PARECER TÉCNICO
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PARECER TÉCNICO ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA DO EMPREENDIMENTO LED BARRA FUNDA
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PARECER TÉCNICO
ANÁLISE DE VIABILIDADE
ECONÔMICA DO EMPREENDIMENTO
LED BARRA FUNDA
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ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA DO EMPREENDIMENTO
HOTEL LED BARRA FUNDA
MARCOS HERINGER, Perito Judicial e Arbitral, Professor-Coordenador de Finanças da
FGV – Fundação Getulio Vargas e do IBMEC, Mestre e Engenheiro pelo IME – Instituto Militar de
Engenharia – e Especialista em Avaliação de Empresas e Negócios pelo New York Institute of Finance
– NYIF –, membro do Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças – IBEF –, e MARCELO
ALVIM, Mestre em Economia, Consultor em Avaliação de Empresas; Professor de Finanças em nível
de mestrado e MBA da FGV e IBMEC-RJ, ambos contratados pela ODEBRECHT REALIZAÇÕES
IMOBILIÁRIAS, através da PERITOS JUDICIAS – FINANCE & ENGENEERING EXPERTS,
para realizarem a ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA do empreendimento hoteleiro em
tela, vem apresentar o seu relatório.
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SUMÁRIO
1. OBJETIVO ............................................................................................................................ 3
2. LEVANTAMENTO DE DADOS E RESPONSABILIDADES ........................................... 4
3. ANÁLISE DE MERCADO ................................................................................................... 7
3.1 – Do Local ........................................................................................................................ 7
3.2 – Da Vizinhança ............................................................................................................... 9
3.3 O Projeto Hoteleiro .................................................................................................... 12
3.4 Análise do Mercado Hoteleiro por Segmento, Perspectivas de sua Evolução e
Análise da Penetração do Produto Hoteleiro em Questão neste Mercado .................. 8
4. PROJEÇÕES DE RECEITAS, DESPESAS E RESULTADOS ........................................... 9
5. VIABILIDADE ECONÔMICA .......................................................................................... 11
5.1 Fluxos Financeiros dos Aportes Realizados pelos Investidores ................................ 12
5.2 Diagrama de Fluxos de Caixa Livres dos Investidores .............................................. 16
5.3 Taxa Interna de Retorno dos Investidores .................................................................. 19
5.4 Outros Parâmetros de Viabilidade Econômica .......................................................... 20
6. CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES ........................................................................... 26
7. PARECER FINAL ............................................................................................................... 27
8 ENCERRAMENTO ............................................................................................................. 28
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1. OBJETIVO
O objetivo geral do presente estudo é proceder a Análise de Viabilidade, de caráter
exclusivamente econômico-financeiro, do empreendimento hoteleiro LED BARRA FUNDA, a ser
desenvolvido na Cidade de São Paulo/SP, e que será parte integrante de um complexo multiuso que
contará com unidades office e residenciais, denominado LED Barra Funda.
A avaliação do empreendimento em comento contemplou alguns dos principais indicadores
econômico-financeiros, incluindo a Taxa Interna de Retorno, para um horizonte projetivo de 10 (dez)
anos, bem como a apresentação de Conclusões e Recomendações, finalizando-se com a emissão de
um Parecer conclusivo acerca do tema central do estudo.
Tendo em vista as duas tipificações de unidades contempladas no empreendimento em tela –
19,5 e 23,8 m2 –, os indicadores econômico-financeiros empregados na análise de viabilidade
pretendida com o presente estudo foram calculados em ambos os referenciais.
A base de dados relativa aos fluxos futuros projetados para a operação hoteleira ora analisada,
bem como as informações de mercado associadas ao empreendimento em referência, foram extraídas,
com a devida autorização da contratante do referido trabalho, dos Estudos de Mercado e Análise de
Viabilidade Econômica, especialmente desenvolvidos para o empreendimento em comento pela
Hotelinvest e pela HVS.
Em adição ao disposto no parágrafo retro, o conjunto de projeções se valeu das informações
contidas no relatório Perspectivas 2020 – Nova Oferta e Desempenho Hoteleiro no Brasilm, de autoria
da Hotelinvest, disponibilizado pela contratante.
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2. LEVANTAMENTO DE DADOS E RESPONSABILIDADES
O presente trabalho considera como ponto de partida as informações já coletadas pela
contratante, de forma direta ou através de terceiros especializados. Desta forma, deve ser registrado
que os avaliadores subscritores não são responsáveis pela elaboração destas informações. No entanto,
tais informações, sob nosso julgamento profissional, baseado em nossa experiência, parecem
consistentes e hábeis, inexistindo qualquer contraindicação profissional conhecida às suas
considerações.
Além das informações oriundas dos executivos ligados à contratante, o presente estudo
considerou os trabalhos intitulados ESTUDO DE MERCADO E/OU ANÁLISE DE VIABILIDADE
ECONÔMICA – Ibis Styles Barra Funda, elaborados em março de 2012 e 2011, pelas empresas
HotelInvest e HVS, respectivamente.
