PARTEI CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSA, URBANO

57449O 1 JUL 2021 -7-

ÍNDICE

PARTEICONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSA, URBANO

CAPÍTULOIGeneralidades del Contrato de Arrendamiento

l. Introducción 41

2. Crítica del criterio unitario 42

CAPÍTULO 11Régimen General del Arrendamiento

l. Concepto _ 47

2. Naturaleza Jurídica 51

3. Ámbito de Aplicación 54

4. Diferencias entre el arrendamiento de cosas civily comercial 56

5. Categorización 57A) Bilateral 57B) Oneroso 58C) Conmutativo 59D) Consensual 60E) Ejecución continuada 61F) Duración limitada 62G) No es "intuitu personae" 63H) Principal 641) Tipo nominado 64n Obligaciones de resultado 64

6. Diferencia con Institutos Afines 65

GUSTAVO ORDOQUI CASTILLA

A) Diferencia con otros contratos 65a) Arrendamiento y compraventa 65b] Arrendamiento y préstamo de uso o como dato 67e) Arrendamiento y préstamo de consumo o mutuo 68d) Arrendamiento y depósito , 69e) Arrendamiento y el usufructo 71f) Arrendamiento y hospedaje 72

i. Presentación del tema 72ii. Normativa 72iii. Se establece la obligatoriedad de exhibir la

habilitación y la registración 73iv. Conversión del hospedaje en arriendo 74v. Respecto a la situación del hotelero 75vi. Alojamiento Turístico 77

g) Arrendamiento de cosas y arrendamiento de servicios 78B) Diferencia con otros derechos 79

7. Elementos del Contrato 80A) El consentimiento 81B) Capacidad y legitimación 83

a) Presentación del tema 83b) Capacidad 83e) Legitimación 84d) Prohibiciones de arrendar 85

i. Art. 1678 del CC 85ii. Art. 1781 del CC 86iii. Titulares del derecho de uso o habitación 87iv. Curador, Tutor 87v. Bien hipotecado. Art. 2328 del CC 88vi. La locación se transmite activa y pasivamente por

causa de muerte 89e) Arrendamiento de cosa ajena 89g) Legitimación del promitente comprador 91h) Jurisprudencia 92

C) Objeto 94a) Presentación del tema 94b) Cosa determinada o determinable 96e) Cosa futura 97d) Arrendamiento de Derechos 98e) El Precio 98I) Forma de pago 99g) Arrendamiento de bienes muebles 100

-8-

ÍNDICE.

h) Cosas que estén en el comercio de los hombres 100i) Jurisprudencia 100

D) Causa 101E) Destino 102F) Forma 102G) Registración 104

8. Plazode duración 104A) Presentación del tema 104B) Limitación 105C) Caducidades 107

a) Presentación del tema 107b) Normativa actual 107e) Doctrina 108d) Superación de los 15años 110

D) Oponibilidad del plazo del arriendo (inscripto) a sucesivosadquirentes. Venta de finca arrendada 111

E) Reserva del derecho de enajenar 115F) Renovación tácita 116

a) Presentación del tema 116b) Situación del fiador en el caso de reconducción tácita 117

G) Plazo del contrato y del desalojo 1179. Transmísión del Contrato 118

A) Presentación del tema 118B) Sucesión 118C) ElSubarriendo 119

a) Concepto 119b) Partes 120e) cesión del arriendo y subarriendo 121

D) Cesión de arrendamiento 12210. Contenido de la relación obligacional 124

A) Presentación del tema 124B) Obligaciones del arrendador.. 124

a) Presentación del tema 124b) Obligación de entregar la cosa arrendada objeto

del contrato 126i. Presentación del tema 126ii. Lugarde entrega 127iíi. Tiempo de entrega de la cosa 128iv. Forma de entregar la cosa 129v. Gastosde la entrega 129

-9-


vi. iQué se debe entregar y en qué estado? Accesorios 130vii. Buen estado de reparación 132

e) Obligación de mantener la cosa en estado deservir (inciso 2° del artículo 1796 del CC) 134

d) Obligación de librar al arrendatario de toda perturbación 136i. Presentación del tema 136Ü. Alcance 137

e) Obligación de responder por vicios redhibitorios 142i. Presentación del tema 142Ü. Responsabilidad 144

f) Obligación de asumir las consecuencias de los riesgos 144g) La obligación de seguridad del arrendador

respecto del arrendatario 146h) Las Mejoras 147

1. Presentación del tema 14711. Concepto 149111. Tipo de mejoras 149IY. Mejoras que no son reparaciones 153V. Derecho de retención 153VI. Requisitos 154VII. Jurisprudencia 154

í) Obligación de pagar ciertas cargas o impuestos 155j) Perturbación a causa de fuerza mayor 156k) Perturbación de terceros. Especial referencia al ruido 1571) Perturbaciones de otro arrendatario del mismo arrendador .. 158

C) Obligaciones del Arrendatario 158a) Presentación del tema 158b) Usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato 159

1. En el Código Civil 15911. Alcance de la obligación de uso 161III. Responsabilidad por el buen uso de la finca 163IY. En el Decreto Ley 14.219 165V. Jurisprudencia 168VI. Uso abusivo de la finca 173

e) Obligación de conservación de la cosa 1741. Presentación del tema 17411. Pactos relativos a las reparaciones necesarias y locativas 176III. Incumplimiento de la obligación de

conservar la cosa 181IY. Jurisprudencia 183

d) Obligación de pagar el precio 1861. Presentación del tema 186

-10 -

ÍNDICE.

