MOD PEPRI- OCT 16 - Valencia

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ALTERNATIVA TÉCNICA

PROGRAMA DE ACTUACIÓN AISLADA DEL ÁMBITO DE LAS CALLES NUMANCIA, ZAPATERÍA DE LOS NIÑOS Y MARTIN

MENGOD “BARRI DEL MERCAT”

(VALENCIA)

ALTERNATIVA TÉCNICA

PROPUESTA DE MODIFICACIÓN DEL PEPRI DEL “BARRI DEL MERCAT”

PROMOTOR:

“LA LUZ DE SHAMSA, S.L.”

Calle Reina nº 175-bajo

C.P. 46011 Valencia C.I.F. B-98580939

INDICE

MEMORIA DESCRIPTIVA Y JUSTIFICATIVA 1.- ANTECEDENTES Y SITUACIÓN ACTUAL 2.- DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LA PROPUESTA 3.- DELIMITACIÓN DEL NUEVO ÁMBITO Y DEL AREA DE REPARTO 4.- ESTUDIO ECONÓMICO 5.- CONTENIDO DE LA MODIFICACIÓN 6.- CONCLUSIÓN

ANEXOS I PLANOS 1.- Emplazamiento 2.- Situación 3.- Delimitación actual UE8 4.- Nuevo ámbito Actuación Aislada

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1.- ANTECEDENTES Y SITUACIÓN ACTUAL PROMOTOR DE LA PROPUESTA: Don Alejandro Galiana Verdeguer, mayor de edad, soltero y vecino de Valencia, calle

Barraca nº 190, provisto de DNI/NIF nº 73.770.963-G, en calidad de administrador único, en nombre y representación de la mercantil “LA LUZ DE SHAMSA, S.L.”, con domicilio social en Valencia, calle Reina nº 175-bajo.- C.P. 46011, y C.I.F. número B-98580939; constituida por tiempo indefinido mediante escritura autorizada el notario de Valencia don Eduardo Llagaría Vidal, el día 30 de Octubre de 2.013, con el número 1.119 de su protocolo. Se halla inscrita en el Registro Mercantil de Valencia, al tomo 9.704, libro 6.986, folio 131, hoja V-156.509, inscripciones 1ª y 2ª.

1.1 DELIMITACIÓN ACTUAL DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN Nº 8 La modificación del Plan Especial de Protección y Reforma Interior (PEPRI) del “Barri de

Mercat”, aprobada por acuerdo plenario del Excmo. Ayuntamiento de Valencia de fecha 26 de octubre de 2001, contiene, entre otras, la delimitación de la Unidad de Ejecución nº 8.

En la Memoria del documento de modificación consta como objetivo la creación de una

plaza pública rectangular, sin afectar a ninguna edificación existente. Es decir, que la finalidad de esta delimitación era y es, fundamentalmente, la obtención y urbanización de este suelo dotacional de nueva creación.

Con posterioridad, la delimitación de la Unidad de Ejecución nº 8 fue corregida y

modificada mediante acuerdo plenario del Excmo. Ayuntamiento de Valencia de fecha 29 de julio de 2005, excluyendo del ámbito de la Unidad de Ejecución las parcelas de la calle El Olmo, nº 1 (referencia catastral 5629705), calle Ercilla, nº 8 (referencia catastral 5629705) y calle don Generoso Hernández, nº 3 (referencia catastral 5629701), en los términos indicados en el informe de la Oficina Técnica de la Sección de Planeamiento y Gestión del Servicio de Gestión del Centro Histórico de fecha 14 de julio de 2005.

1.2 PARÁMETROS URBANÍSTICOS VIGENTES En la actualidad, la Unidad de Ejecución nº 8 se encuentra enclavada en suelo urbano

consolidado por la urbanización, incluido en la zona de calificación CHP-151. Comprende la práctica totalidad de la manzana de uso residencial conformada por las calles Ercilla, Zapatería de los Niños, Martín Mengod y Numancia; así como el tramo de los viales a los que esta manzana da frente y que se encuentran totalmente urbanizados. Tan solo quedan excluidas del ámbito las dos parcelas edificadas recayentes a la calle Ercilla y el tramo de vial colindante con la zona, y perteneciente a la calle Martín Mengod.

La superficie de dominio privado que conforma el ámbito se encuentra totalmente libre de

edificación, pero muy fraccionada, ya que se trata de solares resultantes del derribo de las pequeñas edificaciones muy concentradas, propias del antiguo centro histórico de Valencia, que fueron derribadas por ruina hace ya varios años. Así, la total superficie del ámbito comprensiva de 425,61 m2s se halla dividida en doce pequeñas unidades de parcelas catastrales, cuyas superficies según las fichas catastrales oscilan entre los 9 m2 y 49 m2, a excepción de una parcela de 113,41 m2. Situación ésta que contrasta con la total superficie edificable del ámbito, de apenas 214,48 m2s, por lo que siendo la parcela mínima edificable

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de 60 m2s, resulta que tan solo la referida parcela de 113,41 m2 podría aspirar a obtener por sí misma una parcela edificable de reemplazo en el proyecto de reparcelación, percibiendo el resto de propietarios su correspondiente indemnización sustitutoria en metálico.

En la página siguiente se adjunta el Cuadro 1., en el que se detallan las superficies de las

distintas parcelas que forman el ámbito de la actuación, excluyendo la superficie que forma parte de la red viaria ya cedida.

Además, siendo la edificabilidad total de 857,92 m2t, apenas se permite la ejecución de 19

viviendas-apartamentos de escasamente 44,00 m2 como máximo, en todo el ámbito. En este sentido, cabe incidir en el hecho de que siendo la parcela mínima edificable en la zona de 60 m2s, en la parcela final edificable, comprensiva de 214,48 m2s, podrían ubicarse 3 parcelas de 71,49 m2s, con una edificabilidad cada una de ellas de 285,97 m2t. Partiendo del cumplimiento de la normativa actual en materia de edificación (Código Técnico de la Edificación, Normas de Diseño y Calidad en Viviendas,…), el producto final planteado bajo estas premisas, cumpliendo con la normativa anteriormente mencionada, que obliga a un dimensionado mínimo exigido de los elementos comunes de la edificación, daría como resultado viviendas de muy pequeño tamaño con una relación desmesurada respecto a los elementos comunes del edificio del que formaran parte. Con independencia de lo anterior, la división del suelo final en tres parcelas, llevaría a tres edificaciones independientes de pequeño tamaño, con repetición de elementos comunes innecesario, con una muy difícil materialización final de dicha construcción de forma única y simultánea, y por tanto sin la finalización de la imagen de la plaza que se pretende obtener con la actuación, -principio que debe permanecer en la presente actuación-, y con un resultado final de edificación de pequeño tamaño concentrada.

De todo lo anterior puede deducirse la conveniencia de tratar la parcela edificable

obtenida como una única parcela final que garantice la construcción única de la totalidad de la edificación, y por tanto la materialización de la imagen de plaza urbana finalizada. Pese a esto, y siendo consecuentes con los parámetros urbanísticos del PEPRI, se ha planteado el cumplimiento de la parcela mínima de 60 m2s, analizando la estructura de la propiedad fuertemente disgregada existente en el ámbito, para poder obtener la superficie mínima de suelo origen que debería poseer cualquier propietario para tener derecho de adjudicación.

Nº PAR. PROPIETARIO DIRECCION

PARCELA/PARTICIPACION REFERENCIA CATASTRAL SUPERFICIE

CATASTRAL SUPERFICIE

MEDICION REAL

AMBITO U.E. 8 BARRI MERCAT

1 Mª CARMEN DOLORES PEREZ GARCIA ZAPATERIA DE LOS NIÑOS, 3 5729107YJ2752H0001IU 16,00 16,00

2 MANUEL PORTACELI ORTELLS Y FAMILIA ZAPATERIA DE LOS NIÑOS, 3B 5729106YJ2752H0001XU 13,00 12,83

3 FRANCISCO BERNAL ALBIÑANA ZAPATERIA DE LOS NIÑOS, 5 5729105YJ2752H0001DU 10,00 9,85

4 AMPARO MARTINEZ DOMENECH E HIJOS ZAPATERIA DE LOS NIÑOS, 7 5729104YJ2752H0001RU 9,00 8,70

5 LUZ DE SHAMSA , S.L. ZAPATERIA DE LOS NIÑOS, 7B 5729103YJ2752H0001KU 14,00 13,65

6 LUZ DE SHAMSA , S.L. ZAPATERIA DE LOS NIÑOS, 9 5729102YJ2752H0001OU 11,00 10,87

7 LUZ DE SHAMSA , S.L. NUMANCIA, S/N 5729108YJ2752H0001JU 149,00 113,42

8 LUZ DE SHAMSA , S.L. NUMANCIA, 6 5729109YJ2752H0001EU 50,00 49,59

9 LUZ DE SHAMSA , S.L. NUMANCIA, 8 5729110YJ2752H0001IU 47,00 46,59

10.1 JOSE SANCHEZ BAÑO y TERESA MIRALLES NUMANCIA, 10-baja

5729111YJ2752H0001JU 46,00

7,64

10.2.1 CARMEN VIDAL FERRIOL (50% 11.2) NUMANCIA, 10-entresuelo 3,82

10.2.2 MARIA FERRES BOIX (50% 11.2) NUMANCIA, 10-entresuelo 3,82

10.3 MANUEL ALEJANDRO GONZALEZ MORENO NUMANCIA, 10-PRINCIPALº-2ª 7,64

10.4 MICHELL JEAN MAILLET y Mª CARMEN LLOMBART BOSCH NUMANCIA, 10-1º-3ª 7,64

10.5 CONSUELO COSTA BRESO NUMANCIA, 10-3º-3ª 7,64

10.6 FRANCISCO GISBERT TAMARIT NUMANCIA, 10-4º-desván 7,64

11 ANA MARIA ZAMORA RONCAL (ADHESION PAGO TERRENOS) NUMANCIA, 12 5729112YJ2752H0001EU 49,00 49,33

12.1 JUAN FERNANDEZ SERRANO MORA NUMANCIA, 14-baja

5729113YJ2752H0001SU 49,00

15,18

12.2 MARIA VARGUES ARMEGOL NUMANCIA, 14-1º-1ª 11,26

12.3 JUAN FERNANDEZ SERRANO MORA NUMANCIA, 14-2º-2ª 11,26

12.4 JUAN FERNANDEZ SERRANO MORA NUMANCIA, 14-3º-3ª 11,26

13 AYUNTAMIENTO DE VALENCIA MARTÍN MENGOD, 2 5729108YJ2752H0001JU 35 35,06

TOTAL AMBITO EXCLUYENDO VIALES 460,67

Cuadro 1. Relación de parcelas que forman el ámbito de la actuación, excluyendo la superficie que forma parte de la red viaria ya cedida.

Por otra parte, según el planeamiento vigente, del total suelo dotacional incluido en la unidad de ejecución (572,28 m2s), la superficie de 175,31 m2 se corresponde con la red viaria actualmente ejecutada y afecta a su destino, mientras que 396,97 m2 se deben destinar a espacio libre público, pendiente de obtener por el Ayuntamiento y de ejecutar.

Parcelas Catastrales que forman parte del ámbito

Fotografía Aérea de la zona

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A continuación se detallan los parámetros urbanísticos que afectan al ámbito de la unidad de ejecución nº 8:

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1.3 PROBLEMÁTICA PARA EL DESARROLLO DEL PLANEAMIENTO VIGENTE Los parámetros urbanísticos enunciados evidencian la escasa entidad del ámbito de la

actuación, así como la inviabilidad económica que presenta la actuación tal y como se encuentra actualmente planificada, a lo que se debe añadir la falta de proporcionalidad e improcedencia para su desarrollo mediante un programa de actuación integrada, tanto por la finalidad eminentemente urbanizadora de este sistema de gestión, como también por su prolija tramitación, prevista para otro tipo de desarrollos urbanísticos mucho más complejos (nos hallamos ante un ámbito de 786,76 m2s de los cuales 361,15 ya están cedidos a la administración formando parte de la trama viaria urbana).

Sobre estas bases, resulta evidente que el desarrollo urbanístico del ámbito actualmente

vigente mediante un sistema de gestión directa municipal, solo sería viable mediante la previa expropiación de las parcelas que lo conforman. Esto es, acometiendo una gran inversión de fondos y recursos públicos.

Los largos años en que se encuentra el vacío urbanístico dejado por la ruina y demolición de

las antiguas edificaciones son prueba de que la actual planificación no funciona y que de seguir así tampoco tiene visos de que se solucione.

A ello debemos añadir el hecho de que nos hallamos ante una zona de la ciudad de Valencia

con una elevada densidad de viviendas y escasos espacios de aparcamiento de vehículos, al mismo tiempo que no resulta posible la creación de nuevas áreas rotacionales públicas al no existir espacios no ocupados por edificaciones residenciales. Es por ello que la puesta a disposición de los ciudadanos de un aparcamiento subterráneo supondría una mejora en el barrio y en la calidad de vida de sus vecinos y visitantes.

Así las cosas, la modificación que se propone tiene por objeto el desarrollo equilibrado y

sostenible del ámbito de actuación mediante la urbanización y cesión gratuita al ayuntamiento de la plaza pública inicialmente prevista en la actualmente obsoleta unidad de ejecución, si bien limitando dicha cesión al suelo y al vuelo, con reserva y exclusión del subsuelo que permanecerá siendo de titularidad privada, estableciendo que el uso autorizado para el mismo sea el aparcamiento para vehículos.

