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Programa de vivienda y mejoramiento del hábitat humano del cantón de San José Jennifer Molina Serrano Asistente OVIS 2017100905 Arq. Carlos Ugalde Hernández, MD.u Coordinador OVIS
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Programa de vivienda y mejoramiento del hábitat humano
del cantón de San José
Jennifer Molina Serrano
Asistente OVIS
2017100905
Arq. Carlos Ugalde Hernández, MD.u
Coordinador OVIS
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Introducción
Más allá de los conceptos vigentes sobre el papel del estado y su injerencia en la
solución social y técnica al problema de la falta de vivienda, su deber es velar ante el
ordenamiento territorial y la planificación urbana debido a que los grupos humanos,
como ejército de fuerza de trabajo de reserva, han inundado los espacios de nuestras
ciudades. Se han asentado como habitantes permanentes y, lo más importante, no como
dueños del dominio de la propiedad, sino solo de su usufructo de hecho. Es decir,
tenemos y debemos verlos como los sujetos de la regeneración urbana que viven en la
ciudad y no, como un producto marginal que puede ser exportado hacia otros territorios,
para poder modernizar la ciudad y hacerla más competitiva, utilizando instrumentos de
un “urbanismo moderno” los conceptos del siglo pasado no van a plantear soluciones
que San José como ciudad- cantón requiere, que posibiliten y hagan efectivo el “derecho
a la ciudad” a todo ese contingente social, calculado hoy en aproximadamente en
cuatrocientas mil personas. El objetivo de nuestro programa cantonal de vivienda y
mejoramiento del hábitat humano de San José es transformar las relaciones sociales y
materiales de la ciudad para que las personas que estén asentadas en el cantón sean
permanentes o transitorios, tengan acceso a un desarrollo humano integral. La política
puntual de exportación, o mejor dicho de “deportación” de grupos marginales asentados
en las ciudades y llevados a nuevos “proyectos” en las zonas rurales es una clara política
equivocada fomentada por la inacción planificadora de las autoridades políticas del
SFNV. De esta forma se toma como piedra angular, dentro del planteamiento que dictará
la línea de construcción conceptual del presente programa de vivienda y mejoramiento
del hábitat humano, lo expresado claramente en el Programa de Desarrollo Municipal
2017-2020, en su punto 1.4 MEJORAMIENTO DEL HÁBITAT HUMANO, que dice: “Los
barrios de San José, como los de casi toda ciudad latinoamericana están en permanente
evolución, con dinámicas de mejoramiento y modernización, así como de envejecimiento
y deterioro de su infraestructura fundamental. Las exigencias actuales a nivel global para
construir comunidades más aptas, con una visión de sostenibilidad a largo plazo, obligan
a identificar de manera puntual las necesidades socioeconómicas, ambientales, las
obras de mantenimiento y las nuevas necesidades de equipamiento al interior de cada
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barrio y en su conexión con el resto de la ciudad. De igual forma, las acciones
institucionales del sector público deben ir acompañadas de las acciones comunales de
la ciudadanía que habita dichos territorios, con el fin de asegurar la mejora permanente
en la infraestructura y los servicios públicos, asegurando cobertura para toda la
población y el mejoramiento de la calidad de vida en general. En este sentido, el
programa de mejoramiento del hábitat humano busca que los barrios de San José, sean
atendidos de manera integral, es decir, en materia ambiental, social, cultural, económico,
generando las condiciones e implementando las acciones para la regeneración de los
81 espacios públicos y privados, así como la mejora en los servicios públicos, la
canalización de la oferta institucional e interinstitucional. Para lograr estos propósitos,
se desarrollarán procesos participativos que permitan identificar de forma conjunta con
las comunidades, sus necesidades y proponer los proyectos que aseguren mejorar el
hábitat humano. Dentro del tejido social de la ciudad, existen, áreas habitadas por
grandes grupos de población, que no tiene las condiciones básicas o mínimas para el
adecuado desarrollo humano. Estos asentamientos, casi siempre están de forma
precaria en terrenos que no son de su propiedad, a orillas de los ríos o en zonas de alta
vulnerabilidad. Por lo tanto, el desarrollo de proyectos específicos de ataque al déficit de
vivienda, ataque a la pobreza en general y a la pobreza extrema deberán impulsar la
renovación y evolución del concepto de planificación urbana en el Cantón Central de
San José.
III. REFLEXIÓN INICIAL DIRIGIDA A LAS PERSONAS MUNÍCIPES DEL CANTÓN
La Municipalidad de San José tiene una estructura administrativa que es la
encargada de tener actualizado el marco legal y técnico del desarrollo urbano, centrado
en la herramienta operativa del Plan Director Urbano del cantón. Ejerce además las
labores fundamentales del control urbano, en materia de licencias, permisos de
construcción y patentes comerciales. Esto lo hace con grandes limitaciones de recursos
financieros, que siempre van a ser insuficientes. En el año 2016, la administración
municipal toma la iniciativa de implementar un nuevo Programa de Mejoramiento del
Hábitat Humano, introduciendo dentro de la organización de la Gerencia de Provisión
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de Servicios, un nuevo departamento denominado Mejoramiento del Hábitat Humano y
Regeneración Urbana, con nuevas funciones para atacar el viejo problema del déficit
general de vivienda en el cantón (cuantitativo y cualitativo). Al iniciar la nueva
administración en mayo de 2016 Johnny Araya toma la determinación de abordarlo con
nuevos enfoques de innovación social y nuevas herramientas operativas. Hay 4
preguntas que surgen 1. ¿Tiene la municipalidad, competencias legales para incursionar
en un campo social tan complejo? 2. ¿Tiene la municipalidad las capacidades operativas
para plantear soluciones técnicas bien estructuradas en este campo? 3. ¿Tiene la
municipalidad la capacidad presupuestaria y el músculo financiero necesario, para
incursionar en este campo con un programa estructurado, con incidencia real y
sostenible en el tiempo? 4. ¿Tiene la municipalidad la suficiente masa crítica de
pensamiento y visión estratégica para plantear soluciones nuevas en este campo,
tomando en cuenta que el Estado a través del poder ejecutivo tiene al menos 8 décadas
de plantear mecanismos operativos para resolver este problema, con pocos logros
significativos que puedan considerarse concatenados de manera adecuada en la vía del
desarrollo humano, como logros del avance social de nuestra sociedad? El presente
documento, sintetiza las acciones planteamientos y propuestas, algunas de ellas ya en
ejecución y otras más ya ejecutadas, que permitieron desarrollar procesos de
investigación, cuyos resultados se plasman en el presente documento. Es la guía para
estructurar colectivamente entre todas personas habitantes del cantón y sus autoridades
locales y nacionales, un programa de vivienda y mejoramiento del hábitat humano
permanente, sostenible y autosustentable. Las interrogantes arriba señaladas,
encuentran respuestas estructuradas a lo largo del desarrollo del documento.
IV. ESTRUCTURA DEL PROGRAMA Y SU MAPA DE ACTORES
El documento como tal está dividido en tres partes, cada parte corresponde a un
intento por encontrar un enfoque teórico para la realidad en la historia de la evolución
del cantón en materia de vivienda y asentamientos humanos.
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● La parte I “Espacio percibido” presenta un pequeño diagnóstico sobre la
situación de la vivienda del cantón incluyendo un apartado de quiénes quieren
vivir en San José.
● La parte II se llama “Espacio concebido” y en él se exponen los diferentes
conceptos de vivienda vigentes a nivel globalizado (según la perspectiva de la
ONU) y a nivel nacional (según la perspectiva del Sistema Financiero Nacional
para la Vivienda). Se marcan pautas para la regeneración urbana que debe
complementar a la producción social de viviendas, señalando al fenómeno de la
gentrificación como uno de los peligrosos a enfrentar, producto de un “progreso”
mal conceptualizado. Se termina con la necesidad de construir el concepto propio
del “derecho a la ciudad” para las personas habitantes del cantón.
● La parte III se denomina “Espacio vivido” y en ella se desarrolla la estructuración
más importante del programa, consiste en la construcción del modelo que se va
a implementar en las unidades de territorio básicas de trabajo, constituidas por
los barrios. Se propone un modelo de “barrios abiertos” que pretende la
producción de nuevos espacios públicos dentro del cantón, producto del
incremento de los actuales, pero también proponiendo, a través de la negociación
con los actores sociales involucrados, abrir el espacio “privado” de las áreas
comunes dentro de los condominios verticales u horizontales, convirtiéndolo en
nuevo espacio público dentro del barrio. El nuevo modelo para los proyectos
concretos detalla las diferentes etapas entre los sectores involucrados, el papel
de la gestión de la institucionalidad municipal, que desembocan en la
construcción de nuevos “Programas de Desarrollo Barrial”. Estos se constituyen
en la base de la planificación comunitaria a mediano y largo plazo.
Se categorizan cuatro subprogramas genéricos para proyectos particulares.
● El primero está dirigido para empleados municipales.
● El segundo para barrios con sectores informales o precarios.
● El tercer, se plantea el universo de condiciones para la construcción de un
programa de alquiler urbano en segunda planta, ligado a la erradicación de
precarios en lotes individuales preexistentes, que representen una respuesta
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rápida y eficaz para la atención y mitigación de fenómenos producidos por
emergencias naturales.
● Por último, se plantea la necesidad de construcción de un modelo de vivienda
de alquiler para sectores especiales, diseñado como un eventual servicio
público que la municipalidad preste a futuro. Al plantearse como propuesta de
nuevo servicio público, éste deberá de ser aprobada por la Contraloría
General de la República. Dígase la comunidad representada en la figura de
los barrios, el sector municipal, el sector profesional, el sector empresarial
privado, el sector financiero y el sector académico. Para cada uno se resumen
el papel que juegan y sus responsabilidades.
SECTOR MUNICIPAL
PROGRAMA DE VIVIENDA Y MEJORAMIENTO DEL HABITAT HUMANO DE SAN JOSÉ
PRODUCCIÓN DE BARRIOS ABIERTOS
PROTAGONISTA SECTORIAL EN LA TOMA DE DECISIONES
SECTOR INSTITUCIONAL MUNICIPAL
PAPEL QUE JUEGA EL SECTOR Y RESPONSABILIDADES
Lidera la propuesta e implementación del Programa de Vivienda y Mejoramiento
del Hábitat Humano. Las instancias municipales que participan en la primera fase de
implementación de proyectos, a nivel de la construcción de los Programas de Desarrollo
Barrial (PDB) para las comunidades priorizadas en el Plan de Desarrollo Municipal
(PDM) 2017-2020, bajo el concepto del "Modelo para proyectos concretos" de la Parte
III. Son en general, todas las que tienen que ver con el mejoramiento del hábitat humano
en el cantón, lideradas por la Alcaldía. Como Unidad Ejecutora (UE) del Programa funge
el Staff de Gestión de Vivienda y Asentamientos Humanos del Departamento de
Mejoramiento del Hábitat Humano y Regeneración Urbana. En primera instancia, para
la fase I de implementación de los Diagnósticos de Situación Barrial (DSB) del
Programa, aparte de la UE, se involucran directamente, con un papel activo la Sección
de Organización y Participación Comunitaria del mismo departamento; la Dirección de
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Desarrollo Urbano y la Oficina Municipal de Gestión del Riesgo a Desastres. Para el
resto de las fases se incorporarán otras instancias municipales.
ESTRATEGIA DE LA GESTION OPERATIVA Y FUENTES DE FINANCIAMIENTO
Dentro de los mecanismos operativos para la gestión del Programa de Vivienda
se plantea la creación de la SPEM Inmobiliaria e infraestructura San José S.A., pues
ésta se concibió como el brazo operativo por excelencia para este programa cantonal
de vivienda y mejoramiento del hábitat humano. Sin embargo, hasta que ésta no esté
creada y operando, el Programa prevé la estructuración de fideicomisos de
administración por proyectos específicos, que le permitan a la Municipalidad, suscribir
este tipo de contratos, que establezcan todas las reglas con las que van a operar estos
proyectos específicos, dentro de los diferentes subprogramas. Con respecto a las
fuentes financieras nacionales de la banca comercial, fuentes del financiamiento público
o las de ahorro privado, lo que se plantea es el análisis financiero específico para cada
proyecto, de acuerdo con el perfil particular de la población meta a atender.
PROGRAMA DE VIVIENDA Y MEJORAMIENTO DEL HÁBITAT HUMANO
DE SAN JOSÉ PRODUCCIÓN DE BARRIOS ABIERTOS
PROTAGONISTA SECTORIAL EN LA TOMA DE DECISIONES
SECTOR PROFESIONAL
PAPEL QUE JUEGA EL SECTOR Y RESPONSABILIDADES
Se constituye en uno de los grandes pilares del trabajo estructural de apoyo, guía
y trabajo de concepción con la comunidad específica. De esta forma, se debe establecer
un íntimo lazo de transmisión de conocimientos y formas culturales de pensar y actuar,
que debe funcionar en una doble vía, sin perder de vista que la Comunidad es la
protagonista dueña indiscutible del dominio del territorio a intervenir, como masa crítica
de pobladores o munícipes que da las directrices y perspectivas de desarrollo a dicho
territorio.
