Situación actual de la valoración catastral rústica en ... · chas de terreno. Generalmente se...

ResumenSe ofrece una visión general sobre la

situación de la valoración catastral rústica enEspaña: problemática, marco legal, procedi-miento técnico, fiscalidad y consecuencias; loque justifica la presentación de una modelo devaloración catastral alternativo ajustado a lalegislación vigente, flexible, ágil, riguroso,administrativamente impecable y técnica-mente posible.

Se ha intentado automatizar la captura delos datos e informatizar los procesos masivos,sin dejar de lado la participación de los técni-cos catastrales, con objeto de obtener un valorcatastral que sea comprensible y útil por losciudadanos y administraciones implicadas.

Modelos

Los modelos de valoración catastral deinmuebles rústicos más extendidos se pue-den agrupar en tres bloques claramentedefinidos:

1. Aquellos en los que únicamente secapitaliza la renta real o potencialque se le asigna al terreno comoconsecuencia de la calificación (cul-tivo) y clasificación (calidad) que eltécnico catastral considera propia,dentro de unos cuadros marco quedescriben el territorio.

2. Aquellos otros en los que se reco-ge y fusiona documentación dediversas fuentes para obtener unvalor aproximado de grandes man-chas de terreno. Generalmente seemplean mapas de usos de suelo,calidades y distancias a núcleosurbanos, ponderadas y procesadascon procedimientos altamente dis-cutibles y, en general, escasamentetransparentes.

3. Un último gran grupo articula sutrabajo en la identificación de fincasrepresentativas de la realidad agrarialocal, a las que se les asigna un valor,por unidad de superficie, y el mismose multiplica por el terreno que ocu-

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Situación actual de la valoracióncatastral rústica en España:propuesta de un modelo alternativo

Manuel G. Alcázar MolinaProfesor Titular de Universidad. Escuela Politécnica Superior

(Universidad de Jaén)

Francisco Javier Ariza LópezCatedrático de Universidad. Escuela Politécnica Superior

(Universidad de Jaén)

Octubre 2004

pan todas aquellas otras que tengancaracterísticas similares.

Modelos que no satisfacen plenamentelas necesidades catastrales actuales pordiversos motivos:

1. La renta no es capaz de explicar, porsí sola, el valor de una finca. Cierto esque los estudios recientes ponen demanifiesto que sigue siendo la com-ponente más importante en los terre-nos que tienen como única vocaciónla agraria; pero otras variables expli-cativas influyen directamente en suconfiguración. Por otra parte, la pro-pia estimación de la renta es ya unproblema; problema al que se sumala elección de un tipo de capitaliza-ción preciso que tenga en considera-ción las características propias delcultivo y la ubicación geográfica de lafinca. Las investigaciones se estándesarrollando en la línea de identifi-car, probar e implantar una fórmulaque relacione el valor (variable endó-gena) con otras variables fácilmentecuantificables (variables exógenas):renta, distancia al núcleo urbano,dificultad en el laboreo, ayudas eco-nómicas a la explotación, tamaño dela explotación, mano de obra dispo-nible,... de tal forma que se determi-ne matemáticamente mediante unaexpresión del tipo [1]:

V = f (X1, X2, ...,XN) [1]

En la que “V” representa el valorcatastral del inmueble y “Xi” lasvariables explicativas elegidas.Es muy probable que los futurosprocesos de valoración catastral searticulen sobre la base de modeloseconométricos, perfectamente refe-renciados con el territorio; pero parallegar a esta realidad será necesariodisponer de suficiente información

literal y gráfica que garantice la vali-dez del modelo y su generalización atodas y cada una de las fincas catas-tradas; mientras tanto pueden utili-zarse para estimar el peso de lasvariables explicativas.

2. El “cruce” de distintas cartografías ydatos georreferenciados, tales como:clasificación agrológica del suelo,aptitud productiva de la tierra, limita-ciones a determinados cultivos, cli-mas, pendientes, precipitaciones, tex-tura de la capa arable, profundidadefectiva del perfil, drenaje, nivel defertilidad, grado de acidez, exposiciónsolar vientos, heladas, erosión, etc.,pueden ser altamente interesantes sise dispone de la suficiente informa-ción con el nivel de detalle (escala)que exige la identificación y valora-ción de todas y cada una de las parce-las o unidades productivas en quepueden dividirse las fincas. En casocontrario el resultado sería una gene-ralización, a la escala más pequeña(p.e.: 1/200.000), del resto de infor-mación, y ésta probablemente nocoincidirá con la que se requiere en eltrabajo catastral para identificar lasparcelas (1/5.000), por lo que el resul-tado estará totalmente desvirtuado.En la figura adjunta (Figura 1) seexpone gráficamente lo expresado:sobre cartografía 1/5.000 se marcanlas parcelas, con su información delindes, cultivos y aprovechamientos;esta cartografía se “cruza” con unmapa de clases de suelo (1/50.000),otro de riegos de heladas (1/200.000)y un último de drenajes (1/500.000).El resultado –del ejemplo– sería laasignación, a las 49 parcelas (diferen-tes) reflejadas en la cartografía1/5.000, de cuatro índices de heladas(1/200.000) y un único nivel de dre-naje (1/500.000). Probablemente elmercado no responda a este grado degeneralización y sea necesario “cru-

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MANUEL G. ALCÁZAR MOLINA Y FRANCISCO JAVIER ARIZA LÓPEZ

zar” cartografías de igual nivel dedetalle, no disponibles y, por lo tanto,inviable de realizar. Consecuentemen-te el proceso de valoración empleadosirve para ofrecer una orientaciónsobre los valores de grandes zonas deterreno, atendiendo a la escala máspequeña; pero sus resultados no sontrasladables, directamente, a zonas enlas que el grado de parcelación seaalto o mediano; sólo podría ser viableen grandes extensiones, poco parcela-das y de características homogéneas(Pampa, selva tropical,…); pero enese caso no es necesario abordar unproceso tan complicado cuando exis-ten alternativas más simples perfecta-mente válidas y contrastadas.

3. Salvo en zonas en las que exista unmonocultivo claro, una parcelaciónhomogénea, unas infraestructurassimilares y una producción compara-ble, no parece una alternativa útilpues el volumen seleccionado de fin-cas representativas de la realidad agra-ria podría ser tan elevado que sunúmero sería comparable con las uni-dades catastrales a valorar. Apoyadoen el método sintético conocido comoSerpieri (Alcázar, 2003a) se emplea enzonas homogéneas en las que se hanacometido procesos de concentracióno de reforma agraria recientemente;en los que también se dispone devaloraciones específicas que han sidorealizadas por técnicos competentes yque cuentan con el visto bueno de susactuales propietarios.

Recientemente se están desarrollandonueva líneas de trabajo e investigación quetienen como objetivo la asignación de valo-res, de forma masiva, a los inmuebles rústi-cos y urbanos. Dentro de éstas hay queresaltar los procesos geoestadísticos(Chica, 1996) y aquellos otros en los que seintentan trasladar ideas, conceptos y meto-dologías desde el sector bursátil: analógicos

(Caballer y Moya, 2000) y redes neuronalesartificiales (García, 2004) (1).

En consecuencia: la tónica general es labúsqueda de una fórmula capaz de calcularrazonablemente un valor catastral para losinmuebles rústicos que se aproxime alvalor de mercado. La anterior aseveraciónpresenta varias cuestiones dignas de hacerrecapacitar:

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SITUACIÓN ACTUAL DE LA VALORACIÓN CATASTRAL RÚSTICA EN ESPAÑA: PROPUESTA DE UN MODELO ALTERNATIVO

Figura 1Información gráfica, a distintas escalas,

empleada para asignar valores de variablesa las parcelas catastrales

(1) El profesor Chica desarrolló y aplicó un pro-ceso basado en la geoestadística para valorar losinmuebles de la ciudad de Granada (1996). Asímismo, hay ejemplos de desarrollos de redes neuro-nales artificiales (RNA), en la propia DGC, quepodrán incluir estas metodologías como alternativasviables para la estimación del valor catastral en unfuturo próximo.

– Fórmula: en muchos casos eso es loque se persigue: una fórmula, queaprobada en el respectiva boletín ofi-cial, se aplique por ley y solucione elproblema valorativo sin dejar pie ainterpretaciones ni a reclamacionesapoyadas en métodos distintos alimpuesto.

– Razonablemente: de la que se obten-ga un valor para los inmuebles quegarantice la recaudación tributaria.

– Valor de mercado: qué se consideradapor tal y cómo se ha identificado

Mientras tanto, cada modelo catastralarticula metodologías, puras o híbridas,apoyadas en lo expuesto, que permitencumplir con las exigencias del proyectopero que, en ocasiones, no ofrecen sufi-cientes garantías a los ciudadanos. Losesfuerzos que se emplean para conseguiruna cartografía rigurosa, una delimitaciónde fincas precisa y una compleja capturade datos agro-económicos, deben estar enconsonancia con los destinados paraobtener un valor catastral acorde con lasexigencias del catastro moderno y ágilque se persigue.

Por último, indicar que hay modeloscatastrales, en países que destinan grandesrecursos a la elaboración de cartografíacatastral, en los que se recurre al autoava-lúo para asignar el valor catastral al predio.Comprobados, supuestamente, no ofrecenningún tipo de confianza pues aunque ladeclaración de un titular se ajuste a la rea-lidad, ¿cómo se coordina este valor con elde la finca colindante? ¿miente el vecino oes un ignorante que no sabe lo que tiene?;en cualquier caso: ¿sobre que cifra se cal-cularán los impuesto territoriales corres-pondientes?.