11. Caracteres del precio 187111. Naturaleza del precio 188Iv. Ley de Inclusión Financiera, art. 36 Ley

N° 19.210 en texto dado por la LeyN° 19.478del año2016, arto 11 188

V. Tiempo y lugar de pago 189L Plazos 189ii. Lugar y Forma de pago. Ley de Inclusión

Financiera, arto39 de la Ley N° 19.210 190m. Normativa 191

VI. Forma de pago 191VII. Mora 192

L Presentación del tema 192ii. Régimen del Decreto Ley 14.219y 14.384 193ili. Naturaleza de los plazos 194iv. Consecuencias de la mora 195V. Formas de intimación en mora 195

VIII. Omisión contumaz en el pago del precio 195IX. Oblación y consignación 196X. Acción ejecutiva 197XI. Prueba del precio 198

e) Obligación de devolver (restituir) la cosa 1981. Presentación del tema 19811. ¿Cómo debe devolverse la cosa? 199III. Responsabilidad del arrendatario 201Iv. Jurisprudencia: obligación de restituir la cosa 202

f) Incendio de la Cosa Arrendada 2041. Presentación del tema 20411. Jurisprudencia 207111. Reformas 211

g) Responsabilidad del arrendatario por los hechoscausados por las personas que habitan su casa 212

h) Otras Obligaciones 212i) Concurrencia comercial 213

11. Sanciones por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario ydel arrendador. (Extinción del arriendo) 213A) Presentación del tema 213B) Cumplimiento forzoso 214C) Excepción de incumplimiento contractual 214D) Resolución judicial por incumplimiento 217

a) No pago del precio 219b) Cambio de destino 221

-11-


c) Subarriendo no autorizado 222d) No conservación adecuada del bien 223e) No actualización de las garantías 223f) Otros casos de resolución por incumplimiento 224

E) Extinción del arriendo 224a) Presentación del tema 224b) Vencimiento del plazo y requerimiento de

restitución 225e) Receso Unilateral 226d) Resolución por Incumplimiento 227e) Destrucción de la cosa 227g) Contratos pendientes. Caso de Concurso 228h) Fallecimiento de una de las partes 228

12. Presupuestos Procesales 229

PARTEIIARRENDAMIENTOS URBANOS

CAPÍTULO 1Introducción

l. Introducción 235

2. Antecedentes Históricos 241A) Antes del Código Civil 241B) El Código Civil 243C) De 1919 a 1927 244D) De 1931 a 1936 248E) De 1943 a 1953 248F) De 1953 a 1968 250G) De 1968 a 1974 251H) Leyes posteriores a 1974 251

CAPÍTULOIlRégimen Jurídico Vigente

l. Presentación del tema 253

2. Caracteres 256A) Generalidades 256B) Caracteres del contrato 258

- 12-

ÍNDICE.

3. Naturaleza de la normativa que regula la materia. Normas de ordenpúblico 258A) Presentación del tema 258B) Libre Contratación 260

4. Naturaleza de la relación de arrendamiento 261

5. Interpretación del contrato de arrendamiento urbano 262

6. Ámbito de aplicación del Decreto Ley 14.219 265A) Presentación del tema 265B) Ubicación y destino 265C) Contenido del Decreto Ley 14.219. Exclusiones 266D) Determinación del destino 279E) Normativa que regula los casos excluidos 280

7. Caracteres 280A) Con sensualidad o solemnidad 280

a) Tesis de la solemnidad 281b) Jurisprudencia 282e) Tesis de la consensualidad 282d) Jurisprudencia 285

B) Publicidad registral 286a) Presentación del tema 286b) Ausencia de registración 287e) Decreto Ley 14.219 291d) La registración el Arrendamiento y la

prohibición de arrendar en las hipotecas 292I. Arrendamiento de un bien hipotecado 292Il. Efectos de la registración del arriendo 293IlI. Prohibición de arrendar en la hipoteca 294

C) Onerosidad 298

8. Partes del Contrato 298

9. El Precio 301A) Presentación del tema 301B) Situaciones excluidas del Decreto Ley 14.219 302C) Situaciones comprendidas en el Decreto Ley 14.219 303D) Caracteres del precio 305E) ¿Desde y hasta cuándo se debe pagar el precio? 305F) En moneda nacional y en dólares 306

a) Presentación del tema 306b) Consecuencias 308c) Jurisprudencia 309

-13 -


G) Escalonamiento de las actualizaciones del precio 310H) Sistema de reajuste previsto en el Decreto Ley 14.219 3131) Convenio para modificar el precio 315J) Actualización del precio del arriendo 317

a) Presentación del tema 317b) La actualización iPuede aplicarse de oficio? 319

K) Intereses Moratorias 320a) Presentación del tema 320b) Jurisprudencia 321

L) Juicio ejecutivo por cobro de los alquileres 322a) Presentación del tema 322b) Jurisprudencia 324

M) Rebaja del precio 325a) Presentación del tema 325b) Jurisprudencia 327

N) Controles para evitar aumentos indirectos de precios 328Ñ) Ley N° 19.210 de 24 de abril de 2014. Ley de

Inclusión Financiera en materia de arrendamientos. . 329a) Normativa.- Articulo 39 de la Ley N° 19.210 en

texto dado por la Ley N° 19.478 329b) Comentarios 331c) Consecuencias del no cumplimiento: 334d) Prueba del pago 335e) Necesaria identificación de la cuenta para

acreditar pagos 336O) Pago de gastos comunes 337

a) Presentación del tema 337b) Distribución 339e) Normativa 340d) No pago de gastos comunes.- La Ley N° 19.604

de 14 de marzo de 2018 3411. Antecedentes 34111. La Ley N° 19.604 de 14 de marzo de 2018 342

i. Presentación del tema 342ii. Normativa - La Ley N° 19.604 de 14 de marzo

de 2018 343iii. Comentario de la normativa 344

10. Elemento esencial del contrato: El Plazo 347A) Presentación del tema 347B) Naturaleza del plazo 348

-14 -

ÍNDICE.

