Reforma contable en las empresas inmobiliarias (I)

contabilidad sectorial

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La complejidad rodea la aplicación de las normas contables en el sector inmobiliario. ¿Cuáles son las principales contradicciones existentes entre la adaptación sectorial y el nuevo PGC07? ¿Y el tratamiento otorgado por las

NIIF? De una forma práctica, este artículo resuelve estos interrogantes y ofrece la contabilización de las problemáticas abordadas

Eva Aranda Llamas Julio Diéguez Soto

Vicente González García

Facultad de Ciencias Económicas y EmpresarialesDepartamento de Finanzas y Contabilidad

Universidad de Málaga

Reforma contable en las empresas inmobiliarias (I)

La existencia de características diferen-ciales en las empresas inmobiliarias obligó al ICAC a publicar las normas de adaptación del PGC1990 a las empre-sas inmobiliarias en diciembre de 1994.

El Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviem-bre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad, establece en su disposición transitoria quinta que, con carácter general, las adaptaciones sectoriales y otras disposiciones de desarrollo en materia contable en vigor a la fecha de publicación de este real decreto se-guirán aplicándose en todo aquello que no se oponga a lo dispuesto en el PGC2007, entre otra legislación. Además, aquellas empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa han estado obligadas a presentar cuentas consolidadas conforme a las NIIF desde el año 2005.

En resumidas cuentas, y para las cuentas individuales de las empresas inmobiliarias,

seguiremos aplicando la adaptación sectorial en todo aquello que no contradiga al nuevo PGC2007. En el resto de casos, obviamen-te, aplicaremos el PGC2007. Y en lo que a cuentas consolidadas se refiere, aplicaremos NIIF, si alguna empresa del grupo cotiza en bolsa.

Dada la complejidad de la situación des-crita previamente, el presente trabajo preten-de poner de manifiesto cuáles son las prin-cipales contradicciones existentes entre la adaptación sectorial y el nuevo PGC2007.

De ahí que abordemos detenidamente aquellas novedades del nuevo Plan que tie-nen una especial incidencia en el sector in-mobiliario -teniendo en cuenta obviamente las consultas planteadas al ICAC en los últimos meses-, así como el tratamiento otorgado a las mismas por las NIIF.

pd

Dado que el artículo pretende ser emi-nentemente práctico, ofreciendo ejemplos de contabilización en las problemáticas aborda-das, es consecuentemente extenso, por lo que hemos optado por su división en dos par-tes: Reforma contable en las empresas inmo-biliarias I y Reforma Contable en las empre-sas inmobiliarias II.

En la primera parte, tras un resumido aná-lisis de la normalización contable en las em-presas inmobiliarias, se estudian los aspectos de la reforma que afectan de forma general a todas las empresas, independientemente del sector económico en el que se encuentran incluidas, prestando especial atención a los efectos de la valoración del coste amortizado y a los activos no corrientes mantenidos para la venta. Igualmente, se comienza el estudio de aquellos aspectos de la reforma conta-ble que tienen una especial incidencia en las

FICHA RESUMEN

Autores: Eva Aranda Llamas, Julio Diéguez Soto y Vicente González García Título: Reforma contable en las empresas inmobiliarias (I) Fuente: Partida Doble, núm. 208, páginas 26 a 41, marzo 2009Localización: PD 09.03.02Resumen:Tras la aprobación del nuevo PGC07, en las cuentas individuales de las empresas inmobiliarias seguiremos aplicando la adaptación sectorial en todo aquello que no contradiga al nuevo Plan. En el resto de casos, obviamente, aplicaremos el PGC2007. Y en lo que a cuentas consolidadas se refiere, aplicaremos NIIF, si alguna empresa del grupo cotiza en bolsa.Dada la complejidad de la situación descrita previamente, el presente trabajo pone de manifiesto las principales contradicciones existentes entre la adaptación sectorial y el nuevo PGC2007. Dado que el artículo pretende ser eminentemente práctico, se ofrecen ejemplos de contabilización en las problemáticas abordadas. Debido a su extensión, hemos optado por su división en dos partes: Reforma contable en las empresas inmobiliarias I y Reforma Contable en las empresas inmobiliarias II, publicados en meses consecutivos. En esta primera parte, tras un resumido análisis de la normalización contable en las empresas inmobiliarias, se estudian los aspectos de la reforma que afectan de forma general a todas las empresas, independientemente del sector económico en el que se encuentran incluidas, prestando especial atención a los efectos de la valoración del coste amortizado y a los activos no corrientes mantenidos para la venta. Igualmente, se comienza el estudio de aquellos aspectos de la reforma contable que tienen una especial incidencia en las empresas inmobiliarias, tales como el reconocimiento de ingresos y la valoración de las existencias.Descriptores ICALI: Empresas inmobiliarias. Planes sectoriales. PGC07. Reforma contable.

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contabilidad sectorial nº 208 marzo 2009

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empresas inmobiliarias, tales como el reco-nocimiento de ingresos y la valoración de las existencias.

Por su parte, en la segunda parte Reforma Contable en las empresas inmobiliarias II, que se publicará en el mes de abril, se continúa el análisis de las problemáticas afectadas por la reforma contable de especial interés en el sec-tor inmobiliario, como por ejemplo la permuta de existencias, la valoración del inmovilizado material y las inversiones inmobiliarias o la in-formación sobre riesgos.

Se concluye el estudio con un caso prác-tico en el que se explica la incidencia de la primera aplicación de las NIIF en los balan-ces consolidados del grupo Sacyr-Valleher-moso.

NORMALIZACIÓN CONTABLE EN LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS

El proceso de normalización contable en España está controlado por la Administra-ción Pública, a través del Instituto de Con-tabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC), el cual depende, de forma directa, del Ministe-rio de Economía y Hacienda. El ICAC ha de-sarrollado la normativa contable mediante un proceso de planificación, en el que se han establecido las normas de valoración de las transacciones, los criterios para su contabili-zación, así como las denominaciones y defi-niciones para las cuentas.

La existencia de diferentes sectores eco-nómicos, con problemáticas y peculiaridades distintas producto de su actividad, que en gran parte de los casos la norma contable de tipo general no contempla, hace que se requieran tratamientos contables específicos. Tal es el caso del sector inmobiliario.

Para paliar este problema, el Plan General de Contabilidad de 1990 (en adelante PGC90) preveía la elaboración de adaptaciones secto-riales, tomando en consideración las particula-ridades del sector del que se trate. Adecuándo-se en dicha adaptación sectorial, tanto las nor-mas de registro y criterios de valoración, como la estructura, nomenclatura y terminología de las cuentas anuales.

A tales efectos, por Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 28 de diciembre de 1994, se aprobaron las Normas de Adap-tación del Plan General de Contabilidad de las Empresas Inmobiliarias (en adelante NA-PGCEI), que suponía una adaptación sectorial del PGC90 (RD 1643/1990 de 20 de diciem-bre).

