Proyecto inmobiliario enfocado en la potencial demanda...

Proyecto inmobiliario enfocado en la potencial demandagenerada por la liberación del 25% de los fondos

acumulados de AFP para el pago de la cuota inicial de unaprimera vivienda caso de estudio distrito de Yanahuara

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Authors Chirinos Gómez, Alonso; Huayapa Huamaní, Joel; PajueloBuenaño, Luis; Tovar Victorio, Edwin; Zea Guardia, Andrés

Citation Gómez, C., Huamaní, H., Buenaño, P., Victorio, T., & Guardia,Z. (2017). Proyecto inmobiliario enfocado en la potencialdemanda generada por la liberación del 25% de los fondosacumulados de AFP para el pago de la cuota inicial de unaprimera vivienda caso de estudio distrito de Yanahuara.Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC). Retrieved fromhttp://hdl.handle.net/10757/622163

Publisher Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC)

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ESCUELA DE POSTGRADO

DIRECCIÓN ACADÉMICA DE INGENIERÍA

“PROYECTO INMOBILIARIO ENFOCADO EN LA POTENCIAL DEMANDA GENERADA POR LA LIBERACION DEL 25% DE

LOS FONDOS ACUMULADOS DE AFP PARA EL PAGO DE LA CUOTA INICIAL DE UNA PRIMERA VIVIENDA CASO DE

ESTUDIO DISTRITO DE YANAHUARA“

Trabajo de Investigación presentado por:

Chirinos Gómez, Alonso

Huayapa Huamaní, Joel

Pajuelo Buenaño, Luis

Tovar Victorio, Edwin

Zea Guardia, Andrés

Para optar el grado académico de

MAGÍSTER EN

DIRECCIÓN DE LA CONTRUCCIÓN

Arequipa, Marzo de 2017

iii

Resumen

Inicialmente el presente trabajo de investigación estaba enfocado en un

proyecto inmobiliario para los beneficiarios de la Ley 30478; las cuales permiten

disponer de hasta el 25% del fondo acumulado de su Cuenta Individual de

Capitalización (CIC) para el pago de la cuota inicial o amortizar el crédito hipotecario

de una primera vivienda.

Con fecha 15 de noviembre de 2016, se envió una carta a la Superintendencia

de Banca y Seguros y AFP (SBS) solicitando información sobre el número de

personas aportantes, rango de edades y el promedio de su fondo acumulado en su

CIC en la ciudad de Arequipa. Con fecha 15 de diciembre de 2016, se recibió

respuesta por parte de la SBS donde se pudo observar que el número de afiliados es

de 271,809 el promedio de su fondo acumulado se encuentra dentro de los rangos de

S/ 18,200 y S/ 54,966 soles para edades entre 21 y 65 años respectivamente.

Luego de analizar la información se observó que la cantidad de fondo

acumulado es insuficiente para cubrir la cuota inicial de una vivienda por lo que no es

viable elaborar un proyecto exclusivo para los beneficiarios de la Ley 30478.

Como propuesta alternativa, se plantea elaborar un proyecto inmobiliario de

características diferentes a las del mercado actual; la idea del nuevo producto se

enfoca en departamentos más pequeños: entre 45 y 65 m2; de uno y dos dormitorios

y enfocado a gente joven con espíritu de progresar y que puedan estar en la

capacidad de utilizar el 25% de su fondo acumulado de AFP para amortizar la cuota

inicial de un primer inmueble en el distrito de Yanahuara.

iv

Acrónimos

• AFP: Administradora de Fondo de Pensiones.

• NCMC: Nuevo Crédito Mi Vivienda.

• INEI: Instituto Nacional de Estadística e Informática.

• CAPECO: Cámara Peruana de la Construcción.

• SBS: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP.

• FMV: Fondo Mi Vivienda S.A.

• MVCS: Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.

• SPP: Sistema Privado de Pensiones.

• SUNARP: Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.

• NSE: Nivel Socio-Económico.

• FONAFE: Fondo de Financiamiento de la Actividad Empresarial del Estado.

• UIT: Unidad Impositiva Tributaria.

• BBP: Bono del Buen Pagador.

• PBP: Premio del Buen Pagador.

• CIC: Cuenta Individual de Capitalización.

• SUM: Salón de Usos Múltiples.

• EV: Estilo de Vida.

• COK: Costo de Oportunidad del Capital.

• VAN: Valor Actual Neto.

• TIR: Tasa Interna de Retorno.

• rf: Tasa Libre de Riesgo.

• WACC: Costo de Capital Medio Ponderado

v

Índice de contenido

RESUMEN ................................................................................................................................................... III

ACRÓNIMOS ............................................................................................................................................... IV

ÍNDICE DE CONTENIDO ................................................................................................................................. V

ÍNDICE DE TABLAS ...................................................................................................................................... VII

ÍNDICE DE GRÁFICOS ................................................................................................................................. VIII

ÍNDICE DE ILUSTRACIONES ........................................................................................................................ VIII

INTRODUCCIÓN ........................................................................................................................................... 1

CAPÍTULO 1. ASPECTOS GENERALES ............................................................................................................. 2

1.1. PLANTEAMIENTO Y FORMULACIÓN DEL PROBLEMA .................................................................................................. 2 1.2. OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN ......................................................................................................................... 3

1.2.1. Objetivo general ................................................................................................................................... 3 1.2.2. Objetivos específicos ............................................................................................................................ 3

1.3. JUSTIFICACIÓN E IMPORTANCIA ............................................................................................................................ 4 1.4. ALCANCES Y LIMITACIONES ................................................................................................................................. 4

CAPÍTULO 2. MARCO TEÓRICO ..................................................................................................................... 6

2.1. ANTECEDENTES ................................................................................................................................................ 6 2.2. MARCO CONCEPTUAL ........................................................................................................................................ 6

2.2.1. Ley N° 30478 ........................................................................................................................................ 6 2.2.2. SBS Resolución N° 3663-2016 .............................................................................................................. 6

CAPÍTULO 3. MARCO REFERENCIAL ............................................................................................................ 11

3.1. ANÁLISIS DE LA OFERTA Y DEMANDA ................................................................................................................... 11 3.2. VIVIENDAS VENDIDAS POR RANGOS DE PRECIOS .................................................................................................... 12 3.3. DEMANDA INSATISFECHA SEGÚN PRECIO DE LA VIVIENDA ........................................................................................ 13 3.4. FONDO ACUMULADO DE AFP DE LOS AFILIADOS EN AREQUIPA ................................................................................ 13 3.5. DIAGNÓSTICO ................................................................................................................................................ 15

CAPÍTULO 4. PROPUESTA DE VALOR ........................................................................................................... 17

4.1. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO ............................................................................................................................. 17 4.2. UBICACIÓN .................................................................................................................................................... 18 4.3. ENTORNO ..................................................................................................................................................... 19 4.4. PARÁMETROS URBANÍSTICOS ............................................................................................................................ 20 4.5. CARACTERÍSTICAS FÍSICAS ................................................................................................................................. 22

4.5.1. Arquitectura ....................................................................................................................................... 22 4.5.2. Acabados ............................................................................................................................................ 27

4.6. ANÁLISIS DE USUARIO ...................................................................................................................................... 28 4.6.1. Estilos de vida: ................................................................................................................................... 28 4.6.2. LAS ‘NUEVAS FAMILIAS’ ..................................................................................................................... 34

4.7. MODELO PROPUESTO ................................................................................................................................ 35 4.8. ANÁLISIS FODA ............................................................................................................................................. 36

4.8.1. Fortalezas: .......................................................................................................................................... 36 4.8.2. Oportunidades ................................................................................................................................... 36 4.8.3. Debilidades ......................................................................................................................................... 36 4.8.4. Amenazas ........................................................................................................................................... 37

vi

CAPÍTULO 5. ANÁLISIS FINANCIERO ............................................................................................................ 38

5.1. TERRENO ...................................................................................................................................................... 38 5.2. CONSTRUCCIÓN ............................................................................................................................................. 38 5.3. PROYECTO ..................................................................................................................................................... 39 5.4. LICENCIAS ..................................................................................................................................................... 39 5.5. TITULACIÓN ................................................................................................................................................... 39 5.6. GASTOS ADMINISTRADORAS ............................................................................................................................. 39 5.7. PUBLICIDAD ................................................................................................................................................... 40 5.8. VENTAS ........................................................................................................................................................ 41

5.8.1. Venta de unidades inmobiliarias ........................................................................................................ 41 5.8.2. Venta de estacionamientos y depósitos ............................................................................................. 42

5.9. FLUJO DE CAJA ............................................................................................................................................... 43 5.10. FLUJO DE VENTAS ......................................................................................................................................... 44 5.11. RESULTADO ECONÓMICO ............................................................................................................................... 45 5.12. INDICADORES DE RENTABILIDAD (VAN, TIR) ...................................................................................................... 46

CONCLUSIONES .......................................................................................................................................... 47

RECOMENDACIONES .................................................................................................................................. 48

BIBLIOGRAFÍA ............................................................................................................................................ 49

ANEXOS ..................................................................................................................................................... 50

vii

Índice de Tablas Tabla 1 - Oferta de departamentos según sector urbano .................................................................... 11 Tabla 2 - Cuota Inicial de acuerdo a la oferta de departamentos según sector urbano ...................... 12 Tabla 3 - Demanda insatisfecha según precio de la vivienda ............................................................... 13 Tabla 4 - Afiliados activos y saldo CIC promedio de AFP en Arequipa .................................................. 14 Tabla 5 - Disposición de fondo por edades ........................................................................................... 15 Tabla 6 – Rangos de precio y áreas de viviendas en Arequipa ............................................................. 15 Tabla 7 – Parámetros Urbanísticos ....................................................................................................... 21 Tabla 8 – Cuadro de Áreas .................................................................................................................... 26 Tabla 9 – Cuadro de Acabados .............................................................................................................. 27 Tabla 10 – Costos del Proyecto ............................................................................................................. 38 Tabla 11 – Cuadro de Unidades Inmobiliarias ..................................................................................... 41 Tabla 12 – Cuadro de Estacionamientos y Depósitos ........................................................................... 42 Tabla 13 – Velocidad de ventas ............................................................................................................ 44 Tabla 14 – Resultados Económicos ....................................................................................................... 45

viii

Índice de Gráficos

Gráfico 1 - Ingresos vs Modernidad Tradición ...................................................................................... 12 Gráfico 2 - Ingresos vs Modernidad Tradición ...................................................................................... 33 Gráfico 3 - Provincias VS Modernidad Tradición .................................................................................. 34

Índice de Ilustraciones

Ilustración 1 - Bono y premio del buen pagador .................................................................................... 9 Ilustración 2 - Estrategias de financiamiento ........................................................................................ 10 Ilustración 3 – Plano de Ubicación ........................................................................................................ 19 Ilustración 4 – Unidades Inmobiliarias - Semisótano ............................................................................ 22 Ilustración 5 – Unidades Inmobiliarias – Primer Nivel .......................................................................... 23 Ilustración 6 – Unidades Inmobiliarias – Planta Típica ......................................................................... 24 Ilustración 7 – Unidades Inmobiliarias – Azotea ................................................................................... 25

1

Introducción

De acuerdo a los últimos estudios realizados en la ciudad de Arequipa, el

sector inmobiliario presenta una desaceleración, sin embargo la demanda no ha

caído.

