OCU_Fincas_y_Casas_53

fincas y casasJunio Julio 2014 N 53www.ocu.org/inversores

La respuesta independiente a su inversin

TERUELY ACTUALIZACIONES DE PRECIOS Y CONSEJOS PARA CCERES, CARTAGENA Y MADRID

ANLISIS URBANSTICO

PREVISIN DE PRECIOS Y VENTAS

COMUNIDADES: OBRAS Y DISCAPACITADOS

5 % DE RENTABILIDAD POR ALQUILER

LOS IMPUESTOS DE SUS INMUEBLES: IRPF

gARANTIZAR EL COBRO DEL ALQUILER

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A n es pronto para hacer balance, pero hasta el momento los efectos de la reforma de los alquileres de 2013 brillan por su ausencia. Por una parte, en los precios: hasta marzo de 2014, el precio medio de las ren-tas cay un 4,4 % anual segn Foto-casa. Un porcentaje similar al 4,9 % reflejado en junio de 2013, antes de la reforma. Las rentas continan su correccin, ms lenta que la de los precios de venta, al margen de los cambios legales.

Tampoco hay mejora en la proteccin del arrendador. El anunciado registro de morosos no existe an, y de limitarse como est previsto a un listado de inqui-linos condenados judicialmente por impago, nunca ser de gran utili-

dad. Hemos consta-tado que el porcen-taje de arrendadores con impagos, o con otros problemas graves que condu-cen al abandono del alquiler, que acuden a la justicia es muy reducido y no llega al 15 %. La inmensa mayor a de los inquilinos que no cumplen no dejan rastro. El propio mal funcionamiento

de la justicia desincentiva a los pro-pietarios a acudir a los tribunales: costes, retrasos, molestias, incerti-dumbre, etc.

Por supuesto, hay que poner las cosas en su contexto. El porcen-taje de problemas de impago en el alquiler ronda el 12 %, y el de retra-sos repetidos en el pago, el 20 %. Es decir, la inmensa mayora de los inquilinos son cumplidores. Es ms, no son pocos los casos en los que el que incumple es el propie-tario. El problema est en la sensa-cin de indefensin que tienen los protagonistas. Hagas lo que hagas, tienes algunas papeletas para que te toque un incumplidor. Y en ese caso, no existen medios legales efi-caces, rpidos y baratos de resolver el problema.

Esta inseguridad que persiste no anima a ms propietarios a sacar sus viviendas vacas al mercado. Nuestro estudio de los supuestos sistemas de garanta del alquiler (pginas18 y 19) muestra que no existen soluciones vlidas, a pesar de lo que diga la publicidad.

Y la reduccin del plazo del alquiler de cinco a tresaos, tam-poco empuja a adoptar el arrenda-miento como modo estable de vida, algo que desde el punto de vista econmico tiene razn de ser.

A da de hoy no recomendamos comprar vivienda para ponerla en alquiler. Bsicamente porque espe-ramos mayores cadas de precios, y los costes de adquisicin y de tenencia son elevados y crecientes.

Pero si usted dispone de inmue-bles no ocupados, y no desea ven-derlos, s que puede plantearse el ponerlos en alquiler. Podr obte-ner algunos ingresos, desgra-varse gastos y evitar el pago de las rentas imputadas en el IRPF (vea pgina17). Pero piense que la labor del arrendador no se limita a plantar y esperar sentado los fru-tos. Se requiere una implicacin continuada para lograr preservar su inmueble y obtener una renta-bilidad aceptable (pg. 14).

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Alquiler apaado

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EDITORIAL

OCU FINCAS Y CASAS | 3

E l estado de nimo, personal y colectivo, influye en la economa. Pero un inversor y un consumi-dor avezados deben observar los datos y hacerse una composicin de lugar antes de decidir. No se deje llevar por el ambiente.

Qu pasa con las ventasLa estadstica de los notarios seal un incremento de ventas de viviendas del 40 % en febrero de 2014 en nuestro pas. Pero como explicamos en la pgina12, muchas cifras llamativas se explican por comparacin con periodos excepcionales y conviene tomar perspec-tiva para sacar conclusiones. En los ltimos 12meses se han vendido menos viviendas que el mismo periodo anterior, y creemos que la tendencia no va a cambiar a corto plazo, a pesar de algunos signos que pudieran invitar a pensar en lo contrario, como los siguientes: el anuncio peridico de grandes operaciones de compraventa protagonizadas por fondos de inversin; las noticias sobre el incremento porcentual de compra de vivienda por parte de inversores extranjeros; la campaa de las entidades financieras por impul-sar de nuevo las hipotecas: algunas sucursales estn pidiendo a las tasadoras (ahora ms prudentes) que revisen al alza sus tasaciones.

El precio baja a menor ritmoTodo indica que los precios siguen cayendo aunque haya disminuido la intensidad del descenso. El portal Fotocasa lo cifraba en -5,5 % anual en abril, misma cifra que la tasadora Tinsa daba para elmes de marzo. Es evidente que el mercado presenta particularidades a nivel local, y que pueden existir zonas puntuales donde la falta de oferta provoque incluso algunas subidas. Tambin se da el caso de que una compra a precio de liquidacin pueda generar puntualmente una ganan-cia para el comprador. Pero descartamos que a corto o medio plazo vaya a producirse un cambio de tenden-cia en los precios de la vivienda en Espaa. Salvo que un brote de irracionalidad se (re)instale y campe a sus anchas por el suelo patrio. Dejamos a su apreciacin el clculo de probabilidades de que esto ocurra.

Seales y espejismosEn las ltimas semanas se han difundido noticias opti-mistas sobre el consumo y el mercado de trabajo. Parece como si la baja rentabilidad de los depsitos tradiciona-les y el relativo estancamiento de los precios en general

fuera un incentivo a gastar y a mover la economa. Est por ver, pero corremos el riesgo de basar nuestros anli-sis en meras comparaciones con periodos anteriores. A quien le digan que la vivienda ha cado un 50 % respecto de hace unosaos podr pensar que est ante una opor-tunidad. Incluso la Unin Europea ha afirmado reciente-mente que el mercado inmobiliario espaol haba vuelto a niveles de equilibrio con respecto a la burbuja. Pero no hay que dejarse deslumbrar por porcentajes: ocurre lo mismo con el cemento o los visados de vivienda, que tras casi desaparecer en los ltimosaos (apenas 31.600 en docemeses), nos ofrecern algn repunte porcentual llamativo tarde o temprano.

VIVIENDAS VISADAS Y TERMINADAS (L. FINA) EN DOCE MESES, EN MILES

El nmero de visados parece tocar fondo trasaos de cada, pero no hay razones para esperar un resurgimiento sealado en la construc-cin de viviendas en Espaa.

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Vivienda, razn y sentimientos

Los datos que siguen pesandoCreemos que las razones de fondo de nuestro desequi-librado mercado residencial no se han alterado sustan-cialmente, y seguirn pesando en los precios: el nmero de personas en paro y hogares con escasos recursos econmicos: un cuarto de la poblacin activa. La reciente reduccin del nmero de parados es posi-tiva pero a ese ritmo se tardaraos en recuperar esos millones de personas; disminuye la poblacin, constatado en el padrn y en las previsiones demogrficas del INE. Influye necesa-riamente en una menor demanda de vivienda; la reduccin de los salarios, especialmente los de los recientemente incorporados al mercado de trabajo, que se supone deben acceder a la primera vivienda; el stock de pisos vacos, que es elevado; el correlativo descenso de las rentas de alquiler. FyC

PANORAMA INMOBILIARIOANLISIS URBANSTICONOTICIAS BREVESGestin de inmuebles


Mercado hipotecario

A lgunas entidades renuevan su inters por las hipotecas y mejoran ligeramente unas condi-ciones que se haban deteriorado considerable-mente durante estosaos de cierre del crdito.

Evolucin de los tiposEl euribor cerr elmes de abril en el 0,604 %, frente al 0,577 % delmes anterior. Adems en trminos interanua-les tambin tenemos un ligero ascenso. El Euribor el abril de 2013 se situ en el 0,528 %, por lo que el repunte ha sido de 0,076 %. De modo que aquellos que revisen su prstamo con el Euribor de abril vern pequeas subidas en sus cuotas, de apenas dos o treseuros almes, siempre en funcin del capital y plazo pendientes.

Por tanto continuamos con estabilidad en el Euribor, que lleva desde noviembre de 2012 oscilando entre 0,5 % y 0,6 %. Para los prximosmeses prevemos que los tipos de inters a largo plazo en la zonaeuro se incrementen ligeramente, pero el impacto en el euribor aplicable a las hipotecas debera ser moderado.

Ligeras mejoras en prstamosDesde finales de 2010 hemos vivido un espectacular encarecimiento de las hipotecas. En diciembre de 2010 era posible firmar una hipoteca referenciada al Euri-bor ms 0,39 %, mientras que durante 2013 ninguna ha bajado de Euribor ms 2 %. Despus de ms de un ao con los diferenciales sobre el Euribor en mximos hist-ricos, estn empezando a aparecer ofertas que anuncian mejores tipos de inters en las hipotecas. Es el caso de Banco de Santander, cuya filial en internet Isantander

(antigua Ibanesto) ofrece una hipoteca a Euribor + 1,99 sin comisiones de apertura ni cancelacin y hasta el 80 % del valor de tasacin, pero exige cumplir una serie de requisitos: domiciliar la nmina por importe mnimo de 2500 mensuales entre el conjunto de los titulares pagar al menos 9 recibos altrimestre por domicilia-cin en la cuenta usar las tarjeta de crdito y dbito (gratuitas en la emisin y renovacin) con un consumo mnimo de 500euros altrimestre contratar el seguro de hogar con la entidad.