A HotelInvest, segundo consta de seu sítio eletrônico:
“17 anos de atuação no mercado • 20 consultores • 31 contratos de asset
management • Gestão estratégica de R$ 2,6 bilhões em ativos hoteleiros
• Representante da HVS na América do Sul • Aliança estratégica de
Marketing com a STR Global na América do Sul
A HotelInvest foi fundada em 1999, por Diogo Canteras, profissional
com mais de 30 anos de experiência em desenvolvimento de
empreendimentos hoteleiros. É referência em assessoria em
investimentos hoteleiros na América do Sul, atuando por meio de três
áreas de negócios:
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Consultoria em Investimento Hoteleiro (Representante da
HVS na América do Sul) No núcleo de Consultoria, a HotelInvest já atuou em mais de 700
projetos distribuídos em 14 países. Em 2014, a empresa passou a
representar a HVS na América do Sul, empresa líder mundial em
consultoria e serviços focados em hotelaria. A área é responsável por
elaborar diversos tipos de estudos, desde estudos de viabilidade
econômico-financeira até projetos de desenvolvimento de novos
negócios.
Hotel Asset Management A companhia foi pioneira na atividade de Hotel Asset Management no
país, área focada em supervisionar e maximizar a rentabilidade dos
investimentos hoteleiros. Hoje, ela tem como cliente 28
empreendimentos hoteleiros no Brasil, totalizando mais de 4.800
investidores com ativos superiores a R$2,6 bilhões. Além disso, temos
em nossa equipe os únicos profissionais sul-americanos associados à
HAMA (Hospitality Asset Managers Association).
Fundo de Investimento Hoteleiro A empresa também faz a gestão da carteira de ativos do Fundo de
Investimento Imobiliário Hotel Maxinvest, em parceria com o Banco
BTG Pactual. O patrimônio atual do fundo é de, aproximadamente,
R$154 milhões, com um retorno em torno de 30% ao ano, desde 2007.
O Fundo foi considerado, pela Revista Exame, como o Fundo
Imobiliário mais rentável do Brasil por 5 anos.
Recentemente a HotelInvest e a STR Global, empresa líder mundial em
levantamento de dados de desempenho hoteleiro, firmaram uma aliança
estratégica de marketing para a América do Sul.”
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A HVS, segundo consta de seu sítio eletrônico:
“A HotelInvest é a representante da HVS Global Hospitality Services
na América do Sul. A HVS é a maior e mais respeitada consultoria
internacional especializada em hotelaria no mundo.
Fundada em 1980, a HVS realiza mais de 4.500 estudos anualmente
para hotéis, incorporadoras, operadoras e bancos em todo o mundo e
conta com uma rede de mais de 35 escritórios e 500 profissionais. Seus
executivos são considerados os principais especialistas em consultoria
hoteleira nas regiões do mundo em que atuam.
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3. ANÁLISE DE MERCADO
O referido Estudo de Mercado, desenvolvido pela HotelInvest, cobriu, de forma
consubstanciada, vários itens relevantes e necessários para o desenvolvimento de uma Análise de
Viabilidade Econômica, como edificado no presente trabalho intelectual.
De forma resumida, relativamente ao contexto de implantação do complexo imobiliário
relacionado com o empreendimento em voga, tem-se que:
3.1 – Do Local
A adequação do terreno para a operação de um empreendimento hoteleiro é uma característica
muito importante e afeta a viabilidade econômica do projeto. Fatores como tamanho, topografia,
acessibilidade, visibilidade e disponibilidade de serviços básicos têm impacto direto no desempenho
mercadológico e operacional do hotel, devendo ser criteriosamente avaliados na escolha de um
terreno.
A área do projeto em análise se situa na Av. Marquês de São Vicente, 1619 e R. Adalberto
Kemeny, 82/86, na Barra Funda. Esse terreno está localizado na cidade de São Paulo, São Paulo.
O hotel proposto será implantado em terreno de aproximadamente 8.169 metros quadrados,
junto a outros empreendimentos imobiliários.
O acesso primário à área em avaliação se dá pela Av. Marquês de São Vicente, que tem fácil
acesso pela Av. Marginal Tietê. O acesso ao terreno do hotel proposto é facilitado por vias largas e
bem sinalizadas. O terreno é plano e seu formato é em "T".
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É prevista a construção de um complexo imobiliário, abrangendo um empreendimento
hoteleiro que deverá ficar no extremo norte do terreno, uma torre comercial e outra torre residencial,
além de lojas no pavimento térreo.
É importante analisar o local em relação à facilidade de acesso em respeito às rotas de
transporte local e regional. O terreno proposto deve ser facilmente acessível por uma diversidade de
vias locais, estaduais e federais.
Mapa de Rotas Regionais de Acesso
São Paulo está inserido em uma ampla malha de rodovias. O acesso rodoviário regional se dá
pelas rodovias BR-316 (Presidente Dutra), que liga São Paulo ao Rio de Janeiro, a BR-381 (Fernão
Dias), que conecta São Paulo a Minas Gerais, as SP-348, SP-330 e BR-374 (Bandeirantes, Anhanguera,
Castelo Branco), que unem São Paulo ao Interior do estado, as SP-150, SP-160 (Imigrantes e Anchieta),
que ligam São Paulo ao litoral, e a SP-270 (Raposo Tavares), que vincula São Paulo ao Mato Grosso
do Sul. O mercado regional é servido por uma diversidade de outras estradas locais.
