PONENCIA DE VALORACIÓN · Ponencia de Valoración de Isaba Revisión nº 3 Memoria 4 1....

Ponencia de Valoración de Isaba Revisión nº 3 Memoria

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ÍNDICE

1. INTRODUCCIÓN ................................................................................................................................. 4

1.1. Inicio del expediente .................................................................................................................... 4

1.2. Objeto de la revisión .................................................................................................................... 4

2. ÁMBITO Y JUSTIFICACIÓN DE LA REVISIÓN .................................................................................. 5

2.1. Ámbito territorial .......................................................................................................................... 5

2.2. Marco normativo .......................................................................................................................... 5

2.3. Justificación de la revisión ........................................................................................................... 5

2.4. Planeamiento adoptado .............................................................................................................. 6

3. ZONAS DE VALOR .............................................................................................................................. 7

3.1. Descripción de las zonas de valor con representación gráfica .................................................... 7

3.2. Delimitación gráfica de las zonas de valor del municipio de Isaba .............................................. 7

4. DEFINICIÓN DE LA PARCELA TIPO .................................................................................................. 8

4.1. Zonas de valor de uso residencial con vivienda agrupada en bloque colectivo .......................... 8

4.2. Zonas de valor de uso residencial con vivienda en edificio unifamiliar ....................................... 8

4.3. Zonas de valor de uso industrial.................................................................................................. 9

5. MÉTODOS DE VALORACIÓN E IDENTIFICACIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES ....................... 10

5.1. Métodos de valoración .............................................................................................................. 10

5.2. Identificación métodos de valoración aplicables a los bienes inmuebles .................................. 10

6. MÉTODO ADITIVO ............................................................................................................................ 12

6.1. Definición ................................................................................................................................... 12

6.2. Método del coste ....................................................................................................................... 12

6.2.1. Definición .......................................................................................................................... 12

6.2.2. Ámbito de aplicación......................................................................................................... 12

6.2.3. Módulo básico de ejecución material ................................................................................ 12

6.2.4. Coeficientes correctores del valor de las construcciones ................................................. 12

6.2.5. Valor actual de las construcciones ................................................................................... 13

6.3. Método del valor residual .......................................................................................................... 13

6.3.1. Definición .......................................................................................................................... 13

6.3.2. Ámbito de aplicación......................................................................................................... 13

6.3.3. Cálculo de edificabilidades ............................................................................................... 13

6.3.4. Valor de repercusión del suelo urbanizado ...................................................................... 13

6.3.4.1. Cálculo del valor de repercusión. ................................................................................. 13

6.3.5. Asignación de valores de repercusión por usos y plantas ................................................ 14

6.3.6. Valor del suelo libre consolidado ...................................................................................... 15

6.3.6.1. Recintos destinados a vía pública urbana .................................................................... 16

6.3.7. Costes de urbanización .................................................................................................... 16

6.3.8. Coeficientes correctores del valor básico unitario del suelo ............................................. 16

6.3.9. Coeficientes correctores del valor básico de repercusión ................................................ 17

6.3.9.1. Unidades inmobiliarias de uso residencial, clase en piso ............................................ 17

6.3.9.2. Unidades inmobiliarias de uso residencial, clase en casa ........................................... 17

6.4. Coeficientes correctores del valor del suelo y la construcción .................................................. 18


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6.5. Valor básico unitario del suelo para unidades inmobiliarias acogidas al Sistema de Caracterización de Construcciones por Potencia ................................................................................... 18

7. MÉTODO DE LOS VALORES MEDIOS POR TIPO DE APROVECHAMIENTO PRIMARIO ............ 19

7.1. Definición ................................................................................................................................... 19

7.2. Ámbito de aplicación ................................................................................................................. 19

7.3. Coeficientes de valor medio de las tierras ................................................................................. 19

7.4. Clasificación e índice de valor relativo intratipo ......................................................................... 19

7.5. Coeficiente del valor por hectárea para cada clase intratipo ..................................................... 20

7.6. Valoración de recintos con aprovechamiento agroforestal ........................................................ 20

8. DETERMINACIÓN DEL VALOR DE UNIDADES INMOBILIARIAS POR DERRIBO ......................... 22

9. CUADRO RESUMEN ......................................................................................................................... 23

10. EFECTOS DE LA REVISIÓN DE LA PONENCIA DE VALORACIÓN ........................................... 24

11. DOCUMENTACIÓN GRÁFICA ...................................................................................................... 25

ANEXOS ..................................................................................................................................................... 27


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1. INTRODUCCIÓN

1.1. Inicio del expediente

El Ayuntamiento de Isaba, adoptó el acuerdo de revisar la Ponencia de Valoración, así mismo, nombró a sus representantes en la Comisión Mixta y ha elaborado el presente Proyecto de Ponencia de Valoración.

1.2. Objeto de la revisión

La revisión de la Ponencia de Valoración del Municipio de Isaba, tiene por objeto, una vez determinados el ámbito y las justificaciones que argumentan su revisión, establecer los métodos de valoración aplicables a cada unidad inmobiliaria, fijando los criterios de aplicación así como los coeficientes correctores que correspondan en cada caso para todas las unidades inmobiliarias del término de Isaba.


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2. ÁMBITO Y JUSTIFICACIÓN DE LA REVISIÓN

2.1. Ámbito territorial

La Ponencia de Valoración es de ámbito municipal y de carácter total al abarcar todas las unidades inmobiliarias del término municipal de Isaba.

2.2. Marco normativo

La Ponencia de Valoración Municipal de Isaba se redacta en atención a lo dispuesto en la siguiente normativa.

Ley Foral 12/2006, de 21 de noviembre, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra, (BON nº 152, de 20 de diciembre de 2006 y corrección errores BON 23 de marzo de 2007).

Reglamento de desarrollo de la Ley Foral 12/2006, de 21 de noviembre, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra, aprobado en Decreto Foral 100/2008, publicado en BON 124 de 10 de octubre de 2008.

Normas Técnicas Generales de Valoración, aprobadas mediante Orden Foral 20/2010, de 22 de febrero (BON nº 39, de 29 de marzo de 2010).

Parámetros generales de Valoración de los bienes inmuebles objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, aprobados mediante Resolución 172/2010, de 22 de febrero (BON nº 37, de 24 de marzo de 2010).

Sistemas de caracterización de las construcciones inscribibles en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, aprobados mediante Orden Foral 21/2010, de 22 de febrero (BON nº 37, de 24 de marzo de 2010).

Modificación del Anexo de la Orden Foral 20/2010, de 22 de febrero, por la que se aprueban las Normas Técnicas Generales de Valoración, aprobada mediante Orden Foral 133/2013, de 15 de abril (BON nº 80 de 29 de abril de 2013).

Modificación de los Parámetros Generales de Valoración de los bienes inmuebles objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, aprobados mediante Resolución 517/2013, de 20 de junio (BON nº 123, de 28 de junio de 2013)

Sistema de caracterización por volumen de las construcciones inscribibles en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, aprobado mediante Orden Foral 132/2013, de 15 de abril (BON nº 80 de 29 de abril de 2013).

2.3. Justificación de la revisión

Según establece el artículo 35 de la Ley Foral 12/2006, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra, en adelante LFRRTCN, la revisión de la Ponencia de Valoración queda justificada al concurrir las siguientes circunstancias:

Haber transcurrido más de cinco años desde la última revisión total de la Ponencia de Valoración (aprobada definitivamente el 4 de noviembre de 2.004).


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Se han producido modificaciones de las condiciones de uso y aprovechamiento del suelo en áreas concretas del municipio, recogidas en el punto 2.4.

La media estimada de los valores registrales correspondientes a un número significativo de bienes inmuebles es inferior en un 20 por 100 de la media estimada de los valores que se pueden asignar en este momento por la Hacienda Tributaria de Navarra a tales inmuebles, conforme a estudios de mercado realizados mediante métodos estadísticos.

2.4. Planeamiento adoptado

La normativa urbanística de carácter general de Isaba está integrada, entre otros, por los siguientes documentos:

PLAN GENERAL MUNICIPAL con fecha 19 de septiembre de 2018.

Los documentos urbanísticos que impliquen un desarrollo de la normativa urbanística de carácter general citada se incorporarán conforme se produzca su entrada en vigor.


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3. ZONAS DE VALOR

3.1. Descripción de las zonas de valor con representación gráfica

Siguiendo los criterios establecidos en la Norma 16 de la Orden Foral 20/2010, de 22 de febrero, por la que se aprueban las Normas Técnicas Generales de Valoración de los Bienes Inmuebles objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, en adelante Normas Técnicas Generales de Valoración, los bienes inmuebles del término municipal de Isaba se han distribuido en 4 Zonas de Valor delimitados gráficamente.

Los criterios que se han tenido en cuenta y que interesa destacar son:

Zona de valor 01HU. Casco Histórico de Isaba.

Polígono formado por el casco histórico tradicional de Isaba. Incluye parte de los barrios de Barrikata, Bormapea, Burguiberria, Garagardoia, Izarjentea y Mendigatxa. Identificado gráficamente en los planos adjuntos como 01HU. Es un polígono con construcciones antiguas donde predominan los edificios tradicionales de PB+II+Entrecubierta, con almacenes agrícolas en planta baja, viviendas en planta primera y segunda, desvanes en entrecubierta y pequeñas huertas familiares.

Zona de valor 02CC. Área residencial con vivienda agrupada en bloque colectivo.

Polígono formado por las zonas de los ensanches, en los barrios de Bormapea y Barrikata, donde se han realizado, o está previsto realizar, edificios de viviendas agrupadas en bloque. Identificado gráficamente en los planos adjuntos como 02CC. Es un polígono con uso residencial en plantas elevadas y almacenes o locales comerciales en plantas bajas, con alturas que oscilan entre B+II y B+III

Zona de valor 03II. Área de desarrollo industrial.

Enclaves de uso industrial situados junto a las carreteras que unen Isaba con Roncal y Uztarroz y al este del núcleo urbano. Identificado gráficamente en los planos adjuntos como 03II.

Zona de valor 04DD.Diseminado

Formado por los recintos de suelo y construcción no incluidos en las zonas de valor descritas anteriormente

3.2. Delimitación gráfica de las zonas de valor del municipio de Isaba

Según planos que se adjuntan.

Se considerarán poco significativos y, por lo tanto, susceptibles de modificación aquellos casos en los que se produzca una alteración en la delimitación del recinto que haya servido de base para el trazado del límite de la Zona de Valor, motivada por:

Rectificación de límites de recinto por su incorrecta determinación o permuta, siempre que no suponga un cambio de las condiciones urbanísticas de los nuevos recintos.

Aquellos casos que, como consecuencia del proceso de reparcelación de una figura urbanística, se disponga de información más precisa que la aportada por la normativa urbanística general para la delimitación de los recintos.


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4. DEFINICIÓN DE LA PARCELA TIPO

La parcela tipo queda definida en función de las características que establece la Norma 19 de las Normas Técnicas Generales de Valoración y se justifica en el Anexo de Valoración. Partiendo de la descripción de la edificación, incluyendo usos, superficies y edificabilidad, se establecen los valores de la parcela, bien parciales, suma de las unidades inmobiliarias que constituyen el bien inmobiliario en edificios con división horizontal, o totales cuando el bien inmobiliario lo compone el conjunto de unidades inmobiliarias que incluye el recinto.

4.1. Zonas de valor de uso residencial con vivienda agrupada en bloque colectivo

Caracterizados por contar con edificaciones desarrolladas en altura, divididos en régimen de propiedad horizontal y con viviendas en una o dos plantas que acogen a una unidad familiar y que participan de los elementos del edificio comunes a todas ellas.

Características parcela tipo

Zona de Valor 02CC

Tipo edificación Bloque colectivo

Categoría Media

Superficie parcela (m²) 83,00

Nº de plantas B+II+Entr

Total superficie construida (m²) 185,00

Superficie vivienda (m²) 141,00

Plantas elevadas

Uso Vivienda

Superficie (m²) 128,57

Uso Almacén


Planta baja

Uso Vivienda


Uso Almacén


Suelo Libre consolidado (m²) 30,12

Sin consolidar (m²) 0,04

Edificabilidad uso predominante (m²/m²) 1,70

Edificabilidad resto de usos (m²/m²) 0,53

Valor suelo parcela Total (€) 20.943,15

Por m² (€/m²) 252,33

Valor estimado Total (€) 165.232,00

4.2. Zonas de valor de uso residencial con vivienda en edificio unifamiliar

Caracterizados por contar con edificaciones con alturas que oscilan entre PB y PB+II+entreplanta, que acogen a una unidad familiar. Pueden contar con garaje bien en la envolvente de la edificación principal o anexo a la misma y un espacio libre no edificable.


Zona de Valor 01HU 04DD

Tipo edificación Unifamiliar en edf cerrada Unifamiliar en edf abierta

Categoría Media Media

Superficie parcela (m²) 193,00 218,00


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Zona de Valor 01HU 04DD

Nº de plantas B+II+Entr B

Total superficie construida (m²) 297,00 186,00

Superficie vivienda (m²) 182,00 122,00

Plantas elevadas

Uso Vivienda


Uso Almacén


Planta baja

Uso Vivienda Vivienda

Superficie (m²) 9,86 122,00

Uso Almacén Almacén

Superficie (m²) 59,00 64,00

Suelo Libre consolidado (m²) 94,29 218,00

Sin consolidar (m²) 27,08 0,00

Edificabilidad uso predominante (m²/m²) 1,34 0,00

Edificabilidad resto de usos (m²/m²) 0,45 0,00

Valor suelo parcela Total (€) 21.021,56 218,00

Por m² (€/m²) 108,92 1,00

Valor estimado Total (€) 212.745,00 126.565,00

4.3. Zonas de valor de uso industrial

Caracterizados por tratarse de recintos con edificaciones cuyo uso predominante es industrial en edificio exclusivo y que disponen de varias plantas, aunque generalmente son PB o PB+entreplanta. Pueden contar con división horizontal para poder albergar diferentes actividades en un mismo edificio.


Zona de Valor 03II

Tipo edificación Nave industrial

Categoría Media

Superficie parcela (m²) 2.206,00

Nº de plantas B+Entr

Total superficie construida (m²) 801,00

Superficie nave (m²) 777,00

Plantas elevadas Uso Almacén


Planta baja Uso Vivienda


Suelo Libre consolidado (m²) 73,53

Sin consolidar (m²) 1.653,59

Edificabilidad uso predominante (m²/m²) 1,16

Edificabilidad resto de usos (m²/m²) 0,29

Valor suelo parcela Total (€) 69.238,99

Por m² (€/m²) 31,39

Valor estimado Total (€) 376.406,00


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5. MÉTODOS DE VALORACIÓN E IDENTIFICACIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES

5.1. Métodos de valoración

El artículo 24.1 de la Ley Foral 12/2006 del RRTCN determina que el valor de los bienes inmuebles del Registro de la Riqueza Territorial se obtenga por el método de comparación con el valor de mercado mediante la utilización de modelos estadísticos.

El artículo 24.2 de la citada Ley Foral establece, para aquellos bienes inmuebles que por sus características o ámbito se encuentran fuera del rango de las muestras utilizadas para la elaboración de los modelos de estimación, como métodos analíticos alternativos:

Aditivo. De capitalización. De los valores medios por tipo de aprovechamiento primario. De comparación de mercado.

5.2. Identificación métodos de valoración aplicables a los bienes inmuebles

Conforme a las Normas Técnicas Generales de valoración citadas en el apartado 2.2 “Marco normativo”, se identifican a continuación los métodos de valoración aplicables a los inmuebles objeto de esta Ponencia de Valoración.

Los modelos estadísticos de estimación de valores actualmente vigentes se encuentran regulados en el Decreto Foral 334/2001, de 26 de noviembre, por el que se aprueba el procedimiento de valoración de determinados bienes inmuebles sitos en la Comunidad Foral mediante la aplicación del método de comprobación de los precios medios en el mercado, en relación con la gestión de los impuestos sobre sucesiones y donaciones, y sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

Estos modelos permiten la obtención del valor de referencia de las tipologías y usos que se indican a continuación: Viviendas, Plazas de aparcamiento de vehículos, Trasteros y Suelos a los que se les pueda atribuir un aprovechamiento agroforestal.

Los modelos vigentes para viviendas, plazas de aparcamiento y trasteros, consideran un efecto de la zona de ubicación de los bienes sobre su valor. Dado que esta ponencia propone una mayor desagregación en la delimitación de zonas de valor que la establecida por los modelos correspondientes y que además, el estudio de mercado realizado para esta ponencia para los suelos con aprovechamiento agroforestal a partir de muestras de mercado presenta notables diferencias con los resultados que se obtienen de la aplicación de esos modelos, de acuerdo a la norma 14.1 d) de las citadas Normas Técnicas Generales de Valoración, se desestima la aplicación de los mismos a los citados tipos de bienes (viviendas, plazas de aparcamiento, trasteros y suelos con aprovechamiento agroforestal).

Por lo tanto, a efectos de lo establecido en el Artículo 24 3 de la LFRRTCN, se podrán aplicar los siguientes métodos:

El método aditivo fijado en la Norma 34 para todas las unidades inmobiliarias del ámbito de esta ponencia

El método de los valores medios por tipo de aprovechamiento primario para estimar el valor de este tipo de suelos.


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Asimismo, en virtud del artículo 34.1 de la LFRRTCN, esta ponencia de valoración, entre los parámetros técnicos diferentes de los parámetros generales de valoración, fijará de forma razonada un conjunto de valores asignables a los suelos sin aprovechamiento agroforestal.


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6. MÉTODO ADITIVO

6.1. Definición

Consiste en la valoración de un bien inmueble considerado como la suma del valor del vuelo en su estado actual, obtenido por el método del coste, y del valor del suelo que se calculará aplicando el método de comparación o, cuando ello no sea posible, el método del valor residual.

6.2. Método del coste

6.2.1. Definición

Consiste en la estimación del coste que con mayor probabilidad supondría la sustitución de ese elemento por otro de similares características y utilidad.

La estimación del coste de sustitución de una unidad inmobiliaria parte de cuantificar el módulo básico de ejecución material, para que multiplicado por los coeficientes de comparación de los diferentes usos obtener un módulo básico de ejecución material por unidad de superficie del uso, clase y modalidad correspondiente a la unidad inmobiliaria analizada.

Del producto del módulo anteriormente citado por el coeficiente que recoge los costes del proceso inmobiliario y la superficie del bien obtendremos el coste de sustitución de la unidad inmobiliaria, a la que aplicando los coeficientes correctores que le correspondan nos permitirá establecer el valor actual de la construcción.

6.2.2. Ámbito de aplicación

Será de aplicación en aquellas construcciones definidas en el artículo 13.2 de la LFRRTCN ubicadas en el término municipal de Isaba.

6.2.3. Módulo básico de ejecución material

Los módulos básicos de construcción, según se establece en el capítulo II.2 de la Resolución 517/2013, de 20 de junio, por la que se modifican los parámetros generales de valoración de los bienes objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza territorial de Navarra, son:

Sistema general de caracterización de construcciones (MBCG). 520 Euros/m2. Sistema de caracterización de las construcciones por longitud (MBCL) 750 Euros/ml. Sistema de caracterización de construcciones por potencia (MBCP) 400 Euros/kW. Sistema de caracterización de construcciones por volumen (MBCV) 85 Euros/m3.

6.2.4. Coeficientes correctores del valor de las construcciones

Su modo de aplicación y cuantía corresponderá a lo establecido en capítulo IV de la Resolución 172/2010, de 22 de febrero, por la que se aprueban los parámetros generales de valoración de los bienes objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra.


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6.2.5. Valor actual de las construcciones

El valor actual de las construcciones se obtendrá de acuerdo con la Norma 30.2 de las Normas Técnicas Generales de Valoración, en función de lo establecido en la Resolución 172/2010, de 22 de febrero (modificada mediante Resolución 517/2013, de 20 de junio), por la que se aprueban los parámetros generales de valoración de los bienes objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra.

En las Normas Técnicas Generales de Valoración se establece el valor actual para las unidades inmobiliarias acogidas al sistema de caracterización de construcciones por longitud (norma 30.3), por potencia (norma 30.4) y por volumen (norma 30.5).

6.3. Método del valor residual

6.3.1. Definición

Es el resultante de detraer del previsible valor en venta de su mayor y mejor uso el coste que resulte necesario para la realización efectiva del citado uso, se entiende por mayor y mejor uso aquel que resulte más probable, físicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido, financieramente factible y que dé lugar a su valor más alto.

6.3.2. Ámbito de aplicación

Será de aplicación sobre todas las unidades inmobiliarias de suelo con aprovechamiento urbanístico.

6.3.3. Cálculo de edificabilidades

La edificabilidad de los recintos de suelo se establecerá según los parámetros definidos por la normativa urbanística en vigor de Isaba, salvo aquellos casos en los que ésta no pueda ser alcanzada, por condiciones de habitabilidad o servidumbres.

Los usos no residenciales situados en la planta de bajo-cubierta cuyo único acceso se produzca a través de los elementos comunes del edificio, se estima que no consumen edificabilidad y, por lo tanto, se establecen como no consolidados a los efectos de asignación de valor de repercusión.

6.3.4. Valor de repercusión del suelo urbanizado

6.3.4.1. Cálculo del valor de repercusión.

El cálculo de los valores de repercusión por metro cuadrado construido de cada uso en un recinto se obtendrá de acuerdo con la Norma 31 de las Normas Técnicas Generales de Valoración y las características fijadas en el Anexo de Valoración del presente documento.

Zona de valor

Tipo de edificación

Uso Kc Ks Valor de repercusión del suelo urbanizable (€/m2)

Código de identificación

01HU Todas las

edificaciones Vivienda libre

Residencial 1,47 1,21 70,00 1

Resto de usos 1,47 1,21 26,00 2

02CC Vivienda libre Residencial 1,47 1,21 131,00 1


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Todas las edificaciones Resto de usos 1,47 1,21 47,00 2

03II Todas las

edificaciones Industrial

Residencial 1,47 1,21 28,00 1

Resto de usos 1,47 1,21 14,00 2

04DD Todas las


Residencial 1,47 1,21 18,00 1

Resto de usos 1,47 1,21 6,00 2

6.3.5. Asignación de valores de repercusión por usos y plantas

Los valores de repercusión determinados e identificados en el punto anterior mediante la denominación “Código de identificación” para cada una de las zonas de valor, se asignarán a los usos definidos en el capítulo II.1.a) de la Resolución 517/2013, de 20 de junio, por la que se modifican los parámetros generales de valoración de los bienes objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, en función de dicho uso y la planta en la que se encuentren ubicados, según la siguiente tabla:

Uso Planta 01HU 02CC 03II 04DD

Código Descripción Descripción

1 RESIDENCIAL Baja 1 1 1 1

Semisótano 1 1 1 1

Entreplanta 1 1 2 1

Resto de plantas 1 1 2 1

Bajo rasante 1 1 2 1

2 ALMACENAJE Baja 2 2 1 2

Semisótano 2 2 1 2

Entreplanta 2 2 2 2



3 AGRARIO Baja 2 2 1 2

Semisótano 2 2 1 2

Entreplanta 2 2 2 2



4 INDUSTRIAL Baja 2 2 1 2

Semisótano 2 2 1 2

Entreplanta 2 2 2 2



5 COMERCIAL Baja 2 2 1 1

Semisótano 2 2 1 1

Entreplanta 2 2 2 1



6 OFICINA Baja 2 2 1 1

Semisótano 2 2 1 1

Entreplanta 2 2 2 1



7 ESPECTACULOS Baja 2 2 1 1

Semisótano 2 2 1 1

Entreplanta 2 2 2 1




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8 DEPORTIVO Baja 2 2 1 1

Semisótano 2 2 1 1

Entreplanta 2 2 2 1



9 HOSTELERIA Baja 2 2 1 1

Semisótano 2 2 1 1

Entreplanta 2 2 2 1



10 DOCENTE Baja 2 2 1 1

Semisótano 2 2 1 1

Entreplanta 2 2 2 1



11 PUBLICO Baja 2 2 1 1

Semisótano 2 2 1 1

Entreplanta 2 2 2 1



12 SANITARIO Baja 2 2 1 1

Semisótano 2 2 1 1

Entreplanta 2 2 2 1



133 SINGULARES (Bajeras) Baja 2 2 1 2

Semisótano 2 2 1 2

Entreplanta 2 2 2 2



13(Resto) SINGULARES (Resto) Baja 2 2 1 2

Semisótano 2 2 1 2

Entreplanta 2 2 2 2



14 AUXILIARES Baja 2 2 1 2

Semisótano 2 2 1 2

Entreplanta 2 2 2 2



15 Vías urbanas Bajo rasante 2 2 2 2

19 Inespecífico Baja 2 2 2 2

Semisótano 2 2 2 2

Entreplanta 2 2 2 2



6.3.6. Valor del suelo libre consolidado

De acuerdo a los establecido en la Norma 26 de las NTGV (modificada mediante la Orden Foral 133/2013, de 15 de abril), el valor por metro cuadrado asignable al suelo libre consolidado de los recintos dotados de


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construcciones o al suelo libre potencialmente consolidado en recintos con aprovechamiento urbanístico potencial pero libres de construcción, será el que se muestra en la siguiente tabla por zona de valor, que se ha obtenido como un porcentaje del valor de repercusión del uso predominante:

Zona de valor Valor suelo con aprovechamiento urbanístico (€/m2) 01HU 7,00 02CC 13,00 03II 3,00

04DD 3,00

6.3.6.1. Recintos destinados a vía pública urbana

Aquellos recintos incluidos en el Catastro de Isaba, pendientes de su adscripción a un sistema de caracterización de la construcción, que formen parte del entramado viario definido por el planeamiento urbanístico se les asignará un valor básico unitario de 3,00 €/m2, quedando encuadrados en la zona de valor 00VV.

Los recintos que, formando inicialmente parte de una vía pública, deban segregarse con motivo de su adscripción a otro recinto con aprovechamiento urbanístico, se les asignara el valor determinado en la zona de valor para valor básico de suelo por metro cuadrado calculado de acuerdo a la Norma 24 de las Normas Técnicas Generales de Valoración.

6.3.7. Costes de urbanización

El cálculo de los costes de urbanización por metro cuadrado de cada unidad inmobiliaria de suelo se obtendrá de acuerdo con la Norma 32 de las Normas Técnicas Generales de Valoración, con las características definidas para la unidad de ejecución tipo en el Anexo de Valoración.

Características generales de la urbanización

Zonas de valor

Superfice unidad

(m²)

Superficie parcelas

privadas (m²)

Superfice viales (m²)

Zonas verdes

(m²)

Sistema general

Ancho calles (m)

Número viviendas

Edificabilidad (m²/m²)

Coste urbanización neto (€/m²)

Coste urbanización bruto (€/m²)

01HU 4.173 2.857 889 427 0 8 10 0,48 92,00 29,00

02CC 18.026 10.810 2.426 2.435 2.356 8 58,5 0,63 73,00 29,00

03II 13.817 9.673 2.790 968 387 8 8 0,61 67,00 20,00

6.3.8. Coeficientes correctores del valor básico unitario del suelo

Serán de aplicación a recintos con suelo no afectado por construcciones en los casos en los que la materialización de su aprovechamiento esté condicionada por las características de dichos recintos.