Si no se cumplen los requisitos de vinculacin, el diferencial sube a Euribor + 2,99. Si se cumplen los requisitos, es la opcin menos mala que podemos encontrar en estos momentos. No aconsejamos com-prar vivienda y las condiciones de las hipotecas nos reafirman en este consejo.

MEJORES PRSTAMOS hIPOTECARIOS TIPO VARIABLE (a 25aos; vivienda principal; mayo 2014)

Entidad Contacto Tipo de inters Comisin (%) (1) TAE Cuota (%) A C. D. (%) (2) mensual (3)Isantander 902 303 308 Euribor + 1,99 0,00 0,00 2,80 692,73

Evo Banco 901 911 901 Euribor + 2,10 0,00 0,00 2,92 701,99

Uno-e.com 902 111 113 Euribor + 2,10 0,00 0,00 2,94 703,54

ING Direct (4) 901 020 901 Euribor + 1,99 0,00 0,00 3,40 738,92

Open Bank 902 365 366 Euribor + 2,50 1,00 0,00 3,42 740,52

MEJORES PRSTAMOS hIPOTECARIOS TIPO VARIABLE PARA SUBROGACINUno-e.com 902 111 113 Euribor + 2,10 0,00 0,00 2,78 691,97

Deutsche Bank 902 882 157 Euribor + 2,15 0,60 0,50 2,93 702,76

ING Direct (4) 901 020 901 Euribor + 1,99 0,00 0,00 3,00 708,20

Caja Espaa Duero 902 365 024 Euribor + 2,40 0,50 0,50 3,12 717,57

(1) Comisiones: A. Apertura; C. D. Compensacin por desistimiento; (2) Para calcular la TAE se aplica el tipo inicial, que vara en cada entidad, y el euribor de abril 2014 (0,604 %) y se tienen en cuenta todos los gastos; se trata de una TAE suponiendo que el tipo de referencia se mantiene en losvalores actuales; (3) Cuota media terica eneuros para un prstamo de 150.000euros; (4) Consulte las condiciones adicionales de este prstamo en nuestra web www.ocu.org/inversores/inmuebles > Mercado hipotecario, o a travs de nuestra Asesora (913 009 140).

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ANLISIS URBANSTICONOTICIAS BREVESGestin de inmuebles PANORAMA INMOBILIARIO


La Bolsa est optimistaLos fondos del sector constructor e inmobiliario, que invierten en acciones, siguen acumulando ganancias en 2014. El Robeco Properties Equities DEUR lider los beneficios en marzo y abril, con un rendimiento positivo del 3,4 %, algo menos que el 3,9 % que se ha revalori-zado el sector inmobiliario a nivel global. Las ganancias de este sector a nivel europeo han sido algo menores (+1,1 %), de ah que los fondos que invierten en este mbito se hayan conformado con menores beneficios. Es el caso del Axa Aedificandi AC (+2,4 %) y del ING (L) Invest European Real State Cap Euro (+1,1 %). Por su parte, el Ibercaja Sector Inmobiliario, aunque en verde, se sita a la cola en este bimestre (+0,3 %). Seguimos creyendo que las dificultades que asolan a estos sectores, muy arriesgados, son grandes y preferimos mantenernos alejados de estos fondos, todos con consejo de venta.

Algunas empresas cotizadas FCC tiene cada vez menos activos que vender para reducir deuda. No descartamos una ampliacin de capi-tal. Accin cara, venda. Cementos Portland ha visto crecer su cotizacin un 95 % en un ao, pero no hay que perder de vista que posee una deuda gigantesca y no tiene capacidad de generar recursos para devolverla. Adems, se ve perjudicada por la creacin del mayor grupo cementero mundial, fruto de la fusin de Lafarge y Holcim. Accin cara: venda. La norteamericana MDC Holdings sigue aprove-chando la pujanza del mercado: aument sus precios un 12 % en el primertrimestre, aunque las ventas bajaron

un 14 % y los pedidos un -5 %, en consonancia con el mercado nacional. Las buenas perspectivas del empleo en Estados Unidos y la falta de vivienda nos hacen ser optimistas. La accin est barata, compre.

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Acciones y fondos

ACCIONES DEL SECTOR CONSTRUCTOR E INMOBILIARIO

Nombre Precio Bolsa Riesgo Comentario Consejo 8/05/2014 (1)Acciona 59,18 EUR Madrid **** nueva regulacin provoca prdidas millonarias venderACS 31,20 EUR Madrid **** recompone su presencia en sus filiales conservarAVJennings 0,56 AUD Sdney *** excelente primer semestre conservarBeni Stabili 0,66 EUR Miln *** visto bueno al reparto dividendo de 0,022 eur venderCem. Portland 7,17 EUR Madrid **** cifras de consumo siguen cayendo venderCFE 79,50 EUR Bruselas *** resultados 2014 de DEME: previsin a la baja venderFCC 16,41 EUR Madrid **** saneamientos provocan gravosas prdidas venderFerrovial 15,92 EUR Madrid *** beneficio crece algo ms del 5% en 2013 conservarHeadwaters 12,91 USD Nueva York **** 2 trimestre sin sorpresas conservarLafarge 63,41 EUR Pars **** fusin con la suiza Holcim venderMDC Holdings 27,69 USD Nueva York **** interesante para apostar por inmobiliario USA comprarSacyr 4,87 EUR Madrid **** ampla capital venderSaint - Gobain 42,70 EUR Pars **** dividendo opcional conservarUralita 1,10 EUR Madrid **** aumentan las prdidas un 30 % venderVinci 54,60 EUR Pars ** cifra negocios 1er trimestre 2014: +2,4 % conservar

(1) Indicador de riesgo: cuanto ms alto sea el nmero de asteriscos (de 1 a 5), ms elevado ser el riesgo asociado a la accin.

COTIZACIN DE MDC hOLDINGS, ENUSD

El mercado inmobiliario norteamericano ha bajado el ritmo de ventas pero sus perspectivas de crecimiento son slidas.

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La mexicana Homex ha acabado acogindose al rgi-men de quiebras del pas, al igual que su competidora Geo. La cotizacin est suspendida y los acreedores estudian el plan de liquidacin de las deudas. El pas necesita cientos de miles de viviendas y Homex sabe cmo hacerlo, pero creemos que, en el mejor de los casos, pasarn variosaos hasta que pueda recupe-rar su actividad normal. En esas circunstancias hemos optado por sacar a la empresa, con consejo de venta desde hacemeses, de nuestra seleccin, aunque segui-remos de cerca la evolucin futura.



C onsejos a tener en cuenta si se plantea aadir una chimenea a su hogar de cara al prximo invierno. Hay precauciones elementales para que el tiro no le salga por la culata.

Hacer un hueco al calorInstalar una chimenea en nuestra vivienda es una

obra relativamente sencilla que aporta confort y calor al hogar. Si linda con otra habitacin se aprovecha an ms. Con los precios de la energa y su tendencia, puede suponer un ahorro en losmeses de invierno. Hablamos de una vivienda unifamiliar, ya que la instalacin en un bloque de viviendas resulta muy complicada, tanto desde el punto de vista constructivo como de los per-misos que habra que obtener (de la comunidad y del ayuntamiento). Hoy en da existen productos alterna-tivos que fingen la llama y no requieren conducto de extraccin al exterior, pero ahora nos centraremos en la chimenea tradicional.

Sin problemas de humosLa instalacin debe evitar problemas que pueden

ser graves: concentracin de humos y humedades. El hogar y el conducto que dirige el humo hacia el exterior deben ser rgidos y resistentes al fuego. La funcin de la chimenea es evacuar al exterior el humo que produce el hogar. Se estima que un fuego requiere unos 300m de aire cada hora para extraer el humo que genera. Conviene que la salida de humos sobresalga un metro sobre la cumbrera del edificio si es una cubierta a varias aguas. En una azotea plana, debera distanciarse unos 2,5 metros del elemento ms cercano, por ejemplo la pro-pia salida a la azotea. Es posible que el municipio tenga alguna normativa especfica que lgicamente habra que respetar. El mejor tiro se consigue con chimeneas circulares, de metal liso, evitando los codos y los tramos horizontales. Tambin hay que evitar conectar otros conductos a la salida de humos, para no entorpecer ni generar posibles circulaciones indeseadas del humo en la casa.

Sin humedades ni filtracionesResulta clave cuidar el entronque de la salida de

humos con la cubierta. Evite las salidas por paredes dado que es mucho ms difcil garantizar el sellado. Hay que estudiar el tipo de forjado que existe para limitar los daos y hacer un buen sellado que impida dar paso a la humedad. No puede usarse la tradicional silicona porque no resiste esas temperaturas. Toda precaucin

es poca: los problemas que puede generar la entrada de agua son muy molestos y mucho ms difciles de corre-gir a posteriori. Si la cubierta de la casa es de madera o de otro material inflamable, convendra forrar la chime-nea con material aislante para evitar riesgos. Tambin ayuda el forrado cuando la temperatura exterior es muy baja, lo que puede provocar que el aire fro trate de bajar por la chimenea e impida la correcta salida de humos. Cuanto ms caliente est la chimenea, mejor tirar.

En el croquis adjunto se observan unas distancias orientativas.

