DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO...

100
ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "Estudio de valor de inmuebles patrimoniales por sus características arquitectónicas, históricas o artísticas, caso de Ciudad Guzmán Jalisco". TESIS Para Obtener el Grado de Maestro en Valuación Inmobiliaria e Industrial PRESENTA Miriam Martínez Carvajal ASESOR Dr. Arturo Perlasca Lobato Estudios con Reconocimiento de Validez Oficial por parte de la Secretaria de Educación Pública, conforme al acuerdo RVOE SEP No 2003368 de fecha 17 de diciembre de 2003 Guadalajara, Jalisco, julio de 2007

Transcript of DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO...

Page 1: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

DELEGACIÓN JALISCO

MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

"Estudio de valor de inmuebles patrimoniales por sus características arquitectónicas, históricas o artísticas, caso de Ciudad Guzmán Jalisco".

TESIS

Para Obtener el Grado de Maestro en Valuación Inmobiliaria e Industrial

PRESENTA

Miriam Martínez Carvajal

ASESOR

Dr. Arturo Perlasca Lobato

Estudios con Reconocimiento de Validez Oficial por parte de la Secretaria de Educación Pública, conforme al acuerdo RVOE SEP No 2003368 de fecha 17 de diciembre de 2003

Guadalajara, Jalisco, julio de 2007

Page 2: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

El presente estudio emprende la conflictiva que existe en la valuación de

edificios catalogados, dadas sus características arquitectónicas, artísticas,

históricas o patrimoniales. Desgraciadamente, el valor tomado en cuenta para

el bien inmueble no es el idóneo.

Determinar la metodología, leyes y reglamentos para llevar a cabo la

valuación de fincas histórico-patrimoniales protegidos.

El objetivo de este estudio es el de establecer un método más certero en

avalúo de edificaciones catalogadas. Para dar sustento a la investigación se

hace referencia a las leyes, reglamentos y normas referentes a ayuntamientos y

gobiernos de Jalisco, incluyendo los artículos competentes, así como de Ciudad

Guzmán, cabecera municipal de Zapotlán el Grande.

Basado en un estudio descriptivo-explicativo se establece la hipótesis

H1. Los bienes inmobiliarios patrimoniales por sus características históricas,

artísticas o arquitectónicas dejan de ser habitacionales para tornarse

comerciales.

Se centraliza en explicar las características de dicha ciudad,

especialmente del patrimonio histórico, así mismo las instituciones

protagonistas, en llevar a cabo la valuación inmobiliaria de inmuebles

protegidos.

Busca encontrar valores más fidedignos, completos y acertados. Afirmando y

dando más fidelidad al valor real de un bien inmueble patrimonial;

proporcionando más confianza tanto al comprador, vendedor o instancias o

personas involucradas en la actividad de la valuación.

2

Page 3: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

Í N D I C E

CAPITULO I.

INTRODUCCIÓN

1.1 PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN.

1.1.1 ESQUEMA DEL PROBLEMA.

INJUSTIFICACIÓN

1.2.1 ECONÓMICA

1.2.2 SOCIAL

1.3 ALCANCE

1.4 OBJETIVOS

1.4.1 GENÉRICO

1.4.2 ESPECÍFICOS

CAPITULO II.

MARCO TEÓRICO, LEGAL Y/O NORMATIVO

2.1 MARCO TEÓRICO

2.2 MARCO LEGAL

2.3 MARCO NORMATIVO

CAPITULO III.

MÉTODO

3.1 TIPO DE INVESTIGACIÓN

3

Page 4: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

3.2 HIPÓTESIS.

3.3 MODELO OPERACIONAL DE LAS VARIABLES

3.4 DESCRIPCIÓN DE LAS VARIABLES

3.5 DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN

CAPITULO IV.

4.1 MARCO REFERENCIAL

CAPITULO V.

AVALUÓ

5.1 AVALÚO INMUEBLE

5.1.2 ANÁLISIS DE TERRENO

5.1.5.1 OFERTAS

5.1.6 ANÁLISIS DE COSTOS

5.1.7 ANÁLISIS DE INGRESOS

5.1.7.1 RENTAS

5.1.8. CONCLUSIÓN

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.

BIBLIOGRAFÍA.

ANEXOS.

4

Page 5: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

INTRODUCCIÓN

1.1 PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN.

En este estudio pretendo hacer un análisis de los sistemas para llevar a

cabo la valuación de bienes patrimoniales y/o históricos. En Ciudad Guzmán

(Zapotlán el Grande) es un problema de dar criterios de valor en inmuebles

catalogados como patrimoniales e históricos.

He decidido tomar como base esta dudad dado que es la segunda

ciudad, con Patrimonio edificado, de tamaño y población en el estado de

Jalisco.

La baja frecuencia de transacciones de dichos bienes así como la

absoluta heterogeneidad de los activos del mercado inmobiliario, castigan a

dicho bienes protegidos.

Por consecuencia se requiere de un poder del precio para cada punto de

mesura de dichos bienes patrimoniales y el mercado. Se debe de disponer de

un valor que represente tal poder.

En Ciudad Guzmán, es común tener que, examinar adecuadamente el

rendimiento, en el sector inmobiliario, de las fincas catalogadas.

La metodología utilizada en, la información relativa a entradas, costos

operativos de dichos inmuebles, son difíciles de obtener, mientras que los

cánones relativos y valores del mercado dependen de la valuación, dada por los

expertos independientes.

5

Page 6: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

1.1.1 ESQUEMA DEL PROBLEMA.

Valuación de bienes

inmuebles patrimoniales e históricos.

Page 7: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

INJUSTIFICACIÓN

1.2.1 ECONÓMICA

Los beneficios económicos que se esperan de éste estudio radican en:

Poder vender o negociar propiedades inmuebles clasificadas, protegidas y

catalogadas, imparcialmente.

Solicitar préstamos hipotecarios.

Reparticiones de herencia.

Asignar bienes en forma de pago o por deudas.

Simplemente saber el precio justo.

1.2.2 SOCIAL

Los beneficios que se esperan de éste estudio en términos sociales

radican en dar a la comunidad la seguridad de contar con avalúos profesionales

que se manejarán con base a estándares fidedignos con absoluta confiabilidad.

Los cuales dejaran constancia del valor comercial de los bienes artísticos-

culturales o patrimoniales en su posesión. De esta forma el peritaje efectuado

se convierte en la máxima expresión oficial de informe valuatorio del medio.

1.3 ALCANCE

Dicho estudio persigue el llegar a la comunidad que cuenta con

propiedades edificado con valor patrimonial, esto, tomando como base Ciudad

Guzmán, Jalisco.

7

Page 8: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

MEDIO FÍSICO

Descripción Geográfica

Ciudad Guzmán es una ciudad media del estado mexicano de Jalisco.

Ubicada en las coordenadas 19°42' N 113°28' O, 139 km al sur de Guadalajara

(México), a una altura de 1,507 metros sobre el nivel del mar. En el censo de

2000, tenia una población de 90,363 habitantes.

Ciudad Guzmán es la cabecera municipal del municipio de Zapotlán el Grande.

Antes de la llegada de los españoles, esta área era el reino de Zapotlán, que

fue conquistado en 1526.

Actualmente Ciudad Guzmán es considerada como un lugar próspero por el

desarrollo industrial, comercial y turístico; y pese al temblor registrado hace dos

décadas, ha sobresalido social, política y económicamente.

El municipio cuenta con más de 86 mil 500 habitantes.

8

Page 9: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

Medio Físico.

La ciudad se encuentra en la cota de los 1,500 metros sobre el nivel del

mar, en un valle rodeado de montañas que superan los 2,000 metros sobre el

nivel del mar, al suroeste se encuentra el Nevado de Colima que con sus 4240

metros sobre el nivel del mar representa la máxima altura del municipio y del

estado de Jalisco.

La vieja parte de la ciudad también tiene su Catedral en el centro de la ciudad,

la cual se vio afectada en sus torres en el sismo de 2002.

Se sitúa en un valle circundado al norte por la laguna de Zapotlán, al este

por la Sierra del Tigre y al suroeste por el volcán Nevado de Colima, mismo que

en algunos inviernos se cubre de nieve.

Page 10: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

1.4 OBJETIVOS

El giro sobre el cual versará el presente tema, será la valuación de fincas

histórico-patrimoniales protegidos.

1.4.1 GENÉRICO

Determinar la metodología, leyes y reglamentos para llevar a cabo la

valuación de fincas histórico-patrimoniales protegidos.

1.4.2 ESPECÍFICOS

Determinar los parámetros para llevar a cabo la valuación inmobiliaria de

bienes histórico-patrimoniales protegidos.

Estipular las normas, reglas y leyes, que rigen dicha valuación.

Determinar las instancias que regularan el buen seguimiento de las normas y

reglamentos para dichos avalúos.

Acordar que pudiésemos integrar a nuestro sistema valuatorio.

10

Page 11: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

C A P I T U L O II

2.1 MARCO TEÓRICO

Análisis del Medio Físico Natural (Plano D-2).

Análisis de Factores Naturales.

Topografía.

En la parte norte del área de aplicación se encuentran terrenos con

pendientes del 2%, siendo altamente inundables; al sur predominan pendientes

del 3 al 5 %, lo que las hace aptas para el desarrollo urbano; al este se

encuentra la Sierra del Tigre con pendientes mayores al 17 % (arriba de la cota

1600), lo que restringe cualquier tipo de desarrollo; al oeste se localiza un valle

con alto potencial agrícola con pendientes moderadas.

FUENTE: INEGI (CARTAS TOPOGRÁFICAS), OBRAS PÚBLICAS MUNICIPALES, DEPTO. DE TOPOGRAFÍA.

Hidrología.

El área de aplicación cuenta con un cuerpo de agua importante, que es la

laguna de Zapotlán, también existen algunos arroyos, así como algunas

escorrentías que provienen de la Sierra del Tigre.

La laguna está al centro de una cuenca endorreica circundada por la

Sierra Madre Occidental y el Eje Transversal Neovolcánico.

11

Page 12: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

Existen pequeños bordos ubicados en la Sierra del Tigre que alimentan los

mantos freáticos, de donde CD. Guzmán extrae el agua para potabilizarla.

FUENTE: INEGI (CARTA HIDROLÓGICA).

Vegetación y Uso Potencial del Suelo.

La vegetación está constituida por macizos arbolados de coniferas en la

Sierra del Tigre, y por chaparrales en las partes más bajas.

En la parte central del área de estudio, predomina el suelo Feozem

Háplico, el cual no presenta restricciones para el desarrollo urbano y tiene como

característica principal, una capa superficial oscura suave, con buena cantidad

de nutrientes. Al este y al oeste se presenta el suelo Regosol Eútrico, el cual es

granular, suelto y generalmente arenoso, por lo que permite en pendientes muy

pronunciadas, que el agua arrastre partículas del suelo, que dejan al

descubierto instalaciones hidráulicas y sanitarias, por eso no es apto para el

desarrollo urbano. Sólo en la parte Este existe suelo Cambisol Eútrico,

agrícolamente aprovechable, su capacidad va de moderada a intensa.

FUENTE: INEGI, CARTA USO POTENCIAL DEL SUELO, REGISTRO AGRARIO MUNICIPAL (CARTA EJIDAL), COMUNIDAD AGRARIA (ZAPOLTITIC)

12

Page 13: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

Edafología.

En la parte central del área de estudio, predomina el suelo Feozem

Háplico, el cual no presenta restricciones para el desarrollo urbano y tiene como

característica principal, una capa superficial oscura suave, con buena cantidad

de nutrientes.

FUENTE: INEGI, CARTA EDAFOLOGICA.

Geología.

El subsuelo está constituido por compuestos Aluviales, los cuales se

presentan con mayor concentración en la mancha urbana; el resto del valle está

rodeado por el afloramiento de rocas ígneas, predominando la Toba y la

Extrusiva acida; al Sur y Sureste existen rocas sedimentarias constituidas por

Arsénicas y conglomerados, cuya permeabilidad permite que se recarguen los

mantos acuíferos, los cuales están formados por piroclásticos basálticos y

sedimentos terciarios, además también hacia el sur se encuentra roca volcánica

ígnea.

Ciudad Guzmán ha sido edificada en una zona de fracturas que señalan el

contacto entre un bloque levantado y un bloque hundido, este sistema de

fracturas se reactiva cada vez que se produce un movimiento de las placas

tectónicas de Cocos y Americana.

13

Page 14: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

Debemos tomar en cuenta el volcán Nevado de Colima, que se sitúa

geográficamente a los 103°37'00" de longitud Oeste y 19°35'00" de latitud

Norte con una altitud de 3 800 m.s.n.m., cuyo nacimiento se remonta a

5'000,000 de años, entre los períodos terciario y cuaternario. Está catalogado

como el séptimo más activo del mundo; el de mayor actividad y el noveno más

elevado del país.

FUENTE: INEGI, CARTA GEOLÓGICA.

Climatología.

El clima es semicálido con primavera e invierno secos, y semicálido con

estación invernal definida. La temperatura media anual es de 19.6° C, la

máxima promedio es de 27° C y la mínima promedio es de 12.1° C,

presentándose los valores máximos en mayo y junio y los mínimos en diciembre

y enero. La precipitación pluvial media es de 696.4 mm, concentrados

principalmente en verano, la máxima anual es de 944 mm y la mínima anual es

de 177.6 mm. La lluvia máxima promedio en 24 h es de 32.4 mm en mayo y

junio y 11.1 mm en octubre y noviembre. Los vientos dominantes van en

dirección sur-sureste y norte-noreste.

14

Page 15: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

Aspectos Ambientales.

Los focos de contaminación que se encuentran dentro del área ZPG-DU1

"Plan Director Urbano Zapotlán 2020", se localizan al oeste del fraccionamiento

Lie. A.Gardara Estrada; al este de la estación de ferrocarril.

Paisaje natural.

Ciudad Guzmán se sitúa en un valle circundado al norte por la laguna de

Zapotlán, al este por la Sierra del Tigre y al suroeste por el volcán Nevado de

Colima, mismo que en algunos inviernos se cubre de nieve.

Vegetación.

Bosque Natural. Este se localiza al este y al sureste del área. Selva Baja

Caducifiolea. Se localiza al este y sureste del área dentro de la Sierra del Tigre.

Sitios de Recreación Paisajísticos Relevantes.

Se localiza al este del área, sobre la Sierra del Tigre.

15

Page 16: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

Amenazas Naturales (Ver anexos Plano D-3).

Amenazas Naturales a las que está expuesta la población de Ciudad Guzmán.

A) Amenaza sísmica:

El municipio de Zapotlán El Grande se encuentra ubicado geológicamente

en la provincia geológica denominada: Faja Volcánica Transmexicana (edad:

cenozoica, origen: volcánico, ambiente geotectónico: arco continental).

Microzonificación sísmica:

De acuerdo a la regionalización sísmica, Ciudad Guzmán se ubica dentro

de la zona de alto riesgo sísmico en México (zona D). La configuración

topográfica del valle de Zapotlán permite la amplificación de las ondas sísmicas,

fenómeno conocido como Efecto de Sitio.

Sismos más recientes: FECHA: 07 03 15 30 19 09

de junio de junio de abril de enero de septiembre de agosto

de 1911, de 1932, de 1941, de 1973, de 1985, de 2000,

INTENSIDAD (°RICHTER) 7.7 8.4 7.7 7.5 8.1 7.1

B) Amenazas hidrogeológica por:

• Inundación. (1) • Erosión. (1) • Arrastre de materiales. (2) • Turificación. (3) • Hundimientos. (3)

16

Page 17: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

Las causas de estas amenazas son principalmente:

(1) El volumen de escurrimiento de las precipitaciones pluviales durante el

año; los caudales máximos de las vialidades y la absorción, según el tipo de

suelo.

(2) Los efectos erosivos en el subsuelo a causa del arrastre de materiales

finos no consolidados, colapsan la superficie, ocasionando daño a obras civiles.

(3) La constante explotación del agua subterránea es factor de

hundimiento, ya que los niveles del agua son cada vez más profundos, lo que

provoca el reacomodo en el subsuelo, interviniendo en ello la granulometría de

los líticos de la subcuenca de la laguna de Zapotlán.

C) Amenaza volcánica por caída de ceniza:

Consiste en la acumulación de ceniza en las cubiertas de las edificaciones,

pudiendo provocar derrumbe cuando se trata de techumbres hechas con

madera y teja o lámina de asbesto o cartón. Además, la caída de ceniza en las

calles provoca que la misma se vaya al drenaje, y al mezclarse con el agua

hace que se produzca una petrificación al paso del tiempo. La máxima

acumulación de ceniza de que se tiene registro en la mancha urbana de Ciudad

Guzmán es de 20 cm.

17

Page 18: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

D) Amenaza por procesos denudatorios:

Se entiende como denudación al elemento pendiente abajo de detritos o

rocas, en respuesta directa a la gravedad, sin ayuda de un medio fluido de

transporte, como el agua, el aire o el hielo.

Éstas dan como resultado:

• Desprendimiento de tierras.

• Desprendimiento de rocas.

E) Amenaza por licuefacción del terreno:

La licuefacción es una propiedad de los sedimentos no cohesionados que

consiste en que el terreno con cierta humedad, pierde su solidez al ser afectado

por:

a) Incremento al esfuerzo de cizalla en el suelo.

b) Las fuerzas externas como sismos o impactos.

Análisis del Medio Físico Transformado.

Estructura Urbana y Tenencia del Suelo (Plano D-4).

Elementos componentes de la estructura urbana.

La estructura urbana que presenta CD. Guzmán es producto de sus

etapas de crecimiento.

18

Page 19: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

Dicha estructura se compone de la siguiente manera: existen dos ejes con

uso de suelo comercial y de servicios, estos ejes son, en sentido norte-sur, un

par vial: Federico Del Toro-1° de Mayo y Cristóbal Colón-Ramón Corona; en el

sentido este-oeste, el vial Reforma-Calz. Madero y Carranza; los cuales por

uso, se han convertido en viales principales, mismos que confluyen en el Centro

Urbano, el cual presenta dos áreas bien definidas:

ZONA A.- Contigua al Jardín Principal, concentra la mayoría de las fincas

más antiguas y monumentos de valor histórico-patrimonial.

ZONA B.- Se ubica en el área inmediata a la zona A, comprende algunas

casas antiguas cuyas características fisonómicas obedecen a una tipología

regional.

Los Centros Barriales son: 1) San Cayetano, 2) San Bartolo, 3)

Solidaridad, 4) Constituyentes, 5) El Santuario, 6) Revolución y 7) Sta. Cecilia.

Tenencia del Suelo.

Propiedad Ejidal.

El área de estudio se compone en gran parte de parcelas perteneciente a

los ejidos de "CD. Guzmán" y "Caleras, mismas que se localizan al Norte y Sur

respectivamente.

FUENTE DE INFORMACIÓN: REGISTRO AGRARIO MUNICIPAL (CARTA EJIDAL), COMUNIDAD AGRARIA,

CASA EJIDAL Y OBRAS PÚBLICAS MUNICIPALES (DEPTO. DE TOPOGRAFÍA).

19

Page 20: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

Propiedad Privada.

Bajo el régimen de pequeña propiedad se encuentran los

fraccionamientos y colonias, donde se encuentran muchos predios baldíos que

se pudieran considerar áreas de reserva intraurbana (la mayoría de éstas son

corazones de manzana), corresponden al 3.92% del área delimitada para la

protección del Centro Histórico, representando espacios libres con

posibilidades edificatorias.

Propiedad Estatal.

Esta corresponde a los establecimientos educativos de niveles básicos,

medio y superior.

Propiedad Federal.

Se consideran bajo este rubro los equipamientos educativos, de salud, de

administración pública y otros dependientes de este nivel de gobierno, así como

la zona que ocupaban las vías del ferrocarril y las áreas de conservación

ecológica.

20

Page 21: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

Propiedad Municipal.

Corresponde a las superficies pertenecientes al patrimonio municipal y son

las siguientes: la presidencia municipal y demás espacios de la administración

del ayuntamiento, el cementerio municipal, las plazas y jardines públicos,

espacios deportivas, central camionera, estación ferroviaria y áreas verdes.

Propiedad Pública.

