Universidad De Guayaquil Facultad De Ciencias Psicológicas ...
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UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS ESCUELA DE INGENIERÍA EN CONTADURÍA PÚBLICA TESIS DE GRADO: “DISEÑO DE UN PLAN ESTRATÉGICO FINANCIERO PARA LA CONSTRUCTORA ZEYNEC S.A.” AUTORA: ALONZO SABANDO ANDREA VERÓNICA TUTOR: ING. LENIN CHAGERBEN SALINAS, MAE 2016 GUAYAQUIL – ECUADOR
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UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL
FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS
ESCUELA DE INGENIERÍA EN CONTADURÍA PÚBLICA
TESIS DE GRADO:
“DISEÑO DE UN PLAN ESTRATÉGICO FINANCIERO PARA LA
CONSTRUCTORA ZEYNEC S.A.”
AUTORA:
ALONZO SABANDO ANDREA VERÓNICA
TUTOR:
ING. LENIN CHAGERBEN SALINAS, MAE
2016
GUAYAQUIL – ECUADOR
II
X
Repositorio Nacional En Ciencias Y Tecnología
FICHA DE REGISTRO ESTUDIO DE TESIS
TÍTULO Y SUBTITULO: DISEÑO DE UN PLAN ESTRATÉGICO FINANCIERO PARA LA CONSTRUCTORA ZEYNEC S.A.
AUTOR/ES:
ANDREA VERÓNICA ALONZO SABANDO
TUTOR:
ING. LENIN CHAGERBEN SALINAS
REVISORES:
INSTITUCIÓN:
UNIVERSIDAD ESTATAL DE GUAYAQUIL. FACULTAD:
CIENCIAS ADMINISTRATIVAS
PROGRAMA:
CONTADURÍA PUBLICA AUTORIZADA
FECHA DE PUBLICACIÓN: NO. DE PÁGS.: 129
ÁREA TEMÁTICA:
FINANCIERA.
PALABRAS CLAVES:
Planificación, estrategia, financiera, inmobiliaria, comercialización, empresa. RESUMEN:
La empresa ZEYNEC S.A., nació como un emprendimiento familiar sin contar con una estructura administrativa y
operativa adecuada al giro del negocio, lo que ha provocado varias deficiencias que afectan a la empresa y que no le
permiten incursionar adecuadamente con sus proyectos inmobiliarios. Del análisis de los resultados, se puedo establecer
una propuesta que está encaminada a proponer un Modelo para la Evaluación Financiera de Proyectos Inmobiliarios,
mediante la aplicación de estrategias que permita optimizar la rentabilidad de la empresa, a través del proceso de toma de
decisiones, de acuerdo a escenarios que se pueden presentar en el futuro. N° DE REGISTRO(en base de datos): N° DE CLASIFICACIÓN:
DIRECCIÓN URL (estudio de caso en la web)
ADJUNTO URL (estudio de caso en la web):
ADJUNTO PDF: X SI NO
CONTACTO CON AUTORES/ES:
ANDREA VERÓNICA ALONZO SABANDO
Teléfono:
0969715068
E-mail:
CONTACTO EN LA INSTITUCIÓN: Nombre: Secretaria de la Facultad
Teléfono: (03)2848487 Ext. 123
E-mail: [email protected]
III
UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL
FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS
CONTADURÍA PÚBLICA AUTORIZADA
Certificado Sistema Anti plagio
Para fines académicos, certifico que el trabajo de titulación especial “DISEÑO DE
UN PLAN ESTRATEGICO FINANCIERO PARA LA CONSTRUCTORA
ZEYNEC S.A.” perteneciente a Alonzo Sabando Andrea Verónica, tiene un 4% de
similitud según el informe del sistema de coincidencias Urkund.
___________________________________
ING. Lenin Chagerben Salinas, MAE
TUTOR DE TESIS
IV
UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL
FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS
CONTADURÍA PÚBLICA AUTORIZADA
Certificación del Tutor
Con fecha 05 de Mayo del 2016 fui asignado tutor de tesis de grado de la alumna egresada
Alonzo Sabando Andrea Verónica, con cedula de identidad No 0930110721, como
requisito imprescindible para optar por el Titulo de Contador Público Autorizado.
Leído, analizado y establecidas las recomendaciones del tema propuesto.
“DISEÑO DE UN PLAN ESTRATÉGICO FINANCIERO PARA LA
CONSTRUCTORA ZEYNEC S.A.”
Lo considero desde la perspectiva académica-investigativa apto para ser sustentado.
_____________________________________
Ing. Lenin Chagenber Salinas, MAE.
TUTOR DE TESIS
V
Renuncia de los Derechos de Autores
Por medio de la presente certifico que los contenidos desarrollados en esta tesis son
de absoluta propiedad y responsabilidad de:
ALONZO SABANDO ANDREA VERÓNICA con C.I. 0930110721
Cuyo tema es:
“Diseño de un Plan Estratégico Financiero para la Constructora Zeynec S.A.”
Derechos que renunciamos a favor de la Universidad de Guayaquil, para que haga
uso como a bien tenga.
ALONZO SABANDO ANDREA VERONICA
C.I.: 0930110721
VI
Agradecimientos
A Dios, por permitirme llegar a este momento tan especial y emotivo en mi vida y
porque en medio de mi debilidad ha sido mi fortaleza y me ha inspirado a ser valiente.
Mi madre Carmen Sabando el reconocimiento más grande por su apoyo
incondicional, por enseñarme que la riqueza más grande que uno puede tener es el
conocimiento y que con amor, lucha y perseverancia siempre se consigue lo que se
proponga en la vida.
Agradezco al Ing. Lenin Chagenber Salinas, por formar mis conocimientos en esta
etapa de aprendizaje, y a todos los Docentes de la Universidad por los conocimientos que
puede aprender en mi etapa de estudiante.
Alonzo Sabando Andrea Verónica
VII
Dedicatoria
Dedico este trabajo principalmente a Dios, por haberme dado la vida y permitirme
el haber llegado hasta este momento muy importante de mi formación profesional.
A mi madre Carmen Sabando, por ser el pilar más importante y por demostrarme
siempre su amor y apoyo incondicional sin importar nuestras diferencias de opiniones.
Mi padre Freddy Alonzo a pesar de nuestra distancia Física, que mantenemos
siempre conté con su apoyo.
Mi hijo Iker Alonzo por ser ese motor que me lleva hacer mejor cada día y ser su
ejemplo, desmontándole que todo lo que se proponga en la vida lo puede lograr, con
constancia y perseverancia.
Al C.P.A. Samuel Pesantez que gracias al apoyo incondicional que me ha
brindado, dispuesto siempre a escucharme y ayudarme en cualquier momento.
Alonzo Sabando Andrea Verónica
VIII
UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL
FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS
CONTADURÍA PÚBLICA AUTORIZADA
“Diseño de un Plan Estratégico Financiero para la Constructora Zeynec S.A.”
Autora: Alonzo Sabando Andrea Verónica
Tutor: Ing. Lenin Chagerben Salinas, MBA.
Resumen
La empresa ZEYNEC S.A., nació como un emprendimiento familiar sin contar con
una estructura administrativa y operativa adecuada al giro del negocio, lo que ha
provocado varias deficiencias que afectan a la empresa y que no le permiten incursionar
adecuadamente con sus proyectos inmobiliarios. Del análisis de los resultados, se puedo
establecer una propuesta que está encaminada a proponer un Modelo para la Evaluación
Financiera de Proyectos Inmobiliarios, mediante la aplicación de estrategias que permita
optimizar la rentabilidad de la empresa, a través del proceso de toma de decisiones, de
acuerdo a escenarios que se pueden presentar en el futuro.
Palabras Claves: Planificación, estrategia, financiera, inmobiliaria, comercialización,
empresa.
IX
UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL
FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS
CONTADURÍA PÚBLICA AUTORIZADA
“Design of a Strategic Financial Plan for the Construction Zeynec S.A.”
Autores: Alonzo Sabando Andrea
Verónica
Tutor: Ing. Lenin Chagerben Salinas, MAE.
Abstract
The company ZEYNEC S.A., was born as a family enterprise without having an
administrative and operational structure appropriate to the turn of the business, which has
caused several deficiencies that affect the company and that do not allow him to enter
properly with his real estate projects. From the analysis of the results, I can establish a
proposal that is aimed at proposing a Model for the Financial Evaluation of Real Estate
Projects, through the application of strategies that allow to optimize the profitability of the
company, through the decision making process, According to scenarios that may be
presented in the future.
Keywords: planning, strategy, finance, real estate, marketing company.
X
Tabla de Contenido
Repositorio Nacional En Ciencias Y Tecnología ....................................................II
Certificado Sistema Anti plagio ............................................................................ III
Certificación del Tutor ......................................................................................... IV
Renuncia de los Derechos de Autores .................................................................... V
Agradecimientos .................................................................................................. VI
Dedicatoria ......................................................................................................... VII
Resumen ........................................................................................................... VIII
Abstract ............................................................................................................... IX
Tabla de Contenido ............................................................................................... X
Índice de Tablas ................................................................................................ XIV
Índice de Figuras ............................................................................................... XVI
Índice de Apéndice .......................................................................................... XVII
Introducción ........................................................................................................... 1
Capítulo 1 .............................................................................................................. 4
El problema ........................................................................................................... 4
1.1. Planteamiento del problema ................................................................... 4
XI
1.1. Formulación y sistematización del problema .......................................... 5
1.1.1. Formulación del problema .................................................................. 5
1.1.2. Sistematización del problema ............................................................. 6
1.2. Objetivos ............................................................................................... 6
1.2.1. General .............................................................................................. 6
1.2.2. Específicos ......................................................................................... 6
1.3. Justificación del problema ...................................................................... 7
1.3.1. Teórica ............................................................................................... 7
1.3.2. Práctica .............................................................................................. 7
1.3.3. Metodológica ..................................................................................... 7
1.4. Delimitación de la investigación ............................................................ 8
1.5. Hipótesis ................................................................................................ 8
1.6. Variables ................................................................................................ 8
1.6.1. Variable Independiente ...................................................................... 8
1.6.2. Variable Dependiente ......................................................................... 8
Capítulo 2 ............................................................................................................ 10
Marco Referencial ................................................................................................ 10
2.1. Antecedentes de la investigación .......................................................... 10
2.2. Marco teórico ....................................................................................... 12
2.2.1 Empresa constructora ....................................................................... 12
2.2.2 La industria de la construcción en el ámbito mundial ........................ 13
2.2.3 La industria de la construcción en el ámbito latinoamericano ........... 15
2.2.4 La industria de la construcción en el ámbito nacional ....................... 17
XII
2.2.5 Planificación estratégica ................................................................... 19
2.2.6 Planeación estratégica financiera ...................................................... 20
2.2.7 Sistema financiero ............................................................................ 22
2.2.8 La información financiera ................................................................ 23
2.2.9 Evaluación de proyectos ................................................................... 25
2.2.10 Ambiente externo ............................................................................. 25
2.2.11 Ambiente interno ............................................................................. 36
2.3. Marco contextual ................................................................................. 39
2.3.1. Análisis del microambiente .............................................................. 39
2.3.2. Marco conceptual ............................................................................. 41
2.4. Marco legal .......................................................................................... 44
2.4.1. Norma Internacional de Contabilidad 11: Contratos de Construcción 44
2.4.2. Norma Ecuatoriana de la Construcción ............................................. 45
Capítulo 3 ............................................................................................................ 46
Marco Metodológico ............................................................................................ 46
3.1. Enfoque de la investigación ................................................................. 46
3.2. Diseño de la investigación .................................................................... 46
3.3. Técnicas e instrumentos ....................................................................... 47
3.4. Población y muestra ............................................................................. 48
3.5. Presentación de resultados.................................................................... 49
3.5.1. Encuesta ........................................................................................... 49
3.5.2. Análisis de las encuestas .................................................................. 59
3.5.3. Entrevistas ....................................................................................... 60
XIII
3.5.4. Análisis de las entrevistas ................................................................. 66
3.6. Análisis documental ............................................................................. 67
3.6.1. Descripción del proyecto inmobiliario .............................................. 67
3.6.2. Evaluación de la rentabilidad del proyecto inmobiliario ................... 68
Capítulo 4 ............................................................................................................ 71
La Propuesta ........................................................................................................ 71
4.1. Título de la propuesta ........................................................................... 71
4.2. Descripción de la propuesta.................................................................. 71
4.3. Matriz FODA ....................................................................................... 71
4.4. Matriz de evaluación de factores internos y externos ............................ 73
4.5. Análisis FODA .................................................................................... 75
4.6. Definición de estrategias ...................................................................... 77
4.7. Evaluación financiera del proyecto ....................................................... 80
4.7.1. Escenario intermedio ........................................................................ 81
4.7.2. Escenario optimista .......................................................................... 83
4.7.3. Escenario pesimista .......................................................................... 85
4.7.4. Análisis de los escenarios y toma de decisiones ................................ 86
Conclusiones .................................................................................................... 88
Recomendaciones............................................................................................. 90
Referencias bibliográficas .................................................................................... 91
XIV
Índice de Tablas
Tabla 1 Operacionalización de las variables ................................................................ 9
Tabla 2 Conoce la misión y visión ............................................................................ 49
Tabla 3 La compañía cuenta con un organigrama estructural y manual de funciones . 50
Tabla 4 Recibe capacitación para la venta de departamentos ..................................... 51
Tabla 5 Calificación de la estructura administrativa .................................................. 52
Tabla 6 Programa adecuado para llevar la contabilidad ............................................. 53
Tabla 7 La planificación estratégica juega un papel importante en la organización .... 54
Tabla 8 La empresa está bien posicionada en el mercado de la construcción ............. 55
Tabla 9 Conoce el plan estratégico financiero ........................................................... 56
Tabla 10 La gestión financiera como factor clave ...................................................... 57
Tabla 11 Importancia de implementar un plan estratégico financiero ......................... 58
Tabla 12 Datos de los entrevistados .......................................................................... 61
Tabla 13 Datos de la venta del proyecto 2015 ........................................................... 67
Tabla 14 Datos de la venta del proyecto 2016 ........................................................... 68
Tabla 15 Datos del proyecto que han no han sido comercializados ............................ 68
Tabla 16 Resultados de la inversión del proyecto ...................................................... 69
Tabla 17 Matriz FODA ............................................................................................. 72
Tabla 18 Matriz Evaluación de Factores Externos ..................................................... 74
Tabla 19 Matriz Evaluación de Factores Internos ...................................................... 75
Tabla 20 Estrategias de comercialización .................................................................. 76
Tabla 21 Características Departamento Tipo 1 .......................................................... 78
Tabla 22 Características Departamento Tipo 2 .......................................................... 78
XV
Tabla 23 Características Departamento Tipo 3 .......................................................... 79
Tabla 24 Estimación de costos y precio del Departamento Tipo 1 del proyecto
habitacional “Aqua Luna” ......................................................................................... 79
Tabla 25 Estimación de costos y precio del Departamento Tipo 2 del proyecto
habitacional “Aqua Luna” ......................................................................................... 80
Tabla 26 Estimación de costos y precio del Departamento Tipo 3 del proyecto
habitacional “Aqua Luna” ......................................................................................... 80
Tabla 27 Flujo de efectivo proyectado, escenario intermedio ..................................... 83
Tabla 28 Flujo de efectivo del proyecto, escenario optimista .................................... 85
Tabla 29 Flujo de efectivo segundo proyecto, escenario pesimista ............................. 86
XVI
Índice de Figuras
Figura 1 Índices de actividad de la construcción en Latinoamérica ............................ 16
Figura 2 Actividades económicas de la industria de la construcción .......................... 18
Figura 3 Evolución del PIB anual .............................................................................. 30
Figura 4 Principales actividades económicas ............................................................. 30
Figura 5 Evolución del precio internacional del petróleo ........................................... 31
Figura 6 Evolución de la tasa de inflación 2015 ........................................................ 32
Figura 7 Índices de pobreza y extrema pobreza ......................................................... 33
Figura 8 Ubicación geográfica Empresa ZEYNEC S.A. ............................................ 40
Figura 9 Estructura organizacional de la empresa ZEYNEC S.A. .............................. 41
Figura 10 Conoce la misión y visión ......................................................................... 49
Figura 11 La compañía cuenta con un organigrama estructural y manual de
funciones .................................................................................................................. 50
Figura 12 Recibe capacitación para la venta de departamentos .................................. 51
Figura 13 Calificación de la estructura administrativa ............................................... 52
Figura 14 Programa adecuado para llevar la contabilidad .......................................... 53
Figura 15 La planificación estratégica juega un papel importante en la organización . 54
Figura 16 La empresa está bien posicionada en el mercado de la construcción .......... 55
Figura 17 Conoce el plan estratégico financiero ........................................................ 56
Figura 18 La gestión financiera como factor clave .................................................... 57
Figura 19 Importancia de implementar un plan estratégico financiero ....................... 58
Figura 20 Tasas de rendimiento del mercado financiero ............................................ 69
Figura 21 Logotipo nuevo proyecto inmobiliario ....................................................... 77
XVII
Índice de Apéndice
Apéndice 1-Encuestas a Empleados ..................................................................... 95
Apéndice 2- Entrevista a Financieros ................................................................. 105
Apéndice 3-Fotos ............................................................................................... 111
1
Introducción
El sector de la construcción es un ente dinamizador de la economía, puesto que
genera encadenamientos con gran parte de las ramas industriales y comerciales de un país,
en consecuencia su efecto multiplicador es amplio. El Estado participa en esta actividad a
través de la inversión en obras de infraestructura básica, vial, recreación, deportes y
educación; mientras que el sector privado participa especialmente en la rama edificadora o
de vivienda.
