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NUMERO DIECIOCHO. LIBRO QUINCE.- En la ciudad de San Salvador, a las once
horas del día dos de abril de dos mil ocho.- Ante mí, MANUEL FRANCISCO
TELLES SUVILLAGA, Notario, de este domicilio, comparece el señor GIUSEPPE
ANGELUCCI SILVA, de cuarenta y dos años de edad, Arquitecto y de este
domicilio, persona de mi conocimiento, portador de su Documento Único de
Identidad número cero dos cuatro seis ocho seis cero uno cuatro; quien
gestiona en nombre y representación en su calidad de Director Presidente
y Representante Legal de la sociedad anónima del domicilio de Zaragoza,
Departamento de La Libertad, que gira con la denominación de “ABRUZZO,
SOCIEDAD ANONIMA DE CAPITAL VARIABLE”, que puede abreviarse “ABRUZZO,
S.A. DE C.V.”, con Número de Identificación Tributaria cero seiscientos
catorce-cero tres cero seis nueve nueve-ciento dos-cinco, cuya personería
doy fe de ser legítima y suficiente por haber tenido a la vista: a)
Escritura Pública de Constitución de la Sociedad, otorgada en San
Salvador, a las doce horas del día tres de junio de mil novecientos
noventa y nueve, ante los oficios del Notario Luís Ernesto Guandique
Mejía, inscrita en el Registro de Comercio al número dos del Libro mil
cuatrocientos cuarenta y ocho del Registro de Sociedades, del que consta
que su naturaleza, denominación y domicilio son como se ha expresado; que
su nacionalidad es salvadoreña; que dentro de la finalidad social está
comprendido el otorgamiento de actos como el presente; que el plazo
social es indeterminado; que la administración de la Sociedad está
confiada a una Junta Directiva o a un Administrador Único Propietario,
según sea el régimen que se adopte; correspondiendo al Presidente o al
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Secretario de la Junta Directiva, conjunta o separadamente, o al
Administrador Único Propietario, en su caso, representar judicial y
extrajudicialmente a la Sociedad y hacer uso de la firma social, estando
facultados para el otorgamiento de este acto, y b) Escritura Pública de
asentamiento en protocolo de acta de Junta General de accionistas
otorgada en San Salvador a las dieciocho horas treinta y tres minutos del
día catorce de abril de dos mil cinco ante los oficios de la Notario Nora
María Amaya Rivas, inscrita en el Registro de Comercio el día veintiséis
de abril de dos mil cinco al número SESENTA Y SEIS del Libro DOS MIL
VEINTE de Sociedades, de la que consta que en Sesión Ordinaria de
Accionistas celebrada en el lugar, día y hora indicados, se acordó elegir
a la nueva junta directiva, resultando electo Presidente el señor
Giuseppe Angelucci Silva para un término de cinco años, y en el carácter
en que actúa, me dice; I) Que con el objeto de darle cumplimiento al
artículo tercero literal "e" de la Ley de Propiedad Inmobiliaria por
Pisos y Apartamientos, por medio de este instrumento procede a formular
el REGLAMENTO DE ADMINISTRACIÓN DEL CONDOMINIO VALLE TUSCANIA, propiedad
de ABRUZZO, S.A. DE C.V., y el cual se sometió al Régimen que contempla
la citada Ley, por escritura pública otorgada ante mis oficios, en esta
misma ciudad, a las nueve horas y treinta minutos de este mismo día. II)
El Reglamento de Administración del Condominio Valle Tuscania, estará
sujeto a las siguientes disposiciones: ARTICULO PRIMERO: REGULACIONES DEL
USO DE LAS COSAS COMUNES. A) Son cosas comunes a todos los propietarios
de lotes que forman el Condominio Valle Tuscania: I) El terreno en que
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puedan realizarse actividades comunes al condominio a excepción de las
áreas privativas; II) Las áreas de estacionamiento; III) Las áreas
verdes; IV) Las áreas de circulación; V) El sistema de agua potable; VI)
Las instalaciones exteriores de alimentación eléctrica; VII) Todos los
locales e instalaciones de servicios generales; VIII) Todas aquellas
cosas que lo sean por Ley o que la Asamblea de Propietarios por acuerdo
unánime disponga que tengan el carácter de comunes aunque no lo sean por
su naturaleza o no sean aquellas indispensables para la existencia,
seguridad y conservación del Condominio; IX) Todas aquellas instalaciones
que sean de uso común. B) Toda persona que sea propietario, usuario,
usufructuario, habitador, arrendatario o que a cualquier título esté en
posesión de un lote en el Condominio, tendrá derecho a usar las cosas
comunes en forma racional procurando que estas no se deterioren y
obligándose a conservarlas en buen estado de uso y mantenimiento. En
consecuencia esta obligado a velar porque se haga el uso debido de las
cosas comunes y dar cuenta al administrador de cualquier hecho o acto que
pudiera poner en peligro la seguridad y conservación de las mismas. Para
los efectos de este Reglamento, todas las formas de posesión antes
referidas serán llamadas en forma genérica “Propietarios”. C) El derecho
de cada propietario, sobre las cosas comunes será proporcional al valor
de su lote, relacionado al valor total del Condominio. El derecho que
tiene todo propietario sobre las cosas comunes es inseparable del dominio
y no puede enajenarse o gravarse separadamente del lote o construcción a
que accede. D) El uso o arrendamiento de todas o parte de las áreas
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comunes del Condominio podrá acordarse por la Asamblea General. ARTICULO
SEGUNDO: COSAS DE PROPIEDAD PRIVATIVA. Se consideran cosas de propiedad
privativa, cada uno de los lotes individuales que cuenten con su
matrícula en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas respectivo, así
como las construcciones que se edifiquen sobre los mismos. ARTICULO
TERCERO: GASTOS COMUNES DE ADMINISTRACION Y FORMA DE PAGO. I) Todo
propietario de un lote del Condominio Valle Tuscania estará obligado a
contribuir al pago de los gastos de innovación, modificación y reparación
de las partes y cosas comunes que se señalan en el literal A) del
artículo primero de este Reglamento, al pago de las primas de seguro, al
pago de los impuestos municipales y fiscales que recayeren sobre la
totalidad del Condominio, en proporción al valor de su lote;
estableciéndose que las cuotas de Administración serán diferenciadas
únicamente para el mantenimiento, en el sentido de que a mayor tamaño del
lote, menor será su cuota de administración por cada vara cuadrada, y se
fija la cuota así: CATEGORIA UNO: Propietarios de lotes de extensión
superficial mayor de mil varas cuadradas pagarán cero punto cero
ochocientos setenta y cinco Dólares de los Estados Unidos de América por
cada vara cuadrada; este valor no incluye el impuesto sobre transferencia
de bienes muebles y a la prestación de servicios, en adelante denominado
“IVA”; CATEGORIA DOS: Propietarios de lotes de extensión superficial
menor de mil varas cuadradas pagarán cero punto ciento trece Dólares de
los Estados Unidos de América por cada vara cuadrada, mas el
correspondiente IVA. Cuando cualquiera de los propietarios de los lotes
inicie su construcción con la
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aprobación de la administración, y hasta la recepción de las obras por
parte de la misma, pagará mensualmente cien Dólares de los Estados Unidos
de América, adicionales a las cuotas de administración antes
establecidas, en concepto de logística, coordinación, supervisión y
cualquier otra actividad necesaria para dicha etapa. La fecha de inicio
de la construcción se considerará oficial al momento que el interesado
reciba de la administración el correspondiente aval para iniciar la misma
y su finalización se considerará oficial al momento en que la
administración reciba las obras de construcción a su entera satisfacción.
A partir de la recepción de obras antes mencionada, y en forma
indefinida, el propietario del lote correspondiente pagará veinte dólares
adicionales a la cuota de administración de acuerdo a su correspondiente
categoría descrita en esta cláusula. Dichas cuotas podrán variar en un
futuro de acuerdo a diferentes causas, y las cuales serán establecidas
por la Administración y aprobadas por resolución de la Asamblea de
Propietarios, tomada por la mayoría simple de votos de los asistentes.
