PONENCIA DE VALORACIÓN V - Navarra.es · 2020. 9. 21. · Ponencia de Valoración de Villava...

Ponencia de Valoración de Villava Revisión nº 4

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(Revisión Nº 4)

Ponencia de Valoración de Villava Revisión nº 4

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ÍNDICE

I. Memoria ..................................................................................................................................................... 3

II. Documentación gráfica ........................................................................................................................... 26

III. Anexo de valoración .............................................................................................................................. 29

PONENCIA DE VALORACIÓN VILLAVA

I. Memoria

Ponencia de Valoración de Villava Revisión nº 4 Memoria

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ÍNDICE

1. INTRODUCCIÓN ............................................................................................................................. 6 1.1. Inicio del expediente ............................................................................................................... 6 1.2. Objeto de la revisión ............................................................................................................... 6

2. ÁMBITO Y JUSTIFICACIÓN DE LA REVISIÓN .............................................................................. 6 2.1. Ámbito territorial ...................................................................................................................... 6 2.2. Marco normativo ..................................................................................................................... 6 2.3. Justificación de la revisión ...................................................................................................... 7 2.4. Planeamiento adoptado .......................................................................................................... 7

3. ZONAS DE VALOR ......................................................................................................................... 7 3.1. Descripción de las zonas de valor delimitadas gráficamente .................................................. 7 3.2. Descripción de las zonas de valor definidas mediante consideraciones de tipo literal ........... 8 3.3. Delimitación gráfica de las zonas de valor .............................................................................. 9

4. DEFINICIÓN DE LA PARCELA TIPO .............................................................................................. 9 4.1. Zonas de valor de uso residencial con vivienda agrupada en bloque colectivo ...................... 9 4.2. Zonas de valor de uso residencial con vivienda en edificio unifamiliar ................................. 10 4.3. Zonas de valor de uso industrial ........................................................................................... 11

5. MÉTODOS DE VALORACIÓN E IDENTIFICACIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES ................... 11 5.1. Métodos de valoración .......................................................................................................... 11 5.2. Identificación métodos de valoración aplicables a los bienes inmuebles .............................. 11

6. MÉTODO ADITIVO ........................................................................................................................ 12 6.1. Definición .............................................................................................................................. 12 6.2. Método del coste ................................................................................................................... 12

6.2.1. Definición ..................................................................................................................... 12

6.2.2. Ámbito de aplicación .................................................................................................... 13

6.2.3. Módulo básico de ejecución material ........................................................................... 13

6.2.4. Coste del proceso inmobiliario de la construcción ....................................................... 13

6.2.5. Coeficientes correctores del valor de las construcciones ............................................. 14

6.2.6. Valor actual de las construcciones ............................................................................... 14

6.2.7. Valor actual de las construcciones para las unidades inmobiliarias acogidas al Sistema de Caracterización de Construcciones por Longitud ..................................................................... 14

6.3. Método del valor residual ...................................................................................................... 15 6.3.1. Definición ..................................................................................................................... 15

6.3.2. Ámbito de aplicación .................................................................................................... 15

6.3.3. Cálculo de edificabilidades ........................................................................................... 15

6.3.4. Costes del proceso inmobiliario del suelo .................................................................... 15

6.3.5. Valor de repercusión del suelo urbanizado .................................................................. 16

6.3.6. Valor del suelo libre consolidado .................................................................................. 18

6.3.7. Costes de urbanización ................................................................................................ 19

6.3.8. Coeficientes correctores del valor básico unitario del suelo ......................................... 19

6.3.9. Coeficientes correctores del valor básico de repercusión ............................................ 19

6.4. Coeficientes correctores del valor del suelo y la construcción .............................................. 21 7. MÉTODO DE LOS VALORES MEDIOS POR TIPO DE APROVECHAMIENTO PRIMARIO ........ 21

7.1. Definición .............................................................................................................................. 21


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7.2. Ámbito de aplicación ............................................................................................................. 21 7.3. Coeficientes de valor medio de las tierras ............................................................................ 21 7.4. Clasificación e índice de valor relativo intratipo .................................................................... 22 7.5. Coeficiente del valor por hectárea para cada clase intratipo ................................................ 22 7.6. Valoración de recintos con aprovechamiento agroforestal ................................................... 23

8. DETERMINACIÓN DEL VALOR DE UNIDADES INMOBILIARIAS POR DERRIBO ..................... 23 9. CUADRO RESUMEN .................................................................................................................... 24 10. EFECTOS DE LA REVISIÓN DE LA PONENCIA DE VALORACIÓN....................................... 25


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1. INTRODUCCIÓN 1.1. Inicio del expediente

El Ayuntamiento de Villava, adoptó el acuerdo de revisar la Ponencia de Valoración, así mismo, nombró a sus representantes en la Comisión Mixta y ha elaborado el presente Proyecto de Ponencia de Valoración.

1.2. Objeto de la revisión

La revisión de la Ponencia de Valoración del Municipio de Villava, tiene por objeto, una vez determinados el ámbito y las justificaciones que argumentan su revisión, establecer los métodos de valoración aplicables a cada unidad inmobiliaria, fijando los criterios de aplicación así como los coeficientes correctores que correspondan en cada caso para todas las unidades inmobiliarias del término de Villava.

2. ÁMBITO Y JUSTIFICACIÓN DE LA REVISIÓN 2.1. Ámbito territorial

La Ponencia de Valoración es de ámbito municipal y de carácter total al abarcar todas las unidades inmobiliarias del término municipal de Villava.

2.2. Marco normativo

La Ponencia de Valoración Municipal de Villava se redacta en atención a lo dispuesto en la siguiente normativa.

• Ley Foral 12/2006, de 21 de noviembre, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra, (BON nº 152, de 20 de diciembre de 2006 y corrección errores BON 23 de marzo de 2007).

• Reglamento de desarrollo de la Ley Foral 12/2006, de 21 de noviembre, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra, aprobado en Decreto Foral 100/2008, publicado en BON 124 de 10 de octubre de 2008.

• Normas Técnicas Generales de Valoración, aprobadas mediante Orden Foral 20/2010, de 22 de febrero (BON nº 39, de 29 de marzo de 2010).

• Parámetros generales de Valoración de los bienes inmuebles objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, aprobados mediante Resolución 172/2010, de 22 de febrero (BON nº 37, de 24 de marzo de 2010).

• Sistemas de caracterización de las construcciones inscribibles en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, aprobados mediante Orden Foral 21/2010, de 22 de febrero (BON nº 37, de 24 de marzo de 2010).

• Modificación del Anexo de la Orden Foral 20/2010, de 22 de febrero, por la que se aprueban las Normas Técnicas Generales de Valoración, aprobada mediante Orden Foral 133/2013, de 15 de abril (BON nº 80 de 29 de abril de 2013).

• Modificación de los Parámetros Generales de Valoración de los bienes inmuebles objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, aprobados mediante Resolución 517/2013, de 20 de junio (BON nº 123, de 28 de junio de 2013)


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• Sistema de caracterización por volumen de las construcciones inscribibles en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, aprobado mediante Orden Foral 132/2013, de 15 de abril (BON nº 80 de 29 de abril de 2013).

2.3. Justificación de la revisión

Según establece el artículo 35 de la Ley Foral 12/2006, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra, en adelante LFRRTCN, la revisión de la Ponencia de Valoración queda justificada al concurrir las siguientes circunstancias:

• Haber transcurrido más de cinco años desde la última revisión total de la Ponencia de Valoración (aprobada definitivamente el 28 de noviembre de 2.002).

• Se han producido modificaciones de las condiciones de uso y aprovechamiento del suelo en áreas concretas del municipio, recogidas en el punto 2.4.

• La media estimada de los valores registrales correspondientes a un número significativo de bienes inmuebles es inferior en un 20 por 100 de la media estimada de los valores que se pueden asignar en este momento por la Hacienda Tributaria de Navarra a tales inmuebles, conforme a estudios de mercado realizados mediante métodos estadísticos.

2.4. Planeamiento adoptado

La normativa urbanística de carácter general de Villava está integrada, entre otros, por los siguientes documentos:

• Plan General Municipal de Villava, aprobado el 26 de diciembre de 2018 (en vigor desde el 1 de febrero de 2019).

• Convenio Plan de Conjunto Burlada-Villava, Unidad UPC-1, aprobado definitivamente el 31 de marzo de 2008 por el ayuntamiento de Villava.

• Convenio urbanístico para la unidad UC-14b aprobado definitivamente el 30 de enero de 2008.

Los documentos urbanísticos que impliquen un desarrollo de la normativa urbanística de carácter general citada se incorporarán conforme se produzca su entrada en vigor.

