Preferencias de Localización y Trayectorias de La Población Vulnerable de La Región Metropolitana

7/24/2019 Preferencias de Localizacin y Trayectorias de La Poblacin Vulnerable de La Regin Metropolitana

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PREFERENCIAS DE LOCALIZACIN Y TRAYECTORIAS DE LAPOBLACIN VULNERABLE DE LA REGIN METROPOLITANA

Un estudio de los beneficiarios del Programa Fondo Solidario deVivienda, Modalidad Adquisicin de Vivienda Existente

POR:LORETO BANDERAS MONTALVA

Tesis presentada al Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales

De la Facultad de Arquitectura, Diseo y Estudios UrbanosDe la Pontificia Universidad Catlica de Chile

Para optar al Grado de Magster en Desarrollo Urbano

PROFESOR GUA : FRANCISCO SABATINILECTOR : MARIA ELENA DUCCICOMISIN : DAISY MARGARIT

RODRIGO SALCEDO

Junio 2008Santiago de Chile

PONTIFICIAUNIVERSIDADCATLICADECHILEFACULTADDEARQUITECTURA,DISEOYESTUDIOSURBANOS

INSTITUTO DEESTUDIOSURBANOS YTERRITORIALES


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2007, Loreto Banderas Montalva

Se autoriza la reproduccin total o parcial, con fines acadmicos, por cualquier medio oprocedimiento, incluyendo la cita bibliogrfica del documento.


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PALABRAS PREVIAS Y AGRADECIMIENTOS

Previo a darles a conocer el resultado de esta investigacin, quisiera manifestar

brevemente mis ms profundo reconocimiento a todo el proceso que he vivido siendo

estudiante del MAGSTER EN DESARROLLO URBANOde esta Casa de Estudios. Soy de profesin

Trabajadora Social, siempre me he desempeado en el Servicio Pblico, y hace aos en

el Servicio de Vivienda y Urbanizacin, SERVIU METROPOLITANO, entidad que me dio la

oportunidad y apoyo para realizar mis estudios de post grado.

Es por ello que mi primer reconocimiento va para mi lugar de trabajo, muchas veces

slo visualizado desde la crtica y no desde el aporte que muchos funcionariosrealizamos desde l.

En particular quisiera agradecer a mis profesores GONZALO CCERES, MARAELENA DUCCI,

CARLOSDEMATTOSy FRANCISCOSABATINI, para quienes seguramente ser una alumna ms

dentro de sus aulas, sin embargo aportaron enormemente a mi proceso de aprendizaje en

esta carrera.

Reconocer la amistad y apoyo de mis compaeros LESLIE PARRAGUEZ, J UAN CARLOs RUIZ,J ULIANEWELZy ANDRSSPOTORNO, con quienes fue un placer navegar por esta aventura.

Agradecer especialmente a mi familia y amigos por su apoyo incondicional y constante

aliento.

Dedicarla finalmente aJ OSMIGUELmi hermano, a ISMAELmi ahijado, a mi madre GABRIELA

MARGARITA y especialmente aPABLOSALGADOmi pareja.


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PREFERENCIAS DE LOCALIZACIN Y TRAYECTORIAS DE LA POBLACIN VULNERABLE DE LA REGINMETROPOLITANA

RESUMEN

La presente investigacin describe las trayectorias de movilidad residencial que realizanlos sectores ms vulnerables de la poblacin ubicados en el primer quintil de pobreza

a partir de la obtencin del Subsidio PROGRAMA FONDO SOLIDARIO DE VIVIENDA, modalidad

adquisicin de vivienda existente. Este estudio da cuenta de las preferencias geogrficas

de la poblacin y profundiza en las motivaciones de los beneficiarios por elegir

determinada localizacin; adems muestra, sin ser el objetivo del mismo, la

cristalizacin a nivel territorial del mercado secundario de viviendas sociales en la

REGINMETROPOLITANA.

Al ser este mercado subsidiado relativamente nuevo, cuyos primeros resultados no han

sido evaluados institucional y formalmente por el MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO,

constituye un aporte en materia de poltica habitacional.

Permitir describir y analizar los desplazamientos de la poblacin beneficiada,

profundizando en los principales mviles que lleva a los actuales requerientes de

vivienda a adquirir una vivienda ubicada en tal o cual lugar, descubriendo lugares que

son atrayentes de poblacin externa, otros que son expulsores de la interna y finalmente

lugares que mantienen su poblacin.

A su vez, gran parte de este estudio da cuenta de cmo es el beneficiario de este

Programa, caracterizndolo desde un punto de vista demogrfico y socioeconmico.

La metodologa es mixta, puesto que realiza un acercamiento descriptivo a todas las

operaciones de adquisicin de vivienda llevadas a cabo durante el ao 2007 en la Regin

Metropolitana y adems cualitativa, pues recoge a partir de un acercamiento a los

beneficiarios sus percepciones y valoraciones respecto al por qu de la localizacin

escogida.


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INDICES


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INDICE GENERAL_ PREFERENCIAS DE LOC ALIZAC IN Y TRAYECTORIAS DE LA POBLAC IN VULNERABLE DE LAREGIN METROPOLITANA

1 MARCO GENERAL DE LA INVESTIGACIN

1.1

PRESENTAC IN DEL TEMA........... 1

1.2

PREGUNTA DE INVESTIGACIN, HIPTESIS Y OBJETIVOS.. .... .. 7

2 CAPITULO CONCEPTUAL Y CONTEXTUAL

2.1 INTRODUCC ION A L CA PITULO. 10

2.2

MA RCO CO NCEPTUAL.. 11

2.2.1 Cules son las posibilidades que tienen los sectores vulnerables enmateria Residencial?

17

2.2.2 Importancia de la localizac in residencial para las familiasvulnerables 27

2.2.3 Pautas de localizacin de las familias vulnerables, una dec isincompleja

33

2.2.4 Atributos de Localizac in valorados por la Poblacin Vulnerable 36

2.2.4.a At rib uto s Sub jetivo s 36

2.2.4.b Ac c esibi lid a d 37

2.2.4.c Ce rca na 38

2.2.4.d Co m p osic in de l Ba rrio o Vec inda rio 40

2.2.4.e C erc a na a red es fam iliares 41

2.2.5 Movilidad Residencial 43

3 MARCO METODOLOGICO

3.1

INTRODUCC ION A L CA PITULO 50

3.2

AC ERCA DEL TIPO DE ESTUDIO : Exp lora torio d e scrip tivo... 52

3.3

AC ERCA DE LA METODO LOG IA: M ixta 53

3.4

ACERCA DE LA RECOPILAC IN DE INFORMAC IN 53

3.5 ACERCA DE LAS TECNICAS UTILIZADAS 58

3.5.1 Aplicacin de ndices Estadsticos descriptivos 58

3.5.2 Aplicac in de Tcnicas de Georeferenciac in 58


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3.5.3 Entrevistas Semiestructuradas 59

3.6

ACERCA DE LA ESTRUCTURAC IN DEL DOCUMENTO FINA L.. 60

4 CAPITULO DESCRIPTIVO

4.1

INTRODUCC ION A L CA PITULO 62

4.2 CARACTERISTICAS DEL BENEFIC IARIO , SUJETO DE LA INVESTIGAC IN.. 64

4.2.1 Cmo son las familias que aplican el Subsidio para compra devivienda existente del Programa Fondo Solidario de Vivienda?

64

4. 2.1.a Distrib uc in de Ben efic iarios seg n sexo d el p ostula nte 65

4. 2.1.b Dist ribuc in d e Bene f ic ia rios seg n e d a d d el p ostulante 67

4. 2.1.c Distrib uc in d e Ben efic iario s seg n ta m ao d el g rupo

familiar

70

4. 2.1.d Dist rib uc in d e Ben ef ic iar ios seg n Na c ion a l id a d 72

4. 2.1.e C a rac te rstica s soc ioe c on m ica s d e los Ben efic iarios 73

4.2.2 Cmo son las viviendas que se adquieren a travs del Subsidio paracompra de vivienda existente del Programa Fondo Solidario de Vivienda?

76

4. 2.2.a O rigen d e las Vivien d a s y an t iged a d 78

4. 2.2.b Esta d o m a te ria l d e las Vivien d a s 79

4. 2.2.c Tipo log a d e la s Vivien d a s 79

4. 2.2.d Tam ao d e las Vivien d a s 80

4. 2.2.e Va lor d e la s Viviend a s 82

4.2.3 Cmo son las familias que aplican el Subsidio para compra devivienda existente del Programa Fondo Solidario de Vivienda, segn tipode movilidad observada

84

4. 2.3.a Distrib uc in de Ben efic iarios seg n sexo d el p ostula nte y

t ipo de mo v ilida d .

85

4. 2.3.b Dist ribuc in d e Ben ef ic iar ios seg n e d a d d el p ostulante y

t ipo de mo v ilida d

87

4. 2.3.c Distrib uc in d e Ben efic iario s seg n ta m ao d el g rupo

familiar

88

4.2.3.d A m o d o d e snte sis 89


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4.3

COMPORTAM IENTO DE LA DEMANDA Y LA O FERTA .... 90

4.3.1 Muestra general 90

4.3.2 Participacin comunal en el Programa Fondo Solidario de Vivienda(FSV), modalidad adquisicin de vivienda existente

91

4.3.3 Comunas donde es aplicado el Subsidio Programa Fondo Solidariode Vivienda, moda lidad adquisicin de vivienda existente

95

4.3.4 Comunas Origen v/s Comunas Destino 97

4.3.5 Descripcin de movimientos de poblac in a nivel de Provincias 100

4.3.6 Movilidad Comunal: Comunas del AMGS con tendenc ia aexpulsar, retener y a atraer a habitantes para la aplicac in del

subsidio.

