TFG- Fuentes Ribó, Patricia.docx

7/25/2019 TFG- Fuentes Rib, Patricia.docx

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ndice de contenidos

Listado de abreviaturas......................................................................................................3

1. Introduccin...............................................................................................................5

2. Sistemas de proteccin del deudor hipotecario. Legislacin vigente en materia de

proteccin del deudor hipotecario.....................................................................................8

2.1. Normativa europea..........................................................................................11

2.2. Normativa espaola primera parte!. Los "eales #ecretos$le% 8&2'11( de 1 de

)ulio % *&2'12( de + de mar,o......................................................................................13

2.3. Normativa espaola segunda parte!. La Le% 1&2'13( de 1- de ma%o............1*

2.-. Normativa espaola tercera parte!. l "eal #ecreto$le% 1&2'15( de 2/ de

0ebrero.........................................................................................................................2'

3. special re0lein en torno al rgimen de las clusulas abusivas en materia

hipotecaria.......................................................................................................................22

3.1. l contenido de las clusulas abusivas............................................................22

3.2. 4urisprudencia relevante en torno a la materia................................................2*3.2.1. La situacin anterior a la S46( de 1- de mar,o de 2'13 % anlisis de la

misma ...................................................................................................................2*

3.2.2. La situacin posterior a la S46( de 1- de mar,o de 2'137 cuestiones

pre)udiciales a partir de ella % resoluciones de ma%or actualidad...........................31

-. onclusin...............................................................................................................3*

#ocumentacin................................................................................................................38

9neos.............................................................................................................................-8

1


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LISTADODEABREVIATURAS

99:: 9udiencias :rovinciales

9: 9udiencia :rovincial

art. art;culo

arts. art;culos

digo civil

omunidad uropea

omunidad conmica uropea

# 0undamento de #erecho

>IN 0icha europea de in0ormacin normali,ada

>>## 0undamentos de #erecho

i.e. id est es decir&esto es!

IN Instituto Nacional de stad;stica

44::II 4u,gados de :rimera Instancia

4= 4u,gado de lo =ercantil

4:I 4u,gado de :rimera Instancia

L Le% de en)uiciamiento civil

L? Le% hipotecaria

n.p. nota al pie

n@m. N@mero

2


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op. cit. opere citatoobra citada!

p. pgina

pp. pginas

"# Leg. "eal #ecreto Legislativo

"#$l "eal #ecreto$le%

s.0. sin 0echa

S sentencia

S9: Sentencia de la 9udiencia provincial

Ss. sentencias

Ss46 Sentencias del 46

SsS Sentencias del S

S Sentencia del ribunal onstitucional

S46 Sentencia del ribunal de 4usticia de la 6nin uropea

SS Sentencia del ribunal Supremo

ribunal onstitucional

46 ribunal de 4usticia de la 6nin uropea

S ribunal Supremo

6 6nin uropea

vid. videvase!

3


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1. INTRODUCCIN

omo consecuencia de la crisis econmica Aue en0rentamos desde hace ms demedia dcada( son numerosos los casos de personas Aue( ante la imposibilidad de hacer

0rente a las deudas garanti,adas mediante hipoteca inmobiliaria( se han visto despo)adas

de su vivienda habitual( lo Aue sin duda ha constituido una de las principales tragedias

sociales de los @ltimos tiempos. #esde el ao pasado( el IN nos o0rece trimestralmente

la estad;stica relativa a las e)ecuciones hipotecarias inscritas en los "egistros de la

:ropiedad de todo el territorio nacional( estableciendo una clasi0icacin en 0uncin del

tipo de inmueble % el destino del mismo( as; como la omunidad 9utnoma en Aue el

mismo est sito1. n concreto( para el pasado e)ercicio 2'1-( constan registradas /'.'/8

e)ecuciones hipotecarias sobre viviendas( iniciadas 0undamentalmente en 9ndaluc;a(

atalua % omunidad Balenciana( de las Aue 3-.*8' constitu;an vivienda habitual 2.

Seg@n la nota de prensa3publicada por el IN para el cuarto trimestre de 2'1- % ao

2'1-( en comparacin con los datos correspondientes al e)ercicio 2'13( hemos

registrado un aumento anual del /(- C respecto al n@mero de certi0icaciones por

e)ecuciones hipotecarias iniciadas sobre vivienda habitual-.

1 omo el mismo IN mani0iesta en su In0orme =etodolgico standari,ado para las e)ecucioneshipotecarias( resulta conveniente re0erir Aue no todas las e)ecuciones hipotecarias terminan con ellan,amiento de los titulares de las viviendas. INSI6D N9IDN9L # S9#ESI9 . Informesmetodolgicos estandarizados. Estadstica sobre Ejecuciones Hipotecarias. F#ocumento en l;neaG.=adrid. s.0. Fonsulta7 2/ de enero de 2'15GHhttp7&&.ine.es&d%nt3&metadatos&es&"espuesta#atos.htmJoeK3'153. No obstante( no hemos de restarimportancia a aAuellos otros casos en Aue( sin mediar lan,amiento( entendido como el desalo)oinvoluntario de los e)ecutados( los Aue 0ueron titulares de las viviendas e)ecutadas se resignan aabandonarlas sin necesidad de Aue medie compulsin en la epulsin. abe indicar asimismo Aue( si bienen el presente traba)o no atenderemos( por eceder del mbito de estudio Aue nos interesa( a ci0ras ocuestiones relativas a otras 0amilias Aue sin ser titulares de viviendas han sido desalo)ados de aAuellas enAue habitaban por ser incapaces de hacer 0rente al pago de alAuileres( no debemos olvidar la eistencia de

tales supuestos para una me)or aproimacin del alcance de la tragedia social derivada de la crisiseconmica.

2 INSI6D N9IDN9L # S9#ESI9. Notas de prensa. Estadstica sobre

Ejecuciones Hipotecarias (EH) uarto trimestre de !"#$ % &'o !"#$. atos

provisionales. F#ocumento en l;neaG. p. *!. =adrid. 5 de mar,o de 2'1-. Fonsulta7 1'

de mar,o de 2'15G Hhttp7&&.ine.es&daco&daco-2&eh&eh '-1-.pd0.

3Dp. cit.

- 9l respecto cabe sealar Aue la perspectiva ha me)orado con respecto a la evaluacindada el trimestre pasado( en Aue se registraba un incremento anual del 13(5 C( 0rente al

-


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2(+ C Aue recogen los datos del @ltimo trimestre. INSI6D N9IDN9L #

S9#ESI9.Notas de prensa. Estadstica sobre Ejecuciones Hipotecarias (EH) ercer

trimestre de !"#$. atos provisionales.F#ocumento en l;neaG. =adrid. 22 de diciembre

de 2'1-. Fonsulta7 2/ de enero de 2'15GHhttp7&&.ine.es&daco&daco-2&eh&eh'31-.pd0.

5


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2014T4 2014T3 2014T2 2014T1

Total

Fincas urbanas:viviendas 18.211 13.741 19.155 18.971

M>uente7 Instituto Nacional de stad;stica5.tracto de la estad;stica sobre e)ecuciones hipotecarias para el caso de viviendas.

#ada la relevancia sociolgica tanto cuantitativa como cualitativa de la cuestin

% ante la ausencia de compendios actuales en torno a la materia( hemos considerado el

inters de e0ectuar el presente traba)o( Aue pretende evaluar los mecanismos de

proteccin de Aue go,a el deudor hipotecario % o0recer una imagen global sobre los

mismos( Aue sirva como base para la comprensin de las garant;as Aue cabe esperar en

dicha situacin. No obstante % a pesar de dedicar un apartado a la proteccin legislativaen general del deudor hipotecario( centraremos nuestro traba)o 0undamentalmente en el

anlisis ms ehaustivo del mbito de las clusulas abusivas( dada la necesidad de

constreirnos a una parcela del vasto campo de estudio de la proteccin del deudor

hipotecario.

Si bien un anlisis sobre la evolucin histrica de las clusulas abusivas en el

mbito hipotecario podr;a remontarnos a los tiempos del Imperio huelga decir Aue laproteccin al deudor en aAuellos tiempos % aun siglos ms tarde era prcticamente

ineistente( si no nula*!( dados los l;mites temporal % espacial para la elaboracin del

5 :ara una in0ormacin ms ehaustiva vid. aneo 9$1. INSI6D N9IDN9L #

S9#ESI9. Estadstica sobre Ejecuciones Hipotecarias. Ejecuciones *ipotecarias

iniciadas e inscritas en los registros de la propiedad sobre fincas r+sticas % urbanas

(EH.#). F#ocumento en l;neaG. =adrid. s.0. Fonsulta7 1' de mar,o de 2'15G

Hhttp7&&.ine.es&)ai3atos.htmJtK//'+.

* "ecurdese e.g.la valide, en los inicios del #erecho "omano de pactos tales como el

comisorio Aue no se proh;be e0ectivamente hasta Aue por in0luencia del cristianismo el

mperador onstantino publica un edicto prohibitorio de 0echa 32' d..!( la potencial

condena de servidumbre para el deudor insolvente o la tard;a prohibicin de la usura no

se da en spaa hasta la aprobacin de la conocida como Le% 9,crate( i.e.la Le%( de

23 de )ulio de 1+'8( de la usura. .(El pacto comisorio en el actual marco de los derec*os de garanta(#iario La Le%( nO831-&2'1-. F#ocumento en l;neaG. =adrid( 2' de ma%o. Fonsulta7 2/ de mar,o de

*


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presente traba)o( circunscribiremos nuestro estudio al presente momento histrico( a

travs del anlisis de las principales re0ormas iniciadas en el conteto de la crisis

econmica Aue inici en el ao 2''8 en el mbito legislativo Pa nivel institucional %

estatalP % mediante la aproimacin a las re0leiones dadas en torno a la materia por

parte de la doctrina % la )urisprudencia( centrndonos ms concretamente en la vigente

problemtica relativa a la QabusividadR/ de las clusulas % el tratamiento dado a las

mismas por nuestros tribunales.

9 e0ectos de elaborar el presente traba)o( se han seguido las instrucciones de la

gu;a docente( as; como las recomendaciones 0acilitadas por la tutora % la coordinadora

de la asignatura rabajo de fin de gradode -O curso del ,rado en erec*o % iploma

en International Legal Studies (E#-Int.) de la 6niversidad :onti0icia omillas. :or

tanto( una ve, acordado el tema( se procedi a una primera b@sAueda de 0uentes

doctrinales( en la Aue se cont con la colaboracin % el visto bueno de la tutora( a partir

de lo cual se pudo disear un primer ;ndice de contenidos acabar;a alterndose para

adaptarlo a los reAuisitos del traba)o % tratar de con0erirle una me)or organi,acin! %

valorar los tetos legislativos % )urisprudenciales Aue compondr;an el grueso del traba)o.

ras ahondar en los conceptos obtenidos en esta primera b@sAueda( Aue se

ampliar;a % revisar;a a medida Aue se avan,aba en el traba)o( se procedi a la redaccin

del presente traba)o( cu%os borradores revis la tutora( proponiendo ciertos cambios Aue

se llevaron a cabo de la me)or 0orma posible.

2'15G Hhttp7&&.cuatrecasas

.com&mediarepositor%&gabinete&publicaciones&docs&1-''//1/8/es.pd0 pp. 2$3!.