3. ZONAS DE VALOR 3.1. Descripción de las zonas de valor delimitadas gráficamente

Siguiendo los criterios establecidos en la Norma 16 de la Orden Foral 20/2010, de 22 de febrero, por la que se aprueban las Normas Técnicas Generales de Valoración de los Bienes Inmuebles objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, en adelante Normas Técnicas Generales de Valoración, los bienes inmuebles del término municipal de Villava se han distribuido en 5 Zonas de Valor delimitados gráficamente.

Los criterios que se han tenido en cuenta y que interesa destacar son:

Zona de valor 01CC. Área residencial con viviendas agrupadas en bloque colectivo de Villava.


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Formadas por los desarrollos con viviendas agrupadas en bloque colectivo de Villava: se desarrollan viviendas en plantas elevadas y locales destinados a almacenamiento y actividades económicas en plantas bajas. El polígono ocupa la mayor parte de la superficie del término municipal.

Zona de valor 02AA. Área residencial con vivienda unifamiliar adosada.

Zona de valor donde predominan las viviendas en edificio adosado sin división horizontal. Las parcelas disponen de una construcción principal de dos o tres plantas destinadas a vivienda, y garaje en sótano, con una zona ajardinada. Se encuentran distribuidas entorno a tres nucleos: colonia de San Francisco Javier y Plaza Aldapa, Grupo Landazabal y en las calles Arga y Andrés Zar.

Zona de valor 03UU. Área residencial con viviendas unifamiliares en edificio aislado.

Zona de valor donde predominan las viviendas en edificio aislado. Está formada por el enclave consolidado de Martiket y la zona comprendida entre las calles Fermín Tirapu y Ezcaba, y por el núcleo consolidado de la calle Serapio Huici.

Zona de valor 04II. Áreas de actividad industrial.

Zona de valor formada por el polígono industrial, al nor-oeste del límite municipal, que incluye usos comerciales e industriales y también por las áreas industriales intercaladas en el tejido urbano en la calle San Andrés.

Zona de valor 05DD. Diseminado

Formado por los recintos de suelo y construcción no incluidos en las zonas de valor descritas anteriormente

3.2. Descripción de las zonas de valor definidas mediante consideraciones de tipo literal

Siguiendo los criterios establecidos en la Norma 16.1 y 16.3 párrafo segundo de las Normas Técnicas Generales de Valoración, determinados recintos, por imposición de la normativa urbanística, pueden contar con unidades inmobiliarias en las que su valor puede estar condicionado por el uso o limitación legal de su valor de venta.

Recintos de uso exclusivo dotacional.

Polígono formado aquellos recintos a los que la normativa urbanística asigne un uso exclusivo dotacional (escolar, deportivo, religioso, asistencial, administrativo, cultural o recreativo), sin ser el predominante de la zona de valor en la que se encuentre enclavado. Será de aplicación en todo el ámbito del término municipal de Villava salvo en aquellas zonas de valor donde se haya establecido un valor de repercusión inferior al fijado para el uso dotacional.

Recintos de viviendas protegidas.

Formado por los recintos en los que las unidades inmobiliarias estarán sujetas a las limitaciones de valor de las viviendas protegidas. Será de aplicación en todo el ámbito del término municipal de Villava, salvo en aquellas zonas de valor donde se haya establecido un valor de repercusión de suelo inferior al fijado para este tipo de viviendas.

Recintos destinados a vía pública urbana


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Formado por aquellos recintos incluidos en el catastro que formen parte del entramado viario definido por el planeamiento urbanístico.

3.3. Delimitación gráfica de las zonas de valor

La delimitación gráfica de zonas de valor se recoge en el apartado II. Documentación gráfica.

Se considerarán poco significativos y, por lo tanto, susceptibles de modificación aquellos casos en los que se produzca una alteración en la delimitación del recinto que haya servido de base para el trazado del límite de la Zona de Valor, motivada por:

• Rectificación de límites de recinto por su incorrecta determinación o permuta, siempre que no suponga un cambio de las condiciones urbanísticas de los nuevos recintos.

• Aquellos casos que, como consecuencia del proceso de reparcelación de una figura urbanística, se disponga de información más precisa que la aportada por la normativa urbanística general para la delimitación de los recintos.

4. DEFINICIÓN DE LA PARCELA TIPO

La parcela tipo queda definida en función de las características que establece la Norma 19 de las Normas Técnicas Generales de Valoración y se justifica en el Anexo de Valoración. Partiendo de la descripción de la edificación, incluyendo usos, superficies y edificabilidad, se establecen los valores de la parcela, bien parciales, suma de las unidades inmobiliarias que constituyen el bien inmobiliario en edificios con división horizontal, o totales cuando el bien inmobiliario lo compone el conjunto de unidades inmobiliarias que incluye el recinto.

4.1. Zonas de valor de uso residencial con vivienda agrupada en bloque colectivo

Caracterizados por contar con edificaciones desarrolladas en altura, divididos en régimen de propiedad horizontal y con viviendas en una o dos plantas que acogen a una unidad familiar y que participan de los elementos del edificio comunes a todas ellas.

Características parcela tipo Zona de Valor 01CC Tipo edificación Piso Categoría Media Superficie parcela (m²) 800,00 Nº de plantas S+B+V Edificabilidad uso predominante (m²/m²) 2.10 Edificabilidad resto de usos (m²/m²) 0.90 Nº portales 2 Nº viviendas 16

Plantas elevadas Uso Residencial Superficie (m²) 1.680,00

Planta baja

Uso Almacén Superficie (m²) 720,00 Uso Superficie (m²)


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Características parcela tipo

Planta sótano Uso Trastero Garaje Superficie (m²) 320,00 480,00

Superficie útil vivienda tipo (m²) 78,19 Superficie construida vivienda (m²) 105,00 Planta vivienda (m²) 1ª Superficie unidad trastero en sótano (m²) 20 Superficie unidad de garaje en sótano (m²) 30 Superficie unidad bajera (m²) 57

Valor suelo parcela Total (€) 1.074.960,00 €

Por m² (€/m²) 1.343,70 €/m2

Valor unidad vivienda Total (€) 142.905,00 €

Por m² (€/m²) 1.361,00 €/m2

Valor unidad bajera Total (€) 37.164,00 €

Por m² (€/m²) 652,00 €/m2

4.2. Zonas de valor de uso residencial con vivienda en edificio unifamiliar

Caracterizados por contar con edificaciones con alturas que oscilan entre PB y S+PB+II, que acogen a una unidad familiar. Pueden contar con garaje bien en la envolvente de la edificación principal o anexo a la misma y un espacio libre no edificable.

Características parcela tipo Zona de Valor 02AA 03UU 05DD

Tipo edificación Unifamiliar en edf

cerrada Unifamiliar en edf

abierta Unifamiliar en edf

cerrada Categoría Media Media Media

Superficie parcela (m²) 168,00 m2 615,00 m2 350,00 m2

Nº de plantas B+I+Bajocub B+I B

Nº de viviendas 1 1 1

Total superficie construida (m²) 162,00 m2 215,00 m2 45,00 m2 Superficie vivienda (m²) 150,00 m2 177,00 m2 30,00 m2

Plantas elevadas

Uso Vivienda Vivienda

Superficie (m²) 91,20 m2 105,50 m2

Uso Almacén Almacén

Superficie (m²) 10,00 m2 4,00 m2

Planta baja

Uso Vivienda Vivienda Vivienda

Superficie (m²) 58,80 m2 71,50 m2 30,00 m2 Uso Almacén Almacén Porche

Superficie (m²) 2,00 m2 34,00 m2 15,00 m2

Suelo Libre consolidado (m²) 103,49 m2 467,40 m2 308,00 m2

Sin consolidar (m²) 167,08 m2

Edificabilidad uso predominante (m²/m²) 0,89 m2/m2 0,38 m2/m2 0,08 m2/m2 Edificabilidad resto de usos (m²/m²) 0,07 m2/m2 0,10 m2/m2 0,04 m2/m2

Valor suelo parcela Total (€) 81.455,47 € 196.738,50 € 7.784,00 €

Por m² (€/m²) 484,85 m2 319,90 m2 22,24 m2

Valor estimado Total (€) 241.435,00 € 413.078,00 € 40.082,00 €


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4.3. Zonas de valor de uso industrial

Caracterizados por tratarse de recintos con edificaciones cuyo uso predominante es industrial en edificio exclusivo y que disponen de varias plantas, aunque generalmente son PB o PB+entreplanta. Pueden contar con división horizontal para poder albergar diferentes actividades en un mismo edificio.

