ROSARIO DEL CARMEN GUERA MACEDOROSARIO DEL CARMEN GUERA MACEDO

VOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL - SUNARPVOCAL DEL TRIBUNAL REGISTRAL - SUNARP

DICIEMBRE 2014DICIEMBRE 2014

En principio, la rectificación de área no determina el incremento o reducción de la extensión de un predio, sino el reconocimiento del área real que siempre tuvo a efectos de eliminar la inexactitud publicada por el Registro. Resolucion Nº 015-2007-SUNARP-TR-T

La realidad tabular del predio discrepa de la realidad física. El área publicitada del predio es mayor o menor o con linderos total o parcialmente diferentes.

La incorporación de un predio al Registro desde su inicio estuvo carente de documentos gráficos.

Sin embargo, aún cuando los títulos inscritos contenían los planos o la representación gráfica del predio elaborados por profesionales especializados, cabe siempre un error humano, el cual puede originarse por una deficiente o errónea apreciación de la realidad o en una plasmación inexacta en el título.

A través de estos mecanismos de rectificación registral jamás debe admitirse un aumento del área so pretexto de adecuar la realidad de la partida, incorporando área contigua que nunca formó parte el predio.

- No consta en el título o en la partida registral, el área, linderos y medidas perimétricas del predio, o alguno de estos datos. Se señala en la partida otras características del

predio, sin delimitarlo. Sólo se consignan las denominadas UC o unidades

catastrales. Se indica el área pero no los linderos.

- Cuando los datos relativos al área, linderos y medidas perimétricas del predio discrepan con los que constan en el título o en la partida registral.

Partida RegistralRealidad

1. Unilateralmente: 1. Igual o menor área2. Error de cálculo

1. Mutuo acuerdo.

2. Procedimiento notarial.

3. Proceso judicial.

Jurisprudencia Registral

Ley 27333

Art. 504 C.P.C

1. Saneamiento catastral.

2. Documentación fehaciente.

3. Rectificaciones masivas1. Urbano

2. Rural4. Saneamiento de bienes estatales

Ley 28294

Ley 28391

D.Leg 1089

D.S. 133.2001-EF

Art. 85 del RGRP

Precedente de observancia obligatoria

Es inscribible la rectificación del área de un predio urbano en mérito al plano y memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente, prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos por el artículo 13 de la Ley Nº 27333, si el error surgió del equivocado o inexacto cálculo de su área, siempre que el Área de Catastro determine que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio no han sufrido variación alguna.

El precedente admite la rectificación del área de un predio inscrito basado en la hipótesis que sus linderos y las medidas perimétricas inscritas sean las mismas que las graficadas en el plano y memoria descriptiva presentados.

El área se obtiene a partir de los linderos y medidas de un predio y no a la inversa.

No debe haber desplazamiento gráfico

No procede la rectificación de área con la sola presentación de plano visado por la municipalidad, en supuestos distintos al error de cálculo.

También procede la rectificación por error de cálculo respecto de predios rurales. Para ello se adjuntará la documentación a que se refiere el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Resolución N° 606-2011-TR-T INADECUACIÓN CON EL ANTECEDENTE “No es inscribible la rectificación del área

de un predio si las medidas reales del predio discrepan con las inscritas” El interesado sostiene que multiplicado los

linderos se obtiene 178.30 m2 y no los 231.00 m2 inscritos.

Catastro determinó que si bien el plano graficaba un predio dentro del predio inscrito, sin embargo las medidas perimétricas graficados en el planos no son las mismas que las inscritas.

El Registrador tachó el título.

Res. 492-2011-TR-T, 515-2011-TR-L INDETERMINACIÓN DE MEDIDAS Si el área de catastro no puede determinar,

por cualquier causa la inexactitud del área o los linderos del predio inscrito, entonces, será inaplicable el precedente de observancia obligatoria referido a la rectificación de área por error de cálculo.

En ambos casos, catastro concluyó que no era posible determinar si la forma, perímetro y ubicación espacial graficada correspondían al predio que estaba inscrito por falta de documentación técnica en el Registro.

Res. 110-2011-TR-L, PREEXISTENCIA DE DUPLICIDAD Procede rectificar el área de un predio

urbano (…), no siendo un obstáculo la preexistencia de duplicidad de partida El informe de catastro concluyó que el plano

presentado guarda relación con el predio inscrito. Adiciona que existe superposición parcial con otro predio.

El Tribunal considera que en aplicación del artículo 62 del RGRP la superposición preexistente no resulta un obstáculo para la inscripción de los actos secundarios.

Res. 895-2011-L, 1188-2010-L, 606-2011-T, 001-2011-SUNARP-T.

“Procede la rectificación del área de un predio así como sus medidas perimétricas, con la presentación de escritura pública donde interviene sólo el titular registral, acompañado de los respectivos planos de ubicación y perimétrico, autorizados por la municipalidad; siempre que con dicha rectificación se disminuya el área inscrita y la nueva área se ubique íntegramente dentro de la partida del predio sin afectar a terceros.”