La adaptación sectorial de promotores in-mobiliarios dio lugar a modificaciones en las cuentas anuales, tanto en lo que se refiere a normas de registro (por ejemplo, al clasifi-car los préstamos hipotecarios subrogables en el corto o en el largo plazo, atendiendo al momento previsto de la subrogación o cance-lación; o la clasificación de determinados ele-mentos como inmovilizado o existencias, en función de su participación en el proceso pro-ductivo), como en cuanto a criterios de valo-ración (como ejemplo, se incluyó la posibilidad de contabilizar las ventas sobre plano cuando los inmuebles objeto de las mismas se en-cuentran sustancialmente terminados(1)).

Tras la aprobación de la nueva norma-tiva contable, que a su vez, como primera novedad contable, establece dos planes de contabilidad distintos: Plan General de Con-tabilidad y Plan General de Contabilidad pa-ra Pymes, aparece la disyuntiva de la legis-lación contable a aplicar en el caso de los sectores económicos que hayan dado lugar a adaptaciones sectoriales.

Pues bien, según se establece en la Dis-posición transitoria quinta “I. Con carácter ge-neral, las adaptaciones sectoriales y otras dis-posiciones de desarrollo en materia contable en vigor a la fecha de publicación de este Real

(1) Posteriormente veremos que esta reforma en cuanto a la norma de valoración se ha visto modificada por la aplica-ción de las NIC (afectando por tanto a las cuentas consoli-dadas de empresas que cotizan en bolsa a partir del 1/1/05), que recoge el Nuevo Plan General de Contabili-dad, en cuanto a la consideración de cuándo se produce la entrega mercantil.

La adaptación sectorial sigue

vigente hasta que no se lleve a cabo

una nueva, en tanto no contradiga

el nuevo PGC 07

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Decreto, seguirán aplicándose en todo aquello que no se oponga a lo dispuesto en el Código de Comercio, Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas, aprobado por Real De-creto Legislativo 1564/1989, de 22 de Diciem-bre, Ley 2/1995, de 23 de marzo, de Socieda-des de Responsabilidad Limitada, disposicio-nes específicas y en el presente Plan General de Contabilidad”.

Por tanto, podemos concluir que, hasta que no se lleve a cabo una nueva adaptación sec-torial, seguirá vigente la existente en lo que se refiere a las cuentas anuales individuales de las empresas inmobiliarias, en tanto no contra-diga la nueva normativa contable establecida en el Nuevo Plan General de Contabilidad (en adelante PGC07).

Por otra parte, cabe resaltar que la normati-va contable internacional afecta a los datos eco-nómico-financieros consolidados de empresas que coticen en bolsa. De acuerdo con el Regla-mento (CE) nº 1606/2002 del Parlamento Euro-peo y del Consejo del 19 de julio de 2002, todas las sociedades que se rijan por el derecho de un estado miembro de la Unión Europea, y cuyos títulos valores coticen en un mercado regulado de alguno de los estados que la conforman, de-ben presentar sus cuentas anuales consolida-das de los ejercicios que se inicien a partir del 1 de enero de 2005, de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) adoptadas por la Unión Europea.

Conforme a la NIIF 1 “Adopción por prime-ra vez de las Normas Internacionales de In-formación Financiera” en las cuentas anuales consolidadas del ejercicio 2005 fue necesario incorporar con fines comparativos las cifras co-rrespondientes al ejercicio 2004, también pre-paradas con arreglo a las NIIF adoptadas por la Unión Europea. Por tanto, la fecha de tran-sición a la normativa internacional fue el 1 de enero de 2004, en contraposición con la apli-cación del PGC07 a las cuentas anuales indi-viduales, donde se ha dado opción para con-siderar como primer ejercicio el año en el que entra en vigor (2008).

Es decir, para aquellas empresas que co-tizan en bolsa se establecen dos espacios ju-rídicos homogéneos, pero no iguales, en lo que respecta a la elaboración de sus cuentas anuales. En lo referente a sus cuentas anuales individuales, la normativa se ha adaptado a las NIIF a través del PCG07, mientras que para

la elaboración de las cuentas anuales conso-lidadas se han adoptado las NIIF directamen-te. Esta doble vertiente tiene lugar para todas las empresas, independientemente del sector, que tengan que realizar sus estados contables anuales consolidados acordes a las NIIF.

El caso concreto de las inmobiliarias, por ser uno de los sectores que tiene una regula-ción contable sectorial adaptada, contará, a su vez, con la aplicación contable a los datos indi-viduales de la adaptación sectorial actualmen-te en vigor, en tanto no contradiga el nuevo plan contable aprobado.

ASPECTOS A DESTACAR DEL PGC07 EN EMPRESAS INMOBILIARIAS

Con la entrada en vigor del PGC2007 y del Plan General de Contabilidad de Pymes, sur-gen varias modificaciones respecto a la con-tabilización de determinadas problemáticas de las empresas.

De todos los cambios planteados, algunos afectan de forma general a todas las empre-sas, independientemente del sector económi-co en el que se encuentren. En cambio, otras modificaciones, por sus particulares caracte-rísticas, tienen especial incidencia en el sector inmobiliario.

Entre los cambios contables, que podría-mos definir como más generales, estarían por ejemplo la eliminación de los activos ficticios, la desaparición de los gastos financieros a dis-tribuir en varios ejercicios, la consideración de las acciones pendientes de desembolso como un menor importe del capital social, la concep-tualización como menor neto de los gastos derivados de la ampliación de capital, la con-tabilización como inmovilizado material de los leasing sobre activos tangibles contratados por la empresa (antes inmovilizado inmaterial) con su correspondiente traspaso en las cuentas de amortización, la aparición de ciertas parti-das como por ejemplo los activos no corrientes mantenidos para la venta, la contabilización de la mayor parte de los pasivos financieros a coste amortizado, la comprobación del deterio-ro de los activos o el cumplimiento de la defini-ción conceptual de pasivo para las provisiones y su valoración a valor actual.

Veamos a continuación algunos ejemplos que nos ayuden a ilustrar los cambios citados anteriormente (ejemplos 1-5).


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E J E M P L O 1

Una empresa promotora MALAGA, S.A. compra terrenos y solares para promociones por 20.000 € (IVA no incluido) a principios de 20X7, acordando con el transmisor de la propiedad el pago de las mismas dentro de 18 meses. Sabiendo que el tipo de in-terés de referencia es del 5% anual y el IVA aplicable del 16%, determine el saldo de proveedores al final del año 20X7 según Plan1990 y PGC07.

