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1. INTRODUCCIÓN 1 1.1 Generalidades 1 1.2 Criterios Técnicos en que aplica 1 1.3 Premisas a la valuación de terrenos con Vestigios Arqueológicos 2

1.4 Conceptos y definiciones a usar en este procedimiento técnico 3 1.4.1 Condiciones especiales 3 1.4.1.1 Usos improcedentes, ineficientes o dañinos 3 1.4.1.2 Bienes catalogados; inmuebles catalogados 3 1.4.1.3 Bienes reservados a la nación 3 1.4.1.4 Monumentos Arqueológicos 3 1.4.1.5 Bienes de interés paleontológicos 4 1.4.2 Criterio técnico 4 1.4.3 Enfoque comparativo de mercado 4 1.4.4 Enfoque de ingresos 4 1.4.5 Enfoque de costos 4 1.4.6 Factor de ajuste 5 1.4.7 Fecha de inspección 5 1.4.8 Fecha de valores 5 1.4.9 Fecha de emisión del dictamen valuatorio 5 1.4.10 Finalidad del dictamen 5 1.4.11 Homologación 5 1.4.12 Propósito del avalúo 5 1.4.13 Terreno 6 1.4.13.1 Terrenos urbanos 6 1.4.13.2 Terrenos rurales 6 1.4.14 Uso del dictamen 6 1.4.15 Valor catastral 6 1.4.16 Valor comercial 6 1.4.17 Vigencia legal 7

2. PROCEDIMIENTO TÉCNICO 7 2.1 Identificación del avalúo 7

2.1.1 Parámetros del avalúo 7 2.1.1.1. Revisión de documentos 7 2.1.1.2 Uso del dictamen 7 2.1.1.3 Propósito del avalúo 8

2.1.1.4 Finalidad del dictamen 8 2.1.1.5 Criterio Técnico 8 2.1.1.6 Fecha de inspección 8 2.1.1.7 Condiciones especiales 8 2.1.1.8 Condiciones hipotéticas 8 2.1.1.9 Suposiciones extraordinarias 9 2.1.1.10 Fecha de valores 9 2.1.1.11 Fecha de emisión del dictamen valuatorio 9 2.1.1.12 Vigencia legal 9

2.1.2 Valores que se dictaminan en este procedimiento técnico 9 2.2 Inspección física y descripción del terreno y su entorno (de campo) 9

2.2.1 Inspección del terreno en estudio 9 2.2.2 Inspección de la zona donde se ubica el terreno 10

2.2.2.1 Clasificación de la zona 10 2.2.2.2 Tipo de construcción dominante en la zona 10 2.2.2.3 Índice de saturación en la zona 10 2.2.2.4 Equipamiento urbano y servicios 10 2.2.2.5 Características ambientales 10 2.2.2.6 Vías de acceso 11 2.2.2.7 Densidad de población 11 2.2.2.8 Predio agropecuario en transición 11

2.3 Recopilación de información (datos del mercado inmobiliario) 11 2.4 Selección del procedimiento técnico (método de valuación) 12

2.4.1 Enfoque comparativo de mercado 12 2.4.1.1 Homologación 12 2.4.1.2 Factor de ajuste 12

2.4.2 Terreno rurales 14 2.4.3 Terrenos urbanos 15

2.4.3.1 Valor comercial 16 2.4.3.2 Valor catastral histórico del inmueble en estudio 16 2.4.3.3 Estimación del valor en función del valor catastral de la zona donde se ubica el inmueble en estudio 18 2.4.3.4 Estimación del valor en función de valores catastrales de inmuebles similares en la zona donde se ubica el inmueble en estudio 19

2.4.4 Terreno en transición 21 2.5 Obtención del valor conclusivo (estimación final del valor( 22 2.6 Elaboración del documento valuatorio correspondiente 22 2.7Ejercicio ilustrativo 24

JUAN PABLO GÓMEZ MORIN RIVERA, Presidente del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, con fundamento en los Artículos 142 de la Ley General de Bienes Nacionales, 5 fracción V del Reglamento del INDAABIN y Normas Séptima y Novena de las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los avalúos y justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, he tenido a bien emitir el siguiente:

PROCEDIMIENTO TÉCNICO PT-TVA PARA LA ELABORACIÓN DE TRABAJOS VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR DE TERRENOS URBANOS Y RURALES CON VESTIGIOS ARQUEOLÓGICOS.

1. INTRODUCCIÓN

1.1 Generalidades

En el presente Procedimiento se establecen en forma documental las bases que permiten unificar y clarificar la utilización de conceptos y técnicas, así como las directivas básicas para la ejecución de trabajos de valuación para estimar el valor de terrenos urbanos, terrenos en transición y terrenos rurales con vestigios arqueológicos.

Es práctica usual que el valor de un terreno se estime con base en el análisis de las características extrínsecas (ubicación, tipo y calidad en los servicios públicos, vistas panorámicas, usos de suelos en la zona, entre otros.), e intrínsecas (superficie, topografía, forma, uso de suelo autorizado, entre otros) inherentes al bien, a la evaluación del mercado inmobiliario y a la aplicación y ponderación de las variables predominantes. Para el caso particular que nos ocupa, a lo anterior se debe añadir el componente vestigio arqueológico, característica que incorpora elementos adicionales a las prácticas valuatorias comunes para terrenos.

1.2Criterios Técnicos en que aplica:

El Procedimiento Técnico del proceso de valuación de terrenos con vestigios

arqueológicos, aplica en los siguientes criterios técnicos, para los cuales es común:

• AD-BI, Adquisición de bienes inmuebles

• IN-BI, Indemnización por expropiación de bienes inmuebles

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• DJ-BI, Diligencias judiciales de bienes inmuebles

1.3 Premisas a la valuación de terrenos con vestigios arqueológicos

• Para este Procedimiento, se consideran terrenos:

Que por su ubicación se encuentran dentro de una traza urbana, y que tienen asignado el uso del suelo como urbano y están libres de mejoras.

Los terrenos dedicados a la agricultura directa en suelo (producción de básicos, fruticultura u horticultura, principalmente).

Los dedicados al aprovechamiento de agostaderos y/o de praderas establecidas y Los dedicados al aprovechamiento de los productos maderables de bosques nativos y los usos combinados de estas especialidades.

Terrenos que por su ubicación y características se localicen en una zona de transición a urbana.

• Este Procedimiento cumple en su desarrollo con los ocho pasos establecidos en las Metodologías y Criterios de Carácter Técnico, considerando en todos los casos que existe una solicitud previa de trabajo valuatorio y se ha cumplido con el primer paso que consiste en la “Recepción de solicitud”.

• Todos los componentes y las acciones indicadas en consecuencia consideradas en este Procedimiento han sido incorporadas, vigilando que se apeguen al Marco Legal vigente.