Zona de valor Superficie mínima (m2) Longitud de fachada mínima (m) Fondo normal (m) 01HU La de la parcela La de la parcela El de la parcela 02CC La de la parcela La de la parcela El de la parcela 03II La de la parcela La de la parcela El de la parcela

04DD La de la parcela La de la parcela El de la parcela


17

6.3.9. Coeficientes correctores del valor básico de repercusión

El artículo 34. “Ponencias de Valoración” de la LFRRTCN y la Norma 25. “Criterios para la corrección de los valores básicos de repercusión por usos” de las Normas Técnicas Generales de Valoración, establecen los criterios para la corrección de los valores básicos de repercusión por usos.

El valor de repercusión del suelo urbanizado se obtiene residualmente para la parcela tipo. Esta cuenta unas superficies de análisis concretas para cada zona de valor, y en la que fuera de estas superficies los valores de la repercusión sufren desviaciones que deben corregirse.

Para la corrección del efecto superficie construida se ha tomado como referencia el Decreto Foral 334/2001, de 26 de noviembre, por el que se aprueba el procedimiento para la valoración de determinados inmuebles sitos en la Comunidad Foral de Navarra mediante la a aplicación del método de comprobación de los precios medios en el mercado de todas las unidades inmobiliarias de uso residencial de las zonas de valoración afectadas, estableciendo las diferencias de valor estimado en función de la modificación de su superficie en los intervalos que señala para cada zona de valor.

6.3.9.1. Unidades inmobiliarias de uso residencial, clase en piso

El coeficiente de superficie será de aplicación en unidades inmobiliarias de uso residencial clase “en piso”, según la tabla 10.a. Cuadro de valor tipo para el sistema general de caracterización de las construcciones, de la Resolución 517/2013, de 20 de junio, por la que se modifican los parámetros generales de valoración de los bienes objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, y se realizará bajo las siguientes condiciones:

- SCp < 40 m2: 𝐶𝑘𝑠 = 1.10 - 40 m2 < SCp < 200 m2 𝐶𝑘𝑠 = 1.1563 − 0.0013 ∗ 𝑆𝐶𝑝 - SCp > 200 m2: 𝐶𝑘𝑠 = 0.89

Siendo:

Cks Coeficiente corrector s del valor de repercusión de la unidad inmobiliaria k SCp Superficie construida privada de la unidad inmobiliaria

6.3.9.2. Unidades inmobiliarias de uso residencial, clase en casa

El coeficiente de superficie será de aplicación en unidades inmobiliarias de uso residencial clase “en casa”, según la tabla 10.a. Cuadro de valor tipo para el sistema general de caracterización de las construcciones, de la Resolución 517/2013, de 20 de junio, por la que se modifican los parámetros generales de valoración de los bienes objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, y se realizará bajo las siguientes condiciones:


Siendo:

Cks Coeficiente corrector s del valor de repercusión de la unidad inmobiliaria k


18

SCp Superficie construida de la unidad inmobiliaria

6.4. Coeficientes correctores del valor del suelo y la construcción

Su modo de aplicación y cuantía corresponderá a lo establecido en la Norma 8.2 de las NTGV (modificada mediante Orden Foral 133/2013, de 15 de abril) y lo establecido en el capítulo IV.2 del Anexo a la resolución 172/2010, por la que se aprueban los parámetros generales de valoración de los bienes inmuebles objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra.

6.5. Valor básico unitario del suelo para unidades inmobiliarias acogidas al Sistema de Caracterización de Construcciones por Potencia

Según establece la Noma 34.2 de la Orden Foral 20/2010, de 22 de febrero, Normas Técnicas Generales de Valoración, el valor del suelo se establecerá como producto de la superficie del mismo por el valor básico por metro cuadrado determinado para la zona de valor, de acuerdo a la Norma 24.

La norma 24 de las Normas Técnicas Generales de Valoración establece que para cada zona de valor del municipio se fijara un valor característico o genérico de la zona relativo a los usos diferentes del agroforestal, denominado valor básico del suelo por metro cuadrado (VBSi).

El valor básico unitario a aplicar será 3,00 €/m2, igual al asignado al suelo de los diseminados del término municipal de Isaba.


19

7. MÉTODO DE LOS VALORES MEDIOS POR TIPO DE APROVECHAMIENTO PRIMARIO

7.1. Definición

El método se basa en el potencial aprovechamiento primario establecido para cada tipo de terreno mediante unos coeficientes de valor medio de los suelos. Para cada tipo de terreno se establecen clases en función de su valor y se les asigna un índice atendiendo al valor relativo de los suelos de las diferentes clases dentro del mismo tipo. Al valor así obtenido se le aplicará el correspondiente coeficiente de referencia al mercado.

7.2. Ámbito de aplicación

Será de aplicación sobre todas las unidades inmobiliarias de suelo con aprovechamiento agroforestal o improductivo ubicadas en el término del municipio de Isaba.

7.3. Coeficientes de valor medio de las tierras

Los coeficientes de valor medio de las tierras según establece el capítulo V.1 “Cuadro del valor medio de los suelos por su tipo de aprovechamiento primario” del Anexo a la Resolución 172/2010, de 22 de febrero, por la que se aprueban los parámetros generales de valoración de los bienes inmuebles objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra para el municipio de Isaba por hectárea, son los siguientes:

Único 44,488 €

7.4. Clasificación e índice de valor relativo intratipo

Los recintos tipificados en el Registro de la Riqueza Territorial de acuerdo a su potencial aprovechamiento agroforestal del municipio de Isaba, se han clasificado en un tipo productivo: “único”; y dos improductivos: improductivo, construcción.

Dentro de cada tipo se han establecido diferentes clases en función de su potencial de producción y de otros factores que afectan al valor como la forma, pendiente y accesibilidad, así como su localización.

Clase Tipo

Único (06) Superficie en hectáreas Índice de valor relativo

intratipo (I) 1,00 26,94 1,000 2,00 1.605,90 0,800 3,00 2.863,77 0,400 4,00 6.226,59 0,150 5,00 1.466,42 0,050


20

7.5. Coeficiente del valor por hectárea para cada clase intratipo

Fijado según establece la Norma 17 de la Orden Foral 20/2010, de 22 de Febrero, por la que se aprueban las Normas Técnicas Generales de Valoración de los Bienes Inmuebles objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial, mediante la siguiente expresión:

𝐶𝑉𝑖𝑗 = 𝑉𝑀𝑖 ∗ 𝐼𝑖𝑗 ∗ ∑ 𝑆𝑖𝑗 𝑗∑ 𝐼𝑖𝑗 𝑗 ∗ 𝑆𝑖𝑗

Donde:

CVij coeficiente del valor por unidad de superficie de la clase j del tipo i VMi valor medio por unidad de superficie del tipo i en el municipio Iij índice de valor relativo intratipo asignado en la Ponencia de Valoración a la clase j del tipo i Sij Superficie total de todas las unidades inmobiliarias de la clase j del tipo i en el municipio.

Tipo Clase Valor medio por

unidad de superficie (VMi)

Índice de valor relativo intratipo (Ii)

Superficie total ∑Sij

∑Iij x Sij

Coeficiente del valor por

hectárea (Cvij)

Único 06

1,00

44,488

1,000

12.189,62 3464,03

156,55 2,00 0,800 125,23 3,00 0,400 62,62 4,00 0,150 23,48 5,00 0,050 7,82

Improductivo 04

0,00 0,00

Del mismo modo se calcula el valor atribuible en función de su aprovechamiento primario a las unidades inmobiliarias de suelo caracterizadas a ese respecto como de tipo 5, con las determinaciones definidas en el punto 7.3.4.3 del Anexo de Valoración, y que se recoge en la siguiente tabla:

Zona de valor Tipo Clase Valor atribuible al suelo tipo 5

(€/m2) 01HU 05 Construcción 1,00 7,00 02CC 05 Construcción 1,00 13,00 03II 05 Construcción 1,00 3,00

04DD 05 Construcción 1,00 3,00

7.6. Valoración de recintos con aprovechamiento agroforestal

Según establece la Norma 38 de las NTGV, el valor de las unidades de acuerdo a su aprovechamiento agroforestal se obtendrá multiplicando su superficie por el coeficiente de valor por unidad de superficie correspondiente a su tipo y clase en el municipio, fijado en los puntos anteriores, y por el coeficiente de referencia al mercado establecido en capítulo V.2 de los parámetros generales de valoración aprobado por la resolución 172/2010, de 22 de febrero, mediante la siguiente fórmula: 𝑉𝑈𝑖𝑗𝑘 = 𝑆𝑖𝑗𝑘 ∗ 𝐶𝑉𝑖𝑗 ∗ 𝐶𝑀𝐴𝐹

Siendo:

VUijk valor de la unidad inmobiliaria k, de la clase j del tipo i Sijk superficie la unidad inmobiliaria k


21

CVij coeficiente del valor por unidad de superficie correspondiente a la clase j del tipo i en el municipio CMAF coeficiente de referencia al mercado para la valoración por tipo de aprovechamiento primario

El valor de las unidades inmobiliarias de suelo caracterizadas como tipo 5, según se determina en el punto 7.3.9.3 del Anexo de Valoración, ha sido obtenido a partir de valores de mercado; por lo tanto, no requiere la aplicación del coeficiente de referencia al mercado citado en el párrafo anterior.


22

8. DETERMINACIÓN DEL VALOR DE UNIDADES INMOBILIARIAS POR DERRIBO

El valor de las unidades inmobiliarias caracterizadas como unidades a derribar se obtendrá en función de lo establecido en la Norma 36 de las NTGV y mediante los módulos fijados el capítulo III “Módulos de coste del derribo” del Anexo a la Resolución 172/2010, de 22 de febrero, por la que se aprueban los parámetros generales de valoración de los bienes inmuebles objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra para el municipio de Isaba en función de las características de las construcciones.

Características de la construcción Módulo (€/m2)

1. Construcciones aisladas de cuatro alturas o menos: 10,30

2. Construcciones aisladas de más de cuatro alturas o construcciones entre medianeras de cuatro alturas o menos 17,30

3. Construcciones entre medianeras de más de cuatro alturas: 34,60


23

9. CUADRO RESUMEN

Las determinaciones establecidas en presente documento quedan resumidas en la siguiente tabla, en caso de discrepancia, prevalece lo dispuesto en los puntos anteriores:

Zona de valor

Método valoración

Construcción

Uso característico

Suelo

Módulo básico de ejecución material €/m2

Coste proceso inmobiliario Edificabilidad media

ponderada Valor básico en la zona

€/m2

Nº de plantas

Valor de repercusión del suelo urbanizado Coste proceso

inmobiliario Coste de urbanización por m2 de suelo bruto

€/m2 Uso

predominante Resto usos

Uso predominante

m2/m2

Resto de usos m2/m2

Uso predominante

€/m2

Resto de usos €/m2

Valor del suelo libre consolidado

€/m2

Uso predominante

Resto usos

01HU Aditivo 520 1,47 1,47 Residencial 1,34 0,45 105,50 B+II+entre 70,00 26,00 7,00 1,21 1,21 29,00

02CC Aditivo 520 1,47 1,47 Residencial 1,70 0,53 247,61 B+II+entre 131,00 47,00 13,00 1,21 1,21 29,00

03II Aditivo 520 1,47 1,47 Industrial 1,16 0,29 36,54 B+entre 28,00 14,00 3,00 1,21 1,21 20,00

04DD Aditivo 520 1,47 1,47 Diseminado 0,00 0,00 3,00 B 18,00 6,00 3,00 1,21 1,21 0,00

V Aditivo 520 Viario 3,00 3,00

001 Valores medios por tipo de aprovechamiento primario Agroforestal


24

10. EFECTOS DE LA REVISIÓN DE LA PONENCIA DE VALORACIÓN

Las determinaciones de esta revisión de la Ponencia de Valoración de Isaba servirán de base para la determinación de los valores catastrales de los citados bienes con efectos del uno de enero del año siguiente al que haya sido aprobada.


25

11. DOCUMENTACIÓN GRÁFICA

0 700 1.400 2.100 2.800 3.500

1:60.000

Metros

Leyenda

Parcelas

Subparcelario

Parcelario

Zonas de valor

01HU

02CC

03II

04DD

PONENCIA DE VALORACIÓNDocumentación gráfica

ISABAZonas de valorp00

B

A

A

B

A

B

B

B

B

A

A

B

A

B

B

B

A

B

B

A

A

A

A

B

A

B

A

A

A

A

B

A

D

C

B

B

B

B

A

A

A

B

A

A

A

B

B

A

B

A

A

A

A

B

A

A

A

B

A

A

A

A

A

AA

B

A

A

B

B

A

A

B

B

A

A

A

B

A

A

B

B

B

A

C

B

B

B

A

A

B

A

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C

B

B

B

A

B

A

A

A

B

C

C

A

A

D

A

A

B

A

B

A

B

A

B

A

A

A

C

B

A

B

C

C

B

A

A

B

A

A

A

B

C

B

A

C

A

B

B

C

B

A

B

A

B

A

A

A

A

A

B

C

B

B

C

B

B

B

B

C

B

B

B

B

B

A

C

C

B

A

A

B

B

B

B

B

B

A

B

AB B

A

A

B

B

B

A

B

B

B

B

A

C

E

C

C

C

D

C

E

B

B

399

14

20 271

399

26

369

226

299

215

143218

265

344

423

229

339

227

338

228

28

336

277

36

373

266

33

348

418

342

415

425

361

346

30

366

29

377

402

296

256

378

269

24

368

315

24

413

370

403

301

263

297

317

388

2

316

314

285

292

259

38

264

414

286

283

359

34

421

247

422

204

289

202

27

362

417

288

300

360

26

170

246

295

243

306

268

293

415

205

39

23

454294

35

3125

367

321

216

248

231

260

373

250

280

302

366

303

255

384

27

389

43

382

28

312

365

379

30

386

142

201

387

254

335

284

407

40

203

32

345 337

281

405

298

258

32

281

304

386

279

313

92

209

414

249

287257

378

364

347

407

341

214

310

436

381

374376 375

272

363

311

69

388

208

404

207

29

392

343

41

217

230

333

372

213

328

42

206

406

251

282

332

411

252

371

380

245

413

409

253

225

400

334

410

290

261

308

210

385

223

291

212

381

389

408

221

44

329

244

385

309

370

226

211

372

331

382

387

224

220

384

20

222

307

63

428

262

227

371383

369

403

330

316

95

368

401

305

219

437

453

398

39

3

4

178

147

396

166

439

1

175

275

429

440

148

164

417

395

424

273

108

118

165

145

32

168

393

456

157

162

163

397

167

166

451

134

346

165

148

123

394

452

117

28

161169

423

93

146

418

177

74

19

422

70

419

26

149

27

427

40

23

198

180

391

155 175

127

120103

37237

234

99

102

53

72

441

58

156

139

1

194

152

298

63

196

233

111

110

395

133

65

113

172

154

119

396138

19

190

18

100

83

45

25

144

187

162

30

122

150

125

47

132

49

96

91

152

62

7

164

428

238

109

116

128

132

141

141

17

45

421420

374

397

15

94

236

73

235

86

151

89

61

43

138

191

95

103

170

146

157

115

36

59

127

32

193

426

142

2

184

26

195

68

73

33

425

147

126

296

115114

457

106

130412

1

61

79

140

390

38

458

171

57

21

46

173

27

94

44

393

188

77

144

124282

455

176

155

398

78

133

90

53

55

5

67

137

79

8569

5

8

37178

200

392

104

174

31

60

463

173

56

42

51

50

3

181

80

145

151

97

80

75

51

102

15

50

183

120

13

40

100

84

92

108

16

39

86 82

438431

55

11

81

95

137 110

169

82

391

41

126

112

52

59

131

20

93

156

65

158

135

105

129

189

68

28

72

105

24

447449450

448

77

160

238

66

92

121

34

13

49

129

153

4

71

9

424

117

43

54

7574

18

69

12

83197

176

31

78

177

85

91

16

97

14

52

135

64

131

67

136128

33

174

134

66

140

48

76

60

44

113

125

58

70

116

4

122

186

29

106

185

168

22

7

427

179

99

71

17

111

47

81

8

123

4846

1098

88

41

462

192

104

101

180

9694

11230

172

232

42

107

130

11

167

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154

12

6

3

35

57

34

87

124

459

9

182

10

136

84

118

6

119

39

63

35

76

56

114

62

390

461460

0 40 80 120 160 200

1:4.000

Metros

Leyenda

Parcelas

Subparcelario

Parcelario

Zonas de valor

01HU


ISABAZona de valor 01HUp01

B

A

A

B

A

B

B

B

B

A

A

B

A

B

B

B

A

B

B

A

A

A

A

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A

B

A

A

A

A

B

A

D

C

B

B

B

B

A

A

A

B

A

A

A

B

B

A

B

A

A

A

A

B

A

A

A

B

A

A

A

A

A

AA

B

A

A

B

B

A

A

B

B

A

A

A

B

A

A

B

B

B

A

C

B

B

B

A

A

B

A

A

C

B

B

B

A

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39

63

35

76

56

114

62

390

461460

0 40 80 120 160 200

1:4.000

Metros

Leyenda

Parcelas

Subparcelario

Parcelario

Zonas de valor

03II


ISABAZona de valor 03IIp03

0 700 1.400 2.100 2.800 3.500

1:60.000

Metros

Leyenda

Parcelas

Subparcelario

Parcelario

Zonas de valor

04DD


ISABAZona de valor 04DDp04

Ponencia de Valoración de Isaba Revisión nº 3 Anexos

27

ANEXOS A/ Anexo de valoración


28

A/ ANEXO DE VALORACIÓN

ÍNDICE

1. CARACTERIZACION DE LAS UNIDADES INMOBILIARIAS ............................................................ 30

1.1. Usos de las unidades inmobiliarias por zona de valor .............................................................. 30

1.2. Antigüedad de las unidades inmobiliarias por zona de valor ..................................................... 31

1.2.1. Zonas de valor de uso predominante residencial ............................................................. 31

1.2.2. Zonas de valor de uso predominante industrial y comercial ............................................. 31

1.3. Categoría de las unidades inmobiliarias por zona de valor ....................................................... 31



1.4. Superficie de las unidades inmobiliarias por zona de valor ....................................................... 32



2. MUESTRA DE MERCADO ................................................................................................................ 34

2.1. Muestra de mercado de compraventas de construcciones y suelos por zona de valor ............ 34

2.1.1. Zona de valor 01HU.......................................................................................................... 34

2.1.1.1. Muestra de mercado de unifamiliares .......................................................................... 34

2.1.1.2. Muestra de mercado de pisos ...................................................................................... 34

2.1.2. Zona de valor 02CC.......................................................................................................... 34

2.1.2.1. Muestra de mercado de unifamiliares .......................................................................... 34

2.1.2.2. Muestra de mercado de pisos ...................................................................................... 35

2.1.2.3. Muestra de mercado de suelos .................................................................................... 36

2.1.3. Zona de valor 03II ............................................................................................................. 36

2.1.3.1. Muestra de mercado de naves ..................................................................................... 36

2.2. Coeficientes de actualización de las muestras de mercado ...................................................... 36

2.3. Muestra de mercado de compraventas de suelos con rendimientos agrícolas por tipo y clase 37

3. PARCELA TIPO ................................................................................................................................. 41

3.1. Zona de valor 01HU .................................................................................................................. 41

3.1.1. Análisis de mercado de unifamiliares ............................................................................... 41

3.1. Zona de valor 02CC .................................................................................................................. 43

3.1.1. Análisis de mercado de suelos ......................................................................................... 43

3.1. Zona de valor 03II ..................................................................................................................... 45

3.1.1. Análisis de mercado de naves .......................................................................................... 45

3.1. Zona de valor 04DD .................................................................................................................. 46

3.1.1. Análisis de mercado de diseminado ................................................................................. 46

4. ANALISIS DE COSTES ..................................................................................................................... 48

4.1. Costes de ejecución material de los usos analizados a los precios de mercado ...................... 48

4.1.1. Zona de valor 01HU.......................................................................................................... 48

4.1.2. Zona de valor 02CC.......................................................................................................... 51

4.1.3. Zona de valor 03II ............................................................................................................. 54

4.1.4. Zona de valor 04DD.......................................................................................................... 55

4.2. Costes de mercado del proceso inmobiliario del suelo y la construcción .................................. 58

4.2.1. Zonas de valor 01HU, 02CC, 03II y 04DD ........................................................................ 58


29

4.3. Costes de mercado de la urbanización ..................................................................................... 59

4.3.1. Zonas de valor 01HU ........................................................................................................ 59

4.3.2. Zonas de valor 02CC ........................................................................................................ 62

4.3.3. Zonas de valor 03II ........................................................................................................... 65

5. VALORACION DEL SUELO .............................................................................................................. 69

5.1. Determinación del valor básico de repercusión del suelo urbanizado para los distintos usos constructivos del mismo por zona de valor............................................................................................. 69

5.2. Cálculo y justificación de los coeficientes correctores de los valores básicos de repercusión del suelo urbanizado con rendimientos edificatorios .................................................................................... 71

5.2.1. Unidades inmobiliarias de uso residencial, clase en piso ................................................. 71

5.2.2. Unidades inmobiliarias de uso residencial, clase en casa ................................................ 72

5.3. Determinación del valor de la unidad inmobiliaria de suelo con rendimientos edificatorios no consolidados y sin urbanizar .................................................................................................................. 72

5.4. Determinación del valor del suelo no consolidado urbanizado en las unidades inmobiliarias sin consolidar o parcialmente consolidadas ................................................................................................. 74

5.5. Determinación del valor del suelo consolidado en las unidades inmobiliarias de construcción 75

5.6. Determinación del suelo consolidado urbanizado sin rendimientos edificatorios ...................... 75

5.6.1. Cálculo del valor del suelo consolidado urbanizado sin rendimientos edificatorios .......... 76

5.7. Valoración del suelo con rendimientos agrícolas por método de valores medios ..................... 76

6. VALOR CATASTRAL ......................................................................................................................... 78

6.1. Determinación del valor catastral de los bienes inmuebles ....................................................... 78

6.2. Determinación y justificación de los coeficientes correctores del valor catastral....................... 78

6.3. Análisis estadístico del valor catastral con la muestra de mercado por cada zona de valor ..... 79

6.3.1. Zona de valor 01HU.......................................................................................................... 79

6.3.1.1. Parcela tipo. Comparación de valores de unifamiliares ............................................... 79

6.3.1.2. Parcela tipo. Comparación de valores de pisos ........................................................... 80

6.3.2. Zona de valor 02CC.......................................................................................................... 80

6.3.2.1. Parcela tipo. Comparación de valores de unifamiliares ............................................... 80

6.3.2.2. Parcela tipo. Comparación de valores de pisos ........................................................... 81

6.3.2.3. Parcela tipo. Comparación de valores de suelos ......................................................... 83

6.4. Zonas con aprovechamiento agroforestal ................................................................................. 84

6.4.1. Tipo regadío (01), secano (02) y forestal-pastos (03) ....................................................... 84

6.4.2. Tipo improductivo (04) ...................................................................................................... 87

6.4.3. Tipo construcción (05) ...................................................................................................... 87

7. VALOR-TIPO DE LAS CONSTRUCCIONES DEL SISTEMA DE CARACTERIZACIÓN LINEAL ..... 89

7.1. Valor actual de las construcciones para las unidades inmobiliarias acogidas al Sistema de Caracterización de Construcciones por Longitud ................................................................................... 89

7.2. Ámbito de aplicación ................................................................................................................. 89

7.3. Coste de construcción por metro lineal de conducciones de gas .............................................. 90

7.4. Coste de construcción por metro lineal de líneas eléctricas...................................................... 90

7.5. Coste de construcción por metro lineal de oleoducto ................................................................ 91


30

1. CARACTERIZACION DE LAS UNIDADES INMOBILIARIAS

Para un correcto conocimiento de la situación inmobiliaria del municipio de Isaba, es necesario analizar los datos catastrales más relevantes de las unidades inmobiliarias incluidas en cada una de las zonas de valor definidas por el presente documento y recogidas en el Registro de la Riqueza Territorial.

De entre los datos que caracterizan a las construcciones, recogidos en el artículo 17.3.b del decreto foral 100/2008, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la ley foral 12/2006, de 21 de noviembre, del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastro de Navarra, en adelante Reglamento, se estiman más relevantes para su análisis las características de uso, superficie, categoría de valor tipo y antigüedad de las unidades inmobiliarias.

1.1. Usos de las unidades inmobiliarias por zona de valor

Se analizan por zonas de valor las unidades inmobiliarias que constan en el Catastro de Isaba con diferenciación de usos y las plantas en las que se encuentran ubicadas, cuando se precisa. La identificación se realiza de acuerdo con la tabla 10.a “Cuadro de valor tipo para el sistema general de caracterización de las construcciones” de la resolución 172/2010, de 22 de febrero, por la que se aprueban los parámetros generales de valoración de los bienes inmuebles objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, en adelante parámetros generales de valoración.

Uso Planta Zona de Valor Total

unidades 01HU 02CC 03II 04DD

Residencial

Unifamiliar 203 17 0 25 245

Pisos 129 167 0 3 299

VP 0 10 0 0 10

Almacén

Pl. Baja 251 62 15 158 486

Entreplanta 0 0 0 0 0

Pl. Elevadas 159 8 1 5 173

Comercial

Pl. Baja 15 0 0 2 17


Pl. Elevadas 2 0 0 0 2

Administrativo

Pl. Baja 4 2 2 0 8



Hostelería

Pl. Baja 13 2 0 3 18



Docentes

Pl. Baja 3 0 0 0 3



Públicos

Pl. Baja 4 0 1 0 5



Trasteros

Sótano 0 0 0 0 0

Pl. Baja 22 67 0 1 90


Garajes Pl. Baja 19 17 0 5 41

Sótano 7 0 1 0 8

Suelos 84 22 8 17 131

Resto de usos 78 70 3 43 194

Total unidades 1.009 444 31 265 1.749


31

1.2. Antigüedad de las unidades inmobiliarias por zona de valor

Se analiza la antigüedad por tramos y zona de valor de las unidades inmobiliarias que figuran en el Catastro de Isaba de acuerdo con la tabla 10.a “Cuadro de valor tipo para el sistema general de caracterización de las construcciones” de los parámetros generales de valoración, diferenciando entre casas, pisos y locales industriales.