Não há obstáculos naturais ou construções que impeçam a visibilidade do terreno em avaliação.
Espera-se que o hotel proposto tenha excelente visibilidade para quem frequenta a região, uma vez
que se encontra na Av. Marquês de São Vicente, próximo a Av. Pompéia.
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3.2 – Da Vizinhança
Segundo o estudo feito pela HVS,
“A pesquisa dos hotéis competidores no mercado local apresenta uma
diversidade de empreendimentos.”
Dessa forma, o referido estudo classificou tal competição entre primária e secundária. Cada
competidor primário foi estudado e avaliado, e suas descrições e peculiaridades estão apresentadas a
seguir:
(i) Hotel Ibis Expo Barra Funda: inaugurado em 1999 e possui 286 apartamentos. Com
boa localização, situa-se a 30 minutos do Aeroporto de Cumbica e próximo à Marginal
Tietê. O empreendimento segue o padrão de qualidade da rede Accor, oferecendo em
suas áreas comuns restaurante (que funciona no café da manhã e jantar), lobby bar e
business center. Uma parte representativa de sua demanda provém de eventos
realizados no Parque Anhembi, Expo Center Norte e Expo Barra Funda, além das
empresas da região.
Em geral, esse empreendimento parecia estar em boas condições. Sua acessibilidade é
superior à do terreno estudado, e sua visibilidade é superior à esperada no Hotel
Proposto.
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(ii) Hotel Holiday Inn Express: inaugurado em 2005, está localizado no bairro Perdizes.
Próximo ao hotel, encontram-se o Palestra Itália, a faculdade PUC e o Sesc Pompéia.
O empreendimentoé administrado pela rede IHG. Com seus 67 amplos apartamentos,
o empreendimento também conta com serviço de manobrista e wireless.
No geral, o empreendimento parecia estar em boas condições. Sua acessibilidade é
inferior à do terreno estudado, e sua visibilidade é inferior à esperada no Hotel
Proposto.
A HVS estudou, também, outros empreendimentos hoteleiros, para determinar se alguns deles
poderiam competir com o empreendimento proposto, de forma indireta. A quantidade de unidades
habitacionais de cada competidor secundário foi ponderada com base em seu índice de
competitividade. O índice de competitividade é uma medida arbitrada pelos avaliadores. e que reflete
o nível de competitividade de um hotel com o empreendimento em estudo.
Ao designar graus de competitividade, pode-se designar como o empreendimento proposto e
seus competidores podem reagir a várias mudanças no mercado, incluindo uma nova oferta, mudanças
nos geradores de demanda e mudanças de bandeira hoteleira ou reformas em hotéis já existentes no
mercado. A tabela a seguir apresenta as características operacionais ajustadas do(s) competidor(es)
secundário(s).
Foram identificadas onze propriedades que devem competir com o hotel em estudo em nível
secundário. Dois empreendimentos são de categoria midscale, com serviços completos, quartos
amplos e grande espaço de eventos (Holiday Inn Parque Anhembi e Novotel Center Norte), outros
três são midscale também mas sem grandes salas de eventos (Plaza Inn, Travel Inn e Transamérica
Perdizes) e o restante são empreendimentos econômicos, sendo que o único que possuí marca
internacional é o Best Western Tietê e os demais são hotéis familiares de pequeno porte e baixa
qualidade (Dublin, Turiassu, Parque Água Branca, Center Park e Novo Lapa).
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É importante considerar quaisquer novos hotéis que podem impactar o desempenho
operacional do empreendimento proposto. Com base nas pesquisas e visitas conduzidas pelos
consultores, não há nova oferta a ser considerada durante os anos das análises, exceto o hotel em
estudo.
Mudanças na Oferta
Apesar de as etapas de estudo terem sido conduzidas com todo o rigor, para verificar outros
projetos hoteleiros e as suas respectivas situações atuais, é impossível determinar com total precisão
todos os hotéis que deverão ser abertos no futuro, ou quais serão suas estratégias mercadológicas ou
o seu impacto no mercado. Dependendo do resultado desses projetos futuros, o potencial operacional
para o empreendimento proposto pode ser afetado positiva ou negativamente. O desenvolvimento
futuro do mercado elevará o risco de uma competição crescente. Ainda assim, a previsão aqui
apresentada de ocupação e diária média estabilizadas busca refletir, também, esse risco.
As conclusões resultantes do estudo desenvolvido pela HVS previram, em relação ao binômio
oferta e demanda, o que se segue:
“Foram identificadas diversas propriedades que devem se tornar
competidoras, tanto primárias como secundárias, em relação ao
empreendimento proposto. Também foram estudados potenciais
aumentos na oferta competitiva de São Paulo. O Hotel Proposto deverá
entrar em um mercado com tipos de produtos e níveis de preços
diferenciados.” (conclusão sobre oferta);
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3.3 O Projeto Hoteleiro Ibis Styles Barra Funda
Empreendimento hoteleiro de padrão econômico, desenvolvido dentro do complexo multiuso
LED Barra Funda, contendo um total de 306 (trezentos e seis) unidades imobiliárias autônomas, ou
unidades habitacionais (uh’s).
