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“INEFICACIAS JURÍDICAS ESTRUCTURALES APLICADAS A LA COMPRAVENTA DE COSA AJENA: SU CELEBRACIÓN POR LEGITIMACIÓN” TESIS PROFESIONAL QUE PARA OBTENER EL TÍTULO DE LICENCIADO EN DERECHO P R E S E N T A JAVIER RIOJA JAIMES DIRECTOR DE TESIS: LIC. ALFONSO MARTÍN LEÓN ORANTES MEXICO D. F. 2015 UNIVERSIDAD PANAMERICANA FACULTAD DE DERECHO CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL DE ESTUDIOS ANTE LA S.E.P CON NUMERO DE ACUERDO 944893 DE FECHA 24-III-94
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“INEFICACIAS JURÍDICAS ESTRUCTURALES
APLICADAS A LA COMPRAVENTA DE COSA AJENA: SU
CELEBRACIÓN POR LEGITIMACIÓN”
TESIS PROFESIONAL
QUE PARA OBTENER EL TÍTULO DE
LICENCIADO EN DERECHO
P R E S E N T A
JAVIER RIOJA JAIMES
DIRECTOR DE TESIS: LIC. ALFONSO MARTÍN LEÓN
ORANTES
MEXICO D. F. 2015
UNIVERSIDAD PANAMERICANA
FACULTAD DE DERECHO
CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL DE ESTUDIOS ANTE LA S.E.P
CON NUMERO DE ACUERDO 944893 DE FECHA 24-III-94
1
“INEFICACIAS JURÍDICAS ESTRUCTURALES APLICADAS A LA
COMPRAVENTA DE COSA AJENA: SU CELEBRACIÓN POR LEGITIMACIÓN"
2
A Dios, quien me ha dado todo.
A mi madre, por la oportunidad de cumplir mis sueños.
A mi padre, por sus consejos.
A mi hermana, por su compañía.
A la Universidad Panamericana.
3
ÍNDICE
INTRODUCCIÓN ......................................................................................... 6
CAPITULO PRIMERO
DATOS HISTÓRICOS ................................................................................. 10
I. Antecedentes en Derecho Romano.............................................. 10
a. Época del Derecho Quiritario .................................................. 10
b. Nulidades en las XII Tablas .................................................... 10
c. Época Clásica ......................................................................... 11
d. Época del Post-Clásico o Bajo Imperio ................................... 15
II. Sistema del Título y el Modo ........................................................ 16
III. Las Siete Partidas y Derecho Español ......................................... 17
IV. Sistema de la eficacia real del contrato ........................................ 20
V. Francia ......................................................................................... 22
a. Galo-Romanos ........................................................................ 22
b. Ineficacias en las leyes de los Bárbaros ................................. 23
c. Ineficacias en las leyes de los Francos ................................... 23
d. Glosadores y Postglosadores ................................................. 24
e. Influencia del Derecho Canónico ............................................ 24
f. Código de Napoleón (1804) .................................................... 24
CAPÍTULO SEGUNDO
COMPRAVENTA DE COSA AJENA EN DERECHO INTERNACIONAL ... 26
I. Argentina ...................................................................................... 26
II. Alemania ...................................................................................... 30
III. Francia ......................................................................................... 33
IV. Portugal ........................................................................................ 35
V. Italia .............................................................................................. 37
VI. España ......................................................................................... 39
4
CAPÍTULO TERCERO
NOCIONES GENERALES DE LA COMPRAVENTA .................................. 42
I. De la compraventa ....................................................................... 42
II. Elementos de existencia ............................................................... 46
a. Consentimiento ....................................................................... 46
b. Objeto ..................................................................................... 48
III. Requisitos de validez .................................................................... 52
IV. Obligaciones de las partes ........................................................... 65
V. Modalidades de la compraventa ................................................... 69
a. Modalidades dentro del capítulo respectivo ............................ 69
b. Modalidades fuera del capítulo respectivo .............................. 71
CAPÍTULO CUARTO
INEFICACIAS ESTRUCTURALES: TEORÍA DE LAS NULIDADES, INVALIDEZ E
INEXISTENCIA ............................................................................................ 74
I. Tesis Unitaria ............................................................................... 75
II. Tesis Bipartita ............................................................................... 78
III. Tesis Tripartita .............................................................................. 79
IV. Tesis de Bonnecase ..................................................................... 83
V. Inexistencia .................................................................................. 86
VI. Nulidad Relativa ........................................................................... 88
VII. Nulidad Absoluta .......................................................................... 90
VIII. Validez de la Compraventa de cosa ajena ................................... 94
CAPÍTULO QUINTO
COMPRAVENTA DE COSA AJENA ........................................................... 98
I. Sustitución .................................................................................... 104
II. Representación ............................................................................ 107
III. Apariencia Jurídica ....................................................................... 109
IV. Con conocimiento de los contratantes.......................................... 111
V. Legitimación ................................................................................. 112
5
CONCLUSIONES ........................................................................................ 117
BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................... 120
6
INTRODUCCIÓN
El alto grado de confusión e incertidumbre, así como la falta de claridad que
presenta la breve y escasa regulación respecto a la compraventa de cosa ajena,
resulta ser un tema importante y de tal trascendencia que debe ser objeto de
investigación y estudio, pues si bien mucha de la doctrina sostiene que no resulta
ser un problema que sea constante en nuestra época, sí es un tema que se
encuentra presente y que además se encuentra regulado en el Código Civil
aplicable en el Distrito Federal, volviéndonos vulnerables ante la incertidumbre que
se produce al momento de la determinación de la sanción aplicable y al momento
de actualizarse varias hipótesis para la cual nuestro Código pareciere no tener
ninguna solución.
En este orden de ideas, es cierto que dicho problema planteado en el
Código Civil para el Distrito Federal, ha sido tratado de manera escasa en la
doctrina, pues solo se le han dedicado un par de párrafos por los distintos autores,
unos más que otros para definir qué tipo de sanción debe de prevalecer, sin
embargo, no muchos autores dedican parte de esos párrafos a tocar el tema de la
posible validez que pudiere llegar a presentarse, surgiendo interrogantes tales
como; ¿existe realmente una ilicitud en la relación vendedor y comprador de cosa
ajena? ¿la nulidad al ser fuente de la indignidad resulta ser la única solución al
problema planteado?, partiendo de que la nulidad es definida según Georges
Lutzesco en un aspecto meramente civil como la sanción inherente a todo acto
jurídico celebrado sin observar las reglas establecidas por la ley, para asegurar la
defensa del interés general, o para expresar la protección de un interés privado,1
¿Es posible la validez de una ineficaz venta de cosa ajena? o bien en el caso de
que esto sea posible ¿cuáles son estos casos y dónde se encuentran regulados?
Como lo son aquellos que se presentan por sustitución, apariencia jurídica,
1 Lutzesco, Georges, Teoría y práctica de las nulidades, 13a ed., México, Porrúa, 2012, p.
361.
7
legitimación e incluso por pacto entre las partes, esto tratándose de cosas ciertas
y determinadas, pues dada la fungibilidad de los bienes tratándose de géneros,
estos quedan excluidos de este análisis, es por ello que el tema del presente
trabajo a través de una ardua investigación serán tratados a fin de poder ahondar
en este tema que sin duda resulta ser complejo y extenso que en unión a la falta
de claridad de las ineficacias jurídicas resulta aún más confuso la aplicación a este
tema en concreto, es por eso que en el presente trabajo se estudiarán de una
manera distinta a como se acostumbra es decir serán analizadas y estudiadas a
partir de sus causas y no desde sus efectos, ya que si fuere de una manera
distinta únicamente daría lugar a una mayor confusión, entre una posible
inexistencia con una nulidad absoluta, con su debida excepción, puesto que habrá
casos como se verá más adelante en donde resulta más conveniente analizarla de
manera inversa, es decir a partir de sus efectos y no desde sus causas, de igual
forma este análisis ayudará para definir si resulta necesaria o no la aplicación de
una sanción a la compraventa de cosa ajena, o bien si ésta resulta siempre válida
o inexistente.
La compraventa es el contrato más importante dentro de nuestra legislación
dada su especial trascendencia y complejidad, tomando en cuenta las diversas
críticas a la redacción de todos los artículos que componen dicho título,
empezando con el artículo dos mil doscientos cuarenta y ocho el cual señala la
situación en la que nos encontraremos ante el contrato de compraventa, la cual
nos envuelve en confusión, como lo serán muchos otros, en especial aquellos
dedicados a la compraventa de cosa ajena.
En virtud de lo anterior, cabe señalar que dentro las distintas críticas y
opiniones brindadas por grandes doctrinarios, una de ellas se centra en la
compraventa de cosa ajena, acerca de su correcta regulación y las posibles
soluciones a los problemas planteados como se señala líneas atrás, de igual
forma es cuestionable la omisión del legislador en dicho título respecto a los casos
en los que la compraventa de cosa ajena resulta posible, sin considerar las
8
excepciones que se encuentran dispersas alrededor de diversas leyes, y que se
encuentran expresamente regulados, dotadas de validez y eficacia.
Como ya se señalaba de manera previa, la compraventa de cosa ajena no
resulta ser un tema tan frecuente, es necesario tener en cuenta que hoy en día
aún se presentan diversas hipótesis además de las más comunes como lo son las
realizadas por el cónyuge que se encuentra casado bajo el régimen de sociedad
conyugal y vende sin que se haya otorgado consentimiento por parte del otro
cónyuge, o bien es el caso en que el propietario de una parte alícuota, no se limite
a vender la parte que le corresponde y vende la totalidad del bien sin que los
demás copropietarios hayan otorgado su consentimiento, es por ello que resulta
importante proponer una sanción adecuada para las diversas hipótesis que sean
actualizadas, sin limitarnos a lo propuesto por el Código Civil aplicable en el
Distrito Federal y declararla nula de una manera tajante y rígida, sin posibilidad de
optar por una opción diversa, o en su caso una sanción distinta a la nulidad, esto
que resulta de gran importancia será analizado tanto en sus elementos, causas y
efectos para así poder determinar si resulta ser una sanción adecuada y en su
caso optar por una nulidad absoluta, una nulidad relativa, inexistencia o bien su
validez como ya se ha mencionado.
A continuación en el primer capítulo del presente trabajo se desarrollará
reseña que abarque la evolución histórica de las ineficacias, de igual manera se
dará una introducción a los sistemas relacionados con la transmisión de la
propiedad al momento de la celebración del contrato, pues será a partir de esto
que podamos argumentar la posible validez de la compraventa de cosa ajena en
nuestro Derecho, una vez realizado este recorrido en el tiempo se podrá distinguir
en el segundo capítulo con los distintos sistemas que son llevados a cabo en el
Derecho Internacional, para que así al momento de comenzar el tercer capítulo se
tengan bases sólidas, que ayuden al estudio de las nociones generales de la
compraventa y así en el capítulo cuarto comenzar a plantear la confusión que se
presenta o lo incorrecto que puede encontrarse las disposiciones relativas a la
9
compraventa de cosa ajena, para que así pueda desarrollarse en el capítulo quinto
el tema de la compraventa de cosa ajena, exponiendo en el capítulo final de este
trabajo las conclusiones que se obtienen de dicha investigación.
10
CAPITULO PRIMERO
DATOS HISTÓRICOS
I. Antecedentes en Derecho Romano
a) Época del Derecho Quiritario
El ius quiritium comienza desde los inicios y fundación de Roma, en la cual
no podíamos hablar todavía de la existencia de sistema alguno, mucho menos de
un orden y un razonamiento que nos permita conocer más sobre la forma en la
que se llevaban a cabo las actividades y operaciones diarias, para conocer la
sanción que podría resultar aplicable al momento en que se actuara en
contradicción con el Derecho, pues la única fuente era la costumbre, la cual se
tiene por terminada con la entrada de las XII Tablas, de las cuales será el
siguiente punto de estudio.2
b) Nulidades en las XII Tablas
Al momento de estudiar ésta época resulta muy difícil, mejor dicho
imposible tratar el tema de las nulidades, dado que la interpretación no permitía
siquiera la distinción entre una sanción civil de una penal, ya que justamente por la
misma interpretación esto resultaba realmente difícil, dado que los actos jurídicos
se basaban en formalismos totalmente rígidos, basándose en ritos y acciones
simbólicos que resultaban ser los únicos requisitos para la formación de un vínculo
obligacional, motivo por el cual consideramos como imposible exponer sobre las
nulidades ya que para poder hablar de dicho tema, requerimos que el acto jurídico
quede expresado de manera material.3
2 Lutzesco, Georges, op. cit., nota 1, p. 62.
3 Ibídem, pp. 57 – 58.
11
c) Época Clásica
En este orden de ideas, durante ésta época dominaba la rigidez, los
formalismos y la fuerza del ius civile a través de un razonamiento abstracto, el cual
para el tema que nos ocupa resulta interesante, pues la única sanción aplicable a
todos aquellos actos que fueren en contra del mismo eran nulos, sin embargo la
evolución del mismo y la coexistencia con otras instituciones nos ayudará a
esclarecer la evolución de la misma hasta la construcción de las grandes teorías
que se tienen hoy en día.
En virtud de lo anterior, resulta importante mencionar que en esta época se
crea la figura del praetor, pues a través de él se introducen nuevos medios que
permiten una mayor equidad en las relaciones jurídicas, puesto que la rigidez en el
razonamiento es reemplazado por un razonamiento concreto y totalmente
apartado de intenciones subjetivas y especulativas, lo que concluye en el
nacimiento de una nueva institución conocida como Derecho Pretorio.4
Así las cosas, con el nacimiento de esta nueva institución comienza un
problema, debido a que si bien se sancionaba con la nulidad a todas las acciones
contrarias al ius civile, se buscaba una solución que de igual forma no resultara
contraria al ya mencionado Derecho Pretorio que busca la equidad, pues estos
dos coexistían en esta época dados los cambios que se presentaban en la
sociedad, en virtud de esto ambos debían ser respetados.5
A la luz de lo anterior, conforme al ius civile, entre las causas de nulidad se
encontraban la ausencia de voluntad, la falta de forma, el error, la imposibilidad
jurídica o física del objeto y por último la incapacidad de alguno de los
contratantes, mientras que por lo que respecta al Derecho Pretorio consideraba
4 Ibídem, pp. 59 – 61.
5 Ibídem, p. 61.
12
como causa de sanción el dolo, la violencia y la lesión,6 y en razón de estas
causas que dan lugar a una sanción impuesta por la ley, se promueven ciertos
medios, los cuales, a través del pretor era posible invocar la sanción de nulidad
hacia el acto en concreto, privando de todos sus efectos a pesar de que los actos
fueran totalmente válidos, debido a la rigidez que era impartida por el ius civile;
estos medios eran los siguientes:7
Exceptio: Para aquella obligación afectada por vicios le era concedido al
deudor el poder rechazar el cumplimiento exigido por el acreedor.
Actio: Se daba de igual forma ante un acto jurídico viciado ya ejecutado, lo
que permitía al deudor repetir lo injustamente pagado.
Restitutio in integrum: Una medida subsidiaria a las demás cuyos efectos
consistían en no tener por realizado un acto ya ejecutado.
En este orden de ideas, una vez conocidas las nociones generales relativas
a las nulidades y sus medios en esta época de gran apogeo para el Derecho
Romano, resulta de gran trascendencia y apoyo para el tema que nos ocupa
conocer la forma en que la compraventa, [la cual consiste en el contrato en virtud
del cual se cambia una merx (cosa) que es entregada al emptor (comprador) por
una cantidad de dinero la cual le será pagada al venditor (vendedor)]8 se llevaba a
cabo en virtud de que por su carácter obligacional resulta ser la influencia para el
nacimiento de un sistema fundamental como lo es el del título y el modo, el cual
será expuesto más adelante en este capítulo y que tendrá trascendencia a lo largo
de este trabajo.
Durante esta época en el Derecho Romano, la compraventa –emptio
venditio- era un contrato de una naturaleza totalmente ajena a la que concebimos
actualmente en nuestra legislación, pues en esta época se desprende un contrato
6 Rico Álvarez, Fausto, et. al., Tratado teórico-práctico de derecho de obligaciones, México,
Porrúa, 2013, p. 1288. 7 Lutzesco, Georges, op. cit., nota 1, pp. 72 – 75.
8 D’Ors, Álvaro, Derecho Privado Romano, 9a ed., Pamplona, EUNSA, 1997, p. 548.
13
de carácter meramente obligacional9 y no un contrato traslativo de dominio, pues
si bien en el primero se generaba la obligación de entregar la cosa vendida con la
única obligación de garantizar al comprador una posesión pacífica, sin tener que
transmitir la propiedad, era motivo suficiente por el cual se justifica la situación en
la cual si una persona llegare a vender una cosa sin ser propietario de la misma,
esto tenía como resultado la validez de la venta realizada,10 ya que al momento de
la transmisión de la propiedad resultaba necesario la realización de actos
totalmente distintos al de la celebración, lo que hace más fácil entender la validez
de la celebración de la compraventa de cosa ajena y que incluso hoy en día la
esencia del Derecho Romano ha quedado impregnada en diversas legislaciones.
El reconocido autor Badenes Gasset nos muestra las formas a partir de las
cuales se transmitía la propiedad, una vez que fuere celebrado el contrato de
compraventa.11
Tres eran las formas en que se podía revestir a la compraventa, por
llamarlo de otra forma, aquellos actos traslativos que en unión del contrato mismo
de compraventa, ajenos a la celebración del contrato, se podía llegar adquirir la
propiedad, lo cual dependía de ciertos factores como los que son presentados a
continuación: las dos primeras formas consistían en realizarse mediante una forma
solemne al tratarse de las res mancipi, es decir aquellas que tienen una gran
importancia y juegan un papel fundamental para el grupo familiar, o sea de
propiedad estable, la cual se llevaba a cabo mediante la mancipatio y la in iure
cesio,12 cosa distinta al tratarse de las res nec mancipi, es decir aquellas que no
representaban una importancia de gran tamaño para el grupo familiar, es por ello
que tratándose de éstas se utilizaba una forma más sencilla como lo era la traditio
o bien la simple entrega, esto tiene como resultado la influencia para el nacimiento
9 Domínguez Martínez, Jorge Alfredo, Derecho Civil. Contratos, 3a ed., México, Porrúa,
2007, p. 221. 10
Planiol, Marcel y Ripert, Georges, Traité élémentaire de Droit civile, 3a ed., trad. de Leonel Pereznieto Castro, París, Harla, 1946, p. 924.
11 Badenes Gasset, Ramón, Contrato de compraventa, Madrid, Tecnos, 1969, t.I., p. 12.
12 Fernández de Villavicencio Álvarez- Ossorio, Ma. Del Carmen, Compraventa de cosa
ajena, Barcelona, José María Bosch Editor, 1994, p. 22.
14
del sistema del título y el modo el cual resultará de trascendental importancia para
entender el por qué se permite la realización del tema que nos ocupa en otras
legislaciones e inclusive en el nuestro, sin llegar a considerar una sanción que le
sea aplicable.13
Es de advertir, que es únicamente en la época del Derecho Clásico en la
que la compraventa podía revestir estas formas, pues más adelante con la
evolución que va modificando al Derecho, quedaría subsistente únicamente la
traditio, dejando en desuso las formas utilizadas cuando se trataba de distinguir
entre las res mancipi y las res nec mancipi.
En razón de lo anterior, es claro que si el Derecho Romano aceptaba la
validez de la venta de cosa ajena era debido a su exclusivo carácter obligacional
del contrato, puesto que la obligación por parte del venditor resultaba ser de
tradere (entrega) y no de dare (dar), por lo que éste cumplía con su obligación
mediante la entrega misma, sin que fuere necesario que aquel tuviere la propiedad
del objeto vendido,14 lo que daba lugar a que existiera un plazo en el cual se
pudiere transmitirla propiedad.
Las aportaciones por parte del Derecho Romano no terminan en la época
clásica, sino todo lo contrario, pues es en la época del Bajo Imperio, la cual no es
mencionada de manera extensa en la doctrina, aquella que resulta ser de gran
importancia para el tema en cuestión como será analizado a continuación, debido
a la facilidad con la que se llevarían a cabo las operaciones, pues se comienza
con la depuración de muchos de los formalismos, entre otras.
13
Badenes Gasset, Ramón, op. cit., nota 11, p. 14. 14
D’Ors, Álvaro, op. cit., nota 8, p. 555.
15
d) Época del Post-Clásico o del Bajo Imperio
Como ya se mencionaba en el párrafo anterior, se trata de un época de
depuración respecto a todos aquellos formalismos caracterizados por una gran
rigidez, pertenecientes a la época clásica, así como la supresión de diversas
clasificaciones, a fin de facilitar la comprensión y distribución de la justicia, también
se obtiene una mayor claridad sobre la teoría de las nulidades, la cual se
encontraba en una total confusión debido a la falta de conjugación con el mismo
acto jurídico, no teniendo realmente nada en concreto, pues esto se torna
imposible dada la falta de expresión material en consecuencia de los formalismos,
los cuales opacaban el acto volitivo.15
Ahora bien, a continuación se encuentra un fragmento de la obra Teoría y
Práctica de las Nulidades del jurista francés Georges Lutzesco, lo cual me parece
podrá enriquecer la investigación, brindando claridad para poder solidarizar las
bases y entender mejor lo que sigue:
“...La materia de nulidades recibe una contribución, posiblemente de la misma importancia, con la supresión de la antigua anomalía debida a las lagunas inexplicables que dejaban cierto número de leyes al arbitrio de la víctima. Una constitución del emperador Teodosio pone fin a esta curiosa concepción que opacaba la noción de la ley considerada como forma de mandamiento y decide que toda ley sin excepción, recibirá el refuerzo normal de la sanción que implica necesariamente su carácter, es decir, la nulidad. La esfera de las nulidades se ensancha así sensiblemente, y al mismo tiempo el campo de fuente legal que hay que incluir en su estudio…”.
A la luz de lo anterior, es claro que la nulidad es una sanción que se
encontrará presente al momento de que se presente una contradicción con la ley,
sin embargo, se comienzan con temas totalmente ajenos a los jurídicos pero que
realmente comienzan afectar todas las instituciones, pues el Imperio se ve
afectado con la fractura que sufre de quedar dividido en el Imperio de Occidente y
el Imperio de Oriente, lo que en consecuencia conlleva a una desaparición de
15
Lutzesco, Georges, op. cit., nota 1, p. 88.
16
formas preestablecidas, leyes y tradiciones; esto no resulta ser una excepción
tratándose de las nulidades, al contrario es un tema que evoluciona para distinguir
sobre la nulidad absoluta y la nulidad relativa,16 las cuales toman forma y claridad
pues su aplicación será sobre un ordenamiento jurídico concreto, dejando atrás
aquellas confusiones.
II. Sistema del Título y el Modo
Una vez expuestos los antecedentes del Derecho Romano, podremos
entender a profundidad algunas otras legislaciones que adoptan el sistema del
título y el modo, pues es justamente la influencia de la tradición romana en unión
de todas las ideas antes expuestas las que influyen y resultan ser las
predecesoras a este sistema, pues con motivo de la naturaleza del contrato de
compraventa este no resulta suficiente.17
Este sistema obtiene su nombre debido a que cuenta con dos elementos
esenciales, los cuales consisten en un título (contrato o acto jurídico que se lleva a
cabo, en este caso en concreto el contrato de compraventa) y a su vez un modo
(la entrega de la cosa o su debida inscripción registral) para la debida transmisión
de la propiedad.18
Estos dos elementos que logran que se adquiera la propiedad a través de
un momento distinto a la celebración del contrato, es adoptada por legislaciones
tales como España, Chile, Argentina y Brasil teniendo como modo la entrega de la
cosa y en otras legislaciones como Alemania y Austria se requiere la inscripción
registral, resultando una obligación del vendedor el llevar a cabo el modo sin que
se confunda con la obligación de transmitir la propiedad.19
16
Íbidem, p. 90. 17
Albaladejo, Manuel, Instituciones de Derecho Civil, Barcelona, Bosch, 1972, pp. 82 – 84. 18
Ídem. 19
Ídem.
17
En este orden de ideas y profundizando más en el tema que nos ocupa, al
igual que en la tradición romana, la compraventa de cosa ajena resulta válida,
dado que si seguimos el sistema del título y el modo al tener estos elementos
esenciales de manera separada, el intervalo de tiempo que existe entre la
celebración del contrato de compraventa y el momento en el que se realiza el
modo, para la debida y correcta transmisión de la propiedad, permite a pesar de
que uno de los contratantes, en este caso el vendedor no es propietario de la
cosa, el lapso de tiempo existente entre uno y otro elemento permite al vendedor
subsanar dicha situación permitiéndole adquirir la propiedad por un medio legítimo
y de esta manera poder transmitirla al comprador sin mayor problema, teniendo
como consecuencia que la compraventa de cosa ajena sea totalmente válida y a
su vez eficaz.
III. Las Siete Partidas y Derecho Español
Siguiendo con la evolución en el tiempo del tema que no ocupa, resulta
necesario señalar que con la aparición de las Siete Partidas, obra de Alfonso X “El
Sabio”, (la cual es importante mencionar que era la tercera en el orden establecido
respecto los ordenamientos legales, pues antes de esta se encontraba en primer
lugar la Nueva Recopilación y en un segundo lugar se encontraba el Fuero Real y
el Fuero Juzgo, para así concluir con la mencionada obra, esto según los estudios
de Lloveras de Resk)20 la concepción que ha sido expuesta anteriormente en el
apartado relativo al Derecho Romano, comienza su recorrido por la evolución que
a través del tiempo se va desmoronando con la vulgarización del mismo, pues
comienza a modificarse la ideología, tradiciones y conceptos que resultaban
fundamentales así como el mismo ordenamiento jurídico, ya que se empiezan a
opacar y desvanecer los argumentos que hacían totalmente válida y posible la
compraventa de cosa ajena, esto se debe a la nueva concepción dentro de la cual
comienzan aparecer sanciones por la realización de tales operaciones, en virtud
20
Lloveras de Resk, María Emilia, Tratado Teórico Práctico de las Nulidades, Buenos Aires, Palma, 1985, p. 93.