1.2.1. Zonas de valor de uso predominante residencial

Zona de Valor

Antigüedad pisos en años

mayor 90 de 90 a 80 de 80 a 70 de 70 a 60 de 60 a 50 de 50 a 40 de 40 a 30 de 30 a 20 de 20 a 10 menor 10

01HU 46 2 1 10 9 4 5 18 27 7

36% 2% 1% 8% 7% 3% 4% 14% 21% 5%

02CC 0 0 0 0 0 43 0 31 103 0

0% 0% 0% 0% 0% 24% 0% 18% 58% 0%

04DD 0 0 0 0 2 0 0 0 1 0

0% 0% 0% 0% 67% 0% 0% 0% 33% 0%

TOTAL 46 2 1 10 11 47 5 49 131 7

15% 1% 0% 3% 4% 15% 2% 16% 42% 2%

Zona de Valor

Antigüedad viviendas unifamiliares en años


01HU 97 1 2 19 28 6 12 16 13 9

48% 0% 1% 9% 14% 3% 6% 8% 6% 4%

02CC 0 0 0 0 1 0 0 1 15 0

0% 0% 0% 0% 6% 0% 0% 6% 88% 0%

04DD 10 0 0 2 0 1 4 2 4 2

40% 0% 0% 8% 0% 4% 16% 8% 16% 8%

TOTAL 107 1 2 21 29 7 16 19 32 11

44% 0% 1% 9% 12% 3% 7% 8% 13% 4%

1.2.2. Zonas de valor de uso predominante industrial y comercial

Zona de Valor

Antigüedad locales industriales y comerciales en años


03II 1 0 1 0 4 2 3 5 1 0

6% 0% 6% 0% 24% 12% 18% 29% 6% 0%

TOTAL 92 8 18 45 20 16 27 82 169 39

18% 2% 3% 9% 4% 3% 5% 16% 33% 8%

1.3. Categoría de las unidades inmobiliarias por zona de valor

Se analiza la categoría constructiva por zonas de valor de las unidades inmobiliarias que figuran en el Catastro de Isaba de acuerdo con la tabla 10.a “Cuadro de valor tipo para el sistema general de caracterización de las construcciones” de los parámetros generales de valoración, diferenciando entre casas, pisos y locales industriales.


Zona de Valor

Categoría pisos

1 2 3 4 5 6

01HU 0 0 107 16 6 0

0% 0% 83% 12% 5% 0%

02CC 0 0 177 0 0 0

0% 0% 100% 0% 0% 0%

04DD 0 0 3 0 0 0


32

Zona de Valor

Categoría pisos

1 2 3 4 5 6

0% 0% 100% 0% 0% 0%

TOTAL 0 0 287 16 6 0

0% 0% 93% 5% 2% 0%

Zona de Valor

Categoría viviendas unifamiliares

1 2 3 4 5 6

01HU 0 5 134 58 6 0

0% 2% 66% 29% 3% 0%

02CC 0 0 16 1 0 0

0% 0% 94% 6% 0% 0%

04DD 0 2 9 10 3 1

0% 8% 36% 40% 12% 4%

TOTAL 0 7 159 69 9 1

0% 3% 65% 28% 4% 0%


Zona de Valor

Categoría locales industriales y comerciales

1 2 3 4 5 6

03II 0 1 11 5 0 0

0% 6% 65% 29% 0% 0%

TOTAL 1 31 329 117 36 2

0% 6% 64% 23% 7% 0%

1.4. Superficie de las unidades inmobiliarias por zona de valor

Se analiza la superficie construida con comunes de las unidades inmobiliarias que figuran en el Catastro de Isaba de acuerdo con la tabla 10.a “Cuadro de valor tipo para el sistema general de caracterización de las construcciones” de los parámetros generales de valoración, diferenciando entre casas, pisos y locales industriales.


Zona de Valor

Superficie construida privada pisos en metros cuadrados

menor 40 de 40 a 60 de 60 a 80 de 80 a 100 de 100 a 120 de 120 a 140 de 140 a 160 de 160 a 200 de 200 a 300 mayor 300

01HU 2 14 27 41 17 11 4 8 4 1

2% 11% 21% 32% 13% 9% 3% 6% 3% 1%

02CC 6 121 22 11 16 0 0 0 0 0

3% 69% 13% 6% 9% 0% 0% 0% 0% 0%

04DD 0 0 0 0 3 0 0 0 0 0

0% 0% 0% 0% 100% 0% 0% 0% 0% 0%

TOTAL 8 135 49 52 36 11 4 8 4 1

3% 44% 16% 17% 12% 4% 1% 3% 1% 0%

Zona de Valor

Superficie construida privada viviendas unifamiliares en metros cuadrados

menor 40 de 40 a 60 de 60 a 80 de 80 a 100 de 100 a 120 de 120 a 140 de 140 a 160 de 160 a 200 de 200 a 300 mayor 300

01HU 0 8 18 14 16 24 25 33 48 17

0% 4% 9% 7% 8% 12% 12% 16% 24% 8%

02CC 0 0 0 0 2 12 0 2 1 0

0% 0% 0% 0% 12% 71% 0% 12% 6% 0%

04DD 1 2 3 5 3 1 3 1 3 3

4% 8% 12% 20% 12% 4% 12% 4% 12% 12%

TOTAL 1 10 21 19 21 37 28 36 52 20

0% 4% 9% 8% 9% 15% 11% 15% 21% 8%


33


Zona de Valor

Superficie construida locales industriales y comerciales en metros cuadrados

menor 100 de 100 a 200 de 200 a 400 de 400 a 600 de 600 a 800 de 800 a 1000 de 1000 a

1500 de 1500 a

2000 de 2000 a

3000 mayor 3000

03II 3 7 3 1 1 2 0 0 0 0

18% 41% 18% 6% 6% 12% 0% 0% 0% 0%

TOTAL 399 61 33 8 7 3 4 0 0 1

77% 12% 6% 2% 1% 1% 1% 0% 0% 0%


34

2. MUESTRA DE MERCADO

2.1. Muestra de mercado de compraventas de construcciones y suelos por zona de valor

2.1.1. Zona de valor 01HU

2.1.1.1. Muestra de mercado de unifamiliares

La muestra de mercado obtenida presenta los siguientes valores y características:


Superficie (m²) y tipologías Año de

construccion Año de reforma

Tipo de reforma

Año estimado

Valor declarado (€)

Año muestra

Fuente muestra

Valor declarado actualizado (€) Parcela

Vivienda Tipo Categoria

Útil Construida

Medias 250,68 155,89 179,27 01121 1914 1972 179.293,68 1972 129.718,99

12800003 91,41 188,79 217,11 01123 Media 1900 2005 T 2005 200.000,00 2017 TPAJD 206.433,01

12800007 147,00 174,78 201,00 01124 Económ. 1900 1979 C 1924 109.685,00 2007 TPAJD 64.142,65

12800039 113,00 159,13 183,00 01123 Media 1900 1995 M 1960 180.000,00 2011 TPAJD 138.460,63

12800208 128,00 50,03 57,54 01124 Económ. 1900 1997 T 1997 118.283,39 2008 TPAJD 70.846,89

12800209 774,00 206,71 237,72 01113 Media 1972 0 1972 288.500,00 2007 TPAJD 168.711,79

2.1.1.2. Muestra de mercado de pisos



Superficie (m²) y tipologías

Año de

const.

Año reforma

Tipo reforma

Año estimado

Planta Ascensor Nº

aparc. Trastero

(m²) Valor dec.

(€) Año

muestra Fuente muestra

Valor dec. actual. (€) Útil Privada Const. Tipo

Medias 71,89 83,40 99,66 01222 1973 1989 0 0,00 98.739,79 2012 88.288,80

12800004 76,70 88,97 104,65 01223 1900 2006 T 2006 1º No 0 0,00 210.354,24 2005 TPAJD 150.788,68

12800189 113,88 132,10 157,27 01223 2003 2003 1º No 0 0,00 124.242,00 2017 TPAJD 128.238,25

12800190 71,12 82,50 98,22 01223 2003 2003 2º No 0 0,00 65.800,00 2016 TPAJD 69.425,23

12800195 42,76 49,60 59,05 01223 2003 2003 2º No 0 0,00 53.770,00 2014 TPAJD 58.034,82

12800205 68,10 79,00 98,47 01223 1991 1991 2º No 0 0,00 68.000,00 2016 TPAJD 71.746,44

12800206 61,21 71,00 88,50 01223 1991 1991 3º No 0 0,00 81.500,00 2016 TPAJD 85.990,22

12800207 50,86 59,00 73,54 01223 1991 1991 4º No 0 0,00 96.252,00 2004 TPAJD 78.170,33

12800210 90,52 105,00 117,61 01213 1900 1969 C 1925 Bajo No 0 0,00 90.000,09 2010 TPAJD 63.916,45

2.1.2. Zona de valor 02CC

2.1.2.1. Muestra de mercado de unifamiliares



Superficie (m²) y tipologías Año de

construccion Año de reforma

Tipo de reforma

Año estimado

Valor declarado (€)

Año muestra

Fuente muestra

Valor declarado actualizado (€) Parcela

Vivienda Tipo Categoria

Útil Construida

Medias 79,19 125,48 144,31 01123 2006 0 2006 220.750,00 2008 146.872,42

12800172 71,82 119,80 137,77 01123 Media 2006 0 2006 193.000,00 2006 TPAJD 115.459,43

12800171 65,26 120,61 138,70 01123 Media 2006 0 2006 192.000,00 2006 TPAJD 114.861,19

12800174 64,12 119,80 137,77 01123 Media 2006 0 2006 195.000,00 2006 TPAJD 116.655,90

12800175 64,12 119,80 137,77 01123 Media 2006 0 2006 195.000,00 2006 TPAJD 116.655,90

12800177 106,61 119,80 137,77 01123 Media 2006 0 2006 210.000,00 2006 TPAJD 125.629,43

12800182 118,20 161,74 186,00 01123 Media 2006 0 2006 305.000,00 2006 TPAJD 182.461,79

12800170 68,68 120,61 138,70 01123 Media 2006 0 2006 251.000,00 2010 TPAJD 178.255,71

12800180 74,67 121,72 139,98 01123 Media 2006 0 2006 225.000,00 2018 TPAJD 225.000,00


35

2.1.2.2. Muestra de mercado de pisos




Año de

const.

Año reforma

Tipo reforma

Año estimado

Planta Ascensor Nº

aparc. Trastero

(m²) Valor dec.

(€) Año



Medias 51,43 59,65 67,67 01221 2001 2001 1,98 90.175,74 2008 71.104,15

12800184 80,17 93,00 105,99 01213 2003 2003 1º No 1 12,75 120.000,00 2014 TPAJD 129.517,91

12800152 76,88 89,18 100,83 01223 2005 2005 3º No 0 0,00 146.579,28 2005 TPAJD 105.072,74

12800151 43,59 50,57 57,18 01223 2005 2005 2º No 0 2,50 77.384,25 2005 TPAJD 55.471,52

12800150 43,59 50,57 57,18 01223 2005 2005 2º No 0 2,33 79.065,41 2005 TPAJD 56.676,63

12800149 38,11 44,21 49,99 01223 2005 2005 1º No 0 2,07 75.693,79 2005 TPAJD 54.259,74

12800148 41,11 47,69 53,92 01223 2005 2005 1º No 0 2,63 74.772,11 2005 TPAJD 53.599,05

12800147 51,29 59,50 67,27 01223 2005 2005 Bajo No 1 0,00 102.129,62 2005 TPAJD 73.209,80

12800137 76,88 89,18 100,60 01223 2005 2005 3º No 0 2,07 80.000,00 2018 TPAJD 80.000,00

12800135 43,59 50,57 57,04 01223 2005 2005 2º No 0 2,50 77.260,00 2005 TPAJD 55.382,45

12800134 43,59 50,57 57,04 01223 2005 2005 2º No 1 0,00 91.390,22 2005 TPAJD 65.511,45

12800133 38,11 44,21 49,87 01223 2005 2005 1º No 0 2,33 75.953,01 2005 TPAJD 54.445,56

12800132 38,11 44,21 49,87 01223 2005 2005 1º No 0 2,07 75.893,79 2005 TPAJD 54.403,11

12800131 60,34 70,00 78,96 01223 2005 2005 Bajo No 1 2,07 119.540,07 2005 TPAJD 85.690,17

12800118 76,88 89,18 100,83 01223 2005 2005 3º No 0 0,00 146.525,64 2005 TPAJD 105.034,29

12800117 43,59 50,57 57,18 01223 2005 2005 2º No 0 2,07 77.155,54 2005 TPAJD 55.307,57

12800114 51,29 59,50 67,27 01223 2005 2005 Bajo No 1 12,75 108.574,66 2005 TPAJD 77.829,81

12800100 67,24 78,00 87,50 01223 2004 2004 3º Si 0 0,00 74.000,00 2013 TPAJD 74.691,60

12800098 45,69 53,00 59,45 01223 2004 2004 3º Si 0 0,00 75.054,93 2004 TPAJD 60.955,29

12800097 59,48 69,00 77,40 01223 2004 2004 3º Si 1 0,00 108.842,02 2004 TPAJD 88.395,22

12800096 40,52 47,00 52,72 01223 2004 2004 3º Si 0 0,00 64.489,14 2004 TPAJD 52.374,37

12800095 45,69 53,00 59,45 01223 2004 2004 3º Si 0 0,00 75.282,11 2004 TPAJD 61.139,80

12800094 63,79 74,00 83,01 01223 2004 2004 3º Si 0 0,00 70.000,00 2013 TPAJD 70.654,22

12800092 66,38 77,00 86,38 01223 2004 2004 3º Si 0 0,00 76.000,00 2013 TPAJD 76.710,29

12800090 40,52 47,00 52,72 01223 2004 2004 2º Si 0 1,00 62.360,06 2004 TPAJD 50.645,25

12800089 43,97 51,00 57,21 01223 2004 2004 2º Si 1 0,00 81.693,76 2004 TPAJD 66.346,97

12800088 42,24 49,00 54,97 01223 2004 2004 2º Si 1 0,00 96.000,00 2016 TPAJD 101.289,09

12800086 42,24 49,00 54,97 01223 2004 2004 2º Si 0 0,00 64.558,01 2004 TPAJD 52.430,30

12800085 43,97 51,00 57,21 01223 2004 2004 2º Si 0 2,00 67.616,23 2004 TPAJD 54.914,01

12800084 40,52 47,00 52,72 01223 2004 2004 2º Si 0 3,00 84.900,00 2014 TPAJD 91.633,92

12800081 40,52 47,00 52,72 01223 2004 2004 1º Si 0 0,00 66.000,00 2005 TPAJD 47.310,92

12800079 43,97 51,00 57,21 01223 2004 2004 1º Si 0 0,00 63.218,60 2004 TPAJD 51.342,51

12800078 42,24 49,00 54,97 01223 2004 2004 1º Si 0 2,00 65.223,57 2004 TPAJD 52.970,83

12800077 42,24 49,00 54,97 01223 2004 2004 1º Si 0 0,00 62.025,95 2004 TPAJD 50.373,91

12800076 43,97 51,00 57,21 01223 2004 2004 1º Si 0 0,00 90.151,82 2006 TPAJD 53.932,01

12800074 40,52 47,00 52,72 01223 2004 2004 1º Si 0 0,00 61.286,94 2004 TPAJD 49.773,72

12800073 40,52 47,00 52,72 01223 2004 2004 1º Si 0 0,00 60.851,21 2004 TPAJD 49.419,85

12800072 67,24 78,00 87,50 01223 2004 2004 Bajo Si 1 0,00 117.955,64 2004 TPAJD 95.796,78

12800071 53,45 62,00 69,55 01223 2004 2004 Bajo Si 0 0,00 81.158,81 2004 TPAJD 65.912,51

12800070 31,90 37,00 40,95 01223 1993 1993 4º No 0 2,00 65.000,00 2011 TPAJD 49.999,67

12800069 43,10 50,00 55,33 01223 1993 1993 3º No 0 2,00 69.116,39 2005 TPAJD 49.544,85

12800068 43,10 50,00 55,33 01223 1993 1993 2º No 0 0,00 118.000,00 2010 TPAJD 83.801,49

12800060 44,83 52,00 60,53 01213 1999 1999 3º No 0 2,00 90.000,00 2016 TPAJD 94.958,52

12800058 41,38 48,00 55,88 01213 1999 1999 1º No 0 0,00 91.275,21 2006 TPAJD 54.604,06

12800056 40,52 47,00 54,71 01213 1999 1999 1º No 0 0,00 91.275,21 2005 TPAJD 65.429,01

12800051 45,69 53,00 62,19 01213 2002 2002 3º Si 0 2,00 102.000,00 2010 TPAJD 72.438,57

12800050 45,69 53,00 62,19 01213 2002 2002 3º Si 0 0,00 110.000,00 2007 TPAJD 64.326,85

12800049 66,38 77,00 90,34 01213 2002 2002 3º Si 0 0,00 142.000,00 2011 TPAJD 109.230,05

12800048 43,97 51,00 59,84 01213 2002 2002 2º Si 1 0,00 96.000,00 2018 TPAJD 96.000,00


36



Año de

const.

Año reforma

Tipo reforma

Año estimado

Planta Ascensor Nº

aparc. Trastero

(m²) Valor dec.

(€) Año



Medias 51,43 59,65 67,67 01221 2001 2001 1,98 90.175,74 2008 71.104,15

12800047 39,66 46,00 53,97 01213 2002 2002 2º Si 0 0,00 126.200,00 2006 TPAJD 75.497,31

12800046 42,24 49,00 57,49 01213 2002 2002 1º Si 1 0,00 100.000,00 2012 TPAJD 89.471,31

12800044 68,97 80,00 100,55 01223 1989 1989 3º No 0 13,00 126.212,54 2006 TPAJD 75.504,81

12800043 89,66 104,00 130,72 01223 1989 1989 2º No 0 32,00 119.000,00 2018 TPAJD 119.000,00

12800027 51,12 59,30 64,83 01223 1969 1969 2º No 0 0,00 127.000,00 2011 TPAJD 97.691,67

12800014 95,69 111,00 118,62 01213 1968 1968 2º No 0 0,00 120.000,00 2007 TPAJD 70.174,75

12800013 90,52 105,00 112,21 01213 1968 1968 1º No 0 0,00 70.000,00 2012 TPAJD 62.629,91

2.1.2.3. Muestra de mercado de suelos



Superficie de parcela

(m²) Nº plantas

Superficies edificables Carga

(€) Valor declarado

(€) Año


Valor declarado actualizado (€) Uso predominante Uso pormenorizado

m² Uso m² Uso

Medias 1353,50 3,5 500,80 162,42 29,00 40.923,87 2005 29.335,54

12800009 1183,00 3,5 437,71 141,96 29,00 36.060,73 2005 TPAJD 25.849,49

12800045 1524,00 3,5 563,88 182,88 29,00 45.787,00 2005 TPAJD 32.821,59

2.1.3. Zona de valor 03II

2.1.3.1. Muestra de mercado de naves

No se tiene constancia de compra-venta de naves en los años analizados (2004-2019), y no existen por tanto valores de mercado.

2.2. Coeficientes de actualización de las muestras de mercado

La muestra de mercado de Isaba está elaborada con datos facilitados por la Hacienda Tributaria de Navarra sobre valores declarados en las transmisiones realizadas entre los años 2004 y 2019 por compraventa de bienes inmuebles ubicados en su término municipal.

Para poder ser tenidos en cuenta de manera correcta, estos valores declarados deben de ser actualizados en función de la evolución del mercado inmobiliario para cuyo análisis se ha utilizado como principal fuente de información el Índice de Precios de Vivienda (IPV) publicado por el Instituto Nacional de Estadística para la Comunidad Foral de Navarra, así como otros datos propios de la Hacienda Tributaria de Navarra e informes y estudios sobre la situación y estimación de la evolución del mercado inmobiliario, dando lugar a los coeficientes que se recogen en la siguiente tabla:

Año de venta Coeficiente de actualización

2.004 0,8121

2.005 0,7168

2.006 0,5982

2.007 0,5848

2.008 0,5990


37

Año de venta Coeficiente de actualización

2.009 0,6655

2.010 0,7102

2.011 0,7692

2.012 0,8947

2.013 1,0093

2.014 1,0793

2.015 1,0728

2.016 1,0551

2.017 1,0322

2.018 1,0000

2.019 1,0000

2.3. Muestra de mercado de compraventas de suelos con rendimientos agrícolas por tipo y clase

La muestra de mercado obtenida con aprovechamiento agroforestal de Isaba, presenta los siguientes valores y características por tipo y clase:


Superficie declarada

(m2) Tipo Clase Cultivo

Valor declarado

(€) Año


12800269 2.217,51 6 1,00 T. Labor Secano 1.332,75 2006 TPAJD

12800270 2.012,21 6 1,00 Arbolado Diverso 1.209,36 2006 TPAJD

12800284 928,12 6 1,00 Pastizal 557,81 2016 TPAJD

12800286 904,41 6 1,00 Pastos 543,56 2016 TPAJD

Medias 1.515,56 6 1,00 Arbolado Diverso 910,87 2011 TPAJD

12800266 7.387,81 6 2,00 T.Labor 3.336,75 2005 TPAJD

12800268 744,13 6 2,00 Pastos 353,78 2010 TPAJD

12800291 10.219,39 6 2,00 Pinar 4.858,57 2007 TPAJD

12800292 10.219,39 6 2,00 Pinar 4.858,57 2008 TPAJD

12800293 10.219,39 6 2,00 Pinar 4.858,57 2009 TPAJD

12800366 16.704,97 6 2,00 Pastizal 7.941,99 2006 TPAJD




12800373 1.018,00 6 2,00 Pinar 483,98 2007 TPAJD

12800374 1.018,00 6 2,00 Pinar 483,98 2008 TPAJD

12800375 1.018,00 6 2,00 Pinar 483,98 2009 TPAJD

12800376 7.316,63 6 2,00 Pinar 3.478,52 2007 TPAJD

12800377 7.316,63 6 2,00 Pinar 3.478,52 2008 TPAJD

12800378 7.316,63 6 2,00 Pinar 3.478,52 2009 TPAJD

12800401 7.496,01 6 2,00 Prado 3.563,81 2012 TPAJD

12800410 6.862,01 6 2,00 Pinar 3.262,38 2007 TPAJD

12800411 6.862,01 6 2,00 Pinar 3.262,38 2008 TPAJD

12800412 6.862,01 6 2,00 Pinar 3.262,38 2009 TPAJD

Medias 14.439,48 6 2,00 Pinar 6.855,67 2008 TPAJD





38




Valor declarado

(€) Año


12800301 2.688,38 6 3,00 Pinar 651,12 2007 TPAJD

12800302 2.688,38 6 3,00 Pinar 651,12 2008 TPAJD

12800303 4.322,00 6 3,00 Pinar 651,12 2009 TPAJD

12800305 4.401,89 6 3,00 Pinar 1.066,13 2007 TPAJD

12800306 4.401,89 6 3,00 Pinar 1.066,13 2008 TPAJD

12800307 4.401,89 6 3,00 Pinar 1.066,13 2009 TPAJD

12800312 30.529,01 6 3,00 Pinar 7.394,10 2018 TPAJD

12800354 9.271,69 6 3,00 Pinar 2.245,59 2007 TPAJD

12800355 9.271,69 6 3,00 Pinar 2.245,59 2008 TPAJD

12800356 9.271,69 6 3,00 Pinar 2.245,59 2009 TPAJD

12800360 19.414,29 6 3,00 Pinar 4.702,12 2007 TPAJD

12800361 19.414,29 6 3,00 Pinar 4.702,12 2008 TPAJD

12800362 19.414,29 6 3,00 Pinar 4.702,12 2009 TPAJD

12800379 17.403,97 6 3,00 Pastos Y Arbolado 4.215,22 2008 TPAJD




12800395 9.303,29 6 3,00 Pinar 2.253,25 2007 TPAJD

12800396 9.303,29 6 3,00 Pinar 2.253,25 2008 TPAJD

12800397 9.303,29 6 3,00 Pinar 2.253,25 2009 TPAJD

12800398 13.458,97 6 3,00 Pinar 3.259,75 2007 TPAJD

12800399 13.458,97 6 3,00 Pinar 3.259,75 2008 TPAJD

12800400 13.458,97 6 3,00 Pinar 3.259,75 2009 TPAJD

12800413 2.056,71 6 3,00 Pastos 498,13 2007 TPAJD

12800414 2.056,71 6 3,00 Pastos 498,13 2008 TPAJD

12800415 2.056,71 6 3,00 Pastos 498,13 2009 TPAJD

12800420 18.662,22 6 3,00 Pinar 4.519,97 2007 TPAJD

12800423 2.184,11 6 3,00 Pastizal 528,99 2007 TPAJD

12800421 18.662,22 6 3,00 Pinar 4.519,97 2008 TPAJD

12800424 2.184,11 6 3,00 Pastizal 528,99 2008 TPAJD

12800422 18.662,22 6 3,00 Pinar 4.519,97 2009 TPAJD

12800425 2.184,11 6 3,00 Pastizal 528,99 2009 TPAJD




12800278 23.571,96 6 4,00 Pinar 2.114,48 2007 TPAJD

12800281 4.317,95 6 4,00 Pastizal 387,33 2007 TPAJD


12800279 23.571,96 6 4,00 Pinar 2.114,48 2008 TPAJD

12800282 4.317,95 6 4,00 Pastizal 387,33 2008 TPAJD


12800280 23.571,96 6 4,00 Pinar 2.114,48 2009 TPAJD

12800283 4.317,95 6 4,00 Pastizal 387,33 2009 TPAJD

12800290 17.564,00 6 4,00 Pinar 1.674,79 2010 TPAJD

12800300 15.163,00 6 4,00 Pinar 1.360,21 2010 TPAJD

12800304 21.599,94 6 4,00 Pinar 1.937,58 2006 TPAJD

12800308 3.940,62 6 4,00 Pinar 353,49 2007 TPAJD

12800309 3.940,62 6 4,00 Pinar 353,49 2008 TPAJD


39




Valor declarado

(€) Año


12800310 3.940,62 6 4,00 Pinar 353,49 2009 TPAJD


12800314 22.930,41 6 4,00 Pinar 2.056,93 2008 TPAJD

12800315 3.961,85 6 4,00 Pastizal 355,39 2008 TPAJD

12800316 18.222,27 6 4,00 Pinar 1.634,59 2008 TPAJD

12800317 18.420,29 6 4,00 Pinar 1.652,36 2008 TPAJD

12800319 4.644,01 6 4,00 Pinar 416,58 2008 TPAJD

12800320 5.800,37 6 4,00 Pinar 520,31 2008 TPAJD

12800321 19.070,18 6 4,00 Pinar 1.710,65 2007 TPAJD

12800322 19.070,18 6 4,00 Pinar 1.710,65 2008 TPAJD

12800323 19.070,18 6 4,00 Pinar 1.710,65 2009 TPAJD

12800327 6.316,24 6 4,00 Pastos 566,59 2007 TPAJD

12800328 6.316,24 6 4,00 Pastos 566,59 2008 TPAJD

12800329 6.316,24 6 4,00 Pastos 566,59 2009 TPAJD

12800330 2.646,73 6 4,00 Pastizal 237,42 2007 TPAJD

12800333 9.970,90 6 4,00 Arbolado Diverso 894,42 2007 TPAJD

12800331 2.646,73 6 4,00 Pastizal 237,42 2008 TPAJD


12800332 2.646,73 6 4,00 Pastizal 237,42 2009 TPAJD





12800339 6.491,91 6 4,00 Pastizal 582,34 2007 TPAJD


12800340 6.491,91 6 4,00 Pastizal 582,34 2008 TPAJD


12800341 6.491,91 6 4,00 Pastizal 582,34 2009 TPAJD


12800345 12.089,33 6 4,00 Pinar 1.084,45 2008 TPAJD

12800346 17.359,43 6 4,00 Pinar 1.557,19 2008 TPAJD

12800347 5.163,87 6 4,00 Pinar 463,21 2007 TPAJD

12800348 5.163,87 6 4,00 Pinar 463,21 2008 TPAJD

12800349 5.163,87 6 4,00 Pinar 463,21 2009 TPAJD

12800350 16.347,00 6 4,00 Pastizal 1.466,41 2010 TPAJD

12800351 7.593,32 6 4,00 Pastizal 681,14 2007 TPAJD

12800352 7.593,32 6 4,00 Pastizal 681,14 2008 TPAJD

12800353 7.593,32 6 4,00 Pastizal 681,14 2009 TPAJD

12800363 9.159,03 6 4,00 Pastos Y Arbolado 821,59 2007 TPAJD



12800368 10.821,94 6 4,00 Prado 970,76 2011 TPAJD

12800369 6.154,32 6 4,00 Pinar 552,06 2011 TPAJD

12800380 9.314,24 6 4,00 Pinar 835,52 2007 TPAJD

12800381 9.314,24 6 4,00 Pinar 835,52 2008 TPAJD

12800382 9.766,00 6 4,00 Pinar 835,52 2009 TPAJD





40




Valor declarado

(€) Año


12800403 7.522,00 6 4,00 Pinar 674,75 2015 TPAJD

12800405 3.210,55 6 4,00 Pastizal 288,00 2015 TPAJD





12800416 6.261,60 6 4,00 Pinar 561,68 2007 TPAJD

12800417 6.261,60 6 4,00 Pinar 561,68 2008 TPAJD

12800418 6.261,60 6 4,00 Pinar 561,68 2009 TPAJD

12800426 48.308,61 6 4,00 Pinar 4.333,43 2010 TPAJD

12800427 6.219,71 6 4,00 Pastos 557,93 2010 TPAJD



41

3. PARCELA TIPO

Para la definición de la parcela tipo de cada zona de valor, según establece la Norma 19 de las NTGV, se analizan los datos catastrales y los de la muestra de mercado de las parcelas o unidades inmobiliarias de las mismas.

