Mantenimiento de ascensoresdesde las administraciones y consorcios

Federación de Asociaciones y Cámara de Ascensores de la República Argentina

Introducción (1/2)

La emisión y aprobación de legislación para regular la instalación y el mantenimiento de ascensores es una responsabilidad de los Municipios.En Argentina existen distintos procedimientos tanto para la habilitación municipal y su librado al uso público como para la regulación y el control de las tareas de mantenimiento (Casos Mar del Plata, La Plata, Buenos Aires, Córdoba, etc.)Pero siempre, salvo lamentables excepciones (Avellaneda) estas legislaciones definen cuatro actores:

La empresa Instaladora (habilitación) o Conservadora (Mantenimiento)El Profesional representante técnico de la empresaEl propietario (Consorcistas) o su representante legal (Administrador)El organismo de Control con poder de policía (El Municipio)

Introducción (2/2)

Además todas las legislaciones tienen una estructura similar en los contenidos donde siempre se describe:

La responsabilidad de cada uno de los actores mencionadosLos requisitos administrativos a cumplirLos requisitos técnicos a cumplirLos mecanismos de control y organismos de aplicación.Las sanciones por incumplimiento

Normativas para Habilitaciones de equipos nuevos

Siempre el trámite de habilitación es una responsabilidad de la empresa instaladora (salvo en Córdoba) y del propietario que la contrató pues se los debe hacer responsables de la contratación y provisión de las partes y de los trabajos de instalación y ante posibles vicios ocultos.En general definen criterios mínimos de diseño de ascensores, escaleras y rampas (pasadizos, tamaño de cabinas, condiciones de accesibilidad, S/M, tipos de puertas)Fija las condiciones de seguridad a cumplir por el equipo (llaves límite, enclavamientos de puertas, paracaídas, protección contra fuego, etc.)Asegura condiciones de maniobra mínimasDefine los procedimientos administrativos para la liberación a uso público y habilitaciónY en general quedan desactualizados rápidamente por la aparición de nuevas tecnologías (Solución: Uso de estándares internacionales tales como NM207, EN81, etc.)Incluye requisitos para personas con capacidades reducidas (apertura de puertas mínima para sillas de ruedas, placas braille o botones en alto relieve, confirmaciones sonoras de llegada a piso, indicadores, etc.)

Normativas para Conservación de Ascensores (1/2)

Obligan a tener un contrato de mantenimiento con una empresa que debe estar registrada en el MunicipioDefinen requisitos mínimos a cumplir por la empresa conservadora para su registro y pueden emitir un Permiso o Matrícula de Conservador que puede tener vencimiento y reválidas periódicas.Describen los trabajos y verificaciones mínimos que debe efectuar la empresa conservadora y su periodicidadEn general crean un Libro de Inspección que funciona como mecanismo de comunicación entre el propietario y la empresa conservadoraCrean la figura de Representante TécnicoExigen Seguros de RC para el propietario y el conservadorDefinen las obligaciones de la Empresa Conservadora y del propietarioEn general aclaran que el poder de policía es función indelegable del Municipio aunque a veces se buscan mecanismos de privatización de los controles (PVA) o transferencia de responsabilidades hacia el profesional representante técnico (San Isidro, Avellaneda, etc.)

Normativas para Conservación de Ascensores (2/2)

Definen los incumplimientos del Propietario, del Conservador y del Profesional Representante Técnico:

De instalaciónSin habilitación , Sin Conservación, Sin Libro de Inspección

No corregir en tiempo y forma lo requerido en el Libro de Inspección, no denunciar la desaparición o destrucción del Libro, no presentar Libro de Inspección a la autoridad, no permitir al Rep. Técnico la suscripción del LibroNo permitir el acceso o dificultar la verificación del equipoNo contar o tener vencido el seguro de Resp. CivilNo rehabilitar luego de una modernizaciónNo cumplir con las rutinas e inspecciones periódicas descriptas en las normativasNo impedir el uso cuando el equipo se encuentra en condiciones inseguras

Penalidades y Sanciones

Penalidades y Sanciones

Para el Conservador / Instalador y Representante Técnico

Para el propietario, consorcio o Administrador

MultasSuspensión de la firma del profesional por períodos largosSuspensión de matrícula de Conservador

MultasClausura del equipo

Responsabilidades legales (1/2)

A partir de la reforma del art. 1113 del código civil (Ley 17.711), los accidentes causados por el uso de ascensores se encuadra como caso especial de daño de cosas inanimadas.En dicho artículo se define taxativamente que el dueño (consorcio y su representante legal: Administrador) tienen la obligación de velar por la seguridad del ascensor y la de los usuarios.Esto incluye el velar por el buen mantenimiento de los mismos.Además, las pólizas de Responsabilidad Civil contra accidentes, siempre tienen la siguiente frase incluida en las mismas: “Es condición de cobertura que el asegurado declara observar las prescripciones y reglamentos exigidos para el ejercicio de esa actividad”

Responsabilidades legales (2/2)

