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UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR FACULTAD DE JURISPRUDENCIA, CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES CARRERA DE DERECHO Ineficacia de la aplicación del artículo 18, numeral 35 de la Ley Notarial en el proceso de sustanciación del trámite del Desahucio en Materia de Inquilinato Proyecto de investigación previo a la obtención del Título de: ABOGADA Autor: Toaquiza Gutiérrez Blanca Anabel Tutor: Dr. Fredy Ismael León Torres Quito, marzo 2017
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UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA, CIENCIAS POLÍTICAS Y
SOCIALES
CARRERA DE DERECHO
Ineficacia de la aplicación del artículo 18, numeral 35 de la Ley Notarial en
el proceso de sustanciación del trámite del Desahucio en Materia de
Inquilinato
Proyecto de investigación previo a la obtención del Título de:
ABOGADA
Autor: Toaquiza Gutiérrez Blanca Anabel
Tutor: Dr. Fredy Ismael León Torres
Quito, marzo 2017
ii
DERECHOS DE AUTOR
Yo, Blanca Anabel Toaquiza Gutiérrez, en calidad de autora del trabajo de
Investigación: “Ineficacia de la aplicación del artículo 18, numeral 35 de la Ley
Notarial en el proceso de sustanciación del trámite del Desahucio en Materia de
Inquilinato”, autorizo a la Universidad Central del Ecuador a hacer uso del contenido
total o parcial que me pertenece, con fines estrictamente académicos o de investigación.
Los derechos que como autora me corresponden, con excepción de la presente
autorización, seguirán vigentes a mi favor, de conformidad con lo establecido en los
artículos 5, 6, 8, 19 y demás pertinentes de la Ley de Propiedad Intelectual y su
Reglamento.
También, autorizo a la Universidad Central del Ecuador a la Universidad Central del
Ecuador realizar la digitación y publicación de este trabajo de investigación en el
repositorio virtual, de conformidad a lo dispuesto virtual, de conformidad a lo dispuesto
en el Art. 144 de la Ley Orgánica de Educación Superior.
Blanca Anabel Toaquiza Gutierrez
C.C.: 1720223948
iii
APROBACIÓN DEL TUTOR
DEL TRABAJO DE TITULACIÓN
iv
DEDICATORIA
A quien cada noche me espero con su cabecita apoyada en sus brazos en el comedor
mientras yo construía este sueño, a quien cada mañana me daba la bendición y dejaba su
sueño de lado para acompañarme a mi recorrido, quien ha luchado en silencio conmigo
porque por tu sonrisa vale y valdrá el esfuerzo que sea necesario este título es tuyo
MAMITA TE AMO BLANQUITA.
A la niña de mis ojos, luz de mi vida y motivo de mi lucha, me has enseñado a ser mejor
hija, profesional y ser humano, a ti mi compañera, confidente, mi chiquita por sacrificar
días de paseo por inclusive dar tu vida por mí, prometí que mientras tu luchabas contra
tu enfermedad yo lucharía para darte este regalo y ahora está plasmado aquí porque eres
lo mejor de mi vida Keysha Damaris junto a tus primitos Nicolay, Evito Ernesto y
Tobías Alejandro.
A mis hermanos Enrique, Fanny, Marcelo y Pablo por ser con mi Madre mis pilares, mi
ejemplo a seguir los amos con todo mí ser, este logro no es solo mío es de ustedes
porque cada uno me ha dado la fuerza que necesito para nunca pensar en rendirme.
A mis sobrinos para quienes quiero lo mejor de este mundo luchen por sus sueños vean
que nada es imposible yo estaré siempre para ustedes.
A quienes inspiraron el ámbito de este proyecto extraordinarios profesionales,
excelentes seres humanos a quienes admiro y deseo seguirme formando para ser como
ellos porque confiaron en mí y sin egoísmo compartieron sus conocimientos conmigo
Dr. Jaime Rafael Espinosa y Dr. Santiago Burbano Rueda, no solo fueron mis jefes son
mis mentores.
A todos esos angelitos de cuatro patas que he tenido la oportunidad de darles una nueva
vida y todos los que faltan por ayudar.
Blanca Anabel Toaquiza Gutiérrez
v
AGRADECIMIENTO
A ti mi Churona que me has bendecido cada día en cada paso y en cada lugar me diste
la vida, la fuerza y el coraje para enfrentar todos los retos que se me ha presentado hasta
ahora, mi Niñito Divino porque me diste todo lo que te pedí en el momento indicado, a
mis amigas quienes son parte de este sueño porque cada consejo me ha servido para no
decaer jamás. A mis Docentes en especial al Doctor Rubén Castro Orbe porque me
enseñó a no ser mediocre y a que las cosas se hacen bien sino no se las hace a no
conformarse con ser bueno y buscar ser excelente. A mujeres extraordinarias Phd. Ana
Abril y Dra. Martha Valencia seres humanos maravillosos y extraordinarios que
compartieron sus valiosos conocimientos en las aulas de mi Querida Universidad
Central a quien le debo tantos buenos momentos, tantos recuerdos y tantas experiencias
a la que le debo hoy mi Titulo de Abogada; a ti mi Ángel del cielo por cuidarme en cada
paso porque quiero que ahora que estas junto a las estrellas te sientas orgulloso de tu
niña mi Pedrito.
Blanca Anabel Toaquiza Gutierrez
vi
ÍNDICE DE CONTENIDOS
.
DERECHOS DE AUTOR ................................................................................................ ii
APROBACIÓN DEL TUTOR DEL TRABAJO DE TITULACIÓN ............................. iii
DEDICATORIA .............................................................................................................. iv
AGRADECIMIENTO ...................................................................................................... v
ÍNDICE DE CONTENIDOS ........................................................................................... vi
LISTA DE TABLAS ........................................................................................................ x
LISTA DE GRÁFICOS ................................................................................................... xi
LISTA DE ANEXOS ..................................................................................................... xii
RESUMEN .................................................................................................................... xiii
ABSTRACT .................................................................................................................. xiv
INTRODUCCIÓN ............................................................................................................ 1
CAPÍTULO I .................................................................................................................... 3
EL PROBLEMA .............................................................................................................. 3
1.1 Planteamiento del problema ............................................................................... 3
1.2 Ubicación del problema...................................................................................... 5
1.3 Formulación del problema.................................................................................. 6
1.4 Preguntas directrices........................................................................................... 6
1.5 Objetivos ............................................................................................................ 6
1.5.1 Objetivo General ................................................................................................ 6
1.5.2 Objetivos Específicos ......................................................................................... 6
1.6 Justificación ........................................................................................................ 7
CAPÍTULO II ................................................................................................................... 8
MARCO TEÓRICO ......................................................................................................... 8
2.1 Marco Referencial .............................................................................................. 8
2.2 Marco Histórico .................................................................................................. 9
2.2.1 El contrato de arrendamiento ............................................................................. 9
2.2.2 Origen de las Notarías ...................................................................................... 10
vii
2.2.3 Historia del Notario .......................................................................................... 11
2.2.4 Ley Notarial del Ecuador ................................................................................. 12
2.3 Marco Legal ..................................................................................................... 14
2.3.1 Constitución de la República del Ecuador ....................................................... 14
2.3.2 Derecho Comparado ......................................................................................... 15
2.4 Marco conceptual ............................................................................................. 16
2.4.1 Contrato de Arrendamiento .............................................................................. 16
2.4.1.1 Requisitos del Contrato de Arrendamiento ...................................................... 17
2.4.1.2 Características del Contrato de Arrendamiento urbano ................................... 18
2.4.1.3 Formas de terminación del contrato ................................................................. 18
2.4.2 El Desahucio..................................................................................................... 19
2.4.2.1 Concepto y definición ...................................................................................... 19
2.4.2.2 El desahucio en Ecuador .................................................................................. 20
2.4.2.3 Elementos del desahucio .................................................................................. 21
2.4.2.4 Trámite de solemnizacion del desahucio.......................................................... 22
2.4.3 Concepto Notario ............................................................................................. 26
2.4.3.1 Orígenes............................................................................................................ 26
2.4.3.2 Definiciones de Notario.................................................................................... 27
2.4.4 El Notariado ..................................................................................................... 28
2.4.4.1 Concepto de Derecho Notarial ......................................................................... 28
2.4.4.2 Las notarías como órganos auxiliares de la Función Judicial .......................... 28
2.4.4.3 Nuevas atribuciones exclusivas de las y los notarios ....................................... 30
2.4.4.4 El notario Latino ............................................................................................... 36
2.4.5 Fe pública ......................................................................................................... 38
2.5 Trabajos previos ............................................................................................... 39
2.6 Definición de Términos Básicos ...................................................................... 41
2.7 Diagnóstico ....................................................................................................... 45
2.7.1 Realidad Contextual ......................................................................................... 45
2.7.2 Estado de la situación actual del problema ...................................................... 45
CAPÍTULO III ............................................................................................................... 47
METODOLOGÍA ........................................................................................................... 47
3.1 Determinación de niveles de investigación ...................................................... 47
3.1.1 Exploratorio ...................................................................................................... 47
viii
3.1.2 Explicativo........................................................................................................ 47
3.1.3 Descriptivo ....................................................................................................... 47
3.2 Métodos de investigación ................................................................................. 47
3.3 Técnicas e instrumentos de la investigación .................................................... 48
3.3.1 Técnicas Documentales: Fichaje y Lectura Científica ..................................... 48
3.3.2 Técnicas instrumentales: Encuesta y Entrevista ............................................... 48
3.4 Variables ........................................................................................................... 49
3.4.1 Variable Independientes ................................................................................... 49
3.4.2 Variable dependiente ........................................................................................ 49
3.5 Población y muestra ......................................................................................... 49
3.5.1 Población .......................................................................................................... 49
3.5.2 Muestra poblacional ......................................................................................... 50
3.6 Cronograma ...................................................................................................... 51
3.7 Recursos disponibles ........................................................................................ 51
3.7.1 Responsables .................................................................................................... 51
3.7.2 Materiales institucionales ................................................................................. 52
3.8 Presupuesto ....................................................................................................... 52
CAPÍTULO IV ............................................................................................................... 53
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE DATOS ........................................................... 53
4.1 Tabulación y Graficación de la recolección de datos ....................................... 53
4.2 Respuestas de los entrevistados ........................................................................ 59
4.2.1 Entrevista al Dr. Henry Oswaldo Estrada Martínez ......................................... 59
4.2.2 Entrevista al Dr. Santiago Burbano Rueda ....................................................... 61
CAPÍTULO V ................................................................................................................ 63
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ............................................................. 63
CAPÍTULO VI ............................................................................................................... 65
PROPUESTA ................................................................................................................. 65
6.1 Justificación ...................................................................................................... 65
6.2 Antecedentes .................................................................................................... 65
6.3 Objetivos .......................................................................................................... 66
6.3.1 Objetivo General .............................................................................................. 66
6.3.2 Objetivos Específicos ....................................................................................... 66
ix
6.4 Localización ..................................................................................................... 67
6.4.1 Notaria 52 DMQ ............................................................................................... 67
6.5 Desarrollo de la propuesta ................................................................................ 71
6.5.1 Fases de presentación del proyecto .................................................................. 73
6.6 Beneficiarios ..................................................................................................... 73
6.6.1 Directos: ........................................................................................................... 73
6.6.2 Indirectos: ......................................................................................................... 73
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ........................................................................... 74
x
LISTA DE TABLAS
Tabla 1: Población para el cálculo de la muestra ........................................................... 49
Tabla 2: Cronograma de actividades .............................................................................. 51
Tabla 3: Presupuesto ....................................................................................................... 52
Tabla 4: Atribuciones de las Notarías............................................................................. 53
Tabla 5: Casos en que se solicita el desahucio ............................................................... 54
Tabla 6: Documentos habilitantes para el desahucio...................................................... 55
Tabla 7: Tiempo para notificar el desahucio .................................................................. 56
Tabla 8: Término prudente para anunciar el desahucio .................................................. 57
Tabla 9: Calificación de la asignación del desahucio a los y las notarios ...................... 58
Tabla 10: Fases para el proyecto de reforma .................................................................. 73
xi
LISTA DE GRÁFICOS
Gráfico 1: Requisitos del Contrato de arrendamiento .................................................... 17
Gráfico 2: Elementos del Desahucio .............................................................................. 21
Gráfico 3: Atribuciones de las Notarías ......................................................................... 53
Gráfico 4: Casos en que se solicita el desahucio ............................................................ 54
Gráfico 5: Documentos habilitantes para el desahucio .................................................. 55
Gráfico 6: Tiempo para notificar el desahucio ............................................................... 56
Gráfico 7: Término prudente para anunciar el desahucio............................................... 57
Gráfico 8: Calificación de la asignación del desahucio a los y las notarias ................... 58
Gráfico 9: Ubicación Notaria 52 DMQ .......................................................................... 67
Gráfico 10: Imagen Notaria 52 DMQ............................................................................. 67
Gráfico 11: Ubicación Notaria 8va DMQ ...................................................................... 68
Gráfico 12: Imagen Notaria 8va DMQ ........................................................................... 68
Gráfico 13: Ubicación Notaria 84, Av. Vicente Maldonado y Las Palmas.................... 69
Gráfico 14: Ubicación Notaria 73 .................................................................................. 69
Gráfico 15: Imagen Notaria 72 DMQ............................................................................. 70
Gráfico 16: Ubicación Notaria 86, Antonio Iglesias y Gonzales Suarez ....................... 70
xii
LISTA DE ANEXOS
Anexo A: Formulario para la encuesta ........................................................................... 80
Anexo B: Formulario de la Entrevista ............................................................................ 82
Anexo C: Contrato de Arrendamiento ............................................................................ 84
Anexo D: Datos Electrónicos ......................................................................................... 87
Anexo E: Solicitud de Inscripción de predios en Arrendamiento .................................. 89
Anexo F: Factura / Extracto............................................................................................ 90
Anexo G: Solicitud de Desahucio .................................................................................. 91
Anexo H: Notificación al Desahuciado .......................................................................... 94
Anexo I: Solemnización de Desahucio ........................................................................... 96
Anexo J: Diligencia Notarial .......................................................................................... 97
xiii
TEMA: “Ineficacia de la aplicación del artículo 18, numeral 35 de la Ley Notarial en el
proceso de sustanciación del trámite del Desahucio en Materia de Inquilinato”
Autor: Blanca Anabel Toaquiza Gutiérrez
Tutor: Dr. Fredy Ismael León Torres
RESUMEN
La temática central de la investigación trata sobre la ausencia de la normativa
procedimental para sustanciar el trámite del desahucio en materia de inquilinato, que en
la actualidad es atribución de las y los Notarios; resultando imperativo una reforma al
artículo 18 de la Ley Notarial, a fin de que conste específicamente cual es el trámite que
debe darse a la solicitud de desahucio, en cuanto al término para que se emita la
correspondiente acta de diligencia notarial de notificación a la parte desahuciada por
parte de las y los Notarios. Se evidencia una falta de homogeneidad en el procedimiento
utilizado y los requisitos solicitados por las y los Notarios para el trámite de las
solicitudes de desahucio, al momento no existe una regulación por parte del Consejo de
la Judicatura o el Colegio de Notarios que indique cual es el procedimiento que debe
seguirse en cada uno de los supuestos en los que procedería el desahucio y de los cuales
tienen competencia los Notarios, al momento, lo único que se ha logrado unificar son
las tasas notariales y el uso del sistema informático notarial que entro en vigencia el 9
de febrero del 2015.
PALABRAS CLAVE: DESAHUCIO / NOTARIO / INEFICACIA / APLICACIÓN /
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO /DILIGENCIA NOTARIAL.
xiv
TITLE: "Ineffectiveness of the application of article 18, number 35 of the Notarial Law
in the process of substantiation of the procedure of Eviction in the Matter of Tenancy"
Author: Blanca Anabel Toaquiza Gutiérrez
Tutor: Dr. Fredy Ismael León Torres
ABSTRACT
The central theme of the investigation is the absence of procedural regulations to
substantiate the process of eviction in the matter of tenancy, which is currently
attributed to the Notaries; A reform of article 18 of the Notarial Law is imperative, so
that it is specifically stated what the procedure that must be given to the request for
eviction, as to the term for issuing the corresponding act of notarial notification to the
party Evicted by the Notaries. There is evidence of a lack of homogeneity in the
procedure used and the requirements requested by the Notaries for the processing of
applications for eviction, at the moment there is not a regulation by the Judicature
Council or Notaries Association to indicate which is the Procedure to be followed in
each of the cases in which the eviction would occur and of which the notaries have
jurisdiction, at the moment, the only thing that has been achieved to unify are notarial
fees and the use of the notarial computer system that came into force On February 9,
2015.
KEYWORDS: DESAHUCIO / NOTARY / INEFFICIENCY / APPLICATION /
LEASE CONTRACT/ NOTARY DILIGENCE.
1
INTRODUCCIÓN
Al hablar sobre el trámite del desahucio en materia de inquilinato que es un tema de
interés en la actualidad; se han realizado algunas reformas a esta ley, pero ésta muestra
un vacío legal, al no clarificar, cual es el trámite que se debe aplicar a la solicitud del
desahucio en el término para la emisión del acta de diligencia notarial de notificación a
la parte desahuciada por parte de las y los notarios.
La investigación contiene seis capítulos estructurados de la siguiente manera:
En el Capítulo I se da a conocer el Problema que es la falta de un término razonable
para la notificación del desahuciado por parte de las y los notarios, el planteamiento,
objetivo general y objetivos específicos, preguntas directrices, concluyendo con la
justificación.
El Capítulo II contiene el Marco Teórico, donde se ha recopilado información del
tema en libros, en trabajos previos, leyes nacionales, etc., además se ha establecido
términos básicos.