N9B9""DT9=D"9ND( ". E&.( urso completo elemental de erec*o /omano 0ue

comprende la *istoria externa1 la *istoria interna o antig2edades % las instituciones del

erec*o antes referido. omo I3 Historia externa del erec*o /omano. Imprenta del

olegio de sordo$mudos( =adrid( 18-2.pp. 151$152!. spaa. Le%( de 23 de )ulio de

1+'8( de la usura. ,aceta( 2- de )ulio de 1+'8( n@m. 2'*( pp. 351$352.

/ ntrecomillamos este palabro por considerarlo incorrecto desde un punto de vista

lingU;stico( no obstante lo cual lo utili,aremos en el presente traba)o( por ser el

empleado con carcter general en la )erga legal % para evitar incurrir en con0usiones

semnticas innecesarias e inoportunas mediante el empleo del trmino Aue resultar;aadecuado a estos e0ectos( i.e.QabusoR.

/


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9dems de los retos Aue supon;a comprender la materia % sus recovecos % tratar

de englobar en un @nico traba)o la amplitud normativa Aue la compone( otra de las

principales comple)idades Aue hemos hallado en el presente traba)o( reside en la gran

actualidad de la cuestin( Aue se traduce en Aue los cambios o avances estn a la orden

del d;a( de modo Aue se di0icultaba el seguimiento de las modi0icaciones Aue legal o

)urisprudencialmente resultasen de aplicacin de 0orma paralela a la redaccin del

mismo. laros e)emplos de tal evolucin sin duda lo representan la Sentencia del

ribunal de 4usticia Sala :rimera!( de 21 de enero de 2'15 8% el "#$l 1&2'15( de 2/ de

0ebrero+( Aue anali,aremos en el grueso del traba)o( pero de los Aue interesa hacer

mencin en este apartado habida cuenta del momento en Aue se dictaron( en Aue la

primera b@sAueda de in0ormacin sobre la materia ob)eto del traba)o %a Auedaba mu%

atrs en el tiempo.

Los dos ep;gra0es Aue constan a continuacin recogern la esencia misma del

presente traba)o( siendo los dems apartados meramente auiliares o complementarios.

n ellos( nos ocuparemos de anali,ar precisamente los distintos sistemas de proteccin

con los Aue el deudor hipotecario cuenta en el momento presente( a travs del estudio

del mbito normativo de aplicacin % centrndonos en la cuestin de las clusulas

abusivas desde el mbito )urisprudencial( partiendo siempre desde un anlisis doctrinal

pro0undo.

2. SISTEMAS DE PROTECCIN DEL DEUDOR HIPOTECARIO. LEISLACIN VIENTE

ENMATERIADEPROTECCINDELDEUDORHIPOTECARIO

8 ribunal de 4usticia de la 6nin uropea. ontestacin a la cuestin pre)udicial

planteada por el 4u,gado de :rimera Instancia e Instruccin nO 2 de =archena Sevilla!

9suntos acumulados7 --82&13( --8-&13( --85&13 % --8/&13!. Sentencia de 21 de

enero de 2'15.

+ spaa. "eal #ecreto$le% 1&2'15( de 2/ de 0ebrero( de mecanismo de segunda

oportunidad( reduccin de carga 0inanciera % otras medidas de orden social. 4oletn5ficial del Estado( 28 de 0ebrero de 2'15( n@m. 51( pp. 1+'58$1+1'1.

8


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omo eplicbamos en la introduccin( partimos de un conteto

socioeconmico comple)o Aue ha di0icultado considerablemente el mantenimiento del

nivel adAuisitivo de las 0amilias % Aue ha llevado a nuestros tribunales a interpretar

numerosos contratos hipotecarios % a replantearse la valide, de determinadas clusulas

contenidas en los mismos( de con0ormidad con la proteccin al consumidor por la Aue la

legislacin europea aboga con pu)an,a % Aue( al menos tericamente( constitu%e una de

las bases de nuestro ordenamiento )ur;dico1'.

omo consecuencia evidente de la cr;tica situacin Aue comentamos( a lo largo

de los @ltimos aos se han desencadenado una serie de modi0icaciones legislativas a

nivel tanto nacional como institucional( Aue trataremos de resumir en el presente

apartado. n concreto( comentaremos concisamente la normativa general ms relevante

en lo Aue se re0iere a la proteccin del deudor hipotecario( a e0ectos de o0recer una

imagen global de las garant;as Aue cabr;a esperar actualmente como personas en dicha

condicin.

9ntes de empe,ar con el anlisis( hemos de recordar el vast;simo marco

legislativo Aue compone nuestro ordenamiento )ur;dico( cu%a amplitud nos obliga a

resignarnos a omitir el estudio de determinadas de las normas Aue resultar;an de

aplicacin de 0orma bien directa u oblicua al mbito de proteccin del consumidor

crediticio( dados bien su grado de especi0icidad o( por el contrario( su generalidad. ntre

tales( podemos destacar a t;tulo meramente indicativo el "# Leg. 1&2''/( de 1* de

noviembre( por el Aue se aprueba el teto re0undido de la Le%


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de mar,o( por la Aue se regula el mercado hipotecario12( la Le% 2&2''+( de 31 de mar,o(

por la Aue se regula la contratacin con los consumidores de prstamos o crditos

hipotecarios % de servicios de intermediacin para la celebracin de contratos de

prstamo o crdito13( la #irectiva 2''8&-8& del :arlamento uropeo % del onse)o de

23 de abril de 2''8 relativa a los contratos de crdito al consumo % por la Aue se deroga

la directiva 8/&1'2& del onse)o1- % su le% de transposicin al ordenamiento

espaol( i.e.la Le% 1*&2'11( de 2- de )unio( de contratos de crdito al consumo15.

de noviembre( por el Aue se aprueba el teto re0undido de la Le%


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on lo Aue respecta a la incidencia de las normas Aue anali,aremos sobre otros

instrumentos del ordenamiento )ur;dico( baste sealar Aue( como persistentemente

acontece en el campo legislativo( a ra;, de la elaboracin de las mismas se han

producido modi0icaciones en otras normas europeas % nacionales anteriores( tales como

las Aue se observarn escuetamente en casos como los de la L? o la L 1*( u otras Aue

no entraremos siAuiera a valorar en el presente traba)o como las #irectivas 2''8&-8&(

del :arlamento uropeo % del onse)o( de 23 de abril de 2''8 % 2'13&3*&6( del

:arlamento uropeo % del onse)o de 2* de )unio de 2'13 % el "eglamento 6! n@m.

1'+3&2'1' del :arlamento uropeo % del onse)o( de 2- de noviembre de 2'1' 1/.

?abida cuenta de la accesoriedad de esta otra clase de normas con respecto a la

proteccin del deudor hipotecario % con la salvedad de menciones Aue reali,aremos ms

adelante por considerarlas pertinentes a los e0ectos del presente traba)o( no nos parece

oportuno pro0undi,ar en el anlisis sobre las mismas.

/+( pp. 3'8-3$3'85+. ?llese in0ormacin adicional en el /esumen de la e% de

consumidores % servicios financieros( publicado en la pgina de Notarios %

"egistradores( Aue resulta esclarecedor % aade comentarios doctrinales de inters.

="IND S9"EN( 4.>.(/esumen de la e% de consumidores % servicios financieros.

F#ocumento en l;neaG. Notarios % "egistradores. =adrid. 3 de abril de 2'13. Fonsulta7

5 de mar,o de 2'15G.

Hhttp7&&.notarios%registradores.com&doctrina&resumenes&2''+$consumidores$

hipotec as.htm.

1- clu%e de su mbito de aplicacin los contratos de crdito garanti,ados mediante

hipoteca inmobiliaria en virtud de su art. 2.2.a!( por lo Aue no resulta de nuestro inters.

6nin uropea. #irectiva 2''8&-8& del :arlamento uropeo % del onse)o( de 23 de

abril de 2''8( relativa a los contratos de crdito al consumo % por la Aue se deroga la

#irectiva 8/&1'2& del onse)o.iario 5ficial de la 6nin European@m. L 133( 22

de ma%o de 2''8( pp. **$+2.

15 9l igual Aue la #irectiva Aue transpone( eclu%e del mbito de aplicacin los

contratos garanti,ados mediante hipoteca( en virtud del art. 3. spaa. Le% 1*&2'11( de

2- de )unio( de contratos de crdito al consumo. Volet;n D0icial del stado( de 25 de

)unio de 2'11( n@m. 151( pp. *81/+$*8212.

1* Instrumentos modi0icados( entre otras( por la Le% 1&2'13( de 1- de ma%o.1/ Instrumentos modi0icados( entre otras( por la #irectiva 2'1-&1/&6.

11


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#icho esto( empe,aremos ahora con un comentario a la normativa institucional

europea Aue hemos considerado de ma%or inters( para posteriormente pasar al estudio

de los instrumentos legislativos nacionales18.

2.1. No!"#ti$# e%!o&e#

uando nos re0erimos a la proteccin del deudor hipotecario( no podemos obviar

el marco de de0ensa del consumidor Aue nos o0rec;a %a en el ao 1++3 la #irectiva

1++3&13& del onse)o( de 5 de abril de 1++3( sobre las clusulas abusivas en los

contratos celebrados con consumidores1+. onsideramos oportuno partir de una

observacin a la citada #irectiva en este apartado P% ello a pesar de Aue( como su

propio nombre re0le)a( establece un marco genrico en lo re0erente a la proteccin del

consumidor en sentido amplio % no espec;0icamente del deudor hipotecarioP( puesto Aue

constitu%e el origen de normas Pcomo la #irectiva 2'1-&1/&62'o la Le% 1&2'1321Aue

evaluaremos a continuacinP % la base de interpretaciones )urisprudenciales Pcomo la

18 La etensin mima permitida para el presente traba)o nos impide epla%arnos en

este apartado como mereciera. No obstante( consideramos Aue todo art;culo )ur;dico Aue

se precie eige cuanto menos una m;nima contetuali,acin en torno a los tetos

legislativos de re0erencia aplicables al con)unto de la materia( si bien en el ep;gra0e

siguiente( en Aue entre otras cuestiones abordaremos tetos )urisprudenciales(

trataremos de centrarnos eclusivamente en lo relativo a las clusulas abusivas en los

contratos hipotecarios.

1+ 6nin uropea. #irectiva 1++3&13& del onse)o( de 5 de abril de 1++3( sobre las

clusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores. iario 5ficial de la

6nin European@m. L '+5( 21 de abril de 1++3( pp. 2+$3-.

2' 6nin uropea. #irectiva 2'1-&1/&6 del :arlamento uropeo % del onse)o( de -

de 0ebrero de 2'1-( sobre los contratos de crdito celebrados con los consumidores para

bienes inmuebles de uso residencial % por la Aue se modi0ican las #irectivas

2''8&-8& % 2'13&3*&6 % el "eglamento 6! n@m. 1'+3&2'1'.iario 5ficial de la

6ninuropea n@m. *'( 28 de 0ebrero de 2'1-( pp. 3-$85.

21 spaa. Le% 1&2'13( de 1- de ma%o( de medidas para re0or,ar la proteccin a los

deudores hipotecarios( reestructuracin de deuda % alAuiler social. 4oletn 5ficial delEstado( 15 de ma%o de 2'13( n@m. 11*( pp. 3*3/3$3*38+.

