8/18/2019 La Valuación Inmobiliaria Tradicional

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La valuación inmobiliaria tradicional: un modelo para repensar

The real-estate traditional appraisal: a model to rethink

 

José Manuel Salas Tafoya1

salastafoya@gmail.com

Sistema de Universidad Virtual, Universidad de Guadalajara

 

aa!at" #evista de Tecnolog$a y Sociedad, %&ctivismo en red como reconfiguraci'n de lo (ol$tico%.

&)o *, n+m. , mar-oagosto /01*.

#eciido" 020//01*

&ce(tado (ara su (ulicaci'n" 1304/01*

1 5r. en 6iudad, Territorio y Sustentailidad, (or la Universidad de Guadalajara. Miemro del

7nstituto (ara la Gesti'n del 6onocimiento y el &(rendi-aje en &mientes Virtuales 87G6&&V9.

Sistema de Universidad Virtual, Universidad de Guadalajara. 6oordinador de la Maestr$a en

Valuaci'n, Sistema de Universidad Virtual, Universidad de Guadalajara.  Resumen

:a valuaci'n inmoiliaria en Mé;ico est< regulada (or la Sociedad =i(otecaria >ederal 8S=>9,

?uien estalece un modelo cuantitativo (ara valuar ienes inmoiliarios, a través de los

métodos" de Mercado, Físico o Capitalización de rentas. ste modelo no considera datos

cualitativos (ros(ectivos ?ue im(actan en el territorio. or lo tanto, considerando ?ue la ciudad

es la s$ntesis de reali-aciones e ilusiones y ?ue en la actualidad los (rocesos de Aacer ciudad se

ven emestidos (or las (r<cticas del lire mercado, en esta (ers(ectiva, el te;to (lantea la

necesidad de re(ensar el actual modelo de valuaci'n inmoiliaria a (artir de la consideraci'n de

otras disci(linas, como una estructura y, de los efectos del modelo sore todos los <mitos de la

ciudad.

Palabras clave

Valuaci'n inmoiliaria, enfo?ue cuantitativo, enfo?ue cualitativo.

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Abstract

#eal estate valuation in Me;ico is regulated y tAe Sociedad =i(otecaria >ederal 8>ederal

Mortgage Society9, BAo (rovides a ?uantitative model for valuing real estate, tArougA tAe

folloBing metAods" Mar!et, Aysical, or 7ncome 6a(itali-ation. TAis ?uantitative model does notconsider (ros(ective ?ualitative data tAat im(act tAe territory. TAerefore, considering tAat tAe

city is tAe syntAesis of acAievements and dreams, and noBadays tAe (rocess of creating tAe city

are rammed y tAe free mar!et (racticesC in tAis (ers(ective, tAe article sAoBs tAe need to

retAin! tAe current model of (ro(erty considering otAer disci(lines, as a one structure. &lso,

consider tAe effects of tAis model on all areas of tAe city valuation.

Keywords

#eal state valuation, ?uantitative model, ?ualitative model.

 

Índice del artículo

7ntroducci'n

l modelo tradicional de valuaci'n

6onclusiones

#eferencias

 

Introducción [ir al índice]

:a valuaci'n inmoiliaria Dactividad (rofesional cuyo ojetivo es determinar el

valor de los distintos ienes inmoiliarios y ?ue (ermite, (osteriormente,

estalecer el (recio del ien ?ue se trateD d$a a d$a se com(leji-a, deido,

entre otros factores, al (a(el (re(onderante ?ue en la actualidad tiene el lire

mercado y las re(ercusiones de éste en la determinaci'n del valor del ien. or

lo tanto, se constituye en un factor de gran influencia en el %Aacer ciudad%.ues, como se)ala 7anni, 8/0009, la ciudad es una s$ntesis e;ce(cional de la

sociedad, aA$ se desarrolla la ar?uitectura, el uranismo y la (laneaci'n.