Características parcela tipo Zona de Valor 04II

Tipo edificación Industrial en edificio

exclusivo Categoría Media

Superficie parcela (m²) 1.210,00 m2 Nº de plantas B+Entreplanta

Nº de naves 1 Total superficie construida (m²) 1.147,00

Plantas elevadas Uso Almacén

Superficie (m²) 178,00

Planta baja Uso Industrial

Superficie (m²) 969,00 Edificabilidad uso predominante (m²/m²) 0,80 Edificabilidad resto de usos (m²/m²) 0,15

Valor suelo parcela Total (€) 259.666,00

Por m² (€/m²) 214,60

Valor estimado Total (€) 840.995,00 Por m² (€/m²) 733,21

5. MÉTODOS DE VALORACIÓN E IDENTIFICACIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES 5.1. Métodos de valoración

El artículo 24.1 de la Ley Foral 12/2006 del RRTCN determina que el valor de los bienes inmuebles del Registro de la Riqueza Territorial se obtenga por el método de comparación con el valor de mercado mediante la utilización de modelos estadísticos.

El artículo 24.2 de la citada Ley Foral establece, para aquellos bienes inmuebles que por sus características o ámbito se encuentran fuera del rango de las muestras utilizadas para la elaboración de los modelos de estimación, como métodos analíticos alternativos:

• Aditivo. • De capitalización. • De los valores medios por tipo de aprovechamiento primario. • De comparación de mercado.

5.2. Identificación métodos de valoración aplicables a los bienes inmuebles

Conforme a las Normas Técnicas Generales de valoración citadas en el apartado 2.2 “Marco normativo”, se identifican a continuación los métodos de valoración aplicables a los inmuebles objeto de esta Ponencia de Valoración.

Los modelos estadísticos de estimación de valores actualmente vigentes se encuentran regulados en el Decreto Foral 334/2001, de 26 de noviembre, por el que se aprueba el procedimiento de valoración de


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determinados bienes inmuebles sitos en la Comunidad Foral mediante la aplicación del método de comprobación de los precios medios en el mercado, en relación con la gestión de los impuestos sobre sucesiones y donaciones, y sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

Estos modelos permiten la obtención del valor de referencia de las tipologías y usos que se indican a continuación: Viviendas, Plazas de aparcamiento de vehículos, Trasteros y Suelos a los que se les pueda atribuir un aprovechamiento agroforestal.

Los modelos vigentes para viviendas, plazas de aparcamiento y trasteros, consideran un efecto de la zona de ubicación de los bienes sobre su valor. Dado que esta ponencia propone una mayor desagregación en la delimitación de zonas de valor que la establecida por los modelos correspondientes y que además, el estudio de mercado realizado para esta ponencia para los suelos con aprovechamiento agroforestal a partir de muestras de mercado presenta notables diferencias con los resultados que se obtienen de la aplicación de esos modelos, de acuerdo a la norma 14.1 d) de las citadas Normas Técnicas Generales de Valoración, se desestima la aplicación de los mismos a los citados tipos de bienes (viviendas, plazas de aparcamiento, trasteros y suelos con aprovechamiento agroforestal).

Por lo tanto, a efectos de lo establecido en el Artículo 24 3 de la LFRRTCN, se podrán aplicar los siguientes métodos:

• El método aditivo fijado en la Norma 34 para todas las unidades inmobiliarias del ámbito de esta ponencia

• El método de los valores medios por tipo de aprovechamiento primario para estimar el valor de este tipo de suelos.

Asimismo, en virtud del artículo 34.1 de la LFRRTCN, esta ponencia de valoración, entre los parámetros técnicos diferentes de los parámetros generales de valoración, fijará de forma razonada un conjunto de valores asignables a los suelos sin aprovechamiento agroforestal.

6. MÉTODO ADITIVO 6.1. Definición

Consiste en la valoración de un bien inmueble considerado como la suma del valor del vuelo en su estado actual, obtenido por el método del coste, y del valor del suelo que se calculará aplicando el método de comparación o, cuando ello no sea posible, el método del valor residual.

6.2. Método del coste

6.2.1. Definición

Consiste en la estimación del coste que con mayor probabilidad supondría la sustitución de ese elemento por otro de similares características y utilidad.

La estimación del coste de sustitución de una unidad inmobiliaria parte de cuantificar el módulo básico de ejecución material, para que multiplicado por los coeficientes de comparación de los diferentes usos obtener un módulo básico de ejecución material por unidad de superficie del uso, clase y modalidad correspondiente a la unidad inmobiliaria analizada.


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Del producto del módulo anteriormente citado por el coeficiente que recoge los costes del proceso inmobiliario y la superficie del bien obtendremos el coste de sustitución de la unidad inmobiliaria, a la que aplicando los coeficientes correctores que le correspondan nos permitirá establecer el valor actual de la construcción.

6.2.2. Ámbito de aplicación

Será de aplicación en aquellas construcciones definidas en el artículo 13.2 de la LFRRTCN ubicadas en el término municipal de Villava.

6.2.3. Módulo básico de ejecución material

Los módulos básicos de construcción, según se establece en el capítulo II.2 de la Resolución 517/2013, de 20 de junio, por la que se modifican los parámetros generales de valoración de los bienes objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza territorial de Navarra, son:

• Sistema general de caracterización de construcciones (MBCG). 520 Euros/m2. • Sistema de caracterización de las construcciones por longitud (MBCL) 750 Euros/ml. • Sistema de caracterización de construcciones por potencia (MBCP) 400 Euros/kW. • Sistema de caracterización de construcciones por volumen (MBCV) 85 Euros/m3.

6.2.4. Coste del proceso inmobiliario de la construcción

Los costes del proceso inmobiliario que experimenta la ejecución material de las construcciones hasta su colocación en el mercado en cada una de las zonas de valoración y por los diferentes usos analizados, justificado el en Anexo de Valoración, se resume en la siguiente tabla:

Zona de valor Tipo de edificación Uso Planta Kc

01CC Todas las edificaciones Residencial Vivienda 1,47 Anexos 1,47

Garajes y trasteros 1,47

02AA Todas las edificaciones Residencial Vivienda 1,54 Anexos 1,54

03UU Todas las edificaciones Residencial Vivienda 1,54 Anexos 1,54

04II Todas las edificaciones Industrial Nave industrial 1,47

Entreplanta 1,47

05DD Todas las edificaciones Diseminado Casa campo 1,47 Otros usos 1,47


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Zona de valor Tipo de edificación Uso Planta Kc 00TT Todas las edificaciones Dotacional Todas las plantas 1,47

00RE Régimen especial Residencial Vivienda 1,47 Anexos 1,47

00RG Régimen general Residencial Vivienda 1,47 Anexos 1,47

00PT Precio tasado Residencial Vivienda 1,47 Anexos 1,47

00PP Precio pactado Residencial Vivienda 1,47 Anexos 1,47

6.2.5. Coeficientes correctores del valor de las construcciones

Su modo de aplicación y cuantía corresponderá a lo establecido en capítulo IV de la Resolución 172/2010, de 22 de febrero, por la que se aprueban los parámetros generales de valoración de los bienes objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra.

6.2.6. Valor actual de las construcciones

El valor actual de las construcciones se obtendrá de acuerdo con la Norma 30.2 de las Normas Técnicas Generales de Valoración, en función de lo establecido en la Resolución 172/2010, de 22 de febrero (modificada mediante Resolución 517/2013, de 20 de junio), por la que se aprueban los parámetros generales de valoración de los bienes objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra.

En las Normas Técnicas Generales de Valoración se establece el valor actual para las unidades inmobiliarias acogidas al sistema de caracterización de construcciones por longitud (norma 30.3), por potencia (norma 30.4) y por volumen (norma 30.5).

6.2.7. Valor actual de las construcciones para las unidades inmobiliarias acogidas al Sistema de Caracterización de Construcciones por Longitud

El valor actual de las construcciones se obtendrá de acuerdo con la norma 30.3 de las Normas Técnicas Generales de Valoración, mediante la siguiente fórmula:

iiii cLqMBCLVAC 081×××=

Siendo:

VACi El valor actual de la construcción de la unidad inmobiliaria i MBCL Módulo Básico de Construcción para el Sistema Lineal de Caracterización, según definición de la Norma 6 qi El coeficiente para la estimación del coste de construcción asignado a la unidad inmobiliaria i en el Registro de la Riqueza Territorial Li Longitud con que figura la unidad inmobiliaria i en el Registro de la Riqueza Territorial c081i El coeficiente corrector total derivado de las características de la unidad i, de acuerdo a la Norma 8.1.