II) Los propietarios de los lotes tendrán a su cargo, en proporción al
valor de los mismos, los gastos de conservación, reparación, y demás
gastos necesarios para las mejoras de las cosas que se consideran
comunes, de acuerdo con el literal A) del artículo primero de este
reglamento, al pago de los impuestos municipales y fiscales que gravaren
en especial el Condominio, y en general, todo otro gasto indispensable
para mantener en buen estado las condiciones de servicio, seguridad,
comodidad, decoro de las edificaciones y demás partes del condominio;
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III) En la misma proporción que indica la primera parte de este artículo,
contribuirán los propietarios para el pago de los gastos de
administración que ocasione el Condominio; IV) Determinado el porcentaje,
cada uno de los propietarios de lotes del Condominio Valle Tuscania,
pagarán su cuota en el lugar que indique el administrador. Ningún
propietario, podrá eximirse a contribuir a las expensas comunes por
renuncia del uso y goce de los bienes que estén en comunidad ni por
ninguna otra razón, y en caso de incumplimiento en el pago de su cuota no
podrán por ningún motivo hacer uso de las instalaciones y servicios
comunes. ARTICULO CUARTO: DERECHO DE LOS PROPIETARIOS. Todo propietario
tiene derecho: I) A gozar de forma exclusiva de las cosas que son
propiedades privativas; II) A examinar las cuentas del administrador
después de finalizado el ejercicio anual; III) A usar las cosas comunes
en forma racional tal como se ha indicado; IV) A votar en las Asambleas
de Propietarios; V) A proponer candidatos para Administrador y Miembros
del Cuerpo de Vigilancia; VI) A enajenar o gravar las cosas que son de
propiedad privativa, sin necesidad de consentimiento de la
Administración. En caso de realizarse cualquier venta de un inmueble
integrante del condominio y de existir cuentas pendientes tanto de cuota
de mantenimiento, así como de cualquier servicio relacionado directamente
con el inmueble, el comprador y el vendedor de dicho inmueble, serán
solidariamente responsables frente al condominio por todos los gastos que
se encuentren pendientes de pago al momento de la venta, pudiendo la
administración del condominio actuar judicial, extrajudicial o por la vía
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administrativa según los medios legales establecidos en la legislación
general, así como por lo dispuesto en este reglamento, ya sea contra uno
o contra el otro, o ambos, hasta que la deuda sea debidamente cancelada;
VII) A todos aquellos derechos que le fueren conferidos por la ley por
este Reglamento o por acuerdo de la Asamblea de Propietarios; y VIII)
Cada miembro del Condominio podrá realizar las construcciones que
considere necesarias en el lote del cual sea propietario, de acuerdo a
este Reglamento y la normativa establecida por la Administración, siempre
y cuando se encuentren al día en sus obligaciones de pago del condominio
establecidas en este Reglamento, y que no haya incumplido alguna de sus
obligaciones establecidas en el Régimen de Condominio o este Reglamento.
ARTICULO QUINTO: OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS. Son obligaciones de
los propietarios las siguientes: a) Sufragar los gastos de conservación,
mantenimiento, reparación y modificaciones de las construcciones de su
propiedad; b) Pagar los impuestos, tasas, o contribuciones fiscales o
municipales que graven su lote o construcción así como los accesorios de
ambos; c) Efectuar por cuenta suya la reparación de los daños o
desperfectos de su construcción que afecten o puedan afectar a lotes,
otras construcciones de lotes y a las cosas comunes del Condominio en
general, y las que fueren necesarias para una buena ornamentación del
mismo; d) A responder por la culpa, caso fortuito o fuerza mayor respecto
de los daños que causen en las cosas comunes sus hijos, dependientes,
visitantes, contratistas o por cualquier otra persona que habite la
construcción o local del cual es propietario; e) Contribuir a los gastos
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de conservación, mantenimiento, reparación y modificación de las cosas
comunes, del Condominio en general, y de las cosas comunes de cada
construcción, así como de la administración en general del Condominio, de
acuerdo a la cantidad que haya fijado la Asamblea de Propietarios o la
fijada en este Reglamento, depositando dicha cantidad en el lugar que
indique el Administrador del Condominio; f) Al pago de las primas de
seguro de las áreas comunes; g) Observar y garantizar que se observe
buena conducta por parte de todos los miembros del grupo familiar y demás
personas que habiten y visiten el correspondiente inmueble, en relación a
las demás personas que habitan el Condominio o que sean propietarias de
alguna parte dentro del mismo; h) Procurar que los desagües no se
obstruyan y mantener en las mejores condiciones los jardines, zonas
verdes y en general todas aquellas cosas que son de uso común; i)
Abstenerse de desarrollar construcciones sin autorización de la
administración; j) Mantener en optimas condiciones la parte exterior y
presentación en general de su residencia; k) Cuando algún miembro del
Condominio, decidiere traspasar su inmueble, deberá dar aviso de tal
intención a la Administración, la cual notificará al resto de
propietarios, para que éstos puedan dar una objeción justificada dentro
del plazo de siete días contados a partir de dicha notificación. En caso
de no existir objeción, se notificará la aprobación del traspaso,
debiendo el propietario consignar en la escritura de traspaso respectiva,
que el nuevo propietario pasará automáticamente a ser miembro del
Condominio, con todas sus implicaciones legales y administrativas; y l)
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Todas aquellas obligaciones que establece la Ley, este Reglamento o las
que disponga la Asamblea de Propietarios. ARTICULO SEXTO: PROHIBICIONES A
LOS PROPIETARIOS Y RESIDENTES. Se prohíbe a los propietarios y a las
personas que a cualquier título habiten en las construcciones del
Condominio: a) Sub parcelar el terreno, siendo que el tamaño mínimo de
cada lote será de quinientos metros cuadrados, y el frente mínimo no
podrá ser inferior a doce metros; b) Modificar sustancialmente la
topografía natural del terreno; c) Sembrar otro tipo de árboles en los
arriates internos, que sean distintos a los autorizados por la
administración d) Mantener dentro de los construcciones materiales
explosivos, inflamables, corrosivos o que produzcan malos olores así
como cualquier sustancia prohibida por las Leyes; e) Realizar
alteraciones, reparaciones y modificaciones, sin previo permiso escrito
de la Asamblea de Propietarios o de la Administración, en su caso; f)
Usar indebidamente los servicios eléctricos y de agua, quedando
prohibido comerciar con ellos; g) Perturbar a los vecinos con el uso de
aparatos de sonido, generando ruidos y escándalos; h) Instalar fabricas
de cualquier naturaleza, sembrar plantas, construir cercas en las zonas
de uso común; i) Consentir, promover o ejecutar actos en contra de la
moral, la urbanidad, las buenas costumbres y las normas de convivencia;
j) Establecer o permitir que se establezcan en la construcción fabricas
de bebidas embriagantes, juegos ilícitos, y otros que puedan afectar
las características de convivencia pacífica dentro del Condominio; k)
Circular dentro de la residencial a una velocidad mayor de cuarenta
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kilómetros por hora para vehículos livianos, y de treinta kilómetros por
hora para vehículos pesados que transportan materiales y/o equipos; l)
Instruir o permitir el ingreso de vehículos comerciales con alto
parlantes, y de vendedores que ofrecen sus productos de casa en casa como
frutas, pescado, pan y otros; m) Manejar motocicletas, cuadrimotos u otro
vehículo automotor, en una velocidad que exceda la señalada en el literal
k del presente articulo para vehículos livianos, quedando terminantemente
prohibido alterar la seguridad y tranquilidad de los residentes del
Condominio; n) Obstruir o irrespetar de cualquier manera el libre acceso
a las áreas privadas que correspondan a otros vecinos o que sean para el
uso de la comunidad, tales como cocheras, calles, aceras, redondeles y
otros. No se podrán estacionar vehículos de manera que impidan o
dificulten la libre circulación vehicular o peatonal y el libre acceso a
las residencias; o) Hacer uso inadecuado de armas de fuego dentro de la
residencial; p) Dañar el ornato de la residencial; q) Depositar ripio o
basura en las áreas comunes como aceras, calles, terrenos baldíos, zonas
verdes y otros; r) Permitir que sus hijos y visitantes menores de edad
jueguen en las áreas comunes de recreo o transiten en bicicletas y/o
patinetas por las calles de la Residencial sin la supervisión en todo
momento de un adulto competente; s) Dañar o irrespetar las zonas verdes
privadas y comunes de la residencial; por lo tanto, es responsabilidad de
los padres de familia o de quien ejerza esas funciones, inculcar en sus
hijos el respeto por las zonas verdes privadas y comunes de la
residencial; t) Que las mascotas circulen en las áreas comunes, si el
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propietario correspondiente no cumple con los requisitos siguientes: i)
Tenerlos vacunados y cumplir con las normas de sanidad correspondientes;
ii) Cuando los paseen por las áreas verdes comunes de la residencial
deberán colocarles cadena o correa. iii) Mantenerlos dentro del área de
su terreno quedando prohibido que las mascotas ambulen libremente por la
Residencial. iv) El responsable de la mascota deberá limpiar
inmediatamente cualquier desecho o basura que ocasione la misma en las
áreas públicas. u) Colocar la basura de la calle fuera de los límites del
terreno, para efectos de ordenar la recolección de la basura generada por
las casas habitadas: i) Todo residente deberá colocar su basura en bolsas
plásticas resistentes y adecuadamente cerradas y sin roturas adentro del
depósito exigido por la Administración, que podrá ser realizada de forma
diferenciada para colaborar con las normativas ambientales ii) Colocar
las bolsas de basura en basureros plásticos grandes con tapaderas y
ubicarlos en la entrada, dentro de los límites de propiedad del terreno.
