Materia: Casos Prácticos Profesor: MDI Arq. Damián ... · En la actualidad la brecha cambiaria...

Tema: Mercado de Oficinas

Profesor: MDI Arq. Damián Benávoli

Materia: Casos Prácticos

Master MDI

UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRIDESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE ARQUITECTURA

DEPARTAMENTO DE CONSTRUCCIÓN Y TECNOLOGÍA ARQUITECTÓNICAS

PREPARED FORGRANDES TEMAS DEL REAL ESTATEEl Mercado de OficinasJulio de 2014

3 CBRE | CLIENT NAME | PRESENTATION TITLE

ÍndiceMERCADO DE OFICINAS

1. PRESENTACIÓN

2. FACTORES SENTRALES• Ley de alquileres comerciales• Financiamiento

3. MERCADO DE OFICINAS DE BUENOS AIRES• Sub-mercados

4. COMO EVALUAR UN NEGOCIO DE OFICINAS

5. CASO PRACTICO• Edificio PUERTO MAPFRE


PARTICULARIDADES DEL MERCADOEl mercado inmobiliario argentino posee dos grandes factores que han determinado su funcionamiento a lo largo de la historia.1.Ley de Alquileres ComercialesPermite que cualquier inquilino con un preaviso de 60 días pueda romper unilateralmente un contrato de alquiler con una penalidad mínima.2. Falta de FinanciamientoEsto ha producido que la mayoría de los desarrolladores se vuelquen al negocio de viviendas u otro diferente al de oficinas.

Desdoblamiento CambiarioEl mercado inmobiliario Argentino se encuentra en una etapa de cambio dado principalmente por la restricción a la compra de dólares americanos y al desdoblamiento del tipo de cambio que esto produjo.

Históricamente las operaciones inmobiliarias en argentina se han realizado en dólares, por tal motivo los valores de referencia, tanto de alquiler como venta son en esta moneda.

En la actualidad la brecha cambiaria (tipo de cambio oficial-tipo de cambio paralelo) es del 60%, por lo cual al avanzar el análisis debemos hacer una unificación de valores pedidos y ver qué tipo de cambio pide cada propietario. De esta forma unificaríamos los valores para la comparación.

Falta de Financiamiento

Creditos bancariosinferiores al 3%

Ley de AlquileresEl inquilino puederesindir el contrato

luego de seis meses

Alquileres USDBuild-to-Suits

No son frecuentes

CONDICIONES DEL MERCADO INMOBILIARIOEvolución, precio y vacancia


CONDICIONES DEL MERCADO INMOBILIARIO

La ciudad de Buenos Aires es una ciudad claramente centralizada donde todos los medios de transporte públicos y las rutas y autopistas convergen en el puerto de Buenos Aires y sus alrededores.

Este esquema de planeamiento urbano ha producido que el mercado de oficinas siguiera este esquema y se encuentre actualmente en un proceso de expansión hacia la zona norte de la ciudad y el Gran Buenos Aires

Red de SubtesRed Ferroviaria


SUB-MERCADOS

Distrito Central de Negocios

Zona Norte CABA

Zona Norte GBA (Corredor Panamericana)

Zona Norte GBA (Corredor Libertador)

Plano General


SUB-MERCADOS

Plano Ampliado (Distrito Central de Negocios)


SUB-MARKET

Mitsubishi Headquarters

City of Buenos Aires

SouthGBA

CBD

Microcentro

Plaza San Martín Barrio Norte

Puerto Madero

Catalinas

Distrito Tecnológico

Plaza Roma



Source: Arial 8pt, Dark Grey

Evolución del Precio de Alquiler Vs Vacancia - Histórico




El modelo económico seguido por el gobierno nacional parece haber llegado a su fin por el deterioro de los pilares de este modelo productivo.

La alta inflación y la restricción para la compra de divisas extranjeras siguen golpeando al mercado inmobiliario, aunque con diferentes intensidades.

Evolución del Precio de Alquiler Vs Vacancia




Los primeros meses del año sin grandes sobresaltos han repercutido en un clima inmobiliario calmo, sin variacionessignificativas en sus principales indicadores.

Por el lado de las cuentas globales se aprecia una intención por disminuir el precio de los alquileres basándose en la pasada devaluación y en el estancamiento de la demanda.

