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MÓDULO 13

PROMOCIONES INMOBILIARIAS

DOCUMENTACIÓN ELABORADA POR ANTONIO CAPARRÓS Y JUAN FERNÁNDEZ CAPARRÓS

©: Quedan reservados todos los derechos. (Ley de Propiedad Intelectual del 17 de noviembre de 1987 y Reales Decretos). Documentación elaborada por la EOI.

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SUMARIO 1. EL PROCESO INMOBILIARIO Y LA ADQUISICIÓN DEL SUELO ....................5

1.1 El negocio inmobiliario .......................................................................5 1.2 Contratos preparatorios de la compraventa .......................................8 1.3 Contrato de compraventa.................................................................13 1.4 El contrato de aportación .................................................................22 1.5 Proceso de transformación física de las promociones inmobiliarias 24 1.6 Proceso de transformación jurídica de las promociones

inmobiliarias.....................................................................................26 1.7 Desglose de costes por fases de actividad ......................................28

2. COSTES DE COMPRA DEL SOLAR.................................................................33 2.1 Precio deadquisición del solar..........................................................33 2.2 Impuestos que gravan la adquisición del solar.................................33 2.3 Costes añadidos a la adquisición del terreno...................................39 2.4 Gastos de tenencia de inmuebles ....................................................45

3. COSTES DE TITULARIZACIÓN.........................................................................49 3.1 Declaración de obra nueva ..............................................................49 3.2 Régimen de propiedad horizontal ....................................................51 3.3 Licencia de obras .............................................................................51 3.4 Calificación administrativa para promociones de protección

pública (VPO o VPP) .......................................................................53

4. COSTES DE PROYECTO...................................................................................57 4.1 Estudios técnicos iniciales................................................................57 4.2 Estudio geotécnico...........................................................................59 4.3 El proyecto de edificación ................................................................59 4.4 Estudio de seguridad y salud ...........................................................67 4.5 Plan de control de calidad................................................................70 4.6 Proyecto de telecomunicaciones......................................................71 4.7 Otros proyectos................................................................................72

5. COSTES DE CONSTRUCCIÓN.........................................................................77 5.1 Edificación........................................................................................77 5.2 Urbanización interior ........................................................................77 5.3 Presupuesto de seguridad y salud ...................................................78 5.4 Ensayos plan de control de calidad..................................................79 5.5 Revisión de precios..........................................................................80 5.6 Acometida de servicios ....................................................................80

6. GASTOS FINANCIEROS, LEGALES Y GENERALES .....................................85 6.1 Constitución préstamo hipotevario ...................................................85 6.2 Impuestos derivados de la actividad ................................................91 6.3 Recursos financieros........................................................................94

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6.4 Préstamos con garantía hipotecaria................................................ 95 6.5 Otros medios financieros necesarios .............................................. 98 6.6 Gastos de promoción y comercialización ........................................ 99 6.7 Gastos generales de la promoción................................................ 100

7. LA COMERCIALIZACIÓN................................................................................. 103 7.1 Relaciones de la obra con la comercialización.............................. 103 7.2 Información a facilitar a los compradores ...................................... 104 7.3 Concreción de las superficies y planos informativos .................... 108 7.4 Establecimiento de los coeficientes de participación para la

división horizontal ......................................................................... 110 7.5 La memoria de calidades de la promoción .................................... 114 7.6 Establecimiento de la oficina de ventas y del piso piloto a pie

de obra.......................................................................................... 115 7.7 Explotación del piso piloto ............................................................. 116 7.8 Información a incluir en el contrato de compraventa ..................... 116

8. GASTOS DE ENTREGA................................................................................... 119 8.1 Certificado final de obra................................................................. 119 8.2 Acreditación final de la obra terminada en escritura pública de

obra nueva y división horizontal.................................................... 120 8.3 Cédula de habitabilidad................................................................. 120 8.4 La licencia de primera ocupación .................................................. 120 8.5 Licencia de actividad y de apertura ............................................... 122 8.6 Licencia de funcionamiento de instalaciones ................................ 122 8.7 Seguros de responsabilidad .......................................................... 123 8.8 Gastos e ingresos en la escrituración y entrega............................ 128 8.9 Gastos de post venta..................................................................... 129 8.10 Mantenimiento de edificios ............................................................ 130

9. PROYECCIÓN TEMPORAL DE COSTES...................................................... 133 9.1 Planificación de la promoción inmobiliaria..................................... 133 9.2 Estructura económica de una promoción inmobiliaria: el estudio

económico..................................................................................... 139 9.3 Análisis de tesorería: el cash flow ................................................. 147

10. RENTABILIDAD DE UNA PROMOCIÓN....................................................... 149 10.1 Medidas de rentabilidad ................................................................ 149 10.2 Ratios de estructura económica .................................................... 154 10.3 Ratios de rentabilidad estática de una promoción inmobiliaria...... 156 10.4 Métodos dinámicos de cálculo de rentabilidad .............................. 159

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EL PROCESO INMOBILIARIO Y LA ADQUISICIÓN DEL SUELO

1.1 EL NEGOCIO INMOBILIARIO

1.1.1 EL PROMOTOR INMOBILIARIO

La Ley 38/1999, de 5 de noviembre Ordenación de la Edificación (LOE) define a todos los Agentes de la Edificación, como personas físicas o jurídi-cas, que intervienen en el proceso de la edificación. Señala las siguientes:

PROMOTOR: “Persona física o jurídica, publica o privada, que, individual o co-lectivamente decide, programa o financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación”.

Sus obligaciones son:

Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él.

Facilitar la documentación necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mis-mo.

Gestionar y obtener las preceptivas licencias, suscribir el acta de recep-ción de la obra y, en su caso, transmitir la titularidad mediante el otorga-miento de escritura publica.

Suscribir los seguros que sean obligatorios.

Entregar al adquirente la documentación de la obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las administraciones competentes.

1.1.2 EL SECTOR INMOBILIARIO

La riqueza de actividades, singularidades y matices que se generan y orde-nan alrededor de los bienes inmuebles aconseja, como señala el Libro Blanco del Sector Inmobiliario, a que se defina el sector inmobiliario: Como fracción de la actividad económica en la que sus agentes operan con bienes in-

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muebles y derechos de naturaleza urbana, configurada como conjunto de mercados sin ningún elemento de oferta común fuera de ellos.

El conjunto del sector inmobiliario – construcción en España, representa un 11% del Producto Interior Bruto (PIB) y ocupa al 10% de la población activa. Es además un sector motor de la economía nacional, ya que crea una de-manda inducida en otros sectores de hasta el 30% de la inversión, generando 2,2 empleos en otros sectores en dos años. Por fiscalidad revierte al estado un 40% de la inversión.

La estructura del mercado es estanca, y sus productos no son intercambia-bles fuera del mercado, son productos de un mercado y no de varios merca-dos como ocurre con otros bienes. Hay pues diferencias estructurales básicas entre los mercados inmobiliarios y el resto de mercados, y, en consecuencia, diferencias entre las empresas que operan en ellos: los aciertos y errores no solo van ligados a la gestión y al producto sino también y básica-mente a su localización.

1.1.3 LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS

La actividad de promoción requiere moderada necesidad de capital fijo, sien-do por el contrario mayor la inversión en inmovilizado que queda incorporada al producto final. Sus características de localización única de cada promoción, hace que no existan economías de escala ni de niveles de experiencia alta-mente exigentes, ya que estos elementos no son extrapolables a otra promo-ción localizada en otro lugar, realizada en otro momento económico y que posiblemente deba atender a una demanda distinta.

Una Promoción Inmobiliaria representa, desde el punto de vista financiero una decisión de inversión caracterizada por su alto riesgo y por un largo periodo de maduración, ya que entre el primer desembolso requerido y su recuperación a través de su comercialización (venta o alquiler), transcurre un dilatado periodo de tiempo.

La actividad inmobiliaria, en esencia, tiene como objeto someter a los terre-nos, que es su materia prima, a dos procesos de transformación claramente diferenciados, que se ejecutan de forma simultanea: Un proceso de trans-formación física, que materializa los productos inmobiliarios a comercializar y entregar a los clientes, y otro proceso de transformación jurídica, que nos permite, que dichas unidades inmobiliarias nazcan, en el campo del dere-cho, permitiendo precisamente su comercialización.

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1.1.4 TIPOLOGÍA DE LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS

Se pueden establecer diferentes clasificaciones en función de algunos pará-metros básicos

Por el tipo de producto: Promociones Residenciales, cuyo destino principal es la vivienda, en

las distintas tipologías de uso ya estudiadas: unifamiliar aislado, ado-sado, pareado, vivienda colectiva, etc.

Promociones de Uso Terciario, como son pueden ser: • Locales o Centros Comerciales • Edificios de Oficinas • Edificios de Aparcamiento

Promociones de tipo industrial, cuyo destino principal es las naves o edificios para la industria en sus distintas tipologías ya estudiadas: naves, mini polígonos, parques tecnológicos, centros logísticos, etc.

Otros tipos especiales, como son los complejos inmobiliarios que cir-cundan: campos de golf, marinas, puertos deportivos, estaciones de esquí, etc.

Dotacional, si se trata de un edificio cuyo uso puede ser, publico o priva-do, pero en todo caso restringido a ciertos usos como son: educacional, deportivo, sanitario, social, administrativo, etc. Dado que su mercado po-tencial de clientes es muy reducido, este tipo de promociones, en general, tienen escaso valor comercial para un promotor privado.

En función de su destino: Promociones para Venta

• De precio libre • De precio máximo limitado oficialmente:

- Viviendas de Protección Oficial Régimen General (VPO – RG) - Viviendas de Protección Oficial Régimen especial (VPO – RE) - Viviendas de Protección Publica - Otros regímenes autonómicos

Promociones para Alquiler Con el mismo desglose anterior

Promociones de bienes inmuebles de uso turístico para aprovecha-miento por turno

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1.2 CONTRATOS PREPARATORIOS DE LA COMPRAVENTA

Es importante, antes de entrar a analizar los diversos tipos de contratos de utilización generalizada en el sector inmobiliario, señalar algunas particulari-dades de los mismos que, como principios generales de derecho, conviene conocer. Como tales consideramos esenciales, los siguientes preceptos:

Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos (articulo 1.091 Cc).

Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren el tenor de aque-lla (articulo 1.101 Cc).

El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligar-se, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio (ar-ticulo 1.254 Cc)

Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por convenientes, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público (articulo 1.255 Cc).

Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde enton-ces obligan, no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean con-formes a la buena fe, al uso y a la ley (articulo 1.259 Cc).

No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes (articulo 1.261 Cc):

Consentimiento de los contratantes Objeto cierto que sea materia de contrato. Causa de la obligación que se establezca.

Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esencia-les para su validez (articulo 1.278 Cc).

Deberán constar en documento publico los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles (articulo 1.280 Cc).

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La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las reci-procas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliera lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de in-tereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando este resultare imposible. El Tribunal decretar la resolución que se reclame, a no haber acusas justifi-cadas para señalar plazo. (articulo 1.124 Cc).

Son rescindibles los contratos celebrados en fraude de acreedores, cuan-do estos no puedan cobrar de ningún modo lo que se les deba (articulo 1291.3 Cc)

Ningún contrato se rescindirá por lesión (articulo 1293 Cc)

La acción para pedir la rescisión dura cuatro años (articulo 1.299 Cc)

Luego de estos preceptos recogemos que los contratos, en nuestro derecho, tienen libertad de forma, pueden formalizarse u otorgarse en: contrato ver-bal, contrato por escrito privado o contrato por escrito publico (escritura publica), con las excepciones que a favor de la forma escrita establece el articulo 1280 Cc, por lo que para inmuebles la forma escrita será la que prevalece.

Así mismo también recogemos que los contratos se perfeccionan, es decir nacen a la vida jurídica, con plenos efectos para las partes contratantes y frente a terceros, por la concurrencia de sus elementos personales, reales y formales.

Por ejemplo, la compraventa según el artículo 1.450 Cc: se perfecciona entre comprador y vendedor, y será obligatorio para ambos, si hubiesen convenido la cosa objeto del contrato (que debe estar determinada) y en el precio (que debe ser cierto, en dinero o signo que lo represente), aunque ni la una ni el otro se hayan entregado

Ahora bien, si la compraventa se somete a una cláusula de condición sus-pensiva, del tipo de las que luego hablaremos, el contrato no se perfecciona hasta el cumplimiento de la condición.

Por ultimo, en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria de uso ge-neralizado en el sector, en el que se exige, como forma, que sea otorgado en escritura publica, lo que implica el consentimiento de las partes, pero esto no basta para su perfección, ya que es obligatoria la inscripción en el Registro de la Propiedad del documento en que se constituya (articulo 1.875 Cc). Este

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supuesto de no existencia de la perfección, no implica que el contrato no obli-gue a las partes, sino que la obligación se convierte en una promesa de hipo-teca y no realmente en una hipoteca.

En la práctica inmobiliaria, normalmente el contrato de compraventa viene precedido de un contrato preparatorio del propio contrato de compraventa. La tipología de este tipo de contratos es la siguiente:

Contrato de arras, también denominado de paga y señal, es un contra-to definido en el articulo 1.454 del Código Civil, donde se contempla las denominadas arras penitenciales: Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador en perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas. Así pues las arras no son una parte del precio de venta, sino una cantidad de dinero que garantiza el compromiso entre vendedor y comprador de concertar un futuro contrato de compraventa. Si el comprador renuncia pierde la señal entregada y si el vendedor desis-te deberá devolver, salvo que se pacte otra cosa, el doble de la cantidad entregada. Dependiendo de la redacción dada al contrato puede entrañar un verdadero contrato de compraventa, que obliga a amabas partes. Otras veces, aun teniendo la consideración de arras, la renuncia no com-porta la pérdida de la cantidad entregada o la devolución del doble de lo recibido, sino que representa, sin más, la desestimación del compromiso y la obligación de restituir el desembolso.

Contrato de opción de compra, por el cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas de-terminadas condiciones y puede también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Este contrato, curiosamente no se contempla en el Código Civil. Aunque si lo hace el reglamento Hipotecario, para el supuesto que la opción de compra se realice en escritura publica, opción que siempre es conveniente, en cuyo caso tiene acceso al Registro de la Propiedad, siempre que además de pactarse en escritura publica, se esti-pule el precio para adquirir la finca y, en su caso, el que se hubiere conve-nido para conceder la opción, y que el plazo pactado para su ejercicio no sea superior a cuatro años (articulo14 reglamento Hipotecario). Las carac-terísticas especificas de este tipo de contratos son las siguientes:

La concesión al optante del derecho a decidir, unilateralmente, la for-malización de la compraventa.

La determinación e identificación de la cosa objeto de la compraventa y el precio y forma de pago (que se presume al contado si no se dice nada al efecto)

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La concreción de un plazo para su ejercicio, como requisito funda-mental que marca la eficacia del contrato de opción de compra.

El ejercicio de la opción dentro del plazo pactado y mediante el abono del precio comprometido es requisito indispensable, de forma que su incumplimiento conlleva la perdida, por caducidad, del citado derecho.

Contrato de promesa de compraventa, es un precontrato preparatorio de una ulterior compraventa, regulado en el articulo 1451 del Código Civil que establece derechos y obligaciones para cada una de las partes y que tiene meros efectos obligacionales y por tanto, no tiene efectos reales no produciendo desplazamiento patrimonial alguno. A diferencia del contrato de opción en el que suele convenirse una prima o precio, en el contrato de promesa de venta lo normal es que carezca de precio especifico pues-to que las cantidades entregadas lo son a cuenta del contrato principal. Los firmantes de este tipo de contratos pueden, al cumplirse el evento fu-turo:

Exigir el cumplimiento o la resolución con el resarcimiento de daños y perjuicios

Pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimien-to, cuando este resulte imposible.

Generalmente la razón de ser de la promesa de venta viene dada por el hecho de que lo que es objeto de la futura compra este pendiente de aprobación urbanística o el inmueble no este totalmente acabado de construir; o bien, por que el futuro comprador no disponga de la cantidad a pagar, y este pendiente de la concesión de un préstamo o el cobro de un crédito. Al cumplirse el evento futuro, se dan los requisitos de la pro-mesa de compraventa, y por tanto las partes, pueden exigirse la perfec-ción de la compraventa e, su caso, pedir daños y perjuicios. La figura de la promesa de venta queda en la practica muy confusa, pues-to que los limites que la separan de la compraventa son muy sutiles, y por eso no es de extrañar que los contratantes se vean abocados a tener que dilucidar sus diferencias ante los Tribunales, teniendo en cuenta que, a estos efectos, estos se pronuncian sobre las siguientes causas:

Determinan cual fue la verdadera voluntad de las partes y, por tanto, decidir si sé esta ante una simple promesa de compraventa que, al no cumplirse el evento futuro, no obliga a las partes a formalizar la defini-tiva compraventa, o si, por el contrario, lo que estipularon fue una verdadera compraventa y aquella condición de futuro es exigible al mismo tiempo que la escritura y la entrega de la cosa adquirida. (STC de 22 de febrero de 1975, 24 de mayo de 1980, 1 de diciembre de 1986, 10 de febrero de 1992 y 7 de julio de 1994).

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No están vinculadas las partes por el titulo que hayan podido dar al contrato, cuya calificación verdadera solo es competencia del juez. (STS de 12 de junio de 1975, 22 de marzo de 1985 y 7 de julio de 1994).

Cuando las partes concretaron las condiciones especiales con identifica-ción de la cosa y fijación del precio, se entrego aquella y el comprador sa-tisfizo varios plazos del precio convenido, existe una verdadera compra-venta, debidamente perfeccionada y consumada (STS de 26 de octubre de 1946, 26 de enero de 1992 y 29 de noviembre de 1986).

Compraventa sometida a condición suspensiva, en este caso se trata de un verdadero contrato de compraventa, en el que se incluye una condi-ción suspensiva, de forma tal que su efecto es demorar la perfección del contrato principal del que son accesorias hasta que la condición se cum-pla. Es pues el cumplimiento de la condición quien determina la perfección del contrato, mientras que su incumplimiento en el plazo estipulado deter-mina la definitiva ineficacia del mismo. La condición es suspensiva si las partes subordinan la transmisión a la obtención de una licencia administra-tiva. Desde el punto de vista del Promotor Inmobiliario, los objetivos a obtener en la negociación de este tipo de contratos preparatorios, necesarios las mas de las veces, para disponer de un tiempo para realizar las compro-baciones administrativas oportunas, para lograr que alguna o algunas de las autorizaciones urbanísticas necesarias, - que han sido puestas como condición para la compra -, se aprueben, o bien para lograr la financia-ción necesaria para su adquisición, son los siguientes:

El máximo plazo posible El mínimo precio a pagar por la opción ( el ideal es conseguirla gratis) La máxima seguridad de que el vendedor no puede anular la opera-

ción unilateralmente. Otro aspecto a tener en cuenta, es aclarar la intervención del API, en cuanto a su aspecto negocial, intentando que nuestro interlocutor sea siempre el dueño del terreno, aunque pueda estar asesorado por el API, y no que las negociaciones recaigan exclusivamente en este; y también en su aspecto económico, aclarando quien debe abonar la comisión, puesto que, en general, los honorarios lo deben abonar el vendedor, salvo pacto expreso en contrario que hay que conocer. El contrato con el API es un contrato de servicios y lo puede haber suscrito el vendedor, corriendo a su cargo, en este caso, la correspondiente comisión, o bien ser un contra-to, que en las primeras conversaciones, se le exige firmar al comprador del terreno, como requisito previo a la presentación de la propiedad con la

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que se va a negociar. Otras veces se conviene que la comisión se abone a partes iguales por el comprador y el vendedor. El API es un profesional dotado de titulo expedido por el Ministerio de Fomento y que deberá pertenecer al Colegio profesional correspondiente. Todo ello no impide que el mandato de intermediacion inmobiliaria pueda realizarse a otra persona física o jurídica cualquiera.

1.3 CONTRATO DE COMPRAVENTA

Una vez ejercitado, en su caso, el contrato de opción de compra, señal, pre-contrato o arras, se entra en el otorgamiento del contrato de compraventa, que puede también de forma directa sin necesidad de contratos preparatorios, pudiéndose otorgar el documento de compraventa en contrato privado, en cuyo caso la titularidad Registral del inmueble sigue perteneciendo al vende-dor, situación que encierra ciertos peligros para aquel, por lo que de ningún modo es aconsejable. Esta situación se suele dar en el caso de que existan cantidades pendientes de pago, ya que en caso contrario, y aun en este su-puesto, se deben otorgar directamente en documento público, la Escritura Publica otorgada ante Notario, que es el único documento con acceso al re-gistro de la Propiedad.

Por el contrato de compraventa una de las partes, el vendedor, se obliga a entregar una cosa determinada a la otra parte, el comprador, que se obliga a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente. La venta se perfecciona entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si se han convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni la otra se hayan entregado.

Si después de suscrito el contrato cualquiera de las partes incumple su obli-gación inmediata (mas adelante hablaremos de los supuestos de resolución del contrato de compraventa por la existencia de vicios o incumplimiento en el pago aplazado): de entregar la cosa por parte del vendedor o de pagar su precio por parte del comprador, la parte que ha cumplido puede:

Rescindir el contrato y desligarse de las obligaciones contraídas.

Exigir de los Tribunales el cumplimiento del contrato a la parte que ha in-cumplido.

La ley prevé, para este cumplimiento inmediato del contrato, dos excepcio-nes:

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El comprador puede suspender el pago del precio si es perturbado en la posesión, o sea en el disfrute de la cosa o en el dominio, o sea en la titula-ridad de la misma. (Articulo 1502 del Cc.).

El vendedor puede promover inmediatamente la resolución del contrato si tiene fundado motivo para temer la perdida de la cosa inmueble vendida y el precio. (Articulo 1503 del Cc).

La amplia libertad de contratación entre las partes se ve empañada en nues-tro derecho al exigir, en los artículos 609 y 1095 del Cc, tratándose de transmisión de bienes inmuebles, que con independencia del contrato en si (que constituye el titulo) se de la entrega (el modo), que da lugar a lo que en la literatura jurídica se conoce con el nombre de Teoría del Titulo y el Modo. El modo puede revestir diversas formas:

Entrega real, que consiste en la entrega física de la finca, que significa posesión real de la misma.

Entrega fingida, que puede ser: Simbólica instrumental, por medio del otorgamiento de la escritura

publica (artículos 1462 y 1464 del Cc.) Simbólica no instrumental, por medio de la entrega de llaves (arti-

culo 1463 del Cc). “Brevi Manu”, que se da en el caso de venta al arrendador que ya

ocupaba el inmueble, en cuyo caso el contrato equivale a la entrega. Cuasi tradición, por medio de la entrega de títulos o del uso del de-

recho Por ley, en los casos específicamente recogidos en ella.

Así pues el contrato privado suele ser fuente de frecuentes controversias, cuando el vendedor por las razones que fueren, se niega a entregar la cosa, o se niega el vendedor o sus herederos, si este ha fallecido, a elevar el contrato privado a escritura publica, casos en los que hay que recurrir a los Tribunales, con el pretexto del vendedor de la nulidad o ineficacia de la compraventa por falta de concurrencia de la entrega, el modo, lo que constituye una verdadera falacia como bien señala la STS de 19 de febrero de 1990.

Es una característica esencial para la validez del contrato de compraventa la capacidad legal de los contratantes, por lo que tratándose de vendedores personas jurídicas (sociedades) los firmantes del contrato deben ser los re-presentantes de aquellas debidamente autorizados para otorgar estos contra-tos, lo que se acredita mediante la correspondiente escritura publica de poder

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inscrita en el Registro Mercantil, que este vigente. Cuando se trata de perso-nas físicas deben ser mayores de edad y gozar de plena capacidad legal, de-biéndose estudiar su vecindad civil, que es la determinante para la aplicación a las mismas del derecho civil común (el código civil español) o el foral de la comunidad autónoma a la que pertenezca. Si son solteros o viudos, no suelen existir problemas adicionales, pero si en el caso de personas casadas según el régimen patrimonial aplicable a su matrimonio, que puede ser:

Separación de Bienes, cada cónyuge adquiere para sí solo los bienes que obtiene de forma onerosa y puede disponer libremente de los mismos sin necesitar el consentimiento del otro cónyuge.

Gananciales, cualquier adquisición onerosa, hecha por uno u otro cónyu-ge, concurriendo o no el otro, pertenece a ambos a partes iguales, no pu-diéndose disponer de ellos por el consentimiento de uno solo de los cón-yuges, sino por ambos conjuntamente o por uno de ellos con el consenti-miento del otro.

El régimen matrimonial debe constar en escritura pública denominada, capi-tulaciones matrimoniales, que podrá haber sido otorgada antes o después del matrimonio. En defecto de dichas capitulaciones, la aplicación de un régi-men u otro viene determinada por la vecindad civil.

La vecindad civil se determina por el articulo 14 del Código Civil, y para ma-trimonios celebrados antes del 15 de octubre de 1990, la mujer sigue la ve-cindad del marido, mientras que para los matrimonios constituidos con poste-rioridad a esta fecha, el matrimonio no altera la vecindad, a menos que cual-quiera de ellos quiera adoptar la de su consorte. Se adquiere la vecindad civil por el nacimiento, adoptando la de los padres y se altera por la residencia continuada durante dos años en otro territorio distinto al de origen, siempre que así se manifieste en el Registro Civil, o por residencial continuada por mas de diez años aunque no se haya manifestado tal voluntad.

Es obligación del vendedor el saneamiento del inmueble vendido (articulo 1474 del Cc), por el que debe responder en un doble aspecto:

Por evicción, garantizara al comprador la posesión legal y pacifica del inmueble vendido, ante la eventualidad de que se prive al comprador, por sentencia firme, y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de él.

Por vicios o defectos ocultos (aunque los ignore) que tuviere el inmueble, si lo hacen impropio para el uso a que sé destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no lo habría ad-

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quirido o habría pagado menos; el comprador puede, en estos casos, op-tar por desistir del contrato, o rebajar una cantidad proporcional del precio, y para ello dispone de seis meses, a contar desde la entrega del inmueble vendido.

Para determinar el precio del inmueble objeto del contrato caben dos alterna-tivas:

A precio alzado, señalando según el articulo 1471 del Cc: Solo los linderos Los linderos y su cabida en metros cuadrados o unidad equivalente,

con lo cual deberá entregarse todo lo comprendido dentro de los lin-deros, aun cuando exceda de la cabida; y si no se pudiere entregar todo, el precio pactado se reducirá de forma proporcional, salvo que el comprador inste la resolución del contrato.

A razón de un precio unitario, establecido sobre la base de los siguien-tes supuestos:

Precio por metro cuadrado de superficie bruta del terreno Precio por metro cuadrado de techo edificable

El primer sistema supone comprar el inmueble como “cuerpo cierto”, por lo que no caben reclamaciones posteriores sobre excesos o defectos de cabida. Si se adquiere a razón de un precio unitario sobre superficie bruta de terreno, es fácil realizar la comprobación de su cabida, con un simple levantamiento topográfico, y solicitar su correspondiente modificación Catastral.:

También podrá solicitarse la inscripción del exceso de cabida a través de la incoación de un expediente de dominio.

Según los artículos 8 y 10 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, la apro-bación definitiva del proyecto de equidistribucion será titulo suficiente para:

La inmatriculacion de fincas que carecieren de inscripción

La rectificación de su extensión superficial, de sus linderos o d cualquier otra circunstancia.

En el caso de que la finca origen fuere de titular desconocido, la finca re-sultado se inscribirá a favor de la Administración actuante, con carácter fi-duciario y para la entrega a quien acredite mejor derecho sobre la misma.

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En el mercado inmobiliario este tipo de transacciones se suelen utilizar para adquirir terrenos que todavía no han sido calificados al estar pendiente de aprobación el PGOU, aunque lógicamente el precio unitario tendrá en consi-deración la previsible futura calificación urbanística.

Si el terreno, ya esta calificado urbanisticamente, aunque todavía esta sin concretar la edificabilidad que le corresponde, por estar parte del planeamien-to sin aprobar, se suele adquirir fijando un precio unitario, que se aplicara, en principio a la edificabilidad inicialmente prevista, modificándose el precio final, en mas o en menos, como consecuencia de aplicar el precio fijado a la edifi-cabilidad final resultante.

Si se adquiere a razón de un precio unitario, hay que tener en cuenta las si-tuaciones, posteriores a la firma del contrato que según el artículo 1.469 a 1.472 del Cc, pueden darse, y que se resumen en la Tabla:

TABLA 1.1

SITUACIÓN SUPERFICIE REAL ACCIONES PARA EL COMPRADOR

(plazo máximo para su ejercicio 6 meses)

Inferior a 1/10 Optar por la rebaja proporcio-nal del precio o por la rescisión del contrato

Defecto de Cabida

Superior a 1/10 Rebaja proporcional del precio.

Inferior a 1/20 Pagar el exceso Exceso de Cabida

Superior a 1/20 Optar por pagar el exceso o desistir del contrato

Si el menor valor excede de 1/10

Optar por rescindir el contrato o rebajar proporcionalmente el precio.

Igual Cabida, pero alguna parte de ella no es de la calidad expre-sada en el contrato Si el menor valor no

excede de 1/10 Rebajar proporcionalmente el precio.

Como hemos dicho la adquisición de un terreno esta ligada de forma directa al aprovechamiento urbanístico que tenga asignado. Si el terreno no es urba-nizable en la compraventa se deberá hacer constar según la vigente Ley del Suelo, en el artículo 21 de la Ley 6/1998, que se trata de terrenos no suscep-tibles de edificación; pero en el resto de casos, en la enajenación deberá hacerse constar:

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En los terrenos de urbanizaciones de iniciativa particular, la fecha de aprobación del planeamiento y las cláusulas que se refieran a la disposi-ción de las parcelas y compromisos con los adquirentes.

En terrenos en proceso de urbanización, los compromisos que el propietario haya asumido, en orden a la misma, y cuyo cumplimiento este pendiente.

En caso contrario, el contrato se podrá rescindir por el comprador, en el plazo de un año desde su otorgamiento, y exigir la indemnización por daños y perjuicios.

Es obligación del comprador el pago del precio en las condiciones y plazos estipu-lados; pudiéndose efectuar el abono del precio en las siguientes modalidades:

Confesado, por declaración del vendedor de que ya ha recibido el precio con anterioridad al acto de firma del contrato, sirviendo la referida declara-ción como carta de pago.

De presente, en el acto de la firma del contrato, pudiéndose realizar el pago en efectivo, entregando billetes y monedas en euros de curso legal, o bien en talones o cheque, lo que en este caso, representa un peligro de impago, por lo que se suele exigir en estos casos el pago con talón con-formado, por el que el Banco o Entidad de Crédito librada certifica que existe saldo en la cuenta del librador y queda congelada dicha cantidad hasta la presentación a su cobro del cheque.

Aplazado, en cuyo caso el precio se abona en los plazos convenidos, o bien parte en efectivo y parte aplazada. La documentación de los pagos aplazados puede efectuarse en las siguientes modalidades:

Simple compromiso de ingresar la cantidad correspondiente de cada plazo a pagar en una cuenta bancaria determinada del vendedor.

Instrumentando los futuros compromisos en letras de cambio o en pagares, librados por el vendedor y aceptados por el comprador.

A su vez, respecto a estos compromisos de pago aplazado, y desde el punto de vista de garantizar su cobro, pueden estipularse en el contrato las siguien-tes cláusulas:

Sin ninguna garantía expresa, excepto, claro esta, la personal del deudor, que según el artículo 1124 del Cc responde con todos sus bienes presen-tes y futuros.

Con garantía establecida, como cláusula resolutoria expresa, que actúa en caso de falta de pago, y una vez requerido judicialmente o por acta nota-rial el deudor al pago, según el artículo 1504 del Cc.

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Con condición suspensiva, por la que el dueño del terreno retiene su pro-piedad hasta el total pago del mismo.

Afianzando las cantidades aplazadas, por medio de aval de un tercero, generalmente se exige que el avalista sea una Entidad de Crédito; en el caso de que los pagos se hayan instrumentado en letras de cambio o pa-gares, el aval se puede también formalizar en el mismo documento.

Hipotecando el terreno a favor del propio vendedor o de un tercero que facilita la financiación necesaria.

En el caso de pagos aplazados instrumentados en letras de cambio, es útil reseñar los efectos en la propia escritura de compraventa (señalando nume-ración de cada letra, fecha de aceptación, fecha de vencimiento y nominal de cada una), ya que con esta precaución, al comprador le bastara acreditar ante Notario, que tiene las letras ya pagadas en su poder para que le pueda ser otorgada la correspondiente escritura publica de cancelación sin necesidad del concurso del vendedor, lo que representa indudables ventajas en caso de fallecimiento o inexistencia de este (Resolución de la Dirección general de Registros y Notariado de 30 de mayo de 1980, sobre la base de los artículos 23 y 156 de la Ley Hipotecaria).

En general, los pagos aplazados que se hayan convenido se incrementan con el importe correspondiente al tipo de interés anual que igualmente se hubiese pactado.

Un último aspecto, a determinar en las negociaciones, es quien corre con los gastos que origina la operación, y que vamos a enumerar a continuación:

Otorgamiento de la Escritura Publica, Primera Copia, y posteriores Copias que pudieran expenderse de la misma por el Notario autorizante.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Legalmente, según el Artículo 1455 del Cc, los gastos de otorgamiento co-rresponden al vendedor, y los de primera copia y los posteriores a la venta, como es el caso de la inscripción registral, al comprador, aunque lógicamente existe libertad para que se pueda pactar cualquier otra distribución de gastos que se convenga. Según la ley foral Navarra, estos gastos se reparten al 50% entre comprador y vendedor.

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1.3.1 OPERACIONES Y CLÁUSULAS COMPLEMENTARIAS EN LA COMPRAVENTA

Al realizar la compraventa, pueden existir dos tipos de problemática jurídica que es preciso resolver “a priori” o en el propio clausulado del contrato:

La derivada de la titularidad registral de la finca objeto del contrato

La derivada del aseguramiento de las cantidades aplazadas.

El Promotor, en cualquier caso, debe intentar que el otorgamiento de la escri-tura pública se realice lo más rápidamente posible, como único medio para su acceso al Registro de la Propiedad, para tener así la máxima seguridad frente a terceros. Surge pues la primera problemática: que tengamos dificultades para que esta inscripción registral se efectúe a nuestro nombre sin ninguna incidencia.

El segundo inconveniente se deriva directamente de la posible oposición del vendedor del terreno, que es su propietario, sobre las garantías que se le pueden ofrecer por las cantidades pendientes de pago. Para resolver esta problemática se suelen utilizar cláusulas legales inmersas en el propio contra-to de compraventa como: las Suspensivas, Resolutorias, el Pacto de Re-serva de Dominio, el Pacto de Reserva de Hipoteca, el Pacto Comisorio o la Condición Resolutoria Tácita. Otro camino es la utilización de garantí-as de tipo económico, que pueden figurar de forma independiente al propio contrato de compraventa: Fianzas de terceros (normalmente Entidades de Crédito), Letras Avaladas o Hipoteca.

Hay que tener en cuenta que si la compra se efectúa con pago aplazado, la única forma de tener el terreno adquirido libre de cargas, para poder acceder a los Prestamos para la Construcción, es la de utilizar fianzas de terceros o letras avaladas, ya que en el resto de supuestos, el hipotecante quedara siempre en segundo lugar, situación a la que no suelen acceder. En el caso de que el promotor obtenga una hipoteca sobre el terreno, se consigue pagar al vendedor en efectivo, y la hipoteca concedida puede ampliarse para la construcción.

1.3.2 MODIFICACION REGISTRAL DE FINCAS

La casuística con la que nos podemos encontrar, tiene las siguientes caracte-rísticas comunes:

las operaciones deben ser efectuadas por el propietario, titular registral, y otorgarse en escritura publica.

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en el caso de fincas hipotecadas, la hipoteca continua íntegramente tanto sobre la finca primitiva como en las resultantes de la modificación, debien-do comparecer, en su caso, el acreedor hipotecante, a fin de distribuir la responsabilidad hipotecaria sobre las fincas o determinar la liberación de alguna o algunas de ellas.

Se necesita licencia municipal previa o certificado de innecesariedad.