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dada por el 46 en el caso 9,i,22Aue tambin estudiaremos ms adelanteP( por lo Aue

resulta de vital importancia a e0ectos de contetuali,ar el presente traba)o. l mimo

inters de la misma lo hallamos en los art;culos 3 a *( Aue contienen la de0inicin 23P

altamente ligada al concepto de Qcontrato de adhesinRP de las clusulas abusivas( as;

como la interpretacin de los contratos Aue contengan clusulas dudosas % los e0ectos

derivados de la presencia de clusulas abusivas2-. 9 travs de esta #irectiva el legislador

busca proteger al consumidor( dada su posicin de debilidad 0rente a la Aue ostenta el

pro0esional ante el Aue se sit@a.

Sin embargo( % sin tratar de deslucir la importancia de la #irectiva

1++3&13&( consideramos Aue el elemento cardinal en materia de legislacin europea

lo representa la #irectiva 2'1-&1/&6 del :arlamento uropeo % del onse)o( de - de

0ebrero de 2'1-( sobre los contratos de crdito celebrados con los consumidores para

bienes inmuebles de uso residencial % por la Aue se modi0ican las #irectivas

2''8&-8& % 2'13&3*&6 % el "eglamento 6! nO 1'+3&2'1' en adelante #irectiva

2'1-&1/&6!25W el @ltimo hito normativo europeo en lo Aue a de0ensa de los

consumidores en materia hipotecaria se re0iere. n concreto( la #irectiva regula tanto el

momento previo a la constitucin del crdito hipotecario Pse establece para las

entidades 0inancieras un deber de in0ormacin al consumidor ehaustivo % claro a travs

de la 0icha europea de in0ormacin normali,ada >IN!( un deber de evaluacin de la

solvencia del consumidor % de recha,o del mismo si no se veri0ican los niveles de

22 ribunal de 4usticia de la 6nin uropea. aso 9,i, $-15&11!. Sentencia de 1- de

mar,o de 2'13.

23 Beremos la de0inicin con ma%or detalle en el ep;gra0e 3.1 del presente traba)o(

dedicado espec;0icamente al rgimen de las clusulas abusivas. 6nin uropea.

#irectiva 1++3&13& del onse)o( de 5 de abril de 1++3( sobre las clusulas abusivas

en los contratos celebrados con consumidores. #iario D0icial de la 6nin uropea n@m.

L '+5( 21 de abril de 1++3( pp. 2+$3-.

2- n virtud del art. *( las clusulas abusivas no vincularn a los consumidores( aunAue

se tender a mantener la valide, del contrato tenindolas por no puestas. 6nin

uropea. #irectiva 1++3&13& del onse)o( de 5 de abril de 1++3( sobre las clusulas

abusivas en los contratos celebrados con consumidores. iario 5ficial de la 6nin

European@m. L '+5( 21 de abril de 1++3( pp. 2+$3-.25 5p. cit.n.p. 2'.

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solvencia eigibles( se prev un pla,o de re0lein o desistimiento a 0avor del

consumidor Aue se etiende a siete d;as % se proh;ben con carcter general 2* las

prcticas de ventas vinculadas2/P como en lo re0erente a su e)ecucin Pse permitir Aue

el consumidor cancele el prstamo antes de su vencimiento con su)ecin a condiciones(

se admitir el acuerdo de dacin en pago28% se eigir Aue las entidades agoten otras

v;as antes de proceder a la e)ecucin hipotecariaP. stablece as; un marco com@n en

2* abe sealar una serie de ecepciones a la prohibicin de e0ectuar prcticas

vinculadas( Aue se contemplan en el art. 12 de la #irectiva 2'1-&1/&6 % Aue .( a nueva directiva sobre *ipotecas( "evista 9ran,adi #octrinal( n@m. 5&2'1-.

ditorial 9ran,adi( S9( :amplona( 2'1-. VIV 2'1-X3'3-( p. 5!. 6nin uropea.

#irectiva 2'1-&1/&6 del :arlamento uropeo % del onse)o( de - de 0ebrero de 2'1-(

sobre los contratos de crdito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles

de uso residencial % por la Aue se modi0ican las #irectivas 2''8&-8& % 2'13&3*&6 %

el "eglamento 6! n@m. 1'+3&2'1'.iario 5ficial de la 6ninuropea n@m. *'( 28

de 0ebrero de 2'1-( pp. 3-$85.

2/ onviene indicar Aue el mismo art. 12 de la #irectiva 2'1-&1/&6 distingue entre

ventas combinadas( Aue admite( % vinculadas( Aue( como re0erimos( proh;be con carctergeneral. :ara entender la di0erencia entre ambos tipos de ventas resulta de inters una

1-


15/59

materia de crdito hipotecario Aue pretende proteger a los consumidores % Aue los

stados miembros deben transponer antes del 21 de mar,o de 2'1*2+.

2.2. No!"#ti$# es'o(# )&!i"e!# !te*. Los Re#(es Dec!etos+(e, -2/110 de 1

de %(io , 2/120 de 3 de "#!4o5/

remisin a la :ropuesta de #irectiva del :arlamento uropeo % del onse)o sobre la

mediacin en los seguros "e0undicin!( Aue( por un lado( de0ine las prcticas de venta

vinculada como aAuellas o0ertas Qde un pa0uete constituido por uno o varios servicios

auxiliares % un producto o servicio de seguro1 cuando el servicio o producto de seguro

no se ofrezca al consumidor por separadoR %( por otro lado( las de venta combinada

como aAuellas o0ertas Qde un pa0uete constituido por uno o varios servicios auxiliares

% un producto o servicio de seguro1 cuando el servicio o producto de seguro se ofrezca

tambi9n al consumidor por separado1 aun0ue no necesariamente en los mismos

t9rminos % condiciones 0ue combinado con otros servicios auxiliaresR. 6nin uropea.

:ropuesta de #irectiva del :arlamento uropeo % del onse)o sobre la mediacin en los

seguros "e0undicin!. Vruselas( 3 de )ulio de 2'12.

28 n 2'1'( en virtud del 9uto 111&2'1' de 1/ de diciembre( de la 9udiencia :rovincial

de Navarra( se resolvi por primera ve, en spaa )urisprudencialmente a 0avor de la

dacin en pago o datio pro soluto. 9 partir de ese momento empie,a a aceptarse en otras

resoluciones )urisprudenciales( hasta Aue acaba recogindose en determinadas normas(

tales como la #irectiva Aue ahora se anali,a o el "#$l *&2'12( de + de mar,o( Aue

veremos a continuacin. Vaste con indicar a e0ectos aclaratorios( Aue la dacin en pago

consiste en la etincin de la deuda mediante la entrega del bien hipotecado para

garanti,ar tal deuda( Aue constitu%e un l;mite al principio de responsabilidad universal

del deudor recogido en virtud del art. 1+11 . en los +ltimos a'os (

"evista cr;tica de derecho inmobiliario( ISSN '21'$'---( 9o nO 88( NO /33( 2'12( pp.

2852$28**. 2'12. pp. 2852$2853!.

2+ 9rt. -2. 6nin uropea. #irectiva 2'1-&1/&6 del :arlamento uropeo % del

onse)o( de - de 0ebrero de 2'1-( sobre los contratos de crdito celebrados con losconsumidores para bienes inmuebles de uso residencial % por la Aue se modi0ican las

15


16/59

n materia de normativa nacional( obviando tetos anteriores en el tiempo Aue(

como %a indicamos( consideramos demasiado generales o espec;0icos o Aue en

determinados casos han Auedado derogados o en desuso( vemos en el "#$l 8&2'11( de 1

de )ulio( de medidas de apo%o a los deudores hipotecarios( de control del gasto p@blico %

cancelacin de deudas con empresas % autnomos contra;das por las entidades locales(

de 0omento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitacin % de

simpli0icacin administrativa31el primer teto Aue merece atencin de cara a la labor

Aue reali,amos. onstitu%e uno de los m@ltiples instrumentos Aue se han ido adoptando

en el conteto de crisis econmica % por causa de esta. 9unAue su articulado recoge

cuestiones Aue se etienden mucho ms all de nuestro campo de estudio Ppor lo Aue

nuestro inters se ceir eclusivamente al estudio de su ap;tulo I( sobre la situacin

de los deudores hipotecariosP( hemos considerado relevante re0erirnos a esta norma en

el presente apartado( habida cuenta de Aue nos o0rece una modalidad de proteccin mu%

distinta a la Aue podremos apreciar en cualAuiera de las otras normas Aue veremos a

continuacin. sto es as; porAue en la primera de las dos secciones Aue componen el

ap;tulo I a Aue nos re0erimos recoge la cuestin de la inembargabilidad de los ingresos

m;nimos 0amiliares( aumentando con respecto al rgimen general de la L la cuant;a

Aue resultar inembargable en supuestos32 determinados. La segunda seccin( por su

#irectivas 2''8&-8& % 2'13&3*&6 % el "eglamento 6! n@m. 1'+3&2'1'. iario

5ficial de la 6nin European@m. *'( 28 de 0ebrero de 2'1-( pp. 3-$85.

3'9nali,amos ambos "eales #ecreto$le% ba)o este mismo ep;gra0e por considerar Aue

la etensin % entidad de lo Aue epondremos sobre ellos Pespecialmente sobre el

primeroP no merecen ep;gra0es individuales( como suceder con los dos siguientes.

31 spaa. "eal #ecreto$le% 8&2'11( de 1 de )ulio( de medidas de apo%o a los deudores

hipotecarios( de control del gasto p@blico % cancelacin de deudas con empresas %

autnomos contra;das por las entidades locales( de 0omento de la actividad empresarial

e impulso de la rehabilitacin % de simpli0icacin administrativa. 4oletn 5ficial del

Estado( / de )ulio de 2'11( n@m. 1*1( pp. /15-8$/158*.

32 5p. cit.uando el precio de la vivienda e)ecutada no baste para cubrir el prstamogaranti,ado vid. art. 1 del "#$l!.

1*


17/59

parte( se re0iere a las subastas33de bienes inmuebles( cuestin esta Aue s; se presentar

en otras de las normas Aue anali,aremos.

l "#$l *&2'12( de + de mar,o( de medidas urgentes de proteccin de deudores

hipotecarios sin recursos3-(por su parte( modi0icado recientemente por el "#$l 1&2'15(

de 2/ de 0ebrero35% antes por la Le% 1&2'133*( como veremos( tambin emerge como

medio de proteccin para el deudor hipotecario en riesgo de eclusin ante la crisis Aue

inici en 2''8. :rocura reestructurar la deuda hipotecaria de dichos deudores( as; como

0leibili,ar los procedimientos de e)ecucin hipotecaria. 9 tales e0ectos( reAuiere de la

colaboracin por parte del sector 0inanciero mediante la inclusin de un 9neo( al Aue

las entidades 0inancieras pueden adherirse voluntariamente % Aue se ha conocido como

33 5p. cit.l art. 2 "#$l modi0ica a la L 2'''( en sus art;culos **+.1 % */1 sobre

condiciones especiales de la subasta % sobre la subasta sin postor( respectivamente(

posteriormente modi0icados de nuevo por la Le% 1&2'13!( as; como su art. */'.-(

prra0o segundo( sobre la aprobacin del remate( cu%a redaccin se mantiene % Aue

prev la posible ad)udicacin del inmueble por parte del e)ecutante por el /' C del valor

de salida a subasta o por el monto de lo Aue le 0uera adeudado si dicha cuant;a resultara

superior al *' C del valor de tasacin % a la me)or postura en el curso de la subasta.