1.4 MARCO JURÍDICO APLICABLE A la propuesta de actuación urbanística planteada le es de aplicación la siguiente normativa

estatal y autonómica: A) Como normativa de ámbito estatal, resulta de aplicación la Ley 8/2013, de 26 de junio, de

Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas (LRRRU). En efecto, nos hallamos ante una actuación de renovación del tejido urbano del centro

histórico de Valencia a realizar mediante una actuación edificatoria de transformación urbanística, consistente en la ejecución de una nueva plaza pública, paralelamente a actuaciones de nueva edificación en los solares resultantes de antiguas edificaciones derribadas por su estado ruinoso.

El encaje de la propuesta de actuación en el ámbito de esta nueva norma lo encontramos en

su propio Preámbulo, al decir:

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“Por lo que respecta a las actuaciones de transformación urbanística, se introducen

modificaciones tendentes a adecuar sus actuales parámetros a la realidad del medio urbano y

de las actuaciones que se producen, tanto sobre el patrimonio edificado, como sobre los propios tejidos urbanos. Para ello, a las señaladas actuaciones, dentro de las cuales se incluyen las actuaciones de dotación, se añaden las denominadas «actuaciones edificatorias», que engloban, tanto las de nueva edificación y de sustitución de la edificación existente, como las

de rehabilitación edificatoria ..”

De igual forma, el art. 7.1 relativo al objeto de las actuaciones comprendidas en la ley dispone: “1. De conformidad con lo dispuesto en esta Ley, en la legislación estatal sobre suelo y

edificación, y en la legislación de ordenación territorial y urbanística, las actuaciones sobre el medio urbano se definen como aquéllas que tienen por objeto realizar obras de rehabilitación

edificatoria, cuando existan situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las edificaciones, y de regeneración y renovación urbanas, cuando afecten, tanto a edificios, como a tejidos urbanos, pudiendo llegar a incluir obras de nueva edificación en sustitución de edificios previamente demolidos.”

Así mismo, destacamos el art. 1 relativo a su objeto, al decir que “Esta Ley tiene por objeto

regular las condiciones básicas que garanticen un desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano, mediante el impulso y el fomento de las actuaciones que conduzcan a la rehabilitación de los edificios y a la regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes, cuando sean necesarias para asegurar a los ciudadanos una adecuada calidad de vida y la efectividad de su derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.”

B) También de ámbito estatal, resulta de aplicación el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30

de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, cuyo artículo 1 prevé como objetivo esencial de la Ley un desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano, mediante el impulso y el fomento de las actuaciones que conducen a la rehabilitación de los edificios y a la regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes, cuando sean necesarias para asegurar a los ciudadanos una adecuada calidad de

vida y la efectividad de su derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. C) Por último, como normativa de aplicación autonómica, resulta de aplicación la reciente

Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana (en adelante, LOTUP), reformada por la Ley 10/2015, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera, y de organización de la Generalidad Valenciana.

La propuesta planteada tiene como finalidad arbitrar un mecanismo urbanístico simplificado

más ágil, específico y rápido, que permita a este titular de la mayoría de la superficie edificable ejercitar su derecho a edificar las parcelas de las que dispone, cumpliendo las previsiones del planeamiento urbanístico en el suelo urbano consolidado, con un justo mecanismo de reparto de beneficios y cargas. Lo cual se encuentra en la línea marcada por el propio Preámbulo de la LOTUP, al decir que “…es prioritario facilitar la implantación racional de actividades económicas en el territorio que sean plenamente compatibles con la conservación y mejora de sus valores

ambientales, culturales y paisajísticos. Pero, para esto, los agentes económicos y sociales necesitan seguridad, claridad, estabilidad y simplificación de los procedimientos, así como certidumbre en los plazos de desarrollo de las actuaciones.

_Y es, precisamente este, el primer gran objetivo de la ley: la simplificación.”

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(…), buscando las soluciones que sean más eficaces y más eficientes, que deriven en menores

costes para los operadores públicos y privados.”

(…) El último de los grandes objetivos de la reforma legal es su flexibilidad y su adaptación a la

coyuntura económica e inmobiliaria actual, la cual requiere de ajustes y de instrumentos que se

adapten a las demandas reales del mercado. De igual forma, los arts. 9 y 15 LRRRU establecen con claridad la legitimación de los

propietarios de terrenos incluidos en el ámbito de la actuación para formular iniciativas de nueva ordenación y para participar en su ejecución.

La modificación del PEPRI se encuentra regulada en el artículo 63 LOTUP al decir que los planes

y programas se revisarán o modificarán por el procedimiento previsto para su aprobación o según se establezca en su normativa específica. Los planes parciales, los planes especiales y los planes de reforma interior podrán modificar determinaciones del plan general estructural y del plan de ordenación pormenorizada, para ajustarlas al análisis más detallado del territorio propio de su escala.

1.5 DESARROLLO DE LA ACTUACIÓN MEDIANTE PROGRAMA DE ACTUACIÓN AISLADA Siguiendo la línea trazada por las actualmente derogadas Ley Urbanística Valenciana (LUV) y

Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística (ROGTU), la vigente Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana (en adelante, LOTUP), en sus arts. 72, 73 y 109 distingue dos regímenes de actuación diferenciados para la gestión del suelo: el régimen de Actuación Integrada y el de Actuación Aislada.

Las Actuaciones Integradas son ámbitos de gestión urbanística que comportan la

programación conjunta de una o varias unidades de ejecución completas. Las Actuaciones Aisladas consisten en la edificación de solares o la rehabilitación de edificios mediante licencia de obras. También son actuaciones aisladas las que se desarrollan mediante programa, cuando no sea posible realizarlas directamente mediante licencia de obras. El programa de actuación aislada puede conllevar, entre otros, como fin complementario, la realización de obras accesorias de urbanización adyacentes a la parcela para completar los servicios urbanísticos existentes, convirtiéndola en solar.

El artículo 73 LOTUP establece de forma clara y definida los criterios de elección entre la

delimitación de actuaciones aisladas o integradas, en atención al grado de urbanización de la manzana que constituye su ámbito, de la siguiente forma:

1. Los documentos de planeamiento seguirán los siguientes criterios para incluir terrenos en una

actuación integrada o en una actuación aislada:

_ a) En las manzanas con urbanización preexistente completa, procede la actuación aislada,

salvo cuando concurran las circunstancias que aconsejen la formulación de un plan de reforma interior para realizar una actuación de renovación o regeneración sobre el medio urbano.

_ b) En las manzanas con urbanización preexistente parcial, procederá su inclusión como

actuación aislada, siempre que sea viable conectar con la urbanización existente los frentes no

urbanizados. En caso contrario, se incluirá en actuaciones integradas el terreno imprescindible

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para transformarlo en solar. La delimitación de la actuación integrada se realizará con un criterio funcional y proporcionado.

_ c) En las manzanas sin ningún grado de urbanización preexistente, procede la actuación

integrada.

_ d) En los pequeños núcleos rurales, el plan general estructural podrá incluir en el área de

actuaciones aisladas manzanas completas, para su urbanización en este régimen de actuación,

con el fin regulado en los arts. 25.4 y 72.3.b de esta ley.

_ 2. El grado de urbanización de la manzana correspondiente se ponderará en función de las

alineaciones del planeamiento vigente a ejecutar.”

Por último, el art. 109 LOTUP dispone lo siguiente: “1. Los programas de actuación podrán tener por objeto una actuación integrada o aislada.

_ 2. El programa de actuación integrada comprenderá una o varias unidades de ejecución,

planificando su urbanización y gestión, pudiendo delimitar su ámbito o redelimitar el ámbito anteriormente previsto en otros planes para asegurar la correcta integración de la actuación en su entorno.

_ 3. La actuación podrá extenderse a nuevos terrenos viarios de conexión, ampliando la unidad

de ejecución, en la que también se incluirán las parcelas adyacentes que queden así dotadas de la condición de solar, salvo que, por consolidación, resulte imposible reparcelarlas. Estas ampliaciones respetarán las reglas de equidistribución del plan general estructural, sin alterar el aprovechamiento subjetivo de los afectados. Quienes soporten voluntariamente el exceso dotacional tendrán derecho a reservarse el aprovechamiento del suelo cedido de más para transferirlo a otras reparcelaciones con excedente de aprovechamiento.

_ 4. Los programas de actuación pueden tener por objeto actuaciones aisladas para aquellos

casos en que no proceda directamente el otorgamiento de licencia urbanística, tales como la rehabilitación o edificación en ámbitos de planes de reforma interior o solares en régimen de edificación forzosa. En estos casos, el ámbito de la actuación incluirá los terrenos necesarios para finalizar la urbanización, en su caso, y materializar la edificación. Los programas de

actuación aislada se regirán por lo dispuesto en el capítulo V de este título y, en lo no previsto en el mismo, por el régimen establecido para los programas de actuación integrada.

_ 5. El plazo inicial para la ejecución de un programa de actuación no será superior a cinco

años, salvo cuando concurran circunstancias excepcionales que justifiquen su prórroga. Las

prórrogas no podrán otorgarse por un plazo total adicional superior a cinco años.” De todo ello se deducen las siguientes conclusiones que denotan la falta de encaje legal de la

figura del Programa de Actuación Integrada para el desarrollo urbanístico del ámbito de la Unidad de Ejecución nº 8:

a) La simplificación de la gestión urbanística, como piedra angular de la nueva legislación

urbanística vigente (LOTUP), en cuyo Preámbulo se dice literalmente:

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“En este contexto, es prioritario facilitar la implantación racional de actividades económicas en el territorio que sean plenamente compatibles con la conservación y mejora de sus valores ambientales, culturales y paisajísticos. Pero, para esto, los agentes económicos y sociales necesitan seguridad, claridad, estabilidad y simplificación de los procedimientos, así como certidumbre en los plazos de desarrollo de las actuaciones. Y es, precisamente este, el primer gran objetivo de la ley: la simplificación.

……. “La ley regula todos los instrumentos de ordenación y gestión que tengan una proyección

espacial bajo una nueva perspectiva, donde la introducción de los aspectos ambientales y

territoriales, desde una visión conjunta y ponderada, contribuya al uso racional del territorio, a la protección de sus valores y a la mejora de su calidad, buscando las soluciones que sean más eficaces y más eficientes, que deriven en menores costes para los operadores públicos y privados.”

………. “El último de los grandes objetivos de la reforma legal es su flexibilidad y su adaptación a la

coyuntura económica e inmobiliaria actual, la cual requiere de ajustes y de instrumentos que se adapten a las demandas reales del mercado. (…) Así, la ley prioriza las intervenciones en la ciudad existente y construida, apostando por la rehabilitación y la renovación, frente a la expansión urbana sobre suelos no transformados.”

…… “El título III del libro II afronta el problema de futuro, nunca resuelto en la normativa anterior, del

urbanismo en las ciudades existentes y la renovación de las mismas como posible alternativa al consumo de nuevos suelos. Desde sus orígenes, la legislación urbanística se ha centrado en la

producción de nueva ciudad, generando un marcado desequilibrio con las actuaciones en los tejidos urbanos existentes, lo que, en el contexto actual del sector inmobiliario, obliga a un cambio de perspectiva y a un impulso de las intervenciones en la ciudad construida.”

Simplificación y flexibilización que también constituye uno de los objetivos de la LRRRU, según

su Preámbulo: Dentro de este marco, los objetivos perseguidos por esta Ley son los siguientes:

_

En primer lugar, potenciar la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, eliminando trabas actualmente existentes y creando mecanismos específicos que la hagan viable y posible.

_ En segundo lugar, ofrecer un marco normativo idóneo para permitir la reconversión y

reactivación del sector de la construcción, encontrando nuevos ámbitos de actuación, en concreto, en la rehabilitación edificatoria y en la regeneración y renovación urbanas.

_ En tercer lugar, fomentar la calidad, la sostenibilidad y la competitividad, tanto en la

edificación, como en el suelo, acercando nuestro marco normativo al marco europeo, sobre

todo en relación con los objetivos de eficiencia, ahorro energético y lucha contra la pobreza energética.”

b) Los criterios para la delimitación de unidades de ejecución, que sirvieron de base para la

delimitación vigente, no se ajustan conceptual ni funcionalmente a lo dispuesto en la vigente legislación urbanística valenciana.

c) La finalidad del PAI es urbanizar parcelas para transformarlas en solares edificables,

mientras que en nuestro caso nos encontramos con un suelo urbano prácticamente

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consolidado por la urbanización, con el perímetro viario cedido y ejecutado, a salvo del ámbito destinado a plaza pública y del vial de servicio recayente a la calle Martín Mengod que serán cedidos a la administración.

d) El recurso al PAI como sistema de actuación en suelo urbano continúa siendo legalmente

excepcional, perturbando, en todo caso, la propia definición del suelo urbano consolidado como suelo sujeto a Actuaciones Aisladas. Así resulta de lo dispuesto por el art. 73 LOTUP, que otorga una preferencia a la Actuación Aislada, hasta tal punto que solo procedería la Integrada en los casos de manzanas sin ningún grado de urbanización, o parcialmente urbanizadas en las que no sea viable conectar la urbanización existente con los frentes no urbanizados, lo que tampoco sucede en el ámbito de la Unidad de Ejecución nº 8.

e) El ámbito de la unidad de ejecución nº 8 ni siquiera comprende una manzana completa,

ya que quedan fuera de la misma las parcelas edificadas recayentes a la calle Ercilla. f) La escasa superficie del ámbito y la pequeña envergadura de la obra pública a ejecutar

hace desproporcionado un desarrollo mediante PAI. El propio art. 73 LOTUP dispone que la delimitación de la actuación integrada se realizará con un criterio funcional y proporcionado.

