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1

Servicio de Estudios de BBVA 11

Situación Inmobiliaria

Servicio de Estudios Grupo BBVA

2 de junio de 2009


Principales mensajes

• Ante el deterioro de la situación económica global, las respuestas de política económica están siendo significativas y presentan un alto grado de coordinación. Aunque persisten las incertidumbres, el foco de atención pasará de la profundidad del ajuste a la duración

• La práctica totalidad de los mercados inmobiliarios de las economías desarrolladas registran caídas importantes de precios y cantidades

•El sector inmobiliario en España, a diferencia de la mayoría de los países europeos, se caracteriza por un importante desequilibrio en actividad, y no tanto en precios: el stock inmobiliario de vivienda nueva sin vender comenzará a decrecer a partir del primer trimestre de 2010 y llegará a los niveles alcanzados durante 2005 a finales de 2012

• Los precios de la vivienda tendrán una caída acumulada desde el máximo en el entorno de un 30%

• Las medidas contracíclicas puestas en marcha por el Gobierno, como el anuncio de la eliminación de la desgravación fiscal por compra de vivienda, podrían acelerar la recuperación del sector.

2


Contenido

03. El ajuste inmobiliario en España tomará tiempo

02. El ajuste inmobiliario a nivel internacional

- Un ajuste sincronizado

- Mejora la accesibilidad en todos los países

04. Las medidas contracíclicas puestas en marcha

- Una comparación internacional

- El caso de las desgravaciones en España

01. Economía global: de la profundidad a la duración y diferenciación



1.1 Las tensiones financieras se están reduciendo en los últimos meses, aunque permanecen en niveles muy altos en términos históricos

Tres elementos caracterizan el escenario global

El anuncio de los stress tests en EEUU ha supuesto una inflexión, pero las tensiones financieras persisten

UEM: Indicador de Tensiones Financieras100 = enero-07

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9

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Fuente: Servicio de Estudios

Julio'07 Bear Stearns

Lehman Brothers

Primer componente principal normalizado de las series de diferencial OIS, volatilidad implícita de la bolsa alemana, CDS bancarios, corporativos y CDS

Resultados Stress test

EEUU: Indicador de Tensiones Financieras100 = enero-07

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1200

Fuente: Servicio de Estudios

Julio'07Bear

Stearns

Result.Stress test

Primer componente principal normalizado de las series de diferencial OIS, volatilidad implícita de la bolsa americana, CDS bancarios y CDS corporativos

Lehman Brothers

3


1.2 Las políticas económicas puestas en marcha son de una magnitud nunca vista. Esto genera algunas incertidumbres, pero están contribuyendo a poner un límite a la profundidad del ajuste, aunque con diferencias entre áreas.

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

Esta

dos

Uni

dos

Rei

no U

nido

Zona

Eur

o

Chi

na

Japó

n

Asi

a si

n Ja

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y C

hina La

tam

Mun

do

0.0

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3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

2009 2010

Programas fiscales previstos(% del PIB)

Fuente: SEE BBVA

Las diferencias en la respuesta fiscal, clave para compensar la caída en la

demanda, ayudarán a que la salida sea heterogénea por

regiones

Estados Unidos y China han adoptado iniciativas fiscales mucho más decisivas, que

comenzarán a dejarse sentir en la segunda mitad del año


POLITICA FISCAL


Tras haber bajado tipos de interés hasta niveles mínimos se

abordan políticas no convencionales.

La expansión monetaria estásiendo notable, aunque de nuevo

con diferencias entre áreas. Europa se queda atrás...


Expansión de los Balances de los Bancos Centrales (% of PIB)

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

UEM*(2007-2009)

EEUU(2007-2009)

Japón(2001-2006)

EEUU(tamaño final

probable)

Inducido por laDemandaInducido por laOferta

POLITICA MONETARIA


4


… pese a que la reducción de la actividad implicaría más expansión monetaria ….


EURO AREA: output gap

-5

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-3

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Q1

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Q3

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Q3

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Q1

1986

Q3

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Q1

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1993

Q1

1996

Q3

1998

Q1

2001

Q3

2003

Q1

2006

Q3

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Q1

2011

Source: ERD BBVA

Tipo Refi del BCE

-3

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0

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5

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7

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6

7Regla de Taylor

ECB

Fuente: BCE y BBVA-SEE

POLITICA MONETARIA



… a los riesgos a la baja en inflación y la presencia de condiciones monetarias restrictivas.


