Obligaciones Propter Rem

7/26/2019 Obligaciones Propter Rem

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Obligaciones Propter Rem

Son situaciones ambiguas que hacen pensar en la existencia de obligacionesreales. Se asemejan a un derecho creditorio porque el deudor responde contodo su patrimonio y a un derecho real porque se transmite con la cosa y seextingue por el abandono que pueda hacerse de ella, con excepcin de lasexpensas en cuyo caso no se extingue el crdito por el abandono de la cosa(art. de la ley !".#!$% .

&ice el art. ') del *.*. a todo derecho personal corresponde una obligacinpersonal. +o hay obligacin que corresponda a derechos reales. &e este modose eri-ca cmo el *digo *iil rechaa las llamadas obligaciones reales peroadmite que la posesin origine deudas para quien tiene la cosa bajo su podercon /nimo de due0o (art. $'$% 1mplea en la redaccin del art2culo la palabraobligacin en sentido ulgar, es decir aludiendo a las cargas que graa a lascosas en general con independencia de la persona de su titular. 3o correctohubiera sido que se re-riera a los deberes inherentes de la posesin.

4lsina 4tiena las de-ne diciendo que son obligaciones que descansan sobredeterminada situacin de se0or2o sobre una cosa, y nace, se desplaan y seextinguen con relacin a ese mismo se0or2o.

5ambin se las denomina ambulatorias porque ambulan tanto actia comopasiamente con la cosa a la cual acceden.

Para establecer quien es el sujeto pasio de una prestacin hay que establecerla persona del actual titular del bien por cuya causa se gener el crdito, demanera que el deudor se determina en el momento de serle exigido el pagopor el hecho de ser propietario.

*asos t2picos6

71najenacin de -nca arrendada (art. !' *.*.%

73a obligacin de los ecinos de contribuir al deslinde y amojonamiento(art.$')89$)#$%


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71l cerramiento :oroso (art. $)$8%

73a obligacin de los condminos a los gastos de conseracin de la cosacom;n (art. $8#%

73a obligacin del acreedor pignoraticio de cuidar diligentemente la cosa que

tiene en su poder (art. "$$#%

73a obligacin del usu:ructurario de contribuir a los gastos de la cosa en laproporcin que goa de ella (art. $!9$'%

7*rdito por pared medianera (art. $)"8 *.*.%

71xpensas comunes de propiedad horiontal (art. !) de la ley !".#!$%.

&erecho 4 3a *osa (jus ad rem%

1s otra situacin ambigua. Se aplic en el derecho cannico medieal. 1s la:acultad que tiene el acreedor de una obligacin de dar antes de la entrega dela cosa. Por ejemplo para la adquisicin de un derecho real se requiere latradicin y puede ejercer medidas preentias como el embargo.

3as obligaciones propter rem o ambulatorias son aquellas que est/n inculadasa un derecho real, y se transmite la obligacin junto con ese derecho.

*omo ejemplo de una obligacin de este tipo podemos mencionar el caso delos condminos, que poseen ambos sobre una misma cosa, un derecho real, ytienen a su e obligaciones rec2procas de contribuir a la conseracin de lacosa com;n, seg;n el art2culo $8# del *.*. argentino. Otro ejemplo ser2a el delusu:ructuario que tiene un derecho real sobre una cosa ajena, y debe contribuira los gastos de ella proporcionalmente a su goce, seg;n el art2culo $! y ss.del *d. *it.

Si el condmino transmite su derecho real sobre la cosa, tambin transmitir/ alnueo adquirente, la obligacin correspondiente< por eso se llamanambulatorias, pues se trasladan siguiendo a la cosa sobre la que se ejerce elderecho real. Otra :orma de liberarse de la obligacin ambulatoria es haciendoabandono de la cosa.


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+o hay que con:undir el derecho real inculado a la obligacin ambulatoria, consta propiamente dicha. 1n el caso del condominio, cada condmino tiene underecho real sobre la parte ideal de la cosa (relacin directa entre sujeto ycosa%, pero adem/s tienen una obligacin con respecto al otro condmino quese conierte en acreedor (ambos condminos son acreedores y deudoresrec2procos% por ejemplo por los gastos conseratorios o por el pago de lasexpensas comunes.