Federal.- Se consideran bajo este rubro los equipamientos educativos, de

salud, de administración pública y otros dependientes de este nivel de

gobierno, así como la zona que ocupaban las vías del ferrocarril y las áreas de

conservación ecológica.

Estatal.- Dentro de este nivel se encuentran los establecimientos

educativos de niveles básicos, medio y superior.

Municipal.- Corresponde a las superficies pertenecientes al patrimonio

municipal y son las siguientes: la presidencia municipal y demás espacios de la

administración del ayuntamiento, el cementerio municipal, las plazas y jardines

públicos, espacios deportivas, central camionera, estación ferroviaria y áreas

verdes.

21

Page 22: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

Tanto la propiedad pública en grandes y pequeñas superficies se

encuentra dispersa en todo el distrito.

Área de Reserva Intraurbana.

Son áreas próximas a urbanizar y se encuentran dispersas dentro del

distrito.

Asentamientos Irregulares y en Proceso de Regularización.

Los asentamientos antes referido son:

1.- El único asentamiento irregular que existe en el área de aplicación es el

que se encuentra cerca de la carretera libre a Manzanillo, específicamente

detrás del terreno que ocupa la empresa "PEPSI", al sur de la mancha urbana.

Existen 35 colonias que están en proceso de regularización, las cuales

constituyen el 27 % del total de la mancha urbana.

22

Page 23: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

Zonas de Valor Histórico-Patrimonial.

Los edificios de valor histórico-patrimonial se encuentran en dos zonas

principalmente:

ZONA A, con una superficie aproximada de 39.96 Ha, cuenta con el

mayor número de monumentos históricos relevantes por determinación de ley,

así como con fincas de valor histórico patrimonial.

Las calles que delimitan esta zona son las siguientes:

Moctezuma, entre Independencia y Lázaro Cárdenas; Zaragoza, entre

Lázaro Cárdenas y Alejandro Von Humboldt; Alejandro Von Humboldt, entre

Zaragoza y Gral. Anaya; Gral. Anaya, entre Alejandro Von Humboldt y Marcos

Gordoa; Marcos Gordoa, entre Gral. Anaya y 1 o de mayo; 1o de mayo, entre

Marcos Gordoa y Negrete; Negrete, entre 1o de mayo y Leandro Valle; Leandro

Valle, entre Negrete y Reforma; Reforma, entre Leandro Valle y Juárez; Juárez,

entre Reforma y José Rolón; José Rolón, entre Hidalgo y Federico Del Toro;

Independencia, entre Federico Del Toro y Moctezuma.

ZONA B, en una superficie de 90.1 Ha, contiene fincas de valor ambiental.

El polígono se encuentra delimitado por las siguientes calles:

23

Page 24: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

Santos Degollado, entre Escobedo y Prof. Manuel Chávez Madrueño;

Prof. Manuel Chávez Madrueño, entre Santos Degollado y Ocampo; Ocampo,

entre Prof. Manuel Chávez Madrueño y 1o de mayo; Silverio Núñez, entre 1o de

mayo y Constitución (incluyendo el templo denominado El Santuario); Guerrero,

entre Reforma y Bustamante; Bustamante, entre Guerrero y Miguel Hidalgo;

Miguel Hidalgo, entre Bustamante y Nicolás Bravo; Nicolás Bravo, entre Miguel

Hidalgo y Federico Del Toro; López Cotilla, entre Federico Del toro y Cristóbal

Colón; Cristóbal Colón, entre López Cotilla y Darío Vargas; Darío Vargas, entre

Cristóbal Colón y Cuauhtemoc; Cuauhtemoc, entre Darío Vargas y Pascual

Galindo Ceballos; Pascual Galindo Ceballos, entre Cuauhtemoc y Aquiles

Serdán; Escobedo, entre Pascual Galindo Ceballos y Santos Degollado.

Cabe mencionar que tanto en el polígono de la Zona A como de la Zona B,

se incluyen las fincas que están a ambos lados de las calles. El área de estudio

que comprende las dos zonas, se delimita tomando en cuenta el lindero

posterior de las fincas y monumentos.

Monumentos históricos relevantes por determinación de ley:

Catedral: Construida en el siglo XIX.

Templo de la Tercera Orden: Templo franciscano del siglo XVI.

Templo del Sagrado Corazón de Jesús: Construido en el siglo XVIII.

24

Page 25: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

El Palacio de los Olotes: Edificio ecléctico de 1850 a 1900.

El Santuario: Edificio ecléctico de 1850 a 1900.

Templo de San Antonio:

Hospital San Vicente:

Estación del Ferrocarril: Data de principios del siglo XX.

DATOS GENERALES

ACTIVIDAD ECONÓMICA

Principales Sectores, Productos y Servicios

Ganadería: Sacrificios y tránsito de ganado bovino, porcino, caprino,

equino y avícola.

Industria: Los principales ramos de la industria son textil, metalmecánica,

de elaboración de alimentos, muebles y calzado.

Comercio: El comercio se ha caracterizado como la actividad más

dinámica de la ciudad, compraventa y comercialización de todo tipo de artículos

de la moda y diseño.

Servicios: Se prestan todo tipo de servicios: financieros, profesionales,

técnicos, comunales, sociales, de mantenimiento y turísticos.

25

Page 26: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

ATRACTIVOS CULTURALES Y TURÍSTICOS

Monumentos Históricos

Arquitectónicos

Construcciones de carácter religioso.

Construcciones de carácter Histórico

76

Page 27: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

2.2 MARCO LEGAL

INAH - LEY FEDERAL SOBRE MONUMENTOS Y ZONAS ARQUEOLÓGICOS E HISTÓRICOS

ley de 1934

Al margen un sello que dice: Poder Ejecutivo Federal.- Estados Unidos Mexicanos- México.- Secretaría de Gobernación. El C. Presidente constitucional sustituto de los Estados Unidos Mexicanos se ha servido dirigirme la siguiente Ley: Abelardo L. Rodríguez, presidente constitucional sustituto de los Estados Unidos Mexicanos, a sus habitantes, sabed: El Congreso de los Estados Unidos Mexicanos, decreta:

LEY SOBRE PROTECCIÓN Y CONSERVACIÓN DE MONUMENTOS ARQUEOLÓGICOS E HISTÓRICOS, POBLACIONES TÍPICAS Y LUGARES DE BELLEZA NATURAL

Publicada en el Diario Oficial de 19 de enero de 1934

• De los monumentos y aplicación de la Ley

Artículo 1o. Para los efectos de esta ley se consideran monumentos las cosas muebles o inmuebles de origen arqueológico y aquellas cuya protección y conservación sean de interés público por su valor histórico.

Artículo 2o. La presente ley tendrá aplicación federal en sus preceptos relativos a:

I. Monumentos arqueológicos; II. Exportación de monumentos arqueológicos o históricos; III. Monumentos históricos de propiedad nacional; IV. Lugares de belleza natural de propiedad de la nación o sujetos a jurisdicción federal.

En los demás casos será aplicable sólo en el Distrito y territorios federales.

27

Page 28: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

INAH - LEY FEDERAL SOBRE MONUMENTOS Y ZONAS ARQUEOLÓGICOS E HISTÓRICOS

iciativa de 1999

"LEY GENERAL DEL PATRIMONIO GENERAL DE LA NACIÓN" CAPÍTULO I Disposiciones Generales ARTICULO 1o.- Las disposiciones de esta Ley son de orden público, de interés nacional y de observancia obligatoria en todo el territorio de la República Mexicana. La Federación, las entidades federativas y los municipios, en el ámbito de su respectiva competencia y conforme a las bases que en este ordenamiento se establecen, tendrán a su cargo la aplicación del mismo, velando siempre por la protección, conservación y acrecentamiento de los bienes que constituyen el patrimonio cultural de la Nación Mexicana.

ARTICULO 2°.- Se considera patrimonio cultural de la Nación Mexicana, toda manifestación del quehacer humano que tenga para los habitantes de la República Mexicana, por su valor y significado, relevancia arqueológica, histórica, artística, etnológica, antropológica, tradicional, científica, tecnológica o intelectual.

ARTICULO 3°.- El objeto de la presente Ley es la protección y acrecentamiento del patrimonio cultural de la Nación Mexicana, entendiéndose por ello el conjunto de actividades necesarias para su debida: I. Investigación, sistematización de conocimientos y acrecentamiento; II. Catalogación y registro; III. Información, divulgación y exposición; IV. Preservación, conservación, restauración, salvamento, rescate y recuperación; V. Utilización, aprovechamiento, disposición y reproducción; VI. Protección, custodia y resguardo; y Vil. Regulación mediante la emisión de las normas técnicas tendientes a lograr los fines antes mencionados.

ARTICULO 4°.- Se reconoce el derecho de los individuos y organizaciones sociales para tener acceso y participar en las actividades vinculadas al objeto de la presente Ley. A tal fin, se promoverá e incentivará por los tres órdenes de gobierno, la participación de todas las formas de organización tradicional, comunidades indígenas, organizaciones civiles, iniciativa privada, coleccionistas, asociaciones religiosas, instituciones académicas y de investigación, e individuos, a través de proyectos institucionales que sumen al mayor número de mexicanos comprometidos con su patrimonio cultural.

ARTICULO 5°.- El patrimonio cultural, para los efectos de la presente Ley, se integra por: I. Zonas, monumentos y bienes arqueológicos; II. Zonas, monumentos y bienes históricos; III. Zonas, monumentos y bienes artísticos;

28

Page 29: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

CAPÍTULO II Del Patrimonio Cultural de la Nación Sección Primera De las Zonas, Monumentos y Bienes Arqueológicos

ARTÍCULO 6°.- Son monumentos y bienes arqueológicos los muebles e inmuebles producto de culturas anteriores al establecimiento de la hispánica en el territorio nacional, así como los restos humanos y de la flora y la fauna relacionados con dichas culturas.

ARTÍCULO 7o.- Las zonas arqueológicas son las áreas que comprenden, o se presuma fundadamente por el Instituto Nacional de Antropología e Historia, que comprenden, varios monumentos arqueológicos inmuebles con espacios abiertos y elementos asociados entre sí, y cuya protección como unidad distinta de las partes que la integran, incluyendo su área perimetral, revista valor relevante.

Sección Segunda De las Zonas, Monumentos y Bienes Históricos

ARTÍCULO 8°.- Son monumentos y bienes históricos todos los muebles e inmuebles vinculados con la historia de la Nación.

ARTÍCULO 9o.- Las zonas históricas son las áreas que comprenden varios monumentos históricos inmuebles con espacios abiertos y elementos asociados entre sí, y cuya protección revista valor relevante como unidad distinta de las partes que la integran, incluyendo su área perimetral. Sección Tercera De las Zonas, Monumentos y Bienes Artísticos

ARTÍCULO 10.- Son monumentos y bienes artísticos todos los muebles e inmuebles que se declaren con valor estético relevante, por su representatividad, inserción en determinada corriente estilística, grado de innovación, materiales y técnicas utilizados, significación en el contexto urbano, y otras características análogas que los hagan considerar como tales.

ARTÍCULO 11.- Las zonas de monumentos artísticos son las áreas que comprenden varios monumentos artísticos inmuebles con espacios abiertos y elementos asociados entre sí, y cuya significación y protección como unidad distinta de las partes que la integran, incluyendo su área perimetral, revista valor estético relevante. Sección Cuarta De las Zonas Tradicionales

ARTÍCULO 12.- Las zonas tradicionales son aquellas áreas que por haber conservado la forma y la unidad de su trazo urbano y edificaciones, reflejan claramente épocas pasadas, tradiciones, costumbres o lugares típicos, y cuya protección sea de interés para la sociedad. Sección Quinta Bienes o Colecciones de Relevancia Científica, Tecnológica e Intelectual

29

Page 30: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

ARTÍCULO 15.- Son propiedad de la Nación, inalienables e imprescriptibles, los monumentos y bienes arqueológicos, muebles e inmuebles.

ARTÍCULO 17.- Se declaran monumentos históricos todos los bienes muebles e inmuebles de propiedad federal, estatal y municipal, construida o elaborada en los Siglos XVI al XIX, así como a las obras relevantes de carácter privado realizadas en dicho período que se declaren como tales.

ARTÍCULO 18.- ...podrán ser declarados monumentos artísticos o quedar comprendidas dentro de las zonas de monumentos artísticos, obras de autores cuya identidad se desconozca. Las obras de artistas vivos que tengan la naturaleza de bienes muebles, no podrán declararse monumentos artísticos.

CAPÍTULO IV Del Régimen de las Zonas, Monumentos y Bienes del Patrimonio Cultural de la Nación

ARTÍCULO 26.- Los bienes y monumentos que formen parte del patrimonio cultural de la Nación, incluyendo las zonas correspondientes, estafan sujetos a las condiciones y limitaciones de uso, aprovechamiento y disposición que se prevén en la presente Ley y las que se establezcan en las Declaratorias y normas técnicas respectivas. Cuando exista interés público para la debida preservación y desarrollo de las zonas arqueológicas, podrán ser objeto de expropiación los inmuebles de propiedad particular requeridos para ello. Las disposiciones que regulan el desarrollo urbano y el otorgamiento de usos del suelo, deberán ser compatibles con la presente Ley y preservar los entornos naturales y visuales de las zonas y monumentos arqueológicos, históricos, artísticos y tradicionales, así como de las zonas de reserva y contención que deban protegerlas.

ARTÍCULO 27.- La formación de colecciones particulares que no contravengan lo establecido en la presente Ley, será considerada como parte del acrecentamiento del patrimonio cultural mexicano.

ARTÍCULO 28.- Las declaratorias serán publicadas en el Diario Oficial de la Federación o en los periódicos oficiales de las entidades federativas. Cuando se trate de monumentos deberá notificarse personalmente a los interesados. Cuando se ignore su domicilio, surtirá efectos de notificación personal una segunda publicación de la declaratoria. En caso de inmuebles, zonas y sitios, se dará aviso además al Registro Público de la Propiedad de la localidad de que se trate y al Registro Nacional de Monumentos, Zonas y Bienes del Patrimonio Cultural de la Nación, para la inscripción respectiva.

30

Page 31: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

ARTICULO 29.- El Instituto Nacional de Antropología e Historia podrá conceder la utilización, aprovechamiento, disposición, custodia y resguardo de los monumentos arqueológicos y aquellos otros históricos o artísticos de propiedad federal, muebles e inmuebles, a las dependencias y organismos de carácter público de los tres niveles de gobierno, así como a las instituciones y personas físicas y morales que así lo soliciten y se obliguen a cumplir con los términos y requisitos que se establezcan en la autorización respectiva. En este último caso, se tomarán en cuenta las solicitudes de las organizaciones sociales de la localidad de que se trate, siempre y cuando acrediten contar con los respaldos económicos y elementos de asesoría técnica necesarios para ello y garanticen debidamente las obligaciones que asuman.

ARTÍCULO 30.- Las autorizaciones para la utilización de monumentos arqueológicos y de los históricos y artísticos de propiedad federal, serán revocadas cuando no se cumpla con los términos y requisitos establecidos en las mismas, previa audiencia que se conceda a los interesados para que ofrezcan pruebas y aleguen lo que a sus intereses convenga.

ARTICULO 31.- Queda prohibida la exportación definitiva de monumentos arqueológicos, salvo canjes o donativos a gobiernos o institutos científicos extranjeros, por acuerdo expreso del Ejecutivo Federal. La exportación temporal sólo se llevará a cabo para su exhibición en el extranjero, siempre y cuando la integridad de éstos no pueda ser afectada por su transportación y previo permiso al efecto del Instituto Nacional de Antropología e Historia.

ARTICULO 32.- En las zonas de monumentos y en las tradicionales, los elementos externos en las mismas, los interiores de los monumentos y cualesquiera otras construcciones permanentes o provisionales, se sujetarán a las disposiciones que se fijen en la presente Ley, su Reglamento y en las declaratorias y normas técnicas respectivas.

ARTICULO 33.- Los monumentos, bienes y colecciones, de propiedad particular, se sujetarán a lo siguiente: I. Los propietarios o poseedores de los mismos, estarán obligados a dar aviso por escrito, a la autoridad que emitió la declaratoria respectiva y al Registro Nacional de Monumentos, Zonas y Sitios, dentro de los quince días siguientes en que ocurra cualquiera de los siguientes hechos: a) La tenencia, por cualquier título de éstos; b) La adquisición, venta, y en general la disposición o transmisión de su dominio por cualquier título; c) Cualquier obra o trabajo de conservación y restauración que se pretenda efectuar en los mismos, obteniendo previamente la autorización de la autoridad correspondiente; y d) Los cambios del domicilio en donde se encuentren ubicados los monumentos, bienes y colecciones muebles, en la inteligencia de que, para su traslado fuera del país, temporal o permanentemente, deberán

31

Page 32: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

obtener previamente el permiso del caso de la autoridad correspondiente. II. Asimismo, tendrán la obligación de resguardar, proteger y conservar los monumentos, bienes y colecciones de su propiedad, en los términos que se establezcan en las declaratorias respectivas y en las normas técnicas aplicables.

ARTICULO 34.- Para la reproducción de monumentos arqueológicos, o históricos o artísticos de propiedad federal, con fines comerciales, se requerirá permiso del Instituto Nacional de Antropología e Historia.

ARTÍCULO 35.- Los derechos y productos que se recauden por las autorizaciones y cualquier otro ingreso que se genere por las actividades que desarrolle el Instituto Nacional de Antropología e Historia, formarán parte de los fondos propios del mismo. La Secretaría de Hacienda y Crédito Público y el Consejo Nacional para la Cultura y las Artes cuidarán que dicho Instituto tenga siempre, oportuna y suficientemente, las asignaciones presupuéstales y las autorizaciones de disposición de sus fondos propios, para el debido cumplimiento de sus atribuciones y responsabilidades.

ARTÍCULO 36.- Las autoridades a las que conforme a la presente Ley corresponda emitir las Declaratorias que en ella se prevén, serán las competentes para aplicar sus disposiciones, directamente o a través de los organismos que al efecto estén establecidos o se establezcan por ley, en el ámbito de gobierno que corresponda. Las disposiciones que se establecen en esta Ley respecto de los bienes, monumentos y zonas arqueológicas, serán aplicables, en lo conducente, a todos los demás bienes, monumentos y zonas del patrimonio cultural de la Nación. Con independencia de los aspectos concernientes a la protección del patrimonio cultural de la Nación, en todos los casos, para la realización de obras o trabajos en sitios del patrimonio nacional, monumentos inmuebles o zonas, se deberán acatar las disposiciones en materia de asentamientos humanos, desarrollo urbano, uso del suelo y protección ecológica y se requerirá obtener la autorización, permiso o licencia que para tales efectos se encuentre prevista en la normatividad correspondiente.

ARTICULO 37.- Cuando exista el riesgo de que se realicen actos de efectos irreparables en muebles o inmuebles que se consideren tienen valor histórico o estético relevante, o que formen parte de una zona arqueológica, histórica o artística tradicional, o bienes de relevancia científica, tecnológica o intelectual, en los términos de esta Ley, se podrá dictar una declaratoria provisional, debidamente fundada y motivada, que tendrá efectos por un plazo de 90 días naturales, a partir de la notificación a la persona o personas que corresponda, y mediante la cual se suspenderá el acto de que se trate y se ejecutarán las

32

Page 33: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

medidas de preservación que resulten al caso. Los interesados podrán presentar objeciones fundadas ante la autoridad que hubiese emitido la declaratoria provisional, en un plazo de 15 días a partir de la fecha en que hubiere recibido la notificación de la declaratoria provisional, las que serán tomadas en cuenta para efectos, en su caso, de la declaratoria definitiva. En caso de que la declaratoria definitiva no se emita en el plazo de 90 días que se prevé en el presente ARTICULO, la suspensión quedará sin efectos de inmediato, sin necesidad de trámite o resolución alguna.

ARTICULO 38.r En todo caso, se aplicarán en lo conducente los tratados y acuerdos internacionales suscritos y aprobados por México en la materia de la presente Ley. Regreso al índice CAPÍTULO IV Del Sistema Nacional de Coordinación en Materia de Protección, Acrecentamiento y Desarrollo del Patrimonio Cultural de la Nación.

