LA VALORACININMOBILIARIATeora y prcticaLA VALORACININMOBILIARIATeora y prcticaA ACOLECCINLEGALRQUITECTURPere Gonzlez NebredaJulio Turmo de PaduraEulalia Villaronga SnchezConsejo Superior de losColegios de Arquitectos de EspaaUnin de ArquitectosPeritos y Forensesde EspaaLA VALORACIN INMOBILIARIATEORA Y PRCTICAPERE GONZLEZ NEBREDAJULIO TURMO DE PADURAEULALIA VILLARONGA SNCHEZA ACOLECCINLEGALRQUITECTURConsejo Superior de losColegios de Arquitectos de EspaaUnin de ArquitectosPeritos y Forensesde Espaa Pere Gonzlez Nebreda, Julio Turmo de Padura, Eulalia Villaronga Snchez, 2006. WOLTERS KLUWER ESPAA, S.A., 2006.Todos los derechos reservados. Queda prohibida la reproduccin total o parcial de esta publicacin, as como la edicinde su contenido por medio de cualquier proceso reprogrfico, electrnico, fotocopia, microfilm y otros, sin autorizacinprevia de la editorial. El editor y los autores no aceptarn responsabilidades por las posibles consecuencias ocasionadas a las personas natu-rales o jurdicas que acten o dejen de actuar como resultado de alguna informacin contenida en esta publicacin, sinuna consulta profesional previa.ISBN-10: 84-9725-650-6ISBN-13: 978-84-9725-650-6Depsito Legal: Printed in Spain.Impreso en Espaa por Grficas Muriel, S.A.C/ Buhigas, s/nPolgono Industrial El Rosn28903 Getafe (Madrid)CONSEJO EDITORIAL DE LA COLECCIN ARQUITECTURA LEGALDirectorJusto Garca Navarro, Director del Consejo EditorialMiembros del ConsejoRosalina Daz Valcrcel, Directora General de Wolters Kluwer EspaaCarlos Alvira Dupl, Presidente de la Unin de Arquitectos Peritos y Forenses de Espaa (UAPFE)Jos M. Carreo, Vocal de la Junta Directiva de la Unin de Arquitectos Peritos y Forenses de EspaaFernando Castro Abella, Jefe de Publicaciones de Derecho Administrativo de LA LEYLuis Antonio Corral Juan, Decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Islas Baleares, Representante del CSCAE en la Junta Directiva de la UAPFECarlos Hernndez Pezzi, Presidente del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de Espaa (CSCAE)Alberto Larrondo Ilundain, Director General de LA LEYJos M. Lpez Dvila, Secretario de la Unin de Arquitectos Peritos y Forenses de EspaaPaula Montoya, Secretario General del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de EspaaFernando Selfa Bas, Director de Publicaciones de LA LEYAAlfredo Simn Gurumeta y Antonio Piera Mas-Sarda, in memoriamLA LEY 7NDICE SISTEMTICOIntroduccin.................................................................................................................... 19Prlogo, por Agust Borrell i Calonge...........................................................................21Captulo 1. Conceptos bsicos .................................................................................... 251.1. La valoracin inmobiliaria................................................................................. 251.1.1. Definicin y concepto................................................................................. 251.1.2. Ciencias relacionadas con la valoracin inmobiliaria................................ 261.1.3. La influencia del ordenamiento jurdico y la jurisprudencia en la valoracinInmobiliaria................................................................................................. 271.2. Objeto y finalidad de la valoracin inmobiliaria .............................................. 281.2.1. El objeto de la tasacin.............................................................................. 281.2.1.1. Los bienes inmuebles.................................................................. 281.2.1.2. Los derechos reales ..................................................................... 281.2.1.3. Otrascargasogravmenes(susceptiblesdeinscripcinregis-tral)............................................................................................... 291.2.2. La finalidad de la tasacin......................................................................... 291.2.2.1. Tipos de finalidades..................................................................... 291.3. Conceptos y definiciones.................................................................................. 311.3.1. Definicin de valor ...................................................................................... 311.3.2. Conceptos de valor.................................................................................... 321.3.2.1. Valor de uso................................................................................. 321.3.2.2. Valor de cambio........................................................................... 321.3.2.3. Coste............................................................................................ 321.3.2.4. Precio de una mercanca urbana. El valor subjetivo................... 321.3.2.5. Valor de mercado. El valor objetivo............................................. 321.3.2.6. Otros conceptos y definiciones de valor...................................... 341.3.2.6.1. Valor de mercado para el uso actual........................ 341.3.2.6.2. Valor razonable......................................................... 341.3.2.6.3. Valor de uso alternativo............................................ 341.3.2.6.4. Valor de privacin..................................................... 341.3.2.6.5. Valor de inversin..................................................... 341.3.2.6.6. Valor de privacin de fondo de comercio................. 351.3.2.6.7. Valor de seguro ......................................................... 351.3.2.6.8. Valor de liquidacin ................................................... 351.3.2.6.9. Valor fiscal................................................................ 351.3.2.6.10. Valor urbanstico....................................................... 351.3.2.6.11. Justiprecio ................................................................. 351.3.2.6.12. Valor de afeccin...................................................... 361.3.2.7. Otras definiciones........................................................................ 361.3.3. Conceptos estadsticos aplicables a la valoracin inmobiliaria................. 411.3.3.1. Poblacin..................................................................................... 411.3.3.2. Distribucin de los elementos poblacionales: funcin de la densi-dad............................................................................................... 411.3.3.3. Funcin de la distribucin............................................................ 431.3.3.4. Media, moda y mediana ............................................................... 451.3.3.5. Medidas de dispersin................................................................. 461.3.3.5.1. Recorrido..................................................................... 461.3.3.5.2. Varianza...................................................................... 461.3.3.6. Distribucin normal...................................................................... 481.3.3.7. Distribucin beta.......................................................................... 491.3.3.8. Distribucin triangular.................................................................. 511.3.3.9. Distribucin rectangular............................................................... 521.3.3.10. Regresin ..................................................................................... 531.3.3.11. Series cronolgicas...................................................................... 561.4. El mercado inmobiliario .................................................................................... 571.4.1. Los mercados: propiedades y caractersticas ............................................ 591.4.2. Tipologas de los mercados....................................................................... 601.4.3. El mercado inmobiliario del suelo.............................................................. 611.4.3.1. Factores que explican la formacin de los valores del suelo.. 621.4.3.2. El precio del suelo en el mercado inmobiliario............................ 631.4.3.3. El valor inmobiliario del suelo en el mercado ............................... 641.4.4. La formacin del precio de la vivienda...................................................... 641.4.4.1. Introduccin .................................................................................. 641.4.4.2. Visin territorial y urbana............................................................. 661.4.4.3. Visin social . ................................................................................ 761.4.4.4. Visin econmica . ........................................................................ 931.4.4.5. Visin financiera........................................................................... 1011.5. Los principios generales de la valoracin inmobiliaria................................. 1101.5.1. Principio del anticipacin............................................................................. 1101.5.2. Principio de finalidad.................................................................................. 1101.5.3. Principio de mayor y mejor uso................................................................. 1111.5.4. Principio de probabilidad............................................................................ 1121.5.5. Principio de proporcionalidad...................................................................... 1121.5.6. Principio de prudencia ................................................................................ 1121.5.7. Principio de sustitucin.............................................................................. 1131.5.8. Principio de temporalidad ........................................................................... 1141.5.9. Principio de transparencia .......................................................................... 1141.5.10. Principio de valor residual.......................................................................... 1151.6. Los criterios de valoracin ................................................................................ 1161.6.1. Criterio del valor de mercado..................................................................... 1181.6.2. Criterio del coste de produccin................................................................ 1181.6.3. Criterio del valor mximo legal ................................................................... 118NDICE SISTEMTICO8 LA LEY1.6.4. Criterio del valor de tasacin..................................................................... 1191.6.5. Criterio del valor urbanstico...................................................................... 1201.6.6. Criterio del valor catastral.......................................................................... 1201.7. Los mtodos de valoracin............................................................................... 1211.7.1. Mtodos basados en tcnicas comparativas: mtodo de comparacin.... 1211.7.1.1. Mtodos sintticos....................................................................... 1221.7.1.2. Mtodo del anlisis de regresin simple o mltiple..................... 