“Procede la rectificación de área, linderos y/o medidas perimétricas en mérito a escritura pública otorgada por el propietario acompañada de la documentación a que se refiere el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, solo si el área de Catastro determina indubitablemente que el ámbito gráfico resultante se encuentra dentro del predio inscrito.

Dicha rectificación no procederá cuando se afecten derechos de acreedores inscritos o medidas cautelares, salvo que los afectados o el órgano jurisdiccional o administrativo autoricen la rectificación”.

RES. 078-2012-SUNARP-T IMPROCEDENCIA POR INADECUACIÓN No es inscribible la rectificación unilateral

de área en menos cuando la Oficina de Catastro determine que la poligonal ya rectificada no se emplaza íntegramente dentro de la poligonal inscrita. El interesado peticionó la rectificación de área

y medidas perimétricas. La oficina de catastro determinó que las medidas inscritas no estaban graficadas en el plano, incluso uno de los linderos era mayor.

Res: 144-2012-TR-L VISACIÓN DE PLANOS “Los planos de ubicación y perimétrico que se

adjuntan al parte de la escritura pública de rectificación o determinación de área, línderos y medidas perimétricas por mutuo acuerdo, no requieren visación de planos”Fundamento: No es aplicable el artículo 39 del

Reglamento de la Ley 27157.No existe norma expresa que exija la presentación

de planos visados por la Municipalidad cuando se trata de rectificaciones por mutuo acuerdo.

Res. 636-2011-SUNARP-L Res. 447-2011-SUNARTP-TIMPOSIBILIDAD DE DETERMINACIÓN DE

SUPERPOSICIÓN Procede rectificarse el área, medidas perimétricas y

linderos de un predio urbano mediante escritura pública según literal a) del artículo 13.1 de la Ley 27333, cuando del informe técnico se señala que no es posible determinar la existencia de superposición. En la Res. 636-2011-L, Catastro no contaba con

documentación técnica. En la Res. 447-2011-SUNARP-T, Catastro si contaba con la

documentación pero no pudo determinar el predio afectado con la presunta superposición pues el predio a rectificar aumentaba en área.

Resolución N° 146-2011-TR-T, LEGITIMACION PARA OTORGAR LA

ESCRITURA Para inscribir la rectificación de

caracteristicas fisicas de un predio mediante escritura pública - al amparo del artículo 13 de la Ley 27333 los otorgantes que invoquen la condición de colindantes deberán contar con su derecho inscrito.

RES. 331-2008-SUNARP-TR-A, 098-SUNARP-TR-T

Participación de la Municipalidad No es exigible la intervención de la

Municipalidad en calidad de colindante titular de los bienes de dominio público en los procedimientos de rectificación de área de predios.La Ley no lo ha previstoLa Municipalidad tendría que intervenir en

casi todos.En todo caso la rectificación resultaría

ineficaz

Resolución 331-2008-SUNARP-TR-A SUPERPOSICIÓN Y MODIFICACIÓN DE ÁREA

DEL COLINDANTE Puede rectificarse el área, medidas

perimétricas y linderos de un predio urbano mediante escritura pública según el literal a) del artículo 13.1 de la Ley 27333, aunque aunque exista superposición con el área de un exista superposición con el área de un predio predio inscrito, debiendo indicarse en la escritura tanto la nueva área, medidas perimétricas y linderos del predio rectificado como del predio que ha resultado afectado con la rectificación.

La rectificación se produce luego de culminar el proceso no contencioso que reconoce la inexactitud y establece la verdadera realidad física. La finalidad concreta de estos procedimientos es restablecer la exactitud registral y solo encontrará sustento en la medida que no afecte a terceros con su intervención directa o bien notificándolos con la solicitud de rectificación a fin de que puedan oponerse si es que vieran afectados sus derechos.

El numeral 5.2 de la Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN, aprobada por Resolución Nº 490-2003-SUNARP-SN

No será materia de calificación la validez de los actos procedimentales que, en virtud de lo previsto en la Ley Nº 27333 y normas complementarias, son de competencia del Notario, ni el fondo o motivación de la declaración notarial.

Res. 703-2012-SUNARP-TR-L, 081-2010-L, 110-2011-L y 052-2011-L

SUPERPOSICIÓN PREEXISTENTE No existe obstáculo para la rectificación de

área, linderos y medidas perimétricas en sede notarial cuando el predio, antes de su rectificación, ya se superponía con otro inscrito. Se rogó una rectificación de 3353.78 m2 debiendo ser

3,392.03 m2 Una vez mas catastro concluye que “aparentemente hay

duplicidad” y una superposición con una partida ya acumulada con el predio materia de rogatoria.