As referidas unidades serão distribuídas por 14 (quatorze) pavimentos, sendo 292 (duzentos e
noventa e duas) uh’s, na configuração “19,5 m2”, e 14 (quatorze) uh’s, no padrão “23,8 m2” – não
disponíveis para venda –, exclusivamente localizadas na coluna das unidades de final 74.
Às referidas unidades, de acordo com as configurações citadas, serão atribuídas preços certos
ajustados e frações ideais variáveis, os quais seguem relacionados no Quadro 1, apresentado a seguir:
Quadro 1 Classificações, quantidades, áreas e respectivos preços certos das unidades autônomas
UNIDADE QUANTIDADE METRAGEM (m2) PREÇO CERTO*
* Valores com data-base em Dez/2020.
352.852,50R$ Tipo I 292 19,50
Tipo II 14 23,80 Não Disponível
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3.4 Análise do Mercado Hoteleiro – Perspectivas 2020
Segundo o documento intitulado Perspectivas 2020 – Nova Oferta e Desempenho Hoteleiro no
Brasil, o país está iniciando um novo ciclo econômico, donde se espera, também, um processo de
recuperação para a atividade hoteleira.
A Hotelinvest registrou, ainda no estudo em referência, em relação às questões mecadológicas
afetas ao segmento da hotelaria, in verbis, o que se segue:
“A nova oferta prevista para 2020 foi obtida junto a uma pesquisa com
35 redes hoteleiras atuantes no país. Destas, 21 tinham projetos em fase
avançada de construção. As novas aberturas representam 50% de todos
os empreendimentos em construção no Brasil até 2024.
(...)
Já os dados históricos de ocupação e diária média foram for=necidos
pelo FOHB, com base em uma amostra de 220 hotéis e 15.226 UHs,
referentes a empreendimentos em operação em 11 das principais
cidades do país.”
Em síntese, o relatório em referência concluiu que: “Em um ambiente econômico mais
favorável e com baixa nova oferta, 2020 deve ser um ano de intensificação no crescimento de
desempenho do setor”.
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4. PROJEÇÃO DAS RECEITAS, DESPESAS E RESULTADOS
O presente Parecer Técnico tomou por base, além das informações citadas nos itens anteriores,
as Análises Financeiras Prospectivas elaboradas pela HotelInvest para empreendimento alvo do estudo
de viabilidade econômico-financeira em voga – LED BARRA FUNDA.
No tocante às rubricas Diária Média e Taxa de Ocupação Média, foram admitidos, para o ano
de 2020, os níveis apontados pelo relatório Perspectivas 2020 – Nova Oferta e Desempenho Hoteleiro
no Brasil, de autoria da Hotelinvest, os quais assumiram, respectivamente os patamares de R$267,00
(duzentos e sessenta e sete reais) e 66% (sessenta e seis por cento), conforme indicado no gráfico
exibido na Figura 1, abaixo.
Figura 1 Diárias Médias e Taxas de Ocupação Médias – 2015 a 2020
Fonte: Perspectivas 2020 – Nova Oferta e Desempenho Hoteleiro no Brasil – Hotelinvest.
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Além do retro exposto, a Tabela 1, apresentada a seguir, consolida os resultados das projeções
realizadas pela HotelInvest, devidamente atualizadas, com base na média das variações do IGP-M,
INPC e IPCA, medidas nas respectivas séries históricas dos últimos 05 (cinco) anos – 2015 a 2019,
evidenciando não só as rubricas componentes da estrutura de projeção dos fluxos de caixa futuros, tais
como a linha de receitas, estimadas com base nas Diária e Taxa de Ocupação médias, e de estruturas
de custos e despesas associados à operação hoteleira em comento, mantidas as respectivas proporções
em relação à receita líquida indicada no primeiro estudo da HotelInvest, como também as proporções
entre os valores assumidos por cada um desses itens em relação à Receita Líquida, ao longo da vida
útil da projeção, de 05 (cinco) anos, que passa a contemplar o período de 2020 a 2024.
Ainda no que se refere aos valores lançados na Tabela 1, a seguir apresentada, no tocante à
taxa de ocupação, foi admitida premissa de evolução com base na média histórica de crescimento, no
período contado do ano de 2016 ao ano de 2019 (Figura 2), conforme memória de cálculo abaixo:
Δ̅ 𝑇𝑎𝑥𝑎 𝑂𝑐𝑢𝑝𝑎çã𝑜 = ∑ Δ̅ 𝑇𝑎𝑥𝑎 𝑂𝑐𝑢𝑝𝑎çã𝑜𝑛
2019
𝑛=2016
/ 4
Δ̅ 𝑇𝑎𝑥𝑎 𝑂𝑐𝑢𝑝𝑎çã𝑜 = (3 + 2 + 2 + 2) / 4
Δ̅ 𝑇𝑎𝑥𝑎 𝑂𝑐𝑢𝑝𝑎çã𝑜 = 2,25 𝑝𝑜𝑛𝑡𝑜𝑠 𝑝𝑒𝑟𝑐𝑒𝑛𝑡𝑢𝑎𝑖𝑠/𝑎𝑛𝑜
Como premissa complementar ao crescimento apontado acima, foi fixada no procedimento de
projeção, como limite superior, a taxa de ocupação de 70% (setenta por cento).