Euro Área: IPC Harmonizado(Tasa de Crecimiento Interanual en %)

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-85

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-01

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Mar

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Mar

-07

EEUUUEM

EEUU y UEM: índices de condiciones monetarias y financieras normalizados

POLITICA MONETARIA


5


1.3 La crisis ha tenido una dimensión global, pero hacia adelante las diferencias entre economías van a ser relevantes.


Zona Euro: PIB e ISA(% internaual)

-6.0

-4.0

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0.0

2.0

4.0

6.0

1992

-1

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-3

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-4

2007

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2008

-2

PIB Indicador Sintético de Actividad

Fuente: Eurostat y SEE BBVA

-1.6 t/t in Q408-2.5 t/t in Q109-0.6 t/t in Q209

GDP & MAI(y/y %)

-3,0

-2,5

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-1,5

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-0,5

0,0

0,5

1,0

mar01

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dic04

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dic07

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-5

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-1

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1

2

3

4

5

ISA

PIB

EEUU: PIB e ISA

(% interanual)

Los indicadores recientes muestran una estabilización en niveles bajos, pero la recuperación aún va a necesitar tiempo.


1.3 La crisis ha tenido una dimensión global, pero hacia adelante las diferencias entre economías van a ser relevantes.


EEUU irá por delante de Europa en la recuperación.

Los emergentes en su conjunto van a evitar el colapso, pero hay diferencias

importantes entre regiones.

Economías emergentes: Previsión de crecimiento 2009 y variación en la previsión desde enero

-8

-6

-4

-2

0

2

4

Asia Latam ex. México Europa Emergente

Previsión crecimiento 2009

Variación previsión: may09 vsene09

Fuente: BERD y BBVA

Crecimiento del PIB

-5,0

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-2,0

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5,0

mar

-01

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01

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10

EEUU

UEM

6


02. Los ajustes del sector inmobiliario aún van a requerir tiempo a nivel global

Ajuste sincronizado de precios, divergentes en actividad

A partir de finales de 2008, los precios de vivienda registran tasas de crecimiento negativas en casi todas las economías avanzadas…

-20

-15

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Australia New Zealand

United States United Kingdom

Crecimiento interanual precios reales de vivienda

Fuentes: Datastream; fuentes nacionales; SEE BBVA.

-20

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2001

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France IrelandItaly NetherlandsSpain



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2006

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AlemaniaJapon




Ajuste sincronizado de precios, divergente en actividad


Existen diferencias significativas en el grado de ajuste entre países

Subidas en los precios reales de vivienda

0%

50%

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300%

IRL

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.

ESP

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FRA

NZD JAP

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U.

AUS

ALE

Última subidaSubida media en los ciclos precedentes

Fuente: SEE BBVA.

Caídas en los precios reales de vivienda

-50%

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-5%

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HO

L

FRA

ITA

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ESP

NZD

R.U

.

ALE

IRL

JAP

Caída actualCaída media en ciclos precedentes

Fuente: SEE BBVA.

7


La caída sincronizada en los precios no se refleja tanto en la actividad…


2.1 Ajuste sincronizado de precios, divergentes en actividad

Subidas en la inversión residencial en vivienda sobre PIB

0.0

0.5

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HO

L

FRA

ITA

AU

S

EE.U

U.

ESP

NZD

R.U

.

ALE

IRL

JAP

Última subidaSubida media en los ciclos precedentes

Fuente: SEE BBVA.

Caídas en la inversión residencial en vivienda sobre PIB

-5.0

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1.0

HO

L

FRA

ITA

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ESP

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R.U

.

ALE

IRL

JAP

Caída actualCaída media en ciclos precedentes

Fuente: SEE BBVA.


El ciclo actual es más intenso y más duradero

EE.UU. parece estar próximo a tocar fondo en actividad, los países como España van con más retraso

Ajuste sincronizado de precios, divergentes en actividad


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1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Trimestres

R.U (2T 07) EE.UU (3T 07)

ESP (3T 07) IRL (2T 07)

Fuente: SEE BBVA.

Evolución tasas de inversión residencial, ciclo actuál(Índice base 100 = pico en PIB)

20

40

60

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100

120

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Trimestres

R.U (2T 90) EE.UU (1T 90)

ESP (4T 90) IRL (2T 90)

Fuente: SEE BBVA.