C) Prórroga 348D) Extensión de los plazos mínimos 350E) Efectos 352

11. Régimen de Garantías 353A) Presentación del tema 353B) Ámbito de aplicación 354C) Clasificación de las garantías 355

a) Presentación del tema 355b) Garantías reales. Depósito en el BHU 356

1. Presentación del tema 356II. Naturaleza Jurídica 357III. Límites 358IV Aspectos de procedimiento 358V. Normativa 359

e) Garantías personales 3601. Presentación del tema 360II. Alcance de esta garantía 361III. iObligación de constituir garantías personales? 362IV Adecuación o Ratificación de la garantía 363V. Sustitución de garantías 365

D) Servicio de garantía de alquileres 366a) Presentación del tema 366b) Ámbito de aplicación 367e) Alcance de la garantía 368d] Modus operandi 368e) Garantías para arrendamiento de locales

comerciales industriales con destino a micra omediana empresa (Régimen de ANDA) 3691. Presentación el tema 369II. Normativa 370

E) Sustitución de la fianza 372F) Desalojo por falta de sustitución de garantía en la

Contaduría General de la Nación 373a) Presentación del tema 373b)Normativa 374

G) Notificación al Fiador. Comentario del artículo20 de la Ley N° 15.799 377

H) El seguro como garantía en el contrato de arrendamientourbano 378a) Presentación del tema 378b) Partes 380

-15 -

e) Doctrina 380l." Tesis restrictiva 38011. Tesis Amplia 382111. Nuestra opinión 385

1) Subrogación en los contratos de seguros en losarrendamientos urbanos. Ley N° 19.678 388a) Presentación del tema 388b) La subrogación 389e) Ley N° 19.678 de 26 de octubre de 2018 390

J) iEs obligatoria la constitución de garantías? 391K) Extinción 392

a) Presentación del tema 392b) Jurisprudencia 393

12. Transmisión del Contrato 394

A) Presentación del tema 394B) Subarrendamiento 396

a) Presentación del tema 396b) Concepto 396e) Del sub contrato al contrato conexo 398d] Normativa 398e) Alcance del artículo 23 399f) Requisitos 400g) Monto del subarriendo 401h) Prueba del subarriendo 402

1. Presunción del subarriendo 403L Presentación del tema 403ií. Jurisprudencia 404

11. Procedimiento " 404L Presentación del tema 404ií. Jurisprudencia 405

L Consecuencias del subarriendo 406ii. Arrendamiento con plazo contractual

vigente 406lll. Arrendamiento con plazo legal.. 406

C) Cesión legal del arriendo 407a) Orden jurídico vigente 407b) Clases de cesión de arriendo 409e) Cesión legal del arriendo 409d) Normativa 410

1. Artículo 1792 del CC 41011. Artículo 20 del Decreto Ley 14.219 410


- 16-

t

ÍNDICE.

e) Naturaleza Jurídica 412f) Requisitos para que opere esta cesión 413

1. Desvinculacióndel arrendatario .41311. Existenciade familiareslegitimados 413III. Convivenciacon el arrendatario 416Iv. Comunicación al arrendador 417V. Opera por una solavez 418

g) Efectos de la cesión legal de arriendo .418h) Cesión del arrendamiento de locales para industria y

comercio 420i) Caso de Divorcio 423

13. InfraccionesyPenalidades 425A) Generalidades 425B) Ámbito de aplicación 425C) Fundamento jurídico de estas sanciones 426D) Naturaleza jurídica 426E) Artículo 71. (Casuística) 428

a) Generalidades 428b) Sanciones 430e) Procedimiento 432

1. Presentación del tema 43211. Jurisprudencia 433

F) Artículo 73 (Exigencia de pagos de sumas indebidas) .433G) Artículo 74 Cobro indebido de gastos judiciales .434H) Artículo 75 (Simulación de promesa de compraventa) 4351) Artículo 76 Cláusulas nulas) 437n Artículo 78 (Prohibición de suprimir servicios accesorios) 438K) Artículo 79 Infracciones sin sanciones 440L) Artículo 80 Cobro indebido de servicios impuestos etc 441

14. ElAdministrador 441A) Presentación del tema 441B) Art. 39 de la LeyN° 19.210 445

15. AspectosProcesales 445A) Presentación del tema 445B) Proceso 446C) Plazo de desalojo 447D) Intimación de desalojo 448E) Documentos a agregar a la demanda .450F) Tribunal Competente 450G) Legitimación activa 450

-17 -

GUSTAVO ORDoQm CASTILLA

H) Legitimación pasiva 4531) Causales de desalojo 454J) Diligencias preparatorias 456

Presentación del tema 456K) Desalojo por falta de pago 457

a) Presentación del tema 457b) Intimación de pago 458c) Citación de excepciones después de la mora 458d) Excepción de incumplimiento contractual 459e) Oblación y consignación 462f) Acumulación con la Acción ejecutiva 463g) Purga de la mora 464h) Tenencia Cautelar y Entrega 465i) Lanzamiento 466j) Casación en arrendamientos 467

L) Excepciones 467a) Desalojos especiales 467c) Casos del arto26 472

16. Desalojode Comodatario: Tenenciagratuita (sin precio) del inmueble 474A) Presentación del tema 474B) Concepto 475C) Caracteres 475D) Clasificación 476E) Usurpación (Intrusos) 477F) Legitimación 478G) Aspectos procesales 479H) Obligaciones y Derechos 481I) Responsabilidades del comodatario 482

17. Arrendamiento de Inmueble con "opciónde compra" .482A) Presentación del tema 482B) Ventajas del alquiler con opción a compra 483C) Concepto de opción 483D) Opción de compraventa en el arrendamiento

de inmueble s 484E) Formalidades 485F) Diferencias entre contrato de compraventa y

contrato de arrendamiento con opción de compra 485G) Obligaciones de las partes 485

18. Jurisprudencia 486

-18 -

ÍNDICE.