APLICACIÓN DEL COSTE AMORTIZADO (I)

SOLUCIÓN(2)SOLUCIÓN(2)

PGC90. Año 20X720.0003.2001.500

Compras de terrenos y solares (601)HªPª IVA soportado (472)Gastos por intereses diferidos (270)20.000x5% + 20.000x5%x1/2

Proveedores a largo plazo (420) 24.700

24.700 Proveedores a largo plazo (420) Proveedores (400) 24.700

1.000 (66) Gastos financieros(20.000 x 0,05)

Gastos por intereses diferidos (270) 1.000(20.000 x 0,05)

PGC07. Año 20X7

20.0003.200

Compra de terrenos y solares (601)HªPª IVA soportado (472)

Proveedores a largo plazo (420) 23.200

23.200 Proveedores a largo plazo (420) Proveedores (400) 23.200

1.000 (66) Gastos financieros (20.000 x 0,05) Proveedores (400) 1.000

E J E M P L O 2

Una empresa promotora MALAGA, S.A. recibe una certificación de obra de la empresa constructora GRANADA, S.A. a inicios de 20X7, por un importe de 100.000 € más el 16% de IVA. Dicho importe queda pendiente de pago 18 meses. El tipo de interés aplica-ble es del 5% anual. Se han realizado unas retenciones por garantía del 5%. Determine los asientos a realizar en el año 20X7.

APLICACIÓN DEL COSTE AMORTIZADO (II)

SOLUCIÓNSOLUCIÓN

PGC07. Año 20X7

01/01/20X7

100.00015.200

Certificaciones de obra y gastos de promociones en curso (606)Hacienda Pública IVA soportado (472)(100.000 – 5.000) x 16%

Contratistas a largo plazo (424)Contratistas, retenciones por garantía (404X)

110.2005.000

01/07/20X7

110.200 Contratistas a largo plazo (424) Contratistas (404) 110.200

31/12/20X7

5.000 (66) Gastos financieros (100.000 x 0,05) Contratistas (404) 5.000

PGC07. Año 20X8

1/07/20X8

2.592,98 (66) Gastos financieros (105.000 x (1+0,05)6/12-105.000) Contratistas (404) 2.592,98

117.792,985.000

800

Contratistas (404)Contratistas, retenciones por garantía (404X)Hacienda Pública IVA soportado (472) (5.000) x 16%

Banco e instituciones de crédito (572) 123.592,98

(2) En los ejemplos propuestos suponemos que los intereses se encuentran perfectamente detallados –constan separadamente- en la factura expedida, por lo que no se incluirán en la base imponible del IVA (Ley 37/92 del IVA, Art. 78.2).

Reforma contable enlas empresas inmobiliarias (I)

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E J E M P L O 4

La empresa de arrendamiento inmobiliario MÁLAGA EN PRIMERA S.A. adquirió a la empresa SEVILLA, S.A. a principios de 20X1 un inmueble en 3.600.000 €, al objeto de arrendarlo. La vida útil del inmueble se estimó en 40 años. Sin embargo, a finales de 20X3, y dadas sus necesidades acuciantes de tesorería, decidió poner a la venta dicho edificio que venía explotando en régimen de arrendamiento.Se estima el valor razonable del inmueble en 3.340.000 € y los gastos asociados a la venta en 120.000 €. Determine los asientos a realizar durante el ejercicio 20X3.

SOLUCIÓNSe valorará al menor entre:Valor neto contable = 3.600.000 – 90.000 x 3 = 3.600.000 – 270.000 = 3.330.000 €Valor razonable – costes de venta = 3.340.000 – 120.000 = 3.220.000 €

ACTIVOS NO CORRIENTES MANTENIDOS PARA LA VENTA

FECHA CUENTA DEBE HABER

31/12/20X3 (682) Amortización de las inversiones inmobiliarias(282) Amortización acumulada de las inversiones inmobiliarias

90.00090.000

31/12/20X3 (580) Inmovilizado(282) Amortización acumulada de las inversiones inmobiliarias(221) Inmuebles para arrendamiento

3.330.000270.000

3.600.000

31/12/20X3 (691X) Pérdidas por deterioro del inmovilizado material clasificado no corriente mantenido para la venta(5990) Deterioro de valor de inmovilizado no corriente mantenido para la venta

110.000

110.000

E J E M P L O 3

El 1 de febrero de 20X8 la empresa vende un local comercial por 500.000 €. La empresa concede un aplazamiento de 18 meses, al cabo de los cuales el cliente abonará 650.000 € (IVA incluido). Sabiendo que el IVA aplicable es del 16%, determine los asien-tos a realizar por la empresa en los ejercicios 20X8 y 20X9.

APLICACIÓN DEL COSTE AMORTIZADO (III)

SOLUCIÓN1/2/20X8. Venta de los productos

Cálculo del tipo de interés efectivo de la operación

Coste amortizado

1/2/20X8. Venta de los productos1/2/20X8. Venta de los productos1/2/20X8. V

PGC07

580.000 Clientes (430) Ventas de edificaciones (700)HªPª IVA repercutido (477)

500.00080.000

PGC07

41.826 Clientes (430) Ingresos de créditos (762) 41.826

PGC07

650.000 Banco e instituciones de crédito (572) Clientes (430)(580.000 + 41.826)

621.826

Ingresos de créditos (762)(621.826 x (1+0,0789)7/12 – 621.826)

28.174

31/12/20X8. Al final del ejercicio

Coste amortizado =

Interés devengado (desde febrero a diciembre) = 621.826 – 580.000 = 41.826

31/7/20X9. Cobro de clientes

650.000 = 580.000× (1+ i)1812 / / i = 0,07892248 (7,89%)

580.000× (1+0,0789)1112 = 621.826,248


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E J E M P L O 5

La promotora inmobiliaria MALAGA, S.A. solicita un PRÉSTAMO HIPOTECARIO SUBROGABLE a una entidad financiera por im-porte de 5.000.000 €, para la construcción de 100 viviendas, con un tipo de interés del 4% y dos años de carencia. Los intereses se liquidan trimestralmente, la comisión de apertura asciende a 15.000 € y otros gastos relacionados con la formalización del préstamo (notario, actos jurídicos documentados, tasación) a 90.000 €. El préstamo es concedido el 1/01/20X8 y a finales de 20X9 se produce la oportuna subrogación de los clientes, cada uno por la parte proporcional que le corresponde. Sabiendo que las disposiciones del préstamo por parte del promotor son las siguientes según contrato:

❑ 1/1/2008: 1.000.000 € ❑ 1/7/2008: 1.500.000 € ❑ 1/1/2009: 1.500.000 € ❑ 1/7/2009: 1.000.000 €