3.1. Zona de valor 01HU

3.1.1. Análisis de mercado de unifamiliares

La parcela media de las muestras de mercado tiene en cuenta los datos literales establecidos en el sistema general de caracterización de las unidades inmobiliarias constituidas por construcción y recogidos en el artículo 17.3.b del Reglamento. Considerándose, de entre dichas características, más relevantes las de superficie de los recintos y de las unidades inmobiliarias por usos, los coeficientes de tipo valorativo, tabla 10 a. “Cuadro de valor tipo para el sistema general de caracterización de las construcciones”, antigüedad, tabla 13. “Coeficientes de antigüedad para el sistema general de construcciones, conservación y superficie. Todos los coeficientes se recogen en los parámetros generales de valoración y la Norma 25 de las NTGV.


Superficie (m²) Coeficientes Valor declarado actualizado (€)

Parcela Vivienda Almacén PB Almacén PE Tipo Antigüedad Conservación Superficie

Medias 250,68 179,27 23,66 23,51 1,03 0,5157 0,98 1,02 129.718,99

12800003 91,41 217,11 0,00 0,00 1,10 0,6975 1,00 1,00 206.433,01

12800007 147,00 201,00 31,00 60,00 0,89 0,3100 0,90 1,01 64.142,65

12800039 113,00 183,00 0,00 0,00 1,10 0,4621 1,00 1,02 138.460,63

12800208 128,00 57,54 62,34 57,54 0,89 0,6291 1,00 1,08 70.846,89

12800209 774,00 237,72 24,94 0,00 1,16 0,4800 1,00 0,99 168.711,79

El método a utilizar, en la obtención del valor de repercusión del suelo de la unidad inmobiliaria media de la muestra para el uso vivienda, consistirá en fijar el coste de ejecución correspondiente a la parcela tipo adoptada para obtener el módulo de construcción aplicable, dicho módulo tendrá en cuenta el tipo valorativo de vivienda de la parcela tipo adoptada. Una vez obtenido el módulo se establecen los costes de ejecución material de la parcela media de la muestra considerando que esta edificación no estaba sujeta al nuevo código técnico de la construcción actualmente vigente. La relación entre los valores de repercusión del suelo por usos de la zona de valoración se fija en la proporción entre los costes de ejecución material de los distintos usos.

Fijados los costes de la construcción y costes del proceso inmobiliario, con las características de la parcela media de la muestra se establece el valor de repercusión de la zona de valor por el método residual, según la siguiente formulación:

𝑉𝑅𝑖10 = 𝑉𝑀𝑖0 − ∑ 𝑉𝐴𝐶𝑖𝑗0 𝑗∑ 𝑘𝑠𝑖𝑗 𝑗 ∗ 𝑟𝑖𝑗 ∗ 𝑆𝐶𝐶𝑖𝑗0 + ∑ 𝑟𝑖𝑗 ∗ (𝐸𝑖𝑗0 ∗ 𝑆𝑖0 − 𝑆𝐶𝐶𝑖𝑗0) 𝑗

Siendo: VRi10 valor básico de repercusión por metro cuadrado del suelo del uso predominante en la zona de valor i VMi0 valor de mercado global de la parcela tipo de la zona de valor i VACij0 valor actual del total de superficie construida del uso j en la parcela-tipo de la zona de valor i ksij coeficiente del coste del proceso inmobiliario del suelo para el uso j en el la zona de valor i Rij valor adoptado para la relación entre los valores de repercusión del uso j y del uso predominante en la zona de valor i Eij0 edificabilidad para el uso j de la parcela tipo de la zona de valor i Si0 superficie de la parcela tipo del polígono fiscal i SCCij0 superficie construida de cálculo, de la unidad inmobiliaria tipo del uso j en la zona de valor i


42

Características del bien inmobiliario medio de la muestra

Superficie (m²) Coeficiente valor tipo

medio

Año construcción

Coste ejecución material estimado

(Em)

Coste proceso inmobiliario de la construcción

(Kc)

Correctores de la construcción Coste proceso

inmobiliario del suelo (Ks)

Correctores del valor de repercusión Valor

medio de la muestra

Valor de repercusión

del suelo Parcela Vivienda

Almacén PB

Almacén PE

Antigüedad Conservación Superficie Planta

250,68 179,27 23,66 23,51 1,03 1980 492,75 1,47 0,5157 0,98 1,21 1,02 1,00 129.718,99 167,60

De la aplicación del valor de repercusión del suelo de 167,60 €/m2 sobre las unidades inmobiliarias que componen la muestra y comparado dicho valor con el declarado y el valor catastral actual, se obtiene la distribución de valores recogida en el siguiente gráfico:

El artículo 22.1 de la LFRRTCN establece que para determinar el valor registral de los bienes inmuebles se tomará como referencia su valor de mercado, sin que aquél pueda exceder de éste; por lo tanto, para que los nuevos valores catastrales no excedan del valor declarado, se procede a su corrección mediante la reducción del mismo en 0,76 veces la desviación típica entre la media del valor declarado y el valor aditivo obtenido con las características del cuadro anterior.

Características de la muestra, media de catastro y parcela tipo Parcela media

corregida Parcela media de

catastro Parcela tipo adoptada

Vivienda Almacén PB Almacén PE

Superficie de parcela (m²) 250,68 192,80 193,00

Superficie construida (m²)

Vivienda 179,27 181,56 182,00

Almacén PB 23,66 59,26 59,00

Almacén PE 23,51 55,74 56,00

Coeficiente de tipo constructivo 1,03 1,07 1,10 0,42 0,42

Año de construcción 1980 1966 2019 2019 2019

Edificabilidad real (m²/m²) Vivienda 0,72 0,94 0,94

Otros usos 0,19 0,60 0,60

Edificabilidad ponencia (m²/m²) Vivienda 0,98 1,34 1,34

Otros usos 0,32 0,45 0,45

Coste ejecución material estimado (€/m²) Vivienda 492,75 511,89 572,00

Almacén PB 188,14 195,09 218,00

Almacén PE 188,14 195,09 218,00

Coste del proceso inmobiliario de la construcción 1,47 1,47 1,47 1,47 1,47

Correctores de la construcción Antigüedad 0,5157 0,4511 1,0000 1,0000 1,0000

Conservación 0,98 0,96 1,00 1,00 1,00

Coste del proceso inmobiliario del suelo 1,21 1,21 1,21 1,21 1,21

Correctores del valor de repercusión Superficie 1,02 1,02 1,02 1,00 1,00

Planta 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Correctores del valor de venta Apreciación económica 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Depreciación funcional 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000

Valo

r €

Valor declarado

Valor declarado

Valor catastralnuevoValor catastralactual


43

Interior 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Valor medio declarado (€) 96.283,18 96.379,10 170.912,00 21.462,00 20.371,00

Valor suelo sin consolidar (€) 5.890,98 2.861,96 2.856,75

Valor suelo libre consolidado (€) 1.104,97 659,38 660,06

Valor estimado (€/m²) 425,21 325,00 716,31

Valor de repercusión (€/m²) 70,14 70,00 70,00 26,00

El valor estimado para la vivienda de nueva construcción en la parcela tipo es de 1.066,00 €/m2 de superficie útil, lo que representa un valor de 927,00 €/m2 de superficie construida, sin suelo libre consolidado o suelo sin consolidar.

El valor estimado para los locales en planta baja es de 352,00 €/m2 de superficie construida.

3.1. Zona de valor 02CC

3.1.1. Análisis de mercado de suelos

La parcela media de las muestras de mercado tiene en cuenta los datos literales establecidos en el sistema general de caracterización de las unidades inmobiliarias constituidas por suelo y recogidos en el artículo 17.2.b del Reglamento. Considerándose, de entre dichas características, más relevantes las de superficie de los recintos, edificabilidad media y cargas de urbanización, no estimándose los coeficientes correctores del valor del suelo dadas las características de la zona de valoración delimitada.


Superficie de parcela (m²)

Superficie edificable (m²) Carga (€) Valor declarado

actualizado (€) Valor declarado

actualizado por m² (€/m²) Valor repercusión

(€/m²) Uso predominante Uso pormenorizado

Medias 1.353,50 500,80 162,42 29,00 29.335,54 21,69 133,81

12800009 1.183,00 437,71 141,96 29,00 25.849,49 21,85 136,20

12800045 1.524,00 563,88 182,88 29,00 32.821,59 21,54 131,42

El método a utilizar consistirá en despejar, de la fórmula establecida en la Norma 33 más las disposiciones de la Norma 26 para la obtención del suelo libre consolidado de las NTGV (ambas modificadas mediante la Orden Foral 133/2013, de 15 de abril), una vez obtenido el valor del suelo por unidad de superficie, el valor de repercusión.

Fijados los costes de la construcción y costes del proceso inmobiliario, con las características de la parcela media de la muestra se establece el valor de repercusión de la zona de valor por el método residual, según la siguiente formulación:

𝑉𝑅𝑖0 = 𝑉𝑆𝑁𝐶𝑖0𝑐082 + 𝐶𝑈𝑖0 ∗ 𝑆𝑁𝐶𝑖0 ∗ 𝑐05(𝐸𝑖0 + 𝐸𝑖0 ∗ (𝑞𝑏𝑞𝑣)) ∗ 𝑆𝑁𝐶𝑖0 ∗ 𝑐05 + 𝑆𝐿𝐶𝑖0)

Siendo:

VRi0 valor básico de repercusión o valor de repercusión de la parcela tipo en la zona de valor i VSNCik valor de suelo no consolidado de la parcela tipo de la zona de valor i, para una antigüedad igual a cero CUi0 coste de urbanización para la zona de valor i por m2 aplicable al recinto k c05 coeficiente corrector total de apreciación o depreciación aplicables al valor del suelo según norma 5 c082 coeficiente corrector total derivado de las características de la unidad de suelo k de acuerdo a la norma 8.2 Ei0 edificabilidad para el uso predominante qv coeficiente de caracterización de uso principal derivado de la tabla 10a de los parámetros generales de valoración


44

qb coeficiente de caracterización de uso secundario derivado de la tabla 10a de los parámetros generales de valoración SLCi0 suelo libre consolidado de la zona de valor i

De la aplicación del valor de repercusión del suelo de 133,81 €/m2 sobre los recintos que componen la muestra y comparado dicho valor con el declarado y el valor catastral actual, se obtiene la distribución de valores recogida en el siguiente gráfico:

El artículo 22.1 de la LFRRTCN establece que para determinar el valor registral de los bienes inmuebles se tomará como referencia su valor de mercado, sin que aquél pueda exceder de éste; por lo tanto, estimando que los valores obtenidos corresponden a la media de las muestras, se corrigen las desviaciones observadas tomando como referencia la parcela que aporta un menor valor de repercusión del suelo.

Se establece la siguiente tabla para los valores de la parcela tipo adoptada:

Características de la muestra, media de catastro y parcela tipo Parcela media de

catastro Parcela tipo adoptada

Vivienda Almacén PB Almacén PE

Superficie de parcela (m²) 83,07 83,00

Superficie construida (m²)

Vivienda 141,04 141,00

Almacén PB 38,67 39,00

Almacén PE 5,06 5,00

Coeficiente de tipo constructivo 1,10 1,16 0,42 0,42

Año de construcción 1993 2019 2019 2019

Edificabilidad real (m²/m²) Vivienda 1,70 1,69

Otros usos 0,53 0,53

Edificabilidad ponencia (m²/m²) Vivienda 1,70 1,70

Otros usos 0,53 0,53

Coste ejecución material estimado (€/m²) Vivienda 526,07 603,00

Almacén PB 190,19 218,00

Almacén PE 190,19 218,00

Coste del proceso inmobiliario de la construcción 1,47 1,47 1,47 1,47

Correctores de la construcción Antigüedad 0,6924 1,0000 1,0000 1,0000

Conservación 1,00 1,00 1,00 1,00

Coste del proceso inmobiliario del suelo 1,21 1,21 1,21 1,21

Correctores del valor de repercusión Superficie 1,04 1,04 1,00 1,00

Planta 1,00 1,00 1,00 1,00

Correctores del valor de venta

Apreciación económica 1,00 1,00 1,00 1,00

Depreciación funcional 1,00 1,00 1,00 1,00

Interior 1,00 1,00 1,00 1,00

Valor medio declarado (€) 110.195,11 148.534,00 14.801,00 1.897,00

0,00

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00

30,00

35,00

40,00

45,00

0,00 5.000,00 10.000,00 15.000,00 20.000,00 25.000,00 30.000,00 35.000,00

Valo

r €

Valor declarado

Valor declarado

Valor catastral actual

Valor catastral nuevo


45

Valor suelo sin consolidar (€) 53,39 9,99

Valor suelo libre consolidado (€) 394,89 391,52

Valor estimado (€/m²) 596,37 893,15

Valor de repercusión (€/m²) 131,00 131,00 47,00

El valor estimado para la vivienda de nueva construcción en la parcela tipo es de 1.209,00 €/m2 de superficie útil, lo que representa un valor de 1.051,00 €/m2 de superficie construida, sin suelo libre consolidado o suelo sin consolidar.

El valor estimado para los locales en planta baja es de 377,00 €/m2 de superficie construida, sin suelo libre consolidado o suelo sin consolidar.

3.1. Zona de valor 03II

3.1.1. Análisis de mercado de naves

Al no poder contar con muestras de mercado para este tipo de suelos, por el escaso número de parcelas que componen la zona de valor, se establecen como referencia los precios de venta de las parcelas de los Polígonos Industriales promovidos por el Gobierno de Navarra:

Polígonos Industriales promovidos por el Gobierno de Navarra

Polígono de Buñuel 20,85 m2

Polígono de Caparroso 19,13 m2

Polígono de Castejón 20,81 m2

Polígono de Elorz 61,31 m2

Polígono de Iciz 19,50 m2

Polígono “M. del Cierzo” de Tudela 12,19 m2

Polígono de Olazagutía 39,75 m2

Polígono de Rocaforte-Sangüesa 16,50 m2

Polígono “La Alberguería” de Viana 41,25 m2

Valor medio 27,92 m2

Se considera una parcela (media de las parcelas que conforman el polígono industrial) con la edificabilidad establecida en la normativa municipal de 1,16 m2/m2 en una construcción de una planta con entreplanta:

Edificabilidad para uso industrial 0,87 m2/ m2

Edificabilidad para entreplanta 0,29 m2/ m2

Total edificabilidad 1,16 m2/ m2

Coeficiente según uso y clase para uso industrial 0,50

Coeficiente según uso y clase para entreplanta 0,25

El método a utilizar para la obtención del valor de repercusión consistirá en despejar de la fórmula establecida en la norma 33 de las NTGV, una vez fijado el valor del suelo por unidad de superficie, el valor de repercusión, estimando que el valor de repercusión en entreplantas es la mitad que el obtenido para la planta baja y que el recinto se encuentra urbanizado y no cuenta con los coeficientes derivados de sus características de acuerdo a la norma 5, según la siguiente formulación:

El valor de repercusión obtenido para el uso principal es de 28 €/m2, y para otros usos en entreplanta 14 €/m2.

j

EijkVRijkVSNCik


46

Considerando la actual coyuntura del sector de la construcción, que ha reducido las expectativas de obtención de beneficios en la promoción de viviendas, se establece la siguiente tabla para los valores de la parcela tipo adoptada:

Características de la muestra, media de catastro y parcela tipo Parcela tipo adoptada

Nave Entreplanta

Superficie de parcela (m²) 2206,00

Superficie construida (m²) 777,00 24,00

Coeficiente de tipo constructivo 0,50 0,25

Año de construcción 2019 2019

Edificabilidad real (m²/m²) 0,35 0,01

Edificabilidad ponencia (m²/m²) 0,87 0,29

Coste ejecución material estimado (€/m²) 260,00 130,00

Coste del proceso inmobiliario de la construcción 1,47 1,47

Correctores de la construcción Antigüedad 1,0000 1,0000

Conservación 1,00 1,00

Coste del proceso inmobiliario del suelo 1,21 1,21

Correctores del valor de repercusión Superficie 1,00 1,00

Planta 1,00 1,00


Apreciación económica 1,00 1,00

Depreciación funcional 1,00 1,00

Interior 1,00 1,00

Valor medio declarado (€) 366.042,00 6.315,00

Valor suelo libre consolidado (€) 1.000,05

Valor estimado (€/m²) 464,87

Valor de repercusión (€/m²) 28,00 14,00

El valor estimado para la nave de nueva construcción en la parcela tipo es de 478,00 €/m2 de superficie útil, lo que representa un valor de 416,00 €/m2 de superficie construida, sin suelo libre consolidado o suelo sin consolidar.

El valor estimado para otros usos es de 208,00 €/m2 de superficie construida.

3.1. Zona de valor 04DD

3.1.1. Análisis de mercado de diseminado

No pudiendo contar con muestras de mercado, debido al escaso número de construcciones en suelo no urbanizable, se establece el valor de repercusión por comparación con el asignado a la zona de valor con uso de vivienda que presenta una menor cuantía, 70 €/m2 de la zona de valor 01HU, fijándose una proporción del 25 % con respecto al citado valor de repercusión.

Características de la muestra, media de catastro y parcela tipo Parcela tipo adoptada

Casa de campo Almacén PB

Superficie de parcela (m²) 218,00

Superficie construida (m²) 122,00 64,00

Coeficiente de tipo constructivo 1,10 0,42

Año de construcción 2019 2019

Edificabilidad real (m²/m²) 0,55 0,29

Edificabilidad ponencia (m²/m²) 0,00 0,00

Coste ejecución material estimado (€/m²) 572,00 218,00

Coste del proceso inmobiliario de la construcción 1,47 1,47

Correctores de la construcción Antigüedad 1,0000 1,0000

Conservación 1,00 1,00

Coste del proceso inmobiliario del suelo 1,21 1,21

Correctores del valor de repercusión Superficie 1,05 1,00


47

Planta 1,00 1,00


Apreciación económica 1,00 1,00

Depreciación funcional 1,00 1,00

Interior 1,00 1,00

Valor medio declarado (€) 105.515,00 21.049,00

Valor suelo libre consolidado (€) 218,00

Valor estimado (€/m²) 680,45

Valor de repercusión (€/m²) 18,00 6,00

El valor estimado para la casa de campo de nueva construcción en la parcela tipo es de 993,00 €/m2 de superficie útil, lo que representa un valor de 864,00 €/m2 de superficie construida, sin suelo libre consolidado.

El valor estimado para otros usos es de 328,00 €/m2 de superficie construida, sin suelo libre consolidado.


48

4. ANALISIS DE COSTES

4.1. Costes de ejecución material de los usos analizados a los precios de mercado


El coste de ejecución material con código técnico estimado para la vivienda que se desarrolle en esta zona de valor es de 572,00 €/m2, de acuerdo con el tipo de vivienda cuyas características se expresan a continuación:

Superficie cocina 14,79 m2

Superficie 2 baños 4,95 m2

Superficie aseo 3,00 m2

Superficie útil 156,69 m2

Fachada a calle 47,01 ml Tabicón distribuciones 85,93 ml Tabique distribuciones 16,21 ml Superficie construida 182,00 m2

Carpintería exterior 28,36 m2

Carpintería interior 15,85 m2

Superficie parcela 193,00 m2

Altura edificación B+II+Entr

Altura de plantas 2,60 + 0,30

El coste de ejecución material por metro cuadrado construido del uso residencial de acuerdo a las cuantías y calidades que a continuación se describen es el siguiente:

Análisis de valoración de vivienda unifamiliar tipo medio por m2 construido de la misma Pare-Adosado

182,00 m2

Capítulo Descripción de la unidad Uni. Cua. m2 Prec.uni. Coste m2 %

Cimentación Excavación de zanjas y zapatas cimentación m3 0,13215 17,87 € 2,36 € 0,413

terreno Hormigón de limpieza H-125 en zapatas cimentación m3 0,03500 75,81 € 2,65 € 0,464

2 Kg/cm2 Hormigón armado HA-25/P/30/IIa en zapatas cimentación m3 0,06442 99,66 € 6,42 € 1,122

Hormi. limpi. Hormigón armado HA-25/30/IIa en zanjas cimentación perímetro m3 0,03272 156,97 € 5,14 € 0,898

0,50 ml Total capítulo cimentación por m2 construido 16,57 € 2,897

Saneamiento Excavación en zanjas saneamiento terreno duro m3 0,02008 31,39 € 0,63 € 0,110

Sótano o SS. Tubería PVC D=160 red saneamiento enterrado ml 0,01902 24,25 € 0,46 € 0,081

Tubería PVC D=110 red saneamiento enterrado ml 0,09073 19,92 € 1,81 € 0,316

Planta baja Tubería PVC D=90 red saneamiento enterrado ml 0,01574 18,52 € 0,29 € 0,051

1 Arqueta 50x50 tapa y marco metálicos ud 0,00830 169,75 € 1,41 € 0,246

Plantas vivi. Arqueta 40x40 tapa y marco aluminio ud 0,01520 194,15 € 2,95 € 0,516

2 Total capítulo saneamiento por m2 construido 7,55 € 1,320

Acometidas Acometida de saneamiento D=200 mm. fecales (15 m.) ml 0,01983 142,08 € 2,82 € 0,493

Acometida de saneamiento D=200 mm. pluviales (15 m.) ml 0,01983 142,08 € 2,82 € 0,493

Acometida de agua 1", derechos de acometida y excavación ud 0,00415 1.341,59 € 5,57 € 0,973

Derechos de acometida de energía eléctrica kw 0,02282 24,34 € 0,56 € 0,097

Acometida a vivienda unifamiliar zanja 40x100, 1 tubo PVC rígido D= 110 mm ml 0,06224 25,61 € 1,59 € 0,279

Línea repartidora energía eléctrica 2x16+16 mm2 ml 0,10373 9,86 € 1,02 € 0,179

Total capítulo acometidas por m2 construido 14,37 € 2,513

Estructura Muretes perimetrales hormigón armado 0'50x0'30 m. m3 0,01139 275,04 € 3,13 € 0,548

Hierro en total de la estructura 1 m2 construido kg 9,9274 0,83 € 8,20 € 1,433

Planta baja Hormigón HA-25/P/20/IIa en total de la estructura 1 m2 construido m3 0,16399 57,79 € 9,48 € 1,657

1 Forjado de viguetas y bovedillas de hormigón m2 0,82062 11,53 € 9,47 € 1,655

Plantas vivi. Mallazo 20/30/5 por 1 m2 estructura m2 1,10000 0,83 € 0,91 € 0,159

1 Encofrados y apuntalamientos de estructura m2 0,70274 6,84 € 4,81 € 0,841


49

Entrecubierta Mano de obra estructura 1 m2 construido m2 1,00000 27,25 € 27,25 € 4,765

1 Control del hormigón y acero 1 m2 construido ud 1,00000 0,55 € 0,55 € 0,096

Total capítulo estructura por m2 construido 63,80 € 11,153

Cubierta Formación de faldones de cubierta sobre tabiques m2 37,54 €

3 Alturas Cubierta de teja de cemento sobre faldones m2 0,47618 33,96 € 16,17 € 2,827

100,00 % Limahoya en chapa de zinc ml 0,03462 36,27 € 1,26 € 0,220

inclinada Canalón de PVC ml 0,12046 28,53 € 3,44 € 0,601

2 Alturas Bajante de PVC D=83 mmm ml 0,07589 23,54 € 1,79 € 0,312

Alero completo incluso estructura y cubrición m2 0,10841 143,60 € 15,57 € 2,722

Total capítulo cubierta por m2 construido 38,22 € 6,681

Conductos Chimenea remate de conductos en cubierta ud 0,02198 411,54 € 9,04 € 1,581

ventilación Conducto ventilación chapa galvanizada D=200mm en baños ml 0,09670 13,85 € 1,34 € 0,234

Conducto ventilación chapa galvanizada D=200mm en cocina ml 0,04286 13,85 € 0,59 € 0,104

Extractor tubular para conductos Mod. TLINE-125, caudal 190 m3/hr, ud 0,02198 118,10 € 2,60 € 0,454

Conducto ventilación chapa galvanizada D=200mm campana cocina ml 0,05385 13,85 € 0,75 € 0,130

Boca de extracción higrorregulable en baños y cocina, con compuerta de regulación ml 0,02198 20,79 € 0,46 € 0,080

Entrada de aire autorregulable en muro de fachada. ud 0,03297 20,79 € 0,69 € 0,120

Extracción autorregulable en dormitorios y salón. ud 0,05495 17,87 € 0,98 € 0,172

Total capítulo de conductos de ventilación forzada por m2 construido 16,44 € 2,874

Tabiquerías Fachada calle 1/2 asta caravista 5 Klinquer ,incluso manchado m2 0,62805 74,70 € 46,92 € 8,202

Armadura prefabricada plana en forma de cercha en tendeles de ladrillo, tipo "Murfor" ml 1,36915 2,83 € 3,87 € 0,677

Impermeabilización de arranque de muros, con desarrollo de 30 cm.lámina asf. ml 0,25829 4,90 € 1,27 € 0,221

Coef. Facha. Tabique de fachada calle m2 0,54258 17,24 € 9,35 € 1,635

0,3 Cabezal de ventanas y balcones ml 0,12329 19,25 € 2,37 € 0,415

ml/m2 sum Alfeizar de huecos de fachada de hormigón prefabricado ml 0,10222 21,17 € 2,16 € 0,378

