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Lnea Jurisprudencial

Diversas controversias ha generado la aplicacin del procedimiento de saneamiento de lapequea propiedad, contenido en el D.L. N2.695. I.- Solicitante de regularizacin de pequea propiedad deben estar en posesin y no meratenencia

El inciso 1 del artculo 1 del Decreto Ley N 2.695 dispone: "Los poseedores materiales debienes races rurales o urbanos, cuyo avalo fiscal para el pago del impuesto territorial seainferior a ochocientas o a trescientas ochenta unidades tributarias, respectivamente, quecarezcan de ttulo inscrito, podrn solicitar de la Direccin de Tierras y Bienes Nacionales que seles reconozca la calidad de poseedores regulares de dichos bienes a fin de quedar habilitadospara adquirir su dominio por prescripcin, de acuerdo con el procedimiento que se establece enla presente ley".

Por su parte el artculo 2 del mismo cuerpo normativo, en lo que al arbitrio en estudio, precepta:"Para ejercitar el derecho a que se refiere el artculo anterior, el solicitante deber reunir lossiguientes requisitos: 1 Estar en posesin del inmueble, por s o por otra persona en su nombre,en forma continua y exclusiva, sin violencia ni clandestinidad, durante cinco aos a los menos".

De las normas transcritas precedentemente se desprende que el solicitante debe estar enposesin de la propiedad y no ser un mero tenedor de la misma, como sera el caso de unarrendamiento que, en carcter de tal, pretendiese sanear la posesin inscrita de la que carece(Corte Suprema, Primera Sala, 5 de septiembre de 2012, Rol 3772-2010) II.- Cadena paralela de inscripciones que emana de inscripcin conforme el D.L. N2.695 En sentencia de 13 de julio de 2009, Rol 231-2008, la Primera Sala de la Corte Suprema fijcomo criterio de mayora que la inscripcin de un predio conforme el procedimiento del D.L. N2.695 prevalece respecto de la que tena un tercero con relacin al mismo inmueble. La sentencia seala que el Decreto Ley N 2695 fij un estatuto jurdico destinado a regularizarla posesin de la pequea propiedad raz y para la constitucin del dominio sobre ella medianteun procedimiento administrativo que permita dar una solucin prctica de la situacin que afectaa poseedores materiales que carecen de ttulos o que los tienen imperfectos, como se enunciaen la exposicin de motivos del referido cuerpo legal. Por lo tanto, se trata de una regularizacinde carcter especial que escapa a las disposiciones comunes que sobre la materia contiene elCdigo Civil, en particular toda la problemtica que presenta la teora de la posesin inscrita. Enel presente caso, se ha regularizado administrativamente la situacin de un poseedor material,el que por sobre el inmueble que ocupa no tiene ttulo inscrito, a fin de que se le considereposeedor inscrito lo que le permitir adquirir el dominio del inmueble que ocupa por prescripcin,declaracin que finalmente obtuvo y por tanto se procedi a la inscripcin correspondiente en elRegistro de Propiedad pertinente. Aade el fallo que el artculo 18 del Decreto Ley N 2.695, que trata del ejercicio de derechospor "terceros", indica que stos cuando pretendan impugnar la solicitud o inscripcin practicadaa nombre del peticionario, slo podrn hacerlo ejerciendo los derechos que se les confieren enel Ttulo IV de la ley, dentro de los plazos y de acuerdo con las normas que se establecen en losartculos siguientes y precisamente, el artculo 19, considera como el principal oponente, dentrodel concepto de "terceros" a que se refiere la ley, al poseedor inscrito del inmueble y siempreque su ttulo le otorgue posesin exclusiva. Para el fallo la ley habla de los terceros en general, exigiendo para tal calidad que estn