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RECURSOS PRESUPUESTARIOS DISPONIBLES
POR PROYECTO SEGÚN ALIANZAS PÚBLICO PRIVADAS O RECURSOS
FINANCIEROS PÚBLICOS O PRIVADOS DISPONIBLES EN LA COMUNIDAD.
METAS PROPUESTAS
ENERO 2020
1- Establecer, para los proyectos prioritarios del PDM 2017-2020 una propuesta de
modelo de cooperación técnica entre la Comunidad y el "profesional de apoyo”. La
Unidad Ejecutora del Programa servirá de mediadora entre las relaciones que se
pretendan establecer, a propósito de los objetivos municipales del presente
Programa de Vivienda.
Diciembre 2020
2- Tener totalmente aprobado el protocolo de relaciones comerciales de los actores
profesionales con las comunidades del programa de vivienda municipal. Ello incluye
los diseños específicos de los compromisos de esta relación, tanto a nivel operativo
como a nivel de diseño de los instrumentos (contratos, acuerdos y cartas de
intenciones), el lobby y la negociación con todos los actores financieros del espectro
nacional y multilateral, deberá darle forma a un eventual fondo para el financiamiento
comunitario, basado en la construcción de garantías colectivas y nuevos
instrumentos financieros.
ESTRATEGIA DE LA GESTION OPERATIVA Y MECANISMOS DE FINANCIAMIENTO
Para lograr las metas propuestas, la Unidad Ejecutora del programa, utilizará los
mecanismos de comunicación necesarios, tales como la convocatoria de mesas de
trabajo con los colegios profesionales, exploración de propuestas concretas con
instituciones públicas y privadas relacionadas con el apoyo a la comunidad y el sistema
municipal, dígase DINADECO, IFAM, Banca para el Desarrollo, Cámara de Comercio,
Cámara de Industrias, etc. La forma operativa para desarrollar esta primera etapa será
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la suscripción de convenios de cooperación técnica individuales entre la institución u
organismo privado - la comunidad a intervenir y la municipalidad. Éstos deberán ser
negociados durante el segundo semestre de 2019 para que entren en vigencia en el
2020, en su etapa experimental. Los instrumentos definitivos y mecanismos de
financiamiento deberán estar totalmente aprobados en su funcionamiento en diciembre
de 2020.
SECTOR EMPRESARIAL PRIVADO
JULIO 2020
Establecer un foro de discusión mediante una plataforma digitalizada de
información abierta para el intercambio de información, intereses y concertación de
medidas, para poder evaluar correctamente las pretensiones actuales y futuras de los
agentes del mercado inmobiliario interesados en la construcción de un nuevo modelo de
parámetros, para la concepción y contratación de proyectos específicos, que tome en
cuenta no solo las necesidades de lograr los índices de utilidades de dichos agentes
privados, adecuadas para mantener su reproducción dentro del mercado inmobiliario
nacional, sino también para cumplir con las expectativas del Programa para la
maximización del valor público de cada inversión. De este proceso, se deberá obtener
un manual de procedimientos administrativos, que se aplicarán a los proyectos del
Programa, que estén alojados en la figura de fideicomisos de administración o dentro de
la figura empresarial de la SPEM.
ESTRATEGIA DE LA GESTION OPERATIVA Y FUENTES DE FINANCIAMIENTO
Para lograr las metas propuestas, la Unidad Ejecutora del programa, utilizará los
mecanismos de comunicación necesarios, tales como la convocatoria de mesas de
trabajo, foros de discusión sectoriales, seminarios y producción audio visual y escrita de
documentos para la adecuada difusión de las temáticas planteadas. El presupuesto
necesario para plantear estos objetivos provendrá de dos fuentes. La primera es el
presupuesto asignado al Departamento de Mejoramiento del Hábitat Humano y
Regeneración Urbana en el presupuesto de capacitación para el año 2019. La segunda
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provendrá de convenios de cooperación específica con el sector empresarial como tal,
los entes de regulación profesionales y las cámaras interesadas
RECURSOS PRESUPUESTARIOS PRIVADOS POR PROYECTO SEGÚN
ALIANZAS PUBLICO PRIVADAS O RECURSOS DEL SISTEMA FINANCIERO
NACIONAL U ORGANISMOS MULTILATERALES. METAS PROPUESTAS ETAPA I
(PDM 2017-2020) ENERO 2020
1- Establecer, para los proyectos prioritarios del PDM 2017-2020 una propuesta
de modelo de normas y procedimientos "experimentales “de los aspectos
administrativos para la contratación de la planificación, diseño, construcción y operación,
con miras a mejorar en forma general, la productividad de la producción general de los
inmuebles que produzca este Programa, que pueda ser puesta a consideración y amplia
discusión por parte de los agentes empresariales del sector inmobiliario. De este
proceso, se deberán lograr concertaciones mínimas sobre los grandes tópicos
planteados.
PROGRAMA DE VIVIENDA Y MEJORAMIENTO DEL HABITAT HUMANO DE SAN
JOSÉ PRODUCCION DE BARRIOS ABIERTOS PROTAGONISTA SECTORIAL EN
LA TOMA DE DECISIONES SECTOR EMPRESARIAL PRIVADO PAPEL QUE
JUEGA EL SECTOR Y RESPONSABILIDADES
Lidera la propuesta de ejecución de los proyectos específicos, tanto a nivel de
calidad y novedad en materiales de larga duración para asegurar vidas útiles de 60 años;
de la optimización financiera de los procesos y flexibilidad de los modelos de producción
de inmuebles, incorporando el uso de procesos alternativos en la utilización del factor
trabajo, que incidan positivamente dentro de las tasas de empleo de la fuerza de trabajo
del cantón, de acuerdo con las mediciones oficiales de la misma, tanto de las
autoridades nacionales como de las locales. Asimismo, el uso de herramientas
tecnologías de punta para la conceptualización general de los proyectos, construcción,
operación y renovación programada, especialmente las desarrolladas para esos
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objetivos, tales como la de Modelos de Información para la Construcción BIM (Building
Information Modeling) de Autodesk. Todas estas variables no tradicionales, serán
incluidas dentro de los protocolos para las contrataciones específicas que se hagan,
tanto dentro de los fideicomisos de administración, eventualmente dentro de las
contrataciones que realice la SPEM.
RECURSOS PRESUPUESTARIOS PRIVADOS POR PROYECTO SEGÚN
ALIANZAS PUBLICO PRIVADAS O RECURSOS DEL SISTEMA FINANCIERO
NACIONAL U ORGANISMOS MULTILATERALES. METAS PROPUESTAS ETAPA I
(PDM 2017-2020) ENERO 2020
1- Establecer, para los proyectos prioritarios del PDM 2017-2020 una propuesta de
modelo de normas y procedimientos "experimentales “de los aspectos
administrativos para la contratación de la planificación, diseño, construcción y
operación, con miras a mejorar en forma general, la productividad de la
producción general de los inmuebles que produzca este Programa, que pueda
ser puesta a consideración y amplia discusión por parte de los agentes
empresariales del sector inmobiliario. De este proceso, se deberán lograr
concertaciones mínimas sobre los grandes tópicos planteados.
JULIO 2020
Establecer un foro de discusión mediante una plataforma digitalizada de
información abierta para el intercambio de información, intereses y concertación de
medidas, para poder evaluar correctamente las pretensiones actuales y futuras de los
agentes del mercado inmobiliario interesados en la construcción de un nuevo modelo de
parámetros, para la concepción y contratación de proyectos específicos, que tome en
cuenta no solo las necesidades de lograr los índices de utilidades de dichos agentes
privados, adecuadas para mantener su reproducción dentro del mercado inmobiliario
nacional, sino también para cumplir con las expectativas del Programa para la
maximización del valor público de cada inversión. De este proceso, se deberá obtener
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un manual de procedimientos administrativos, que se aplicarán a los proyectos del
Programa, estén alojados en la figura de fideicomisos de administración o dentro de la
figura empresarial de la SPEM.
ESTRATEGIA DE LA GESTION OPERATIVA Y FUENTES DE FINANCIAMIENTO
Para lograr las metas propuestas, la Unidad Ejecutora del programa, utilizará los
mecanismos de comunicación necesarios, tales como la convocatoria de mesas de
trabajo, foros de discusión sectoriales, seminarios y producción audio visual y escrita de
documentos para la adecuada difusión de las temáticas planteadas. El presupuesto
necesario para platear estos objetivos provendrá de dos fuentes primordiales. La
primera es el presupuesto asignado al Departamento de Mejoramiento del Hábitat
Humano y Regeneración Urbana en el presupuesto de capacitación para el año 2019.
La segunda provendrá de convenios de cooperación específica con el sector
empresarial como tal, los entes de regulación profesionales y las cámaras interesadas.
Éstos deberán ser negociados durante el segundo semestre de 2019 para que entren
en vigencia en el
PROGRAMA DE VIVIENDA Y MEJORAMIENTO DEL HABITAT HUMANO DE SAN
JOSÉ PRODUCCION DE BARRIOS ABIERTOS PROTAGONISTA SECTORIAL
EN LA TOMA DE DECISIONES SECTOR FINANCIERO PAPEL QUE JUEGA EL
SECTOR Y RESPONSABILIDADES
Debe ser capaz de diseñar e implementar los instrumentos y productos
financieros que hagan posible la relación comercial profesional-comunidad, para
madurar los proyectos específicos y el financiamiento a largo plazo para las viviendas
construidas del programa, sean en altura u horizontales. El análisis de las formas
posibles de las garantías comunitarias y las formas de amortización de estos tipos de
financiamiento, es fundamental para la reproducción del modelo que el Programa
propone. La creatividad y flexibilidad en el diseño de estos parámetros financieros, será
el elemento clave para ponerlos en operación. El reto en el financiamiento a largo plazo
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para las operaciones de compra de las viviendas terminadas del Programa, reside
precisamente en poder quebrar el modelo vigente, que reproduce reglas de un sistema
financiero nacional, que expulsa del mercado financiero a una cantidad inaceptable de
personas, con requisitos y condiciones alienantes para la adecuada y digna
reproducción material de las familias del cantón.
RECURSOS FINANCIEROS DISPONIBLES POR PROYECTO SEGÚN ALIANZAS
PUBLICO PRIVADAS O RECURSOS FINANCIEROS PÚBLICOS O PRIVADOS
DISPONIBLES DENTRO DEL CONCEPTO DE CAPITAL DE RIESGO,
NECESARIO PARA MADURAR LA PREINVERSIÓN DE PROYECTOS Y SU
FINANCIAMIENTO A LARGO PLAZO.
METAS PROPUESTAS
MARZO 2020
1- Establecer, para los proyectos prioritarios, una propuesta de modelo de línea de
financiamiento para la maduración de los proyectos de desarrollo comunitario,
usando el concepto de capital de riesgo y con un modelo flexible de garantías de
respaldo disponible para la comunidad, con eventuales avales del estado (ya sea
municipal o nacional)
2- Tener aprobado el protocolo de financiamiento para las relaciones comerciales de
los actores profesionales con las comunidades del programa de vivienda municipal.
Ello incluye los diseños específicos de las condiciones y requisitos para el
financiamiento, tipos de garantías, montos, tasas de interés y formas de pago,
periodos de gracia y avales. Es decir, el o los instrumentos financieros para el
Programa de Vivienda Municipal deberán estar aprobados.
JULIO 2021
3- Negociar con organismos financieros multilaterales como el Grupo Banco Mundial,
BID y BCIE, el financiamiento para un -macro programa de inversión municipal con
posible garantía de deuda soberana que deberá aprobarse en la Asamblea
Legislativa, que establezca un fondo rotatorio que pueda financiar el Programa de
Vivienda Cantonal, con plazos para los usuarios de 60 años y tasas de interés de
programa especial (4,5% en colones), entre otras.
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ESTRATEGIAS DE LA GESTION OPERATIVA Y DE NEGOCIACIÓN
Para lograr las metas propuestas, la Unidad Ejecutora del programa, debe
proporcionar el modelo sobre el cual se deben perfilar estos productos financieros. Se
realizarán dos tipos de estrategias financieras y una política. La primera será la
negociación con las instituciones del Sistema de banca comercial para la línea de
financiamiento para la pre inversión de los proyectos comunitarios. La segunda será la
negociación con la Dirección del FOSUVI del BANHVI para definir los protocolos
técnicos, administrativos y presupuestarios, que sirvan de marco para que los
inmuebles construidos bajo la cobija del Programa de Vivienda Municipal puedan ser
aprobados, para que se les otorgue un Bono Familiar de Vivienda individual para la
compra de inmuebles construidos, a las familias que califiquen para este subsidio. La
estrategia política se diseñará para la negociación legislativa que lleve a la aprobación
de un crédito con el organismo multilateral, con el que se establezcan las condiciones
para el financiamiento de este programa especial.