En la actualidad el estado peruano viene promulgando leyes y beneficios que

permiten dinamizar el sector inmobiliario y ayudan a reducir el déficit de vivienda.

El punto de partida de la investigación será la recopilación de información, de

estudios y datos estadísticos realizados por el lNEI, CAPECO, SBS, FMV,

relacionada al sector inmobiliario en la ciudad de Arequipa en la actualidad; lo que

nos permitirá conocer el precio y área promedio de las unidades inmobiliarias

ofertadas en la ciudad. Se realizará una comparación con el precio y área a la que

pueden acceder los beneficiarios de la Ley 30478 de acuerdo a la cantidad de su

fondo acumulado.

Con el resultado se realizará una propuesta que se ajusten a estos datos

para la elaboración de unidades inmobiliarias en la ciudad.

Con el resultado de esta evaluación se definirá la factibilidad de una

propuesta inmobiliaria para los beneficiarios de la ley 30478, si es factible se

procederá con un proyecto inmobiliario, de caso contrario se realizará una propuesta

alternativa que pueda aprovechar parcialmente el beneficio de esta Ley.

Finalmente se desarrollará el análisis económico y financiero para evaluar la

factibilidad y rentabilidad del proyecto.

2

Capítulo 1. Aspectos Generales

1.1. Planteamiento y formulación del problema

Inexistencia de un producto inmobiliario especifico en la ciudad de Arequipa

para los beneficiarios de la Ley N° 30478, la cual permite el uso del 25 % del fondo

acumulado, para la cuota inicial de un crédito hipotecario de una primera vivienda.

La inexistencia de este tipo de proyectos se debe, pero no está limitada a las

siguientes variables:

- La reciente creación de la ley.

- El desconocimiento de esta ley en la mayor parte de la población.

- La mayor parte de los afiliados desconoce la cantidad exacta de su fondo

acumulado.

- La cantidad de personas formales que aportan a las AFP es minoritaria

respecto a las personas que mantienen un trabajo informal.

Actualmente en Arequipa existe un déficit de 86,817 y según el estudio de

Aurum Consultoría y Mercado, del primer trimestre del 2016 estimó que más de

21,000 familias del nivel socioeconómico A/B están interesadas en adquirir una

vivienda o iniciar una construcción en los próximos tres años; de ellos, casi 6,000

hogares tienen interés en comprar una vivienda (casa o departamento) y casi 2,500

hogares son capaces de efectivamente realizar la compra, ya que podrían cubrir el

precio de la vivienda que les interesaría al contado, o manifiestan ser capaces de

cubrir la cuota inicial y mensuales del crédito hipotecario correspondiente a la

vivienda de interés.1

1 Alcázar.J. (2016, 01 junio). Demanda y oferta de viviendas nuevas en Arequipa.

Semanaeconomica.com. Recuperado de http://semanaeconomica.com/desdeelsurperuano/2016/06/01/demanda-y-oferta-de-viviendas-nuevas-en-arequipa/

http://semanaeconomica.com/desdeelsurperuano/2016/06/01/demanda-y-oferta-de-viviendas-nuevas-en-arequipa/

http://semanaeconomica.com/desdeelsurperuano/2016/06/01/demanda-y-oferta-de-viviendas-nuevas-en-arequipa/

3

De no evaluar un proyecto específico para los beneficiarios de esta ley, se

perdería una posibilidad de captar capital de un sector desatendido de la población

arequipeña.

El 83.41% de los jefes de hogar interesados en adquirir vivienda a través del

financiamiento. El 21.52% de los demandantes efectivos de vivienda están en

condiciones de aportar por concepto de cuota inicial para su vivienda entre S/ 10,501

a S/ 17,500. La fuente principal de financiamiento para la cuota inicial son los ahorros

con 47.42% seguida por la opción de préstamo bancario 28,57%.2

1.2. Objetivos de la investigación

1.2.1. Objetivo general

Diseñar un proyecto inmobiliario en Yanahuara orientado a los beneficiarios

de la Ley N° 30478.

1.2.2. Objetivos específicos

Estimar el número de personas del segmento que realmente pueden

aprovechar el beneficio de la Ley N° 30478.

Estimar el fondo acumulado promedio de los afiliados a las AFP en

Arequipa para poder estimar la cuota inicial mínima las unidades

inmobiliarias.

Diseñar unidades inmobiliarias cuyo valor no exceda el tope de

financiamiento del FMV (diseñar unidades inmobiliarias que puedan

acceder a los beneficios del FMV).

Diseñar el producto de acuerdo a las características y requerimientos del

2 CAPECO (2016). El mercado de edificaciones urbanas en la provincia de Arequipa. IV

Estudio (1ra Edición). Lima: Cámara Peruana de la Construcción – CAPECO e Instituto de la Construcción y el Desarrollo – ICD.

4

público objetivo (área, tipología, ubicación, dimensiones, etc.).

Realizar la evaluación financiera del proyecto.

1.3. Justificación e importancia

El presente trabajo de investigación se realiza por que dado el poco tiempo

de promulgación de la Ley N° 30478, no existe un producto que esté orientado a los

beneficiarios de la misma. La investigación marcará un precedente que ayudará a

nuevos proyectos a tomar en cuenta estos beneficios en el rubro inmobiliario, los que

permitirán a más personas acceder a la adquisición de su primera vivienda.

El proyecto se ubicará en el distrito de Yanahuara, el cual se caracteriza por

ser uno de los más céntricos, tradicionales, turísticos y seguros de la ciudad de

Arequipa, y donde la oferta inmobiliaria actualmente es escasa por las pocas áreas

de expansión; lo cual beneficia al proyecto ya que no concentra mucha competencia

en el entorno. Otro beneficio del distrito es el estatus que ofrece a sus residentes.

1.4. Alcances y limitaciones

1. El presente trabajo de investigación analizará el mercado inmobiliario en la

ciudad de Arequipa.

2. El resultado de la investigación será un proyecto inmobiliario multifamiliar.

3. No existe información exacta para determinar la cantidad de personas del

segmento que realmente podría sacar provecho a estos beneficios, pero se

puede tener una estimación de este valor en función a datos estadísticos

realizados por entidades como la SBS y del MVCS.

4. La información del sector inmobiliario analizada será en su mayoría de datos

estadísticos del 2015 y 2016.

5. Si bien el proyecto está enfocado al público beneficiado con la Ley N° 30478

y que puedan ser financiados con el FMV, este no excluye a otro público ni a

5

personas que apliquen otro financiamiento.

6

Capítulo 2. Marco Teórico

2.1. Antecedentes

Existen diversos trabajos de investigación sobre proyectos inmobiliarios en la

ciudad de Arequipa, pero ninguno enfocado a un producto específico para los

beneficiarios de la Ley N° 30478.

2.2. Marco conceptual

2.2.1. Ley N° 304783

“Alcances

Artículo 40:

(…) Los afiliados al Sistema Privado de Pensiones (SPP) podrán disponer de

hasta el 25% del fondo acumulado en su Cuenta Individual de Capitalización (CIC)

de aportes obligatorios para:

a) Pagar la cuota inicial para la compra de un primer inmueble, siempre que

se trate de un crédito hipotecario otorgado por una entidad del sistema

financiero.

b) Amortizar un crédito hipotecario, que haya sido utilizado para la compra de

un primer inmueble otorgado por una entidad del sistema financiero.

Dicha afectación podrá darse en cualquier momento de su afiliación.”

Cabe resaltar que la vigencia de esta nueva norma es a partir del 30 de junio

del 2016.

2.2.2. SBS Resolución N° 3663-20164

“RESUELVE:

3 Diario El Peruano. (2016, 29 junio). 4 Resolución SBS N° 3663-2016. (2016, 1 julio).

7

(…) Artículo Primero.- Aprobar el “Procedimiento Operativo para disponer

hasta el 25% del Fondo de Pensiones de los afiliados del Sistema Privado de

Pensiones destinado a la compra de un primer inmueble”, conforme al siguiente texto:

“PROCEDIMIENTO OPERATIVO PARA DISPONER HASTA EL 25% DEL

FONDO DE PENSIONES DE LOS AFILIADOS DEL SISTEMA PRIVADO DE

PENSIONES DESTINADO A LA COMPRA DE UN PRIMER INMUEBLE” (…)

2.2.2.1. Requisitos

a) No sea ni haya sido propietario de un inmueble adquirido a título personal.

b) No sea ni haya sido propietario de un inmueble bajo un régimen de

sociedades de gananciales.

c) No sea ni haya sido copropietario, en cincuenta por ciento (50%) o un

porcentaje mayor, de un inmueble inscrito o inscribible en el Registro de Predios de

la SUNARP.

d) No sea titular, de modo individual o bajo un régimen de sociedad de

gananciales, de un crédito hipotecario o tener la condición de co-deudor sobre la base

del porcentaje que refiere el inciso c).

e) No se encuentre inscrito en el registro a que hace referencia el artículo 6º

del presente procedimiento operativo.

2.2.2.2. Procedimiento simplificado

El procedimiento simplificado para poder hacer uso del 25% de los fondos

acumulados es el siguiente:

1. Consultar el fondo acumulado en AFP.

2. Solicitar a la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos

(SUNARP) el certificado que acredita primer inmueble.

3. Con los dos reportes emitidos por AFP y SUNARP, contactar a la entidad

8

financiera para solicitar un crédito hipotecario.

4. Posterior a la verificación de la documentación, la entidad financiera emitirá

la pre-conformidad del crédito.

5. Con ese documento, solicitar a su AFP disponer hasta el 25% de su fondo.

6. Tras la aprobación, el monto pasará directo, y en plazo máximo de 10 días

hábiles, a la entidad financiera para la vivienda.

2.2.2.3. Fondo MIVIVIENDA

El Fondo MiVivienda S.A. (FMV) es un programa creado por el Estado

peruano como voluntad política con el fin de contribuir a la reducción del déficit

habitacional que actualmente sufre el país, a partir de la canalización de recursos al

sistema financiero para la adquisición, construcción y/o mejoras de viviendas de

Clientes de los NSE B, C y D de la población.

El FMV es una empresa estatal de derecho privado comprendida en el ámbito

del Fondo de Financiamiento de la Actividad Empresarial del Estado (FONAFE),

adscrita al Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.

Actualmente el FMV cuenta con clasificaciones de riesgos vigentes muy

favorables lo que hace atractivo este mecanismo. Así mismo, el FMV cuanta con unas

perspectivas futuras estables lo que significa una adecuada situación financiera y

operativa en su enfoque como promotor de programas para la adquisición de

viviendas y buscar una la mejora de la calidad de vida de los sectores

socioeconómicos del país.

Dentro de los varios productos que maneja el FMV (Nuevo Crédito

MiVivienda, MiConstrucción, MiCasa Más, MiTerreno, MiProyecto, MiAlquiler Compra

y el Bono Familiar Habitacional-Techo Propio), el presente trabajo de investigación

se enfocará en el Nuevo Crédito MiVivienda (NCMV).

9

El Nuevo Crédito mi Vivienda es un crédito hipotecario que te permite

comprar cualquier vivienda nueva o usada, o construir en terreno propio o aires

independizados. Este crédito financia viviendas cuyo valor sea entre 14 UIT y 100

UIT (S/ 56,700 y S/ 405,000) en un plazo de pago de 10 a 20 años.