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URBANISMO Y CONSTRUCCIN Instalar una chimenea en casa

Una idea de preciosHemos pedido presupuestos para una chimenea de

obra y para otra prefabricada en cassette. Se instalan en una habitacin que tiene 2,5m de altura libre, y cuyo techo es el tejado de la vivienda. La longitud total del conducto de humos es de unos 3,8m aproximadamente. Todos los precios incluyen el material, el montaje y el IVA. Las chimeneas prefabricadas tienen un coste de unos 1.000euros; el resto es el montaje y otros ele-mentos. En las opciones ms caras se incluye el forrado de la chimenea con placas de cartn-yeso decorativas, aislantes y resistentes al fuego.

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Chimenea de tres frentesanterior y 2 laterales

E = 60 cmC1 = 30 cmn = 10 cmC2 = 40 cmA = 70 cmseccin tiro = 20 20 cm

PRESUPUESTOS PARA INSTALAR UNA ChIMENEA

Tipo Horquilla de precios, en euros

Prefabricada 1.650 1.850Chimenea de obra 3.025 4.660

Incluye material, montaje e IVA.

ANLISIS URBANSTICONOTICIAS BREVESGestin de inmuebles PANORAMA INMOBILIARIO


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A ctualizamos los anlisis y consejos de inversin inmobiliaria en zonas de Cceres y de Madrid. La situacin no ha variado para bien desde el ltimo repaso.

Cceres: caen, pero no suficienteEn junio de 2010 analizamos las zonas de la ciudad de Cceres y ya concluimos que por la rentabilidad de los alquileres no veamos interesante invertir en vivienda ni garajes. Desde entonces el precio medio de la vivienda ha cado un 23 %, y sin embargo, al caer tambin los alquileres, nuestro consejo no ha cambiado. La tabla adjunta muestra las rentabilidades estimadas en abril de 2014, que no alcanzan siquiera a la rentabilidad de las obligaciones del Estado a 10aos, esas sin riesgo. Prevemos ms cadas: no compre.

PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE LA VIVIENDA

Zonas Venta (1) Alquiler (2) Rentabilidad (3)

Casco Antiguo 110.000 345 2,8 %Centro 120.000 345 2,5 %Norte - Campus 115.000 345 2,6 %Oeste 145.000 430 2,6 %Aldea Moret 80.000 260 2,8 %Sur 115.000 430 3,3 %

(1) Eneuros, precios medios estimados de venta sin gastos ni impues-tos, para vivienda equiparable de 90 m. (2) Renta bruta mensual media eneuros para alquileres en la zona en viviendas equiparables. (3) Rentabilidad anual neta estimada antes de impuestos.

Para plazas de garaje se pueden obtener rentabilida-des algo superiores, sobre todo en la zona del Campus Universitario y en el Casco Antiguo, pero apenas supe-ran el 4,5 % y no pensamos que justifiquen un consejo de compra.

Madrid tambin sigue caraNuestro comparador de precios por barrios monitoriza la evolucin del inters inversor por zonas en cuatro grandes ciudades del pas: Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia. Recuerde que puede consultarlo en la sec-cin de Inmuebles de www.ocu.org/inversores. Tras la ltima actualizacin para Madrid, en este momento seguimos sin ver sentido a la inversin inmobiliaria en la ciudad. De 125opciones estudiadas para viviendas no encontramos una sola donde la rentabilidad esperada por alquileres justifique una inversin, dados los riesgos y las alternativas de rendimientos ms seguros.

Para plazas de garaje, de las 98opciones estudiadas solo una nos parece correcta (que no barata), dado que podra proporcionar un rendimiento superior al 5,5 % anual. Se trata de plazas de garaje en la zona de Canillas (distrito de San Blas), que pueden comprarse por unos 10.400euros y se alquilan por una renta media mensual de 55euros. La tabla siguiente recoge algunas de las zonas con alquiler ms caro de Madrid. Aunque se trata devalo-res medios, sirve para ver que en general no interesa adquirir viviendas en zonas caras para alquilar: las ren-tabilidades no lo justifican. Vea en pgina14 un ejemplo de eleccin ms interesante para el inversor.

GESTIN PATRIMONIAL Precios en Madrid y Cceres

INFORMACIN Y CONSEJO SOBRE LA INVERSIN EN VIVIENDAS EN ZONAS DE MADRID

Barrio Distrito Precio medio de venta, euros/m2

Alquiler medio mensual, euros/m2

Precio mximo recomendable, euros/m2

Consejo

Recoletos Salamanca 5.900 14 2.500 venderJusticia Centro 3.600 12 2.200 venderEl Viso Chamartn 3.400 12 2.200 venderCastellana Salamanca 4.800 12 2.200 venderArgelles Moncloa 3.150 12 2.200 venderSol Centro 3.650 11 2.050 venderPiovera Hortaleza 3.900 11 2.050 venderAlmagro Chamber 4.500 11 2.050 venderNueva Espaa Chamartn 3.400 11 2.050 venderJernimos Retiro 3.550 11 2.050 venderValdemarn Moncloa 4.200 11 2.050 vender

Se muestran los barrios con precios medios de alquileres ms caros en el primertrimestre de 2014.



Plan urbanstico de 1985, cuyo suelo no est agotado. Recientemente se ha desarrollado el llamado Polgono Sur, con capacidad para 800 viviendas, lamitad de ellas de proteccin oficial. Est pendiente de construccin un nuevo hospital al Norte de la ciudad, donde tambin se sita la Universidad y zonas de chalets de lujo (Las Vias).

La encuestaDestacamos a continuacin las principales conclusiones de la encuesta telefnica a 360 residentes de Teruel, mayores de edad, realizada en marzo de 2014. Un 86 % de encuestados vive en rgimen de propiedad, por encima de la media nacional (79 %). Llama la atencin que cuatro de cada diez encuestados es propietario de una segunda vivienda, tanto en la misma ciudad como en la provincia. De esas segundas viviendas solo un 10 % se destina a alquiler. Un 20 % estn vacas y el resto son para uso propio o de los hijos. En los prximosaos un 7 % de encuestados tiene intencin de comprar un inmueble, y solo un 2 % tiene intencin de vender. Un 4 % va a alquilar como inquilino.

Dotaciones y servicios pblicosLa mayora de las dotaciones de Teruel estn valoradas en la media de las 50 ciudades ya analizadas. Destaca relativamente la valoracin que se hace de los centros escolares, la seguridad y el aparcamiento. Por debajo de la media se sitan las dotaciones culturales y la lim-pieza. Esta aprueba por los pelos en la ciudad (5,8 sobre 10), pero genera el mayor nmero de quejas populares a la alcalda.

L a ciudad sorprende por su vitalidad e iniciativa para la bsqueda de vas de desarrollo. Como en el conjunto del pas, los precios siguen caros y no interesa comprar.

Vaya si existeDamos fe no solo de que Teruel existe, como dice el dicho, y cuenta con una poblacin de ms de 35.000 habitantes, sino de que se trata de una pequea ciu-dad que merece la pena conocer. Uno de sus tradicio-nalespuntos dbiles, la comunicacin, ha mejorado en los ltimosaos. Zaragoza y Valencia estn accesibles por autova, y es posible que la comunicacin ferroviaria tambin mejore sustancialmente en los prximosaos si prosigue el desarrollo del eje Mediterrneo- Cant-brico. Recientemente se instal en sus proximidades, en Caud, un aerdromo internacional, gracias a las buenas condiciones del entorno. No genera trfico areo de personas pero s ha puesto a esta capital en el mapa europeo.

Atractivo tursticoDurante dcadas la regin ha recibido ayudas para tratar de cubrir el retraso en desarrollo respecto de otras zonas cercanas. De unosaos a esta parte se han multiplicado las iniciativas para buscar motores de crecimiento: al margen del citado aerdromo existe un conocido parque temtico (Dinpolis), un circuito de motor (Motorland), una plataforma logstica (Platea) y por encima de todo, un renovado potencial turstico. La ciudad cuenta con varios exponentes del arte mudjar, con espectaculares torres e iglesias. Adems ha explotado la tradicin de los Amantes de Teruel y cada ao miles de ciudadanos lo viven intensamente transformando el centro de la ciudad en una urbe medieval, alrededor de la conocida Plaza del Torico. Tambin ayuda la cercana de Albarracn, pue-blo monumental que atrae a turistas nacionales y extranjeros.

Desarrollo pendienteEl llamado turismo romntico parece dar frutos, a juzgar por las numerosas ampliaciones de hote-les que estn en marcha, dentro de unas cifras absolutas limitadas, lgi-camente. La ciudad cuenta con un

Teruel se apoya en el turismo

VALORACIN DE LAS DOTACIONES DE LA CIUDAD

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Centros culturales

Centros de mayores

Plazas aparcamiento

Limpieza

Centros deportivos

Parques

Transporte pblico

Centros sanitarios

Seguridad

Centros escolares

Buenas o muy buenas Regular Malas o muy malas



Cuestiones puntualesDos de cada tres turolenses son partidarios de peatona-lizar completamente el centro. Los vecinos afectados no se oponen, pero querran alguna compensacin por las limitaciones de uso que supone utilizar el barrio para numerosas fiestas populares. Adems, piden que se solucionen dos situaciones actualmente paralizadas: la remodelacin de la Plaza de la Marquesa y la puesta en funcionamiento del Centro de ocio de la plaza Domingo Gascn. Hay consenso en que el mejor activo de la ciu-dad es el turismo. Lamitad de los encuestados creen que el desarrollo futuro de la capital pasa por la carre-tera de Valencia, mientras que otro 30 % apuesta mejor por la zona Norte (Universidad). Dos de cada tres ven bien que en el nuevo desarrollo del Polgono Sur se haya mezclado la VPO con promociones de vivienda libre: valoran el equilibrio del barrio por encima de que pue-dan existir bloques cercanos y similares con grandes diferencias de precio entre ellos.