Determine los asientos a realizar en 20X8 y 20X9

PRÉSTAMO PROMOTOR

Cobros Pagos

01/01/20X8 1.000.000 – 105.000 (gastos) = 895.000 0

01/04/20X8 intereses = 1.000.000 x 0,04 x 3/12 = 10.000

01/07/20X8 1.500.000 intereses = 1.000.000 x 0,04 x 3/12= 10.000

01/10/20X8 intereses = 2.500.000 x 0,04 x 3/12 = 25.000

01/01/20X9 1.500.000 intereses = 2.500.000 x 0,04 x 3/12 = 25.000

01/04/20X9 Intereses = 4.000.000 x 0,04 x 3/12 =40.000

01/07/20X9 1.000.000 Intereses = 4.000.000 x 0,04 x 3/12 =40.000

01/10/20X9 Intereses = 5.000.000 x 0,04 x 3/12 = 50.000

31/12/20X9Intereses = 5.000.000 x 0,04 x 3/12 = 50.000Principal = 5.000.000

Tipo de interés del banco

Tipo de interés efectivo

1ª disposición del préstamo y abono de gastos (1/01/20X8)

895.000 (572) Banco e instituciones de crédito (1703) Préstamos hipotecarios subrogables a l/p de entidades de crédito

895.000

Devengo y pago de intereses (01/04/20X8)

13.022 (662) Intereses de deudas (572) Banco e instituciones de crédito(1703) Préstamos hipotecarios subrogables a l/p de entidades de crédito

10.0003.022

2ª Disposición del préstamo y liquidación de intereses (01/07/2008)

1.500.000 (572) Banco e instituciones de crédito (1703) Préstamos hipotecarios subrogables a l/p de entidades de crédito

1.500.000


10.0003.066



25.0009.937

1.000.000+1.500.000 1+ i3( )−2

+1.500.000 1+ i3( )−4

+1.000.000 1+ i3( )−6

=

=10.000(1+ i

3)+

10.000(1+ i

3)2+

25.000(1+ i

3)3+

25.000(1+ i

3)4

+40.000(1+ i

3)5+

40.000(1+ i

3)6

+50.000(1+ i

3)7+

50.000(1+ i

3)8

⇒ i3=1%; i = 4%

1.000.000+1.500.000 1+ i3( )−2

+1.500.000 1+ i3( )−4

+1.000.000 1+ i3( )−6

=

=10.000(1+ i

3)+

10.000(1+ i

3)2+

25.000(1+ i

3)3+

25.000(1+ i

3)4

+40.000(1+ i

3)5+

40.000(1+ i

3)6

+50.000(1+ i

3)7+

50.000(1+ i

3)8

⇒ i3=1%; i = 4%

895.000+1.500.000 1+ i3( )−2

+1.500.000 1+ i3( )−4

+1.000.000 1+ i( )−6=

=10.000(1+ i

3)+

10.000(1+ i

3)2+

25.000(1+ i

3)3+

25.000(1+ i

3)4

+40.000(1+ i

3)5+

40.000(1+ i

3)6

+50.000(1+ i

3)7+

50.000(1+ i

3)8

⇒ i3=1,4%; i = 5,9%

895.000+1.500.000 1+ i3( )−2

+1.500.000 1+ i3( )−4

+1.000.000 1+ i( )−6=

=10.000(1+ i

3)+

10.000(1+ i

3)2+

25.000(1+ i

3)3+

25.000(1+ i

3)4

+40.000(1+ i

3)5+

40.000(1+ i

3)6

+50.000(1+ i

3)7+

50.000(1+ i

3)8

⇒ i3=1,4%; i = 5,9%


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3ª disposición del préstamo y liquidación de intereses. Traspaso l/p a c/p (01/01/20X9)

1.500.000 (572) Banco e instituciones de crédito (5203) Préstamos hipotecarios subrogables a c/p de entidades de crédito

1.500.000

35.082 (662) Intereses de deudas (572) Banco e instituciones de crédito(5203) Préstamos hipotecarios subrogables a c/p de entidades de crédito

25.00010.082

2.411.025 (1703) Préstamos hipotecarios subrogables a l/p de entidades de crédito

(5203) Préstamos hipotecarios subrogables a c/p de entidades de crédito

2.411.025



40.00017.054

4ª Disposición del préstamo y liquidación de intereses (01/07/2009)

1.000.000 (572) Banco e instituciones de crédito (5203) Préstamos hipotecarios subrogables a c/p de entidades de crédito 1.000.000


40.00017.303



50.00022.105

3ª Liquidación de intereses y subrogación (31/12/20X9)


50.00022.427

5.000.000 (5203) Préstamos hipotecarios subrogables a c/p de entidades de crédito (430) Clientes 5.000.000

(57) Tesorería (438) Anticipo de clientes

(430) Clientes(438) Anticipo de clientes

Ventas de edificaciones (700)Hª Pª, IVA repercutido (477)

La promotora inmobiliaria habrá contabilizado tanto los anticipos de los compradores de los clientes, como su consiguiente venta en el momento del traspaso de todos los riesgos y ventajas al comprador, por lo que habrá realizado, previamente al último de los registros, los siguientes asientos:

Una vez realizada una revisión de la inci-dencia de los cambios generales que surgen a raíz de la entrada en vigor del PGC07, es digno de interés resaltar los cambios que se han producido en la nueva norma contable y que, por contradecir o contraponerse a la NA-PGCEI, tal y como recoge la disposición tran-sitoria 5ª señalada, tendrán que ser objeto de regulación por el PGC07.

Asimismo, nos parece interesante desta-car la incidencia que las NIIF han producido en la elaboración de las cuentas anuales con-

solidadas de aquellas empresas inmobiliarias que, por cotizar en bolsa, están obligadas a su aplicación desde el 1 de enero de 2005.

Por último, señalamos hasta qué punto se han visto recogidos en el PGC07 los cam-bios planteados en las NIIF. Para ello, com-paramos el alcance de dichas modificaciones en las cuentas anuales individuales y en las cuentas anuales consolidadas.

Para la consecución de los anteriores pro-pósitos nos centraremos en distintas proble-

E J E M P L O 5 C O N T.


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máticas habituales de las empresas inmobi-liarias, analizando los cambios establecidos en la nueva norma contable y su regulación en las NIIF.

RECONOCIMIENTO DE INGRESOS

El sector inmobiliario obtiene sus ingresos bien a través de las actividades inmobilia-rias por cuenta propia, consistente en la com-pra de terrenos e inmuebles en los que se ordena la construcción, parcelación, urbaniza-ción, etc., para su posterior venta; o bien me-diante el alquiler de bienes inmuebles por cuenta propia, con el arrendamiento de terre-nos, inmuebles, locales, viviendas, etc. (RD 1560/92 de 18 de diciembre, Clasificación Na-cional de Actividades Económicas).

