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29/9/2015 CAPSF - La r esponsabi li dad de l os Pr ofesi onales de l a Constr uccin

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La responsabilidad de los Profesionales de la Constrpgina 2pgina 3pgina 4

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LA RESPONSABILIDAD DE LOS PROFESIONALES DELA CONSTRUCCINI. INTRODUCCIN

La responsabilidad de los arquitectos y constructores, se

halla inmersa en el marco ms amplio de la responsabilidad

de los profesionales liberales. En este campo como en todo

el sistema de la responsabilidad se pas de la idea de

castigo a un culpable que tena como finalidad la

moralizacin de los comportamientos individuales, a la de reparacin del dao, y aun a la de prevencin del mismo, consider

en primer trmino la situacin del sujeto lesionado.

Para el enfoque anterior, en el centro del tema se colocaba la culpabilidad, imputacin subjetiva a t tulo de dolo o culpa. Ah

el centro de las cosas ubicamos el factor dao".

En suma, se pasa de un responder sancin a un responder distribucin, y lo relativo a la responsabilidad de estos profesiona

puede escapar a esta tendencia general del moderno derecho de daos.

Si bien se enfoc el punto en base a una responsabilidad objetiva, y al incumplimiento del contrato de construccin como

independiente de la idea de culpa, la misma no quedaba desterrada a la hora de analizar las situaciones concretas.He tenido oportunidad de sostener, que a fin de mantener una lnea de pensamiento coherente, o bien entendemos que la

responsabilidad es subjetiva y hay que probar la culpa, o por el contrario, la obligacin es de resultado y el comportamiento d

deudor es irrelevante.

En este estado de cosas, la responsabilidad de los referidos profesionales, que a diferencia de otros, tiene regulacin legal, deb

analizada teniend o en cuenta el inters pblico y social relativo a la seguridad de los contratantes y terceros.

II. NATURALEZA DE LA RESPONSABILIDAD

1. Contractual

La denominada responsabilidad decenal de los profesionales de la construccin se genera, normalmente, por un incumplimie

contractual. En efecto, el comitente celebra con el arquitecto, ingeniero, o constructor, segn los casos, un contrato de arrend

de obra que ser fuente de obl igaciones sinalagmticas, con funcin de cambio (intercambio de una realizacin humana por u

suma de dinero), entendida, dicha funcin, como vinculada a la idea d e causa en su triple consideracin de finalidad, funcin

justificacin de la alteracin patrimonial.

Se trata de un contrato de ejecucin continuada (realizacin material de la obra) y de cumplimiento instantneo (entrega del

La ejecucin antecede al cumplimiento de la prestacin asumida.

El haz obligacional emergente del contrato de construccin reviste particular importancia a la hora de determinar el incumpli

como fuente de reparacin de los perjuicios.

En derecho uruguayo, la clasificacin doctrinaria de las obligaciones en de medios y de resultado, ha sido instrumento

el magistrado, en la difcil tarea de determinar la responsabilidad contractual frente al acreedor de la prestacin.Existen, en punto a las obligaciones emergentes, una serie de variables que me impulsan a afirmar la posibil idad d e la configu

de obligaciones tanto de medio como de resultado.

Si bien la referida clasificacin ha sido cuestionada por la doctrina argentina, entiendo que la misma reviste sustancial trasce

para determinar el contenido de la prestacin asumida. El eje de la clasificacin se encuentra en la vinculacin de la prestaci

el lea tpica de la misma.

Habr que analizar, caso por caso, si la incertidumbre en la obtencin del resultado es o no p redominante, en condiciones nor

Cuando se puede prometer la consecucin del fin y el lea no es trascendente la obligacin ser de resultado y el factor de atr

objetivo , esto es, se prescindir totalmente del anlisis del comportamiento del deudor. Cuando, por el con trario, predomine e

sea imposible prometer un resultado la obligacin ser de medios y el factor de atribucin subjetivo, esto es, el deudo r se

compromete a actuar diligentemente para conseguir ese resultado que es mediato y no se halla en obligacin.

En el rea de las obligaciones asumidas en el contrato de construccin existe una obligacin de hacer, que resulta el antecede
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lgico para la consecucin del fin, y po r otro, una obligacin de dar que agota la prestacin asumida (entrega del opus).

En doctrina uruguaya y argentina se ha admitido que los arquitectos, ingenieros y constructores asumen obligaciones de resu

de conformidad con lo dispuesto por el artculo 1844 del Cdigo Civil uruguayo y el artculo 1646 del Cdigo Civil argenti

factor de atribucin es objetivo y el elenco de eximentes queda reducido a la fuerza mayor, caso fortuito y hecho del tercero.

efecto, el hecho o culpa del acreedor, cuando proporciona materiales inadecuados, no puede ser invocado como eximente po

profesional. Esta situacin , que normalmente est comprendida dentro de la nocin de causa extraa o ajena, no opera para ex

severa o inderogable responsabilidad del arquitecto o constructor, que se extrema en aras de la idea de seguridad. Dicha limit

liberatoria slo rige en materia de ruina, y no cuando los vicios o defectos son atinentes al mejor uso o calidad d el bien (por eventanas que filtran po r la mala calidad).

Se trata de obligaciones de resultado agravadas con un lmite al elenco de eximentes. Sin perjuicio de tal conceptualizacin,

autores analizan la actividad del profesional teniendo en cuenta las reglas del arte, los deberes de prudencia y diligencia, y

fundamentalmente manejan la existencia de una p resuncin de culpa.

A mi entender, si se trata de un a obligacin de resultado, el actor slo debe probar su no obtencin ya que de tal forma acredi

incumplimiento. Demostrado ste y el dao, el d eudor slo puede exonerarse por causa ajena (limitada en supuestos qu e afec

seguridad) que destruya el nexo causal entre el incumplimiento (obra defectuosa) y el dao. Tal situacin procesal que impon

deudor de la prestacin acreditar la inexistencia de la relacin de causalidad presupone, necesariamente, la presuncin legal d

nexo.

Mal podra gravarse al deudor con el onus probandi de demostrar que el dao proviene de causa ajena y no del incumplimienfuera el actor quien previamente d ebi demostrar su existencia.

Tal es la solucin prevista en el rgimen uruguayo al consagrar, en el artculo 1342 del Cdig o Civil, la necesidad de que el d

se exima acreditando q ue el dao proviene de causa extraa que no le sea imputable.

Por lo dems, no puede hablarse de presuncin de culpa en sede de obligaciones de resultado, en la medida en que si ste no

obtiene, habr incumplimiento y la acreditacin de un actuar diligente no exonera por ser tal actuacin irrelevante a los efect

configuracin de la responsabilidad. En esta materia dicho resultado puede prometerse con seguridad casi absoluta mediante

utilizacin de la tcnica apropiada por la inexistencia de lea.

2. ExtracontractualLa ruina del edificio puede afectar a terceros no contratantes, y en tal caso se genera responsabilidad aquiliana.

En derecho uruguayo existe una norma especfica para tales supuestos. En efecto, el artculo 1 327 establece en su inciso 2:

ruina proviniese de vicio en la construccin, el tercero damnificado slo pu ede repetir contra el arquitecto que dirigi la obra

arreglo a lo dispuesto en el Captulo II, Ttulo IV, parte segunda de este libro (art. 1844).

Considero que la remisin al artculo 1844 q ue regula la responsabilidad decenal contractual, permite inferir que en sede

extracontractual, la misma ser tambin objetiva siendo el factor de atribucin el riesgo creado, y de tal forma se logra que, en

supuestos de ruina ambos regmenes de la responsabilidad coincidan aspiracin del moderno Derecho que recomienda la

unificacin a travs de una regulacin unitaria. Tal solucin no es predominante en doctrina uruguaya. Se considera que la

responsabilidad se imputa a ttulo de culpa, al igual que en la responsabilidad general por el hecho de las cosas (art. 1324, C

Civil u ruguayo).En la legislacin argentina la responsabilidad por daos causados a terceros se rige por el artculo 1113 del Cdig o Civil y la

imputabilidad es a ttulo de riesgo creado, sea por las cosas riesgosas en s mismas, sea por las cosas viciosas.

