Sesión 3 - Gestión de Proyectos - CM

Gestión de Proyectos

Sesión 3:

Profesor: Ing. Justo Cabrera.

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Notas de Clase: Profesor Ing. Justo Cabrera [email protected]

CONSTRUCTION MANAGEMENT (CM).

GERENCIA DE CONSTRUCCIÓN.


ÍNDICE

1. Gerencia de Proyectos de construcción.

a. Ciclo de vida del Proyecto de construcción.

2. Ideas claves de la sesión.


Gerencia de Construcción –Construction Management (CM)

1. GERENCIA DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN

Si relacionamos cada uno de los grupos de procesosde Gerencia de Proyectos (Project Management), aldesarrollo de un proyecto de construcción,encontramos que estamos ligados a un sistema degestión y contratación que nos puede determinar eléxito o fracaso de nuestro emprendimiento.

El sistema de contratación elegido se reflejafísicamente en los procesos de Ejecución(construcción), de Seguimiento, Control y Cierre; perosu área de influencia abarca todos los grupos deprocesos. Por ello es determinante su adecuadaselección.


• Contratista General (GC General Contractor)

• Diseño y Construcción (DB Design and Building)

• Gerencia de Construcción (Construction Management CM)

SISTEMAS DE GESTIÓN Y CONTRATACIÓN EN

CONSTRUCCIÓN


NOTA: Estos sistemas presentan sus propias variantes.

DEFINICIONES PREVIAS:CONSTRUCTION MANAGEMENT CM,

Es un sistema de gerencia y una práctica profesionalconsistente en un conjunto de servicios aplicados a losproyectos de construcción, a través de las fases (5) deplaneamiento, diseño, presupuesto ylicitación,construcción y post construcción , con elpropósito de alcanzar los objetivos del proyectoincluyendo la gestión de la calidad, del costo,del tiempo,de alcances y riesgos asociados.

Fué específicamente creado para promover con éxito, laejecución de proyectos de construcción.

En la práctica, pocos propietarios mantienen su propioequipo de recursos necesarios para analizar cada detallede un proyecto, detalles que al ser mal evaluados puedenmarcar el rumbo de un proyecto.

Es una de las razones por la que es recomendable contarcon la presencia de una Gerencia de Construcción o CM.


CICLO DE VIDA DEL PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN (DESDE EL PUNTO DE

VISTA DEL CM)

El ciclo de vida del proyecto de construcción, (Previamente el “caso de negocio” debe estar justificado: PRINCE 2) está dividido en las siguientes fases:


Planeamiento

(Pre Diseño)Diseño

Presupuesto y

LicitaciónConstrucción

Post

Construcción

Oferta y

Adjudicación

OTRAS DEFINICIONES:ACM,”AT RISK” CM

"Agency" CM es un servicio profesional aplicado a todos los sistemas deentrega del CM donde el propietario actúa como el principal agente delproyecto de construcción y el CM (*CM: En adelante, indistintamenteConstruction Management o Construction Manager) actúa comoresponsable ante el propietario por la gerencia de las fases (5) deplaneamiento, diseño, presupuesto y licitación, construcción y postconstrucción, o algunas partes de ellas. El CM representa los intereses delpropietario en sus relaciones con otros profesionales de la construcción yentidades.

“At-Risk” CM es un método de entrega de proyecto donde el CM secompromete a un precio máximo.El CM actúa como un consultor en eldesarrollo de las fases de diseño y como un equivalente a un GC en la fasede construcción. Sin embargo, esto puede desnaturalizar el fundamento delCM pero funciona como variante de contratación.


SURGIMIENTO DEL CM

El CM nace como consecuencia de la disconformidad del propietario antelos resultados de su proyecto, producto de las deficiencias de los sistemasde contratación: GC (General Contractor – Contratista general) y DB(Design and Building – Diseño y construcción).

Entre ellas podemos citar:

Sobrecostos.Baja calidad y baja productividad.Insatisfacción en el diseño.Plazos incumplidos.Controversias.

En el CM la relación del propietario con los actores del proyecto esdiferente respecto a los sistemas tradicionales; teniendo un rolprotagónico.

El servicio de CM está hecho “a la medida” de las necesidades delpropietario.


EL DESARROLLO DEL SISTEMA CM

Manteniendo los atributos positivos de los sistemas de contratación,se caracteriza por:

Un firme compromiso de calidad, costo y tiempo. Se evitan en granmedida retrasos, cambios y controversias.

La oferta competitiva de los alcances del trabajo.