Queda claro, por lo tanto, lo indicado alprincipio de este epígrafe: si compleja es lavaloración catastral urbana aún mayor lo esla rural. No es de extrañar, en base a loantedicho, que tanto los centros de investi-gación universitarios como las institucio-

nes catastrales estén trabajando en la líneade diseñar y poner en práctica una meto-dología que sea capaz de hacer comparableesta característica catastral (económica)con el resto (física, jurídica y fiscal).

Situación actual en España

El Texto Refundido 2/2004 de la LeyReguladora de las Haciendas Locales (2), laLey 48/2002, de Catastro Inmobiliario (LCI)y su Texto Refundido (1/2004) reseñan quela base imponible del Impuesto sobre BienesInmuebles (IBI) debe coincidir con el valorcatastral del bien y que éste debe tener comoreferencia el valor de mercado sin que enningún caso lo supere. Ambas normativaslegales instan a la Dirección General delCatastro (DGC) a que diseñe e implante unanormativa de valoración, apoyada en estu-dios de mercado y ponencias de valores, quepermita la estimación de un valor catastralque tenga como referencia y como límite elde mercado.

Calcular el valor de un bien en rela-ción con el precio que alcanzaría en unaeconomía de mercado es complicado, entérminos generales y para bienes concre-tos; cuanto más si lo que se intenta es unavaloración masiva de los mismos en laque hay que tener en cuenta las peculiari-dades que los identifican e individuali-zan. Indiscutiblemente el problema de lavaloración catastral es más complejo en elámbito rústico que en el urbano, puessólo teniendo en cuenta el factor superfi-cie (48 millones de Ha.) o el número deunidades catastrales (54 millones de sub-

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(2) La Ley 39/1988, Reguladora de las HaciendasLocales y la Ley 51/2002, de reforma de la anteriorhan quedado prácticamente derogadas con la entradaen vigor del Texto Refundido de la Ley Reguladora delas Haciendas Locales (2/2004).

Derogada casi en su totalidad, con excepción detres disposiciones adicionales: 1ª, 8ª y 19ª.

parcelas, distribuidas en 42 millones deparcelas (3)) sería comprensible esta afir-mación; más aún, esta realidad se vereforzada si se añaden los distintos apro-vechamientos agrarios existentes, rendi-mientos, alternativas de cultivos, opaci-dad en el mercado, rigidez de la oferta y lademanda, influencias de la Política Agra-ria Comunitaria, etc.

Las instituciones, que de una u otraforma utilizan la base de datos catastralpara sus actividades, y especialmente lasentidades municipales, han manifestadosu interés en actualizar los valores. Elobjetivo perseguido es doble: favorecer laequidad tributaria en el Impuesto sobreBienes Inmuebles e incrementar los ingre-sos municipales provenientes del ámbitorural. Ambos aspectos se ponen de mani-fiesto en el siguiente ejemplo (Cuadro 1)en el que se analiza, apoyándose en unestudio de mercado rústico local elabora-do “ad hoc”, la diferencia existente entrelas cuotas tributarias, en concepto de IBI,estimadas sobre una finca rústica y unavivienda urbana, situadas en el mismo tér-mino municipal, cuyo valor de mercadosea de 20.000 € a las que el ayuntamientoaplique el mismo tipo de gravamen(0’75%).

De forma sucinta, la metodología tran-sitoria para estimar el valor catastral rústi-co, incluida en la Ley Reguladora de lasHaciendas Locales (39/1988), consiste enla capitalización de las bases imponiblesvigentes el 1 de enero de 1990, al 3%, yactualizadas, para ese año, en un 5%; esdecir [2]:

Actualizándose este valor catastral perió-dicamente, de acuerdo con los coeficientesque se indican en las Leyes de PresupuestosGenerales del Estado (LPGE) de cada año,por lo que los tipos evaluatorios vigentes el30/12/1989 se han convertido en valorescatastrales en los siguientes años de tal formaque, por ejemplo, para el año 2001, el cuadrode cultivos y aprovechamientos de un muni-cipio cualquiera podría ser (Cuadro 2).

Cuadro de valores que se ha obtenidode acuerdo con el esquema de la Figura 2que representa gráficamente el proceso devaloración vigente en España.

La capitalización de las bases liquida-bles vigentes el 1 de enero de 1990, comoprocedimiento transitorio de valoración,simplemente rescata los rendimientos agra-rios calculados en los tipos evaluatorios delos distintos cultivos y aprovechamientosvigentes en los cuadros locales, provincia-les y nacional. A su vez, estos tipos proce-dían de unos estudios realizados y aproba-dos para el quinquenio 1983 a 1987 que sehabían prorrogado hasta 1989. En conse-cuencia la situación actual es la siguiente:

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(3) La Dirección General del Catastro tiene regis-trados unos 27 millones de inmuebles urbanos.

(4) En el caso del inmueble urbano se ha aplica-do la Resolución, de 15 de enero de 1993, que fija lareferencia al mercado (RM) en el 50%, y en el de rús-tica se ha estimado de acuerdo con la informaciónincluida en el epígrafe tercero de este artículo.

Cuadro 1Estimación de la cuota tributaria del IBI rústico y urbano

Naturaleza del bien Valor de mercado (€) Valor catrastral (€) (4) Gravamen Cuota (€)

Rústica 20.000 1.100 0,75% 8,25

Urbana 20.000 10.000 0,75% 75,00

Valor catastral de 1990B.L. (1 /1 /1990)

3% 1,05= *

1. Un valor catastral rústico calculadoa partir de la capitalización de rendi-mientos agrarios.

2. Unos rendimientos agrarios, que sibien fueron los correctos en esemomento histórico (1976-82), noguardan una relación directa conlos que se podrían estimar hoy endía. Los cultivos han sufrido modi-ficaciones en estos últimos 20 añosy los rendimientos se han visto alte-rados por numerosos factores detoda índole (sistemas de cultivo,comercialización, Política AgrariaComunitaria, etc.) que han provo-cado que las relaciones parcialesentre los distintos cultivos de unacuadro municipal no se ajusten a larealidad agraria ni inmobiliariaactual.

3. La elección de un tipo de capitali-zación único podría ser discutiblepor no tener en cuenta las diferen-cias entre cultivos y su distribuciónespacial (aspectos, por otra parte,muy difícil de estimar y aún más deaplicar con rigurosidad).

4. Una actualización anual de losvalores catastrales rústicos emple-ando los coeficientes recogidos enlas Leyes de Presupuestos Genera-les del Estado.

Como consecuencia de lo anterior losvalores catastrales actuales, de los dife-rentes aprovechamientos e intensidadesestimados, no guardan una relación uni-forme y única con los de mercado; detec-tándose variaciones como las que se reco-gen en el ejemplo adjunto (Cuadro 3) (5),procedente de un estudio de mercado queno intenta ser representativo de la reali-dad nacional pero si orientativo de lasituación expuesta:

Situación que encuentra su reflejo tri-butario nacional en la diferencia de ingre-sos que nutren las arcas municipales: unos4.600 millones de euros, en concepto deIBI urbano, y algo menos de 150 proce-dente del rústico; cantidad, esta última,

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Cuadro 2Ejemplo de la evolución de los valores catastrales rústicos en España (en ptas.)

Cultivo I.P. T. Evaluatorio V.C. 1990/Ha Calor Cat. 2001/Ha

Almendros (AM) 1 2.800 49.000 99.387

Almendros (AM) 2 1.300 22.750 46.144

Labradío de secano (C–) 1 1.650 28.875 58.567

… / …

Huerta de regadío (HR) 0 11.200 196.000 397.548

Monte maderable (MM) 0 350 6.125 12.423

… / …

Olivar de secano (O–) 4 1.500 26.250 53.243

Olivar de secano (O–) 5 700 12.250 24.847

Olivar de regadío (OR) 1 6.200 108.500 220.071

… / …

Viña (V–) 0 1.050 18.375 37.270

(5) Realizado en el término municipal de Méngi-bar (Jaén), en 2001, por M. Alcázar.

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Figura 2Estimación del valor catastral de los bienes inmuebles rústicos en España

Estudios inmobiliarios rústicos locales y provincialesde rendimientos y valores de mercado

(últimos realizados en 1981-82)

Cálculos de rentas para cada uno de los cultivos yaprovechamientos del ámbito de la Gerencia Territorial.

(Intensidades productivas definidas en 1983).

Comprobación, coordinación y aprobación de loscuadros de cultivos y aprovechamientos nacionales

y por provincia.

Actualización de los tipos evaluatorios,por término municipal.

Asignación de tipos evaluatorios nuevos a cada unade las subparcelas del término municipal.

Estimación de la renta total de todas las parcelas

Actualización de valores catastrales de acuerdo con loindicado en las L.P.G.E. (continúa el método vigente)

Actualización de valores catastrales de acuerdocon lo indicado en las L.P.G.E.

Capitalización de la B.L. vigente el 1/1/1990 + incrementodel 5% = valor catastral de 1990

Valor catastral del año en curso (B.I.)

Valor catastral del año en curso (B.I.)

Hasta 1989 el sistemafiscal gravaba la renta

real o potencial

A partir de 1999 elsistema fiscal grava el

valor de la parcela

R.D. 1.519

L.C.I.(48/2002)

L.R.H.L.(39/1998)

Impuestosobre BienesInmuebles

ContribuciónTerritorialRústica yPecuaria

que a penas representa el 3% del totalrecaudado por este impuesto. Estas cifrasson consecuencia de las bases imponiblesestimadas y de las exenciones vigentes,directamente relacionadas con el valorcatastral calculado (6).