Los tipos de modificaciones son las siguientes:

Defecto de cabida

Segregación, implica separar de una finca registral una porción de la misma, que va a ser la finca objeto del contrato de compraventa, que pasa a constituirse en finca registral independiente de la finca origen, denomi-nada finca matriz, en contraposición de la nueva finca creada que se de-nomina finca segregada.

División material, supone que una única finca registral se descompone en dos o más porciones que forman fincas registrales nuevas, propias e independientes de la inicial, que desaparece del Registro de la Propiedad.

Agrupación de fincas, supone que dos o más fincas registrales indepen-dientes se unen para formar una única finca registral. Solo pueden agru-parse fincas colindantes o las que no siéndolo constituyan una unidad económica (agrupación de fincas discontinuas). En el caso de que la agrupación sea de distintos propietarios, se constituye entre ellos un con-dominio o comunidad de bienes, determinándose las cuotas indivisas que le corresponde a cada propietario en la finca resultante de la agrupación.

Agregación de fincas, supone que una finca registral pasa a formar parte de otra finca registral independiente de cabida superior, desapareciendo la primera y permaneciendo en el registro la segunda ampliada en propor-ción a la finca que se ha integrado en la misma. Solo pueden ser objeto de agregación las fincas colindantes o las que no siéndolo constituyan una unidad económica (agrupación de fincas discontinuas) y además es con-dición indispensable que la superficie de la finca a agregar no exceda de la quinta parte de la finca receptora.

1.3.3 CLÁUSULAS DE CONDICIÓN

Una de las posibilidades que los contratantes tienen en cualquier operación que efectúen es el sometimiento de la misma a condición. Las condiciones pueden ser de dos tipos: suspensivas y resolutorias.

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Siguiendo lo dispuesto en los artículos 1122 y 1123 del Código Civil es condi-ción suspensiva aquella que tiene como objeto suspender la eficacia del con-trato principal del que son accesorias hasta que la condición se cumpla. El cumplimiento de la condición determina la perfección del contrato mientras que su incumplimiento en el plazo estipulado determina la definitiva ineficacia del mismo.

Por el contrario, las condiciones resolutorias no impiden que el contrato prin-cipal surta efectos desde su inicio, pero su cumplimiento determina la Resolu-ción de las obligaciones asumidas por los contratantes y consiguiente restitu-ción de las prestaciones ya realizadas. Es decir la extinción de la condición resolutoria determina la consolidación de los efectos del contrato.

Las cláusulas de más frecuente utilización son las siguientes:

Pacto de reserva de dominio, es una cláusula de carácter resolutorio (STS de 14 de marzo de 1966 y 14 de noviembre de 1970) en cuya virtud se transmite solo la posesión de un bien, no la propiedad, que queda re-servada a favor del vendedor hasta tanto el adquirente satisfaga el total importe del precio acordado.

Cláusula resolutoria explicita, condición que acompaña a la compraven-ta de un bien, dando lugar, en caso de impago de su precio, a la resolu-ción del contrato.

Garantía hipotecaria a favor del vendedor, que permite ejecutar el bien en caso de impago.

Pacto de retro, es un retracto convencional que supone la venta de un bien con derecho, para el vendedor, de recuperar la cosa vendida.

1.4 EL CONTRATO DE APORTACIÓN

Es un contrato que la doctrina mayoritaria ha venido calificando como de permuta de cosa futura, si bien la jurisprudencia lo califica de contrato de ca-rácter atípico (Sentencias del TS de 22 de mayo de 1974, 2 de enero de 1976, 30 de junio de 1977, 12 de febrero de 1979 y 7 de julio de 1982), que consiste en adquirir la propiedad o el uso del terreno con el compromiso por el promotor (cesionario), de entregar al vendedor (dueño del terreno o ceden-te) una parte de los inmuebles a construir sobre el mismo. Sus modalidades son las siguientes:

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Aportación del solar por el dueño Operación que puede realizarse, a su vez, bajo las siguientes modalida-des:

Clásica determinada, en la que se transmite la propiedad del solar a cambio de que se transmita al cedente determinados pisos o locales del edificio construido sobre él.

Clásica Indeterminada, por la que se transmite la propiedad del so-lar a cambio de un porcentaje (son porcentajes usuales del 20% al 30%) sobre lo edificado, sin determinar a priori los pisos, plantas o lo-cales que se recibirán

Cesión de Cuota Indivisa, por la que no se transmite la totalidad del solar, sino solo una parte indivisa de aquel, recibiendo como contra-prestación ciertas viviendas o locales a construir sobre el mismo. Por ejemplo, si se pacta una operación de aportación al 30%, el dueño del solar solo transmite el 70%, recibiendo a cambio el porcentaje de edi-ficación del 30% de lo edificado, sobre el solar que será de su titulari-dad. Presenta la problemática, para el cedente, de que se constituye un proindiviso sobre el terreno, lo que representa que el cedente tiene la correspondiente cuota de responsabilidad sobre el negocio inmobi-liario del promotor, asumiendo en particular, durante la construcción, su parte proporcional en las obligaciones y responsabilidades de la misma, respondiendo con todo su patrimonio de forma ilimitada, en virtud de lo dispuesto en los artículos 393 Cc y 1.911 del Cc.

Cesión del Derecho de Vuelo por la que el dueño del solar a cambio de la ejecución de la plante baja, o de esta y de algunas sucesivas, le transmite el derecho a la sobreelevacion del edificio, por encima de las plantas que se ha reservado el cedente dueño del solar y que se obliga a construir el promotor. No existe en este caso, transmisión del solar, ya que el dueño retiene su propiedad, limitándose a ceder un derecho real, el del vuelo, que como tal será hipotecable. Presenta una importante seguridad para el cedente del terreno, ya que el pro-motor debe construir primero las plantas bajas del edificio que serán, parte o todas ellas, para el cedente, y una vez terminadas estas, es cuando nacerá jurídicamente su derecho de vuelo sobre las plantas restantes a construir sobre aquellas, que serán las que se quede el promotor.

Reserva de Vuelo, es el caso inverso del anterior, por el que el due-ño del solar transmite el mismo, reservándose para si como contra-prestación un derecho de sobreelevacion a partir de una determinada planta. Su seguridad quedara en precario ya que el promotor adquie-re la propiedad de solar y el derecho que se ha reservado nace des-pués de que se hayan construido las plantas del promotor.

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Cesión del Derecho de Superficie (ver concepto en epígrafe 5.2.2.1), por el que se pacta la transmisión por el dueño del derecho de superficie sobre el solar, recibiendo como contraprestación la ad-judicación de ciertos pisos o locales.

Venta del solar mediante contraprestación aplazada y alternativa a favor del vendedor, por el que se pacta la transmisión por el dueño del solar con precio previamente fijado o en las unidades de obra de-terminadas como equivalentes al mismo. Sistema que tiene la ventaja para el cedente de que en caso de incumplimiento por el promotor, el cedente recibiría el precio en dinero que se hubiese pactado por el mismo.

Las operaciones de aportación son las preferidas por los Promotores, ya que desde el punto de vista financiero, la adquisición del solar no implica desembolso dinerario (salvo una pequeña parte, sí se pacta una de carácter mixto, con entrega de una cantidad en metálico y el resto en unidades a cons-truir). No obstante suele presentar dificultades de negociación con los dueños de los terrenos, ya que en estos casos hay que equilibrar la asimetría de las obligaciones que asumen las partes: el dueño del solar cede su titularidad en el momento de formalizar el contrato, mientras el promotor, sin entregar nada a cambio, salvo una simple promesa de futuro, entra en posesión del solar, encarga la construcción de una determinada edificación sobre el mismo, lo hipoteca, vende los pisos y locales, etc.

1.5 PROCESO DE TRANSFORMACIÓN FÍSICA DE LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS

Normalmente, en una Promoción Inmobiliaria, los primeros desembolsos ne-cesarios, son para la adquisición del terreno.

Posteriormente hay que diseñar, titularizar y ejecutar las correspondientes edificaciones, que dan vida a los correspondientes productos inmobiliarios (viviendas, locales comerciales, plazas de garaje, trasteros, etc.), que originan nuevos desembolsos correspondientes a la Fase de Promoción Inmobilia-ria, propiamente dicha, que finaliza una vez realizada la comercialización, en la que se reciben las correspondientes entregas dinerarias de los clientes, y por parte de la promotora se entregan los productos terminados.

Es además, una decisión de inversión compleja, ya que en su desarrollo y planteamiento inciden materias especializadas: de carácter jurídico, tales co-mo el derecho civil, urbanístico, registral y fiscal; materias pertenecientes al

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campo económico, en cuanto a su financiación, y materias de comercializa-ción y marketing.

En la primera decisión, cuando se estudia la posible adquisición de un terreno, hay que estar bien seguros de sus parámetros urbanísticos fundamentales

Normalmente, en el Sector Inmobiliario se habla, casi siempre, del precio de un terreno, utilizando la referencia de un Precio de Repercusión, o precio del metro cuadrado edificable sobre el solar.

La ubicación del solar, enclavado en una determinada zona de la ciudad, determinara, en la mayoría de los casos, el producto a edificar. Un estudio del mercado inmobilia-rio de la zona, nos determinara que tipo de vivienda se demanda, tanto en su calidad como en su progra-ma funcional (numero de dormito-rios, dimensiones mínimas del sa-lón, etc.).

Hay que tener en cuenta que ade-más de la edificación, que computa a efectos de edificabilidad máxima, y en consecuencia del precio de repercusión, existe otra que no computa, o lo hace de forma par-cial, como puede ser la ubicada por encima de la rasante en el caso de ciertas terrazas (computables al 50%), o la situada bajo cubierta; y en general, la situada por debajo de la rasante, dedicada a trasteros o plazas de garaje.

No obstante, y a pesar de que aparentemente, esta edificabilidad suplementa-ria no tiene precio de repercusión de solar, tiene un coste de edificación, y por lo tanto es primordial conocer si será rentable o no su construcción. Por lo que también deberemos acudir al correspondiente estudio de mercado de la zona, para determinar si estas edificaciones complementarias tendrán buena acogida. A veces suelen ser determinantes para el éxito de la promoción, en su conjunto, ya que la ausencia, por ejemplo de plazas de garaje, puede su-

EL PRECIO DE REPERCUSION

SC = M2. EDIFICADOS

SU = M2. DE SUELO

PRECIO SOLAR = P

PRECIO DE REPERCUSION = P / SC

RASANTE

EDIFICABILIDAD NO COMPUTABLE

EDIFICABILIDAD BAJO RASANTE

SOBRE RASANTE

EL PRODUCTO A EDIFICAR

SOLAR

ZONA DE INFLUENCIA

CIUDAD

LO DETERMINA SU UBICACION EN UNA ZONA DE LA CIUDAD

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poner una dificultad añadida, a veces insuperable, a la comercialización de las propias viviendas.

Igual sucede en el caso típico de un bloque residencial, cuando se pretende comercializar sus plantas bajas como locales comerciales, decisión que pue-de significar, no solo la facilidad de comercialización del resto de la promo-ción, al hacerla atractiva por disponer de todo tipo de servicios en su proximi-dad, de los que carece la zona, sino también, a veces, la salvación financiera de la misma, si se tiene la suerte de comercializarlos con rapidez a entidades bancarias, compañías de hipermercados, etc., o hasta la ruina de la misma, al no tener posibilidad de venta, por saturación de la zona, un volumen impor-tante de los ingresos previstos.

1.6 PROCESO DE TRANSFORMACIÓN JURÍDICA DE LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS

Los bienes inmuebles figuran en dos registros de carácter público: El Catastro y el Registro de la Propiedad. El primero tiene como finalidad la representa-ción gráfica de los inmuebles, y su objeto único y básico, es el de individuali-zar y dar existencia física a los mismos, siendo su carácter eminentemente fiscal. Por el contrario, el segundo, tiene por objeto la descripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales, por lo que su esencia es la de servir como elemento de publicidad y seguridad jurí-dica en el trafico inmobiliario.

La descripción de la finca en el Registro de la Propiedad se hace exclusivamente para determinar quien es su propietario y quienes los titulares de derechos reales limitados sobre ella. Para el Registro la finca no es necesariamente una superficie delimitada, sino que su cualidad es puramente formal: es finca todo lo que abre folio en el Registro con un número especial y bajo ese número se agrupan todos los actos que se relacionan con el inmueble. Una vez abierto folio registral, la finca queda descrita por los siguientes elementos:

Naturaleza (rústica o urbana)

Situación

Linderos (nombre y titularidad de las fincas colindantes)

Medida superficial (que no es un parámetro esencial)

Nombre (sí existe)

Numero de la Finca (que identifica el folio donde figura inscrita)

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Iniciado el proceso urbanístico, en general, la finca o parte de la misma, será aportada a una Junta de Compensación, con lo cual se deben inscribir, por medio del otorgamiento de las correspondientes escrituras publicas, las modi-ficaciones físicas: Segregación, Agrupación, Agregación o División.

A su vez, consecuencia del proceso de ejecución del planeamiento urbanísti-co, la Junta de Compensación, nos adjudicara las fincas resultantes, una vez deducidas las cesiones obligatorias, con números de fincas nuevos, y en ge-neral con la carga de urbanización (importe proporcional que corresponda a su ejecución), que también figurara en el Registro de la Propiedad, hasta su cancelación (una vez acabada la urbanización y completado, a satisfacción, su pago).

Iniciado el proceso de promoción inmobiliaria, se debe registrar otro cambio físico, declarando la Obra Nueva, que es la edificación que se proyecta eje-cutar sobre el solar. Dicho otorgamiento se realiza en escritura publica y pue-de llevarse a cabo al inicio de la construcción (previa la obtención de la co-rrespondiente Licencia Municipal de Obras, que nos exigirá el Notario).

A continuación, o de forma simultanea con la anterior declaración, se suele otorgar el correspondiente Régimen de División Horizontal, también en es-critura publica, proceso por el cual damos nacimiento a cada una de las fincas (que tendrán ahora un numero registral de finca individualizado y distinto de la finca que constituye el suelo que las soporta, que pasa a ser un elemento común) que componen la edificación proyectada, quedando cada uno de ellos como finca independiente, con sus zonas accesorias (portal, escaleras, etc.), como zonas comunes, cuya titularidad pertenece en pro indiviso, a aquellas.

A su vez, Registro y Catastro están cada vez mas coordinados, por la nueva exigencia legal, de que en toda venta de inmuebles se haga constar su nume-ro de referencia catastral.

Como vemos, con este entramado jurídico, se pasa de la finca original, apor-tada inicialmente, a la Junta de Compensación, a tener individualizadas en el Registro de la Propiedad, las fincas correspondientes a los productos objeto de la comercialización inmobiliaria. Se puede así, establecer contratos, públi-cos o privados de compraventa, con los clientes de nuestra promoción, que tendrán total seguridad jurídica, al constar, el numero registral de la finca que se vende en cada caso.

Así mismo, la entidad que financia la promoción inmobiliaria, por medio de la correspondiente garantía hipotecaria, tiene mayor seguridad jurídica, al poder dividir la hipoteca por cada una de las fincas producto de la misma.

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Y en consecuencia, al constituirse la escritura de préstamo hipote-cario, nos exige, en general, tener inscritas en el Registro de la Pro-piedad, la declaración de Obra Nueva y la constitución del Régi-men de Propiedad Horizontal, rea-lizando ambas declaraciones al ini-cio de las obras, como veremos cuando se tenga la licencia.

Aunque también veremos pueden declarase al final de la obra, si la entidad prestamista no exige para la concesión del préstamo hipotecario tener indivi-dualizadas las diversas fincas objeto de la promoción, para así poder dividir la garantía hipotecaria entre las fincas resultantes de aquella.

1.7 DESGLOSE DE COSTES POR FASES DE ACTIVIDAD

En cada una de las fases que caracterizan una promoción inmobiliaria, apa-recen una serie de costes y gastos, cuya estructura porcentual es muy varia-ble, ya que depende fundamentalmente del precio de repercusión del suelo y del coste de la obra.

El detalle del desglose de costes vamos a tratar de sistematizarlo, en los cua-dros siguientes:

FINALIZA CION DEL PROCESO JURID ICO DE

TRANSFORM ACIO N

SOTANO 1 G AR AJE Y TRASTEROS

SOTANO 2 GAR AJE Y TRASTEROS

PLN ATA B AJA: LOC ALES COM ERCIALES

P-1

P-2

P-3

B AJO

R ASANTE

PISO 3° B FINC A N° 25.608

TERRENO FINCA 25.600

ESCALER A(ZON A COM U N)

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TABLA N° 1.2 COSTES EN LA FASE DE GESTIÓN URBANISTICA

Adquisición del Terreno - Pago propietarios - Gastos de Titulación (Notario y Registro) - Impuestos que gravan la adquisición (ITP y AJD o IVA) - Impuestos Locales (IBI, IVTU)

Documentos de Planeamiento

- Proyecto de Programación Urbanística (PAU) - Plan Parcial (PP) - Plan de Reforma Interior(PERI) - Estudio de Detalle (ED)

Tasas Municipales de Tramitación

- Sobre los documentos de Planeamiento

Desarrollo Sistema de Ejecución

- Constitución Junta Compensación - Proyecto de Compensación y/o de Reparcelacion

Tasas Municipales de Tramitación

- Sobre los documentos de los Sistemas de Ejecución.

Proyecto de Urbanización

- Honorarios Técnicos - Licencia Obras Urbanización

Ejecución Obras de Urbanización

- Pago Contratista - Dirección Técnica Obras Urb.

Gastos Financieros - Coste prestamos y créditos FASE DE PROMOCION INMOBILIARIA

Estudios previos - Levantamiento Topográfico - Estudio Geotécnico

Proyectos - Proyecto Básico (Arquitecto) - Proyecto de Ejecución (Arq.) - Estudio Seguridad y Salud (Apar.)

Licencia de Obras - Impuesto sobre Construcciones - Tasas Municipales - Avales Garantía reposiciones

Ejecución Obra de Edificación

- Viviendas - Locales - Anejos (Garajes y/o Trasteros) - Urbanización Interior (Piscinas, Jardines, etc.)

Dirección Técnica de las Obras

- Dirección Obras (Arquitecto y Aparejador) - Dirección Seguridad y Salud - Control de Calidad

Gastos de Titulación - Declaración de Obra Nueva - División Horizontal - Formalización Escritura Préstamo Hipotecario

Otras Licencias y Tasas

- Licencia de Primera Ocupación - Tasas Viviendas Protección Publica (en su caso) - Impuesto Bienes Inmuebles (IBI) - Impuesto Municipal Actividades Económicas (IAE) - Cédula de Habitabilidad ( en su caso)

Gastos de Implantación de Servicios

- Acometida Eléctrica - Boletines de Energía y Agua

Gastos Financieros - Intereses Aplazamiento pagos adquisición de los terrenos. - Intereses Prestamos Hipotecarios - Avales cantidades a cuenta. - Intereses Prestamos Puente y/o líneas de crédito. - Gastos por Descuento de Efectos

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Estos costes y gastos se contraponen con los ingresos previstos por las ven-tas (o las rentas obtenidas vía alquileres) de la promoción.

Estudio Económico y su Flujo de caja relacionado, al distribuir en el tiempo estos costes, son los elementos básicos a elaborar en un momento inicial, cuando estamos estudiando la viabilidad económica de un terreno, que nos ofrecen a un determinado precio de repercusión, para desarrollar sobre él, una determinada promoción inmobiliaria, de la que solo podemos prever, muy someramente, sus parámetros básicos, ya que en ese momento todavía no disponemos de un proyecto que nos concrete, los metros cuadrados reales que debemos construir y podemos vender (ya que la mayoría de las veces no coinciden), así como la tipología de los distintos productos a ejecutar (numero de viviendas de dos, tres o cuatro dormitorios, plazas de garaje, etc.), ni tam-poco conocemos las posibilidades financieras reales, ya que todavía no hemos podido concretar con las entidades financieras, los términos adecua-dos de una posible financiación, que nos cubran las necesidades de tesorería en exceso sobre nuestros propios recursos.

Posteriormente, una vez terminado el proyecto, aunque sea a nivel básico, podemos tener un conocimiento más profundo del producto a poner en el mercado, por lo que, en ese momento, conviene repetir los cálculos iniciales, para comprobar que los desvíos económicos que pudieran haberse producido son asumibles.

Todavía nos quedan fuertes incógnitas por despejar, ya que la obra no la tenemos contratada, por lo que una vez realizado este evento debemos de volver a recalcu-lar el Estudio Económico y el Cash – Flow, introduciendo el valor de la obra con-tratada, sus condiciones de pago y la programación contractual. En ese mismo momento debemos de efectuar un nuevo estudio de mercado, con objeto de fijar los precios de venta, ajustándolos a los que rigen en ese momento, para cada uno

de los distintos tipos diseñados en el proyecto, con lo cual tendríamos una buena aproximación al proyecto de inversión a financiar, ya que estas necesidades de tesorería serán las que debemos cubrir con los medios de financiación mas adecuados de entre los que podamos disponer.

Es evidente que los sistemas de fi-nanciación de las Promociones In-mobiliarias son muy distintos según

las diversas tipologías edificatorias y el destino previsto para las mismas. No es igual obtener financiación para una promoción de tipo residencial destina-

+

-

0

CURVAS DE ALTERNATIVAS FINANCIERAS

PARA CUBRIR EL OBJETIVO DE REBAJAR

LOS SALDOS NEGATIVOS

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da a la venta, que para una del mismo tipo destinada a alquiler. Ni tampoco será igual si se trata de promociones de Régimen Libre o si son de Promo-ción Pública.

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COSTES DE COMPRA DEL SOLAR

2.1 PRECIO DEADQUISICIÓN DEL SOLAR

Ya hemos visto que en general, el precio unitario de adquisición de un terreno tiene como parámetro de referencia unitario el precio de repercusión; multipli-cando dicho precio unitario por la edificabilidad máxima teórica que la norma-tiva urbanística nos permite construir sobre el solar, tendremos el precio total de adquisición del terreno.

También hemos indicado que dicho precio se debe abonar en efectivo, o si existen cantidades aplazadas, estas deben quedar suficientemente garanti-zadas, a juicio del vendedor, y que desde el punto de vista del Promotor, no se pueden aceptar cláusulas que impidan que podamos hipotecar la el terre-no junto a la edificación que proyectemos construir sobre él, en la figura que denominamos préstamo hipotecario al promotor.

2.2 IMPUESTOS QUE GRAVAN LA ADQUISICIÓN DEL SOLAR

2.2.1 FISCALIDAD ESTATAL

La adquisición de inmuebles esta sujeta a IVA, aunque existen operaciones, que aun sujetas a dicho impuesto están exentas, según sea la identidad del vendedor o por el tipo de inmueble que se transmita (rústicos en el caso de terrenos o de segunda o ulterior transmisión sí se trata de edificaciones, en cuyo caso automáticamente quedan sujetas a TPO. La primera idea a con-siderar es que la cuota pagada por el promotor en concepto de TPO es un gasto, que supone un mayor coste del terreno, que no es recupera-ble, (salvo en el caso de inmuebles para arrendamiento, por la vía de las amortizaciones), mientras que el IVA es recuperable, y por lo tanto se trata solo de un gasto de financiación, por el periodo que transcurre desde que se soporta hasta que se recupera (totalmente o en un deter-minado porcentaje si le es aplicable la regla de prorrata).

2

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Respecto a la tramitación de la operación de adquisición de suelo es necesa-rio recordar que una vez otorga la escritura pública, los pasos a seguir son los siguientes:

Liquidar los impuestos de TPO o de AJD, según corresponda, en el plazo máximo de un mes desde el otorgamiento, en la Comunidad Autónoma correspondiente.

TABLA Nº 2.1

TRANSMISIONES PATRIMONIALES (TPO)

ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS (DOCUMENTOS

NOTARIALES) (1) COMUNIDAD Trans.

Inmuebles Viviendas Protegidas

Tipo General

Viviendas Protegidas

Renuncia a Exención

Andalucía 7,0% 3,5% 1,0% 0,3% 2,0%

Aragón 7,0% 2,0% 1,0% 0,1% 1,5%

Asturias 7,0% 3,0% 1,0% 0,3% 1,5%

Baleares 7,0% 3,0% 0,5% 0,5% 1,5%

Canarias 6,5% 6,0% 0,75% 0,5% 0,75%

Cantabria 7,0% 5,0% 1,0% 0,3% 1,5%

Cataluña 7,0% 5,0% (2) 0,1% 1,5%

Castilla – León 7,0% 4,0% 1,0% 0,3% 1,0%

Castilla – La Mancha 7,0% 6,0% 1,0% 0,5% 1,0%

Extremadura 7,0% 4,0% 1,0% 1,0% 2,0%

Galicia 7,0% 4,0% 1,0% 0,75% 2,0%

La Rioja 7,0% 3,0% 1,0% 0,5% 1,5%

Madrid 7,0% 4,0% 1,0% 0,2% 1,5%

Murcia 7,0% 3,0% 1,0% 0,125% 1,5%

Navarra 6,0% 6,0% 0,5% 0,5% 1,0%

País Vasco 6,0% 6,0% 0,5% 0,5% 1,0%

C. Valenciana 7,0% 4,0% 1,0% 0,1% 1,0%

(1) Actos Jurídicos Documentados – Documentos Notariales (AJD – DN), en su modali-dad de cuota variable. Los tipos fijos de este impuesto se liquidan sobre la base de papel timbrado de cuantía 0,150253 euros por folio o 0,300506 euros por pliego. En el caso de documentos unidos, testimonios y legitimaciones el reintegro se efectuara por timbre móvil.

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Se establece la siguiente escala:

TABLA Nº 2.2

IMPORTE DOCUMENTO TIPO APLICABLE AJD EN %

Hasta 60.000 euros 0,50

De 60.000 euros hasta 100.000 euros 0,75

Mas de 100.000 euros 1,00

En caso de IVA la repercusión del impuesto, cuyo tipo vigente es del 16%, la debe soportar el Promotor, al formalizar la escritura momento en que se supone se realiza la entrega, y por la totalidad del importe pendiente de pago en ese momento (si se han producido pagos a cuenta, con anteriori-dad a este acto, se habrá soportado el IVA correspondiente del 16% de cada pago efectuado), y con independencia de que puedan existir canti-dades a pagar con fecha posterior a la firma de la escritura (cantidades aplazadas).

Presentar el documento a inscripción en el Registro de la Propiedad (re-cordamos que este tramite no es obligatorio, pero sí muy conveniente, por razones de seguridad obvias).

Comunicar en el Ayuntamiento el cambio de titular respecto al Impuesto Municipal de Bienes Inmuebles (IBI), previamente al otorgamiento de la escritura se habrá solicitado del vendedor copia del último recibo de IBI pagado.

Comprobar que el vendedor presenta en el Ayuntamiento, en el plazo máximo de un mes, la autoliquidación del Impuesto Municipal sobre In-cremento de Valor de Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana.

A estos efectos las transmisiones inmobiliarias las podemos clasificar en tres categorías con arreglo al siguiente cuadro:

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TABLA Nº 2.3

CARÁCTER DE LA TRANSMISIÓN INMOBILIARIA

CASOS

Transmisión de terrenos edificables no resultantes de sistemas de actuación urbanística, considerándose como tales, todo aquel que tenga la consideración de solar: a) Tal como se formula en la legislación urbanística b) Con licencia previa o simultanea a la fecha de transmisión c) Con edificaciones preexistentes para su derribo y construcción de

nuevas edificaciones.

Transmisión de terrenos no edificables en curso de urbanización no resultantes de sistemas de actuación urbanística, para lo cual: d) El transmitente desarrolle, por si, o promueva (por medio de otro),

una actividad urbanizadora. e) Se hayan iniciado las operaciones materiales de transformación del

terreno.

Transmisión de terrenos resultantes de sistemas de actuación urbanísti-ca (reparcelaciones, proyectos de compensación, agrupaciones de inte-rés urbanístico).

Transmisión de terrenos en curso de ejecución. f) Iniciada pero no acabada. g) Promotor o constructor de la edificación

Primeras transmisiones de edificaciones terminadas o rehabilitadas.

Sujeta y no exenta de IVA

Transmisiones de edificaciones terminadas sujetas y no exentas de IVA, aunque no constituyan primeras transmisiones.

Transmisión de terrenos rústicos.

Transmisión de terrenos no edificables.

Aportación de terrenos a sistemas de actuación urbanística y adjudica-ciones de terrenos resultantes de dichos sistemas.

Sujetas y exentas

Transmisión de edificaciones terminadas sujetas y exentas de IVA .

No sujetas En general, las realizadas por quien no sea sujeto pasivo de IVA. Como supuestos especiales: h) Transmisiones acciones y valores no exentas (art. 108 LMV) i) Aportaciones de terrenos a Juntas de Compensación o similares

que no impliquen transmisión d propiedad. j) Transmisiones forzosas en subasta publica.

Si al adquirir un terreno sujeto a IVA y exento, y en consecuencia sujeto a TPO, se manifiesta la intención de construir edificios en Régimen de Vivien-das de Protección Publica, VPO o VPP, la operación queda exenta del pago del tributo, de forma provisional, y por el plazo de tres años, hasta que se presente la Calificación Provisional de VPO o VPP. Esta carga figurara en el

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Registro de la Propiedad, y quedara sin efecto si transcurren tres años a partir de dicho reconocimiento sin que se obtenga la referida calificación.

En el caso particular de adquirir un terreno que pertenece a un no residente, el Promotor esta obligado a retener un 5% del precio de la compraventa e ingresar esa cantidad en Hacienda en el plazo máximo de un mes desde la fecha de la transmisión, salvo que se trate de un no residente persona física que haya adquirido el inmueble con mas de 20 años de antelación a la fecha de la transmisión.

En el caso de permuta existen dos contratantes, y por tanto cuando ambos ostenten la condición de sujetos pasivos del IVA, se producirán dos hechos imponibles, ya que existen dos entregas de bienes. Sin embargo, si en la permuta interviene un particular que no es sujeto del IVA, entonces existirá un solo hecho imponible sujeto a IVA, ya que el otro aunque también estará suje-to quedara exento, y en consecuencia sujeto a ITP.

TIPOS IMPOSITIVOS

Los tipos impositivos de IVA, que afectan a las transmisiones inmobiliarias son los siguientes:

TABLA Nº 2.4

OPERACIÓN MERCANTIL TIPO IMPOSITIVO

Entrega de terrenos 16%

Entrega de edificios 16%

Entrega de edificios de viviendas (1) 7%

Entrega de Viviendas de Protección Oficial de Régimen Especial

4%

(1) Se consideran como tales cuando más del 50% de su superficie esta dedicada a viviendas.

2.2.2 FISCALIDAD LOCAL

IMPUESTO DE PLUSVALÍA (IVBNU)

Se trata de un impuesto de carácter local cuyo marco legal es la Ley 39/1998 de 28 de diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales, reformada por la

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Ley 52/2002, de 27 de diciembre, que grava el incremento de valor que expe-rimentan los terrenos urbanos a consecuencia de la transmisión de la propie-dad de los mismos por cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.

Se pone pues de manifiesto al adquirir un terreno de carácter urbano, siendo el sujeto pasivo el vendedor. La mecánica de aplicación del impuesto es la siguiente:

Se parte del Valor Catastral de terreno a la fecha de transmisión, valor conocido por figurar en los recibos de IBI

Es necesario conocer también el numero de años que han transcurrido desde la anterior transmisión hasta la actual

Hay que conocer también las Ordenanzas Municipales, donde figuraran unas Tablas con el porcentaje a aplicar, en función del número de años transcurridos calculados en el apartado anterior:

TABLA N° 2.5. PORCENTAJES ANUALES MÁXIMOS PARA DETERMINAR EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA

PERIODO (Años) 1 A 5 HASTA 10 HASTA 15 HASTA 20

(%ANUAL) 3,7 3,5 3,2 3,0

Se calcula la BASE IMPONIBLE, como producto de: Valor Catastral x Numero de años completos (sin fracciones) x Porcentaje aplicable (Según las Tablas Municipales vigentes)

Se calcula la CUOTA A PAGAR, como producto de: Base Imponible x Tipo de cuota (Según la Tabla Municipal vigente). La Ley 51/2002 indica el tipo de gravamen máximo que pueden aplicar los Ayuntamientos que es el 30%

IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES (IBI)

Es un impuesto de carácter municipal, cuyo hecho imponible esta constituido por la propiedad o la titularidad de un derecho real de usufructo o de superfi-cie de bienes inmuebles, tanto rústicos como urbanos.

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2.3 COSTES AÑADIDOS A LA ADQUISICIÓN DEL TERRENO

Los gastos que acompañan a una adquisición de inmueble además de su precio de adquisición y de los impuestos que devenga la operación, pueden clasificarse según sean anteriores, simultáneos o posteriores a dicha adquisición, en:

Anteriores a la adquisición, como son todos aquellos originados por la ex-pedición de documentos que tratan de acompañar o aclarar el objetivo de la compra: Comisiones de API, Certificado del Registro de la Propiedad de titularidad y cargas, Cédula Urbanística, Levantamiento topográfico.

Gastos documentales producidos por la propia adquisición, como son los gastos de Notaria y de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Posteriores a la adquisición o gastos producidos por la tenencia del in-mueble: Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

2.3.1 CERTIFICADOS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Se tratan en este epígrafe de los gastos producidos por la expedición de certi-ficados emitidos por el Registro de la Propiedad, que dan fe de:

Titularidad del inmueble

Descripción

Cargas

Su coste se especifica en el epígrafe 7.2.2 donde se detallan los Aranceles del Registro de la Propiedad.

2.3.2 CERTIFICADO DE CALIFICACIÓN URBANÍSTICA

Se trata de un coste variable según Ordenanzas de cada Ayuntamiento, que puede oscilar entre los 30 euros y 90 euros.

2.3.3 LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO

Tiene un coste muy variable en función del tipo de complejidad de los trabajos de campo y gabinete que se deban realizar, pero un orden de magnitud pue-

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de ser de entre 300 a 1.200 euros para un levantamiento normal de obras de edificación.

Al tratarse de una prestación de servicios la factura estará sujeta a IVA al 16%, que deberá soportar el Promotor, no existiendo retención por IRPF si quien factura es un empresario y existiendo retención del 18%, si es una pro-fesional persona física.

2.3.4 COMISIÓN API

Un aspecto a tener en cuenta, es aclarar la intervención del API, en cuanto a su aspecto negocial, intentando que nuestro interlocutor sea siempre el dueño del terreno, aunque pueda estar asesorado por el API, y no que las negocia-ciones recaigan exclusivamente en este; y también en su aspecto económico, aclarando quien debe abonar la comisión, puesto que, en general, los honora-rios lo deben abonar el vendedor, salvo pacto expreso en contrario que hay que conocer. El contrato con el API es un contrato de servicios y lo puede haber suscrito el vendedor, corriendo a su cargo, en este caso, la correspon-diente comisión, o bien ser un contrato, que en las primeras conversaciones, se le exige firmar al comprador del terreno, como requisito previo a la presen-tación de la propiedad con la que se va a negociar. Otras veces se conviene que la comisión se abone a partes iguales por el comprador y el vendedor.

El API es un profesional dotado de titulo expedido por el Ministerio de Fomen-to y que deberá pertenecer al Colegio profesional correspondiente. Todo ello no impide que el mandato de intermediación inmobiliaria pueda realizarse a otra persona física o jurídica cualquiera.

En este tipo de contratos, las partes pueden pactar libremente sus Honorarios de intermediación. A título orientativo, los usuales de mercado son los si-guientes:

TABLA 2.6

Fincas Urbanas, compraventas e hipotecas 3%

Fincas Rústicas y segundas hipotecas 5%

Permutas (sobre el precio de cada una) 3%

Traspasos de industrias y comercios 5%

Arrendamientos urbanos y rústicos 10% primera anualidad

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2.3.5 GASTOS DOCUMENTALES DE LA ADQUISICIÓN

Los gastos documentales son los de Notaria e inscripción en el Registro de la Propiedad, en ambos casos existen unas tarifas oficiales a las que deben ajustarse los Notarios y Registradores, que se aplican sobre la base del valor comprobado fiscalmente de los hechos, actos o negocios jurídicos, y, a falta de aquellos, sobre los consignados por las partes en el correspondiente do-cumento, y que resumimos a continuación:

2.3.5.1 GASTOS DE NOTARIA

Se aplican los Aranceles Notariales según (Real Decreto 1426/1989, de 17 de Noviembre e Instrucción de 14 de diciembre de 2001)

TABLA N° 2.7

Valor Hasta 6.010,12 euros 90,151815 euros

Por el exceso comprendido entre:

6.010,13 y 30.050,60 euros

30.050,61 y 60.101,21 euros

60.101,22 y 150.253,03 euros

150.253,04 y 601.012,10 euros

601.012,11 y 6.010.121,04 euros

0,45 %

0,15 %

0,10 %

0,05 %

0,03 %

Por lo que exceda de 6.010.121,05 euros El Notario percibirá la cantidad que libremente acuerde con las partes otorgantes (Real De-creto Ley 6/2000).