El propietario tiene la obligación de instalar ascensores seguros y que dicha condición de seguridad se mantengan en el tiempo, esto es contratando unservicio de mantenimiento que cumpla con todos los requisitos del fabricante.El administrador, por ser el representante legal del propietario y por recibir la delegación de las obligaciones de contratar del propietario, también es responsable en forma personal y directa como lo es el propietario.En caso de accidente, la víctima puede accionar civil y penalmente contra el administrador, contra el consorcio o contra cada uno de los propietarios además de ir en contra de la empresa instaladora y de la empresa de mantenimiento, si considera y tiene pruebas de que el ascensor no era seguro.Obviamente los abogados de la víctima buscarán ir contra el actor más solvente. Si la empresa de mantenimiento o la instaladora no tiene capacidad económica y financiera, terminarán en el administrador, en el consorcio y finalmente en cada propietario.Si la empresa instaladora o de mantenimiento no cumplió con toda la normativa vigente, la compañía de seguros no cubrirá los costos del accidente.

Entonces, como nos aseguramos que la empresa que instala un Ascensor o

brinda el servicio de mantenimiento, lo hace

correctamente?

Como evaluar al contratar a una empresa de mantenimiento de ascensores (1/2)

Requisitos Administrativos:Original y fotocopia de permiso o matrícula de conservador (vencimiento)Contrato o estatuto social, acta de designación de cargos y/o poder de la persona autorizada a suscribir el contratoCopia del último balanceC.U.I.T. (fotocopia de formulario de inscripción)Ingresos brutos (fotocopia de formulario de inscripción)S.U.S.S. (Fotocopia de formularios de inscripción y comprobante del último pago)A.R.T. (Comprobante de pago, programa de seguridad registrado y certificado de cobertura con listado del personal)Póliza de seguro responsabilidad civil y comprobante del ultimo pago.Es conveniente que la empresa sea socia de alguna cámara.Posibilidad de rescisión del contrato con causa con un preaviso de 30 días pero sin deudas de pagosVerificar la coherencia de razón social y domicilio entre los distintos documentosPara el régimen de monotributo las limitaciones son:

Límites del Régimen de Monotributo

Límites impuestos por la AFIP:Facturación Anual: $ 72.000 por servicios

Máximo $6.000 por mesA $ 212 / Máquina la cantidad máxima de ascensores bajo mantenimiento no puede ser mayor que 28 máquinasMonto máximo por factura individual: $ 870

Imposibilidad de importar bienesLos gastos o bienes de los dueños deben ser compatibles con la facturaciónLimitación a 85 m2 y 10 Kw en el localHasta tres inmuebles como propiedades de explotación

Límites impuestos por el contenido de trabajo:Mínimo dos personas (para trabajar en pasadizo y en horario de trabajo y tres personas para reclamos fuera de horario (uno de lunes a viernes y dos los Sábados y Domingos) distintos de los dos anteriores. Los costos de este personal son mayores que los $ 6.000 de venta máximos del régimen

Como evaluar al contratar a una empresa de mantenimiento de ascensores (2/2)

Requisitos Técnicos:Requerir lista de clientes actuales y verificarlosPedir referencias de 3 consorcios que tenga equipos de similares características y verificarlasRequerir un informe técnico del estado de los equipos al momento de contratar el servicio de mantenimiento y un presupuesto de las tareas a efectuar a diferentes empresasPedir un detalle de la estructura de la empresa (Organigrama) describiendo Gerentes, Representantes Técnicos, Supervisores, Técnicos, Operarios y verificar con el listado de pago de S.U.S.S.Precisar el tipo de servicio (si incluye repuestos, solo partes menores o ningún repuesto, tiempo promedio de atención de reclamos, si tiene guardia de 24 horas y como la brinda, etc.)Requerir un detalle de medios de movilidad y listado de Herramientas y dispositivosVisitar las oficinas, depósito y/o taller de la empresa conservadoraAclarar la disponibilidad de stock de repuestos

Como evaluar el servicio prestado

Está actualizado el libro de inspección?La nivelación de la parada es aceptable?Funcionan los botones de parada, abre puertas, intercomunicador, indicadores, pulsadores, etc.?Están limpias la Sala de máquinas y los fosos, se lubrican los elementos móviles mensualmente?Se verificación los sistemas de seguridad (cerraduras, freno, alarmas) y tensión de cables periódicamente?Se limpian las Guías, se prueban el paracaídas, regulador y los límites periódicamente?Se revisa el desgaste de los cables de acero periódicamente?Se exige la planilla de check list mensual?Se verifica que el personal que presta servicio sea el declarado en la lista de la ART y tenga al día el pago de SUSS?Se verifica que la razón social y domicilio de las facturas sean los mismos que los del permiso de conservador, contrato, etc?Se piden los repuestos cambiados?Se verifica la calidad de los cables de acero en un cambio?Se piden los presupuestos de reparación y/o modernización con los detalles suficientes y luego se verifica el cumplimiento de los cambios?

