Tema 10: “Contratos en particular II”.

➢ ARRENDAMIENTO. CONCEPTO.

ART. 1542 “El arrendamiento puede ser de cosas, de obras o de servicios.”

➢ ARRENDAMIENTO DE COSAS.

ART. 1543 “En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.”

Es un contrato consensual, bilateral, esencialmente oneroso, conmutativo y de duración determinada. Un ejemplo de arrendamiento de cosas es una plaza de garaje.

Las obligaciones que el CC atribuye al arrendador (propietario del bien) derivan de la obligación de procurar al arrendatario (quien adquiere el derecho de uso) el goce de la cosa arrendada.

Las causas de extinci ó n del arrendamiento son:

o Al finalizar el período en el que tenía lugar el contrato (ART. 1565), excepto prorroga de mutuo acuerdo. Se entiende por prorroga, también, cuando pasados 15 días de la finalización del contrato, el arrendatario sigue disfrutando del bien y el arrendador no reclama (ART. 1566). En este caso, se considera que se ha prorrogado el contrato de manera tácita, y el tiempo de este nuevo contrato será el establecido en el Código.

o La pérdida de la cosa arrendada, equiparándose a ella la imposibilidad de goce de la cosa (ART. 1568)

o El incumplimiento de una de las partes que permitirá a la otra pedir la resolución del contrato (ART. 1556/1568)

o Extinción del derecho del arrendador, por ejemplo en el caso de que una vivienda que es alquilada se venda.

Según el ART. 1569, son causas de desahucio:

o Que haya expirado el término de duración del arrendamiento.o La falta de pago del precio convenido.o La infracción culposa o dolosa de cualquiera de las condiciones

estipuladas en el contrato.

o Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer.

➢ ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS

Los arrendamientos de fincas urbanas se encuentran regulados por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, Ley de Arrendamiento Urbano (LAU). Son arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto.

➢ ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS

Los arrendamientos rústicos se encuentran regulados por la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, Ley de Arrendamiento Rústico (LAR).

➢ ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS

El arrendamiento de servicios es aquel contrato por el que una de las partes se obliga a prestar a la otra un servicio, a cambio de un cierto precio (ART. 1544).

Es un contrato bilateral, consensual, no formal y oneroso.

El objeto del contrato es la prestaci ó n de la actividad a desarrollar , no el resultado. La remuneración suele ser proporcional al tiempo durante el que se prestó el servicio y si ésta no existe, entonces no hay contrato de servicios.

Ejemplos de contratos de servicios son los que nacen con abogados, médicos, asesores ficales, etc.

➢ ARRENDAMIENTO DE OBRA

En el contrato de obra una de las partes (contratista) se compromete a ejecutar una obra en beneficio de otra (dueño de la obra) que, a su vez, se obliga a pagar por ella un cierto precio (ART. 1544).

El objeto no es el trabajo o actividad a desarrollar sino el resultado, es decir, la obra que ha de quedar determinada con carácter previo de algún modo (proyecto, diseño...).

Hay otros objetos a contratar, además de la construcción de un edificio, así: pintar un cuadro, confeccionar un traje, editar un libro, es decir, todas las cosas pueden ser objeto de este contrato.

En el proceso de edificación contamos con la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de ordenación de la edificación (LOE).

ART. 1588 Existe la posibilidad de que el contratista aporte, además de su trabajo, los materiales.

Las consecuencias que puede llevar este contrato son definidas en los ART. 1589 y 1590.

• ART. 1589 “Si el que contrató la obra se obligó a poner el material, debe sufrir la pérdida en el caso de destruirse la obra antes de ser entregada, salvo si hubiese habido morosidad en recibirla.”

• ART. 1590 “El que se ha obligado a poner sólo su trabajo o industria, no puede reclamar ningún estipendio si se destruye la obra antes de haber sido entregada, a no ser que haya habido morosidad para recibirla, o que la destrucción haya provenido de la mala calidad de los materiales, con tal que haya advertido oportunamente esta circunstancia al dueño.”

Hay tres causas espec í ficas de extinci ó n del contrato de obra (ART. 1594 y 1595):

1. Desistimiento unilateral: el dueño de la obra puede renunciar aunque la construcción ya haya empezado. No tiene que alegar causa justa, aunque tendrá que pagar al contratista todos los gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella (la cantidad suele ser el 15% del total de la obra).