Según lo dispuesto en el Real decreto Ley 6/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en Mercados de Bienes y Ser-vicios, los Notarios podrán efectuar un descuento sobre los Aranceles esta-blecidos de hasta el 10%.

Numero 4. Copias Las copias y cédulas autorizadas y su nota de expedición, en su ca-

so, devengaran 3,005061 euros por cada folio o parte de él. A partir del duodécimo folio inclusive, se percibirá la mitad de la cantidad an-terior.

Las copias simples devengaran 0,601012 euros por folio.

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Numero 5. Testimonios y Legalizaciones Por la legitimación de firmas se percibirán 6,010121 euros; por cada

firma mas contenida en el mismo documento se devengaran 3,005061 euros.

Numero 7. Folios de matriz Los folios de matriz, a partir del quinto folio inclusive, devengaran

3,005061 euros por cada cara escrita. En casos de subrogación y novación modificativa de préstamos hipo-

tecarios acogidas a la Ley 2/1994, los folios de la matriz no devenga-ran cantidad alguna hasta el décimo folio inclusive.

2.3.5.2 INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Se aplican los Aranceles registrales, como se indica a continuación:

ARANCEL DE LOS REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD (Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre e Instrucción de 14 de diciembre de 2001)

Numero 1. Presentación Por el asiento de presentación de cada titulo se devengaran: 6,010121 euros

Numero 2. Inscripciones TABLA N° 2.8

Valor Hasta 6.010,12 euros 24,040484 euros

Por el exceso comprendido entre:

6.010,13 y 30.050,61 euros

30.050,62 y 60.101,21 euros

60.101,22 y 150.253,03 euros

150.253,04 y 601.012,10 euros

0,175 %

0,125 %

0,075 %

0,030 %

Por lo que exceda de 601.012,11 0,020 % (En todo caso el arancel global aplicable regulado en este numero no po-drá superar los 2.181,673939 euros). RDL 6/2000

Para el caso de Promociones en Régimen de Protección Oficial VPO o VPP, según el RDL 6/2000, los Honorarios de Notarios y Registradores de la pro-piedad se aplican reducidos al 50%, de los derechos correspondientes, res-pectivamente, a escritura matriz, primera copia e inscripción de los actos de

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cuantía. Se entenderán incluidos en dichos actos la adquisición de solar, las modificaciones hipotecarias de fincas, la declaración de obra nueva, la división horizontal, los prestamos hipotecarios que hayan obtenido el carácter de cuali-ficados conforme a la normativa vigente y, en general, todos los actos y nego-cios jurídicos necesarios para que las viviendas queden disponibles para su primera transmisión o adjudicación.

Numero 3. Notas marginales Por la nota de constancia de la expedición de la certificación para Repar-celacion o compensación urbanística, las de entrega de capital en los préstamos hipotecarios, y las expediciones de certificados de cargas para procedimientos ejecutivos se devengaran 9,015182 euros.

Numero 4. Publicidad formal TABLA N° 2.9

INSTRUMENTO DE PUBLICIDAD FORMAL EUROS/FINCA REGISTRAL

Certificación de dominio 9,015182

Certificado de cargas, incluya o no la titularidad del dominio. 24,040484

Certificación con información continuada, conjuntamente 48,080968

Por certificación negativa de cargas 9,015182

Por otras certificaciones no comprendidas en los apartados anteriores. 6,010121

Por nota simple informativa. 3,005061

Como podemos observar la aplicación de los Honorarios de Notarios y Regis-tradores es acumulativa, lo cual representa un engorro de cálculo, que pre-tendemos simplificar con las siguientes formulas aplicables en cada uno de los tramos, según la cuantía C, en euros, del documento a liquidar:

TABLA N° 2.10

FORMULA APLICABLES (RESULTADO EN EUROS) VALORES DE C (EUROS)

NOTARIO REGISTRO DE LA PROPIEDAD

< 6.010,12 90,151815 24,040484

> 6.010,13 y < 30.050,61 63,106275 + 0,0045 x C 13,522757 + 0,00175 x C

> 30.050,62 y < 60.101,21 153,258086 + 0,0015 x C 28,548049 + 0,00125 x C

>60.101,22 y < 150.253,03 183,308692 + 0,0010 x C 58,598647 + 0,00075 x C

>150.253,04 y < 601.012,10 258,435205 + 0,0005 x C 126,212508 + 0,00030 x C

> 601.012,11 y < 6.010.121,04 378,637626 + 0,0003 x C

> 6.010.121,05 Libre pacto

186,321505 + 0,00020 x C

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Para el caso de Promociones en Régimen de Protección Oficial VPO o VPP, los Honorarios de Notarios y Registradores de la propiedad se aplican reduci-dos al 50%.

El tratamiento fiscal de estas operaciones de titulación, es que el Promotor tiene que soportar el 16% de IVA en las facturas que le giran Notarios y Re-gistradores, (que al trimestre siguiente podrá compensar con IVA repercuti-do), y deducir el 18% en concepto de retención de IRPF, cantidad que deberá ingresar en Hacienda en el trimestre siguiente.

EJEMPLO 2.1

Un promotor inmobiliario ha adquirido por medio del correspondiente contrato de compraventa otorgado en escritura pública un terreno por el precio de 2.100.000 euros. Se pide calcular los Honorarios que corresponden por nota-rio e inscripción registral.

Solución

Entrando con el valor de 2.100.000 euros en la Tabla de aranceles 7.5, tene-mos:

Aranceles Notariales 378,637626 + 0,0003 x 2.100.000 = 1.008,64 euros

Aranceles del Registro de la Propiedad 166,321505 + 0,00020 x 2.100.000 = 586,32 euros

Las liquidaciones de ambos profesionales serán ligeramente superiores a es-tos valores obtenidos por aplicación estricta del arancel, ya que cobran ade-más los timbres del papel utilizado, el envío por fax de la petición e informa-ción registral de la finca objeto de la venta, la legitimación de firmas, en su caso, y las copias.

La factura de ambos se cargara con el IVA al 16% y se efectuara una reten-ción del 18%.

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2.4 GASTOS DE TENENCIA DE INMUEBLES

2.4.1 VALLADO

Es una exigencia de las Ordenanzas Municipales las de vallar el solar, mien-tras no este concluida la construcción. En dichas Ordenanzas consta el tipo y características de la valla que el dueño del solar debe ejecutar a su cargo, y por lo tanto su coste dependerá de esas características.

2.4.2 IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES

Es un impuesto de carácter municipal, cuyo hecho imponible esta constituido por la propiedad o la titularidad de un derecho real de usufructo o de superfi-cie de bienes inmuebles, tanto rústicos como urbanos.

El mecanismo del impuesto, de carácter anual, para el caso de una Promo-ción Inmobiliaria, es el siguiente:

Terreno o Edificio adquirido para su rehabilitación Establecimiento por la Administración del Valor Catastral del terreno Calculo de la Cuota del Impuesto, que se obtiene aplicando al Valor

Catastral un tipo impositivo, que fija cada Ayuntamiento con tipo del 0,40% para bienes inmuebles urbanos, y del 0,3% para bienes inmuebles rústicos. Los Ayuntamientos pueden elevar los tipos an-teriores, de acuerdo con los servicios que faciliten al ciudadano según se especifica en la Tabla siguiente:

El Promotor podrá solicitar a la Administración, una bonificación entre el 50% y el 90%, siempre que se solicite antes del comienzo de las obras, que se concederá por el plazo de urbanización o construcción y un año mas a partir del año de terminación de las obras, sin que en ningún caso pueda exceder de tres años contados a partir de la fecha de inicio de las obras de urbanización y construcción.

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TABLA 2.11 PUNTOS PORCENTUALES

MUNICIPIOS CON POBLACIÓN DE DERECHO Urbanos Rústicos

Municipios capital de provincia o de Comunidad Autó-noma

0,07 0,06

Municipios en los que se preste servicio de transporte público colectivo de superficie.

0,07 0,05

Municipios que presten más servicios de los que estén obligados legalmente.

0,06 0,06

Municipios en los que los terrenos de naturaleza rústica representen más del 80% de la superficie total del térmi-no.

0,00 0,15

Tendrán derecho a una bonificación del 50% durante los tres prime-ros periodos impositivos siguientes a la obtención de la Calificación Definitiva las VPO y VPP

Hay que tener en cuenta a efectos de calcular la cuota anual, que los valores catastrales se actualizan anualmente. En la Ley de Presu-puestos de Estado (PGE), figuran dichos coeficientes de actualiza-ción; los últimos vigentes son los siguientes:

EJERCICIO COEFICIENTE ACTUALIZACIÓN DEL IBI

1998 1,021

1999 1,018

2000 1,020

2001 1,020

2002 1,020

2003 1,020

2004 y 2005 1,020

Así mismo hay que tener también en cuenta que como consecuencia de la Revisión catastral que sé esta realizando a nivel nacional, si es-te ha sido revisado, desde el 1/1/1998, se aplica una reducción, du-rante un periodo de 9 años, cuyo coeficiente anual fue el primer año de su aplicación de 0,9, disminuyendo un 0,1 anualmente hasta su desaparición.

En resumen, la liquidación será como sigue:

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Valor Catastral actualizado por el Índice anual de PGE X Reducción aplicable Z Base Liquidable de Impuesto X - Z Tipo Impositivo aplicable y Cuota a Pagar (X-Z)*y

Terminada la Obra El promotor debe suscribir los documentos de Modificación Catastral (se tiene un plazo de dos meses desde la terminación de las obras, y hay que tener en cuenta que las modificaciones no surten efecto hasta el periodo impositivo si-guiente a aquel en que se hubieran producido), dando por un lado de Alta el edificio construido, y por otro dando de Baja su titularidad, a fin de que los nuevos recibos de IBI, que ya tendrán un Valor Catastral mayor, suma del co-rrespondiente al terreno y al de la edificación construida sobre él, se expidan a nombre de los compradores (que igualmente están obligados a darse de Alta en el plazo de dos meses desde la firma de la escritura de compraventa). Es evidente que serán a cargo del Promotor, el pago de los recibos de IBI, que correspondan, en su caso, a las unidades no vendidas.

EJEMPLO 2.2

Se trata de calcular la liquidación por IBI que debe abonar en el ejercicio de 2002, un promotor inmobiliario, sobre un solar de su propiedad cuya valoración catastral actualizada en 1/01/1998 fue de 50.000.000 pesetas. El Ayuntamiento donde radi-ca el inmueble ha aprobado un tipo de IBI para 2002 del 0,645%.

Solución

Valor catastral en euros = 50.000.000/166,386 = 300.506,05 euros. Actualización del valor a 2002 = 1,021 x 1,018 x 1,020 x 1,02 x 1,02 = 1,103 Valor Catastral Actualizado = 300.506,05 x 1,103 = 331.458,17 euros Liquidación del Impuesto: - Valor Catastral 331.458,17 - Reducción aplicable (0,5) 165.729,09 - Base Liquidable 165.729,08 - Tipo Impositivo 0,645% - A ingresar 1.068,95 euros

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Si el Promotor ha comenzado la urbanización, o en su caso las obras de edi-ficación, que justificara con la presentación de la aprobación del proyecto de urbanización o la licencia de obras, puede pedir a la Administración una boni-ficación del 90% de la cantidad a pagar, bonificación que se concederá hasta el plazo de terminación de las obras y un año mas, no pudiendo superar el plazo concedido el de tres años.

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COSTES DE TITULARIZACIÓN

Dentro de este epígrafe vamos a enumerar, describiendo brevemente su con-cepto, de cada una de las autorizaciones que normalmente son precisas para el desarrollo de una promoción inmobiliaria.

3.1 DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA

Por Obra Nueva se entiende, la edificación efectuada sobre una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, que modifica, por tanto, las circunstancias ma-teriales de la finca descrita en su asiento registral inicial.

La obra se hace constar en Escritura Publica, que a tal objeto describe la obra nueva, acompañado de la Licencia de edificación y de certificación expedida por el Arquitecto director de la obra acreditativo de finalización de la obra con-forme al proyecto aprobado.

Si el edificio esta en construcción, hace falta un certificado del Arquitecto de que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtu-vo licencia. Además, en estos casos, deberá hacerse constar su terminación mediante acta notarial suscrita por el Arquitecto director de la obra.

Según la Instrucción de 11 de septiembre de 2000 de la Dirección general de los registros y del Notariado, se establece que la forma de acreditar ante el Notario y registrador la constitución de la garantía a que se refiere el artículo 20.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación, en la declaración de obras nuevas terminadas y actas de finalización de obras, deberán expresarse al menos las siguientes circunstancias:

Relativas a la identificación y descripción suficiente de la edificación Localización o emplazamiento, de forma expresa o por remisión al ac-

ta de recepción o al acta de finalización de las obras. Referencia catastral del solar o edificio en su conjunto, o manifesta-

ción expresa de que carece de ellas. Datos registrales si la finca estuviera inscrita. Plano de situación del solar o edificio en su conjunto.

3

50


Relativas al seguro Calificación y modalidad del seguro, esto es, si se trata de un seguro de

daños o de caución, con expresa mención de su carácter de seguro obli-gatorio de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la edifi-cación, y que se rige por lo dispuesto en la citada ley y en lo no previsto en ella, en la Ley 50/ 1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro.

Garantías cubiertas, que deben ser al menos las señaladas en el artí-culo 19 de la Ley 38/1999, sin exclusión, con expresión de la fecha en que han entrado en vigor.

Capital asegurado, como mínimo igual al coste final de ejecución. Plazo de vigencia, que será al menos el de diez años a contar desde

la fecha de recepción de la obra, con expresión de esta fecha. El importe y forma de pago de la prima, expresando en su caso, el

fraccionamiento estipulado y que se ha pagado la primera prima, o al menos, una fracción de la misma.

La franquicia convenida, con un máximo del 1 por 100 del capital asegurado por unidad registral.

Identificación del tomador del seguro, que será el promotor o el cons-tructor de la edificación.

Expresión de que el asegurado es el promotor o constructor y los su-cesivos adquirentes, con identificación de los primeros.

Relativas a la entidad aseguradora Identificación de la compañía o entidad aseguradora. Autorización para operar en España. Nombre y apellidos de quien firma la póliza, certificado o suplemento

y concepto en el que interviene. La firma estar legitimada, pudiendo hacerse la legitimación en la escritura de obra nueva o acta de finali-zación de obras, incorporándose el documento a la matriz.

Los costes asociados a esta actividad, para la cual es obligatorio otorgar la correspondiente escritura pública, se resumen, por el orden indicado, en: Honorarios de Notario, que se aplican sobre el importe declarado del coste

de la obra según los aranceles descritos en la Tabla N° 5.7 Impuesto sobre Actos Jurídicos documentados (AJD), al tipo del 0,50% o 1%

según CCAA, sobre el valor de la obra nueva. En el caso de promociones en régimen de Protección publica VPO o VPP, se estará exento de este impuesto.

Inscripción en el Registro de la Propiedad, por aplicación de los aranceles de la Tabla N° 5.8

51


3.2 RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Es una declaración, efectuada en escritura publica, mediante la cual se divide la finca, sobre la que se ha declarado la obra nueva, en varias fincas: una por cada piso, local, trastero o, en general, por todos y cada una de las fincas independientes (como puede ser las destinadas a garaje) resultantes según el proyecto de la edificación realizada o a realizar. Surgen así tantas fincas re-gistrales nuevas (que tendrán por tanto número registral distinto) como fincas independientes consten en el proyecto.

La declaración inscribe como una finca los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción este concluida o, por lo menos, comenzada, así como los pisos o locales siempre que conste la constitución del régimen de propiedad horizontal.

Los costes asociados a esta actividad, para la cual es obligatorio otorgar la correspondiente escritura pública, se resumen, por el orden indicado, en:

Honorarios de Notario, que se aplican sobre el importe declarado del coste de la obra más el valor del suelo, según los aranceles descritos en la Ta-bla N° 5.7

Impuesto sobre Actos Jurídicos documentados (AJD), al tipo del 0,50% o 1% según CCAA sobre el valor de la obra nueva mas el valor del suelo. En el caso de promociones en régimen de Protección publica VPO o VPP, se estará exento de este impuesto.

Inscripción en el Registro de la Propiedad, por aplicación de los aranceles de la Tabla N° 5.8, reducidos al 70% de su importe.

3.3 LICENCIA DE OBRAS

Es un acto administrativo mediante el cual el Ayuntamiento otorga el permiso para ejecutar una obra en un solar (además de las obras de edificación de nueva planta, están sujetas a licencia, los actos de parcelación, los movimien-tos de tierras, la primera utilización de los edificios, las modificaciones estruc-turales o de aspecto exterior de los edificios, la demolición de construcciones, la modificación del uso de los edificios, y la colocación de carteles de propa-ganda visibles desde la vía publica).

La licencia se concede, en general, en base al Proyecto Básico visado por el Colegio Profesional correspondiente, y se otorga sin perjuicio de terceros. No

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obstante en algunos Ayuntamientos se exige para la tramitación de la licen-cia, la presentación del Proyecto de Ejecución visado por el Colegio profesio-nal correspondiente. En otros Ayuntamientos el proyecto de ejecución solo se exige para el comienzo de la obra, y en este caso se dan también dos moda-lidades: la de aquellos Ayuntamientos, que solo exigen que este visado antes del inicio de las obras, sin que su contenido las condicione, ya que estas se-rán revisadas al final de las obras, y la de otros que, por el contrario limitan el inicio a la revisión previa de su contenido.

Los documentos que si suelen ser de exigencia generalizada por todos los Ayuntamientos antes del inicio de las obras, son los siguientes:

Una copia del contrato de dirección técnica de las obras, suscrito por el Promotor con la Dirección Facultativa (Arquitecto y Aparejador).

El Estudio de Seguridad y Salud

El Proyecto de Telecomunicaciones

Los proyectos de Actividad, en su caso (normalmente del garaje y/o pisci-na), en caso de promociones de tipo residencial), si no han sido exigidos inicialmente al tramitar la licencia de obras.

La licencia tiene un plazo de caducidad si no se inician las obras en el plazo de seis meses, aunque tal plazo es prorrogable por una sola vez y por ese mismo periodo, y en su texto suele constar su plazo de ejecución, que tam-bién puede ser prorrogable. Ahora bien para que una licencia quede caduca-da es preciso que se incoe el oportuno expediente, con notificación al intere-sado y se declare tal circunstancia expresamente.

Otro aspecto a destacar, en el caso de una promoción a ejecutar por fases, es que la licencia puede solicitarse de la totalidad, constando las fases en que se divide la promoción y las fechas previstas para el inicio y terminación de cada una de ellas.

En primer lugar debemos clasificar el coste de esta actividad en función del acto administrativo de que se trate: Licencia de Obras, Licencia de Primera Ocupación y/o Cédula de Habitabilidad, Licencia de Actividad y Licencia de Funcionamiento de Instalaciones.

En general, hay que distinguir dos tipos de costes asociados al acto adminis-trativo de concesión de Licencia de Obras:

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El Impuesto sobre Construcciones y Obras (ICYO), cuyo tipo impositivo lo fijaran los Ayuntamientos, en la correspondiente Ordenanza Municipal, respetando el límite del 4%, según lo dispuesto en la Ley 51/2002 de reforma de la ley de haciendas locales. Como tabla orientativa, ya que esta derogada, dejamos los máximos que antes no podían superar los ayuntamientos en función de su población

TABLA N° 3.1

MUNICIPIOS CON POBLACION DE DERECHO LIMITE MAXIMO EN % SOBRE EL COSTE REAL DE LA OBRA

Hasta 5.000 habitantes 2,40

De 5.001 a 20.000 habitantes 2,80

De 20.001 a 50.000 habitantes 3,20

De 50.001 a 100.000 habitantes 3,60

Mas de 100.000 habitantes 4,00

La Tasa por Tramitación de Licencia, en concepto de prestación de servi-cios urbanísticos, que aplican algunos Ayuntamientos, y que se debe su-mar al coste anterior; tiene un carácter muy variable e incluso nulo, ya que algunos lo subsumen en el importe del Impuesto. Una estimación es cal-cular entre 0,6% y un 1% sobre el presupuesto de la obra.

La licencia de obras esta sufriendo una transformación en cuanto al sistema de calculo de la cuota correspondiente por el Impuesto Municipal de Cons-trucciones y Obras, como consecuencia de la liberalización de los Honorarios de los Arquitectos, por lo que el presupuesto consignado por estos, en los proyectos que se presentan a petición de licencia, sin dejar de ser un elemen-to de fijación de la base imponible, solo sirve de orientación, en cuanto que los Ayuntamientos, están incluyendo en sus Ordenanzas, un calculo alternati-vo de la misma, sobre la base de índices, que pretenden ser un mejor reflejo del coste real de las obras a realizar, resolviendo el dilema que puede presen-tarse, al existir diferencias entre ambos métodos de calculo, con la solución de tomar, de los dos, el que arroje mayor cuantía.

3.4 CALIFICACIÓN ADMINISTRATIVA PARA PROMOCIONES DE PROTECCIÓN PÚBLICA (VPO O VPP)

Este tipo de promociones están sujetas a una cierta tutela por parte de la Administración, que exige la tramitación de un expediente administrativo, compuesto fundamentalmente por: la Calificación provisional, que se obtie-

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ne antes del inicio de las obras o, en casos excepcionales, durante la cons-trucción, y la Calificación definitiva, que se obtiene una vez terminadas las obras, este o no la promoción enajenada a terceros. Obtenida la calificación definitiva, no es necesario solicitar la cédula de habitabilidad, pero si la licen-cia de primera ocupación. La documentación que normalmente debe acom-pañarse para la tramitación de estos expedientes es la siguiente:

3.4.1 CALIFICACIÓN PROVISIONAL

Se solicita a la Comunidad Autónoma que corresponda mediante instancia ajustada al modelo oficial, acompañada de los siguientes documentos (se facilita como ejemplo genérico los exigidos por la Comunidad de Madrid):

Acreditación de la personalidad del solicitante.

Certificado expedido por el Ayuntamiento, en el que se consigne: Calificación del terreno como urbano Expresión de los servicios urbanísticos de que el terreno disponga y

que sean exigibles por Ordenanzas municipales de aplicación.

Acta notarial de presencia de que las obras no han comenzado dentro de los dos meses anteriores a la fecha de su presentación.

Certificado del Registro de la Propiedad de titularidad del dominio de los terrenos o del derecho de superficie y de libertad de cargas o gravámenes que pudieran representar un obstáculo económico, jurídico o técnico para el desarrollo del proyecto.

Proyecto completo visado por el Colegio Oficial de Arquitectos, que cons-tara como mínimo de:

Memoria Plano de situación a escala mínima 1:1.000 Planos de conjunto y detalles necesarios y suficientes para que la

obra quede perfectamente definida para su realización. Pliego de Condiciones Presupuesto de ejecución material, formulándose por separado el de

la edificación, instalaciones especiales y obras de urbanización. Presupuesto general Presupuesto protegible Pliego de características resumidas en modelo oficial

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Cuestionario de datos estadísticos en modelo oficial Estudio económico

Cuando se trate de proyectos realizados por fases con el de la primera se presentara el de urbanización del conjunto.

Para calcular los distintos presupuestos a que hace referencia la calificación provisional, en el presupuesto que se deberá incluir en el Proyecto Básico deberá figurar el siguiente desglose:

- Presupuesto de Ejecución Material (PEM) + Presupuesto de Seguridad y Salud + Gastos Generales del Contratista (del orden del 13% - 17% del PEM) + Beneficio Industrial de la contrata (del orden del 6% - 8% del PEM) = Presupuesto de Contrata (PEC) + Honorarios Arquitectos + Honorarios Aparejadores = PRESUPUESTO GENERAL + Valor adquisición Terrenos + Valor Urbanización Terrenos = PRESUPUESTO PROTEGIBLE

3.4.2 CALIFICACIÓN DEFINITIVA

La calificación definitiva se solicitara por el Promotor dentro de los treinta días siguientes a la terminación de las obras de contracción comprendidas en el proyecto aprobado en la calificación provisional. A la solicitud se acompaña-ran la siguiente documentación:

Certificado del Arquitecto acreditando la terminación de las obras y de que la urbanización y servicios incluidos en la calificación provisional están en condiciones de utilización.

Justificación de haber practicado en el registro de la Propiedad la escritura de Obra Nueva

Acreditación de que el edificio esta asegurado contraincendios.

El Libro de Visitas y Ordenes

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3.4.3 REQUERIMIENTOS DE INFORMACIÓN

Durante la ejecución de la obra, son obligaciones del promotor, las siguientes:

Colocar en lugar visible un cartel, o varios, según modelo oficial, indicativo de estar acogida la promoción al régimen de Protección Publica que co-rresponda.

Disponer de un Libro, debidamente foliado y sellado y diligenciado por la Comunidad, con el fin de anotar las visitas de inspección de los técnicos y ayudantes de la Dirección Facultativa y las Ordenes que estos den para la debida ejecución de las obras.

Iniciar las obras en el plazo máximo de dos meses a contar de la notifica-ción de la cédula de calificación provisional. Dicha fecha de inicio deberá acreditarse mediante certificación emitida al efecto por el Arquitecto, de-ntro de los diez días siguientes.

Igualmente se notificara en el plazo de diez días desde que haya ocurrido los siguientes eventos:

Salida de cimientos Cubierta de Aguas

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COSTES DE PROYECTO

4.1 ESTUDIOS TÉCNICOS INICIALES

Antes de acometer una determinada Promoción Inmobiliaria hay que efectuar una serie de estudios técnicos iniciales, que refuercen la seguridad de que el terreno adquirido (o bien por adquirir, si los plazos lo permiten, lo que seria la situación ideal) posee las características que le hemos supuesto. Fundamen-talmente hay que analizar las siguientes:

Las características geométricas y topográficas

Las características geotécnicas, en cuanto a su capacidad para soportar las cargas de la edificación.

Las exigencias Municipales en cuanto a los límites de ubicación de la Edi-ficación a proyectar.

Para su análisis se utilizan las técnicas que vamos a describir en los epígra-fes siguientes.

4.1.1 LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO

Que suele encargarse por el promotor a un topógrafo o a una empresa espe-cializada en trabajos topográficos, y que consta en general de:

Una planimetría del terreno, dibujando en un plano sus linderos, y todos los accidentes geográficos incluidos en su interior (caminos, veredas, de-pósitos de agua, pozos de saneamiento, líneas eléctricas aérea o subte-rráneas, construcciones sí existen, etc.)

Sobre la base de esta planimetría se obtiene la superficie real del terreno

Una altimetría del terreno, dibujando las curvas de nivel con la separación, en cada caso adecuada, para dar una idea lo mas real posible de la oro-grafía del terreno; plano que le servirá al proyectista para adaptar sus edi-ficaciones al terreno, “barqueándolas” adecuadamente, con él mínimo cos-te posible en movimiento de tierras, así como para establecer los metros cúbicos de tierras que es necesario aportar del exterior, o trasladar al co-rrespondiente vertedero.

4

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Todos estos datos se obtienen actualmente por procedimientos electrónicos de gran precisión, y conviene que los datos de campo obtenidos, así como su transformación automática en curvas de nivel, nos sean facilitados en disque-te para su procesamiento posterior, por el proyectista, en ordenador.

A veces, es conveniente efectuar el deslinde del terreno, en los casos conflic-tivos, procediendo incluso con la ayuda y el acuerdo de los titulares de las fincas colindantes. Operación que puede terminar con el amojonamiento o vallado físico posterior de la finca.

También es conveniente, sobre todo en los solares urbanos, proceder a un replanteo previo, tal como ahora exige la Normativa de Calidad de la Comuni-dad de Madrid, que lo titula: certificado de viabilidad geométrica.

4.1.2 SEÑALAMIENTO DE ALINEACIONES Y RASANTES

Es una operación, también de carácter topográfico, que tiene como objetivo señalar con precisión los limites de edificación permitida sobre el referido te-rreno. La particularidad reside en que el acto debe solicitarse al Ayuntamien-to, normalmente con carácter previo a la petición de Licencia de Obras; este ordenara a sus técnicos que faciliten un plano donde consten las alineaciones de las calles a respetar, así como la rasante futura o actual de aquellas. Ac-tualmente no se precisa una actuación física, ya que los datos constan en planos municipales informatizados, por lo que los técnicos municipales suelen facilitar un disquete que los contiene, para que sean respetados en el desa-rrollo del correspondiente proyecto de edificación, ya que cualquier desviación en dicho proyecto, no justificada, sobre las alineaciones y rasante facilitados, seria causa de denegaron de licencia.

4.1.3 CERTIFICADO DE VIABILIDAD GEOMÉTRICA

En la Comunidad de Madrid, y según la Ley 2/1999, de 17 de marzo de Me-didas para la Calidad de la Edificación en la Comunidad de Madrid, se exige como requisito previo, para visar u otorgar la correspondiente licencia de obras que las normas urbanísticas requieran, es necesario que el autor del proyecto expida certificación de su viabilidad geométrica, acreditada mediante previo replanteo sobre el terreno en el que haya de ejecutarse.

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4.2 ESTUDIO GEOTÉCNICO

Es un documento obligatorio, en todo caso, en la Comunidad de Madrid, y que debe facilitar el Promotor. El estudio trata de determinar la naturaleza y propiedades del terreno necesarios para definir el tipo y condiciones de la cimentación de los edificios.

Se deben encargar a empresas con personal cualificado, para emitir el infor-me técnico necesario, y que tengan Laboratorios Homologados por la Comu-nidad Autónoma correspondiente, en los que realicen los ensayos precisos para la determinación de las citadas características.

El estudio a realizar suele tener tres partes:

Reconocimiento del terreno y Obtención de muestras.

Ensayos de laboratorio de identificación y clasificación del suelo, resisten-cia y deformabilidad y sus resultados

Informe Geotécnico, donde se resumen las prospecciones realizadas y se justifican geotécnicamente las recomendaciones de cimentación y cons-tructivas que deben constituir las conclusiones del mismo.

Es conveniente hacer intervenir al proyectista en la confección del encargo, y bajo su coordinación y dirección, prescribir el nivel del estudio geotécnico que nos deben realizar las empresas especializadas, así como él número de en-sayos de cada tipo a realizar y su ubicación dentro del terreno.

Representa también, un coste variable según la tipología del trabajo a reali-zar, estimando que un rango de valores medios puede establecerse entre los 3.000 y 25.000 euros.

Al tratarse de una prestación de servicios la factura estará sujeta a IVA al 16%, que deberá soportar el Promotor, no existiendo retención por IRPF si quien factura es un empresario y existiendo retención del 18%, si es un profe-sional persona física.

4.3 EL PROYECTO DE EDIFICACIÓN

El contenido mínimo de los proyectos de edificación se recoge en el Decreto 462/1971, de 11 de marzo, debiéndose hacer constar en la memoria y pliego, la observación de las normas de obligado cumplimiento, una exposición deta-

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llada de las características del terreno y de las hipótesis en que se basa él calculo de la cimentación de los edificios y la base detallada del calculo de la estructura.

Según la LOE el proyecto de edificación debe contener la definición y deter-minación de las exigencias técnicas de las obras, justificando técnicamente las soluciones propuestas de acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa técnica aplicable.

Para la Comunidad de Madrid, y según la Ley 2/1999, de 17 de marzo de Medidas para la Calidad de la Edificación en la Comunidad de Madrid:

Se considerara que forman parte del proyecto y de su presupuesto los documentos que definan y valoren las instalaciones o partes de la obra, aunque materialmente hubiesen sido redactados por otros facultativos dis-tintos del autor del proyecto. A efectos de considerar distintas fases de una obra, no serán tales la ejecución aislada de sus instalaciones y servi-cios.

El proyecto definirá las calidades de los materiales y procesos constructivos y las medidas, que para conseguirlas, deba tomar la Dirección facultativa en el curso de la obra y al término de la misma. También establecerá las instruc-ciones sobre uso, conservación y mantenimiento del edificio una vez terminado y las normas de actuación en caso de siniestro o en situacio-nes de emergencia que pudieran producirse durante su uso.

En toda obra de arquitectura se pueden distinguir, según el decreto 2512/77 de 17 de junio, por el que se establecían las tarifas de los Arquitectos, las si-guientes fases de trabajo, cada una de las cuales comprende a las anteriores y significa un mayor grado de definición y concreción del trabajo a desarrollar:

Estudio Previo

Anteproyecto

Proyecto Básico

Proyecto de Ejecución

4.3.1 ESTUDIO PREVIO

Constituye la fase preliminar en la que se expresan las ideas que desarrollan el encargo de modo elemental y esquemático, mediante croquis o dibujos, a

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escala o sin ella. Incluye la recogida y sistematización de la información pre-cisa, el planteamiento del programa técnico de necesidades y una estimación orientativa de coste económico, que permitan al cliente adoptar una decisión inicial. Se compone de los siguientes documentos:

Memoria expositiva

Croquis o dibujos

Estimación de coste

4.3.2 ANTEPROYECTO

Es la fase del trabajo en la que se exponen los aspectos fundamentales de las características generales de la obra: funcionales, formales, constructivas y económicas, al objeto de proporcionar una primera imagen global de la mis-ma y establecer las bases de presupuesto. Se compone de los siguientes do-cumentos:

Memoria justificativa

Planos de plantas, alzados y secciones a escala, sin acotar

Avance de presupuesto con estimación global por superficie construida u otro método que se considere idóneo.

4.3.3 PROYECTO BÁSICO

Es la fase de trabajo en la que se definen de modo preciso las características generales de la obra mediante la adopción y justificación de soluciones con-cretas. Su contenido es suficiente para solicitar, una vez obtenido el precepti-vo visado colegial, la licencia municipal u otras autorizaciones administrativas, pero insuficiente para llevar a cabo la construcción. Se compone de los si-guientes documentos:

Memoria descriptiva de las características generales de la obra y justifica-tivas de las soluciones concretas adoptadas.

Planos generales, a escala y acotados, de plantas, alzados y secciones.

Presupuesto, con estimación global de cada capitulo, oficio o tecnología.

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4.3.4 PROYECTO DE EJECUCIÓN

El proyecto de ejecución contiene el desarrollo del proyecto básico, con la determinación completa de todos los materiales, elementos, sistemas cons-tructivos y equipos, y puede llevarse a cabo, en su totalidad, antes del co-mienzo de la obra o, parcialmente, antes y durante la ejecución de la misma. Su contenido reglamentario es suficiente para obtener el visado colegial ne-cesario para iniciar las obras. Se compone de los siguientes documentos:

Memoria de cimentación, estructura y oficios

Planos de cimentación y estructura; planos de detalle; esquemas y dimen-sionamiento de instalaciones.

Pliego de condiciones técnicas, generales y particulares.

Estado de mediciones

Presupuesto obtenido por aplicación de precios unitarios de obra.

Así pues contiene el detalle necesario para la ejecución de la obra; con el se pueden solicitar ofertas de obra a los contratistas.

Hacemos notar que antes de la redacción del proyecto de ejecución, y for-mando parte de uno de sus componentes o anejos a la memoria debe incluir-se el Estudio Geotécnico, ya que en base al mismo se proyecta y calcula la cimentación del edificio. Estos cálculos de cimentación y estructura suelen ser subcontratados por los estudios de Arquitectura a calculistas especializados (normalmente ingenieros) o a empresas de ingeniería, que suelen colaborar de forma muy estrecha con dichos estudios, gozando de su total confianza en cuanto a la calidad de su trabajo, fiabilidad de los programas informáticos que utilizan, etc., aunque frecuentemente presentan problemáticas especificas de entrega y cumplimiento de plazos, que lógicamente debe coordinar, en cual-quier caso, el Arquitecto al que hemos encargado el proyecto..

