A continuación encontrará referencias sobre las principales leyes y decretos relacionados con el Arrendamiento de Vivienda Urbana:

Decreto 1789 de 2004: Por el cual se establecen disposiciones en relación con las sociedades especializadas en arrendamiento a fin de que éstas enfoquen sus esfuerzos en el desarrollo de la actividad constructora.

Ley 820 de 2003: Esta norma tiene como objeto fijar los criterios que regulan los contratos de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda, en desarrollo de los derechos de los colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con función social.

Decreto 3130 de 2003: Aplicable a los contratos celebrados para el arrendamiento de vivienda urbana, teniendo en cuenta aspectos como el pago de los servicios públicos, contrato de arrendamiento, depósitos y otros aspectos referentes al arrendamiento de este tipo de inmuebles.

Ley 820 de 2003: Por la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras disposiciones para regular los contratos de arrendamiento. Se hace énfasis en la promoción de los derechos de los colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con función social.

Decreto 2223 de 1996: Por el cual se señalan normas que garantizan la participación activa de la comunidad en el cumplimiento de los compromisos del Pacto Social de Productividad, Precios y Salarios.

Ley 242 de 1995:  Esta Ley modifica las normas legales que tienen en cuenta el comportamiento pasado del Indice de Precios al Consumidor como factor de reajuste de multas, valores catastrales, rangos, cuantías y cánones, y en su lugar establecer criterios que hacen referencia a la meta de inflación, con el objeto de ajustar la legislación de manera que sirva de instrumento para la desindización de la economía, de conformidad con el Pacto Social de Productividad, Precios y Salarios. Además determina la forma como deberá tenerse en cuenta la meta de inflación en la expedición de normas por parte del Gobierno Nacional y las Administraciones Distritales, Municipales y Departamentales.

Ley  56 de 1985: Por la cual se dictan normas sobre arrendamiento de vivienda urbana y otras disposiciones que garantizan el derecho a la vivienda para la familia colombiana como una obligación del Estado.

Código de comercio: Que regula todo lo concerniente con establecimientos de comercio y su protección legal.

Ley de arrendamiento de vivienda urbana

LEY 820 DE 2003 (julio 10)

Con comentarios sobre varios artículos por corresponder o bien a aspectos tributarios o constituyen información de importancia para los contadores públicos

CAPITULO I

Disposiciones Generales

Artículo 1º. Objeto. Artículo 2º. Definición.

b) Servicios, cosas o usos adicionales. Se entienden como servicios, cosas o usos adicionales los suministrados eventualmente por el arrendador no inherentes al goce del inmueble. En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, las partes podrán pactar la inclusión o no de servicios, cosas o usos adicionales.

En ningún caso, el precio del arrendamiento de servicios, cosas o usos adicionales podrá exceder de un cincuenta por ciento (50% ) del precio del arrendamiento del respectivo inmueble.

Comentario : Tener en cuenta ésta cláusula cuando se firmen contratos de arrendamiento

CAPITULO II

Formalidades del contrato de arrendamiento de vivienda urbana

Artículo 3º. Forma del contrato. El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser verbal o escrito.

1. Nombre e identificación de los contratantes;2. Identificación del inmueble objeto del contrato;3. Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, así como de las zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble;4. Precio y forma de pago;5. Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales;6. Término de duración del contrato;7. Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos del inmueble objeto del contrato.

Comentario : No cambia la legislación anterior con respecto a la posibilidad de que el contrato de arrendamiento fuera verbal o escrito pero establece la información básica que se requiere para cualquiera de los dos tipos de contratos

Artículo 4º. Clasificación.

Artículo 5. Término del Contrato. El término del contrato de arrendamiento será el que acuerden las partes. A falta de estipulación expresa, se entenderá por el término de un (1) año.

No requiere comentario

Artículo 6º. Prórroga. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley.

Comentario : Exige la prórroga el cumplimiento de las obligaciones y que se avenga al reajuste que debemos recordar que es el establecido en el artículo 20 de ésta misma ley

Capitulo III

Obligaciones de las partes

Artículo 7º. Solidaridad. Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son solidarias, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios.

Artículo 8º. Obligaciones del arrendador.

4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos.En caso de vivienda compartida y de pensión, el arrendatario está obligado además a cuidar las zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o, a la de sus dependientes.

Artículo 9º. Obligaciones del arrendatario.Artículo 10. Procedimiento de pago por consignación extrajudicial del canon de arrendamiento. Artículo 11. Comprobación del pago.Artículo 12. Lugar para recibir notificaciones. Artículo 13. Obligación general. Artículo 14. Exigibilidad.Artículo 15. Reglas sobre los servicios públicos domiciliarios y otros.

Parágrafo 3º. Les reglas sobre los servicios públicos establecidas en este artículo entrarán en vigencia en el término de un (1) año, contado a partir de la promulgación de la presente ley, con el fin de que las empresas prestadoras de los servicios públicos domiciliarios realicen los ajustes de carácter técnico y las inversiones a que hubiere lugar.

CAPITULO IV

Prohibición de garantías y depósitos

Artículo 16. Prohibición de depósitos y cauciones reales.

CAPITULO V

Subarriendo y cesión del Contrato

Artículo 17. Subarriendo y cesión. El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que medie autorización expresa del arrendador.

CAPITULO VI

Renta de Arrendamiento

Artículo 18. Renta de arrendamiento. El precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en moneda legal pero no podrá exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en arriendo.La estimación comercial para efectos del presente artículo no podrá exceder el equivalente a dos (2) veces el avalúo catastral vigente.