Los bienes inmuebles no encuadrables en los tipos recogidos en el correspondiente cuadro de valores tipo y que afectan a conducciones de gas, líneas eléctricas de alta tensión y oleoductos, quedarán incluidos en el uso de inespecífico, asignando una modalidad para cada tipo de bien inmueble y una categoría con el coeficiente de valor tipo, según queda justificado en el apartado 8 del Anexo de Valoración, estableciéndose el siguiente cuadro de valor tipo de las construcciones:


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Tipo de construcción Categoría d r

Uso Modalidad 1 29. Inespecífico Conducciones de gas 0,0733 1,00 1,00 Líneas eléctricas 0,1733 1,00 1,00 Oleoductos 0,3083 1,00 1,00

6.3. Método del valor residual

6.3.1. Definición

Es el resultante de detraer del previsible valor en venta de su mayor y mejor uso el coste que resulte necesario para la realización efectiva del citado uso, se entiende por mayor y mejor uso aquel que resulte más probable, físicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido, financieramente factible y que dé lugar a su valor más alto.

6.3.2. Ámbito de aplicación

Será de aplicación sobre todas las unidades inmobiliarias de suelo con aprovechamiento urbanístico.

6.3.3. Cálculo de edificabilidades

La edificabilidad de los recintos de suelo se establecerá según los parámetros definidos por la normativa urbanística en vigor de Villava, salvo aquellos casos en los que ésta no pueda ser alcanzada, por condiciones de habitabilidad o servidumbres.

Los usos no residenciales situados en la planta de bajo-cubierta cuyo único acceso se produzca a través de los elementos comunes del edificio, se estima que no consumen edificabilidad y, por lo tanto, se establecen como no consolidados a los efectos de asignación de valor de repercusión.

6.3.4. Costes del proceso inmobiliario del suelo

Los costes del proceso inmobiliario que experimenta el suelo hasta su colocación en el mercado en cada una de las zonas de valor y para los diferentes usos analizados, justificado el en anexo de Valoración, se resume en la siguiente tabla:

Zona de valor Tipo de edificación Uso Planta Ks

01CC Todas las edificaciones Residencial Vivienda 1,21 Anexos 1,21

Garajes y trasteros 1,21

02AA Todas las edificaciones Residencial Vivienda 1,27 Anexos 1,27

03UU Todas las edificaciones Residencial Vivienda 1,27 Anexos 1,27

04II Todas las edificaciones Industrial Nave industrial 1,21

Entreplanta 1,21

05DD Todas las edificaciones Diseminado Casa campo 1,21 Otros usos 1,21


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Zona de valor Tipo de edificación Uso Planta Ks 00TT Todas las edificaciones Dotacional Todas las plantas 1,21

00RE Régimen especial Residencial Vivienda 1,21 Anexos 1,21

00RG Régimen general Residencial Vivienda 1,21 Anexos 1,21

00PT Precio tasado Residencial Vivienda 1,21 Anexos 1,21

00PP Precio pactado Residencial Vivienda 1,21 Anexos 1,21

6.3.5. Valor de repercusión del suelo urbanizado

6.3.5.1. Cálculo del valor de repercusión.

El cálculo de los valores de repercusión por metro cuadrado construido de cada uso en un recinto se obtendrá de acuerdo con la Norma 31 de las Normas Técnicas Generales de Valoración y las características fijadas en el Anexo de Valoración del presente documento.

Zona de

valor Tipo de edificación Uso Kc Ks

Valor de repercusión

del suelo urbanizable

(€/m²)

Código de identificación

01CC Todas las

edificaciones

Vivienda 1,47 1,21 528,00 01

Anexos 1,47 1,21 260,00 02

Garajes y trasteros 1,47 1,21 241,00 03

02AA Todas las

edificaciones Vivienda 1,54 1,27 496,00 01

Anexos 1,54 1,27 189,00 02

03UU Todas las

edificaciones Vivienda 1,54 1,27 650,00 01

Anexos 1,54 1,27 235,00 02

04II Todas las

edificaciones Nave industrial 1,47 1,21 245,00 01

Entreplanta 1,47 1,21 124,00 02

05DD Todas las

edificaciones Casa campo 1,47 1,21 120,00 01 Otros usos 1,47 1,21 52,00 02

Zona de

valor Tipo de edificación Uso Planta Kc Ks

Valor de repercusión del suelo urbanizado

€/m²

Código de identificación

00TT Todas las edificaciones

Dotacional Todas las plantas

1,47 1,21 177,00 01

00RE Régimen especial Residencial Vivienda 1,47 1,21 177,00 01 Anexos 1,47 1,21 91,00 02

00RG Régimen general Residencial Vivienda 1,47 1,21 192,00 01 Anexos 1,47 1,21 98,00 02

00PT Precio tasado Residencial Vivienda 1,47 1,21 221,00 01 Anexos 1,47 1,21 113,00 02

00PP Precio pactado Residencial Vivienda 1,47 1,21 286,00 01 Anexos 1,47 1,21 124,00 02


17

6.3.5.2. Asignación de valores de repercusión por usos y plantas

Los valores de repercusión determinados e identificados en el punto anterior mediante la denominación “Código de identificación” para cada una de las zonas de valor, se asignarán a los usos definidos en el capítulo II.1.a) de la Resolución 517/2013, de 20 de junio, por la que se modifican los parámetros generales de valoración de los bienes objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, en función de dicho uso y la planta en la que se encuentren ubicados, según la siguiente tabla:

Uso Planta 01CC 02AA 03UU 04II 05DD 00TT 00RG 00RE 00PT 00PP

Código Descripción Descripción 1 RESIDENCIAL Baja 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 Semisótano 01 01 01 01 01 01 01 01 01 01 Entreplanta 01 01 01 02 01 01 01 01 01 01 Resto de plantas 01 01 01 02 01 01 01 01 01 01 Bajo rasante 01 01 01 02 01 01 01 01 01 01

2 ALMACENAJE Baja 02 02 02 01 02 01 02 02 02 02 Semisótano 02 02 02 01 02 01 02 02 02 02 Entreplanta 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02 Resto de plantas 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02 Bajo rasante 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02

3 AGRARIO Baja 02 02 02 01 02 01 02 02 02 02 Semisótano 02 02 02 01 02 01 02 02 02 02 Entreplanta 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02 Resto de plantas 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02 Bajo rasante 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02

4 INDUSTRIAL Baja 02 02 02 01 02 01 02 02 02 02 Semisótano 02 02 02 01 02 01 02 02 02 02 Entreplanta 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02 Resto de plantas 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02 Bajo rasante 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02

5 COMERCIAL Baja 02 02 02 01 01 01 02 02 02 02 Semisótano 02 02 02 01 01 01 02 02 02 02 Entreplanta 03 02 02 02 01 01 02 02 02 02 Resto de plantas 01 01 01 02 01 01 02 02 02 02 Bajo rasante 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02

6 OFICINA Baja 02 02 02 01 01 01 02 02 02 02 Semisótano 02 02 02 01 01 01 02 02 02 02 Entreplanta 03 02 02 02 01 01 02 02 02 02 Resto de plantas 01 01 01 02 01 01 02 02 02 02 Bajo rasante 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02

7 ESPECTACULOS Baja 02 02 02 01 01 01 02 02 02 02 Semisótano 02 02 02 01 01 01 02 02 02 02 Entreplanta 03 02 02 02 01 01 02 02 02 02 Resto de plantas 01 01 01 02 01 01 02 02 02 02 Bajo rasante 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02

8 DEPORTIVO Baja 02 02 02 01 01 01 02 02 02 02 Semisótano 02 02 02 01 01 01 02 02 02 02 Entreplanta 03 02 02 02 01 01 02 02 02 02 Resto de plantas 01 01 01 02 01 01 02 02 02 02 Bajo rasante 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02

9 HOSTELERIA Baja 02 02 02 01 01 01 02 02 02 02 Semisótano 02 02 02 01 01 01 02 02 02 02


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Uso Planta 01CC 02AA 03UU 04II 05DD 00TT 00RG 00RE 00PT 00PP

Código Descripción Descripción Entreplanta 03 02 02 02 01 01 02 02 02 02 Resto de plantas 01 01 01 02 01 01 02 02 02 02 Bajo rasante 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02

10 DOCENTE Baja 02 02 02 01 01 01 02 02 02 02 Semisótano 02 02 02 01 01 01 02 02 02 02 Entreplanta 03 02 02 02 01 01 02 02 02 02 Resto de plantas 01 01 01 02 01 01 02 02 02 02 Bajo rasante 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02

11 PUBLICO Baja 02 02 02 01 01 01 02 02 02 02 Semisótano 02 02 02 01 01 01 02 02 02 02 Entreplanta 03 02 02 02 01 01 02 02 02 02 Resto de plantas 01 01 01 02 01 01 02 02 02 02 Bajo rasante 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02