Evolución tasas de inversión residencial, inicio 90(Índice base 100 = pico en PIB)

8


Los niveles de accesibilidad a la vivienda están mejorando en todos los países que han experimentado una fuerte expansión del sector

La accesibilidad como factor de soporte


20

40

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1995

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12

18

24

30Reino UnidoEspañaIrlandaEE.UU. (drcha)

Accesibilidad a la viviendaesfuerzo salarial bruto sobre ingresos

Fuente: SEE BBVA.


TIPOS DE INTERÉS

PRECIOS DE VIVIENDA

RENTA DISPONIBLE

El esfuerzo a acceder a una vivienda depende de:



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3

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9

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EEUU España

Reino Unido Irlanda

Tipos hipotecarios, nominales %

Fuente: Datos nacionales; SEE BBVA.

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EEUU Reino Unido

España Irlanda


Precios reales de vivienda, 2000 = 100

60

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2004

2006

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EEUU Reino Unido

España Irlanda

Renta bruta real, 2000 = 100


Hacia mínimos históricos Se ajustan a distinto ritmo Se mantiene estable o sube ligeramente

9


Reino Unido

En el Reino Unido, la fuerte bajada de los tipos de interés es el factor más importante en la reducción del esfuerzo para acceder a una vivienda



-15,0

-10,0

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0,0

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1995

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Tipos PreciosRenta

Reino Unido: contribución al cambio en los niveles de accesibilidad, %

Fuente: SEE BBVA.

-30,0

-25,0

-20,0

-15,0

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-5,0

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

deterioro 01-07 mejora 07-09

TiposPreciosRenta

R.U.: Factores que contribuyen a los cambios en los niveles de accesibilidad

Fuente: SEE BBVA.


Irlanda

En Irlanda la bajada de los tipos y de los precios viene parcialmente compensada por una contracción de la renta disponible



-25,0

-20,0

-15,0

-10,0

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5,0

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1995

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2000

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2002

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2007

2008

Tipos PreciosRenta

Irlanda: contribución al cambio en los niveles de accesibilidad, %

Fuente: SEE BBVA.

Irlanda: Factores que contribuyen a los cambios en los niveles de

accesibilidad

-25,0

-20,0

-15,0

-10,0

-5,0

0,0

5,0

10,0


TiposPreciosRenta

Fuente: SEE BBVA.

10


EE.UU.

La evolución de los precios es la que más pesa en los cambios de la accesibilidad en EE.UU.



-4,0

-3,0

-2,0

-1,0

0,0

1,0

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1995

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2007

2008

TiposPreciosRenta

EEUU: contribución al cambio en los niveles de accesibilidad, %

Fuente: SEE BBVA.

EE.UU.: Factores que contribuyen a los cambios en los niveles de accesibilidad

-10,0

-8,0

-6,0

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0


TiposPreciosRenta

Fuente: SEE BBVA.


EE.UU. : El ajuste del sector

Evolución de la oferta de vivienda en EE.UU

-

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

1999

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2009

2010

0

0.5

1

1.5

2

2.5

3

3.5

Oferta de vivienda a la venta (izqda)

Tasa de vivienda vacia a la venta (drcha)

Fuente: Census; SEE BBVA.

EE.UU: Evolución de los precios de vivienda

-25%

-20%

-15%

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-5%

0%

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mar

-93

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-01

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-07

mar

-09

S&P Case & Shiller index

OFHEO

Fuente: Datastream; SEE BBVA.

El ajuste de los precios continúa … … hasta completar la absorción del exceso de vivienda sin vender en el mercado



11


España

En España será la caída de los tipos de interés la que más afectará a la accesibilidad



España: Factores que contribuyen a los cambios en los niveles de accesibilidad

-30,0

-20,0

-10,0

0,0

10,0

20,0

30,0

deterioro 99- 08 mejora 2009

Tipos PreciosRenta

Fuente: SEE BBVA.

-20,0

-15,0

-10,0

-5,0

0,0

5,0

10,0

1995

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1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

TiposPreciosRenta

Fuente: SEE BBVA.