Comentario : Ejemplo, por una casa cuyo valor comercial es de $ 50.000.000 y cuyo avalúo catastral es de $20.000.000 solo podrá cobrar por arrendamiento el 1% sobre $ 40.000.000 o sea la suma de $ 400.000 mensuales . Será acaso conveniente pedir el reajuste del avalúo catastral. ?

Artículo 19. Fijación del canon de arrendamiento. El precio mensual del canon estipulado por las partes, puede ser fijado en cualquier moneda o divisa extranjera, pagándose en moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado en la fecha en que fue contraída la obligación, salvo que las partes hayan convenido una fecha o tasa de referencia diferente .

Comentario : Los contratos podrán ser fijados en dólares , pero pagándose en moneda colombiana a la tasa de cambio. Si la diferencia en cambio es alta cómo se cumpliría con lo establecido en el artículo anterior. Suponemos que colocando una cláusula de límite al pago.

Artículo 20. Reajuste del canon de arrendamiento. Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente ley.

Comentario : quiere decir este artículo que si el índice de precios al consumidor al 31 de Diciembre de 2003. es del 7% , su 100% es el 7% , porcentaje que sería el máximo del reajuste. El reajuste puede ser inferior al citado porcentaje .

El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deberá informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicación.

CAPITULO VII

Terminación del Contrato de Arrendamiento

Artículo 21. Terminación por mutuo acuerdo. Las partes, en cualquier tiempo, y de común acuerdo podrán dar por terminado el contrato de vivienda urbana.

Artículo 22. Terminación por parte del arrendador. Artículo 23. Requisitos para la terminación unilateral por parte del arrendador mediante preaviso con indemnizaciónArtículo 24. Terminación por parte del arrendatario. Artículo 25. Requisitos para la terminación unilateral por parte del arrendatario mediante preaviso con indemnización. Artículo 26. Derecho de retención

Artículo 27. Descuento por reparaciones indispensables no locativas. En el caso previsto en el artículo 1993 del Código Civil, salvo pacto en contrario entre las partes, el arrendatario podrá descontar el costo de las reparaciones del valor de la renta. Tales descuentos en ningún caso podrán exceder el treinta por ciento (30%) del valor de la misma; si el costo total de las reparaciones indispensables no locativas excede dicho porcentaje, el arrendatario podrá efectuar descuentos periódicos hasta el treinta por ciento (30%) del valor de la renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido por dichas reparaciones.

Para lo previsto en el artículo 1994 del Código Civil, previo cumplimiento de las condiciones previstas en dicho artículo, las partes podrán pactar contra el valor de la renta.

En el evento en que los descuentos periódicos efectuados de conformidad con lo previsto en este artículo, no cubran el costo total de las reparaciones indispensables no locativas, por causa de la terminación del contrato, el arrendatario podría ejercer el derecho de retención en los términos del artículo anterior, hasta tanto el saldo insoluto no sea satisfecho íntegramente por el arrendador.

Comentario: Se establecen límites para el descuento del canon de arrendamiento de valores pagados por el arrendatario de reparaciones indispensables no locativas

CAPITULO VIII

Personas dedicadas a ejercer la actividad de arrendamiento de bienes raíces

Artículo 28. Matrícula de arrendadores. Toda persona natural o jurídica, entre cuyas actividades principales esté la de arrendar bienes raíces, destinados a vivienda urbana, de su propiedad o de la de terceros, o labores de intermediación comercial entre arrendadores y arrendatarios, en los municipios de más de quince mil (15.000) habitantes, deberá matricularse ante la autoridad administrativa competente.

Para ejercer las actividades de arrendamiento o de intermediación de que trata el inciso anterior será indispensable haber cumplido con el requisito de matrícula. Las personas matriculadas quedarán sujetas a la inspección, vigilancia y control de la autoridad competente.

Comentario : Esta autoridad competente está establecida en el artículo 32 de la presente Ley y son los Alcaldes Municipales los cuales ejercerán la Inspección Vigilancia y Control ( tomando para los arrendamientos las características de estas funciones que tienen las Superintendencias .) La pregunta que surge , están en capacidad las alcaldías de ejercer esta función? Serán asignadas a las personerías?

Igualmente deberán matricularse todas las personas naturales o jurídicas que en su calidad de propietarios o subarrendador celebren más de cinco (5) contratos de arrendamiento sobre uno o varios inmuebles, en las modalidades descritas en el artículo cuarto de la presente ley.

Se presume que quien aparezca arrendando en un mismo municipio más de diez (10) inmuebles de su propiedad o de la de terceros, ejerce las actividades aquí señaladas y quedará sometido a las reglamentaciones correspondientes.

Comentario : Esta matrícula cobijará a muchas personas naturales y jurídicas que actualmente viven de esta renta.

Artículo 29. Requisitos para obtener la matrícula. Para obtener la matrícula de arrendador, el interesado deberá cumplir los siguientes requisitos:

a) Presentar documento que acredite existencia y representación legal, cuando se trate de personas jurídicas. En el caso de personas naturales, el registro mercantil;

b) Presentar el modelo o modelos de los contratos de arrendamientos, y los de administración que utilizarán en desarrollo de su actividad;

c) Las demás que determine la autoridad competente.