12 SANITARIO Baja 02 02 02 01 01 01 02 02 02 02 Semisótano 02 02 02 01 01 01 02 02 02 02 Entreplanta 03 02 02 02 01 01 02 02 02 02 Resto de plantas 01 01 01 02 01 01 02 02 02 02 Bajo rasante 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02

133 SINGULARES Baja 02 02 02 01 02 01 02 02 02 02 (Bajeras) Semisótano 02 02 02 01 02 01 02 02 02 02 Entreplanta 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02 Resto de plantas 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02 Bajo rasante 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02

13(Resto) SINGULARES Baja 03 02 02 01 02 01 02 02 02 02 (Resto) Semisótano 03 02 02 01 02 01 02 02 02 02 Entreplanta 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02 Resto de plantas 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02 Bajo rasante 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02

14 AUXILIARES Baja 03 02 02 01 02 01 02 02 02 02 Semisótano 03 02 02 01 02 01 02 02 02 02 Entreplanta 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02 Resto de plantas 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02 Bajo rasante 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02

15 Vías urbanas Bajo rasante 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02 19 Inespecífico Baja 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02

Semisótano 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02 Entreplanta 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02 Resto de plantas 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02 Bajo rasante 03 02 02 02 02 01 02 02 02 02

6.3.6. Valor del suelo libre consolidado

De acuerdo a los establecido en la Norma 26 de las NTGV (modificada mediante la Orden Foral 133/2013, de 15 de abril), el valor por metro cuadrado asignable al suelo libre consolidado de los recintos dotados de construcciones o al suelo libre potencialmente consolidado en recintos con aprovechamiento urbanístico potencial pero libres de construcción, será el que se muestra en la siguiente tabla por zona de valor, que se ha obtenido como un porcentaje del valor de repercusión del uso predominante:


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Zona de valor Valor suelo con aprovechamiento urbanístico

(€/m²) 01CC 52,00 02AA 49,00 03UU 65,00 04II 24,00

05DD 12,00

6.3.7. Costes de urbanización

El cálculo de los costes de urbanización por metro cuadrado de cada unidad inmobiliaria de suelo se obtendrá de acuerdo con la Norma 32 de las Normas Técnicas Generales de Valoración, con las características definidas para la unidad de ejecución tipo en el Anexo de Valoración.

Zona de valor

Características de la unidad de ejecución Coste de urbanización

Superficie unidad

(m2)

Superficie parcelas

privadas (m2)

Superficie viales (m2)

Zonas verdes

(m2)

Sistema general

(m2)

Ancho calles (m)

Numero viviendas

Edif (m2/m2)

Por m2 de espacio

público (€/m2)

Por m2 de parcela

bruta (€/m2)

01CC 10.451,60 5.385,60 1.726,40 1.300,00 2.039,60 14 63 1,66 64,00 31,00

02AA 1.177,00 936,00 217,00 24,00 0,00 5 01 0,21 127,00 26,00

03UU 04II 13.223,64 1.532,70 5.407,94 5.754,00 529,00 10 00 0,58 41,00 36,00

6.3.8. Coeficientes correctores del valor básico unitario del suelo

Serán de aplicación a recintos con suelo no afectado por construcciones en los casos en los que la materialización de su aprovechamiento esté condicionada por las características de dichos recintos.

Zona de valor

Superficie mínima (m²)

Longitud de fachada mínima (m)

Fondo normal (m)

01CC La de la parcela La de la parcela El de la parcela 02AA La de la parcela La de la parcela El de la parcela 03UU La de la parcela La de la parcela El de la parcela 04II La de la parcela La de la parcela El de la parcela

6.3.9. Coeficientes correctores del valor básico de repercusión

El artículo 34. “Ponencias de Valoración” de la LFRRTCN y la Norma 25. “Criterios para la corrección de los valores básicos de repercusión por usos” de las Normas Técnicas Generales de Valoración, establecen los criterios para la corrección de los valores básicos de repercusión por usos.

El valor de repercusión del suelo urbanizado se obtiene residualmente para la parcela tipo. Esta cuenta unas superficies de análisis concretas para cada zona de valor, y en la que fuera de estas superficies los valores de la repercusión sufren desviaciones que deben corregirse.

Para la corrección del efecto superficie construida se ha tomado como referencia el Decreto Foral 334/2001, de 26 de noviembre, por el que se aprueba el procedimiento para la valoración de determinados inmuebles sitos en la Comunidad Foral de Navarra mediante la a aplicación del método de comprobación de los precios medios en el mercado de todas las unidades inmobiliarias de uso residencial de las zonas de valoración


20

afectadas, estableciendo las diferencias de valor estimado en función de la modificación de su superficie en los intervalos que señala para cada zona de valor.

6.3.9.1. Unidades inmobiliarias de uso residencial, clase en piso

El coeficiente de superficie será de aplicación en unidades inmobiliarias de uso residencial clase “en piso”, según la tabla 10.a. Cuadro de valor tipo para el sistema general de caracterización de las construcciones, de la Resolución 517/2013, de 20 de junio, por la que se modifican los parámetros generales de valoración de los bienes objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, y se realizará bajo las siguientes condiciones:

- SCp < 40 m2: �� = 1.10 - 40 m2 < SCp < 200 m2 �� = 1.1563 − 0.0013 ∗ �� - SCp > 200 m2: �� = 0.89

Siendo:

Cks Coeficiente corrector s del valor de repercusión de la unidad inmobiliaria k SCp Superficie construida privada de la unidad inmobiliaria

6.3.9.2. Unidades inmobiliarias de uso residencial, clase en casa

El coeficiente de superficie será de aplicación en unidades inmobiliarias de uso residencial clase “en casa”, según la tabla 10.a. Cuadro de valor tipo para el sistema general de caracterización de las construcciones, de la Resolución 517/2013, de 20 de junio, por la que se modifican los parámetros generales de valoración de los bienes objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, y se realizará bajo las siguientes condiciones:

- SCp < 50 m2: �� = 1.08 - 50 m2 < SCp < 400 m2 �� = 1.1086 − 0.0005 ∗ �� - SCp > 400 m2: �� = 0.90

Siendo:

Cks Coeficiente corrector s del valor de repercusión de la unidad inmobiliaria k SCp Superficie construida de la unidad inmobiliaria

6.3.9.3. Coefiente de planta

El coeficiente de planta será de aplicación en unidades inmobiliarias de uso residencial clase en piso, según la tabla 10.a “cuadro de valor tipo para el sistema general de caracterización de las construcciones” de los parámetros generales de valoración, y se realizará con la siguiente tabla:

Planta Sin ascensor Con ascensor

Sótano

0,982 0,982 Semisótano Baja Entreplanta


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Planta Sin ascensor Con ascensor

Principal 0,973 0,989

Primero Segundo 0,970 1,000 Tercero 0,967 1,009 Cuarto 0,965 1,016 Quinto 0,963 1,022 Sexto 0,961 1,028 Séptimo 0,959 1,034 Octavo 0,958 1,039 Noveno 0,956 1,043 Décimo 0,955 1,048 Undécimo 0,954 1,052 Duodécimo 0,952 1,056 Decimotercero o superior 0,951 1,060 Atico y azotea 0,951 1,060

6.4. Coeficientes correctores del valor del suelo y la construcción

Su modo de aplicación y cuantía corresponderá a lo establecido en la Norma 8.2 de las NTGV (modificada mediante Orden Foral 133/2013, de 15 de abril) y lo establecido en el capítulo IV.2 del Anexo a la resolución 172/2010, por la que se aprueban los parámetros generales de valoración de los bienes inmuebles objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra.

7. MÉTODO DE LOS VALORES MEDIOS POR TIPO DE APROVECHAMIENTO PRIMARIO 7.1. Definición

El método se basa en el potencial aprovechamiento primario establecido para cada tipo de terreno mediante unos coeficientes de valor medio de los suelos. Para cada tipo de terreno se establecen clases en función de su valor y se les asigna un índice atendiendo al valor relativo de los suelos de las diferentes clases dentro del mismo tipo. Al valor así obtenido se le aplicará el correspondiente coeficiente de referencia al mercado.

7.2. Ámbito de aplicación

Será de aplicación sobre todas las unidades inmobiliarias de suelo con aprovechamiento agroforestal o improductivo ubicadas en el término del municipio de Villava.

7.3. Coeficientes de valor medio de las tierras

Los coeficientes de valor medio de las tierras según establece el capítulo V.1 “Cuadro del valor medio de los suelos por su tipo de aprovechamiento primario” del Anexo a la Resolución 172/2010, de 22 de febrero, por la que se aprueban los parámetros generales de valoración de los bienes inmuebles objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra para el municipio de Villava por hectárea, son los siguientes:

Regadío Secano Forestal-pastos 1.929,51 194,432 55,345


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7.4. Clasificación e índice de valor relativo intratipo

Los recintos tipificados en el Registro de la Riqueza Territorial de acuerdo a su potencial aprovechamiento agroforestal del municipio de Villava, se han dividido en tres tipos productivos: regadío, secano, forestal-pastos; y dos improductivos: improductivo, construcción.