Se prescinde en la segunda parte del artculo 1113 de la imputabilidad a ttulo de culpa. As sostiene Mosset Iturraspe que la

presun cin de imputabilid ad que hoy pesa sob re el dueo de una construccin arruinada slo puede destruirse con la prueb

culpa de la vctima, de un tercero extrao o bien con la demostracin del caso fortuito en relacin causal adecuada.

De ambas normativas puede inferirse que la solucin uruguaya que se remite a la responsabilidad contractual en caso de ruina

permite imputar el dao objetivamente con un elenco de eximentes l imitado (se excluye el hecho o culpa del comitente, en s

calidad de tercero, cuando proporciona materiales inadecuados), lo que no parece admisible en la legislacin argentina, como

Mosset Iturraspe, aun cuando la responsabilidad sea objetiva.


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III. EL INCUMPLIMIENTO

1. Cumplimiento inexacto

Se trata de la recepcin de una obra terminada en apariencia, pero que presenta vicios. Frente a ello, el acreedor puede asumir

diversas actitudes: aceptar la o bra y pretender la reduccin de la contraprestacin o la rectificacin de la misma, o rechazar la

reclamando la resolucin de acuerdo con la normativa general. En tal sentido sostuvo Bustamante Alsina que el derecho del

acreedor a rechazar la mala ejecucin no constituye una facultad absoluta que puede ser ejercida al solo arbitrio de aqul. Si

tratare de pequeas imperfecciones juzgadas con un criterio adecuado de razonabilid ad habra que rechazar la oposicin del

acreedor a dar por ejecutada la prestacin hallando ste suficiente satisfaccin con el resarcimiento del dao .... De todas formcumplimiento inexacto puede, en ciertos casos, revestir tal gravedad que habilite la opcin por la resolucin.

2. Incumplimiento temporal

En derecho uruguayo, la constitucin en mora constituye un presupuesto de la accin resolutoria y configura el incumplimie

parti r de la exigibilidad, se abre un perodo de incertidumbre acerca de la suerte de la obligacin. Por definicin, se trata de u

prestacin que puede cumplirse tardamente y el incumplimiento nace con la manifestacin de voluntad expresa del acreedor

sentido de exigir la misma, otorgando una l tima oportunidad de cumplir tilmente (mora ex persona). Por su parte, en la mor

constituida por la mora por la naturaleza de la convencin y la mora automtica, se prescinde de la interpelacin. Recienteme

Suprema Corte de Justicia resolvi un contrato mixto de promesa de compra-venta y contrato de construccin prescindiendo

intimacin previa. En el contrato se haba establecido como plazo de entrega de la unidad el 31 de diciembre aproximadam

para un local en Punta del Este, el q ue recin estuvo pronto en marzo. A mi juicio, pudo haberse entendido que la fecha pactaobedeca a un simple capricho sino que, por el contrario, el acreedor quera asegurarse la prestacin para el inicio de la tempo

turstica. El plazo debi haberse considerado esencial, propio y subjetivo y el cumplimiento tardo slo sera admisible con e

asentimiento del acreedor.

3. Incumplimiento definitivo

Como su nombre lo indica, se configura cuando existe certeza de que el deudor no efectuar la prestacin. Tal situacin pued

aun cuando el plazo no ha vencido. Sobre el tema, Cafaro y Carnelli plantean la posibilidad de la resolucin en la medida en

adecuado al sentido comn q ue no es necesario esperar cuando ya estn dados los presupuestos que h abilitan al acreedor pa

actuar de determinada manera por ms que formalmente el plazo est pendiente ... el plazo ha perdido toda funcionalidad,

concluyendo que cuando hay certeza del incumplimiento el acreedor puede suspender su contraprestacin o d emandar laresolucin.

IV. SUJETOS RESPONSABLES

Normalmente, el comitente, co n miras a la real izacin de la obra, celebra diversos contratos con sujetos distintos. Podr contr

profesional que realice el plano, atribuyndole o no la direccin de la obra. Podr a su vez vincularse con un calculista, con u

empresa constructora, la que, necesariamente, y por disposicin reglamentaria debe tener un tcnico responsable. Encomenda

construccin de la obra en su totalidad a un nico sujeto o efectuar contrataciones parciales con personas que asuman aspec

la obra (herreros, plomeros, etc.). En tales casos deber discriminarse correctamente la responsabilidad de cada uno de los

intervinientes segn el vicio y su participacin en la obra. La Dra. Kemelmajer de Carlucci, analizando la normativa argentin

similar a la uruguaya, deslinda por un lado la responsabilidad del constructor y por otro la del proyectista y director de la obrla procedencia del vicio. El pu nto lg ido refiere a la figura del arquitecto proyectista y director de obra por superponerse sus

funciones con la del arquitecto de la empresa constructora. Si es determinable la incidencia causal se responder proporciona

mas, si como sucede en la mayora de los casos, es imposible establecer la participacin causal habr que optar entre dos solu

a) entender que responden por partes iguales o b) considerar que ambos comportamientos son idneos para producir el resulta

daoso, y responden in solidum. A va de ejemplo: se llena una losa y el hierro colocado no tena el grosor indicado en las

memorias, el control de esta actividad corresponde tanto al arquitecto director de la ob ra como al tcnico de la empresa const

los daos causados por la ruina son atribuibles a ambos por igual, y la divisin de la responsabilidad no es justa para el acree

tiene frente a s a dos responsables.

V. PLAZO DE GARANTA


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En el derecho uruguayo existe un plazo de diez aos dentro del cual el profesional de la construccin responde si el vicio apa

dentro del mismo. Dicho plazo abarca todo tipo de vicios, y una vez aparecido el mismo se prescribe por el trmino de las acc

person ales (20 a os). En la legislacin argentina, la solucin consagrada por la ley 17711 establece un plazo de un ao par

pretender la reparacin de los daos a p artir de la ruina y el de diez aos a p artir de la aparicin del vicio siempre y cuando s

hubiese denunciado dentro de los sesenta das de aparecido

Actualmente en el Uruguay se intenta proyectar una reforma legislativa establecindose un plazo de garanta de diez aos pa

aquellos vicios que puedan producir la ruina y que ataen a la seguridad de la construccin y un plazo de cinco aos para lo

restantes vicios o defectos que no afecten la solidez del mismo. Estimo, que la consagracin de dos plazos de garanta segn de defectos resulta adecuada a los intereses tutelados, y se compadece en mejor forma con la situacin actual. En efecto, exist

materiales que no tienen una duracin de diez aos y el abaratamiento del costo no incide en la p arte estructural relativa a la

estabilidad del edificio. La eleccin d e estos materiales permite a un mayor nmero de personas acceder al mercado inmobilia

reduccin del plazo de garanta hace que las empresas asuman la construccin de ms viviendas. Resulta asimismo altamente

conveniente el establecimiento de un plazo de caducidad o prescripcin de uno o dos aos a partir de la aparicin del vicio, s

que ste hubiese aparecido en el plazo de garanta (5 10 aos), y se denuncie en un plazo breve (60 das). Es recomendable

plazo a establecerse sea de prescripcin o de caducidad rija para todos los supuestos, evitando las controversias y las

dificultades de interpretacin que se dan en la Argentina en punto al alcance del trmino prescripcional del artculo 1647 bis

se sostiene que fuera de los casos de ruina, la prescripcin es de un ao al ig ual que en el artculo 1646, o de diez aos, segn

que se sustente.