Comentario: Hay la posibilidad si se ejerce una verdadera inspección vigilancia y control por parte de los municipios de que se acaben los contratos leoninos que hoy hacen firmar las empresas inmobiliarias y muchos arrendadores

Artículo 30. Término para solicitar la matrícula. Las personas a que se refiere el artículo 28 que no se encuentren registradas ante la autoridad competente, deberán hacerlo a más tardar dentro de los tres (3) meses siguientes contados a partir de la fecha de vigencia de la presente ley. Quienes ya se encuentren inscritos, deberán igualmente actualizar los datos señalados en el artículo anterior, dentro del mismo término.

Comentario :Como esta ley fue publicada en el Diario Oficial el día 10 de Julio quiere decir que este registro deberán hacerlo a partir del 11 de Octubre de 2003. Estarán las Alcaldías preparadas e informadas oportunamente sobre esta obligación? Sin embargo en el parágrafo del artículo 33 se da al gobierno 6 meses o sea hasta el 11 de Enero de 2004 para establecer parámetros . Si el gobierno no lo hace es obligación de las Alcaldías

Las personas naturales o jurídicas que con posterioridad a la presente ley se ocupen del arrendamiento de bienes raíces urbanos ajenos, deberán registrarse dentro de los diez (10) días siguientes a la iniciación de sus operaciones.

Comentario : Los nuevos arrendadores a partir del 11 de Julio de 2003, solo tienen 10 días a partir de la iniciación de operaciones , y se establece en el artículo 34 de esta misma ley una sanción hasta de 100 salarios mínimos mensuales vigentes establecidos mediante resolución motivada a los que incumplen. Se debe además esperar la reglamentación que establezca el gobierno para lo cual tiene 6 meses hasta el 11 de Enero de 2003.

Artículo 31. Condición para anunciarse como arrendador. Para anunciarse al público como arrendador, las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente ley deberán indicar el número de su matrícula vigente. Esta obligación será exigible a partir del vencimiento de los términos señalados en el artículo anterior, según corresponda.

CAPITULO IX

Inspección, control y vigilancia en materia de arrendamientos

Artículo 32. Inspección, control y vigilancia de arrendamiento. La inspección, control y vigilancia, estarán a cargo de la Alcaldía Mayor de Bogotá, D. C., la Gobernación de San Andrés, Providencia y Santa Catalina y las alcaldías municipales de los municipios del país.

Parágrafo. Para los efectos previstos en la presente ley, la Alcaldía Mayor de Bogotá, D. C., establecerá la distribución funcional que considere necesaria entre la subsecretaría de control de vivienda, la secretaría general y las alcaldías locales.

Artículo 33. Funciones. Las entidades territoriales determinadas en el artículo anterior ejercerán las siguientes funciones:

a) Contrato de arrendamiento:

1. Conocer las controversias originadas por no expedir las copias del contrato de arrendamiento a los arrendatarios, fiadores y codeudores.

2. Asumir las actuaciones que se le atribuyen a la autoridad competente en los artículos 22 al 25 en relación con la terminación unilateral del contrato.

3. Conocer de los casos en que se hayan efectuado depósitos ilegales y conocer de las controversias originadas por la exigibilidad de los mismos.

4. Conocer de las controversias originadas por la no expedición de los comprobantes de pago al arrendatario, cuando no se haya acordado la consignación como comprobante de pago.

5. Conocer de las controversias derivadas de la inadecuada aplicación de la regulación del valor comercial de los inmuebles destinados a vivienda urbana o de los incrementos.

6. Conocer del incumplimiento de las normas sobre mantenimiento, conservación, uso y orden interno de los contratos de arrendamiento de vivienda compartida, sometidos a vigilancia y control;

b) Función de control, inspección y vigilancia:

1. Investigar, sancionar e imponer las demás medidas correctivas a que haya lugar, a las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente ley o a cualquier otra persona que tenga la calidad de arrendador o subarrendador.

2. Aplicar las sanciones administrativas establecidas en la presente ley y demás normas concordantes.

3. Controlar el ejercicio de la actividad inmobiliaria de vivienda urbana, especialmente en lo referente al contrato de administración.

4. Vigilar el cumplimiento de las obligaciones relacionadas con el anuncio al público y con el ejercicio de actividades sin la obtención de la matrícula cuando a ello hubiere lugar.

Parágrafo. Para las funciones a las que se refiere el presente artículo, las entidades territoriales podrán desarrollar sistemas de inspección, vigilancia y control, acorde a los parámetros que establezca el Gobierno Nacional en un período de seis (6) meses siguientes a la expedición de la presente Ley. Si el Gobierno no lo hace, la competencia será de los alcaldes.

CAPITULO X

Sanciones

Artículo 34. Sanciones. Sin perjuicio de las demás sanciones a que hubiere lugar, la autoridad competente podrá imponer multas hasta por cien (100) salarios mínimos mensuales legales vigentes, mediante resolución motivada, por las siguientes razones:

1. Cuando cualquier persona a las que se refiere el artículo 28 no cumpla con la obligación de obtener la matrícula de ntro del término señalado en la presente ley.

2. Cuando las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente ley incumplan cualquiera de las obligaciones estipuladas en el contrato de administración suscrito con el propietario del inmueble.

3 Cuando las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente ley se anunciaren al público sin mencionar el número de la matrícula vigente que se les hubiere asignado.

4. Por incumplimiento a cualquier otra norma legal a que deban sujetarse, así como por la inobservancia de las órdenes e instrucciones impartidas por la autoridad competente.