&ctualmente la valuaci'n inmoiliaria contin+a reali-<ndose ajo un

modelo tradicional, a (esar de los camios agigantados suscitados en el +ltimo

cuarto de siglo, (rinci(almente en el <mito econ'mico, sociol'gico, urano,

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medio amiental, etc. n este modelo los elementos edificatorios de car<cter

cuantitativo tienen gran (eso y, se olvida de los elementos cualitativosC es

decir, de a?uello ?ue no es visile, de a?uello ?ue es (ros(ectivo mucAas de

las veces y ?ue s'lo a través de indagar de una manera integral y estructurada

se llega a identificar y a estalecer sus im(licaciones.

l modelo tradicional de valuaci'n inmoiliaria determina el valor del

suelo y la de los ienes edificadosC es ca(a- de orientar, no s'lo el valor de los

ienes construidos, sino, adem<s, el crecimiento de la ciudad. :lega a

contriuir en la %sore o su% valoraci'n de la tierra y el (atrimonio edificado.

&s$ como tamién es ca(a- de contriuir en la construcci'n de identidades y en

la categori-aci'n y jerar?ui-aci'n de -onas en la ciudad, adem<s, de

estigmati-ar n+cleos sociales.

5e aA$ ?ue nos (reguntemos, Elos elementos o com(onentes ?ue se

consideran en los distintos métodos tradicionales (ara la valuaci'n de un ien

inmoiliario res(onden a los emates actuales del lire mercadoF y, sore

todo, Ela valuaci'n inmoiliaria tradicional actual es ca(a- de frenar los sesgos

intencionados ?ue se (resentanF Si la res(uesta es negativa, entonces,

necesitamos re(ensar este modelo tradicional de valuaci'n.

El modelo tradicional de valuación [ir al índice]

l momento actual al ?ue asistimos Dllamado (or algunos autores como

%(osmodernidad%/ , y ?ue da forma a lo ?ue UlricA ec!, 81HH39, identifica

como %sociedad del riesgo%4 , o modernidad refle;iva* , caracteri-ada ésta (or

la emergencia de movimientos orientados a (rivilegiar la refle;ividadI  e

individuali-aci'n , la valuaci'n inmoiliaria sigue reali-<ndose ajo el mismo

modelo ?ue la vio nacer. Se lleva a cao con ace(taci'n de las instancias

reguladoras en materia de valuaci'n y valuadores, de los (ostulados

mercantilistas y es(eculativos actuales de la misma manera y con la

consideraci'n de los mismos elementos y (rocedimientos, en clara

corres(ondencia con el (royecto neolieral surgido a nivel (lanetario en la

década de los setenta y ?ue dio origen al nuevo (a(el del mercado, del cual se

desconocen sus ondades Aasta el momento, m<s no sus (erjuicios, y a+n as$ 

se siguen alineando los (rocesos valuatorios a él.

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l (roceso metodol'gico tradicional im(lica la utili-aci'n de alguno de los

tres métodos (rinci(almente 8véase columna enfoques por estudiar , en la tala

19, de(endiendo del ojetivo de la valuaci'n y son" valor f$sico o directo,

ca(itali-aci'n de rentas y valor de mercado. l (rimer método consiste en

calcular el costo del inmuele como si volviese a construirse y, a(licar los

deméritos corres(ondientes a la vida del inmuele. l segundo método

considera ?ue el valor de un inmuele est< determinado (or los ingresos ?ue

generar< a futuro el inmuele, cuya ca(itali-aci'n, mediante una tasa de

descuento a(ro(iada, re(resenta su valor actual. l tercer método Aace énfasis

en la identificaci'n de com(arales ?ue reflejen en el momento de la

valuaci'n, la situaci'n real y actual del inmuele. :a a(licaci'n de esta

metodolog$a es ace(tada tanto en instancias (+licas y (rivadas.

:a Secretar$a de conom$a a través de la Sociedad =i(otecaria >ederal 2,

emiti' las %#eglas de car<cter general ?ue estalecen la metodolog$a (ara la

valuaci'n de inmueles%3 . n el ca($tulo 77, dis(osici'n ?uinta, menciona ?ue

el (erito valuador deer< (ro(orcionar la siguiente informaci'n del inmuele a

valuar"

• 7dentificaci'n f$sica.

• :ocali-aci'n gr<fica.

• 5escri(ci'n de la su(erficie del terreno y construida la cual dee

concordar con la documentaci'n corres(ondiente.

