Sant Celoni (Vallès Oriental). Desembre 2008 Promotor ... › mediamb › info_plans ›...
53
1 AVENÇ DEL PLA PARCIAL URBANÍSTIC DEL SECTOR INDUSTRIAL LES FERRERIES Sant Celoni (Vallès Oriental). Desembre 2008 Promotor: PROMOTORA MONTSENYENCA, S.A. AVENÇ 1. MEMÒRIA, ORDENANCES i PLÀNOLS RAMON VILA TORRECILLA ESPAI D’ARQUITECTURA I URBANISME c/ Mallorca 59, 3r2a. 08029 Barcelona Tf/Fax:93.410.86.50 [email protected]
Transcript of Sant Celoni (Vallès Oriental). Desembre 2008 Promotor ... › mediamb › info_plans ›...
1
AVENÇ DEL PLA PARCIAL URBANÍSTIC DEL SECTOR INDUSTRIAL LES FERRERIES
Sant Celoni (Vallès Oriental). Desembre 2008
Promotor: PROMOTORA MONTSENYENCA, S.A.
AVENÇ
1. MEMÒRIA, ORDENANCES i PLÀNOLS RAMON VILA TORRECILLA ESPAI D’ARQUITECTURA I URBANISME c/ Mallorca 59, 3r2a. 08029 Barcelona Tf/Fax:93.410.86.50 [email protected]
2
AVENÇ DEL PLA PARCIAL URBANÍSTIC DEL SECTOR INDUSTRIAL LES FERRERIES. SANT CELONI
PROMOTOR : PROMOTORA MONTSENYENCA, S.A.
SITUACIÓ : SECTOR P-21: INDUSTRIAL LES FERRERIES. SANT CELONI (VALLÈS ORIENTAL)
PROJECTE : RAMON VILA TORRECILLA. ARQUITECTE
PAU MORATALLA CASTRO, ARQUITECTE
BELÉN LARRAÑETA CASALS, ARQUITECTE TÈCNIC
IGNASI GRAU ROCA. ENGINYER AGRÒNOM
XAVIER XIFRA I TRIADÚ. ADVOCAT
DATA : DESEMBRE 2008
3
ANTECEDENTS
4
CONTINGUT
1) Memòria de la informació. 1.1).- Situació i àmbit.
1.2).- Topografia, estat actual i usos.
1.3).- Normativa urbanística aplicable.
1.4).- Infraestructures i serveis.
1.5).- Classificació i qualificació urbanística.
1.6).- Estructura de la propietat.
1.7).- Inundabilitat.
2) Memòria de l’ordenació. 2.1).- Justificació de la conveniència i oportunitat del Pla parcial urbanístic.
2.2).- Objectius i criteris de l’ordenació proposada.
2.3).- Descripció de l’ordenació.
2.3.1).- Estructura general de l’ordenació.
2.3.2).- Sistema viari.
2.3.3).- Sistema d’equipaments i espais lliures públics.
2.3.4).- Sòl d’us privat i edificació.
2.3.5).- Xarxes de serveis.
2.4).- Delimitació poligonal.
2.5).- Sistema d’actuació.
2.6).- Pautes procedimentals.
2.6.1).- Aprovació inicial.
2.6.2).- Aprovació provisional.
2.6.3).- Aprovació definitiva.
3) Quadre de dades. 3.1).- Característiques del Pla parcial urbanístic.
3.1.1).- Superfícies del sòl.
3.1.2).- Característiques del sòl privat industrial i sostre edificable.
3.1.3).- Característiques i superfícies del sòl públic de cessió.
3.2).- Quadre comparatiu de les superfícies de sòl públic i privat i dels paràmetres
urbanístics del Pla.
4) Ordenances reguladores. 4.1).- Normes Generals.
4.2).- Normes d’Ordenació.
4.2.1).- Regim urbanístic del sòl.
4.2.2).- Normes particulars per a les zones i sistemes.
4.2.3).- Condicions d’higiene, seguretat i salubritat.
4.2.4).- Condicions de senyalització exterior i interior.
4.3).- Regulació de masies existents.
5) Agenda.
6) Compromisos i obligacions de la propietat del sòl
7) Cessions de sòl i obra urbanitzadora.
8) Gestió, execució i conservació del sector.
9) Avaluació econòmica i financera. 9.1).- Cost de les obres d’urbanització.
9.2).- Repercussió dels costos d’urbanització i despeses de gestió.
9.3).- Indemnitzacions o compensacions pels drets afectats.
9.4).- Fons disponibles.
10) Plànols.
5
1) MEMÒRIA DE LA INFORMACIÓ
6
1) MEMÒRIA DE LA INFORMACIÓ.
1.1).- Situació i àmbit. El sector industrial les Ferreries, objecte d’aquest Pla Parcial d’Ordenació urbanística, està format per
la part nord-est del municipi de Sant Celoni, prop del nucli urbà de La Batllòria i a l’est de la comarca
del Vallès Oriental.
El sector formarà l’extensió natural de la major zona industrial existent entre la carretera C-251
esmentada i el marge esquerre del riu Tordera, en el tram des de Sant Celoni fins a Hostalric.
L'àmbit del sector, indicat a tots els plànols amb línia discontínua, té una superfície de 244.338,67 m²,
que difereix respecte d’allò definit al PGOU de Sant Celoni, atès que els límits s’ajusten amb major
precisió a la realitat física, d’acord amb l’aixecament topogràfic dut a terme per a l’execució del
sector.
De conformitat amb tot això, el sector les Ferreries té la descripció següent:
"Sector de figura irregular, de 244.338,67 m² de superfície, pertanyents al terme municipal de Sant
Celoni. Afronta, al nord, amb la carretera de Granollers a Girona per Sant Celoni, C-251; al sud, en
una petita part, amb la riera del Sot Gran i, en la major part, amb la futura variant de la carretera
comarcal C-251; a l’est, amb el futur vial d’accés des de la variant de la C-251 al municipi de Riells i
Viabrea; i a l’oest, mitjançant la riera del Sot Gran, amb el nucli urbà de la Batllòria."
Té els següents termenals:
"Al nord, part amb el terme municipal de Riells i Viabrea i part amb la carretera comarcal C-251; al
sud, part amb la riera del Sot Gran i part amb la futura variant de la carretera comarcal C-251; a l’est,
amb el vial d’accés al municipi de Riells i Viabrea des de la futura carretera C-251; a l’oest, mitjançant
la riera del Sot Gran, amb el nucli urbà de la Batllòria."
L’àmbit del sector que es desenvolupa es grafia als plànols que formen part de la documentació
d’aquest Pla Parcial urbanístic, així com en els plànols corresponents al Pla General d’Ordenació de
Sant Celoni, com a sòl urbanitzable industrial, amb una extensió superficial total de vint-i-quatre
hectàrees, quaranta-sis àrees, cinquanta-tres centiàrees i quaranta-vuit centímetres quadrats
La superfície de sòl urbanitzable d’ús industrial delimitada en aquest Pla Parcial urbanístic, inclou la
previsió més propera de desenvolupament industrial del municipi de Sant Celoni, en el nucli urbà de
la Batllòria, i confronta amb el polígon industrial de Riells i Viabrea, situat a l’altre costat de la
carretera comarcal 251, el qual està totalment executat. Així mateix, dóna suport planificador a la
continuació del sòl urbà existent, entre la carretera C-251 esmentada i la futura variant en forma
d’autovia de la referida C-251, fins a la projectada sortida de la futura autovia per accedir al municipi
de Riells i Viabrea.
1.2).- Topografia, estat actual i usos. L’àmbit ordenat està situat al peu del massís del Montseny, en el pla que entre l’esmentat massís i la
serralada del Montnegre-Corredor, és a dir, en el corredor natural situat entre les serralades Prelitoral
i litoral, a la subcomarca del Baix Montseny.
El sòl objecte d’aquest planejament, el sector anomenat les Ferreries, forma part de la conca
hidrogràfica del riu Tordera, integrant-se en el major àmbit dels polígons industrials situats al costat
de la carretera comarcal 251, entre els municipis de Sant Celoni fins el d’Hostalric.
La topografia del lloc és sensiblement planera, amb pendents suaus en sentit nord-oest a sud-est, és
a dir, des de la carretera comarcal 251 esmentada fins al riu Tordera.
La riera del Sot Gran, que és un dels límits del sector d’ordenació que separa aquest del nucli urbà
de la Batllòria, és l’únic accident geogràfic que distorsiona aquesta topografia uniformement plana.
Quant a l’estat actual i als usos que es troben dins l’àmbit, existeixen edificacions i habitatges d’ús
agrícola, entre d’altres, les masies de l’Hostal, la Ferreria, ambdós incloses en el Catàleg del
Patrimoni Històric Artístic (veure fitxes), amb diferents graus de protecció, que dóna nom al sector
objecte de planificació, el Molí i La Verneda contemplen les masies. Cal destacar que l’àmbit del
sector està travessat per vàries canonades de serveis i el gasoducte, que influeixen en l’ordenació
objecte d’aquest planejament, així com l’existència de punts de subministrament a aigües del Tordera
i cinc pous reflectits en el plànol corresponent.
Els usos existents actualment en el sòl són predominantment agrícoles, amb conreus de temporada,
llevat dels terrenys que resten erms, sense desenvolupar-se, en aquest moment, cap tipus d’activitat
industrial.
7
1.3).- Normativa urbanística aplicable. El marc legislatiu d’aquest Pla parcial urbanístic es recull en els articles 76, 78, 83 i 87 del Decret
Legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei d’Urbanisme, dins del
Capítol II, sobre "Formulació i tramitació de les figures de planejament urbanístic", els quals
permeten la formulació i redacció de Plans Parcials Urbanístics de tot un sector, amb iniciativa
particular, complint els requisits esmentats en aquests articles.
La cobertura jurídica de la redacció del Pla Parcial, s'efectua de conformitat amb allò que disposa
l'article 96 de l’esmentat Decret Legislatiu 1/2005, de 26 de juliol i la seva tramitació s'ajustarà al
procediment que determinen els articles de la referida Llei esmentats en el paràgraf anterior.
El Pla General d’Ordenació del municipi de Sant Celoni, aprovat definitivament per la Comissió
d’Urbanisme de Barcelona en la sessió de data 18 de juny de 1997, estableix, pel sector anomenat
les Ferreries, la classificació de sòl urbanitzable delimitat d’ús industrial, que necessitarà, pel seu
desenvolupament, l’aprovació del corresponent Pla Parcial urbanístic.
1.4).- Infraestructures i serveis. Pel que fa a les comunicacions, el sector es troba limitat per la carretera comarcal C-251 de
Granollers a Girona per Sant Celoni.
En el futur, el sector objecte d’aquest planejament quedarà envoltat per l’autovia de nova creació que
serà la variant de la carretera C-251, i pel vial d’accés des d’aquesta al municipi de Riells i Viabrea.
Mitjançant aquesta carretera, es connecta el sector industrial amb la xarxa comarcal de carreteres i
amb l’autopista AP-7.
Quant a la xarxa de servies d’electricitat i d’aigua, cal destacar que dins del sector, o en el seu límit,
es troben tots els serveis urbans , amb els quals es connectaran les xarxes dels sectors.
L’Ajuntament disposa d’un Pla de Viabilitat Econòmico-Financer, que recull les previsions de
creixement i demandes futures, entre les que inclou aquest sector, i les necessitats d’infrastructures
que han de garantir el servei, entre les que figura un dipòsit que permetrà assegurar la pressió i
reserva d’aigua adequada, per la qual cosa el sector haurà d’incloure les càrregues necessàries en
correspondència amb l’esmentat pla, així com la descripció del detall dels elements tècnics auxiliars
necessaris per a la seva posta en servei.
L’ordenació del planejament intenta adequar-se a les infraestructures generals existents, per tal
d’evitar efectuar trasllats de xarxes existents.
L’ordenació ha mirat de preservar els serveis públics existents, com és el cas dels pous que s’han
incorporat en sistema de zona pública; quan això no sigui possible, el planejament contempla el
trasllat dels serveis afectats.
1.5).- Classificació i qualificació urbanística. El Pla General d’Ordenació de Sant Celoni, aprovat definitivament per la Comissió d’Urbanisme de
Barcelona en la sessió de 18 de juny de 1997, classifica l’àmbit del Pla parcial urbanístic situat al
municipi de Sant Celoni, com a sòl urbanitzable programat, d’ús industrial, sector P-21, de 26,25
hectàrees. El sistema d’actuació previst pel desenvolupament i execució del sector és el de
compensació.
1.6).- Estructura de la Propietat. L’estructura de la propietat del sòl és en mans privades, a excepció de camins públics. La propietat
pertany a persones físiques i a persones jurídiques.
La parcel·lació es grafia en el plànol parcel·lari elaborat amb la informació cadastral disponible, de
titulars i superfícies, amb la corresponent adaptació a l’aixecament topogràfic elaborat.
La titularitat dominical, així com la superfície, es detallen a continuació:
8
ESTRUCTURA DE LA PROPIETAT SANT CELONI nom m² % ADREÇA NIF
1a AYATS - SAURI 17.988,45 7,36% Pasatge Sant Ramon, 9 52145805-K
08470 SANT CELONI
1b AYATS - SAURI 4.839,87 1,98% Pasatge Sant Ramon, 9 52145805-K
08470 SANT CELONI
2a SIBINA - OLLER 20.677,84 8,46% c/ Pau Alcover, 41 37654448-K
08006 BARCELONA
2b SIBINA - OLLER 22.515,32 9,21% c/ Pau Alcover, 41 37654448-K
08006 BARCELONA
2c SIBINA - OLLER 28.005,47 11,46% c/ Pau Alcover, 41 37654448-K
08006 BARCELONA
3 AYATS - GRAU 8.726,69 3,57% Pasatge Sant Ramon, 9 52145805-K
08470 SANT CELONI
4 M. MONTPLET MAS 3.702,47 1,52% Masia La Verneda, s/n 38637959-Y
08470 SANT CELONI
5a P. MONTSENYENCA 37.834,73 15,48% c/ Joaquim Costa, 1 A-58138330
08470 SANT CELONI
5b P. MONTSENYENCA 5.989,75 2,45% c/ Joaquim Costa, 1 A-58138330
08470 SANT CELONI
5c P. MONTSENYENCA 789,95 0,32% c/ Joaquim Costa, 1 A-58138330
08470 SANT CELONI
5d P. MONTSENYENCA 824,53 0,34% c/ Joaquim Costa, 1 A-58138330
08470 SANT CELONI
6 SOLER 17.187,07 7,03%
7 AJUNTAMENT SANT CELONI 4.767,28 1,95% c/ Plaça de la Vila, 1 P-0820100-F
08470 SANT CELONI
8 MATERIAL VIÑAS 5.611,74 2,30%
9 CLAPÉS - OMS - LADÓ - MAÑOSA 19.727,77 8,07% Carretera de Breda, 15 77529128-S
17404 RIELLS I VIABREA
10 LAB. LABAZ 854,46 0,35%
11 VIURA GINESTA 2.313,32 0,95% Carretera de C-251, pk
19,800 40284004-K
08470 SANT CELONI
12 JAUME COLL 20.601,08 8,43%
13 XAMANI 3.575,85 1,46% Carretera de Vella, 45 77528588-G
08470 SANT CELONI
14 J. AULADELL (CAN NOTA) 8.731,87 3,57% Masia Can Nota, s/n 40116368-K
17400 BREDA
15 VIABÉ, SA 1.988,76 0,81%
16 VIABÉ, SA 116,86 0,05%
P AJUNTAMENT SANT CELONI 6.967,54 2,85% c/ Plaça de la Vila, 1 P-0820100-F
08470 SANT CELONI
TOTAL 244.338,67 100,00%
1.7).- Inundabilitat. S’ha fet un estudi d’inundabilitat dels terrenys inclosos dins l’àmbit del Pla Parcial urbanístic amb el
que es pretén:
- Realitzar una anàlisi detallada de la zona on es preveu el nou planejament, per tal d’establir
l’àmbit definitiu d’implantació incorporant els criteris ambientals en el procés de discussió
urbanística.
- Definir les mesures relatives a garantir la qualitat de l’àmbit de la implantació derivat de la nova
situació que es presenta.
- Establir els criteris ambientals a incloure a l’ordenació de l’espai.
De l’anàlisi realitzat, se’n desprèn que:
- L’àmbit de planejament presenta un nivell d’acollida moderat, amb àmbits fins i tot d’acollida
baixa, pel risc d’inundació. En tot cas, l’estratègia definida pel propi Pla Parcial urbanístic, inclou
mesures de caràcter estratègic, incorporades a la normativa per evitar els impactes derivats.