Bajo estos argumentos, atendiendo a las circunstancias del caso concreto y el principio de

proporcionalidad, el desarrollo de la actuación mediante un Programa de Actuación Integrada resulta desproporcionado, siendo más apropiado el desarrollo mediante Actuación Aislada.

Analizadas las particularidades urbanísticas del ámbito de actuación, su desarrollo mediante

un Programa de Actuación Aislada encajaría perfectamente y quedaría plenamente justificado sobre la base de que tiene legalmente encomendada la función primaria de facilitar la ejecución del planeamiento urbanístico integrado por el suelo urbano consolidado y dotado de ordenación pormenorizada, en defecto de acuerdo entre los propietarios, al objeto de permitir la edificación de, al menos, una parcela mínima edificable.

2.- DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LA PROPUESTA DE MODIFICACIÓN DEL PEPRI DEL BARRI DEL

MERCAT Expuesto cuanto antecede, se propone la siguiente fórmula de planificación y gestión, más

simplificada y ágil que la actualmente establecida. 1º) La viabilidad económica de cualquier actuación de desarrollo urbanístico pasaría por

modificar el PEPRI para dejar sin efecto la Unidad de Ejecución nº 8, estableciendo un nuevo ámbito más coherente, resolutivo y ajustado a las previsiones y finalidades de la nueva legislación urbanística. Nuevo ámbito que se desarrollaría mediante un programa de actuación aislada a través del cual el urbanizador se comprometerá a la urbanización y cesión gratuita al ayuntamiento de la plaza pública inicialmente prevista en la actualmente obsoleta unidad de ejecución, si bien limitando dicha cesión al suelo y al vuelo, con reserva y exclusión del subsuelo que permanecerá siendo de titularidad privada, estableciendo que el uso autorizado para el mismo sea el aparcamiento para vehículos.

2º) Conforme a los dispuesto en los arts. 144 y 145 LOTUP, de aplicación supletoria a los

programas de actuación aislada (art. 168.5 LOTUP), las obligaciones de cesión y ejecución gratuitas del espacio dotacional para la plaza pública prevista en las determinaciones actuales

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iniciales del PEPRI, constituirían una carga urbanística colectiva con cargo a los propietarios de parcelas incluidas en el nuevo ámbito.

3º) El urbanizador se comprometerá a ejecutar un aparcamiento subterráneo abarcando la

totalidad del subsuelo del nuevo ámbito; esto es, el subsuelo ubicado bajo la nueva plaza de dominio público; el subsuelo ubicado bajo el suelo edificable de propiedad privada; y el subsuelo del viario perimetral que actualmente se encuentra ejecutado y cedido al ayuntamiento.

La parte del subsuelo que se encuentra bajo el viario perimetral requerirá su desafectación,

por la vía de la modificación del planeamiento que se propone y el pago de su importe al Ayuntamiento de Valencia por el promotor de la actuación. El resto del subsuelo se obtendrá por el urbanizador mediante la reparcelación, abonando al Ayuntamiento de Valencia como carga urbanística adicional e individual, no repercutible al resto de propietarios, la suma de 72.370,37 €UROS para compensar las plusvalías que pueda generar la construcción del aparcamiento.

4º) El interés público quedaría, por tanto, cubierto con la obtención y ejecución del nuevo

suelo dotacional y la ejecución de un nuevo aparcamiento subterráneo que daría solución al problema de la endémica escasez de aparcamiento en el centro histórico de Valencia, respondiendo a la finalidad perseguida por la LOTUP, plasmada en su Preámbulo, al dejar patente que la ley prioriza las intervenciones en la ciudad existente y construida, apostando por la renovación urbana frente a la expansión sobre suelos no transformados.

3 DELIMITACIÓN DEL NUEVO ÁMBITO Y ÁREAS DE REPARTO La propuesta que se formula, pasa por delimitar el nuevo ámbito de actuación y áreas de

reparto que, por un lado comprende cada una de las parcelas catastrales que integraban la unidad de ejecución nº 8 (AR-1), y por otro la parcela patrimonial perteneciente al Ayuntamiento de Valencia de 35,06 m2 aproximadamente (ref. catastral –parte- 5729108YJ2752H0001JU-AR-2) y el viario perimetral que les da frente. Queda fuera de la delimitación del nuevo ámbito la pequeña parcela edificada situada en la calle Zapatería de los Niños nº 11 (Ref. catastral nº 5729101YJ2752H), incluida por error en la unidad de ejecución nº 8.

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Así mismo, se pasaría a considerar como parcela única edificable la totalidad de la superficie edificable incluida en el ámbito, dadas las circunstancias particulares de la composición de la propiedad, que se halla muy disgregada y dividida en pequeñas participaciones en pro indiviso sobre los solares resultantes de las pequeñas viviendas originariamente edificadas y hoy derruidas por ruina. Tan solo el promotor tiene la libre disponibilidad de las parcelas cuya superficie da derecho de adjudicación.

Respecto de la delimitación de las áreas de reparto, el artículo 76 LOTUP establece las reglas

generales de equidistribución para los ámbitos de actuaciones aisladas, señalando lo siguiente: “1. Las parcelas sujetas a actuaciones aisladas, siempre y cuando el plan o su modificación no

establezca un incremento del aprovechamiento objetivo, forman área de reparto junto al ámbito de su vial de servicio, que es el terreno adyacente necesario para dotarlas de la condición de solar, o la parte proporcional de él.

2. Para los suelos sujetos a actuaciones aisladas a los que el planeamiento no atribuya un

incremento de aprovechamiento respecto del plan anteriormente vigente, el aprovechamiento tipo coincidirá con el subjetivo.

3. Para los suelos sujetos a actuaciones aisladas a los que el planemiento atribuya un incremento de aprovechamiento respecto del plan anterior, el plan establecerá las reglas para fijar la cesión dotacional derivada del incremento de aprovechamiento, de modo que, como mínimo, se mantenga la proporción entre dotaciones públicas y edificabilidad en el área urbana homogénea y como máximo las establecidas en el art. 36 de esta Ley.

4. Las cesiones dotacionales a que se refiere el apartado anterior se podrán realizar mediante transferencias de aprovechamiento. En el caso de imposibilidad física de materializar la cesión dotacional en terrenos del propio ámbito espacial de la actuación aislada, se podrá materializar mediante la cesión de superficie edificada de valor equivalente integrada en un complejo inmobiliario en la zona de actuación, o fuera de ella si no fuera posible, o mediante

compensación económica equivalente sustitutoria. Las cantidades obtenidas de dicha compensación se integrarán en el patrimonio público de suelo con la finalidad de la obtención de los suelos dotacionales correspondientes.”

De conformidad con lo dispuesto en este precepto, el área de reparto del nuevo ámbito es

totalmente coincidente con el de la unidad de ejecución nº 8, pues si bien en el nuevo ámbito delimitado se incluye la parcela perteneciente al Ayuntamiento de Valencia recayente a la calle Martín Mengod, nº 2, con referencia catastral 5729108YJ2752H0001JU, esta parcela queda excluida del área de reparto porque su inclusión disminuiría el aprovechamiento del resto de propietarios afectados por la anterior unidad de ejecución nº 8. Por consiguiente, el urbanizador deberá asumir a su exclusivo cargo el coste del derecho correspondiente a esta parcela a favor de su titular, el Ayuntamiento de Valencia.

Por tanto, dentro del área reparcelable se distinguen dos Áreas de Reparto (gráfico 3): Área de Reparto 1: Formada por parcelas catastrales que integraban la unidad de

ejecución nº 8, con 425,61 m2 aproximadamente. Área de Reparto 2: Formada por la parcela patrimonial perteneciente al Ayuntamiento

de Valencia de 35,06 m2 aproximadamente (ref. catastral –parte- 5729108YJ2752H0001JU)

12

La delimitación del área reparcelable y las distintas áreas de reparto pasa por incluir las

parcelas grafiadas en el plano que se adjunta como anexo, hasta un total de 460,62 m2 de área reparcelable, 425,61 m2 de área de reparto 1, y 35,06 m2 de área de reparto 2.

Para realizar tal delimitación, se toman en consideración los siguientes criterios: A) Los criterios establecidos en el precitado art. 76 LOTUP B) Las alineaciones del PEPRI “Barri del Mercat” para la formación de las parcelas o

solares resultantes. C) Se repartirán los metros cuadrados totales del área de reparto en función de los

solares resultantes, respetándose la ordenación de alineaciones, rasantes y configuración de la parcela y del aprovechamiento subjetivo resultante.

D) Se concreta la superficie total del área al objeto de su reparto entre los propietarios integrantes de la misma.

E) Se respetan los derechos de los propietarios, si bien concentrados en la nueva delimitación.

13

Las nuevas determinaciones que con el área de reparto 1 y 2 se realizan en los diferentes elementos y superficies del planeamiento aprobado se resumen en el siguiente esquema:

MODIFICACION PLANEAMIENTO (ámbito UE8 PEPRI MERCAT) parámetros

urbanísticos

PLANEAMIENTO VIGENTE- AREA DE REPARTO

Superficie de Suelo (m2s.)

Edificabilidad (m2t.)

Superficie de Suelo

(m2s.) Edificabilidad (m2t.)

Dominio Público

Espacio Libre 396,67 211,13

Red Viaria 175,31

Total Dominio Público 572,28 211,13

Dominio Privado

Residencial CHP

Total residencial 214,48 857,92 214,48 917,05

Total Dominio Privado 214,48 857,92 214,48 917,05

TOTAL AREA DE REPARTO 786,76 857,92 425,61 917,05

Indice Suelo Dotacional (ISD) (m2s/m2s) 0,7274 0,4961

Indice edificabilidad bruta (IEB) (m2t/m2s) 1,0904 2,1547

Indice edificabilidad residencial (IER) (m2t/m2s) 1,0904 2,1547

4 ESTUDIO ECONÓMICO JUSTIFICATIVO DE LA PARCELA ÚNICA EDIFICABLE. INEXISTENCIA DE

PERJUICIOS A LOS PROPIETARIOS MINORITARIOS SIN DERECHO DE ADJUDICACIÓN Se parte de la base de la edificación a poder realizar cumpliendo con la normativa urbanística

vigente: • Superficie parcela edificable: 214,48 m2s • Usos según plantas:

Planta Baja: Uso Comercial: 175,93 m2 const. Plantas Baja, 1ª-2ª y 3ª: Uso residencial: 768,25 m2 const. Plantas sótano: Uso Garaje: 278,35 m2 const El cálculo del valor del suelo con la metodología contemplada en la Legislación Vigente en

materia, queda justificado en el anexo “Informe de Valoraciones”.

5 CONTENIDO DE LA MODIFICACIÓN 5.1 NUEVAS DETERMINACIONES La presente propuesta de modificación del PEPRI cumple con el propósito del legislador de

la LOTUP, al decir los siguiente en su preámbulo: Se presume que la actuación ha de tener el estímulo de la rentabilidad y la garantía de la indemnidad para quien no desee asumir sus

riesgos. Tales programas pueden acompañarse de modificaciones de planeamiento, dentro de los límites legales.

Sin alteraciones en la ordenación estructural, se propone la modificación del PEPRI para

facilitar el desarrollo urbanístico del ámbito de actuación y permitir la construcción de un aparcamiento subterráneo bajo el subsuelo de parte del ámbito, conformando una unidad constructiva homogénea y continua, sobre la base del interés público y la equidistribución coherente y racional de los beneficios y cargas.

Para ello se proponen las siguientes modificaciones del vigente PEPRI: A) Dejar sin efecto la unidad de ejecución nº 8, delimitando el nuevo ámbito de

actuación que comprende la parte de la manzana no edificada y la totalidad del viario que la circunda, ubicada en la confluencia de las calles Numancia, Martín Mengod y Zapatría de los Niños, a desarrollar mediante un programa de actuación aislada.

B) Prever la cesión gratuita al ayuntamiento del suelo y el vuelo necesarios para la ejecución, también gratuita, de la plaza pública prevista en la configuración original de la unidad de ejecución, con cargo a los propietarios de las parcelas incluidas en su ámbito, si bien con reserva y exclusión del subsuelo que permanecerá siendo de titularidad privada para la construcción de un aparcamiento subterráneo, constituyendo a tal fin un complejo inmobiliario. El urbanizador se compromete a compensar económicamente al ayuntamiento por las plusvalías generadas por la construcción del referido aparcamiento.

C) Prever la desafectación del subsuelo ubicado bajo los viales perimetrales ya ejecutados y cedidos al ayuntamiento, y su enajenación directa al urbanizador para agruparlo al resto del subsuelo, permitiendo así la construcción de un aparcamiento que comprenda la totalidad del subsuelo del ámbito.

15

D) Prever la adscripción del subsuelo al uso de aparcamiento de vehículos, señalando los accesos al mismo.