Este sector aporta cada vez más al PIB ecuatoriano, de acuerdo al (Banco Central
del Ecuador, 2015) durante el período 2012 - 2014, su participación promedio alcanzó el
9%. Desde la dolarización, el boom de la actividad de construcción se dio por la
recuperación de los créditos a largo plazo y el importante ingreso de remesas que se
destinaron en su mayor parte a financiar al sector de la vivienda. A su vez, su expansión se
evidencia en el aumento del número de compañías del sector de la construcción; según
datos de la Superintendencia de Compañías, en 10 años las empresas dedicadas a la
construcción se incrementaron en 104%; en el año 2010 existían 1.761 compañías y para el
2014 sobrepasaron las 3.500. En el mismo periodo, las empresas dedicadas a actividades
inmobiliarias aumentaron en 87%, de 10.600 a 19.800 empresas, por lo que representan el
31% del total de empresas ecuatorianas.
La construcción es además, un indicador clave de la evolución de la economía pues
en épocas de bonanza es uno de los sectores más dinámicos, mientras que en épocas de
crisis presenta desaceleraciones importantes. De acuerdo a su evolución en la última
década, se observa una variación anual promedio de 9%; el doble de la observada para el
PIB total entre 2000 y 2010, la cual fue de 4,7% (Banco Central del Ecuador, 2015).
2
La empresa ZEYNEC S.A., fue constituida el 16 de agosto del 2013 e inicio sus
actividades el 26 de septiembre de 2013, cuya actividad comercial está orientada a realizar
actividades de construcción obra civil. Actualmente se encuentra comercializando un
proyecto que comprende un edificio de 5 pisos, 16 departamentos (Tipo A área de
construcción 75m/2, Tipo B de 130m/2 y Tipo C de 140m/2), ubicado en la ciudadela
Italiana manzanas 3, 8, 9 y 10, ciudad de Salinas, provincia de Santa Elena.
En esta empresa se ha podido identificar varias deficiencias como son la falta
personal con ausencia de conocimientos financieros, control inadecuado en las operaciones
de los contratistas, ausencia de un estudio de mercado y la ausencia de un estudio
económico, que permita a la empresa incursionar adecuadamente con sus proyectos
inmobiliarios, con el fin de desenvolverse eficientemente en un mercado altamente
competitivo como es el de la construcción.
Bajo esta problemática, se propone la elaboración de una Planificación Estratégica
Financiera, que partiendo de la planificación estratégica general de la empresa, permita la
definición de los objetivos de la empresa y los procedimientos adecuados para alcanzarlos,
convirtiéndose en una poderosa herramienta de diagnóstico, análisis, reflexión y toma de
decisiones, para adecuarse a los cambios y a las demandas que les impone el entorno y
lograr el máximo de eficiencia y calidad en sus actividades.
Para lo cual en el Capítulo I se plantea el problema, la justificación, los objetivos,
variables.
En el Capítulo II se establecer los antecedentes de la investigación, el marco
teórico, marco contextual y marco legal.
3
En el Capítulo III, se determina la metodología de la investigación, así mismo se
realiza la presentación de los resultados de la aplicación de las técnicas como la encuesta,
la entrevista y el análisis documental.
En el Capítulo IV se establece la propuesta encaminada al diseño de un Plan de
Comercialización eficiente que garantice la creación de valor en los proyectos
inmobiliarios.
Finalmente, se presentan las conclusiones y recomendaciones de la investigación.
4
Capítulo 1
El problema
1.1. Planteamiento del problema
En las dos últimas décadas se registran cambios en el orden económico mundial, la
globalización de las economías demandan de las organizaciones empresariales una mayor
productividad y calidad en sus productos y servicios, exigen acoplarse al entorno para
lograr en el corto plazo competitividad y eficiencia, de no hacerlo se exponen al riesgo de
desaparecer.
Desde hace tiempo atrás se ha hecho presente un proceso de mejora continua en las
empresas, el cual exige que se redefinan los lineamientos y actividades con las que se
manejan, con el fin de alcanzar un uso eficiente de los recursos con los que cuenta y el
incremento de su productividad, de forma que lleguen a ser competitivos en el mercado en
el que se desenvuelven, por ello se ha considerado que la base fundamental para
conseguirlo es la planificación estratégica, ya que implica los ejes iníciales para una toma
de decisiones correcta basada en el conocimiento, un adecuado entendimiento entre
quienes están involucrados y sobre todo se logra un incremento del éxito de la empresa.
Las empresas se desenvuelven en un entorno cada vez más competitivo, en donde
continuamente deben revisar su estrategia para no quedarse al margen o perder su actual
posición en el mercado. Muchas empresas carecen de un proceso sistemático para poner en
práctica una estrategia y obtener una realimentación que permita su ajuste permanente.
La empresa ZEYNEC S.A., nació como un emprendimiento familiar, sin contar con
una estructura administrativa y operativa adecuada al giro del negocio, por lo que se ha
podido identificar varias deficiencias como: la falta personal con ausencia de
5
conocimientos financieros, control inadecuado en las operaciones de los contratistas,
ausencia de un estudio de mercado y la falta de un estudio económico, que no le permite a
la empresa incursionar eficientemente con sus proyectos en un mercado altamente
competitivo como es el inmobiliario.
Bajo esta problemática, se propone la elaboración de una Planificación Estratégica
Financiera, que permita la definición de los objetivos de la empresa y los procedimientos
adecuados para alcanzarlos, convirtiéndose en una poderosa herramienta de diagnóstico,
análisis, reflexión y toma de decisiones, para adecuarse a los cambios y a las demandas
que les impone el entorno y lograr el máximo de eficiencia y calidad en sus actividades.
Mediante el proceso de investigación, se buscará el diseño de una herramienta
aplicable para realizar planes financieros en la empresa ZEYNEC S.A., con el fin de
cumplir con el objetivo principal de la administración financiera que es “maximizar la
riqueza de los propietarios”, a través de un análisis referente a direccionamiento
estratégico, áreas funcionales y situación financiera, que propone un modelo de
planificación financiera que se ajustará a la realidad de la empresa, tomando en
consideración su perfil competitivo, el mercado en el que se desarrolla, el riesgo del
negocio y otros factores que determinan el éxito de una empresa, permitiendo que este
modelo sea una herramienta viable y aceptable para la toma de decisiones referentes a
inversión y financiamiento.
1.1. Formulación y sistematización del problema
1.1.1. Formulación del problema
¿Qué impacto económico puede presentar el diseño de un Plan Estratégico Financiero en el
manejo presupuestario de la Constructora ZEYNEC S.A.?
6
1.1.2. Sistematización del problema
1. ¿Cuál es la situación actual de la empresa ZEYNEC S.A desde la perspectiva de la
planificación financiera?
2. ¿Cuál es la metodología más adecuada para el diseño de la Planificación
Estratégica Financiera para la empresa ZEYNEC S.A.?
3. ¿Cuál es el impacto que se obtendrá en el rendimiento de la empresa ZEYNEC
S.A., con la elaboración de un Plan Estratégico Financiero?
1.2. Objetivos
1.2.1. General
Diseñar un Plan Estratégico Financiero para el manejo presupuestario en la
Constructora ZEYNEC S.A.
1.2.2. Específicos
1. Determinar los referentes teóricos y metodológicos sobre la importancia de la
planificación estratégica financiera.
2. Diagnosticar la situación financiera actual de la empresa ZEYNEC S.A.
3. Establecer la metodología más adecuada para la elaboración de la planificación
estratégica financiera.
4. Diseñar una propuesta de planificación estratégica financiera que permita elevar el
rendimiento financiero la empresa ZEYNEC S.A. y que contribuya al
mejoramiento de su situación en el mercado meta.
7
1.3. Justificación del problema
1.3.1. Teórica
La propuesta de solución, para la organización y mejoramiento empresarial, como
es la Planificación Estratégica financiera, se fundamentará en el marco teórico de
diferentes autores, trabajos realizados y la investigación propiamente elaborada. La
investigación permitirá constituir un caso real en el manejo presupuestario de la empresa
ZEYNEC S.A.
1.3.2. Práctica
La aplicación de la planificación estratégica financiera tendrá una incidencia
práctica en los modos de actuación de la empresa ZEYNEC S.A., puesto que será una
herramienta para mejorar las acciones para el cumplimiento de los objetivos y para
detectar los problemas primordiales, con el fin de apoyar la futura toma de decisiones.
1.3.3. Metodológica
La elaboración de la planificación estratégica financiera, es un tema científico, ya
que estará sustentado y llevado a cabo por un procedimiento metodológico, aplicando
técnicas de recopilación de información y respaldados en material bibliográfico, por lo que
este trabajo investigativo servirá para reforzar los conocimientos científicos y temas que se
relacionan íntimamente con los aspectos administrativos, financieros, gerenciales y de
producción.
8
1.4. Delimitación de la investigación
El presente trabajo de investigación está delimitado a diseñar una planificación
estratégica financiera para la empresa ZEYNEC S.A., ubicada en ciudad de Guayaquil,
provincia del Guayas, en el período 2016 – 2020.
1.5. Hipótesis
El Plan Estratégico Financiero para la empresa ZEYNEC S.A., permitirá mejorar el
manejo presupuestario de la Constructora ZEYNEC S.A.
1.6. Variables
1.6.1. Variable Independiente
Plan Estratégico Financiero para la empresa ZEYNEC S.A.
1.6.2. Variable Dependiente
Mejorar el manejo presupuestario para la empresa ZEYNEC S.A.
9
Tabla 1
Operacionalización de las variables
DEFINICIÓN OPERATIVA DIMENSIONES INDICADORES ÍTEMS O PREGUNTAS INSTRUMENTOS TÉCNICA
La Planeación Estratégica Financiera no es más
que el proceso de relacionar las metas de
rentabilidad y manejo financiero una
organización, determinar las políticas y
programas necesarios para asegurar que las
políticas y los programas en el área financiera
sean ejecutados.
Diagnóstico
situacional
Direccionamiento
estratégico
Planes
financieros
Análisis PEST y 5
Fuerzas de Porter
Misión, Visión,
Valores, Objetivos,
Metas
Índices financieros,
escenarios
¿Cuál es la situación del macro
ambiente y microambiente?
¿Cuál es la cultura organizacional
de la empresa?
¿Cuál es la situación financiera de
la empresa?
Observación
directa
Entrevistas
Encuesta
Análisis
documental
Cuestionario
Cuestionario
Manejo presupuestario, es la gestión, control y
presentación ordenada de los resultados
económicos previstos de un plan, un proyecto o
una estrategia
Presupuesto
Utilidad
Inversión
Razones financieras
Rendimiento financiero
VAN y TIR
¿El presupuesto ha cumplido con
los objetivos propuestos?
¿Cuál es el nivel de rendimiento
financiero de la empresa?
¿Cuál es el rendimiento sobre la
inversión?
Observación
directa
Observación
directa
Observación
directa
Análisis
documental
Análisis
documental
Análisis
documental
10
Capítulo 2
Marco Referencial
2.1. Antecedentes de la investigación
Los señores (Bósquez & Vinueza, 2012), en su trabajo de investigación titulado
“Análisis y Gestión de un Proyecto Inmobiliario destinado a la Vivienda”, planteó como
objetivo general orientar sobre cómo se debe elaborar un proyecto inmobiliario, las
diferentes etapas que se deben llevar a cabo para que el proyecto se pueda realizar aquí
se evalúa condiciones y necesidades del proyecto, además se analizará la factibilidad
técnica y económica y así obtener un diseño final el cual debe ser factible de ejecutar
(págs. 2-60).
Este trabajo de investigación tiene una relación directa con el tema planteado
debido a que se propone la elaboración una evaluación técnica y financiera de proyectos
inmobiliarios, que partiendo de la planificación estratégica general de la empresa,
permita la definición de los objetivos generales y los procedimientos adecuados para
alcanzarlos, convirtiéndose en una poderosa herramienta de diagnóstico, análisis,
reflexión y toma de decisiones, para adecuarse a los cambios y a las demandas que les
impone el entorno y lograr el máximo de eficiencia y calidad en sus actividades.
Por otro lado, el señor (Calahorrano, 2013), elaboró su tema de investigación
denominado “Proyecto de factibilidad para la creación de una agencia en la ciudad de
Cuenca, de la empresa “Constructora Naranjo Ordóñez S.A.” dedicada al sector de la
construcción”, que planteó como objetivo el desarrollo de un Proyecto de Factibilidad
para la creación de una empresa dedicada al sector de la construcción en la ciudad de
Cuenca (págs. 2-123).
11
Este trabajo de investigación, se relaciona puesto que lo que se busca es el diseño
de un proyecto de factibilidad que permita cumplir con el objetivo principal de la
administración financiera que es “maximizar la riqueza de los propietarios”, a través de
un análisis referente a direccionamiento estratégico, áreas funcionales y situación
financiera, que propone un modelo de planificación financiera que se ajustará a la
realidad de la empresa, tomando en consideración su perfil competitivo, el mercado en
el que se desarrolla, el riesgo del negocio y otros factores que determinan el éxito de
una empresa, permitiendo que este modelo sea una herramienta viable y aceptable para
la toma de decisiones referentes a inversión y financiamiento.
Posteriormente la señorita (Taipe, 2016), planteó el tema “Elaborar una
propuesta de modelo de planificación financiera basado en el cuadro de mando
integral para la empresa PROFITEX ubicada en la provincia de Pichincha, cantón
Quito, parroquia Quitumbe”, llegando a la conclusión de que el limitado estudio de las
actividades administrativas, así como la falta de mejoramiento en la organización y
ausencia de una planeación financiera y estratégica de la empresa, identificado como el
problema principal que posee la misma, tiene como causas principales: la ausencia de
diagnóstico interno, externo y de planeación estratégica; escasa planeación financiera y
estratégica; poco seguimiento a los procesos internos; inexistente evaluación de la
planeación y organización estratégica; y como principales efectos: el desconocimiento
de la situación actual y del esquema real que tiene la empresa; descoordinación del
trabajo efectuado por los trabajadores; exceso de burocracia al documentar las
operaciones que se realizan en la empresa, que en ciertos casos dificulta la agilidad de
los procesos; y el incumplimiento de las actividades designadas (págs. 2-98).
12
Este tema se vincula con el presente trabajo de investigación, puesto que lo que
se busca es el diseño e implementación de una planificación estratégica financiera busca
proporcionar de información actualizada a la gerencia para la toma de decisiones, ya
que es importante que las acciones sean cumplidas en los plazos adecuados para
disminuir costos y maximizar las utilidades de la empresa. Para lo cual, en la propuesta
se planteará la elaboración de índices financieros de acuerdo a la realidad y giro del
negocio de la empresa ZEYNEC S.A., donde se podrá identificar los principales
problemas que tiene dentro del área financiera y las posibles soluciones que se podían
dar a estos. En base a este análisis y apoyados de un estudio de los principales factores
del macro amiente y microambiente que pueden afectar el entorno, se planteará el
escenario más adecuado para mejorar la situación actual de la empresa.
2.2. Marco teórico
2.2.1 Empresa constructora
De acuerdo a (Areses, 2011):
Una empresa constructora es una sociedad que recibe recursos económicos de
sus accionistas y la emplea en la ejecución de obras para obtener un beneficio del que
parte devuelve como dividendos al accionista para remunerar el capital aportado. La
razón de ser una empresa constructora es la ejecución de obras a través de los contratos
de obra (pág. 56).
Posteriormente el mismo autor establece que “el sector de la construcción tiene
gran importancia dentro de la economía de cualquier país. En una distribución sectorial,
la construcción es una rama del Sector Secundario o Industrial” (Areses, 2011, pág. 67).
13
De acuerdo a la (Universidad de Sonora, 2015):
Para definir la empresa constructora, en primer lugar es necesario establecer que
un constructor es la persona física o moral que asume la responsabilidad por la calidad y
manejo de los materiales, así como de la correcta ejecución de los trabajos,
coordinándolos de la forma adecuada y siguiendo los lineamientos que señala el
proyecto, responsabilizándose también por la terminación de la obra en el tiempo y
costo especificado, así como de los aspectos legales y requisitos de seguridad durante la
construcción (pág. 65).
La empresa constructora es una organización que dispone de una capacidad
administrativa para el desarrollo de obras principalmente de tipo inmobiliario, aplicando
actividades de construcción.
La (Cámara de la Construcción de Guayaquil, 2016), establece que:
El concepto de empresa constructora implica, ante todo, un grupo humano que
se conjunta, que organiza y combina sus esfuerzos, generalmente iniciándose con obras
accesibles a sus capacidades preliminares, desarrollando éstas a medida que la demanda
justifica ampliar el esfuerzo, adquirir compromisos financieros, proveerse de equipo, de
elementos técnicos y administrativos, que alrededor del núcleo original, van
constituyendo una organización en crecimiento y desarrollo (pág. 1).
2.2.2 La industria de la construcción en el ámbito mundial
La satisfacción de necesidades humanas, entre las que destacan servicios de
suministro de agua potable, instalaciones de saneamiento, drenaje, pavimentación, obras
de vivienda, hospitales y escuelas; así como, el fuerte impacto multiplicador, que genera
14
en las diversas ramas industriales de la economía de un país, son factores que hacen de
la industria de la construcción el eje fundamental para el logro de objetivos económicos
y sociales, así como el mejoramiento de las condiciones de vida de la sociedad
(Organización Mundial del Comercio, 2014, pág. 12).