Coef. Ventil. Medianil 1/2 asta ladr. H.d.. m2 0,60479 23,61 € 14,28 € 2,496

0,181 Tabicón distribuciones m2 0,61608 22,61 € 13,93 € 2,435

m2/m2 sum Tabique en distribuciones m2 0,21627 17,24 € 3,73 € 0,652

Total capítulo tabiquerías por m2 construido 97,88 € 17,112

Revestimientos Enfoscado yeso a buenavista en paredes m2 1,91083 10,09 € 19,28 € 3,371

Enfoscado yeso a buenavista en techos m2 0,60535 10,78 € 6,52 € 1,140

Falso techo de escayola en baño y aseo m2 0,21220 16,65 € 3,53 € 0,618

Alicatado de azulejo en cocina y baños (6,61 Euros/m2 compra) m2 0,51363 25,46 € 13,08 € 2,286

Total capítulo de revestimientos por m2 construido 42,42 € 7,416

Aislamientos Aislamiento cámaras de fachadas poliuretano 5 cm. D=35 Kg/m3 m2 0,56944 7,13 € 4,06 € 0,710

Aislamiento forjado cubierta manta IBR 100 mm m2 0,58459 4,75 € 2,78 € 0,486

Aislamieto suelos con panel lana roca de 20 mm. alta densidad (90 kg/m3) m2 6,63 €

Aislamiento puentes térmicos vidrio celular 2 cm. m2 0,05424 15,20 € 0,82 € 0,144

Aislamiento acústico a ruidos de impacto y aéreo con lámina acústica de bajantes ml 0,07692 14,53 € 1,12 € 0,195

Total capítulo de aislamiento por m2 construido 8,78 € 1,535

Solados Pavimento de gres en cocina y baños (7,50 Euros/m2 compra) m2 0,15213 32,95 € 5,01 € 0,876

Pavimento parquet flotante Pergo DOMESTIC PLUS, incluso solera mortero m2 0,70883 32,89 € 23,31 € 4,076

Rodapié 7x1 cm DM chapeado y barnizado en paso, estar y dormitorios ml 0,72006 3,93 € 2,83 € 0,495

Gradas de roble sobre peldañeado de obra ml 0,15824 65,36 € 10,34 € 1,808

Zanquín madera roble en gradas ud 0,17582 4,78 € 0,84 € 0,147

Total capítulo de solados por m2 construido 42,34 € 7,402

Carpintería Ventana aluminio lacado con rotura de puente térmico 1,50x1,20 m. m2 0,13869 174,61 € 24,22 € 4,234

exterior Balcón aluminio lacado con rotura de puente térmico 0,75x2,20 m. m2 0,01714 181,74 € 3,12 € 0,545

0,181 Premarco galvanizado para carpintería exterior ml 0,40590 5,06 € 2,06 € 0,359

m2/m2 sum Colocación carpintería exterior m2 0,15583 26,04 € 4,06 € 0,709

Sellado carpintería exterior ml 0,40590 1,98 € 0,81 € 0,141

Registro de persiana con aislamiento en aglomerado cahapeado y barnizado ml 0,12329 30,30 € 3,74 € 0,653

Persiana de aluminio totalmente instalada m2 0,18502 29,84 € 5,52 € 0,965

Vidrio climalit 4+6+4 sobre carpintería aluminio m2 0,14025 21,55 € 3,02 € 0,528

Total capítulo carpintería exterior por m2 construido 46,53 € 8,135

Carpintería Puerta entrada madera maciza 2,20x1,20 Roble incluso barniz ud 0,00549 501,23 € 2,75 € 0,481


50

interior Puerta vidriera lisa de paso Roble incluso vidrio y barniz ud 0,02555 197,02 € 5,03 € 0,880

0,087 Puerta ciega lisa dormitorios Roble incluso barniz ud 0,02747 189,81 € 5,21 € 0,912

m2/m2 sum Puerta ciega lisa baños Roble incluso barniz ud 0,01648 210,93 € 3,48 € 0,608

Colocación de cercos interiores m2 0,13857 13,86 € 1,92 € 0,336

Barandado escalera de 90 cm, balaustrada y pasamanos roble, incluso barnizado y colocación ml 0,05495 237,87 € 13,07 € 2,285

Total capítulo carpintería interior por m2 construido 31,47 € 5,502

Fontanería Contador y arqueta hierro fundido, totalmente instalado ud 0,00549 327,55 € 1,80 € 0,315

Cocina Montante de agua fría polipropileno 25 mm. incuso aislamiento coquilla ml 0,11429 14,01 € 1,60 € 0,280

1 Pequeña y gran evacuación insonorizada de aparatos de cocina ud 0,00549 201,14 € 1,11 € 0,193

Baño Distribución interior agua fría y caliente cocina ud 0,00549 248,73 € 1,37 € 0,239

2 Pequeña y gran evacuación insonorizada aparatos aseo ud 0,00549 260,33 € 1,43 € 0,250

Aseo Distribución interior agua fría, caliente aseo ud 0,00549 353,93 € 1,94 € 0,340

1 Bañera 1,20, lavabo,inoro"Dama"grifería monomando Victoria Plus ud 0,00549 562,68 € 3,09 € 0,541

Pequeña y gran evacuación insonorizada aparatos baño ud 0,01099 370,91 € 4,08 € 0,713

Distribución interior agua fría y caliente baño ud 0,01099 450,19 € 4,95 € 0,865

Bañera 1,70, lavabo,inodoro,bidé,"Dama"griferia monomando Victoria Plus ud 0,01099 710,32 € 7,81 € 1,365

Ayudas albañilería ud 0,00549 426,24 € 2,34 € 0,409

Total capítulo de fontanería por m2 construido 31,51 € 5,509

Calefacción Acometida y armario regulación y contador ud 0,00549 1.639,00 € 9,01 € 1,574

y agua Chimenea acero inoxidable D=125 mm. ml 0,05659 11,00 € 0,62 € 0,109

caliente Caldera totalmente instalada,incluso termostato ambiente, conducto acople ud 0,00549 2.097,32 € 11,52 € 2,015

individual Circuito interior monotubular tubería calorifugada acero dulce D= 18 mm ud 0,70599 14,43 € 10,19 € 1,782

Radiadores panel de acero incluso pintura ud 0,08954 145,56 € 13,03 € 2,279

Ayudas de albañilería ud 0,00549 166,01 € 0,91 € 0,159

Total capítulo de calefacción y agua caliente por m2 construido 45,29 € 7,918

Energía Equipo de energía solar por vivienda unifamiliar de colector solar de 2 m2 y acumulador 160 ltr ud 0,00549 2.063,30 € 11,34 € 1,982

solar Circuito primario para equipo de energía solar pora vivienda unifamiliar ud 0,00549 711,53 € 3,91 € 0,683

Total capítulo de energía solar por m2 construido 15,25 € 2,665

Electricidad Unidad de contador en caja ud 0,00415 69,46 € 0,29 € 0,050

Acometida a vivienda 2x16+1x16 electrificación media 5 kw ml 0,09876 9,86 € 0,97 € 0,170

Cuadro de protección electrificación alta 5Kw 5 circuitos ud 0,00549 190,53 € 1,05 € 0,183

Circuitos interiores vivienda (5 circuitos) ud 0,00549 392,08 € 2,15 € 0,377

Puntos de luz, tomas de energía de tipo medio en vivienda ud 0,00549 1.384,71 € 7,61 € 1,330

Portero automático, 2 puntos ud 0,00549 224,02 € 1,23 € 0,215

Circuito equipotencial y red de toma tierra ud 0,00415 318,86 € 1,32 € 0,231

Instalación de pararrayos, montado e instalado para un nivel de protección 3 ud 0,00415 2.916,61 € 12,10 € 2,116

Apertura y cierre de rozas albañilería ud 0,00549 395,16 € 2,17 € 0,380

Total capítulo de electricidad por m2 construido 28,90 € 5,052

Telecomunica. Arqueta telecomunicaciones dimensiones 800x700x820 hormigón ud 0,00092 331,30 € 0,30 € 0,053

Canalización externa teleco. 10 m, 8 tubos PVC D=63 mm, ml 0,00916 53,97 € 0,49 € 0,086

Canalización de enlace inferior formada por 8 tubos PVC D=40 mm. ml 0,01557 10,04 € 0,16 € 0,027

Canalización de enlace superior formada por 4 tubos PVC D=40 mm. ud 0,00916 6,65 € 0,06 € 0,011

Registro canalización enlace inferior por armario monobloc 70x50x15 cm, ud 0,00092 117,88 € 0,11 € 0,019

Toma de energía de cuarto contadores 2x6+1x6 tubo PVC flexible D=23 mm. ml 0,01374 5,87 € 0,08 € 0,014

Recinto Teleco. único con, cuadro protec, registro TB+RDSI, registro TLCA ud 0,00092 679,19 € 0,62 € 0,109

Equipo captación, amplificación y distribución. ud 0,00092 1.780,59 € 1,63 € 0,285

11 Tubos Canalización principal formada por tubos PVC UNE 53112 D=40 mm. ml 0,05495 12,35 € 0,68 € 0,119

Canalización pricipal canaleta 40x110 mm PVC,tabique separador 3 posi. ml 0,05495 12,27 € 0,67 € 0,118

Canalización principal canaleta 60x90 mm PVC,tabique separador 2 posi. ml 0,05495 10,97 € 0,60 € 0,105

Registro secundario dimensiones 45x45x15 cm, derivador EMC, regleta 5P ud 0,00046 118,07 € 0,05 € 0,009

Registros terminación red, 1 TB+RDSI de 10x17x4 cm, 2 para RTV y TLCA ud 0,00549 85,85 € 0,47 € 0,082

4 Tomas ser. Tomas teléfono TB+RDSI, TV/FM-FI, cajas TLCA. ud 0,02198 103,28 € 2,27 € 0,397

Ayudas albañilería instalación telecomunicaciones por vivienda ud 0,00733 125,49 € 0,92 € 0,161

Total capítulo de telecomunicaciones por m2 construido 9,13 € 1,595

Pintura Pintura plástica gotelé paramentos verticales y horizontales hasta 3 m. m2 1,84393 3,10 € 5,72 € 1,001

Pintura plástica lisa paramentos verticales y horizontales hasta 3 m. m2 0,70883 3,19 € 2,26 € 0,395


51

Plástico techos cocina y baños m2 0,15213 3,19 € 0,48 € 0,085

Total capítulo de pintura por m2 construido 8,47 € 1,480

Seguridad Seguridad y salud de obra m2 1,00000 7,10 € 7,10 € 1,240

y salud Total capítulo de seguridad y salud m2 construido 7,10 € 1,240

Total de ejecución material por m2. construido de unifamiliar tipo medio 182,00 m2 572,00 € 100,00


El coste de ejecución material estimado con código técnico para las viviendas que se desarrollen en estas zonas de valor es de 603,00 Euros/m2, de acuerdo con el tipo de vivienda cuyas características se expresan a continuación:


Superficie 2 baños 4,95 m2



Fachada a calle 26,70 ml Tabicón distribuciones 46,46 ml Tabique distribuciones 9,21 ml Superficie construida 141,00 m2




Altura edificación B+II+Entr



Análisis de valoración de vivienda unifamiliar tipo medio por m2 construido de la misma Adosado 141,00 m2













2 Total capítulo saneamiento por m2 construido 7,93 € 1,315










52





1 Encofrados y apuntalamientos de estructura m2 0,72787 6,78 € 4,94 € 0,819


1 Control del hormigón y acero 1 m2 construido ud 1,00000 0,54 € 0,54 € 0,090





2 Alturas Bajante de PVC D=83 mmm ml 0,06219 23,24 € 1,45 € 0,240






























Aislamiento acústico a ruidos de impacto y aéreo con lámina acústica de bajantes ml 0,09929 14,35 € 1,42 € 0,236





Gradas de roble sobre peldañeado de obra ml 0,20426 64,55 € 13,18 € 2,187

Zanquín madera roble en gradas ud 0,22695 4,72 € 1,07 € 0,178










53








Barandado escalera de 90 cm, balaustrada y pasamanos roble, incluso barnizado y colocación ml 0,07092 234,91 € 16,66 € 2,763






2 Pequeña y gran evacuación insonorizada aparatos aseo ud 0,00709 257,10 € 1,82 € 0,302



Pequeña y gran evacuación insonorizada aparatos baño ud 0,01418 366,30 € 5,20 € 0,862

Distribución interior agua fría y caliente baño ud 0,01418 444,60 € 6,31 € 1,046

Bañera 1,70, lavabo,inodoro,bidé,"Dama"griferia monomando Victoria Plus ud 0,01418 701,51 € 9,95 € 1,650










Energía Equipo de energía solar por vivienda unifamiliar de colector solar de 2 m2 y acumulador 160 ltr ud 0,00709 2.037,70 € 14,45 € 2,397







Puntos de luz, tomas de energía de tipo medio en vivienda ud 0,00709 1.235,09 € 8,76 € 1,453












Recinto Teleco. único con, cuadro protec, registro TB+RDSI, registro TLCA ud 0,00118 670,76 € 0,79 € 0,131

Equipo captación, amplificación y distribución. ud 0,00118 1.758,49 € 2,08 € 0,345









54









4.1.3. Zona de valor 03II

El coste de ejecución material estimado para la nave industrial que se desarrolle en esta zona de valor es de 260,00 Euros/m2, de acuerdo con las características se detallan a continuación:

Superficie nave.................................... 801,00 m2

Fachada a calle................................... 8,00 ml

Medianil……………………………………. 77,00 ml

Superficie construida............................ 801,00 m2

Superficie parcela………………………… 2.206,00 m2

Altura edificación................................. B+entre

Altura planta........................................ 8,00 ml

El coste de ejecución material por metro cuadrado construido del uso industrial de acuerdo a las cuantías y calidades que a continuación se describen es el siguiente:

Análisis de nave industrial por m2 construido de la misma

777 m2

Capítulo Descripción de la unidad Unid. Cua. m2 Prec.uni. Coste m2 %

Cimentación Excavación de zapatas de pilares en terreno blando m3 0,02915 13,61 € 0,40 € 0,153

Terreno Hormigón de limpieza H-125 en zapatas cimentación 10 cm. m3 0,00510 76,75 € 0,39 € 0,151

2 Kg/cm2 Hormigón armado HA-25/P/30/IIa en zapatas cimenta. m3 0,02405 108,22 € 2,60 € 1,001

Hormi limpl. Hormigón armado HA-25/P/30/IIa en zunchos fachadas y medianiles m3 0,02673 135,29 € 3,62 € 1,391

0,10 ml Hierro B-500 en zapatas y zunchos cimentación kg 3,77622 0,99 € 3,75 € 1,441

Total capítulo cimentación por m2 construido 10,75 € 4,136




Arqueta 60x60 tapa y marco metálicos ud 0,00257 227,41 € 0,59 € 0,225

Arqueta 40x40 tapa y marco metálicos ud 0,00577 144,45 € 0,83 € 0,321

Total capítulo saneamiento por m2 construido 5,05 € 1,944



Acometida de agua 80 mm. incluso arqueta ud 0,00129 1.489,83 € 1,92 € 0,737

Derechos de acometida de redes abastecimiento ud 0,00129 3.807,32 € 4,90 € 1,885

Derechos de acometida de energía eléctrica ud 0,00129 29,24 € 0,04 € 0,014

Caja general de protección ud 0,00129 417,69 € 0,54 € 0,207

Línea repartidora energía eléctrica ml 0,01287 40,33 € 0,52 € 0,200

Acometida de telefonía, desde punto de toma hasta armario de enlace ml 0,01287 63,23 € 0,81 € 0,313


Estructura Zócalo de Hormigón visto de 1 m altura y 20 cm espesor m3 0,04515 372,07 € 16,80 € 6,461

8 ml luz Pilar RF-90 prefabricado 40x40 de sección y altura próximo a 8 m altura, sin apoyo de forjado, de hormigón prefabricado HA/30 y acero B-500-S, incluso apoyo de vigas, transporte y montaje en obra totalmente terminado.

ml 0,11355 124,61 € 14,15 € 5,442

8,00 ml altura Estructura de cubierta prefabricada de hormigón m2 1,00000 43,70 € 43,70 € 16,807



55

Cubierta Cubierta de fibrocemento m2 1,00000 18,92 € 18,92 € 7,275

Canalón chapa galvanizada 1,5 mm y 1 m de desarrollo, sobre Dalla ml 0,14157 31,90 € 4,52 € 1,737

Bajante de pluviales PVC D=200 mmm ml 0,12741 29,93 € 3,81 € 1,467


Tabiquerías Muro bloque cemento dos caras vistas en fachada calle m2 1,61812 35,17 € 56,91 € 21,890

Muro bloque cemento dos caras vistas en medianil m2 (0,48185) 35,17 € -16,95 € (6,519)


Solados Solera de hormigón 15 cm encachado 15 cm y acabado cuarzo m2 0,94883 25,87 € 24,54 € 9,439


Carpintería Puerta acceso a nave m2 0,06371 137,22 € 8,74 € 3,362

Carpintería exterior m2 0,31997 102,52 € 32,80 € 12,616

Colocación de cercos m2 0,38368 28,92 € 11,09 € 4,267


Fontanería Punto interior en nave de desagües fecales ud 0,00129 601,01 € 0,77 € 0,298

Punto interior en nave de agua fría ud 0,00129 601,01 € 0,77 € 0,298


Electricidad Centralización de contadores ud 0,00129 285,20 € 0,37 € 0,141

Derivaciones a bajera ud 0,00129 229,64 € 0,30 € 0,114



y salud Total capítulo de seguridad y salud por m2 construido 9,38 € 3,606

1 Total de ejecución material por m2. construido de nave 260,00 € 100,00

4.1.4. Zona de valor 04DD

El coste de ejecución material con código técnico estimado para la casa de campo con uso residencial que se desarrolle en esta zona de valor es de 572,00 Euros/m2, de acuerdo con el tipo de vivienda cuyas características se expresan a continuación:




Fachada a calle 51,05 ml

Tabique distribuciones 17,60 ml

Superficie construida 122,00 m2




Altura edificación B



Análisis de valoración de vivienda unifamiliar tipo medio por m2 construido de la misma Aislado 122,00 m2








56







Total capítulo saneamiento por m2 construido 16,11 € 2,817













Encofrados y apuntalamientos de estructura m2 0,68381 5,20 € 3,55 € 0,621


Control del hormigón y acero 1 m2 construido ud 1,00000 0,42 € 0,42 € 0,073


Cubierta Formación de faldones de cubierta sobre tabiques m2 1,00000 28,51 € 28,51 € 4,985




Bajante de PVC D=83 mmm ml 0,12379 17,88 € 2,21 € 0,387






























57


























Pequeña y gran evacuación insonorizada aparatos aseo ud 0,00820 197,73 € 1,62 € 0,283












Energía Equipo de energía solar por vivienda unifamiliar de colector solar de 2 m2 y acumulador 160 ltr

ud 0,00820 1.567,16 € 12,85 € 2,246







Puntos de luz, tomas de energía de tipo medio en vivienda ud 0,00820 830,73 € 6,81 € 1,190













58

Equipo captación, amplificación y distribución. ud 0,00820 415,13 € 3,40 € 0,595
















4.2. Costes de mercado del proceso inmobiliario del suelo y la construcción

4.2.1. Zonas de valor 01HU, 02CC, 03II y 04DD

La Orden Foral 20/2010 de Normas Técnicas Generales de Valoración establece en su Norma 20 que el coste del proceso inmobiliario de la construcción se expresa por medio de un coeficiente multiplicador del coste de ejecución material de la construcción (Kc). En caso de no disponerse de documentación suficiente se tomará como valor para el coeficiente sobre el coste del proceso el resultante de las siguientes fórmulas:

- Edificios exclusivos de uso agrario o industrial Kc ij = 1,36 + 2,20 BP, - Resto de usos: Kc ij = 1,40 + 2,40 BP,

Siendo:

Kc ij Coeficiente sobre el coste de ejecución material de la construcción para el uso j en la zona de valor i

BP Beneficio del promotor en tanto por uno, con valores entre 0 y 0,15 (dependiendo del grado de actividad de la zona), o hasta 0,25 para locales en planta baja de zonas comerciales.

De la misma manera dicha Orden Foral 20/2010 establece en su Norma 21 que el coste del proceso inmobiliario del suelo urbanizado se expresa por medio de un coeficiente multiplicador del valor de repercusión del suelo urbanizado (Ks). En caso de no disponerse de documentación suficiente se tomará como valor para el coste del proceso el resultante de las siguientes fórmulas:

- Edificios exclusivos de uso agrario o industrial Ks ij = 1,12 + 1,90 BP, - Resto de usos: Ks ij = 1,15 + 2,00 BP,

Siendo:

Kc ij Coeficiente sobre el coste de ejecución material de la construcción para el uso j en la zona de valor i

BP Beneficio del promotor en tanto por uno, con valores entre 0 y 0,15 (dependiendo del grado de actividad de la zona), o hasta 0,25 para locales en planta baja de zonas comerciales.

Considerando el grado de actividad de la zona y que la actual coyuntura del sector de la construcción ha reducido las expectativas de obtención de beneficios en la promoción de viviendas se fija un beneficio del promotor del 3% para todas las zonas de valor y usos.


59

4.3. Costes de mercado de la urbanización

4.3.1. Zonas de valor 01HU

El coste de ejecución material para la urbanización que se desarrolle en estas zonas de valor es de 23,20 €/m2, de acuerdo con una unidad de ejecución tipo cuyas características se expresan a continuación:


Unidad ejecución

Superfice unidad

(m²)

Superficie parcelas

privadas (m²)


Zonas verdes

(m²)

Sistema general

Ancho calles (m)

Número viviendas




UE2 3.253 2.271 628 354 0 8 4 0,47 94,40 28,49

UE3 5.092 3.442 1.150 500 0 8 16 0,49 87,93 28,49

Medias 4.173 2.857 889 427 0 8 10 0,48 92,00 29,00

El coste de ejecución material de la urbanización de suelo bruto, para una unidad con un desarrollo de vivienda unifamiliar de acuerdo a las cuantías y calidades que a continuación se describen, es el siguiente:

Análisis de valoración de urbanización por m2 de la misma

Capítulo Descripción de la unidad Uni. Cua. m2 Prec. uni. Coste

m2 %

Movimiento Desmontes y cajeados a cielo abierto de tierras blandas sin transporte a vertedero m3 0,73950 2,68 € 1,98 € 8,32

de tierras Desmontes y cajeados a cielo abierto tierras duras con transporte a vertedero m3 0,11050 10,60 € 1,17 € 4,92

Terraplén con aporte de tierras de la excavación compactadas m3 0,450000 2,05 € 0,92 € 3,87

Total capítulo movimiento de tierras por m2 4,07 € 17,10

Drenajes Tubo de drenaje perforado D=160 ml 0,00060 21,30 € 0,01 € 0,06

Tubo de drenaje perforado D=200 ml 0,00657 26,04 € 0,17 € 0,72

Áridos filtrantes m3 0,00112 19,45 € 0,02 € 0,09

Total capítulo drenajes por m2. 0,21 € 0,89

Saneamiento Excavación de tierras blandas en zanjas de instalaciones sin transporte a vertedero m3 0,03785 3,41 € 0,13 € 0,54

de pluviales Excavación de tierras duras en zanjas de instalaciones sin transporte a vertedero m3 0,02523 13,05 € 0,33 € 1,38

y fecales Relleno tierras procedentes de la excavación compactadas en zanjas y pozos de instal. m3 0,04331 2,05 € 0,09 € 0,37

Tubería PVC D=200 mm. acometidas ml 0,02034 21,72 € 0,44 € 1,86

Colector PVC D=300 mm recogida pluviales ml 0,00966 36,17 € 0,35 € 1,47

0,30 ml diametro Colector hormigón centrifugado estanco fecales ml 0,00901 40,24 € 0,36 € 1,52

Pozo de registro D=100 cm y H=250 cm ud 0,00075 925,24 € 0,70 € 3,18

Sumidero sifónico horm. pref. 123/81/87. ud 0,00076 213,22 € 0,16 € 0,68

Acometida a colector ud 0,00140 76,85 € 0,11 € 0,45

Total capítulo saneamiento de pluviales y fecales por m2. 2,66 € 11,45

Distribución Excavación en zanjas y pozos instalación agua en tierras m3 0,01029 3,41 € 0,04 € 0,15

de agua Excavación en zanjas y pozos instalación agua en tufas m3 0,00441 13,05 € 0,06 € 0,24

Relleno tierras compactadas en zanjas y pozos instalación agua m3 0,01085 2,05 € 0,02 € 0,09

Tubería fundición nodular de D=100 mm, incluso arena recubrimiento ml 0,01706 40,54 € 0,69 € 2,90

Tubería fundición nodular D=300 mm. ml 0,00024 110,96 € 0,03 € 0,12


Válvula de compuerta con bridas para diámetro medio, cuerpo y tapa fundición nodular ud 0,00097 396,65 € 0,38 € 1,61

Arqueta registro hormigón 60/60/120 cm. ud 0,00097 379,25 € 0,37 € 1,54

Hidrante incendios hierro fund. 100 mm. ud 0,00004 902,05 € 0,04 € 0,15

Arqueta hidrante hormigón 60/60/120 cm. ud 0,00004 379,25 € 0,02 € 0,07

Boca de riego. ud 0,00012 379,36 € 0,04 € 0,18

Acometida a edificaciones, toma red, 5 m polietileno, registro, válvulas. ud 0,00116 356,10 € 0,41 € 1,89

Total capítulo distribución de agua por m2. 2,11 € 9,11

de energía Conducción con 4 tubos D=160 mm. ml 0,02576 41,48 € 1,07 € 4,44


60

eléctrica Arqueta troncocónica tipo IBERDROLA de hormigón prefabricado, 1 m profundidad. ud 0,00064 360,88 € 0,23 € 0,98

Centro transformación subterráneo IBERDROLA prefabricado de 6,25x3,30x2,65 m ud 0,000007 29.934,16 € 0,21 € 0,90

Equipamiento de centro de transformación subterráneo completo ud 0,000007 28.306,73 € 0,20 € 0,85

Línea canalizada con cable RV 0'6/1 KV conductores 3x240+1x150 mm2 AI ml 0,00515 15,72 € 0,08 € 0,34


Línea canalizada con cable RV 0'6/1 KV conductores 2x50 mm2 AI ml 0,00773 7,06 € 0,05 € 0,23

Salida subterránea a fachada (1 tubo 3 m), derivación, puesta tierra, conexionado a CGP ud 0,00131 231,30 € 0,30 € 1,27

Línea de media tensión con cable DH-Z1 12/20 KV conductores 3x240 mm2 AI ml 0,00515 38,36 € 0,20 € 0,83

Conexionado de línea de media tensión. ud 0,00003 1.246,01 € 0,03 € 0,13

Total capítulo distribución de energía eléctrica por m2. 2,53 € 10,59

Distribución Canalización para tubería de gas natural ml 0,01391 14,94 € 0,21 € 0,87

de gas Arqueta para llave de acometida ud 0,00071 68,01 € 0,05 € 0,20

natural Arqueta de seccionamiento D=400 tubo hormigón ud 0,00004 134,76 € 0,00 € 0,02