• En este Procedimiento se estimará el valor comercial de mercado del terreno considerando su mayor y mejor uso.

• Todos los términos utilizados en este procedimiento se apegan al Glosario de Términos de Valuación del INDAABIN.

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• El Valor Comercial resulta de la ponderación de solo dos indicadores: valor de mercado y valor de capitalización de rentas, resultantes de la aplicación de los Enfoques Valuatorios; Comparativo de Mercado y de Ingresos.

• Se asume que el Valor Neto de Reposición equivale al Valor Comercial

• En este procedimiento se estimará el valor catastral del terreno que las autoridades fiscales le fijen para efecto de cálculo del pago de impuesto predial.

1.4 Conceptos y definiciones a usar en este Procedimiento Técnico.

1.4.1 Condiciones Especiales.- Son aquellas características excepcionales de índole legal, física, económica y/o social, que afectan en parte o a la totalidad del bien en su valor, condiciones que no sean características del mercado donde se ubica el bien. Ejemplos de estas condiciones son:

1.4.1.1 Usos improcedentes, ineficientes o dañinos.- Son aquellos usos actuales a los que está dedicado el bien a valuar, que conforme a derecho no proceden, que deterioran al bien o que no consiguen el rendimiento óptimo y que de ser considerados en el enfoque de ingresos tal como están, provocarían un sesgo positivo o negativo en el valor resultante.

1.4.1.2 Bienes catalogados; Inmueble catalogado.- Es todo aquel inmueble, construcción o sitio clasificado por el INAH o el INBA, mediante un proceso técnico administrativo haciendo la identificación, ubicación y cuantificación de edificaciones representativas con carácter histórico, cultural, social, político o religioso que forman parte de la identidad del país, una ciudad, población o barrio.

1.4.1.3 Bienes reservados a la Nación.- Son aquellos bienes que corresponden al

dominio directo de la Nación con apego al artículo 27 Constitucional.

1.4.1.4 Monumentos arqueológicos.- Son aquellos bienes muebles e inmuebles de culturas anteriores al establecimiento de la cultura hispánica en el territorio nacional, así como los restos humanos, de la flora y de la fauna, relacionados con esas culturas.

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1.4.1.5 Bienes de interés paleontológico.- Son vestigios o restos fósiles de seres orgánicos que habitaron en épocas pretéritas y cuya investigación, conservación, restauración, recuperación o utilización revisten interés paleontológico.

1.4.2 Criterio Técnico.- Es la directriz que involucra el proceso valuatorio y le permite al valuador de bienes nacionales vincular por tipo de bien la metodología que resulte aplicable con el procedimiento técnico correspondiente.

1.4.3 Enfoque Comparativo de Mercado; Es el método para estimar el valor de bienes que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologación de los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor de mercado. El supuesto que justifica el empleo de este método se basa en que un inversionista no pagará más por una propiedad que lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado. El enfoque de mercado refleja el principio de sustitución.

1.4.4 Enfoque de Ingresos; Es el método para estimar el valor que considera los datos de ingresos y egresos relativos a la propiedad que se está valuando, y estima el valor mediante el proceso de capitalización. La capitalización relaciona el ingreso (normalmente una cifra de ingreso neto) y un tipo de valor definido, convirtiendo una cantidad de ingreso futuro en un estimado de valor. Este proceso puede considerar una capitalización directa (en donde una tasa de capitalización global o todos los riesgos que se rinden se aplican al ingreso de un solo año), o bien una capitalización de flujos de caja (en donde las tasas de rendimiento o de descuento se aplican a una serie de ingresos en un período proyectado). El enfoque de ingresos refleja el principio de anticipación.

1.4.5 Enfoque de Costos; Es el método para estimar el valor de una propiedad o de otro activo que considera la posibilidad de que, como sustituto de ella, se podría construir o adquirir otra propiedad réplica del original o una que pueda proporcionar una utilidad equivalente. Tratándose de un bien inmueble el estimado del valuador se basa en el costo de reproducción o reemplazo de la construcción y sus accesorios menos la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno,

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al que se le agrega comúnmente un estimado de la utilidad empresarial o las ganancias del desarrollador. El enfoque de costos refleja el principio de sustitución.

1.4.6 Factor de Ajuste.- Es la cifra que establece el grado de igualdad y semejanza expresado en fracción decimal, que existe entre las características particulares de dos bienes del mismo género, para hacerlos comparables entre sí, y que es la considerada en una homologación.

1.4.7 Fecha de Inspección.- Es la fecha en la cual el valuador de bienes nacionales se constituye físicamente en el lugar en donde se encuentra el bien por valuar.

1.4.8 Fecha de Valores.- Es la fecha que el valuador de bienes nacionales asentará al momento del cierre de valores en su trabajo valuatorio. Puede ser igual o distinta a la fecha de inspección.

1.4.9 Fecha de Emisión del Dictamen Valuatorio.- Es la fecha en que se firma el dictamen valuatorio por los responsables de su emisión, y que sirve de base para determinar el periodo de vigencia del dictamen y también para computar el plazo de 60 días correspondiente a la solicitud de reconsideración que presente el promovente.

1.4.10 Finalidad del Dictamen.- Es el concepto que determina la aplicación del valor conclusivo en el dictamen como el monto máximo o mínimo, según sea el caso para efectos del pago o cobro de una prestación pecuniaria según lo establece el artículo 145 de la Ley, derivada de un acto jurídico, en el que intervengan las dependencias, la Procuraduría General de la República, las unidades administrativas de la Presidencia de la República y las entidades.

1.4.11 Homologación.- Es la acción de poner en relación de igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir variables físicas, de conservación, superficie, zona, ubicación, edad consumida, calidad, uso de suelo o cualquier otra variable que se estime prudente incluir para un razonable análisis comparativo de mercado o de

otro parámetro.

1.4.12 Propósito del Avalúo; Es la intención expresa de determinar un tipo de valor que será estimado en función de los bienes a valuar, a la especialidad valuatoria y al uso del avalúo señalado por el promovente.

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Ejemplo de tipos de valor: Valor Comercial, Valor de Realización Ordenada, Valor en Uso, Valor Neto de Reposición, entre otros.

1.4.13 Terreno; Es una porción de la superficie de la tierra delimitada por medio de linderos determinados jurídicamente o geográficamente, de acuerdo con el artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.