Son obligaciones compartidas por personas que tambin tienen en com;nalg;n derecho real ya sea sobre una misma cosa, o sobre cosas ecinas, comoen el caso contemplado por el art2culo $)$8 del *.* argentino que :aculta a unpropietario para obligar al due0o ecino a construir y conserar paredes de tresmetros de alto y dieciocho pulgadas de espesor destinadas al cerramiento ydiisin de sus heredades contiguas, que estn ubicadas en el recinto de unpueblo o en los arrabales.

Obligaciones reales o propter rem.

=iradas desde el punto de ista actio, son derechos personales que anunidos a la

titularidad de derechos reales, o al menos, de una relacin posesoria. Por lo

tanto, nacen, se

transmiten y se extinguen con el nacimiento, la transmisin y la extincin dedicha

titularidad. Propter signi-ca por causa o con motio de algo< y rem, se re-ere aque est/n

originadas en la posesin de la cosa.

Se ha pretendido sostener que constituyen una categor2a intermedia entre losderechos

reales y personales. Pero la naturalea jur2dica de un derecho se establece porsu contenido,

y aqu2 el contenido es obligacional.

Son obligaciones que o:recen caracter2sticas especiales en cuanto a sunacimiento,


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desplaamiento, y extincin, ya que nacen, se desplaan y se extinguensiguiendo an/logas

icisitudes de la titularidad real o posesoria de la cosa, sin que interenga paranada la

oluntad de las partes, pues todo ocurre por ministerio de la ley.

+uestra doctrina no es pac2-ca en lo concerniente a la admisin de lasobligaciones propter

rem.

3a corriente contraria a la existencia se :unda en el art2culo ') que dice6 >4todo derecho

personal corresponde una obligacin personal. +o hay obligacin quecorresponda a los

derechos reales>. 1s decir que no hay obligacin que corresponda a un derechoreal.

Se dice que este tipo de obligacin tiene su origen en ley o en contrato, ysiempre deber/

encuadrarse en una u otra situacin.

1l "$88 dice6 >3as obligaciones que comprenden al que ha transmitido unacosa, respecto

a la misma cosa, pasan al sucesor uniersal y al sucesor particular, pero elsucesor

particular no est/ obligado con su persona o bienes, por las obligaciones de suautor,

por las cuales lo representa, sino con la cosa transmitida>,

4simismo, el art2culo $'!8 establece que son obligaciones inherentes a laposesin, las

concernientes a los bienes, y que no graan a una o m/s personasdeterminadas, sino

indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada.

Son en de-nitia obligaciones legales, establecidas por normas que sonprincipalmente de


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orden p;blico y que al se0alar las restricciones y l2mites legales -jannegatiamente el

contenido normal de ellos.

$. Obligaciones reales o >propter rem >

a% *oncepto. 3a existencia de las obligaciones propter rem, reales

o ambulatorias, con caracter2sticas que la asemejan, por un lado, a las

>obligaciones> y, por otro, a los derechos reales, ha sido y sigue siendo

muy controertida.

4lsina 4tiena, que es uno de nuestros autores que con mayor

pro:undidad se ha ocupado del tema, las ha de-nido como las obligaciones

que descansan en una determinada >relacin de se0or2o sobre

una cosa y que nacen, se desplaan y se extinguen con esa relacin

de se0or2o>. Siendo sus rasgos salientes que la tipi-can los siguientes6

toma de la >obligacin> el contenido, que es un deber jur2dico bien

preciso de dar o de hacer algo determinado, y del >derecho real> el

asiento, ya que la legitimacin estar/ dada por la circunstancia de

hallarse el acreedor o el deudor propter rem en cierta relacin con

una cosa, atento a que la obligacin sigue a la cosa si sta se transmite

a otro, al margen de cualquier asuncin conencional de deuda de su

parte, y de ah2 su otra denominacin de >ambulatorias>, quedando al

mismo tiempo liberado el primitio propietario.

b% 3a cuestin en nuestro &erecho *iil. 1n el art2culo en comentario,

como en su nota, nuestro *digo *iil da la sensacin de haber

descartado de plano la existencia de las obligaciones reales, cuando

establece que6 >4 todo derecho personal corresponde una obligacin


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personal. +o hay obligacin que corresponda a derechos reales>.