1221.7.1.3. Mtodo beta................................................................................. 1241.7.2. Mtodos basados en tcnicas analticas................................................... 1241.7.2.1. Mtodo del costo de reemplazamiento o reposicin................... 1241.7.2.2. Mtodos del valor residual, esttico y dinmico.......................... 1251.7.2.2.1. Mtodoresidualdinmicooanlisisdeinversionescon valores esperados................................................ 1261.7.2.2.2. Mtodoresidualesttico:anlisisdeinversionesconvalores actuales.......................................................... 1261.7.2.3. Mtodo de actualizacin de rentas.............................................. 1271.7.3. Mtodos homologados............................................................................... 1271.8. El proceso de valoracin................................................................................... 1281.9. El tasador............................................................................................................ 1321.9.1. Definicin .................................................................................................... 1321.9.2. Competencia.............................................................................................. 1321.9.3. Cualificacin............................................................................................... 1331.10. La prctica de la valoracin inmobiliaria....................................................... 1341.10.1. El trabajo de campo................................................................................. 1341.10.1.1. Introduccin ................................................................................ 1341.10.1.2. Recepcin del encargo.............................................................. 1351.10.1.3. Llamada a la persona de contacto ............................................. 1361.10.1.4. Visita al inmueble....................................................................... 1371.10.1.5. Recopilacin y clasificacin de la informacin ........................... 1381.10.2. Realizacin de la tasacin....................................................................... 1391.10.3. Validacin y certificacin.......................................................................... 1391.10.4. Archivo de la tasacin.............................................................................. 1391.10.5. Modelo de hoja para el trabajo de campo............................................... 1391.11. El informe de valoracin inmobiliaria, estructura general de los informesde tasacin........................................................................................................ 1411.11.1. Solicitante de la tasacin y finalidad........................................................ 1411.11.2. Identificacin y localizacin...................................................................... 1411.11.3. Comprobaciones y documentacin.......................................................... 1421.11.4. Localidad y entorno.................................................................................. 1421.11.5. Descripcin y superficie del terreno......................................................... 1421.11.6. Descripcin y superficie de la edificacin................................................ 1431.11.7. Descripcin urbanstica . ........................................................................... 1441.11.8. Rgimen de proteccin, tenencia y ocupacin........................................ 1451.11.9. Anlisis de mercado................................................................................. 1451.11.10. Datos y clculo de los valores tcnicos................................................... 1461.11.11. Valores de tasacin, condicionantes y advertencias................................ 147LA LEY 9NDICE SISTEMTICO1.11.12. Observaciones......................................................................................... 1471.11.13. Fecha de emisin, caducidad y firmas ..................................................... 1471.11.14. Documentacin anexa al informe ............................................................. 1471.11.14.1. Documentacin grfica ............................................................. 1471.11.14.2. Documentacin no grfica ........................................................ 147Captulo 2. El marco legal de las valoraciones inmobiliarias .................................... 1492.1. Valoraciones de garanta. El mercado legal de la tasacin de garanta....... 1492.1.1. mbito de aplicacin de las valoraciones de garanta.............................. 1492.1.2. Mercado hipotecario, agentes que intervienen.......................................... 1492.1.3. Mercado hipotecario, operaciones activas ................................................. 1512.1.4. La hipoteca, concepto, caractersticas, constitucin, modificacin y extin-cin............................................................................................................. 1512.1.5. Mercado hipotecario primario y secundario............................................... 1522.1.6. El inmueble como garanta . ....................................................................... 1542.1.7. Fondos de inversin inmobiliaria. Sociedades de inversin inmobiliaria ... 1542.1.8. Las sociedades de tasacin ....................................................................... 1552.1.9. Legislacin y normativa bsica aplicable en la valoracin........................ 1572.1.9.1. Valoracin de garanta e hipotecaria........................................... 1572.1.9.2. Legislacinynormativabsicaaplicableparalasinstitucionesdeinversin colectiva ......................................................................... 1582.1.9.3. Otros textos legales de inters para la valoracin de garanta... 1582.2. Valoraciones urbansticas................................................................................. 1592.2.1. Evolucin del marco legislativo.................................................................. 1592.2.2. La LRSV 6/98 y las valoraciones............................................................... 1642.2.3. La legislacin autonmica.......................................................................... 1682.2.4. Corolario: la legislacin urbanstica y las valoraciones . ............................ 1692.3. Valoraciones de mercado.................................................................................. 1702.4. Normas Europeas de Valoracin (NEV)........................................................... 1702.5. Valoraciones mercantiles.................................................................................. 1722.6. Valoraciones fiscales......................................................................................... 1762.6.1. Valoraciones fiscales: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y las Nor-mas Tcnicas de Valoracin Catastral....................................................... 1762.6.2. La utilizacin de las Normas Tcnicas de Valoracin catastral en las valo-raciones urbansticas................................................................................. 1782.7. Tasaciones periciales contradictorias .............................................................. 180Captulo 3. Mtodos de valoracin............................................................................... 1833.1. Mtodo del coste: VRB y VRN.......................................................................... 1833.1.1. Principio en el que se fundamenta............................................................ 1833.1.2. Qu permite hacer y obtener. Definicin................................................... 1833.1.3. A qu clase de inmuebles es aplicable . ..................................................... 1843.1.4. Para qu fines es aplicable el mtodo de coste........................................ 1843.1.5. Procedimiento de obtencin y formulacin matemticas.......................... 1843.1.6. La utilizacin del mtodo del coste en la normativa del mercado hipotecario 1843.1.7. Su utilizacin en la normativa catastral (RD 1020/93) ............................... 185NDICE SISTEMTICO10 LA LEY3.1.8. Su utilizacin en la Ley 6/98 sobre rgimen del suelo y valoraciones...... 1853.1.9. Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB) (a nuevo)................................... 1863.1.9.1. Valor de Mercado del Suelo (F, Vs)............................................. 1873.1.9.2. Coste de construccin a nuevo (Cc) ............................................ 1883.1.9.3. Impuestos no recuperables y aranceles (INR) .............................. 1903.1.9.4. Honorarios Tcnicos (H).............................................................. 1903.1.9.5. Coste de licencias y tasas de la construccin (L+T)................... 1913.1.9.6. Gastos de administracin del promotor (GAP)............................ 1913.1.10. Valor de reemplazamiento neto (VRN) (depreciado por su estado real) ... 1913.1.10.1. La depreciacin. Tipos................................................................. 1923.1.10.2. Depreciacin lineal ....................................................................... 1933.1.10.3. Depreciacin progresivamente creciente.................................... 1943.1.10.4. Depreciacin progresivamente decreciente................................ 1943.1.10.5. Clculo de la depreciacin fsica................................................. 1943.1.10.5.1. Segn la normativa de valoracin de garanta. OrdenECO/805/2003 ........................................................... 1943.1.10.5.2. Segn la norma 13 del RD 1020/93. Normas Tcni-cas de Valoracin Catastral...................................... 1963.1.10.6. Clculo de la depreciacin funcional......................................... 1983.1.11. Casos particulares ...................................................................................... 1983.1.12. Ejemplos prcticos..................................................................................... 1993.2. Mtodo de valoracin por comparacin con el mercado ............................... 2043.2.1. El mercado inmobiliario.............................................................................. 2043.2.2. Valor de mercado (VM), definicin y concepto.......................................... 2043.2.3. Aplicaciones del valor por comparacin con el mercado ........................... 2053.2.4. Composicin del valor de comparacin con el mercado........................... 2063.2.5. El mtodo de valoracin por comparacin: principios en que se basa..... 2093.2.6. Requisitos para su utilizacin ..................................................................... 2103.2.7. Reglas para determinar el valor por comparacin..................................... 2113.2.8. Metodologa simplificada del mtodo de comparacin.............................. 2123.2.9. Tcnicas de homogeneizacin ................................................................... 2133.2.9.1. Criterios de homogenizacin....................................................... 2133.2.9.2. Parmetros de homogeneizacin................................................ 2143.2.9.3. Tablas de homogeneizacin........................................................ 