1.4.13.1 Terrenos Urbanos; Son aquellos terrenos que por su ubicación se encuentran dentro de una traza urbana, y que tienen asignado el uso del suelo como urbano (pudiendo ser comercial, habitacional, industrial o equipamiento, entre otros), los que pueden contar además parcial o totalmente con servicios públicos como: drenaje y alcantarillado, agua potable, energía eléctrica y alumbrado público, banquetas y vías pavimentadas y deben estar libres de construcciones. No son urbanos, los terrenos que carezcan del uso de suelo urbano, aunque tengan servicios públicos; en su caso se considerarán terrenos en transición

1.4.13.2 Terrenos rurales; Son aquellos predios en estado rústico o acondicionado para la labor, que por contar con tierra fértil, con condiciones agronómicas favorables para la producción, bajo un clima adecuado, con fuente(s) hídricas (temporal y/o riego) satisfactorias, permiten el sustento, en su ciclo completo, de especies vegetales con un riesgo tolerable, para aprovechamiento humano directo o indirecto, sin restricciones legales, ambientales o ecológicas que impidan su laboreo, aprovechamiento o transformación y que geográficamente no se localicen dentro de la traza urbana de ningún poblado.

1.4.14. Uso del Dictamen.- Es el uso que se pretende dar al dictamen y que expresamente señala el solicitante del servicio (promovente) y se refiere a uno de los ocho actos jurídicos que se encuentran previstos en los artículos 143 y 144 de la Ley General de Bienes Nacionales.

1.4.15 Valor Catastral; Es el valor que las autoridades fiscales le fijan a un bien inmueble para efecto de cálculo del pago de impuesto predial.

1.4.16 Valor Comercial.- Es el Precio más probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con

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un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

Es el resultado del análisis de hasta tres parámetros valuatorios a saber: valor físico o neto de reposición (enfoque de costos), valor de capitalización de rentas (enfoque de ingresos) y valor de mercado (enfoque comparativo de mercado), con base en el mayor y mejor uso del bien.

1.4.17 Vigencia legal.- Es la vigencia establecida en el dictamen valuatorio, en apego al Artículo 148 de la Ley General de Bienes Nacionales, sin perjuicio de lo que dispongan otros ordenamientos jurídicos en materias específicas.

2. PROCEDIMIENTO TÉCNICO

2.1 Identificación del avalúo El valuador de bienes nacionales deberá identificar el objetivo, los alcances y demás parámetros del trabajo valuatorio de acuerdo a la solicitud de servicio y documentación procedente, considerando entre otros:

2.1.1. Parámetros del avalúo

El valuador de bienes nacionales deberá identificar el objetivo y los alcances, con base en los parámetros del trabajo valuatorio de acuerdo a la solicitud de servicio y documentación procedente, definiendo entre otros:

2.1.1.1 Revisión de documentos: El valuador de bienes nacionales recibirá el expediente técnico (la documentación procedente, solicitud de servicio y orden de trabajo), y realizará una revisión y análisis preliminar de la información en gabinete, con el fin de considerar los alcances de la investigación y recopilación de todos los elementos necesarios para lograr una mejor inspección de campo.

Una vez teniendo recopilados e identificados todos los documentos base, procederá a realizar un análisis de cada uno de ellos.

2.1.1.2 Uso del dictamen.- El promovente siempre deberá indicar el Uso en la solicitud que formule y en ningún caso el valuador iniciará el proceso de emisión de dictámenes valuatorios cuando el promovente deje de señalarlo.

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2.1.1.3 Propósito del Avalúo.- Es de suma importancia que el valuador antes de iniciar el trabajo valuatorio, identifique plenamente el valor por estimar.

2.1.1.4 Finalidad del Dictamen.- El valuador una vez identificado el Uso y el Propósito, determinará la aplicación del resultado del dictamen como el valor máximo o valor mínimo para efectos del pago o cobro de una prestación pecuniaria.

2.1.1.5 Criterio Técnico.- El valuador deberá identificar que criterio técnico es el que aplica en el caso, para apegarse al procedimiento técnico correspondiente y corroborarlo en el momento que se efectúe la inspección física.

2.1.1.6 Fecha de inspección.- El valuador deberá de asentar esta fecha en el trabajo valuatorio y/ o en el dictamen correspondiente.

2.1.1.7 Condiciones especiales.- El valuador deberá hacer constar en su trabajo valuatorio las condiciones especiales como:

2.1.1.7.1 Usos improcedentes, ineficientes o dañinos 2.1.1.7.2 Bienes catalogados 2.1.1.7.3 Bienes reservados a la Nación 2.1.2.7.4 Bienes arqueológicos

O cualquier otra que afecte al valor del bien

En los numerales 2.1.2.1, 2.1.2.1 y 2.1.2.7 (2.1.1.7.2, 2.1.1.7.3, 2.1.1.7.4) que no se cumplan las condiciones establecidas el valuador de bienes nacionales deberá de informarlo de inmediato y por escrito al promovente del servicio, para que éste complemente los faltantes o bien autorice el trabajo valuatorio considerando las condiciones especiales.

En el numeral 2.1.1.7 (2.1.1.7.1), antes mencionado se le dará prioridad a la información obtenida de las instituciones oficiales.

2.1.1.8 Condiciones hipotéticas; El valuador de bienes nacionales deberá indicar si se consideran en el trabajo valuatorio situaciones diferentes a lo que realmente existe, pero que se contemplan así para lograr la finalidad del avalúo.

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2.1.1.9 Suposiciones Extraordinarias; Son aquellas que influyen en un trabajo y que en caso de resultar falsas podrían cambiar la conclusión del valor si se consideran como ciertos, datos no totalmente verificado.

2.1.1.10 Fecha de valores.- El valuador la asentará al momento del cierre de valores en su informe. Puede ser igual o distinta a la fecha de inspección

2.1.1.11 Fecha de emisión del dictamen valuatorio.- El valuador deberá asentar esta fecha en el dictamen correspondiente.

2.1.1.12 Vigencia legal.- El valuador deberá de emitir el dictamen resultante de este procedimiento técnico con un periodo de vigencia de un año a partir de la fecha de emisión, en apego al artículo 148 de la Ley General de Bienes Nacionales y de seis meses en los casos terrenos ejidales o comunales solicitados en expropiación.

2.1.2 Valores que se dictaminan en este procedimiento técnico

Según el Uso que solicite el promovente para los actos jurídicos de Adquisición, Indemnización, y Diligencias Judiciales se requiere estimar el:

a) Valor Comercial

2.2 Inspección física y descripción del terreno y su entorno (De campo)

Es la etapa en la cual el valuador de bienes nacionales debe visitar el terreno en estudio y observar, investigar y analizar, todos aquellos elementos que agregan o restan valor al mismo.

2.2.1 Inspección del terreno en estudio.

La inspección del terreno en estudio, se debe realizar con base a lo marcado en el procedimiento técnico que le corresponda de acuerdo a la clasificación o uso del suelo del bien inmueble sujeto de estudio:

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PT-TU.- Procedimiento Técnico para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor comercial y/o el valor de realización ordenada de terrenos urbanos,

T-TT.- Procedimiento Técnico para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor comercial y/o el valor de realización ordenada de terrenos en transición.

