DERECHO:Introduccin: Para iniciar este Manual, es conveniente hacer un resumen de su utilidad a modo de exposicin de motivos. Y nada mejor para ello, que pasar revista a los diferentes aspectos en que la construccin y el urbanismo se encuentran en contacto con el Derecho. Siguiendo el desarrollo lgico de un proceso de edificacin, nos encontramos primero con el terreno, el suelo donde va a ser levantado el edificio. E, inmediatamente con el proyecto de lo que va a edificarse en l. A continuacin, es preciso efectuar un serie de contratos (entre el promotor y la empresa constructora, entre sta y sus trabajadores, proveedores de materiales, subcontratistas, seguros, etc.) y gestiones (licencias, permisos, suministros, etc.) Llegados a este punto, la obra debe ser ejecutada por la empresa constructora a las rdenes de la direccin facultativa. Y cuando est concluida, ha de ser entrega a su destinatario. Veamos que tiene que decir el Derecho respecto de cada una de estas etapas. El suelo El terreno sobre el que va a edificarse, puede (debe) ser analizado desde el punto de vista tcnico. Comprobar si es apto para edificar sobre l, en qu condiciones y hasta qu lmites. Pero la construccin no se ve limitada slo por las caractersticas fsicas del suelo, sino tambin por las jurdicas. Y es que, el Derecho, respecto al terreno, influye en cuestiones tan importantes como las que se mencionan a continuacin: - El derecho nos dice, en primer lugar quin es el propietario del terreno, su dueo, y dnde consta que lo es (el Registro de la Propiedad). - Pero, adems, las normas urbansticas (Derecho) nos indican si en l se puede edificar o no. Y no porque sea tcnicamente imposible, sino porque se trate de una zona verde, un Parque Natural, o un rea no urbanizable. Y, en el caso de que s sea posible construir, tambin es el Derecho el que nos dice qu (polgono industrial o residencial) y con qu lmites (superficie mxima, altura, alineaciones y rasantes).

- Por ltimo, si por razones de vecindad existen servidumbres (de paso, de desage, de vistas) sobre esta finca, es el Derecho quin las ha creado, quien establece en qu consisten y cmo deben ser respetadas. Como puede apreciarse, el Derecho tiene algo que decir, y mucho, sobre el terreno en el que se pretende construir, incluso antes de empezar a hacerlo. El proyecto Dado un solar, y queriendo edificar sobre l, es preciso proyectarlo. La exigencia de un proyecto de obra, obedece a razones de seguridad tcnica, desde luego. Pero el hecho de que sea obligatorio, es algo establecido por las leyes. Y son las leyes quienes deciden quines son los tcnicos que pueden elaborar cada clase de proyecto, y cules son sus derechos y obligaciones con el cliente que lo ha encargado. Por otro lado, esos tcnicos estn agrupados en sus respectivas asociaciones: los Colegios Profesionales. Y es tambin el Derecho quien establece que la colegiacin sea obligatoria, la estructura y organizacin de los Colegios, sus funciones, su carcter de entidades de la Administracin Pblica, la necesidad del visado de los proyectos y la posibilidad de que impongan sanciones disciplinarias a los colegiados. Pero an hay ms: el Derecho exige que para poder construir lo proyectado se solicite la correspondiente licencia de obras. De esta forma el Ayuntamiento puede comprobar si en el proyecto se han respetado las normas urbansticas vigentes (Derecho). Y son las leyes quienes establecen cundo y cmo deben solicitarse las licencias, el plazo que tiene el Ayuntamiento para concederlas o denegarlas y las consecuencias de edificar sin licencia, o basndose en una licencia ilegal.

Los contratos Resulta lgico pensar que, si se desea construir lo proyectado, es por encargo de alguien. Puede ser a iniciativa del mismo propietario del solar, o puede ser porque una empresa inmobiliaria adquiera el terreno mediante la compra o su permuta. Pero sea una u otra el promotor, deber contratar a una empresa constructora para que ejecute el proyecto, a cambio de un precio, como es natural. A su vez, esa empresa contratar, o habr contratado antes, a su plantilla de trabajadores, tcnicos incluidos. Y, por ltimo, tambin celebrar contratos con las empresas suministradoras de los materiales necesarios para la obra, quizs alquile maquinaria, y es posible que subcontrate la ejecucin de ciertas partes de la obra a empresas especializadas en cimentaciones, instalaciones, acabados, etc..

- Es sabido que, la base de la edificacin, es el solar. Pero que una finca sea solar o no, no depende de las caractersticas fsicas, sino de que rena ciertos requisitos establecidos por el Derecho.

Pues bien, la compraventa o permuta del terreno, el contrato de obra, el de trabajo, la compra de materiales, el arrendamiento de equipos y la subcontratacin son contratos. Son las leyes quienes nos indican cuales son los derechos y deberes que

tienen las distintas personas que intervienen en cada uno de ellos. Y son las leyes las que establecen quines pueden reclamar, qu y contra quin, si alguno de ellos no cumple con sus obligaciones. La construccin Al elaborar el proyecto primero, y al ejecutarlo despus, han de respetarse las disposiciones convenidas en Normas Bsicas (Derecho), sea para aplicarlas o para proyectar soluciones alternativas. Y durante la construccin, deben cumplirse las Normas de seguridad e higiene aplicables a cada caso. En todo caso, es igualmente el Derecho, el que establece las responsabilidades en que puede incurrir el tcnico que no responde esas normas, si se produce un accidente por ese motivo. El destino de la obra Parece evidente que, si alguien (el promotor), ha encargado la construccin de un edificio, es por algn motivo: para poder venderlo o alquilarlo. Y como si la construccin es defectuosa no podr hacerlo, al terminar la obra y entregrsela, las leyes le conceden una serie de derechos y garantas (entre otros, negarse a pagar el precio hasta que se corrijan esos defectos, o exigir que se lo rebajen). Solventados esos problemas, la inmobiliaria pone el edificio en venta y los compradores van adquiriendo las distintas viviendas y locales... para lo que quizs deban solicitar un crdito y garantizarlo con una hipoteca. Pero es posible que la hipoteca ya la haya constituido anteriormente el promotor, para financiar la construccin. Y lo ms normal es que, los nuevos adquirientes se conviertan en comunidad de propietarios del edificio, asumiendo en comn los gastos de mantenimiento y conservacin de los elementos comunes, los seguros, impuestos, gastos de portera, reparaciones... Garantas, compraventas, hipotecas, propiedad horizontal... Derecho una vez ms. Efectos posteriores

De lo dicho hasta aqu puede deducirse la enorme importancia que tiene el Derecho en el mundo de la construccin, las promociones inmobiliarias y el urbanismo. Los tcnicos, por lo tanto, no deben pensar que esta materia no tiene nada que ver con ellos. Por el contrario, las lecciones que siguen, pretenden proporcionar al tcnico un instrumento til para su actividad profesional. Un conjunto de conocimientos jurdicos bsicos sobre aquellos aspectos del Derecho que debe tener en cuenta cuando desarrolle su actividad profesional. Comprenderlos y recordarlos le evitar, en primer lugar, cometer errores que pueden acarrearle graves consecuencias. Por otro lado, le permitir poder actualizarlos cuando las leyes vigentes cambien, cosa que sucede peridicamente. Y, por ltimo, le posibilitar para profundizar en aquellos temas que, en un momento dado, le afecten especialmente. Estos, y no otros, son los objetivos que pretende conseguir el presente estudio con el que se desea poner en manos de los interesados un instrumento de consulta que pueda serles til tanto para su formacin inicial como en el da a da de su ejercicio profesional.

Objetivos del derecho: Justicia respecto de la propiedad, posesin y disfrute. Seguridad, leyes debidamente promulgadas. Bien comn, prohibicin de daar los derechos de las personas.

Clasificacin del derecho (1): Derecho objetivo: Conjunto de ordenamientos imperativos y atributivos que regulan la conducta externa del individuo dentro de la sociedad.

Derecho subjetivo: Conjunto de facultades, beneficios, privilegios, ventajas, inmunidades, libertades, que confiere la norma a las personas.

Pueden pensar los tcnicos, el contratista y el promotor, que se han librado de Derecho despus de haberse vendido todos los pisos y locales del edificio? Pues no, todava no, porque el Derecho impone responsabilidades en el caso de que, la construccin, aparentemente correcta al ser entregada, presente defectos que se hagan visibles ms adelante. Hasta quince aos despus, si se produce la ruina del edificio, que es el supuesto ms grave, (Y, por cierto, cuando hablamos de ruina y edificio a efectos, no nos referimos a conceptos tcnicos, sino jurdicos).

Clasificacin de derecho (2): Derecho natural: Basado en la aceptacin de que existe una ordenacin jurdica y moral, natural y universalmente aceptable por todos los seres humanos.

Derecho positivo: Conjunto de normas jurdicas escritas en un mbito territorial y que abarca toda la creacin jurdica del legislador. Clasificacin:

Conclusiones

Pblico:

Poltico Administrativo

proceder de la ley, de la costumbre o de los principios generales del Derecho. Veamos qu debe entenderse por cada uno de ellos. a) La ley

Penal Fiscal En sentido amplio, como fuente de Derecho, ley es toda norma, o conjunto de normas, promulgada por escrito. Tienen, por lo tanto, un origen cierto: han sido establecidas por alguna autoridad, en un momento determinado.

Privado: Civil Mercantil

Semipblico: Laboral

Procesal: (Abarca los tres anteriores)

En un sentido ms estricto, una ley es una norma escrita aprobada por el rgano que, en cada sociedad, ostenta el poder legislativo. En el caso espaol, las Cortes Generales del Estado (Congreso y Senado) y los diferentes parlamentos de las Comunidades Autnomas. Las normas aprobadas por dichas asambleas legislativas, reciben el nombre de leyes formales. Pero todas estas leyes no forman un conglomerado catico, sino una estructura ordenada jerrquicamente. Es la siguiente:

Civil Penal Laboral Administrativo Contencioso- Administrativo Tributario

1- La Constitucin 2- Las leyes orgnicas (aprobadas por la mayora absoluta en el congreso y el Senado), incluidos los Estatutos de Autonoma de las diferentes Comunidades. 3- Las leyes ordinarias, estatales y autonmicas (cada una en el marco de sus respectivas competencias, establecidas en la Constitucin y los Estatutos).