A) Aspectos procesales 486B) Jurisdicción 487C) Legitimación activa (excepciones del arto 114) 489D) Desalojo mal pagador 493E) Administrador 494F) Desalojo Ocupante precario 496

19. Normativa 498A) Codigo Civil. 498B) Decreto Ley N° 14.219 de 4 de julio de 1974

con modificaciones y concordancias 513C) Ley N° 17.555 de 11 de setiembre de 2002.

Ley de reactivación económica 581D) Ley N° 18.246 de 27 de diciembre de 2007 582E) Ley N° 18.283 Ley de regulación del hospedaje.

Registro y funcionamiento de pensiones 582F) Ley N° 18.666 de 14 de julio de 2010 588G) Ley N° 18.795 de 18 de agosto de 2011. 589H) Ley N° 18.996 de 7 de noviembre de 2012 5891) Ley N° 19.040 de 28 de setiembre de 2012 589

CAPÍTULO IIIDesalojos Colectivos y Prescripciones Adquisitivas Quinquenales


2. Antecedente 595

3. Concepto de Desalojo Colectivo 596

4. Núcleo Fanúliar 597

5. iCuál es el plazo de desalojo? 598

6. Ámbito de Aplicación 599

7. Prescripción adquisitiva quinquenal 599

8. Texto Normativo 601

CAPÍTULO IV¿Contrato de Arrendamiento en los Shopping Center?

l. Generalidades 609

2. Partes 610

- 19-


A) Presentación del terna 610B) Empresa propietaria 610C) Comerciante 611

3. Obligaciones de las partes 611A) Obligaciones de la empresa locadora: 611B) Obligaciones del comerciante locatario: 611

4. Naturaleza Jurídica 612A) El shopping center corno sociedad en participación 612B) El shopping center corno arrendamiento de cosas 613C) El shopping center corno contrato atípico,

conexo con otros contratos 614D) La principal característica del shopping center es

la organización 6145. Elementos esenciales 616

6. Normativa aplicable 617

7. Estacionamiento 618

8. Conclusiones 619


Parte IIICONTRATODE ARRENDAMIENTORURAL

CAPÍTULO 1Introducción

l. Presentación del terna 625

2. El Código Civil 627

3. La ley de 7 de abril de 1927 628

4. La ley de 16 de diciembre de 1927 629

5. Etapa de 1931 a 1991 630

- 20-

IIIJVfRS'DAD f:)E lA RfPUIUrAFACULTAD DE DERECHOBIBLIOTECA

ÍNDICE.

CAPÍTULO11Arrendamiento Rural, Régimen Jurídico Vigente (Decreto Ley N° 14.384 Y

Decreto N° 16.223)

l. Introducción 6432. Nocionesgenerales 647

A) Presentación del tema 647B) Separte de una relación jurídica en esencia de un

arrendamiento referente a un predio rural 648C) Debe establecerse una cesión de uso y goce del

predio rural 648D) Se recibe un precio por conceder el uso y goce que

puede ser en dinero o frutos 649E) El destino a dar a esta actividad es el agrario 649

3. Premisas del Decreto ley 14.384 6514. Ámbitode aplicación 652

A) Ámbito Temporal 652B) Requisitos 653C) Destino rural en zona urbana 654D) Predio rural 654E) Contratos incluidos 656F) Contratos excluidos 658G) Caracteres Autonomía de la voluntad y el orden

público en Decreto Ley 14.384 6615. Solemnidad 662

A) Presentación del tema 662B) Ausencia de solemnidad y contratos prohibidos 663C) Sanciones 666

a) Consecuencias de la omisión 666b) Derecho de retención 667e) Plazo complementario legal, de ocupación 667d) Obligación del ocupante de pagar la renta convenida 669

D) Alcance de la solemnidad 6696. Registro 670

A) Presentación del tema 670B) El registro no es requisito de solemnidad 671C) iQuién debe inscribir? 674D) Ámbito de aplicación 676E) Inscripción de subarrendamientos y aparcerías 676

57449~O1 JUL 2021

- 21-

GUSTAVO OROOQUI CASTILLA .'

F) Efectos 678G) Consecuencias de la omisión de registro 680

a) Presentación del tema 680b] iMulta? 681c) Daños y perjuicios 682d) Otras obligaciones 683e) Consecuencias procesales 683f) Otros aspectos procesales 685

7. Plazos 686A) Presentación del tema 686B) No se fija plazo 687C) No hay plazo mínimo 688D) Plazo máximo 688E) Producción lechera 689

a) Presentación del tema 689b) Fundamento 690c) Requisitos 690d) Cómputo del plazo 691

8. Obligacionesdel arrendatario 691A) Pago del precio 692

a) Presentación del tema 692b) Libre determinación 692c) Revisión del precio 694

1. Presentación del tema 694II. Clasificación 699III. AspectosProcesales 701

d) Precio en dólares 703e) LaLeyde Inclusión Financiera N° 19.210 de

29 de abril de 2014, art. 39 704f) Violación de la renta fijada judicialmente 705g) Extinción de la obligación de pagar el precio 705

B) Obligación de conservar el predio 706a) Presentación del tema 706b) Normativa 706c) LeyN° 18.564 de 11 de setiembre de 2009 708Jurisprudencia 710

C) Dedicar el suelo a la explotación establecidaen el contrato 711

9. Otras obligacionesde laspartes 711

10. Régimende Mejoras 712

- 22-

ÍNDICE.