Necesidad de una NormativaTécnica de Valoración

Ante la situación comentada no es extra-ño comprobar el interés de todas las admi-nistraciones en disponer de una NormativaTécnica de Valoración de bienes inmueblesde naturaleza Rústica (NTVR): la DGC hade contar con una base de datos que sea fielreflejo de la realidad; las entidades localesdisponer de valores catastrales que permi-tan adecuar las bases imponibles del I.B.I.; ylas distintas administraciones y particularesutilizar información fidedigna sobre unparámetro útil para la comprobación de

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Cuadro 3Comparación de valores catastrales y valores de mercado rústicos (en pesetas)

Cultivo Clave IPP IPL TEV. Catastral V. Mercado Incremento

año 2001 por clase (%)

Labor secano C– 1 1 2.900 102.937 1.800.000 1.748

Labor secano C– 3 2 2.600 92.288 1.500.000 1.625

Labor secano C– 7 3 1.950 69.216 1.000.000 1.444

Labor secano CR 6 1 14.800 525.332 3.200.000 609

Labor secano CR 14 2 8.700 308.810 2.800.000 906

Labor secano CR 17 3 7.100 252.017 2.300.000 912

Labor secano CR 21 4 4.050 143.756 1.800.000 1.252

Erial - Pastos E– 2 0 230 8.164 350.000 4.287

Improductivo I– 1 0 0 0 0 0

Matorral MT 1 0 170 6.034 325.000 5.385

Olivar de secano O– 6 1 6.300 223.621 4.200.000 1.878




Olivar de regadío OR 7 1 6.200 220.071 7.200.000 3.271



Árboles de Ribera RI 1 0 5.600 198.774 500.000 251

Viña secano V– 3 0 3.000 106.486 2.800.000 2.629

(IPP: Intensidad productiva provincial; IPL: Intensidad productiva local; TE Tipo evaluatorio)

(6) Fuente: Dirección General del Catastro:http://www.catastro.minhac.es/estadistica/indest2.htm(año 2002).

Tan sólo considerando que el valor medio demercado de 1 hectárea de terreno rústico es de10.000 euros, el valor total de las 48.092.167 Has.rústicas catastradas en España alcanzaría la cifra de480.092 millones de €.

valores en las transmisiones patrimonialesentre particulares, expropiaciones, estudiosestadísticos, fines sociales, etc.

Son múltiples las utilidades y aplicacionesderivadas de una información catastral actua-lizada, en particular para su uso en el IBI. Poreste motivo la metodología valorativa emple-ada en la determinación del valor catastral delos bienes de naturaleza rústica y su aplica-ción y actualización deben contar con la con-fianza y la seguridad del contribuyente. Seríadifícilmente defendible la elaboración de unmétodo de valoración catastral que, arropadoen teorías, demostraciones y procesos mate-máticos e informáticos, no muestre clara-mente al ciudadano el cómo y el porqué de laasignación de un valor a un inmueble del queél es titular; máxime si se tiene en cuenta queen la elaboración de un catastro rústico lamayor parte de las determinaciones son fácil-mente asumibles por el administrado:

– La superficie mediante técnicas topo-gráficas, cartográficas, fotogramétri-cas o de teledetección; sin importarespecialmente el método, el resultadogoza de la confianza del titular.

– La identificación jurídica del contri-buyente y su obligación de declararcualquier modificación que afecte ala misma.

– La identificación clara y precisa delos cultivos y aprovechamientos exis-tentes; incluso, la estimación de unarenta real o potencial del predio.

Desde estas líneas se apoya a que laAdministración de Hacienda continúe consu política de claridad; que el contribuyen-te abone su deuda (si le corresponde) sobreuna base imponible que entienda y quegoce de su garantía y confianza. (7)

El diseño del proceso de valoración debienes inmuebles de naturaleza rústicaestá condicionado, en la actualidad enEspaña, por la normativa legal que loestructura y por la multitud de datosrecogidos en relación con la descripcióncatastral de las parcelas rústicas y cons-trucciones de uso agrario. Cierto es quecontar con catastros ya elaborados y con-servados es una ventaja; pero también escierto que el diseño de la metodologíavalorativa cuenta con estos dos condicio-nantes que siguen la dirección marcadapor la LCI y su Texto Refundido. Estaslimitaciones hacen aún más difícil conse-guir el objetivo, ya de por sí complicado,si se tiene en cuenta el número de unida-des a valorar y su finalidad eminentemen-te fiscal.

Por otra parte, se estima que la asunciónplena de datos procedentes de diferentesadministraciones (a menos que simplementese empleen de forma complementaria) no esrecomendable por la diferente finalidad quemotivó su captura o, incluso, por la distintaclasificación de cultivos y aprovechamientos(Ministerio y Consejerías de Agricultura, Ins-titutos Geográficos y Cartográficos, etc.). Nodebe olvidarse que la experiencia del Catas-tro, en materia de cartografía, con el Institu-to Geográfico finalizó con la separación claray precisa de sus competencias; a pesar de lasmúltiples comisiones interministeriales crea-das para una efectiva coordinación. La reali-dad pone de manifiesto que diferentes líneasde actuación pueden converger en unmomento o en un periodo histórico, por dis-tintos motivos, pero que después cada una hade satisfacer las necesidades del proyecto porel que fueron creadas y financiadas, y por estarazón se estima que no sería aconsejablehacer descansar los procesos catastrales enotras administraciones u organismos (porsupuesto de indudable validez y seriedad)ajenos a la DGC.

El día a día inmobiliario ratifica quetodos los bienes inmuebles son diferentesentre sí, no existen dos idénticos. Esta afir-

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(7) Existen, no obstante, algunas restricciones aeste deseo hacendístico que obligan al empleo de coe-ficientes y procesos matemáticos; sin embargo, suaplicación puede gozar de los mismos avales si sonsuficientemente explicados.

mación se refuerza en el caso de los bienesinmuebles de naturaleza rústica, pues sobreellos inciden un mayor número de varia-bles y éstas son aún más heterogéneas quelas que lo hacen sobre los de naturalezaurbana. Deben, o pueden, ser consideradoscomo explotaciones agrarias en las queinterviene de forma directa el factor empre-sarial humano; son divisibles o agregables,variando los resultados en cualquiera de loscasos; las condiciones agronómicas no sonreproducibles y el mercado de los produc-tos se encuentra condicionado por multi-tud de influencias ajenas al sector agrario.Éstas, junto con otros condicionantes decarácter agronómico y antropológico, con-figuran una realidad rústica difícilmenteestructurable y, por tal motivo, de difícilcuantificación e incluso interpretación.

Sobre la base de lo expuesto anterior-mente se cree que es necesario actualizarlos valores catastrales rústicos mediante laelaboración y aprobación de una Normati-va Técnica que, de acuerdo con la legisla-ción vigente que en materia catastral y fis-cal existe en España, sea capaz de recogerlas peculiaridades de la gran diversidad deinmuebles rústicos distribuidos por todo elterritorio. Simultáneamente ha de tenersela vista puesta en el contribuyente para queel proceso valorativo ofrezca la garantía,confianza y seguridad que debe tener cual-quier actuación administrativa.

Estudios de precios delMercado Inmobiliario Rústico

Con independencia del sistema elegi-do para la fijación de la base imponibledel impuesto territorial; bien sobre elrendimiento real o potencial, o biensobre el valor catastral calculado, se con-sidera imprescindible conocer la realidaddel mercado inmobiliario local y el de lasestructuras territoriales de orden supe-rior (comarcal, provincial, autonómico,

departamental,…). La tendencia catastralinternacional se decanta hacia la búsque-da de un valor catastral, que tenga comoreferencia y límite el de mercado, quepueda ser empleado en otros usos alter-nativos y sea posible su comprobación yactualización de acuerdo con la evolu-ción de aquél.

No obstante se estima que para conocerel valor de mercado de los bienes inmue-bles de naturaleza rústica hay que ser cons-cientes de las particularidades que presentael mismo (Caballer, 1993): En ocasiones eslibre y en ocasiones está intervenido: Estaúltima situación es la que se observa, porejemplo, en los espacios medioambientalesprotegidos en donde las administracionespueden ejercer diferentes derechos sobre lapropiedad ajena. No es homogéneo: Lasfincas rústicas de cualquier ámbito geográ-fico considerado difieren entre sí en cuantoa las circunstancias de calidad de la tierra,aproximación a núcleos urbanos, climato-logía, orografía, accesibilidad, etc. Las tran-sacciones no son tan frecuentes como en elurbano: Las transacciones de fincas decaracterísticas que puedan ser comparablesse producen muy espaciadamente; por loque las condiciones del mercado puedenvariar sustantivamente de un momento aotro. No es transparente: esto es debido aque, junto al escaso número de transaccio-nes, también es frecuente el falseamientode las declaraciones de precios orientadas ala evasión fiscal.