Zonas preferidasComo ciudad de tamao reducido, las distancias y fron-teras entre barrios son cortas, pero estn bien defi-nidas. El Ensanche es el barrio que ms preferencias obtiene para vivir, un 81 %. Destaca por sus dotaciones sanitarias, el transporte y los centros para mayores. Le sigue el Nuevo Ensanche (68 %), que mejora al anterior en parques y en limpieza. La Fuenfresca (63 %) cuenta con unifamiliares de VPO y destaca en varios aspectos: dotaciones escolares, sanitarias, deportivas, parques y aparcamiento. El Centro tambin gusta (54 %), aunque comparativamente sale peor parado que las zonas ya

citadas, especialmente en instalaciones deportivas, esco-lares y parques. La zona nueva del Polgono Sur rene un 50 % de preferencias, aunque est menos cntrica.

Algo menos valorados resultan las zonas de El Car-men y San Len (34 % de preferencias), con ms caren-cias en dotaciones culturales, centros para mayores y aparcamiento, y San Julin El Arrabal (34 %), con escasez de instalaciones deportivas.

BARRIOS PREFERIDOS PARA VIVIR EN TERUEL

La cifra indica el porcentaje de a quienes gustara vivir en cada barrio.

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10%

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El Ensanche El Nuevo

Ensanche

La

Fuenfresca

Las Vias

Universidad

El Centro El Pinar de

la Muela

San Julin

El Arrabal

El Carmen

San Len

Precio de la vivienda y barriosEl precio de la vivienda usada ha cado en Teruel capital un 40 % desde mximos en 2007. A finales de 2013 elm estaba en 1.183euros. Se trata de un mercado reducido donde las estadsticas pueden presentar saltos entre untrimestre y otro: en los ltimos 10aos se vendieron unas 385 viviendas anuales, de media, aunque en 2013 solo alcanzaron las 244. Ha habido menos impagos que en otras zonas y la cantidad de vivienda en manos de bancos es reducida.



El barrio ms caro es el Centro, si bien la diferencia con la cercana zona de San Julin es escasa. Curiosa-mente, la zona del Ensanche, mejor valorada, presenta un precio medio algo inferior a las anteriores. El alquiler de vivienda ha cado un 25 % entre octubre de 2010 y marzo de 2014, segn Fotocasa.

sita una plaza de garaje, pero apenas un 2 % piensa adquirir una, y otro 6 % va a alquilarla prximamente. No disponemos de suficientes datos comparables para el conjunto de zonas. En el Ensanche, el coste medio de una plaza es de unos 14.000euros. Se alquilan por poco ms de 40euros almes, por lo que estimamos una rentabilidad anual media prxima al 2,8 %. Creemos que no justifica la inversin.

PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE LA VIVIENDA


Centro 136.000 345 2,4 %San Julin El Arrabal

132.000 430 3,1 %

El Ensanche 130.000 345 2,5 %El Carmen san Len

105.000 430 3,9 %

La Fuenfresca (4) 105.000

(1) Eneuros, precios medios estimados de adquisicin para vivienda de 90m. (2) Renta bruta mensual media eneuros para alquileres en la zona en viviendas equiparables. (3) Rentabilidad anual neta estimada, antes de impuestos. (4) No disponemos de datos suficientes compara-bles para el alquiler.

ConclusinNo prevemos una revalorizacin significativa de los precios en la ciudad de Teruel y con las rentabilidades esperadas por alquiler no aconsejamos la adquisicin de viviendas ni de garajes para inversin.

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PRECIO EN TERUEL DE LA VIVIENDA USADA (/m2)

Fuente: M. de Fomento. En un mercado reducido es posible asistir a variaciones trimestrales significativas, que no afectan a la tendencia.

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2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

La siguiente tabla muestra el precio medio de venta y alquiler para pisos de unos 90m, as como la rentabili-dad neta estimada por alquiler para cada zona.

Plazas de garajeEn Teruel las necesidades de aparcamiento son menores que en otras capitales. Un 12 % de encuestados nece-

Actualizacin de precios en CartagenaEn abril de 2010 (OFC n 28), analizamos las posibles inversiones inmobiliarias en la ciudad de Cartagena. Con los precios de entonces y nuestras previsiones, no encontramos oportunidades de inversin, a no ser que se obtuvieran importantes rebajas de los precios. Ahora, cuatroaos despus hemos actualizado nuestro estudio de mercado, y hemos comparado los precios con los pre-cios de capitalizacin de los alquileres medios en esos mismos barrios. La conclusin no es muy distinta de la alcanzada en 2010. Queda bastante recorrido a la baja para que los barrios de Cartagena aparezcan como inte-resantes para invertir tanto en viviendas como en plazas de garaje. Aunque bajen los precios de venta, tambin lo hacen los alquileres, por lo que el valor de capitaliza-cin baja y por ello el horizonte de rentabilidad se aleja. Dado el nivel de riesgo del alquiler y las perspectivas a la baja en los precios, seguimos sin recomendar nada que ofrezca una rentabilidad inferior al 7 %.

PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE LA VIVIENDA EN CARTAGENA


Los Dolores 98.500 515 5,0 %San Gins 91.000 430 4,5 %PoL. Santa Ana 113.000 515 4,4 %Ciudad Jardn 106.000 430 3,9 %Barrio Peral 105.500 430 3,9 %Alameda 107.500 430 3,8 %Casco Antiguo 131.000 515 3,8 %Nueva Cartagena 107.500 430 3,8 %Ensanche 108.500 430 3,8 %Santa Luca 108.500 430 3,8 %

(1) Eneuros, precios medios estimados de adquisicin para vivienda de 90m. (2) Renta bruta mensual media eneuros para alquileres en la zona en viviendas equiparables. (3) Rentabilidad anual neta estimada, antes de impuestos.



Declarar el IRPF del alquiler con el PADRE

E n 2013 alquil una vivienda por 10meses a unos estudiantes por 450euros almes. En julio y agosto estuvo vaca, a mi disposicin. Los gastos pagados son 1.000euros de la reparacin de fachada de la vivienda y 2.400 de comunidad, luz, gas, IBI, basuras y seguro. El piso lo adquir por 150.000euros y el valor catastral es de 37.000 (7.900 del suelo y 29.100 de la construccin). Cmo lo declaro en el IRPF?

Renta imputadaSeleccione la casilla 46 del Programa PADRE, y en la ventana siguiente rellene los datos solicitados (por-centaje de titularidad) y elija en la casilla Uso o destino, el nmero3 (A disposicin de sus titulares y arrendado). Como ha dispuesto del piso en dosmeses debe decla-rar por la renta imputada. Abra esa casilla e indique NO en la casi-lla Inmuebles a disposicin del contribuyente, y al mismo tiempo destinados a otros usos. Ponga el valor catastral y seale si ha sido revisado o no (pinche en Ayuda si lo desconoce). Por ltimo indique los das en que el inmueble estuvo a su disposicin (62 das de losmeses de Julio y Agosto).

Ingresos y gastosA continuacin abra la casilla Ren-dimiento neto Reducido. Apare-cer otra pantalla, en la que deber elegir la tercera opcin (Otros ren-dimientos distintos de los anterio-res). Sus ingresos por alquiler no tienen derecho a la reduccin por

vivienda alquilada (ni del 60 % ni del 100 %) porque Hacienda lo con-sidera un alquiler de temporada que no satisface la necesidad per-manente de vivienda del arrenda-tario. Indique si el inquilino es un familiar o no. Incluya los 4.500euros de rentas percibidas en el apartado ingresos ntegros. El programa ya lo tras-lada a la casilla 055. Incluya los gastos: usted podr descontar todos los que soporta al ser necesarios para la obtencin de los ingresos. Los 1.000euros de la reparacin de la fachada tendr que incluirlos en el apartado Gastos de reparacin y conservacin e intere-ses, en Importe satisfecho en 2013.

AmortizacinPara saber la amortizacin anual primero calcule el valor de adquisicin de la construccin, prorrateando el coste de adqui-sicin satisfecho entre los valo-res catastrales del suelo y de la construccin. Obtendr un total de 117.972,93 euros ((150.000

29.100)/37.000). Ser este valor el que debe usar al ser superior al catastral. La a mor t i z ac in ascender a 3.539,19 euros (117.972,93 3 %) que deber incluir junto a los restantes gastos por importe de 2.400 euros en la casilla otros gastos deduci-bles.

Rendimiento netoAl incluir los gastos, el pro-

grama calcula el rendimiento neto y lo traslada a la casilla 060. En su caso es negativo de 2439,19euros. Lo podr compensar con el resto de los ingresos de su base imponible general, como las rentas imputa-das y sus rendimientos del trabajo. Vea la explicacin en imgenes en www.ocu.org/inversores.