- L’avaluació ambiental dels àmbits inclosos en el sector, conclou que no afecten valors ambientals
remarcables, en cap dels factors del medi estudiat.
- L’anàlisi de riscos conclou alhora que hi ha riscos i afeccions ambientals que poden condicionar
el desenvolupament del sector, bàsicament risc d’inundabilitat per a la part més baixa sota el
camí Ral. Amb les adients mesures, poden pal·liar-se els riscos fins a nivell assumible.
- Conseqüentment l’àmbit edificable s’establirà forà de l’àmbit afectat per la superfície inundable.
- Es farà una mota paisatgística de protecció front les zones amb aprofitament.
El present document recull el límit d’inundabilitat definit per l’estudi corresponent que, pel seu abast i
importància, s’incorpora adjunt com un document independent.
Segons el article 35.4 RLUC queda justificat el no descomptar el sistema hídric per:
9
Article 35.4. La superfície dels terrenys que formin part del domini públic marítimo-terrestre o hidràulic
inclosos en sectors de planejament derivat o en polígons d’actuació urbanística en sòl urbà no
comptabilitza com a superfície de l’àmbit als efectes establerts en l’article 35.2 de la Llei d’urbanisme.
Article 35.2. Els índexs d’edificabilitat bruta, els usos i les densitats als quals fan referència els
apartats 5 i 7 de l’article 58 s’apliquen a la superfície total de cada sector.
Article 58.5. En els àmbits del sòl urbà no consolidat per als quals delimitin sectors subjectes a un pla
de millora urbana, els plans d’ordenació urbanística municipal fixen els índexs d’edificabilitat bruta, les
densitats, els usos principals i compatibles, i els estàndards per a determinar les reserves mínimes
per al sistema local d’espais lliures i equipaments. Aquests sectors poden ésser físicament
discontinus.
Article 58.7. En sòl urbanitzable delimitat, els plans d’ordenació urbanística municipal concreten la
delimitació dels sectors, que poden ésser físicament discontinus, i, per a cadascun d’aquests, els
índexs d’edificabilitat bruta; la densitat màxima, que no pot superar en cap cas els cent habitatges per
hectàrea; els usos principals i compatibles, i els estàndards que determinen les reserves mínimes per
al sistema local d’espais lliures i equipaments.
Article 6.1. Als efectes de l’aplicació de la directriu de planejament que estableix l’article 9.2 de la Llei
d’urbanisme, dins la zona inundable, que està constituïda per la llera dels rius i rieres i per aquelles
franges de terreny vinculades a la preservació del règim de corrents i de les planes d’inundació per
episodis extraordinaris, s’ha de distingir la zona fluvial, la zona de sistema hídric i la zona inundable
per episodis extraordinaris.
Article 6.2. La zona fluvial és la part de la zona inundable que inclou la llera del riu i les seves riberes i
que el instrument de planificació hidrològica corresponent delimita d’acord amb l’avinguda per al
període de retorn de 10 anys, tenint en compte els requeriments hidràulics i ambientals i respectant la
seva continuïtat.
El planejament urbanístic ha de qualificar els terrenys inclosos en la zona fluvial com a sistema
hidràulic i no hi pot admetre cap ús, llevat d’aquells previstos a la legislació aplicable en matèria de
domini públic hidràulic.
Article 6.3. La zona de sistema hídric és la part de la zona inundable que l’instrument de planificació
hidrològica corresponent delimita d’acord amb l’avinguda per al període de retorn de 100 anys, tenint
en compte els requeriments hidràulics i ambientals i respectant la seva continuïtat.
En la zona de sistema hídric el planejament urbanístic no pot admetre cap nova edificació o
construcció ni cap ús o activitat que suposi una modificació sensible del perfil natural del terreny, que
pugui representar un obstacle al flux de l’aigua o l’alteració del règim de corrents en cas d’avinguda.
Per tot això i segons la redacció de l’Estudi d’inundabilitat, no es pot classificar com a sistema hídric
cap part del pla parcial i per tant al còmput dels paràmetres urbanístics es té en compte la superfície
total de l’àmbit. La franja dibuixada als plànols és la de retorn de 500 anys i edemes la major part
transcorre per sòl públic i mai sobre possible sòl edificat com reflexa el plànol de parcel·lació i els
seus gàlibs.
10
Zona fluvial La zona fluvial és la zona de l'espai fluvial necessària per preservar el riu, entès en la seva concepció
més comuna. Està constituïda per la llera (amb presència continuada o no d'aigua) i les riberes. La
preservació de la zona fluvial s'adreça a la protecció de la qualitat de l'aigua i dels sistemes biològics
associats, com també de la morfologia de la llera i les seves riberes. Per tant, conté una clara
connotació ecosistèmica pel fet que és el nexe de transmissió de vida. Per limitar la zona fluvial, es
pren com a referència la línia base sorgida de la delimitació de les crescudes màximes de període de
retorn de 10 anys. Aquesta delimitació es completa tenint en compte els aspectes ambientals, la
zona ecosistèmica del sistema ripari i els usos riberencs.
Sistema hídric El sistema hídric és la zona de l'espai fluvial reservada a la preservació correcta i plena del règim de
corrents en cas d'avinguda, pel fet que és una zona amb un risc elevat d'inundacions. És una zona
imprescindible per al riu, ja que permet el pas del flux d'aigua en avinguda i, alhora, la relació
mediambiental amb la resta d'elements naturals. La delimitació del sistema hídric pren com a
referència la franja delimitada per la línia de cota d'inundació de l'avinguda de període de retorn de
100 anys, donant-li cert sentit i continuïtat.
Zona inundable La zona inundable és la zona de l'espai fluvial, coincident amb la definició de la Llei d'aigües, que el
riu arriba a ocupar esporàdicament coincidint amb avingudes extraordinàries. Tenint en compte el
caràcter extemporani, la preservació de la zona inundable s'adreça a evitar danys importants si bé, i
a diferència de les altres dues zones (la zona fluvial i el sistema hídric), és una zona de l'espai fluvial
modificable per l'activitat humana, però sempre amb condicions. Per a la delimitació de la zona
inundable es pren com a referència la línia de cota d'inundació de l'avinguda de període de retorn de
500 anys.
11
2) MEMÒRIA DE L’ORDENACIÓ
12
2) MEMÒRIA DE L’ORDENACIÓ.
2.1).- Justificació de la conveniència i oportunitat del Pla Parcial urbanístic.
FITXA POUM:
L’objectiu general de l’ordenació d’aquest Pla parcial urbanístic és la creació d’unes bases de
planificació i d’ordenació per a possibilitar l’execució de sòl industrial urbanitzat, al terme municipal de
Sant Celoni.
Els objectius que es tenen en compte en la redacció d’aquest Pla parcial urbanístic són els següents:
- L’execució del Pla parcial urbanístic del Sector "P-21" del polígon industrial les Ferreries, de Sant
Celoni, que facilitarà la creació d’una important superfície de sòl industrial, necessària per a donar
continuïtat al desenvolupament dels sòls urbanitzables programats industrials existents a Sant
Celoni, els quals estan consolidats per l’edificació.
- Ordenar les futures edificacions industrials, per a la seva inclusió en la xarxa de serveis de la
trama parcel·laria del sòl urbanitzat, sense afectar a les edificacions residencials agrícoles
existents, les quals queden qualificades com a equipaments privats.
- Es proposa situar els sòls d’indústria gran al marge més pròxim a la carretera C-251 a la franja de
ponent, és a dir al límit nord-oest de l’àmbit. A continuació, també enfront la carretera C-251 es
preveu situar les naus d’indústria mitjana amb possibilitat de compartimentació, si s’escau, en
parcel·les de 500 m². En segona línia i a la zona mitja del sector es preveu situar la resta de la
indústria mitjana amb possibilitat de compartimentació, en aquest cas, en parcel·les de 300 m².
Finalment, entre aquestes construccions i el límit sud, l’espai es destinarà a zona verda, que a
més servirà d’espai d’integració paisatgística envers el riu Tordera, que limita el sector pel sud.
- Tan i que la fitxa del POUM no obliga a la preservació del Camí Ral, s’ha tractar de respectar en
la mesura del possible la posició dels camins rurals existents i, quan la lògica de l’ordenació no
permeti, restituir la mobilitat anul·lada per un pas de nova creació, qualificat de vialitat. El pla
parcial proposa integrar part del Camí Ral a la mobilitat del sector per sòl públic com els espais
lliures i la vialitat.
- Proporcionar la creació d’espais aptes per a la localització de diferents tipologies industrials. Així,
es preveuen prioritàriament indústries grans, però també es possibiliten indústries mitjanes (que,
a més, es poden compartimentar en locals de menor superfície).
- Preservar les àrees al voltant dels límits del sector mitjançant la creació d’una vegetació
abundant, respectant la condició natural i ecològica de l’entorn físic, en especial, prop del nucli
urbà de la Batllòria, de la riera del Sot Gran i del riu Tordera.
- Resoldre l’accessibilitat des dels sistemes de vialitat bàsica fins a les àrees d’implantació
industrial noves i existents.
- Compliment de les necessitats de tipus socioeconòmic existents i futures, executant el model del
Pla General previst pel desenvolupament industrial del municipi de Sant Celoni.
13
- Localització de l’àrea industrial prevista en el Pla General d’Ordenació, la qual cosa permetrà la
creació de llocs de treball que repercutiran en un augment de la població i dels mitjans econòmics
de la subcomarca del Baix Montseny.
Pel que fa a la conveniència i oportunitat del Pla Parcial urbanístic, cal dir que la seva necessitat ve
donada per les raons abans esmentades, però que la seva redacció i posterior tramitació s’ha
plantejat per la manca de sòl industrial urbanitzat actualment en el municipi de Sant Celoni.
Per donar compliment a la necessitat esmentada, i per tal d’evitar la pèrdua de llocs de treball en
l’esmentat municipi, produïda per la manca de possible ampliació o nova instal·lació d’indústries, cal
desenvolupar i executar el sector objecte d’aquest planejament.
2.2).- Objectius i criteris de l’ordenació proposada. Els objectius de l’ordenació proposada pel Pla Parcial urbanístic són, en primer terme, la creació d’un
sector de planejament parcial, que estableixi els paràmetres per a la justa distribució dels beneficis i
càrregues del planejament general.
El segon objectiu és la creació d’una zona industrial sense perdre, en la mesura possible, els edificis
agrícoles existents. Aquests poden restar integrats dins el polígon industrial de nova creació, per a
dotar-lo de serveis complementaris, com els de restauració les masies antigues com l’Hostal, el Molí,
La Verneda o bé el de la Ferreria, que, com ja s’ha assenyalat, dóna nom al nou sector Industrial.
Quant als criteris de l’ordenació proposada, aquesta pot descriure’s com una actuació de tipus
industrial, que inclou parcel·la majoritàriament gran, de superfície mínima superior a 5.000 m²
d’activitat única i sense possibilitat de compartimentació. Aquesta tipologia se situa front la carretera
C-251 a la zona més occidental de l’àmbit d’ordenació.
També hi ha parcel·les de mida mitja, de superfície mínima superior als 2.000 m². Es situen front la
carretera C-251 a la zona més oriental del sector i al centre de l’àmbit. Aquestes indústries permeten
ser compartimentades en parcel·les de 500 m² (les que es troben a continuació de la indústria gran
en la franja confrontant a la C-21) i en parcel·les de 300 m² (les que es troben en una segona línia, al
mig de la zona a ordenar).
A més, l’ordenació proposada es concreta en:
a) Creació d’una xarxa viària adaptada a les característiques del territori i compatible amb la del
nucli urbà de la Batllòria, amb la del polígon industrial anomenat Riells sud-oest, amb el qual
afronta el sector mitjançant la carretera comarcal C-251 i, especialment, amb la xarxa general de
carreteres, tant l’existent com la de nova creació.
b) Creació de xarxes de serveis adequades per possibilitar la implantació i consolidació industrial.
c) Flexibilització normativa de les agrupacions industrials en una part de la tipologia edificatòria, tot
respectant la parcel·la mínima, adequant-se millor a les necessitats de la demanda.
d) Minimitzar l’impacte visual que pot comportar un polígon industrial, prop de sòl urbà i també de
sòl rústic en la part propera al riu Tordera, mitjançant el total envolta ment del polígon Industrial
de les Ferreries, per una zona verda, especialment frondosa al marge sud de l’àmbit; així com per
l’acurat control dels paràmetres arquitectònics i dels tancaments de parcel·la, per tal d’assegurar
la bona imatge del conjunt edificat.
e) Obtenció per part dels Ajuntaments de Sant Celoni, dels terrenys públics de cessió obligatòria i
gratuïta, lliure de càrregues, i del 10% d’aprofitament urbanístic, d’acord amb l’article 45 del
Decret Legislatiu 1/2005, modificat pel Decret Llei 1/2007, de 16 d’octubre, de mesures urgents
en matèria urbanística.
2.3).- Descripció de l’ordenació. La descripció de la zonificació proposada en el sector les Ferreries per aquest Pla Parcial urbanístic
és la resultant de la concreció dels objectius i dels criteris d’ordenació que s’han descrit en l’anterior
apartat.
2.3.1).- Estructura general de l’actuació.
L’estructura general de l’ordenació planificada en el Pla parcial urbanístic concentra principalment
l’espai verd a la meitat sud del sector, entre la vialitat i la indústria mitjana compartimentable en
parcel·les de 300 m² i el marge sud de l’àmbit. L’objectiu és preservar d’edificació tota la superfície de
sòl del sector afectada per la línia d’inundabilitat Q500 i a més, per a donar una major integració
paisatgística a l’actuació a la zona limítrofa amb el marge esquerre del riu Tordera. Aquesta zona
verda també servirà de zona d’esbarjo i descans als treballadors del polígon.
En aquesta zona verda s’efectuarà una replantació forestal amb espècies pròpies de la vegetació
autòctona.
L’ordenació projectada del sector està resolta en funció dels condicionats que es troben dins del seu
àmbit, com les conduccions subterrànies de serveis generals i dels requeriments que la seva ubicació
i el seu entorn presenten.
14
El pas de les infraestructures (gasoducte d’alta pressió i oleoducte) ha condicionat el traçat de la
vialitat i la disposició de les parcel·les d’ús industrial.
2.3.2).- Sistema Viari.
Respecte a la xarxa viària, el Pla Parcial urbanístic, d’acord amb el Pla General d’Ordenació de Sant
Celoni, proposa una vialitat simplificada, amb vials amples en ambdós sentits de circulació que
s’uneixen, en un accés principal a la carretera comarcal C-251.
La vialitat principal del sector industrial les Ferreries té entrada i sortida als dos extrems del sector, a
partir de la carretera C-251 i creua el sector per l’interior en forma d’un vial amb dos carrils, un per
cada sentit i fora del sector s’uneix mitjançant una rotonda a diferent nivell de la variant C-35.
La secció del vial, amb voreres de 2,00 m i 4,00 m d’amplada, amb calçada de 7,00 m i espai
d’aparcament de 2,50 m d’amplada, assegura la possibilitat que els vehicles aparquin a l’exterior de
les parcel·les.
L’espai d’aparcament s’ha situat al llarg de gran part de la vialitat, especialment al costat del carril de
sortida del sector i a més a més, amb dos grans zones d’esplanada amb arbres adients per vehicles
pesats.
El llarg vial que creua el sector s’eixampla al final del seu recorregut, a l’extrem est del mateix,
possibilitant més espai d’aparcament per tot tipus de vehicles i facilitant les maniobres de gir de
camions pesants i d’altres.
Les voreres, amb front a parcel·la industrial tindran una primera faixa de 2,00 o 4,00 metres
d’amplada a partir del límit de parcel·la, que es reservarà per al pas de serveis. Les de 4,00 metres
són, principalment, les que cobreixen la canonada de gas AP.
El pendent mínim de 0,5% cap la riera del Sot Gran garanteix la bona disposició de la xarxa de
clavegueram i l’escorrentia adient.
2.3.3).- Sistema d’equipaments i espais lliures públics.
Respecte als espais lliures públics, es resolen recolzant les àrees de vegetació en una franja situada
al voltant del sector, separant-lo de la infraestructura de carreteres actual C-251. Aquesta zona
augmenta considerablement d’amplada en el marge sud del sector per preservar l’edificació de la
possible zona d’inundabilitat i com a pulmó verd de protecció paisatgística del riu Tordera. Servirà
també com zona de descans i esbarjo als treballadors del polígon.
