Universidad Nacional de Colombia

Maestría en estudios urbano-regionales

� Movilización de plusvalías para el financiamiento urbano

� María Mercedes Maldonado

� Septiembre 2010

� El crecimiento urbano/dinámica demográfica y económica/ – la demanda de suelo que él produce –

� Incrementa los precios del suelo – no por la acción del propietario sino de la colectividad

� Transferencia de recursos sociales a los propietarios de tierra

� Plusvalías: Incrementos en los precios � Plusvalías: Incrementos en los precios del suelo producidos por acciones externas al propietario

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Inversión en la Inversión en la construcciónconstrucción

Costo de la Costo de la construcciónconstrucción

El valor residual del suelo se obtiene como “residuo” o saldo entre el precio de venta de lo que se construye (de acuerdo

con la reglamentación urbanística vigente y de

conformidad con el mercado del bien final vendible) restándole la

utilidad y el costo directo e indirecto de la construcción y de la urbanización del suelo

Precio de venta Precio de venta del inmuebledel inmueble

Ganancia para el Ganancia para el que construyeque construye

Su

elo

Su

elo

Costo de la Costo de la urbanizaciónurbanización

Valor inicial Valor inicial del suelodel suelo

PlusvalíaPlusvalía

de la urbanización del suelo

Valor reconocido al Valor reconocido al propietariopropietario (incluye parte de la plusvalía, la

cual se le cede)

Plusvalías Plusvalías recuperadas para la recuperadas para la

colectividadcolectividad

Valor residual del Valor residual del suelo: Valor suelo: Valor

máximo a pagar por máximo a pagar por el sueloel suelo

Inversión en la Inversión en la urbanizaciónurbanización

Ganancia para el Ganancia para el que urbanizaque urbaniza

¿Cómo se distribuyen las plusvalías?

¿Cómo recuperar las plusvalías para la colectividad?

Opciones

� Las plusvalías son todas apropiadas por el propietario

� Las plusvalías se convierten en ingresos fiscales

Opciones

� Las plusvalías se convierten en suelo de uso colectivo y propiedad pública

� Las plusvalías permiten financiar obras de interés público – directamente se dirigen a su financiación

Opciones

� Las normas urbanísticas reducen la posibilidad de creación de plusvalías al calificar suelo o determinar zonas o calificar suelo o determinar zonas o porcentajes para vivienda social

� O establecer áreas protegidas

� La norma asignada de manera indiscriminada sin contraprestación u obligación alguna a cargo del propietarioobligación alguna a cargo del propietario

La inversión pública produce valorización o incremento en los precios del suelodel suelo

DESARROLLO INMOBILIARIO PRODUCIDO POR OBRAS PÚBLICAS

Ave. Boyacá

Ave. Ciudad de Cali SUELO RURAL LOCALIDAD DE SUBA

CALLE 170

Ave. Boyacá

Instituto de Desarrollo Urbano – Planeación Estratégica (Hernando Arenas)

Vista 1999 Antes de la

Vista 2005

Nuevos

desarrollos

HipermercadoAntes de la ejecución del

proyecto

Después de la

ejecución del

proyecto

Instituto de Desarrollo Urbano – Planeación Estratégica (Hernando Arenas)

Nuevos

desarrollos

Vista 1999 Antes de la ejecución

Vista 2005

Después de ejecución del

proyecto

Después de la

ejecución del

proyecto

Instituto de Desarrollo Urbano – Planeación Estratégica (Hernando Arenas)

Nuevos

desarrollos

Vista 1999 Antes de la ejecución

Vista 2005

Después de ejecución del

proyecto

Después de la

ejecución del

proyecto

Instituto de Desarrollo Urbano – Planeación Estratégica (Hernando Arenas)

Nuevos

desarrollos

Vista 1999 Antes de la ejecución

Vista 2005

Después de ejecución del

proyecto

Después de la

ejecución del

proyectoHipermercado

Instituto de Desarrollo Urbano – Planeación Estratégica (Hernando Arenas)

Nuevos

desarrollos

Vista 1999 Antes de la ejecución

Vista 2005

Después de ejecución del

proyecto

Después de la

ejecución del

proyecto

Instituto de Desarrollo Urbano – Planeación Estratégica (Hernando Arenas)

Regulación de usos del suelo

� Alternativas: 3) La venta por parte del gobierno municipal de los usos y de los índices de edificabilidad del suelo

� 4) La imposición de obligaciones

urbanísticas

Regulación de usos del suelo

� Alternativas:

� 5) El castigo a los terrenos de engorde o � 5) El castigo a los terrenos de engorde o sin utilizar - La obligación de usar y edificar el suelo en cierto tiempo o lugar

Alternativas de implementación

� Planes que orientan la gestión del suelo

� Gestión asociada y distribución equitativa de cargas y beneficios

1. Clasificación del suelo: define unrégimen diferenciado de derechos yobligaciones, diferencias que en partepodrán ser equilibradas a través de losmecanismos de distribución equitativa decargas y beneficios

Plan de ordenamiento territorial – Plan de estructura, Planeación física I. De primera jerarquía – estructura y

régimen de derechos y obligaciones

2. Identificación de zonas no urbanizables en razón de amenazas naturales

3. Calificación de suelo para vivienda de interés social

II. Estructura y generación de calidad de vida y habitabilidad

1. Identificar y caracterizar losecosistemas de importanciaambiental del municipio, decomún acuerdo con la autoridadambiental de la respectivajurisdicción, para su protección y

2. Localizar y señalar lascaracterísticas de la infraestructurapara el transporte, los serviciospúblicos domiciliarios, ladisposición y tratamiento de losresiduos sólidos, líquidos, tóxicos

3. Determinar espacios libres paraparques y áreas verdes públicas,en proporción adecuada a lasnecesidades colectivas

4. Determinar y reservar terrenos para la expansión de las infraestructuras urbanas

Suelo Rural

Suelo Urbano

Suelo de expansión urbana

Suelo de protección

jurisdicción, para su protección ymanejo adecuadosresiduos sólidos, líquidos, tóxicosy peligrosos y los equipamientosde servicios de interés público ysocial, tales como centrosdocentes y hospitalarios,aeropuertos y lugares análogos.

LA CARO

CHÍA

TUNJA

Los Arrayanes

LA CARO

JaverianaLa Montaña

TUNJA

Club Deportivo

Club Fontanar

Club Unión

Club Deportivo El Rincón

Deportiva INURBESede Social

Club Campestre

Club

Club DeportivoLos Millonarios

Bavaria

El Rancho

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CALLE 190

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AVENIDA LONGITUDINAL DE OCCIDENTE

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AVENIDA GUAYMARAL

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AVENIDA LOS ARRAYANES

AVENIDA EL JARDIN

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Planeación de la expansión urbana En el norte de Bogotá

Calle 200

AVS

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AVENIDA EL POLO

AVENIDA TIBABITA

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AVENIDA SAN JOSE

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CERRO DE

TORCA

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TORCA

CANAL GUAYMARAL

SAN SIMON 1

CARRETERA CENTRAL DEL NORTE

CERRO

CONEJERA

AV. LOS ARRAYANES

SAN SIMON

(01)U S A Q U É NC

ARRETERA CENTRAL DEL NORTE

PTE LA VIRGEN

S U B A(11)

CERRO

CONEJERA

AV. LOS ARRAYANES

San Andresito

Centro ComercialMegaoutlet

DE INGENIEROSESC. COLOMBIANA

COORPORACION UDCA

Centro

CafamRecreativo

Norte

Makro

TORCA

Aerocivil

GUAYMARALAEROPUERTO

GUAYMARAL

Administración

AEROPUERTO

Aeropuerto

QUIROTAMA

LA BALSA

de ColombiaAeroClub

SAN SIMON

SAN SIMON 1

CANAL GUAYMARAL

TORCA CERRO DE

TORCA

PLAN DE ORDENAMIENTO ZONAL DE USMEC i u d a d F u t u r a

UNA NUEVA FORMA DE HACER HÁBITAT EN BOGOTÁ

El proyecto total prevé la construcción de 53.000 viviendas, en un período de 20 años, para una nueva población de cerca de 180.000 personas.

� Gestión asociada� Gestión asociada

GESTIÓN ASOCIADAGESTIÓN ASOCIADA

◄◄ volvervolver

Parque Entre Nubes

SUPERACIÓN DE LA GESTIÓN PREDIO A PREDIO SUPERACIÓN DE LA GESTIÓN PREDIO A PREDIO

La Requilina

◄◄ volvervolver

INVERSIONES PÚBLICAS/OBLIGACIONES URBANÍSTICAS Y INVERSIONES PÚBLICAS/OBLIGACIONES URBANÍSTICAS Y CONDICIONES DE REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOSCONDICIONES DE REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOSINVERSIONES A CARGO DEL CONJUNTO DE CONTRIBUEYENTES INVERSIONES A CARGO DEL CONJUNTO DE CONTRIBUEYENTES

