MAYO 2017 BONOS SERIES C,D Y E · 2017. 5. 5. · c l as i o n informe de clasificaciÓn...

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INFORME DE CLASIFICACIÓN

SECURITIZADORA BICE S.A. PRIMER PATRIMONIO

SEPARADO MAYO 2017

BONOS SERIES C,D Y E

RESEÑA ANUAL DESDE ENVÍO ANTERIOR

CLASIFICACIÓN ASIGNADA EL 28.04.17

ESTADOS FINANCIEROS REFERIDOS AL 31.12.16

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INFORME DE CLASIFICACION - MAYO 2017

Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate. www.feller-rate.com

Abr. 2016 Abr. 2017

Series C, D AAA AAA

Serie E C C *Detalle de las clasificaciones en Anexo

Estructura

Títulos Bonos de securitización

Emisor Securitizadora Bice S.A.

Fecha escritura de emisión 13 de agosto de 2001

Monto de emisión Original Residual

Series A y B (UF) 232.000 -

Serie C y D (UF) 998.000 129.995

Serie E (UF) 90.000 238.870

Total (UF) 1.320.000 368.865

Plazo (años) Original Residual

Series A y B (años) 5 -

Series C, D y E (años) 22,25 6,75

Series A, B C, D, E

Tasa de interés bonos (%) 5,5 6,5

Colateral Original Residual

Mutuos hipotecarios (MHE) (Nº) 1.320 521

Contratos de leasing (CLH) (Nº) 222 90

Valor par total (UF) 1.136.017 145.761

Otros activos (UF)* 52.979

Tasa de interés activos 9,5% MHE, 10,8% CLH

Originador y administrador primario Scotiabank y Bandesarrollo

Administrador maestro Securitizadora Bice/Bice

Hipotecaria

* Caja operacional UF 47.910 y caja no operacional UF 5.069 al 28 de febrero de 2017.

Indicadores Relevantes Cartera Consolidada

Morosidad dinámica* Dic.2015 Dic.2016 Feb.2017

1 cuota morosa 6,9% 6,5% 9,3%

2 cuotas morosas 3,7% 4,2% 3,9%

3 cuotas morosas 4,6% 3,1% 2,9%

4 o más cuotas morosas 7,0% 8,6% 8,3%

Total morosos 22,2% 22,5% 24,5%

Incumplimiento potencial**

Mora mayor a 180 días 1,5% 1,9% 1,6%

Incumplimientos reales 5,1% 5,2% 5,2%

Total incumplimiento potencial 6,6% 7,1% 6,8%

Prepagos totales acumulados*** 41,9% 42,5% 42,5%

* Porcentaje respecto al nº de operaciones vigentes ** Porcentaje respecto al nº de operaciones iniciales de la cartera *** Porcentaje respecto al valor par inicial de la cartera

Relación de Activos / Pasivos Senior

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

140%

160%

180%

dic-05 dic-07 dic-09 dic-11 dic-13 dic-15 feb-17

FACTORES SUBYACENTES A LA CLASIFICACION

Analista: Andrea Huerta P. [email protected]

(562) 2757-0434

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INFORME DE CLASIFICACION – Mayo 2017

INFORME DE CLASIFICACION Series C, D AAA

Serie E (sub) C


La morosidad de la cartera de mutuos se observa estable y controlada, en tanto, los niveles de la cartera de leasing son elevados y el tramo de más de 120 días en

mora registra un alza

Conforme con la antigüedad de la cartera, el número de incumplimientos reales tiende a ser nulo

DESEMPEÑO DEL COLATERAL

Deterioro del comportamiento crediticio de la cartera de leasing durante el año 2016. Como es de esperar, los indicadores de desempeño son más favorables en la cartera de mutuos.

Resumen de Cartera

Original Actual

Mutuos Leasing Mutuos Leasing

Nº Contratos 1.320 222 521 90

Valor par (UF) 964.889 171.128 100.810 44.951

Crédito promedio (UF) (1) 978 835 740 743

Garantía promedio (UF) (1) 1.307 909 1.023 807

Deuda / Garantía(%) (1)(2) 70,3 92,8 22,0 77,3

Plazo res. prom.(meses) (1) 206 220 40 46

Tasa de emisión prom.(%) (1) 9,6 10,9 9,5 10,7

(1)Ponderados por saldo insoluto / Precio Pactado (CLH AFV) (2) En el Leasing Incluye el ahorro acumulado en AFV

