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LOS DERECHOS REALES
1. CONCEPTOS
Los derechos reales, son los derechos que tienen por objeto las cosas del mundo
exterior, es decir que el titular tiene una relación y poder jurídico inmediato, sobre
la cosa. Por ejemplo, en el derecho de propiedad sobre un bien inmueble, se
concibe la relación y poder jurídico directamente sobre el bien inmueble. En estos
derechos se hace énfasis en la cosa, para resaltar el poder o facultad sobre la
misma.
Siendo el derecho real un derecho absoluto, la situación jurídica de su titular se
impone al respeto de todos. En este sentido ha podido decirse que los sujetos
pasivos del derecho real son infinitos en su número. Pero esta obligación
puramente negativa, a la cual todo el mundo está sujeto a favor del titular del
derecho real, a no hacer nada que pueda impedirle el ejercicio de su poder sobre
la cosa, no es susceptible de valuarse pecuniariamente. A nadie puede
ocurrírsele inscribir esta obligación en el pago de su patrimonio; al valor positivo
que figura en el patrimonio del titular del derecho real, no corresponde un valor
negativo comprendido en el pasivo del patrimonio de otra persona. Por ello, en la
noción del derecho real, se hace abstracción de los sujetos pasivos.
2. CARACTERÍSTICAS
2.1 La indeterminación del sujeto pasivo y a veces el activo. En los derechos
reales todos los ciudadanos, sin distinción son sujetos pasivos. El sujeto
activo puede quedar circunstancialmente indeterminados.
2.2 La corporeidad de la cosa. Tradicionalmente ha sido el requisito, hoy la
necesidad de este requisito está en crisis, porque se reconocen
perfectamente derechos reales sobre derechos reales, admite la existencia
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de derechos reales sobre bienes inmateriales, como los derechos de autor
e inventor.
2.3 La singularidad de su adquisición. Un acto ostensible de transmisión de la
posesión. Indefectiblemente se precisaba la concurrencia necesaria del
título y del modo. Los derechos reales pueden adquirirse por prescripción.
2.4 Derechos de preferencia y persecución. Permite al titular perseguir la cosa
objeto de su derecho por medio de acciones reales (reivindicatoria,
confesoria, interdictales), dirigidas contra cualquiera que la tenga en su
posesión, excepto en el caso de que el legislador paralice su ejercicio.
Permite al titular excluir a todos aquellos que no tengan más que un
derecho de crédito o un derecho real posterior en fecha o clasificado en
inferior categoría.
2.5 La posibilidad del abandono. Es la posibilidad que tiene su titular de
exonerarse de los gravámenes que sobre la cosa pesa, abandonando la
misma.
2.6 La duración ilimitada. Todos excepto aquellos que son sustancialmente
temporales, como el usufructo, el uso, la habitación y censo vitalicio, son
perpetuos, cumpliéndose su finalidad institucional y económica
precisamente con su ejercicio.
3. ELEMENTOS
Se distinguen dos elementos: uno interno (consiste en el poder inmediato que el
derecho real otorga a una o más personas sobre la cosa, es el más intenso), y un
elemento externo (consiste en lo absoluto de ese derecho en relación con las
demás personas. En el derecho de hipoteca, por ejemplo, el acreedor tiene un
poder de garantía sobre el bien inmueble objeto de la hipoteca; y ese poder se
refleja en lo absoluto del derecho, al tener el primer acreedor hipotecario prioridad
de garantía sobre los demás.
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4. CLASIFICACION DE LOS DERECHOS REALES
Los derechos reales se clasifican de la siguiente manera:
- Derechos reales similares al dominio: la posesión y el derecho hereditario.
- Derechos reales limitativos del dominio: la servidumbre y el censo.
- Por el objeto: los derechos reales pueden recaer sobre cosas corpóreas,
incorpóreas y sobre los derechos de autor.
- Por la protección que el derecho les brinda: existen derechos reales de
protección provisoria precisión y derechos reales de protección definitiva la
propiedad.
- Derechos reales de goce y disposición: equivalen a los derechos reales en
sentido pleno. Por ejemplo el derecho de propiedad o dominio.