A) Presentación del tema 712B) Concepto 714C) Mejora y revisión de precio 714D) Mejoras a cargo del arrendador 715

a) Presentación del tema 715b) Clasificación de las mejoras 715

E) Convenios sobre mejoras 717F) Mejoras realizadas por el arrendatario 718

a) Presentación del tema 718b) Indemnización por mejoras 718e) Otro requisito formal es el de que el arriendo

tenga al menos una vigencia de 4 años 719d) Normativa 720e) Exigibilidad del valor de las mejoras 721f) Mejora Irregular 721g) Derecho de retención 722h) Mejoras de cultivo 723

Jurisprudencia 725

11. Subarrendamiento Rural 725A) Presentación 725B) Inscripción 726C) Requisitos 727

12. Extinción del contrato 727A) Presentación del tema 727B) Vencimiento del plazo 727C) Receso unilateral 728D) Restitución 729E) Jurisprudencia 730

13. Aspectos procesales 731A) Presentación del tema 731B) Legitimación 732C) Tribunal Competente 732D) Mora del arrendatario 733E) Plazos para el desalojo 733F) Desalojo por mal pagador. Posible clausura del proceso 734G) Procedimientos prohibidos 734

14. Exclusiones (artículo 3° del Decreto Ley 14.384) 735

15. Conclusiones 736


- 23-


A) Inscripción 738B) Aspectos procesales 741C) Precio 746D) Mejoras 749

CAPÍTULO IIIOtros Contratos Agrarios

l. Presentación del tema 7532. Contrato deAparcería 754

A) Concepto 754B) Caracteres 755C) Naturaleza 757D) Normativa 759E) Elementos del contrato 760

a) Formalidades 760b) Registración 761c) Plazo 761d) Precio 762

F) Obligaciones de las partes 762a) Obligaciones del aparcero dador 762b] Obligaciones del aparcero tomador 763

G) Leyde inclusión financiera No. 19.210 764H) Jurisprudencia 764

3. Contrato de Capitalizaciónde Ganado 770A) Concepto 770B) Naturaleza jurídica 772C) Caracterización 774D) Elementos estructurales 774E) Obligaciones 775F) Normativa 776G) Jurisprudencia 777

4. Contrato de Pastoreo 780A) Presentación del tema 780B) Concepto 781C) Elementos 783D) Sujetos intervinientes y elementos propios

del pastoreo 785a) Dador 785

-24-

ÍNDICE.

b) Tomador 785E) Caracteres 786F) Naturaleza Jurídica 787G) Obligaciones de las partes 788

a) Obligaciones del tomador 788. b) Obligaciones del dador 789

H) Formas del Pastoreo 789a) Convenio de Pastoreo (art. 3° Decreto Ley 14.384) 789

L Atípico (con tenencia del predio) 789ii. Típico (sin tenencia del predio) 790

b] Servidumbre de "pastoreo de tránsito" ......•.............................. 7921) Aspectos de la Ley de Inclusión Financiera N° 19.210 794

a) Presentación del terna 794b) Requisitos 795

J) Retiro de los animales 796K) Conclusiones 796L) Jurisprudencia 797

5. Contrato de Forestación 799A) Presentación del terna 799B) Normativa 800

a) La Ley N° 15.939 de 28 de diciembre de 1988(Ley Forestal) a texto expreso manifestó lasgeneralidades en la materia al señalar: 800

b) Se aprobó un Decreto ReglamentarioN° 452/988 de 6.7.1988 800

e) Regulación de plazos especiales 801d) Exclusión de la aplicación de la ley de

arrendamiento rural 801e) Registración 802f) Clasificación de Bosques 802g) Contrato de Prenda de Bosques. Ley N° 15.939 803

AnexoINormativa

1. Ley de Arrendamientos Rurales N° 14.384 805

2. Ley N° 16.223 830

-25-


PARTEIVCONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS

l. Introducción 837

2. Concepto 8393. Importancia de este contrato 8434. Caracteres 8445. Elementos 8466. Diferenciascon figurasafines 848

A) Relación del arrendamiento de servicio con elcontrato de trabajo 848

B) Diferencias con el mandato 851C) Diferencias con el arrendamiento de obras 853D) Arrendamiento de servicios y la sociedad 861

7. Contenido de la relación obligacional 862A) Obligaciones del arrendador 862

a) Realización del servicio (trabajo) comoobligación principal 8621. Presentación del tema 86211. Temporalidad 863III. Obligaciónde hacer y el servicio 864

b) Obligación de diligencia en la ejecuciónde la prestación 864

e) Obligación de confídencialidad, de información 865B) Obligación del Comitente 865

a) Pago del precio cierto (jornal, salario) 865b) Determinación del precio 867

1. Edad del trabajador 86811. Contralar médico de aptitud para

el trabajador 869111. Salario 870Iv. Bieninembargable 871

C) Duración del contrato 8728. Forma y prueba 8729. Extincióndel contrato 872

A) Presentación del tema 872B) Fallecimiento de las partes 873C) Imposibilidad de Ejecución de la Prestación sin culpa 873

- 26-

ÍNDICE.

