Principios de la gestión inmobiliaria Arq. Estela Reca (Compiladora)

Editorial: Bienes Raíces Ediciones

Cap .X

DESARROLLO DE EMPRENDIMIENTOS

Siguiendo con la línea de reflexión anterior, en la que planteábamos pensar en términos de los

parámetros que utilizan los inversores para distribuir su capital, un paso importante para el

desarrollo de los negocios inmobiliarios es la evaluación de proyectos de inversión. Se trata de

una disciplina cuyo objetivo es elaborar y llevar a cabo proyectos que resulten beneficiosos

desde el punto de vista del agente económico que va a encararlos y de descartar otros que

resulten perjudiciales o menos beneficiosos.

La evaluación de proyectos de inversión conlleva forzosamente la aplicación de criterios que

provienen del campo de la ingeniería, la economía y la administración, así como de otras

profesiones y actividades que tengan que ver con la naturaleza del proyecto en cuestión. En el

caso particular de los proyectos inmobiliarios, es necesario el aporte de una cantidad de

actores. Personas que, cumpliendo diferentes roles, constituyen el mercado inmobiliario.

El mercado inmobiliario involucra distintos personajes con diferentes roles. Son los inversores,

los constructores, los desarrolladores, los emprendedores, los planificadores, los corredores,

los capacita-dores, los estudiantes, los comercializadores, los financiadores, los consultores, los

tasadores, etc. Personas que, desde distintas profesiones y por diferentes motivaciones, crean

y recrean la industria inmobiliaria. El objetivo de este capítulo es proporcionar a todos estos

profesionales que vayan a tener a su cargo la responsabilidad de evaluar proyectos de

inversión inmobiliarios las herramientas necesarias para llevar a cabo este análisis.

Los proyectos de inversión

Los proyectos de inversión son un conjunto de actividades planeadas mediante las que se

pretende alcanzar ciertos objetivos. Para lograr llegar a esas metas se utilizan recursos, de los

que se espera obtener un beneficio que justifique su uso en ese proyecto. En síntesis, todo

proyecto de inversión implica objetivos que se pretende alcanzar a partir de inmovilizar

recursos (humanos, materiales, tecnológicos, financieros). Lo que tratamos de hacer a través

de la evaluación de proyectos es un análisis de costo-beneficio.

Los proyectos generan múltiples efectos de diversos tipos; directos, indirectos, externos e

intangibles. Estos últimos rebasan con mucho las posibilidades de su medición monetaria y sin

embargo no considerarlos resulta pernicioso, por lo que representan en los estados de ánimo

y, en definitiva, en la satisfacción de los agentes económicos beneficiados o perjudicados.

En la economía contemporánea, se hacen intentos por llegar á aproximarse a métodos de

medición que aborden los elementos cualitativos. Aunque siempre debamos tener en cuenta

que están supeditados a una apreciación subjetiva de la realidad. Sin embargo, no contemplar

los aspectos subjetivos presentes en determinados impactos de una inversión puede alejar de

la práctica la mejor recomendación para decidir, por lo que es conveniente intentar alguna

metodología que inserte lo cualitativo en lo cuantitativo.

En el ciclo de vida de los proyectos de inversión podemos diferenciar dos etapas: formulación

y evaluación. En la formulación se procura medir la viabilidad técnica, económica, financiera y

social del proyecto, para lo cual se ha de investigar, captar, analizar y procesar información. La

etapa de evaluación consiste en la estimación anticipada de los probables rendimientos que

se obtendrán a partir de las inversiones.

En la etapa de formulación se procura arribar a un documento por escrito formado por una

serie de estudios que permitan saber al emprendedor -que tiene la idea y a las instituciones

que lo apoyan-si la idea es viable-, si se puede realizar y si dará ganancias. Tal documento

escrito se compone de cuatro estudios principales, que desarrollaremos en nuestro trabajo:

Estudio de mercado

Estudio técnico

Organización legal

Estudio económico-financiero

Estudio de mercado

El estudio de mercado es una recopilación de la oferta y la demanda histórica de un producto

inmobiliario, en un área determinada, que nos permite conocer el comportamiento pasado y

actual y en base a esto prever su actuación futura. Para un análisis completo, el estudio de

mercado debe hacerse en dos etapas:

• Estudio de la oferta

• Estudio de la demanda

El estudio de la oferta comienza con la definición del área de influencia para la ejecución del

estudio. Se debe definir tanto el área primaria cómo las áreas secundarias. En un proyecto

urbano, el área primaria es un radio de 10 cuadras a la redonda del emprendimiento; las áreas

secundarias serán aquellas que abarquen los barrios o el entorno de la primaria.