CONTRATOS DE OBRA. Guillermo Borda

Reglas comunes a la ruina anterior o posterior a la entrega

LA RESPONSABILIDAD DEL EMPRESARIO ES CONTRACTUAL. Aunque alguna vez la cuestin fue discut ida, hoy hay

acuerdo general en que la responsabilidad derivada de la ruina de la cosa tiene carcter contractual, como que nace de una

deficiencia en la manera de cumplir las obligaciones contradas en el contrato de obra.

LA RESPONSABILIDAD ES DE ORDEN PBLICO

Antes de la sancin de la ley 17711 se discuta si la responsabilidad derivada de la ruina era o no de orden pblico, aunquepredominaba la opinin de que lo era. Este punto de vista ha sido consagrado expresamente por el nuevo art. 1646 cuyo ltim

prrafo establece que n o ser admisible la dispensa contractual de responsabilidad por una ruina total o parcial. Es la buena

solucin. Una clusula contractual que eximiese al empresario de toda responsabilidad por la ruina de un edificio, puente, ca

dique, etctera, sera notoriamente contraria a la seguridad pblica importara liberarlo de obligaciones profesionales que se

en razones de orden pbl ico y allanarle el camino para cumplir su cometido desaprensivamente, con negligencia o mala fe

antisociales.

En consecuencia, las clusulas que eximen o disminuyen la responsabilidad del empresario, son nulas pero no hay inconven

en agravar contractualmente dicha responsabilidad.

Bien entend ido que esta disposicin slo es aplicable a los edificios y otras construcciones hechas sobre inmuebles si en cam

trata de obras realizadas en cosa muebles (escultura hecha sobre mrmol, piedra, bronce pintura sobre tela, cartn, hard-boardno juega en el contrato ningn inters de orden pblico y, por tanto, nada se opone a la validez de las clusulas de exencin

responsabilidad por deterioro o prdida.

QUIN PUEDE EJERCER LA ACCIN POR RESPONSABILIDAD

La accin surgida de la ruina o deterioro de la cosa, puede ser ejercida desde luego por el comitente y sus sucesores universal

Pueden tambin ejercerla los adq uirentes a ttulo singular de la cosa? A primera vista, la cuestin se presenta dudosa. Los

adquirentes de la cosa son terceros respecto del contrato y extraos a sus efectos. Parecera que siendo esta accin de naturale

contractual, no pueden ellos intentarla. Pero el sentido comn indica la necesidad de reconocerles derecho a ejercer la accin

que se la funde en que la v enta de la cosa importa una cesin tcita de la accin por responsabilidad o en el principio de que

accin pertenece a aquel que sufre las consecuencias de la culpa cometida, no pude du darse de que los adquirentes de la cosa


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singular pueden demandar al empresario por reparacin de los daos sufridos por la ruina de la cosa.

Ante las dudas que se haban originado en el derecho italiano, el nuevo Cdigo ha establecido expresamente esta solucin (a

1669).

Observa RUBINO que el fenmeno de esta transmisin de la accin, es anlogo a las obligaciones llamadas ambulatorias o pr

rem: se trata de una obligacin que por su ntima conexin con una cosa se inserta en ella, en el sentido de q ue uno de los suj

est individualizado no personalmente, sino a travs de su relacin de p ropiedad con la cosa y cambia junto con el cambio de

dueo la diferencia con las obligaciones propter rem consiste en que en ellas, el sujeto ambulatorio es el deudor, en tanto qu

nuestro caso es el acreedor.Pueden los causahabientes a ttulo singular ejercer la accin aun en el caso de que hayan adquirido el inmueble despus de

ocurrida la ruina? La cuestin es dudosa. Si se admite que la accin de los causahabientes se funda en una cesin tcita hecha

vendedor-comitente, la respuesta debe ser afirmativa si se la funda en el dao, habr que reconocer la accin al vendedor y n

adquirente, pues evidentemente cuando alguien compra una casa en ruina, paga el precio del terreno y no el del edificio. Por

de equid ad nos inclinamos por esta solucin. Concederla al comprador importara reconocerle un beneficio que no se funda e

ninguna causa jurdica, y negarle al vendedo r la posibilidad de que se le repare un dao efectivamente sufrido, desde que al v

el inmueble, ha debido soportar la depreciacin derivada de la ruina.

La accin que se reconoce a lo s sucesores en el dominio de la cosa, debe ser negada a los que slo adquieren sobre ella un der

real limitado, tal como el de hipoteca, usufructo, etctera, porque por ms que stos puedan alegar perjuicio, sin duda el princ

damnificado es el dueo y sobre todo, que siendo l quien contrat, es a l a quien corresponde el ejercicio de la accin deridel contrato en tanto no se desprenda por entero del inters que dicha accin protege.

CARGA DE LA PRUEBA

Producida la ruina de la cosa, se presume que ella se ha originado en defectos de construccin o de mala calidad de lo s materi

el empresario pretende liberarse de la responsabilidad, debe demostrar que se ha producido por caso fortuito o por culpa del d(uso inadecuado, excesivo, peligroso, etc.). Esta solucin se impone por las siguientes consideraciones: 1) Ante to do, el empr

de una obra promete un resultado si ese resultado falla, es en principio responsable, a menos que demuestre que el siniestro o

por un hecho que no le es imputable. 2) Ordinariamente, la ruina de un edificio se prod uce por defectos en los materiales o la

construccin y, cuando se ha originado en un hecho fortuito (fenmenos de la naturaleza, guerra, incendio, etc.), ste tiene

generalmente un carcter pblico que hace sencilla su prueba. En cambio, probar que ha habido un error en los clculos de la

estructura de ho rmign, o que los materiales tenan vicios oculto s, etctera, es mucho ms difcil. Por todo ello resulta razona

invertir el cargo de la prueba.

RESPONSABILIDAD DEL ARQUITECTO

El arquitecto o ingeniero que hace los planos o dirige la obra, tiene una responsabilidad distinta de la del constructor, que deconsiderarse en relacin a tres hiptesis distintas:

a) El arquitecto slo hizo los planos: En tal caso responde por los errores o vicios de los planos, por los errores de clculo en l

resistencia de las estructuras de hormign u otro material, por no haber previsto las fallas o falta de solidez del suelo por falta

cumplimiento de las reglamentaciones municipales pero no por defectos de ejecucin y mala calidad de los materiales empl

b) Hizo los planos y dirigi la obra: Adems de la responsabilidad que le compete como autor de los planos, responde tambi

los vicios de ejecucin y por la calidad d e los materiales. Para el supuesto de que los materiales hayan sido provistos por el d

la obra, vase nmero 1118.

c) Dirigi la obra segn planos ajenos: Como principio, debe admitirse que tiene la misma responsabilidad que en el supuest

anterior. Con respecto a la calidad de los trabajos y materiales, ninguna duda cabe, pues sta es la responsabilidad especfica

director de obra. Pero tambin responde por los vicios o defectos de lo s planos, pues por su carcter de profesional, no deban


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inadvertidos su obligacin era ponerlos en conocimiento del proyectista y del dueo. Por excepcin, debe considerarse que

de responsabilidad cuando los planos cuya ejecucin se le ha encomendado implican una alta especializacin que no debe e

en cualquier profesional tal, por ejemplo, si se trata del clculo de resistencia de una estructura audaz, como puede ser un pu

colgante, una bveda de gran abertura, etctera

RESPONSABILIDAD COMN DEL ARQUITECTO Y DEL CONSTRUCTOR

De lo dicho anteriormente resulta que muchas veces la responsabilidad del constructor se superpone con la del arquitecto, sea

acte como proyectista o como director de obra.a) Cuando la responsabilidad deriva de la deficiente realizacin de los trabajos, de la errnea interpretacin de los planos o d

mala calidad de los materiales, la responsabilidad del constructor y del arquitecto director de obra siempre se superponen, pu

que la falla recae precisamente sobre la tarea especfica que se les ha encomendado a uno realizar, al otro vigilar que se realic

b) En cambio, la superposicin de la responsabilidad del proyectista con la del constructor, es ms bien excepcional. El proye

no responde nunca por la mala ejecucin de los trabajos y las fallas de los materiales empleados. El constructor a su vez, no r

por los errores de lo s planos, salvo que sean tan groseros que no deban pasar inadvertidos a un experto como se supone qu e l

constructor. O, para decirlo de manera ms precisa, el constructor queda liberado de responsabilidad cuando el defecto no pod

advertido o evitado con el grado de pericia que se poda pretender de l. As, por ejemplo, el constructor sera responsable de

construccin no se ajuste a lo dispuesto por las reglamentaciones municipales, de haberse apegado a los planos no obstante t

de errores groseros y evidentes en cambio, los errores de clculos sobre resistencia de las estructuras y materiales, escapan a sucompetencia. En cuanto a la responsabilidad por ruinas derivadas de vicios del suelo, vase nmero 1125 bis.