Sin duda alguna, la industria de la construcción ha evolucionado de una forma
extraordinaria, manifestándose en cambios significativos en el modo de gestión, que
incorporan calidad, seguridad, especialización, productividad, tecnologías, más
información y otras disciplinas de gestión. La construcción se puede definir como la
combinación de materiales y servicios para la producción de bienes tangibles. Una de
las características que la distingue de otras industrias es su planta móvil y su producto es
fijo, éste distinto en cada caso, además es importante proveedora de bienes de capital
fijo, indispensables para el sano crecimiento de la economía (Alfaro, 2010, pág. 43).
La producción mundial en materia de construcción aumentó un 3 por ciento en
2007 alcanzando 4,7 billones de dólares EE.UU., frente a un crecimiento de casi un 5
por ciento registrado en 2006. El mercado estadounidense sigue dominando la escena
mundial como mayor mercado de la construcción, con un 25 por ciento del total
mundial. El Japón está segundo, seguido por China. Después viene Alemania, seguida
por Italia, Francia, el Reino Unido, el Brasil, España, Corea, México, Australia y la
India. Los mercados de los países en desarrollo han sido los más dinámicos en los
últimos años. Se destacan China y la India, cuyo gasto en construcción aumenta más de
un 8 por ciento anual. Les siguen Corea, el Brasil y México. También es notable el
crecimiento en Rusia y los Emiratos Árabes Unidos (Organización Mundial del
Comercio, 2014, pág. 34).
15
La construcción está relativamente fragmentada, con unos pocos participantes
que dominan en la mayoría de los sectores, ya se considere por actividades o por países.
Esta situación habrá de evolucionar sólo con lentitud, con un puñado de empresas muy
grandes y algunos nichos de mercado atendidos predominantemente por pequeñas y
medianas empresas (Organización Mundial del Comercio, 2014, pág. 35).
Por esta razón, la industria de la construcción es uno de los sectores más
importantes y dinámicos por su estrecha vinculación con la creación de infraestructura
básica como puentes, carreteras, puertos, vías férreas, plantas de energía eléctrica,
hidroeléctrica y termoeléctrica, así como sus correspondientes líneas de transmisión y
distribución, presas, obras de irrigación, construcciones industriales y comerciales,
instalaciones telefónicas y telegráficas, perforación de pozos, plantas petroquímicas e
instalaciones de refinación y obras de edificación no residencial, entre otras (González,
2011).
2.2.3 La industria de la construcción en el ámbito latinoamericano
En América Latina, la industria de la construcción presenta un desempeño
favorable en los últimos años. De acuerdo a los datos publicados por la (Comisión
Económica para América Latina y el Caribe, 2015), el primer trimestre del año 2014
presenta tasas de variación crecientes, donde se destacan Venezuela y Perú, seguidos de
Honduras y Bolivia.
La participación de la construcción dentro del Producto Interno Bruto (PIB), ha
llegado a niveles cercanos a 7% en los países en desarrollo, como es el caso de
Colombia y Uruguay. En los países industrializados se han alcanzado valores de 10%,
como ocurre con Japón. Canadá alcanzó el 9% hasta el 2º trimestre del presente año, en
16
tanto que en Estados Unidos el porcentaje fue del 11% en el 2º trimestre de 2014
(Comisión Económica para América Latina y el Caribe, 2015).
Figura 1 Índices de actividad de la construcción en Latinoamérica - Adaptado de (Comisión
Económica para América Latina y el Caribe, 2015)
Esta industria, como sector económico, está incluida en el Sistema de Cuentas
Nacionales en la mayoría de países, que se relaciona con casi la mitad de las 72 ramas
de actividad económica que contiene la Matriz de Insumo Producto, destacando entre
ellas: industrias básicas de hierro o acero, otros productos de minerales no metálicos,
cemento, aserraderos, canteras, arena, grava y arcilla, maquinaria y equipo no eléctrico,
otros productos metálicos e industrias químicas, entre los más representativos
(Comisión Económica para América Latina y el Caribe, 2015).
La participación de la construcción dentro del Producto Interno Bruto (PIB), ha
llegado a niveles cercanos a 7% en los países en desarrollo, como es el caso de
Colombia y Uruguay. En los países industrializados se han alcanzado valores de 10%,
como ocurre con Japón. Canadá alcanzó el 9% hasta el 2º trimestre del presente año, en
2013 2014
17
tanto que en Estados Unidos el porcentaje fue del 11% en el 2º trimestre de 2014
(Comisión Económica para América Latina y el Caribe, 2015).
2.2.4 La industria de la construcción en el ámbito nacional
El sector de la construcción es un ente dinamizador de la economía, puesto que
genera encadenamientos con gran parte de las ramas industriales y comerciales de un
país, en consecuencia su efecto multiplicador es amplio. El Estado participa en esta
actividad a través de la inversión en obras de infraestructura básica, vial, recreación,
deportes y educación; mientras que el sector privado participa especialmente en la rama
edificadora o de vivienda (Cámara de la Construcción de Guayaquil, 2016, pág. 6).
Este sector aporta cada vez más al PIB ecuatoriano, durante el período 2012 -
2014, su participación promedio alcanzó el 9%. Desde la dolarización, el boom de la
actividad de construcción se dio por la recuperación de los créditos a largo plazo y el
importante ingreso de remesas que se destinaron en su mayor parte a financiar al sector
de la vivienda. A su vez, su expansión se evidencia en el aumento del número de
compañías del sector de la construcción; según datos de la Superintendencia de
Compañías, la industria de la construcción es de suma importancia para el crecimiento
de la economía, por su aporte tanto en la cantidad de empresas dedicadas a actividades
directas y relacionadas, así como por el efecto multiplicador generado por la mano de
obra empleada, ya que se considera a esta industria como el mayor empleador del
mundo. En el Ecuador existen 14.366 establecimientos económicos dedicados a
actividades relacionadas a la industria de la construcción como: Fabricación de
productos metálicos, de hierro y acero (6.562), Actividades especializadas de
construcción (2.053), Fabricación de cemento, cal y artículos de hormigón (2.001),
Extracción de madera y piezas de carpintería para construcciones (1.912), Venta al por
18
mayor de materiales para la construcción (910), Construcción de proyectos, edificios,
carreteras y obras de ingeniería civil (778) y Fabricación de equipo eléctrico, bombas,
grifos y válvulas (150) (Superintendencia de Compañías, 2015).
Figura 2 Actividades económicas de la industria de la construcción - Tomado de
(Superintendencia de Compañías, 2015)
La construcción es además, un indicador clave de la evolución de la economía
pues en épocas de bonanza es uno de los sectores más dinámicos, mientras que en
épocas de crisis presenta desaceleraciones importantes. Del total de nuevas
construcciones, el 91,6% de permisos corresponden a proyectos de uso residencial,
mientras que el 5,4% se otorgaron para la construcción de edificaciones no residenciales
y el 3,0% a edificaciones mixtas (Cámara de la Construcción de Guayaquil, 2016).
En cuanto al personal ocupado, existen 90.433 personas ocupadas en las
actividades económicas relacionadas a esta industria, lo que representa el 4,5% del total
nacional, de las cuales, el 86% son hombres y mujeres el 14% restante. En las
actividades de Construcción de proyectos, edificios, carreteras y obras de ingeniería
civil se emplean a 26.110 personas, un 29% del personal ocupado total (Cámara de la
Construcción de Guayaquil, 2016).
19
2.2.5 Planificación estratégica
Para (Mintzberg, 2014)
La Planeación Estratégica no es más que el proceso de relacionar las metas de
una organización, determinar las políticas y programas necesarios para alcanzar
objetivos específicos en camino hacia esas metas y establecer los métodos necesarios
para asegurar que las políticas y los programas sean ejecutados, o sea, es un proceso
formulado de planeación a largo plazo que se utiliza para definir y alcanzar metas
organizacionales (pág. 76).
La planeación estratégica es definida como el estudio fundamentado de las
oportunidades y amenazas que influyen en el entorno externo de la organización y de las
fortalezas y debilidades frente al entorno interno y la selección de acciones estratégicas.
La planificación estratégica debe ser el proceso inicial de toda organización en donde se
determina sistemáticamente el camino que debe seguir para alcanzar sus metas.
Según (Kotler, 2011, pág. 97), el campo de acción y utilidad de la planeación
estratégica, está establecido en “identificar los problemas y las oportunidades que
existen, la fijación de objetivos y metas, el diseñar un procedimiento para encontrar
posibles soluciones, escoger la mejor solución en función de los objetivos corporativos
y establecer controles que permitan realimentar acerca de la solución puesta en
marcha”.
La planificación estratégica permite identificar oportunidades y precisar ventajas
y desventajas competitivas, con lo que se logra conocer de manera anticipada los
factores estratégicos clave para la toma de decisiones, también se podría decir que es
visión orientada entre la posición tiene en este momento la empresa y lo que desea para
20
el futuro. Para que la planeación estratégica pueda efectuarse con fundamentos, deben
de establecerse sistemas de información que permitan al estratega conocer su entorno
para tomar decisiones sobre bases sólidas. La utilidad central de la planeación
estratégica consiste en que la empresa puede anticiparse a las necesidades de su entorno
y preparar sus recursos y capacidades para afrontar los retos.
2.2.6 Planeación estratégica financiera
De acuerdo a (Chandler, 2012, pág. 134), “una vez definida la estrategia del
negocio, cuya versión financiera se suele concretar en los términos de crecimiento
rentable, el área financiera tiene que definir sus propios objetivos funcionales, que
midan y evalúen en términos económicos y cuantifiquen en valores monetarios los
resultados de la estrategia general”.
El autor también determina que “de la misma forma que en las otras áreas, la
definición de la estrategia financiera es un proceso de análisis y reflexión en el que es
necesario analizar diversas alternativas, ensayando resultados y valorando también el
coste de oportunidad de las decisiones adoptadas” (Chandler, 2012, pág. 135).
Según la (Universidad Autónoma de México, Escuela de Negocios, 2012)
Para plantear posibles alternativas estratégicas, la planificación estratégica financiera no
puede ignorar los distintos puntos de vista e intereses que conviven en la empresa, tanto
en el nivel de la propiedad como en el nivel de la dirección. Mientras que para unas
áreas puede ser prioritario el crecimiento, para otras lo será la rentabilidad; mientras que
unos preferirán rentabilidad alta aun a costa de un riesgo elevado, otros serán proclives
a la seguridad aun a costa de la rentabilidad. Y a él le corresponde proponer un
21
razonable y razonado equilibrio entre estos intereses y objetivos divergentes y diversos
(pág. 45).
Esta misma institución determina que:
El proceso de planificación estratégica financiera está determinado en tres
dimensiones: por una parte, aportar sus conocimientos técnicos y el manejo de la
información financiera para ayudar a las demás áreas operativas a cuantificar sus
objetivos; por otra parte, debe traducir a términos económico-financieros los objetivos
propuestos por las demás áreas; es decir, debe preparar los estados financieros
previsionales; por último, debe establecer los propios objetivos estratégicos del área
financiera; es decir, buscar, dentro de la máxima creación de valor para el accionista, el
mejor equilibrio entre las variables, muchas veces contrapuestas, de crecimiento,
rentabilidad y riesgo (Universidad Autónoma de México, Escuela de Negocios, 2012,
pág. 47).
Más en concreto, le corresponde al financiero definir elementos tales como:
Explicitar el coste de capital de la empresa como elemento imprescindible para
evaluar la rentabilidad. Compatibilizar el crecimiento planificado, medido en términos
de inversión económica, con la financiación necesaria y ajustar el objetivo de
crecimiento con la financiación posible. Definir el nivel de riesgo financiero máximo
asumible por la empresa, en términos de capacidad de endeudamiento y capacidad de
pago de las cargas de la deuda. Estructurar la dimensión temporal de la deuda,
conjugando tasas de coste y ratios de liquidez. Evaluar las posibilidades y conveniencia
de apalancamiento financiero, conjugando rentabilidad y riesgo. Ayudar a definir una
distribución de beneficios acorde con la política de retribución al accionista y los
22
objetivos de crecimiento. Definir indicadores económico-financieros para medir y
evaluar la estrategia. Proponer un cuadro de mando para el seguimiento de la estrategia
(Universidad Autónoma de México, Escuela de Negocios, 2012, pág. 56).
2.2.7 Sistema financiero
De acuerdo a (Nunes, 2013)
El sistema financiero es una de las tradicionales áreas funcionales de la gestión,
hallada en cualquier organización, competiéndole los análisis, decisiones y acciones
relacionadas con los medios financieros necesarios a la actividad de dicha organización.
Así, la función financiera integra todas las tareas relacionadas con el logro, utilización y
control de recursos financieros (pág. 15).
La gestión financiera tiene relación con la toma de decisiones relacionadas a la
conformación de los activos, estructura del financiamiento y a la política de los
dividendos. La gestión financiera está direccionada a la utilización adecuada del capital.
La maximización de la rentabilidad es el criterio indispensable para la toma de
decisiones en el ámbito financiero.
La función de las finanzas en la empresa – o mejor aún, sus responsables - debe
encarar el desafío actual, y el reto consiste en dominar los elementos de gestión
financiera que ayuden al buen desarrollo de los procesos económicos y que garanticen
la calidad del servicio. Todo ello haciendo posible que, finalmente, el valor se revierta a
la cadena que se relaciona con la satisfacción del cliente, algo que dependerá, entre otras
cosas, del tamaño de la empresa, del sector de actividad, etc. (Iturralde y Maseda, 2004).
Entre aquellos procesos y herramientas se incluyen determinadas actitudes, valores,
creencias, además de cuestiones asociadas estrictamente a la dirección y la gestión
23
financiera: como afirma Conthe (2003), quizás debamos aproximar la psicología al
mundo de las finanzas (Schiff, 2010, pág. 35).
La importancia de las actividades financieras, dependen en gran medida de la
actividad económica de la empresa, en donde se toma en cuenta la etapa por la que
atraviesa la empresa, considerando que a medida que las empresas se desarrollan, la
gestión financiera requiere de mayor planificación estratégica.
(Fred, 2012) Manifiesta que:
Sin embargo, el sistema financiero a pesar de su importancia en el desarrollo de
las actividades empresariales, requieren de otros elementos y que son importantes de
señalar, las decisiones que se tomen en otras secciones de la empresa (producción,
talento humano, informática, mercadeo etc.), las cuales están condicionadas a la
situación financiera, por tanto todas las actividades que se desarrollan en una empresa se
reflejan en los movimientos y balances contables, con lo cual las finanzas representan el
recurso que hace posible el funcionamiento de la empresa , sin ellos los esfuerzos y todo
lo que se pretendiera realizar al interior de las organizaciones no sería posible (pág. 24).
2.2.8 La información financiera
La información financiera es información que produce la contabilidad
indispensable para la administración y el desarrollo de las empresas y por lo tanto es
procesada y concentrada para uso de la gerencia y personas que trabajan en la empresa.
La necesidad de esta información hace que se produzcan los estados financieros. La
información financiera se ha convertido en un conjunto integrado de estados financieros
y notas, para expresar cual es la situación financiera, resultado de operaciones y
cambios en la situación financiera de una empresa. La importancia de la información
24
financiera que será presentada a los usuarios sirve para que formulen sus conclusiones
sobre el desempeño financiero de la entidad. Por medio de esta información y otros
elementos de juicio el usuario general podrá evaluar el futuro de la empresa y tomar
decisiones de carácter económico sobre la misma (Besley, 2011, pág. 68).
En toda administración de una empresa, es importante y necesaria la información
financiera ya que es la base para una buena decisión, para que la decisión que se tome
sea suficiente y oportuna para los ejecutivos. La administración financiera es la
información que da parte la contabilidad ya que es indispensable para la toma de
decisiones de la empresa. La necesidad de la información financiera se presenta a los
usuarios, para que formulen sus conclusiones sobre el desempeño financiero de la
entidad. Por este media la información y otros elementos de juicio el usuario general
podrán evaluar el futuro de la empresa y tomar decisiones de carácter económico de la
empresa. La interpretación de los estados financieros suficientes sobre dicha
información financiera, es de hechos históricos y futuros que tienen elementos
relacionados entre sí. Para relacionarlos, se necesita un análisis el cual consiste en
aplicar técnicas y procedimientos matemáticos (Bravo, 2011, pág. 45).
De acuerdo (Schiff, 2010):
La información es un recurso muy importante para los individuos y las
organizaciones. Se puede considerar la contabilidad financiera como un sistema que
proporciona información sobre datos de carácter económico, permitiendo conocer la
situación y los cambios en los estados financieros, facilitando la planeación financiera y
las transacciones de negocios. La información financiera permite organizar los
presupuestos, manejar los flujos de caja, analizar las inversiones y tomar decisiones que
conduzcan al aumento de las ganancias en las transacciones financieras (pág. 35).
25
2.2.9 Evaluación de proyectos
Valor Actualizado Neto (VAN) “es un método de valoración de inversiones que
puede definirse como la diferencia entre el valor actualizado de los cobros y de los
pagos generados por una inversión. Proporciona una medida de la rentabilidad del
proyecto analizado en valor absoluto, es decir expresa la diferencia entre el valor
actualizado de las unidades monetarias cobradas y pagadas” (Gitman, 2012, pág. 85).
El VAN sirve para tomar dos tipos de decisiones, la factibilidad en donde
interesa determinar aquellas inversiones que tengan un VAN positivo, ya que en estos
casos generan más cobros que pagos (VAN>0), por lo tanto se puede efectuar el
proyecto y la jerarquización dada entre las inversiones factibles son preferibles las
tengan resultado más elevado.