Una vez determinada el área de influencia, se debe estudiar la competencia. Se recopila la

oferta total de emprendimientos nuevos de categoría similar al del estudio, desarrollados en

un período de 5 años, en el entorno primario y secundario. Con esta información se realizará

un cuadro por zona.

Se recopilará también la cantidad de unidades por zona, por año, y por cantidad de ambientes.

Por otro lado, se analizará la dispersión de precios por zona, siendo ambas informaciones

volcadas en cuadros. También se estudiará la velocidad promedio de venta de unidades.

Una vez recopilados todos estos datos, el primer paso será realizar un exhaustivo análisis de

los proyectos que consideremos competencia directa de nuestro emprendimiento. El objetivo

será determinar la evolución de la competencia directa, a los efectos de establecer los

parámetros comparativos que determinen la inserción y el posicionamiento del producto,

como así también delinear la estrategia comercial y de comunicación.

En resumen, el estudio de la oferta dentro del estudio de mercado nos será de gran utilidad en

la etapa previa al lanzamiento para:

• Evaluar las perspectivas comerciales del proyecto.

• Poder delinear con más precisión la estrategia comercial, especialmente en lo

referido a precios.

• Preparar las presentaciones y argumentaciones del equipo de ventas.

Se deberán relevar todos los proyectos residenciales en la zona de influencia, obteniendo de

cada uno los siguientes datos:

• Características generales de los proyectos • Número de unidades de cada tipo • Precio de oferta • Precio real de venta • Financiación y forma de pago • Medidas de las unidades • Medidas de cada uno de los ambientes de las unidades. • Porcentaje de la unidad destinado a cada sector. (recepción, dormitorios o servicios, etc.) • Terminaciones exteriores • Terminaciones interiores • Amenities y servicios comunes

El estudio de la demanda consiste en tratar de conocer la demanda a la cual nos dirigimos con

nuestro emprendimiento. Conocer la demanda es uno de los requisitos de un estudio de

mercado, pues se debe saber cuántos compradores están dispuestos a adquirir los

departamentos que estamos ingresando al mercado y a qué precio. La investigación va

aparejada con los ingresos de la población objetivo (la franja de la población a la cual se desea

vender) y con el consumo de bienes sustitutos o complementarios, pues estos influyen en la

demanda, ya sea en su disminución o en aumento.

En el análisis de la demanda se deben estudiar aspectos tales como los tipos de consumidores

a los que se quiere vender los productos o servicios; esto es, necesitamos saber qué niveles de

ingreso tienen para considerar sus posibilidades de consumo. Se habla, en ese caso, de

estratos de consumo o de una estratificación por niveles de ingreso, para saber quiénes serán

los clientes o demandantes de los bienes o servicios que se piensa ofrecer.

Además de ello, se deben conocer los gustos y las modas. Un factor importante en el caso del

mercado inmobiliario es conocer las tendencias en materia de inversión, ya que gran parte de

los demandantes son inversores y no usuarios finales.

Asimismo, es importante definir las necesidades y exigencias de los consumidores en materia

de:

• Cocheras • Balcón-terraza • Ascensores automáticos • Dependencias • Calidad de las terminaciones • Amplitud de los ambientes • Vistas • Pileta • Solarium • Seguridad

A partir de los resultados del estudio de mercado surgirá la estrategia comercial del

emprendimiento. La estrategia comercial estará dirigida a posicionar el producto en un nivel

socioeconómico adecuado, ponderando las principales características que lo diferencian de

las ofertas competidoras. En este sentido, se deben tener en cuenta factores como la

localización del proyecto, las características de las unidades ofrecidas, los beneficios, sus

virtudes en general, y su precio y forma de pago.