PT-TR.- Procedimiento Técnico para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor comercial y/o el valor de realización ordenada de terrenos rurales,

2.2.2 Inspección de la zona donde se ubica el terreno.

En caso de que el inmueble se encuentre en una Zona Arqueológica declarada como tal, en el desarrollo de este apartado deberá prevalecer lo que establezca la declaratoria arqueológica (documento que establece un área como Zona Arqueológica) correspondiente.

2.2.2.1 Clasificación de la zona.- Clasificar la zona de acuerdo a los usos del suelo autorizados y a lo observado en la inspección física (agostadero, agrícola de riego, habitacional, comercial, industrial, servicios, mixta).

2.2.2.2 Tipo de construcción dominante en la zona.- Describir el tipo de construcción que predomina en la zona, incluyendo calidad y niveles.

2.2.2.3 Índice de saturación en la zona.- En su caso, el valuador de bienes nacionales debe determinar y analizar el porcentaje de terrenos construidos contra el de terrenos baldíos, es una referencia del crecimiento de edificaciones en la zona.

2.2.2.4 Equipamiento urbano y servicios.- Mencionar el equipamiento y mobiliario urbano con que cuenta la zona, tales como escuelas, centros comerciales, deportivos, estacionamientos, y otros, así como los servicios municipales disponibles.

2.2.2.5 Características ambientales.- Identificar, clasificar, estudiar e interpretar los efectos directos o indirectos de la contaminación ambiental,

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tales como: contaminación del agua, aire, suelo, ruidos y vibraciones, radiaciones u otras. Cabe citar, que lo anterior solo se debe considerar en la medida que afecte al valor o tenga consecuencias sociales o legales.

2.2.2.6 Vías de acceso.- Indicar las vías de acceso al terreno señalando el orden de importancia, así como la intensidad de flujo vehicular.

2.2.2.7 Densidad de población.-.Revisar los Programas Parciales de Desarrollo Urbano o si no existieran en la localidad, señalar la observada por el valuador de bienes nacionales en su inspección física de la zona en estudio.

2.2.2.8 Predio agropecuario en transición.- Se deberá establecer en su caso, si el predio en estudio se encuentra en transición, el cual se define como el predio agrícola, pecuario y/o forestal, cuyos valores se encuentran influenciados por su ubicación y/o cercanía a la mancha urbana, y que tiene al menos la factibilidad legal de cambio de uso de suelo o permiso para el desarrollo urbano.

2.3. Recopilación de información (datos del mercado inmobiliario)

La investigación de mercado se debe realizar con base a lo marcado en el Procedimiento Técnico que le corresponda de acuerdo a la clasificación o uso del suelo del bien inmueble sujeto de estudio:

PT-TU.- Procedimiento Técnico para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor comercial y/o el valor de realización ordenada de terrenos urbanos.

PT-TT.- Procedimiento Técnico para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor comercial y/o el valor de realización ordenada de terrenos en transición.

PT-TR.- Procedimiento Técnico para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el valor comercial y/o el valor de realización ordenada de terrenos rurales.

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2.4 Selección del Procedimiento Técnico (método de valuación)

El valuador de bienes nacionales utilizará el enfoque comparativo de mercado preferentemente.

2.4.1 Enfoque Comparativo de Mercado

Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de los terrenos comparables al terreno en estudio, analizando la oferta y demanda, ajustando los comparables al terreno en estudio y ponderándolos para llegar a un indicador de valor que permita establecer el precio más probable de compra-venta.

Si el valuador de bienes nacionales selecciona el enfoque comparativo de mercado procederá de la siguiente forma:

A los datos de investigación de mercado previamente registrados en las tablas consignadas en los anexos 1 y 2 se les aplicarán los factores de homologación (ajustando los datos de cada muestra de mercado para homologar con el bien sujeto de estudio).

2.4.1.1 Homologación

El valuador debe homologar en forma directa, es decir, aplicando factores de ajuste a cada comparable contra el bien sujeto de estudio, teniendo en cuenta que “cuando el factor de ajuste o de homologación es menor a la unidad denota que el comparable es mejor que el bien en estudio y viceversa”.

2.4.1.2 Factores de Ajuste

En virtud de que es difícil encontrar terrenos iguales al valuado, es práctica común trabajar con terrenos comparables al sujeto de estudio. Las diferencias entre ellos, pueden atribuirse tanto a condiciones extrínsecas (ubicación, tipo y calidad en los servicios públicos, vistas panorámicas, entre otros), como a características intrínsecas (superficie, topografía, forma, usos del suelo, entre otros). Por lo tanto el valuador de bienes nacionales debe tomar en cuenta lo siguiente:

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a) Identificará las diferencias más representativas y que como condición ineludible impacten en el valor, según lo señalado en los incisos 2.2.1, 2.2.2 y 2.3., para cada una de estas diferencias corresponderá un factor de ajuste.

b) El número de factores de ajuste aplicados a un comparable no será mayor de seis (6), incluyendo en éstos el factor de negociación. Esto en virtud de que se considera que si la muestra presentara más de seis características diferentes que impacten en el valor, con relación al terreno valuado, no puede calificarse como “terreno comparable al valuado”.

c) Cada factor de ajuste utilizado debe ser descrito y justificado en el trabajo valuatorio, procurando utilizar siempre los que ajusten las diferencias más relevantes. d) El factor de ajuste que se aplique al valor de cada muestra, puede representar un premio o castigo para el comparable con respecto al sujeto. Este factor de ajuste no deberá:

1. Representar un premio al valor de la muestra mayor a (+) 50% respecto a las características del sujeto 2. Representar un castigo al valor de la muestra mayor a (-) 50% respecto a las características del sujeto 3. El factor de ajuste deberá quedar comprendido en el rango de:

0.50 hasta 1.50 Cuando esta variación del comparable sea mayor deberá incluirse en el trabajo valuatorio la justificación o explicación correspondiente; de no ser justificable, se desechará dicho comparable.

e) La combinación de los factores individuales que se apliquen, será el factor resultante de ajuste por cada comparable.

f) Calculará y determinará los factores a utilizar conforme lo señala la “Recopilación de rangos, fórmulas y factores de ajuste”, metodologías, criterios, procedimientos técnicos y demás que emite el INDAABIN preferentemente, o mediante otros factores ampliamente aceptados en el

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ámbito profesional de la valuación y que queden analíticamente sustentados en el cuerpo del trabajo valuatorio.

g) Una vez aplicados los factores de ajuste y obtenidos los valores unitarios homologados para cada una de las muestras o casos de ventas realizadas, se utilizará el promedio de éstos para obtener el valor unitario promedio. Este promedio resultante se multiplicará por la superficie del terreno a valuar, obteniéndose así el indicador de valor del enfoque comparativo de mercado.