D) Rescisión Unilateral en los contratos(arrendamientos) de servicios 874

E) En el ámbito de las relaciones de consumo 87710. Jurisprudencia 878

PARTEVCONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE OBRA

CAPÍTULOI

l. Introducción 8832. Concepto 8843. Críticadel criteriounitario 888

A) Tesisunitaria 888B) Tesisde la disociación 891

4. Caracteres 892Enunciado 892

5. ElementosEstructurales , 895. A) Elementos estructurales 895

a) Consentimiento 895b) Capacidad 896c) Objeto 897d) LaCausa 901

B) Consideraciones sobre la Forma y la Prueba 901C) Aspectos Registrales 902

6. Sujetos 9027. Naturaleza Iurfdica 904

A) Presentación del terna 904B) Diferencias entre el arrendamiento de obra

y la compraventa 9058. RelaciónObligacional(contenido del contrato) 912

A) Presentación del terna 912B) Obligaciones del contratista 913

a) Obligación del contratista de realizar la obra 913b) Obligación de provisión 915e) Obligación de realizar y concluir la obra

en cierto plazo 918

-27 -

GUSTAVO ORDOQUI CASTlLLA

1. Presentación del tema 91811. Tiempo de pago 919In. Lugar 920IY. Jurisprudencia 920

d) Obligación de Custodia 922e) Obligación de Entregar la Obra 923

1. Presentación del tema 923Il. Jurisprudencia 926

f) No puede cambiarse la obra programada 927g) Obligación de información al comitente 928h) Obligación de conservación 929

C) Obligaciones del Comitente 929a) Deber de cooperación 930b) Obligación de pagar el precio 932

1. Principios 932Il. Caracteres 932Ill. Formas de pago 933IY. Ausencia de fijación de precio 935V. Derecho de retención 936VI. Precio de la obra y los gastos comunes.-

Ley N° 19.604 de 21 de marzo de 2018 936d) Obligación de recibir la cosa. Recepción 937e) Derecho de Inspección 938

9. Protección del crédito de obra 938A) Generalidades 938B) Derecho de Retención 939C) Privilegio 940D) Derecho Preferente 941E) Acción Directa 943

a) Presentación del tema 943b) Concepto 946c) Nuestro Código Civil 948d) Requisitos 950e) Legitimación 950f) Caracteres 952g) Fundamentos 952h) Naturaleza jurídica 953i) Efectos 953j) Otros casos de acción directa 953k) Jurisprudencia 956

10. Transmisión de los efectos del contrato 964

-28-

ÍNDICE.

A) Presentación del tema 964B) Transmisión «mortis causae» 965C) Transmisión del derecho de crédito 966D) Subcontrato 967

a) Concepto 967b] En nuestro derecho 970c) Requisitos 971d) Naturaleza Jurídica 972e) Autorización para sub contratar 972f) Régimen jurídico del sub contrato 973g) Efectos 974h) Jurisprudencia 975

E) Cesión del contrato de obra 979a) Presentación del tema 979b) Concepto 979e) Sucesión o transmisión en la posición contractual 982d) En nuestro derecho 984e) Diferencias entre cesión de contrato y sub contratación 987f) Efectos 987

1. Presentación del tema 98711. Sujetos ' 988III. Relación cedente - cesionario 988Iv. Relación cedente - cedido 989V. Relación cesionario-cedido 991

11. Riesgo de daños antes de la recepción de la obra (pérdida de la obraantes de la entrega) 993A) Presentación del tema 993B) Normativa 993

a) Presentación del tema 993b) Artículo 1841 del C.C.: el contratista sólo provee

trabajo o industria 994e) Artículo 1842 del C.e.: el contratista también

aporta materiales 996C) Casuística 998D) Requisitos 999E) Doctrina Nacional 999F) Efectos 1000

12. Incumplimiento y mora 1002A) Presentación del tema 1002B) Mora 1003

a) Presentación 1003

-29 -


b) Jurisprudencia 1004C) Aplicación de la cláusula penal.. 1007

13.Excepción de Incumplimiento Contractual 1008A) Presentación del tema 1008B) Derecho Comparado 1008C) Derecho Positivo 1009D) Requisitos 1010E) Naturaleza jurídica 1011F) Entidad del no cumplimiento. Excepción de

incumplimiento parcial 1011

14. Extinción del Contrato 1015A) Presentación del tema 1015B) Revocación, rescisión 1015

a) Presentación del tema 1015b) Revocación y rescisión 1015c) Jurisprudencia 1017

CAPITULO nEl Contrato de Obra Civil y el Contrato de Obra Pública


2.. Normativa 1023

3. Concepto de Obra Pública 1025

4. Contrato de Obra Pública 1027

5. Caracteres del Contrato de obra publica 1028

6. Afectación del poder negociador del administrado 1029

7. iEstamos realmente frente a un contrato? 1032

PARTEVICONTRATODE CONSTRUCCIÓN

CAPÍTULO 1

l. Generalidades 1035

2. Concepto 1037A) Presentación del tema 1037B) La construcción como factor de bien común 1037

-30-

ÍNDICE.