Los objetivos que perseguirá la estrategia comercial serán:

• Presentar el proyecto en sociedad, describiendo con claridad sus beneficios más

relevantes.

• Lograr un adecuado posicionamiento del proyecto en la mente del consumidor

dentro del target (segmento objetivo) identificado, que permita vender las unidades al

mejor precio.

• Generar demanda a través de la acción conjunta del marketing y de la publicidad.

Estudio técnico

El objetivo del estudio técnico es diseñar, a partir de las limitaciones que impone el Código de

Planeamiento Urbano y el Código de Edificación, el producto inmobiliario que la demanda está

buscando. En el estudio técnico se define:

El producto inmobiliario a desarrollar: escala, usos y tipología (propiedad horizontal,

urbanizaciones suburbanas, oficinas, centros comerciales, hoteles, etc).

Los materiales a utilizar y las técnicas constructivas.

Los elementos condicionantes de los sistemas urbanos a través del análisis de los

códigos vigentes.

Infraestructura de servicios, imagen, materialidad del emprendimiento.

Organización legal

Este estudio consiste en definir la estructuración jurídica del emprendimiento. Es decir, definir:

• Tipología societaria que mejor se adecua al proyecto.

• Que régimen fiscal es más conveniente.

• Qué pasos se necesitan para dar de alta el proyecto.

• Cómo se ejecutarán las obras.

Estudio económico-financiero

Desde el punto de vista de la aplicación de herramientas financieras, aquí se demuestra lo

importante: la idea, ¿es rentable? Para saberlo, se tienen en cuenta tres presupuestos que

surgen de los estudios anteriores: ventas, inversión, gastos. Con esto se decidirá si el proyecto

es viable, o si se necesitan cambios, como por ejemplo, si se deben pre-vender unidades.

Hay que recordar que cualquier "cambio" en los presupuestos debe ser realista y alcanzable. Si

la ganancia no puede ser satisfactoria, ni considerando todos los cambios y opciones posibles,

entonces el proyecto no será viable y es necesario encontrar otra idea de inversión.

El estudio económico-financiero tiene dos etapas. Una primera etapa es la de formulación, que

consiste en el armado de los flujos de fondos del proyecto. La segunda es la etapa de

evaluación. Analizaremos con detalle los supuestos que estas etapas implican, que veremos

más adelante.

Ciclo de vida de los proyectos

Una manera de encarar la tarea de transformar la actividad inmobiliaria, profesionalizándola,

es asumiendo el carácter de investigador, santo en la tasación, como ya dijimos, como en el

diseño y evaluación de los proyectos. De allí la importancia de los distintos estudios que

requieren el abordar la ejecución de un proyecto determinado.

Así, hablamos de "ciclo de vida de los proyectos" intentando describir la tarea de evaluar

proyectos como una progresión de distintas fases de estudio. Una ventaja del estudio por fases

es la de permitir que se destine un mínimo de recursos al estudio mismo.

Esto es así porque, si en una etapa determinada se llega a la conclusión de que el proyecto no

es viable técnica y económicamente, carece de sentido continuar con las siguientes. Por lo

tanto, se evitan gastos innecesarios. En algunos casos, sin descartar de plano la idea, se puede

optar por esperar a que se cumplan ciertos supuestos para continuar en el futuro con los

niveles más acabados del estudio.

Una fase inicial para la ejecución de un proyecto es la preinversión. En esta fase, mediante

elaboración de estudios preliminares, podemos demostrar sus bondades técnicas, económico-

financieras, institucionales y sociales, en caso de que se decida llevarlo a cabo. En la etapa de

preparación y formulación de un proyecto, se deben realizar estudios de mercado, técnicos,

económicos y financieros, tal como los hemos descripto.

De esta manera, se define el problema por resolver en sucesivas aproximaciones. A medida

que avanzamos en cada fase de estudios se requiere una profundidad creciente, de modo de

adquirir certidumbre respecto de la conveniencia del proyecto. A través de las distintas etapas

del ciclo de vida de un proyecto vamos aportando información para la toma de decisiones, lo

que nos permite crecer en seguridad y certidumbre respecto al proyecto.