Aquests espais lliures públics caldran que siguin objecte de l’obra d’urbanització, consistent en
l’enjardinament i reforestació, mitjançant la plantació d’espècies arbòries pròpies de la vegetació
autòctona, per tal de suavitzar la imatge habitualment dura de les instal·lacions industrials, facilitant la
seva integració visual, tant amb el paisatge urbà existent com amb el paisatge rural, essent així un
espai de baix cost de manteniment. S’ha deixat una previsió de sòl, integrat als espais lliures, destinat
a serveis tècnics si s’escau coincidint amb el pou de Can Salvà.
Els sòls destinats a equipaments públics se situen íntegrament a la part més propera al nucli urbà de
la Batllòria, per tal que puguin gaudir-ne el major nombre possible de ciutadans, complint d’aquesta
manera millor amb la seva finalitat de servei a la comunitat.
Així, l’equipament públic previst es recolza en la vialitat del polígon i a la zona més propera al nucli
urbà abans esmentat, compartint l’illa únicament amb els equipaments privats previstos sobre les
masies existents anomenades el Molí, l’Hostal i la Ferreria, per tal de conservar-les.
Aquesta posició, en el termenal més a l’oest del sector, està prevista per a la millor concreció dels
usos i finalitats públiques a que han de destinar-se els terrenys qualificats com equipaments públics.
2.3.4).- Sòl d’us privat i edificació.
2.3.4.1).- Sòl d’us industrial.
El sòl privat o la parcel·lació proposada se situen al voltant de la vialitat principal, recollint, en gairebé
tots els casos, les edificacions existents amb parcel·les qualificades com a equipaments privats, per
la qual cosa no es produiran indemnitzacions per aquestes antigues edificacions residencials
agrícoles i es facilita la gestió i execució del polígon.
A més a més, la parcel·lació ve definida per la pròpia vialitat del pla i pel seu accés a la carretera
comarcal C-251, de Granollers a Girona amb una rotonda a diferent nivell fora del sector.
En tot cas, es tracte d’una parcel·lació principalment de mida gran, indicativament assenyalada, en
els plànols corresponents, amb edificació industrial aïllada i envoltada per espais lliures interiors de la
parcel·la.
La majoria de la parcel·lació privada és de tipologia industrial, amb parcel·la majoritàriament gran, de
superfície mínima superior a 5.000 m² d’activitat única i sense possibilitat de compartimentació. Es
situen front la carretera C-251 a la zona més occidental de l’àmbit d’ordenació.
També hi ha parcel·les de superfície mitjana, d’àrea mínima superior als 2.000 m². Es situen front la
carretera C-251 a la zona més oriental del sector i al centre de l’àmbit. Aquestes indústries permeten
15
la seva compartimentació en parcel·les de 500 m² (les que es troben a continuació de la indústria
gran) i en parcel·les de 300 m² (les que es troben al mig de la zona a ordenar). Possibilitat de dividir
la propietat en propietat horitzontal.
Per tal d’afavorir la implantació d’un major nombre d’empreses al sector, es planteja la possibilitat que
el sostre de cada parcel·la es pugui destinar a locals diferents, amb divisió horitzontal, de manera que
l’accés de les empreses situades a les plantes superiors, es garanteixi des d’un sistema de rampes
en la part posterior de la construcció.
L’accés a la parcel·la es realitzaria per un dels extrems i donaria pas a un conjunt de recorreguts
interiors amb sortida per l’extrem oposat. Aquests recorreguts de carrers i rampes es diferencien en
quatre: un que dóna accés i sortida a la plataforma d’aparcament de la part posterior de parcel·la; un
que accedeix a la part posterior de l’edifici en planta baixa on es troben les entrades de mercaderies;
un tercer que, mitjançant rampes, dóna accés a una plataforma situada sobre la planta baixa en la
part posterior de l’edifici on es troben les entrades de mercaderies de la planta primera; i un últim
recorregut paral·lel al vial d’accés que actua a mode d’entrada noble a l’edifici a tot el llarg de la seva
façana principal.
A continuació es mostren els esquemes de secció d’una indústria mitjana i d’una indústria gran, així
com una imatge d’una indústria gran:.
2.3.4.2).- Sòl d’us d’equipament privat
Els equipaments privats previstos s’ubiquen sobre les masies existents anomenades el Molí, l’Hostal,
La Ferreria i la Verneda, per tal de conservar-les. Concretament el Molí i la Verneda no estan
inclosos en el catàleg però tenen un valor històric i tradicional que es te que conservar, per això els
dotarem d’una edificabilitat de 2,00 m²t./m²s. per donar-les més valor i operabilitat.
S’adjunten fitxes cadastrals:
16
EL MOLÍ (no catalogat):
Superfície sòl: 18.822 m2s
Superfície construïda: 116 m2st
Edificabilitat neta: 2,00 m2st/m2s
L’HOSTAL (catalogat PROTECCIÓ PARCIAL (P) 132):
Superfície sòl: 19.321 m2s
Superfície construïda: 240 m2st
Edificabilitat neta: 1,00 m2st/m2s
17
LA FERRERIA (catalogat ELEMENTS PROTEGITS (E) 133):
Superfície sòl: 46.455 m2s
Superfície construïda: 234 m2st
Edificabilitat neta: 1,00 m2st/m2s
LA VERNEDA (no catalogat)
Superfície sòl: 2.732 m2s
Superfície construïda: 120 m2st
Edificabilitat neta: 2,00 m2st/m2s
18
2.3.5) Xarxes de serveis.
Les xarxes de clavegueram, de baixa tensió (de subministrament d’energia elèctrica),
subministrament d’aigua i enllumenat públic, es formularan de forma integrada en el sector i es
connectaran amb les xarxes generals del sòl urbà, sempre adaptant-se als requeriments de les
diferents companyies de serveis.
Les característiques quant a traçat i naturalesa de les xarxes de serveis es definiran en detall en el
corresponent Projecte d’Urbanització, seguint els següents criteris:
- ENERGIA ELÈCTRICA: A partir de les línies properes al sector, s’alimentarà dues estacions
transformadores que dónaran subministrament elèctric a les parcel·les. El càlcul per dimensionar
les estacions transformadores i els circuits es farà en base a un màxim de 50 W per metre
quadrat de parcel·la.
- AIGUA: L’abastament d’aigua es realitzarà connectant amb les instal·lacions de la companyia de
subministrament d’aigües existent en el nucli urbà de la Batllòria, prop de la carretera C-251. La
xarxa transcorrerà soterrada seguint el tramat dels vials.
La xarxa inclourà boques de reg i hidrats d’incendis necessaris per a la seguretat i manteniment
del sector.
Dins del sector hi ha actualment uns pous d’aigua que subministren a la Batllòria. L’ordenació
proposada pel Pla Parcial urbanístic fa coincidir aquests pous amb zones de sòl públic per tal de
ser accessibles en cas de manteniment o desviament de les canonades de subministrament de
l’aigua dels pous.
De la mateixa manera, es contempla l’existència dels pous de l’Empresa Abastaments d’Aigua
del Tordera, SL que es fan coincidir amb sòls públics.
- CLAVEGUERAM: La xarxa de clavegueram s’executarà seguint el tramat de la vialitat projectada
en aquest Pla Parcial urbanístic.
Es preveu una xarxa de clavegueram separativa. Una xarxa serà d’aigües pluvials, que anirà a
desguassar a la llera de la riera del Sot Gran. L’altra xarxa serà d’aigües brutes, que es
connectarà amb la depuradora general.
D’acord amb els recents aconteixements aquest sector, per llurs característiques, pot acollir
l’Estació Depuradora d’Aigües Residuals de Riells i Viabrea que els ajuntaments limítrofs tenen
previst traslladar des de la seva posició actual a una cota més baixa propera al riu Tordera per tal
de solucionar en un únic punt l’abocament d’aigües residuals. En el cas de Sant Celoni aquesta
solució permetria resoldre el tractament d’aigües residuals del nucli de la Batllòria que, ara per
ara, funciona amb un decantador.
- ENLLUMENAT PÚBLIC: A partir de l’estació transformadora es realitzarà un circuit doble
d’enllumenat públic, amb bàculs de 10’00 metres d’alçada i lluminària de vapor de sodi A.P.
Aquestes es col·locaran al portell cada 50 metres. Es preveurà també que la meitat de les
lluminàries podran restar enceses tota la nit, mentre que l’altre meitat ho estaran mitja nit.
- TELÈFON: La xarxa es connectarà a la línia existent al llarg de la carretera comarcal C-251, prop
dels nuclis urbans de la Batllòria i d’Alba de Liste. Transcorrerà soterrada d’acord amb el
Reglament de la Companyia Telefònica.
2.4).- Delimitació Poligonal. El sistema pel qual es desenvoluparà el present Pla Parcial de Les Ferreries serà el de reparcel·lació
en la modalitat de compensació bàsica.
Segons els articles 124 i següents del Decret Legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el
Text refós de la Llei d’Urbanisme, “en la modalitat de compensació bàsica, els propietaris o
propietàries aporten els terrenys de cessió obligatòria, executen a llur càrrec la urbanització, en els
termes i amb les condicions que siguin determinats pel planejament urbanístic, i es constitueixen,
mitjançant document públic, en junta de compensació”.
Aquest sistema d'actuació és coherent amb la titularitat privada del sòl i amb el programa d’actuació
del Pla General d’Ordenació de Sant Celoni, que estableixen el sistema de compensació pels
terrenys inclosos dins l’àmbit d’aquest pla parcial urbanístic.
Les cessions gratuïtes de sòl es faran a favor del municipi de Sant Celoni, lliures de càrregues,
gravàmens i degudament urbanitzades; segons lo disposat a l’article 46 del Decret Legislatiu 1/2005,
de 26 de juliol, modificat per el Decret Llei 1/2007, de 16 d’octubre, de mesures urgents en matèria
urbanística, per a la seva adaptació a lo estipulat a la llei estatal 8/2007, de 28 de maig, de sòl.
2.5).- Sistema d’actuació. El sistema d’execució escollit per la gestió i desenvolupament del sector planejat és el de la
Reparcel·lació en la modalitat de Compensació Bàsica.
Aquest sistema d’actuació és coherent amb la titularitat privada del sòl i amb el programa d’actuació
del Pla General d’Ordenació de Sant Celoni, que estableixen el sistema de compensació pels
19
terrenys inclosos dins l’àmbit d’aquest Pla parcial urbanístic.
2.6).- Pautes procedimentals. Tramitació dels Plans especials
Les fites procedimentals bàsiques per a l’aprovació dels plans parcials i especials són, segons
l’aplicació del Decret Legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei
d’Urbanisme (art. 79b, 83 i 97).
1. Aprovació inicial i obertura del termini d’informació pública
2. Aprovació provisional
3. Aprovació definitiva
Les fites procedimentals bàsiques i ordinàries per a la tramitació dels plans parcials fins a la seva
aprovació, es regulen en l'article 83 del Decret Legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el
Text Refós de la Llei d’Urbanisme. Són les següents:
1. Aprovació inicial i obertura del termini d’informació pública
2. Aprovació provisional
3. Aprovació definitiva
2.6.1).- Aprovació inicial
L’article 96 de l’esmentà DL 1/2005 estableix la procedència de la iniciativa privada en la redacció
dels plans de millora urbana, com el present.
La Corporació Municipal dins dels dos mesos següents a l'entrada de l'expedient complert en el seu
registre, de conformitat amb l’article 87 del referit DL 1/2005, haurà de prendre l'acord que legalment
escaigui entre els següents:
*** Aprovació inicial.
*** Suspensió de l'aprovació inicial.
*** Denegació de l'aprovació inicial.
El Pla de millora urbana promogut a instància de part interessada, no es pot admetre a tràmit ni
rebutjar per manca de documentació, sinó que s’ha d’acordar la seva aprovació inicial, llevat que
motivadament s’acordi la seva suspensió o denegació.
L'informe dels serveis tècnics i jurídics, previ a l'adopció de l'acord, s'haurà de referir exclusivament a
l'anàlisi del compliment de les disposicions legals i reglamentàries, al desenvolupament del
planejament general municipal, als criteris d'ordenació física proposats, amb atenció especial a
l'ordenació aprovada dels sectors adjacents, a les previsions de sòl de cessió obligatòria i gratuïta i a
les previsions per agilitar la gestió.
Els acords de suspensió de l'aprovació inicial han d'assenyalar les deficiències que calgui esmenar.
Una vegada esmenades aquestes, l'acord d'aprovació inicial haurà d'ésser adoptat dins del termini
establert per la Corporació Municipal.
Un cop aprovat inicialment, el pla parcial ha d'ésser sotmès a informació pública durant el termini d’un
mes, i l'edicte ha de ser tramès per a la seva publicació reglamentària en el termini màxim dels deu
dies següents a l'adopció de l'acord d’aprovació inicial.
Així mateix, simultàniament amb la informació pública es sol·licitaran els informes dels organismes
afectats per raó de llurs competències sectorials, els quals l’han d’emetre en el termini d’un mes,
llevat habilitació de termini superior establerta en una disposició legal.
2.6.2).- Aprovació provisional
Un cop emès l'informe de les al·legacions presentades en el termini d'informació pública, la
Corporació aprovarà provisionalment el Pla amb les modificacions procedents dins dels dos mesos
següents a la finalització del període d’informació pública.
2.6.3).- Aprovació definitiva
Un cop aprovat provisionalment en el termini màxim de deu dies, l’expedient complert del Pla ha de
ser lliurat a la Comissió Territorial d'Urbanisme de Lleida, perquè l'aprovi definitivament.
Aquest projecte ha d'anar en forma de text refós i ha d'incloure les esmenes acceptades a fi que sigui
examinat en tots els seus aspectes i resolt dins dels tres mesos següents a l'ingrés de l'expedient en
el registre general.
Si un cop transcorregut aquest termini, la resolució que correspongui no ha estat comunicada a
l'Ajuntament, s'entendrà que és aprovat per silenci administratiu.
20
3) QUADRE DE DADES
21
3) QUADRE DE DADES.
3.1).- Característiques del Pla parcial urbanístic. El Pla parcial urbanístic estableix el quadre comparatiu de superfícies de sòl, d’aprofitament d’ús
privat i de les superfícies de cessió del sector, que dóna compliment a la normativa del Pla General, i
garanteix una equitativa distribució dels drets i deures, resultants de l’execució del planejament.
3.1.1).- Superfície de sòl.
L’àmbit del Pla parcial urbanístic té una superfície total objecte de planificació de vint i quatre
hectàrees quaranta-tres àrees trenta-tres centiàrees, seixanta-set centímetres quadrat, equivalents a
244.338,67 m².
3.1.2).- Característiques del sòl privat industrial i sostre edificable.
La qualificació dels terrenys objecte d’aquest Pla Parcial urbanístic, en el Pla General de Sant Celoni,
és la de sòl urbanitzable delimitat, Sector P-21 industrial, "les Ferreries".
L’índex d’edificabilitat bruta màxima és de 0,66 m²/m²st i la intensitat màxima d’ocupació de la
parcel·la és del 60%.
El tipus d’Ordenació és el d’edificació aïllada, amb parcel·la mínima de 5.000 m² per a la gran
indústria (aproximadament el 50% del sòl industrial), amb activitat única, i de 2.000 m² per a la
mitjana indústria, amb possibilitat de ser compartimentable entre mitgeres (aproximadament el 30%
del sòl industrial total en parcel·la de 500 m² i aproximadament el 20% del sòl industrial total en
parcel·la de 300 m²), permetent-se en aquests casos la divisió en propietat horitzontal.
3.1.3).- Característiques i superfícies de sòl públic de cessió.
El sòl públic de cessió està destinat a complir les finalitats d’interès públic i de racionalitat de
l’ordenació proposada, tant en l’aspecte viari, en els equipaments públics com en el d’espais lliures.
El Pla General de Sant Celoni estableix a l’àrea de referència, els paràmetres de cessió obligatòria de
sòl públic, els següents:
Aquest percentatge mínim es compleixen plenament en aquest sector, com s’acredita en el quadre
comparatiu de característiques de sòl públic i privat que es descriu a continuació.
3.2).- Quadre comparatiu de les superfícies de sòl públic i privat i dels paràmetres urbanístics
del Pla. En aquest apartat, s’estableix el quadre comparatiu entre el sòl públic de cessió i el d’aprofitament
privat del sector les Ferreries objecte d’aquest Pla Parcial, que permet acreditar el compliment dels
percentatges de cessió obligatòria previstos en el vigent Pla General Municipal d’Ordenació.