ARTICULO 39.- Se considera al patrimonio cultural de la Nación, como uno de los ejes fundamentales en la promoción del desarrollo nacional, por lo tanto, las autoridades federales, las de las entidades federativas y las municipales, deberán, en todo momento, articular sus programas y acciones de gobierno para la debida protección, acrecentamiento y aprovechamiento de los bienes, monumentos, zonas y sitios que lo integran. A tal fin, ios tres ámbitos de gobierno deberán contemplar, en sus planes nacional y parciales de desarrollo, y en sus programas sectoriales, los objetivos, estrategias y líneas de acciones que impulsen una política integral para dicho propósito.

ARTICULO 40.- Las atribuciones que son objeto de la presente Ley, se ejercerán en la forma y términos que la misma contempla, por las autoridades federales, de las entidades federativas y municipales, en el ámbito de sus respectivas jurisdicciones y de conformidad con las atribuciones que a cada una de ellas corresponde. Cuando así lo soliciten los gobiernos de fas entidades federativas y de los municipios, el Instituto Nacional de Antropología e Historia les prestará la asistencia técnica necesaria.

ARTICULO 41.- El Gobierno Federal, por conducto de la Secretaría de Educación Pública, y los gobiernos de las entidades federativas, participarán en el desarrollo y perfeccionamiento del Sistema Nacional de Coordinación en Materia de Protección, Acrecentamiento y Desarrollo del Patrimonio Cultural de la Nación, a través de: I. El Consejo General del Patrimonio Cultural de la Nación; y II. El Comité Permanente de Protección y Acrecentamiento del Patrimonio Cultural de la Nación.

ARTICULO 42.- El Consejo General del Patrimonio Cultural de la Nación, se integrará por el Secretario de Educación Pública y por los Gobernadores de las

33

Page 34: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

entidades federativas. El Secretario de Educación Pública podrá ser sustituido por el Presidente del Consejo Nacional para la Cultura y las Artes, y los Gobernadores de las entidades federativas por la persona que al efecto designen. El Consejo General sesionará cuando menos dos veces al año, mediante convocatoria del Secretario de Educación Pública o del Comité Permanente de Protección y Acrecentamiento del Patrimonio Cultural de la Nación.

ARTICULO 43.- Serán facultades del Consejo General del Patrimonio Cultural de la Nación: I. Aprobar los reglamentos de funcionamiento del propio Consejo General y del Comité de Permanente de Protección y Acrecentamiento del Patrimonio Cultural de la Nación; II. Proponer al Ejecutivo Federal y a los Ejecutivos de las entidades Federativas, la adopción o promoción de las acciones y medidas que estime convenientes para impulsar el desarrollo nacional, mediante la protección, acrecentamiento y aprovechamiento del patrimonio cultural de la Nación; y III. Aprobar y expedir las normas técnicas para la debida investigación, sistematización de conocimientos, acrecentamiento, catalogación, registro, información, divulgación, exposición, preservación, conservación, restauración, salvamento, rescate, recuperación, utilización, aprovechamiento, disposición, reproducción, custodia y resguardo del patrimonio cultural de la Nación, mismas que se publicarán en el Diario Oficial de la Federación.

ARTÍCULO 44.- Con base en las disposiciones que expidan los Congresos de las entidades federativas en las materias que regula la presente Ley, con arreglo a sus respectivas constituciones, los ayuntamientos dictarán los bandos y reglamentos de policía y buen gobierno, a efecto de que en sus respectivas circunscripciones se cumplan las disposiciones del presente ordenamiento. Tanto el Gobierno Federal, como las entidades federativas, y los ayuntamientos, en el ejercicio de sus atribuciones, considerarán en sus ordenamientos y en la emisión de sus resoluciones y actos administrativos, las normas técnicas que expida el Consejo General del Patrimonio Cultural de la Nación.

ARTICULO 45.- El Comité Permanente de Protección y Acrecentamiento del Patrimonio Cultural de la Nación, se integrará conforme a lo siguiente: I. Por el Presidente del Consejo Nacional para la Cultura y las Artes. II. Por el Secretario Ejecutivo del Instituto Nacional de Antropología e Historia. III. Por ocho entidades que representarán a las demás, las cuales actuarán a través del titular de su órgano de más alto rango en materia de educación y cultura. IV. Las entidades que integren el Comité Permanente serán elegidas por cada uno de los grupos que a continuación se expresan, debiendo representarlos en forma rotativa: GRUPO UNO: Baja California, Baja California Sur, Sonora y

34

Page 35: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

Sinaloa. GRUPO DOS: Chihuahua, Coahuila, Durango y Zacatecas GRUPO CUATRO: Aguascalientes, Colima, Jalisco y Nayarit.

ARTICULO 46.- Serán facultades del Comité Permanente de Protección y Acrecentamiento del Patrimonio Cultural de la Nación: I. Preparar las reuniones del Consejo General del Patrimonio Cultural de la Nación; II. Preparar, para su discusión y aprobación, en su caso, del Consejo General, los proyectos de las acciones y medidas para impulsar el desarrollo nacional, mediante la protección, acrecentamiento y aprovechamiento del patrimonio cultural de la Nación; III. Preparar, para su discusión y aprobación, en su caso, del Consejo General, los proyectos de normas técnicas para la debida investigación, sistematización de conocimientos, acrecentamiento, catalogación, registro, información, divulgación, exposición, preservación, conservación, restauración, salvamento, rescate, recuperación, utilización, aprovechamiento, disposición, reproducción, custodia y resguardo del patrimonio cultural de la Nación; IV. Formular un programa anual de emisión de normas técnicas y someterlo a consideración del Consejo General del Patrimonio Cultural de la Nación; V. Formular los dictámenes técnicos a que se refiere el ARTICULO siguiente; y VI. Las demás que le encomiende el Consejo General del Patrimonio Cultural de la Nación.

ARTICULO 47.- Cuando se considere que alguna entidad o municipio no se ajusta en su actuación, en materia de protección del patrimonio cultural de la Nación, a lo previsto en las declaratorias o convenios respectivos, o en las normas técnicas que expida el Consejo General del Patrimonio Cultural de la Nación, el Comité Permanente de Protección y Acrecentamiento del Patrimonio Cultural de la Nación, conocerá y resolverá el planteamiento, mediante resoluciones en calidad de recomendaciones a la entidad o municipio de que se trate, previo dictamen técnico que al efecto someta a su consideración el Instituto Nacional de Antropología e Historia. Las resoluciones que a este respecto emita el Comité Permanente de Protección y Acrecentamiento del Patrimonio Cultural de la Nación, serán publicadas en el Diario Oficial de la Federación. Regreso al índice CAPÍTULO V Del Instituto Nacional de Antropología e Historia

ARTICULO 48.- Se establece al Instituto Nacional de Antropología e Historia como un organismo público federal descentralizado, con personalidad jurídica y patrimonio propio, sectorizado en el ámbito de la Secretaría de Educación Pública. Para el adecuado ejercicio de sus funciones, formará parte del Consejo Nacional para la Cultura y las Artes, para su cabal integración a la política nacional de desarrollo cultural del país.

35

Page 36: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

ARTICULO 49.- El Instituto Nacional de Antropología e Historia será autoridad en la materia y tendrá a su cargo las siguientes atribuciones y funciones: I. La aplicación de la presente Ley en el ámbito federal y en todo lo que expresamente no se le atribuya a ninguna otra autoridad; II. Verificar, mediante visitas de inspección, el cumplimiento de las disposiciones normativas aplicables. III. Proponer al Ejecutivo Federal y al Secretario de Educación Pública, la emisión de las declaratorias, revocaciones y acuerdos que correspondan; IV. Efectuar investigaciones científicas en las materias y disciplinas de su competencia; V. Coadyuvar en la elaboración de normas técnicas para la debida investigación, sistematización de conocimientos, acrecentamiento, catalogación, registro, información, divulgación, exposición, preservación, conservación, restauración, salvamento, rescate, recuperación, utilización, aprovechamiento, disposición, reproducción, custodia y resguardo del patrimonio cultural de la Nación; VI. Celebrar convenios con las autoridades federales, estatales y municipales, y con individuos y organizaciones sociales, tendientes a la mejor protección, conservación y aprovechamiento del patrimonio cultural de la Nación; Vil. Investigar, identificar, y catalogar zonas, monumentos, bienes, colecciones y manifestaciones constitutivas de la identidad nacional; VIH. Llevar el Registro Nacional de Monumentos, Zonas y Bienes; IX. Registrar a las personas e instituciones con autorización para llevar a cabo obras y trabajos vinculados con la materia de la presente Ley; X. Formular y divulgar el Catálogo del Patrimonio Cultural de la Nación, y publicar obras relacionadas con las materias de su competencia; XI. Promover el respeto y uso social de los bienes que constituyen el acervo cultural de la Nación; XII. Otorgar las autorizaciones y, en su caso, revocar las que haya concedido, para el uso, administración, aprovechamiento, disposición, exposición, reproducción, custodia y resguardo de los monumentos arqueológicos, bienes e inmuebles, así como de todos los demás bienes y monumentos de propiedad federal del acervo cultural de la Nación; XIII. Realizar, en coordinación con la Secretaría de Relaciones Exteriores, las gestiones y trámites conducentes a obtener la devolución y recuperación de los bienes y monumentos que estén en el extranjero; y XIV. Las demás que le otorguen otras disposiciones, la presente Ley y su Reglamento. Asimismo, El Instituto Nacional de Antropología e Historia, tendrá a su cargo la conservación y administración del patrimonio nacional consistente en los bienes, monumentos y zonas arqueológicas, así como en los bienes y monumentos históricos, artísticos, científicos, tecnológicos e intelectuales de propiedad federal. Para lo anterior, gozará en lo conducente, de las facultades que se encuentran previstas en el ARTICULO 8o y demás conducentes de la Ley General de Bienes Nacionales, en cuyo ejercicio deberá darle la intervención que corresponda a las Secretarías de Gobernación y de Contraloría y Desarrollo Administrativo.

36

Page 37: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

ARTICULO 50.- El Instituto podrá recibir y administrar directamente las aportaciones que le otorguen personas físicas y entidades públicas y privadas, nacionales, internacionales o extranjeras, destinadas al cumplimiento de sus funciones y atribuciones. En todo caso, cuando las aportaciones se realicen para destinarse a un fin específico, si el Instituto las acepta, estará obligado a utilizarlas para el mismo. Asimismo, administrará directamente cualquier ingreso que obtenga por cualquier título legal, en los que se incluyen, sólo de manera enunciativa: las herencias, legados, donativos, venta de textos, publicaciones, grabaciones, fotografías, reproducciones, carteles, autorizaciones, inscripciones, certificaciones, servicios al público, etc. Los donativos y aportaciones que se efectúen al Instituto Nacional de Antropología e Historia, serán deducibles para efectos del Impuesto sobre la Renta. Asimismo, se podrán establecer fondos generales o específicos, para el cumplimiento de los objetivos de la presente Ley.

ARTICULO 51.- Los bienes y monumentos que formen parte del patrimonio cultural de la Nación y que el Instituto adquiera, estarán exentos de toda clase de contribuciones.

ARTICULO 52.- El Instituto Nacional de Antropología e Historia contará para el ejercicio de sus atribuciones y funciones con un Consejo y un Secretario Ejecutivo.

ARTICULO 53.- El Consejo del Instituto Nacional de Antropología e Historia, estará integrado por quince Consejeros, de la siguiente manera: • El Secretario de Educación Pública, quien lo Presidirá; • El secretario de Gobernación; • El Secretario de Hacienda y Crédito Público; • El Secretario de Desarrollo Social; • El Secretario de Medio Ambiente, Recursos Naturales y Pesca; • El Secretario de Contraloría y Desarrollo Administrativo; • El Secretario de Turismo; • El Procurador General de la República; • El Presidente del Consejo Nacional para la Cultura y las Artes; • El Secretario Ejecutivo del Instituto Nacional de Antropología e Historia, quien fungirá además, como Secretario del Consejo; y • Diez miembros de la comunidad científica y académica que se hayan destacado en las disciplinas competencia del Instituto, de los cuáles cinco deberán formar parte de la comunidad técnico-científica del propio instituto y que serán designados por el Ejecutivo Federal a propuesta del Secretario de Educación Pública, de acuerdo con el perfil establecido en el reglamento de la ley. El Consejo deberá sesionar como mínimo en forma trimestral.

ARTICULO 54.- El Consejo del Instituto Nacional de Antropología e Historia tendrá a su cargo, las siguientes atribuciones: I. Formular las políticas generales en materia del patrimonio cultural; II. Autorizar los términos para la celebración de convenios con las autoridades de las entidades federativas y municipales,

37

Page 38: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

así como con personas físicas y morales, tendientes a la mejor protección, conservación y aprovechamiento del patrimonio cultural de la Nación; III. Emitir las reglas de carácter general, para el otorgamiento de autorizaciones para la preservación, conservación, restauración, salvamento, rescate, recuperación, utilización, aprovechamiento, disposición, exposición reproducción, resguardo y custodia de los monumentos arqueológicos, muebles e inmuebles, y demás bienes y monumentos de propiedad o jurisdicción federal que conformen el patrimonio cultural de la Nación; IV. Aprobar el Programa Anual de Trabajo del Instituto, que deberá comprender el programa a desarrollar de Declaratorias a emitir y de elaboración de normas técnicas, así como vigilar su estricto cumplimiento; y V. Todas las demás que le otorguen la presente Ley, su Reglamento y demás disposiciones aplicables.

ARTICULO 55.- Para ser Secretario Ejecutivo del Instituto Nacional de Antropología e Historia se requiere ser mexicano por nacimiento, mayor de 30 años, con grado académico y méritos reconocidos en alguna de las materias competencia del Instituto. El Secretario Ejecutivo del Instituto será nombrado y removido libremente por el Ejecutivo Federal.

ARTICULO 56.- El Secretario Ejecutivo del Instituto tendrá las siguientes facultades y atribuciones: I. Representar al Instituto como autoridad en la materia de protección del patrimonio cultural de la Nación; así como representar legalmente al mismo como persona moral con todas las facultades que correspondan a los mandatarios generales para pleitos y cobranzas, actos de administración y dominio, y las especiales que requieran cláusula especial en términos de la legislación civil; II. Delegar su representación, y otorgar, revocar y sustituir poderes; III. Proponer y someter a la aprobación del Consejo General, las políticas y las reglas generales a que se refieren las fracciones I y III del ARTICULO 52 de esta Ley: IV. Emitir todas las resoluciones, actos, autorizaciones y órdenes de visita de inspección que no estén atribuidos a otra autoridad en los términos de la presente Ley, o establecidos como atribución de otro servidor público del propio Instituto en su Reglamento; V. Proponer y someter a la aprobación del Consejo General, el Programa Anual de Trabajo del Instituto; VI. Nombrar y remover al personal del Instituto en los términos de la legislación aplicable; Vil. En general, aplicar la présente Ley y demás normatividad relativa a la materia, en el ámbito de su competencia; y VIII. Las que le otorguen la presente Ley, su Reglamento y demás disposiciones legales y reglamentarias.

ARTICULO 57.- El Instituto contará además, con una Comisión Técnica Consultiva que será presidida por el Secretario Ejecutivo, y que opinará en cualquier asunto que el Secretario Ejecutivo o cualquiera de los órganos del Instituto le someta a su consideración.

38

Page 39: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

ARTICULO 58.- La estructura del Instituto, las atribuciones y funciones de sus órganos, así como la conformación y funcionamiento de la Comisión Técnica Consultiva, serán regulados por el Reglamento de esta Ley.

ARTICULO 59.- Las relaciones laborales de los trabajadores del Instituto Nacional de Antropología e Historia, se regularán por la Ley Federal de los Trabajadores al Servicio del Estado, reglamentaria del apartado B del Artículo 123 constitucional. Regreso al índice CAPÍTULO VI Del Registro Nacional de Monumentos, Zonas y Bienes del Patrimonio Cultural de la Nación

ARTICULO 60.- El Instituto Nacional de Antropología e Historia llevará un registro público nacional de los bienes, monumentos y zonas que integren el patrimonio cultural de la Nación.

ARTICULO 61.- Toda persona que lo solicite podrá consultar las inscripciones respectivas y los documentos que con ellas se relacionen, y asimismo, obtener a su costa, copias certificadas de las inscripciones y de los documentos relativos.

ARTICULO 62.- Se inscribirán en el Registro Nacional de Monumentos, Zonas y Bienes: I. Los monumentos arqueológicos, muebles e inmuebles; II. Los monumentos históricos, muebles e inmuebles, por disposición legal; III. Las declaratorias, y en su caso, las revocaciones, de monumentos y zonas realizadas por las autoridades federales, de las entidades federativas y municipales; IV. Las declaratorias de bienes y colecciones de relevancia científica, tecnológica e intelectual; V. Las autorizaciones de utilización, aprovechamiento, restauración, conservación y custodia, cuyo plazo sea de cinco años o más; VI. Las personas e instituciones a los que se les autorice a llevar a cabo obras y trabajos vinculados con la materia de la presente Ley; y VIL Los demás bienes y actos que, conforme a la Ley y su Reglamento, deban ser registrados.

ARTICULO 63.- La extinción de las inscripciones del Registro Nacional de Monumentos, Zonas y Bienes, sólo operará: I. Por decisión judicial o administrativa que ordene su cancelación; II. Cuando se destruya por completo el bien o monumento objeto de la inscripción; y III. Cuando se declare la revocación de una declaratoria.

ARTICULO 64.- Las autoridades de las entidades federativas y municipales, deberán notificar al Instituto Nacional de Antropología e Historia, para su inscripción, cualquier declaratoria o acto de los registrables en el Registro Nacional de Monumentos, Zonas y Bienes, remitiendo una copia certificada del expediente respectivo.

39

Page 40: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

ARTICULO 65.- El sistema de captación, almacenamiento, control y procesamiento de datos para el desarrollo de la función registra!, será establecido en el Reglamento correspondiente. Regreso al índice CAPÍTULO Vil De las Infracciones y Delitos

ARTICULO 66.- Al que realice trabajos materiales de exploración arqueológica por excavación, remoción o cualquier otro medio, en monumentos arqueológicos o zonas de monumentos arqueológicos, sin la autorización del Instituto Nacional de Antropología e Historia, se le sancionará con prisión de uno a diez años y de cien a mil días multa.

Artículo 67.- A quien intervenga en una operación de compraventa o cualquier acto traslativo de dominio o de la posesión, o disponga para sí o para otro, de un monumento arqueológico mueble, así como al que lo transporte, exhiba o reproduzca, sin el permiso correspondiente, se le sancionará con prisión de uno a diez años y de cien a mil quinientos días multa.

ARTICULO 68.- Al que se apodere o tenga en su poder un monumento arqueológico, histórico o artístico, sin consentimiento de quien pueda disponer de él con arreglo a la Ley, se le sancionará con prisión de dos a diez años y de cien a mil quinientos días multa. Si la persona tiene en su poder monumentos muebles arqueológicos exclusivamente para su apreciación y goce en forma privada, tomando en cuenta la educación, las costumbres y la conducta del sujeto, no le será aplicable la sanción prevista en el presente artículo, con independencia de que le sean impuestas las sanciones administrativas que procedan en tal caso. Un tercio de las penas señaladas en el primer párrafo, se le impondrá al que se apodere de un bien o colección de relevancia científica, tecnológica o cultural, sin consentimiento de quien pueda disponer de éstos conforme a la Ley.

ARTICULO 69.- Al que intencionaImente dañe o destruya por cualquier medio, un monumento arqueológico, histórico o artístico, o un bien o colección de relevancia científica, tecnológica o cultural, se le sancionará con prisión de uno a diez años y de cien a mil días multa.

-

ARTICULO 70.- Al que por cualquier medio pretenda sacar o saque del país un monumento arqueológico, histórico o artístico, sin permiso de la autoridad competente, se le sancionará con prisión de dos a doce años y de cien a dos mil días multa.

ARTICULO 71.- Si los delitos previstos en esta Ley los comenten funcionarios encargados de la aplicación de la misma, las sanciones relativas se incrementarán en una mitad más de las señaladas para el delito de que se trate.

