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VALUACIÓN DE UN INMUEBLE

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  • 1. UAP Ricardo Daniel Vargas Moscol VALUACIN COMERCIAL INMUEBLE UBICADO EN LA CALLE VALENTIN ESPEJO 11585, DISTRITO DE SAN JUAN DE MIRAFLORES, LIMA.

2. 2 UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS ESCUELA PROFESIONAL DE ARQUITECTURA CURSO TASACIN Y PERITAJE DOCENTE ARQ. DIEGO LA ROSA TEMA VALUACIN COMERCIAL DEL INMUEBLE UBICADO EN LA CALLE VALENTIN ESPEJO 11585 DISTRITO DE SAN JUAN DE MIRAFLORES LIMA A 21 DE JUNIO DEL 2014 X CICLO ALUMNO: VARGAS MOSCOL, Ricardo Daniel BARRANCO, PER 21 de JUNIO del 2014 3. 3 VALUACIN COMERCIAL DEL INMUEBLE UBICADO EN LA CALLE VALENTIN ESPEJO 11585 DISTRITO DE SAN JUAN DE MIRAFLORES LIMA A 21 DE JUNIO DEL 2014 I HOJA RESUMEN 1.- Ubicacin : Calle Valentn Espejo 11585, frente al parque Micaela Bastidas cuadra de la Av. Pachacutec cdra. 9, San Juan de Miraflores. 2.- Tipo de inmueble : Casa de 2 pisos en venta. 3.- Propietarios : MAK Inmobiliaria Telf.: 2425625 4.- Validez del resultado : 21 de Junio del 2014, validez de 90 das. 5.- Fines del estudio : Venta de la casa. 6.- Valuacin comercial : US$ 184,000.00 - S/. 515,200.00 7.- Cambio monetario : S/. 2.80 soles por USD$ 8.- Autor : Vargas Moscol, Ricardo Daniel 9.- Fecha de valuacin : 21 de Junio del 2014. 4. 4 + VALUACIN COMERCIAL DEL INMUEBLE UBICADO EN LA CALLE VALENTIN ESPEJO 11585 DISTRITO DE SAN JUAN DE MIRAFLORES LIMA A 21 DE JUNIO DEL 2014 Ubicacin del inmueble valuado. Ubicacin del inmueble valuado. 5. 5 Fachada del inmueble valuado. Fachada del inmueble valuado. 6. 6 Interior del inmueble valuado. Vista de la escalera Interior del inmueble valuado. Vista del comedor 7. 7 Interior del inmueble valuado. Vista de la sala Interior del inmueble valuado. Vista de la cocina 8. 8 Interior del inmueble valuado. Vista del dormitorio Interior del inmueble valuado. Vista del dormitorio 9. 9 Interior del inmueble valuado. Vista del closet del dormitorio Interior del inmueble valuado. Vista del dormitorio 10. 10 Interior del inmueble valuado. Vista de la cochera Interior del inmueble valuado. Vista del patio interior 11. 11 Interior del inmueble valuado. Vista del bao Interior del inmueble valuado. Vista del techo 12. 12 Entorno del inmueble valuado. 13. 13 Entorno del inmueble valuado. 14. 14 VALUACIN COMERCIAL DEL INMUEBLE UBICADO EN LA CALLE VALENTIN ESPEJO 11585 DISTRITO DE SAN JUAN DE MIRAFLORES LIMA A 21 DE JUNIO DEL 2014 II MEMORIA DESCRIPTIVA 2.1 LOCALIZACIN Calle Valentn Espejo 11585, frente al parque Micaela Bastidas cdra. De la Av. Pachacutec o tambin llamada Av. Los Hroes cdra. 9 en el distrito de San Juan de Miraflores, Lima. Ubicado cerca al parque Micaela Bastidas y a media cuadra de la Av. Pachacutec. 2.2 PROPIEDAD DEL INMUEBLE MAK Inmobiliaria 2.3 CALIFICACION DE LA UBICACION Predio ubicado en el distrito de San Juan de Miraflores con una zonificacin de RDM (Residencial de Densidad Media), ubicada tambin a media cuadra de la Av. Pachacutec, una avenida netamente comercial cuya zonificacin est declarada como CM y CZ, zona comercial metropolitana y comercio zonal respectivamente. 15. 