En lo referente a la primera de las activi-dades, la promoción inmobiliaria, la NPA-GCEI establece en la norma de valoración 18ª Ventas y otros ingresos que las ventas de inmuebles estarán constituidas por el im-porte de los contratos, que corresponden a inmuebles que estén en condiciones de en-trega material a los clientes durante el ejer-cicio.

Para el caso de ventas de inmuebles en fase de construcción, se entenderá que aquellos están en condiciones de en-trega material a los clientes cuando se en-cuentren sustancialmente terminados, es decir, cuando los costes previstos pendien-tes de terminación de obras no sean sig-nificativos en relación con el importe de la obra, al margen de la garantía y conserva-ción hasta la entrega. Se entiende que no son significativos los costes pendientes de terminación de obra cuando al menos se ha incorporado el 80% de los costes de la construcción, sin tener en cuenta el valor del terreno en que se construye la obra. Elegido un porcentaje que deberá explicitar-se en la memoria, se mantendrá, de acuer-do con el principio de uniformidad, para to-das las obras que realice la empresa.

En el caso de que la empresa promotora hubiese optado por contabilizar la venta an-tes de que el inmueble estuviese terminado, debe provisionar los gastos pendientes para la finalización del mismo, a fin de recoger los gastos en el ejercicio en que se contabilizan los ingresos por ventas aunque no se haya incurrido en ellos. Dichos gastos pendientes

se provisionan en la cuenta (497) “Provisión para terminación de promociones”, con su co-rrespondiente cargo en la cuenta (6951) “Do-tación a la provisión por terminación de pro-mociones”.

A pesar de lo dicho, hay empresas inmo-biliarias que han entendido que los inmuebles están sustancialmente terminados en otro momento posterior al anterior, reconociendo el beneficio inherente a las distintas fases de las promociones inmobiliarias vendidas en el momento en que se solicita la licencia de pri-mera ocupación (3).

Ya sabemos que cuando se realizó la adaptación sectorial se planteó la posibilidad de establecer la contabilización de las ven-tas de los inmuebles en función del grado de avance de la obra correspondiente –método del porcentaje de realización-, pero dicho cri-terio, defendido en otros trabajos de investi-gación (Sánchez y Rojo, 2001, pp. 340), fue desechado por el grupo de trabajo.

Por su parte, la NIC 18 Ingresos Ordina-rios establece en su apartado 14 que los in-gresos ordinarios procedentes de la venta de bienes deben ser reconocidos y regis-trados en los estados financieros cuando se cumplen todas y cada una de las siguientes condiciones:

(1) La empresa ha transferido al comprador los riesgos y ventajas, de tipo significativo, derivados de la propiedad de los bienes;

(2) La empresa no conserva para sí ninguna implicación en la gestión corriente de los bienes vendidos, en el grado usualmente asociado con la propiedad, ni retiene el control efectivo sobre los mismos;

(3) El importe de los ingresos ordinarios pue-de ser medido con fiabilidad;

(4) Es probable que la empresa reciba los beneficios económicos asociados con la transacción; y

(5) Los costos incurridos, o por incurrir, en re-lación con la transacción pueden ser me-didos con fiabilidad.

(3) Véase a título de ejemplo Cuentas Anuales de Socie-dad Azucarera Larios del ejercicio terminado el 31 de di-ciembre de 2005.


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En el apartado 15 de la NIC 18 se especifi-ca que las transferencias de riesgos y ventajas de la propiedad coincidirán con la transferencia de la titularidad legal o el traspaso de la pose-sión al comprador, en la mayoría de los casos.

En definitiva, mientras la adaptación sec-torial considera como condición para el reco-nocimiento del ingreso que los inmuebles es-tén en condiciones de entrega material a los clientes (80% de los costes de construcción incorporados sin tener en cuenta el valor del terreno, en la mayoría de los casos), las normas IASB sólo permiten dicho reconocimien-to, con carácter gene-ral, cuando se ha pro-ducido el traspaso de la titularidad de los inmue-bles en cuestión, que en general debe entenderse en el momento de la formali-zación de la escritura.

La mayor o menor diferencia en la práctica entre ambas perspectivas vendrá determina-da por la respectiva mayor o menor distancia entre el momento en el que los inmuebles van a ser objeto de transmisión legal, y el momen-to en el que estén en condiciones de entrega. Si esos momentos son poco distantes en el tiempo, la afectación a la contabilidad será mí-nima, en tanto habrá menor posibilidad de que la configuración del resultado del periodo sea distinta en función del criterio elegido. Si, por el contrario, los momentos aludidos son distan-tes en el tiempo, posiblemente propiciarán un reconocimiento de los ingresos en ejercicios diferentes.

Según Castillo Laguarta (1995, pp. 677), “la normativa internacional y la adaptación sec-torial, si bien se expresan en términos distin-tos, de carácter legal y de carácter económico, respectivamente, implican la contabilización de las ventas en momentos poco distantes en la práctica”. Aun cuando la anterior afirma-ción sea plausible en términos generales, nu-merosas experiencias en el mundo real nos demuestran que no siempre la distancia entre ambos momentos es baladí.

Al hilo de lo expuesto cabe además con-cluir que, siguiendo la normativa internacional, si entre ambos momentos –transmisión legal y

condiciones de entrega cumplidas- media uno o varios cierres de ejercicio, no se reconoce-rá resultado alguno en el ejercicio en el que se han realizado la mayor parte de los esfuerzos y actividades –los necesarios para construir el 80% del inmueble-, ya que aún no se ha terminado la construcción.

Por su parte, el PGC07 en el apartado 14.2 de las Normas de Valoración y Registro, establece: “solo se contabilizarán los ingre-

sos procedentes de la venta de bienes y servicios cuando la empresa

ha transferido al compra-dor los riesgos y bene-

ficios significativos in-herentes a la pro-piedad de los bie-nes…”. Por tanto,

entendemos que el PGC07 ha recogido lo establecido en la NIC 18 y, en conse-cuencia, las empre-sas promotoras ten-

drán que, a partir del 1 de enero de 2008, contabilizar

los ingresos por ventas una vez que se produzca la entrega material de los bienes promovidos. Coincidiendo, en este caso, el criterio contable de la normativa internacional a aplicar a las cuentas consolidadas con el de las cuentas individuales.

Sin embargo, Gutiérrez Viguera (2008, pp. 379-380) interpreta que para la casuística no contemplada en el PGC07 debiera aplicar-se la correspondiente NIIF y, en ausencia de NIIF que trate específicamente la misma, se debiera aplicar cualquier otra NIIF que trate temas similares o relacionados (4). Por tanto, y según la interpretación del citado autor, ca-be remitirse a la NIIF 11 sobre contratos de construcción, con lo que para las empresas de promoción inmobiliaria, en relación con las ventas efectuadas en fase de construcción o sobre planos, la gerencia podría optar por aplicar el método de grado de avance de la promoción.