La Tasa Interna de Retorno o de Rentabilidad (TIR) “es un método de valoración
de inversiones que mide la rentabilidad de los cobros y los pagos actualizados,
generados por una inversión, en términos relativos, es decir en porcentaje” (Maside,
2011, pág. 96).
La TIR permite determinar si una inversión es factible cuando se obtiene una
TIR superior a la rentabilidad que se exige a la inversión “k” (r>k) y la jerarquización
entre las diferentes inversiones factibles es preferible la que tenga una TIR más elevada.
2.2.10 Ambiente externo
Para (Humphrey, 2012) “el análisis PEST es una herramienta de gran utilidad
para comprender el crecimiento o declive de un mercado, y en consecuencia, la
posición, potencial y dirección de un negocio. Es una herramienta de medición de
26
negocios. Está compuesto por factores Políticos, Económicos, Sociales y Tecnológicos,
utilizados para evaluar el mercado en el que se encuentra un negocio o unidad”.
Político
Desde el retorno del país al sistema democrático, se ha dado una serie de
sucesiones presidenciales, gobiernos que han aplicado políticas conforme sus intereses y
a la conveniencia de grandes grupos sociales, políticos, económicos e incluso de
personas, lo que ha generado una problemática muy seria desde el punto de vista del
ejercicio democrático; además de la inestabilidad, se ha implantado una crisis de
legitimidad en las instituciones públicas, muchas sumidas en la corrupción y en la
incapacidad de aprobar leyes, sino es bajo la aprobación del poder ejecutivo (Memorias
de la crisis bancaria, 2014).
La Constitución de Ecuador año 2008, establece un nuevo marco político, que se
fundamenta en los derechos colectivos y ambientales, donde el Estado se convierte en
garante y actor, desplazando la prioridad dada a las garantías individuales. Para lograrlo
se erige un modelo desarrollista o estructuralista de la economía dándole un papel
central al Estado en la planificación de la producción reduciendo más la participación
del mercado. Además se instaura un sistema proteccionista arancelario bajo el término
de soberanía alimentaria, rechazando el comercio libre (Poderes Inteligencia Política,
2014).
En cuanto a la economía pública, la Constitución regula más detalladamente la
organización y control de las empresas públicas. A este tipo de empresas corresponde la
gestión de sectores estratégicos como energía, telecomunicaciones, recursos naturales
no renovables, entre otros, así como la prestación de servicios públicos. Solo por
27
excepción y mediante ley, esas prestaciones pueden ser delegadas a empresas mixtas,
comunitarias o privadas.
Además del establecimiento de un nuevo marco normativo, el sector empresarial
privado se ha visto afectado por un entorno variable y la expedición de varias
regulaciones. La política de desarrollo de nuestro país, tiene diversos ejes direccionales
con los cuales se pretende llevar adelante el sistema de gobierno:
Democratización de los medios de producción, redistribución de la riqueza y
diversificación de las formas de propiedad y de organización;
Transformación del patrón de especialización de la economía a través de la
sustitución selectiva de importaciones;
Aumento de la productividad real y diversificación de las exportaciones,
exportadores y destinos mundiales;
Inserción estratégica y soberana en el mundo e integración latinoamericana;
Transformación de la educación superior y transferencia de conocimiento en
ciencia, tecnología e innovación;
Conectividad y telecomunicaciones para construir la sociedad de la
información;
Cambio de la matriz energética;
Inversión para el Buen Vivir, en el marco de una macroeconomía sostenible;
28
Inclusión, protección social solidaria y garantía de derechos en el marco del
Estado Constitucional de Derechos y Justicia;
Sostenibilidad, conservación, conocimiento del patrimonio natural y fomento al
turismo comunitario;
Desarrollo y ordenamiento territorial, desconcentración y descentralización;
Poder ciudadano y protagonismo social.
Económico
La economía ecuatoriana, de acuerdo a estimaciones realizadas por el (Banco
Central del Ecuador, 2015), durante el año 2015 ha tenido un crecimiento real del 0,4%,
lo que significa un bajo crecimiento en relación con años anteriores. Las perspectivas de
crecimiento económico del país para los próximos años no son alentadoras, en tanto
persiste una estimulación económica producto del gasto, de las inversiones y políticas
programadas para impulsar el cambio de la matriz productiva acorde con la agenda
política. De acuerdo con los primeros planes presentados por el gobierno, es probable
que las primeras cadenas productivas seleccionadas en la etapa inicial de este proyecto
nacional sean las que impulsen el crecimiento los próximos años; entre ellas se
encuentran:
Primarias: elaboradores de cacao, elaboradores de café, elaboradores de pescado
y maricultura, elaboradores de productos lácteos.
Industriales: derivados de petróleo, metalmecánica, químicos y farmacéuticos,
óptica, papel y cartón, plásticos y caucho, servicios de conocimiento y
tecnología, turismo, logística. (Ministerio de Industrias y Productividad, 2013)
29
Desde el 2012 se mantiene el ritmo de crecimiento del PIB real pero a un nivel
menos acelerado aunque más sostenido con una tasa de 5,1%, de acuerdo a las
previsiones macroeconómicas presentadas por el Banco Central del Ecuador, el
crecimiento del PIB real durante el año 2015 alcanzó un 4,9% (Banco Central del
Ecuador, 2016).
La tendencia de la economía ecuatoriana muestra un escenario de mayores
dificultades para el año 2015. Los inconvenientes para cubrir el financiamiento público,
la falta de inversión privada y la caída del precio del petróleo que se dio en el segundo
semestre de 2014, han propiciado una situación en la que es difícil mantener los niveles
de crecimiento de años anteriores (Core Business, 2015).
De manera general, las proyecciones para el PIB ecuatoriano en el año 2015 se
ubican en valores cercanos al 4%, tanto por parte de las cifras oficiales en el país, como
de organismos multilaterales. Dentro de las entidades internacionales, la CEPAL maneja
la proyección más baja con 3,8%, tomando en cuenta la desaceleración de la actividad
económica y los menores precios del petróleo. El desempeño de la economía depende
en gran medida de lo que se da en materia de comercio exterior. En este caso, las
medidas de restricción comercial y el incremento de las exportaciones no petroleras
evidenciado en el 2014 potencian el mejoramiento de la situación externa del país. Sin
embargo, los resultados para el año 2015 dependerán de la efectividad de las medidas
restrictivas, de los mejores precios de productos primarios, del impacto de la
disminución del precio del petróleo y la necesidad de la importación de derivados del
petróleo. En este escenario, la situación del sector externo para el 2015 presenta también
algunas dificultades (Core Business, 2015).
30
Figura 3 Evolución del PIB anual - Tomado de (Banco Central del Ecuador, 2015)
En cuanto al PIB real por actividad económica, las actividades que han
impulsado el crecimiento, de acuerdo a las publicaciones trimestrales del Banco Central
del Ecuador (BCE) son:
Figura 4 Principales actividades económicas - Tomado de (Banco Central del Ecuador, 2015)
En lo que respecta a la situación del petróleo en nuestro país, según los
resultados estadísticos del Banco Central en su análisis se puede observar que durante
5,20%
4,40%
2,20%
6,40%
0,60%
3,50%
7,90%
5,20%4,60%
4,00%
0,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
8,00%
9,00%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
2
012
2
013
2
014
2
015
31
los años 2012 al 2014 las exportaciones y las importaciones han presentado diferentes
cambios, en el año 2012 las importaciones fue mayor a las exportaciones en $7,38
dólares, mientras que en el año 2013 las importaciones continuaron aumentando a $
987,89 dólares logrando desequilibrar en valores cuantitativos altos a la balanza
comercial, para el año 2014 con la nueva propuesta del cambio de la matriz productiva
se logra estabilizar la balanza comercial, las exportaciones que realiza el país están
incrementando, superando a las importaciones en $502,30 dólares (Banco Central del
Ecuador, 2015)
Figura 5 Evolución del precio internacional del petróleo - Adaptado de (Banco Central del
Ecuador, 2015)
De acuerdo con datos del Banco Central y la Administración de Información
Energética de Estados Unidos (EIA), el precio promedio del barril de petróleo tipo, bajó
a USD 54.84 en abril del 2015, esto se debe a la baja de precios en el petróleo a nivel
mundial, lo que afecta a la economía nacional.
30
50
70
90
110
5.000
6.000
7.000
8.000
9.000
10.000
11.000
12.000
13.000
14.000
15.000
16.000
en
e-1
3
feb
ma
r
ab
r
ma
y
jun
jul
ag
o
se
p
oct
no
v
dic
en
e-1
4
feb
ma
r
ab
r
ma
y
jun
jul
ag
o
se
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no
v
dic
en
e-1
5
feb
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r
Exportaciones Totales de Petróleo Valor Unitario Promedio (Eje Der.)
Mil
es
de
Barr
ile
s Dó
lare
s / B
arril
32
Sobre la tasa de inflación mensual, a diciembre de 2015, finalizó en 3,38%.
Figura 6 Evolución de la tasa de inflación 2015 - Tomado de (Banco Central del Ecuador,
2015)
Ecuador es un país de ingreso medio con niveles medianos de pobreza y
desigualdad, su economía se fundamenta principalmente en la producción de bienes de
bajo valor agregado lo cual se refleja en sus principales exportaciones que corresponden
a petróleo y bienes agrícolas. Históricamente el desempeño de la economía se ha
encontrado ligado a la fluctuación de los precios internacionales de sus principales
bienes de exportación. En la década de 1990 la desregulación al sistema financiero
nacional produjo la mayor crisis social y económica que ha experimentado el país en
toda su vida republicana, dicha crisis ocasionó que la incidencia de pobreza por ingresos
se ubique en 64.4% en el año 2000 (Burgos & Cando, 2015)
Ecuador muestra una disminución significativa de la pobreza, extrema pobreza y
desigualdad social entre 2004 y 2015, producto de las políticas de desarrollo aplicadas
por el Estado. La línea de pobreza en Ecuador se redujo, al bajar de 51,2% en 2004, a
24,12% para el mes de marzo de 2015, en tanto a nivel nacional la pobreza extrema o
33
indigencia bajó de 22,3% en 2004 a 8,97% para el mes de marzo de 2015 (Instituto
Nacional de Estadísticas y Censos, 2015).
Figura 7 Índices de pobreza y extrema pobreza - Tomado de (Banco Central del Ecuador,
2015)
Las condiciones de vida de los ecuatorianos, en términos de indicadores
generales de salud, educación, vivienda, infraestructura pública, han mejorado a lo largo
de las últimas décadas. Según los últimos datos de la Encuesta de Condiciones de Vida
(ECV) del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC), entre 2004 y 2015, la
línea de pobreza se redujo a nivel nacional 27,08%, esto representa aproximadamente
1,3 millones de personas que salieron de la pobreza.
El incremento en inversión en infraestructura pública (inversión en carreteras,
obras de riego y puertos, escuelas y hospitales, en la generación y el transporte de
energía, en agua y alcantarillado, etc.), tiene un factor generador que influye en la
reducción del índice de pobreza. En Ecuador se impulsan políticas públicas sectoriales e
intersectoriales que permiten ampliar las capacidades y oportunidades de la ciudadanía,
a través del cumplimiento de derechos de las grandes mayorías como es el acceso a
51,20%48,30%
43,00%
36,70%35,00% 36,00%
33,00%29,55%
25,30%23,60% 24,53% 24,12%
22,30% 21,20%
16,10% 16,50% 15,50% 15,40% 14,80%12,30%
9,40% 8,50% 8,04% 8,97%
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Pobreza Extrema Pobreza
34
educación de calidad, servicios gratuitos de primer nivel, la intervención en salud,
desarrollo urbano y vivienda, inclusión económica y social y movilidad humana.
Los cambios que se han dado en el desarrollo social del Ecuador en los últimos
años han sido significativos, considerando que en 2006 la inversión en toda el área
social era de 1.934 millones de dólares, mientras que la proyección en 2014 fue de
alrededor de 7.000 millones de dólares, destinados especialmente al sector de salud.
Desde hace siete años, el Gobierno ecuatoriano incrementó la inversión en
educación que alcanzó USD 2.800 millones de dólares. Esta inversión se ve reflejada en
nueva infraestructura implementada en instituciones rurales a escala nacional, además,
la gratuidad en escuelas, colegios y universidades públicas que ha permitido el acceso al
estudio de personas de bajos recursos económicos; la entrega gratuita de libros para los
estudiantes menores de edad y alimentación escolar.
En lo que respecta a datos emitidos por el Ministerio de Salud, actualmente
existen aproximadamente 140 hospitales de la Red Pública de Salud, se construyen 22
nuevos hospitales y otros 24 están en proceso de remodelación. La planificación de
salud también incluye 950 centros de salud a nivel nacional, con un estándar de 2 camas
por cada mil habitantes.
Factor tecnológico
Datos emitidos por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos, según la
Encuesta Nacional de Empleo Desempleo y Subempleo – ENEMDU (2010 - 2013),
respecto al uso de la tecnología en nuestro país, determina que:
El 18,1% de los hogares tiene al menos un computador portátil, 9,1 puntos más
35
que lo registrado en 2010. Mientras el 27,5% de los hogares tiene computadora
de escritorio, 3,5 puntos más que en 2010.
El 86,4% de los hogares posee al menos un teléfono celular, 36,7 puntos más
que lo registrado en el 2010.
El 28,3% de los hogares a nivel nacional tienen acceso a internet, 16,5 puntos
más que en el 2010. En el área urbana el crecimiento es de 20,3 puntos, mientras
que en la rural de 7,8 puntos.
El 28,3% de los hogares tiene acceso a Internet, de ellos el 43,7% accede a través
de modem o teléfono, 9,8 puntos menos que en 2012.
En el 2013, el 20,0% de las personas en el Ecuador son analfabetas digitales, 9,2
puntos menos que en el 2010.
A nivel nacional en el 2012, los hogares gastan mensualmente en promedio
$74,10 dólares en telefonía celular.
A nivel nacional en el 2012, los hogares gastan mensualmente en promedio
$44,26 dólares en internet.
Respecto a la inversión del gobierno en tecnología, según la Secretaría de
Educación Superior, Ciencia, Tecnología e Innovación, Ecuador invierte el 0,47% de su
PIB en tecnología. La meta es llegar al 1%. En este escenario, Yachay, Ciudad del
Conocimiento, es el proyecto emblema del Gobierno. Con una inversión inicial de USD
400 millones se levantará en Urcuquí (Imbabura) y estará enfocada en cinco áreas:
Ciencias de la Vida, Nanociencia, Energía Renovable, Cambio Climático, Tecnologías
de la Información y la Comunicación y Petroquímica.
36
2.2.11 Ambiente interno
Para realizar el análisis del ambiente interno se utilizará el modelo de las Cinco
Fuerzas de Porter. Esta herramienta permitirá identificar el grado de competencia que
existe para la empresa y que sirva como base para formular estrategias destinadas a
aprovechar las oportunidades y/o hacer frente a las amenazas detectadas.
Rivalidad entre los competidores
Generalmente la fuerza más poderosa de todas, hace referencia a la rivalidad
entre empresas que compiten directamente en una misma industria, ofreciendo el mismo
tipo de producto. La rivalidad entre competidores tiende a aumentar principalmente a
medida que éstos aumentan en número y se van equiparando en tamaño y capacidad
(Crece Negocios, 2015).
Las empresas de la industria de la construcción se desenvuelven en un mercado
altamente competitiva, debido a los altos costos que representa la
implementación de este tipo de negocio.
En el mercado existe una gran cantidad de participantes las que se destacan por
su actividad comercial, acciones de mercadeo e infraestructura.
Una empresa en la industria de la construcción tendrá éxito solo en la medida
que proporcione una ventaja competitiva sobre las estrategias que aplican las
empresas rivales. Los cambios en la estrategia de una empresa se enfrentan por
medio de acciones contrarias, como la reducción de precio, mejoramiento de la
calidad, entre otras.
37
Amenaza de entrada de nuevos competidores
Cuando las empresas pueden ingresar fácilmente a una industria, la intensidad de
la competencia aumenta; sin embargo, ingresar a un mercado no suele ser algo sencillo
debido a la existencia de barreras de entrada (Crece Negocios, 2015).
Se requiere de una fuerte inversión para iniciar o expandir el negocio, se deben
poseer equipos tecnificados, aplicar tecnología de punta en la elaboración de los
proyectos y disponer de profesionales especializados. La mayoría de los
proyectos son altamente costosos, lo que limita su capacidad competitiva, debido
a los altos costos que representa finalmente al consumidor. Se debe disponer de
un gran capital para poner en marcha un proyecto.
Las empresas nuevas ingresan con facilidad a una industria en particular, la
intensidad de la competencia entre las empresas aumenta; sin embargo, entre las
barreras de ingreso están la necesidad de lograr economías de escala con rapidez,
la necesidad de obtener conocimientos especializado y tecnológico, la falta de
experiencia, la lealtad firme de los cliente, las fuertes preferencias de marca, el
requerimiento de un gran capital, las políticas reguladoras gubernamentales, los
aranceles, la falta de acceso a materias primas, las ubicaciones poco atractivas y
la saturación potencial del mercado.
Amenaza de ingreso de productos sustitutos
La presencia de productos sustitutos suele establecer un límite al precio que se
puede cobrar por un producto, un precio mayor a este límite podría hacer que los
consumidores opten por el producto sustituto (Crece Negocios, 2015).