Los beneficios de acceder al Nuevo Crédito mi Vivienda son los siguientes:

1. Se puede acceder al Bono del Buen Pagador (BBP) para viviendas de 14

UIT hasta 50 UIT. Para viviendas mayores a 50 UIT hasta 70 UIT se puede

acceder al Premio al Buen Pagador (PBP).

2. La cuota de pago siempre es la misma ya que la tasa de interés es fija y

en soles.

3. Se pueden realizar prepagos sin penalidad, pero si se realiza la

cancelación del préstamo antes del 5to año se pierde el Bono del Buen

Pagador (BBP) o el Premio del Buen Pagador (PBP).

Fuente: Fondo Mivivienda (Mar, 2017)

Ilustración 1 - Bono y premio del buen pagador

10

En resumen, el FMV puede ser considerado una de las tantas estrategias

que las entidades financieras usan para poder dinamizar el mercado inmobiliario.

Ilustración 2 - Estrategias de financiamiento

11

Capítulo 3. Marco referencial

3.1. Análisis de la oferta y demanda

Tabla 1 - Oferta de departamentos según sector urbano

Sector Urbano

Oferta Total de Departamentos

Unidades Precio medio

Área promedio

Precio por m2

(S/. Soles) (m2) (S/. Soles) Arequipa (Cercado) 240 419,543 106.1 3,994 Alto Selva Alegre 17 294,718 114.9 2,561 Bustamante y Rivero 309 332,240 100.5 3,300 Cayma 188 549,661 130.1 4,219 Cerro Colorado 331 374,186 106.4 3,487 Jacobo Hunter 30 298,265 105.2 2,843 Mariano Melgar 18 339,127 108.9 3,116 Miraflores 92 182,001 81.1 2,203 Paucarpata 43 321,918 97.4 3,278 Sachaca 54 401,657 105.4 3,806 Socabaya 17 278,662 86.8 3,166 Yanahuara 108 470,569 111.8 4,103

TOTAL 1,447.00 385,931 106.5 3,563 Fuente: CAPECO (Mayo 2016, IV Estudio: El Mercado de Edificaciones Urbanas en la Provincia de Arequipa)

Podemos observar que el distrito que cuenta con las unidades de mayor

costo en la ciudad de Arequipa son las del distrito de Cayma con un precio medio de

S/ 549,661.00 con un área promedio de 130.1 m2 y el distrito más económico es el

distrito de Miraflores con un precio medio de S/ 182,001.00 y un área promedio de

81.1 m2. Yanahuara se mantiene al medio con un precio medio de S/ 470,569.00 y

un área de 108 m2.

12

Tabla 2 - Cuota Inicial de acuerdo a la oferta de departamentos según sector urbano

SECTOR URBANO Precio medio Cuota Inicial

(S/. Soles) (S/. Soles) Arequipa (Cercado) 419,543 41,954 Alto Selva Alegre 294,718 29,472 Bustamante y Rivero 332,240 33,224 Cayma 549,661 54,966 Cerro Colorado 374,186 37,419 Jacobo Hunter 298,265 29,827 Mariano Melgar 339,127 33,913 Miraflores 182,001 18,200 Paucarpata 321,918 32,192 Sachaca 401,657 40,166 Socabaya 278,662 27,866 Yanahuara 470,569 47,057 Fuente: CAPECO (Mayo 2016, IV Estudio: El Mercado de Edificaciones Urbanas en la Provincia de Arequipa)

De la tabla precedente se aprecia que la cuota inicial en el distrito de

Yanahuara asciende en promedio a S/ 47,057.00.

3.2. Viviendas vendidas por rangos de precios

Gráfico 1 - Ingresos vs Modernidad Tradición

El precio de las unidades más vendidas en la ciudad de Arequipa se

421

728

5286

148190

14243

158

08

0

0 50 100 150 200

Hasta 80,00080,001 - 90,000

90,001 – 100,000100,001 – 120,000120,001 – 150,000150,001 – 190,000190,001 – 270,000270,001 – 400,000400,001 – 500,000500,001 – 600,000600,001 – 700,000700,001 – 800,000

800,001 – 1´000,0001´000,001 - 1´200,0001´200,001 - 1´500,000

Más de 1´500,000

Unidades

Prec

ios S

./

Fuente: CAPECO

13

encuentran en un rango de S/ 270,001.00 a S/ 600,000.00. Se observa que el precio

promedio de vivienda en Yanahuara se encuentra en estos rangos, adicionalmente

se aprecia que la tendencia crece hacia abajo es decir a viviendas de menor precio.

3.3. Demanda insatisfecha según precio de la vivienda

Tabla 3 - Demanda insatisfecha según precio de la vivienda

PRECIO DE VIVIENDA EN SOLES

DEMANDA EFECTIVA

OFERTA INMEDIATA

DEMANDA INSATISFECHA

PARTICIPACION POR RANGO

HOGARES VIVIENDAS HOGARES % Hasta 40,000 3283 0 3283 9.29

40,001 - 50,000 1641 0 1641 4.65 50,001 - 60,000 2298 0 2298 6.51 60,001 - 70,000 2790 0 2790 7.90 70,001 - 80,000 657 0 657 1.86 80,001 - 90,000 985 2 983 2.78

90,001 - 100,000 164 0 164 0.46 100,001 - 120,000 1970 2 1968 5.57 120,001 - 150,000 3571 30 3541 10.02 150,001 - 190,000 7759 66 7693 21.78 190,001 - 270,000 6322 308 6014 17.03 270,001 - 400,000 3752 340 3412 9.66 400,001 - 500,000 659 234 425 1.20 500,001 - 600,000 439 104 335 0.95 Más de 600,000 220 102 118 0.33

Total 36510 1188 35322 100.00 Fuente: CAPECO (Mayo 2016, IV Estudio: El Mercado de Edificaciones Urbanas en la Provincia de Arequipa)

Se puede observar que la mayor demanda insatisfecha requiera viviendas

que oscilen entre S/ 150,001.00 y S/ 270,000.00, un vez más podemos apreciar que

la demanda siempre está buscando reducir el precio de las viviendas y que la

demanda supera ampliamente a la oferta actual.

3.4. Fondo acumulado de AFP de los afiliados en Arequipa

Según los objetivos específicos de la presente tesis se requiere determinar

el promedio del fondo acumulado del AFP en la ciudad de Arequipa, para lo cual se

solicitó la información a Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS), la cual

nos remitió la siguiente información de acuerdo a oficio No 46626-2016-SBS a

14

noviembre del 2016:

Tabla 4 - Afiliados activos y saldo CIC promedio de AFP en Arequipa

AFILIADOS ACTIVOS EN LA PROVINCIA DE AREQUIPA Rango de edad Número de Afiliados Saldo CIC* Promedio

‹ 21 4,157 456.10 21 - 25 24,542 1,924.13 26 - 30 35,694 6,198.34 31 - 35 40,212 13,334.60 36 - 40 43,999 20,954.57 41 - 45 41,880 28,708.91 46 - 50 31,944 36,483.60 51 - 55 22,219 45,081.59 56 - 60 14,858 53,153.59 61 - 65 8,104 58,235.76

› 65 4,200 15,437.50 Fuente: SBS (Dic 2016, Oficio N° 46626-2016-SBS)

*Cuenta Individual de Capitalización (CIC).- Cuenta conformada por la Libreta

de Capitalización AFP y Libreta Complementaria de Capitalización AFP donde se

registran los aportes obligatorios y voluntarios, y las ganancias derivadas de tales

aportes.

Según la información brindada por la SBS se identificó que el total de

aportantes de la ciudad de Arequipa es de 271,809 personas.

A continuación en la tabla 6 se procede a calcular el 25% del fondo de CIC

del que podría disponer cada segmento de edades.

15

Tabla 5 - Disposición de fondo por edades

AFILIADOS ACTIVOS EN LA PROVINCIA DE AREQUIPA 25% DEL FONDO ACUMULADO

PROMEDIO (S/) Rango de edad Número de Afiliados Saldo CIC* Promedio (S/)

‹ 21 4,157 456.10 114.03 21 - 25 24,542 1,924.13 481.03 26 - 30 35,694 6,198.34 1,549.59 31 - 35 40,212 13,334.60 3,333.65 36 - 40 43,999 20,954.57 5,238.64 41 - 45 41,880 28,708.91 7,177.23 46 - 50 31,944 36,483.60 9,120.90 51 - 55 22,219 45,081.59 11,270.40 56 - 60 14,858 53,153.59 13,288.40 61 - 65 8,104 58,235.76 14,558.94

› 65 4,200 15,437.50 3859.38 Fuente: SBS (Dic 2016, Oficio N° 46626-2016-SBS)

Los resultados obtenidos del 25% del fondo acumulado promedio por rango

de edades nos permiten identificar la disposición de dinero para el adelanto o inicial

de su primera vivienda.

3.5. Diagnóstico

Según la información analizada previamente se ha elaborado la siguiente

tabla:

Tabla 6 – Rangos de precio y áreas de viviendas en Arequipa

DESCRIPCION RANGO

Rango de Precios de Venta S/ 182,001.00 – S/549,661.00

Rango de Área 81.1 m2 - 130.10 m2

Rango de Cuota Inicial (10%) S/ 18,200.00 – S/ 54,966.00

Rango de precios por viviendas vendidas S/ 270,001.00 – S/ 600,000.00

Rango de Demanda Insatisfecha según precio S/ 150,001.00 – 270,000.00

Fuente: propia

De acuerdo al cuadro podemos ver que la cuota mínima inicial para las

unidades de vivienda existentes en la ciudad de Arequipa se encuentra en un rango

de S/ 18,200.00 – S/54,966.00; estos valores comparados con el 25% del fondo

16

acumulado de la AFP en la ciudad de Arequipa que va en un rango de S/ 114.03 y S/

14,558.94 nos da como resultado que en ninguno de los segmentos de edad

aportantes podría llegar a cubrir el rango de cuota inicial mínimo (S/ 18,200); lo que

nos indicaría que los beneficiarios de la Ley N° 30478 no podrían cancelar la inicial

de su primera vivienda con el 25% de su fondo, lo cual hace inviable el objetivo

general del presenta trabajo de investigación.

Según estos resultados se considera que al no poder ser utilizado el beneficio

de esta ley para cubrir la totalidad de la cuota inicial del costo de una vivienda

promedio en la ciudad, solo se podría llegar a cubrir un porcentaje del mismo, por lo

que se necesita buscar nuevas alternativas de vivienda.

Así mismo se puede observar que el precio de las unidades de vivienda está

directamente relacionados con el área, por lo que para obtener un menor precio de

venta se requiere que las viviendas sean de menor área. Es por ello que se realizará

una propuesta alternativa.

17

Capítulo 4. Propuesta de Valor

El déficit de vivienda en la ciudad se ha incrementado debido a la barreras

impuestas por los bancos para la aprobación de créditos hipotecarios, adicionalmente

el boom inmobiliario registrado hasta el 2013 ha dejado como resultado un

incremento en el costo de los terrenos respecto a años anteriores, esto repercute

directamente en la compra de unidades de vivienda ya que eleva los precios de venta,

como respuesta a estas condiciones de mercado se propone la disminución del precio

de las unidades de vivienda a través de la reducción de su área vendible.