2.4.2 Terrenos rurales

El método de valuación que regirá en todos estos casos corresponde al enfoque Comparativo de Mercado; se trata de aplicar el concepto de reemplazo del bien, esto es, restituir con un bien de igual utilidad, el inmueble que se le adquiere/expropia al propietario, para lo cual se acudirá a una investigación de ofertas de venta de terrenos de la zona.

En este sentido, el perito deberá considerar la naturaleza de la zona en donde se ubica el inmueble, desde el punto de vista arqueológico, con la finalidad de evitar que el valor obtenido de la investigación distorsione los resultados.

Si el inmueble se encuentra cercano o dentro de una zona “consolidada” desde el punto de vista arqueológico, significa que dicha zona es reconocida (ya sea por su calidad y/o cantidad de vestigios arqueológicos), y que generalmente corresponde a zonas declaradas como de Monumentos Arqueológicos, por ejemplo, Chichén Itzá, Tajín, Palenque, por mencionar algunas.

Sin duda en este caso, el “valor de mercado” de la zona aledaña contendrá un efecto de plusvalía por ese simple hecho; en caso de que el perito determine que lo anterior está ocurriendo, podrá mitigar este efecto acudiendo a una investigación de mercado de zonas con características similares que no contengan el elemento arqueológico.

Cuando los inmuebles se localicen en zonas que acaban de ser descubiertas, o bien, que dada la calidad y cantidad de vestigios, no constituyan una zona consolidada o reconocida desde el punto de vista arqueológico, muy probablemente el valor de mercado de la zona no presentará distorsiones.

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Por otra parte, aun considerando el efecto que representa el que un terreno rural esté sujeto a una declaratoria (y que por tal, su uso se restrinja a lo que dicte el decreto correspondiente, o bien, a lo dispuesto por las autoridades competentes), debido a que dichas restricciones corresponden comúnmente a la edificación de construcciones y a la agricultura mecanizada (tractores, etc.), se concluye que la pérdida de potencialidad en este caso prácticamente no existe (tiende a cero), ya que difícilmente estos terrenos rurales son utilizados para dichos fines, de aquí que se establezca que en este caso, el valor conclusivo coincida precisamente con el valor comercial, el cual se deberá obtener mediante el procedimiento técnico PT-TR.

Por lo tanto, el valor comercial de un terreno rural con vestigios arqueológicos se deberá establecer mediante el procedimiento técnico terrenos rurales (PT-TR).

2.4.3 Terrenos urbanos

El criterio que rige en este caso es el mismo que en los terrenos rurales: el valor comercial, sin embargo, partiendo de las declaratorias que regulan a estos inmuebles y de las restricciones que generalmente éstas involucran, conduce a establecer que para este caso, la pérdida de potencialidad de los inmuebles se acerca a la unidad, asumiendo que en una zona urbana, el hecho de que en un inmueble no se puedan realizar construcciones, ni ser transitado por vehículos, prácticamente se le reduce a cero sus opciones de generar valor.

Lo anterior significa que el valor obtenido bajo el enfoque de mercado, al ser afectado por el factor de pérdida de potencialidad -el cual tiende a la unidad-, conduce a obtener un valor comercial del inmueble que tiende a cero. Por lo tanto, se debe formular una vía alterna que concilie las posiciones entre comprador y vendedor, de manera que se le reconozca al propietario al menos, el valor catastral o fiscal, tal como se establece en el Artículo 10 de la Ley de Expropiación (Ley Publicada con última reforma en el Diario Oficial de la Federación el 4 de diciembre de 1997), el cual establece:

“Artículo 10. El precio que se fijará como indemnización por el bien expropiado, será equivalente al valor comercial que se fije sin que pueda ser inferior, en el caso de bienes inmuebles, al valor fiscal que figure en las oficinas catastrales o recaudadoras.” El caso de expropiación consistiría en el recurso último al que acudiría el promovente (el INAH) en caso de no alcanzar un acuerdo con los propietarios, por lo que se considera que el tomar como referencia el valor catastral de la zona, o bien, el valor catastral

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histórico de inmueble en estudio, representa una vía factible desde el punto de vista legal para aquéllos casos en los que el valor comercial sea inferior al valor catastral. De esta manera, el procedimiento consiste en determinar el valor comercial y en su caso, el valor catastral del inmueble; de esta manera, se deberá concluir con el que resulte más alto.

2.4.3.1 Valor comercial

Se deberá referirse al Procedimiento Técnico correspondiente (PT-TU), enfatizando el aspecto de pérdida de potencialidad derivado de la presencia de los vestigios; si éstos significan el impedimento de efectuar construcciones o el tránsito de vehículos, prácticamente se tiene una pérdida de potencialidad igual a la unidad, entendiendo a la pérdida de potencialidad como el resultado de la pérdida de valor de un bien ocasionados por restricciones que disminuyen su gama de posibilidades de generación de valor; dichas restricciones generalmente se refieren a cambios en el uso de suelo del inmueble, o bien, a servidumbres de paso que le hayan sido asignadas.

Si este fuera el caso (esto es, si el valuador de bienes nacionales establece, con la asesoría del arqueólogo asignado, que la declaratoria del inmueble restringe de manera importante el uso que pueda hacerse de éste (ya sea por la ubicación del vestigio dentro del inmueble, o por la ocupación que representa respecto al área total, por ejemplo), entonces se deberá proceder a determinar el valor catastral y concluir con el que resulte más alto.

2.4.3.2 Valor catastral histórico del inmueble en estudio.

El valuador de bienes nacionales deberá solicitar al promovente el valor catastral de cuando menos los últimos cinco años del inmueble a valuar; en caso de que no le proporcionen esta información, entonces deberá realizar una investigación exhaustiva en la oficina del catastro que corresponda, en búsqueda de valores catastrales históricos del inmueble.

En caso de que no se encuentre esta información, entonces procederá a buscar información catastral de la zona donde se ubica el inmueble (en el caso de localidades que así lo permitan, como la ciudad de México), o bien, se obtendrán valores catastrales de inmuebles con características similares.

A continuación se describen estas vías de análisis.