3- spaa. "eal #ecreto$le% *&2'12( de + de mar,o( de medidas urgentes de proteccin

de deudores hipotecarios sin recursos.4oletn 5ficial del Estado( 1' de mar,o de 2'12(

n@m. *'( pp. 22-+2$225'1. :ara una in0ormacin ms ehaustiva de la Le% en su

con)unto resulta de inters el art;culo?roteccin de deudores *ipotecarios con riesgo

de exclusin % digo de 4uenas ?r8cticas( publicado en la pgina de Notarios %

"egistradores( Aue resulta esclarecedor % aade al anlisis de los cambios legislativos

introducidos comentarios doctrinales de inters. ="INDS9"EN( 4.>.(?roteccin de

deudores *ipotecarios con riesgo de exclusin % digo de 4uenas ?r8cticas.

F#ocumento en l;neaG. Notarios % "egistradores. =adrid. 1+ de 0ebrero de 2'12.

Fonsulta7 21 de 0ebrero de 2'15G. Hhttp7&&.notarios%

registradores.com&doctrina&resumenes&2'12$deudores$hipotecarios$buenas$

practicas.htm.

35 spaa. "eal #ecreto$le% 1&2'15( de 2/ de 0ebrero( de mecanismo de segunda

oportunidad( reduccin de carga 0inanciera % otras medidas de orden social. 4oletn

5ficial del Estado( 28 de 0ebrero de 2'15( n@m. 51( pp. 1+'58$1+1'1.3* 5p. cit.n.p. 21.

1/


18/59

el digo de Vuenas :rcticas para la reestructuracin viable de las deudas con garant;a

hipotecaria sobre la vivienda habitual V:!. Si bien la adhesin por parte de las

entidades resulta voluntaria( conviene re0erir Aue una ve, adheridas el contenido del

V:( este les vincula ;ntegramente3/. l V: recoge el Aue posiblemente sea el aspecto

ms interesante de la norma( %a Aue prev una serie de opciones Aue se plantean al

deudor hipotecario ante la imposibilidad de hacer 0rente a sus obligaciones con la

entidad crediticia7 la reestructuracin( la solicitud de Auita de una porcin de la deuda o

en @ltimo trmino la dacin en pago de la vivienda38.

:or lo Aue se re0iere a la reestructuracin( se prev la posibilidad para los

deudores comprendidos en el mbito de aplicacin del art;culo 2 del "#$l *&2'12( de

solicitarla % obtenerla de la entidad acreedora a e0ectos de hacerla viable a medio %

largo pla,o( con carcter previo al anuncio de subasta de e)ecucin hipotecaria.

Las medidas adoptadas para la reestructuracin( si esta resulta viable( consistirn

con)untamente en una carencia en la amorti,acin del capital de cuatro aos( una

ampliacin del pla,o de amorti,acin hasta un total de -' aos desde Aue se concedi el

3/ omo recoge la pro0esora de #erecho ivil doa =ar;a "aAuel VLIN?ZN"D=D

en su art;culoa proteccin del deudor *ipotecario( Aue tan interesante resulta para el

anlisis de este "#$l % cu%a lectura se recomienda encarecidamente( prcticamente la

totalidad del sistema 0inanciero ha adoptado el re0erido V:. VLIN?ZN"D=D( ".(a

proteccin del deudor *ipotecario( "evista 9ran,adi #octrinal( n@m. *&2'12. ditorial

9ran,adi( S9( :amplona( 2'12. VIV 2'12&2855. p. 1!.

38 Nos parece pertinente anali,ar ms en detalle estas cuestiones( en detrimento de otras

Aue podr;an resultar interesantes tales como las medidas 0iscales introducidas( el

procedimiento de e)ecucin etra)udicial establecido( el acceso al alAuiler contemplado

o el rgimen sancionador previsto respectivamente por los ap;tulos III( IB( B % BI del

citado reglamento( u otras cuestiones como el mbito sub)etivo( las circunstancias

econmicas de los deudores( etc.( a algunas de las cuales nos re0eriremos escuetamente

en los apartados siguientes( dadas las modi0icaciones incorporadas en el ordenamiento

vid. entre otras cuestiones el mbito sub)etivo del "#$l!. spaa. "eal #ecreto$le%

*&2'12( de + de mar,o( de medidas urgentes de proteccin de deudores hipotecarios sinrecursos.4oletn 5ficial del Estado( 1' de mar,o de 2'12( n@m. *'( pp. 22-+2$225'1.

18


19/59

prstamos % la reduccin del tipo de inters aplicable a uribor [ '(25 por ciento

durante el pla,o de carencia.

n caso de Aue la reestructuracin resultara inviable 3+pueden adoptarse Paun en

el caso de Aue %a se ha%a producido el anuncio de la subasta o cuando no se pudiera

optar por la dacin en pago por estar la vivienda su)eta a cargas posteriores a la

constitucin de hipotecaP las medidas complementarias( Aue( bsicamente( regulan una

potestad de la entidad bancaria de aceptar o recha,ar una Auita en el capital pendiente de

amorti,acin. Se establecen tres mtodos-' de clculo alternativo entre los Aue puede

adoptar la entidad bancaria acreedora.

>inalmente( se regula como alternativa a la e)ecucin hipotecaria( siempre Aue

no se ha%a producido anuncio de subasta % no ha%a cargas posteriores a la hipoteca

sobre el inmueble( la dacin en pago de la vivienda habitual con la consiguiente

cancelacin total de la deuda( siempre con carcter subsidiario respecto de las medidas

anteriores % sometida a los criterios sub)etivos ms restrictivos del prra0o segundo del

art;culo 5.2 modi0icado primero por la Le% 1&2'13( de 1- de ma%o( % luego por el "#$

le% 1&2'15( de 28 de 0ebrero( en los trminos Aue se epondrn ms adelante!.

9simismo( se prevn otras medidas protectoras del deudor hipotecario( como la

posibilidad para este de permanecer( pedida la dacin en pago( durante dos aos en la

vivienda como arrendatario( a cambio de una renta anual eAuivalente 3 C del total

adeudado en el momento de la dacin o la posibilidad de pactar con la entidad una

cesin al deudor de parte de la plusval;a correspondiente a la ena)enacin de la

vivienda( a cambio de la colaboracin de este.

3+ 5p. cit.l apartado 2 del V: de0ine como una restructuracin inviable aAuella

Q0ue establezca una cuota *ipotecaria mensual superior al @" por cien de los ingresos

0ue perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiarR.

-' 5p. cit.6na reduccin del 25 por ciento( una Qreduccin e0uivalente a la diferencia

entre capital amortizado % el 0ue guarde con el total del capital prestado la misma

proporcin 0ue el n+mero de cuotas satisfec*as por el deudor sobre el total de las

debidas% una reduccin e0uivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor

actual de la vivienda % el valor 0ue resulte de sustraer al valor inicial de tasacin dosveces la diferencia con el pr9stamo concedidoR.

1+


20/59

2.5. No!"#ti$# es'o(# )se6%nd# !te*. L# Le, 12/150 de 17 de "#,o

La Le% 1&2'13( de 1- de ma%o( de medidas para re0or,ar la proteccin a los

deudores hipotecarios( reestructuracin de deuda % alAuiler social-1( \popularmente

conocida como Le% anti desahucios\ modi0icada por @ltima ve,( como veremos en el

siguiente ep;gra0e( por el "#$l 1&2'15( de 2/ de 0ebrero( nace igualmente en la situacin

de crisis econmica % 0inanciera Aue asola al pa;s % con la intencin de evitar Aue

cualAuier ciudadano se vea conducido a una situacin de eclusin social-2. abe

sealar Aue si bien se a)usta en parte a la S46 de 1- de mar,o de 2'13 -3( Aue

declaraba la normativa hipotecaria espaola contraria a la #irectiva +3&13& --( desde

su vigencia ha suscitado m@ltiples cr;ticas % ha dado lugar al planteamiento decuestiones pre)udiciales % de inconstitucionalidad( Aue han resultado en art;culos

-1 5p. cit. n.p. 21. "esulta interesante dedicar en este punto una mencin al "#$l

2/&2'12( de 15 de noviembre( de medidas urgentes para re0or,ar la proteccin de los

deudores hipotecarios( Aue introdu)o en un momento anterior a la Le% 1&2'13( Aue ahora

se anali,a( la suspensin de los lan,amientos de vivienda habitual Pcuando esta se

ad)udicara al acreedor del crditoP de personas en situacin de especial vulnerabilidad

durante dos aos desde su entrada en vigor Ppor lo Aue %a no tiene aplicacin prcticaP.

Aid. spaa. "eal #ecreto$le% 2/&2'12( de 15 de noviembre( de medidas urgentes para

re0or,ar la proteccin de los deudores hipotecarios. 4oletn 5ficial del Estado( 1* de

noviembre de 2'12( n@m. 2/*. pp. /+8//$/+88'.

-2 5p. cit. n.p. 21. Aid. :rembulo de la Le% 1&2'13.

-3 5p. cit. n.p. 22.-- 5p. cit.n.p. 1+.

2'


21/59

doctrinales-5de amplio inters como complemento a este traba)o( a algunos de los

cuales haremos mencin espec;0ica en otros apartados.

#icho esto( conviene re0erir Aue la Le% 1&2'13 establece una serie de medidas

Aue protegen al deudor hipotecario en riesgo de eclusin social( Aue resulta de inters

incluir en el presente traba)o % Aue podemos resumir del siguiente modo-*7

$n primer lugar( se alude en el ap;tulo primero a la suspensin de

lan,amientos( ahora hasta 2'1/( por modi0icacin de la redaccin original

mediante el "#$l 1&2'15-/.sta medida temporal se limita a los casos en Aue el

ad)udicatario de la vivienda sea el acreedor o tercero Aue act@e por cuenta de

este % siempre % cuando se re@nan los reAuisitos de especial vulnerabilidad %

-5 Aid. entre otros "D#"E.( /esumen de la e% #B!"#C1 de proteccin de deudores

*ipotecarios1 reestructuracin de deuda % al0uiler social. F#ocumento en l;neaG.

Notarios % "egistradores. =adrid. 15 de ma%o de 2'13. Fonsulta7 1+ de 0ebrero de

2'15G. Hhttp7&&.notarios%registradores.com&doctrina&re sumenes&2'13$proteccion$

deudores$hipotecarios.htm.

-/ spaa. "eal #ecreto$le% 1&2'15( de 2/ de 0ebrero( de mecanismo de segunda

oportunidad( reduccin de carga 0inanciera % otras medidas de orden social. 4oletn5ficial del Estado( 28 de 0ebrero de 2'15( n@m. 51( pp. 1+'58$1+1'1.

21


22/59

circunstancias econmicas dadas por los prra0os segundo % tercero del art;culo

1( Aue se han visto igualmente alterados.