No se aprecian estrategias de expansión ni mudanza.Este estancamiento le ha brindado mayor poder de negociación al inquilino frente a propietarios que prefieren retener a sus locatarios o incluso considerar ofertas por debajo del valor de mercado.

Valores & Vacancia por Submercado

VACANCIAALQUILER PROMEDIO ABSORCION OFERTA FUTURA

Q1 2014 11.12% US$ 24.00 45,000 m2 226,500 m2

CAP RATE ACTUALES

SISTEMA DE MEDIDA STOCK ALQUILABLE

6.00% - 8.00%GIA (Gross

Internal Area) m2

1,379,465 m2

Market Overview


CONDICIONES DEL MERCADO INMOBILIARIOValores de Venta Oficinas Clase A+

Valores de Alquiler a Tipo de Cambio Oficial y Paralelo+

COMO EVALUAR UN NEGOCIO DE OFICINAS


TOMA DE DECISION:

RACIONAL

90%

10%

LA DEMANDA


QUE TIENE QUE TENER UNA OFICINA?

• Ubicación• Accesibilidad • Imagen • Tecnología adecuada• Seguridad • Servicios• Costo

Cada empresa o usuario valora diferenteCambia el orden Cambia la importancia

RECORDAR: DEMANDA RACIONAL


CARACTERISITCAS DE LAS OFICINAS COMO NEGOCIO

• Negocio de renta

• Flujo de Fondos

• Simpleza para su manejo

• Información disponible

• Negocio atractivo para inversores pasivos

• Potencialmente Liquido

• Usuarios: 95% Alquiler 5% venta

• Inversores: Negocio de largo plazo

• Inversores: Buscan tasa de rentabilidad


VARIABLES FUNDAMENTALES

Principales:•Ingresos, flujos, alquileres, rentas•Tasa de Vacancia•Cap RateSecundarias:•Calidad de los inquilinos•Duración de los contratos•Liquidez del producto: venta y/o renta•Inversiones necesarias•Estado de mantenimiento•Expensas

EJEMPLO


Venta Ciudad Autónoma de Buenos AiresLONG LIST

EDIFICIO TO RRE INTECO NS ALEM PLAZA BUENO S AIRES PLAZA ZENCITY BO UCHARD PLAZA G REEN O FFICE

Dirección Vedia y Tronador Av. Alem 855 Manuela Saenz 323 Vera Peñalosa 5002 Bouchard 557 Lima y Carlos CalvoZona Saavedra (CABA) Catalinas (CABA) Puerto Madero (CABA) Puerto Madero (CABA) Plaza Roma (CABA) Constitución (CABA)Categoría A+ A+ A+ A+ A+ AAño de Construcción 2015 1996 2005 2012 2000 2015Pisos Disponibles 2°; 3°; 4°; 5° y 11° 4°; 5° y 6° 8° y 9° 5° Y 6° 3° 1° A 6°Area Disponible (m2) 2969 2680 3034 2600 2900 3150Cocheras 30 28 21 20 29 20

2.336 usd/m2 4.500 usd/ m2 5.000 usd/ m2 4.100 usd/ m2 3.500 usd/ m2 2.600 usd/ m220.000 Ars/ m2 38.500 Ars/m2 42.800 Ars/m2 21.600 Ars/m2 29.960 Ars/m2 22.256 Ars/m2

Tipo de Cambio Pesos Dólar Paralelo Dólar Paralelo BNA (oficial) Contado con Liquidación ParaleloDisponibilidad 2015 Inmediata Inmediata Inmediata Inmediata 2015A/ C VRV VRV VRV VRV VRV VRVGrupo Electrogeno Areas Comunes Areas Comunes Areas Comunes Areas Comunes Areas Comunes Areas ComunesCertificacion LEED No Posee No Posee No Posee No Posee No Posee Shell

Cielorraso suspendido ypiso técnico elevado

Se encuentra totalmenteequipado, listo paraocupar. Se puede negociarel mobiliario



Condiciones de Entrega

Precio Pedido

Cielorraso suspendido y piso técnico elevado



Venta Gran Buenos AiresLONG LIST

EDIFICIO NO DUS BUREAU PARK SAN ISIDRO PELLIZA BUILDING AL RIO

Dirección Laprida 3125 Fondo de la Legua y Cuyo Blas Parera y Dorrego Av. Del Libertador 77/95Zona Vicente Lopez Martinez Olivos Vicente LopezCategoría A+ A A A+Año de Construcción 2013 2014 2015 2013Pisos Disponibles 2° y 1/2 3° 1°; 2°; 3°; 4° y 5° (Bloque) 1° y 2° 6° y 7°Area Disponible (m2) 2718 m2 3558 m2 3000 m2 2566 m2Cocheras 39 146 56 24Precio Pedido 3.300 usd/m2 4.900 usd/ m2 2.750usd/m2 5.100 usd/ m2