iii) Los basureros se sacarán a la hora determinada, para su recolección
por el personal de la Residencial. Luego de recolectadas las bolsas de
basura, nuevamente se guardarán los basureros evitando dejarlos a la
vista. iv) La basura será recolectada por el personal de la Residencial
dentro del horario establecido, para lo cual existirá un espacio
especialmente diseñado para el almacenamiento de basura, ya sea dentro o
fuera del condominio, según convenga mejor a los intereses de los
propietarios. El camión recolector recogerá la basura embolsada de la
caseta y no entrará al proyecto a recoger ripio ni basura. v) Permitir el
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acceso a la residencial al servicio de correo o mensajería; toda
correspondencia, ya sea periódicos, correos, recibos, suscripciones,
entregas de mensajería y otros, se recibirán en las oficinas
administrativas, evitando el ingreso a personas ajenas a la Residencial,
y se colocarán en el buzón asignado a cada residente, siendo
responsabilidad de cada vecino recogerla periódicamente, a menos que la
Administración decida lo contrario w) Alegar ignorancia de la Ley, o del
Régimen de Condominio y de este Reglamento e irrespetar todas aquellas
prohibiciones emanadas de las mismas y las demás que establezca la
Asamblea General de Propietarios, y x) impermeabilizar más del cincuenta
por ciento del área de un inmueble determinado. ARTICULO SEPTIMO: MORA EN
PAGO DE CUOTA MENSUAL Y SUSPENSION DE SERVICIOS POR MORA. Todos los
propietarios están obligados a pagar una cuota mensual anticipada en
proporción al área de su propiedad, mas una cantidad fija por
construcción. Dicha cuota será propuesta por la administración para
su aprobación por la Asamblea General de Propietarios, y deberá
ser cancelada dentro de los primeros cinco días calendario de cada
mes. Posterior a los treinta días del vencimiento de cada cuota mensual,
el saldo deudor devengará el dos por ciento de interés mensual, en
concepto de intereses moratorios, cuyo pago será obligatorio junto
con la siguiente cuota. Después de sesenta días de mora en el pago de sus
cuotas y sus respectivos intereses, el propietario estará sujeto a las
siguientes sanciones especiales, la administración podrá: a) Publicarlo
en una cartelera de morosos, colocada en el lugar que designe la
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Administración, y b) Suspender todos los servicios que presta el
Condominio, inclusive agua y energía eléctrica, así como el uso de las
áreas comunes y demás derechos establecidos a su favor en este
Reglamento, además no se prestará el servicio de abrir y cerrar cualquier
acceso y salida del condominio. Esta regla es extensiva a cualquier
visita o dependiente del propietario de cada lote. Bajo el supuesto
mencionado, queda entendido que la administración del condominio no le
negará el acceso al propietario moroso, o en su caso su representante
legal o persona autorizada para ingresar por dicha sociedad, pero tampoco
se les dará el servicio de abrir y cerrar los portones y de anunciar las
visitas, a través del personal de vigilancia; debiendo el propietario o
el representante legal en su caso, hacerlo personalmente.
Adicionalmente no podrá hacer uso de su derecho a voto concebido en el
articulo décimo segundo, mientras se encuentre en mora de sus pagos, tal
como se establece en este artículo. En el caso que algún propietario
estuviere en mora de más de noventa días en el pago de sus cuotas
ordinarias o extraordinarias, se seguirá el procedimiento legal
establecido en el artículo vigésimo quinto de este reglamento, en lo
concerniente a la intervención judicial y título ejecutivo. ARTICULO
OCTAVO: MEJORAS. Todo propietario que desee construir en sus lotes o
hacer mejoras en su casa de habitación deberá solicitarlo a la
Administración y deberá esperar la aprobación hecha por un Ingeniero
o Arquitecto designado por la Administración, cuyo costo será cubierto
por el dueño de la construcción. Una vez cuente con la aprobación de la
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Administración y de las autoridades competentes, podrá proceder con la
remodelación o construcción. Si las mejoras a realizarse causaren algún
perjuicio al propietario de una construcción o lote contiguo, este último
tendrá derecho a que se le fije judicialmente una justa indemnización a
su favor. Toda construcción o mejora que deba efectuarse dentro de un
lote o construcción, deberá ejecutarse procurando en lo posible causar el
menor perjuicio a las cosas comunes y a las cosas de comunidad limitada
entre los propietarios de los distintos lotes o construcciones. Mejoras
en propiedad común: Las obras o reparaciones destinadas al mejoramiento
de la Urbanización que la afecten, modificando su estructura o extensión,
deberán ser aprobadas por la Asamblea General y cuando afecten a un
inmueble, será obligatorio el consentimiento del propietario para
realizar las obras, que tendrán como fin el mejoramiento de la
urbanización. ARTICULO NOVENO: COPROPIETARIOS O PERSONAS JURIDICAS.