ORIGEN DE DERECHOFuente: Fuerza social con facultad normativa creadora Con sus obligaciones a pagar y reparar el dao causado por no haberlo hecho a tiempo (indemnizacin) y le impondrn sanciones (prdida de derechos, anulacin de contratos, multas, privacin de libertad, embargo de bienes, etc.) segn la norma que se haya infringido en cada caso. La primera pregunta que se le hace cualquiera, en vista de lo dicho hasta aqu, es cmo distinguir las normas jurdicas de las que no lo son. En definitiva, cules son esas normas jurdicas. La respuesta nos la da el artculo I del Cdigo Civil: Las fuentes del ordenamiento jurdico espaol son la ley y los principios generales del Derecho. La palabra fuente se utiliza en lenguaje jurdico para designar la procedencia de algo. En este caso, el conjunto de normas que integran el Derecho espaol, nuestro ordenamiento jurdico. Pues bien, tales normas, segn el Cdigo Civil, pueden

Pero, adems de las leyes formales, existen otras normas, tambin redactadas por escrito, que no proceden de los rganos del poder legislativo, sino del ejecutivo, de las Administraciones Pblicas. Son las llamadas leyes materiales, normas reglamentarias o, simplemente, reglamentos administrativos. Tal es el carcter de los Decretos (del Gobierno Central o de los Autnomos), rdenes (de los Ministerios), Ordenanzas Municipales, Planes de Urbanismo, Bandos, Circulares, etc. Todos ellos, tambin ordenados jerrquicamente, segn el rango del organismo que los ha dictado y, en su conjunto, por debajo de las leyes formales.

Una norma de rango inferior, no puede contener disposiciones que contradigan a las que tengan un rango superior al suyo. As, una ley orgnica no puede contradecir a la Constitucin, ni una ordinaria a una orgnica, ni una norma reglamentaria a cualquiera de ellas. Y, como no pueden contradecirlas, tampoco pueden modificarlas ni derogarlas (es decir, privarlas de validez). Por lo tanto, una ley slo puede ser modificada o derogada por otra posterior de igual o superior rango. La excepcin a este principio general de jerarqua normativa, la constituyen los Decretos-ley y los Decretos legislativos, ambos aprobados por el Gobierno, central o autnomo, pero con rango de ley ordinaria de uno u otro mbito. Su fundamento es diverso. En el caso de los decretos-ley, obedece a razones de urgencia: por ese motivo pueden ser aprobados por el Gobierno, pero ste debe presentarlos despus al

legislativo para ser ratificados. Los Decretos legislativos, en cambio, son tambin aprobados por el Gobierno, pero ste ha sido autorizado previamente para ello por el legislativo, mediante una ley, y su contenido debe limitarse al marco establecido por sta. Al tener el mismo rango que las leyes ordinarias, ambos pueden modificar o derogar a cualquiera de stas (esa es su finalidad), pero nunca contradecir lo dispuesto en las leyes orgnicas ni, menos an, en la Constitucin. b) La costumbre La costumbre, o derecho consuetudinario, es la segunda fuente del Derecho espaol. Por lo tanto, slo es de aplicacin cuando no exista ninguna ley (ni formal, ni material) que regule el caso. En nuestro pas, eso ocurre en muy pocas ocasiones: la ley es la primera fuente de Derecho y dada la enorme abundancia de ellas, el marco de aplicacin de la costumbre es muy reducido. La costumbre es el Derecho de transmisin oral, de palabra, de una generacin a otra. Histricamente fue anterior a la ley (las sociedades primitivas se reglan por medio de ella desde muchos milenios antes de idear la escritura) pero actualmente tiene una importancia marginal. Algunas son de gran antigedad, como costumbres locales referentes a normas sobre pastoreo, contratos agrcolas, pesca y otras cuestiones similares. Pero otras no, como sucede con ciertos usos de tipo mercantil o de mbito profesional, que quedan consagrados en sus respectivos sectores en relativamente poco tiempo hasta que se aprueba alguna ley que los regule, cosa que suele suceder cuando son de carcter general. En todo caso, la persona que alegue o invoque una costumbre ante los Tribunales, debe demostrar que existe (ya que, a diferencia de las leyes, los jueces no estn obligados a conocerlas). Y esa demostracin debe incluir tanto el hecho de la existencia de la costumbre en s (es decir, que los miembros de esa profesin, o los habitantes de esa zona, en general, la respetan), como su carcter jurdico (no moral, religioso o social) y, por tanto, exigible. Deber demostrarlo por medio de sentencias anteriores donde se haya aplicado, libros o documentos donde se deje constancia de ella, o la declaracin de testigos en el mismo sentido.

Al ser la tercera fuente del Derecho, los principios generales slo deben aplicarse cuando no existen leyes ni costumbres que regulen la situacin planteada. Su margen de utilizacin es por lo tanto, reducido y de carcter supletorio. Sin embargo, s que se utilizan frecuentemente para interpretar el sentido de leyes que resultan confusas o ambiguas. d) Las llamadas fuentes indirectas Tradicionalmente, suele afirmarse que la jurisprudencia (o doctrina legal) y la opinin de los juristas de prestigio reconocido (o doctrina cientfica) son dos fuentes, pero indirectas, del Derecho. Veremos en qu sentido. La jurisprudencia es la doctrina que, de modo reiterado, establece el Tribunal Supremo, al interpretar y aplicar la ley, la costumbre y los principios generales del Derecho, en sus sentencias. En principio, stas no son normas generales, obligatorias para todos: una sentencia slo debe ser obedecida por quienes han intervenido en ese juicio en concreto (las partes). Ni siquiera los Tribunales y Juzgados inferiores estn obligados a dictar sus sentencias siguiendo la doctrina establecida por el tribunal Supremo. Pero, si lo hacen, la parte que se considere perjudicial puede recurrir la sentencia (recurso de casacin) ante el Tribunal Supremo. Este tiene, por lo tanto, la ltima palabra, y a todos los juristas (abogados, fiscales, jueces, procuradores) les interesa saber cmo interpreta el Tribunal Supremo las normas aplicables en cada caso. Ese es el sentido indirecto de la jurisprudencia como fuente. La influencia de la doctrina cientfica es ms indirecta an. Se trata como ya se ha dicho, de la opinin que, sobre un tema jurdico, emiten los diferentes juristas que han alcanzado mayor prestigio en su especialidad. La doctrina est reflejada en los tratados, monografas y manuales escritos por esos autores. Desde luego, su opinin no constituye ninguna norma obligatoria para los ciudadanos. Adems, sobre muchos temas existen opiniones discrepantes. Sin embargo, todos los juristas hemos recibido su influencia al estudiar sus textos. Al analizarlos y comentarlos, coincidiendo con unos y discrepando de otros, se van formando corrientes de opinin entre abogados, jueces, magistrados y fiscales que influyen en la aplicacin de las normas. Y en su creacin, porque los parlamentarios tambin tienen en cuenta la doctrina la hora de aprobar nuevas leyes, o de modificar las existentes.

c) Los Principios Generales del Derecho Los Principios Generales del Derecho son una serie de normas bsicas, de carcter general y abstracto, en las que estn inspiradas las normas concretas que integran el ordenamiento jurdico. Son, por lo tanto, el fundamento de todo el Derecho objetivo, desarrollado luego por las diferentes normas en concreto. Deben ser deducidos de forma analgica a travs de stas. Existen muchos. As, en materia contractual son principios admitidos que nadie pueda considerarse obligado a hacer algo imposible o que se debe cumplir lo que se ha pactado. En Derecho penal que, en caso de duda, debe absolverse al acusado (porque es mejor dejar en libertad a un culpable que condenar a un inocente), etc.

DERECHO SUBJETIVOPoder respecto de un determinado bien, concebido por el ordenamiento jurdico de la persona, para la satisfaccin de intereses dignos de proteccin.

FUENTES DE DERECHO COMUNITARIO RELACIN JURDICA Derecho primario(Forma parte del ordenamiento espaol)

Derecho derivado

Situacin de dos o ms personas respecto de determinados bienes o intereses regulados y merecedores de tutela jurdica. p.ej: Empresario / trabajador Dueo de suelo / constructor

Tratados originarios:

-

Reglamentos: Aplicacin directa. Directivas: Exige publicacin interior Recomendaciones Dictmenes: Opiniones sobre una cuestin

Arrendador / arrendatario Relacin jurdica + Hecho jurdico = alteracin de la relacin jurdica (dinamismo)

-

Paris (CECA) Roma (CEE y CEEA) Actas de Adhesin Sus modificaciones Constitucin EUROPEA

-

Hecho jurdico: Natural (hecho jurdico): no voluntariedad. Est previsto por la ley y tiene consecuencias jurdicas. Acto jurdico: voluntariedad (lcito/ilcito)

-

-

LA NORMAPublicacin de la norma Entrada en vigor de la norma Derogacin de la norma Control de legalidad de la norma BOE DOGC () D.O.C.E. B.O.P. ()

QUIN ES JURDICOS?Las personas Fsicas:

SUSCEPTIBLE

DE

REALIZAR

ACTOS

Cualquier ser humano que conste en el Registro Civil. Jurdicas: Deben ser reconocidas por ley. Su personalidad empieza cuando quedan vlidamente constituidas

Artculo 2 Cdigo Civil Artculo 2 Cdigo Civil

Distincin entre: Capacidad jurdica:

Se adquiere por nacimiento y se extingue por la muerte. No admite graduaciones. Siempre es plena. Es la aptitud de titularidad de derechos y obligaciones. Capacidad de obrar: Es la posibilidad de realizar actos jurdicos. Toda persona mayor de edad que no la tenga limitada por resolucin judicial firme.

RELACIN JURDICA + ACTO JURDICO

Relacin Jurdica + Acto Jurdico = Negocio Jurdico 1 Es la expresin mxima de autonoma de la voluntad tutelada por el Derecho: crea, modifica, extingue, RELACIONES JURDICAS.

ELEMENTOS DEL NEGOCIO JURDICO

CLASES DE PERSONAS JURDICAS (1)De derecho pblico: Entidades con organizacin estatal (Estado, CCAA, municipio...) y las asociaciones y fundaciones a las que el Estado reconozca carcter pblico para finalidades estatales. De derecho privado: Se rigen por el Derecho Privado.

CONSENTIMIENTO Declaracin de voluntad

OBJETO Derechos y obligaciones que se constituyen

CAUSA Finalidad pretendida, implcita en el negocio Jurdico

FORMA Exteriorizacin de la voluntad

CLASES DE PERSONAS JURDICAS (2)Asociaciones: Entidades constituidas por una pluralidad de personas agrupadas (SA, Sindicato...) con una finalidad comn. Se rigen por sus Estatutos y subsisten al cambio de sus miembros. Fundaciones: Entidades creadas por un Fundador que destina su patrimonio a la realizacin de finalidades que ste haya designado. Son siempre de inters general (pero slo las creadas por el Estado, CCAA, Municipios y Provincias son de Derecho Pblico). Relacin Jurdica + Acto Jurdico = Negocio Jurdico 1

EXPRESA: Palabras o signos que revelan la voluntad La declaracin de voluntad puede ser

TCITA: Permite deducir la Voluntad

CLASES DE PERSONAS JURDICAS 3Segn su finalidad pueden ser: De inters pblico - Sin nimo de lucro: Asociaciones (culturales, benficas...), Corporaciones (colegios profesionales) y Fundaciones De inters particular - Con nimo de lucro: Pueden ser civiles o mercantiles

LOS VICIOS DE LA VOLUNTAD ANULAN EL NEGOCIO JURDICO

ERROR: En la persona, cosa o cantidad. INTIMIDACIN DOLO: mala fe = maquinacin fraudulenta.