PROGRAMA DE VIVIENDA Y MEJORAMIENTO DEL HABITAT HUMANO DE SAN
JOSÉ PRODUCCION DE BARRIOS ABIERTOS PROTAGONISTA SECTORIAL EN
LA TOMA DE DECISIONES SECTOR ACADÉMICO PAPEL QUE JUEGA EL
SECTOR Y RESPONSABILIDADES.
Le corresponde a la Unidad Ejecutora del Programa plantear los lazos de
investigación y extensión universitaria para que ésta sirva de apoyo a los procesos que
la Comunidad necesita para su crecimiento ético, moral, intelectual y material. En las
ramas de su competencia, deberá ser el contrapeso a las acciones y propuestas de los
sectores profesionales que establezcan relaciones comerciales con la comunidad.
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RECURSOS FINANCIEROS DISPONIBLES POR PROYECTO SEGÚN ALIANZAS
PUBLICO PRIVADAS O RECURSOS FINANCIEROS PÚBLICOS O PRIVADOS
DISPONIBLES, INCLUYENDO LOS RECURSOS MUNICIPALES. METAS
PROPUESTAS
MARZO 2020
1- Establecer, para los proyectos prioritarios que el Programa municipal defina, una
propuesta de modelo de participación para la maduración de los proyectos de
desarrollo comunitario.
DICIEMBRE 2020
2- Tener totalmente terminado el manual de capacitación del protocolo de acción
para el planteamiento de los proyectos de desarrollo de las comunidades del programa
de vivienda municipal. Ello incluye los diseños de planificación, ejecución y control
social de proyectos dirigidos por agentes comunales, para las diferentes etapas
establecidas dentro de los Programas de Desarrollo Barrial.
ESTRATEGIAS DE LA GESTION OPERATIVA Y DE NEGOCIACIÓN
Para lograr las metas propuestas, la Unidad Ejecutora del programa, debe
proporcionar el modelo sobre el cual se deben perfilar estos productos para la formación
y formulación de las propuestas de los Programas de Desarrollo Barrial. Es decir, que
desde la trinchera municipal se deben perfilar las pautas para desarrollar las
metodologías a aplicar a esta de este programa especial.
DIAGNÓSTICO DE SITUACIÓN: LA VIVIENDA EN EL CANTÓN DE SAN JOSÉ
El problema de la falta de respuestas de la sociedad de consumo y del Estado
en el tema de la vivienda y el hábitat, comenzó agudizarse un poco más de dos décadas
atrás, con el desfinanciamiento presupuestario del INVU a partir de 1963. Porque la
parte operativa de la ley de creación del SFNV, planteó un modelo de organización y
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operación que le da a la figura del Desarrollador privado, la posibilidad de ser el “rey
del mercado” , no solo en la oferta particular de la concepción, planificación y ejecución
de proyectos específicos, sino que por omisión de las autoridades políticas y
gerenciales del SFNV, de ser el verdadero planificador de las políticas estatales en el
campo de la vivienda y de la planificación urbana en los territorios de los cantones. En
mucha medida, este panorama ahora es crítico para las familias que viven en
asentamientos informales urbanos, pues las “deformaciones introducidas en esta ley”,
los tienen esperando una solución estatal que no llega. Lo paradójico de este tema, es
que el SFNV es considerado como uno de los mejores programas solidarios de combate
contra la pobreza, aún a nivel de América Latina. En el Cantón de San José, las últimas
intervenciones de erradicación de precarios se dieron en los años 2008 y 2012. En la
región de Rincón Grande de Pavas, en el Asentamiento La Franja, donde se construyó
la infraestructura urbanística. En el presente, las áreas públicas de dicha urbanización
están otra vez invadidas con nuevos precaristas. En la región de Hatillo, en el antiguo
Asentamiento de Aguanta Filo, se llevó a cabo una erradicación en sitio combinada en
el denominado Asentamiento 25 de Julio, con viviendas nuevas de un piso, soluciones
en condominios en pequeños lotes individuales de dos y tres pisos y la primera
erradicación en vertical dentro del cantón, con dos edificios en condominio de cuatro
pisos de 96 unidades cada uno (Los Olivos) Nuevamente después de la intervención
estatal, las áreas públicas de dicha regeneración urbana, fueron invadidas y tomadas
para el funcionamiento de la criminalidad ligada con el narcotráfico. El destino de estos
condominios se ligó también a despojos de familias beneficiadas, de los inmuebles
asignados por el sistema, bajo el manto silencioso de la impunidad.
Nuestros esfuerzos se deben centrar en diseñar un programa vigoroso. Los
rasgos fundamentales de la demanda de vivienda para San José, se pueden puntualizar
en las siguientes afirmaciones a) El déficit total de viviendas del cantón es de 12.467
unidades, que representa un 14.3% del total de viviendas b) Del total de viviendas
ocupadas, el 57.74% están en estado de calidad física de regular y malo
desagregándolas según el tipo de viviendas (casa independiente, casa independiente
en condómino, edificio de apartamentos, etc.) Esta información le permitirá a la SPEM
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Inmobiliaria e Infraestructura San José S.A., comenzar a perfilar y diseñar los proyectos
específicos en cada uno de los programas que se planteé, con base en los valores
numéricos del estado físico en cada distrito. c) El 60% de la población vive en
condiciones de habitabilidad buena, ocupando el 42.26% del parque de viviendas. d)
El 77% de la población masculina y femenina del cantón que trabaja (PEA), tiene
ingresos que oscilan entre los ₡160.000 y los ₡404.000. Esta información es
fundamental para diseñar adecuadamente los programas de mejoramiento del hábitat
que planteé la Municipalidad de San José. e) El total de viviendas en precario es de
4.422 unidades, de las cuales el 80% están en regular y mal estado. En cada proyecto,
se deberá plantear la necesidad de ejecutar un censo de población
Para tener un panorama claro que propicie el establecimiento de programas
operativos específicos, con instrumentos de acción apropiados y precisos, se debe
cuantificar el universo de posibles potenciales demandantes de vivienda y sus
particularidades. Este proceso, debe ser dinámico y continuo. Debe partir de los
recursos y herramientas con los que cuenta la organización del municipio. Este enfoque
conlleva la necesidad de identificar las fuentes de información disponibles sobre el tema
en estudio, tales como el Censo Nacional de Población 2011, encuestas de hogares
del INEC e informes de instituciones estudiosas de la materia, realizados dentro del
marco que sistematicen el tema de necesidades de vivienda.
1.3 Lo cierto es que alrededor de trescientas mil personas que no viven en San José,
se desplazan día a día hasta esta ciudad, ya sea porque trabajan aquí, o la utilizan de
paso rumbo a su trabajo cotidiano. La pregunta que nos hicimos en la Municipalidad
¿Cuánta de esta gente querría vivir en San José?, y así resolver los complejos
problemas de movilidad
1.3.1. Ejecución de la muestra Dado el perfil de la población ocupada, poco
disponible en los hogares, se elaboró un abordaje mixto. Se seleccionaron cuadrantes
dentro de los cantones de procedencia, para ser trabajados durante los fines de
semana. Los encuestadores recorrieron las viviendas siguiendo la dirección de las
manecillas del reloj, dentro de los cuadrantes seleccionados. En cada vivienda, en que
se ubicaba a la persona en jefatura o su cónyuge para atender la entrevista, si ésta era
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efectiva, se realiza un salto de viviendas como sigue: 2 a 3 viviendas en nivel medio-
bajo, 1 vivienda en nivel medio-medio y ninguna vivienda en nivel medio -alto (en este
último caso es permitido hacer entrevistas en viviendas contiguas). La otra estrategia
fue realizar entrevistas en lugares de alto tránsito. Se buscó el perfil de informantes del
hogar en zonas de oficinas, centros comerciales y otros. Estas zonas fueron
identificadas en el Gran Área Metropolitana y es una práctica que facilita la ubicación
del grupo de interés, que usualmente no están disponibles entre semana en sus
hogares. También se registró la clasificación del informante según si es en hogares o
en lugares de alto tránsito (por intercepción). El 91% de la muestra se ejecutó en lugares
de alto tránsito y el 9% restante en hogares. En el cuadro 2, se detalla la forma de
recolección según cantón de procedencia.
CUADRO 1. DISTRIBUCIÓN DE LA MUESTRA SEGÚN CANTÓN DE RESIDENCIA –
PROCEDENCIA Y METODOLOGÍA DE RECOLECCIÓN
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1.3.2. Los principales resultados Se señalan dos segmentos. El primer grupo constituido
por un 37% de la muestra, expresa sus motivaciones positivas basados en su interés de
adquirir vivienda propia (34.9%); en obtener un ahorro de dinero con respecto a sus
situaciones de vivienda actual (5,9%) y vivir cerca de su trabajo (21,2%). El segundo grupo
interesado está constituido por un 18% de la muestra, expresa como principales
motivaciones entre otras, el vivir en un lugar con ubicación céntrica y accesible (37%); vivir
en un lugar seguro y tranquilo (16,9%) y vivir cerca de su trabajo (22,4%). Esta información
se presenta en la figura
En las figuras N.º 2 y N°3 anteriores, se desagregan los principales indicadores
que definen estos dos grupos que mostraron interés en el eventual programa municipal
que les ofreciese vivienda en altura. Generalizando los resultados, se puede afirmar
que, a través de diferentes aproximaciones, una estimación de 37.844 viviendas, de
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acuerdo con los datos de movilización del Censo 2011 y una proyección de 40.115
viviendas al 2018, según la tasa de crecimiento para el Cantón Central de San José en
el período, según INEC. Esta información es fundamental para plantear futuros
desarrollos en altura, que se orienten principalmente para el segmento de personas que
viven fuera de San José, pero trabajan o se desplazan a su trabajo atravesando la
ciudad. El precio de referencia que este contingente de potenciales clientes estaría
dispuesto a pagar está dentro del tope de definición de la vivienda de interés social
(₡58,600,000,00)
RUMBO A UN NUEVO MODELO DE ORDENAMIENTO SOCIAL DEL TERRITORIO
Y LAS RELACIONES QUE EN ÉL SE PLANTEAN
Poder analizar la situación nacional con el contrapunto del estado del discurso a
nivel de la Organización de las Naciones Unidas (ONU) y sus organismos
especializados, puede permitir hacer evolucionar nuestros modelos vigentes, y no solo
modernizarlos con conceptos de “Estado Eficiente” al mejor estilo de las exigencias de
la OCDE11, sino para lograr hacer evolucionar hacia nuevas conquistas, nuestro
modelo de “estado solidario. Concepto formal a nivel globalizado: la perspectiva de la
ONU.
Aspectos fundamentales del derecho a una vivienda adecuada El Comité de las
Naciones Unidas de Derechos Económicos, Sociales y Culturales ha subrayado que el
derecho a una vivienda debe considerarse más bien como el derecho a vivir en
seguridad, paz y dignidad. El derecho a una vivienda adecuada abarca libertades. Estas
libertades incluyen en particular: La protección contra el desalojo forzoso y la
destrucción y demolición arbitrarias del hogar; El derecho de ser libre de injerencias
arbitrarias en el hogar, la privacidad y la familia; y El derecho de elegir la residencia y
determinar dónde vivir y el derecho a la libertad de circulación. El derecho a una
vivienda adecuada contiene otros derechos.
Entre ellos figuran: La seguridad de la tenencia; La restitución de la vivienda, la
tierra y el patrimonio. El acceso no discriminatorio y en igualdad de condiciones a una
vivienda adecuada; La participación en la adopción de decisiones vinculadas con la
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vivienda en el plano nacional y en la comunidad. Una vivienda adecuada debe brindar
más que cuatro paredes y un techo. Estos elementos son tan fundamentales como la
oferta y disponibilidad básicas de vivienda. Para que la vivienda sea adecuada, debe
reunir como mínimo los siguientes criterios: La seguridad de la tenencia: la vivienda no
es adecuada si sus ocupantes no cuentan con cierta medida de seguridad de la
tenencia que les garantice protección jurídica contra el desalojo forzoso, el
hostigamiento y otras amenazas. Disponibilidad de servicios, materiales, instalaciones
e infraestructura: la vivienda no es adecuada si sus ocupantes no tienen agua potable,
instalaciones sanitarias adecuadas, energía para la cocción, la calefacción y el
alumbrado, y conservación de alimentos o eliminación de residuos. Asequibilidad: la
vivienda no es adecuada si su costo pone en peligro o dificulta el disfrute de otros
derechos humanos por sus ocupantes Habitabilidad: la vivienda no es adecuada si no
garantiza seguridad física o no proporciona espacio suficiente, así como protección
contra el frío, la humedad, el calor, la lluvia, el viento u otros riesgos para la salud y
peligros estructurales. Accesibilidad: la vivienda no es adecuada si no se toman en
consideración las necesidades específicas de los grupos desfavorecidos y marginados.
