El Registro

de la Propiedad

Inmueble: su

importancia y

función

Dra. Carolina Vanesa ROSAS

-Publicidad: “divulgación” “dar a conocer”

-“Hacer cognoscible una situación jurídica real”

NECESIDAD y FUNDAMENTO:• HACER RESPETAR A LA SOCIEDAD (SUJETO PASIVO) LO QUE ELLA NO CONOCE

• NOTA AL ART.577 DEL CÓDIGO CIVIL: “…el derecho real debe manifestarse por otros

caracteres, por otros signos que no sean los del derecho personal, y que esos signos deben ser

tan visibles y tan públicos cuanto sean posibles. No se concibe que una sociedad esté obligada a

respetar un derecho que no conoce”.

“PUBLICIDAD” y “REGISTRO”:

•“PUBLICIDAD” y “REGISTRO” NO son sinónimos:

- “PUBLICIDAD” es el género

- “REGISTRO” es una de sus especies

Publicidad registral INMOBILIARIA(en el derecho argentino)

• CÓDIGO CIVIL DE VÉLEZ SARFIELD

- la publicidad de los derechos reales, a excepción de la hipoteca, se daba por la “tradición”

- “tradición” con doble función:constitutiva

(art.577)

publicidad

- Art. 577 del C.C.: “... antes de la tradición de la cosa el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real”

- Vélez estableció Registros y consecuente inscripción registral solamente para las HIPOTECAS (fundamento: dcho.real que no se ejerce por la posesión, por lo cual no hay tradición)

• REFORMA DE LA LEY 17711 (1968)

- reforma del art. 2505 del C.C.:“La adquisición o transmisión de derechos reales

sobre inmuebles, SOLAMENTE SE JUZGARÁ PERFECCIONADA mediante la inscripción de los

respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. ESAS

ADQUISICIONES O TRANSMISIONES NO SERÁN OPONIBLES A TERCEROS MIENTRAS NO ESTÉN

REGISTRADAS”

- por el mismo se incorpora a la legislación de fondo el mecanismo de registración inmobiliaria

- interpretación de la frase “... solamente se juzgará perfeccionada”:

¿se estableció el sistema de

inscripción registral con

efectos constitutivos?

• LEY NACIONAL REGISTRAL 17.801 (1968)

- puso fin a la polémica: estableció en su art. 2, que “ ... para su publicidad, oponibilidad y demás previsiones de esta ley ...” se deberían inscribir los documentos

- en consecuencia: SISTEMA DE INSCRIPCIÓN REGISTRAL CON EFECTOS DECLARATIVOS

PRINCIPIOS REGISTRALES- Son “criterios fundamentales, orientaciones esenciales o líneas directrices de un sistema inmobiliario”

- refieren a “las notas, caracteres o rasgos básicos que tiene o debe tener un determinado sistema registral”

- con una sola palabra o expresión dan a conocer determinada regulación jurídica

ALGUNOS

PRINCIPIOS

REGISTRALES

(en el derecho argentino)

DE INSCRIPCIÓN

DE LEGALIDAD

DE ESPECIALIDAD

DE TRACTO SUCESIVO

DE PUBLICIDAD

Principio de INSCRIPCIÓN- conforme lo ya manifestado, el efecto de la inscripción es la OPONIBILIDAD FRENTE A TERCEROS

- ¿qué se inscribe?: Rta: “DOCUMENTOS” que consignan determinadas situaciones jurídicas de contenido real

• dentro de esos documentos: art. 2

a) que constituyan, transmitan, modifiquen o extingan dchos. reales (ej: compraventa de inmueble, hipoteca, bien de familia)*

b) que dispongan embargos, inhibiciones u otras medidas cautelares

c) otros documentos cuya inscripción sea ordenada por otras leyes (ej: boleto de compraventa proveniente de un loteo)

• esos documentos pueden ser escrituras notariales, resoluciones judiciales o administrativas

• excepcionalmente, podrán inscribirse instrumentos privados con firma certificada

Principio de LEGALIDAD- por este principio, sólo deben inscribirse los documentos que reúnan los requisitos exigidos legalmente

- vinculado a la “función calificadora” del Registro

- ante la presentación de un documento, el Registro puede:

inscribirlo

observarlo

rechazarlo

- este principio está contenido en los artículos 8 y 9 de la ley 17801

- art. 8: “El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos ...”

- si observa el documento, el Registro puede, según la gravedad del defecto: (art. 9)

rechazar el documento (nulidad absoluta e insanable)

inscribirlo provisionalmente por el plazo de 180 días (dentro de los cuales hay que subsanarlo)

Principio de ESPECIALIDAD- también llamado “principio de determinación”

- el inmueble, los derechos reales que recaen sobre el mismo, así como sus titulares deben estar perfectamente determinados

- proceso de “MATRICULACIÓN”: inscripción inicial de un inmueble en el registro

- en nuestro sistema bajo la técnica del “FOLIO REAL”

“UN FOLIO PARA CADA RES (cosa)”

Derecho germano

Principio de TRACTO SUCESIVO- cada nueva inscripción debe apoyarse en la anterior, que resulta ser su antecedente legítimo

- art. 15: “... De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados...”

- quien transmita o constituya un derecho deberá ser quien figure inmediatamente en el último asiento registral

Principio de PUBLICIDAD- refiere a que los asientos obrantes en el registro deben ser accesibles por los interesados

- mediante la consulta directa, o bien mediante la expedición de informes y certificaciones (arts.21, 22, 23 y 25 de la ley registral)