C) Doctrina 1038D) Gestión a propio riesgo 1039

3. Referencias al Derecho Comparado 1040A) Legislación francesa 1q40B) Legislación Italiana 1048C) Legislación portuguesa 1048D) Legislación alemana ~ 1049E) Legislación española 1050

4. Normas aplicables 1054A) Presentación del tema 1054B) Calificación e Interpretación 1055C) Normativa 1057

Antecedentes (Anterioridad a la Ley N° 19.726de 21 de diciembre de 2018) 1057

5. Normativa de reciente aprobación. Ley N° 19.726 de 21 de diciembrede 2018. Reforma del arto 1844 del CCy derogación de los arts.35 y 36 de la Ley N° 1.816 del año 1885 1060A) Presentación del tema 1060B) Antecedentes Parlamentarios de la Ley N° 19.726

de 21 de diciembre de 2018 1061C) Características del Proyecto aprobado como

Ley N° 19.726 1063

6. Caracteres 1067

7. Sujetos involucrados en la construcción inmobiliaria 1071A) Presentación del tema 1071B) Jurisprudencia 1073C) El Objeto 1074

8. Naturaleza jurídica 1075A) Civil o comercial 1075B) Es comercial 1076C) Es civil 1077D) Tesis ecléctica 1080E) Conclusión 1080

9. Naturaleza de la obligación que asume el arquitecto o el ingeniero(iobligación de resultado?) 1081

A) Presentación del tema 1081B) Responsabilidad contractual 1081

- 31-

-


C) Obligación de resultado 108310. Contrato entre Arquitecto y Empresario (Comitente) 1090

A) Presentación del terna 1090B) Naturaleza Jurídica 1091C) Obligaciones del Arquitecto Constructor 1092D) Obligaciones del Comitente 1094E) Jurisprudencia 1097

11. Modalidades del Contrato de Construcción 1098A) Contrato por Administración 1099

a) Presentación del terna 1099b] Naturaleza Jurídica 1099e) Jurisprudencia 1101

B) Contratos de construcción complejos 1101a) Presentación del terna 1101b) Jurisprudencia 1102

C) Contrato con suministro de materiales 1103D) Construcción con precio llave "en mano" 1103

a) Presentación del terna 1103b) Concepto 1104e) Características : 1104

12. Daño por rescisión o revocación delcontrato de construcción 1105A) Presentación del terna 1105B) Artículo 1846 del e.e. Rescisión del

arrendamiento de obra 1106C) Artículo 1847 del C.C.: Revocación del

arrendamiento de obra 1107D) Jurisprudencia 1111

13. Verificación, aprobación y recepción de obra (entrega) 1115A) Presentación del terna 1115B) Derecho a verificar o examinar la obra 1116

a) Concepto 1116b) Clasificación 1120

C) Aprobación 1121D) Entrega o recepción 1122

a) Presentación del terna 1122b) Concepto 1124e) Importancia 1126d) Tiempo de la entrega. Plazo 1127

-32 -

ÍNDICE.

e) Caracteres de la entrega 1128f) Entrega y la ley de relaciones de consumo 1128g) Examen Pericial 1129

1. Presentación del tema 11291I. Jurisprudencia 1131

h) Formas de recepción 11321. Presentación del tema 11321I. Recepción provisoria y definitiva 1133III. Recepción Expresa o Tácita 1136

L Presentación del tema 1136IY. Jurisprudencia 1139

E) Recepción Simple o con Reserva 11421. Presentación del tema 11421I. Efectos 1142III. Deber de declarar los vicios 1143IY. Jurisprudencia 1144V. Recepción total o parcial., 1145VI. Recepción y pago de precio 1146

a) Entrega inválida 1148L Presentación del tema 1148ii. Entrega y no recepción 1148

b) Doctrina Nacional 1149c) Efectos 1150

1. Presentación del tema 11501I. Concepto 1151lII. Periodos 1153

1) Jurisprudencia 115614. Régimen de responsabilidad por daños «anterior» a la entrega de la

obra 1159A) Presentación del tema 1159B) Ámbitos de responsabilidad 1160C) Responsabilidad pre contractual por daños en la

construcción 1161D) Responsabilidad por daños causados por incumplimiento del

contrato por parte del profesional 1163E) Cumplimiento dentro del plazo acordado 1166

a) Presentación del tema 1166b) Jurisprudencia 1167

F) Cumplimiento de la obra sin defectos 117015. Responsabilidad (Garantía) Decenal en

franjas de 10, de 5 y 2 años 1172

- 33-


A) Concepto 1172B) Garantía posterior a la entrega: responsabilidad

decenal por daños 1173C) Caracteres de la responsabilidad decenal 1174D) Evolución histórica 1179E) Fundamentos 1180F) Naturaleza «contractual» de la responsabilidad

decenal 1181a) Presentación del tema 1181b) En nuestro derecho 1183

G) Vicio que se manifiesta durante la ejecución de la obra 1185H) iDaño post contractual? 1185

16. Presupuestos para la aplicación del artículo 1844 del C.C.(Responsabilidad de ruina por vicios) 1187A) Presentación del tema 1187B) Ámbito Material (edificio) construido y recibido) 1189

a) Concepto 1189b) Requisitos 1191e) Obras comprendidas. (Edificio construido y

recibido. Reparaciones) 1192d) Ruina del edificio 1195

1. Presentación del tema 119511. Concepto de ruina 1195

e) Clasificación 11971. Vicios aparentes y ocultos 1197

L Presentación del tema 1197ii, Vicio Aparente 1198iii, Ruina (vicio) oculta 1202iv. Jurisprudencia 1206

11. Ruina en todo o en parte 1207L Presentación del tema 1207ii, Jurisprudencia 1210

III. Ruinas graves y menores (Defectos deConstrucción) 1212L Concepto 1212ií. Requisitos 1216111. Jurisprudencia 1219

IY. Ruina actual y potencial (peligro de ruina) 1220L Presentación del tema 1220íi. Jurisprudencia 1223

- 34-

ÍNDICE.