Ubicación: la vivienda no es adecuada si no ofrece acceso a oportunidades de empleo,
servicios de salud, escuelas, guarderías y otros servicios e instalaciones sociales, o si
está ubicada en zonas contaminadas o peligrosas. Adecuación cultural: la vivienda no
es adecuada si no toma en cuenta y respeta la expresión de la identidad cultural.
Protección contra los desalojos forzosos. La protección contra los desalojos forzosos
es un elemento clave del derecho a una vivienda adecuada y está vinculada
estrechamente a la seguridad de la tenencia. La prohibición de los desalojos forzosos
no se aplica a los desalojos forzosos efectuados legalmente y de acuerdo con las
disposiciones de los pactos internacionales de derechos humanos. El agua potable y al
saneamiento, así como la igualdad de acceso de todos a los bienes públicos y servicios
de calidad en esferas como la seguridad alimentaria y la nutrición, la salud, la
educación, las infraestructuras, la movilidad y el transporte, la energía, la calidad del
aire y los medios de vida; Alientan la participación, promueven la colaboración cívica,
generan un sentimiento de pertenencia y propiedad entre todos sus habitantes, otorgan
prioridad a la creación de espacios públicos seguros, inclusivos, accesibles, verdes y
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de calidad que crean las condiciones adecuadas para las familias, contribuyen a
mejorar la interacción social, las expresiones culturales y la participación política, según
proceda, y fomentan la cohesión social, la inclusión y la seguridad en sociedades
pacíficas y pluralistas. Logran la igualdad de género y empoderan a todas las mujeres
y las niñas asegurando la participación plena y efectiva, previniendo y eliminando todas
las formas de discriminación, violencia y acoso contra las mujeres y las niñas en
espacios públicos y privados; Afrontan los desafíos y aprovechan las oportunidades de
un crecimiento económico sostenido, inclusivo y sostenible, presente y futuro, al tiempo
que prestan apoyo a la transición sostenible hacia una economía estructurada; cumplen
sus funciones territoriales más allá de los límites administrativos y actúan como centros
e impulsores de un desarrollo urbano y territorial equilibrado, sostenible e integrado a
todos los niveles; Promueven la planificación basada en la edad y el género e
inversiones para una movilidad urbana sostenible, segura y accesible para todos,
aprueban y ponen en práctica políticas de reducción y gestión de los riesgos de
desastres, reducen la vulnerabilidad. Protegen, conservan, restablecen y promueven
sus ecosistemas, recursos hídricos, hábitats naturales y diversidad biológica, reducen
al mínimo su impacto ambiental y transitan hacia la adopción de modalidades de
consumo y producción sostenibles.
El concepto de vivienda que plantea el Programa Municipal en lo que se refiere
al hábitat privado para efectos de la propuesta de vivienda que plantea el presente
programa, se da un salto cualitativo en el aspecto conceptual. Para comenzar, se
plantea la necesidad de evolución de la calidad del nuevo hábitat privado dentro de la
ciudad. Esta calidad debe ser suficiente para garantizar vidas útiles de los inmuebles
de mínimo 60 años. Estos modelos y su sostenibilidad financiera serán parte integrante
de las condiciones de convivencia y habitabilidad dentro del hábitat colectivo
(condominio vertical), incorporados a los reglamentos de funcionamiento del
condominio. Muy ligado a lo anterior, se debe reformular la cuestión espacial interna de
ese hábitat nuevo que se plantea. Para ello, es necesario llegar a un consenso sobre
cuál debe ser el “espacio mínimo de reproducción” medido en términos de metros
cuadrados de una unidad habitacional producida bajo los parámetros de este programa.
Se establece que para una familia de 1 o 2 miembros, el EMR debe ser como mínimo
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de 45 m² con un dormitorio; hasta 4 miembros, el EMR debe ser como mínimo de 52
m², con dos dormitorios; para una familia de 5 a 6 miembros, el EMR debe ser como
mínimo de 60 m² con tres dormitorios. Al preponderar las categorías básicas de
cantidad mínima de espacio (EMR) junto con la calidad de la construcción y su
durabilidad, inevitablemente se está aludiendo a temas de disponibilidad de suelo
urbano por un lado y de recursos financieros para poder construirlas, por el otro. Este
ha sido el panorama histórico permanente para la toma de decisiones y muchas veces
limitante de las inversiones públicas, dentro de los programas sociales de combate a la
pobreza. En la actualidad, para San José, se plantea la necesidad de superar este
modelo de inversión capitalista medida exclusivamente por medio de herramientas de
rentabilidad financiera, desde una óptica de maximización del lucro en las inversiones
inmobiliarias que se realizan.. Al proteger de una manera intransigente sus intereses,
estos grupos de poder producen desbalances dentro del desarrollo económico y social
del sistema capitalista del estado. Se propone entonces, que junto a las estrategias,
planes, programas y proyectos específicos de inversión pública del estado. En esta
misma línea de estructuración del planteamiento medular, se considera que con la
introducción de la Municipalidad de San José dentro de la esfera de acción del SFNV,
es oportuno plantear una sana discusión sobre la necesidad de revisar y renovar
algunas definiciones fundamentales que introdujo a nuestro ordenamiento jurídico, la
ley Nº 7052 del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, creada en el año 1986.
Específicamente, se plantea que el subsidio del bono familiar de vivienda sea otorgado
de manera individual a la familia que califique para esta donación. La adecuada
medición del valor público en cada inversión del estado es el talón de Aquiles de nuestro
sistema institucional, puesto que se gasta el dinero de los contribuyentes en obras de
inversión pública con fines sociales, que nunca plantean cual es el impacto real en el
mejoramiento de la calidad de vida de los sectores en los que incide dicha inversión,
una vez que se realiza. Algunas de ellas están desactualizadas y se han convertido en
una verdadera camisa de fuerza para el desarrollo económico social planteado a través
de la institucionalidad del estado. Esta tarea se debe enfrentar en el plano legal
competente. La gran sacrificada es la población a la que se ha pretendido rescatar de
la pobreza, que ha perdido mucho terreno para acceder a una movilidad social real y
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adecuada. Para efectos del Programa de Vivienda y Mejoramiento del Hábitat Humano
de San José, se plantea que más importante que obtener recursos de corto plazo para
la construcción de proyectos a una tasa de interés del 0%, como consecuencia de la
aplicación de la reglamentación del BANHVI denominada “adelanto de bono”, es tener
la flexibilidad total para la planificación de la ciudad que se desea transformar. El tema
de las cargas financieras que genera la construcción de los proyectos se analizará en
cada caso específico. De otra manera no sería posible financiar la construcción de estos
proyectos. Como plantea la teoría básica en todo análisis financiero simple o complejo,
las variables a manejar son el TIEMPO y la TASA DE INTERÉS. En las dos vías de
análisis, los resultados son positivos. Desde el punto de vista bancario, todo deudor
puede ser sujeto de crédito aún con un ingreso bajo, si los plazos se alargan y las tasas
se ajustan. El bien a comprar se constituye en la garantía bancaria que requiere el
sistema financiero para poder resguardar y eventualmente, en caso de contingencias
recuperar su capital invertido. Lo que se busca es que el munícipe pueda comprar y
disfrutar de su vivienda terminada desde el momento en que firma la hipoteca. Además,
la plusvalía que genera la tierra urbana regenerada permite crear otro excedente de
recursos que pueden ser utilizados también para estructurar estos programas
solidarios, amparados con la garantía solidaria del gobierno local (estado), que tiene la
competencia legal para calcular los montos específicos de este tipo de instrumento de
gestión del suelo, pues ésta es la que tiene potestad de imperio para administrar
legalmente el territorio.
Para efectos formales, se agrupará la demanda de vivienda del Cantón en tres
segmentos de interés, que se definen solamente de acuerdo con sus niveles de ingreso
familiar, independientemente de donde residan. La piedra fundamental en la que se
basa este programa de vivienda cantonal es la participación voluntaria de los y las
munícipes del cantón. Segmento para regeneración del hábitat urbano en extrema
necesidad, Ingresos de cero a ₡403.983 Segmento para regeneración del hábitat
urbano con ingresos medios y bajos: Ingresos desde ₡403.984 hasta ₡1.615.932
Segmento para regeneración del hábitat urbano con altos ingresos: Ingresos mayores
a ₡1.615. Lo anterior se convierte en la hipótesis fundamental sobre la cual se elige
este edificio conceptual, que será uno de los pilares más atractivos para convertir a San
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José en una urbe modernizada. De esta manera San José se plantea convertir en un
destino con la calidad necesaria para transformarla en el centro de la actividad
económica y de negocios del país. Es importante acotar que los parámetros
conceptuales con los que se plantea el Programa de Vivienda y Mejoramiento del
Hábitat Humano en San José, parten de la decisión de la Alcaldía de intervenir
activamente en la transformación y recuperación del hábitat urbano del cantón,
tomando como eje central y meta a la población actual y sus condiciones materiales de
vida. No es posible plantear algún programa exitoso que no parta de este. Para efectos
del presente Programa, el segmento de interés social que reside en asentamientos
informales se toma hasta el nivel de salarios de 1.5 veces el mínimo, debido a que es
esta la población que se ubica dentro de la categoría de erradicación de precarios. Es
una verdad probada que, dentro de los asentamientos informales, viven personas con
ingresos más altos que los presentados para la calificación al SFNV por parte de los
desarrolladores del SFNV. En los proyectos concretos los expulsan de los
planteamientos técnicos con soluciones de bono-crédito, por lo que ha resultado
material e históricamente imposible atender a estas familias en un gran número de los
precarios atendidos. No se pretende transformar el Sistema con una herramienta tan
modesta como la presente. Se busca establecer las condiciones que propicien
adecuadamente la competitividad de la ciudad de San José, haciendo que la oferta de
vivienda a todos los niveles de estratos económicos y sociales, le permita a San José,
plantear un nuevo modelo de habitabilidad atractivo en sus estándares de calidad,
propicio para inversiones productivas en lo industrial, comercial y turístico, pero sobre
todo en lo social. De ahí, la decisión de tomar el ingreso como punto de clasificación de
la población. Ello permitirá tener realismo con los alcances de los proyectos concretos
que se puedan implementar desde este programa, puesto que el Municipio, ni tampoco
el país, están en condiciones fiscales de seguir introduciendo subsidios, que
financieramente implican cargas insostenibles para la salud macroeconómica del país,
unidos a esquemas de ideologización política nocivos para estimular la iniciativa de
reproducción material de los estratos sociales, anclados a programas estatales que los
limitan en su capacidad para buscar su desarrollo humano integral. La participación de
la sociedad civil organizada con otro enfoque necesariamente innovador, unida a la
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capacidad financiera de la iniciativa privada, necesitan amalgamar esfuerzos en esta
vía, que el municipio debe liderar como órgano político de resguardo de los intereses
de la Ciudad y sus munícipes.
La regeneración urbana es una de las herramientas disponibles para revitalizar
la ciudad. Por sus dimensiones e implicaciones, es una herramienta que, en la práctica,
para que sea efectiva y coherente con la planificación urbana proveniente de la
legislación y reglamentaciones vigentes, debe ser liderada por los organismos
competentes del Estado. En el caso de los territorios cantonales, ésta debe de ser
impulsada por el gobierno local, dígase la municipalidad.
PARTE III
ESPACIO VIVIDO
3. EJE CENTRAL DEL MODELO PARA LA PLANIFICACIÓN DEL URBANISMO
HABITACIONAL
La historia del urbanismo habitacional en San José va de la mano con el
desarrollo del fenómeno de la industrialización y el fortalecimiento del comercio en la
ciudad. Se comienzan a estructurar, fenómenos de segregación espacial, basados con
la función productiva de los habitantes, que llegan a la ciudad como parte de ese ejército
de fuerza de trabajo.
Con el desarrollo del capital industrial en los años sesenta y el crecimiento de
esa clase obrera que puebla a San José, el Estado comienza fabricando viviendas;
interviniendo en la producción de lotes con servicios; y erradicando precarios; dando un
salto al dejar de producir directamente vivienda y establecer un sistema de subsidio
financiero para que sea el mercado inmobiliario, el encargado de producir la vivienda
necesaria para los sin casa. Sin embargo, el crecimiento de las invasiones urbanas
superó desde los años 90’s, no solo la capacidad financiera sino también que el estado
perdió, su función rectora de la planificación urbana permitiendo, por un lado, la
generación sin control de la informalidad y precarismo dentro del territorio urbano de
San José y, por el otro, la formación de barrios privados para las clases
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económicamente más fuertes. En ambos extremos de este modelo, se permitió el
detrimento, deterioro y eliminación del espacio público de la ciudad.