102

4.3.7 Movilidad Intracomunal 107

5 CAPITULO CUALITATIVO

5.1 INTRODUCC IN AL CA PTULO 111

5.2

PROCESO DE BSQUEDA DE LA VIV IENDA 112

5.2.1 La Importancia de la Vivienda 113

5.2.2 El Origen de la Demanda 114

5.2.3 Vivienda Nueva v/s Vivienda Usada 116

5.3

IMPORTANC IA DE LA LOCALIZACIN 117

5.4

PREFERENC IA S DE LOCALIZAC IN 122

5.4.1 Lo C ercano 122

5.4.2 Lo Conocido 122

5.4.3 Valoracin Previa Comunal 124

5.4.4 Eleccin Intracomunal, Inter o intrabarrial 125

5.5

ATRIBUTOS VA LORADOS DE LOCALIZAC IN 127

5.5.1 Cercana a Redes Familiares 128

5.5.2 La Importancia del Barrio 129

5.5.3 Acceso a Transporte 131


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5.5.4 Cercana a Red Educativa 132

6 CAPITULO CONCLUSIVO6.1

ANA LISIS DEL RECORRIDO EFECTUADO Y RESULTADOS OBTENIDOS 134

6.2

PROPUESTAS EN M ATERIA DE POLITICA HABITAC IONA L 142

6.3 SUGERENC IAS Y APORTES EN MATERIA DE INVESTIGAC IONES FUTURAS 143

7 REVISIN BIBLIOGRFICA

7.1

DOCUMENTOS ESCRITOS REFERIDOS 145

7.2

PAG INAS WEB REFERIDAS 154

7.3

LEG ISLACIN REFERIDA 155

7.4

BASES DE DATOS y DOCUMENTOS INSTITUCIONA LES (M INVU SERVIU)

CONSULTADOS

155

8 ANEXOS 157


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INDICE DE GRAFICOS_ PREFERENCIAS DE LOC ALIZAC IN Y TRAYECTORIAS DE LA POBLAC IN VULNERABLE DELA REGIN METROPOLITANA

GRFICO 1 Distribucin de beneficiarios que compran vivienda usada, segn sexo ----- 65

GRFICO 2 Distribucin de beneficiarios por edad segn sexo ----- 68

GRFICO 3 Proporcin de beneficiarios, segn edad y sexo ----- 69

GRFICO 4 Distribucin de beneficiarios segn tamao del grupo familiar ----- 70

GRFICO 5 Tamao del grupo familiar segn sexo del postulante ----- 71

GRFICO 6 Tamao del grupo familiar segn edad del postulante ----- 72

GRFICO 7 Distribucin de beneficiarios extranjeros segn pa s de origen ----- 73

GRFICO 8 Distribucin de beneficiarios segn tipologa de vivienda adquirida ----- 79

GRFICO 9 Superficie de las viviendas por tipologa ----- 81

GRFICO 10 Valor de viviendas en UF ----- 83

GRFICO 11 Lugar de aplicac in del subsidio ----- 84

GRFICO 12N de familias segn tipo de movilidad observada a partir de laaplicacin del subsidio

----- 85

GRFICO 13 Distribucin de beneficiarios segn sexo y tipo de movilidad ----- 85

GRFICO 14 Tipo de movilidad por jefatura de hogar ----- 86

GRFICO 15 Comportamiento de las edades segn movilidad ----- 87

GRFICO 16 Tipo de movilidad segn edad ----- 87

GRFICO 17 Comportamiento de las familias segn movilidad ----- 88

GRFICO 18 Tipo de movilidad, segn tamao familiar ----- 88

GRFICO 19 Distribucin de beneficiarios segn comuna de origen ----- 91

GRFICO 20Distribucin de beneficiarios programas FSV 1 y DS40 segn comunade origen

----- 94

GRFICO 21 Distribucin de subsidios segn comuna de aplicac in ----- 95

GRFICO 22Beneficiarios por comuna de origen que se quedan y van de su mismacomuna

----- 103

GRFICO 23Comunas ordenadas segn expulsin de potenciales adquirientes devivienda

----- 103

GRFICO 24Movilidad intracomunal segn mantencin en la vivienda, en el block,en el barrio.

----- 108

GRFICO 25 Distribucin Intrac omunal, segn movilidad media o baja ----- 109


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INDICE DE TABLAS_ PREFERENCIAS DE LOC ALIZAC IN Y TRAYECTORIAS DE LA POBLAC IN VULNERABLE DE LAREGIN METROPOLITANA

TABLA 1 N de Viviendas Soc iales construidas por mandato de SERVIUMetropolitano, entre los aos 1990 y 2004 en el Area Metropolitana

del Gran Santiago

----- 21

TABLA 2 Punto de partida de la investigacin: definicin y supuestos delobjeto/sujeto de estudio.

----- 51

TABLA 3 Cuadro de ajustes sobre el 100% de casos que arroja el sistemacomputacional RUKAN para la Regin Metropolitana

----- 54

TABLA 4 Matriz para el ac ercamiento cualitativo; definicin de sujetos aabordar, segn movilidad observada

----- 57

TABLA 5 Matriz resultante de aplicacin de entrevistas ----- 58

TABLA 6 Pauta semiestructurada para entrevistas ----- 59

TABLA 7 Total de Inscripciones a los programas habitac ionales del Ministeriode Vivienda y Urbanismo

----- 66

TABLA 8 Rol en la familia segn sexo del postulante ----- 67

TABLA 9 Rango de edad de los beneficiarios, segn sexo y jefatura de hogar ----- 68

TABLA 10 Perfil de los hogares 2006 ----- 75

TABLA 11 Principales normativas aplicables al tipo de vivienda a adquirir atravs del programa fondo solidario de vivienda, titulo 1, paraadquisicin de vivienda construida.

----- 77

TABLA 12 Procedencia de la vivienda segn intervencin del Estado ----- 78

TABLA 13 Cambio de tipologa ----- 80

TABLA 14 Superficie de las viviendas por tipologa ----- 81

TABLA 15 N de beneficiarios segn aporte realizado extra al ahorro ----- 84

TABLA 16 Comportamiento comunal de la poblac in subsidiada ----- 90

TABLA 17 Beneficiarios segn comuna de origen y lugar de aplicac in desubsidio

----- 101

TABLA 18 Comunas ordenadas por nivel de atraccin de poblacin ----- 104

TABLA 19 Comunas polarizadoras y tributarias de migrantes intraurbanos ----- 105

TABLA 20 Zona de Origen a Zona de Destino ----- 107

TABLA 21 Anillos de Origen a Anillos de Destino ----- 107


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INDICE DE FIGURAS_ PREFERENCIAS DE LOC ALIZAC IN Y TRAYECTORIAS DE LA POBLAC IN VULNERABLE DE LAREGIN METROPOLITANA

FIGURA 1Modelo C onceptual Explicativo del Proceso de Toma de Decisinde Loca lizac in Residencial de los Hogares.

----- 15

FIGURA 2Erradicac in de Pobladores de C ampamentos del reametropolitana por comuna de origen y destino (1979-1985)

----- 19

FIGURA 3Localizac in de campamentos de radicacin y poblaciones deerradicacin (1985)

----- 19

FIGURA 4 De origen a destino por zona ----- 106

FIGURA 5Dos Copropiedades misma Villa (408 viviendas), cruzadas por unacancha

----- 121

FIGURA 6Origen y destino de entrevistados que al aplicar el subsidio tuvieronuna alta movilidad: cambio de comuna

----- 123

FIGURA 7Fotografas que se posicionan en el imaginario urbano como barriocon patologas

----- 130


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INDICE DE PLANOS_ PREFERENCIAS DE LOC ALIZAC IN Y TRAYECTORIAS DE LA POBLAC IN VULNERABLE DE LAREGIN METROPOLITANA

PLANO 1Diez comunas con mayor concentracin de Viviendas Socialesconstruidas por mandato de SERVIU Metropolitano, entre los aos

1990 y 2004 en el Area Metropolitana del Gran Santiago

----- 21

PLANO 2Diez comunas con mayor concentracin de Viviendas PET, entrelos aos 2000 y 2004 en el Area Metropolitana del Gran Santiago

----- 23

PLANO 3Diez comunas con mayor concentracin de BeneficiariosPrograma Fondo Solidario de Vivienda, modalidad AVE, ao 2007,en el Area Metropolitana del Gran Santiago

----- 93

PLANO 4Diez comunas con mayor concentracin de BeneficiariosPrograma Subsidio Habitac ional, ao 2007, en el AreaMetropolitana del Gran Santiago

----- 93

PLANO 5 Distribucin comunal segn N de beneficiarios ----- 98

PLANO 6 Dficit habitac ional comunal ----- 98

PLANO 7 Distribucin comunal segn aplicacin de subsidio ----- 99

PLANO 8 N de viviendas soc iales existentes por comuna ----- 99


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1. MARCO GENERAL DE LA INVESTIGACIN


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1. MARCO GENERAL DE LA INVESTIGACIN_ PREFERENCIAS DE LOC ALIZAC IN Y TRAYECTORIAS DE LAPOBLACIN VULNERABLE DE LA REGIN METROPOLITANA

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1.1PRESENTACIN DEL TEMA

Los efectos negativos de la poltica habitacional, el dficit habitacional que an semantiene a nivel regin, la escasez de suelo urbano para concretar proyectos de vivienda

social nueva, la existencia de un stock importante de viviendas de bajo costo a raz de la

masiva construccin de viviendas sociales realizadas durante los ltimos aos, en

consonancia con un significativo nmero de propietarios de estas viviendas que no

encuentran mercado para transar sus propiedades, y, la externalizacin de la poltica

habitacional, ha puesto de relieve la necesidad de generar una lnea institucional de

fomento a la transaccin de viviendas usadas de carcter social.

En efecto, si analizamos los resultados de la poltica habitacional, existe anuencia al

describir que si bien sta ha sido exitosa en la cantidad de soluciones habitacionales

entregadas, especialmente en el perodo comprendido entre los aos 1990 y 2000

correspondiente a los gobiernos de la concertacin, por su masividad, nfasis

cuantitativo y acento en estndares de calidad mnimos, ha impactado negativamente en

la poblacin, trayendo fuertes repercusiones patrimoniales, familiares y sociales, a nivel

de desintegracin, segregacin social, prdida de capital social y merma en el

patrimonio familiar, entre otros efectos no deseados (DUCCI, 2000;TIRONI, 2003; RODRGUEZ Y

SUGRANYES,2005;BRAIN,IACOBELLI Y SABATINI,2005;HIDALGO,2005).