Total capítulo distribución de gas natural por m2. 0,26 € 1,10

Telecomunicaciones Conducción con 2 tubos D=110 mm. en conexión operadores ml 0,01751 16,47 € 0,29 € 1,21

Acometidas desde arqueta a base de doble tubo PVC D=40 mm y 11 m lon. ml 0,00125 23,93 € 0,03 € 0,13

Arqueta para telefonía tipo D. ud 0,00013 645,08 € 0,08 € 0,35

Arqueta para telefonía tipo H. ud 0,00002 418,75 € 0,01 € 0,04

Arqueta para telefonía tipo M. ud 0,00038 120,96 € 0,05 € 0,19

Armario exterior de poliéster prensado 84x63x30 cm y pedestal hormigón 70x35x15 cm ud 0,00008 586,18 € 0,04 € 0,19

Cabina de recinto principal en exterior de aluminio de 200x200x100 cm ud 0,000009 4.730,87 € 0,04 € 0,20

Punto interconexión TB compuesto: chasis repartidor 2x500 pares, regleta 10 pares, portaetiquetas ud 0,000009 630,85 € 0,01 € 0,03

Equipo captación RTV terrena, satélite, Vía Digital, Canal Satélite Digital y torre aislada ud 0,000009 35.139,44 € 0,33 € 1,47

Total capítulo de canalización telefónica por m2. 0,88 € 2,11

Alumbrado Conducción con 2 tubos D=110 mm. ml 0,02393 19,51 € 0,47 € 1,96

público Arqueta hormigón 40/40/65 cm. ud 0,00072 78,43 € 0,06 € 0,24

Arqueta hormigón 60/60/80 cm. ud 0,00018 132,05 € 0,02 € 0,10

Base farola calle de hormigón 50/50/80 cm. ud 0,00094 40,15 € 0,04 € 0,16

Base farola jardín de hormigón 40/40/70 cm. ud 0,00009 29,09 € 0,00 € 0,01

Báculo farola H=6 m luminaria 150 w tipo medio ud 0,00094 874,97 € 0,82 € 3,46

Farola jardín H=4 m luminaria 150 w tipo medio ud 0,00009 511,79 € 0,05 € 0,22

Cableado cobre RVO 6/1 kw secc. 4x6 mm2 ud 0,01758 4,04 € 0,07 € 0,30


Total capítulo de alumbrado público por m2. 1,60 € 6,85

Riego por Excavación en zanjas y pozos instalación riego tierras m3 0,00168 3,41 € 0,01 € 0,03

aspersión Relleno tierras procedentes de la excavación compactadas en zanjas y pozos de instal. m3 0,00168 2,05 € 0,00 € 0,02


Tubería polietileno baja densidad PN=10 At. D=50mm. ml 0,01373 7,55 € 0,10 € 0,47

Electroválvula de paso directo de 2" para riego. ud 0,00007 149,40 € 0,01 € 0,04

Aspersor emergente varios arcos 15-20 m ud 0,00023 45,54 € 0,01 € 0,05

Difusor para riego tipo emergente, alcance de 2 a 4,5 m. ud 0,00106 8,75 € 0,01 € 0,04

Arqueta de alojamiento contador válvulas dimensiones interiores 200x100x160 cm ud 0,00000 877,45 € 0,00 € 0,01

Programador de riego de 16 y 24 estaciones, incluso armario de chapa galvanizada. ud 0,000001 1.572,20 € 0,00 € 0,01

Conductor de cobre flexible de 2x2,5 m2 UNE RV 0'61/1 KV, conexionado programadores ud 0,008757 1,75 € 0,02 € 0,07

Elementos accesorios sistema riego 10% anterior ud 0,100000 0,17 € 0,02 € 0,08

Total capítulo de riego por aspersión por m2. 0,19 € 0,84

Aceras y Subbase granular áridos S2 en calzadas y aparcamiento m3 0,09491 15,01 € 1,42 € 5,98

calzadas Subbase granular todo-uno en aceras m3 0,03478 15,01 € 0,52 € 2,19

Base granular áridos ZA40 en calzadas y aparcamiento m3 0,04391 15,75 € 0,69 € 2,91

Bordillo de piedra 30/15/15 en aceras. ml 0,02266 35,95 € 0,81 € 3,42

Rigola hormigón 20/15 para bordillo ml 0,02266 7,19 € 0,16 € 0,68


61

Bordillo jardín de hormigón 18/10 ml 0,00382 15,63 € 0,06 € 0,27

Pavimento de baldosa hidráulica de 4 tacos, incluso solera de hormigón de 12 cm m2 0,05151 31,83 € 1,64 € 6,89

Pavimento de hormigón de 15 cm espesor, regleado, vibrado y tratado, en paseo jardines m2 0,00522 18,83 € 0,10 € 0,41

Aparcamiento de solera de hormigón ruleteado de 20 cm m2 0,04479 32,53 € 1,46 € 6,12

Caz prefabricado hormigón, sección V, de 40x13 cm. aparcamientos ml 0,02318 14,91 € 0,35 € 1,45

Capa intermedia aglomerado calizo G20 6cm. m2 0,07263 4,08 € 0,30 € 1,24

Capa rodadura aglomerado ofítico S12 4cm. m2 0,07263 3,96 € 0,29 € 1,21

Total capítulo aceras y calzadas por m2. 7,80 € 32,90

Jardinería Césped en parques y jardines públicos m2 0,04294 7,67 € 0,33 € 1,38

Pradera de tierra vegetal en jardines m2 0,04294 2,72 € 0,12 € 0,49

Arbolado de altura media tipo Acer Platanides ud 0,00359 54,78 € 0,20 € 0,83

Arbustos de porte medio ud 0,02000 17,61 € 0,35 € 1,48

Total capítulo de jardinería por m2. 0,99 € 4,18

Mobiliario Banco sencillo tipo Viena de 2 m. de longitud ud 0,00009 376,32 € 0,03 € 0,14

urbano Banco doble tipo Viena de 2 m. de longitud ud 0,00004 733,68 € 0,03 € 0,12

Papelera pública D= 310x500 tipo Barcelona92 ud 0,00025 112,24 € 0,03 € 0,12

Fuente tipo Cantábrico, incluso arqueta e instalación fontanería ud 0,00001 1.583,06 € 0,02 € 0,07

Pavimento caucho 100x50x4 cm en amortiguación de caídas en juegos parque infantil m2 0,00040 43,89 € 0,02 € 0,07

Parque infantil compuesto por; toboganes, balancines, trepadores, y equilibrios. ud 0,000002 13.882,53 € 0,03 € 0,12

Total capítulo de mobiliario urbano por m2. 0,15 € 0,64

Señalización Señal vertical de tráfico colocada completa ud 0,00041 177,79 € 0,07 € 0,30

viaria Pintura reflectante en señalización horizontal m2 0,00322 9,21 € 0,03 € 0,12

Total capítulo de señalización viaria por m2. 0,10 € 0,43

Ensayos de Ensayo de compresión probetas hormigón ud 0,00026 71,20 € 0,02 € 0,08

control Ensayo de flexotracción probetas hormigón ud 0,00006 122,99 € 0,01 € 0,03

Ensayo de densidad compactaciones por isótopos ud 0,00073 25,24 € 0,02 € 0,08

Ensayos de tierras y varios 25% anteriores ud 0,25000 0,04 € 0,01 € 0,05

Total capítulo de ensayos de control por m2. 0,05 € 0,23

Derribos y Derribos y demoliciones m2 0,00529 13,02 € 0,07 € 0,29

demoliciones Total capítulo de derribos y demoliciones por m2. 0,07 € 0,29

Seguridad Medidas de seguridad y salud ud 0,0100 20,00 € 0,20 € 0,90

y salud Total capítulo de seguridad y salud por m2. 0,20 € 0,90

1 Total de ejecución material por m2. de urbanización 22,24 € 100,00

2 Acometida de agua para la urbanización 0,49 € 2,19

3 Acometida de energía eléctrica para la urbanización 0,48 € 2,14

Total 1+2+3 23,20 € 104,33

El coste de la urbanización por m2 de terreno bruto se estima de acuerdo con las características que a continuación se describen:

Movimiento de tierras 4,07 €/m² Saneamiento 2,55 €/m² Distribución de aguas 2,03 €/m² Distribución de energía 2,35 €/m² Otras redes 0,71 €/m² Alumbrado público 1,53 €/m² Calzadas y aceras 8,63 €/m² Jardinería 1,19 €/m² Mobiliario 0,14 €/m² Total Ejecución Material 23,20 €/m² Beneficio Industrial 3,48 €/m²


62

Licencia y Honorarios 2,32 €/m² Total 29,00 €/m²

4.3.2. Zonas de valor 02CC



Unidad ejecución

Superfice unidad

(m²)

Superficie parcelas

privadas (m²)


Zonas verdes

(m²)

Sistema general

Ancho calles (m)

Número viviendas




UE1 21.271 12.427 2.949 1.183 4.712 8 70 0,54 68,53 28,49

AR1 14.782 9.193 1.902 3.687 0 8 47 0,72 75,36 28,49

Medias 18.026 10.810 2.426 2.435 2.356 8 58,5 0,63 73,00 29,00

El coste de ejecución material de la urbanización de suelo bruto, para una unidad con un desarrollo de vivienda unifamiliar de acuerdo a las cuantías y calidades que a continuación se describen, es el siguiente:


Capítulo Descripción de la unidad Uni. Cua. m2 Prec. uni. Coste

m2 %







Áridos filtrantes m3 0,00112 19,45 € 0,02 € 0,09


Saneamiento Excavación de tierras blandas en zanjas de instalaciones sin transporte a vertedero m3 0,03785 3,41 € 0,13 € 0,54

de pluviales Excavación de tierras duras en zanjas de instalaciones sin transporte a vertedero m3 0,02523 13,05 € 0,33 € 1,38












Tubería fundición nodular de D=100 mm, incluso arena recubrimiento ml 0,01706 40,54 € 0,69 € 2,90







Boca de riego. ud 0,00012 379,36 € 0,04 € 0,18


63

Acometida a edificaciones, toma red, 5 m polietileno, registro, válvulas. ud 0,00116 356,10 € 0,41 € 1,89



eléctrica Arqueta troncocónica tipo IBERDROLA de hormigón prefabricado, 1 m profundidad. ud 0,00064 360,88 € 0,23 € 0,98










Distribución Canalización para tubería de gas natural ml 0,01391 14,94 € 0,21 € 0,87









Armario exterior de poliéster prensado 84x63x30 cm y pedestal hormigón 70x35x15 cm ud 0,00008 586,18 € 0,04 € 0,19

Cabina de recinto principal en exterior de aluminio de 200x200x100 cm ud 0,000009 4.730,87 € 0,04 € 0,20

Punto interconexión TB compuesto: chasis repartidor 2x500 pares, regleta 10 pares, portaetiquetas ud 0,000009 630,85 € 0,01 € 0,03

Equipo captación RTV terrena, satélite, Vía Digital, Canal Satélite Digital y torre aislada ud 0,000009 35.139,44 € 0,33 € 1,47







Báculo farola H=6 m luminaria 150 w tipo medio ud 0,00094 874,97 € 0,82 € 3,46

Farola jardín H=4 m luminaria 150 w tipo medio ud 0,00009 511,79 € 0,05 € 0,22












Programador de riego de 16 y 24 estaciones, incluso armario de chapa galvanizada. ud 0,000001 1.572,20 € 0,00 € 0,01

Conductor de cobre flexible de 2x2,5 m2 UNE RV 0'61/1 KV, conexionado programadores ud 0,008757 1,75 € 0,02 € 0,07






64


Bordillo de piedra 30/15/15 en aceras. ml 0,02266 35,95 € 0,81 € 3,42



Pavimento de baldosa hidráulica de 4 tacos, incluso solera de hormigón de 12 cm m2 0,05151 31,83 € 1,64 € 6,89


Aparcamiento de solera de hormigón ruleteado de 20 cm m2 0,04479 32,53 € 1,46 € 6,12

Caz prefabricado hormigón, sección V, de 40x13 cm. aparcamientos ml 0,02318 14,91 € 0,35 € 1,45

Capa intermedia aglomerado calizo G20 6cm. m2 0,07263 4,08 € 0,30 € 1,24



Jardinería Césped en parques y jardines públicos m2 0,04294 7,67 € 0,33 € 1,38






urbano Banco doble tipo Viena de 2 m. de longitud ud 0,00004 733,68 € 0,03 € 0,12


Fuente tipo Cantábrico, incluso arqueta e instalación fontanería ud 0,00001 1.583,06 € 0,02 € 0,07

Pavimento caucho 100x50x4 cm en amortiguación de caídas en juegos parque infantil m2 0,00040 43,89 € 0,02 € 0,07

Parque infantil compuesto por; toboganes, balancines, trepadores, y equilibrios. ud 0,000002 13.882,53 € 0,03 € 0,12








Ensayos de tierras y varios 25% anteriores ud 0,25000 0,04 € 0,01 € 0,05









Total 1+2+3 23,20 € 104,33


Movimiento de tierras 4,07 €/m² Saneamiento 2,55 €/m² Distribución de aguas 2,03 €/m² Distribución de energía 2,35 €/m² Otras redes 0,71 €/m² Alumbrado público 1,53 €/m² Calzadas y aceras 8,63 €/m² Jardinería 1,19 €/m²


65

Mobiliario 0,14 €/m² Total Ejecución Material 23,20 €/m² Beneficio Industrial 3,48 €/m² Licencia y Honorarios 2,32 €/m² Total 29,00 €/m²

4.3.3. Zonas de valor 03II



Unidad ejecución

Superfice unidad

(m²)

Superficie parcelas

privadas (m²)


Zonas verdes

(m²)

Sistema general

Ancho calles (m)

Número viviendas




AR2 1.3817 9.673 2.790 968 387 8 8 0,61 64,89 19,46

Medias 1.3817 9.673 2.790 968 387 8 8 0,61 67,00 20,00

El coste de ejecución material de la urbanización de suelo bruto, para una unidad con un desarrollo de vivienda de acuerdo a las cuantías y calidades que a continuación se describen, es el siguiente:


Capítulo Descripcción de la unidad Uni. Cua. m2 Prec. uni. Coste

m2 %







Aridos filtrantes m3 0,00098 16,67 € 0,02 € 0,10


Saneamiento Excavación de tierras blandas en zanjas de instalaciónes sin transporte a vertedero m3 0,03549 2,92 € 0,10 € 0,64

de pluviales Excavación de tierras duras en zanjas de instalaciónes sin transporte a vertedro m3 0,02366 11,18 € 0,26 € 1,62












Tubería fundición nodular de D=100 mm, incluso arena recubrimento ml 0,01377 34,74 € 0,48 € 2,94







66


Boca de riego. ud 0,00009 322,11 € 0,03 € 0,18

Acometida a edificaciones, toma red, 5 m pilietileno, registro, válvulas. ud 0,00047 1.166,06 € 0,55 € 3,65



eléctrica Arqueta trococónica tipo IBERDROLA de hormigón prefrabricado, 1 m profundidad. ud 0,00052 309,28 € 0,16 € 0,99










Distribución Canalizacion para tubería de gas natural ml 0,01123 12,81 € 0,14 € 0,88









Armario exterior de poliester prensado 84x63x30 cm y pedestal hormigón 70x35x15 cm ud 0,00006 502,36 € 0,03 € 0,19







Báculo farola H= 4m luminaria 100 w tipo sencillo. ud 0,00038 380,28 € 0,14 € 0,88

Farola jardín H= 4m luminaria 100 w tipo sencillo. ud 0,00009 380,28 € 0,04 € 0,23

Equipo de medida, mando y control de alumbrado para un sector de 100 farolas. ud 0,00002 1.492,60 € 0,03 € 0,18

Equipo estático- estabilizador de tensión y reductor de flujo luminoso de 45 KVA, ud 0,00002 497,53 € 0,01 € 0,06












Programador de riego de 16 y 24 estaciones, incluso amario de chapa galbanizada. ud 0,000001 1.347,39 € 0,00 € 0,01

Conductor de cobre flexible de 2x2,5 m2 UNE RV 0'61/1 KV, conexionado progamadores ud 0,008757 1,50 € 0,01 € 0,09





67



Bordillo de hormigón 25/15/12 en aceras. ml 0,01830 15,64 € 0,29 € 1,92



Pavimento de solera de hormigón ruleteado, incluso solera de 12 cm m2 0,04678 23,48 € 1,10 € 6,74


Aparcamiento de pavimento asfáltico de igual sección que calzada m2 0,03616 5,09 € 0,18 € 1,13



Jardinería Cesped en parques y jardines públicos m2 0,02101 6,57 € 0,14 € 0,85






















Total 1+2+3 16,00 € 104,33


Movimiento de tierras 3,49 €/m² Saneamiento 1,96 €/m² Distribución de aguas 1,69 €/m² Distribución de energía 1,53 €/m² Otras redes 0,48 €/m² Alumbrado público 0,67 €/m² Calzadas y aceras 5,60 €/m² Jardinería 0,50 €/m² Mobiliario 0,07 €/m² Total Ejecución Material 16,00 €/m² Beneficio Industrial 2,40 €/m² Licencia y Honorarios 1,60 €/m² Total 20,00 €/m²


68


69

5. VALORACION DEL SUELO

5.1. Determinación del valor básico de repercusión del suelo urbanizado para los distintos usos constructivos del mismo por zona de valor

Obtenido por el método del valor residual por unidad de superficie como la diferencia entre el valor de mercado y el coste estimado de las construcciones y dividida esta diferencia por el coste del proceso inmobiliario del suelo, aplicando la Norma 23 “Determinación del valor básico de repercusión de cada uso en la zona o polígono fiscal.” de las NTGV.

En notación matemática:

𝑉𝑅𝑖𝑗0 = 𝑉𝑀𝑖𝑗0 − 𝑉𝐴𝐶𝑖𝑗0𝑘𝑠𝑖𝑗 ∗ 𝑆𝐶𝐶𝑖𝑗0

Siendo:

VRij0 Valor básico de repercusión o valor de repercusión de la parcela para el uso j de la parcela tipo en la zona de valor i VMij0 Valor de mercado de la unidad inmobiliaria tipo del uso j en la zona de valor i VACij0 Valor actual de construcción de la unidad inmobiliaria tipo del uso j en la zona de valor i, para una antigüedad igual a cero ksij Coeficiente del coste del proceso inmobiliario del suelo para el uso j en la zona de valor i SCCij0 Superficie construida de cálculo para la unidad inmobiliaria tipo del uso j en la zona de valor i

Zona de valor

Tipo de edificación

Uso Kc Ks Valor de repercusión del suelo urbanizable (€/m2)


01HU Todas las


Residencial 1,47 1,21 70,00 1

Resto de usos 1,47 1,21 26,00 2

02CC Todas las


Residencial 1,47 1,21 131,00 1

Resto de usos 1,47 1,21 47,00 2

03II Todas las


Residencial 1,47 1,21 28,00 1

Resto de usos 1,47 1,21 14,00 2

04DD Todas las


Residencial 1,47 1,21 18,00 1

Resto de usos 1,47 1,21 6,00 2

Los valores de repercusión determinados e identificados en el punto anterior mediante la denominación “Código de identificación” para cada una de las zonas de valor, se asignarán a los usos definidos en el capítulo II.1.a) de la Resolución 517/2013, de 20 de junio, por la que se modifican los parámetros generales de valoración de los bienes objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, en función de dicho uso y la planta en la que se encuentren ubicados, según la siguiente tabla:

Uso Planta 01HU 02CC 03II 04DD

Código Descripción Descripción

1 RESIDENCIAL Baja 1 1 1 1

Semisótano 1 1 1 1

Entreplanta 1 1 2 1



2 ALMACENAJE Baja 2 2 1 2

Semisótano 2 2 1 2

Entreplanta 2 2 2 2



3 AGRARIO Baja 2 2 1 2

Semisótano 2 2 1 2

Entreplanta 2 2 2 2


70



4 INDUSTRIAL Baja 2 2 1 2

Semisótano 2 2 1 2

Entreplanta 2 2 2 2



5 COMERCIAL Baja 2 2 1 1

Semisótano 2 2 1 1

Entreplanta 2 2 2 1



6 OFICINA Baja 2 2 1 1

Semisótano 2 2 1 1

Entreplanta 2 2 2 1



7 ESPECTACULOS Baja 2 2 1 1

Semisótano 2 2 1 1

Entreplanta 2 2 2 1



8 DEPORTIVO Baja 2 2 1 1

Semisótano 2 2 1 1

Entreplanta 2 2 2 1



9 HOSTELERIA Baja 2 2 1 1

Semisótano 2 2 1 1

Entreplanta 2 2 2 1



10 DOCENTE Baja 2 2 1 1

Semisótano 2 2 1 1

Entreplanta 2 2 2 1



11 PUBLICO Baja 2 2 1 1

Semisótano 2 2 1 1

Entreplanta 2 2 2 1



12 SANITARIO Baja 2 2 1 1

Semisótano 2 2 1 1

Entreplanta 2 2 2 1



133 SINGULARES (Bajeras) Baja 2 2 1 2

Semisótano 2 2 1 2

Entreplanta 2 2 2 2




71

13(Resto) SINGULARES (Resto) Baja 2 2 1 2

Semisótano 2 2 1 2

Entreplanta 2 2 2 2



14 AUXILIARES Baja 2 2 1 2

Semisótano 2 2 1 2

Entreplanta 2 2 2 2



15 Vías urbanas Bajo rasante 2 2 2 2

19 Inespecífico Baja 2 2 2 2

Semisótano 2 2 2 2

Entreplanta 2 2 2 2



5.2. Cálculo y justificación de los coeficientes correctores de los valores básicos de repercusión del suelo urbanizado con rendimientos edificatorios

5.2.1. Unidades inmobiliarias de uso residencial, clase en piso

El coeficiente de superficie será de aplicación en unidades inmobiliarias de uso residencial clase “en piso”, según la tabla 10.a. Cuadro de valor tipo para el sistema general de caracterización de las construcciones, de la Resolución 517/2013, de 20 de junio, por la que se modifican los parámetros generales de valoración de los bienes objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, y se realizará bajo las siguientes condiciones:


Siendo:

Cks Coeficiente corrector s del valor de repercusión de la unidad inmobiliaria k SCp Superficie construida privada de la unidad inmobiliaria

Calculados en función de la valoración mediante el Decreto Foral 334/2001, de 26 de noviembre, por el que se aprueba el procedimiento para la valoración de determinados bienes inmuebles sitos en la Comunidad Foral de Navarra mediante la aplicación del método de comprobación de los precios medios en el mercado de todas las unidades inmobiliarias de uso residencial de las zonas de valoración afectadas, estableciendo las diferencias de valor estimado en función de la modificación de su superficie en el intervalo: mayor que 40,00 m2, menor que 200,00 m2

- 𝑉𝑀𝑘 = 𝑄𝑧 + 𝑄𝑎 + 𝑄𝑝 + 𝑄𝑠 + 𝑄𝑟 - 𝑉𝑀𝑘 = (𝑄𝑧 + 𝑄𝑎 + 𝑄𝑝 + 𝑄𝑟 ) ∗ 𝑄𝑠

Siendo

VMk Valor de mercado estimado de la unidad inmobiliaria k Qz Sumando debido a la zona


72

Qa Sumando debido al año de construcción en la zona Qp Sumando debido a la planta i, con o sin ascensor Qs Sumando debido al tamaño Qr Sumando debido a si cuenta o no con reforma

5.2.2. Unidades inmobiliarias de uso residencial, clase en casa

El coeficiente de superficie será de aplicación en unidades inmobiliarias de uso residencial clase “en casa”, según la tabla 10.a. Cuadro de valor tipo para el sistema general de caracterización de las construcciones, de la Resolución 517/2013, de 20 de junio, por la que se modifican los parámetros generales de valoración de los bienes objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, y se realizará bajo las siguientes condiciones:


Siendo:

Cks Coeficiente corrector s del valor de repercusión de la unidad inmobiliaria k SCp Superficie construida de la unidad inmobiliaria

Calculados en función de la valoración mediante el Decreto Foral 334/2001, de 26 de noviembre, por el que se aprueba el procedimiento para la valoración de determinados bienes inmuebles sitos en la Comunidad Foral de Navarra mediante la aplicación del método de comprobación de los precios medios en el mercado de todas las unidades inmobiliarias de uso residencial de las zonas de valoración afectadas, estableciendo las diferencias de valor estimado en función de la modificación de su superficie en el intervalo: mayor que 50,00 m2, menor que 400,00 m2

- 𝑉𝑀𝑘 = 𝑄𝑚 + 𝑄𝑧 + 𝑄𝑎 + 𝑄𝑐 + 𝑄𝑠 + 𝑄𝑔 + 𝑄𝑟 - 𝑉𝑀𝑘 = (𝑄𝑚 + 𝑄𝑧 + 𝑄𝑎 + 𝑄𝑐 + 𝑄𝑔 + 𝑄𝑟 ) ∗ 𝑄𝑠

Siendo:

VMk Valor de mercado estimado de la unidad inmobiliaria k Qm Sumando debido a la presencia de medianiles Qz Sumando debido a la zona Qa Sumando debido al año de construcción Qc Sumando debido a la categoría catastral Qs Sumando debido al tamaño Qg Sumando debido al grado de edificación Qr Sumando debido a si cuenta o no con reforma

5.3. Determinación del valor de la unidad inmobiliaria de suelo con rendimientos edificatorios no consolidados y sin urbanizar

El cálculo del valor de un suelo con aprovechamiento urbanístico potencial y pendiente de urbanizar, se realizará, de acuerdo con la Norma 33 de las NTGV (modificada mediante Orden Foral 133/2013, de 15 de abril), deduciendo del valor básico unitario del suelo del recinto los costes de urbanización calculados para la zona de valor, así como las deducciones que le correspondan por la tramitación urbanística necesaria para su desarrollo, según la siguiente expresión:

𝑉𝑆𝑁𝐶𝑖𝑘 = (∑ 𝑉𝑅𝑖𝑗𝑘 𝑗 ∗ 𝐸𝑖𝑗𝑘 − 𝐶𝑈𝑖𝑘) ∗ 𝑐05𝑘 ∗ 𝑐082𝑘 ∗ 𝑆𝑁𝐶𝑖𝑘


73

Siendo:

VSNCik Valor del suelo no consolidado del recinto k de la zona de valor i VRikj Valor de repercusión para el uso j del recinto k de la zona de valor i Eijk Edificabilidad para el uso j del recinto k de la zona de valor i CUik Coste de urbanización por m2 aplicable al recinto k de la zona de valor i c05k Coeficiente corrector total derivado de las características del recinto k, de acuerdo a la Norma 5 c082k Coeficiente corrector total derivado de las características de la unidad de suelo k, de acuerdo a la Norma 8.2. SNCik Superficie no consolidada del recinto k de la zona de valor i.

En aquellos recintos en los que deba deducirse la urbanización, la estimación de dichos costes estará condicionada por su situación urbanística, pudiéndose establecer los siguientes procedimientos:

- Suelo ordenado con urbanización consolidada:

Recintos ubicados en suelo urbano consolidado con carencias de urbanización que se limitan a pequeñas cesiones de suelo urbanizado en cualquiera de sus frentes de fachada o, sin necesidad de efectuar ningún tipo de cesión, pueda condicionarse la concesión de licencia de edificación a completar la urbanización de un determinado frente de fachada.