• Se)alamiento de la servidumre en los casos ?ue e;ista.

• stado de la construcci'n y conservaci'n.

• stado de ocu(aci'n y su uso.

• 6onstrucci'n del inmuele seg+n al (lan de desarrollo urano vigente.

• Se)alar si el inmuele es considerado monumento Aist'rico (or el

7nstituto Kacional de &ntro(olog$a e =istoria, o (atrimonio ar?uitect'nico (or el

7nstituto Kacional de ellas &rtes.

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n la dis(osici'n se;ta se estalece la documentaci'n necesaria (ara

reali-ar el aval+o, la cual se descrie en la tala 1. &dem<s, se se)alan los

enfo?ues indis(ensales (ara estalecer el valor.

Tala 7Modelo (ara la reali-aci'n de aval+o inmoiliario

Ti(o de inmueleTi(o devalor

ojetivo

nfo?ues (orestudiar

5ocumentaci'nnecesaria en co(ia

sim(le

Terreno (ara desarrolloAaitacional

L Valorcomercial

L MercadoL >$sico

L studioresidual

L scritura de(ro(iedad.

L oleta (redial oidentificaci'n de

catastro.

L oleta de agua, en sucaso.

L 7dentificaci'n de la(oligonal envolvente del

terreno mediantecro?uis acotado.

L :icencia deconstrucci'n.

L >actiilidad deservicios e;(edida (or el

munici(io.

L lanos ar?uitect'nicos.L s(ecificaciones deora.

L resu(uestos ycalendario de ora.

L rograma de ventas

7ndividuali-aci'n decrédito Ai(otecario

(ara viviendaterminada

L Valorcomercial

L MercadoL >$sico

L 6a(itali-aci'nde rentas en su

caso

L lanos ar?uitect'nicos.L oleta (redial.

L oleta de agua, en sucaso.

L ficio de terminaci'nde ora, (ara vivienda

nueva.

#ecu(eraci'n decrédito

L ValorcomercialL Valor dere(osici'n

L MercadoL >$sico

L 6a(itali-aci'nde rentas en su

caso

L scritura de(ro(iedad.

L oleta (redial.L oleta de agua, en su

caso.L lanos ar?uitect'nicos.

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>uente" Sociedad =i(otecaria KacionalH.

s im(ortante destacar ?ue las reglas ?ue estalece la Sociedad

=i(otecaria >ederal en el ca($tulo 77, dis(osici'n ?uinta, son de car<cter

descri(tivo. n ella se estalece la oligatoriedad de (ro(orcionar informaci'ndel inmuele res(ecto a" los as(ectos f$sicos, la caracteri-aci'n de la

construcci'n, y los documentos com(roatorios del mismo. n la dis(osici'n

se;ta 8con ase en lo se)alado en la tala 19 del mismo ca($tulo, se estalece

la oligaci'n de (resentar documentaci'n res(ecto a" la (osesi'n legal del

inmuele, contrataci'n y suministro de servicios, y del conte;to urano y

(atrimonio edificado, éste +ltimo s'lo de car<cter descri(tivo.

l modelo tradicional de valuaci'n inmoiliaria determina el valor del

suelo y la de los ienes edificadosC es ca(a- de orientar, no s'lo el valorde los ienes construidos, sino, adem<s, el crecimiento de la ciudad

#es(ecto a la metodolog$a (ara reali-ar la valuaci'n, las reglas oligan la

a(licaci'n de alguno de los tres métodos mencionados. s im(ortante destacar

?ue la o(eracionali-aci'n de estos métodos s'lo considera los elementos o

com(onentes visiles y tangiles.

Si asumimos como se)ala 7anni, 8/0009, ?ue la sociedad se desarrolla y

decanta en la gran ciudad, a través de las relaciones, los (rocesos yestructuras ?ue constituyen las formas de sociailidad, entonces, el modelo

tradicional de valuaci'n inmoiliaria re?uiere no s'lo de elementos

cuantitativos de orden uranoar?uitect'nico. #e?uiere la consideraci'n de

elementos cualitativos del uranismo y la ar?uitectura, adem<s, de otras

disci(linas como la sociolog$a, la ecolog$a, la ingenier$a, la econom$a, etc.C

estructurados, todos, en un modelo sistémico ?ue conformen un (roceso

valuatorio m<s incluyente y res(etuoso del es(acio y los individuos.