Haciendo una breve contextualizacin, en Chile, durante la poca del Rgimen Militar

(1973-1989) se gener un importante dficit habitacional. En dicho perodo el nfasis

estuvo en la erradicacin de campamentos (principalmente entre los aos 1978 y 1984)

perodo en el que se traslad en forma masiva poblaciones ubicadas en zonas de alta

plusvala, entregndoles nuevas viviendas insertas en barrios perifricos de la ciudad. La

poltica habitacional de ese momento trajo consigo una serie de consecuencias que

fueron negativas para la poblacin. Entre otras cosas, se produjo una alta concentracin

de la pobreza en sectores perifricos, donde primaba la ausencia de equipamiento y

servicios de transporte, producindose segregacin a gran escala (NIETO, 1999). Y,

consecuente con ello, se contribuy a la construccin de una homogeneidad social

tambin en aquellas comunas de mayor estatus socioeconmico (HIDALGO, 2005). Otro

elemento definitorio de la poca fue la liberalizacin del lmite urbano y el surgimiento

del subsidio a la demanda. Con todo, si bien este perodo sent las bases de un sistema


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de subsidio que hasta el da de hoy es reproducido, no logr su objetivo de superar las

situaciones de marginalidad y dficit existentes a esa fecha en el pas (MINVU,2004A).

Durante la dcada siguiente, de transicin a la democracia (1989-1999), la Poltica

Habitacional se plantea inserta dentro de la Poltica Social en que la superacin de la

pobreza es una prioridad. Se establece que el acceso a la vivienda y entorno digno es una

necesidad impostergable, respecto de la cual el Estado y la Sociedad asumen el

compromiso de una solucin eficaz y decidida en el tiempo.

Uno de los pilares de la poltica habitacional es la reduccin sustancial del dficit

habitacional acumulado, el cual al ao 1990 alcanzaba las 900 mil familias sin casa, porlo que se da inicio a una cuantiosa construccin de viviendas (MINVU,2004A). Si bien se

conciben importantes diferencias entre las polticas habitacionales de ambos perodos de

tiempo, el Estado asume un rol pasivo ante la accin del Mercado, centrndose en la

produccin y entrega de viviendas como lasolucin habitacional.

En trminos numricos, se constata una construccin promedio en el perodo sealado

de 90 mil viviendas bsicas; De hecho, contabilizando viviendas sociales, subsidios y

soluciones del programa mejoramiento de barrios, durante los aos noventa se

construyeron anualmente siempre ms de 96 mil soluciones habitacionales con algunaparticipacin del Estado, llegndose en 1996 a 117 mil soluciones (MINVU,2004A:231). Lo

anterior es coherente al revisar el gasto social asignado al sector vivienda, el cual

aument considerablemente a partir de 1990, significando un crecimiento del gasto

fiscal en vivienda del orden del 151,5% entre 1989 y 2000 y un aumento del gasto

pblico de 52,7% en el mismo perodo (MIDEPLAN,1991).

Sin embargo, la paradoja de este xito, es que la produccin masiva de viviendas

sociales ha resultado ser un gran problema habitacional, que inclusive ha adquiridodenominacin propia: el problema de los con techo (RODRGUEZ Y SUGRANYES, 2005). La

preocupacin del Ministerio de Vivienda, sealan los autores, sigue siendo el cmo dar

techo, an cuando los diagnsticos ya enunciados, sugieren que su accionar se centre en

la recomposicin del tejido urbano deteriorado a causa de la poltica de vivienda y en el

mejoramiento del parque habitacional ya existente.


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No obstante, estos ltimos aspectos s han sido recogidos por el Ministerio de Vivienda,

organismo que a partir del tercer gobierno de la Concertacin (Con RICARDO LAGOS

ESCOBAR como Presidente) da pie a la llamada nueva poltica habitacional cuyos nfasisse instalan no slo en la cantidad de soluciones a entregar si no tambin en la calidad, y

en la integracin de stas en la ciudad, constituyendo una respuesta al cuadro de balance

de fortalezas y debilidades de los aos 90 (MINVU, 2004A). Con la actual Presidenta,

MICHELLE BACHELETJ ERIA, se acenta el carcter cualitativo e integrador de las soluciones

habitacionales, mejorando su estndar, procesos de diseo y construccin, y procurando

soluciones habitacionales insertas en barrios y ciudades, titulndose inclusive su

Programa en la materia, como Poltica Habitacional de mejoramiento de calidad e

integracin social (www.MINVU

.CL

).

Paralelo a ello, el dficit habitacional sigue concitando una gravitante importancia.

Paliar el dficit continua siendo un desafo a nivel de Poltica habitacional, plantendose

para el periodo actual atender a los grupos ms vulnerables con 223 mil soluciones

habitacionales (WWW.MINVU.CL). An cuando la tasa de crecimiento de la poblacin sea

baja, an considerando todas las soluciones habitacionales hasta la fecha entregadas y

an tomando en cuenta que cerca del 70% de las familias chilenas son dueas del

inmueble que habitan (DOMINGUEZ,2006), la tasa de crecimiento de los hogares aumenta,

con un crecimiento anual cercano a los 96.000 unidades (LPEZ,2005).

Nuestro pas enfrenta un acelerado proceso de formacin de hogares, que se suman aldficit de arrastre, lo que se explica en gran parte por la nuclearizacin de los hogares yla transicin de la estructura de edades (MINVU,2004B:91).

Por tanto el dficit, lejos de congelarse, continua aumentando y se complejiza al

incorporar las necesidades de reposicin. Un estudio reciente del MINVU, arroja que la

magnitud del dficit alcanza a las 543.542 necesidades de construccin de nuevas

viviendas, y en el caso especfico de la REGIN METROPOLITANA, ste se manifiesta enrequerimientos altos, tanto en lo absoluto como en lo relativo. (MINVU,2004B).

Esta lectura del dficit en trminos de definicin de requerimientos de construccin de

nuevas unidades habitacionales, pareciera constituir laforma en que se ha entendido la


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poltica habitacional, y nos lleva a otro problema urbano que se ha acrecentado durante

el ltimo tiempo, referido a la disponibilidad y acceso a suelo.

Es indiscutible que su disponibilidad es escasa. Un anlisis realizado por la Cmara

Chilena de la Construccin (en adelante CCHC) arroj que en la ciudad de Santiago, a

febrero de 2006, existe un total de 2.850 hectreas de superficie disponible con destino

residencial o mixto, con una densidad de 150 hab/ha o ms, y con superficies superiores

a 2 hectreas, el cual en un plazo de 18 meses disminuira a las 1.650 Hectreas, que es

el consumo residencial estimado en ese perodo1(CCHC 2007).

Esta falta de suelo urbano, seguir forzando la periferia y expandiendo la ciudad, talcomo ha ido ocurriendo desde hace unos aos hasta esta parte. En efecto, estudios

confirman que el crecimiento en extensin de Santiago se ha acelerado fuertemente, y

que entre los aos 1990 y 1995 la mancha urbana de la ciudad ha crecido desde 55.000 a

65.000 hectreas (DUCCI,2000). Esto, sin contar que la modificacin del Plan Regulador

Metropolitano de Santiago del ao 2003, conforma cerca de 90.000 hectreas para el

desarrollo urbano en el rea metropolitana (CASTILLO,2007).

Al analizar este tema desde una perspectiva histrica, SABATINI le asigna connotada

responsabilidad al Estado en la liberalizacin y privatizacin de los mercados de suelourbano en la Regin, en la base de tres principios ordenadores que la cartera de vivienda

en la dcada del 80 promovi: Que el suelo urbano no es un recurso escaso; que los

mercados son los mejores asignadores de tierra entre los distintos usos; y que el uso del

suelo debe regirse por disposiciones flexibles definidas por los requerimientos del

mercado, detrs de los cuales segn el autor haba un claro inters por fortalecer la

formacin de un vigoroso sector privado de promocin inmobiliaria (SABATINI, 2000). Y

contrario a lo que podra creerse, una mayor disponibilidad de suelo no logr disminuir

su valor, por el contrario, ellos han ido en alza, lo que se explica por los procesosespeculativos generados en los territorios liberados por el mercado. (HIDALGO,2007B). Es

ms, como bien lo sealaTRIVELLI, el suelo urbano de Santiago es cada vez ms caro, con

independencia inclusive de la localizacin de la vivienda social (TRIVELLI 2002,ENTIRONI 2003).

1Esta estimacin seala el estudio - podra aumentar si se incluyeran predios de superficies menores a dos hectreasy tambin si se concretara alguna reconversin de predios industriales exclusivos a uso residencial.


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Por lo tanto, disponibilidad escasa y tambin acceso escaso, sobretodo para las viviendas

de carcter social, a las que slo les queda ser construidas con superficies menores, y

mnimas terminaciones y calidad, localizndose la mayora en reas perifricas (BRAIN Y

SABATINI,2006). Ante esta realidad, surge la interrogante si los sectores de menores ingresos

estarn por siempre determinados a localizarse en los contornos de la ciudad?

En el estudio realizado por la CMARA (CCHC 2007), se estiman que al interior del REA

METROPOLITANA DEL GRAN SANTIAGO, quedaran 1.182 Hectreas disponibles, en teora y

como mximo para la construccin de vivienda subsidiada de hasta 650 UF2. Un clculo

estimativo entregado en este mismo estudio indica que esta superficie permitira una

construccin de 74.000 unidades

3

, lo que significa estar por debajo del dficit que haproyectado el MINVU para la Regin, ascendiente a los 242.9964 requerimientos (MINVU,

2006).