Áreas Protegidas

Parque EntrenubesParque Entrenubes

Plantas de tratamiento, sistemas de

almacenamiento

InfraestructuraVial Principal

Planta El DoradoPlanta El Dorado

INVERSIONES PÚBLICAS, INVERSIONES PÚBLICAS, OBLIGACIONES URBANÍSTICAS Y OBLIGACIONES URBANÍSTICAS Y CONDICIONES DE REPARTO CONDICIONES DE REPARTO -- OBLIGACIONES A CARGO DE LOS OBLIGACIONES A CARGO DE LOS PROPIETARIOSPROPIETARIOS

Tierra y

Tierra y Costo de la

Infra-estructura

Vial Principal

Tierra y costo de las

redes matrices de servicios públicos

Áreas Protegidas

GRANDES PROYECTOS O INTERVENCIONESURBANASURBANAS

Operación Aeropuerto Bogotá

Proyectos o intervenciones urbanas

Fuente: Trabajo materia Técnicas 1 Maestría Diseño Urbano. Juliana Bolaños, Ana María Cantos, John Cuesta

Fuente: Trabajo materia Técnicas 1 Maestría Diseño Urbano, Carla Correal, Diego Ortiz, imágenes tomadas de Proyecto Urbano integral Nororiental Medellín, EDU

Problemas

¿Cómo adquirir suelo para fines colectivos?

¿ Cómo obtener recursos para la financiaciónde obras de infraestructura, servicios yde obras de infraestructura, servicios yequipamientos con fuentes alternativas ligadas a los procesos de urbanización?

¿Cómo ahorrar recursos en la compra de suelo?

Políticas de suelo – Problemas que pueden resolver

¿Cómo regular la movilización de recursospara que un porcentaje menor vaya a los propietarios y un porcentaje mayor a mejorar las condiciones físicas/urbanas de mejorar las condiciones físicas/urbanas de vida de la población y el acceso de lossectores de menores recursos al suelo y la vivienda?

Políticas de suelo – Problemas que pueden resolver

¿Cómo lograr mejores condiciones deintegración social urbana?

¿Cómo hacer más productiva la ciudad¿Cómo hacer más productiva la ciudadincentivando actividades empresarialesen lugar de actividades rentistas?

� Las políticas de suelo involucran al propietario (agente pasivo que capta rentas de toda la sociedad) en la rentas de toda la sociedad) en la financiación de la infraestructura o de políticas sociales o ambientales

� Las plusvalías se pueden movilizar (recuperar para la colectividad)

� A través de mecanismos:

� - Tributarios

o

� - Ligados a la reglamentación de los usos del suelo y la gestión territorial

Colombia: Mecanismo tributarios sobre el suelo, del nivel municipal

� 1º. Impuesto predial - Grava la propiedad o posesión de un inmueble

� 2º Contribución de valorización -Recupera el costo de construir una obra dentro del límite de la valorización que produce

� 3º. Participación en plusvalía – Recupera incrementos en precios producidos por normas u obras

Los instrumentos de planeaciónLos instrumentos de planeación

Plan de Ordenamiento Plan de Ordenamiento Territorial MunicipalTerritorial Municipal

Plan de Ordenamiento Plan de Ordenamiento Territorial MunicipalTerritorial Municipal

Determinantes de Determinantes de superior jerarquíasuperior jerarquía

ProgramaPrograma de de ejecuciónejecución

Articula con la

Planeación económica y

social y programación

municipal de inversionesejecuciónejecución

Unidades de Actuación Unidades de Actuación UrbanísticaUrbanística

Proyecto UrbanísticoProyecto UrbanísticoLicenciasLicencias

municipal de inversionesPlan Parcial,Plan Parcial,De distintas De distintas

escalas y para escalas y para operaciones operaciones urbanasurbanas

LOS INSTRUMENTOS DE GESTIÓN DEL SUELOLOS INSTRUMENTOS DE GESTIÓN DEL SUELO

Participación en Plusvalías

Participación en Plusvalías

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cia de derechos

Tran

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construcción

construcción

AVALUOS

AVALUOS

Unidades de actuación urbanística -Reajuste de

tierras o integración inmobiliaria

Declaratoria de desarrollo y construcción

prioritaria - Sujeta a venta forzosa en pública

subasta

Participación en Plusvalías

Participación en Plusvalías

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cia de derechos

Tran

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cia de derechos

construcción

construcción

AVALUOS

AVALUOS

Expropiación judicial/expropiación

administrativa/expropiación en urbanización

ilegal

Derecho de preferencia a favor de bancos de

tierra o bancos inmobiliarios

Porcentajes obligatorios de suelo para VIS o VIP o califiicación de suelo