18
de tratarse de una relación de carácter indebido, ya que al tratarse del efecto
traslativo de la propiedad es objeto de la relación entre el verdadero propietario y
comprador únicamente, resultando absurda la idea de que una persona ajena al
propietario pudiera transmitirla, esto da lugar a que dichas prácticas sean
rechazadas.21
No obstante lo anterior, dicha concepción no tiene como consecuencia el
imponer las mencionadas sanciones pues se aprecia en la Partida V, Título V, Ley
XIX de la obra de Alfonso X “El Sabio” la que se ocupa del tema de la
compraventa de cosa ajena, y nos muestra que a pesar de los cambios y
evolución del pensamiento, aún se encontraba presente la influencia de una gran
mayoría de principios y conceptos romanos, como se muestra en la oración
perteneciente a la Partida V acerca de la validez de la venta de cosa ajena:
“…cosa ajena vendiendo un ome a otro valdrá la venditia…”.22
Dentro de la misma Partida V, a la que hemos hecho referencia en el
párrafo anterior, se presenta una diferencia abismal, la cual resulta ser un gran
paso en la evolución y posterior regulación de la materia, ya que consiste en el
conocimiento por parte del vendedor, sobre el carácter que tiene la cosa, es decir,
si ésta se vende como propia o como ajena, esto con el fin de poder determinar la
responsabilidad del vendedor ante el comprador, pues éste último queda
protegido, con lo que se llega a preservar los principios contractuales respecto a
que existe un debido cumplimiento sin embargo este resulta ineficaz en lo relativo
a los efectos como la transmisión de la propiedad, lo cual seguía teniendo una
falta de seguridad jurídica.
En virtud de lo anterior, podemos concluir que las Partidas sirvieron como
base para la posterior codificación en el Derecho Español, cuya trayectoria sería a
21
Fernández de Villavicencio Álvarez- Ossorio, Ma. Del Carmen, op. cit., nota 12, p. 29. 22
Part. V, lib 5, 1, 19.
19
través de diversos proyectos, comenzando por el proyecto de 1821, del que es
poco lo que se puede mencionar sobre el mismo, debido a que no fue posible la
redacción de los artículos referentes a la transmisión de propiedad,23 por lo que
solo nos resulta importante para seguir una línea del tiempo que sirva como guía
para conocer la evolución por la que se ha pasado, pero no para los efectos sobre
la regulación del tema en concreto.
En este orden de ideas, ya en el proyecto de 1836, se comienza a regular la
transmisión de propiedad y se declara prohibida la venta de cosa ajena, lo cual a
partir de las bases ya consolidadas a partir de las Siete Partidas, se comienza a
innovar para eliminar las lagunas jurídicas que se encontraban ante la
actualización de una hipótesis de una venta de cosa ajena.24
Finalmente, en relación con el proyecto de 1851, se comienzan a limitar,
aquellas relaciones fundamentadas en lo éticamente debido, pues el propietario en
su carácter de vendedor es el único que puede transmitir la propiedad por lo que
se resuelve la problemática planteada respecto al tercero enajenante, pues será
él, quien cumpla con el contrato sin tener como obligación la de transmitir la
propiedad.
Ya en los proyectos de Ley de Bases de 1885, e incluso en el Código Civil
vigente en España no se hace mención de la compraventa de cosa ajena,25
teniéndosele por válida de manera tácita dado que el código adopta el sistema del
título y el modo, por lo que se encuentra plasmada la influencia de la tradición
romana, teniendo así a la compraventa de cosa ajena como válida.
A pesar de la adopción del mencionado sistema por parte del Código
español, no logra resolver y aclarar esta confusión e inseguridad pues los
tribunales muchas veces, de igual manera esta se ha tenido por nula o inexistente
23
Fernández de Villavicencio Álvarez- Ossorio, Ma. Del Carmen, op. cit., nota 12, p. 32. 24
Ibídem, p. 33. 25
Ibídem, p. 34.
20
por una supuesta carencia de objeto, según lo expuesto por el maestro Badenes
Gasset,26 sin embargo y a pesar de dichos criterios prevalece la validez de la
misma.
IV. Sistema de la eficacia real del contrato
Países como Italia, Francia y por supuesto el nuestro, se alejan de la
tradición romana que ha quedado plasmada en párrafos anteriores, para adoptar
un sistema totalmente distinto al ya expuesto denominado del título y el modo,
haciendo de la compraventa un contrato traslativo de dominio por mero efecto del
mismo, es decir, sin necesidad de que exista un modo por el cual se adquiera la
propiedad, teniendo como consecuencia que la hipótesis antes planteada respecto
a la compraventa de cosa ajena resulta absurda y ridícula, al igual como
señalaban ciertos autores respecto al sistema que el Código Civil para el Distrito
Federal adopta, así una vez conocidos ambos sistemas, al poder contrastarlos
será mucho más fácil decidir cuál de los dos resulta ser el más adecuado.
Es momento de comenzar a conocer este sistema, el cual, tiene su origen
en Francia, cuyo objeto es buscar la forma o medios de una transmisión de
propiedad más ágil y eficaz conformada por nuevas ideas jurídico-filosóficas las
cuales se apoyen en la autonomía de la voluntad capaz de tener la fuerza
necesaria para la transmisión de la propiedad.27
Esto no es de manera absoluta, pues existen modalidades de la
compraventa que podría hacernos caer en la confusión sobre si el contrato de
compraventa tiene el carácter de obligacional, opinión que la mayoría de la
doctrina no comparte, pues contrastando con otras posturas que señalan que la
transmisión de la propiedad tiene lugar en un momento distinto, entre las que
encontramos la compraventa de géneros y aquella con reserva de dominio, entre
26
Badenes Gasset, Ramón, op. cit., nota 11, p. 138. 27
Ibídem, p. 17.
21
otras, para los cuales se requiere de un acto posterior para la debida transmisión
de la propiedad, se tienen como consecuencias del cumplimiento de los requisitos
señalados por la ley, como en el caso del último ejemplo señalado, aquél relativo
al liquidar de manera total el precio de la compraventa, a través de estas posturas
controversiales se buscará la posible validez de una venta de cosa ajena en
nuestra legislación que adopta un sistema conformado por elementos que
automáticamente descartan dicha posibilidad.28
El fundamento de lo anteriormente expuesto y sobre la adopción de este
sistema, sin mencionar sus debidas excepciones, es el artículo dos mil catorce del
Código Civil para el Distrito Federal, el cual copio al tenor literal siguiente:
“...Artículo 2014. En las enajenaciones de cosas ciertas y determinadas, la traslación de la propiedad se verifica entre los contratantes, por mero efecto del contrato, sin dependencia de tradición ya sea natural, ya sea simbólica; debiendo tenerse en cuenta las disposiciones relativas del Registro Público…”.
En este orden de ideas, de lo anterior resulta que el análisis de figuras
como la que nos ocupa, se vuelve un tanto difícil de ser comprendida y presenta
una seria falta de claridad puesto que el Código Civil para el Distrito Federal trata
a la compraventa de cosa ajena como nula de conformidad con lo dispuesto en el
artículo dos mil doscientos setenta con la opción de ser “revalidada” si antes de
que tenga lugar la evicción el vendedor adquiere la propiedad por cualquier título
legítimo, lo anterior con fundamento en el artículo dos mil doscientos setenta y uno
del señalado ordenamiento; sin embargo, en este breve capítulo segundo
denominado “De la materia de la compraventa”, no se considera en ningún caso la
validez de la misma, restringiendo cualquier posibilidad haciéndolo de manera
tajante, lo cual a primera vista parece totalmente válido y racional, debido al
fundamento expreso del sistema de eficacia real del contrato, presentándose
diversas interrogantes tales como: ¿cuáles son las hipótesis dentro de nuestra
28
Pérez Fernández del Castillo, Bernardo, Contratos Civiles, México, Porrúa, 1996, pp. 93 -
96.
22
legislación que resultan válidas? ¿se presentan de manera directa o indirecta
como lo podría ser por sustitución, pacto entre las partes, apariencia jurídica y
legitimación entre otras? ¿la revalidación es sinónimo de confirmable? Son
algunas de las cuestiones que surgen de dicho precepto lo que nos hace diferir de
lo establecido en las disposiciones antes señaladas.
V. Francia
Del mismo modo en que se llevó a cabo el análisis de la evolución del
Derecho Romano, partiendo desde los tiempos más remotos, me parece
adecuado que debemos seguir la misma línea de investigación frente a la
situación que ocupaba el Derecho que se llevaba a cabo en Francia dada la
importancia, aportación e influencia que tiene sobre la legislación mexicana, así
como la sistematización de la cual es madre, sin la cual no hubiéramos logrado
parte de la madurez jurídica que hoy poseemos, de igual forma como una segunda
aportación es aquí donde también por vez primera se presenta el sistema de
eficacia real del contrato, el cual como ya se ha señalada en numerosas ocasiones
es adoptado por nuestra legislación y dará lugar a temas totalmente
controversiales, los cuales serán tratados en el desarrollo de este trabajo.
a) Galo-Romanos
Durante el periodo bárbaro, el cual comprende desde el año 481 al 987,
existió una falta de certeza jurídica que a su vez presentaba confusión en las
mismas, dado que resultaba imposible la coexistencia de los galo-romanos y los
francos, quienes fueron vencidos por los bárbaros los que a su vez tenían sus
propias leyes, sin embargo resulta importante para nuestra investigación.
Los galo-romanos, toman importancia para nosotros dada la fidelidad que
tenían hacia la tradición romana, pues si bien fueron vencidos y conquistados por
los bárbaros, estos últimos solamente imponían su poder en el ámbito político, sin
23
tratar de despojar y suprimir las leyes y ciertas tradiciones de otros pueblos que se
encontraban bajo su mando, motivo por el cual los galo-romanos conservan la
influencia de las épocas clásica y post-clásica o también llamada época del Bajo
Imperio del Derecho Romano con las características ya señaladas, entre ellas la
falta de sistematización; no obstante se presentan en esta época las nociones
generales de las nulidades subsisten, con las mismas formalidades,
procedimientos, figuras e instituciones, entre ellas las diferencias entre las
nulidades absolutas referentes a la ilicitud del acto jurídico, mientras que en la
nulidad relativa se encontraba dirigida hacia ciertos vicios como el dolo y la
violencia.29
b) Ineficacias en las leyes de los Bárbaros
En esta época se presenta una figura conocida como firmitate, la cual en unión
de excesivas formalidades, investían de eficacia a los actos jurídicos a los que se
era otorgada, esta al momento de ser afectada por un vicio, no surtiría efecto
alguno, lo que podríamos considerar como nulo absoluto, por ir en contra de las
leyes vigentes.30
c) Ineficacias en las leyes de los Francos
La rigidez y formalismos no resultan ser la excepción en las leyes de los
francos, puesto que dichas características a través de sus leyes vuelven imposible
el tratar el tema de nulidades, con excepción de la aplicación de una sanción
similar a la nulidad absoluta en materia de donación.31
29
Lutzesco, Georges, op. cit., nota 1, p. 96. 30
Ibídem, pp. 97 - 99. 31
Ibídem, p. 101.
24
d) Glosadores y Postglosadores
La concepción e interpretación que se tiene en esta época acerca de la ley, se
obtiene a través de los textos, pues a través de estos se busca lograr un impacto
en el ámbito jurídico que comenzaba a desarrollarse y en consecuencia de esto se
toma como sanción para su protección la nulidad absoluta y relativa, idea aportada
por el jurista más influyente de ésta época y de la escuela de Bolonia, Bártolo de
Sassoferrato,32 conservando las mismas causas que le daban origen.
e) Influencia del Derecho Canónico
El Derecho Canónico juega un papel importante, que si bien en materia de
nulidades es casi nula su aportación, resulta importante el aspecto moral
buscando una eficacia con justicia y equidad, lo que otorgaba al momento de
analizar las nulidades una mayor claridad y una concepción totalmente innovadora
para el tema objeto del presente trabajo, pues se comienza con el empleo de
conceptos tales como la buena fe que son en su momento e incluso en nuestros
días los que permiten una debida interpretación y aplicación fundada en un
razonamiento concreto y equitativo dejando a un lado la subjetividad.33
f) Código de Napoleón (1804)
En el ámbito de las nulidades el Código de Napoleón no contaba con una
clasificación sistemática, ni mucho menos una distinción de lo que hoy conocemos
como nulidad absoluta, nulidad relativa e inexistencia, pues fue la doctrina la que
presentó diversas tesis como la unitaria, la bipartita y la tripartita sustentadas y
apoyadas por diversos doctrinarios como lo eran los juristas Japiot y Bonnecase,
las cuales serán expuestas más adelante en el capítulo respectivo.34
32
Ibídem, p. 108. 33
Ibídem, p. 126 – 131. 34
Rico Álvarez, Fausto, et.al., op. cit., nota 6, pp. 1289 – 1290.
25
Así, pues, respecto a la compraventa de cosa ajena el actual Código Civil
Francés en su artículo mil quinientos noventa y nueve, señala al igual que el
nuestro que la compraventa de cosa ajena debe de ser sancionada con la nulidad,
con la adición de un pago por concepto de indemnización al comprador que
hubiera adquirido la cosa sin tener conocimiento alguno de que la cosa era ajena
al vendedor, lo que resulta poco práctico ya que se vuelve casi imposible el
comprobar dicha situación pues es de carácter totalmente subjetivo.35
Al igual que en nuestra legislación en esta materia se permite la “revalidación”
de la misma, al momento en que el vendedor adquiera la cosa a través de un
medio legítimo o que en su caso se ratifique por parte del verdadero propietario,
tema que produce demasiadas interrogantes en la doctrina, cuyas posturas serán
analizadas para la propuesta de una solución más adelante.36
35
Ídem. 36
Ídem.
26
CAPÍTULO SEGUNDO
COMPRAVENTA DE COSA AJENA EN DERECHO INTERNACIONAL
En el presente capítulo podremos estudiar los sistemas que han sido
adoptados por diversos ordenamientos jurídicos en el mundo, que si bien unos
resultan ser muy parecidos al nuestro, tienen sus restricciones, excepciones y
diferencias bien establecidas, así como también habrá otros que la regulan de
manera que resulta totalmente distinto a lo que nosotros conocemos.
I. Argentina
En Argentina, resulta un poco complejo analizar la situación en concreto
que guarda la compraventa de cosa ajena, pues si bien el mismo Código Civil
establece un principio consistente en que “las cosas ajenas no pueden venderse”
parece que resulta ser la excepción y no la regla general pues dentro del mismo
Código se establece de manera textual que “las cosas ajenas pueden ser objeto
de contratos”, que se fortalece en unión del Código de Comercio, el cual establece
el mismo principio que el Código Civil siendo este que la “compraventa de cosa
ajena es válida”, la cual debe de ser entendida únicamente en el caso en el que
sea interpretado de una manera adecuada.
En este orden de ideas, debemos partir diciendo que Argentina adopta el
sistema del título y el modo, en el cual como ya ha sido expuesto es necesaria la
tradición, y será a partir de ello el que nos sea más fácil comprender como se
encuentra regulada la compraventa de cosa ajena, de especial forma la aparente
contradicción que contiene el mismo Código Civil Argentino.
Resultará mucho más fácil entender la legislación argentina, debido a que el
sistema que se aplica es el del título y el modo pues de acuerdo a las expresiones
27
dadas por autores del tamaño de Portalis, Faure y Grenier, que han sido citados
por los mismos Planiol y Ripert, señalan que la venta de cosa ajena resulta
“irrazonable”, “ridícula” y “contraria a la naturaleza de las cosas y a las sanas
orientaciones de la ley moral”,37 puesto que siguiendo un sistema distinto al
adoptado por el código argentino, la propiedad se transmite por mero efecto del
contrato.
De igual forma la doctrina, en específico el autor Vélez, cita los mismos
conceptos aplicados al abandono del “gran principio de la tradición que estableció
la sabiduría de los romanos y que las legislaciones posteriores reconocieron”,38 ya
que la influencia de la tradición romana se encuentra presente y se elimina la
simultaneidad, que para otros sistemas como el nuestro, resulta imprescindible,
por lo que resulta más fácil el entender que existe una posibilidad bastante amplia
de que el vendedor pueda adquirir el dominio y transferirlo al comprador aún y
cuando el contrato de compraventa ya se hubiese celebrado, pues es el momento
de la transmisión totalmente distinto al de la celebración.
A continuación citaré al autor Marco Aurelio Risolia, quien nos dará una
clara idea sobre la interpretación que se debe ser tomada para entender de
manera correcta la legislación argentina.
“…la compraventa de la cosa ajena ---- mueble o inmueble ---- es válida cuando no apunta a la transmisión actual del dominio. Si hay plazo para que esa transmisión actual del dominio. Si hay plazo para que esa transmisión se efectúe, la operación es inobjetable, se entiende que el vendedor asume entonces la obligación de entregar la cosa al comprador, luego de adquirirla…aunque se tratara de la venta de un inmueble ajeno, se la ajusta con pleno conocimiento de las partes y fijando plazo para la transmisión del dominio, la operación es válida como contrato, se llegue o no se llegue después a realizar efectivamente aquella transmisión…nada impide prometer la venta de la cosa ajena o venderla subrayando su condición de tal. En todo caso, el incumplimiento de la obligación de adquirir y transmitir el dominio que en tal hipótesis asume el vendedor, se resolvería en el pago de daños y
37
Risolia, Marco Aurelio, La venta de la cosa ajena, Buenos Aires, Abeledo-Perrot, S.A., p. 13.
38 Ibídem, p. 19.
28
perjuicios…Carece en cambio de validez la compraventa de la cosa ajena como propia…”.39
De lo anterior, obtenemos tres conclusiones, la primera es la obligación de
obtener la cosa que no era propia para su debida transmisión, en segundo lugar
resulta trascendental el celebrar la compraventa de cosa ajena señalando dicha
característica, pues en caso contrario como resulta de la tercera conclusión dicha
venta no resulta oponible al propietario puesto que podría reivindicar sin problema
alguno.
En este orden de ideas, se resuelve que las cosas ajenas pueden venderse
siempre y cuando no se haga con el carácter de propias y de igual forma que el
comprador conozca el carácter que reviste la cosa objeto del contrato.
Resulta importante señalar de manera concreta las diversas hipótesis de la
venta de cosa ajena pueden ser actualizadas dentro de la legislación argentina,
para así distinguir aquellos en los cuales se puede llevar a cabo la venta de cosa
ajena de forma totalmente válida de aquellas en las cuales se presente
incumplimiento del contrato y se tenga que brindar solución alguna al problema.
A continuación se señalan los supuestos que existen en la legislación
argentina:
Venta de cosa ajena con el conocimiento de su condición como cosa
ajena:40 Como bien vimos líneas atrás, el vendedor se obliga a adquirir la
propiedad del bien objeto del contrato el cual es ajeno, para así en
momento distinto poder transmitirlo o bien que el contrato resulte ser
ratificado por el propietario y procurar que el comprador pueda adquirir sin
problema alguno. Sin embargo, debemos pensar cuál sería la solución en
concreto, para el caso en el que se presente el incumplimiento de alguna de
39
Ibídem, pp. 22-23. 40
Ibídem, p. 25.
29
las obligaciones que fueran establecidas en el contrato celebrado por las
partes que conocen la condición de que la cosa es ajena, a nuestro criterio
y viendo lo anterior como una compraventa en la cual los efectos son
diferidos, podríamos aplicar tratándose de nuestro código el artículo 1949
que contiene el pacto comisorio tácito, el cual nos da la posibilidad de elegir
entre el cumplimiento o la resolución de la obligación, siempre que se le
indemnice por los daños y perjuicios causados.
Venta de cosa ajena como propia aun cuando no lo sea, si el
comprador obra de buena fe:41 Cuando se llegan a presentar estos
supuestos, se presentan ciertos efectos a favor del comprador de buena fe
como lo son el saneamiento para el caso de evicción y sin duda alguna
también la posibilidad de prescribir el bien, esto en virtud de que en el caso
en concreto se presenta la buena fe del comprador, sin embargo es
importante mencionar que respecto al vendedor, éste realiza un acto ilícito
en relación con el verdadero propietario, sin embargo la compraventa de
cosa ajena en la legislación argentina resulta válida tanto que se presentan
efectos como consecuencia de su celebración.
Venta de cosa ajena como propia aun cuando no lo sea y el comprador
obra de mala fe:42 Para el comprador se presenta la posibilidad de
prescribir pero esta vez en su carácter de mala fe y que con diferencia del
supuesto anterior no se presenta el saneamiento para el caso de la
evicción, además de que resulta ser un acto ilícito por parte de ambas
partes respecto con el verdadero propietario y no únicamente por parte de
uno de ellos, sin embargo el contrato resulta válido en virtud de que
produce efectos distintos a los de la nulidad, como lo es el ya mencionado
líneas atrás, que si bien es válido resulta inoponible al verdadero
propietario.
41
Ibídem, pp. 50 – 55. 42
Ibídem, p. 68.
30
A la luz de lo anterior, el autor nos muestra como la compraventa de cosa
ajena, según el supuesto de que se trate produce efectos en virtud del contrato
realizado dándole total y plena validez a la misma, sin tener en cuenta la
inexistencia, ni nulidad absoluta, pues en el caso en el que se presente la
necesidad de aplicar una sanción de dicha naturaleza, para el autor resulta viable
la aplicación de la nulidad relativa en virtud de que se presenta la figura de la
convalidación.
No obstante lo anterior, dicha aplicación se pone en tela de juicio, ya que si
bien la nulidad tiene como consecuencia que las partes se restituyan lo recibido y
volver las cosas en el estado en el que se encontraban, se presentan efectos
totalmente distintos a los señalados, por lo que se llega a la conclusión de la
validez que reviste a la compraventa de cosa ajena con sus debidas excepciones
que han sido señaladas líneas atrás.
Por último, me parece de gran importancia, dada la trascendencia que
podría tener lo anterior en nuestro Derecho, se debería contrastar la forma de
regular la compraventa de cosa ajena, con la nuestra, que si bien no es objeto del
presente trabajo, se podrían obtener conclusiones trascendentes para una mayor
y mejor regulación teniendo una perspectiva muy diferente a la actual.
II. Alemania
Antes de comenzar a hablar sobre la regulación respecto la compraventa de
cosa ajena en Alemania, es de fundamental importancia entender de qué manera
opera la transmisión de la propiedad, si resulta ser partidario del sistema del título
y el modo o bien si sigue el sistema de la eficacia real del contrato, para así
entender la manera en la que se regula el tema que nos ocupa en este país.
La doctrina opta por denominar la forma en la que opera dicha transmisión y
que de igual forma se encuentra plasmada en el BGB como un sistema de
31
transmisión abstracta conformado por el formalismo y la abstracción siendo un
tercer sistema totalmente sui generis,43 ya que no solo se queda con la influencia
de la tradición romana respecto al carácter obligacional del contrato, pues en este
tercer sistema resulta indispensable distinguir entre negocios de obligación y de
disposición, mientras que en el sistema de la eficacia real del contrato el Derecho
Alemán siempre lo ha tachado por tratarse de un sistema ilógico en el cual resulta
imposible brindar una debida seguridad jurídica.
Como bien fue señalado en el párrafo anterior, este tercer sistema se
distingue por la existencia de dos clases de negocios, los cuales tienen como
fundamento el BGB, estos son los negocios de obligación y de disposición en
donde la autora Ma. Del Carmen Fernández de Villavicencio Álvarez Ossorio en su
libro “Compraventa de cosa ajena” citando al gran autor Enneccerus-Nipperdey en
su libro Tratado de Derecho Civil señala lo siguiente:
“…La disposición es un concepto totalmente opuesto al de negocio obligatorio que no produce una pérdida de derecho sino que se limita a prepararla, esto es, a imponer una deuda en el patrimonio del deudor…La distinción entre la obligación y la disposición tiene una importancia fundamental en el derecho privado alemán…La mayoría de los negocios de obligación son abstractos, o sea, independientes de la validez del negocio obligatorio que tienen por base…”.44
Lo anterior se llevará a cabo siempre y cuando el negocio real como es
señalado en el BGB se haya perfeccionado en la forma legalmente establecida.45
Ahora bien, para que se lleve a cabo la transmisión señalada, se requiere
de un acuerdo transmisivo que contiene declaraciones llevadas a cabo de manera
simultánea consistentes en la voluntad de transmitir y adquirir el cual se lleva a
cabo con la inscripción en el Registro que además tiene por objeto la publicidad de
la transmisión; sin embargo, se debe de tener en cuenta que el plazo que existe
43
Fernández de Villavicencio Álvarez-Ossorio, Ma. Del Carmen, op. cit., nota 12, pp. 67-68. 44
Ibídem, p. 68. 45
Ibídem, p. 69.