Al respecto, uno de los lineamientos esbozados por el Gobierno en materia de poltica

habitacional hacia los sectores ms vulnerables, ha sido garantizar su acceso a barrios y

zonas urbanas bien equipadas y conectadas, siendo un instrumento para tales objetivos la

creacin del subsidio a la vivienda existente (WWW.MINVU.CL). Esta modalidad

implementada por el actual gobierno, cuya raz viene de la administracin del Gobierno

anterior, se enmarca reglamentariamente en el Programa Habitacional Fondo Solidariode Vivienda; programa destinado a dar solucin a las familias ubicadas en el primer y

segundo quintil de ingreso, siendo su principal caracterstica, al menos para las familias

que se encuentran en el primer quintil, que no conlleva endeudamiento, pues el

financiamiento de la solucin slo se obtiene como resultado de la aplicacin del

2Esta estimacin a juicio de quien suscribe, podra aumentar, puesto que este estudio elimina las comunas donde elprecio del metro cuadrado de terreno supera las 1,2 UF. Actualmente, el Programa Fondo Solidario de Vivienda, quepermite financiar la construccin de viviendas con una tasacin de hasta 650 UF, con el subsidio a la localizacin(destinado a financiar la compra de terrenos) no limita un precio de suelo a priori para concretar proyectos de

vivienda. De hecho, el Programa de Gestin Territorial del SERVIUMetropolitano, durante el ao 2007 en el territoriode las comunas de ELBOSQUE, LAPINTANA, CERRILLOS, LAGRANJA , LAC ISTERNA, LOESPEJOy SANRAMN, evalu 54terrenos, con un total de 45 hectreas, en las cuales era factible aplicar el subsidio, resultando terrenos financiablescuyos valores promedio estn entre las 2 a 2.5 UF m2, y registrando inclusive terrenos que son financiables con unvalor de suelo de 4,5 UF/m2. (SERVIU RM,2007A).3Esta estimacin en opinin de la autora podra aumentar a unas 500.000 unidades, si stas se pensaran en altura.(Estimacin realizada considerando departamentos de 55M2en 4 pisos, con la aplicacin del Subsidio Fondo Solidariode Vivienda, que est destinado a financiar la construccin de viviendas de hasta 650 UF).4Estimacin que hace el Ministerio como requerimientos de construccin de nuevas viviendas, ya que descuenta dela suma mencionada anteriormente a los grupos allegados hacinados dependientes, quienes no constituyen dficit porno estar preparados para vivir por su cuenta. Si se suman, la cifra aumentara a 274.520 unidades (MINVU,2006).


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subsidio y del ahorro mnimo de las familias, sin que ellas tengan que adquirir crdito

hipotecario.

Esta modalidad, vendra a paliar en parte la carencia de suelo urbano para cubrir los

requerimientos necesarios para enfrentar el dficit habitacional y tambin vendra a

prevenir otro de los problemas que haban surgido detrs de la poltica habitacional: el

endeudamiento de las familias y la consiguiente alta morosidad en la devolucin de los

crditos (CEPAL,2000,SUGRANYES,2005). A su vez, al asegurar el financiamiento total de la

vivienda5, definiendo un valor de subsidio de hasta las 320 UF6 se asegura un nicho

inmobiliario antes inexistente, puesto que en el mercado slo existe oferta para viviendas

de un precio superior a 400 UF (GRANDN

,2000).

El mercado secundario de viviendas sociales en general, es visto como una oportunidad

tanto para el comprador porque obtiene solucin habitacional, como para el vendedor,

para quien esta transaccin se presenta como una oportunidad de movilidad social

ascendente, al poder comprar una segunda vivienda, de mejor localizacin y calidad

(ALMARZA,1995).

A la fecha, este mercado ha ido cobrando cada vez ms fuerza. La modalidad de

comprar viviendas sociales de segunda mano ha tenido un crecimiento explosivo en losltimos 3 aos y el MINVUbusca seguir potencindola an ms (WWW.MINVU.CL). De hecho,

durante el ao 2007, se registraron 9.690 operaciones de compra de vivienda usada a

nivel pas, concentrndose el 62,8% en la REGINMETROPOLITANA con 6.085 casos, cifra

que vendra a triplicar las operaciones registradas el ao 2006 para el mismo grupo de

beneficiarios (MINVU,2007).

Si bien el mercado de estas viviendas debiera, coherentemente con lo planteado,

coincidir preferentemente con la dispersin territorial de la vivienda social construidapor el Estado durante la dcada de los noventa, no existen antecedentes especficos que

5Esta totalidad es relativa, puesto que si bien el principio del Programa es al no endeudamiento y de hecho laescritura de la vivienda se hace por el valor del subsidio ms el ahorro, sabido es que las familias deben completar unmayor valor directamente con el vendedor.6Considera otros subsidios como el de la localizacin con tope de 200 UF segn avalo del terreno donde se ubica lavivienda a transar y el de incentivo a la superficie de la vivienda con tope de 50 UF, el que se entrega acorde eltamao de la vivienda (2 UF por cada medio metro ms sobre los 37,5 M2) (DS174).


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den cuenta cmo es la movilidad que se produce a partir de la aplicacin del subsidio

sealado, fundamentalmente por ser un mercado nuevo7.

1.2 PREGUNTA DE INVESTIGACIN, HIPTESIS Y OBJETIVOS

En este contexto, es que surge el planteamiento por cmo se mueven los pobres, cuando

la oferta no es definida por el Estado y se encuentra dispersa en el territorio regional, y

el inters por conocer si este movimiento obedece a algunos criterios o solamente es un

ajuste entre la oferta y demanda existente. Es decir, en qu se estn fijando los sectores

populares para tomar una decisin de localizacin de su vivienda definitiva? Cules son

los atractores que los sujetos asignan a los lugares escogidos para aplicar el subsidio?

Si la vivienda social construida por el Estado, ha significado un impacto negativo en la

calidad de vida de los sectores populares, por el aislamiento de sus barrios, por la falta

de acceso a equipamiento adecuado, por los largos viajes diarios al trabajo y por la

ruptura de las redes sociales y familiares, principalmente por la imposibilidad de

mantener contactos frecuentes con la familia y amigos (DUCCI,2000), entonces surge la

pregunta si estos elementos son considerados por los beneficiarios a la hora de decidir

por la compra de su vivienda definitiva. Si existe consenso en que el lugar s importa

(KATZMAN,1999A) y que no da lo mismo dnde est ubicada la vivienda, uno se cuestiona sila localizacin de la misma es considerada por la familia al comprar un inmueble.

Todos estos cuestionamientos dirigen la presente investigacin a acercarse a este

mercado y a profundizar en las preferencias, ms all de los determinantes econmicos

que los beneficiarios compradores tienen al momento de elegir la vivienda que ser la

definitiva.

A la luz de lo descrito, es que surgen las siguientes PREGUNTAS que guiarn esta

investigacin:

Cmo son las familias que adquieren vivienda usada a travs de este Programa?

7Si bien existen otros programas que financian la adquisicin de vivienda usada como lo son los actuales Leasinghabitacional, Sistema de Subsidio Habitacional y los anteriores PET y Vivienda Bsica modalidad libre eleccin,todos ellos contemplaban la adscripcin de un crdito hipotecario, por lo tanto se habla de una focalizacin distinta.


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Cules son las trayectorias de movilidad de las familias vulnerables, a partir de laaplicacin de este Subsidio?

Cules son los mviles que influyen en la decisin de las familias beneficiarias delsubsidio Programa Fondo Solidario de Vivienda, modalidad adquisicin de vivienda

existente, para elegir la localizacin de su vivienda?

Tendrn esos mviles relacin con atributos de localizacin residencial?

A partir de lo anterior, emerge la HIPTESISde que si bien las personas tienen un mercado

delimitado para acceder a la vivienda usada, la eleccin de la vivienda s considera

elementos de localizacin, siendo el principal factor priorizado la cercana a redes

familiares en desmedro de otros motivos, como por ejemplo los laborales o el acceso a

servicios.

Por la misma razn, y tambin como un supuesto hipottico, se plantea que las familias

prefieren una vivienda usada justamente para estar cerca de sus redes, ya que una

vivienda nueva implicara mayor lejana, al situarse cada vez ms hacia la periferia dada

la presunta carencia de suelo urbano.

Coherente con la hiptesis, el OBJETIVO GENERALde esta investigacin es:

Conocer las trayectorias y preferencias de la movilidad habitacional subsidiada de

los sectores ms vulnerables de la Regin Metropolitana

Para tales efectos se han planteado como OBJETIVOS ESPECFICOS:

- Describir a las familias que aplican el Subsidio para compra de viviendausada al interior de la REGIN METROPOLITANA.

- Caracterizar los movimientos de poblacin vulnerable que se dan al interior

de la regin como resultado de la aplicacin del Subsidio Fondo Solidario deVivienda, modalidad Adquisicin de Vivienda Existente.

- Identificar territorios que concentran fuga, atraccin o movimiento depoblacin interna.

- Indagar en los motivos que detonan la eleccin del destino entre losbeneficiarios de este Programa de la Poltica Habitacional.


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2. CAPTULO CONCEPTUAL Y CONTEXTUAL


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2. CAPITULO CONCEPTUAL Y CONTEXTUAL _ PREFERENCIAS DE LOC ALIZAC IN y TRAYECTORIAS DE LAPOBLACIN VULNERABLE DE LA REGIN METROPOLITANA

10

2.1INTODUCCION AL CAPTULO

La lectura del siguiente captulo debe hacerse teniendo a la base que este Estudio versasobre las trayectorias de movilidad y sobre las variables de localizacin que prevalecen a

la hora de tomar una decisin de compra de vivienda en las personas que se ubican en el

primer quintil de vulnerabilidad de la REGIN METROPOLITANA8. Para concretar dicha

decisin, las familias lo hacen a travs de la aplicacin de un Subsidio Habitacional del

Ministerio de Vivienda y Urbanismo, denominado Programa Fondo Solidario de

Vivienda (FSV)9, el cual defina para el perodo de este estudio que la vivienda a acceder

deba ser usada, con una antigedad no inferior a dos aos y cumplir la condicin de

vivienda social, es decir, tener una tasacin mxima de 400 UF 520 en el caso de

viviendas en condominio10.

Esta aclaracin parece pertinente, porque el desarrollo conceptual de este captulo, ir

dirigindose a un segmento de la poblacin determinado: los sectores vulnerables y a un

mercado habitacional especfico: la vivienda social usada.

El siguiente marco conceptual se desarrolla en funcin de las respuestas que la literatura

otorga para cada una de las siguientes PREGUNTAS GUAS:

- Cmo se aborda actualmente el tema de la localizacin residencial?