Dentro de cada tipo se han establecido diferentes clases en función de su potencial de producción y de otros factores que afectan al valor como la forma, pendiente y accesibilidad, así como su localización.

Clase

Tipo Regadío (01) Secano (02) Forestal- Pastos (03)

Superficie en hectáreas

Índice de valor relativo intratipo (I)





100 0,63 1,000 0,76 1,000 1,02 1,000 200 - - 4,37 0,770 6,99 0,300 300 - - 5,31 0,550 6,59 0,150

7.5. Coeficiente del valor por hectárea para cada clase intratipo

Fijado según establece la Norma 17 de la Orden Foral 20/2010, de 22 de Febrero, por la que se aprueban las Normas Técnicas Generales de Valoración de los Bienes Inmuebles objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial, mediante la siguiente expresión:

�� = �� ∗ �� ∗ ∑ ��

∑ �� ∗ ��

Donde:

CVij coeficiente del valor por unidad de superficie de la clase j del tipo i VMi valor medio por unidad de superficie del tipo i en el municipio Iij índice de valor relativo intratipo asignado en la Ponencia de Valoración a la clase j del tipo i Sij Superficie total de todas las unidades inmobiliarias de la clase j del tipo i en el municipio.

Tipo Clase

Valor medio por unidad de

superficie (VMi)

Índice de valor relativo intratipo

(Ii)

Superficie total ∑Sij

∑Iij x Sij Coeficiente del valor por

hectárea (Cvij)

Regadío 01 100 1929,51 1,000 0,63 0,63 1.929,51 €/Ha

Secano 02 100

194,432 1,000

10,45 7,05 288,30 €/Ha

200 0,770 221,98 €/Ha 300 0,550 158,56 €/Ha

Forestal- Pastos 03

100 55,345

1,000 14,61 4,11

196,65 €/Ha 200 0,300 59,00 €/Ha 300 0,150 29,50 €/Ha

Improductivo 04

0,00 €/Ha

Del mismo modo se calcula el valor atribuible en función de su aprovechamiento primario a las unidades inmobiliarias de suelo caracterizadas a ese respecto como de tipo 5 y que se recoge en la siguiente tabla:


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Zona de valor Tipo Clase Valor atribuible al suelo tipo 5

(€/m²) 01CC

05 Construcción

1,00 52,00 02AA 1,00 49,00 03UU 1,00 65,00 04II 1,00 24,00

05DD 1,00 12,00 00VV 1,00 3,00

7.6. Valoración de recintos con aprovechamiento agroforestal

Según establece la Norma 38 de las NTGV, el valor de las unidades de acuerdo a su aprovechamiento agroforestal se obtendrá multiplicando su superficie por el coeficiente de valor por unidad de superficie correspondiente a su tipo y clase en el municipio, fijado en los puntos anteriores, y por el coeficiente de referencia al mercado establecido en capítulo V.2 de los parámetros generales de valoración aprobado por la resolución 172/2010, de 22 de febrero, mediante la siguiente fórmula:

�� =�� ∗ �� ∗ ��

Siendo:

VUijk valor de la unidad inmobiliaria k, de la clase j del tipo i Sijk superficie la unidad inmobiliaria k CVij coeficiente del valor por unidad de superficie correspondiente a la clase j del tipo i en el municipio CMAF coeficiente de referencia al mercado para la valoración por tipo de aprovechamiento primario

El valor de las unidades inmobiliarias de suelo caracterizadas como tipo 5, según se determina en el Anexo de Valoración, ha sido obtenido a partir de valores de mercado; por lo tanto, no requiere la aplicación del coeficiente de referencia al mercado citado en el párrafo anterior.

8. DETERMINACIÓN DEL VALOR DE UNIDADES INMOBILIARIAS POR DERRIBO

El valor de las unidades inmobiliarias caracterizadas como unidades a derribar se obtendrá en función de lo establecido en la Norma 36 de las NTGV y mediante los módulos fijados el capítulo III “Módulos de coste del derribo” del Anexo a la Resolución 172/2010, de 22 de febrero, por la que se aprueban los parámetros generales de valoración de los bienes inmuebles objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra para el municipio de Villava en función de las características de las construcciones.

Características de la construcción Módulo (€/m2)

1. Construcciones aisladas de cuatro alturas o menos: 10,30 2. Construcciones aisladas de más de cuatro alturas o construcciones entre medianeras de cuatro alturas

o menos 17,30

3. Construcciones entre medianeras de más de cuatro alturas: 34,60


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9. CUADRO RESUMEN

Las determinaciones establecidas en presente documento quedan resumidas en la siguiente tabla, en caso de discrepancia, prevalece lo dispuesto en los puntos anteriores:

Zona de

valor

Método valoració

n

Construcción

Uso característico

Suelo

Módulo básico

de ejecución material

€/m2

Coste proceso inmobiliario

Edificabilidad media ponderada Valor

básico en la zona €/m2

Nº de plantas

Valor de repercusión del suelo urbanizado Coste proceso

inmobiliario Coste de urbanización

por m2 de suelo bruto

€/m2

Uso predominante

Resto usos

Uso predominante

m2/m2

Resto de

usos m2/m2

Uso predominante €/m2

Resto de

usos €/m2

Garajes y trasteros

€/m2

Valor del suelo libre

consolidado €/m2

Uso predomin

ante

Resto usos

01CC ADITIVO 520 1,47 1,47 RESIDENCIAL 2,10 0,90 1.342,80 S+B+5 528,00 260,00 241,00 52,00 1,21 1,21 31,00 02AA ADITIVO 520 1,54 1,54 RESIDENCIAL 0,89 0,07 454,67 B+1+Bjc 496,00 189,00 49,00 1,27 1,27 26,00 03UU ADITIVO 520 1,54 1,54 RESIDENCIAL 0,38 0,10 270,50 B+1 650,00 235,00 65,00 1,27 1,27 26,00 04II ADITIVO 520 1,47 1,47 INDUSTRIAL 0,80 0,15 214,60 B+Entr 245,00 124,00 24,00 1,21 1,21 36,00

00TT ADITIVO 520 1,47 1,47 DOTACIONAL S+B+5 177,00 91,00 1,21 1,21 00RG ADITIVO 520 1,47 1,47 RESIDENCIAL S+B+5 192,00 98,00 1,21 1,21 00RE ADITIVO 520 1,47 1,47 RESIDENCIAL S+B+5 177,00 91,00 1,21 1,21 00PT ADITIVO 520 1,47 1,47 RESIDENCIAL S+B+5 221,00 113,00 1,21 1,21 00PP ADITIVO 520 1,47 1,47 RESIDENCIAL S+B+5 286,00 124,00 1,21 1,21 05DD ADITIVO 520 1,47 1,47 DISEMINADO - - 3,00 B 120,00 52,00 12,00 1,21 1,21 00VV ADITIVO 520 1,47 1,47 Viario - - 3,00 - 3,00 1,21 1,21

001 Valores medios por tipo de aprovechamiento primario

Agroforestal


25

10. EFECTOS DE LA REVISIÓN DE LA PONENCIA DE VALORACIÓN

Las determinaciones de esta revisión de la Ponencia de Valoración de Villava servirán de base para la determinación de los valores catastrales de los citados bienes con efectos del uno de enero del año siguiente al que haya sido aprobada.


