PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA Documento “D. … · 2017. 7. 23. · PLAN GENERAL DE...

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PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA HONDARRIBIA

Documento “D. ESTUDIO DE VIABILIDAD Y

SOSTENIBILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA / PROGRAMA DE ACTUACIÓN”

(Aprobación definitiva)

Diciembre 2016



Diciembre 2016

Documento “D. ESTUDIO DE VIABILIDAD Y SOSTENIBILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA”

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EQUIPO DE TRABAJO:

FRANCISCO DE LEÓN ARQUITECTURA Y URBANISMO S.L. ° Francisco de León, Arqto. (Director responsable) ° Álvaro Turrión, Arqto. ° Juanjo Barrientos, ITOP ° Daniel Bakaikoa, CAD ° María de León, CAD ° Igor Touriño, CAD

EKOS, Estudios Ambientales S.L. (EsECIA) LEBER, Planificación e Ingeniería, S.A. (Estudio de Movilidad) SOUTHVISIONS S.L. (Publicación en Internet) IKAUR Arquitectos e Ingenieros (Estudio Hidráulico regata Jaitzubia)

ÍNDICE GENERAL

DOCUMENTO "A". MEMORIA I. Memoria justificativa y descriptiva de la ordenación. II. Estudio de Evaluación conjunta de Impacto ambiental.

DOCUMENTO “B”. PLANOS

I. Información II. Ordenación estructural III. Condicionantes normativos superpuestos a la ordenación urbanística IV. Ordenación Ilustrativa

DOCUMENTO “C”. NORMAS URBANÍSTICAS

I. Normas Generales Anexo “Catálogo del Patrimonio Histórico-Arquitectónico y Arqueológico”

II. Normas Particulares para los Ámbitos Urbanísticos Libro Primero “1. Gaintxurizketa / 2. Jaizkibel Urbanizazioa / 3. Jaitzubia-Mendelu

Auzoak / 4. Amute-Kosta Auzoak” Libro Segundo “5. Hirigunea” Libro Tercero “6. Hondartza-Higer” / “7. Suelo no urbanizable”

DOCUMENTO "D". ESTUDIO DE VIABILIDAD Y SOSTENIBILIDAD ECONÓMICO-

FINANCIERA / PROGRAMA DE ACTUACIÓN


Documento “D. ESTUDIO DE VIABILIDAD Y

SOSTENIBILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA / PROGRAMA DE ACTUACIÓN”


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Documento “D. ESTUDIO VIABILIDAD / SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA - I -

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ÍNDICE GENERAL: 1. CONTENIDO Y FINES DEL DOCUMENTO ................................................................................... 2 2. COEFICIENTES DE PONDERACIÓN DE LOS USOS URBANÍSTICOS ....................................... 4 3. VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA DE LA ORDENACIÓN PROPUESTA ........................ 10

3.1. ACCIONES SINGULARES DE INVERSIÓN PARA EL DESARROLLO DEL PLAN GENERAL ............................................................................................................................ 10 3.1.1. Consideraciones generales ......................................................................................... 10 3.1.2. Relación de acciones para el desarrollo del Plan General, valoración, y, asignación

indicativa de responsabilidades de financiación ......................................................... 11 3.1.3. Criterios de asignación de las responsabilidades de financiación .............................. 14 3.1.4. Viabilidad del programa de intervención asignado al Ayuntamiento de Hondarribia .. 17

3.2. ANÁLISIS DE VIABILIDAD DE LAS “ACTUACIONES INTEGRADAS” DE NUEVO DESARROLLO ..................................................................................................................... 21 3.2.1. Análisis de viabilidad. Ámbitos de actuación integrada de “uso residencial”

previstos en “suelo urbanizable” ................................................................................. 23 3.2.2. Análisis de viabilidad. Ámbitos de actuación integrada de “uso residencial”

previstos en “suelo urbano” ......................................................................................... 31 4. JUSTIFICACIÓN DE LA “SOSTENIBILIDAD” ECONÓMICO- FINANCIERA DEL

DESARROLLO PROPUESTO .................................................................................................... 38 5. ESTRATEGIA DE LA EVOLUCIÓN URBANA Y LA OCUPACIÓN DEL SUELO .......................... 39

5.1. PROGRAMA DE PLANEAMIENTO PARA EL DESARROLLO DEL PLAN GENERAL (Artículo “2.1.3” del Documento “C.1 Normas Generales”) ................................................... 39

5.2. EJECUCIÓN DE LOS “SUELOS URBANOS” RESIDENCIALES ......................................... 42 5.3. OTRAS ACTUACIONES DE INICIATIVA PÚBLICA EN “SUELO URBANO” ....................... 42 5.4. PROGRAMA GENERAL DE EJECUCIÓN DE LA OFERTA DE VIVIENDA ......................... 43

Documento “D. ESTUDIO DE VIABILIDAD Y SOSTENIBILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA /

PROGRAMA DE ACTUACIÓN”



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Documento “D. ESTUDIO VIABILIDAD / SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA - 2 -

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1. CONTENIDO Y FINES DEL DOCUMENTO El presente documento se formula con el objetivo de dar respuesta al triple requerimiento establecido por la legislación urbanística para la documentación del Plan General: * Incorporación como uno de sus documentos básicos de un “Estudio de viabilidad económico-

financiera”. (Artículos 62.1 de la LS ”2/2006” y “31.1.e” del DMU “105/2008”).

* Incorporación de una “memoria de sostenibilidad económica” que pondere el impacto de la actuación urbanística en las Haciendas públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como el impacto de la misma en la superficie y adecuación de suelo que resulte destinado a usos productivos una vez deducido el suelo objeto de urbanización. (Artículos "11.3" del RDL "2/2008" de TR de la Ley del Suelo y “31.1.f” del DMU “105/2008”)

* Determinación de la secuencia lógica del desarrollo urbanístico –“Estrategia de la evolución urbana y la ocupación del suelo”- mediante el establecimiento de las condiciones que deban cumplirse para que sea posible la incorporación a la trama urbana municipal de toda nueva urbanización, definiendo un orden básico de prioridades para las actuaciones integradas y de requisitos a satisfacer por éstas para su programación. (Artículos "53.1.a" y “55.1.a” de la LS “2/2006”)

El mandato legal reseñado, de una exigencia difícilmente abarcable en su literalidad, debe, entenderse como una exigencia a la que, en muchos aspectos, sólo puede darse una respuesta indicativa, ilustrativa, o, referencial –y así ocurre de hecho de forma general en la práctica urbanística habitual- en un documento como el Plan General, en gran medida abierto y susceptible de resultados diversos, con posibles consecuencias de diferente signo respecto a las definiciones exigidas. * En relación al “Estudio de viabilidad económico-financiera” el presente documento considera los

aspectos siguientes: ° Se calculan, de acuerdo con los criterios establecidos por la legislación aplicable, los

valores residuales –componente de “suelo urbanizado”- de las edificabilidades asignadas, tomando como referencia los precios inmobiliarios estimados en las diferentes localizaciones de “suelo urbano” y “urbanizable” del término municipal, y, a partir de ellos, se establecen los “coeficientes de ponderación” de las diferentes “edificabilidades urbanísticas” proyectadas. Para ello se toma como referencia de comparación la unidad –m2(t)- de la edificabilidad de vivienda de “protección oficial” de régimen general, mayoritaria en los nuevos desarrollos, y, sujeta a una valoración definida y estable. De acuerdo con lo exigido por la legislación urbanística, los “coeficientes” se incorporan a la normativa del Plan General para su aplicación general en la gestión de su ejecución.

° Identifica y valora la acción singular de inversión, en infraestructuras y elementos equipamentales, necesarias pare la ejecución del Plan General, y, las administraciones públicas –o eventualmente otros agentes- responsables –en algunos casos de forma compartida- de la misma, con vistas a evaluar su “viabilidad”. Dado que el Plan General formula una propuesta de desarrollo necesariamente abierta, y, de largo plazo, muchas de las acciones propuestas carecen de una definición suficiente para su valoración, y, en consecuencia, tampoco resulta posible, en un gran número de casos, concretar, ni concertar la participación inversora de otras administraciones, incluso en aspectos determinantes para el desarrollo proyectado. A ese respecto, la identificación de acciones, su valoración y la asignación de responsabilidades inversoras realizada, pretende, exclusivamente, posibilitar la validación genérica de su adecuación a los criterios, normas, y, previsiones de las Administraciones supramunicipales afectadas en el informe emitido por la COTPV. En el caso de las acciones que corresponden al Ayuntamiento de Hondarribia, por el contrario, resultan más fáciles una valoración de sus costes, y, la evaluación de la viabilidad de su financiación, a partir de las disponibilidades de inversión presupuestaria existentes y de los recursos de suelo obtenidos en la ejecución del Plan General.



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° Para la valoración de éstos se identifican las “edificabilidades urbanísticas” asignadas a las diferentes “actuaciones integradas” y “de dotación” previstas, las “cesiones” a realizar al Ayuntamiento, los excesos y defectos de dotación de vivienda de “protección pública” propuestos, que se deberán “compensar” al Patrimonio Municipal de Suelo, y, los aprovechamientos asignados a los suelos “urbanos” y “urbanizables” de titularidad municipal. La aplicación en cada caso de los “coeficientes de ponderación” establecidos permite formular una valoración homogénea y coherente de los recursos obtenidos por el Patrimonio Municipal de Suelo, cuya comparación con las responsabilidades municipales de inversión, aporta, como argumentamos más adelante una referencia suficiente de la viabilidad de la intervención municipal, obviando la necesidad de destinar recursos presupuestarios a la misma.

° Analiza la viabilidad de las “actuaciones integradas” definidas en “suelo urbano”, y, de las que, sin una definición normativa expresa –que deberá instrumentar el planeamiento pormenorizado-, se deducen, en principio, de las intervenciones de desarrollo residencial proyectadas en “suelo urbanizable”.

* En lo que respecta a la justificación de la “sostenibilidad económica” de las previsiones del Plan

General, la falta de un conocimiento suficientemente preciso del contenido de programa y del resultado económico de su ejecución en esta fase de desarrollo, solo permite formular algunas consideraciones y evaluaciones generales, que deberán retomarse y actualizarse en la fase de materialización concreta de los distintos desarrollos –en concreto en el caso de intervenciones equipamentales que puedan generar costes relevantes de funcionamiento o prestación de los servicios- quedando sujetos, necesariamente, los programas de infraestructura y equipamientos a desarrollar de forma efectiva al resultado de esa reevaluación. En cualquier caso se debe apuntar que la evaluación de la “sostenibilidad” de la implantación de infraestructuras y servicios reclamada coincide de hecho con el contenido del “análisis de viabilidad” anteriormente reseñado, considerado tradicionalmente en el planeamiento, y, que la “valoración del impacto de la actuación urbanística en las Haciendas públicas afectadas por el mantenimiento de las infraestructuras o la prestación de los servicios, incorporada como nueva exigencia por el mandato legal reseñado, es precisamente la que resulta más difícil realizar en esta fase, de una forma coherente fuera de algunas valoraciones muy generales y en gran medida obvias.

* Por último, asimismo en relación a la definición de la “estrategia de la evolución urbana y de la ocupación del suelo”, la realidad de la gestión urbanística en el momento presente –y desde luego en las ya largas décadas de vigencia de una legislación urbanística “moderna”, basada sobre pautas de fondo, jurídicas y de gestión, muy similares- demuestra que el mandato legal resulta nuevamente poco realizable con el nivel de exigencia reseñado, por lo que en presente documento se limita a establecer algunos objetivos referenciales para la intervención municipal, que en algún caso se deberán cumplimentar de forma obligatoria, a partir de las pautas establecidas por la legislación urbanística en relación a la materialización temporal de la oferta de “vivienda protegida” proyectada.



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2. COEFICIENTES DE PONDERACIÓN DE LOS USOS URBANÍSTICOS De acuerdo con lo exigido por la legislación urbanística, el presente Plan General establece los “coeficientes de ponderación” de los diferentes tipos de “edificabilidad urbanística” en los Ámbitos Urbanísticos delimitados, a partir de los cuales se deberán deducir las edificabilidades “ponderadas” y “medias” de los ámbitos de actuación y parcelas edificables. Los mismos podrán reajustarse, sin embargo, en los diferentes momentos del proceso de desarrollo y ejecución de sus previsiones, en las condiciones establecidas por la legislación urbanística. Las edificabilidades “ponderadas” y “media” de los ámbitos afectados, deben establecerse en las siguientes situaciones del proceso de desarrollo y ejecución del Plan General: * Por el “planeamiento de desarrollo” o el “programa de actuación urbanizadora” cuando delimiten

en el ámbito o ámbitos de “actuación integrada” correspondientes más de una “unidad de ejecución”, a los efectos de determinar que las eventuales diferencias de asignación de “edificabilidad media” entre ellas se sitúan dentro de los márgenes de variación establecidos por la legislación (1).

* En las “unidades de ejecución”, en el correspondiente “proyecto de equidistribución”, a los

efectos de su reparto entre los titulares de derechos en la misma, y, de la determinación de la cesión obligatoria al Ayuntamiento.

* En las “actuaciones de dotación”, cuando resulte procedente la formulación en un “proyecto de

equidistribución”, con similares objetivos que, en el caso precedente, y, en su defecto, en el “proyecto de edificación” correspondiente, a los efectos de la determinación de la cesión obligatoria al Ayuntamiento.

* En las “actuaciones aisladas”, cuando resulte procedente la formulación de un “proyecto de

reparcelación”, a los efectos del reparto de la “edificabilidad” entre los titulares de derechos en la misma.

Para la determinación de los “coeficientes” se toma como referencia el valor residual de la unidad de edificabilidad de los diferentes usos con sus cargas de urbanización cumplimentadas, el cual se compara con el de la vivienda protegida de régimen general, mayoritaria en los nuevos desarrollos proyectados –m2(t) VPO- que se considera como referencia “característica”, y, al que se asigna el valor “1,000”. Las edificabilidades de “vivienda protegida” y sus usos auxiliares se valoran con el valor máximo admisible de acuerdo con lo establecido por el Decreto “39/2088 de Régimen jurídico de la VPO”, y la Orden ”03/11/2010 de Precios de la vivienda de protección pública” del Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transporte del Gobierno Vasco, y, las promovidas en régimen libre de acuerdo con el Decreto “1942/2011 de Valoraciones de la Ley del Suelo” de la Administración del Estado. * Vivienda de Protección Oficial de régimen general

Vr= Pv(u) / C(c/u) x 0,20 * Vivienda de Protección Oficial Tasada

Vr= PV(u) / C(c/u) x 0,25 En donde: Vr: ............................................................................... Valor residual máximo del m2(t) urbanizado Pv(u): ............................................................ Precio de venta del m2 útil (Según normativa vigente) C(c/u): ................................................................................................Relación estimada m2(t) / m2(u)

* Edificabilidades en régimen libre:

Vr= (Pv / 1,4) –Ccc x (1+Tm+ Oge) En donde: Vr: ............................................................................... Valor residual máximo del m2(t) urbanizado Pv: ............................................................................................................. Precio de venta del m2(t) Ccc : ........................................................................... Coste de construcción por contrata del m2(t) Tm: ............................................................................................................... Tributos municipales Oge: ...................................................................................................... Otros gastos de edificación

En la Tabla ”I” adjunta se desglosan y detallan los distintos parámetros aplicables en el cálculo.

(1) Apartado “2” del artículo “144” de la LS “2/2006”.



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TABLA “I”

EDIFICABILIDADES URBANÍSTICAS RÉGIMEN PROTECCIÓN PÚBLICA

(Decreto 39/2008 GV Régimen jurídico VPO y Orden 03/11/2010 precios

VPO DPTOº Viv.,Op. y T. GV)

Valor residual del m2(t) del uso considerado (Urbanizado) Vr

Precio de venta del m2(u) del uso considerado Pv(u)

Coeficiente relación m2(t)/m

2(u)

(Usos principales/Usos auxiliares)

(1) C(c/u)

Viviendas 1,30

Usos auxiliares 1,10

Repercusión legal máxima coste suelo urbanizado sobre precio venta

VPO 20,00%

VPOT 25,00%

Módulo VPO 1.629,31 €/m2(u)

Precio venta VPO usos auxiliares 40,00% módulo

Módulo VPOT 2.715,49 €/m2(u)

Precio venta VPOT usos auxiliares 25,00% módulo

EDIFICABILIDADES URBANÍSTICAS RÉGIMEN LIBRE

(Decreto 1942/2011 Valoraciones Ley del Suelo)

Valor residual del m2(t) del uso considerado (Urbanizado) Vr

Precio de venta del m2(t) del uso considerado Pv

Coeficiente legal de repercusión máxima de gastos y beneficios 1,40

Coste edificación contrata Ccc

Tributos municipales Tm 5,00%

Otros gastos de edificación: Oge

Honorarios 7,00%

Notaría / Registro / TP / AJD 3,90%

Seguros 1,62%

Total Oge 12,52%

Coeficiente relación m2(t)/m

2(u) C(c/u)

Usos principales

Vivienda 1,30

Terciario 1,30

Locales comerciales 1,07

Usos auxiliares:

Trastero (6,0 m2(u)) 1,10

Plz. aparcamiento abierta (12,5,0 m2(u)) 2,20

Plz. (1) aparcamiento cerrada (25,00 m2(u)) 1,76

Plz. (2) aparcamiento cerrada (40,00 m2(u)) 1,79

En las VPP la superfice útil de venta de usos auxiliares incluye la parte proporcional correspondiente de superficies de circulación

Vr= Pv(u)/C(c/u) x 0,20-0,25 (VPO-VPOT)

En las VL se refleja la superfice útil neta de usos auxiliares, excluyendo las superfices de acceso, y, se considera un coeficiente "C(c/u)"

diferenciado para los distintos tipos edificatorios que incluye dichas superficies.