España: contribución al cambio en los niveles de accesibilidad, %


España

También nuestro indicador de accesibilidad neta apunta a una mejora significativa



10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

Fuente: SEE BBVA

Accesibilidad a la vivienda en España Esfuerzo sobre ingresos ponderados ajustados por la fiscalidad, %

12


Se intensifica el ajuste

03. Y también en España

El ajuste a la baja de los precios se hace más profundo para dar salida al exceso de oferta…

Previsiones de precios nominales de vivienda

-25%

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

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20%

25%

dic-

90di

c-91

dic-

92di

c-93

dic-

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c-99

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00di

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c-03

dic-

04di

c-05

dic-

06di

c-07

dic-

08di

c-09

dic-

10di

c-11

Fuente: SEE BBVA.


Los desequilibrios en cantidades persisten,

mientras la oferta sigue a la caída de la demanda



40

70

100

130

160

190

dic-

95

dic-

97

dic-

99

dic-

01

dic-

03

dic-

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dic-

07

dic-

09

dic-

11

DemandaOferta

Demanda y Oferta de vivienda media móvil 4 trimestres, 2000=100

Fuente: SEE BBVA.

13


Fuerte contracción de la actividad en vivienda, se visarán menos de 200.000

viviendas en 2009 y 2010

La demanda también se contrae durante todo 2009

0

200000

400000

600000

800000

1000000

2000

2001

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2008

2009

(p)

2010

(p)

Visados de obra nueva sumas anuales

Fuente: SEE BBVA con datos del Ministerio de Fomento.

-30%

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-20%

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-5%

0%

5%

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15%

20%

mar

00

mar

01

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02

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03

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09

mar

10

Previsiones inversión en viviendaT. Crec. Interanual, media móvil 4 trimestres

Fuente: SEE BBVA.




La sobreoferta de vivienda sigue tendiendo lentamente hacia su nivel de equilibrio: el exceso de vivienda en el mercado sólo empezará a absorberse a partir del 1T10



-

300.000

600.000

900.000

1.200.000

1.500.000

dic

96

dic

98

dic

00

dic

02

dic

04

dic

06

dic

08

dic

10

Fuente: SEE BBVA

Estimación de sobreoferta de vivienda nueva, previsiones

14


En el período 2009-2010, un 46,8% de la disminución total del empleo estará

causada por el sector…

…, lo que provocará que el peso de la construcción en el empleo continúe

reduciéndose desde el 13,3% en 2007 hasta el 8,7% en 2010

-1500

-1000

-500

0

500

1000

1500

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

0.0

2.5

5.0

7.5

10.0

12.5

15.0

Resto de la economía

Construcción

Peso de la construcción en el empleo(dcha.)

España. Evolución del empleo(Variación anual en miles de personas)

Fuente: INE y SEE BBVA

Efecto directo del deterioro del sector inmobiliario sobre el empleo


Empleo y vivienda: un círculo complicado

La construcción continuará siendo el principal sector responsable de la destrucción de empleo en España


EEUU

Noruega

Croacia

R. Unido

SueciaFinlandia

R. Eslovaca

Eslovenia

RumaníaPortugal

Polonia

Austria

Holanda

Malta

Hungría

Luxemburgo

Lituania

Letonia

Chipre

Italia

Irlanda

FranciaEspaña

GreciaEstonia

Alemania

Dinamarca

R. Checa

Bulgaria

Bélgica

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

40 50 60 70 80 90 100% de hogares con vivienda en propiedad

Tasa

de

des

empl

eo (

%)

Fuente: European Mortgage Federation, Eurostat y SEE BBVA

Tasa de desempleo vs porcentaje de hogares con vivienda en propiedad.(Varios años)


Además del efecto directo, podría existir un efecto indirecto


Disponer de una vivienda en

propiedad podría limitar la movilidad

laboral, lo que implicaría que países con un

mayor peso de la propiedad de

vivienda exhibirían una mayor tasa de

desempleo

15


El peso de la vivienda en propiedad es mayor entre los ocupados (un 82,6%)

que entre los desempleados (76,1%)

La probabilidad de adquisición de vivienda por parte de un individuo ocupado serámayor dado que tener empleo:

• Incrementa su renta permanente , lo que favorece la compra de bienes duraderos

• Facilita la obtención de financiación

82.6 76.1

17.423.9

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Ocupados Desempleados

Alquiler

Propiedad


España. Régimen de tenencia de vivienda según situación laboral del sustentador principal (%)