OBJETO DE DERECHO: LAS COSASLas cosas como objeto del derecho, son toda entidad, material o no, de naturaleza impersonal, que tenga propia individualizacin y constituya un derecho independiente.

Los podemos clasificar entre los de dominio pblico, o de propiedad privada. A parte de esta clasificacin hay otra, que se refiere a si son bienes inmuebles o muebles. Los inmuebles: las tierras, los edificios, caminos, construcciones de todo tipo, rboles y plantas unidos a la tierra, todo lo unido a un inmueble de manera fija, minas y canteras en que su materia est unida al suelo, concesiones administrativas de obras pblicas, servidumbres y dems derechos reales sobre inmuebles. Los muebles: Son los susceptibles de apropiacin no comprendidos en la numeracin anterior.

*Inmaterial: se refiere a la propiedad intelectual. *Impersonal: no los derechos constitucionales de la personalidad. *Derecho independiente: que son aptos para ser apropiados, dentro de comercio.

Las cosas se clasifican como muebles e inmuebles. Estos ltimos se dividen en rsticos o urbanos, que son los suelos y las construcciones.

CLASIFICACIN DE LAS COSASLas cosas en funcin de sus cualidades fsicas o jurdicas:

Cosas

Muebles

Inmuebles

-

Corporales/incorporales Especficas/genricas Fungibles/ no fungibles Consumibles/ no consumibles Divisibles/indivisibles Registrables/ no registrables Muebles/inmuebles.

Si las clasificamos por razn de su pertenencia o apropiacin:

Rsticos

Urbanos

Suelos + construcciones

-

Apropiables/no apropiables Susceptibles o no de trfico Pblicas/ privadas

*Fungibles: pueden ser sustituibles por otras en el trfico jurdico. (ej: el dinero) *No fungibles: no pueden ser sustituibles (ej: cuadro de Goya) *Consumibles: se destruyen por el uso.

BIENES

OBLIGACIONES I CONTRATOS

Concepto, elementos y fuentes de la obligacin.El Cdigo Civil no define que son las obligaciones. Simplemente, en su artculo 1088, explica en que pueden consistir: Toda obligacin consiste en dar, hacer o no hacer alguna cosa. Puede afirmarse que una obligacin es el deber que tiene una persona (deudor) de realizar una determinada conducta (prestacin) a favor de otra persona (acreedor) que puede exigrsela, porque alguna norma jurdica as lo establece. Y, en caso de no cumplir con ese deber, ser responsable por ello, debiendo indemnizar al acreedor. De lo anterior, podemos deducir que, toda obligacin se compone de dos elementos: la deuda (el deber del deudor de comportarse de una cierta forma), y la responsabilidad (las consecuencias que acarrea su incumplimiento). La deuda u obligacin en s, se estructura en base a: a) El vnculo existente entre acreedor y deudor, es decir, la relacin existente entre ellos que ha dado origen a la obligacin (por ejemplo, la relacin comprador/vendedor, contribuyente/Hacienda, conductor de un vehculo/vctima de un accidente, promotor de una obra/contratista, etc.). Los sujetos, que son como ya se ha indicado el deudor (sujeto pasivo, el obligado) y el acreedor (sujeto activo, titular de un derecho de crdito que le permite exigir la obligacin). El objeto, es decir, en qu consiste la obligacin: dar, hacer o no hacer algo en concreto. Es a lo que se llama la prestacin.

Existen obligaciones que nacen porque las imponen directamente las leyes. Tal es, por ejemplo, la obligacin de los tcnicos de la construccin de respetar lo dispuesto en las Normas Bsicas o en las de Seguridad e Higiene. 2. Los contratos Los contratos (de los que hablaremos ms adelante) son la principal fuente de las obligaciones civiles. El artculo 1.091 del Cdigo Civil, dice que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos. Es decir que, al celebrar un contrato, es como si las partes crearan una ley particular entre ellos, comprometindose a cumplirla. 3. Los cuasi-contratos El Cdigo Civil define los cuasi-contratos como actos lcitos y puramente voluntarios de los que resulta obligado su autor respecto a otra persona. Regula como tales el cobro de los indebido (con la obligacin de devolverlo) y la gestin de negocios ajenos sin mandato (con las obligaciones de concluir la gestin, rendir cuentas al interesado, e incluso indemnizarle si se ha actuado negligentemente o asumido riesgos excesivos). 4. Los actos y omisiones ilcitos

b)

c)

En este apartado, incluye el Cdigo Civil a los actos ilcitos penales: delitos y faltas. Sus autores, adems de la responsabilidad penal correspondiente (privacin de libertad, multa, retirada del permiso de conducir, etc.) tienen la obligacin de restituir los bienes objeto del delito y, adems, indemnizar a las vctimas por los daos y perjuicios sufridos. Es la responsabilidad civil derivada de la penal. 5. Acciones y omisiones culpables o negligentes El Cdigo Civil, en su artculo 1.093, considera como tales aqullas en las que han intervenido un cierto grado de imprudencia, de descuido de las precauciones normales, aunque no lleguen a constituir un delito o una falta. La persona responsable de tales acciones tiene la obligacin de indemnizar a los que hayan resultado perjudicados por su causa. Vistas las fuentes de las obligaciones, las causas que las producen, pasemos ahora a analizar los diferentes criterios que existen para clasificarlas.

En cuanto a la responsabilidad (y hablamos ahora de responsabilidad civil) consiste en que, el deudor, pueda ser obligado a cumplir con su obligacin de forma coactiva, si no lo ha hecho en su momento, o a indemnizar al acreedor por los daos y perjuicios que le haya ocasionado su incumplimiento. El artculo 1.911 del Cdigo Civil, define la responsabilidad estableciendo que: Del cumplimiento de sus obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes o futuros. Es decir, con todo el activo de su patrimonio. La responsabilidad civil es, por lo tanto, de tipo patrimonial, econmica. Si el deudor no paga lo que debe, el acreedor podr solicitar al Juez que sus bienes sean embargados y vendidos en pblica subasta, hasta obtener el importe de su deuda (o su valor en dinero) y una indemnizacin por los daos (prdidas sufridas, gastos) y perjuicios (ganancias no obtenidas). Ahora bien, por qu una persona puede llegar a convertirse en deudor de otra, y sta en su acreedor? Pues porque ha sucedido algn hecho jurdico que ha creado ese vnculo entre ellos. A esos hechos jurdicos que tienen como efecto el nacimiento de una obligacin, se les conoce como fuentes de las obligaciones. Estas fuentes, son las enumeradas en el artculo 1.089 del Cdigo Civil: la ley, los contratos y cuasi-contratos, los actos u omisiones ilcitas y aqullos en los que intervenga culpa o negligencia.

Clasificacin de las obligaciones.Las obligaciones pueden clasificarse segn la norma que las regulan, segn la fuente que las ha originado, segn el tipo de vnculo que existe entre deudor y acreedor, segn el nmero de unos y otros, y segn la clase de prestacin. a) Segn las leyes que las regulan, las obligaciones pueden ser: Civiles. Mercantiles. Laborales.

1. La ley.

Fiscales.

Administrativas.

Positivas ( de dar o hacer algo) y negativas (de no hacer, de abstenerse) Las obligaciones de dar, a su vez, pueden clasificarse en especficas y genricas, segn lo sean las cosas que el deudor deba dar al acreedor. Tambin hay que distinguir entre obligaciones principales (las que existen por s mismas y tienen una finalidad propia) y accesorias (complementarias y dependientes de otra, principal).

b)

Por la fuente que las ha originado, podemos clasificarlas en: Legales. Contractuales. Cuasi-contractuales. Derivadas de delitos y faltas. Derivadas de actos ilcitos civiles. (Segn se ha comentado en el apartado anterior)

Esquema clasificacin de las obligacionesa) Por la legislacin que las regula. Fiscales. Laborales. Civiles. Mercantiles. Administrativas. Por su origen. Legales. Contractuales. Cuasi contractuales. Procedentes de actos u omisiones ilcitas. Procedentes de actos u omisiones en que interviene culpa o negligencia. Por razn del vnculo. Por las modalidades. Puras. Condicionales. A plazo.

c)

Atendiendo al vinculo existente entre deudor y acreedor, podemos distinguir entre obligaciones: Puras. Exigibles desde el mismo momento en que se establece ese vinculo. A trmino. Cuando sern exigibles en un momento futuro, pero cierto, determinado. A plazo. Cuando el deudor dispone de un cierto periodo de tiempo, dentro del cual puede cumplir en cualquier momento. Condicionales. Cuando solo sern exigibles si, en el futuro se produce un hecho que, de momento, resulta posible, pero incierto. c) b)

Adems, tambin podemos dividir a las obligaciones entre unilaterales (si uno de los sujetos es solo deudor, y el otro solo acreedor) y bilaterales (si ambos son acreedores y deudores entre si, en cuyo caso, hablaremos de prestaciones y contraprestaciones recprocas). d) Por el nmero de sujetos de una misma obligacin, podemos agrupar a estas en: Unilaterales o individuales. Si slo existe un acreedor o un deudor. Pluripersonales o colectivas. Si existen varios acreedores y/o varios deudores. A su vez, las obligaciones colectivas pueden ser: Mancomunadas: si cada acreedor solo puede exigir, o cada deudor solo debe pagar, una parte de la obligacin total. Solidarias: si existen varios acreedores (solidaridad activa), o varios deudores (pasiva) o varios deudores y acreedores (mixta), y cada acreedor tiene derecho a exigir, y cada deudor el deber de pagar, la totalidad de la deuda. Despus debern distribuirse ese total entre ellos. d)

Por la unidad o pluralidad de vnculos. Unilaterales. Bilaterales.

Por razn de sujetos. Unipersonales o individuales. Pluripersonales o colectivas. Mancomunadas. Solidarias. Por razn del contenido de la prestacin. En funcin de la unidad o pluralidad de la prestacin. nicas. Mltiples.

e)

Las obligaciones solo se consideran solidarias cuando as se ha pactado entre los interesados, o en los casos en que la Ley lo establece expresamente. e) Por ltimo segn el tipo de prestacin debida, podemos agrupar las obligaciones en:

Conjuntivas. Alternativas. Facultativas. Por las particularidades del objeto. Positivas y negativas. Posibles e imposibles. Especficas y genricas. Divisibles e indivisibles. Principales y accesorias

los derechos y acciones de ste. Es decir, reclamar a los deudores de su deudor. Esta accin se denomina indirecta, porque el acreedor no reclama en su propio nombre, sino en el de su deudor, y lo cobrado ingresa en el patrimonio de ste no en el suyo.

Accin directa. Para evitar que, finalmente, la accin indirecta resulte intilpara el acreedor porque tras ejercerla, aparezca otro acreedor con un crdito privilegiado, la ley permite la accin directa en ciertos casos. Consiste en permitir al acreedor que reclame contra el deudor de su deudor en su propio nombre, no en el de ste, pudiendo cobrarse directamente su crdito.