Con frecuencia se ha afirmado que la responsabilidad conjunta del arquitecto director de obra y el constructor tiene carcter

solidario. Pero en rigor no se trata de solidaridad, pues no hay ninguna disposicin legal que le atribuya ese carcter, ni surge

tampoco de un contrato, ya que la relacin entre ellos y el dueo se establece a travs de contratos distintos. Es una responsab

que el dueo puede hacer valer indistintamente contra cualquiera de ellos y por el total. Esta solucin ha sido establecida

expresamente por el art. 1646 en su nueva redaccin. Slo habr solidaridad propiamente dicha en caso de colusin dolosa en

proyectista o director de obras y el empresario, pues dicha colusin configura un hecho ilcito.

DISTRIBUCIN DE LA CARGA DE LA INDEMNIZACINSi frente al dueo el proyectista, el director de obras y el constructor son responsables cada uno por el todo, cmo se distribu

luego entre ellos la carga de la indemnizacin? El problema es delicado porque la culpa respectiva puede asumir muchos mat

gravedad. En la doctrina no se ha logrado encontrar una directiva satisfactoria sobre este punto los jueces habrn de resolver

problema de acuerdo con las circunstancias del caso y teniendo en cuenta la gravedad de las culpas respectivas. Y si stas fue

equivalentes o si no se probara la medida de la culpabilid ad de cada uno habr que distribuir el peso de la indemnizacin por

iguales. Va de suyo que si el contrato de obra ha sido suscripto p or un empresario que se ha encargado al propio tiempo de la

confeccin de los planos y de la direccin de obra, el nico responsable ante el dueo es el empresario si ste ha subcontrata

confeccin de los planos o la direccin de obra o la construccin, los subcontratistas sern a su vez responsables ante l.

PRESCRIPCIN

El art. 1646 establece para el caso de ruinas de un edificio u obras en inmuebles de larga duracin, una prescripcin de un aocontar del tiempo en que se produjo la ruina. La ley ha querido que la responsabilidad del empresario no se prolongue

indefinidamente. Cabe preguntarse si este plazo ha de hacerse extensivo a todo otro supuesto de locacin de obra y todo dete

perju icio resultante del cumplimien to indebido por parte del empresario. La cuestin es dudosa. Pero lo cierto es que el art. 1

refiere especficamente al caso de ruina producida en edificios u obras de larga duracin. Por ello pensamos que en los dems

son aplicables los principios generales relativos a la prescripcin de las acciones con tractuales, para las cuales rige el trmino

del art. 4023.

En cuanto al momento en qu e empieza a correr la prescripcin, pensamos que hay que distinguir entre la responsabilidad der

de vicios aparentes, en cuyo caso el trmino debe correr desde el momento de la entrega y la o riginada en vicios ocultos, en c

hiptesis no es razonable tomar otro punto de partida que aquel en que el vicio se ha exteriorizado, lo cual ocurre por lo com

cuando se produce el dao o deterioro. Es lo que dispone el art. 1646.


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RESPONSABILIDAD DEL TERCERO VENDEDOR DE LOS MATERIALES

La responsabilidad del tercero que ha provedo los materiales que se emplearon en la obra y cuya mala calidad origin la ruin

rige por los principios relativos a la compraventa. Es decir, si se trata de vicios ocultos el vendedor es responsable pero no lo

mala calidad era aparente.

LOCACIN DE SERVICIOS. Salas y Trigo Represas

1. Alteraciones imprevisibles: Los trabajos imprevisibles no son los imprevistos por el empresario por negligencia o porqueinherentes al riesgo, al lea que en cierta medida entraa el contrato, sino que se refieren a los acontecimientos que exceden l

mrgenes de lo previsible, sin asumir los caracteres del caso fortuito en este supuesto, tales gastos deben ser soportados por e

locatario.

Antes de la reforma de 1968, que introdujo esta norma, se haba llegado a igual solucin.

2. Autorizacin por escrito: Cuando se convino en que la obra haba de hacerse a satisfaccin del propietario o de otra person

entiende reservada la aprobacin a juicio de peritos.

1. Apreciacin de la obra efectos:

A) La apreciacin de una obra de arte no puede quedar librada al juicio de quien la encarg, ya que entonces su capricho o m

podran decidir su rechazo.

B) Cuando los peritos no aprueban la obra realizada, el locatario se ajust a derecho al rechazarla, por lo que debe admitirse lresolucin del contrato por culpa del empresario.

Art. 1635. A falta de ajuste sobre el tiempo en que deber ser concluida la obra, entindese que el empresario debe concluirla e

tiempo razonablemente necesario, segn la calidad de la obra, pudiendo en tal caso el locatario exigir que este tiempo se des

el juez.

1. Contrato sin fijacin de plazo: Si el dueo de la obra no hizo uso de la facultad de solicitar judicialmente la fijacin del pl

que deba cumplirse, ni requiri el cumplimiento en la forma prevista por el art. 1204, no se halla habilitado para resolver el c

por considerar que el empresario no se ha conducido diligentemente.

2. Ejecucin en tiempo propio. Ver art. 625.

3. Plazo tcito. Se ha resuelto que existe plazo tcito:a) cuando el empresario se oblig a realizar los trabajos relacionados con el movimiento de granos en un puerto determinado

tales tareas deben realizarse en el tiempo reglamentario para que el locatario no tuviese que pagar sobrestadas

b) cuando no se seal el momento en que el parquetista deba comenzar los trabajos en el edificio en construccin, debe ent

que la comn intencin de las partes era que ellos deban iniciarse tan pronto como el estado de aqul lo permitiera. Ver arts.

625 y.

4. Plazo convenido: obras adicionales: Dispuesta por el locatario la realizacin de trabajos adicionales, queda sin efecto el pl

convenido para la conclusin de la obra, salvo que aqul pruebe que para llevarlos a cabo no era menester prrroga alguna o

partes hayan ratificad o el plazo anteriormente fijado.

5. Prrroga tcita del plazo fijado:

A) Debe entenderse que el plazo fue tcitamente prorrogado si el locatario recibi la obra despus del establecido en el contrhacer protesta o formular reserva de ninguna clase.

B) El plazo se halla tcitamente prorrogado cuando el locatario no cumple a su debido tiempo las prestaciones a su cargo, com

cuando aqul no efecta los pagos adelantados en la oportunidad convenida o no aporta los materiales prometidos en tiempo

propio en estos casos, debe considerarse que el plazo se prorroga por un tiempo igual a la demora en q ue incurri el locatario

menos que se demuestre que ese retardo no poda influir en la duracin de la obra.

6. Incumplimiento del plazo: fuerza mayor: Las lluvias normales no constituyen un caso de fuerza mayor que exonere de

responsabilidad al empresario por no haber realizado la construccin del edificio en el plazo convenido.

7. Responsabilidad del empresario por mora:

A) El empresario responde por los daos sufridos por el locatario como consecuencia del retardo en concluir la obra, entre ell

mayores costos que ste debi soportar y el valor locativo del edificio durante el tiempo trascurrido entre la fecha en que deb


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entregarse y aquella en que realmente se entreg.