5.2 CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DE LA MODIFICACIÓN El problema del tráfico y el estacionamiento de vehículos en la ciudad de Valencia, y

particularmente en el centro histórico, hace patente la necesidad de aumentar la disponibilidad de espacios públicos y privados para resolver la gran demanda existente en la actualidad generada por el uso intensivo de los vehículo sobre todo en las áreas consolidadas de la ciudad donde la necesidad de encontrar soluciones al estacionamiento de vehículos de la población residente es un problema acuciante.

A ello se une la necesidad de dar cumplimiento a las previsiones del planeamiento en orden

a la construcción de plazas de garaje necesarias para los diferentes usos básicos de la edificación residencial o terciaria, que ha experimentado una considerable demanda respecto del estándar vigente del PEPRI.

La vigente legislación estatal y autonómica valenciana permiten arbitrar mediante la

modificación del planeamiento los mecanismos ágiles y racionales necesarios para cumplir estos objetivos, previendo y regulando de forma expresa, como luego veremos, la posibilidad de que la edificabilidad bajo el subsuelo de dominio público sea de dominio privado (art 101 LOTUP).

Este es precisamente uno de los objetivos de la presente propuesta, al concurrir una causa

justificativa suficiente, como es la de contribuir a paliar el déficit de aparcamientos, particularmente grave en zonas tan consolidadas de la ciudad como es el centro histórico de Valencia, con la consiguiente reducción del tránsito rodado en superficie.

Además, la modificación pretendida no altera en modo alguno la ordenación estructural, ni

el modelo territorial previsto en el PEPRI. Simultáneamente a la solicitud de modificación del PEPRI, la entidad promotora autora de la

propuesta iniciará la tramitación de un Programa de Actuación Aislada, en régimen de gestión por los propietarios conforme al art. 114 LOTUP, por el procedimiento establecido en 118.2 LOTUP que se remite al art. 57 LOTUP, incluyendo todos los documentos previstos en la legislación urbanística y entre ellos el proyecto de reparcelación por el que se materializará la cesión gratuita al ayuntamiento del espacio dotacional para la ejecución de la plaza pública, así como la adjudicación al urbanizador del subsuelo bajo viales mediante su desafectación y pago, constituyendo el correspondiente complejo inmobiliario e incluyendo la correspondiente servidumbre de paso perpetua de personas y vehículos para permitir los accesos al aparcamiento en el subsuelo.

El proyecto de urbanización de la plaza pública, que se costeará con cargo a los

propietarios de parcelas incluidos en el ámbito de la actuación, y cuya ejecución corresponderá al urbanizador, se realizará atendiendo a las exigencias contenidas en las normas urbanísticas del PEPRI “Barri del Mercat”.

El aparcamiento subterráneo contendrá todas sus plantas bajo rasante, a partir de la cota -

1, en razón a que el dominio público, en el presente caso, se hallará constituido por el suelo y el vuelo, teniendo únicamente el subsuelo la condición de bien de titularidad privada.

16

El emplazamiento de los accesos de los vehículos y personas se resolverá en el proyecto de edificación del aparcamiento, atendiéndose para su diseño, además de la normativa técnica vigente y aplicable, a los criterios de integración en el entorno, evitando en lo posible perjuicios a los propietarios de viviendas y locales. Las dimensiones mínimas de todas las plazas de aparcamiento se adaptarán a la normativa vigente y todas las instalaciones y equipamientos técnicos del aparcamiento se ubicarán, siempre que sea técnicamente adecuado, en el interior de éste, excepto las relativas a accesos de personas y vehículos.

Según el actual PGM de Valencia, la construcción de aparcamientos en el subsuelo no

consume aprovechamiento urbanístico por lo que no existe limitación en el número de plantas ni entra a formar parte del cómputo de edificabilidades del Área de Reparto.

5.3 COMPATIBILIDAD DEL SUELO DE DOMINO PUBLICO CON SUBSUELO DE DOMINIO PRIVADO La legalidad de la propuesta se sustenta en la compatibilidad del suelo de dominio público y

el subsuelo privado, unido ello a la inexistencia de aprovechamiento urbanístico en el subsuelo.

A) En el ámbito de la legislación estatal, el apartado 2 del art. 8 del Real Decreto Legislativo

2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo (TRLS),

establece que las facultades de uso, disfrute y explotación del suelo alcanzarán al vuelo y al

subsuelo “sólo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística”, de

conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la

protección del dominio público. Lo que permite dar cobertura legal a la cesión gratuita del suelo

y el vuelo a favor del ayuntamiento para la construcción de la plaza pública, con reserva y

exclusión del subsuelo que permanecerá siendo de titularidad privada, por la vía de la

modificación del planeamiento. No obstante, para compensar las plusvalías que genere la

construcción del nuevo aparcamiento, el urbanizador abonará al Ayuntamiento en concepto de

carga urbanística adicional y exclusivamente a su costa la suma de 60.724,45 €UROS

Y en lo relativo al suelo dotacional público ya ejecutado y cedido, como sucede en nuestro

caso con el viario perimetral, el art. 17.4 TRLS permite su desafectación a través de la

modificación del planeamiento, estableciendo que cuando los instrumentos de ordenación

urbanística destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la

edificación o uso privado y al dominio público se constituirá un complejo inmobiliario en el que

aquéllas y ésta tendrán el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la

desafectación y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del

dominio público. Tales fincas podrán estar constituidas, tanto por edificaciones ya realizadas,

como por suelos no edificados, siempre que su configuración física se ajuste al sistema parcelario

previsto en el instrumento de ordenación.

Además, como quiera que el subsuelo no genera aprovechamiento urbanístico, la

desafectación no implica una alteración del área de reparto ya que no le está atribuyendo al subsuelo un aprovechamiento que antes no tuviera.

17

Así mismo, y en cuanto a la desafectación de bienes demaniales, el art. 69 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas (LPAP) establece que “ .. los bienes y derechos demaniales perderán esta condición, adquiriendo la de patrimoniales,

en los casos en que se produzca su desafectación, por dejar de destinarse al uso general o al servicio público”.

De igual modo, la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 5 de abril de 2002 ha constituido un antecedente fundamental al permitir el acceso del subsuelo al Registro de la Propiedad, como finca independiente, estableciendo lo siguiente:

“El aforismo «usque ad sidera usque ad inferos» referido a los derechos del propietario, cede

frente al superior principio de la función social de la propiedad, de manera que además de las leyes especiales limitativas deben tenerse en cuenta aquéllas otras cuyo objeto es la delimitación de las facultades del propietario, como ocurre en materia urbanística (cfr. artículo 2 de la Ley del Suelo). Las normas urbanísticas pueden permitir así un uso diverso para el subsuelo distinto del correspondiente al suelo. Para ello será premisa indispensable, que tal posibilidad no sea contradictoria con el planeamiento, y que si los terrenos inicialmente eran

dotacionales públicos se cumplan los requisitos legales en orden a la desafectación como bien demanial del subsuelo para su configuración como bien patrimonial.(…) Registralmente deberá abrirse folio autónomo a la unidad subterránea constituida por el volumen de subsuelo desafectado como bien demanial.(…)

Un determinado volumen edificable del subsuelo puede ser objeto autónomo de relaciones jurídicas, sin que exista edificación alguna a la cual esté inescindiblemente unido.(…)

La jurisprudencia ha admitido la posibilidad de un uso privativo del subsuelo, sin que por ello se perjudique el carácter demanial del suelo (cfr. Sentencias de 1 de diciembre de 1987 y 23 de diciembre de 1991 (…)

Si cabe una desafectación total de los bienes demaniales, siguiendo los trámites legales, también cabrá una desafectación parcial que es la que va implícita en los acuerdos municipales dirigidos a configurar como bien patrimonial el subsuelo”.

B) En el ámbito de la legislación autonómica valenciana, el art. 101 LOTUP permite configurar

el dominio privado del subsuelo bajo el suelo demanial mediante la modificación del PEPRI, al disponer que los planes podrán prever excepcionalmente, en las zonas urbanizadas a las que se refiere el art. 25.2 de esta ley, y cuando sea compatible con el uso dotacional, que la totalidad o parte de la edificabilidad sobre o bajo rasante sea de dominio privado y parte de dominio público. En este caso, el suelo computará a efectos de estándares en proporción a su edificabilidad de dominio público y la edificabilidad privada computará a efectos de aprovechamiento privado, constituyéndose complejo inmobiliario en los términos establecidos en la legislación estatal de suelo.

La adjudicación al agente urbanizador de la propiedad del subsuelo ubicado bajo los viales

perimetrales actualmente cedidos y ejecutados, compensando económicamente al ayuntamiento por la adquisición de su edificabilidad, se justifica por razones de interés general; por un lado, para obtener recursos económicos mediante la enajenación de un espacio que aisladamente considerado no es aprovechable; y, por otro lado, facilita su uso para ampliar el espacio constructivo del aparcamiento subterráneo mediante su agrupación al resto del subsuelo de dominio privado.

La solución propuesta de desafectación y venta del subsuelo bajo viales para la

construcción de aparcamientos privados no es tan extraordinaria y novedosa, pues ya se encuentra implantada en grandes ciudades como Zaragoza, Granada, Cáceres, Málaga, Salamanca e incluso en la propia ciudad de Valencia, donde recientemente se ha aprobado

18

la MODIFICACIÓN ORDENACIÓN PORMENORIZADA DEL P.G.O.U.: SUBSUELO. Aparcamiento privado en subsuelo público de Espacio libre (EL)/ Red Viaria (RV) en distintos ámbitos del término municipal de Valencia.

La enajenación directa a favor del urbanizador de este subsuelo desafectado se justifica por

las mismas razones que justificaron en su día la desafectación del subsuelo bajo viales en el mencionado precedente de la ciudad de Valencia, para enajenarlo a los propietarios de subsuelo privado colindante.

Y es que la innecesariedad de enajenación del subsuelo bajo viales mediante concurso

público resulta evidente si tenemos en cuenta que por su propia naturaleza y dimensiones su único destino posible es dar servicio al propietario del subsuelo colindante para integrarlo en la unidad constructiva del aparcamiento subterráneo.

Desde el punto de vista jurídico, la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las

Administraciones Públicas (LPAP) otorga cobertura legal a la adjudicación del subsuelo desafectado al agente urbanizador de la actuación en atención a las propias peculiaridades de la necesidad a satisfacer, cual es el interés público en el desarrollo de la actuación que permite obtener recursos económicos al tiempo que resuelve el problema de la escasez de aparcamientos.

Concretamente, nos referimos al art. 137.4 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas (LPAP):

“4. Se podrá acordar la adjudicación directa en los siguientes supuestos:

c) Cuando el inmueble resulte necesario para dar cumplimiento a una función de servicio público o a la realización de un fin de interés general por persona distinta de las previstas en los párrafos a) y b).

e) Cuando se trate de solares que por su forma o pequeña extensión resulten inedificables y la venta se realice a un propietario colindante.”

Y, de igual forma se pronuncia el art. 116.4 LPAP al disponer: “La adquisición podrá realizarse

mediante concurso público o mediante el procedimiento de licitación restringida regulado en el apartado 4 de la disposición adicional decimoquinta, salvo que se acuerde la adquisición directa por las peculiaridades de la necesidad a satisfacer, las condiciones del mercado inmobiliario, la urgencia de la adquisición resultante de acontecimientos imprevisibles, o la especial idoneidad del bien.”

En cuanto al criterio preferente de la adjudicación por colindancia, podemos citar el art.

115 del Real Decreto 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales (RBEL), al decir: “1. Las parcelas sobrantes a que alude el art. 7 serán enajenadas por venta directa al propietario o propietarios colindantes o permutadas con

terrenos de los mismos.”

Y por último, respecto del criterio de la proximidad en la adjudicación de parcelas en el proyecto de reparcelación, podemos citar el art. 95 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre régimen del Suelo y Ordenación Urbana: “1. Se procurará, siempre

que lo consientan las exigencias de la parcelación, que las fincas adjudicadas estén situadas en el lugar más próximo posible al de las antiguas propiedades de los mismos titulares.”

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En el mismo sentido se pronuncia el art. 85.2 b) LOTUP: “En defecto de acuerdo, las adjudicaciones se realizarán según las siguientes reglas: b) Se procurará que las fincas adjudicadas estén situadas en el lugar más próximo posible a las antiguas propiedades de las

que traigan causa.”

Del estudio de viabilidad y sostenibilidad económica de la actuación, se llega a la conclusión que el valor del subsuelo bajo el dominio público municipal asciende a la suma de 55.414,01 €UROS que el urbanizador se compromete a abonar en metálico al Ayuntamiento como carga urbanística individual de la actuación.

Por consiguiente, de todo lo expuesto se desprende que la normativa urbanística estatal

ampara la posibilidad de un uso y atribución privados del subsuelo, al margen del carácter demanial del suelo, siempre que la ordenación del plan así lo prevea o, en caso contrario, se modifique el planeamiento para permitir esa compatibilidad de uso público sobre el suelo y el vuelo, y privado sobre el subsuelo.

Además, la adscripción del uso del subsuelo para el aparcamiento de vehículos, por la vía

de modificación del planeamiento, permite describir mejor la parte del subsuelo que pasará a ser privada, al tiempo que se pueden controlar mejor el mantenimiento de los estándares dotacionales mínimos de aparcamiento, siendo además el procedimiento con mayores garantías de protección para el interés público.