Cuando un lote o construcción que forme parte del Condominio
Valle Tuscania por cualquier causa llegar e a ser propiedad de
varias personas, sea por acto entre vivos o por causa de muerte,
los copropietarios del lote o construcción deberán designar entre
ellos a una persona para que lo represente ante la Asamblea de
Propietarios, ante el Administrador del Condominio y ante el
Cuerpo de Vigilancia. Si no fuere posible en su caso, a cuerdo
unánime entre los copropietarios, podrá la mayoría de ellos elegir al
representante y si no hubiere acuerdo será designado por el Juez
competente a petición de cualquiera de los copropietarios. Este
representante lo será mientras dure la proindivisión o mientras los
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copropietarios del lote o construcción no le revoquen la representación o
sea revocado su nombramiento por el Juez competente. Cuando un lote o
construcción sea propiedad de una persona jurídica, las responsabilidades
y obligaciones serán asumidas a través de su representante legal o la
persona debidamente autorizada. ARTICULO DECIMO: ASAMBLEA DE
PROPIETARIOS. Los propietarios del Condominio Valle Tuscania legalmente
reunidos y convocados constituyen la Asamblea de Propietarios, que es la
autoridad máxima del Condominio. Sus resoluciones son obligatorias para
todas las personas que sean usuarios en cualquier forma, propietarios o
que por cualquier razón habiten una construcción, siempre que estas
resoluciones sean tomadas conforme a la Ley y este Reglamento. ARTICULO
DECIMO PRIMERO: CONVOCATORIA. La convocatoria a Asamblea de propietarios
será hecha por el Administrador o quien haga sus veces, por medio de un
aviso en forma escrita que enviará a cada uno de los propietarios, con
diez días de anticipación por lo menos, a la fecha de la reunión,
debiendo contener dicha convocatoria: a) Lugar, día y hora de la
celebración de la Asamblea; b) La agenda a tratar y quórum necesario para
celebrar la Asamblea; c) Cualquier otro dato que a juicio del
Administrador sea necesario. Cuando por cualquier causa el Administrador
no pueda convocar o se negare a efectuar la convocatoria lo hará en su
defecto cualquiera de los miembros del Cuerpo de Vigilancia y si éstos no
lo hicieren lo hará cualquiera de los Jueces competentes en materia
Civil, a solicitud de los propietarios que represente por lo menos el
veinticinco por ciento del valor del Condominio. ARTICULO DECIMO SEGUNDO:
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DERECHO A VOTO. Todo propietario tiene derecho a voto en la Asamblea de
Propietarios. Dicho Voto representa a su vez el valor proporcional que le
corresponda al propietario del lote en relación al valor total del
Condominio. ARTICULO DECIMO TERCERO: REPRESENTACION DE PROPIETARIOS. Todo
propietario de un lote o construcción, cuando por cualquier razón no pudiere
asistir a la Asamblea de Propietarios, podrá hacerse representar por otro
propietario o por tercera persona, siempre que esa representación conste en
forma escrita, ya sea mediante poder, carta o cualquier otro medio escrito
legible en el que conste la firma del condómino, debiendo el representante
acreditar su personería en el acto de establecerse el quórum de asistencia de
propietarios. Los menores de edad, las personas jurídicas y en general los
incapaces serán representados por sus representantes legales. ARTICULO DECIMO
CUARTO: QUORUM. La Asamblea de Propietarios, sólo podrá constituirse
cuando asista por lo menos la mayoría de los propietarios. Toda
resolución de la asamblea para que surta efecto deberá ser tomada
por lo menos con más de dos tercios de votos de los que asistan, que
representen por lo menos las tres cuartas partes del valor del condominio. El
retiro de alguno de los propietarios después de constituida la asamblea, no
afectará al quórum, siempre que las resoluciones se tomen de acuerdo a lo
anteriormente expresado. Se necesitará el voto unánime para disponer que
algunas cosas o partes del inmueble tengan el carácter de común, aunque no
sean por su naturaleza o no sean de aquellas indispensables para la
existencia, seguridad y conservación del condominio. Cuando por Ley o este
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Reglamento, se exijan proporciones especiales para los acuerdos que deban
tomarse en Asamblea de Propietarios, se estará a lo dispuesto en la
respectiva Ley o este Reglamento. ARTICULO DECIMO QUINTO: SESIONES. La
Asamblea de propietarios se reunirá ordinariamente por lo menos una vez
al año, en los cinco primeros meses después de finalizar el ejercicio
contable, y extraordinariamente cuando se considere necesario por el
Administrador, quien haga sus veces o el Cuerpo de Vigilancia. También se
reunirá cuando los propietarios de cada lote, que juntos representen por
lo menos el veinticinco por ciento del valor del Condominio, pidan al
Administrador o al Cuerpo de Vigilancia que convoque a Asamblea para
conocer los asuntos que indique en su petición. Llegada la hora señalada
en la convocatoria y antes de iniciar cualquier debate, el administrador
formulará una lista de los propietarios que asistan a la Asamblea y
aquellos que estén representados con indicación de su nombre y del lote
que pertenezca a cada uno. Esta lista será exhibida a los propietarios,
quienes además podrán examinarla si así lo desean y deberá ser firmada
por el Administrador o por quien preside y los concurrentes a la
Asamblea. ARTICULO DECIMO SEXTO: DIRECCION DE DEBATES. La Asamblea de
propietarios será presidida por el Administrador, pero en el caso que por
cualquier razón este no pudiere o la Asamblea no quisiere, será presidida
por la persona que los propietarios elijan conforme al artículo décimo
cuarto de este Reglamento. Como secretario de la Asamblea fungirá la
persona que los propietarios elijan en la misma forma anterior. ARTICULO
DECIMO SEPTIMO: ATRIBUCIONES DE LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS. Son
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atribuciones de la Asamblea de Propietarios además de las que le concede
la Ley, las siguientes: I) Revisar, reformar o rectificar el presente
reglamento cuando lo estime conveniente o dictar uno nuevo en sustitución
de éste; II) Resolver ponerle término, por los motivos que indica la ley,
al Régimen de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos; III)
Elegir un Administrador propietario y a su respectivo suplente,
removerlo, conocer de sus renuncias, incapacidades o licencias, fijarle y
modificarle su remuneración y la forma de pago, así como señalarle
aquellas facultades que no estén reguladas por la Ley o este Reglamento.
IV) Autorizar la ejecución de aquellas obras, mejoras o edificaciones que
afecten la conformación del condominio o de las cosas que se consideren
comunes, ya sea propietarios de construcción en determinado nivel o
aquellas cosas comunes que son de uso general para todo el Condominio; V)
Disponer de alguna o algunas de aquellas cosas o partes del inmueble que
tengan el carácter de comunes aunque no lo sean por su naturaleza o no
sean de aquellas indispensables para la existencia, seguridad y
conservación del Condominio Valle Tuscania; VI) Tomar todas aquellas
medidas que conduzcan a la buena administración del condominio y regular
las relaciones que deban existir entre todos aquellos que habiten a
cualquier título así como las construcciones que forman el Condominio;
VII) Conocer anualmente la gestión realizada por el Administrador,
aprobándola o improbándola, así como del presupuesto que presente el
administrador, de los ingresos y egresos, tomando las medidas
convenientes para hacer llegar los fondos necesarios para cubrir dicho
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presupuesto. VIII) Conocer del informe del auditor adoptando las
disposiciones o acuerdos que estime convenientes; IX) Resolver sobre la
contratación de seguro contra incendio, terremoto y otros riesgos que
considere que son necesarios para la seguridad, y conservación de todo el
Condominio; X) Fijar la cuota proporcional ya sea de carácter ordinario o
extraordinario, así como su forma de pago con que debe de contribuir cada
propietario para sufragar los gastos a que se refiere el artículo tercero
de este Reglamento y cualesquiera otros gastos que sean fijados por la
Asamblea de Propietarios, determinando el lugar donde debe efectuarse el
pago. XI) Elegir las personas que integrarán el Cuerpo de Vigilancia o
cualquier otro comité necesario para supervisar, vigilar y apoyar las
labores del administrador; asignándoles las atribuciones que no estén
previstas en este Reglamento, conocer de sus renuncias, licencias o
incapacidades y nombrar los sustitutos; XII) Conocer y tomar las medidas
que juzgue pertinentes con el objeto de resolver aquellos asuntos que
sean de interés general y no se encuentren regulados por la Ley o este
Reglamento y que no se le haya designado a ningún otro órgano; XIII)
Nombrar y fijar la remuneración del auditor externo y fiscal, si fuese
necesario y en su caso destituirlo. XIV) Autorizar al administrador para
firmar créditos para la modificación, innovación o mejora en la
estructura del Condominio, mediante resolución tomada de acuerdo al
artículo décimo cuarto de este reglamento. ARTICULO DECIMO OCTAVO:
ADMINISTRACION DEL CONDOMINIO. REQUISITOS DEL ADMINISTRADOR.