38
El desarrollo permanente de la tecnología implica la creación continua de
productos sustitutos, principalmente de productos artificiales.
La industria de la construcción busca alcanzar un mayor nivel de competitividad,
por lo que permanentemente está buscando diseñar nuevos productos, acordes a
necesidades personales de los clientes.
Poder de negociación de los proveedores
Por lo general, mientras menor cantidad de proveedores existan, mayor será su
poder de negociación, ya que al no haber tanta oferta de materias primas, éstos pueden
fácilmente aumentar sus precios y ser menos concesivos (Crece Negocios, 2015).
Los proveedores actuales de la industria de la construcción conocen la calidad de
sus insumos, protocolos, precios, calidad, por lo que los materiales utilizados son
altamente costosos.
Existe un alto grupo de proveedores nacionales para este tipo de empresas, sin
embargo, existen ocasiones que se produce el desabastecimiento de materiales,
lo que elevan los costos de varios proyectos, volviéndolos inaccesibles para
algunas personas.
Poder de negociación de los consumidores
Lo usual es que los compradores siempre tengan un mayor poder de negociación
frente a los vendedores. Mientras menor cantidad de compradores existan, mayor será
su capacidad de negociación, ya que al no haber tanta demanda de productos, éstos
pueden reclamar por precios más bajos y mejores condiciones (Crece Negocios, 2015).
39
La demanda del sector de la industria de la construcción está íntimamente
relacionado con la edad de las personas y su nivel de ingresos.
Gracias a los índices de calidad en la entrega de productos, por parte de la
industria de la construcción, ha logrado conformar un grupo de clientes de alta
fidelidad hacia la empresa.
La implementación de la política de atención personalizada, ha permitido el
crecimiento de nuevos productos y servicios, en donde los clientes requieren
cada vez mejor calidad a precios más bajos.
2.3. Marco contextual
2.3.1. Análisis del microambiente
La empresa ZEYNEC S.A., fue constituida el 16 de agosto del 2013. Inicio sus
actividades el 26 de septiembre de 2013, cuya actividad comercial está orientada a
realizar actividades de construcción obra civil. Actualmente se encuentra
comercializando un proyecto que comprende un edificio de 5 pisos, 16 departamentos
(Tipo A área de construcción 75m/2, Tipo B de 130m/2 y Tipo C de 140m/2), ubicado
en la ciudadela Italiana manzanas 3, 8, 9 y 10, ciudad de Salinas, provincia de Santa
Elena.
Es una empresa establecida en Ecuador por empresarios con una visión
innovadora en técnicas de construcción y diseño moderno, con el objetivo de irrumpir el
mercado inmobiliario en sectores de alto desarrollo en la costa ecuatoriana. Es una
empresa ecuatoriana especializada en diseño, construcción y venta de proyectos
comerciales y de vivienda. Uno de nuestros principales objetivos es hacer una diferencia
40
positiva en la calidad de vida de la gente, además de promover el talento y el desarrollo
de la ingeniería nacional para así garantizar los cimientos de un mejor futuro para todos.
Figura 8 Ubicación geográfica Empresa ZEYNEC S.A. - Tomado de (Google Maps 2016)
Misión:
Contribuir al desarrollo inmobiliario del país, mediante la construcción de
proyectos innovadores y de alta calidad, cimentados sobre la aplicación de las buenas
prácticas de construcción, estrictas normas de seguridad y ética profesional; mejorando
la calidad de vida de nuestros clientes.
Visión:
Consolidarnos como referentes del mercado inmobiliario redefiniendo estándares
de diseño, construcción y seguridad. Proyectando la seriedad y confianza que nos
caracteriza a través del cumplimiento y entrega de nuestros proyectos de forma ágil y
con calidad de primera.
41
Estructura organizacional:
La empresa cuenta con 8 empleados, distribuidos de la siguiente manera:
Figura 9 Estructura organizacional de la empresa ZEYNEC S.A. – Tomado de Empresa
ZEYNEC S.A.
2.3.2. Marco conceptual
Análisis Financiero: Interpretación, comparación, y estudio de estados
financieros y datos operacionales de una entidad; implica el cálculo y la significación de
porcentajes, tasas, tendencias, indicadores y estados financieros complementarios y
auxiliares, los cuales sirven para evaluar el desempeño financiero y operacional de la
organización (Besley, 2011, pág. 45).
Análisis financiero de tipo horizontal: Se ocupa de los cambios de las cuentas
individuales de un periodo a otro y, por tanto requiere dos o más estados financieros de
la misma clase, presentados en periodos diferentes (Bravo, 2011, pág. 67).
42
Análisis financiero de tipo vertical: Es un análisis estático que estudia la
situación financiera de un momento determinado, sin tener en cuenta los cambios
ocurridos en el tiempo. El aspecto más importante de este análisis es la interpretación de
los porcentajes (Bravo, 2011, pág. 67).
Balance: Inventario establecido periódicamente en forma de balanza de la
totalidad de lo que la empresa posee (activo) y adeuda (pasivo). Confrontación de
(activo) (Maside, 2011, pág. 86).
Finanzas: es una parte del área de administración de las empresas que se
preocupa de la capacitación y determinación de los flujos de fondos. A su vez, de la
distribución y administración de esos fondos entre los diversos activos, además del
señalamiento de plazos y fuentes de financiamiento tratando siempre de maximizar el
valor económico de la sociedad (Maside, 2011, pág. 98).
Recursos económicos o financieros: sinónimo de factor productivo. Se
caracteriza por ser escaso, su disponibilidad es limitada en relación a las necesidades
que con ellos se pueden satisfacer, se distingue entre recursos humanos, recursos
naturales, recursos renovables, etc. (Andrade, 2012, pág. 55)
Margen de contribución: es la diferencia entre el precio de venta menos los
costos variables, en relación a esto último se lo considera también como el exceso de
ingresos. Exceso que debe cubrir los costos fijos y la utilidad o ganancia (Bravo, 2011,
pág. 78).
Índice de contribución: el uso de este indicador requiere manejar el concepto de
Margen de contribución. Este muestrario indica la capacidad para cubrir costos y gastos
fijos más una utilidad (Bravo, 2011, pág. 89).
43
Autofinanciación: es la capacidad que tiene una empresa de generar recursos
económicos para el mantenimiento y el incremento de sus inversiones. La
autofinanciación es por tanto la cantidad de capital financiero que una empresa destina,
partiendo de sus beneficios o minorando éstos a reinversiones en su propia estructura.
(Andrade, 2012, pág. 51)
Estados Financieros: También denominados Estados Contables, Informes
Financieros o Cuentas Anuales, son informes y reportes que utilizan las instituciones
para transmitir la situación económica, financiera y los cambios que experimenta la
misma a una fecha o período determinado. (Bravo, 2011, pág. 98).
Tasa de interés: La tasa de interés (o tipo de interés) es el porcentaje al que se ha
invertido un capital en una unidad de tiempo, determinando lo que se refiere como "el
precio del dinero en el mercado financiero" (Andrade, 2012, pág. 65).
Riegos Financieros: Es la probabilidad de un evento adverso y sus
consecuencias. Es decir, se refiere a la probabilidad de ocurrencia de un evento que
tenga consecuencias financieras negativas para una organización (Andrade, 2012, pág.
78).
Actividad y rendimiento: Es el conjunto de operaciones que se efectúan en el
mercado de oferentes y demandantes de Recursos Financieros, incluyendo aquellas
operaciones que intervienen en la formación del Mercado de Dinero y de capitales
(Andrade, 2012, pág. 65).
Solvencia: Tener o contar con medios suficientes para satisfacer las propias
deudas y cumplir con los compromisos adquiridos. Prestigio comercial, intelectual o
moral (Andrade, 2012, pág. 65).
44
2.4. Marco legal
2.4.1. Norma Internacional de Contabilidad 11: Contratos de Construcción
Según la Junta de Normas Internacionales de Contabilidad (International
Accounting Standards Board), las Normas Internacionales de Información Financiera
corresponden a un conjunto de único de normas legalmente exigibles y globalmente
aceptadas, comprensibles y de alta calidad basados en principios claramente articulados;
que requieren que los estados financieros contengan información comparable,
transparente y de alta calidad, que ayude a los inversionistas, y a otros usuarios, a tomar
decisiones económicas (International Accounting Standards Board, 2015).
Esta versión incluye las modificaciones resultantes de las NIIF emitidas hasta el
31 de diciembre de 2008. La NIC 11 Contratos de Construcción fue emitida por el
Comité de Normas Internacionales en de diciembre de 1993. Sustituyó a la NIC 11
Contabilización de los Contratos de Construcción (emitida en marzo de 1979). En mayo
de 1999 un párrafo fue modificado por la NIC 10 Hechos Ocurridos después de la Fecha
de Balance. En abril de 2001 el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad
decidió que todas las Normas e Interpretaciones emitidas bajo Constituciones anteriores
continuaran siendo aplicables a menos y hasta que fueran modificadas o retiradas
(International Accounting Standards Board, 2015).
El objetivo de esta Norma es prescribir el tratamiento contable de los ingresos de
actividades ordinarias y los costos relacionados con los contratos de construcción. Se
utiliza los criterios de reconocimiento establecidos en el Marco Conceptual para la
Preparación y Presentación de los Estados Financieros, con el fin de determinar cuándo
se reconocen, los ingresos de actividades ordinarias y costos de los contratos como
45
ingresos de actividades ordinarias y gastos en el estado del resultado integral.
(International Accounting Standards Board, 2015).
2.4.2. Norma Ecuatoriana de la Construcción
El Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda mediante Acuerdo Ministerial
número 0047 del 10 de enero de 2015, publicado en el Registro Oficial N°413, dispuso
la aplicación obligatoria en todo el país de 10 capítulos de la Norma Ecuatoriana de la
Construcción, NEC. (Cámara de la Construcción de Guayaquil, 2016).
La norma tiene por objeto establecer los requisitos mínimos para el análisis,
diseño y construcción de viviendas sismo resistente de hasta 2 pisos y con luces
máximas de 5 m. Además, se indica la importancia de los criterios a tomar en
consideración para un buen planeamiento estructural y así reducir la pérdida de vidas
humanas y materiales, reducir el daño y el costo económico de futuros eventos naturales
(Cámara de la Construcción de Guayaquil, 2016).
Las autoridades competentes, tienen la obligación de hacer cumplir la Norma en
todas las etapas integrantes del proceso constructivo, y especialmente, ordenar la
realización de los ensayos y pruebas que determinen las excelentes propiedades físicas y
mecánicas de los materiales utilizados y verificar que éstos cumplan con las
especificaciones y normativa correspondientes (Cámara de la Construcción de
Guayaquil, 2016).
Los Gobiernos Autónomos- Descentralizados Municipales, tienen la obligación
de emitir la normativa local de construcción, mediante ordenanza, observando las
disposiciones de las normas establecidas como parte de la Norma Ecuatoriana de
Construcción (Cámara de la Construcción de Guayaquil, 2016).
46
Capítulo 3
Marco Metodológico
3.1.Enfoque de la investigación
La presente investigación tiene un enfoque mixto, pues implica la combinación
de los métodos tanto cualitativos como cuantitativos. El enfoque cualitativo utiliza la
recolección de datos sin medición numérica para descubrir o afinar preguntas de
investigación en el proceso de interpretación y el enfoque cuantitativo usa la recolección
de datos con base en la medición numérica y el análisis estadístico, para establecer
patrones de comportamiento y probar teorías (Hernández, 2014).
El enfoque cualitativo tiene como fin la descripción de los referentes teóricos y
normativos sobre la planificación estratégica financiera, mientras que el enfoque
cuantitativo se pone en práctica con la utilización de métodos y técnicas para cuantificar
las opiniones obtenidas.
3.2.Diseño de la investigación
El diseño de la investigación estará dado en primer lugar por un estudio
descriptivo, “que busca especificar las propiedades, las características y los perfiles de
personas, grupos, y procesos, objetos o cualquier otro fenómeno que se someta a un
análisis” (Hernández, 2014).
En base al estudio descriptivo, su análisis buscará ir más allá del análisis de la
situación financiera de la empresa, estableciendo una explicación acerca de la forma en
que interactúa el rendimiento financiero y la planificación estratégica. El interés de esta
47
segunda parte del análisis, se centra en explicar cómo se manifiesta estas interacciones
entre estas dos variables.
3.3.Técnicas e instrumentos
En dependencia de las características que presenta la investigación, se utilizaron
diferentes técnicas de recolección de la información, que por sus características así lo
requirieron, las cuales se detallan a continuación:
Observación participante: Esta es una de las técnicas de campo que más
usabilidad tiene en las investigaciones, según (Albert, 2012), expresa que: “se trata de
una técnica de recolección de datos que tiene como propósito explorar y describir
ambientes implica adentrarse en profundidad, en situaciones sociales y mantener un rol
activo, pendiente de los detalles, situaciones, sucesos, e interacciones". Además,
enfatiza que “su propósito es la obtención de datos acerca de la conducta a través de un
contacto directo y en situaciones específicas. Es la técnica más empleada para analizar
la vida social de los grupos humanos”.
Las encuestas: son instrumentos de investigación descriptiva que precisan
identificar a priori las preguntas a realizar, las personas seleccionadas en una muestra
representativa, de la población, especificar las respuestas y determinar el método
empleado para recoger la información que se vaya obteniendo. También es preciso
delimitar el tamaño de la muestra y el procedimiento de lección de los elementos
componentes (Hernández, 2014, pág. 79)
La entrevista: se define como “una reunión para conversar e intercambiar
información entre una persona (el entrevistador) y otra (el entrevistado) u otras
(entrevistados). Las entrevistas se dividen en estructuradas, semiestructuradas o no
48
estructuradas o abiertas” (Hernández, 2014, pág. 96). En esta investigación se llevará a
cabo la entrevista estructurada, cuyo objetivo es obtener la opinión del Gerente de la
Empresa desde la perspectiva de la situación financiera de la empresa, vinculado con la
planificación estratégica empresarial.
3.4.Población y muestra
De acuerdo a (Hernández, 2014, pág. 108) “una población es el conjunto de
todos los casos que concuerdan con una serie de especificaciones”. Para el caso
concreto de la presente investigación, la población es el número total de empleados de
la empresa ZEYNEC S.A. que llega a un total de 8.
Cuando la población es menor de 100 participantes, entonces toda la población
puede ser considerada como muestra, por lo tanto, la encuesta se aplicará a los 8
empleados de la empresa ZEYNEC S.A.
Observación es el registro visual de lo que ocurre en una situación real de
acuerdo al esquema previsto; Encuesta este método consiste en obtener información de
los estudios realizados, proporcionada por ellos mismos, sobre opiniones, actitudes o
sugerencias; el cuestionario es un formulario impreso destinado a obtener respuesta
escrita sobre el problema planteado; los análisis son resultados de un conjunto de
procedimientos realizados de una muestra del cual existen dos tipos de análisis, análisis
cualitativos o análisis cuantitativo; los análisis cualitativos es un conjunto de
procedimientos que busca identificar el tipo de componentes presentes en una muestra
de materia, realizando un análisis u observación textual; los análisis cuantitativos es un
conjunto de procedimientos que busca identificar el tipo de componentes realizando un
análisis y observaciones asignando valores numéricos.
49
3.5. Presentación de resultados
3.5.1. Encuesta
Pregunta No. 1: ¿Conoce usted la misión y visión de la empresa?
Tabla 2- Conoce la misión y visión
Alternativas Respuestas Porcentaje
SI 6 68%
NO 2 32%
TOTAL 8 100%
Tomado de los datos obtenidos de la investigación de campo
Figura 10 Conoce la misión y visión – Adaptado de los datos obtenidos de la investigación de
campo
Análisis: Mediante esta pregunta se quería establecer si el personal de la
empresa, conoce la misión y visión de la organización, considerando que ambos
conceptos son medios para alcanzar los objetivos empresariales. Los resultados
determinaron que el 32% de los encuestados todavía no está familiarizado con esta
terminología.
SI68%
NO32%
50
Pregunta No. 2: ¿La Compañía cuenta con un organigrama estructural y un
manual de funciones?
Tabla 3
La compañía cuenta con un organigrama estructural y manual de funciones
Alternativas Respuestas Porcentaje
SI 0 0%
NO 8 100%
TOTAL 8 100%
Tomado de los datos obtenidos de la investigación de campo
Figura 11 La compañía cuenta con un organigrama estructural y manual de funciones –
Adaptado de los datos obtenidos de la investigación de campo
Análisis: Mediante esta pregunta se quería determinar si el personal de la
empresa tiene conocimiento si la entidad cuenta con un organigrama estructural y
manual de funciones, considerando que son herramientas indispensables para el
adecuado desarrollo estratégico. Los resultados determinaron que el 100% de los
encuestados consideran que no se dispone de estos instrumentos.
SI0%
NO100%
51
Pregunta No. 3: ¿Recibe capacitación constante sobre la información de venta de
los departamentos de la Compañía?
Tabla 4
Recibe capacitación para la venta de departamentos
Alternativas Respuestas Porcentaje
Nivel alto 2 25%
Nivel medio 2 25%
Nivel bajo 4 50%
TOTAL 8 100%
Tomado de los datos obtenidos de la investigación de campo
Figura 12 Recibe capacitación para la venta de departamentos –Adaptado de los datos
obtenidos de la investigación de campo
Análisis: Aquí se requería establecer si el personal de la empresa ha recibido
capacitación en ventas sobre los productos y servicios que se ofrecen. Los resultados
determinaron que el 25% ha recibido un nivel alto de capacitación, el 25% un nivel
medio y el 50% no lo han recibid.