8La focalizacin en este grupo social, se hace a partir de la disposicin reglamentaria del Programa Fondo Solidariode Vivienda (D.S.174), segn el cual se determina que se otorgar atencin preferencial a aquellas familias ubicadasen el primer quintil de vulnerabilidad. En la actualidad, el concepto que est detrs de la poltica pblica para lasuperacin de la pobreza es el de vulnerabilidad social, el cual trasciendeal concepto tradicional de pobreza, porque seentiende que se origina en fenmenos propios de las nuevas dinmicas de desarrollo derivadas de la globalizacin y lacompetitividad de los mercados (Plan de Gobierno para la superacin de la Pobreza, en WWW.MIDEPLAN.CL). En talsentido, el principal desafo social del Gobierno es construir un sistema de proteccin social que permita generarcondiciones de seguridad en diversos mbitos del desarrollo humano y que reduzcan los riesgos que enfrentan lasfamilias. A nivel operativo y para determinar quines efectivamente se encuentran en el primer quintil devulnerabilidad, se ha diseado el Instrumento Ficha de Proteccin Social, el cual permite identificar quines seencuentran en una condicin presente o potencial de vulnerabilidad, y, al mismo tiempo, entrega una mejor

caracterizacin de la pobreza dura, de aquellos hogares que sistemticamente mantienen niveles de ingreso pordebajo de la lnea de pobreza (Apuntes de Proteccin Social, en WWW.MIDEPLAN.CL). Un anlisis ms detallado decmo son las familias que se encuentran en esta situacin de vulnerabilidad, se har en el desarrollo de lainvestigacin.9Ver Ficha de Programa en Anexos.10 Esta investigacin se centra en las trayectorias producidas durante el ao 2007 producto de la aplicacin delSubsidio, perodo durante el cual el Programa sufri importantes modificaciones, incluyendo el alza en el valor de latasacin de la vivienda a obtener: En un principio se trataba de vivienda social y por lo tanto se permita acceder a unavivienda cuya tasacin mxima fuera de 400 UF o 520 si se trataba de viviendas en condominio y luego la normativacambi al concepto de vivienda objeto del Programa, permitindose acceder a una vivienda cuya tasacin poda llegara las 650 UF, amplindose adems la posibilidad de optar a una vivienda nueva.


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- Cules son las posibilidades de localizacin residencial reales que tienen los

sectores vulnerables en un mercado secundario de viviendas sociales?

- Cules son los atributos valorados por los sectores vulnerables en trminos de

localizacin residencial?

- Cul es la ponderacin que tiene el vector red familiar en una decisin

residencial?

- Cundo una decisin residencial genera movilidad residencial? Qu se entiende

por ella?

2.2 MARCO CONCEPTUAL

Muchos de los estudios actuales sobre localizacin residencial apuntan al anlisis de

aquellas variables ambientales, normativas, socioeconmicas que afectan a

territorios determinados y que inciden favorable o desfavorablemente en la localizacin

de nuevos desarrollos inmobiliarios11. Y, a la vez, se centran en relevar los atributos

valorados por los sujetos, segn el segmento socioeconmico al cual pertenezcan, para

hacerlos calzar con dichas inversiones residenciales. Es decir, buscan lograr un

equilibrio entre la oferta inmobiliaria y la demanda habitacional (GMEZ,2006;MARTNEZ Y

DONOSO,2001;ABRAMO, 2003; WWW.MUSSA.CL). Por su parte, CRDENASseala quepriman los

enfoques basados en la microeconoma, la movilidad espacial de la poblacin y los usosde suelo asociados al transporte (CRDENAS, 2004). Otra vertiente del anlisis de la

localizacin residencial se plantea como el resultado visible de la segregacin espacial y

de los procesos de diferenciacin social producidos en la sociedad moderna (RODRGUEZ Y

WINC HESTER, 2004), que no siempre o necesariamente tienen correlacin directa con el

11Desde un punto de vista histrico, la literatura se ha referido ms bien al anlisis residencial como el resultadovisible del comportamiento de la estructura urbana de las ciudades. Diversos enfoques han abordado el tema,especialmente los ecolgicos que surgieron en el siglo XX, dcadas del 20 y 30 (CARDENAS,2004;ORTIZ Y MORALES,2002). Dichos enfoques basados en principios organicistas plantean que la diferenciacin social se refleja en elespacio urbano, generndose zonas o sectores claramente diferenciados, que se manifiestan en modelos morfolgicos

de la estructura urbana; destacan el modelo de BURGESSo de los crculos concntricos, el modelo de HOYTo de lossectores y el de HARRIS y ULLMAN o de ncleos mltiples (TORRES, 1996; CAPEL 2002), tambin se sealan losmodelos de SHEVKY, BELL y BERRYque desarrollaron tcnicas de anlisis factorial, modelo denominado dimensioneslatente del espacio social (CRDENAS 2004). Sin embargo, en palabras de CAPEL (2002) el estudio de la morfologaurbana exige no slo apelar a los elementos bsicos que configuran el tejido urbano y a los mecanismos detransformacin de las estructuras, si no tambin de una aproximacin histrica e interdisciplinaria, puesto que dichoanlisis debe contribuir a una reflexin sobre las fuerzas sociales, econmicas culturales y polticas que influyen en suconfiguracin y transformacin. Por el lado de las preferencias de localizacin, los estudios apuntan ms a factores dendole psicolgico y socioeconmico, que tienen que ver con las expectativas y satisfaccin residencial por un lado(AMRIGO, 1995, FLREZ, 2006) y por otro, con las posibilidades econmicas de las familias dentro del mercadohabitacional (FLREZ,2006;GAMEZ,2003).


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funcionamiento de los mercados de suelo (J AGER Y SABATINI,2005). En la misma lnea, pero

con un acento mayor en la influencia de las migraciones y especialmente de los

movimientos poblacionales intraurbanos se encuentran los aportes de ORTIZ (ORTIZ Y

MORALES,2002).

Desde un punto de vista ms bien operativo a nivel de planificacin territorial, existen

metodologas que apuntan a evaluar la localizacin a travs del diagnstico del estado

actual del suelo urbano y a predecir en razn de posibles cambios o afectacin de

actuales restricciones o condiciones sus futuros comportamientos, en funcin del

ajuste entre la oferta y la demanda inmobiliaria12. Estas metodologas posibilitan no slo

la proyeccin de localizaciones de carcter habitacional, si no tambin infraestructuras

urbanas, sistemas viales, transporte pblico e inversiones de diversa ndole; Una de esas

metodologas especialmente usada desde el mbito pblico para la ciudad de Santiago es

la Metodologa MUSSA13.

Cuando se busca en especfico en la literatura especializada, aspectos que permitan

identificar cules son los atributos de una adecuada localizacin residencial,

generalmente dichos anlisis van aparejados a un anlisis de corte econmico, de

definicin pecuniaria de la localizacin, y de cmo esta variable debe ser incorporada en

el valor de la vivienda. Tal es el caso de los estudios de precios hednicos, modelo que

plantea que los bienes son valorados por la utilidad que brindan sus atributos o

caractersticas, ms que por el bien en s mismo (DESORMEAUX Y PIGUILLEM, 2003).

Lamentablemente no existe una regla que seale cules son los atributos ms relevantes

para cada mercado, o cuales deben ser desechados a priori, por lo tanto cada

determinacin de precio por el mismo bien ser distinta segn el sujeto que defina esas

variables (FIGUEROA Y LEVER, 1992). A modo de ejemplo, se puede sealar que algunos

estudios de precios hednicos de viviendas, han relevado las variables de distancia a

servicios de educacin y salud o distancia a reas verdes (DESORMEAUX Y PIGUILLEM, 2003),

densidad, usos de suelo segn zonas mixtas o exclusivas, tamao del lote ocaractersticas socioeconmicas del vecindario (FIGUEROA Y LEVER, 1992), distancia y

12 Dentro de estas restricciones y condiciones destacan: las regulaciones de las estructuras fsicas (oferta) y de uso(localizacin) de la ciudad, polticas urbanas de incentivo (subsidios) o desincentivo (impuestos) a la localizacin deactividades, grandes proyectos inmobiliarios de carcter habitacional o no residencial y polticas y proyectos delsistema de transporte que modifiquen los niveles de acceso en la ciudad. (WWW.MUSSA.CL).13 MUSSAes un software y modelo matemtico que representa el mercado inmobiliario urbano y que permite predeciry simular sus estados de equilibrio econmico ante una gran variedad de posibles escenarios (WWW.MUSSA.CL).


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accesibilidad a servicios, red social, o posibilidad de establecer relaciones de amistad y

cooperacin entre vecinos y cercana a focos de peligro como delincuencia o

contaminacin (QUIROGA,2005), entre otros.

Sin embargo, tal como seala CRDENAS, hay que distinguir entre atributos que influyen

en los valores de suelo y atributos que inciden en una decisin de localizacin, los que

no necesariamente son los mismos (CRDENAS, 2004) y el, modelo hednico, justamente

aporta a establecer la valoracin econmica de dichos atributos. No obstante, su aporte

conceptual para esta tesis ser de gran utilidad.

En este sentido y a partir de este argumento es que se construye el siguiente marco

conceptual, puesto que si bien el valor de las viviendas es un elemento que no se puedeabandonar a la hora de realizar un anlisis de las preferencias de localizacin14, para

efectos de este estudio dicho concepto se considerar como una condicionante de la

eleccin residencial y no una variable a ser evaluada por las familias.

Respecto a las decisiones de localizacin residencial o en general de diversas actividades

que toman los agentes, MARTNEZseala que stas se han basado en tres elementos: En un

primer momento, el supuesto que primaba para efectos de una decisin de localizacin

era que los agentes se localizan para minimizar el costo del transporte y del acceso en

general, donde el concepto base era el acceso mximo. Una segunda generacin,introduce elementos del mercado referidos tanto al precio del suelo como de los bienes,

subyaciendo en esta mirada el concepto base de mercado y de competencia.

Finalmente, la tercera generacin de modelos que intentan explicar las decisiones de

localizacin, introducen una mayor complejidad, incorporando las variables del entorno

construido, denominados atributos de zona, donde lo que prima es el concepto de

externalidad de localizacin (MARTNEZ Y DONOSO,2001).

Aportando otra mirada a las decisiones de localizacin, se puede extraer del texto de

GAMEZ, la distincin de dos conceptos al respecto: la localizacin preferente y la

localizacin eficiente (GMEZ,2006). La primera, tiene que ver con que una vez conocidos

los efectos de los atributos que tiene una localizacin, se toma una decisin basada en la

14Claramente tal como lo plantea DUCCI, el valor de una casa depende en gran parte del rea donde est situada y lacalidad de la localizacin es el resultado de lo que est pasando a su alrededor, donde la ciudad se convierte en unagigantesca superficie de externalidades (DUCCI,2000).