La Administración del Condominio estará confiada a un administrador, que
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será electo por la Asamblea de Propietarios, quien además elegirá un
suplente para los casos de muerte, incapacidad temporal o permanente,
ausencia, licencia o renuncia del administrador. Para desempeñar el cargo
de administrador del condominio, no es necesario que sea propietario de
algún lote integrante del mismo. Para ser electo administrador es
necesario que se reúnan los siguientes requisitos: a) Que se trate de una
persona natural o jurídica, quien en este último caso deberá ejercer tal
calidad por medio de su representante legal debidamente acreditado; b)
Ser mayor de edad; c) Estar en pleno uso y ejercicio de todos sus
derechos civiles; d) Tener capacidad y experiencia comprobada en el
desempeño del cargo a juicio de la Asamblea de Propietarios. ARTICULO
DECIMO NOVENO: NOMBRAMIENTO JUDICIAL DEL ADMINISTRADOR. Cuando la
Asamblea de Propietarios por cualquier causa no lograre acuerdo sobre el
nombramiento de la persona que ejercerá el cargo de administrador, éste
será designado por cualquiera de los jueces de Primera Instancia de este
Distrito Judicial que conozcan en materia civil y en la forma prevista en
el Artículo vigésimo séptimo de este Reglamento y conforme a lo
establecido por La Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y
Apartamientos al respecto. ARTICULO VIGESIMO: PERIODO DE DURACION DEL
ADMINISTRADOR. El Administrador durará en sus funciones por el periodo
que defina la Asamblea de Propietarios, hasta un máximo de dos años; pero
mientras no sea electo el sustituto, continuará en el desempeño de su
cargo. El nombramiento del administrador en cualquier forma en que
se hubiere efectuado, se publicará por tres veces en el Diario Oficial
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debiendo además aparecer visiblemente el nombre de la persona designada
en el Directorio del Condominio. El administrador podrá ser reelecto
cuantas veces así lo disponga la Asamblea de Propietarios. ARTICULO
VIGESIMO PRIMERO: ATRIBUCIONES DEL ADMINISTRADOR. El administrador del
Condominio tendrá las siguientes atribuciones: I) Cumplir y hacer cumplir
el Reglamento de Administración; II) Dar cumplimiento a los acuerdos y
resoluciones de la Asamblea de Propietarios; III) Convocar a dicha
asamblea y presidir sus reuniones; IV) Nombrar y remover a los empleados
del Condominio y señalarles su salario; V) Ordenar las reparaciones
urgentes de las cosas comunes del Condominio Valle Tuscania o en el
exterior del mismo; VI) Recaudar en forma periódica las cuotas que les
corresponde pagar a los propietarios para cubrir los gastos comunes
ordinarios y extraordinarios para todo el Condominio. Para tales efectos
deberá tomar las medidas adecuadas y dictar las disposiciones pertinentes
al desempeño de su cometido, siendo estas disposiciones obligatorias para
los propietarios, salvo que la asamblea de propietarios dispusiere otra
cosa; VII) Velar por que se mantenga el orden en todo el condominio, se
cumpla el destino de las distintas construcciones y se observen las
medidas sanitarias; VIII) Representar en juicio al Condominio en las
acciones relativas a todo el inmueble así como a los derechos
relacionados con el mismo, debiendo otorgar los correspondientes poderes,
siendo o no abogado; IX) Llevar un libro de actas de las sesiones de
Asamblea de Propietarios y extender las respectivas certificaciones a los
interesados; X) Depositar en las instituciones bancarias o de crédito que
23
hayan sido designadas, las cuotas que perciba de los propietarios en
cualquier concepto; XI) Desempeñar la administración del Condominio en la
mejor forma posible, velando por la integridad y conservación del mismo,
así como de la vigilancia del orden y conducta de los ocupantes del
Condominio, dando una pronta y eficaz prestación de servicios a los
propietarios, realizando cualquier acto de administración necesario para
el cumplimiento de su fin, siempre y cuando no esté reservado a otro
órgano; XII) Presentar a la Asamblea de Propietarios un informe anual
sobre su gestión realizada en la Administración del Condominio, así como
de sus resultados; XIII) Elaborar un proyecto de presupuesto general de
ingresos y egresos que deberá someter a la aprobación de la Asamblea de
Propietarios dentro de los cinco meses después de finalizado el ejercicio
contable; XIV) Llevar de acuerdo con la Ley los Libros de Contabilidad;
XV) Establecer antes de instalada la Asamblea de Propietarios, el quórum
de asistencia, presidir las sesiones y dirigir los debates que se
susciten en las mismas; XVI) Asentar las actas de toda sesión de Asamblea
de Propietarios; XVII) Velar porque las pólizas de seguros del condominio
se mantengan vigentes pagando en su oportunidad las primas respectivas;
XVIII) Ser mediador de conflictos entre los condóminos, sin que ello
implique intromisión en la vida privada de los mismos; XIX) Contratar
créditos para modificación, innovación o mejora para la estructura del
Condominio previo acuerdo de Asamblea General de Propietarios; XX)
Resolver sobre las acciones a tomar en cuanto a lo establecido en el
artículo vigésimo quinto de este Reglamento, XXI) Llevar un libro de sus
24
resoluciones, las cuales serán para cualquier efecto, parte integral del
Régimen Jurídico de Condominio XXII) Exigir el cumplimiento de las
obligaciones de los artículos trigésimo primero, trigésimo segundo y
trigésimo tercero de este Reglamento; XXIII) Todas aquellas atribuciones
que le confiere la Ley, este Reglamento o la Asamblea de Propietarios;
ARTICULO VIGESIMO SEGUNDO: REMOCION DEL ADMINISTRADOR. La Asamblea de
Propietarios podrá remover al Administrador en cualquier tiempo cuando lo
considere conveniente para los intereses del Condominio, dicha resolución
debe ser tomada en la forma establecida en el artículo Décimo Cuarto de
éste Reglamento. ARTICULO VIGESIMO TERCERO: EJERCICIO CONTABLE. El
ejercicio contable del Condominio será anual, del uno de enero al treinta
y uno de diciembre de cada año. ARTICULO VIGESIMO CUARTO: PRESUPUESTO.