5. Cuando las personas a que se refiere el artículo 28 de la presente ley, en razón de su actividad inmobiliaria, o en desarrollo de arrendador o subarrendatario de vivienda compartida, incumplan las normas u órdenes a las que están obligados.

6. Cuando las personas que tengan el carácter de arrendador de inmuebles destinados a vivienda urbana, estén sometidos o no, a la obtención de matrícula de arrendador, incumplan con lo señalado en los casos previstos en los numerales 1 a 3 del artículo anterior.

Parágrafo 1º. La autoridad competente podrá, suspender o cancelar la respectiva matrícula, ante el incumplimiento reiterado de las conductas señaladas en el presente artículo.

Parágrafo 2º. Contra las providencias que ordenen el pago de multas, la suspensión o cancelación de la matrícula procederá únicamente recurso de reposición.

CAPITULO XI

Aspectos procesales

Artículo 35. Medidas cautelares en procesos de restitución de tenencia. Artículo 36. Restitución provisional. Artículo 37. Pago de servicios, cosas o usos conexos y adicionalesArtículo 38. ConsultaArtículo 39. Trámite preferente y única instancia.Artículo 40. El numeral 7 del artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, quedará así:

CAPITULO XII

Disposiciones finales

Artículo 41. Fomento a la inversión. Con el propósito de incentivar la construcción de vivienda de interés social nueva, para arrendar a través de sociedades especializadas reglamentadas para el efecto, serán renta exenta los ingresos por ellas recibidos por concepto de cánones de arrendamiento de cada vivienda durante los diez (10) años siguientes a su construcción.

Así mismo, los fondos de inversión pueden invertir en inmuebles de acuerdo con la reglamentación que expida el Gobierno Nacional, y las rentas pagadas por éstos Fondos de Inversión, originadas en cánones de arrendamiento de cada vivienda durante los diez (10) años siguientes a su construcción, serán renta exenta para el inversionista que la reciba, de acuerdo con la reglamentación que expida el Gobierno Nacional para tal efecto.

Parágrafo. La exención de que trata éste artículo sólo será aplicable a las viviendas de interés social construidas con posterioridad a la expedición de esta ley. El Gobierno Nacional expedirá la reglamentación de que trata los incisos primero y segundo de éste artículo dentro de los seis (6) meses siguientes contados a partir de la expedición de la presente ley.

Comentario : Otra Ley en la cual se crean rentas exentas , adicionales a las 10 establecidas en el artículo 18 de la ley 788 del 27 de Diciembre de 2002 y la establecida en los artículos 3,4,y 5 de la Ley 818 del 8 de Julio de 2003.

Estas exenciones al codificarlas debieron colocarlas adicionando el artículo 207-2 del Estatuto Tributario.

Artículo 42. Régimen aplicable a los contratos en ejecución. Los contratos que se encuentren en ejecución con anterioridad a la vigencia de la presente ley, se regirán por las disposiciones sustanciales vigentes al momento de su celebración.

Parágrafo. Para todos los efectos legales, las normas relacionadas con las causales de terminación de los contratos de arrendamiento y en especial las previstas para dar por

terminado unilateralmente por parte del arrendador son de carácter sustancial y por ende sólo se aplicarán a los contratos que se celebren con posterioridad a la vigencia de esta ley.

Artículo 43. Tránsito de legislación, vigencia y derogatoria. La presente ley en cuanto a sus disposiciones sustanciales se aplica a los contratos que se suscriban con posterioridad a su entrada en vigencia, y las disposiciones procesales contenidas en los artículos 12 y 35 a 40 serán de aplicación inmediata para los procesos de restitución sin importar la fecha en que se celebró el contrato. Para efectos del tránsito de legislación, deberá estarse a lo establecido en el artículo 40 de la Ley 153 de 1887 y en el artículo 699 del Código de Procedimiento Civil.

Esta ley rige a partir del momento de su promulgación y deroga la Ley 56 de 1985, el artículo 2035 del Código Civil, el artículo 3º del Decreto 2923 de 1977, el artículo 4º del Decreto 2813 de 1978, el artículo 23 del Decreto 1919 de 1986, los artículos 2º, 5º y 8º a 12 del Decreto 1816 de 1990, como también las demás disposiciones que le sean contrarias.

Este resumen y sus comentarios fueron preparados por el Comitè de Investigación de www.actualicese.comCali 19 de Julio de 2003.

MInutas Y Modelos - Derecho Notarial

Carta de aviso de terminación de contrato de arrendamiento de vivienda urbanaCARTA DE AVISO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA

(Por parte del ARRENDADOR)

De conforme al artículo 23, literal a), de la ley 820 de 2003, el arrendador debe hacer ésta comunicación a través del servicio postal autorizado al arrendatario o a su representante legal, con una antelación mínima de 3 meses a la terminación del contrato o una de sus prórrogas, indicando la fecha para la terminación del contrato y, manifestando que se pagará la indemnización de ley.

Señor……………...............Dirección ........……..Ciudad .......………..

Apreciado Señor:

Por medio de la presente, le comunico que haciendo uso de la facultad que confiere el artículo 22, numeral 7 de la ley 820 de 2003, he determinado poner fin unilateralmente, al contrato de arrendamiento que celebramos el día ............, con vigencia inicial de ............ sobre el siguiente bien urbano destinado a la vivienda: ......... En consecuencia, el contrato cesará el día ............ es decir, tres meses después de la recepción de ésta por parte suya.