Vr=(Pv/1,4) - (Ccc x (1 + Tm +Oge)

COEFICENTES DE PONDERACIÓN DE LOS USOS URBANÍSTICOS.

I. Referencias para el cálculo del valor residual del suelo urbanizado



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La Tabla “II” recoge una estimación de los precios de venta de los diferentes productos inmobiliarios realizada tomando como referencia diversos portales inmobiliarios en Internet. Los precios, se diferencian, en el caso de las edificabilidades residenciales y de usos auxiliares, por tipologías, y, con carácter general por su posición física en el Área Urbana, aspectos de los que se deducen diferencias relevantes, tipificándose para cada uso varias “situaciones”, a cada una de las cuales se asigna un valor de venta específico –en la Tabla “III” las mismas tienen su debida concreción territorial-. Las estimaciones se han realizado con un criterio de prudencia y reflejan valores medios, por debajo de “puntas” singulares del mercado, más aún en la actual situación de crisis inmobiliaria que dificulta la disposición de referencias de valor homogéneas y fiables. Los costes de construcción se ajustan a referencias habituales actualmente en el mercado de la construcción, y, en el caso de las tipologías residenciales con parcela aneja, incluyen la repercusión estimada de urbanización complementaria necesaria. A partir de ellos, se recoge en la Tabla el cálculo en cada caso del “coeficiente de ponderación” resultante en relación al uso de “Vivienda de Protección Oficial” (de régimen general), mayoritario en los nuevos desarrollos.

La Tabla “III” asigna a cada tipología de uso y localización, una “situación” y el correspondiente coeficiente, a partir del cálculo realizado en la Tabla “II”. Por último la Tabla “IV” refleja los valores y coeficientes de las edificabilidades asignadas a las “actuaciones integradas” de nuevo desarrollo residencial y a algunas otras situaciones de nuevo desarrollo específicas –parcelas “a.4”- incluyendo la edificabilidad de los “usos auxiliares –aparcamiento, trasteros, y, otros- con el fin de simplificar el cálculo y la monetización de las compensaciones al Patrimonio Municipal de Suelo (PMS) resultantes de las cesiones de edificabilidad obligatorias y de las transferencias dotacionales de “vivienda de protección pública”, “espacios libres”, y, “otras dotaciones locales”, propuestas por el Plan General. Los coeficientes se aplicarán indistintamente en los suelos clasificados como “urbanos” o “urbanizables”, para la determinación de la “edificabilidad ponderada” de los diferentes ámbitos y parcelas. En el caso de las “parcelas edificables”, para el cálculo de la “edificabilidad ponderada” resultante se considerará el uso “característico” asignado al mismo por el presente Plan General, con independencia de que las edificaciones proyectadas se destinen a otros usos compatibles de menor valor. Si el Ayuntamiento considera que los “coeficientes de ponderación” establecidos en el Plan General –o eventualmente en los instrumentos de desarrollo del mismo- no se adecuan a la realidad económico-urbanística del ámbito afectado en el momento de su aplicación, procederá a su actualización para adecuarlos a ella. Esta actualización podrá realizarse de forma global y unitaria para el conjunto de la Ciudad, o, referida a un ámbito específico, por los instrumentos de “ordenación pormenorizada”, o de “equidistribución”, o, en las “actuaciones de dotación” que no exijan la formulación de los mismos, de forma complementaria a la concesión de la licencia de edificación.



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Documento “D. ESTUDIO VIABILIDAD / SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA - 7-

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TABLA “II”

II: USOS URBANÍSTICOS DESGLOSADOS / SITUACIONES BENEF-

COSTES

PROMOCIÓN

(Mbp)

COSTE CONST.

EJEC.CONT.

(Ccc)

TRIBUTOS

MUNICIPALES

(Tm)

COSTES EDIF.

(Oge)

VALOR

REPERCUSIÓN

(Suelo

urbanizado)

(Vr)

COEFICIENTES

PONDERACIÓN

€/m2(t) % €/m

2(t) % % €/m

2(t)

EDIFICABILIDADES URBANÍSTICAS RÉGIMEN PROTECCIÓN PÚBLICA

VIVIENDA P.O. (85,00 m2[t] / 65,38 m

2[u]) 1.411,37 282,27 1,0000

APARC. Y USOS AUX. PO (Plz. abierta 12,50+12,50[Sup.com.] m2[u]+trastero 6,0 m

2592,48 118,50 0,4198

VIVIENDA P.O.T. (85,00 m2[t] / 65,38 m

2[u]) 2.352,26 588,06 2,0833

APARC. Y USOS AUX. POT (Local cerrado 25,00+15,00[Sup.com.] m2[u]) 617,16 154,29 0,5466

EDIFICABILIDADES URBANÍSTICAS RÉGIMEN LIBRE

VIVIENDA P.L. "a.1" / a.2" / "a.3.1" / "a.3.2" (85,00 m2[t] / 65,38 m

2[u])

Situación "1" 187.850 2.210,00 875,00 5,00% 12,52% 550,27 1,9494

Situación "2" 209.525 2.465,00 900,00 5,00% 12,52% 703,03 2,4906

Situación "3" 231.200 2.720,00 925,00 5,00% 12,52% 855,80 3,0318

Situación "4" 260.100 3.060,00 975,00 5,00% 12,52% 1.039,89 3,6840

Situación "5" 289.000 3.400,00 1.025,00 5,00% 12,52% 1.223,99 4,3362

Situación "6" 325.125 3.825,00 1.075,00 5,00% 12,52% 1.468,80 5,2035

Situación "7" 361.250 4.250,00 1.125,00 5,00% 12,52% 1.713,61 6,0708

Situación "8" 433.500 5.100,00 1.175,00 5,00% 12,52% 2.262,00 8,0135

VIVIENDA P.L. "a.3.3"(85,00 m2[t] / 65,38 m

2[u]) / "a.3.4" (120,00 m

2[t] ) "a.3.3" "a.3.4"

Situación "1" 238.425 336.600 2.805,00 925,00 5,00% 12,52% 916,51 3,2469

Situación "2" 267.325 377.400 3.145,00 950,00 5,00% 12,52% 1.129,99 4,0032

Situación "3" 289.000 408.000 3.400,00 975,00 5,00% 12,52% 1.282,75 4,5444

Situación "4" 310.675 438.600 3.655,00 1.025,00 5,00% 12,52% 1.406,13 4,9815

Situación "5" 339.575 479.400 3.995,00 1.100,00 5,00% 12,52% 1.560,85 5,5296

Situación "6" 368.475 520.200 4.335,00 1.150,00 5,00% 12,52% 1.744,95 6,1818

Situación "7" 419.050 591.600 4.930,00 1.200,00 5,00% 12,52% 2.111,19 7,4792

Situación "8" 476.850 673.200 5.610,00 1.250,00 5,00% 12,52% 2.538,14 8,9918

GUARDA DE VEHÍCULOS Y USOS AUXILIARES VIVIENDA

Trastero (6,0 m2(u)) 5.400 818,18 350,00 5,00% 12,52% 173,10 0,6132

Plaza abierta (12,5 m2[u])

Situación "1" 20.250 736,36 350,00 5,00% 12,52% 114,65 0,4062

Situación "2" 25.200 916,36 350,00 5,00% 12,52% 243,23 0,8617

Local cerrado (1 plz. / 25,00 m2(u))

Situación "3" 31.500 715,91 350,00 5,00% 12,52% 100,04 0,3544

Situación "4" 36.000 818,18 350,00 5,00% 12,52% 173,10 0,6132

Local cerrado (2 plz. / 40,00 m2(u))

Situación "5" 56.700 859,09 370,00 5,00% 12,52% 178,81 0,6335

Situación "6" 63.000 954,55 370,00 5,00% 12,52% 246,99 0,8750

Situación "7" 81.000 1.227,27 370,00 5,00% 12,52% 441,80 1,5651

Equipamiento deportivo (Uso auxiliar comunidades viviendas. m2[s]) 225,00 103,90 5,00% 12,52% 38,61 0,1368

LOCALES COMERCIALES

Situación "1" 688,50 350,00 5,00% 12,52% 80,47 0,2851

Situación "2" 918,00 380,00 5,00% 12,52% 209,14 0,7409

Situación "3" 1.530,00 400,00 5,00% 12,52% 622,78 2,2063

Situación "4" 2.677,50 420,00 5,00% 12,52% 1.418,92 5,0267

LOCALES COMERCIALES SUP. MEDIA / GRANDE (Sit. "5") 1.071,00 500,00 5,00% 12,52% 177,40 0,6285

OTROS USOS TERCIARIOS

Situación "1" 1.200,00 580,00 5,00% 12,52% 175,53 0,6218

Situación "2" 1.600,00 720,00 5,00% 12,52% 296,71 1,0512

Situación "3" 1.800,00 750,00 5,00% 12,52% 404,31 1,4323

INDUSTRIA DIVERSA

Situación "1" 850,00 370,00 5,00% 12,52% 172,32 0,6105

Situación "2" 1.020,00 420,00 5,00% 12,52% 234,99 0,8325

Situación "3" 1.360,00 600,00 5,00% 12,52% 266,31 0,9434

EQUIPAMIENTO PRIVADO

"1" Equipamiento religioso 1.207,00 700,00 5,00% 12,52% 39,50 0,1399

"2" Otros equipamientos (Escolar / Asistencial) 1.445,00 800,00 5,00% 12,52% 91,98 0,3259

APARCAMIENTO Y USOS AUX. ACTIVIDAD ECONÓMICA (Plaza abierta: 12,5 m2[u]) 20.250 736,36 350,00 5,00% 12,52% 114,65 0,4062

20,00%22.224

En las VL se refleja la superfice útil neta de usos auxiliares, excluyendo las superfices de circulación, y se considera un coeficiente "C(c/u)" diferenciado para los distintos tipos edificatorios, que incluye dichas superficies.

COEFICENTES DE PONDERACIÓN DE LOS USOS URBANÍSTICOS. II. Cálculo del valor residual y los coeficientes de ponderación por usos urbanísticos desglosados

PRECIO VENTA ESTIMADO

(Pv)

€/ud

119.966

En las VPP la superfice útil de venta de usos auxiliares incluye la parte proporcional de superficies de circulación correspondiente

199.94225,00%

29.870

1,40



Diciembre 2016


FDELEON arq+urb

TABLA “III”

ÁMBITOS

VPO VPOT G. VEH./

TRAST.

VPO

G.VEH.

TRAST.

VPOT

TRASTER

.

APARC.

ACTIV.

ECON.

EQUIP.

DEPOR.

VL

Coef. Coef. Situac ión Coef. Situac ión Coef. Situación Coef. Situación Coef. Situación Coef. Situac ión Coef. Coef. Coef. Situac ión Coef. Coef. Coef . Coef.

1. GAINTXURIZKETA

1.1. Zaldunborda Gaina 5 0,6285 1 0,6218 1 0,6105 0,4062

1.2. Bidaurreta 5 0,6285 1 0,6218 1 0,6105 0,4062

1.3. Zaldunborda 5 0,6285 1 0,6218 2 1,0872 0,4062

2. JAIZKIBEL URBANIZAZIOA

2.1 Jaizkibel Urbanizazioa 1,0000 7 7,4792 3 1,4323 2 0,3259 7 1,5651 0,4062 0,1368

3. JAITZUBIA / MENDELU AUZOAK

3.1 Parque Tecnológico Zubieta / Urdanibia 1,0000 2,0833 3 3,0318 2 4,0032 1 0,2851 3 1,4323 3 0,9434 2 0,3259 0,4062

3.2 Karmeldarrak 1,0000 2,0833 2 2,4906 2 4,0032 1 0,2851 0,4198 0,5466 3 0,3544

3.3 Centro Educación Especial Zubieta (SG)

3.4 Mendeluko Hegoa 2,0833 1 1,9494 1 3,2469 1 0,2851 1 0,6218 2 0,3259 3 0,3544 0,6132 0,4062

3.5 Mendeluko Iparra 2,0833 1 1,9494 1 3,2469 1 0,2851 1 0,6218 1 0,4062 0,6132

3.6 Eskapatxulo 1,0000 2 1,0872

4. AMUTE / KOSTA AUZOAK

4.1 Amute 2,0833 2 2,4906 1 3,2469 1 0,2851 1 0,6218 1 0,1399 1 0,4062

4.2 Arkolla 2,0833 8 8,9918 3 1,4323 7 1,5651

4.3 Kosta / Santa Engrazia 2,0833 2 2,4906 1 3,2469 1 0,2851 2 1,0512 1 0,1399 3 0,3544 0,6132

4.4 Aireportua (SG)

4.5 Aireportu Bidea (SG)

4.6 Gabarrari 1,0000 2,0833 3 4,5444 2 1,0512 3 0,9434 5 0,6335 0,4062

5. HIRIGUNEA

5.1. Mendebaldeko Bidea (SG)

5.2 Txiplao Industrialdea 1,0000 2 1,0872

5.3 Tudelenea 2,0833 3 3,0318 2 4,0032 1 0,2851 0,4198 0,5466 3 0,3544 0,6132

5.4 Puntalea 2,0833 3 3,0318 1 0,2851 1 0,6218 3 0,3544

5.5 Zumardia 2,0833 3 3,0318 2 4,0032 2 0,7409 3 1,4323 0,4198 0,5466 2 0,8617 0,6132

5.6 Presa 2,0833 3 3,0318 2 0,7409 0,4198 0,5466 3 0,3544 0,6132

5.7 Muliate 2,0833 4 3,6840 2 0,7409 0,4198 0,5466 6 0,8750 0,1368

5.8 Labreder 2,0833 4 3,6840 6 0,8750 0,1368

5.9 Montañanea 2,0833 4 3,6840 4 4,9815 3 1,4323 6 0,8750 0,1368

5.10 Domingotxonea 2,0833 3 1,4323 7 1,5651

5.11 Saindua 2,0833 5 5,5296 3 1,4323 5 0,6335 0,1368

5.12 Zezen Plaza 2,0833 3 3,0318 3 4,5444 1 0,2851 3 0,3544 0,6132

5.13 Alde Zaharra (Resto) 2,0833 2 2,4906 2 0,7409 3 1,4323 2 0,8617 0,6132 0,4062

5.13 Alde Zaharra (Cubo Magdalena) 2,0833 5 4,3362 3 2,2063 2 0,8617 0,6132

5.14 Bretxa Azpia (Interior) 2,0833 4 3,6840 6 6,1818 3 1,4323 4 0,6132

5.14 Bretxa Azpia (Frente Estuario) 2,0833 8 8,9918 3 1,4323 7 1,5651 0,4062

5.15 Soroeta /Bizkundi 2,0833 3 3,0318 4 4,9815 2 0,7409 3 0,3544 0,6132

5.16 Sokoa /Brunenea 2,0833 4 3,6840 2 0,7409 3 1,4323 2 0,8617 0,6132 0,1368

5.17 Akartegi 2,0833 5 5,5296 3 1,4323 5 0,6335 0,1368

5.18 Portua 2,0833 3 3,0318 5 5,5296 4 5,0267 3 1,4323 1 0,1399 2 0,8617 0,6132 0,4062

5.18 Portua (Frente Estuario) 2,0833 7 6,0708 3 2,2063 2 0,8617 0,6132

5.19 Errekabea 2,0833 4 3,6840 6 6,1818 1 0,2851 3 1,4323 2 0,3259 5 0,6335 0,6132 0,4062 0,1368

6. HONDARTZA / HIGER

6.1 Hondartza (SG)

6.2 Arroka 2,0833 6 5,2035 7 7,4792 3 1,4323 1 0,1399 6 0,8750 0,6132 0,4062 0,1368

6.3 Basako 2,0833 7 6,0708 7 7,4792 1 0,2851 3 1,4323 1 0,1399 6 0,8750 0,6132 0,4062 0,1368

6.4 Aitonandinea 2,0833 8 8,0135 8 8,9918 3 1,4323 1 0,1399 7 1,5651 0,6132 0,4062 0,1368

6.5 Lurgorri 2,0833 5 4,3362 1 0,2851 3 1,4323 1 0,1399 5 0,6335 0,6132 0,4062 0,1368

6.6 Kai Berria (SG)

6.7 Gaztelu 1,0000 2,0833 3 1,4323 7 1,5651 0,4062

6.8 Higer 1,0000 2,0833 2 0,7409 2 1,0512 0,4062

Zonas uso vivienda

Zonas usos actividad económica

Zonas usos infraestructuras (SG)

1,0000

1,0000

1,0000

1,0000

1,0000

COEFICIENTES DE PONDERACIÓN DE LOS USOS URBANÍSTICOS

EQUIPAM.