Así mismo también hay que advertir, en cuanto respecta al calculo y planos de detalle de las instalaciones, que normalmente deben convenirse expresa-mente con el Arquitecto su inclusión, ya que en el libro de tarifas, estos traba-jos se tarifan de forma independiente como trabajos específicos que desarro-llan los esquemas y el dimensionamiento de instalaciones por medio de cal-culo, planos, instrucciones de montaje, así como su inspección y comproba-ción.

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En las obras de tipo residencial, por la simplicidad de las instalaciones, no suelen presentarse problemas específicos, salvo la de huir, siempre, de una practica no muy ortodoxa, que a veces suele utilizarse, que es la de emplear, para esos trabajos a los propios instaladores, lo que es una practica muy po-co aconsejable. En edificios del sector terciario, donde las instalaciones pre-sentan una cierta complejidad, es muy conveniente la utilización para su de-sarrollo y cálculos a Empresas de Ingeniería, con proyectistas muy cuali-ficados y especializados, que efectúan sus planteamientos técnicos de acuerdo con las técnicas más actuales y novedosas. En estos casos, el Arqui-tecto debe quedar como un coordinador para resolver la problemática de in-terferencia entre los requerimientos técnicos de las instalaciones y las solu-ciones arquitectónicas de obra civil.

En estos casos, el papel coordinador del arquitecto es fundamental, para evi-tar conflictos que producen interferencias no deseadas en la ejecución de la obra y en el posterior mantenimiento del edificio, con accesos al manteni-miento, a veces, de extrema dificultad que encarecen fuertemente el mismo. Hay que lograr un cierto equilibrio, huyendo de las posturas de fuerza impues-tas por unos u otros técnicos, para lograr el objetivo fundamental de que el edificio y sus instalaciones funcionen correctamente y posean un aceptable mantenimiento.

Normalmente el promotor contrata directamente al arquitecto y al contratista; a su vez el arquitecto es quien directamente contrata a sus colaboradores: arquitecto técnico y los profesionales o empresas de “consulting” de las espe-cialidades que exija el desarrollo del proyecto. Pero, lógicamente existen otras muchas posibilidades.

En general, y salvo los proyectos de encargo “llave en mano”, lo prudente es la utilización de un equipo independiente que pueda servir de arbitro en las previsibles controversias que, inevitablemente, surgen durante el desarrollo de las obras. El coste de estos profesionales se establece en base a los si-guientes criterios:

A) ARQUITECTOS

El Real Decreto 2512/1977, regula los honorarios de los arquitectos, y sus normas de actuación quedan validadas por la Ley 7/1997, de 14 de abril, de medidas liberalizadoras en materia de Suelo y Colegios Profesionales. No obstante al quedar sometido el ejercicio de las profesiones colegiadas al ré-gimen de libre competencia, los Honorarios establecidos en dicho Real decre-to, que tenían un carácter de mínimos, han pasado a tener el carácter de orientativos (quedando reservado el cobro de Honorarios, a través de Cole-

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gio, para los colegiados que lo soliciten), ya que el ejercicio profesional de estos técnicos se realiza en régimen de libre competencia, estando sujetos a la Ley de defensa de la Competencia y a la Ley de la Competencia Desleal.

TABLA N° 4.1

TARIFAS ORIENTATIVAS DE HONORARIOS DE ARQUITECTOS SEGÚN REAL DECRETO 2512/1977

Superficie total construida en m2

Coeficiente (%)

Superficie total construida en m2

Coeficiente (%)

Hasta 50 10,0 Mas de 16.000 hasta 180.000 4,8

Mas de 50 hasta 100 9,5 Mas de 18.000 hasta 20.000 4,7




Mas de 800 hasta 1.000 7,2 Mas de 35.000 hasta 40.000 4,3

Mas de 1.000 hasta 2.000 6,9 Mas de 40.000 hasta 50.000 4,2








Mas de 12.000 hasta 14.000 5,0 Mas de 200.000 3,4

Mas de 14.000 hasta 16.000 4,9 -

Estos coeficientes orientativos, se aplican sobre el coste de ejecución mate-rial de la obra (esto es sin considerar el beneficio del constructor).

Es importante destacar que, en algunos Ayuntamientos, el nivel del proyecto básico, es suficiente, una vez visado, para solicitar licencia de obras, mientras que para iniciar las obras es preceptivo visar el proyecto de ejecución, y tener contratada la Dirección facultativa (copia de cuyos contratos deben entregar-se en el Ayuntamiento, como requisito para retirar la Licencia de Obras).

Será por tanto cada Arquitecto quien, previo análisis del trabajo a realizar, así como tras valorar sus responsabilidades legales, contractuales o admi-

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nistrativas, así como mediante la evaluación de sus propios costos em-presariales, establezca su contraprestación económica.

Los Colegios no pueden exigir a sus Colegiados que en sus proyectos esta-blezcan presupuestos mínimos, como requisito para su visado (En este senti-do se ha pronunciado en varias ocasiones el Tribunal de la Competencia, que ha condenado tal conducta, realizada por varios Colegios, que se han negado a visar tales proyectos, imponiéndoles las multas correspondientes). La exi-gencia solo será valida a efectos de calcular los Honorarios que correspondan a los derechos de visado.

Los diferentes Colegios han establecido otros Honorarios orientativos distin-tos de los aquí comentados. A estos efectos, y desde marzo de 1997, el Co-legio de Arquitectos de Madrid, establece para conocimiento de sus colegia-dos unos Baremos Orientativos que son los siguientes:

TABLA N° 4.2

M2 PORCENTAJE (%)

Hasta 200 11,5

Mas de 200 hasta 800 9,5

Mas de 800 hasta 3.000 8,6

Mas de 3.000 hasta 8.000 7,5

Mas de 8.000 hasta 14.000 6,7

Mas de 14.000 hasta 20.000 6,2

Mas de 20.000 hasta 35.000 5,9

Mas de 35.000 hasta 65.000 5,5

Mas de 65.000 hasta 120.000 5,0

Mas de 120.000 4,0

Los porcentajes reseñados corresponden a trabajos de edificación de nueva planta; para los casos de intervención en edificios existentes, rehabilitaciones, ampliaciones, reformas y reparaciones, los porcentajes anteriores se modula-rán al alza, multiplicándolos por 1,25.

Para este tipo de trabajos habrá de tenerse en cuenta el grado de compleji-dad en función de la naturaleza de las obras, aplicando, en función del desti-no final, la siguiente modulación, utilizándose como Indice de referencia 1, los márgenes indicativos de la posible fluctuación de los porcentajes de la tabla, como sigue:

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TABLA N° 4.3

TIPOLOGIA COEFICIENTE

Vivienda Unifamiliar 0,8 a 1,2

Vivienda Colectiva 0,9 a 1,5

Oficinas 0,9 a 1,5

Comercial 0,8 a 1,2

Uso Deportivo(Instalac. Al aire libre) 0,7 a 1,2

Uso Deportivo (Instalac. Cubiertas) 0,9 a 1,5

Industrial : 0,6 a 1,5

- Almacenaje 0,8 a 2,0

- Club Social 0,8 a 1,2

Por desarrollo de los esquemas de las instalaciones de los edificios proyecta-dos, se devengarán un 5% de los honorarios calculados para el edificio, to-mando como base el coste de las instalaciones que se desarrollan, con una modulación comprendida entre el 0,5 y el 1,5 en función de la complejidad y especialización que presente la instalación.

Estos honorarios así obtenidos incrementan a los que correspondan por pro-yecto de ejecución.

B) ARQUITECTOS TÉCNICOS

Los Honorarios de estos técnicos, en el desarrollo del proyecto y la dirección técnica de la obra, tiene tres partes diferenciadas:

Honorarios por Dirección de Obra

Honorarios de Seguridad y Salud, que veremos en el epígrafe correspon-diente

Honorarios de Seguimiento de Programa de Control de Calidad, que ya se vio en su epígrafe

En cuanto a los Honorarios de la Dirección de Obra, son de libre pacto, aun-que se suele fijar en el mismo importe que el convenido con el Arquitecto para el desarrollo de este trabajo, tal como se especificaba en el Real Decreto 314/1979, de 19 de enero, de tarifas de estos profesionales.

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Para su abono también existe libertad para convenirlos en los plazos que se pac-ten, aunque una forma practica que recomendamos, es abonar un 5% al formali-zar el encargo, que es preciso acreditar ante el Ayuntamiento para iniciar las obras (o bien para retirar, en algunos ayuntamientos, la licencia), un 90% de los Honora-rios totales convenidos, de forma proporcional a las certificaciones de obra, y el resto al liquidar las obras y entregar la documentación legalmente exigida.

El efecto fiscal de estos contratos de encargo de proyectos o direcciones de obra, es que el Promotor tiene que soportar el 16% de IVA en las facturas que le giran los profesionales que intervienen, (que al trimestre siguiente podrá compensar con IVA repercutido), y deducir el 15% en concepto de retención de IRPF, cantidad que deberá ingresar en Hacienda en el trimestre siguiente.

4.4 ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD

Al igual que en el caso de la Calidad, el coste de Seguridad y Salud tiene dos componentes:

1) EL COSTE DE LOS HONORARIOS DE LOS TÉCNICOS COMPETENTES QUE LOS REDACTAN Y COORDINAN

Como honorarios orientativos aplicables a los proyectos de Seguridad y Sa-lud, recogemos en primer lugar los contenidos en el Decreto 84/1990 aplica-bles como orientativos para los Arquitectos Técnicos para el desarrollo de estos trabajos, y que se establecen en el esquema tarifario siguiente:

TABLA N° 4.4

TARIFAS ORIENTATIVAS DEL ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD REDACTADO POR ARQUITECTO TÉCNICO

Presupuesto de Ejecución Material del estudio de Seguridad y Salud / Fa

Coeficiente (%)

Presupuesto de Ejecución Material del estudio de Seguridad y Salud / Fa

Coeficiente (%)

Hasta 200.000 13,20 Hasta 2.300.000 9,4

Hasta 320.000 11,80 Hasta 2.500.000 9,0

Hasta 640.000 11,60 Hasta 2.800.000 8,9

Hasta 960.000 11,30 Hasta 3.200.000 8,6

Hasta 1.300.000 11,50 Hasta 4.800.000 6,8

Hasta 1.600.000 10,30 Hasta 6.300.000 5,8

Hasta 2.000.000 9,90 Mas de 6.300.000 5,2

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Las tarifas para redactar el Plan de Seguridad y salud son los mismos que los establecidos para la redacción del estudio de seguridad y salud, salvo que sena encargados al mismo técnico redactor del estudio, en cuyo caso se reducirán en un 20%.

Las tarifas de Aprobación del Plan de Seguridad y Salud, cuando no hayan sido encargados al autor del estudio, este percibirá por su análisis y aprobación expresa, unos Honorarios establecidos en el 5,6% del presu-puesto de ejecución material del estudio.

Los Honorarios correspondientes al seguimiento en obra del Plan serán el 30% de los Honorarios establecidos por redacción del estudio de Seguri-dad y Salud.

También se recogen los propuestos como orientativos por el Colegio de Ar-quitectos de Madrid, desde 1997, y que son los siguientes:

El presupuesto de Seguridad y Salud se estima, normalmente, entre un 1,5% y un 3% del coste de ejecución de las obras.

Los honorarios orientativos sobre el Presupuesto de Seguridad y Salud son los siguientes:

Coordinador de Seguridad y salud durante la redacción del proyecto: TABLA N°4.5

PRESUPUESTO PORCENTAJE (%)

Hasta 30.051 euros 14,00

De 30.051 a 60.101 12,00

De 60.101 a 150.253 10,00

De 150.253 a 300.506 8,00

Mas de 300.506 6,00

Estudio de Seguridad y Salud TABLA N° 4.6


Hasta 30.051 EUROS 8,4

De 30.051 a 60.101 7,2

De 60.101 a 150.253 6,0

De 150.253 a 300.506 4,8

Mas de 300.506 3,6

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Aprobación del Plan de Seguridad y Salud TABLA N° 4.7



De 30.051 a 60.101 3,6

De 60.101 a 150.253 3,0

De 150.253 a 300.506 2,4

Mas de 300.506 1,8

Coordinador de Seguridad y Salud en la fase de Ejecución de la Obra TABLA N° 4.8



De 30.051 a 60.101 8,3

De 60.101 a 150.253 7,0

De 150.253 a 300.506 5,7

Mas de 300.506 4,4

Así mismo los honorarios que aplica el Colegio de Ingenieros de Caminos, aprobados por la Junta de Gobierno y vigentes en el 2003, son los siguientes:

TABLA N° 4.9

TIPO TRABAJO DE SEGURIDAD Y SALUD HONORARIOS DERECHOS VISADO

Estudio 0,2% s/ PEMPR 0,4% s/ PEMSS

Estudio Básico 0,1% s/ PEMPR 0,008% s/ PEMP

Coordinador en Proyecto 0,1% s/ PEMPR 0,2% s/ PEMSS

Coordinador en Obra 20% s/Honorarios Dirección de Obra

20% PCV Dirección de Obra

Plan 0,3% s/ PMPR 0,4% s/ PEMSS

PEMP = Presupuesto de Ejecución Material del Proyecto. PEMPR = Presupuesto de Ejecución Material del Proyecto Reducido PEMSS = Presupuesto de Ejecución Material de Seguridad y Salud. PCV = Percepción Colegial por Derechos de Visado.

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En caso de misión completa referente al estudio de Seguridad y Salud y Coordinación en dicha materia durante la ejecución de la obra, podrá aplicar-se una reducción en los valores citados (honorarios y visado) de un 20%.

Si el Estudio de Seguridad y Salud o el Estudio Básico, lo realiza el autor del Proyecto, la PCV correspondiente será la de dicho trabajo.

2) EL COSTE DE LA EJECUCIÓN DE LAS PREVISIONES DE SEGURIDAD Y SALUD, CONTENIDOS EN LOS CORRESPONDIENTES PROYECTOS

Como ya hemos indicado la Ley obliga a redactar un presupuesto indepen-diente del de la obra, que recoja dichos conceptos, pudiéndose estimar que un rango posible de su coste pueda estar comprendido entre el 1,5% y el 3% del coste de la obra.

4.5 PLAN DE CONTROL DE CALIDAD

El coste del establecimiento del Programa de Control de Calidad, que deven-ga en algunas Comunidades Autónomas unos Honorarios del Arquitecto Técnico que debe presentarlo en proyecto independiente, y cuyos Honorarios orientativos se recogen en la tabla siguiente:

TABLA N°4.10

PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN MATERIAL

COEFICIENTE (%) PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN MATERIAL

COEFICIENTE (%)

Hasta 4.507,59 0,24 Hasta 300.506 0,16

Hasta 6.010,12 0,23 Hasta 450.759 0,15

Hasta 9.015,18 0,22 Hasta 601.012 0,14

Hasta 15.025,30 0,21 Hasta 901.518 0,13

Hasta 30.050 0,20 Hasta 1.502.530 0,11

Hasta 60.101 0,19 Hasta 1.803.036 0,10

Hasta 78.131 0,18 Hasta 3.005.060 0,09

Hasta 150.253 0,17 -

El presupuesto de ejecución material de la obra debe dividirse por el factor de actualización establecido por el Colegio (6,78 es él ultimo vigente en 2003), para entrar en el escalón que corresponda.

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4.6 PROYECTO DE TELECOMUNICACIONES

Su marco legal figura en el Real Decreto Ley 1/1998, de 27 de febrero y en su Reglamento publicado por Real Decreto 401/2003, de 4 de abril y la Orden CTE/1296/2003, de 14 de mayo.

A partir de la fecha de entrada en vigor de esta normativa, no se concederá autorización para la construcción o rehabilitación integral de ningún edificio, si al correspondiente proyecto arquitectónico no se une el que prevea la instala-ción de una infraestructura de telecomunicaciones común propia. Los gastos necesarios para la realización de tal instalación deberán estar incluidos en el coste total de la construcción.

Tienen como objetivo dotar de infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicaciones, que permita, desde la pers-pectiva de la libre competencia dotar a los edificios de instalaciones suficien-tes para atender los servicios de televisión, telefonía y telecomunicaciones por cable, de forma que faciliten su adaptación a los servicios de implantación futura.

Para el logro de los fines expuestos, se exige un proyecto técnico de red de telecomunicaciones en el interior de los edificios, firmado por técnico titulado competente en materia de telecomunicaciones, que en su caso actuara de forma coordinada con el autor del proyecto de edificación, que debe ser visa-do en el Colegio Profesional correspondiente, en el que se describan, detalla-damente, todos los elementos que componen la instalación y su ubicación y dimensiones. El proyecto técnico incluirá:

Memoria, donde se describa el edificio, los servicios que se incluyen en la infraestructura, las previsiones de demanda, los cálculos de señal en los distintos puntos de la instalación y los elementos que componen la infraes-tructura.

Planos, con esquemas y situación de los elementos y canalizaciones

Pliego de condiciones, donde se determinaran las calidades de los mate-riales y equipos, y las condiciones de montaje.

Presupuesto, especificando numero de unidades y precio de cada unidad

Finalizados los trabajos de ejecución se presentara en la jefatura Provincial de Inspección de Telecomunicaciones, un certificado de que la instalación se ajusta al proyecto o un simple boletín de instalación, según los casos. Cuan-do, a petición del promotor, fuese necesario para obtener la cédula de habita-

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bilidad o la licencia de primera ocupación, los Servicios de Inspección de Te-lecomunicaciones expedirán el correspondiente certificado de idoneidad.

En cuanto al coste de este proyecto, se enmarca en la libertad de pactos que pueden establecerse respecto a los Honorarios que correspondan, entre Promotor e Ingeniero de telecomunicaciones. No obstante una aproximación de referencia puede establecerse sobre la base de los siguientes baremos, insistimos de carácter meramente orientativo:

TABLA N° 4.11

HONORARIOS EN EUROS NUMERO DE VIVIEDAS DE LA PROMOCION REDACCIÓN DEL PROYECTO DON OBRA Y CERTIFICADO

N < 100 400 + 18 x N 400 + 12 x N

N > 100 400 + 16 x N 400 + 12 x N

4.7 OTROS PROYECTOS

4.7.1 PROYECTO DE ACTIVIDAD

En la mayoría de los Ayuntamientos es necesario tramitar, juntamente con el proyecto de edificación, una separata del mismo que se denomina Proyecto de Actividad. El caso se da cuando en el proyecto del edificio de viviendas se diseñan locales comerciales en planta baja, garajes y/o piscinas.

Lo normal es que este proyecto sea redactado por un Ingeniero Industrial (superior o medio) según los casos.

Se devengan unos honorarios por la redacción de este tipo de proyectos que ascienden a un 4,5% del coste de las instalaciones incluidos en ellos, cuya licencia se tramita.

4.7.2 PROYECTOS ESPECÍFICOS DE INSTALACIONES

En la practica inmobiliaria es obligatorio, en ciertos casos establecidos por la normativa, redactar proyecto complementarios sobre algún tema urbanístico o sobre una instalación especifica de la edificación, como puede ser, en el caso entre los primeros: el estudio arqueológico, el estudio de impacto ambiental, los de tratamiento de suelos contaminados, el de contaminación acústica,

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etc.; y entre los segundos: el proyecto de ascensores, la instalación eléctrica, el sistema de calefacción o de aire acondicionado, etc.

Normalmente, en el caso, por ejemplo, de los ascensores, se suele incluir en el presupuesto del instalador, que incluye la redacción específica del proyecto y todas las autorizaciones que sean precisas para su puesta en funciona-miento.

Sin embargo para los otros proyectos de instalaciones de la edificación, pue-de resultar más eficiente elegir un camino completamente opuesto, separar la ejecución de la instalación, que será adjudicada al contratista principal o a un determinado subcontratista, de su proyecto, que se encarga a un profesional independiente.

Actualmente es de obligado cumplimiento la redacción de un proyecto especí-fico para las siguientes instalaciones:

Instalaciones Eléctricas (según el nuevo Reglamento de Baja tensión ITC – BT – 02)

Todos los edificios destinados principalmente a viviendas, locales comerciales y oficinas, que no tengan la consideración de locales de pública concurrencia, en edificación vertical u horizontal, siempre que la potencia prevista en la instalación, por caja general de protección, sea superior a 100 kW.

Las correspondientes a viviendas unifamiliares con una potencia pre-vista en la instalación sea superior a 50 kW.

Los garajes que requieren ventilación forzada cualquiera que sea su ocupación.

Los garajes que disponen de ventilación natural con más de 5 plazas de estacionamiento.

Las instalaciones de alumbrado exterior con una potencia prevista en la instalación superior a 5 kW.

Los correspondientes a fuentes o piscinas de potencia prevista en la instalación superior a 5 kW.

El promotor del edificio fijara de acuerdo con la Empresa Suministradora la potencia a prever, la cual, para nuevas construcciones, no ser inferior a los siguientes valores:

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TABLA Nº 4.12

TOPOLOGÍA POTENCIA MÍNIMA EN W A 230 V

COEFICIENTE SIMULTANEIDAD

Viviendas con superficie útil > 160 m2

9.200 Tabla

Resto de viviendas 5.750 Tabla

Locales comerciales y oficinas 100 W/m2 con un mínimo de 3.450 W 1

Garajes con ventilación natural 10 W/m2 y planta con un mínimo de 3.450 W

1

Garajes con ventilación forzada 20 W/m2 y planta con un mínimo de 3.450 W

1

TABLA Nº 4.13

COEFICIENTE DE SIMULTANEIDAD

Nº VIVIENDAS C Nº VIVIENDAS C

1 1 12 9,9

2 2 13 10,6

3 3 14 11,3

4 3,8 15 11,9

5 4,6 16 12,5

6 5,4 17 13,1

7 6,2 18 13,7

8 7,0 19 14,3

9 7,8 20 14,8

10 8,5 21 15,3

11 9,2 N> 21 15,3 + (N- 21) x 0,5

Edificios con Potencia Térmica instalada superior a 70 kW según el RITE ITE 07 necesitan proyecto específico redactado por técnico competente.

Para instalaciones de potencia térmica comprendida entre 5 y 70 kW es necesario aportar la siguiente documentación, para su registro en el organismo territorial competente: memoria descriptiva de la instala-ción, en los que figuren, el numero y características de las calderas y maquina frigoríficas, el calculo de la potencia térmica instalada, los planos o esquemas de las instalaciones y el certificado de la instala-ción suscrito por un instalador autorizado.

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No precisan ningún tipo de documentación ni inscripción en el registro del órgano territorial competente los sistemas de potencia térmica menor de 5 kW.

Tampoco es preceptiva la presentación de documentación para las instalaciones de agua caliente sanitaria (ACS) por medio de calenta-dores instantáneos, calentadores acumuladores y termos eléctricos cuando la potencia de cada uno sea menor de 70 kW.

No pueden ser registradas las llamadas “preinstalaciones” si en el do-cumento correspondiente no se han fijado las especificaciones técni-cas concretas de los generadores térmicos previstos para ser instala-dos, posteriormente, por el propietario o usuario.

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COSTES DE CONSTRUCCIÓN

5.1 EDIFICACIÓN

Este valor también es muy variable, dependiendo de la tipología edificatoria que se emplee, la situación de la obra con su mayor o menor dificultad de movimiento de materiales, grúas, etc.; él numero de plantas del edificio, la calidad de los interiores, los materiales de fachada, etc. Se suele recurrir a la propia experiencia, aunque no existen dos obras iguales, o bien a parámetros de valores medios como pueden ser, los que recomendamos a continuación, evidentemente su uso deberá estar sujeto a las precauciones de rigor.

Valores estadísticos de coste de edificación del Ministerio de Fomento

Valores utilizados por los Colegios Oficiales de Arquitectos para el calculo de Honorarios en cada zona de la geografía nacional

Valores publicados por las Empresas Tasadoras

Valores utilizados por el Ministerio de Hacienda en sus valoraciones catas-trales de inmuebles.

El contratista de la obra suele emitir certificaciones mensuales, por la obra ejecutada, que se pagan en efectivo o de forma aplazada (30, 60 o 90 días son plazos normales de aplazamiento, mayores plazos generan un sobrecos-te financiero, que en contratista carga en la factura), o en forma mixta, parte en efectivo y parte aplazado, puede pactarse el pago de las certificaciones coincidiendo con los cobros de hipoteca, etc.

De cada certificación se suele retener un porcentaje (5% al 10%) en concepto de garantía de buena ejecución, que se devuelve, en todo o en parte (nor-malmente el 50%), a la firma del Acta de Recepción provisional de la obra, quedando sustituido el importe devuelto, por un aval bancario hasta la recep-ción definitiva, que normalmente se produce un año después.

5.2 URBANIZACIÓN INTERIOR

El valor de este epígrafe se refiere exclusivamente a la urbanización interior, ya que la exterior, en caso de ser necesaria su ejecución, se tiene en cuenta como mayor coste del terreno, necesario para su transformación a solar o

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suelo finalista. Se suele emplear como parámetro de calculo el valor de re-percusión por metro cuadrado edificado sobre rasante, y lógicamente su valor dependerá de la calidad que pretendamos dar a los diversos componentes de la misma: piscina (iluminada o no), polideportivo, sauna, tenis (numero de pistas), etc.; un rango estimativo de valores puede estar comprendido entre las 6 a 90 euros/metro cuadrado construido sobre rasante.

5.3 PRESUPUESTO DE SEGURIDAD Y SALUD

También se recogen los propuestos como orientativos por el Colegio de Ar-quitectos de Madrid, desde 1997, y que son los siguientes:

El presupuesto de Seguridad y Salud se estima, normalmente, entre un 1,5% y un 3% del coste de ejecución de las obras.

Aprobación del Plan de Seguridad y Salud

TABLA N° 5.1



De 30.051 a 60.101 3,6

De 60.101 a 150.253 3,0

De 150.253 a 300.506 2,4

Mas de 300.506 1,8

Coordinador de Seguridad y Salud en la fase de Ejecución de la Obra

TABLA N° 5.2



De 30.051 a 60.101 8,3

De 60.101 a 150.253 7,0

De 150.253 a 300.506 5,7

Mas de 300.506 4,4

Así mismo los honorarios que aplica el Colegio de Ingenieros de Caminos, aprobados por la Junta de Gobierno y vigentes en el 2003, son los siguientes:

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TABLA N° 5.3

TIPO TRABAJO DE SEGURIDAD Y SALUD HONORARIOS DERECHOS VISADO

Estudio 0,2% s/ PEMPR 0,4% s/ PEMSS

Estudio Básico 0,1% s/ PEMPR 0,008% s/ PEMP

Coordinador en Proyecto 0,1% s/ PEMPR 0,2% s/ PEMSS

Coordinador en Obra 20% s/Honorarios Dirección de Obra

20% PCV Dirección de Obra

Plan 0,3% s/ PMPR 0,4% s/ PEMSS

PEMP = Presupuesto de Ejecución Material del Proyecto. PEMPR = Presupuesto de Ejecución Material del Proyecto Reducido PEMSS = Presupuesto de Ejecución Material de Seguridad y Salud. PCV = Percepción Colegial por Derechos de Visado.

En caso de misión completa referente al estudio de Seguridad y Salud y Coordinación en dicha materia durante la ejecución de la obra, podrá apli-carse una reducción en los valores citados (honorarios y visado) de un 20%.

Si el Estudio de Seguridad y Salud o el Estudio Básico, lo realiza el autor del Proyecto, la PCV correspondiente será la de dicho trabajo.

El coste de la ejecución de las previsiones de Seguridad y Salud, contenidos en los correspondientes proyectos Como ya hemos indicado la Ley obliga a redactar un presupuesto inde-pendiente del de la obra, que recoja dichos conceptos, pudiéndose esti-mar que un rango posible de su coste pueda estar comprendido entre el 1,5% y el 3% del coste de la obra.

5.4 ENSAYOS PLAN DE CONTROL DE CALIDAD

El coste de ejecución del Programa de Calidad establecido es función del numero de ensayos a realizar en laboratorio Homologado, que puede esti-marse en un porcentaje sobre el coste de la obra, que podemos situar en un rango de entre el 0,5% y el 1,5%.

El efecto fiscal para el Promotor de estos contratos, como prestación de ser-vicios, es la de tener que soportar en la factura, la repercusión del IVA al tipo vigente del 16%,

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5.5 REVISIÓN DE PRECIOS

Normalmente, en obras de larga duración, o en periodos de fuerte inestabili-dad económica, es frecuente la contratación de una revisión de los precios unitarios inicialmente pactados en el contrato. Se pueden emplear los siguien-tes métodos para actualizar los precios:

Formulas Polinómicas en base a índices que se publican oficialmente en el BOE o bien por las asociaciones patronales de la construcción como SEOPAN.

Ajustar un tanto por ciento de revisión fijo que se aplica desde el principio, o desde un determinado mes desde la iniciación de la obra, o bien desde que esta alcanza un cierto volumen de ejecución.

Aplicar los índices del IPC

No es un importe que pueda estimarse con facilidad, ya que depende del momento económico y de la evolución de la economía general del país. Ac-tualmente existe un recalentamiento de precios de ciertos materiales de cons-trucción de empleo generalizado (como la cerámica) o de escasez de mano de obra cualificada, que puede implicar una cierta dificultad de contratación a precios cerrados, por lo que hay que estimar una revisión de precios, o bien la aplicación de sistemas financieros sustitutivos, como puede ser el pago de acopios, que permitan al constructor adelantar los suministros de ciertos ma-teriales de la obra.

5.6 ACOMETIDA DE SERVICIOS

Los elementos cuyo suministro es necesario prever, por ser obligatorios para la ocupación y el uso de un edificio, son los siguientes: Electricidad, Agua, Gas (en su caso), Comunicaciones. Veamos cual es su mecánica operatoria y la estimación que podemos hacer de sus costes.

Suministro Eléctrico. Hay que emplear el siguiente esquema de cálculo:

Calcular la Potencia necesaria, función de la superficie que tengan las viviendas proyectadas, según Tabla n° 12.9-A, y el coeficiente de si-multaneidad, que se calcula según las tablas ya explicitadas en el epígrafe 6.7

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Estimar la potencia necesaria para ascensores, escaleras y otras zo-nas comunes, así como para equipos específicos de las instalaciones del edificio, tales como bombas, etc.

Calcular la necesidad de reservar espacio para el transformador Para lo cual la potencia calculada anterior, en watios, se divide por mil y por el coseno de fi de la instalación (0,8 a 0,9), para obtener como cociente la Potencia Aparente en KVA. Si la potencia solicitada es mayor que 100 kW supone la obligatoriedad, para el promotor, de fa-cilitar a la Compañía Eléctrica un local para el montaje del Centro de Transformación. Hay que señalar que el promotor estará obligado, en estos casos, a reservar el espacio, y si cede el local a la Compañía Suministradora, esta debe resarcirle con una cantidad en metálico ta-sada por ley; si no cede el local deberá pagar a la Compañía una can-tidad también tasada por ley, por este concepto, además de los dere-chos de acometida.

Calculada la potencia necesaria, hay que solicitar de la Compañía Eléctri-ca, en base a los datos anteriores, el Calculo de la Inversión de Extensión (costes necesarios para la ejecución de las instalaciones que es preciso realizar, a partir de las instalaciones existentes). En el Cálculo del coste de la acometida eléctrica se aplica lo dispuesto en el Real Decreto 1955/2000, de 1 de agosto, en el que se plantean los si-guientes casos:

Suelo Urbano que tenga la condición de solar: Se aplica el Derecho de Extensión, como pago a la empresa suminis-tradora por las infraestructuras eléctricas necesarias entre la red de distribución y el primer elemento propiedad del solicitante. Si la po-tencia solicitada no pasa de los límites indicados se aplican las tarifas vigentes para el 2005, establecidas por el Real Decreto 2392/2004, de 30 de diciembre:

• Alta Tensión (Potencia solicitada ≤ 250 Kw.)

TABLA 5.4

TENSIÓN CUOTA DE EXTENSIÓ EUROS/KW.

V ≤ 36 Kv 14,018793

36 Kv < V ≤72,5 Kv 13,684259

72,5 kV < V 14,567930

• Baja Tensión (Potencia solicitada (≤ 50 Kw.) = 15,495784 Eu-ros/Kw.

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Cuando se superen los límites de potencia indicados, el solicitante realizar a su costa la instalación de extensión necesaria. En estos ca-sos, la instalación de extensión será cedida a una empresa distribui-dora, que no podrá cobrar los derechos de extensión.

Suelo Urbano que no disponga de la condición de solar El propietario deberá completar a su costa la infraestructura eléctrica necesaria para que se adquiera la condición de solar, aplicándose, en su caso, lo previsto en el apartado anterior.

Suelo Urbanizable El propietario deberá ejecutar a su costa la infraestructura eléctrica necesaria, incluyendo la red exterior de alimentación y los refuerzos necesarios (limitados a la instalación a la cual se conecta la nueva instalación), aplicándose, en su caso, lo previsto en el apartado A). No obstante las empresas distribuidoras podrán participar en el coste de la infraestructura eléctrica a que hacen referencia los párrafos an-teriores. Cuando la empresa distribuidora considere oportuno dar una dimen-sión a la red superior a la necesaria para atender la demanda de po-tencia solicitada, la empresa distribuidora costeara dicha superior di-mensión, resolviendo la Administración las discrepancias que pudie-ran existir en el reparto de costes.

Suelo No urbanizable El propietario realizara a su cargo la infraestructura eléctrica para atender su suministro, adquiriendo la condición de propietario de di-chas instalaciones y asumiendo la responsabilidad de su manteni-miento y operación, salvo que opte por su cesión a favor de la empre-sa distribuidora. En todos estos casos, todas las instalaciones destinadas a mas de un consumidor tendrán la consideración de red de distribución, debiendo ser cedidas a una empresa distribuidora, quien responderá de la se-guridad y calidad del suministro, pudiendo exigir el titular de la insta-lación la suscripción de un convenio de resarcimiento frente a terce-ros por una vigencia máxima de 5 años y quedando dicha infraestruc-tura abierta al uso de dichos terceros.

Agua Las instalaciones interiores de suministro de agua vienen reguladas por la Orden de 9 de diciembre de 1975, en donde se define que el tramo com-prendido entre la red de distribución (publica o de compañía concesiona-ria y la alimentación particular a un inmueble se denominara acometida y

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quedara comprendido entre dos arquetas: una en la red de distribución con una lleve de toma y una de registro, y otra, entre el tramo de acome-tida y la red de alimentación del inmueble con una llave de paso. El coste de la acometida es muy variable ya que no esta regulado oficial-mente y depende del precio de cada compañía, que suministra además el contador. Es conveniente conocer que dicho coste suele ser función del diámetro necesario de la acometida, que se calcula en pulgadas, y es función del tipo de suministro de cada vivienda y del número y caracterís-ticas de los aparatos sanitarios existentes. El efecto fiscal de estos contratos para el Promotor, es que debe soportar en factura, como prestación de servicios, una repercusión de IVA al tipo vigente del 16%.

Coste de Otros Servicios (Gas, teléfono, etc.) Son de difícil cuantificación, ya que dependen de los convenios que se establezcan con la Compañías suministradoras de estos servicios, que actúan en el mercado en libre competencia.

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GASTOS FINANCIEROS, LEGALES Y GENERALES

6.1 CONSTITUCIÓN PRÉSTAMO HIPOTEVARIO

Los costes asociados a esta actividad, para la cual es obligatorio otorgar la correspondiente escritura pública, se resumen, por el orden indicado, en:

Gastos de Tramitación (anteriores a la concesión del préstamo) Gastos de Tasación, originados por una Sociedad de Tasación, a la

que la entidad crediticia, a la que el promotor ha solicitado el présta-mo, ordena tasar la promoción inmobiliaria proyectada. Una estima-ción del coste de esta actividad puede generalizarse en un valor del 0,3% del valor a tasar.

Gastos de Estudio, originados por los análisis económicos financieros y de viabilidad que realiza el personal de la entidad crediticia, para confeccionar la propuesta de concesión del préstamo. Actualmente las entidades financieras tienden a integrar este coste en el concepto de comisión de apertura, aunque una estimación del coste de esta ac-tividad puede generalizarse en un valor del entre el 0,15% al 0,5% del valor nominal del préstamo.