2153.2.9.4. Reconciliacin de valores homogeneizados................................ 2163.2.9.5. Determinacin del valor homogeneizado ..................................... 2163.2.10. Ajuste del valor de mercado obtenido por comparacin ............................ 2163.3. Conceptos de matemtica financiera aplicables a la valoracin inmobiliaria 2173.3.1. Las decisiones financieras y sus elementos .............................................. 2173.3.1.1. Inversin ....................................................................................... 2173.3.1.2. Financiacin................................................................................. 2183.3.1.3. Principio de preferencia inmediata: rentabilidad, liquidez y segu-ridad .............................................................................................. 2183.3.1.4. Sujetos que participan .................................................................. 2183.3.1.5. Transmisin de capitales financieros........................................... 2193.3.1.6. Costo de la operacin.................................................................. 2193.3.1.7. Criterios de valoracin................................................................. 2193.3.1.8. Tipo de inters: nominal o efectivo.............................................. 220LA LEY 11NDICE SISTEMTICO3.3.2. Definiciones de conceptos generales........................................................ 2223.3.2.1. El inters simple ........................................................................... 2223.3.2.2. El inters compuesto................................................................... 2223.3.2.3. El valor del dinero en el tiempo................................................... 2243.3.2.4. El valor futuro de una cantidad monetaria................................... 2263.3.2.5. El valor actual de una cantidad monetaria.................................. 2293.3.2.6. Valor actual de una renta monetaria............................................ 2323.3.2.7. Tipo de actualizacin deflactado (real o constante) o no deflactado 2343.3.2.8. Unidades monetarias nominales y reales.................................... 2343.3.2.9. Otros conceptos y definiciones.................................................... 2343.3.2.10. Ejemplos prcticos de matemtica financiera............................. 2373.3.2.10.1. Valor futuro de la unidad a inters compuesto......... 2373.3.2.10.2. Valor presente de la unidad a inters compuesto.... 2373.3.2.10.3. Valor final de una renta unitaria postpagable ............ 2373.3.2.10.4. Tasa de amortizacin................................................ 2383.3.2.10.5. Valoractualcapitalizadodeunarentaunitariapost-pagable....................................................................... 2383.3.2.10.6. Valor del trmino necesario para amortizar un capita-lunidad ....................................................................... 2393.3.3. Los mtodos del flujo de caja descontado (VAN y TIR)............................ 2403.3.3.1. El mtodo del flujo de caja descontado (Discounted Cash Flow) 2403.3.3.2. Mtodo del valor actual neto (Net Present Value) VAN ............... 2403.3.3.3. Mtododelatasainternaderetorno(InternalRateOfReturn)TIR............................................................................................... 2443.3.4. Tipos de proyectos..................................................................................... 2453.3.5. El VAN depende del tiempo y de la tasa de actualizacin r...................... 2493.3.6. El VAN como una funcin continua de la tasa de descuento r .................. 2533.3.7. La rentabilidad de un proyecto segn el VAN ............................................ 2573.3.8. Comparacin de dos o ms proyectos segn el VAN............................... 2583.3.9. El VAN de un proyecto en funcin de la escala de ejecucin................... 2603.3.10. El VAN de un proyecto en funcin del momento en que se ejecuta......... 2613.3.11. La TIR como una funcin inversa del VAN................................................ 2623.3.12. La rentabilidad de un proyecto segn la TIR............................................. 2663.3.13. Comparacin de dos o ms proyectos segn la TIR ................................. 2673.3.14. Invarianza de la TIR ante cambios de escala y de momento de ejecucin2693.3.15. La TIR ante cambios en el orden de ejecucin de dos proyectos............ 2703.3.16. Limitaciones (superables) de los mtodos clsicos VAN y TIR ................. 2713.3.16.1. Seleccin de proyectos en condiciones que no son las ideales 2713.3.17. Las limitaciones del VAN y de la TIR que requieren un cambio de mode-lo (modelo nuevo VFN).............................................................................. 2733.4. Los mtodos residuales de valoracin............................................................ 2793.4.1. Principios en que se basan los mtodos residuales .................................. 2793.4.2. Mtodo residual esttico, o de anlisis de inversiones con valores actua-les............................................................................................................... 2803.4.3. Metodologa del mtodo residual esttico o mtodo de anlisis de inver-siones con valores actuales....................................................................... 2843.4.4. Mtodo residual dinmico, o mtodo de anlisis de inversiones con valo-res esperados............................................................................................ 2863.4.5. Metodologadelmtodoresidualdinmico,odeanlisisdeinversionescon valores esperados ................................................................................ 287NDICE SISTEMTICO12 LA LEY3.4.6. Aplicacin del mtodo de valoracin del suelo por anlisis de inversionescon valores esperados (procedimiento de clculo dinmico).................... 2913.4.7. Comentarios a la aplicacin prctica de los mtodos residuales.............. 2933.5. Mtodo de actualizacin.................................................................................... 2953.5.1. Principio en que se fundamenta................................................................ 2953.5.2. Concepto y definicin................................................................................. 2953.5.3. Aplicacin................................................................................................... 2963.5.4. Tcnicas de actualizacin.......................................................................... 2963.5.4.1. Tcnica de la renta actual............................................................ 2963.5.4.2. Tcnica de las rentas esperadas................................................. 2993.5.5. Procedimientodeclculodelvalorporactualizacinencasoderentasesperadas ................................................................................................... 3003.5.6. Determinacin de los flujos de caja........................................................... 3003.5.6.1. Flujos de caja de inmuebles arrendados en la fecha de la tasa-cin ............................................................................................... 3013.5.6.2. Flujos de caja de inmuebles destinados al arrendamiento......... 3033.5.6.3. Flujos de caja de inmuebles ligados a explotaciones econmicas. 3053.5.7. Determinacin del valor de reversin del inmueble................................... 3073.5.7.1. Valor de reversin en inmuebles arrendados . ............................. 3083.5.7.2. Valor de reversin en inmuebles destinados al arrendamiento... 3083.5.7.3. Valordereversineninmueblesligadosaunaexplotacineconmica ................................................................................... 3093.5.8. Determinacin del tipo de actualizacin.................................................... 3093.5.9. Frmula de clculo general ........................................................................ 3133.5.9.1. Frmula de clculo para inmuebles arrendados .......................... 3163.5.9.2. Frmula de clculo para inmuebles destinados al arrendamiento3173.5.9.3. Frmula de clculo para inmuebles ligados a explotaciones eco-nmicas........................................................................................ 3183.5.10. Aspectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos que inciden en la valo-racin......................................................................................................... 3183.5.10.1. Contratos sujetos a la LAU del 94............................................... 3183.5.10.2. Contratos sujetos al Decreto-ley 2/1985..................................... 3193.5.10.3. Contratos sujetos a la LAU del 64............................................... 3193.5.11. Ejemplo: vivienda arrendada con contrato a tiempo definido.................... 3203.5.12. Ejemplo: vivienda arrendada con contrato indefinido................................ 323Captulo 4. Valoraciones de garanta y aplicacin prctica de las tcnicas de valo-racin........................................................................................................... 3254.1. Estructura general de los informes de tasacin: procedimientos y normas3254.1.1. Estructura general de los informes de tasacin ......................................... 3254.1.2. Procedimientosgenerales,comprobaciones,condicionantesyadverten-cias............................................................................................................. 3324.1.2.1. Documentacin necesaria (art. 8)................................................ 3324.1.2.2. Superficie utilizable o computable............................................... 3334.1.2.3. Expresin de los valores.............................................................. 3344.1.2.4. Comprobaciones mnimas (art. 7) ................................................ 3344.1.2.5. Condicionantes y advertencias.................................................... 3354.1.3. Normas generales para la valoracin de inmuebles .................................. 3384.1.3.1. Valoracin de edificios y elementos de un edificio...................... 338LA LEY 13NDICE SISTEMTICO4.1.3.1.1. Valor de tasacin de edificios para el mercado hipote-cario y fondos de pensiones....................................... 3384.1.3.1.2. Valor de tasacin de edificios y elementos de edificiospara entidades aseguradoras..................................... 3394.1.3.1.3. Valor de tasacin de edificios y elementos de edificiospara instituciones de inversin colectiva inmobiliarias 3404.2. Manuales tcnicos de valoracin..................................................................... 3414.2.1. Valoracin de una vivienda individual (elementos de un edificio)............. 3424.2.1.1. Aplicacin..................................................................................... 3424.2.1.2. Informe de valoracin.................................................................. 3424.2.2. Valoracin de locales comerciales (elementos de un edificio).................. 3724.2.2.1. Aplicacin..................................................................................... 3724.2.2.2. Informe de valoracin.................................................................. 