Coyuntura Inmobiliaria

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>>>>> A la vista de las estadísticas oficiales y diversos estudios y análisis, la recesión global de la economía ha mostrado menor severidad durante el tercer trimestre del año, aunque en el caso particular de España aún se continúa con cifras de crecimiento netamente negativas (variación interanual de -4,2% del PIB según el último dato disponible) mientras que el ajuste aparentemente ha finalizado o se ha moderado en la mayoría de países europeos. Se prevé que la economía española continúe contrayéndose en el último trimestre del año, aunque según los estudios más optimistas volverá a reflejar crecimiento durante el primer trimestre de 2010. Otras previsiones son más cautelosas, por ejemplo las del propio Ejecutivo, habiendo declarado recientemente el Presidente del Gobierno que, si bien se registran señales incipientes de recuperación económica, "ni la recuperación está asegurada, ni menos aún su velocidad", sobre todo la necesaria para crear empleo, esperando tasas positivas de crecimiento a partir del segundo trimestre de 2010, aunque "muy débiles". Hay algunos indicadores que ya han empezado a mejorar, como el gasto de los hogares que "mejoró algo" en el tercer trimestre del año, gracias a las ayudas del Gobierno al sector del automóvil y al incremento de la renta disponible. La tasa de paro ha mostrado recientemente cierta estabilidad en torno al 18% según la Encuesta de Población Activa, aunque en los próximos meses es previsible que continúe empeorando hasta cotas situadas entre el 21% y el 25%, según distintas estimaciones. Respecto al IPC, España se encuentra técnicamente en deflación con tasas negativas continuadas durante 7 meses (actualmente en el -1,0%), aunque las previsiones apuntan a una inflexión en la tendencia a corto plazo para recuperar cotas positivas a principios de 2010 (hasta alcanzar +1,5% ó +2% a mediados de año, según FUNCAS). Oferta y demanda Se observa que en los últimos meses los promotores están moderando su activismo en los medios, muy posiblemente por el irrefutable peso de los continuados datos estadísticos negativos, y porque gran parte de su stock pendiente de venta está siendo absorbido por las entidades financieras. Dentro de este perfil de baja notoriedad, podemos citar una vez más información sobre las grandes inmobiliarias que componen el “G-14”, según la cual entre diciembre de 2008 y agosto de 2009 se limitaron a iniciar la construcción de 59 viviendas libres que ya estaban prevendidas, lo que contrasta de forma contundente con las 500 o 600 viviendas

Visados dirección de obra (viviendas) Variación interanual acumulada (hasta julio)

Fuente: Ministerio de Fomento

OCTUBRE 2009

2007

2008

Evolución mensual del paro registradoDatos comparativos 2007-2009 - nacional

Fuente: Servicio Público de Empleo Estatal

3.800.000

3.600.000

3.400.000

3.200.000

3.000.000

2.800.000

2.600.000

2.400.000

2.200.000

2.000.000

1.800.000

2009

Ene Feb Mar Abr May Jun Jul  Ago Sep Oct Nov Dic

Producto Interior Bruto Tasas de variación interanual

Fuente: INE

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

  

  

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que de media comenzaban mensualmente en los momentos álgidos del boom.

Una de los análisis más completos que se han publicado recientemente sobre el volumen de actividad del sector es el anuario estadístico del mercado inmobiliario elaborado por R.R. de Acuña & Asociados, en el que se cuantifica el stock (a final de 2008) en 1,62 millones de pisos sin vender, entre los terminados que no se venden (unos 507.000), los que aún están en construcción (unos 470.000), pisos de segunda mano (unos 580.000) y aquellos en poder de los bancos y cajas (unos 110.000), mientras que se estima una demanda total para 2009 de unas 218.000 viviendas; según estas cifras, el sector requeriría aún de un plazo de entre seis y siete años para absorber el stock existente, “reactivarse y comenzar a ejercer efectos positivos sobre el conjunto de la economía”, situando por tanto esta recuperación del sector hacia el año 2016.

La situación actual de la oferta, a la vista de las estadísticas oficiales, es de continuidad del ajuste con un notable descenso interanual del número de nuevas construcciones, aunque moderando paula-tinamente la magnitud de la caída respecto a meses anteriores (no obstante, en algunas zonas se siguen registrando caídas en torno al 90%). Según los últimos datos del Ministerio de Fomento se ha producido una caída interanual (hasta julio) del 56% en los visados de dirección de obra nueva para viviendas.

Número de compraventas de viviendas

Fuente: INE

Nª viviendas visadas por provincia Variación 2ºT 2009 respecto 2ºT 2008

Fuente: Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España

Compraventas de viviendas Variación interanual acumulada (hasta julio)

Fuente: INE

  

  

