8/18/2019 La Valuación Inmobiliaria Tradicional
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La valuación inmobiliaria tradicional: un modelo para repensar
The real-estate traditional appraisal: a model to rethink
José Manuel Salas Tafoya1
Sistema de Universidad Virtual, Universidad de Guadalajara
aa!at" #evista de Tecnolog$a y Sociedad, %&ctivismo en red como reconfiguraci'n de lo (ol$tico%.
&)o *, n+m. , mar-oagosto /01*.
#eciido" 020//01*
&ce(tado (ara su (ulicaci'n" 1304/01*
1 5r. en 6iudad, Territorio y Sustentailidad, (or la Universidad de Guadalajara. Miemro del
7nstituto (ara la Gesti'n del 6onocimiento y el &(rendi-aje en &mientes Virtuales 87G6&&V9.
Sistema de Universidad Virtual, Universidad de Guadalajara. 6oordinador de la Maestr$a en
Valuaci'n, Sistema de Universidad Virtual, Universidad de Guadalajara. Resumen
:a valuaci'n inmoiliaria en Mé;ico est< regulada (or la Sociedad =i(otecaria >ederal 8S=>9,
?uien estalece un modelo cuantitativo (ara valuar ienes inmoiliarios, a través de los
métodos" de Mercado, Físico o Capitalización de rentas. ste modelo no considera datos
cualitativos (ros(ectivos ?ue im(actan en el territorio. or lo tanto, considerando ?ue la ciudad
es la s$ntesis de reali-aciones e ilusiones y ?ue en la actualidad los (rocesos de Aacer ciudad se
ven emestidos (or las (r<cticas del lire mercado, en esta (ers(ectiva, el te;to (lantea la
necesidad de re(ensar el actual modelo de valuaci'n inmoiliaria a (artir de la consideraci'n de
otras disci(linas, como una estructura y, de los efectos del modelo sore todos los <mitos de la
ciudad.
Palabras clave
Valuaci'n inmoiliaria, enfo?ue cuantitativo, enfo?ue cualitativo.
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Abstract
#eal estate valuation in Me;ico is regulated y tAe Sociedad =i(otecaria >ederal 8>ederal
Mortgage Society9, BAo (rovides a ?uantitative model for valuing real estate, tArougA tAe
folloBing metAods" Mar!et, Aysical, or 7ncome 6a(itali-ation. TAis ?uantitative model does notconsider (ros(ective ?ualitative data tAat im(act tAe territory. TAerefore, considering tAat tAe
city is tAe syntAesis of acAievements and dreams, and noBadays tAe (rocess of creating tAe city
are rammed y tAe free mar!et (racticesC in tAis (ers(ective, tAe article sAoBs tAe need to
retAin! tAe current model of (ro(erty considering otAer disci(lines, as a one structure. &lso,
consider tAe effects of tAis model on all areas of tAe city valuation.
Keywords
#eal state valuation, ?uantitative model, ?ualitative model.
Índice del artículo
7ntroducci'n
l modelo tradicional de valuaci'n
6onclusiones
#eferencias
Introducción [ir al índice]
:a valuaci'n inmoiliaria Dactividad (rofesional cuyo ojetivo es determinar el
valor de los distintos ienes inmoiliarios y ?ue (ermite, (osteriormente,
estalecer el (recio del ien ?ue se trateD d$a a d$a se com(leji-a, deido,
entre otros factores, al (a(el (re(onderante ?ue en la actualidad tiene el lire
mercado y las re(ercusiones de éste en la determinaci'n del valor del ien. or
lo tanto, se constituye en un factor de gran influencia en el %Aacer ciudad%.ues, como se)ala 7anni, 8/0009, la ciudad es una s$ntesis e;ce(cional de la
sociedad, aA$ se desarrolla la ar?uitectura, el uranismo y la (laneaci'n.