Algunas “trampitas” (1/5)

Permisos de ConservadorDirección o Razón Social del permiso no coincide con el contratoPermiso falso (fotocopia del original con fecha de vencimiento retocada)Mismo dueño con varias empresas con permisos distintos rotando domicilios ante accidentes para no responder con el patrimonio propio

FacturaciónComprobar la validez de las facturas (vencimientos, etc.)Dirección o Razón Social de la factura no coincide con la del contrato. Una SRL o SA factura el servicio y un monotributista factura las reparaciones y repuestosDirección o Razón Social de los presupuestos no coincide con la del contratoFacturas apócrifas

“Venta de Repuestos”Se cobran repuestos que no se cambianSe cambian repuestos que no estaban dañadosSe colocan repuestos usados y se facturan como nuevosSe colocan repuestos que no cumplen con los requisitos técnicosSe cobran repuestos con precios de primera línea y se colocan repuestos de segunda líneaSe falsifican marcas de partes o repuestos

Algunas “trampitas” (2/5)

ModernizacionesSe colocan puertas que no son contra incendioSe cotizan cambios de cables de acero y no se cambianSe cotizan cambios de cableado eléctrico y no se especifica que cables (cable de comando o instalación eléctrica de pasadizo o cableado de S/M)Se cotizan cambios de máquina y se colocan máquinas recicladasSe cotizan controles de una determinada marca de primera línea y se instalan controles con un autoadhesivo falso de la marcaSe cotizan controles de una determinada marca o “similar” y siempre se colocan controles marca Similar.Se cambian las cerraduras de piso y no se colocan las de doble contacto

Algunas “trampitas” (3/5)

Rutinas de MantenimientoNo se hace nada. Solo se firma el libro de inspecciónSe anulan o “puentean” contactos de puerta porque generan reclamosSe desacopla el cable que acciona el paracaídas para no repararloSe anulan las llaves límite por mal funcionamientoNo se acortan los cables de acero y trabajan con tensión desparejaNo hay guardia de 24 horasSe cobran los reclamos aparteNo funcionan algunos botones de cabina por fallas en cable de comandoNo se limpian las guíasNo se limpian los bajo recorridos ni la S/MNo funciona la luz de emergencia en cabinaLuz de puerta de cabina excesiva sin cortar la maniobraNivela mal en los pisosLa cabina toca el resorte o amortiguador en la última parada

Algunas “trampitas” (4/5)

PersonalNo tiene personal en relación de dependencia. Son todos “socios monotributistas”Aparecen subcontratistas haciendo los trabajos sin aviso previo ni documentación que avale su condición de tal.Tienen atrasado el pago de SUS y ARTEntregan un listado de personal para el ingreso al edificio y envían otro fuera del listadoTienen atrasado el pago del seguro de responsabilidad civil (póliza suspendida)No tienen ropa de trabajo ni cumplen con las normas de seguridadNo tienen las herramientas adecuadas para brindar el servicio

Algunas “trampitas” (5/5)

ContratoNo incluye guardia de 24 horas para personas atrapadasSe cobran los reclamos aparte (en horario de trabajo o fuera)El contrato, sin deuda de pagos, no es rescindible con 30 días de anticipaciónEl contrato no coincide en todas las condiciones con el presupuesto original (tareas que incluye, repuestos, etc.)No incluye un listado pormenorizado de las tareas que se deben efectuar o no se menciona la legislación vigente a cumplirNo tiene fechas de vigencia y renovaciónEl que firma no es socio o apoderado o no se aclara la calidad del firmante

Que hacer en casos de no cumplimiento

Rescindir el contrato inmediatamenteDenunciar la empresa conservadora en el MunicipioConsultar a la Cámara de Empresas de Ascensores localPedir una evaluación del estado del ascensor a las posibles nuevas empresas a contratarSi tiene dudas contrate una auditoria técnicaRecuerde que en caso de accidente las pólizas de responsabilidad civil del edificio no cubrirán el siniestro si no se cumple con toda la normativa vigente

Costos de abono e indices

Variación de Indices y Abono de Mantenimiento

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50

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200

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400

450

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Año

Indi

ces

IPC

IPIM

Dólar

Salario OficialCalibrador 1ra.Ab. Teórico

Ab. Real

Recuerde estos números

Servicio Precio ($/día) Comentarios

Transporte Público 6.40 8 pasajes de colectivo de $0,80Gas 1.08 $ 65 por bimestreTV por cable 3.50 $ 105 / mesConexión Internet ADSL 512K 2.83 $ 85 / MesAbono mínimo telefonía Celular 1.17 $ 35 / Mes (un solo integrante de la familia)Abono teléfono 1.73 $51.90 / mes Línea Control 600 TelefónicaPan (1/2 Kg) 1.50 $ 2.99 / KgAsado Ternera (1 Kg) 8.59 Supermercados DiscoLeche (1 lt.) 1.63 Sancor Sachet 1 LitroCigarrillos 3.60 Marlboro Box 20

Mantenimiento de un ascensor 0.68 $365 / mes en edificio de 18 unidades, máquina de una velocidad, puertas manuales, 10 paradas

Gasto Diario de un grupo familiar (4 personas)