PRIVADO

USOS PRINCIPALES

GUARDA

VEHÍCULOS

VL

USOS AUXILIARES

III. USOS URBANÍTICOS DESGLOSADOS / ÁMBITOS URBANÍSTICOS

VPL (a.1/a.2/a.3.1/

a.3.2)

VPL

(a.3.3 / a.3.4 )

LOCALES

COMERCIALES

ACTIV. PROD.

DIVERSA

OTROS

TERCIARIOS



Diciembre 2016


FDELEON arq+urb

TABLA “IV”

( y pp )

Ámbitosde actuación integrada" y "actuaciones de dotación" en

parcelas "a.4" Precio venta Valor residual Coef. pond.

Vivienda de Protección Oficial (Régimen general)

Vivienda ("a.3.1" / "a.3.2". 85,00 m2[t] / 65,38 m

2[u]). 119.966,26 € /viv 23.993,25 € /viv

Plaza abierta + trastero (12,5+12,5[Sup. com.] m2[u]+6,0 m

2) 22.223,82 € /viv 4.040,69 € /viv

Total 142.190,08 € /viv 28.033,95 € /viv 329,81 € /m2(t) 1,0000

Vivienda de Protección Oficial Tasada

Vivienda ("a.3.1" / "a.3.2". 85,00 m2[t] / 65,38 m

2[u]). 199.941,75 € /viv 49.985,44 € /viv

Local aparcamiento/trastero (1 plz./ 25,00+15,00 [Sup.com.] m2[u]) 29.870,42 € /viv 6.788,73 € /viv

Total 229.812,17 € /viv 56.774,17 € /viv 667,93 € /m2(t) 2,0252

Parcela "a.4" régimen libre (Parcela tipo: 4.067 m2

) AU "2.1 Jaizkibel Urbanizazioa"

Vivienda ( 2 viv. de 205 m2[t]/viv.).

Local aparcamiento-usos aux. (2 loc. 154 m2[t]/loc.) 17,86 € /m

2

Total 1.134.564,12 € /parc 73.320,03 € /par 178,57 € /m2(t) 0,5414

Vivienda régimen libre AI "3.3 Karmeldarrak"

Vivienda ("a.3.1" / "a.3.2" (85,00 m2[t]-65,38 m

2[u]. Situación "2") 209.525,00 € /viv 59.757,91 € /viv

Local aparcamiento-trastero (1 plz. / 25,00 m2[u]. Situación "3") 31.500,00 € /viv 4.401,92 € /viv

Total 241.025,00 € /viv 64.159,83 € /viv 754,82 € /m2(t) 2,2886

Vivienda P.L. ("a.3.3" (85,00 m2[t]-65,38 m


Local cerrado aparcamiento/ trastero (2 plz. / 40,00 m2[u]. Situación "3") 31.500,00 € /viv 2.127,45 € /viv

Total 298.825,00 € /viv 98.176,48 € /viv 1.155,02 € /m2(t) 3,5021

Vivienda régimen libre AD "4.1.1 Komentu / Amute" / AD "4.3.1 Kosta"

Vivienda ("a.3.2" (85,00 m2[t]-65,38 m


Plaza abierta + trastero (12,5+6,0 m2[u]. Situación "1") 25.650,00 € /viv 4.191,56 € /viv

Total 256.850,00 € /viv 63.949,47 € /viv 752,35 € /m2(t) 2,2811

Vivienda régimen libre AD "4.3.2/3/4 Kosta"

Vivienda ("a.3.3" (85,00 m2[t]-65,38 m


Plaza abierta + trastero (12,5+6,0 m2[u]. Situación "1") 25.650,00 € /viv 4.191,56 € /viv

Total 264.075,00 € /viv 82.095,03 € /viv 965,82 € /m2(t) 2,9284

Parcela "a.4" régimen libre (Parcela tipo: 1.400 m2) AU "4.2 Arkolla"

Vivienda "( 2 viv. de 140 m2[t] garajes y trasteros)

Local aparcamiento-usos aux. (2 loc. 141 m2[t]/loc.) 278,73 € /m

2

Total 1.250.000,00 € /parc 390.224,10 € /par 1.393,66 € /m2(t) 4,2256

Vivienda régimen libre AD AU "4.6. Gabarrari"

Vivienda ("a.3.3" (85,00 m2[t]-65,38 m


Local aparcamiento-trastero (1 plz. / 25,00 m2[u]. Situación "4") 36.000,00 € /viv 7.616,21 € /viv

Total 325.000,00 € /viv 116.650,08 € /viv 1.372,35 € /m2(t) 4,1610

Vivienda régimen libre AU "5.3 Tudelenea"

Vivienda P.L. ("a.3.2" (85,00 m2[t]-65,38 m

2[u]. Situación "3")) 231.200,00 € /viv 72.742,76 € /viv

Local cerrado aparcamiento/trastero (1 plz. / 25,00 m2[u]. Situación "3") 31.500,00 € /viv 4.401,92 € /viv

Total 262.700,00 € /viv 77.144,68 € /viv 907,58 € /m2(t) 2,7518

Vivienda P.L. ("a.3.3" (85,00 m2[t]-65,38 m


Local cerrado aparcamiento/ trastero (2 plz. / 40,00 m2[u]. Situación "3") 31.500,00 € /viv 2.127,45 € /viv

Total 298.825,00 € /viv 98.176,48 € /viv 1.155,02 € /m2(t) 3,5021

V.L. AI "5.9 Montañanea"

Vivienda P.L. ("a.3.2" (85,00 m2[t] / 65,38 m

2[u]. Situación "4") 260.100,00 € /viv 88.391,01 € /viv 1.039,89 €

Local cerrado aparcamiento/trastero (2 plz. / 40,00 m2[u]. Situación "6") 63.000,00 € /viv 16.301,62 € /viv 246,99 €

Total 323.100,00 € /viv 104.692,63 € /viv 1.231,68 € /m2(t) 3,7345

Vivienda régimen libre AI "5.13.1 Cubo de la Magdalena"

Vivienda P.L. ("a.1"/ "a.2" (85,00 m2[t]-65,38 m


Plaza abierta + trastero PL (12,5 m2[u]+6,0 m


Total 319.600,00 € /viv 111.870,40 € /viv 1.316,12 € /m2(t) 3,9905

Vivienda régimen libre AU "6.3 Basako"

Vivienda P.L. ("a.3.2" (85,00 m2[t]-65,38 m


Local cerrado aparcamiento/trastero (2 plz. / 40,00 m2[u]. Situación "7") 81.000,00 € /viv 29.158,76 € /viv

Total 500.050,00 € /viv 208.609,79 € /viv 2.454,23 € /m2(t) 7,4413

COEFICIENTES DE PONDERACIÓN DE LOS USOS URBANÍSTICOS.

Valor res. unitario



Diciembre 2016


FDELEON arq+urb

3. VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA DE LA ORDENACIÓN PROPUESTA 3.1. ACCIONES SINGULARES DE INVERSIÓN PARA EL DESARROLLO DEL PLAN GENERAL

3.1.1. Consideraciones generales

Como se ha comentado, la manifiesta variabilidad y aleatoriedad de las decisiones de intervención territorial, que la “ordenación territorial” vigente o en proceso de formulación, de hecho no consigue superar, tiene como consecuencia que una gran parte de las previsiones a ese nivel realizadas en el presente documento, tenga una fiabilidad limitada, y, que, incluso la aprobación del Plan General tras el Informe de la COTPV que pretende asegurar la adecuación del mismo a los criterios normas y previsiones de las Administraciones supramunicipales, sólo garantice, en la mayor parte de los casos, una validación genérica de los criterios generales propuestos, pero no la acepción concreta de las soluciones de ordenación formuladas –o incorporadas desde los planes y proyectos de las propias administraciones afectadas- y, mucho menos compromisos seguros de inversión y programación. A partir de esa realidad, la propuesta de adscripción de responsabilidades de inversión a otras administraciones se plantea, fundamentalmente, con el objetivo exclusivo de explicitar y facilitar la compleja acción de gestión y concertación que exige el proyecto urbanístico y territorial formulado. Una vez definidas por las administraciones afectadas las soluciones de ordenación correspondientes, y, los ajustes de la participación que procedan en cada caso, la misma no debería resultar inadmisible, en la medida en que, en la mayoría de los casos, se trata de acciones previstas en sus programas, con independencia de que su grado de definición pueda resultar en el momento presente muy preliminar, o, de que no se hayan establecido plazos concretos para su materialización, lo que tampoco se plantea en el presente documento. Ello no excluye, en cualquier caso, la posibilidad de que, una parte significativa de las intervenciones consideradas no llegue a materializarse en el horizonte de vigencia del Plan General, en la medida en que los objetivos de actuación de las administraciones afectadas se modifiquen a medio o largo plazo en respuesta a una realidad socioeconómica y territorial en acelerada evolución.



Diciembre 2016


FDELEON arq+urb

3.1.2. Relación de acciones para el desarrollo del Plan General, valoración, y, asignación indicativa de responsabilidades de financiación TABLA “V” Unitario Total

€/ud € % € % € % € % € Agente % €

a VIVIENDA

1 Inversión en VPP de alquiler (25% del prog. viv. total) 163 viv 142.190 23.212.531 100,00% 23.212.531

2 Realojo de viviendas "fuera de ordenación" (Afecciones red Foral Carr. Ámbitos "3.5" y "4.1") 20 viv 28.034 560.679 100,00% 560.679

3 Traslado de viviendas rehabilitación ("3.5 Mendelu Norte") 125 viv 28.034 3.504.243 100,00% 3.504.243 AAI "3.5"

4 Ayudas a fondo perdido política de vivienda (Rehabilitación ARI´s, y otros ambitos, ayudas alquiler y otras) 18 Partida anual 200.000 3.600.000 100,00% 3.600.000

TOTAL a. Vivienda 30.877.454 30.877.454

c.1 EQUIPAMIENTO PÚBLICO (SG /SL)

1 Parque deportivo Comarcal Zubieta SG ("3.1.1 Zubieta") 30.846 m2 150 4.626.974 Cesión suelo 30,00% 1.388.092 20,00% 925.395 Ayto. irun 50,00% 2.313.487

2 Ampliación Hospital Comarcal SG ("3.1.1 Zubieta") pa 9.720.000 100,00% 9.720.000

4 Parque deportivo SL ("3.3 Karmelitarrak") 2.500 m2 120 300.000 100,00% 300.000

5 Centro escolar SG ("5.3 Tudelenea") 3500 m2(t) 1000 3.500.000 100,00% 3.500.000

6 Parque deportivo SL ("5.3 Tudelenea") 5.000 m2 120 600.000 100,00% 600.000

7 Instalación polideportiva cubierta SL ( "5.3 Tudelenea") 2.500 m2(t) 900 2.250.000 100,00% 2.250.000

8 Equipamiento social SL ("5.3 Tudelenea") 1.000 m2(t) 900 900.000 100,00% 900.000

9 Centro preescolar SG ("5.7 Muliate") 2400 m2(t) 1000 2.400.000 100,00% 2.400.000

10 Equipamiento social SL ("5.7 Muliate") 1.100 m2(t) 700 770.000 100,00% 770.000

TOTAL c. 1 Equipamiento publico 25.066.974 4.820.000 1.388.092 16.545.395 2.313.487

d.1.1 PARQUES URBANOS (SG)

1 Acondicionamiento parque Letxunborro / Zubieta / Puiana ("3.1.1 Zubieta") 113.033 m2 40 4.521.318 AAI "3.1" 100,00% 4.521.318

2 Acondicionamiento parque Txiplao ("5.3 Tudelenea") 8.515 40 340.590 AAI "5.3" 100,00% 340.590

3 Acondicionamiento parque Higer ("6.8. Higer") 22.003 m2 15 330.043 50,00% 165.021 50,00% 165.021

TOTAL d.1.1 Parques urbanos (SG) 5.191.951 165.021 165.021 165.021 165.021 4.861.908 4.861.908

d.1.2 ESPACIOS LIBRES LOCALES (SL)

1 Reurbanización de "La Alameda" ("5.5 La Alameda / Zumardia") 5.297 m2 150 794.597 100,00% 794.597

2 Rehabilitación y urbanización "Baluarte de San Nikolas" ("5.13 Alde Zaharra") pa 6.000.000 13,33% 800.000 13,33% 800.000 13,33% 800.000 Un. Europea 60,00% 3.600.000

3 Rehabilitación y urbanización "Cubo de la Magdalena" ("5.13 Alde Zaharra") pa 2.100.000 13,33% 280.000 13,33% 280.000 13,33% 280.000 Un. Europea 60,00% 1.260.000

4 Otras acciones complementarias rehabilitación Muralla ("5.13 Alde Zaharra") pa 1.300.000 13,33% 173.333 13,33% 173.333 13,33% 173.333 Un. Europea 60,00% 780.000

5 Reurbanización Jabier Ugate Kalea ("5.13 Alde Zaharra") 1.800 m2 150 270.000 100,00% 270.000

6 Ampliación de Arma Plaza y urbanización tramo norte Pº de la Bretxa ("5.13 Alde Zaharra") 3.250 m2 150 487.500 50,00% 243.750 50,00% 243.750

7 Reurbanización de la Plaza del Mercado ("5.13 Alde Zaharra") 890 m2 150 133.500 100,00% 133.500

8 Reurbanización Jeneral Leiba / Uria Harresia ("5.13 Alde Zaharra") 3.300 m2 150 495.000 100,00% 495.000

9 Reurbanización espacios libres, y, aparcamiento Higer ("6.8. Higer") 11.000 m2 60 660.000 50,00% 330.000 50,00% 330.000

TOTAL d.1.2 Espacios libres locales (SL) 12.240.597 3.520.180 1.583.333 1.253.333 243.750 5.640.000

ACCIONES SINGULARES DE INVERSIÓN PARA EL DESARROLLO DEL PLAN GENERAL

Gob. Vasco

Coste estimadoDimensión

Gob. CentralAyto. Hondarribia Dip. Foral Otros

Asignación inversión

A determinarA determinarA determinar

A determinar

A determinar

A determinar



Diciembre 2016


FDELEON arq+urb

Unitario Total

€/ud € % € % € % € % € Agente % €

e.1.1 CARRETERAS (SG)

"GI-636"

1 Remodelación tramo Jaizubia y vial acceso Hospital

(Mejora de capacidad acceso Par. Act. Zubieta Urdanibia) (SNU y "3.1 Zubieta / Urdanibia")pa

2.500.000 100,00% 2.500.000

2 Remodelación y mejora capacidad tramo Zubieta / Mendelu (Incluso viaducto Zubimusu) pa 4.550.000 100,00% 4.550.000

3 Remodelación eje Mendelu Kalea / Amutalde Kalea

(Andenes peatonal-ciclable, en su caso plataforma Lanzadera trasnporte público. "3.5. Mendelu norte") 13.490150

2.023.530 50,00% 1.011.765 50,00% 1.011.765

"N-638"

4 Remodelación tramo Zubieta / Amute (Incluso andenes peatonal-ciclable Red Foral. SNU) pa 2.000.000 100,00% 2.000.000

5 Remodelación intersección Amute ("3.5 Mendelu norte") pa 800.000 100,00% 800.000

6 Remodelación Aireportu Bidea (Incluso glorieta acceso Aeropuerto, andenes peatonal-ciclable Red Foral, y,

en su caso, reserva Lanzadera transpote público. "4.4 Aireportu Bidea") 56.417m

2 1206.770.087 20,00% 1.354.017 80,00% 5.416.069

"GI-6334"

7 Remodelación intersección Montañenea ("5.9 Montañenea") 1.825 m2 120 219.049 AAI "5.9.1" 100,00% 219.049

8 "GI-6361"

9 Reurbanización tramo urbano de "Higer Bidea" 578 ml 1.600 924.800 AAI "6.3" 100,00% 924.800

10 Consolidación y drenaje de la plataforma de "Higer Bidea" (Incluso disposición de andenes peatonal-ciclable. S 1.550 ml 2.500 3.875.000 20,00% 775.000 80,00% 3.100.000

"N-638" / "GI-6334" / "GI-6361"