32
entre las declaraciones que forman el acuerdo transmisivo y la inscripción
permiten al propietario conservar el poder de disposición sobre la cosa.46
Por último, la autora ya mencionada, señala que el binomio formado por el
acuerdo transmisivo e inscripción en el Registro, constituye un negocio jurídico de
disposición contractual real y resulta abstracto como llamamos a este sistema
seguido por el Derecho Alemán pues si bien es independiente del negocio
obligatorio, tiene por objeto ponerle fin a este último.47
Antes de poder pasar al trato que se tiene sobre la compraventa de cosa
ajena en el Derecho Alemán a partir de su sistema sui generis, no debemos
olvidar tratar los negocios de disposición, el cual resulta válido por el poder de
disposición en el enajenante, esto no resulta alarmante, pues el contrato que tiene
un carácter meramente obligacional, brinda la oportunidad de que el vendedor se
obligue a entregar la cosa al comprador y procure la propiedad de la misma con el
cual se va preparando dicha transmisión para que una vez hecho esto se pueda
transmitir la propiedad mediante un negocio distinto al contrato obligatorio como se
había señalado anteriormente (por eso mismo es llamado un sistema abstracto).48
Tratándose del tema que nos ocupa, es importante señalar que el BGB no
señala en ningún artículo la forma en la que se debe de regular la venta de cosa
ajena, es por eso que resulta importante el conocer el sistema que es adoptado
por la legislación de cada país para poder entender la forma en la que se transmite
la propiedad y así entender cuál es la regulación que se debe de seguir respecto
al tema objeto del presente trabajo, es por ello que a partir de lo señalado en los
párrafos anteriores, conociendo el carácter obligacional del contrato el cual hace
posible dicha venta, en unión del poder de disposición ya señalado al momento de
la transmisión y no en el momento de la celebración del contrato, hacen que sea
posible y válida la compraventa de cosa ajena.
46
Ibídem, p. 70. 47
Ibídem, pp.70-71. 48
Ídem.
33
En virtud de lo anterior, como conclusión debemos entender que el BGB
permite vender las cosas ajenas; sin embargo, en el caso de incumplimiento por
parte del vendedor de procurar que el comprador adquiera la propiedad, éste será
responsable de indemnizar por concepto de daños y perjuicios.
III. Francia
Como bien fue mencionado en el capítulo relativo a los antecedentes de la
compraventa y en especial de la compraventa de cosa ajena, me gustaría recordar
que si bien nuestra legislación es una copia del ordenamiento jurídico francés y
que de igual forma que el nuestro de manera expresa la compraventa de cosa
ajena queda totalmente prohibida puesto que si la hipótesis llega a ser
actualizada, el código le impone de manera expresa la sanción de la nulidad.
Sin embargo, en el antiguo derecho francés se podía vender una cosa sin
que se fuere propietario ya que el contrato era de carácter obligacional y resultaba
de la falta de propiedad como única consecuencia que el comprador fuere turbado
o sufriera de evicción al igual que en el Derecho Romano, de igual forma
recordamos nuevamente las expresiones de Portalis, Faure y Grenier en los
trabajos preparatorios al Código de Napoleón, respecto a la compraventa de cosa
ajena como una “convención irracional”, “ridícula” y “contraria a la naturaleza de
las cosas y a las miras sana de la moral”,49 buscando además de declarar nula la
transmisión de la propiedad, sino anular la venta como contrato privando del
carácter obligacional, sin embargo Planiol y Ripert concluyen con que únicamente
se busca anular la venta de cosa ajena cuando el vendedor actúa de mala fe,
distinto a lo que piensa y concluye el resto de la doctrina quienes expresan que la
venta de cosa ajena deberá de ser nula aún y cuando el vendedor actúe de buena
fe.
49
Risolia, Marco Aurelio, op. cit., nota 37, p. 13.
34
Autores de gran importancia como lo son Marcel Planiol y Georges Ripert
expresan su opinión respecto a la compraventa de cosa ajena, a través de su libro
“Tratado elemental de Derecho Civil”, las cuales podemos enumerar a
continuación:50
Tipo de nulidad aplicable: El motivo de la nulidad expresan Planiol y Ripert,
depende de la concepción de la venta, naturaleza y fin, por lo que
comienzan con una serie de planteamientos para encontrar la correcta
interpretación al caso en concreto, ya que si bien en una primera hipótesis
se piensa que al momento de transferir la propiedad de una cosa no se
pueda hacer por carecer de ella, se incumple una obligación lo que
realmente sería incumplimiento de una obligación, no obstante lo anterior,
la ley impone a la nulidad como sanción, lo que implica de nuevo una
interpretación para resolver la cuestión sobre si debe ser nulidad absoluta
también conocida como nulidad o bien nulidad relativa también llamada
anulabilidad, comenzando con la primera, resulta ser en una primera
impresión el tipo de sanción correcto, en virtud de ser la regla general, pues
la nulidad relativa resulta ser exclusiva para los incapaces o aquellos de
consentimiento viciado,51 tomando la doctrina y la jurisprudencia, a la
nulidad relativa como la sanción que debe ser impuesta a partir de sus
efectos ya que en la interpretación se encuentra la posibilidad de que sea
convalidada si el vendedor adquiere la propiedad, claro que el concepto se
confunde como será explicado más adelante en el capítulo cuarto del
presente trabajo, o bien que sea ratificada por el verdadero propietario.52
Incumplimiento del contrato: Sin embargo, como ha sido señalado líneas
atrás, los mencionados autores, muestran una opinión diversa a la expuesta
en el punto anterior, con la cual me atrevería a tomarla como la postura
correcta, ya que a partir de esa se podría exigir el cumplimiento del contrato
o bien la rescisión del mismo, indemnizando por los daños y perjuicios que
50
Planiol, Marcel y Ripert, Georges, op. cit., nota 10, p. 927. 51
Ibídem, p. 929. 52
Ibídem, p. 931.
35
fueren causados con motivo del incumplimiento del contrato, lo cual resulta
ser una solución totalmente opuesta a la que se encuentra expresa en el
ordenamiento jurídico francés.
Como conclusión es al final del apartado de la compraventa de cosa ajena
donde se concluye en unión de otros autores,53 que es posible la convalidación de
la venta por un hecho posterior, la única restricción que señala la jurisprudencia y
doctrina es que el hecho nuevo que va a suprimir la nulidad, se produzca antes
que el comprador haya ejercitado su acción, por lo que se concluye con esta
postura, es decir optando por la nulidad relativa como la sanción aplicable a la que
se refiere el código respecto a la compraventa de cosa ajena.54
IV. Portugal
Portugal, no tiene un sistema que haya influido en nuestro sistema ni en
ningún otro, sin embargo resulta interesante hacer mención de él respecto al tema
que nos ocupa dado que dentro de su ordenamiento se encuentra un apartado
dedicado a la compraventa de cosa ajena con un par de artículos, ya que desde
un inicio en el Código de 1867 en el cual la transmisión tenía lugar entre las partes
y para que fuere oponible a terceros se requería la inscripción en el Registro
correspondiente, en donde además se aceptaba pacto en contrario, lo cual resulta
muy parecido a lo que conocemos hoy en día en nuestra legislación, con
excepción de la mención del pacto en contrario.55
Al igual que en otros ordenamientos las diversas interpretaciones no fueron
excepción para crear controversia, pues si bien algunos entendían de manera lisa
y llana que la venta de cosa ajena resultaba nula y por otro lado, otra
interpretación iba encaminada a que únicamente se encontraba prohibida aquella
cosa que siendo ajena se vendía como propia.
53
Fernández de Villavicencio Álvarez-Ossorio, Ma. Del Carmen, op. cit., nota 12, p. 64. 54
Planiol, Marcel y Ripert, Georges, op. cit., nota 10, p. 931. 55
Fernández de Villavicencio Álvarez-Ossorio, Ma. Del Carmen, op. cit., nota 12, pp. 64-65.
36
Existe también una convivencia con el Código de Comercio portugués, que
dieron lugar a que se entendiera que la nulidad aplicable era la nulidad relativa en
virtud de una posible revalidación al momento de adquirir por cualquier título
legítimo.
El Código portugués vigente adopta nuevamente el sistema, cuyo
fundamento es el Código de Napoleón, me refiero al sistema de eficacia real del
contrato, con la excepción dentro de la sistemática a diferencia de otros, puesto
que admite que la adquisición de la propiedad se retrase a un momento posterior
al contrato.56
La doctrina concluye que la venta de cosa ajena es nula por falta de
legitimación por parte del vendedor, entendiendo a esta como requisito sine qua
non del contrato, por otro lado en el caso de que el comprador sea de buena fe, el
vendedor tendrá la obligación de adquirir lo vendido, para así poder transmitir la
propiedad al comprador así como la indemnización por daños, siendo la
compraventa de cosa ajena como ajena totalmente válida.57
En este orden de ideas, las situaciones que llegasen a ser nulas por falta de
legitimación, dan lugar a la discusión que ha sido objeto de cada uno de los países
expuestos, es decir, el tipo de nulidad aplicable, sin embargo si tenemos en cuenta
que únicamente puede invocarla el comprador de buena fe y porque existe la
posibilidad de que sea convalidable al momento que el vendedor adquiera el bien
que había sido objeto del contrato, no obstante lo anterior el código portugués
tiene una codificación más casuística, la cual si bien puede solventar gran
cantidad de problema, en realidad no se resuelve del todo la controversia y puede
resultar limitativo, provocando aún mayores lagunas legales, como por ejemplo si
bien ya vimos que a falta de legitimación resulta ser nula, pero que puede ser
56
Ibídem, p. 66. 57
Ibídem, p. 67.
37
convalidable si se hace de buena fe, esta regla tiene como excepción el excluir lo
ya aplicable en el caso de que el vendedor lo haga de mala fe, es decir, el vender
como cosa propia aun cuando esta no lo sea.
V. Italia
Al igual como lo hemos hecho al exponer la situación jurídica que se guarda
respecto a la compraventa de cosa ajena en los distintos ordenamientos jurídicos
de varios países, para tener más claridad en las ideas primero se analizará la
manera en la que se regulaba la materia objeto de nuestro trabajo previa a la o las
reforma que dan lugar al código vigente, empecemos por el código italiano de
1865, el cual se encontraba inspirado en el Código de Napoleón, añadiendo
únicamente un par de artículos que marcarían la diferencia justamente para evitar
conflicto al momento de la interpretación.58
Respecto al tema de transmisión de propiedad, este código adoptaba el
mismo sistema que el Derecho Francés, es decir, el de eficacia real del contrato,
sin embargo; dentro del mismo código, podemos encontrar una variedad de
artículos que parecerían indicar también la presencia de la tradición romana
otorgándole al contrato un carácter meramente obligacional, no permitiendo que
dicho contrato sea autosuficiente para que se produzcan los efectos reales, por lo
que se debe de ser realmente cuidadoso al momento de interpretar para que así
se entienda de manera correcta la transmisión de la propiedad. Al igual que alguno
o algunos de los ordenamientos ya expuestos, coinciden con que la eficacia real
es esencial a la venta, no debe ser forzosamente simultánea a esta por lo que no
existe problema alguno si llega a diferirse, produciendo en un primer momento
únicamente efectos obligatorios.59
58
Ibídem, p. 49. 59
Ibídem, pp. 50-51.
38
Respecto a la compraventa de cosa ajena, esta es declarada nula de
acuerdo al sistema adoptado por el Código.
Si bien el Código italiano parecería una copia del Código de Napoleón, el
cual se limita a señalar la nulidad como sanción respecto de la compraventa de
cosa ajena, entendiéndose a la misma como absoluta por las razones que
explican en algún punto Planiol y Ripert, el Código italiano señala que la acción de
impugnación no incumbe al vendedor por lo que la doctrina entiende que se trata
de una nulidad relativa,60 sin embargo como ya se ha visto también en otros
países, el Código de Comercio resulta una excepción a lo ya expuesto, debido a
que en la práctica resulta habitual la venta de cosas ajenas, pero con miras a ser
conseguida, es por ello que en el ámbito mercantil era considerada como válida a
partir de su eficacia obligatoria, ya que esto resulta tener una trascendencia
incluso de carácter económico, para el desarrollo a través del tráfico.61
Después de la reforma, surge el código italiano de 1942 actualmente
vigente, el cual de nueva cuenta es partidario del sistema adoptado por el código
anterior, el sistema de eficacia real del contrato, incluso con los aspectos ya
comentados respecto a los efectos diferido, y respecto al Código de Comercio si
bien la compraventa de cosa ajena resultaba válida de manera expresa el código
solicitaba que era obligación del vendedor hacer la adquisición, con la reforma se
igual manera se tiene como válida la venta de cosa ajena a pesar de que las
cosas no formen parte del patrimonio del vendedor, por lo que surge dicha
obligación de procurar la adquisición.
En este orden de ideas, respecto al tema que nos ocupa verdaderamente,
dicho código presenta un trato muy especial para la compraventa de cosa ajena,
debido a que existen ciertas excepciones al mismo pues a diferencia de nuestro
código la compraventa de cosa ajena no es declarada como nula, puesto que se
60
Ibídem, p. 52. 61
Ibídem, pp. 55-56.
39
considera totalmente válida, surge la obligación para el vendedor de procurar que
el comprador adquiera, como se llevaba a cabo antes de la reforma, es decir estas
ventas tienen carácter meramente obligacional debido a su frecuente realización
aunado a que como ya fue mencionado tienen una considerable importancia en el
aspecto económico, es por ello que el código italiano se adapta a las situaciones
que se presentan en la actualidad, es por ello que dicha venta de cosa ajena es
aceptada y regulada.
En razón de lo anterior, si bien es un sistema parecido al nuestro, resulta
complejo entender la manera en la que esta figura opera; sin embargo, no
debemos restringirnos a marcar como ilógica dicha regulación y podríamos llegar
a considerarla como base para una mayor y mejor regulación de la compraventa
de cosa ajena en el Código Civil aplicable en el Distrito Federal para que la
interpretación sea solo una sola sin lugar a discrepancia alguna.
VI. España
La compraventa de cosa ajena, resulta un tema que además de complejo
resulta trascendente para España, dado que la interpretación y dirección a la que
puede ir encaminada esta misma puede ser muy distinta en un caso y en otra,
esto tiene lugar porque a diferencia de otros países en España no se presenta
disposición alguna para el tema que nos ocupa.
En virtud de lo anterior, es claro que esto ha sido motivo de una gran
discusión que incluso resulta ser más difícil que los países ya expuestos ya que en
aquellos es posible centrarse en un par o por lo menos en un solo artículo que
facilite encontrar la interpretación correcta; sin embargo, la mayoría de la doctrina
tiene dos motivos por los cuales se inclina más por una interpretación que adopte
el sistema del título y el modo, esto se debe a que por un lado, como ya fue
40
señalado en el capítulo primero del presente trabajo, en las Partidas,
específicamente en la quinta, señala que valdrá la venta de cosa ajena a otro.62
Por otro lado, en unión a lo anterior, el legislador ha optado la tradición
romana como influencia por lo que respecta a la compraventa, a la luz de lo
anterior podría considerarse en una primera interpretación de que no existe
problema alguno con la celebración de la compraventa de cosa ajena pues
siguiendo dicha tradición, el contrato siendo meramente obligacional y la
necesidad de un acto distinto al contrato para transmitir la propiedad resulta lógico
la posible celebración. No obstante lo anterior, este tema ha llegado a los
tribunales quienes no precisamente han dado una solución al problema dado que
las decisiones no han sido unánimes ya que por un lado en unión con la doctrina
piensan que al provenir de la tradición romana y adoptar el sistema del título y el
modo como ya explicamos líneas atrás el contrato tiene un carácter meramente
obligacional, sin embargo el tribunal también ha optado por otras decisiones que
complican dicha situación, me refiero a que se ha llegado a señalar que dicha
compraventa se le impone la sanción de la nulidad o bien se es considerada como
inexistente por la falta de objeto.63
Es por eso que de lo anterior resulta muy difícil encontrar la interpretación
que resulta correcta para el caso en concreto, puesto que caben las diversas
posturas que serán analizadas a lo largo de este trabajo, es decir por una parte la
sanción de la nulidad sin señalar que tipo de nulidad sería por lo que dentro de
esta cabría la opción de ser nulidad absoluta o bien nulidad relativa analizándola
desde sus efectos y principalmente desde sus causas, también cabe la posibilidad
de una tercera postura, me refiero a la inexistencia por la falta de uno de los
elementos de existencia, es decir por la falta de objeto, como bien señala en algún
punto Gutiérrez y González en nuestra doctrina y que será tratado más adelante y
62
Fernández de Villavicencio Álvarez-Ossorio, Ma. Del Carmen, op. cit., nota 12, pp. 86 – 121.
63 Ídem.
41
por último también cabe la posibilidad de ser válida dado el carácter obligacional
que tiene el contrato de compraventa.
Como conclusión la interpretación correcta que resulta aplicable en España
sería acerca de la validez del contrato, pues si bien cuenta con la tradición romana
y adopta el sistema del título y el modo, no existe problema alguno para que sea
posible su celebración.
42
CAPITULO TERCERO
NOCIONES GENERALES DE LA COMPRAVENTA
I. De la compraventa
La compraventa es un contrato con una amplia trascendencia y complejidad
en nuestro ordenamiento jurídico, por lo que resulta sumamente importante
conocer las nociones generales de la compraventa, para así poder entender las
distintas opiniones que brotan de la doctrina respecto a la compraventa y de ahí
comenzar con un análisis profundo respecto a los casos en los que se vuelve
posible la celebración de la compraventa de cosa ajena, sin que sea necesaria la
aplicación de sanción alguna.
El Código Civil para el Distrito Federal no define el contrato de
compraventa, sino establece la situación en la cual nos encontramos ante la
misma como bien lo señala el artículo dos mil doscientos cuarenta y ocho que dice
al tenor literal siguiente:
“…Artículo 2248. Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho y el otro se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero…”.
La complejidad de dicho contrato se puede apreciar desde la definición,
pues a partir de una interpretación literal del artículo antes citado, deriva una
naturaleza de carácter obligacional, mientras que en realidad el sistema que
adopta nuestro Código Civil para el Distrito Federal es el de eficacia real, cuyo
fundamento es el artículo dos mil catorce del citado Código,64 sin duda una falta de
técnica legislativa que ha creado un amplio nivel de controversia.65
64
Pérez Fernández del Castillo, Bernardo, op. cit., nota 28, p. 75. 65
Domínguez Martínez, Jorge Alfredo, op. cit., nota 9, pp. 223 - 224.
43
Sin embargo, esta discusión por la trascendencia e importancia que tiene
para el tema que nos ocupa, en virtud de que a partir de ella podremos
comprender en qué casos la compraventa de cosa ajena podría resultar válida,
obteniendo así un punto de partida para demostrar la inexactitud de las
disposiciones aplicables a la compraventa de cosa ajena, de manera que en el
presente capítulo nos limitaremos a retomar las nociones generales de la
compraventa para que de esta forma en unión con las bases que serán adquiridas
en el capítulo siguiente podamos obtener un análisis más serio, partiendo de lo
general a lo particular.
En cuanto a la definición, la doctrina no señala ninguna, puesto que ha
adoptado aquella situación que describe el Código Civil aplicable en el Distrito
Federal en su artículo dos mil doscientos cuarenta y ocho, la cual ha sido objeto
de diversas observaciones que serán expuestas en el presente capítulo, por lo que
definiría a la compraventa como aquel contrato en el que uno de los contratantes
llamado vendedor transmite la propiedad de una cosa o de un derecho a otra
llamada comprador que a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en
dinero.
Una vez que conocemos la hipótesis que debe ser actualizada para
encontrarnos ante el contrato compraventa según el Código Civil aplicable en el
Distrito Federal, resulta importante conocer su clasificación66 a la cual le serán
agregadas otras más que a mi parecer deben de ser incluidas para un estudio
mucho más completo, la clasificación es la siguiente iniciando con la positiva:
Bilateral: En tanto que genera obligaciones recíprocas para las partes en
contraposición a unilateral.
66
Zamora y Valencia, Miguel Ángel, Contratos Civiles, 12a ed., México, Porrúa, 2009, p. 85.
44
Oneroso: En contraposición a gratuito, dado que existen provechos y
gravámenes recíprocos, en caso contrario nos sería imposible hablar de
compraventa.
Conmutativo: Al momento de su celebración las prestaciones debidas son
conocidas y pueden conocer el beneficio o perjuicio de las mismas, por
excepción puede resultar aleatorio como es el caso de la compraventa de
esperanza.
Por otro lado la doctrina señala, entre otros como lo es el caso del maestro
Zamora y Valencia y Sánchez Medal, estando de acuerdo con una clasificación
doctrinal en adición a la positiva para este contrato con adición de los últimos dos
que me parece importante señalar para obtener una clasificación completa.
Sinalagmático Perfecto:67 Esta clasificación doctrinal es otorgada por el
maestro Sánchez Medal en la cual atiende a la interdependencia que existe
en las obligaciones de los contratantes.
Consensual: Únicamente tratándose de bienes muebles.
Formal: A diferencia con los bienes muebles, tratándose de bienes
inmuebles es Formal dependiendo de si cumple con ciertas características
como que el valor de avalúo no sea mayor a trescientos sesenta y cinco
veces a la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México, por señalar un
ejemplo.
Contrato de eficacia real: De acuerdo con algunas disposiciones se
entiende que al momento de la celebración se transmite la propiedad, es
decir, por mero efecto del contrato, esta clasificación quedará en tela de
juicio debido al artículo que ha quedado transcrito el cual en contravención
de la definición de la compraventa en su artículo dos mil doscientos
cuarenta y ocho, provoca cierta controversia la cual será resuelta más
adelante.
67
Sánchez Medal, Ramón, De los contratos civiles, 24a ed., México, Porrúa, 2010, p. 156.
45
Ejecución inmediata: De nuevo una clasificación cuestionable dado que
en virtud de ser celebrado se transmite la propiedad y se paga el precio, sin
embargo existe una excepción, pues la compraventa también puede ser de
ejecución escalonada cuando el pago se realiza en abonos.
Principal: No requiere de otro acto o hecho para existir.
Definitivo: En oposición a preparatorio.
Nominado.
En este orden de ideas, a continuación serán mencionadas las especies de la
compraventa, entre las que podemos encontrar solamente las siguientes:
Civil: La cual será objeto del presente capítulo y será desarrollada en el
mismo.
Mercantil:68 De acuerdo al artículo trescientos setenta y uno del Código de
Comercio, serán mercantiles aquellas compraventas a las que el
mencionado código les otorgue dicho carácter, además de aquellas que se
hagan con el objeto directo y preferente de traficar, sin embargo además de
estos dos criterios que nos brinda el legislador para identificar una
compraventa de naturaleza mercantil, la doctrina presenta otros criterios
como lo hizo el maestro Mantilla Molina distinguiendo entre los actos que
son esencialmente mercantiles de aquellos que tienen el carácter de
mercantilidad condicionada, los cuales a su vez se pueden identificar de
acuerdo a los sujetos, objeto o fin de estos.69
Administrativa: Aquella en la cual el Estado intervendrá como parte del
contrato de compraventa, ya sea como comprador o vendedor, a través de
alguno de los niveles de actuación estatal, es decir, ya sea federal, local o
municipal.
Voluntaria y Forzosa: Al hablar de contrato, lo primero que viene a nuestra
mente es aquella libertad que tienen las partes sin ser compelidos por la ley
68
Vásquez del Mercado, Óscar, Contratos Mercantiles, 16ª ed., México, Porrúa, 2011, p. 197.
69 Mantilla Molina, Roberto, Derecho Mercantil, 29a ed., México, Porrúa, 2010, pp. 61 – 63.
46
o autoridad judicial para la celebración de la misma, sin embargo, esta
situación cambia cuando se presenta la obligación para una de las partes
de celebrar el contrato, sin embargo no se debe confundir esta venta
forzosa en la cual no se toma en cuenta el consentimiento de la parte
obligada para su celebración a diferencia de una venta judicial las cuales
solo requieren el cumplimiento de ciertos requisitos para su celebración,
pero siempre tomando en cuenta el consentimiento.70
Pública y Privada: Si bien partimos de que un contrato es un acuerdo de
voluntades que crean o transmiten derechos y obligaciones, de lo que
resulta un acto privado, existen también compraventas públicas en
consecuencia de una oferta hecha al público por medio de un concurso.
En este orden de ideas, el siguiente punto a tratar son los elementos del
contrato, los cuales se distinguen en elementos de existencia y requisitos de
validez, que si bien es la columna vertebral a partir de la cual se forma de manera
correcta e ideal el contrato de compraventa resulta de igual manera un tema
fundamental para el tema que nos ocupa, pues a partir de estas podremos
entender las distintas posturas que expone la doctrina respecto de la compraventa
de cosa ajena para que en unión con estas podamos comentar y concluir el tipo de
sanción que resulta aplicable a la compraventa de cosa ajena, en el caso de que
resulte necesaria, para algunos casos o siendo más ambiciosos si no resulta
aplicable ninguna sanción a la venta de cosa ajena dada su posible celebración.
II. Elementos de existencia
a) Consentimiento: Debemos comenzar por definir el consentimiento, por
el cual debemos entender aquel acuerdo de voluntades con un contenido preciso,
el cual se encuentra conformado por dos elementos, es decir, la oferta o también
conocida como policitación y la aceptación.71
70
Rico Álvarez, Fausto, et. al., De los contratos civiles, México, Porrúa, 2014, pp. 75 - 78. 71
Domínguez Martínez, Jorge Alfredo, op. cit., nota 9, pp. 22 - 24.
47
Es de advertir, que la voluntad en principio debe de ser real, sin vicio
alguno, exteriorizado, así como de manera seria y precisa, en la doctrina existen
otros elementos que conforman la voluntad como lo son el discernimiento, la
intención y la libertad.72
Resulta importante distinguir una situación al hablar de consentimiento, es
decir, si la policitación se ha realizado entre presentes o entre no presentes, la
cual a su vez dependerá de si se ha establecido un determinado plazo para la
aceptación de la misma, es de advertir que para el consentimiento y al iniciar con
el tema del objeto la doctrina lo expone a su manera pero siendo uniforme pues es
claro el Código Civil aplicable en el Distrito Federal en la teoría general de las
obligaciones, en virtud de no existir una regla específica aplicable, los supuestos
son los siguientes:73
Entre presentes con plazo, el oferente quedará obligado por el tiempo que
se haya fijado en la oferta misma.