La única prohibición que se encuentra en la jurisprudencia es para los suelos que son

edificables en superficie. Así se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sentencias de 15 de julio de 1983, 22 de mayo de 1979, 29 de marzo de 1990 y 29 de mayo de 1993, 1 de febrero de 1995 y 16 de junio de 1998, entre otras.

Por último, sobre la compatibilidad del uso del subsuelo destinado a aparcamiento de

vehículos y el uso del suelo destinado a viales y a la ejecución de una plaza peatonal pública, ya el Tribunal Supremo (S. 15 de julio de 1983 y 22 de mayo de 1979) adoptó un simple criterio material, según el cual si la obra en el subsuelo no altera el uso del suelo es que ambos usos resultan compatibles.

5.4 ÁMBITO DEL APARCAMIENTO BAJO RASANTE. El ámbito de la modificación propuesta alcanza el subsuelo de la totalidad del viario

perimetral de las calles Numancia, Zapatería de los Niños y Martín Mengod que circundan la parte de la manzana que no se encuentra edificada, así como la totalidad del espacio libre de suelo destinado a la construcción de una plaza pública.

La necesidad de disponer de una franja de al menos 1 metro de altura para la acometida

de los servicios que discurren bajo el suelo público, así como la eventual plantación de arbolado de gran porte para albergar tierra vegetal, exige que el límite de separación entre el suelo de dominio público y el subsuelo privado se encuentre a una cota de – 1 metro.

6.- CONCLUSIÓN

20

La modificación del planeamiento propuesta exige la anulación de la unidad de ejecución nº 8 del PEPRI del Barri del Mercat para agilizar y simplificar la renovación urbana, cumpliendo los objetivos públicos inicialmente previstos de cesión y ejecución gratuitas al Ayuntamiento del suelo necesario para la construcción de una plaza pública, y haciendo viable la construcción de una nueva edificación sobre la parcela edificable resultante así como la construcción de un aparcamiento bajo el subsuelo de todo el ámbito, manteniendo los datos cuantitativos de la ficha urbanística de la antigua unidad de ejecución; es decir, la superficie de suelo edificable privado y el suelo dotacional previsto para la ejecución de una plaza pública.

Con dicha modificación se garantiza el desarrollo del ámbito de la actual unidad de

ejecución, ligeramente ampliado con la superficie del viario que circunda la manzana para facilitar la construcción de un aparcamiento subterráneo, al tiempo que se aprovecha para extraer del ámbito actual una edificación existente que recae a la calle Zapatería de los Niños y por error se incluyó en la última delimitación aprobada.

La modificación propuesta viene a atender las inquietudes de renovación urbana

establecidas por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas (LRRRU), mediante la ejecución de una plaza pública y la construcción de un edificio de nueva planta y un aparcamiento subterráneo, llenando así un vacío urbanístico de muchos años en un entorno singular de la ciudad de Valencia.

La modificación propuesta no supone merma alguna de los derechos de los pequeños

propietarios de las parcelas afectadas ya que al no alcanzar sus derechos la cantidad suficiente para la adjudicación de parcela, percibirán a través de la reparcelación la misma indemnización sustitutoria a que tendrían derecho con la actual unidad de ejecución ya que, como decíamos, no se alteran los parámetros de cesiones públicas ni de aprovechamiento urbanístico de las parcelas.

La modificación propuesta permite gestionar el desarrollo urbanístico mediante un programa

de actuación aislada, al ser este instrumento más acorde a su objeto y a la normativa urbanística.

A lo que debemos añadir que la construcción del aparcamiento subterráneo viene a

solucionar el problema de la escasez endémica de este servicio en el centro histórico, al tiempo que se permite al Ayuntamiento rentabilizar el subsuelo ubicado bajo los viales públicos que se desafectan y participar de las plusvalías generadas por su construcción.

En resumen, la propuesta de modificación del planeamiento mediante la anulación de la

unidad de ejecución nº 8 del PEPRI del Barri del Mercat no solo no perjudica el desarrollo urbanístico de la citada unidad de ejecución sino que, muy al contrario, facilita su desarrollo sin merma alguna de las condiciones actualmente establecidas ni de los derechos de los propietarios minoritarios de la actuación.

El resumen de los parámetros urbanísticos del nuevo ámbito son los siguientes:

Valencia, 11 de Marzo de 2015 LOS ARQUITECTOS

Juan José Fernández Llópez Pascual Martínez Mata Pablo Sanchís Aparicio Arquitectos, S.L.P.

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EL ABOGADO EL PROMOTOR

Andrés Verdú Ortiz D. Alejandro Galiana Verdeguer La Luz de Shamsa, S.L.

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CUADRO DATOS REGISTRALES Y SUPERFICIES INICIALES:

Nº PAR.

PROPIETARIO DIRECCION PARCELA REFERENCIA CATASTRAL DATOS REGISTRALES

SUPERFICIE CATASTRAL

SUPERFICIE REAL

PARCELAS SUPERFICI

E REAL

% APORTACI

ON

APROVECH.

APROVECH.

INDEMNIZACIONES

FINCA REGISTRAL

SUPERFICIE REGISTRAL m² TECHO U.A. €UROS

U.E. 8 BARRI MERCAT 2,1544 2,0246 401,79

1 Mª CARMEN DOLORES PEREZ GARCIA ZAPATERIA DE LOS NIÑOS, 3 5729107YJ2752H0001IU 1.405 13,72 16,00 16,00 16,00 3,76% 34,47 32,39 13015,58

2 MANUEL PORTACELI ORTELLS Y FAMILIA ZAPATERIA DE LOS NIÑOS, 3B 5729106YJ2752H0001XU 372 10,00 13,00 12,83 12,83 3,01% 27,64 25,98 10436,87

3 FRANCISCO BERNAL ALBIÑANA ZAPATERIA DE LOS NIÑOS, 5 5729105YJ2752H0001DU 382 - 10,00 9,85 9,85 2,31% 21,22 19,94 8012,72

4 AMPARO MARTINEZ DOMENECH E HIJOS ZAPATERIA DE LOS NIÑOS, 7 5729104YJ2752H0001RU 2.435 6,60 9,00 8,70 8,70 2,04% 18,74 17,61 7077,22

5 LA LUZ DE SHAMSA, S.L. ZAPATERIA DE LOS NIÑOS, 7B 5729103YJ2752H0001KU 1.596 13,00 14,00 13,65 13,65 3,21% 29,41 27,64 11103,92

6 LA LUZ DE SHAMSA, S.L. ZAPATERIA DE LOS NIÑOS, 9 5729102YJ2752H0001OU 370 19,00 11,00 10,87 10,87 2,55% 23,42 22,01 8842,46

7 LA LUZ DE SHAMSA, S.L. NUMANCIA, S/N 5729108YJ2752H0001JU 1.170 116,84 149,00 113,42 113,42 26,65% 244,35 229,63 92264,23

8 LA LUZ DE SHAMSA, S.L. NUMANCIA, 6 5729109YJ2752H0001EU 650 39,66 50,00 49,59 49,59 11,65% 106,84 100,40 40340,18

9 LA LUZ DE SHAMSA, S.L. NUMANCIA, 8 5729110YJ2752H0001IU 90 43,20 47,00 46,59 46,59 10,95% 100,37 94,33 37899,76

10.1 JOSE SANCHEZ BAÑO, TERESA MIRALLES Y OTROS NUMANCIA, 10-baja

5729111YJ2752H0001JU

26/A

40,00 46,00 45,84

7,64 1,79% 16,46 15,47 6214,94

10.2.1 CARMEN VIDAL FERRIOL (50% 11.2) NUMANCIA, 10-entresuelo 26/B 3,82 0,90% 8,23 7,73 3107,47

10.2.2 MARIA FERRES BOIX (50% 11.2) NUMANCIA, 10-entresuelo 26/B 3,82 0,90% 8,23 7,73 3107,47

10.3 MANUEL ALEJANDRO GONZALEZ MORENO NUMANCIA, 10-PRINCIPALº-2ª 26/C 7,64 1,79% 16,46 15,47 6214,94

10.4 MICHELL JEAN MAILLET y Mª CARMEN LLOMBART BOSCH NUMANCIA, 10-1º-3ª 26/D 7,64 1,79% 16,46 15,47 6214,94

10.5 CONSUELO COSTA BRESO NUMANCIA, 10-3º-3ª 26/E 7,64 1,79% 16,46 15,47 6214,94

10.6 FRANCISCO GISBERT TAMARIT NUMANCIA, 10-4º-desván 26/F 7,64 1,79% 16,46 15,47 6214,94

11 ANA MARIA ZAMORA RONCAL (ADHESION PAGO TERRENOS) NUMANCIA, 12 5729112YJ2752H0001EU 2.188 35,25 49,00 49,33 49,33 11,59% 106,27 99,88 40128,68

12.1 JUAN FERNANDEZ SERRANO MORA NUMANCIA, 14-baja

5729113YJ2752H0001SU

2.034

40,00 49,00 49,00

15,19 3,57% 32,72 30,75 12356,67

12.2 MARIA VARGUES ARMEGOL NUMANCIA, 14-1º-1ª 2.035 11,27 2,65% 24,28 22,82 9167,85

12.3 JUAN FERNANDEZ SERRANO MORA NUMANCIA, 14-2º-2ª 2.036 11,27 2,65% 24,28 22,82 9167,85

12.4 JUAN FERNANDEZ SERRANO MORA NUMANCIA, 14-3º-3ª 2.037 11,27 2,65% 24,28 22,82 9167,85

AREA REPARTO 1 AR-1 425,67 100,00% 917,05 343.015,16

13 AYUNTAMIENTO DE VALENCIA MARTÍN MENGOD, 2 5729108YJ2752H0001JU 106 35 35,06 35,05 100,00% 0,00 0,00 0,00

AREA REPARTO 2 AR-2 35,05 100,00% 11.233,44

SUPERFICIE AREA REPARCELABLE 921,44 917,05 861,83 357.504,94

23

SUPERFICIE UNITARIO VENTA VALOR VENTA

SUELO 214,48

GARAJE 1 PLAZA/VIV (214,48) 1.138,61 244.208,01

COMERCIAL 170,87 1.361,10 232.575,86 VIVIENDA PLANTAS 746,18 1.817,18 1.355.941,33

TOTAL VIVIENDA + GARAJE 746,18 2.140,10 1.596.892,99

TOTAL SUPERFICIE EDIFICIO SOBRE RASANTE 917,05 1.832.725,19

DESGLOSE DE COSTES DE PROGRAMA DE ACTUACION AISLADA ZAPATERIA DE LOS NIÑOS, NUMANCIA Y MARTIN MENGOD

TOTALES VIVIENDAS-GARAJE LOCALES TOTAL

SUPERFICIE 917,05 746,18 170,87 917,05

PORCENTAJE 100,00 81,37 18,63 100,00

COSTE COSTE/M² COSTE COSTE/M²

PEM URBANIZACION 35.433,87 28.831,52 38,64 6.602,35 38,64 35.433,87

PEM ARQUEOLOGIA 36.625,32 29.800,97 39,94 6.824,35 39,94 36.625,32

PEM EDIFICACION TOTAL

PEM EDIF. COMUN 36.251,23 36.251,23 48,58 36.251,23

PEM EDIF. VIVIENDAS 567.817,57 567.817,57 760,97 567.817,57

PEM EDIF. GARAJE-TRAST. 80.430,00 80.430,00 107,79 80.430,00

PEM EDIF. LOCALES 81.256,00 81.256,00 475,53 81.256,00

TOTAL PEM 837.813,99 743.131,28 995,92 94.682,71 554,11 837.813,99

G.G. (13%) 108.915,82 96.607,07 129,47 12.308,75 72,03 108.915,82

B.I. (6%) 50.268,84 44.587,88 59,76 5.680,96 33,25 50.268,84

TOTAL PEC 996.998,65 884.326,23 1.185,14 112.672,42 659,39 996.998,65

PROYECTOS 198.861,12 161.807,55 216,85 37.053,56 216,85 198.861,12

TOTAL 1.195.859,77 1.046.133,78 1.401,99 149.725,98 876,24 1.195.859,77

G. GESTION (13%) 155.461,77 135.997,39 182,26 19.464,38 113,91 155.461,77

B. URBANIZADOR (10%) 135.132,15 118.213,12 158,43 16.919,04 99,02 135.132,15

TOTAL COSTE PROGRAMA 1.486.453,69 1.300.344,29 1.742,68 186.109,40 1.089,17 1.486.453,69

24

SUPERFICIE AMBITO ACTUACION 840,00

A. OBJETIVO (m² totales) Según proyecto integrante PAA 917,05 COEFICIENTE HOMOGENEIZACION UA SUPERFICIE VIVIENDAS 746,18 1,0000 746,18 SUPERFICIE LOCALES 170,87 0,6768 115,65 TOTAL 861,83 SUPERFICIE AREA REPARTO 1 425,67 SUPERFICIE AREA REPARCELABLE 425,67