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preferencia de ese lugar sobre otro cuyos atributos generan otros efectos. El autor seala

que el supuesto detrs de esta decisin de localizacin, es que las personas tendran la

capacidad de elegir o preferir un nuevo lugar, capacidad fuertemente condicionada porlas caractersticas socioeconmicas de la poblacin. Por su parte, el concepto de

localizacin eficiente se refiere a aquella decisin de localizacin de una actividad que

busca el beneficio de los ciudadanos y el acceso a los servicios y equipamientos afines a

dicha actividad. El autor seala que una localizacin preferente se basa en una

racionalidad ms bien individual difcil de operacionalizar, en tanto que la localizacin

eficiente contiene una racionalidad de carcter pblico, y por tanto factores especficos y

cuantificables.

Habra que preguntarse entonces por cules son las caractersticas de un buen lugar

residencial, cules son los atributos de localizacin valorados por la poblacin, si es un

ajuste entre lo que se prefiere con lo que se considera eficiente en palabras de GMEZ; o

si efectivamente una decisin de localizacin considera las tres variables sealadas por

MARTNEZ referentes a acceso, precio y externalidad, y nuevamente cuestionarse por cul

es el acceso adecuado, el precio razonable y qu externalidad significa rechazo o

apruebo en una decisin de localizacin.

Sin embargo, previo al anlisis de los atributos residenciales, FLREZ seala que el

individuo debe tomar una decisin residencial, la cual es entendida como el proceso de

evaluacin y decisin que realizan los hogares a fin de elegir una nueva localizacin de

su vivienda en un barrio determinado, tomando en cuenta la oferta existente en el rea

urbana (FLREZ, 2006). En dicha decisin, contina la autora, confluyen elementos

definitorios del hogar, tales como composicin, rasgos personales, experiencias previas,

contexto social y contexto urbano y, por otro lado, elementos externos al hogar, como la

oferta residencial y la informacin respecto a dicha oferta. Una vez que se ha tomado la

decisin residencial, y que se conoce la oferta existente en virtud de posibilidades

econmicas y expectativas, se analizan los atributos de localizacin. La siguiente figuradetalla el proceso de una decisin de carcter residencial para esta autora, modelo

aplicable en principio a cualquier persona de cualquier procedencia socioeconmica:


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FIGURA 1:MODELO CONCEPTUAL EXPLICATIVO DELPROCESO DETOMA DE DECISIN DE LOCALIZACIN RESIDENCIAL DELOS HOGARES.

FUENTE: ELABORACI N PROPIA EN BASE A FLREZ,2006

La autora tambin incorpora el concepto de satisfaccin residencial, sealndolo como

el fin que persiguen las personas una vez que toman una decisin residencial (CRDENAS,

2004). Dicho trmino, ha sido definido como un estado afectivo de carcter positivo que

los individuos poseen hacia su ambiente residencial (AMRIGO, 1995), es decir, una

evaluacin subjetiva que las personas realizan respecto a la adecuacin de un objeto o

situacin determinada y sus propias expectativas y posibilidades (MINVU, 2002). Cabe

sealar que la mayora de los estudios realizados desde el punto de vista residencial, han

puesto de manifiesto que los niveles de satisfaccin estn ms vinculados con el medio

externo que con el bien en s mismo, es decir con el barrio o entorno mayor que con la

vivienda en particular (AMRIGO,1995). De lo que se desprende nuevamente la importancia

de los atributos de localizacin y del entorno en donde se ubican las viviendas que

finalmente sern elegidas por los demandantes de ellas.


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Los conceptos hasta ahora planteados nos llevan a concluir primeramente que los

atributos de localizacin en general presentan componentes altamente subjetivos, y que

para que una persona requiriente de vivienda visualice esos atributos, debe tener unhorizonte relativamente claro de sus necesidades, aspiraciones y posibilidades 15. A su

vez, estas aspiraciones y por cierto posibilidades, aunque suene evidente, dependern de

la situacin socioeconmica de las familias (CRDENAS,2004;GMEZ,2006).

Esta constatacin terica eleva la necesidad de abarcar estos elementos, es decir conocer

cules son las necesidades, aspiraciones y posibilidades que tienen los sectores

vulnerables en particular, que los llevarn a tomar una decisin residencial.

En materia residencial, contar con una vivienda adecuada a las necesidades del grupofamiliar, es una de las preocupaciones y aspiraciones ms importantes para los grupos

vulnerables (KAZTMAN, 1999B) y por lo mismo tratar la vivienda como un mero bien de

capital y su compra como una estrategia econmica en el sentido restringido del trmino,

haciendo abstraccin de las aspiraciones y trayectorias de quienes la habitarn, es

simplemente despojarla de todas sus propiedades histricas y simblicas (MRQUEZ,2004).

Sin embargo dicho anlisis implica comenzar a develar el sujeto de estudio, anlisis que

se realizar de manera acotada en el desarrollo posterior de la investigacin.

Con todo habida cuenta que se trata de familias que no tienen vivienda, cuyo ingresoeconmico se encuentra por debajo de la lnea de la pobreza 16 y por lo mismo, no

constituyen objeto de crdito hipotecario siendo sus limitaciones en tanto valor de

vivienda a adquirir acotadas, interesa conocer cules son sus opciones de localizacin en

15 Sin embargo, tampoco puede obviarse el hecho que existen numerosas comprobaciones empricas de cmo lalocalizacin residencial afecta a las personas y sus familias; no da lo mismo residir en tal o cual vecindario por susefectos sobre la estructura de oportunidades (KAZTMAN,1999A), no da lo mismo tener un uso no deseado cercano (seaCrceles - Aeropuertos - Basurales - Rellenos Sanitarios - Plantas de Tratamiento de Aguas Servidas Aerdromos -

Plantas Sanitarias - Estaciones de Transferencia) por sus efectos patrimoniales y ambientales (FERNANDEZ M.,POBLETEJ Y SEVERINO F,2005), no da lo mismo vivir alejado de las redes familiares, no da lo mismo tener dificultades en elacceso a los lugares residenciales o grandes distancias entre los distintos mbitos de la vida, como educacionales,laborales o no tener acceso a espacios pblicos de calidad (DUCCI,1997;FADDA YJ IRON,2001). Y, no es una opininarbitraria, si no que una constatacin efectiva de que una mala o inconveniente localizacin, un hbitat residencialinadecuado desde un punto de vista integral, puede afectar severamente la calidad de vida de las personas (FADDA Y

J IRON,2001).16 Aspectos que constituyen requisitos del Programa, ya que al situarse en el primer quintil de vulnerabilidad estamoshablando de familias que se encuentran todas bajo la lnea de la indigencia y algunas entre indigencia y pobreza noindigente. (Esta aproximacin se hace en base a un clculo econmico de la distribucin de ingreso autnomo porquintil, sin embargo se desarrollar de mejor forma en el captulo descriptivo).


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materia residencial, para luego, desde esta constatacin, conocer las preferencias que la

literatura identifica.

2.2.1 Cules son las posibi l id a de s q ue tien en lo s sec tores vulnerab les en m ate ria

residencia l?

En relacin a las posibilidades de localizacin que tienen los grupos vulnerables, ABRAMO

refiere que la forma de acceso de los pobres al suelo urbano se puede entender a partir de

tres grandes lgicas de accin social: la lgica del Estado, donde es l quien dirige la

forma, la localizacin y el objetivo pblico que facilitar el acceso y usufructo del suelo

urbano; la lgica del Mercado, que es la que determina el ajuste entre la demanda segn

situacin econmica y la oferta segn valores de suelo; y, la lgica de la necesidad, lacual implica que existira una condicin motivada por la pobreza, que funciona al

margen de la accin institucional (vas estatales) y al margen del mercado (por

insuficiencia monetaria) (ABRAMO,2003).

Si bien, una parte significativa de los pases de Latinoamrica, incluyendo Chile,

funcionaron tras la lgica de la necesidad, a travs de la ocupacin ilegal del suelo, esta

situacin se dio en un contexto histrico y poltico anterior que luego fue regularizado

mediante distintas vas estatales (MINVU,2004A). Hoy ms bien las lgicas de localizacin

que operan en nuestro pas siguiendo el argumento del autor estaran orientadas porla accin del Estado y por la accin del Mercado.

Por lo tanto, el estudio de las posibilidades de localizacinde la poblacin vulnerable,

no es posible de entender en una primera instancia si no es bajo el contexto de la

poltica habitacional chilena, puesto que sobretodo en el ltimo perodo de tiempo

ella ha contribuido, ms bien definido con su oferta, la localizacin de los sectores ms

desposedos. El Ministerio de Vivienda y Urbanismo (en adelante MINVU), distingue tres

etapas en materia de ocupacin habitacional dirigidas a grupos populares: las dos

primeras aportadas por DERAMN(1990,EN MINVU,2004A) referidas a: una primera desde

la dcada de 1830 hasta 1940, en la cual existira un predominio de formas legales de

ocupacin, tales como arriendo de sitios y de cuartos redondos, piezas en conventillos y

edificios deteriorados; una segunda etapa, que abarca las dcadas de 1950 hasta 1970,

estara marcada por el predominio de la ocupacin ilegal de terrenos sin contrato previo.

Y, una tercera etapa, desde la dcada de 1980 hasta la actualidad, en donde vuelve el


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acceso legal de los sectores populares a la vivienda, pero esta vez a travs de la

propiedad, a la cual se accede va una serie de programas estatales (MINVU,2004A).

Bajo esta lgica, aparece relevante analizar brevemente y de carcter contextual cmo

esta ltima etapa define la localizacin de la poblacin vulnerable, dejando pocas

opciones en materia de elegibilidad, puesto que la oferta se determina a priori, siendo el

criterio para atender la demanda habitacional la entrega de una vivienda nueva en

propiedad, lo cual implica ajustarse a los valores de suelo del mercado, ajuste que

generalmente coincida con una localizacin perifrica (DUCCI,1997).

Durante la poca del Gobierno Militar, dos grandes programas atendan a la poblacin

ms vulnerable: el Programa de Viviendas Sociales Bsicas para la MarginalidadHabitacional17 y el Programa Lote con Servicios18 (MINVU, 2004 A); Estos Programas

incluan la modalidad de atencin a campamentos y consideraban tanto las opciones de

erradicacin y radicacin, decisin que se tomaba en funcin del factor econmico

vinculado al precio de suelo que alcanzaban los sitios donde se encontraban dichos

asentamientos y la demanda existente por otros usos en torno a esas localizaciones.