Anlisis del barrio de moda: Valdebebas, al Norte de Madrid

E n medio de un mercado inmobiliario aptico parecen surgir algunas islas que atraen el inters de los compradores. Nos hemos fijado en este barrio nuevo de Madrid, y los precios nos parecen caros.En expansinValdebebas, al Norte de Madrid, es un barrio de viviendas de nueva creacin que parece desafiar a la crisis. All se siguen construyendo

nuevas promociones, muchas de ellas a travs de cooperativas. Las promociones se orientan a familias, por el nmero de dormitorios, los servicios que ofrecen las urbaniza-

ciones, el entorno, etc. La cuestin que surge es si los precios de las mismas son adecuados, o siguen siendo caros, por mucho que se completen actuaciones. Como siem-pre, utilizamos como referencia el valor que resulta de capitalizar las rentas de alquiler que puede obte-nerse razonablemente en la zona.

Tipologa y preciosEl tamao de vivienda ms fre-cuente en Valdebebas es de entre

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Lio con la estadstica de ventas de vivienda: para no perderse

E n la misma semana el INE public una cada del 26 % de las ventas de vivienda, mientras que los notarios hablaban de un incremento cercano al 40 %. Cmo entender estos datos contradictorios?Informacin y opininPara no perderse en el mar de datos, noticias y declaraciones que rodean al mercado inmobilia-rio espaol hay que tener en cuenta varios consejos:1.- Distinguir lo que son datos de lo que son informaciones, que pue-den ser interesadas, al igual que las opiniones de analistas, respon-sables de empresas, de entidades financieras, etc. Casi nadie dice algo sin un motivo.2.- Hablando de datos, conocer su origen, metodologa, periodos a los que se refieren, etc. En materia de compraventa de vivienda, los modos ms fiables de contabilizar

su nmero son dos: el momento en que el contrato se formaliza en escritura pblica ante notario (esta-dstica del Consejo del Notariado), y el momento en que la escritura queda registrada en el Registro de la propiedad (datos de los registra-dores). Este ltimo es el que utiliza el INE, y suponemos que lo veri-fica convenientemente para darle el marchamo oficial.

Desfase temporalNo todas las escrituras se regis-

tran (como tampoco el 100 % de las compras se escrituran), pero esto no afecta a los estudios de evolu-cin del mercado. Hay un margen

de unos dosmeses entre la firma de la escritura y su inscripcin en el registro. Esto explica que las esta-dsticas del INE reflejen la situacin del mercado con un cierto retraso. Por ejemplo, a finales de 2011 y de 2012 hubo un adelanto de com-pras de vivienda para anticiparse a las medidas fiscales que iban a entrar en vigor en enero del ao siguiente. Pues bien, dicha ava-lancha se reflej en la estadstica de los notarios en el mismomes de diciembre cuando se firman las

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80 y 120m. La tipologa de vivienda de la zona, tanto en vivienda nueva como usada, incluye en el precio del inmueble plaza de garaje (hasta dos) y trastero.

Relativamente cerca existe un barrio reciente, Sanchinarro, donde existe poca oferta de vivienda nueva pero la vivienda disponible apenas tiene unosaos de antige-dad y se ofrece en urbanizaciones modernas dispuestas en amplias avenidas. Sanchinarro sorprende por el elevado precio de la vivienda, con una media de oferta amplia-

mente por encima de los 3.000 /m2 que es prcticamente el mismo, e incluso ligeramente ms elevado, que zonas de alta calidad consoli-dadas de la capital como el barrio de Nueva Espaa en el Distrito de Chamartn, bastante ms cntrico.

ConclusinA los precios actuales Valdebebas resulta caro, y Sanchinarro an mucho ms, si los comparamos con el valor de capitalizacin que se puede conseguir con los alqui-leres. Las rentabilidades esperadas resultan demasiado bajas si tene-mos en cuenta el rendimiento que puede obtener de inversiones sin riesgo y la propia tasa de riesgo asociada al alquiler en nuestro pas. A los precios actuales de oferta no recomendamos comprar vivienda en estas zonas. Por otra parte, al

tratarse de zonas nuevas y con posible proyeccin, resulta ms complicado obtener rebajas sobre los precios demandados, pero eso no nos parece motivo suficiente para decidir una compra en este momento.

VENTA MENSUAL DE VIVIENDA SEGN LA FUENTE (miles)

Los datos de los notarios (columnas claras) anticipan a los del INE.

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NotariadoINE (Registro)

PRECIO Y RENTABILIDAD PORALQUILER DE LA VIVIENDA

EN VALDEBEBAS (MADRID)

Tipologa Venta (1) Rentabilidad (2)

Nueva, 100 m2 253.400 3,8 %Nueva, 120 m2 259.500 4,0 %Usada, 100 m2 246.000 3,9 %Usada, 120 m2 281.000 3,7 %

(1) En euros, precios medios estimados de compra sin gastos ni impuestos. La renta bruta mensual media en euros para alqui-leres en la zona es de 1.000 euros para viviendas de 100m y de 1.080 para 120m. (2) Rentabilidad anual neta estimada, antes de impuestos.



Obras para discapacitados en comunidades

L a ley y los jueces protegen cada da mejor los derechos de los discapacitados en la comunidad, sobre todo si las obras que pretenden no resultan desproporcionadas. Conviene estudiar alternativas y tratar de llegar a acuerdos. No puede abusarse de las mayoras para restringir derechos de modo injustificado.nidad realizar obras (y con mayor razn autorizarlas) para que un dis-capacitado pueda hacer uso de los elementos comunes de los que es copropietario, entre ellos de la pis-cina. La obra, dice, no era despro-porcionada ni conllevaba perjuicio ni riesgo para la comunidad, como se aleg.

Si no hay ms remedioEn estos tiempos conviene redu-cir las obras a las estrictamente necesarias. Hay que estudiar las propuestas que se presenten y armarse de argumentos jur-dicos (y econ-micos) antes de la discusin en junta, para evitar situaciones que, por aprobar un acuerdo o dene-garlo, en ltimo caso per judi-

Batalla judicialLos padres de un joven discapa-citado por un accidente de trfico solicitaron permiso a la comunidad para instalar un elevador en la pis-cina, para hacer posible su uso por el hijo. Se ofrecieron a costear el sis-tema, que poda retirarse cuando no se usaba, pero la junta deneg la autorizacin en agosto de 2009. Los padres impugnaron judicialmente el acuerdo de la junta. El juez de pri-mera instancia les dio la razn pero la Audiencia Provincial de Valencia estim el recurso de la comunidad en marzo de 2011. Finalmente, el Tribunal Supremo zanja la cuestin en octubre de 2013.

Ilegal y abusivoEl Supremo echa mano de la Consti-tucin, del cdigo civil y de los tra-tados internacionales para recordar el principio de proteccin al disca-pacitado. Tambin considera vul-nerada la propia Ley de Propiedad Horizontal, que exige a la comu-

quen a todos los vecinos. Llegado el caso, recuerde que el hecho de que un acuerdo se adopte por mayora no impide que sea impugnable en va judicial, y que en algunos casos como este, sea declarado nulo por contrario a la ley y abusivo. Solo debe acudirse a la va judicial en ltimo recurso, dado el coste que supone en tiempo y dinero. Aunque si no hay ms remedio, y el perjuicio merece la pena, puede no quedar otra alternativa que litigar.

escrituras-, mientras que para los registradores (y para el INE) dicho incremento aparece en losmeses de enero y febrero del ao entrante.

Ventas deprimidasLgicamente, segn las cifras que tomemos de 2013, la comparacin con las que ahora se dan en 2014 produce un efecto u otro. Cuando el INE dijo que en febrero de 2014 las ventas cayeron un 27,6 %, mos-traba una realidad que ya se vio en el dato de diciembre de 2013

avanzado por los notarios (cada del -55 %). Hay que poner las cosas en su contexto. Para diluir los efectos puntuales de las medidas fiscales que inciden en las operaciones de

inicio y fin de ao, podemos fijar-nos en datos anualizados. La tabla siguiente muestra el nmero de ventas de vivienda en docemeses acumulados hasta elmes de febrero de cada ao.

ConclusinAl margen de la fuente, por el momento se siguen vendiendo menos viviendas que en el pasado reciente. Quedan excesos por corre-gir antes de que las ventas se relan-cen de modo estable (pgina3). FyC

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VIVIENDAS VENDIDAS EN 12 MESES (1)

Fuente 2013 2014

Notariado 363.797 320.049INE 330.382 292.634

(1) Ventas acumuladas en 12meses hasta el mes de febrero del ao sealado.



Q u rentabilidad real mxima cabe esperar de un inmueble adquirido en rebajas. Setrata de tener en cuenta todos los gastos y las probabilidades de sufrir problemas.

Inmueble asequible y alquilableTenemos algo menos de 100.000euros y nos interesa-mos por la compra de un piso que nos pueda proporcio-nar una buena rentabilidad, partiendo de la premisa de que podemos adquirirlo a buen precio en la situacin actual. Por su presumible facilidad para alquilar, nos fijamos en un apartamento de poco menos de 50m, en la zona de Castillejos (Tetun, Madrid), que se oferta por unos 85.000euros. Teniendo en cuenta que dis-ponemos del dinero y que el propietario quiere ven-derlo cuanto antes, negociamos un precio final que resulta cerca de un 15 % ms barato del ofertado. Con los impuestos y los gastos, el coste final pagado por la operacin es de 80.655euros. El valor catastral es de 39.000euros.