Se plantea, la posibilidad de estructuración de un espacio privado renovado,
inmerso sobre un espacio público que le permita al individuo la movilidad productiva,
para las personas que viven en la ciudad, sea este propio o alquilado. El caso de la
usurpación es un fenómeno que deberá ser decreciente en el tiempo.
La unidad de análisis en este programa es el barrio. Los y las pobladoras del
barrio, deberán tomar un protagonismo novedoso e innovador, donde las decisiones,
no podrán ser tomadas por medio de mecanismos de “representatividad”
convencionales. La “gente” deberá participar en todas las decisiones fundamentales
que se tomen alrededor del futuro del barrio.
3.1. Planificación del urbanismo habitacional de barrios abiertos.
Este enfoque implica añadir una estrategia de prevención del crecimiento de
asentamientos informales, a través de una mezcla en el incremento de la oferta de
nuevo hábitat urbano, la creación de nuevos mecanismos normativos u otras formas
que tiendan a prevenir la formación de nuevos asentamientos informales.
Se denominan barrios abiertos a aquellos donde su espacio público se ha re
conceptualizado, incorporando enfoques transversales izados que promuevan la
exclusividad en todos sus extremos. Se busca impulsar que las áreas recreativas que
impone la ley de condominios, sea incorporada al espacio público del barrio y no solo
del uso de los condominios.
4. MODELO PARA PROYECTOS CONCRETOS
4.1 Definición de las esferas de relación para el Programa
La estructuración del programa de vivienda cantonal se basa en la definición de tres
clases de esferas de relación que rigen el accionar con los munícipes del cantón. Éstas
son necesarias para activar las interrelaciones definidas dentro del modelo del sistema
político administrativo del gobierno local.
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4.2 Organización comunitaria enfocada al crecimiento humano integral en los
barrios y los asentamientos humanos
La estructuración del programa de vivienda cantonal se basa en la definición de
tres clases de esferas de relación que rigen el accionar con los munícipes del cantón.
Éstas son necesarias para activar las interrelaciones definidas dentro del modelo del
sistema político administrativo del gobierno local.
La integración de los barrios a la red reticular de conexión, pueden tener
distintos niveles de intensidad en las relaciones cotidianas.
Obviamente que los barrios que estén en la frontera del cantón tendrán
interrelaciones con otros fuera de la jurisdicción político-administrativa del municipio. A
estos barrios se les debe dar un estatus especial, de acuerdo con las circunstancias de
cada caso particular. Dentro de este modelo, existen 64 barrios en esta situación, es
decir, el 14% de los barrios del cantón. Otros barrios lindan con márgenes de ríos, en
los que será fundamental rescatar las relaciones históricas de estas comunidades con
la naturaleza; el 24% de los barrios del cantón es atravesado o colinda con un río o
quebrada.
Además, dentro de este modelo, los barrios tienen interrelaciones con otros que
van desde 1 sola conexión, hasta los que tiene 11 conexiones en su retícula de
relaciones. Ello dice que esta división político-administrativa de base, muestra un gran
nivel de dinamismo en el desarrollo de la cotidianidad de la vida del ciudadano en el
barrio.
“Un barrio no es solo la sumatoria de vecinos semejantes, sino que se construye
a partir de la diversidad de población que se identifica con un espacio y una historia en
común, un barrio alude a la identidad de sus habitantes, su localización, su historia y
sus características sociales y culturales específicas…” (Murillo, 2011)
El diagnóstico o estudio de los problemas y oportunidades del barrio, nos
permite entender la causa original de su deterioro, pero al mismo tiempo apreciar las
posibilidades de su mejoramiento. Para entender los problemas, es necesario contar
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con un modelo que nos permita “descomponer” acompleja realidad en temas
específicos, más fáciles de estudiar.
El accionar colectivo tiende a resolver los problemas en forma más efectiva que
la acción individual. A mayor heterogeneidad social dentro de un barrio, existen
mayores posibilidades de progreso entre vecinos, y de trabajar las dificultades en forma
conjunta, si existen los canales de diálogo adecuados ya cultura de tolerancia y
convivencia para sostenerlo. Cuando las barreras de la ignorancia mutua son
superadas a partir de la participación, se encuentran soluciones que benefician a todos.
(Murillo, 2011)
4.3 Regeneración urbana orientada a cumplir objetivos sociales acorde con las
políticas nacionales y compromisos internacionales adquiridos como Estado
El Estado ha propiciado el fortalecimiento de las acciones y programas en
materia de vivienda y asentamientos humanos. Se destaca y sintetiza en este campo,
la Política Nacional de Vivienda y Asentamientos Humanos2013-2030 (PNVAH) y su
Plan de Acción. En el campo internacional Costa Rica asumió un compromiso con el
Programa de las Naciones Unidas para los asentamientos humanos (ONU-Hábitat),
cuyo objetivo es “promover ciudades y pueblos social y ecológicamente sostenibles”,
con él se propuso y oficializó la Nueva Agenda Urbana.
En el ámbito local, la Municipalidad de San José oficializó los principios de su
política cantonal de vivienda mediante el acuerdo N° Acuerdo 13, Articulo Único, de la
Sesión Extraordinaria 125, celebrada el 13 abril del año2015. Lo que la posiciona como
primera municipalidad del país que emite una política pública local en esta materia Abre
así todo un campo de acción dentro de la discusión para la re conceptualización de los
deberes y competencias del gobierno local, atinentes al bienestar material y
constitucional de los y las munícipes de cada cantón de la república. Asimismo, tiene
vigente desde el año 1995, un Plan Director Urbano que rige la política de planificación
urbana del cantón, tal como lo estipula la Ley de Planificación Urbana vigente desde
1968.
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4.4 Gestión institucional necesaria para el cambio de paradigmas operativos
El esquema con el cual se da inicio a la producción del documento de síntesis
para el Programa de Vivienda y Mejoramiento del Hábitat Humano en el Cantón Central
de San José, contempla el abordaje de tres grandes campos de acción.
La organización administrativa específica del Estado costarricense ha venido
profundizando una segmentación de la realidad social, política y económica del país,
de tal manera que los grandes problemas que nos aquejan como sociedad, ahora se
enfrentan con visiones demasiado fragmentadas. La creciente desigualdad en materia
reingreso, empleo y equidad social; la incapacidad operativa de disminuir la pobreza
estructural y la poca eficacia y eficiencia de los programas institucionales concretos,
ponen en evidencia los inaceptables resultados de dicho ejercicio de segmentación
operativa de los conceptos.
Nuestros problemas son integrales y multifactoriales. Por lo tanto, no podemos
responder adecuadamente a problemas específicos si, al fraccionar cada objeto de
estudio, se dejan por fuera causas estructurales sin analizar. Ello no permite ni abordar
adecuadamente la comprensión del problema específico, ni mucho menos plantear
programas específicos para combatirlo. Una muestra de esto es la política estructura
alrededor del programa social solidario más importante y oneroso desde hace treinta
años a la fecha: el programa financiero y operativo nacional alrededor del bono familiar
de vivienda.
4.5 Gestión operativa
Desde el punto de vista público se centrará en la creación de mecanismos
ejecutivos, que permitan tener un esquema de producción de vivienda y hábitat eficaz
y competitivo en términos de rentabilidad de producción comercial, de una muy buena
calidad de producción; redefiniendo los conceptos internos de esa rentabilidad
comercial. Se busca asegurar una adecuada rentabilidad comercial para los agentes
privados que construyen, asegurando una sólida rentabilidad social para el municipio,
a través de una alta generación de valor público.
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Desde el punto de vista financiero, se deberá estructurar un enfoque que permita
paliar o controlar los factores que hacen que la población con necesidad de vivienda
sea encasillada dentro de un universo aislado, sin ninguna capacidad de acceso al
universo del financiamiento de operaciones crediticias a largo plazo, que posibilite
resolver el problema del déficit habitacional en el presente.
Los mecanismos que se proponen para enfrentar este problema, desde la visión
pública municipal, son los siguientes:
● Mecanismo operativo de producción a través de la creación de una sociedad
pública de economía mixta (SPEM), que tendrá responsabilidades operativas de
producción de hábitat humano a través del desarrollo inmobiliario de proyectos
específicos en altura. En ésta, la Municipalidad de San José tendrá capital accionario
mayoritario.
● Mecanismo financiero y operativo a través de la figura de un fideicomiso bancario
inmobiliario de administración, que plantea una fórmula específica para la ejecución de
un programa de regeneración urbana en diferentes zonas del cantón, en predios
urbanos preexistentes. El capital semilla para este mecanismo, será obtenido mediante
un crédito negociado con un organismo financiero multilateral. Raspen inmobiliaria e
Infraestructura San José S.A. será la encargada de su negociación y administración;
sin embargo, para los dos primeros proyectos piloto, se usará una reserva de capital en
títulos valores y un activo fijo que la municipalidad tiene en su patrimonio, destinados
para fines habitacionales.
● Mecanismo operativo a través del modelo cooperativo autogestionario, que
permita enfocar toda una oferta de agentes medianos y pequeños de la categoría de
pymes, donde se pueda plantear toda una propuesta estructurada de vivienda
productiva, con fondos del sistema cooperativo. La SPEM inmobiliaria Infraestructura
San José S.A. será la encargada de su negociación y administración.
4.6. Interrelación de las esferas del análisis y su movimiento.
La primera vertiente en este modelo, la organización comunitaria, se concibe
dentro de un planteamiento basado en un enfoque de derechos. El programa propiciará
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la forma de potenciar y hacer evolucionar las formas actuales de organización social
comunitaria, para que sea esta vertiente comunitaria, la que se convierten el motor del
funcionamiento de este programa de mejoramiento permanente del hábitat humano.
Dentro de la lógica del modelo, la organización comunitaria debe buscar por
iniciativa propia el planteamiento de sus necesidades e intereses concretos. El lazo
fundamental que debe establecer para estructurar sus proyectos está en el
establecimiento de unas nuevas relaciones con los sectores académicos, profesionales
y empresariales para que sea, a través de éstos, que se interpreten técnicamente sus
necesidades y aspiraciones y así estas, se concreten en propuestas de proyectos
específicos que cumplan con todo ese mundo de normas, reglamentaciones y
conceptos técnicos necesarios para buscar su financiamiento específico.
Los colegios profesionales y el sector privado juegan un papel importante por
estar regidos por un sistema ético. Estos sectores, interrelacionados entre sí, se
consideran como el grueso de la masa crítica que manejan el estado del arte y la técnica
dentro de la sociedad civil. A ellos se les ha denominado la segunda vertiente dentro
del movimiento de creación de valor público y privado.
Finalmente, la tercera vertiente de este modelo se plantea en una nueva
conceptualización y replanteamiento de la gestión estatal, a nivel del gobierno local del
Cantón de San José. Si bien es cierto que nuestro sistema político le da una autonomía
constitucional de acción al Régimen Municipal, ésta se circunscribe a lo territorial
político administrativo. Esto implica que, en la práctica, la autonomía municipal
constitucional, queda circunscrita a la visión centralista que las clases políticas y
económicas perpetúan en su cotidiano accionar.
El poder ejecutivo logra que se promuevan todos los programas sociales que
inciden en la solución de los grandes problemas nacionales. Dentro las leyes de un plan
contingente se encuentra la ley de creación del INVU en1954 y la Ley de creación del
Sistema Financiero Nacional para la Vivienda en 1986.Hasta la fecha se ha mantenido
fortalecido como el instrumento por excelencia, para atacar el tema de la vivienda
social, sea pública o privada.
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Estas tres dimensiones son las que sirven de base fundamental para desarrollar
a nivel operativo el presente programa. La normativa, regulaciones y propuestas que
generan estos tres niveles, constituyen el marco conceptual para el planteamiento de
la presente propuesta de acción programática. Sin embargo, es en el ámbito del análisis
de la ciudad como unidad antropológica y sociológica, donde cobra sentido la visión
técnica de un enfoque de urbanismo planificado y orientado a satisfacer las
necesidades humanas de los diferentes grupos sociales.
Según el esquema de producción social del hábitat, funcionando de la manera
que el presente programa plantea y estimula: es la organización comunal la que, de
acuerdo con sus necesidades, diagnóstico realizado e iniciativa, se interrelacionan con
los agentes privados de la sociedad civil, dígase sectores académicos, profesionales
liberales y grupos empresariales particulares, para que juntos estructuren propuestas y
programas “factibles de desarrollar” y los negocien con las esferas del poder
administrativo del estado, sea local o nacional.