22
Superfície total del pla parcial urbanístic 244.338,67 m² (100%)
Superfície de sol públic del pla parcial urbanístic 132.829,01 m² (54,36% del sector)
Superfície de sol privat del pla parcial urbanístic 111.509,66 m² (45,64% del sector)
3.2.1.- QUADRE COMPARATIU DELS SOLS PUBLICS I PRIVATS
Superfície total del sector ............................ 244.338,67 m².
Superfície edificable màxima d’ús
industrial i d’equipament privat .................... 111.509,66 m². (45,64%)
Edificabilitat bruta .......................................... 0,66 m²t./m².
Edificabilitat neta
Zona indústria gran.......................... 1,20 m²t./m².
Zona indústria mitjana...................... 1,50 m²t./m².
Equipament privat............................ 2,00 m²t./m².
Percentatge d’ocupació màxima privat
per l’ús industrial ........................................... 60%
Percentatge d’ocupació màxima privat
per l’equipament privat ................................. 50%
SOL PÚBLIC
superfície sòl % total sector
SÒL PÚBLIC 132.829,01 54,36% VIALITAT 50.151,55 20,53% EQUIPAMENT PÚBLIC 13.846,19 5,67% ESPAIS LLIURES PÚBLICS 67.834,31 27,76% SERVEIS TÈCNICS 996,96 0,41%
TOTAL superfície de cessió 132.829,01 m² (54,36%)
SOL PRIVAT
mida mín.
parcel·la superfície sòl % total sector
SÒL PRIVAT 111.509,66 45,64% INDÚSTRIA GRAN 5.000 m² 50.562,60 20,69% INDÚSTRIA MITJANA 2.000 m² 500 m² 29.664,36 12,14% 300 m² 20.802,64 8,51% EQUIPAMENT PRIVAT 10.480,06 4,29%
TOTAL superfície privada 111.509,66 m². (45,64%)
23
3.2.2.- QUADRE COMPARATIU DEL SOL PRIVAT
mida mín.
parcel·la superfície sòl % total sector
SÒL PRIVAT 111.509,66 45,64% % total sector INDÚSTRIA GRAN 5.000 m² 50.562,60 20,69% 50,05% INDÚSTRIA MITJANA 2.000 m² 500 m² 29.664,36 12,14% 29,36% 300 m² 20.802,64 8,51% 20,59% EQUIPAMENT PRIVAT 10.480,06 4,29%
3.2.3.- QUADRE DE PARCEL·LACIÓ
quadre parcel·les
UZ IG ocup. màx. sostre màx. IG 01 1 6.053,32 m² 3.559,35 m² 7.263,98 m²st 1,20 PB+2PP 2 5.019,00 m² 2.901,22 m² 6.022,80 m²st 1,20 PB+2PP 3 5.507,80 m² 3.267,44 m² 6.609,36 m²st 1,20 PB+2PP 4 6.186,11 m² 3.711,67 m² 7.423,33 m²st 1,20 PB+2PP 5 6.876,49 m² 4.125,89 m² 8.251,79 m²st 1,20 PB+2PP 6 7.376,29 m² 4.425,77 m² 8.851,55 m²st 1,20 PB+2PP 7 7.252,66 m² 4.351,60 m² 8.703,19 m²st 1,20 PB+2PP 8 6.290,93 m² 3.774,56 m² 7.549,12 m²st 1,20 PB+2PP 50.562,60 m² 30.117,50 m² 60.675,12 m²st 1,20 PB+2PP UZ IM compartimentació ocup. màx. sostre màx. IM1 01 9 5.025,39 m² 500,00 m² 3.015,23 m² 7.538,09 m²st 1,50 PB+2PP
10 4.362,55 m² 500,00 m² 2.617,53 m² 6.543,83 m²st 1,50 PB+2PP
IM1 02 11 3.796,79 m² 500,00 m² 2.278,07 m² 5.695,19 m²st 1,50 PB+2PP
12 3.896,10 m² 500,00 m² 2.337,66 m² 5.844,15 m²st 1,50 PB+2PP
13 3.657,84 m² 500,00 m² 2.194,70 m² 5.486,76 m²st 1,50 PB+2PP
14 3.419,58 m² 500,00 m² 2.051,75 m² 5.129,37 m²st 1,50 PB+2PP
15 3.181,32 m² 500,00 m² 1.908,79 m² 4.771,98 m²st 1,50 PB+2PP
16 2.324,79 m² 500,00 m² 1.394,87 m² 3.487,19 m²st 1,50 PB+2PP
29.664,36 m² 17.798,62 m² 44.496,54 m² 1,50 PB+2PP
IM2 01 17 2.039,59 m² 300,00 m² 1.150,08 m² 3.059,39 m²st 1,50 PB+2PP
18 2.100,00 m² 300,00 m² 1.096,00 m² 3.150,00 m²st 1,50 PB+2PP
19 2.275,00 m² 300,00 m² 1.365,00 m² 3.412,50 m²st 1,50 PB+2PP
20 2.100,00 m² 300,00 m² 1.218,00 m² 3.150,00 m²st 1,50 PB+2PP
21 2.100,00 m² 300,00 m² 1.054,00 m² 3.150,00 m²st 1,50 PB+2PP
22 2.050,87 m² 300,00 m² 1.184,30 m² 3.076,31 m²st 1,50 PB+2PP
IM2 02 23 2.031,32 m² 300,00 m² 1.070,54 m² 3.046,98 m²st 1,50 PB+2PP
24 2.039,96 m² 300,00 m² 1.217,97 m² 3.059,94 m²st 1,50 PB+2PP
25 2.039,94 m² 300,00 m² 1.223,96 m² 3.059,91 m²st 1,50 PB+2PP
26 2.025,96 m² 300,00 m² 1.215,58 m² 3.038,94 m²st 1,50 PB+2PP
20.802,64 m² 11.795,43 m² 31.203,96 m² 1,50 PB+2PP UZ EP ocup. màx. sostre màx.
EP 01 27 1.684,59 m² 842,30 m² 3.369,18 m²st 2,00 PB+1PP
EP 02 28 4.137,00 m² 2.068,50 m² 4.137,00 m²st 1,00 PB+1PP
EP 03 29 4.658,47 m² 2.329,24 m² 9.316,94 m²st 2,00 PB+1PP
10.480,06 m² 5.240,03 m² 16.823,12 m²st 1,00 111.509,66 m² 64.951,57 m² 153.198,74 m²st
24
4) ORDENANCES REGULADORES.
25
4) ORDENANCES REGULADORES.
Les ordenances reguladores del Pla Parcial urbanístic es determinen en les següents normes
mínimes:
4.1).- NORMES GENERALS.
Norma 1.- Àmbit d’aplicació. Aquestes ordenances són d’aplicació a la totalitat de l’àmbit del Pla Parcial urbanístic del polígon
Industrial del sector les Ferreries, del terme municipal de Sant Celoni, segons queda delimitat a tots
els plànols que l’integren i que s’acompanyen.
Norma 2.- Marc legal de referència. L’àmbit del present planejament, tal com s’ha definit en l’article anterior, té la consideració
d’urbanitzable programat. D’aquí ve la necessitat de redacció d’un Pla parcial urbanístic que
desenvolupi el sector, d’acord amb el Pla General d’Ordenació de Sant Celoni.
En tot cas, i per tot allò que no sigui expressament regulat en les presents ordenances o sigui de
dubtosa interpretació, s’estarà al que determina el Pla General d’Ordenació abans esmentat.
Les determinacions d’aquest Pla Parcial urbanístic vinculen tant a l’Administració pública com a totes
les persones físiques i/o jurídiques.
Norma 3.- Definició de conceptes. Sempre i quan no quedin expressament definits en aquestes ordenances, els conceptes que s’hi
utilitzen són els definits a la normativa del Pla General Municipal.
Norma 4.- Desenvolupament del Pla. L’execució i el desenvolupament del Pla Parcial urbanístic es farà pel sistema de reparcel·lació en la
modalitat de compensació bàsica (abans sistema de compensació) i amb la redacció, tramitació i
aprovació del corresponent Projecte d’urbanització.
També, podran redactar-se en execució del planejament, Projectes d’Urbanització Complementaris i
Projectes de Parcel·lació que respectaran, en tot cas, les determinacions del Pla Parcial urbanístic i
del planejament superior.
Norma 5.- Projectes d’Urbanització. 1. El projecte d’urbanització podrà referir-se a la totalitat del Pla o a un polígon complert, però també
s’admetran projectes d’urbanització referits a un element urbà de prou significació i importància.
2. El projecte d’urbanització no podrà modificar les previsions d’aquest Pla, sense perjudici que
efectuïn les adaptacions de detall necessàries. Les rasants establertes es podran modificar si és
per millorar l’adaptació a la topografia o millorar el tramat de les xarxes.
3. El projecte d’urbanització que es redacti en execució d’aquest Pla Parcial urbanístic haurà
d’ajustar-se al que disposen els articles 87.6 del Decret Legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual
s’aprova el Text Refós de la Llei d’Urbanisme i 67 i següents del Reglament de Planejament.
Norma 6.- Projectes de Parcel·lació. D’acord amb allò que disposen els articles 183 i següents del Decret Legislatiu 1/2005, de 26 de
juliol, podran redactar-se Projectes de parcel·lació per tal d’obtenir la llicència per a la segregació o
divisió de terrenys.
No caldrà llicència de parcel·lació per a les parcel·lacions efectuades en el corresponent Projecte de
Reparcel·lació. Tampoc caldrà obtenir la corresponent llicència de parcel·lació, quan la segregació o
divisió sol·licitada coincideixi amb la parcel·lació establerta en el plànol corresponent d’aquest Pla
Parcial urbanístic, atès que aquesta reuneix tots els requisits necessaris per a considerar-se com a
definitiva. No obstant, cas que es vulgui variar, podran redactar-se projectes de parcel·lació adaptats
a les noves necessitats.
Qualsevol modificació de la parcel·lació establerta en el plànol de parcel·lació i ordenació, que suposi
una variació superior al 3% de la superfície de la parcel·la, comportarà l’obligatorietat de redactar un
projecte de parcel·lació de la part modificada per a obtenir la corresponent llicència.
En qualsevol cas, un cop finalitzades les obres d’urbanització, es facilitarà a l’Ajuntament de Sant
Celoni un plànol parcel·lari resultant, amb la superfície i cotes de totes les parcel·les de l’actuació
corresponent.
Norma 7.- Modificacions. Les modificacions d’aquest Pla parcial urbanístic hauran de respectar les determinacions, per ordre
de jerarquia, establert al Pla General de Sant Celoni i en el mateix Pla Parcial i s’ajustaran al que es
preveu en la secció Quarta, del Capítol II, del Títol III del Decret Legislatiu 1/2005, de 26 de juliol.
Les petites variacions de les alineacions i rasants ocasionades per una millor adaptació sobre el
terreny de les obres d’urbanització que no suposin modificacions a la superfície i, per tant, a
l’edificabilitat de les parcel·les, superiors al 3%, no es consideraran modificacions del Pla Parcial
urbanístic.
26
4.2).- NORMES D’ORDENACIÓ.
4.2.1).- Regim urbanístic del sòl.
Norma 8.- Qualificació del sòl. El sòl comprès en l’àmbit d’aquest Pla Parcial urbanístic es qualifica en zones i sistemes.
S’entén per zona, aquella part de terreny dins la qual, i atenent les previsions d’aquest Pla Parcial
urbanístic, es poden exercir els drets relatius a l’edificació.
Constitueixen sistemes els terrenys que en virtut de l’aplicació de l’article 34, 35 i concordants del
Decret Legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei d’urbanisme,
formen l’estructura del sector i són de cessió obligatòria i gratuïta a l’Ajuntament de Sant Celoni.
Norma 9.- Zones. Es defineixen tres zones:
a) Indústria gran (IG)
b) Indústria mitjana (IM).
c) Equipament privat (EP).
Norma 10.- Sistemes locals. Es defineixen els següents sistemes:
a) Sistema viari:
** Rodat i aparcaments.
** Camins rurals i servituds de pas.
b) Sistema d’espais lliures:
** Espais lliures públics.
c) Sistema d’equipaments.
4.2.2).- Normes particulars per a les zones i sistemes.
Norma 11.- Definició de conceptes: 1. Alineació de vial:
Línia que separa la vialitat, de titularitat pública, de l’espai privat.
2. Alineació de l’edificació o línia de façana:
Línia sobre la qual s’ha d’alinear obligatòriament la façana davantera de l’edificació. Pot coincidir
o no amb l’alineació de vial.
3. Fondària edificable:
Es la distància màxima que s’amida a partir de la línia de façana davantera dins de la qual s’ha
d’inscriure l’edificació. La línia que la defineix no pot ser ultrapassada per la façana posterior.
4. Reculades de l’edificació:
Es defineixen dos tipus de reculada:
a) La reculada del cos de l’edificació que es dóna quan una part d’una planta, s’enretira
respecte de la línia definida per l’aplicació de la fondària edificable, amb la finalitat de no
esgotar aquesta.
b) La reculada per motius compositius, que es dóna quan part o parts de les façanes dels
edificis es retiren un màxim de 0,40 metres de l’alineació d’edificació o de la que resulta
d’aplicar la fondària edificable màxima.
5. Gàlib edificatori:
Perímetre màxim dins del qual s’ha d’inscriure obligatòriament l’edificació; la línia que el defineix
no pot ser ultrapassada, en cap cas, per l’edificació.
6. Rengle:
Agrupació contínua de naus entre mitgeres.
7. Tram:
Agrupació contínua d’edificació, el ràfec de la qual està a la mateixa cota o nivell.
8. Mitgeres:
Es el mur emplaçat sobre la partió de parcel·la que va des dels fonaments fins a la coberta sense
interrupció de continuïtat i sobre el que recauen les servituds de mitjania, de mancomunat i
impediment d’obertura.
9. Ocupació de parcel·la:
Es el percentatge que amida la màxima ocupació de la parcel·la per l’edificació. Comptaran
també, en l’ocupació de la parcel·la, la projecció vertical sobre el terreny de tots els cossos
27
sortints de l’edifici.
10. Alçada reguladora màxima:
És l’alçada que poden assolir les edificacions. S’amidarà des de la cota del paviment de la planta
o plantes que en cada punt tinguin la consideració de plantes baixes, fins a la cara superior del
darrer sostre o element estructural de coberta, i els elements tècnics de les instal·lacions dels
edificis.
11. Nombre màxim de plantes:
Es el nombre màxim de plantes permeses dins de l’alçada reguladora. Cal respectar aquestes
dues constants: alçada i nombre de plantes.
12. Planta Baixa:
Es la planta o part de la planta que reuneix les condicions que tot seguit s’especifiquen:
Tindrà consideració de planta baixa aquella que llur paviment queda situat a un metre com a
màxim per damunt de la cota del terreny definitiu, anivellat o no. Quan degut al pendent no
puguin acomplir-se aquestes condicions en totes les parts d’una mateixa planta, aquesta es
subdividirà en els plans necessaris a diversa cota, que permetin considerar cada part de planta
com a planta baixa.
13. Planta soterrani:
Es la situada per dessota la planta que tingui la consideració de planta baixa. En cap cas, És
permès l’ús d’habitatge, estudi, despatx, oficina ni altre que exigeixi una permanència continuada
de personal en aquesta planta.
14. Planta pis:
S’entendrà per planta pis, tota planta edificada situada per damunt de la planta baixa.
15. Alçada lliure o útil:
L’alçada lliure o útil és la distància que hi ha del terra al sostre, a l’interior d’un local construït.
16. Ràfec:
Es la part de coberta que sobresurt del pla de la façana per tal de protegir aquesta de l’acció
directa de la pluja.
17. Patis privats o espais no edificables:
Es defineix com a "Pati privat o espai no edificable", el sòl lliure destinat a aparcament, jardins o
emmagatzematge, que envolta les edificacions i la titularitat del qual és privada.
18. Separació a les partions:
Es la distància que, amidada des de les partions de la parcel·la cap endins, defineix unes franges
de superfícies d’aquesta que no poden ésser ocupades per l’edificació.
19. Edificacions auxiliars:
Es defineix com a edificacions auxiliars o annexos, les edificacions independents de la principal,
l’ús de les quals està lligat a aquesta.
Norma 12.- Determinacions comuns a les zones i sistemes: Per tot el que no estigui especificat en aquestes normes particulars, s’entén que és d’aplicació el que
figura en el Pla General de Sant Celoni.
1. Agrupació de parcel·les:
Es permet l’agrupament de parcel·les. L’edificació sobre la nova parcel·la es regularà segons les
ordenances que corresponguin a la superfície que en resulti.