Puesta en alquiler: gastosEl piso no est mal conservado, pero para facilitar el alquiler como apartamento invertimos 1.500euros en adecentamiento de la cocina, baos y persianas, com-pra de nevera, lavadora, cama, sof y estantera para

el saln, y pintura gene-ral. Importante: tiene unos gastos recurrentes para el propietario reducidos: IBI, comunidad de vecinos, seguro del hogar y tasa de basuras. Estimamos un incremento anual de estos gastos del 5 %. No contem-plamos el coste del certifi-cado de eficiencia energtica porque, aunque es obligado para poner la vivienda en alquiler, tambin lo es para venderla y consideramos que ya lo obtuvo quien le vendi el piso. Adems, de acuerdo con la experiencia, cada cua-troaos prevemos un gasto equivalente a un mes de renta en concepto de gastos extraordinarios o de derrama en la comunidad de vecinos.

Consideramos que la bsqueda del inquilino la rea-lizamos directamente. Si recurriramos a una agencia, como hacen un tercio de los arrendadores, deberamos incrementar el gasto en una mensualidad ms IVA por cada nuevo inquilino. Si se nos va un inquilino, estima-mos que ese ao dejamos de percibir tresmeses de renta y que gastamos el equivalente a otromes de renta en preparar la vivienda para la nueva entrada. En caso de impago, estimamos que necesitamos ini-ciar una demanda de desahucio y reclamacin de rentas. Ese ao ingresamos dosmeses de renta y gastamos en el proceso unos 4.500euros, que en el escenario pesimista prevemos no recuperar aunque se condene al inquilino en costas.

Una renta razonable y estableEn la zona, los precios medios de venta han cado un 37 % en la crisis. Para inmuebles de ese tipo la renta media mensual est en unos 658euros. Como queremos buscar un inquilino buen pagador y a ser posible que dure el mximo tiempo posible en el piso, aceptamos una rebaja del 10 % sobre la renta media. Y estimamos que esta renta permanece estable, sin subidas ni baja-das, durante los prximos cincoaos. A principios de 2014 la renta media de alquiler en Tetun haba cado un 20 % desde su pico en junio de 2008. Con la rebaja propuesta pretendemos lograr estabilidad, y por eso descartamos tambin actualizarla en los prximosaos ni tan siquiera con el IPC.

Tres escenarios propuestosPara estimar la rentabilidad que podemos obtener razo-nablemente por este alquiler hemos contemplado tres posibles escenarios:a) Optimista: el inquilino paga regularmente la renta

y permanece durante cincoaos en el piso.b) Frecuente: el inquilino paga regularmente pero

cambia cada dosaos.c) Pesimista: el inquilino deja de pagar en el segundo

ao; se interpone demanda de desahucio y se produ-cen daos en la vivienda por valor de dos mensua-lidades de renta. El nuevo inquilino dura dosaos.

No es una eleccin caprichosa. En una reciente encuesta de OCU, de entre cerca de 700 arrendadores de vivienda, un 30 % manifestaron haber tenido problemas con el inquilino. De ellos, en un 44 % de los casos hubo impa-gos. La seleccin previa del inquilino y la peticin de garantas complementarias ayudan a reducir el riesgo pero nunca puede descartarlo (pg. 18).

GESTIN PATRIMONIAL Un 5 % de rentabilidad del alquiler?

PANORAMA INMOBILIARIOANLISIS URBANSTICONOTICIAS BREVESGESTIN DE INMUEBLES

OCU FINCAS Y CASAS | 15OCU FINCAS Y CASAS | 15

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Rentabilidad en cincoaosTeniendo en cuenta las previsiones de ingresos y gastos, que reflejamos en las tablas adjuntas, calculamos la ren-tabilidad media anual antes de impuestos de esta inver-sin a cincoaos. Recuerde que el alquiler de vivienda tributa en el IRPF al tipo marginal por el 40 % de los ingresos netos obtenidos. Si el inquilino tiene menos de 30aos, no tributa. En el clculo estimamos que el precio de la vivienda al final se mantiene en el mismo nivel actual, con la rebaja obtenida al comprar. Si bien nuestras previsiones contemplan mayores cadas para el precio medio de la vivienda en Espaa y en las zonas analizadas. Quien prevea una futura revalorizacin significativa de los inmuebles obtendra una rentabilidad terica superior a la aqu indicada (y viceversa). El caso analizado se corresponde con una de las mejores opciones encontradas en el mercado. Lgi-camente la rentabilidad depende mucho del precio de adquisicin del inmueble. Por ejemplo, hemos realizado los mismos clculos para un piso situado en el barrio de Nueva Espaa (en Chamartn, Madrid). Esta zona ha resistido mejor a la crisis, habiendo bajado slo

un 27 % sus precios desde el punto ms alto. El precio de compra de un piso similar, aun rebajado, es mucho ms caro: 176.000euros, y la renta mensual es similar (unos 600euros). Aqu la rentabilidad anual media a cincoaos en el caso optimista apenas alcanza el 1,5 %. En el escenario frecuente sera de 1,1 % y en el pesimista no alcanzara el 0,1 %.

ConclusinEs posible obtener una rentabilidad aceptable en el alquiler de apartamentos, pero solo en caso de encon-trar buen precio de compra y buena localizacin para alquilar. Adems, para obtener rendimientos hay que invertir en la vivienda y fijar una renta asequible. En todo caso, el riesgo de sufrir problemas es elevado. Nosotros cuantificamos ese riesgo en un tipo de inters del 3,5 %. Por ello, teniendo en cuenta la rentabilidad de obligaciones del Estado a 10aos, no recomendamos la inversin para alquiler si no se prev obtener ms de un 7 % de rentabilidad. Teniendo en cuenta que prevemos mayores correcciones en el precio de los inmuebles, no aconsejamos en este momento la compra como inversin para alquilar.

INGRESOS, GASTOS Y RENTABILIDAD POR ALQUILER DE APARTAMENTO: ESCENARIO OPTIMISTA

Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5 Rentabilidad media anual

Ingresos (cifras eneuros) 7.106 7.106 7.106 7.106 7.106

5,6 %

Gastos Totales 2.750 1.313 1.378 2.039 1.519Saldo 4.356 5.794 5.728 5.067 5.587

(Desglose de gastos)Preparar , reparar y pintar 1.500 592 Gastos de comunidad 600 630 662 695 729IBI 300 315 331 347 365Tasa de basuras 120 126 132 139 146Seguro de hogar 230 242 254 266 280

INGRESOS, GASTOS Y RENTABILIDAD POR ALQUILER DE APARTAMENTO: ESCENARIO FRECUENTE


Ingresos (cifras eneuros) 7.106 7.106 5.330 7.106 5.3304,7 %Gastos Totales 2.750 1.313 1.970 1.447 2.112

Saldo 4.356 5.794 3.359 5.659 3.218

INGRESOS, GASTOS Y RENTABILIDAD POR ALQUILER DE APARTAMENTO: ESCENARIO PESIMISTA


Ingresos (cifras eneuros) 7.106 1.184 7.106 7.106 5.3302,2 %Gastos Totales 2.750 6.997 1.378 1.447 2.112

Saldo 4.356 -5.813 5.728 5.659 3.218



todos modos, recuerde que con carcter general no reco-mendamos en este momento la compra de inmuebles y por tanto tampoco la contratacin de hipotecas con ese fin. Para prstamos existentes, algunas entidades se resisten a eliminarlas, y la mayora son reacias a devol-ver las sumas que se han cobrado de ms por su causa durante estosaos en los que el Euribor ha estado en niveles muy bajos. Son los tribunales los que deben deci-dir en caso de litigio. Y ya son muchas las sentencias que han condenado a las entidades a retirar las clu-sulas y devolver esas sumas, aunque estn recurridas ante el Tribunal Supremo.

Ante una clusula abusivaSi el usuario observa que su contrato contiene alguna clusula que ha sido declarada abusiva por los tribuna-les (como las aqu comentadas), que le cause un perjui-cio econmico, debera solicitar a la entidad que cese en su aplicacin, alegando la sentencia que la declar abusiva. En www.ocu.org/inversores puede ver mode-los de escrito para ello. Algunas entidades le ofrecern compensaciones que no suelen interesar. Si el banco sigue aplicando la clusula, no quedar ms remedio que acudir a los tribunales para lograr su eliminacin, si el perjuicio lo merece.

OCU ayuda a reclamar en tribunalesSuprimir el suelo puede suponer un ahorro de ms de 100euros mensuales, con el nivel actual del euribor. Enaos pasados usted ha podido pagar miles deeuros de ms. OCU le ofrece la posibilidad de reclamar ante los tribunales con un desembolso mdico de 500euros que incluye las tasas judiciales y los honorarios del procurador. En caso de que el fallo fuera desfavorable, no tendr que abonar honorarios de abogados. Y si la sentencia fuera favorable, pagara los honorarios en fun-cin del resultado obtenido. Ya se han presentado las primeras demandas. Para ms detalles puede llamar al telfono 900814664.

C mo queda la proteccin al usuario que pide una hipoteca o que ya la tiene, tras los cambios normativos y las resoluciones de los jueces sobre clusulas abusivas.

Lmite a los abusosDiversas batallas judiciales, en las que OCU ha tenido una parte activa, y la mayor sensibilidad social que la crisis ha aportado respecto de los abusos de entidades financieras y la dejadez de las autoridades, han provo-cado una mejora de la proteccin del hipotecado. Ahora, si deja de pagar no puede declararse el vencimiento anticipado hasta el impago de al menos tres cuotas. Adems, los intereses de demora de hipotecas para compra de vivienda habitual no pueden ser superiores a tres veces el inters legal del dinero (4 % en 2014), y no podrn ser capitalizados como deuda para los sucesivos intereses de demora. Para nuevos contratos, algunas clusulas sensibles exigen mayor transparencia en su contratacin y deben ser firmadas y aceptadas una a una expresamente. Es el caso de la clusula suelo o la contratacin de prstamos en divisas o con alguna cobertura de tipos de inters.