La tendencia de reducir las áreas de las unidades se viene registrando en las

principales metrópolis del mundo debido al incremento del precio de los terrenos,

Lima no está exenta, de hecho los distritos más exclusivos y céntricos están

elaborando normatividad que contraviene esta tendencia limitando el área mínima de

las unidades argumentando que la densidad de sus distritos se incrementaría

demasiado si se desarrollan proyectos con unidades de poca área. En Arequipa a la

fecha no se ha desarrollado un proyecto dirigido a los pensionistas del Sistema

Privado de Pensiones (SPP) que puedan disponer del 25% de su fondo acumulado y

estas limitantes respecto al área mínima de las unidades inmobiliarias no se han

registrado aun, lo que deja el mercado abierto para este tipo de proyectos.

4.1. Descripción del proyecto

El producto es un edificio multifamiliar denominado “Omega“, el cual ofrece

departamentos flat desde 47.30 m2 a 64.42 m2. Cuenta con un ingreso peatonal, hall

de ingreso y estacionamientos por departamento.

Se ha planteado construir un solo bloque de 6 pisos con un total de 29

departamentos y 5 departamentos por piso , el lote a intervenir se encuentra ubicado

18

en esquina, lo cual nos ayudara para la correcta iluminación y ventilación del

proyecto, el proyecto cuenta con 16 estacionamientos, de los cuales 11 de ellos son

techados en un semisótano y 5 son sin techar, el ingreso a los estacionamientos se

dará por las dos calles aledañas al lote. El proyecto cuenta con áreas comunes como

un S.U.M, terrazas y zona de parillas, estas se encuentran ubicadas en la azotea,

asimismo se cuenta con una zona de lavandera de uso común.

El precio promedio de los departamentos va desde US$ 67,000.00 hasta US$

86,000.00 según el análisis del estudio de mercado realizado se aprecia que la oferta

inmobiliaria en la zona es variada; brindando al cliente la oportunidad de escoger la

unidad inmobiliaria que mejor se acomode a sus necesidades y preferencias.

4.2. Ubicación

El proyecto se encuentra ubicado en la esquina de la Av. Francisco Bolognesi

y la calle Cuesta del Ángel, Yanahuara, provincia y departamento de Arequipa.

El entorno donde se desarrolla el proyecto es una zona residencial, cuenta

con obras completas de infraestructura urbana, tales como redes de agua, desagüe,

pistas asfaltadas, veredas, redes de alumbrado público, redes telefónicas e internet.

La ubicación del proyecto obedece a las características de vida de nuestro

cliente objetivo que busca exclusividad pero a la vez estar cerca a los diversos

servicios de la ciudad, en una zona céntrica y cerca a todo sin dejar su carácter

residencial.

19

Ilustración 3 – Plano de Ubicación

4.3. Entorno

• Entorno físico urbano: En el entorno predominan las construcciones de 2 a

4 pisos, se observan también construcciones de hasta 6 pisos, dichas

edificaciones son en su mayoría viviendas ya que es una zona netamente

residencial.

• Entorno de usos: La zona es Residencial de Densidad Media encontrándose

cerca de vías principales que sirven de conectores importantes con el resto de

la ciudad.

• Entorno vehicular - peatonal: Se trata de una ubicación privilegiada en la

cual se aprecia baja frecuencia e intensidad vehicular.

• Entorno accesibilidad e infraestructura (parques, áreas verdes, áreas

comerciales, otros): La accesibilidad al proyecto es buena, por la Av.

Francisco Bolognesi o ingresando desde la calle Cuesta del Ángel, la calidad

de las vías peatonales y vehiculares es buena contando con la señalización

correspondiente.

• El equipamiento urbano es suficiente, la infraestructura de servicios es buena,

20

y al encontrarse en una zona céntrica se encuentra rodeado de diversos

equipamientos y servicios como son:

• Mall Plaza ( Saga, Ripley, restaurantes varios, fast food, cines. )

• Mall Real Plaza ( H&M, Oechle , tiendas varias, cines. Etc.)

• Bancos: BBVA Continental, Interbank, Scotiabank.BCP.

• Colegios, Institutos

• Hospitales.

4.4. Parámetros urbanísticos

El proyecto ha sido diseñado respetando los parámetros urbanísticos y edificatorios

emitidos por la Municipalidad distrital de Arequipa, provincia y departamento de

Arequipa.

21

Tabla 7 – Parámetros Urbanísticos

Parámetros Urbanísticos

Parámetros Norma Proyecto Área de Estructuración Urbana: - -

Zonificación: RDM RDM

Usos Permisibles y Compatibles: Vivienda Vivienda Multifamiliar

Densidad Neta (Hab/ Ha): 160-1300 1300

Lote mínimo Normativo (m2) 150 587.58

Coeficiente Máximo de Edificación: 2.1 2.1

Porcentaje Mínimo de Área Libre: 35% 35%

Altura Máxima Permisible: 1.5 x AV 06 niveles + semisotano

Frente Mínimo: 8 16.40

Alineamiento de Fachada: - -

Retiro Exigido por la Municipalidad: - -

Estacionamientos: 01 estac./ 03 viviendas 16 Estacionamientos

Fuente: Consejo Distrital de Yanahuara - Arequipa (Dic 2016)

22

4.5. Características físicas

4.5.1. Arquitectura

Ilustración 4 – Unidades Inmobiliarias - Semisótano

23

Ilustración 5 – Unidades Inmobiliarias – Primer Nivel

24

Ilustración 6 – Unidades Inmobiliarias – Planta Típica

25

Ilustración 7 – Unidades Inmobiliarias – Azotea

26

Se cuenta con dos tipologías de departamentos, de 1 dormitorio, los cuales cuentan

con sala, cocina abierta (Kitchenette), dormitorio principal (con baño y walking closet

incorporado),el de 2 dormitorios cuenta con sala, cocina abierta ( Kitchenette ),

dormitorio principal (con baño y walking closet incorporado), dormitorio secundario y

baño social.

Las áreas comunes del proyecto están conformadas por un (01) ingreso peatonal,

hall de ingreso, S.U.M, Terraza, Zona de Parrillas, azotea y escaleras.

El área del terreno es de 587.68 m2 y el área construida prevista es 717.50 m2.

Tabla 8 – Cuadro de Áreas

CUADRO DE AREAS

Área del Terreno 587.68 m2

Área Construida 1864.15 m2

Área Común 458.85 m2

Área utilizable y/o vendible 1205.45 m2

Cantidad de Departamentos 29 departamentos

Área de Departamentos 47.30 m2 - 64.42 m2

Cantidad de Estacionamientos 16 estacionamientos

Fuente: Elaboración Propia

27

4.5.2. Acabados

A continuación se adjunta el cuadro de acabados del proyecto:

Tabla 9 – Cuadro de Acabados

Cuadros de Acabados Pisos Descripción Sala/ Comedor/Dormitorios Piso Laminado color caoba de 6mm de espesor. Cocina / Lavandería Piso en porcelanato formato 0.60 x 0.60. Baños Piso en porcelanato formato 0.60 x 0.60. Zócalos y Contra zócalos Sala/ Comedor/Dormitorios Zócalos de Madera. Cocina / Lavandería Piso en porcelanato formato 0.60 x 0.60. Baños Zócalos de porcelanato. Carpintería Mobiliario Cocina Los muebles altos y bajos serán de Melamina Blanca

con accesorios en acero inoxidable. La barra de cocina tendrá laterales en Melamina y mesada de mármol color gris.

Puertas Las puertas principales e interiores serán de MDF pintadas al duco color blanco con marco de madera natural laqueada, accesorios en acero inoxidable

Vidrios Ventanas exteriores Las ventanas exteriores serán de vidrio templado

translucido de 8mm con carpintería y accesorios de aluminio.

Ventanas interiores Las ventanas interiores serán de vidrio templado translucido de 6mm con carpintería y accesorios de aluminio.

Aparatos, sanitarios, griferías y muebles

Cocina Lavadero de acero inoxidable de un poza y grifería mono comando minimalista de la marca Vainsa.

Baños Inodoro One Piece Advance color blanco , ovalines color blanco y mezcladora minimalista de 8" para lavatorio y ducha.

Dormitorios Closets con divisiones internas en melamine color blanco con tapa canto grueso, las tapas externas serán en MDF acabado al poliuretano con tiradores de acero inoxidable y bisagras tipo cangrejo.

Muros Acabado de muros Los Muros serán empastados y recibirán pintura látex

color blanco. Fuente: Elaboración Propia

28

4.6. Análisis de usuario

A continuación se muestra el estudio de Arellano Marketing respecto al consumidor

peruano:

4.6.1. Estilos de vida:

"Formas de ser, tener, querer y actuar compartidas por un grupo significativo de

personas".

• El Estilo de Vida, sería aquél patrón más o menos consistente de

comportamiento que caracteriza al individuo en su forma de ser y

expresarse, pero su concepto engloba no sólo elementos psicológicos

sino también comportamientos y características externas, los cuales

son determinados y a su vez determinan la manera de ser y actuar

futura de un individuo.

• El Estilo de Vida determina cómo se gasta, qué tanta importancia se le

asigna al dinero, la orientación al ahorro o gasto, las elecciones

racionales o emocionales, la tendencia a la búsqueda de información,

etc.

• En otras palabras, la segmentación por Estilos de Vida, nos brinda un

criterio de clasificación útil y profunda para que las empresas

comprendamos mejor cómo es, qué tiene, cómo actúa y qué quiere el

consumidor.

• Respecto al consumo, los Estilos de Vida nos ayudan a explorar la

elección de marcas, la lealtad de compra, las motivaciones personales,

las creencias y percepciones acerca de productos y servicios.

• En el año 2000, producto de una investigación de más de 2 años en

todo el territorio nacional, nuestra empresa publicó el libro "Los Estilos

29

de Vida en el Perú" con una clasificación de la sociedad peruana en 9

Estilos de Vida, los cuales en la actualidad han sido reagrupados en 6

estilos que reflejan de manera concreta el dinamismo y las variaciones

que se han presentado estos últimos años y que representan

fehacientemente cómo es, siente y actúa el Nuevo Consumidor

Peruano.

4.6.1.1. Los Afortunados (6%)

• Hombres y mujeres jóvenes y de mediana edad, luchadores por

naturaleza, confiados en sí mismos.

• Son los más instruidos y los que poseen el ingreso más alto.

Pertenecen a los NSE A/B/C.

• El dinero es muy importante para ellos.

• Independientes, de mentalidad moderna. Son muy sociables.

• Son líderes de opinión, cuidan mucho su imagen.

• Son innovadores. Se ubican en mayor proporción en las ciudades

de Huancayo, Cuzco, Ica, Trujillo, Cajamarca y Lima.

• Les gusta comprar, pero no son compradores compulsivos, son

racionales al momento de decidir. El precio es indicador de calidad

y la marca es un símbolo de diferenciación y de pertenencia.

• La percepción de riesgo frente a productos nuevos o desconocidos

es menor que para otros grupos.

4.6.1.2. Los Progresistas (23%)

• Son hombres de carácter activo, pujante y trabajador.

• El éxito está en función del tiempo y el esfuerzo invertidos.