Evolución Morosidad de la Cartera Mutuos

Medida sobre nº operaciones vigentes

0%

5%

10%

15%

20%

25%

feb-02 ago-04 feb-07 ago-09 feb-12 ago-14 feb-17

1 c.morosa 2 c.morosas

3 c.morosas 4 o + c.morosas

Total Morosos

Evolución Morosidad de la Cartera Leasing

Medida sobre nº operaciones vigentes

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%


1 c.morosa 2 c.morosas

3 c.morosas 4 o + c.morosas

Total Morosos

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Serie E (sub) C


Parámetros de recuperación favorables en la cartera de leasing

Los niveles de prepagos de los mutuos se observan estables, pero por sobre comparables. En tanto, en la cartera de leasing el indicador de prepago es más

volátil, pero en línea con otros portafolios de igual originador.

La administración de excedentes ha sido eficiente y acorde con lo definido en el contrato de emisión

Incumplimiento Potencial Mutuos

Medido sobre nº operaciones iniciales

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%


6 o + c.morosas Inc.Reales

Inc.Potencial

Incumplimiento Potencial Leasing

Medido sobre nº operaciones iniciales

0%

5%

10%

15%

20%

25%


6 o + c.morosas Inc.Reales

Inc.Potencial

Parámetros de recuperación3

Mutuos Leasing

Año (1) Pérdida valor (%)

Costo2% Plazo

(meses) Pérdida valor (%)

Costo2% Plazo

(meses)

2003 45,0% 12,6% 20 22,7% 8,7% 10

2004 41,0% 12,9% 25 22,5% 8,8% 11

2005 42,0% 11,6% 23 24,6% 7,4% 13

2006 35,6% 12,0% 23 22,5% 7,0% 12

2007 36,0% 12,1% 23 23,5% 7,5% 12

2008 36,0% 12,2% 27 21,9% 8,2% 14

2009 35,3% 12,1% 27 22,8% 8,6% 15

2010 37,0% 11,6% 30 14,4% 9,2% 15

2011 36,2% 11,8% 32 11,8% 9,5% 16

2012 35,0% 11,9% 33 11,5% 10,0% 18

2013 33,9% 11,8% 35 10,7% 10,3% 19

2014 33,3% 11,8% 36 9,3% 10,5% 19

2015 33,3% 11,8% 36 9,3% 10,5% 19

2016 32,6% 11,9% 37 9,3% 10,5% 19

(1) Corresponde a la fecha de ingreso de los fondos al PS. (2) Medido sobre saldo insoluto. (3) Valores son acumulados por año

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Serie E (sub) C


Al alero de Scotiabank la estructura de gestión de los administradores primarios tuvo importantes cambios que acotaron los riesgos operativos y se tradujeron en

mejoras en el desempeño de los activos

Para mayor detalle de la opinión de Feller Rate respecto de los administradores primarios de los activos del patrimonio separado vea Anexos.

A partir de noviembre de 2015 Bice Hipotecaria realiza la labor de administrador maestro, en reemplazo de Acfin.

ADMINISTRACIÓN Cambio en la administración maestra a partir de noviembre de 2015

Prepago Voluntario

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%


P.acum./cartera inicial (leasing)

P.anual/cartera vigente-prom.sem.(leasing)

P.acum./cartera inicial (mutuos)

P.anual/cartera vigente-prom.sem.(mutuos)

Parámetros de recuperación de activos

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Serie E (sub) C


Para mayor detalle respecto a la metodología, proyecciones de flujo y sensibilizaciones vea Anexos.

PROYECCION FLUJO Resiste escenarios de estrés coherentes con el desempeño de los activos y las clasificaciones asignadas

Situación de activos de respaldo

Al 28 de febrero de 2017

73%

24%

3%

Valor Par Activos UF 145.761 Caja Operacional UF 47.910

Caja No Operacional UF 5.069

Características de los bonos

Original

Series A y B C y D E

Saldo Insoluto (UF) 232.000 998.000 90.000

Tasa emisión (%) 5,5 6,5 6,5

Plazo (años) 5 22,25 22,25

Pagos Trimestrales Trimestrales Al Vencim.

Gracia interés - - 22

Gracia amort. (años) - 5 22

Rescate anticipado Contemplan -

Actual

Series A y B C y D E

Saldo Insoluto (UF) 0 129.995 238.870

Tasa emisión (%) 5,5 6,5 6,5

Plazo (años) 0 6,75 6,75

Pagos Trimestrales Trimestrales Al Vencim.