15 Plano de zonificacin del distrito de San Juan de Miraflores. Segn los parmetros urbansticos se permite tener una construccin de hasta 5 pisos. Actualmente el predio cuenta con solo 2 pisos. El predio est cerca de un parque como rea verde y cerca al tren elctrico de la lnea 1 como principal transporte y la Av. Los Hroes como una va primaria que conecta con Surco (Centro de Lima) y Villa Mara del Triunfo (Sur de Lima), pistas y veredas en buen estado, poca circulacin de autos (poca contaminacin auditiva y ambiental). Ubicado en una muy buena zona residencial con todos los servicios completos, siendo una zona emergente para las empresas inmobiliarias y constructoras. El barrio y el entorno presentan un equipamiento de infraestructura urbana completa, que brinda la totalidad de los servicios pblicos. 2.4 DESCRIPCION DEL INMUEBLE El inmueble materia de valuacin es: Una vivienda de 2 pisos con un patio frontal, cerco de fierro elctrico y una fachada enchapada en maylica totalmente y en buen estado. Tiene un solo ingreso que se encuentra aledao al portn del garaje como estacionamiento. A los lados y al frente del inmueble, se encuentran viviendas que presentan casi las mismas caractersticas. 16. 16 Viviendas aledaas al predio en venta, caractersticas similares. El inmueble est cerca al parque Micaela Bastidas como un espacio de reunin y socializacin con las personas del entorno urbano. 2.5 DISTRIBUCIN Sala - comedor con pisos de parquet, cuenta con excelente iluminacin y ventilacin. Cuenta con 4 dormitorios con pisos de cermicos, 3 dormitorios con closets. Cocina con cermicos, reposteros altos y bajos en melamine, comedor de diario. 2 baos completos con enchapado en cermicos. Patio y terraza con pisos de cermicos. Balcn y chimenea decorativa. Lavandera. 1 Cochera. 2.6 CARACTERISTICAS DE LA EDIFICACIN Las caractersticas de la edificacin y sus materiales predominantes son los siguientes: La vivienda est construida de ladrillo con tarrajeo de concreto y revestido de maylicas en toda la fachada principal, puertas y marcos de las ventanas de material de madera al igual que en los muebles y mobiliarios en el interior de la casa, escalera de concreto con recubrimiento de madera laminada con pasamanos de madera; piso de porcelanato con textura de madera. 17. 17 Dormitorios con piso de porcelanato de textura de madera y muebles de madera. Escalera de concreto con revestimiento de madera laminada. 18. 18 2.7 TAMAO DEL INMUEBLE a) El rea del terreno es: 160.00 m2. Linderos: Frente: Con la Calle Valentn Espejo de 8.00 mts. Posterior: Con propiedad de terceros de 8.00 mts. Derecho: Con propiedad de terceros de 20.00 mts. Izquierdo: Con propiedad de terceros de 20.00 mts. rea del terreno del predio en venta b) De la edificacin.- Primer piso : 153.00 m2 Segundo piso : 153.00 m2 Total : 306.00 m2 2.8 USO ACTUAL Actualmente el predio es una vivienda unifamiliar. 19. 19 2.9 CALIFICACION ARQUITECTONICA DEL INMUEBLE El inmueble presenta una buena calidad arquitectnica, con amplios espacios y una buena rea libre. La distribucin arquitectnica de espacios del inmueble como tambin la ubicacin de la escalera como circulacin vertical son buenas. El estado arquitectnico de espacios del inmueble se encuentra en un buen estado en el aspecto de los materiales constructivos que lo constituyen, los muros son de ladrillo, prticos y vigas de concreto, paredes tarrajeadas, enchapadas de maylicas y pintadas. El sistema estructural del inmueble se encuentra en buen estado de conservacin, cuenta con muros, prticos y vigas, losa aligerada. El inmueble cuenta servicios bsicos completos sanitarios, elctricos, gas, cable e internet. 