EPF 2006


En España, la evidencia reciente indica que la relación (no condicionada) entre el peso de la vivienda en propiedad y la tasa de desempleo ha sido negativa



19951996

1997

1998

1999

2000

2001

20022003

20042005

20062007

19941993

1992

19911990

1989

19881987

1986

1985

5

7

9

11

13

15

17

19

21

23

25

75.0 77.5 80.0 82.5 85.0 87.5 90.0% de viviendas en propiedad

Tasa

de

dese

mpl

eo (

%)

Tendencia 95-07

Tendencia 85-95

España. Tasa de desempleo vs porcentaje de hogares con vivienda en propiedad. 1985-2007

Fuente: INE, Ministerio de Vivienda y SEE BBVA

Desde mediados de la década de los 90, la relación entre el porcentaje de propietarios y la tasa de desempleo es negativa

Causas:• Magnitud del choque demográfico• Intensa creación de empleo

-800

-600

-400

-200

0

200

400

600

800

1000

1200

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

-800

-600

-400

-200

0

200

400

600

800

1000

1200

Empleo

Población

España. Crecimiento demográfico y creación de empleo(Variación anual en miles de personas)

Fuente: AMECO, INE y SEE BBVA


En España, la evidencia reciente indica que la relación (no condicionada) entre el peso de la vivienda en propiedad y la tasa de desempleo ha sido negativa


16


Cuando se calcula la probabilidad predicha de que dos individuos que tan sólo se diferencian en el régimen de tenencia de su vivienda se encuentren ocupados, se obtiene que el individuo propietario tiene unaprobabilidad 3,3 pp mayor de estar ocupado que el inquilino

El mayor coste de perder el empleo para los ocupados hipotecadosincrementa su compromiso con el mercado laboral y, por lo tanto, su probabilidad de permanecer en la ocupación.

93.0%

94.0%

95.0%

96.0%

97.0%

98.0%

Alquiler Propietario

Fuente: SEE BBVA

España. Probabilidad predicha de que el individuo medio esté ocupado según su régimen de tenencia de vivienda

Promedio

EPF 2006


Cuando se condiciona a las restantes variables que pueden afectar a la situación laboral de un individuo y a su régimen de tenencia de vivienda, se obtiene que el efecto de ser propietario sobre la probabilidad de estar ocupado es positivo …



↓ adquisición de vivienda. En términos agregados, la pérdida de importancia de

la propiedad …

↓ coste de perder el empleo

↓ probabilidad de empleo+

Ralentización del crecimiento del crédito

Cuando la actividad económica se deteriora:

Retroalimentación de los efectos cruzados

entre empleo y propiedad



¿Cuáles pueden ser las consecuencias de la caída de la actividad económica sobre la composición del régimen de tenencia de vivienda en España?

↑ adquisición de vivienda. En términos agregados, el aumento del peso de la

propiedad …

↑ coste de perder el empleo

↑ probabilidad de empleo

Cuando la economía crece:

Implementación de medidas destinadas a fomentar el alquiler de vivienda en detrimento de la adquisición podría haber contribuido a suavizar el ciclo, tanto el inmobiliario como su interacción con el proceso de destrucción de empleo

17


La ralentización del crecimiento del precio de la vivienda en alquiler favorece la mejora de la accesibilidad a la misma

Tasa de crecimiento interanual en el precio de alquiler

media móvil 4T

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

mar

-98

mar

-99

mar

-00

mar

-01

mar

-02

mar

-03

mar

-04

mar

-05

mar

-06

mar

-07

mar

-08

mar

-09

Fuente: SEE BBVA a partir de BdE

Otros factores también contribuyen: incremento de la oferta de vivienda en alquiler, mejora relativa de la fiscalidad, entorno económico incierto, etc.