3724.2.3. Valoracin de oficinas (elementos de un edificio) ...................................... 4094.2.3.1. Aplicacin..................................................................................... 4094.2.3.2. Informe de valoracin.................................................................. 4104.2.4. Valoracin de naves industriales ................................................................ 4404.2.4.1. Aplicacin..................................................................................... 4404.2.4.2. Informe de valoracin.................................................................. 4404.2.5. Valoracin de una promocin ..................................................................... 4724.2.5.1. Aplicacin..................................................................................... 4724.2.5.2. Informe de valoracin.................................................................. 4734.2.6. Valoracin de solares, terrenos y fincas rsticas ....................................... 5054.2.6.1. Valoracin de solares y terrenos: aplicacin............................... 5054.2.6.2. Niveles urbansticos del terreno a efectos de valoracin............ 5064.2.6.3. Valor de tasacin de terrenos para todas las finalidades de garanta5064.2.6.4. Valoracin de suelos urbanos...................................................... 5084.2.6.5. Valoracin de suelos urbanizables.............................................. 5084.2.6.6. ValoracindesuelosdelnivelIporelmtododecomparacincon el mercado............................................................................ 5094.2.6.7. Valoracin de suelos de nivel I por mtodos residuales . ............ 5104.2.6.8. Valoracin de suelos no urbanizables......................................... 5104.2.6.9. Valoracin de fincas rsticas....................................................... 5114.2.6.9.1. Finalidad urbanstica................................................... 5114.2.6.9.2. Finalidad de garanta.................................................. 5114.2.6.9.2.1. Aplicacin................................................ 5114.2.6.9.2.2. Valor de tasacin de fincas rsticas paratodas las finalidades de la garanta ......... 5114.2.6.9.3. Otras finalidades......................................................... 5124.2.7. Valoracin de inmuebles ligados a explotaciones econmicas................. 5124.2.7.1. Definicin..................................................................................... 5124.2.7.2. Informe de valoracin.................................................................. 5134.2.7.3. Criterios de valoracin................................................................. 5144.2.7.4. Clculo del valor de reemplazamiento (VR)................................ 5144.2.7.4.1. Valor de reemplazamiento bruto (VRB)...................... 5154.2.7.4.2. Valor de reemplazamiento neto (VRN)....................... 5164.2.7.5. Valor por actualizacin................................................................. 5174.2.7.6. Valor de tasacin .......................................................................... 5184.2.8. Valoracin de inmuebles arrendados o destinados al arrendamiento....... 5194.2.8.1. Definicin..................................................................................... 519NDICE SISTEMTICO14 LA LEY4.2.8.2. Informe de valoracin.................................................................. 5194.2.8.3. Criterios de valoracin................................................................. 5204.2.8.4. Clculo del valor de reemplazamiento (VR)................................ 5214.2.8.5. Valor por actualizacin................................................................. 5234.2.8.6. Valor de mercado por comparacin............................................. 5254.2.8.7. Valor de tasacin .......................................................................... 525Captulo 5. Valoraciones urbansticas......................................................................... 5295.1. La valoracin urbanstica.................................................................................. 5295.1.1. Definicin .................................................................................................... 5295.1.2. Finalidad y objeto....................................................................................... 5295.1.2.1. Finalidad ....................................................................................... 5295.1.2.2. Objeto ........................................................................................... 5305.1.3. Criterios generales de la valoracin urbanstica........................................ 5315.2. Suelo no urbanizable......................................................................................... 5325.2.1. Concepto y definicin................................................................................. 5325.2.2. Derechos de los propietarios..................................................................... 5325.2.3. Valoraciones............................................................................................... 5335.2.4. Criterios de valoracin............................................................................... 5335.2.5. Mtodos ...................................................................................................... 5335.2.5.1. Mtodo del coste de reposicin................................................... 5335.2.5.2. Mtodo de comparacin:............................................................. 5345.2.5.3. Mtodos de capitalizacin (actualizacin)................................... 5345.2.6. Estructura del informe de valoracin de un suelo no urbanizable ............. 5375.2.6.1. Terreno......................................................................................... 5375.2.6.2. Descripcin de la finca................................................................. 5375.2.6.3. Rgimen de tenencia y ocupacin ............................................... 5385.2.6.4. Informacin de mercado.............................................................. 5385.2.6.5. Clculo de los valores tcnicos................................................... 5395.2.6.6. Ejemplo de homogeneizacin para suelos rsticos en el mtodode comparacin ............................................................................ 5405.3. Suelo urbano ....................................................................................................... 5425.3.1. Concepto y definicin................................................................................. 5425.3.2. Derechos y deberes de los propietarios de suelo urbano......................... 5425.3.2.1. Derechos de los propietarios de suelo urbano............................ 5425.3.2.2. Deberes de los propietarios de suelo urbano.............................. 5425.3.3. Criterios de valoracin de suelos urbanos y urbanizables........................ 5435.3.3.1. Criterios de valoracin de suelos urbanos ................................... 5435.3.3.2. Superficie (ms)............................................................................ 5445.3.3.3. Aprovechamiento urbanstico (mt/ms)....................................... 5445.3.3.4. Rendimiento (/mt)..................................................................... 5495.3.3.4.1. Definicin ..................................................................... 5495.3.3.4.2. Clculo........................................................................ 5495.3.4. Prdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales............. 5505.3.5. Temporalidad de las variables y referencias necesarias........................... 5515.3.6. Fecha a la que debe referirse la valoracin.............................................. 5515.3.7. Deduccin de los costes y gastos de urbanizacin................................... 5525.4. Suelo urbanizable............................................................................................... 5545.4.1. Concepto y definicin................................................................................. 5545.4.2. Derechos de los propietarios..................................................................... 5545.4.3. Criterios de valoracin de suelos urbanizables......................................... 555LA LEY 15NDICE SISTEMTICO5.5. Valoracin de suelos destinados a sistemas generales................................ 5565.6. Valoracin a efectos urbansticos de elementos diferentes al suelo........... 5585.6.1. Valoracin de edificaciones ........................................................................ 5585.6.2. Valoracin de obras e instalaciones y plantaciones.................................. 5595.7. Valoracin de otros derechos........................................................................... 5595.7.1. Valoracin de derechos reales................................................................... 5595.7.1.1. Valoracin de la nuda propiedad, del derecho de usufructo y delde uso y la habitacin.................................................................. 5605.7.2. Valoracin de servidumbres....................................................................... 5635.8. Valoracin de indemnizaciones........................................................................ 5635.8.1. Criterios para el clculo de la indemnizacin a los arrendatarios............. 5635.8.1.1. Indemnizacin por diferencia de rentas....................................... 5635.8.1.2. Otras indemnizaciones ................................................................. 5655.8.1.2.1. Viviendas(extensiblealocales,garajesycualquierdependencia en uso, no en explotacin).................... 5655.8.1.2.2. Locales de negocio y actividades industriales............ 5665.9. Aplicacin del premio de afeccin a las valoraciones expropiatorias......... 5695.10. Mtodos de valoracin...................................................................................... 569Captulo 6. Aplicacin de las tcnicas de valoracin a otros supuestos................ 5736.1. El dictamen de ruina.......................................................................................... 5736.1.1. Definicin de ruina..................................................................................... 5736.1.2. Marco legal ................................................................................................. 5736.1.2.1. El Cdigo civil.............................................................................. 5736.1.2.2. Ley de ordenacin de la edificacin............................................ 5746.1.2.3. Ley de arrendamientos urbanos.................................................. 5746.1.2.4. Legislacin del suelo .................................................................... 5746.1.3. Conceptos bsicos..................................................................................... 5746.1.3.1. Ruina inminente........................................................................... 5746.1.3.2. El estado ruinoso......................................................................... 5746.1.3.2.1. Ruina tcnica.............................................................. 