40

Page 41: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

ARTICULO 72.- En todos los casos en que no sea posible recuperar el bien los responsables serán condenados al pago del valor de éste o, en caso, al costo de restauración o reparación del mismo.

ARTICULO 73.- Los delitos establecidos en esta Ley serán de jurisdicción federal, y se aplicará supletoriamente para todos los efectos legales, en lo no previsto en la misma, el Código Penal aplicable en la materia federal.

ARTICULO 74.- El incumplimiento a lo dispuesto en la presente Ley y demás disposiciones derivadas de la misma, se sancionará administrativamente por el Instituto Nacional de Antropología e Historia o por la autoridad local o municipal que corresponda. Se sancionará con multa de cien a mil quinientos días del salario mínimo vigente en el Distrito Federal en el momento de la comisión de la infracción, a las conductas u omisiones siguientes: I. La falta de aviso de quien encuentre bienes arqueológicos. II. La realización de cualquier trabajo u obra para descubrir o explorar monumentos arqueológicos, sin autorización del Instituto Nacional de Antropología e Historia. III. La realización de cualquier trabajo u obra en monumentos o zonas arqueológicas, sin autorización del Instituto Nacional de Antropología e Historia. IV. La realización de cualquier trabajo u obra en monumentos y zonas históricas, artísticas y tradicionales, sin autorización de la autoridad correspondiente. V. La omisión del aviso por escrito a la autoridad correspondiente, por parte de los propietarios o poseedores de monumentos, bienes y colecciones de propiedad particular que hayan sido declarados del patrimonio cultural de la Nación, sobre la tenencia, adquisición, venta y en general, sobre la disposición o transmisión de su dominio por cualquier título; así como respecto a cualquier obra o trabajo de conservación o restauración que se pretende efectuar en los mismos; al igual que por cuanto al cambio de domicilio en donde se encuentren ubicados éstos. VI. La realización de trabajos u obras de conservación o restauración de bienes, monumentos o colecciones, sin autorización de la autoridad correspondiente. Vil. La reproducción de monumentos arqueológicos, históricos o artísticos, con fines comerciales, sin autorización de la autoridad correspondiente. VIII. Cualquier otra violación a las disposiciones de esta Ley y las disposiciones que de ella emanen, diferente a las previstas en las fracciones anteriores.

ARTICULO 75.- Las sanciones se impondrán conforme a los siguientes criterios: I. Se tomará en cuenta la importancia de la infracción, las condiciones del infractor, la continuidad, reincidencia y la conveniencia de eliminar prácticas tendientes a infringir, en cualquier forma, las disposiciones de esta ley o las que se dicten con base en ella. II. Cuando sean varios los responsables, cada uno será sancionado con el total de la sanción que se imponga. Regreso al índice CAPÍTULO VIII De los Procedimientos

41

Page 42: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

ARTICULO 76.- En todos los casos en que se vaya a emitir un acto, resolución o declaratoria derivadas de la aplicación de la presente Ley, incluyendo la imposición de sanciones administrativas, la autoridad correspondiente deberá notificar a los particulares interesados o involucrados, del tal hecho previamente a su emisión, dándoles un plazo de quince días hábiles para que ofrezcan pruebas y aleguen lo que a sus intereses convenga. Si se desconoce el domicilio, se publicará la notificación dos veces en el diario Oficial de la Federación o en el Periódico Oficial de la entidad federativa de que se trate, teniendo efectos de notificación personal la segunda publicación.

ARTÍCULO 77.- El particular impugnará los actos definitivos que se fundamenten en la presente Ley, a través del recurso de revisión que interpondrá ante la autoridad que haya emitido el acto, resolución o declaratoria, en un plazo de quince días hábiles a partir de la fecha en que haya quedado notificado del mismo.

ARTÍCULO 78.- Para los efectos de esta Ley, en lo que hace al presente Capítulo, se aplicarán supletoriamente, en todo lo no previsto por la misma, las disposiciones de la Ley Federal de Procedimiento Administrativo.

42

Page 43: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

REGLAMENTO PARA LA ZONA DENOMINADA COMO CENTRO HISTÓRICO, BARRIOS Y ZONAS TRADICIONALES. CAPÍTULO I Disposiciones generales.

III. Definir y coordinar los procedimientos para formalizar las áreas zonificadas de conservación, protección y preservación del patrimonio cultural, sus perímetros y demás elementos del patrimonio cultural urbano del Centro Histórico, Barrios Tradicionales, conjuntos fisonómicos, patrimonio ambiental, sitios, monumentos, zonas de usos y destinos, fincas, predios y demás elementos patrimoniales inventariados y catalogados del municipio.

IV. Establecer el Inventario y Catálogo Municipal del Patrimonio Cultural Urbano, conformado en base a los inventarios de las dependencias competentes; así como la metodología, identificación, forma, clasificación, contenidos, acciones de intervención, concurrencia, coordinación y autorizaciones requeridas, de acuerdo a convenios, leyes y reglamentos en la materia.

VI. Promover la operación de las transferencias de derechos de desarrollo en fincas, predios, áreas de protección, conjuntos fisonómicos, sitios, monumentos, con valor patrimonial y demás elementos del Catálogo Municipal del Patrimonio Cultural Urbano, de acuerdo a las leyes y reglamentos aplicables de la materia.

Artículo 2. - Para los efectos del presente Reglamento, se entiende por:

IX. CATÁLOGO MUNICIPAL DEL PATRIMONIO CULTURAL URBANO: Es el registro de elementos urbanos clasificados de acuerdo al presente reglamento, y es el instrumento técnico y legal para regular y dictaminar el valor patrimonial de estos elementos, y estará integrado por las siguientes partes:

A) Catálogo de Competencia de las Dependencias Federales. B) Catálogo de Competencia de las Dependencias Estatales, y C) Catálogo de Competencia de las Dependencias Municipales.

XII. CLASIFICACIÓN: Consiste en la ubicación de la edificación dentro de los diferentes rangos y categorías de acuerdo a su valor arquitectónico y a los rubros contemplados en legislación para este objeto. Artículo 9. - Para la expedición de dictámenes y autorizaciones correspondientes a todas las acciones e intervenciones en el Patrimonio Cultural Urbano del Municipio, se crea el Comité de Dictaminación del

43

Page 44: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

Centro Histórico, que formará parte de la Comisión Interinstitucional del Municipio, y tendrá como objetivo agilizar y unificar los tramites y criterios de dictaminación y estará integrada por los siguientes miembros:

I. La Dirección General de Obras Públicas Municipales a través de su representante. II. La COPLAUR a través de su representante. III. El Patronato del Centro Histórico a través de su representante. IV. El Gobierno Federal por medio del INAH o en su caso el I NBA, en los casos de su competencia a través de su representante; y V. El Gobierno del Estado, por medio de la Secretaría de Cultura a través de su representante.

Capítulo III Del patrimonio edificado

Artículo 43. - Según sus características y valor arquitectónicos las construcciones patrimoniales se clasificarán en las siguientes categorías:

I. MONUMENTO HISTÓRICO POR DETERMINACIÓN DE LEY: Son los que establece la Ley Federal y que se refieren a edificaciones realizadas entre los siglos XVI y XIX, destinados al uso público, y son los considerados en el Reglamento de Zonificación como Categoría "A".

II. MONUMENTO HISTÓRICO CIVIL RELEVANTE: Son los que establece la Ley Federal, y que se refiere a los inmuebles considerados arquitectura civil relevante, realizados entre los siglos XVI y XIX, y son los considerados en el Reglamento de Zonificación como categorías A y B.

III. MONUMENTO ARTÍSTICO: Son las que establece la Ley Federal, que deben contar con la declaratoria correspondiente, y se refiere a edificaciones de valor estético relevante y son los considerados en el Reglamento de Zonificación como categoría A y B.

IV. INMUEBLE DE VALOR ARTÍSTICO RELEVANTE: Se refiere a la edificación posterior al año 1900, que aunque no posea declaratoria en los términos de la Ley Federal revista un valor arquitectónico o estético relevante ya sea en su forma aislada o como parte de un conjunto urbano patrimonial, estos inmuebles corresponden a la categoría A y B del Reglamento Estatal.

V. INMUEBLE DE VALOR AMBIENTAL: Se refiere a las edificaciones que posean un valor contextual o de ambiente urbano que en conjunto genere una zona susceptible de ser considerada de valor patrimonial, y

44

Page 45: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

son las consideradas en el Reglamento Estatal como categoría C gubdividiéndose en dos categorías: A) Inmueble de Valor Histórico Ambiental: Los construidos antes de 1900. B) Inmueble de Valor Artístico Ambiental: Los construidos después de 1900.

VI. EDIFICACIÓN ARMÓNICA: Se refiere esta categoría a las edificaciones, que aunque no están consideradas de valor patrimonial, no son factor de deterioro a la imagen urbana.

Vil. EDIFICACIÓN NO ARMÓNICA: Se ubican en este rubro los inmuebles que no son considerados de valor patrimonial y que son factor de deterioro a la imagen urbana; y

VIII. BALDÍO: Aquellos predios en los que no hay construcción o que han sido objeto de una demolición total, que constituyen un potencial de edificación para la zona.

45

Page 46: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

LEYES RELACIONADAS.

La Ley Orgánica de la Administración Pública Federal en su artículo 38, fracción XXI otorga a la Secretaría de Educación Pública la facultad para conservar, proteger y mantener los monumentos arqueológicos, históricos y artísticos que conforman el patrimonio cultural de la Nación.

En el mismo sentido la Ley General de Bienes Nacionales en su artículo 2, fracciones VI y Vil considera a los monumentos históricos o artísticos muebles o inmuebles de propiedad federal y a los monumentos arqueológicos muebles e inmuebles como bienes de dominio público.

Lo anterior, con fundamento en el Acuerdo número 223 por el que se confieren atribuciones al Consejo Nacional para la Cultura y las Artes, publicado en el Diario Oficial de la Federación del 17 de marzo de 1997, el artículo 2 de la Ley Orgánica del Instituto Nacional de Antropología e Historia y los artículos 44 y 45 de la Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicos, artísticos e Históricos.

Ahora bien, en el tema que nos ocupa conforme a la Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos y su respectivo reglamento, la participación municipal se presenta en los siguientes aspectos:

• Elaboración de campañas permanentes para fomentar el conocimiento y fomento a los monumentos arqueológicos, históricos y artísticos. (Art. 2). • Restauración y conservación de los monumentos arqueológicos e históricos,

con permiso y bajo la dirección del Instituto Nacional de Antropología e Historia. (Art. 7) • Otorgamiento de aportaciones para restauración y conservación de monumentos arqueológicos e históricos. (Art. 7) • Colaboración con el Instituto Nacional de Bellas Artes y Literatura en la

conservación y exhibición de los monumentos artísticos. (Art. 8) • Exención el pago del impuesto predial a los propietarios de monumentos históricos o artísticos, siempre y cuando no se exploten con fines de lucro. (Art. 11). • Auxilio en casos urgentes a los Institutos, para ordenar la suspensión provisional de las obras de los propietarios de bienes inmuebles colindantes a un monumento. (Art. 12). • Registro de los inmuebles de propiedad municipal que hayan sido declarados

como monumentos históricos y artísticos. (Art. 22).

46

Page 47: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

2.3 MARCO NORMATIVO

DIRECCIÓN GENERAL DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO FEDERAL La Dirección General del Patrimonio Inmobiliario Federal, tiene a su

cargo la administración de los inmuebles que son propiedad de la nación.

Misión y Visión

Visión Que el control Inmobiliario de la Administración Pública Federal y

Paraestatal, se caracterice por sus acciones eficaces y estrategias de eficiencia, brindando servicios con transparencia y calidad mundial y sea reconocida por la sociedad en su conjunto.

Misión Controlar los inmuebles federales y administrar aquellos de su

competencia, coordinando normativamente a las instituciones de la Administración Pública Federal, para lograr la adecuada integración del Sistema Nacional de Administración Inmobiliaria Federal y Paraestatal.

El artículo 8 del Reglamento INDAABIN 2004, establece que corresponden a la Dirección General del Patrimonio Inmobiliario Federal las siguientes atribuciones:

I. Poseer, vigilar, conservar, proteger, administrar y controlar por sí misma los inmuebles federales a cargo del INDAABIN, o con el apoyo de las instituciones destinatarias que correspondan los inmuebles federales competencia de la Secretaría que éstas tengan destinados, así como evaluar el aprovechamiento y estado de conservación de los mismos y decidir sobre su mejor utilización. Asimismo, vigilar el uso y aprovechamiento de los inmuebles donados por la Federación y, en su caso, autorizar su cambio de uso; II. Requerir de las instituciones destinatarias la información y documentación relacionada con los inmuebles federales que tengan destinados a su servicio, así como la realización de acciones para fines de inventario, registro, catastro, aprovechamiento, titulación y regularización administrativa;

III. Prestar a las instituciones destinatarias que lo soliciten, los servicios de elaboración de planos, levantamientos topográficos, estudios técnicos inmobiliarios y otros servicios periciales relacionados con los inmuebles federales que tengan destinados a su servicio, mediante el pago de los correspondientes aprovechamientos y gastos. Asimismo, asignar los trabajos periciales correspondientes, contratar a los peritos registrados en el Padrón

47

Page 48: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

Nacional de Peritos, coordinar la realización de los propios trabajos, revisar los mismos y aprobarlos;

IV. Autorizar a las instituciones destinatarias el cambio de uso de los inmuebles federales destinados a su servicio, así como para con ees ¡o na r o arrendar a particulares el uso de espacios dentro de dichos inmuebles;

V. Llevar el registro de los fideicomisos privados constituidos para coadyuvar con las instituciones destinatarias en el cumplimiento de los programas a su cargo, debiendo inscribir en dicho registro aquellos fideicomisos que sean susceptibles de recibir en uso espacios de inmuebles federales destinados al servicio de esas instituciones;

VI. Otorgar, revocar y declarar la procedencia de la extinción de concesiones, permisos y autorizaciones sobre inmuebles federales competencia de la Secretaría y llevar el respectivo padrón, así como aprobar las modificaciones a las condiciones y bases de las concesiones, permisos y autorizaciones, y tramitar y resolver las solicitudes de cesión de derechos y obligaciones en forma total o parcial, de arrendamiento y de comodato en la materia, con excepción de los inmuebles federales compartidos;

VIL Conocer y revisar desde el punto de vista técnico jurídico, los asuntos relativos a destinos, declaratorias de sujeción al régimen de dominio público de la Federación, desincorporación de dicho régimen y autorización para enajenar inmuebles federales, así como respecto a la desincorporación de ese régimen de inmuebles pertenecientes a organismos descentralizados, y a la reversión de inmuebles federales enajenados a título gratuito. Asimismo, formular y tramitar ante la Unidad de Asuntos Jurídicos de la Secretaría los proyectos de acuerdos y declaratorias correspondientes;

VIII. Intervenir, en representación de la Federación en el ámbito del Poder Ejecutivo Federal, en la formalización de las adquisiciones de bienes inmuebles y, previa emisión del respectivo acuerdo administrativo, de las enajenaciones o afectaciones de inmuebles federales. Asimismo, designar al servidor público que represente a la Federación en la suscripción de los instrumentos jurídicos en que se hagan constar dichos actos, a cuyo efecto tal designación podrá recaer en algún servidor público del propio INDAABIN, o bien de la dependencia o entidad interesada en la realización de la operación inmobiliaria de que se trate, previa propuesta de esta última;

IX. Analizar y, en su caso, determinar la improcedencia del ejercicio de la opción de compra en los contratos de arrendamiento financiero relativos a inmuebles, que celebren las dependencias;

48

Page 49: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

X. Ejercer las facultades que el artículo 58 de la Ley confiere a la Secretaría respecto de las concesiones, permisos o autorizaciones que otorguen las dependencias y en las que se establezca que a su término pasarán al dominio de la Federación los inmuebles afectos a dichos actos y, en su caso, declarar que la Federación adquiere el dominio de los bienes señalados o de la parte proporcional que corresponda, en términos del último párrafo del citado precepto legal;

XI. Tramitar ante la Dirección General de Avalúos o las Delegaciones Regionales del INDAABIN, los avalúos o justipreciaciones de rentas que soliciten terceros interesados en que la Federación lleve a cabo ventas por adjudicación directa, permutas, aportaciones al patrimonio de entidades, afectaciones a fondos de fideicomisos públicos, enajenaciones a título gratuito, concesiones, permisos, autorizaciones, arrendamientos o usufructos de inmuebles federales competencia de la Secretaría. El pago de los aprovechamientos y gastos generados por la realización de los respectivos servicios valuatorios, será cubierto por dichos solicitantes;

XII. Expedir, para efectos de su inscripción en el Registro Público de la Propiedad Federal, así como en el correspondiente al lugar de ubicación de cada bien, las declaratorias administrativas de nacionalización de los inmuebles destinados a la administración, propaganda o enseñanza de un culto religioso, en los supuestos y cumpliendo con los requisitos establecidos por la ley aplicable;

XIII. Expedir la declaratoria que determine que un inmueble federal competencia de la Secretaría forma parte del patrimonio de la Federación, cuando alguna dependencia ejerza su posesión, control o administración a título de dueño, incluyendo los inmuebles que encontrándose en este supuesto la dependencia de que se trate haya otorgado respecto de los mismos derechos de uso a instituciones públicas o personas físicas o morales, siempre que no exista inscripción a favor de terceros en el Registro Público de la Propiedad que corresponda al lugar de ubicación del bien, sustanciando el procedimiento a que se refiere el artículo 55 de la Ley;

XIV. Integrar los expedientes y tramitar los procedimientos administrativos en que deba intervenir la Secretaría, relativos a inmuebles federales que sean de su competencia, de conformidad con la legislación aplicable, y emitir o gestionar ante la autoridad competente la resolución correspondiente; XV. Promover el óptimo aprovechamiento y preservación del patrimonio inmobiliario federal y paraestatal;

49

Page 50: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

XVI. Asesorar, capacitar y dar orientación en materia inmobiliaria a las instituciones destinatarias y a las asociaciones religiosas que tienen en uso inmuebles federales;

XVII. Resolver administrativamente todas las cuestiones que se susciten sobre la extensión y deslinde de los inmuebles federales utilizados para fines religiosos y sus anexidades, así como sobre los derechos y obligaciones de las asociaciones religiosas y los responsables de los templos respecto de la administración, cuidado y vigilancia de dichos bienes;

XVIII. Determinar los derechos y obligaciones de las asociaciones religiosas y de los responsables de los templos, en cuanto a la conservación y cuidado de los inmuebles federales utilizados para fines religiosos y de los muebles ubicados en los mismos que se consideren inmovilizados o guarden conexión con el uso o destino religioso;

XIX. Recibir, registrar y comunicar a la Secretaría de Gobernación, el nombramiento de las personas designadas por las asociaciones religiosas como responsables de los templos y de los bienes que estén considerados como monumentos históricos o artísticos conforme a la ley de la materia o a la declaratoria correspondiente, así como comunicar a la Secretaría de Educación Pública respecto de los responsables de estos últimos;

XX. Designar al servidor público que represente a la Federación en la realización de los trámites ante las autoridades fiscales de carácter local, tendientes a obtener el reconocimiento de la exención de contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria que establezcan las entidades federativas, cuando dichas autoridades requieran la intervención de la Secretaría y así lo informe oportunamente el responsable inmobiliario o equivalente de la institución destinataria de que se trate. Para tal efecto, la designación podrá recaer en algún servidor público del propio INDAABIN, o bien de la institución destinataria correspondiente, previa propuesta de esta última;

XXI. Elaborar, promover y suscribir los acuerdos o convenios de coordinación o concertación con las dependencias y entidades de la Administración Pública Federal, de los gobiernos de los estados, del Distrito Federal y de los municipios y con las personas físicas o morales de los sectores privado y social, para la realización de programas de regularización jurídica, administrativa y registral de inmuebles federales; XXII. Formalizar ante Notario del Patrimonio Inmobiliario Federal o, en su caso, mediante la suscripción del contrato respectivo, las adquisiciones de inmuebles en las que no haya comparecido el representante de la Federación;