$l ap;tulo segundo( por su parte( contiene unas medidas de me)ora del

mercado hipotecario( Aue a0ectan % modi0ican al #ecreto( de 8 de 0ebrero de

1+-*( por el Aue se aprueba la nueva redaccin o0icial de la Le% hipotecaria -8(a

la Le% 2&1+81( de 25 de mar,o( de regulacin del mercado hipotecario-+% a la

Le% -1&2''/( de / de diciembre( por la Aue se modi0ica la Le% 2&1+81( de 25 de

mar,o( de regulacin del mercado hipotecario % otras normas del sistema

hipotecario % 0inanciero( de regulacin de las hipotecas inversas % el seguro de

-8 5p. cit. n.p. -*. n primer lugar( aade un prra0o tercero al art;culo 21( en virtud del

cual se ha de hacer constar si la vivienda es o no habitual( con una presuncin iuris

tantumde Aue lo es si as; consta en la escritura de constitucin. n segundo lugar( se

establece en el art;culo 11- un l;mite de tres veces el inters legal del dinero( Aue slo

podrn devengarse sobre el principal % no podrn ser capitali,ados con carcter general

prohibicin del anatocismo!( para los intereses de demora de prstamos o crditos

concedidos para la adAuisicin de una vivienda habitual Aue se garanticen con hipoteca

sobre la misma. n tercer % @ltimo lugar( se ampl;a el art;culo 12+( sobre el e)ercicio de

la accin hipotecaria( inclu%endo la posibilidad de Aue( para el caso de 0alta de pago del

capital o de los intereses de la cantidad garanti,ada( la venta del bien hipotecado( previo

acuerdo en la escritura constitutiva( la venta sea( no solo )udicial( sino tambin

etra)udicial ante Notario.

-+ 5p. cit. l @nico aspecto realmente relevante a e0ectos de la proteccin del deudor

hipotecario en esta modi0icacin se re0iere al endurecimiento de las eigencias de

independencia de las sociedades de tasacin( lo Aue con0iere una cierta seguridad al

deudor al garanti,ar una tasacin ms )usta % aproimada al valor real del bien. Aid.

para ms in0ormacin interesante el art;culoInterpretacin correctora de determinados

artculos de la le% de proteccin de los deudores *ipotecarios. SV9N$?9NT9

N9B9""D( .( Interpretacin correctora de determinados artculos de la le% de

proteccin de los deudores *ipotecarios. F#ocumento en l;neaG. Notarios %

"egistradores. =adrid. 15 de ma%o de 2'13. Fonsulta7 2* de ma%o de 2'13G.

Dhttp7&&.notarios%registradores.com&doctrina&9"I6LDS&2'13$le%1$2'13$han,a.htm.

22


23/59

dependencia % por la Aue se establece determinada norma tributaria5'. 9simismo(

se 0ortalece la proteccin del deudor hipotecario en la comerciali,acin de

prstamos hipotecarios mediante la introduccin de la obligatoriedad de incluir

en virtud de esta norma una epresin manuscrita acompaada de la 0irma del

deudor en la escritura p@blica de 0ormali,acin del contrato de hipoteca.

$l ap;tulo tercero re0orma la Le% 1&2'''( de / de enero( de

en)uiciamiento civil( para me)orar el procedimiento de e)ecucin en materias

como clusulas abusivas( tasacin de los bienes( impago de pla,os( etc.(

buscando a travs de la re0orma proteger al deudor hipotecario( sobre todo para

el caso de Aue lo sea mediante garant;a Aue recaiga sobre su vivienda habitual51.

5' 5p. cit. Se limita a ampliar los casos de hipoteca inversa con re0erencia al mbito

sub)etivo( al modi0icar la antigua epresin Qdependencia severa o gran dependenciaR

por la nueva Qpersonas a las 0ue se les *a%a reconocido un grado de discapacidad

igual o superior al CC por cientoR.

51 5p. cit.omo anuncibamos( entre otras Aue estimamos menos relevantes a e0ectos

del presente traba)o( la modi0icacin se centra en las siguientes cuestiones7 1. lusulas

abusivas7 Sobre la 0acultad de apreciacin del )ue, de aAuellas clusulas Aue estime

abusivas( una ve, o;das las partesW sobre el valor de las clusulas abusivas como causa

de oposicin al procedimiento e)ecutivo Psi se estiman abusivas puede dar lugar a la

improcedencia de la e)ecucin o al a la e)ecucin tenindolas por no puestasPW as; como

sobre el valor de las mismas como causa de oposicin a la e)ecucin directa si tales

clusulas sirvieran de base a la e)ecucin( en cu%o caso se acordar;a el sobreseimiento.

2. asacin7 el valor con Aue se tase la 0inca en la escritura de constitucin servir de

tipo en la subasta el valor de tasacin en la subasta ha de ascender a al menos el /5 C

del valor sealado en la tasacin Aue sirvi de base al prstamo( Aue habr de reali,arse

con0orme a las eigencias de la Le% 2&1+81 de regulacin del mercado hipotecario!. 3.

Impago de varios pla,os7 :ara el procedimiento de e)ecucin directa en reclamacin de

lo impagado( se eige ahora Aue los pla,os impagados asciendan al menos a tres pla,os

o su eAuivalente por cuotas impagadas. 9ntiguamente bastaba con un @nico impago.

9dems slo podr reclamarse lo impagado( salvo Aue medie pacto de vencimiento total

anticipado en caso de impago de al menos tres pla,os. -. :rotecciones adicionales en

caso de e)ecucin de vivienda habitual7 para los momentos anterior % ulterior a lasubasta( as; como para los casos en Aue no ha%a postor( etc.

23


24/59

$l ap;tulo IB modi0ica el "#$l *&2'12( de + de mar,o( de medidas

urgentes de proteccin de deudores hipotecarios sin recursos( Aue vimos en el

apartado anterior. Las re0ormas se centran en materias como el mbito de

aplicacin de dicho teto( las circunstancias econmicas Aue han de reunir los

deudores para Aue se les considere en el umbral de eclusin( los intereses

moratorios( el l;mite de precio de los bienes inmuebles para Aue el V: resulte

de aplicacin( clusulas abusivas( etc.( con las Aue( nuevamente( tratamos de

re0or,ar la proteccin del deudor hipotecario %( ms concretamente( de aAuel

deudor hipotecario en situacin de eclusin social52.

52 5p. cit.omo anuncibamos( entre otras Aue estimamos menos relevantes a e0ectos

del presente traba)o( la modi0icacin se centra en las siguientes cuestiones7 1. ^mbito de

aplicacin7 Se etiende a avalistas hipotecarios. 2. #e0inicin del umbral de eclusin7

Los reAuisitos cumulativos Aue deben darse se reducen de los seis originarios de la le% a

tres ingresos de unidad 0amiliar in0eriores a tres veces Pcuatro o cinco veces en

determinados casosP el I:"=( alteracin signi0icativa de las circunstancias

econmicas de la unidad 0amiliar en los cuatro aos anteriores o circunstancias

0amiliares de especial vulnerabilidad % cuota hipotecaria superior al 5' C Pen

determinados casos -' CP de los ingresos netos de la unidad 0amiliar! % otras

adicionales para la aplicacin de las medidas complementarias % sustitutivas de la

e)ecucin hipotecaria a Aue se re0ieren los apartados 2 % 3 del 9neo. 3. Intereses

moratorios7 l inters moratorio aplicable a contratos de crdito garanti,ados con

hipoteca inmobiliaria cuando el deudor se encuentre en el umbral de eclusin ser(

como mimo( la suma de un 2 C 0rente al 2(5 C inicial! ms a los intereses

remuneratorios pactados( desde el momento en Aue el deudor solicite la aplicacin de

cualAuiera de las medidas del V: a la entidad bancaria( siempre Aue se acredite Aue el

deudor se encuentra en las circunstancias alegadas( pero no desde el momento de

acreditacin( como ven;a hacindose hasta la re0orma. -. L;mite del precio de bienes

inmuebles adAuiridos para aplicar el V:7 Se aumentan las cuant;as( incrementndose

as; los supuestos en Aue resulta de aplicacin tal digo( salvo para la dacin en pago(

en Aue se mantienen los l;mites iniciales. No obstante( no cabe olvidar en este punto Aue

el "#$l 1&2'15( de 2/ de 0ebrero ha vuelto a re0ormar el art;culo 5 en Aue se recog;a estamodi0icacin.

2-


25/59

$>inalmente( la Le% 1&2'13 inclu%e varias disposiciones adicionales %

transitorias( entre las Aue cabe destacar la disposicin transitoria Auinta( re0erida

a las clusulas abusivas % Aue establece la suspensin de las ventas

etra)udiciales iniciadas a la entrada en vigor de la Le%( cuando no se hubiera

ad)udicado el bien hipotecado( en el caso de Aue cualAuiera de las partes

acreditara haber planteado el carcter abusivo de alguna de las clusulas del

contrato de prstamo hipotecario Aue constitu%a el 0undamento de la venta

etra)udicial o Aue determine la cantidad eigible.

2.7. No!"#ti$# es'o(# )te!ce!# !te*. E( Re#( Dec!eto+(e, 12/180 de 29 de

:e;!e!o

l "#$l 1&2'15( de 2/ de 0ebrero( de mecanismo de segunda oportunidad(

reduccin de carga 0inanciera % otras medidas de orden social53( contiene la re0orma

legislativa ms novedosa hasta la 0echa en materia de proteccin del deudor

hipotecario5-. ntre otras normas( modi0ica a la Le% 1&2'13( de 1- de ma%o % al "#$

l*&2'12( de + de mar,o( Aue hemos epuesto anteriormente( introduciendo nuevas

medidas protectoras del deudor hipotecario( Aue me)orarn el estatus del mismo en

casos determinados.

n lo Aue se re0iere al "#$l *&2'12( de + de mar,o( de medidas urgentes de

proteccin de deudores hipotecarios sin recursos( se aumentan los supuestos en los Aue

53 5p. cit.n.p. -/. :ara una in0ormacin ms ehaustiva del "#$l en su con)unto resulta de inters elart;culo/esumen del /eal ecreto e% #B!"#1 de !F de febrero1 sobre 7egunda 5portunidad % otrasmedidaspublicado en la pgina de Notarios % "egistradores( Aue resulta esclarecedor % aade al anlisis

de los cambios legislativos introducidos comentarios doctrinales de inters. ="IND S9"EN( 4.>. _="IND S:IN9"( V.( /esumen del /eal ecreto e% #B!"#1 de !F de febrero1 sobre 7egunda5portunidad % otras medidas. F#ocumento en l;neaG. Notarios % "egistradores. =adrid. / de mar,o de2'15. Fonsulta7 1' de mar,o de 2'15G.Hhttp7&&.notarios%registradores.com&eb&normas&destacadas&resumen$del$real$decreto$le%$12'15$de$2/$de$0ebrero$sobre$segunda$oportunidad$%$otras$medidas&.

5- Si bien su contenido no se limita a la proteccin de este tipo de deudor( resulta

altamente interesante su mencin( puesto Aue se ocupa de establecer mecanismos de

segunda oportunidad para toda clase de deudores( con el propsito de promover el

0uncionamiento de la econom;a( como podemos deducir de la eposicin de motivoscontenida en la propia norma.

25


26/59

considerar a un deudor en situacin de eclusin social % por tanto como su)eto

susceptible de aplicacin de lo dispuesto en el "#$l *&2'12 %( en concreto( del V: Aue

introdu)o dicho instrumento. Se consigue 0undamentalmente a travs de la inclusin en

el umbral de eclusin de deudores ma%ores de *' aos aun en los casos en Aue no se

les pueda considerar como unidad 0amiliar seg@n el teto de la norma( as; como a travs

del incremento en un 1*(** C del l;mite anual de renta Aue las 0amilias pueden generar

para resultar bene0iciarias55. 9simismo( se elimina la re0erencia anterior al n@mero de

habitantes de cada municipio para el clculo del l;mite del precio de los bienes

inmuebles adAuiridos( a e0ectos de Aue a los mismos resultara de aplicacin el V:. Se

introduce as; un mecanismo de clculo ms ob)etivo 5*. :ero sin duda( la principal

modi0icacin de nuestro inters radica en la introduccin de un apartado IB en la letra

b! del punto 1 del aneo en Aue se establece la inaplicacin con carcter inde0inido de

las clusulas suelo.