Gracia interés - - 6,75

Gracia amort. (años) - - 6,75

Rescate anticipado Registran -

* Al 28 de febrero de 2017, después del pago del último cupón

Escenarios de estrés

AAA MHE CLH

Probabilidad de incumplimiento * 20% 50%

Pérdida de valor de la vivienda 55% 50%

Prepago anual** 24% 16%

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*En número de operaciones sobre cartera actual **Tasa anual sobre cartera vigente promedio semestral, ponderada por cuatro veces.

Rentabilidad AFV

Categoría Tasa de rentabilidad anual

neta de comisiones

AAA 2,5%

AA 3,5%

A 4,0%

BBB 4,5%

BB 5,5%

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INFORME DE CLASIFICACION


La metodología de Feller Rate considera un ajuste a la cartera de activos, de modo de reflejar sus pérdidas potenciales ante una eventual crisis económica. La magnitud de la crisis es mayor mientras más alta sea la clasificación de riesgo. Así, los supuestos correspondientes a un escenario AAA son más exigentes que para uno AA. A su vez, los asociados a un escenario AA son más exigentes que para un escenario A.

Para el seguimiento de los patrimonios separados, la metodología contempla ajustes a la cartera y estimación de incumplimientos residuales, conforme a lo estimado para otorgar la clasificación inicial y los incumplimientos reales registrados a la fecha de corte. No obstante, si el desempeño histórico del portafolio no se ajusta a las proyecciones iniciales, los índices se modifican conforme al comportamiento registrado. La estimación de pérdidas depende del perfil promedio de las garantías asociadas a la cartera vigente.

Para cada revisión de los bonos de securitización, se proyectan los flujos de caja de acuerdo a los ajustes que la metodología de Feller Rate supone, considerando la información actualizada disponible y los cambios en las características de la cartera: saldos insolutos, relaciones deuda-garantía, comportamiento de morosidad y prepagos de los activos de respaldo; saldo en las cuentas de reservas; y saldo de los títulos de deuda.

La metodología requiere para bonos de securitización que los flujos proyectados de ingresos de los activos, netos de pérdidas y gastos, sean capaces de soportar en cada periodo, los egresos generados por el pago de los bonos. Esto debe cumplirse no sólo para los flujos estimados en condiciones normales, sino también para los esperados en condiciones de crisis, incluyendo situaciones de prepagos voluntarios.

Para las proyecciones de los flujos de caja de los activos se siguieron las etapas que a continuación se indican:

Se proyectaron los flujos esperados de arriendos y pagos de precio a partir de la fecha de corte. Para los flujos de pagos de precio se estimaron rentabilidades del fondo en AFV por categoría de riesgo, por lo que se supuso sobreplazos conforme a lo señalado en la ley de leasing habitacional.

Se calculó la cantidad de operaciones fallidas sobre la base de los supuestos. Luego, se aplicaron al flujo de caja estimado a partir del primer mes, desde la fecha de referencia, en forma lineal y durante 36 meses.

Se estimaron las recuperaciones producto de la liquidación de las garantías asociadas a las operaciones fallidas a partir del mes 32 de producido el incumplimiento.

Con el producto de los prepagos y recuperaciones se realizaron sorteos de bonos o reinversión en activos, según lo establecido en el contrato de emisión.

Se obtuvo una proyección depurada de ingresos antes de gastos.

Se estimaron los diversos componentes de gastos para cada período: auditoría externa, representante de los tenedores de bonos, custodia de títulos, administración de activos y del patrimonio separado, clasificación de riesgo, y otros.

Se obtuvo un flujo de ingresos de la cartera de activos, neto de gastos.

Los flujos de ingresos ajustados a estos supuestos son los que Feller Rate ha considerado para las proyecciones de flujo de caja.

Sobre la base de sus tablas de desarrollo, se proyectaron los flujos de servicio de los bonos. Para verificar si la estructura de activos soporta el servicio de éstos, se compararon los flujos netos de cartera fallida y gastos de los activos y los flujos de los bonos y:

Se tomó en cuenta el saldo en la cuenta ingresos operacionales y en la cuenta de fondos acumulados de pagos extraordinarios a la fecha de corte;

Se obtuvieron, mes a mes, los excedentes o déficit del período;

Se proyectó el comportamiento del excedente acumulado o fondo de reserva sobre la base de: la reserva del período anterior, los excedentes del período y rescates permitidos, en conformidad con los resguardos establecidos en el contrato de emisión.

En general, para alcanzar una determinada clasificación, la estructura de activos y pasivos debe implicar que siempre se pueda cumplir con los resguardos del contrato de emisión. Esto es, en el caso específico de la emisión en análisis, que siempre la reserva debe ser no negativa.