Pero en cambio los art2culos "$88 y "$8 dan pie para sostener

lo contrario, en ran de ocuparse ambos de situaciones re:eridas aobligaciones que inciden sobre una cosa6 el primero de ellos al aludir

a >3as obligaciones que comprenden al que ha transmitido una cosa,

respecto a la misma cosa>, las que hace pasar >al sucesor uniersal

y al sucesor particular>, y el segundo al resoler que6 >1l sucesor

particular no puede pretender aquellos derechos de su autor que, aun

cuando se re-eran al objeto transmitido, no se :undan en obligaciones

que pasen del autor al sucesor...>

5al contradiccin podr2a obedecer a la circunstancia de haberse

inspirado el *odi-cador en distintas :uentes6 para su art2culo '), en

los art2culos 8) y 8 del 1sboco de ?reitas, en =arcad y en Ortol/n,

todos opuestos a la existencia de las obligaciones reales, y para los

art2culos "$88 y "$8, en @acharias, de postura :aorable a las mismas.

Pero lo cierto es que ello ha dado lugar a una diisin en la doctrina

nacional en cuanto a este tema, que se pasa a considerar a continuacin.

3a postura negatia a la existencia de obligaciones reales en nuestro

sistema legal ha sido de:endida por 3a:aille, =achado, Renico y

Salat, quienes dan preeminencia al art2culo '). 4unque adem/s se

inoca el art2culo #A", que sienta que las obligaciones slo inculan

al acreedor con su deudor y a los sucesores de ambos< lo normado

en el art2culo "A!A, que a propsito de las seridumbres excluye que

los derechos reales puedan consistir en un :aciendo, al disponer que6

>+o pueden establecerse seridumbres que consistan en cualquiera

obligacin de hacer, aunque sea temporaria, y para utilidad de un

inmueble. 3a que as2 se constituya, aldr/ como simple obligacin


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para el deudor y sus herederos, sin a:ectar a las heredades ni pasar

con ellas a los poseedores de los inmuebles>, y, en -n, lo expuesto

en la parte -nal de la nota al art2culo 'A$", en el sentido de que6 >1n

este *digo no reconocemos acciones mixtas de reales y personales>.

4unque son en principio del mismo parecer, Busso y *olmo admiten

ciertas excepciones, tales como el caso del art2culo !', con:orme

al cual6 >1najenada la -nca arrendada, por cualquier acto jur2dico que

sea, la locacin subsiste durante el tiempo conenido>, o del art2culo

!#), inciso 'o del *digo de *omercio, re:ormado por la ley !!.)$,

en cuanto dispone que pasan al adquirente de un :ondo de comerciolas obligaciones re:erentes al personal del mismo.

Por ;ltimo, otra corriente hoy :rancamente mayoritaria C4lsina 4tiena, 4lteriniC4mealC3pe *abana, Banchio, BoD2 Boggero, Borda,

*aeaux, *ompagnucci de *aso, *ordeiro Elare, &e 4belleyra,

&e F/speri, Fatti y Gorge 4lterini, 3egn, 3pe de @aal2a, 3lamb2as,

=oisset de 1spans, Piarro y Hallespinos, Spota y Haliente +oailles

(h%C a-rma la existencia de las obligaciones reales. 4s2 se ha dicho

para re:utar la otra postura que6 cuando el art2culo ') se re-ere a

que no hay obligaciones que correspondan a los derechos reales, alude

en realidad al deber pasio uniersal de no inter:erir en el libre ejercicio,

uso y goce del derecho por parte de su titular, que no constituye stricto

sensu una obligacin de no hacer, pero que en cambio ello no alcana

a las erdaderas >obligaciones reales> o propter rem, que son deberes

espec2-cos muy distintos de aqul< que el art2culo #A" se re-ere a las

consecuencias jur2dicas propias de las obligaciones puras, pero no a

esas otras -guras jur2dicas que precisamente se caracterian por no

ser tales, sino relaciones jur2dicas con -sonom2a h2brida, que toman


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de la obligacin el contenido y del derecho real el asiento de la legitimacinlas concernientes a los bienes, y que no graan a