11 Medidas reducción contaminación acústica. Tramos urbanos carreteras forales 2.500 ml 250 625.000 50,00% 312.500 50,00% 312.500

TOTAL e.1.1 Carreteras (SG) 24.287.466 3.453.282 19.690.334 1.143.849

e.1.2 VÍAS URBANAS (SG / SL)

1 Vial acceso al Parque de Actividad "Zubieta" y Avda. Letxunborro ("3.1 Zubieta / Urdanibia") pa 2.400.000 AAI "3.1" 100,00% 2.400.000

2 Reurbanización del camino de Arkoll ("4.2 Arkoll") 8.500 m2 150 1.275.000 100,00% 1.275.000

3 Remodelación Kosta kalea ("4.3 Kosta / Santa Engrazi") 9.000 m3 120 1.080.000 100,00% 1.080.000

4 Aparcamiento rotación "Damarri" ("5.5 Alameda") 180 plz 6.000 1.080.000 100,00% 1.080.000

5 Aparcamiento rotación "Donosti Kalea" ("5.16 Soroeta / Bizkundi") 300 plz 9.000 2.700.000 100,00% 2.700.000

6Red urbana de andenes peatonales-ciclables (Eje Soroeta- Donosti Kalea, accesos colegios, mejora general

pasos de intersecciones calles) 1.500ml 1.000

1.500.000 100,00% 1.500.000

TOTAL e.1.2 Vías urbanas (SG) 10.035.000 7.635.000 2.400.000

e.1.3 RED FERROVIARIA (SG)

1 Implantación Lanzadera transporte público Irun / Hondarribia A determinar Ayto. irun A determinar

e.2 PUERTOS (SG)

1 Remodelación de "Kaizarra" 6.500 m3 150 975.000 50,00% 487.500 50,00% 487.500

2 Construcción locales comerciales Kirol Kaia

3 Constrcción locales Kaiberria

e.3 AEROPUERTO (SG)

1 Reordenación Aeropuerto desarrollo "Plan Director" 100,00% A determinar

e.4 CENTROS DE INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIOS (SG / SL)

1 Remodelación y aumento capacidad STR "Txomorronea" (SNU) Iberdrola 100,00% A determinar

2 Nuevos depósitos de abastecimiento de agua. (Txomin enea y Cantina de Guadalupe. SNU) Txin. Zerb. 100,00% A determinar

3 Mejoras diversas en la red de drenaje Área Urbana Txin. Zerb. 100,00% A determinar

4 Mejoras diversas en la red de saneamiento Área Urbana Txin. Zerb. 100,00% A determinar

5 Mejoras diversas en la red de abastecimiento de agua. Área Urbana Txin. Zerb. 100,00% A determinar

TOTAL e.2/e.3/e.4 Otras infraestructuras (SG) 975.000 487.500 487.500

D.3/F.3 PARQUES PERIURBANOS Y OTRAS ACCIONES (SNU)

1 Mejoras acondicionamiento Parque Periurbano Guadalupe (SNU) pa 400.000 50,00% 200.000 50,00% 200.000

2 Acondiconamiento Parque Periurbano San Telmo Higer (SNU) 178.310 m2 10 1.783.100 45,00% 802.395 45,00% 802.395 10,00% 178.310

3 Reordenación y mejora Área de "huertos intensivos" "4.8 Erribera"(SNU) 155.967 m2 4 623.868 100,00% 623.868

4 Regeneración medioambiental y naturalística de los espacios protegidos de "Jaitzubia / Txingudi / Bidasoa"

(SNU / "3.5 Mendelu norte" / "3.6 Eskapatxulo")pa

6.000.000 10,00% 600.000 30,00% 1.800.000 60,00% 3.600.000

TOTAL Parques Periurbanos y otras acciones (SNU) 8.806.968 2.226.263 2.802.395 3.600.000 178.310

A determinar A determinar A determinar


Gob. Vasco


A determinar





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FDELEON arq+urb

Unitario Total

€/ud € % € % € % € % € Agente % €

a. Vivienda 30.877.454 30.877.454

c. 1 Equipamiento publico 25.066.974 4.820.000 1.388.092 16.545.395 2.313.487

d.1.1 Parques urbanos (SG) 5.191.951 165.021 165.021 4.861.908

d.1.2 Espacios libres locales (SL) 12.240.597 3.520.180 1.583.333 1.253.333 243.750 5.640.000

e.1.1 Carreteras (SG) 24.287.466 3.453.282 19.690.334 1.143.849

e.1.2 Vías urbanas (SG) 10.035.000 7.635.000 2.400.000

e.2/e.3/e.4 Otras infraestructuras (SG) 975.000 487.500 487.500

Parques Periurbanos y otras acciones (SNU) 8.806.968 2.226.263 2.802.395 3.600.000 178.310

TOTALES 117.481.409 53.184.700 25.629.176 21.886.228 422.060 16.359.244


Gob. Vasco






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Documento “D. ESTUDIO VIABILIDAD / SOSTENIBILIDAD ECNÓMICA - 14 -

FDELEON arq+urb

3.1.3. Criterios de asignación de las responsabilidades de financiación Resultan afectados por las acciones de inversión previstas los tres niveles territoriales de la administración por encima del Ayuntamiento, y, en algún caso, asimismo, el Ayuntamiento de Irun: * Administración del Estado:

° Mº de Fomento:

Ejecución de las previsiones del nuevo “Plan Director del Aeropuerto de San Sebastián”. No se recoge el monto de la inversión ni su programación que no afectan de forma directa al desarrollo de las previsiones del Plan General.

° Mº Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente (Dir. Gen. Sostenibilidad de la Costa y el Mar): - Posible participación a concertar en las intervenciones de mejora y acondicionamiento

del frente costero que en su caso establezca el “plan especial del Parque Periurbano San Telmo / Higer”.

- Posible participación a concertar en las intervenciones de mejora y acondicionamiento de los espacios protegidos de Jaitzubia / Txingudi / Bidasoa que en su caso establezca el “plan especial”.

° Red Nacional de Paradores:

Participación concertada con el Ayuntamiento de Hondarribia en la intervención de ampliación de Arma Plaza y el Parador Carlos “V” (AD.5.13.3 Ampliación de Arma Plaza y Parador Carlos V). Corresponderá a la Red de Paradores la ejecución de la edificación de ampliación del Parador –“bajo rasante” del espacio público proyectado en “zonificación superpuesta”-, la financiación del 50% de los costes de urbanización, y, la cesión de derechos de edificabilidad correspondientes.

* Gobierno Vasco:

° Viceconsejería de Vivienda:

Participación, no cuantificada, en las intervenciones propuestas de “rehabilitación integrada” del parque residencial –ámbitos “3.5 Mendelu norte” y “5.13 Alde Zaharra”- y, en el caso del Ámbito “3.5 Mendelu norte”, de forma concertada, en las intervenciones de traslado de viviendas afectadas por las “servidumbres aeronáuticas” del Aeropuerto y problemas de inundabilidad que eventualmente se propongan en el “plan especial de renovación urbana y rehabilitación” previsto.

° Departamento de Sanidad. Ampliación del Hospital Comarcal del Bidasoa prevista, asimismo, en el nuevo Plan General de Irun.

° Dpto. de Política Territorial y Medio Ambiente. Ampliación y profundización de la intervención de regeneración naturalística del Estuario de Txingudi, en los ámbitos de Jaitzubia / Txingudi que afectan al término municipal de Hondarribia. Intervención mayoritaria, con la colaboración de la Diputación Foral y el Ayuntamiento de Hondarribia –en los suelos pertenecientes a Irun, su Ayuntamiento deberá sustituir al de Hondarribia-. La colaboración del Ayuntamiento de Hondarribia se centraría, en su caso, fundamentalmente en el realojo de las viviendas y otros usos incompatibles afectados por las acciones propuestas. Asimismo, como consecuencia directa de la intervención de regeneración del Estuario se establece la participación del Departamento en la financiación del nuevo Parque Deportivo Comarcal de Zubieta, que debe sustituir a las instalaciones existentes en Plaiaundi.

° Departamento de Educación: Ejecución de los nuevos centros escolares públicos previstos en el horizonte de vigencia del Plan General –“Tudelenea” y “Muliate”-.

° Departamento de Cultura:

Coparticipación con el Departamento de Cultura de la Diputación Foral, y el Ayuntamiento de Hondarribia en las nuevas intervenciones que completan la Rehabilitación de la Muralla propuestas. La misma se realizará en la proporción -33,33%- establecida en los acuerdos suscritos para la ejecución de las acciones de rehabilitación realizadas anteriormente, una vez deducida la aportación de fondos de la Unión Europea a los que se prevé acceder en este caso -60% del coste total”- para su financiación.



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° Viceconsejería de Transporte: Implantación del sistema de transporte público comarcal (Lanzadera) previsto en el PTP Don/BB y pendiente de concreción.

° Dirección de Puertos. - Participación concertada con el Ayuntamiento de Hondarribia en la reordenación de la

zona portuaria de “Kaizarra”. - Otras acciones en Kirol Kaia y Kaiberria.

* Diputación Foral:

° Departamento de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio:

- Coparticipación con el Ayuntamiento de Hondarribia y otras administraciones afectadas la resolución de la problemática de las afecciones del Aeropuerto sobre los desarrollos residenciales de “Mendelu norte, y su rehabilitación integrada.

- Coparticipación con el Departamento de Política Territorial y Medio Ambiente del Gobierno Vasco y los Ayuntamientos de Irun y Hondarribia en la intervención de regeneración de los espacios protegidos de Jaitzubia / Txingudi /Bidasoa y traslado a “Zubieta” de las pistas deportivas de Plaiaundi.

- Coparticipación con el Ayuntamiento de Hondarribia en la reordenación y mejora del parque periurbano de Guadalupe.

- Coparticipación con el Ayuntamiento de Hondarribia en el acondicionamiento del parque periurbano y de la zona turístico-recreativa de Higer.

° Departamento de Cultura:

Coparticipación con el Departamento de Cultura del Gobierno Vasco, y el Ayuntamiento de Hondarribia en las intervenciones de Rehabilitación de la Muralla propuestas. Las mismas se realizarán en la proporción -33,33%- establecida en los acuerdos suscritos para la ejecución de las acciones de rehabilitación realizadas anteriormente, una vez deducida la aportación de fondos de la Unión Europea a los que se prevé acceder en este caso -60% del coste total”- para su financiación.

° Departamento de Carreteras y Transportes: - Remodelación y mejora de capacidad de la “GI-636” entre el Enlace de Jaitzubia y

Mendelu, incluyendo su posible soterramiento a su paso por “Zubimusu”, y, en una segunda fase, la mejora de capacidad del Enlace de Jaitzubia para dar servicio al “Parque de actividad económica Zubieta / Urdanibia”. Colaboración municipal en su caso en la resolución de los realojos de edificaciones “fuera de ordenación” en Mendelu.

- Reordenación, en colaboración con el Ayuntamiento de Hondarribia del eje Mendelu Kalea / Amutalde Kalea (GI-636), incluyendo la disposición de andenes peatonal y ciclable, y, en su caso la plataforma la “Lanzadera” de transporte público Irun / Hondarribia. (Área "3.5. Mendelu norte")

- Remodelación y mejora de capacidad de la “N-638” entre el Enlace de Zubieta y la intersección de Amute, y, a partir de ésta, en colaboración con el Ayuntamiento de Hondarribia, incluyendo la disposición de andenes peatonal y ciclable, y, en su caso la plataforma de la “Lanzadera”.

- Consolidación y drenaje de la plataforma de "Higer Bidea", Incluso disposición de andenes peatonal-ciclable, en colaboración con el Ayuntamiento de Hondarribia.

- Medidas de reducción de la contaminación acústica en los tramos urbanos de las carreteras forales, en colaboración con el Ayuntamiento de Hondarribia.

- Coparticipación en su caso en la implantación de la “Lanzadera” en los términos establecidos por la legislación vigente.



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* Ayuntamiento de Hondarribia: ° Vivienda:

Se recogen en este apartado, por voluntad expresada de la Corporación en el proceso d tramitación del Plan General, y, con un carácter indicativo, un conjunto diverso de acciones de inversión en políticas de vivienda dirigidas a la población local, en principio externas al análisis de viabilidad. En algunas de ellas se prevé la posible coparticipación de otras administraciones. Se pretende con ello establecer una referencia para el destino, de acuerdo con lo previsto prioritariamente en la legislación urbanística, de una parte significativa de los recursos económicos obtenidos por el Ayuntamiento en la ejecución del Plan General, que, como se ha comentado, y, se comprueba en apartados siguientes, permite adicionalmente sufragar la inversión municipal en elementos estructurantes y dotacionales necesaria, sin el recurso a la financiación a través de los presupuestos ordinarios.

° Equipamiento público: Se reseñan las acciones de ejecución de equipamientos locales previsibles en desarrollo del Plan, incluidas las correspondientes al equipamiento local de las actuaciones integradas proyectadas. En principio no se identifican otras necesidades.

° Parques Urbanos (SG) - Se prevé la intervención compartida con la Diputación Foral en el acondicionamiento

del parque periurbano y de la zona turístico-recreativa de Higer. - Otras intervenciones de acondicionamiento de “parques” de “sistema general” se

asignan a las “actuaciones integradas” correspondientes.

° Espacios libres locales (SL) Se asignan al Ayuntamiento diversas intervenciones de creación o mejora de espacios libres locales en Ámbitos de “suelo urbano consolidado”, la mayor parte de ellas en el Ámbito “5.13 Alde Zaharra”. En algunas de éstas últimas se prevé la coparticipación de otras administraciones –rehabilitación de la Muralla, y, ampliación de Arma Plaza-.

° Carreteras (SG) Se prevé la coparticipación municipal con la Dirección de Carreteras de la Diputación Foral en algunas de las intervenciones propuestas sobre la Red Foral que incorporan elementos de carácter urbano relevantes –andenes peatonales y ciclables, elementos de reducción de la contaminación acústica y otros-.

° Vías Urbanas (SG) Se consideran algunas intervenciones de mejora o reordenación de ejes urbanos, el programa de implantación y mejora de andenes peatonales y ciclables en zona urbana, y, la creación de los dos aparcamientos de rotación propuestos –dado el carácter mixto rotación-residentes de éstos se valúa exclusivamente el coste ejecución del programa de rotación, previendo la financiación privada de los aparcamientos de residentes-.

° Red ferroviaria (SG) Se prevé la posible coparticipación municipal en la implantación de la Lanzadera de transporte público en el caso de que se opte por ésta alternativa.

° Parques Periurbanos y otras acciones en SNU - Coparticipación con el Departamento de Política Territorial y Medio Ambiente del

Gobierno Vasco la Diputación foral y el Ayuntamiento de Irun en la intervención de regeneración del Estuario de Txingudi y traslado a “Zubieta” de las pistas deportivas de Plaiaundi –se prevé en este caso la aportación del suelo necesario con cargo a la actuación integrada correspondiente-.

- Coparticipación con la Diputación Foral en la intervención de preservación, reordenación y mejora del Área de “huertos intensivos” “3.7 Lau Aizeta / San Pablo”, complementaria de la intervención de regeneración del Estuario.

- Intervención de preservación, reordenación y mejora del Área de “huertos intensivos” “4.8 Erribera”.

- Coparticipación con la Diputación Foral en la reordenación y mejora del parque periurbano de Guadalupe.



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* Otros agentes: Además de las administraciones territoriales señaladas, algunas acciones de carácter general necesarias para el desarrollo del Plan General, corresponden, o, se propone adscribir de forma completa o parcial, a otros agentes: ° Unión Europea:

Se prevé su participación en las intervenciones de rehabilitación de las Murallas de Hondarribia.

° Ayuntamiento de Irun: - Participación, en colaboración con las demás administraciones afectadas, en las

acciones ligadas a la intervención de regeneración naturalística del Estuario de Txingudi, incluyendo el previsto traslado de las instalaciones deportivas de Plaiaundi a Zubieta.

- Coparticipación en su caso en la implantación de la Lanzadera de transporte público Irun / Hondarribia en los términos establecidos por la legislación vigente.

° Txingudiko Zerbitzuak: Acciones necesarias de mejora -en su práctica totalidad ya previstas- de las redes de abastecimiento de agua, drenaje, y, saneamiento bajo su competencia.

° Iberdrola: Ampliación de la STR de “Txomorronea”.

° Ámbitos urbanísticos diversos sujetos a “actuaciones integradas”: - AAI "3.1 Parque actividad Zubieta”:

. Mejora de capacidad del vial de acceso al Hospital Comarcal y nuevo vial Zubieta / Letxunborro.

. Acondicionamiento del parque Letxunborro / Zubieta / Puiana como extensión de las zonas de protección naturalística de la Vega de Jaitzubia.

- AAI “5.3 Tudelenea” Acondicionamiento del nuevo parque de “Txiplao”.

- AAI “5.9 Montanea”: Remodelación del acceso al Ámbito desde la carretera “GI-6634”.