Accin revocatoria (o Pauliana). sta, significa que el acreedor puedeimpugnar (revocar) los actos que su deudor haya hecho para disminuir su patrimonio de forma fraudulenta, hasta resultar insolvente. Es decir, puede solicitar judicialmente que se anulen donaciones o ventas fingidas a favor de sus familiares, por ejemplo.

Garantas de obligacin.Se conocen como garantas de la obligacin a una serie de instituciones jurdicas que tienden a hacerla ms eficaz. Son una serie de mecanismos que aseguran en mayor medida al acreedor de que el deudor cumplir con su obligacin. Las garantas reales (prendas e hipotecas en sus diferentes modalidades) no son las nicas garantas, sino que existen otras: los privilegios, las acciones (subrogatoria, directa y revocatoria) del acreedor, el derecho de retencin, la pena convencional y las arras (o paga y seal).

Derecho de retencin.Es el derecho que la ley concede, en ciertos casos, al acreedor, de retener (conservar en su poder) alguna cosa que debera entregar al deudor, hasta que ste cumpla su obligacin. Este derecho existe en el caso de obligaciones recprocas, como la permuta, el contrato de depsito, y los trabajos realizados en cosas muebles (ropa, mquinas, joyas, etc.).

Pena convencional.La pena convencional es una sancin, normalmente un cantidad de dinero que se impone al deudor si no cumple con las obligaciones contradas en un contrato. La clusula que la establece recibe el nombre de clusula penal y en ella debe concretarse si sustituye a las indemnizaciones por daos perjuicios o si es competencia de stas.

Privilegios.Se llama privilegio a la preferencia que, por establecerlo la Ley, gozan ciertos derechos de crdito (crditos privilegiados) frente a otros, en el caso de que el deudor resulte ser insolvente. Es decir, cuando el patrimonio del deudor no se suficiente para atender el pago de todas sus deudas. Esta situacin, genera un procedimiento llamado concurso de acreedores (porque todos concurren a cobrar sus crditos) o quiebra, si el deudor es un empresario mercantil (individual o sociedad). Son crditos privilegiados, entre otros, los salarios adeudados a los trabajadores, los del Estado y los garantizados mediante hipoteca.

Arras.Las arras (o paga y seal) son alguna cosa, generalmente dinero, que el deudor entrega al acreedor para garantizar que cumplir su obligacin, pudiendo quedrsela en caso contrario. (Pero si existen obligaciones recprocas y el que recibi las arras no cumple con la suya, deber devolver el doble de lo que recibi).

Acciones subrogatoria, directa y revocatoria.En terminologa jurdica, se denominan acciones a los procedimientos que puede utilizar una persona para ejercitar sus derechos, para hacerlos valer ante los Tribunales de Justicia. Como garantas de su crdito, el acreedor puede ejercer varias acciones legales contra su deudor si, tras reclamarle la deuda, ste carece de bienes para pagarla. Son las siguientes:

Transmisibilidad de las obligaciones.Hay que distinguir la trasmisin de las obligaciones de la transmisin de los derechos de crditos derivados de stas porque, pese a la reciprocidad que existe entre ellos, tienen un tratamiento legal diferente. En efecto lo derechos de crdito se pueden transmitir libremente. Es decir, un acreedor puede ceder su derecho a otra persona (gratuitamente o a cambio de algo, es indiferente) y ste se convierte en el nuevo acreedor.

Accin subrogatoria (o indirecta, u oblicua). Consiste en que, el acreedor,cuando su deudor resulte ser insolvente, puede ejercitar, en su nombre todos

Para que la cesin del crdito sea vlida no es necesario que el deudor est de acuerdo, ni hace falta pedirle un consentimiento. l, est obligado a cumplir con su obligacin, y debe serle indiferente que el acreedor sea una persona u otra. Lo nico que debe hacer (el acreedor original, o el nuevo, el que ha adquirido el derecho) es comunicarle la cesin al deudor. Pero no porque sea obligatorio, sino para que pueda saber a quin debe pagar su deuda: si no se le informa de la cesin efectuada, el deudor quedar libre de su obligacin si paga la deuda al primer acreedor, y el segundo no podr reclamrsela ms tarde, segn el Cdigo Civil. En cambio, para que el deudor pueda ceder su deuda a otra persona, no slo debe comunicrselo al acreedor, sino pedirle su consentimiento expreso, sin el cual la cesin no ser vlida. Y esa exigencia es lgica porque al acreedor le importa mucho que su deudor sea esta persona y no la otra: la primera puede ser muy solvente, y la segunda, no (o menos, o inspirarle menos confianza, etc.) La sustitucin de alguno de los sujetos de la obligacin, se denomina subrogacin. Puede tratarse de una subrogacin activa (cambio de un acreedor por otro), o pasiva (cambio de deudor). La subrogacin, sea pasiva o activa, no supone la extincin de la obligacin y la creacin de otra. La obligacin sigue siendo la misma, y slo ha cambiado alguno de sus sujetos, o ambos.

ambas deudas con lquidas y exigibles y consisten en cantidades de dinero u otras cosas fungibles, se extinguen total o parcialmente (hasta la cantidad concurrente). Novacin. Supone la extincin de la obligacin porque, voluntariamente, acreedor y deudor acuerdan sustituirla por otra nueva. La novacin puede consistir tambin en modificar la obligacin: subrogaciones activa y pasiva, cambio del objeto, condiciones principales, plazos, etc. Otras formas de extincin de las obligaciones son: el mutuo disenso (por acuerdo entre creedor y acreedor), la condonacin (renuncia unilateral del acreedor), y la prescripcin (transcurso de los plazos legales sin que el acreedor haya reclamado de deuda), muerte de los sujetos (si se trata de obligaciones personalsimas que, en caso contrario pasan a sus herederos), imposibilidad sobrevenida (fsica o legal), plazos y condiciones resolutorios (si se han pactado en un contrato).

Elementos de los contratos. Todo contrato para ser vlido, debe contener ciertos elementos, llamado esenciales: el consentimiento de las partes, el objeto y la causa. Adems existe otro elemento llamado necesario, o natural, porque no puede dejar de existir: la forma. Y, por ltimo, es posible pero no obligatorio ni necesario, incluir en los contratos otros elementos llamados accidentales. Veamos en qu consisten. Elementos esenciales del contrato. El artculo 1261 del Cdigo Civil establece que: No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes: 1. Consentimiento de los contratantes, 2. Objeto cierto que sea materia del contrato y, 3. Causa de la obligacin que se establezca. Estos requisitos, consentimiento, objeto y causa, son elementos esenciales del contrato porque, si falta alguno de ellos, o no es vlido, el contrato es nulo (y deja de ser obligatorio).

Extincin de las obligaciones.Hemos visto ms arriba cmo nacen las obligaciones (sus "fuentes"). Veamos ahora cmo se extinguen, cmo dejan de existir legalmente. Son los siguientes, segn el artculo 1156 del Cdigo Civil: El pago. Consiste en que, el deudor, realice la prestacin en el momento y de la forma en que deba hacerlo. El pago es la forma ms normal de extinguirse las obligaciones, porque para eso se han creado: cuando el deudor paga lo que deba, su obligacin desaparece, queda libre de ella.

La dacin o adjudicacin. Se llama dacin o adjudicacin en pago, al acto del deudor de realizar una prestacin diferente de la que deba, aceptada como pago por el acreedor. Normalmente se trata de dar algo, en vez de hacer o no hacer otra cosa. La consignacin. Es una forma de extinguir las obligaciones de dar algo, y cosiste en que, si el deudor ofrece el pago al acreedor y ste no lo acepta o no es posible averiguar su paradero, puede depositar la cosa debida en el Juzgado. All queda a disposicin del acreedor, que puede recogerlo cuando quiera, pero el deudor ha quedado libre de su obligacin en el momento de la consignacin, evitndose responsabilidades por el retraso o por el deterioro que puede sufrir la cosa. Prdida de la cosa debida. En las obligaciones en que la prestacin consiste en dar una cosa especfica, la prdida o destruccin de sta por caso fortuito (accidente imprevisible) o fuerza mayor (causas inevitables), antes de la entrega, libera de su obligacin al deudor. En cambio, por este motivo, no se extinguen las obligaciones de dar cosas genricas: como el gnero no se extingue nunca, el deudor deber sustituir lo perdido por otro tanto de la misma clase y calidad. Confusin de deudas. Tiene lugar la compensacin cuando dos personas son recprocamente deudores y acreedores entre s, la una de la otra. En tal cosa, si

a)

El consentimiento.

El consentimiento es la manifestacin o declaracin de las voluntades de las partes (oferta y aceptacin) que deben ser coincidentes sobre el objeto y la causa. Es decir, la expresin de que estn de acuerdo en celebrar ese contrato, adquirir esos derechos y contraer esas obligaciones en concreto. Para que el consentimiento sea vlido, las partes deben poseer la capacidad necesaria para celebrar cada tipo de contrato. Adems la persona que presta su consentimiento debe ser idnea para hacerlo, es decir, estar en disposicin de poder obligarse a entregar esa cosa o prestar ese servicio en concreto (ya que no puede comprometerse a vender algo quien no sea dueo, por ejemplo). Por ltimo, el consentimiento es nulo si adolece de alguno de los llamados vicios de la voluntad, ya que se considera que sta debe ser libre. Estos vicios son: el error (si es esencial e invencible), la violencia (fuerza fsica), la intimidacin (amenazas graves) y el dolo (que significa engao, maquinacin fraudulenta para inducir a error). b) El objeto

El objeto del contrato es la relacin jurdica que se crea entre las partes, el conjunto de derechos y obligaciones recprocas que establecen entre ellos y, en definitiva, las prestaciones y contraprestaciones a que se comprometen mutuamente. Para que el contrato sea vlido, el objeto debe ser: c) Lcito (no es vlido comprometerse a acciones prohibidas por la ley). Posible (ya que nadie puede comprometerse a lo imposible). Determinado o determinable (es decir, algo concreto o que se establezca una forma cierta de concretarlo cuando llegue el momento). La causa

Los elementos accidentales pueden ser de muchas clases. Entre los ms usuales, cabe destacar los siguientes: Arras (de las que ya se ha hablado como garanta de la obligacin). Clusula penal (estableciendo algn tipo de pena convencional por incumplimiento). Condiciones (que hacen depender la eficacia del contrato, o alguna obligacin, de hechos futuros e inciertos). Trminos (momentos o fechas futuras en que deberan cumplirse las obligaciones). Plazos (perodos de tiempo durante los que pueden cumplirse las obligaciones).