VP16…PT-TVA 16

• Como primera opción, el valuador de bienes nacionales buscará obtener los valores catastrales del inmueble en estudio, de por lo menos cinco años hacia atrás. Lo anterior con la finalidad de eliminar posibles distorsiones en dichos valores. Con base en el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), dichos valores catastrales serán actualizados, obteniendo a partir de éstos el promedio correspondiente. El valor final que se estime corresponderá precisamente al promedio anteriormente obtenido. Lo anterior se describe en los siguientes incisos:

1) Valores Catastrales Históricos

Valor catastral año de avalúo (VCaa) Valor catastral año de avalúo menos 1 (VCaa-1) Valor catastral año de avalúo menos 2 (VCaa-2) Valor catastral año de avalúo menos 3 (VCaa-3) Valor catastral año de avalúo menos 4 (VCaa-4)

2) Índices Nacionales de Precios al Consumidor (INPC)

INPC del mes y del año del avalúo (INPCmaa) INPC del mes del avalúo menos 1 y año del avalúo menos 1 (INPCm-1aa- 1)

INPC del mes del avalúo menos 1 y año del avalúo menos 2 (INPCm-1aa- 2) INPC del mes del avalúo menos 1 y año del avalúo menos 3 (INPCm-1aa- 3) INPC del mes del avalúo menos 1 y año del avalúo menos 4 (INPCm-1aa- 4)

3) Actualización de los valores catastrales históricos:

VCaa

VCaa-1X (INPCmaa/INPCm-1aa-1) = VCaa-1 actualizado VCaa-2 X (INPCmaa/INPCm-1aa-2) = VCaa-2 actualizado VCaa-3 X (INPCmaa/INPCm-1aa-3) = VCaa-3 actualizado VCaa-4 X (INPCmaa/INPCm-1aa-4) = VCaa-4 actualizado

4) Cálculo del promedio de los valores catastrales actualizados:

VP16…PT-TVA 17

Valor Catastral Promedio Actualizado = (VCaa + VCaa-1 actualizado + VCaa-2

actualizado + VCaa-3 actualizado + VCaa-4 actualizado) / 5

El Valor Catastral Promedio Actualizado, será el valor con el cual se deberá dictaminar para terrenos urbanos en cualquiera de los criterios técnicos del presente Procedimiento Técnico.

2.4.3.3 Estimación del valor en función del valor catastral de la zona donde se ubica el inmueble en estudio.

En caso de que no exista o bien si no fue posible la obtención de los valores catastrales del inmueble en estudio, se procederá a investigar el valor catastral de la zona en estudio (valor de Región - Manzana).

Cabe señalar que este caso aplica para aquellas localidades en las que se encuentran perfectamente delimitadas las zonas catastrales (por ejemplo, la ciudad de México). Con base en este valor de zona, se procederán a aplicar las homologaciones correspondientes que resulten de la comparación de dicho valor respecto a las características del inmueble en estudio.

Estas afectaciones se apegarán a las disposiciones emitidas por la autoridad local que corresponda. La estimación de valor final consistirá en el valor que resulte del análisis descrito.

a) Investigar con la autoridad local el Valor Catastral de Zona o de Región - Manzana (VCz).

b) Homologación del Valor Catastral de Zona o de Región - Manzana (VCz): De acuerdo a las disposiciones emitidas por la autoridad local que corresponda, se procederá a realizar las homologaciones al VCz tomando como referencia el inmueble sujeto.

c) Investigar los Factores de homologación de la autoridad local:

Ejemplo:

VP16…PT-TVA 18

Factor de Zona (FZo)

Factor de Ubicación (FUb) Factor de Frente (FFr) Factor de Forma (FFo) Factor de Superficie (FSu)

d) Calcular el Factor Resultante

FRe = FZo x FUb x FFr x FFo x FSu

Por lo tanto, el Valor Catastral con el cual se deberá dictaminar para terrenos urbanos en cualquiera de los criterios técnicos del presente Procedimiento Técnico, esta dado por:

VCz X FRe

2.4.3.4 Estimación del valor en función de valores catastrales de inmuebles similares en la zona donde se ubica el inmueble en estudio.

Si la información proveniente del catastro no corresponde a valores por zonas, sino a valores catastrales de inmuebles ubicados en la zona del inmueble en estudio, el valuador de bienes nacionales procederá a recabar valores catastrales de los inmuebles que posean características semejantes (en cuanto a ubicación, uso y zona) y sin considerar el efecto arqueológico. A partir de estos comparables, se aplicarán los factores de homologación que correspondan (considerando ubicación, uso y zona), con base en los procedimientos que establezca la autoridad local correspondiente. Una vez homologados los comparables, se determinará el promedio, cuyo valor corresponderá al valor catastral de la zona. Posteriormente, a partir de dicho valor y considerando las características del inmueble en estudio en cuanto a ubicación y uso, se realizarán las homologaciones pertinentes, que conduzcan a establecer el valor catastral del inmueble en estudio, utilizando siempre los procedimientos técnicos que establezca la autoridad local correspondiente. Con base en este resultado, se estimará el valor final. A continuación se describe el procedimiento a seguir.

1) Investigar con la autoridad local Valores Catastrales de inmuebles (VCi) cercanos al inmueble en estudio y que cuenten con características similares de ubicación y zona.

VP16…PT-TVA 19

2) Homologación de los Valores Catastrales investigados (VCi): De acuerdo a las disposiciones emitidas por la autoridad local que corresponda, se procederá a realizar la homologación a los VCi investigados para llevarlos a valor de Zona o Región - Manzana.

3) Investigar los Factores de homologación de la autoridad local:

Ejemplo:

Factor de Zona (FZo) Factor de Ubicación (FUb) Factor de Frente (FFr) Factor de Forma (FFo) Factor de Superficie (FSu)

4) Calcular el Factor Resultante para cada VCi:

FRe VCi-1= 1/FZo1 x 1/FUb1 x 1/FFr1 x 1/FFo1 x 1/FSu1

FRe VCi-2= 1/FZo2 x 1/FUb2 x 1/FFr2 x 1/FFo2 x 1/FSu2

FRe VCi-3= 1/FZo3 x 1/FUb3 x 1/FFr3 x 1/FFo3 x 1/FSu3

FRe VCi-n= 1/FZon x 1/FUbn x 1/FFrn x 1/FFon x 1/FSun

5) Obtener Valor Zona o Región - Manzana: Se obtendrá promediando los valores calculados del producto de los VCi con su respectivo FReVCi. 6)

7)

8)

9)

VCz1 = VCi1 x FReVCi-1

VCz2 = VCi2 x FReVCi-2

VCz3 = VCi3 x FReVCi-3

VCzn = VCin x FReVCi-n

10)VCz = (VCz1 + VCz2 +VCz3 + .... +VCzn)/n

11)Homologar el VCz tomando como referencia el inmueble sujeto: De acuerdo a las disposiciones emitidas por la autoridad local que corresponda, se procederá a realizar las homologaciones al VCz tomando como referencia el inmueble sujeto.