Como constituye una obligación a mi cargo cubrir a título de indemnización, una suma de dinero igual al valor de tres mensualidades, este dinero será consignado el día ........ en ............ (la entidad autorizada para el efecto por el Gobierno Nacional). Suma que se le entregará en el momento en que usted, a su vez, entregue el inmueble, conforme a la autorización expedida por la autoridad competente.

Ø Dicha indemnización debe ser consignada dentro de los tres meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato.

Atentamente,Firma:…………………..Cédula:………………….Ciudad y fecha:…………

MInutas Y Modelos - Derecho Civil

Modelo de presentación de un derecho de petición PAIS DE REFERENCIA:Colombia

DERECHO DE PETICIÓN

Ciudad y fecha

Señores _____________________ , identificado con la cédula de ciudadanía número ________, expedida en la ciudad de ________, con residencia en ________ , en ejercicio del derecho de petición consagrado en el artículo 23 de la Constitución Nacional y en el artículo 5º del Código Contencioso Administrativo, me permito muy respetuosamente solicitar de esta entidad lo siguiente:____________________________________________________________________________ ________________________________________________________________.

Apoyo mi petición en las razones que paso a exponer: __________________________________________________A efectos de sustentar la solicitud efectuada me permito acompañar los siguientes documentos: ___________________________________.

Espero la pronta resolución de la presente petición.

Atentamente,

Firma del peticionario _______________________C.C. No. ____________ de _____________

DATOS BIBLIOGRAFÍCOSIngrid Serna

Formas de notificación

- Personal.- Por Estado.- En Estrados.- Por Edicto.- Por Conducta Concluyente.

Se notificarán personalmente:

1. El auto de apertura de Indagación Preliminar.2. El auto de apertura de Investigación.

3. El Pliego de Cargos.4. El Fallo.

Las decisiones que deban notificarse personalmente podrán ser enviadas al número de fax o a la dirección de correo electrónico del investigado o de su defensor, si previamente y por escrito, hubieren aceptado ser notificados de esta manera.

La notificación se entenderá surtida en la fecha que aparezca en el reporte del fax o en que el correo electrónico sea enviado. La respectiva constancia será anexada al expediente.

Notificación de decisiones interlocutorias

Proferida la decisión, a más tardar al día siguiente se librará comunicación con destino a la persona que deba notificarse; si ésta no se presenta a la secretaría del despacho que profirió la decisión, dentro de los 3 días hábiles siguientes, se procederá a notificar por estado o por edicto, salvo en el evento del pliego de cargos. CDU 165.

En la comunicación se indicará la fecha de la providencia y la decisión tomada.

Notificación por funcionario comisionado.

En los casos en que la notificación del pliego de cargos deba realizarse en sede diferente a la del competente, éste podrá comisionar para tal efecto a otro funcionario de la Procuraduría o al jefe de la entidad a la que esté vinculado el investigado, o en su defecto, al personero del lugar donde se encuentre el investigado o su apoderado. Si no se pudiere realizar la notificación personal, se fijará edicto en lugar visible de la secretaría del despacho comisionado, por el término de 5días hábiles. Cumplido lo anterior, el comisionado devolverá inmediatamente al comitente la actuación, con las constancias correspondientes.

La actuación permanecerá en la Secretaría del funcionario que profirió la decisión. CDU 101, 203.

La notificación por estado se hará conforme lo dispone el Código de Procedimiento Civil. CDU 100, 103, 105, 201, 165 inc. 4. CPC 321

Notificación en estrado

Las decisiones que se profieran en audiencia pública o en el curso de cualquier diligencia de carácter verbal se consideran notificadas a todos los sujetos procesales inmediatamente se haga el pronunciamiento, se encuentren o no presentes. CDU 89, 111 inc. 2, 112, 179, 180.

Notificación por edicto

Los autos que deciden la apertura de indagación preliminar e investigación y los fallos que no pudieren notificarse personalmente se notificarán por edicto.

Para el, producida la decisión, se citará inmediatamente al disciplinado, por un medio eficaz, a la entidad donde trabaja o a la última dirección registrada en su hoja de vida o a la que aparezca en el proceso disciplinario, con el fin de notificarle el contenido de aquella y, si es sancionatoria, hacerle conocer los recursos que puede interponer.

Se dejará constancia secretarial en el expediente sobre el envío de la citación.

Si vencido el término de 8 días a partir del envío de la citación, no comparece el citado, en la Secretaría se fijará edicto por el término de 3 días para notificar la providencia.

Cuando el procesado ha estado asistido por apoderado, con él se surtirá la notificación personal, previo el procedimiento anterior.

Si vencido el término de 8 días a partir del envío de la citación, no comparece el citado, en la Secretaría se fijará edicto por el término de tres 3 días para notificar la providencia.

Cuando el procesado ha estado asistido por apoderado, con él se surtirá la notificación personal, previo el procedimiento anterior. CDU 91 inc. 2, 100, 103, 104, 110, 186 inc. 2, 201, 204.

Notificación por coducta concluyente

Cuando no se hubiere realizado la notificación personal o ficta, o esta fuere irregular respecto de decisiones o del fallo, la exigencia legal se entiende cumplida, para todos los efectos, si el procesado o su defensor no reclama y actúa en diligencias posteriores o interpone recursos contra ellos o se refiere a las mismas o a su contenido en escritos o alegatos verbales posteriores.