En el primer caso, los costes de urbanización se calcularán con el mismo método que el establecido para el suelo ordenado bruto, en el segundo caso se aplicarán los coeficientes correctores establecidos en la norma 5.4 de las NTGV.

- Suelo ordenado neto:

Suelos que habiendo cumplido con las obligaciones de desarrollo urbanístico (proyecto de reparcelación) previstas en la normativa municipal, tienen pendiente la urbanización de la zona para su transformación en consolidados por la urbanización.

El coste total de urbanización se repartirá proporcionalmente al aprovechamiento asignado a cada parcela en el proyecto de reparcelación, según la siguiente expresión:

𝐶𝑈 = 𝑆𝐵 ∗ 𝐶𝑈𝑏 ∗ %𝑆𝑁𝑝

Siendo:

CU Coste de urbanización unitario SB Superficie total de la unidad de actuación CUb Coste de urbanización bruto del recinto origen % Porcentaje de reparto de cargas establecido en el proyecto de reparcelación SNp Superficie neta del recinto.

- Suelo ordenado bruto:

Suelos que para su transformación en consolidados por la urbanización precisan el desarrollo de alguna figura de planeamiento (Unidades de Ejecución).

El coste total de la urbanización se calculará a partir de las determinaciones de la Ponencia de valoración relativas a la unidad de ejecución representativa de la zona de valoración. El coste de urbanización por metro cuadrado de superficie bruta se estimará por medio del coste unitario de urbanización (CUi0), si bien cabe, en caso de que sea conocida la superficie neta que debe resultar, modificarlo en función de la misma por medio de la siguiente fórmula:

𝐶𝑈𝑖𝑗 = 𝐶𝑈𝑖0 ∗ 𝑆𝐵𝑖0𝑆𝐵𝑖0 − 𝑆𝑁𝑖0 ∗ 𝑆𝐵𝑖𝑗 − 𝑆𝑁𝑖𝑗𝑆𝐵𝑖𝑗


74

Siendo:

CUij Coste de urbanización por m2 de suelo a urbanizar j que se encuentra en la zona de valor i CUi0 Coste de urbanización por m2 de la unidad de ejecución representativa de la zona de valor i fijado de acuerdo a la norma 22 SBi0 Superficie bruta de la unidad de ejecución representativa de la zona de valor i SNi0 Superficie neta de la unidad de ejecución representativa de la zona de valor i SBij Superficie total de las parcelas originales SNij Superficie total de la parcelas resultantes

- Suelo con aprovechamiento tipo:

Suelos para los que el documento de valoración establece una edificabilidad homogeneizada, sin identificar la ubicación de los usos posibles en la zona, y que para su transformación en consolidados por la urbanización precisan el desarrollo de alguna figura de planeamiento.

El coste de urbanización de un recinto será el establecido por la Ponencia de Valoración para cada zona de valoración con delimitación gráfica como coste de urbanización bruto.

5.4. Determinación del valor del suelo no consolidado urbanizado en las unidades inmobiliarias sin consolidar o parcialmente consolidadas

El cálculo del valor de un suelo con aprovechamiento urbanístico potencial, pero no consolidado por construcciones se realizará como producto del valor del suelo por unidad de superficie, obtenido como suma de los productos del valor de repercusión unitario de cada uso y la edificabilidad determinada para ese uso en el recinto, por los coeficientes correctores a que se refieren las Normas 5 y 082 y la superficie del suelo, según la siguiente expresión:

𝑉𝑆𝑁𝐶𝑖𝑘 = (∑ 𝑉𝑅𝑖𝑗𝑘 𝑗 ∗ 𝐸𝑖𝑗𝑘) ∗ 𝑐05𝑘 ∗ 𝑐082𝑘 ∗ 𝑆𝑁𝐶𝑖𝑘

Siendo:

VSNCik Valor del suelo no consolidado del recinto k de la zona de valor i VRikj Valor de repercusión para el uso j del recinto k de la zona de valor i Eijk Edificabilidad para el uso j del recinto k de la zona de valor i c082k Coeficiente corrector total derivado de las características de la unidad de suelo k, de acuerdo a la Norma 8.2. c05k Coeficiente corrector total derivado de las características del recinto k, de acuerdo a la Norma 5 SNCik Superficie no consolidada del recinto k de la zona de valor i

En recintos libres de construcciones que consolidan, es decir, recintos que cuentan con espacios libres de construcciones donde se produce un incremento de valor derivado de la existencia de dicha superficie de suelo que, sin aportar un mayor aprovechamiento urbanístico, ofrece la posibilidad de otros usos no constructivos, al valor del suelo no consolidado se sumará el valor del suelo libre potencialmente. Este valor podrá aplicarse también a los recintos incluidos en ese ámbito, carentes de construcción y cuya edificabilidad sea igual a cero.


75

5.5. Determinación del valor del suelo consolidado en las unidades inmobiliarias de construcción

En aquellas unidades inmobiliarias de construcción que tengan asignado en el Registro de la Riqueza Territorial un aprovechamiento urbanístico y se encuentren caracterizadas de acuerdo al sistema general, el valor del suelo consolidado se calculará en función a los valores de repercusión por metro cuadrado construido correspondientes a cada uno de los usos determinados para la zona de valor por la Ponencia de Valoración vigente, de acuerdo a la siguiente expresión:

𝑉𝑈𝑖𝑗𝑘𝑙 = [𝑉𝐴𝐶𝑙 + 𝑉𝑅𝑖𝑗𝑘 ∗ 𝐾𝑠𝑖𝑘 ∗ (𝑆𝐶𝐶𝑙 + ∑ 𝑉𝑅𝑖𝑗𝑘 𝑚 𝑆𝑁𝐶𝑖𝑘 )] ∗ 𝑐082𝑘

Siendo:

VUijkl Valor de la unidad inmobiliaria l, del uso constructivo k, que se encuentra en el recinto j de la zona de valor i VACl Valor actual de construcción de la unidad inmobiliaria l VRijk Valor de repercusión por metro cuadrado construido del uso k en el recinto j de la zona de valor i ksik Coeficiente del coste del proceso inmobiliario del suelo para el uso k en la zona de valor i determinado de acuerdo a la Norma 21 SCCl Superficie construida de cálculo para la unidad inmobiliaria l flm Coeficiente de participación de la unidad l en el elemento común afectado por repercusión m SCCm Superficie construida de cálculo para el elemento común afectado por repercusión m c082k Coeficiente corrector total derivado de las características de la unidad l, de acuerdo a la Norma 8.2.

En unidades inmobiliarias de construcción que se encuentren caracterizadas de acuerdo al sistema general de potencia, el resultado de multiplicar el Valor básico unitario fijado para la zona en la Ponencia de Valoración por la superficie del recinto o participación de la unidad en la misma o, en su caso, por un porcentaje de la superficie de afección. 𝑉𝑈𝑖𝑗𝑘 = 𝑉𝐴𝐶𝑘 + 𝑉𝐵𝑆𝑖 ∗ 𝑆𝑖𝑗 ∗ 𝑐05𝑗 Siendo:

VUijk Valor de la unidad inmobiliaria k, asociada al recinto j de la zona de valor i VACk Valor actual de construcción de la unidad inmobiliaria k VBSi Valor básico unitario de la zona de valor i Sij Superficie del recinto j de la zona de valor i c05j es el coeficiente corrector total derivado de las características del recinto j, de acuerdo a la Norma 5

5.6. Determinación del suelo consolidado urbanizado sin rendimientos edificatorios

De acuerdo a los establecido en la Norma 26 de las NTGV (modificada mediante la Orden Foral 133/2013, de 15 de abril), el valor por metro cuadrado asignable al suelo libre consolidado de los recintos dotados de construcciones o al suelo libre potencialmente consolidado en recintos con aprovechamiento urbanístico potencial pero libres de construcción, será el que se muestra en la siguiente tabla por zona de valor, que se ha obtenido como un porcentaje del valor de repercusión del uso predominante (a excepción de las zonas 03II y 04DD en la que toma como referencia su valor valor básico)

Zona de valor Valor suelo con aprovechamiento urbanístico (€/m2) 01HU 7,00 02CC 13,00 03II 3,00

04DD 3,00


76

5.6.1. Cálculo del valor del suelo consolidado urbanizado sin rendimientos edificatorios

El cálculo del valor del suelo libre consolidado o potencialmente consolidado, que recoge el incremento de valor del recinto derivado de la existencia de una superficie de suelo que, sin aportar un mayor aprovechamiento urbanístico, ofrece la posibilidad de otros usos no constructivos, se realizará como producto de la superficie del citado suelo por el valor del suelo libre consolidado establecido en los puntos anteriores. En notación matemática: 𝑉𝑆𝑁𝐶𝑖𝑘 = 𝑆𝐿𝐶𝑖𝑘 ∗ 𝑉𝑆𝐿𝐶𝑖 Siendo:

VSNCik Valor del suelo no consolidado del recinto k de la zona de valor i SLCik Superficie de suelo libre consolidado del recinto k de la zona de valor i VSLCi Valor del suelo libre consolidado de la zona de valor i

5.7. Valoración del suelo con rendimientos agrícolas por método de valores medios

Para la valoración de terrenos tipificados en el Registro de la Riqueza Territorial de acuerdo a su potencial aprovechamiento agroforestal, la Ponencia de Valoración establece el valor medio de los suelos por su tipo de aprovechamiento primario correspondiente a su ámbito de actuación de entre los aprobados en la tabla 18 de los parámetros generales de valoración.

Una vez definidos los tipos para el ámbito de la Ponencia de Valoración, se fijan las clases de suelo en función de su valor, considerado éste no solo derivado de su producción, sino también de otros factores que afecten al valor como la forma, pendiente y accesibilidad, así como su localización; a cada clase se asigna un índice atendiendo al valor relativo de los suelos de las diferentes clases dentro del mismo tipo.

Para cada clase, dentro de un tipo, se calcula un coeficiente de valor multiplicando el coeficiente de valor medio correspondiente al tipo en el municipio por el índice de valor relativo intratipo de la clase, multiplicado por la suma de las superficies de todas las unidades inmobiliarias de ese tipo en el municipio y dividido por la suma de los productos de cada índice de valor relativo intratipo por la superficie de las unidades inmobiliarias de esa clase y tipo.

𝐶𝑉𝑖𝑗 = 𝑉𝑀𝑖 ∗ 𝐼𝑖𝑗 ∗ ∑ 𝑆𝑖𝑗 𝑗∑ 𝐼𝑖𝑗 𝑗 ∗ 𝑆𝑖𝑗

Siendo:

CVij coeficiente del valor por unidad de superficie de la clase j del tipo i

VMi valor medio por unidad de superficie del tipo i en el municipio

Iij índice de valor relativo intratipo asignado en la Ponencia de Valoración a la clase j del tipo i

Sij superficie total de todas las unidades inmobiliarias de la clase j del tipo i en el municipio.

Según establece la Norma 38 de las NTGV, el valor de las unidades de acuerdo a su aprovechamiento agroforestal se obtendrá multiplicando su superficie por el coeficiente de valor por unidad de superficie correspondiente a su tipo y clase en el municipio de Isaba, fijado en los puntos anteriores, y por el coeficiente de referencia al mercado establecido en capítulo V.2 de los parámetros generales de valoración aprobado por la resolución 172/2010, de 22 de febrero, mediante la siguiente fórmula: 𝑉𝑈𝑖𝑗𝑘 = 𝑆𝑖𝑗𝑘 ∗ 𝐶𝑉𝑖𝑗 ∗ 𝐶𝑀𝐴𝐹

Siendo:


77

VUijk valor de la unidad inmobiliaria k, de la clase j del tipo i Sijk superficie la unidad inmobiliaria k CVij coeficiente del valor por unidad de superficie correspondiente a la clase j del tipo i en el municipio CMAF coeficiente de referencia al mercado para la valoración por tipo de aprovechamiento primario

El valor de las unidades inmobiliarias de suelo caracterizadas como tipo 5, ha sido obtenido a partir de valores de mercado; por lo tanto, no requiere la aplicación del coeficiente de referencia al mercado citado en el párrafo anterior.


78

6. VALOR CATASTRAL

6.1. Determinación del valor catastral de los bienes inmuebles

El cálculo del valor catastral por el método aditivo del valor de las unidades inmobiliarias acogidas al Sistema General de Caracterización de Construcciones y que se ven afectadas por repercusión de suelo o que participan en algún elemento común afectado por repercusión de suelo, se llevará a cabo como producto de la suma del valor actual de la construcción y del valor de repercusión del uso al que se adscribe la unidad a valorar en el recinto en que se encuentra VSCijk, por los coeficientes correctores que resulten de la aplicación de la Norma 8.2.

𝑉𝑈𝑢 = [𝑉𝐴𝐶𝑙 + 𝑉𝑅𝑖𝑗𝑘 ∗ 𝐾𝑠𝑖𝑘 ∗ (𝑆𝐶𝐶𝑙 + ∑ 𝑓𝑙𝑚 𝑚 ∗ 𝑆𝐶𝐶𝑚)] ∗ 𝑐082𝑘

Siendo:

VUijkl Valor de la unidad inmobiliaria l, del uso constructivo k, que se encuentra en el recinto j de la zona de valor i VACl Valor Actual de Construcción de la unidad inmobiliaria l VRijk Valor de repercusión por metro cuadrado construido del uso k en el recinto j de la zona de valor i Ksik Coeficiente del coste del proceso inmobiliario del suelo para el uso k en la zona de valor i SCCl Superficie construida de cálculo para la unidad inmobiliaria l flm Coeficiente de participación de la unidad l en el elemento común afectado por repercusión m SCCm Superficie construida de cálculo para el elemento común afectado por repercusión m c082k Coeficiente corrector total derivado de las características de la unidad l, de acuerdo a la Norma 8.2

Al valor así obtenido para la unidad se le añadirá, en su caso, el producto de su coeficiente de finca f l0 por la suma del valor del suelo no consolidado del recinto y del valor del suelo libre consolidado a que se refiere la Norma 26 de las NTGV (modificada mediante Orden Foral 133/2013, de 15 de abril).

6.2. Determinación y justificación de los coeficientes correctores del valor catastral

A efectos de cálculo del valor registral por el método aditivo al valor final resultante de sumar el valor actual de la construcción y el valor de repercusión del suelo se podrán aplicar los siguientes coeficientes correctores.

a) El coeficiente de depreciación funcional, que se aplicará a unidades cuyo diseño o instalaciones resultan inadecuados a la función para la que originalmente se construyeron, bien porque haber quedado obsoletos o bien por no haberse completado su construcción.

b) El coeficiente de interioridad, que se aplicará a unidades inmobiliarias de uso residencial y locales en planta baja que, formando parte de edificaciones cerradas, abran todos sus huecos de luces a patios interiores. Podrá diferenciarse entre unidades en las que todos los huecos den a patios de parcela y aquéllas en las que haya huecos a patios de manzana. En caso de que tengan algún hueco a la vía pública, se considerarán unidades exteriores y no será de aplicación el coeficiente.

c) El coeficiente de apreciación o depreciación económica, que se utilizará para adecuar los resultados obtenidos por aplicación de las normas precedentes a una realidad del mercado inmobiliario diferente, siempre que ésta sea conocida y contrastada.

Dicha adecuación se realizará evaluando, en zonas determinadas y concretas a delimitar según tipologías o usos de edificación, tanto supuestos de sobreprecio en el producto inmobiliario, originado por razones contrastadas de alta demanda en el mercado, de inexistencia de otro producto similar o de alta calidad en las características constructivas, como de bajo precio por falta de mercado y caída en desuso.


79

Este coeficiente podrá ser aplicado para atender a distintas situaciones de mercado dentro de un mismo inmueble, como pudiera ser el incremento de valor derivado de la existencia en áticos y en construcciones escalonadas con terrazas de uso privado que integren una vivienda o local. Será compatible con cualquier otro coeficiente aplicable al inmueble en cuestión.

Las cuantías y forma de cálculo correspondientes a los citados coeficientes correctores son las recogidas capítulo IV, punto 2, de los parámetros generales de valoración.

6.3. Análisis estadístico del valor catastral con la muestra de mercado por cada zona de valor


6.3.1.1. Parcela tipo. Comparación de valores de unifamiliares

La muestra de mercado obtenida presenta los siguientes valores estimados para cada muestra mediante el método aditivo, tanto el valor catastral actual como el que resulta de aplicar las nuevas determinaciones recogidas en la normativa actualmente en vigor y los nuevos datos de valoración establecidos en los puntos anteriores, y la valoración realizada según las disposiciones recogidas en el Decreto Foral 39/2015, de 17 de junio, por el que se modifica el Decreto Foral 334/2001, de 26 de noviembre, por el que se aprueba el procedimiento para la valoración de determinados bienes inmuebles sitos en la Comunidad Foral de Navarra mediante la aplicación del método de comprobación de los precios en el mercado:


Superficie (m²) y tipologías Valor declarado actualizado (€)

Valor catastral actual (€)

Valor catastral nuevo (€)

Valor modelos estadísticos (€) Parcela

Vivienda

Útil Construida

Medias 250,68 155,89 179,27 129.718,99 58.534,76 99.428,00 109.733,17

12800003 91,41 188,79 217,11 206.433,01 80.452,74 136.356,76 104.028,26

12800007 147,00 174,78 201,00 64.142,65 47.010,40 63.466,89 80.522,61

12800039 113,00 159,13 183,00 138.460,63 53.509,60 81.591,79 112.918,32

12800208 128,00 50,03 57,54 70.846,89 29.151,80 50.121,47 69.449,05

12800209 774,00 206,71 237,72 168.711,79 82.549,25 165.603,11 181.747,59

De la aplicación de los parámetros definidos en el presente documento y las características recogidas en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra para todas las unidades inmobiliarias de la muestra, se obtiene la distribución de valores recogida en el siguiente gráfico:

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000

Valo

r €

Valor declarado

Valor declarado

Valor catastralactualValor catastralnuevo


80

6.3.1.2. Parcela tipo. Comparación de valores de pisos



Superficie (m²)

Valor declarado actualizado (€)



Valor modelos estadísticos (€) Útil Privada Construida

Medias 71,89 83,40 99,66 88.288,80 29.048,11 50.653,76 41.344,54

12800004 76,70 88,97 104,65 150.788,68 32.798,48 58.514,35 37.367,40

12800189 113,88 132,10 157,27 128.238,25 47.372,31 84.366,77 46.235,00

12800190 71,12 82,50 98,22 69.425,23 29.585,48 53.272,01 40.363,95

12800195 42,76 49,60 59,05 58.034,82 17.786,83 32.227,27 45.297,20

12800205 68,10 79,00 98,47 71.746,44 27.580,55 47.334,57 36.746,06

12800206 61,21 71,00 88,50 85.990,22 24.788,05 42.616,94 39.143,72

12800207 50,86 59,00 73,54 78.170,33 20.597,88 35.537,57 41.502,96

12800210 90,52 105,00 117,61 63.916,45 31.875,27 51.360,57 44.100,00



6.3.2.1. Parcela tipo. Comparación de valores de unifamiliares

La muestra de mercado obtenida presenta los siguientes valores estimados para cada muestra mediante el método aditivo, tanto el valor catastral actual como el que resulta de aplicar las nuevas determinaciones

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000 160.000

Valo

r €

Valor declarado

Valor declarado

V. catastral actual

V, catastral nuevo


81

recogidas en la normativa actualmente en vigor y los nuevos datos de valoración establecidos en los puntos anteriores, y la valoración realizada según las disposiciones recogidas en el Decreto Foral 39/2015, de 17 de junio, por el que se modifica el Decreto Foral 334/2001, de 26 de noviembre, por el que se aprueba el procedimiento para la valoración de determinados bienes inmuebles sitos en la Comunidad Foral de Navarra mediante la aplicación del método de comprobación de los precios en el mercado:


Superficie (m²) y tipologías Valor declarado actualizado (€)



Valor modelos estadísticos (€) Parcela

Vivienda

Útil Construida

Medias 79,19 125,48 144,31 146.872,42 99.060,35 121.045,27 -

12800172 71,82 119,80 137,77 115.459,43 95.914,07 115.019,33 -

12800171 65,26 120,61 138,70 114.861,19 95.455,17 113.306,66 -

12800174 64,12 119,80 137,77 116.655,90 95.470,65 112.649,25 -

12800175 64,12 119,80 137,77 116.655,90 95.470,65 112.649,25 -

12800177 106,61 119,80 137,77 125.629,43 95.227,04 120.364,34 -

12800182 118,20 161,74 186,00 182.461,79 123.177,24 163.117,31 -

12800170 68,68 120,61 138,70 178.255,71 95.406,50 114.408,55 -

12800180 74,67 121,72 139,98 225.000,00 96.361,44 116.847,44 -


6.3.2.2. Parcela tipo. Comparación de valores de pisos


0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000

Valo

r €

Valor declarado

Valor declarado

Valor catastralactualValor catastralnuevo


82


Superficie (m²)





Medias 51,43 59,65 67,67 71.104,15 35.804,63 41.357,29 44.983,22

12800184 80,17 93,00 105,99 129.517,91 59.596,37 68.075,84 39.060,00

12800152 76,88 89,18 100,83 105.072,74 54.288,55 63.574,97 38.315,30

12800151 43,59 50,57 57,18 55.471,52 30.786,66 36.506,11 45.869,01

12800150 43,59 50,57 57,18 56.676,63 30.786,66 36.506,11 45.869,01

12800149 38,11 44,21 49,99 54.259,74 26.915,44 31.994,95 44.601,70

12800148 41,11 47,69 53,92 53.599,05 29.031,43 34.424,79 45.735,66

12800147 51,29 59,50 67,27 73.209,80 36.219,28 42.841,35 46.824,72

12800137 76,88 89,18 100,60 80.000,00 54.208,26 63.272,78 38.315,30

12800135 43,59 50,57 57,04 55.382,45 30.735,99 36.327,60 45.869,01

12800134 43,59 50,57 57,04 65.511,45 30.735,99 36.327,60 45.869,01

12800133 38,11 44,21 49,87 54.445,56 26.872,42 31.840,27 44.601,70

12800132 38,11 44,21 49,87 54.403,11 26.872,42 31.840,27 44.601,70

12800131 60,34 70,00 78,96 85.690,17 42.547,57 50.037,68 45.094,00

12800118 76,88 89,18 100,83 105.034,29 54.288,55 63.608,13 38.315,30

12800117 43,59 50,57 57,18 55.307,57 30.786,66 36.524,91 45.869,01

12800114 51,29 59,50 67,27 77.829,81 36.219,28 42.863,48 46.824,72

12800100 67,24 78,00 87,50 74.691,60 46.921,61 54.558,44 47.204,82

12800098 45,69 53,00 59,45 60.955,29 31.879,87 37.445,37 49.067,93

12800097 59,48 69,00 77,40 88.395,22 41.505,53 48.506,07 48.840,27

12800096 40,52 47,00 52,72 52.374,37 28.270,95 33.290,24 47.944,70

12800095 45,69 53,00 59,45 61.139,80 31.879,87 37.445,37 49.067,93

12800094 63,79 74,00 83,01 70.654,22 44.513,88 51.890,58 48.034,14

12800092 66,38 77,00 86,38 76.710,29 46.321,02 53.996,87 47.425,84

12800090 40,52 47,00 52,72 50.645,25 28.270,95 33.290,24 47.084,60

12800089 43,97 51,00 57,21 66.346,97 30.678,69 36.034,58 47.845,65

12800088 42,24 49,00 54,97 101.289,09 29.477,52 34.623,79 47.509,42

12800086 42,24 49,00 54,97 52.430,30 29.477,52 34.623,79 47.509,42

12800085 43,97 51,00 57,21 54.914,01 30.678,69 36.034,58 47.845,65

12800084 40,52 47,00 52,72 91.633,92 28.270,95 33.290,24 47.084,60

12800081 40,52 47,00 52,72 47.310,92 28.270,95 33.290,24 45.963,65

12800079 43,97 51,00 57,21 51.342,51 30.678,69 36.034,58 46.629,30

12800078 42,24 49,00 54,97 52.970,83 29.477,52 34.623,79 46.340,77

12800077 42,24 49,00 54,97 50.373,91 29.477,52 34.623,79 46.340,77

12800076 43,97 51,00 57,21 53.932,01 30.678,69 36.034,58 46.629,30

12800074 40,52 47,00 52,72 49.773,72 28.270,95 33.290,24 45.963,65

12800073 40,52 47,00 52,72 49.419,85 28.270,95 33.290,24 45.963,65

12800072 67,24 78,00 87,50 95.796,78 46.921,61 54.558,44 39.425,88

12800071 53,45 62,00 69,55 65.912,51 37.295,99 43.696,91 43.255,54

12800070 31,90 37,00 40,95 49.999,67 21.136,31 23.554,95 36.828,69

12800069 43,10 50,00 55,33 49.544,85 28.558,53 31.738,80 42.419,00

12800068 43,10 50,00 55,33 83.801,49 28.558,53 31.738,80 42.570,50

12800060 44,83 52,00 60,53 94.958,52 32.919,29 37.341,76 43.918,16

12800058 41,38 48,00 55,88 54.604,06 30.388,88 34.471,98 43.891,68

12800056 40,52 47,00 54,71 65.429,01 29.752,15 33.836,48 43.739,14

12800051 45,69 53,00 62,19 72.438,57 33.869,74 39.235,17 48.562,84

12800050 45,69 53,00 62,19 64.326,85 33.869,74 39.235,17 48.562,84

12800049 66,38 77,00 90,34 109.230,05 49.200,84 56.565,30 46.692,03

12800048 43,97 51,00 59,84 96.000,00 32.588,36 37.751,28 47.359,62

12800047 39,66 46,00 53,97 75.497,31 29.392,07 34.134,01 46.399,28

12800046 42,24 49,00 57,49 89.471,31 31.311,33 36.271,07 45.873,80

12800044 68,97 80,00 100,55 75.504,81 50.096,86 54.359,26 35.442,40

12800043 89,66 104,00 130,72 119.000,00 65.127,46 70.047,41 43.680,00

12800027 51,12 59,30 64,83 97.691,67 16.375,64 31.281,69 36.804,55

12800014 95,69 111,00 118,62 70.174,75 60.498,43 57.488,48 46.620,00


83


Superficie (m²)





Medias 51,43 59,65 67,67 71.104,15 35.804,63 41.357,29 44.983,22

12800013 90,52 105,00 112,21 62.629,91 57.229,23 54.559,77 44.100,00


6.3.2.3. Parcela tipo. Comparación de valores de suelos

La muestra de mercado obtenida presenta los siguientes valores estimados para cada muestra mediante el método aditivo, tanto el valor catastral actual como el que resulta de aplicar las nuevas determinaciones recogidas en la normativa actualmente en vigor y los nuevos datos de valoración establecidos en los puntos anteriores:


Superficie de parcela (m²)

Superficie edificable (m²) Valor declarado

actualizado (€)



Valor por m² (€/m²)