VP16…PT-TVA 20

12) Investigar los Factores de homologación de la autoridad local:

Ejemplo: Factor de Zona (FZo) Factor de Ubicación (FUb) Factor de Frente (FFr) Factor de Forma (FFo)

Factor de Superficie (FSu)

13) Calcular el Factor Resultante.

FRe = FZo x FUb x FFr x FFo x FSu

Por lo tanto, el Valor Catastral con el cual se deberá dictaminar para terrenos urbanos en cualquiera de los criterios técnicos del presente Procedimiento Técnico, está dado por:

VCz X FRe

2.4.4 Terrenos en transición

Se partiría de establecer que el inmueble se trata de un predio en transición, para lo cual se deberá referirse al Procedimiento Técnico correspondiente (PT-TT). Por ejemplo, el INDAABIN establece una serie de factores que así lo clasifican, y que le dan pauta al valuador de bienes nacionales para establecer si el inmueble en estudio corresponde a un terreno en transición:

Tamaño de la población

Crecimiento de la población Ingreso de la población Dinamismo de la actividad económica

Saturación de la zona urbana Factibilidad de servicios Distancia al poblado

Que cuente con al menos un servicio

VP16…PT-TVA 21

Una vez confirmado el hecho de que se trata de un predio en transición, se tendría un procedimiento mixto de los dos casos anteriores; dependiendo el grado de qué tan urbano o rural es el inmueble, el procedimiento en este caso tendería hacia alguno de las metodologías descritas o bien una ponderación de ambas.

En el caso de los terrenos en transición, suponemos que si la zona arqueológica es consolidada, muy probablemente el grado de la urbanización actual de la zona no supere el estado en que se encuentra actualmente, lo anterior debido a las restricciones del INAH impone en las zonas arqueológicas en cuanto a las construcciones y en general para la urbanización.

Lo justo sería el reproducir la zona en estudio, sin el componente arqueológico, siempre teniendo en la mira el concepto de reemplazo.

Valor rural X Factor de ponderación = Valor Rural Ponderado

Valor urbano X Factor de ponderación = Valor Urbano Ponderado

Valor Rural Ponderado + Valor Urbano Ponderado = Valor con el cual se deberá dictaminar terrenos en

transición.

2.5 Obtención del Valor Conclusivo (Estimación final del valor)

El valor conclusivo debe de satisfacer el Uso y Propósito del trabajo valuatorio, así como la Finalidad del dictamen.

2.6 Elaboración del Documento Valuatorio Correspondiente.

2.6.1 El valuador de bienes nacionales deberá realizar el informe del trabajo y/o dictamen valuatorio, de acuerdo a lo señalado en la metodología y criterio técnico correspondiente así como al formato de avalúo que contenga los siguientes rubros listados de manera enunciativa más no limitativa:

a) Antecedentes de la solicitud, servidor público e institución solicitante.

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b) Datos descriptivos del bien, datos generales del entorno o la zona donde se ubica el bien o los bienes valuados. c) Uso, Propósito, Finalidad del avalúo. d) Fundamento jurídico. e) Definiciones de enfoques y conceptos de valor utilizados. f) Aplicación del o de los enfoques adecuados y cálculo del indicador de valor

para cada uno de ellos. g) Consideraciones previas a la conclusión y condiciones limitantes. h) Ponderación de indicadores de valor para obtener el valor conclusivo. i) Nombres y firmas de los servidores públicos, funcionarios, personal técnico,

peritos valuadores y representantes en los cuerpos colegiados de avalúos, que en su caso, intervengan en el documento valuatorio.

j) Conclusión del avalúo. k) Reporte fotográfico, croquis de ubicación de muestras y del sujeto, planos y demás elementos que ayuden a un mejor entendimiento del trabajo valuatorio. l) Los anexos que resulten pertinentes.

2.6.2 El producto entregable al promovente por parte del valuador de bienes nacionales será el Dictamen Valuatorio en original y con firmas autógrafas y/o electrónica en su caso.

2.6.3 El valuador de bienes nacionales conservará en sus archivos o en respaldo magnético, el expediente completo del Dictamen Valuatorio por un plazo mínimo de cinco años, contados a partir de la fecha de emisión del mismo.

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2.7 Ejercicio ilustrativo I. DATOS GENERALES

Bien a valuar: Terreno Urbano con Vestigios Arqueológicos.

Población: Zona Arqueológica Cuicuilco.

Municipio: Tlalpan. Estado: Distrito Federal.

Croquis de localización:

Inmueble en estudio

I. Características del inmueble en estudio

Ubicación:

Tramos de calle, calles transversales limítrofes y orientación:

Avenida Insurgentes Sur N° 156, en el cruce con Anillo Periférico. Delegación Tlalpan, México D.F. Terreno ubicado en esquina.

Al Norte con Avenida Periférico Sur, al Sur con Parque

Ecológico Peña Pobre, al Este con Parque Ecológico

Cuicuilco y al oeste con Avenida de los Insurgentes (su

ubicación).

Linderos y colindancias según: Escritura No. 4563, emitida en la Ciudad de México el día

11 de julio del año 1945 por el notario público Lic. Teofilo

Hernández Samaniego, de la notaría número 235 de la Ciudad

de México.

VP16…PT-TVA 24

VP16…PT-TVA 25

VP16…PT-TVA 26

IV. Estimación del valor.

Para establecer la pérdida de potencialidad del bien, se procedió a analizar el grado de afectación de los vestigios sobre éste, auxiliados por el arqueólogo designado por el INAH. Como puede apreciarse en el siguiente gráfico, tan sólo la pirámide principal ocupa una porción importante del terreno (cerca del 20%), lo anterior sin considerar al resto de los vestigios; sin embargo, el hecho más relevante se refiere a que toda la superficie del terreno está restringida en su uso debido precisamente a la importancia de la pirámide (constituye una zona de “amortiguamiento” entre el vestigio y la zona urbana que la rodea).

La importancia, dimensiones, número y ubicación de los vestigios.

Las restricciones del inmueble en estudio resultado de los vestigios, se refieren, entre otras,

al impedimento de realizar edificaciones, y al no tránsito de vehículos en el inmueble.

La zona donde se ubica el inmueble cuenta con una intensa actividad comercial, ya que se encuentran por ejemplo, el centro comercial Perisur, varios hospitales, diversos edificios de oficinas, instituciones de educación importantes, etc. De hecho es considerada una de las más importantes en este sentido en la ciudad.

VP16…PT-TVA 27

Considerando que la zona donde se ubica el inmueble es altamente comercial y dadas sus restricciones, dicho terreno no puede ser utilizado para ninguna actividad de este tipo (comercial ni habitacional). Con base en lo anterior, se establece que la pérdida de potencialidad del inmueble en estudio es del 100%, de ahí que el valor comercial que pudiera determinarse, al ser afectado por la pérdida de potencialidad, sería cero. Por lo anterior, se procede a determinar el valor catastral histórico del inmueble. IV.1. Estimación del valor en función del valor catastral histórico del inmueble en estudio.