La causa es el motivo, la intencin de las partes al celebrar el contrato. Se trata de la causa inmediata, no de las intenciones remotas de cada uno. (As, por ejemplo, cuando alguien compra una cosa, la causa es su deseo de adquirirla en propiedad, no lo que piensa hacer luego con ella). Para que el contrato sea vlido, debe existir una causa y ser lcita. Si en el contrato se expone una causa falsa, ello es motivo de nulidad (a no ser que se demuestre que exista otra causa verdadera y lcita). La forma como elemento natural o necesario. La forma es el medio de exteriorizar el consentimiento, la voluntad de las partes. Puede hacerse por escrito, de palabra, por gestos, ante testigos Pero siempre de alguna manera: si la voluntad de las personas no se manifiesta de alguna u otra forma, el contrato no puede existir. Por eso se dice que la forma es un elemento natural o necesario de los contratos, ya que no puede dejar de existir. Todos los contratos son formales, es este sentido. En principio, como regla general, la forma de los contratos es libre. Las partes pueden celebrarlos de la forma que ms les convenga. (De hecho, la inmensa mayora de los contratos que se celebran cada da se hacen de forma verbal: son las compras que se efectan en los establecimientos comerciales). El Cdigo Civil, sin embargo, permite que cualquiera de las partes pueda exigir que el contrato se celebre por escrito, si el valor de alguna de las prestaciones y contraprestaciones excede de las 1.500 pesetas. Adems en otros tipos de contratos (los que tienen por objeto la creacin, transmisin, modificacin, y extincin de derechos reales sobre bienes inmuebles, entre otros), las partes pueden exigirse mutuamente que se celebre mediante escritura pblica, es decir otorgada ante Notario. En estos casos, y otros, en que la ley establece una forma determinada, se habla de formalismos o formalidades: documento escrito, firma de testigos, escritura notarial, etc. Los elementos accidentales. Adems de los elementos esenciales, y de la forma, las partes pueden incluir, si lo desean, otra serie de elementos cuando celebran el contrato. Estos elementos que no son esenciales, ni necesarios (de hecho, la inmensa mayora de contratos, carecen de ellos), reciben el nombre de accidentales.

Lo caracterstico de todos esos elementos accidentales es que la invalidez de cualquiera de ellos slo determina su propia nulidad, no la del resto del contrato. Este continuar siendo vlido y la clusula nula se tendr por inexistente.

Clasificacin de los contratos. Existen muchas clasificaciones de los contratos, agrupndolos segn criterios. Algunas tienen slo un inters terico pero otras, en cambio, son importantes en la prctica. Entre stas, merece la pena recordar las siguientes: a) Por la finalidad. Remuneratorios: en los que se pacta una gratificacin por un servicio amistoso. Gratuitos: en los que una de las partes recibe una prestacin sin exigrsele nada a cambio (donacin, prstamo sin inters, depsito gratuito, etc.) Onerosos: en los que existen prestaciones y contra prestaciones recprocas. A su vez, los contratos onerosos pueden subdividirse en: b) Conmutativos: cuando las prestaciones son ciertas y equivalentes (compraventa, permuta, arrendamientos, etc.) Aleatorios: si dependen de hechos inciertos (seguros) o del azar (juegos y apuestas).

Por su grado de independencia. Principales: cumplen con un fin contractual por s mismos. Preparatorios: tienen por objeto crear un estado de derecho previo, o establecen las bases para otro contrato futuro (precontrato). Accesorios: sirven de complemento o aclaracin de un contrato principal.

c)

Por su funcin.

d)

Traslativos de dominio (propiedad): compraventa, permuta y donacin. De cesin de uso: arrendamiento de cosas, prstamo. De prestacin de servicios: arrendamiento de servicios, hospedaje, transporte. De gestin: sea individual (mandato, mediacin) o colectiva (sociedad, aparcera). De custodia: depsito. De garanta: fianza, prenda, hipoteca. De cobertura de riesgos: seguros, pensiones, renta vitalicia. De decisin: transaccin, arbitraje. De juego: lotera y apuestas.

de los derechos y obligaciones que han establecido entre ellos. Si el contrato es vlido, recordmoslo, tiene fuerza de ley entre las partes que estn obligadas a cumplirlo. La ineficacia es todo lo contario. Un contrato ineficaz es aqul que no resulta obligatorio para los contratantes por no ser vlido. La ineficacia puede provenir de que el contrato sea radicalmente nulo, o nulo de pleno derecho o bien a que sea meramente anulable, en cuyo caso puede ser convalidado si, pese a todo, consideran conveniente hacerlo.

En todo caso, la nulidad de un contrato no puede ser invocada por quien ha sido causante de la misma.En cuanto a la interpretacin de un contrato, consiste en averiguar su sentido cuando no existe acuerdo entre las partes a la hora de aplicarlo. Para ello el Cdigo Civil establece las siguientes reglas: En principio, los contratos deben interpretarse literalmente, segn el sentido literal de las clusulas. Si alguna clusula admite varios sentidos deber entenderse en el ms adecuado para que produzca efectos, y no en los sentidos que la invaliden o la conviertan en intil. Las palabras que admitan varias aceptaciones deben interpretarse en la que sea ms conforme con la naturaleza y objeto del contrato. Los usos y costumbres deben tenerse en cuenta para interpretar expresiones ambiguas, e incluso para sobreentender clusulas omitidas. La interpretacin del contrato debe hacerle globalmente comparando unas clusulas con otras. Si las palabras parecen ser contrarias a la intencin de las partes (que resulte evidente por sus actos simultneos al contrato y posteriores) ha de prevalecer sta sobre aquellas. La interpretacin de clusulas obscuras o dudosas no debe favorecer a la parte que ha provocado la obscuridad o las dudas. Si pese a todo fuera imposible de interpretar, el contrato sera declarado nulo si las dudas recaen en uno de los elementos esenciales del mismo. Si afectan a un elemento accidental y el contrato es gratuito, se resolvern interpretando la menor cesin de derechos e intereses. Si el contrato es oneroso, a favor de que exista la mayor reciprocidad posible. Se trata de reglas interpretativas de carcter general que, como es lgico, deben aplicarse equitativamente en cada caso concreto.

Por la naturaleza de sus vnculos. Unilaterales: obligaciones para uno de los contratantes (donacin). Bilaterales: Obligaciones arrendamientos). para ambos contratantes (compra-venta,

e)

Por los requisitos necesarios para su formacin. Consensuales: se perfeccionan por el mero acuerdo de voluntades. Reales: adems del consentimiento precisan entrega de la cosa. Solemnes: precisan para su celebracin formas especiales.

f)

Por su regulacin legal. Nominados o tpicos: tiene reglas especiales en la ley. Innominados o atpicos: se rigen por las reglas generales de la contratacin.

g)

Por la anulacin de la libertad de contratacin. Adhesin: acto de aceptacin al contrato determinado unilateralmente. Normados: limitados por el poder pblico en sus pactos (trabajo). Normativos: sometidos a una reglamentacin general. Forzosos: los que obligatoriamente han de celebrarse.

Interpretacin y eficacia de los contratos.La eficacia de un acto jurdico, en general, consiste en que realmente produzca los efectos que pretende quien lo realiza. En el caso de los contratos su eficacia se traduce en la creacin de la relacin jurdica pactada entre las dos partes: el conjunto

pueden serlo sin ms, sino que siempre lo sern de algo, de una cosa o varias en concreto, y frente a todo el mundo. (Por el contrario, los derechos de crdito no tienen por objeto una cosa, sino una conducta: la prestacin a que est obligado el deudor, y slo se le puede exigir a ste, como hemos visto en las lecciones dedicadas a las obligaciones en general y a los diferentes contratos en particular).

CAPTULO 9:LOS DERECHOS REALES

9.1.2. Clases

Los derechos reales suelen clasificarse de la siguiente forma:

Al abordar el tema de los derechos reales, conviene hacer dos advertencias previas:

Derecho real provisional: la posesin. Derechos reales definitivos: el resto.

Primera: Que los derechos reales no se denominan as por haber sido establecidos por algn rey, ni porque sean los que ostentan ningn monarca. El adjetivo real no procede, en este caso del trmino rey, sino del vocablo latino res que significa cosa. Derechos reales son, como veremos, los que refieren a cosas.

A su vez, los derechos reales definitivos se pueden dividir en dos grandes grupos:

Pleno: el derecho de propiedad. Limitados: los que recaen sobre las cosas que son propiedad de otra persona distinta de su titular (derechos reales en cosa ajena) y merman las facultades del dueo (derechos limitativos de dominio).

Segunda: que los derechos reales tampoco son ningn impuesto. Conviene aclararlo porque, muchas veces, se oye decir a alguien que, al adquirir una vivienda, o aceptar una herencia, ha tenido que pagar los derechos reales a Hacienda. Esta expresin, pese a ser muy usual, no es correcta. Lo que se ha pagado es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados, o el de Sucesiones, antiguamente llamados impuestos sobre Derechos Reales. De esa denominacin anterior procede la confusin de quienes identifican a los derechos reales con los impuestos que gravan, en ciertos casos, su transmisin. Dicho lo que no son los derechos reales, veamos lo que, efectivamente son en realidad.

Por ltimo, los derechos reales limitados pueden subdividirse, segn las facultades de su titular en:

De goce (o disfrute): como el usufructo, los censos, el derecho de superficie, las servidumbres, uso y habitacin, enfiteusis, etc. De adquisicin preferente: el tanteo, el retracto y la opcin. De garanta: la prenda y la hipoteca, en sus diferentes modalidades, y la anticresis.

9.1. CARACTERSTICAS GENERALES

9.1.1. Concepto

En este Curso, abordaremos nicamente el anlisis de los que pueden incidir en la construccin/edificacin: la posesin, el usufructo, los censos, la superficie, tanteo, opcin, retracto y la hipoteca inmobiliaria. (De los dems, algunos como la prenda, se refieren a bienes muebles, y otros como la enfiteusis o la anticresis, han perdido todo su inters prctico en la actualidad).

Se puede definir a los derechos reales diciendo que son aquellos que otorgan a su titular un poder inmediato y directo sobre una cosa, permitindole servirse de ella de alguna forma, total o parcialmente.

9.1.3. Formas de adquirirlos

Lo caracterstico de los derechos reales es que se refieren a una cosa determinada y son inseparables de ella. Adems, esos derechos se ostentan frente a todos, a la generalidad de las personas. Un propietario, o un usufructuario, por ejemplo, no

El Cdigo Civil, en su artculo 609, hace una enumeracin de las posibles formas por las que una persona puede adquirir la titularidad de un derecho real. Dice as: "la propiedad se adquiere por ocupacin. La propiedad y los dems derechos reales sobre los bienes se adquieren y transmiten por la Ley, por donacin testada e

intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicin. Pueden tambin adquirirse por medio de la prescripcin".

hacer es sustraerla y menos an arrebatrsela violentamente: deben ser los Jueces quienes decidan si tiene derecho a recuperarla o no.

Se trata por tanto, de una serie de hechos jurdicos a los que la Ley les atribuye ese efecto jurdico: que, cuando se producen en la vida real, alguien adquiere la propiedad de una cosa, u otro derecho real sobre la misma.