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habilitados para oponerse a la regularizacin que contempla la ley aludida, uno de los cuales, esel poseedor inscrito del inmueble que se trata de sanear, sin entrar al detalle de si se trata deposeedores inscritos de aqullos cuya inscripcin sea considerada en la regularizacinpertinente o de aquellas que no hayan sido verificadas por el Servicio en el procedimientoadministrativo, puesto que como ya se dijo ese dato segn la ley slo tiene un carcterpresuntivo, como se infiere de la norma del artculo tercero de la legislacin sealada. Surge aspara la sentencia una oportunidad para que el reivindicante se haya oportunamente opuesto enel procedimiento de regularizacin, mismo razonamiento que cabe hacer con respecto alejercicio de las acciones de dominio a que se refiere el artculo 26 del Decreto Ley N 2.695,norma que invocando de nuevo el precepto del artculo 19, le permite a los terceros, sin hacerdistincin de ninguna especie, ejercer dentro de un determinado plazo las acciones de dominioque estimen asistirle, este trmino por supuesto es menor, por la especialidad del tema, al quese concede para la accin reivindicatoria ordinaria. Este tercero, como ya se consign, debe serun poseedor anterior inscrito, porque se trata de una accin propietaria, que es el caso de losdemandantes. III.- Procedimiento de regularizacin del D.L. N2.695 no es aplicable cuando el solicitantees copropietario en virtud de un ttulo inscrito

El Decreto Ley N 2.695 del ao 1979 manifiesta en los considerandos que preceden a suarticulado que la deficiente constitucin del dominio de las pequeas propiedades races yurbanas genera problemas de ndole socioeconmico de crecimiento progresivo, al impedir quegran nmero de ellas se incorpore efectivamente al proceso productivo nacional (considerandoN 1) y que por ello se ha creado un sistema que la legislacin ha denominado saneamientodel dominio de la pequea propiedad, que tiene por objeto regularizar la situacin del poseedormaterial que carece de ttulos o que los tiene imperfectos (considerando 2), lo que revelaque el beneficiado con sus disposiciones es el poseedor material que carece de ttulos quejustifiquen jurdicamente su posesin o que, tenindolos, stos adolecen de vicios oimperfecciones que impiden atribuirles plena eficacia jurdica. Ello justifica que el artculo 1 delDecreto Ley N 2.695 faculte a los poseedores materiales que se encuentran en la antedichasituacin para solicitar a la Direccin de Tierras y Bienes Nacionales que se les reconozca lacalidad de poseedores regulares a fin de quedar habilitados para adquirir su dominio porprescripcin.

Al tenor de los antecedentes del proceso, es posible concluir que la postulante al saneamientodel citado Decreto Ley y que alega la posesin material del predio rstico, cuenta con un ttulodebidamente inscrito en que justifica la posesin del 50% de los derechos sobre el inmueble sublite, que ejerce conjuntamente con otras personas, que cuentan, asimismo, con un ttulo inscritoque establece para stos la posesin del restante 50%, lo que pugna contra el principiomanifestado en los considerandos antes citados del mencionado Decreto Ley N 2.695.

En efecto, el litigio se suscita entre personas que son propietarias en comn de un bien raz,correspondiendo a todas en conjunto el dominio y posesin del inmueble sobre el cual tanto lapeticionaria de la regularizacin como los oponentes a la misma adquirieron derechos queemanan de los respectivos ttulos inscritos, de manera que la peticionaria nunca ha sidoposeedora exclusiva del inmueble que pretende acoger el procedimiento de saneamiento, paralo cual debe tenerse presente que el artculo 2305 del Cdigo Civil establece que el derecho decada uno de los comuneros sobre la cosa comn es el mismo que el de los socios en el habersocial, disposicin de la cual resulta aplicable el numeral 2 del artculo 2081 del mismo Cdigo,segn el cual cada socio y en su caso el comunero- podr servirse para su uso personal delas cosas pertenecientes al haber social, con tal que las emplee segn su destino ordinario, y sinperjuicio de la sociedad y del justo uso de los otros, de modo tal que el ejercicio por parte de uncomunero de tal facultad no le otorga la posesin material ni legal exclusiva del predio.

No obstante lo anterior, los sentenciadores no repararon en que el artculo 2 del citado Decreto

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Ley, ubicado en el Ttulo I Disposiciones Generales, establece lo siguiente: Para ejercitar elderecho a que se refiere el artculo anterior, el solicitante deber reunir los siguientes requisitos:1. Estar en posesin del inmueble, por s o por otra persona en su nombre, en forma continua yexclusiva, sin violencia ni clandestinidad, durante cinco aos, a lo menos. El artculo anterior a que alude el precepto transcrito es el que determina que los poseedoresmateriales de bienes races a que la norma se refiere podrn solicitar de la Direccin de Tierrasy Bienes Nacionales que se les reconozca la calidad de poseedores regulares de dichos bienesa fin de quedar habilitados para adquirir su dominio por prescripcin, de acuerdo con elprocedimiento que el mismo decreto ley establece.