Adaptarse a un fast track.

Permitir el traslado de la experiencia de construcción en la etapa dediseño, optimizando las habilidades de diseño y construcción del equipo deconsultores y contratistas.

La continuidad entre diseño y construcción.

Permitir al propietario formar alianzas con los actores de la industria de laconstrucción.

Permitir la flexibilidad de las relaciones contractuales a lasnecesidades del proyecto.


Las relaciones contractuales deben permitir compartir éxitos y riesgos.


EL DESARROLLO DEL SISTEMA CM: ELIMINANDO LOS ASPECTOS NEGATIVOS DEL

SISTEMA DE CONTRATISTA GENERAL

Principales aspectos negativos del sistema GC:

Nula participación del GC en la etapa de diseño.

Insuficiente experiencia en contratos de parte del propietario de acuerdo al objetivobuscado.

Carencia de toma de decisiones del propietario durante la etapa de construcción.

Falta de habilidades gerenciales específicas del propietario para el manejo delpresupuesto previo a la licitación.

Limitaciones del propietario para la selección de contratistas comerciales.

Discontinuidad entre las etapas de diseño y construcción.

Esfuerzos no necesariamente bien orientados en la etapa previa de licitación.


EL DESARROLLO DEL SISTEMA CM:ELIMINANDO LOS ASPECTOS NEGATIVOS DEL

SISTEMA D-B (DISEÑO, CONSTRUCCIÓN)

Principales aspectos negativos del sistema D-B:

La calidad del diseño está directamente afectada por los ingresos (yplazos) esperados por el contratista.

El propietario se encuentra en desventaja respecto al contratista, si notiene un gran nivel de conocimiento de la industria de la construcción.

Potencial conflicto de intereses combinados con la contratación deservicios.

No se involucra al propietario en el balance de la toma de decisiones.

No se utiliza la sinergia de los participantes para alcanzar la solución.


Nueva Torre del Banco de la Nación y Centro de Convenciones de Lima,2015.(Diseño,

Construcción)


Centro de Convenciones de Lima,2015. Modalidad “Concurso Oferta” (Diseño

Construcción)


EL DESARROLLO DEL SISTEMA CM:ELIMINANDO LOS ASPECTOS NEGATIVOS

EN GENERAL

En el sistema CM se elimina:

Sobre cobertura del postor por carencia de información.

Relación negativa entre propietario y contratista (cada uno defendiendosus intereses).

Sistema de pago de varios niveles (propietario a contratista, éste a subcontratistas y éstos a otros sub contratistas).El manejo directo es mejor.

Cuestionables comportamientos entre sub contratistas por ganar elconcurso: a veces se exceden en sus posibilidades en detrimento de lacalidad, costo, plazo y seguridad de la obra. Un mejor sistema decontrato eliminará los contratos individualizados y priorizará lasmetas operacionales.

La falta de contacto entre el propietario y el sub contratista, con lo cual elpropietario no está enterado de los pormenores de los alcances.


¿QUÉ ES EL SISTEMA CM?

Una primera diferencia de este sistema con el resto es que el contratistaprincipal (Contratista general) que sub contrataba los servicios restantes, eseliminado y el trato es directamente con los sub contratistas. A su vezes introducido un nuevo actor: el CM como representante delpropietario.

Qué es y no es CM:

El CM no es el que unilateralmente elabora los planes. Es quien recoge laopinión de los entendidos y lo plasma en un documento incorporando tambiénsus aportes. Es el facilitador del equipo.

Rol de líder del equipo.

CM (Construction Management) es una organización no una persona.

Se requieren habilidades gerenciales y experiencia por lo menos en lossiguientes doce campos:


LAS ÁREAS DE CONOCIMIENTO DEL CM

1. Budget management (Gestión del presupuesto). Esta habilidad comprende culminar el proyecto dentro del

costo establecido por el propietario. El control de cambiosserá fundamental.

El CM puede formular e instalar un sistema de control delpresupuesto.

2. Contract management (Gestión de laAdministración de contratos). Propone el contenido, administra y ejecuta los contratos.

3. Decision management (Gestión de las decisiones). Comprende los criterios a aplicar para la toma de decisiones,

de acuerdo al programa del proyecto.

4. Information management (Gestión de lainformación).

5. Material/Equipment management (Gestión de lasadquisiciones).



6. Value management (Gestión del valor). Existen tres áreas básicas de valor: diseñabilidad,

constructabilidad y contractibilidad. El CM debe tener unaclara definición de valor de parte del propietario (ALINEAMIENTOA LOS OBJETIVOS MAESTROS DE LA ORGANIZACIÓNPROMOTORA), LO QUE DEBE SER ESTABLECIDO YCONSISTENTEMENTE USADO POR EL EQUIPO.