També serà possible l’agrupació de diverses edificacions industrials independents en una
mateixa parcel·la quan el conjunt de paràmetres de l’edificació es compleixin en la mateixa
proporció que si es tractes duna parcel·la independent per a cada indústria agrupada. De la
mateixa manera es respectaran les separacions a límits, a vials i a les altres edificacions internes
de la parcel·la.
2. Alçada reguladora:
L’alçada màxima de l’edificació serà la que s’estableixi per a cada zona en aquestes ordenances.
L’alçada màxima podrà ser superada per les xemeneies i pels elements tècnics de les
instal·lacions i sitges, en les condicions següents:
-- Sitges: Podran superar l’altura màxima sempre que el cos d’edificació que sobrepassa l’alçada
esmentada, no representi una ocupació de la parcel·la superior al 15% de la seva superfície.
- L’altura de les sitges no sobrepassarà els límits definits pels plans ideals amb inclinació de 45
graus, que continguin les línies horitzontals que limiten L’altura màxima de 16 metres, en els
plànols de la façana de l’edificació teòrica resultant d’aplicar les separacions mínimes. Quan
existeixin diferents cotes de referència de les plantes baixes de l’edificació, aquesta norma
s’aplicarà de forma independent per a cada planta.
28
-- Els elements tècnics de les instal·lacions, estaran limitats en la seva altura pels plans ideals
amb inclinació de 45 graus que continguin les línies horitzontals que coincidents en projecció
vertical amb el terrenals de la parcel·la, mantinguin amb aquesta una distància constant de 16
metres.
- Quan per les característiques topogràfiques del terreny, els termenals de les parcel·les
resultaren inclinats i irregulars amb respecte al pla horitzontal, la condició de distància vertical
de 16 metres s’aplicarà per trams de longituds no superiors a 5 metres i les distancies es
mesuraran en el punt mitjà de la porció de termenal corresponent.
3. Alçada entre plantes:
L’alçada lliure mínima en locals que hagin d’estar ocupats per persones, serà de dos amb
cinquanta metres (2,50 m.).
L’alçada lliure mínima en planta soterrani serà de dos amb quaranta metres (2,40 m.).
4. Planta soterrani:
En planta soterrani no es permet l’ús d’habitatge ni el de local d’us permanent de personal.
Les plantes soterrani no es computaran en l’edificabilitat permesa per a cada parcel·la.
Es permet l’ocupació de plantes soterrani, solament en aquell sòl o porció de parcel·la ocupada
per l’edificació principal. També podrà ocupar-se en planta soterrani, l’espai perimetral amb
instal·lacions similars no ocupables per personal ni destinades a aparcament de vehicles.
Tanmateix, aquesta ocupació no podrà superar el 15% de la superfície total de la parcel·la.
5. Tanques:
La tanca del carrer i entre parcel·les veïnes, serà feta en blocs de formigó o similars, fins a una
alçada màxima de 1,80 metres, respecte de la cota de la vorera.
Per damunt de la part massissa, fins a una alçada total màxima de 2,20 metres, podran
completar-se amb material calat, reixa, filat, etc., i/o vegetació d’arbust. La reixa tindrà, com a
mínim, un percentatge de buits del 70%. En tot moment s’haurà d’assegurar la bona imatge de
les tanques, establint-se l’obligatorietat d’adaptar-se a les característiques compositives i de
materials, emprats en les tanques de la primera de les indústries instal·lades.
En el cas que el carrer tingui pendent, es dividirà la tanca de manera que aquesta no superi mai
l’alçada de 2,00 metres.
Queden prohibides, en tots els casos, les gelosies ceràmiques o de formigó, com elements
constructius en la formació de tanques de parcel·la.
6. Edificacions auxiliars:
L’espai lliure de la parcel·la, resultant de l’aplicació del percentatge d’ocupació màxima de
l’edificació, no podrà contenir edificacions auxiliars, llevat de les següents, que s’admeten:
- Les ocupacions característiques d’aquests espais com magatzem de matèries primes, molls
de càrrega, descàrrega i emmagatzematge, sens perjudici de les condicions estètiques i de
jardineria del conjunt.
- Cobertes sense parets per a aparcament de vehicles de motor.
- Petits cossos coberts, sense parets o tancaments laterals, destinats a protegir i/o acollir
serveis que requereixen estar a l’exterior, com instal·lacions per dipòsits de gas, oxigen,
d’aigua i d’altres.
- En línia de façana: Casetes per serveis públics com estacions transformadores, estances per
a mediadors d’aigua, electricitat i d’altres; casetes per porteries no destinades a habitatge.
7. Els espais no edificables:
Els espais lliures de les parcel·les, que només admeten les edificacions auxiliars enunciades en
el punt anterior, s’enjardinaran quan no tinguin una altra funció concreta.
Es tindrà una especial cura, en les franges que enfronten amb la carretera de Granollers a Girona
per Sant Celoni.
Es prohibeix l’emmagatzematge de deixalles i residus dins d’aquest espai.
El projecte d’edificació contindrà la definició i disseny dels espais exteriors.
8. Accés:
Es permetrà la construcció d’un gual pavimentat que tindrà la mateixa amplada que la porta a què
correspon. Les despeses de construcció, aniran a càrrec de l’empresa propietària de la parcel·la.
9. Guals:
29
Tots els guals per a vehicles que s’hagin de fer, hauran d’estar formats per peces prefabricades
de formigó. L’elecció d’un tipus o d’un altre, anirà en funció de l’amplada de la vorera.
10. Potencia:
Es limita la potència a un màxima de 50 W. per metre quadrat de parcel·la. Aquelles indústries
que necessitin una potència superior, preveuran les seves pròpies fonts d’alimentació per tal de
cobrir l’excés.
11. Condicions d’ús:
1) Us industrial:
L’ús global és l’industrial. En aquest ús hi són compresos els següents:
- Les indústries d’obtenció, transformació i transport.
- Els magatzems destinats a la conservació, guarda i distribució de productes d’exclusiu
subministrament a detallistes, majoristes, instal·ladors, fabricants o distribuïdors o sense
servei de venda directa.
- Els tallers de reparació.
- Les estacions de servei expedidores de carburants i rentat de vehicles i garatges.
Tots aquest usos són admesos, sempre que per les característiques de l’activitat o materials i
productes utilitzats, es garanteixi que no s’engendren situacions de perill per a la salut i la
seguretat publiques i els efectes perjudicials al medi que siguin degudament corregits. Les
activitats industrials no admeses són les que estableixen per ordre de prioritats el planejament
general i la normativa d’obligat compliment, actualment vigent.
2) Us comercial:
S’admeten els comerços a l’engròs i els establiments dedicats a la venda de maquinària de
transport i elements auxiliars de la indústria. El comerç a l’engròs i de detall s’admet quan els
establiments industrials veïns siguin de naturalesa i efectes que no ho impedeixin per causa
d’incompatibilitat entre usos, atesa la prioritat de l’ús industrial.
En tot cas, serà prescriptiva l’obtenció de la llicencia municipal de L’Ajuntament abans
d’establir qualsevol equipament d’aquest tipus, així com, cas de concórrer en els supòsits de
gran establiments definits en la Llei d’equipaments comercials, la llicencia comercial del
Departament de comerç de la Generalitat de Catalunya.
3) Habitatges:
No es permet l’ús d’un habitatge per parcel·la, pel personal de vigilància, conservació o
guarda de l’establiment, en qualsevol tipus d’indústria.
4) Oficines:
S’admeten les oficines i despatxos propis de cada establiment comercial o industrial.
5) Sanitari:
S’admet només el de dispensari, consultoris i ambulatoris. No s’admeten els centres sanitaris
d’internament com hospitals, sanatoris i clíniques.
6) Cultural:
S’admeten només els dedicats a la formació professional relacionats amb l’activitat industrial
de la zona. S’admeten els centres socials i de caràcter associatiu i de reunió al servei del
personal adscrit a la indústria.
7) Esportiu:
S’admeten només les instal·lacions esportives per al personal de les empreses de la zona i
sector.
8) Altres usos:
Cada zona podrà preveure l’ampliació puntual o restricció dels usos a altres serveis sempre i
quan els establiments industrials veïns siguin de naturalesa i efectes que no ho impedeixin
per causa d’incompatibilitat entre usos, atesa la prioritat de l’ús industrial. En aquest capítol
s’inclouen activitats de tipus lúdic, recreatiu i associatiu.
12. Prohibició:
Es prohibeix l’ús residencial, llevat l’anterior apartat 3, així com els usos no expressament
admesos a les condicions anteriors, amb excepció de l’ús de restauració, el d’estacionament i
garatge-aparcament.
13. Publicitat i retolació:
Es restringirà tota senyalització i publicitat dins del recinte de la parcel·la: els cartells o rètols
hauran d’estar inclosos dins del volum edificat de les edificacions, sense sobresortir cap element
per sobre d’aquest. En tot cas caldrà el corresponent permès municipal.
Norma 13.- Determinacions per als sistemes: 1. Sistema viari i aparcaments:
30
La xarxa viària definida en aquest Pla, s’executarà d’acord amb les especificacions que es
contenen als plànols pel que fa a la distribució i amplada de les bandes enjardinades o arbrades,
voravies i carrils circulatoris.
El projecte d’urbanització determinarà amb tota exactitud les rasants definitives, així com la
posició dels punts de l’enllumenat públic, boques de captació d’aigües pluvials i altres serveis
urbanístics.
2. Sistema d’espais lliures públics:
Són els terrenys destinats a zones verdes i parcs urbans, la titularitat dels quals és pública.
No es permetre cap mena de construcció, excepció feta de les relacionades amb el seu ús de
parc o jardí i amb la xarxa elèctrica del polígon. En tot cas, tindran una alçada màxima de 5,00
metres i una ocupació inferior al 2%.
3. Sistema d’equipaments:
Està constituït pels terrenys destinats a equipaments, compatibles amb l’ús industrial, de caràcter
local i municipal.
Es permetre tot tipus d’edificació sempre que la seva alçada màxima no superi els 10 metres
(planta baixa i planta pis) i la seva ocupació sigui com a màxim del 50% del solar corresponent.
L’edificabilitat màxima permesa serà d’1,00 metre quadrat de sostre per metre quadrat de sòl.
L’Ajuntament podrà disposar de la manera que estimi més oportuna del sòl destinat a equipament
públic. La separació de l’edificació dels límits de la parcel·la serà com a mínim de 5 metres i de 10
metres amb el límit de l’actuació.
Norma 14.- Determinacions per a la zona d’indústria gran: 1. Tipus edificatori:
La zona està destinada a la gran indústria aïllada amb activitat única, amb l’edificació separada
respecte dels límits de la parcel·la. Representa aproximadament el 50% del sòl industrial de
l’àmbit.
2. Parcel·lació:
La parcel·lació que es proposa és la que figura en el corresponent plànol de parcel·lació,
admetent-se l’agrupació de parcel·les a fi d’obtenir-ne de majors dimensions i la subdivisió en
d’altres de menors, sempre que no en resti cap per dessota de la parcel·la mínima que s’indica:
** Parcel·la mínima: 5.000 m².
** Front mínim de parcel·la: 30,00 metres.
3. Ocupació de parcel·la:
L’ocupació màxima de la parcel·la per l’edificació ve definida per les àrees delimitades pels gàlibs
màxims i les alineacions obligatòries de cada parcel·la, tal i com s’indica en el plànol de
parcel·lació, no podent-se superar el 60% de la superfície de la parcel·la.
4. Separació de partions:
Les edificacions s’hauran de separar respecte dels límits de la parcel·la:
** del carrer se separaran 8 metres.
** del límit entre parcel·les se separaran 5 metres.
** del límit posterior se separaran 5 metres.
5. Edificabilitat neta:
L’edificabilitat màxima neta de la parcel·la és de 1,20 m² de sostre per metre quadrat de sòl.
6. Alçada màxima:
L’alçada màxima edificable es fixa en quinze metres (15,00 m.), a comptar des de la rasant de la
vorera del carrer, amidada a l’eix de la parcel·la, fins al punt d’arrancada de la coberta. Equival a
planta baixa i dos plantes pis.
Per sobre d’aquesta alçada es permetre que sobresurtin només les xemeneies i elements tècnics
puntuals.
7. Soterranis:
Es permet la construcció de soterrani o semi-soterrani dins la mateixa ocupació de la planta
baixa.
8. Us d’habitatge:
S’admet l’ús 1, habitatge unifamiliar, limitat a un habitatge, del vigilant, per indústria.
9. Aparcament:
Es preveurà dins de cada parcel·la una plaça d’aparcament per cada 100,00 m². de superfície
edificada. Cada plaça tindrà una forma rectangular i una superfície mínima de 2,20 metres per
4,50 metres.
31
El projecte d’edificació definirà amb exactitud l’emplaçament i tractament de les àrees
d’aparcament.
10. Gual:
Tots els propietaris que ho necessitin, podran fer-se el seu propi gual, d’una llargada màxima de
20,00 metres i segons el model indicat a la norma 12.9 d’aquestes Ordenances.
Per a la reposició del paviment, prèvia protecció de les instal·lacions que passen per dessota,
s’utilitzarà un material i acabat igual a l’existent. El paviment del gual ha d’ocupar la totalitat de
l’amplada de la vorera.
11. Construccions auxiliars:
Les construccions auxiliars o annexes, independents de la principal, únicament s’admeten en
aquesta zona i sempre que no superin el percentatge màxim d’ocupació i l’índex d’edificabilitat
establert.
12. Espais no edificables:
Es tindrà especial cura de l’espai lliure que dóna front als carrers del polígon, així com el que
dóna front a les carreteres que envolten el polígon; dins d’aquest espai es prohibeix tot allò que
doni una imatge desordenada i bruta, com és l’emmagatzematge de deixalles i residus.
Dins d’aquest espai es permetre l’ús d’aparcament tot combinant-lo amb arbrat i vegetació. Tots
els espais que no tinguin una funció concreta s’hauran d’enjardinar convenientment i s’haurà de
fer un manteniment periòdic.
13. Possibilitat de compartimentació:
No es permet la compartimentació dels edificis construïts en una parcel·la en diversos
establiments industrials.
Norma 15.- Determinacions per a la zona d’indústria mitjana: 1. Tipus edificatori:
La zona està destinada a la indústria mitjana del tipus aïllada, amb l’edificació separada respecte
dels límits de la parcel·la.
2. Parcel·lació:
La parcel·lació que es proposa és la que figura en el corresponent plànol de parcel·lació,
admetent-se l’agrupació de parcel·les a fi d’obtenir-ne de majors dimensions i la subdivisió en
d’altres de menors, sempre que no en resti cap per dessota de la parcel·la mínima que s’indica:
** Parcel·la mínima: 2.000 m².
** Front mínim de parcel·la: 20,00 metres.
Les subparcel·lacions de parcel·les de 2.000 m² no podran ser objecte de projecte de parcel·lació,
sinó, en tot cas, de llicència de divisió horitzontal.
3. Ocupació de parcel·la:
L’ocupació màxima de la parcel·la per l’edificació ve definida per les àrees delimitades pels gàlibs
màxims i les alineacions obligatòries de cada parcel·la, tal i com s’indica en el plànol de
parcel·lació, no podent-se superar el 60% de la superfície de la parcel·la.
4. Separació de partions:
Les edificacions s’hauran de separar respecte dels límits de la parcel·la:
** del carrer se separaran 8 metres.
** del límit entre parcel·les se separaran 5 metres en el cas de les indústries compartimentables
en naus de 500 m² i 3 metres en el cas de les indústries compartimentables en naus de 300 m².
** del límit posterior se separaran 5 metres.
5. Edificabilitat neta:
L’edificabilitat màxima neta de la parcel·la és de 1,50 m² de sostre per metre quadrat de sòl.
6. Alçada màxima:
L’alçada màxima edificable es fixa en quinze metres (15,00 m.), a comptar des de la rasant de la
vorera del carrer, amidada a l’eix de la parcel·la, fins al punt d’arrancada de la coberta. Equival a
planta baixa i dos plantes pis.
Per sobre d’aquesta alçada es permetre que sobresurtin només les xemeneies i elements tècnics
puntuals.
7. Soterranis:
Es permet la construcció de soterrani o semi-soterrani dins la mateixa ocupació de la planta
baixa.
8. Us d’habitatge:
32
Es permet la construcció d’un únic habitatge per parcel·la destinat al personal de guarda i
vigilància sempre i quan la indústria no estigui compartimentada.