Conclusiones [ir al índice]

&nte esta realidad (odemos destacar ?ue la reglamentaci'n federal en materia

de valuaci'n inmoiliaria es de car<cter oligatoria (ara todas las unidades de

valuaci'n del (a$s, y adem<s, tiene un enfo?ue netamente cuantitativo. :os

com(onentes cualitativos (ros(ectivos ?ue corres(onden al <mito

ar?uitect'nico, art$stico, medio amiente, (atrimonial, sociol'gico y

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uran$stico, est<n ausentes. N, en los casos en los ?ue la reglamentaci'n Aace

referencia a alguno de ellos, lo Aace con car<cter meramente cuantitativo, al

categori-ar a través de grandes est<ndares, sin la caracteri-aci'n (articular del

inmuele en el <mito corres(ondiente y sin considerar las e;ternalidades.

&nte esta realidad, el modelo tradicional de valuaci'n inmoiliaria s$ 

contriuye con los emates desestaili-adores del lire mercado, a través de

su (roceso, y no es ca(a- de frenar los sesgos intencionados en detrimento de

la ciudad y sociedad. n el <mito medioamiental, no son considerados o no

e;iste una forma (ertinente de considerar los efectos (rovocados (or las

e;ternalidades, tanto al interior de la -ona de enclave, como al e;terior, en

contrastaci'n con un es(acio sustentale. n el <mito sociol'gico no

contem(la con minuciosidad y (recisi'n el tejido social y los gru(os sociales

donde se locali-an los inmueles, y su im(acto y conservaci'n identitaria y

tradicionalidad social. n el <mito art$stico o (atrimonial no e;iste una forma

v<lida (ara anali-ar los inmueles con estos valores, con lo cual descarta

cual?uier (osiilidad de sosteniilidad. 5e igual manera, en el <mito

uran$stico se adolece de (rocedimientos (ara considerar los im(actos

(ositivos y negativos, (resentes y futuros en los territorios corres(ondientes y

su relaci'n con el es(acio e?uilirado e incluyente.

uesto ?ue el modelo (ermite valuar ienes inmoiliarios sin estos

elementos cualitativos y (ros(ectivos, el modelo es (roclive a sore valuar

inmueles, con el consaido im(acto en la -ona en ?ue se locali-an o, a la

inversa, suvaluar edificaciones y con ello, demeritar los enclaves uranos

corres(ondientes. or lo tanto, este fen'meno (uede tornarse es(eculativo.

Referencias ir al !ndice"

ec!, U. 81HH39. La sociedad del rieso! "acia una nueva modernidad! Mé;ico"aid's.

ec!, U. y ec!, G. 8/0049. La individualización! El individualismo

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ec!, U., Giddens, &. y :asA. 8/0019. Moderni-aci'n refle;iva. ol$tica, tradici'n y

estética en el orden social moderno. Madrid" ditorial &lian-a.

Giddens, &. 81HH9. Las consecuencias perversas de la modernidad! Modernidad,

continencia # rieso! arcelona" &ntAro(os.

7anni, . 8/0009. Enimas de la modernidad$mundo. Mé;ico" Siglo OO7.

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Mé;ico. 811 de octure de /0019. 5esde

Att("PPBBB.di(utados.go.m;P:eyesilioPrefPlosAfP:S=>QorigQ11oct01.(df 

R#ecu(erado el 1/ de mar-o de /01*.

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#eglas de car<cter general ?ue estalecen la metodolog$a (ara la valuaci'n. %iario

(ficial de la Federación. Mé;ico. 8/2 de se(tiemre de /00*9. 5esde

Att("PPBBB.sAf.go.m;PsoresAfPinformacionfinancieraPinfofin/002P5ocuments

 P#eglasValuadoresModif4.(df R#ecu(erado el 1/ de mar-o de /01*.

Salas Tafoya, J. 8/0149. -arrio de .nalco de /uadala0ara' encruci0ada entre locolectivo # lo individual! 8Tesis inédita de doctorado9. Universidad de

Guadalajara, Mé;ico.