Existen muchas clasificaciones de la posesin, atendiendo a diferentes criterios, pero interesa especialmente mencionar sta:

Sin embargo, esta enumeracin no es completa: omite otros procedimientos de adquisicin de la propiedad, tales como la accesin, el hallazgo y el tesoro, regulados en otros artculos del mismo cdigo. Y, por otro lado, los procedimientos no son aplicables a todos los derechos reales. As, una hipoteca no puede adquirirse por prescripcin ni existe ningn supuesto de censo ni de derecho de superficie impuestos por la Ley, por ejemplo.

Posesin justa: cuando se posee algo porque se tiene derecho a ello.

Posesin injusta: cuando el poseedor de hecho no tiene derecho a poseer. Esta, a su vez, puede ser:

- De mala fe, si el poseedor sabe que es injusta. Por ello, nos referimos a las diferentes formas de adquisicin al tratar de cada derecho real en concreto. - De buena fe, si el poseedor cree que es justa por existir algn documento o "justo ttulo" (contrato, testamento, disposicin legal) que aparentemente la justifique, y aunque no sea vlido, l lo ignora.

9.2. LA POSESIN En general, la Ley considera, si no se demuestra lo contrario que, el que dispone de un documento justificativo aparentemente vlido, aunque en realidad no lo sea, es un poseedor de buena fe. 9.2.2. Acciones protectoras. Los interdictos La posesin, puede entenderse en dos sentidos: Todo poseedor de una cosa tiene derecho en principio a ser respetado en su posesin (llamado derecho a la "posesin pacfica", es decir, sin sufrir perturbaciones por parte de otros). Y, para garantizar este derecho, las leyes le conceden diversas acciones procesales, de forma que pueda defenderlo ante los Jueces y Tribunales. Son las llamadas acciones posesorias.

9.2.1. Concepto y Clases

Como hecho, significa que una persona tenga algo en su poder, a su disposicin, que pueda utilizarlo o servirse de ello como le convenga. Como derecho, significa que alguien tenga derecho a poseer alguna cosa (aunque no la posea de hecho, porque se la hayan robado, por ejemplo), por ser su propietario, usufructuario, arrendatario, prestatario, etc.

A la simple posesin, se la clasifica como derecho real provisional porque, el que posee algo, o bien tiene derecho a ello (en cuyo caso no es slo poseedor sino propietario, usufructuario, etc.), o lo adquiere (prescripcin adquisitiva) o lo pierde definitivamente ante otro derecho superior ( el del dueo) o por prescripcin extintiva.

Tal consideracin tienen entre otras, la llamada accin publicitaria (reivindicatoria de la posesin), el desahucio por precario (contra quienes ocupan un inmueble sin pagar renta ninguna) y el procedimiento especial regulado en el artculo 41 de la Ley Hipotecaria, para proteger el poseedor de bienes inmuebles que se vea privado de ellos. Pero las ms importantes son, quizs, los Interdictos.

Los interdictos son procesos judiciales especiales, sumarios y ms giles que los juicios declarativos ordinarios. Existen tres tipos de interdictos que son de aplicacin general, a la proteccin de la posesin de bienes de cualquier clase:

Sin embargo, la mera posesin de hecho de una cosa, ya otorga un derecho: el de no ser desposedo de ello por la fuerza. Quien quiera recuperar una cosa que se encuentre en poder de otro injustamente, deber reclamrsela, privadamente o acudiendo ante los Tribunales y demostrando sus derechos. Pero lo que no puede

Interdicto de Recobrar: para solicitar la recuperacin de la posesin por quien ha sido despojado injustamente de ella.

Interdicto de Retener: para hacer cesar las perturbaciones que impiden la posesin pacfica de una cosa. Interdicto de Adquirir: para tomar posesin de las herencias de los herederos. Pero existen otros dos, que tienen un especial inters por su relacin con la edificacin:

Unitario: tiene una existencia propia, global, como totalidad, diferente de las distintas facultades que lo integran, y de las que de hablar seguidamente ( a gozar y disponer de la cosa, segn el Cdigo). Extensible o elstico: tiende a abarcar el mximo de facultades posibles, todas las que no estn legalmente prohibidas, o atribuidas a los titulares de otros derechos. Cuando una prohibicin legal, o un derecho limitado, desaparecen, las correspondientes facultades son adquiridas automticamente por el propietario.

El interdicto de Obra Nueva: que puede interponer el poseedor de un inmueble, solicitando la paralizacin de una obra que perturbe de alguna forma sus derechos (afectar a los cimientos o muros del edificio propio, o a elementos medianeros, conductos de desage, impedir el ejercicio de servidumbres de paso o de luces, etc.) El interdicto de Obra Ruinosa: Solicitando del Juez que, para evitar los riesgos que pueden derivarse del estado ruinoso de una construccin, obligue a su propietario a adoptar medidas de proteccin (apuntalamiento, reparaciones, etc.) o a demolerlo.

La propiedad es el derecho real por excelencia. Es el ms completo y, adems, el que ha dado origen a todos los dems, que siempre se refieren a l (son en realidad, otras tantas limitaciones a las facultades del propietario, a favor de otras personas).

Muchas veces, las leyes emplean la palabra dominio como sinnimo de propiedad. As, cuando se alude a cosas fuera de dominio (sin dueo) o a bienes de dominio pblico (propiedad de la administracin y destinadas a un uso o servicio pblico).

(ACLARACIN: el Interdicto de Obra Ruinosa no tiene nada que ver, en principio, con la responsabilidad decenal por ruina. Con l, no se reclaman responsabilidades por daos, sino que se pretende evitar que lleguen a producirse. Adems, para interponerlo es indiferente el tiempo transcurrido desde la terminacin del edificio).

9.3.2 Adquisicin de la propiedad

9.3. EL DERECHO DE PROPIEDAD

Cualquier persona puede convertirse en propietaria de algo, de una cosa en concreto, por alguno de los medios siguientes:

9.3.1 concepto y caractersticas Segn el artculo 348 del Cdigo civil, la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin ms limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario aade- tiene accin contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla. Tradicin: En lenguaje jurdico, tradicin significa entrega o transmisin de derecho por su titular anterior. Por este medio, adquiere la propiedad quien celebra un contrato traslativo de dominio; comprndola, permutndola por otra cosa, recibiendo en donacin, o como premio de un juego o apuesta. Sucesin: Se adquiere la propiedad por sucesin, al producirse la muerte del propietario anterior, por quienes la reciben al aceptar la herencia, o legados. Accesin: Significa que, el dueo de una cosa, adquiere la propiedad (accede a ella) de los frutos que sta produce, sean naturales (frutos propiamente dichos y cras de animales) o civiles (intereses del dinero, rentas de un inmueble alquilado, etc.) y de las cosas que se mezclan con ella de forma inseparable, o en ciertos casos, de los sembrado, plantado o edificado sobre su terreno, y de lo que en l depositen las aguas fluviales, tambin en determinadas condiciones. Prescripcin adquisitiva o usucapin: Consiste en la adquisicin de la propiedad de una cosa por quien ha actuado como dueo de ella sin serlo, durante un cierto tiempo, y de forma pblica, ininterrumpida y pacfica (es decir, sin que el verdadero propietario se haya opuesto a ello, sea por ignorancia o por desinters). Respecto a los bienes inmuebles, el plazo para adquirir es de 10 aos entre presentes y 20 entre ausentes (si el dueo reside en el extranjero), si se acta

Por tanto, la propiedad es un derecho y, concretamente, un derecho real, cuyas principales caractersticas son las de ser:

Pleno, o general: su titular (el propietario) tiene unas facultades mucho ms amplias que las de otros derechos reales, que slo son limitados. Principal, o independiente: puede existir con independencia de cualquier otro derecho, mientras que los derechos reales limitados no lo son, porque suponen la existencia de un derecho de propiedad. (Una propiedad puede existir sin hipotecas, servidumbres u opciones de compra pero, en cambio lo contrario no es posible: esos derechos se refieren siempre a una cosa que es propiedad de otro).

de buena fe y con justo ttulo. Sin necesidad de ellos, el plazo es de 30 aos, sin distincin entre presentes y ausentes. Ocupacin: Consiste en apropiarse de una cosa carente de dueo, por haberla perdido o abandonado ste, (hallazgo) o por haber permanecido oculto durante cierto tiempo (tesoro) o porque no lo ha tenido nunca (animales salvajes). Tambin puede adquirir la propiedad de algo el beneficiario de la expropiacin forzosa que ha sufrido su dueo anterior, como veremos en el Captulo 16, y en virtud de una sentencia judicial. 9.3.3. Prdida de la propiedad

-

Acceder a los frutos naturales y civiles que produzca. Transformarla (en otra cosa, o variar sus posibilidades de uso). Excluir de su uso a los dems (a todos en general y a cualquiera individualmente). Gravarla, constituyendo sobre ella derechos reales limitados a favor de otro (usufructo, servidumbres, opciones, etc.). Enajenarla (donndola, vendindola o permutndola). Disponer de su transmisin para despus de su muerte (en forma de herencia o legado, por medio de un testamento).

9.3.5 La propiedad de bienes inmuebles El propietario o dueo de una cosa puede perder su derecho sobre ella por diferentes motivos, de forma voluntaria o involuntaria. En algunos casos, sucede que se extingue el derecho en s, deja de existir. En otros, el derecho subsiste, pero cambia de titular, pasa a otro propietario perdindolo el anterior. a) Son formas involuntarias: - La prdida de la cosa (extravo). - Su destruccin (accidental o intencionada). - La muerte del propietario (el derecho pasa a sus herederos y legatarios). - La expropiacin forzosa. - La sentencia judicial (concediendo la propiedad a otro). - La accesin (si alguien adquiere la propiedad por ese medio, el dueo anterior la pierde). b) Las formas voluntarias son: - La renuncia o abandono (expreso o tcito). - La tradicin (venta, permuta o donacin a favor de otro). - La prescripcin extintiva (el derecho de propiedad prescribe por no haber sido utilizado mientras otra persona lo adquira por usucapin). Como puede comprobarse, algunas formas de perder la propiedad se corresponden con otras tantas maneras de adquirirla. As la accesin, la tradicin, la sentencia judicial y la expropiacin forzosa son ambivalentes, la muerte del dueo se relaciona con la sucesin de sus herederos y legatarios, el abandono con la ocupacin, y la prescripcin extintiva con la adquisitiva o usucapin. En cambio, la destruccin de la cosa implica la extincin del derecho definitivamente, y lo mismo ocurre con las cosas perdidas, hasta que no sean halladas por alguien.

Adems de las facultades anteriores, el propietario de una finca posee otras, que se refieren especficamente a los bienes inmuebles. Son las siguientes:

-

Deslinde: es decir, a fijar sus lmites (lindes, o linderos) respecto de las fincas colindantes, de mutuo acuerdo o acudiendo para ello al Juez. Amojonamiento: colocacin de seales en esos lmites (mojones) de forma que unindolos imaginariamente obtengamos su permetro. Cierre: impedir el acceso a los dems por medio de vallas, setos, muros, zanja, etc. Edificacin: constituyendo sobre ella y apropindose de lo edificado. Sin embargo, todas estas facultades no son absolutas, sino que se encuentran sometidas a diversos lmites, en inters de los dems y de la sociedad en su conjunto.