55 5p. cit. #esde ahora se calcula con re0erencia al I:"= anual de catorce

mensualidades( cuestin no aclarada anteriormente % por la Aue con carcter general

resultaba de aplicacin el clculo correspondiente a doce mensualidades.

5* 5p. cit. l precio de adAuisicin del bien inmueble hipotecado no podr ser superior

al 2' C con respecto al Q0ue resultara de multiplicar la extensin del inmueble1 por el

precio medio por metro cuadrado para vivienda libre 0ue arroje el Gndice de ?recios de

la Aivienda elaborado por el inisterio de omento para el a'o de ad0uisicin del bien

inmueble % la provincia en 0ue est9 radicada dic*o bien1 con un lmite absoluto de

C"".""" eurosR % se aade Aue los Qinmuebles ad0uiridos antes del a'o #JJ tomar8n

como precio medio de referencia el relativo al a'o #JJR. No obstante( ha% una

previsin menos generosa para la aplicacin del apartado 3 del V:( relativo a la dacin

en pago del inmueble. Aid. modi0icacin del art;culo 5.2 "#$l *&2'12. Igualmente se

elimina del apartado 3 del mismo art;culo 5 la obligacin para el Secretario de stado

de conom;a % 9po%o a la mpresa de ordenar la publicacin del listado de entidades

adheridas al V: en la sede electrnica de la Secretar;a inanciera % en el Volet;n D0icial del stado durante los primeros die, d;as de los meses

de enero( abril( )ulio % octubre( lo Aue pasa a regularse de 0orma distinta en la

#isposicin 9dicional 5`( pero Aue no re0erimos en el grueso del traba)o puesto Aue nolo consideramos interesante a estos e0ectos.

2*


27/59

:or lo Aue se re0iere a la modi0icacin de la Le% 1&2'13( de 1- de ma%o( de medidas

para re0or,ar la proteccin a los deudores hipotecarios( reestructuracin de deuda %

alAuiler social( como en el caso del "#$l *&2'12( se ampl;a el colectivo Aue puede

resultar bene0iciario de la norma( mediante la agregacin del mismo supuesto de

vulnerabilidad adicional contemplado( es decir( el deudor ma%or de *' aos( as; como

mediante el incremento paralelo del l;mite anual de renta Aue se puede generar5/. La

@nica modi0icacin independiente de esta norma viene dada por el prra0o primero del

art;culo 1( en Aue se modi0ica el pla,o de dos aos dado por la redaccin original por un

nuevo pla,o de cuatro aos respecto del momento de entrada en vigor de dicha le%. s

sin duda la re0orma Aue resulta ms venta)osa para el deudor hipotecario protegido por

el mbito de la norma( puesto Aue le garanti,a la suspensin del lan,amiento de su

vivienda hasta el ao 2'1/( como adelantbamos en el ep;gra0e anterior.

5. ESPECIALREIMENDELASCL?USULASABUSIVASEN

MATERIAHIPOTECARIA

"esulta de inters el anlisis espec;0ico del rgimen de las clusulas abusivas en

los contratos hipotecarios( por constituir estas un elemento controvertido Aue ha dado

lugar a abundante )urisprudencia % a la redaccin de numerosos de los cambios

legislativos Aue hemos ido comentando en el ep;gra0e 2.

#edicamos el presente apartado precisamente a esta cuestin( centrando nuestro

estudio en una primera contetuali,acin de la materia( en la Aue trataremos de recoger

las diversas modalidades de clusulas abusivas Aue podemos hallar en los contratos

constitutivos de hipoteca( para pasar despus al estudio de la evolucin )urisprudencial

Aue se ha producido( en concreto partiendo de la SS( de 1* de diciembre de 2''+ 58%

5/ 5p. cit. =odi0icaciones operadas por la introduccin de una nueva letra h! al art;culo

1.2 Le% 1&2'13 % por la inclusin en el art;culo 1.3 de la aclaracin de Aue dicho clculo

ha de e0ectuarse con re0erencia al I:"= anual de catorce mensualidades( 0rente a la

interpretacin anterior de doce mensualidades( Aue se daba debido a la omisin anterior

con respecto al per;odo de re0erencia.

58 spaa. ribunal Supremo Sala de lo ivil!. Sentencia n@m. /+2&2'13( de 1* dediciembre de 2'13. "o)7 *3'-&2'13!.

2/


28/59

haciendo especial hincapi desde el momento en Aue se dictara la S46( de 1- de

mar,o de 2'135+( Aue sirvi de base al 0ortalecimiento la proteccin debida al

consumidor hipotecario en nuestro ordenamiento )ur;dico % en todos los de la 6.

5.1. E( contenido de (#s c(@%s%(#s #;%si$#s

:ara hallar la de0inicin de clusulas abusivas hemos de remitirnos al art. 3 de la

#irectiva 1++3&13&( Aue considera como tales a las clusulas Aue( no habindose

negociado individualmente por haberlas redactado la entidad con carcter previo % sin

posibilidad de in0luencia o modi0icacin por parte del consumidor( produ,can en

detrimento de esteQun dese0uilibrio importante entre los derec*os % obligaciones de

las partes 0ue se derivan del contratoR*'. :ero( a Au clusulas se les ha dado tal

consideracinJ

l desconcierto producido por la multitud de cambios generados( en concreto( a

ra;, de la S46( de 1- de mar,o de 2'13( % de la consecuente entrada en vigor de la

Le% 1&2'13( de 1- de ma%o( impuls a la N a publicar un in0orme*1 en Aue( entre

5+ 5p. cit.n.p. -2.

*' 9 estos e0ectos resulta interesante el art;culo del "egistrador de la :ropiedad de

orre)n de 9rdo,( don arlos Vagullera


29/59

otras cuestiones pertinentes tras la publicacin de la Le%( se recoge una enumeracin de

clusulas cu%a inscripcin debe denegarse( entre otras ra,ones( dado su carcter abusivo

% Aue podrn o no dar lugar a la inscripcin parcial del contrato de hipoteca( seg@n el

caso( % Aue resulta esclarecedor para resolver esta cuestin( por lo Aue nos apo%aremos

en el mismo % en la clasi0icacin Aue este presenta a e0ectos de valorar las

estipulaciones Aue ostentan la consideracin de abusivas.

_a hemos ido mencionando algunas de ellas a lo largo del presente traba)o( a

medida Aue in0ormbamos sobre los cambios introducidos en nuestro ordenamiento

)ur;dico( pero consideramos interesante re0le)ar en este ep;gra0e un resumen de las

mismas.

9s; pues( podemos clasi0icar dichas estipulaciones en los cuatro tipos

siguientes*27

lusulas 0inancieras7 Se proh;ben( entre otros( los pactos de redondeo de

intereses ordinarios Aue operen eclusivamente al al,a o Aue lo hagan por

encima de un octavo de punto( los pactos de capitali,acin de intereses

moratorios o de clculo de los mismos por conceptos distintos del principal

pendiente de pago incluidos intereses ordinarios! o Aue los estable,can en

una cuant;a superior a tres veces el inters legal del dinero( as; como los

*2:ara e0ectuar el presente resumen nos apo%amos( como indicbamos( en el in0orme de la N % ms

concretamente en el etracto relativo a las clases de estipulaciones no inscribibles( disponible online en7

DL


30/59

pactos de cobertura*3o l;mite*-del riesgo de variabilidad en Aue Auede me)or

protegido por los mismos la entidad Aue el deudor o en Aue se omita la

constancia manuscrita sobre los riesgos en Aue incurre por parte del deudor

persona 0;sica( los pactos de imputacin al deudor de gastos o impuestos Aue

por Le% corresponden al acreedor( etc.

lusulas de vencimiento anticipado7 Se proh;ben( entre otros( los pactos Aue

admitan el vencimiento total anticipado por impago de menos de tres cuotas

*3 5p. cit.i.e.LossMaps( tambin conocidos comoI/7( bono clip( cuota segura( etc.(

Aue son contratos 0inancieros en virtud de los cuales Qdos partes se comprometen a

intercambiar una serie de cantidades en fec*as futurasR( Aue se determinan a travs de

Quna frmula 0ue debe ser igual a la diferencia entre los flujos de caja generados por

dos operaciones financieras diferentesR % cu%a 0inalidad originaria consist;a en me)orar

la 0inanciacin( pero Aue( si bien puede actuar como seguro para las partes( constitu%e

asimismo un riesgo para las mismas( Aue en los aos de crisis ha per)udicado

gravemente al deudor hipotecario. D"LL9N99ND( N.9.( uestiones pr8cticas sobre

clasificacin de cr9ditos. n7 46S=NE9( 4. E&.uestiones actuales de erec*o

de la Empresa( diciones de la 6niversidad de astilla$La =ancha( primera edicin.

oledo( 2'11. ISVN +/8$8-$8-2/$838$2 pp. 125 % ss.!.

*- 5p. cit. i.e.Las clusulas suelo % techo Aue( como bien eplica doa =ar;a


31/59

mensuales*5( los Aue lo admitan por 0alta de inscripcin absoluta o en pla,o

determinado! o denegacin parcial de la hipoteca en el "egistro Aue se haga

recaer sobre el deudor cuando no le sea imputable en concepto de dolo o

culpa( los Aue lo admitan en caso de Aue se declare al deudor en concurso(

los Aue lo admitan en caso de disposicin**de la 0inca hipotecada( los Aue lo

admitan por disminucin de valor de la 0inca hipotecada por 0luctuacin de

precios de mercado o por apreciacin del prestamista o perito vinculado a

este del deterioro de valor( etc.

lusulas a0ectantes a la ad)udicacin7 Se proh;ben( entre otras( las clusulas

relativas a la tasacin del inmueble Aue no se acompaen de certi0icado

emitido con0orme a la le%( las Aue etiendan la garant;a a las me)oras aunAue

no las ha%a e0ectuado el deudor hipotecario( las Aue contengan la renuncia

del deudor a la cancelacin parcial cuando el acreedor ha%a aceptado el pago

0raccionado del crdito( las Aue impliAuen la deduccin de los gastos de

Auedara ligada a una clusula suelo ser;a indubitadamente vlida. :or el contrario( una

clusula suelo slo podr;a resultar vlida en la medida en Aue la entidad probara Aue no

hubo imposicin a la hora de establecerla % en los ms de los casos cuando hubiera

reciprocidad en una clusula techo de condiciones proporcionales aunAue esto no

siempre ser necesario( como se dilucida de la SS( de + de ma%o de 2'13 % como doa

=ar;a bien epresa en la pginas 3-51$3-52 de su art;culo % Aue puede resumirse en

Aue Qno puede afirmarse su QabusividadR en abstracto1 ni la existencia de dic*o

dese0uilibrio en generalR!.


32/59

0ormali,acin % tributarios derivados de la ad)udicacin al acreedor del

inmueble en el procedimiento de e)ecucin( etc.