Se desarrolla en el Capítulo III Metodología, se establecieron los métodos y
técnicas, la población, la muestra de la investigación, se da a conocer el tamaño de la
población y muestra.
En el Capítulo IV Análisis e Interpretación de Resultados, la investigación de
campo muestra mediante cuadros estadísticos y gráficos los resultados obtenidos de las
preguntas empleadas en las encuestas; del mismo modo encontramos las opiniones
proporcionadas por los entrevistados.
En el Capítulo V, podemos encontrar las conclusiones y recomendaciones
aplicables al presente proyecto de investigación las mismas que se han podido obtener
después del estudio realizado.
2
Para finalizar el Capítulo VI, se concluye el trabajo de investigación dando una
solución al problema planteado la misma que cuenta con justificación, ubicación del
problema, objetivos y con la propuesta de tipo legal, para sugerir una solución al
problema del término estipulado para el desahucio en el Ecuador.
3
CAPÍTULO I
EL PROBLEMA
“Ineficacia de la aplicación del Artículo 18, Numeral 35 de la Ley Notarial en el Proceso de
Sustanciación del Trámite del Desahucio en Materia de Inquilinato”
1.1 Planteamiento del problema
A lo largo de los años desde la creación de la Ley Notarial y su ejercicio por
quienes están encargados de dar Fe pública, es decir las y los Notarios cuya función se
establece en el Código Orgánico de la Función Judicial en su artículo 296, no ha
existido un criterio unánime en cuanto al procedimiento para realizar los diferentes
actos para los cuales están facultados.
Este panorama no ha cambiado con notoriedad en la actualidad, actualmente sigue
sin existir esa homogeneidad que se busca para el perfeccionamiento de los actos
notariales, tanto en lo que tiene relación al accionar de las y los notarios como en los
requisitos, es decir, existe divergencia entre el procedimiento de fondo y de forma. Sin
embargo, en lo que se centra la presente investigación se refiere al trámite del
Desahucio en materia de Inquilinato, competencia otorgada a las y los Notarios en la
disposición reformatoria décima quinta del Código Orgánico General de Procesos.
En la ciudad de Quito hasta diciembre del 2013 existían solo 40 Notarías en la zona
urbana, mientras que con las parroquias rurales sumaban 45 Notarías, que se ocupaban
de toda la población de la ciudad, es decir, de 2´576.287 habitantes (INEC). Este
panorama cambió radicalmente con los hechos suscitados entre diciembre del 2013 y
mayo del 2015 como describo a continuación en la Resoluciones del Consejo de la
Judicatura al designar nuevos Notarios y Notarias.
A los 27 días del mes de diciembre del año dos mil trece mediante resolución 211-
2013 se resuelve crear 25 nuevas notarias en Pichincha.
4
A los 21 días del mes de abril del dos mil quince mediante resolución 078-2015 el
Pleno del Consejo de la Judicatura Resuelve la creación de 11 nuevas Notarías.
A los 18 días de mayo del 2015 mediante la resolución 112-2015 del Consejo de la
Judicatura se nombra a los notarios elegibles para posesionarse entre ellos 10 para
Pichincha.
Actualmente la ciudad de Quito cuenta con 86 notarías quienes prestan sus servicios
en diferentes sectores de la misma cubriendo todas las zonas sur, centro, norte, valles,
esto sin contar el resto de cantones que pertenecen a la provincia de Pichincha es decir
en la provincia existen 101 notarías.
Sin duda la cobertura de prestación de servicios es más amplia y se intentó
optimizarla al regular y establecer las tasas notariales funciones que le corresponden al
Pleno del Consejo de la Judicatura, en cumplimiento con el literal a, numeral 9, del
artículo 264 y el artículo 303 del Código Orgánico de la Función Judicial y al
implementar el Sistema Informático Notarial como lo establece la Disposición
Transitoria Séptima del cuerpo legal antes mencionado.
Pero qué sucede cuando un usuario se acerca a una notaría ubicada en cualquier
punto de la ciudad de Quito y se encuentra con la realidad que para realizar determinado
acto notarial le solicitan un número determinado de requisitos y al acercarse a otra
notaría ubicada dentro del mismo perímetro le solicitan requisitos adicionales y muchas
de las veces distintos, lo mismo ocurre con el tema de la facturación por documentos
denominados habilitantes como la copia de la cédula de la persona compareciente a la
realización de una declaración juramentada se debe realizar el cobro o esta puede ir en
copia simple una interrogante diaria para quienes hacen uso de este servicio.
De igual manera, con el problema en que se encuentran los usuarios que han
acudido con sus solicitudes en los últimos ocho meses tiempo que se encuentran vigente
las nuevas competencias de los y las Notarios es el vacío legal que existe en cuanto a la
determinación del término que tiene el/la notario/a para dar trámite a la solemnización
del desahucio mediante la notificación al desahuciado.
5
Así mismo, de la mano se conjugan tres nuevas interrogantes que versan sobre el
mismo tema estas son: qué sucede sí la persona que va a ser desahuciada no se
encuentra en el lugar indicado por el peticionario. Acaso se cumpliría con lo que
establece el Código Orgánico General de Procesos en sus artículos 53,54,55 y 56 al ser
una norma supletoria de la Ley Notarial y, cuáles son los documentos que se deben
entregar al desahuciado, ésta va ligada con la duda final que es, el acto de notificación
de desahucio se la debe realizar por escritura pública o por acta notarial, debe
incorporarse en el libro de protocolos o en el de arrendamientos al versar sobre materia
de inquilinato. Determinando este particular se podría establecer sí de las dos copias que
se entregan, una debería quedársela la persona desahuciada y la otra el peticionario.
Esto es lo que la presente investigación pretende despejar y poner en evidencia, la
importancia primero de implementar un nuevo inciso dentro del articulo 18 numeral 35
de la Ley Notarial que establezca de manera clara y precisa el término en el que se debe
realizar la notificación de desahucio, una vez recibida la solicitud por las y los notarios.
Complementando lo anterior, al mismo tiempo obtener una resolución por parte del
órgano regulador, en este caso del Consejo de la Judicatura, en el que se establezcan los
elementos para este acto notarial, constando dentro del Sistema Notarial Informático, en
el libro de Protocolo.
Se debe tener en cuenta que, para varios actos notariales, como el reconocimiento
de firma de vehículos, la Dirección Nacional de Innovación, Desarrollo y Mejora
Continua del Servicio Judicial – Subdirección Nacional de Gestión Notarial ha
desarrollado un manual, el cual se pone en conocimiento mediante comunicados
enviados a las y los notarios, inclusive se han emitido directrices para el cumplimiento
del servicio notarial.
1.2 Ubicación del problema
La investigación se realizó en la provincia de Pichincha, Cantón Quito, Notaria 52,
ubicada en Avenida Luis Vaccari 174 y Pasaje J Carapungo; Notaria 8va ubicada en la
Avenida Amazonas 239 y Jorge Washington edificio Álvarez Burbano oficina 110;
Notaria 84, ubicada en la Avenida Maldonado y Las Palmas; Notaria 73 Nanegalito
6
Calle Antonio José de Sucre S/N y Vía A Quito y la Notaria 86 ubicada en Antonio
Iglesias N1-26 y González Suárez Amaguaña. En estos lugares se obtuvo información
precisa y veraz, sirviendo como aporte documental y de observación en el presente
trabajo de investigación.
1.3 Formulación del problema
¿Cómo incide la falta de un término para la notificación al desahuciado en el proceso de
sustanciación del trámite de desahucio, en materia de inquilinato establecido en el
artículo 18 numeral 35 de la Ley Notarial?
1.4 Preguntas directrices
a) ¿Qué es el desahucio?
b) ¿Qué normativa regula el trámite de solemnización del desahucio en materia de
inquilinato?
c) ¿Qué beneficio generaría el establecer un término para la notificación al
desahuciado en el trámite de desahucio en materia de inquilinato realizado por
las y los notarios?
1.5 Objetivos
1.5.1 Objetivo General
Establecer un término razonable en el numeral 35, artículo 18 de la Ley Notarial en
relación a la notificación al desahuciado en el trámite del desahucio en materia de
inquilinato.
1.5.2 Objetivos Específicos
a) Fundamentar teóricamente la esencia del desahucio.
b) Identificar la normativa que regula el trámite de desahucio en materia de
inquilinato.
7
c) Explicar los beneficios que generarían el contemplar un término para la
notificación al desahuciado en el trámite de desahucio en materia de inquilinato.
1.6 Justificación
La Ley Notarial ha sido objeto de varias trasformaciones desde su creación el 26 de
octubre de 1996, y publicada en el Registro Oficial No. 158 de 11 de noviembre del
mismo año; el aporte más importante que se ha hecho a esta Ley en virtud de dar un
instrumento de apoyo a quienes hacen ejercicio diario de la misma, es decir, las y los
Notarios, es así que el 9 de febrero del 2015 se implementó el sistema informático
notarial y se unifico las tasas notariales, dentro de este proceso de trasformación
también se dispuso la creación de 48 nuevas Notarias en el lapso de enero del 2014 a
julio del 2015.
Además de este cambio en el manejo de herramientas informáticas y el aumento de
personal calificado para realizar la función del Órgano Auxiliar Notarial se incrementa
otro cambio constante en el Código General del Procesos, mismo que se instauró de
manera parcial, con este nuevo Código se le sumaron competencias a las y los Notarios
que antes no las tenían, dando así un realce a la labor que realizan los órganos
auxiliares; es decir desde el 22 de mayo del 2015 las y los Notarios tiene 31 nuevas
atribuciones, entre ellas unas dentro de la cual versa el presente trabajo de investigación
es la del desahucio en materia de Inquilinato.
El desahucio es un aspecto muy importante en el devenir comercial y mercantil y por
ende de un gran trasfondo social y que, como establece la Constitución del 2008 en los
artículos 30, 66, 340,375, 376 en los cual establece que las personas tienen derecho a
una vivienda digna misma que será garantizada por el Estado y este derecho es una de
las bases del Plan del Buen Vivir.
8
CAPÍTULO II
MARCO TEÓRICO
2.1 Marco Referencial
Tomar el aporte de dos obras del Dr. José García Falconí, relacionadas con el tema
de investigación, permite dar una idea muy valiosa para comenzar el desarrollo de esta
investigación. La primera corresponde a: “El contrato de arrendamiento en el sector
urbano y sus causales de terminación”, en la cual señala:
Nos introduce en el mundo de los contratos de arrendamiento dando una
explicación profunda y práctica de la naturaleza de los mismos, sus requisitos,
elementos esenciales, formas, contenidos, definiciones, tipos, así como de la
parte procesal que regía a cada uno de ellos, evidencia además el gran
problema de cobertura limitada de la necesidad básica de todo ser humano
como es el de vivienda. (1995, pág. 98).
Y la segunda es la denominada: “Las diversas clases de desahucios en materia de
inquilinato”, expresa:
Esta publicación, el Doctor García la realiza desde la perspectiva y experiencia
vivida como empleado del juzgado tal como él lo menciona, con el objetivo de
despejar dudas en cuanto a la terminación de los contratos de arrendamiento,
tratando de manera objetiva las causales para las cuales en la actualidad las y
los Notarios son competentes ya que no todas las causales del artículo 30 de la
Ley de Inquilinato pueden ser tramitadas ante los y las notarios, sin embargo
esta precisión no se la realizo al momento de la promulgación de la Ley. (2004,
pág. 77).
Estos dos trabajos del mencionado autor resultan de vital importancia en la presente
investigación, aquí se puede observar de manera práctica como se realizaban estos
procesos anteriormente, además su naturaleza y los requisitos exigibles para el mismo.
Juan Larrea Holguín, en su obra: “Manual de Derecho Civil del Ecuador”, agrega al
respecto:
9
Se puede evidenciar los principios rectores del Derecho Civil aplicable al caso
del desahucio en materia de inquilinato, como norma supletoria, pues
recordemos que pese a las competencias adquiridas por las y los notarios en la
actualidad hay casos en materia de inquilinato que las resuelven
exclusivamente las y los Jueces de inquilinato. (2001, pág. 97).
Sin duda quienes han dedicado tiempo para leer e investigar sobre los actos notariales y
las facultades que tienen las y los notarios se encontrarán con los vacíos y muchas veces
las trabas que se presentan a diario cuando se realizan actos notariales de cualquier
índole.
Jorge Andrade Martínez en su obra: “Apuntes del Derecho Notarial, indica la serie de
requisitos son distintos y muy diversos”.
En este tratado aborda varios temas como la naturaleza del derecho notarial, el
origen de las notarías pues es una de las profesiones que tienen antecedentes
históricos muy antiguos desde los escribanos en Roma hasta uno de los temas
muy controvertidos y que muchos de los usuarios no entenderán como es la
fijación de las tasas notariales. (2013, pág. 45)
Sin duda la función que delega el Estado a las y los notarios de Dar Fe Pública en los
actos notariales es de relevante importancia en el diario vivir de una sociedad en virtud
de estos el autor nos da una amplia explicación de las clases de fe pública que existen y
que a lo largo de los años se han evidenciado, es muy importante conocer acerca de las
clases de fe pública para poder aplicarla así en el caso apropiado.
El autor Jorge Ríos en su obra: “La Práctica del Derecho Notarial” aborda temas
interesantes en lo principal relacionado al tema de mi proyecto, respecto a la duda que
surgía, sí era un acta o escritura pública, pues él autor nos explica una amplia diversidad
de actas notariales que realizan las y los notarios. (2012, pág. 79)
2.2 Marco Histórico
2.2.1 El contrato de arrendamiento
En la presente investigación es menester realizar una reseña histórica de una figura o
institución jurídica como lo es el contrato de arrendamiento, en el antiguo imperio
10
Romano gracias a la expansión territorial, a las guerras, al comercio entre otros factores,
que permitieron la creación del contrato que era de dos clases, así lo manifiesta Eugenio
Petit:
a) El arrendamiento de cosas, es la aplicación más importante de este
contrato, a propósito de la cual vamos a exponer las reglas generales; y,
b) El arrendamiento de servicios.
En fin, en el Bajo Imperio el arriendo de cosas tomó en ciertos casos un
carácter especial y se convirtió en un contrato que tenía sus reglas propias: el
contrato de eufitesis.
El arrendamiento entre los romanos era un contrato del cual nacen obligaciones; el
contrato aparece en el siglo II A.C. con respecto al arrendamiento de casas y tierras.
2.2.2 Origen de las Notarías
El origen de las Notarías y de los Notarios se remonta a muchos siglos atrás. En el
Código de la Siete Partidas, dictado por Don Alfonso “El Sabio”, Rey de la Partida de
Asturias, León y Castilla, en la segunda mitad del siglo XIII, en la Partida Tercera,
Título XIX, se encuentran dieciséis disposiciones denominadas Leyes, que regulan las
clases de escribanos del reino, las cualidades o méritos que estos debían reunir para
merecer y ejercer dicho “oficio”, los procedimientos que debían observar y los libros o
registros en los que debían guardar las cartas y privilegios del Rey, las cartas o querellas
de los hombres de las ciudades y villas.
En aquel entonces, estos funcionarios se denominaban escribanos, es en las Leyes
de Indias que se menciona a los “Notarios Apostólicos, Eclesiásticos y los de Cruzada”,
que se ocupaban exclusivamente de los negocios eclesiásticos. En la primitiva Iglesia se
denominaba notario al ministro encargado de conservar por medio de notas las actas de
los mártires. En España, desde la expedición de Ley Orgánica de 1862 que separó la fe
pública judicial de la extrajudicial, se encomendó la primera a los escribanos y la
segunda a los notarios, y fueron estos elevados a la categoría de funcionarios públicos.
11
En el Diccionario Enciclopédico de la Lengua, encontramos que la palabra
escribano, “deriva del latín seribanus, de seriba. El que por oficio está autorizado para
dar fe de las escrituras y demás actos que pasan ante él”.
El Escriba, era el Doctor de la Ley entre los hebreos. Formaban tres categorías:”
Escribas de la Ley”, cuyas decisiones obtenía el mayor respeto y sumisión; “del pueblo”
que eran los magistrados del mismo, y “comunes”, que desempeñaban las funciones de
notarios públicos o de secretarios del Sanedrín.
La ciencia de los Escribas en tiempos de Jesucristo consistía principalmente en el
empleo de tradiciones farisaicas en la interpretación de las escrituras. Por extensión,
llamase también Escribas a “los Notarios y escribanos públicos de ciertos países de la
antigüedad”.
2.2.3 Historia del Notario
Si nos remitimos a la historia, veremos que antes de la invención de la escritura, ya
se realizaban negociaciones, dejando constancia de tales hechos a través de la
intervención de testigos, pues estas transacciones se las hacían en presencia de muchas
personas en lugares públicos, siendo fundamental y única la prueba testimonial para la
justificación de las obligaciones reciprocas.
Muchos consideran que los Fenicios fueron los inventores del alfabeto, pese a que
sus signos eran rudimentarios,
Con la invención de la escritura, las convenciones se realizaban en forma más
adecuada, reemplazando a los testigos por in personaje llamado escriba, el mismo que
dio origen al funcionario investido de fe pública que hoy lo conocemos como Notario.
En Roma existieron cuatro funcionarios que se los pueden considerar como
antecesores del Notario; as, el Escriba, el Notarii, el Tabularii y el Tabelión, cada uno
de ellos con funciones específicas y que contribuían con sus conocimientos para la
organización política y social del Estado.
12
El Escriba tenía funciones de depositario de documentos, y redactaba decretos y
mandatos de Pretor.
El Notarii, era quien le trasladaba a la escritura las intervenciones orales de un
tercero y debía hacerlo con exactitud y celeridad.