- Derechos reales de garantía: son aquellos que confieren la facultad o
posibilidad de obtener el valor de la cosa a través de sus ventas en pública
subasta en aquellos casos en el que el deudor no cumpla la obligación
dineraria garantizada por estos derechos reales. Ejemplo la hipoteca y la
prenda.
5. ENUMERACION DE LOS DERECHOS REALES
Existen dos sistemas jurídicos para enumerar los derechos reales, en primer
término encontramos el Numerus Clausus que sólo admite como derecho real,
aquellos regulados por la ley y en segundo plano encontramos el Numerus
Apertus, que permite crear a los particulares otros tipos de derechos reales
además de los que la ley regula. Los derechos reales admitidos en nuestra
legislación civil son los siguientes:
- Derechos reales de goce y disposición: la propiedad.
- Derechos reales de mero goce: usufructo, uso y habitación, servidumbre.
- Derechos reales de garantía: hipoteca, prenda.
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6. REGULACION EN GUATEMALA
El Código Civil trata de los bienes de la propiedad y demás derechos reales. No la
desarrolla conforme a un esquema de clasificación, concretándose a hacer y
desarrollar una enumeración de los mismos. También se refiere a los bienes, la
propiedad en sus diversos aspectos, el usufructo, uso y habitación, las
servidumbres, los derechos de garantía incluyendo la hipoteca y la prenda en sus
diversas modalidades.
Las personas pueden constituir y transmitir derechos reales; lo que no pueden
hacer es constituir o crear otros derechos reales que aquellos que la ley admite.
Todo el régimen de los derechos reales interesa de manera directa e inmediata al
orden público. Si las personas pudieran crear los derechos reales que convinieran
a sus intereses circunstanciales, no tardarían en producirse el caos en el régimen
de la propiedad. Tal sistema sería inadmisible. Por ello está vedano no sólo crear
derechos reales que la ley no admite, sino también modificar los que la ley
reconoce.
El Código Civil hace una concesión al principio de la libertad de las convenciones;
establece que todo contrato o disposición de última voluntad que constituyese
otros derechos reales o modificase los que el código reconoce, valdrán sólo como
constitución de derechos personales, si como tales pudiesen valer.
En apego al criterio seguido por el Código Civil, puede hacer la siguiente
enumeración de los derechos reales:
- Propiedad: es el derecho real por excelencia, que otorga un poder amplio e
inmediato (de goce, disposición y persecución) sobre la cosa.
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- Posesión: es el poder de hecho y de derecho que tiene una persona sobre
una cosa material, constituido por un elemento intencional, que es la
voluntad de conservar la cosa como propietario, y un elemento físico que es
el poder físico sobre la cosa.
- Usucapión: también llamada prescripción adquisitiva, la cual es el modo de
adquirir la propiedad en virtud de la posesión prolongada durante el período
de tiempo exigido por la Ley.
- Accesión: es el derecho que compete al dueño de una cosa sobre lo que
ésta produzca o se incorpore más o menos inmediatamente en calidad de
accesorio de un modo inseparable.
- Usufructo, uso y habitación: es el derecho de gozar de las cosas de
ajena propiedad, como el propietario mismo, pero con la obligación de
conservar la sustancia.
- Servidumbre: es un derecho real que se constituye gravando una cosa con
la prestación de servicios determinados en provecho exclusivo de persona
que no es su dueño o de finca que corresponde a otro propietario.
- Hipoteca y prenda: la hipoteca es un derecho real que grava un bien
inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación.
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BIBLIOGRAFIA
Código Procesal Civil y Mercantil Guatemalteco. Decreto Ley 107 del Congresode la República de Guatemala. 2006 y sus reformas.
MATA SALAZAR, Efraín. Elementos de derecho administrativo, 27ma. ed.;Buenos Aires, Argentina: Ed. Porua. S. A., Av. República Argentina, 15
México, 1978.
OSSORIO, Manuel. Diccionario de ciencias jurídicas, políticas y sociales.20a. ed., actualizada y aumentada, por Guillermo Cabanellas de las de
las Cuevas, Buenos Aires, Argentina: Ed. Heliasta S.R.L., 1992.
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