Gastos de Formalización del Préstamo Honorarios de Notario, que se aplican sobre el importe del capital ga-

rantizado, según los aranceles descritos en la Tabla N° 5.7 Impuesto sobre Actos Jurídicos documentados (AJD), al tipo del

0,50% o 1% según CCAA, sobre el capital garantizado. En el caso de promociones en régimen de Protección publica VPO o VPP, se estará exento de este impuesto.

Inscripción en el Registro de la Propiedad, por aplicación de los aran-celes de la Tabla N° 5.8, reducidos al 70% de su importe, y aplicados sobre el capital garantizado.

Gastos de Disponibilidad Inicial del Préstamo Seguro de Incendios, que debe suscribir el Promotor, asegurando la

obra a ejecutar contra este evento, y designando como primer benefi-ciario a la Entidad Prestamista, por los importes abonados en cada

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momento. Una estimación del coste de la prima anual puede estar comprendida entre un 0,05% a un 0,1% del coste de la obra.

Comisión de Apertura, que es un coste financiero, constituido por un porcentaje ( entre el 0,25% y el 2%) sobre el nominal del préstamo, que la entidad prestamista cobra de una sola vez, normalmente, de-duciendo su importe de la primera disposición del préstamo que efec-túa el promotor.

Gastos de las sucesivas Disposiciones del Préstamo Los gastos que originan las sucesivas disposiciones del préstamo, al es-tar, normalmente condicionadas, al porcentaje de obra ejecutada o al cumplimiento de determinados hitos de la misma (terminación de la ci-mentación, estructura, fachada, etc.), se originan precisamente por la comprobación de este estado de ejecución de la obra, que las entidades financieras remiten a las Sociedades de Tasación, por lo que el importe de estas comprobaciones (visita de obra y emisión del correspondiente in-forme) son de cuenta del promotor. Una estimación media puede estar comprendida entre 90 a 300 euros por visita e informe.

En relación con estos conceptos de coste conviene precisar algunos extre-mos:

1. Como consecuencia del Decreto- Ley 6/1999, de 16 de abril, de medidas Urgentes de Liberalización e Incremento de la Competencia, los aranceles de los Notarios y Registradores de la Propiedad, establecidos por los Re-ales Decretos 1426 y 1427/1989, de 17 de noviembre, se reducen en un 25% en el caso de constitución, modificación, subrogación y cancelación de prestamos y créditos con garantía hipotecaria y en la compraventa de viviendas. En el supuesto de que en los decretos referidos, o en la norma-tiva especial, se contemplen algún tipo de rebajas arancelarias, la reduc-ción prevista en esta norma se aplicara a la cantidad que resulte una vez deducida la rebaja inicial.

2. Una cosa es el nominal del préstamo (capital concedido C) y otra el capital garantizado, que se obtiene de sumar al nominal las siguientes cantida-des, que fijan a su libre arbitrio las entidades de crédito, dentro de los limi-tes legales que se indican:

Un importe equivalente a los intereses devengados, entre tres y cinco años. En general el cálculo se realiza a cinco años, tres al tipo de in-terés fijado en la escritura de préstamo como interés de demora y dos años al tipo de interés del préstamo.

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Un importe de entre un 20% a un 25% del nominal del préstamo en concepto de costas y gastos judiciales calculados para el caso de im-pago.

3. Si el préstamo hipotecario se divide, como es practica habitual, entre los diversos pisos, garajes y /o locales que integran la promoción inmobiliaria en cuestión, hay que tener en cuenta, que la garantía hipotecaria se dividi-rá entre todas las fincas registrales que componen la misma, de acuerdo con los coeficientes que figuran en la División Horizontal, y en consecuen-cia los aranceles del registro de la Propiedad deberán aplicarse sobre ca-da finca individualizada, lo que supone un mayor coste.

También es importante señalar que el orden de realización de las operacio-nes necesarias para constituir los préstamos con garantía hipotecaria es muy importante a efectos del coste para el Promotor Inmobiliario, como vamos a comprobar en el siguiente ejemplo.

EJEMPLO N° 6.1

La sociedad promotora inmobiliaria PROMSA adquiere de la sociedad Terre-nos Urbanos S.A. un solar ubicado en Madrid sobre el que edificara 20 vi-viendas. El coste del solar es de 850.000 euros y para su adquisición cuenta con un préstamo de la Caja de Ahorros P, que se instrumenta en el mismo acto de la firma de la escritura de compraventa con garantía hipotecaria del propio solar de 510.000 euros, garantizado por su nominal, mas 5 años de interés al 7% y un 20% para costas y gastos judiciales.

La sociedad PROMSA al objeto de poder ampliar el préstamo para financiar la construcción, una vez obtenida la licencia municipal de obras, otorga ante Notario la correspondiente escritura de Obra Nueva en construcción, que se declara por un valor de 1.560.000 euros. La ampliación del préstamo solicita-do equivale al valor de la obra nueva declarada, y se concede en las mismas condiciones en cuanto a la responsabilidad hipotecaria.

Terminada la obra, se otorga la correspondiente acta notarial y posteriormen-te se constituye el Régimen de Propiedad Horizontal y se distribuye la hipo-teca existente entre las veinte nuevas fincas resultantes.

En los tres meses siguientes se vende la totalidad de las viviendas que cons-tituyen la promoción por un importe unitario de 180.000 euros cada una, sub-rogándose cada uno de los adquirentes en la hipoteca constituida por el pro-motor.

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Entre los adquirentes se dan los siguientes casos:

El Sr. X pretende una modificación del tipo de interés de fijo a variable, llevando a cabo una subrogación con el Banco M

El Sr. Y solicita una prorroga del plazo de vencimiento del préstamo, que la Caja P, le concede.

El Sr. Z desea cancelar la hipoteca existente.

Se desea conocer la implicación fiscal de las operaciones efectuadas con re-lación al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Explicar si existe una variante en las operaciones realizadas, que pueda me-jorar para el promotor, a los efectos indicados, de tributación por AJD.

Solución

Veamos la tributación correspondiente por AJD, en cada caso:

Escritura de compraventa, la sociedad PROMSA deberá liquidar en Hacienda de la Comunidad, el impuesto de AJD al tipo del 1% s/ 850.000 euros = 8.500 euros, todo ello sin perjuicio de las comprobaciones de valor del terreno transmitido que la Administración pueda efectuar.

Escritura de Constitución Préstamo con garantía Hipotecaria, igual-mente PROMSA deberá liquidar en concepto de AJD el 1% sobre el capi-tal garantizado en la hipoteca = 510.000 + 5 x 0,07 x 510.000 + 20% s/510.000 = 510.000 + 178.500 + 102.000 = 790.500, en definitiva deberá ingresar en Hacienda de la Comunidad la cantidad de 7.905 euros.

Escritura de Declaración de Obra Nueva en construcción, la sociedad PROMSA deberá liquidar en Hacienda de la Comunidad en concepto de AJD la cantidad de 1% s/ 1.560.000 = 15.600 euros, todo ello sin perjuicio de las comprobaciones de valor de la obra nueva declarada que la Admi-nistración pueda efectuar.

Escritura de Ampliación del Préstamo, igualmente PROMSA deberá liquidar en concepto de AJD el 1% sobre el capital garantizado en la ope-ración de ampliación de hipoteca = 1.560.000 + 5 x 0,07 x 1.560.000 + 20% s/1.560.000 =1.560.000 + 546.000 + 312.000 = 2.418.000, en defini-tiva deberá ingresar en Hacienda la cantidad de 24.180 euros.

Acta Notarial de finalización de obra nueva, en principio constituyen documentos sujetos a AJD, ya que reúnen las características precisas, al

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ser: primera copia de una escritura, tienen como objeto cosa valuable (el valor de la obra nueva declarada finalizada) y contienen un acto inscribible en el Registro de la Propiedad. No obstante la Resolución del TEAC de 19 de diciembre de 1996 considera que tal declaración deviene de un acto ya liquidado, y en consecuencia que no procede girar una nueva liquidación (Resolución de la DGT de 13 de noviembre de 2001).

Escritura de División en Régimen de Propiedad Horizontal, por este concepto PROMSA deberá ingresar en Hacienda de la Comunidad el 1% sobre la base, constituida ahora por el valor del terreno mas el de la obra nueva declarada, todo ello sin perjuicio de la comprobación de valores que pudiera realizase por la Administración, por todo lo cual, ingresara la can-tidad de: 1% (850.000 + 1.560.000) = 24.100 euros.

Escritura de redistribución de la garantía hipotecaria, en este caso se trata de una operación realizada por seguridad en el cobro del crédito, en base a los artículos de la ley Hipotecaria que a continuación se transcri-ben: Articulo 119. - cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinara la cantidad o parte del gravamen de que cada una deba responder. Es decir no pueden hipotecarse varias fincas sin deter-minar la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada una. Articulo 123. - si una finca hipotecada se divide en dos o más, no sé dis-tribuirá entre ellas el crédito hipotecario, sino cuando voluntariamente lo acordaren el acreedor y el deudor. No verificándose esta distribución, po-drá repetir el acreedor por la totalidad de la suma garantizada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera, o co-ntra todas a la vez. Articulo 124. - Cuando siendo varias las fincas hipotecadas no se haya señalado la responsabilidad de cada una, por ocurrir el caso previsto en el articulo 123, no se podrá exigir la liberación de ninguna parte de los bienes hipotecados, cualquiera que sea la del crédito que el deudor haya satisfecho. Es pues una escritura inscribible y de contenido económico. La distribu-ción de hipoteca supone la modificación de la escritura previamente cons-tituida, que impide que el acreedor pueda reclamar la totalidad de la suma de cualquiera de las nuevas finca constituidas, luego será un acto jurídico independiente, que como tal debe tributar por AJD, sobre la base total constituida por un nominal de 510.000 + 1.560.000 = 2.070.000 euros, al que se le aplica el 7x 5 = 35% en concepto de intereses garantizados y un 20% de costas y gastos, en total, un 55% de incremento; en consecuen-cia la base imponible del acto de redistribución de la garantía hipotecaria, supone que PROMSA deberá ingresar en la Hacienda de la Comunidad, la cantidad de: 1% s/ 3.208.500 = 32.085 euros.

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Escritura de Venta, este caso no afecta a PROMSA, ya que los sujetos obligados a la tributación por AJD son los adquirentes, que deberán ingre-sar en Hacienda de la Comunidad, la cantidad de 1% s/ 180.000 = 1.800 euros cada uno.

Subrogación por los compradores en la Hipoteca constituida por PROMSA, es una operación, que en principio podría estar sujeta a TPO, aunque claramente queda al margen de tributación por este impuesto, ya que solo constituye hecho imponible la subrogación en los derechos de un tercero acreedor, pero no en las obligaciones, como sucede en el caso, ya que se trata de un cambio de deudor pero no de acreedor. Una vez exa-minada la no tributación por TPO, podría pensarse en la de AJD, aunque claramente al cambio de deudor en nada modifica la escritura de préstamo existente, y por eso solo se inscribe la escritura de compraventa. (Resolu-ciones de la DGT de 28 de junio de 1991 y 26 de enero de 1998).

Escritura de Modificación del Préstamo, hay que aplicar en estos casos la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de pres-tamos hipotecarios, y en su consecuencia tendremos:

Cambio del Sr. X modifica acreedor y tipo de interés, queda exenta de AJD en virtud de lo dispuesto en la nueva ley.

Cambio del Sr. Y modifica plazo, queda exenta de AJD por su propia esencia, ya que la garantía hipotecaria no varía.

Cambio del Sr. Z, procede a la cancelación, queda exenta de AJD en virtud de lo dispuesto en la nueva ley.

El coste total para PROMSA de las operaciones indicadas, en concepto de AJD será el siguiente: - Compraventa solar 8.500 - Préstamo hipotecario 7.905 - Declaración de Obra Nueva 15.600 - Ampliación del préstamo 24.180 - División Horizontal 24.100 - Redistribución de Hipoteca 32.085 - Total 112.370

Para mejorar la tributación para PROMSA, se pueden ejercitar las siguientes acciones, todo ello de acuerdo con la entidad prestamista:

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Cambiar el orden de realización de las operaciones indicadas, procediendo a la ampliación del préstamo hipotecario con posterioridad a la División Horizon-tal y la redistribución de la responsabilidad hipotecaria. Se otorga una única escritura de Obra Nueva y División Horizontal, por lo que solo hay que redistri-buir el préstamo inicial. Es decir por el concepto de redistribución se deberá in-gresar la cantidad de: 1% s/1,55 x 510.000 = 7.905 euros. - Compraventa solar 8.500 - Préstamo hipotecario 7.905 - Declaración de Obra Nueva 15.600 - Ampliación del préstamo 24.180 - División Horizontal 24.100 - Redistribución de Hipoteca 7.905 - Total 88.190 Que supone un 21,50% de ahorro sobre el coste inicial, por el concepto de impuestos, sin considerar los costes de aranceles.

Otorgar la redistribución hipotecaria, en el orden enunciado en A), pero en documento privado En este caso, la operación no tributara por AJD al no otorgarse escritura pública (uno de los elementos esenciales para que exista tributación por AJD). El problema es que este documento que se otorga como documen-to privado por la entidad prestamista, acceda al Registro de la Propiedad, esto es sea inscribible. El caso ya estaba previsto en el Reglamento Hipo-tecario, siempre que las firmas estuvieran legitimadas, pero además, la Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de marzo de 2004 lo permite, aunque la resolución no es vinculante pata los registra-dores, por lo que habrá que consultar en cada Registro tal posibilidad. En este caso el coste de las operaciones seria de 80.285 euros, lo que supone un ahorro del 28,55% sobre el coste del esquema inicial.

6.2 IMPUESTOS DERIVADOS DE LA ACTIVIDAD

6.2.1 IMPUESTO DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS (IAE)

Este concepto de coste tiene dos componentes:

La parte fija del Impuesto, función de la actividad empresarial de la em-presa inmobiliaria, epígrafes 833.1 y 833.2 en el caso de promociones y

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en los epígrafes 861 y 862, si se trata de alquileres, así como de las di-mensiones superficiales y situación del local o locales donde la empresa ejerza la actividad, que es un pago de carácter anual, que consideramos incluido dentro del apartado de gastos generales que la Empresa Inmobi-liaria imputara a cada promoción.

La parte variable del impuesto, que también se devenga anualmente, ya que en el mes de enero de cada año, hay que declarar los metros cuadra-dos vendidos, cualquiera que sea la clase de contrato y forma de pago convenida, debiendo liquidar las siguientes cantidades:

0,156 euros por cada metro cuadrado de terreno urbanizado o parce-lado vendido

1,869 euros por cada metro cuadrado edificado o por edificar vendido si se trata de poblaciones con 100.000 o más habitantes y 0,811 eu-ros en el resto de municipios.

50 % de las tasas anteriores que correspondan si se trata de Promo-ciones en Régimen de Protección Publica VPO o VPP.

Dichos importes tienen un recargo municipal, que los municipios, en fun-ción de su número de habitantes, pueden imponer de acuerdo al siguiente rango de valores:

TABLA N° 6.1

IMPORTE NETO CIFRA DE NEGOCIOS EN EUROS COEFICIENTE

Desde 1.000.000,00 hasta 5.000.000,00 1,29

Desde 5.000.000,01 hasta 10.000.000,00 1,30

Desde 10.000.000,01 hasta 50.000.000,00 1,32

Desde 50.000.000,01 hasta 100.000.000,00 1,33

Mas de 100.000.000,00 1,35

Sin cifra neta de negocio 1,31

Así como un recargo provincial que se gira sobre la cuota del impuesto que establecen las distintas comunidades autónomas y cuyo valor máxi-mo es del 40%.

6.2.2 IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (IBI)

Su marco legal es la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales (Art. 61 a 78).

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Es un impuesto cuyo hecho imponible está constituido por la propiedad o la titularidad de un Derecho real de Usufructo o de Superficie de Bienes Inmue-bles, tanto Rústicos como Urbano, sitos en un determinado término municipal.

La Base Imponible será el valor catastral de los mismos, que se establecerá por los Técnicos de la Administración tomando como referencia el valor de mercado de aquellos y sin que en ningún caso pueda exceder de este.

Dicho valor catastral estará integrado por el Valor del Suelo, valorado de acuerdo a las circunstancias urbanísticas que le afecten y el de las Construc-ciones en las que además, de las Condiciones Urbanísticas se tendrá en cuenta su uso o destino, calidad antigüedad y cualquier otro factor que pudie-ra incidir en su valoración.

La cuota del Impuesto se obtiene aplicando al valor catastral un tipo imposi-tivo del 0,40% para Bienes Inmuebles Urbanos, y un 0,3%, para Bienes In-muebles Rústicos.

El Promotor tendrá la posibilidad de solicitar de la Administración una bonifi-cación establecida entre el 50% y el 90% -siempre que ésta sea solicitada antes del comienzo de las obras-, que se concederá por el plazo de Urbani-zación o Construcción, y 1 año más a partir del año de terminación de las obras, pero sin que en ningún caso pueda exceder de 3 años contados a par-tir de la fecha de inicio de las obras de Urbanización y Construcción.

EJEMPLO:

La Sociedad Inmobiliaria Promsa, sobre un solar de su propiedad, está cons-truyendo un Edificio para 150 viviendas, 8 locales comerciales y 125 plazas de garaje situadas en el sótano.

El Solar fue adquirido por la sociedad el 1 de enero de 1993, y su valoración catastral comunicada en 19993, quedó establecida por Hacienda en 25.800 euros.

Promsa comenzó la ejecución de las obras el 1 de enero de 1.994 y solicitó en Hacienda la bonificación del 90% en concepto de IBI por el plazo de 3 años, que es el plazo previsto para la terminación de las obras que están en ejecución sobre el referido solar, bonificación que le fue concedida.

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El municipio donde radica la misma aplica un tipo de IBI del 0,75% para el ejercicio del 1994, sin ningún otro recargo.

Con estos datos se pide calcular la Liquidación que el Ayuntamiento le girara a PROMSA en concepto de IBI.

Solución:

Dado que el solar fue valorado en 1993, procede revisar la valoración catas-tral para 1994, aplicando el coeficiente establecido en la LPGE:

1.035 X 25.800 = 26.703 euros

y está será la base a considerar; luego el importe del recibo que emitirá el Ayuntamiento será de: - Cuota (0.75% s/ 26.703.000): 200.273 - Bonificación (90% s/cuota): 180.245 - Líquido a pagar: 20.028 Euros

6.3 RECURSOS FINANCIEROS

Lógicamente para cubrir las necesidades de tesorería reflejadas en el Cash – Flow, es necesario recurrir a su financiación a través de los siguientes me-dios:

Préstamos con garantía Hipotecaria

Recursos Propios

Préstamos Puente

Descuento de Efectos

Excepto la financiación de la operación a través de recursos propios, el resto de financiación utilizada significa la aparición de los costes financieros, en forma de intereses y otro tipo de comisiones que se establecen de forma pac-tada en los instrumentos legales que las formalizan.

Estos costes financieros son de tipo explícito, ya que están fijados por contra-to, pero esto no quiere decir que el uso de fondos propios no tenga un coste asociado, aunque lógicamente no sea implícito, es evidente que los inverso-

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res o accionistas de la operación, no invertirán su dinero, si no se les retribu-ye en forma de dividendos.

6.4 PRÉSTAMOS CON GARANTÍA HIPOTECARIA

La financiación de las promociones inmobiliarias, a través de los préstamos con garantía hipotecaria, es la modalidad más corrientemente utilizada, y consiste en la afectación de un bien inmueble, en cuya posesión continua el deudor, con la finalidad de garantizar un préstamo. Esta financiación, una de las más características del sector inmobiliario, se compone jurídicamente de tres elementos esenciales: el préstamo, la hipoteca y la subrogación.

Esta fuente de financiación, peculiar de la empresa inmobiliaria, nace como consecuencia del elevado coste de los productos inmobiliarios, que originan, no solo la necesidad de financiación propia de la empresa inmobiliaria para llevar a cabo su inversión, sino que se utilizan para reforzar la política comer-cial, a efectos de facilitar la adquisición de los productos inmobiliarios, en es-pecial en el caso de viviendas, a aquellos compradores con recursos esca-sos, ya que su precio supera varias veces los ingresos anuales del compra-dor, por lo que es absolutamente imprescindible para ellos, el facilitarles una financiación a largo plazo, que les permita adecuar sus ahorros anuales a los pagos a efectuar.

Este tipo de préstamo hipotecario, puede establecerse en las siguientes mo-dalidades o situaciones, dentro de las promociones inmobiliarias:

6.4.1 HIPOTECA DEL SOLAR

Como comentamos anteriormente, el pago del solar, generalmente se realiza al contado, y con objeto de facilitar este tipo de adquisiciones el Promotor In-mobiliario, en el momento de adquirir el solar, puede solicitar un préstamo hipotecario, con garantía del propio solar, hipoteca que puede establecerse:

Por el promotor, al comprar el solar, garantizando el precio aplazado, di-rectamente al vendedor, mediante la constitución de una hipoteca a su fa-vor, cuya garantía es el propio solar.

Por el promotor, que solicita a una Entidad de Crédito, un préstamo hipo-tecario, con garantía del solar adquirido, como medio de pagar en efectivo al vendedor.

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Ambas modalidades tienen como fundamento recuperar la propiedad del so-lar en caso de impago, mediante la ejecución de la hipoteca. Si un tercero embarga el solar, el primero en cobrar seria el hipotecante, que en el primer caso seria el vendedor del suelo el primero en cobrar. Igual sucedería en ca-so de suspensión de lagos o quiebra del deudor.

El nominal de este tipo de hipotecas, suele alcanzar de un 50% a un 80% del valor de tasación del solar, que lógicamente puede tener un importe distinto del precio abonado por el mismo.

6.4.2 HIPOTECA AL PROMOTOR

Una vez realizado el proyecto de la promoción y obtenida Licencia de Obras, el Promotor puede, durante la construcción solicitar:

Un préstamo hipotecario, que queda garantizado por el solar sobre el que se construye y por la propia edificación realizada sobre aquel.

Un préstamo hipotecario, con las mismas características anteriores, pero en la modalidad de ser subrogable, es decir con la posibilidad de cambiar su titularidad, desde el promotor a los futuros compradores de la promo-ción, una vez entrega esta.

La modalidad mas empleada es la segunda, y su nominal alcanza un importe de hasta el 80% del valor de tasación del proyecto, aunque normalmente se traduce en un porcentaje sobre el precio de venta, de entre un 70% a un 80% del mismo.

El Promotor puede disponer, de entre un 75% a un 85% de ese importe, de forma proporcional a la obra ejecutada, previa presentación en la entidad de crédito de las certificaciones de obra aprobadas por la Dirección Facultativa, y en general visadas por el Colegio Oficial correspondiente, y previo análisis de la entidad Tasadora, que comprueba la veracidad de los porcentajes estable-cidos de obra ejecutada.

Para el caso de que exista un préstamo hipotecario inicial sobre el solar, si este fue concedido por otra entidad de Crédito, es preciso su cancelación re-gistral previa, o, lo que es mas general, simultanea. Si la entidad de Crédito que concedió la hipoteca inicial es la misma, el sistema que representa me-nor coste para el Promotor, es la ampliación del préstamo inicialmente conce-dido.

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En cualquier caso, los efectos prácticos, desde el punto de vista financiero, es que la disponibilidad del total del préstamo se ve reducida con el importe a cancelar del solar, aunque a veces se pacten cláusulas de que la cancelación del préstamo inicial se efectúe de forma escalonada, al existir una superposi-ción evidente de las garantías prestadas por el promotor.

Es frecuente que, en los préstamos hipotecarios concedidos al promotor, figure una cláusula de carencia, por la que en el plazo en ella determinado (que suele ser de entre 1 a 3 años desde la concesión), el titular del préstamo, en este caso el promotor inmobiliario, queda obligado a pagar solo intereses, sin que deba pa-gar cuotas de amortización. Es decir, en estos casos el préstamo entra en el pe-riodo de amortización (que suele quedar fijado entre 10 y 20 años), a partir del término del plazo de carencia, o en los casos de préstamos subrogables, cuando se produce la subrogación por el comprador.

6.4.3 HIPOTECA AL COMPRADOR

En las condiciones de venta, pueden establecerse para el comprador, los dos sistemas de pago siguientes:

Subrogación, en la entrega del producto inmobiliario adquirido, por el comprador en el préstamo que previamente ha obtenido el Promotor.

Préstamo Hipotecario obtenido directamente por el comprador, que lo soli-cita de forma directa, en una Entidad de Crédito, y que le sirve para finan-ciar, a largo plazo, las cantidades aplazadas por el promotor.

Como hemos señalado es el medio “sui generis”, de financiar una promoción in-mobiliaria, y aunque al promotor no le sea necesaria esa financiación, en la fase de ejecución de la misma, lo que le significara un ahorro de gastos financieros, el tenerlo concedido, puede ser un valioso elemento, que compense los gastos que origina su constitución, de cara a facilitar el proceso de comercialización, puesto que en este caso puede garantizar la financiación a sus futuros compradores, evi-tando que estos tengan que gestionarlo de forma individual, frente a la seguridad, rapidez y sencillez que permite la fórmula de subrogación.

En el caso mas general de préstamo subrogable concedido al promotor, como hemos señalado, las entidades prestamistas suelen reservar un porcentaje del total del préstamo hipotecario concedido, para su pago en función de las ventas realizadas (entre un 15% y un 25%), y aunque a veces puede pactarse parte de su cobro también durante la construcción, en función de los produc-tos inmobiliarios vendidos en contrato privado, el resto o la totalidad del im-porte reservado, que constituye el préstamo al comprador, se abona cuando

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la construcción esta terminada, se haya entregado al comprador, mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa, en la que si-multáneamente se produce la subrogación del préstamo, y dicha escritura se presente en la entidad crediticia concedente del préstamo hipotecario, debi-damente inscrita en el Registro de la Propiedad.

6.5 OTROS MEDIOS FINANCIEROS NECESARIOS

6.5.1 FONDOS PROPIOS

En definitiva como hemos visto, en los momentos iniciales de la promoción inmobiliaria planteada, el Promotor debe disponer de una cantidad inicial es-tablecida en ciertos límites. Para su financiación con fondos ajenos, que estén debidamente garantizados, lo más ágil, es explorar la posibilidad de disponer del préstamo con garantía del propio solar, pero esta financiación sólo le cu-brirá una parte de los desembolsos a realizar, en aquel epígrafe citado, y ten-drá además que financiar el resto de costes que se producen hasta que pue-da obtener el Préstamo al Promotor, para los que deberá redactar proyectos, titularizar, obtener la licencia de obras, etc.

Así pues deberá recurrir, para completar las necesidades financieras de los momentos iniciales, a los Recursos Propios, en forma de disponibilidades de su propia tesorería, o bien de desembolso de los socios en forma de capital social o ampliaciones de capital social.

6.5.2 PRÉSTAMOS PUENTE

A este tipo de préstamos, que se caracterizan porque se desembolsan y se reintegran dentro del periodo de desarrollo de la promoción, solo se recurrirá para cubrir necesidades puntuales de tesorería, a corto plazo, producidas por desfases de cobros y pagos surgidos durante el desarrollo de la operación. La garantía de estos prestamos ya no puede ser hipotecaria, y una buena practi-ca es la de establecerla, en todo o en parte, con las letras aceptadas por los clientes de la promoción.

6.5.3 DESCUENTO DE EFECTOS

El descuento de efectos es otra de las modalidades de financiación, caracte-rística de las promociones inmobiliarias, ya que como hemos visto en el epí-

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grafe anterior, durante el periodo de edificación, se suelen contratar ventas, formalizadas en contrato privado, que movilizan una cartera de efectos cam-biarios relativamente importante, que el promotor puede limitarse a hacerlos efectivos a su vencimiento, o cobrarlos anticipadamente por medio de su des-cuento financiero concertado previamente en una entidad de crédito.

Las compensaciones que se suelen exigir en este tipo de operaciones son función del volumen de negocio global que la empresa inmobiliaria mantenga con la entidad descontante por otras operaciones, los saldos medios mante-nidos en cuenta corriente o cartillas de ahorro, domiciliación de pagos de pro-veedores, nóminas, etc.

En cuanto al tema de garantías de este tipo de operaciones, se procede a retener un determinado porcentaje, del líquido resultante del descuento, en cartilla de ahorro o cuenta corriente, afecta a la operación, y por tanto indis-ponible mientras dure el riesgo de la misma, que ira lógicamente decreciendo conforme vayan venciendo los efectos descontados.

6.6 GASTOS DE PROMOCIÓN Y COMERCIALIZACIÓN

6.6.1 GASTOS DE PROMOCIÓN

Los gastos de Promoción se configuran dentro de aquellas actividades nece-sarias para dar a conocer a los potenciales destinatarios de la misma la Pro-moción Inmobiliaria que se pretende realizar, o bien para activar de una ma-nera adecuada su comercialización.

Comprenden, entre otros, los gastos de la campaña publicitaria en soporte físico (carteles, vallas, videos publicitarios, confección y distribución de folle-tos, etc.) como en medios de comunicación (prensa, radio, televisión, Internet, etc.); los de establecimiento y decoración del correspondiente piso piloto y oficina de ventas en la propia obra o en sus aledaños; los premios (coches, electrodomésticos, etc.) hasta un determinado número de primeras ventas o por sorteo, etc.

6.6.2 GASTOS DE COMERCIALIZACIÓN

Por otro lado, los gastos de comercialización están compuestos por las comi-siones que devenga el personal que directamente realizan las ventas

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En el sector inmobiliario es una práctica de uso frecuente, recoger estos con-ceptos de coste como porcentaje sobre el volumen de ventas. En este sentido se pueden estimar como valores usuales: entre un 3% a un 5%, en concepto de comercialización, y entre un 0,5% a 1,5% en concepto de gastos de pro-moción y publicidad.

Los efectos fiscales de la prestación de estos servicios dependen de que se contraten como un solo paquete a una empresa comercializadora, o bien que se realicen contrataciones independientes, en general para la publicidad se efectuaran con empresa especializada (Agencia de Publicidad), y para la co-mercialización con personal autónomo o, incluso, con personal propio de plantilla del Promotor Como el concepto general es la prestación de servicios el Promotor deberá soportar en las facturas correspondientes el IVA al tupo del 16%, mientras que existirá retención de IRPF, si se trata de personas físi-cas y no la habrá en el caso de contrataciones con empresas.

6.7 GASTOS GENERALES DE LA PROMOCIÓN

Son los originados por las actividades de administración, en todos sus facetas (económicas, administrativas y fiscales) necesarias para llevar a cabo una correcta labor de documentación contable de todos los hechos acaecidos en el desarrollo de una promoción inmobiliaria. A estos gastos hay que añadir los originados por la dirección de la gestión de toda la actividad promotora (estu-dio y adquisición del terreno, contratación de los proyectistas y de la dirección facultativa de la obra, contratación de la empresa constructora, etc.

Si se trata de una operación inmobiliaria a realizar dentro de la actividad de una Empresa Inmobiliaria, esta debe imputar a la referida operación concreta una parte de sus gastos generales, previamente estipulada. Si por el contrario se trata de una empresa constituida para realizar exclusivamente la referida promoción, que cuando se termina y entrega, se procede a liquidar, caso que es de frecuente utilización en el sector, la partida de gastos generales, en su totalidad, debe imputarse a la promoción.

Para el caso de que el promotor actúe como gestor de Cooperativas o de Comunidades de Propietarios, también debe cargar un coste por la Presta-ción de los Servicios de Dirección y Administración.

Una forma práctica de imputación consiste en aplicar un determinado porcen-taje, que podemos situar en una banda de oscilación de entre un 5% a un 15%, de las inversiones y gastos originados en la Promoción. La fijación del

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porcentaje también depende de los conceptos de inversión y gastos a los que se aplique.

Cabe también utilizar otras formulas de contratación de la Gestión y Dirección de la Promoción Inmobiliaria, como pueden ser el establecer, los gastos ge-nerales como un porcentaje sobre el beneficio, o bien utilizar procedimiento mixto, una parte en función de la inversión, ya que el concepto de gasto gene-ral supone la realización de una serie de gastos de carácter fijo, como es el caso de los gastos de administración y otra parte de carácter aleatorio que se cobrara en función del beneficio, para tener en cuenta la eficacia de la misma.

A este tipo de préstamos, solo se recurrirá para cubrir necesidades puntuales de tesorería, a corto plazo, producidas por desfases de cobros y pagos surgi-dos durante el desarrollo de la operación. La garantía de estos prestamos ya no puede ser hipotecaria, y una buena practica es la de establecerla, en todo o en parte, con las letras aceptadas por los clientes de la promoción.

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LA COMERCIALIZACIÓN

7.1 RELACIONES DE LA OBRA CON LA COMERCIALIZACIÓN

Los responsables técnicos, que por parte del Promotor, conocen en todo momento el estado del proyecto, por haber llevado directamente las relacio-nes con el Arquitecto proyectista, así como también el estado de ejecución de las obras, al ser los representantes técnicos de la propiedad, en sus relacio-nes con la Dirección Facultativa de la obra y los Contratistas y Subcontratis-tas que la ejecutan, son los que con mejor conocimiento de causa pueden y deben ser los apoyos necesarios de los Comerciales, en sus relaciones con la Promoción.

Es evidente que los comerciales necesitan conocer perfectamente el producto diseñado para ofrecerlo a los potenciales clientes con absoluta fiabilidad. El desprestigio que ocasiona al Promotor tener que modificar aspectos esencia-les del contrato, por no citar las posibles repercusiones jurídicas que estas actuaciones negligentes ocasionan, tiene un valor, que a veces los gestores no valoramos en su adecuada medida.

Errores de “bulto”, como vender un piso derecha por uno izquierda, una plaza de garaje o de trastero equivocada o que en realidad no existe, solo se pue-den evitar cuando los comerciales estudian en profundidad el producto a ven-der.

Pero no sólo existe este tipo de errores, de tamaña importancia, también se dan errores, que podíamos denominar “menores”, en la información gráfica que se les suministra a los clientes, (folletos publicitarios de la promoción, planos de venta, memoria de calidades, etc.), y también en la información presencial directa a los clientes, informándoles y/o prometiéndoles, a veces, cosas que difícilmente se pueden cumplir aunque su carácter de “menor” puede convertirse en una demanda colectiva difícil de “parar”.

El objetivo de este epígrafe es dejar solo los “errores”, de los que casi nunca se esta a salvo, si realizamos cualquier actividad, poniendo todos los medios para evitar las descoordinaciones, que suelen surgir cuando el técnico no par-ticipa en la planificación comercial, ya que los técnicos no suelen considerar la comercialización como elemento de la empresa (dicen los “gurus” de las empresas americanas que sin cliente no existe empresa). Pero los gestores sí debemos darnos cuenta del problema y aplicarnos a su solución, que real-mente es sencilla; basta con aplicar criterios de participación.

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GESTIÓN DE OPERACIONES Y LOGÍSTICA

Como principio general hay que tener en cuenta lo dispuesto en las leyes a este respecto:

7.2 INFORMACIÓN A FACILITAR A LOS COMPRADORES

7.2.1 LEY 26/1984 DE 19 DE JULIO, DE CONSUMIDORES Y USUARIOS

Artículo 8.1 y 2: El contenido de la oferta, promoción y publicidad serán exigibles por el usuario, aun cuando no figuren expresamente en el contra-to celebrado, y si no obstante lo anterior, este contuviera cláusulas más beneficiosas, estas prevalecerán sobre aquellas.

Artículo 13.1.f: Facilitar instrucciones para su correcto uso, advertencias y riesgos previsibles.

Artículo 13.2: Facilitar al comprador una documentación completa suscri-ta por el vendedor, en la que se defina, en planta a escala, la vivienda y el trazado de todas sus instalaciones, así como los materiales empleados en su construcción, en especial aquellos a los que el usuario no tenga acceso directo.

7.2.2 EL REAL DECRETO 515/1989, DE 21 DE ABRIL

Artículo 2. - Sin perjuicio del cumplimiento de la Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de la Publicidad, toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se ajustara a las verdade-ras características, condiciones y utilidad de la vivienda, expresando siempre si la misma se encuentra en construcción o si la edificación ha concluido.