APROVECHAMIENTO TIPO AREA REPARCELABLE (ua/m2) 2,0246

CALCULO DE LAS UNIDADES DE APROVECHAMIENTO MINIMAS PARA PODER DISPONER DE DERECHO DE ADJUDICACION

Nº PARCELAS POSIBLES

SUPERFICIE PARCELA MINIMA

INDICE EDIFICABILIDAD

NETA M² TECHO

MAXIMO

UNIDADES APROVECHAMIENTO

SEGÚN PAA A. TIPO U. A. <15% U.A. <50% U.A. >85%

PARCELA 1 60,00 4,0000 240,00 241,45

2,0246 36,16 120,55 204,93

PARCELA 2 60,00 4,0000 240,00 241,45

PARCELA 3 60,00 4,0000 240,00 241,45

25

CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL

FINCA APORTA

DA PROPIETARIO / ADJUDICATARIO AS

FINCA RESULTANTE ADJUDICA

DA

ADJUDICACIÓN PORCENTAJE DE ADJUDICACION

CARGAS PAA INDEMNIZA

CIÓN FORZOSOS

INDEMNIZ. VOLUNTARI

A TOTAL C.L

nº ua nº m2t ua % m²t % ua € - Mª CARMEN DOLORES PEREZ GARCIA 32,39 - - - - - - 13.015,58 13.015,58 - MANUEL PORTACELI ORTELLS Y FAMILIA 25,98 - - - - - - 10.436,87 10.436,87 - FRANCISCO BERNAL ALBIÑANA 19,94 - - - - - - 8.012,72 8.012,72 - AMPARO MARTINEZ DOMENECH E HIJOS 17,61 - - - - - - 7.077,22 7.077,22 - JOSE SANCHEZ BAÑO, TERESA MIRALLES Y OTROS 15,47 - - - - - - 6.214,94 6.214,94 - CARMEN VIDAL FERRIOL (50% 11.2) 7,73 - - - - - - 3.107,47 3.107,47 - MARIA FERRES BOIX (50% 11.2) 7,73 - - - - - - 3.107,47 3.107,47 - MANUEL ALEJANDRO GONZALEZ MORENO 15,47 - - - - - - 6.214,94 6.214,94

- MICHELL JEAN MAILLET y Mª CARMEN LLOMBART BOSCH 15,47 - -

- - - - 6.214,94 6.214,94

- CONSUELO COSTA BRESO 15,47 - - - - - - 6.214,94 6.214,94 - FRANCISCO GISBERT TAMARIT 15,47 - - - - - - 6.214,94 6.214,94

- ANA MARIA ZAMORA RONCAL (ADHESION PAGO TERRENOS) 99,88 - -

- - - - 40.128,68 40.128,68

- JUAN FERNANDEZ SERRANO MORA 30,75 - - - - - - 12.356,67 12.356,67 - MARIA VARGUES ARMEGOL 22,82 - - - - - - 9.167,85 9.167,85 - JUAN FERNANDEZ SERRANO MORA 22,82 - - - - - - 9.167,85 9.167,85 - JUAN FERNANDEZ SERRANO MORA 22,82 - - - - - - 9.167,85 9.167,85 - AYUNTAMIENTO DE VALENCIA 0,00 - - - - - - 11.233,44 11.233,44 TOTAL INDEMINIZACIONES 115.692,28 51.362,11 167.054,39

TODAS LA LUZ DE SHAMSA, S.L. 861,83 2,00

SUELO 917,05 863,10 100,00% 100,00% -1.486.453,69 -115.692,28 -51.362,11 -1.653.508,08 SUMA 861,83 917,05 861,83 100,00% 100,00% -1.486.453,69 -115.692,28 -51.362,11 -1.653.508,08 TOTAL 861,83 917,05 861,83 100,00% 100,00% 0,00 0,00 -1.486.453,69

PROGRAMA DE ACTUACIÓN AISLADA DEL ÁMBITO DE LAS CALLES

NUMANCIA, ZAPATERÍA DE LOS NIÑOS Y MARTIN MENGOD

“BARRI DEL MERCAT”

(VALENCIA)

INFORMES DE VALORACIONES

MARZO 2015

PROGRAMA DE ACTUACION AISLADA DEL AMBITO DE LAS CALLES NUMANCIA, ZAPATERÍA DE LOS NIÑOS Y MARTIN MENGOD. BARRI DEL MERCAT. CIUTAT VELLA. VALENCIA PROMOTOR: LA LUZ DE SHAMSA, S.L.

JUAN JOSE FERNANDEZ LLOPEZ. ARQUITECTO Nº COL. 5.785 C.O.A.C.V.

Informa: Que por encargo de LA LUZ DE SHAMSA, S.L., y como Anexo al Proyecto de Reparcelación, a la Proposición Jurídico Económica y a la Alternativa Técnica perteneciente al Programa para el desarrollo de Actuación Aislada en el ámbito situado entre las Calles Zapatería de los Niños, Numancia y Martín Mengod, del Barrio del Mercat de Valencia, debe realizar la siguiente valoración:

1.- Valoración del suelo donde se realiza el programa de actuación aislada para el cálculo del derecho de adjudicación de los propietarios que participan en la actuación, y su repercusión por metro de techo y unidades de aprovechamiento a los efectos de indemnizaciones sustitutorias que les corresponde percibir a los propietarios sin derecho a adjudicación así como para los que renuncian voluntariamente a la adjudicación.

2.- Valoración de la Compensación Económica al Ayuntamiento por las plusvalías generadas por la actuación (cálculo del valor del subsuelo destinado a aparcamiento y situado bajo el espacio de plaza pública), así como valoración del subsuelo situado bajo los viales existentes actualmente, y que formarán parte de la unidad funcional con el subsuelo bajo viales.

1.- Valoración del suelo donde se realiza el programa de actuación aislada.

En la presente valoración se han tenido en cuenta las normas contenidas en el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo (en adelante TRLS). De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 21.1 del TRLS:

“1. Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones,

y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto en

esta Ley cuando tengan por objeto: a) La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras

precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados.”

La valoración, por su parte, se entiende referida a la fecha de iniciación del procedimiento

de aprobación del instrumento que la motiva (artículo 21.2.a TRLS). A los efectos del TRLS, las parcelas tienen la consideración de suelo urbanizado que no

está edificado, siendo de aplicación, para calcular su valor, lo dispuesto en el artículo 24:

“1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación

urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito


espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.

c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el

valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.”

1.- IDENTIFICACION

Objeto del Programa de Actuación Aislada: Solar

Situación: Calles Zapatería de los Niños, Numancia y Martín Mengod. Barri del Mercat. Ciutat Vella

Municipio: Valencia

Provincia: Valencia

Superficie total de Solar Edificable: 214,48 m²

Linderos: Linda, mirando al solar desde la nueva Plaza de situación:

Derecha, con la calle Zapatería de los Niños Izquierda, con la calle Numancia Frente, Edificios con acceso por Calle Ercilla Fondo, plaza pública de nueva creación

2.- LABOR DE CAMPO

Los datos incluidos en el presente informe se han deducido de la visita realizada a la zona en la que se encuentra el suelo, en diversas ocasiones, así como al entorno inmediato, tomando como datos fundamentales para la obtención del valor medio final, la calidad del entorno urbano inmediata, la situación exacta del inmueble, así como las posibilidades del solar respecto a los parámetros urbanísticos que le afectan.

3.- ENTORNO

El entorno donde se encuentra situado el solar es urbano, enclavándose en el casco histórico de la ciudad de Valencia. El solar queda situado en esquina, entre las calles Zapatería d elos Niños, Numancia y la plaza de nueva creación generada por la actuación urbanística. El entorno inmediato se encuentra fuertemente consolidado, con tipologías de edificaciones plurifamiliares entre medianeras, dando fachadas a calles de sección reducida, y a diversas plazas que existen en la zona inmediata.

El entorno próximo tiene un grado de consolidación de un 95 %, con un desarrollo medio de la zona y una renovación de los bienes en la misma media

No existen en el entorno próximo solares libres para poder edificar. Los que lo son nuevamente surgen al demoler edificaciones antiguas para liberar así el solar original.


El tipo de edificación existente en la zona es principalmente la de viviendas plurifamiliares entre medianeras que se utilizan en su mayoría como viviendas de primera residencia, disponiendo las edificaciones de locales comerciales en las plantas bajas.

4.- INFRAESTRUCTURAS

En el entorno inmediato al solar objeto de la presente valoración existen las siguientes infraestructuras:

• Alumbrado Público: Existe (Intensidad y calidad media)

• Abastecimiento de agua: Existe

• Red de Alcantarillado: Existe

• Telefonía: Existe.

• Gas: Existe red de gas canalizado.

5.- EQUIPAMIENTO

En el entorno inmediato al solar objeto de la presente valoración existen los siguientes equipamientos:

• Militar: Gobierno Civil (500 mt.).

• Religioso: Iglesia de los Santos Juanes (150 mt.), Iglesia de Santa Catalina (20 mt.), Catedral de Valencia (200 mt.), ….

• Escolar: Escolapios (500 mt.)

• Cultural: Edificio de La Lonja (50 mt.), Museo del Carmen (500 mt.), …

• Centros de Administración Pública: Ayuntamiento de Valencia (300 mt.), Palacio de la Generalidad (200 mt.), Cortes Valencianas (200 mt.)

• Parkings Públicos: Mercado Central (150 mt.), Plaza de la Reina (100 mt.)

• Zonas Verdes: Jardín del Turia (300 mt.)

• Comercial: Mercado Central (100 mt.)

6.- CARACTERISTICAS DEL SOLAR

En el presente caso, la superficie del solar es la de 214,48 m², que resulta de la reparcelación de las parcelas aportadas al Programa de Actuación Aislada del que forma parte la presente valoración.

El solar dispone de uno de los lados medianeros con edificación colindante, mientras que el resto de lados dispone de vista directa sobre viarios

La plaza de acceso al solar es de sección amplia, con un ancho de 21,00 metros.

El bien tiene unas vistas panorámicas calificadas como buenas, con una orientación Sureste a su frente de fachada a la Plaza de nueva creación, Noroeste a su frente de fachada a la Calle Zapatería de los Niños, y Suroeste a su frente de fachada a la Calle Numancia.


7.- ORDENANZA DE APLICACIÓN DE LA ZONA

La totalidad del suelo a valorar se encuentra clasificado por el Plan General de Ordenación Urbana de Valencia (BOE de 14 de enero de 1989 – DOGV de 3 de mayo de 1993) como urbano, siendo de aplicación, con carácter general, las normas urbanísticas del Plan Especial de Protección y Reforma Interior (PEPRI) del Barri del Mercat, aprobado por acuerdo del Excmo. Ayuntamiento Pleno de Valencia de fecha 19 de febrero de 1993 (BOP de Valencia n.º117, 19 de mayo de 1993), y en particular, las condiciones de los usos y de la edificación determinadas en el área de calificación urbanística CHP-151, Barri Històric del Mercat.

A.- PLANEAMIENTO URBANISTICO -PLANEAMIENTO VIGENTE: Plan General Revisión de Ordenación Urbana de Valencia. -FASE DE APROBACION: Aprobadas definitivamente: BOE de 14 de enero de 1989 – DOGV de 3

de mayo de 1993 -PLANEAMIENTO DE DESARROLLO: Plan Especial de Protección y Reforma Interior (PEPRI) del

Barri del Mercat, aprobado por acuerdo del Excmo. Ayuntamiento Pleno de Valencia de fecha 19 de febrero de 1993 (BOP de Valencia n.º117, 19 de mayo de 1993)

-CLASIFICACION URBANISTICA: Suelo Urbano -CALIFICACION URBANISTICA: Residencial CHP-151 -PARAMETROS GENERALES DEL TERRENO: El suelo a valorar se obtendrá por reparcelación, del

ámbito objeto del Programa de Actuación Aislada para el que se realiza la presente valoración

B.- GESTION URBANISTICA -SUJETO: Privado -SISTEMA DE ACTUACION: Programa de Actuación Aislada, con Proyecto de Urbanización,

Proyecto de Edificación, Proyecto de Reparcelación y posterior urbanización de la plaza y construcción del edificio.

-ELEMENTOS Y TRAMITES SUELO FINALISTA: Pese a ser objeto de un Programa de Actuación Aislada, el suelo es urbano. Los trámites son los expuestos en el punto anterior

-CARGAS URBANISTICAS Y CESIONES: Las contempladas en el Proyecto de reparcelación, y que posteriormente se expondrán en el estudio de los costes.

-PLAZOS DE EJECUCION. CADUCIDAD: No procede. -CRITERIOS DE VALORACION: Dado que nos encontramos ante un Suelo Urbanizado, se

deberá valorar con arreglo a lo establecido en el TRLS, así como al Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, tal y como se expone en el punto “Método de Valoración”.