una o m/s personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor

de una cosa determinada>, y algo similar ocurre con los derechos

inherentes a la posesin, sean reales o personales, que son >los que

no competen a una o m/s personas determinadas, sino indeterminadamente

al poseedor de una cosa determinada (art. $'$A%. Sin perjuicio

de ello, el art2culo $'!) ya se re-ere concretamente a una obligacin de hacerdel poseedor de cosas muebles, cual es la de >exhibicin de

ellas ante el jue>, y por la remisin e:ectuada por el art2culo $'! al

52tulo HI del 3ibro 5ercero, tambin aparecen otras obligaciones de hacer

inculadas con las relaciones de ecindad, como6 la de cortar las ramas

que desde el propio :undo inaden al de un ecino (art. $8$%, o

de mantener los edi-cios de modo que no amenacen a ecinos o transe;ntes


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(art. $8!8%, y :uera de ese t2tulo6 las de cerramiento :oroso en

ciudades, pueblos y sus arrabales (arts. $)$8 y concs.%, de contribucin

al deslinde y amojonamiento de los inmuebles (arts. $)'8 y $)#$%, y

de conseracin del muro medianero (arts. $)$" y $)$8%, etctera. 1

igualmente se pueden mencionar, entre otras6 la obligacin de cuidar

y conserar el objeto prendado, a cargo del acreedor prendario (arts.

"$$# y "$$%< en los t2tulos al portador, el derecho del tenedor para

exigir al deudor el pago de los mismos (art. !'##, *d. *i., y art.

)'$ del *d. *om.%< el deber del due0o de una cosa perdida de recompensar

a su hallador y pagarle los gastos hechos en ella (art. $#""%,y, en -n, la obligacin de contribuir al pago de las expensas comunes

que establece el art2culo !) de la ley !".#!$, en la que :alta el derecho

de abandono (art. in -ne de la misma ley%, pero se dan, en cambio,

todas las dem/s caracter2sticas propias de las obligaciones reales.

Por todo lo cual, si a pesar de lo literalmente establecido en el

art2culo '), se encuentran con-guradas en el mismo *digo y en

otras leyes situaciones que corresponden al instituto jur2dico de las

obligaciones propter rem, no es posible insistir en una posicin negatiista

irraonable, sino que, por el contrario, debe aceptarse la realidad

de la existencia de tales obligaciones reales.

Gurisprudencia6

!. &erecho personal y derecho real

3a resera por parte del due0o de un edi-cio en propiedad horiontal,

al enajenar distintas unidades del mismo, del uso y goce de

una aotea y de las paredes laterales para hacer propaganda, no importa


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la constitucin del derecho real de uso o usu:ructo, sino la celebracin de uncontrato innominado, parecido a la locacin de cosas, cuyo

trmino m/ximo de duracin es de !A a0os!.

1l derecho a obtener el cobro de una pared medianera es de car/cter

personal y no real, aunque pueda dirigirse contra el sucesor singular

del primitio obligado. (*+*i., sala &, 'CC8#, G.4. !88CIC.%

$. Obligaciones reales

Ja sido considerada obligacin propter rem la de pagar el alor

de la medianera, ya que incumbe actia y pasiamente al propietario

o poseedor de la cosa".

5ambin han sido tenidas como obligaciones reales ambulatorias,

las deudas por expensas comunes de inmuebles sujetos al rgimen de

propiedad horiontal (ley !".#!$% (*+*om., sala ?, !C!$C, 3.3. !ACBC#"8.%

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