El Tabularii, era un funcionario encardado de realizar las listas de los romanos
sujetos al pago de impuestos.
El Tabelión, redactaba las actas jurídicas y las contravenciones entre particulares.
En la época del renacimiento, cuando Cristóbal Colón descubrió américa, para que
atestigüe su hazaña, llevo consigo a un notario que en esa época se llama Escribano de
nombre Rodrigo Escobedo, quien dio fe de los hechos ocurridos en su presencia, y que
constan por escrito, huella imborrable y elocuente del notariado.
Con el pasar del tiempo el notario, también conocido como escribano, fedatario y
otros nombres, se ha caracterizado por su versación jurídica, honorabilidad, verticalidad,
ecuanimidad e imparcialidad. Estas virtudes han dado lugar a que los usuarios y
abogados, depositen su confianza en el notario que elijan para realizar los actos
jurídicos que requiere de su intervención.
2.2.4 Ley Notarial del Ecuador
La Ley Notarial del Ecuador, en vigencia, fue expedida por el señor Clemente
Yerovi Indaburo, Presidente Interino de la República, el 26 de octubre de 1966, y
publicada en el Registro Oficial No. 158 de 11 de noviembre del mismo año. Es la
primera, que se publicó con el nombre de “Ley Notarial”. Antes de la vigencia de esta
Ley, los Notarios se regían por las disposiciones de la Ley Orgánica de la Función
Judicial, las del Código de Procedimiento Civil y las del Código Civil, principalmente.
Las reformas más importantes que se han introducido en esta Ley, son las que se
hallan publicadas en el Registro Oficial Suplemento 64 de 8 de noviembre de 1996, las
que se hallan publicadas en el Registro Oficial No. 406 de 28 de noviembre del 2006 y
13
de manera especial, las reformas constantes en el Código Orgánico de la Función
Judicial, publicado en el Registro Oficial No. 544 del 9 de marzo del 2009, expedido
por la autodenominada “Comisión Legislativa y de Fiscalización” que continuó
expidiendo, leyes luego de disuelta la Asamblea Constituyente que expidió la nueva
Constitución de la República en Montecristi y refrenada por el pueblo Ecuatoriano.
Con anterioridad a la vigencia de estas leyes, el derecho vigente en el Ecuador al
emanciparse de España, según el Dr. Benjamín Cevallos Arizaga, comprendía:
1°.- Las pragmáticas cédulas, decretos y ordenanzas del Rey comunicadas a las
Indias por intermedio de su Consejo desde 1680 hasta 1810.
2°.- La Recopilación de Indias, formada en 1680.
3°.- La Novísima Recopilación de las Leyes de España, en 1805
4°.- El Fuero Real, promulgado en 1255.
5°.- El Fuero Juzgo, en la primera mitad del siglo VII.
6°.- Las Partidas, en 1263 ó 1265”. (1963, pág. 323)
Estos códigos constituían, por tanto, dice el Dr. Cevallos Arizaga, la legislación
privada de la América Española, la que se completaba con el derecho común y general
de España, al cual se refería expresamente la Recopilación de Indias.
Derecho Intermediario. Forman este derecho las leyes patrias, como hemos
señalado, dictadas desde 1810 hasta la promulgación del Código Civil.
Desde el momento en que los pueblos formaron la Gran Colombia y después se
dividieron en tres Estados Independientes, Venezuela, Colombia y el Ecuador,
desconocieron la autoridad de la metrópoli, surgió entre gobernantes y
gobernados el anhelo común de la legislación propia, última y verdadera
afirmación de independencia y soberanía:
El cambio de gobierno y de instituciones políticas dejó subsistente, sin
embargo, la legislación que no podía ser reemplazada en un día y el legislador,
aunque conociendo la necesidad de unificar una legislación que no guardaba
armonía con el nuevo orden de cosas y con las exigencias de una civilización
cada día más adelantada, hubo de declarar vigentes, en lo que no se opusieran a
la Constitución y a las leyes nacionales, las leyes sustantivas y adjetivas que
hasta entonces habían regido.
Constitución Gran colombiana de 1821.- Art. 188.- Se declaran en su fuerza y
vigor las leyes que hasta aquí han regido en todas las materias y puntos, que
directa o indirectamente no se oponga a esta Constitución, ni a los decretos ni
leyes que expidiere el Congreso.- Constitución del Estado del Ecuador,
aprobada por el Congreso Constituyente en Riobamba el 11 de septiembre de
14
1830.- Art. 73.- Se conservarán en su fuerza y vigor las leyes civiles y
orgánicas que rigen al presente en la parte que no se opongan a los principios
aquí sancionados y en cuanto contribuyan a facilitar el cumplimiento de esta
Constitución:
Derecho Nuevo. Por orden cronológico y por su contenido normativo, el
Código Civil de 1860 es la piedra angular del derecho nuevo que comienza el
1° de enero de 1861, en que dicho código entro en vigor.
Vienen en pos de él, el Código de Procedimiento Civil, el primero expedido
con este nombre, que empezó a regir el 10 de agosto de 1871; en 1878 otro,
elaborado por Corte Suprema, sobre la base del anterior, y con diversas
modificaciones y agregaciones tomadas de algunos códigos extranjeros (el
Peruano de 1851, la Ley de Enjuiciamiento Española de 1855, etc.). Es en este
Código en el Capítulo Primero, Título Segundo, Sección 16 que aparecen por
primera vez las normas relativas a los Escribanos, varias de las cuáles se
mantienen en la vigente ley.
Precisa una aclaración a este último acápite. El primer código adjetivo, fue
expedido por la Convención Nacional reunida en Quito en 1869 con el nombre
de “Código de Enjuiciamiento en materia civil,” promulgado por el Presidente
Gabriel García Moreno el 27 de mayo de 1871, con el mandato que entrará en
vigencia el 10 de agosto del mismo año.
Pero este código, según la Sección VII- De los Escribanos, no contiene más
disposiciones sobre esta materia que las siguientes:
Art. 129.- Los Escribanos tendrán los requisitos que exigen la ley orgánica del
Poder Judicial; y serán nombrados en la forma que ella prescribe.
Art. 130.- Corresponden a los escribanos los deberes que les impone la ley
orgánica del Poder Judicial, y los que establece este Código respecto de los
secretarios relatores.
Art. 131.- Cualquier escribano puede reemplazar a otro por ausencia o
impedimento; y en el lugar en el que no los hubiere o todos estuvieren
impedidos, el juez de la causa nombrará dos testigos de actuación que hagan
veces de escribano.
Art. 132.- Para ser testigo de actuación se necesita ser ciudadano en ejercicio y
de honradez conocida, y estarán sujetos a los mismos deberes que la ley
impone a los escribanos. (1963, págs. 323-325)
2.3 Marco Legal
2.3.1 Constitución de la República del Ecuador
Nuestra Constitución del 2008 nos dio un camino abierto hacia la exigencia de
nuestros derechos de forma más amplia y eficaz en razón de esto se nos ha otorgado el
derecho al acceso de la justicia cumpliendo con el principio de celeridad entre otros.
15
De este modo se ha establecido en la carta magna que el Estado garantizará el
derecho a la vivienda mencionando en sus articulados la suscripción de contratos de
arrendamientos justos y equitativos.
El reciente Código Orgánico General de Procesos estableció una reforma a la Ley
Notarial específicamente al artículo 18 numeral 35 en el cual se les concede la
atribución exclusiva a las y los Notarios de realizar el trámite de solemnización del
desahucio en materia de inquilinato, en este artículo podemos encontrar todas las
atribuciones ahora llamadas o denominadas exclusivas las cuales sin embargo no
constan en su totalidad pues con la aplicación el sistema notarial es más extenso.
El Código Orgánico de la Función Judicial establece cual es la función del
organismo auxiliar que son las Notarías.
Las Naciones Unidas en su folleto informativo numero 21 nos indican algunos datos
importantes sobre El derecho a una vivienda digna la cual tiene amplia relación con el
espíritu del buen vivir dentro del cual fue promulgada la carta magna en vigencia.
2.3.2 Derecho Comparado
En cuanto al Derecho comparado se toma como referencia diferentes legislaciones
como la de Chile en la cual es la Ley Nº 18.101 la que fija normas especiales sobre
arrendamiento de predios urbanos dentro de la cual en el proceso de desahucio y
restitución se encuentra establecida una atribución a las y los notarios de nuestro País.
En Costa Rica se establece un procedimiento estipulado en el Código Procesal Civil
en la cual nos indica las causales de desalojamiento el cual nos deriva a su vez a la Ley
General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos para encontrar en esta el
procedimiento de desahucio el cual nos indica más específicamente que la notificación
se la realizará mediante acta notarial conjuntamente con los demás documentos
habilitantes con relación al proceso.
16
2.4 Marco conceptual
2.4.1 Contrato de Arrendamiento
Para llegar a determinar el concepto del contrato de arrendamiento es menester
tener en cuenta que es el contrato mismo que proviene del vocablo latino contractus
donde las partes aceptan y se obligan en una materia determinada además se establecen
condiciones para el efectivo cumplimiento de este.
Es así que en el Código Civil en el Art. 1454.- Contrato o convención es un acto por
el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte
puede ser una o muchas personas.
Cuando el acuerdo se da entre dos o más partes se genera la obligación; como se lo
establece en el Código Civil en el Art. 1453.- Las obligaciones nacen, ya del concurso
real de las voluntades de dos o más personas, como en los contratos o convenciones; ya
de un hecho voluntario de la persona que se obliga, como en la aceptación de una
herencia o legado y en todos los cuasicontratos; ya a consecuencia de un hecho que ha
inferido injuria o daño a otra persona, como en los delitos y cuasidelitos; ya por
disposición de la ley, como entre los padres y los hijos de familia.
De acuerdo al Código Civil se establece dos clases de contratos Unilateral cuando
una de las partes se obliga con otra que no contrae oblación alguna y Bilaterales, cuando
las partes contratantes se obligan recíprocamente.
Podemos decir que todo contrato da lugar a efectos jurídicos que son las
obligaciones ya que este es un acto solemne donde las partes establecen condiciones
clausulas para acceder a un bien o una cosa, por un valor determinado y poder cumplirlo
sin afectar de ninguna manera a quienes han establecido este acuerdo.
En el Derecho romano al contrato de arrendamiento se lo define como locatio
contuctio, donde una persona llamada locator se obligaba a dar temporalmente a otro
conductor, el disfrute de una cosa caporal o incorpora, mueble o inmueble, a cambio de
una retribución que el derecho llamaba merces.
17
Es notorio que en la antigüedad se fue dando pautas de lo que hoy en día es un
contrato de arrendamiento de una cosa determinada por lo cual las partes de una u otra
manera se obligan a cumplir el acuerdo establecido.
En el Título XXV del Contrato de Arrendamiento Art. 1856. Del Código Civil
manifiesta que: Arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar
un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado, salvo
lo que disponen las leyes del trabajo y otras especiales.
2.4.1.1 Requisitos del Contrato de Arrendamiento
El contrato de arrendamiento para que sea válido es necesario que tenga tres
requisitos:
Gráfico 1: Requisitos del Contrato de arrendamiento
Elaborado por: Blanca A. Toaquiza G.
Es importante recordar que en el contrato se debe hacer constar el estado del
inmueble ya que el arrendatario debe devolver en un buen estado tal y como se le fue
entregado es decir sin afectar por ningun motivo su estructura y para cualquier
modificación debe contar con la aprobacion del dueño del inmueble.
REQUISITOS PARA QUE EL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO SEA VALIDO
OBJETO
Goce y uso del bien establecido por un
costo y tiempo determinado
CAUSA
Cumplimiento de las partes
CONCENTIMIENTO
Capacidad de los contratantes
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2.4.1.2 Características del Contrato de Arrendamiento urbano
a) Bilateral, ambas partes se obligan de forma recíproca.
b) Oneroso, ambas partes tienen utilidad y beneficio
c) De ejecución sucesiva, Durante dure la obligación ambas partes deben cumplirla
d) Administrativo, es un acto dispositivo solo es arriendo
e) Principal, subsiste por sí mismo y produce obligaciones principales.
f) Nominado o Típico, está sujeto al Código Civil y la Ley de Inquilinato
g) Individual
h) Libre discusión, las partes establecen las condiciones del contrato, además están
sujetas a las limitaciones de la ley.
i) Personal, las partes interesadas hacen el contrato de arrendamiento pues la ley
prohíbe el subarriendo.
j) Temporal, es una característica principal del contrato de arrendamiento urbano.
k) Consensual, se perfecciona con el consentimiento de cada parte.
2.4.1.3 Formas de terminación del contrato
Según se ha establecido en la Ley de Inquilinato dispone que las causales para dar
por terminado un contrato de arrendamiento son:
Artículo 30. Causales de terminación.
El arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento y, por consiguiente,
exigir la desocupación y entrega del local arrendado antes de vencido el plazo
legal o convencional, solo por una de las siguientes causas:
a) Cuando la falta de pago de las dos pensiones locativas mensuales se hubiere
mantenido hasta la fecha en que se produjo la citación de la demanda al
inquilino;
b) Peligro de destrucción o ruina del edificio en la parte que comprende el local
arrendado y que haga necesaria la reparación;
c) Algazaras o reyertas ocasionadas por el inquilino;
d) Destino del local arrendado a un objeto ilícito o distinto del convenido;
e) Daños causados por el inquilino en el edificio, sus instalaciones o
dependencias, conforme a lo previsto en el Art. 7;
f) Subarriendo o traspaso de sus derechos, realizados por el inquilino, sin tener
autorización escrita para ello;
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g) Ejecución por el inquilino en el local arrendado de obras no autorizadas por
el arrendador;
h) Resolución del arrendador de demoler el local para nueva edificación. En
ese caso, deberá citarse legalmente al inquilino con la solicitud de desahucio,
con tres meses de anticipación por lo menos, a la fecha fijada, para la
demolición, la que sólo podrá ser tramitada cuando se acompañen los planos
aprobados y el permiso de la Municipalidad respectiva para iniciar la obra.
El arrendador deberá comenzar la demolición en la fecha fijada. Si no lo
hiciere, pagará la indemnización contemplada en el inciso segundo del Art. 6;
e,
i) Decisión del propietario de ocupar el inmueble arrendado, siempre y cuando
justifique legalmente la necesidad de hacerlo, porque es arrendatario y no tiene
otro inmueble que ocupar. (20 de octubre de 2008, pág. 3).
Se puede establecer que el contrato de arrendamiento, puede efectuarse por medio
de una demanda judicial, la misma que debe sustentarse en una de las causales
establecidas en el artículo mencionado de la Ley de Inquilinato.
2.4.2 El Desahucio
El desahucio se lo ha podido establecer como un término que esta entrelazado con
la economía, pero visto en el arrendamiento. El desahucio consiste en desalojar a un
inquilino de un lugar determinado que haya estado en alquiler por incumplimiento al
dueño.
Además, el desahucio es una de las formas de terminar el contrato de arrendamiento
por lo cual debe ser conceptualizado y definido para su correcto estudio.
2.4.2.1 Concepto y definición
Desahucio proviene del latín des que significa negación y ahucio sustantivo de
ahuciar contratación de afiduciar, que, a su vez de fiducia, confianza que es perdida de
la confianza.
Para Guillermo Cabanellas el desahucio es: “el acto de despedir el dueño de una
casa o el propietario de una heredad a un inquilino o arrendatario, por las causas
expresadas en la ley o convenidas en el contrato. (2006, pág. 124)
20
Joaquin Escriche, define al desahucio como:
El acto de despedir el dueño de una casa o heredad al inquilino o arrendatario y
también el de despedirse el inquilino o arrendatario del dueño, por no querer
continuar el arrendamiento, cumplido que sea el tiempo señalado en el
contrato, es por tal un aviso o noticia que una parte da a la otra relativa a su
intención de terminar la relación arrendaticia y que opera una vez transcurridos
ciertos plazos.
Se entiende por desahucio al aviso con el que una de las partes, por lo general el
propietario del bien inmueble, hace conocer a la otra su voluntad de dar por terminado
el contrato de arrendamiento que han suscrito, con el objetivo de que el inquilino
desocupe el inmueble.
Juan Larrea Holguín se pronuncia con respecto al desahucio:
Varios artículos del Código Civil y de la Ley de Inquilinato mencionan el
desahucio como un procedimiento relacionado con la terminación del contrato
de arrendamiento. La doctrina y la jurisprudencia han precisado que no es una
causa de terminación del arriendo, sino un trámite, una notificación a una de
las partes, que se precisa para que actúe determinadas causas de terminación.
(2007, pág. 125).
2.4.2.2 El desahucio en Ecuador
El desahucio es una acción por la cual el propietario o quien tenga el derecho sobre
algún inmueble material que este en alquiler, podrá dar por terminado el arrendamiento
con el objetivo, de que el inquilino desocupe el inmueble y se aplicará lo que establece
la ley de Inquilinato en el Art. 33.
El desahucio es un aviso donde una de las partes hace saber a la otra que su
voluntad es dar por terminado el contrato de arrendamiento; tiene este una gran
importancia ya que esta es una garantía para la parte notificada y no le sorprenda la
extinción adelantada del contrato.
Podemos señalar que el desahucio tiene como característica principal que es
convencional; pues cualquiera de las partes puede dar por terminado el contrato en
cualquier momento, posterior al cumplimiento del término legal, es decir tres meses en
caso del arrendador y de un mes en caso del arrendatario.
21
En el desahucio el arrendador tiene el derecho a exigir la restitución de la cosa
arrendada si ha terminado el plazo de arrendamiento y este no se ha revocado aquí el
propietario entra en pleno dominio de la cosa comprada, hay que tener en cuenta que el
contrato no puede terminar de forma violenta e intempestiva.