El requisito de posesin exclusiva se opone a la que se tiene, sobre el mismo bien, encomunidad con otras personas, lo que lleva inequvocamente a inferir que el procedimiento deregularizacin establecido en el Decreto Ley N 2.695 no resulta aplicable en el evento que uncomunero pretenda quedar habilitado para adquirir el dominio de un bien raz que posee conotros comuneros, imponiendo su derecho por sobre el de stos, lo que determina que esimprocedente tal procedimiento entre comuneros.

Asiste razn a la recurrente cuando afirma que el procedimiento de regularizacin quecontempla el Decreto Ley N 2.695 no es aplicable cuando el solicitante es copropietario, envirtud de un ttulo inscrito que no adolece de vicios ni imperfecciones, de derechos sobre uninmueble junto con otras personas que detentan, a su vez, un ttulo inscrito, asimismo vlido yeficaz (Corte Suprema, Primera Sala, 28 de mayo de 2014, Rol 12045-2013). En el mismo contexto, se ha fallado que si la accin reivindicatoria se interpuso por unpropietario comunitario, ello es as por que la ley se la concede para recuperar la posesin queha perdido, accionando en contra de quien la ha obtenido en forma indebida, y en el caso deautos el actor la interpone dentro del plazo que le concede el artculo 26 del D.L. N 2695, y sibien puede sostenerse que el actor no ha perdido la posesin de la propiedad, pues lainscripcin de los derechos que conforman el total de la propiedad de que es dueo encomunidad con el demandante, no se ha dejado sin efecto, lo cierto es que existe una dobleinscripcin conservatoria respecto de una parte de la propiedad, por lo que resulta atendible laaccin incoada para mantener la correcta historia de la propiedad que perdi, sin que resultelegtimo el procedimiento empleado por el demandado para obtener una especie de particin dela propiedad que detenta en comunidad con el actor, razones estas por las que se acoger lademanda, ordenndose cancelar la inscripcin de dominio afectada en favor del demandado(Corte de Apelaciones de Valparaso, 17 de abril de 2014, Rol 2402-2013). IV.- Para el ejercicio de accin de compensacin en dinero del artculo 28 del D.L. N2.695se exige, adems, buena fe

Del tenor del precepto transcrito precedentemente aparece que resultan ser requisitosparticulares para la concurrencia de la accin de compensacin en dinero referida, que elrequirente acredite el dominio sobre la propiedad objeto del litigio, ya sea en su totalidad o sobreuna parte de l y que el interesado no haya ejercido oportunamente las acciones de dominio aque se refiere el artculo 26 del mismo estatuto, ambos presupuestos cuya concurrencia haquedado establecida en el fallo que se revisa.

Sin perjuicio de lo recin expresado, no puede soslayarse en el anlisis la concurrencia delprincipio de buena fe, pues aun cuando el artculo 28 del D.L. N 2.186 no lo consideraexpresamente como un requisito de la accin de compensacin, el demandado ha sustentadosu defensa en que el actor procedi a comprar la porcin de terreno de que se trata a sabiendasde que aqul la haba comprado aos antes aunque sin inscribir oportunamente su ttulo. Sehace valer, en consecuencia, la deslealtad de la conducta del demandante, quien traicion losdeberes que le imponan sus relaciones personales con el demandado y el conocimiento de las

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negociaciones precedentes, incurriendo en actuaciones contrarias a la buena fe, que tornanabusivo el derecho a indemnizacin que ahora impetra.

En efecto, la buena fe constituye un principio general del derecho, heredado de los romanos,que se proyecta en diversas disciplinas jurdicas. (Enrique Alcalde Rodrguez, Los PrincipiosGenerales del Derecho, Ediciones de la Pontificia Universidad Catlica de Chile, Santiago, 2003;Fernando Fueyo Laneri El principio general de la buena fe o el principio integrador y creador deconductas, normas y decisiones en Instituciones de Derecho Civil moderno, Editorial Jurdica,Santiago, 1990). El diccionario de la Real Academia Espaola, por Buena Fe (bonna fides, en latn) entiende:"Rectitud honradez. Conviccin en que se halla una persona de que hace o posee alguna cosacon derecho legtimo".

En otras palabras, es el modo sincero y razonable con que se procede, razn por la cual estntimamente relacionado con la idea de rectitud, de intencin y de lealtad.