9. Aparcament:
Es preveurà dins de cada parcel·la una plaça d’aparcament per cada 100,00 m². de superfície
edificats. Cada plaça tindrà una forma rectangular i una superfície mínima de 2,20 metres per
4,50 metres.
El projecte d’edificació definirà amb exactitud l’emplaçament i tractament de les àrees
d’aparcament.
10. Gual:
Tots els propietaris que ho necessitin, podran fer-se el seu propi gual, d’una llargada màxima de
20,00 metres i segons el model indicat en la norma 13.9 d’aquestes Ordenances.
Per a la reposició del paviment, prèvia protecció de les instal·lacions que passen per dessota,
s’utilitzarà un material i acabat igual a l’existent. El paviment del gual ha d’ocupar la totalitat de
l’amplada de la vorera.
11. Construccions auxiliars:
Les construccions auxiliars o annexes, independents de la principal, únicament s’admeten en
aquesta zona i sempre que no superin el percentatge màxim d’ocupació i l’índex d’edificabilitat
establert.
12. Espais no edificables:
Es tindrà especial cura de l’espai lliure que dóna front als carrers del polígon, així com el que
dóna front a les carreteres que envolten el polígon; dins d’aquest espai es prohibeix tot allò que
doni una imatge desordenada i bruta, com és l’emmagatzematge de deixalles i residus.
Dins d’aquest espai es permetre l’ús d’aparcament tot combinant-lo amb arbrat i vegetació. Tots
els espais que no tinguin una funció concreta s’hauran d’enjardinar convenientment i s’haurà de
fer un manteniment periòdic.
13. Possibilitat de compartimentació:
Es permet la compartimentació, dels edificis construïts en una parcel·la en diversos establiments
industrials, en forma d’indústria entre mitgeres, tant en règim de propietat horitzontal com
d’arrendament, en el sòl qualificat d’indústria mitjana, corresponent aproximadament al 50% de la
superfície industrial del sector, amb els dos tipus i amb les condicions següents:
1) Indústria mitjana compartimentada en parcel·la de 500 m².
- En aproximadament el 30% de la superfície industrial del sector, serà possible la
compartimentació en propietat horitzontal en parcel·les de superfície mínima de 500 m²,
amb un front mínim de façana de 10 metres.
- El projecte de les edificacions serà unitari, encara que la construcció podrà fer-se per
fases que siguin coincidents amb les esmentades compartimentacions.
- Qualsevol compartimentació dels establiments industrials precisarà la corresponent
llicencia municipal.
- La crugia mínima de cada establiment que en resulti de la compartimentació serà de 10
metres.
- Els edificis que siguin compartiments respectaran les condicions generals i particulars de
l’edificació i de d’ordenació fixades en aquestes Ordenances.
- No es permet d’utilitzar els espais comuns com a zones d’emmagatzematge, i es tindrà
especial cura del seu manteniment i imatge exterior.
- L’accés a la parcel·la serà comú per a tota l’edificació i no es permetrà la
compartimentació dels espais comuns o lliures, fora de la mateixa.
- Serà obligatòria la viabilitat de la lliure circulació al voltant de l’edificació.
2) Indústria mitjana compartimentada en parcel·la de 300 m²
- En aproximadament el 20% de la superfície industrial del sector, serà possible la
compartimentació en propietat horitzontal en parcel·les de superfície mínima de 300 m²,
amb un front mínim de façana de 10 metres.
- El projecte de les edificacions serà unitari, encara que la construcció podrà fer-se per
fases que siguin coincidents amb les esmentades compartimentacions.
- Qualsevol compartimentació dels establiments industrials precisarà la corresponent
llicencia municipal.
- La crugia mínima de cada establiment que en resulti de la compartimentació serà de 10
33
metres.
- Els edificis que siguin compartiments respectaran les condicions generals i particulars de
l’edificació i de d’ordenació fixades en aquestes Ordenances.
- No es permet d’utilitzar els espais comuns com a zones d’emmagatzematge, i es tindrà
especial cura del seu manteniment i imatge exterior.
- L’accés a la parcel·la serà comú per a tota l’edificació i no es permetre la
compartimentació dels espais comuns o lliures, fora de la mateixa.
- Serà obligatòria la viabilitat de la lliure circulació al voltant de l’edificació.
Norma 16.- Determinacions per a la zona d’equipaments privat: 1. Definició:
La zona destinada a equipament privat es dirigeix principalment a la implantació d’establiments amb
finalitat de desenvolupament d’usos no industrials que no generin situació de risc per a la salubritat
o la seguretat, tant personal com ambiental o de degradació del medi ambient. S’inclouen en
aquesta zona les masies de L’Hostal i La ferreria, catalogades pel Catàleg del Patrimoni Històric -
Artístic del municipi amb el seu grau de conservació que defineix el propi catàleg. Els equipaments
privats previstos s’ubiquen sobre les masies existents anomenades el Molí, l’Hostal, La Ferreria i la
Verneda, per tal de conservar-les. Concretament el Molí i la Verneda no estan inclosos en el catàleg
però tenen un valor històric i tradicional que es te que conservar.
2. Tipus edificatori:
La zona està destinada a un equipament privat amb edificació aïllada separada respecte als límits
de la parcel·la.
3. Parcel·lació:
La parcel·lació que es proposa consta en el plànol de parcel·lació i ordenació de l’edificació.
En qualsevol cas, la superfície de la parcel·la no podrà ser inferior a 1.000 m².
4. Ocupació de la parcel·la:
L’ocupació màxima de la parcel·la per l’edificació serà del 50%.
5. Separació de partions:
Les edificacions s’hauran de separar respecte dels límits de la parcel·la un mínim de 5,00 metres.
6. Edificabilitat:
L’edificabilitat màxima neta de l’edificació de la parcel·la és de 2,00 metres quadrats de sostre per
metre quadrat de sòl a La Verneda i el Molí i d’1,00 m2st/m2s a l’Hostal i La Ferreria.
7. Alçada màxima:
L’alçada màxima edificable és de 12,00 metres a comptar des de la rasant de la vorera del carrer,
amidada a l’eix de la parcel·la fins al punt d’arrencada de la coberta. Equival a planta baixa i un
màxim d’una planta pis.
8. Soterranis:
Es permet la construcció de soterranis o semi soterranis amb mateixa ocupació que la resta de
l’edificació.
9. Aparcament:
Es preveurà dins de cada parcel·la un mínim d’una plaça d’aparcament per cada 100 m² de
superfície edificats. Cada plaça tindrà una superfície rectangular mínima de 2,20 m. x 4,50 m. El
projecte d’edificació definirà amb exactitud l’emplaçament i tractament de les àrees d’aparcament.
En cas d’usos que facin preveure una gran afluència de públic, caldrà un estudi pormenoritzat de
les necessitats.
10. Espais no edificables.
Es tindrà especial cura de l’espai lliure que dóna front als carrers del polígon; dins d’aquest espai
es prohibeix tot allò que doni una imatge desordenada i bruta, com és l’emmagatzematge de
deixalles i residus.
Dins d’aquest espai es permetre l’ús d’aparcament tot combinant-lo amb arbrat i vegetació. Tots
els espais que no tinguin una funció concreta s’hauran d’enjardinar convenientment i s’haurà de
fer un manteniment periòdic.
11. Us d’habitatge:
Es permetrà un únic habitatge per parcel·la destinat al personal de guarda o vigilància o al titular
de l’activitat.
12. Condicions d’ús:
Els usos permesos són els següents:
* comercial
34
* oficines
* comunicacions
* gasolinera
* restauració
* hoteler
* esportiu
* social
* cultural
* lúdic-recreatiu
4.2.3).- Condicions d’higiene, seguretat i salubritat. A continuació s’especifiquen les característiques i les principals mesures correctores i de control dels
diferents tipus d’aquest agents contaminats del medi ambient.
Norma 17.- Aigües residuals: 1. Característiques de les aigües residuals:
Amb caràcter general, les aigües residuals que es generin com a conseqüència dels processos
industrials, compliran les següents condicions:
- No contindran substàncies que puguin originar la mort dels peixos en els canals públics
on es vessin.
- No contindran gèrmens patògens de carburis bacterià, tuberculosi i tifus.
- La temperatura de l’aigua serà igual o inferior a 35 graus centígrades.
- El pH de l’aigua estarà comprès entre 6 i 9.
- Les aigües no contindran substàncies que originin mals olors.
- Les aigües no contindran substàncies colorants.
- Les aigües no contindran substàncies tòxiques de tipus químic, que no són eliminades
pel tractament.
2. Vessaments sense depuració:
Mentre no entri en funcionament una estació depuradora, es prohibeixen els Vessaments, a la
xarxa de clavegueres, d’aigües residuals que per la seva composició i característiques no puguin
vessar-se al canal públic, d’acord amb la legislació vigent.
Únicament podran vessar-se les aigües no contaminades. Si com a conseqüència dels
processos industrials es generessin aigües contaminades, a judici dels Serveis Tècnics
Municipals, la indústria estarà obligada a establir un tractament previ al vessament de la xarxa.
3. Control:
L’Ajuntament establirà les mesures necessàries per al control dels vessaments a la xarxa, de les
quals derivaran les corresponents resolucions i sancions.
La Inspecció i control a què es refereix aquesta norma, comprèn els aspectes següents:
a) Revisió de les instal·lacions.
b) Comprovació d’elements de mesura instal·lats.
c) Presa de mostres instantànies o integrades, per a posteriors anàlisis.
d) Realització "in situ" dels mesuraments i anàlisis adequats.
Norma 18.- Residus industrials. S’entén per residu, als efectes d’aquesta norma, qualsevol material sòlid, pastós o líquid, resultant
d’un procés de fabricació, de transformació, d’utilització, de consum o de neteja, el productor o
posseïdor del qual, el destina a l’abandonament o té l’obligació de destinar-lo. S’exclouen
expressament els efluents gasosos que s’emetin a l’atmosfera i els quals s’eliminen com aigües
residuals.
Tots els productors de residus estan obligats a emprar les tecnologies disponibles més idònies per
reduir-ne la producció i el contingut de matèries o substàncies perilloses. Igualment, estan obligats a
valorar els residus mitjançant les tècniques de reciclatge i tractament. Aquesta valoració es durà a
terme preferentment en origen, en les instal·lacions del mateix polígon o en instal·lacions externes
degudament autoritzades.
Només es podran eliminar els residus no susceptibles de valoració. Aquesta eliminació es durà a
terme, preferentment, en origen en les instal·lacions del mateix polígon o, en el seu cas, en plantes
externes degudament autoritzades.
Els productors de residus estan obligats a gestionar-los a través de les instal·lacions del mateix
polígon, sempre que així sigui possible, d’acord amb les normes de gestió d’aquestes instal·lacions.
1. Objecte i classificació:
35
1) La regulació de l’ús industrial, quant als residus produïts, deriva de la necessària gestió
d’aquest, prèvia a la seva classificació.
2) S’entén a l’efecte, que són residus industrials, els productes no aprofitables que no són
evacuables a l’atmosfera ni com aigües residuals, l’evacuació de les quals ha de fer-se
pels mitjans adequats a centres de tractament, d’eliminació o dipòsit.
3) En funció del seu tractament, eliminació o dipòsit, els residus industrials es classificaran
en:
a) Assimilables a escombraries.
b) Inerts.
c) Perillosos.
d) Molt perillosos.
4) Són assimilables a escombraries, els residus que per la seva naturalesa, puguin rebre
tractament conjunt amb els residus domèstics.
5) Són residus inerts, els que per la no salubritat en aigua, ni ser volatitzables, ni inflamables,
ni tòxics, no comporten perillositat cap el medi natural.
6) Són residus industrials perillosos, els que en raó de les seves característiques tòxiques i/o
per la concentració, suposen risc greu per al medi natural.
Són tots aquells materials o mescla d’ells que puguin ser letals, que no són
biodegradables, que són susceptibles de biomagnificació, els corrosius, els irritants i els
tòxics, els inflamables, els explosius, els radioactius, els que generen fortes pressions al
descompassar-se, els que són dissolvents de substàncies tòxiques insolubles a l’aigua, els
productes d’efectes crònics o a llarg termini i els acumulatius de la cadena tròfica.
7) Són residus industrials molt perillosos, els que en contacte amb el ser humà poden
ocasionar lesions o mort.
2. Control previ:
Les indústries queden obligades a comunicar a l’Ajuntament, conjuntament amb la sol·licitud de
llicencia d’activitat, i prèviament a qualsevol modificació en la producció de residus sòlids, els
aspectes següents:
a) Quantitat i característiques dels residus a què dónarà lloc l’activitat.
b) Forma d’emmagatzematge previ en els terrenys propis.
c) Mesures de seguretat per a la protecció del medi ambient i de les persones i per a
l’actuació en cas d’accident lligat a la producció dels residus, o provocat pel seu
emmagatzematge i manipulació.
d) Mesures de seguretat per a l’actuació en cas d’accident lligat a la producció dels residus o
provocat pel seu emmagatzematge i manipulació.
e) Mesures de seguretat previstes en relació a les operacions de càrrega i descàrrega de
residus i en els accessos d’entrada i sortida.
f) Instal·lacions pròpies de tractament previstes en el seu cas.
3. Gestió de residus no perillosos:
1) Residus industrials no assimilables a escombraries. Quan la composició i la quantitat
dels residus dificulti la recollida i la indústria disposi de mitjans per al seu transport a
dipòsits o instal·lacions de tractament, l’Ajuntament podrà acordar la no integració
d’aquests residus al regim dels residus residencials.
2) Residus industrials inerts. L’ Ajuntament podrà autoritzar l’abocada de residus industrials
inerts al dipòsit municipal amb la periodicitat que correspongui al volum d’abocada.
4. Gestió de residus perillosos:
1) L’Ajuntament adoptarà respecte als residus industrials perillosos una de les mesures
següents:
a) Obligació d’una evacuació regular i periòdica a una planta de tractament específic fora del
límit de la indústria, segons un pla evacuació aprovat d’acord amb les determinacions de
l’apartat següent.
b) Obligació d’implantar dins del límit de la mateixa indústria, una instal·lació de tractament
específic per a la neutralització total de la seva perillositat, o bé com a tractament previ
per a l’evacuació, segons el que disposa el següent apartat.
36
En ambdós casos s’establiran les mesures de seguretat per fer front a incompatibilitats entre
matèries i per fer front al transport i manipulació dels contenidors.
2) L’Ajuntament adoptarà respecte als residus industrials molt perillosos, la mesura
d’obligació d’un pla d’evacuació aprovat, que ha de ser redactat per la indústria, d’acord
amb les determinacions següents:
- Punt de destinació dels residus.
- Declaració del tipus de residu i de la seva composició química, assenyalant seva
naturalesa mitjançant un certificat que demostri el grau de perillositat de forma molt
expressa.
- Quantitat de pes i de volum dels residus a evacuar.
Norma 19.- Pol·lució atmosfèrica: Totes les activitats que s’exerceixin en el polígon amb focus emissors de fums i gasos, estan
obligades a limitar els nivells d’emissió als límits admissibles fixats per la normativa vigent i, en el seu
cas, als que siguin necessaris per mantenir els objectius de qualitat de l’aire establerts en la zona
d’influència i acomplir les prescripcions tècniques sobre combustions, depuracions i altres que
resultin aplicables.
Per aquells contaminats que no tinguin fixat legalment el límit d’emissió regiran els nivells que es
determinin , en el seu cas, en la llicencia per a l’exercici de l’activitat.
1. Prohibició:
Els fums, gasos i vapors no pol·lucionaran l’atmosfera ni despendran pols que formi dipòsits en el
sòl. Es prohibeixen totes les emanacions de fums i gasos nocius.
2. Pols:
La quantitat de pols continguda en fums i gasos no serà superior a 100 mg. per m3. El pes tota
de pols emès per una mateixa indústria serà en tot cas inferior a 50 Kg. per hora.
La pols no contindrà absent ni compostos de cadmi, mercuri, beril·li o plom. La pols no
perjudicarà, en cap cas, la vegetació ni causarà efectes irritants en les persones o els animals.
3. Gasos:
Els gasos, fums i vapors no seran nocius. Es prohibeixen expressament les emanacions de gas
que siguin superiors en la seva composició als següents percentatges:
- Més del 2% d’anhídrid sulfurós (SO2), mesurat en volum.
- Més del 2% de monòxid de carboni (CO), mesurat en volum.
Quedaran reduïdes al mínim les concentracions d’òxids de nitrogen (NO2), clor (Cl), àcid
sulfhídric (SH2) i hidrocarburs gasosos.
No es permetran gasos o vapors metzinosos.