• Su nivel de educación es cercano al promedio poblacional.

30

• Son optimistas, con muchas expectativas en su futuro.

• Confían mucho en sí mismos, siendo exigentes y autocríticos.

• Suelen informarse bien y no son fácilmente influenciables.

• Su ingreso es variado pero por su dimensión constituyen el grupo

homogéneo de mayor capacidad económica del país.

• Se encuentran en los Niveles Socio Económicos B/C/D/E y se

ubican en las ciudades de Pucallpa, Tacna, Lima, Chiclayo, Cuzco

y Huancayo.

• El dinero es muy importante para ellos, valoran mucho el ahorro.

• Son modernos en su consumo pero muy racionales, al momento de

decidir la compra, analizan bien el costo/beneficio.

4.6.1.3. Las Modernas (23%)

• Mujeres de carácter pujante y trabajador, con un modo de pensar y

actuar más moderno. Ven con optimismo su futuro.

• La mayoría han seguido carreras técnicas. Su nivel de ingreso no

es alto. Pertenecen a los NSE B/C/D/E. Hay una mayor proporción

de Modernas en Huancayo, Piura, Chiclayo, Cuzco, Pucallpa,

Tacna, Cajamarca y Lima.

• El hogar no es el principal espacio de realización personal. La

oportunidad de desarrollarse en el plano laboral le aporta mucha

satisfacción.

• Muchas son líderes de opinión en sus barrios.

• Les gusta verse bien por lo que suelen maquillarse y vestirse a la

moda.

• Muestran una preocupación por la salud y por ello tienden a

31

comprar productos naturales.

• Dan gran importancia a la calidad de lo que adquieren y en segundo

lugar consideran importante el precio.

4.6.1.4. Los Adaptados (16% )

• Hombres menos ambiciosos y con menores aspiraciones que otros

estilos. No son totalmente conformistas pero su comportamiento

expresa cierta pasividad.

• Su nivel de instrucción es parecido al promedio poblacional

(secundaria -completa o incompleta- o estudios superiores no

universitarios incompletos).

• No tienen una actividad predominante, es un "justo medio"; hacen

sólo lo indispensable para mantener su estilo de vida.

• Expresan una aversión al riesgo mayor que otros segmentos.

• Su nivel de ingresos es variado. Es el segmento más interesado en

ahorrar y en educarse. Se encuentran en todos los NSE y se

localizan en mayor proporción en Puno/Juliaca, Arequipa, Iquitos,

Ica, Pucallpa.

• Tienen una autopercepción de bienestar relativo.

• Son tradicionales en su consumo.

4.6.1.5. Las Conservadoras (20% )

• Mujeres pacíficas y calmadas.

• Su hogar e hijos constituyen el centro de atención y espacio de

realización personal.

• Son buenas madres, fieles y responsables en las labores del hogar.

• No poseen mucha educación, pero para ellas, el estudio es un factor

32

de éxito en la vida sobre todo para sus hijos. Se encuentran en

todos los NSE y se ubican en Puno/Juliaca, Trujillo, lca e Iquitos.

• De moral rígida, es uno de los segmentos más creyentes.

• Son ahorrativas, se proyectan y trazan planes.

• El dinero es importante sólo como medio para conseguir ciertos

logros. Son tradicionales en su consumo, no suelen adquirir

productos de marca ni artículos de "lujo".

• Distribuyen su presupuesto de manera que puedan satisfacer sus

necesidades pero al menor costo posible.

• Lo más importante para ellas es el precio y en segundo lugar, la

calidad de los productos que adquieren.

4.6.1.6. Los Modestos (12%)

• Conformado por hombres y mujeres, la mayoría de ellos migrantes,

de raza mestiza o andina.

• Su principal preocupación es conseguir dinero para subsistir y

mantener a sus familias.

• Miran el futuro con temor y resignación.

• Tienen un nivel educativo y un nivel socioeconómico bajo. Están

presentes en los NSE C/D/E y se localizan en Arequipa, Lima y

Tacna.

• El fatalismo que guía sus vidas se ve contrastado con la creencia

de que para conseguir algo hay que esforzarse, por ello mantienen

una moral y disciplina rígidas.

• El dinero es muy importante para ellos.

• Son tradicionales en su consumo.

33

• Tiene menos preferencias por comprar productos de marca.

• Hacen sus compras diariamente y buscan productos nutritivos y

baratos. (Dr. Rolando Arellano; Estilos de Vida).

Gráfico 2 - Ingresos vs Modernidad Tradición

En el gráfico precedente podemos apreciar que más de 50% de la población

sería un potencial cliente del proyecto planteado, de estas personas la mayor parte

corresponde a los a los niveles socioeconómicos B y C.

34

Gráfico 3 - Provincias VS Modernidad Tradición

En el gráfico precedente podemos ver que más del 50% de la población

arequipeña sería un potencial cliente, pero si la comparamos con los demás

departamentos podemos apreciar que Arequipa es el departamento más tradicional.

El público objetivo al cual apunta el proyecto del presente trabajo de

investigación es el conformado por los afortunados, los progresistas y las modernas.

Los afortunados encajarían en el perfil ya que no tendría inconveniente

alguno en vivir en este tipo de vivienda, se sentiría especialmente atraído por la

ubicación. Los progresistas en cambio estarían más interesados en el precio de la

unidad respecto a la ubicación. Las modernas buscarían en este proyecto la calidad

por encima del precio, les atrae la ubicación por la conectividad que logran a los

distintos servicios que usan.

4.6.2. LAS ‘NUEVAS FAMILIAS’

El bono demográfico es la situación que se da cuando la población

potencialmente en edad de trabajar (de entre 15 y 59 años) supera en número a la

potencialmente dependiente (menores de 15 y mayores de 60) se ha convertido en

35

un generador de mercado para el sector inmobiliario en Lima. Jóvenes que ingresan

por primera vez al mercado laboral ahorran, acceden a un crédito hipotecario y

compran su primera vivienda, conforman las llamadas ‘nuevas familias’. “Este suceso

garantiza una demanda importante de viviendas, por lo menos, durante los próximos

20 años”.

La mayoría de estos nuevos compradores son trabajadores solteros o

convivientes, de entre 25 y 35 años, que aún no tienen hijos. “Tienen un estilo de vida

distinto: prefieren espacios pequeños y no les molesta vivir en comunidad, algo que

a las familias tradicionales sí les incomoda.

Las ‘nuevas familias’ también suelen prescindir de las empleadas del hogar,

cuartos de servicio y cocheras. Esto último, debido a que muestran una creciente

preferencia por un estilo de vida sin automóviles, pues priorizan el uso de transporte

público o las bicicletas.

En cuanto a niveles socioeconómicos, este nuevo nicho se concentra en el

segmento B, de donde proviene la mayor parte del bono demográfico. “Tienen

capacidad de endeudamiento, ya que no cuentan con una carga familiar [hijos] y

pueden acceder a créditos hipotecarios”, (Diego Chirinos. Semana Económica. (01

de junio 2015) recuperado de http://semanaeconomica.com/article/sectores-y-

empresas/inmobiliario/161066-las-nuevas-familias-las-inmobiliarias-apuntan-a-los-

jovenes/

4.7. MODELO PROPUESTO

El proyecto del presente trabajo de investigación consta de 28 unidades de

las cuales 17 unidades son de un dormitorio y de 44m2 y 11 unidades de dos

dormitorios con 70m2 de área. Adicionalmente el proyecto cuenta con un

estacionamiento para cada unidad y un área de parrillas común para uso de los

http://semanaeconomica.com/article/sectores-y-empresas/inmobiliario/161066-las-nuevas-familias-las-inmobiliarias-apuntan-a-los-jovenes/



36

propietarios.

4.8. Análisis FODA

4.8.1. Fortalezas:

- El porcentaje cubierto por el 25% de AFP para la compra de la primera

vivienda será mayor.

- El costo de las unidades estará dentro de los rangos planteados por MI

VIVENDA.

- El acceso a cualquier otro tipo de crédito será mucho más fácil debido al

bajo costo de las unidades.

- La ubicación del proyecto es una de las más atractivas del mercado y el

costo de las unidades abre el mercado que actualmente se maneja en

esta zona.

- La mayor parte del segmento objetivo no tendría inconvenientes para

adquirir las unidades propuestas debido a su bajo costo.

4.8.2. Oportunidades

- Creación de la Ley No 30478 que permite disponer de hasta el 25% del

fondo acumulado en el CIC de aportes obligatorios de la AFP.

- Se ve una tendencia por parte del estado de promover proyectos que

contemplen viviendas económicas.

- El distrito en el que se encuentra emplazado el proyecto es uno de los

atractivos de la ciudad.

4.8.3. Debilidades

- El área de las tipologías planteadas no es parte del mercado convencional

Arequipeño.

37

- El número de unidades es mayor al de un proyecto convencional, es por

ello que el número de independizaciones se incrementará lo cual

incrementa el costo de trámites y el tiempo en esta etapa del proyecto.

- El proyecto requiere una mayor cantidad de estacionamientos respecto a

un proyecto convencional.

4.8.4. Amenazas

- El mercado arequipeño se ha caracterizado por ser reacio al cambio.

- Los requisitos para acceder a créditos se ha tornado más riguroso

respecto al año pasado.

- Las municipalidades podrían normar las áreas mínimas de las unidades

de vivienda.

38

Capítulo 5. Análisis Financiero

5.1. Terreno

Se ha evaluado la compra de un terreno en la calle Francisco Bolognesi frente

al club Internacional, en el distrito de Yanahuara. El precio total del terreno fue de S/

705,216.00 inc. IGV. Por el cual se pagó un alcabala de S/ 23,507.20, gastos

notariales de S/ 550.00 y gastos registrales de S/ 1,250.00.

5.2. Construcción

De acuerdo a la información recopilada y la experiencia previa en este tipo

de proyectos, se ha considerado los siguientes gastos de construcción.

Tabla 10 – Costos del Proyecto

Unid. Cantidad P.U. ($) P. Parcial ($) Parcial ($) Construcción Estructuras m2 1,938.32 200.00 387,664.00 387,664.00 Construcción Eléctricas m2 1,938.32 40.00 77,532.80 77,532.80 Construcción Sanitarias m2 1,938.32 40.00 77,532.80 77,532.80 Construcción Arquitectura m2 1,998.40 220.00 439,648.00 439,648.00 Equipos y Otros (Defensa Civil, Ascensor, Bomba hidroneumatica, Cisterna, ACI)

glb 1.00 45,000.00 45,000.00 45,000.00

Gastos Generales Contratista - Seguro CAR glb 1.00 78,590.21 78,590.21 78,590.21

Dirección Técnica, Administración y Gestión mes 12.00 2,000.00 24,000.00 24,000.00

Total ($) 1,129,967.81 Fuente: Elaboración Propia

39

5.3. Proyecto

Esta partida contempla los gastos referidos a la elaboración del proyecto de,

Arquitectura, que incluye todo el expediente de arquitectura, los planos de

anteproyecto requeridos en primera instancia para iniciar la prevente, adicionalmente

la elaboración de los planos as build una vez finalizada la obra, estructuras,

instalaciones eléctricas e instalaciones sanitarias. . Esta partida tiene un presupuesto

asignado de S/ 18,213.18 inc. IGV.