Anualmente el Administrador elaborará un proyecto de presupuesto de
ingresos y egresos remitiendo una copia a cada uno de los propietarios,
juntamente con la nota que contenga la convocatoria para celebrar
Asamblea de Propietarios. El presupuesto se elaborará tomando como base
lo que a cada propietario le corresponde contribuir en proporción a la
extensión de su lote y se destinará el porcentaje que fije la Asamblea de
Propietarios, para formar un fondo de reserva que servirá para sufragar
aquellos gastos imprevistos que puedan afectar la seguridad,
conservación, mantenimiento y funcionamiento del Condominio debiendo
alcanzar la cantidad que determine la Asamblea de Propietarios. ARTICULO
VIGESIMO QUINTO: SANCIONES. Toda infracción cometida al régimen jurídico
del Condominio, Reglamento y demás normativas del mismo; en virtud de
25
acción u omisión, aunque esta no constituya delito o falta, estará sujeta
a las sanciones impuestas por la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos
y Apartamientos, a la legislación de la República aplicable al libre
ejercicio del derecho a la propiedad privada, y a este reglamento,
quedando los infractores sujetos además, al resarcimiento de daños y
perjuicios que hubiesen ocasionado. Todas las acciones derivadas de la
aplicación del Régimen de Condominio, se ventilarán por el procedimiento
sumario, salvo el caso de la acción judicial de cobro de contribuciones y
cuotas en mora que se seguirán por la vía ejecutiva o cuando la Ley
disponga un procedimiento especial. INTERVENCIÓN JUDICIAL: TITULO
EJECUTIVO. En caso que algún propietario estuviere o cayere en mora de
más de noventa días en el pago de sus cuotas ordinarias o
extraordinarias, podrá el administrador compelerlo al pago, sirviéndole
de título ejecutivo el acta notarial que deberá levantarse, mediante la
cual el administrador haga saber al deudor su propósito de exigir
judicialmente el cumplimiento de la obligación, debiendo el Notario
insertar en el instrumento el punto de acta, resolución o documento
correspondiente en que se acordó el gasto y la declaración del
administrador de no haberse efectuado el pago por parte del propietario
moroso o renuente, concediéndole un plazo de diez días hábiles después de
su notificación para su cancelación; caso contrario, podrá el
administrador o quien ejerza sus funciones, proceder al cobro ejecutivo,
sirviéndole dicha acta notarial de título ejecutivo, para ser exigida
en forma judicial. ARTICULO VIGESIMO SEXTO: EXTINSION DEL REGIMEN DE
26
CONDOMINIO. El régimen de propiedad inmobiliaria por pisos y
apartamientos que se establece en el Condominio, podrá extinguirse en la
forma y en los casos contemplados en la Ley de la materia. ARTICULO
VIGESIMO SEPTIMO: PRIMERA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS. La Asamblea de
Propietarios se llevará a cabo cuando la desarrolladora Abruzzo, S.A. de
C.V., o quien ésta sociedad designe, hubiese vendido los lotes que
representen por lo menos el noventa por ciento del valor de todo el
Condominio o antes de tal circunstancia cuando la desarrolladora lo
considere oportuno. En el caso de haberse vendido más del noventa por
ciento del valor de todo el Condominio, cualquiera de los propietarios
podrá solicitar a un juez de lo Civil, del Distrito Judicial
correspondiente y competente, previa comprobación de la circunstancia
mencionada, que convoque a Asamblea de Propietarios en la forma
establecida en este Reglamento. La primera Asamblea de Propietarios
elegirá al Administrador, señalándole aquellas facultades además de las
previstas en este Reglamento y su remuneración. Tomará también aquellos
acuerdos que considere que son convenientes para la buena administración
de las cosas comunes en general al Condominio, así como aquellas medidas
que tiendan a regular las distintas relaciones entre los propietarios o
residentes. Si por cualquier causa no hubiere habido acuerdo en la
elección del administrador, el Juez competente lo nombrará a petición de
cualquiera de los propietarios, previa audiencia común a todos los
interesados. Designado el Administrador, éste podrá convocar a Asamblea
de Propietarios, y si éste no lo hiciere, lo hará el Juez a petición de
27
un número de propietarios que representen por lo menos la cuarta parte
del valor de todo el Condominio. En uno y otro caso se observará las
formalidades señaladas para la primera reunión. ARTICULO VIGESIMO OCTAVO:
GASTOS COMUNES Y PAGO DE LAS INVERSIONES. PAGOS COMUNES: La cuota será
destinada a cubrir los gastos de conservación, modificación y reparación
de las propiedades comunes, así como para cubrir los gastos de
administración, mantenimiento, vigilancia y servicios generales del
Condominio. Esta cuota anticipada podrá ser cobrada mensualmente o
trimestralmente y deberá ser pagada los primeros cinco días del mes que
la Administración indique. PAGO DE LAS INVERSIONES: Las inversiones
destinadas al mejoramiento de las propiedades comunes, el bienestar o la
seguridad de los miembros del Condominio, deberán ser propuestas por la
Administración, debiendo presentar el proyecto de inversiones para
discusión y aprobación de la asamblea de propietarios, mediante
resolución adoptada en base al artículo décimo cuarto; El pago de dichas
inversiones deberán ser cubiertas independientemente de la cuota
ordinaria mensual de mantenimiento por los miembros del Condominio, de
acuerdo al plazo y forma de pago aprobado por la Asamblea de
Propietarios. En caso que existiera mora por parte del propietario en el
pago de las cuotas extraordinarias, la administración cargará el dos por
ciento mensual sobre la parte insoluta. ARTICULO VIGESIMO NOVENO: USO DE
LOS BIENES COMUNES: I) Todo propietario, su grupo familiar, invitados, o
amistades tendrán derecho a usar y gozar de los servicios y propiedades
comunes conforme a su destino y de acuerdo a lo estipulado en el presente
28
Reglamento. II) para realización de eventos particulares en la Casa Club y
para el uso del parqueo de la misma, los propietarios del Condominio deberán
presentar por lo menos con diez días de anticipación una solicitud dirigida
al administrador expresándole el motivo del evento, para su aprobación,
debiendo estar al día con las cuotas de mantenimiento para otorgarles dicho
permiso. ARTICULO TRIGÉSIMO: NORMAS DE CONVIVENCIA. I. Con el fin de promover
y desarrollar un ambiente de armonía, comprensión, respeto y buenas
relaciones sociales entre los propietarios del Condominio se establecen las
normas de convivencia siguientes: a) Los carnets de identificación para
ingresar al Condominio serán indispensables para el núcleo familiar del
propietario, así como para el de sus dependientes; el resto de la familia que
no corresponda a dicho núcleo y sus amistades o visitas deberán depositar un
documento de identificación en portería y recibirán un carnet de
identificación de visitante. b) Los vehículos de los propietarios deberán
portar un sticker de autorización del Condominio, en una zona visible del
automóvil. c) El uso de pólvora en la Urbanización se normará en el sentido
de solicitar la colaboración a los vecinos para que al quemar pólvora en las
épocas festivas lo hagan frente a su casa y no en el parque o en los
inmuebles baldíos; asimismo, al finalizar dichas actividades los miembros se
responsabilicen de limpiar y recoger toda la basura que se genere.
d) Todos los residentes del Condominio deberán dar su número telefónico a
la portería para que cuando lleguen a buscarlos sin haber sido anunciados,
se les consulte por teléfono si desean la visita y autoricen su ingreso.
29
e) Los residentes deberán avisar a la portería cuando alguien va a llegar
a visitarlos para mantener el régimen de seguridad establecido. II. De
manera especial no se permitirán: a) Los actos que lesionen la moral, las
buenas costumbres, la dignidad o la vida privada de los propietarios, sus
familiares, dependientes, amistades y demás personal que presten
servicios a los propietarios. b) Almacenar sustancias explosivas,
fétidas, tóxicas o contaminantes. c) El establecimiento de negocios o
ventas, al mayoreo o al menudeo en las propiedades individuales de los
miembros del Condominio. d) El establecimiento y desarrollo de crianzas
de cualquier tipo de animales domésticos con fines comerciales. Se podrá
mantener dentro del perímetro de su propiedad las mascotas propiedad del
miembro del Condominio siempre que se adopten las medidas apropiadas para
no afectar la vida privada, el derecho al descanso y la tranquilidad, del
resto de los miembros de los propietarios y/o residentes del Condominio;
e) Música o sonidos estridentes de cualquier clase a cualquier hora del
día o de la noche en la propiedad individual que afecten el derecho al
descanso o la tranquilidad del Condominio en general. f) El uso de las
instalaciones comunes para eventos particulares no autorizados o que no
cumplan con el presente reglamento o con las regulaciones de la
administración. g) Efectuar quema de árboles, hojas, zacates, y otros
materiales; con el fin de evitar el desequilibrio ecológico y las
molestias que dicha práctica conlleva para los vecinos en general. h)
Utilizar las zonas de estacionamiento en las propiedades comunes en forma
permanente por más de doce horas consecutivas; el estacionamiento en
30
forma permanente o frecuente de vehículos de servicio pesado o
comerciales, en las calles internas aún cuando sea frente al inmueble de
su propiedad. ARTÍCULO TRIGÉSIMO PRIMERO: NORMAS URBANÍSTICAS. Para
llevar a cabo una construcción en los lotes del Condominio Valle Tuscania