B) Si el director de obra se allan a entregar el edificio en tanto que el constructor se neg a hacerlo sin tener derecho a retene

slo responde este ltimo por los daos que haya sufrido el locatario.

C) La recepcin de la obra sin reservas, cubre la mora del empresario.

8. Suspensin de la obra por orden del locatario: Si el locatario ordena suspender los trabajos hasta nuevo aviso, el empresari

no aceptar esa modificacin unilateral del contrato y continuar las tareas para dar cumplimiento a sus obligaciones y exigir la

contraprestacin correspondiente, no siendo aplicable analgicamente lo dispuesto en el art. 1638, ya que el locatario no lo

rescinde, sino que pretende alterarlo sin conformidad del lo cador.9. Negativa del locatario a recibir la obra:

A) Si el locatario se neg justificadamente a recibir la obra, tiene derecho a ser indemnizado por el tiempo durante el cual no

ella, es decir, desde la fecha de vencimiento del plazo fijado hasta que se le hizo efectiva entrega de ella.

B) Para el caso en que el locatario se niegue injustificadamente a recibir la obra, ver art. 764.

Art. 1636. El precio de la obra debe pagarse al hacerse la entrega de ella, si no hay plazos estipulados en el contrato.

1. Oportunidad en que debe hacerse el pago:

A) Si no hay plazos fijados para el pago, ste debe efectuarse al hacerse entrega de la obra, aunque el locatario haya realizado

parciales durante su ejecucin.

B) Los aumentos de salarios correspondientes al personal de la obra, que se hallaban convencionalmente a cargo del locatario

ser hechos en los plazos fijados en el contrato, sin necesidad de interpelacin, cuando ellos resultan de u n convenio colectivotrabajo, homologado por la autoridad competente.

C) El hecho de que en el contrato se haya establecido que el pago se efectuara cuando el banco q ue conceda el prstamo pa

construccin hubiese aprobado la realizada, no suspende la obligacin de hacerlo efectivo aunque an no haya sido aprobad

esa institucin, si el locatario la recibi sin o bservaciones y los defectos comprobados no son graves, por lo que slo correspo

descontar del convenido las refecciones a realizarse.

2. Obra no finalizada: La obligacin del empresario es de resultado, por lo que no puede pretender que se le hagan pagos de n

clase mientras la obra no se halle concluida, si no se ha pactado otra cosa.

3. Excepcin de contrato no cumplido:

A) El locatario puede suspender el pago del precio invocando la excepcin de contrato no cumplido cuando los defectos quetienen alguna importancia pero no puede hacer valer esta defensa cuando pueden ser reparados con un gasto pequeo con re

al valor de la obra, en cuyo caso lo que corresponde es descontar su importe del precio convenido, sin perjuicio del derecho d

locatario a exigir las refecciones del caso, reteniendo las sumas correspondientes a stas.

B) Si la ob ra ha sido mal ejecutada, el locatario no incurre en mora en el pago de los adicionales hasta tanto el empresario le h

efectivo el importe necesario para reparar los defectos.

4. Pago de los trabajos adicionales: Si no se convino la oportunidad en que se pagaran los trabajos adicionales, stos deben p

a la entrega de la obra.

5. Pluralidad de locatarios: No existe solidaridad entre las personas obligadas a pagar el precio en la locacin de obra.

6. Materiales de demolicin: Los materiales de la demolicin d el edificio donde se levant la nueva construccin son de prop

del locatario de la obra, no del empresario, salvo convenio en contrario.7. Lugar de entrega de la obra: Cuando el contrato de locacin de obra tiene por objeto una cosa mueble y no se ha establecid

lugar de entrega, sta debe efectuarse en el domicilio del empresario (art. 747), donde tambin debe pagarse el precio.

8. Mora en el pago: El art. 1636 no modifica los principios sobre la mora establecidos en el art. 509.

Art. 1637. La locacin se acaba por la conclusin de la obra, o por resolucin del contrato.

Art. 1638 (Texto segn ley 17711, art. 1, inc. 78). El dueo de la obra puede desistir de la ejecucin de ella por su sola volun

aunque se haya empezado, indemnizando al locador todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener por el contrato.

los jueces podrn reducir equitativamente la util idad a reconocer si la aplicacin estricta de la n orma condujera a una notoria

injusticia.

(Este art. 1638 deca: El dueo de la obra puede desistir por su sola voluntad de la construccin de ella, aunque se haya emp

indemnizando al constructor todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener por el contrato.)


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1. Demanda del empresario por ejecucin de la obra: El empresario carece de derecho para exigir al locatario que le permita

continuar con la obra, pues ste puede desistir de ella por su sola voluntad, sin perjuicio de reclamar la indemnizacin que le

corresponde segn lo establecido por esta norma.

2. Desistimiento: casos a que se aplica:

A) La norma comprende la locacin de obra cualquiera que sea el sistema utilizado en la contratacin: ajuste alzado, adminis

o a coste y costas, por lo cual se aplica al caso en que aqulla tiene po r objeto la construccin completa de una estructura d

hormign armado, aunque su precio se hubiera fijado por unidad d e medida.

B) La presentacin de los planos de un edificio ante las autoridades administrativas, con la conformidad del propietario delinmueble, es suficiente para considerar que su autor fue encargado para llevar a cabo la construccin, pues no puede supon er

se prepar la documentacin para tramitar y no construir.

C) La facultad de desistir de la obra que esta norma otorga al locatario, slo puede ser ejercida mientras no se halle en mora.

D) Los trabajos de verificacin y tanteo que tienen por finalidad la p resentacin de un presupuesto para la obra, constituyen

operaciones preliminares que se hallan regidas por las reglas de la responsabilidad precontractual, por lo que qu ien la haba

proyectado puede desistir de llevarla a cabo sin que incurra en la responsabilidad establecida en esta norma, sin perjuicio de

le incumba segn aqullas.

3. Desistimiento del locatario: responsabilidad:

A) El locatario qu e desiste de la obra contratada debe in demnizar al empresario el dao emergente y el lucro cesante, como si

contrato hubiese sido resuelto por su culpa, sin que le sean apl icables las reglas que rigen la indemnizacin por los daos derde un hecho ilcito.

B) Aunque en algunos casos se haba aplicado en forma estricta el texto de esta norma en su redaccin anterior a 1968, resolv

que el locador tena derecho a la totalidad de los honorarios convenidos en el contrato rescindido por desistimiento del locat

mayor parte de las decisiones limitaban el resarcimiento a las ganancias lquidas, por lo que deba descontarse de la remunera

convenida las erogaciones previsibles que el locador hubiera debido afrontar, y tenan tambin presente que el locador queda

su tiempo libre para otras actividades, ya que no es lo mismo obtener una remuneracin por el t rabajo realizado que sin realiz

extremos que deban ser apreciados prudencialmente por los jueces este criterio ha sido recogido por la reforma de 1968.

En algn caso tambin se haba tenido en cuenta si el desistimiento de la obra por el locatario era justificado o no .

C) Porque se trata de una deuda de valor, el importe de la in demnizacin debe fijarse conforme al corriente en el momento dedictarse sentencia.

D) Al fijar la indemnizacin deben tenerse en cuenta los aranceles profesionales, si son aplicables al caso, ya q ue no puede ex

de los mximos que en ellos se establece.

E) En caso de que se haya convenido que los honorarios del constructor se pagaran en cuotas correspondientes a las distintas

de la obra, la indemnizacin correspondiente al empresario por el desistimiento d el locatario no d ebe calcularse sobre el total

obra, sino sobre los trabajos efectivamente realizados, segn prudente estimacin judicial.

F) Conforme a lo dispuesto en esta norma, la obligacin de indemnizar a cargo del locatario que desiste de la obra es de

cumplimiento inmediato, po r lo que debe los intereses sobre las sumas correspondientes a los trabajos y gastos efectuados po

empresario desde que ste lo intima a su pago.