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Tabela 1 Projeções dos Fluxos de Caixa Livres Anuais – 2020 a 2024 – LED Barra Funda
Fonte: HotelInvest.
Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5
I nformações Gerenciais
Taxa de Ocupação Média 66,00% 68,25% 70,00% 70,00% 70,00%
Diária Média 267,00R$ 282,64R$ 299,20R$ 316,73R$ 335,28R$
Taxa de Crescimento Diária Média (IGP-M, I NPC, I PCA) - 5,86% 5,86% 5,86% 5,86%
RevPar 176,22R$ 186,54R$ 197,47R$ 209,04R$ 221,28R$
Taxa de Crescimento RevPar - 5,86% 5,86% 5,86% 5,86%
Total Aptos. Ocupados 74.197 76.727 78.694 78.694 78.694
Total Hóspedes 89.037 92.072 94.433 94.433 94.433
Número Dias 365 365 365 365 365
Número Aptos. 308 308 308 308 308
Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5
RECEI TA LÍ QUI DA (a) 100,00% 19.810.652,40 20.971.180,23 22.199.692,94 23.500.173,15 24.876.836,79
DESPESAS TOTAI S (b) 44,72% (8.859.323,75) (9.378.311,80) (9.927.702,68) (10.509.277,43) (11.124.921,41)
(-) Total de Despesas e Custos Departamentais 21,43% (4.245.422,81) (4.494.123,92) (4.757.394,20) (5.036.087,11) (5.331.106,12)
(-) Total de Despesas Operacionais 23,29% (4.613.900,94) (4.884.187,88) (5.170.308,49) (5.473.190,33) (5.793.815,29)
Lucro Operacional Bruto (GOP) (a - b) 55,28% 10.951.328,65 11.592.868,43 12.271.990,26 12.990.895,72 13.751.915,38
M argem Anuais 55,28% 55,28% 55,28% 55,28% 55,28%
(-) Honorários de Administração (5% x Receita Líquida) 5,00% (990.532,62) (1.048.559,01) (1.109.984,65) (1.175.008,66) (1.243.841,84)
(-) Total de Outras Deduções (7% x Receita Líquida) 7,00% (1.386.745,67) (1.467.982,62) (1.553.978,51) (1.645.012,12) (1.741.378,58)
Fluxo de Caixa Operacional (FCO) 43,28% 8.574.050,36 9.076.326,80 9.608.027,10 10.170.874,94 10.766.694,96
(-) Reserva de Reposição de Ativos 1,00% (198.106,52) (209.711,80) (221.996,93) (235.001,73) (248.768,37)
(=) FLUXO DE CAIXA LI VRE ANUAL 42,28% 8.375.943,83 8.866.615,00 9.386.030,17 9.935.873,21 10.517.926,60
(%) 42,28% 42,28% 42,28% 42,28% 42,28%
(=) Fluxo de Caixa Livre Mensal por UH (19,5 m2) 2.243,73 2.375,17 2.514,31 2.661,60 2.817,52
(=) Fluxo de Caixa Livre Mensal por UH (23,8 m2) 2.738,50 2.898,92 3.068,75 3.248,52 3.438,82
FLUXO DE CAI XAPERCENTUAIS
M ÉDIOS
LED BARRA FUNDA
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A fim de evidenciar as proporções médias dos itens considerados nas projeções indicadas na
Tabela 1 retro, foi construído o Quadro 2, revelando os percentuais associados a tais proporções,
para o LED Barra Funda, como se segue:
Quadro 2 Proporções Médias das Rubricas – base Receita Líquida – LED Barra Funda
RECEI TA LÍ QUI DA (a) 100,00%
DESPESAS TOTAI S (b) 44,72%
(-) Total de Despesas e Custos Departamentais 21,43%
(-) Total de Despesas Operacionais 23,29%
Lucro Operacional Bruto (GOP) (a - b) 55,28%
M argem Anuais
(-) Honorários de Administração (5% x Receita Líquida) 5,00%
(-) Total de Outras Deduções (7% x Receita Líquida) 7,00%
Fluxo de Caixa Operacional (FCO) 43,28%
(-) Reserva de Reposição de Ativos 1,00%
(=) FLUXO DE CAIXA LI VRE ANUAL 42,28%
FLUXO DE CAIXAPERCENTUAIS
M ÉDIOS
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5. VIABILIDADE ECONÔMICA
Com base nas premissas que serviram de substrato para a edificação do conjunto de valores
referentes aos fluxos operacionais projetados, bem como nos dados primários fornecidos pela
contratante, apresentamos a Avaliação de Viabilidade Econômico-Financeira, no referencial do
investidor, alicerçada na TIR – Taxa Interna de Retorno – produzida pelo empreendimento em
comento sobre o capital investido, parâmetro este que se confirma como a medida da rentabilidade
estimada para o investimento.
Para o pleno atendimento do proposto no presente item, será apresentado, a seguir, mais
precisamente no subitem 5.2, o diagrama relativo aos fluxos de caixa livres dos investidores, com
base nas informações econômico-financeiras consolidadas e descritas no item 4 retro, considerando,
além da vida útil projetada – 05 (cinco) anos –, a extrapolação dos valores resultantes para o último
ano das referidas projeções (2024) até o fechamento de uma vida útil econômica de 10 (dez) anos,
a qual, tomando-se por base o evento do primeiro aporte como ponto focal da análise (período zero
= jan/2020), se estendeu até o mês de janeiro de 2030.