Entre presentes sin plazo, el oferente quedará liberado de toda obligación
nacida del ofrecimiento si la aceptación no se realiza de manera inmediata.
Entre no presentes con plazo, de la misma manera en la que se lleva a
cabo entre presentes con plazo, el oferente quedará obligado por el tiempo
que se haya fijado en la oferta misma.
Entre no presentes sin plazo, el oferente queda obligado a la oferta
realizada por tres días más el tiempo que tarde la ida y vuelta del correo
regular. [Cabe aclarar que para lograr determinar cuándo se conforma el
consentimiento entre no presentes nuestro código sigue la teoría de la
recepción].
72
Cifuentes, Santos, Negocio Jurídico, 2a ed., S.L.I., Astrea, 2004, pp. 46 – 51. 73
Borja Soriano, Manuel, Teoría general de las obligaciones, 21a ed., México, Porrúa, 2009, pp. 124 – 128.
48
En virtud de lo anterior, la aceptación debe de realizarse de manera lisa y
llana, pues de forma contraria se entendería esta como una nueva oferta.
b) Objeto: Antes de hablar del objeto de la compraventa, debemos
distinguir para así poder identificarlo, por una parte se encuentra el objeto directo y
por otro el objeto indirecto, siendo el primero la creación y transmisión de
derechos y obligaciones, y el segundo aquella cosa que se debe dar, aquella
acción que se debe realizar o bien la abstención que se debe llevar a cabo.74
Nosotros debemos atender al objeto indirecto del contrato, en el cual se
centrará nuestra investigación y estudio.
En virtud de lo anterior es importante mencionar que el contrato de
compraventa presenta una dualidad en su objeto indirecto que son los siguientes:
Cosa objeto del contrato, es decir, el bien vendido.
El precio.
Comencemos por la cosa objeto del contrato, para lo cual debemos atender a
lo estipulado en el Código Civil aplicable en el Distrito Federal y cumplir con las
condiciones señaladas en el mismo, las cuales a mi parecer resultan imprecisas75
e incompletas, por lo que deben de ser reformadas a efecto de que se cumpla con
el motivo real que buscaba el legislador, por lo que a continuación al momento de
señalar las condiciones expuestas en la ley, que a su vez reiteran el Dr. Bernardo
Pérez Fernández del Castillo y el maestro Sánchez Medal, se hará una crítica
respecto a las mismas, mostrando al lector la crítica y respuesta propuesta a lo
establecido en el Código Civil aplicable en el Distrito Federal.
74
Domínguez Martínez, Jorge Alfredo, op. cit., nota 9, pp. 243 - 244. 75
Domínguez Martínez, Jorge Alfredo, Derecho civil. Parte general, personas, cosas, negocio jurídico e invalidez, 11a ed., México, Porrúa, 2008, pp. 65-70.
49
Una de las condiciones que señala nuestro Código es que la cosa exista;
sin embargo, esto limitaría mucho el ámbito de la compraventa, pues la
misma ley permite la compraventa de cosas futuras, es decir, cosas que
estén llamadas a existir, pues incluso son distintos los efectos que se llegan
a producir por la misma, en virtud de su celebración como por ejemplo
respecto a los riesgos derivados de una compraventa de cosa esperada o
de una venta de esperanza.76
La segunda condición que establece la ley para la cosa objeto del contrato
es que se encuentre dentro del comercio, lo que significa que son
susceptibles de ser apropiados por particulares y en razón de esto,
deberían ser enajenables, sin embargo existen derechos como lo son el
uso, la habitación y algunas modalidades del patrimonio de familia que se
encuentran en el comercio; sin embargo, estos resultan ser inalienables por
ministerio de ley y no una mera prohibición para enajenar.77
De lo anterior se concluye, que en la presente condición no debe de
limitarse a señalar aquellos bienes que se encuentren en el comercio, pues
lo único que se lograría en el caso de celebrar una compraventa sobre los
ejemplos antes mencionados sería la inexistencia por lo que para evitar
estos problemas debemos entender que la segunda condición se encuentra
encaminada a que la cosa objeto del contrato sea alienable, es decir, que
sea susceptible de ser transmitida por el vendedor hacia el comprador.
Por último, atenderemos a la tercera condición que debe de cumplir la cosa
objeto del contrato, me refiero a que la cosa sea determinada o
determinable, no obstante lo anterior, esto deja varias dudas al intentar
identificar la cosa, pues en este caso no basta con que se haga alusión
sobre la especie a la que pertenece la cosa sino resulta necesario el que
sea individualizada o individualizable, para que de esta manera no exista
76
Pérez Fernández del Castillo, Bernardo, op. cit, nota 28, p. 87. 77
Ídem.
50
confusión alguna al momento de identificar la cosa objeto de la
compraventa.78
En este orden de ideas, dentro de la dualidad del objeto indirecto que se
presenta, es momento de hablar sobre el precio, el cual como se acaba de
mencionar, además de ser uno de los objetos de la compraventa es un elemento
esencial de la misma, pues el precio es aquella contraprestación que el comprador
entrega a cambio de la cosa vendida.
El precio debe de contar con dos características79 de gran importancia, las
cuales se encuentran señaladas en el mismo artículo dos mil doscientos cuarenta
y ocho, éstas son:
Cierto: Esta característica debe ser entendida como una de las condiciones
de la cosa objeto del contrato, me refiero a que el precio debe ser
determinado o determinable.80
En dinero: Por precio debemos entender la forma de medición del valor
económico de las cosas, mientras que la moneda es el medio a través del
cual se materializa.81
Sin embargo la doctrina, en específico el maestro Ramón Sánchez Medal
señala características adicionales a ser cierto y en dinero como lo son el ser legal
haciendo referencia a todas aquellas restricciones impuestas como lo son la
fijación de precios tope, justo en relación a la falta de lesión que debe de existir,
así como real, serio, sincero y verdadero, es decir, que el precio sea convenido
con la intención de que el mismo sea exigido así como que el mismo no sea
ficticio.82
78
Ídem. 79
Sepúlveda Sandoval, Carlos, Contratos Civiles, México, Porrúa, 2006, p. 239. 80
Ídem. 81
Ibídem, pp. 242 – 244. 82
Sánchez Medal, Ramón, op. cit., nota 67, pp. 174 – 176.
51
El Código Civil para el Distrito Federal hace alusión a que el precio debe ser
realizado en dinero, cuyo estudio debe de ser directo de la ley, sin establecer
como obligación que sea pactada en moneda nacional, lo cual va de acuerdo con
lo dispuesto en el artículo octavo de la Ley Monetaria de los Estados Unidos
Mexicanos,83 dentro de la cual podemos concluir que el precio puede ser pactado
sin problema alguno en moneda extranjera, cosa distinta que debemos aclarar que
si bien el precio fue pactado en moneda extranjera y el comprador decide pagar el
precio en moneda nacional, este será totalmente válido y se tendrá la obligación
de aceptarse lisa y llanamente, pues en caso contrario si llegase a exigirse por
parte del vendedor que fuere pagado necesariamente en moneda extranjera, esto
se vería afectado con la sanción de nulidad, por estar así expreso en la Ley
Monetaria de los Estados Unidos Mexicano.
En razón de lo anterior, los mencionados supuestos se vuelven más fáciles
de entender si partimos de dos conceptos esenciales en materia de interpretación
de la mencionada ley, como lo son curso legal y poder liberatorio, entendiendo por
el primero como aquel valor oficial que se tiene en un lugar y tiempo determinado,
mientras que por el segundo se debe entender como aquella facultad que se tiene
para ser liberado de una obligación a través de una contraprestación.
Al hablar de dinero como una de las características del precio, resulta
relevante señalar que a partir del diecisiete de julio del dos mil trece la ley federal
para la prevención e identificación de operaciones con recursos de procedencia
ilícita, publicada en el Diario Oficial de la Federación el diecisiete de octubre de
dos mil doce, pues dicho contrato resulta en términos de dicha ley una actividad
vulnerable, y que superando el monto establecido en el artículo diecisiete fracción
doce, apartado A, inciso c, segundo párrafo será objeto de aviso a las autoridades
correspondientes.
83
Ibídem, pp. 244 – 248.
52
Si bien han quedado expuestas varias nociones generales del contrato de
compraventa, así como los elementos de existencia que la conforman,84 es
importante hacer alusión que respecto al tercer elemento de existencia de carácter
totalmente doctrinal, es decir, la solemnidad, por la que debemos entender a la
manera de manifestar el consentimiento, es decir la forma, elevado a elemento de
existencia para los casos en los que así los señale la ley.
Es de advertir que no se presenta alguna situación en particular o que
requiera ser mencionado para poder continuar con el estudio del tema objeto del
presente trabajo, pues como mencionamos en la clasificación, la compraventa es
consensual tratándose de muebles, la cual será criticada al momento de exponer
el requisito de validez de forma, mientras que tratándose de inmuebles es formal,
dependiendo del cumplimiento de diversas características.
Por otro lado, a continuación pasaremos analizar los requisitos que resultan
necesarios para la validez de la compraventa los cuales se mencionan a
continuación:
Capacidad.
Forma.
Licitud .
Ausencia de vicios en el consentimiento.
III. Requisitos de Validez
Capacidad: Este concepto, muchas veces es confundido con otros
conceptos fundamentales como lo son el de persona y el de personalidad,
cuestión que es resuelta al precisar los conceptos, diferenciando el uno del otro,
un claro ejemplo de la doctrina es el autor Santos Cifuentes quien define a la
capacidad de la siguiente manera:
84
Pérez Fernández del Castillo, Bernardo, op. cit., nota 28, p. 27.
53
“…La capacidad…consiste en la aptitud del sujeto para otorgar
por sí mismo actos jurídicos…”.85
En mi humilde opinión, no coincido con esta definición pues a mi parecer se
requiere de un poco más de técnica en las definiciones para diferenciarla una de
otra, dado el grado de confusión que puede llegar a presentarse al momento de
definirla con los términos antes señalados.
No obstante lo anterior, autores como el maestro Zamora y Valencia86 y el
Dr. Bernardo Pérez Fernández del Castillo87 en sus respectivas obras optan por
definir a la capacidad, concluyendo la misma, es decir, como una aptitud que tiene
una persona para ser titular de derechos y sujetos de obligaciones, ejercer los
primeros y cumplir las segundas.
A continuación serán definidos los conceptos que fueron mencionados al
iniciar este apartado, con motivo de realizar las distinciones correspondientes
entre términos que podrían dar lugar a confusión entre los mismos, como
señalábamos líneas atrás, quedando a mi parecer de la siguiente manera:
Persona: Sujeto titular de derechos y obligaciones.
Personalidad: Aptitud de ser titular de derechos y obligaciones, cuyas
características es que sea única, abstracta e indivisa, las cuales ayudaran a
distinguirla del concepto de capacidad.
Capacidad: Facultad de ser sujeto de derechos y obligaciones, ejercer los
primeros por sí mismo y cumplir los segundos y que a diferencia de la
personalidad, resulta ser múltiple, concreta y divisible.
85
Cifuentes, Santos, op. cit., nota 72, p. 180. 86
Zamora y Valencia, Miguel Ángel, op. cit., nota 66, pp. 21 – 22. 87
Pérez Fernández del Castillo, Bernardo, op. cit., nota 28, p. 28.
54
Retomando de nuevo el tema de la compraventa, las partes únicamente
requieren capacidad general de contratación,88 teniendo como excepción algunos
supuestos mencionados en el capítulo tercero denominado “De los que pueden
vender y comprar”, que si bien algún sector de la doctrina, se limita a señalar
como una cuestión comprendida al momento de hablar de capacidad de ejercicio,
parece prudente que a partir de la misma denominación y de disposiciones que
comprende a partir de la cual se da lugar a dividirlos de la siguiente manera:
Impedimentos y requisitos especiales para comprar.
Impedimentos o requisitos especiales para vender.
Impedimentos para celebrar el contrato.
Limitaciones administrativas.
Esta clasificación que contienen los supuestos que abarca el capítulo
intitulado “De los que pueden vender y comprar”, no podrá ser encontrada por el
lector en la doctrina con dicha estructura, pues se han recopilado los distintos
supuestos que se encuentran de manera expresa en el Código Civil aplicable en el
Distrito Federal en unión de ciertos comentarios de autores de gran tamaño como
el maestro Fausto Rico, Manuel Albaladejo y Luis Paredes, que permiten que sean
clasificadas de tal modo a pesar de que otros autores como lo es el maestro
Sánchez Medal quien habla de libertad para comprar o vender con sus respectivas
restricciones de carácter convencional, judicial y legal, encontrándose en la
primera el pacto para no vender a determinada persona, el pacto de preferencia, la
existencia de una promesa anterior de compraventa y los pactos de exclusiva,
para así encontrándose dentro de la segunda restricción aquellas impuestas por el
juez a propósito de la compraventa y finalmente dentro de las restricciones legales
señala todas las incapacidades especiales, es decir, aquellas relativas a los
extranjeros, magistrados, abogados, jueces y demás mencionados en el artículos
dos mil doscientos setenta y seis, los mandatarios, tutores y curadores, albaceas y
88
El artículo 1798 del Código Civil para el Distrito Federal nos dice que: “Son hábiles para contratar todas las personas no exceptuadas por la ley”.
55
demás mencionados en el artículo dos mil doscientos ochenta y dos mil
doscientos ochenta y uno del citado ordenamiento terminando con los casos del
derecho del tanto.89
Si bien resulta ser una clasificación adecuada, a mi parecer no resulta ser
del todo didáctica, ordenada ni completa, por lo que a partir de lo expuesto por los
autores antes citados se obtiene la clasificación que ya ha sido señalada y que si
bien no es objeto del presente trabajo el profundizar en esta cuestión si es
importante tener bases sólidas respecto a la compraventa.
En este orden de ideas, dentro de la primera clasificación, es decir,
respecto a los impedimentos y requisitos especiales para comprar, encontramos a
las personas morales que deben sujetarse a lo establecido en nuestra Carta
Magna, entre los que encontramos a las instituciones que forman parte del
sistema financiero, pues no podrán adquirir más bienes inmuebles que los
estrictamente indispensables para la consecución de sus fines, complicándose
cuando se tratan de aquellas adquisiciones forzosas por tratarse del pago de
adeudos que le fueron imposible recuperar, otro de los impedimentos es
tratándose de asociaciones religiosas y la necesidad de obtener la declaratoria de
procedencia, por otro lado existen también los impedimentos respecto a las
sociedad mercantiles en materia agraria según disposiciones en el artículo
veintisiete de nuestra Constitución Política, así como en materia de instituciones
de asistencia privada, personal de administración de justicia respecto de los
bienes de los juicios en los que intervengan, compra de bienes por parte de los
padres a sus hijos que se encuentren sujetos a la patria potestad con su
respectiva excepción, venta a los representantes, peritos y corredores, extranjeros
y en materia de inversión extranjera,90 como bien señala el autor español Manuel
Albaladejo, que si bien podríamos hablar de estos últimos durante varias páginas,
dada su complejidad y extensión, no es objeto del presente trabajo criticar y
89 Sánchez Medal, Ramón, op. cit., nota 67, pp. 167 – 170. 90
Albaladejo, Manuel, Curso de Derecho Civil: Común y Foral, Barcelona, Bosch, 1977, p. 143.
56
analizar estos supuestos sino únicamente generar bases sólidas para una mayor
claridad de ideas y poder lograr una investigación profunda que nos lleven a una
conclusión lógica y aplicable.91
Por otro lado, conozcamos de manera muy breve los casos que engloba la
clasificación relativa a los impedimentos o requisitos especiales para vender, que
no tienen otra finalidad que la de proteger los intereses generales relativos a la
concentración de riqueza, entre ellos, encontramos al derecho de tanto, que
engloba tanto a los propietarios de cosa indivisa, coherederos y al nudo propietario
en relación con el usufructuario, tienen tal importancia que si se llegare a realizar
una venta contraria a las disposiciones establecidas la venta esta resultaría nula,
estos con fundamento en el Código Civil para el Distrito Federal.
Esta clasificación también engloba otros supuestos dirigidos a las personas
que ejercen la patria potestad al momento de querer gravar o enajenar los mueble
preciosos y los inmuebles de los menores, pues se imponen ciertos requisitos
adicionales como la autorización judicial, de igual forma este impedimento se
extiende para aquellos que ejercen la tutela, exigiendo requisitos un poco más
elevados como lo son la realización en subasta pública, como bien lo señala el
autor Fausto Rico.92
Respecto a los impedimentos para la celebración del contrato de
compraventa únicamente debemos atender al régimen matrimonial en el que se
encuentran los contratantes, en el caso de que se presente una compraventa
entre esposos, pues en un primer supuesto si se encuentran casados bajo el
régimen de separación de bienes, no existe impedimento alguno, lo que resultaría
totalmente distinto tratándose del régimen matrimonial en el que se encuentren
casados sea el de sociedad conyugal, ya que más que impedimento, se vuelve
91
Rico Álvarez, Fausto, et. al., op. cit., nota 70, pp. 31 - 32. 92
Ibídem, pp. 32 – 33.
57
imposible la celebración de la misma, pues el Código Civil para el Distrito Federal
así lo establece en su artículo ciento setenta y seis.
Por último, respecto a las limitaciones administrativas, no son más que
restricciones que cuentan con disposiciones más rígidas con el objeto de
preservar el interés público como por ejemplo sería la venta de las armas.
De esta forma, terminamos la parte relativa a la capacidad que se requiere
para la celebración del contrato de compraventa que si bien, mucha de la doctrina,
en especial los autores Fausto Rico y Sánchez Medal, expresan que los supuestos
antes expuestos no son tema de capacidad sino de legitimación, la cual será
definida más adelante en capítulo distinto, figura que a pesar de no encontrarse
regulada de manera expresa en nuestra legislación, resulta aplicable en diversas
ramas de nuestro Derecho,93 por lo que no tiene que tomarse como una figura
ajena o desconocida, pues esta explicaría el porqué de muchas de las dudas que
surgen al momento de estudiar lo anterior, si bien no será estudiada la legitimación
en su totalidad, dado que no es objeto del presente contrato abarcarla con tanta
profundidad, si tomará un lugar importante más adelante cuando se expliquen los
supuestos en lo que cabe la posible celebración de la compraventa de cosa ajena
de manera válida y eficaz.
Sin duda no basta con tener capacidad de ejercicio tanto por parte del
vendedor como del comprador sino que se requiere a su vez de legitimación para
poder llevar a cabo estos actos.
En este orden de ideas, tratándose de la licitud en el objeto, motivo o fin,
como requisito de validez, el cual consiste en la no contravención a las
disposiciones vigentes de interés público, a las buenas costumbres y al
acatamiento de imperativos de conducta,94 de acuerdo con los artículos mil
93
Paredes Sánchez, Luis Eduardo, Presupuestos del negocio jurídico, México, Porrúa, 2010, p. 150.
94 Sepúlveda Sandoval, Carlos, op. cit., nota 79, p. 54.
58
ochocientos treinta y mil ochocientos treinta y uno, en el contrato de compraventa,
no se presenta regla especial alguna ante la misma,95 pues de esta resultaría la
sanción de nulidad, tratando el tema de vicios en el consentimiento hablaremos
sobre el tema de lesión pues existe una parte de la doctrina que lo coloca dentro
de los vicios del consentimientos mientras que otro sector lo llega a colocar dentro
de la ilicitud en el objeto, motivo y fin.
En virtud de lo anterior, es momento de hablar de otro requisito de validez,
me refiero a la ausencia de vicios en el consentimiento, pues, al momento de
presentarse un vicio se afecta de manera directa el entendimiento, lo que deriva
en una clara afectación de manera indirecta en la voluntad y en consecuencia el
consentimiento.
A continuación serán enunciados y explicados de manera muy breve los
vicios que se presentan en el consentimiento, para lo cual, atenderemos a las
disposiciones del Código Civil para el Distrito Federal, pues de nueva cuenta en
materia de compraventa en este requisito no se presenta regla especial alguna.
Error: A través de una representación mental de una cosa se distorsiona la
verdad como consecuencia de una discrepancia entre el entendimiento de la
realidad, el Código Civil aplicable en el Distrito Federal menciona únicamente
conforme al artículo mil ochocientos trece y mil ochocientos catorce del
mencionado ordenamiento:96
Error de derecho.
Error de hecho.
Error de cálculo.
95
Domínguez Martínez, Jorge Alfredo, op. cit., nota 75, p. 75. 96
Ibídem, pp. 32 - 33.
59
El autor Carlos Sepúlveda Sandoval coincide con estos tipos de errores sin
agregar algún otro, sin embargo otorga a la ignorancia, citando al jurista Rojina
Villegas, los mismos efectos del error, con el argumento de que vician en igual
forma y dan lugar a la nulidad relativa, sin embargo a mi parecer debemos dejar a
la ignorancia como una de las características que conforman la lesión como un
vicio del conocimiento distinto al error.97
De manera doctrinal, en especial por el autor Santos Cifuentes se habla de
otros tipos de errores como lo son los siguientes:98
Fortuito.
Calificado.
Obstáculo.
Indiferente.
De los anteriores el Dr. Domínguez Martínez coincide con los últimos dos
agregando el error nulidad, siendo el obstativo u obstáculo aquel que destruye el
consentimiento por completo, el indiferente aquel que como su nombre lo dice es
inocuo y el error nulidad aquel que lo vicia,99 a mi parecer este tercero no es un
error per se, dado que engloba los errores de derecho de hecho y de cálculo, por
lo que no comparto dicha exposición, puesto que si bien se llevará a cabo la
nulidad relativa como sanción, se requiere identificar el problema para realizar un
análisis adecuado del mismo.
Por último el maestro Sánchez Medal, señala o mejor dicho coincide con el
error obstáculo, error nulidad, error indiferente y error rectificable o de cálculo en
adición del error buena-fe,100 a lo que ya han sido señalado nuestras
observaciones, sin embargo nadie más coincide con los primero dos errores que
97
Sepúlveda Sandoval, Carlos, op. cit., nota 79, pp. 48 – 49. 98
Cifuentes, Santos, op. cit., nota 72, pp. 430 – 435. 99
Domínguez Martínez, Jorge Alfredo, op. cit., nota 75, pp. 32 - 33. 100
Sánchez Medal, Ramón, op. cit., nota 67, pp. 52 – 53.
60
señala Santos Cifuentes, me refiero al fortuito y al calificado, los cuales a partir de
mi punto de vista no deben ser señalados con error, puesto que el primero es un
ejemplo de caso fortuito y el segundo se llega a confundir con el dolo el cual nos
ocuparemos a continuación.
Dolo: A través de este se busca inducir al error, existiendo autores como el
maestro Sánchez Medal que llega a señalarlo como un error provocado,101 le quita
el carácter de vicio del consentimiento per se agregándolo al vicio del error, por
otro lado el autor Carlos Sepúlveda Sandoval si lo considera como un vicio del
consentimiento,102 en lo personal me parece que puede ser criticable si en verdad
representa un vicio de la voluntad, puesto que incluso el Dr. Domínguez Martínez
no lo menciona al tratar en su breve apartado de vicios del consentimiento en su
libro de contratos, por lo que me inclino de la siguiente manera, si el dolo se
realiza de manera activa, es decir la mera acción de inducir al error, no debe ser
considerado como vicio del consentimiento, sin embargo si el dolo se realiza de
manera pasiva, es decir el mantener en el error, si debe ser considerado como
tal.103
Mala fe: Debe de considerarse como la disimulación del error de uno de los
contratantes, cuando uno de ellos ya lo conoce, pues a partir de esta se vicia el
entendimiento y en consecuencia la voluntad y el consentimiento,104 de igual forma
que el anterior el autor Carlos Sepúlveda Sandoval y el Dr. Bernardo Pérez
Fernández del Castillo lo consideran como un vicio del consentimiento, mientras
que el maestro Sánchez Medal insiste en equipararlo con el dolo, el cual a su vez
lo coloca dentro de la clasificación del error, tomando postura respecto a que si
debe de ser considerada como un vicio del consentimiento en virtud de la
disimulación del error.
101
Ibídem, p. 57. 102
Sepúlveda Sandoval, Carlos, op. cit., nota 79, p. 50. 103
Pérez Fernández del Castillo, Bernardo, op. cit., nota 28, p. 32. 104
Ibídem, p. 33.
61
Violencia: Por esta debemos entender toda acción ejercida sobre la
voluntad de una persona105 ya sea de manera física o moral para lograr la
celebración de un acto jurídico.106
La violencia podemos dividirla en violencia física y violencia moral, siendo la
primera aquella que se lleva de manera como su nombre lo dice física a diferencia
de la segunda la cual se lleva a cabo por medio de intimidación y amenazas, las
cuales de acuerdo con el maestro Sánchez Medal deben de ser ilegítimas o
contrarias a derecho para que sea considerada como tal,107 los autores antes
citados como lo son el Dr. Bernardo Pérez Fernández del Castillo,108 Carlos
Sepúlveda Sandoval109 y el Dr. Domínguez Martínez110 coinciden en que sea
considerado como vicio de la voluntad sin embargo es importante aclarar que a
diferencia de las anteriores que hemos explicado, esta no vicia el entendimiento,
pues de manera directa vicia la voluntad y por ende el consentimiento.