5.4. Licencias

Se refiere a los gastos referidos a trámites municipales necesarios para la

construcción del proyecto hasta la finalización del mismo como son: certificados de

parámetros urbanísticos y edificatorios, anteproyecto en consulta, licencia de

demolición, licencia de construcción, declaratoria de fábrica, certificados de

numeración y otros trámites municipales relacionados al proyecto. Esta partida tiene

un presupuesto asignado de S/ 5,847.18 inc. IGV.

5.5. Titulación

En esta partida se refiere a los gastos notariales y registrales desde la compra

del terreno hasta la independización de las unidades finales, tales como la inscripción,

hipoteca y levantamiento de hipoteca del terreno, la inscripción de la independización

y la declaratoria de fábrica, certificados registrales inmobiliarios, inscripción de

numeración, honorarios de abogados, etc. A esta partida se le ha asignado un monto

de S/ 13,668.40 inc. IGV.

5.6. Gastos administradoras

Esta partidas comprende los costos de honorarios de terceros (por trámites

municipales y otros), gastos de contabilidad, gastos de útiles y oficina, gastos de

40

mantenimiento (guardianía, servicios, limpieza, etc.) del inmueble en donde se

desarrolla el proyecto, supervisión del banco, impuestos municipales como Arbitrios,

Prediales, etc. Y otros gastos que no están ligados directamente a la construcción del

proyecto. A esta partida se le ha asignado un monto de S/ 5,750.00 inc. IGV.

5.7. Publicidad

En esta partida se incluyen los gastos referentes a publicidad y ventas del

proyecto. A esta partida se le ha asignado un monto de S/ 19,600.00 inc. IGV.

41

5.8. Ventas

5.8.1. Venta de unidades inmobiliarias

El proyecto ha considerado 29 unidades las cuales se venderán de acuerdo

a la siguiente tabla.

Tabla 11 – Cuadro de Unidades Inmobiliarias

Tipo Unidad Área (m2) PU x m2 ($) Parcial A 102 49.61 1,400.00 69,454.00 B 103 62.42 1,350.00 84,267.00 B 104 62.42 1,350.00 84,267.00 A 105 46.37 1,400.00 64,918.00 A 201 47.30 1,400.00 66,220.00 A 202 49.61 1,400.00 69,454.00 B 203 62.42 1,350.00 84,267.00 B 204 62.42 1,350.00 84,267.00 A 205 46.37 1,400.00 64,918.00 A 301 47.30 1,400.00 66,220.00 A 302 49.61 1,400.00 69,454.00 B 303 62.42 1,350.00 84,267.00 B 304 62.42 1,350.00 84,267.00 A 305 46.37 1,400.00 64,918.00 A 401 47.30 1,400.00 66,220.00 A 402 49.61 1,400.00 69,454.00 B 403 62.42 1,350.00 84,267.00 B 404 62.42 1,350.00 84,267.00 A 405 46.37 1,400.00 64,918.00 A 501 47.30 1,400.00 66,220.00 A 502 49.61 1,400.00 69,454.00 B 503 62.42 1,350.00 84,267.00 B 504 62.42 1,350.00 84,267.00 A 505 46.37 1,400.00 64,918.00 A 601 47.30 1,400.00 66,220.00 A 602 49.61 1,400.00 69,454.00 B 603 62.42 1,350.00 84,267.00 B 604 62.42 1,350.00 84,267.00 A 605 46.37 1,400.00 64,918.00

Total 29 1,561.42 2,148,536.00

42

5.8.2. Venta de estacionamientos y depósitos

El proyecto ha considerado 11 depósitos y 16 estacionamientos (11 techados

y 5 sin techar) los cuales se venderán de acuerdo a la siguiente tabla:

Tabla 12 – Cuadro de Estacionamientos y Depósitos

Tipo Unidad Área (m2) PU x m2 ($) Parcial ($) Estacionamiento Techado ET-01 12.50 800.00 10,000.00 Estacionamiento Techado ET-02 12.50 800.00 10,000.00 Estacionamiento Techado ET-03 12.50 800.00 10,000.00 Estacionamiento Techado ET-04 12.50 800.00 10,000.00 Estacionamiento Techado ET-05 12.50 800.00 10,000.00 Estacionamiento Techado ET-06 12.50 800.00 10,000.00 Estacionamiento Techado ET-07 12.50 800.00 10,000.00 Estacionamiento Techado ET-08 12.50 800.00 10,000.00 Estacionamiento Techado ET-09 12.50 800.00 10,000.00 Estacionamiento Techado ET-10 12.50 800.00 10,000.00 Estacionamiento Techado ET-11 12.50 800.00 10,000.00 Estacionamiento Exterior EE-01 12.50 800.00 10,000.00 Estacionamiento Exterior EE-02 12.50 800.00 10,000.00 Estacionamiento Exterior EE-03 12.50 800.00 10,000.00 Estacionamiento Exterior EE-04 12.50 800.00 10,000.00 Estacionamiento Exterior EE-05 12.50 800.00 10,000.00 Depósito D-01 6.18 650.00 4,017.00 Depósito D-02 5.90 650.00 3,835.00 Depósito D-03 6.12 650.00 3,978.00 Depósito D-04 9.06 650.00 5,889.00 Depósito D-05 4.88 650.00 3,172.00 Depósito D-06 6.34 650.00 4,121.00 Depósito D-07 6.34 650.00 4,121.00 Depósito D-08 4.88 650.00 3,172.00 Depósito D-09 4.88 650.00 3,172.00 Depósito D-10 6.05 650.00 3,932.50 Depósito D-11 6.24 650.00 4,056.00

Total 27 266.87 203,465.50

( Expresado en Dolares Americanos )

PREVENTA 30%: 2dptos

DESCRIPCION MontosINGRESOS

Venta de Unidades 2,352,001.50 - - 46,975.70 50,951.60 30,859.30 20,354.70 15,153.40 25,372.10 22,014.95 19,699.80 21,504.50 15,372.10 117,680.15 22,380.80 1,943,682.40 2,352,001.50$ Financiamiento Bancario 775,987.91 155,197.58 155,197.58 155,197.58 155,197.58 155,197.58 775,987.91$ Aporte Inversionistas 581,990.93 581,990.93 730,523.20 1,312,514.13$ Saldo Mensual 581,990.93 730,523.20 202,173.28 50,951.60 186,056.88 20,354.70 170,350.98 25,372.10 177,212.53 19,699.80 176,702.08 15,372.10 117,680.15 22,380.80 1,943,682.40

EGRESOSTerreno, alcabala y gastos notariales 730,523.20$ 730,523.20 - - - - - - - - - - - - - - 730,523.20$ Proyecto 18,213.18$ 9,106.59 4,553.30 4,553.30 - - - - - - - - - - - - 18,213.18$ Licencias - Construcción 5,847.18$ 877.08 877.08 584.72 - - - - - - - - 3,508.31 - - - 5,847.18$ Costo Directo Construcción 1,051,377.60$ - - 105,137.76 105,137.76 105,137.76 105,137.76 157,706.64 157,706.64 136,679.09 73,596.43 52,568.88 52,568.88 - - - 1,051,377.60$ Gastos Generales Construcción-seguros CAR 78,590.21$ - 7,144.56 7,144.56 7,144.56 7,144.56 7,144.56 7,144.56 7,144.56 7,144.56 7,144.56 7,144.56 7,144.56 - - - 78,590.21$ Titulación 13,668.40$ - - - - - - - - - - - 13,668.40 - - - 13,668.40$ Gastos Administrativos 5,750.00$ 479.17 479.17 479.17 479.17 479.17 479.17 479.17 479.17 479.17 479.17 479.17 479.17 - - - 5,750.00$ Post-Venta 7,000.00$ - - - - - - - - - - - - - - 7,000.00 7,000.00$ Publicidad y Marketing 19,600.00$ 5,880.00 980.00 980.00 980.00 980.00 980.00 980.00 980.00 980.00 980.00 980.00 980.00 980.00 980.00 980.00 19,600.00$ Gastos Bancarios 9,400.00$ 1,880.00 470.00 470.00 470.00 470.00 470.00 470.00 470.00 470.00 470.00 470.00 470.00 470.00 470.00 1,410.00 9,400.00$ Saldo Mensual 748,746.03 14,504.10 119,349.50 114,211.49 114,211.49 114,211.49 166,780.37 166,780.37 145,752.82 82,670.16 61,642.61 78,819.32 1,450.00 1,450.00 9,390.00

Amortizaciónes 64,665.66 64,665.66 64,665.66 64,665.66 64,665.66 64,665.66 64,665.66 64,665.66 64,665.66 64,665.66 64,665.66 64,665.66 775,987.91$ Intereses 6,143.24 6,143.24 6,143.24 6,143.24 6,143.24 6,143.24 6,143.24 6,143.24 6,143.24 6,143.24 6,143.24 6,143.24 73,718.85$ Gastos Financieros 250.00 250.00 250.00 250.00 250.00 250.00 250.00 250.00 250.00 250.00 250.00 250.00 3,000.00$ Saldo Mensual 71,058.90 71,058.90 71,058.90 71,058.90 71,058.90 71,058.90 71,058.90 71,058.90 71,058.90 71,058.90 71,058.90 71,058.90

Saldo de Caja MENSUAL -775,987.91 ($166,755) $716,019 $82,824 ($134,319) $786 ($164,916) ($67,488) ($212,467) ($39,599) ($134,029) $44,001 ($134,506) $45,171 ($50,128) $1,863,234 $1,647,827Saldo de Caja Acumulado ($166,755) $549,264 $632,088 $497,769 $498,555 $333,640 $266,152 $53,684 $14,085 ($119,944) ($75,944) ($210,450) ($165,278) ($215,406) $1,647,827

Costo de oportunidad del accionista (Ks) 4.75%

VAN 124,855.23

Indice beneficio costo

TIR 6.09%

1.161

Mes 13 Mes 14 Mes 15Mes 12Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8

FINAL DE LA CONSTRUCCIO

N

Mes 9 Mes 10 Mes 11

5.9. FLUJO DE CAJA

Total

CONSTRUCCION

44

5.10. Flujo de Ventas

Se ha considerado que nuestro proyecto tendrá una duración de 15 meses,

para el desarrollo de ventas solo se ha considerado que para separar el inmueble se

realice solo con el 10% del costo del inmueble; el cual debe ser cancelado en el mes

15 del proyecto, para la venta de estacionamientos con y sin techo al igual que con

los depósitos, se ha visto por conveniente que el costo de separación será del 50%

por unidad.

En los primeros tres meses se realizará el desarrollo del proyecto, el trámite

de licencias y se dará inicio a las partidas de publicidad y marketing del proyecto, en

el tercer y cuarto mes se espera realizar la preventa de 8 departamentos para poder

arrancar nuestro proyecto, en el mes doce de nuestro proyecto se espera culminar la

construcción del proyecto, dejando tres meses adicionales para la venta de nuestras

últimas unidades. De acuerdo a lo antes explicado se estimó el siguiente flujo de

ventas para departamentos, estacionamientos techados, estacionamientos

exteriores y depósitos.