4.7.1 El nuevo concepto de Agente Generadores de Hábitat (AGH)
El perfil básico que se busca inicialmente para la ubicación de los agentes
generadores de hábitat en los barrios está contenido en las siguientes características
fundamentales a saber:
● Muestras claras y concretas de un interés personal, a cualquier nivel, por los
asuntos de su entorno barrial, más allá de los límites del entorno privado de su
espacio familiar íntimo.
● Predisposición a la permanencia dentro de las instancias de convocatoria, más allá
del interés que le despierte las convocatorias específicas.
● Predisposición al aprendizaje, más allá de su nivel de formación académica. Aquí
no se habla de aprendizaje formal académico o técnico. Más bien se habla de ese
bagaje cultural que posee la persona convocada, donde la percepción de su
capacidad personal le da esa seguridad interna, para iniciar nuevos procesos que
le mejoren su condición de vida personal, pero condicionados para que seden solo
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a través del trabajo en comunidad, con la incorporación de nuevos conocimientos
como norte.
Estos elementos claves para identificar a los potenciales agentes generadores
de hábitat, y las dinámicas del trabajo que se les propone, van en la dirección formadora
de estimular un conocimiento de creciente sistematización hacia el reconocimiento
oficial de una educación no formal, que les sirva de herramienta en sus procesos
individuales de crecimiento, en aspectos de posicionamiento para aumentar su calidad
de vida.
En este aspecto, el acceso a la cultura, la educación continua, la recreación y la
participación como agentes activos de la vida política que se dan en la ciudad (cantón),
son elementos claves para que puedan optar por una mejor condición de ingreso, y no
al revés. Es decir, se quiere erradicar el concepto economicista de que al munícipe
(habitante del cantón), el gobierno local debe, en primera instancia, buscar darle
mejores herramientas para que mejore su condición laboral y de ingreso. Todo lo
contrario. Éste nunca podrá mejorar su calidad de vida, si no se le permite irrumpir en
la vida activa de la ciudad, como un agente con voz, derechos y deberes, que le
permitan ser partícipe de la construcción social de ese hábitat colectivo.
4.7.2 El nuevo concepto de Programa de Desarrollo Barrial (PDB)
Los ciudadanos, serán los únicos que podrán iniciar la marcha de los programas
e incorporarlos, mediante un protocolo de validación municipal, a la programación
presupuestaria anual municipal de sus Planes Operativos Anuales (POA).
Vistos así, la implementación en la práctica de estos PDB deberá tener como
insumos básicos anteriores a su construcción, por un lado, al programa de los Agentes
Generadores de Hábitat (AGH) y por otro el Departamento de Mejoramiento del Hábitat
Humano y Regeneración Urbana, a través de su equipo de Gestión de Vivienda y
Asentamientos Humanos.
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4.7.3 Fundamento de legalidad
El Código Municipal aporta el concepto fundamental para la definición de los
alcances de este programa y su política asociada en su artículo 1: El municipio está
constituido por el conjunto de personas vecinas residentes en un mismo cantón, que
promueven y administran sus propios intereses, por medio del gobierno municipal.” (El
subrayado no corresponde al original).
El solo hecho de imponer requisitos para una ayuda social más allá de la simple
condena de ejercer la pobreza estructural en esta sociedad, impone un criterio
desegregación infranqueable, que ha sido un verdadero talón de Aquiles para el tema
de la erradicación de precarios. En el caso del tema de la vivienda y más general y
comprensivo, el tema del hábitat humano; el camino a seguir es el que manda el Código
Municipal en su artículo 1, dígase, el mandato para el gobierno local es resolver el
problema para todas las personas residentes en su territorio.
5. INSTRUMENTOS ADMINISTRATIVOS DE GESTIÓN DEL PROGRAMA
5.1. Gestión de Vivienda y Asentamientos Humanos del Departamento de
Mejoramiento del Hábitat Humano y Regeneración Urbana
“Mejorar el entorno urbano de los barrios, asentamientos y/o zonas priorizadas,
mediante la orientación de las inversiones de infraestructura pública y el mejoramiento
de las condiciones ambientales. Formalizar asentamientos en situación de precariedad,
con énfasis en la promoción de vivienda de interés social y mejoramiento del hábitat
por medio del desarrollo de obras comunales que mejoren el entorno desde la
infraestructura y las condiciones ambientales y de convivencia dentro del hábitat
humano”.
En la práctica, estos objetivos han sido encomendados a lo que originalmente se
llamó staff de Gestión de Vivienda y Asentamientos Humano.
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5.3. La SPEM Inmobiliaria e infraestructura San José S. A
Brinda el marco jurídico para la creación permanente del programa. Se tiene
claro que este debe ser necesariamente un programa concebido y ejecutado desde un
ente estatal, pues sus criterios de rentabilidad social son exclusivos de su esfera acción.
El acuerdo de constitución de esta empresa pública le designa:
“la ejecución de las obras civiles necesarias y prioritarias para el desarrollo de la
comunidad,
Específicamente las relacionadas con la implementación y aplicación de la
política de vivienda municipal; la planificación operativa y ejecución de obra pública
cantonal de infraestructura comunal; y la de servicios públicos locales en materia de
venta y alquiler de inmuebles habitacionales construidos o adquiridos para tal efecto,
con el fin de satisfacer, oportuna y adecuadamente, los intereses de los munícipes.”
6. ESTRUCTURACIÓN DE LOS PROYECTOS ESPECÍFICOS EN EL BARRIO
El resultado del diagnóstico de situación barrial (DSB) es el instrumento operativo
de base, necesario para estructurar los programas de desarrollo en los diferentes
campos de la vida socioeconómica del barrio. En el campo de la vivienda, éste permitirá
tener un inventario real de la situación del parque de vivienda del territorio, tanto en
calidad (necesidad de regeneración en cualquiera de sus formas), como en necesidad
(déficit cualitativo cuantitativo).
7. PERFILDELOSINSTRUMENTOSFINANCIEROSIDÓNEOSENLAACTUALIDAD
7.2. Origen de los recursos financieros para los diferentes subprogramas
Tomando en cuenta la realidad de nuestro sistema financiero y su particular
escala de prioridades, se plantean dos etapas para la maduración de los proyectos
inmobiliarios habitacionales:
● La etapa de pre inversión, que abarca desde los estudios básicos de ingeniería y
arquitectura, impacto ambiental, hidrológicos e hidrogeológicos y honorarios
profesionales de diseño en general, elaboración de planos constructivos y la
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cancelación de tasas, licencias y permisos institucionales, necesarios para la etapa
de construcción. Todos estos costos no son financiados de previo por la institución
financiera que brinda el financiamiento para la construcción del proyecto, por lo que
es necesario buscar una fuente de financiamiento previo, o en su defecto,
realizarlos con recursos propios. Este financiamiento es de corto plazo, que, en la
generalidad de los proyectos de este tipo, no debería ser mayor a 12 meses.
● La etapa de construcción, donde con un financiamiento bancario aprobado, se
programa el detalle la ejecución del proyecto inmobiliario. Cabe apuntar, que,
dentro de este financiamiento global para el proyecto, el sistema financiero sí
reconoce y cancela los costos del pre inversión, por lo que el financiamiento para
esta última está considerado dentro del desembolso inicial.
Actualmente se visualizan varios tipos de fuentes diferentes para la obtención de
los recursos financieros necesarios para los diferentes programas y proyectos
específicos en los barrios, a saber:
● Recursos externos de un organismo multilateral de financiamiento regional
● Recursos internos provenientes del ahorro individual privado
● Recursos provenientes del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda (SFNV)
● Recursos de fondos especiales provenientes de los mecanismos vigentes dentro de la
Bolsa Nacional de Valores (BNV)
8. SUB PROGRAMAS GENÉRICOS ESTRATÉGICOS
8.1 VIVIENDA PARA EMPLEADOS MUNICIPALES
8.1.1 Capital semilla
La Finca El Maderal. Con un valor de activo financiero municipal registrado de
¢1.330.590.102,38. Con este capital semilla, se estructura el presente subprograma,
cuya inscripción para los empleados municipales será totalmente voluntaria y que se
regirá por las condiciones que se detallan a continuación.
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8.1.2. Población meta
Está constituida por los empleados municipales cuyo ingreso familiar neto les
permita ser sujetos de crédito para respaldar una operación de financiamiento para
vivienda de interés social. En las mismas condiciones financieras, el subprograma dará
prioridad a los funcionarios y su núcleo familiar que no posean vivienda propia, o que,
teniéndola, requiera reparaciones, ampliaciones, mejora o terminación.
8.1.3. Condiciones para los inmuebles a financiar
Las operaciones de este subprograma tienen la restricción de que los inmuebles
a adquirir, construir o intervenir, tienen que estar ubicados dentro del Cantón de San
José.
8.1.4. Mecanismo de selección y registro de la demanda del segmento
A través de la red interna de la municipalidad “muninet” se establecerá la
información de detalle que requieren aportar los candidatos. La priorización de la
demanda se realizará mediante una puntuación que pondere tres factores a saber:
valoración social del nivel de necesidad y vulnerabilidad; valoración del nivel de
antigüedad dentro de la institución y condiciones de capacidad de endeudamientos
actuales. El ingreso que finalmente determinará la capacidad de pago del funcionario
interesado será el ingreso familiar neto de todo su núcleo y no solo su propio ingreso.
8.1.6. Topes del financiamiento para el subprograma.
El tope máximo de financiamiento para vivienda terminada nunca será mayor
que el tope que oficialmente sea declarado para la categoría de viviendas de interés
social. Para los efectos de esta primera etapa, se define un precio máximo de ¢50 000
000,00 (cincuenta millones de colones) para la adquisición de vivienda y lote.
8.1.7. Estructuración financiera del subprograma.
El capital semilla para este subprograma, los fondos disponibles para la primera
etapa provendrán de la venta de la finca El Maderal. Para potenciarlo, se impulsará un
pequeño proyecto de condominios en altura dentro del cantón, en un terreno propiedad
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de la municipalidad, que tenga una ubicación estratégica para que sirva de efecto
vitrina, es decir, para que los y las munícipes del cantón puedan apreciar las ventajas
de este modelo. Asimismo, bajo esta estrategia de construir en terrenos municipales, el
capital semilla irá creciendo al poder la municipalidad, transformar la tierra que usa en
este tipo de proyectos, en capital financiero para atender otras operaciones de
proyectos dentro de este subprograma.
8.1.8. Sostenibilidad financiera del subprograma para su evolución en el tiempo.
Dado que la revisión de las condiciones legales en las que se otorga la donación
del bono familiar de vivienda, no son de competencia municipal, sino de la Asamblea
Legislativa, para efectos de plantear la sostenibilidad financiera de este subprograma,
la municipalidad deberá entrar en un proceso de negociaciones con un organismo
financiero regional. El objetivo es negociar las condiciones en las que este subprograma
se puede financiar según la forma propuesta por la municipalidad. Para este aspecto,
se debe contar también con la intervención del Poder Ejecutivo para su negociación,
como agente coadyuvante.
8.2. VIVIENDA EN BARRIOS CON SECTORES INFORMALES O PRECARIO
Se denominarán precarios los asentamientos donde la propiedad sea de un
tercero, público o privado, y no pertenezca mayoritariamente a sus residentes actuales.
Este es un concepto totalmente basado en criterios legales de tenencia de la tierra
urbana. Se usará una segunda denominación, la de asentamientos informales, que se
dará a los asentamientos en donde por cualquier razón, la Municipalidad de San José
no haya recibido las zonas públicas, producidas por desarrolladores públicos o
privados, bajo su tutela y protección, tal como lo manda la ley de planificación urbana.
8.2.1. Mecanismo de registro de la demanda del segmento y valoración del
estado de la calidad de su hábitat humano
8.2.1.1. Registro de fotografía aérea
Se procede a localizar territorios en las fotografías aéreas más recientes con las
que cuenta el municipio, que datan de abril de 2018.
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8.2.1.2. Visita de campo para verificación de macro variables
Se denominan macro variables, aquellas que definen las condiciones urbanas
más importantes, como: accesos públicos y su estado; disponibilidad de servicios
públicos básicos (agua potable, electricidad en viviendas, alumbrado público, telefonía,
recolección de desechos sólidos); centros de salud; centros de educación; espacios
públicos para recreo y su equipamiento; lotes comunales y su uso; tipo de
organizaciones sociales existentes estimado comunal de las familias que habitan el
asentamiento; establecimiento de algún tipo de relaciones con entidades del Sector
Vivienda; valoración de los problemas más importantes que los aquejan.
8.2.1.3. Elaboración del pre-diagnóstico del asentamiento
Este es un estudio documental que realiza el equipo de Gestión de Vivienda y
Asentamientos Humanos, usando la metodología de la brújula urbana habitacional.
