SEIS CASOS SOBRE EL FUTURO DE LOS SERVICIOS indica que estamos presenciando una burbuja inmobiliaria

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  • SEIS CASOS SOBRE EL FUTURO DE LOS SERVICIOS FINANCIEROS EN URUGUAY

    Javier Illanes*

    BANCO CENTRAL DEL URUGUAY Agosto de 2011

    “……..en algún momento en el mediano plazo las tasas de interés van a aumentar y Estados Unidos tendrá que realizar la reforma de la seguridad social si no quiere caer en cesación de pagos”

    * Las opiniones expresadas en este documento pertenecen al autor y no representan la visión del Banco Central del Uruguay. Email: jillanes@bcu.gub.uy .

  • PRIMER CASO

    LA ESTABILIZACION DE LOS PRECIOS DE LOS INMUEBLES EN URUGUAY MEDIANTE UN IMPUESTO A LA COMPRA DE LA SEGUNDA VIVIENDA

    Javier Illanes* Banco Central del Uruguay

    Resumen: En los últimos años los precios de la vivienda en Uruguay se han incrementado debido al aumento sostenido de los ingresos del país por el crecimiento de las exportaciones, el crecimiento de los salarios reales y por el efecto riqueza en el portafolio. La crisis financiera internacional del año 2008 y su posterior recuperación generó que las tasas de interés descendieran hasta niveles históricamente bajos lo que propició un traslado de inversiones hacia el sector inmobiliario en Uruguay. Por otro lado, las características inherentes al mercado inmobiliario uruguayo y en forma similar a otros países, genera que los precios sean en general rígidos a la baja y sensibles al alza, ante las volatilidades del tipo de cambio en ambas direcciones. Esto último genera ventajas absolutas en la inversión del sector inmobiliario con respecto a otros activos financieros. En este documento se propone solucionar este problema mediante la inclusión de un impuesto a la compra de la segunda vivienda que opere de forma de reducir el incentivo al motivo inversión de los activos inmuebles. * Las opiniones y los errores expresados en este documento pertenecen al autor y no representan la visión del Banco Central del Uruguay. Email: jillanes@bcu.gub.uy .

  • 1

    1. Introducción:

    Los precios de la vivienda en Uruguay han registrado un alza sostenida luego de la crisis bancaria uruguaya del año 2002 y 2003, a medida que se ha recuperado y expandido el nivel de actividad, el salario real de los trabajadores y principalmente las exportaciones, debido esta última al alza de los precios de las materias primas. Además de los anteriores factores, ha operado otro factor de forma preponderante que es la volatilidad en el tipo de cambio del peso con respecto al dólar. Los bienes inmuebles en Uruguay están valuados y se publican para la información a los compradores en dólares. Por lo tanto ante una devaluación de la moneda, los precios en pesos de los inmuebles aumentan proporcionalmente a la variación del dólar. Por otro lado, ante una apreciación del peso con respecto al dólar, como los costos de la construcción y los alquileres están nominados en moneda nacional, los precios de los inmuebles también registran un crecimiento acorde a la variación de esta variable. Por lo anterior, la rentabilidad de los inmuebles presenta un tope inferior lo que sumado a la buena tasa de retoro que ofrece, genera ventajas absolutas en la inversión con respecto a otros activos financieros. Además, dichos activos operan como resguardo de valor ante crisis financieras como la del año 2002 en Uruguay o como la crisis financiera internacional del año 2008. La situación de bonanza de la economía uruguaya debido a la mencionada alza de las materias primas a nivel internacional junto con el efecto portafolio de los inmuebles, ha propiciado el aumento del precio de los mismos y en indicadores como el precio de la vivienda con respecto al precio de los alquileres (16,1) y el plazo de repago promedio de los créditos bancarios a la vivienda por parte de las familias de mas de diez años. Esto indica que estamos presenciando una burbuja inmobiliaria en Uruguay de forma similar como la tienen otros países que presentan situaciones favorables en sus economías como Brasil, Chile y China o como puede haber presentado hace tres años Estados Unidos y España. A pesar que Uruguay no tiene un volumen importante de instrumentos financieros directamente ligados al sector inmobiliario y por lo tanto no presenta el mismo nivel de riesgo sistémico que tenía Estados Unidos antes de la crisis del año 2008, igualmente existen riesgos de caídas importantes en el valor de dichos activos si se presentan inestabilidades en la economía1 y además se corre el riesgo de que una parte importante de la población no pueda acceder a la vivienda a precios acordes con su presupuesto.

    1 A pesar de la caída en el valor de los mismos, estos caen menos en las crisis y por lo tanto funcionan como refugio e inversión.