50

Page 51: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

XXIII. Determinar el procedimiento encaminado a la ocupación administrativa de los inmuebles de propiedad privada que sean objeto de expropiación;

XXIV. Autorizar los contratos de donación de inmuebles que realicen los gobiernos de los estados, del Distrito Federal, de los municipios o sus respectivas entidades paraestatales, a favor de entidades para la realización de las actividades propias de su objeto, así como los relativos a las enajenaciones de inmuebles que realicen las entidades a favor de personas de escasos recursos para resolver necesidades de vivienda de interés social, a efecto de que dichos contratos adquieran el carácter de instrumento público;

XXV. Coordinar la integración y actualización permanente del Sistema de Información Inmobiliaria Federal y Paraestatal, así como hacerse cargo de su operación, con base en la participación de las instituciones públicas que utilicen inmuebles federales y de las entidades respecto de los inmuebles que formen parte de su patrimonio, para la conformación de los acervos documentales e informativos relativos al Inventario, Catastro y Centro de Documentación e Información, del Patrimonio Inmobiliario Federal y Paraestatal, y al Registro Público de la Propiedad Federal, así como los referentes al padrón de concesiones; XXVI. Llevar el Registro Público de la Propiedad Federal conforme al Reglamento que lo rige, así como a las normas y procedimientos para la integración y actualización del Sistema de Información Inmobiliaria Federal y Paraestatal;

XXVII. Llevar el registro de los responsables inmobiliarios de las dependencias y entidades, así como de los servidores públicos equivalentes en las demás instituciones destinatarias;

XXVIII. Coordinar las acciones de las dependencias y entidades, en los levantamientos y deslindes necesarios para mantener actualizada la información del Catastro del Patrimonio Inmobiliario Federal y Paraestatal bajo su responsabilidad; revisar y aprobar los planos relativos a los inmuebles competencia de la Secretaría y demás documentación en que consten los trabajos realizados;

XXIX. Determinar las especificaciones técnicas y procedimientos que se deben cumplir para la identificación catastral de inmuebles federales, a través de levantamientos topográficos, memorias técnicas, dibujo de planos, levantamiento de actas de verificación y demás medios apropiados para identificar los inmuebles, incluyendo el ofrecimiento y desahogo de pruebas periciales en procedimientos jurisdiccionales;

51

Page 52: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

XXX. Establecer con sujeción a lo dispuesto en la Ley de Adquisiciones, Arrendamientos y Servicios del Sector Público, las políticas y modalidades para la asignación de trabajos técnicos y la contratación de los peritos registrados en el Padrón Nacional de Peritos, incluyendo la forma de cubrir los gastos generados para realizar dichos trabajos;

XXXI. Realizar los trabajos necesarios para el deslinde y amojonamiento de los inmuebles federales competencia de la Secretaría que no se encuentren destinados al servicio de una institución pública, y elaborar los planos de los mismos;

XXXII. Intervenir en representación de la Secretaría como tercera interesada, en los procedimientos judiciales y administrativos relativos al apeo y deslinde de inmuebles federales competencia de la Secretaría y de los colindantes con ellos;

XXXIII. Emitir el acuerdo administrativo que determine la fusión o subdivisión de inmuebles federales competencia de la Secretaría y encomendar al respectivo responsable inmobiliario que realice los trámites necesarios ante las autoridades locales competentes, para su anotación en los respectivos registros;

XXXIV. Llevar a cabo las acciones a que se refiere el artículo 69 de la Ley, respecto de los inmuebles federales destinados competencia de la Secretaría que no se encuentren aprovechados en forma óptima y, en su caso, tomar posesión administrativa de los mismos;

XXXV. Sustanciar el procedimiento administrativo de recuperación en los casos a que se refiere el artículo 107 de la Ley, en tratándose de inmuebles federales competencia de la Secretaría ocupados por particulares;

XXXVI. Aprobar los proyectos de escrituras públicas que le presenten los Notarios del Patrimonio Inmobiliario Federal para formalizar los actos adquisitivos o traslativos de dominio de inmuebles que, en el ámbito del Poder Ejecutivo Federal, otorgue la Federación;

XXXVII. Detectar inmuebles federales sin uso, utilizados parcialmente u ocupados por terceros legal o ilegalmente; efectuar su plena identificación física mediante cédulas, levantamientos topográficos, deslindes, fotografías y demás medios apropiados para su identificación; identificar las limitaciones a que se encuentren sujetos conforme a la normatividad en materia de desarrollo urbano, de ecología y de monumentos arqueológicos, históricos y artísticos; evaluar su grado de aprovechamiento, y analizar su situación jurídica y administrativa para determinar su disponibilidad;

52

Page 53: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

XXXVIII. Proponer al Presidente del INDAABIN y, en su caso, instrumentar las alternativas y mecanismos para vender los inmuebles federales que correspondan al ámbito del Poder Ejecutivo Federal, cuando no sean útiles para destinarlos al servicio público o no sean de uso común, en las mejores condiciones de precio, forma de pago, oportuna colocación en el mercado y demás circunstancias pertinentes, en los términos de las disposiciones legales aplicables, y

XXXIX. Proponer a las autoridades competentes la aplicación del producto de la venta de inmuebles federales, de conformidad con la normatividad fiscal y presupuestaria aplicable. El Director General del Patrimonio Inmobiliario Federal será auxiliado en el ejercicio de sus facultades por los Directores de Titulación, Acuerdos Secretariates y Contratos; de Registro Público y Catastro de la Propiedad Federal, y de Aprovechamiento y Comercialización de Inmuebles; por los Subdirectores de Acuerdos Secretariates; de Titulación y Destinos; de Contratos, Concesiones, Recuperación y Gestión de Declaratorias; del Registro Público de la Propiedad Federal; de Catastro de la Propiedad Federal; de Inventario; de Aprovechamiento de Inmuebles, y de Comercialización, así como por el personal que se requiera para satisfacer las necesidades del servicio y en los términos del presupuesto autorizado. Fuente: Reglamento de el INDAABIN 2004.

53

Page 54: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO URBANO PARA LA CONSERVACIÓN DEL CENTRO HISTÓRICO.

IV.6. Obligaciones y responsabilidades de los propietarios de predios y fincas comprendidos en el área de aplicación, respecto a las modalidades de su aprovechamiento y acciones de conservación, mejoramiento, puesta en valor, y el crecimiento que se determinen.

IV.6.7. Los propietarios de bienes inmuebles afectos al patrimonio cultural, que los mantengan en buen estado de conservación y utilización, tendrán derecho a obtener los estímulos fiscales establecidos en las leyes de la materia y la aplicación de tasas reducidas, en la determinación y pago de contribuciones, de conformidad con las leyes hacendarías y de ingresos, estatales y municipales respectivamente, así como de los beneficios que contengan los programas de protección al patrimonio cultural, que al efecto se concerten.

IV.6.8. Las obras de restauración o conservación que se proyecten o realicen sin el dictamen favorable de la Secretaría o la dependencia municipal del ramo, o que contravengan los reglamentos respectivos, como medida de salvaguarda, serán suspendidas y, en su caso, se procederá a la demolición de las estructuras no permitidas y la reconstrucción de lo demolido o modificado, dentro de lo posible a su forma original.

IV.6.9. Los costos de las obras de demolición, restauración y conservación serán a cargo del interesado y serán solidariamente responsables de manera conjunta con el propietario, los que hayan ordenado o autorizado la obra y el que dirija la ejecución.

IV.6.10. Los propietarios de bienes inmuebles que pretendan realizar obras que puedan afectar las características de un bien inmueble con valor artístico o histórico protegido deberán sujetarse a las normas específicas en la materia de desarrollo urbano, ecología y protección al patrimonio cultural.

IV.6.11. En caso de que el titular de un bien inmueble afecto al patrimonio cultural resulte obligado a realizar acciones de conservación, restauración y mejoramiento y no las haya realizado, a fin de evitar la imposición de cualquier sanción administrativa derivada de los reglamentos de desarrollo urbano, de ordenamiento ecológico y protección al patrimonio cultural, podrá celebrar convenio con la Secretaría de Finanzas del Estado o la dependencia municipal que corresponda, a efecto de realizar las obras que se requieran, para lo cual se acordará un programa de trabajo, mismo que se ejecutará bajo la supervisión y asesoría de la autoridad.

54

Page 55: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

IV.6.12. Si el interesado demuestra fehacientemente que no cuenta con recursos económicos para llevar a cabo los trabajos, la autoridad podrá optar por cualquiera de las siguientes opciones:

I. Realizar de manera extraordinaria la adquisición del bien y los gastos de obras de restauración, previa autorización de la Secretaría de cultura o aprobación del cabildo, según la competencia, cuando los bienes afectados ostenten cualidades artísticas o históricas relevantes para el patrimonio cultural del estado o sus municipios y éstos corran peligro de pérdida o deterioro irreversible, y

II. Llevar a cabo las obras constituyendo un crédito fiscal a cargo del infractor, cuya forma de pago lo establecerá la autoridad fiscal estatal o municipal competente.

55

Page 56: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

C A P I T U L O

MÉTODO.

3.1 TIPO DE INVESTIGACIÓN.

Esta Tesis tomará el modelo de investigación Descriptiva-Explicativo,

dado que el estudio trata de una ciudad media en el estado de Jalisco y para

las personas externas al estado, no es tan familiar. Se centraliza en explicar las

características de dicha ciudad, especialmente del patrimonio, así mismo las

instituciones protagonistas, en llevar a cabo la valuación inmobiliaria de

inmuebles protegidas.

3.2 HIPÓTESIS.

H1. Los bienes inmobiliarios patrimoniales por sus características históricas,

artísticas o arquitectónicas dejan de ser habitacionales para tornarse

comerciales.

3.3 MODELO OPERACIONAL DE LAS VARIABLES.

Ciudades con gran cantidad de bienes inmobiliarios patrimoniales, históricos, artísticos o arquitectónicos.

Procedimientos valuatorios, inspección y ejecución de los procedimientos de valuación, dado que se vuelven comerciales.

Variable Independiente Variable dependiente

56

Page 57: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

3.4 DESCRIPCIÓN DE LAS VARIABLES.

X1.- El Modelo de valuación para bienes inmuebles patrimoniales en

Ciudad Guzmán, Jalisco, es muy complejo, así como vigilados sus

procedimientos, dado que cuentan con un acervo que en gran parte se ha visto

perjudicado.

Y1.- Valores más fidedignos, completos y acertados.- Afirmando y

dando más fidelidad al valor real de un bien inmueble patrimonial;

proporcionando más confianza tanto al comprador, vendedor o instancias o

personas involucradas en la actividad de la valuación.

3.5.- DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN.

No Experimental dado que se observarán los sistemas valuatorios

empleados, tal cual se dan actualmente, haciendo un análisis de dicha actividad

valuatoria, para los inmuebles que están clasificados como patrimoniales y/o

históricos.

El diseño de la investigación comenzará con una variable, tomando en

cuenta los sistemas valuatorios empleados en Ciudad Guzmán, en la fecha

actual. Subsiguientemente se dará una investigación descriptiva más profunda y

se comenzará un estudio examinando normas, leyes y reglas que han sido

usadas.

57

Page 58: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

Marco Referencial.

Ficha Nacional de Catalogo de Monumentos Historíeos.

Contiene los datos necesarios para conocer, en una primera etapa, los

monumentos históricos, proporcionando su conocimiento general que será

punto de partida para su protección legal para determinar tipos y prioridades de

intervención y para formar un banco de datos del patrimonio histórico

arquitectónico existente que, además, podrán utilizar en estudios puntuales de

investigación.

En la parte superior de la ficha, se encuentra el número de clasificación

con la siguiente información: localización. Identificación, aspecto legal, contexto

inmediato, datos históricos, bibliografía, observación, muebles: del lado

derecho, el croquis de monumento en planta baja y alta. Ocasionalmente

croquis de localización, en la parte inferior, las fotografías de los inmuebles.

A continuación se explica cada uno de 10s puntos que incluye la ficha:

Numero de clave. Indica la clave geográfica del monumento: los primeros dos

dígitos corresponden al numero que, alfabéticamente, ocupa el Estado de

Jalisco dentro de 10s estados del país, tres para el Municipio según orden,

también alfabético, correspondientes a los municipios del Estado de Jalisco, y

tres dígitos para la localidad, en este caso, el centro histórico y las áreas donde

existen monumentos. Numero de ficha. Se da por orden alfabético de calle y por

orden progresivo de número oficial. Los inmuebles cuya ubicación esta en el

renglón de otra localización, o los que carecen de referencia que 10s ubique, se

han ordenado a1 final de la localidad correspondiente.

58

Page 59: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

1. Localización.

Indica la ubicación del inmueble catalogado en el Estado de Jalisco.

Municipio y colonia o barrio: la calle y el número oficial, o las referencias cuando

esta por otra localización.

2. Identificación.

Se anota el Nombre del edificio, cuando tiene un nombre propio. El uso

original, aquel para el cual fue construido (los usos posteriores se anotan en el

apartado de Datos Históricos, cuando fue posible obtenerlos de fuentes

bibliográficas. El Uso actual. El uue tiene a1 momento de levantar la ficha: en

caso de sue tenga varios usos, se anota el clue predomina y despuks 10s

demás. En época de construcci6n se sefiala el siglo en que fue conctruido el

Inmueble, determinado en base a materiales, sistemas constructivos y

elementos arquitectónicos de fachadas e interiores, asi como en datos

históricos (orales, documentales o inscripciones). Cuando conserva algunos

elementos de su estructura original y ademas tiene dgregados posteriores

¡mportanres. se sefialan 10s dos siglos a que corresponden las construcciones

que conforman el inmueble.

3. Características. Se señalan las fundamentales del inmueble, anotando los materiales

predominantes y estado de conservaci6n de la fachada principal, muros,

entrepisos y cubierta, el número de niveles y en otros elementos, aquellos

componentes importantes o sobresalientes del inmueble.

En fachada principal se ha señalado el material de recubrimiento.

Cuando carece de este, se escribe la palabra Aparente; ademas se agrega el

color del material de recubrimiento del aplanado, de la pintura sobre el

aplanado, o del propio muro en caso de que no tenga recubrimiento, en muros,

59

Page 60: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

en entrepisos y en cubierta se indica el materia! predominante en la

construcción.

El Estado de conservación se señala inmediatamente después del material

predominante con las letras B. R y M (Bueno, Regular y Malo) con el siguiente

criterio:

Fachada.

Bueno: cuando se conservan, en general, en buen estado.

Regular cuando ha falta de recubrimiento existen fisuras.

Malo: cuando hay grietas que acusan su destrucción.

Muros.

Bueno: cuando se conservan, en general, en buen estado.

Regular: cuando carece parcialmente de aplanado o presenta humedad.

Malo: si tiene grietas que amenacen desplome.

Entrepisos y Cubierta.

Bueno: cuando se conservan, en general, en buen estado

Regular: presencia de humedad, polilla, hongos, sobrepeso y flambeo.

Malo: si tiene problemas de estabilidad, partes faltantes o grietas que

amenacen su desplome. En forma de entrepisos y forma de cubierta se escribe

si esta es plana, inclinada, abovedada; como complemento, en algunos casos,

se anota si es a una o dos aguas, o el tipo de bóveda.

4. Aspectos legales. Indica el regimen de propiedad del inmueble, cuyo dato se obtiene a

través de la persona que lo habita o por vecinos.

60

Page 61: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

5. Contexto inmediato. Indica la acera en la cual se encuentra el inmueble catalogado. Consta

de dos lineas paralelas, con límites en ambos extremos que representan el

paramento de la acera. Las divisiones se marcan según el número de predios

que existen en aquella. El monumento catalogado en esa ficha se ha señalado

con negro, y en caso de que exista otro monumento, con líneas diagonales.

6. Datos historíeos. Han sido obtenido de fuentes: orales, documentales o inscripciones,

según de la que se trate, se indica el numero correspondiente. Puede incluir

año de fundación, inicio y terminación de la construcción; autor del proyecto y

obra: usos diversos a través del tiempo: hechos historíeos sucedidos en el

inmueble: propietarios y cualquier otro dato que amplíe el conocimiento sobre la

historia del inmueble. Algunas veces se escribe el nombre de la persona que

proporciono el dato oral.

7. Bibliografía. Se ha anotado únicamente la específica del inmueble catalogado

poniendo entre paréntesis: apellido e inicial del primer nombre del autor, año de

la publicación y páginas consultadas. La bibliografía general se incluye al final

del catalogo.

8. Observaciones. En este punto se anota todo aquello que se ha considerado importante para un

mejor conocimiento del inmueble catalogado y que no se ha señalado en el

resto de la ficha.

9. Bienes Muebles. Se escriben los que conserva el inmueble y los que por su antigüedad o

por su vinculación a un hecho histórico o personaje, pudiesen ser considerados

como históricos.

61

Page 62: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

La documentación gráfica incluida comprende:

Croquis de planta baja y/o alta.

Este levantamiento se hizo a pasos y en algunos casos, a cinta corrida. Se han

respetado las proporciones generales del inmueble y los muros se dibujaron a

90° en sus ángulos. Solamente se realizó el levantamiento de la construcción

histórica indicando el área de los agregados recientes.

Croquis de localización.

Ubica al inmueble con respecto a otras referencias cercanas. Se incluye cuando

el monumento no cuenta con nombre de calle y numero oficial, o esta aislado.

Fotografías.

Se tomaron las exteriores de cada inmueble: fachada principal y, cuando sea

posible, las del interior.

62

Page 63: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

RAZÓN Y SER DE LA CONSERVACIÓN DEL PATRIMONIO CULTURAL

1. Por que la conservación

2. Las bases teóricas.

3. Los fundamentos legales.

4. Los fundamentos históricos

5. Que se debe conservar.

6. Las tipologías arquitectónicas.

7. El centro histórico y áreas patrimoniales.

8. Como se debe conservar

9. Los problemas mis comunes

10. El mantenimiento.

11. La rehabilitación.

12. La integración.

13. La nueva arquitectura en las zonas patrimoniales

14. Las técnicas de ejecuci6n de la obra.

15. Los requisitos administrativos para obtener las licencias de obra.

16. Anexos.

a). Ley Federal sobre Monumentos Arqueológicos, Artísticos e Historíeos, su Reglamento.

B). Reglamento del Centro Histórico Zonas Patrimoniales del !M1411icipio de Guadalajara.

C). Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Jalisco su Reglamento (Fragmentos)

63

Page 64: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

PROCEDIMIIENTOS PARA REALIZAR INVENTARIOS DEL PATRIMONIO EDIFICADO EN CENTROS HISTÓRICOS.

INSTRUCTIVO PARA LA FICHA DE INVENTARIO GENERAL.

1. FICHA DE LLENADO

ZONA DE MONUMENTOS Z o n a * Protecc'ón histórico patrimonial en la que se encuentra el edificio.

PERÍMETRO ^ r e a ^e 9rotecc'®n histórico patrimonial definida para la elaboraci6n del inventario.

SECTOR Sector o cuadrante de la ciudad

Predio o conjunto de lotes que configuran la MANZANA morfología de la Zona o perímetro de protección

histórico patrimonial.

CATALOGADO S i e l i r ,mueD,e e s t a incluido en el catalogo oficial.

I_Q j £ Lote o predio es la célula básica de la estructura urbana. Si identifica con el número catastral.

EDIFICIO anidad edificatoria que puede incluir uno o más lotes.

NUMERO DE PLANTAS Cantidad de plantas del edificio.

AREA Area del lote según catastro.

Si hubo posibilidad de acceder al interior del POSIBLE ACCESO edificio.

Régimen de propiedad, es decir: federal, estatal, PROPIEDAD municipal, privada, ejidal, comunal.

Se refiere a si el edificio esta habitado, deshabitado HABITADA o en desuso y si lo esta total o parcialmente.

CALLE Nombre de la calle en que se encuentra.

NUMERO Numero oficial expedido por la autoridad municipal.

NUMERO INTERIOR K1 . . Numero intenor.

64

Page 65: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

2.-VARIABLES A EVALUAR.