Vencimiento anticipadoLos tribunales han considerado abusivas algunas clusu-las de vencimiento anticipado del prstamo hipotecario por apoyarse en motivos que en la prctica quedaban en poder de decisin de la entidad. Por ejemplo, por no haber inscrito la hipoteca en el registro por cualquier causa; por haber sufrido el usuario algn embargo por cualquier causa (pinsese en una multa impagada); por incumpli-miento de cualesquiera obligaciones, incluso accesorias; o por disminucin del valor de la finca por fluctuacin de precios de mercado. Aunque en este momento las enti-dades no estn muy interesadas en provocar situaciones de impago que terminen en procedimientos de ejecucin, conviene siempre conocer sus derechos.

Qu pasa con el sueloLos tribunales consideran abusiva la clusula suelo cuando no se prueba que su inclusin en el contrato se realiz con especial transparencia y con un consenti-miento informado del usuario. Incluso en los casos en los que haya existido una subrogacin en el prstamo del promotor en la compra de vivienda nueva. En prstamos nuevos se exige que se firme expresa-mente su inclusin como hemos dicho. Si puede evitarlo no las firme y opte por prstamos que no las incluyan. De

SEGUROS Y PRSTAMOS hipotecas y clusulas abusivas

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(http://www.sedecatastro.gob.es) o en la Lnea Directa del Catastro (902373635). El ao de compra del inmueble slo hay que computar el porcentaje correspondiente (2 % o 1,1 %), en proporcin a los das transcurridos desde la fecha de compra hasta fin de ao.

Cunto dinero se pagaEstas rentas se integran en la base imponible general del IRPF, por lo que pueden llegar a tributar al marginal mximo del 52 % (56 % en Catalua). La ley no permite deducir los gastos que ocasionen los bienes inmuebles que generan imputaciones de rentas inmobiliarias, ni siquiera el IBI, ni tampoco aplicar reducciones a las rentas imputadas. Es decir, ya puede usted dar un uso personal intenso a esos inmuebles, porque en ellos todo es gasto. De ah que si no prev que se revalorice, con-viene plantearse su venta. Veamos con un caso prctico como afectan las rentas imputadas a la factura fiscal del IRPF: contribuyentes casados y con dos hijos, con vivienda en la playa con valor catastral de 20.000euros y otra en Madrid que tienen en venta desde hace dosaos y con valor catastral de 190.000euros. Por lo tanto en su declaracin de la renta cada cnyuge tendr que imputar rentas por importe de 1.155euros ((210.000 1,1 %)/2 cnyuges). La tabla siguiente muestra la diferencia de impuestos si no tuvie-sen que declarar las rentas imputadas de estos dos pisos.

S i posee inmuebles distintos a su vivienda habitual y no los usa profesionalmente ni los alquila, es muy probable que deba declarar ingresos por ellos en el IRPF. Vea cmo le afecta.

Qu es la renta imputadaSe llaman rentas imputadas a las que debe declarar el contribuyente en el IRPF por el mero hecho de ser pro-pietario de un inmueble que no genera rendimientos de capital inmobiliario (alquileres) ni est afecto a actividades empresariales o profesionales. Es decir, se trata de rentas que en realidad no percibe pero por las que la Ley entiende que debe tributar. Un impuesto que se aade al IBI (y en su caso al de Patrimonio) y que como l, se apoya en el valor catastral del inmueble. La tendencia es a aumentar ms losvalores catastrales por todo el pas, y por tanto a hacer pagar ms impuestos a los propietarios. La dife-rencia con el IBI es que para este impuesto las subidas que puedan darse en losvalores catastrales se aplican progresivamente en un periodo de diezaos, mientras que en el IRPF la subida es directa de un ao para otro.

Inmuebles que no las generanNo generan rentas imputadas la vivienda habitual y sus anejos, aunque han circulado rumores sobre una futura inclusin. Tampoco las plazas de aparcamiento para residentes, si el ayuntamiento mantiene la propie-dad; los solares e inmuebles urbanos que no se pueden utilizar por motivos urbansticos o jurdicos; los inmue-bles rsticos (excepto donde existan construcciones no indispensables para explotaciones agrarias); los locales afectos a actividades profesionales o empresariales. Tampoco los inmuebles puestos en alquiler, que tribu-tan por las rentas inmobiliarias.

Cmo se calculaLa renta imputada se calcula al aplicar el porcentaje del 1,1 % sobre el valor catastral del inmueble si ste ha sido revisado a partir del 1 de enero de 1994, o del 2 % si no lo ha sido. La lista de municipios donde se ha realizado esta revisin figura en la Gua de la declaracin de la Renta 2013 (www.agenciatributaria.es) y en el programa PADRE. Por su parte, el valor catastral se puede consul-tar en los datos fiscales o en el recibo del IBI de 2013. Otra opcin es dirigirse al Catastro o al ayuntamiento, en persona o por escrito, aportando copia de la escritura de compraventa. Adems, en la declaracin hay que indicar la referencia del valor catastral. Este dato figura en el recibo del IBI y tambin puede obtenerse en internet

FISCALIDAD Pagar IRPF por inmuebles sin uso

EJEMPLO DE TRIBUTACIN POR RENTA IMPUTADA

Ingresos detrabajo

IRPF con imputacin

IRPF sin imputacin

Diferencia a pagar

20.000 2.429,49 2.152,87 276,6225.000 3.776,09 3.437,68 338,4230.000 5.148,07 4.809,65 338,4235.000 6.520,04 6.181,62 338,4240.000 8.190,55 7.735,48 455,0745.000 10.081,39 9.626,32 455,0750.000 12.051,39 11.596,32 455,0755.000 14.021,39 13.566,32 455,0760.000 16.158,59 15.621,51 537,08

Cifras eneuros. Para matrimonio con dos hijos y dos viviendas con valor catastral conjunto de 210.000euros. FyC



ALQUILER Proteccin para el arrendador: desconfe

L as opciones existentes nos parecen caras, en ocasiones poco giles y poco transparentes. Alquilar sigue siendo arriesgado, aunque con nuestros consejos puede limitar los riesgos.

Claves para la seguridadSe abusa del concepto de garanta en el alquiler. Muchas empresas privadas pretenden atraer a los arrendado-res ofreciendo seguridad, pero hay que leer la letra pequea. Estos son los elementos claves: la seleccin de un inquilino solvente y la firma de un contrato bien hecho; la gestin de la vida del arrendamiento: cuidar la vivienda, trato con el inquilino, cobro de la renta; la proteccin ante un impago: defensa jurdica, pro-cedimiento judicial o arbitral y rentas realmente garan-tizadas en caso de impago.

En funcin de los servicios o garantas que le ofrezca cada compaa le costar ms caro.

Agencias: alquiler no garantizadoUn elemento clave para disminuir el riesgo de impagos y de incumplimientos en general es la seleccin del inqui-lino. Algo que usted puede hacer por su cuenta o que puede encargar a otros. En general, casi todas las agen-cias inmobiliarias y tambin las que publicitan garan-tas en el alquiler, le cobrarn una comisin equivalente a unmes de renta ms 21 % de IVA por este concepto. Para las primeras suele ser un mero trmite, puesto que una vez que cobran su comisin se desentienden del futuro. Se suele exigir la justificacin de ingresos mediante nminas, contratos de trabajo, declaraciones fiscales Alquiler Seguro llega a exigir los movimientos bancarios del inquilino, lo que no gusta a muchos de ellos. El Plan de Proteccin del alquiler Benjumea ofrece un certificado de idoneidad del inquilino por 19euros. La Agencia Negociadora del Alquiler exige referencias de anteriores arrendadores y entrevistas de seleccin.

Gestin del alquiler y cobrosPor la gestin cotidiana del alquiler y de los cobros, Alquiler Seguro cobra un 5 % de la renta mensual. La Agencia Negociadora del Alquiler cobra el 6,25 % ms un cargo de 98euros por compra de un convenio de sometimiento a arbitraje. Por su parte Renta Garantizada cobra el 6,5 % de la renta. Siempre hay que aadir el 21 % de IVA. Insistimos: en cada caso hay que comparar los servicios y garantas que incluye cada compaa. Aunque reciban denominaciones parecidas, no siempre

son iguales. Estos costes nos parecen elevados, y ade-ms algunas de estas compaas rebajan la renta para alquilar ms rpido.

Los seguros de impagoLos seguros de impago de rentas, concertados con com-paas de seguros, cubren el cobro de un nmero de mensualidades de renta (6, 9, 12), a partir de la inter-posicin de la demanda, en los casos en que el inquilino haya sido condenado judicialmente a su pago. Por tanto se suelen cobrar despus de la sentencia, aunque algu-nas compaas pueden ofrecer su pago adelantado. Ade-ms suelen incluir gastos de defensa jurdica y daos vandlicos. Fjese en posibles periodos de carencia y franquicias.

Para 12meses de cobertura, estas plizas cuestan entre un 4 y un 5 % de la renta anual. No resultan ms baratos por contratarlos a travs de estas agencias pri-vadas de proteccin de alquileres.

En general, no los recomendamos porque su coste es elevado en relacin con sus coberturas, y usted acabara cobrando con mucho retraso. El mejor seguro de este tipo que habamos encontrado por coste y coberturas (Macifilia) dej de comercializarse en nuestro pas.