Deberes del arrendador con el inmueble

Compete al arrendador mantener el inmueble en condiciones normales para el arrendatario lo pueda gozar, ello implica el diseño adecuado para conducir las aguas recogidas en la superficie de las cubiertas mediante pendientado tecnico que garantice que estas no se aposaran.

Por ejemplo en un tejado, que las aguas  no se devolveran   por contrapendiente o filtraran por el cuchareo y/o fisuras del mismo, ademas que las tejas se encuentran bien traslapadas (la unión teja con teja);  ahora bien  los ductos (canales)  deben ser suficientes para recibir y evacuar a las bajantes las aguas recolectadas de la superficie del tejado; ductos cuya dimensión y declive se deben adecuar  sobre calculos hechos segun el indice de

pluviografico del  lugar ( indice de unidad de medida de agua lluvia que cae por unidad metrica de superficie en épocas de lluvias o en un eventual gran aguacero).  Esta  obligación  tambien cunde a un correcto mantenimiento  e impermeabilización de cumbreras, culatas  uniones de las cubiertas a los muros, ,marquesinas, fachadas, ventanas; de modo que no filtre el agua lluvia al interior, como tampoco las aguas provenientes del nivel freatico del suelo y por ello deben  los cimientos, muros , y pisos deben  estar  debidamente impermeabilizados y con pendientados eficientes.  Situación similar de debido mantemimiento  ha de hacerse a  los ductos de aguas negras y aún de agua potable, en especial cuanmdo son antiguas. Correspondiendo únicamente al arrendatario la obligación normal  de previsión  al interior de lo arrendado, conservando aseadas las sifas, baños, grifos , con ello las rejillas protectoras que pudiesen existir en terrazas y cubiertas a que él tenga acceso; pero no creemos que en los tejados a donde no tiene acceso , en donde se necesita de andamios, escaleras y personas expertas , corresponda al arrendatario periódicamente mantener las canales.  Ahora bien en los Edificios sometidos a propiedad horizontal, las cubiertas son bienes comunes esenciales y corresponde a la administración su mantenimiento En este orden de ideas opinamos que no es acertado que el arrendatario asuma las obligaciones mencionadas, y creemos  que noticiado el arrendador de estas falencias del   inmueble,  debe actuar  diligente y oportunamente, por lo que debido a su descuido y negligencia ha de responder de los perjuicios causados al arrendatario. (estos deberan probarse)  En algunas as situaciónes como la consultada,  hemos hecho lectura y  en nuestro criterio identificamos que  ante las condiciones de mercado en que las agencias  inmobiliarias reciben de los propietarios los inmuebles  en consignación para administrarlos, pero es la inmobiliaria quien los arrienda, esta no  asume  de inmediato ala obligación para de su bolsillo efectuar las urgentes reparaciones, sino que mientras a su vez noticia al propietario para efectuar las obras, en epocas invernales, las situaciones se complican y se producen perjuicios.

Para tener en cuentaSe debe averiguar si el contrato de arrendamiento esta asegurada la eventualidad o riesgo de anegación, inundación y por ello los perjuicios, entonces es obligacion del arrendadior para liberarse de los perjuicios noticiar a la compañía de seguros para que asuma el págo de la indemnización.

CONSULTORIO / ARRIENDOSTerminación de contrato

Caso¿Cómo terminar un contrato de arrendamiento cerca de la fecha de vencimiento?

RespuestaSi el arrendador es quien desea dar por terminado el contrato y pedir el inmueble, debe estar pendiente de la fecha de terminación y con no menos de tres meses de anticipación debe proceder a dar aviso al arrendatario (inquilino) por correo autorizado.

En  forma similar se actúa,  si es el inquilino es quien le interesa  dar por terminado el contrato de arrendamiento y como consecuencia entregar el inmueble, debe estar pendiente de la fecha en que vence el contrato y con no menos de tres meses, avisar al arrendador por correo autorizado, expresando  que no es su voluntad continuar y que entregará al llegar el día en que termine el contrato de arrendamiento.Obsérvese, como en estas dos situaciones, si cualquiera de las partes da el aviso a la otra con la suficiente antelación, no hay lugar a pago de indemnizaciones, o lo que las personas llaman multas.

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Caso¿Cómo terminar un contrato de arrendamiento y tener la restitución del inmueble?

RespuestaLa ley de arrendamientos, prevé varias oportunidades, causales  y maneras a seguir  para    terminar el contrato y como consecuencia lograr restituir  el inmueble dado en arrendamiento,  entre ellas tenemos:

OportunidadesPor ejemplo se cita la oportunidad de que se acerque el vencimiento del termino de duración del contrato o de alguna de sus prorrogas.

La oportunidad de obtener el común acuerdo entre arrendador e inquilino para terminar el contrato y entregar, la oportunidad en que  se presenta una causal originada en el comportamiento contractual de  alguna de las partes o la oportunidad proveniente de  una situación externa a la voluntad o comportamiento de las partes. Causales originadas por parte del arrendatario (inquilino) La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.

La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.

El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.

La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.

La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.

La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen. Causales  originadas en comportamientos del  arrendador entre ellas estánLa suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo, en estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.

La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiv.

El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente.

La venta del inmueble que esta arrendado.

La necesidad que tenga el arrendador para ocupar el inmueble o para reconstruirlo, repararlo o construir, etc.