5746.1.3.2.2. Ruina econmica........................................................ 5756.1.3.2.3. Ruina urbanstica........................................................ 5756.1.3.3. La unidad predial......................................................................... 5766.1.4. Valor del edificio......................................................................................... 5766.1.4.1. Fecha a la que deben referirse las valoraciones......................... 5776.1.4.2. Valor del edificio nuevo (VRB)..................................................... 5776.1.4.3. Depreciaciones............................................................................ 5786.1.5. Coste de las reparaciones......................................................................... 5796.1.5.1. Determinacin de los daos........................................................ 5796.1.5.2. Valor de las reparaciones necesarias.......................................... 5796.1.6. Comparacin entre el coste de las reparaciones y el valor del edificio ..... 5806.1.7. El procedimiento contradictorio de ruina .................................................... 5806.1.8. El dictamen de ruina.................................................................................. 5806.1.9. El expediente contradictorio de ruina en Espaa...................................... 581NDICE SISTEMTICO16 LA LEY6.2. Valoracin de derechos reales: censos servidumbres y arrendamientos... 5856.3. Valoracin de inmuebles sobre los que existe un derecho de superficie... 5856.3.1. Edificios o elementos de un edificio construidos sobre un terreno en vir-tud de un derecho de superficie................................................................ 5856.3.2. Derecho de superficie sobre un terreno. Valoracin del derecho de super-ficie............................................................................................................. 5866.3.3. Valoracin de la propiedad de un terreno sobre el que existe un derechode superficie............................................................................................... 5866.4. Valoracin de concesiones administrativas.................................................... 5876.4.1. Edificios o elementos de un edificio sobre un terreno en concesin ......... 5876.4.2. Concesinadministrativasobreunterreno.Valoracindelaconcesinadministrativa............................................................................................. 5886.4.3. Valoracin de la propiedad del terreno sobre el que existe una concesinadministrativa............................................................................................. 5886.5. Valoracin de opciones de compra.................................................................. 5886.6. Valoracin de compromisos de compra a plazos........................................... 5896.7. Valoracin de inmuebles con tiempo compartido.......................................... 5896.8. El valor del subsuelo......................................................................................... 5906.8.1. El aprovechamiento del subsuelo.............................................................. 5906.8.2. El rendimiento del subsuelo....................................................................... 5926.8.3. Valor del suelo generado por la posibilidad de edificacin bajo rasante... 5936.8.4. El aprovechamiento del subsuelo en la legislacin urbanstica................ 5946.8.5. Clculo del valor del subsuelo................................................................... 5946.8.6. Consecuencias urbansticas del aprovechamiento del subsuelo.............. 595Captulo 7. Casos prcticos y ejemplos...................................................................... 5977.1. Valoracin de una vivienda. Finalidad de la tasacin: garanta hipotecaria(valoracin resumida)........................................................................................ 5977.2. Valoracin de un local comercial, aplicacin de la tabla de fondo. Finalidadde la tasacin: garanta hipotecaria (valoracin resumida)........................... 6037.3. Valoracin de una oficina. Finalidad de la tasacin: garanta. Valor real demercado, asesoramiento en Compraventa (valoracin resumida)............... 6087.4. Valoracin de una nave industrial. Finalidad de la tasacin: garanta hipo-tecaria. Valor real de mercado (valoracin resumida).................................... 6147.5. Valoracin de una vivienda alquilada. Valoracin los derechos del arrenda-tario de una vivienda. Finalidad de la tasacin: valor real de mercado. Fina-lidad de la tasacin: garanta hipotecaria........................................................ 6227.6. Valoracin de un solar urbano plurifuncional por el mtodo residual est-tico. Finalidad de la tasacin: garanta hipotecaria. Valor real a efectos decompraventa ........................................................................................................ 632LA LEY 17NDICE SISTEMTICO7.7. Valoracin de un solar urbano por el mtodo residual dinmico. Finalidadde la tasacin: garanta. Valor real a efectos de compraventa...................... 6447.8. Valoracin de una concesin administrativa. Valoracin de un aparcamien-tosubterrneo.Finalidaddelatasacin:urbanstica,indemnizacinporextincin. Finalidad de la tasacin: valor real de mercado. Compraventa.. 6607.9. Valoracin de un hotel de dos estrellas. Finalidad de la tasacin: hipoteca-ria......................................................................................................................... 6687.10. Valoracin de un camping. Finalidad de la tasacin: hipotecaria.............. 6767.11. Valoracindeunapromocininmobiliaria.Finalidaddelatasacin:garanta hipotecaria.......................................................................................... 688Anexo Normativo: recopilacin de textos vigentes de utilidad para la tasacin.... 7118.1. Orden ECO/805/2003 (BOE de 9 de abril de 2003).......................................... 7118.2. Normas tcnicas de valoracin catastral (RD 1020/93).................................. 7738.3. Tablas de esperanza de vida............................................................................. 7958.3.1. Tablas de probabilidad de esperanza de vida al origen............................ 7958.3.2. Tablas de esperanza de vida por edades y sexos ..................................... 7968.4. Ley de rgimen del suelo y valoraciones (LRSV 6/98), con las correccionesde la 52/2002 y 10/2003...................................................................................... 799NDICE SISTEMTICO18 LA LEYLA LEY 19INTRODUCCINEste libro est dedicado y dirigido a todas las personas que en algn momento se han sentidoo se sienten interesadas por el mundo de la Valoracin Inmobiliaria en cualquiera de sus mltiplesaspectos.Y muy especialmente a quienes a largo de los ltimos aos nos han acompaado en nuestroscursos, cursillos, conferencias y seminarios de formacin tcnica y nos han animado a escribirlo.A todos ellos nuestra gratitud por soportar tantas horas dedicadas a un tema que muchos con-sideran rido y aburrido. En l hemos intentado combinar teora y prctica, y hemos incorporado numerosos ejemplos ycasos prcticos, a fin de que pueda ser til.La Valoracin Inmobiliaria ha cambiado mucho, pero con toda seguridad va a seguir cambiando,por eso, hemos querido incluir los fundamentos bsicos de la valoracin, que en muchos aspectospermanecen invariables, y tambin las tcnicas que no paran de evolucionar.El valor, la equivalencia en euros de un bien, es la nica medida que lo hace comparable conotros bienes diferentes, no existe otro sistema para hacerlo.Elvaloresaslanicamaneradecompararcosasheterogneas,ydeestablecerrelacionesentre ellas, y es tambin, en muchos casos, la nica, la ms directa, y la mejor manera de resolverlos conflictos, o al menos de centrarlos y propiciar soluciones.Si este libro sirve en algn momento para ello, nos daremos por satisfechos.Pere, Julio y Eulalia, 2005LA LEY 21PRLOGOPERE GONZLEZ NEBREDA es actualmente el mejor conocedor de la teora y la prctica de las valo-raciones inmobiliarias en Espaa. sta es la opinin de un amigo, y esto siempre puede tener uncierto tufillo de halago, fruto de nuestra relacin y amistad. Pero en este caso, no creo estar influi-do por nada, cuando, despus de practicar durante 40 aos como arquitecto perito ante las Salasde lo Contencioso-Administrativo, y haber escrito y charlado de estos tema en mltiples ocasiones,he de decir que no conozco a nadie que rena sus condiciones para escribir un libro tan delicadoy complejo. Porque si yo hace 40 aos que tengo este hobby, l debe hacer unos 35 que lo prac-tica cotidianamente, no slo desde la colaboracin con la Justicia, sino tambin desde la ensean-za y desde su cargo de Consejero Delegado de Arquitasa, una sociedad de tasaciones creada bajolos auspicios de diversas instituciones de los arquitectos, que ha sido pionera en preparar expertosen esta materia, que hoy ocupan importantes cargos de muchas entidades tasadoras de Espaa yque tiene en su persona el alma mater de su buen hacer.Cuando la Unin de Arquitectos Peritos de Espaa decidi centrar su inters en publicar un librosobre valoraciones, nadie dud sobre quin deba encabezar el equipo redactor del mismo. El Con-sejo Superior de los Colegios de Arquitectos de Espaa, como tutelante de la Unin, quera, unavezms,queelprestigiodelosarquitectossepusiesederelievemedianteunapublicacinquepudiese ser una gua para todos los arquitectos que por una u otra circunstancia han de realizaruna valoracin, y que, adems, pudiese ser til a otras profesiones que comparten esta competen-cia con los arquitectos. Es evidente que el libro que tengo el honor de prologar cumple ampliamen-te estas previsiones.Hoy la Valoracin Inmobiliaria ha cambiado mucho. Ha sido un camino largo y plagado de difi-cultades hasta poder disponer de algunos instrumentos que pudiesen servir para estudiar y anali-zar las valoraciones inmobiliarias desde diversos ngulos y con muy variados objetivos. Este libroes esencialmente esto: un instrumento. Algo muy importante para quien quiere practicar un oficio.Y ste, el de valorar, es un oficio. A muchos les parece muy sencillo valorar una vivienda, por ponerunejemplofcil.Sebuscasusuperficie,seaplicaunvalorunitario,ysemultiplica. Y realmentecomo esquema para explicar a un alumno de primaria o a un mdico o a un bilogo preocupadospor el Genoma Humano, tal vez podra ser una forma muy elemental de explicar en qu consisteeste oficio. Pero la realidad es muchsimo ms compleja y sofisticada. Dnde est situada? Quantigedadtiene?Estbienomaldistribuida?Estbienomalconservada?Sobranofaltanviviendas en la zona?, y la pregunta fundamental: Qu dice el mercado? Y cada una de estas res-puestas merece una meditacin, un anlisis metdico, una justificacin y un coeficiente bien pon-derado. Es, en resumen, un oficio complejo que se complementa necesariamente con una ampliadosis de conocimiento del mercado, mucho sentido comn, una adecuada experiencia, y bastantesgotas de arte, porque como todos los buenos oficios, este tambin tiene su dosis artstica.Pero todo este pequeo galimatas del conocimiento desordenado, hoy ya no puede