No que tange à forma de pagamento do preço certo das UH’s disponíveis, esse pode ser
realizado, segundo Tabela de Venda disponibilizada pela OR, através de um sinal correspondente a
45% (quarenta e cinco por cento) do referido montante, vencível, naturalmente, na data da compra,
e os 55% (cinquenta e cinco por cento) complementares, no segundo mês subsequente ao da compra,
os quais poderão ser financiados pelo comprador, através de agente financeiro por ele contratado.
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5.1 Fluxos Financeiros dos Aportes Realizados pelos Investidores
Zelando por uma análise que possa trazer os parâmetros mais fidedignos para o investidor,
acerca da viabilidade econômico-financeira do empreendimento em voga no presente estudo, foram
analisados, além das condições de contorno dos fluxos de pagamento dos preços certos ajustados
das unidades autônomas, eventuais custos e despesas emergentes da aquisição de uma unidade
autônoma. Nesse sentido, os subscritores deste Parecer entenderam como pertinente trazer para o
fluxo de investimento os efeitos do recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis –
ITBI.
O ITBI tem o seu valor calculado com base na aplicação da respectiva alíquota (3% - três
por cento) sobre o valor transacionado ou de aquisição do imóvel.
O referido custo acessório relativo à aquisição de uma unidade autônoma, nas projeções dos
fluxos de investimento realizadas por esses Pareceristas, teve seu recolhimento previsto para o mês
subsequente ao da compra da unidade, ou seja, para fevereiro de 2020.
Por oportuno, cabe registrar que LED BARRA FUNDA será comercializado sobre o regime
de incorporação imobiliária, regime esse que encontra prescrições na Lei nº 4.591 (Lei das
Incorporações), na qual restou estabelecido, no inciso V, de seu Art. 43, in verbis, o que se segue:
Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo
e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa
física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:
(...)
V - não poderá modificar as condições de pagamento nem
reajustar o preço das unidades, ainda no caso de elevação dos preços
dos materiais e da mão-de-obra, salvo se tiver sido expressamente
ajustada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, então, nas
condições estipuladas; (...).” (grifo nosso)
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Em outros termos, o referido dispositivo da Lei retrocitada impõe que, uma vez que os custos
de construção estejam incluídos no preço final da unidade – preço certo da unidade autônoma –,
como no caso do empreendimento sob análise, qualquer variação de custo de construção será
suportado, exclusivamente, pelo incorporador.
Ainda em relação ao investimento total a ser realizado pelo adquirente de uma das unidades
autônomas, cabe consignar que, no empreendimento em tela, a Taxa de Implantação Hoteleira, a
qual compreende os custos de decoração, equipamentos, capital de giro inicial e despesas pré-
operacionais, foi incorporada aos respectivos preços certos.
Todas essas informações, considerando o preço certo das unidades ainda disponíveis para
venda (19,5 m2) fixado na Tabela de Vendas Jan/2020 (R$352.872,50 – trezentos e cinquenta e dois
mil, oitocentos e setenta e dois reais e cinquenta centavos), traduzidas em um diagrama de fluxos
de pagamento, levaram ao seguinte elemento gráfico, representativo dos aportes a serem realizados
pelos investidores (Figura 2):
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Figura 2 Diagrama de fluxos de pagamentos por unidade (19,5 m2) – LED Barra Funda.
5.2 Diagramas de Fluxos de Caixa Livres dos Investidores
Para a edificação dos fluxos livres que servirão de substrato para análises pretendidas, foi
utilizado um horizonte de 10 anos (120 meses), contados a partir do mês do primeiro aporte realizado
pelos investidores (janeiro de 2020), sendo, ainda, projetada a venda da unidade, ao final desse
prazo, admitindo-se a premissa de valorização dos ativos imobiliários representados pelas unidades
autônomas, a uma taxa anual constante de 5,45% (cinco vírgula quarenta e cinco pontos
percentuais).
Em termos de valorização das unidades autônomas do empreendimento, a premissa descrita
no parágrafo retro pode ser expressa através da seguinte relação matemática:
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑎 𝑈𝑛𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒𝐴𝑛𝑜 𝑋 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝐴𝑞𝑢𝑖𝑠𝑖çã𝑜 × (1 + 5,45%)𝐴𝑛𝑜𝑋−𝐴𝑛𝑜 𝐴𝑞𝑢𝑖𝑠𝑖çã𝑜
As consolidações gráficas de todas essas informações, nos referenciais das unidades quarto
e suíte, podem ser identificadas na Figura 3, apresentada a seguir:
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Figura 3 Diagrama de Fluxos de Caixa Livres Mensais Unidades 19,5 m2 – LED Barra Funda
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5.3 Taxas Internas de Retorno dos Investidores
De posse do diagrama retratado na Figura 3 retro, foram determinados os principais
parâmetros de análise de viabilidade econômico-financeira de empreendimentos e projetos de
investimentos, dentre os quais se destaca a Taxa Interna de Retorno – TIR, como se segue:
;
onde CF0 representa o fluxo de caixa na data de origem e CFj os fluxos relacionados aos demais
períodos do diagrama.