&ctualmente la valuaci'n inmoiliaria contin+a reali-<ndose ajo un
modelo tradicional, a (esar de los camios agigantados suscitados en el +ltimo
cuarto de siglo, (rinci(almente en el <mito econ'mico, sociol'gico, urano,
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medio amiental, etc. n este modelo los elementos edificatorios de car<cter
cuantitativo tienen gran (eso y, se olvida de los elementos cualitativosC es
decir, de a?uello ?ue no es visile, de a?uello ?ue es (ros(ectivo mucAas de
las veces y ?ue s'lo a través de indagar de una manera integral y estructurada
se llega a identificar y a estalecer sus im(licaciones.
l modelo tradicional de valuaci'n inmoiliaria determina el valor del
suelo y la de los ienes edificadosC es ca(a- de orientar, no s'lo el valor de los
ienes construidos, sino, adem<s, el crecimiento de la ciudad. :lega a
contriuir en la %sore o su% valoraci'n de la tierra y el (atrimonio edificado.
&s$ como tamién es ca(a- de contriuir en la construcci'n de identidades y en
la categori-aci'n y jerar?ui-aci'n de -onas en la ciudad, adem<s, de
estigmati-ar n+cleos sociales.
5e aA$ ?ue nos (reguntemos, Elos elementos o com(onentes ?ue se
consideran en los distintos métodos tradicionales (ara la valuaci'n de un ien
inmoiliario res(onden a los emates actuales del lire mercadoF y, sore
todo, Ela valuaci'n inmoiliaria tradicional actual es ca(a- de frenar los sesgos
intencionados ?ue se (resentanF Si la res(uesta es negativa, entonces,
necesitamos re(ensar este modelo tradicional de valuaci'n.
El modelo tradicional de valuación [ir al índice]
l momento actual al ?ue asistimos Dllamado (or algunos autores como
%(osmodernidad%/ , y ?ue da forma a lo ?ue UlricA ec!, 81HH39, identifica
como %sociedad del riesgo%4 , o modernidad refle;iva* , caracteri-ada ésta (or
la emergencia de movimientos orientados a (rivilegiar la refle;ividadI e
individuali-aci'n , la valuaci'n inmoiliaria sigue reali-<ndose ajo el mismo
modelo ?ue la vio nacer. Se lleva a cao con ace(taci'n de las instancias
reguladoras en materia de valuaci'n y valuadores, de los (ostulados
mercantilistas y es(eculativos actuales de la misma manera y con la
consideraci'n de los mismos elementos y (rocedimientos, en clara
corres(ondencia con el (royecto neolieral surgido a nivel (lanetario en la
década de los setenta y ?ue dio origen al nuevo (a(el del mercado, del cual se
desconocen sus ondades Aasta el momento, m<s no sus (erjuicios, y a+n as$
se siguen alineando los (rocesos valuatorios a él.
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l (roceso metodol'gico tradicional im(lica la utili-aci'n de alguno de los
tres métodos (rinci(almente 8véase columna enfoques por estudiar , en la tala
19, de(endiendo del ojetivo de la valuaci'n y son" valor f$sico o directo,
ca(itali-aci'n de rentas y valor de mercado. l (rimer método consiste en
calcular el costo del inmuele como si volviese a construirse y, a(licar los
deméritos corres(ondientes a la vida del inmuele. l segundo método
considera ?ue el valor de un inmuele est< determinado (or los ingresos ?ue
generar< a futuro el inmuele, cuya ca(itali-aci'n, mediante una tasa de
descuento a(ro(iada, re(resenta su valor actual. l tercer método Aace énfasis
en la identificaci'n de com(arales ?ue reflejen en el momento de la
valuaci'n, la situaci'n real y actual del inmuele. :a a(licaci'n de esta
metodolog$a es ace(tada tanto en instancias (+licas y (rivadas.
:a Secretar$a de conom$a a través de la Sociedad =i(otecaria >ederal 2,
emiti' las %#eglas de car<cter general ?ue estalecen la metodolog$a (ara la
valuaci'n de inmueles%3 . n el ca($tulo 77, dis(osici'n ?uinta, menciona ?ue
el (erito valuador deer< (ro(orcionar la siguiente informaci'n del inmuele a
valuar"
• 7dentificaci'n f$sica.