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Del lado de la demanda, las últimas estadísticas disponibles (hasta julio) muestran lo que parece un soporte en la caída, incluso con variaciones positivas entre un mes y el siguiente, sobre todo en las viviendas de segunda mano; pese a ello, la variación interanual en la compraventa de viviendas ha sido del -33% (según el INE). Para ir dando salida al stock se ha venido observando, como se esperaba, un descenso paulatino de los precios de oferta, destacando especialmente los descuentos aplicados por las entidades financieras a través de sus sociedades y canales de venta inmobiliaria. Conforme avanzan los meses se puede ver cómo va aumentando esta oferta y se alcanzan precios de venta más atractivos; de hecho, en muchas zonas puede decirse que se están realizando ofertas bastante por debajo de la media de la zona y por debajo también de los niveles que, salvo necesidad imperiosa de venta forzada, pueden alcanzar muchos promotores y particulares. En algunos foros incluso se está empezando a hablar de la vuelta a escena del comprador de perfil inversor, a la búsqueda de ofertas atractivas. Descenso de precios de oferta Si bien las tasas de variación de precios de vivienda continúan en su progresión de ajuste, se continúa observando la desaceleración de la tendencia que apuntábamos en el informe anterior, tal vez reflejo de que el mercado ha superado la fase más fuerte de corrección; podría decirse que el punto intermedio de las distintas estadísticas disponibles

se encontraría en torno a una caída interanual de precios de oferta del 8,5% como media nacional, y una caída acumulada desde máximos de cerca del 20% según algunas fuentes. A este respecto es interesante comentar que en algunas zonas la caída ha sido muy superior, del orden del 50% en determinadas áreas de segunda residencia, o dirigidas al mercado inmigrante, mientras que en otras localizaciones las caídas son bastante más moderadas, por ejemplo en el centro de muchas ciudades, donde por lo general no existe una gran urgencia de venta por parte de los propietarios y se sostienen los precios de oferta. Según un informe publicado recientemente por la Comisión Europea, tras las crisis más severas el declive del precio de la vivienda se sitúa, de media, en el 35% y se prolonga durante seis años. Por otra parte, la Organización para la Cooperación y Desarrollo Económico (OCDE) tiene una opinión parecida: estima la duración del ciclo medio de la vivienda en unos once años, dividida en una fase expansiva de unos 6 años - con subidas de precios de alrededor del 45% - seguida de una fase contractiva de unos cinco años – con una corrección de alrededor del 25%. Toda vez que el boom inmobiliario experimentado en España excedió de lejos lo observado en ciclos anteriores (con aumentos continuados de precios entre 1998 y 2007, y un incremento medio total superior al 200% según las estadísticas oficiales), cabe esperar que, muy probablemente, la corrección actual de precios sea severa y prolongada.

Tasas de variación de precios de vivienda Variación interanual (nacional)

  

  

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Actuación de las entidades financieras La morosidad de los créditos concedidos por bancos, cajas de ahorros, cooperativas y establecimientos financieros de crédito a particulares y empresas se situó en agosto en el 4,93% (5,34% en el caso particular de las cajas de ahorro), continuando una progresión ascendente que en la actualidad arroja cotas que duplican a las de un año antes y más que sextuplican las de hace dos, cuando esta cifra se situaba en el 0,76%. Estas cifras están dentro de lo esperado, en consonancia con una economía en recesión (caída del 4,2% del PIB) y con un desempleo cada vez mayor. Las actuales previsiones para final de año no son tan negativas como hace unos meses, aunque se espera una cifra en torno al 6%, que muy posiblemente supere el 7% en 2010. Sigue siendo interesante comentar que las graves dificultades de lograr financiación continúan obligando a las promotoras a desprenderse de gran parte de sus activos para reducir su deuda financiera. Como resultado de estas compras, daciones y adjudicaciones por embargo, la acumulación de activos inmobiliarios en manos de entidades financieras continúa incrementándose, y según las últimas estimaciones, hasta el mes de septiembre, estarían cercanos a los 20.256 millones de euros. En cuanto al negocio hipotecario, según los últimos datos publicados por el INE el capital prestado en nuevas hipotecas de viviendas en julio ha experimentado un descenso del 33,9% respecto a julio de 2008, aunque a más corto plazo se observa cierto suelo y giro moderado de la tendencia. Respecto al saldo crediticio total, podemos citar que según datos de la CECA los créditos concedidos por las cajas de ahorros hasta el mes de agosto alcanzaron los 905.628 millones de euros, lo que supone un incremento de tan sólo el 0,9% respecto al mismo mes de 2008. También sigue descendiendo el importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas, hasta los 114.740 € (un 18,3% menos que un año antes); no obstante, en los últimos meses se observa cierta estabilización de esta cifra. Los tipos de interés medios de los préstamos hipotecarios se han situado en julio en el 4,36%, comprobándose que no ha descendido en la misma medida que el indicador mayoritario de referencia, el Euribor (en mínimos alrededor del 1,25%), debido a un aumento de los diferenciales aplicados. Otro punto interesante a comentar es que el número de hipotecas que varían sus condiciones ha experimentado un crecimiento interanual del 37,5%, que es reflejo, entre otras, de las operaciones de refinanciación, novaciones

modificativas o cambio de entidad. <<<<<

Precios unitarios de oferta de vivienda (2ªmano) Descenso desde máximos

Fuente: Fotocasa.es

Morosidad total del crédito Porcentaje de créditos dudosos sobre el total

  Agosto de 2009

4,93%

Fuente: Banco de España

Tabimed Sociedad de Tasación. Diego de Blas, octubre 2009

Importe medio hipotecado sobre viviendas Miles de euros

 

Tipo de interés medio

Número de cambios sobre viviendas

Fuente: INE