Por se tratar de um fluxo convencional, ou seja, com uma única inversão de orientação ao
longo de toda a sua extensão, a aplicação da equação acima conduziu a um único valor de TIR, com
validações nos campos matemático e prático, cabendo consignar que tendo em vista que a
distribuição do resultado da operação hoteleira será procedida, como confirmado pelos fluxos ora
analisados, conservadas as mesmas proporções trazidas pelas frações ideais das unidades
autônomas, e tendo sido tais frações obtidas com base nas proporções entre as respectivas áreas, as
Taxas Internas de Retorno – TIR’s –, medidas para cada um dos fluxos, orientadas no Quadro 3,
apresentado a seguir.
Quadro 3 Taxa Interna de Retorno – LED Barra Funda
n
1jj
j
0 0TIR1
CFCF
a.m.
a.a.
Taxa I nterna de Retorno (TIR)
19,5 m2
1,0141%
12,8716%
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Face ao exposto, conclui-se que, de acordo com as informações fornecidas às projeções dos
fluxos futuros, valores e temporalidade dos investimentos necessários para a aquisição de uma das
unidades autônomas do empreendimento hoteleiro em comento, quer seja quarto ou suíte, a
rentabilidade dos investidores do empreendimento em tela assumirá o patamar aproximado de 12,9%
a.a. (doze vírgula nove pontos percentuais anuais).
Tomando-se por base as taxas médias de mercado descritas no Quadro 4, apresentado a
seguir, é possível afirmar que, frente à média das rentabilidades das oportunidades nele relacionadas
(8,20% - oito vírgula vinte por cento), a TIR do empreendimento LED Barra Funda apresenta clara
superioridade, o que produz convencimentos técnicos bastantes para concluirmos pela sua
viabilidade econômico-financeira.
Quadro 4 Variações anuais e média dos principais indicadores de Mercado (últimos 5 anos).
Por oportuno, cabe registrar que a TIR supra determinada, além de representar a rentabilidade
nominal esperada, à luz do exposto no subitem 5.2 retro, considerou uma valorização média das
unidades de 5,45% (cinco vírgula quarenta e cinco por cento) ao ano, ao longo do período
contemplado nas projeções.
ANO POUPANÇA* CDI* TJLP* * OURO* * * DOLAR* * * BOVESPA* * * * INCC* IPCA* SELIC* *
2014 7,02% 10,81% 5,12% 3,22% 11,33% -17,96% 6,74% 6,41% 10,96%
2015 7,94% 13,24% 5,29% -6,03% 46,67% -6,99% 7,47% 10,48% 13,47%
2016 8,35% 12,73% 7,76% -12,32% -17,69% 38,94% 5,85% 6,99% 14,18%
2017 6,89% 9,93% 7,36% 12,35% 0,88% 28,22% 4,25% 2,95% 10,11%
2019 4,35% 5,96% 6,38% 22,42% 5,61% 26,89% 4,14% 4,31% 6,03%
Médias 6,91% 10,53% 6,38% 3,93% 9,36% 13,82% 5,69% 6,23% 10,95%
Fontes: * PortalBrasil.Net; ** Receita Federal do Brasil; *** Banco Central do Brasil; ****BM&F BOVESPA
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5.4 Outros Parâmetros de Viabilidade Econômica
Em adição ao parâmetro TIR, seguem determinados outros dois relevantes indicadores
empregados em análises de viabilidade econômico-financeira, e com aderência e aplicabilidade no
presente contexto analítico, o Valor Presente Líquido – VPL – e o Cap Rate.
Valor Presente Líquido – VPL
Esse indicador busca identificar e dimensionar a adição de valor econômico produzida pelo
empreendimento analisado, sobre o investimento realizado, considerando o custo de oportunidade
do investidor, que fica denominado, nesse contexto, como Taxa Mínima de Atratividade – TMA.
A técnica do VPL, que consiste em trazer a valor presente, adotando como o referencial de
data zero o chamado ponto focal da análise de viabilidade, todos os fluxos projetados para o
empreendimento, independente dos seus sinais (negativo ou positivo), descontando dos fluxos
futuros os “juros” associados ao pagamento da TMA atribuída à análise, e que confirma a menor
rentabilidade que o investidor entende como aceitável para expor o seu capital ao risco do
empreendimento.
Assim, face à realidade atual enfrentada pelo mercado, no cálculo dos VPL’s dos
investimentos nas unidades de cada uma das classes, já identificadas neste estudo, passou-se a
assumir uma TMA de 9,02% (nove vírgula zero dois por cento) ao ano, equivalente a 0,7223% (zero
vírgula sete dois dois três pontos percentuais) ao mês, representada pela média das taxas registradas
para os ativos e indicadores contidos no Quadro 4 retro (8,20% a.a. – oito vírgula vinte por cento
ao ano), acrescida de um prêmio pelo risco equivalente a 10% (dez por cento) desta média.