Ahora bien, únicamente para completar el apartado de ausencia de vicios
en el consentimiento, existen otros dos supuestos aplicables a la compraventa, el
primero únicamente será aplicable en el estado de Jalisco, me refiero a la
reticencia,111 por la cual debemos entender aquella situación en la cual uno de los
contratantes no hace saber a otro un hecho o hechos conocidos por aquél e
ignorados por éste y que de haberlos sabido, no hubiere celebrado en sus
términos el acto jurídico, y que en el caso de inducir al error, se caería en el
supuesto de anulabilidad, por lo que resulta claro su carácter de vicio, sin embargo
por otro lado el autor Carlos Sepúlveda Sandoval equipara la ignorancia como un
error,112 lo que a mi parecer debe de ser considerado como una característica para
105
Domínguez Martínez, Jorge Alfredo, op. cit., nota 9, p. 33. 106
Pérez Fernández del Castillo, Bernardo, op. cit., nota 28, p. 33. 107
Sánchez Medal, Ramón, op. cit., nota 67, p. 59. 108
Pérez Fernández del Castillo, Bernardo, op. cit., nota 28, p. 33. 109
Sepúlveda Sandoval, Carlos, op. cit., nota 79, pp. 52 – 54. 110
Domínguez Martínez, Jorge Alfredo, op. cit., nota 9, p. 33. 111
Artículo 1289 del Código Civil para el Estado de Jalisco. 112
Sepúlveda Sandoval, Carlos, op. cit., nota 79, p. 49.
62
que sea conformada la lesión en el cual por los autores antes citados llega a ser
considerada como un vicio del consentimiento.
Forma: Al hablar de forma, resulta importante conocer cuál es la diferencia
con un acto formal o bien con una formalidad, pues a menudo suelen existir
confusiones respecto de dichos conceptos, es por ello que los autores Carlos
Sepúlveda, Fausto Rico y Luis Eduardo Paredes los definen de manera similar
para quedar como sigue:
Forma:113 Manera de manifestar la voluntad.114
Formalidad:115 Es el requisito de forma que la ley establece para la validez
de un acto jurídico.
Solemnidad:116 Es el requisito de forma que la ley establece para que haya
acto jurídico.
Acto formal:117 Aquella clasificación de acuerdo a su forma, en los que la
ley ordena para su validez una forma especial.
En este orden de ideas, de acuerdo a todos los autores citados se debe de
distinguir entre bienes muebles e inmuebles para así poder atender a lo
establecido por el Código Civil aplicable en el Distrito Federal, pues tratándose de
los primeros la manera de expresar el consentimiento por parte de los contratantes
será consensual, lo que a mi parecer resulta ser una disposición arcaica, pues en
mi opinión en la actualidad existen bienes muebles cuyo valor resulta superior a la
de muchos bienes inmuebles, sin embargo de esto la ley no se ocupa, lo que
resulta alarmante y debe ser reformado a la brevedad, cumpliendo de manera
adecuada con las disposiciones establecidas en ley.
113
Rico Álvarez, Fausto, et. al., op. cit., nota 6, p. 212. 114
Sepúlveda Sandoval, Carlos, op. cit., nota 79, pp. 43 – 46. 115
Ibídem, p. 218. 116
Ídem. 117
Paredes Sánchez, Luis Eduardo, op. cit., nota 90, p. 46.
63
En virtud de lo anterior, es momento de hablar de las formalidades que
deben de llevarse a cabo tratándose de bienes inmuebles, de las cuales los
autores antes citados se limitan a señalar los supuestos establecido en la ley que
son los siguientes:
1. Una de las formas establecidas en nuestro Código Civil118 es sobre aquellas
enajenaciones cuyo valor de avalúo no exceda al equivalente a trescientas
sesenta y cinco veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México al
momento de la operación, de igual manera para la constitución o
transmisión de derecho reales estimados hasta la misma cantidad o que
garanticen un crédito no mayor de dicha suma podrán otorgarse en
documento privado firmado por los contratantes ante dos testigos
cuyas firmas se ratifiquen ante notario, Juez competente o bien ante el
Registro Público de la Propiedad.
2. El mismo artículo dos mil trescientos diecisiete establece un supuesto
diverso en el cual hace referencia aquellas contratos por los que el
Gobierno del Distrito Federal enajene terrenos o casas con la finalidad de
constituir el patrimonio familiar o bien como ayuda a personas de escasos
recursos económicos, de nuevo ante un valor que no exceda a trescientos
sesenta y cinco veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México, para
que de esta forma se pueda otorgar en documento privado, SIN la
necesidad de la presencia de testigos o la ratificación de firmas antes
las autoridades referidas en el punto anterior.
3. Siguiendo este orden de ideas y dentro del artículo ya referido, se
encuentra establecida la forma que se deberá de llevar a cabo frente
aquellos programas del Gobierno del Distrito Federal relativos a la
regularización de la tenencia de la tierra sobre bienes inmuebles de
propiedad particular podrán ser otorgados en documento privado sin la
118
Artículo 2317 del Código Civil para el Distrito Federal.
64
necesidad de testigos ni ratificación de firmas frente a las autoridades
antes señaladas, siempre y cuando no exceda del monto señalado en los
dos puntos anteriores.
4. Anteriormente se señalaba que los bienes inmuebles que cumplan con las
características señaladas en los puntos dos y tres la ley establece que
podrán ser utilizadas en protocolo abierto especial ante Notario del Distrito
Federal, sin embargo esto es letra muerta y quedó en desuso, por lo que
actualmente se encuentra derogada de acuerdo a la última reforma
publicada en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 28 de noviembre del
2014.
5. Otro supuesto interesante es el establecido en el artículo dos mil trescientos
veintiuno del Código Civil para el Distrito Federal, en el cual se establecía
que aquellos bienes inmuebles ya inscritos en el Registro Público de la
Propiedad y cuyo valor no exceda una vez más de trescientas sesenta y
cinco veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México, en el momento
de la operación, si la venta se realiza al contado, esta podrá formalizarse si
en el certificado de inscripción de propiedad se hace constar por escrito,
esta a su vez según este artículo deberá ser ratificada ante el registrador,
de igual forma esto es letra muerta y de igual manera en nuestros días ha
quedado en desuso sin embargo este supuesto aún se encuentra vigente.
De lo anterior podemos concluir que prácticamente lo establecido en
nuestra legislación es letra muerta a excepción del artículo al que haré referencia
a continuación pues actualmente es muy difícil encontrar que el valor de un bien
inmueble sea inferior a la cantidad de veinticinco mil quinientos treinta y un pesos
con setenta y cinco centavos, moneda nacional,119 cantidad que es el equivalente a
la cantidad máxima que establece nuestra legislación, es decir el resultado de
119
De acuerdo con la reforma del 22 de diciembre del 2014.
65
multiplicar 365 por 69.95, valor de la Unidad de Cuenta para la Ciudad de México
además de los supuestos antes referidos, los cuales han desaparecido.
Por último, haré referencia al artículo dos mil trescientos veinte, el cual se
ha convertido en la regla general y que prácticamente se vuelve muy difícil el
poder encontrar una excepción, pues de acuerdo a la situación actual, los
supuestos culminan tomando la forma de escritura pública, la cual protege y brinda
mayor seguridad jurídica, es por eso que a continuación copio al tenor literal
siguiente el artículo referido anteriormente para una mayor claridad en la presente
exposición:
“…Artículo 2320. Si el valor de avalúo del inmueble excede de trescientas sesenta y cinco veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México en el momento de la operación, su venta se hará en escritura pública, salvo lo dispuesto por el artículo 2317…”.
Finalmente, una vez expuestos los elementos de existencia y los requisitos
de validez, que juntos forman la columna vertebral que sostiene al contrato de
compraventa, resulta necesario terminar con las nociones generales de este
contrato, por lo que a continuación se verán las obligaciones de los contratantes
para terminar con una enumeración de alguna de las modalidades de la
compraventa.
IV. Obligaciones de las partes
Por efectos del contrato, sin referirnos en este capítulo al controversial tema
relativo a la transmisión de la propiedad, si debemos entender como efectos
aquellas obligaciones que surgen entre las partes con motivo de la celebración del
contrato de compraventa.
Por una parte, atendamos primero a las obligaciones que se generan para
el vendedor, en las que se encuentra según el artículo dos mil doscientos ochenta
66
y tres, la entrega de la cosa vendida al comprador, a garantizar las calidades de la
cosa vendida y a prestar la evicción.120
Por otra parte, en el artículo ya mencionado se encuentran enumeradas
estas obligaciones las cuales no son limitativas, ya que a lo largo del título
segundo de la segunda parte del libro cuarto del Código Civil aplicable para el
Distrito Federal, se presentan otras obligaciones como por ejemplo la de pagar los
gastos de entrega de la cosa vendida como bien se establece expresamente en el
artículo dos mil doscientos ochenta y cinco, o bien, la obligación que tienen de
pagar por mitad, salvo pacto en contrario los gastos del Registro Público de la
Propiedad y los necesarios para darle la forma necesaria en escritura pública.
Es interesante acudir a la doctrina para poder estudiar que supuestos
además de los establecidos en el artículo dos mil doscientos ochenta y tres no
deben de pasar desapercibidos pues se encuentran como señalábamos en el
párrafo anterior se encuentran dispersas a lo largo del título correspondiente a la
compraventa, para que una vez que el lector conozca cuales son las obligaciones
que señala la doctrina a través de los autores que han sido citado en este capítulo
podamos hacer comentarios al respecto.
La primera obligación que se encuentra fuera del artículo dos mil doscientos
ochenta y tres según el autor Fausto Rico es la de conservar el bien y la de pagar
por mitad los gastos de escrituración, pues desde mi punto de vista la obligación
de pagar los gastos de entrega resulta intrínseca en la obligación de entregar el
bien, para la cual haremos comentarios más adelante,121 sin embargo, el Dr.
Domínguez Martínez coincide que dentro de las obligaciones que se encuentran
fuera del citado artículo son la de conservar el bien hasta su entrega y el pago de
los gastos de entrega y por mitad los de escrituración, no obstante hace mención
de la obligación para el vendedor de instruir al comprador de la situación jurídica
120
Rico Álvarez, Fausto, et. al, op. cit., nota 70, pp. 45. 121
Ibidem, pp. 50 -52.
67
de la cosa, es decir, si contiene gravámenes o limitaciones de dominio y por último
el pagar el impuesto sobre la renta por enajenación en el supuesto en que este no
se exente de acuerdo con lo dispuesto en la Ley del Impuesto sobre la Renta.122
Por último, es importante señalar que el maestro Sánchez Medal coincide
con lo expuesto por los autores citados en el párrafo anterior con adición de la
garantía del hecho personal, la cual, consiste en la obligación del vendedor de
abstenerse de toda actividad que menoscabe o altere la posesión del comprador
sobre la cosa, en unión de la obligación de transmitir la propiedad, la cual no será
objeto de estudio en el presente apartado.123
Respecto a las obligaciones del vendedor124 únicamente debemos
especificar que respecto a la primera obligación del vendedor, que se encuentra
dentro del artículo dos mil doscientos ochenta y tres admite tres tipos de entrega
que son la real, jurídica y virtual, las cuales son definidas por la doctrina de la
siguiente manera:
La real, es aquella que se verifica con la entrega material de la cosa, a
diferencia de la virtual en la cual el comprador se tiene por recibido de la cosa sin
que efectivamente la hubiere recibido y por último la entrega jurídica la cual tiene
lugar cuando por ministerio de ley la cosa se entiende entregada al comprador,125
con esto, pasemos ahora a las reglas se entrega que se deben de seguir, en ellas
se deberá llevar a cabo de acuerdo a lo que se haya pactado, a falta de acuerdo
entre las partes dicha entrega se realizará en el momento en el que se pague el
precio, que por otro lado la entrega será en el lugar en el que se encontraba al
momento de celebrar el contrato y por supuesto en el estado en el que se
encontraba al momento de su celebración.
122
Domínguez Martínez, Jorge Alfredo, op. cit., nota 9, p. 275 – 278. 123
Sánchez Medal, Ramón, op. cit., nota 67, p. 185 – 186. 124
Ibídem, 46 – 51. 125
Domínguez Martínez, Jorge Alfredo, op. cit., nota 9, pp. 260 – 263.
68
Respecto a la obligación de prestar el saneamiento para el caso de
evicción, se atenderá a lo dispuesto en el capítulo correspondiente dentro del
Código Civil del Distrito Federal, mientras que la obligación de garantizar las
calidades de la cosas, es claro al respecto, sobre la obligación de responder ante
la presencia de vicios ocultos.
Es de advertir, que la obligación relativa a la conservación del bien, aplica
únicamente para cosas ciertas y determinadas en las cuales si bien existe una
obligación de realizar todo lo necesario para mantener el estado en el que se
encontraba al momento de celebrarse el contrato, por otro lado también deberá
evitar el realizar actos que puedan llegar alterar el bien.126
Es momento de señalar las obligaciones del comprador, entre las que se
encuentran las de pagar el precio y de recibir la cosa, además de pagar por mitad
los gastos relativos a la escritura, a los derechos del Registro Público de la
Propiedad y finalmente a los gastos que devenguen del transporte o traslación de
cargo, sin embargo lo anterior es únicamente enunciativo mas no es de manera
limitativa pues el artículo dos mil doscientos noventa y tres señala que el
comprador deberá cumplir todo aquello a que se haya obligado.127
No obstante que los autores citados en el presente capítulo coinciden con
las obligaciones del comprador que han sido señaladas en el capítulo anterior el
Dr. Domínguez Martínez hace mención de otras dos obligaciones a cargo del
comprador con las cuales estoy totalmente de acuerdo como es el caso del pago
del pago del impuesto sobre adquisición de inmuebles y de igual forma el pago del
impuesto sobre la renta.
126
Ibídem, p. 268. 127
Rico Álvarez, Fausto, et. al, op. cit., pp., nota 70, pp. 53 – 56.
69
V. Modalidades de la compraventa
Por último, para terminar con el presente capítulo me gustaría además de
enunciar aquellas modalidades de la compraventa que se encuentran dentro y
fuera del capítulo denominado “De algunas modalidades del contrato de
compraventa”, explicarlas de manera breve, para que el lector conozca el
contenido de cada una, para que así de esta forma se pueda cumplir con el
objetivo del presente capítulo, es decir tener bases sólidas respecto a las nociones
generales de la compraventa y así no tener problema alguno al momento de
continuar con nuestro estudio e investigación respecto a la compraventa de cosa
ajena, por lo que resulta conveniente adoptar la distinción que realiza la doctrina
para aquellas modalidades que se encuentran fuera del capítulo respectivo de
aquellas que si lo hacen, quedando de la siguiente manera:
a) Modalidades dentro del capítulo respectivo
Respecto a estas modalidades no existe mucha discusión doctrinal que
deba de atenderse con excepción de la relativa a la reserva de dominio como se
verá a continuación.
Pacto de no vender a determinada persona: Este pacto se encuentra
regulado en el artículo dos mil trescientos uno del Código Civil para el
Distrito Federal, en el cual no se tiene permitido aquella estipulación en la
cual se prohíba vender a persona alguna, pues en caso contrario la ley le
impone como sanción la nulidad, cosa distinta que se estipule que no podrá
venderse a persona determinada.128
Compraventa de esperanza: Esta modalidad de la compraventa, se da en
virtud de que una persona llamada deudor, vende los frutos producidos a
otra llamada comprador, tomando el riesgo de que estos existan, de ahí que
sea llamada compraventa de esperanza, de igual forma esta modalidad
128
Ibídem, p. 65.
70
resulta ser la excepción a la regla general de que la compraventa es un
contrato conmutativo, pues debido a los riesgos que se adquieren de que
las cosas lleguen o no a existir, las prestaciones no son conocidas al
momento de celebrarse el contrato por lo que resulta ser un contrato
aleatorio.129
Establecer el derecho de preferencia:130 Este tipo de modalidad se
encuentra dentro del capítulo antes citado, el cual permite a los
contratantes que se otorgue una preferencia para el momento en el que se
vaya adquirir algún bien, sin embargo es de advertir que esta disposición
pertenece a la teoría general de las obligaciones, tema que no resulta
importante para el objeto del presente capítulo, sin embargo, si resulta
relevante la distinción que hace el Código Civil para el Distrito Federal en
sus artículos dos mil trescientos tres y dos mil trescientos seis, si el bien es
mueble o inmueble, ya que dependiendo que sea uno u otro cambiarán los
plazos, por ejemplo en el caso de que se trate de un inmueble el plazo será
de diez días a partir de que la notificación haya sido hecha, la cual deberá
constar por escrito con el ofrecimiento total del precio a diferencia de un
bien mueble, el cual únicamente contará con un plazo de tres días para
poder ejercer este derecho de preferencia.
En el caso en que se llegare a ir en contra de lo estipulado en los artículos
antes citados se deberá indemnizar por daños y perjuicios.
Compraventa en abonos (genérica y con cláusula rescisoria): Al momento
en el que se le faculta al comprador el pagar el precio en varias
exhibiciones, nos encontraremos ante una compraventa en abonos de
forma genérica, sin embargo el Código Civil aplicable para el Distrito
Federal, presenta varias situaciones en su artículo dos mil trescientos diez,
en el cual se presenta la opción de que se pueda pactar que en el momento
en el que se deje de pagar uno o más abonos sea aplicable una clausula
rescisoria, en el cual si se trata de inmuebles, la rescisión produce efecto
129
Pérez Fernández del Castillo, Bernardo, op. cit., Nota 28, p. 133. 130
Rico Álvarez, Fausto, et. al, op. cit., nota 70, pp. 67 – 68.
71
siempre que dicha cláusula haya sido inscrita en el Registro Público de la
Propiedad, de igual forma para el caso en el que se trate de bienes
muebles, susceptibles de ser identificados de manera indubitable y el
comprador fuere persona moral, se aplicarán las mismas disposiciones
señaladas para el caso de bienes inmuebles siempre y cuando de igual
forma se encuentre inscrito en el Registro Público de la Propiedad, por
último el mismo artículo señala que tratándose de bienes muebles que no
tengan la posibilidad de ser identificados de manera indubitable, se podrá
pactar la rescisión sin que tenga efectos contra el tercero de buena fe como
en los casos anteriores.131
Compraventa con reserva de dominio: La doctrina califica a esta modalidad
de la compraventa como una especie de la venta en abonos, se encuentra
regulada en el artículo dos mil trescientos doce de nuestro Código Civil del
Distrito Federal, en el cual permite al vendedor que se reserve la propiedad
de la cosa vendida hasta que el comprador haya pagado la totalidad de su
precio, siendo aplicables todas las disposiciones que ya fueron expuestas
en el artículo anterior,132 sin embargo los autores citados en el presente
capítulo con excepción del maestro Zamora y Valencia sostienen que dicha
modalidad resulta benéfica y no una fuente de conflictos que trata de limitar
el crédito e inmovilizar la cesión de derechos,133 pues si bien esta se
encuentra sujeta a una condición suspensiva esta promueve el
cumplimiento de las obligaciones de ambas partes.
b) Modalidades fuera del capítulo respectivo
A continuación se presentan todas las modalidades que se encuentran
fuera del capítulo denominado “De algunas modalidades del contrato de
compraventa”, y que no han dado lugar a un gran contraste de ideas en la doctrina
que merezca ser señalado en este apartado además de no ser objeto del presente
131
Domínguez Martínez, Jorge Alfredo, op. cit., nota 9, pp. 317 – 320. 132
Ibídem, pp. 320 – 325. 133 Zamora y Valencia, Miguel Ángel, op. cit., nota 66, p. 105.
72
trabajo, por lo que nos limitaremos a enunciarlas con un breve comentario sobre
cada una, estas son las siguientes:
Venta de cosas que se acostumbran pesar o medir: Esta modalidad de la
compraventa se encuentra fuera del capítulo denominado “De algunas
modalidades del contrato de compraventa”, pues se encuentra regulado en
el artículo dos mil doscientos cincuenta y siete del ordenamiento que hemos
señalado, el cual se encuentra en el capítulo primero, el cual, contiene las
disposiciones generales de la compraventa, este artículo establece que
aquellas cosas que se acostumbre gustar, pesar o medir, producirán sus
efectos una vez que efectivamente se hayan gustado, pesado o medido.134
Venta al gusto: Esta modalidad de la compraventa de igual forma se
encuentra regulado en el artículo dos mil doscientos cincuenta y siete del
Código Civil para el Distrito Federal, por lo que aplica lo escrito en el punto
anterior.135
Venta a ensayo o prueba: Esta modalidad, tiene por objeto el acreditar que
se cumplen con los requisitos del mismo, para que así pueda ser recibida,
en el caso en el que no se logren acreditar las características que se
buscaba esta quedará sin efecto.136
Venta sobre muestras: Este tipo de modalidad, se encuentra prevista en
nuestro Código Civil en el artículo dos mil doscientos cincuenta y ocho, de
igual forma ubicado en el capítulo primero referente a las disposiciones
generales de la compraventa, señala que tratándose de artículos
determinados y perfectamente conocidos, el contrato sin problema alguno
podrá hacerse sobre muestras, señalando peritos para el caso en que
exista desavenencia se podrá nombrar un perito y un tercero para el caso
de discordia.137
134
Sepúlveda Sandoval, Carlos, op. cit., nota 79, p. 329. 135
Ídem. 136
Ibídem, p. 332. 137
Ibídem, p. 330.
73
Venta por acervo: El artículo dos mil doscientos cincuenta y nueve del
Código Civil para el Distrito Federal dentro de sus disposiciones generales
para el contrato de compraventa ubica de mala forma esta modalidad, la
cual a pesar de ser cosas que se suelen gustar, pesar o medir, se
entenderá realizado una vez que se hayan avengado en el precio, sin que
el comprador pueda pedir rescisión del contrato por no haber encontrado la
cantidad, peso o medida que se calculaba, en el caso de que dicha venta
se haya hecho a la vista y por acervo.138
Ventas ad-corpus: Esta modalidad, se encuentra regulada en el artículo dos
mil doscientos sesenta y uno fuera del capítulo dedicado a las modalidades
de la compraventa, en esta se establece que en la venta en la cual no se
estimen las partes o medidas, no habrá lugar a la rescisión.139
Ventas ad-mesuram: Esta modalidad, a diferencia de las otras se encuentra
regulada en el capítulo quinto en su artículo dos mil doscientos noventa, el
cual señala que si en la venta de un inmueble se han designado linderos, el
vendedor deberá entregar todo lo que se encuentre dentro de ellos, aunque
se presente exceso o disminución en las medidas que hayan sido
expresadas en el contrato.140
138
Ibídem, p. 331. 139
Ibídem, pp. 333 – 335. 140
Ídem.
74
CAPITULO CUARTO
Ineficacias Estructurales:
Teoría de las nulidades, invalidez e inexistencia
En los capítulos anteriores ya ha quedado expuesta la evolución a la que
las nulidades han quedado sujetas a través del tiempo, de igual manera se ha
visto también el análisis de manera genérica de la compraventa como negocio
jurídico, con el fin de impactar todos aquellos elementos que la componen contra
las causas y efectos que dan lugar a las nulidades e inexistencia según lo
regulado en la legislación mexicana y así poder concluir qué tipo de sanción
resulta aplicable en el caso en concreto de la compraventa de cosa ajena o bien
si la sanción debe o no ser aplicada en aquellos casos en los que existe la
posibilidad de celebrar una venta de cosa ajena de manera totalmente válida y
eficaz, a partir de una interpretación literal de las disposiciones que se encuentran
en ley.
En este orden de ideas, es necesario antes de continuar el estudio de las
teorías expuestas por la doctrina, así como aquella teoría que es adoptada a
última hora por el Código Civil aplicable para el Distrito Federal, y que despliega
sus efectos a partir de sus causas y efectos, provocando diversas incoherencias a
lo largo de las disposiciones aplicables, que en unión de ciertos criterios de los
tribunales pueden llegar a sostener con argumentos más sólidos aquellas razones
que intenten formar conclusiones precipitadas.
Para poder hablar de ineficacias jurídicas en el sentido que nos interesa,
debemos distinguir entre las ineficacias jurídicas funcionales, las cuales no
volverán a ser mencionadas dada su intrascendencia respecto al tema del
presente trabajo, pues únicamente resulta importante no confundirlas con las que
en realidad nos interesan, es decir, las ineficacias jurídicas estructurales las cuales
75
son aquellas que conocemos dada la bifurcación que se presenta entre otros
nombres propuestos por doctrina, tales como “Teoría de las nulidades y Teoría de
la inexistencia” o “Teoría de la invalidez e inexistencia”, de las cuales el Dr. Jorge
Alfredo Domínguez Martínez en su libro “Derecho Civil: Parte General, Personas,
Cosas, Negocio Jurídico e Invalidez” después de un breve análisis a los mismos,
excluye la denominación “Teoría de la invalidez” ya que conforme a lo dispuesto
por la Real Academia Española los términos nulidad e invalidez resultan ser lo
mismo, ya que lo nulo resulta por la falta de validez y lo inválido es aquello sin
valor y que por lo mismo es nulo, ahora bien por otro lado si llegáramos a
presentar la denominación “Teoría de las ineficacias jurídicas” claro en un sentido
estricto, de igual manera resulta ser rechazada por el mencionado autor, puesto
que existen actos que sin ser nulos resultan ser ineficaces, como lo sería un acto
sujeto a una condición ya sea suspensiva o resolutoria, por lo que al momento de
concluir el mencionado autor adopta la denominación común de “Teoría de las
nulidades y Teoría de la inexistencia”.141
En virtud del orden ya expuesto, empecemos con las diversas teorías que
se presentan en la doctrina para así identificar cuál de todas es aquella adoptada
por el Código Civil aplicable para el Distrito Federal y así poder comenzar con un
detallado análisis de la misma.
I. Tesis Unitaria
Partiendo de una primera impresión, esta tesis presenta un alto grado de
complejidad en su entendimiento, ya que es una teoría totalmente innovadora,
pues como ha quedado expuesto en el capítulo relativo a la evolución que ha
envuelto a las ineficacias, nunca se propuesto una tesis de tal magnitud
desechando la bifurcación que da lugar a la nulidad absoluta y relativa y mucho
141
Domínguez Martínez, Jorge Alfredo, op. cit., nota 75, pp. 624-625.