No es permetran gasos o vapors susceptibles de crear mescles explosives.
4. Combustible:
Es prohibeix l’ús de combustibles sòlids o líquids que continguin més del 2% de sofre.
Norma 20.- Sorolls i vibracions. 1. Sorolls:
Per a totes les activitats, s’estableixen els límits màxims de soroll en decibels, mesurats a l’eix de
la via pública a la qual doni front la parcel·la; la mesura del nivell sonor s’efectuarà a petició de
qualsevol afectat per les molèsties de la indústria.
Els límits d’immissió sonors màxims mesurats a 2 metres dels límits exteriors de la instal·lació,
establerts amb caràcter general són els següents:
- Entre les 8 i les 22 hores: 65 decibels.
- Entre les 23 i les 7 hores: 55 decibels.
Els valors d’immissió s’hauran de rebaixar en 5 decibels quan es permeti la coexistència dins del
polígon, d’activitats industrials i d’habitatges, o quan estigui a menys de 30 metres d’habitatges i
parcel·les edificables.
2. Vibracions:
Tota màquina o òrgan mòbil susceptible de produir vibracions, ancorat a sòls o estructures, caldrà
que s’instal·li mitjançant la interposició de dispositius antivibracions adequats.
El paràmetre que s’utilitzarà com a indicatiu del grau de vibració serà el valor eficaç de
l’acceleració vertical de m/seg², en terços d’octaves entre 1 i 80 Hz. Es simbolitza per la lletra A.
37
Els límits de vibració admissibles en la immissió, mesurats en els habitatges més propers, seran
els valors que prengui A, segons la relació següent:
L = 20 log A/A
essent A la intensitat de vibració mesurada en m/sec2 i terços d’octava i A el valor de referència
en m/seg² en les diferents freqüències.
A = 2.10 5 1/2 per (1<f<4)
A = 10 -5 per (4<f<8)
A = 0,125.10.f-5 per(8<f<80)
Norma 21.- Risc d’incendi o explosió. S’acomplirà en totes les edificacions i instal·lacions la Norma Bàsica de l’Edificació "Condiciones de
Protecció contra Incendios en los Edificios” RSCIEI (RD 2667/2004)
4.2.4).- Condicions de senyalització exterior i interior.
Norma 22.- Senyalització exterior. La informació que s’utilitza per indicar el trajecte a seguir per tal de trobar un polígon industrial
determinat i, en ultima instància, una parcel·la dins d’aquest polígon, així com tota la informació
complementaria de serveis que la complexitat d’un polígon industrial requereix, configuren el
contingut de llur senyalització exterior.
Per a tot el que fa referència a la senyalització exterior, s’estarà a les determinacions que
s’estableixen al quadern de disseny SEPI (Senyalització Exterior per a polígons Industrials).
Es limita la senyalització en la via pública, de l’empresa inclosa en el sector, a uns plafons que,
juntament amb uns plànols - guia, se situaran als accessos de l’actuació industrial. Es prohibeix tota
la resta de senyals indicatives referents a l’empresa.
Tots els suports publicitaris i la senyalització admesa dins de l’àmbit de l’actuació hauran de ser
construïts amb materials inalterables.
Norma 23.- Senyalització interior. Es restringirà tota senyalització i publicitat dins del recinte de la parcel·la: els cartells o rètols hauran
d’estar inclosos dins del volum edificat de les edificacions, sense sobresortir cap element
independentment.
Norma 24.- Disposicions addicionals: 1. Promoció de l’accessibilitat.
En tots els projectes d’urbanització i d’edificació serà preceptiu el compliment de les
determinacions de la legislació sobre l’accessibilitat i supressió de barreres arquitectòniques,
excepte en aquells casos en què les circumstancies del terreny ho facin impossible.
2. Seguretat i higiene en el treball.
S’acomplirà la legislació vigent en matèria se seguretat i higiene en el treball.
Els serveis sanitaris tindran sempre ventilació directa i estaran previstos a raó d’un inodor i una
dutxa per cada vint treballadors o fracció. Aquests serveis estaran disposats en forma que, des
de la sala de treball, siguin accessibles a través d’una peça intermèdia utilitzable com a vestidor o
per a la col·locació dels lavabos. El nombre de lavabos serà d’un per cada deu treballadors.
4.3).- REGULACIÓ MASIES EXISTENTS.
Article 1. Definició
Aquest Pla inclou un estudi, que anomenarem precatàleg de béns que és precís protegir, fins i tot redacció definitiva del catàleg en els termes que preveu la legislació en Catalunya. D'acord amb el que preveu l'article 69 del DL 1/2005, de 26 de juliol, pel qual es aprova el Text refós de la Llei d'urbanisme, l'Ajuntament es compromet a elaborar un catàleg que ha d'incloure els béns que sigui necessari protegir, i que junt amb les normes especifiques, i d'acord amb les categories establertes per la legislació sectorial aplicable, són part integrant de la documentació imperativa del Pla. 1.Es considera patrimoni històric, artístic, urbanístic, arquitectònic i paisatgístic el conjunt d'edificis, construccions, jardins, elements, carrers i places i espais naturals que constitueixen la identitat històrica del municipi i que és precís conservar, millorar i transmetre en òptimes condicions a les generacions futures.
2.El catàleg distingeix les categories següents de béns: a) Béns d'Interès Arquitectònic, Arqueològic o Històric: S'inclouen sota aquest epígraf aquells edificis, conjunts o elements objecte de protecció pel seu interès cultural, de caràcter local.
38
Article 2. Normes generals en relació amb els béns immobles
1. Els propietaris de les finques i/o edificacions incloses al Catàleg i, per tant, mereixedores de protecció, estan obligats a conservar-los en bon estat de seguretat, salubritat i públic ornat. 2. L'Ajuntament ordenarà d'ofici o a instàncies de qualsevol interessat, l'execució de les obres necessàries per a la conservació de les bones condicions de seguretat, salubritat i ornat de les edificacions, jardins i terrenys, quan els seus propietaris no vagin amb compte d'aquesta conservació. 3. Els propietaris de l'immoble en el qual hagin elements incorporats a la construcció que mereixin ser protegits, no podran canviar-los de lloc ni realitzar reparacions o reformes sense l'autorització de l'Ajuntament, que serà el responsable de la seva vigilància i conservació. 4. Quan en el curs d'una obra de reforma, conservació o construcció, apareguin elements d'interès històric o arqueològic, el propietari queda obligat a comunicar-ho immediatament a l'Ajuntament i podran ser d'immediata aplicació els efectes de suspensió de llicència. 5. Els propietaris inclosos dins dels conjunts protegits resten obligats, prèviament a qualsevol actuació que vulguin efectuar, a la sol·licitud d'un informe en Ajuntament en la qual es determinarà per a cada actuació els elements que és precís preservar i protegir. 6. Les determinacions contingudes en aquestes Normes i als documents que les desenvolupin per a la protecció dels béns culturals o del patrimoni històric artístic, són sense perjudici de l'acció protectora de la Generalitat i/o de les altres administracions. Article 3. Normes de protecció en relació amb els edificis, conjunts i béns immobles 1. Són preferents les actuacions de conservació, consolidació, rehabilitació i restauració i, en cap cas, no es permetrà la seva demolició o les obres que suposin un canvi de les característiques tipològiques essencials del bé catalogat. 2. En el cas de rehabilitació o reutilització es recuperaran els elements protegits i les obres s'atendran les condicions de protecció que, amb caràcter detallat, poguessin establir-se. 3. En les edificacions incloses en aquest apartat no es podran realitzar més obres que les de restauració o conservació dels edificis, les quals no podran variar els elements d'edificació i estructurals definitoris dels seus valors. Es prohibeixen les obres de demolició i de transformació dels edificis i de l'entorn natural del lloc. Només s'admetran augments de volum, en els casos degudament justificats, mitjançant un pla especial. 4. S'hauran de respectar les façanes, els buits, els afegits i les obertures, així com els materials existents. 5. Les intervencions es justificaran quan la finalitat d'aquestes sigui recuperar els valors originals dels monuments, conjunts o edificis protegits. Article 4. Intervenció en els elements del Catàleg 1. Els projectes d'intervenció sobre tots els elements edificats que formen part del Catàleg i que no corresponguin a actuacions menors de manteniment, aniran acompanyats de la següent documentació independent del corresponent projecte tècnic:
a) Aixecament complert de l'edificació en plantes, alçats i seccions, tant generals del conjunt, com de detall de les diferents parteix diferenciades que els componguin, així com detalls constructius dels diferents elements significatius, amb un nivell de precisió i unes escales gràfiques suficients per a la seva plena comprensió fins a permetre la seva possible reconstrucció total o parcial. b) Reportatge fotogràfic detallat i complert sobre la totalitat de l'edificació, amb visions de conjunt i de detall dels diferents elements que la componen, tant de la formalització exterior, com dels espais interiors. c) Estudi historiogràfic complert de l'edificació, amb la identificació de la major informació possible entorn de la seva construcció i els agents que van intervenir, i les modificacions o ampliacions més significatives que hagi experimentat en la seva història.
RELACIÓ DELS BÉNS A PROTEGIR Article 5. Béns d'Interès Arquitectònic, Arqueològic o Històric
1. Definició Es tracta d'aquells edificis o conjunts, dins del terra urbà, que pel seu caràcter o seu interès singular tenen que ser considerats essencials per al patrimoni del municipi. Les obres de reforma i restauració resten condicionades a l'informe preceptiu i vinculant del Departament de Cultura de la Generalitat de Catalunya. 2. Relació d’edificacions:
- L’HOSTAL - LA FERRERIA
39
40
5) AGENDA
41
5).- AGENDA.
1. El Projecte d’urbanització de l’obra principal, estarà enllestit en un termini de sis mesos a comptar
des de la publicació de l’aprovació definitiva del Pla Parcial urbanístic.
2. El Projecte d’urbanització definirà les etapes d’urbanització. La primera etapa s’haurà d’iniciar als
sis mesos de la publicació de l’aprovació definitiva del Projecte d’Urbanització i de l’aprovació
definitiva del Projecte de Reparcel·lació. Quedarà garantida a cada etapa, la connexió de totes
les xarxes de serveis i la cessió dels terrenys d’ús públic que corresponguin una vegada
urbanitzats.
Les obres complementàries necessàries i les d’enjardinament s’executaran en el termini de tres
mesos des de l’aprovació definitiva del corresponent Projecte. Aquests es presentaran un cop
s’hagin executat les obres d’urbanització principals; o bé, en el moment que fossin necessaris per
a complementar l’esmentada obra principal.
3. Es procedirà a la cessió a l’Ajuntament de Sant Celoni dels terrenys d’ús i de domini públic i la de
les obres d’urbanització, tan bon punt s’hagin finalitzat.
4. Per aquelles parcel·les adjudicades als propietaris particulars, els terminis per iniciar i cloure
l’edificació seran els fixats en el moment de la petició de la respectiva llicència i es preveu una
constant edificació durant els propers vuit anys.
42
6) COMPROMISOS i OBLIGACIONS DE LA PROPIETAT DEL SÒL
43
6.- COMPROMISOS I OBLIGACIONS DE LA PROPIETAT DEL SÒL
Els promotors d’aquest pla parcial, en tant que titulars de finques incloses en l’àmbit del present pla,
accepten les obligacions que es deriven del mateix.
6.1).- Compromisos de cessions:
Els titulars de finques incloses en el sector del present Pla Parcial, s’obliguen a la cessió obligatòria
i gratuïta, de la totalitat del sòl reservat pel planejament urbanístic per als sistemes urbanístics
locals al servei de l’àmbit de desenvolupaments i que són:
Sistemes:
a) Cessió de sòl afectat per espais lliures: 67.834,31 m² 27,76 %
b) Cessió de sòl per a viari: 50.151,55 m² 20,53%
c) Equipament públic: 13.846,19 m² 5,67 %
d) Serveis tècnics: 996,96 m² 0,41 %
TOTAL CESSIONS: 132.829,01 m² 54,36 %
Un cop sigui executiu l’acord d’aprovació definitiva del Pla Parcial, els promotors redactaran i
l’Ajuntament aprovarà el corresponent Projecte de Reparcel·lació en la modalitat de Compensació Bàsica,
o en el seu cas, del Projecte de reparcel·lació voluntari per tal de formalitzar a favor de l’Ajuntament de
Sant Celoni, les cessions abans esmentades.
6.2).- Compromisos d’urbanització:
Els titulars de finques incloses en el sector s’obliguen a executar la urbanització dels terrenys a partir
dels costos d’urbanització d’aquest pla.
Així, els propietaris, d’acord amb el seu respectiu percentatge de propietat, costejaran i executaran les
obres d’urbanització del sector, sens perjudici del dret a rescabalar-se de les despeses de instal·lació de
les xarxes d’abastament d’aigua i de subministrament d’energia elèctrica, amb càrrec a les empreses
subministradores, en la part que, segons la reglamentació específica d’aquests serveis, no hagi d’anar a
càrrec dels usuaris.
Igualment, s’hauran de fer càrrec de les obres d’enjardinament i de les resultants dels projectes
d’urbanització complementaris; incloses les connexions dels serveis situades fora del sector i necessàries
pel mateix.
Per tal que es dugui a terme la publicació de l’acord d’aprovació definitiva del present pla parcial i tingui
plena executivitat, els propietaris dipositaran la corresponent garantia per a la urbanització dels nous
sistemes, mitjançant aval bancari corresponent al 12% del pressupost de les obres d’urbanització previstes
en el present pla.
Prèviament a la presentació de qualsevol llicència d’edificació haurà de dipositar-se la corresponent
garantia per a cobrir el percentatge de les obres d’urbanització que correspongui a l’aprofitament objecte
d’edificació simultània amb la urbanització; la qual cosa es formalitzarà mitjançant aval bancari solidari
sense benefici d’excussió, ordre ni divisió.
6.3).- Altres obligacions:
Els costos de redacció de les figures de planejament, gestió i urbanització aniran a càrrec dels titulars
dominicals de les finques.
Els propietaris es comprometen a realitzar les obres per a la reposició de l'enllaç amb les xarxes de pluvials
i clavegueram del sector amb la xarxa general municipal, nou nus viari, ... Aquestes obres fora de sector es
definiran amb detall al projecte d’urbanització.
Aquesta partida s’ha d’incloure al estudi econòmic del sector, com una despesa més a assumir pel
propietaris.
Els promotors assumeixen l’obligació de constituir les garanties per a l’executivitat d’aquest pla parcial,
comprometent-se a aportar la garantia legal per import del 12% del valor de les obres d’urbanització; sens
perjudici de repercutir la part proporcional que correspongui als altres titulars dominicals existents al sector.
Edemes segons l’article 45 del TRLUC sobre deures addicionals dels propietaris o propietàries de sòl
urbanitzable delimitat:
1.Els propietaris o propietàries de sòl urbanitzable delimitat tenen, a més dels que imposa l’article 44,
els deures següents:
a) Cedir a l’administració actuant, gratuïtament, dins el sector de sòl urbanitzable en què
siguin compresos els terrenys, el sòl necessari per a edificar el sostre corresponent al
10% de l’aprofitament urbanístic del sector.
b) Costejar i, si escau, executar les infraestructures de connexió amb els sistemes
urbanístics generals exteriors a l’actuació urbanística i les obres per a l’ampliació o el
44
reforçament d’aquests sistemes que siguin necessàries com a conseqüència de la
magnitud de la dita actuació, d’acord amb les determinacions del planejament urbanístic
general, incloent-hi, d’acord amb el que estableix la legislació sectorial, l’obligació de
participar en els costos d’implantació de les infraestructures de transport públic que
siguin necessàries perquè la connectivitat del sector sigui l’adequada.
2. L’administració actuant ha de fixar l’emplaçament del sòl de cessió amb aprofitament urbanístic
en el procés de reparcel·lació. Per tal d’assegurar la participació de la iniciativa privada en la
construcció d’habitatges de protecció pública es pot distribuir la cessió de sòl amb aprofitament
proporcionalment entre les diferents qualificacions de zona de l’àmbit d’actuació.
3. La cessió de sòl a què es refereix l’apartat 1.a pot ésser substituïda pel seu equivalent en altres
terrenys fora del sector o del polígon si es pretén millorar la política d’habitatge o si l’ordenació
urbanística dóna lloc a una parcel·la única i indivisible.
En aquest darrer cas, la cessió pot ésser substituïda també per l’equivalent del seu valor
econòmic. En tots els casos, l’equivalent s’ha de destinar a conservar o ampliar el patrimoni
públic de sòl.