Dtras clusulas7 a)n de sastre en Aue se recogen estipulaciones de la ms

variada ;ndole Aue tampoco deben acceder al "egistro. ntre otras( se

proh;be la etensin de la hipoteca a nuevas construcciones con

independencia de Auin las realice( el pacto comisorio( los pactos de

compensacin con otros crditos del deudor*/( las estipulaciones Aue

contengan obligaciones accesorias puras para el deudor sin garant;a

$hipotecaria*8( los pactos de sumisin epresa a rganos )urisdiccionales

*/ 9l respecto conviene indicar Aue( si bien la inscripcin no procede por tratarse de un

pacto estrictamente personal( sin trascendencia real % Aue( por ende( solo vincula a las

partes( tal pacto ser;a per0ectamente vlido siempre % cuando la clusula se redactara de

0orma clara( transparente( sencilla % concreta( como se estableci en virtud de la SS( de

1* de diciembre de 2''+. spaa. ribunal Supremo Sala de lo ivil!. Sentencia n@m.

/+2&2''+( de 1* de diciembre de 2''+. "o)7 *3'-&2'13!. "ecurdese asimismo Aue(

como recoge don 4os =anuel V6SD L9


33/59

distintos de aAuellos donde est sito el bien inmueble( el pacto de eclusin

de los derechos del deudor contenidos en el art. *+3.3 L*+( etc.

5.2. %!is&!%denci# !e(e$#nte en to!no # (# "#te!i#

6na ve, introducido el alcance % contenido de las clusulas abusivas en los

contratos hipotecarios merece nuestra atencin la interpretacin % etensin Aue a tal

materia se le ha ido concediendo en la sede de nuestros rganos )urisdiccionales en los

@ltimos aos.

9 estos e0ectos( resulta de inters el estudio de ciertas resoluciones del 46( de

las cuestiones pre)udiciales en torno a la materia Aue nuestros tribunales plantearon ante

el mismo tribunal % las respuestas dadas a las mismas( as; como las resoluciones de los

)ueces % tribunales nacionales a partir de tales respuestas( cuestiones Aue( como

indicbamos( han constituido la base de los cambios legislativos arriba re0eridos % Aue(

por tanto( trataremos de recoger en los siguientes subep;gra0es.

#ada la imposibilidad material de ahondar ms en la cuestin( nos ceiremos al

estudio de las resoluciones dictadas en los @ltimos aos como consecuencia de la crisis

econmica Aue hemos considerado ms relevantes( distinguiendo dos etapas( i.e. la

previa al pronunciamiento de la S46( de 1- de mar,o de 2'13 % la Aue sigui a esta(

dada la relevancia Aue la misma tuvo en la cuestin de la proteccin al deudor

hipotecario en nuestro ordenamiento )ur;dico( como %a hemos ido avan,ando.

3.2.1. La situacin anterior a la STJUE, de 14 de marzo de 2013 y anlisis de

la misma

*+ s decir( spaa. Le% 1&2'13( de 1- de ma%o( de medidas para re0or,ar la proteccin

a los deudores hipotecarios( reestructuracin de deuda % alAuiler social.4oletn 5ficialdel Estado( 15 de ma%o de 2'13( n@m. 11*( pp. 3*3/3$3*38+.

33


34/59

_a hemos re0erido Aue la cuestin de proteccin al deudor hipotecario no es algo

Aue sur)a ex ni*iloen los @ltimos aos % a ra;, de la presente crisis econmica. ?ace %a

mucho tiempo Pmime desde principios del siglo P( nuestro ordenamiento )ur;dico

ha ido introduciendo t;midas re0ormas en virtud de las cuales el deudor hipotecario o

no! Auedaba escasa pero ciertamente protegido/'. No obstante( es a partir de la #irectiva

1++3&13& % en cumplimiento de esta cuando el legislador nacional empie,a a

mani0estar una preocupacin ms evidente por el consumidor( al estimarlo en posicin

de debilidad 0rente al empresarioW preocupacin Aue en el mbito de proteccin al

deudor hipotecario hasta la 0echa adAuiere su culmen a partir del pronunciamiento de la

S46 de 2'13 Aue hemos sealado como hito determinante de la presente redaccin(

pero Aue empie,a a adAuirir relevancia propia desde los primeros aos de crisis

econmica.

No hemos de caer en el error de olvidar otros casos en torno a la materia de las

clusulas abusivas PAue( sin embargo( no estn necesariamente constreidos al mbito

del crdito hipotecario % ni siAuiera corresponden en todos los casos al per;odo Aue nos

interesaP planteados ante el 46( Aue resultan igualmente aplicables en nuestro

stado( pero Aue por los l;mites a los Aue estamos sometidos no podemos entrar a

valorar en detalle en el presente traba)o/1.

n este sentido( hemos considerado de inters( antes de entrar en el anlisis de la

cuestin pre)udicial nO 3 de Varcelona( Aue promovi la S46 de 2'13 Aue tan

esencial resulta a e0ectos de este traba)o( empe,ar esta seccin con una alusin a t;tulo

ilustrativo a una de las Ss. arriba citadas( i.e.la SS( de 1* de diciembre de 2''+/2( Aue

%a declar como abusivas determinadas clusulas de las Aue vimos en el ep;gra0e 3.1 de

este traba)o e.g.la prohibicin de arrendar o ena)enar o el vencimiento anticipado porinsolvencia del deudor! % orden la inscripcin de tal pronunciamiento en el "egistro de

ondiciones


35/59

automtica de las clusulas contenidas en el mismo % la consiguiente imposibilidad de

autori,arlas e inscribirlas en el "egistro de la :ropiedad /3(con lo Aue %a se erradicaron

algunas de las clusulas abusivas del mercado hipotecario con carcter previo a la

a0amada S46 de 2'13.

#e igual modo( merece mencin el 9uto de la 9: de Varcelona( de 2+ de

noviembre de 2'1'/-( Aue plante una serie de cuestiones pre)udiciales ante el 46(

Aue dar;an lugar a la S46( de 1- de )unio de 2'12( el caso Vanesto/5.

Las preocupaciones de la 9: de Varcelona se basaban( entre otras( en el posible

carcter contradictorio respecto al #erecho europeo contenido en la #irectiva

1++3&13& del hecho de eludir el pronunciamiento de o0icio sobre la nulidad o no %

la integracin o no de una clusula de intereses moratorios en contratos de prstamo al

consumo( as; como en la con0ormidad de la redaccin original del art. 83 del "# Leg.

con lo dispuesto por el art. *.1 de la #irectiva +3&13& % la interpretacin de este

@ltimo.

La S46( de 1- de )unio de 2'12( Aue resuelve dichas cuestiones( obliga al )ue,

a valorar de o0icio la posible QabusividadR de una clusula a e0ectos de declarar o no su

nulidad( por lo Aue no se admite di0erir tal valoracin hasta el momento en Aue se

plantee oposicin procesal por el deudor. "esuelve igualmente en contra de la posible de

integracin por parte del )ue, de aAuellas clusulas de intereses Aue resulten abusivas(

dado el carcter imperativo de la mencin Qno vincular8n al consumidorR recogida en

el art. *.1 de la #irectiva de 1++3. #e este modo( la @nica solucin Aue Auedar;a a

disposicin del intrprete )udicial ser;a la de tener tal clusula por no puesta en el

/3 5p. cit.?llese un resumen de la trascendencia % etensin de la declaracin de

QabusividadR en 9S9S"D4D( 4..( ?ublicidad registral de las cl8usulas abusivas en

pr9stamos e *ipotecas. 7entencia 7 de #@ de iciembre de !""J. F#ocumento en

l;neaG. =adrid( s.0. Fonsulta7 1+ de mar,o de 2'15G Hhttp7&&blog. registradores.org&J

pK3-5.

/- spaa. 9udiencia :rovincial de Varcelona. 9uto 3''&2'1'( de 2+ de noviembre de

2'1'. "o)7 99: V 5*'5&2'1'!.

/5 ribunal de 4usticia de la 6nin uropea. aso Vanesto -*18&1'!. Sentencia de 1-de )unio de 2'12.

35


36/59

contrato. sto @ltimo se aclarar;a mediante la nueva redaccin del art. 83 "# Leg.

1&2''/( operada por la Le% 3&2'1-( de 2/ de mar,o /*( Aue erradic del articulado la

posible integracin por parte del )ue, del contrato una ve, declarada abusiva una

clusula( lo Aue supuso una limitacin de la 0acultad moderadora de este( Auien ahora

@nicamente podr declarar tales clusulas nulas % tenerlas por no puestas( subsistiendo

el resto de las obligaciones del contrato en la medida en Aue este pueda subsistir sin la

presencia de las clusulas tachadas como abusivas.

:ero( como indicbamos lo ms interesante a e0ectos del presente apartado lo

representa la S46( de 1- de mar,o de 2'13//( el a0amado caso 9,i, al Aue tanto se ha

aludido a lo largo del presente traba)o %( en general( en los @ltimos aos en art;culos

doctrinales e in0ormes relativos a la proteccin del deudor hipotecario. #icha S46

responde a las cuestiones pre)udiciales planteadas por el 4= n@m. 3 de Varcelona(

mediante 9uto( de 1+ de )ulio de 2'11/8.

l caso en cuestin se bas en el impago de cuatro cuotas eigibles en virtud de

un contrato de prstamo garanti,ado por hipoteca( contra;do entre el seor 9,i, % aia

dstalvis de atalun%a( en el cual se conten;an clusulas Aue posteriormente se

declarar;an abusivas( Aue conllev un procedimiento Aue culmin con la ad)udicacin a

la citada ca)a de la vivienda al 5' C de su valor por Auedar desierta la subasta % con la

orden de lan,amiento del deudor. ste demand en )uicio declarativo separado a la ca)a

ante el 4= n@m. 3 de Varcelona( donde surgieron ciertas dudas sobre la con0ormidad

con el #erecho europeo( Aue conllevaron el planteamiento de las cuestiones

pre)udiciales Aue se mencionan.

/* spaa. Le% 3&2'1-( de 2/ de mar,o( por la Aue se modi0ica el teto re0undido de la

Le%


37/59

n concreto( en el 9uto del 4= n@m. 3 de Varcelona se planteaba por un lado la

potencial in0raccin de un #erecho procesal nacional como era el espaol( en Aue en su

L arts. *+5 % ss.! no se preve;a la posibilidad de oposicin a la e)ecucin basada en el

carcter abusivo de las clusulas( del #erecho europeo %( por otro lado( se cuestionaba

la desproporcin o no lase QabusividadR o deseAuilibrio importante! de tres tipos

espec;0icos de clusulas el vencimiento anticipado por impago de una cuota( la 0i)acin

de intereses de demora por un tipo superior a la prevista en los contratos de crditos al

consumo Aue adems resultaban automticamente devengables sin necesidad de Aue

mediara reAuerimiento previo % la 0i)acin unilateral por parte del prestamista de

mecanismos de liAuidacin % 0i)acin de los intereses variables vinculados a la

posibilidad de e)ecucin hipotecaria!/+.

l 46 consider admisibles tales cuestiones( por lo Aue procedi a resolverlas

de la siguiente 0orma7

Sobre la primera cuestin( dado su contenido procesal Aue( como es sabido(

sigue siendo competencia de los =( @nicamente se pod;a entrar a valorar

sobre el sometimiento de la normativa nacional a los principios europeos de

eAuivalencia % e0ectividad. No se suscitaron dudas en torno a la veri0icacin

del cumplimiento del principio de eAuivalencia( mientras Aue s; se cuestion

el del principio de e0ectividad8'. n virtud de dicho principio( declar la

/+ 5p. cit.% V9


38/59

normativa nacional contraria a la europea( por no garanti,ar de 0orma

e0ectiva la especial proteccin Pe incluso imposibilitarla81P prevista para los

consumidores por la #irectiva 1++3&13& a e0ectos de restituir un

eAuilibrio entre las partes Aue de otra manera resultar;a imposible dada la

in0erioridad de los consumidores respecto a los pro0esionales en cuanto a la

capacidad de negociacin % al nivel de in0ormacin( como %a se recogiera en

la S46 de 2'12 anali,ada arriba.

on lo Aue respecta a la segunda cuestin( el rgano )urisdiccional europeo

opta por una valoracin caso por caso de las m@ltiples circunstancias Aue

pueden rodear a las clusulas Aue puedan reputarse abusivas. n concreto( el

ribunal europeo estima Aue se producir deseAuilibrio en detrimento delconsumidor cuando( a pesar de las eigencias de buena 0e( el pro0esional

propusiera clusulas Aue( en caso de tratar de manera leal % eAuitativa al

consumidor( pod;a estimar ra,onablemente Aue este no aceptar;a en el marco

de una negociacin individual82.