La selección de los mejores proyectos de inversión, es decir, los de mayor bondad relativa y

hacia los cuales debe destinarse preferentemente los recursos disponibles debe estar

constituida por las siguientes fases:

• Generación y análisis de la idea del proyecto

• Estudio del nivel de perfil

• Estudio de prefactibilidad

• Estudio de factibilidad

• Inversión

• Operación

Generación y análisis de la idea del proyecto

La generación de una idea de proyecto de inversión inmobiliaria puede surgir a partir de

múltiples disparadores:

A partir del producto: por ejemplo, tenemos un terreno y estudiamos qué tipo de

proyecto se puede desarrollar en él.

A partir de los recursos: es el caso de cuando tenemos un inversor y buscamos para él

una alternativa de inversión. También puede ser el caso de cuando, a partir de una

empresa en marcha, buscamos proyectos a fin de optimizar costos hundidos.

A partir del cliente: alguien nos contrata para un proyecto llave en mano o built to suit.

Interés particular: el proyecto surge a partir de cierto interés del emprendedor. Por

ejemplo, un museo privado a partir de un mecenas interesado en apoyar el arte.

Nichos de mercado: estrategias para captar oportunidades. Por ejemplo, proyectos de

lofts en ciertas zonas de la ciudad.

En el planteamiento y análisis del problema, corresponde definir la necesidad que se pretende

satisfacer o la dificultad que se trata de resolver; establecer su magnitud y a quiénes afectan

las deficiencias detectadas. Es necesario indicar los criterios que han permitido detectar la

existencia de un problema, verificando la confiabilidad y pertinencia de la información

utilizada. De tal análisis surgirá la especificación precisa del producto inmobiliario que se

pretende ofrecer al mercado.

Asimismo, en esta etapa corresponde identificar las alternativas básicas de solución del

problema, de acuerdo con los objetivos predeterminados. Respecto de la idea de proyecto

definida en su primera instancia, es posible adoptar diversas decisiones, tales como

abandonarla, postergar su estudio, o profundizarlo.

Perfil

En esta fase corresponde estudiar todos los antecedentes que nos permitan formar un juicio

respecto de la conveniencia y factibilidad técnico—económica de llevar a cabo la idea del

proyecto. En el proceso de evaluación se deben determinar y explicitar los beneficios y costos

del proyecto, para lo cual se requiere definir previa y precisamente la situación "sin proyecto";

es decir, prever qué sucederá en el horizonte de evaluación si no se ejecuta el proyecto.

El estudio de perfil es la primera aproximación hacia la definición del negocio. No tiene

mayores pretensiones que realizar un acercamiento inicial, aplicando fundamentalmente el

sentido común y la opinión basada en la experiencia.

El perfil permite, en primer lugar, analizar la viabilidad técnica de las alternativas propuestas,

descartando las que no son factibles técnicamente. En esta fase, corresponde además evaluar

las alternativas técnicamente factibles. En los proyectos que involucran inversiones pequeñas y

cuyo perfil muestra la conveniencia de su implementación, cabe avanzar directamente al

diseño o anteproyecto de ingeniería de detalle.

En suma, del estudio del perfil permite adoptar alguna de las siguientes decisiones:

Profundizar el estudio en los aspectos del proyecto que lo requieran. Para facilitar esta

profundización conviene formular claramente los términos de referencia.

Ejecutar el proyecto con los antecedentes disponibles en esta fase, o sin ellos, siempre

que se haya llegado a un grado aceptable de certidumbre respecto a la conveniencia

de materializarlo.

Postergar la ejecución del proyecto.

Abandonar definitivamente la idea si el perfil es desfavorable a ella.

Prefactibilidad

En esta fase se examinan en detalle las alternativas consideradas más convenientes, las que

fueron determinadas en general en la fase anterior. Para la elaboración del informe de

prefactibilidad del proyecto deben analizarse detenidamente los aspectos identificados en la

fase de perfil, especialmente los que inciden en la factibilidad y rentabilidad de las posibles

alternativas. Entre estos aspectos que sobresalen, deberá analizarse:

• El mercado

• El producto inmobiliario

• La localización del proyecto

• Las condiciones de orden institucional y legal

Primero conviene plantear el análisis en términos puramente técnicos, para después seguir

con lo económico. Ambos análisis permiten calificar las alternativas u opciones de proyectos y,

como consecuencia de ello, elegir la que resulte más conveniente con relación a las

condiciones existentes.