2. Muerte del contratista: determina la extinción del contrato si la obra ya hubiera sido encargada por sus cualidades personales. Por ejemplo, un cirujano plástico y todos sus hijos son abogados. El importe se le entregará a sus herederos.

3. Causa independiente de la voluntad del contratista: si no se puede acabar la obra por alguna causa independiente de su voluntad, como por ejemplo que el contratista cae enfermo.

El contratista no es el due ñ o de la obra , ya que se dedica solamente a llevarla a cabo, es decir, a que salga adelante.

➢ MANDATO

Por el contrato de mandato se obliga a una persona (mandatario) a prestar algún servicio o a hacer alguna cosa por cuenta o encargo de otra (mandante) (ART. 1709).

La diferencia entre un contrato de mandato y de prestaci ó n de servicios es que el mandato se refiere a los servicios o gestiones de carácter jurídico. Por ejemplo, para dar un poder para efectuar la compra de una finca o el cobro de una deuda.

Es un contrato consensual y que se presume gratuito salvo pacto en contrario. Aunque cuando se trata de un mandatario profesional, se

presume oneroso, salvo pacto en contrario. Por ejemplo, si le otorgas el poder a una inmobiliaria para alquilar un piso, se presume oneroso.

Este contrato tiene libertad de forma por lo que puede ser expreso (en documento público o privado o incluso de palabra) o t á cito (cuando se deduce del comportamiento de las partes).

ART. 1892 “La ratificación de la gestión por parte del dueño del negocio produce los efectos del mandato expreso”.

Puede acarrear obligaciones para ambas partes (si existe retribución) o solo para el mandatario (si no hay retribución).

o MANDATO SIMPLE O REPRESENTATIVO:

El mandato puede ser simple o representativo. Si el mandato es simple significa que el mandatario actúa en su propio nombre (no revela que gestiona intereses ajenos), pero lo hace por cuenta, interés y encargo de su mandante, por lo que no es representativo (ART. 1717).

Si el mandato es representativo significa que actúa en nombre del mandante, gestionando sus intereses. Por lo tanto es el mandante quien adquiere los derechos y asume las obligaciones que se derivan de los actos (ART. 1727).

o MANDATO GENERAL O ESPECIAL (ART. 1713):

• General cuando se le otorga poder a una persona para manejar varios asuntos del mandante, por ejemplo para que administre, asuma la defensa jurídica y todas las actividades de su empresa el poder es general.

• Especial cuando una persona le otorga un poder a un abogado para que ejerza la defensa judicial de este en un proceso judicial, el poder es especial, las facultades del abogado se limitan solo respecto al poder otorgado para que ejerza la defensa en el proceso judicial.

o DIFERENCIA ENTRE MANDATO Y REPRESENTACIÓN:

No coincide exactamente el mandato con el poder de representación, pero están vinculadas, ya que el poder de representación pertenece a la representación legal (como es el caso de los tutores legales) y el mandato pertenece a la representación voluntaria (ya sea directa o indirecta).

Además, el contrato de representación es unilateral y el de mandato es bilateral porque el mandatario se obliga a hacer algo por cuenta del mandante.

➢ DEPÓSITO

Mediante el contrato de depósito una persona (depositante) entrega a otra (depositario) una cosa mueble para que se la guarde o custodie y se la devuelva cuando la reclame.

Un ejemplo de este contrato es el que se contrae con una empresa de guardamuebles.

ART. 1760 “El depósito es un contrato gratuito, salvo pacto en contrario.”

Cuando el contrato es gratuito, también es unilateral. Este caso se da cuando el depositario no es un profesional. En cambio, cuando el contrato es oneroso, también es bilateral.

La obligación del depositario principal es la custodia de los bienes muebles. Tampoco puede hacer uso de ella porque entonces se trataría de un contrato de comodato (ART. 1768). El depositario tiene la obligación de guardar el bien que se devolverá cuando lo reclame el depositante, aunque no sea el plazo estipulado en el contrato.

La obligación del depositante es indemnizar al depositario los gastos que haya hecho para la conservación del bien y de los perjuicios que haya podido producir el depósito. (ART. 1799). Además, si es oneroso también tendrá que pagar el precio acordado.

Si el depositante no cumple con sus obligaciones, el depositario tendrá derecho de retención, que consiste en negarse a restituir la cosa depositada hasta que no se le pague (ART. 1780).