76
menos se podía haber hablado de la inexistencia, sin contar con las excepciones
en donde aún no se podía distinguir entre una y otra.142
Es en esta tesis en la cual se propone atender a un fin y demás
circunstancias en concreto para poder determinar su gravedad y alcance, no
obstante lo anterior, a pesar de ser solamente un par de autores los que sostienen
dicha teoría no resulta en lo más mínimo absurda, pues resulta interesante dado
que sería una solución adecuada al momento de resolver ciertas hipótesis que den
lugar a confusión al momento de decidir qué tipo de nulidad es aplicable, pues es
en esta teoría en la que se atiende a la naturaleza de la norma que será
actualizada, como será expuesto en el párrafo siguiente.
Autores de gran tamaño que sostienen dicha tesis son los juristas Japiot en
primer lugar y Gaudemet en un segundo lugar dado que este último conviene con
las conclusiones del primero reservándose ciertos criterios y anotaciones, sin
embargo coinciden en no concebir bifurcación alguna y dejando atrás la distinción
entre causas y efectos,143 concentrándose en analizar la naturaleza en concreto y
encontrar los caracteres que mejor le sean aplicables.144
Como bien señala Gaudemet, se trata de: “…Nuevos esfuerzos…en
reconstruir una teoría de las nulidades...”.145
En virtud de lo anterior, para que pueda quedar aún más clara esta teoría
unitaria de las nulidades se expondrán de manera breve algunas conclusiones de
las ideas más generales y trascendentes expuestas en el trabajo “Des nullités en
matiére d’actes juridiques. Essai d’une théorie nouvelle” respecto del trabajo
expuesto por el autor Japiot.146
142
Borja Soriano, Manuel, op. cit., nota 73, p. 98. 143
Rico Álvarez, Fausto, et. al., op. cit., nota 6, p. 1294. 144
Borja Soriano, Manuel, op. cit., nota 73, p. 98. 145
Ídem. 146
Ibídem, pp. 98-102.
77
En opinión del gran autor Japiot, la teoría clásica no funciona de manera
integral y mucho menos de manera satisfactoria puesto que no atiende ni resuelve
la complejidad de las hipótesis que pueden llegar a ser actualizadas, existiendo
una gran incoherencia en la misma, motivo por el cual como se mencionaba líneas
atrás se puede caer en confusión lo que trae aparejado una importante falta de
seguridad jurídica.147
Propone una teoría en la cual no se resuelva analizando aquellas personas
que pueden llegar a invocar la nulidad, o limitando en base a la producción de
efectos, al contrario busca un análisis específico y separado a cada uno de los
casos, lo que a mi parecer no resultaría eficiente dada la complejidad y tardanza
que resultaría analizar por separado y sin la ayuda de todos aquellos lineamientos
establecidos sobre los efectos y causas que corresponden a una u otra.148
Ahora a través de los siguientes silogismos concluye que únicamente hay
actos nulos y de qué manera resulta correcta su aplicación:
“…La nulidad es una sanción; no tiene por utilidad y por razón de ser sino asegurar la observancia de la regla que sanciona, y, si la regla es violada, debe reparar del mejor modo posible esta violación, preservando contra las consecuencias de ella los intereses que la regla violada estaba destinada a proteger. Por esto, únicamente hay actos nulos…Hay que descubrir íntimamente el fin de estas reglas y sus razones de ser; es necesario preguntarse qué es lo que legislador ha querido y por qué lo ha querido, cuáles son los intereses cuya defensa ha tenido en vista; se deben buscar los peligros que el legislador ha querido evitar, su origen, sus diversos modos de manifestación, su gravedad, su duración...Guiado por estas consideraciones, se descubrirán las formas especiales que deben revestir las nulidades, las reglamentaciones particulares que deberán recibir, a fin de modelarse y
adaptarse del modo más estrecho a las reglas que sancionan…”.149
Dentro de su apartado sobre el medio en el que debe obrar la nulidad en
esta teoría, no se restringe únicamente analizar los intereses de la persona
147
Ibídem, pp. 98 – 102. 148
Ídem. 149
Ibídem, pp. 99-100.
78
protegida para la aplicación de la misma, sino que atiende también los intereses
del contrario así como de terceros.
La concepción clásica de considerar la nulidad como estado del acto es
substituida por un “derecho de crítica”, cuya idea será cuestionada por Gaudemet
a pesar de ser partidario de la idea esencial de la tesis expuesta surgirán
preguntas relativas al ejercicio del derecho de crítica y por supuesto respecto a
quiénes serían en su caso los sujetos sobre los que recaen estos supuestos, el
“derecho de crítica”, a lo que responde que en relación a la primera interrogante
será por medio del propósito de la nulidad y por lo que se refiere a la segunda
cuestión será el medio en el que la nulidad opera.150
El “derecho de crítica” se encuentra encaminada al estudio sobre el
aumento y disminución de la ineficacia obteniendo diferentes grados de la misma,
dependiendo de los efectos que sean suprimidos y dejen de ser realizados
plenamente, como se muestra en el texto citado por el maestro Borja Soriano que
copio al tenor literal siguiente:
“…La invalidez prácticamente no puede manifestarse sino por ausencia de efectos…Desde que una sola de estas consecuencias normales falta, hay por esto mismo ineficacia: muy limitada aquí en su objeto. La ineficacia aumentará de extensión a medida que aumente el número de efectos suprimidos; pero no cambiará por eso de naturaleza: por mucho que los efectos sean suprimidos, podrá haber una ineficacia muy grande
o aun completa, pero será siempre una ineficacia…”.151
II. Tesis Bipartita
Como bien se mencionaba líneas atrás, la inexistencia es un concepto
contemporáneo, que resulta de la interpretación de algunos preceptos
relacionados con el matrimonio, dentro del Código de Napoleón, en el año de
1804, lo cual resulta difícil para muchos autores el invocar y fundamentar de
150
Rico Álvarez, Fausto, et. al., op. cit., nota 6, p. 1295. 151
Borja Soriano, Manuel, op. cit., nota 73, pp. 101 – 102.
79
manera sólida y real los argumentos que sostienen el concepto de la inexistencia y
la aplicación de la misma, lo que da lugar a que muchos de los autores se limiten a
seguir una teoría bipartita, la cual como su nombre lo dice, son dos las opciones
que comprende la teoría de las nulidades, estas son la nulidad absoluta también
conocida como nulidad en sentido estricto y la nulidad relativa también conocida
como anulabilidad.
Resulta interesante el planteamiento del autor ya mencionado Georges
Lutzesco en su libro “Teoría y Práctica de las Nulidades” ya que desde su punto
de vista, la forma correcta de distinguir entre estas dos resulta de un análisis a
partir de sus efectos y no desde sus causas, pues el autor considera que para
distinguir la aplicación de la nulidad absoluta o relativa dependiendo el caso, será
de acuerdo al número de personas que pueden invocar una u otra, la posibilidad
de confirmar el acto que haya sido declarado nulo, siendo de igual forma la
posibilidad de renunciar a la misma y en su caso de la duración de las acciones
para poder invocarlas, lo cual a mi parecer nos haría caer en un cierto grado de
confusión debido a que si bien los efectos resultan ser totalmente distintos entre
los tipos de nulidad, existe una causa común a las dos, me refiero a la ilicitud en el
objeto, motivo o fin, es por esto que al momento de ser aplicado al caso en
concreto, resultaría bastante difícil el clasificarlo de absoluta o relativa, lo que
brindaría falta de seguridad jurídica nuevamente al caer en confusión, es por eso
que sin duda resulta más adecuado y eficiente el calificar el tipo de nulidad por sus
causas y no por sus efectos,152 no dejando a un lado sus respectivas excepciones.
III. Tesis Tripartita
Sin duda la tesis por excelencia y por la que la mayor parte de los autores
se han inclinado es esta, de ahí que reciba también el nombre de teoría clásica,
pues de ella se desprenderán tres preceptos que habremos de distinguir como lo
son la teoría de la nulidad, que nosotros conocemos también como nulidad
152
Rico Álvarez, Fausto, et. al., op. cit., nota 6, p. 1293.
80
absoluta y anulabilidad o como la conocemos nosotros nulidad relativa, así como
la teoría de la inexistencia.
A continuación analizaremos las causas y efectos pertenecientes a cada
uno de los preceptos para después analizar la teoría de Bonnecase y así entender
la teoría que adopta nuestra legislación.
Inexistencia: El maestro Borja Soriano citando al doctrinario Aubry et Rau
la define como aquel “…que no reúne los elementos de hecho que supone su
naturaleza o su objeto, y en ausencia de los cuales es lógicamente imposible
concebir su existencia…”153 o bien según el autor Baudry-Lacantinerie citado por
Borja Soriano quien a su vez nos dice que “…El acto inexistente es aquel que no
ha podido formarse en razón de la ausencia de un elemento esencial para su
existencia…”,154 y bien según el autor Planiol “…Un acto es inexistente cuando
carece de un elemento esencial para su formación y de tal manera que el acto no
pueda concebirse sin él…”.155
Párrafos atrás mencionamos que la inexistencia resulta ser una figura
totalmente contemporánea debido a que su nacimiento se debe a la interpretación
de diversas disposiciones relacionados con el matrimonio plasmados en el Código
de Napoleón, que ha suscitado una gran controversia respecto a si resulta ser un
argumento sólido para tener la influencia que ha llegado a tener hoy en día dado el
cultivo y gran aplicación de los doctrinarios, analicemos ahora aquel fundamento y
su interpretación para encontrar la razón de ser de esta tesis.
“…Artículo 146. No hay matrimonio cuando no hay
consentimiento…”.156
153
Borja Soriano, Manuel, op. cit., nota 73, p. 94. 154
Ibídem, p. 95. 155
Domínguez Martínez, Jorge Alfredo, op. cit., nota 75, p. 626. 156
Rico Álvarez, Fausto, et. al., op. cit., nota 6, p. 1290.
81
En razón de lo anterior se desprende el principio según el cual “no hay
nulidad sin precepto legal que de manera expresa lo establezca”,157 el cual resultó
alarmante para la ciudad, pues en el caso en concreto de las relaciones entre
personas del mismo sexo, puesto que estas no eran aceptadas en esta época, sin
embargo en ningún momento se llegaban a considerar como nulas, debido al
principio ya citado.
Si bien en esta época se admitían las nulidades textuales y nulidades
virtuales, las cuales tienen como sustento un texto general o el espíritu de la ley,
para evitar aquellos actos que fueren contrarios a la ley y a las buenas
costumbres158 estas no resultaban ser aplicables respecto del matrimonio pues
sobre este prevalecía el principio según el cual “no hay nulidad sin texto”, de aquí
surgen preguntas tales como ¿cuál sería el control para estas relaciones que eran
condenadas en su momento? ¿en qué momento encontramos la figura de la
inexistencia?
Lo anterior, como bien se ha visto provocó desorden y preocupación, motivo
por el cual el jurista Zachariae propone una solución ante el problema planteado,
pues si bien concuerda con que la ley no tiene por qué declarar la nulidad del
matrimonio entre personas del mismo sexo, principio respecto del cual no se
puede declarar la nulidad si no se encuentra expreso en la ley e incluso se atiende
a la jurisprudencia que daba aún más fuerza a dicho principio y la rigidez que este
brindaba, sin embargo es de advertir que resulta de la misma naturaleza el
requisito esencial para la celebración del matrimonio es la unión entre varón y
mujer.159
En razón de lo anterior, se desprende que al ser un elemento esencial e
intrínseco al matrimonio mismo, éste al encontrarse ausente al momento de la
celebración del mismo, jamás se entenderá realizado, por lo que no surge la
157
Domínguez Martínez, Jorge Alfredo, op. cit., nota 75, p. 628. 158
Lutzesco, Georges, op. cit., nota 1, p. 240. 159
Domínguez Martínez, Jorge Alfredo, op. cit., nota 75, p. 631.
82
necesidad de que exista un precepto por escrito que la declare nula, sin embargo
resulta interesante señalar que se presenta la inexistencia del acto pues no hay
matrimonio.160
En virtud de lo expuesto en el párrafo anterior, la inexistencia como figura
empieza a crecer hasta presentarse en los actos jurídicos patrimoniales, y surge
de la siguiente disposición:
“…Artículo 1108. Cuatro condiciones son esenciales para la validez de un pacto: El consentimiento de la parte que se obliga Su capacidad para contratar Un objeto cierto que forme la materia de la obligación Una causa lícita para obligarse…”.
Del precepto antes transcrito, como se ve en el encabezado, al ser
considerados elementos esenciales, resulta que a falta de alguno de ellos, no
existiría el acto jurídico, sin embargo la doctrina ha optado por reducir dichos
elementos esenciales a únicamente dos, que son la falta de consentimiento y el
objeto,161 teniendo en cuenta que a nivel doctrinal se considera a la solemnidad
como un elemento de existencia.
Es de advertir que dentro de la teoría clásica, la inexistencia no producía
efecto alguno y por lo mismo no era necesario acudir ante juez para que fuera
declarada, no era confirmable, era imprescriptible y podía ser invocada por
cualquier interesado.162
Nulidad Absoluta: Es aquella sanción impuesto a todo acto jurídico
celebrado en contra de una prohibición legal y también es conocida como
nulidad.163
160
Ídem. 161
Rico Álvarez, Fausto, et. al., op. cit., nota 6, p. 1291. 162
Ídem. 163
Ibídem, p. 1292.
83
De este tipo de nulidad es importante señalar que en cuanto a los
elementos de operación de la misma eran parecidos con la nuestra, pues al
momento de la realización se impedía que se produjera efecto alguno, el juez no
tiene que decretar la nulidad sino solo comprobarla en caso de que exista
controversia respecto a la validez del acto, de igual manera todo interesado podía
valerse de ella por ser de interés general y finalmente la acción resultaba
imprescriptible y a su vez inconfirmable.
Nulidad Relativa: Es aquella sanción impuesta por el ordenamiento legal
hacia los actos jurídicos que presenten vicios del consentimiento y por la
incapacidad de alguno de las partes, es también conocida como anulabilidad.
En cuanto a sus efectos no resulta difícil distinguirlo de la nulidad absoluta
pues el acto surte sus efectos hasta en tanto no se dicte sentencia, ahora bien a
diferencia de las anteriores, solamente puede ser invocada por el afectado ya que
no se encuentra encaminado a un interés general sino a un interés particular,
finalmente resulta ser subsanable por confirmación y la acción para hacerla valer
es prescriptible por lo que puede perderse.164
IV. Tesis de Bonnecase
Esta tesis resulta de fundamental importancia para continuar con la
investigación del tema que es objeto del presente trabajo, pues es esta la tesis
que adopta nuestro Código Civil de 1928, gracias a la propuesta realizada por el
maestro Borja Soriano hacia el legislador, pues si bien comparte muchos de los
aspectos con la teoría clásica, como la bifurcación y distinción entre nulidad
absoluta, nulidad relativa e inexistencia, así como muchas de sus causas y
efectos, esta tesis es mucho más clara, concisa y también con nuevas
aportaciones, dado que el estudio parte de una concepción orgánica de la cual se
desprenderán elementos de orden psicológico y de orden material como será
164
Ibídem, p. 1293.
84
estudiado a continuación, de igual manera a través de la sistematización de las
mismas vuelve mucho más fácil su aplicación al caso en concreto.
Empecemos por lo que es la inexistencia para Bonnecase, pues en su
teoría para que un acto jurídico exista requiere de elementos específicos los
cuales a su vez se dividen en:
Orden Psicológico: Aquí encontramos el elemento referente a la
manifestación de la voluntad, pues de aquí se desprenden elementos
internos a la persona como lo son la libertad que ha pasado por el
discernimiento de las cosas, es por eso que es totalmente coherente que se
le llame orden psicológico.
Orden Material: Aquí encontraremos los otros dos elementos esenciales
para que un acto jurídico sea existente, que son el objeto y por otro lado la
solemnidad en los casos en que la ley así lo prevea.
A continuación me gustaría transcribir la parte correspondiente a los
elementos de existencia en la tesis expuesta por Bonnecase para que la idea
antes expuesta sea totalmente clara:
“…un acto jurídico es inexistente cuando le falta uno o varios de sus elementos orgánicos, o quizá más exactamente, específicos…Estos elementos son de dos clases: elementos de orden psicológico y elementos de orden material…En la base de este acto se encuentra, en efecto: 1º una manifestación de voluntad; 2º un objeto; 3º según los casos, un elemento formalista. El primero de estos elementos es psicológico, los otros dos son materiales. Que uno de estos elementos
falte, el acto será inexistente…”.165
“…En cambio, si uno de estos elementos es afectado en su integridad
material o jurídica, el acto simplemente será nulo…”.166
En este orden de ideas, en lo relativo a la nulidad absoluta según la tesis de
Bonnecase, ésta deriva de la ilicitud del objeto, de violentar las buenas
165
Borja Soriano, Manuel, op. cit., nota 73, p. 104. 166
Rico Álvarez, Fausto, et. al., op. cit., nota 6, p. 1296.
85
costumbres y leyes prohibitivas y debe cumplir todos los efectos entre los que se
encuentra el ser invocada por cualquier interesado, inconfirmable, imprescriptible y
no deja efecto alguno detrás de ella, mientras que la nulidad relativa deriva
además de la ilicitud en el objeto, la incapacidad de una de las partes y la
presencia de vicios en el consentimiento, teniendo por consecuencia el dejar que
surtan todos sus efectos que fueron previos a ser declarada nula, incluso aún
después de haber sido declarada, de igual forma es prescriptible, confirmable y
esta puede ser invocada únicamente por el afectado.167
Para mayor claridad en la aplicación de esta teoría en nuestra legislación a
continuación será reflejado en el esquema siguiente:
Nulidad Absoluta:
i. Causas: (Orden público)
1. Acto jurídico que va en contra del orden público.
2. Contra normas prohibitivas.
3. Contra normas de interés privado.
4. Contra las buenas costumbres.
5. Ilicitud en el objeto (causa que es común a la nulidad relativa).
ii. Efectos:
1. Produce efectos jurídicos provisionales, es decir, que serán
destruidos retroactivamente cuando se declare la nulidad por
el juez.
2. No será subsanable por confirmación.
3. Imprescriptible.
4. Puede hacerse valer por cualquier interesado.
Nulidad Relativa:
i. Causas: (Orden privado).
1. Falta de capacidad de una de las partes.
167
Ídem.
86
2. Falta de forma, no tratándose de actos solemnes como ya ha
quedado dicho.
3. Vicios en el consentimiento.
4. Ilicitud en el objeto (causa que es común a la nulidad relativa).
ii. Efectos:
1. Deja subsistentes algunos efectos después de haber sido
declarada.
2. Subsanable por confirmación.
3. Prescribe.
4. Solo puede hacerla valer el perjudicado
Es necesario, concluir que para evitar una evidente confusión entre la
nulidad absoluta, nulidad relativa e inexistencia debemos analizarla en cuanto a
sus causas y no a sus efectos y de igual forma en el caso de la nulidad absoluta y
nulidad relativa, respecto a la causa que tienen en común, distinguirse respecto a
los efectos que pueden llegar a producir y aquellos que son destruidos
retroactivamente.
En virtud del análisis de la teoría de las nulidades e inexistencia que ha sido
expuesto, será a partir de estos fundamentos sólidos en los que se estudiarán las
distintas opiniones y posturas de diversos autores, para ver la aplicación de estas
al caso en concreto de la compraventa de cosa ajena y la solución que resulte
más adecuada.
V. Inexistencia
Sobre la inexistencia resulta trascendental, entre otros autores acudir al
maestro Gutiérrez y González, quien de manera ambigua y dentro de un ejemplo
en el capítulo segundo (Existencia, validez y eficacia, e inexistencia, invalidez e
ineficacia del acto jurídico. Requisitos de eficacia del acto jurídico) en el apartado
ciento dos inciso b) intitulado Personas que pueden prevalerse del estado del acto
87
dentro de su libro “Derecho de las Obligaciones” en uno de sus múltiples ejemplos
para aclarar la figura de la inexistencia, concluye que la compraventa de cosa
ajena es INEXISTENTE sin ahondar en una explicación que muestre los
argumentos de dicha afirmación, a continuación transcribo el ejemplo citado:168
“…Vérulo vendió a Emiliano una finca propiedad de Facundo sin ser apoderado de éste, y además entre Vérulo y Emiliano no se pactó precio, aunque se dijo que era compra venta; cualquier acreedor de Facundo podrá invocar la inexistencia del acto celebrado entre Vérulo y Emiliano, para los efectos de poder embargar la finca materia de la imaginaria “venta”, pues Vérulo no pudo vender lo que no es suyo, ni
hubo compra pues no se fijó un precio…”169
Otra parte de la doctrina, en especial el maestro Zamora y Valencia, citan al
maestro Gutiérrez y González para decir que lo anterior no es posible, dado que
efectivamente se encuentra presente el consentimiento y el objeto por lo que no
resulta admisible170 dicha postura, que es sostenida además con una tesis aislada
civil de la séptima época de los tribunales colegiados de circuito que a
continuación copio lo más destacable de la misma:
“...VENTA DE COSA AJENA, NULIDAD Y NO INEXISTENCIA DE LA…es nula, no inexistente, porque si bien es verdad que la ley establece como requisito esencial para la existencia de todo contrato, el consentimiento de las partes contratantes, en el caso y respecto de esa compraventa no puede decirse que falte dicho requisito, puesto que existe el consentimiento de la persona que como vendedora celebró el contrato respectivo, por sí y en representación, según dijo, de su esposo, habiendo manifestado que era viuda; y si bien pudiera considerarse que se trata de un consentimiento otorgado por alguien que no era propietaria de los inmuebles que vendió y a que tal escritura se refiere, se trata de un contrato que produce una serie de importantes
efectos que, si fuera inexistente, no sería posible imaginar…".171
Como conclusión al tema expuesto, concordamos totalmente con las
razones señaladas por el maestro Zamora y Valencia pues como ya ha sido
168 Gutiérrez y González, Ernesto, Derecho de las obligaciones, 19a ed., México, Porrúa,
2012, p. 124. 169
Ídem. 170
Zamora y Valencia, Miguel Ángel, op. cit., nota 66, p. 104. 171
Tesis 250433, Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Séptima Época, junio de 1982.
88
señalado en este capítulo, para que un acto jurídico sea inexistente se requiere de
la falta de sus elementos de orden psicológico y de orden material, sin embargo
cuenta con el consentimiento de los contratantes y si hay un objeto, haciéndose
imposible optar por la teoría de la inexistencia como algo viable, resulta ser tema
aparte el analizar que naturaleza existe en la relación del propietario y el
vendedor.
VI. Nulidad Relativa
Para continuar con un orden, en este tema tan complejo, me parece
prudente hablar sobre este tipo de nulidad y son algunos los autores que
sostienen que la nulidad relativa es la sanción aplicable más adecuada, por la
latente posibilidad de quedar “revalidada”, ahora bien este concepto será
analizado más adelante cuando se hable de la nulidad absoluta, pues por el
momento los autores que sostienen la aplicación de la nulidad relativa podríamos
decir que le dan el mismo significado a la figura de revalidación que la de
confirmación.
Otros autores, como por ejemplo el maestro Francisco Lozano Noriega
analiza de manera breve pero de manera profunda y desde un punto de vista
complejo, las posibilidades con las que debería ser sancionada la compraventa de
cosa ajena, entre ellas, menciona la inexistencia de la misma por faltar un
elemento esencial del contrato de compraventa sin embargo no intenta sostener
dicha postura puesto que el artículo dos mil doscientos setenta dispone que la
venta de cosa ajena es nula, por lo que de manera inmediata deshecha dicha
teoría sin intentar siquiera buscar argumentos para poder sostenerla, más
adelante dentro del mismo análisis opina que podría presentarse una solución
totalmente distinta a las que son planteadas por la mayoría de la doctrina, pues
señala la posible teoría de rescisión del contrato en virtud de no poder cumplir la
obligación de transmitir la propiedad y en consecuencia la aplicación del artículo
un mil novecientos cuarenta y nueve (pacto comisorio tácito) sin embargo decide
89
nuevamente descartar totalmente dicha teoría sin intentar sostener ni argumentar
nada dicha teoría en virtud de lo dispuesto por el artículo dos mil doscientos
setenta, lo cual no me parece correcto pues no se analiza de fondo el problema si
no únicamente se busca descifrar lo que el legislador quiso decir.
A la luz de lo anterior y como conclusión, en mi opinión, no sería posible la
rescisión del contrato por incumplimiento de la obligación de transmitir la
propiedad, debido a que esta no es obligación de la compraventa sino un efecto
pues según lo dispuesto por la teoría general de las obligaciones dentro del
Código Civil para el Distrito Federal en su artículo dos mil catorce, tratándose de
cosas ciertas y determinadas la traslación de la propiedad se verifica entre los
contratantes por mero efecto del contrato sin dependencia de tradición ya sea
natural o simbólica.172
Finalmente para concluir con las ideas expuestas de tan renombrado autor,
al restringir su estudio a la posibilidad de optar entre la nulidad absoluta o relativa
concluye lo siguiente:
“…La sanción es la nulidad y, a mi modo de ver, la relativa,
porque esta prohibición se ha establecido en provecho de
particulares…”.173
Otro sector de la doctrina decide inclinarse por la nulidad relativa debido al
artículo dos mil doscientos setenta y uno del código ya citado, el cual nos dice que
el contrato quedará revalidado si antes de que tenga lugar la evicción, adquiere el
vendedor por cualquier título legítimo, la propiedad de la cosa objeto del contrato
de compraventa.174
172
Lozano Noriega, Francisco, Cuarto Curso de Derecho civil. Contratos., 6a. ed., México, Asociación Nacional del Notariado A.C., 2001, pp. 98-104.