Factibilidad

En esta última fase de aproximaciones sucesivas iniciadas en la preinversión, se abordan los

mismos puntos que en la prefactibilidad. Pero, además de profundizar en el análisis del estudio

de las variables que inciden en el proyecto, se minimiza la variación esperada de sus costos y

beneficios. Para ello, es primordial la participación de especialistas, además de disponer de

información confiable.

Sobre la base de las recomendaciones hechas en el informe de prefactibilidad, y que han sido

incluidas en los términos de referencia para el estudio de factibilidad, se debe definir los

aspectos técnicos del proyecto tales como localización, tamaño, tecnología, calendario de

ejecución y fecha de puesta en marcha. El esfúdio de factibilidad debe orientarse hacia el

examen detallado y preciso de la alternativa que se ha considerado viable en la etapa anterior.

Además, debe afinar todos aquellos aspectos y variables que puedan mejorar el proyecto para

hacerlo más rentable.

Una vez que el proyecto ha sido caracterizado y definido, todos los aspectos antes citados

deben ser optimizados. Por optimización se entiende la inclusión de todos los aspectos

relacionados con la obra física, el programa de desembolsos de inversión, la organización por

crear, la puesta en marcha y la operación del proyecto. El análisis de la organización por crear

para la implementación del proyecto debe considerar el tamaño de la obra física, la capacidad

empresarial y financiera del inversionista, el nivel técnico y administrativo que su operación

requiere, las fuentes y los plazos para el financiamiento.

Con la etapa de factibilidad finaliza el proceso de aproximaciones sucesivas en la formulación y

preparación de proyectos, proceso en el cual tiene importancia significativa la secuencia de

afinamiento y análisis de la información. El informe de factibilidad es la culminación de la

formulación de un proyecto, y constituye la base de la decisión respecto de su ejecución. Sirve

a quienes promueven el proyecto, a las instituciones financieras y al mercado que toma

conocimiento de un nuevo emprendimiento que se incorpora a la oferta inmobiliaria.

Inversión

Esta etapa de un proyecto se inicia con los estudios definitivos o de diseño y termina con la

puesta en marcha. Sus fases son:

Financiamiento:

Se refiere al conjunto de acciones, trámites y demás actividades destinadas a la

obtención de los fondos necesarios para financiar a la inversión, en forma o proporción

definida en el estudio de preinversión correspondiente. (En la introducción a este

trabajo hemos visto las diferentes alternativas de financiación de la inversión

inmobiliaria.

Estudio definitivo:

Denominado también estudio de diseño, es el conjunto de estudios detallados para la

construcción, terminación y puesta en marcha. Generalmente se refiere a estudios de

diseño de arquitectura que se concretan en los planos de estructuras, planos de

instalaciones eléctricas, planos de instalaciones sanitarias, etc., documentos

elaborados por arquitectos e ingenieros civiles, eléctricos y sanitarios, que son

requeridos para otorgar los permisos de construcción.

Dichos estudios se realizan después de la fase de preinversión, en razón de su elevado

costo y de que podrían resultar inservibles en caso de que el proyecto no sea factible.

La etapa de estudios definitivos no sólo incluye los aspectos técnicos del proyecto sino

también actividades financieras, jurídicas y administrativas.

Ejecución y montaje:

Comprende el conjunto de actividades que permiten la materialización del

emprendimiento, tales como la compra del terreno, la construcción física en sí, las

instalaciones, terminaciones y demás obras hasta estar en condiciones de obtener el

final de obra y poder dar la posesión a los destinatarios del proyecto.

Operación

Es la etapa en que el proyecto comienza a prestar servicios. Evidentemente, en un proyecto

inmobiliario cuyo objetivo sea obtener rentas periódicas por su explotación, la etapa de

operación equivale a toda su vida útil. En efecto, desde el momento en que entra en

producción se inicia la corriente de ingresos generados por la renta de las unidades

funcionales, hasta el momento en que termine la vida útil del proyecto.