El alquiler como mecanismo de suavización del ciclo

Accesibilidad a la Vivienda en AlquilerAlquiler/renta familiar (%)

18%

19%

20%

21%

22%

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

(*)

(*) Datos hasta marzoFuente: SEE BBVA


Desde el principio de la crisis se han puesto en

marcha una serie de medidas

económicas que tienen impacto

sobre la vivienda

Política monetaria

Medidas fiscales

Política estructural

TIPOS DE INTERÉS;

ESTABILIZACIÓN MERCADOS FINANCIEROS

DESGRAVACIONES FISCALES SOBRE COMPRA Y ALQUILER

AYUDAS A FAMILIAS MÁS VULNERABLES;

AYUDAS A COMPRADORES DE PRIMERA VIVIENDA Y

FOMENTO DE VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL EN ALQUILER

04. Medidas contracíclicas para acelerar la recuperación

18


Las reacciones de política monetaria en Europa como en EEUU han llevado los tipos a mínimos históricos… aunque con distintas velocidades

Medidas de política monetaria


Tipos de interés oficiales

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

mar

-03

sep-

03

mar

-04

sep-

04

mar

-05

sep-

05

mar

-06

sep-

06

mar

-07

sep-

07

mar

-08

sep-

08

mar

-09

sep-

09

mar

-10

sep-

10

FED BCE

Fuente: Datastream y SEE BBVA

Tipos de interés 12 meses

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

mar

-03

sep-

03

mar

-04

sep-

04

mar

-05

sep-

05

mar

-06

sep-

06

mar

-07

sep-

07

mar

-08

sep-

08

mar

-09

sep-

09

mar

-10

sep-

10

EE.UU. UEM

Fuente: Datastream y SEE BBVA


…y se han transmitido a los tipos hipotecarios con distinta magnitud entre países

Medidas de política monetaria: resultados


En España el efecto ha sido significativo debido en parte al peso comparativamente elevado de las hipotecas a tipo variable

Tipos oficiales y tipos hipotecarios de referencia

puntos basicos desde el inicio de las intervenciones*

-600

-500

-400

-300

-200

-100

0

ESP

IRE

ALE

FRA

ITA

EE.U

U.

R.U

.

Tipos oficiales

Tipos hipotecarios

Nota: Tipos hipotecarios: España, Irlanda, Reino Unido, Italia, tipo variable sobre nuevas operaciones. Alemania, Francia, tipo fijo a 10 años. EE.UU tipo hipotecario fijo a 30 años.* Reserva Federal (nov-07); Banco de Inglaterra (dic-07); BCE (oct 08).Fuente: BCE; Datastream; SEE BBVA.

Porcentaje de hipotecas a tipo variable

0

20

40

60

80

100

120

ESP

IRL

ITA

R.U

.

EE.U

U.

FRA

ALE

Fuente: Federación Hipotecaria Europea; OCDE.

19


En España la cantidad presupuestada para la recuperación del sector alcanza el 2% del PIB, más que en los restantes países analizados


Medidas específicas

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

70.0

ESP EE.UU. R.U ITA FRA IRL

Ayudas al sector inmobiliario: presupuestos en miles de millones de euro

Nota: los niveles representan el total de los presupuestos de apoyo hacia el sector. Incluyen, ayudas a la construcción, VPO, alquiler y rehabilitación como también medidas especificas de cada país. No se incluyen los efectos de gasto indirectos por ventajas fiscales.Fuentes: Ministerios de Vivienda; fuentes nacionales; SEE BBVA.

9,3% 3,9% 4,0% 5,1% 6,8% 12,5%

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

ESP EE.UU. R.U ITA FRA IRL

Ayudas al sector inmobiliario: presupuestos en % PIB

Nota: los porcentajes representan el total de los presupuestos de apoyo hacia el sector. Incluyen, ayudas a la construcción, VPO, alquiler y rehabilitación como también medidas especificas de cada país. No se incluyen los efectos de gasto indirectos por ventajas fiscales.Fuentes: Ministerios de Vivienda; fuentes nacionales; SEE BBVA.

Inversión Vivienda/PIB 2007


En particular, medidas como el Plan de inversión local reactivarán la construcción no residencial en lo que queda de año.


Medidas específicas

España: Construcción no residencial(Tasa de crecimiento interanual, %)

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009


20


La existencia de un régimen fiscal favorable a la compra conlleva tres efectos de distorsión en el mercado de la vivienda:

El papel de las desgravaciones fiscales en el mercado de la vivienda


1. Favorece la inversión en vivienda respecto a otros activos

2. Incrementa los precios de vivienda: Favorece a los compradores con más ingresos

3. Penaliza el alquiler de vivienda y la movilidad laboral

HOL

IRL

FINESP

ITA

BEL

FRA

ALE

0

2

4

6

8

10

12

-2.0

-1.5

-1.0

-0.50.0

0.5

1.0

1.5

2.0

Cuña fiscal*

Vol

atili

dad

prec

ios

de v

ivie

nda*

* Diferencia entre el coste de uso de una vivienda con y sin desgravaciones fiscales. Un valor negativo implica un mayor incentivo fiscal para la compra de vivienda.** Desviación media percentual de la tendencia en los precios reales.Fuente: OCDE; SEE BBVA.