- AAI “6.3 Basako”: Reurbanización de Higer Bidea en su ámbito, incluyendo la nueva glorieta de acceso al mismo.

3.1.4. Viabilidad del programa de intervención asignado al Ayuntamiento de Hondarribia 3.1.4.1. Estimación del resultado económico del desarrollo residencial propuesto para el “patrimonio

municipal de suelo Los recursos de suelo edificable que dispondrá Ayuntamiento en el desarrollo de los suelos “residenciales” del Plan General, responden a tres conceptos diferentes: * Cesiones obligatorias de edificabilidad (15% de la edificabilidad urbanística ordenada, sin

cargas de urbanización)

* Compensaciones por déficits-excesos de dotación de vivienda protegida (Se calculan por su valor económico neto, por lo que, si se abonan por asignación de edificabilidad, éste deberá quedar exenta de cargas o incrementarse con el coste de éstas).

* Derechos de suelos patrimoniales del Ayuntamiento, que en su mayor parte corresponden a

“solares urbanos” en suelos urbanizados, que, se identifican como “actuaciones aisladas”, y los cuales únicamente deberán realizar obras menores de “urbanización complementaria” –“AAA 5.5.1 Damarri” (“5.5 Alameda”), “AD 5.6.1-2 Presa”, “AD 5.7-11 Muliate”-. Solo en el Ámbito “3.3 Karmeldarrak” el Ayuntamiento dispone de suelos sujetos a cargas, si bien, su incidencia en el resultado económico general es muy poco relevante.

A partir de esa cuantificación, la aplicación de los “coeficientes de ponderación” de los diferentes tipos de edificabilidad en cada uno de los Ámbitos afectados, permite deducir el valor de los derechos de suelo urbanizado obtenidos.



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FDELEON arq+urb

TABLA “VI.a”

ÁREA / SECTOR CLASIFICACIÓN Y CATEGORIZACIÓN

SUELO

(Exigencia dotacional VPP) LOCALES

COMERC.

VPO VPOT

m 2[t] % m 2[t] nº % m 2[t] nº % m 2[t] nº m 2[t] nº m 2[t] viv. m 2[t] m 2[t] m 2[t]

SUELOS URBANOS

2.1 Jaizkibel Urbanizazioa (*) 20.941 51 20.941 514.1 Amute 2.968 35 2.968 35 281

AD 4.1.1 Komentu (AD. Dotación no exigible) 2.295 2.295 27 2.295 27

AD 4.1.2 Telleria Etxea (AD. Dotación no exigible) 673 8 673 8 281

4.2 Arkolla 289 1 289 1 -159 -58AD Parcela "27" (incorporada desde SNU) (SUNC. 55% VPO / 20% VPOT) 289 289 1 289 1 -159 -58

4.3 Kosta / Santa Engrazia 3.499 41 3.499 41AD 4.3.1 (AD. Dotación no exigible) 698 8 698 8

AD 4.3.2 (AD. Dotación no exigible) 409 5 409 5

AD 4.3.3 Telefónica (AD. Dotación no exigible) 1.268 15 1.268 15

AD 4.3.4 Gure Kabia (AD. Dotación no exigible) 1.125 13 1.125 13

5.5 Zumardia (AA 5.5.1 Damarri) (AA. Dotación no exigible) 7.310 60,00% 4.386 52 40,00% 2.924 34 7.310 86 4.386 2.924 1.3255.6 Presa 7.467 88 3.051 36 10.519 124 7.467 3.051 938

5.6.1 AA "Presa I" (AA. Dotación no exigible) 7.629 60,00% 4.577 54 40,00% 3.051 36 7.629 90 4.577 3.051 938

5.6.2 AA "Presa "II" (AA. Dotación no exigible) 2.890 100,00% 2.890 34 2.890 34 2.890

5.7 Muliate 5.544 65 10.990 116 16.534 181 850AA Parcela "2" (AA. Dotación pendiente NNSS: 5.544 m2(t) VPO) 5.544 65 5.544 65 850

AD Parcelas "5/6/8/9/10/11/12" (AD. Dotación no exigible) 10.990 116 10.990 116

5.9 Montañenea (AI 5.9.1 Pertenc. Montañenea) (SUNC. 55% VPO / 20% VPOT) 4.320 100,00% 4.320 51 4.320 51 -2.376 -864

5.13 Alde Zaharra (AI 5.13.1. Cubo Magdalena) (SUNC. 20% VPO / 20% VPOT) 3.004 100,00% 3.004 35 3.004 35 -601 -601 623

AD otros "suelos urbanos" (AU diversos) (*) (AD. Dotación no exigible) 8.000 80 8.000 80Total Suelos Urbanos 17.397 205 5.975 70 54.012 410 77.384 685 8.717 4.453 4.017

SUELOS URBANIZABLES

3.2 Karmeldarrak (SUE. 55%VPO / 20% VPOT) 20.586 68,00% 13.999 165 32,00% 6.588 77 496 5 21.082 247 2.676 2.470 6525.3 Tudelenea (SUE. 55% VPO / 20% VPOT) 32.059 75,00% 24.044 283 25,00% 8.015 94 98 713 6 32.870 383 6.412 1.603 1.730

6.3 Basako (SUE. 55% VPO / 20% VPOT) 20.937 100,00% 21.026 246 942 9 21.968 255 -11.515 -4.187 679Total Suelos Urbanizables 38.043 448 14.602 171 21.124 246 2.151 20 75.920 885 -2.427 -114 3.061

TOTALES 55.440 653 20.578 241 75.136 656 2.151 20 153.304 1.570 6.290 4.339 7.078

VPO: 1,0000 329,81 €/m 2 (t)VPOT 2,0252 VL:2.1 Jaizkibel Urbanizazioa ("a.4") 0,5414 3.2 Karmeldarrak / 4.1 Amute / 4.3 KostaBloque Res. "a.3.1" / "a.3.2" 2,2886 Edif. Abierta "a.3.3" 3,5021 4.2 Arkolla ("a.4") 4,2256 5.3 TudeleneaBloque Res. "a.3.2" 2,7518 Edif. Abierta "a.3.3" 3,5021 5.7 Muliate / Montañenea ("a.3.2.") 3,7345 5.13.1 Cubo Magdalena ("a.3.1") 3,9905 6.3 Basako ("a.3.2" / a".3.3") 7,4413 Loc. comerciales (Sit. "1") 0,2440 Loc. comerciales (Sit. "2") 0,6341 Loc. comerciales (Sit. "3") 1,8883 Loc. comerciales (Sit. "4") 4,3022

VPOT

EDIFICABILIDAD URBANÍSTICA

EDIFIC.

CÓMP.

DOTAC.

VPO VIVIENDA

TOTAL

SALDO

DOTAC. VPP

COEFICIENTES DE PONDERACIÓN. (Edific. urbanísticas no desglosadas con pp. usos auxiliares)

Nuevo desarr.

VIVIENDA REG. LIBRE

Consolidada



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TABLA “VI.b”

ÁREA / SECTOR

Compen. (*)

Loc.

Comer.

Total VPO VPOT Total

m 2[t]uc € € € € € € € € € € € € €

SUELOS URBANOS

2.1 Jaizkibel Urbanizazioa (*) 11.338 3.739.321 3.739.321 3.739.321 560.898 560.898 3.178.4234.1 Amute 6.794 2.240.643 22.608 2.263.250 2.263.250 339.488 339.488 1.923.763

AD 4.1.1 Komentu 5.252 1.732.316 1.732.316 1.732.316 259.847 259.847 1.472.468

AD 4.1.2 Telleria Etxea 1.541 508.327 22.608 530.935 530.935 79.640 79.640 451.294

4.2 Arkolla 1.220 402.488 402.488 -52.387 -38.580 -90.967 -301.866 210.899 191.589 28.738 239.638 162.851AD Parcela "27" (incorporada desde SNU) 1.220 402.488 402.488 -52.387 -38.580 -90.967 -301.866 210.899 191.589 28.738 239.638 162.851

4.3 Kosta / Santa Engrazia 8.008 2.641.267 2.641.267 2.641.267 396.190 396.190 2.245.077AD 4.3.1 1.597 526.778 526.778 526.778 79.017 79.017 447.761

AD 4.3.2 936 308.743 308.743 308.743 46.311 46.311 262.432

AD 4.3.3 Telefónica 2.901 956.836 956.836 956.836 143.525 143.525 813.311

AD 4.3.4 Gure Kabia 2.574 848.910 848.910 848.910 127.337 127.337 721.574

5.5 Zumardia (AA 5.5.1 Damarri) 10.307 3.399.504 277.108 3.676.612 3.676.612 3.676.612 3.676.6125.6 Presa 13.647 4.500.868 196.272 4.697.140 4.697.140 4.697.140 4.697.140

5.6.1 AA "Presa I" 10.757 3.547.714 196.272 3.743.986 3.743.986 3.743.986 3.743.986

5.6.2 AA "Presa "II" 2.890 953.154 953.154 953.154 953.154 953.154

5.7 Muliate 46.587 15.365.058 177.768 15.542.825 15.542.825 360.519 4.814.466 5.174.985 10.367.840AA Parcela "2" 5.544 1.828.473 177.768 2.006.241 2.006.241 2.006.241 2.006.241

AD Parcelas "5/6/8/9/10/11/12" 41.043 13.536.585 13.536.585 13.536.585 360.519 2.808.226 3.168.745 10.367.840

5.9 Montañenea (AI 5.9.1 Pertenc. Montañenea) 16.133 5.320.849 5.320.849 -783.631 -577.093 -1.360.724 -3.990.637 2.629.913 2.690.936 403.640 3.033.553 2.287.296

5.13 Alde Zaharra (AI 5.13.1. Cubo Magdalena) 11.988 3.953.813 387.704 4.341.517 -198.160 -401.312 -599.471 -1.581.525 982.054 3.359.463 503.919 1.485.973 2.855.543

AD otros "suelos urbanos" (AU diversos) (*) 18.309 6.038.573 6.038.573 6.038.573 905.786 905.786 5.132.787Total Suelos Urbanos 144.332 47.602.384 1.061.459 48.663.843 -1.034.178 -1.016.984 -2.051.162 -5.874.028 3.822.866 44.840.977 3.499.179 13.188.219 20.510.264 28.153.580

SUELOS URBANIZABLES

3.2 Karmeldarrak 29.077 9.589.959 52.466 9.642.425 882.654 1.650.042 2.532.696 3.884.777 -1.352.081 10.994.507 1.649.176 792.398 1.089.493 8.552.9325.3 Tudelenea 43.042 14.195.737 139.205 14.334.942 2.114.667 1.070.653 3.185.320 7.274.008 -4.088.688 18.423.630 2.763.545 -1.325.144 15.660.086

6.3 Basako 163.471 53.914.718 54.670 53.969.388 -3.797.901 -2.796.903 -6.594.804 -38.538.303 31.943.499 22.025.889 3.303.883 35.247.382 18.722.006Total Suelos Urbanizables 235.591 77.700.414 246.342 77.946.755 -800.579 -76.209 -876.788 -27.379.517 26.502.729 51.444.026 7.716.604 792.398 35.011.731 42.935.024

TOTALES 379.923 125.302.798 1.307.801 126.610.598 -1.834.757 -1.093.193 -2.927.950 -33.253.546 30.325.595 96.285.003 11.215.783 13.980.617 55.521.995 71.088.603

Resid. / Usos aux.

VALORACIÓN EDIFICABILIDAD ASIGNADA

(Valor residual derechos edificabilidad urbanizados)

VALOR

EDIFIC.

ASIGNADA

TRAS

COMPENS.Valor saldos diferenciales VPP

COMPENSACIONES AL PMS POR TRANSFERENCIAS VPP

Valor saldos

en viv. libre

VALOR

TOTAL

DERECHOS

PMS

VALOR

TOTAL

DERECHOS

PROPIET.

PRIVADOS

OTRAS

COMPES. /

VALOR

DERECHOS

PATRIMON.

AYTO.

CESIÓN

LEGAL DE

EDIFIC.

(15%)



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3.1.4.2. Justificación de la viabilidad económico-financiera de la intervención municipal para la ejecución del Plan General

La viabilidad económico financiera de la intervención municipal para la ejecución de los elementos de sistema general que deben soportar el proyecto urbano contenido en el Plan General, bajo su responsabilidad, es, obviamente determinante en la viabilidad general de éste. En el caso de Hondarribia, como se argumenta a continuación, esa viabilidad de la acción municipal, se puede garantizar de forma holgada, sin aportaciones de los presupuestos ordinarios, a partir de los recursos de suelo edificable disponibles y obtenidos por el Ayuntamiento en el propio proceso de ejecución del Plan. Dichos recursos se deben obtener por las “cesiones” obligatorias de edificabilidad en los desarrollos residenciales, y, por “compensaciones” de déficits dotacionales de los ámbitos de intervención de titularidad privada a los que se exonera de cargas de “vivienda de protección pública”, “espacios libres” y/u “otras dotaciones”. Ello es posible, en una medida relevante, por el importante esfuerzo inversor que ha realizado la Ciudad en las décadas pasadas, en desarrollo de las NN SS de 1.996, cuyas previsiones de todo tipo –infraestructurales y de desarrollo edificatorio- se han cumplimentado en gran medida, y, con un elevado nivel de calidad en su urbanización, por lo que no se identifican déficits de inversión relevantes. Se ha hecho, además, un importante esfuerzo de rehabilitación de la urbanización existente, que, sin embargo, en los ámbitos de “Mendelu norte”, “Amutalde” y “Eskapatxulo”, severamente condicionados por el Aeropuerto, y, la indefinición arrastrada durante más de una década sobre su eventual ampliación, ha resuelto los problemas de tratamiento superficial, pero no ha podido abordar en profundidad otros aspectos como la problemática de inundabilidad y drenaje, aún pendientes. La valoración de los recursos de suelo disponibles realizada supone que el Ayuntamiento, en el desarrollo de los suelos residenciales proyectados por Plan General, obtendrá por los conceptos señalados –cesiones, compensaciones por transferencias de edificabilidad protegida, y, suelos patrimoniales calificados- un valor total de 55.521.995 € -Tablas “VII.a” y “VII.b” adjuntas- que unido a los otros conceptos de ingreso señalados –compensaciones dotacionales, cesiones de edificabilidad en suelos de actividad económica y tasas de licencia, que no se cuantifican– garantizan la “viabilidad” y “sostenibilidad” económicas de la propuesta realizada. Se debe señalar, en cualquier caso, que la gestión de las compensaciones por defectos dotacionales de “vivienda de protección pública”, institución novedosa en el ordenamiento urbanístico, exigirá una importante capacidad de gestión a la administración municipal. Esta eficiencia reclamada resultará determinante para la política de vivienda propuesta, y, concretamente para el desarrollo del Ámbito “5.3 Tudelenea” que debe centrar la oferta municipal de vivienda dirigida a la población local en un horizonte de medio y largo plazo. La comparación de la carga total de inversión en acciones singulares necesarias para la ejecución del Plan General que debe afrontar el Ayuntamiento -25.343.316 €, si se excluyen las acciones de política de vivienda- con los recursos patrimoniales que obtendrá en dicha ejecución, resulta un argumento de viabilidad difícilmente contestable. Se debe tener en cuenta que la cifra incluye una identificación exhaustiva de dichas acciones, incorporando un número relevante de ellas de necesidad cuando menos “no inexcusable” o discrecional, y, la coparticipación con otras administraciones en intervenciones que habitualmente se consideran de responsabilidad exclusiva de éstas, propuesta que busca propiciar su ejecución en la búsqueda de una resultado urbanístico y territorial cualificado. La valoración no cambia de forma significativa, aunque se cuestionen los precios de venta de los productos inmobiliarios considerados, aspecto que, obviamente, puede resultar objeto de controversia, en la actual situación de crisis económica general, que sigue afectando de forma específica al sector inmobiliario. Sin embargo, eventuales ajustes a la baja, dentro de un campo de cierto alcance –hasta un 15% o un 20% por ejemplo- seguirían manteniendo esa conclusión de viabilidad favorable. Ajustes de mayor alcance, de llegar a producirse, significarían obviamente un colapso económico en el sector inmobiliario que podría llegar a hacer inviable el Plan en un horizonte razonable.