resolver-se haciendo promedios y tirando una moneda al aire para sortear dos lotes entre dos herederos.Hoy disponemos de instrumentos mucho ms sofisticados, que aunque tengan que aplicarse consimilaresdosisdecriterioydeprctica,nosayudanasermuchomsordenados,anodejarnosninguna pregunta en el tintero, y nos permiten obtener resultados mucho ms acertados, y en resu-men, ms justos o ajustados a la realidad que se nos demanda. La introduccin de la informtica,laaplicacindelamatemticafinanciera,yelestablecimientodeunasreglasyprincipiosfunda-mentales que actan como gua permanente de cualquier valorador, han hecho que los mtodosse modernizasen, que las leyes y normas los recogiesen, y esperamos que la Jurisprudencia, siem-pre lenta pero segura, de la mano de los expertos, acabara recogiendo como criterio cotidiano loque hoy todava alarma a muchos por su complejidad. Qu fcil es simplificarlo todo para no equi-vocarse! Cun importantes pueden ser las desviaciones de valor por este afn simplificador! Y qulejos estn los que as piensan, de la evolucin, de la precisin, de la verdadera tecnologa. Y esque muchos todava piensan que una estructura de hormign armado se aprende a calcular en unseminario de matemticas y parecen ignorar que hace poco ms de siglo y medio, unos cuantosadelantados se dedicaron a experimentar y romper vigas hasta poder establecer unas formulacio-nes que hoy nos parecen una simple aplicacin de reglas de la matemtica pura.Lo cierto es que para muchos, a los que esta evolucin nos coge ya con algunos aos ms delos que quisiramos tener, este re-aprendizaje es un esfuerzo importante. Y es fcil dar preferen-cia a la pereza sobre la diligencia y alabar los mtodos ms tradicionales para no tener que estu-diarcualquiernovedad. Y siestoocurredesdeunmundoprofesionaltcnico,podemosimaginarcmo se ve desde el mundo de las letras o por el profesional que a lo ms que lleg es a las mate-mticas del bachillerato. Es por ello que sin el esfuerzo comn, avanzar supone arrastrar un pesa-do lastre. Y aqu est, precisamente, la importancia de un libro como este. Es un libro pensado paraprofesionales, con una mnima preparacin bsica, pero asequible a otro tipo de profesionales queno es necesario que profundicen en muchos temas ya que para ellos, lo importante es entender losconceptos y partir del hecho de que los clculos, corresponden a los expertos.Pero he de reconocer que a los que nos consideramos ms o menos expertos, algunas cosasde esta renovacin de mtodos tambin nos preocupa. Es fcil equivocarse en una operacin mate-mtica, y es preocupante el dao que de ello puede derivarse. Es por ello que a ms tcnicas, msfrmulas y ms incgnitas, tambin se contrapone un mayor riesgo de error. Pero el simple errorhumano no nos ha de desalentar. Lo que s desalienta es ver libros, escritos por profesionales quepresumen de ttulos ms o menos acadmicos y en igual proporcin podran presumir de erroresconceptuales. Porque, finalmente, no hemos de olvidar que la realidad es tozuda y que si estamosseguros,antesdeempezaraaplicarcualquierformulacin,quelaviviendavaldrentre200.000euros y 400.000 euros, no dudemos de que si el resultado es el doble o la mitad, el error estar enalgn sitio. Y es por ello que despus de hacer una loa de la metodologa moderna, y de la ayudaque supone la informtica y la matemtica financiera, tengo que hacer de nuevo una loa del senti-docomn,delaminuciosidad,laexperiencia,eloficioyelarte.Porquenoestamostratandoderesolver una ecuacin matemtica, sino de saber cunto vale hoy o cunto valdr maana un pro-ducto inmobiliario, siguiendo unas reglas que fija el mercado o siguiendo unas reglas que nos fijauna determinada normativa de obligado cumplimiento.Yo creo que este libro es un instrumento fundamental para que los profesionales expertos o quequieran serlo en esta delicada especialidad u oficio, puedan aprender un conjunto de conocimien-tosquealguien,expertoypreparado,hasidocapazdeordenarmetodolgicamenteyexponerlodidcticamente para facilitar su comprensin. Un gran arquitecto, padre, abuelo y bisabuelo de arquitectos, a quien tuve el honor de conocer,D. EDUARDO BALCELLS, haba inventado un concepto que todos podan entender; el valor en porve-PRLOGO22 LA LEYnir. Aos despus, D. MANUEL BALLB en la primera Ley del suelo de 1956, introdujo el mismo con-cepto como el valor expectante. Aos despus, hasta los obispos se pronunciaban en contra deesta pretendida o tal vez mal entendida especulacin. Y hoy, despus de ms de medio siglo, larealidad tozuda de que las cosas tienen valores pasados, presentes y futuros, y que hay formas decalcularlos,semantieneinalteradaylatcnicaquenosiempreentiendedemoralymuypocasveces de poltica, sigue buscando caminos para calcular estos valores, con total y plena indepen-dencia de que despus, en el momento de aplicarse, algunas normas los proscriban y otras no. Por-que el tcnico, lo que pretende es dar respuesta a lo que se le pregunta y con los condicionantesque se le imponen. El experto jams podr alterar el mercado, pero s podr estudiarlo, analizarlo,e incluso predecirlo, por mucho que algunos a los que no les gusta el resultado objetivo de la apli-cacin de unas normas o criterios tcnicos y jurdicos, quieran rebelarse contra la realidad inaltera-ble que este conocimiento se limita a anunciarles.Estamos, en consecuencia, ante una etapa que empez hace muy pocos aos y que pretendemodelar unas estrategias del conocimiento en el mundo de la valoracin que sean vlidas primeropara cualquier zona de nuestro pas, muy pronto, esperamos, para toda Europa, y a la larga, por quno, para que el mundo del conocimiento d un paso ms que pueda ser admitido globalmente.Pero no quiero dejar de advertir de los riesgos que tiene una apresurada lectura de un libro comoeste. Que nadie piense en la bsqueda en el mismo de un simple recetario que permita que la salsaholandesa nunca se corte como ocurre con el termomix. Aqu, el que no sea capaz de entender,tendr que pararse y reflexionar. El que tenga prisa, que se convenza de que con toda probabilidadla salsa se le cortar. Porque aqu, todas las salsas se hacen a mano, y los ingredientes se hande calcular con precisin, la velocidad del batido ha de ser constante, y el resultado ha de ser equi-librado: ni demasiado dulce ni demasiado salado. Y esto que es arte, tambin es oficio, pero ade-ms es conocimiento, es entendimiento, porque con una simple receta del mejor libro de cocina, lasalsa holandesa a algunos se les cortar siempre y a otros no se les cortar nunca. Y es que parasaber, salvo algunos especmenes rarsimos, todos hemos de empezar estudiando.PERE GONZLEZ NEBREDA ha sabido darle al libro un aire que combina lo normativo con lo didc-tico y lo terico con lo prctico. Es precisamente el gran reto de una obra as, en la que me cons-ta que junto con sus colaboradores Julio y Eulalia, sus compaeros de viaje, como l los llama, haconseguido ese difcil equilibrio de que algunas materias ms o menos duras, incluso para losprofesionales expertos, se puedan digerir con relativa facilidad. Es, en resumen, una obra que msque brillante pretende ser eficaz, que es la mejor manera de conseguir ambas cosas. En la biblioteca que hered de mi padre tengo un libro titulado El arte de edificar, con arreglo alDerecho de Catalua, editado en Girona en 1888 y del que es autor D. ESTEBAN MUXACH VIAS, JefedecarreterasprovincialesymunicipalesdeGerona,ycuyoprlogo,obradelpropioautor,mehubiese permitido reducir a unas pocas lneas lo que cambiando de oficio yo he querido explicaraqu. Por su brevedad lo reproduzco ntegro:Advertimos al pblico, y en particular a nuestros antiguos compaeros de arte, los alba-iles, a los cuales encargamos la adquisicin de este insignificante trabajo para el rgimen delas construcciones que se encarguen, que al recopilar las disposiciones del arte de edificar,lo hemos verificado despojndonos de toda clase de pretensiones, tomando fragmentos dealgunos libros que consignan las leyes que rigen sobre la materia, respecto a servidumbresrsticas y urbanas, y algunas leyes y Reales decretos sobre polica y construccin de edifi-cios que se han publicado hasta la fecha.Slo consignamos de nuestra cosecha algunas notas y observaciones que nos ha ense-ado la experiencia durante los cincuenta aos que hemos intervenido en obras de construc-cin, ya como simples albailes, ya como profesores de Arquitectura.LA LEY 23PRLOGOPRLOGO24 LA LEYEl nico mvil que nos ha movido a publicar esta pequea recopilacin de leyes, ha sidolanecesidadquehabaennuestroconceptodeunasnocionesgeneralesdelarte,quealmismo tiempo que fuesen econmicas, tuviesen poco volumen para enterarse con facilidadde todas sus prevenciones, sirviendo de gua a los artistas que se dedican a construcciones,y a los propietarios que hayan de costearlas, enterndose de los derechos y deberes que lescorresponden.Siacogentodosestehumildetrabajoconbenevolencia,quedarnenteramentesatisfe-chos nuestros deseos.Lo firma El autor, y estoy seguro que nuestro autor, Pere, firmara algo similar en relacin coneste libro que nos ha correspondido prologar, porque es evidente que est escrito con este mismosentido de humildad y clarividencia, que son la mejor garanta de su xito.AGUST BORRELL I CALONGE, arquitectoCAPTULO PRIMEROConceptos bsicos1.1. LA VALORACIN INMOBILIARIA1.1.1. Definicin y conceptoValorar es asociar una cantidad dineraria a un determinado bien o derecho, en funcin de suscualidades y como consecuencia de una situacin de mercado determinada.Atendiendo a las definiciones del diccionario de la RAE, es ms adecuado utilizar el trmino Eva-luar: Sealar, estimar, apreciar, calcular el valor de una cosa. En el diccionario se define valor como:Valor: cualidad de las cosas, en cuya virtud por poseerlas se da cierta suma de dinero o algoequivalente, mientras que valorar es hacer que aumente el precio de una cosa, acepcin aleja-da del sentido en que los profesionales de la valoracin la utilizamos.Prximo a este concepto se encuentra el trmino Tasacin: encontrar el justiprecio o avalode las cosas, definiendo avaluar como: sealar el precio de una cosa.En lenguaje habitual se viene utilizando indistintamente el trmino tasacin (fijacin precio) y el tr-mino valoracin (aumento del precio) para referirse a la evaluacin (sealamiento o clculo de valor).Lavaloracininmobiliariaestvinculadaalaeconomademercadoybasadaenelreconoci-miento del derecho a la propiedad establecido en el Derecho Romano.Lavaloracininmobiliariaesunaactividadpluridisciplinarparalaqueserequiereunamuyampliagamadeconocimientos.Losprofesionalesinmobiliariosporsuproximidadalmercado,conocen, o pueden conocer, el comportamiento de la oferta y de la demanda, los precios, tenden-cias y fluctuaciones del mercado. Pero existen otros factores que influyen en la formacin de losvalores y cuyo anlisis y estudio resultan necesarios para el conocimiento del mercado y para ladeterminacin del valor, como son:La macroeconoma: inflacin, dficit pblico, deuda pblica, tasas de inters, actividad econ-mica...,sonparmetrosqueincidendirectamenteenelmercadoyenlosvaloresinmobiliariosycuyo conocimiento y manejo resultan imprescindibles para el tasador.El urbanismo: las limitaciones al derecho de la propiedad del suelo ya sea por leyes de urba-nismo o por la aprobacin (o desaprobacin) de Planes