Sensibilizaciones

Los flujos de caja resultantes se sensibilizaron ante distintas situaciones de prepagos voluntarios, caídas de contratos por morosidad, plazos y valores de recuperación de las viviendas, costos de reemplazo de los prestadores de servicios ajustados a los de mercado, así como baja rentabilidad en las cuentas de ahorro metódico en AFV. Los procedimientos de sustitución de activos, rescate y sorteo de bonos contemplados en el contrato de emisión, aseguran aceptablemente el pago de los cupones restantes de las series senior en las condiciones pactadas en los escenarios considerados acordes con las clasificaciones asignadas.

30-Abr-13 30-Abr-14 30-Abr-15 29-Abr-16 28-Abr-17

Series A y B - - - - -

Serie C y D AAA AAA AAA AAA AAA

Serie E C C C C C

Consideraciones metodológicas y de flujo de caja

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INFORME DE CLASIFICACION


En 2008 Scotiabank revisó las políticas de créditos, de convenios y de cobranza y renegociación de Banco del Desarrollo (BdD) y homologó sus estándares. Ello derivó en un mejor seguimiento de la cartera y en una cobranza más temprana. Al mismo tiempo, se produjo la migración del sistema de créditos hipotecarios de BdD a la plataforma tecnológica Scotia Pro, que se caracteriza por altos estándares operativos.

En la actualidad, la división de riesgos revisa continuamente indicadores de morosidad, cartera vencida y de recuperaciones de colocaciones castigadas y efectúa análisis de camadas y de eficiencia de cobranza, entre otros.

Las gestiones de cobranza comienzan el primer día de atraso en el pago. La primera etapa del proceso comprende aquellos casos con uno y hasta cinco dividendos morosos y está a cargo de una empresa especializada en esta materia filial de Scotiabank y de empresas externas. En esta etapa se efectúa el contacto con el cliente y se apoya de herramientas como sistemas de cobranza masiva y de discador telefónico. Ello, representa una ventaja respecto del procedimiento original de Banco del Desarrollo, en el que el ejecutivo comercial participaba activamente de la regulación de los créditos con hasta tres dividendos en mora.

La cobranza judicial comienza a los 180 días de atraso y es gestionada al interior de la institución bancaria. Asimismo, las renegociaciones están a cargo de la gerencia de recuperación. Las funciones son apoyadas por un software especializado en la gestión de cobranzas judiciales.

Según las nuevas directrices, Bandesarrollo Leasing Inmobiliario enfrentó significativas modificaciones en su estructura organizacional y administrativa, pasando de un esquema de administración independiente a adosarse a la plataforma integral de sistemas de servicio para filiales de Scotiabank, lo que derivó en la aplicación de los mismos estándares de operación del banco y en la renovación de su plana ejecutiva.

Actualmente, Bandesarrollo depende directamente de la División Consumer Finance de Scotiabank. Si bien su equipo administrativo es reducido, su quehacer se apoya en las áreas de riesgo, tecnología, operaciones, finanzas y legal de la institución bancaria, lo que deriva una estructura sólida y de fuerte expertise.

La sociedad está enfocada completamente en las actividades de cobranza, no existiendo en el último período ninguna operación de originación. Las mejoras impulsadas en los últimos años, se han enfocado en el inicio temprano de las acciones de cobro de la deuda y en el monitoreo permanente de la evolución de la mora.

El proceso de cobranza se inicia entre el día 2 o 3 de mora, lo cual está a cargo de empresas externas. En tanto, la cobranza judicial comienza el día 120 y se gestiona al interior de Scotiabank. La administración también ha puesto énfasis en el desarrollo de convenios de pago, potenciando la rapidez de respuesta y los mecanismos de recaudación.

De esta forma, Bandesarrollo posee un estándar de gestión bancario, presentando una elevada formalización de las operaciones y un buen seguimiento de la cartera. Las modificaciones realizadas han derivado en un control de los elevados niveles de morosidad que han caracterizado a los portafolios administradas por Bandesarrollo Leasing y que se han situado en el rango superior de carteras securitizadas de leasing habitacional evaluadas por Feller Rate.

Específicamente, los portafolios de operaciones securitizadas de la entidad sufrieron un alza relevante y generalizada de la mora e incumplimientos entre mediados de 2005 y 2006 y, luego, desde mediados de 2008 hacia fines de 2010 presentaron un deterioro significativo, que se controló en los últimos años. En este sentido, las medidas desarrolladas por la administración se han reflejado en una mejora de la calidad del portafolio.

La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma.

La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la

solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados.

Opinión Administradores Primarios de Activos

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