7. Project Management (Gestión o Gerencia del Proyecto). Abarca desde el prediseño hasta la aceptación final del producto.

Es el área más sensitiva en la que el CM debe funcionar.El CM(Construction Manager, el principal responsable) puede decidir ladirección, determinar el énfasis,motivar participantes,guiaractividades,coordinar esfuerzos y documentos de rendimientos desi mismo,del propietario, del A/E (arquitectura e ingenierías), delrendimiento de los proveedores en relación a los requerimientos.

8. Quality management (Gestión de la calidad). La gerencia de calidad abarca todas las actividades que

contribuyen a la calidad constructiva del proyecto.La calidad esidentificada por el propietario, diseñada por el A/E, revisada yadecuada por el equipo, y encontrada conforme por el constructor.El CM no se limita a ser un inspector. Su responsabilidad es deimplementar y ejecutar un plan de calidad del proyecto queincorpore las necesidades del propietario.



9. Resource management (Gestión de Recursos). Abarca la selección, organización y utilización de los recursos

humanos ,materiales, de equipamiento y servicios para elproyecto.

10.Risk management (Gestión de Riesgos). Identifica los riesgos (cualitativa y cuantitativamente), cuyas

variables son controlables o no y elabora un plan de acciónpara disminuirlos y evitar un impacto significativo en laeconomía del proyecto.

11.Schedule management (Gestión de laProgramación). Es la herramienta principal de trabajo. El CM no debe perderle

el paso.

12.Safety management (Gestión de la Seguridad). Debe verificarse la existencia de un plan de seguridad de

parte del constructor y velar por su cumplimiento.


ALGUNOS DE LOS ROLES DEL CM (GERENTE DE CONSTRUCCIÓN) EN EL PROYECTO DE

CONSTRUCCIÓN.

La participación de un CM mejora la confianza del propietario en el éxito del proyecto. El CM emite recomendaciones relacionadas a:

Mejor utilización de los fondos del proyecto.

Mejor definición de los alcances, entendido por todos los participantes.

Optimización de la programación.

Mejor uso de la experiencia de los miembros del equipo.

Adecuado control de cambio y reclamos.

Mejoras en el diseño y la calidad de la construcción.

Flexibilidad en las opciones de contratación y adquisiciones.

Diseño del aseguramiento de la calidad.

Consideraciones de materiales y sistemas alternativos.

Revisión de códigos.


VALUE MANAGEMENT – GESTIÓN DEL VALOR


Decisiones de contractabilidad

Decisiones de constructabilidad

Decisiones de diseñabilidad

Ingeniería de valor:

análisis del valor

Análisis del costo del ciclo de vida,(costo

inicial y de operación)

Factores de costo vs. calidad

y costo vs. eficiencia

Factores de Control del presupuesto

Toma de decisión

Técnicas de

decisión

Herramientas

de decisión

Factores de

decisión

Adaptado de Edwin Haltenhoff

TÉCNICAS DE DECISIÓN

Contractabilidad:

Se refiere a decisiones contractuales que otorguen flexibilidad y beneficioal proyecto. La primera de ellas elige el sistema de contratación. Estasdecisiones conducen al desarrollo de la estrategia contractual. No todaslas opciones son necesariamente viables de acuerdo a la naturaleza delproyecto, se puede dar por ejemplo : fast track.

Los contratistas y proveedores aceptan a través de un contrato serdirigidos por el CM.

Constructabilidad:

Muchos diseñadores no tiene necesariamente la experiencia deconstrucción y sus propuestas no son necesariamente óptimas desde elpunto de vista constructivo y de costos. El CM trabaja este aspecto desdeel inicio.

Diseñabilidad:

El CM debe evaluar si los requerimientos del propietario se cumplen en eldiseño: satisfacción de las necesidades del propietario, economía para suejecución y belleza arquitectónica.


Contractabilidad – Constructabilidad -Diseñabilidad


2. CONCEPTOS CLAVES:GERENCIA DE CONSTRUCCIÓN.


• Participación del propietario: Previamente el “caso de negocio” debe estar justificado (PRINCE 2).

• Reducción de costos, plazo y mejora de la calidad: control de riesgos.

• Optimización del Know How del equipo de proyecto.

Sesión 3 - Gestión de Proyectos - CM

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