Nivel alto25%
Nivel medio25%
Nivel bajo50%
52
Pregunta No. 4: ¿En general cómo califica la estructura administrativa de la
Compañía?
Tabla 5
Calificación de la estructura administrativa
Alternativas Respuestas Porcentaje
Excelente 3 38%
Muy bueno 5 63%
Regular 0 0%
Malo 0 0%
TOTAL 8 100%
Tomado de los datos obtenidos de la investigación de campo
Figura 13 Calificación de la estructura administrativa –Adaptado de los datos obtenidos de la
investigación de campo
Análisis: Con esta pregunta se requería determinar la percepción que tiene el
personal sobre la estructura administrativa de la empresa, considerando que es uno de
los medios más importantes para cumplir con los objetivos organizacionales. Las
respuestas mostraron que el 63% lo considera muy bueno y el 37% excelente.
Excelente37%
Muy bueno63%
Regular0%
Malo0%
53
Pregunta No. 5: ¿La Compañía cuenta con un programa adecuado para llevar la
contabilidad?
Tabla 6
Programa adecuado para llevar la contabilidad
Alternativas Respuestas Porcentaje
Si 2 25%
No 4 50%
No contesta 2 25
TOTAL 8 100%
Tomado de los datos obtenidos de la investigación de campo
Figura 14 Programa adecuado para llevar la contabilidad – Adaptado de los datos obtenidos
de la investigación de campo
Análisis: Por medio de esta pregunta se quería conocer si el personal de la
empresa considera que se cuenta con un programa adecuado de contabilidad. El 50% de
los encuestados manifestaron que no, el 25% establece que si y el 25% no contestó.
Si25%
No50%
No contesta25%
54
Pregunta No. 6: ¿Considera usted que el proceso de planificación estratégica tiene
un papel importante en la consecución de los objetivos y metas empresariales?
Tabla 7
La planificación estratégica juega un papel importante en la organización
Alternativas Respuestas Porcentaje
Muy importante 4 50%
Importante 2 25%
Poco importante 1 12,5%
Nada importante 1 12,5%
TOTAL 8 100%
Tomado de los datos obtenidos de la investigación de campo
Figura 15 La planificación estratégica juega un papel importante en la organización –
Adaptado de los datos obtenidos de la investigación de campo
Análisis: Con esta pregunta se quería determinar la percepción que tienen los
empleados sobre la importancia que tiene el proceso de planificación estratégica en la
organización, para lo cual el 75% considera que es importante este tema para el
desarrollo empresarial.
Muy importante
50%
Importante25%
Poco importante
12%
Nada importante
13%
55
Pregunta No. 7: ¿Considera usted que la empresa está bien posicionada en el
mercado de la construcción?
Tabla 8
La empresa está bien posicionada en el mercado de la construcción
Alternativas Respuestas Porcentaje
Nivel alto 2 25%
Nivel medio 2 25%
Nivel bajo 4 50%
TOTAL 8 100%
Tomado de los datos obtenidos de la investigación de campo
Figura 16 La empresa está bien posicionada en el mercado de la construcción – Adaptado de
los datos obtenidos de la investigación de campo
Análisis: En esta pregunta se quería determinar si los encuestados piensan que la
empresa tiene una buena posición en el mercado de la construcción, los resultados
permitieron establecer que el 50% de los encuestados consideran que la empresa no se
encuentra bien posicionada.
Nivel alto25%
Nivel medio25%
Nivel bajo50%
56
Pregunta No. 8: ¿Conoce usted qué es un Plan Estratégico Financiero?
Tabla 9
Conoce el plan estratégico financiero
Alternativas Respuestas Porcentaje
SI 1 10%
NO 7 90%
TOTAL 8 100%
Tomado de los datos obtenidos de la investigación de campo
Figura 17 Conoce el plan estratégico financiero – Adaptado de los datos obtenidos de la
investigación de campo
Análisis: Los resultados de la pregunta determinaron que el 90% de los
encuestados no conocen que es un Plan Estratégico Financiero.
SI10%
NO90%
57
Pregunta No. 9: ¿Considera usted que la gestión financiera es un factor clave para
el desarrollo de la empresa?
Tabla 10
La gestión financiera como factor clave
Alternativas Respuestas Porcentaje
SI 7 90%
NO 1 10%
TOTAL 8 100%
Tomado de los datos obtenidos de la investigación de campo
Figura 18 La gestión financiera como factor clave – Adaptado de los datos obtenidos de la
investigación de campo
Análisis: Aunque la mayoría de empleados no conocen sobre el Plan Estratégico
financiero, sin embargo, el 90% de los encuestados está consciente que la gestión
financiera puede ser relevante para la empresa, ya que cualquier herramienta que mejore
la capacidad de la gestión organizacional podrá ser beneficiosa para alcanzar los
objetivos y metas planteadas.
SI90%
NO10%
58
Pregunta No. 10: ¿Considera usted importante que se implemente un Plan
Estratégico Financiero para la empresa?
Tabla 11
Importancia de implementar un plan estratégico financiero
Alternativas Respuestas Porcentaje
Muy importante 4 50%
Importante 4 50%
Poco importante 0 0%
Nada importante 0 0%
TOTAL 8 100%
Tomado de los datos obtenidos de la investigación de campo
Figura 19 Importancia de implementar un plan estratégico financiero – Adaptado de los datos
obtenidos de la investigación de campo
Análisis: Con esta pregunta se quería es saber si el personal estable si es
importante se implemente la planificación estratégica financiera, por lo que el 50%
determina que es muy importante y el 50% que es importante, es decir, el 100% de los
encuestados consideran necesario la implementación de esta herramienta.
Muy importante
50%
Importante50%
Poco importante
0%
Nada importante
0%
59
3.5.2. Análisis de las encuestas
Mediante la aplicación de la encuesta se pudo determinar que la empresa no tiene
una cultura organizacional implementada, en vista de que la mayoría de empleados no
conocen la misión y visión, igualmente no se cuenta con una estructura formal, lo que a
su vez se provoca que no exista un manual de funciones, por lo que se puede
determinar, que la empresa no dispone de los instrumentos administrativos que le
permita contar con una adecuada gestión empresarial. Aunque los empleados consideran
que la estructura administrativa de la empresa es excelente o muy buena, no refleja el
verdadero conocimiento sobre temas de gestión administrativa.
La empresa tampoco se ha preocupado por capacitar a su personal,
principalmente en el área de ventas, considerando que la comercialización en el sector
inmobiliario es un tema bastante complejo, debido a que existen aspectos técnicos que
deben ser cubiertos con preparación en ventas, para que el personal pueda
desenvolverse adecuadamente en el tema y se logre promocionar eficientemente los
proyectos en un mercado inmobiliario altamente competitivo.
Al ser una empresa que está en desarrollo, considerando que entro en
funcionamiento a finales del año 2013, no cuenta con un programa adecuado para llevar
contabilidad, debido a que varias de sus actividades son tercerizadas, lo que implica el
incremento de costos y la imposibilidad de disponer información inmediata para la toma
de decisiones, por lo que al establecer las estrategias, como parte la planificación
estratégica financiera, será necesario se implemente el área de contabilidad para
mantener una adecuada toma de decisiones en el ámbito económico para el desarrollo y
la ejecución de proyectos.
60
El personal, en general, considera que la planificación estratégica tiene un papel
importante en la consecución de los objetivos y metas empresariales, debido a que es
una herramienta que proporciona el camino para alcanzar la eficiencia y un mejor
desempeño, por lo que al ser una empresa en desarrollo, deberá implementar las
herramientas que les ayude a mejorar su competitividad, así como estar a la vanguardia,
innovándose de manera continua y acertada al igual que sus colaboradores para
mantenerse y crecer en el sector inmobiliario que exige un adecuado grado de
preparación, destreza y anticipación a las necesidades sociales para cumplir con las
expectativas de sus clientes.
En el personal existe un alto desconocimiento de lo que es un plan estratégico
financiero, debido a la falta de difusión en temas estratégicos empresariales que tienen
sobre el tema. Sin embargo, al momento en que se les pregunta si consideran importante
la implementación de esta herramienta, la mayor parte determina que si es importante,
por lo que se considera necesaria la ejecución del proyecto que sería altamente
beneficiosa para la empresa.
3.5.3. Entrevistas
La entrevista se estructuró con el fin conocer la opinión del gerente de la
empresa, la que también fue aplicada a otros gerentes de organizaciones similares
características, para conocer su percepción sobre el tema de investigación, los resultados
fueron los siguientes:
61
Tabla 12
Datos de los entrevistados
Empresa Cargo Nombre
ZEYNEC S.A. Gerente Financiero Ing. Xavier Viteri Andrade
Constructora Occidental Gerente Financiero Ing. José Chang Martínez
Construcciones del Litoral Analista Financiero Ing. Mentor Coloma Avilés
Constructora Mironova Gerente Financiero Ing. Pedro Alvarado Pincay
Entrevistado 1
Constructora Occidental
Pregunta No. 1: ¿En su compañía se ejecuta un plan estratégico financiero?
La compañía ha dado la debida importancia en el uso de un plan estratégico
financiero.
Pregunta No. 2: ¿Considera usted importante la correcta planificación financiera
en los proyectos inmobiliarios para el éxito de los mismos?
Considera que es importante por cuanto aumenta el nivel de competitividad en el
mercado.
Pregunta No. 3: ¿Qué aspectos son trascendentales para la elaboración de un
presupuesto inmobiliario?
Según el gerente de la Compañía determina que para toma de decisión en un
presupuesto se deben considerar lo siguiente: ventas, costos, rentabilidad, tiempo de
recuperación de capital, impuestos, activos, pasivos, patrimonio, capital, proyecciones,
competencia, estrategias, escenarios, objetivos, metas y mercado.
62
Pregunta No. 4: ¿Los empleados del área financiera y contable reciben
capacitaciones?
Debido a la magnitud de sus operaciones, se ha dado la importancia necesaria
para la capacitación de los empleados del área contable.
Pregunta No. 5: ¿Su empresa para el desarrollo de proyectos inmobiliarios realiza
investigación de mercados, donde se determine gustos, preferencias,
requerimientos y necesidades de los clientes, así como se determine la oferta y
demanda existente en el mercado inmobiliario?
El gerente considera de mucha importancia la investigación de mercado, debido
a que por este mecanismo se ha podido alcanzar los resultados propuestos.
Pregunta No. 6: ¿Considera usted que contar con una adecuada gestión financiera,
repercutirá en la rentabilidad y competitividad de la empresa?
El manejo de una adecuada gestión financiera permite actuar positivamente en el
desarrollo de una rentabilidad esperada
Entrevistado 2
Constructora Del Litoral
Pregunta No. 1: ¿En su compañía se ejecuta un plan estratégico financiero?
Si cuenta con un plan estratégico financiero ya que es de suma relevancia incluso
para la elaboración de los presupuestos y registros contables además cuenta con su
propio contador.
63
Pregunta No. 2: ¿Considera usted importante la correcta planificación financiera
en los proyectos inmobiliarios para el éxito de los mismos?
El gerente de la Compañía menciona que es muy importante contar con un plan
estratégico financiero ya que de una manera muy eficiente ayuda a mejorar su
rentabilidad.
Pregunta No. 3: ¿Qué aspectos son trascendentales para la elaboración de un
presupuesto inmobiliario?
Considera que de manera general y de suma importancia para la elaboración de
un Presupuesto se deben considerar todos los aspectos económicos, financieros,
contables, patrimoniales, proyecciones y estrategias y así poder cumplir todas metas y
objetivos que se propongan.
Pregunta No. 4: ¿Los empleados del área financiera y contable reciben
capacitaciones?
Considera el gerente que debido al cumplimiento de las metas y objetivos se
debe a la capacitación constante y necesaria a los empleados
Pregunta No. 5: ¿Su empresa para el desarrollo de proyectos inmobiliarios realiza
investigación de mercados, donde se determine gustos, preferencias,
requerimientos y necesidades de los clientes, así como se determine la oferta y
demanda existente en el mercado inmobiliario?
En base a su experiencia en los proyectos inmobiliario se debe a la fomentación
en la investigación de mercado, ya que les ha permitido consolidarse en sus planes,
programas y proyectos.
64
Pregunta No. 6: ¿Considera usted que contar con una adecuada gestión financiera,
repercutirá en la rentabilidad y competitividad de la empresa?
Considera que al lograr alcanzar sus metas de manera sostenible se debe a un
buen manejo de una gestión financiera, obteniendo la rentabilidad y competitividad en
inversión realizada.
Entrevistado 3
Mironova S.A.
Pregunta No. 1: ¿En su compañía se ejecuta un plan estratégico financiero?
Si cuenta con un plan estratégico financiero ya que ha mejorado el manejo
económico y ha optimizado los recursos.
Pregunta No. 2: ¿Considera usted importante la correcta planificación financiera
en los proyectos inmobiliarios para el éxito de los mismos?
Considera importante disponer de un Plan Estratégico Financiero, pues
determinan que les ayuda a mejorar su rentabilidad y competitividad dentro del mercado
inmobiliario.
Pregunta No. 3: ¿Qué aspectos son trascendentales para la elaboración de un
presupuesto inmobiliario?
Determino de manera general que los aspectos transcendentales que tiene que
tomar en cuenta para la elaboración de un presupuesto son:
Ventas
Costos
65
Rentabilidad
Tiempo de recuperación de capital
Impuestos
Activos
Pasivos
Patrimonio
Capital
Objetivos
Competencia
Estrategias
Metas
Pregunta No. 4: ¿Los empleados del área financiera y contable reciben
capacitaciones?
En la compañía Mironova se capacita a los empleados ya que se considera que
eleva el rendimiento y optimización en el área que se desempeña.
Pregunta No. 5: ¿Su empresa para el desarrollo de proyectos inmobiliarios realiza
investigación de mercados, donde se determine gustos, preferencias,
requerimientos y necesidades de los clientes, así como se determine la oferta y
demanda existente en el mercado inmobiliario?
Si hoy por hoy, no existiera la investigación de mercado la empresa no habría
alcanzado los niveles propuestos.
66
Pregunta No. 6: ¿Considera usted que contar con una adecuada gestión
financiera, repercutirá en la rentabilidad y competitividad de la empresa?
Al disponer de una adecuada gestión financiera influirá positivamente en la
empresa, como lo demuestran los resultados, puesto, que ha logrado alcanzar sus metas
de manera sostenible obteniendo la rentabilidad esperada sobre la inversión realizada.
3.5.4. Análisis de las entrevistas
Es importante considerar que la Planificación Estratégica Financiera es una
herramienta de gestión que permite apoyar la toma de decisiones empresariales, en
torno a un marco normativo vigente y al camino que deben recorrer para adecuarse a los
cambios y a las demandas que les impone modernizar sus sistemas de gestión, para
lograr la mayor eficiencia, eficacia, calidad en los bienes y servicios que se proveen, así
como contar con una adecuada administración de los recursos disponibles.
Para los gerentes que fueron entrevistados el tema les parece de gran importancia
y manifiestan que siguen buscando mejorar cada día el uso de estas herramientas
estratégicas, debido a que con esto se lograría mejorar el nivel de competitividad y
alcanzar de manera más eficiente los objetivos trazados cuando decidieron implementar
este tipo de negocio.
67
3.6. Análisis documental
3.6.1. Descripción del proyecto inmobiliario
El objetivo principal de la empresa ZEYNEC S.A., es el diseño y
comercialización de proyectos inmobiliarios. Actualmente se está promocionando el
proyecto “CAMBORIU”, cuya construcción está conformada por 2.132,14 m2, con un
costo aproximado por metro cuadrado de 756,08 dólares, por lo que el costo total del
proyecto asciende a 1.612.075,59 dólares.