II. Documentación gráfica

Ponencia de Valoración de Villava Revisión nº 4 Documentación gráfica

27

ÍNDICE

p00 Zonas de valor del municipio

p01 Zona de valor 01CC

p02 Zona de valor 02AA

p03 Zona de valor 03UU

p04 Zona de valor 04II

p05 Zona de valor 05DD

Ponencia de Valoración de Villava Revisión nº 4 Documentación gráfica

28

0 60 120 180 240 300

1:5.000

Metros

Leyenda

Parcelas

Subparcelario

Parcelario

Polígono fiscal

01CC

02AA

03UU

04II

05DD

PONENCIA DE VALORACIÓNDocumentación gráfica

VILLAVAZonas de valor del municipio de Villavap00

1

294

203

200201198

196197

202

774

477

482

512

479

316

509

480

441440

508

501

511

510

608

506

514

502

484655

505

485

429

475

493

584

212 488

499

489

516

893

494

478

490

476

491

495

869

609

498

496602

613612

611610

583585

775

586

777

614

776

483603

601600

604605

383

423

856

742

34

741

796

857

313

104

718

845

761

13

425

454

12

844

905

912

886

384

317

130

27

135

858

914

875

409

788

867

770

832

879

349

865

367

762 808

831

809

826

771

407

110

406

366

428

424

380

368

920

866

11

834

890

837

709

45

749751

372

374

373

258

769

15

408

607

716

717

296

881

895

678

810

787

115

457

337

901

711

887

784

342

817

744

18

668

687 692693

691690

743

662663

833

835656

818

689

710

664

677

698

695696

699697

859

700

868

739

918

740

861

707

2

701

830

151

855

369

917910

40

836

315

326

708702

805

397

802

896

42

765

517

311

862

123

764

111

370

319

679

684

670

680

685

681

674

671 686

673

682

669

675

649

703

619

325

676

915

648647

627626

646

43

652

637

916

321

41

843

625628

629

651

291

650

644

639

641

636

642

638

643

645

624

640

653

842

622623

907908

635

897

218

873

633632

840

634

108

621

219

878

704

620

899

871

872

841

891

9

803

332

822

894

382

911

322

705

324

906

909

61514

323

877

712

64

785

223

779

898

318

226

106

880

8

362

38

107

900

229

783

903

819

70

617

870

131

103

232

72

181

25

71

398

327

706

109

381

216

312

180

63

76

168

913

84

207

735

221

239

57

713

778

83

122

185

780

736

150

7473

227

75

121

224

230

102

1

293

237

82

222

616

22

225

46

334

7

228

78

193

68

79

24

737231

23

81

329

892

80

738

21

33

320

58

192

238

205

243204

827

874

44

37

6

99

242

241240

183

246

335

10

375

65

247

148

93

251

184

250254

215

248252 249

56

77

60

253

47

61

174392

259

333

59

789

234

256255

260

236

244

235

336

257

261

531

245

170

331330

807

782

167

546

171

277

32

273272276

279280

145

553

262

828

281

271

820

571567 573

340

275

555

341

919

540

578

569

547576

572

339338

538

570

729

536

568

544541

728

582543

549

574

534

556

551

554

580579

532

182

537

545

270

535

542164

548156

552

533

66

101

274

539

550

811

16

561559

278

210

575

557 565

581

577

806

563

214213

772

562

39

564558560 566

730

206

284731732

209

902

67

724

98

727

455

199719

217

726725

169

721723

790

720722

412

395

734904

829

208

300

876

114116

426

715

694

714

117

427

864

118860

0 40 80 120 160 200

1:4.000

Metros

Leyenda

Parcelas

Subparcelario

Parcelario

Polígono fiscal

01CC


VILLAVAZona de valor 01CC del municipio de Villavap01

1

294

203

200201198

196197

202

774

512

316

511608

514

485

429

493

584

212 488 489

516

893

494

478

490

476

491

495

609

498

496602

613612

611610

583 585

775

586

777

614

776

483603

601600

604605

383

423

856

742

34

741

796

857

313

104

718

845

761

13

425

454

12

844

905

912

886

384

317

130

27

135

858

914

875

409

788

867

770

832

879

349

865

367

762808

831

809

826

771

407

110

406

366

428

424

380

368

920

866

11

834

890

837

709

45

749751

372

374

373

258

769

15

408

607

716

717

296

881

895

678

810

787

115

457

337

901

711

887

784

342

817

744

18

668

687 692693

691690

743

662663

833

835

656

818

689

710

664

677

698

695696

699

697

859

700

868

739

918

740

861

707

2

701

830

151

855

369

917910

40

836

315

326

708702

805

397

802

896

42

765

517

311

862

123

764

111

370

319

679

684

670

680

685

681

674

671 686

673

682

669

675

649

703

619

325

676

915

648647

627626

646

43

652

637

916

321

41

843

625

628629

651

291

650

644

639

641

636

642

638

643

645

624

640

653

842

622623

907908

635

897

218

873

633632

840

634

108

621

219

878

704

620

899

871

872

841

891

9

803

332

822

894

382

911

322

705

324

906

909

61514

323

877

712

64

785

223

779

898

318

226

106

880

8

362

38

107

900

229

783

903

819

70

617

870

131

103

232

72

181

25

71

398

327

706

109

381

216

312

180

63

76

168

913

84

207

735

221

239

57

713

778

83

122

185

780

736

150

7473

227

75

121

224

230

102

1

293

237

82

222

616

22

225

46

334

7

228

78

193

68

79

24

737231

23

81

329

892

80

738

21

33

320

58

192

238

205

243204

827

874

44

37

6

99

242

241240

183

246

335

10

375

65

247

148

93

251

184

250254

215

248252 249

56

77

60

253

47

61

174

392

259

333

59

789

234

256255

260

236

244

235

336

257

261

531

245

170

331330

807

782

167

546

171

277

32

273272276

279280

145

553

262

828

281

271

820

571567 573

340

275

555

341

919

540

578

569

547576

572

339338

538

570

729

536

568

544541

728

582543

549

574

534

556

551

554

580579

532

182

537

545

270

535

542164

548156

552

533

66

101

274

539

550

811

16

561559

278

210

575

557 565

581

577

806

563

214213

772

562

39

564558560 566

730

206

284731732

209

902

67

724

98

727

455

199719

726725

169

721723

790

720722

412

395

734

904

829

208

300

876

114116

426

715

694

714

117

427

864

118860

0 40 80 120 160 200

1:4.000

Metros

Leyenda

Parcelas

Subparcelario

Parcelario

Polígono fiscal

02AA


VILLAVAZona de valor 02AA del municipio de Villavap02

1

294

203

200201198

196197

202

774

477

482

512

479

316

509

480

441440501

511

510

608

514

502

484655

485

429

475

493

584

212 488

499

489

516

893

494

478

490

476

491

495

869

609

498

496602

613612

611610

583585

775

586

777

614

776

483603

601600

604605

383

423

856

742

34

741

796

857

313

104

718

845

761

13

425

454

12

844

905

912

886

384

317

130

27

135

858

914

875

409

788

867

770

832

879

349

865

367

762 808

831

809

826

771

407

110

406

366

428

424

380

368

920

866

11

834

890

837

709

45

749751

372

374

373

258

769

15

408

607

716

717

296

881

895

678

810

787

115

457

337

901

711

887

784

342

817

744

18

668

687 692693

691690

743

662663

833

835656

818

689

710

664

677

698

695696

699697

859

700

868

739

918

740

861

707

2

701

830

151

855

369

917910

40

836

315

326

708702

805

397

802

896

42

765

517

311

862

123

764

111

370

319

679

684

670

680

685

681

674

671 686

673

682

669

675

649

703

619

325

676

915

648647

627626

646

43

652

637

916

321

41

843

625628

629

651

291

650

644

639

641

636

642

638

643

645

624

640

653

842

622623

907908

635

897

218

873

633632

840

634

108

621

219

878

704

620

899

871

872

841

891

9

803

332

822

894

382

911

322

705

324

906

909

61514

323

877

712

64

785

223

779

898

318

226

106

880

8

362

38

107

900

229

783

903

819

70

617

870

131

103

232

72

181

25

71

398

327

706

109

381

216

312

180

63

76

168

913

84

207

735

221

239

57

713

778

83

122

185

780

736

150

7473

227

75

121

224

230

102

1

293

237

82

222

616

22

225

46

334

7

228

78

193

68

79

24

737231

23

81

329

892

80

738

21

33

320

58

192

238

205

243204

827

874

44

37

6

99

242

241240

183

246

335

10

375

65

247

148

93

251

184

250254

215

248252 249

56

77

60

253

47

61

174392

259

333

59

789

234

256255

260

236

244

235

336

257

261

531

245

170

331330

807

782

167

546

171

277

32

273272276

279280

145

553

262

828

281

271

820

571567 573

340

275

555

341

919

540

578

569

547576

572

339338

538

570

729

536

568

544541

728

582543

549

574

534

556

551

554

580579

532

182

537

545

270

535

542164

548156

552

533

66

101

274

539

550

811

16

561559

278

210

575

557 565

581

577

806

563

214213

772

562

39

564558560 566

730

206

284731732

209

902

67

724

98

727

455

199719

217

726725

169

721723

790

720722

412

395

734904

829

208

300

876

114116

426

715

694

714

117

427

864

118860

0 40 80 120 160 200

1:4.000

Metros

Leyenda

Parcelas

Subparcelario

Parcelario

Polígono fiscal

03UU


VILLAVAZona de valor 03UU del municipio de Villavap03

1

203

200 201

198196197

202

774

477

482

512

479

509

480

441440

508

501

511

510

507

608

506

502

484

655

505

485

429

475

493

584

212488 489

893

494

478

490

476

491

495

869

498

496602

583 585

775777776

483603

601600

604605

383

423

34

104

718

845

761

13

425

454

12

905

912

886

384

130

27

135

914

409

788

770

832

879

865

762808

831

809

826

771

407

110

406

428

424

380

920

11

834

890

837

709

45

749

751

258

769

15

408

607

716

717

881

895

678

810

787

115

457901

711

887

784

817

744

18

668

687 692693

691690

743

662663

833

835

656

689

710

664

677

698

695696

699

697

700

868

739

918

861

707

2

701

830

151

855

917910

40

708

702

805

397

802

896

42

765

311

862

764

111

679

684

670

680

685

681

674

671 686

673

682

669

675

703

619

676

915

43

916

41

653

842

907

908

218

873

840

108

219

878

704

89

871

872

841

891

9

822

894

382

911

705

906

909

615

14

877

712

64

785

223

779

318

226

106

880

8

362

38

107

229

783

819

70

617

870

131

103

232

72

181

25

71

398

706

109

381

312

180

63

76

168

913

84

207

735

221

239

57

713

778

83

122

185

780

736

150

7473

227

75

121

224

230

102

1

237

82

222

616

22

225

46

7

228

78

193

68

79

24

737231

23

81

892

80

738

21

3358

192

238

205

243204

827

44

37

6

99

242

241

240

183

246

10

65

247

148

93