En nuestra opinión este tema requería aclaración por parte del ICAC, ya que las NIIF no tienen carácter supletorio en aque-llas empresas que aplican PGC07. La inter-

(4) Según establece la NIC nº 1, versión 1998, párrafo 22.

construcción incorporados sin tener en cuenta el valor del terreno, en la mayoría de

formali-

La mayor o menor diferencia en la práctica

sos procedentes de la venta de bienes y servicios cuando la empresa

ha transferido al compra-dor los riesgos y bene-

ficios significativos in-herentes a la pro-

entendemos que el PGC07 ha recogido lo establecido en la NIC 18 y, en conse-cuencia, las empre-sas promotoras ten-

drán que, a partir del 1 de enero de 2008, contabilizar


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pretación que hasta ahora habían hecho, con carácter general, las empresas que for-mulan cuentas anuales consolidadas en ba-se a NIIF, nos hacía optar por reconocer los ingresos en la venta de inmuebles cuando se producía la escritura pública y entrega de llaves.

Afortunadamente, el ICAC se ha pro-nunciado muy recientemente, a través de la consulta 8 del BOICAC 74 de junio de 2008, y ha seguido en referencia a este as-pecto las pautas marcadas previamente por las NIIF.

El ICAC interpreta que de lo estableci-do en la norma 14ª. Ingresos por ventas y prestación de servicios, recogida en la se-gunda parte del PGC07, “se deduce que, a efectos de determinar el momento en que se deben contabilizar los ingresos por ven-tas, la nueva normativa apela ahora a un conjunto de condiciones que deben darse en todo caso.

Entre estas condiciones cabe hacer es-pecial hincapié en las previstas en los dos primeros apartados, en los que se establece la necesidad de que se hayan transmitido los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad de los bienes, para poder re-gistrar el correspondiente ingreso, así como la necesidad de que la empresa vendedora no retenga el control ni la gestión corriente de los bienes vendidos en un grado asocia-do normalmente con su propiedad.

En consecuencia, de acuerdo con el PGC07 a efectos de determinar cuándo se ha de registrar el correspondiente ingreso por ventas, se deberá llevar a cabo un aná-lisis de si se han transmitido o no los ries-gos y beneficios significativos inherentes a la propiedad del inmueble, lo que conllevará un análisis individualizado de las condicio-nes contractuales de la operación, junto con el resto de condiciones reproducidas ante-riormente.

De acuerdo con la legislación y la prác-tica habitual en nuestro país, no se puede entender que con la acumulación del 80% de los costes incurridos en la construcción, dispuesta en las normas de adaptación del PGC a las empresas inmobiliarias, se pro-duzca la transmisión de los riesgos y bene-ficios significativos.

La citada transmisión de riesgos y ven-tajas significativos, en el caso de inmuebles en fase de construcción en el desempeño de la actividad inmobiliaria, se producirá, con carácter general, cuando el inmueble se encuentre prácticamente terminado (pu-diendo considerarse a estos efectos, el cer-tificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma) y se haya otorgado escritura pública de com-praventa o, en su defecto, el vendedor haya hecho algún acto de puesta a disposición del inmueble al comprador”. Luego se valida como criterio general la escritura pública, si bien se ponen a salvo otras circunstancias de transmisión efectiva para el pleno disfru-te sin haberse producido la escritura pública de nueva propiedad.

Dicha aplicación contable no solo tendrá una consecuencia directa en la imputación de los ingresos por ventas, sino que tam-bién dará lugar, al realizarse de forma retro-activa, a la desdotación de la provisión, los ajustes correspondientes en las cuentas de (437) Anticipos de clientes y (430) Clientes, así como la rectificación del importe de Ven-ta de Mercaderías (ejemplo 6).

Existencias

En lo que respecta a la normativa in-ternacional, la contabilización de las exis-tencias está regulada, básicamente, por la NIC 2. Dicha NIC es de aplicación a todas las existencias, excepto a la obra en curso proveniente de contratos de construcción, incluyendo los contratos de servicio direc-tamente relacionados, a los instrumentos fi-nancieros y a los activos biológicos (5).

Establece que las existencias son ac-tivos (6):

(a) Poseídos para ser vendidos en el curso normal de la explotación,

(b) En proceso de producción de cara a esa venta; o

(c) En forma de materiales o suministros, pa-ra ser consumidos en el proceso de pro-ducción o en el suministro de servicios.

(5) NIC 2, párrafo 2º.



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Y entre las existencias reconoce explíci-tamente a los terrenos u otras inversiones inmobiliarias que se tienen para ser vendi-dos a terceros (7).

En la determinación del coste de las existencias encontramos diferencias entre la normativa internacional y lo establecido por el ICAC (2000) y el texto de la NAPGCEI en el tratamiento de: las diferencias de cam-bio, la activación de gastos financieros y los costes de comercialización.

Los costes de las existencias compren-derán el precio de adquisición, el coste


de transformación (materiales, mano de obra y gastos generales) y otros costes en los que se haya incurrido para dar a las existencias su condición y ubicación ac-tual (8), pero no las diferencias de cambio. El ICAC (2000) (9), por su parte, sí permi-te la inclusión de los mismos en el inmovili-zado en curso y en las existencias de ciclo largo, si se cumplen una serie de condi-ciones, como se establecía en la versión anterior, ya derogada, de la NIC 2. Ya la propia adaptación sectorial establecía, ba-jo el cumplimiento de ciertas condiciones, la posibilidad de considerar las diferencias

(8) NIC 2, párrafo décimo.

(9) Norma Décima.

E J E M P L O 6

De la empresa Promociones Málaga conocemos los siguientes datos correspondientes a la venta de una vivienda de nueva promoción:1. El 1 de enero de 20X8 firma un contrato privado de compraventa por importe de 300.000 €.2. El 80% de los costes de construcción sin tener en cuenta el valor del terreno se alcanzan el 31/12/20X8. En este momento los

gastos pendientes de incurrir para la finalización de la vivienda ascienden a 40.000 €. 3. Se acuerda con el cliente el pago por parte de éste de 30.000 € a la firma del contrato, 60.000 € a la entrega de llaves

(1/3/20X9) y se subroga en el préstamo bancario promotor por el resto.4. El IVA aplicable es del 7%.