Tabla 13 – Velocidad de ventas

VENTA DE INMUEBLES

PREVENTA

30% CONSTRUCCION

Final de la

construccio

n

Mes

1 Mes

2 Mes

3 Mes

4 Mes

5 Mes

6 Mes

7 Mes

8 Mes

9 Mes 10

Mes 11

Mes 12

Mes 13

Mes 14

Mes 15 Total

Velocidad venta de departamentos Departamento 0.0 0.0 2.0 1.0 1.0 2.0 2.0 1.0 1.0 2.0 1.0 1.0 2.0 1.0 0 17.0 Departamento 0.0 0.0 2.0 3.0 2.0 0.0 0.0 1.0 1.0 0.0 1.0 1.0 1.0 0.0 0 12.0 Velocidad venta de Unidades Adicionales Estacionamiento Techado 0.0 0.0 3.0 2.0 1.0 1.0 0.0 1.0 1.0 0.0 0.0 0.0 1.0 1.0 0 11.0 Estacionamiento Exterior 0.0 0.0 0.0 1.0 0.0 0.0 0.0 1.0 0.0 1.0 1.0 0.0 0.0 0.0 1 5.0 Depósito 0.0 0.0 1.0 3.0 1.0 1.0 1.0 0.0 1.0 1.0 0.0 0.0 1.0 1.0 0 11.0

45

5.11. Resultado económico

Tabla 14 – Resultados Económicos

I. INGRESOS

Sin IGV ($) %

1.1 Unidades 2,148,536.00 91.35% Departamento A 1,137,332.00 48.36% Departamento B 1,011,204.00 42.99%

Estacionamiento Exterior 50,000.00 2.13% Estacionamiento Techado 110,000.00 4.68% Depósito 43,465.50 1.85% Total Ingresos $ 2,352,001.50 100%

II. INVERSIÓN

Sin IGV ($) % TERRENO 730,523.20 37.66% PROYECTOS 18,213.18 0.94% GASTOS DE LICENCIA - CONSTRUCCIÓN 5,847.18 0.30% CONSTRUCCIÓN 1,129,967.81 58.25% TITULACIÓN 13,668.40 0.70% GASTOS ADMINISTRATIVOS 5,750.00 0.30% POST-VENTA 7,000.00 0.36% PUBLICIDAD y MARKETING 19,600.00 1.01% GASTOS BANCARIOS 9,400.00 0.48%

$ 1,939,969.77 100%

III. ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS ANTES DE IMPUESTOS

INGRESOS ($) 2,352,001.50 EGRESOS ($) (1,939,969.77) UTILIDAD BRUTA ($) 412,031.73 MARGEN BRUTO ($) 21.24%

IV. ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO

Aporte ($) 581,990.93 30.0% Preventas ($) 581,990.93 30.0% Financiamiento ($) 775,987.91 40.0% Fuente: Elaboración Propia

46

5.12. Indicadores de rentabilidad (VAN, TIR)

La evaluación financiera nos dio como resultados lo siguiente:

Tasa libre de riesgo(rf): 0.83% riesgo de mercado (Rm-rf): 2.30% Beta(β): 0.47 Riesgo Pais (rp): 1.57% ke (COK): 3.481%

Costo de la Deuda (kd): 9.5% Tasa de Impuesto (T): 30% Deuda (D): 40% Capital Propio / Equity (E): 60% Costo de Capital Propio (ke/COK) 3.481% WACC 4.749% Costo de oportunidad del accionista (Ks) 4.75% VAN 124,855.23 Indice beneficio costo 1.161 TIR 6.09%

47

Conclusiones

- En la ciudad de Arequipa no es posible elaborar un proyecto exclusivo

para los beneficiarios de la Ley N° 30478, debido a que el fondo promedio

de los afiliados a las AFPs en Arequipa es muy bajo y no sería suficiente

para cubrir la cuota inicial de una vivienda, pero sí ayudaría a unos

cuantos que sí dispongan del fondo suficiente.

- Se debe ayudar y asesorar a los clientes interesados en este beneficio.

- La rentabilidad realizando un proyecto convencional respecto a un

proyecto de unidades inmobiliarias de área reducida son muy similares,

por lo que la propuesta es mejorar un proyecto que se adecúe a la

capacidad adquisitiva del mercado objetivo.

48

Recomendaciones

- Los beneficiarios de la ley 30478 se incrementaran es por ello que las

empresas inmobiliarias deberán tomar esta ley como una estrategia de

venta a futuro.

- Los nuevos planes urbanos deben contemplar usos con mayores alturas

de edificación y densidad población, esto acompañado a una exigencia

de mayores áreas de recreación.

- Las unidades de vivienda de áreas reducidas deben permitirse y

plantearse cerca de los centros financieros, urbanos y comerciales,

mientras que las viviendas de baja densidad en los alrededores de la

ciudad acompañados de servicios de educación, salud y comercio zonal.

49

Bibliografía - El Mercado de Edificaciones Urbanas en la Provincia de Arequipa – IV

estudio (año 2016, Cámara Peruana de la Construcción).

- Ley N° 30478 (http://busquedas.elperuano.com.pe/download/url/ley-que-

modifica-el-articulo-40-y-la-vigesimo-cuarta-disposi-ley-n-30478-

1398360-6).

- SBS Resolución N° 3663-2016

(http://busquedas.elperuano.com.pe/normaslegales/aprueban-el-

procedimiento-operativo-para-disponer-hasta-el-resolucion-no-3663-

2016-1399399-1/).

- Fondo Mi Vivienda (http://www.mivivienda.com.pe/PortalWEB/)

- Estilos de Vida (http://www.arellanomarketing.com/inicio/estilos-de-vida/)

- INEI (http://www.inei.gob.pe/)

- WIKIPEDIA 2017 (http://es.wikipedia.org/).

50

Anexos

- Anexo 01: Oficio N° 46626-2016-SBS

- Anexo 02: Resumen de Unidades Inmobiliarias

- Anexo 03: Precios de Venta

- Anexo 04: Factibilidad

- Anexo 05: Flujo de Caja

- Anexo 06: Simulación de Préstamo

ANEXO N° 01

51

( Expresado en Dolares Americanos )

PREVENTA 30%: 2dptos

DESCRIPCION MontosINGRESOS

Venta de Unidades 2,352,001.50 - - 46,975.70 50,951.60 30,859.30 20,354.70 15,153.40 25,372.10 22,014.95 19,699.80 21,504.50 15,372.10 117,680.15 22,380.80 1,943,682.40 2,352,001.50$ Financiamiento Bancario 775,987.91 155,197.58 155,197.58 155,197.58 155,197.58 155,197.58 775,987.91$ Aporte Inversionistas 581,990.93 581,990.93 730,523.20 1,312,514.13$ Saldo Mensual 581,990.93 730,523.20 202,173.28 50,951.60 186,056.88 20,354.70 170,350.98 25,372.10 177,212.53 19,699.80 176,702.08 15,372.10 117,680.15 22,380.80 1,943,682.40

EGRESOSTerreno, alcabala y gastos notariales 730,523.20$ 730,523.20 - - - - - - - - - - - - - - 730,523.20$ Proyecto 18,213.18$ 9,106.59 4,553.30 4,553.30 - - - - - - - - - - - - 18,213.18$ Licencias - Construcción 5,847.18$ 877.08 877.08 584.72 - - - - - - - - 3,508.31 - - - 5,847.18$ Costo Directo Construcción 1,051,377.60$ - - 105,137.76 105,137.76 105,137.76 105,137.76 157,706.64 157,706.64 136,679.09 73,596.43 52,568.88 52,568.88 - - - 1,051,377.60$ Gastos Generales Construcción-seguros CAR 78,590.21$ - 7,144.56 7,144.56 7,144.56 7,144.56 7,144.56 7,144.56 7,144.56 7,144.56 7,144.56 7,144.56 7,144.56 - - - 78,590.21$ Titulación 13,668.40$ - - - - - - - - - - - 13,668.40 - - - 13,668.40$ Gastos Administrativos 5,750.00$ 479.17 479.17 479.17 479.17 479.17 479.17 479.17 479.17 479.17 479.17 479.17 479.17 - - - 5,750.00$ Post-Venta 7,000.00$ - - - - - - - - - - - - - - 7,000.00 7,000.00$ Publicidad y Marketing 19,600.00$ 5,880.00 980.00 980.00 980.00 980.00 980.00 980.00 980.00 980.00 980.00 980.00 980.00 980.00 980.00 980.00 19,600.00$ Gastos Bancarios 9,400.00$ 1,880.00 470.00 470.00 470.00 470.00 470.00 470.00 470.00 470.00 470.00 470.00 470.00 470.00 470.00 1,410.00 9,400.00$ Saldo Mensual 748,746.03 14,504.10 119,349.50 114,211.49 114,211.49 114,211.49 166,780.37 166,780.37 145,752.82 82,670.16 61,642.61 78,819.32 1,450.00 1,450.00 9,390.00

Amortizaciónes 64,665.66 64,665.66 64,665.66 64,665.66 64,665.66 64,665.66 64,665.66 64,665.66 64,665.66 64,665.66 64,665.66 64,665.66 775,987.91$ Intereses 6,143.24 6,143.24 6,143.24 6,143.24 6,143.24 6,143.24 6,143.24 6,143.24 6,143.24 6,143.24 6,143.24 6,143.24 73,718.85$ Gastos Financieros 250.00 250.00 250.00 250.00 250.00 250.00 250.00 250.00 250.00 250.00 250.00 250.00 3,000.00$ Saldo Mensual 71,058.90 71,058.90 71,058.90 71,058.90 71,058.90 71,058.90 71,058.90 71,058.90 71,058.90 71,058.90 71,058.90 71,058.90

Saldo de Caja MENSUAL -775,987.91 ($166,755) $716,019 $82,824 ($134,319) $786 ($164,916) ($67,488) ($212,467) ($39,599) ($134,029) $44,001 ($134,506) $45,171 ($50,128) $1,863,234 $1,647,827Saldo de Caja Acumulado ($166,755) $549,264 $632,088 $497,769 $498,555 $333,640 $266,152 $53,684 $14,085 ($119,944) ($75,944) ($210,450) ($165,278) ($215,406) $1,647,827