Artículo 3. - 1. La oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se hará de manera que no induzca ni pueda inducir a error a sus destinatarios, de modo tal que afecte a su comportamiento económi-co, y no silenciara datos fundamentales de los objetos de la misma. 2. Los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utiliza-ción y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado.

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Artículo 4. - Quienes realicen las actividades sujetas a este Real Decreto deberán tener a disposición del publico, y en su caso, de las autoridades competentes, la información siguiente: 1. Nombre y razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscrip-ción en el Registro Mercantil, del vendedor o arrendador. 2. Plano general de emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, agua, gas y calefacción y garantías de las mismas, y de las medidas de seguridad co-ntra incendios con que cuente el inmueble. 3. Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y des-cripción general del edificio en que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios. 4. Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivien-da, incluidos aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas co-munes y servicios de acceso. 5. Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones, que exi-jan tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del in-mueble en caso de emergencia. 6. Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo. 7. Precio total o renta de la vivienda y servicios accesorios y forma de pa-go.

Artículo 5. - Cuando se promocionen viviendas para su venta se tendrá a disposición del publico o de las autoridades competentes, además: 1. Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca, con referencia al cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias, así como de la licencia o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios. 2. Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propieta-rios, en su caso, así como información de los contratos de servicios y su-ministros de la comunidad. Si la comunidad de propietarios ya esta funcionando, se facilitara un ex-tracto de cuentas y obligaciones de la vivienda objeto de la venta. 3. Información en cuanto al pago de tributos de todas clases que graven la propiedad o utilización de la vivienda.

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4. Forma en que este previsto documentar el contrato con sus condicio-nes generales y específicas, haciendo constar de modo especialmente legible los siguientes: a) Que el consumidor no soportara los gastos derivados de la titulación que correspondan legalmente al vendedor. b) Los artículos 1280, 1°, y 1279 del Código Civil c) El derecho a la elección de Notario que corresponde al consumidor, sin que este pueda imponer Notario, que por su competencia territorial carez-ca de conexión razonable con alguno de los elementos personales o re-ales del negocio. 5. En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos acce-sorios no se encuentren totalmente edificados se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se en-cuentra la edificación. 6. Cuando se trate de primera transmisión se indicara el nombre y domici-lio del Arquitecto y el nombre y razón social y domicilio del constructor.

Artículo 6. - 1. La información será especialmente detallada y clara en cuanto al pre-cio de venta, debiéndose tener a disposición del público y de las autorida-des competentes, una nota explicativa con los siguientes datos:

1. Precio total de la venta, que se entenderá que incluye en su caso, los Honorarios de Agente y el IVA, si la venta se halla sujeta a este impuesto. En otro caso se indicara la cuota que corresponda por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. 2. Forma de pago. En el caso de preverse aplazamientos se indicara el tipo de interés y las cantidades que correspondan abonar por principal e intereses y fecha de vencimiento de unos y otros. 3. Medios de pago admisibles de las cantidades aplazadas. 4. Si se prevé la subrogación del consumidor en alguna operación de crédito no concertada por él, con garantía real sobre la propia vivienda se indicara con claridad el Notario autorizante de la correspondiente escritura, fecha de esta, datos de su inscripción en el Registro de la Propiedad y la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada vi-vienda, con expresión de vencimientos y cantidades. 5. Garantías que debe constituir el comprador por el precio, o parte del aplazado.

2. - En la nota explicativa sé hará constar que del importe total de la vi-vienda sé deducirá cualquier cantidad entregada a cuenta por el adqui-rente o por cuenta del adquirente antes de formalización de la operación.

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Artículo 7.- En el caso de que la vivienda no se encuentre totalmente ter-minada se deberá tener a disposición del público y de las autoridades competentes copia del documento o documentos en los que se formaliza-ran las garantías entregadas a cuenta según la Ley 57/1968 de 27 de julio.

Artículo 8.- Cuando se entreguen folletos, o documentos similares, se harán constar siempre en los mismos, al menos, los datos sobre ubicación y los contenidos en los números 1, 3, 4, 6 y 7 del articulo 4° y de los artí-culos 6° y 7° con indicación del periodo de validez que tienen las mencio-nes expresas. También se harán constar los lugares en los que se en-cuentra a disposición del público, la información a que se refieren los artí-culos anteriores.

Artículo 9.- A la firma del contrato todo adquirente de viviendas compren-dido en el ámbito de aplicación de este Real Decreto tiene derecho a reci-bir la costa del vendedor copia de los documentos a que se refieren los ar-tículos anteriores.

Artículo 10.- Los documentos contractuales de compraventa o arrenda-miento de viviendas deberán ir redactados con la debida claridad y senci-llez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato. Igualmente deberán responder a los principios de buena fe y justo equili-brio de las contraprestaciones, lo que, entre otras, implica la prohibición de inclusión de cláusulas que: a) No reflejen con claridad u omitan, en los casos de pago diferido, la can-tidad aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización y las condiciones de amortización de los créditos concedi-dos y las cláusulas que de cualquier forma faculten al vendedor a incre-mentar el precio aplazado durante la vigencia del contrato. b) Impongan un incremento del precio de los servicios, accesorios, finan-ciación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser li-bremente aceptadas o rechazadas por el comprador o arrendatario con independencia del contrato principal. A tales efectos:

1. Las reformas de obra motivadas en causa diligentemente no previsi-bles en el momento de la aprobación de los proyectos de urbanización o construcción que hayan de originar modificación del precio estipula-do, serán previamente comunicadas a los adquirentes quienes deberán dar su conformidad a la cuantía exacta que la reforma produzca. 2. Las reformas que propongan los adquirentes serán así mismo objeto de formalización documental que contendrá sucinta descripción de su

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contenido y concretas repercusiones que deriven del precio y plazo de entrega que hubiesen sido pactados.

c) Supongan la repercusión al comprador o arrendatario de fallos, defec-tos o errores administrativos o bancarios que no les sean directamente imputables. d) Impongan, en la primera venta de viviendas, la obligación de abonar los gastos derivados de la preparación de la titulación que por Ley o por naturaleza corresponda al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o cancelación).

En el epígrafe vamos a tratar de resaltar la problemática que suele presentar-se, procurando enumerarla en la misma secuencia con la que aparecen

7.3 CONCRECIÓN DE LAS SUPERFICIES Y PLANOS INFORMATIVOS

Si, cuando se decide iniciar el proceso de comercialización de la promoción Inmobiliaria, tenemos la licencia de obras y el proyecto de ejecución, podre-mos tener perfectamente definido el diseño de las distintas unidades que componen la promoción. Conoceremos con exactitud las dimensiones de ca-da una de las estancias que componen la vivienda y la de todos sus elemen-tos complementarios (garajes y/o trasteros), así como de las correspondien-tes zonas comunes. En este estado podremos facilitar a los clientes los pla-nos suficientemente detallados, de cada uno de los tipos de viviendas, así como del resto de elementos que componen la promoción.

El problema puede surgir cuando el inicio de ventas se decide efectuar con el solo conocimiento del proyecto básico, con la licencia de obras aun en trami-tación, en cuyo caso, la información a facilitar a los clientes deberá ser mas restringida, facilitando solamente aquella información que no sea susceptible de cambiar. Lógicamente esta información mínima se enfrentara con los de-seos de los comerciales que pretenderán la satisfacción plena del cliente, que cada día exige una información más exhaustiva y detallada.

Solo a base de dialogo se pueden superar estas situaciones llegando a solu-ciones que satisfagan a las partes, con un acercamiento máximo al objetivo a alcanzar: máxima información con el mínimo riesgo.

Los criterios recomendados en este asunto, son los siguientes:

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Elaborar planos de uso comercial exclusivo, obtenidos partiendo de los datos del proyecto, sin dimensiones, que incluyan solo una escala aproximada, para que cualquier cliente pueda darse una idea de las di-mensiones de cada pieza habitable. Si disponemos de la información, es una buena practica colocar en cada pieza de la distribución la superficie útil de la misma. Así mismo se dará como dato complementario la superfi-cie construida total, sobre la cual va a girar el precio del inmueble.

Los planos deben estar coloreados, de forma que sean de lectura atrac-tiva, y también es una buena practica resaltar el tipo de amueblamien-to posible en cada habitación, disponiendo la distribución de amuebla-miento posible del salón, la distribución de muebles de la cocina, en el ca-so de que estos se faciliten por el promotor, así como los aparatos sanita-rios de los cuartos de baño y el numero de camas y su disposición en los dormitorios.

En cuanto a la señalización de su emplazamiento en el conjunto del in-mueble, así como en la fijación de los elementos comunes, es preciso efectuar una ordenada disposición y numeración de portales, así co-mo de pisos en cada planta, que eviten desagradables sorpresas de ventas equivocadas de un derecha por un izquierda, unos de letra A por otra distinta, etc.

Una vez confeccionados los planos por los publicistas deben ser chequeados por los técnicos para establecer que se ajustan al proyecto.

En cuanto a los datos de superficie es conveniente indicar que, si se facilitan las superficies útiles de cada habitación, se indique que son aproxima-das, a falta del ajuste del proyecto de ejecución.

En cuanto al dato de superficie construida, a los efectos de venta deberemos manejar la superficie construida total, compuesta por la propia de la vivienda más las de las zonas comunes. Dado que el cliente tiene como referencia el precio total de compra de la vivienda, puede ser una buena practica comercial añadir a las zonas construidas que podríamos llamar de uso normal (escale-ras y portales) todos aquellos otros elementos, que también constituyen zo-nas comunes, de carácter singular como pueden ser la parte proporcional de edificios para reuniones de la comunidad, para saunas, gimnasios, vestuarios, calles subterráneas para acceso a garajes, etc. ya que cuantos mas elemen-tos se cuantifiquen menor será el precio unitario que tendrán los usuarios co-mo referencia. Otras veces, se prefiere otra estrategia totalmente diferente, citar solo como zona común la estricta repercutible, añadiendo de forma ge-nérica que además se dan incluidos en el precio el resto de elementos comu-nes de carácter singular.

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7.4 ESTABLECIMIENTO DE LOS COEFICIENTES DE PARTICIPACIÓN PARA LA DIVISIÓN HORIZONTAL

Un segundo proceso que requiere la atención de los técnicos es el estableci-miento de los coeficientes de propiedad que deben figurar para cada vivienda o local en que se haya dividido la promoción en la correspondiente escritura de división horizontal, que es el documento por la que se establece en los edificios de vivienda colectiva este régimen especial de propiedad establecido en el articulo 396 del Código Civil, que tiene su ley especifica, la Ley 49/ 1960 de 21 de julio, modificada por la Ley 8/1998 de 6 de abril.

En dicha normativa se establece que en dicho titulo se establecerá por el Promotor, la cuota de participación con relación al total del inmueble y referi-do a centésimas del mismo, de cada piso o local.

Los factores que han de servir de base para la determinación de la cuota son por un lado imperativos: superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuar de los servicios y elementos comunes, todo ello con ausencia del valor comercial.

Como elementos de distribución cabe citar los siguientes:

De carácter principal Superficie útil Emplazamiento (interior o exterior) Situación (altos o bajos; zona comercial o residencial) Uso de los elementos comunes (suelo; patios y jardines; escaleras y

ascensores, pudiéndose excluir a los pisos bajos; portería, en los que se puede excluir a los locales; terrazas de uso común o privativo, etc.)

No esenciales o secundarios Volumen Luminosidad Vistas Orientación Funcionalidad

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Es importante señalar que las consecuencias jurídico registrales del estable-cimiento de este tipo especial de propiedad, permite que en el folio de la finca que constituye el suelo del edificio, se anote tal circunstancia, como se anota también la obra nueva, y además que el Registrador abra un folio registral independiente por cada vivienda o local que componen la promoción, que quedan como fincas independientes, con su numero de finca propio.

Cuando aparecen las promociones de bloques agrupados en una urbaniza-ción común, es necesario adaptar los criterios de este tipo de propiedad, es-tableciéndose su aplicación como “propiedad horizontal tumbada”, en los que se establece un sistema de doble coeficiente: cada vivienda o piso tiene un coeficiente de participación en su propio bloque y otro coeficiente en la parti-cipación de los elementos comunes del conjunto, compuesto por jardines, piscinas, tenis, etc.

Las consecuencias jurídicas de este tipo de actuaciones es que en el Registro de la Propiedad se establece un sistema de triple folio, ya que se abre un folio general para toda la urbanización, se abren folios separados para cada blo-que y folios, también separados, para cada piso o local de cada bloque rela-cionándolos con el folio de cada bloque.

Actualmente las viviendas situadas en urbanizaciones constituyen una de las tipologías de viviendas más demandadas en España.

Se distinguen las siguientes tipologías:

Edificio Simple, que constituye una unidad arquitectónica independiente, perfectamente deslindado de los limítrofes, con todas sus instalaciones y servicios ubicados dentro del mismo.

Edificio Complejo, compuesto por varios cuerpos de fabrica, cada uno de los cuales constituye una unidad arquitectónica diferenciada materialmen-te de los demás, pero sin que goce de autonomía total (por ejemplo, edifi-cio dotado de cimientos y cubierta general, pero dividido en dos alas con acceso por escaleras diferentes; o pluralidad de bloques totalmente sepa-rados entre si, pero cuya salida a la vía publica tiene lugar a través de un patio o jardín común.

Grupos de Edificios: edificaciones arquitectónicamente independientes, pero que gozan de una zona de terreno dotada de instalaciones de índole diversa dispuesta para ser utilizada por todos los copropietarios.

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Complejos Inmobiliarios Privados. Se establece que el régimen de pro-piedad especial establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplica-ble a aquellos que reúnan los siguientes requisitos:

Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independien-tes entre si cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o loca-les en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter in-herente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

A estos efectos, es también importante señalar las zonas comunes que no son propiedad de una determinada vivienda, si no que solo estas go-zan de su uso exclusivo. Estos casos suelen presentarse en jardines o patios ubicados en zonas comunes pero cuyo uso exclusivo se asigna a determinados pisos bajos, como forma de atractivo comercial de estos; también aparecen en el uso exclusivo de terrazas que a pesar de ser elemento común, su uso se asigna de forma privativa a los pisos a los que es posible su comunicación y/o su acceso. También presentan problemas específicos los complejos que tienen sus sótanos formados por garajes. En este caso se puede actuar de dos for-mas diferentes: una primera, es constituir una finca para todo el garaje, vendiéndose cuotas indivisas de la misma, por cada plaza de garaje; otra forma es dividir la finca total en tantas fincas independientes como plazas de garaje. Esta ultima solución es mas cara desde el punto de vista regis-tral, ya que obliga a registrar cada una de las fincas, pero puede ser más beneficiosa desde el punto de vista de la posibilidad de conseguir un préstamo con garantía hipotecaria sobre las plazas de garaje, ya que en el caso de cuota indivisa las entidades de crédito no suelen prestar este tipo de financiación adicional, que no presenta ningún problema jurídico en la solución de fincas registralmente independientes. El aprovechamiento de garajes y trasteros en edificios puede articularse por diversas vías jurídicas:

Crear fincas registralmente independientes por cada plaza de garaje y/o trastero

Establecerlos las plazas de garaje y/o los trasteros como Anejos in-separables de las viviendas.

Crear un condominio especial en virtud del cual existe una copropie-dad de los elementos comunes del garaje (zonas de maniobra y paso, rampa, etc.) y cada condueño tiene un derecho de uso exclusivo res-pecto de su plaza o trastero. Este último régimen de aprovechamiento se puede establecer en la misma escritura en que se divide horizontalmente el inmueble o en

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otra posterior o, incluso, al realizar la primera transmisión de una de las plazas de garaje y/o trastero. Este régimen de condominio especial, puede tributar en dos momen-tos: • Cuando se constituye las reglas del condominio, creemos no de-

be tributar por AJD ya que no es cosa evaluable, ya que la finca, que si tiene contenido económico ya consta inscrita en el Regis-tro.

• En la transmisión de las plazas de garaje o trasteros, momento en que se produce una operación registral, apertura de folio pro-pio para la plaza o trastero transmitido, y si tiene objeto valuable, la plaza o trastero transmitido, pero el acto o contrato, la transmi-sión ya ha quedado sujeta a AJD, si es primera entrega por suje-tos pasivos de IVA.

En cualquier caso y en virtud de lo dispuesto en el artículo 53 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio, señala que para inscribir los títulos de división horizontal, se aplicaran las siguientes reglas:

No podrán inscribirse como elementos susceptibles de aprovecha-miento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia, que se permite mayor numero. Este supuesto no será de aplicación en los casos de superficies destinadas a garajes o locales comerciales, salvo que del texto de la licencia resulte que su número constituye condición esencial de su concesión.

Cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de la finca destinada a garaje, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse en el titulo la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su numero de orden, lin-deros, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descrip-ción correspondiente a los elementos comunes.

En resumen es preciso detallar, en un plano, la distribución de las plazas de garaje, en donde figuren sus dimensiones perimetrales y su superficie útil. En cuanto a los locales comerciales, es una precaución interesante, el posibilitar el aumento de superficie por agrupación de algunos de ellos, sin que la comunidad pueda oponerse, y sin que signifique modificación de coeficientes de la escritura de división horizontal otorgada, con lo cual podremos facilitar la comercialización de unidades pequeñas que pueden transformarse en otras de mayor superficie por agrupación de las anterio-res.

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7.5 LA MEMORIA DE CALIDADES DE LA PROMOCIÓN

Otro documento comercial de importancia, en cuya elaboración deben colabo-rar los técnicos es el denominado Memoria de Calidades. Documento que sirve para dar idea al cliente de los materiales con lo que se va a ejecutar la promoción, así como de documento por el que se relacionan los distintos ser-vicios que se ofrecen en la vivienda y sus zonas comunes. Evidentemente, también en este documento nos encontraremos ante posturas enfrentadas, como describimos en el epígrafe de los planos y documentación gráfica de los productos a comercializar. Si la memoria es demasiado sucinta no será co-mercialmente aceptable, al no presentar ningún atractivo ni poseer las cuali-dades de resaltar aquellos elementos que por su especificidad resulten ser o presentar un atractivo promocional significativo. Se deben, pues, consensuar materiales y calidades de acuerdo con las previsiones económicas de la pro-moción.

La redacción de la memoria de calidades debe ser clara, redactada con senci-llez, procurando evitar los tecnicismos, y de forma lo más concisa posible, con la mayor utilización posible de significados claramente entendibles y sobre todo valorables positivamente por el mercado.

Los elementos de valoración y comparación con otras promociones son esenciales y deben quedar claramente reseñados y resaltados.

Cuando los técnicos no tengan todavía precisadas las componentes de calidad de un determinado elemento, deben utilizarse frases que a la vez que procuran posi-cionarlo en la calidad ofrecida, permitan posibles matizaciones posteriores, que se precisaran posteriormente en la fase de contratación. Por ejemplo, si queremos significar que la carpintería interior va a ser de una calidad notable, pero todavía no tenemos su diseño final, podremos utilizar frases genéricas, tales como “carpin-tería interior en puertas de paso de maderas nobles moldurada para barnizar”, con lo cual significamos que se trata de una carpintería, que el mercado aprecia como de mayor calidad que la tratada para pintar. Sin embargo el titulo no describe si la puerta es maciza o chapada, si va “plafonada” o con simples molduras superpues-tas, etc., lo que nos permitirá ajustar los precios a la calidad final sin que tengamos que asumir compromisos con los clientes respecto a lo descrito en la memoria de calidades.

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7.6 ESTABLECIMIENTO DE LA OFICINA DE VENTAS Y DEL PISO PILOTO A PIE DE OBRA

Otro de los elementos que precisaran la ayuda de los técnicos es la elabora-ción de Maquetas, copias a escala reducida, que reflejan la distribución de la vivienda, por procesos de corte o seccionamiento, y la disposición de todo el conjunto urbanístico. Si la promoción tiene la suficiente envergadura será ne-cesaria la ejecución de un Piso Piloto, donde a escala natural se ofrece el terminado el piso que podemos considerar como tipo (el que más se repite) en una determinada promoción. Es evidente que esta ejecución de obra debe realizarse con los materiales que van a ser utilizados en la obra.

Estos elementos, tanto sea la maqueta como la ejecución del piso piloto, sir-ven a los técnicos, para definir por completo las calidades de materiales, son elementos de elevada proyección comercial, pero tienen como contrapartida que fijan las calidades finales.

Su realización debe ser oportuna, ya que presentan un coste elevado, por supuesto mas el piso piloto, si como sucede en multitud de ocasiones se eje-cuta exclusivamente para su utilización durante el proceso de comercializa-ción, y posteriormente debe ser derribado. Para evitar este problema la solu-ción ideal, aunque no siempre sea posible, es utilizar un piso, en su ubicación definitiva, que se acaba totalmente con anterioridad a la terminación del blo-que donde esta ubicado. Otras soluciones que minimizan el problema es utili-zar para su ejecución zonas comunes que luego se utilizaran, por lo menos en lo que a su fachada exterior se refiere, aunque se tenga que derribar parte o la totalidad de la distribución interior.

La intervención de los técnicos en este problema de elección de la ubicación más idónea del piso piloto, que es de tipo logístico, es fundamental, ya que se trata de equilibrar posiciones también contrapuestas, como son que estén ubicados en una zona de fácil acceso, que no se impida la normal ejecución de la obra, y como ya hemos anticipado, que se puedan terminar en el mo-mento oportuno, ya que su interés decrece cada día que pase sin terminar, desde el inicio de la comercialización.

Otro elemento que debe ser resuelto por los técnicos es el establecimiento de una oficina de ventas que se debe situar a pie de obra. También, en este ca-so, la intervención de los técnicos es fundamental (espacio independiente del piso piloto, ejecutado “in situ”, casetas prefabricadas, en el mismo espacio que el piso piloto, etc.), así como en su ubicación inicial.

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En cualquier caso, tanto para el piso piloto como para la oficina de venta los técnicos deben resolver el problema de las instalaciones necesarias: luz, agua, calefacción y en su caso acondicionamiento de aire, teléfono.

7.7 EXPLOTACIÓN DEL PISO PILOTO

Una vez ubicado el piso piloto y/o la oficina de Ventas, se deben establecer las oportunas medidas de seguridad, para que el acceso a las mismas tanto del personal de ventas como de los clientes que los visitan, no corran ningún peligro, en su circulación por zonas de obra. Es necesario también establecer también una coordinación de horarios de los trabajos de obra y comerciales, que serán normalmente distintos.

7.8 INFORMACIÓN A INCLUIR EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

En cuanto a las obligaciones que deben asumir los Promotores se establecen las siguientes:

Informar a los interesados sobre la programación de la obra, ritmo de eje-cución y plazo de terminación.

Incluir en los contratos que realice con otros profesionales o empresas que intervengan, directa o indirectamente, en la ejecución de la obra, el derecho que tiene la Dirección Facultativa, de que le suministren la docu-mentación exigida a aquella.

Incluir en los contratos, en su caso, los criterios que vayan a adoptarse sobre las cuotas de participación en gastos comunes.

Tener el Libro del Edificio a disposición de los usuarios que tengan interés en consultarlo.

En las ventas de edificios en construcción sé dar información a los intere-sados de la existencia del acta de comprobación de replanteo y del pro-grama de trabajos y las licencias necesarias para comenzar las obras.

Si las obras no hubiesen comenzado, se consignara en las ofertas el for-mal compromiso de dar información de toda la documentación anterior-mente mencionada.

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Especificar en los contratos que se celebren, relativos a edificaciones de nueva construcción: las cargas y servidumbres, el plazo de entrega, la participación, en su caso, en los elementos comunes, las garantías pres-tadas para garantizar las cantidades entregadas a cuenta del precio, las condiciones de pago del mismo.

Hacer constar, en las escrituras públicas que se otorguen ante Notario, si se ha acreditado que el Libro del Edificio se ha puesto a disposición de los adquirentes.

En los casos de venta sobre plano, en el momento de la entrega material se hará constar, en un Acta de Entrega, que el Promotor ha puesto a dis-posición del adquirente el Libro del Edificio y que esta cuenta con las li-cencias o autorizaciones para su primera ocupación, uniéndose copia de las mismas a dicho documento.

Indicar en sus ofertas si los contratos que se celebren incluyen, o no con-venio de arbitraje para dirimir las controversias que se susciten entre las partes y si existen compromisos entre ellos y las empresas o profesionales que hayan participado en la construcción, mediante los cuales se respon-sabilicen solidariamente de la calidad y buena construcción del edificio.

Por ultimo establece, para los usuarios, él deber de conservar y mantener correctamente el edificio, estableciéndose como obligaciones específicas las siguientes:

Asegurar el edificio por los riesgos de incendios y daños a terceros

No realizar obras que alteren los elementos comunes, salvo que consten en un proyecto de rehabilitación o reforma que haya obtenido las precepti-vas licencias.

Registrar las obras de rehabilitación o reforma que pudieran realizarse en el correspondiente Libro del Edificio, que conservara el Presidente de la Comunidad.

Por ultimo, en la Disposición Adicional segunda, se establece que la Dirección General competente elaborara en el plazo de un año, un Programa de actua-ción para la Calidad

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GASTOS DE ENTREGA

Los podemos clasificar como sigue:

Permisos necesarios para la entrega Certificado final de obra Cédula de Habitabilidad Licencia de Primera Ocupación Licencia de Actividad Licencia de Funcionamiento de Instalaciones

Establecimiento de los Seguros Obligatorios según la LOE

Gastos de escrituración y entrega

Gastos de posventa

A cuya descripción detallada dedicaremos los epígrafes siguientes.

8.1 CERTIFICADO FINAL DE OBRA

Es un documento que viene regulado en el Decreto 265/1971, que a estos efectos dispone que los certificados de fin de obra se redacten en modelo normalizado, recabándose su visado del Colegio de Aparejadores y del Cole-gio de Arquitectos por ese orden.

Para visar estos documentos, es imprescindible que se presente en el Cole-gio el Libro de Órdenes y asistencias debidamente cumplimentado.

Para la ocupación de cualquier inmueble y sin perjuicio del cumplimiento de las disposiciones que establece la legislación en vigor, será requisito indis-pensable la expedición del certificado final de obra suscrito por los técnicos que componen la Dirección Facultativa y visado por los respectivos Colegios Profesionales.

La obligación de expedir el certificado final de obra por los técnicos que for-man la Dirección Facultativa viene exigida en los artículos 13 y 14 de la LOE.

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Esta misma disposición legal establece en su articulo 6, que en el Acta de Recepción de Obra, que es un documento esencial, dado que a partir de la fecha en que se suscribe dicho acta comienzan a contar los plazos de res-ponsabilidad y garantía establecidos en la ley, se deberá consignar la fecha del certificado final de obra, adjuntándose copia del citado certificado final de obra suscrito por el Director de Obra y el Director de Ejecución de la obra.

Por tanto el coste del certificado será el coste de su visado en los dos Cole-gios, coste que ha sido señalado en el epígrafe.

8.2 ACREDITACIÓN FINAL DE LA OBRA TERMINADA EN ESCRITURA PÚBLICA DE OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

Una vez expedido el Certificado Final de Obra, se debe realizar una compa-recencia Notarial para que se levante Acta, a incorporar a la Declaración de Obra Nueva en construcción, de que la misma ha terminado. En dicha acta se incorporara, según lo establecido en el articulo 20 de la LOE, y en los términos ya expuestos en un epígrafe anterior, la acreditación testimonial de la constitución de las garantías establecidas en su artículo 19, respecto a la formalización de los seguros obligatorios (hasta ahora solo el decenal a constituir por el Promotor).

8.3 CÉDULA DE HABITABILIDAD

Su importe es de pequeña cuantía, en las Comunidades en que es obligatoria su expedición, ya que algunas la tienen suprimida; para determinar su cuantía se suele aplicar una escala en función del numero de viviendas que compo-nen la promoción, con un coste unitario variable, cuyo orden de magnitud esta entre los 9 euros y los 18 euros por vivienda.

8.4 LA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN

Cuyo coste asociado es la correspondiente tasa por prestación de servicios, muy variable según las Ordenanzas aprobadas por cada Ayuntamiento.

Unos los refieren a un porcentaje sobre el presupuesto de la obra ( entre un 0,15% y un 0,7%), otros lo cuantifican en función de los metros cuadrados de

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viviendas o locales que tenga el edificio, aplicando normalmente una escala según él numero o el tipo de aquellas, por ejemplo la escala de la Tabla (Ayuntamiento de Alcobendas – Madrid):

TABLA N° 8.1

VIVIENDAS TASA EN EUROS DE LICENCIA DE PRIMERA OCUPACION

Hasta 100 m2. 29,31

Mas de 100 y menos de 300 m2 70,73

Mas de 300 y menos de 500 m2. 146,71

Mas de 500 y menos de 1.000 m2. 244,85

Mas de 1.000 m2. 391,46

TABLA N° 8.2

LOCALES TASA EN EUROS DE LICENCIA DE PRIMERA OCUPACION

Hasta 200 m2. 97,87

Mas de 200 y menos de 500 m2 195,74

Mas de 500 y menos de 1.000 m2. 440,63

Mas de 1.000 y menos de 5.000 m2. 587,24

Mas de 5.000 m2. 132,84

Otros fijan un precio en función del numero de viviendas, con aplicación de una escala (por ejemplo Ayuntamiento de Fuenlabrada- Madrid):

TABLA N° 8.3

NUMERO DE VIVIENDAS TASA DE PRIMERA OCUPACION EN EUROS

Hasta 10 viviendas 202,21

Mas de 10 viviendas 398,35

Y otros lo calculan de forma mixta, como por ejemplo el Ayuntamiento de Hoyo de Manzanares en Madrid:

En Viviendas 30,05 euros por vivienda

En locales hasta 50 m2 90,15 euros

En locales mas de 50 m2 0,601 euros por metro cuadrado de exceso

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8.5 LICENCIA DE ACTIVIDAD Y DE APERTURA

Es una tasa cuya cuantía es también muy variable, por ejemplo la tasa apli-cable en Las Rozas - Madrid sé explícita en la Tabla siguiente:

TABLA N° 8.4

TIPO DE EDIFICIO TASA EN EUROS POR METROS CUADRADO DE LICENCIA DE APERTURA DE LOCALES

Locales comerciales:

Hasta 100 m2.

De 101 a 200 m2.

De 201 a 400 m2.

De 401 a 600 m2.

De 601 a 800 m2.

De 801 a 1.000 m2.

Mas de 1.000 m2.

6,01

5,41

4,81

4,21

3,61

3,00

2,40

Locales de Garaje 150,25 euros por plaza

Piscina Comunitaria:

Hasta 200 m2. de lamina de agua

Mas de 201 m2. idem

6,01 x C en euros/metros cuadrado

9,02 x C ídem

Centros Comerciales, Edificios de Oficinas y de Apartamentos

12,02 euros/metro cuadrado

Valores del coeficiente C:

- Hasta 50 viv., o 5.000 m2…………………………………1,0

- De 51 viv. Hasta 100 viv…………………………………..1,3

- De 101 viv. Hasta 150 viv…………………………………1,6

- De 151 viv. Hasta 200 viv…………………………………1,9

- De 201 viviendas en adelante…………….…………… 2,1

8.6 LICENCIA DE FUNCIONAMIENTO DE INSTALACIONES

Es una tasa muy variable de un Ayuntamiento a otro. Como ejemplo reseña-mos la Tabla de aplicación en el municipio madrileño de Las Rozas:

Se calcula por la expresión 1,5% P x C, siendo P el presupuesto de la instala-ción y C un coeficiente que se obtiene en función de la Potencia instalada, según lo siguiente

123


TABLA N° 8.5

POTENCIA DE LA INSTALACION EN KV. COEFICIENTE C

Hasta 5,5 1,0

De 5,6 hasta 8,8 1,5

De 8,9 hasta 12,2 2,0

De 12,3 hasta 15,5 2,5

Mas de 15,6 3,0

8.7 SEGUROS DE RESPONSABILIDAD

8.7.1 RESPONSABILIDAD CIVIL DE LOS AGENTES QUE INTERVIENEN EN LA EDIFICACIÓN

Según la Ley de Ordenación de la Edificación, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los pro-pietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra:

Durante 10 años, de los daños materiales causados en el edificio por vi-cios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los sopor-tes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructu-rales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabili-dad del edificio.

Durante 3 años, de los daños materiales causados en el edificio, por vi-cios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos básicos de habitabilidad.

El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defec-tos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

La responsabilidad civil por daños será exigible, excepto si se prueba que aquellos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño, en forma personal e individualizada tan-to por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que con arreglo a esta ley, se deba responder.

124


Hasta que no puedan individualizarse las anteriores responsabilidades, se exigirán de forma solidaria. En todo caso, el promotor responderá solidaria-mente con los demás agentes intervinientes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.

La extensión de responsabilidad del promotor, se efectúa también a las ac-tuaciones de promotores bajo formas de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios o figuras análogas.

Por los que respecta a las responsabilidades especificas y directas del cons-tructor, por daños materiales causados en el edificio, las podemos ver resu-midas en:

TABLA N° 8.6

RESPONSABILIDADES CIVILES DEL CONSTRUCTOR

Por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras

Por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capa-cidad profesional o jurídica que de él dependen.

Por vicios o defectos atribuidos a los subcontratistas que hubiese elegido o aceptado libremente sin perjuicio de la re-petición a que hubiere lugar.

Por el Plazo de 1 año

Por las deficiencias de los productos de construcción adquiri-dos o aceptados por él, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.

En cuanto a la responsabilidad del resto de agentes que intervienen en el proceso de edificación, cabe reseñar los siguientes casos, que se enumeran en la ley:

TABLA N° 8.7

AGENTE RESPONSABILIDAD

Equipo de proyectistas Daños derivados de su insuficiencia, incorrección o inexactitud

Director de Obra Veracidad del certificado final de obra

Director de Ejecución de la Obra Ídem

Director de Obra distinto del Proyectista

Derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto

Equipo Director de Obra Responsabilidad Solidaria

125


Los plazos para exigir las responsabilidades civiles citadas, prescribirán en el plazo de dos años, a contar desde que se produzcan dichos daños, sin per-juicio de las responsabilidades que puedan subsistir para exigir las responsa-bilidades por incumplimiento contractual. Los plazos para repetir serán tam-bién de dos años contados desde la firmeza de la Resolución judicial o de la fecha en que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.

Además, cuando no haya transcurrido el plazo de prescripción de las accio-nes referenciadas, no se podrá cerrar en el registro Mercantil, la hoja abierta al empresario individual ni a las sociedades promotoras, sin que se acredite previamente al Registrador, la continuación de las garantías establecidas, en relación con todas y cada una de las edificaciones que hubieran promovido.

8.7.2 GARANTÍAS POR DAÑOS MATERIALES OCASIONADOS POR VICIOS Y DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN

Para aquellas obras en las que se exija proyecto y tengan como uso caracte-rístico de vivienda, la ley de Ordenación de la Edificación establece la sus-cripción obligatoria, como garantías, de los siguientes seguros de daños o seguro de caución, con las siguientes características:

TABLA N° 8.8

PLAZO RESPONSABILIDAD ASEGURADA POR VICIOS O DEFECTOS

T

A

CAPITAL MINIMO ASEGURADO (2)

1 Año De ejecución que afecten a elementos de ter-minación o acabado de las obras (1)

C P 5 % (2)

3 Años De elementos constructivos o de las instalacio-nes que ocasionen el incumplimiento de los requisitos básicos de habitabilidad

P P 30 % (3)

10 Años Que tengan su origen o afecten a la cimenta-ción, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

P P 100 % (4)

Siglas: T= Tomador del seguro; A= Asegurados; C= Constructor; P= Promotor y sucesivos adquirentes del edificio o de partes del mismo.

Notas:

(1) Puede ser sustituido por una Retención del 5% del importe de la ejecución material de la obra.

(2) Sobre el coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los Honorarios profesionales.

(3) No se admiten franquicias en este tipo de seguro

(4) La franquicia máxima permitida no puede exceder del 1% del capital asegurado de cada unidad registral.

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La no suscripción de las citadas garantías tiene los siguientes efectos:

Obligación personal de responder

No se autorizaran ni se inscribirán Escrituras Publicas sin que se acredite o testimonie la continuación de las garantías previstas.