Particularidades que se complementancon los factores que inciden en el preciode los inmuebles rústicos (Ballestero,1994): De carácter local: disimilitudes decalidad edafológica y de microclima, asícomo de situación geográfica entre lasparcelas (calidad del suelo y subsuelo),factores orográficos, riesgos climatológi-cos, proximidad a núcleos urbanos, áreasde interés turístico, vías de comunicación,etc.); inversiones territoriales (arbolado,edificios, cercas,.etc.); superficie (lasgrandes fincas se cotizan a precios unita-

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rios distintos); expectativas (futuros pla-nes de irrigación, urbanísticos, etc.);situación jurídica (libre, arrendada, sujetaa servidumbre, etc.). De carácter interre-gional o intercomarcal. Expectativas sobreprecios de los productos agrarios típicosde la comarca, a medio y largo plazo;expectativas sobre cambios de políticaagrícola en materia de subsidios; expecta-tivas de desarrollo regional o comarcal(obras, infraestructuras, etc.) y caracterís-ticas sociológicas de la comarca.

Fijado el objetivo de asignar un valorcatastral al inmueble, con referencia al demercado, a través de una normativa pro-pia lo primero que habrá que abordar,para diseñar ésta, sería la realización deestudios de mercado que pongan demanifiesto los valores actuales de los bie-nes rústicos, las variables que más influ-yen en la configuración del valor y elcomportamiento del mismo en función delos posibles usos alternativos que pudieraofrecer la-s parcela-s. Así lo ha hecho,desde el año 2002, la DGC al ofertar ycontratar los estudios de mercado de bie-nes inmuebles rústicos (EMR) en diferen-tes comunidades autónomas españolas:Castilla-León, Andalucía, Galicia, Catalu-ña, Valencia, etc., hasta casi completar elterritorio nacional.

Lo que se persigue en estos estudios esrecopilar el número mínimo de muestras-testigo, lo más representativas posible, paraque se pueda estimar la situación real delmercado dentro del ámbito territorial elegi-do: comarca, provincia y comunidad autó-noma. Para ello la DGC tomó tres iniciati-vas que orientaban este complejo proceso;a saber:

1ª. Distribución del suelo rústico encinco zonas:Zona tipo 1:– Uso predominantemente agrícola,

ganadero o forestal.– Sin previsible desarrollo urbanístico.Zona tipo 2:

– Especial protección medioam-biental.

– Con restricciones de uso delimita-das por normas legales: Parquesnacionales, parques naturales,zonas de interés paisajístico, zonasde especial protección definidaspor normas urbanísticas, etc.

Zona tipo 3:– Terrenos marginales, con escaso

aprovechamiento agrario, no inclui-dos en el tipo de zona anterior.

– Zonas de montaña sin especialprotección medioambiental.

– Zonas desertizadas.Zona tipo 4:– Zonas con alta integración agraria

y residencial.– Elevada densidad de construccio-

nes diseminadas.Zona tipo 5:.– Zonas de expansión urbana.– Zonas periurbanas, turísticas o

industriales.– Alta dinámica inmobiliaria.– Agricultura poco significativa.

2ª. Agrupación de los distintos cultivosy aprovechamientos nacionales en15 grupos (Cuadro 5):

3ª. Fijación del número de muestras-tes-tigos, por comarcas agrarias, a partirdel cruce de zonas (5) y de grupos decultivos (15); lo que representaba untotal de 75 (= 5 x 15), como normade referencia. Esta cifra se podríaconsiderar reducida, pero bien captu-radas las muestras y correctamentetratados los resultados ofrecerá unavisión precisa del mercado.

Decisiones que deberían complemen-tarse con:

• El apoyo en la experiencia de los téc-nicos catastrales de las gerenciasterritoriales en cuyo ámbito geográfi-co se trabaja.

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• Mostrar una gran sensibilidad en rela-ción a la dinámica del mercado inmo-biliario rústico comarcal, que se ponede manifiesto a través del volumen dedeclaraciones de cambio de titulari-dad que se presenten (modelos 903 y905), periódicamente.

• Tener en consideración la dinámicade cultivos existente; al igual que enel caso anterior puede detectarse através del número de solicitudesregistrados (modelo 904).

• Posibilitar la contextualización geo-gráfica de las muestras.

• Acceder a todas las bases de datos quetengan referencias sobre compraven-tas, precios o información sobre agri-cultura, economía, etc.: Consejería de

Hacienda, Mº de Agricultura, Institu-tos de Estadística, informes de entida-des financieras o fundaciones investi-gadoras, universidades, etc., en cadacomunidad autónoma.

Los resultados de estos, estudios en losque actualmente se trabaja, ofrecerán unavisión de conjunto del mercado rústiconacional y su relación con los valores catas-trales asignados. Esto permitirá continuarcon el desarrollo de la NTVR apoyada eninformación fiable y actual para, posterior-mente, abordar los estudios de mercado deámbito comarcal o municipal (con mayornivel de detalle) que permitan la redacciónde las correspondientes ponencias de valo-res; marco administrativo que facultará a la

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Cuadro 5Grupos de cultivos y aprovechamientos establecidos

Nº deGrupo Grupo Cultivos, Calificaciones o Aprovechamientos

1 Cultivos herbáceos de secano Alternativa de cultivos herbáceos en secano

2 Cultivos herbáceos de regadío Alternativa de cultivos herbáceos en regadío, Arrozalesy plantas industriales de regadío

3 Cultivos intensivos Huerta, Invernaderos y Viveros

4 Frutales de secano Frutales de pepita o hueso, de fruto carnoso o seco, en secano

5 Frutales de regadío Frutales de pepita o hueso, de fruto carnoso o seco, en regadío

6 Agrios Agrios en regadío

7 Viñedo Viñedo en secano o en regadío

8 Olivar Olivar en secano o en regadío

9 Frondosas de crecimiento Eucaliptos, Chopera y árboles de riberarápido

10 Frondosas de crecimiento Resto de las frondosaslento

11 Coníferas Coníferas para cualquier aprovechamiento

12 Matorral-Monte bajo Matorral, Monte bajo, Enebros, Sabinas, Mimbreras y Espartizales

13 Pastos Pastos de dehesas y eriales a pastos

14 Prados o praderas Prados o praderas en secano o regadío

15 Aprovechamientos especiales Canteras, Piscifactorías, Cultivos marinos, Salinas, Marismase improductivos

DGC para la asignación individualizada, atodos y cada uno de los inmuebles rústicos,de un valor catastral que tenga como refe-rencia el de mercado.

Propuesta del modeloalternativo

La necesidad de actualizar los valoresmediante la redacción de una nueva NTVRestaría perfectamente justificada y el marcode referencia en el que debería encuadrarseel proceso de valoración que se presenta acontinuación sería el que se describe segui-damente:

• Una metodología que fuese fácilmen-te aplicable, actualizable, rigurosa yadministrativamente impecable quepermita una coordinación efectivaentre los distintos ámbitos territoria-les a través del ejercicio del ConsejoNacional y los Consejos Territorialesde la Propiedad Inmobiliaria.

• Apoyada en parámetros objetivos ycuantificables que reduzcan la cargasubjetiva que tienen, y tendrán, todaslas valoraciones.

• Minimizar el volumen de informa-ción a capturar mediante procedi-mientos tradicionales fomentando eluso de la disponible, en las distintasbases de datos existentes, de maneraautomática.

• Los resultados deberían poder serempleados en otras aplicacionesadministrativas, privadas y empresa-riales.

• Todo el proceso debería gestionarse através del Sistema de InformaciónGeográfico Catastral (SIGCA). Lavaloración, una vez suministrada lainformación necesaria, habría de rea-lizarse mediante actuaciones masivasque interrelacionen las diferentescaracterísticas de las parcelas y lasvariables explicativas del valor.

• Ha de permitir la valoración de lasconstrucciones ubicadas en suelorústico teniendo en cuenta, en sudeterminación, las condiciones urba-nísticas, edificatorias, su carácter his-tórico, su uso o destino, la calidad, laantigüedad y cualquier otro factorque pueda incidir en el mismo,

• Debería tener en consideración lasdiferentes alternativas que pudierancoincidir sobre este terreno rústico,de acuerdo con lo indicado en losmodelos de estudios de mercado:zonas 4 y 5.

Con ello se obtendría una estimaciónteórica del valor del inmueble. Un valoradministrativo que (en el modelo propues-to) se ha configurado a través del análisisde un determinado número de muestrasrepresentativas del mercado teniendo enconsideración las características propias dela parcela/subparcela a valorar. No es suprecio, sino una aproximación al mismo através de las herramientas que la cienciavalorativa pone a disposición de los técni-cos. No obstante, sí tendría la considera-ción de “valor de mercado”, que es lo quepreceptúa la legislación catastral y podríaser tomado como referencia y límite paracalcular el catastral y las bases imponible yliquidable respectiva.

De acuerdo con el artículo 22 del TextoRefundido de la Ley del Catastro Inmobi-liario (R.D. 1/2004, de 5 de marzo) (TRCI,en adelante), el valor catastral es: “el deter-minado objetivamente para cada bieninmueble a partir de los datos obrantes enel Catastro Inmobiliario y estará integradopor el valor catastral del suelo y el valorcatastral de las construcciones”. Teniéndo-se en cuenta, para su determinación, lossiguientes criterios (art. 23):

• La localización del inmueble, las cir-cunstancias urbanísticas que afectenal suelo y su aptitud para la produc-ción.

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• El coste de ejecución material de lasconstrucciones, los beneficios decontrata, honorarios profesionales ytributos que gravan la construcción,el uso, la calidad y la antigüedad edi-ficatoria, así como el carácter históri-co artístico u otras condiciones de lasedificaciones.

• Los gastos de producción y benefi-cios de la actividad empresarial depromoción, o los factores que corres-pondan en los supuestos de inexis-tencia de la citada promoción.

• Las circunstancias y valores de mer-cado.