V. Ruina Estructural Funcional 1224f) Causas de los daños 1225

1. Presentación del tema 122511. Vicios de la construcción 1227111. Vicios del suelo 1229

L Presentación del tema 1229íi. Responsabilidad del Arquitecto Ingeniero,

Constructor o Empresario 1231lll. Jurisprudencia 1233

Iv. Vicios de los materiales 1235V. Otros vicios 1236

L Vicio por Ilegalidad 1236íí. Vicio por mala terminación 1237lll. Vicios de la Dirección 1237

C) Ámbito personal 1238a) Presentación del tema 1238b) Legitimación Activa 1241

1. El propietario (comitente) de la obra o sussucesores 1241

11. Los subadquirentes 1242111. Copropietarios 1247Iv. Jurisprudencia 1250

e) Legitimación Pasiva 12581. Presentación del tema 125811. Arquitecto director de obra y contratista 1258

L Presentación del tema 1258íi. Jurisprudencia 1261

III. Constructor (empresario). Responsabilidaddel Proyectista 1262

Iv. Subcontratista 1265L Presentación del tema 1265ii. Responsabilidad del subcontratista 1266

V. Legitimación procesal del administrador dela propiedad horizontal., 1267L Presentación del tema 1267ii. Normativa 1270

VI. Figura del Promotor Inmobiliario 127lL Presentación del tema 127lii. Concepto 1271

VII. Promotores de Viviendas de Interés Social. 1272L Jurisprudencia 1274

e) Prefabricados 1274

- 35-

GUSTAVO ORDOQUl CASTlLLA

f) Distribución de responsabilidades 12761. Presentación del tema 1276II. No existe obligación solidaria en la

responsabilidad del arquitecto y delconstructor. (Imputación conjunta) 1279i. Presentación del tema 1279

III. No existe solidaridad entre el propietario delinmueble y la empresa contratada pararealizar las obras 1282

Iv. No existe obligación solidaria entre elempresario constructor y los sub contratistas 1283

V. Jurisprudencia 1284g) Litis consorcio pasivo necesario 1291h) Terceros 1293i) Banco Hipotecario del Uruguay BHU (Agencia

Nacional de Vivienda) como sujeto pasivo de laresponsabilidad decenal 12941. Presentación del tema 1294II. Jurisprudencia 1296III. Citación de garantía 1302

D) Ámbito Temporal (plazo de garantía de diez años).Prescripción 1305a) Presentación del tema 1305b) Naturaleza del plazo 1305e) Cómputo del plazo 1306d) Diez o cinco o dos años de caducidad de la

garantía y 4 años de prescripción civil(Ley N° 19.762 art. 1 inc. 5) 1308

e) Casos de caducidad en las franjas de los 5 y 2 años 1308f) Necesidad de denuncia y prueba del vicio en el

plazo bajo pena de caducidad 1309g) Vicios aparecidos después del plazo de diez, de

cinco o de dos años 1310h] iCláusula de dispensa? 1311

1. Presentación del tema 1311II. Clausulas de dispensa en las relaciones de

consumo 1312i) Jurisprudencia 1315

E) Relación causal entre «ruina» y «daño» 1318a) Presentación del tema 1318b) Causa extraña no imputable 1320c) Jurisprudencia 1321

-36-

ÍNDICE.

F) Daños resarcibles 1322a) Presentación del tema 1322b) El daño patrimonial 1323

1. Concepto 1323Il. Formas de reparación 1325

e) Daño personal 1325d) Daño emergente 1326e) Lucro cesante 1328

17. Responsabilidad contractual por defectos y no por ruina 1329A) Presentación del tema 1329B) En nuestra doctrina 1331C) Venta de inmueble con vicios de construcción 1332D) Jurisprudencia 1333

18. Prueba Liberatoria 1344A) Presentación del tema 1344B) Jurisprudencia 1345

19. Eximente de responsabilidad 1346A) Presentación del tema 1346B) Responsabilidad decenal contractual 1346

a) Presentación del tema 1346b) Hecho del comitente 1349e) Caso fortuito o fuerza mayor 1350d) Hecho del tercero por quien no se debe responder 1350e) Daño causado por el propio perjudicado 1350

20. Cláusulas de Irresponsabilidad 1351A) Presentación del tema 1351B) Derecho comparado 1352C) Características 1353D) Nuestra opinión 1355E) Jurisprudencia 1356

21. Responsabilidad extracontractual en laconstrucción (daños a terceros).(Art 1327 del CC) 1357A) Presentación del tema 1357B) Doctrina Nacional 1358C) Daños causados a terceros mientras está en ejecución la obra 1358D) Daños causados a terceros después de la entrega

de la obra 1360

- 37-

&


E) La obligación de reparar el daño a terceros: isetrarismite a futuros adquirentes? 1363

F) Responde por ruina y por defecto 1367G) Responsabilidad contractual por acto

del dependiente 1367H) Jurisprudencia 1368

22. Construcción en suelo ajeno 1375A) Presentación del tema 1375B) Accesión invertida 1378

a) Presentación del tema 1378b) Normativa 1379

C) Construcción con materiales ajenos 1379D) Jurisprudencia 1380

23. Variación del Proyecto de Obra Convenido 1381

CAPÍTULO 11Otros Arrendamientos de Obra

l. Contrato de Transporte 1385A) Presentación del tema 1385B) Jurisprudencia 1386

2. Contrato de Aparcamiento 1388A) Presentación del tema 1388B) Concepto 1388C) Obligación de custodia 1389D) Normativa 1389

ANEXO

Normativa del Código Civil del arrendamiento de obras 1391

Bibliografía jurídica 1399

-38-

PARTEI CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSA, URBANO

Documents

Transcript of PARTEI CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSA, URBANO