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En relación a las inversiones en política de vivienda propuestas -31.688.418 €- se debe tener en cuenta que la ejecución de la “vivienda protegida” en venta no supone el “gasto” del patrimonio obtenido, que el PMS recuperará con la venta de las parcelas. La creación de un parque de vivienda destinado al alquiler, por el contrario, supondrá la inmovilización de su valor de venta, lo que exige la disponibilidad financiera correspondiente en el momento de su ejecución -el recurso al crédito resulta previsiblemente inviable en la actual situación económica general-, y, sólo el destino de los recursos disponibles a fines no lucrativos –ayudas a la rehabilitación, ejecución de equipamientos u obra pública- implica un coste efectivo para el Patrimonio Municipal de Suelo 3.2. ANÁLISIS DE VIABILIDAD DE LAS “ACTUACIONES INTEGRADAS” DE NUEVO

DESARROLLO El análisis de viabilidad se dirige de forma específica a las “actuaciones integradas” propuestas en “suelo urbano” y en los “suelos urbanizables residenciales” –las condiciones económicas de las mismas se definirán con carácter normativo en los respectivos documentos de desarrollo-. En “suelo urbanizable” se refiere exclusivamente a los suelos residenciales, toda vez que, en el caso de los suelos de “actividad económica” resulta difícil predecir la tipología específica de las edificabilidades que se ejecutarán y su valor de mercado, más aún cuando el Plan General remite en dos de los casos –“1.3 Zaldunborda” y “3.1 Zubieta / Urdanibia”- el definitivo establecimiento de usos y edificabilidades a “planes de compatibilización” a formular en su desarrollo. En lo “suelos residenciales” los programas edificatorios se formulan con un detalle suficiente, lo que permite realizar el análisis de viabilidad a partir de la aplicación de los precios y costes definidos con un criterio homogéneo para el conjunto de los suelos urbanos y urbanizables”, y, de los “coeficientes de ponderación” de los distintos aprovechamientos inmobiliarios que deducen de los mismos. Además de justificar la viabilidad buscada, el análisis permite deducir con razonable detalle el resultado patrimonial para el Ayuntamiento de cada una de las intervenciones, por cesiones obligatorias, y, compensaciones por transferencias dotacionales de vivienda de “protección pública”. A partir de ello se puede formular una estimación del valor económico del patrimonio de suelo residencial del que dispondrá el PMS en el proceso de ejecución del Plan General –se insiste en señalar que a ello se sumará el resultado del desarrollo de los suelos de “actividad económica” en los “suelos urbanizables- y, se obtienen conclusiones respecto a su capacidad para financiar sus obligaciones de inversión en dicho proceso. En lo que respecta al “análisis de viabilidad” las “actuaciones integradas” de nuevo desarrollo, se deben distinguir las propuestas en “suelo urbano” y las previstas en los “suelos urbanizables residenciales” cuya ordenación pormenorizada -y costes de urbanización- se definirán con carácter normativo en los respectivos documentos de planeamiento desarrollo. De ellas, las proyectadas en “suelo urbano”, para las que define su ordenación pormenorizada, deben estudiarse en detalle, sin perjuicio de la actualización de ese análisis que deberá formular el correspondiente “programa de actuación urbanizadora”. Como se ha comentado, la estimación realizada permite identificar también, en cada una de ellas, el resultado patrimonial para el Ayuntamiento de las “cesiones obligatorias” y las “compensaciones” por déficits de la “dotación de vivienda protegida”, que, desde una perspectiva dotacional, en la solución de “cumplimiento global” propuesta, se compensan a su vez con “excesos” de dotación sobre suelos de titularidad municipal.

Las actuaciones integradas de suelos destinadas a “usos de actividad” en “suelo urbanizable”, cuya viabilidad no se analiza ante la ausencia de referencias de valoración en la actual situación de definición del planeamiento, son las siguientes: * “1.1 Zaldunborda Gaina” (1. Gaintxurizketa). * “1.3 Zaldunborda” (1. Gaintxurizketa). * “3.1 Zubieta / Urdanibia” (3. Jaitzubia / Mendelu Auzoak). Se debe señalar, en cualquier caso, que, con excepción del “Parque de actividad Zubieta / Urdanibia”, que es, sin duda, una operación compleja de gran envergadura, y, con posibles alternativas de programa, en el desarrollo a realizar y en las infraestructuras que los deberán



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soportar, que incidirán de forma determinante en su viabilidad económica, los desarrollos de “usos de actividad” convencionales propuestos en “Gaintxurizketa”, no presentan, en un primer análisis, problemas de viabilidad significativos, en la medida en que se produzcan demandas de implantación solventes, dado que ninguno de ellos exige inversiones de preparación de suelo o soporte infraestructural relevantes. Las de “uso residencial”, asimismo en “suelo urbanizable”, para las que, si resulta posible una primera evaluación de sus costes de desarrollo, son las siguientes: * AU “3.3 Karmelitarrak” (“3. Mendelu / Jaitzubia Auzoak”) * AU “5.3 Tudelenea” (“5. Casco urbano”) * AU “6.3 Basako” (“6. Hondartza / Higer”) Como en el caso de los desarrollos de actividad, ninguna de ellas exige costes singulares de infraestructura de soporte, si bien el desarrollo del sector “3.3 Karmeldarrak” está condicionado a la ejecución previa del nuevo acceso al “Parque Zubieta / Urdanibia” desde la “GI-636”. En ellas se estiman de forma básica los costes de urbanización y realojos –se supone la demolición de las edificaciones afectadas por la ordenación ilustrativa propuesta- y se identifica el valor residual del suelo bruto aportado, a partir de los criterios establecidos por la legislación urbanística y de valoraciones vigente, obteniéndose en todos los casos resultados que justifican un dictamen favorable de viabilidad. Las “actuaciones integradas” de uso residencial, definidas de forma expresa con carácter normativo en “suelo urbano”, y, para las que se define su ordenación pormenorizada, son a su vez, las siguientes: * AI “5.9.1 Pertenecidos Montañenea” (AU “5.9 Montañenea) * AI “5.13.1 Cubo Magdalena” (AU “5.13 Alde Zaharra”) Se estudian, con criterios similares a los desarrollos en “suelo urbanizable”, obteniéndose asimismo resultados que permiten una valoración de viabilidad positiva.



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* AU “3.3 Karmelitarrak” (“3. Mendelu / Jaitzubia Auzoak”) * AU “5.3 Tudelenea” (“5. Casco urbano”) * AU “6.3 Basako” (“6. Hondartza / Higer”) 3.2.1. Análisis de viabilidad. Ámbitos de actuación integrada de “uso residencial” previstos en “suelo

urbanizable”



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ÁREA "3.3 KARMELDARRAK"

SUPERFICIE 51.164 m2

CLASIFICACIÓN DEL SUELO SUELO URBANIZABLE

ZONIFICACIÓN GLOBAL

Zona "A.3 / 3.3 Residencial de Edificación Abierta" 43.469 m2

Zona "D.1 / 3.3 Parques" (SG) 7.695 m2

INFORMACIÓN CATASTRAL AAI "3.3"

Edificios existentes (Consolidados) nº sup. Techo

Cº Aranburunea (2.208 m 2) Vivienda 3 viv 276 m 2(t)

Garaje/trastero 1 ud 208 m 2(t)

Cº Aranburunea Txiki (1.129 m 2) Vivienda 2 viv 220 m 2(t)


Total Área Vivienda 5 viv 496 m2(t)

Garaje/trastero 2 ud 226 m2(t)

CONDICIONES DE EDIFICABILIDAD

Edificabilidad urbanística media 0,5000 m2(t)/m

2

Edificabilidad urbanística 21.735 m2(t)

Edificabilidad uso residencial 97,00% 21.082 m2(t)

Edificabilidad uso comercial 3,00% 652 m2(t)

VL (Edificabilidad existente. Exenta carga dotacional) 496 m2(t)

∆ Edificabilidad residencial cómputo dotación legal VPP 20.586 m2(t)

DOTACIÓN DE VPP

Dotación legal ( 55,00% VPO / 20% VPOT ∆ Edif. Resid.)

VPO (55%) 11.323 m 2(t)

VPOT (20%) 4.117 m 2(t)

VL (25%) 5.147 m 2(t)

Total 20.586 m2(t)

Dotación VPP normativa PGOU

VPO 68,00% 13.999 m2(t)

VPOT 32,00% 6.588 m2(t)

Total 20.586 m2(t)

Excedentes dotación VPP

VPO 2.676 m2(t)

VPOT 2.470 m2(t)



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ÁREA "3.3 KARMELDARRAK" (Cont.)

VALOR DERECHOS DE SUELO AAI "3.3"

Valor derechos nueva edificación según legislación Edificabilidad Valor unitario (1)

Valor res. suelo

∆ Edificabilidad sujeta a dotación VPP 20.586 m2(t)

VPO 55,00% 11.323 m2(t) 329,81 € /m

23.734.305,09 €

VPOT 20,00% 4.117 m2(t) 667,93 € /m

22.750.069,32 €

VL ("a.3.2") 25,00% 5.147 m2(t) 754,82 € /m

23.884.777,01 €

VL ("a.3.3 Consolidada) 496 m2(t) 1.155,02 € /m

2572.888,65 €

Locales comerciales 652 m2(t) 80,47 € /m

252.466,46 €

Total 21.735 m2(t) 10.994.506,53 €

(1) Valor residual de la unidad de edificabilidad urbanizada, incluso garajes y trasteros (Ver cuadro adjunto)

Valor derechos nueva edificación según PGOU Edificabilidad Valor unitario (1)

Valor Total

VPO 68,00% 13.999 m2(t) 329,81 € /m

24.616.959,02 €

VPOT 32,00% 6.588 m2(t) 667,93 € /m

24.400.110,91 €

VL ("a.3.3 Consolidada) 496 m2(t) 1.155,02 € /m

2572.888,65 €

Locales comerciales 652 m2(t) 80,47 € /m

252.466,46 €

Total 21.735 m2(t) 9.642.425,04 €


Valores resultantes

Compensación por el PMS del exceso dotación VPP 1.352.081,49 €Valor derechos asignados tras compensación 10.994.506,53 €Cesión obligatoria de derechos PMS 15,00% 1.649.175,98 €Aportación neta a realizar por el PMS a el AAI "3.3" -297.094,49 €Valor derechos propiedad urbanizados 9.345.330,55 €Carga de urbanización estimada 51.164 m

2105 € /m

25.372.220,00 €

Valor residual del suelo aportado sin urbanizar 3.973.110,55 €Superficie de fincas que participa en el AAI "3.3" 51.164 m

2

Valor residual unitario del suelo aportado 79,19 €/m2



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ÁREA "5.3 TUDELENEA"





Zona "D.1 / 5.3 Parques" (SG) 6.886 m2

Zona "D.2 / 5.3 Aguas superficiales" (SG) 1.629 m2


Edificios existentes nº sup.

Fuera de ordenación

Cº Txiplao Txiki Vivienda 1 viv 98 m 2(t)

Garaje / trastero 3 ud 198 m 2(t)

Total FO Vivienda 1 viv 98 m 2 (t)

Garaje / trastero 3 ud 198 m 2 (t)

Consolidados

CªTudelenea Vivienda 3 viv 302 m 2(t)

Agirrenea Vivienda 3 viv 411 m 2(t)


Total Consolidados Vivienda 6 viv 713 m 2 (t)

Garaje/trastero 2 ud 232 m 2 (t)

Total Tudelenea Vivienda 7 viv 811 m2(t)



Edificabilidad urbanística media 0,6000 m2(t)/m

2



Edificabilidad uso comercial 5,00% 1.730 m2(t)

VL (Edificabilidad existente. Exenta carga dotacional) 811 m2(t)

∆ Edificabilidad cómputo dotación VPP (55%/20%) 32.059 m2(t)

Dotación VPP normativa PGOU

VPO 75,00% 24.044 m 2(t)

VPOT 25,00% 8.015 m 2(t)

Total

Excedentes dotación VPP

VPO 6.412 m 2(t)

VPOT 1.603 m 2(t)



Diciembre 2016


FDELEON arq+urb

ÁREA "5.3 TUDELENEA" (Cont.)

VALOR DE LOS DERECHOS DE SUELO AAI "5.3"

Valor derechos nueva edificación según legislación Edificabilidad Valor unitario (1)

Valor Total

VPO 55,00% 17.632 m 2(t) 329,81 € /m 2 5.815.335,46 €VPOT 20,00% 6.412 m 2(t) 667,93 € /m 2 4.282.610,89 €VL 25,00% 8.015 m 2(t) 907,58 € /m 2 7.274.008,48 €VL Existente 811 m 2(t) 1.155,02 € /m 2 936.719,14 €Locales comerciales 1.730 m 2(t) 80,47 € /m 2 139.204,68 €Total nueva construcción 34.600 m

2(t) 18.447.878,65 €


Valor derechos nueva edificación según PGOU Edificabilidad Valor unitario (1)

Valor Total

VPO 75,00% 24.044 m 2(t) 329,81 € /m 2 7.930.002,91 €VPOT 25,00% 8.015 m 2(t) 667,93 € /m 2 5.353.263,61 €VL (Consolidada y reposición) 811 m 2(t) 1.155,02 € /m 2 936.719,14 €Locales comerciales 1.730 m 2(t) 80,47 € /m 2 139.204,68 €Total 34.600 m

2(t) 14.359.190,34 €


Compensación por el PMS del exceso dotación VPP 4.088.688,31 €Valor derechos asigandos tras compensación 18.447.878,65 €Cesión obligatoria de derechos PMS 15,00% 2.767.181,80 €Aportación neta a realizar por el PMS al AAI 1.321.506,52 €Valor derechos propiedad urbanizados 15.680.696,85 €Carga de urbanización estimada 66.181 m

2105,00 € /m

26.949.006,05 €

Coste edificación realojo

Vivienda 98 m2(t) 1.057,68 € /m

2(t) 103.652,64 €

Garajes /trasteros 198 m2(t) 411,32 € /m

2(t) 81.441,36 €

Total 185.094,00 €Cargas totales urbanización 7.030.447,41 €Valor residual total del suelo aportado sin urbanizar 8.731.690,80 €

Superficie suelo que soporta la edificabilidad consolidada 1.352 m2

Superficie de fincas que participa en el AAI 64.829 m2

Valor residual unitario del suelo aportado sin urbanizar 134,69 €/m2



Diciembre 2016


FDELEON arq+urb

ÁREA "6.3 BASAKO"





Zona "E.1.1 / 6.3 Carreteras" (SG) 4.046 m2


Edificios existentes

Fuera de ordenación

Etxe Txiki Vivienda 1 viv 42 m 2(t)


Meltxor enea Vivienda 1 viv 47 m 2(t)


Total FO Vivienda 2 viv 89 m 2 (t)


Consolidados

Alderdi Eder Vivienda 5 viv 365 m 2(t)


Zoriona Vivienda 2 viv 390 m 2(t)


Estebanenea Vivienda 2 viv 187 m 2(t)


Total Consolidados Vivienda 9 viv 942 m 2 (t)


Total 6.3 Basako Vivienda 11 viv 1.031 m2(t)


nº Sup. Techo



Diciembre 2016


FDELEON arq+urb

ÁREA "6.3 BASAKO" (Cont.)


Edificabilidad urbanística media (Pendiente media > 15%) 0,3500 m2(t)/m

2



Edificabilidad uso comercial 3,00% 679 m2(t)

VL (Edificabilidad existente. Exenta carga dotacional) 1.031 m2(t)

∆ Edificabilidad cómputo dotación legal VPP 20.937 m2(t)

DOTACIÓN DE VPP

Dotación legal ( 55,00% VPO / 20% VPOT ∆ Edif. Resid.)

VPO (55%) 11.515 m 2(t)

VPOT (20%) 4.187 m 2(t)

VL (25%) 5.234 m 2(t)

Total 20.937 m2(t)

Dotación VPP normativa PGOU excluida

Déficits dotación VPP

VPO -11.515 m2(t)

VPOT -4.187 m2(t)



Diciembre 2016


FDELEON arq+urb

ÁREA "6.3 BASAKO" (Cont.)