• :ocali-aci'n gr<fica.
• 5escri(ci'n de la su(erficie del terreno y construida la cual dee
concordar con la documentaci'n corres(ondiente.
• Se)alamiento de la servidumre en los casos ?ue e;ista.
• stado de la construcci'n y conservaci'n.
• stado de ocu(aci'n y su uso.
• 6onstrucci'n del inmuele seg+n al (lan de desarrollo urano vigente.
• Se)alar si el inmuele es considerado monumento Aist'rico (or el
7nstituto Kacional de &ntro(olog$a e =istoria, o (atrimonio ar?uitect'nico (or el
7nstituto Kacional de ellas &rtes.
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n la dis(osici'n se;ta se estalece la documentaci'n necesaria (ara
reali-ar el aval+o, la cual se descrie en la tala 1. &dem<s, se se)alan los
enfo?ues indis(ensales (ara estalecer el valor.
Tala 7Modelo (ara la reali-aci'n de aval+o inmoiliario
Ti(o de inmueleTi(o devalor
ojetivo
nfo?ues (orestudiar
5ocumentaci'nnecesaria en co(ia
sim(le
Terreno (ara desarrolloAaitacional
L Valorcomercial
L MercadoL >$sico
L studioresidual
L scritura de(ro(iedad.
L oleta (redial oidentificaci'n de
catastro.
L oleta de agua, en sucaso.
L 7dentificaci'n de la(oligonal envolvente del
terreno mediantecro?uis acotado.
L :icencia deconstrucci'n.
L >actiilidad deservicios e;(edida (or el
munici(io.
L lanos ar?uitect'nicos.L s(ecificaciones deora.
L resu(uestos ycalendario de ora.
L rograma de ventas
7ndividuali-aci'n decrédito Ai(otecario
(ara viviendaterminada
L Valorcomercial
L MercadoL >$sico
L 6a(itali-aci'nde rentas en su
caso
L lanos ar?uitect'nicos.L oleta (redial.
L oleta de agua, en sucaso.
L ficio de terminaci'nde ora, (ara vivienda
nueva.
#ecu(eraci'n decrédito
L ValorcomercialL Valor dere(osici'n
L MercadoL >$sico
L 6a(itali-aci'nde rentas en su
caso
L scritura de(ro(iedad.
L oleta (redial.L oleta de agua, en su
caso.L lanos ar?uitect'nicos.
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>uente" Sociedad =i(otecaria KacionalH.
s im(ortante destacar ?ue las reglas ?ue estalece la Sociedad
=i(otecaria >ederal en el ca($tulo 77, dis(osici'n ?uinta, son de car<cter
descri(tivo. n ella se estalece la oligatoriedad de (ro(orcionar informaci'ndel inmuele res(ecto a" los as(ectos f$sicos, la caracteri-aci'n de la
construcci'n, y los documentos com(roatorios del mismo. n la dis(osici'n
se;ta 8con ase en lo se)alado en la tala 19 del mismo ca($tulo, se estalece
la oligaci'n de (resentar documentaci'n res(ecto a" la (osesi'n legal del
inmuele, contrataci'n y suministro de servicios, y del conte;to urano y
(atrimonio edificado, éste +ltimo s'lo de car<cter descri(tivo.
l modelo tradicional de valuaci'n inmoiliaria determina el valor del
suelo y la de los ienes edificadosC es ca(a- de orientar, no s'lo el valorde los ienes construidos, sino, adem<s, el crecimiento de la ciudad
#es(ecto a la metodolog$a (ara reali-ar la valuaci'n, las reglas oligan la
a(licaci'n de alguno de los tres métodos mencionados. s im(ortante destacar
?ue la o(eracionali-aci'n de estos métodos s'lo considera los elementos o
com(onentes visiles y tangiles.