• Cualquier otro factor relevante quereglamentariamente se determine.

Desde un punto de vista práctico lasconsideraciones anteriores se pueden resu-mir, en el ámbito rústico, en [3]:

VCBI = VC. SUELO + VC. CONST [3]

Que se transforma, de acuerdo con lapropuesta que se plantea, en [4]:

VCBI = (∑VSUBP +AUA)+∑VC. CONST [4]En las que:

VBI : Valor del bien inmueble(parcela)

VC.SUELO : Valor catastral del sueloVSUBP : Valor de la subparcelaVCONST : Valor de la construcciónAUA : Alternativas al uso no agrario

Sumandos que constituyendo un proble-ma, pueden analizarse de forma independien-te para buscar soluciones, también indepen-dientes, que se agrupen posteriormente –ensu caso– para configurar el valor catastral delbien inmueble, la parcela, en cuestión.

Valores de subparcelas (VSUBP)

Dentro de los denominados métodosvalorativos sintéticos el conocido como:

método de valores típicos o corrección deMarenghi, establece un práctico ajuste delos valores de los diferentes cultivos enrelación a uno de ellos que toma como refe-rencia (Alcázar, 2003a). Los profesoresAlonso e Iruretagoyena (1995) lo define,citando a Medici y Michieli, como: “métodode los valores típicos” y lo considera: “elembrión para la aplicación de los métodosamericanos basados en la teoría de la regre-sión con los que se puede conocer cuál es elcoeficiente de ponderación que debe aplicarsea cada una de las características en base alcomportamiento de los valores utilizados enla información de partida”.

A grandes rasgos consiste en:

• Realizar un estudio de mercado delos cultivos y aprovechamientos quepuedan diferenciarse (algo similar alas subparcelas catastrales) y obtenersu valor medio.

• Porcéntuar el valor de cada uno deellos en relación con el más represen-tativo, al que se le asigna el coeficien-te 100%.

• Dividir la finca objeto de valoraciónen tantas unidades (subparcelas)como puedan apreciarse atendiendoa las características agronómicas,topográficas, productivas, etc. Super-ficiar cada una de estas y asignarle eltanto por ciento que le correspondeen función de lo establecido en elpunto anterior.

• Valorar la finca como resultado de lasuma de todas las superficies porcen-tuadas de las subparcelas, multipli-cando el resultado por el valor que lecorresponde a la que se ha tomadocomo referencia.

El empleo de este método en la estima-ción del valor catastral, teniendo comoreferencia el valor de mercado y en consi-deración la aptitud para la producción esviable, en una primera fase, pues permitela automatización del proceso apoyándose

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en sólo algunas variables y en la determi-nación, cada cierto tiempo, del peso decada uno de los cultivos sobre uno selec-cionado, para proceder a su actualizaciónperiódica. A modo de ejemplo se muestrael siguiente: Ejemplo (Alcázar, 2003a): Enun estudio de mercado provincial, comar-cal o local (preferiblemente comarcal) seidentifican las diferentes calidades y pro-ducciones de las parcelas de olivar y sucorrespondiente valor (calculado porcualquier de los métodos existentes o sim-plemente a través de encuestas). Estas cla-ses pueden asemejarse perfectamente a lasdiferentes intensidades productivas catas-trales vigentes y de esta forma asignar acada una de ellas un valor de mercado.Acto seguido se investiga el resto de losvalores de los diferentes cultivos y clases yse interrelacionan en torno al olivar, elegi-do, en este ejemplo, como referencia(Cuadro 6).

Con esta información es relativamentesencillo determinar el valor de una finca de12’8700 Has. que presenta la siguiente dis-tribución de cultivos y calidades (subparce-las catastrales):

– Olivar de secano de 1ª clase: 3’2500 Ha.– Olivar de regadío de 2ª clase: 1’4500 Ha.– Viña de 1ª clase: 0’2500 Has.– Matorral de clase única: 0’1200 Ha.– Olivar de secano de 2ª clase: 2’2500 Ha.– Cereal de secano de 3ª clase: 5’5500

Ha.

Siendo el resultado de la conversión elplasmado en el Cuadro 7:

De acuerdo con el estudio de mercadoel módulo de olivar de secano de 2ª clase(módulo de referencia, en este caso) es de1.500 ud. monetarias, por lo que el valortotal de la finca se obtiene realizando lasiguiente operación:

VF = 1500 * [ (3,25*120) + (1,45*233,33)+ (0,25*120) + (0,12*26,667) +

(2,25*100) + (5,55*60)]

Con lo que el valor calculado, teniendoen consideración la aptitud para la produc-ción de la finca en cuestión, es de: unmillón novecientas setenta y nueve mil tres-cientas (1.979.300) unidades monetarias.

Lamentablemente la aplicación inme-diata de la referencia elegida en el ejemplo(O-02) no es posible en procesos de valora-ción catastrales masivos, de ámbito estatal,pues lo que se persigue es la estimación deun módulo capaz de servir de base en losprocesos de asignación individual de valo-res catastrales a todos los inmuebles rústi-cos y que, simultáneamente, fuese repre-sentativo de la evolución de los valores demercado, de estos bienes, en los periodosconsiderados.

Para solventar esta situación se define elmódulo “JAL” que servirá de referenciapara recoger las variaciones experimenta-das en el valor de mercado de los bienesinmuebles rústicos conformado por losvalores medios de los cultivos y calidadesmás representativas, de tal forma que secompensen las diferentes presiones que seejercen sobre algunos de ellos de maneraestacional o casi periódica: plusvalías yPAC, principalmente. Una elección lógicasería establecer una media porcentuadaentre las dos calidades más representativasde los cultivos más extendidos: olivar, cerealde regadío y cereal de secano (Cuadro 8). Elelevado número de parcelas y su elevadadinámica inmobiliaria favorecerá la capturade muestras a través de las diversas alterna-tivas existentes (agencias de la propiedad,encuestas de precios, prácticos locales,notarías, consejerías de hacienda, socieda-des de tasación,…); información que podráser contrastada por los técnicos catastraleslocales y obtener un valor medio que per-mita relacionar todos los cultivos, inclui-dos éstos, con el módulo nacional que seapruebe (JAL).

Aprobado, siguiendo el trámite admi-nistrativo pertinente (comparable al delmódulo M existente en el Catastro Urba-no), servirá para establecer el cuadro nacio-

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100


Cuadro 7Porcentaje de valor sobre el cultivo de referencia (caso práctico)

Cultivo Clase Superficie % sobre valor

Olivar de secano 1 3,25 120,00

Olivar de regadío 2 1,45 233,333

Viña 1 0,25 120,000

Matorral 0 0,12 26,667

Olivar de secano 2 2,25 100,00

Olivar de regadío 3 5,55 60,000

Totales 12,87 Has

Cuadro 6Ejemplo de conversión empleando el valor del olivar de secano de 2ª como referencia

(ámbito de aplicación: término municipal)

Cultivo Calidad Superficie % superficie Valor/Ha. % de valor/en Has. sobre el total (u.m.) sobre O-2ª

Almendro 1 225 1,889 1.000 66,667Almendro 2 275 2,309 850 56,667Almendro 3 200 1,679 750 50,000

Cereal secano 1 500 4,198 1.200 80,000Cereal secano 2 650 5,458 1.100 73,333Cereal secano 3 350 2,939 900 60,000

Cereal regadío 1 400 3,359 2.500 166,667Cereal regadío 2 500 4,198 2.200 146,667Cereal regadío 3 300 2,519 1.800 120,000

Erial pastos 1 150 1,259 300 20,000Erial pastos 2 100 0,840 250 16,667

Frutal regadío 0 75 0,630 3.500 233,333

Matorral 0 25 0,210 400 26,667

Monte bajo 0 35 0,294 450 30,000

Olivar de secano 1 1.000 8,396 1.800 120,000Olivar de secano 2 1.800 15,113 1.500 100,000Olivar de secano 3 1.300 10,915 1.200 80,000Olivar de secano 4 750 6,297 1.000 66,667

Olivar de regadío 1 850 7,137 4.000 266,667Olivar de regadío 2 1.100 9,236 3.500 233,333Olivar de regadío 3 900 7,557 3.000 200,000

Viña 1 225 1,889 1.800 120,000Viña 2 1200 1,679 1.500 100,000

Totales 11.910 100,00

nal de coordinación de valores (ejemplo enCuadro 9) y emplearse como referencia enlos cálculos de los valores básicos de cadacomarca agraria, que deberán coincidir si elestudio de mercado (EM) se ha realizadocorrectamente.

Dentro de este último ámbito, y una vezrealizados los correspondientes estudios demercado comarcales, se detecta y estableceel cuadro comarcal (Cuadro 10) de valores yporcentajes sobre el JAL, interrelacionadocon el teórico cuadro nacional.