Se pide:A. Contabilice las operaciones según PGC90.B. Contabilice las operaciones según PGC07

RECONOCIMIENTO DE INGRESOS

SOLUCIÓNSOLUCIÓN

A. PGC90

1/1/20X8 32.100 Tesorería (57) Anticipo de clientes (437)HP IVA repercutido (477)

30.0002.100

31/12/20X8 30.000288.900

Anticipo de clientes (437)Clientes (430)

Venta de edificaciones (700)HP IVA repercutido (477)

300.00018.900

40.000 Dotación a la provisión para terminación de promociones (6951)

Provisión para terminación de promociones (497) 40.000

1/3/20X9 60.000 Tesorería (57) Clientes (430) 60.000

228.900 Préstamos hipotecarios subrogables (5203) Clientes (430) 228.900

B. PGC07

1/1/20X8 32.100 Tesorería (57) Anticipo de clientes (437)HP IVA repercutido (477)

30.0002.100

1/3/20X9 60.00030.000

228.900

Tesorería (57)Anticipo de clientes (437)Clientes (430)

Venta de edificaciones (700)HP IVA repercutido (477)

300.00018.900

228.900 Préstamos hipotecarios subrogables (5203) Clientes (430) 228.900


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de cambio como rectificación del precio de adquisición o del coste de producción de las existencias de inmuebles (10).

Las NAPGCEI establecen que las exis-tencias deberán valorarse al precio de adqui-sición o coste de producción, considerándo-se como parte del precio de adquisición los gastos adicionales hasta su venta, impues-tos indirectos no recuperables y permitién-dose la inclusión de los gastos financieros en el precio de adquisición de los inmuebles, siempre que se hayan devengado antes de la puesta en condiciones de explotación del activo y hayan sido girados por el proveedor o correspondan a préstamos u otro tipo de financiación ajena, destinada a financiar la adquisición (11).

El PGC07, por su parte, establece la mis-ma valoración para las existencias (precio de adquisición o coste de producción), difiriendo respecto a las NAPCGEI al establecer que en el caso de aquellas existencias que nece-siten un tiempo superior a un año para estar en condiciones de ser vendidas (tal es el ca-so habitual de las empresas promotoras), se incluirán en el precio de adquisición o coste de producción los gastos financieros que se hayan devengando antes de la puesta en funcionamiento.

Por tanto, podemos decir, que la diferen-cia esencial en cuanto a la valoración de las existencias según las NAPGCEI y el PGC07 reside en la capitalización obligatoria de los gastos financieros en la partida de existencias, que anteriormente era una op-ción para el empresa, según las NAPGCEI,

(10) Norma de Valoración Décimo Cuarta.

(11) Norma de Valoración 2.2 NAPGCEI.

y que a partir de la entrada en vigor del PGC07 ha dejado de ser optativo para convertirse en obligatorio.

Por otra parte, en la NIC 23 Costes por intereses se identifican las limitadas circuns-tancias en las que los costes financieros se incluirían en el coste de las existencias. Se le otorga la posibilidad de ser tratamiento alternativo permitido (el tratamiento de refe-rencia considera dichos costes como gas-tos del ejercicio), siempre que se trate de un activo cualificado (aquel que requiere, necesariamente, de un periodo de tiempo sustancial antes de estar listo para su uso o para la venta), que sea probable que gene-ren beneficios económicos futuros a la em-presa y puedan ser medidos con suficiente fiabilidad, sean costes por intereses direc-tamente atribuibles a la adquisición, no esté interrumpido el desarrollo de las actividades, entre otras cosas, y con el límite cuantitativo del valor recuperable del activo en cuestión. Hasta aquí, en el terreno meramente de de-finición conceptual, no hay apenas variación con respecto a la adaptación sectorial y al PGC07, a excepción de considerarse la ca-pitalización de intereses en el nuevo plan co-mo obligatorio.

Sin embargo, sí cabe mencionar algunas diferencias en cuanto a la determinación de la cifra a capitalizar. Concretamente, la metodología de activación de gastos financie-ros desarrollada en la Resolución del ICAC de 9 de mayo de 2000, por la que se estable-cen criterios para la determinación del coste de producción, no se opone a lo previsto en el PGC2007, por lo que debe seguir aplicándose, según lo establece el BOICAC 75 de septiem-bre de 2008 en su respuesta a la consulta 3.

Recordemos que dicha metodología pro-rratea el importe de los fondos propios entre los distintos activos, netos de la financiación específica, considerando que a la parte finan-ciada por los mismos no corresponde activa-ción de gastos financieros.

En cuanto a su contabilización, en dicho BOICAC se determina que la activación de gastos financieros no debe ubicarse en el margen de explotación, sino que debe afec-tar al resultado financiero. Por lo que se creará una partida en el margen financiero, cuya denominación podría ser la de “Incor-poración al activo de gastos financieros”.

PGC 07: la capitalización de gastos

financieros en Existencias ha dejado

de ser optativo para convertirse en

obligatorio

«»


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Por otro lado, la normativa internacional recoge explícitamente que los costes a ca-pitalizar incluirán, en lo que se refiere a la financiación específica, los costes reales in-curridos por tales préstamos durante el pe-ríodo, menos los rendimientos conseguidos por la colocación de tales fondos en inversio-nes temporales. La normativa española no hace alusión alguna a tal aseveración (NIC 23, apartado 16ª).

Asimismo, según establece la NIC 23 en su apartado 23, la capitalización de los in-tereses deberá ser suspendida durante los ejercicios en los que se interrumpe el desa-rrollo de actividades, si éstos se extienden de manera significativa en el tiempo. Igual-mente, el ICAC, a través del BOICAC 75 de septiembre de 2008 en su respuesta a la consulta 3, ha confirmado lo ya establecido en la adaptación sectorial en cuanto a que no se pueden capitalizar gastos financieros durante el periodo que media desde la in-corporación del terreno o solar al patrimonio de la empresa y el comienzo de las obras de adaptación.

La mera tenencia de un solar no otorga en sí misma la posibilidad de activación de los gastos financieros devengados. Por tan-to, el período durante el cual no se han ini-ciado aún las obras de adaptación (entendi-das éstas como obras físicas), al igual que los periodos en que las obras hayan estado en suspenso, no podrán activarse los gastos financieros devengados, ya que deben iden-tificarse estos periodos de tiempo como una interrupción en las obras. Afirma, en definiti-va, que los criterios para identificar cuándo un inmovilizado está en condiciones de ex-plotación y cuándo proceder a iniciar, inte-rrumpir y finalizar la capitalización de intere-ses recogidos en la adaptación sectorial no se oponen a los contenidos en el PGC07 y, en consecuencia, han de seguir aplicándose (ejemplo 7, pág. siguiente).

Por último, hay inmobiliarias que han venido activando dentro de sus costes de existencias los gastos de tipo comercial, al objeto de mantener la correlación entre el registro del gasto incurrido y el registro del ingreso por venta (12), a pesar de que la re-solución del ICAC (2000) establece que los

(12) Véase a título de ejemplo las cuentas anuales del Gru-po FADESA a 31 de diciembre de 2005.

gastos de comercialización no formarán par-te del coste de producción (13). Otras, por su parte, siguiendo las indicaciones del ICAC (2000), han imputado las comisiones por ventas al ejercicio en que se han devengado los ingresos producidos por dichas ventas, pero utilizando para ello la partida de ajustes por periodificación.