Urbansticos; la aplicacin de unas deter-LA LEY 25minadas normas urbansticas, ordenanzas de edificacin, o de unos criterios edificatorios condicio-nan el valor de un inmueble.La construccin: la valoracin inmobiliaria est referida a una cosa, a un bien real, por tantono puede ser ajena al proceso de produccin de ese bien. El conocimiento de costes de construc-cin o de urbanizacin y de su variabilidad tipolgica y temporal es necesario para el tasador.La evolucin del estado fsico del bien inmueble, el conocimiento de la existencia de patologasydelasconsecuenciasdeestas,deloscostesdereparacin,delosviciosruingenos,delasdepreciaciones que se derivan del estado de la edificacin y del envejecimiento, son reas que eltasador debe conocer.Conciliar todos esos conocimientos no es tarea fcil. Valorar es, sin duda, un arte y un arte dif-cil para el que se requieren mltiples conocimientos tcnicos.En los ltimos aos, en Espaa y en Europa, las tcnicas de valoracin se han desarrollado yhan evolucionado notablemente, requirindose al tasador una mayor base de conocimientos. Con-secuencia de ese proceso de tecnificacin de la tasacin inmobiliaria aparece la exigencia de unmayor rigor cientfico en la evaluacin y en los procesos de valoracin, que se basan en principiosy criterios slidamente implantados.A partir de esos principios y criterios, legalmente establecidos y comnmente aceptados se de-sarrollan metodologas que permiten en cada caso obtener el valor del inmueble en funcin de lafinalidad y del objeto de la tasacin. La utilizacin de las metodologas requiere un aprendizaje pre-vio ineludible.Al estudio de los mtodos de valoracin debe seguir el conocimiento de los criterios para deter-minar cul es el mtodo que procede aplicar en cada caso, y cul de los distintos valores obtenidos(cuando sean varios) procede asignar al bien, en funcin del objeto, finalidad y mtodo de tasacin.1.1.2. Ciencias relacionadas con la valoracin inmobiliariaComo ya hemos comentado en el apartado anterior, la valoracin inmobiliaria necesita del cono-cimiento y metodologa de otras ciencias, como son la economa, el derecho, la estadstica y, porsupuesto, el conocimiento tecnolgico del bien real a valorar. Comentemos brevemente los funda-mentos que debe tener todo buen tasador.A) Fundamentos tecnolgicos:Es necesario que el evaluador inmobiliario tenga los conocimientos precisos sobre arquitecturae ingeniera que le permitan conocer, entender, comprobar y fiscalizar todo el proceso de construc-cin, de reconstruccin o de rehabilitacin del bien inmueble. Sin estos conocimientos sobre los sis-temas constructivos de produccin del edificio, difcilmente se puede valorar. Si no conocemos enqu estado est o cmo se tiene que construir, cmo se debe reemplazar y cules son las necesi-dades para su correcto mantenimiento difcilmente se puede calcular el coste del edificio que es elumbral mnimo de su valor.B) Fundamentos legales:Los bienes inmuebles se identifican con fincas registrales cuya titularidad corresponde a personasfsicas o entidades mercantiles, y stas se relacionan mediante el derecho y las leyes. Por lo tanto, elPERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ26 LA LEYevaluador tiene que tener conocimiento de esas leyes, de su jurisprudencia y de las consecuenciasdelaaplicacindelasmismassobrelosbienesinmueblesylosderechosreales. Tienequetenerconocimientos,porejemplo,delcdigocivil,delasleyesurbansticas,delosplanesyordenanzasurbansticas, del rgimen de propiedad horizontal de las edificaciones, de las leyes fiscales, etc.C) Fundamentos econmicos:Podemosconsiderarquelavaloracininmobiliariaesunaramadelaeconomamoderna.Deesta consideracin se deriva la necesidad de que el evaluador inmobiliario domine los principios ytcnicas fundamentales de la ciencia econmica, de los sistemas de anlisis de los mercados (mar-keting), de las tcnicas de la moderna sociologa urbana, de los sistemas de contabilidad, de lasnormas fiscales, del anlisis de proyectos de inversin, de las opciones de financiacin de los pro-yectos de inversin y de las empresas, etc.; por lo tanto, conceptos tales como unidades moneta-riasnominalesoreales,interssimple,interscompuesto,capitalizacin,actualizacin,rentasmonetarias,preciosenofertasydetransaccionesreales,tasasdeinters,derentabilidad,valoractual,beneficio,etc.,sonconceptosqueinexcusablementeelevaluadorinmobiliariotienequeconocer.D) Fundamentos estadsticos:La estadstica descriptiva moderna es una herramienta tcnica cuyo manejo es imprescindibleen la actual valoracin inmobiliaria. Conceptos como los de poblacin, muestra, media, moda, fun-cin de distribucin, anlisis de regresin, etc., deben ser familiares al tcnico evaluador, y aunqueno profundice en sus aspectos tcnicos y matemticos ms rigurosos, debe tener un claro conoci-miento conceptual de los mismos para su aplicacin en el informe de valoracin.Porlotantoeltasadorinmobiliariodebertenerconocimientosdelassiguientesprofesiones:Arquitectura, Ingeniera, Urbanismo, Derecho, Economa, Sociologa, Matemticas y Estadstica.As, pues, sin unos conocimientos suficientes de estas profesiones es ciertamente difcil realizaruna correcta valoracin inmobiliaria. Por lo tanto, la ciencia de la evaluacin se convierte as en unatarea pluridisciplinaria en la que es necesario el conocimiento de diferentes ciencias.Pero esto no es nuevo, VITRUBIO, en uno de sus diez libros sobre la arquitectura, deca:... es preciso tener talento y aficin al estudio; puesto que ni el talento sin el estudio, ni elestudio sin el talento puede formar a un buen arquitecto. Debe, pues, ste, estudiar gramtica;tener aptitud para el dibujo; conocer la geometra; no estar ayuno en ptica; ser instruido en arit-mtica y versado en historia; haber odo con aprovechamiento a los filsofos; tener conocimien-to de msica; no ignorar la medicina; unir los conocimientos de la jurisprudencia a los de la astro-loga y movimiento de los astros...La realidad actual, mucho ms compleja, exige an ms diversidad de conocimientos, pero tam-bin aporta mecanismos y tecnologas que facilitan la labor del tasador.1.1.3. La influencia del ordenamiento jurdico y la jurisprudencia en la valoracin inmobiliariaMuchos son los inmuebles o derechos que pueden ser objeto de valoracin, como muchas sontambin las razones que pueden hacerla necesaria.La regulacin del derecho de propiedad, de sus limitaciones, del derecho hipotecario y registral,las condiciones urbansticas, las leyes y normas que regulan el urbanismo y la edificacin, las orde-LA LEY 27CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOSnanzas de edificacin, son todos ellos condicionantes que influyen en el valor del inmueble. Comotambin influyen en el valor las leyes y normas que establecen y regulan la fiscalidad y su aplica-cin, especialmente si se trata de calcular el valor a efectos impositivos.El caso ms significativo es el del suelo, cuyo valor depende directamente, entre otros factores,del rgimen urbanstico que le afecta.Cualquier modificacin legislativa en lo que se refiere al rgimen del suelo afecta, o puede afec-tar, no slo a su valor sino a la metodologa por la que debe calcularse. Y cualquier modificacin enla clasificacin o calificacin urbanstica del planeamiento tambin.Pero no solamente las leyes y normas tienen influencia en los mtodos y en los valores que seobtienen, tambin la tiene la interpretacin que se hace de ellas. Una determinada interpretacinjurisprudencial puede modificar la manera de valorar un suelo (o un inmueble, en el sentido msgeneral del trmino) y su valor.El tasador inmobiliario deber, en consecuencia, estar atento a la legislacin vigente y a la juris-prudencia consolidada sobre aquellas leyes que tienen que ver con el suelo, con la construccin,con la edificacin y con el resto de los mbitos con que se relaciona la valoracin.1.2. OBJETO Y FINALIDAD DE LA VALORACIN INMOBILIARIA1.2.1. El objeto de la tasacinPueden ser objeto de tasacin todos los bienes inmuebles y derechos reales, as como las car-gas y gravmenes susceptibles de recaer sobre ellos, como por ejemplo:1.2.1.1. Los bienes inmuebles Edificios y elementos de un edificio, como son: viviendas, locales comerciales, oficinas, apar-tamentos, lofts, plazas de garaje y otros. Almacenes, naves y edificaciones industriales. Fincas rsticas. Solares y otros terrenos. Inmuebles vinculados a explotaciones econmicas.1.2.1.2. Los derechos reales Usufructo: Derecho de uso y disfrute sobre los productos o rentas de una finca. Uso y habitacin. Servidumbres: Servidumbres o gravmenes de una finca en favor de otra. Concesiones administrativas. Derechos de superficie.PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ28 LA LEY1.2.1.3. Otras cargas o gravmenes (susceptibles de inscripcin registral) Embargos. Arrendamientos que fijan renta y plazo. Hipotecas y ventas con pago aplazado. Opciones de compra o compraventa con pacto de retro. Afectaciones por expropiacin (parcial). Notas marginales del Impuesto de Plusvala. Renta Vitalicia: obligacin de pagar una renta de por vida. Censo enfitutico: cambio del dominio til de una finca por el compromiso de pagar una can-tidad al propietario o a su descendencia a perpetuidad, o por un periodo predeterminado. Otros tipos de censos.Tambin se pueden evaluar construcciones, elementos o partidas de construcciones, coste dereparaciones, perjuicios, daos, indemnizaciones, etc.La metodologa a seguir en cada caso depende de la finalidad de la tasacin y del objeto a valorar.1.2.2. La finalidad de la tasacinLa finalidad de la tasacin condiciona la normativa de aplicacin y el mtodo o mtodos de valo-racin a utilizar y el resultado que se obtiene.1.2.2.1. Tipos de finalidadesValoraciones inmobiliarias ms frecuentes en funcin de su finalidad:* de Garanta (OM/ECO/805/2003): Garanta hipotecaria (de prstamos o crditos) Provisiones tcnicas compaas aseguradoras Patrimonio de las instituciones de inversin colectiva inmobiliaria (IICI): Fondos de inversin inmobiliaria (FII) Sociedades de inversin inmobiliaria (SII) Patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones* Otras de garanta: LeasingLA LEY 29CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOS Financiacin de crditos Avales* Aportaciones no dinerarias a Sociedades: Registro Mercantil: ConstitucinFusinAmpliacinLiquidacin* Patrimoniales, compraventa, valoracin activos, actualizacin bienes* Herencias, establecimiento de lotes* Otras de relaciones entre personas fsicas y jurdicas* Contradictorias Hacienda (LGT 1985)* Urbansticas Planeamiento: Viabilidad econmica de:Unidades de actuacin o de ejecucinDeterminacindelvalordelSuelo(F),quehaceviablelapromocinoeldesarrollodelplaneamiento.Indemnizaciones por alteracin del planeamiento.Gestin: Evaluacin de los costes derivados del planeamien-to. Responsabilidad patrimonial de la administracin.Establecimientos de coeficientes de ponderacin.Valoracin de edificaciones incompatibles.Valoracindelosderechosderivadosdelaexclu-sin de los procesos reparcelatorios o compensato-rios.Valoracindederechosarrendatariosdetraslados,indemnizaciones, u otros derechos.Transferencias de aprovechamiento urbanstico.