VALOR Monumento Los Monumentos Históricos por determinación de Ley en los Histórico por ley. Siglos XVI-XIXI términos del Art. 36. fracci6n Y, de la Ley Siglo XVI-XIXI Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e

Históricos: "Los inmuebles construidos en los siglos XVI al XIX, destinados a templos y sus anexos: arzobispados, obispados, casas cúrales; seminarios, conventos o cualesquiera otro Dedicados a la administración, divulgación, enseñanza o practica de un culto religioso; así como a la educación y a la enseñanza. Zona de monumentos historíeos, es el área que comprende varios monumentos artísticos asociados entre si, con espacios abiertos o elementos topográficos cuyo conjunto revista valor estético en forma relevante. La arquitectura monumental corresponde a edificación de características arquitectónicas y antecedentes históricos únicos, en la totalidad del conjunto en que se ubican. Por su gran calidad arquitectónica y monumentalidad destacan de todo el conjunto convirtiéndose en puntos de referencia o hitos urbanos. Su función en la ciudad suele generar nodos de actividad para la población local y el visitante.

Los Monumentos Históricos por determinación de Ley en los Términos del Art. 36. fracción I, de la Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicos, artísticas o históricas "...y las obras civiles relevantes de carácter privado realizadas de los siglos XVI al XIX inclusive." Arquitectura relevante, de menor escalas monumentalidad. Su calidad arquitectónica y antecedentes historiaos le confieren un papel relevante en el conjunto. Contiene características ornamentales y estilísticas de gran valor. Generalmente corresponde al entorno de la arquitectura monumental conservación y cuidado es determinante para la imagen urbana.

Ambiental histórico Se trata de la arquitectura tradicional que complementa el (1530-1920) Contexto edificado. Tiene algunos elementos decorativos de

estilo de la arquitectura relevante pero con características más modestas. Constituye una edificación de transición entre la arquitectura relevante y la vernácula. Arquitectura vernácula, edificación modesta, sencilla, fundamentalmente nativa del medio rural. Corresponde a la Imagen de poblados y comunidades de gran atractivo en zonas turísticas del país; se le encuentra también en el entorno de zonas urbanas como transición entre la ciudad y el campo. Testimonio de la cultura popular, conserva materiales sistemas

Monumento histórico civil relevante (Siglo XVI-XIX)

65

Page 66: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

f

Monumento artístico Siglo XX (1920-1997)

constructivos regionales de gran adecuación al medio, por lo que constituye un patrimonio enorme y de importancia que debe ser protegido y conservado.

Son monumentos artísticos, las obras que revisten de valor estético relevante. Para determinar el valor estético relevante de algún bien se atenderá a cualquiera de las siguientes características: Representatividad, inserción en determinada corriente estilística, grado de innovación, materiales y técnicas utilizadas y otras análogas. Tratándose de bienes inmuebles, podrá considerarse también su significación en el contexto urbano. Se trata de las edificaciones en las que se recrean los conceptos y lenguajes de las corrientes y movimientos de la arquitectura moderna y contemporánea: asimismo las manifestaciones nacionalistas y regionalistas que recrean conceptos y lenguajes historicistas con una fuerte carga funcional y racionalista. Salvo el muralismo mexicano, las obras de artistas vivos no podrán declararse monumentos. Zona de monumentos artístico, es el área que comprende varios monumentos artísticos asociados entre si, con espacios abiertos o elementos topográficos cuyo conjunto revista valor estético en forma relevante.

Arquitectura relevante (S. XX)

Sin valor

Otro

Arquitectura relevante, moderna y contemporánea, de menor valor estético, incorpora elementos funcionales y racionales recrea algunos conceptos de los movimientos y corrientes de la arquitectura moderna. Carece de algún atributo

Catastral, valor de cambio

Excepcional

Relevante

Algunos Elementos Representativos.

Inarmónico

CARÁCTER

Inmuebles únicos de valores inconmensurables.

Inmuebles con elementos arquitectónicos que lo hacen Sobresalir. Inmuebles que solo mantienen algunos elementos Representativos, ya sea por economía de medios o porque han perdido elementos valiosos. Inmuebles que no son coherentes en el contexto en el que se encuentran, contrastan negativamente con la imagen urbana.

66

Page 67: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

ESTADO DE CONSERVACIÓN

Ruinoso

Malo

Regular

Bueno

Edificios con fallos estructurales que ponen en peligro su Estabilidad. La desaparición de la cubierta esta en el orden del 70 al 100%. Cuando el edificio tiene fallos estructurales graves. Ha perdido en un 50% la cubierta y los acabados. Cuando el edificio tiene deterioros que no ponen en peligro su estabilidad, la cubierta no ha desaparecido aunque se encuentre deteriorada. Los acabados y ornamentación se mantienen aunque con cierto grado de deterioro. Cuando el edificio requiere s61o reparaciones menores ylo Mantenimiento.

TRANSFORMACIÓN

Sin transformar Edificios que no han sufrido transformaciones que afecten hU

Integridad, solo las estratificaciones normales.

Transformaci6n irreversible

Edificios cuyas transformaciones ya no pueden recuperarse.

ÉPOCA

Estilos y datación. USO DEL SUELO

Baldío

Parque-baldío

Lotes que no poseen edificios, el numero de plantas es 0, otro uso no es identificable. Lotes baldíos que han sido convertidos en parques, El resto de los usos son claros. Si el edificio esta en desuso no se marca ninguno \debe aparecer marcado en deshabitado.

ELEMENTOS COMPLEMENTARIOS

Se marcaran los elementos que complementan el edificio.

3.- EVALUACIÓN PREVIA.

Catalogable Corresponde al técnico especialista del INAH dictaminar si el edificio debe catalogarse o no.

Posible cambio de uso Usos posibles para el edificio según su topología, en caso que se recomiende el cambio.

67

Page 68: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

4.- OBSERV. Anotaciones

5.- EVALUADOR Nombre del encuestador

6.- FECHA Fecha de levantamiento de los datos

68

Page 69: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

GUIA PARA IDENTIFICAR POSIBLES ZONAS DE MONUMENTOS HISTÓRICOS. -

Procedimientos para identificar las localidades antiguas (o cuya fundación haya sido anterior a 1900) como posibles Zonas de Monumentos Históricos.

Una vez obtenido el lisiado de localidades que permita planear el proceso de identificación de posibles zonas de monumentos históricos, se procede a realizar el trabajo de campo a fin de identificar sus potencialidades.

En principio, para identificar una posible zona de monumentos históricos es necesario que en la localidad exista una aha densidad de inmuebles construidos en el pasado. Edificaciones que aun conserven en el interior y exterior sus características arquitectónica*, tipológicas y constructivas tradicionales, y que, articuladas por el trazo y concepción de MI< calles y espacios públicos, formen en conjunto una unidad armónica.

De otra manera, una posible zona puede ser identificada como tal cuando los antecedentes de su fundación se hayan originado antes del siglo XX. por io tanto, no es importante el haber identificado primero a los monumentos históricos.

Se entenderá por densidad cuando exista en la acera de una manzana de un 80S u mi> de inmuebles construidos en el pasado. No necesariamente serán monumentos históricos, pero al conjugarse con éstos constituirán un conjunto homogéneo. Además, para que una acera cumpla con estos requisitos, deberá presentar características similares la acera de enfrente. Jas cuatro aceras de la misma calle. íde las cuatro manzanas colindantes i y por ende, las doce y dieciocho aceras de esas seis manzanas, como mínimo.

En los siguientes casos no se levantará ficha de localidad, pero si deberá el consultor-cataiosador anotar en su bitácora e! nombre de la localidad v sus características genérale*, para que sean los especialistas en el estudio de zonas quienes determinen sí puede o no identificarse como posible zona de monumentos históricos:

I - Cuando la localidad lenca varios inmuebles del siglo XX. vinculados con la historia por diversos motivos y por lo tanto, identificados como monumentos históricos

2. - Cuando tenga inmuebles construidos en el siglo XX. con materiales, sistemas. alturas, cic. similares o idénticos a los utilizados en el pasado.

3. (ruando solo la traza sea lo anticuo.

69

Page 70: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

NOTAS PARA IDENTIFICAR ESTILOS Y DATACIÓN EN MONUMENTOS HISTÓRICOS

BARROCO.

Del francés baroque "extravagante"; adjetivo aplicado a la perla de forma irregular: este ultimo, se tomo del portugués barroco "barrueco, perla irregular", del mismo origen que el castellano berrueco "peñasco"; aunque el estilo arquitectónico barroco se creó en Italia en el siglo XVII, su nombre no se documenta allí hasta fines del siguiente y, debió de bautizarse en Francia, pues en italiano no existía la acepción "extravagante". Estilo arquitectónico muy ornamentado, que se desarrollo en distintos países en la última época del Renacimiento durante el siglo XVII.

El barroco basa sus elementos en el desarrollo de los del Renacimiento clásico como ornamentación y temas decorativos. En arquitectura, El plano de la fachada se anima con pilastras adosadas, con salientes y entrantes de comisas que exaltan la separación de los pisos, o bien, con columnas, cuyo fuste describe espirales: generalmente decorado con ramajes o guirnaldas que rodean la curva espiral. El adorno sobre las puertas, se realiza con dinteles salientes, con un molduraje que encuadra puertas y ventanas, por frontones rotos, con las rupturas terminadas en volutas, o bien, convierte el ángulo abierto del frontón en arco: con blasón de armas, una concha u otros motivos decorativos en el tímpano: techumbres de pizarra, de tejas esmaltadas o barnizadas, o bien, como cubiertas de cúpula; edificios reforzados por torres angulares de planta cuadrada y techumbre piramidal, a veces rematados por chapiteles en forma de templetes.

En la arquitectura del virreinato en México, el barroco suele dividirse en las siguientes etapas, nombradas según la forma del soporte arquitectónico que ordena las diferentes manifestaciones:

1. BARROCO SOBRIO, que se apoya en columnas clasicistas, con profusión de ornamentación superficial.

2 BARROCO SALOMÓNICO, derivado de las columnas salomónicas.

3 BARROCO ESTÍPITE, Derivado del empleo de los estípites.

4. ULTRABARROCO, que emplea la pilastra-nicho, los soportes consola o retorna al uso de columnas, aunque, a veces, prescinde de apoyos aislados o adosados.

70

Page 71: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

CHURRIGUERESCO.

Se aplica a la modalidad del barroco de sobrecargado adorno que caracterizo la arquitectura practicada en España por José de Churriguerra (1665-1725) y Pedro de Ribera (1683-1742) sus seguidores. El churrigueresco representa, respecto al barroquismo, una versión autóctona que los citados arquitectos dieron a la implantación, en España, de las nuevas corrientes que en Italia impulsaron Borromini y otros alarifes. En el análisis de sus elementos formales, se acusan especialmente la herencia plateresca y el gusto por lo recargado, fantasía y desbordada imaginación, profusa y amalgamada ornamentación que recubre los miembros arquitectónicos tratados con la máxima libertad. Verdaderas florestas de piedra, con amorcillos, cortinajes, guirnaldas, jarros, florones, etc. Con frecuencia, la escultura y la pintura contribuyen con todos sus recursos, con el fin de lograr, en unión con la arquitectura.una completa perspectiva escenográfica. Los influjos churriguerescos irradian por España con desigual intensidad. Suele aplicarse el término como sinónimo del barroco exuberante, aunque solo representa una modalidad del mismo, con características muy particulares de tratamientos de estructura y espacio. Algunos tratadistas del barroco en México nombran churrigueresca a la etapa de gran ornamentación de la arquitectura virreinal; otros, no aceptan esta denominación para aquel arte y prefieren las de barroco estípite y ultra barroca, por ser mas precisas.

GÓTICO.

Tom. Del b. Lar. Gothicus,-a,-um "perteneciente a los godos". Este término que significa "bárbaro", fue introducido por los italianos del Renacimiento, para calificar, en un sentido peyorativo, el arte de la Edad Media y, en particular, el estilo que siguió al románico al finalizar él siglo XII y que se prolongó hasta el siglo XVI. Cuando, al principiar el siglo XIX, volvió a revalorizarse y ponerse de moda la Edad Media, se propusieron nombres menos injuriosos e impropios para ese estilo, como la palabra "ojival" que se desecho porque la ojiva no es característica exclusiva de la arquitectura gótica, como ha creído comúnmente y también porque el epíteto "ojival" no puede aplicarse a las otras artes sino solo a la arquitectura.

Se distinguen, generalmente, tres periodos principales, caracterizados por los decorados cada vez mis complicados:

1 . El GÓTICO PRIMITIVO, de fines del siglo XII, llamado también de "lancetas" porque su decoración imita la forma de las puntas de las lanzas.

2. EL GÓTICO RADIANTE, en el siglo XIII, de ornamentación exuberante.

71

Page 72: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

3. El GÓTICO FLAMÍGERO O TARDÍO, en el siglo XV, Se caracteriza por la decoración de calados que semejan la ondulación de las llamas. Otras modalidades del gótico son:

El GÓTICO PERPENDICULAR, que es la ultima fase de la arquitectura gótica en Inglaterra hacia fines del siglo XV y se caracterizó por sus líneas, sus ágiles verticales y sus vidrieras.

El GÓTICO HORIZONTAL, es un término aplicado a una modalidad que en España adquiere este estilo, al fusionarse con características nacionales. El principio formal fundamental de la arquitectura gótica, es su sentido de elevación y, con el, la solución de limpieza estructural en la que las fuerzas y las cargas se concentran en líneas o puntos que permiten la substitución de los muros sustentantes por emplomados, todo ello, debido al empleo de la bóveda de crucería y de los arbotantes.

ESTILO MANIERISTA O MANIERISMO.

Se sitúa entre el Renacimiento y el barroco y participa de características comunes a ambos. Dominan en la composición caracteres de equilibrio, aunque se presentan con claridad elementos formales que producen fugas del edificio hasta el infinito o, si se trata de pintura o escultura, puede percibirse que las figuras no quedan limitadas por sus propios contornos si no que expresan mas bien un sentido de movilidad o de fuerza ajeno al clasicismo. Fue llamado protobarroco tridentino y todavía, no es aceptado totalmente como un estilo particular, sino más bien como una modalidad del Renacimiento. El nombre deriva del propio Vasari, quien comentaba a artistas que trabajaban alia maniera de Miguel Ángel, a quien se reconoce como iniciador. El coloso del manierismo en España, fue Juan de Herrera (1530-1597) y su obra cumbre, es el Monasterio de San Lorenzo del Escorial, que terminó a la muerte de Juan Bautista de Toledo, acaecida en 1567. Su estilo hizo escuela, pues capto con gran acierto las nuevas necesidades expresivas que llevaba consigo la "voluntad de forma" de su época y, de ahí, el termino "herreriano" con que se la reconoció. El herreriano, no es mía que la forma que adopta el manierismo en España y que pasa después a la Nueva España haciendo acto de presencia en toda una época de creaciones artísticas.

72

Page 73: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

ESTILO MUDEJAR.

Del árabe Mudeyyen "aquel u quien se le ha permitido quedarse". Estilo arquitectónico caracterizado por la conservación de elementos del arte cristiano y el empleo de la ornamentación hispano-musulmana, en el cual, los espacios son amalgama de estas dos tendencias. Arquitectura en ladrillo y yeso, con rasgos tales como el alero o cornisa de madera de gran saledizos, y también las bellas labores de azulejería. Arcos de herradura y lobulados, arcadas ciegas que se entrecruzan, ajimez de herradura, decorados con cacerías, en arabescos, techumbres artesonadas, son entre otras, características de la arquitectura mudejar.

ESTILO NEOCLÁSICO.

Corriente literaria y artística que predominó en Europa en la segunda mitad del siglo XVIII, la cual aspiraba a restaurar el gusto y normas del clasicismo grecorromano. Los estudios de Winckelman (1717-1768) sirvieron para lograr, en parte, la aceptación de este estilo y su propagación por toda Europa. A México llega en 1781, fecha de apertura de la Real Academia de San Carlos. El gran reproche que hay que hacer al neoclasicismo en México, es el de haber substituido un sinnúmero de retablos barrocos, que se destrozaban. Para "modernizar" las iglesias. Pero lo que no debe permitirse es el criterio, aun en boga, de que todo lo neoclásico es malo, lo que lleva en nuestros medios, sobre todo en la provincia, a la destrucción de magnificas obras que se han conservado de aquella época.

La gran riqueza que en México durante el siglo XVIII proporciono la explotación de la minería, creó un momento propicio para la edificación de obras suntuosas y, debido a este auge económico. El estilo neoclásico cobro gran importancia Entre los arquitectos de aquella época, destacaron Manuel Tolsa, Eduardo Tres Guerras Miguel Constanzo. La iniciación del estilo se llevo a cabo en combinación con elementos barrocos y, su término, con fuerte intervención del art noveau.

ESTILO PLATERESCO.

El espíritu del clasicismo que reaparece en Italia, plasmado en las formas del Renacimiento, llega a España y sus caracteres de equilibrio, mesura, claridad en la composición, tanto en las partes construidas como en los espacios, se organizan en el estilo plateresco. Estos caracteres clasicistas empiezan a aparecer desde la ultima época del gótico español, en el isabelino o Gótico de los Reyes Católicos, se plasman cabalmente en el estilo plateresco,

73

Page 74: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

continuación de aquel aunque mucho mas depurado. De ahí que aparezcan en el plateresco vestigios del gótico y mudejar, aunque otros elementos formales y el sentido global de la composición sean renacentistas. Esto ocurrió porque él arraigo de las formas anteriores obligo a tomar base en ellas para el desarrollo de un clasicismo particular.

En la Nueva España, el plateresco tampoco aparece formado plenamente en las primeras obras del siglo XVI, aunque pronto se realizan algunos edificios dentro del purismo mas estricto del estilo (Acolman 1560), realizaciones que llevaran al desarrollo de una escuela con características ornamentales propias, si bien, sin dejar de seguir los lineamientos generales del estilo y que no pierden de vista las soluciones particulares, dados los programas arquitectónicos de la Nueva España, desde las primeras fechas de construcción.

El plateresco es, en cierto sentido, un estilo que siempre "se está haciendo" y, las variaciones que en él se presentan, son aparentemente mayores que en otros estilos más fáciles de identificar. Esto obedece en parte a que el repertorio formal de detalles en el plateresco es mucho más amplio que en otros estilos y, al aparecer claramente el detalle en composiciones sencillas, puede dar la impresión de que se trata de un estilo de incertidumbre.

ESTILO RENACIMIENTO.

A mediados del siglo XV, en Italia comienza el estudio y la imitación de las obras arquitectónicas de la época clásica griega y romana, que da lugar a un estilo nuevo, llamado Renacimiento, que se desarrolla con bastante antelación en los países, en los que el arte gótico se destaca con menores bríos o, mejor dicho, con caracteres menos depurados. Así se inicia en Italia y no llega a España claramente sino hasta el siglo XVI.

En las construcciones del Renacimiento, se empleo el ladrillo y la piedra ornamentada, sustituida a veces por aplicaciones del barro cocido. Los mármoles también se usan como revestimiento, por la inspiración del arte bizantino. Este estilo trae, como primera modalidad, el arco de medio punto en sustitución del arco apuntado. Se comienza también a emplear la cúpula sobre pechinas. El primitivo Renacimiento se funda en el orden corintio y más tarde, en el dórico y el jónico y entonces, cada escuela comienza a distinguirse por especial interpretación. Es característica del Renacimiento la búsqueda de la claridad y la unidad en la composición, misma que afecta todos sus elementos masivos o especiales.

74

Page 75: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

ESTILO ROMÁNICO.

Con este nombre se comprenden los estilos que prevalecieron en el periodo que va desde el año 1000 a los principios del gótico. Se desarrollo básicamente en Francia, Italia, España, Inglaterra y Alemania, por lo que se ha considerado como el primer estilo propiamente europeo. Estuvo en boga en el siglo X; alcanzó su época de esplendor en el XII, hasta dar paso en el siglo XIII al gótico. En Inglaterra, se le denomina estilo sajón, normando y lombardo. De acuerdo con las diferentes épocas políticas. Características de la arquitectura románica en general: Empleo de arcos de medio punto, bóvedas de cañón corrido, columnas resaltadas en los machones y molduras robustas. Conjuga características de los estilos que lo anteceden: islámico, bizantino, romano, influencias nórdicas, etc. de acuerdo con la zona de su desarrollo, puesto que es un estilo que ocupa gran extensión geográfica.