VALOR DE LOS DERECHOS DE SUELO AAI "6.3"

Valor derechos nueva edificación según legislación Valor unitario (1)

Valor Total

VPO 55,00% 11.515 m 2(t) 329,81 € /m 2 3.797.900,52 €VPOT 20,00% 4.187 m 2(t) 667,93 € /m 2 2.796.903,16 €VL 25,00% 5.234 m 2(t) 2.454,23 € /m 2 12.846.100,92 €VL Existente 1.031 m 2(t) 2.454,23 € /m 2 2.530.314,01 €Locales comerciales 679 m 2(t) 80,47 € /m 2 54.670,36 €

Total 22.647 m2(t) 22.025.888,97 €


Valor derechos nueva edificación según PGOU Valor unitario (1)

Valor Total

Vivienda Libre nueva edificación 21.026 m 2(t) 2.454,23 € /m 2 51.602.830,41 €Vivienda Libre Consolidada 942 m 2(t) 2.454,23 € /m 2 2.311.887,29 €Locales comerciales 679 m 2(t) 80,47 € /m 2 54.670,36 €Total 22.647 m

2(t) 53.969.388,06 €


Valores resultantes

Compensación al PMS déficit dotación VPP 31.943.499,09 €Valor derechos asigandos tras compensación 22.025.888,97 €Cesión obligatoria de derechos PMS 15,00% 3.303.883,35 €Aportación total al PMS 35.247.382,44 €Valor derechos propiedad urbanizados 18.722.005,62 €Cargas estimadas

Carga de urbanización 64.707 m 2 105,00 € /m 2 6.794.243,40 €Coste edificación realojo

Vivienda 89 m2(t) 1.057,68 € /m

2(t) 94.133,52 €

Garajes /trasteros 89 m2(t) 411,32 € /m

2(t) 36.607,48 €

Total 130.741,00 €Cargas totales urbanización 6.830.850,88 €Valor residual del suelo aportado sin urbanizar 8.587.271,40 €Información propiedades

Suelos públicos que no participan en el AAI 4.046 m2

Superficie de fincas que participa en la ejecución del AAI 68.754 m2

Total AAI "6.3" 72.800 m2

Valor residual unitario del suelo aportado sin urbanizar 124,90 €/m2

Edificabilidad

Edificabilidad



Diciembre 2016


FDELEON arq+urb

* AI 5.9.1 Pertenecidos Montañenea (AU “5.9 Montañenea) * AI 5.13.1 Cubo Magdalena (AU 5.13 Alde Zaharra) 3.2.2. Análisis de viabilidad. Ámbitos de actuación integrada de “uso residencial” previstos en “suelo

urbano”



Diciembre 2016

Documento “D. ESTUDIO VIABILIDAD / SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA 32-

FDELEON arq+urb

ÁREA "5.9 MONTAÑANEA"


CLASIFICACIÓN DEL SUELO SUELO URBANO



Zona "E.1 / 5.9 Carreteras (SG) 1.825 m2

CATEGORIZACIÓN DEL SUELO

Suelo Urbano Urbanización Consolidada 2.060 m2

Suelo Urbano No Consolidado (AAI / UE "5.9.1 Pertenecidos de Montañenea") (Ordenación pormenorizada definida por el PGOU) 10.119 m2

INFORMACIÓN CATASTRAL

Suelo urbano consolidado nº Sup. Techo

Etxe Txiki 3 viv 200 m 2(t) 362 m 2

Cº Montañenea (Norte) 1 viv 322 m 2(t) 145 m 2

Cº Montañenea (Sur) 1 viv 470 m 2(t) 720 m 2

Camino público 833 m 2

Total SUC 5 viv 992 m2(t) 2.060 m

2

Suelo urbano no consolidado (UE "5.9.1")

05-637 5.890 m 2

05-860 (Aportación parcial) 2.670 m 2

Total suelos privados 8.560 m2

Suelos publicos (No participan en derechos y cargas)

Carretera "GI-3440" 1.463 m 2

Camino rural 96 m 2

Total UE "5.9.1" 10.119 m2


Suelo Urbano Consolidado 992 m2(t)

Unidad de ejecución "UE 5.9.1 Pertenecidos de Montañenea" 4.320 m2(t)

Edificabilidad urbanística Área "5.9 Montañenea" 5.312 m2(t)

Edificabilidad residencial media 0,5131 m2(t)/m

2

Edific. existente en cada parcela

HIRI ANTOLAMENDUKO PLAN OROKORRA HONDARRIBIA

(Behin betiko onarpena)

2016ko abendua

“D. BIDERAGARRITASUN ETA IRAUNKORTASUN EKONOMIKO ETA FINANTZARIOAREN AZTERKETA” dokumentua 32-

FDELEON arq+urb

“5.9. MONTAÑANEA” EREMUA (jarraipena)

ZONIFIKAZIO XEHATUA

a.3.2/1 a.3.3. Partzelako eraikuntza irekia 362 m2



a.3.1/4 a.3.2. Bizitegi-blokea 1.416 m2

a.3.1/5 a.3.2. Bizitegi-blokea 953 m2

a.3.1/6 a.3.2. Bizitegi-blokea 931 m2

c.2/7 c.2. Ekipamendu pribatua (kirol-ekipamendua) 1.861 m2

d.1.2/8 d.1.2. Tokiko espazio librea (TS) 1.878 m2

d.1.2/9 d.1.2. Tokiko espazio librea (TS) 393 m2

Lurzoru partzelatu gabeak 3.521 m2

“5.9” hirigintza-esparrua guztira 12.179 m2

ERAIKIGARRITASUN ESLEIPEN XEHATUA

a.3.2/1 (zenbatetsia) 200 m 2(s)



a.3.1/4 1.440 m 2(s)

a.3.1/5 1.440 m 2(s)

a.3.1/6 1.440 m 2(s)

Guztira 4.320 m2(s)

Etxebizitzaren batez besteko tamaina minimoa 80,00 m2(s)/etx

“5.9.1. MONTAÑANEAREN JABETZAKO LURRAK” GAUZATZE UNITATEA GARATZEKO ETA ZUZKIDURAK BETETZEKO BALDINTZAK

Babes publikoko etxebizitzen zuzkidura

Legezko zuzkidura (% 55,00 BOE / % 20,00 BOET. Bizitegi-eraikigarritasunaren gehikuntza)

BOE (% 55) 2.376 m 2(s)

BOET (% 20) 864 m 2(s)

EL (% 25) 1.080 m 2(s)

Guztira 4.320 m2(s)

HAPOko BPE zuzkidura arauemailea Baztertuta.

BPE zuzkidura-defizitak

BOE % 55,00 -2.376 m 2 (s)

BOET % 20,00 -864 m 2 (s)

Tokiko zuzkidurak

“5.9.1. Montañanea” jarduketa integratuko esparruaren / gauzatze-unitatearen azalera 10.119 m2

Hirigintza-eraikigarritasuna 4.320 m2(s)

Batez besteko hirigintza-eraikigarritasuna (ekarritako lurzoru pribatuei buruz adierazia) 0,5047 m2(s)/m

2

Tokiko zuzkiduren legezko eskakizuna

Tokiko espazio libreak 1.244 m 2

Beste zuzkidura batzuk 864 m 2

Tokiko zuzkiduren legezko eskakizuna guztira 2.108 m2

Ekarritako zuzkidura 2.271 m2



Diciembre 2016


FDELEON arq+urb

ÁREA "5.9 MONTAÑANEA" (Cont.)

VALOR DE LOS DERECHOS DE SUELO UE "5.9.1"

Valor unitario de los derechos asignados (PGOU)

Vivienda "a.3.2" VL (Situación "4": 85,00 m 2[t] / 65,38 m 2[u])

Valor en venta (Pv) 3.060,00 €/m2(t) 260.100,00 €/viv.

Coste de construcción (Ejec. Contrata) (Ccc) 975,00 €/m2(t) 82.875,00 €/viv.

Tributos municipales (TM) 5,00%

Otros costes edificación (Proyectos, seguros, escrituras) (Oge) 12,52%

Valor residual del derecho de edific. urbanizado 1.039,89 €/m2(t) 88.391,01 €/viv.

Usos auxiliares anejos (Situación "6". Local cerrado aparcamiento/trastero: 2 plz. / 40,00 m 2[u])

Valor en venta (Pv) 63.000,00 €/v

Superficie construida estimada (1,1*(40,00+ 20,00)) m2(t) 66,00 m

2(t)

Relación Cons/útil 1,10

Superficie útil local 40,00 m2(u)

Superficie útil circulación estimada 20,00 m2(u)

Coste de construcción (Ejec. Contrata) (Ccc) 370,00 €/m2(t) 24.420,00 €/viv.

Otros costes edificación (Proyectos, seguros, escrituras) (Oge) 12,52%

Valor residual del derecho de edific. urbanizado 246,99 €/m2(t) 16.301,62 €/viv.

Valor residual conjunto viv. usos auxil. 104.692,63 €/viv.Valor residual conjunto viv/usos auxil. por m

2(t) viv. 1.231,68 €/viv.

Derechos nueva edificación según legislación Edificabilidad Valor unitario (1)

Valor Total

VPO (55%) 2.376,00 m 2(t) 329,81 € /m 2(t) 783.631,28 €VPOT (20%) 864,00 m 2(t) 667,93 € /m 2(t) 577.092,74 €VL (25%) 1.080,00 m 2(t) 1.231,68 € /m 2(t) 1.330.212,24 €Total 4.320,00 m

2(t) 2.690.936,27 €

Derechos nueva edificación según PGOU Edificabilidad Valor unitario (1)

Valor Total

Vivienda Libre (100%) 4.320,00 m 2(t) 1.231,68 € /m 2(t) 5.320.848,97 €Total 4.320,00 m

2(t) 5.320.848,97 €


Valores resultantes

Compensación al PMS déficit dotación VPP 2.629.912,71 €Valor derechos asignados tras compensación 2.690.936,27 €Cesión obligatoria de derechos PMS 15,00% 403.640,44 €Aportación total al PMS 3.033.553,15 €Valor derechos propiedad urbanizados 2.287.295,83 €Carga urbanización 600.000,00 €Valor residual del suelo aportado UE sin urbanizar 1.687.295,83 €Valor residual unitario del suelo aportado sin urbanizar 197,12 €/m

2




Diciembre 2016


FDELEON arq+urb

UE "5.13.1 CUBO MAGDALENA" ("5.13 Alde Zaharra")

SUPERFICIE 1.801 m2

Ámbito "5.13.1.a" 857 m2

Ámbito "5.13.1.b" 848 m2

Ámbito "5.13.1.c" 96 m2

CLASIFICACIÓN DEL SUELO SUELO URBANO


Zona "A.1/5.13 Asentamientos Antiguos" 1.801 m2

CATEGORIZACIÓN DEL SUELO

Suelo Urbano No Consolidado (AAI / UE "5.13.1 Cubo de la Magdalena") (Ordenación Pormenorizada definida PGOU) 1.801 m2

INFORMACIÓN CATASTRAL

Ficas aportadas

Javier Ugarte, 2 133 m2

Javier Ugarte, 4a 351 m2

Javier Ugarte, 4b 153 m2

Marcos Enea / Villa Anjelitatxo (Excluido solares) 187 m3

Harresilanda, 2/4 (Excluido solar) 470 m2

Murrua, 14 96

Suelos públicos 411 m2

Total U.E. "5.13.1" 1.801 m2

Edificios existentes (Fuera ordenación) nº sup.

Javier Ugarte, 2 Local comercial 2 ud 90 m2(t)

Javier Ugarte, 4b Vivienda 3 viv 327 m2(t)

Local 1 ud 109 m2(t)

Harresilanda, 2/4 (Excluido solar) Vivienda 1 viv 81 m2(t)

Local 2 ud 182 m2(t)

Total edificios existentes FO Vivienda 4 viv 408 m2(t)

Local varios 5 ud 381 m2(t)



Diciembre 2016


FDELEON arq+urb


ZONIFICACIÓN PORMENORIZADA

Parcela 1 744 m2

Espacio libre "d.1.2.p" 652 m2

Espacio libre "d.1.2.r"(parte) 96

Suelos no parcelados 309 m2

Total A.U. "5.13.1" 1.801 m2


Unidad de ejecución "UE 5.13.1"

Parcela "a.2" (Edific. estimada)

Plantas altas (Vivienda) 3.412,14 m2(t)

P.baja (Locales comerciales) 622,54 m2(t)

Sótanos 1.488,18 m2(t)

Tamaño promedio mínimo vivienda 60,00 m2(t)/viv

CONDICIONES DESARROLLO Y CUMPLIMIENTO DOTACIONAL UE "5.13.1"

Referencias

Edificabilidad residencial existente (A realojar) 408 m2(t)

Edificabilidad loc. comerciales existente (A realojar) 90 m2(t)

Edificabilidad loc. auxiliares existente (A realojar) 291 m2(t)

∆ Edificabilidad cómputo dot. VPP 3.004 m2(t)

Dotación VPP

Dotación legal (20,00% VPOT / 20,00% VPO ∆ Edif. Resid.)

VPO (20%) 601 m 2(t)

VPOT (20%) 601 m 2(t)

VL (60%) 1.802 m 2(t)

Total 3.004 m2(t)

Dotación VPP normativa PGOU Excluida

Déficits dotación VPP

VPO 20,00% -601 m 2 (t)

VPOT 20,00% -601 m 2 (t)



Diciembre 2016


FDELEON arq+urb


VALOR DERECHOS DE SUELO UE "5.13.1"

Valor derechos asignados según legislación Edificabilidad Valor unitario (1)

Valor Total

VPO 20,00% 601 m2(t) 329,81 € m

2198.159,64 €

VPOT 20,00% 601 m2(t) 667,93 € m

2(t) 401.311,63 €

VL 2.210 m2(t) 1.316,12 € m

2(t) 2.909.265,88 €

Locales comerciales 623 m2(t) 622,78 € m

2(t) 387.703,68 €

Total 4.035 m2(t) 3.896.440,83 €

Valor derechos resultantes PGOU Edificabilidad Valor unitario (1)

Valor Total

Vivienda libre (100%) (Incluido realojo) 3.412 m2(t) 1.316,12 € /m

24.490.791,18 €

Locales comerciales (Incluido realojo) 623 m2(t) 622,78 € /m

2387.703,68 €

Total 4.035 m2(t) 4.878.494,87 €

(1) Valor residual de la unidad de edificabilidad urbanizada, incluso garajes y trasteros (Ver cuadro "coeficientes ponderación")

Compensación PMS déficit dotación VPP 982.054,04 €Valor derechos asignados tras compensación 3.896.440,83 €Cesión obligatoria de derechos PMS 15,00% 584.466,12 €Aportación total al PMS 1.566.520,16 €Valor derechos propiedad urbanizados 3.311.974,71 €

Carga de urbanización estimada

Urbanización Plaza (d.1.2/p) 652 m2

180,00 € /m2

117.347 €Ascensor Cubo Magdalena PA 700.000 €Total coste urbanización 817.347 €Coste edificación realojo

Viviendas 408 m2

1.204,58 € /m2(t) 491.468,64 €

Locales comerciales 90 470,08 € /m2(t) 42.307,20 €

Garajes / trasteros 291 m2

411,32 € /m2(t) 119.694,12 €

Total coste edificación realojo 611.163 €Total cargas urbanización 1.428.510 €

Valor residual total del suelo aportado sin urbanizar 1.883.464,55 €Superficie de fincas que participa en la UE "5.13.1" 1.390 m

2

Valor residual unitario del suelo aportado sin urbanizar 1.354,98 €/m2



Diciembre 2016


FDELEON arq+urb

4. JUSTIFICACIÓN DE LA “SOSTENIBILIDAD” ECONÓMICO- FINANCIERA DEL DESARROLLO PROPUESTO

Se ha argumentado anteriormente que, en principio, la falta de un conocimiento suficientemente preciso del contenido de programa y del resultado económico de la ejecución del Plan en esta fase de desarrollo, solo permite formular algunas consideraciones y evaluaciones generales, para las que tampoco aporta datos relevantes un estudio detallado de las pautas de inversión municipal. Asimismo, se ha hecho constar que la evaluación de la “sostenibilidad” de la implantación de infraestructuras y servicios reclamada coincide de hecho con el contenido del “análisis de viabilidad” realizado en el apartado precedente, el cual garantiza de forma amplia que el Ayuntamiento va a disponer de recursos para la implantación y puesta en uso de las infraestructuras y servicios bajo su responsabilidad. En lo que respecta a la valoración de la capacidad de las haciendas públicas afectadas por el mantenimiento de las infraestructuras o la prestación de los servicios, para el caso de la actuación de otras administraciones, resulta suficiente la constatación genérica, de que, por el Plan General, no se proponen desarrollos que puedan generar una carga de gasto corriente inadmisible. Otra cosa pueden ser intervenciones como la prevista en el Ámbito “3.1 Zubieta / Urdanibia”, o, la implantación de la Lanzadera de transporte público Irun / Hondarribia, cuya concreción propositiva debería justificar estos aspectos en detalle. Por otra parte, la ejecución del Plan supondrá para el Ayuntamiento un montante significativo de tasas de licencia –en torno a 7,5 M€, en lo que respecta los desarrollos residenciales- con independencia de otros ingresos corrientes –IBI y otros- que deben financiar sin dificultades los costes de funcionamiento y mantenimiento de los nuevos desarrollos urbanos proyectados, los cuales en ningún caso incorporan infraestructuras, o dotaciones, que puedan dar lugar a costes singulares para los presupuestos municipales. Incluso en el caso de la nueva instalación polideportiva cubierta sugerida en el horizonte final del Plan en “Tudelenea”, la gestión sin coste para los presupuestos municipales del “Polideportivo Hondartza” permite suponer un resultado similar. En lo que respecta a la solicitud en la legislación de referencia, notablemente confusa respecto a su contenido, de la argumentación de la suficiencia de los suelos previstos para usos productivos –no queda claro si trata de actividades de producción en general o de producción agraria, lo que no parece tener mucho sentido en una sociedad globalizada- debe entenderse que la adecuación por el Plan General, en cuanto a los criterios de ocupación del territorio formulados por el planeamiento territorial –Plan Territorial Parcial y PTS Agroforestal- debe resultar suficiente.