y con el propósito de mantener orden, limpieza, estética y respeto en la
Residencial, es obligatorio para los propietarios acatar los siguientes
lineamientos: I) Cada propietario es responsable por los trabajos y obras
de construcción que en su propiedad desarrolle y del personal involucrado
en los mismos, y será responsable por cualquier daño que todo trabajador
o subcontratista bajo su responsabilidad ocasione al Condominio y a sus
áreas comunes, como lo son las aceras, arriates, gramales, pavimentos,
alumbrado eléctrico, fuentes, muros y otros, o a terrenos y propiedad de
otros dueños. II) Restringir el acceso y permanencia del personal de
construcción al área del terreno en construcción. Se prohíbe que los
trabajadores jueguen pelota y utilicen y permanezcan en áreas comunes y
calles del Condominio durante sus horas de descanso, laboral y lapsos de
tiempo no laborales. III) Los materiales y elementos utilizados en la
construcción deberán permanecer dentro de los límites de cada terreno en
construcción, sin invadir ni utilizar áreas comunes, tales como aceras,
arriates, calles, zonas verdes y otros. IV) Tener un control de desechos
y ripio para desalojo a la brevedad posible. V) Proveer letrinas
temporales para sus trabajadores. VI) Proveer basureros con sus tapaderas
y sus bolsas plásticas para que los empleados boten los remanentes
de comida y bebidas. VII) Cada trabajador es responsable de traer sus
31
propios alimentos y bebidas. Se prohibirá la entrada de vendedores
ambulantes a la Residencial, no autorizados expresamente por la
Administración. VIII) Informar a los dueños y motoristas de camiones
subcontratados para el movimiento, entrega y desalojo de materiales y
equipos de que existe un límite de velocidad de treinta kilómetros por
hora y que todo motorista deberá de manejar con la debida precaución y
respeto dentro de la Residencial. IX) Informar a su personal de trabajo,
ya sea Ingeniero, Arquitecto, Maestro de Obra, Subcontratistas, entre
otros, de que existen reglas de carácter obligatorio, respetando los
derechos, privacidad y propiedad de los otros vecinos, por lo que cada
persona que trabaje dentro de la Residencial deberá tener claro a donde
acaban los derechos de cada propietario y sus empleados y adonde
comienzan los de los demás propietarios. X) El diseño y la construcción
deberán ser comisionadas a Arquitectos e Ingenieros profesionales para
mantener una armonía arquitectónica y una buena calidad de obra en la
urbanización. XI) Para garantizar privacidad y seguridad se permite la
construcción de tapiales y/o cercos laterales entre terrenos. Donde se
pueda, se sugiere el uso de setos naturales. XII) El horario de entrada y
salida para los obreros trabajando en construcciones es: Lunes a Viernes:
De siete de la mañana a cinco y treinta de la tarde. Sábado: de ocho de
la mañana a doce del medio día. La entrega de materiales y proveedores se
restringe a: lunes a viernes de ocho de la mañana a cinco de la tarde. Se
puede ampliar horarios de trabajo con el consentimiento de vecinos a
través de la administración. XIII) Se prohíbe la construcción de tapiales
32
de ladrillo y portones sólidos en el frente de los terrenos. Se permite
la construcción de verjas decorativas, tomando las siguientes sugerencias
en consideración: Que no obstruyan el espectro visual, evitando causar
una sensación de encerramiento. Esto con el propósito de balancear
aspectos de seguridad, sin sacrificar el espíritu de vivir en un ambiente
abierto y ecológicamente armonioso, como es el ánimo de la residencial.
La capacidad máxima de los camiones y equipos de construcción que podrán
entrar y transitar en la residencial es de ocho toneladas, es decir
camiones de un eje trasero, y con cama o furgón de veinte pies de largo.
Queda prohibida la entrada y transito de cabezales con furgones de
cuarenta pies, camiones de volteo de doble eje trasero, es decir diez
toneladas, equipo pesado para remover tierra y otros. Los únicos camiones
autorizados de las capacidades permitidas, son camiones concreteros, los
cuales deberán transitar a baja velocidad para evitar dañar las calles
internas, previo autorización de la administración. XIV) Para labores de
terraceo y movimiento de tierra solo se permite el uso de equipo liviano
con tracción de ruedas neumáticas, tractores tipo Bobcat. XV) Todo
proveedor y trabajador deberá identificarse en la caseta con el vigilante
antes de ingresar a la Residencial y dejar un documento de identificación
personal, el cual se guardará en la portería. XVI) Queda a opción del
propietario del lote de tener en su construcción a un vigilante nocturno
y durante los fines de semana, previa notificación obligatoria a la
administración sobre el nombramiento del referido vigilante. Queda
prohibido a los vigilantes de la construcción, que deambulen por las
33
calles y zonas comunes de la Residencial durante su turno de trabajo.
XVII) No se permite la permanencia de personal de la construcción después
del horario de trabajo establecido. En otras palabras, queda prohibida la
permanencia nocturna y durante los fines de semana de obreros de la
construcción en la Residencial, excepto cuando se solicitare permiso al
efecto y la administración colocare un vigilante responsable por cuenta
del propietario de la construcción. XVIII) Los lotes privados que linden
con zonas verdes o comunes deberán tener los puntos de colindancia
claramente marcados con mojones. Adicionalmente, se sugiere la siembra de
setos de plantas entre el lote privado y la zona verde para efectos de
definir y establecer claramente los linderos. El seto garantizará la
privacidad del lote por parte de los usuarios de las zonas verdes. XIX)
Cualquier modificación o construcción en una zona verde por parte de un
propietario, que haya sido aprobado por la Asamblea de Propietarios,
deberá garantizar y dejar claramente marcado el libre acceso a la misma.
XX) Condiciones Especiales de algunos lotes: a) Aquellos lotes o
propiedades que se encuentren sobre la Avenida Principal y que además
puedan accesarse vehicularmente desde otra vía del Condominio, estarán
obligados a edificar sus accesos en la vía de menor jerarquía; b) Los
lotes ubicados en el polígono A, identificados del cuatro al ocho; y los
lotes del polígono A-uno, identificados del diez al quince; podrán
iniciar la construcción en el lindero con el derecho de vía, sin
retirarse la distancia establecida en éste reglamento. c) Los lotes del
uno al nueve ubicados en el polígono A, los lotes del siete al dieciséis
34
ubicados en el polígono A-uno, los lotes del once al dieciséis ubicados
en el polígono B y los lotes del uno al tres ubicados en el polígono I,
podrán desarrollar construcciones de un máximo de tres niveles y/o diez
metros sobre el terreno natural. d) Sobre aquellos lotes que posean áreas
de servidumbre para aguas lluvias, no podrán realizarse construcciones en
dichas áreas. Los terrenos que poseen áreas de servidumbre se identifican
de la siguiente manera: lotes uno y dos del polígono A-uno; lotes tres,
cuatro, cinco, seis, siete, ocho, nueve, diez, once, doce, trece,
catorce, quince y diecisiete del polígono B; lotes siete, ocho nueve,
diez, y once del polígono D; lotes dos, tres, cuatro, cinco, seis, nueve,
diez, once, doce, y quince del polígono E; y los lotes uno, dos, tres,
cuatro y cinco del Polígono F. Adicionalmente, para los propietarios de
los terrenos mencionados anteriormente, será obligatorio mantener limpias
las canaletas en las servidumbres de sus lotes. ARTÍCULO TRIGÉSIMO
SEGUNDO: NORMAS DE DISENO Y CONSTRUCCION. I) La distancia mínima del
primer y segundo nivel de la edificación hacia cualquier lindero será de
dos metros; II) Muros perimetrales deberán ser de materiales naturales,
con una altura máxima de cero punto sesenta metros a partir del terreno
natural, a cualquier lado del terreno; III) Las construcciones deberán
tener dos niveles máximo u ocho metros a partir del terreno natural; la
altura será medida desde el punto más bajo o desfavorable del terreno, en
el área donde se desarrolle la construcción; IV) El área máxima de
impermeabilización será del cincuenta por ciento del total del área del
terreno y el área máxima de construcción en cada terreno será de cero
punto ocho metros cuadrados por cada metro cuadrado de terreno; V) En los
linderos de los lotes, laterales y trasero, la verja metálica
35
tendrá una altura máxima de dos metros y los setos, que sean de
vegetación, tendrán un máximo de tres metros; VI) Cada propietario deberá
respetar un área de retiro de dos metros a partir del derecho de vía de
la calle en donde no se podrá hacer ninguna construcción, ni verjas ni
tapiales; Se prohíbe la construcción de tapiales de ladrillo y portones
sólidos en el frente de los terrenos. Se podrá iniciar la construcción de
la vivienda a partir de los dos metros de retiro; en el caso se quisiera
construir un muro perimetral, este deberá cumplir con los lineamientos
establecidos anteriormente para linderos laterales y trasero. VII) Los
lotes colindantes con el sendero biológico podrán construir una valla
metálica, o similar, para separar el terreno de dicha área protegida y la
cual deberá ser cubierta en ambas caras por un seto vegetal; VIII) Se
podrá realizar más de una construcción por lote sin superar el porcentaje
máximo de impermeabilización permitido establecido en literal IV del
presente articulo; IX) Se podrán asociar lotes con el fin de crear un
“sub-régimen” de condominio y que además permita eliminar las
restricciones de construcciones hacia lotes colindantes internamente.