2.10 ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN La antigedad de la edificacin es de 48 aos. El estado de conservacin que presenta es BUENA 2.11 DEPRECIACIN La depreciacin del inmueble en venta es del 35 %, ya que a pesar de tener una antigedad cerca de los 50 aos y construido de ladrillo, la conservacin del inmueble es buena. Material ESTADO DE CONSERVACION Antigedad (en aos) Estructural Predominante Muy bueno % Bueno % Regular % Malo % Hasta 5 aos Concreto Ladrillo adobe 0 0 0 5 8 15 10 20 30 55 60 65 Hasta 10 aos Concreto Ladrillo adobe 0 3 10 5 11 20 10 23 35 55 63 70 Hasta 15 aos Concreto Ladrillo adobe 3 6 15 8 14 25 13 26 40 58 66 75 20. 20 Hasta 20 aos Concreto Ladrillo adobe 6 9 20 11 17 30 16 29 45 61 69 80 Hasta 25 aos Concreto Ladrillo adobe 9 12 25 14 20 35 19 32 50 64 72 85 Hasta 30 aos Concreto Ladrillo adobe 12 15 30 17 23 40 22 35 55 67 75 90 Hasta 35 aos Concreto Ladrillo adobe 15 18 35 20 26 45 25 38 60 70 78 * Hasta 40 aos Concreto Ladrillo adobe 18 21 40 23 29 50 28 41 65 73 81 * Hasta 45 aos Concreto Ladrillo adobe 21 24 45 26 32 55 31 44 70 76 84 * Hasta 50 aos Concreto Ladrillo adobe 24 27 50 29 35 60 34 47 75 79 87 * Ms de 50 aos Concreto Ladrillo adobe 27 30 55 32 38 65 37 50 80 82 90 * * El Perito deber estimar los porcentajes no tabulados III VALUACION COMERCIAL 3.1 METODOLOGIA DE LA VALUACION Directa Vivienda unifamiliar At. = 160.00 m2. N de pisos = 2 Ac. 1 piso = 153.00 m2. 2 piso = 153.00 m2. _________ 306.00 m2. Antigedad = 48 aos. Estado de conservacin = Buena o/y de primera. Depreciacin = 35 % 21. 21 Valor de los terrenos en el distrito de San Juan de Miraflores Vut. (Valor unitario del terreno) = US$ 544.00 - Segn datos de CAPECO en su primer informe de desarrollo inmobiliario y el BCR (Banco central de reserva). Fuente: http://www.laencontre.com/noticias/capeco-presento-el-primer-informe- desarrollo-inmobiliario/600 Fuente: http://guiadeclasificados.pe/noticias/noticia/67/cual-es-el-precio-del-metro- cuadrado-en-lima 22. 22 Vut. = US$ 544.00 At. = 160.00 m2. Vt. = Vut. X At. = US$ 87,040.00 Valor de los edificios en el distrito de San Juan de Miraflores Vue. (Valor unitario de la edificacin) = US$ 484.81 - Segn el suplemento tcnico del costo de construccin. Fuente: Reglamento nacional de tasacin. Vac. = Vue. x Ac. x (1 depreciacin) Vac. = (Vue. x Ac.) (depreciacin x (Vue. x Ac.)) 1 Nivel - US$ 484.81 x 153.00 m2. x 0.65 = US$ 48,214.36 2 Nivel - US$ 484.81 x 153.00 m2. x 0.65 = US$ 48,214.36 _____________ US$ 96,428.72 V. = Vt. + Vac. V. = US$ 87,040.00 + US$ 96,428.72 V. = US$ 183,468.72 V. = US$ 184,000.00 23. 23 3.2 VALUACION DIRECTA O DE COSTOS La valuacin directa se constituir por la adicin de los valores del terreno, la edificacin, reas comunes y equipamiento que le corresponde. El valor alcanza a US$ 184,000.00 3.2.1 Valuacin por terreno Considerando el rea que corresponde al bien 160 m2.y el valor unitario correspondiente por terreno determinado en US$ 544.00/m2 (Valor de ofertas ajustado), en base al mercado observado, se fija el valor por terreno en US$ 87,040.00 3.2.2 Valuacin por edificaciones (Vase anexo 2) Considera el valor unitario de la edificacin a partir de los materiales predominantes y acabados, as como la a