Valor declarado

actualizado


Valor catastral nuevo Uso

predominante Uso

pormenorizado

Medias 1353,50 500,80 162,42 29.335,54 31.844,64 28.957,40 21,69 25,46 21,25

12800009 1183,00 437,71 141,96 25.849,49 48.266,40 23.813,06 21,85 40,80 20,13

12800045 1524,00 563,88 182,88 32.821,59 15.422,88 34.101,75 21,54 10,12 22,38


0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

0 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000

Valo

r €

Valor declarado

Valor declarado

V. catastral actual

V, catastral nuevo


84

6.3.3. Zonas con aprovechamiento agroforestal

6.3.3.1. Tipo único (06)

La muestra de mercado obtenida en la zona de valor con aprovechamiento agroforestal de Isaba, presenta los siguientes valores estimados para cada muestra mediante los métodos de los valores medios por tipo de aprovechamiento primario, tanto el valor catastral actual como el que resulta de aplicar las nuevas determinaciones recogidas en la normativa actualmente en vigor y los nuevos datos de valoración establecidos en los puntos anteriores, y la valoración realizada según las disposiciones recogidas en el Decreto Foral 39/2015, de 17 de junio, por el que se modifica el Decreto Foral 334/2001, de 26 de noviembre, por el que se aprueba el procedimiento para la valoración de determinados bienes inmuebles sitos en la Comunidad Foral de Navarra mediante la aplicación del método de comprobación de los precios en el mercado:



(m2) Tipo Clase Cultivo Valor declarado (€) Año


Valor por hectárea (€/m2)

Valor declarado


Valor método valores medios

Valor modelos estadísticos

12800269 2.217,51 6 1,00 T. Labor Secano 1.332,75 2006 TPAJD 6.010,12 826,20 1.252,40 6.010,12

12800270 2.012,21 6 1,00 Arbolado Diverso 1.209,36 2006 TPAJD 6.010,11 826,21 1.252,40 6.010,12

12800284 928,12 6 1,00 Pastizal 557,81 2016 TPAJD 6.010,11 826,19 1.252,40 6.010,12

12800286 904,41 6 1,00 Pastos 543,56 2016 TPAJD 6.010,11 826,17 1.252,40 6.010,12

Medias 1.515,56 6 1,00 Arbolado Diverso 910,87 2011 TPAJD 6.010,11 826,19 1.252,40 6.010,12

12800266 7.387,81 6 2,00 T.Labor 3.336,75 2005 TPAJD 4.516,56 660,90 1.001,84 4.754,27

12800268 744,13 6 2,00 Pastos 353,78 2010 TPAJD 4.754,28 660,91 1.001,84 4.754,27

12800291 10.219,39 6 2,00 Pinar 4.858,57 2007 TPAJD 4.754,27 660,90 1.001,84 4.754,27

12800292 10.219,39 6 2,00 Pinar 4.858,57 2008 TPAJD 4.754,27 660,90 1.001,84 4.754,27

12800293 10.219,39 6 2,00 Pinar 4.858,57 2009 TPAJD 4.754,27 660,90 1.001,84 4.754,27

12800366 16.704,97 6 2,00 Pastizal 7.941,99 2006 TPAJD 4.754,27 660,90 1.001,84 4.754,27




12800373 1.018,00 6 2,00 Pinar 483,98 2007 TPAJD 4.754,22 660,90 1.001,84 4.754,27

12800374 1.018,00 6 2,00 Pinar 483,98 2008 TPAJD 4.754,22 660,90 1.001,84 4.754,27

12800375 1.018,00 6 2,00 Pinar 483,98 2009 TPAJD 4.754,22 660,90 1.001,84 4.754,27

0,00

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00

30,00

35,00

40,00

45,00

0,00 5.000,00 10.000,00 15.000,00 20.000,00 25.000,00 30.000,00 35.000,00

Valo

r €

Valor declarado

Valor declarado


Valor catastralnuevo


85






Valor declarado




12800376 7.316,63 6 2,00 Pinar 3.478,52 2007 TPAJD 4.754,27 660,91 1.001,84 4.754,27

12800377 7.316,63 6 2,00 Pinar 3.478,52 2008 TPAJD 4.754,27 660,91 1.001,84 4.754,27

12800378 7.316,63 6 2,00 Pinar 3.478,52 2009 TPAJD 4.754,27 660,91 1.001,84 4.754,27

12800401 7.496,01 6 2,00 Prado 3.563,81 2012 TPAJD 4.754,28 660,90 1.001,84 4.754,27

12800410 6.862,01 6 2,00 Pinar 3.262,38 2007 TPAJD 4.754,26 660,90 1.001,84 4.754,27

12800411 6.862,01 6 2,00 Pinar 3.262,38 2008 TPAJD 4.754,26 660,90 1.001,84 4.754,27

12800412 6.862,01 6 2,00 Pinar 3.262,38 2009 TPAJD 4.754,26 660,90 1.001,84 4.754,27

Medias 14.439,48 6 2,00 Pinar 6.855,67 2008 TPAJD 4.741,75 660,90 1.001,84 4.754,27

12800297 5.293,76 6 3,00 Arbolado Diverso 1.282,14 2007 TPAJD 2.421,98 330,45 500,96 2.421,99



12800301 2.688,38 6 3,00 Pinar 651,12 2007 TPAJD 2.421,98 330,46 500,96 2.421,99

12800302 2.688,38 6 3,00 Pinar 651,12 2008 TPAJD 2.421,98 330,46 500,96 2.421,99

12800303 4.322,00 6 3,00 Pinar 651,12 2009 TPAJD 1.506,52 205,55 500,96 2.421,99

12800305 4.401,89 6 3,00 Pinar 1.066,13 2007 TPAJD 2.421,98 330,45 500,96 2.421,99

12800306 4.401,89 6 3,00 Pinar 1.066,13 2008 TPAJD 2.421,98 330,45 500,96 2.421,99

12800307 4.401,89 6 3,00 Pinar 1.066,13 2009 TPAJD 2.421,98 330,45 500,96 2.421,99

12800312 30.529,01 6 3,00 Pinar 7.394,10 2018 TPAJD 2.421,99 330,45 500,96 2.421,99

12800354 9.271,69 6 3,00 Pinar 2.245,59 2007 TPAJD 2.421,99 330,45 500,96 2.421,99

12800355 9.271,69 6 3,00 Pinar 2.245,59 2008 TPAJD 2.421,99 330,45 500,96 2.421,99

12800356 9.271,69 6 3,00 Pinar 2.245,59 2009 TPAJD 2.421,99 330,45 500,96 2.421,99

12800360 19.414,29 6 3,00 Pinar 4.702,12 2007 TPAJD 2.421,99 330,45 500,96 2.421,99

12800361 19.414,29 6 3,00 Pinar 4.702,12 2008 TPAJD 2.421,99 330,45 500,96 2.421,99

12800362 19.414,29 6 3,00 Pinar 4.702,12 2009 TPAJD 2.421,99 330,45 500,96 2.421,99

12800379 17.403,97 6 3,00 Pastos Y Arbolado 4.215,22 2008 TPAJD 2.421,99 330,45 500,96 2.421,99




12800395 9.303,29 6 3,00 Pinar 2.253,25 2007 TPAJD 2.421,99 330,45 500,96 2.421,99

12800396 9.303,29 6 3,00 Pinar 2.253,25 2008 TPAJD 2.421,99 330,45 500,96 2.421,99

12800397 9.303,29 6 3,00 Pinar 2.253,25 2009 TPAJD 2.421,99 330,45 500,96 2.421,99

12800398 13.458,97 6 3,00 Pinar 3.259,75 2007 TPAJD 2.421,99 330,45 500,96 2.421,99

12800399 13.458,97 6 3,00 Pinar 3.259,75 2008 TPAJD 2.421,99 330,45 500,96 2.421,99

12800400 13.458,97 6 3,00 Pinar 3.259,75 2009 TPAJD 2.421,99 330,45 500,96 2.421,99

12800413 2.056,71 6 3,00 Pastos 498,13 2007 TPAJD 2.421,97 330,43 500,96 2.421,99

12800414 2.056,71 6 3,00 Pastos 498,13 2008 TPAJD 2.421,97 330,43 500,96 2.421,99

12800415 2.056,71 6 3,00 Pastos 498,13 2009 TPAJD 2.421,97 330,43 500,96 2.421,99

12800420 18.662,22 6 3,00 Pinar 4.519,97 2007 TPAJD 2.421,99 330,45 500,96 2.421,99

12800423 2.184,11 6 3,00 Pastizal 528,99 2007 TPAJD 2.421,99 330,43 500,96 2.421,99

12800421 18.662,22 6 3,00 Pinar 4.519,97 2008 TPAJD 2.421,99 330,45 500,96 2.421,99

12800424 2.184,11 6 3,00 Pastizal 528,99 2008 TPAJD 2.421,99 330,43 500,96 2.421,99

12800422 18.662,22 6 3,00 Pinar 4.519,97 2009 TPAJD 2.421,99 330,45 500,96 2.421,99

12800425 2.184,11 6 3,00 Pastizal 528,99 2009 TPAJD 2.421,99 330,43 500,96 2.421,99

Medias 9.880,03 6 3,00 Pinar 2.384,13 2008 TPAJD 2.397,32 327,08 500,96 2.421,99

12800274 13.746,00 6 4,00 Arbolado Diverso 1.233,09 2010 TPAJD 897,05 123,91 187,84 897,03

12800275 14.623,05 6 4,00 Pastos Y Arbolado 1.311,73 2007 TPAJD 897,03 123,90 187,84 897,03

12800278 23.571,96 6 4,00 Pinar 2.114,48 2007 TPAJD 897,03 123,90 187,84 897,03


86






Valor declarado




12800281 4.317,95 6 4,00 Pastizal 387,33 2007 TPAJD 897,02 123,90 187,84 897,03


12800279 23.571,96 6 4,00 Pinar 2.114,48 2008 TPAJD 897,03 123,90 187,84 897,03

12800282 4.317,95 6 4,00 Pastizal 387,33 2008 TPAJD 897,02 123,90 187,84 897,03


12800280 23.571,96 6 4,00 Pinar 2.114,48 2009 TPAJD 897,03 123,90 187,84 897,03

12800283 4.317,95 6 4,00 Pastizal 387,33 2009 TPAJD 897,02 123,90 187,84 897,03

12800290 17.564,00 6 4,00 Pinar 1.674,79 2010 TPAJD 953,54 131,71 187,84 897,03

12800300 15.163,00 6 4,00 Pinar 1.360,21 2010 TPAJD 897,06 123,91 187,84 897,03

12800304 21.599,94 6 4,00 Pinar 1.937,58 2006 TPAJD 897,03 123,90 187,84 897,03

12800308 3.940,62 6 4,00 Pinar 353,49 2007 TPAJD 897,04 123,91 187,84 897,03

12800309 3.940,62 6 4,00 Pinar 353,49 2008 TPAJD 897,04 123,91 187,84 897,03

12800310 3.940,62 6 4,00 Pinar 353,49 2009 TPAJD 897,04 123,91 187,84 897,03

12800311 3.053,00 6 4,00 Arbolado Diverso 13.258,34 2008 TPAJD 43.427,25 5.998,46 187,84 897,03

12800314 22.930,41 6 4,00 Pinar 2.056,93 2008 TPAJD 897,03 123,91 187,84 897,03

12800315 3.961,85 6 4,00 Pastizal 355,39 2008 TPAJD 897,03 123,91 187,84 897,03

12800316 18.222,27 6 4,00 Pinar 1.634,59 2008 TPAJD 897,03 123,90 187,84 897,03

12800317 18.420,29 6 4,00 Pinar 1.652,36 2008 TPAJD 897,03 123,90 187,84 897,03

12800319 4.644,01 6 4,00 Pinar 416,58 2008 TPAJD 897,03 123,90 187,84 897,03

12800320 5.800,37 6 4,00 Pinar 520,31 2008 TPAJD 897,03 123,91 187,84 897,03

12800321 19.070,18 6 4,00 Pinar 1.710,65 2007 TPAJD 897,03 123,91 187,84 897,03

12800322 19.070,18 6 4,00 Pinar 1.710,65 2008 TPAJD 897,03 123,91 187,84 897,03

12800323 19.070,18 6 4,00 Pinar 1.710,65 2009 TPAJD 897,03 123,91 187,84 897,03

12800327 6.316,24 6 4,00 Pastos 566,59 2007 TPAJD 897,04 123,90 187,84 897,03

12800328 6.316,24 6 4,00 Pastos 566,59 2008 TPAJD 897,04 123,90 187,84 897,03

12800329 6.316,24 6 4,00 Pastos 566,59 2009 TPAJD 897,04 123,90 187,84 897,03

12800330 2.646,73 6 4,00 Pastizal 237,42 2007 TPAJD 897,03 123,89 187,84 897,03

12800333 9.970,90 6 4,00 Arbolado Diverso 894,42 2007 TPAJD 897,03 123,90 187,84 897,03

12800331 2.646,73 6 4,00 Pastizal 237,42 2008 TPAJD 897,03 123,89 187,84 897,03


12800332 2.646,73 6 4,00 Pastizal 237,42 2009 TPAJD 897,03 123,89 187,84 897,03





12800339 6.491,91 6 4,00 Pastizal 582,34 2007 TPAJD 897,02 123,91 187,84 897,03


12800340 6.491,91 6 4,00 Pastizal 582,34 2008 TPAJD 897,02 123,91 187,84 897,03


12800341 6.491,91 6 4,00 Pastizal 582,34 2009 TPAJD 897,02 123,91 187,84 897,03


12800345 12.089,33 6 4,00 Pinar 1.084,45 2008 TPAJD 897,03 123,90 187,84 897,03

12800346 17.359,43 6 4,00 Pinar 1.557,19 2008 TPAJD 897,03 123,90 187,84 897,03

12800347 5.163,87 6 4,00 Pinar 463,21 2007 TPAJD 897,02 123,90 187,84 897,03

12800348 5.163,87 6 4,00 Pinar 463,21 2008 TPAJD 897,02 123,90 187,84 897,03

12800349 5.163,87 6 4,00 Pinar 463,21 2009 TPAJD 897,02 123,90 187,84 897,03

12800350 16.347,00 6 4,00 Pastizal 1.466,41 2010 TPAJD 897,05 123,91 187,84 897,03

12800351 7.593,32 6 4,00 Pastizal 681,14 2007 TPAJD 897,03 123,90 187,84 897,03

12800352 7.593,32 6 4,00 Pastizal 681,14 2008 TPAJD 897,03 123,90 187,84 897,03


87






Valor declarado




12800353 7.593,32 6 4,00 Pastizal 681,14 2009 TPAJD 897,03 123,90 187,84 897,03

12800363 9.159,03 6 4,00 Pastos Y Arbolado 821,59 2007 TPAJD 897,03 123,90 187,84 897,03



12800368 10.821,94 6 4,00 Prado 970,76 2011 TPAJD 897,03 123,91 187,84 897,03

12800369 6.154,32 6 4,00 Pinar 552,06 2011 TPAJD 897,03 123,90 187,84 897,03

12800380 9.314,24 6 4,00 Pinar 835,52 2007 TPAJD 897,04 123,91 187,84 897,03

12800381 9.314,24 6 4,00 Pinar 835,52 2008 TPAJD 897,04 123,91 187,84 897,03

12800382 9.766,00 6 4,00 Pinar 835,52 2009 TPAJD 855,54 118,18 187,84 897,03




12800403 7.522,00 6 4,00 Pinar 674,75 2015 TPAJD 897,04 123,90 187,84 897,03

12800405 3.210,55 6 4,00 Pastizal 288,00 2015 TPAJD 897,04 123,90 187,84 897,03

12800406 18.198,00 6 4,00 Arbolado Diverso 1.632,44 2010 TPAJD 897,04 123,90 187,84 897,03




12800416 6.261,60 6 4,00 Pinar 561,68 2007 TPAJD 897,02 123,90 187,84 897,03

12800417 6.261,60 6 4,00 Pinar 561,68 2008 TPAJD 897,02 123,90 187,84 897,03

12800418 6.261,60 6 4,00 Pinar 561,68 2009 TPAJD 897,02 123,90 187,84 897,03

12800426 48.308,61 6 4,00 Pinar 4.333,43 2010 TPAJD 897,03 123,90 187,84 897,03

12800427 6.219,71 6 4,00 Pastos 557,93 2010 TPAJD 897,04 123,90 187,84 897,03

Medias 9.980,95 6 4,00 Pinar 1.069,23 2008 TPAJD 1.464,30 202,26 187,84 897,03

6.3.3.2. Tipo improductivo (04)

Se mantiene el valor establecido en del documento de valoración anterior, 0,00 €/m2.

6.3.3.3. Tipo construcción (05)

El valor atribuible por su aprovechamiento primario a las unidades de suelo en las que no es posible una explotación propia de los sectores agrario o forestal, debido a que se encuentran afectadas por otro tipo de actividad y que, por tanto, se hallan caracterizadas como de tipo 5 (afectado por construcción), se fija mediante la asignación de un valor, obtenido como un porcentaje del valor de repercusión del uso predominante de la zona de valor donde se ubiquen dichas unidades inmobiliarias, a cada una de las clases establecidas para dicho tipo y cuyo ámbito coincidirá con la delimitación gráfica fijada para las zonas de valor del municipio, según se recoge en la siguiente tabla:

Zona de valor Tipo Clase Valor atribuible al suelo tipo 5

(€/m2) 01HU 05 Construcción 1,00 7,00 02CC 05 Construcción 1,00 13,00 03II 05 Construcción 1,00 3,00

04DD 05 Construcción 1,00 3,00


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7. VALOR-TIPO DE LAS CONSTRUCCIONES DEL SISTEMA DE CARACTERIZACIÓN LINEAL

7.1. Valor actual de las construcciones para las unidades inmobiliarias acogidas al Sistema de Caracterización de Construcciones por Longitud

El valor actual de las construcciones se obtendrá de acuerdo con la norma 30.3 de las Normas Técnicas Generales de Valoración, mediante la siguiente fórmula: 𝑉𝐴𝐶𝑖 = 𝑀𝐵𝐶𝐿 ∗ 𝑞𝑖 ∗ 𝐿𝑖 ∗ 𝑐081𝑖 Siendo:

VACi Valor actual de la construcción de la unidad inmobiliaria i

MBCL Módulo Básico de Construcción para el Sistema Lineal de Caracterización, según definición de la Norma 6

qi Coeficiente para la estimación del coste de construcción asignado a la unidad inmobiliaria i en el Registro de la Riqueza Territorial

Li Longitud con que figura la unidad inmobiliaria i en el Registro de la Riqueza Territorial

c081i El coeficiente corrector total derivado de las características de la unidad i, de acuerdo a la Norma 8.1.

Los bienes inmuebles no encuadrables en los tipos recogidos en el correspondiente cuadro de valores tipo y que afectan a conducciones de gas, líneas eléctricas de alta tensión y oleoductos, quedarán incluidos en el uso de inespecífico, asignando una modalidad para cada tipo de bien inmueble y una categoría con el coeficiente de valor tipo, según queda justificado en el apartado 8 del Anexo de Valoración, estableciéndose el siguiente cuadro de valor tipo de las construcciones:

Tipo de construcción Categoría d r

Uso Modalidad 1

29. Inespecífico Conducciones de gas 0,0733 1,00 1,00

Líneas eléctricas 0,1733 1,00 1,00

Oleoductos 0,3083 1,00 1,00

7.2. Ámbito de aplicación

Tal como determina el apartado 2.A) de la Orden Foral 21/2010, de 22 de febrero, por la que se aprueban determinados sistemas de caracterización de las construcciones inscribibles en el Registro de la Riqueza Territorial, el sistema de caracterización de las Construcciones por Longitud se aplicará a aquellas cuya característica más definitoria de su dimensión y más relacionada con su costo total sea la longitud, mientras que la altura y la anchura, de ser medibles, toman un papel irrelevante o secundario.

Mediante la Resolución 517/2013, de 20 de junio, por la que se modifican los Parámetros Generales de Valoración de los Bienes inmuebles objeto de inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial de Navarra, es posible aplicar un método de valoración normalizado, adoptando el tipo inespecífico y aplicando un valor en función del coste real de las obras.

“Para evitar que aun estando claro cuál es el sistema de caracterización que corresponde a un determinado inmueble cuya inscripción en el Registro de la Riqueza Territorial sea conveniente, resulte imposible su inscripción por no ser encuadrable entre los tipos recogidos en el correspondiente cuadro de valores tipo, se incluye, para cada sistema de caracterización un tipo denominado “inespecífico”, en el que se podrá encuadrar ese inmueble en tanto no se apruebe el tipo al que se debería adscribir, posibilitando así su inscripción y valoración, con la única condición de que sea conocido su coste de construcción (o coste de ejecución material en el caso de las unidades del sistema general de construcciones), lo que permitiría calcular el dato básico “coeficiente del coste de construcción”.

Los bienes inmuebles no encuadrables en los tipos recogidos en el correspondiente cuadro de valores tipo afectan a conducciones de gas, líneas eléctricas de alta tensión y oleoductos, que quedarán incluidos en


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el uso de inespecífico, asignando una modalidad para cada tipo de bien inmueble y una categoría con el coeficiente de valor tipo que se justifica en los apartados siguientes.

7.3. Coste de construcción por metro lineal de conducciones de gas

Los costes de las conducciones de gas se basan en costes de redes de distribución (presión menor o igual que 16 BAR).

El coste de construcción por metro lineal de conducción de gas se establece en: 55 €/ml.

MBCL: 750 €/ml

Coeficiente de Coste de construcción conducciones de Gas: 0,0733*.

“Dicho Coste se traduce en la aprobación de un coeficiente de construcción del sistema de caracterización

Lineal de 0,0733 entendido como el cociente entre el coste de construcción y el módulo básico

correspondiente”.

El valor obtenido se ha basado en un estudio que comprende la elaboración de promedios de Presupuestos de Obra de 25 tramos de Redes de Distribución de Gas aprobados en el Boletín Oficial de Navarra en los periodos comprendidos entre los años 2.005 y 2.014. Los tramos analizados comprenden un presión entre 0,1 a 5 BAR y diámetros de conducciones de 63 mm a 200 mm. Los caudales oscilan (donde se dispone de este dato) desde 250 Nm3/h a 2.500 Nm3/h.

Los presupuestos contienen el coste total presupuestado de la obra, incluyendo instalaciones intermedias, así como distribución, modificación y extensión de redes existentes, si las hubiese.

El presupuesto total de obra, se ha actualizado mediante un coeficiente de actualización del IPC al periodo actual y se ha dividido entre la longitud total aprobada en el Boletín Oficial de Navarra del tramo afectado.

7.4. Coste de construcción por metro lineal de líneas eléctricas

Los Costes de las Líneas eléctricas de Alta Tensión, comprenden todas aquellas líneas de Tensión nominal igual o superior a 1 kv.

El Coste de construcción por Metro Lineal de Línea de Alta Tensión se establece en: 130 €/ml.

MBCL: 750 €/ml

Coeficiente de Coste de construcción conducciones de Líneas eléctricas: 0,1733*

“Dicho Coste se traduce en la aprobación de un coeficiente de construcción del sistema de caracterización Lineal de 0,1733 entendido como el cociente entre el coste de construcción y el módulo básico

correspondiente”.

El valor obtenido se ha basado en un estudio que comprende la elaboración de promedios de Presupuestos de obra de construcción de 31 tramos de Línea eléctrica de Alta Tensión (Tensión Nominal igual o superior a 1 Kv). De los 31 tramos, 16 instalaciones son de línea eléctrica de entre 30 y 66 kv y 15 instalaciones son de línea eléctrica entre 8 y 13,2 kv, aprobados en el Boletín Oficial de Navarra en los periodos comprendidos entre los años 2.005 y 2.012.


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Los presupuestos incluyen el coste total de construcción, incluyendo todos los elementos intermedios necesarios para el funcionamiento, tales como estructuras, subestaciones, etc.

El presupuesto total de obra, se ha actualizado mediante un coeficiente de actualización del IPC al periodo actual y se ha dividido entre la longitud total del tramo afectado.

7.5. Coste de construcción por metro lineal de oleoducto

Los costes de construcción del oleoducto se establecen en: 231,20 €/ml.

MBCL: 750 €/ml

Coeficiente de coste de construcción de oleoductos: 0,3083*

“Dicho Coste se traduce en la aprobación de un coeficiente de construcción del sistema de caracterización

Lineal de 0,3083 entendido como el cociente entre el coste de construcción y el módulo básico

correspondiente”.

El resultado obtenido se ha basado en un estudio de costes con datos que pertenecen a presupuestos de la Compañía arrendataria del Monopolio de Petróleos S.A (actualmente, CLH.) actualizados mediante coeficiente del IPC a fecha actual.

Los dos tramos estudiados pertenecen al denominado Oleoducto MIPAZA (Miranda-Pamplona-Zaragoza), con 2 subtramos, de Buñuel a Viana y de San Adrián a Pamplona.

Los valores totales incluyen obra civil como equipos y montaje mecánico, eléctrico y de instrumentación, en puntos de origen y de llegada. El diámetro de las tuberías está comprendido entre de 8” y 12”.

7.5.1. Valor actual de las construcciones para las unidades inmobiliarias acogidas al Sistema de Caracterización de Construcciones por Potencia

El valor actual de las construcciones se obtendrá de acuerdo con la norma 30.4 de las Normas Técnicas Generales de Valoración, mediante la siguiente fórmula: 𝑉𝐴𝐶𝑖 = 𝑀𝐵𝐶𝑃 ∗ 𝑞𝑖 ∗ 𝑃𝑖 ∗ 𝑐081𝑖 Siendo:

VACi Valor actual de la construcción de la unidad inmobiliaria i MBCP Módulo Básico de Construcción para el Sistema de Caracterización por Potencia, según definición de la Norma 6 qi El coeficiente para la estimación del coste de construcción asignado a la unidad inmobiliaria i en el Registro de la Riqueza Territorial Pi La potencia con que figura la unidad inmobiliaria i en el Registro de la Riqueza Territorial c081i El coeficiente corrector total derivado de las características de la unidad i, de acuerdo a la Norma 8.1.

7.5.2. Valor actual de las construcciones para las unidades inmobiliarias acogidas al Sistema de Caracterización de Construcciones por Volumen

El valor actual de las construcciones se obtendrá de acuerdo con la norma 30.5 de la Orden Foral 133/2013, de 15 de abril, por la que se modifica el anexo de la Orden Foral 20/2010, de 22 de febrero, por la que se aprueban las Normas Técnicas Generales de Valoración, mediante la siguiente fórmula:


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𝑉𝐴𝐶𝑖 = 𝑀𝐵𝐶𝑉 ∗ 𝑞𝑖 ∗ 𝑉𝑖 ∗ 𝑐081𝑖 Siendo:

VACi El valor actual de la construcción de la unidad inmobiliaria i MBCV Módulo Básico de Construcción para el Tridimensional de Caracterización por Volumen, según definición de la Norma 6 qi El coeficiente para la estimación del coste de construcción asignado a la unidad inmobiliaria i en el Registro de la Riqueza Territorial Vi La dimensión volumetrica con que figura la unidad inmobiliaria i en el Registro de la Riqueza Territorial c081i El coeficiente corrector total derivado de las características de la unidad i, de acuerdo a la Norma 8.1.

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