Correlaciones entre cuñas fiscales y volatilidad en los precios de vivienda

1970-2008


¿A quiénes afecta la eliminación de las desgravaciones fiscales por vivienda a partir del 1 de enero 2009?



IRPF 2006.Distribución de los contribuyentes según

base imponible general

0

5

10

15

20

25

30

Neg

ativ

o y

Cero

Has

ta 1

,5

1,5

- 6

6 -

12

12 -

21

21 -

30

30 -

60

60 -

150

150

- 60

1

May

or d

e 60

1

Miles de eurosFuente: AEAT

56,6% de los declarantes con renta <

17.000 euros

74,2% de los declarantes con renta

< 24.000 euros

Los contribuyentes con renta < 24.000 euros (un 74% del total) continuarían

beneficiándose de la deducción

21


Los factores más importantes que afectan a la decisión entre comprar hoy o una vez que la deducción sea eliminada (1 enero 2011) son:



- El precio de la vivienda - Los plazos de las hipotecas

0%

10%

20%

30%

40%

0

100,

000

200,

000

300,

000

400,

000

500,

000

precio vivienda, euros

202530

* Hipoteca con un LTV = 80%; tipo hipotecario = 4%. Fuente: SEE BBVA.

Bajada equivalente del precio de vivienda, por plazo de la hipoteca

Por tanto, son los compradores de viviendas más baratas y a mayor plazo los más beneficiados por las desgravaciones. Y este efecto se mantendrá dado

que es a ellos a quien no se elimina la deducción fiscal.


Aunque este tipo de medidas suelen tomarse durante fases crecientes de los precios, la iniciativa va en la dirección correcta, aun cuando estas medidas

dado que enfrentan algunos trade-off, pueden tener diseños alternativos en algunos aspectos.



- Los límites de renta- La discriminación puede generar

distorsiones en las declaraciones de la renta y por tanto en los tipos marginales efectivos

- Plazo de aplicación

- Posponer hasta 2012 la eliminación de la deducción podría frenar el ajuste de los

precios, pero daría más espacio a que la situación económica haya mejorado

sustancialmente en esa fecha.

22


Además de las medidas de fomento del alquiler tomadas con anterioridad, el plan del Gobierno contempla:

•Equiparación de los umbrales para la deducción de los pagos de alquiler y de compra

•El arrendador podrá deducir hasta el 60% de las rentas (100% con arrendatario de menos de 35 años)



Estas medidas tendrán un impacto positivo, pues el mercado de alquiler es clave para la absorción del stock de vivienda nueva sin vender en una fase de

precios decrecientes y entorno económico desfavorable

Otras medidas desarrolladas, como la agilización de los trámites de desahucio, el apoyo a la reconversión de viviendas destinadas a la venta deberían tener

un efecto en el mercado de alquiler


Principales mensajes

• Ante el deterioro de la situación económica global, las respuestas de política económica están siendo significativas y presentan un alto grado de coordinación. Aunque persisten las incertidumbres, el foco de atención pasará de la profundidad del ajuste a la duración

• La práctica totalidad de los mercados inmobiliarios de las economías desarrolladas registran caídas importantes de precios y cantidades

•El sector inmobiliario en España, a diferencia de la mayoría de los países europeos, se caracteriza por un importante desequilibrio en actividad, y no tanto en precios: el stock inmobiliario de vivienda nueva sin vender comenzará a decrecer a partir del primer trimestre de 2010 y llegará a los niveles alcanzados durante 2005 a finales de 2012

• Los precios de la vivienda tendrán una caída acumulada desde el máximo en el entorno de un 30%

• Las medidas contracíclicas puestas en marcha por el Gobierno, como el anuncio de la eliminación de la desgravación fiscal por compra de vivienda, podrían acelerar la recuperación del sector.

23


Situación Inmobiliaria

Servicio de Estudios Grupo BBVA

2 de junio de 2009

Microsoft PowerPoint - Sit_Inmob_jun09 Final

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