Garantas y pseudogarantasLa cobertura de Alquiler Seguro es totalmente

distinta. Dice garantizar el pago de la renta hasta la interposicin de la demanda. Como esta puede interpo-nerse en el primermes de impago, la garanta resulta escasa. Por su parte, la Agencia Negociadora del Alqui-ler afirma cubrir el impago de rentas hasta entrega de llaves o dictado de laudo de arbitraje. Dicho laudo puede dictarse en un periodo de dosmeses tras el impago, pero



no garantiza el cobro y puede ser necesario acudir a la va judicial. Insistimos en la necesidad de tener claro en qu consiste la pretendida garanta en cada caso, antes de contratar nada.

Sistemas pblicosTras el sonoro fracaso de la Sociedad Pblica del Alqui-ler, estudiamos los sistemas vigentes en cuatro comuni-dades autnomas (ver tabla). Cada una trata de atraer a los propietarios para que pongan sus viviendas en alquiler, ya sea a travs de sus propios programas o bolsas de alquiler, o a travs del mercado libre. El PIMA en Andaluca y el ASAP en Pas Vasco trabajan con agentes colaboradores que costea el propietario. Tie-nen un carcter social ms marcado y limitan la renta mxima a pedir por el arrendador. Para San Sebastin o Bilbao una renta mxima de 650euros es una renta real-mente limitada. En Catalua tambin existe una bolsa de alquiler social que supone la cesin de la vivienda, pero nos hemos fijado en el sistema de Avalloguer, abierto a contratos firmados por libre. La proteccin al propietario se basa en una seleccin del inquilino, al que se exige unos ingresos anuales mnimos (10.000euros en Andaluca, 7.000 en Pas Vasco), as como que la renta del alquiler no supere entre el 30 o el 33 % de dichos ingresos. El sistema de avalloguer no hace control previo al inquilino, pero s a posterior, con lo que de inicio no se tiene la seguridad de contar con esta proteccin. Los impagos se cubren con seguros, salvo el avalloguer. Este sistema, que no tiene coste para las partes, es ms limitado que el resto dado que solo cubre el equivalente a cincomeses de renta en el caso en que haya existido un juicio de des-ahucio por impago que termine en sentencia o acuerdo extrajudicial. No cubre el tiempo de impago hasta la presentacin de la demanda.

Falta agilidadEstos sistemas estn bien intencionados pero en la prc-tica no siempre resultan tiles. A las limitaciones en la renta mxima se aade el hecho de la falta de rapidez en la tramitacin. Por ejemplo en Andaluca se recomienda la inclusin de una clusula suspensiva en el contrato hasta que se reciba la aceptacin por parte del seguro: aade incertidumbre. En el Plan Alquila de Madrid, que tiene coste desde octubre de 2013 (ver tabla), aunque sea el propio arrendador quien presente al inquilino, pueden tardar varias semanas en aceptarlo y formalizar el contrato, con lo que ambas partes quedan en la incer-tidumbre. Para el avalloguer las partes firman un docu-mento de compromiso anexo al contrato, que envan a la Agencia Catalana de Vivienda en el plazo de dosmeses y quedan en espera de aceptacin Evidentemente, este tipo de sistemas pblicos exige el cumplimiento de todas las formalidades legales por el arrendador: declaraciones fiscales, depsito de la fianza, ausencia de deudas con la administracin, etc.

ConclusinA da de hoy no encontramos un sistema externo de proteccin al arrendador que sea completo, gil y a buen precio, ni entre los pblicos ni entre los privados. El arrendador bien aconsejado puede hacerlo solo: es esencial la seleccin del inquilino y tener cubiertos al menos tresmeses de renta (elmes de fianza legal ms una garanta complementaria de dosmeses), junto con un buen seguro de hogar que incluya defensa jurdica. Pedir un aval bancario a primer requerimiento tambin le protege pero reducir en mucho el nmero de candi-datos a inquilino. Si quiere sentirse ms seguro, puede optar por un seguro de impago de rentas, a sabiendas de que mermar sus ingresos y deber armarse de paciencia.

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SISTEMAS PBLICOS DE PROTECCIN AL ARRENDADOR DE VIVIENDA

CCAA y programa Exclusiva gestin

Garantas Requisitos Lmite a renta mensual

Coste

Andaluca PIMA (1)

S Seguro multirriesgo y de impago de 9meses renta el primer ao; certificado energtico gratuito

Viviendas vacas 6meses anteriores

600 Comisin mxima agente: 1 mes

Catalua Avalloguer (2)

No Hasta cincomeses de renta en caso de obtener sentencia de desahucio por impago

No exigir ms garanta que la estricta legal.

Por zonas; en Barcelona, 1.500

Sin coste

C. Madrid Plan Alquila

No Asesoramiento en firma, filtro inquilinos, seguro impago de renta el primer ao, de 12 meses

Contrato tipo Sin lmite 157,38, ms IVA

Pas Vasco ASAP

S Cobro de rentas (sin especificar), defensa jurdica y multirriesgo

Sin requisitos especiales

Por zonas; en Bilbao y San Sebastin 650

Comisin agente 1mes; ms mximo 3 % de renta

1. Cada contrato se somete al seguro, que puede aceptarlo o no. Plizas ofrecidas por la Junta hasta que se agote el presupuesto.2. No cubre el tiempo pasado hasta interponer la demanda. Ha habido retrasos en pago por disponibilidad presupuestaria.



C onstruir una nueva habitacin o estancia no resulta muy caro, pero hay que tomar precauciones tcnicas y legales.Edificabilidad disponiblePara ganar espacio en su vivienda, una posibilidad a estudiar es la edificacin de ms volumen del actual-mente construido. Es ms sencillo en las viviendas uni-familiares, pero tambin podra ser posible en la azotea de un bloque de pisos, si se dieran las circunstancias (posibilidad tcnica, urbanstica y vecinalmayora de 3/5). Hay que consultar la normativa vigente y com-probar en los servicios municipales del Ayuntamiento dos aspectos: si podemos edificar ms volumen (y altura en su caso) y, en caso positivo, qu tipo de licencia se exige all para la obra pretendida. Puede ser un acto comunicado, una licencia de obra menor o una licencia de obra mayor. Si lo que deseamos es construir una habitacin a partir de una terraza o una azotea, lo ms habitual es que nos pidan una licencia de obra mayor y el correspondiente proyecto de tcnico cualificado, normalmente un Arquitecto.

Comprobar las estructurasContemple las distintas opciones tcnicas que permi-tan reducir los trmites administrativos. En todo caso hay que comprobar si la estructura actual del edificio est preparada para el aumento de carga que supone la nueva habitacin, especialmente si es de ladrillo. Lgicamente ser el tcnico que redacte el proyecto el responsable de comprobarlo. Normalmente las estruc-turas se calculan con amplios mrgenes de seguridad. Pero en algunas construcciones antiguas podra ser necesario reforzarlas y el coste sera elevado, aunque no podemos dar una estimacin, pues depende del tipo de edificio y de su estructura.

Cerramiento en aluminio o ladrilloLa terminacin en ladrillo es ms pesada pero ofrece menos problemas de mantenimiento. El cerramiento en aluminio ofrece la ventaja de la rapidez y limpieza de obra, y presenta una duracin aceptable si es de buena calidad. Es ms delicado en ambientes especialmente agresivos como los de elevada salinidad, costeros, etc. En estos casos el PVC o el ladrillo pueden ser ms aconseja-bles. En cuanto al aislamiento pueden llegar a ser seme-jantes, si se hace bien: el muro de ladrillo con cmara de aire y aislamiento, y el cerramiento de aluminio con rotura de puente trmico y doble o triple cristal de ele-

vado espesor. Sin esas caractersticas, se resentir el confort y repercutir en mayor consumo de calefaccin o refrigeracin. Las puertas y ventanas correderas suelen permitir mayor infiltracin de ruido y viento.

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Una idea de costesSiempre aconsejamos pedir al menos tres presupues-tos, y obtener referencias del constructor para evitar sorpresas. Recuerde que lo barato puede salir caro y que para poder desgravarse el coste de la obra en el IRPF todo debe estar en regla. Para hacernos una idea, hemos solicitado presupuesto para el cerramiento de una terraza de unos 10m, en planta primera, con cali-dades sencillas y dos tipos de materiales:a) acristalamiento con puertas plegables de aluminio de color blanco con cristal Climalit o similar y techo fijo tambin de vidrio o policarbonato;b) cerramiento de obra (ladrillo) en los laterales y venta-nas de aluminio blanco en el frontal, con vidrio Climalit o similar y techo fijo de panel tipo sndwich.

PRESUPUESTOS PARA CERRAR UNA hABITACIN

Material Horquilla de precios, en euros

Aluminio blanco 6.600 10.500Fbrica de ladrillo 5.890 7.260

Incluye material, montaje e IVA.

Costes aadidosLos presupuestos no incluyen los costes de licencia, al depender de cada ayuntamiento. Si se trata de una licencia de obra mayor con proyecto y direccin de obra de Arqui-tecto se puede estimar un incremento del 10-15 % sobre los presupuestos obtenidos (sin IVA), pero es muy variable dada la libertad de tarifas de los tcnicos y la diversidad de tasas entre ayuntamientos. Tambin debe liquidar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): en muchos municipios equivale a un 4 % del presupuesto de la obra, o del baremo que aplique el consistorio. Vea en OFC 51 un consejo para no pagar un IVA de ms.

URBANISMO Y CONSTRUCCIN Sobreedificar en la vivienda


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