Per tant, si el sector ha de fer front a posteriors obres d’urbanització posteriors exteriors, els
propietaris faran el compromís i oferiran les garanties d’aquestes obres, una vegada definides i
pactades amb l’Ajuntament.
45
7) CESSIONS DE SÒL I OBRA URBANITZADORA
46
7.- CESSIONS DE SÒL I OBRA URBANITZADORA.
7.1.- L'Ajuntament de sant Celoni, de conformitat amb l'article 45 del Decret 303/1997, de 25 de
desembre, rebrà la totalitat del sòl públic i l'obra d'urbanització, un cop acabades les obres i en un
termini màxim de tres mesos a partir de la remissió per part de la Junta de Compensació de l'acta
de cessió corresponent. Si transcorregut aquest termini l'Ajuntament no ha acceptat formalment la
cessió, aquesta es considerarà com a realitzada, a no ser que s'al·leguin deficiències tècniques o
de qualitat en l'execució, convenientment justificades, i que no representin requeriments diferents
dels previstos en el projecte d'urbanització prèviament aprovat.
Cas que les obres s'executessin per fases, s'aplicarà la condició anterior a cadascuna de les
mateixes, procedint únicament a la recepció dels sòls públics i de les obres corresponents a la
fase finalitzada.
7.2.- La Junta de Compensació o, en el seu cas, el propietari únic, s'obliga a la cessió de la
totalitat dels sòls qualificats de sistemes, així com les obres d'urbanització, en el moment en què
l'Ajuntament de Sant Celoni signi l'acte de cessió a la qual es fa referència en el punt anterior.
7.3.- Els promotors hauran de fer esment al compromís a efectuar el dipòsit de la garantia del
12% dels costos previstos d’urbanització a què es fa esment en l’article 101.3 del Decret
Legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei d’Urbanisme i al
compliment de la resta de disposicions de la legislació urbanística aplicable.
7.4.- Associació administrativa de conservació o entitat de conservació:
L’entitat de conservació és un tipus d’entitat urbanística col·laboradora, la funció de la qual és el
manteniment de les instal·lacions i dotacions del polígon i, en general, de les obres
d’urbanització.
L’article 25.2 i 3 del Reglament de Gestió de la Llei del Sòl recolzen aquesta figura de l’entitat de
conservació i en defineix les característiques.
Les entitats urbanístiques col·laboradores que es puguin constituir per a la gestió d’aquest sector,
es regiran pels seus estatuts i per la secció sisena del Reglament de Gestió de la Llei del Sòl.
Les entitats urbanístiques col·laboradores tindran un caràcter administratiu i una personalitat
jurídica pròpia a partir del moment de la seva inscripció en el registre corresponent (art. 26 R.G.).
7.5.- Conservació de la urbanització:
D’acord amb el que estableix la Disposició Transitòria Quarta del Decret Legislatiu 1/2005, del 26
de juliol, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’urbanisme de Catalunya, recepcionades per
l’Ajuntament les obres d’urbanització del sector en la seva totalitat, l’obligació de conservació de
les mateixes serà a càrrec de les persones propietàries durant un termini de 4 anys a comptar
des d’aquella data.
Aquesta circumstància es farà palesa als estatus, i la junta de compensació es transformarà en
junta de conservació i assumirà les funcions d’aquesta.
47
8) GESTIÓ, EXECUCIÓ I CONSERVACIO DEL SECTOR
48
8).- GESTIÓ, EXECUCIÓ I CONSERVACIÓ DEL SECTOR L’administració urbanística actuant correspon a l’Ajuntament de Sant Celoni. L’administració
actuant és la receptora del 10% de l’aprofitament urbanístic del sector. Així mateix, l’Ajuntament
serà receptor de la propietat del sòl públic resultant d’aquest planejament derivat.
L’empresa urbanitzadora serà l’escollida per la Junta de Compensació, qui haurà d’executar la
totalitat de les obres d’urbanització del sector, fent-se càrrec de les despeses de gestió i
d’urbanització del mateix, la dita Junta de Compensació en proporció al coeficient corresponent
de cadascun dels propietaris.
L’esmentada Junta de Compensació serà la responsable de la conservació de la urbanització fins
el lliurament a l’Ajuntament de Sant Celoni, d’acord amb l’establer en els anteriors apartats
d’aquesta memòria.
Els promotors s’obliguen a costejar i, si s’escau, executar les infraestructures de connexió amb
els sistemes urbanístics generals exteriors a l’actuació urbanística i les obres per a l’ampliació o
el reforçament d’aquests sistemes que siguin necessàries com a conseqüència de la magnitud de
la dita actuació, d’acord amb les determinacions del planejament urbanístic general, incloent-hi,
d’acord amb el que estableix la legislació sectorial, l’obligació de participar en els costos
d’implantació de les infraestructures de transport públic que siguin necessàries perquè la
connectivitat del sector sigui l’adequada.
49
9) AVALUACIÓ ECONÒMICA I FINANCERA
50
9).- AVALUACIÓ ECONÒMICA I FINANCERA
9.1).- Cost de les obres d’urbanització. El cost aproximat de les obres d’urbanització es pot determinar segons el mètode d’estimació del
M.S.V. (metre quadrat de superfície de vial), mètode extret de l’anàlisi estadístic de diferents
actuacions industrials i que estableix el cost total de les obres per metre quadrat de vialitat, incloent-hi
les xarxes de serveis i subministrament; obtenint un preu promig de 120,00 euros/m² de vial.
A aquest cost cal afegir les obres que també afecten a l’actuació i són diferents de la vialitat
pròpiament dita, que, en el cas d’aquest Pla Parcial urbanístic, són: el trasllat de les canonades de
servei afectades, de xarxes elèctriques de baixa i d’altres.
També cal comptar com a cost, les obres d’urbanització i enjardinament dels espais lliures públics, de
67.834,31 m² de superfície.
9.1).- Obres bàsiques d’urbanització i complementàries
OBRA BÀSICA I COMPLEMENTÀRIA
SUPERFÍCIE COST UNITARI COST TOTAL
m2 Euros/m2 Euros
Vialitat 50.151,55 120,00 6.018.186,00 €
Vialitat fora sector - 1.200.000,00 €
Espais LLiures 67.834,31 24,00 1.628.023,44 €
Contribució dìposit aigua 200.000,00 €
Lineas Serveis 850.000,00 €
Sistemes Tècnics 996,96 380.000,00 €
-
-
TOTAL OBRA URBANITZACIÓ 10.276.209,44 €
9.2).- Repercussió dels costos d’urbanització. La repercussió mitja dels costos d’urbanització del Pla Parcial urbanístic, per metre quadrat de sòl
privat, és la següent:
*** 10.276.209,44 euros. = 92,155 euros./m².
111.509,66 m².
Aquesta repercussió és perfectament assumible atès el valor de venda del sostre privat al municipi de Sant
Celoni.
9.3).- Estudi de viabilitat. Per comprovar la viabilitat del sector, s’ha efectuat un estudi de viabilitat pel mètode dinàmic segons la
legislació hipotecaria de la OM ECO/805/2003, de 27 de març, com a mètode més fiable i precís per
establir una avaluació econòmica del sector.
El mètode de càlcul parteix d’un concepte clau, l’aprofitament permès pel Pla.
Als articles 36 i 37 de la Llei 2/2002 s’estableix el concepte i regles de ponderació de l’aprofitament. De la
lectura d’aquests articles es desprèn que l’aprofitament urbanístic no deixa de ser la diferència entre els
drets i les obligacions definits pel planejament i la Llei.
Aprofitament urbanístic = Drets – Obligacions
Aquesta diferència en termes econòmics entre drets i obligacions es concreta materialment en la diferència
entre ingressos, que s’obtenen de la venda de parcel·les urbanitzades, i despeses, necessàries per a la
seva obtenció.
El resultat de la diferència és el valor d’aquest aprofitament, és a dir, el valor urbanístic del sòl, que ha de
ser, per fer viable l’operació urbanística, positiu.
Valor urbanístic del sòl = Ingressos – Despeses
Els ingressos s’obtindran multiplicant els metres quadrats dels diferents tipus de sòl o sostre corresponents
a les tipologies existents dins del polígon objecte d’estudi, per uns preus unitaris de venda que seran els de
mercat de l’indret on s’actua recollint així els coeficients d’homogeneïtzació establerts al Reglament
305/2006 de la Llei d’Urbanisme 1/2005.
Les despeses a considerar són els costos d’urbanització, edificació i les despeses de gestió. A més,
s’hauran de tenir en compte les indemnitzacions com a una despesa més, cas que n’hi hagin.
Totes aquestes dades d’ingressos i despeses, d’acord amb la normativa hipotecària, s’hauran de
periodificar en el temps, considerant les taxes lliures de risc i prima de risc contemplades en l’esmentada
normativa.
Com a conseqüència de considerar les esmentades taxes lliures de risc i prima de risc necessàries per a
51
qualsevol operador urbanístic, se’n desprèn que
Valor urbanístic del sòl = Ingressos - (despeses + rendiment i finançament)
essent les despeses els costos d’urbanització + indemnitzacions + edificació + gestió, i el rendiment i
finançament, el derivat de l’aplicació de la taxa lliure de risc i la prima de risc.
S’ha de tenir en compte que en sòl urbanitzable l’administració actuant és la receptora del 10% de
l’aprofitament i, per tant, com a tal, també s’ha de fer càrrec del 10% de les despeses.
Valor urbanístic del sòl = (ingressos x 0,9) - (despeses x 0,9) – (rendiment x 0,9)
D’acord amb els criteris exposats, per a efectuar el càlcul del valor urbanístic pel mètode residual dinàmic,
seguint els passos definits a l’article 36 de la ECO/805/2003, cal considerar:
a) estimació dels fluxes de caixa
b) determinació de la taxa lliure de risc
c) aplicació de la fórmula de càlcul següent.
F = Σ[Ej /(1+i)tj] - Σ[Sk /(1+i)tk]
on
F = valor del solar
Ej = import dels ingressos previstos en el moment J
Sk = import dels pagaments previstos en el moment K
tj = número de períodes de temps previst des del moment de la valoració fins que es produeixi cada
un dels ingressos
tk = número de períodes de temps previst des del moment de la valoració fins que es produeixi cada
un dels pagaments
i = tipus d’actualització elegit corresponent a la durada de cada un dels períodes de temps
considerats
Es calcularà sumant a la taxa lliure de risc, la prima de risc, d’acord amb els criteris de l’ordre
ECO/805/2003.
La fórmula és, doncs, la diferència entre el valor dels ingressos obtinguts per la venda del producte acabat i
el valor actual dels pagaments realitzats pels diferents costos i despeses, segons els tipus d’actualització
fixat, es a dir, el valor de cada tipologia pel mètode del valor residual dinàmic serà doncs, la diferència entre
els drets i les obligacions, o el que és equivalent, els ingressos previstos menys les despeses previstes,
d’acord amb els criteris esmentats. L’aprofitament resultant o valor residual unitari ha de ser igual o superior
al valor dels terrenys sense urbanitzar, la qual cosa suposarà que l’operació queda equilibrada quant a
càrregues i despeses, i és, conseqüentment, urbanísticament viable.
Els costos d’urbanització són els precisats en l’Estudi d’Obres Bàsiques d’Urbanització del pla parcial.
Calcularem el cost de l’edificació en funció del valors establerts al Boletín Económico de la Construcción,
per l’actual trimestre.
Les despeses de gestió considerades són les generades per la redacció de projectes, per les direccions
d’obra i per la gestió de vendes. Així mateix, s’hauran de considerar les despeses de liquidació de notaris i
de registradors, etc.
Per valorar els ingressos, i d’acord amb l’article 120 de la Llei 1/2002 d’Urbanisme de Catalunya, les
parcel·les resultants es valoren sota criteris objectius i generals per a tot l’àmbit d’actuació i en funció de
l’aprofitament urbanístic atribuït pel planejament al polígon d’actuació que es tracti, subjectant-se als criteris
de la legislació aplicable en matèria de règim de sòl i valoracions. En qualsevol cas, la valoració de les
parcel·les resultants ha de tenir en compte les regles de ponderació establertes per l’article 37. Així, els
preus unitaris de les parcel·les resultants que s’han aplicat per a les diferents tipologies, respecten, en tot,
les determinacions que s’estableixen en l’esmentada Llei 1/2002, d’Urbanisme de Catalunya.
Els valors unitaris utilitzats s’han obtingut a partir dels preus de mercat de la zona que ens ocupa per
tipologies edificatòries de similars característiques i dimensions. S’han tingut en compte les circumstàncies
següents:
• Ús del sòl permès
• Edificabilitat permesa
• Intensitat dels usos
• Situació
• Característiques i forma de les parcel·les
• Característiques de les edificacions
Per tant, i d’acord amb la fórmula esmentada, per calcular el valor urbanístic associat a cada us per a
cadascun dels escenaris que s’especifiquen més endavant partirem de les dades següents:
52
Valor en venda.
S’han fixat preus unitaris mínims de venda, els valors dels quals són iguals o inferiors als valors dels preus
de mercat determinats per tipologies de similars característiques per a la zona, segons els principals
operadors immobiliaris per l’any 2008.
Valors en construcció:
El cost de l’edificació és l’establert pel Boletín Económico de la Construcción, per l’actual trimestre, per a
edificacions de similars característiques a les projectades.
Cost de les obres d’urbanització
El cost aproximat de les obres d’urbanització és el precisat en l’Estudi d’Obres Bàsiques.
Despeses de Gestió:
Són les definides amb detall en els quadres adjunts, generades per la redacció de projectes, per les
direccions d’obra, i per la gestió de vendes. Així mateix, s’hauran de considerar les despeses de liquidació
notaris i de registradors, etc
Períodes de temps i factors d’actualització
S’han considerat unes vendes distribuïdes en el temps per a cada tipologia, segons es detalla als quadres
adjunts..
Les taxes de risc són les determinades al quadre de la Disposició transitòria única de la OM
ECO/805/2003, de 27 de març, la qual defineix que aquestes no seran inferiors a les establertes al quadre
de taxes de risc.
La Taxa Lliure de risc s’ha determinat en funció de la Rendibilitat mitja anual de la deute de l'Estat a un
termini no inferior a dos anys. Es determina segons els Tipus d'interès del Mercat de valors secundari del
Banco de España per la data de redacció del projecte de reparcel·lació.
D’acord amb aquestes dades, i segons l’estudi que s’adjunta a continuació, s’obté un valor residual unitari
sensiblement superior al valor dels terrenys actuals, per tant, el valor de mercat de la zona, a més d’un
diferencial positiu o rendiment, la qual cosa suposa que l’operació queda equilibrada quant a càrregues i
despeses, i és, conseqüentment, urbanísticament viable.
Tanmateix, es comprova que les repercussions per metre quadrat de sòl i de sostre del total de les
despeses són perfectament assumibles tal i com estan els preus del mercat.
Segons l’estudi amb els paràmetres establerts que es detallen en el mateix, l’operació esta equilibrada
quan a càrregues i despeses, i és, conseqüentment, urbanísticament viable.
9.4).- Indemnitzacions o compensacions pels drets afectats. L’ordenació d’aquest pla permet recollir la pràctica totalitat de les edificacions existents en parcel·les de sòl
privat, que podran adjudicar-se als mateixos titulars dominicals, per la qual cosa no s’hauran d’indemnitzar.
En qualsevol cas, en el marc de la futura reparcel·lació, s’efectuarà la corresponent valoració dels vols que,
essent incompatibles amb el planejament, siguin objecte d’enderroc. En aquest sentit, es valorarà
econòmicament aquelles petites construccions o altres servituds que el planejament no hagi preservat.
Per altra banda, els usos actuals del sòl són agrícoles de temporada, per la qual cosa tampoc hauran de
ser objecte d’indemnització.
Quant al cost del trasllat de les xarxes afectades per les obres d’urbanització de l sector, està inclòs com a
despesa d’obres d’urbanització a l’apartat anterior.
9.5).- Fons disponibles. Els fons disponibles per les despeses i costos resultants d’aquest planejament, fins a dur a terme la totalitat
de les obres d'urbanització del sector, són a càrrec dels titulars dominicals.
Barcelona, desembre de 2008
RAMON VILA TORRECILLA, arquitecte
53
10).- PLÀNOLS
![[Cicle legal, fiscal i comptable 2010] Obligacions i tràmits fiscals per a els associacions](https://static.fdocuments.ec/doc/165x107/557ca997d8b42a826c8b4e46/cicle-legal-fiscal-i-comptable-2010-obligacions-i-tramits-fiscals-per-a-els-associacions.jpg)