Si asumimos como se)ala 7anni, 8/0009, ?ue la sociedad se desarrolla y
decanta en la gran ciudad, a través de las relaciones, los (rocesos yestructuras ?ue constituyen las formas de sociailidad, entonces, el modelo
tradicional de valuaci'n inmoiliaria re?uiere no s'lo de elementos
cuantitativos de orden uranoar?uitect'nico. #e?uiere la consideraci'n de
elementos cualitativos del uranismo y la ar?uitectura, adem<s, de otras
disci(linas como la sociolog$a, la ecolog$a, la ingenier$a, la econom$a, etc.C
estructurados, todos, en un modelo sistémico ?ue conformen un (roceso
valuatorio m<s incluyente y res(etuoso del es(acio y los individuos.
Conclusiones [ir al índice]
&nte esta realidad (odemos destacar ?ue la reglamentaci'n federal en materia
de valuaci'n inmoiliaria es de car<cter oligatoria (ara todas las unidades de
valuaci'n del (a$s, y adem<s, tiene un enfo?ue netamente cuantitativo. :os
com(onentes cualitativos (ros(ectivos ?ue corres(onden al <mito
ar?uitect'nico, art$stico, medio amiente, (atrimonial, sociol'gico y
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uran$stico, est<n ausentes. N, en los casos en los ?ue la reglamentaci'n Aace
referencia a alguno de ellos, lo Aace con car<cter meramente cuantitativo, al
categori-ar a través de grandes est<ndares, sin la caracteri-aci'n (articular del
inmuele en el <mito corres(ondiente y sin considerar las e;ternalidades.
&nte esta realidad, el modelo tradicional de valuaci'n inmoiliaria s$
contriuye con los emates desestaili-adores del lire mercado, a través de
su (roceso, y no es ca(a- de frenar los sesgos intencionados en detrimento de
la ciudad y sociedad. n el <mito medioamiental, no son considerados o no
e;iste una forma (ertinente de considerar los efectos (rovocados (or las
e;ternalidades, tanto al interior de la -ona de enclave, como al e;terior, en
contrastaci'n con un es(acio sustentale. n el <mito sociol'gico no
contem(la con minuciosidad y (recisi'n el tejido social y los gru(os sociales
donde se locali-an los inmueles, y su im(acto y conservaci'n identitaria y
tradicionalidad social. n el <mito art$stico o (atrimonial no e;iste una forma
v<lida (ara anali-ar los inmueles con estos valores, con lo cual descarta
cual?uier (osiilidad de sosteniilidad. 5e igual manera, en el <mito
uran$stico se adolece de (rocedimientos (ara considerar los im(actos
(ositivos y negativos, (resentes y futuros en los territorios corres(ondientes y
su relaci'n con el es(acio e?uilirado e incluyente.
uesto ?ue el modelo (ermite valuar ienes inmoiliarios sin estos
elementos cualitativos y (ros(ectivos, el modelo es (roclive a sore valuar
inmueles, con el consaido im(acto en la -ona en ?ue se locali-an o, a la
inversa, suvaluar edificaciones y con ello, demeritar los enclaves uranos
corres(ondientes. or lo tanto, este fen'meno (uede tornarse es(eculativo.
Referencias ir al !ndice"
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ec!, U. y ec!, G. 8/0049. La individualización! El individualismo
institucionalizado # sus consecuencias sociales # políticas. s(a)a" aid's.
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(ficial de la Federación. Mé;ico. 8/2 de se(tiemre de /00*9. 5esde
Att("PPBBB.sAf.go.m;PsoresAfPinformacionfinancieraPinfofin/002P5ocuments
P#eglasValuadoresModif4.(df R#ecu(erado el 1/ de mar-o de /01*.
Salas Tafoya, J. 8/0149. -arrio de .nalco de /uadala0ara' encruci0ada entre locolectivo # lo individual! 8Tesis inédita de doctorado9. Universidad de
Guadalajara, Mé;ico.
Touraine, &. 81HH*9. Crítica de la modernidad! Mé;ico" >6.