Causales externas: enuncio entre otros los hechos de la naturaleza que inciden en el inmueble arrendado y por ello amenace riesgo  ruina  o inminente peligro tal como puede ser una inundación, un terremoto , una fumarola de un volcán, etc.

La expropiación del inmueble por parte del Estado para dar curso a obras públicas por ejemplo la construcción de una fase de trasmilenio, o de una avenida; o una orden judicial, administrativa o policiva.

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CasoEn algunos contratos de arrendamiento se pacta de manera anticipada en su texto y desde el inicio, que al vencerse o al cumplirse cualquiera de sus prorrogas el canon de arrendamiento se incrementará en el porcentaje que determine la ley, a partir del primer mes de la nueva prorroga, y de no hacerse el incremento sino simplemente seguir consignando el mismo canon , se incurre en mora y es causal de dar por terminado el contrato de arrendamiento, exigiendo su inmediata entrega ¿Es esto válido?

RespuestaEl contrato de arrendamiento para vivienda urbana se encuentra intervenido por el Estado, de modo tal que existe la ley de arrendamientos para este tipo de inmuebles destinados a vivienda urbana. (actualmente ley 820 de 2003).

La ley prima por encima de la voluntad de las partes contractuales, en razón de que rige con efectos ¿erga omnes¿, esto es decir  rige para todos y prima sobre la voluntad contractual.

En efecto la ley estipula en el articulo 20, ¿¿ el arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento¿¿, deberá avisarle al inquilino a partir de cuando y  en cuanto es el incremento, la norma impone un deber y a seguido establece la pena de no hacerlo, cuando menciona : ¿ ¿So pena de ser inoponible al arrendatario¿¿

Explicamos así: al enunciar la ley en su texto las palabras:  ¿ el arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento¿,  tácitamente da a entender la norma   que puede existir casos de arrendadores que no sea su voluntad incrementar el cañón de  arriendo, esto es que es opcional el incremento.

Ahora, al señalar la ley una  pena de inoponibilidad ante el  arrendatario, si no se hace el aviso previo de incremento por el arrendador en la forma que lo enuncia la norma, significa que no podrá el arrendador  exigir el incremento ante el inquilino,  o  hacer  valer el alza.

Finalmente el aviso  por voluntad de la ley debe indicarle al inquilino  a partir de cuando opera el incremento y en cuanto  se incrementa.

Aunque en el contrato se mencione genéricamente que el inquilino  pagará al vencerse el contrato o su prorroga  el incremento  que determine la  ley,  es muy difícil  predecir de una manera exacta cuanto es el aumento, porque cada año varía el índice de Precios al Consumidor IPC, por lo que sugerimos asi esté pactado, hacer la recordación al inquilino notificándolo personalmente o por correo autorizado.

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Caso ¿Con cuánto tiempo de anticipación se debe pedir o avisar que se entregará una vivienda en arriendo? ¿Si no se hace dentro de los plazos fijados es obligatorio pagar una multa o esta se puede negociar?

RespuestaTanto la ley anterior como la vigente predican que el aviso por parte del arrendatario al arrendador debe darse con tres meses de antelación al vencimiento del contrato inicial o el de sus prórrogas, por lo tanto, si lo hace así no hay lugar a indemnización.

De lo contrario, el aviso debe darse con  tres meses de anticipación, informando cuando hará entrega del inmueble. Opino que a la  par de informar al arrendador se puede hacer una oferta del pago de la indemnización. Incluso, la ley establece  que esta se haga dentro de los tres meses y señala el procedimiento para  consignar  y hacer entrega del inmueble provisionalmente, si el arrendador se niega a recibir el inmueble.

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Caso¿La mora en el pago de los servicios públicos y su consecuente suspensión tipifican la violación del contrato y puede iniciarse el proceso de restitución del bien?   RespuestaSí. El hecho de que el arrendatario incurra en estas conductas faculta al arrendador a terminar unilateralmente el contrato de arrendamiento e instaurar las acciones tendientes a la restitución del inmueble dado en arrendamiento.

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Caso¿El propietario de un inmueble puede dar por terminado unilateralmente un contrato sin tener que pagar ninguna multa?

Respuesta El arrendador solo puede dar por terminado unilateralmente el contrato en eventos muy especiales, sin el pago de indemnizaciones. Estos casos son: el incumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones derivadas del contrato, cuando el propietario necesite ocupar el bien para su propia habitación o cuando el bien vaya a ser demolido.  

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Caso ¿Cuánto tiempo debe dar el arrendatario a su inquilino para desocupar un inmueble que va a ser vendido?

RespuestaLa venta es una de las causales de terminación del contrato por parte del arrendador. Debe darse el aviso con una antelación no menor de tres meses a través del correo del servicio postal autorizado.  

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Caso ¿Puede un arrendatario usar la fuerza para sacar un inquilino del inmueble? ¿Qué procedimiento debe seguir el propietario con un arrendador que paga la misma suma de dinero de varios años atrás y no desea llegar a un consenso? 

Respuesta  Debe intentar, inicialmente, la conciliación para fijar fecha de entrega. Antes del vencimiento de la prórroga comunicarle que da por terminado el contrato e iniciar la acción de restitución ante las autoridades jurisdiccionales.

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CasoTomé en arriendo un apto con garaje incluido, pero es demasiado pequeño para el auto que tengo. ¿Cuáles son mis derechos si ya firmé contrato con la inmobiliaria a partir del primero de abril?