9.3.6 Limitaciones a la propiedad

La Constitucin en su artculo 33, reconoce el derecho a la propiedad privada, pero le asigna una funcin social. Es decir, se respeta la propiedad porque se la considera til para la sociedad. Y, por ese motivo, las leyes pueden limitar su contenido. Por eso, el Cdigo Civil dice que el propietario de una cosa puede usar y disponer de ella, pero aade sin ms lmites que los establecidos en las leyes. Y estas limitaciones, efectivamente, existen. Son establecidas por las diferentes leyes y reglamentos con el objetivo de salvaguardar intereses considerados ms importantes que los derechos del propietario, por muy legtimos que sean stos. En algunos casos, lo que se pretende es que, los derechos del propietario no atenten contra los intereses privados de otras personas (vecinos, inquilinos, copropietarios, etc.) para conseguir unas relaciones ms justas.

9.3.4. Facultades del propietario

Las facultades del propietario de una cosa, es decir, lo que puede hacer con ella, estn resumidas en la expresin gozar y disponer que utiliza el Cdigo Civil. Pero, analizndolas un poco ms concretamente, estas facultades son las siguientes: Poseer la cosa (tenerla en su poder). Usarla (en su provecho, como mejor le convenga) o no hacerlo.

A. Limitaciones de inters pblico Bsicamente, son de dos tipos:

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Las servidumbres pblicas, que gravan las fincas para defender ciertos intereses sociales en materia de defensa, navegacin area, vas pblicas, costas, aguas interiores, suministros de energa elctrica y otros. De las establecidas por las leyes de Aguas, Costas y Carreteras, se tratar en el Captulo 13. Las establecidas en las normas de Derecho Urbanstico y los diferentes tipos de planes que afectan a las fincas en cuanto a sus posibilidades de uso, edificabilidad, alturas, volmenes, alineaciones y rasantes, como veremos en los Captulos 15, 16, 17 y 18.

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Comunidad colectiva (o propiedad en mano comn o germnica) que existe cuando todos los copropietarios ostentan su derecho sobre la totalidad de la cosa comn, de forma colectiva y en bloque. Es decir, todos son copropietarios de todo. Comunidad por cuotas (o romana) en la que la cosa comn se considera dividida en tantas partes, o cuotas, como copropietarios existan. Esas cuotas, pueden ser iguales o distintas unas de otras y se trata de una divisin ideal: en realidad, todos son copropietarios de todo, no slo de su parte, pero los derechos y obligaciones de cada uno se establecen sobre el valor de su cuota, que sirve de mdulo.

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B. Limitaciones de inters privado Entre ellas, cabe destacar:

b) Copropiedad dividida. Las servidumbres legales por razones de vecindad (medianera, luces, vistas, paso y desage) que estudiaremos en el prximo captulo. Las normas sombre copropiedad y, a sobre todo, las contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, o de edificios por pisos. Las normas sobre arrendamientos, tanto las del Cdigo Civil como, sobre todo, las de las Leyes de Arrendamientos Urbanos y Rsticos que limitan los derechos de los propietarios a favor de arrendatarios de locales, inquilinos de viviendas y colonos de fincas rsticas. Todos ellos, son lmites legales a las facultades del dueo de bienes inmuebles. Adems, claro est, de los lmites que l desee establecer voluntariamente, constituyendo usufructos, servidumbres, hipotecas u otras cargas sobre su finca. A diferencia de la propiedad pro-indiviso en las comunidades divididas, la cosa comn est dividida, de forma material y concreta (no ideal, como en las cuotas) en varias partes, y cada una de ellas pertenece a uno de los copropietarios. En realidad, lo que existe en tales casos son propiedades individuales, pero no sobre distintas cosas, sino sobre las diferentes partes de una sola, que resultan fsicamente inseparables.

c) Copropiedad funcional o de aprovechamientos. Se llaman as a aquellos casos en los que cada uno de los copropietarios tiene asignado uno de los varios usos o aprovechamientos posibles de la cosa comn. De todos ellos, (aparte de las comunidades de bienes entre cnyuges), el supuesto de copropiedad ms importante es la llamada propiedad horizontal.

9.4. COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

9.4.2 La propiedad horizontal.

9.4.1. Concepto y clases

Cuando existen varios propietarios de una misma cosa, es decir, cuando sta pertenece simultneamente a dos o ms personas, se dice que existe copropiedad ( o condominio, o comunidad de propietarios) sobre la misma. Ahora bien, atendiendo a las diferentes formas en que pueden regularse las relaciones entre los copropietarios (o condueos, o comuneros), podemos clasificar a las comunidades de la siguiente forma:

Se llama propiedad horizontal o propiedad de casas por pisos, a la que existe cuando en un mismo edificio, los diferentes pisos y locales del mismo pertenecen a varios dueos distintos (dos, o ms). Se trata de un sistema mixto, o hbrido, en el que se combinan diversos tipos de propiedad individual con otros de copropiedad. Est regulada por el artculo 396 del cdigo civil y, sobre todo, por la Ley de Propiedad Horizontal de 1960. En los edificios en rgimen de propiedad horizontal, las relaciones entre los propietarios son las siguientes:

Cada uno es dueo exclusivo de su propio piso o local (uno o varios) y de los elementos anexos al mismo: plazas de aparcamiento, cuartos

a) Propiedad pro-indiviso, que puede ser:

INTRODUCCIN AL DERECHORetracto Derechos reales de adquisicin preferente, de garanta y disfrute: Derechos reales de tanteo, opcin y retracto. Derecho real de hipoteca inmobiliaria. Los derechos de censo, superficie y suelo. El derecho de retracto consiste en que su titular, puede anular la venta hecha por el propietario de una cosa a favor de un tercero, y adquirirla l por el mismo precio que ste. A diferencia del tanteo y la opcin, el titular de un derecho de retracto slo puede ejercerlo despus de la venta de la cosa sobre la que recae. Existen algunos retractos de origen legal, establecidos a favor de los copropietarios de cosa pro-indiviso, o como garanta adicional respecto a los de tanteo (en los casos en que el dueo, sin respetarlo, vende la cosa a otra persona). Con el mismo objetivo, pueden constituirse tambin convencionalmente, en relacin con un tanteo voluntario o una opcin. Una modalidad de retracto convencional la constituyen los llamados pactos de retroventa. En ellos, el vendedor de una cosa se reserva el derecho de adquirirla durante cierto plazo, devolviendo al comprador el precio pagado por ste.

OTROS DERECHOS REALES 1

Derechos reales de adquisicin preferente

Tanteo LA HIPOTECA El derecho de tanteo consiste en que, su titular, tiene preferencia para adquirir una cosa ajena, si su dueo desea venderla, por el precio y en las condiciones preestablecidas, o en las mismas ofrecidas por un tercero. Si el propietario desea venderlo y recibe una oferta de otra persona, debe comunicarlo a quien tiene el derecho de tanteo, por si ste quiere ejercitarlo. Si es as, el bien de cuestin debe serle vendido a l, pues goza de preferencia para adquirirlo. Hay que tener presente que, en el derecho de tanteo, la iniciativa corresponde al propietario. Slo puede ejercerse cuando ste decide vender el bien. Mientras el dueo de la cosa no desee venderla, el titular del tanteo no puede exigirle nada. El derecho de tanteo puede tener un origen: Legal: cuando lo establece alguna ley. Es lo que sucede con el concedido a inquilinos y arrendatarios, colonos, socios de sociedades limitadas, el Estado en la extraccin de rido, etc. Convencional: pactado contractualmente entre el dueo y el titular del tanteo, en las condiciones que libremente acuerden. Concepto y clases

Nuestras leyes regulan tres clases de derechos reales de garanta: la hipoteca, la prenda (con o sin desplazamiento) y la anticresis. De ellos, la prenda se refiere siempre a bienes muebles, por lo que queda al margen de la temtica de este Curso. En cuanto a la anticresis es, hoy en da, una garanta obsoleta: recaa sobre un inmueble, propiedad del deudor, sobre cuyos frutos poda cobrarse la deuda al acreedor, si aqul no la pagaba en la forma convenida. La hipoteca, en cambio, s que es un garanta real plenamente vigente.

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Opcin El derecho de opcin (o de opcin de compra) consiste en que su titular dispone de un plazo de tiempo para decidir si desea comprar una cosa ajena, por un precio y unas condiciones preestablecidas. En cualquier momento de ese plazo, el titular de la opcin puede ejercer su derecho, y el dueo est obligado a venderle la cosa. Mientras dura la opcin, no puede vendrsela a otra persona. A diferencia del tanteo, en la opcin de compra la iniciativa corresponde al titular de ese derecho: es l quien debe decidir si lo ejerce o no, y puede hacerlo libremente durante el plazo establecido. El derecho de opcin es siempre convencional, pactado voluntariamente, pues ninguna ley lo impone de forma obligatoria.

El derecho real de hipoteca es un derecho real de garanta que, para asegurar el cumplimiento de una obligacin, otorga al acreedor el derecho a realizar (es decir, a promover la venta y cobrarse con el precio obtenido) una cosa propiedad del deudor, si ste no paga su deuda. En nuestro Derecho, existen dos tipos de hipotecas: - La hipoteca mobiliaria Es una modalidad introducida por la Ley de 1954 que la regula conjuntamente con la prenda sin desplazamiento. La hipoteca mobiliaria se establece sobre bienes muebles, pero no de cualquier clase, sino slo establece sobre bienes muebles, pero no de cualquier clase, sino slo sobre algunos: empresas mercantiles, vehculos, buques y aviones, maquinaria y propiedad intelectual e industrial.

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La hipoteca inmobiliaria

Con la que se pueden gravar bienes inmuebles de cualquier clase: fincas rsticas, solares, edificios, pisos, locales, naves industriales, etc. La hipoteca inmobiliaria es la normal u ordinaria. En general, nos referimos a ella cuando hablamos de hipoteca, sin adjetivarla, ya que la mobiliaria, por un lado es mucho ms reciente, y por otro, se utiliza mucho menos en la prctica. A ella nos referimos e los apartados siguientes.

Por ese motivo, si al adquirir una finca se comprueba que est gravada con una hipoteca (ya que consta en el Registro) el comprador tiene dos opciones: Exigir al vendedor que cancele la hipoteca (pagando su deuda al acreedor hipotecario, u ofrecindole otras garantas). Rebajar el precio en la cuanta de la deuda pendiente, asumindola el comprador y manteniendo la hipoteca en vigor (lo que equivale a financiarse la adquisicin mediante un crdito hipotecario).

La hipoteca inmobiliaria

Divisin de la hipoteca inmobiliaria

La hipoteca inmobiliaria es la que constituye sobre un inmueble, para garantizar el pago de una deuda contrada por su dueo. El titular del derecho de hipoteca, llamado acreedor hipotecario, en el momento que la deuda haya vencido, si su deudor no le paga, tiene derecho a realizar el valor de la finca hipotecada, promoviendo su venta en pblica subasta. Con el precio obtenido, puede sobrarse su crdito, con preferencia a otros posibles acreedores (es un crdito privilegiado) y el resto, si existe, se le reintegra al deudor.