Para la obtención del desahucio el arrendador debe realizar una solicitud por escrito ante
el juez de Inquilinato competente, la cual contará con los requisitos establecidos y serán
analizados en la parte práctica de cada clase de desahucio.
Según el tratadista Caravantes el objetivo del desahucio es que el arrendatario desocupe
el inmueble para que el propietario pueda hacer uso de su bien.
2.4.2.3 Elementos del desahucio
Gráfico 2: Elementos del Desahucio
Elaborado por: Blanca A. Toaquiza G.
a) Unilateral. No se requiere el asentamiento expreso ni tácito basta que una sola
parte lo presente y se lo realizaba de forma expresa ante el Juez de Inquilinato y
en la actualidad se la realiza ante las y los notarios.
b) Revocable. pues quien haya manifestado la terminación del arrendamiento
puede retraerse de éste.
ELEMENTOS DEL
DESAHUCIO
a) UNILATERAL
b) ANTICIPADO c) REVOCABLE
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c) Anticipado. la noticia del desahucio debe darse de forma anticipada tres meses
entre la fecha de desahucio y la de término del contrato y por excepción un mes
cuando el que presenta la solicitud es el arrendatario.
2.4.2.4 Trámite de solemnizacion del desahucio
a) Procedencia
En el desahucio esta facultad se plasma cuando existe un contrato de arrendamiento.
De acuerdo a lo prescrito en la Ley de Inquilinato, el desahucio procede en
determinados casos los que se encuentran establecidos en el artículo 30 literal h) en caso
de demolición, artículo 31 en caso de transferencia de dominio, y artículo 33 en caso de
cumplimiento del plazo (anticipación del arrendador).
b) Desahucio por demolición
El Art. 30 de la Ley de Inquilinato da a conocer las causales de terminación del
contrato de arrendamiento: literal h) “Resolución del arrendador de demoler el local
para nueva edificación. En ese caso, deberá citarse legalmente al inquilino con la
solicitud de desahucio, con tres meses de anticipación por lo menos, a la fecha fijada,
para la demolición, la que sólo podrá ser tramitada cuando se acompañen los planos
aprobados y el permiso de la Municipalidad respectiva para iniciar la obra. (20 de
octubre de 2008).
c) Desahucio por transferencia de dominio
Art. 31 Ley de Inquilinato. Caso de traspaso de dominio. La transferencia de
dominio del local arrendado termina el contrato de arrendamiento. En este caso, el
dueño dará al arrendatario un plazo de tres meses para la desocupación.
Si el arrendatario no fuere desahuciado en el plazo de un mes contado desde la fecha
de transferencia de dominio, subsistirá en contrato. Este plazo debe contarse desde la
fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad, hasta el día que se cite la solicitud
de desahucio al inquilino.
23
Se respetarán los contratos celebrados por escritura pública, inscrita en el Registro
de la Propiedad del respectivo cantón. (20 de octubre de 2008)
d) Desahucio por cumplimiento del plazo
Se refiere a la anticipación del arrendador en notificar la fecha de vencimiento del
contrato. Así de esta manera el art. 33 Ley de Inquilinato dispone:
El arrendador comunicará al arrendatario su resolución de terminar el contrato con
noventa días de anticipación, por lo menos, a la fecha de expiración del mismo. Si no lo
hiciere, el contrato se entenderá renovado en todas sus partes, por el período de un año y
por una sola vez. Transcurrido este plazo, cualquiera de las partes podrá darlo por
terminado mediante el desahucio respectivo.
Notificado con el desahucio el arrendatario deberá desahuciar a su vez, a los
subarrendatarios o cesionarios en el término de quince días. Si no lo hiciere, y el
subarrendatario o cesionario fuere desalojado, le indemnizará con una cantidad igual a
la pensión de tres meses. (20 de octubre de 2008)
En el caso de desahucio previsto en el Código Civil, Art. 1927, se detalla:
1. Procede cuando no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo según, lo
regula el art. 1892 del Código Civil.
2. El desahucio deberá notificarse de acuerdo al período de tiempo de pago de las
pensiones de arrendamiento (art. 1892 inc. 3 Código Civil).
3. En el caso de casas, almacenes o edificios se aplicará el art. 1917 del Código
Civil.
4. En el caso de predios rústicos el desahucio deberá darse con anticipación de un
año. (Federación de Notarios del Ecuador y Colegio de Notarios de Pichincha,
2015)
e) Requisitos
En el caso de desahucio por demolición se requiere:
1. Solicitud dirigida al notario (petitorio).
2. Adjuntar los planos aprobados de la nueva edificación.
3. El certificado del permiso de la municipalidad para iniciar la construcción.
24
En caso de desahucio por transferencia de dominio se requiere:
1. Solicitud dirigida al notario (petitorio).
2. Contrato de arrendamiento debidamente inscrito.
3. Copia de la escritura con la inscripción en el Registro de la Propiedad del
respectivo cantón, con el que justifica el derecho de dominio del inmueble.
Para el caso de desahucio por el cumplimiento del plazo del contrato es necesario:
1. Solicitud dirigida al notario (petitorio).
2. La notificación con noventa días de anticipación que el arrendador debe hacer al
arrendatario, con la que da a conocer que el contrato suscrito se da por
terminado.
f) Procedimiento
Ley Notarial Art. 18.- Son atribuciones exclusivas de los notarios, además de las
que constan en otras leyes:
(…) 35.- Solemnizar el desahucio, de acuerdo a lo previsto en la Ley de
Inquilinato y el Código Civil. La o el interesado en el desahucio dirigirá una
solicitud a la o al notario, acompañando prueba de su pretensión. Recibida la
solicitud y los documentos que se acompañan a ella, la o el notario dispondrá
que se notifique a la o al desahuciado.
1. Posterior de ser presentada la solicitud ante la notaria o el notario más todos
aquellos documentos que justifique su pretensión, el notario levantará un acta en
la que califique de procedente el desahucio que se notificará a través del propio
notario mediante oficio de notificación. Este oficio deberá contener el lugar,
fecha y nombre de la persona a la que va dirigido, el petitorio del arrendador y la
calificación de la procedencia del desahucio acompañado de la notificación con
noventa días de anticipación que el arrendador debe hacer al arrendatario, por
último, la firma de la notaria o del notario.
25
2. La forma de notificación en el desahucio la debe realizar el propio notario.
3. Después de dicha notificación se levantará el acta de solemnización del
desahucio que contenga el lugar, fecha, hora y nombre del notario, la mención
del petitorio, el motivo de haberse movilizado al lugar donde se realizará el
desahucio, la notificación al desahuciado, declaración de solemnización, la
disposición de la protocolización con la que se cierra el acta y finalmente la
firma de la notaria o del notario.
g) Derivación de conflictos al juzgado
Los artículos 242 y 243 del Código Orgánico de la Función Judicial fija la competencia,
atribuciones y deberes de las juezas y jueces de inquilinato. El Consejo de la Judicatura
determinará el número de jueces que deberá haber en cada distrito.
Art. 243.- Atribuciones y Deberes.- Corresponde a la jueza o juez de
inquilinato y relaciones vecinales conocer y resolver de las demandas,
reclamaciones y actos pre procesales derivados de relaciones del
arrendamiento, subarrendamiento y comodato de toda clase de inmuebles en
los perímetros urbanos y de locales para la vivienda, vivienda y taller y
vivienda y comercio en los perímetros rurales, del anticresis de locales para
vivienda, vivienda y comercio y vivienda y taller, así como de las controversias
derivadas de la relación de vecindad exclusivamente en inmuebles sometidos al
régimen de la propiedad horizontal, y las demás demandas y reclamaciones
sometidas a su competencia de acuerdo con la ley. (2009, pág. 76).
Como lo establece la Ley Notarial reformada por el Código Orgánico General de
Procesos cuando existan controversias y conflictos las y los notarios deben remitir todo
lo actuado es decir todos los documentos que contiene el protocolo que reposa en su
archivo mediante copias certificadas a la sala de sorteo para que tome competencia un
juez de inquilinato, lo cual en la práctica no se realiza pues no existen conflicto ya que
las y los usuarios desconocen de los nuevos procedimientos e inclusive a profesionales
del Derecho que no lo sabe.
26
2.4.3 Concepto Notario
2.4.3.1 Orígenes
Guillermo Cabanellas comenta del vocablo notario:
Precede, como la mayoría de los jurídicos, del latín, de nota con el significado
de título, escritura o cifra; y esto porque se estilaba en lo antiguo escribir
valiéndose de abreviaciones los contratos y demás actos pasados entre ellos; o
bien porque los instrumentos en los que intervenían los notarios los autorizaban
con cifra, signo o sellos, como en la actualidad. (2010, pág. 552).
Para el tratadista Varangot:
La palabra notario se deriva de la palabra latina “nota” de “noscere”, conocer,
porque en la civilización romana devino el oficio de “notarius”, pues era el
secretario que asistía al senado y anotaba o escribía lo que decían los senadores
o abogados a una gran velocidad, era el hombre que escribía las notas, notae,
los contratos actos que le dictaban los contratantes. Luego el notarius pasó a
ser el secretario del consejo público que se formaba cada vez que era necesario
hacerse asesorar por los juris consultos mediante pruebas documentales
escritas. Posteriormente el notarius fue reemplazado por el “escriba” romano.
El escriba romano no fue un heredero del escriba egipcio; a diferencia de éste y
del hebreo, actuó en funciones de elevado rango y en un símil con el logógrafo
griego, hizo de calígrafo y copista, tanto en el orden judicial como extrajudicial
y sus anotaciones merecían fe. (Varangot, pág. 51).
Cabe resaltar que desde su origen el Notario ha sido considerado como una persona
versada, transparente, asesora, confiable, respetable, que ha contribuido con sus
conocimientos para el perfeccionamiento de las relaciones jurídicas.
El notario no es únicamente el funcionario público que autoriza a requerimiento de
parte los actos y contratos determinados en la Ley, o realizan constataciones, además es
el asesor imparcial de quienes requieren de su ministerio, leal y erudito en la materia,
depositario de la confianza del pueblo, que da como resultado la seguridad jurídica.
Algunos tratadistas sostienen que el Notario es el ministro de la fe, de la paz,
tomando en consideración que los usuarios bajo el principio de rogación, acuden
voluntariamente a realizar el acto jurídico, con la particularidad de que éste funcionario
27
por su versación jurídico, imparcialidad, honorabilidad, verticalidad, concilia a las
partes para la eficacia del negocio jurídico, inclusive se lo ha elevado al rango de
Magistrado de la Jurisdicción Voluntaria.
2.4.3.2 Definiciones de Notario
El Doctor Wladimiro Villaba Vega, en su libro Fundamentos de Práctica Forense,
hace la siguiente reflexión “Desde el punto de vista del Derecho Administrativo se
discute si realmente el Notario es funcionario público. Más bien se lo considera como
un profesional del Derecho que ejerce una función pública”. (1987, pág. 284).
Cabanellas da un concepto legal de Notario, así:
Funcionario público autorizado para dar fe, conforme a las leyes de los
contratos y demás actos extrajudiciales” (Art, 1° de la Ley esp. Del Notariado).
Entre estos últimos deben destacarse los testamentos, para el otorgamiento de
los cuales son requeridos los Notario. Aun cuando la definición legal sea
exacta en líneas generales, debe advertirse que no son fedatarios exclusivos en
materia extrajudicial, ya que otros varios funcionarios o autoridades poseen
similar competencia, aunque en negocios concretos. (2010, pág. 551).
Particularmente se considera que el notario es el profesional del derecho que se
halla investido de la fe pública para autorizar a rogación de parte, los actos, contratos y
demás atribuciones previstas en la Ley.
El notario está autorizado legalmente para dar fe pública conforme a la ley, basado
en principios de rogación, imparcialidad, igualdad, legalidad, Entre otros., que da como
consecuencia la seguridad jurídica como aspiración de estado de derecho, propio de una
sociedad civilizada.
Giménez Arnau en su obra “Introducción al Derecho Notarial”, considera:
Notario es el profesional del Derecho que ejerce una función pública para
robustecer con una presunción de verdad, los actos en que interviene, para
colaborar en la formación correcta del negocio jurídico y para solemnizar y dar
forma legal a los negocios jurídicos privados, y de cuya competencia, sólo por
razones históricas, están sustraídos los actos de la llamada jurisdicción
voluntaria. (1980, pág. 38)
28
I Neri, en su obra Tratado Teórico Práctico de Derecho Notarial”, define al notario
como:
Un ente de derecho de rasgos realmente singulares: se concibe en función
pública, con jurisdicción absolutamente voluntaria y específica, como
funcionario documentor de hecho y derechos acaecidos en la normalidad,
aprendidos por virtud de su poder sensorial aceptados erga omnes con carácter
de ciertos permanentes. (2009, pág. 204).
2.4.4 El Notariado
2.4.4.1 Concepto de Derecho Notarial
Luego de analizar en las leyes, las funciones de los notarios, la importancia que su
intervención tiene para la validez de determinados actos jurídicos, considero que el
Derecho Notarial: es el conjunto de normas legales que regulan las funciones de los
notarios y establece los procedimientos y requisitos que deben reunir para su validez,
ciertos actos y contratos que ante ellos se celebran.
2.4.4.2 Las notarías como órganos auxiliares de la Función Judicial
La organización del poder del Estado ecuatoriano está dividida en cinco poderes
estatales que son la Función Ejecutiva, Función Legislativa, Función Judicial y Justicia
Indígena, Función de Transparencia y Control Social, y Función Electoral.
Dentro de estos cinco poderes la que se encarga de la administración de la justicia
dentro de los límites establecidos en la carta magna y la ley, es la Función Judicial, esta
potestad de administrar justicia se ejerce a través de los órganos que componen esta
función.
La Constitución del Ecuador establece en su Art. 177: “La Función Judicial se
compone de órganos jurisdiccionales, órganos administrativos, órganos auxiliares y
órganos autónomos ”. (20 de octubre de 2008, pág. 96).
29
En este sentido la Constitución a través del Art. 178 en concordancia con el Art. 38
del Código Orgánico de la Función Judicial, describen cuales son las entidades que
integran cada órgano de la cual se compone la Función Judicial, estos son:
a) Órganos Jurisdiccionales. Corte Nacional de Justicia, Cortes Provinciales de
Justicia, Tribunales y Juzgados que establezca la ley, Juzgados de Paz.
b) Órgano Administrativo. Consejo de la Judicatura.
c) Órganos Auxiliares. Servicio notarial, martilladores judiciales, depositarios
judiciales y los demás que determine la ley.
d) Órganos Autónomos. Defensoría Pública, Fiscalía General del Estado.
El nuevo esquema constitucional que presenta la Constitución del año 2008, incluye
al servicio notarial como órgano auxiliar de la Función Judicial, pues como órgano
auxiliar a través de sus atribuciones legales tiene la función de cooperar con la
administración de justicia.
El notariado según el Art. 296 del Código Orgánico de la Función (última
modificación 22-may-2015), manifiesta:
Notariado es un órgano auxiliar de la Función Judicial y el servicio notarial
consiste en el desempeño de una función pública que la realizan las notarias y
los notarios, quienes son funcionarios investidos de fe pública para autorizar, a
requerimiento de parte, los actos, contratos y documentos determinados en las
leyes y dar fe de la existencia de los hechos que ocurran en su presencia. Así
como intervenir en ejercicio de la fe pública de la que se encuentran investidos,
en los asuntos no contenciosos determinados en la Ley, para autorizar,
conceder, aprobar, declarar, extinguir, cancelar y solemnizar situaciones
jurídicas respecto de las que se encuentren expresamente facultados en el
Código Orgánico General de Procesos, la Ley Notarial y otros cuerpos legales.
(2009, pág. 93).
Desde el año 2008 en que entró en vigencia la Constitución promulgada en el
Registro Oficial 449 del 20 de octubre de 2008, se han presentado cambios en la
organización y funcionamiento de la Función Judicial del Estado, uno de estos cambios
se presenta en las notarías, entidades legales consideradas como órganos auxiliares de
dicha función, y su representación se ejerce a través de un Notario. El servicio notarial
que brindan constituye un servicio público encargado por el Estado a las notarias y los
30
notarios, por lo tanto, este servicio público es controlado y vigilado por el Consejo de la
Judicatura.
Santiago Andrade y Luís Fernando Ávila, comentar con relación a la función
notarial lo siguiente:
La función notarial debe salvaguardar el interés social; por ello, es necesario
restituir la confianza en esta institución, promoviendo la existencia de reglas
claras de selección, calificación de servicios, organización, responsabilidad en
el ejercicio de su actuación, imparcialidad e independencia, para lograr un
servicio verdaderamente ajustado con los valores constitucionales, legales y
éticos. (2009, pág. 36).
2.4.4.3 Nuevas atribuciones exclusivas de las y los notarios
La Ley Notarial anterior con fecha última de modificación 20 de mayo de 2014,
disponía veintiocho atribuciones exclusivas para los notarios, pero de conformidad con
la Disposición Reformatoria Décimo Quinta del Código Orgánico General de Procesos
publicada en el Suplemento del Registro Oficial No. 506 de 22 de mayo de 2015,
dispone una reforma en el artículo 18 de la Ley Notarial en relación a las atribuciones
de las notarias y los notarios.
Esta reforma al entrar en vigencia el Código Orgánico General de Procesos
(COGEP), establece treinta y siete atribuciones exclusivas a tramitarse en las notarías,
es decir que de las veintiocho facultades establecidas anteriormente se suman nueve
atribuciones más conferidas para las notarias y los notarios.