Estos complejos habitacionales no podrán excederse en más de ciento
veinticinco por ciento del número de viviendas por número de lotes
utilizados para tal fin; X) Los planos de las viviendas deberán ser
aprobados por el comité técnico nombrada por el administrador de manera
que respeten los lineamientos dictados en este reglamento.
Una vez aprobados por el comité técnico referido, el propietario
podrá presentarlo para aprobación de las instituciones publicas
36
correspondientes; XI) Durante la construcción de las viviendas el comité
técnico visitará o encargará a terceros para que verifiquen la construcción
en por lo menos cinco ocasiones: trazo, fundaciones, losa, nivel dos,
estructura techos y entrega final, además de visitas periódicas mensuales
para corroborar el proceso constructivo en todas sus fases; XII) Todas las
construcciones deberán tener: a) Techo de teja de barro, sobre por lo menos
un setenta por ciento de la totalidad del techo; b) Los muros de contención o
perimetrales deberán ser de materiales naturales preferiblemente provenientes
de la zona; c) Puerta principal de la casa, deberá ser de madera natural y
sólida; d) Portones y verjas perimetrales de hierro forjado que no
obstaculicen el espectro visual; y e) Cada propietario de lote deberá
construir una chimenea que sobresalga los techos, aunque no sea de uso
práctico y útil; XIII) Durante la fase de construcción el propietario del
inmueble se obligará a pagar el costo de la supervisión mencionada en el
numeral XI de éste artículo; XIV) Una vez finalizada la construcción el
propietario del inmueble deberá realizar un levantamiento topográfico
completo para verificar que se haya cumplido con la totalidad de los
requisitos establecidos en éste reglamento relacionado con las normas
urbanísticas y de construcción, obligándose además a entregar, en el momento
de la recepción final a la administración del condominio, los planos finales
“como construido’. En el caso de haber irrespetado los planos aprobados
por la administración, el propietario deberá solicitar la aprobación
de dichas modificaciones, siempre y cuando se respete el reglamento de
37
administración del condominio Valle Tuscania. En el caso que estas
modificaciones no fueren aprobadas por la administración y el propietario
se rehusare a realizarlas por su cuenta, la administración podrá hacer
efectiva la fianza mencionada en el artículo trigésimo tercero de este
Reglamento, para efecto de corregir las modificaciones de la construcción
que difieran con los planos aprobados. Sesenta días después de haberse
solicitado las modificaciones correspondientes y de verificarse por el
Comité Técnico el hecho de no haberse iniciado las modificaciones
recomendadas por parte del propietario, se podrá hacer efectiva la
correspondiente fianza o garantía. ARTICULO TRIGESIMO TERCERO: FIANZAS Y
GARANTIAS. I) DURANTE LA FASE DE CONSTRUCCION. Con el objeto de hacer
respetar y cumplir con los lineamientos establecidos por la
administración del condominio, relativas a las Normas Urbanísticas, de
diseño y Construcción establecidas en el artículo trigésimo primero y
trigésimo segundo del presente instrumento, el propietario de los
inmuebles que forman parte del condominio, después de haber recibido el
dictamen de la administración, en el cual autoriza los planos
constructivos propuestos y previo al inicio de las obras de construcción,
deberá rendir una garantía por un monto no menor a Cincuenta Mil Dólares
de los Estados Unidos de América, valor sujeto a incremento de acuerdo a
precios y valores de las construcciones que garantizarán, todo lo
anterior sujeto a revisión de la administración. Lo anterior con el
objeto de respaldar económicamente la protección de la infraestructura
existente en las áreas de uso común, pago de daños y perjuicios causados
38
causados en la propiedad privada de los demás condóminos o en la
integridad física de los mismos o de terceras personas y otros objetos
materiales que no sean de uso privativo del propietario que ejecuta las
obras. Adicionalmente, dicha garantía deberá respaldar el cumplimiento y
estricto sometimiento a lo especificado en los planos constructivos
autorizados al propietario por la Administración del Condominio, por lo
cual, en caso que el propietario realizase alguna obra de construcción
que contravenga lo aprobado por el Administrador y/o el Reglamento de
Administración del Condominio, al realizar obras diferentes a las
aprobadas por el primero, se podrá hacer efectiva la garantía;
adicionalmente el propietario estará obligado a realizar la remoción o
demolición de las obras que recayesen en dicha contravención.
Adicionalmente garantizará las cuotas de mantenimiento correspondientes a
la etapa de construcción. La garantía podrá consistir en la emisión de
títulos valores librados a favor de Abruzzo, S.A. de C.V. o a quien el
Administrador designe. El plazo de la fianza deberá establecerse en base
al cronograma de ejecución del proyecto propuesto y deberá ser renovada
hasta que el administrador dé por recibida las obras llevadas a cabo.
Adicionalmente, la fianza o garantía, podrá hacerse efectiva de acuerdo a
lo establecido en el literal XIV del artículo Trigésimo Segundo. II) Cada
propietario deberá garantizar el pago de las cuotas de mantenimiento del
año siguiente, por medio de pagarés emitidos a favor del Condominio, de
la administración o de quien esta designe, a más tardar el uno de
diciembre del año previo al que corresponden las cuotas a pagar. ARTÍCULO
39
TRIGÉSIMO CUARTO: ADMINISTRACION TRANSITORIA. Establecido el Régimen de
Condominio y mientras no se constituya la Primera Asamblea de
Propietarios, y en consecuencia no se haya elegido Administrador,
ejercerá las funciones de Administrador la persona que ejerza la
Representación Legal de la sociedad Abruzzo, Sociedad Anónima de Capital
Variable, o la persona natural o sociedad que esta designe, quien en tal
circunstancia además asumirá interinamente las atribuciones de la
Asamblea de Propietarios contenidas en el artículo décimo séptimo del
presente reglamento y cualquier otra disposición establecida en el mismo,
además de cumplir y hacer cumplir las demás atribuciones concedidas por
la Ley para realizar una buena Administración del Condominio, incluyendo
la de calcular con base al presupuesto de ingresos y egresos, la cuota
mensual que deberá pagar y depositar cada propietario al inicio del mes,
sin necesidad de aprobación previa de la misma por parte de Órgano
alguno, pudiendo además revisar, rectificar, modificar o sustituir
cualquiera de las disposiciones establecidas en el Régimen o el presente
Reglamento. El desarrollador del condominio, deberá entregar con
inventario al Administrador nombrado todos los bienes que ha
administrado. ARTICULO TRIGESIMO QUINTO: DISPOSICION GENERAL. El presente
Reglamento de Administración regirá las relaciones entre los propietarios
del Condominio Valle Tuscania, y en todo aquello que no esté previsto se
aplicará la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos, o
las resoluciones que reunida en legal forma tome la Asamblea
de Propietarios o el Administrador e n su caso. Forman parte de este
40
Reglamento los planos conforme a los cuales esta construido el Condominio
Valle Tuscania. Así se expresó el compareciente a quien expliqué los efectos
legales del presente instrumento y leído que le hube todo lo escrito
íntegramente en un solo acto, manifiesta que esta redactado conforme a su
voluntad, ratifica su contenido y firmamos. DOY FE.