4. Desistimiento de la obra no comenzada: La indemnizacin por desistimiento del locatario se debe aun cuando la obra no h

comenzado, debiendo tenerse en cuenta para fijar su importe el sistema de contratacin empleado, y en caso de duda debe

entenderse que se haba adoptado el de administracin.

5. Obra realizada por el empresario no obstante el desistimiento del locatario: Si la locacin de obra fue desistida por el locat

continundola el empresario no obstante haber sido oportunamente notificado de esa decisin, ste carece de derecho a cobra

precio, sin perjuicio de la indemnizacin que se le debe por aplicacin de esta norma.

6. Casos en que no hay d esistimiento:


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data:text/htmlcharset=utf-8,%3Cheader%20styl e%3D%22display%3A%20block%3B%20margin-bottom%3A%2010px%3B%22%3E%3Ch1%20class%3D 1

A) El contrato no puede considerarse rescindido por desistimiento del locatario, si ste se limit a ordenar la suspensin de lo

trabajos hasta nuevo aviso.

B) Tampoco puede considerarse que el locatario ha desistido de la obra, si ste afirma que el contrato fue celebrado por un

mandatario suyo cuyo pod er haba sido revocado o que, en todo caso, excedi las facultades que le haban sido conferidas, ta

ms si sostiene que el empresario le comunic que haba sido sorprendido en su buena fe, dando por terminado el negocio.

7. Rescisin por culpa del locatario: Si el contrato de obra se rescinde por culpa del locatario, el empresario debe ser indemni

la forma establecida por esta norma.

Art. 1639. Cuando la obra fue ajustada por pieza o medida, sin designacin del nmero de piezas o de la medida total, el cpuede resolverse por una y otra parte, concluidas que sean las partes designadas, pagndose la parte concluida.

1. Obra ajustada po r pieza o medida: La norma no se refiere al caso en que las medidas contempladas integran una obra total y

completa, pues en tal supuesto esa indicacin slo tiene po r fin determinar el precio de tal manera, preparado un programa se

para televisin a trasmitirse du rante 15 meses, no es aplicable esta disposicin, aunque el precio debiese pagarse por cada aud

realizada.

Art. 1640. El contrato se resuelve tambin por fallecimiento del empresario pero no por fallecimiento del locatario. ste debe

a los herederos de aqul, en proporcin del precio convenido, el valor de la parte de la obra ejecutada y de los materiales prep

si stos fuesen tiles a la obra.

Art. 1641. Los herederos podrn continuar la construccin de la obra, cuando sta no exigiese en el empresario cualid ades

especiales.Art. 1642 Puede resolverse el contrato por el locatario, o por el empresario, cuando sobreviene a ste imposibilidad de hac

concluir la obra. En este caso el empresario es pagado por lo que ha hecho .

1. Imposibilidad inimputable: efectos: Resuelto el contrato de locacin de obra por imposibilidad inimputable al empresario

aplicarse analgicamente el art. 1958.

2. Imposibilidad de cumplimiento: casos: En caso de expropiacin del inmueble en que deba levantarse el edificio, el empre

slo tiene derecho a ser pagado por lo que ha hecho, siendo extrao a tal supuesto lo establecido en el art. 1638.

Art. 1643. Puede el contrato ser resuelto por el locatario, si desaparece el empresario, o por su falencia.

1. Desaparicin del empresario abandono conceptos:

A) Por desaparicin del empresario, la ley no se refiere a su ausencia, sino al abandono de la obra.B) El abandono comprende tambin el caso en que la obra se realiza con tal lentitud que pone en evidencia que no se la podr

concluir sino con g ran retraso.

C) En caso de abandono, el locatario puede exigir judicialmente la entrega de la obra acreditando sumariamente tal extremo,

puede tomarla po r su propia autoridad, salvo casos de urgencia.

2. Responsabilidad del empresario qu e abandona la obra: El empresario que abandona la ob ra responde:

a) por los mayores costos que el locatario ha tenido que afrontar para concluirla

b) po r los gastos ocasion ados al locatario, que tuvo que alquilar otra vivienda despus de la fecha en que se debi entregar y

en que la concluy el nuevo contratista.

3. Derechos del empresario que abandona la obra: Aunque el empresario haya abandonado la obra, tiene derecho a cobrar el i

de los trabajos realizados, sin perjuicio de su responsabilidad p or los daos que h aya causado al locatario.Art. 1644. Puede tambin ser resuelto porque el locatario o dueo de la obra no dio en tiempo los materiales prometidos, o

no pag las prestaciones convenidas.

1. Pago de las prestaciones convenidas:

A) La falta de pago de las prestaciones a cargo del locatario no autoriza la resolucin del contrato si no hace imposible el

cumplimiento de las obligaciones del empresario.

B) El hecho de no haberse estipulado las consecuencias que tendra la falta de pago de las cuotas convenidas, no obsta a que

empresario opte por demandar la resolucin del contrato, dado que esta norma establece el p acto comisorio tcito, pero no a t

por resuelto por s mismo y demandar directamente por indemnizacin de los daos y perjuicios.

C) La norma no o bsta a que el empresario oponga la excepcin d e contrato no cumplido (art. 1201) si el locatario no paga las

prestaciones convenidas.


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2. Suministro de materiales: Cuando los materiales debe proveerlos el locatario, el empresario debe pedirlos con anticipacin

suficiente, sin esperar a que se agoten los almacenados por su parte, el locatario debe estar atento a las necesidades del contr

para proveerlos diligentemente a fin de que no se suspendan los trabajos.

3. Entrega de los planos. Si el locatario no entrega oportunamente los planos para continuar la obra comenzada, el empres

puede demandar la resolucin del contrato, sino su cumplimiento, pues a falta de pacto comisorio expreso, slo tiene esa facu

cuando el incumplimiento del locatario hace imposible el cumplimiento de sus propias obligaciones.

4. Responsabilidad del locador:

A) El constructor no puede demandar el pago de los trabajos realizados si no demanda judicialmente la resolucin del contraB) La responsabilidad del locador cuando el contrato se ha resuelto por falta de cumplimiento de sus obl igaciones, se rige po

1638.

Art. 1645. Los que po nen su trabajo o materiales en una obra ajustada en un precio determinado, no tienen accin contra e

de ella, sino hasta la cant idad que ste adeuda al empresario.

1. Naturaleza de la accin: El art. 1645 concede a quienes han puesto su trabajo o materiales para la ejecucin de la obra, una

directa contra el locatario que encarg la con struccin.

2. Accin directa: legitimacin activa subcontratista otros casos: La referencia contenida en la norma a quienes ponen su tra

materiales en la ejecucin de la obra, no debe entenderse en forma limitada, comprendiendo tambin a lo s subcontratistas y

profesionales (ingenieros, arquitectos, etc.) contratados por el empresario.

3. Accin directa: requisitos:A) La norma es aplicable aunq ue en el contrato de locacin de obra no se haya establecido un precio determinado, siempre

determinable.

B) El ejercicio de la accin qu e concede esta norma a quien p uso su trabajo o materiales en la ejecucin de la obra, no se hall

subordinado a la accin previa contra el empresario.

4. Pagos hechos por el locatario al empresario:

A) Dada la finalidad tuitiva que tiene esta norma, los hechos invocados por el locatario en los cuales funda su liberacin, deb

interpretados restrictivamente.

B) Incumbe al locatario la prueba de que nada adeuda al empresario, siendo insuficientes a tal efecto los recibos otorgados po

si carecen de fecha cierta.C) Sin embargo, se ha considerado op onible a quien ejerce esta accin directa, el convenio por el cual se rescindi el contrato

locacin de obra en que el empresario reconoci que no se le adeudaba nada por los trabajos adeudados.

5. Origen del crdito del empresario: Procede la accin directa aun cuando el crdito del empresario contra el dueo de la obr

tenga su origen en sta.