Costo de oportunidad del accionista (Ks) 4.75%

VAN 124,855.23

Indice beneficio costo

TIR 6.09%

5.9. FLUJO DE CAJA

1.161

Mes 13 Mes 14 Mes 15Mes 12 Total

CONSTRUCCION

Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8

FINAL DE LA CONSTRUCCIO

N

Mes 9 Mes 10 Mes 11

ANEXO N°05

60

Joel

Texto insertado

Area Total del Terreno (m2 587.68 m2

Número de Edificios 1Número de Pisos 6 Área Azotea 146.08 m2

Cantidad de Sotanos 1 Área Sótano 86 m2

Tiempo 12 meses

Piso Departamento Tipo Area m2 Código Area m2

102 A 49.61 ET‐01 12.50

103 B 62.42 ET‐02 12.50

104 B 62.42 ET‐03 12.50

105 A 46.37 ET‐04 12.50

Areas Comunes 83.95 304.77 ET‐05 12.50

201 A 47.30 ET‐06 12.50

202 A 49.61 ET‐07 12.50

203 B 62.42 ET‐08 12.50

204 B 62.42 ET‐09 12.50

205 A 46.37 ET‐10 12.50

Areas Comunes 41.39 309.51 ET‐11 12.50

301 A 47.30 EE‐01 12.50

302 A 49.61 EE‐02 12.50

303 B 62.42 EE‐03 12.50

304 B 62.42 EE‐04 12.50

305 A 46.37 EE‐05 12.50

Areas Comunes 41.39 309.51 D‐01 6.18

401 A 47.30 D‐02 5.90

402 A 49.61 D‐03 6.12

403 B 62.42 D‐04 9.06

404 B 62.42 D‐05 4.88

405 A 46.37 D‐06 6.34

Areas Comunes 41.39 309.51 D‐07 6.34

501 A 47.30 D‐08 4.88

502 A 49.61 D‐09 4.88

503 B 62.42 D‐10 6.05

504 B 62.42 D‐11 6.24

505 A 46.37 Subtotal 1 266.87

Areas Comunes 41.39 309.51

601 A 47.30

602 A 49.61

603 B 62.42

604 B 62.42

605 A 46.37

Areas Comunes 41.39 309.51

1,852.32

men de Ventas

Sótano 1er Nivel 2do Nivel 3er Nivel 4to Nivel 5to Nivel 6to Nivel Total

‐ 4 5 5 5 5 5 29

220.82 268.12 268.12 268.12 268.12 268.12 1561.42

83.95 41.39 41.39 41.39 41.39 41.39 290.90

86.00 304.77 309.51 309.51 309.51 309.51 309.51 1938.32

Cantidad Área (m2) Área Promedio

11 137.5 12.5

5 62.5 12.5

11 66.87 6.079090909

RESUMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS

Depósito

Estacionamiento Techado

Depósito

Depósito

Depósito

Depósito

PRIM

ER NIVEL

Área Total Construida

Estacionamiento Exterior

Cantidad Departamentos

Áreas Vendible (m2)

SEXTO

NIVEL





Depósito

Depósito

Depósito

Depósito

Depósito

Depósito

SEGUNDO NIVEL

TERCER

NIVEL

CUARTO

NIVEL

QUINTO

NIVEL

Unidad












Depósito


Áreas Comunes (m2)

Área Total Piso (m2)

ANEXO N°02

54

TIPO Precio inc. IGV Precio inc. IGV

Departamento A 1400 1400

Departamento B 1350 1350

Estacionamiento Techado 800 800

Estacionamiento Exterior 800 800

Depósito 650 650

Tipo Unidad Area (m2) PU x m2 ($) Parcial

A 102 49.61 1,400.00 69,454.00

B 103 62.42 1,350.00 84,267.00

B 104 62.42 1,350.00 84,267.00

A 105 46.37 1,400.00 64,918.00

A 201 47.30 1,400.00 66,220.00

A 202 49.61 1,400.00 69,454.00

B 203 62.42 1,350.00 84,267.00

B 204 62.42 1,350.00 84,267.00

A 205 46.37 1,400.00 64,918.00

A 301 47.30 1,400.00 66,220.00

A 302 49.61 1,400.00 69,454.00

B 303 62.42 1,350.00 84,267.00

B 304 62.42 1,350.00 84,267.00

A 305 46.37 1,400.00 64,918.00

A 401 47.30 1,400.00 66,220.00

A 402 49.61 1,400.00 69,454.00

B 403 62.42 1,350.00 84,267.00

B 404 62.42 1,350.00 84,267.00

A 405 46.37 1,400.00 64,918.00

A 501 47.30 1,400.00 66,220.00

A 502 49.61 1,400.00 69,454.00

B 503 62.42 1,350.00 84,267.00

B 504 62.42 1,350.00 84,267.00

A 505 46.37 1,400.00 64,918.00

A 601 47.30 1,400.00 66,220.00

A 602 49.61 1,400.00 69,454.00

B 603 62.42 1,350.00 84,267.00

B 604 62.42 1,350.00 84,267.00

A 605 46.37 1,400.00 64,918.00

29 1,561.42 2,148,536.00

Precios de Venta

ANEXO N° 03

55

Tipo Unidad Area (m2) PU x m2 ($) Parcial

Estacionamiento Techado ET‐01 12.50 800.00 10,000.00











Estacionamiento Exterior EE‐01 12.50 800.00 10,000.00





Depósito D‐01 6.18 650.00 4,017.00

Depósito D‐02 5.90 650.00 3,835.00

Depósito D‐03 6.12 650.00 3,978.00

Depósito D‐04 9.06 650.00 5,889.00

Depósito D‐05 4.88 650.00 3,172.00

Depósito D‐06 6.34 650.00 4,121.00

Depósito D‐07 6.34 650.00 4,121.00

Depósito D‐08 4.88 650.00 3,172.00

Depósito D‐09 4.88 650.00 3,172.00

Depósito D‐10 6.05 650.00 3,932.50

Depósito D‐11 6.24 650.00 4,056.00

27 266.87 203,465.50

Cantidad Area (m2) Parcial ($)

Departamento A 17 812.38 1,137,332.00

Departamento B 12 749.04 1,011,204.00

Estacionamiento Techado 11 137.50 110,000.00

Estacionamiento Exterior 5 62.50 50,000.00

Depósito 11 66.87 43,465.50

2,352,001.50

TIPO

56

Unid. Cantidad P.U. P. Parcial Sin IGV %

Area Total Terreno 587.68

# Edificios 1.0

# Pisos 6.0

Area Libre 282.91 48.1%

Area Util x piso 304.77 51.9%

Area Comun Total 290.90

Area Vendible Total 1,561.42

# Unidades Total 29.0

# Estacionamientos S/T 5.0 12.50

# Estacionamientos Techados 11.0 12.50

# Estacionamientos Totales 16.0 200.00

# Depósito 11.0 6.08

Area Sotano Total 86.00

# Sotanos 1.0

Area Total 1,938.3

Unid. Cantidad P.U. ($) Area Total (m2) Parcial ($) %

Unidades 29.00 2,148,536.00 91.35%

Departamento A 17.00 1,400.00 812.38 1,137,332.00

Departamento B 12.00 1,350.00 749.04 1,011,204.00

Estacionamiento Exterior 5.00 800.00 62.50 50,000.00 2.13%

Estacionamiento Techado 11.00 800.00 137.50 110,000.00 4.68%

Depósito 11.00 650.00 66.87 43,465.50 1.85%

Total Ingresos 2,352,001.5 100%

2.1 TERRENO

Unid. Cantidad P.U. ($) P. Parcial ($) Parcial ($) %

Terreno m2 587.68 1,200.00 705,216.00 705,216.00

Pago Alcabala 23,507.20

Gastos Notariales 550.00

Gastos Registrales 1,250.00

730,523.20 37.66%

2.2 PROYECTOS


Estudio de Suelos glb 1.00 600.00 600.00 600.00

Honorarios Arquitectura m2 2,084.40 2.95 6,148.98 6,148.98

Honorarios Estructura m2 2,084.40 2.95 6,148.98 6,148.98

Honorarios Sanitarias m2 2,084.40 0.85 1,771.74 1,771.74

Honorarios Electricas m2 2,084.40 0.85 1,771.74 1,771.74

Honorarios Mecanicas m2 2,084.40 0.85 1,771.74 1,771.74

18,213.18 0.94%

I. INGRESOS

II. INVERSIÓN

FACTIBILIDAD

57

ANEXO N° 04

2.3 GASTOS DE LICENCIA ‐ CONSTRUCCIÓN


Certificado de Parámetros glb 1.00 69.81 69.81 69.81

Derechos de Revisión de Anteproyecto glb 1.00 177.80 177.80 177.80

Anteproyecto en Consulta glb 1.00 400.60 400.60 400.60

Licencia de obra Administrativa glb 1.00 124.59 124.59 124.59

Licencia de Obra ‐ supervición Tecnica (Inspector Ocular) glb 4.00 27.55 110.20 110.20

Licencia de Obra ‐ Pistas y Veredas glb 1.00 2,308.92 2,308.92 2,308.92

Finalización Conformidad Obra y Declaratoria de fábrica glb 1.00 2,655.26 2,655.26 2,655.26

5,847.18 0.30%

2.4 CONSTRUCCIÓN


Construcción Estructuras m2 1,938.32 200.00 387,664.00 387,664.00

Construcción Eléctricas m2 1,938.32 40.00 77,532.80 77,532.80

Construcción Sanitarias m2 1,938.32 40.00 77,532.80 77,532.80

Construcción Arquitectura m2 1,998.40 220.00 439,648.00 439,648.00

Equipos y Otros (Defensa Civil, Ascensor, Bomba hidroneumatica,

Cisterna, ACI)glb

1.00 45,000.00 45,000.00 45,000.00

Gastos Generales Contratista ‐ Seguro CAR glb 1.00 78,590.21 78,590.21 78,590.21

Dirección Técnica, Administración y Gestión mes 12.00 2,000.00 24,000.00 24,000.00

1,129,967.81 58.25%

2.5 TITULACIÓN


Hipoteca Terreno glb 1.00 1,500.00 1,500.00 1,500.00

Levantamiento Hipoteca Terreno glb 1.00 750.00 750.00 750.00

Inscripción Declaratoria de Fabrica glb 1.00 543.40 543.40 543.40

Independización, reglamento interno y numeración glb 29.00 240.00 6,960.00 6,960.00

Gastos Notariales glb 29.00 135.00 3,915.00 3,915.00

13,668.40 0.70%

2.6 GASTOS ADMINISTRATIVOS

Unid. Cantidad P.U. ($) P. Parcial ($) Total ($) %

Gastos Legales glb 1.00 1,000.00 1,000.00 1,000.00

Gastos Contabilidad mes 12.00 150.00 1,800.00 1,800.00

Gastos Varios mes 12.00 200.00 2,400.00 2,400.00

Arbitrios Unid. 1.00 150.00 150.00 150.00

Predial Unid. 1.00 400.00 400.00 400.00

5,750.00 0.30%

2.7 POST‐VENTA


Costos de postventa glb 1.00 7,000.00 7,000.00 7,000.00

7,000.00 0.36%

2.8 PUBLICIDAD y MARKETING


Diseño pagina Web, montaje, dominio, hosting, servidor, correos glb 1.00 1,100.00 1,100.00 1,100.00

Promocion del proyecto (vallas publicitarias, medios escritos, otros) glb 1.00 12,500.00 12,500.00 12,500.00

Area de ventas glb 1.00 6,000.00 6,000.00 6,000.00

19,600.00 1.01%

2.9 GASTOS BANCARIOS


Gastos Bancarios glb 1.00 7,500.00 7,500.00 7,500.00

Tasación glb 1.00 1,000.00 1,000.00 1,000.00

Inspecciones de Avance de Obra glb 9.00 100.00 900.00 900.00

9,400.00 0.48%

Total Inversion 1,939,969.77$ 100%

58

Utilidad 412,031.73 17.52%

IR 123,609.52 30.0%

Utilidad despues IR 288,422.21

Rentabilidad 14.9%

Sobre Ventas 12.3%

Sobre Inversión 14.9%

Sobre Aporte 49.6%

Aporte 581,990.93 30.0%

Preventas 581,990.93 30.0%

Financiamiento 775,987.91 40.0%

IV. ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO

III. UTILIDAD Y RENTABILIDAD

59

ANEXO N° 06

61

Proyecto inmobiliario enfocado en la potencial demanda...

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