Touraine, &. 81HH*9. Crítica de la modernidad! Mé;ico" >6.

 

/  :a (osmodernidad es una eta(a dentro de la l$nea del tiem(o ?ue nace en el arte y es

introducido al cam(o filos'fico (or Jean :yotard, 81HH9. &(arece en el +ltimo cuarto del siglo

(asado y a+n est< en (roceso. l ojetivo de la modernidad es criticar los rasgos centrales de su

antecesor la llamada modernidad, dej<ndola a atr<s. Se caracteri-a (or ser un (ensamiento de

la fruici'n, (ues no ?uiere servir (ara otra cosa, es decir, no ?uiere ser utili-ado (ara

transformar la realidad, sino ?ue (retende vivir esa realidad en s$ misma, a través de la

e;altaci'n de la diferencia 8Salas, /0149. or lo tanto, %la (osmodernidad im(lica la creciente

diferenciaci'n de los diversos sectores de la vida social" (ol$tica, econom$a, vida familiar,

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religi'n, arte en (articular, (ues la racionalidad instrumental se ejerce dentro de un ti(o de

actividad y e;cluye la (osiilidad de ?ue alguno de esos ti(os esté organi-ado desde el e;terior%

8Touraine, 1HH*"129

4  Sociedad del riesgo es la transformaci'n de la sociedad industrial, ?ue se (roduce sin

(lanificaci'n y de manera latente en el transcurso normal, aut'nomo de la moderni-aci'n y ?ue

a(unta ajo tres as(ectos al invariale e intacto ordenamiento (ol$tico y econ'mico" una

radicali-aci'n de la modernidad, ?ue desvincula a la sociedad industrial de sus (erfiles y

(remisas y ?ue, a causa de lo cual, are (aso a otra modernidad Do a la contramodernidadD

8ec!, 1HH3" /449. s decir ?ue (or sociedad del riesgo se entiende una fase del desarrollo en la

?ue los riesgos sociales, (ol$ticos, econ'micos e individuales tienden cada ve- m<s a esca(ar de

la (rotecci'n de la sociedad industrial 8ec!, Giddens y :asA" /0019.

* 6uando Aalamos de modernidad refle;iva Do tard$aD nos referimos a una (articular eta(a del

desarrollo ca(italista, definido (or la contingencia y el riesgo. l tr<nsito de la é(oca industrial a

la de riesgo, se reali-a an'nima e im(erce(tilemente en el curso de la moderni-aci'n aut'noma

conforme al modelo de efectos colaterales latentes 8ec!, 1HH39.

I or refle;ividad se entiende la ca(acidad y la necesidad de distintas entidades de refle;ionar

sore el curso y los resultados de las acciones y de reorientarlas en consecuencia 8Giddens,

1HH9. n ella los individuos tienen una mayor liertad de elecci'n no s'lo en el consumo de

ienes y servicios, sino igualmente en términos de elegir con ?uienes ?uieren convivir y ajo ?ué

reglas 8:ecAner, 1HHH9.

 or individuali-aci'n se entiende la desintegraci'n de formas sociales anteriormente e;istentes,

reflejado en las iograf$as normales, marcos de referencia y modelos o roles esti(ulados (or el

stado 8ec! y ec!GernsAeim, /004" 434H9.

2 %Sociedad =i(otecaria >ederal, Sociedad Kacional de 6rédito, tendr< (or ojeto im(ulsar el

desarrollo de los mercados (rimario y secundario de crédito a la vivienda, mediante el

otorgamiento de garant$as destinadas" a la construcci'n, ad?uisici'n y mejora dela vivienda,

(referentemente de interés socialC as$ como al incremento de la ca(acidad (roductiva y el

desarrollo tecnol'gico, relacionados con la vivienda% 8:ey rg<nica de Sociedad =i(otecaria

>ederal, /001" 49.

3 #eglas de car<cter general ?ue estalecen la metodolog$a (ara la valuaci'n, 8/00*" 102 1039.

H #eglas de car<cter federal ?ue estalecen la metodolog$a (ara la valuaci'n, 8/00*" 1039.