Se investigaron en las oficinas de catastro de la Delegación Tlalpan, los valores históricos (cinco) de

suelo unitario en la colonia catastral de donde se ubica nuestro inmueble en estudio.

Nomenclatura Año

Valor Unitario de la colonia

Vcaa 2006 $4,462.84

Vcaa-1 2005 $4,328.95

Vcaa-2 2004 $4,195.07

Vcaa-3 2003 $4,061.18

Vcaa-4 2002 $3,927.30

Posteriormente se actualizaron dichos valores con base en el Índice Nacional de Precios del Consumidor (INPC), los resultados se presentan a continuación:

AÑO ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO

2002 98.2529 98.1897 98.692 99.2311 99.4322 99.917 100.204 100.585

2003 103.32 103.607 104.261 104.439 104.102 104.188 104.339 104.652

2004 107.661 108.305 108.672 108.836 108.563 108.737 109.022 109.695

2005 112.554 112.929 113.438 113.842 113.556 113.447 113.891 114.027

2006 116.983 117.162 117.309 117.481 116.958 117.059 117.38 117.979

VP16…PT-TVA 28

Con los valores obtenidos, se calculó el promedio de los valores actualizados como se muestra en la siguiente tabla.

Finalmente con el promedio calculado de los valores catastrales actualizados se obtuvo el Valor Total del inmueble con el cual se deberá dictaminar el valor del terreno.

Valor Total = Superficie total del predio X Valor Catastral Promedio Actualizado

VP16…PT-TVA 29

Valor Total = 5,835.05 m2 X $4,540.59

Valor Total = $26,494,569.68

IV.2. Estimación del valor en función del valor catastral de la zona donde se ubica el inmueble en estudio. De acuerdo a la ubicación del inmueble, se investigó el valor catastral de la zona en estudio en el Código Financiero del Distrito de Federal de 2006, obteniendo el valor de suelo unitario para la colonia del inmueble, como se muestra a continuación:

Por lo tanto el valor catastral de la zona donde se ubica el inmueble es de: $4,462.84

Posteriormente se determinaron los factores de homologación a utilizar tomando como referencia los factores de homologación que emplea la autoridad local, en este caso los que determina el Distrito Federal, los cuales son los siguientes:

VP16…PT-TVA 30

• Factor de Zona (FZo)

Se considero el valor de 1.20, porque nuestro inmueble tiene frente a la Av. Insurgentes Sur, la cual

es una calle superior a la calle moda.

• Factor de Ubicación (FUb)

• Factor de Ubicación (Fub)

VP16…PT-TVA 31

Se toma el valor de 1.15 por tener frente a dos vías de circulación

• Factor de Frente (FFr)

Se determina el valor de 1.00 por tener un frente mayor a 7m., pues nuestro sujeto tiene un frente de

65 m.

• Factor de Forma (FFo) Como nuestro sujeto tiene de fondo tres veces el frente y cuenta con menos de cinco ángulos se

calcula este factor de acuerdo al inciso a), obteniendo:

VP16…PT-TVA 32

Calculando el rectángulo inscrito de nuestro sujeto:

•

Factor de Superficie (FSu)

Para obtener el lote tipo de nuestro predio se consultó el Programa Delegacional de Desarrollo Urbano de Tlalpan de 1997, para este caso se considero el lote tipo para equipamiento el cual es de 750 m2, debido a que dicho programa no marca el lote tipo para uso de suelo AV.

VP16…PT-TVA 33

Se calculó la relación siguiente para obtener el factor de superficie.

RLt =

SLo

SLt

5,835.05 = = 7.78

750.00

Con el valor de 7.78 se consultó la tabla anterior para obtener el factor de superficie el cual es de

0.88.

Teniendo todos los factores de homologación se procedió a calcular el factor resultante obteniendo lo

siguiente:

FRe = FZo x FUb x FFr x FFo x FSu

VP16…PT-TVA 34

FRe = 1.20 x 1.15 x 1.0 x 0.87 x 0.88 = 1.06

FRe = 1.06

Finalmente se obtuvo el Valor Catastral con el cual se deberá dictaminar el terreno sujeto.

Valor Catastral = VCz X FRe

Valor Catastral por m2 = $4,462.84 X 1.06

Valor Catastral por m2 = $4,730.61/m2

Valor Catastral Total = $4,730.61/m2 X 5,835.05m2

Valor Catastral Total = $27, 603,345.88

IV.3. Estimación del valor en función de valores catastrales de inmuebles similares en la zona donde se ubica el inmueble en estudio. Como primer paso se investigaron valores catastrales de inmuebles con características semejantes en cuanto a ubicación, uso y zona, sin considerar vestigios arqueológicos (comparables), dichos valores se obtuvieron de consultar el Código Financiero del Distrito Federal de 2006.

Comparable

VP16…PT-TVA

Valor Unitario Catastral

35

Posteriormente se realizó la homologación de los comparables con base en el procedimiento que utiliza la autoridad local (Distrito Federal), tomando como referencia los factores autorizados por esta autoridad, que en este caso son:

• Factor de Zona (FZo)

• Factor de Ubicación (FUb)

• Factor de Frente (FFr)

• Factor de Forma (FFo)

• Factor de Superficie (FSu)

Se utilizaron las tablas del punto IV.2 para realizar la homologación de nuestros comparables.

$3,549.15

El Factor Resultante de los valores catastrales investigados (FReVCi) se calculó con la siguiente expresión:

F ReVCi = 1

FZo

1 1 1 1 X X X X

FUb FFr FFo FSu

Para la obtención del valor catastral homologado de los comparables, se realizó el producto del valor unitario catastral de cada uno de ello con su respectivo factor resultante.

Se calculó el promedio del los valores catastrales homologados, el cual, corresponderá al Valor Catastral de la Zona, el cual es de $3,549.15.

Siguiendo el mismo procedimiento que se utilizó en el punto IV.2., se obtuvo el factor resultante de nuestro sujeto, tomando en cuenta los factores de homologación que marca la autoridad local.

VP16…PT-TVA 36

Finalmente se obtuvo el Valor Catastral con el cual se deberá dictaminar el terreno

sujeto de acuerdo a la siguiente expresión:

Valor Catastral = VCz X FRe

Valor Catastral por m2 = $3,549.15 X 1.06 Valor Catastral por m2 = $3,762.10/m2

Valor Catastral Total = $3,762.10/m2 X 5,835.05m2

Valor Catastral Total = $21,952,041.60

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