El objetivo de facultar nuevas atribuciones a los notarios es principalmente cambiar
el procedimiento y facilitar los trámites de los ciudadanos que se gestionaban en los
juzgados, especialmente en lo Civil y de Inquilinato, con el fin de descongestionar el
trabajo de estos jueces.
El Art. 18 de la Ley Notarial reformado por la Disposición Reformatoria Décimo Quinta
del Código Orgánico General de Procesos establece lo siguiente: “Son atribuciones
exclusivas de los notarios, además de las que constan en otras leyes:
31
1.- Autorizar los actos y contratos a que fueren llamados y redactar las
correspondientes escrituras, salvo que tuvieren razón o excusa legítima para no
hacerlo;
2.- Protocolizar instrumentos públicos o privados por orden judicial o a
solicitud de parte interesada patrocinada por abogado, salvo prohibición legal;
3.- Autenticar las firmas puestas ante él en documentos que sean escrituras
públicas;
4.- Dar fe la supervivencia de las personas naturales;
5.- Dar fe de la exactitud, conformidad y corrección de fotocopias y de otras
copias producidas por procedimientos o sistemas técnico-mecánicos, de
documentos que se les hubieren exhibido, conservando una de ellas con la nota
respectiva en el Libro de Diligencias que llevarán al efecto;
6.- Levantar protestos por falta de aceptación o de pago de letras de cambio o
pagarés a la orden particularizando el acto pertinente conforme a las
disposiciones legales aplicables, actuación que no causará impuesto alguno;
7.- Intervenir en remates y sorteos a petición de parte e incorporar al Libro de
Diligencias las actas correspondientes, así como las de aquellos actos en los
que hubieren intervenido a rogación de parte y que no requieran de las
solemnidades de la escritura pública;
8.- Conferir extractos en los casos previstos en la Ley; y,
9.- Practicar reconocimiento de firmas;
10.- Receptar la declaración juramentada del titular del dominio, con la
intervención de dos testigos idóneos que acrediten la necesidad de extinguir o
subrogar, de acuerdo a las causales y según el procedimiento previsto por la
Ley, el patrimonio familiar constituido sobre sus bienes raíces, en base a lo
cual el Notario elaborará el acta que lo declarará extinguido o subrogado y
dispondrá su anotación al margen de la inscripción respectiva en el Registro de
la Propiedad correspondiente.
En los casos en que el patrimonio familiar se constituye como mandato de la
Ley, deberá adicionalmente contarse con la aceptación de las instituciones
involucradas;
11.- Receptar la declaración juramentada del titular de dominio con la
intervención de dos testigos idóneos que acrediten que la persona que va a
donar un bien, tenga bienes suficientes adicionales que garanticen su
subsistencia, lo cual constara en acta notarial, la que constituirá suficiente
documento habilitante para realizar tal donación;
12.- Receptar la declaración juramentada de quienes se creyeren con derecho a
la sucesión de una persona difunta, presentando la partida de defunción del de
cujus y las de nacimiento u otros documentos para quienes acrediten ser sus
herederos, así como la de matrimonio o sentencia de reconocimiento de la
unión de hecho del cónyuge sobreviviente si lo hubiera. Tal declaración con los
referidos instrumentos, serán suficientes documentos habilitantes para que el
Notario conceda la posesión efectiva de los bienes proindiviso del causante a
favor de los peticionarios, sin perjuicio de los derechos de terceros. Dicha
declaración constará en acta notarial y su copia será inscrita en el Registro de la
Propiedad correspondiente;
13.- Tramitar la solicitud de disolución y liquidación de la sociedad conyugal o
de la sociedad de bienes por mutuo acuerdo previo reconocimiento de las
firmas de los solicitantes ante el Notario, acompañando la partida de
matrimonio o sentencia de reconocimiento de la unión de hecho. Transcurridos
32
diez días de tal reconocimiento el Notario convocará a audiencia de
conciliación en la cual los cónyuges, personalmente o por medio de apoderados
ratificarán su voluntad de declarar disuelta la sociedad de gananciales formada
por el matrimonio o unión de hecho. El acta respectiva se protocolizará en la
Notaría y su copia se subinscribirá en el Registro Civil correspondiente,
particular del cual se tomará nota al margen del acta protocolizada;
14.- Autorizar la venta en remate voluntario de bienes raíces de personas
menores que tengan la libre administración de sus bienes cumpliendo las
disposiciones pertinentes del Código Orgánico General de Procesos. Igual
procedimiento se seguirá para los remates voluntarios de quienes tienen la libre
administración de sus bienes;
15.- Receptar informaciones sumarias y de nudo hecho;
16.- Sentar razón probatoria de la negativa de recepción de documentos o de
pago de tributos por parte de los funcionarios públicos o agentes de recepción;
17.- Protocolizar las capitulaciones matrimoniales, inventarios solemnes,
poderes especiales, revocatorias de poder que los comerciantes otorgan a sus
factores y dependientes para administrar negocios;
18.- Practicar mediante diligencia notarial, requerimientos para el
cumplimiento de la promesa de contrato para la entrega de cosa debida y de la
ejecución de obligaciones;
19.- Proceder a la apertura y publicación de testamentos cerrados. Para el
efecto, el que tenga o crea tener interés en la sucesión de una persona, puede
solicitar al notario, ante quien el causante otorgó el testamento y lo haya
conservado en su poder, proceda a exhibirlo para su posterior apertura y
publicación en la fecha y hora que para tal propósito señale. En su petición el
interesado indicará adicionalmente, el nombre y dirección de otros herederos o
interesados que conozca, y que se disponga de una publicación, en un medio de
prensa escrito de amplia circulación local o nacional, para los presuntos
beneficiarios. Transcurridos no menos de treinta días, en la fecha y hora
señalados, previa notificación a los testigos instrumentales, el notario levantará
un acta notarial en la que dejará constancia del hecho de haberlo exhibido a los
peticionarios la cubierta de testamento, declarando si así corresponde,
adicionalmente junto con los comparecientes, que en su concepto la cerradura,
sellos, lacras o marcas no presten alteración alguna.
En la diligencia notarial, a la que se permitirá el acceso a todo interesado que
justifique un presunto interés en el contenido del testamento, de presentarse
oposición a la práctica de esta diligencia, el notario oirá la oposición. En este
evento, elaborará un acta con los fundamentos de la oposición y la enviará a
conocimiento de juez competente, cumpliendo el procedimiento de ley, ante
quien se deberá llevar a efecto el juicio de apertura y publicación de testamento
cerrado de conformidad con las normas previstas en los Códigos Civil y
Orgánico General de Procesos.
De no presentarse oposición, el notario procederá a efectuar el reconocimiento
de firmas y rúbricas de los testigos instrumentales, así como de que la cubierta
y el sobre que contiene el testamento cerrado del testador, es el mismo que se
presentó para su otorgamiento al notario. De no presentarse todos los testigos
instrumentales, el notario abonará las firmas de los testigos faltantes con una
confrontación entre las que aparecen en la carátula con las que constan en la
33
copia de la misma que debe reposar en los protocolos de la notaría, según lo
dispone el artículo 25 de la Ley Notarial. El notario actuante confrontará la
firma del notario que ejercía el cargo al momento de su otorgamiento con su
firma constante en otros instrumentos notariales incorporados en el protocolo.
En el caso de que la cubierta del testamento presentare notorias alteraciones
que haga presumir haberse abierto, el notario luego de proceder a la apertura y
publicación del testamento, levantará el acta pertinente haciendo constar estos
particulares y remitirá todo lo actuado al juez competente. En estos casos el
testamento únicamente se ejecutará en virtud de sentencia ejecutoriada que así
lo disponga.
La diligencia concluye con la suscripción del acta de apertura y lectura del
testamento, al cabo de lo cual todo lo actuado se incorporará al protocolo del
notario, a fin de que otorgue las copias respectivas;
20.- Será facultad del notario proceder al registro de firmas de funcionarios y
representantes de personas jurídicas, siempre y cuando haya petición de parte y
el notario tenga conocimiento pleno de quien registra su firma. El documento
que contenga la certificación de firma en virtud de este procedimiento de
registro, gozará de autenticidad, pero no tendrá los efectos probatorios de
instrumento público, para cuyo efecto se procederá de conformidad con lo
previsto en las disposiciones del Código Orgánico General de Procesos;
21.- Autorizar los actos de amojonamiento y deslinde sectores rurales, que, a
petición de las partes, siempre que exista acuerdo, tenga por objeto el
restablecimiento de los linderos que se hubieren oscurecido, desaparecido o
experimentado cualquier cambio o alteración, o en que se deban fijar por
primera vez la línea de separación entre dos o más inmuebles, con
señalamiento de linderos. Al efecto, se señalará fecha y hora para la diligencia,
a la que concurrirán las partes, que podrán designar perito o peritos, quienes
presentarán sus títulos de propiedad y procederán a señalar e identificar
lugares, establecer linderos y dar cualquier noticia para esclarecer los hechos;
De esta manera se levantará un acta, siempre y cuando conformidad de todas
las partes, la que se agregará al protocolo del notario y de la cual se entregará
copias certificadas a las misas (sic) para su catastro municipal e inscripción en
el Registro de la Propiedad correspondiente;
De presentarse oposición, el notario procederá a protocolizar todo lo actuado y
entregará copias a los interesados, para que éstos, de considerarlo procedente,
comparezcan a demandar sus pretensiones de derecho ante los jueces
competentes;
22.- Tramitar divorcios por mutuo consentimiento, únicamente en los casos en
que los cónyuges no tengan hijos menores de edad o bajo su dependencia. Para
el efecto, los cónyuges expresarán en el petitorio, bajo juramento, lo antes
mencionado y su voluntad definitiva de disolver el vínculo matrimonial, mismo
que deberá ser patrocinado por un abogado en libre ejercicio, cumpliendo
adicionalmente en la petición, lo previsto en el artículo 107 del Código Civil.
El notario mandará que los comparecientes reconozcan sus respectivas firmas y
rúbricas y fijará fecha y hora para que tenga lugar la audiencia, dentro de un
plazo no menor a sesenta días, en el cual los cónyuges deberán ratificar de
consuno y de viva voz su voluntad de divorciarse. El notario levantará un acta
de la diligencia en la que declarará disuelto el vínculo matrimonial, de la que
34
debidamente protocolizada, se entregará copias certificadas a las partes y se
oficiará al Registro Civil para su marginación respectiva; el Registro Civil a su
vez, deberá sentar la razón correspondiente de la marginación en una copia
certificada de la diligencia, que deberá ser devuelta al notario e incorporada en
el protocolo respectivo. El sistema de correo electrónico podrá utilizarse para el
trámite de marginación señalada en esta disposición. Los cónyuges podrán
comparecer directamente o a través de procuradores especiales. De no
realizarse la audiencia en la fecha designada por el notario, los cónyuges
podrán solicitar nueva fecha y hora para que tenga lugar la misma, debiendo
cumplirse dentro del término de 10 días posteriores a la fecha en la cual debió
celebrase originalmente. De no darse la audiencia, el notario archivará la
petición;
23.- Proceder a la liquidación de sociedad de bienes o de la sociedad conyugal,
para este efecto, sin perjuicio de la facultad jurisdiccional de los jueces de lo
civil, los cónyuges o ex cónyuges, o los convivientes vinculados bajo el
régimen de la unión de hecho, según el caso, podrán convenir mediante
escritura pública, una vez disuelta la sociedad conyugal o la sociedad de bienes
que se hayan formado como consecuencia de la unión de hecho, la liquidación
de la sociedad de bienes. Este convenio se inscribirá en el Registro de la
Propiedad correspondiente cuando la liquidación comprenda bienes inmuebles,
y en el Registro Mercantil cuando existieren bienes sujetos a este Registro.
Previamente a la inscripción, el otario mediante aviso que se publicará por una
sola vez en uno de los periódicos de circulación nacional en la forma prevista
en el artículo 82 del Código de Procedimiento Civil, hará conocer la
liquidación de la sociedad conyugal o de la sociedad de bienes de la unión de
hecho, para los efectos legales consiguientes. Transcurrido el término de veinte
días desde la publicación y de no existir oposición, el notario sentará la
respectiva razón notarial y dispondrá su inscripción en el registro o registros
correspondiente de los lugares en que se hallaren los inmuebles y bienes objeto
de esta liquidación. De presentarse oposición, el notario procederá a
protocolizar todo lo actuado y entregará copias a los interesados, para que
éstos, de considerarlo procedente, comparezcan a demandar sus pretensiones
de derecho ante los jueces competentes;
24.- Autorizar la emancipación voluntaria del hijo adulto, conforme lo previsto
en el artículo 309 del Código Civil. Para este efecto, los padres comparecerán
ante el notario a dar fin a la patria potestad, mediante declaración de voluntad
que manifieste esta decisión, la que constará en escritura pública, donde
además se sentará la aceptación y consentimiento expreso del hijo a
emanciparse. A esta escritura pública se agregará como habilitantes los
documentos de filiación e identidad respectivos, y las declaraciones
juramentadas de dos testigos conformes y sin tacha, que abonen sobre la
conveniencia o utilidad que percibiría el menor adulto con esta emancipación.
El notario dispondrá la publicación de la autorización, por una sola vez en la
prensa, cuya constancia de haberse publicado se incorporará en el protocolo,
con lo cual entregará las copias respectivas para su inscripción en los Registro
de la Propiedad y Mercantil del cantón en el que se hubiere hecho la
emancipación;
25.- Tramitar la petición de declaratoria de interdicción para administrar los
bienes de una persona declarada reo por sentencia ejecutoriada penal; para el
35
efecto se adjuntará la sentencia ejecutoriada. En el acta que establezca la
interdicción, se designará un curador;
26.- Solemnizar la declaración de los convivientes sobre la existencia de la
unión de hecho, previo el cumplimiento de los requisitos establecidos en el
artículo 222 del Código Civil. El notario levantará el acta respectiva de la que
debidamente protocolizada, se conferirá copia certificada a las partes;
27.- Declarar la extinción de usufructo, previa la justificación instrumental
correspondiente y de acuerdo con las reglas del Código Civil, a petición del
nudo propietario en los casos siguientes:
a) Por muerte del usufructuario;
b) Por llegada del día o cumplimiento de la condición prefijados para su
terminación; y,
c) Por renuncia del usufructuario.
28.- Practicar mediante diligencia notarial, notificaciones de traspaso o
cesiones de derechos o créditos personales, la cual se hará en persona o por tres
boletas en el domicilio del deudor, a quien se entregará una boleta en que
conste la nota de traspaso y se determinen el origen, la cantidad y la fecha del
crédito. Si el título fuere una escritura pública, se indicará, además, el
protocolo en que se haya otorgado, y se anotará el traspaso al margen de la
matriz, para que éste sea válido.
29.- Aprobar la constitución o reforma de sociedades civiles y mercantiles y
demás actos atinentes con la vida de estas, y oficiar al Registrador Mercantil
para su inscripción, cuando no corresponda a la Superintendencia de
Compañías y Valores;
30.- Autorizar la inscripción de matrículas de comercio en el registro
pertinente;
31.- Requerir a la persona deudora para constituirla en mora, de conformidad
con el artículo 1567 del Código Civil;
32.- Receptar la declaración juramentada sobre estado civil de las personas
cuando estas lo requieran, con el objetivo de tramitar la posesión notoria del
estado civil;
33.- Tramitar la caución e inventario en el usufructo, para determinar que esta
sea suficiente para la conservación y restitución del bien que se trate y para el
inventario solemne.
Para el efecto, se acompañará a la solicitud, el documento que acredite el
avalúo pericial o el inventario, dependiendo del caso, realizado por uno de los
peritos acreditados por el Consejo de la Judicatura.
34.- Solemnizar la designación de administrador común, mediante la
declaración de las partes, lo que se legalizará con la correspondiente petición y
reconocimiento de la firma de los solicitantes;
35.- Solemnizar el desahucio, de acuerdo a lo previsto en la Ley de Inquilinato
y el Código Civil. La o el interesado en el desahucio dirigirá una solicitud a la
o al notario, acompañando prueba de su pretensión. Recibida la solicitud y los
documentos que se acompañan a ella, la o el notario dispondrá que se notifique
a la o al desahuciado.
36.- Inscribir contratos de arrendamiento, cuyo canon exceda de un salario
básico unificado del trabajador en general, para lo cual cada notaría llevará un
archivo numerado y cronológico;
37.- Solemnizar la partición de bienes hereditarios mediante la declaración de
las partes, lo que se legalizará con la correspondiente petición, reconocimiento
36
de la firma de los solicitantes y los documentos que acrediten la propiedad del
causante sobre los bienes.
De existir controversia en los casos previstos con competencia exclusiva para
notarios, la o el notario deberá enviar copia auténtica de todo lo actuado a la
oficina de sorteos del cantón de su ejercicio dentro del término de tres días
contados a partir de recibida la oposición, con el objetivo de que luego del
respectivo sorteo se radique la competencia en uno de los jueces de lo civil del
cantón quien procederá mediante proceso sumario. (Ley Notarial, 11 de
noviembre de 1966. Ultima modificación: 20-may.-2014)
Con la entrada en vigencia del Código Orgánico General de Procesos los notarios
asumieron competencias que anteriormente se efectuaban en los juzgados, dicho cambio
facilita los trámites de los ciudadanos y descongestiona el sistema de justicia, pues estas
competencias que se tramitan en las notarías se refieren a los actos de jurisdicción
voluntaria.
Miguel Jiménez, del Diario el Comercio, con relación a las nuevas competencias
asignadas a los notarios, manifiesta:
La facultad del notario está en dar fe de los trámites que se solicita a la
administración de justicia que son meramente voluntarios, pero tienen la
misma naturaleza, lo que cambia con las reformas es el ente resolutor por
celeridad para evitar la acumulación en los juzgados porque no son cuestiones
controvertidas, sino de voluntad de las partes. (2015).