En los emprendimientos de desarrollo, especialmente en los proyectos urbanos, es habitual

que el desarrollador se desentienda de la operación del edificio una vez que culminó el

proceso de comercialización. No obstante, como forma de asegurar un servicio de post-venta,

muchos emprendedores prestan el servicio de administración del edificio, al menos durante

los primeros años de la operación.

Métodos de evaluación de proyectos

Para que un proyecto de inversión sea satisfactorio debe estar ampliamente justificada su

factibilidad económica y financiera. Existe una serie de criterios y técnicas de evaluación que

ayudan a medir costos y beneficios, a fin de que desarrolladores, inversores y entidades

financieras puedan apoyar o descartar la realización de un proyecto determinado, ya sea en

función de sus propios méritos o frente a otras alternativas de inversión.

Los métodos de evaluación pretenden poner en evidencia en forma cuantificada, y con la

mayor claridad posible, las consecuencias de la inversión. Es conveniente mostrar, por un lado,

indicadores puntuales —tales como la rentabilidad o el plazo en que se recuperará el capital-,

y por otro, complementar esta información proyectando en forma detallada y abierta los

principales estados financieros: balances, cuadro de resultados y flujo de fondos.

Existen dos tipos de métodos para evaluar proyectos. Los primeros son estáticos y no tienen

en cuenta el valor tiempo del dinero y los segundos son dinámicos, consideran el valor del

dinero en el tiempo y por tanto son técnicamente más consistentes. No obstante, si bien los

segundos son los que proporcionan mayor información para la toma de decisiones, es muy

habitual encontrarse con inversores inmobiliarios que sólo utilizan los primeros,

fundamentalmente por su simplicidad.

Esta circunstancia merece una reflexión: el empleo de un método en particular no debe ser

decidido a priori, 'ya que existen diferentes circunstancias (como preferencias de orden

subjetivo) que suscitarán la utilización del criterio que mejor se adapte a la situación. Cada

método subraya aspectos cuya relevancia es función del contexto o la circunstancia particular

que reclama su empleo. Por esa razón, es fundamental una acabada comprensión de los

criterios más difundidos.

Entre los métodos estáticos, desarrollaremos los siguientes:

• Período de recupero

• Rentabilidad punta a punta

Entre los métodos dinámicos, nos concentraremos en:

• Valor actual neto

• Tasa interna de retorno

Período de recupero

La aplicación de este criterio tiene por finalidad determinar el número de períodos necesarios

para la recuperación de la inversión inicial. Por ejemplo, si se invierten u$s 200.000 en un

emprendimiento de desarrollo inmobiliario y se proyectan diez retornos mensuales de u$s

30.000, luego de cubrir todos los egresos, a partir del mes 15, se podrá programar- el siguiente

cuadro de ingresos para el inversor:

Podemos decir que el período de recupero de un proyecto inmobiliario es aquel en el cual los

retornos acumulados obtenidos compensan al desembolso inicial realizado por el inversor. En

nuestro ejemplo, el inversor recupera su inversión en el mes 21.

Se trata de un método muy simple y de generalizada utilización en el mercado inmobiliario.

Dado que el negocio inmobiliario es altamente dependiente de la macroeconomía, los

inversores priorizan proyectos cuya recuperación se produzca dentro de cierto período. Por

ejemplo, en el caso de emprendimientos urbanos entre medianeras, un período de recupero

generalmente requerido es 24 meses. El inversor debe fijar un período de recupero máximo y

entre las distintas alternativas que se le presenten, otorgará prioridad a aquella que tenga un

período de recupero menor.

Las principales restricciones de este método se vinculan con que no toma en cuenta los

ingresos que ocurren completado el período de recupero. Por otra parte, como ya hemos

señalado, no tiene en cuenta el valor tiempo del dinero.

Con respecto al primer tema, veremos su alcance con un ejemplo. Desde la aplicación estricta

de este método, sería igualmente elegible otro proyecto que implicase una inversión de u$s

200.000, pero con el siguiente cuadro de ingresos para el inversor:

Está claro que, en este caso, el método actuaría como complementario, ya que utilizando otros

criterios esta última alternativa es claramente más favorable.