Constitucin y garantas

De la misma forma que la finca hipotecada puede ser enajenada en su totalidad, tambin puede ser dividida o sufrir una segregacin. En efecto, si al propietario le interesa hacerlo, la existencia de una hipoteca no le impide dividir su finca en varias de menor superficie o segregar parte de ella para agregarla a otra colindante o para constituir una finca independiente. Sin embargo, por s mismas, la divisin o segregacin de la finca hipotecada, no afectan a la hipoteca. Esta no se divide, y el acreedor hipotecario puede reclamar la totalidad de la deuda garantizada por ella a cualquiera de los propietarios de las nuevas fincas resultantes, o a todos ellos a la vez. La Ley Hipotecaria los convierte en deudores solidarios. Para poder realizar una divisin de la hipoteca entre las fincas producto de una divisin o segregacin, se requiere el consentimiento expreso del acreedor hipotecario. En tal caso, se realiza una distribucin de la deuda garantizada con la hipoteca entre las nuevas fincas, en proporcin al valor de cada una de ellas. Y, en lo sucesivo, cada finca responder slo de la parte de la deuda que le haya sido asignada. La divisin de la hipoteca resulta, en principio, perjudicial para el acreedor: en vez de un solo crdito hipotecario, pasa a tener varios, de importe ms reducido y contra varios deudores diferentes. Por ese motivo, la Ley no le obliga a aceptarla, sino que puede negarse a ello, manteniendo una sola hipoteca y la garanta de la solidaridad entre los dueos de todas la fincas.

Las hipotecas pueden constituirse voluntariamente por medio de un contrato pero, para que tenga eficacia debe hacerse en escritura pblica, e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Lo mismo cabe decir de las que legalmente pueden exigir las compaas de seguros, para garantizar las primas de las dos ltimas anualidades en los seguros sobre bienes inmuebles. En cambio, esos requisitos no son necesarios en las llamadas hipotecas tcitas: son las establecidas legalmente a favor de los entes pblicos, para garantizar la anualidad corriente y la ltima vencida y no pagada de los impuestos que gravan los bienes inmuebles de los contribuyentes. Para ejercitar su derecho, el acreedor hipotecario dispone de cuatro procedimientos diferentes:

- El declarativo ordinario (el que corresponda segn la cuanta de la deuda). - El juicio ejecutivo. - El procedimiento sumario establecido por la ley Hipotecaria. - El extrajudicial. La accin hipotecaria prescribe a los 20 aos (lo que constituye otra garanta, ya que los crditos ordinarios prescriben a los 15). El propietario de la finca hipotecada, no pierde su derecho de propiedad sobre ella al constituirse ese derecho. La finca sigue siendo suya, y posee las mismas facultades de uso y disfrute que tena antes. Incluso puede enajenarla a favor de otra persona... pero eso no altera los derechos del acreedor hipotecario. La finca hipotecada, a pesar de haber cambiado de dueo, sigue sirviendo de garanta de la deuda contrada por el propietario anterior.

DERECHO DE CENSO Pensin Censatario

Es el derecho a elevar una o ms plantas sobre un edificio ajeno o realizar construcciones bajo el suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes.

Debe pactarse (establecerse) el rgimen de copropiedad (Comunidad).

Debe pactarse expresamente el plazo mximo para ejercer el derecho, las normas y las cuotas del rgimen de copropiedad futura.

Censalista

Finca

Garantas: Afeccin finca

Transmisibilidad: Derecho de fadiga (Prelacin = tanteo / retracto) Derecho de lluisme (Laudemio = porcentaje pactado de cada transmisin, o el 2%)

Extincin: Por llegar al trmino pactado Consolidacin Renuncia al derecho Redencin (pago de una cantidad equivalente al valor de la finca)

DERECHO DE SUPERFICIE Poder de tener una edificacin en terreno ajeno o de levantar y mantener aquella en ste. Constitucin: Escritura pblica Inscripcin en Registro de la propiedad Duracin (fincas urbanas): - Mximo 99 aos, entre particulares -Mximo 75 aos (Administracin Pblica) Pago de canon

Al finalizar el plazo, el propietario del terreno deviene propietario de la Edificacin DERECHO DE VUELO Y SUBSUELO:

INTRODUCCION AL DERECHO: Captulo 3.3

Los derechos reales de servidumbres Servidumbres Restricciones al derecho de propiedad sobre una finca PREDIO DOMINANTE/PREDIO SIRVIENTE

Extincin de las servidumbres (CC) Los derechos reales que afectan a la cosa (el bien/ propiedad/ objeto), en este caso el derecho de servidumbre, puede ser extinguidos por: Reunir en la misma persona los 2 Predios (fincas): Recibe el nombre de consolidacin, y consiste en que el titular de la finca predio dominante que tenia la servidumbre y el titular del predio sirviente , aquel que deba prestar el servicio son en un momento determinado la misma persona. Ej.: Yo poseo una finca (1) con una servidumbre de paso en otra finca (2), en un momento determinado yo adquiero la propiedad de la segunda finca, por lo tanto la servidumbre de paso se extingue, ya que soy propietario de ambas fincas.

Gravamen impuesto sobre inmuebles en beneficio de otro, perteneciente a distinto dueoCaracteres Derecho real (recae sobre cosas) Sobre cosa ajena Limita el derecho de propiedad Relacin entre dos fincas Registro de propiedad

No uso (durante 20 aos) las continuas: El no uso es una causa general de extincin de los derechos, ya que el C.C castiga el que los titulares no utilicen el derecho concedido (por ejemplo, si no se reclama una deuda en 15 aos desaparece la capacidad de reclamarla usucapin, etc).

Las servidumbres son inseparables de la finca a que pertenecen

Constitucin de las servidumbres (CC) Por disposicin de ley Por negocio jurdico Por prescripcin adquisitiva (20 aos) (Solo las continas y aparentes) Servidumbre: La servidumbre es un gravamen o carga q se impone sobre un previo (una finca) o bien en virtud del pacto o bien por imperativo legal a favor de otro previo o finca, perteneciente a distinto dueo. Limites al dominio o servidumbres legales: En ocasiones es necesario que las fincas estn sujetas a cubrir necesidades que de otro modo no pueden ser cubiertas de otras fincas. El hecho de permitir los bajantes de aguas pluviales, de controlar la distancia entre edificaciones, de permitir el paso del agua, no pueden resultar impedidas por la voluntad de quien sea en cada momento titular de ese bien. Por este motivo la ley impone lmites al derecho de propiedad que son denominadas servidumbres legales, o lmites al dominio. Voluntarias: Junto a estas existen la posibilidad de constituir servidumbres voluntarias, nacidas en un momento determinado de la voluntad de las partes, pero que afectan a la propiedad con independencia de quien sea en cada momento el propietario de la misma. Esas servidumbres pueden ser, por ejemplo de luces, de vistas, distancias mnimas. Forzosas: Por ltimo podemos hablar de las servidumbres forzosas. Decimos que son forzosas cuando la ley permite a una de las partes exigir la constitucin de la misma como modo de sacar provecho a su previo o de permitir un servicio determinado. LEGALES VOLUNTARIAS USUCAPIN

No puede usarse la servidumbre debido al estado de los predios: Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse la servidumbre (destruccin de la finca)

Por llegar al plazo final: Llegar al plazo final en un acuerdo voluntario (en casos de servidumbre temporal)

Renunciar al propietario (predio dominante): Se puede renunciar a una servidumbre siempre y cuando no perjudique a un tercero.

Redencin convenida: Pagas por extinguir una servidumbre (voluntaria o forzosa)

RELACIONES DE VECINDAD ENTRE FINCAS: LAS SERVIDUMBRES 10.1. CARACTERISTICAS GENERALES 10.1.1. Concepto y caracteres Las servidumbres son unos derechos reales limitados y,dentro de ellos, de los que hemos clasificado de goce, en la leccin anterior, junto al usufructo, los censos y el derecho de superficie. Se trata de un gravamen, una carga, impuesta sobre una finca, en beneficio de otra, a cuyo dueo le reporta alguna utilidad. Existen varias clases de servidumbres y su contenido es muy diferente de unas a otras, pero, en su conjunto, todas ellas tienen los siguientes caracteres:

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Son derechos reales y , por lo tanto pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad Son derechos limitados y en consecuencia, recaen sobre cosas ajenas; concretamente, sobre fincas ajenas es posible ser titular de una servidumbre sobre una finca propia). Para que exista una servidumbre es necesario que existan dos fincas (normalmente colindantes) y pertenecientes a distintos dueos. Una de las fincas (predio sirviente) debe soportar alguna limitacin a las facultades de su propietario, en beneficio o utilidad del de la otra (predio dominante). Las servidumbres son derechos inseparables de las fincas ( predio dominante y sirviente) y no pueden transmitirse con independencia de las mismas. Las servidumbres son indivisibles. La dominante, no afectan a su contenido: divisin del predio sirviente, o del

a) Los derechos y obligaciones de los dueos del predio sirviente y del dominante son segn su origen: Los establecidos por las leyes Los pactados voluntariamente entre ambos. Los adquiridos por usucapin

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b) Respecto al dueo del promedio ominante, en general tiene todos los derechos necesarios para usar de la servidumbre, aunque no se hayan pactado expresamente. Tambin puede hacer, en el predio sirviente (pero a su costa) las obras necesarias para ejercer y conservar la servidumbre En Contra, tiene la obligacin de no alterar la servidumbre, y usarla de la forma que cause el menor prejuicio posible al predio sirviente. c) El dueo del predio sirviente, por su parte, no puede hacer nada en l que implique una disminucin de las facultades del predio doinante. Su obligacin principal, por lo tanto consiste en soportar esa carga, y no disminuirla de ninguna forma. Sin embargo, tiene derecho, en ciertos casos a exigir soluciones alternativas: otras formas de ejercer la servidumbre que, siendo igual de tiles al dueo del predio dominante, resulten menos perjudiciales para el propio.

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Si el predio sirviente se divide en dos o ms fincas, la servidumbre no se modifica, y cada una de ellas tiene que soportarla en la parte que le corresponda. Si el predio dominante se divide en dos o ms, los dueos de cada uno de ellos pueden usar de la servidumbre por completo, pero sin alterar el lugar de uso, ni hacerla ms perjudicial para el predio sirviente.

10. 1. 4 ClasificacinDe entre las diferentes clasificaciones de las servidumbres que existen, tienen especial inters prctico las siguientes: a) Por su origen: Servidumbres legales: establecidas obligatoriamente por una ley. Servidumbres voluntarias: las creadas por medio de un contrato, un testamento o usucapin.

10.1.2. Regulacin legal: el Derecho comn y el Derecho foral cataln En Catalua, como se ha explicado en el captulo 1, est vigente un Derecho Civil propio, foral, par