Ésta permite medir los índices de desarrollo urbano que tiene cada asentamiento;
niveles de organización social; obras públicas o privadas y regulaciones legales
vigentes.
8.2.1.4. Construcción de la base de datos de información geográfica-social de los
barrios del cantón con base en el sistema de registro catastral de los predios del cantón,
el presente programa propiciará el inicio de un sub proyecto con la Dirección de
Planificación Urbana, para que se incluya dentro del sistema de información catastral
municipal.
8.2.2. La oferta de apoyo a la organización comunitaria por parte de la Municipalidad
con las dos principales formas de apoyo del recurso humano disponible para el
programa
8.2.2.1. Estructuración del diagnóstico de situación barrial (DSB) El asentamiento en
precario o informal, puede estar incorporado como una parte integrante dentro de un
barrio de mayor territorialidad; o bien, constituir un barrio en sí mismo. Una vez que se
haya elaborado el pre-diagnóstico con la medición de las variables genéricas que lo
definen, corresponde estructurar el DSB del barrio. Para ello, el primer paso es el inicio
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proceso de formación de los agentes generadores de hábitat, para poder ejecutarlo
desde adentro y así propiciar el fortalecimiento de la organización comunitaria interna
del barrio. Los índices de desarrollo urbano, es una metodología a desarrollar en
conjunto con la Dirección de Desarrollo Urbano de la Municipalidad, que se deben
estructurar para cada unidad del territorio
8.2.2.2. Construcción de los Programas de Desarrollo Barrial (PDB) Estos
programas serán la culminación de un proceso de fortalecimiento del tejido social en el
barrio, que inició con la etapa de diagnóstico. Al elaborar los PDB, los habitantes del
barrio comenzarán a tomar conciencia de su papel dentro de la organización del
gobierno local y propondrán las prioridades para el mejoramiento de su hábitat humano
general. Esto les permitirá poder iniciar procesos particulares de negociación con el
municipio, entes del gobierno central y hasta con organizaciones privadas, para llevar
a cabo su plan de desarrollo con la lógica y dinámica propuesta por el barrio y
oficializada por el gobierno local.
8.2.3. Panorama financiero para el corto y el largo plazo para la construcción de
cada solución La primera barrera normativa para superar está en la forma en que se
debe concebir, estructurar y plantear, un proyecto clásico de regeneración urbana de
“erradicación de precarios” dentro de un barrio de San José. La normativa del BANHVI
impone la donación del terreno donde se va a erradicar el precario, al FOSUVI. El
segundo paso dentro de este proceso impone la calificación de todos los núcleos
familiares a atender, para que así, el FOSUVI pueda dar el financiamiento del corto
plazo al proyecto para que pueda ser construido, basado en el “adelanto de bono”. El
primero, lo constituye la fracción de los habitantes del precario que no reúnen los
requisitos para un bono de vivienda. En la práctica, según las estadísticas, esta fracción
de la población puede estar entre el 40% y hasta el 60% de la población histórica del
precario. Con esta lógica, esta población debe ser expulsada del precario para que éste
pueda erradicarse. El segundo, lo constituye la población del precario que, aunque
califica para un bono de vivienda, tienen ingresos que superan el equivalente a una vez
y media el salario mínimo de un obrero no especializado de la construcción. Éstos
constituyen una fracción mucho menor de la población, pero se convierten en un dolor
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de cabeza para la factibilidad financiera del proyecto, puesto el monto de su bono más
su crédito, calculado de acuerdo con su ingreso, no alcanzan para financiar la solución
técnica propuesta para el proyecto. Ello dice que, en la práctica, por ahora, se deben
buscar otras fuentes de financiamiento de corto plazo (recursos para la construcción de
proyectos) para comenzar a resolver este complejo problema en San José.
Cuadro N°2: Condiciones financieras ideales para financiamiento a la
erradicación de precarios
En el cuadro N°2 se plantean la oferta vigente para el financiamiento de unidades
habitacionales en la actualidad. Las columnas 1 y 2 tituladas como MERCADO
representan ofertas de financiamiento para programas vigentes dentro del SFNV para
la clase media, para una solución de vivienda de un precio de referencia de cincuenta
millones de colones. La columna 2 muestra el último programa de crédito anunciado
por las autoridades del BANHVI, que representa un esfuerzo para acercar más la oferta
con la demanda de vivienda y sus posibilidades reales de adquirir vivienda mediante
financiamiento bancario. Tiene la gran ventaja que el monto del bono de vivienda puede
ser destinado para cubrir la prima que el sistema exige. La única limitante para este
programa, es que esta cartera tiene recurso solamente para financiar 1075 créditos de
hasta un tope de 65.8 millones de colones cada uno. Para efectos ilustrativos, las tasas
de interés se calcularon de mantera tal, que pudiera ser cubierta utilizando hasta el 40%
de su ingreso familiar, tal como lo establecen en la actualidad los programas del
BANHVI. En la columna 3 titulada como ART. 59, se presentan las condiciones de una
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operación típica definida dentro del financiamiento según el artículo 59 de la ley del
SFNV, para el ingreso familiar tope de una y media veces el ingreso mínimo de un
trabajador no calificado de la industria de la construcción. En este caso, las condiciones
para que una familia con ingreso máximo para este programa (₡403,983) pueda
acceder a una solución de acabado mínimo, el monto se ha calculado de treinta millones
de colones. . En la cuarta columna, titulada DERECHO A LA CIUDAD, se presenta el
mismo panorama para una familia con el ingreso máximo de calificación para aplicar el
artículo 59 de la ley del SFNV, pero que no califica para este subsidio. En este caso, la
relación de cuota - ingreso para una solución totalmente terminada con el precio de
referencia de 50 millones de colones, es de 50,7%. Las condiciones sobre los términos
de financiamiento ideales para la puesta en marcha de este subprograma para
erradicación de precarios deberán ser desarrolladas y negociadas en detalle dentro de
la SPEM Inmobiliaria e Infraestructura San José S. A.
8.2.4. Parámetros de calidad del espacio del hábitat individual en área
habitable y calidad de acabados
Como se lee en los cuadros N°1 y N°2, la base para el análisis financiero de la
solución del hábitat individual está dada para un precio final de venta de 50 millones de
colones para todos los casos. En el caso de las áreas internas para cada unidad
habitacional, como se estipuló en el apartado 2.3 “concepto de vivienda que plantea el
Programa Municipal”, éstas van desde 45 m² hasta 60 m². De ahí deriva el nombre dado
a este Programa Financiero de DERECHO A LA CIUDAD, ya que representa todos los
anhelos y esfuerzos de dotar de un hábitat ideal a los munícipes del Cantón de San
José, haciendo evolucionar los paradigmas que mueven el mercado inmobiliario
capitalista, tanto en condiciones financieras como en condiciones de espacio vital,
necesario para la adecuada reproducción de los munícipes de San José.
8.2.5. Situaciones particulares derivadas de familias ocupantes de terrenos
protegidos por leyes especiales. Los casos más característicos que se dan en los
asentamientos informales o en precario en el cantón de San José, son las familias que
ocupan zonas de protección de ríos o quebradas; y las que ocupan áreas públicas
(parques, zonas comunales o vías públicas). Estos casos, llevan asociado en un alto
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porcentaje, un gran potencial grado de riesgo ante una eventual emergencia por
deslizamiento o inundación. Por cualquier lado que se mire, estas son familias a las
cuales hay que aplicarles con mucha rigidez, las leyes de desalojo para la recuperación
de dichas áreas.
8.3. VIVIENDA PARA ALQUILER PRIVADO URBANO EN SEGUNDA PLANTA,
LIGADA A LA ATENCIÓN DE FAMILIAS INDIVIDUALES PARA ZONAS
VULNERABLES
Y DE RIESGO NATURAL.
Éste constituye un subprograma independiente es sí mismo, aplicable a toda la
erradicación de precarios de forma individual a nivel de todo el Cantón Central de San
José, especialmente para las familias que viven en zonas vulnerables, con un riesgo
natural alto. En síntesis éste parte de la realidad de reconocer la imposibilidad presente
de dar créditos individuales para hacer de esta población vulnerable nuevos
propietarios. Esta es una realidad infranqueable, por lo que el nuevo programa propone
darles un estatus de arrendatario transitorio temporal de máximo 5 años, para que
puedan madurar su condición y ser sujetos de crédito del sistema financiero formal, sea
con el Sistema Bancario Nacional (SBN) o con el SFNV. Esta solución propiciaría que
la erradicación del precario fuera efectiva y a corto plazo, pues el “nuevo sistema” tendrá
la capacidad de plantear soluciones concretas y atomizadas a cada una de las familias
que están en condición de riesgo natural y social; en lugares donde ya se encuentran
en funcionamiento todos los servicios de infraestructura urbanística, comercial y
comunal para que su inserción en estas comunidades no causen distorsiones ni
aberraciones en el tejido social de la comunidad, pues el grueso de la población es ya
propietaria. Ello serviría como filtro social de contrapeso, para que más bien sean
absorbidos y no sean agentes de deterioro social en la comunidad que los acoge.
8.3.1. Estructuración del subprograma, la Municipalidad de San José, como gobierno
local, es la que debe tomar la iniciativa para plantear un subprograma estructurado que
dé solución a este problema tan grande como antiguo. El abordaje de este subprograma
se enfocará usando como marco conceptual el enfoque de una estrategia de
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intervención regional contenido en la Política Nacional de gestión del Riesgo. Para esta
política, se aplicará el Reglamento de Renovación Urbana vigente, recientemente
aprobado por el INVU, “Los Proyectos de Renovación Urbana estarán dirigidos a
conservar las áreas urbanas, prevenir su deterioro, rehabilitar las áreas urbanas
disfuncionales, o la erradicación de tugurios en los términos establecidos en su
respectivo Plan Proyecto” Es decir, que zonas como Rincón Grande de Pavas, la Carpio
en la Uruca u otras comunidades asentadas a lo largo de las riveras de nuestros ríos
cantonales, cumplen con todos los requisitos para la justificación de la implementación
de estos Planes Proyectos.
8.3.2. Relaciones interinstitucionales para formalizar y fortalecer, se hace necesario
establecer las relaciones de coordinación, acompañamiento y cooperación entre las
instituciones involucradas, con plena claridad y precisión. A continuación, se hace
referencia de las relaciones más importantes a formalizar: MIVAH-MSJ. Carta de
intenciones que establezca el compromiso de acompañamiento en las negociaciones
para plantear a la Junta de Protección Social la donación del terreno aledaño al
Cementerio Metropolitano, y que ahora se replantea para que sea donado a la
Municipalidad de San José, con el propósito de atender el programa de renovación
urbana de reducción y mitigación del riesgo natural para la zona de Rincón Grande de
Pavas. INVU-MSJ. Este tipo de financiamiento se hará a la luz de los requisitos y
condiciones planteados por FODESAF. MSJ-MIDEPLAN. Convenio que plantea la
articulación de esfuerzos entre ambas instituciones, para lograr insertar un programa
como el presente, dentro del plan nacional de desarrollo, este convenio que plantea los
términos de cooperación para utilizar las tierras, predios y zonas públicas propiedad de
la JPS dentro del Cantón de san José, en especial del Distrito de Pavas. De
considerarse necesario, la JPS podría donar a la Municipalidad de San José terrenos
específicos para aligerar la intervención para la atención de situaciones específicas de
emergencia natural.
8.3.3. El nuevo modelo. La premisa fundamental de la que parte la construcción de
un nuevo modelo para la erradicación sostenida de precarios sostiene que la población
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que se ve arrojada a vivir en condiciones precarias y de posesión en precario, son en
su gran mayoría (más del 60%) familias que se mueven en el sector
8.3.4. Bases para la nueva propuesta. El perfil de la población que se escapa de los
programas vigentes, a través de acciones descuidadas por ellos mismos como actores
sociales; por imposibilidad de recursos materiales o por simple ignorancia (divorcios no
finiquitados, gravámenes judiciales no levantados, impuestos pendientes de
obligaciones anteriores, nacimientos no inscritos, estados migratorios ilegales, ayudas
estatales anteriores, herencias de terrenos con derechos no localizables, núcleos
atípicos y núcleos múltiples conviviendo bajo un mismo techo sin la posibilidad de
separar en la práctica los ingresos de cada uno, etc.) . Las acciones gubernamentales
deben ser concretas, concisas y enfocadas a resolver los problemas de precarismo a
corto plazo, para poder interrumpir su ciclo de formación y crecimiento. Ello implica que
cuando un programa oficial de erradicación de precarios se inicia, se debe cumplir su
objetivo de erradicación del 100% en un plazo determinado y cierto desde el punto de
vista legal, sin tener que detenerse a “segregar” a la población meta dentro de un
sistema de calificación que pudiera excluir a una porción de sus habitantes. El objetivo
es erradicar TODO el precario para recuperar las áreas invadidas y reorientarlas a su
uso original (parques, juegos infantiles, zonas comunales, terrenos estatales o privados,
zonas de protección, etc.), rompiendo así su ciclo de crecimiento. Por lo tanto, el nuevo
programa debe hacer “sujeto de solución” a todos los habitantes de los precarios
actualmente establecidos.