6. Crditos por los cuales se otorga la accin directa:

A) La accin directa otorgada a quienes pusieron su trabajo en la obra, comprende, no solamente los salarios adeudados a los

obreros, sino tambin las ind emnizaciones por antigedad que les correspondan.

B) El lucro cesante del subcontratista por el desistimiento del empresario (art. 1638), tambin puede ser reclamado por aqul a

locatario mediante esta accin directa.

7. Quiebra del empresario: En caso de quiebra del empresario, quien suministr los materiales para la obra no puede cobrardirectamente su importe al locatario con prescindencia del concurso de aqul.

8. Materiales adquiridos por el locatario para el empresario: La limitacin establecida en esta norma con respecto a la

responsabilidad del locatario con respecto a lo s materiales utilizados en la obra, no rige cuando ellos fueron adq uiridos direc

por l, quien a su vez los suministr al empresario.

9. Obreros de la construccin: Ver ley 17258, art. 10 y decr. 5905, art. 1, inc. II, C.

Art. 1646 (Texto segn ley 17711, art. 1, inc. 79). Tratndose de edificios u obras en inmuebles destinados a larga duraci

recibidos por el que los encarg, el constructor es responsable por su ruina total o parcial, si sta procede de vicio de construc

de vicio del suelo o de mala calidad de los materiales, haya o no el constructor provedo stos o hecho la obra en terreno del

locatario.

Para que sea aplicable la responsabilidad, deber producirse la ruina dentro de los 10 aos de recibida la obra y el plazo de


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prescripcin de la accin ser de un ao a contar del tiempo en q ue se produjo aq ulla.

La responsabilidad que este artculo impone se extender indistintamente al director de la obra y al proyectista segn las

circunstancias, sin perjuicio de las acciones de regreso que pudieren competer.

No ser admisible la dispensa contractual de responsabilidad por ruina total o parcial.

(Este art. 1646 deca: Recibida y pagada la obra por el que la encarg, el constructor es responsable por su ruina total o parc

sta procede de vicio de construccin, o de vicio del suelo, o de la mala calidad de los materiales, haya o no el constructor pu

materiales, o hecho la obra en terreno del locatario.)

LOCACIN DE SERVICIOS. Salas y Trigo Represas

1. Obras a las cuales se aplica la norma.

A) El texto derogado se refera exclusivamente a obras construidas en inmuebles, comprendiendo no slo edificios, sino toda

de obras realizadas en ellos, habindolo extendido la jurisprudencia a la locacin de obra que tena por objeto cosas muebles

B) El nuevo texto se refiere a obras erigidas en inmuebles cuando ellas son destinadas a tener larga duracin.

2. Ruina: concepto ruina parcial:

A) Por ruina no debe entenderse solamente la cada o destruccin de la obra bastando la existencia de un peligro inmediato q

deje lugar a dudas de que ella se producir, o que se destruir paulatinamente, o presenta graves deficiencias que influyan en

duracin o solidez, hacindola inepta para su destino.

B) La ruina parcial recibe igual trato.C) Si los defectos de la obra no tienen los caracteres sealados, no existe ruina, sino que slo hay vicios de la construccin ta

caso en que el edificio presenta simples fisuras en las paredes o se han producido algunos levantamientos en los pisos de la ca

3. Personas responsables:

A) El empresario es responsable por la ruina de la obra, sin que pueda derivarla sobre el arquitecto, autor de los planos, o el d

de la obra, o eximirse por haber comunicado los defectos de aqullos al locatario, porque siendo la suya una obligacin de re

debe entregarla en condiciones tales que se la pueda usar para la finalidad buscada, y en todo caso debe negarse a realizarla, y

no puede l imitarse a actuar como simple ejecutor.

B) Esta responsabilidad incide tambin sobre el arquitecto que confecciona los planos.

C) El director de la obra es tambin responsable por su ruina, aunque se desempee como locador de servicios.

D) En algn fallo se haba resuelto que la responsabilidad de ellos frente al locatario era simplemente mancomunada en otro

ha atribuido la calidad de obligados solidarios por fin, para otra tendencia, se trata de una responsabilidad indistinta, en la cu

uno de ellos se halla obligado por el todo en estos dos ltimos casos se ha admitido que quien pag la totalidad de la

indemnizacin puede ejercer una accin de regreso con tra los corresponsales, en la medida que correspondiere. Esta lt ima so

ha sido acogida en el nuevo texto de la norma.

4. Naturaleza de la responsabilidad por ruina: La accin del locador por la ruina total o parcial de la obra, es de naturalezacontractual.

5. Caducidad y prescripcin:

A) Con anterioridad a la reforma de este artculo, se haba resuelto que el empresario responda por la ruina de la obra, si ella s

produca dentro de los 10 aos de recibida.

B) Ver la norma anotada, segundo prrafo.

C) No configura un pacto sobre abreviacin de la prescripcin la clusula contractual por la que el locatario retendra parte d

precio durante 18 0 das co mo garanta por la obra.

6. Exoneracin de la responsabilidad por ruina:

A) La recepcin de la obra, provisional o definitiva, no libera al empresario de su responsabilidad por la ruina, sea que sta pr

de vicios ocultos o aparentes, aunque al recibirla no haya formulado reserva alguna.


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B) La circunstancia de que el locatario habite el edificio en que se realiza la obra o vigile su construccin no equivale a la

recepcin.

C) El pacto por el cual el locatario retendra parte del precio por 180 das en garanta de las deficiencias que pudieran aparece

obra dentro de ese plazo, no exonera de responsabilidad por la ruina producida con posterioridad.

D) En la ruina de la obra puede haber culpa concurrente ente el locatario y el lo cador, circunstancia que debe tenerse en cuen

disminuir proporcionalmente la ind emnizacin debida por el empresario as se ha resuelto en el caso en que se entrega un

automvil a una estacin de servicio para su lavado, engrase y cambio de aceite, donde se vaca el crter y se omite reponerlo

que el dueo del automvil comprobara si el trabajo se haba efectuado al retirar el vehculo .E) La aprobacin de los planos y luego d e la obra realizada por las autoridades administrativas, no cubre la responsabilidad d

empresario por su ruina.

F) El hecho de que el empresario haya comunicado al locatario la existencia de vicios en el terreno en que se deba asentar la

no lo excusa por su ruina.

G) El empresario tampoco se libera de su responsabilidad por la ruina de la obra por el hecho de que al ejecutarla se haya ajus

los planos confeccionados por un arquitecto, o a las clusulas contractuales, o utilizado los materiales convenidos.

H) El desconocimiento del empresario acerca de los vicios del suelo, no lo libera de su responsabilidad por la ruina de la obra

menos que revistan la calidad de caso fortuito.

I) La falta de ttulo habilitante del constructor no puede ser invocada para liberarse de su responsabilidad por ruina de la obra

a vicios del suelo.J) La norma derogada requera para su aplicacin que la o bra hubiese sido pagada, por lo que no poda invocarse si el locatar

adeudaba an los trabajos adicionales el requisito no es exigido en el nuevo texto.

Art. 1647. Los empresarios constructores son responsables, por la inobservancia de las disposiciones municipales o policia

todo dao que causen a los vecinos.

1. Responsabilidad del locador y locatario de obra frente a terceros:

A) El empresario es responsable frente a terceros por los daos que deriven de la construccin de la obra, lo mismo que el dire

sta.

B) La responsabilidad del empresario no excluye la del propietario del inmueble, quien tambin responde por los daos caus

terceros conforme al art. 1113 pero esta solucin no es pacfica.C) En caso de que qu ien encarg la construccin no sea el dueo del terreno en el cual se erige, el responsable por los daos

causados a terceros no es ste, sino el locador.

D) La circunstancia de que en las actuaciones administrativas figure un solo ingeniero como director de la obra, no excluye la

otros profesionales que de hecho se desempearon conjuntamente con aqul en igual carcter.