RespuestaFaltó prudencia, usted debió prever esa situación. Sugerimos conciliar y buscar soluciones alternativas como hablar con el administrador para cambiar el parqueo por uno de mayor tamaño. Esto extracontractualmente.   

Sobre el mismo caso.Y si la inmobiliaria no me advirtió que ese es un garage para un carro pequeño, ¿tengo algún derecho? ¿Se puede cambiar el contrato donde me cobren menos por el arriendo y tomar un garaje en otro sitio?

RespuestaEn caso de no obtener el consentimiento del arrendador puede dar por terminado unilateralmente el contrato, dando aviso con tres meses de anticipación y pagando una indemnización equivalente a tres meses. Si no lo ocupa, debe pagar los tres meses.

Tenga en cuenta, de todas formas, que el contrato ya está perfeccionado. Las obligaciones del arrendatario existen desde que dio su consentimiento; considero que debe tratar de obtener el consentimiento del inmobiliario para dar por terminado el acuerdo por mutua voluntad.

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Caso¿El propietario puede dar por terminado unilateralmente el contrato sin tener que pagar ninguna multa?

RespuestaEl arrendador solo puede dar por terminado unilateralmente el contrato en eventos muy especiales, sin el pago de indemnizaciones. Estos casos son: el incumplimiento por parte

del arrendatario de las obligaciones derivadas del contrato, cuando el propietario necesite ocupar el bien para su propia habitación o cuando el bien vaya a ser demolido.  

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PreguntaVivo en un apartamento en arriendo y sus dueños lo tienen en venta. ¿Si el arrendador logra negociarlo, cuánto tiempo debe darme para desocuparlo?

RespuestaLa venta es una de las causales de terminación del contrato por parte del arrendador. Debe darse el aviso con una antelación no menor de tres meses a través del correo del servicio postal autorizado.   

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Pregunta¿Cuándo puedo sacar a un inquilino que no quiere salir de mi inmueble? ¿Qué procedimiento sigo si actualmente paga el mismo arriendo de hace diez años y no quiere acceder a arreglos?  

RespuestaDebe intentar, inicialmente, la conciliación para fijar fecha de entrega. Antes del vencimiento de la prórroga comunicarle que da por terminado el contrato e iniciar la acción de restitución ante las autoridades jurisdiccionales.

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Pregunta¿En cuanto tiempo una persona invade un apartamento que siempre ha tenido en arriendo y supuestamente consigna en un banco?

RespuestaEl arrendatario es el tenedor del inmueble. El paso del tiempo no lo convierte en poseedor; en consecuencia, nunca se convertirá en propietario. 

¿Cómo terminar con un contrato de arrendamiento sin contar con el inquilino?

En la ley colombiana se plantean barias formas de dar por terminado un contrato de arrendamiento, cuyo objeto sea una vivienda urbana, y como consecuencia de tal hecho obtener la restitución del inmueble arrendado.

La principal y mas fácil de ellas es cuando tanto arrendador como arrendatario están de acuerdo en dar por terminado el contrato de arrendamiento.

Otras formas son las siguientes de dar por terminado dicho conrato por motivos causados por el inquilino son:

 Por no cancelar las sumas de dinero equivalentes al arriendo en el termino pactado en el contrato.

Por no cancelar los servicios públicos domiciliarios y que a causa de esto se de la desconexión o pérdida del servicio.

Por no pagar las expensas comunes cuando estas estén a cargo del arrendatario (inquilino).

Por subarrendar  total o parcialmente el inmueble objeto del contrato.

Por ceder el contrato o el goce del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

Por cambio de destinación del inmueble por parte del arrendatario, sin que medie la expresa  autorización del arrendador.

Por la reiterada conducta nociva del arrendatario hacia la comunidad y los vecinos o la destinación del inmueble para la ejecución de actos delictivos, este último evento debe de ser comprobado previamente por las autoridades de policía.

La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin autorización expresa del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.

En caso de existir un reglamento de propiedad horizontal, la violación, por parte del arrendatario, a las normas del respectivo reglamento dará lugar de igual forma a la terminación del contrato de arrendamiento, de forma unilateral, por parte del arrendador.

Para adelantar el trámite de restitución de inmueble arrendado, debe de nombrar un abogado que lo represente en estos trámites.

Para mayor información comuníquese con nosotros.

Teléfono: 293 24 73, E-mail: somosabogados09@gmail.com

Calle 50 Nº 51-81 Edificio Nacional Oficina 10-01

Medellín-Colombia

NO SE ATIENDEN INQUIETUDES DE ABOGADOS

O ESTUDIANTES DE DERECHO.

¿Cuándo se puede terminar el contrato de arrendamiento de vivienda urbana? Post under Arrendamientos en 10:21

La ley 820 de 2003 es la que regula lo referente al contrato de arrendamiento de vivienda urbana y en cuanto a las formas de terminación de dicho contrato establece en prime lugar el mutuo acuerdo delas partes y el vencimiento de término del contrato, además de establecer otras causales como:

POR PARTE DEL ARRENDADOR

La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.

La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.

El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.

La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.

La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.

La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.

POR PARTE DEL ARRENDATARIO

La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo. En estos casos el arrendatario podrá optar por asumir el costo del restablecimiento del servicio y descontarlo de los pagos que le corresponda hacer como arrendatario.

La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva.

El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la Ley o contractualmente.

Si usted tiene una consulta frente a este tema con gusto lo atenderemos

Por Juan Camilo Arbeláez Pulgarín.

Abogado de Soluciones Abogados.

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