Cuando se trató el tema de los nuevos seguros de responsabilidad que exige la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, expusimos los tipos de segu-ro que debían suscribir los distintos agentes que intervenían en el proceso de edificación. A partir de la entrada en vigor de la ley, en Mayo del 2000, solo es exigible el seguro decenal, que debe ser suscrito por el Promotor, ya que la obligatoriedad del resto de seguros, queda pospuesta a su posterior publica-ción normativa, que se establecerá por Real Decreto.

Actualmente el seguro de daños durante la construcción, se suele exigir al Contratista, y también es normal que exista una retención de garantía de la obra terminada por un determinado porcentaje del presupuesto de la obra, y por un plazo desde la terminación de la misma, importe que se suele ir acu-mulando a través de su deducción en cada certificación.

Es bastante habitual sustituir dicha retención por un aval bancario o de com-pañía de seguros, procedimiento que el Contratista suele preferir. La nueva ley, exige que la retención pueda ser sustituto de la obligación del seguro de un año, si la retención se constituye por un plazo de garantía mínimo de un año desde la firma del Acta de Recepción y por una cantidad mínima del 5% del presupuesto total de ejecución de la obra. Los componentes de la Direc-ción Facultativa suelen también suscribir, a través de sus Colegios Profesio-nales respectivos, un seguro que cubre sus actuaciones por el periodo de responsabilidad establecido en el Código Civil.

La novedad de la LOE, consiste en la obligación para el promotor de suscribir el seguro decenal para garantizar los riesgos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio, y que fueron enumerados en el epígrafe 4.3. La problemática de este tipo de seguros es que las Compañías Asegura-doras, exigen un Informe Técnico de definición de Riesgos, cuya extensión, normalmente se circunscribe a que sea realizado por una institución indepen-diente sobre la base de los documentos técnicos descriptivos de las caracte-rísticas del terreno, los planos, memoria y demás documentos del proyecto, que suele contener los siguientes puntos:

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Examen del informe geotécnico, verificando que los sondeos y ensayos realizados son suficientes, dadas las características del terreno, para la definición del sistema de cimentación, y que son correctas las conclusio-nes establecidas en el mismo, así como la disposición y dimensionamiento de los elementos de cimentación y arriostramiento.

Control técnico de los planos y demás documentos técnicos del proyecto de ejecución de la estructura (hipótesis de calculo, coeficientes de seguri-dad adoptados, acciones consideradas, monetización de la estructura, di-mensionamiento, esquemas de armado, planos constructivos, fichas de características técnicas, etc.).

Además, durante la ejecución de la obra deben asegurar, por muestreo, que se cumplen los siguientes extremos:

Concordancia de la ejecución de la obra con el proyecto examinado.

Conformidad con la normativa y reglamentación de obligado cumplimiento.

La realización de controles en taller, en caso de estructuras metálicas o de determinados elementos o equipos prefabricados.

El coste de estos trabajos, que lógicamente dependen de la complejidad y el tipo de obra pueden estimarse entre un 0,5% a un 1% del presupuesto de la obra.

A este coste adicional, hay que sumar el coste propio de la prima del seguro, que puede oscilar entre un 0,70% a un 1,2%, del presupuesto total de la obra (suelen existir cantidades mínimas de prima neta por edificio, en el caso de viviendas colectivas o por vivienda en el caso de unifamiliares). El importe neto de la prima se incrementa por los impuestos (un 0.5% por CLEA, y un 6% por el Impuesto sobre Primas de Seguro).

El contrato con la Compañía aseguradora debe concertarse antes del inicio de la obra, y con carácter previo se debe suscribir el correspondiente contrato de prestación de servicios con la Compañía de Control Técnico correspon-diente.

A la firma del contrato de seguro suele abonarse una parte de la prima (25% a 30%) y el resto se abona, en una sola vez, en la fecha del Acta de Recep-ción de la obra. La garantía cubrirá desde esa fecha y hasta los 10 años de duración estipulada, en tanto en cuanto el Asegurador haya emitido un Certi-ficado de Comienzo de Garantía, una vez recibido el informe favorable del

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final de los trabajos, redactado por el Organismo de Control Técnico, en el que se precisara dicha fecha.

Respecto al seguro de tres años, al no ser obligatorio todavía, su suscripción es voluntaria, y ya es posible disponer de seguros parciales, muy interesantes para el promotor, que cubren aspectos concretos como el de Estanqueidad de Cubiertas y/o de Fachadas, que realmente son un buen complemento del decenal, y que suponen un coste relativamente bajo (0,10% a 0,15 % del cos-te de las respectivas unidades).

8.8 GASTOS E INGRESOS EN LA ESCRITURACIÓN Y ENTREGA

Este tipo de costes de la promoción inmobiliaria, que vamos a analizar en es-te epígrafe, no tienen significación para el promotor, ya que, en general, los debe soportar el comprador. No obstante conviene conocer su alcance, por tres motivos fundamentales:

El puramente comercial, ya que es importante poder suministrar una in-formación fidedigna al futuro comprador, de cual es el importe aproximado de aquellos, ya que son cantidades a las que tiene que hacer frente, en el momento de recibir el inmueble del promotor.

El mercantil, ya que debemos impedir, por todos los medios, que la trami-tación de esta fase de entrega se ralentice por estos problemas, ya que en general, el promotor tendrá pendiente de cobro una cantidad importante de la hipoteca, del orden del 15% al 20% del importe nominal de la misma, cantidad que las entidades de crédito no abonan hasta que la escritura de compraventa se presenta en la entidad crediticia, debidamente inscrita en el registro de la propiedad con la correspondiente subrogación de la hipo-teca por parte del cliente.

El del coste, ya que el retraso en la subrogación, por los clientes, en la hipoteca concedida al promotor, significa que los intereses devengados, por las cantidades recibidas de hipoteca, sigan siendo de cargo del pro-motor, lo que producirá un sobrecoste en los gastos financieros de la ope-ración.

Los gastos que se producen en esta fase, algunos de los cuales son ingresos, aunque de tipo transitorio para el promotor, se resumen en la siguiente tabla:

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TABLA N° 8.9

GASTO A CARGO DE:

Otorgamiento de la Escritura de Compraven-ta y 1° copia (Aranceles Notariales)

Promotor (aunque lo normal es que se pacte en el contrato que los asume el comprador)

Subrogación de Hipoteca Exento de impuestos solo se devengan Honorarios de Notario e Inscripción en el registro de la Propiedad a cargo del com-prador)

IVA repercutido Comprador (supone un ingreso para el promotor, que debe posteriormente liquidar en Hacienda compensándolo con los IVA soportados).

Actos Jurídicos Documentados (AJD) (Im-puesto originado por la formalización de la compraventa en escritura publica)

Cargo del comprador

Inscripción en el Registro de la Propiedad Comprador

Incremento de Valor de los Terrenos de Na-turaleza Urbana.

Promotor (aunque a veces se pacta en contrato que son de cargo del comprador)

8.9 GASTOS DE POST VENTA

Son los originados por arreglos a efectuar después de la entrega de las edifi-caciones, como consecuencia de desperfectos denunciados por los usuarios. Al cliente se le suele entregar la llave del piso o local, en el día de la firma de la escritura publica, junto a la documentación obligatoria que ya hemos seña-lado, comunicándole que tiene un plazo (normalmente entre 15 días y un mes) para notificar al promotor los desperfectos que considere deban ser arreglados.

Normalmente estos gastos, siempre que el desperfecto tenga causa razonable, serán de cuenta y cargo del contratista. No obstante hay que prever situaciones en las que por falta de insolvencia de aquel, o bien por litigios en curso, el promo-tor deba acometer la ejecución inmediata de estos arreglos, por lo que presupues-tariamente, los efectuara con cargo a la retención de garantía que obre en su po-der, o bien ejecutando el aval que la sustituya, por lo que en estos casos solo se producirán gastos de financiación, por adelanto de dinero que luego se recupera-ra. Solo en el caso de que estas cantidades retenidas no fueran suficientes, es cuando la recuperación podría ser más difícil.

Con el establecimiento de las correspondientes pólizas de seguros, esta pro-blemática quedara minimizada.

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8.10 MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS

Ya hemos señalado que, tal como dispone la LOE, son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificaron mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documenta-ción de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que esta cuente. A tal efecto, una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su ca-so, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitadas al promo-tor por el director de la obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos, adjuntándose, entre otros, las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que les sea de aplicación. Toda esta documentación, constituirá el Libro del edificio, que será entregado a los usuarios finales del edificio.

Evidentemente que cuando el promotor vende solo le incumbe, a estos efec-tos, entregar la documentación adecuada, que tendrá un coste de elaboración que debemos incluirlo en los costes de Construcción, como una obligación mas del contratista, o en los Honorarios de la Dirección Facultativa.

Sin embargo cuando el promotor alquila, los costes de conservación y mante-nimiento deben considerarse como un coste más de la explotación del nego-cio. Entre los tipos de mantenimiento que se suelen aplicar para conservar en buen estado un edificio tenemos las siguientes tipologías:

Mantenimiento Predictivo, que son instrucciones de mantenimiento en función de parámetros conocidos.

Mantenimiento Preventivo, que es el efectuado según criterios predeter-minados para reducir la probabilidad de fallo.

Mantenimiento Correctivo, que se produce como consecuencia de arreglar el fallo producido.

Estas técnicas se suelen aplicar, normalmente por empresa homologada, de acuerdo con la normativa vigente, que actualmente es la siguiente, en el ám-bito nacional:

Ascensores:

Revisiones periódicas cada mes como mínimo

Inspecciones periódicas:

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TABLA N° 8.10 TIPO DE EDIFICIO PERIODO MINIMO DE INSPECCIÓN EN AÑOS

Edificios Industriales y de publica concurrencia 2

Edificios con mas de 20 viviendas 4

Resto de Edificios 6

Centros de Transformación: Inspecciones periódicas cada 3 años Instalaciones de protección contra incendios: programa mínimo. Según el

sistema, en revisiones cada 3 meses, 6 meses, 1 año y 5 años.

La estimación anual del coste de conservación y mantenimiento, es difícil precisarla, ya que depende de la tipología de cada edificio, sus materiales y la complejidad de sus instalaciones. No obstante es prudente reservar un por-centaje anual sobre su valor, comprendido entre el 3% y el 5%, para poder atender a la realización de los tipos de mantenimiento citados.

Por CCAA existe normativa particular al respecto, por ejemplo en la Comuni-dad de Madrid, en virtud de la Ordenanza sobre Conservación, Rehabilitación y Estado ruinoso de las Edificaciones, aprobada el día 29 de enero de 1999, los propietarios de un bien inmueble (viviendas, oficinas, fabricas, etc.) están obligados a cumplir la Inspección Técnica de Edificios (ITE), que será realiza-da por profesionales independientes, cuyo coste será libremente pactado con dichos profesionales, cuyos resultados deberán constar en un impreso nor-malizado, que será debidamente Visado por el Colegio profesional corres-pondiente, y presentado por la propiedad al Ayuntamiento, quedando sus re-sultados reflejados en un Registro de Edificios creado al efecto.

La primera inspección deberán realizarla en los siguientes años, según el tipo de edificios:

TABLA N° 8.11

TIPO DE EDIFICIO AÑO EN QUE DEBERAN SOMETERSE A INSPECCIÓN TÉCNICA

Edificios catalogados que hayan cumplido 20 años En el año 2000 Edificios del centro Histórico y cascos periféricos que hayan cumplido 20 años

En el año 2001

Edificios construidos antes de 1960 En el año 2002 Edificios construidos entre 1960 y 1970 En el año 2003 Edificios construidos entre 1971 y 1980 En el año 2004 Edificios que hayan cumplido 20 años al 1 de ene-ro de cada año siguiente.

Año 2005 y siguientes

La segunda inspección y las subsiguientes habrán de pasarse en el año siguiente a aquel en el que se cumplan 10 años desde la anterior inspección.

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PROYECCIÓN TEMPORAL DE COSTES

9.1 PLANIFICACIÓN DE LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA

Una vez terminada la urbanización, el terreno adquiere la condición de solar, y podemos comenzar las actividades propias de la Promoción Inmobiliaria. No obstante hay que señalar que dicha actividad se puede simultanear con la ejecución de la urbanización, y el Ayuntamiento nos puede otorgar licencia de obras de edificación simultaneando su ejecución con la de las obras de urba-nización, siempre que se garantice mediante aval, el importe de estas. La cuantía a avalar suele estar entre un 6% a un 10% del importe de las obras de urbanización, aunque nos pueden solicitar incluso avalar la totalidad.

Para efectuar la planificación correspondiente a las actividades propias de la promoción inmobiliaria, las dividimos en tres bloques, analizando mediante los correspondientes diagramas de GANTT, en cada uno de ellos, las co-nexiones y restricciones existentes entre las mismas.

FASE DE GESTIÓN

En la Tabla siguiente se muestra el diagrama de Gantt, aunque no se ha se-ñalado las barras que representan la duración estimada de cada actividad, que serán función de los tiempos de gestión que se esperan en cada promo-ción y que lógicamente varían en función de múltiples variables, como son la agilidad con que cada Ayuntamiento tramite las licencias, e igual sucederá con el Registro de la Propiedad, el volumen y complejidad de la promoción, etc.

A los efectos de analizar las restricciones existentes, reseñamos las siguien-tes consideraciones generales:

1. El proyecto básico, con una duración que lógicamente dependerá de la complejidad y del volumen proyectado, así como de los medios del estudio de Arquitectura al que efectuemos el encargo del mismo, po-demos establecerla entre 1 y 2 meses; se realiza el encargo una vez compremos el solar en firme, o sea con la firma de la escritura de este.

9

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TABLA N° 9.1 DURACIÓN ESTIMADA

ACTIVIDADES 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Estudios de viabilidad

Inicio operación- señal solar

Firma escritura solar

Inscripción r.prop. Solar

Proyecto básico

Visado colegio proy. Básico

Proyecto ejecución

Visado coleg. Proy. Ejecución

Tramitación licencia obras

Obra nueva y div.horizontal

Inscripción r.propiedad o.n.

Tramitación p. hipote-cario

Formalización p. hipo-tecario

Inscripción r.p. p. hipo-tecario

Contratación obra

Adjudicación de la obra

Firma acta replanteo

Inicio de la obra

Inicio de las ventas

2. El proyecto de ejecución se inicia terminado el básico, dependiendo la estimación de su plazo de ejecución de similares parámetros, a los descritos para el proyecto básico, ahora incrementados por la gene-ralizada subcontratación de ciertas tareas del mismo, que el estudio de Arquitectura suele realizar en otros profesionales, como son la realización y análisis del Estudio geotécnico, el calculo de la estruc-tura, el proyecto de telecomunicaciones y los cálculos y proyectos de las instalaciones, su plazo puede estimarse entre 2 y 6 meses para

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proyectos complejos, presentando una holgura su fecha de terminación que suele extenderse hasta la concesión de la licencia municipal de obras; no obstante, hay que tener en cuenta que seria interesante terminarlo an-tes, si financieramente fuese posible, para iniciar cuanto antes la petición de ofertas a los contratistas. Es una alternativa a considerar, con el bino-mio: adelanto de pagos- ahorro de plazos.

3. Declaración de Obra Nueva y División Horizontal, son documentos que se suelen elaborar en una misma escritura y otorgar en un mismo acto. El documento que necesita un mayor plazo en su elaboración es la División Horizontal, cuya minuta puede tardar en elaborarse entre 7 y 15 días labo-rables, dependiendo del numero de fincas a describir. Para su otorgamien-to es necesaria la Licencia de Obras. Un tramite posterior es la liquidación de impuestos, que puede ser inmediata, si hay tesorería suficiente para ello, y la presentación en el Registro de la Propiedad, que debe despachar el documento inscrito en el termino de 15 días, aunque los plazos mas co-rrientes son de 1 a 2 meses.

4. La tramitación del préstamo hipotecario exige, en general, Proyecto Básico, Tasación, Licencia de Obras y usualmente División Horizontal para dividir el préstamo; no obstante su tramitación, a veces se puede realizar solo con el Proyecto Básico y la Tasación. Lógicamente su formalización, al exigir Licencia de Obras, se demora por los trámites de escrituración una vez concedida esta. El plazo de tramitación mínima en una entidad de crédito hasta su aprobación – pendiente de formalizar es de 1 mes y para ciertos importes de 3 meses o más, ya que hay que tener en cuenta que por su importe, o por la situación de riesgos de la empresa peticionaria, puede ser necesaria la aprobación de su concesión por los órganos superiores de Administración de la Entidad lo que conlleva mayor tiempo de tramitación.

5. Una vez aprobado el préstamo hipotecario existe un plazo para poder dis-poner de cantidades con cargo al mismo, ya que es necesario para ello su formalización en escritura publica y su inscripción en el Registro de la Propiedad, tramites que normalmente hay que encargar a la Gestoría de la Entidad crediticia para su agilización

6. El inicio de la obra, si financieramente es posible, puede realizarse una vez concedida la Licencia de Obras, sin necesidad de esperar a la concesión del préstamo hipotecario, si este se demorase respecto a la fecha anterior.

7. El plazo máximo que tiene la administración para contestar sobre una solicitud de licencia de obras es de tres meses desde el día si-guiente al ingreso de la solicitud, sin que al interesado se le haya no-tificado Resolución expresa alguna. Este plazo podrá interrumpirse por una sola vez, mediante requerimiento de subsanación de deficiencias, de-biendo precisar el requerimiento éstas y el plazo para su subsanación, que

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no podrá ser inferior al mes. El plazo de tramitación de licencia suele ser muy variable y dependiente de la agilidad de cada Ayuntamiento, su plazo, en la práctica esta entre 3 y 9 meses.

8. La petición de ofertas de los posibles contratistas, debe realizarse lo antes posible, una vez terminado el proyecto básico. El proceso de selección y adjudicación de obras puede establecerse con anterioridad a la fecha de concesión de licencia, siempre que se regule en el contrato que el inicio de la obra no dará comienzo hasta que se conceda tal licencia. Hay que tener en cuenta que para que la oferta sea fiable debe ser realizada por los contratistas previamente seleccionados con el proyecto de Ejecución, y posteriormente debe preverse un plazo para negociar mediciones, plazos y clausulado del contrato.

9. Para iniciar las ventas basta, en sentido estricto, que exista petición de licencia, no obstante es una decisión a sopesar en profundidad, por el riesgo de tener ventas realizadas a un precio determinado sin conocer con exactitud el precio total de la obra. Es una decisión muy importante desde el punto de vista económico financiero. Lógicamente cuanto más se ade-lante tal decisión mas riesgo deberemos soportar, pudiéndose iniciar la venta con proyecto básico, aunque en este caso lo más prudente es ne-gociar simples reservas de futuros compradores con un precio estimado; lógicamente lo mas conservador será iniciar la venta, con precio fijado y otorgando contrato privado de compraventa, una vez terminada la promo-ción, pero esta situación raramente se puede dar, en la practica, por nece-sidades evidentes de financiación. Lo normal es recurrir a situaciones in-termedias, siendo la situación idónea el iniciar la venta con la obra contra-tada y ejecutada hasta la terminación de la excavación y cimentación (que es la fase donde con mayor frecuencia suelen aparecer sobrecostes).

Toda esta fase de Gestión puede establecerse entre 5 y 9 meses desde la compra del solar o desde que el terreno adquirido previamente se ha trans-formado en aquel.

FASE DE EDIFICACIÓN Y COMERCIALIZACIÓN

En cuanto a la duración previsible de la obra, dependerá de factores tales como su complejidad y su ubicación (no es lo mismo la construcción sobre un solar de la periferia urbanizado, que sobre un solar urbano situado en el cen-tro de la ciudad, donde será conflictivo la entrada y salida de materiales)y la cuantificación del ritmo de su ejecución, es difícil dar parámetros que puedan usarse con generalidad. Como curvas típicas teóricas, de tipo campana de GAUSS.

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El plazo de la obra también es muy variable, dependiendo de la ubicación de la obra (no tendrá el mismo ritmo una obra en una calle estrecha de un centro urbano, que la situada en una zona de nueva urbanización), de su tipología (no es lo mismo una obra a ejecutar en horizontal, chalets adosados que una obra en vertical tipo torre, con un numero de plantas elevado), de su uso (un edificio de terciario, con unas instalaciones complicadas, o un edificio de tipo residencial con unas instalaciones más simples), de la estructura de la em-presa contratista, en cuanto a la disponibilidad de medios de carácter extraor-dinario, etc. No obstante vamos a señalar algunos parámetros, de carácter muy general, que puedan ayudarnos a establecer el plazo, en obras sencillas de tipo residencial:

En la ejecución de la estructura pueden alcanzarse ritmos de 1.000 – 1.500 metros cuadrados de forjado al mes.

Los trabajos de albañilería e instalaciones posteriores a la terminación de la estructura tienen un plazo mínimo de nueve meses.

Baremos de terminación total, que pueden aplicarse con las precauciones indi-cadas, son los siguientes: 60 viviendas/12 meses; 90 viviendas/18 meses; 120 viviendas/24 meses. Lógicamente, dependiendo de la disposición del número total de viviendas en el área de la obra, si están repartidas en bloques dispues-tos adecuadamente, nada impide que 240 viviendas, puedan terminarse en el mismo plazo de los 24 meses anteriormente indicado.

Con respecto a los ritmos de comercialización, tampoco es un parámetro fácil de cuantificar, ya que fijada la fecha inicial, depende mucho de la estacionali-dad en cada una de las zonas (los meses de agosto, enero, etc.), y también de los periodos de campaña publicitaria, en cuanto a sus intensidades máxi-mas y los periodos de simple mantenimiento. Podemos utilizar Tablas están-dar de ritmo de ventas análogas a la de costes de obra.

FASE DE ENTREGA

Conviene detallar las actividades a desarrollar en esta fase, dada su notable inci-dencia en el planteamiento económico de la promoción, ya que de la rapidez de ejecución de esta fase depende, normalmente, no solo el cobro de cantidades importantes de dinero, como el de la parte de hipoteca subrogable correspondien-te al comprador (de 20% al 30% del importe total de la hipoteca concedida), sino también el que el promotor deba abonar una parte de los gastos financieros co-rrespondiente a la hipoteca dispuesta, que de haberse producido sin retrasos, la subrogación de los compradores, seria a cargo de estos.

Muchas veces la planificación detallada de esta fase, pasa desapercibida, y no se tiene en cuenta la complejidad que representa, y sobre todo la previsión, con la

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antelación suficiente de aquellas actividades que dependen de autorizaciones o gestiones administrativas, difíciles de adelantar, si no esta previsto su inicio, a tra-vés de la correspondiente solicitud oficial con tiempo suficiente.

Veamos el correspondiente diagrama de Gantt, para una promoción de tipo resi-dencial, ya que en otro tipo de promociones la complicación puede ser mayor.

TABLA N° 9.2 DURACIÓN ESTIMADA

ACTIVIDADES 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Certificado final de obra

Firma acta de recepción provisional de las obras

Tramitación licencia de primera ocupación

Cedula de habitabilidad

Licencia funcionamien-to de garajes

Contrato funciona-miento ascensores

Autorización funcio-namiento ascensores

Acometidas de servicios

Boletines de instalacio-nes eléctricas y de agua

Acreditación final de obra en escritura de obra nueva y división horizontal

Otorgamiento escritura publica de compraventa

Acta de entrega y lista repasos de clientes

Inscripción en registro de la propiedad de la escritura de compra-venta

Notificación de subro-gación a la entidad hipotecaria

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Las restricciones existentes entre las actividades reseñadas son las siguientes:

Para obtener la Licencia de primera ocupación hace falta el certificado final de obra y todos los boletines o proyectos, en su caso, de instalacio-nes.

Para poder contratar los servicios de agua, electricidad, etc. hace falta presentar la licencia de primera ocupación.

Para poder utilizar el garaje hace falta la licencia de apertura.

Para poder utilizar la piscina hace falta licencia de apertura

Para poder cobrar la parte final del préstamo hipotecario hace falta pre-sentar en la entidad de crédito copia de las escrituras de compraventa ins-critas en el Registro de la Propiedad.

Para entregar las llaves al comprador hay que firmar la escritura

Desde la fecha de firma de la escritura el comprador tiene un plazo para presentar la lista de repasos a efectuar.

Para firmar el Acta de recepción hace falta el certificado final de obra.

Con relación a las actividades de la entrega, y en el caso de promociones en régimen de Protección Publica, se exigen unos plazos máximos, que son los siguientes:

1. Entrega de llaves y documentación de entrega, en el plazo máximo de tres meses desde la calificación definitiva

2. Ocupación de las Viviendas, en el plazo máximo de tres meses desde la entrega de llaves.

3. Elevación de los contratos de compraventa a escritura publica, en el plazo de tres meses desde la obtención de la calificación definitiva.

9.2 ESTRUCTURA ECONÓMICA DE UNA PROMOCIÓN INMOBILIARIA: EL ESTUDIO ECONÓMICO

El estudio Económico de una promoción es el documento que relaciona los costes y los ingresos de la misma. Desde el punto de vista de costes la pre-sentación usual es relacionarlos en forma estructurada, siguiendo el siguiente esquema.

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TABLA N°9.3 IMPORTE %COSTE % VENTA IVA

SOPORTADO A) COSTES

1. – Adquisición Solar 1.1. – Precio Adquisición 1.2. – Impuestos Estatales (1) 1.3– Impuestos Locales (IVNU) 1.4. – Notaria y Registro 1.5. – IBI (2) 1.6. – Comisiones API y otros 2. – Proyectos Iniciales 2.1. – Topográfico 2.2. – Estudio Geotécnico 2.3. – Proyecto Edificación 2.4. – Estudio Seg. y Salud 2.5. – Telecomunicaciones 2.6. – Control Calidad 3. – Proyecto de Ejecución 3.1. – Edificación 3.2. – Plan de Seg. y Salud 4. – Licencias y Permisos 4.1. – Licencia y Tasa Obras 4.2. – Tasas Calif. Provisional 4.3. – Visados Colegios 5. – Construcción 5.1. – Viviendas 5.2. – Locales 5.3. – Garajes 5.4. – Trasteros 5.5. – Urbanización 5.6. – Revisión Precios 5.6. – Medidas Seg. y Salud 5.7. – Ensayos C. de Calidad 5.8. – Acometidas Servicios 6. – Gastos de Titulación 6.1. – Declaración obra nueva 6.2. – División Horizontal 6.3. – Constitución Prest. HP. 7. – Gastos de Entrega 7.1. - Licencia 1° Ocupación 7.2. - Licencia Activ. Garaje, Piscinas 7.2. – Cédula Habitabilidad

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7.3. – IAE 8. – Gastos Imputables 8.1. – Gastos Administración 8.2. – Gastos Gerenciales 9. –Gastos Comercialización 9.1. –Promoción y Publicidad 9.2. – Ventas A.1.- TOTAL COSTES DE EXPLOTACIÓN (CE) 10. – Gastos Financieros (GF) 10.1. – Intereses Préstamos 10.2. – Gastos Avales Ley 57 10.3. – Gastos Dto. Efectos 10.4. – Otros Gastos Finan. 11. – Imp. de Sociedades (IS)

B) INGRESOS POR VENTAS 1. – Viviendas 2. – Locales 3. – Garajes 4. – Trasteros B1.-TOTAL VENTAS (VT)

C) RESULTADOS (3) BAII = (VT – CE) BAI = (VT – CE – GF) BN = (VT- CE – GF – IS)

NOTAS:

1. - Si la compra tributa por IVA, se trata del Impuesto de AJD al 0,5%. Si la compra esta sujeta pero exenta de IVA, se tratara del Impuesto de ITP al 6% o al 7%, según la Comunidad Autónoma.

2. - Se trata del IBI que se devengara anualmente. Durante el plazo de la promoción, y hasta 3 años, si aquel es mayor, se goza de una Bonificación del 90%.

3. - Las siglas utilizadas en el cálculo de resultados se corresponden con:

BAII = Beneficio Antes de Intereses e Impuestos

BAI = Beneficio Antes de Impuestos

BN = Beneficio Neto (después de Interés e Impuestos)

Del análisis del Estudio Económico, podemos estructurar el desarrollo de las promociones inmobiliarias en las siguientes fases:

Adquisición del solar o Inversiones iniciales

Gestión y Titularización

Construcción

142


Comercialización

Entrega

Cuyas características desde el punto de vista económico financiero vamos a describir.

9.2.1INVERSIONES INICIALES

La constituyen el pago por la adquisición del solar, S, y los gastos que supone su titulación a nombre de la empresa adquirente: gastos de Notario y Registro de la Propiedad, e impuestos estatales y locales.

Desde el punto de vista económico, las características más importantes a se-ñalar en esta fase son:

El pago del solar se produce, generalmente, al contado, al formalizar la escritura pública de compraventa, existiendo, en general, cantidades ante-riores (hasta un 10% a un 15% del precio) desembolsadas, a cuenta, que naturalmente devengan el IVA correspondiente.

Suponemos que en la CCAA en la que operamos, el tipo aplicable de TPO es del 7% y el de AJD es el 1%

Para el pago del resto de desembolsos, podemos establecer un periodo de un mes a contar de la firma de la escritura.

Se pueden establecer tres casos generales de tipologías de adquisición:

1. Adquisición de la Propiedad Compra del solar a Sujeto pasivo de IVA:

• Coste Total: S + 1,0 %S + 0,03%S + 0,02%S = 1,0105 S • A financiar: 16%(S + 0,05%S) (por IVA, que en su momento nos

devolverá Hacienda) = 0,16008 S Que representa un desembolso total de: 1,17058 S

Compra de solar a un particular: • Coste Total: S + 7%S + 0,03%S + 0,02%S = 1,0705 S • A financiar: 16% (0,03%S + 0,02%S) = 0,00008 S Que, en este caso representa un desembolso total de: 1,07058 S

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2. Contrato en Aportación: La diferencia con el caso anterior, es que no se abona el precio del solar, en el momento de la adquisición, porque el precio S, se conviene en pa-garlo con la entrega posterior de una parte de lo edificado sobre el mis-mo. Así pues en este caso solo existirá el pago de Notario, Registro e Im-puestos, con o sin IVA, girados por el valor de lo entregado.

3. Adquisición del Uso Tampoco, en este caso, se abona el precio del solar, ya que no se ad-quiere su titularidad, sino solo un derecho real (que es también hipoteca-ble), por un periodo determinado de tiempo, cuyas modalidades son:

Derecho de Superficie Derecho de Vuelo

Abonándose en concepto de contraprestación por tal derecho, un canon, normalmente gratuito, o de cuantía mensual.

9.2.2 FASE DE GESTIÓN Y TITULARIZACIÓN

Una vez adquirido el solar, el Promotor Inmobiliario, hasta llegar a poder construir sobre el mismo, es necesario realizar una serie de actividades, que significan desembolsos económicos, y que son:

Fase de Gestión Levantamiento Topográfico Proyecto Básico Estudio Geotécnico Proyecto de Ejecución Visado Colegiales de dichos proyectos Estudio de Seguridad y Salud Proyecto de Telecomunicaciones Contratación Oficina de Control Técnico (OCT) para certificación del

proyecto para el Seguro Decenal. Que podemos establecer, en el caso más desfavorable, incluida la finan-ciación por IVA, en un valor medio del 1,16 (6% C) = 0,0696 C

144


Fase de Titularización Con la realización del Proyecto Básico, en general, es suficiente para po-der solicitar la Licencia de Obras, aunque existen Ayuntamientos que exi-gen la presentación del Proyecto de Ejecución, que en otros solo se exige para el comienzo de las obras. Por otro lado, es una práctica muy generalizada, el solicitar préstamo con garantía hipotecaria, del solar y su construcción, y la tramitación del mis-mo se inicia con la antelación suficiente como para que su aprobación sea anterior al comienzo de la obra, ya que las certificaciones que libre el contratista le serán abonadas con los cobros del préstamo concedido. En estos casos, es necesario, preparar los documentos que las Entidades Financieras exigen para su formalización en la correspondiente escritura publica, y poder así disponer del mismo. Esta documentación genera la elaboración de los siguientes documentos:

Escritura de Declaración de Obra Nueva (Notario, Impuestos y Regis-tro), cuyo coste aproximado, incluida financiación de IVA, es de: 1,0%C +1,16 (0,05%C) = 0,01058 C

Escritura de División Horizontal (Notario, Impuestos y Registro), cu-yo coste aproximado, incluida financiación de IVA, es de: 1,0% (S + C) + 1,16 (0,05%(S + C)) = 0,01058 (S + C)

Licencia de Obras (impuestos y tasas), con un valor medio estimado del 5% C = 0,05 C

En total el desembolso necesario en esta fase seria de: 0,01058 S + 0,14076 C Total a desembolsar, haciendo la hipótesis aproximada de S = C: - Adquisición por IVA = 1,17058 S + 0,01058 S + 0,14076 S = 1,32192 S - Adquisición a particular = 1,07058 S + 0,01058 S + 0,14076 S = 1,226192 S De todos estos costes, excepto por las cantidades a pagar en concepto de impuestos, hay que soportar la financiación del IVA al tipo del 16% por tratarse de servicios, tal como hemos indicado en las formulas correspon-dientes. Así mismo, a los efectos financieros que estamos considerando, hay que tener en cuenta que, todas las facturas pagadas a profesionales (Arqui-tectos, Notarios, Registradores, Abogados, etc.) llevan una retención del 15%, tipo vigente en el 2003, sobre el importe de los Honorarios deven-gados. El promotor debe retener este importe para ingresarlo en Hacien-da en primer mes del trimestre natural siguiente a aquel en que se ha producido la factura.

145


9.2.3 FASE DE CONSTRUCCIÓN

Es la fase de realización de la obra, caracterizada por su coste, C, (se suele incluir en el mismo el coste de los medios previstos en el Plan de Seguridad y Salud, que suele elaborar el contratista, en base a lo dispuesto en el Estudio de Seguridad y salud, y que suponen, entre un 1% a un 2% del coste de construcción, aunque dichas cantidades figuren, en capitulo independiente, en cada certificación, por precepto legal). A estos efectos, económico finan-cieros, en el coste de construcción influyen, además de cómo es lógico, la calidad del producto, y las dificultades y plazos para su ejecución, los siguien-tes parámetros fundamentales:

Certificaciones, generalmente mensuales, con pago a X días (contado, 30, 60, 90 o 180 días, son plazos habituales de pago).

Retención de cada certificación del Y%

Devolución de todo o una parte de la retención a la recepción provisional de la obra y plazo de garantía para la devolución del resto, a la recepción definitiva de la obra.

Las certificaciones generadas por la construcción de edificios, se incrementan con el IVA al 7%, si se trata de edificios de viviendas (o que en mas del 50% de su superficie estén destinados a ellas), y del 16% si se trata de otro tipo de edificios.

El coste de construcción tiene como costes añadidos los de:

Coste de Acometidas de Servicios (Agua, Electricidad, Gas, Teléfono, etc.).

Costo del Control de Calidad establecido (Ensayos de Laboratorio)

Honorarios de Dirección Técnica (Arquitecto y Aparejador)

Los desembolsos de la primera partida suelen realizarse a mitad de la obra, mientras que los desembolsos de las dos últimas partidas, suelen realizarse de forma proporcional a la obra ejecutada. Todas ellas, al tratarse de servi-cios prestados, devengan IVA al 16%.

146


9.2.4 FASE DE COMERCIALIZACIÓN

Es la fase en la que el Promotor Inmobiliario obtiene ingresos de los compra-dores, pudiéndose iniciar estos en distintos momentos de la Promoción, se-gún sea la tipología de la misma tal como hemos visto en el tema 15.

9.2.5 FASE DE ENTREGA

Los costes que se presentan en esta fase son los siguientes:

Licencia de Primera Ocupación

Cédula de Habitabilidad

Licencia de Actividad (en general para el caso de piscinas y garajes)

Impuestos Locales (IAE por las unidades vendidas, IBI, Plusvalía Munici-pal, etc.).

Seguro Decenal (y el resto de seguros, establecidos en la LOE, obligato-rios para el promotor y que entren en vigor)

9.2.6 ESTRUCTURAS ECONÓMICAS TIPO

Es un producto histórico que debe tener cada empresa, producto que, lógi-camente, es distinto para cada periodo de tiempo, y que evoluciona con la situación general de la economía, ya que si, por ejemplo, los intereses evolu-cionan a la baja, como en la época actual, los gastos financieros tendrán un peso menor en la estructura económica de la promociones inmobiliarias.