C.- CALIFICACION URBANISTICA Y EDIFICABILDAD -USO CARACTERISTICO:

Residencial Plurifamiliar -USOS COMPATIBLES:

- Residencial - Comercial - Artesanal - Hotelero - Oficinas - Garaje: Categoría a) - Establecimientos Públicos - Equipamientos Públicos


-USOS PROHIBIDOS: El resto de los no enumerados anteriormente

-ALTURA MÁXIMA: 4b plantas Altura Cornisa: 13 m Enrase de cornisas: Si

-RETRANQUEOS: No existen

-EDIFICABILIDAD: El resultante de la aplicación de los parámetros de edificabilidad anteriormente

mencionados -OCUPACION:

100 % -FONDO MAXIMO EDIFICABLE:

Zona residencial: No procede -PARCELA MINIMA:

Superficie > 60 m² Frente mínimo: 4 metros Rectángulo mínimo inscribible > 4 x 8 metros

-SUPERFICIE TOTAL CONSTRUIBLE SEGÚN PLANEAMIENTO: Superficie parcela: 214,48 m² Según proyecto de 2 viviendas por planta Según proyecto: local en planta baja Según proyecto: reserva de una plaza por vivienda en planta sótano Superficie construible según usos:

- Garaje: 214,48 m² - Local: 170,87 m² - Vivienda: 746,18 m²

8.- VALORACION DEL SOLAR

Antes de entrar a profundizar en la analítica de la valoración conviene realizar un pequeño análisis de mercado, en cuanto a los distintos productos contemplados, que será determinante en la metodología posterior de valoración:

A.- OFERTA. El nivel de Oferta de viviendas de similares características en el entorno próximo al solar que se valora es de nivel MEDIO-ALTO, siendo el de locales comerciales MEDIO.

B.- DEMANDA. El nivel de Demanda de viviendas de similares características en el entorno próximo al solar que se valora es de nivel MEDIO, siendo el de locales comerciales MEDIO.

C.- INTERVALOS DE PRECIOS ACTUALES DE VENTA. El intervalo de variación, en valores unitarios, de viviendas de similares características a las que podrían realizarse en solar a valorar, ubicadas en el entorno próximo al solar que se valora, obtenidos dichos valores mediante toma de datos de comparables en la zona, oscila entre 1.500 €/ m² const. y 2.300 € / m² const. En locales oscila entre 1.000 €/ m² const. y 1.700 € / m² const.

D.- EXPECTATIVAS DE OFERTA-DEMANDA Y DE REVALORIZACION. La posible revalorización del inmueble que se valora a corto plazo presenta una tendencia estable.

8.1.- METODO DE VALORACION. El método de valoración empleado será el establecido en el Reglamento de Valoraciones, para el caso que nos ocupa:


Dado que nos encontramos con un suelo urbano sin edificación, esto es, suelo urbanizado a efectos del TRLS, para la obtención del valor del mismo se aplicará lo establecido en el Real Decreto 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, así como los métodos establecidos en el Real Decreto 1492/2011, de 24 de Octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo.

Según la legislación vigente se trata de valorar un suelo que se encuentra en situación básica de urbanizado, por lo tanto debemos ceñirnos a lo establecido en el Capítulo IV del Reglamento, "Valoración en situación de Suelo Urbanizado".

Tal y como indica en el Artículo 19.1 "Valoración en situación de suelo urbanizado:

Para la valoración en situación de suelo urbanizado que no esté edificado, o en el que la edificación existente o en curso de ejecución sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física de acuerdo con lo establecido en el artículo 5, se estará a lo dispuesto en el artículo 22, ambos de este Reglamento".

Para calcular el Valor, nos remitimos al Artículo 22 del Reglamento de Valoraciones, donde deberemos calcular el "VALOR EN SITUACION DE SUELO URBANIZADO NO EDIFICADO", que dice:

1. El valor en situacion de suelo urbanizado no edificado, o si la edificacion existente o en curso sea ilegal o se encuentre en situacion de ruina fisica, se obtendra aplicando a la edificabilidad de referencia determinada segun lo dispuesto en el artículo anterior, el valor de repercusion del suelo segun el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente expresion:

Vs = Suma (Ei x VRSi)

Siendo:

VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros por metro cuadrado de suelo.

Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

VRSi = Valor de repercusion del suelo de cada uno de los usos considerados, en euros por metro cuadrado edificable.

2. Los valores de repercusion del suelo de cada uno de los usos considerados a los que hace referencia el apartado anterior, se determinaran por el METODO RESIDUAL ESTATICO de acuerdo con

la siguiente expresion:

VRS = (Vv/K) - Vc

Siendo:

- VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado.

- Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.

- K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestion y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.

Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:


a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.

b) Podrá aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales.

- Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.

Todos los valores deberán estar referidos a la fecha que corresponda según el objeto de la valoración en los términos establecidos en el apartado 2 del articulo 21 del texto refundido de la Ley de Suelo.

Artículo 20. Determinación del uso y edificabilidad de referencia del suelo urbanizado no edificado a efectos de valoración: Se aplicará lo establecido en su punto 1:

1. Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

El método obliga a una obtención de valor de venta a través de una muestra estadísticamente significativa, bien por obtención de comparables de los distintos productos inmobiliarios a realizar en la promoción más probable, bien por la aplicación de módulos de vivienda protegida vigentes en la actualidad. En el presente caso, y dada la situación física de la edificación a realizar, situada en pleno centro histórico de la ciudad de Valencia, en la zona más céntrica del mismo, se plantea como valor de venta el obtenido por homogeneización de comparables seleccionados de la zona. Dada la situación actual del mercado, con la inestabilidad existente en precios, por prudencia valorativa, una vez conseguido el valor homogéneo medio de cada producto inmobiliario, se aplicará un coeficiente de depreciación del 10% a la baja.

8.2.- APLICACION DE LOS PRINCIPIOS ANTERIORMENTE CITADOS AL BIEN OBJETO DE VALORACION: SUELO

A.- Como primer paso se deberá seleccionar el "PRODUCTO INMOBILIARIO ACABADO", para poder posteriormente calcular su valor en venta sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo.

La promoción más probable en el solar objeto de la valoración, cumpliendo con todos los parámetros urbanísticos, es la de un edificio destinado a viviendas y local comercial, con planta sótano destinada a la reserva mínima de plazas de aparcamiento, planta baja destinada a acceso general del edificio y local comercial, y tres plantas altas con dos viviendas por planta, esto es, con un total de seis viviendas. En la planta bajo cubierta existe una superficie destinada a desván vinculada con las viviendas situadas en planta inferior.

Las superficies son las siguientes:


- Garaje: 214,48 m² - Local: 170,87 m² - Vivienda: 746,18 m²

B.-Una vez seleccionado el uso estadísticamente más probable, calculamos los distintos términos de la siguiente fórmula:

VRS = (Vv/K) - Vc

1 - Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.

Por tanto, como paso previo a la valoración se realiza un estudio de mercado en la zona, obteniendo comparables de viviendas, plazas de aparcamiento y de locales comerciales.

A continuación se muestran los comparables seleccionados de viviendas, plazas de aparcamiento y locales comerciales, así como la homogeneización realizada.

A continuación se presentan tablas con los comparables seleccionados de la zona, así como la aplicación de los coeficientes de Homogeneización.

OBTENCION DEL VALOR DE MERCADO DE VIVIENDAS

COMPARABLES DE VIVIENDAS EN EDIFICIO PLURIFAMILIAR

REFERENCIA USO DIRECCION S.

C.COM. DORMITO

RI

PIEZAS

EXT. ASCENS

OR ALTUR

A ESTADO CALIDAD EDAD CALEF

AC. CLIMATIZ

A. ORIENT

AC. CONTACTO PRECIO UNITARIO

2.009.001 VIVIENDA EN BOU, 3-2 104 2 2 1 2 REFORM. BUENA 25 NO SI O 200.000 1.923,08

2.009.002 VIVIENDA PURISIMA, 1-3 170 5 3 1 3 REFORM. BUENA 30 SI SI E 320.000 1.882,35

2.009.003 VIVIENDA CADIRERS, 3-5 106 2 2 1 5 REFORM. BUENA 40 SI NO S 215.000 2.028,30

2.009.004 VIVIENDA CORREGERIA, 4-1 87 2 1 0 1 REFORM. BUENA 35 SI NO E 160.000 1.839,08

2.009.005 VIVIENDA ZURRADORES, 6-2 144 4 2 0 2 REFORM. BUENA 25 SI NO SE 280.000 1.944,44

2.009.006 VIVIENDA JURISTAS, 8-3 111 3 2 1 3 REFORM. BUENA 15 SI NO NO 185.000 1.666,67

2.009.007 VIVIENDA PURISIMA, 8-2 114 4 2 0 2 REFORM. BUENA 35 NO SI SE 221.000 1.938,60

2.009.008 VIVIENDA MARSELLA, 1-2 80 1 2 0 1 REFORM. BUENA 20 SI SI SE 139.000 1.737,50

COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION COEFIC.

2.009.001 VIVIENDA EN BOU, 3-2 0,95 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1 1,05 1,08 1,00 0,95 1.923,08 0,98 1.884,62

2.009.002 VIVIENDA PURISIMA, 1-3 1,10 0,90 1,00 1,00 0,98 1,00 1 1,08 1,00 1,00 1,00 1.882,35 1,06 1.995,29

2.009.003 VIVIENDA CADIRERS, 3-5 0,95 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 1 0,93 1,00 1,05 0,90 2.028,30 0,78 1.582,08

2.009.004 VIVIENDA CORREGERIA, 4-1 0,95 1,00 1,09 1,05 1,02 1,00 1 0,95 1,00 1,05 0,95 1.839,08 1,03 1.894,25

2.009.005 VIVIENDA ZURRADORES, 6-2 1,00 0,92 1,00 1,05 1,00 1,00 1 1,00 1,00 1,05 0,95 1.944,44 0,97 1.886,11

2.009.006 VIVIENDA JURISTAS, 8-3 0,98 0,95 1,00 1,00 0,98 1,00 1 1,00 1,00 1,05 1,08 1.666,67 1,04 1.733,33

2.009.007 VIVIENDA PURISIMA, 8-2 0,98 0,92 1,00 1,05 1,00 1,00 1 0,97 1,08 1,00 0,95 1.938,60 0,95 1.841,67

2.009.008 VIVIENDA MARSELLA, 1-2 0,93 1,05 1,00 1,05 1,02 1,00 1 1,00 1,00 1,00 0,95 1.737,50 0,99 1.720,13

VALOR HOMOGENEIZADO 1.817,18


OBTENCION DEL VALOR DE MERCADO DE PLAZAS DE APARCAMIENTO

COMPARABLES DE PLAZAS DE APARCAMIENTO

REFERENCIA USO DIRECCION S. UTIL PLANTA SITUACION PRECIO

2.009.009 GJE MARQUES BUSIANOS, 4, -1 29 -1 2 32.000

2.009.010 GJE CORREGERIA, 15, -2 32 -1 2 50.000

2.009.011 GJE VERONICA, 3, BAJA 28 BAJA 3 56.840

2.009.012 GJE JURISTAS, S/N, BAJA 31 BAJA 3 30.000

2.009.013 GJE BAJA, 16, BAJA 25 BAJA 3 35.000

2.009.014 GJE FOS, 8, -2 28 -2 4 38.000

PRECIO COEFICIENTE

2.009.009 GJE MARQUES BUSIANOS, 4, -1 32.000 1,06 33.920,00

2.009.010 GJE CORREGERIA, 15, -2 50.000 0,80 40.000,00

2.009.011 GJE VERONICA, 3, BAJA 56.840 0,75 42.630,00

2.009.012 GJE JURISTAS, S/N, BAJA 30.000 1,15 34.438,05

2.009.013 GJE BAJA, 16, BAJA 35.000 0,95 33.250,00

2.009.014 GJE FOS, 8, -2 38.000 0,95 36.100,00


VALOR HOMOGENEIZADO CORREGIDO 34.886,86


OBTENCION DEL VALOR HOMOGENEO MEDIO DE LOCALES COMERCIALES

COMPARABLES DE LOCALES COMERCIALES SITUADOS EN PLANTAS BAJAS DE EDIFICIO PLURIFAMILIAR

REFERENCIA USO DIRECCION S.

C.COM. ESTADO FRENTE EDAD CALEFAC. CLIMATIZA. ASEO PRECIO UNITARIO

2.009.016 LOCAL SANTO TOMAS, 5 56,00 REFORM. 5,00 30,00 NO SI SI 75.371 1.345,91

2.009.017 LOCAL SALVADOR, 2 252,00 REFORM. 16,00 25,00 NO NO SI 342.000 1.357,14

2.009.018 LOCAL BOIX, 2 100,00 REFORM. 8,00 40,00 NO SI SI 160.000 1.600,00

2.009.019 LOCAL PORTAL DE VALLDIGNA, 12 81,00 REFORM. 9,00 50,00 NO NO NO 120.000 1.481,48

2.009.020 LOCAL PLAZA DEL ANGEL, 6 65,00 REFORM. 4,00 30,00 NO NO NO 85.000 1.307,69

2.009.021 LOCAL SANTA ELENA, 4 47,00 REFORM. 7,00 25,00 NO NO NO 62.964 1.339,66

2.009.022 LOCAL MERCADO CENTRAL 75,00 MUY BU 9,00 20,00 NO NO NO 125.000 1.666,67

2.009.023 LOCAL DANZAS, 10 141,00 REFORM. 12,00 15,00 NO NO NO 171.000 1.212,77

2.009.024 LOCAL HORNO SAN NICOLAS, 7 138,00 REFORM. 10,00 30,00 NO SI NO 148.000 1.072,46

COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION

2.009.016 LOCAL SANTO TOMAS, 5 0,95 1,00 1 1,05 1 0,95 0,95 1.345,91 0,90 1.211,32

2.009.017 LOCAL SALVADOR, 2 1,12 1,00 1 1,02 1 1,00 0,95 1.357,14 1,09 1.479,29

2.009.018 LOCAL BOIX, 2 1,00 1,00 1 1,06 1 0,95 0,95 1.600,00 0,96 1.536,00

2.009.019 LOCAL PORTAL DE VALLDIGNA, 12 0,98 1,00 1 1,07 1 1,00 1,00 1.481,48 1,05 1.555,56

2.009.020 LOCAL PLAZA DEL ANGEL, 6 0,95 1,00 1 1,05 1 1,00 1,00 1.307,69 1,00 1.307,69

2.009.021 LOCAL SANTA ELENA, 4 0,92 1,00 1 1,05 1 1,00 1,00 1.339,66 0,97 1.299,47

2.009.022 LOCAL MERCADO CENTRAL 0,98 0,87 1 1,02 1 1,00 1,00 1.666,67 0,87 1.449,00

2.009.023 LOCAL DANZAS, 10 1,05 1,00 1 1,01 1 1,00 1,00 1.212,77 1,06 1.285,53

2.009.024 LOCAL HORNO SAN NICOLAS, 7 1,05 1,00 1 1,05 1 0,95 1,00 1.072,46 1,05 1.126,09



Una vez realizado el sondeo de mercado, seleccionados los distintos comparables homogéneos en superficies y valor, se realiza homogeneización de los mismos, obteniendo un valor homogeneizado de 1.817,18 €uros/m² para vivienda, 1.123,42 €uros/m² para plaza de garaje, y de 1.361,10 €uros/m² para local comercial.