Diciembre 2016


FDELEON arq+urb

5. ESTRATEGIA DE LA EVOLUCIÓN URBANA Y LA OCUPACIÓN DEL SUELO La realidad de la gestión urbanística en el momento presente –y desde luego en las ya largas décadas de vigencia de una legislación urbanística “moderna”, basada sobre pautas de fondo, jurídicas y de gestión, muy similares- demuestra que también en lo que se refiere a la definición de la “estrategia de la evolución urbana y de la ocupación del suelo”, el mandato legal resulta nuevamente poco realizable con el nivel de concreción que aparentemente se deduce del mismo, por lo que el presente documento se limita a establecer algunos objetivos referenciales para la intervención municipal, parte de los cuales se deberán cumplimentar de forma obligatoria a partir de las referencias establecidas por la legislación urbanística en relación a la materialización temporal de la oferta de “vivienda protegida” proyectada. 5.1. PROGRAMA DE PLANEAMIENTO PARA EL DESARROLLO DEL PLAN GENERAL (Artículo

“2.1.3” del Documento “C.1 Normas Generales”) * Planeamiento de “compatibilización” de la ordenación de Hondarribia con la ordenación del

término municipal de Irun: ° “Plan de compatibilización I. Zaldunborda”. (Actividad económica) ° “Plan de compatibilización II. Zubieta / Urdanibia” (Actividad económica). De los “planes de compatibilización” propuestos, el primero –Plan de compatibilización “I”-corresponde al desarrollo de una zona de “actividad económica” de muy escasa dimensión, para el que no se establecen determinaciones u objetivos, temporales o respecto a la titularidad -pública o privada- de la iniciativa promotora. El plan de compatibilización “II. Zubieta / Urdanibia” responde a un objetivo estratégico de gran calado para el futuro económico y social del Bajo Bidasoa como es la oferta de suelo en condiciones económicas y operativas ventajosas para la implantación de “actividades económicas cualificadas” además de otros objetivos secundarios también relevantes –traslado del “parque deportivo de Plaiaundi” y otros-.

Se propone un plazo temporal de 18 meses para el inicio de su tramitación, por iniciativa conjunta de los Ayuntamientos de Hondarribia e Irun, y, se sugiere la incorporación a la misma de otras administraciones eventualmente afectadas.

* Planeamiento de desarrollo en “suelo urbanizable”: ° “Plan parcial del sector 1.1 Zaldunborda Gaina” ° “Plan parcial del sector 3.3 Karmeldarrak”. ° “Plan parcial del sector 5.3 Tudelenea”: ° “Plan parcial del sector 6.3 Basako”: El primero de los planes parciales propuestos se dirige también al desarrollo de una zona de “actividad económica” de respuesta a las necesidades globales de este tipo de suelos en el Bajo Bidasoa. Ante la ausencia de necesidades o u objetivos públicos específicos en relación al mismo, no se establecen determinaciones temporales o respecto a la iniciativa de su formulación, las cuales deberán concretarse en el momento en el que se identifiquen iniciativas concretas y viables para su desarrollo, que susciten el acuerdo municipal. El plan parcial “3.3 Karmeldarrak” debe resolver problemas de oferta de vivienda protegida y realojo del barrio “3. Jaitzubia / Mendelu” por lo que parece razonable remitir su formulación, en todo caso por iniciativa del Ayuntamiento de Hondarribia”, al momento en el que la formulación del plan de compatibilización “III. Zubieta / Urdanibia”, y, del PERU de los ámbitos “3.5 Mendelu norte” y “3.6 Eskapatxulo”, permitan concretar las necesidades de suelo para vivienda de realojo procedente de esos ámbitos y sus condiciones de programación y gestión, una vez resueltos algunos problemas de ordenación y funcionalidad –acceso rodado y otros- que presenta su desarrollo. Los planes parciales “5.3 Tudelenea” y “6.3 Basako” resultan determinantes en el desarrollo de la política de “vivienda” de medio y largo plazo propuesta por el Plan General. El Ámbito “5.3 Tudelenea” debería estar en situación de iniciar su ejecución en un plazo de 4/5 años a partir de la aprobación del Plan General, una vez ejecutado el programa de “vivienda protegida” propuesto en “suelos urbanos”.



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A su vez, la definición de los repartos de derechos, y, la asignación al Ayuntamiento de los que le corresponderán en el desarrollo del Ámbito “6.3 Basako”, es un instrumento básico para la propuesta adquisición municipal de los suelos de “Tudelenea”, lo que relaciona de forma directa la formulación del planeamiento y la gestión de la ejecución de los dos ámbitos.

A ello se une la exigencia legal, de carácter genérico, pero de obligada respuesta, de que el programa de vivienda protegida de “Tudelenea” se ejecute de forma previa o simultánea al de “Basako”, al que da respuesta dotacional. En consecuencia, se establece como requisito obligatorio la condición de la formulación y gestión del plan parcial de “Tudelenea” de forma previa o simultánea al de “Basako”.

* Planeamiento de desarrollo en “suelo urbano”: ° “Plan especial de renovación urbana de los ámbitos 3.5 Mendeluko Iparra y 3.6

Eskapatxulo”. Se trata de una intervención urgente, y, a su vez de notable complejidad: - Afecta a decisiones de rehabilitación y/o traslado de un número potencialmente

significativo de viviendas y locales de actividad económica, lo que exigirá una información exhaustiva de la situación del parque edificado, una evaluación de costes preliminar suficientemente precisa, y, un proceso complejo de participación ciudadana en el que los afectados definan sus posiciones respecto a dichas decisiones, sobre una propuesta de alternativas coherente y soportada por información adecuada.

- Exige su coordinación y consiguiente concertación –que deberá iniciarse ya en la fase

de “avance”- con las administraciones responsables afectadas, de los siguientes elementos infraestructurales de ámbito territorial: . Reordenación del tramo “Zubieta / Avda. de Iparralde” de la “GI-636” que debe

eliminar la barrera que actualmente genera esta carretera en Mendelu, reordenar de manera eficaz la relación viaria “Hondarribia / Irun” y el acceso al futuro “Parque empresarial Zubieta / Urdanibia” (Dirección de Carreteras de la Diputación Foral y Ayuntamiento de Irun”)

. Implantación, en su caso, de la “Lanzadera” de transporte público Irun / Hondarribia.

. Andén peatonal y ciclable de relación “Hondarribia / Irun”, y conexión en “Amutalde” con el andén ciclable de la Red Foral procedente de Jaitzubia con los andenes peatonal y ciclable del “Camino de La Bahía”.

. Regeneración medioambiental de la regata de “Zubi Musu” y sus márgenes, y de los suelos de la desembocadura en el estuario de la regenta de “Jaitzubia”, en “Eskapatxulo” y aguas arriba del Puente de Amute, que se deberá coordinar –y en su caso integrar en ella- con la ordenación del espacio protegido “Jaitzubia / Txingudi / Bidasoa”.

. Coordinación de las soluciones de ordenación con las limitaciones resultantes de las “servidumbres aeronáuticas”.

. Eventual conflicto de las soluciones de ordenación propuestas con las edificaciones de “Mendelu” y “Amutalde” para las que el Departamento de Cultura propone su declaración monumental.

. Resolución de los problemas de drenaje e inundabilidad del Ámbito.

- Se propone la formulación previa de una fase de “avance”, con un plazo de 18 meses para su sometimiento a “información pública”.

° “Plan especial de rehabilitación del ámbito 5.13 Alde Zaharra”

Tras la reciente declaración de “Alde Zaharra” como “área de rehabilitación integrada” debe desarrollar el correspondiente programa de “rehabilitación protegida” del ámbito, y, definir en detalle, y de forma individualizada, los criterios de intervención sobre los edificios y elementos objeto de protección patrimonial, dando respuesta, para el Ámbito, al requerimiento en ese sentido de la Dirección de Patrimonio del Gobierno Vasco

Se propone un plazo de 18 meses para su aprobación.



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° “Plan especial de ordenación del Puerto de Hondarribia (Modificación)” Intervención de planeamiento en estudio por la Dirección de Infraestructuras del Transporte del Gobierno Vasco, con el objetivo de ordenar la implantación adicional de alguna nueva edificación en Kaiberria, y, de definir la ordenación de detalle de la zona portuaria de Kaizarra incluyendo la disposición de una pequeña “estación marítima” para el Transbordador del Bidasoa, y, la implantación de un “Centro de interpretación de la pesca”. No se establecen plazos para su formulación y tramitación.

* Otros planes de desarrollo: ° Plan especial de protección del Patrimonio Histórico-Arquitectónico

Debe definir en detalle, y, de forma individualizada, los criterios de intervención sobre los edificios y elementos objeto de protección patrimonial, dando respuesta al requerimiento en ese sentido de la Dirección de Patrimonio del Gobierno Vasco para el conjunto del Término Municipal, con exclusión de los Ámbitos “3.5 Mendelu norte” y “5.13. Alde Zaharra” en los que esa definición se remite a los “planes especiales de rehabilitación” propuestos.

° Plan especial de protección, conservación, y, ordenación de los ámbitos “6.8 Higer (SU) y “7.2 Parque Periurbano San Telmo / Higer (SNU). El objetivo de la intervención, siguiendo el mandato formulado por el “PTP Don/BB” es el acondicionamiento de una zona de “ocio extensivo” y de carácter supramunicipal en este conjunto de espacios del extremo norte del macizo de Jaizkibel, que incluyen el ámbito “6.8 Higer” clasificado como “suelo urbano” y el entorno costero de Amuaitz y Asturiaga, en los que se da ya, sobre todo en verano, una intensa actividad recreativa. Si bien las intervenciones de nueva edificación -renovación de los “txiringuitos” de Higer- propuestas en el Ámbito “6.8” no se condicionan a la formulación del “plan especial”, se plantea su incorporación al ámbito del mismo con el objetivo de definir posibles intervenciones de preservación mejora y acondicionamiento de carácter conjunto. La intervención propuesta, sólo exigirá la tramitación formal del “plan especial” en el caso de que se planteen intervenciones expropiatorias. Se propone la formulación de una primera fase de información y definición detallada de objetivos –“plan director”- tras la que, solo en el caso descrito, será necesaria la formulación y tramitación del documento urbanístico. No se establecen plazos para su formulación.

° Plan especial de protección, conservación, y, ordenación del Ámbito “7.3 Erribera” (SNU). Como en el caso anterior, la intervención de protección y mejora de éste espacio solo exigirá la tramitación formal del “plan especial” en el caso de que se planteen intervenciones expropiatorias. Se propone la formulación de una primera fase de información y definición detallada de objetivos –“plan director”- tras la que, solo en el caso descrito, será necesaria la formulación y tramitación del documento urbanístico. No se establecen plazos para su formulación.

° Plan especial de protección y mejora de los espacios de protección naturalística de Jaitzubia / Txingudi / Bidasoa” (SNU). Su formulación responde al mandato expreso del PTP Don/BB aprobado recientemente, como documento de “revisión” del “Plan Especial de ordenación de recursos naturales de Txingudi”. A partir del “Plan Director” del Ámbito –de carácter propositivo, pero no normativo- formulado con ese objetivo por la Viceconsejería de Medio Ambiente del Gobierno Vasco -12/2015- el “plan especial” debe instrumentar las intervenciones de carácter urbanístico a desarrollar: - Supresión de edificaciones y usos urbanos incompatibles. - Permeabilización al acceso de ocio de la población al ámbito y al frente de agua, con la

creación del “Paseo de la Bahía” y un andén de acceso y comunicación con Jaitzubia.



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- Adquisición de suelos para la regeneración y ampliación de la marisma en “Plaiaundi”, “Lau Aizeta” y “San Pablo”, y, ordenación del tratamiento y acondicionamiento de los mismos.

- Regeneración de la regata de “Zubi Musu” y su entorno. - Definición del programa de intervención a corto, medio y largo plazo La iniciativa de su formulación corresponde a la Viceconsejería de Medio Ambiente del Gobierno Vasco, con la participación concertada del resto de las administraciones afectadas –Ayuntamientos de Hondarribia e Irun, Departamento de Medio ambiente de la Diputación Foral, Delegación de Costas y otras-. No se establecen objetivos de programación, que deberán plantearse por la administración responsable.

5.2. EJECUCIÓN DE LOS “SUELOS URBANOS” RESIDENCIALES * Actuaciones municipales:

Entre las intervenciones de ejecución del programa residencial en “suelo urbano” presentan características singulares las cuatro “actuaciones aisladas” de “vivienda protegida” y titularidad municipal propuestas: ° AA “5.5.1 Damarri” (AU “5.5 La Alameda / Zumardia”) ° AA “5.6.1 Presa I” ° AA “5.6.2 Presa II" ° AA “5.7 Muliate”. Parcela “2” Las mismas concentran la totalidad de la oferta de “vivienda protegida” en “suelo urbano” y se deberían ejecutar a lo largo del primer “cuatrienio” de vigencia del Plan General para dar respuesta las necesidades previsibles a ese respecto –incidirá en ello la evolución de la crisis económica que modulará la demanda solvente de este tipo de vivienda-. Por criterios de racionalidad en la ocupación del territorio y funcionalidad urbana se plantea el requisito obligatorio de que el inicio del proceso de edificación de “Tudelenea” esté condicionado a la ejecución previa de la totalidad de las actuaciones citadas anteriormente.

* Actuaciones de titularidad privada en “suelo urbano”:

En suelo urbano se definen dos “actuaciones integradas” de titularidad privada con programas residenciales de vivienda libre: ° AI “4.9.1 Pertenecidos de Montañanea” (AU “5.9. Montañanea”) ° AI “5.13.1 Cubo Magdalena” (AU “5.13 Alde Zaharra”) Las dos primeras no presentan un interés público específico por lo que su iniciativa se remite, en principio a los titulares privados. La última, por el contrario, recoge la propuesta de un nuevo ascensor público para la mejora de la accesibilidad peatonal a “Alde Zaharra” en un recorrido de evidente interés general, así como unas condiciones de gestión de cierta complejidad cuya resolución debe facilitar la intervención municipal, por lo que se propone se ejecución por “cooperación” -determinación revisable en su caso-. Modulando la definición expresa de la legislación urbanística, notablemente más estricta, se propone con carácter general un plazo de 3 años para la formulación del correspondiente “programa de actuación”, y, de 4 años para el inicio del proceso de ejecución. Este mismo plazo de 4 años se plantea de forma general para la ejecución de las “actuaciones de dotación” de similares condiciones –programa residencial libre y titularidad privada-.

5.3. OTRAS ACTUACIONES DE INICIATIVA PÚBLICA EN “SUELO URBANO”

Ese mismo plazo de 4 años se plantea para la ejecución de la “actuación de dotación” “5.13.3 Ampliación Arma Plaza / Parador Carlos V” (Iniciativa a concertar Ayto. de Hondarribia / Red Nacional de Paradores)



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5.4. PROGRAMA GENERAL DE EJECUCIÓN DE LA OFERTA DE VIVIENDA

Hondarribia, diciembre de 2016

ÁREA / SECTOR

Cuatrienio

"I"

viv.

SUELOS URBANOS

2.1 Jaizkibel Urbanizazioa (AD Parcelas varias) (VL)

4.1 Amute

AD 4.1.1 Komentu (VPOT / VL)

AR 4.1.1 Telleria Etxea (VL)

4.2 Arkolla AD Parcela "27" (VL)

4.3 Kosta / Santa Engrazia

AD 4.3.1 (VL)

AD 4.3.2 (VL)

AD 4.3.3 Telefónica (VL)

AD 4.3.4 Gure Kabia (VL)

5.5 Zumardia (AA 5.5.1. Damarri) (VPO / VPOT) 86

5.6 Presa

AA 5.6.1 Presa "I"(VPO / VPOT) 90

AA 5.6.2 Presa "II" (VPO) 34

5.7 Muliate

AA Parcela "2" (VPO) 65

AD Parcelas "3-12" (VL)

5.9. Montañanea (UE 4.9.1) (VL)

5.13 Alde Zaharra (UE 5.13.1. Cubo Magdalena) (VL)

AD SUNC (Áreas diversas) (VL)

SUELOS URBANIZABLES

3.2 Karmeldarrak (AAI) (VPO / VPOT) 242

5.3 Tudelenea (AAI)(VPO / VPOT) 378

6.3 Basako (AAI) (VL) 248

TOTALES

VPP (Ayto.)

Cuatrienio "I" 275

Cuatrienios "II/III" 620

Total

VL

Cuatrienios "I/II/III"

Cuatrienios "II/III" 248

Total

CONJUNTO VPP / VL

Cuatrienio "I" 275

Cuatrienios "I/II/III"

Cuatrienios "II/III"

Total

27

PROGRAMA DE

EJECUCIÓN

Cuatrienios

"II / III"

viv.

51

895

15

1

8

5

15

15

116

51

39

80

423

671

423

868

1.566

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