Vaste recordar( para terminar el anlisis de este apartado( Aue esta S46 de

2'13 supuso( como %a hemos ido indicando( un cambio 0undamental en el marco de

nuestro ordenamiento )ur;dico % en la apreciacin )udicial de las clusulas abusivas.

3.2.2. La situacin osterior a la STJUE, de 14 de marzo de 2013! cuestiones

re"udiciales a artir de ella y resoluciones de mayor actualidad

puesto %a el caso 9,i,( Aueda por plantearse la incidencia prctica Aue el

mismo tuvo en resoluciones posteriores. 9 tales e0ectos( resulta destacable la SS( de +

81 5p. cit.9dems de la imposibilidad de 0ormular oposicin a la e)ecucin basada en

la presencia de clusulas abusivas( no se permit;a tomar medidas cautelares al )ue, Aue

conociera de la presencia de tales en )uicio declarativo para garanti,ar el e0ecto @til de

tal decisin( de modo Aue cuando la vivienda se ad)udicara a un tercero se convert;a en

una ad)udicacin prcticamente irreversible.82 5p. cit.par. /*!.

38


39/59

de ma%o de 2'13( Aue cas la S9: de Sevilla( de / de octubre de 2'11 83(siguiendo los

criterios sentados por la S46 de 2'13( entre otras e.g.sigue igualmente los 0i)ados

por la S46 de 2'12!8-.

La etensa SS dedica su ># seto al control de las clusulas abusivas % los

siguientes a las # octavo de la citada S.

par. 1*5!7 QNo puede e0uipararse la negociacin con la posibilidad real de escoger

entre pluralidad de ofertas de contrato sometidas todas ellas a condiciones generalesde contratacin aun0ue varias de ellas procedan del mismo empresarioR.

3+


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la transparencia8/ de las mismas( Aue la SS liga al control de claridad %

comprensibilidad por parte del prestatario.

#e)ando de lado la substanciosa SS de + de ma%o( Aue bien mereciera un

anlisis de etensin mucho ma%or a la Aue permitida para la totalidad de este traba)o(

nos gustar;a 0inali,ar el presente anlisis apuntando e.g.otros t;tulos )udiciales debidos(

como %a se indic ms arriba( a la entrada en vigor de la Le% 1&2'13 con)ugada con la

interpretacin promovida por el 46 entre otras en la S46 de 2'13 ob)eto de

anlisis del ep;gra0e anterior! Aue dio lugar al planteamiento de cuestiones pre)udiciales

% de constitucionalidad por parte de nuestros rganos )urisdiccionales.

ntre tales optamos por destacar en primer lugar el 9uto del 4:I n@m. / de

9vils( de 1- de noviembre de 2'1388( Aue plante ante nuestro la cuestin de

inconstitucionalidad *+58$2'13( re0erida a la redaccin del art. *+5.- L dada por la

Le% 1&2'13 % su eventual carcter discriminatorio8+. al cuestin result( no obstante(

8/ 5p. cit.ntiende Aue en los ms de los casos en Aue los contratos hipotecarios

inclu%en clusulas suelo no se da dicha transparencia % por tanto ha% QabusividadR

porAue7 Qa) alta informacin suficientemente clara de 0ue se trata de un elemento

definitorio del objeto principal del contrato. b) 7e insertan de forma conjunta con las

cl8usulas tec*o % como aparente contraprestacin de las mismas. c) No existen

simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento

razonablemente previsible del tipo de inter9s en el momento de contratar. d) No *a%

informacin previa clara % comprensible sobre el coste comparativo con otras

modalidades de pr9stamo de la propia entidad -caso de existir- o advertencia de 0ue al

concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas. e) En el caso de las utilizadas por

el 44A&1 se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los 0ue 0uedan

enmascaradas % 0ue dilu%en la atencin del consumidorR. 5p. cit.par. 225!.

88 spaa. 4u,gado de :rimera Instancia e Instruccin n@m. / de 9vils. 9uto de 1- de

noviembre de 2'13. Aid. a modo de resumen con comentarios doctrinales de inters7

"D#"E


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inadmitida a trmite mediante 9uto del :leno del ( de 1' de mar,o de 2'1- +'( habida

cuenta de Aue( como %a advirtiera el propio 4:I de 9vils( la cuestin pre)udicial se

re0er;a al momento de recurribilidad( un momento posterior a aAuel Aue ten;a Aue

resolver el 4:I % Aue( por tanto( no a0ectaba a su resolucin. >altaba as; el reAuisito

procesal del )uicio de relevancia( por lo Aue el no entr a valorar el 0ondo de la

cuestin.

>inalmente( en lo Aue se re0iere a las cuestiones pre)udiciales( llaman nuestra

atencin los 9utos del 4:I n@m. 2 de =archena( de 1* de agosto de 2'13+1( del 4:I n@m.

/ de Santander( de 1+ de noviembre de 2'13+2% de la 9: de astelln( de 2 de abril de

2'1-+3.

La cuestin pre)udicial presentada por el 4:I de =archena se preocupaba por el

control de las clusulas abusivas concretamente( clusulas relativas a intereses

moratorios!( estimando Aue la Le% 1&2'13 era contraria a #erecho europeo +-( dada la

previsin en esta de un pla,o de die, d;as para el reclculo por parte del e)ecutante de

dada la imposibilidad( seg@n el teto de la norma seg@n la redaccin de la le% 1&2'13(

para el prestatario de un crdito hipotecario de recurrir en apelacin cuando se declarara

Aue una clusula no era abusiva( 0rente a la posibilidad de hacerlo el prestamista en caso

de Aue s; se declarara la QabusividadR de la misma. ngase en cuenta Aue esta

redaccin se modi0ic con posterioridad al planteamiento de las cuestiones de

inconstitucionalidad( Aue aAu; se eamina( % de pre)udicialidad( Aue se ver ms

adelante vid. 9uto 9: astelln en la p. 3- del presente documento!( mediante re0orma

operada por7 spaa. "eal #ecreto$le% 11&2'1-( de 5 de septiembre( de medidas

urgentes en materia concursal.4oletn 5ficial del Estado( n@m. 21/( * de septiembre de

2'1-( pp. *+/*/$*+/85.

+' spaa. ribunal onstitucional :leno!. 9uto n@m. /1&2'1-( de 1' de mar,o de

2'1-.

+1 spaa. 4u,gado de :rimera Instancia e Instruccin n@m. 2 de =archena Sevilla!.

9uto( de 1* de agosto de 2'13.

+2 spaa. 4u,gado de :rimera Instancia e Instruccin n@m. / de Santander. 9uto( de

1+ de noviembre de 2'13.

+3 spaa. 9udiencia :rovincial de astelln Seccin tercera!. 9uto( de 2 de abril de2'1-.

-1


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los intereses moratorios considerados abusivos por ser superiores al l;mite 0i)ado por la

norma+5eAuivalente triple del inters legal del dinero( contenida en la # 2` de la Le%

1&2'13 para los procedimientos e)ecutivos o etra)udiciales iniciados % no concluidos

antes de la entrada en vigor de la misma Le%+*( Aue apuntaba a una suerte de integracin

por parte del )ue,( Aue como vimos Auedaba vedada por el )u,gador europeo+/. 9 esta

cuestin pre)udicial ha respondido recientemente el 46( mediante S. de 21 de enero

de 2'15+8( en Aue se alcan,aron las siguientes conclusiones7

+- onviene recordar el escaso margen temporal Papenas dos mesesP eistente entre

Aue se produ)era la publicacin de la le% 1&2'13 % el pronunciamiento del 46 en el

caso 9,i, Aue( como hemos visto( dictaminaba la imposibilidad de integracin por parte

de los )ueces de las clusulas abusivas( lo Aue tal ve, )usti0ica en cierto modo el

volumen de litigiosidad generado por la norma( dada la di0icultad de adaptar el teto a

las eigencias del 46 en un per;odo de tiempo tan reducido.

+5 9rt. 3.2 de la Le% 1&2'13 por el Aue se modi0ica el art. 11- L?.

+* 9l respecto tngase en cuenta el siguiente comentario e0ectuado por don dmundo

"D#"E


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?a% Aue distinguir entre diversas modalidades de contratos de prstamo

hipotecario7 La #irectiva 1++3&13& @nicamente protege a los

consumidores % usuarios( de modo Aue no resulta etensible a las

relaciones entre particulares( a los Aue s; resultar;a de aplicacin la # 2`cuestionada++.

omo bien seala el "egistrador de la :ropiedad( don arlos

V9


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#e lo anterior se conclu%e1'1Aue si bien la # 2` no es necesariamente contraria

a la #irectiva puesto Aue la Le% 1&2'13 no se aplica a los mismos supuestos Aue esta

@ltima!( en la medida en Aue una clusula de intereses de demora adAuiera la

consideracin de abusiva con0orme a la #irectiva por haber sido impuesta por un

pro0esional a un consumidor!( no proceder el reclculo previsto por la # 2`( sino la

declaracin de nulidad % ausencia de vinculacin al consumidor previstos en la

normativa europea( con lo Aue se mantiene el criterio de imposibilidad de integracin

por parte del )ue, de las clusulas abusivas dado por el 46 en la S. de ao 2'12( Aue

se coment en el ep;gra0e 3.2.1 del presente traba)o.

:or su parte( la cuestin pre)udicial planteada por el 4:I de Santander( Aue a@n

ho% no ha recibido respuesta por parte del 46( conglomera las preocupaciones arriba

epresadas de los 4:I de =archena % 9vils % aad;a una cuestin espec;0ica del caso

concreto en torno al carcter potencialmente abusivo de una clusula de vencimiento

anticipado contenida en el contrato Aue suscit la duda.

1'1 5p. cit.9 modo de conclusin interesa citar lo Aue don arlos V9


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>inalmente( la cuestin pre)udicial planteada por la 9: de astelln( resuelta por

el 46 en virtud de S. de 1/ de )ulio de 2'1- 1'2( se planteaba( como en el caso del 4:I

de 9vils1'3( la eventual oposicin del art. *+5.- de la L a la #irectiva 1++3&13&(

as; como a la arta de derechos 0undamentales de la 6. n este caso( el 46

nuevamente aboga

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