15.000 Ars/ m2 25.774 Ars/m2 14.500 Ars/m2 26.800 Ars/m2Tipo de Cambio Pesos BNA (oficial) Pesos BNA (oficial)Disponibilidad 2013 2014 2015 2013A/ C VRV VRV VRV (instalación s/equipos) VRVGrupo Electrogeno Areas Comunes Areas Comunes Areas Comunes Areas ComunesCertificacion LEED Core & Shell No Posee No Posee Core & Shell


Cielorraso suspendido y piso técnicoelevado

Sen entrega sin pisotécnico

Cielorraso suspendido ypiso técnico elevadoCondiciones de Entrega


PLANO DE UBICACIÓN


EDIFICIOS SELECCIONADOSAL RIO

Ribera DesarrollosALEM PLAZA

Inversor PrivadoBOUCHARD PLAZA

Irsa

2.900 M2 2.680 M2 2.566 M2

Se seleccionaron los siguientes edificios teniendo en cuenta principalmente su ubicación y accesibilidad en relación con loas principales organismos financieros y gubernamentales del país.

Al Río se presenta como una opción en Zona Norte siguiendo con la tendencia de algunas empresas de mudarse a esta zona.

No se consideraron las opciones de Puerto Madero por los problemas de conectividad que presenta esta zona.


SEMÁFORO

Ubicación

Accesibilidad al Edificio

Imagen Corporativa

Amenities del Entorno

Medios de Transporte

BOUCHARDPLAZA

ALEMPLAZA

Posibilidad de Crecimiento

ATRIBUTOS PONDERACIÓNVALORACIÓN

5

5

2

4

4

2

22,7%

22,7%

9,1%

18,2%

18,2%

9,1%

22 100 %

3

3

3

3

2

3

2,82

3

3

3

3

3

3

3,00

2

2

3

2

1

2

1,91

* Valoración Atributos: 1Min5 Max

* Puntaje: 1 Min3 Max

Mejor Ponderado

AL RÍO

Atributos de Ubicación e Implantación


SEMÁFORO

Tamaño de Planta

Eficiencia de Planta

Altura de Plantas

Cantidad de Cocheras

Acceso a Cocheras

BOUCHARDPLAZA

ALEMPLAZA

Instalaciones

ATRIBUTOS PONDERACIÓNVALORACIÓN

4

4

4

3

4

4

15,4%

15,4%

15,4%

11,5%

15,4%

15,4%

26 100 %

3

3

2

3

1

3

2,42

1

3

3

3

1

3

2,27

2

3

1

2

3

3

2,42



Mejores Ponderados

AL RÍO

Atributos Técnicos

Acceso a Cocheras 3 11,5% 2 2 3

3


SEMÁFORO

Riesgo de Precio Final

Riesgo de Aprobación de Proyecto

Disponibilidad

Liquidez de Salida

BOUCHARDPLAZA

ALEMPLAZAATRIBUTOS PONDERACIÓNVALORACIÓN

4

4

4

3

27,3%

27,3%

9,1%

36,4%

12 100 %

3

3

3

3

3,00

3

3

3

3

3

3,00

3

2

2

2

2,27



Mejores Ponderados

AL RÍO

Atributos Económicos y Legales


VALORACIÓN

25

2.566

26.800 Ar$

68.768.800

Dólar Oficial

AL RIORibera Desarrollos

2.680

38.500 Ar$

103.180.000 Ar$

Dólar Paralelo

ALEM PLAZAInversor Privado

2.900

29.960 Ar$

86.884.000 Ar$

Dólares (contado c/ Liquidación)

BOUCHARD PLAZAIrsa

Superficie (m2)

Valor por m2

Total Inversión

Tipo de CambioTipo de Operación

Imagen

SÍNTESIS

6.598.228.26Ponderación

Edificios en Venta Seleccionados

VALUACIÓN DE INMUEBLES


ProcedimientoVALUACION DE INMUEBLES

Establecimiento del Objeto de la valuación:Es importante establecer el objeto para utilizar el método de valuación correcto y realizar un informe acorde.