101


Cuadro 8Cultivos y calidades más representativas, valores medios de mercado (VM) y porcentajes sobre

el módulo estimado (% s/JAL), obtenido como media aritmética de los valores de mercadoCultivo Calidad Nacional V M 2004 % s/JAL

C– i 1.000 37,97%

C– j 800 30,38%

CR– i 2.000 75,95%

CR– j 1.600 60,76%

O– i 6.000 227,85%

O– j 4.400 167,09%

JAL 2.633,3 100,00%

Cuadro 9Extracto del cuadro nacional de cultivos, calidades y porcentajes, con inclusión del valor

básico estimado (VB) (Ejemplo)Cultivo Calidad % s/JAL VB

AM 1 85,00% 2.238

AM 2 81,50% 2.146

… / … … / … … / … … / …

AM 45 15,40% 406

… / … … / … … / … … / …

C– 1 42,50% 1.119

… / … … / … … / … … / …

C– 5 37,90% 998

… / … … / … … / … … / …

C– 26 18,50% 487

… / … … / … … / … … / …

CR 8 76,00% 2.001

CR 9 74,30% 1.957

… / … … / … … / … … / …

Cultivo Calidad % s/JAL VB

CR 21 61,50% 1.620

… / … … / … … / … … / …

CR 50 38,40% 1.011

… / … … / … … / … … / …

O– 13 220,00% 5.793

O– 14 218,40% 5.751

… / … … / … … / … … / …

O– 38 115,30% 3.036

… / … … / … … / … … / …

… / … … / … … / … … / …

V– 1 135,00% 3.555

V– 2 130,00% 3.423

… / … … / … … / … … / …

V– 50 54,30% 1.430

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Cuadro 10Extracto del cuadro comarcal de cultivos, calidades y porcentajes, con inclusión del valor

básico catastral estimado (VB) y total por superficie para el año 2004 (Ejemplo)

Cultivo Calidad Calidad % s/JAL VB Spf por VB suelo enComarcal Nacional calculado calidades comarca

AM 1 2 81,50% 2.146 25 53.912

AM 2 5 76,30% 2.009 31 62.789

AM 3 18 53,20% 1.401 85 119.247

AM 4 31 38,70% 1.019 66 66.955

AM 5 45 15,40% 406 13 5.069

… / … … / … … / … … / … … / … … / … … / …

C– 1 5 37,90% 998 852 850.324

C– 2 9 35,30% 930 897 917.482

C– 3 15 30,10% 793 1.236 979.695

C– 4 21 22,60% 595 1.456 866.514

C– 5 26 18,50% 487 951 463.296

C– 6 31 15,30% 403 751 302.578

C– 7 39 10,20% 269 251 67.419

… / … … / … … / … … / … … / … … / … … / …

CR 1 8 76,00% 2.001 13 26.017

CR 2 9 74,30% 1.957 34 66.523

CR 3 21 61,50% 1.620 58 93.931

CR 4 35 48,30% 1.272 41 52.148

… / … … / … … / … … / … … / … … / … … / …

O– 1 3 259,14% 6.824 651 4.442.437

O– 2 8 231,80% 6.104 851 5.194.561

O– 3 13 220,00% 5.793 990 5.735.400

O– 4 14 218,40% 5.751 1.235 7.102.732

O– 5 20 187,20% 4.930 1.582 7.798.627

O– 6 23 151,80% 3.997 1.002 4.005.395

O– 7 29 121,80% 3.207 985 3.159.289

O– 8 38 115,30% 3.036 852 2.586.871

… / … … / … … / … … / … … / … … / … … / …

V– 1 2 130,00% 3.423 22 75.313

Totales 15.020 45.094.524

De esta manera se podría asignar atodas y cada una de las parcelas/subpar-celas un valor básico, con referencia alde mercado, teniendo en consideraciónsu capacidad productiva con la informa-ción actualmente existente en las basesde datos catastrales, totalmente coordi-nado con las comarcas limítrofes y con elresto del territorio nacional. Otra venta-ja complementaria es que se apoya enuna metodología no rupturísta con laexistente lo que favorecería su compren-sión e incrementaría la confianza de losimplicados: técnicos catastrales y contri-buyentes

Realizando anualmente esta operaciónse pueden detectar las alteraciones queexperimente el mercado y actualizar elJAL, en cada uno de los periodos conside-rados, por lo que se facilita el proceso deactualización de los valores catastrales(Cuadro 11).

Con lo que para el ejemplo, Cuadro 8,el JAL sería de 2.633’3 u.m./Ha., en el año2004; 2.950 u.m./Ha. en el 2005 y 2.973’3u.m./Ha. en el 2006. Simultáneamentehabría que capturar algunas muestras delresto de cultivos con objeto de manteneractualizada, también, la relación entreéstos y los que conforman el JAL. Lasvariaciones no serán importantes a menosque haya habido una profunda transfor-

mación de ese sector; en cuyo caso basta-ría con recopilar un número más elevadode muestras pero no comparable con lasde los cultivos que se emplean para esti-mar el JAL dado que el mercado registracomportamientos similares y las transfor-maciones masivas afectarían al sector ensu conjunto.

En cualquier caso, el cuadro de coefi-cientes que interrelacionan el JAL con elresto de cultivos de una comarca deberápermanecer invariable durante toda la vidaútil de la ponencia, si así se estima oportu-no, por similitud con los procedimientosseguidos en el ámbito urbano.

Hay que indicar, por último, en relacióncon el copioso número de cultivos y calida-des existentes, que la tendencia del merca-do y de la agricultura es la de homogenei-zarlos por lo que probablemente sesustituirán las decenas de cultivos vigentespor algunos grupos (ejemplo en Cuadro nº5) y un número menor de clases (10 –20)distribuidos y localizados en todo el terri-torio nacional.

Complementariamente, y tal y como seha adelantado, existen otros factores queinciden en el valor de la explotación agrariaque, en ocasiones, se han tenido en cuentaen el momento de establecer la clasificacióncatastral. Considerando que la inclusión detodos y cada uno de ellos, en el caso de que

103


Cuadro 11Cultivos y calidades más representativas, valores de mercado (VM) y porcentajessobre el módulo estimado (% s/ JAL) en el periodo 2004, 2005 y 2006 (Ejemplo)

Cultivo Calidad VM 2004 % s/ JAL VM 2005 % s/ JAL VM 2006 % s/ JAL

C– i 1.000 37,97% 1.150 38,98% 1.200 40,36%

C– j 800 30,38% 900 30,51% 915 30,77%

CR– i 2.000 75,95% 2.050 69,49% 2.110 70,96%

CR– j 1.600 60,76% 1.800 61,02% 1.815 61,04%

O– i 6.000 227,85% 6.800 230,51% 6.700 225,34%

O– j 4.400 167,09% 5.000 169,49% 5.100 171,52%

JAL 2.633,3 100,00% 2.950 100,00% 2.973,3 100,00%

se pudieran identificar, sería inaplicable porla magnitud de trabajo que representaría alconvertir la valoración catastral en una tasa-ción inmobiliaria, se estima convenientetener en consideración sólo tres (8) quepueden cuantificarse con facilidad apoyán-dose en documentación existente, perfecta-mente integrable de forma automatizada; enconcreto: accesibilidad, facilidad de meca-nización y edad de la plantación.

A. Factor accesibilidad (Fa). Todas lasfincas rústicas tienen acceso; el pro-blema es la dificultad con la que seaccede a la misma; desde vías per-fectamente asfaltadas hasta veredascon un ancho similar a una cabalga-dura la casuística es extensa. Hayque ser consciente de que el ejerci-cio de una actividad agraria es simi-lar a cualquier otra y, en consecuen-cia, el agricultor deberá disponer delos medios mecánicos y técnicosnecesarios para desarrollarla ade-cuadamente; entre los que figuraráun vehículo apropiado (igual que unrepartidor urbano necesita una fur-goneta). Por lo tanto, la imposibili-dad de acceder a la finca en un vehí-culo que no sea “todo terreno” notiene porqué suponer una deprecia-ción traumática dentro del sectoragrario. Simultáneamente los cami-nos y carriles agrícolas han experi-mentado, en los últimos años, una

considerable mejoría, al igual que elparque móvil agrario, con lo que noes de extrañar que esta variable hayaperdido el peso que tenía años atrásy se haya convertido en un factor atener en consideración pero no defi-nitorio. Sobre la base de lo expuesto,y salvo casos extremos, es posibleinformáticamente asignar pesosespecíficos a todas y cada una de lasvías de acceso existentes empleandolas cartografías vigentes. De estamanera puede asignársele el coefi-ciente 1’00 a todas las parcelas yemplear otro, menor que el anterior,para aquellas otras en las que no sedetecte un acceso rodado transita-ble. Difícil de cuantificar, inicial-mente, no lo es su aplicación si:– Se consulta bibliografía especia-

lizada en materia de valoraciónagraria.

– Se obtiene a través del análisis deresultados de los EMR.

– Se tiene en consideración que elvolumen total de fincas de estascaracterísticas en España puederepresentar una cantidad mínima(quizá entre un 1 y un 3%); cifraque no justificaría el constreñi-miento de la NTVR. En todocaso, y para situaciones específi-cas, pueden atenderse las comu-nicaciones presentadas por losinteresados o reseñar en lasponencias de valores respectivas(PV) las zonas en las que los via-les son de pésima calidad con loque, de forma global y automáti-ca, pueden depreciarse.