La nocin de buena fe evoca la idea de rectitud de correccin, de lealtad. De ah que enocasiones se identifique con una persuasin de estar actuando o de haber actuadocorrectamente, lo que generalmente se denomina buena fe subjetiva. Pero, tambin la doctrina yla jurisprudencia han reconocido en la buena fe una dimensin objetiva, con apoyo en el artculo1546 del Cdigo Civil que lleva a las personas a convenir, cumplir y ejercer los derechos yobligaciones comportndose correcta y lealmente en sus relaciones recprocas. Conviene acotar, por lo dems, que se ha distinguido entre la buena fe en su dimensinsubjetiva (la buena fe-creencia) y la buena fe en su dimensin objetiva (la buena fe-lealtad). Ladoctrina, a este respecto, ha expresado que "En sede no jurdica, la expresin "buena fe"designa una persuasin subjetiva interna (de carcter tico) de estar actuando o haber actuadocorrectamente. Representa un estado de nimo. Proyectada al terreno del derecho civil, labuena fe asume dos direcciones. La primera, la buena fe subjetiva, conserva aquella fisonomapsicolgica. La segunda, la buena fe objetiva, que es la que mayormente interesa en materia decontratos, la pierde." "La buena fe subjetiva es la creencia que por efecto de un error excusable, tiene la persona deque su conducta no peca contra el derecho. Es la conviccin interna o psicolgica deencontrarse el sujeto en una situacin jurdica regular, aunque objetivamente no sea as; aunquehay error. Como el derecho ampara la conviccin de regularidad, en ocasiones diversas disculpao excusa el error, con lo que deja de lado una aplicacin implacable de normas tcnicas queconducira a la nulidad con efecto retroactivo o consecuencias enojosas para quien estpersuadido de las regularidad de su situacin. De consiguiente, la buena fe subjetiva es unanocin justificativa del error." ("Los Contratos. Parte General." Jorge Lpez Santa Mara. Pgina288-289).

En sntesis, la buena fe aparece configurada como la conciencia de actuar con honradez y sinprivacin o menoscabo de los legtimos derechos de terceros. No se trata de una conductadebida, que otro pueda exigir, sino de una conducta necesaria partiendo del hecho irrecusablede que la conducta humana puede estar inspirada por la buena o la mala fe.

De otra parte, tambin desde la ptica procesal debe reconocerse a la buena fe como uno de losprincipios que gobierna la vida jurdica. Por su intermedio, se insta a las partes a obrar conlealtad y correccin en el desarrollo del conflicto jurdico desde su inicio; es decir, desde que seexpone la pretensin que debe ser conocida por el rgano jurisdiccional y que aparece subentendida en toda actuacin en el proceso. (Alejandro Romero Seguel El principio de laBuena fe procesal y su desarrollo en la jurisprudencia, a la luz de la doctrina de los actospropios, en Revista Chilena de Derecho, Seccin Jurisprudencia, Santiago, 2003, v. 30, n 1,

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pp. 167-172).

En consecuencia, el principio que se viene relacionando ha de ser considerado para determinarla procedencia de la compensacin pretendida en autos, porque as como la normativacontenida en el Decreto Ley N 2.695 exige la concurrencia de la buena fe del solicitante parareconocerle su calidad de poseedor regular, tambin ha de imponerse el mismo parmetro aquien pretende una compensacin en dinero aduciendo que el acto administrativo le ha privadode su dominio (Corte Suprema, Primera Sala, 2 de junio de 2014, Rol 4830-2013). V.- Carga de la prueba que recae sobre oponente a solicitud de regularizacin conformeD.L. N2.695

El Decreto Ley 2.695, formul exigencias y presupuestos, tanto al solicitante que presentarequerimiento de regularizacin a la autoridad administrativa, como a quien deduce oposicin ala misma. Lo relativo a la peticin de saneamiento est previsto que sea revisado por laautoridad administrativa y por los tribunales ordinarios, en el evento que la oposicin se sustenteen el motivo tercero del artculo 19 del D.L 2.695; en tanto que lo relativo a lo oposicin,corresponde que sea estudiado en sede judicial, por cuanto, al asimilarse la oposicin a lademanda, es el actor, es decir, quien deduce la oposicin a quien toca la prueba de loselementos de la causal que motiva su enfrentamiento a la solicitud de regularizacin (Corte deApelaciones de Concepcin, 17 de septiembre de 2014, Rol 583-2014).