Este proyecto fue construido y promocionado durante el año 2014, empezando su
venta a partir del año 2015. Las ventas hasta finales del año 2015 alcanzaron el 37,5%
del proyecto, como se puede visualizar en la siguiente tabla:
Tabla 13
Datos de la venta del proyecto 2015
Ord. m2 Costo m2 Costo total Utilidad x m2 Venta total
1 186,52 756,08 141.024,67 24,95 145.677,72
2 89,78 756,08 67.881,16 74,50 74.570,00
3 88,70 756,08 67.064,59 110,83 76.895,00
4 89,44 756,08 67.624,10 152,17 81.234,00
5 91,54 756,08 69.211,87 80,16 76.550,00
6 88,69 756,08 67.057,03 110,87 76.890,00
Total 634,67 479.863,43 531.816,72
Tomado de los datos obtenidos del Departamento de Comercialización de la empresa ZEYNEC
Las ventas hasta finales del año 2016 han alcanzado el 25% del proyecto, como
se puede visualizar en la siguiente tabla:
68
Tabla 14
Datos de la venta del proyecto 2016
Ord. m2 Costo m2 Costo total Utilidad x m2 Venta total
1 156,28 756,08 118.160,71 90,73 132.339,99
2 155,84 756,08 117.828,03 90,73 131.967,40
3 155,18 756,08 117.329,02 90,73 131.408,50
4 159,36 756,08 120.489,45 90,73 134.948,18
Total 626,66 473.807,20 530.664,07
Tomado de los datos obtenidos del Departamento de Comercialización de la empresa ZEYNEC
3.6.2. Evaluación de la rentabilidad del proyecto inmobiliario
El proyecto, hasta el mes de septiembre del año 2016 ha sido vendido en un total
del 62,5%, faltando por comercializarse el 37,5%, lo que en valores se presenta en la
siguiente tabla:
Tabla 15
Datos del proyecto que han no han sido comercializados
Ord. m2 Costo m2 Costo total Utilidad x m2 Venta total
1 131,78 756,08 99.636,67 90,73 111.593,07
2 146,32 756,08 110.630,12 90,73 123.905,73
3 145,88 756,08 110.297,44 90,73 123.533,13
4 145,74 756,08 110.191,59 90,73 123.414,58
5 154,89 756,08 117.109,75 90,73 131.162,92
6 146,20 756,08 110.539,39 90,73 123.804,11
Total 870,81
658.404,96
737.413,55
Tomado de los datos obtenidos del Departamento de Comercialización de la empresa ZEYNEC
Al realizar la evaluación del proyecto, considerando que podría terminar de
comercializarse en el año 2017 y en base a una tasa de rentabilidad del mercado
inmobiliario establecida por el 14%, se obtienen los siguientes resultados:
69
Tabla 16
Resultados de la inversión del proyecto
0 2014 2015 2016 2017
INVERSIÓN 1.612.075,59
ENTRADAS
EFECTIVOS - 531.817,00 530.664,07 737.413,55
SALIDAS DE
EFECTIVOS - - - -
FLUJO NETO
EFECTIVO (1.612.075,59) - 531.817,00 530.664,07 737.413,55
Tomado de los datos obtenidos del Departamento de Comercialización de la empresa ZEYNEC
El rendimiento del mercado está establecido por el (Banco Central del Ecuador,
2016), que determina una tasa de rendimiento del mercado del 11,33%, como lo
demuestra el siguiente cuadro:
Figura 20 Tasas de rendimiento del mercado financiero – Tomado de (Banco Central del
Ecuador, 2016)
TASA DE DESCUENTO 11,33%
VAN (VALOR ACTUAL NETO ) (318.396,03)
TIR (TASA INTERNA DE RETORNO) 3,62%
70
Los resultados establecen que la inversión del proyecto se recuperaría en un
plazo de 3 años, en donde el Valor Actual Neto muestra una rentabilidad negativa por
un valor de 318.396,03 dólares, así mismo, la Tasa Interna de Retorno representa 3,62%
que se encuentra por debajo del rendimiento esperado que es del 11,33%.
71
Capítulo 4
La Propuesta
4.1. Título de la propuesta
Diseño de un Modelo para la Evaluación Financiera de proyectos inmobiliarios.
4.2. Descripción de la propuesta
La propuesta está encaminada a proponer un plan de comercialización, mediante
la aplicación de una estrategia de venta que permita optimizar la rentabilidad de la
empresa, a través del proceso de toma de decisiones, de acuerdo a escenarios que se
pueden presentar en el futuro.
4.3. Matriz FODA
El análisis FODA es una herramienta para conformar un cuadro de la situación
actual, permitiendo de esta manera obtener un diagnóstico preciso para tomar decisiones
acordes con los objetivos y políticas de la empresa.
El análisis DAFO o conocido generalmente como FODA, es una metodología de
estudio para conocer el estado de una empresa o proyecto. Para proceder a realizar el
cambio en la empresa Zeynec S.A. necesitamos conocer cada uno de los puntos de esta
metodología, como son la Fortaleza, la Oportunidad, la Debilidad y la amenaza; un
análisis FODA puede ser llevado a cabo por un producto, el lugar, la industria o la
persona, más que nada se trata de especificar el objetivo de la empresa de negocio o
proyecto y la identificación de los factores internos y externos que son favorables y
desfavorables para alcanzar dicho objetivo.
72
Tabla 17
Matriz FODA IN
TE
RN
AS
FORTALEZAS OPORTUNIDADES
EX
TE
RN
AS
F1 Servicios de calidad O1 Cambio de la matriz productiva del
país
F2 Atención personalizada del cliente O2 Elevada cantidad de proveedores de
productos y servicios
F3 Proyectos innovadores para cubrir
las necesidades del cliente O3 Déficit de vivienda en la población
F4 Capacidad técnica O4
Incremento de los requerimientos
estatales para la creación y diseño de
proyectos urbanísticos
DEBILIDADES AMENAZAS
D1 No existe un plan estratégico A1 Constantes cambios en las leyes y
reglamentos
D2 No existe un plan de marketing A2 Inestabilidad en el presupuesto
destinado a la inversión social
D3 No se encuentran definidos los
procesos operativos A3
Desinversión en varios proyectos de
desarrollo
D4 No existe un sistema de control de
calidad A4
Falta de recursos para el
cumplimiento de proyectos
desarrollo urbanístico a nivel local y
nacional
D5 No existe información de
proyección en ventas A5
Empresas con mayor
posicionamiento
D6 No existen procesos de gestión
financiera A6 Aparición de nuevos competidores
D7 No están definidos los procesos de
gestión logística A7
Altos costos de los materiales
destinados a la construcción
73
4.4. Matriz de evaluación de factores internos y externos
Elaborada la Matriz FODA que enlista cuáles son los factores internos y externos
que influyen en la empresa ZEYNEC S.A., a continuación se desarrolla la matriz de
evaluación de factores internos y externos:
La matriz de evaluación de factores externos EFE, permite resumir y evaluar la
información política, económica, social y tecnológica:
Esta calificación determina:
Amenaza mayor = 1
Amenaza menor = 2
Oportunidad menor = 3
Oportunidad mayor = 4
74
Tabla 18
Matriz Evaluación de Factores Externos
Factores Externos Claves Valor Calificación Valor
Ponderado
OPORTUNIDADES
Cambio de la matriz productiva del país 0,10 2 0,20
Elevada cantidad de proveedores de
productos y servicios
0,10 3 0,30
Déficit de vivienda en la población 0,05 1 0,05
Incremento de los requerimientos
estatales para la creación y diseño de
proyectos urbanísticos
0,25 4 1,00
AMENAZAS
Constantes cambios en las leyes y
reglamentos
0,05 3 0,15
Inestabilidad en el presupuesto destinado
a la inversión social
0,05 2 0,10
Desinversión en varios proyectos de
desarrollo
0,05 1 0,05
Falta de recursos para el cumplimiento de
proyectos desarrollo urbanístico a nivel
local y nacional
0,10 4 0,40
Empresas con mayor posicionamiento 0,05 2 0,10
Aparición de nuevos competidores 0,10 1 0,10
Altos costos de los materiales destinados
a la construcción
0,10 3 0,30
TOTAL 1,00 2,75
La matriz de evaluación de factores internos EFI, establece las fuerzas y
debilidades más importantes de la empresa:
75
Tabla 19
Matriz Evaluación de Factores Internos
FACTORES INTERNOS CLAVES VALOR CALIFICACIÓN VALOR
PONDERADO
FORTALEZAS
Servicios de calidad 0,25 4 1,00
Atención personalizada del cliente 0,05 1 0,05
Proyectos innovadores para cubrir las
necesidades del cliente
0,05 2 0,10
Capacidad técnica 0,15 3 0,45
DEBILIDADES
No existe un plan estratégico 0,05 1 0,05
No existe un plan de marketing 0,05 3 0,15
No se encuentran definidos los procesos
operativos
0,10 2 0,20
No existe un sistema de control de calidad 0,10 4 0,40
No existe información de proyección en
ventas
0,05 3 0,15
No existen procesos de gestión financiera 0,05 2 0,10
No están definidos los procesos de gestión
logística
0,10 1 0,10
TOTAL 1,00 2,90
4.5. Análisis FODA
Evaluadas las fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas, surgen las
estrategias a raíz del requerimiento de la empresa en elaborar un Plan de
Comercialización, las mismas que están definidas a continuación:
76
Tabla 20
Estrategias de comercialización
Estrategia
Empresarial
Compone
ntes
Acciones
Elaborar un plan de
comercialización
para alcanzar una
mayor
participación en el
mercado
inmobiliario
Precio
Renegociar con proveedores para alcanzar mejores precios en
el mercado o identificar nuevos proveedores.
Establecer nuevos proyectos que se adapten a la capacidad
adquisitiva de los clientes.
El precio del proyectos será determinado de manera que pueda
cubrir los costos de venta (costo del producto y costo de
comercialización), así como, relacionando los precios de la
competencia y estableciendo un margen de utilidad beneficioso
para la empresa.
Producto
Implementar un sistema de producción propio de la empresa
para el desarrollo y la ejecución de los proyectos inmobiliarios.
Crear productos con características diferenciadoras al mercado,
haciendo énfasis en las normas internacionales de
construcción.
Implementar un sistema de gestión de calidad bajo la norma
ISO:9001:2015.
Promoción
y
publicidad
La promoción y publicidad de los proyectos iniciará en la
página web de la empresa.
La promoción y publicidad de los proyectos se lo realizará a la
par por medio de un promotor inmobiliario, una vez
establecidos las estrategias de inversión y rentabilidad
Plaza
Seleccionar un promotor inmobiliario para que comercialice
los proyectos de la empresa.
Identificar nuevas áreas de construcción en diferentes sectores
del país, para expandir el negocio.
77
4.6. Definición de estrategias
Dentro de las estrategias de comercialización se establece la construcción del
proyecto habitacional “Aqua Luna”, de acuerdo a las siguientes características y
estimaciones:
Análisis de costos
Los costos del proyecto se estimarán con un incremento del 3,66% de acuerdo a la tasa
de inflación proyectada por el BCE, con una tasa de rentabilidad del 18%, cuyas
características se presenta a continuación:
Nombre del proyecto:
“Aqua Luna”
Logo del proyecto:
Figura 21 Logotipo nuevo proyecto inmobiliario
Componentes del proyecto:
El proyecto estará conformado por 3 tipos de departamentos, considerando estándares
de hábitat internacional, en donde se considera que cada familia tiene necesidades de
78
espacio diferentes según el número de sus integrantes y su presupuesto. Pero a partir de
la experiencia de arquitectos, compradores y constructores se ha llegado a establecer
algunas medidas básicas que podrían catalogarse como estándar para una vivienda
cómoda.
Departamento Tipo 1:
Tabla 21
Características Departamento Tipo 1
Cant. Descripción Medida m2
1 Habitación matrimonial o principal 12
1 Habitación secundaria 10
1 Habitación sencilla 08
1 Baño completo 5
1 Baño visitas 4
1 Cocina 08
1 Sala – comedor 18
Total 65
Departamento Tipo 2:
Tabla 22
Características Departamento Tipo 2
Cant. Descripción Medida m2
1 Habitación matrimonial o principal 14
1 Habitación secundaria 12
1 Habitación sencilla 08
2 Baños completos 10
1 Cocina 08
1 Sala – comedor 30
Total 82
79
Departamento Tipo 3:
Tabla 23
Características Departamento Tipo 3
Cant. Descripción Medida m2
1 Habitación matrimonial o principal 20
2 Habitación secundaria 24
1 Habitación servicio 08
1 Estudio 05
1 Sala de máquinas 05
1 Baño principal 07
1 Baño completo 05
1 Baño visitas 05
1 Cocina 10
1 Sala – comedor 36
Total 125
Inversión del proyecto y estimación del precio del proyecto:
A continuación se presenta la inversión del proyecto y la estimación del precio de venta:
Tabla 24
Estimación de costos y precio del Departamento Tipo 1 del proyecto habitacional “Aqua Luna”
Ord. m2 Costo m2 Costo total Utilidad x Dpto. Precio de
venta
1 65,00 781,64 50.806,31 9.145,14 59.951,44
2 66,50 781,64 51.978,76 9.356,18 61.334,94
3 67,00 781,64 52.369,58 9.426,52 61.796,10
4 66,50 781,64 51.978,76 9.356,18 61.334,94
5 64,00 781,64 50.024,67 9.004,44 59.029,11
Total 329,00
257.158,08 46.288,45 303.446,54
80
Tabla 25
Estimación de costos y precio del Departamento Tipo 2 del proyecto habitacional “Aqua Luna”
Ord. m2 Costo m2 Costo total Utilidad x Dpto. Precio de venta
1 82,00 856,90 70.265,80 12.647,84 82.913,64
2 83,50 856,90 71.551,15 12.879,21 84.430,36
3 83,00 856,90 71.122,70 12.802,09 83.924,79
4 82,00 856,90 70.265,80 12.647,84 82.913,64
5 83,50 856,90 71.551,15 12.879,21 84.430,36
Total 414,00
354.756,60 63.856,19 418.612,79
Tabla 26
Estimación de costos y precio del Departamento Tipo 3 del proyecto habitacional “Aqua
Luna”
Ord. m2 Costo m2 Costo total Utilidad x Dpto. Precio de venta
1 125,00 968,70 121.087,50 21.795,75 142.883,25
2 126,00 968,70 122.056,20 21.970,12 144.026,32
3 127,00 968,70 123.024,90 22.144,48 145.169,38
4 126,50 968,70 122.540,55 22.057,30 144.597,85
5 127,50 968,70 123.509,25 22.231,67 145.740,92
Total 632,00
612.218,40 110.199,31 722.417,71
4.7. Evaluación financiera del proyecto
Para determinar el costo-beneficio de la propuesta, se realizará la evaluación del
proyecto a 5 años, es decir, durante el período 2017-2021. Se diseñara un nuevo
proyecto inmobiliario estimando sus ventas para el primer escenario de a dos años,
segundo escenario tres años y el tercer escenario a 5 años.
81
4.7.1. Escenario intermedio
El escenario intermedio se basa en los datos históricos de ventas del primer
proyecto, por lo que se establece la venta hasta el año 2018, con un incremento de
costos del 3,66% de acuerdo a la tasa de inflación y con una rentabilidad del 18%.
Para la determinación del VAN y la TIR, utilizaremos las siguientes fórmulas:
Valor Actual Neto:
Consiste en una cantidad monetaria, que toma en cuenta las erogaciones e
incluye el costo de capital, entendiéndose como la rentabilidad absoluta neta de una
inversión. El Valor Actual Neto (VAN) (Weston, 2013), para el cálculo se utiliza la
siguiente fórmula:
𝑉𝐴𝑁 =𝐹𝐶1
(1 + 𝑘)1+
𝐹𝐶2
(1 + 𝑘)2+⋯+
𝐹𝐶𝑛
(1 + 𝑘)𝑛− 𝐼
Dónde:
I= Costo Inicial de inversión
FC= Flujo de caja
n= Período de vida útil
k= Tasa de descuento
Por lo tanto:
𝑉𝐴𝑁 =722.238,52
(1 + 11,33%)1+
722.238,52
(1 + 11,33%)2− 1.224.133,08
82
𝑉𝐴𝑁 = 7.318,61
Teniendo presente este resultado y los criterios de decisión para el análisis del VAN:
VAN = 0, el proyecto no tendrá utilidad ni perdida, tan solo se recuperará la inversión
inicial
VAN > 0, el proyecto se acepta
VAN< 0, el proyecto se rechaza (Weston, 2013).
Tasa Interna de Retorno:
Este indicador posibilita determinar la rentabilidad por unidad monetaria
invertida en el nuevo negocio. La Tasa Interna de Retorno (TIR), es el rendimiento que
se obtiene de un proyecto. Por tanto, la TIR se toma como la tasa en que el VAN se
hace cero (Weston, 2013). Calculándose a través de la siguiente ecuación:
𝑉𝐴𝑁 = 0 =𝐹𝑁𝐹1
(1 + 𝑇𝐼𝑅)1+
𝐹𝑁𝐹2
(1 + 𝑇𝐼𝑅)2+⋯+
𝐹𝑁𝐹𝑛
(1 + 𝑇𝐼𝑅)𝑛− 𝐼
Dónde:
I= Costo Inicial de inversión
FC= Flujo de caja
n= Período de vida útil
TIR= Tasa Interna de Retorno (Weston, 2013).
Para su determinación se utilizó la herramienta de Microsoft Excel mediante la ecuación
financiera de la TIR, que para este caso estableció 11,78%:
83
𝑉𝐴𝑁 = 0 =722.238,52
(1 + 11,78%)1+
722.238,52
(1 + 11,78%)2− 1.224.133,08
𝑉𝐴𝑁 = 0 = 0
Igual que en el caso del cálculo del VAN se tiene presente los criterios de decisión para
el análisis del TIR.
TIR=Tasa de descuento (11,33%) el proyecto no representa ningún beneficio o pérdida
TIR> Tasa de descuento (11,33%) el proyecto es rentable
TIR< Tasa de descuento (11,33%) el proyecto representa pérdida para el inversionista
(Weston, 2013).
En este caso, el resultado muestra una TIR de 11,78% mayor que la tasa de
descuento del proyecto de 11,33%, por lo que teniendo presente el criterio de decisión
se muestra que el proyecto es rentable y por lo tanto se puede aceptar.
Tabla 27
Flujo de efectivo proyectado, escenario intermedio
PERÍODOS 0 2017 2018
INVERSIÓN 1.224.133,08 0 0
ENTRADAS EFECTIVOS 0 722.238,52 722.238,52
SALIDAS DE EFECTIVOS 0 0 0
FLUJO NETO EFECTIVO (1.224.133,08) 722.238,52 722.238,52
RENDIMIENTO DEL MERCADO
11,33%
TASA DE DESCUENTO 11,33%
VAN (VALOR ACTUAL NETO ) 7.318,61
TIR (TASA INTERNA DE RETORNO) 11,78%
4.7.2. Escenario optimista
84
El escenario optimista establece la venta del proyecto hasta el año 2017, con un
incremento de costos del 3,66% de acuerdo a la tasa de inflación y con una rentabilidad
del 18%. Aquí la empresa ha considerado que, al momento que estableció productos y
precios más competitivos en el mercado inmobiliario, así como, la contratación de un
promotor inmobiliario que dispone de un amplio mercado de ventas (BIESS, ISSFA,
ISSPOL, Instituciones Financieras), tendrá la capacidad de comercializar el proyecto en
máximo un año.