Algunos de los terrenos ocupados por las antiguas tomas se encontraban en municipios

con alto valor de la tierra urbana, siendo aquellos asentamientos, elementos

distorsionadores de la cotizacin del suelo en el mercado por lo tanto la decisin

apuntaba a la erradicacin (HIDALGO,2005).

Ambas acciones radicacin y erradicacin tuvieron finalmente una localizacin

similar, perifrica e incluso muchas veces coincidente. La localizacin de los pobres que

vivan en campamento y fueron erradicados, se concentraron en un 72% en las comunas

de LA GRANJA, PUDAHUEL, RENCA, PUENTE ALTO y SAN BERNARDO. A su vez, el 70% de las

obras de radicacin quedaron en las comunas de PEALOLEN, LA PINTANA, SAN BERNARDO,

RECOLETA, MAIP, LAFLORIDA, RENCA, ELBOSQUEy CERRONAVIA(HIDALGO,2005).

Dos figuras que son bastante ejemplificadoras de la definicin localizacional del Estado

en materia de vivienda durante este perodo, son las que aporta GUROVICH19:

17 D.L. N1088 de 1975 y D.S. N314 de 1975; D.L. N2552 de 1979 y D.S. N152 de 1979 (MINVU,2004A).18Ley N18138 reglamentada por D.S. N804 de Interior de 1982. (MINVU,2004A).19 Tambin incluidas en el trabajo de HIDALGO,2005.


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19

Con la llegada de la Democracia, se constata que uno de los grandes problemasheredados de la Dictadura fue el allegamiento, producindose ste principalmente por la

represin del Gobierno Militar a las formas de asentamiento espontneo (HIDALGO,2007A),

por lo tanto a partir del ao 90, se da inicio a un cuantioso plan de produccin de

viviendas del orden de las 90 mil soluciones anuales para absorber el dficit habitacional

existente (MINVU,2004A). Si bien el MINVUsostiene que s hubo una especial preocupacin

FIGURA 2 FIGURA 3

FUENTE:GUROVICH,1989


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por adaptar los instrumentos de poltica habitacional a las nuevas caractersticas y

nfasis de la poltica social (MINVU, 2004 A), no es as percibido por otros actores. Tal

como seala SUGRANYES, el cambio poltico de un perodo a otro, no implic unamodificacin en la forma de pensar y ejecutar la poltica de vivienda social,

producindose una continuidad de la poltica habitacional y una permanencia de los

instrumentos elaborados para la produccin masiva de las viviendas (SUGRANYES, 2005).

Ello implic aplicar un criterio principalmente econmico y signific la concentracin,

densificacin y localizacin perifrica de la vivienda social (TIRONI,2003).

La siguiente tabla muestra cmo ha sido la produccin de viviendas en los ltimos 15

aos en que el SERVIUparticipaba directa o indirectamente en la construccin de viviendas

por comuna, con su correlativo plano20, siendo evidente lo sealado previamente y

confirmando la idea planteada que las trayectorias de la poblacin vulnerable han sido

definidas por el Estado, localizndola siempre a un nivel perifrico: En un 76% la oferta

de viviendas se concentra en las comunas de PUENTE ALTO, SAN BERNARDO, QUILICURA, LA

PINTANA, MAIP, PUDAHUEL y PEALOLEN. Repitindose, a excepcin de la comuna de

QUILICURA, el mismo patrn de localizacin previamente analizado en las figuras de

erradicacin y radicacin de campamentos de los aos 80 a travs de la Poltica

Habitacional.

20Tanto la tabla y el plano se hicieron a partir de la informacin de las viviendas construidas por los ProgramasHabitacionales Vivienda Bsica Modalidad SERVIU, Nueva Bsica y Vivienda Social Dinmica sin Deuda, cuyodenominador comn es que el Estado a travs del SERVIUcontrata la construccin de las viviendas (va trato directo olicitacin), determinando a priori la localizacin de los conjuntos habitacionales.


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TABLA 1:NDE VIVIENDAS SOCIALES CONSTRUIDASPOR MANDATO DE SERVIUMETROPOLITANO,ENTRELOS AOS 1990 Y 2004 EN EL AREAMETROPOLITANA DEL GRAN SANTIAGO

PLANO 1: DIEZ COMUNAS CON MAYOR CONCENTRACIN DEVIVIENDAS SOCIALES CONSTRUIDAS POR MANDATO DE SERVIUMETROPOLITANO, ENTRE LOS AOS 1990 Y 2004 EN EL AREAMETROPOLITANA DEL GRAN SANTIAGO

COMUNA N DE VIV. %Puente Alto 21296 24,85%San Bernardo 12092 14,11%Quilicura 7705 8,99%La Pintana 7334 8,56%Maip 7067 8,25%Pudahuel 4931 5,75%Pealoln 4743 5,53%

Cerrillos 3347 3,91%El Bosque 3192 3,72%Renc a 2818 3,29%Lo Prado 1611 1,88%Lo Espejo 1572 1,83%La Florida 1268 1,48%La Granja 1018 1,19%La Cisterna 874 1,02%P. Aguirre Cerda 852 0,99%Lo Barnec hea 798 0,93%Cerro Navia 646 0,75%Las Condes 537 0,63%

San Ramn 480 0,56%Huechuraba 423 0,49%Conchal 345 0,40%Macul 330 0,39%Recoleta 217 0,25%Est. Central 136 0,16%San J oaqun 60 0,07%TOTAL 84894 100%

FUENTE:ELABORAC IN PROPIA SOBRE LA BASE DE ESTADSTICAS DELSUBDEPARTAMENTO DEASIGNAC IONES DEL SERVIU METROPO LITANO

FUENTE:ELABORAC IN PROPIA SOBRE LA BASE DE ESTADSTICAS DELSUBDEPARTAMENTO DE ASIGNACIONES DEL SERVIU METROPO LITANO .

Hasta ahora, el argumento nos lleva a confirmar que efectivamente la accin del Estado

en materia de poltica habitacional, ha sido en la mayora los casos centrada en la

entrega de un producto terminado y localizado en reas especficas de la ciudad,

definiendo siempre la instalacin de los grupos pobres, sin posibilidades de eleccin por

parte del beneficiario (DOA , LARRAAGA Y TORCHE, 2003). Ello ha llevado a la afirmacin

compartida de que el Estado chileno ha sido el agente principal de la segregacin


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residencial a gran escala que afecta a los grupos pobres (SABATINI Y ARENAS,2000;SUNKEL,2003),

ya que a travs del subsidio habitacional no se ha tenido en cuenta la localizacin de la

vivienda en la trama urbana, contribuyendo siempre a profundizar la segregacinresidencial (SUGRANYES,2005).

En suma, la poltica habitacional ha sido dependiente de las dinmicas de valorizacin

del mercado de suelo inmobiliario, vindose obligada a aceptar la formacin de enormes

extensiones de vivienda social, que permiten economas de escala, en la periferia urbana

donde el suelo es ms barato (DUCCI,1997;SABATINI,1998;BRAIN,CUBILLOS Y SABATINI,2007).

Ahora bien, si el argumento econmico y el valor de suelo prima al definir localizacin,

no debiera haber entonces mayores diferencias con la oferta privada de viviendaseconmicas en la REGINMETROPOLITANA.

En efecto, otros Programas Habitacionales como la Vivienda Bsica Modalidad

Privada21y el Programa Especial para Trabajadores, PET22, apuntaban a la generacin de

un mercado privado de viviendas econmicas. El primer Programa sealado se trataba

de una postulacin de carcter individual y no ha sido posible encontrar antecedentes de

la localizacin de dichas operaciones; respecto al segundo Programa, por tratarse de

postulaciones vinculadas a un proyecto habitacional determinado, ha sido posible

construir el siguiente plano con los datos aportados por el SERVIUMETROPOLITANO23.

21D.S. N62 (V. y U.) 84, D.S. N 159 (V.y U.) 94 (Ttulo VIII) (MINVU,2004A).22 D.S. N235/85 (MINVU,2004A).23Representan el 25% de los subsidios otorgados entre los aos 1990 y 2004 para dicho Programa (SERVIURM).


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PLANO 2:DIEZ COMUNAS CON MAYOR CONCENTRACIN DE VIVIENDAS PET,ENTRE LOS AOS 2000Y2004EN EL AREA METROPOLITANA DEL GRAN SANTIAGO

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FUENTE:ELABORAC IN PROPIA SOBRE LA BASE DE ESTADSTICAS DELDEPARTAMENTO DE PRESTAMOS Y SUBSIDIOS DEL SERVIU METROPO LITANO

Nuevamente, an siendo operaciones de gestin privada, la localizacin es perifrica,

concentrndose en el 61% de los casos en las comunas de QUILICURA, PUENTE ALTO,PUDAHUELy SANBERNARDOen orden descendiente.

Hasta ahora, las opciones de localizacin de los ms pobres a travs del acceso a una

vivienda nueva est acotada, tanto si el operador es el Estado como cuando lo es el

Privado. Concordante con esta localizacin, un mercado secundario de viviendas

sociales, debera perfilarse entonces tambin en estas reas.

Previo al anlisis de este mercado y su posible coincidencia con la dispersin de la

vivienda social existente, interesa tambin desde un punto de vista contextual, abordarcmo se fue plasmando esta lnea de promocin y financiamiento del mercado

secundario de viviendas sociales, puesto que dentro de este nicho, se estudiarn las

preferencias de localizacin de la poblacin vulnerable.

24Si se suman las comunas fuera del AMGS, habra que adicionar al plano las comunas de COLINA, PEAFLORy BUINenorden descendente.


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El ao 1994, bajo el mandato del Presidente EDUARDO FREI, se crea el Programa Vivienda

Bsica, modalidad libre eleccin25, pariente del Programa Vivienda Bsica Modalidad

SERVIU, cuya diferencia est en que el primero entrega un subsidio desmaterializado quepermite la compra de una vivienda nueva o usada, o la construccin de una vivienda en

sitio propio, cuyo mxima tasacin deba ser de 400 UF, en tanto el segundo Programa

como ya se seal entregaba una solucin construida (MINVU, 2004 A). En lo cierto, las

familias contaban con 260 UF para la compra de una vivienda en el mercado

(considerando ahorro mnimo de 20 UF, subsidio de 140 UF y crdito hipotecario

optativo de un mximo de 100 UF)26.