El interesado también solicitó la anotación de independización del predio que aparentemente se superponía

Res. 816-2012-TR-L. COMPETENCIA DEL NOTARIO Y DEL

REGISTRADOR Cuando se solicita la inscripción de la

rectificación de área y medidas perimétricas de un predio efectuado a través del procedimiento notarial no contencioso previsto en el literal b) del artículo 13 de la Ley Nº 27333, no le compete al Registrador cuestionar los actos procedimentales realizados por el Notario durante la tramitación del referido procedimiento. El Registrador observó por variación del área materia de

rectificación: de 1957 m2 al principio del procedimiento a 1903 m2 al finalizar. Consideró que el notario debió acreditar una nueva publicación.

Res. 389-2012-T RECTIFICACIÓN DE ÁREA CUANDO EXISTE

UNA ANTERIOR INSCRITA La existencia de una previa rectificación de

área inscrita no impide la inscripción de la nueva porque con ella se busca concordar la realidad con el Registro. El Registrador había denegado porque existiendo

una rectificación de área remanente previamente inscrita, resulta imposible que haya una inexactitud.

Se encuentra regulado en los arts. 504 y siguientes del Código Procesal Civil. Se tramita como proceso abreviado y está legitimado para que sea iniciado por cualquier propietario o poseedor.

EXISTENCIA DE SUPERPOSICIÓNDe conformidad con el sistema de folio real, a efectos de inscribir una sentencia de rectificación de área y linderos de un inmueble -que al existir áreas que se superponen con otras ya inscritas- conlleve al supuesto de duplicidad parcial, se requiere que el juez de la causa, en base a lo resuelto, disponga el cierre parcial de las áreas que se superponen con el inmueble materia de la solicitud de rectificación.

Resolución Nº 052-2000-ORLC/TR

Res. 1859-2010-L INTERVENCIÓN DE COLINDANTES AFECTADOS El informe que emite la Oficina de Catastro en la

que señala que la nueva área y linderos que se pretende rectificar se superpone a otros predios, no es causal para denegar la inscripción, siempre y cuando intervengan todos los colindantes de los predios afectados y siempre que se presenten los documentos en los que se modifica el área de estos predios colindantes, pues lo contrario originaría una inexactitud registral. La intervención se refiere al emplazamiento judicial

de todos los colindantes. En el caso, no se analizó si la superposición era

preexistente.

Se encuentra regulado en el artículo 60 y siguientes del citado Reglamento de la Ley 28294.

En el artículo 60 se señala que el saneamiento catastral y registral se aplica en los casos de predios inscritos en el Registro de Predios, ubicado en zonas catastradas y en zonas no catastradas, siempre que existan discrepancias entre la información registral y catastral.

En el artículo 62 se señala que ante discrepancias entre la información registral y la catastral, el Registrador anotará preventivamente en la partida registral del predio, el área, linderos y medidas perimétricas que se consignan en el plano presentado y notificará a los titulares de los predios colindantes.

La notificación se realiza mediante esquela en el predio y ordenará efectuar publicaciones por una vez en el Diario Oficial “El Peruano” y otro de mayor circulación.

Los titulares de los predios colindantes podrán formular oposición documentada en un plazo no mayor de 30 días calendarios contados desde la fecha de la última publicación. De no formularse oposición, la anotación preventiva se convertirá en inscripción definitiva, la que será puesta en conocimiento al área de Catastro de la respectiva Oficina Registral, para los fines correspondientes.

 

En caso de oposición, la Gerencia Registral, hoy Unidad Registral, emitirá resolución pronunciándose sobre la procedencia de la inscripción definitiva. Esta resolución puede ser impugnada y resuelta en segunda y última instancia administrativa por el Tribunal Registral. Contra lo resuelto por el Tribunal Registral, se podrá interponer la correspondiente acción contenciosa - administrativa.

 

El instrumento de rectificación emitido por el COFOPRI, acompañado de los planos o del certificado de información catastral, constituye título suficiente para la inscripción de la rectificación, no siendo obstáculo la existencia de superposición del predio objeto de rectificación con otros predios inscritos. Sin embargo, en este supuesto deberá adjuntarse el título en el que conste la modificación de las dimensiones de los predios colindantes inscritos.

Res: 476-2010-SUNARP-TR-A

De conformidad con el artículo 73 del Reglamento del Decreto Legislativo 1089, aprobado por Decreto Supremo 032-2008-VIVIENDA, la información técnica emitida por COFOPRI prevalece y sustituye a la inscrita en el Registro de Predios cuando se solicite inscribir un acto modificatorio de las características físicas en mérito a título otorgada por COFOPRI, siempre que la diferencia en el área no exceda la tolerancia permitida, incluso en los casos que el Área de Catastro competente determine que en la partida registral y/o sus antecedentes registrales sí obran datos técnicos que permiten la georreferenciación o determinación del perímetro del predio

Res: 034-2012-SUNARP-TR-A