E) El locador y el locatario responden indistintamente por los daos causados por la ejecucin de la obra, es decir, que pesa s

cada uno de ellos la obligacin de reparar la totalidad d e los perjuicios otros fallos han calificado esta responsabilidad como

solidaria en ambos casos se ha admitido la accin de con tribucin de quien pag el total de la indemnizacin contra los dem

responsables.

F) La responsabilidad establecida por esta norma es de naturaleza extracontractual y objetiva, es decir, que la persona sobre la

incide slo se libera probando el caso fortuito, la culp a exclusiva del damnificado o la de un tercero por el cual no debe respo2. Terceros ante los cuales se responde:

A) El concepto de vecinos comprende a los propietarios de las fincas linderas y a quienes habiten en ellas, aunque no tenga

calidad, sino que lo hagan como inquilinos.

B) Esta norma no excluye la responsabilidad del empresario por los daos causados a otros terceros, tales como el transente

sufre lesiones por la cada de utensilios o materiales utilizados en la con struccin. Igual responsabilidad incumbe al dueo de

obra.

3. Daos por los que se responde: Esta norma comprende todos los dao s causados a los inmuebles linderos con motivo de la

construccin, los muebles existentes en ellos y las lesiones fsicas que puedan sufrir los terceros.

4. Exoneracin de la responsabilidad:

A) Son causas de exoneracin de la responsabilidad el caso fortuito, la culpa exclusiva de la vctima y el hecho de terceros po


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que no se debe responder.

B) No eximen de responsabilidad:

a) el hecho de que al erigir la construccin se hayan observado los reglamentos administrativos o las reglas del arte

b) qu e los reglamentos administrativos no autoricen el acceso a las fincas linderas para examinarlas

c) que la construccin se realizara con vigilancia de un profesional designado por el locatario como director de la obra.

Art. 1647 bis (Texto segn ley 17711, art. 1, inc. 80). Recibida la obra, el empresario quedar libre por los vicios aparentes

podr luego oponrsele la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. Este principio no regir cuando la diferencia no

ser advertida en el momento de la entrega, o los defectos eran oculto s. En este caso, tendr el dueo 60 das para denunciarlosparti r de su descu brimiento.

1. Recepcin: vicios conceptos:

A) La norma anotada, al igual que el derogado art. 1646, slo se refiere a la recepcin de la obra pero mientras algunos tribun

entendan que se refera solamente a la definitiva, otros distinguan entre los efectos de sta y la provisional, en tanto que mu

referan a la recepcin, sin calificarla.

B) No existe recepcin, con los efectos establecidos en esta norma:

a) cuando el locatario, al recibirla protest por el estado en que se hallaba la obra

b) cuando la obra se realiza en la misma finca que habita el locatario

c) cuando las autoridades niegan la aprobacin final por los defectos que presenta la obra

d) cuando la recepcin se produce como consecuencia de la rescisin del contrato de obra.C) Por vicio debe entenderse todas las imperfecciones que presente la obra, tales como:

a) la defectuosa cimentacin del edificio

b) la mala aislacin de las paredes

c) las incorrecciones de los planos

d) la clase de material utilizado, aunque sea el con venido, si no era apropiado

e) los malos niveles dados a la obra

f) la humedad existente en la v ivienda construida

g) las filtraciones producidas por las lluvias

h) las grietas aparecidas en las paredesi) los vicios del suelo, sobre el cual se hace incid ir una carga mayor que la q ue puede soportar.

2. Vicios aparentes:

A) Vicios o defectos aparentes son los que no pudieron ser advertidos en el momento de la recepcin de la obra, a pesar de ha

revisado prolijamente, poniendo en ella la diligencia que hubiera puesto un contratante diligente, sin recurrir a tcnicos.

En tal sentido se ha juzgado que si el impresor entrega al autor un ejemplar de su libro para ser examinado, son vicios aparent

erratas que pueda contener, pero no la falta de cuadernillos en numerosos ejemplares.

B) Los vicios aparentes quedan cubiertos por la recepcin provisional de la obra, pero no los ocultos, excepto cuando l legan

causa de su ruina o el empresario ha incurrido en d olo o fraude.

C) La recepcin d efinitiva de la obra tambin libera al empresario por los vicios aparentes que ella presente pero esto slo tie

sentido de una regla general, cuya aplicacin est sujeta a las circunstancias particulares de cada caso. Esta recepcin no tienefectos cuando los vicios aparentes son la causa de la ruina de la obra, ha mediado dolo o fraude del empresario, o ellos exced

medida de las imperfecciones corrientes o el empresario se oblig a reparar los que existieran.

Esta orientacin se ha mantenido con posterioridad a la vigencia de esta norma.

D) La toma irregular de la posesin de la obra por el locatario, libera al empresario por los vicios aparentes que ella presente, s

no formul reserva alguna en esa oportunidad.

3. Vicios ocultos:

A) Para el concepto de vicios ocultos, ver supra, n 2.

B) La recepcin provisional de la obra no libera al constructor de su responsabilidad por la existencia de vicios ocultos.

C) Para la jurisprudencia d ominante, la recepcin definitiva tampoco liberaba al empresario de su responsabilidad por tales v

solucin q ue se ha mantenido despus de la reforma.


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D) Con anterioridad a la reforma, en algunos casos se haba limitado la aplicacin de ese principio a los casos en que los vicio

ocultos tenan cierta importancia pero con posterioridad se ha resuelto que es aplicable, sea que los vicios tengan o no grave

E) En ningn caso la recepcin definitiva de la ob ra libera al empresario de su responsabilidad cuando los vicios ocultos han

causa de su ruina, o ha incurrido en dolo o fraude, o se ha obligado a reparar los defectos que aparecieron con posterioridad.

F) La retencin del locatario de una parte del precio en concepto de garanta por un plazo determinado, da a la recepcin el c

de definitiva si ste trascurre sin que se formularan observaciones.

G) La aprobacin d e la obra por las autoridades administrativas no libera al empresario de su responsabilidad por los vicios o

que existieran, aunque stos no fueran aptos para provocar su ruina4. Denuncia de los vicios: Con anterioridad a la vigencia de esta norma se haba resuelto que incurra en culpa el locatario qu

luego de recibida la obra y manifestarse los vicios, dejaba transcurrir ms de un ao sin formular reclamacin alguna al empre

lapso en el cual se haban agravado los daos po r falta de oportuna refeccin, por lo que estos deterioros deben ser soportado

locatario.

5. Caducidad y prescripcin:

A) El plazo establecido en la ltima parte de esta norma es de caducidad, no de prescripcin.

B) El referido plazo es para efectuar la denuncia de la aparicin de los vicios.

C) La denuncia de la aparicin de los vicios puede hacerse vlidamente mediante telegrama colacionado .

D) La jurisprudencia anterior a la vigencia de esta norma estableca que la prescripcin para reclamar la reparacin de los da

causados por los vicios oculto s era la decenal del art. 4023, contada desde que ellos aparecieron.La nueva norma mantiene ese plazo de prescripcin, pero debe computarse a partir de la fecha de la denuncia.

6. Enajenacin de la obra concluida: El vendedor responde por los vicios ocultos segn las reglas establecidas para los vicios

redhibitorios la demanda por resarcimiento de los d aos que de ellos deriven, debe dirigirse contra el empresario, proyectista

director, quienes responden segn los principios sentados para la locacin de obra sin embargo, se ha resuelto que cuando se

en la misma persona las calidades de vendedor y constructor, su responsabilidad se rige por las normas establecidas para los v

redhibitorios en la compraventa

7. Pago del precio. Cuando el precio no le h aba sido totalmente pagado, el empresario no se liberaba de su responsabilida

los vicios de la obra. Esta solucin se fundaba en lo dispuesto en el derogado art. 1646, requisito que n o se mantiene en el tex

lo sustituye ni en la norma anotada.

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