  • 2

    En este documento se propone un impuesto adicional a los que ya existen2 a la compra de la segunda vivienda ya que se supone que esta opera de forma de inversión. El objetivo consiste en reducir la rentabilidad en forma escalonada según el valor de los inmuebles con respecto a activos los financieros, ya que estos cumplen específicamente la función de inversión mientras que la función esencial de la vivienda es habitar la misma por parte de las familias. Con esto se espera que se reduzca la demanda por estos bienes y por lo tanto, se reduzca la inflación de los precios en este sector.

    2. Mercado de la vivienda en Uruguay El mercado de la vivienda ha registrado un alza en su nivel de actividad en los últimos años en hasta un 50% según datos del Instituto Nacional de Estadística debido a un aumento de la compraventa de propiedades horizontales y propiedad común. El incremento del nivel de actividad se debe fundamentalmente al efecto riqueza que registran los hogares por el aumento del salario real del orden de 4% anual en los últimos cinco años. Además, a este último efecto hay que sumarle la apreciación del tipo de cambio del peso con respecto al dólar, lo que genera que los inmuebles que están valuados principalmente en dólares, se convirtieran en un activo atractivo para la compra de los habitantes del país. En la siguiente tabla se observa la evolución de la compraventa de inmuebles de los últimos diez años en Montevideo:

    Nro. Casos Porcentaje Nro. Casos Porcentaje Nro. Casos Porcentaje 2009 15.787 100,00 10.896 69,02 4.891 30,98 2008 18.464 100,00 12.863 69,67 5.601 30,33 2007 17.858 100,00 12.657 70,88 5.201 29,12 2006 14.900 100,00 10.561 70,88 4.339 29,12 2005 14.504 100,00 10.318 71,14 4.186 28,86 2004 14.774 100,00 10.749 72,76 4.025 27,24 2003 11.919 100,00 8.439 70,80 3.480 29,20 2002 11.663 100,00 8.229 70,56 3.434 29,44 2001 12.567 100,00 8.671 69,00 3.896 31,00 2000 12.242 100,00 8.143 66,52 4.099 33,48 1999 13.952 100,00 9.194 65,90 4.758 34,10 1998 14.849 100,00 9.495 63,94 5.354 36,06 1997 14.512 100,00 9.215 63,50 5.297 36,50

    MONTEVIDEO NÚMERO Y PORCENTAJE DE ALTAS DE COMPRAVENTAS POR TIPO DE PROPIEDAD SEGÚN AÑOS - 1997 –

    AÑO

    TIPO DE PROPIEDADTOTAL

    Horizontal Común

    2 En la compraventa de inmuebles existe el impuesto a las transferencias patrimoniales que se ubica en un valor de 2%.

  • 3

    Se puede observar que a partir del año 2004 se registra un aumento sostenido del número de compraventas en Montevideo a pesar que en el año 2009 hay una retracción debido a la crisis financiera internacional que generó incertidumbre en el mercado. El referido aumento de la demanda posibilitó un aumento sostenido en los precios de la vivienda, con un alto porcentaje de compradores que realizaron las transacciones con fines de inversión, alejándose los precios de los fundamentos de la economía y del principal objetivo que tiene la misma que es un fin habitacional para las familias. Este efecto se vio acentuado por la crisis financiera del año 2008, operando estos activos como refugio de los inversores debido a las características inherentes de los mismos que deprecian su valor en menor magnitud que los activos financieros mientras que registran una rentabilidad positiva. En el siguiente cuadro se muestra la evolución de los precios de la vivienda de propiedad común para Montevideo según el barrio. Se observa que los barrios con mayor poder adquisitivo han aumentado los precios de la vivienda en mayor proporción con respecto al promedio. Lo mismo se explica también debido a que ante una situación de bonanza en la economía uruguaya, los sectores de mayor ahorro son los que realizan más transacciones.

    PRECIO PROMEDIO DEL METRO CUADRADO DE COMPRAVENTAS EN PROPIEDAD COMUN Departamento de Montevideo. (Cifras expresadas en dólares corrientes) Período: 2001 -

    B a r r i o s 2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8 2 0 0 9

    Montevideo 382 294 262 273 310 343 381 425 426

    Carrasco 739 551 568 513 645 812 742 869 953 Punta Gorda 715 537 438 580 588 673 825 964 842 Malvin 589 488 452 449 480 554 634 770 709 Pocitos 504 372 386 386 451 605 556 658 781 Parq.Batlle, Villa Dolores 533 394 299 355 443 503 519 559 619 Buceo - - 505 401 325 361 542 607 534 Prado, Nueva Savona - - 456 337 303 281 421 452 418 Unión - - 331 202 204 221 285 332 332 Cordón - - 295 226 182 185 282 331 360 Cerro - - 254 215 162 114 185 251 239 Peñarol, Lavalleja - - 282 251 194 162 204 257 257

    Fuente: Instituto Nacional de Estadística en base a los reg