Asimismo, al no tener en cuenta el valor tiempo del dinero, se asigna el mismo valor tanto a

ingresos que se producen en el período 15 como a otros que ingresan en el período 24. Para

levantar esa restricción, una alternativa sería actualizar los flujos proyectados a una cierta tasa

de descuento. Así, podríamos corregir nuestro cuadro de ingresos inicial con una tasa de

descuento del 2% mensual:

A partir de esta corrección al método podemos apreciar que en realidad la recuperación de la

inversión se produce recién en el período 24.

Rentabilidad punta a punta

Este es otro de los métodos más utilizados para evaluar la inversión inmobiliaria. El método

consiste en comparar las ganancias esperadas respecto a la inversión inicial. Aquí estaríamos

levantando la restricción respecto a no tomar en cuenta la totalidad de los ingresos esperados

del proyecto que señalábamos en el método de período de recupero.

Rentabilidad punta a punta = ingresos totales esperados - inversión inicial inversión inicial inversión inicial

Tomando la información del Cuadro I:

Rentabilidad punta a punta = 300.000 - 200.000 = 50% 200.000

Mientras que la rentabilidad de la alternativa reflejada en el Cuadro II es claramente superior:

Rentabilidad punta a punta = 390.000 - 200.000 = 95% 200.000

Este método tiene amplia difusión para seleccionar alternativas de inversión. En efecto,

muchos inversores inmobiliarios tienen como criterio invertir en proyectos cuya rentabilidad

punta a punta sea de al menos el 40%.

Sigue existiendo la limitación de no tener en cuenta el valor tiempo del dinero, pero no menos

cierta es la apreciación que hicimos antes, al tratar el tema de la elección de la tasa de

descuento, en el sentido que podría pensarse que es este un criterio poco racional. No

obstante, es oportuno hacer el análisis del costo de oportunidad. Ante la alternativa de tener

los fondos inmovilizados, muchos inversores descuentan a tasa cero.

Por eso, lo único significativo para ellos es que invierten u$s 100.000 y retiran u$s 140.000.

Generalmente, este criterio va complementado con el del período de recupero. La pretensión

de obtener al menos el 40% va acompañada de la decisión de invertir en proyectos cuyo

período de recupero no sea mayor a 24 meses. Por tanto, es necesario que se cumplan ambas

condiciones para invertir en el proyecto.

Valor actual neto (VAN)

Ya hemos desarrollado el tema del valor actual al tratar el tema de las herramientas

financieras para la valuación de inmuebles. En ese caso, tratábamos de determinar el valor de

un inmueble en función de los flujos de fondos que era capaz de generar en el futuro.

Al hablar de valor actual neto, agregamos un condimento adicional: la inversión inicial. En

efecto, podemos definir al valor actual neto (VAN) como el valor presente de una inversión a

partir de una tasa de descuento, una inversión inicial .y una serie de pagos futuros.

La idea del VAN es actualizar todos los flujos futuros al período inicial (cero) y compararlos

para verificar si los beneficios son mayores que los costos. Si los beneficios actualizados son

mayores que los costos actualizados, significa que la rentabilidad del proyecto es mayor que la

tasa de descuento. En esos casos se dice que, por lo tanto, "es conveniente invertir" en esa

alternativa.

Al igual que vimos en el caso de valor actual, para obtener el VAN de un proyecto se -debe

considerar obligatoriamente una tasa de descuento (k), tratando de expresar alguno de los

tres siguientes criterios: costo de financiamiento, rendimiento mínimo requerido o costo de

oportunidad. Se designa como FFt al flujo neto de un período "t" (este flujo puede ser positivo

o negativo), y se representa a la tasa de descuento por "k". Entonces, el valor actual neto (al

año cero) es igual a:

Donde:

VAN = valor actual neto

FFt = flujo de fondos de cada uno de los "t" períodos

k = tasa de descuento

t = períodos, de 0 hasta n

El criterio de decisión es, en el caso de proyectos económicamente independientes, aceptarlos

en tanto y en cuanto el VAN sea mayor que cero. Si los proyectos son mutuamente

excluyentes (es decir, si se invierte en un proyecto no se puede invertir en el otro), deberá

aceptarse aquel que tenga el mayor VAN.