* Expropiatorias (LRSV 6/98)* Catastrales (RD 1020/93)* Judiciales: Quantum lucro cesantedao emergente* Seguros * daos emergenteindemnizacioneslucro cesante* provisiones tcnicas (ECO/805/2003)* valor deseguro* Arrendamientos (LAU)* Anlisis de inversiones inmobiliarias (asesoramiento de promociones)Todas ellas pueden hacer referencia a inmuebles o derechos de muy diversa condicin tal comose ha expuesto en el apartado anterior.PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ30 LA LEY1.3. CONCEPTOS Y DEFINICIONES1.3.1. Definicin de valorElconceptodevalorresultadifcildeestablecer;sudefinicinhageneradohistricamentenumerosas controversias, siendo las teoras del valor ms antiguas que la misma ciencia eco-nmica.PLATN ensuEscueladelSaber,dice:Todoslosobjetostienensiempreunvalorenscomo un acto independiente de quien los observe o analice; en contraposicin ARISTTELESafirma: el valor de los objetos lo determina el inters que por ellos existe.A partir del s. XVIII, los economistas realizan importantes aportaciones en el anlisis del concep-to de valor.ADAM SMITH, en La Riqueza de las Naciones (1776), diferencia entre: Valor de uso, que depende de la utilidad del bien, y que define como la medida de capacidadpara satisfacer las necesidades humanas, y Valor de cambio, que depende de la escasez del bien y que mide la capacidad para permutar-lo por otros bienes, aadiendo que slo este ltimo es cuantificable.Posteriormente aparecen diversas teoras del valor:Teora del coste de produccin: es la clsica teora segn la cual el valor de un bien viene deter-minadoporsucostedeproduccin(salario,renta,ganancia)yqueDAVID RICARDO (PrincipiosdeEconoma, Poltica y Tributacin, 1817) simplific, estableciendo que el valor est en relacin conla cantidad de trabajo necesario para su produccin (Teora del trabajo).KARL MARX, recogiendo la dicotoma entre valor de uso (sustancia de valor) y valor de cambio(magnituddevalor)desarrollesasteoras,yaunqueafirmaquesloeltrabajocreaelvalor,acaba admitiendo que la formacin de los precios est en funcin del coste de produccin pero tam-bin de la relacin entre oferta y demanda.Encontraposicin,MALTHUS pensabaquetodobienposeeelpoderdeexigiracambiootrosartculos o bienes, y esa capacidad de intercambiarse est determinada por la oferta y la deman-da, siendo esta ltima una resultante de combinar el poder adquisitivo con la necesidad. El poste-rior desarrollo de estas ideas da lugar a la Teora del grado de utilidad lmite, o de la utilidad decre-ciente, basada en el criterio de que a medida que la demanda se satisface, la utilidad decrece. Elvalor sera as la medida de la ltima porcin destinada a satisfacer la necesidad menos importan-te subjetivamente.Ninguna de esas teoras consigue explicar por s sola cmo se generan los valores realmen-te en los mercados, pero todas aportan conceptos de gran inters.Lo cierto es que, en la sociedad actual, el valor depende de la oferta, de la demanda, de la evo-lucin de ambas y de su equilibrio, y que su variabilidad es funcin del intervalo de tiempo consi-derado, ya que cuanto ms breve es el periodo que consideramos, ms importante es la influenciade la demanda sobre el valor, y cuanto ms largo, ms influye el coste de produccin.Slounasabiacombinacindeesasteoraspermiteexplicarlaformacinyevolucindelosvalores.LA LEY 31CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOSANTONIO MACHADO sintetiz poticamente la dicotoma entre valor y precio al escribir: es condi-cin de necio confundir valor y precio.Las teoras sobre el valor se extienden ms all de lo tcnico y de lo econmico, entrando en losociolgico y filosfico, pero para el tasador en su trabajo cotidiano basta con la atenta observacinde la realidad, con el riguroso anlisis de lo que realmente ocurre, sin que para realizar su trabajodeba prejuzgar los comportamientos, racionales o no a su criterio, de los individuos o de la socie-dad.1.3.2. Conceptos de valorAnte tal variedad de opiniones y teoras, histricamente controvertidas, resulta conveniente esta-blecer una definicin clara de los principales significados que se dan a los trminos utilizados enlas valoraciones inmobiliarias:1.3.2.1. Valor de usoValor funcional o valor de utilidad; es la medida de la apreciacin de un bien por su capacidadde satisfacer nuestras necesidades. Se corresponde con el valor que tiene, para la colectividad, uninmueble con una localizacin especfica. Tiene un cariz social, ya que mide la utilidad social delbien.1.3.2.2. Valor de cambioEs la cantidad dineraria con la cual, en el mercado, se retribuye una mercanca inmobiliaria.1.3.2.3. CosteEslasumadedinero,inversionesygastos,necesariaparalaejecucinmaterialdelinmue-ble.Pudindoseincluir,ademsdematerialesytrabajo,otrosgastosdepromocin,permisoslegales, diseo arquitectnico y direccin tcnica de la obra, financiacin, impuestos e, incluso,beneficios.Valor y coste de un inmueble no coinciden, al incluir el primero, adems del coste, la renta atri-buible a la localizacin diferencial en la estructura urbana (el suelo).1.3.2.4. Precio de una mercanca urbana. El valor subjetivoEs la cantidad de dinero que un comprador est dispuesto a pagar y un vendedor est dispues-to a recibir por un bien, en las circunstancias concretas de una transaccin.1.3.2.5. Valor de mercado. El valor objetivoEs el precio neto ms probable por el cual un inmueble se vender en un mercado caracteriza-do por un funcionamiento racional (econmicamente) de la oferta y la demanda.Es un valor-modelo y corresponde a un precio normal o medio del mercado.PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ32 LA LEYEn su determinacin deben tenerse en cuenta todas las circunstancias razonables que puedanadmitirse por el comprador y por el vendedor, moderadamente, sin apremios, con un tiempo razo-nable para realizar la operacin, sin dilaciones; sin tensiones ni coacciones, sin necesidad peren-toria del comprador ni del vendedor, con un mercado transparente que permita la concurrencia, ypor tanto, el libre juego de oferta y demanda, y sin que exista actuacin voluntariamente especula-tiva.Como ya veremos cuando estudiemos ms detalladamente este concepto y la metodologa paradeterminarlo, el valor de mercado es un precio y de entre los precios hemos de buscarlo, pero esun precio que rene una serie de requisitos que lo convierten en precio-modelo o precio-moda, yque son: La existencia de ms compradores y de ms vendedores potenciales El conocimiento del bien por los contratantes La voluntariedad por ambas partes Disponibilidad de un tiempo razonable para negociar La estabilidad de los precios de mercado durante ese tiempo La concurrencia y publicidad del bienCuandounpreciocorrespondeaunacompraventaquerenaestosrequisitos,ysloenesecaso, puede alcanzar la categora de valor.Comoelvalordemercadoresultaserprotagonistadecasitodaslasvaloraciones,noesdeextraar que su exacta definicin haya sido objeto de controversia, como tampoco lo es la ineludi-blenecesidaddeestablecerlademanerahomognea;enEspaa,laOM-30-Nov.-94lodefinacomo:Valor de mercado es el importe neto que razonablemente podra esperar recibir un vende-dor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoracin mediante una comercializacinadecuada y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informadodelascaractersticasdelinmueble,yqueambos,compradoryvendedor,actanlibrementeysin un inters particular en la operacin.La UE a travs de una Directiva del Consejo de Europa lo define como:Se entender por valor de mercado el precio a que se pueden vender los terrenos y cons-trucciones mediante contrato privado entre un vendedor dispuesto a vender y un comprador sinningn vnculo con el vendedor en la fecha de valoracin, suponiendo que el bien ha sido pues-to a la venta pblicamente, que las condiciones del mercado permiten una venta regular y quese dispone de un periodo de tiempo normal para la negociacin de la venta teniendo en cuentala naturaleza del bien.Pero la definicin ms exacta, y preferible, es la sealada en las Normas Europeas de Valora-cin, coincidente con la establecida por la Comisin de Normas Internacionales de Valoracin.Valor de mercado es la cantidad estimada por la cual, en la fecha de valoracin, se inter-cambiara voluntariamente un activo entre un comprador y un vendedor en una transaccin libredespusdeunacomercializacinadecuadaenlaquecadaunadelasparteshaactuadodeforma experimentada, prudentemente y sin coaccin.LA LEY 33CAPTULO I: CONCEPTOS BSICOSLas tres definiciones se parecen mucho y slo difieren en matices. Probablemente la ltima esla ms adecuada y exacta, con la virtud aadida de que es la internacionalmente aceptada y exigi-ble en la valoracin de activos empresariales. Finalmente la nueva normativa espaola de valora-ciones de bienes inmuebles para determinadas finalidades financieras (ECO 805/2003) anul la pri-mera de las tres definiciones anteriores y la sustituy por la siguiente:Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podra venderse elinmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador inde-pendienteenlafechadelatasacinenelsupuestodequeelbiensehubiereofrecidopblicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer delmismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de lanaturaleza del inmueble, para negociar la venta.Esta definicin coincide casi exactamente con la de la Directiva Europea.1.3.2.6. Otros conceptos y definiciones de valor1.3.2.6.1. Valor de mercado para el uso actualEl valor de mercado para el uso actual es la cantidad estimada por la cual, en la fecha de la valo-racin, se intercambiara voluntariamente un activo, basndose en la continuidad de su uso actualpero suponiendo que est desocupado, entre un comprador y un vendedor en una transaccin libredespus de una comercializacin adecuada en la que cada una de las partes ha actuado experi-mentada, prudentemente y sin coaccin NEV, IVSC/TEGOVA (en este supuesto no prevalece elcriterio del mayor y mejor uso).1.3.2.6.2. Valor razonableEl valor razonable de los terrenos y edificios es un valor de mercado para el uso actual dado alos mismos, que presupone la utilizacin continuada del activo para igual o similar actividad. Estevalorsedeterminapormediodelaoportunatasacinllevadaacaboporunperitocualificado(Norma Internacional de Contabilidad, arts. 31 y ss. N. 16).1.3.2.6.3. Valor de uso alternativoEs el mayor y mejor valor en uso distinto al que se destina o pretende destinar la propiedad, paraque sea de nuevo explotada.1.3.2.6.4. Valor de privacinEselvalorquetieneunactivoparaunnegocio,esdecir,laprdidaquesufriraelnegociosifuera privado de ese activo; se corresponde con el coste que supondra la bsqueda en el merca-do de un activo de reposicin y coincide generalmente con el coste actual de reposicin neto; esconsustancial al concepto de valor de mercado para el uso actual.1.3.2.6.5. Valor de inversinEs el valor que para un inversor particular tiene una propiedad inmobiliaria de acuerdo con susrequerimientosdeganancia. A diferenciadelValordeMercado,eldeinversintieneuncarcterindividual, especfico para cada inversor, sin reflejar las condiciones normales de mercado (es unvalor subjetivo establecido con criterios internos del inversor sobre interpretacin de la tendenciaeconmica, valores residuales, objetivos financieros y anlisis de riesgos).PERE GONZLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SNCHEZ34 LA LEY1.3.2.6.6. Valor de fondo de comercioEselvalorcorrespondienteaunapropiedadinmobiliariado