173 Ibídem, p. 104.
174 Zamora y Valencia, Miguel Ángel, op. cit., nota 66, p. 105.
90
VII. Nulidad Absoluta
Siguiendo con la discusión y opiniones doctrinales sobre la sanción que
debe ser aplicada a la venta de cosa ajena, existen también aquellas posturas que
sostienen que la nulidad absoluta resulta la sanción aplicable más adecuada para
el caso en el que se celebre la compraventa de cosa ajena.
Antes de comenzar con la opinión de tan distinguido autor como lo es el
maestro Rojina Villegas, me parece adecuado atender la confusión que surge al
emplear el término “revalidación” que como bien hemos visto para algunos autores
adopta el mismo significado que el término “confirmación”, mientras que para otros
dicha premisa se pone en tela de juicio y resuelve que dicha figura es totalmente
distinta e independiente.
No obstante lo anterior, mi conclusión consiste en utilizar el término de
“convalidar” ya que resulta ser idóneo para la aplicación del tema que nos ocupa
como será explicado a continuación, comenzando con la definición de la Real
Academia de la Lengua Española, que a la letra dice:
Confirmar: En los contratos o actos jurídicos con vicio subsanable de
nulidad, remediar este defecto expresa o tácitamente.
Revalidar: Ratificar, confirmar o dar nuevo valor y firmeza a algo.
Convalidar: Confirmar o revalidar, especialmente los actos jurídicos.
En términos de lo antes señalado debemos descartar en primer lugar el de
revalidar, pues es un término mal empleado y con poca claridad ante la situación
que se presenta pues en sí mismo resulta complejo, mientras que la confirmación
es un término que de igual forma debe ser descartado por ser un término
restringido y limitado a la nulidad; finalmente el término de convalidar resulta el
más propio y adecuado, ya que si bien engloba los dos conceptos anteriores no se
91
encuentra limitado a que se presenta la situación de la nulidad, en el caso en que
ésta se llegara a presentar en algún momento.
Haciendo referencia a las posturas ya expuestas por la doctrina,
regresemos de nueva cuenta con lo expuesto por el maestro Rojina Villegas quien
comienza este análisis y estudio a través de la distinción que hace entre los
conceptos de revalidar y confirmar, afirmando que son figuras totalmente distintas
en su causación y aplicación, pues será a partir de esta distinción que el concluirá
que la sanción aplicable sea la de NULIDAD ABSOLUTA.
En este orden de ideas, según el maestro Rojina Villegas, la doctrina e
incluso el mismo ejercicio profesional reflejado en jueces, magistrados o ministros
han considerado que la sanción aplicable es la nulidad relativa en consecuencia
del mencionado artículo dos mil doscientos setenta de nuestro Código Civil del
Distrito Federal y la posibilidad que se presenta para la debida revalidación que
resulta igual que la confirmación, sin embargo como mencionamos en el párrafo
anterior, el mencionado autor difiere de este criterio diciendo que la revalidación es
distinta a la confirmación.
En razón de lo anterior, la figura de la revalidación para el maestro Rojina
Villegas es consecuencia de un hecho o acto jurídico cuyo objeto NO es confirmar
la venta nula pues no existe tal manifestación de voluntad encaminada a darle
validez, cosa distinta si se tratare de la confirmación que si tiene por objeto lo ya
señalado.175
La revalidación opera incluso INDEPENDIENTEMENTE de que el vendedor
o el legítimo propietario busquen o no tal efecto, ya sea por medio de la voluntad
de ambos o de una sola, ya que esta no tiene por objeto la búsqueda de vicios que
hayan dado lugar a la aplicación de la nulidad como sanción y subsanarlos sino
175
Rojina Villegas, Rafael, Derecho Civil Mexicano, 4a. ed., México, Porrúa, 1981, t. VI., vol. I., p. 261.
92
que tiene por objeto el mantener al comprador en la posesión de la cosa evitando
todo tipo de juicios (reivindicación y cumplimiento del contrato de compraventa).
En virtud de lo anterior, partiendo de un análisis desde sus efectos
podemos concluir que la sanción aplicable es la Nulidad Absoluta para el autor en
virtud de lo siguiente:176
Encaminada en contra del orden público: Para el autor la compraventa de
cosa ajena es un hecho ilícito y da lugar al delito de fraude, lesionando en
consecuencia los intereses generales de la sociedad.
Inconfirmable: Es la figura de la revalidación, la que se lleva a cabo
excluyendo la confirmación además de que sería imposible utilizar esta
última, pues según el autor aun siendo confirmada la cosa seguiría siendo
ajena e ilícita en virtud del planteamiento del punto anterior.
Imprescriptible y puede ser invocada por cualquier interesado: A diferencia
de la nulidad relativa, aquí el legítimo propietario podrá invocar dicha acción
sin la necesidad de ser parte contratante, además de no contar con un
tiempo máximo para la misma sin perjuicio de que el comprador pueda
llegar a usucapir en virtud de una posesión en concepto de propietario.
No produce efecto alguno: La revalidación se llevará a cabo cuando no
haya sobrevenido la evicción y esta no resulta contraria con la Nulidad
Absoluta, como bien fue señalado anteriormente ésta busca mantener al
comprador en la posesión de la cosa evitando los juicios.
De igual forma quisiera hacer alusión a un análisis realizado por el autor ya
mencionado sobre el por qué la rescisión del contrato no es una solución
adecuada al problema que nos ocupa, el cual tiene razones mayores
fundamentadas que las expuestas por el doctrinario y maestro Francisco Lozano
Noriega quien se limita a decir que dicha teoría resulta imposible en virtud de que
la ley de manera expresa atiende a la nulidad.
176
Ibídem, pp. 260 – 265.
93
Las razones por las cuales excluye a la rescisión del contrato como posible
sanción son las siguientes:177
No puede rescindirse un contrato que en sí mismo no es válido, por lo que
en consecuencia y en virtud del principio de no contradicción los contratos
nulos no pueden ser objeto de rescisión.
Los actos que son realizados, se ejecutan contra leyes prohibitivas, resulta
ser un acto ilícito contrario a las leyes de orden público o las buenas
costumbres y en consecuencia ilícito en su objeto, motivo o fin, lo que da
lugar a un contrato nulo y no válido excluyendo la rescisión del contrato.
Por último, menciona que la rescisión se da en un momento posterior al
contrato mientras que la nulidad puede ser anterior o de manera simultánea
a la celebración del acto pero nunca será posterior al mismo y a la luz de lo
antes expuesto en la compraventa de cosa ajena la ineficacia proviene de
una causa anterior a la celebración como es la ilicitud de disponer lo ajeno
a la que el autor alude con frecuencia.
Hasta aquí han llegado las teorías más comunes y por las cuales la mayoría
de los autores e incluso profesionales se han inclinado para poder resolver acerca
de la sanción aplicable en el caso de la compraventa de cosa ajena, sin embargo
existen otras teorías que tienen por válida la compraventa de cosa ajena sin la
necesidad de contar con un sistema como el del título y el modo, caso que será
estudiado a continuación a través de argumentos bastante sólidos, siendo posible
y válida de la compraventa de cosa ajena a pesar del sistema de eficacia real del
contrato que sigue nuestro código, para que así podamos comenzar en el capítulo
siguiente a analizar los casos en que la compraventa de cosa ajena es válida.
Por último, el maestro Zamora y Valencia, si bien se limitó a citar a diversos
autores, parte de los presupuestos, empezando con la capacidad del vendedor
177
Ibídem, pp. 266-267.
94
quien requiere de una capacidad específica con una relación de tipo personal con
el bien objeto del contrato, la cual consiste en ser propietario del bien, ya que en
caso contrario resultaría imposible la transmisión de la propiedad, por otro lado no
se exige una capacidad especial para el comprador a no ser que quisiera pagar la
contraprestación parte en numerario y parte con valor de una cosa.
Después de realizar la recopilación de distintas opiniones de la doctrina
concluye que la sanción aplicable a la compraventa de cosa ajena es la nulidad
absoluta debido a que cuenta con todos los efectos ya expuestos
correspondientes a este tipo de nulidad.
VII. Validez de la Compraventa de Cosa Ajena
Una teoría interesante surge cuando en contra de toda opinión, el maestro
Ramón Sánchez Medal de manera innovadora propone una teoría bien sustentada
en donde la compraventa de cosa ajena resulta válida a pesar de encontrarnos en
un sistema contrario al del título y el modo, pues bien el Código Civil para el
Distrito Federal es claro al adoptar el sistema de eficacia real del contrato cuyo
fundamento es el artículo dos mil catorce como ya ha quedado dicho el cual lo
vuelvo a copiar para efectos del presente capítulo al tenor literal:
“…Artículo 2014. En las enajenaciones de cosas ciertas y determinadas, la traslación de la propiedad se verifica entre los contratantes, por mero efecto del contrato, sin dependencia de tradición ya sea natural, ya sea simbólica; debiendo tenerse en cuenta las disposiciones relativas del Registro Público…”.
A partir de esto, comencemos con el análisis de la teoría propuesta por tan
reconocido autor, quien afirma que no es requisito de la cosa objeto del contrato
que esta no sea ajena, que si bien en un principio no resulta ser del todo
convincente nos muestra ciertos ejemplos que cito a continuación:178
178
Sánchez Medal, Ramón, op. cit., nota 67, p. 177.
95
La venta del representante, con facultades de disposición respecto de un
bien de su representado.
Aquella realizada por el acreedor prendario respecto de la cosa pignorada
cuando exista la venta extrajudicial de la misma.
La venta del síndico.
Venta del albacea.
Venta a un comprador de buena fe por parte de una persona sobre un bien
inmueble inscrito a nombre de ésta y cuyo título es declarado nulo
posteriormente, y
La venta que lleva a cabo el heredero aparente de un bien que le ha sido
adjudicado en una sucesión y al cual de manera posterior es declarado
incapaz para heredar.
Ahora bien, en el siguiente capítulo hablaremos sobre cuáles son los casos
en los que coincidimos que existe una compraventa de cosa ajena válida o su
caso si existen más de los mencionados.
A razón de lo anterior, al amparo de que la doctrina francesa no declara
nula la venta que se hace a un comprador que tiene conocimiento de que ésta es
ajena, propone diferir la transmisión de la propiedad para que exista un momento
de oportunidad para el vendedor de adquirir la propiedad la cual de manera
inmediata pasaría al comprador sin necesidad de un nuevo acto, ahora bien
siguiendo esta línea de pensamiento el maestro Ramón Sánchez Medal, afirma
que a pesar de que no se tuviera conocimiento de que la cosa es ajena, se tendría
únicamente como consecuencia de la misma, la restitución recíproca de las
prestaciones sin embargo de esto resulta un punto realmente interesante y
trascendente para la forma del ver el tema que nos ocupa, ya que al momento de
celebrar la compraventa de cosa ajena se producen obligaciones como lo son el
saneamiento en caso de evicción, no quedando limitado a la mera devolución del
precio sino que tendríamos que distinguir si el vendedor actuó de buena fe, quien
además de entregar el precio íntegro que recibió por la cosa, deberá entregar de
96
igual forma los gastos causados en el pleito de evicción y de saneamiento así
como los gastos causados en el contrato y el valor de las mejoras útiles y
necesarias, siempre que en la sentencia no se determine que el vendedor
satisfaga su importe de acuerdo con el artículo dos mil ciento veintiséis del Código
Civil del Distrito Federal, o bien en caso de que actuara de mala fe además de
tener la obligación de entregar todo lo anterior tendrá como consecuencia de la
misma, agravantes tales como devolver a elección del adquirente el precio que la
cosa tenía al tiempo de la adquisición o al que tenga al tiempo en que sufra la
evicción, de igual forma satisfará al adquirente el importe de las mejoras
voluntarias y de mero placer y finalmente pagará los daños y perjuicios conforme
al artículo dos mil ciento veintisiete del mencionado ordenamiento.179
Además de la obligación que surge para el vendedor, también surgen
derechos para el comprador, tales como el título apto para usucapir así como al
momento anterior a entregar el precio y tenga temores fundados de ser perturbado
en su posesión por un tercero que diga tener mejor derecho, el comprador podrá
dejar de pagar el precio hasta que le sea asegurada o se haya otorgada fianza.180
De igual forma el mencionado autor pone unos últimos ejemplos para
sustentar su teoría, entre ellos el supuesto en el que el comprador adquiera con el
conocimiento de una posible evicción, aceptando dichas consecuencias,
desapareciendo la obligación de restituir el precio y por supuesto las agravantes
en su caso, caso similar para el autor la venta de cosas litigiosas y cesión a título
oneroso de un crédito dudoso, ya que al momento de otorgar el fallo debería
resultar nula dicha venta y reconocer al tercero como legítimo propietario.181
Para poder comenzar con el siguiente capítulo y analizar aquellos
supuestos en los cuales se presenta la validez de la compraventa de cosa ajena,
179
Ibídem, pp. 177-179 180
Artículo 2299 del Código Civil para el Distrito Federal. 181
Sánchez Medal, Ramón, op. cit., nota 67, p. 179.
97
además de opiniones sustentadas por el autor, resulta conveniente resaltar y
mencionar las dos siguientes conclusiones:
La venta de cosa ajena es válida y vinculante aunque no sea
inmediatamente eficaz, respecto a la transmisión de la propiedad.182
El propietario podrá ejercer acción de reivindicación y no de nulidad, en
virtud de que la venta de cosa ajena se rige por el principio de derecho
conocido como “res inter alios acta”.183
182
Ibídem, p. 180. 183
Ibídem, pp. 181 – 182.
98
CAPITULO QUINTO
COMPRAVENTA DE COSA AJENA
Antes de comenzar con el capítulo final de este trabajo previo a las
conclusiones; el cual ha tenido por objeto el estudio de la regulación que contiene
el Código Civil para el Distrito Federal respecto a la compraventa de cosa ajena,
para así obtener una propuesta en la cual se pueda obtener una solución
adecuada a los problemas planteados en la introducción del presente trabajo, así
como el brindar mayor seguridad jurídica, se tendrá que resolver la cuestión objeto
de controversia que se dejó inconclusa en capítulos anteriores y que ha estado
presente a lo largo de los años en la doctrina, hago referencia a la naturaleza de la
transmisión de propiedad dentro del contrato de compraventa, ya que por un lado
contamos con una postura que se inclina por señalar la misma como una
obligación a cargo del vendedor, postura que tiene como fundamento la misma
definición de compraventa, la cual se encuentra plasmada en el Código Civil
aplicable en el Distrito Federal en el artículo dos mil doscientos cuarenta y ocho, y
por otra parte se tiene la postura en la cual se considera a la transmisión de la
propiedad como un efecto del contrato, que al igual encuentra su fundamento en el
Código Civil para el Distrito Federal en el artículo dos mil catorce, ya que se
menciona de manera expresa que tratándose de la enajenación de cosas ciertas y
determinadas, la transmisión de la propiedad se verifica entre los contratantes por
mero efecto del contrato, es esta contradicción la que provoca una confusión y
falta de seguridad jurídica para ambos contratantes, motivo de controversia pues
es en el caso que la parte vendedora quiera vender una cosa que tenga el
carácter de ajena y también respecto del comprador a quien se le debe procurar la
transmisión de la propiedad.
No obstante lo anterior, dicho problema persiste puesto que la falta de
seguridad jurídica y la confusión al no conocer el tipo de sanción aplicable o mejor
99
dicho de nulidad para el caso en el que sea celebrada una compraventa de cosa
ajena, se mantiene presente
Ahora bien, pareciere que una vez resueltos los problemas anteriores, se
podría llegar a erradicar dicha confusión, controversia y falta de seguridad jurídica;
sin embargo, existen todavía algunas cuestiones que de igual forma se encuentran
en nuestras leyes que podrían causar de nueva cuenta una contradicción en el
Código Civil para el Distrito Federal, es decir, dentro de los artículos dos mil
doscientos sesenta y nueve que señala que ninguno puede vender sino lo que es
de su propiedad, y el dos mil doscientos setenta el cual impone la nulidad a la
venta de cosa ajena, con la excepción de que previo a que tenga lugar la evicción
sea “revalidada”, con ciertas posturas doctrinarias que resultan parcialmente
ciertas, como son aquellos supuestos en los cuales la compraventa de cosa ajena
resulta válida, a pesar de que se vendan cosas que no son de su propiedad, y que
si bien tampoco resultan ser nulas, estas son totalmente válidas, lícitas y eficaces
pues surten todos sus efectos sin mayor problema, es por ello que este capítulo
será definitivo para obtener y conformar las bases restantes de una manera sólida
de tal forma que al llegar al capítulo sexto sea mucho más fácil obtener
conclusiones claras, concisas y concretas sobre la sanción que resulta aplicable a
la compraventa de cosa ajena y los casos en los cuales esta resulta válida, lícita y
eficaz, sin que exista posibilidad alguna de que sea algo contrario.
En este orden de ideas, comencemos con resolución de la controversia
sobre la naturaleza que debe adoptar la transmisión de la propiedad en el contrato
de compraventa, es por ello que cito de nueva cuenta a los maestros Fausto Rico
Álvarez, Patricio Garza Bandala y Mischel Cohen Chicurel en su libro “Tratado
Teórico-Práctico de Derecho de Obligaciones”, el cual ha sido de fundamental
importancia para la realización de este trabajo, y por ello copio al tenor literal,
puesto que respecto a la cuestión antes planteada señalan lo siguiente:
“…Desde el punto de vista legal es innegable que el legislador consideró la traslación de dominio como una obligación, ya que así lo
100
prevén tanto la fracción primera del artículo 2011 como otras
disposiciones184
del Código Civil…”.185
De lo antes expuesto, como bien expresa el párrafo antes transcrito, el
artículo dos mil once del Código Civil aplicable para el Distrito Federal referente a
las obligaciones de dar, señala en su fracción primera la traslación de dominio de
cosa cierta, además de que en el código ya citado, se encuentran otras
disposiciones como el artículo dos mil doscientos cuarenta y ocho que de igual
forma ya ha quedado transcrito en el capítulo tercero del presente trabajo, de
manera expresa otorgan el carácter de la transmisión de la propiedad como una
obligación que debe ser cumplida, lo cual contrasta con el artículo dos mil catorce
del señalado ordenamiento, referente a la transmisión de propiedad por mero
efecto del contrato sin que sea necesaria tradición ya sea natural o simbólica, que
de igual forma ya ha quedado transcrito.
En virtud de lo anterior, a partir de que las diversas posturas derivadas de la
interpretación de nuestras disposiciones han sido señaladas y antes de comenzar
con la interesante interpretación que logran los autores antes citados de la cual
soy partidario, resulta de trascendental importancia señalar otros conceptos que
han sido fuente de discusión entre la doctrina, me refiero a los conceptos de
dominio y propiedad, a partir de la cual han surgido opiniones, conceptos y
diferencias que nunca han podido llegar a estar en armonía,186 cuando la realidad
es que en la actualidad, dichos conceptos son sinónimos187 y que dicha discusión
debería quedar concluida dada su falta de trascendencia, optando de manera
unánime, por considerar a dichos conceptos como uno mismo, lo que a mi parecer
y de acuerdo con el maestro Miguel Alessio Robles es cierto, ya que la propiedad
debe de ser considerado como un derecho inherente al hombre.188
184
Las otras disposiciones a las que se hacen referencia son el artículo 2248 en materia de compraventa al momento que el código señala la situación en la que se llevará a cabo una compraventa y en segundo lugar el artículo 2384 en materia de mutuo al momento de su definición.
185 Rico Álvarez, Fausto, et. al., op. cit., nota 6, p. 31.
186 Azúa Reyes, Sergio T., Los derechos reales, México, Porrúa, 2004, p. 55.
187 Rico Álvarez, Fausto, et. al., op. cit., nota 6, p. 25.
188 Alessio Robles, Miguel, Temas de derechos reales, México, Porrúa, 2004, p. 105.
101
En este orden de ideas, parece prudente seguir con el estudio e
interpretación realizada por los mencionados autores, quienes comienzan por
demostrar la distinta ideología que se presenta en la doctrina respecto al por qué
la traslación de dominio no debe de ser considerada como una obligación.189
Por lo que se refiere a la primera de estas cuestiones referentes al por qué
no debe de ser la traslación de dominio considerada como obligación, se
encuentra el planteamiento y solución correspondiente realizado por los
mencionados autores:
Planteamiento del problema: “…si el objeto directo de toda obligación es
la conducta humana, ¿cómo puede afirmarse que la transmisión de propiedad sea
una obligación, atendiendo a que su cumplimiento no requiere conducta
alguna?”.190
Solución: “…La propiedad se transfiere de una persona a otra sin que deba
verificarse conducta alguna, por lo que puede concluirse que donde no hay
conducta esperada no puede haber obligación…”191
Por lo que se refiere a la segunda cuestión con su debido planteamiento y
solución citamos lo siguiente:
Planteamiento del problema: “…Considerar que la transmisión de dominio
es una obligación llevaría a concluir que existen obligaciones cumplidas desde su
nacimiento…”.192
Solución: “…Considerar que existen obligaciones cumplidas desde su
nacimiento atenta contra la esencia misma de la deuda…Un compromiso que no
189
Ídem. 190
Rico Álvarez, Fausto, et. al., op. cit., nota 6, p. 31. 191
Ibídem, p. 32. 192
Ídem.
102
puede ser incumplido carece de relación jurídica y por tanto no puede ser
considerado obligación…”
Se concluye que la traslación de dominio es un efecto del contrato, de
acuerdo al sistema que sigue nuestro ordenamiento sobre la eficacia real del
contrato, sin embargo en relación al tema que nos ocupa, soy partidario por un
lado de la teoría de la eficacia real del contrato y por otro, que en relación a los
casos en que los efectos son diferidos en el tiempo, la obligación consiste en
propiciar que el comprador le sea transmitida la propiedad y no a la transmisión
misma,193 lo cual ha sido motivo de confusión al momento de la interpretación.
Así las cosas, partiendo de que el Código Civil para el Distrito Federal sigue
a la teoría de la eficacia real del contrato, como ya ha sido señalado con
anterioridad, es decir que la transmisión de la propiedad resulta por mero efecto
del contrato, resulta difícil entender aquellos supuestos en los cuales la
compraventa de cosa ajena resulta ser válida y resulta aún más difícil entender lo
anterior como bien señalábamos al inicio del presente capítulo si añadimos lo
dispuesto en el capítulo segundo, del título segundo de la segunda parte del libro
cuarto en los siguientes artículos:
“…ARTICULO 2269. Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad…”. “…ARTICULO 2270. La venta de cosa ajena es nula y el vendedor es responsable de los daños y perjuicios si procede con dolo o mala fe, debiendo tenerse en cuenta lo que se dispone en el título relativo al Registro Público para los adquirentes de buena fe…”.
Es de advertir, que las disposiciones anteriores, únicamente tienen razón de
ser en cuanto se trate de cosas ciertas y determinadas, ya que en el caso
contrario no tendrían razón de ser, en virtud de la fungibilidad de los bienes, lo que
vuelve inaplicable para aquellas cosas que NO son ciertas ni determinadas, es
decir géneros.
193
Ibídem, p. 33.
103
Dentro de las cosas ciertas y determinadas, parecería que las disposiciones
se encuentran establecidas sin admitir excepción alguna, sin embargo como ya
fue señalado en la introducción del presente trabajo, a lo largo del Código Civil
para el Distrito Federal se presentan diversas excepciones con las cuales daré
inicio a continuación, sin hacer referencia a la posible sanción que podría aplicarse
fuera de dichos casos o bien llegar de manera precipitada alguna conclusión.
Los supuestos que serán estudiados para lograr identificar las excepciones
a las disposiciones que forman la regla general, son las siguientes:
Por sustitución.
Por representación.
Por apariencia jurídica.
Por pacto entre las partes.
Como fue señalado en el capítulo cuarto del presente trabajo, un sector de
la doctrina, al momento de hablar del tema que nos ocupa, es decir, respecto a la
compraventa de cosa ajena, han sido señaladas excepciones que sin ser
clasificadas como fue hecho en el párrafo anterior, rompen totalmente con lo
dispuesto por el Código Civil para el Distrito Federal, es por ello que esta
exposición no quedará limitado a enunciarlas, sino que serán clasificadas y de
igual forma serán analizadas brevemente para poder así fundamentar la total
validez de la cosa ajena, o bien, descartar estas opciones otorgando la sanción
que le sea aplicable.
Una vez realizado lo anterior y con las bases sólidas que se han obtenido
en los capítulos anteriores, podremos concluir si se debe aplicar en todos los
casos una sanción y en su caso cuál sería la correcta.
104
I. Sustitución
La sustitución es “…la legitimación de una persona para celebrar negocios
en nombre y con el predominante o concurrente interés propio, pero de forma que
los efectos jurídicos se desplieguen en la esfera jurídica ajena…”.194
Este concepto lo encontramos dentro de la llamada legitimación indirecta,
sin embargo el afamado autor Messineo195 advierte que esta figura no debe de ser
confundida con la representación, en virtud de que en la sustitución, si bien se
toma el lugar de otra persona en un negocio jurídico, se realiza sin importar la
voluntad de quien ha sido sustituido, realizándose con un interés propio.
Otros autores de gran tamaño como Emilio Betti, definen a la sustitución,
también llamada por el mencionado autor como legitimación por propio derecho,
como aquella actividad que alguien desarrolla por cuenta propia y en el
predominante o concurrente interés propio, pero destinada a desplegar eficacia
dentro de la esfera patrimonial ajena.196
Los casos que se encuentran dentro de la venta de cosa ajena por
sustitución, son los siguientes:
Venta realizada por albacea.