Calculemos el VAN a partir de los datos de la inversión:

Descontando los flujos a una tasa del 2% mensual, el valor actual neto es de u$s 4.230.

Ahora bien, en un proyecto inmobiliario no necesariamente hay que poner todo el dinero en el

momento cero. Supongamos que la inversión inicial es de u$s 50.000 para afrontar la compra

del terreno y que para sufragar la obra debe hacer 15 aportes mensuales entre los meses cero

y 14. Esta información la volcamos al flujo de fondos, arribando a conclusiones que no nos

aportan los métodos estáticos (período de recupero y rentabilidad punta a punta).

Si seguimos descontando los flujos a la tasa del 2% mensual, el valor actual neto es ahora de

u$s 23.168. Podemos decir, entonces, que este inversor que le pide a los proyectos en los que

invierte rentabilidades de al menos el 2% mensual, está obteniendo -a valores del momento

cero- u$s 23.168 por encima de sus expectativas de mínima.

Tasa interna de retorno (TIR)

Este método también se basa en el concepto del valor actual, pero evita el empleo de una tasa

de descuento previamente elegida. Podemos definir a la tasa interna de retorno de un

proyecto como aquella tasa que permite descontar los flujos netos de operación de un

proyecto e igualarlos a la inversión inicial. Naturalmente, cuando los flujos de fondos

esperados son descontados mediante la TIR, el VAN es igual a cero. Por eso, también podemos

definirla como aquella que hace cero al VAN.

Matemáticamente, se puede reflejar como sigue:

Donde:

VAN = valor actual neto = 0

FFt = flujo de fondos de cada uno de los "t" períodos

TIR = tasa interna de retorno

t = períodos, de 0 hasta n

Si la TIR > k, significa que el proyecto tiene una rentabilidad asociada mayor que la tasa de

descuento, por lo tanto es más conveniente. Si la TIR < k significa que el proyecto tiene una

rentabilidad asociada menor que la tasa de descuento, por lo tanto es menos conveniente.

Calculemos la TIR a partir de los datos de la inversión en el proyecto desarrollado como

ejemplo:

La tasa de descuento que hace cero el valor actual neto de este flujo de fondos es 2,11%. Para

la alternativa de que no sea necesario poner todo el dinero en el momento cero:

La tasa interna de retorno es del 2,85% mensual

En ambos casos, la TIR (de 2,11% mensual y 2,85% mensual respectivamente) supera a la tasa

de descuento del 2% mensual. La tasa interna de retorno mide la capacidad de generar

retornos en relación al monto invertido. Por tanto, a cada proyecto corresponderá una TIR y

deberá ser aceptado en tanto dicha tasa sea mayor a la tasa de descuento.

El criterio de decisión es, en el caso de proyectos económicamente independientes, aceptar los

en tanto y en cuanto la TIR sea mayor a la, tasa de descuento. Si los proyectos son

mutuamente excluyentes (es decir, si se invierte en un proyecto, no se puede invertir en

otro),'deberá aceptarse aquel que tenga mayor TIR.

Como sucede con el empleo de cualquier herramienta, es necesario hacer un uso apropiado

para alcanzar resultados correctos. Pueden existir casos en los que no se arribe a idénticos

resultados aplicando el VAN y la TIR. Esto se debe a que ambos métodos se basan en

diferentes supuestos respecto a la tasa a que se reinvierten los ingresos producidos por el

proyecto.

En efecto, en el caso del VAN, se supone que dichos fondos son reinvertidos a la tasa de

descuento, mientras que en el método de la TIR se supone que los mismos se reinvierten a la

propia tasa interna de retorno. Dado que es más probable encontrar proyectos con

rendimientos similares a la tasa de descuento para reinvertir los fondos provenientes del

proyecto, la doctrina coincide en que el método del VAN es preferible al método de la TIR.

La atractividad de la TIR es que permite una rápida y fácil comprensión y a la vez ofrece una

unidad de medida comparable entre proyectos que involucran distintas inmovilizaciones de

capital.