2.4.4.4 El notario Latino
El notario latino es el profesional del derecho encargado de una función pública,
consiente en decir, interpretar y dar forma legal a la voluntad de las partes, redactando
los instrumentos adecuados a ese fin y confiriéndoles autenticidad, conservar los
originales de esto y expedir copias que den fe de su contenido.
Esta definición tiene relación íntima con el literal a) del artículo 19 de la Ley
Notarial, que determina como uno de los deberes del Notario “Receptar personalmente,
interpretar y dar forma legal a la exteriorización de voluntad de quienes requieran su
ministerio”
37
El notariado latino considera al notario como un simple certificador, más bien es el
profesional activo, asesor, conciliador, mediador, imparcial que da forma legal e
interpreta la voluntad de las partes al redactar y autorizar el documento de quienes
acuden a su despacho, conservando en su protocolo los originales de los documentos
para constancia de su actuación.
En los eventos y Congresos Internacionales se han vertido propuestas de
definiciones de notario, así:
a) I Congreso de Buenos Aires. 1948:
El Notario es el profesional de Derecho encargado de una función pública,
consistente en recibir, interpretar y dar forma legal a la voluntad de las partes,
redactando los instrumentos adecuados a ese fin confiriéndoles autenticidad,
conservar los originales de éstos y expedir copias que den fe de su contenido.
En su función está comprendida la autenticidad de hechos.
b) III Congreso de Perú. 1954:
Los notarios son profesionales del Derecho más próximos a la vida por su
situación en el punto de confluencia de las leyes de los hombres. Esta situación
les impone ser un elemento vivificante en la sociedad; en sus relaciones con
quienes depositan en ellos su confianza, deben humanizar las normas jurídicas
y adoptar la contratación a las necesidades de los particulares…
c) Congreso de Brasil 1956:
El notario latino por el hecho de estar encargado de aplicar la ley en los
contratos que autoriza, actúa como un asesor de las partes en cuanto a ella;
además, ante su oscuridad sin contradicciones y sin omisiones, él está llamado
a aclarar e interpretarla. El notario latino da vida a la ley y esta vida es la
expresión tanto de la voluntad del legislador como de las partes. Debe saber
adaptarse tanto a los casos particulares como a las situaciones creadas por la
evolución económica y social del país que actúa.
d) VII Congreso de México. 1965:
Como profesional del Derecho la función asesora del Notario abarca todos los
aspectos relacionados con el negocio que las partes le someten. El
asesoramiento en materia fiscal incluye ilustra acerca de las diversas formas
jurídicas que puedan resultar más adecuadas para el logro de los fines lícitos
que se proponen alcanzar conciliando los intereses de las partes en el reparto
equitativo de la carga fiscal; el probable alcance del impuesto, los riesgos y
dificultades, que puedan resultar de una calificación diversa y las
38
consecuencias tributarias futuras derivadas del negocio. Su actividad asesora
no tiene más límites que lo lidio.
e) X Congreso de Montevideo. 1969:
El notariado debe realizarse con espíritu de reafirmación en sus líneas
institucionales: 1) de profesionales del Derecho que ejerzan una función pública
en su triple labor asesora, configuradora y autenticadora; 2) con la convicción
de que la permanencia de esas líneas institucionales constituye la cumplida
garantía que lo habilita del modo más idóneo para realizar la seguridad y
certeza que estado y la sociedad le tienen confiados.
f) XI Congreso de Atenas. 1971:
…reitera la necesidad de que el notariado preste atención a las modificaciones
vertiginosas que se operan en el mundo y a los adelantos de la técnica en
cuanto puedan influir sobre su quehacer, a fin de adaptarse, en lo necesario,
para prestar su función de servicio…
g) XII Congreso de Buenos Aires, 1973:
… la necesidad de la intervención de una persona invertida de la función
pública, competente imparcial en todo tipo de contratación aún sobre todo
cuando una de las partes sea una persona u organismo público.
Que la única persona idónea para cumplir esta función en una forma adecuada
es el notario, dado que él es garantía de imparcialidad y competencia científica.
h) XIV Congreso de Guatemala, 1977:
… la importancia primordial del documento notarial de cuya formación el
notario es protagonista en cuanto se refiere a su estructuración formal y a su
contenido jurídico en cuya elección a los fines de la consecución de los
resultados queridos por las partes, el notario concurre, cumpliendo así su
propio deber de libre profesional altamente calificado como gula jurídica e
informador de las partes sobre los aspectos y las consecuencias del negocio
jurídico que van a realizar.
2.4.5 Fe pública
La palabra “Fe” es sinónimo de confianza, certidumbre, credulidad, convicción, etc.
Equivale decir que los actos, contratos o negocios jurídicos que han sido soleminzados
con la intervención de un notario son dignos de credulidad, como las escrituras públicas
39
y los testamentos, Es presunción legal de veracidad del hecho que el notario atestigua
que se han desarrollado en su presencia.
Es por eso que el artículo 208 de Código Orgánico General de Procesos, prescribe
que: “El instrumento público hace fe, aun contra terceros, de su otorgamiento, fecha y
declaraciones que en ellos haga la o el servidor público que los autoriza, pero no en
cuanto a la verdad de las declaraciones que en él hayan hecho las o los interesados. En
esta parte no hace fe sino contra las o los declarantes.
Las obligaciones y descargos contenidos en el instrumento hacen prueba con
respecto a las o los otorgantes y de las personas a quienes se transfieren dichas
obligaciones y descargos, a título universal o singular.
Fe viene del latín fides y el griego peitheo, que quiere decir persuado. Fe significa:
crecer, crédito, certeza en lo que me dicen, porque yo no lo he percibido, creo que es
cierto, doy confianza a lo que otra persona me dice, la palabra escritura y algún medio
de expresión me dice.
Por otro lado, la palabra pública etimológicamente viene de policum, que quiere
decir, pueblo, la misma que detona que es manifiesta, que la saben todos que es notoria
ante los demás, que no es secreta, no es privada.
2.5 Trabajos previos
López Mora, JP. (2016), en su tesis “Análisis de las principales facultades del
notario según la Ley Notarial y revisión de algunas reformas del COGEP”.
Universidad Católica de Santiago de Guayaquil, establece que:
De lo que podemos destacar que, para terminar el contrato de arrendamiento de
los inmuebles existentes dentro del perímetro urbano, se haya o no pactado un
plazo, será necesario el desahucio, en concordancia con lo que estipula el Art.
1892 del Código Civil Vigente. Por otra parte, se ha facultado al notario de
funciones inherentes al tema de inquilinato. (pág. 26).
40
Las Ley notarial ya se encuentra en plena aplicación, desde su expedición a partir
de mayo del 2016, aumentando las atribuciones a los y las notarios, con el fin de
alivianar la carga procesal de juzgados y tribunales, los cuales bien podrían recaer en
conocimiento y resolución de una institución auxiliar, pero existe un gran vacío en
cuanto al tiempo que podría disponer el notario para notificar al desahuciado.
Astudillo Rojas, M.I. (2010), en la tesis: “Necesidad de incorporar en la Ley de
Inquilinato un término de prueba en los trámites de desahucio para legitimar su
procedimiento”. Universidad Nacional de Loja, Área Jurídica, Social y Administrativa,
Carrera de Derecho, enmarca dentro del problema en cuanto a las relaciones de
inquilinato y el mecanismo para resolver conflictos internos y agrega:
Proponer una reforma a la Ley de inquilinato, de tal manera que permita
garantizar los derechos fundamentales de los arrendadores, teniendo que
continuamente se causa daño al momento de demandar a las personas que
hacen efectivo el desahucio, vulnerándose el derecho a la legitima defensa.
(pág. 11).
El desahucio es considerado como garantía para que los propietarios recuperen sus
bienes inmuebles cedidos en arrendamiento, claro está que de antemano se le da un
plazo considerable al arrendador para la desocupación y pueda buscar otro lugar para
trasladarse.
Flores Esparza, I.M. (2013) en su tesis: “Análisis Jurídico de las causas de
terminación del contrato de arrendamiento, previo a establecer la vulneración de
derechos del inquilino por parte del arrendador”. Universidad de Loja, Carrera de
Derecho, considera al desahucio como:
El aviso que debe darse a otro contratante con la debida anticipación por la parte
que desee poner término al contrato de arrendamiento ya sea porque la ley o el contrato
lo exija.
Azofeifa Vindas, GM. & Bolaños Aguiar, AM., (2016), en la tesis: “Análisis
jurídico del desahucio en los arrendamientos civiles y comerciales a la luz de la Ley
41
9160: Monitorio arrendaticio”. Universidad de Costa Rica, Facultad de Derecho, con
relación a los arrendamientos, manifiestan:
En Costa Rica se promulgó la Ley General de Arrendamientos Urbanos y
Suburbanos en 1995, con el propósito de poner en equilibrio los derechos de
propiedad, tutelados como un derecho fundamental a nivel constitucional y el
desarrollo económico. A esta Ley se le consideró como un importante avance,
pero de ninguna manera introdujo nada nuevo con respecto a los desahucios,
por lo que mantuvo la misma estructura procesal. (pág. 16).
La estructura procesal del desahucio en Costa Rica es considerada como demasiado
lento y burocrático, con un mismo sistema jurídico introducido por muchos años, no
sumando nada novedoso en la nueva Ley, se mantiene un procedimiento escrito,
basándose por dos causas, una por falta de pago y otra por las causales restantes
establecidas en la Ley. Por otro lado, la Ley de Monitorio Arrendatario, promulgada en
el 2013, ofrece diversas garantías al arrendatario, señalando el proceso para llevar a
cabo la acción del desahucio por parte del arrendador.
2.6 Definición de Términos Básicos
ACTO NOTARIAL. “El objeto de las actas notariales es la comprobación y fijación de
hechos notorios sobre los cuales puedan ser fundados y declarados derechos y
legitimadas situaciones personales o patrimoniales con trascendencia jurídica. La
declaración que ponga fin al acta de notoriedad será firme y eficaz, por sí sola, e
inscribible donde corresponda, sin ningún trámite o aprobación posterior”. (Consejo
General del Notariado, 2017)
ARRENDAMIENTO. “Se llama arrendamiento a la cesión, adquisición del uso o
aprovechamiento temporal, ya sea de cosas, obras, servicios, a cambio de un valor”.
(Código Civil Chileno, 1970, pág. 1).
ARRENDADOR. Es quien da u ofrece algo en arrendamiento. El verbo arrendar, por
su parte, hace referencia a conceder o adquirir el aprovechamiento temporal de una cosa
a partir de un pago.
42
ARRENDATARIO. Se cataloga como arrendatario a aquel individuo que toma una
determinada cosa o servicio en arrendamiento. Arrendar, por otra parte, significa ceder,
hacer una transferencia o asumir el aprovechamiento temporario de algo a cambio del
abono de una determinada tarifa. Esto significa, por lo tanto, que arrendar funciona
como sinónimo de alquilar, por lo que el arrendatario es el sujeto que toma algo en
arrendamiento.
COMPETENCIA. La medida dentro de la cual la jurisdicción, esto es, el poder de
administrar justicia, está distribuida entre los diversos tribunales y juzgados, por razón
del territorio, de las cosas, de las personas y de los grados. Controversia que se suscita
entre dos o más autoridades judiciales acerca de la cual le corresponde conocer y
resolver sobre una materia. Idoneidad, aptitud, habilidad para realizar algo.
COMPETENCIA. En sentido jurídico competencia denota un poder legal atribuido a
un órgano del Estado o de otra institución por él reconocida, para actuar, decidir o
ejecutar en un poder (constitucional) u órgano, sea jurisdiccional o no.
La palabra competencia suele usarse como sinónimo de "jurisdicción", y eso es erróneo.
(…) La "competencia" es atribución limitada por el lugar, la materia, la instancia o
grado, dentro de una jurisdicción.
COMPETENCIA NEGATIVA. Conflicto judicial surgido cuando un juez o tribunal a
quien se sometiere una causa, por haberse declarado otro incompetente, resolviere,
asimismo, no se el asunto de su competencia, sino de la del primero.
COMPETENCIA POSITIVA. Disputa entre dos o más jueces o tribunales cuando
cada uno cree corresponderle el conocimiento de una cosa.
DESAHUCIO. Aviso con el que una de las partes hace saber a la otra que su voluntad
es la de dar por terminado el contrato existente.
INEFICACIA. Puede ser: estructural o de origen y funcional o posterior, que ésta
última puede ser legal o voluntaria. En la primera el acto no surte sus efectos por su
misma estructura, no objeto o no hay consentimiento, porque encuentra vicios en la
43
estructura del acto que no permite que surta efectos ejemplo: la compraventa de un bien
propiedad de un menor.
La ineficacia funcional, puede ser: por falta de legitimación, por incumplimiento del
plazo, y por la condición de origen.
La ineficacia funcional voluntaria, es como en la renuncia de derechos reales y
personales, es decir, tiene su origen en la voluntad sea por: revocación, renuncia,
condición, resolución y plazo.
En el caso de la ineficacia funcional no detiene el acto en sí, es decir, cuando las
partes frente a un acto que surte sus efectos deciden que éste no surta efectos, modifican
o extinguen los efectos de un acto jurídico o lo extinguen. En el caso de condición
suspensiva, mientras la condición aún no se cumpla o estuviere en suspenso, el acto será
ineficaz. En el caso de la revocación, el acto no produce sus efectos o deja de surtir,
debido a que así lo decidió una de las partes. Ejemplo revocar un poder o un testamento.
En el caso de la renuncia, sólo procederá en actos jurídicos unilaterales, sin embargo, la
ley permite que también se de en actos bilaterales refiriéndose siempre a derechos reales
o de crédito.
Por lo que toca a la ineficacia por plazo, debemos distinguir dos tipos de plazo: el
suspensivo y el extintivo. La condición suspensiva ataca los efectos del contrato y el
término suspensivo, ataca los efectos de la obligación. Cabe decir que todas las
obligaciones tienen plazo.
INQUILINATO. La palabra inquilinato tiene diversas acepciones. Puede referirse a
arriendo de una casa o parte de ella. Al derecho que el inquilino adquiere en la casa
arrendada. Alquileres que devenga el dueño de una habitación ocupada por un inquilino.
Contribución o tributo de cuantía relacionada con la de los alquileres.
NOTARIO. "Genéricamente fedatario público. Notario sin otra adición, se le ha
llamado también al que daba fe en los asuntos eclesiásticos. En lo antiguo era así mismo
el que escribía abreviadamente, como predecesor de los modernos taquígrafos. La voz
44
equivale también a amanuense; pero su uso en esta acepción tiende a excluirse por ser
justamente los amanuenses los empleados del notario, del fedatario."
NOTIFICACIÓN. Es la acción y efecto de notificar (un verbo que procede del latín y
que significa comunicar formalmente una resolución o dar una noticia con propósito
cierto).
PLAZO. Cuando se dice que un acto debe ejecutarse en o dentro de cierto plazo, se
entenderá que vale si se ejecuta antes de la media noche en que termina el último día del
plazo; y cuando se exige que haya transcurrido un espacio de tiempo para que nazcan o
expiren ciertos derechos, se entenderá que estos derechos no nacen o expiran sino
después de la media noche en que termina el último día de dicho espacio de tiempo.
PROCEDIMIENTO. Es un término que hace referencia a la acción que consiste en
proceder, que significa actuar de una forma determinada. El concepto, por otra parte,
está vinculado a un método o una manera de ejecutar algo.
RESOLUCIÓN. Se conoce como resolución al fallo, la decisión o el decreto que es
emitido por una autoridad.
SOLEMNIZAR. Resaltar la importancia de un hecho o manera solemne un suceso.
TERMINO. Modalidad de un acto jurídico que hace depender la ejecución o la
extinción de un derecho de un acontecimiento futuro cuya realización es segura. Se
denomina término o plazo a la determinación del momento en que el negocio jurídico
debe comenzar a producir o dejar de producir sus efectos.
TÉRMINOS DE GRACIA. "Conocidos también como términos de cortesía, son los
plazos tácitos o términos presuntos que difieren la exigibilidad de las obligaciones
civiles, y que están proscritos en las obligaciones mercantiles, salvo expresa previsión
legal o de los interesados. De ahí que las obligaciones puras sean exigibles al día
inmediato siguiente a su constitución, si llevan aparejada ejecución; de no llevarla, son
exigibles a los diez días de su constitución. Otra manifestación del mismo principio de
inmediata exigibilidad es el de que, para constituir en mora al deudor, no es preciso, en
45
las obligaciones mercantiles, la intimación del acreedor: basta la llegada del día del
vencimiento, que por sí mismo intima al deudor (diez interpellat pro homine)."
TÉRMINOS JUDICIALES. "Son las delimitaciones temporales que marcan el fin del
período dentro del cual deben realizarse las actividades correspondientes del órgano
jurisdiccional. Como desarrollo secuencial y encadenado de actos, el proceso tiene
pautada temporalmente su actividad. El período o lapso de tiempo previsto para ésta es
el plazo procesal. El final del mismo se denomina término. Pero en la práctica, y en los
textos legales, ambas palabras se usan indistintamente. Se habla de plazos impropios
para referirse a los que afectan a la actuación jurisdiccional en sentido estricto (plazo
para dictar resoluciones, por ejemplo); plazos propios son los que regulan la actividad
de las partes en el proceso. El día inicial del plazo es el dies a quo; el último, dies ad
quem. Si la ley no señala plazo, se entiende que el acto ha de tener lugar
inmediatamente."