Existen estructuras de costes teóricas, por ejemplo la que supone el Ministe-rio de Hacienda, para calcular los valores catastrales, que es la siguiente:

Suelo 21%

Construcción 50%

Resto de costes (incluido el beneficio del Promotor) 29%

Que se alejan sensiblemente de la realidad, ya que el mercado de suelo ofre-ce una rigidez apreciable, con el consiguiente aumento de su peso específico,

147


dentro de la estructura de costes de la promoción, por lo que porcentajes co-mo el indicado están actualmente fuera de la realidad.

En la actualidad asistimos a un incremento notable del coste de la construc-ción, que unido al hecho de que los solares siguen al alza, podemos estimar que aproximadamente, ambos valores tienden a igualarse.

9.3 ANÁLISIS DE TESORERÍA: EL CASH FLOW Si el estudio Económico presenta un margen de beneficio adecuado, pasare-mos a analizar temporalmente la promoción, estimando como se generan, en el tiempo, los pagos y cobros, producidos por la promoción inmobiliaria. Desarrollados de forma periódica: mensual, trimestral, etc., según el grado de aproximación que se desee, obtendremos el denominado Cash – Flow, que nos identifica las necesidades de tesorería de cada periodo, para realizar la promoción inmobiliaria objeto de nuestro análisis.

Ambos documentos: Estudio Económico y Cash-Flow, son los elementos básicos a elaborar en un momento inicial, cuando estamos estudiando la viabilidad eco-nómica de un terreno, que nos ofrecen a un determinado precio de repercusión, para desarrollar sobre él, una determinada promoción inmobiliaria, de la que solo podemos prever, muy someramente, sus parámetros básicos, ya que en ese mo-mento todavía no disponemos de un proyecto que nos concrete, los metros cua-drados reales que debemos construir y podemos vender (ya que la mayoría de las veces no coinciden), así como la tipología de los distintos productos a ejecutar

CAH - FLOW TIPICO INICIALOPERACION INMOBILIARIA

148


(numero de viviendas de dos, tres o cuatro dormitorios, plazas de garaje, etc.), ni tampoco conocemos las posibilidades financieras reales, ya que todavía no hemos podido concretar con las entidades financieras, los términos adecuados de una posible financiación, que nos cubran las necesidades de tesorería en exceso sobre nuestros propios recursos.

Posteriormente, una vez terminado el proyecto, aunque sea a nivel básico, pode-mos tener un conocimiento más profundo del producto a poner en el mercado, por lo que, en ese momento, conviene repetir los cálculos iniciales, para comprobar que los desvíos económicos que pudieran haberse producido son asumibles.

Todavía nos quedan fuertes incógnitas por despejar, ya que la obra no la tenemos contratada, por lo que una vez realizado este evento debemos de volver a recalcu-lar el Estudio Económico y el Cash – Flow, introduciendo el valor de la obra con-tratada, sus condiciones de pago y la programación contractual. En ese mismo momento debemos de efectuar un nuevo estudio de mercado, con objeto de fijar los precios de venta, ajustándolos a los que rigen en ese momento, para cada uno de los distintos tipos diseñados en el proyecto, con lo cual tendríamos una buena aproximación al proyecto de inversión a financiar, ya que estas necesidades de tesorería serán las que debemos cubrir con los medios de financiación mas ade-cuados de entre los que podamos disponer.

Es evidente que los sistemas de financiación de las Promociones Inmobilia-rias son muy distintos según las diversas tipologías edificatorias y el destino previsto para las mismas. No es igual obtener financiación para una promo-ción de tipo residencial destinada a la venta, que para una del mismo tipo destinada a alquiler. Ni tampoco será igual si se trata de promociones de Ré-gimen Libre o si son de Promoción Publica.

+

-

0

CURVAS DE ALTERNATIVAS FINANCIERAS

PARA CUBRIR EL OBJETIVO DE REBAJAR

LOS SALDOS NEGATIVOS

149


RENTABILIDAD DE UNA PROMOCIÓN

10.1 MEDIDAS DE RENTABILIDAD

Si el proyecto de la nueva promoción inmobiliaria es viable, hay que medir su rentabilidad. Las medidas utilizadas para calcular la rentabilidad, son las si-guientes:

Medidas estáticas, derivada de los costes, gastos, ingresos y beneficios reflejados en el Estudio Económico del proyecto

REI (Rentabilidad estática sobre la Inversión) = BAII / Coste, según el Libro Blanco esta ratio se sitúa entre las empresas encuestadas entre el 20% - 25%

REID (Rentabilidad estática después de intereses) = Beneficio antes de impuestos (BAI /Coste, debiéndose situar según la citada fuente entre el 15% - 20%.

ROE (Return on Equity) = Beneficio antes de Impuestos / Recursos Propios, debiéndose situar según la misma fuente entre el 10% - 15%

MgV (Margen sobre ventas) = BAI / Ventas, que se debe situar entre el 10% - 15%

Medidas dinámicas que tienen en cuenta el calendario de cobros y pagos recogidos en el cash-flow, y se basan en el descuento de los flujos netos de caja (descounted cash – flow), tales como:

Valor Actual Neto (VAN), que consiste en actualizar los flujos netos de caja a una determinada tasa de descuento K; para los flujos de ca-ja no se deben considerar los intereses que genera la financiación, por lo que la solución es suponer que no existe financiación hipoteca-ria para el solar, y que la hipoteca a la construcción se cobra en su to-talidad (la parte del promotor mas la del comprador) en el momento de entrega de la promoción. Como tasa de descuento se recomienda utilizar el coste de capital de la empresa, que se calcula ponderando los costes de los recursos propios y ajenos utilizados por la empresa, con lo cual el VAN, que es una medida de rentabilidad total, una cifra, tendrá sentido económico al representar el exceso de recursos que genera el proyecto, una vez devueltos y remunerados los fondos pro-pios y ajenos utilizados.

10

150


Tasa Interna de rentabilidad (TIR), es una medida de rentabilidad relativa, y cuando existe, representa una tasa R %, que es el valor de la tasa de descuento: K = R, que hace que el VAN =0. Según el Libro Blanco debe situarse entre el 12% al 17%.

Plazo de recuperación de la Inversión (PB o Pay Back), es el nú-mero de periodos necesarios para recuperar la inversión, presentan-do su uso inconsistencias evidentes, ya que no tiene en cuenta los flujos que se obtienen en fechas posteriores, por lo que solo suele uti-lizarse como criterio complementario de rentabilidad de los anteriores TIR o VAN.

Si queremos analizar la rentabilidad del sector inmobiliario, que esta consti-tuido fundamentalmente por dos tipos de empresas

10.1.1 CLASES DE RENTABILIDAD ESTÁTICA

Obtenido un Beneficio, como resultado global de todas las promociones in-mobiliarias realizadas por la empresa en el ejercicio económico considerado, nos hacemos las siguientes preguntas:

Si, desde el punto de vista económico, es decir con independencia de cual haya sido el origen y el volumen de la financiación necesaria, podemos estar satisfechos desde el punto de vista empresarial.

Si, desde el punto de vista de los aportantes de recursos, se tiene una satisfacción plena del empleo realizado de los mismos, en nuestra empre-sa, desde el punto de vista de la retribución obtenida, en comparación con otras alternativas de inversión, de similar riesgo, el llamado “Coste de Oportunidad”, que estos hubieran podido obtener de efectuar sus inver-siones financieras en otras empresas o sectores de actividad.

Para contestar estas preguntas, los analistas emplean “ratios”, que son co-cientes entre los resultados y las diversas magnitudes económicas y financie-ras que se emplean. Si los resultados se consideran, antes de la deducción de gastos financieros y del impuesto de sociedades, se trata de una medida de rentabilidad económica, que mide la capacidad de una Empresa Inmobilia-ria para generar beneficios, sin considerar su proyecto de financiación, que siempre ira asociado a la misma; si por el contrario consideramos los resulta-dos, ya deducidos los gastos financieros e impuestos, estaremos calculando una rentabilidad financiera.

Para cumplir con la ortodoxia financiera deberá cumplirse que: Rentabilidad Económica > Coste medio ponderado de la financiación

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Si se cumple lo anterior, el beneficio de la empresa es suficiente para atender el coste de la financiación, en caso contrario seria insuficiente, y no se podrá atender los costes financieros de la deuda más los dividendos deseados por los accionistas. Si la rentabilidad económica de una empresa es del 15%, sig-nificara que el beneficio antes de intereses e impuestos es igual al 15% del activo total de la empresa, es decir, que cada año se nos devuelve un 15% del total de la inversión.

10.1.2 RATIOS DE RENTABILIDAD ESTÁTICA

Las ratios de rentabilidad más utilizadas en el sector Inmobiliario son los si-guientes:

Rentabilidad Económica (RE), también denominado ROI (return on Inves-timent), o rentabilidad de la inversión, ROA (return on asset, rentabilidad del activo), que se calcula como:

RE = BAII / A El RE, pude ser dividido en dos ratios que explicaran mejor las causas de su evolución. Si ponemos:

BAII VT BAII VT RE = -------- x ---------- = --------- x --------- = Margen x Rotación Activo A VT VT A

El primero refleja el margen de beneficios obtenidos en las ventas o efi-cacia (Obtención de objetivos) en la gestión, mientras que el segundo mi-de la Rotación de la inversión o eficiencia (obtención de objetivos al me-nor coste posible). Para aumentar el RE, se deberá aumentar el precio de venta o reducir los costes, para aumentar el margen de ventas, o bien aumentar la rotación, vendiendo más y/o reduciendo el activo. Por ejemplo, y según datos de 1997, recogidos en el Libro Blanco del Sector Inmobiliario, estas ratios medios de las Empresas del Sector In-mobiliario encuestadas, comparados con los de las empresas del Sector de la Construcción son los siguientes:

RATIOS PROMOTORAS CONSTRUCTORAS

Resultado/Ventas 6,60 % 2,70 %

Rotación (Activo/Ventas) 37,10 % 93,40 %

Resultado /Activo 2,4 % 2,5 %

Como podemos comprobar las empresas de ambos sectores, llegan a una rentabilidad de activos (resultado/activo, compensando en el benefi-

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cio los beneficios y las perdidas) muy similar (2,4% – 2,5%), pero de mo-do muy diferente. Las empresas promotoras tienen un margen de ventas (6,60%), mayor que las constructoras, mientras que la rotación de activos es relativamente baja respecto a estas últimas: necesitan un euro de acti-vos por cada 37 céntimos de ventas, por lo que necesitan un elevado porcentaje de recursos (propios o ajenos) que las sitúa entre los sectores intensivos de capital.

Rentabilidad Financiera (RF), denominada también RRP (rentabilidad de los recursos propios) o ROE (del inglés return on equity), que se calcula como:

RF = BN / RP Para las empresas es la ratio más importante ya que mide el beneficio ne-to generado en relación a la inversión de los accionistas de la empresa, ya que estos invierten para obtener una rentabilidad suficiente, y por lo tanto con esta ratio se mide la evolución del principal objetivo del inversor. Cuanto mayor sea su valor, mejor, pero en cualquier caso, debe ser posi-tivo y superior o igual a las expectativas de los accionistas.

10.1.3 MEDIDAS DE RENTABILIDAD ESTÁTICA EN LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS PARA LA VENTA

Los instrumentos o medidas utilizadas para el análisis de una promoción in-mobiliaria pueden agruparse en dos categorías:

Medidas Estáticas basadas en la observación de determinados ratios derivados del Estudio Económico.

Medidas Dinámicas o financieras basadas en el descuento de flujos de caja provisionales obtenidos del Cash - Flow.

Las primeras tienen la ventaja de su cálculo inmediato, pero no toman en consideración el factor tiempo, lo que dificulta la comparación entre promo-ciones de distinta duración, para lo que se hace necesario periodificar la ren-tabilidad medida.

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10.1.4 MEDIDAS DE RENTABILIDAD ESTÁTICA EN LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS EN ALQUILER

Este caso requiere un tratamiento especial, ya que, el Inmueble que repre-senta la inversión (Edificio Residencial, Edificio de Oficinas, Centro Comer-cial, Edificio de Aparcamiento, etc.), permanece en el patrimonio del inversor.

Las características diferenciales son las siguientes:

En primer lugar hay que soportar todo el proceso de construcción con re-cursos propios o con financiación ajena procedente, exclusivamente, de Entidades de Crédito, ya que no existirán ingresos por ventas.

En el periodo de explotación, que se inicia con el cobro de las rentas pro-cedentes de los alquileres, una vez terminado el edificio, además del pe-riodo necesario para su comercialización, que salvo casos excepcionales, no suele adelantarse mucho al término del proceso constructivo, por lo que la ocupación se realiza normalmente de forma escalonada, después de terminar la obra.

Posteriormente, también pueden existir desocupaciones parciales, que pueden mantenerse por determinados periodos de tiempo.

La explotación del negocio requiere unos gastos de administración del inmueble (emisión y cobro de recibos, seguimiento de incidencias de co-bro, gestión de impagos, reuniones de comunidad, etc.).

Así mismo son de cargo del propietario, las reparaciones de mantenimien-to y conservación del inmueble.

En las cuentas del balance, los inmuebles alquilados pertenecen al Activo Inmovilizado de la empresa, al contrario de las Promociones para venta, que figuran en el circulante de la misma.

Esta pertenencia al Activo Inmovilizado, supone la contabilización anual de su amortización, que al ser gasto fiscal computable (siempre que no se rebase el coeficiente anual máximo del 2% y el plazo máximo de amorti-zación de 100 años, valores ambos establecidos para este tipo de edifi-cios), tiene el efecto de disminuir la carga fiscal anual a pagar, en concep-to de impuesto de sociedades sobre los beneficios obtenidos.

Con independencia de esta casuística, se plantean además dos cuestiones, fundamentales para el análisis de este tipo de promociones:

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1. Plazo de tiempo a que se debe extender la generación de rentas

2. Valor de reposición del inmueble

Aquí los distintos autores no se ponen de acuerdo, existiendo los que, de forma simplificada, capitalizan las rentas netas obtenidas:

Rentas Anual Neta x 100 Rentabilidad (%) = ----------------------------------

Coste del Inmueble

Formula que equivale a suponer unos ingresos anuales constantes, por un número de años infinito, y un valor de reposición del inmueble nulo. Para otros lo correcto es establecer periodos de tiempo más reducidos (5 a 10 años) con valor residual igual al valor del terreno, e hipótesis de entrada de ingresos con periodos de comercialización y desocupación.

10.2 RATIOS DE ESTRUCTURA ECONÓMICA

En toda promoción inmobiliaria existen una serie de indicadores, denomina-dos de primera aproximación, que sirven para la aceptación o rechazo del proyecto inmobiliario en cuestión, siendo los mas empleados los que se seña-lan en los epígrafes siguientes.

10.2.1 PORCENTAJES DE ESTRUCTURA DE COSTES

Unos índices que ayudan mucho en los análisis previos, es el que se recoge en el Estudio Económico, en forma porcentual de estructura de coste. Cada concepto de coste representa un porcentaje del coste total (en otra columna se representa el porcentaje sobre las ventas); agrupando debidamente estos, se tiene un análisis del siguiente tipo: (ver tabla página siguiente)

A estos valores porcentuales se le aplica el análisis histórico, para comprobar, si alguno de los parámetros obtenidos se aleja de los valores usuales utiliza-dos por la empresa.

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% S/ COSTE TOTAL %S/ VENTAS

Solar

Construcción

Licencias y Permisos

Gastos de titularización

Honorarios Técnicos

Gastos Comerciales

Gastos Generales

COSTE TOTAL 100

VENTAS xxx 100

BAII Yyy

Gastos Financieros

BAI (beneficio antes de intereses) Zzz

Impuesto de Sociedades

BN (Beneficio neto) Bbb

10.2.2 ÍNDICES DE CALIDAD

Es la relación entre el volumen de ventas y el coste de explotación de una promoción, excluyendo financieros y gastos de comercialización. Este indica-dor debe ser comparado con el histórico de la empresa en las promociones que hayan obtenido buenos resultados juicio de la dirección de la misma.

10.2.3 ÍNDICES DE VALORACIÓN

Se utilizan índices como los usados por los Tasadores Inmobiliarios, los co-eficientes R1 y R2, cuya formula, simplificada de la establecida en temas an-teriores es: V - C * R2 S = --------------- R1 Siendo: S = precio máximo a pagar por el suelo V = precio de venta previsto, según mercado, en la zona C = coste de construcción

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Y los coeficientes R1 y R2 de elaboración estadística de cada empresa, que evalúan:

R1 = Riesgo de la inversión en suelo determinado por la experiencia de la propia empresa (se sitúa habitualmente entre 1,2 y 1,6).

R2 = Indicador del rendimiento bruto de la promoción determinado por la experiencia de la propia empresa (habitualmente entre 1,2 y 1,5).

Si el precio del suelo solicitado por el vendedor es menor que el valor obteni-do con la formula, la promoción será aceptable en primera instancia, y se po-drá continuar adelante con un análisis mas profundo. En caso contrario se rechaza de inicio la promoción.

Otra formula aproximada, usada por Hacienda en las Valoraciones Catastra-les, es la siguiente:

V = 1,40 (VR + C) * F

Siendo: V = Valor venta por metros cuadrado VR = Valor repercusión del solar C = Coste de construcción por metros cuadrado F = Factor de localización

10.3 RATIOS DE RENTABILIDAD ESTÁTICA DE UNA PROMOCIÓN INMOBILIARIA

Se basan en datos recogidos en el Estudio Económico, por lo que no tienen en cuenta el tiempo. Su característica esencial es que no están referidas al año, por lo que en una promoción inmobiliaria, cuyo plazo de desarrollo es de dos años, si se obtiene una rentabilidad del 20%, hay que trabajar con su ren-tabilidad media equivalente anual del 10%.

10.3.1 EL MARGEN DE VENTAS

MgV = BAI/Ventas Es el cociente entre el beneficio y las ventas.

Esta tasa de rentabilidad es útil a efectos comparativos con otras empresas del sector y para determinar si existe suficiente margen de cobertura para

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sufragar el resto de gastos o los desvíos en aquellos que pueda tener la pro-moción desde su presupuesto inicial. Se trata de una medida frecuentemente utilizada por las empresas que cotizan en bolsa, para las cuales la imagen de la empresa reflejada en las cuentas anuales es muy importante.

10.3.2 RENTABILIDAD ECONÓMICA DE LA INVERSIÓN (REI)

La rentabilidad económica de una inversión (REI), se obtiene como co-ciente entre el resultado de explotación (BAII) y el coste de la inversión antes de intereses e impuestos (CI).

REI = BAII / CI

Se toma el BAII para evaluar el beneficio generado por la inversión indepen-dientemente de cómo se financie aquella, y por tanto no hay que tener en cuenta los gastos financieros. Mide la productividad de la inversión.

Es una medida que muestra una fotografía de la rentabilidad final de la pro-moción, sin tomar en consideración el efecto tiempo ni las variaciones de la inversión efectiva a lo largo de su desarrollo, ya que al considerar como in-versión el coste global de la promoción, se comete un gran error, ya que este volumen de inversión solo es efectivo después de terminada la obra y en el supuesto de que no se hubiese vendido ninguna unidad hasta dicho momen-to, lo cual solo sucede en los casos de promociones inmobiliarias para alqui-ler, pero raramente se da este supuesto en las promociones inmobiliarias pa-ra la venta.

Ello no quiere decir que las medidas de rentabilidad estática sean inútiles, sino que deben analizarse e interpretare bajo la perspectiva de las hipótesis que cada una lleva implícita y, desde esta perspectiva, pueden tener una gran utilidad como métodos de apoyo en la toma de decisiones.

Como señala el Libro Blanco del Sector Inmobiliario, casi todas las empresas del sector incluyen en el cálculo del beneficio los intereses, así como también lo hacen en el coste total, lo que en puridad no es correcto, ya que sitúa el cálculo de la rentabilidad estática ligeramente por debajo de la REI antes de intereses. Llamando a esta rentabilidad estática REDI, tendremos:

REDI = BAI / CT

Es interesante señalar, como varían, en general, en una misma promoción, la REI, al variar las hipótesis de partida; así por ejemplo:

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La REI es insensible a demoras en el proyecto que no impliquen un in-cremento de costes, como son por ejemplo una demora en las ventas sin que el coste ni los ingresos totales se vean afectados. Solo reacciona al ser periodificada de acuerdo al periodo efectivo de la inversión.

La REI tiende a infravalorar la rentabilidad real del proyecto, debido a que la inversión efectivamente realizada aumenta a medida que avanza la obra. Incluso en el momento en que son necesarios más recursos, el im-porte de los flujos netos acumulados es inferior al coste total. Tampoco se tiene en consideración cualquier gasto que en ese momento no haya sido desembolsado (pago aplazado de la obra y parte de los gastos de venta y posventa).

La rentabilidad REI que como mínimo están exigiendo las empresas a sus promociones inmobiliarias, según una encuesta realizada por los autores del libro Blanco del Sector Inmobiliario, la Universidad de Navarra, se centra en la banda de 20% - 25%, antes de interese e impuestos, y de 15% - 20%, des-pués de intereses y antes de impuestos.

10.3.3 RENTABILIDAD FINANCIERA O DE LOS RECURSOS PROPIOS (ROE)

La rentabilidad financiera mide el resultado obtenido una vez remunerados a todos los agentes que han contribuido a su obtención, salvo a los aportantes de fondos propios, por tanto mide la rentabilidad de estos. Se calcula como cociente entre el resultado neto y los fondos propios medios utilizados:

RRP = RF = ROE = BN / RP

Así pues permite observar cual es el rendimiento que obtienen los recursos propios una vez remunerada la deuda. Esta medida es conocida también por su terminología anglosajona como ROE (Return on Equity).

En este caso, en el cálculo del beneficio neto, deben incluirse los intereses, pudiendo incluirse o no los impuestos, si se desea utilizar una rentabilidad antes o después de impuestos, por lo que distinguiremos dos tipos de rentabi-lidad de los recursos propios:

Rentabilidad Financiera antes de Impuestos = RRPAI = BAI / RP

Rentabilidad Financiera después de Impuestos = RRPDI = BN / RP

La rentabilidad de los recursos propios RRP, considerada a nivel global del proyecto tiende a sobrestimar la rentabilidad real del mismo para los accionis-

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tas. Pero si se periodifica en función del tiempo que dichos recursos perma-necen invertidos en el proyecto, presenta una buena correlación con la TIR, debido a que, en general, los recursos propios permanecen relativamente estables a lo largo del tiempo. En ocasiones el promotor retira parte de los recursos propios aportados inicialmente, a medida que puede hacer mayor la disposición de la hipoteca, y en este caso, si se toma la aportación inicial, la RRP tendera a infravalorar la rentabilidad del proyecto.

El inconveniente que los empresarios del sector imputan al RRP, que se pone en evidencia su escaso uso, es que se necesita evaluar de antemano cual va a ser la aportación de recursos propios, y en consecuencia opinan, según se recoge en el Libro Blanco, que el RRP, es más fácil de evaluar para el conjun-to de la empresa, que para una determinada promoción.

La rentabilidad RRP que como mínimo están exigiendo las empresas a sus promociones inmobiliarias, según una encuesta realizada por los autores del libro Blanco del Sector Inmobiliario, la Universidad de Navarra, se centra en la banda de 10% - 15%.

10.4 MÉTODOS DINÁMICOS DE CÁLCULO DE RENTABILIDAD

Los métodos dinámicos o financieros tienen en consideración los flujos deri-vados de la promoción inmobiliaria (no el beneficio ni el coste total) a lo largo del tiempo así como el valor temporal del dinero por medio de la asignación de coste a los recursos invertidos (tanto si son recursos propios como sí son recursos ajenos).

Tiene como aspecto diferenciador, sobre el cálculo estático, la consideración, con mas o menos acierto, de la variable tiempo. Para su calculo se parte de los flujos de tesorería netos (cobros - pagos) obtenidos para cada periodo (t) considerado, en el documento de cash – flow, que denominamos: Q(1), Q(2), etc. , en general Q(t), pudiéndose utilizar tres tipos de medida, de uso genera-lizado entre los analistas financieros: Calculo del Plazo de Recuperación de la Inversión (PB), Calculo del Valor Actual Neto (VAN) y Calculo de la Rentabili-dad Interna de la Operación (TIR).

Cuando se utiliza la TIR o el VAN, la rentabilidad ya esta referida al año. Para la aplicación de estos métodos no es posible aplicar cálculos estandarizados para hallar la rentabilidad.

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A continuación reseñamos el significado de cada uno de ellos, señalando sus ventajas e inconvenientes, simplificando su análisis al caso de que exista un solo valor de la inversión inicial = I

10.4.1 CRITERIO DEL VALOR ACTUAL NETO

Consiste en calcular el valor actualizado neto del cash – flow representativo de la inversión, esto es: Q(1) Q(2) Q(n-1) VR VAN = - I + ------------ + ---------- +…………….. + --------------- + ------------ (1+k) (1+k)2 (1+k)n-1 (1+ k)n

Siendo: VR = Valor Residual de la Inversión K = Tasa de Descuento n = Numero de periodos considerados

Un proyecto de inversión será rentable cuando VAN >0, eligiéndose en-tre dos inversiones rentables, la de mayor VAN.

Entre sus defectos diremos que:

Es una medida de rentabilidad absoluta

Considera que todos los flujos de caja, sean positivos o negativos, se des-cuentan al mismo tipo de interés, K, lo que esta en abierta contradicción con la variabilidad esencial de estos con el tiempo.

Tiene como inconveniente añadido a la propia estimación de los flujos de caja, de por sí variables y estimativos, él tener que estimar el valor de la propia tasa de descuento K.

Según los diversos tratadistas de análisis financiero, existen tres significados de K, que por su amplia aplicación, conviene aclarar:

Como coste de capital

Como coste de oportunidad

Como rentabilidad mínima exigida

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Una vez reseñadas, las diversas acepciones que podemos utilizar para elegir el valor de K, que vendrán impuestas por el tipo de promoción inmobiliaria a estudiar, y los parámetros de análisis de mercados financieros que se esti-men adecuados, vamos a profundizar en el propio significado de la cantidad que se obtiene al realizar el cálculo del VAN, ya que esta cantidad, en modo alguno representa el beneficio o la pérdida de la operación. Lo que realmente refleja, si utilizamos como tasa de descuento el coste medio ponderado de capital, como señala el profesor Termes, en su Libro “Inversión y Coste de Capital. Manual de Finanzas”, es el excedente después de satisfacer las exigencias de los capitales ajenos y los propios. Y dado que los capitales ajenos tienen su contraprestación tasada por contrato (la póliza o la escritura de préstamo), este excedente, se reparta o no, es de los accionistas; el VAN es pues un regalo de la Promoción Inmobiliaria a los accionistas, el VAN es el valor creado por la Promoción Inmobiliaria, que aporta suficiente ren-tabilidad para remunerar los recursos invertidos en la misma.

Otra acertada pregunta es la de ¿qué pasa si el VAN es igual a cero?, al-gunos autores dicen que la ejecución del proyecto es indiferente, cuando con el significado que hemos reproducido mas arriba, queda claro, que en tal si-tuación, el proyecto aporta lo indispensable para recuperar la inversión y el coste de su financiación, por lo que la conclusión es que el proyecto será aceptable, si se ha descontado al coste del capital (“Método del Dis-counted Cash Flow”).

Todavía nos quedarían dos interrogantes a resolver:

¿Que conceptos deben considerarse como ingresos y cuales deben inte-grarse entre los gastos?

¿Se deben considerar los ingresos y gastos de cada periodo en euros co-rrientes (cada pago o cobro se supone afectada por el índice de variación de precios, inflación, que se prevea pudiera corresponderle) o en euros constantes (cada pago o cobro se supone a los precios del día del estu-dio)?

Respecto a la primera interrogante, no parece lógico que, dependiendo de cómo se financie la operación inmobiliaria, se obtengan valores diferentes para el VAN (o en su caso también para el TIR), luego si lo que queremos es obtener un índice único, y determinado en la forma más objetiva posible de-bamos excluir, de entre los gastos a considerar en el cash – flow, los co-rrespondientes a los gastos generales, si estos no suponen un desem-bolso real (y son simplemente los imputados a la promoción en estudio), así como los gastos financieros, ya que si consideramos estos últimos, du-plicaríamos su efecto, que ya se tiene en cuenta al calcular el valor actual.

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No debe olvidarse que al eliminar, a estos exclusivos efectos, los gastos fi-nancieros del cash – flow, aumentamos de forma virtual el cálculo del impues-to de sociedades, que deberá ser mantenido en su cifra correcta, ya que aquellos son gastos deducibles en el cálculo fiscal.

En resumen si se toman para el cálculo los flujos libres de la promoción o flujos de fondos del proyecto de inversión, es decir aquellos flujos que no tienen en consideración como se ha financiado la promoción, estos deberán quedar cubiertos tanto por recursos propios como ajenos y servirá para remunerar ambas fuentes de financiación, por lo que debe-rán ser descontados al coste medio del capital.

En cuanto a la segunda, en realidad el cálculo puede realizarse como se quie-ra, pero en cada caso, debemos tener en cuenta el concepto de tipo de inte-rés que manejemos, puesto que hemos explicado que el coste de capital, como tipo de interés, tiene la siguiente descomposición:

Interés real + Prima de Inflación + Prima de Riesgo Operativo + Prima de Riesgo Financiero

Siendo la suma de los dos primeros términos el tipo de interés nominal; el tercero, representa el riesgo de la propia actividad inmobiliaria, y el cuarto el riesgo debido a la financiación de la promoción con una cierta proporción en-tre recursos ajenos y propios. Pues bien, utilizando esta definición de coste de capital, es más adecuado utilizar en los cálculos de los flujos de caja euros corrientes.

10.4.2 CRITERIO DE LA TASA INTERNA DE RENTABILIDAD (TIR)

El TIR se define como la tasa de rentabilidad que hace que el valor ac-tual de los flujos generados por la Promoción sea igual a cero.

Se dice corrientemente, que uno de los inconvenientes del método TIR es que presupone que los flujos son reinvertidos a la tasa interna, pero esto no es cierto, ya que la TIR muestra la rentabilidad del dinero invertido en la pro-moción inmobiliaria, pero solo mientras este invertido en aquella. La TIR no explica nada sobre el uso que se dé al dinero que se va generando: una Promoción Inmobiliaria de elevada TIR, que permita una rápida recuperación de la inversión, puede ser menos atractivo que otra promoción, de inferior TIR pero mayor periodo de interino, si no existen inversiones alternativas. Es decir la TIR, por si sola, puede no ser una buena medida de la bondad de la pro-moción, por eso es necesario complementarla con el cálculo del VAN.

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Para solucionar este problema se ha tratado de buscar métodos alternativos de calculo de rentabilidad, basadas en considerar que los flujos de caja posi-tivos extraídos de la promoción, se reinvierten a una tasa x de rentabilidad, mientras que los flujos negativos se descuentan al coste de los recursos. Este método, bien aplicado puede ser útil. No obstante es frecuente cometer erro-res tanto de interpretación como de aplicación, y en cualquier caso el analista debe ser consciente de que no esta hallando una rentabilidad interna, sino una tasa de rendimiento que podríamos llamar mixta, porque incluye, además de la rentabilidad propia de la promoción, la rentabilidad que la empresa pue-da obtener en otros proyectos.

Otra tasa, de uso alternativo, consiste en dividir el VAN por los recursos inver-tidos.

El método consiste en calcular el valor de K = TIR, tal que el VAN = 0, con lo cual tendremos que resolver una ecuación algebraica de grado t, igual al numero de periodos que se consideren.

Los valores recogidos en el Libro Blanco, para ese parámetro es del 12% - 17%, para un proceso de inversión puro, y del 15% para un proyecto de in-versión con intereses.

La utilización del TIR tiene los siguientes inconvenientes:

Es una medida de rentabilidad relativa

Una promoción deberá acometerse cuando TIR > K

Considera la reinversión de flujos intermedios, lo mismo que el VAN al mismo tipo fijo.

Presenta, en determinadas circunstancias unos resultados inconsistentes, como puede observarse en estos ejemplos teóricos simplificados:

TABLA 10.1

INVERSIÓN PERIODO (AÑOS)

A B

0 - 2000 - 1.100

1 12.500 + 4.000

2 - 12.500 - 4.000

TIR La ecuación tiene dos solu-ciones: 25% y 400%

La ecuación no tiene ninguna solución

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Si para el cálculo del TIR se toman los fondos libres del proyecto, sin consideración de cómo se financia la promoción, la interpretación del TIR será como una medida de la rentabilidad que se obtendría de la promoción si toda ella se financiara con recursos propios.

10.4.3 CRITERIO DEL PLAZO DE RECUPERACIÓN DE LA INVERSIÓN

Método conocido también por Pay – Back o método PB, que consiste en cal-cular el plazo de recuperación de la inversión, cuyo calculo se puede realizar de dos formas, que dan lugar a las dos modalidades siguientes.

10.4.3.1 MÉTODO PB SIMPLE

Es el valor del periodo de tiempo x, que resuelve la ecuación: I = Suma (Q(x)) desde el periodo1 hasta el x

Es fácil, a la vista del elemental ejemplo siguiente, que representa los cash – flow de tres promociones inmobiliarias A, B, C, poner en evidencia sus defec-tos. Las tres promociones tienen una misma inversión inicial 150 Miles de eu-ros y el mismo PB = 5 años

TABLA 10.2

PERIODO PROMOCIÓN A PROMOCIÓN B PROMOCIÓN C

0 -150 -150 -150

1 10 50 50

2 20 40 40

3 30 30 30

4 40 20 20

5 50 10 10

6 - - 60

PB 5 5 5

Sin embargo, es evidente que la B es mejor que la A, ya que sus flujos netos de caja permiten recuperar la inversión en periodos anteriores a la B. Por el contrario la C, intuitivamente, nos parece mejor que la B, ya que se recupera mayor importe que la inversión inicial, pero no lo podríamos asegurar con la aplicación de este criterio ya que el PB es el mismo en ambas promociones.

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En definitiva podemos concluir que el PB, tiene como defectos:

Prima la liquidez frente a la rentabilidad

No tiene en cuenta lo que ocurra después de recuperada la inversión

A pesar de que el criterio del PB no es adecuado, su uso como criterio restric-tivo, es muy útil, como complemento a los métodos VAN y TIR, que veremos a continuación, si como criterio de aceptación de una determinada promoción inmobiliaria, se exige que el VAN sea positivo, y que además tenga un plazo de recuperación no superior a un numero concreto de años.

10.4.3.2 MÉTODO PB DESCONTADO

Como hemos visto el criterio del PB puede conducir a decisiones erróneas, ya que rechaza inversiones con VAN positivo, como luego veremos y podemos elegir inversiones con VAN negativo, ya que se pondera por igual a todos los flujos de caja hasta que se recupera la inversión, sin tener en cuenta los flujos posteriores.

Para obviar el primer defecto, podemos descontar los flujos, antes de calcular el plazo de recuperación, método conocido como PB descontado.

10.4.4 CRITERIO TIR MEJORADO (TIRM)

En el epígrafe comentamos las inconsistencias que tiene el método TIR en algunos casos, para eliminarlas se puede emplear el método del TIR Mejora-do o TIRM, que consiste en:

Actualizar los flujos de caja negativos al tipo de actualización K %

Capitalizar los flujos de caja positivos hasta el año N, al mismo tipo K %, o a otro tipo que consideremos mas realista como tipo de reinversión.

Calcular el tipo financiero equivalente.

Apliquemos el método a un ejemplo, de la siguiente promoción inmobiliaria con los flujos netos de caja que se indican en la tabla

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TABLA 10.3

PERIODO (AÑOS) FLUJO DE CAJA NETO

0 -100

1 40

2 80

3 - 30

4 50

5 80

6 - 40

7 20

Cuyo TIR es 29,13 %. Aplicando el método del TIR mejorado, tomando por ejemplo k = 10% para los cobros y para los pagos, se tiene:

VAN (pagos) = 100 + 30 / (1,1)3 + 40 / (1,1)6 = 145,12 VANFIN (cobros) = 40 x 1,16 + 80 x 1,15 + 50 x 1,13 + 80 x 1,12 + 20 = 383,05

Y finalmente se establece la equivalencia financiera: 145,12 = 383,05 / (1 +r)7

de donde TIRM = 14,87 %

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