Venta realizada por el acreedor prendario.
Venta realizada por el síndico.
Venta de acciones por una Sociedad Anónima.
Remate Judicial.
A continuación, empezaremos a explicar cada una de ellas.
194
Paredes Sánchez, Luis Eduardo, op. cit., nota 93, p. 150. 195
Ídem. 196
Betti, Emilio, Teoría general del negocio jurídico, Madrid, Editorial Revista de Derecho Privado, 1943, p. 177.
105
Venta realizada por albacea: Como bien sabemos, el albacea es aquel
auxiliar en la administración de justicia encargado de liquidar los bienes que
formaron el patrimonio de una persona que ha fallecido, y por mandato de
ley está facultado para realizar ciertos actos necesarios, aun contra la
voluntad de los herederos, para lograr dicha liquidación.197
Nuestro Código Civil para el Distrito Federal al igual que como sugiere la
definición antes expresada se permite que el albacea aun en contra de la voluntad
de los herederos por medio de una autorización judicial como formalidad
habilitante o bien con su consentimiento se venda los bienes que forman parte del
patrimonio en liquidación.
En este caso, vemos que es posible la venta de los bienes que forman parte
del patrimonio que busca ser liquidado, aun sin que se encuentre presente el
consentimiento de los llamados herederos, por lo que nos encontramos en un
claro supuesto en donde la venta de cosa ajena sin contar con el consentimiento
del verdadero propietario es válida, lícita y eficaz, encontrando cierta incoherencia
en lo establecido por lo dispuesto en los artículos referentes a la compraventa de
cosa ajena en el Código Civil para el Distrito Federal.
Venta realizada por el acreedor prendario: Al momento de presentarse el
supuesto en el que el deudor prendario incumpla sus obligaciones frente al
acreedor prendario, si se hubiere pactado de manera expresa podrán
realizarse los actos correspondientes para que el acreedor pueda enajenar
aquello que había sido sujeto a prenda, para poder satisfacer la deuda que
había quedado pendiente, presentándose de nueva cuenta una venta de
cosa ajena.
Venta realizada por el síndico: La figura del síndico198 resulta interesante en
virtud de que este busca liquidar el patrimonio del deudor que se encuentre
197
Asprón Pelayo, Juan Manuel, Sucesiones, 3a ed., México, Mc-Graw Hill, 2008, p. 156. 198
Ley de Concursos Mercantiles.
106
sujeto algún concurso mercantil, en este caso en específico ponemos como
ejemplo la quiebra, en virtud de la cual se verá obligado a cumplir con su
deber de liquidar el patrimonio del quebrado, realizándose así una
compraventa de cosa ajena.
Venta realizada por la sociedad anónima: El licenciado Gonzalo Manuel
Ortiz Blanco, titular de la notaria noventa y ocho del Distrito Federal, señala
que un caso no mencionado por la doctrina es la venta de acciones
realizada por la sociedad anónima, es decir, conforme a la Ley General de
Sociedades Mercantiles al momento en que aquellas aportaciones que son
debidas por los accionistas para con la sociedad como lo son aquellas que
se encuentran suscritas pero no pagadas (conocidas como dividendos
pasivos), la sociedad anónima acreedora podrá proceder a la venta de las
acciones de su accionista deudor, de nueva cuenta al actuar sobre este
patrimonio ajeno se configura de manera totalmente válida una
compraventa de cosa ajena.
Remate Judicial: De igual forma, en materia procesal, el remate judicial,
resulta ser una venta de cosa ajena por sustitución, debido a que llegado el
momento en el que se presente el incumplimiento de una obligación que
hubiese sido establecida en una sentencia, el acreedor por este medio o
mejor dicho vía, con su debida previa autorización del juez y sin necesidad
del consentimiento de la parte obligada, podrá entenderse dicha
enajenación199 y será con la definición que será señalada más adelante con
la que podremos entender mejor el por qué se presenta este caso.
Para entender mejor lo anterior, me parece prudente definir el remate
judicial para una mayor claridad en las ideas antes expuestas, el gran maestro
Cipriano Gómez Lara, lo define de la siguiente manera:
199
Recordemos que en el Capítulo III del presente trabajo al hablar sobre las nociones generales de la Compraventa, al momento de estudiar los diversos tipos que existen sobre la misma, encontramos la venta forzosa, un caso en concreto es justamente la vía de remate judicial, a la cual de nueva cuenta aclaro es distinta a una venta judicial.
107
“…El remate judicial es una venta de bienes mediante un procedimiento de subasta pública. El remate judicial, al ejecutarse, entraña la continuación de un procedimiento expropiatorio que no es en interés público, sino en interés privado de un acreedor. La culminación de tal procedimiento es la adjudicación de los bienes rematados al adquirente mejor postor y, luego, el pago al acreedor con el producto de la venta. El remate implica que la cosa quede vendida y que la autoridad tome el precio de esa venta y adjudique la cosa rematada; la adjudicación, consiste en atribuir legalmente la propiedad a alguien: si queda algún remanente tendrá que entregarse a quien era el propietario del bien
rematado…”.200
Por ende, hemos terminado con aquellos casos en los que diversas
opiniones dentro de la doctrina, así como algunos casos que se encuentran
dispersos por nuestras distintas leyes, configuran una compraventa de cosa ajena
totalmente válida, lícita y eficaz, encontrándose dentro de la figura de la
sustitución, la cual a su vez forma de la legitimación indirecta.
II. Representación
En este orden de ideas, a continuación se estudiará el supuesto señalado
por el maestro Ramón Sánchez Medal respecto a la representación, como un caso
de compraventa de cosa ajena, para así poder concluir si debemos coincidir con
dicho supuesto.
Resulta de trascendental importancia, distinguir entre los conceptos de
poder, representación o mandato, que para la doctrina ha resultado ser un tema
de continua discusión, es por eso que a continuación definiré, de acuerdo a lo
estudiado en mi lectura del breviario del maestro Manuel Borja Martínez, los
conceptos antes señalados además de resaltar las palabras clave de cada una
para una mayor claridad.201
200
Gómez Lara, Cipriano, Derecho Procesal Civil, 7a. ed., México, Oxford, 2005, p. 211. 201
Borja Martínez, Manuel, Representación, poder y mandato, 2a ed., México, Porrúa, 2007, Colección de Temas Jurídicos en Breviarios, Colegio de Notarios del Distrito Federal, núm. 12., pp. 7-21.
108
Poder: Facultad que tiene una persona llamada apoderado para intervenir
en la esfera jurídica de otro llamado poderdante.
o Facultad, unilateral.
Representación: Acto por virtud del cual una persona llamada representante
obra a nombre y por cuenta de otra llamada representado.
o Acto, es el efecto del mandato y del poder pues estos son la
causa.
Mandato: Contrato en virtud del cual el mandatario se obliga a ejecutar
actos por cuenta del mandante.
o Contrato, bilateral y resulta ser efecto del poder.
En virtud de lo anterior, el concepto que nos importa para efectos de
analizar el supuesto expuesto por un sector de la doctrina, es el de representación
que como bien se veía líneas atrás de manera general podemos definirla como
aquél acto por virtud del cual una persona llamada representante obra a nombre y
por cuenta de otra llamada representado, sin que ésta deba ser confundida con la
legitimación como bien señala el licenciado Bernardo Pérez Fernández Del
Castillo, quien señala que en término generales la legitimación debe de ser
considerada como la idoneidad de la persona para realizar un acto jurídico eficaz,
inferida de la posición que se tiene frente al acto; o sea, en la realización de un
acto jurídico, la realización de un acto jurídico, la relación, que existe entre los
sujetos o uno de los sujetos con el objeto.202
Nuestra conclusión toma un sentido distinto al del mencionado autor ya que
como en la misma definición se menciona, la actuación se realiza en nombre y por
cuenta del representado de manera que en el caso en concreto de la compraventa
de cosa ajena resultaría ser que el representado es el verdadero vendedor, cosa
202
Pérez Fernández del Castillo, Bernardo, Representación, poder y mandato, prestación de servicios profesionales, 15a ed., México, Porrúa, 2012, p. 3.
109
distinta que su voluntad haya sido manifestada a través de otra persona, es decir,
el representante.
III. Apariencia Jurídica
En este orden de ideas, resulta prudente seguir con el siguiente tema en los
cuales la compraventa de cosa ajena resulta válida, lícita y eficaz, a través de la
apariencia jurídica, fuente de la legitimación extraordinaria, la cual en términos de
lo expuesto por el licenciado Luis Eduardo Paredes Sánchez cuando a saber:
“…un acto o negocio tiene repercusión en la esfera jurídica de un tercero, éste debe tener clara noción de los alcances de la misma, en ese sentido, el ordenamiento legal establece mecanismos para que los terceros conozcan la situación jurídica de las personas en relación a los bienes, derechos, estados y relaciones jurídicas, a fin de que, si actúan basados en dicho conocimiento, los actos o negocios que realice,
subsistan jurídicamente. A ello se le llama apariencia jurídica…”.203
Esto quiere decir que en el momento en que la apariencia jurídica no
corresponda a la realidad, por motivos de certeza se deberá de atender a la
primera, para que de esta forma subsistan jurídicamente los actos que se lleven a
cabo.
Un heredero aparente es “la persona que aparece como heredero sin serlo
realmente, actuando franca y públicamente como titular de los bienes relictos y es
considerada por todos como sucesor hereditario”.204
El autor J.L. Caldentey señala lo siguiente citando a otra gran autor como lo
es Roca Sastre:
“…La apariencia de titularidad de la herencia implica, en primer lugar, una aceptación hecha en base de un título…Heredero aparente, dice
203
Paredes Sánchez, Luis Eduardo, op. cit., nota 93, p. 90. 204
Caldentey Ladaria, Legitimación y apariencia jurídica, Barcelona, Casa editorial Bosch, 1952, p. 230.
110
ROCA SASTRE, es el que posee una herencia invocando para ello un título hereditario, es decir, el que posee la herencia en base de un título hábil para obtenerla y que realmente la tendría si no hubiese un
testamento preferente o parientes de mejor derecho…”.205
Con lo anterior, se desprenden diversas situaciones en las que se puede
presentar esta figura conocida como heredero aparente, estas son las
siguientes:206
En virtud de un testamento revocado que se consideró vigente (como en el
caso de dos testamentos otorgados en distintas entidades y en virtud de
esto se lleve a cabo los trámites sobre el testamento que ha sido revocado,
sin que se tuviera conocimiento que existen otros herederos sobre el
testamento vigente).
Por un testamento falso.
Al desconocer la existencia del testamento.
Por confundirse la persona designada en el testamento.
Por último en el caso en que el parentesco no fuese real.
De todos los posibles supuestos en los que se puede llegar a presentar la
figura del heredero aparente, el Código Civil para el Distrito Federal, únicamente
regula uno solo, el cual se encuentra en el artículo mil trescientos cuarenta y tres
el cual hace referencia a la situación en virtud de la cual una persona entra en
posesión de la herencia y la pierde de manera posterior por incapacidad, de esta
forma los herederos legítimos pueden reclamarla, sin embargo en el caso en el
que se haya realizado alguna enajenación por el o los herederos que hayan
perdido subsistirán siempre y cuando el comprador hubiere sido de buena fe, a
continuación transcribo el artículo para su mayor claridad:
“…ARTICULO 1343. Si el que entró en posesión de la herencia y la pierde después por incapacidad, hubiere enajenado o gravado todo o parte de los bienes antes de ser emplazado en juicio en que se discuta
205
Ibídem, p. 231. 206
Paredes Sánchez, Luis Eduardo, op. cit., nota 93, p. 173.
111
su incapacidad, y aquél con quien contrató hubiere tenido buena fe, el contrato subsistirá; mas el heredero incapaz estará obligado a indemnizar al legítimo, de todos los daños y perjuicios…”.
Para concluir con este tema desde tiempos del Código Civil de 1884 se ha
concluido que los actos de disposición por el heredero aparente subsistirán
siempre y cuando el adquirente lo hubiere hecho de buena fe.207
En este orden de ideas, pasemos a tratar el siguiente supuesto en el que
según algunos autores se puede llegar a presentar por apariencia jurídica una
compraventa de cosa ajena, me refiero a la venta realizada por el titular registral,
partiendo de que nuestro Registro Público de la Propiedad protege todos aquellos
derechos adquiridos a título oneroso pues dicha inscripción presume la existencia
de derechos o la propiedad del bien.208
No basta lo anterior para que se pueda celebrar una compraventa de cosa
ajena, es decir, no basta con aparecer como titular registral para poder celebrar
una compraventa y mucho menos de cosa ajena, pues se requiere acreditar el
tracto sucesivo, o sea, que los antecedentes se encuentren ligados de manera
ininterrumpida para que así sea claro el historial y se acredite la propiedad del
titular registral, por lo que concluimos que este no es un caso de compraventa de
cosa ajena por apariencia jurídica, dado que existen muchos medios que protegen
al verdadero propietario y que precisamente evitan que se presenten estas
situaciones.
IV. Con conocimiento de los contratantes
Estos supuestos de compraventa de cosa ajena resultan ser más
frecuentes de lo que uno podría pensar, sin embargo, esto únicamente se
presenta cuando se cumplen con ciertos requisitos, los cuales se presentan en
207
Amparo Civil Directo 4883/43. 208
Paredes Sánchez, Luis Eduardo, op. cit., nota 93, pp. 166 – 170.
112
dos casos cuyo fundamento se encuentra dentro del Código Civil para el Distrito
Federal que son:
El primero es el caso en el que el contrato se sujeta a una condición, y
será eficaz una vez que dicha condición se haya verificado, para tener más claro
lo anterior, debemos recordar que una condición es aquel acontecimiento futuro e
incierto o mejor dicho de realización contingente del que depende la existencia o
creación de obligaciones del contrato y será llamada condición suspensiva cuando
dichos efectos sean suspendidos hasta el momento en que dicha condición se
cumpla; por otro lado encontramos la condición resolutoria en la cual la existencia
de las obligaciones o efectos del contrato se llevarán a cabo hasta el momento en
el que se actualice esta última.
Respecto al tema que nos ocupa, si la compraventa se sujetara a la
condición suspensiva de que el bien inmueble sea adquirido por el vendedor en un
determinado plazo no se presenta obstáculo alguno.
Ahora bien, el segundo caso en el que la compraventa de cosa ajena es
válida por pacto entre las partes es aquella en la que el comprador se somete a
los riesgos por evicción, esto quiere decir que el vendedor puede no responder
por evicción siempre y cuando resulte del pacto entre las partes en las que el
comprador con conocimiento de que el bien inmueble no sea del vendedor se
someta a los riesgos por evicción lo que imposibilitaría al comprador reclamar
indemnización alguna en el caso en el que llegare a perder el bien.
V. Legitimación
Como bien señalamos anteriormente, este presupuesto del negocio jurídico
resulta fundamental para el tema objeto del presente trabajo, pues una vez que
haya sido expuesto a grandes rasgos el tema de la legitimación, se podrá analizar
su aplicación, importancia y trascendencia en el tema que nos ocupa y así poder
113
comenzar a distinguir cual es la solución en concreto al problema planteado
respecto la compraventa de cosa ajena, siendo una de ellas a través de una
sanción como lo son las ineficacias jurídicas estructurales o bien como una
segunda posibilidad plantearse acerca de la validez del mismo debido a los
supuestos que han sido expuestos los cuales son sustentados por la legitimación.
Dicho concepto tiene su origen en el derecho procesal y este ha sido
llevado por el maestro Francesco Carnelutti a las otras ramas del derecho, siendo
el ámbito del derecho privado el que nos ocupa, es conocida como legitimación
sustancial.209
La legitimación no debe de ser confundida con la personalidad jurídica ni
con la capacidad, en específico al hablar de la capacidad de goce.
Para lograr una claridad en los conceptos ya mencionados, me parece
prudente acudir a lo expuesto por los licenciados Mischel Cohen, Patricio Garza
Bandala y el maestro Fausto Rico, esta vez en su libro “Introducción al Estudio del
Derecho Civil y Personas”, pues ellos logran distinguir estos conceptos a partir de
una jerarquización de acuerdo a su abstracción,210 ya que todas pueden ser
confundidas a partir del común denominador que se presenta en cada uno de los
conceptos anteriores, es decir todos parten de la premisa de ser una aptitud para
ser titular de derechos y obligaciones.
De lo anterior y conforme a su orden jerárquico se desprende lo
siguiente:211
Personalidad Jurídica: Ésta de acuerdo a los autores ya mencionados
representa la esencia de la persona para así intervenir en el ámbito jurídico.
209
Paredes Sánchez, Luis Eduardo, op. cit., nota 93, p. 83. 210
Rico Álvarez, Fausto, et. al., Introducción al estudio del Derecho civil y personas, 2a. ed., México, Porrúa, 2011, p. 242.
211 Ibídem, pp. 243 – 245.
114
A partir de ésta es que podemos hablar de capacidad y claro de
legitimación, es por ello que concluyen que la jerarquización en ella debe de
ser de primer orden.212
Capacidad: Dentro de las dos vertientes que se desprenden de este
concepto, aquella que nos ocupa para efectos de la compraventa de cosa
ajena es la capacidad de goce, la cual es a partir de un segundo orden,
pues busca determinar la idoneidad de la persona, la cual desde un inicio
se presupone su existencia, para la celebración de actos jurídicos
genéricamente considerados así como el ser titular de los derechos y
obligaciones que se desprendan de celebrar una categoría de acto
jurídico.213
Legitimación: Finalmente llegamos al concepto que más nos importa, al
cual los autores le otorgan un tercer orden dentro de la jerarquización con
motivo de su abstracción, pues si bien ésta de igual forma ya presupone la
existencia de la persona lo hace con su capacidad de goce, sin embargo a
diferencia de la anterior esta determina la idoneidad para la celebración de
actos jurídicos específicamente, así como sus respectivos derechos y
obligaciones.
Por último para poder distinguir con mayor facilidad los últimos dos
conceptos, se hará referencia a una tesis aislada que destaque las diferencias
entre capacidad y legitimación ya expuestas:
“…CAPACIDAD Y LEGITIMACIÓN. DIFERENCIAS. La distinción entre capacidad y legitimación se establece con toda evidencia: capacidad es la aptitud intrínseca de una persona para dar vida a actos jurídicos; legitimación es la aptitud para hacer surgir actos que tengan un determinado objeto, en virtud de una relación en que la parte se encuentra con éste. Hay que ver en la capacidad la idoneidad de la persona para el acto jurídico, con independencia de una relación del sujeto con el objeto del acto. En la legitimación, la idoneidad de la
212
Ibídem, p. 242. 213
Ibídem, p. 244.
115
persona para el acto, resultante de una particular relación del sujeto con
el objeto del acto mismo…”.214
O bien, otra parte de la doctrina podría distinguir entre estos dos, partiendo
de que la capacidad resulta intrínseca a la persona mientras que en la legitimación
es una situación particular del sujeto con el objeto, por lo que el negocio surte los
efectos previstos por la norma.215
Como bien se señaló en párrafos atrás, en el derecho privado la
legitimación sustancial es el término que debe ser empleado, por lo que resulta
fundamental definirla, ya que a partir de las ideas que han sido plasmadas en este
apartado coincido con la siguiente definición: “El reconocimiento hecho por la
norma de la posibilidad concreta de celebrar con eficacia un determinado negocio
jurídico”.216
En este orden de ideas, para analizar el caso en concreto de la
compraventa de cosa ajena, primero debemos ubicarla dentro de los tipos de
legitimación de acuerdo a ciertas características en específico.
Ordinaria o Directa: Es la legitimación que tiene el titular de una esfera
jurídica para celebrar negocios que desplieguen su eficacia en la esfera
jurídica propia.217
Indirecta: La posibilidad concreta de realizar con eficacia un determinado
negocio, ya sea en nombre propio o ajeno, que despliegue su eficacia en
una esfera jurídica de la que no es titular.218
Extraordinaria: El reconocimiento legal de la posibilidad concreta de realizar
un negocio jurídico, en nombre propio, en virtud de una apariencia de
titularidad, o en nombre ajeno, en virtud de una representación aparente,
214
Tesis 241917, Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Séptima Época, marzo de 1971.
215 Paredes Sánchez, Luis Eduardo, op. cit., nota 93, p. 88.
216 Ibídem, p. 91.
217 Ibídem, p. 93.
218 Ibídem, pp. 123- 124.
116
que despliegue su eficacia sobre la esfera jurídica ajena, no obstante su
antijuridicidad.219
En razón de lo antes expuesto, una vez que han sido reforzadas las ideas
anteriores es importante mencionar que la legitimación, si bien no se encuentra
regulada de manera expresa, no es contraria a la idea de que la misma derive del
mismo Código Civil dado que su naturaleza resulta ser la de un presupuesto
jurídico, (de manera genérica se entiende como aquellas condiciones externas al
acto), los cuales en unión a los elementos de existencia y requisitos de validez el
acto se consolida siendo totalmente válido y eficaz, por lo que en este caso la falta
de legitimación resulta imposible que se generen los efectos del acto en concreto.
Dentro de los autores antes expuestos, me atrevo a recurrir nuevamente al
maestro Emilio Betti, como bien señalamos líneas atrás en su obra expone que la
legitimación como presupuesto de validez del acto debe determinar quién y frente
a quien puede llevarse a cabo el negocio jurídico para que de esa forma pudiere
surtir todos los efectos jurídicos que vayan de acuerdo a su función.220
A la luz de lo anterior, en el caso que nos ocupa, la legitimación de acuerdo
con las formas antes expuestas en este capítulo se tiene la posibilidad jurídica de
transmitir la propiedad ya sea de manera indirecta o extraordinaria.
Sin embargo, a pesar de haber expuesto que la celebración de la
compraventa de cosa ajena resulta válida, lícita y eficaz si se lleva a cabo
conforme a los casos antes mencionados, son algunos los casos en los que no se
presenta la legitimación y esto trae como consecuencia la aplicación de una
sanción al caso en concreto, lo que en mi opinión sería una nulidad relativa dada
la opción que nos da el Código Civil para el Distrito Federal de que el acto sea
convalidado.
219
Ibídem, p. 158. 220
Betti, Emilio, op. cit., nota 196, pp. 179 – 180.
117
CONCLUSIONES
Primera.- El Código Civil para el Distrito Federal, como ha sido señalado en
el capítulo relativo antecedentes, adopta el sistema conocido como de eficacia
real, el cual, considera a la transmisión de la propiedad como un efecto del
contrato, pues de lo contrario sería considerar a la obligación cumplida desde su
nacimiento, lo cual atenta contra la esencia de la deuda, es decir, sobre la
posibilidad de ser cumplida o no, pues no existiría relación jurídica, la cual es
esencial al momento de definir el concepto de obligación.
Segunda.- El sistema de eficacia real en unión con las disposiciones que
contiene el Código Civil aplicable en el Distrito Federal relativas a la compraventa
de cosa ajena, no son suficientes para atender el carácter tan tajante que
presentan al imponer la nulidad como la sanción aplicable, restringiendo la
posibilidad de que la misma sea celebrada de una manera eficaz, esto desde mi
punto de vista resulta incorrecto.
Tercera.- Al momento de hablar de ineficacias jurídicas estructurales, es
decir, respecto la nulidad absoluta, relativa e inexistencia, es claro que se presenta
un alto nivel de confusión e incompatibilidad tratándose de las disposiciones, error
de carácter legislativo que resulta importante, un ejemplo es la compraventa de
cosa ajena, en el cual no se señala el calificativo a la sanción impuesta por la ley,
además de no ser consideradas sus excepciones.
Cuarta.- Es de advertir, que las disposiciones relativas a la compraventa de
cosa ajena aplicables por el Código Civil para el Distrito Federal deben de ser
reformadas, puesto que existen supuestos en los cuales se presenta la
compraventa de cosa ajena resultando totalmente válida, estos casos son
clasificados por:
118
a. Sustitución
b. Apariencia jurídica
c. Conocimiento entre los contratantes
d. Legitimación
Quinta.- Lo anterior es posible a partir de la figura de la legitimación, la cual
podemos definirla como el reconocimiento hecho por la norma de la posibilidad
concreta de celebrar con eficacia un determinado negocio jurídico, siendo esta un
presupuesto del mismo y que si bien esta no se encuentra regulada de manera
expresa dentro del Código Civil aplicable para el Distrito Federal, no es motivo
suficiente para que esta no sea considerada, ya que esta figura resulta ser la
respuesta a muchas lagunas jurídicas que presentan confusión, controversia y
falta de seguridad jurídica.
Sexta.- Las distintas posturas que se han presentado respecto la sanción
que debe de ser impuesta al momento de celebrarse el supuesto de la
compraventa de cosa ajena que carezca de legitimación son las siguientes:
a. Inexistencia: Esta sanción debe de quedar descartada en virtud de la
ausencia de fundamentos sólidos para que sea sostenida, pues no obstante
que la compraventa es respecto de una cosa ajena, en esta se presenta el
consentimiento por parte de los contratantes y un objeto.
b. Nulidad Relativa: Si bien, uno de los efectos de la anulabilidad es que sea
confirmable, no debe de ser confundido con otros términos como lo son el
“revalidar” o como fue señalado de manera adecuado el “convalidar”,
motivo por el cual queda descartada dicha postura.
c. Nulidad Absoluta: Una vez descartada la nulidad relativa en virtud de no
poder ser confirmable, es de advertir que la misma, con excepción de los
casos antes señalados según el artículo octavo del Código Civil para el
Distrito Federal resulta atentar contra una norma prohibitiva lo que da lugar
a la nulidad absoluta.
119
En virtud de lo antes expuesto, la nulidad que resulta aplicable para la
sanción impuesta por la ley para el caso en el que se presenta la compraventa de
cosa ajena sin legitimación será la de nulidad absoluta.
120
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