SUELO 214,48

GARAJE 1 PLAZA/VIV (214,48) 1.138,61 244.208,01

COMERCIAL 170,87 1.361,10 232.575,86 VIVIENDA PLANTAS 746,18 1.817,18 1.355.941,33

TOTAL VIVIENDA + GARAJE 746,18 2.140,10 1.596.892,99

TOTAL SUPERFICIE EDIFICIO SOBRE RASANTE 917,05 1.832.725,19

TOTAL INGRESOS: 1.829.468,85 EUROS

2 - K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestion y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad

3 - Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Sera el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.

Dado que en presente caso nos encontramos ante una valoración que sirve de base a una actuación urbanística, seguiremos los criterios establecidos en la legislación urbanística valenciana de cara al cálculo de costes, gastos, y beneficio de la actuación, y posteriormente, del resultado obtenido, calcularemos el coeficiente “K” para de esta forma poder comprobar que nos encontramos dentro de los límites establecidos por la legislación estatal en la materia.

El resumen de costes del programa (urbanización más edificación según los parámetros urbanísticos establecidos anteriormente), es el siguiente:

PRESUPUESTO EJECUCION MATERIAL M² €UROS

APARCAMIENTO 214,48 80.430,00

VIVIENDA 746,18 604.068,80

LOCAL 170,87 81.256,00

COSTES DE URBANIZACION 246,14 35.433,87

ARQUEOLOGIA 214,48 36.625,32

TOTAL P.E.M. (EDIFICACION + URBANIZACION + ARQUEOLOGIA) 837.813,99 €UROS G. GENERALES (13% PEM) 108.915,82 €UROS B. INDUSTRIAL (6% PEM) 50.268,84 €UROS 1.- PRESUPUESTO DE LICITACION (P.E.C.) 996.998,65 €UROS 2.- COSTE DE PROYECTOS 198.861,12 €UROS TOTAL 1+2 1.195.859,77 €UROS 3.- GASTOS DE GESTION: 13% S (1+2) 155.461,77 €UROS Beneficio del Promotor: 10,00 % S (1+2+3) 135.132,15 €UROS

COSTES TOTALES 1.486.453,69 €UROS


VSUELO = INGRESOS – GASTOS TOTALES (INCLUIDO BENEFICIO)

VSUELO = 1.832.725,19 – 1.486.453,69 = 346.271,50 €UROS

A continuación, con los parámetros conocidos de costes de construcción, así como los de valor en Venta, todos ellos en euros por metro cuadrado edificable, así como con el Valor del Suelo obtenido anteriormente, comprobaremos el Valor del coeficiente “K”.

COSTES €UROS €UROS/M² TOTAL P.E.M. (EDIFICACION + URBANIZACION +

ARQUEOLOGIA) 837.813,99 G. GENERALES (13% PEM) 108.915,82 B. INDUSTRIAL (6% PEM) 50.268,84 1.- PRESUPUESTO DE EJECUCION POR CONTRATA (P.E.C.) 996.998,65 1.087,18

INGRESOS €UROS €UROS/M² TOTAL VENTA 1.832.725,19 1.998,50

SUELO €UROS €UROS/M² SUELO 346.271,50 377,59

VRS = (Vv/K) - Vc

374,04 = (1.998,50/K) – 1.087,18

1.461,22 K = 1.998,50

K = 1.998,50 / 1.461,22 = 1,37, lo que nos demuestra que nos encontramos dentro de una situación normal en el cálculo la valoración según el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo

Los valores del suelo, techo y unidades de aprovechamiento en el ámbito del Programa de Actuación Aislada Zapatería de los Niños, Numancia y Martín Mengod, CiutatVella (Barri del Mercat) de Valencia, y referido a la Alternativa Técnica presentada por La Luz de Shamsa, S.L. son los siguientes:

Valor del suelo 1.614,47 €/m2s

Valor de repercusión por techo 377,59 €/m2t

Valor de repercusión por u.a. 401,79 €/ua

2.- Valoración de la Compensación Económica al Ayuntamiento por las plusvalías generadas por la actuación

Para la presente valoración utilizaremos los mismos parámetros que para la valoración anterior, pero con la edificación y urbanización total planteada en el Programa de Actuación Aislada, esto es, con el edificio sobre rasante planteado en el apartado anterior, y el aparcamiento planteado en el proyecto (edificación de 4 sótanos que ocupa el espacio bajo


la parcela edificable, bajo la parcela destinada a plaza pública y bajo parte d elos viales perimetrales.

La promoción más probable en el solar objeto de la valoración, cumpliendo con todos los parámetros urbanísticos, es la de un edificio destinado a viviendas y local comercial, con planta sótano destinada a plazas de aparcamiento (75 plazas), planta baja destinada a acceso general del edificio y local comercial, y tres plantas altas con dos viviendas por planta, esto es, con un total de seis viviendas. En la planta bajo cubierta existe una superficie destinada a desván vinculada con las viviendas situadas en planta inferior.

Las superficies son las siguientes:

- Garaje: 2.452,75 m² - Local: 175,93 m² - Vivienda: 768,25 m²

Una vez realizado el sondeo de mercado, seleccionados los distintos comparables homogéneos en superficies y valor, se realiza homogeneización de los mismos, obteniendo un valor homogeneizado de 1.817,18 €uros/m² para vivienda, 34.421,67 €uros/plaza para plaza de garaje, y de 1.361,10 €uros/m² para local comercial.


SUELO 214,48

GARAJE 74 34.886,86 2.581.625,00

COMERCIAL 175,93 1.361,10 239.454,95

VIVIENDA PLANTAS 768,25 1.817,18 1.396.047,18

TOTAL INGRESOS EDIFICIO PAA 917,05 4.217.127,13

TOTAL INGRESOS: 4.217.127,13 EUROS

2 - K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestion y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad

3 - Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Sera el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.

Dado que en presente caso nos encontramos ante una valoración que sirve de base a una actuación urbanística, seguiremos los criterios establecidos en la legislación urbanística valenciana de cara al cálculo de costes, gastos, y beneficio de la actuación, y posteriormente, del resultado obtenido, calcularemos el coeficiente “K” para de esta forma poder comprobar que nos encontramos dentro de los límites establecidos por la legislación estatal en la materia.


El resumen de costes del programa (urbanización más edificación según los parámetros urbanísticos establecidos anteriormente), es el siguiente:

PRESUPUESTO EJECUCION MATERIAL M² €UROS

APARCAMIENTO 2.452,75 1.165.236,04

VIVIENDA 768,25 681.678,86

LOCAL 175,93 101.157,00

COSTES DE URBANIZACION 246,14 159.399,39

ARQUEOLOGIA 214,48 165.230,00

TOTAL P.E.M. (EDIFICACION + URBANIZACION + ARQUEOLOGIA) 2.272.702,23 €UROS G. GENERALES (13% PEM) 295.451,29 €UROS B. INDUSTRIAL (6% PEM) 136.362,13 €UROS 1.- PRESUPUESTO DE LICITACION (P.E.C.) 2.704.515,65 €UROS

2.- COSTE DE PROYECTOS 350.752,10 €UROS TOTAL 1+2 3.055.267,75 €UROS 3.- GASTOS DE GESTION: 13% S (1+2) 397.184,81 €UROS Beneficio del Promotor: 10,00 % S (1+2+3) 345.245,26 €UROS

COSTES TOTALES 3.797.697,82 €UROS

VSUELO = INGRESOS – GASTOS TOTALES (INCLUIDO BENEFICIO)

VSUELO = 4.217.127,13 – 3.797.697,82 = 419.429,35 €UROS

En las dos páginas siguientes, desglosamos los valores de costes de construcción, ingresos y repercusión de suelo, para de esta forma poder obtener la repercusión del metro cuadrado de aparcamiento, y de esta forma calcular el Valor de la compensación por plusvalías.

Y para que conste y surja los efectos oportunos, firmo el presente en Valencia, a de Marzo de dos mil quince.

Valencia, 11 de Marzo de 2015 LOS ARQUITECTOS

Juan José Fernández Llópez


DESGLOSE DE COSTES DE PROGRAMA DE ACTUACION AISLADA ZAPATERIA DE LOS NIÑOS, NUMANCIA Y MARTIN MENGOD

TOTALES VIVIENDAS LOCALES GARAJES TOTAL

SUPERFICIE 3.396,92 768,25 175,93 2.452,75 3.396,92

PORCENTAJE 100,00 22,62 5,18 72,20 100,00

COSTE COSTE/M² COSTE COSTE/M²

PEM URBANIZACION 159.399,39 36.049,77 46,92 8.255,31 46,92 115.094,31 46,92 159.399,39

PEM ARQUEOLOGIA 165.230,00 37.368,42 48,64 8.557,28 48,64 119.304,30 48,64 165.230,00

PEM EDIFICACION 1.948.072,84

EDIF. COMUN 36.251,23 36.251,23 47,19 36.251,23

EDIF. VIVIENDAS 645.427,63 645.427,63 840,13 645.427,63

EDIF. GARAJE-TRAST. 1.165.236,00 1.165.236,00 475,07 1.165.236,00

EDIF. LOCALES 101.157,98 101.157,98 575,00 101.157,98

TOTAL PEM 2.272.702,23 755.097,04 982,88 117.970,58 670,57 1.399.634,61 570,64 2.272.702,23

G.G. (13%) 295.451,29 98.162,62 127,77 15.336,18 87,17 181.952,50 74,18 295.451,29

B.I. (6%) 136.362,13 45.305,82 58,97 7.078,23 40,23 83.978,08 34,24 136.362,13

TOTAL PEC (1) 2.704.515,65 898.565,48 1.169,63 140.384,99 797,97 1.665.565,18 679,06 2.704.515,65

PROYECTOS (2) 350.752,10 79.326,10 103,26 18.165,50 103,26 253.260,51 103,26 350.752,10

TOTAL (1+2) 3.055.267,75 977.891,58 1.272,89 158.550,49 901,23 1.918.825,69 782,32 3.055.267,75

G. GESTION (13%)S (1+2) 397.184,81 127.125,91 165,48 20.611,56 117,16 249.447,34 101,70 397.184,81

B. URBANIZADOR (10%) 345.245,26 110.501,75 143,84 17.916,20 101,84 216.827,30 88,40 345.245,26

TOTAL COSTE PROGRAMA 3.797.697,82 1.215.519,24 1.582,20 197.078,25 1.120,23 2.385.100,33 972,42 3.797.697,82


AS VRN (V. Reposic N) CU (Coste const.) VR (Valor Reperc S) Coef. Homog. VRN CU VS

m2t €/m2t €/m2t €/m2t (Valor R suelo) Total € Total € Total €

VIVIENDA+GARAJE 768,25 1.817,18 1.582,20 234,99 1,0000 1.396.047,18 1.215.519,24 180.527,94

LOCAL 175,93 1.361,10 1.120,23 240,88 1,0251 239.454,95 197.078,25 42.376,70

GARAJE 2.452,75 1.052,54 972,42 80,12 0,3326 2.581.625,00 2.385.100,33 196.524,67

944,17 4.217.127,13 3.797.697,82 419.429,31

SUP (M²) VALOR

TOTAL SOTANO 2.452,75

PARCELA EDIFICABLE 214,48

SOTANO BAJO EDIFICIO RESIDENCIAL 857,92

€/M2 SOT

SOTANO BAJO ZONAS PUBLICAS 1.594,83 80,12 127.784,38

SOTANO BAJO VIAL 691,60 55.414,01

SOTANO BAJO PLAZA PUBLICA 903,23 72.370,37

VALOR DE LA COMPENSACION ECONOMICA AL AYUNTAMIENTO POR LAS PLUSVALIAS GENERADAS POR LA ACTUACION, que se corresponde con el valor del subsuelo de la porción de suelo destinada a plaza pública: 72.370,37 €UROS VALOR DEL CANON POR SUBSUELO BAJO VIALES: 55.414,01 €UROS

MOD PEPRI- OCT 16 - Valencia

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