B. Factor facilidad de mecanización(Fm). Es un factor sumamenteimportante en la agricultura actual.Una finca con buenos accesos perocon imposibilidad técnica para lamecanización de sus labores:labrar, sembrar, recolectar, etc., seencuentra definitivamente afectada

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(8) Esta proposición no elimina de posibilidad deincluir algún otro más e, incluso, eliminar alguno de losindicados. Su elección debería apoyarse en el análisisestadístico de la información capturada en los estudiosde mercado rústicos (EMR) identificando aquellasvariables que más influyen en la configuración del valorde mercado de los inmuebles rústicos y en su posiblecaptura y procesamiento automático. Hay que ser cons-cientes que capturar un dato de campo añadido impli-caría visitar 54 millones de subparcelas, grabarlo y pro-cesarlo, por lo que ésta captura debe estar muyjustificada para que se le destinen los recursos huma-nos, económicos y de tiempo que requiere.

en su valor. La facilidad de mecani-zación está íntimamente relaciona-da con la pendiente media de laparcela y/o subparcela y esta infor-mación sí puede incluirse, deforma automática, empleando lascartografías existentes a escala1/25.000 a 1/5.000; o a partir de lamisma documentación gráfica quela DGC pueda disponer directa-mente de sus bases de datos. En unsomero estudio, consultando aespecialistas agrarios o a través delos resultados del EM realizado,pueden definirse intervalos de pen-dientes y coeficientes correctores -incluso por cultivos- para incluir-los en la normativa técnica y en laPV; en concreto podrían tenerse enconsideración: <25%, mecanizable;entre 25 y 50%, con dificultades; >de 50%, no mecanizables, y asig-narle coeficientes, de forma auto-mática.

C. Factor edad de la plantación (Fe).Es una variable de interés en culti-vos de tipo arbóreo: olivar, agrios deregadío, frutales, almendros,...Como hace años que la obligatorie-dad de realizar la correspondientedeclaración de cambio de aprove-chamiento está vigente no debedejar de tenerse en consideraciónque las nuevas plantaciones se hannotificado a través del correspon-diente modelo 904 (9) y que sólorescatando la fecha de la declaracióno la información reflejada en la basede datos en el momento en el que eltécnico realizó la alteración seríaposible datarla con facilidad. Acto

seguido, y contando con el corres-pondiente cuadro de rendimientosen función de la edad, uno por cul-tivo (publicados en numerosos tex-tos especializados) es posible cuan-tificar la producción y ponderar elvalor de mercado en función deaquella, también recogido en losestudios de mercado encargados porla DGC.

D. Factor diversificación (Fd). Elejercicio cotidiano en materia devaloración pone de manifiesto que,en ocasiones, pueden existir facto-res que condicionan el valor demercado de un inmueble de talforma que éste no responde al queprevisiblemente le corresponderíaen función de su ubicación, pro-ducción, accesibilidad, etc. Siem-pre y cuando no se trate de un casoaislado deberá tenerse en conside-ración esta realidad con objeto deque en el proceso de asignaciónindividualizada del valor catastrala esos bienes los resultados semantengan dentro de la relaciónvalor catastral/valor de mercadoque se haya establecido.La casuística dentro de la cual seencuentran inmersas las fincas rústi-cas es tan numerosa como fincaspueda haber; por lo tanto no esposible identificar todas las varia-bles explicativas del valor ni, obvia-mente, cuantificarlas. Consecuente-mente el técnico valorador, en estecaso catastral, debe disponer deherramientas añadidas que le permi-tan, una vez agotadas las tradiciona-les, adecuar el valor catastral a larealidad del mercado y, para ello, sedefine el denominado factor dediversificación (FD).El empleo de este coeficiente debeestar perfectamente regulado en lasrespectivas PV en las que se incluya:intervalo e inmuebles o zonas sobre

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(9) Debe quedar constancia de la modificaciónen la subparcela y, consecuentemente también, en laparcela. Si fuese necesario habría que modificar el pro-ceso de grabación y transmitir a quien realice lamisma la importancia de la información que se estáregistrando.

los que se aplique intentando, entodo momento, que sea igual a launidad (1’00).

En consecuencia: el valor catastral delsuelo de una parcela rústica, con aprove-chamiento exclusivamente agrario, estaríaconformado por la suma del valor catas-tral de las subparcelas y éste se obtienemultiplicando el módulo JAL por el res-pectivo coeficiente de cultivo y calidad(Cc) y por los otros cuatro restantes (Fa,Fm, Fe y Fd), cuyos valores se habrángenerado de forma automática en base a lainformación obtenida de la propia base dedatos catastral, de otras fidedignas o delEM realizado [5].

VSUBP = (JAL x Cc) x (Fa x Fm x Fe x Fd)

Indudablemente estas correcciones sondiscutibles, como cualquier otra que seadopte en materia de valoración; pero hayque ser conscientes de que al abordar lavaloración catastral de 54 millones de sub-parcelas rústicas debe perseguirse la gene-ralidad y agilidad en el proceso facilitando,obviamente, la automatización del mismo.Intentar llegar a un elevado nivel de preci-sión, próximo al de una tasación, con estevolumen de subparcelas y el escaso núme-ro de variables a elegir (por cuestión detiempo, recursos económicos y humanos,y operatividad) sería una ilusión. Habráque ser flexible y adoptar soluciones gene-ralistas que no obstaculicen los trabajos yque no lleven a la valoración catastral rús-tica a complejos procesos que obstaculicensu puesta en marcha o su conservaciónposterior.

Valor de construcción (VCONST)

La DGC continua trabajando para esta-blecer una metodología adecuada que per-mita la asignación correcta y precisa de unvalor catastral a las construcciones ubica-

das en suelo de naturaleza rústica, coordi-nada con la normativa técnica de valora-ción urbana que se aplica en la actualidad(R.D. 1.020/1993), o una nueva que sedesarrolle con una visión territorial másambiciosa. En cualquier caso, deberá teneren consideración (art. 23 de la LCI): “Elcoste de ejecución material de las construc-ciones, los beneficios de contrata, honora-rios profesionales y tributos que gravan laconstrucción , el uso, la calidad y la anti-güedad edificatoria, así como el carácterhistórico artístico u otras condiciones delas edificaciones”.

Alternativa al uso agrario (AUA)

Varias son las consideraciones previasque se estiman conveniente reflejar paraentender mejor la dificultad de valorarposibles usos no agrarios en suelo rústico:

• Las identificadas en los EMR comozonas 4 y 5, de alta integración urba-nística, elevada densidad de cons-trucciones diseminadas, expansiónurbana, etc., presentan valores muyalejados de la realidad agraria; enellas el cultivo existente no es factordefinitorio del precio que se detectaen las transacciones comerciales; pre-cisamente éste se fija en euros/m2 yno en euros/Ha.

• La identificación gráfica sobre carto-grafía, de manera automática, no esviable pues aunque algunas zonas cua-tro se hayan reseñado, e inclusoexcluido del Catastro de Rústica, en lapráctica diaria se comprueba que“nacen como setas en otoño”. La alter-nativa de incluir como zonas cinco lassuperficies que rodean a los cascosurbanos en un radio (orlados) de 500,1.000 o los metros que se considere(Figura 3), tampoco es válida dado queaunque ésta se estime en función delnivel de renta, número de licencias de

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obras mayores, número de entidadesfinancieras, clasificación del munici-pio, etc., que se recopilen de distintasfuentes, las líneas de fuerza no se diri-gen uniformemente en todas las direc-ciones que rodean el suelo urbano;sino que habrá zonas en las que lasperspectivas (pues son eso en la mayorparte de las ocasiones) aventuren unmejor futuro para la inversión-especu-lación y, por lo tanto, mayor valor ymás superficie a considerar; frente aotras menos atractivas o a las que elayuntamiento preste un nivel de aten-ción más elevado y evite la prolifera-ción de construcciones ilegales, por loque sería menor la distancia a tener encuenta desde la línea que divide la cla-sificación de suelo.

• Por otra parte, los usos agrourbanosen estas zonas son múltiples: desde laconstrucción de una nave industrialen un terreno de Palencia, a un cha-let, con vistas al mar, en Málaga.

• No se ejerce la misma presión en unmunicipio en el que el equipo degobierno local sea “generoso” con lasclasificación de suelo que en otro endonde los responsables acometanpolíticas restrictivas.

• Por último, y no con esto se pretendehaber descrito la casuística que puedapresentarse, un factor decisivo es elnivel de desarrollo de la población y suevolución en los últimos años.

Quien mejor conoce los problemascatastrales del suelo urbano es precisamen-te el área de urbana de la respectiva Geren-cia Territorial; por lo tanto no queda lugara dudas de que si en una primera fase no seconsidera viable la elaboración de ponen-cias conjuntas de suelo rústico y urbano, seconsidera imprescindible continuar con lacoordinación existente fomentando todotipo de actuaciones que la favorezca.

De acuerdo con el modelo expuesto elcamino más lógico sería la identificación,

sobre cartografía, de las zonas 4 y 5, deforma previa al estudio de mercado comar-cal, del tal manera que se capture un núme-ro suficiente de muestras-testigos de las mis-mas para comprobar su delimitación y losvalores que se alcanzan en cada una de ellas.Frente al resto de suelo rústico, en estaszonas se dispone de un mayor nivel de infor-mación, una mayor cantidad de transaccio-nes recientes, un mejor grado de aproxima-ción a la realidad inmobiliaria local y elporcentaje de superficie, sobre el total delmunicipio, no superará los dos dígitos.

El valor de mercado de estos terrenosubicados en las zonas 4 y 5 será superior aldel resto de uso exclusivamente agrario, yde similares características. Por lo tanto,para estimar ese sobrevalor debido a unuso no agrario (AUA) bastará con identifi-carlo en la relación [4] y reducir del valorde mercado el valor calculado del suelo deuso agrario, siguiendo el proceso expues-to, y el de las construcciones existentes (silas hubiere).

VMERCADO = (S VSUBP + AUA)+ S VC. CONST[4]

AUA = VMERCADO - S VSUBP - S VC. CONST[6]

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Figura 3Ejemplo de orlado de cascos urbanos con

distancias lineales de 500 metros

De esta forma se podrá estimar elsobrevalor de las parcelas localizadas enlas zonas 4 y 5 y desarrollar un procesoidóneo para asignar un valor catastral atodas ellas.