8.3.5. Necesidad de creación de un estatus intermedio. Ningún sistema de crédito
podrá acoger a esta población que es apreciable en cantidad (habitantes de 4.412
viviendas en el Cantón Central de San José), pues no son sujeto ni de crédito ni de
credibilidad. Dado que la imposibilidad de darles créditos para hacerlos nuevos
propietarios es una realidad infranqueable, lo que propone el nuevo programa es darles
un estatus de “arrendatario transitorio” temporal de máximo 5 años, para que puedan
madurar su condición y ser sujetos de crédito del sistema financiero formal. Esta
solución propiciaría que la erradicación del precario fuera efectiva y a corto plazo, pues
el “nuevo modelo” tendrá la capacidad de plantear soluciones concretas y atomizadas
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a cada una de las familias que conforman un determinado precario, en lugares donde
ya se encuentran en funcionamiento todos los servicios de infraestructura urbanística,
comercial y comunal para que su inserción en estas comunidades no causen
distorsiones ni aberraciones en el orden social natural de la comunidad, pues el grueso
de su población es ya propietaria; lo que serviría como filtro social de contrapeso, para
que más bien sean absorbidos y no sean agentes de deterioro social en la comunidad
que los acoge. El nuevo “inquilino” se regirá por todas las normas y leyes vigentes,
sobre todo la ley de inquilinato, la que se le aplicará estrictamente, tomando como
guardián al propietario particular que se acogió a los beneficios de este programa.
8.3.6. Pautas fundamentales del nuevo subprograma. Ellos aceptarán un crédito
con garantía hipotecaria, para construir en la planta alta de su actual vivienda, un
apartamento de entre 50 y 60 m2, que se destinará para arrendamiento. Su capacidad
de endeudamiento no será un factor de rechazo, debido a las características propias
de operación del programa. El diseño arquitectónico, permisos y construcción del
nuevo inmueble estará a cargo de la Unidad Ejecutora del Programa (UE). El contrato
de financiamiento le permitirá a la UE administrar los recursos sin intervención del
propietario, para evitar la desviación de fondos probable en manos del propietario
particular. El contrato de hipoteca tiene como cláusulas especiales las siguientes:
El propietario acepta la hipoteca para la construcción de su o sus apartamentos
con el compromiso legal de que el arrendante de turno será escogido por la Unidad
Ejecutora UE.
Al arrendatario se le cobrará un alquiler que cubrirá la amortización de la hipoteca
en todo su período de vigencia, por lo que su operación crediticia nunca tendrá la
posibilidad de estar en estado de morosidad, pues será función de la UE su gestión de
cobro. La UE arrendará hasta por un período de 5 años el apartamento construido, a
una familia que haya sido movilizada de uno de los precarios intervenidos, y le cobrará
el respectivo alquiler para amortizar la hipoteca. La familia arrendataria tendrá la
obligación de pagar puntualmente el precio del arrendamiento. En caso de
incumplimiento en los pagos mensuales del alquiler, la familia arrendataria garantizará
su pago con su fondo de ahorro correspondiente, y de persistir la morosidad, se le
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aplicará estrictamente la ley de inquilinato en lo que a desahucio se refiere,
cancelándosele automáticamente su plan de ahorro. Dentro del monto del alquiler
establecido, existirá una porción que puede variar entre un 15% y un 25% de su
estimación, que será destinado como pago directo al propietario, en calidad de estímulo
para su entrada al programa, y se destinará como un ahorro para mantenimiento de su
inmueble. Una vez que haya pasado el período de 15 años de amortización de la
hipoteca, el propietario dispondrá libremente de su inmueble, o podrá suscribir un nuevo
contrato con la UE para repetir el esquema. Dentro del monto del alquiler, se calculará
financieramente los costos de administración de la UE, incluidos los correspondientes
seguros de protección contra no pago del arrendante y daños al inmueble causados por
terceros o por eventos contingentes de la naturaleza. Como parte de las condiciones
legales del programa, suscritas entre el propietario del inmueble y la UE, será esta
última la que esté facultada legalmente para arrendar el inmueble, por lo que, en este
aspecto, el propietario cederá los derechos de tutela del inmueble a la UE. Para los
efectos del propietario del inmueble, el programa durará 15 años, pudiéndose renovar
subsecuentemente por períodos de 5 años, una vez que la hipoteca haya sido
cancelada. Debido a ello, será la Municipalidad de San José la que tutele con potestad
exclusiva, la definición de las comunidades donde este programa podrá ponerse en
práctica.
8.3.7. Funciones de la unidad ejecutora La Unidad Ejecutora tendrá que enfrentar
las siguientes tareas fundamentales: Ubicará regionalmente las necesidades de
erradicación. Ubicará regionalmente a la potencial población propietaria que acepte
participar en el programa. Negociará el reclutamiento de la población propietaria y
arrendante al programa. Conformará las listas de propietarios y arrendatarios
específicos para efectos de formalizar los contratos respectivos. Elaborará las
propuestas técnicas para la construcción de cada segundo piso, y se encargará de
tramitar todos los permisos de aprobación y construcción. Ejecutará las obras de cada
construcción. Se encargará de coordinar la recuperación de las áreas que van siendo
desocupadas. Se encargará de organizar el sistema de cobro para la recuperación de
los fondos invertidos. Se encargará de la tutela de los inmuebles arrendados, se
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encargará de diseñar y administrar los sistemas de ahorro y crédito, tanto para los
propietarios como para los arrendantes.
8.3.8. Marco jurídico para la creación permanente del programa. Se ha mencionado
la formación de una Unidad Ejecutora que tendrá bajo su responsabilidad la
planificación, organización específica, ejecución y administración de este subprograma
de arrendamiento que es un híbrido complejo, ya que sobre una propiedad privada con
financiamiento bancario privado, se pretende tener una acción de planificación estatal
en la conformación de la población arrendante y sobre todo, una administración del bien
privado –en el marco de un contrato de financiamiento privado con ciertos beneficios y
subsidios de origen públicos – que tendrá un período de vigencia a largo plazo (15
años).
8.3.9. La unidad ejecutora. En lo que respecta al perfil de la Unidad Ejecutora,
institucionalmente se tiene en proceso de formación esa figura de “empresa pública”
tan amplia que permite realizar todo este alambicado proceso, la cual es la SPEM
Inmobiliaria e Infraestructura San José S.A. La Municipalidad cuenta actualmente con
activos circulantes en forma de títulos valores del sistema de ahorro y préstamo del
INVU. Éstos se convertirán en el capital semilla para este subprograma, con un valor
de activos financieros municipales registrado de ₡337.006.250. Todos son planes del
tipo P.10-12, en denominaciones de veinticinco mil colones, doscientos cincuenta mil
colones y quinientos mil colones. A la fecha, todos están maduros o favorecidos y
representan financiamiento real en créditos para vivienda por un valor de
₡1.348.025.000, de los cuales ₡1.011.018.750 representan potenciales créditos a largo
plazo y el resto es el ahorro complementario que exige el Sistema de Ahorro y Préstamo
del INVU, necesario para conceder el financiamiento individual de operaciones a largo
plazo. Esto quiere decir que la municipalidad, con recursos propios, ya completó las
cuotas mensuales de ahorro por 95 todo el plazo de ahorro que requería cada plan, por
lo que los mismos, está listos para ser usados. Las condiciones de partida se expresan
en el siguiente cuadro N°3 de condiciones financieras para este subprograma. Dentro
de este esquema, la Municipalidad podrá favorecer hasta 48 operaciones dentro del
subprograma. Lo más importante que plantea este esquema reside en que el ingreso
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de los propietarios interesados, no será la condicionante financiera para optar por el
crédito, pues el sistema del INVU otorga el préstamo con solo la garantía hipotecaria
de primer grado a su favor.
Cuadro N°3
Después de finalizada la primera ronda del funcionamiento de este subprograma,
la Municipalidad habrá recuperado su inversión histórica en los planes del INVU. Con
respecto a la población beneficiada, ésta está constituida por 48 propietarios dueños de
los inmuebles y 96 familias arrendantes, trasladadas desde las zonas de riesgo en las
que estaban viviendo. Se considera que para ejecutar todas las etapas de esta primera
ronda de financiamiento, desde la escogencia de los propietarios, pasando por la etapa
de estructuración de cada proyecto concreto, sus diseños, planos y construcción de los
mismos, el tiempo necesario para su ejecución será de 15 meses calendario. Una de las
condiciones importantes para que este subprograma se pueda seguir replicando de una
manera amplificada, después de financiar estas primeras 48 operaciones de crédito,
será la previsión que haga el Concejo Municipal en el reglamento correspondiente, para
que una parte, a determinar, de las utilidades que la SPEM transfiera año con año a las
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arcas municipales, sean invertidas por ésta en la compra de nuevos planes de ahorro y
crédito del INVU.
8.3.11. Sobre el estatus de partida de los beneficiarios del subprograma los
beneficiarios de este subprograma, al ser habitantes de zonas de riesgo, tienen los
beneficios que les concede el derecho de optar por un bono de excepción, siempre y
cuando cumplan con los requisitos legales para ser calificados para este beneficio. Es
decir, que para esta condición, el posible beneficiario para bono de vivienda, se convierte
en un sujeto de derecho pasivo y ello lo pone en una situación jurídica de indefensión,
de cara a la forma en que el sistema opera para este tipo de casos, puesto aunque la
ley contempla una forma de resolver su situación de potencial afectado por una situación
de emergencia natural, ningún agente oficial del sistema le brinda una solución real, si
éste se lo solicitase. El subprograma municipal está diseñado para resolver en el corto
plazo la eventualidad para enfrentar una emergencia de una alta probabilidad de
ocurrencia. Para ello es que se crea el estatus intermedio de arrendante para el actual
habitante de zonas en riesgo natural. Por tal motivo, como un incentivo real para que la
familia que habita en zona de riesgo se decida a incorporarse a este programa, dentro
del monto del alquiler mensual de su nuevo sitio de residencia, se ha calculado un ahorro
equivalente a la cuota de un plan de ahorro y préstamo del INVU por un monto de 5
millones de colones, siempre y cuando pague puntualmente su alquiler mensual. Ello
quiere decir que para cuando termine su período transitorio de alquiler después de los
cinco años del contrato de arriendo, éste tendrá un plan maduro del INVU que podrá
transformar en un crédito hipotecario de 5 millones complementario a su bono de
vivienda. Además, este tipo de familias que salen del subprograma de alquiler de
emergencia, tendrán prioridad certificada para ser sujetos de una vivienda dentro de los
subprogramas municipales vigentes en ese momento.
8.4. VIVIENDA DE ALQUILER PARA SECTORES ESPECIALES
Se llaman sectores espaciales de la sociedad josefina, aquellos que se incluyan
dentro de las siguientes categorías: familias que no tienen interés en comprar una
vivienda; familias jóvenes recién formadas que prefieren esperar para tomar la decisión
de donde compra vivienda; familias que tienen su residencia fuera de San José y que
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por motivos de trabajo deben vivir en el cantón; familias extranjeras que quieren vivir en
el cantón durante su estancia en Costa Rica; familias viejas que ahora requieren otro
tipo de espacio vital; familias unipersonales que respondan a una necesidad acorde con
su estatus actual; familias que se mueven en el sector informal y debido a su estatus
laboral y bajos ingresos, no son sujetos de créditos formales para adquirir vivienda ni
para acceder al mercado formal de alquiler de inmuebles. Los parámetros de cantidad
de viviendas a construir (parque habitacional de alquiler municipal), ubicación y
condiciones, deberán definirse con base en la definición de un programa piloto que
conste de por lo menos de 4 edificios de cuatro pisos, para un total de 200 apartamentos.
Este estudio técnico deberá prepararse para que se presente como solicitud formal a la
Contraloría General de la República, en el mes de julio del año 2021. Este subprograma
será diseñado e impulsado por la SPEM Inmobiliaria e Infraestructura San José S.A.,
dentro de los tres primeros años de funcionamiento. El Staff de Vivienda y
Asentamientos Humanos del Departamento de Mejoramiento del Hábitat Humano y
Regeneración Urbana, deberá preparar los estudios técnicos correspondientes, para
hacer la solicitud formal a la Contraloría General de la República, para que este
programa de alquiler sea aprobado como un servicio público municipal.