Establecimiento de la Base de la valuación:Salvo pedido expreso del cliente el valor será Valor de Mercado como se establece en el “Red Book” elaborado por el Royal Institution of CharteredSurveyors.

Determinación del valorSe utilizará uno o más de los métodos internacionalmente aceptados; siendo estos:

•Método Comparativo•Método de la Renta (Inversión)•Método de Valor Residual•Método de Costo•Método de la Utilidad


MÉTODO DE VALUACIÓN DE INMUEBLES

InversiInversióónn

MMéétodo de Teortodo de Teoríía de la Renta por Capitalizacia de la Renta por Capitalizacióón Directa:n Directa:Por definición el Método de Renta, consiste en el análisis de la propiedad como una inversión, en base a la capacidad de producir beneficios económicos determinado por su capacidad de generar retornos sobre el capital invertido por el comprador, teniendo en cuenta los riesgos asumidos por el inversor.

MMéétodo de Flujo de Fondos Descontados:todo de Flujo de Fondos Descontados:esta aproximación se utiliza para determinar la capacidad de producir ingresos de la propiedad por medio de la comparación de la renta de mercado proveniente de rentas comparables. Se realizan deducciones por índice de ocupación, deudas por incobrables y costos de operación


CÓMO VALUAR UN NEGOCIO DE OFICINAS

Un negocio de Renta vale de acuerdo a la potencialidad de producir flujos futuros que tiene.

La tasa de capitalización o CAP RATE es la tasa que convierte el flujo en valor de CAPITAL.

El CAP RATE también se podría entender como la expectativa de rentabilidad que tiene el inversor.

Valor del Capital = Flujo de FondosTasa de Capitalización

Ingresos xTasa de vacancia

Tasa libre de riesgoRiesgo País

Riesgo de la industriaCosto ponderado del Capital

MercadoExpectativa del inversor

Capitalización Directa


EJEMPLO: ANÁLISIS EDIFICIO EN CAPITAL FEDERAL

Planta Sup propia 2.008 2.009 2.010 2.011 2.008 2.009 2.010 2.011 Inicio contrato

Vencimiento contrato

Observaciones

225 30 31 32 33 80.845 83.540 86.235 88.930776 30 (e) 32 (e) 34 34 279.252 297.869 316.486 316.486 24/01/2003 28/02/2008 Renegociación 28 2 08633 25 26 27 28 189.993 197.593 205.192 212.792 01/06/2007 30/06/2011 Renegociación a partir del 1/03/09633 22 25 30 33 167.196 189.996 227.995 250.795 01/05/2007 30/04/2010 Renegociación a partir del 01/04/07

2ª 1.403 30 30 30 34 505.220 505.220 505.220 572.583 01/12/2005 31/12/2007 Renegociación a partir del 31/12/07633 30 30 30 34 227.887 227.887 227.887 258.272 Renegociación a partir del 31/12/07705 30 (e) 32 (e) 34 34 253.883 270.808 287.734 287.734 24/01/2003 28/02/2008 Renegociación a partir de 28/2/08

4ª 1.388 30 31 32 33 499.802 516.462 533.123 549.7835ª 1.383 30 31 32 33 498.056 514.658 531.260 547.8626ª 1.370 30 31 32 33 493.348 509.793 526.237 542.682

580 23 24 25 26 160.080 167.040 174.000 180.960 24/02/2006 24/02/2011589 25,12 26,88 32 34 177.533 189.972 226.157 240.292 01/04/2007 31/03/2010331 22 30 (e) 32 34 87.384 119.160 127.104 135.048 01/03/2006 28/02/2011 Renegociación a partir del 1/03/09557 29,42 30,42 31,42 36 196.621 203.305 209.989 240.624 01/08/2007 31/07/2010

Cartel 1 50.000 50.000 50.000 0 50.000 50.000 50.000TOTAL 11.208 3.817.102 4.043.303 4.234.620 4.474.842Yield 9,42% 9,98% 10,46% 11,05%

8ª

7a

3ª

Baja

1ª

2.008 2.009 2.010Ingreso Anual 3.817.102 4.043.303 4.234.620Yield 9,42% 9,98% 10,46%Compra / Venta* -40.500.000Flujo de fondos -36.682.898 4.043.303 4.234.620* Venta al 10%

TIR 17,70%

Flujo de Fondos

MUCHAS GRACIAS

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