2.7 Diagnóstico
2.7.1 Realidad Contextual
La investigación del desahucio se ha realizado en el D.M.Q., ubicándose en las
notarías 52, 8, 73, 84 y 86, de llegarse a modificar la Ley Notarial por la Asamblea
Nacional, la reforma estaría aplicándose a nivel nacional, impactando a todos los
arrendadores y arrendatarios a nivel nacional. Además, todos los notarios estarían en la
obligación de cumplir con el tiempo estimado para notificar el desahucio.
Además, después de establecida la norma, ésta deberá ser evaluada periódicamente
para revisar su cumplimiento y también evaluar los resultados obtenidos, en cuanto a los
factores positivos y negativos que se han obtenido después de aplicada la reforma legal
a nivel nacional, regional y local.
2.7.2 Estado de la situación actual del problema
Al promulgarse en el Ecuador el Código Orgánico General de Procesos (COGEP),
el desahucio se puede interponer por intermedio de una solicitud dirigida ante un notario
46
de la cabecera cantonal en donde se encuentra ubicado el bien inmueble, esto con el fin
de dar mayor celeridad al proceso. El problema actual es que la Legislación no estipula
un término para que el notario notifique el desahucio al arrendatario o arrendador,
considerándose en que debe ser estrecho para que se logre mayor rapidez en el trámite.
La notificación por parte del notario ha de ser oportuna, para que la acción se
produzca con mayor agilidad en atención a la voluntad por parte del propietario. Por lo
tanto, actualmente no se tiene señalado un término de notificación oportuno, lo cual
puede estar vulnerando los derechos del arrendador, quien ha decidido que el inmueble
vuelva a su derecho de dominio, que en la mayoría de ocasiones no recibe debidamente
los pagos por concepto de arrendamiento o desea recuperar el bien de su propiedad.
47
CAPÍTULO III
METODOLOGÍA
3.1 Determinación de niveles de investigación
3.1.1 Exploratorio
El nivel de investigación del presente perfil de proyecto es exploratorio pues a la
atribución concedida a las y los notarios es nueva pues apenas cumplirá un año el 23 de
mayo de 2016 y los usuarios y ciudadanía en general tienen poco conocimiento que en
la actualidad el desahucio en materia de inquilinato se lo realiza en una notaría motivo
por el cual siguen acudiendo a los juzgados de inquilinato.
3.1.2 Explicativo
Es explicativo pues responde a la causa social que encierra la materia de inquilinato, se
explicará el motivo del fenómeno que lleva a la ineficacia de la aplicación del artículo
18 numeral 35 de la Ley Notarial Vigente.
3.1.3 Descriptivo
Para el desarrollo de la investigación se contó con el diseño descriptivo porque se
detalló las causas del problema para determinar la propuesta.
3.2 Métodos de investigación
En relación a los métodos empíricos será aplicado, el método de la observación con
el objetivo de encontrar las consecuencias de la problemática planteada, que se produce
al no contemplar un término legal para la notificación al desahuciado dentro del trámite
de desahucio en materia de inquilinato. Se utilizará el método matemático para procesar
los resultados que se obtenga de las encuestas.
48
El método de recolección de información, será utilizado a través de técnicas de
técnicas de entrevista y encuesta.
Se recurrirá al método Histórico – Lógico pues será necesario conocer los
antecedentes del trámite que recibía el desahucio en materia de inquilinato.
Dentro de la presente investigación se usará el método Inductivo-Deductivo ya que
se partirá de la falta de homogeneidad en el procedimiento de fondo y forma en los
actos notariales, para después entrar en el trámite del desahucio en materia de
inquilinato. Durante la investigación se usará el método exegético en razón al análisis
que se realizará de las disposiciones legales.
3.3 Técnicas e instrumentos de la investigación
3.3.1 Técnicas Documentales: Fichaje y Lectura Científica
Las técnicas documentales a utilizar son el fichaje con el que se tendrá la idea
precisa de las fuentes bibliográficas que serán consultadas. La lectura científica nos
ayudará a comprender de mejor manera los textos y documentos de consulta.
3.3.2 Técnicas instrumentales: Encuesta y Entrevista
Se utilizó la entrevista y la encuesta, técnicas que nos aportarán la información y
datos acertados de las personas involucradas en la población para el desarrollo de la
investigación.
Encuesta. Aplicada a los sujetos de estudio, identificados de acuerdo a la muestra
poblacional. (Ver Tabla 1).
Entrevista. Esta técnica ha sido muy importante ya que por medio de esta se logró
obtener contacto con los actores que manejan el tema y de esta manera sistematizar la
información.
49
Observación. Mediante la observación, se evidenció en las notarías indicadas, el
procedimiento para llevar a cabo el desahucio.
3.4 Variables
3.4.1 Variable Independiente
Estipulación de un término para la notificación al desahuciado en el trámite de
desahucio en materia de inquilinato.
3.4.2 Variable dependiente
Optimización de la notificación al desahuciado dentro del trámite de desahucio en
materia de inquilinato. Evitar la vulneración de los derechos constitucionales
3.5 Población y muestra
La población estudiada se la realizó en la ciudad de Quito estudiantes del séptimo
semestre paralelo “D” de la Carrera de Derecho, Facultad de Jurisprudencia, Ciencias
Políticas y Sociales.
3.5.1 Población
Tabla 1: Población para el cálculo de la muestra
POBLACIÓN CANTIDAD/
INTEGRANTES
Notarios – Notarias 86
Usuarios 200
Abogados en Libre Ejercicio 50
Estudiantes de la Carrera de Derecho 100
Público en general 100
TOTAL 536
Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A.
50
3.5.2 Muestra poblacional
Cálculo de la muestra
n = tamaño de la muestra por calcular
N = tamaño de la población (536 personas de acuerdo a la tabla poblacional)
E = error máximo admisible en cálculo muestral (8%)
( )
( )
( )
( )
Teniendo en cuenta el cálculo de la muestra, el número de encuestas a realizar es de
134 personas, de un universo o población equivalente a 536 personas.
51
3.6 Cronograma
Tabla 2: Cronograma de actividades
Ord ACTIVIDAD
MESES 2016 / 2017
Noviembre Diciembre Enero
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
1
Elaboración y
validación de la
propuesta del
Proyecto
2
Correcciones de
la propuesta y
aprobación
3 Resolución de
aprobación
4
Elaboración del
proyecto de
investigación
5
Corrección y
elaboración del
proyecto de
investigación
6
Presentación del
proyecto de
Investigación
7
Revisión de
lectores y
emisión informe
8
Elaboración del
informe final del
proyecto de
presentación
9 Titulación
Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A.
3.7 Recursos disponibles
3.7.1 Responsables
Estudiante: Toaquiza Gutiérrez Blanca Anabel
Profesora Guía: Dr. Renán Aníbal Tinajero Valencia
Tutor: Dr. Freddy León Torres
52
3.7.2 Materiales institucionales
Bibliotecas: Corte Constitucional, Universidad Central del Ecuador, Universidad
Andina Simón Bolívar, Universidad Católica, Consejo de la Judicatura, Notarias del
D.M.Q. en estudio.
3.8 Presupuesto
Tabla 3: Presupuesto
RECURSOS CANTIDAD VALOR
Alimentación 120 desayunos $360.00
120 Almuerzos $360.00
Transporte y movilización 120 pasajes ida * 0.25 $ 30.00
120 pasajes regreso * 0.25 $ 30.00
Transmisión de Datos 4 meses servicio Movil /cel $100.00
4 meses servicio internet $120.00
Papelería y suministros de oficina
1 grapadora $10.00
4 resmas de papel 75° $14.00
4Tonner Impresora $100.00
10 carpetas $ 3.00
12 esferos $6.00
Imprevistos 10% 113.00
TOTAL 1,246.00 Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A.
53
CAPÍTULO IV
ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE DATOS
4.1 Tabulación y Graficación de la recolección de datos
P1. ¿Conoce Usted cuales son las nuevas atribuciones otorgadas a las y los
notarios?
Tabla 4: Atribuciones de las Notarías
Respuesta Frecuencia Porcentaje
Si 27 20%
No 107 80%
Totales 134 100% Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A.
Fuente: Aplicación de la encuesta (2016)
Gráfico 3: Atribuciones de las Notarías
Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A.
Fuente: Aplicación de la encuesta (2016)
Análisis e Interpretación. En el gráfico se muestra que el 20% de los encuestados
conoce de las nuevas atribuciones otorgadas a los notarios en el Código Orgánico
General de Procesos; mientras que el 80% desconoce del tema, es decir que la mayoría
de encuestados no tiene conocimientos de las reformas implantadas en el referido
cuerpo legal
20%
80%
¿Conoce Usted cuales son las nuevas
atribuciones otorgadas a las y los
notarios?
Si
No
54
P.2 ¿Conoce en qué casos se puede solicitar el desahucio ante las y los notarios?
Tabla 5: Casos en que se solicita el desahucio
Respuesta Frecuencia Porcentaje
Si 22 16%
No 114 84%
Totales 136 100% Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A.
Fuente: Aplicación de la encuesta (2016)
Gráfico 4: Casos en que se solicita el desahucio
Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A.
Fuente: Aplicación de la encuesta (2016)
Análisis e Interpretación. Del total de los encuestados el 84% no tiene conocimiento
de los casos en los cuales, la ley prevé la posibilidad de presentar un desahucio ante las
y los notarios, frente al 16 % quienes expresaron conocer sobre el tema.
16%
84%
¿Conoce en qué casos se puede solicitar
el desahucio ante las y los notarios?
Si
No
55
P3. ¿Conoce que documentos habilitantes debe incluir en la petición de desahucio?
Tabla 6: Documentos habilitantes para el desahucio
Respuesta Frecuencia Porcentaje
Si 22 16%
No 114 84%
Total 136 100% Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A.
Fuente: Aplicación de la encuesta (2016)
Gráfico 5: Documentos habilitantes para el desahucio
Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A.
Fuente: Aplicación de la encuesta (2016)
Análisis e Interpretación. Como se observa en el gráfico, el 16% de los encuestados
respondió que conocen los documentos habilitantes, a fin de solicitar el desahucio;
mientras que el 84% desconoce de estos requisitos.
16%
84%
¿Conoce que documentos habilitantes
debe incluir en la petición de desahucio?
Si
No
56
P4. ¿Conoce cuánto tiempo tienen las y los notarios para la notificación al
desahuciado?
Tabla 7: Tiempo para notificar el desahucio
Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A.
Fuente: Aplicación de la encuesta (2016)
Gráfico 6: Tiempo para notificar el desahucio
Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A.
Fuente: Aplicación de la encuesta (2016)
Análisis e Interpretación. El 90% de los encuestados respondieron que desconocen el
término que tienen las y los notarios para notificar el desahucio; por otra parte, el 10%
afirmó que si conocían el tiempo para efectuar la notificación.
10%
90%
¿Conoce cuánto tiempo tienen las y los
notarios para la notificación al
desahuciado?
Si
No
Respuesta Frecuencia Porcentaje
Si 14 10%
No 122 90%
Total 136 100%
57
P5. ¿Cuál crees usted que sería un término prudente para la notificación al
desahuciado?
Tabla 8: Término prudente para anunciar el desahucio
Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A.
Fuente: Aplicación de la encuesta (2016)
Gráfico 7: Término prudente para anunciar el desahucio
Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A.
Fuente: Aplicación de la encuesta (2016)
Análisis e interpretación. Del gráfico se puede apreciar que el 60% de encuestados
consideran que la notificación del desahucio debería efectuarse en un término de 3 días;
por otra parte, el 24% de los encuestados prefieren que la referida diligencia se efectúe
en 4 días; y, finalmente el 16% respondió que 5 días es un término adecuado para la
notificación del desahucio.
60% 16%
24%
¿Cuál crees usted que sería un término
prudente para la notificación al
desahuciado?
3 días
4 días
5 días
Respuesta Frecuencia Porcentaje
3 días 32 24%
4 días 22 16%
5 días 82 60%
Total 136 100%
58
6.- Califique otorgamiento de esta nueva competencia a las y los notarios
Tabla 9: Calificación de la asignación del desahucio a los y las notarios
Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A.
Fuente: Aplicación de la encuesta (2016)
Gráfico 8: Calificación de la asignación del desahucio a los y las notarias
Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A.
Fuente: Aplicación de la encuesta (2016)
Análisis e interpretación. Para el 35% de la población encuestada, no se debió otorgar
competencia a las y los notarios respecto al desahucio; el 25% considera que no es muy
bueno el hecho de haber otorgado nuevas competencias a los funcionarios referidos; el
23% de los encuestados afirma que es bueno el hecho de que las y los notarios tengan
competencia para tramitar el desahucio; y, el 17% de los encuestados considera que es
una mala decisión de haber otorgado nuevas competencias a las y los notarios.
17%
25%
23%
35%
Califique otorgamiento de esta nueva
competencia a las y los notarios
Bueno
No muy bueno
Malo
No se debió otorgar lacompetencia
Respuesta Frecuencia Porcentaje
Bueno 23 17%
No muy bueno 34 25%
Malo 31 23%
No se debió otorgar la competencia
48 35%
Total 136 100%
59
4.2 Respuestas de los entrevistados
4.2.1 Entrevista al Dr. Henry Oswaldo Estrada Martínez
P.1 ¿Cree usted que las nuevas atribuciones otorgadas por el COGEP y que
reforman la Ley Notarial han descongestionado la función judicial?
R./ Creo que no ha dado el resultado que se esperaba porque los usuarios no sienten el
beneficio aún, sin embargo, la iniciativa es rescatable el congestionamiento en la
función judicial es tema de varios años no es un problema reciente.
P2. ¿En qué casos se puede tramitar el desahucio?
R./ Se pueden tramitar por demolición, por culminación del contrato para cuyo efecto se
deberá notificar con 90 días de anticipación y por transferencia de dominio del bien
inmueble.
P3. ¿Cuáles son los requisitos que solicita Usted para iniciar con el desahucio?
R./
La petición del abogado realizada por la parte interesada
El contrato de arrendamiento legalmente inscrito
Copias de cédula y papeleta de votación del arrendador y arrendatario
P.4 ¿Cuándo no es procedente el desahucio?
R./ No es procedente el desahucio cuando no este enmarcado dentro de lo expresado en
los articulo 30,31 y 33.
P.5 ¿Cuántos tramites de desahucio aproximadamente ha realizado desde la
entrada en vigencia de las nuevas reformas a la Ley Notarial hasta la fecha actual?
R./ En la notaría a mi cargo he realizado un aproximado de 10 desahucios.
60
P6. ¿Ha recibido por parte del Colegio de Notarios, Federación de Notarios y/o
Consejo de la Judicatura alguna directriz, capacitación, charla o conversatorio
sobre la aplicación, procedimiento y gestión de las nuevas atribuciones
específicamente sobre el desahucio?
R./ En lo personal no he recibido información específica del tema cuando se socializo la
reforma fue tratada de forma general.
P7. ¿Están las y los notarios preparados para asumir las nuevas atribuciones
otorgadas por el COGEP?
R./ Es una apreciación un poco complicada ya que depende de la preparación de cada
funcionario las y los notarios debemos prepararnos día a día para desempeñar nuestras
funciones con estricto apego a la normativa.
61
4.2.2 Entrevista al Dr. Santiago Burbano Rueda
P1. ¿Cree usted que las nuevas atribuciones otorgadas por el Cogep y que reforman la
Ley Notarial han descongestionado la función judicial?
R./ Sin duda esa fue la intención de quienes elaboraron el Código Orgánico General de
Procesos, aunque en el proceso de transición de aplicación de la totalidad de este nuevo
Código los encargados de sustanciar estas causas los han rechazado debido a la falta de
preparación de los primeros y a los vacíos legales que han aparecido en la Ley.
P2. ¿En qué casos se puede tramitar el desahucio?
R./ La ley es clara y especifica se puede solicitar el desahucio en tres casos como lo
establece la Ley de Inquilinato en sus artículos 30,31 y 33 únicamente en estos casos
procede el desahucio.
P3. ¿Cuáles son los requisitos que solicita Usted para iniciar con el desahucio?
R./ Los que indica la Ley, como son:
La petición del arrendador o arrendatario según sea el caso la misma que deberá
estar firmada por un abogado en libre ejercicio
El contrato de arrendamiento legalizado (inscrito) o la declaración juramentada.
Copias de cédula y papeleta de votación
P4 ¿Cuándo no es procedente el desahucio?
R./ Cuando la ley lo prohíbe expresamente
P5. ¿Cuántos tramites de desahucio aproximadamente ha realizado desde la
entrada en vigencia de las nuevas reformas a la Ley Notarial hasta la fecha actual?
R./ Realmente son pocos unos 5 aproximadamente
P6. ¿Ha recibido por parte del Colegio de Notarios, Federación de Notarios y/o
Consejo de la Judicatura alguna directriz, capacitación, charla o conversatorio
62
sobre la aplicación, procedimiento y gestión de las nuevas atribuciones
específicamente sobre el desahucio?
R./ Hemos tenido conversaciones frente a la posible reforma, pero no se ha realizado
con profundidad sobre este tema específico.
P7. ¿Están las y los notarios preparados para asumir las nuevas atribuciones
otorgadas por el COGEP?
R./ Considero que el estudio y actualización constante de la Ley es fundamental para el
ejercicio de nuestras funciones, es un nuevo reto que debemos enfrentar con el mayo
profesionalismo.
63
CAPÍTULO V
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Conclusiones
El objetivo de brindar celeridad al sistema de justicia al otorgarles a las y los notarios
las nuevas atribuciones exclusivas no se ha cumplido en su totalidad pues existen
notarias que hasta la presente fecha no han dado tramite a una sola solicitud de
desahucio por la falta de sociabilización por parte del Consejo de la Judicatura.