Pese a que la cantidad de subsidios entregados de esta naturaleza no fue menor, el

porcentaje de aplicacin de los mismos en la REGINMETROPOLITANA, slo alcanz el 30%,

materializacin que correspondi a las familias seleccionadas de ms altos ingresos de

ese programa habitacional, ya que eran las familias que efectivamente podan poner ms

ahorro. La causa de este hecho, estuvo en que en el mercado slo exista oferta para

viviendas de un precio superior a 400 UF. Por lo tanto las familias ganadoras de un

subsidio Bsico en la REGINMETROPOLITANAy que contaban con un ahorro previo, renta

familiar y un crdito factible que les permitiera adquirir una vivienda de un precio

inferior a 400 UF, perdan su subsidio habitacional (GRANDN, 2000). De Hecho, segn

compendios estadsticos del MINVU,en un lapso de diez aos, se constata que slo el 57%de los subsidios entregados por este Programa son efectivamente cursados (MINVU,2007A).

Otros actores, como la Cmara Chilena de la Construccin (CCHC), seala que este

subsidio no tuvo xito porque competa a la par con otros Programas Habitacionales,

como el de Vivienda Bsica modalidad SERVIU, o el posterior Programa Vivienda Social

Dinmica sin deuda, que entregaban viviendas nuevas con otros subsidios ocultos por el

Estado (entre ellos el pago del terreno) o, sin implicar endeudamiento por parte de las

familias (CCHC ,2004).

Por una parte, no se vea como viable implementar al interior del sector pblico unsistema de movilidad habitacional masivo basado en la transaccin de viviendas usadas,

ya que se daba por sentado que no exista mercado secundario para las viviendas de

menor valor (PROFIV,2000), puesto que se sealaba que los sectores ms pobres tenan una

25D.S. 62 (V. y U.) 84, D.S. N159 (V. y U.) 94 (Ttulo VIII).26 Cifra por debajo de la propia autoevaluacin que los propietarios de vivienda social realizan a sus inmuebles quealcanzara en promedio las 382,5 UF (RODRGUEZ Y SUGRANYES,2006).


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25

baja capacidad de cumplir con un crdito, sobretodo si se considera que obtener una

vivienda implicaba asumir los costos de funcionamiento de la misma, y que adems

perciban otro costro adicional como era la posible prdida de subsidios, en razn delaumento de puntaje en el instrumento de estratificacin social respectivo (en esa poca,

la Ficha CAS 2) (DOA ET AL,2003).

Sin embargo, un estudio encargado por el MINVU realizado el ao 1995, ya pona de

relieve la necesidad de fortalecer un mercado secundario de viviendas sociales, pues se

vea que la tendencia creciente del dficit habitacional estaba congelada e incluso

revertida, existiendo un numeroso stock de viviendas de bajo estndar construidas, cuyos

habitantes, dado los altos niveles de crecimiento econmico del pas en dichos aos,

parecieran haber aumentado sus ingresos y por lo mismo podran tener mayor acceso a

viviendas de mejor estndar (MINVU,1995). Los datos aportados por este estudio, del orden

de definir la existencia de un supervit de 298.000 viviendas de hasta 500 UF, no

significaba que no hubiera pobres o indigentes en situacin de dficit habitacional cuyo

ingreso no les permita aspirar ms que a ese tipo de viviendas (las de hasta 500 UF), si

no que significaba que exista un stock suficiente de viviendas sociales con gente

adentro que no debiera estar ah, porque ya tena condiciones para demandar servicios de

vivienda de un nivel mas alto, y estaban absolutamente embotellados; sin embargo pese

a lo evidente de los datos, no se iniciaron acciones de mayor intensidad por parte de lainstitucin pblica (ALMARZA Y RAMLIC , 2005). Y, en la prctica lo que se implement a

mediados de la dcada del 90 fue un sistema de movilidad habitacional27, dirigido a los

que ya eran beneficiarios del subsidio o a potenciales compradores de un nivel

econmico superior (SUGRANYES,2005).

A su vez, los diagnsticos comenzaron a descifrar que exista un nmero importante de

beneficiarios de vivienda social que declaraba no estar satisfecho con ella; de hecho,

estudios de satisfaccin residencial mandatados por el MINVU, realizados el ao 2001, dan

cuenta que un 56.3% de los entrevistados evaluaba con nota inferior a 4 el grado desatisfaccin que se tena con el conjunto habitacional y con el barrio, mientras que el

promedio en trminos de satisfaccin que se tena con la vivienda en s misma, era de

27Las viviendas que se compran con aplicacin de subsidio tienen una prohibicin reglamentaria de enajenacin de 5aos, gravamen que podra levantarse a travs de este Sistema, para que con el producto de la venta, se pueda adquirirotra vivienda (WWW.MINVU.CL).


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4,528 (MINVU, 2002). Desde otra perspectiva de la satisfaccin residencial29, un estudio

realizado por la ONG SUR, da cuenta que el 64,5% de los residentes quiere irse de la

vivienda (RODRGUEZ Y SUGRANYES,2005). Y, tambin existe el dato de que el 10,2% de losbeneficiarios de viviendas PET, quisiera cambiarse de vivienda, habiendo adems un

49,2% abierto a esa posibilidad (DOA ET AL, 2003). Por lo tanto oferta de viviendas,

levantada las prohibiciones existentes en los casos que las hubiere, se concluye que

habra.

Por el lado de la demanda, el dficit habitacional permanece y se acenta; del total de

necesidades habitacionales planteadas por el MINVU, ascendiente a las 197.212 unidades a

nivel regin30, un 39,5% de ellas constituye poblacin que podra comprar una vivienda

usada. (MINVU,2004B). Por lo tanto s habra ajuste entre oferta y demanda, situacin que

favorece el mercado inmobiliario puesto que uno de los requisitos que se plantean para

tal desarrollo es que se asegure una demanda constante y concordante con el volumen

del stock (SIMIAN EN SUGRANYES,2005).

De manera tal que desde todas las esferas acadmicas, gubernamentales y tambin

desde la perspectiva del usuario se comienza a considerar que la opcin de un mercado

secundario de viviendas sociales sera una buena alternativa para la demanda de los

sectores pobres que an no han tenido acceso a una vivienda propia, puesto que habra

una oferta habitacional para ellos dentro de los lmites actuales del Gran Santiago y no

estaran obligados a optar por viviendas nuevas fuera de la trama urbana (RODRGUEZ Y

SUGRANYES,2005).

Y, sobre la posible creencia de que la gente prefiere viviendas nuevas en vez de usadas,

se considera que en un mercado eficiente de viviendas, se puede observar que las

viviendas nuevas y usadas compiten entre s generndose una situacin en que el precio

est determinado fundamentalmente por condiciones de atributos fsicos de la vivienda,

ms que por el hecho de haber tenido otro propietario (DOA ET AL, 2003

). En efecto, elmismo estudio encargado por el MINVU sobre mercado secundario, al consultar por

preferencias de compra, result que un 70% se orientaba hacia la vivienda usada,

28Nota 4 equivale a nota aprobatoria mnima, cumple mnimamente. En tanto, nota 5 equivale a ms que suficiente(MINVU,2002). Una ponderacin del 4,5 vendra a significar que la vivienda es suficiente.29Ya que el Estudio MINVUno concluye acerca de la disposicin de irse, vender o permutar la vivienda.30 Se descuentan los ncleos allegados hacinados y el nmero de viviendas irrecuperables, pensando que stas ltimastienen solucin mediante la modalidad de Sitio Residente, bajo el mismo Programa Habitacional de este Estudio.


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sealando como motivos de esta opcin, que la vivienda usada tendra un menor costo

que una nueva, sera de mayor amplitud, tendra una mejor ubicacin y una mejor

calidad (MINVU,1995). Visin por cierto no compartida por todos los actores, el anlisis dela ONGSUR seala que frente a la evidencia que los conjuntos de vivienda social ya

existentes padecen de graves problemas de convivencia, seguridad y trfico de drogas,

los asignatarios de un subsidio, desecharn la opcin de una casa usada, prefiriendo

crear el mbito de su casa propia en un conjunto nuevo, con la apuesta de que all no

llegara ni violencia ni droga (RODRIGUEZ Y SUGRANYES,2005).

Bajo este contexto y discusin existente a nivel acadmico y poltico es que se plantea la

modalidad de Adquisicin de Vivienda Existente, del Programa Fondo Solidario de

Vivienda.

En resumen, respecto a las posibilidades de localizacin de los sectores vulnerables, se

tiene que:

- La localizacin de la vivienda social se encuentra acotada territorialmente.

- Existe oferta de vivienda social para ser adquirida mediante el Subsidio objeto de

este Estudio.

- Existe demanda en trminos de dficit que podra coincidir con la oferta sealada

anteriormente.- Existe un Programa que permite atender a la poblacin vulnerable que demanda

vivienda, con esta oferta existente, superando las trabas econmicas que el

mercado de estas viviendas tendra, puesto que contara con financiamiento

completo para acceder a dicha oferta31.

2.2.2 Imp ortanc ia d e la loca l izac in residenc ia l pa ra las fam i lias vulnerables

Tal como se confirma con el desarrollo planteado en el apartado anterior, la mayora de

los estudios de localizacin residencial de familias vulnerables se centran en dar cuenta

en cmo la poltica de vivienda social ha actuado como determinante de dicha

localizacin (SABATINI Y ARENAS,2000;BRAIN Y SABATINI,2006;HIDALGO 2005;DUCCI,2000;RODRIGUEZ Y

SUGRANYES,2005;TIRONI,2003); Desde la perspectiva del sujeto, los pocos estudios existentes,

tambin se sitan en general desde la evaluacin que ellos hacen del producto

31Ver ficha Resumen del Programa Fondo Solidario de Vivienda en Anexos.


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vivienda recibido y sus niveles de satisfaccin con la localizacin

Preferencias de Localización y Trayectorias de La Población Vulnerable de La Región Metropolitana

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