En la NIC 2 se establece (14) explícitamen-te que los gastos de venta son costes exclui-dos del coste de las existencias, y por tanto reconocidos como gastos del ejercicio en el que se incurren, no cabiendo la posibilidad de capitalizarlo en las existencias.

El PGC07 no hace ninguna mención ex-presa a los costes de comercialización, in-cluyendo dentro del concepto de coste de producción, además del precio de adquisi-ción de las materias primas y otras materias consumibles, los costes directamente impu-tables al producto.

Asimismo, la norma de valoración esta-blece que deberán imputarse a las existen-cias la parte razonable que corresponda de los costes indirectamente imputables a los productos de que se trate, en la medida en que tales costes correspondan al período de fabricación, elaboración o construcción en los que se haya incurrido al ubicarlos pa-ra su venta, no incluyéndose, por tanto, los gastos de comercialización que son necesa-rios para su venta.

En este sentido, coinciden los criterios contables de la normativa internacional y na-cional, no capitalizándose, por tanto, en nin-guno de los dos ámbitos, los costes de co-mercialización.

Si analizamos la incidencia que la norma-tiva internacional ha tenido en las cuentas anuales consolidadas (que obligatoriamente han de estar formuladas acorde a las NIIF a partir del 1/1/05), podemos comprobar que la obligatoria capitalización de los gastos financieros y la no capitalización de los gastos de comercialización han tenido un impacto ciertamente apreciable en el Pa-trimonio Neto consolidado. (15)

(13) Norma Séptima, apartado 1º.

(14) Párrafo 16.

(15) Véase, a título de ejemplo, las cuentas consolidadas de Sacyr-Vallehermoso y Metrovacesa.


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E J E M P L O 7

La empresa de promoción inmobiliaria Málaga, S.A. comenzó a inicios de 2008 la construcción de un edificio de viviendas cuyo presupuesto total asciende a 10.000.000 €. Se estima que se tardarán 36 meses en la construcción del mismo, disponiéndose de forma homogénea de los fondos necesarios para su financiación.

El endeudamiento con proveedores asciende a 1.000.000 € y la financiación correspondiente al préstamo promotor a 2.000.000 €. Sabiendo que el coste de la financiación genérica es del 5%, el coste del préstamo promotor es del 4,5% -bajo la hipótesis que hacemos una disposición única al inicio del periodo por los 2.000.000 €- y el importe construido a finales de 2008 asciende a 3.500.000 €, registre las operaciones según el PGC90, las NIIF y el PGC07.

La adaptación sectorial establece un procedimiento para capitalizar los gastos financieros:

❑ Los gastos financieros devengados por las fuentes de financiación específicas se imputarán como mayor valor del inmovilizado en curso o de las existencias en construcción.

❑ Al importe del inmovilizado y de las existencias financiado con fondos propios que resulte de la operación anterior, no se le asignará ningún gasto financiero.

❑ El valor restante de las existencias en curso se entiende que está financiada con financiación genérica, y como tal se devengan gastos financieros a imputar como importe del inmovilizado en curso y de las existencias en construcción.

ACTIVACIÓN GASTOS FINANCIEROS

BALANCE DE SITUACIÓN A 31/12/2008

ACTIVOS PASIVOS Y PATRIMONIO NETO

ACTIVO NO CORRIENTE 18.000.000 PATRIMONIO NETO 11.000.000

Inmovilizado material 13.000.000 PASIVO NO CORRIENTE 11.500.000

Inmovilizado intangible 5.000.000 Préstamos l/p 11.500.000

ACTIVO CORRIENTE 7.500.000 PASIVO CORRIENTE 3.000.000

Existencias 3.500.000 Préstamo promotor 2.000.000

Clientes 2.000.000 Proveedores 1.000.000

Tesorería 2.000.000

TOTAL ACTIVO 25.500.000 TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO NETO 25.500.000

SOLUCIÓN

PGC1990 Y PGC07 2008 Saldos medios

FINANCIACIÓN ESPECÍFICA 3.000.000 1.500.000

Préstamo promotor 2.000.000 1.000.000

Proveedores 1.000.000 500.000

EXISTENCIAS EN CONSTRUCCIÓN 3.500.000 1.750.000

FINANCIACIÓN NO ESPECÍFICA DE LAS EXISTENCIAS EN CONSTRUCCIÓN 500.000 250.000

Patrimonio neto/financiación no específica (%)

PNFNEspc

=PN

PNoCorr + PN=

11.000.00011.500.000+11.000.000

= 0.48848,8% 48,8%

Financiación genérica/financiación no específica (%)

FGenFNEspc

=PNoCorr

PNoCorr + PN=

11.500.00011.500.000+11.000.000

= 0.51251,2% 51,2%

FINANCIACIÓN CON PATRIMONIO NETO 244.000 122.000

FINANCIACIÓN CON FINANCIACIÓN GENÉRICA 256.000 128.000


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NORMAS INTERNACIONALES (NIIF) 2008 Saldos medios

FINANCIACIÓN ESPECÍFICA 3.000.000 1.500.000

Préstamo promotor 2.000.000 1.000.000

Proveedores 1.000.000 500.000

EXISTENCIAS EN CONSTRUCCIÓN 3.500.000 1.750.000

FINANCIACIÓN NO ESPECÍFICA DE LAS EXISTENCIAS EN CONSTRUCCIÓN 500.000 250.000

FINANCIACIÓN CON FINANCIACIÓN GENÉRICA 500.000 250.000

CÁLCULO DE LOS GASTOS FINANCIEROS A ACTIVAR 2008 Saldos medios

Financiación específica

Préstamo promotor (4,5% x 2.000.000) 90.000 45.000

Proveedores 0 0

Patrimonio neto 0 0

Financiación genérica (5% x 500.000) 25.000 12.500

TOTAL GASTOS FINANCIEROS A ACTIVAR 57.500


CÁLCULO DE LOS GASTOS FINANCIEROS A ACTIVAR 2008 Saldos medios

Financiación específica

Préstamo promotor (4,5% x 2.000.000) 90.000 45.000

Proveedores 0 0

Patrimonio neto 0 0

Financiación genérica (5% x 256.000) 12.800 6.400

TOTAL GASTOS FINANCIEROS A ACTIVAR 51.400

PGC90


31/12/20X8 Promociones en curso (330)Variación de existencias de promociones en curso (710)

51.40051.400

NIIF


31/12/20X8 Promociones en curso (330)Incorporación al activo de gastos financieros (764)

57.50057.500

PGC07


31/12/20X8 Promociones en curso (330)Incorporación al activo de gastos financieros (764)

51.40051.400

Reforma contable en las empresas inmobiliarias (I)

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