251

184

250254

215

248252

249

56

77

60

253

47

61

174

392

259

59

789

234

256255

260

236

244

235

257

261

531

245

170

807

782

167

546

171

277

32

273272

276

279280

145

553

262

828

281

271

571567 573

275

555

919

540

578

569

547

576

572

538

570

729

536

568

544541

728

582543

549

574

534

556

551

554

580579

532

182

537

545

270

535

542164

548156

552

533

66

101

274

539

550

811

16

561559

278

210

575

557 565

581

577

806

563

214213

772

562

39

564558560 566

730

206

284731732

209

67

724

98

727

455

199719

726725

169

721723

790

720722

412

395

734

904

829

208

300

876

114116

426

715

694

714

117

427

118

860

0 30 60 90 120 150

1:3.000

Metros

Leyenda

Parcelas

Subparcelario

Parcelario

Polígono fiscal

04II


VILLAVAZona de valor 04II del municipio de Villavap04

1

0 60 120 180 240 300

1:5.000

Metros

Leyenda

Parcelas

Subparcelario

Parcelario

Polígono fiscal

05DD


VILLAVAZona de valor 05DD del municipio de Villavap05

1


III. Anexo de valoración

Ponencia de Valoración de Villava Revisión nº 4 Anexo de valoración

30

ÍNDICE

1. CARACTERIZACION DE LAS UNIDADES INMOBILIARIAS ........................................................ 32 1.1. Usos de las unidades inmobiliarias por zona de valor .......................................................... 32 1.2. Antigüedad de las unidades inmobiliarias por zona de valor ................................................ 33

1.2.1. Zonas de valor de uso predominante residencial ......................................................... 33

1.2.2. Zonas de valor de uso predominante industrial y comercial ........................................ 33

1.3. Categoría de las unidades inmobiliarias por zona de valor ................................................... 33 1.3.1. Zonas de valor de uso predominante residencial ......................................................... 34


1.4. Superficie de las unidades inmobiliarias por zona de valor .................................................. 34 1.4.1. Zonas de valor de uso predominante residencial ......................................................... 34


2. MUESTRA DE MERCADO ............................................................................................................ 35 2.1. Muestra de mercado de compraventas de construcciones y suelos por zona de valor ........ 35

2.1.1. Zona de valor 01CC ..................................................................................................... 35

2.1.1. Zona de valor 02AA...................................................................................................... 46

2.1.1. Zona de valor 03UU ..................................................................................................... 46

2.1.1. Zona de valor 04II ........................................................................................................ 47

2.2. Coeficientes de actualización de las muestras de mercado ................................................. 47 2.3. Muestra de mercado de compraventas de suelos con rendimientos agrícolas por tipo y clase 48

3. PARCELA TIPO ............................................................................................................................. 48 3.1. Zona de valor 01CC .............................................................................................................. 48

3.1.1. Análisis de mercado de pisos ....................................................................................... 48

3.1.2. Análisis de mercado de garajes y trasteros .................................................................. 59

3.2. Zona de valor 02AA .............................................................................................................. 60 3.2.1. Análisis de mercado de unifamiliares ........................................................................... 60

3.3. Zona de valor 03UU .............................................................................................................. 62 3.3.1. Análisis de mercado de unifamiliares ........................................................................... 62

3.4. Zona de valor 04II ................................................................................................................. 64 3.4.1. Análisis de mercado de naves ..................................................................................... 64

3.5. Análisis de mercado de diseminado ..................................................................................... 67 3.6. Zona de valor 00RG y 00RE. Vivienda protegida de régimen general y especial ................. 68 3.7. Zona de valor 00PT y 00PP. Vivienda protegida de precio tasado y pactado ...................... 69

4. ANALISIS DE COSTES ................................................................................................................. 70 4.1. Costes de ejecución material de los usos analizados a los precios de mercado .................. 70

4.1.1. Zona de valor 01CC ..................................................................................................... 70

4.1.1. Zona de valor 02AA...................................................................................................... 74

4.1.1. Zona de valor 03UU ..................................................................................................... 77

4.1.2. Zona de valor 04II ........................................................................................................ 80

4.1.3. Zona de valor 05DD ..................................................................................................... 82

4.1.4. Zona de valor 00RE ..................................................................................................... 84


31

4.1.5. Zona de valor 00RG ..................................................................................................... 89

4.1.6. Zona de valor 00PT ...................................................................................................... 93

4.1.7. Zona de valor 00PP...................................................................................................... 97

4.2. Costes de mercado del proceso inmobiliario del suelo y la construcción ........................... 101 4.2.1. Zonas de valor 01CC, 02AA, 03UU, 04II y 05DD ....................................................... 101

4.3. Costes de mercado de la urbanización ............................................................................... 102 4.3.1. Zona de valor 01CC. .................................................................................................. 102

4.3.1. Zona de valor 02AA y 03UU. ...................................................................................... 106

4.3.2. Zonas de valor 04II..................................................................................................... 109

5. VALORACION DEL SUELO ........................................................................................................ 112 5.1. Determinación del valor básico de repercusión del suelo urbanizado para los distintos usos constructivos del mismo por zona de valor ...................................................................................... 112 5.2. Cálculo y justificación de los coeficientes correctores de los valores básicos de repercusión del suelo urbanizado con rendimientos edificatorios ........................................................................ 115

5.2.1. Unidades inmobiliarias de uso residencial, clase en piso .......................................... 115

5.2.2. Unidades inmobiliarias de uso residencial, clase en casa ......................................... 116

5.3. Determinación del valor de la unidad inmobiliaria de suelo con rendimientos edificatorios no consolidados y sin urbanizar ............................................................................................................ 116 5.4. Determinación del valor del suelo no consolidado urbanizado en las unidades inmobiliarias sin consolidar o parcialmente consolidadas ..................................................................................... 118 5.5. Determinación del valor del suelo libre consolidado ........................................................... 119 5.6. Valoración del suelo con rendimientos agrícolas por método de valores medios ............... 119

6. VALOR REGISTRAL ................................................................................................................... 120 6.1. Determinación del valor catastral de los bienes inmuebles ................................................ 120 6.2. Determinación y justificación de los coeficientes correctores del valor catastral ................ 120 6.3. Análisis estadístico del valor catastral con la muestra de mercado por cada zona de valor 121

6.3.1. Zona de valor 01CC ................................................................................................... 121

6.3.1. Zona de valor 02AA.................................................................................................... 133

6.3.1. Zona de valor 03UU ................................................................................................... 134

6.3.1. Zona de valor 04II ...................................................................................................... 135

6.4. Zonas con aprovechamiento agroforestal ........................................................................... 136 6.4.1. Tipo regadío (01), secano (02) y forestal-pastos (03) ................................................ 136

6.4.2. Tipo improductivo (04) ................................................................................................ 136

6.4.3. Tipo construcción (05) ................................................................................................ 136

7. VALOR-TIPO DE LAS CONSTRUCCIONES DEL SISTEMA DE CARACTERIZACIÓN LINEAL137 7.1. Ámbito de aplicación ........................................................................................................... 137 7.2. Coste de construcción por metro lineal de conducciones de gas ....................................... 137 7.3. Coste de construcción por metro lineal de líneas eléctricas ............................................... 138 7.4. Coste de construcción por metro lineal de oleoducto ......................................................... 138


32

1. CARACTERIZACION DE L

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