VAN, escenario optimista:
𝑉𝐴𝑁 =1.224.133,08
(1 + 11,33%)1− 1.224.133,08
𝑉𝐴𝑁 = 73.340,23
TIR, escenario optimista:
Para su determinación se utilizó la herramienta de Microsoft Excel mediante la ecuación
financiera de la TIR, que para este caso estableció 18,00%:
𝑉𝐴𝑁 = 0 =1.224.133,08
(1 + 18%)1− 1.224.133,08
𝑉𝐴𝑁 = 0 = 0
En este caso, el resultado muestra una TIR de 18,00% mayor que la tasa de
descuento del proyecto de 11,33%, por lo que teniendo presente el criterio de decisión
se muestra que el proyecto es rentable y por lo tanto se puede aceptar.
85
Tabla 28
Flujo de efectivo del proyecto, escenario optimista
PERÍODOS 0 2017
INVERSIÓN 1.224.133,08
ENTRADAS EFECTIVOS
1.444.477,04
SALIDAS DE EFECTIVOS
FLUJO NETO EFECTIVO (1.224.133,08) 1.444.477,04
RENDIMIENTO DEL MERCADO 11,33%
TASA DE DESCUENTO 11,33%
VAN (VALOR ACTUAL NETO ) 73.340,23
TIR (TASA INTERNA DE RETORNO) 18,00%
4.7.3. Escenario pesimista
Para el segundo proyecto, el escenario pesimista determina que el segundo
proyecto no alcanzó el éxito esperado, por lo que el proyecto tardará en comercializarse
hasta el año 2021, con un incremento de costos del 3,66% de acuerdo a la tasa de
inflación y con una rentabilidad del 18%:
VAN, escenario pesimista:
𝑉𝐴𝑁 =288.895,41
(1 + 11,33%)1+
288.895,41
(1 + 11,33%)2+
288.895,41
(1 + 11,33%)3+
288.895,41
(1 + 11,33%)4+
288.895,41
(1 + 11,33%)5− 1.224.133,08
𝑉𝐴𝑁 = −165.210,02
TIR, escenario optimista:
Para su determinación se utilizó la herramienta de Microsoft Excel mediante la ecuación
financiera de la TIR, que para este caso estableció 5,78%:
𝑉𝐴𝑁 = 0 =288.895,41
(1 + 5,78%)1+
288.895,41
(1 + 5,78%)2+
288.895,41
(1 + 5,78%)3+
288.895,41
(1 + 5,78%)4+
288.895,41
(1 + 5,78%)5− 1.224.133,08
86
𝑉𝐴𝑁 = 0 = 0
En este caso, el resultado muestra una TIR de 5,78% menor que la tasa de
descuento del proyecto de 11,33%, por lo que teniendo presente el criterio de decisión
se muestra que el proyecto no es rentable y por lo tanto no se debería aceptar.
Tabla 29
Flujo de efectivo segundo proyecto, escenario pesimista
PERÍODOS 0 2017 2018 2019 2020 2021
INVERSIÓN 1.224.133,08
ENTRADAS
EFECTIVOS
288.895,41
288.895,41
288.895,41
288.895,41
288.895,41
SALIDAS DE
EFECTIVOS
FLUJO NETO
EFECTIVO
(1.224.133,08)
288.895,41
288.895,41
288.895,41
288.895,41
288.895,41
RENDIMIENTO DEL MERCADO 11,33%
TASA DE DESCUENTO 11,33%
VAN (VALOR ACTUAL NETO ) (165.210,02)
TIR (TASA INTERNA DE RETORNO) 5,78%
4.7.4. Análisis de los escenarios y toma de decisiones
De acuerdo a los resultados de los diferentes escenarios se pudo determinar que
el escenario intermedio tiene una TIR de 11,78%, el optimista, 18,00% y el pesimista el
5,78%, por lo que bajo esta consideración, se determina que el escenario más adecuado
para la empresa sería el optimista, bajo las siguientes políticas:
Crear productos con características diferenciadoras al mercado, haciendo
énfasis en las normas internacionales de construcción. Los proyectos deben ser
desarrollados en base a un análisis del mercado inmobiliario, con precios
competitivos y que se adapten a la realidad social y económica de los sectores
87
donde se los vaya a desarrollar. También se debe identificar nuevas áreas de
construcción en diferentes sectores del país, para expandir el negocio.
Se debe realizar un exhaustivo análisis de la empresa promotora inmobiliaria,
considerando experiencia, riesgo, capacidad, alianzas estratégicas, mercado
que abarca, con el fin de comercializar los proyectos en el menor tiempo
posible. Esto permitirá un mayor volumen de rentabilidad, gracias a la
posibilidad de disponer con recursos mucho más rápido para volver a
reinvertirlos.
Implementar un sistema de producción propio de la empresa para el desarrollo
y la ejecución de los proyectos inmobiliarios, con el fin de optimizar recursos,
disminuir costos, disponer de precios más competitivos y mejorar la
rentabilidad de la empresa.
La promoción y publicidad de los proyectos iniciará en la página web de la
empresa. La promoción y publicidad de los proyectos se lo realizará a la par
por medio de un promotor inmobiliario, una vez establecidos las estrategias de
inversión y rentabilidad
88
Conclusiones
La empresa ZEYNEC S.A., nació como un emprendimiento familiar, sin
contar con una estructura administrativa y operativa adecuada al giro del negocio, lo
que ha provocado varias deficiencias como la falta personal con ausencia de
conocimientos financieros, control inadecuado en las operaciones de los contratistas,
ausencia de un estudio de mercado y la falta de un estudio económico, por lo que
provoca que la empresa no pueda incursionar adecuadamente con sus proyectos el
mercado inmobiliario.
Mediante el proceso de investigación, se pudo identificar la metodología
aplicable para realizar planes de evaluación de proyectos inmobiliarios para la
empresa ZEYNEC S.A., que permita cumplir con el objetivo principal de la
administración financiera que es “maximizar la riqueza de los propietarios”, a través
de un análisis referente a direccionamiento estratégico, áreas funcionales y situación
financiera, que propone un modelo de evaluación financiera que se ajustará a la
realidad de la empresa, tomando en consideración su perfil competitivo, el mercado
en el que se desarrolla, el riesgo del negocio y otros factores que determinan el éxito
de una empresa, permitiendo que este modelo sea una herramienta viable y aceptable
para la toma de decisiones referentes a inversión y financiamiento.
Mediante la aplicación de las técnicas de investigación, se pudo
determinar que la empresa adolece de una cultura organizacional, no dispone de una
estructura organizacional adecuada al giro del negocio, lo que a su vez se provoca
que no exista un manual de funciones. La empresa tampoco se ha preocupado por
capacitar a su personal, principalmente en el área de ventas, considerando que la
comercialización en el sector inmobiliario es un tema bastante complejo, falta un
89
programa adecuado para llevar contabilidad, considerando que muchas de sus
actividades son tercerizadas, lo que implica el incremento de costos y la
imposibilidad de disponer información inmediata para la toma de decisiones. En el
personal existe un alto desconocimiento de lo que es un plan estratégico financiero,
debido a la falta de difusión en temas estratégicos empresariales que tienen los
empleados.
Del análisis de los resultados, se pudo establecer una propuesta que está
encaminada a proponer un Modelo para la Evaluación Financiera de Proyectos
Inmobiliarios, mediante la aplicación de estrategias que permita optimizar la
rentabilidad de la empresa, a través del proceso de toma de decisiones, de acuerdo a
escenarios que se pueden presentar en el futuro, considerando un escenario
intermedio con una TIR de 11,78%, optimista del 18,00% y pesimista del 5,78%, por
lo que bajo esta consideración, se determinó que el escenario más adecuado para la
empresa sería el optimista.
90
Recomendaciones
Es necesario para la empresa realizar estudios permanentes para
establecer la situación del mercado inmobiliario, puesto que esto permitirá mejorar
los proyectos y volverlos más competitivos en el mercado en que desenvuelven, por
lo que continuamente tiene que revisar su estrategia para mejorar sus volúmenes de
producción y rentabilidad.
Se requiere que la empresa rediseñe su Direccionamiento Estratégico, en
base a las estrategias establecidas en la presente propuesta para volver a la empresa
más eficiente y competiti
va, en donde se debe poner especial énfasis en la implementación de la
planta de producción y la gestión financiera, como elementos sustanciales que
permitirán a la empresa cumplir con sus objetivos y metas planteadas.
Una vez realizado el diagnostico financiero de la empresa se debe
realizar la selección de los elementos estratégicos que sirvan y aporten a la
elaboración de las acciones para elevar el rendimiento empresarial, considerando la
propuesta planteada que brinda la viabilidad del proyecto, conforme el segundo
escenario (optimista), permitiría a la empresa una Tasa Interna de Retorno sobre la
inversión del 18,00%, lo que generaría un mayor volumen de rendimientos
económicos para el propietario de la empresa.
91
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95
Apéndice 1-Encuestas a Empleados
Apéndice 1-Encuesta a personal de ZEYNEC S.A.
Universidad de Guayaquil
Facultad de Ciencias Administrativas
Escuela de Contaduría Pública Autorizada
ENCUESTA PARA LOS EMPLEADOS DE LA COMPAÑIA ZEYNEC S.A.
Objetivo.- Conocer el punto de vista de los empleados que labora dentro de la empresa Zeynec
S.A. con respecto al sector inmobiliario.
1. ¿Conoce usted la Misión y Visión de la Compañía Zeynec S.A.?
Si
No
2. ¿La Compañía cuenta con un organigrama estructural y un manual de funciones?
Si
No
3. ¿Recibes capacitación constante sobre la información de venta de los departamentos de la
Compañía?
Nivel Alto
Nivel Medio
Nivel Bajo
4. ¿En general como califica la estructura administrativa de la Compañía?
Excelente
Muy Bueno
Regular
Malo
5. ¿La Compañía cuenta con un programa adecuado para llevar la contabilidad?
Si
No
96
6. ¿Considera usted que el proceso de planificación estratégica tiene un papel importante en la
consecución de los objetivos y metas empresariales?
Muy Importante
Importante
Poco Importante
Nada Importante
7. ¿Considera usted que la empresa está bien posicionada en el mercado de la construcción?
Nivel Alto
Nivel Medio
Nivel Bajo
8. ¿Conoce usted qué es un Plan Estratégico Financiero?
Si
No
9. ¿Considera usted que la gestión financiera es un factor clave para el desarrollo de la empresa?
Si
No
10. ¿Considera usted importante que se implemente un Plan Estratégico Financiero para la
empresa?
Muy Importante
Importante
Poco Importante
Nada Importante
97
98
99
100
101
102
103
104
105
Apéndice 2- Entrevista a Financieros
Universidad de Guayaquil
Facultad de Ciencias Administrativas
Escuela de Contaduría Pública Autorizada
ENTREVISTA PARA FINANCIEROS DE LA EMPRESA
1- ¿En su compañía se ejecuta un plan estratégico financiero?
2- ¿Considera usted importante la correcta planificación financiera en los
proyectos inmobiliarios para el éxito de los mismos?
3- ¿Qué aspectos son trascendentales para la elaboración de un presupuesto
inmobiliario?
4- ¿Los empleados del área financiera y contable reciben capacitaciones?
5- ¿Su empresa para el desarrollo de proyectos inmobiliarios realiza investigación
de mercados, donde se determine gustos, preferencias, requerimientos y
necesidades de los clientes, así como se determine la oferta y demanda existente
en el mercado inmobiliario?
6- ¿Considera usted que contar con una adecuada gestión financiera, repercutirá
en la rentabilidad y competitividad de la empresa?
106
Entrevistado 1
Constructora Occidental
Pregunta No. 1: ¿En su compañía se ejecuta un plan estratégico financiero?
La compañía ha dado la debida importancia en el uso de un plan estratégico
financiero.
Pregunta No. 2: ¿Considera usted importante la correcta planificación financiera
en los proyectos inmobiliarios para el éxito de los mismos?
Considera que es importante por cuanto aumenta el nivel de competitividad en el
mercado.
Pregunta No. 3: ¿Qué aspectos son trascendentales para la elaboración de un
presupuesto inmobiliario?
Según el gerente de la Compañía determina que para toma de decisión en un
presupuesto se deben considerar lo siguiente: ventas, costos, rentabilidad, tiempo de
recuperación de capital, impuestos, activos, pasivos, patrimonio, capital, proyecciones,
competencia, estrategias, escenarios, objetivos, metas y mercado.
Pregunta No. 4: ¿Los empleados del área financiera y contable reciben
capacitaciones?
Debido a la magnitud de sus operaciones, se ha dado la importancia necesaria
para la capacitación de los empleados del área contable.
Pregunta No. 5: ¿Su empresa para el desarrollo de proyectos inmobiliarios realiza
investigación de mercados, donde se determine gustos, preferencias,
107
requerimientos y necesidades de los clientes, así como se determine la oferta y
demanda existente en el mercado inmobiliario?
El gerente considera de mucha importancia la investigación de mercado, debido
a que por este mecanismo se ha podido alcanzar los resultados propuestos.
Pregunta No. 6: ¿Considera usted que contar con una adecuada gestión financiera,
repercutirá en la rentabilidad y competitividad de la empresa?
El manejo de una adecuada gestión financiera permite actuar positivamente en el
desarrollo de una rentabilidad esperada
Entrevistado 2
Constructora Del Litoral
Pregunta No. 1: ¿En su compañía se ejecuta un plan estratégico financiero?
Si cuenta con un plan estratégico financiero ya que es de suma relevancia incluso
para la elaboración de los presupuestos y registros contables además cuenta con su
propio contador.
Pregunta No. 2: ¿Considera usted importante la correcta planificación financiera
en los proyectos inmobiliarios para el éxito de los mismos?
El gerente de la Compañía menciona que es muy importante contar con un plan
estratégico financiero ya que de una manera muy eficiente ayuda a mejorar su
rentabilidad.
Pregunta No. 3: ¿Qué aspectos son trascendentales para la elaboración de un
presupuesto inmobiliario?
108
Considera que de manera general y de suma importancia para la elaboración de
un Presupuesto se deben considerar todos los aspectos económicos, financieros,
contables, patrimoniales, proyecciones y estrategias y así poder cumplir todas metas y
objetivos que se propongan.
Pregunta No. 4: ¿Los empleados del área financiera y contable reciben
capacitaciones?
Considera el gerente que debido al cumplimiento de las metas y objetivos se
debe a la capacitación constante y necesaria a los empleados
Pregunta No. 5: ¿Su empresa para el desarrollo de proyectos inmobiliarios realiza
investigación de mercados, donde se determine gustos, preferencias,
requerimientos y necesidades de los clientes, así como se determine la oferta y
demanda existente en el mercado inmobiliario?
En base a su experiencia en los proyectos inmobiliario se debe a la fomentación
en la investigación de mercado, ya que les ha permitido consolidarse en sus planes,
programas y proyectos.
Pregunta No. 6: ¿Considera usted que contar con una adecuada gestión financiera,
repercutirá en la rentabilidad y competitividad de la empresa?
Considera que al lograr alcanzar sus metas de manera sostenible se debe a un
buen manejo de una gestión financiera, obteniendo la rentabilidad y competitividad en
inversión realizada.
Entrevistado 3
Mironova S.A.
109
Pregunta No. 1: ¿En su compañía se ejecuta un plan estratégico financiero?
Si cuenta con un plan estratégico financiero ya que ha mejorado el manejo
económico y ha optimizado los recursos.
Pregunta No. 2: ¿Considera usted importante la correcta planificación financiera
en los proyectos inmobiliarios para el éxito de los mismos?
Considera importante disponer de un Plan Estratégico Financiero, pues
determinan que les ayuda a mejorar su rentabilidad y competitividad dentro del mercado
inmobiliario.
Pregunta No. 3: ¿Qué aspectos son trascendentales para la elaboración de un
presupuesto inmobiliario?
Determino de manera general que los aspectos transcendentales que tiene que
tomar en cuenta para la elaboración de un presupuesto son:
Ventas
Costos
Rentabilidad
Tiempo de recuperación de capital
Impuestos
Activos
Pasivos
Patrimonio
Capital
Objetivos
110
Competencia
Estrategias
Metas
Pregunta No. 4: ¿Los empleados del área financiera y contable reciben
capacitaciones?
En la compañía Mironova se capacita a los empleados ya que se considera que
eleva el rendimiento y optimización en el área que se desempeña.
Pregunta No. 5: ¿Su empresa para el desarrollo de proyectos inmobiliarios realiza
investigación de mercados, donde se determine gustos, preferencias,
requerimientos y necesidades de los clientes, así como se determine la oferta y
demanda existente en el mercado inmobiliario?
Si hoy por hoy, no existiera la investigación de mercado la empresa no habría
alcanzado los niveles propuestos.
Pregunta No. 6: ¿Considera usted que contar con una adecuada gestión
financiera, repercutirá en la rentabilidad y competitividad de la empresa?
Al disponer de una adecuada gestión financiera influirá positivamente en la
empresa, como lo demuestran los resultados, puesto, que ha logrado alcanzar sus metas
de manera sostenible obteniendo la rentabilidad esperada sobre la inversión realizada.
111
Apéndice 3-Fotos
112