Es necesidad primordial establecer el término para la notificación del desahucio para
que de este modo las y los usuarios tengan la posibilidad de exigir se cumpla con el
mismo, pues mientras no esté establecido en la ley dependen únicamente de la voluntad
y el tiempo de los funcionarios envestidos de fe pública o sus delegados.
La preparación y actualización de conocimientos de las y los notarios es fundamental
porque son ellos quienes deben revisar que se cumpla con todos los requisitos esenciales
de ley de los actos y contratos a realizarse por los usuarios.
64
Recomendaciones
Se recomienda que se reforme el artículo 18 numeral 35 de la Ley Notarial en el cual se
establezca el término prudente y legal en el que debe notificarse a la parte desahuciada
para que esta pueda tener la oportunidad de ejercer el derecho a la defensa mediante su
oposición al desahucio de forma oportuna.
El Consejo de la Judicatura como órgano único de gobierno, administración, vigilancia
y disciplina de la Función Judicial a través de la Subdirección Nacional de Gestión del
Sistema Notarial conforme lo establece el Estatuto Integral de Gestión Organizacional
por Procesos, dispone dentro de sus atribuciones el diseñar, proponer, implementar y
coordinar un sistema de seguimiento, control y evaluación de la gestión notarial por lo
que debe ser este órgano quien como ha venido realizando debe expedir un instructivo
de directrices sobre el cumplimiento de las nuevas atribuciones regulando por lo tanto
las inconsistencias que existen
Se recomienda que el Consejo de la Judicatura considere que la unificación del sistema
informático notarial y las tasas notariales no son los únicos componentes que deben
tener homogeneidad pues se debe brindar un acceso total y sin restricciones a los
usuarios y para ello se debe unificar los documentos solicitados como requisitos para los
trámites notariales.
65
CAPÍTULO VI
PROPUESTA
6.1 Justificación
Este proyecto de investigación tiene como propósito clarificar el trámite del
desahucio en materia de Inquilinato, pues esta tras la reforma de la Ley Notarial se ha
evidenciado vacíos legales que ocasionan que la aplicación de las nuevas atribuciones
resulten ser ineficaces e ineficientes afectando evidentemente a la persona que recibe el
servicio, sin duda alguna se le olvidó al legislador quienes eran los beneficiarios de los
servicios que prestan ahora las y los notarios con las nuevas atribuciones que el Código
Orgánico General del Procesos le otorgaba y esto es sencillo de comprobar con la sola
consulta al usuario que ingresa a las notarías a realizar la inscripción de un contrato de
arrendamiento que antes no tenía ningún costo y ahora el costo depende del número de
firmas o del canon de arrendamiento, y en el caso del tema de este proyecto de
investigación antes el peticionario del desahucio conocía el término exacto dentro del
cual se le debía notificar al desahuciado haciendo posible exigir que se cumpla con los
principios de celeridad procesal y otorgando el derecho a la defensa ahora se debe
esperar al buen criterio y disposición de las y los notarios para que lo realicen y se
cumpla con el objetivo de descongestionar las unidades judiciales.
6.2 Antecedentes
La propuesta de la presente investigación consiste en reformar el numeral 35 del
artículo 18 de la Ley Notarial, para establecer un término legal, oportuno, y razonable
para la notificación al desahuciado dentro de la soleminzación del desahucio en materia
de inquilinato.
Con ello obtendríamos un procedimiento mejor regulado más ordenado y específico
en los trámites de soleminzación de desahucio a la vez que el daríamos a los usuarios el
instrumento para poder exigir y ejercer el derecho a un acceso a la justicia eficiente
eficaz y cumpliendo el principio de celeridad, además que se cumpliría con la esencia
66
para la cual fue otorgada esta atribución que es el descongestionamiento y liberación de
carga procesal en los juzgados de inquilinato, pues anteriormente el desahucio se lo
tramitaba en estos juzgados y no tenían ningún costo para el peticionario o accionante
factor que ha influido de forma importante en el uso del servicio por parte de los
usuarios.
6.3 Objetivos
6.3.1 Objetivo General
Establecer un término razonable en el numeral 35, artículo 18 de la Ley Notarial en
relación a la notificación al desahuciado en el trámite del desahucio en materia de
inquilinato.
6.3.2 Objetivos Específicos
a) Fundamentar teóricamente la esencia del desahucio.
b) Describir la normativa que regula el trámite de desahucio en materia de
inquilinato.
c) Explicar los beneficios que generarían el contemplar un término para la
notificación al desahuciado en el trámite de desahucio en materia de inquilinato.
67
6.4 Localización
6.4.1 Notaria 52 DMQ
Gráfico 9: Ubicación Notaria 52 DMQ
Fuente: (Google.es/maps, 2016)
Gráfico 10: Imagen Notaria 52 DMQ
Fuente: (Google.es/maps, 2016)
68
Gráfico 11: Ubicación Notaria 8va DMQ
Fuente: (google.es/maps, 2016)
Gráfico 12: Imagen Notaria 8va DMQ
Fuente: (google.es/maps, 2016)
69
Gráfico 13: Ubicación Notaria 84, Av. Vicente Maldonado y Las Palmas
Fuente: (Google.es/maps, 2016)
Gráfico 14: Ubicación Notaria 73
Fuente: (Google.es/maps, 2016)
70
Gráfico 15: Imagen Notaria 73 DMQ
Fuente: (Google.es/maps, 2016)
Gráfico 16: Ubicación Notaria 86, Antonio Iglesias y Gonzales Suarez
Fuente: (Google.es/maps, 2016)
71
6.5 Desarrollo de la propuesta
PROPUESTA DE REFORMA A LA LEY NOTARIAL
EL PLENO DE LA ASAMBLEA NACIONAL DE LA REPÚBLICA DEL
ECUADOR
CONSIDERANDO
Que, el artículo 120, numeral 6 de la Constitución de la República del Ecuador
determina entre las atribuciones de la Asamblea Nacional: ''Expedir, codificar, reformar
y derogar las leyes, e interpretarlas con carácter generalmente obligatorio.
Que, el artículo 169 de la Constitución señala que el sistema procesal es un medio para
la realización de la justicia. Las normas procesales consagrarán los principios de
simplificación, uniformidad, eficacia, inmediación, celeridad y economía procesal y
harán efectivas las garantías del debido proceso, no se sacrificará la justicia por la sola
omisión de formalidades;
Que, el artículo 18 del Código Orgánico de la Función Judicial dice que el sistema
procesal es un medio para la realización de la justicia, las normas procesales
consagrarán
los principios de simplificación, uniformidad, eficacia, inmediación, oralidad,
dispositivo, celeridad y economía procesal y harán efectivas las garantías del debido
proceso; no se sacrificará la justicia por la sola omisión de formalidades;
Que, el artículo 296 del Código Orgánico de la Función Judicial determina que el
notariado es un órgano auxiliar de la Función Judicial y el servicio notarial consiste en
el desempeño de una función pública que la realizan las y los notarios, quienes son
funcionarios investidos de fe pública para autorizar, a requerimiento de parte, los actos,
72
contratos y documentos determinados en las leyes y dar fe de la existencia de los hechos
que ocurran en su presencia; Que, el artículo 1 de la Ley Notarial señala que la función
notarial se rige por esta Ley y por las disposiciones de otras leyes que expresamente se
refieran a ella;
Que, la necesidad de las y los usuarios de tener determinado un tiempo específico para
la notificación del desahucio es una privación que surge de la negativa de algunos
notarios y notarias de realizar este acto con celeridad; y,
En uso de sus atribuciones legales y constitucionales expide la siguiente
REFORMA DE LEY:
Reformase el artículo 18 de la siguiente manera:
Agréguese dentro del numeral 35 la siguiente frase: “en el término de tres días”
Quedando de la siguiente forma “Solemnizar el desahucio, de acuerdo con lo previsto
en la Ley de Inquilinato y el Código Civil. La o el interesado en el desahucio dirigirá
una solicitud a la o al notario, acompañando prueba de su pretensión. Recibida la
solicitud y los documentos que se acompañan a ella, la o el notario notificará en el
término de tres días a la o al desahuciado de conformidad con las reglas para la
citación personal o por boletas previstas en el Código Orgánico General de Procesos.”
DISPOSICIÓN FINAL
Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia a partir de su publicación en el
Registro oficial.
Dado y suscrito en la Sede de la Asamblea Nacional, ubicada en el Distrito
Metropolitano de Quito, a los ____ del mes de ____ del 20__
f) GABRIELA RIVADENEIRA BURBANO f) DRA. LIBIA RIVAS ORDOÑEZ
Presidenta Secretaria
73
6.5.1 Fases de presentación del proyecto
Tabla 10: Fases para el proyecto de reforma
FASE TÉRMINO
Proyecto 30 días
Calificación del Proyecto 8 días
Informe para el primer debate 65 días
Primer debate 3 días
Informe para el segundo debate 45 días
Segundo debate 8 días
Votación del proyecto 3 días
Colegislación con el ejecutivo 30 días
Análisis y resolución del veto 30 días
Publicación después de la aprobación
Difusión
Elaborado por: Toaquiza G. Blanca A.
6.6 Beneficiarios
6.6.1 Directos:
Notarios, arrendatarios y arrendadores
6.6.2 Indirectos:
El Estado y la ciudadanía en general
74
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
Libros:
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Estudios y Publicaciones.
Andrade Ubidia, S., & Ávila Lizán, F. (2009). La transformación de la Justicia. Quito.
Ministerio de Justicia y Derechos Humanos.
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término de prueba en los trámites de desahucio para legitimar su
procedimiento. Loja. Universidad Nacional de Loja.
Cabanellas, G. (2006). Diccionario Jurídico Elemental. Buenos Aires. Heliasta SRL.
Cabanellas, G. (2010). Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Buenos Aires.
Heliasta SRL.
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Gráficos Nacionales.
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Publicacionees.
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contrato de arrendamiento, previo a establecer la vulneración de derechos del
inquilino por parte del arrendador. Loja. Universidad Nacional de Loja.
García Falconi, J. (1995). El contrato de arrendamiento en el sector urbano y sus
causales de terminación. Quito. Corporación de Estudios y Publicaciones.
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Quito. Corporación de Estudios y Publicaciones.
Gattari, C. (1997). Manual de Derecho Notarial. Buenos Aires.(s.e.)
75
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Derecho Privado. Edición Primera.
Larrea Holguin, J. (2001). Manual de Derecho Civil del Ecuador. Quito. El Fórum.
Larrea Holguín, J. (2007). Manual Elemental de Derecho Civil del Ecuador. Quito.
Corporación de Estudios y Publicaciones.
Logro, P. (2003). Apuntes de Derecho Notarial. Riobamba. (s.e.)
López Mora, J. P. (2016). Análisis de las principales facultades del notario según la
Ley Notarial y revisión de algunas reformas del COGEP. Quito. Universidad
Católica de Santiago de Guayaquil.
Neri, I. (2009). Tratado Teórico Práctico de Derecho Notarial. Tomo I.
Pérez, B. (1997). Derecho Registral. Mexico D.F. Porrúa.
Ríos, J. (2012). La Práctica del Derecho Notarial. México D.F. Mcgraw-Hill.
Internamericana Editores S.A.
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Varangot. (2001). Tratado Teórico Práctico de Derecho Notarial, Volumen 3.
Villalba V., W. (1987). Fundamentos de Práctica Forense. Quito. Editorial Jurídica
Alameda
76
Cuerpos Legales:
Análisis jurídico del desahucio en los arrendamientos civiles y comerciales a la luz de
la Ley 9160: Monitorio arrendaticio. (2016). Quito. Ciudad Universitaria
Rodrigo Facio. Universidad de Costa Rica .
Código Civil Chileno. (1970). Contrato de Arrendamiento - Apuntes de derecho
Chileno. Santiago de Chile.
Código Civil Ecuatoriano. (24-jun-2005). Quito. Registro Oficial Suplemento 46 .
Código de Procedimiento Civil. (12-jul-2005. Última modificación: 24-nov-2011).
Quito. Registro Oficial Suplemento 58.
Código Orgánico de la Función Judicial. (9 de marzo de 2009). Quito. Registro Oficial
Suplemento No. 544 .
Código Orgánico General de Procesos- COGEP. (22 de septiembre de 2015). Quito.
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Consejo de la Judicatura. (2013). Resolución 211. Quito. 27 de diciembre del 2013.
Consejo de la Judicatura. (2015). Resolución 078. Quito. 21 de abril del 2015
Consejo de la Judicatura. (2015). Resolución 112. Quito. 18 de mayo del 2015
Consejo de la Judicatura. (2015). Resolución 179. Quito. 22 de junio del 2015
Constitución de la República del Ecuador. (20 de octubre de 2008). Quito. Registro
Oficial No. 449.
Ley de Inquilinato. (20 de octubre de 2008). Quito. Registro Oficial No. 449.
Ley Notarial. (11 de noviembre de 1966. Ultima modificación: 20-may.-2014). Quito.
Registro Oficial No. 158.
77
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Ubicación Notaria 52. Disponible en la URL.
https://www.google.es/maps/place/NOTARIA+52+Dr.+Santiago+Burbano+Rue
da/@-0.0976326,-
78
78.4563645,16z/data=!4m5!3m4!1s0x91d58f6cb88a6e47:0xe77cbaf330ee227c!
8m2!3d-0.0971442!4d-78.4533504. Consultado el 27 de diciembre de 2016
Ubicación Notaria 73 Quito. Disponible en la URL.
https://www.google.es/maps/place/Notar%C3%ADa+73+-
+Victoria+Bernal+Trujillo/@4.6604115,-
74.1107423,17z/data=!3m1!4b1!4m5!3m4!1s0x8e3f9b9bb26265ef:0xcdbb472f
6abddae2!8m2!3d4.6604062!4d-74.1085536. Consultado el 30 de diciembre de
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https://www.google.es/maps/place/Av.+Pedro+Vicente+Maldonado+%26+Palm
as,+Quito+EC170139,+Ecuador/@-0.2685871,-
78.5297091,17z/data=!3m1!4b1!4m5!3m4!1s0x91d598f123d4c7d1:0x2cad5ee0
0014dd5c!8m2!3d-0.2685925!4d-78.5275204. Consultado el 05 de enero de
2016
Ubicación Notaria 86 Quito. Antonio Iglesias y Gonzales Suares. Disponible en la
URL. https://www.google.es/maps/place/Amagua%C3%B1a,+Ecuador/@-
0.3759802,-
78.5075363,17z/data=!3m1!4b1!4m5!3m4!1s0x91d5a49a7b3438ef:0xf515ac00
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79
Los notarios tendrán 31 nuevas competencias exclusivas. Obtenido de Judicatura
prepara nueva Ley: Disponible en la URL.
http://www.eltelegrafo.com.ec/noticias/judicial/13/los-notarios-tendran-31-
nuevas-competencias-exclusivas. Consultado el 25 de enero de 2016
80
ANEXOS
Anexo A: Formulario para la encuesta
UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA, CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES
CARRERA DE DERECHO
Encuesta a realizar dentro del ámbito del procedimiento del desahucio en Ecuador.
Datos Informativos:
Género: F □ M □
Profesión: _______________________
Especialización o ámbito(s) de ejercicio: _______________________
Fecha: _____________
Instrucciones: Las siguientes preguntas deberán ser resueltas de acuerdo a su
conocimiento. Leer el cuestionario detenidamente y como respuesta a cada una de las
preguntas escoger una opción, marcando con X su elección.
1. ¿Conoce Usted cuales son las nuevas atribuciones otorgadas a las y los notarios? Sí ( ) No ( ) 2. ¿Conoce en qué casos se puede solicitar el desahucio ante las y los notarios?
Sí ( ) No ( ) 3. ¿Conoce que documentos habilitantes debe incluir en la petición de desahucio
Sí ( ) No ( )
4.- ¿Conoce cuánto tiempo tienen las y los notarios para la notificación al desahuciado?
Sí ( ) No ( )
81
5.- ¿Cuál crees usted que sería un término prudente para la notificación al desahuciado?
3 días ( )
4 días ( )
5 días ( )
6.- Califique otorgamiento de esta nueva competencia a las y los notarios
Bueno ( )
No muy bueno ( )
Malo ( )
No se debió otorgar la competencia ( )
GRACIAS POR SU COLABORACIÓN
82
Anexo B: Formulario de la Entrevista
UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA, CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES
CARRERA DE DERECHO
Entrevista dirigida a Notarios del Distrito Metropolitano de Quito.
1. ¿Cree usted que las nuevas atribuciones otorgadas por el Cogep y que reforman la
Ley Notarial han descongestionado la función judicial?
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
2. ¿En qué casos se puede tramitar el desahucio?
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
3. ¿Cuáles son los requisitos que solicita Usted para iniciar con el desahucio?
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
4. ¿Cuándo no es procedente el desahucio?
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
83
5. ¿Cuántos trámites de desahucio aproximadamente ha realizado desde la entrada
en vigencia de las nuevas reformas a la Ley Notarial hasta la fecha actual?
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
6. ¿Ha recibido por parte del Colegio de Notarios, Federación de Notarios y/o
Consejo de la Judicatura alguna directriz, capacitación, charla o conversatorio
sobre la aplicación, procedimiento y gestión de las nuevas atribuciones
específicamente sobre el desahucio?
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
7. ¿Están las y los notarios preparados para asumir las nuevas atribuciones
otorgadas por el COGEP?
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
84
Anexo C: Contrato de Arrendamiento
85
86
87
Anexo D: Datos Electrónicos
88
89
Anexo E: Solicitud de Inscripción de predios en Arrendamiento
90
Anexo F: Factura / Extracto
91
Anexo G: Solicitud de Desahucio
92
93
94
Anexo H: Notificación al Desahuciado
95
96
Anexo I: Solemnización de Desahucio
97
Anexo J: Diligencia Notarial
98