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Os VPLs atingidos, em cada um dos referenciais de tipificação de unidade – quarto ou suíte
–, tomando-se por base a TMA prevista no parágrafo anterior, seguem relacionados no Quadro 5,
a seguir:
Quadro 5 VPL do investimento, por unidade autônoma – LED Barra Funda
Cap Rate – Retorno sobre Capital
A métrica relativa a esse indicador está relacionada com a avaliação do retorno gerado pelo
empreendimento, ano a ano, sobre o capital aportado pelo investidor no início do mesmo.
Dentro do contexto do presente estudo, a viabilidade econômica do empreendimento é
atestada quando o seu Cap Rate supera o Cap Rate Mercadológico, que toma como base o valor de
mercado do ativo ligado ao empreendimento avaliado.
Para determinação desse indicador, os subscritores lançaram mão da mesma premissa de
valorização das unidades utilizada na estimativa do valor do desinvestimento descrita no início do
presente item, e aplicando este resultado para identificação do valor mercadológico, ano a ano, das
unidades autônomas do empreendimento, observando as respectivas classes e valores.
19,5 m2
R$ 102.890
Valor Presente Líquido (VPL)
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Dessa forma, foram obtidos os espectros de valores anuais, para as unidades quarto e suíte,
ao longo dos 05 (cinco) anos projetados pela HotelInvest, de Cap Rate e Cap Rate Mercadológico,
conforme indicado no Quadro 6, apresentados a seguir. No tocante a esse parâmetro econômico,
cabe ressaltar que, mais uma vez, vale a tese de que, dado que os resultados distribuídos na forma
de fluxos livres são rateados com base nas mesmas proporções das frações ideais das unidades, seus
resultados não sofrerão variações, de uma classe para outra.
Quadro 6 Cap Rate vs. Cap Rate Mercadológico – LED Barra Funda
Os valores consolidados no quadro retro comprovam a superioridade do Cap Rate do
empreendimento em comento em relação ao Cap Rate Mercadológico, em todos os períodos
contemplados, o que, mais uma vez, sustenta o parecer de viabilidade econômico-financeira
atribuído ao empreendimento em tela.
Operação Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10*
Investidor 7,41% 7,84% 8,30% 8,79% 9,48% 9,48% 9,48% 9,48% 9,48% 174,36%
Mercado 5,43% 7,26% 7,29% 7,32% 7,35% 6,97% 6,61% 6,27% 5,94% 105,64%
*Ano contendo premissa de venda da unidade.
Cap Rate - 19,5 m2
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6. CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES
Nossas conclusões, considerando todas as análises feitas, as condições que ensejaram a
realização do presente estudo e os resultados alcançados, são favoráveis quanto a viabilidade do
projeto hoteleiro e foram formalizadas no item a seguir, sob a forma de parecer.
Do ponto de vista construtivo os subscritores tem as suas conclusões corroboradas pelo fato
de já terem sido entregues as torres referentes às unidades residenciais e offices, as quais, certamente,
fomentarão o sucesso do empreendimento ora analisado, trazendo uma população de hóspedes que
garantirá um giro da sua operação, tanto ao longo das semanas, em função de demandas
corporativos, quanto aos finais de semana, em decorrência de eventos sociais.
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7. PARECER FINAL
MARCOS HERINGER e MARCELO ALVIM, peritos, devidamente qualificados,
procederam um estudo de Análise de Viabilidade Econômica do empreendimento hoteleiro
denominado LED BARRA FUNDA, que ficará localizado na cidade de São Paulo/SP. Os dados
primários foram fornecidos pelos contratantes ou por terceiros por estes contratados, que foram
descriminados no estudo. No desenvolvimento do presente trabalho foram adotadas as técnicas de
contabilidade e finanças julgadas mais apropriadas, o referencial teórico comumente adotado em
análises de viabilidade e, particular, em se tratando de um empreendimento hoteleiro e suas
particularidades, as recomendações constantes do MANUAL DE MELHORES PRÁTICAS PARA
HOTÉIS DE INVESTIDORES PULVERIZADOS, elaborado pelo SECOVI – SP (Sindicato das
Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis de São Paulo), com a contribuição
da ABIH – Associação Brasileira da Indústria Hoteleira, ADITBrasil – Associação para o
Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil, FOHB – Fórum de Operadores Hoteleiros do
Brasil e FHORESP – Federação de Hotéis, Restaurantes, Bares e Similares do Estado de São Paulo.
Cabe consignar que os valores estimados de venda das unidades autônomas, ao final do ciclo
de 10 (dez anos), utilizados nos cálculos dos indicadores que serviram de substrato para o presente
Parecer Final, por convicções técnicas bastantes de seus subscritores, não consideraram as prescrições
dadas pelo manual retro citado, tendo sido procedidas com base no estudo pormenorizado das séries
históricas de valorização dos ativos de natureza imobiliária de mesma tipificação localizados no
entorno do empreendimento objeto da análise.
Com base em nosso conhecimento e nos resultados das simulações apresentadas, somos de
parecer que o empreendimento em comento é viável economicamente.
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8 ENCERRAMENTO
E assim, dando por encerrado o presente Parecer Técnico, contendo 28 (vinte e oito) páginas,
além da capa, o subscrevemos.
Rio de Janeiro, 31 de janeiro de 2020.
MARCOS HERINGER
CREA/RJ: 145927/D
IBEF/RJ: 10710