/ :a (osmodernidad es una eta(a dentro de la l$nea del tiem(o ?ue nace en el arte y es
introducido al cam(o filos'fico (or Jean :yotard, 81HH9. &(arece en el +ltimo cuarto del siglo
(asado y a+n est< en (roceso. l ojetivo de la modernidad es criticar los rasgos centrales de su
antecesor la llamada modernidad, dej<ndola a atr<s. Se caracteri-a (or ser un (ensamiento de
la fruici'n, (ues no ?uiere servir (ara otra cosa, es decir, no ?uiere ser utili-ado (ara
transformar la realidad, sino ?ue (retende vivir esa realidad en s$ misma, a través de la
e;altaci'n de la diferencia 8Salas, /0149. or lo tanto, %la (osmodernidad im(lica la creciente
diferenciaci'n de los diversos sectores de la vida social" (ol$tica, econom$a, vida familiar,
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religi'n, arte en (articular, (ues la racionalidad instrumental se ejerce dentro de un ti(o de
actividad y e;cluye la (osiilidad de ?ue alguno de esos ti(os esté organi-ado desde el e;terior%
8Touraine, 1HH*"129
4 Sociedad del riesgo es la transformaci'n de la sociedad industrial, ?ue se (roduce sin
(lanificaci'n y de manera latente en el transcurso normal, aut'nomo de la moderni-aci'n y ?ue
a(unta ajo tres as(ectos al invariale e intacto ordenamiento (ol$tico y econ'mico" una
radicali-aci'n de la modernidad, ?ue desvincula a la sociedad industrial de sus (erfiles y
(remisas y ?ue, a causa de lo cual, are (aso a otra modernidad Do a la contramodernidadD
8ec!, 1HH3" /449. s decir ?ue (or sociedad del riesgo se entiende una fase del desarrollo en la
?ue los riesgos sociales, (ol$ticos, econ'micos e individuales tienden cada ve- m<s a esca(ar de
la (rotecci'n de la sociedad industrial 8ec!, Giddens y :asA" /0019.
* 6uando Aalamos de modernidad refle;iva Do tard$aD nos referimos a una (articular eta(a del
desarrollo ca(italista, definido (or la contingencia y el riesgo. l tr<nsito de la é(oca industrial a
la de riesgo, se reali-a an'nima e im(erce(tilemente en el curso de la moderni-aci'n aut'noma
conforme al modelo de efectos colaterales latentes 8ec!, 1HH39.
I or refle;ividad se entiende la ca(acidad y la necesidad de distintas entidades de refle;ionar
sore el curso y los resultados de las acciones y de reorientarlas en consecuencia 8Giddens,
1HH9. n ella los individuos tienen una mayor liertad de elecci'n no s'lo en el consumo de
ienes y servicios, sino igualmente en términos de elegir con ?uienes ?uieren convivir y ajo ?ué
reglas 8:ecAner, 1HHH9.
or individuali-aci'n se entiende la desintegraci'n de formas sociales anteriormente e;istentes,
reflejado en las iograf$as normales, marcos de referencia y modelos o roles esti(ulados (or el
stado 8ec! y ec!GernsAeim, /004" 434H9.
2 %Sociedad =i(otecaria >ederal, Sociedad Kacional de 6rédito, tendr< (or ojeto im(ulsar el
desarrollo de los mercados (rimario y secundario de crédito a la vivienda, mediante el
otorgamiento de garant$as destinadas" a la construcci'n, ad?uisici'n y mejora dela vivienda,
(referentemente de interés socialC as$ como al incremento de la ca(acidad (roductiva y el
desarrollo tecnol'gico, relacionados con la vivienda% 8:ey rg<nica de Sociedad =i(otecaria
>ederal, /001" 49.
3 #eglas de car<cter general ?ue estalecen la metodolog$a (ara la valuaci'n, 8/00*" 102 1039.
H #eglas de car<cter federal ?ue estalecen la metodolog$a (ara la valuaci'n, 8/00*" 1039.
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