Considerando que el comportamientode los terrenos ubicados en las zonas 4 y5 se aproxima más a la dinámica urbanaque a la rústica se estima adecuado coor-dinar estos sobrevalores –debido a laAUA– con los módulos básicos de reper-cusión establecidos en el área urbana. Elmodelo establece polígonos de valora-ción teniendo en consideración las carac-terísticas propias de cada una de esaszonas y las peculiaridades del mercado,que se justificarán en la correspondientePV rústicas, obteniéndose un valores dereferencia que permitan la generalizaciónal resto de parcelas. Inicialmente losvalores de este suelo deberían ser inferio-res a los registrados en suelo urbano,salvo que la ponencia vigente fuese anti-gua y la realidad no se corresponda conla información registrada en ella. En defi-nitiva: el valor de la parcela estará cons-tituido por su valor agrario, estimado deacuerdo con el apartado 6.1 de este texto;el valor de la construcción (apartado 6.2)y el sobrevalor derivado de las alternati-vas a su uso agrario que le confiera suubicación espacial (10).

Debe entenderse que esta propuesta notrata de prolongar la ponencia urbana alsuelo rústico sino establecer una gradua-ción administrativa de valores catastrales,que encuentran su correspondencia en losdel mercado. Asignando un módulo básicode repercusión en todas aquellas áreas eco-nómica homogéneas que se consideren sepodría establecer una referencia intermedia

con los valores urbanos empleando coefi-cientes correctores por zonas o parajes rús-ticos en función de los resultados obteni-dos del EMR previo.

La elección de otras alternativas, apo-yadas en “la aptitud para la producción”conllevaría la asignación de calidades fic-ticias, en la mayor parte de las ocasiones,para intentar incrementar el valor, pero:¿cómo se abordarían los eriales que rode-an a las ciudades que tienen precios desolares?, ¿empleando coeficientes próxi-mos a 8, 10, 15 o 100? ¿qué fiabilidad ten-drían y cómo se coordinaría una parcelade huerta de regadío limítrofe con unerial, en zona 5?. Para solucionar estosproblemas hay que recurrir a la alternativaque ofrece el TRCI de la mano del artícu-lo 23.c del TRCI: “cualquier otro factorrelevante que reglamentariamente se deter-mine”. Es una realidad que aunque las res-pectivas ordenanzas municipales tracenuna raya sobre el papel que delimite lasclases de suelo, y ésta se recoja en el artí-culo 2.3 de la LCI, la sociedad responde ala dinámica del mercado, en la que el saltode valores no es traumático; es progresivo,y así hay que entenderlo.

Ponencia de valoresLos contenidos de las ponencias de

valores, resultado del trabajo previo, serecogen en el artículo 9 de la LCI y 25 delTRCI: “según los casos y conforme se esta-blezca reglamentariamente los criterios,módulos de valoración, planeamientourbanístico y demás elementos precisospara llevar a cabo la determinación delvalor catastral, y se ajustará a las directricesdictadas por la coordinación de valores”.

Definidos los contenidos la ponenciatiene que ser un documento administrativode referencia, ágil, fácil de elaborar, útil paraotras aplicaciones, administrativamenteimpecable, que no obstaculice la puesta enmarcha del proyecto de valoración catastral

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(10) En el caso de que la parcela rústica fuese degrandes dimensiones y se pudiese considerar su inclu-sión en distintas zonas, se aplicaría el procedimientodescrito atendiendo a la superficie incluida en cadauna de ellas.

rústico nacional. Sin dejar de tener la rigu-rosidad que se exige a cualquier actuaciónadministrativa hay que tener presente lasituación actual de los valores rústicos yasumir que no sería fácilmente entendiblevalorar un municipio y no asignarle valoresactualizados a otro limítrofe hasta dentro deuna década, cuando se pudiera realizar sucorrespondiente PV. Sería necesario articu-lar mecanismos que favorezcan su elabora-ción y aprobación, aún contando con per-sonal externo para los trabajos rutinarios,permaneciendo en manos del la DGC lospropiamente decisorios.

Sintéticamente, y en base a la propuestadel modelo expuesto en este artículo, seríadeseable incluir en una PV comarcal rústi-ca los siguientes elementos:

– Delimitación de suelo rústico: porexclusión del resto, de acuerdo con elTRCI.

– Identificación gráfica de las zonas 4y 5 (11).

– Cálculo y aprobación del JAL y delcuadro de coeficientes de ajuste(Cuadro 12).

– Elección y aprobación de los coefi-cientes correctores: Fa, Fm, Fe y Fd.

– Normativa de valoración de cons-trucciones en suelo rústico (referen-ciadas a la PV urbana).

– Polígonos de valoración y coeficien-tes correctores del MBR.

ConclusionesConociendo la realidad de la valora-

ción catastral rústica en España, sus apli-caciones y su incidencia fiscal inmediata,se comprende el esfuerzo que la DGC leestá destinando; esfuerzo que se ha forta-lecido con la entrada en vigor de la Ley delCatastro Inmobiliario y la aprobación delTexto Refundido. Es nuestro deseo queeste “registro administrativo dependiente delMinisterio de Economía y Hacienda en elque se describen los bienes inmuebles rústi-cos, urbanos y de características especiales”cuente, en breve, con un nuevo marconormativo que regule este complicadoaspecto.

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Cuadro 12Ejemplo de tabla de coeficientes de ajuste municipal incluidos en una PV, sobre el JAL

Cultivos Tipos1 2 3 4 5 6 7 8 9

AM 0,82 0,76 0,53 0,39 0,15

… / …

C– 0,38 0,35 0,30 0,23 0,19 0,15 0,10

… / …

CR 0,76 0,74 0,62 0,48

… / …

O– 2,59 2,32 2,20 2,18 1,87 1,52 1,22 1,15

… / …

VC– 1,30

(11) Si procede esta división o su agrupación enuna única que englobe los terrenos susceptibles deUNA.

Desde estas líneas se considera que elproceso debería articularse de acuerdo conla siguiente secuencia operativa:

• Justificación de la necesidad de reali-zar un estudio general de precios delmercado inmobiliario rústico.

• Elaboración del estudio marco.• Propuestas de metodologías de valo-

ración catastral rústica.• Valoración catastral de los inmuebles

testigo y comprobación de los resul-tados.

• Redacción y aprobación de la Norma-tiva Técnica de Valoración.

• Elección de la referencia entre elvalor catastral calculado y el de mer-cado.

• Elaboración de un estudio de merca-do para conocer la realidad local ocomarcal.

• Redacción de una ponencia de valores(local o comarcal), coordinada dentrodel ámbito territorial correspondiente:nacional, provincial, comarcal y local.

• Asignación a cada inmueble del valorcatastral, de la base imponible y de laliquidable que le corresponda en elejercicio tributario respectivo.

• Notificación al interesado.

Los primeros apartados correspondena trabajos de investigación inmobiliaria ya desarrollos técnicos y administrativosque servirán para poner las bases de lostrabajos posteriores; destinados, éstosúltimos, a la asignación individual de unvalor catastral a todos y cada uno de losbienes. Desde un punto de vista eminente-mente administrativo la secuencia expues-ta podría presentar algunos puntos de dis-cusión; pero desde un punto de vistapráctico es probable que las decisiones tri-butarias no se tomen sin conocer exhaus-tivamente la realidad del mercado inmobi-liario y su incidencia fiscal inmediata(Alcázar, 2003c).

En resumen, con esta propuesta, y a jui-cio de sus autores: se ha presentado unametodología ajustada a la legislación vigen-te, dándose con ello cumplimiento a lo pre-ceptuado en la Ley y en el Texto Refundidode Catastro Inmobiliario; una metodologíasencilla, eficaz, fácilmente actualizable, deaplicación automática, que comparte pro-cesos con la vigente (lo que favorecerá supuesta en práctica) cuyos resultadospodrán ser empleados por otras adminis-traciones, particulares y empresas; el volu-men de información capturada, que no seencuentran en las bases de datos catastra-les, es muy reducido, hecho que, repercutedirectamente sobre el tiempo de ejecucióndel proceso valorativo y en el coste econó-mico que conlleva; ofrece al contribuyentegarantía y confianza en el proceso del cál-culo del valor catastral del bien inmuebledel que es titular; de esta forma se hacepatente el principio de equidad fiscal quedebe regir todas las actuaciones del Minis-terio de Economía y Hacienda; ofrece la fle-xibilidad necesaria, siempre vigilada por laPonencia de Valores, para adecuar el valorcatastral al valor de mercado que será sureferencia y límite; disfruta de la soberaníaque debe tener toda actuación de la Admi-nistración General del Estado al no depen-der de otras administraciones, consejerías,institutos, etc; se acabará con una situaciónen la que los valores de mercados presentanrelaciones muy dispares con los catastrales;es un proceso fácilmente informatizabley asumible técnicamente por los sistemasde información geográficos empleadospor la DGC; lo que conlleva un ahorro derecursos humanos y materiales, así comola optimización del tiempo empleado;permite al Catastro completar las caracte-rísticas descriptivas de los bienes inmue-bles y, disponer de un inventario detalladoque pueda tener multitud de aplicacionesde índole fiscal o administrativa y final-mente está en línea con las estrategias decalidad implantadas en la DGC.

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Situación actual de la valoración catastral rústica en ... · chas de terreno. Generalmente se...

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