El estilo románico floreció tanto en las catedrales de las grandes ciudades como en las pequeñas capillas de los parajes rurales más apartados. La robustez de sus formas, se adaptó a todas las latitudes. La ornamentación de este estilo, era base de escultura y pintura: la primera, en las portadas y capiteles principalmente y, la segunda, en los interiores y sobre las propias obras escultóricas. Entre las escuelas románicas de pintura, destaca la catalana, de gran influencia bizantina.

75

Page 76: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

C A P I T U L O V .

5.1 Los enfoques de la valucion

I. De Mercado.

II. Valor Físico

III. Valor de Capitalización de rentas

Con el resultado de los valores obtenidos se sustentara el valor comercial

del inmueble.

VALOR DE MERCADO.

Para calcular el valor del inmueble se requiere:

a) Analizar el mercado con comparables, para obtener precios actuales de

operaciones de compraventa de dichos inmuebles.

b) Se selecciona entre los precios obtenidos, una muestra representativa de

los que correspondan como comparables, a la que se aplicara el

procedimiento de homologación correspondiente.

c) Se realiza la homologación de comparables con los criterios que resulten

adecuados y justificables para el inmueble que nos ocupa.

VALOR FÍSICO.

Para calcular el valor de un inmueble se deberán de sumar:

a) El terreno en el que se encuetra el inmueble.

b) Los costos de construcción o de las obras de remodelacion, serán los

cosos obtenidos de los presupuestos o de los manuales de cosos para la

zona.

76

Page 77: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.

El calculo del avaluó medíante este método requiere:

a) Estimar los flujos regulares a lo largo de la vida útil remanente, teniendo

en cuenta los factores que puedan afectar su valor y adquisición efectiva.

b) Estimar la tasa de capitalización, la cual podra considerarse como la

correspondiente a una inversion.

Estos se elaboran analizando la renta que se podría pagar por el

inmueble en cuestión, capitalizándolo con un porcentaje que es el resultado del

tipo de propiedad, la edad, el estado de conservación, la facilidad de rentar, el

porcentaje que pagan los bancos por tener dinero depositado, la inflación, la

plusvalía, deméritos, etcétera, y se obtiene un valor de dicha propiedad

efectuando un análisis matemático de los factores antes mencionados, y la

mayor parte de las veces, este avalúo no coincide con el avalúo físico o directo.

La utilización de este enfoque requiere que existan suficientes datos

sobre Comparables que reflejan adecuadamente la situación actual de ese

mercado. La aplicación de dicho enfoque no será necesaria para la valuación

de viviendas de interés social y media.'

Procedimiento para realizar un avalúo mediante el enfoque de capitalización de

rentas. El calculo del avaluó, mediante este enfoque requiere:

1. Estimar los flujos de caja regulares a lo largo de la vida útil remanente,

teniendo en cuenta los factores que puedan afectar su valor y adquisición

efectiva, entre ellos:

I. Las rentas que normalmente se obtengan con base en comparables.

II. Los egresos estimados para llevar a cabo un arrendamiento en función del

comportamiento general del mercado: •

• Porcentaje de desocupación

• Impuesto predial

• Conservación y mantenimiento

77

Page 78: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

• Administración,

• Seguros (en su caso)

• Otros.

3. Estimar la tasa de capitalización. Dicha tasa aplicable podra considerarse

como la correspondiente a una inversión y referida a las tasas de rendimiento

que imperan en los mercados nacionales, debiendo, en su caso, fundamentar la

aplicación de referencias internacionales. El procedimiento para la obtención de

esta tasa deberá de ser justificada en el propio avalúo.

78

Page 79: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

INVENTARIO GENERAL DEL PATRIMONIO EDIFICADO

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO URBANO PARA LA CONSERVACIÓN DEL CENTRO

HISTÓRICO DE CIUDAD GUZMÁN, JALISCO O AYUNTAMIENTO CONSTITUCIONAL DE

ZAPOTLAN EL GRANDE,

JAL. 2004-2006

I D E N T I F I C A C I Ó N CORRIENTE ARQUITECTÓNICA ÉPOCA FOTOGRAFÍA

VIRREINAL Ó COLONIAL

VERNÁCULA

NEOCLÁSICA

ECLÉCTICO

ECLÉCTICO EXÓTICO

NEOGÓTICO

ART DECÓ

NEOCOLONIAL

POPULAR RACIONAL

FUNCIONAL - RACIONALISTA

REGIONALISMO POR IMITACIÓN

HISTORICISMO

CONTEMPORÁNEO

FOLKLORISMO

SIN CLASIFICACIÓN

SIGLO XVI

SIGLO XVII

SIGLO XVIII

1800-1850

1850-1900

1900-1920

1920-1940

1940-1960

1960-1980

1980- EN ADELANTE

CARÁCTER

RELEVANCIA ESTÉTICO / HISTÓRICO

EXCEPCIONAL

RELEVANTE

REPRESENTATIVO

MODESTO

SIN CARÁCTER

ASPECTOS LEGALES CLASIFICACIÓN INSTANCIA NORMATIVA NIVEL MAXIMO DE INTERVENCIÓN

1

MONUMENTO POR DETERMINACIÓN DE LEY

MONUMENTO HISTÓRICO CIVIL RELEVANTE

INMUEBLE DE VALOR HISTÓRICO AMBIENTAL

INMUEBLE DE VALOR ARTÍSTICO RELEVANTE

INMUEBLE DE VALOR ARTÍSTICO AMBIENTAL

EDIFICACIÓN ACTUAL ARMÓNICA

EDIFICACIÓN ACTUAL NO ARMÓNICA

ÁREAS NO EDIFICADAS

INAH

INAH

S.C. /AYUNTAMIENTO

INBA/S.C

S.C. /AYUNTAMIENTO

AYUNTAMIENTO

AYUNTAMIENTO / INBA

AYUNTAMIENTO / INBA

CONSERVACIÓN, RESTAURACIÓN ESPECIALIZADA

CONSERVACIÓN. RESTAURACIÓN ESPECIALIZADA

CONSERVACIÓN, RESTAURACIÓN ESPECIALIZADA. ADAPTACIÓN CONTROLADA

CONSERVACIÓN, RESTAURACIÓN ESPECIALIZADA

CONSERVACIÓN. RESTAURACIÓN ESPECIALIZADA. ADAPTACIÓN CONTROLADA

ADECUACIÓN A LA IMAGEN URBANA. SUSTITUCIÓN CONTROLADA

ADECUACIÓN A LA IMAGEN URBANA. SUSTITUCIÓN CONTROLADA

ADECUACIÓN A LA IMAGEN URBANA. SUSTITUCIÓN CONTROLADA

ESTADO ACTUAL TRANSFORMACIÓN ESTADO CONSTRUCTIVO TRANSFERENCIA DE DERECHOS DE DESARROLLO

INTEGRA

MODIFICADA

MUY MODIFICADA

EDIFICACIÓN NUEVA

BALDÍO

RUINOSO

MALO

REGULAR

BUENO

EXCELENTE

PREDIO GENERADOR

PREDIO RECEPTOR

OBSERVACIONES PREDIO UBICADO EN LA CALLE FEDERICO DEL TORO NUMERO 61 , CON UNA SUP. DE 2763.82 M2. CON LOS SIGUIENTES USOS : POR LA CALLE FEDERICO DEL TORO NUMERO 61-B USO DE AGENCIA DE CAMBIOS, CYBER Y RESTAURANT. Y POR LA CALLE REFUGIO BARRAGAN DE T. NUMERO 15-A USO DE ESTACIONAMIENTO DE HOTEL ZAPOTLAN

REALIZÓ: SIACONSULTORES y UNIVERSIDAD DE GUADALAJARA / CUAAD / CIMA FEBRERO DEL 2005

Page 80: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

AVALUÓ INMOBILIARIO

2 de junio de 2007

Calle :

número interior: número exterior:

acera que ve al:

Colonia :

Delegación ó Municipio : Código Postal: Estado:

UBICACIÓN DEL INMUEBLE FEDERICO DEL TORO

75

AL ORIENTE CON LA CALLE FEDERICO DEL TORO CENTRO

ZAPOTLAN EL GRANDE

JALISCO

80

Page 81: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

AVALÚO INMOBILIARIO

I.- A N T E C E D E N T E S

Solicitante del avalúo: SR ALEJANDRO DEL TORO

Valuador: ARQ. MIRIAM MARTINEZ CARVAJAL

Fecha del avalúo : 2 de Junio de 2007

Inmueble que se valúa :

Ubicación del inmueble: Calle: número interior: número exterior. : acera que ve a l : entre las calles de : Colonia :

Delegación ó Municipio : Código Postal: Estado:

HOTEL

FEDERICO DEL TORO

75 AL ORIENTE CON LA CALLE FEDERICO DEL TORO JOSÉ CLEMENTE OROZCO Y REFUGIO BARRAGAN DE TOSCANO CENTRO

ZAPOTLAN EL GRANDE

JALISCO

Propietario del inmueble:

Objeto del avalúo:

Propósito del avalúo:

ESTIMAR EL VALOR

CONOCER EL VALOR DE DICHO INMUEBLE

II.- CARACTERÍSTICAS U R B A N A S

Clasificación de la zona :

Tipo de construcción dominante en la zona :

índice de saturación en la zona :

Nivel socioeconómico:

Población :

Contaminación ambiental:

Uso de suelo permitido :

Vias de acceso e importancia de las mismas :

Servicios públicos :

Equipamiento urbano:

MIXTO

COMERCIO.

100.00%

MEDIO ALTO

Normal

Aceptable según los monitoreos de la SEMADE

MIXTO

Agua : suministro mediante tomas domiciliarias Drenaje y Alcantarillado: con sistema de recolección mixto. Electrificación : cableado aéreo sobre postería de concreto. Alumbrado público : visible con postes de concreto y con lámparas incandescentes. Banqueta: del .50 m. de ancho. Machuelos : de concreto tipo I Pavimento : Asfalto

Escuelas de niveles preescolar, básica, comercios, bancos

Transporte Urbano: Por calle principal.

81

Page 82: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

AVALÚO INMOBILIARIO

III.- T E R R E N O

CROQUIS DE LOCALIZACION

UBICACIÓN MACRO LOCALIZACION

J

HIDALGO

Tramo de calles transversales, limítrofes y orientación :

Medidas y colindancias según :

Predio que ve a Clemente Orozco

acera norte entre las calles Toscano y José

Catastro Cuenta

clave 023-01-01-0025-009-00-0000 U007508

Colindancias del terreno: AL NORTE

AL SUR AL ORIENTE

AL PONIENTE

Área del terreno:

LOTE N° 22 CALLEJÓN DEL QUIJOTE

Con propiedad particular y calle Refugio Barragan de Toscano. Propiedad particular Calle Federico del Toro Propiedad particular

2,763.82 m!

Configuración y topografía :

Características panorámicas y/o urbanas :

Densidad habitacional permitida:

Intensidad de construcción permitida :

Servidumbres y/o restricciones :

Terreno sensiblemente plano y de forma irregular

Las propias de la zona, el centro histórico.

Comercial y habitacional, densidad alta.

C. O. S. (Coeficiente de ocupación del suelo) 0 80 C. U. S. 1.60 (Coeficiente de uso del suelo)

Las Municipales

82

Page 83: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

AVALUÓ INMOBILIARIO

IV.- D E S C R I P C I Ó N G E N E R A L D E L I N M U E B L E

Hotel construido en dos plantas

Descripción a detal le:

PLANTA BAJA : Estacionamiento, baños, vestíbulo, comedor, cocina, escalera y locales comerciales.

PLANTA ALTA : Pasillo, habitaciones con baño cada una, area de servicio.

Area total construida (en m 2 s egún) : 2,000.00 m2 Medida física

Tipos de construcción apreciados :

HOTEL

Área (m2): Calidad y clasificación de la construcción :

Finca clasificada como inmueble de carácter relevante, de 2,000.00 m2 corriente arquitectónica Ecléctica, perteneciente a la época

entre 1900 y 1920.

Número de niveles:

Tipo Vida útil total (años)

1 : 120 2 3 4 5 6 7 :

Estado de conservación :

Avance actual de obra (%) :

Calidad del proyecto:

Unidades rentables ó susceptibles de rentarse:

Aspecto estructural del inmueble :

total. 2,ooo.oo m2

Edad

95

Dos

Vida útil remanente

25

100%

Muy bueno

Muy bueno

15 habitaciones y los locales comerciales.

Bueno

83

Page 84: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

V.- E L E M E N T O S DE LA C O N S T R U C C I Ó N

A) Obra negra :

Cimentación (se supone):

Estructura (se supone):

Muros (se supone):

Entrepisos (se supone):

Techos (se supone):

Azoteas (se supone):

Bardas :

B) Revestimientos y acabados interiores :

Aplanados:

Plafones:

Lambrines :

Pisos :

Zoclos :

Escaleras:

Pintura :

Recubrimientos especiales:

C) Carpintería :

Puertas:

Guardarropas :

Lambrines o plafones:

Pisos :

D) Instalaciones hidráulicas y sanitarias :

Muebles de baño :

Muebles de cocina :

E) Instalación eléctrica:

F) Herrería:

G) Vidriería :

H) Cerrajería:

I) Fachadas:

J) Instalaciones especiales, elementos accesorios y

Alberca

Manipostería de piedra brasa y dalas de desplante de concreto armado

Muros de carga reforzados con cadenas y castillos de concreto armado.

Muros de adobe.

Bóveda

bóveda

Recubiertas, con loseta de barro rojo con chaflanes y pretiles, lecheada con pasta de cemento

Adobe

De mezcla cal arena, en acabado pulido.

De mezcla cal arena, en acabado liso

De azulejo en cocina y en baños

En general, mosaico

Mosaico

Forjada en el lugar con escalones recubiertos de mosaico.

Pintura vindica en muros y plafones, laca en carpintería.

No tiene

De tambor de madera de pino.

De madera de pno con cajoneras y entrepaños

No tiene

No tiene

Sanitaria de P. V. C. y concreto simple, tubería de agua de fierro galvanizado Cuenta con hidroneumático.

Blancos de calidad media. Lavabos con ovalin y sanitarios color blanco Accesorios: metálicos

Tarja doble de lamina, estufa con horno y campana

Tuberías ocultas de P V C , con cableado con apagadores y contactos, en normal número de salidas

Fierro

De 6 mm.

De cilindro en puertas de ingreso y comunicación.

Ecléctica de carácter relevante con un buen estado constructivo, aplanados de mezcla, acabado con pintura vinílica

complementarias:

84

Page 85: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

AVALUÓ INMOBILIARIO

Vil.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

Terrenos que hayan sido vendidos o que se encuentren ofertándose para su venta

No. llCalle, No., Colonia. Delegación, Municipio. Poblado Informante 1 ICnstobal Colon N" 425, Centra 34141176 04 PARTICULAR

2 ¡Moctezuma N" 81, Centro 341 412 66 29 PARTICULAR

3 | Moctezuma esquina Pascual Ceballo, Centro 341412 2247 PARTICULAR

Oferta Area m-

$/m* Factores de Homologación para el terreno (VENTA) FUbic B~ FTooog. II FServ. B Farea 1 Fuso. II Fneqoc. II F. cond T£

$/m'

2,160

3,390

7,200.000 1.10 I 4,400

I Area de terreno del Inmueble analizado (suieto) |l 2,763 82 ^TJM' [iValor homologado: 3.320

Construcciones que hayan sido vendidas o que se encuentren ofertándose para su venta

No. palle, No., Colonia, Delegación, Municipio, ¡Poblado

1 IcALLE REFORMA 30, CENTRO, CIUDAD GUZMAN

2 CALLE VALLARTA 29, CENTRO, SAYULA, JAL.

3 ICALLE HIDALGO 23, CENTRO, SAYULA, JAL

No. Oferta Atea I $/m* I i 1 m* 1

[ Edad

85

91

89

Area m* | Area m* Terr, i Const.

500

750

1800

Teléfono

2 9 0 443339-55-8445

2 2 0 33-36-50-04-94

9 0 0 44-33 10-97-37 40

Informante

PARTICULAR

ARO. JORGE MENDOZA

PARTICULAR

Factores de HornoJooación para la construcción (VENTA) Fzona (I Fcalid.

1 | 1,500,000 | 290 | 5,172 | 1,20 100 I Fedad 1 Fcus II F área C

090

2 | 900,000 220 | 4,091 | 120 1 00 096

3 2,500,000

Edad:

900

95

2,778 | 120 1 00 094

Años

Area construida del inmueble analizado (sujeto): 2,0t 10.00

100 0 79

100 0 78

100 0 86

Fnegoc. I 100

1 00

1 00

Fotro I 1 10

FRe 093

1 10 099

1.10 1 07

M2 Valor hom< >logado:

Vm'

4,831

4,031

2,973

3,940 I

Construcciones que hayan sido rentadas o que se encuentren ofertándose en renta

No. {Calle, No., Colonia, Delegación, Municipio, Poblado Edad

1 |SAN FELIPE 297, COLONIA CENTRO 80

2 MORELOS 827, TAPALPA, JAL. 70 3 |PIN0SUAREZ427. TUXPAN, JAL 90

No. Oferta Area | $/m* I $ I m* II

Area mz II Area m* Terr. 1 Const

Teléfono Informante

1 8 0 0 1 1 5 0 44-33-36^8-06-69 PARTICULAR

7 0 0 5 1 0 44-33-35-88-08-46 PARTICULAR

1 5 0 0 9 8 0 44-33-37-19-72-74 PARTICULAR

Factores de Homoioqación para la construcción (renta) Fzona II Fcalid

1 | 45,000 1,150 39 1.20 1.10

2 | 52,000 510 102 120 1.10

3 | 54,000 980 55 1.20 1.10

Fedad 090

095

100

Fcus • F. área C II Fneqoc ll Fotro I FRe I $/m'

100 0 89 1.00 100 106 42

1.00 081 1 00 1 00 1.02 104

1.00 087 1.00 100 115 63

Valor estimado de Mercado $/M"

3,940

Factor de Comercialización

1.00

Valor resultante de Mercado $/M!

3,940

jlValor homologado:

Area construida M2

2,000 00

RESULTADO POR ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

II >6 Valor de Mercado

$ 7,880.000

7,880,000

85

Page 86: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

AVALUÓ INMOBILIARIO

VIII.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS

Lote tipo predominante M2

Investigación de Mercado Valor de calle ó de zona : $ 3,320.00 M 2

Factores de eficiencia de suelos: Fzo FuR FFr FFo Fsup. Fre.

1.00 1.000 1.000 1.000 1.00 100

A).- ESTIMACIÓN DEL VALOR DE TERRENO

Fracción

1

Area

W

2,763.82

Valor Unitario

$/M2

3,320

Coeficiente

eficiencia

Resultante

1.00

Motivo del

Coeficiente

Ninguno

Valor Unitario

Resultante $/M2

3,320.00

Valor Parcial

$ 9,175,882.40

SUMA

A. INDIVISO

A. PRIVADA

2,763.82 2.763 82 m*

2.763.82 m»

Indiviso I 100000000

SUBTOTAL ( A ) : 9,175,882.40

B).- ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

FACTORES DE DEPRECIACIÓN APLICADOS

Descripción

HOTEL

Area

M2

2,000.00

V. R. N.

$/M*

4.000

Conser­

vación

1.00

Edad

0.28

Obsoles­

cencia

1.00

Factor

obtenido

0.28

V. N. R.

$/M*

1.115.84

Valor Parcial

$ 2,231,680.00

SUMA 2,000.00 j

VALOR NETO DE REPOSICIÓN PROMEDIO: | 1,120.00 | SUBTOTAL (B ) : | 2,231,680.00 |

C).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

ESTIMACIÓN DEL VALOR DE INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

Descripción Detalle

PISCINA

HIDRONEUMATICO

Uni­

dad

lote

lote

Cantidad

1.00

1.00

FACTORES DE DEPRECIACIÓN APLICADOS

V. R N.

$/M*

80,000

6,000

Conser­

vación

1.00

1.00

Edad

0.80

0.80

Factor

obtenido

0.80

0.80

V. N. R.

$/M2

64,000.00

4,800.00

Indiviso

1 00000

1.00000

SUBTOTAL(C) :

Valor Parcial

$ 64.000

4,800

68,800

| RESULTADO DEL ENFOQUE DE COSTOS ( A )+( B >+( C ) : $ II 11.476.362 ]

86

Page 87: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

IX.- APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS

Descripción

H O T E L

Renta p r o m e d i o por M *

Area M 2 Renta unitaria $ / M 2

2 .000 .00 70 .00

70 .00 R E N T A B R U T A M E N S U A L $ :

Valor Parcial $

140 .000

140,000

DEDUCCIONES VAClOS :

IMPUESTO PREDIAL :

SERVICIO DE AGUA:

CONSERVACIÓN :

MANTENIMIENTO

ADMINISTRACIÓN

* 7 ,000

2 1 2

180

2 ,800

2 .800

5 ,600

% 5.00

0 .15

0 .13

2 .00 2 0 0

4 0 0

ENERGÍA ELÉCTRICA :

SEGUROS

DEDUC FISCALES

OTROS

BASE GRAVABLE

SUMA:

*

23 ,800

42 ,392

%

17.00

30 .28

TASAS PARA CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

T A S A S

CONCEPTO

EDAD años

CONSERVACIÓN

USO GENERAL

PROYECTO

VIDA ÚTIL REMANENTE

UBICAC. MANZANA

ZONA DE UBICICAC.

USO DE SUELO

TIPO DE CONSTRUCCIÓN

VIALIDADES

SUMA DE PUNTOS 10

CAPITALIZACIÓN

7.500%

0-5

NUEVO

OPTIMO

OPTIMO

(+ )de50

MANZANERO

EXCLUSIVA

EXCLUSIVO

8.125%

5-10

EXCELENTE

EXCELENTE

MUY BUENO

X

45-50

CAB. COMER

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL

8.750%

10-15

MUY BUENO

X

MUY BUENO

BUENO

4 0 - 4 5

ESQ COM

MUY BUENO

X MUY BUENO

9.375% 1 0 . 0 0 0 %

15-20 2 0 - 2 5

BUENO REGULAR

BUENO ADECUADO

X

ADECUADO REGULAR

35-40 30-35

CAB. RESID ESQ RESID

BUENA MEDIANA

BUENO MEDIANO

1 0 . 6 2 5 % 1 1 . 2 5 0 % 11.875% 12.50%

2 5 - 3 0

DEFICIENTE

REGULAR

DEFICIENTE

25-30

INTER COM.

X

MECHA BAJA

MEDIO BAJO

3 0 - 3 5

MALO

DEFICIENTE

INADECUADO

20-25

X

« T E R M . RESID.

BAJA

BAJO

3 5 4 0

MUY MALO

MALO

MALO

15-20

INT COMER

PROLETARIA

PROLETARIA

+ de40

X RUINAS

SIN USO

PÉSIMO

(-)de15

INT RESID

SUBURBANA

SUBURBANA

X

IMPORTACIÓN EXCELENTE MUY BUENA BUENA MEDIANA ECONÓMICA MALA MUY MALA RUINOSA

X

EXCELENTE MUY BUENAS BUENAS REGULARES ACEPTABLES DEFICIENTES MALAS MUY MALAS PÉSIMAS

X

7.5000%

2

81250%

3

87500%

z 9 3 7 5 0 % 1 0 . 0 0 0 0 %

1

1 0 . 6 2 5 0 %

1

11.2500% 11.8750%

1

12.500%

TASA RESULTANTE : 9.56%

TASA DE MERCADO • [(1-Deducc)x12x1O0xVal Unit Renta)V(Val Unit Mercado)

TASA DE COSTOS • (RENTA BRUTA MENSUALx(1-Deducc)x12)/Valor Costos

PROMEDIO DE TASAS RESULTANTES :

[ TASA DE CAPITALIZACIÓN A USAR :

RENTA BRUTA MENSUAL:

% DE DEDUCCIONES :

RENTA NETA MENSUAL:

RENTA NETA ANUAL :

CAPITALIZANDO LA RENTA NETA ANUAL AL :

RESULTA UN VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE :

7.92%

9.563%

4.000%

10.210%

30.28%

97,608

1,171,296

9.563% 12,248.847

RESULTADO DEL ENFOQUE DE INGRESOS : 12,248,847

87

Page 88: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

R E S U M E N DE VALORES

RESULTADO DE VALORES ESTIMADOS :

COMPARATIVO DE MERCADO: $ 7,880,000

VALOR FÍSICO O DE COSTOS : $ 11,476,362

ENFOQUE DE INGRESOS: $ 12,248,847

CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN

determino como valor comercii

C O N C L U S I Ó N

Después de ser realizado un estudio detallado, se determino como valor comercial, el valor de enfoque de ingresos, dado el uso del inmueble y el valor que arroja.

VALOR ENFOQUE DE INGRESOS: $ 12,249,000

DOCE MILLONES DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL PESOS 00/100 M.N.

ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL AL DÍA : 2 de junio de 2007

VALOR REFERIDO AL: 2 DE JUNIO DE 2007

88

Page 89: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

C O N C L U S I O N E S Y R E C O M E N D A C I O N E S

La gran mayoría de las edificaciones con valor patrimonial existentes en

la región, se ven afectadas por la ignorancia de las personas y el poco interés

de las autoridades por que se lleve a cabo una valoración mas acertada de

nuestro legado cultural tan valioso.

El valor de dichas edificaciones guarda en sus muros nuestra historia,

nuestra cultura que es nuestra herencia. Debemos de actuar con

responsabilidad, ya que de lo contrario nos quedarían si acaso solo fachadas

mudas sin esencia, que es lo que sucede con mucha regularidad.

Las autoridades deben de cuidar y orientar al pueblo, hacer labor de

concientización de nuestro legado cultural que nos identifica como nación.

Contribuir a la conservación de la historia de nuestro patrimonio arquitectónico.

Así mismo estudiar y renovar las leyes emplazadas dado que, son obligaciones

y compromisos tanto de las autoridades como de los habitantes de cada

localidad que deben de tomarse en conjunto.

En nuestro país aun de adolece de un sistema orientado al dar valor a las

fincas con valor patrimonial, por lo cual se deben de buscar alternativas

enfocadas a cada caso en especifico. Se da mayor peso a las construcciones

"nuevo", haciendo a un lado nuestra historia o a nuestra identidad cultural.

Para mejorar la apreciación a nuestro legado cultural, se requiere de

compromiso por parte tanto de autoridades como de propietarios de dichas

fincas y de la población en general.

89

Page 90: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

Las autoridades deben de ponerse más estrictas y ser más éticas en los

permisos que se otorgan, pensando en las repercusiones que una mala o

buena decisión pueden tener. Se sugiere que las tablas para determinar valor

sean ajustadas y orientadas a preservar nuestra arquitectura tan valiosa.

Así mismo que se recomienda que cada ayuntamiento haga publique a

los habitantes y propietarios por diferentes medios, los beneficios a los cuales

pueden acceder, incluido lo económico, para su manutención, sustento,

conservación, así como restauración de dichos inmuebles.

Que las leyes y reglamentos que se ocupan de la conservación, protección de

bienes inmuebles (INAH, INBA, ayuntamientos, etc.), tomen en cuenta los

avalúos a los que se verán expuestos los inmuebles, así mismo las instituciones

encargadas de regular los avalúos deberían de tomar en cuenta las

edificaciones patrimoniales y trabajar en conjunto con las instancias que las

regulan.

Aconsejo que sea creada una comisión por cada cabecera municipal, con

gente preparada, que de asesoría y motive se asesoren por profesionales en la

valuación para poder dar valores mas acertados y significativos.

90

Page 91: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

LOPEZ MORENO, EDUARDO, La Cuadrícula en el Desarrollo de la Ciudad Hispano Americana: Guadalajara, México: estudio de la evolución morfológica: Ed. Universidad de Guadalajara, 1a. Edición, Guadalajara, Jal. 1992.

FIDEICOMISO DEL CENTRO HISTÓRICO DE LA CIUDAD DE MEXICO, ¡Échame una manita! Centro Histórico 1991-1994; Fideicomiso del Centro Histórico de la Ciudad de México, 1a . Edición, México, D.F., 1994.

INDAABIN. Reglamento de el INDAABIN 2004.

INSTITUTO NACIONAL DE ANTROPOLOGÍA E HISTORIA, Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicas, Artísticas e Históricas; Instituto Nacional de Antropología e Historia, México, D.F., México, 1995.

GOBIERNO DEL ESTADO DE JALISCO, Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Jalisco; Secretaría de Desarrollo Urbano, México, 1996.

GOBIERNO DEL ESTADO DE JALISCO, Reglamento de Zonificación del Estado de Jalisco; Secretaría de Desarrollo Urbano, México, 1995.

GOBIERNO DEL ESTADO DE JALISCO, Reglamento de la Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicas, Artísticas e Históricas; Secretaría de Desarrollo Urbano, México, 1993.

GOBIERNO DEL ESTADO DE JALISCO, Tablas de Valores de Terrenos Construcciones ubicados en la Zona Metropolitana ; Gobierno del Estado de Jalisco, Guadalajara, Jalisco, 1992.

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO URBANO PARA LA CONSERVACIÓN DEL CENTRO HISTÓRICO. CIUDAD GUZMAN.

PLAN PARCIAL PARA EL DESARROLLO INTEGRAL DE LA ZONA DE LA LAGUNA. Universidad de Gudalaiara. Centro Universitario de Arte, Arquitectura y Diseño, Centro Universitario del Sur, Centro de Investigaciones.

PLAN DIRECTOR URBANO, Distrito Urbano, "Zapotlán 2020"

91

Page 92: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

SALVATORE LORUSSO- BRUNO SCHIPPA, Le Metodologie Scienifiche per lo Studio dei beni culturali. Diagnosi e valutazione tecnico-economica. Ed. Pitagora Editrice Bologna. 2001

LUCIANO FABBRI, Esimo Civile e Urbano. Edizioni Medicea. 6 edición, 1996.

GEORGES DUVAL, Restauration et Reutilisation des monuments anciens. Ed. Mardaga. 1990.

92

Page 93: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

A N E X O S

Page 94: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

PLAN DIRECTOR URBANO

• P CM Zapotián

l _ O C A L . I Z A . C I O N

U B I C A C I Ó N

E3 E M

< CAMINOS

F U E N T E D E I N F O R M , DEL :

ULES, DEPTQ DE TOPÓGRAFO

D I A G N Ó S T I C O

ARQ. PED V7ZQUEZ D-0 I i V E R 5 I D A D D E C L 1 A D A L A J A R A

A ; • . • . .... . I U N I C I P I O D E ¡ A P O U ^ N E l G R A N D E

ARO- RUBÍ ARQ MAf" •

ARO. o:-

P A T R O N A T O P L A N D I S E C T O R U R B A N O

<£ 50 30p

ESCALA 1 2001

I H. AYUNTAMIENTO DE ZAPOTL?N

J A L S C O D I C I E M B R E

EL GRANDE / 98 -OCÍ / 01

E 2Í0Í

- I

Page 95: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO

URBANO PARA LA CONSERVACIÓN DEL CENTRO HISTÓRICO

DE CIUDAD GUZMÁN, JALISCO.

S I M B O L O G I A

PP-PH-PERÍMETRO A

l PP-PF- PERÍMETRO B

ARROYOS Y ESCURRIMIENTOS

• DELIMITACIÓN DE AREAS

SERVIDUMBRE GRIETAS

i VIALIDAD PRINCIPAL

i VIALIDAD COLECTORA

VIALIDAD COLECTORA MENOR

VIALIDAD SUBCOLECTORA

NODO VIAL

* • . . « • *

* \ I | AREAS DE RENOVACIÓN • | ESPACIOS PÚBLICOS

lMC-4

[MC33"

SÍSEÍ.7." ¡TüWWT

ALOJAMIENTO TEMPORAL

EQUIPAMIENTO URBANO

ESPACIOS VERDES Y ABIERTOS

MIXTO CENTRAL DENSIDAD ALTA

MIXTO CENTRAL DENSIDAD MEDIA

MIXTO CENTRAL DENSIDAD BAJA

MIXTO CENTRAL DENSIDAD BAJA

AREAS DE RENOVACIÓN URBANA

CLASIFICACIÓN DE AREAS YZONIRCACION

AYUNTAMIENTO C UCIONA. DEZAPOTLANELGRANDE

P R Í I D U C C I O N SIA CONSULTORES

C Ernesto C-avez Cecino :: •:•;;; Í.LIIS Cn&ez Cafflhi

A S E S O R Í A UNIVERSIDAD DEGUADAIAJARA

C I M A C U A A D Mtro Warfa misa Garc a ' I I B I H . DiKlaa

Dra tol- a 'ere.aPeraz Bourse -jc.if-,',':••

ASESOR GENERAL Y COOrREC'Cffl Df Daniel Q o n z á i K Romero'U deG

OÍR ECCIÓN GENERAL Jl Rivera Borrayo/U OeG

| Piulad Oicmán Niin'

E-01

ESCALA 1 2,50

Page 96: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO

URBANO PARA LA CONSERVACIÓN DEL CENTRO HISTÓRICO

DE CIUDAD GUZMÁN, JALISCO.

W\M>

AREA URBANA AREA DE APLICACIÓN

S I M B O L O G I A

CLASIFICACIÓN DE INMUEBLES EDIFICACIÓN ACTUAL ARMÓNICA

EDIFICACIÓN ACTUAL NO ARMÓNICA

• INMUEBLE DE VALOR ARTÍSTICO AMBIENTAL

• INMUEBLE DE VALOR ARTÍSTICO RELEVANTE

• INMUEBLE DE VALOR HISTÓRICO AMBIENTAL

• MONUMENTO HISTÓRICO CIVIL RELEVANTE

• MONUMENTO POR DETERMINACIÓN DE LEY

SIN CLASIFICACIÓN

• ÁREAS NO EDIFICADAS

CLASIFICACIÓN DE INMUEBLES

AYUNTAMIENTO CONSTITUCIONALDEZAPOTLANBLGRANDE 2003 7006

UC. HUMBERTO ALVAHE2GCNZALEZ

P R O D U C C I Ó N SIA CONSULTORES

C Ernesto ChávelCaTTiía a oséL-us C h & a c a n l l a

A S E S O R I A NIVERSIDADOE GUADALAJARA

C I M A - C U A A D

ASESOR GENERAL I CODiRECTOR Or Daniel González Romem<'U de

DIRECCIÓN-GENERAL

ASOCIADO TÉCNICO Arq Ignacio RamirerEauiartB

CONSULTOR Mtro Hét tu r C ••• 5 -

E-02a

ESCALA 1 1900

Page 97: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

DESARROLLO URBANO PARA LA

CONSERVACIÓN DEL CENTRO HISTÓRICO

DE CIUDAD GUZMÁN, JALISCO.

S I IVl B O L O G LA.

Catalogables SI NO

INMUEBLES CATALOGABLES AYUNTAMIENTO CONSTITUCIONAL DUZATOILAft E l GRANDF

u c H U M B E R T O A L V A R E Z G O N Z A L E Z

Presidente Municipa

P R O D U C C I Ó N SIA CONSULTORES

: Ernesto C r i á i s C a n t í o i José Luis Ch&e;Cami la

E-02b

ASESOR GENERAL Y COOIRECTOR Dr Daniel González Romero/U OeG

DIRECCIÓN GENERAL Mtra EHlapeth Rivera ao r ra /o /U * G

ASOCIADO TÉCNICO Arq IgnacioRamirezEgularíe

CONSULTOR Mtro H e c t a r e V i l l a r "

ESCALA 1 3,500

Page 98: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO

URBANO PARA LA CONSERVACIÓN DEL CENTRO HISTÓRICO

DE CIUDAD GUZMÁN, JALISCO.

AREA URBANA AREA DE APLICACIÓN

S I M B O L O G I A

Corriente Arquitectónica • ARTE DECÓ

CONTEMPORÁNEO • ECLÉCTICO • ECLÉCTICO EXÓTICO • FOLKLORISMOS • FUNCIONAL - RACIONALISTA

NEOCLÁSICA • NEOCOLONIAL

NEOGOTICO POPULAR RACIONAL

• REGIONALISMO POR IMITACIÓN SIN CLASIFICACIÓN

• VERNÁCULA VIRREINAL Ó COLONIAL

CORRIENTES ARQUITECTÓNICAS

AYUNTAMIENTO COHSTtIUCIOBALOEZAPOTLÁN EL GRANDE 2003 2006

VC HUMBERTOALVAREZGONZÁLEZ Presidente MiWcipa

SIA CONSULTORES C EmestoChavezCarr i ia o J o s é Luis Chái /gCanUo

D-03 A S E S O R I A

UNlVERSifJAD OEGUAOALAIARA C I M A • C U A A D

ASESOR GENERAL V C0DIRECTOR Dr Daniel Goraaiez Romero/U OeG

DIRECCIÓN GENERAL Mira EuaOeth Rivera Borrayo^U OeG

in a Oran*, Jatsco.

Page 99: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

PLAN PARCIAL DE DESARROLLO

URBANO PARA LA CONSERVACIÓN DEL CENTRO HISTÓRICO

DE CIUDAD GUZMÁN, JALISCO.

S I M B O L O G I A

Estado Constructivo

• BALDÍO BUENO EXCELENTE

• MALO • REGULAR • RUINOSO • SIN CLASIFICACIÓN

ESTADO CONSTRUCTIVO AYUNTAMIENTO l iHSTtTUnONALDEZAPOTLANRGRANDÉ

20D3 2006 IMBERTO ALVAREZ GCWZÁLEZ

P R O D U C C I Ó N SLA CONSULTOR ES

I.C ErnestoCnavezCanl l la i '

A S E S O R Í A UNIVERSIDAD QÉGUADALAJARA

C I M A - C U A A D

ASESOR GENERAL Y CCDI RECTOR Dr Daniel Gonzá ie i Romero/U * G

DIRECCIÓN 'GENERA. Mira E l i zaoetnRivaraBor rayo /U OeG

ASOCIADO TÉCNICO Arq IgnacioRamirfüEBUartE

CONSULTOR Miro H é c t o r C Vilia^icenc-oValencia

D-04b

Page 100: DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA … · 2012-02-14 · ITC INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DELEGACIÓN JALISCO MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

>oza

im. a Romon Corono"!

Tonque N?m.5 || Chomlzol Capacidad 2.OCG.000 Its.

^

leo de Alia ísion 230KV ruta, derecho

Lineo de A»a Tensor, 23KV

6 rntj, derecho

rs L.nea de Alio

Tension 230KV derecno

F ®

Lineo

IS mis de

de Alto 115KV

derechc via

Lmeo de Alia Tension I15KV

18 mts dertcho —

PLAN DIRECTOR URBANO

wt Zapotlán

O ÍM O es

MEDIO FÍSICO TRANSFORMADO

IN FRAESTRUCTU RA

'REA URBANA

AGUA POTABLE

• : c u * POTABLE;

TANQUE

'.' BüMEr-:

H/iMIZAL

I v IÍSSTE.

•;iU POR' LO-J

: • • •

POZO FUER." D

• •

PLANTA DE "TRATAMIENTO FUERA DE! SEI

• • •

ELECTRICIDAD

SUBESTACI?N

L?NEA I I

RATAMIEI

COMUNICACIÓN

E • • • .

RIESGOS URBANOS

DE RIESGO A PAVIMENTOS

PAVIMENTO

FT. I l : iNTE P E I N F O R M A C I Ó N

• ( ZAPOTITLTIC ) DEPTO DE TOPOGRAFÍA

D I A G N O S T I C O

ARQ- PE'

1l2í M?REZ %

V?ZQUEZ

I V E B S I D A O C E G U A D A L A J A » A

. • • •

• • •

I • •

I P I 0 D E 2 * P 0 T L ? N E L G B 1 N M

ARÍJ RUBEN MEDINA

ARQ. MAR' "N M!:J"A CUZM?N • • . • • •

Í O N A T O P L A N D I R E C T O R

D-7

<£ | W. AVUNTAM'EINTO DE ZAPOTLÍN EL ( E / 9 8 - 0 0 / 01 - 0 3 ¡