LA RESERVA DE DOMINIO COMO PACTO GARANTISTA DE LA ...

ANUARIO IBEROAMERICANO DE DERECHO NOTARIAL. NÚMEROS 4-5. AÑOS 2015-2016

LA RESERVA DE DOMINIO COMO PACTO GARANTISTA DE LA COMPRAVENTA

INMOBILIARIA EN CUBA

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YENIBET HERNÁNDEZ BETANCOURTProfesora Asistente de Derecho Civil.

Facultad de Derecho Universidad de La Habana.Notaria.

SUMARIO 1. El pacto de reserva de dominio. Caracteres definitorios. 1.1. Naturaleza jurídica. 2. Compatibilidad de la reserva de dominio con el sistema traslativo del título y del modo. 3. Restricciones a la autonomía privada en la compra-venta inmobiliaria en Cuba. 3.1. ¿Verdadera necesidad del límite? 4. Funda-mentos que sostienen la implementación del pago aplazado y la reserva de dominio como medio de garantía efectivo. 5. A modo de conclusión.


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1. El pacto de reserva de dominio. Caracteres definitorios.

Dentro del cúmulo de pactos o cláusulas que suelen introducirse en el contrato de compraventa existe uno cuyo entramado teórico y uti-lidad práctica ha despertado el interés de tantísimos autores, estamos hablando del conocido por la doctrina pactum reservati dominii. Este pacto reviste en la actualidad una vital importancia, sobre todo si se tiene en cuenta el impacto negativo que ha tenido, en el tráfico inmo-biliario a nivel mundial, la consagrada garantía hipotecaria.

La construcción teórica de la figura que se trata ha sido tarea di-fícil para los más avezados en el tema no obstante, consideramos que existen algunos elementos en los que la mayoría de la doctrina ha co-incidido a la hora de conceptualizar el referido instituto.

En primer orden, existe una opinión generalizada que coincide en que se trata de un pacto añadido principalmente al contrato de com-praventa, toda vez que, por las características del mismo, resulta más cómoda su implementación en éste que en cualquier otro contrato, por lo que el pacto en examen suele encontrarse doctrinal y legislativa-mente acompañando a la compraventa. No obstante, algunos autores no desechan la posibilidad de su estipulación en otros contratos afines, como el arrendamiento con opción de compra o leasing financiero. So-bre esta particular señala Cano Martínez de VelazCo que la reser-va de dominio es, en principio, una cláusula del contrato de compra-venta y de otros contratos análogos (los antes mencionados) en virtud de la cual la propiedad de la cosa, aun perteneciendo al vendedor, no se transmite al comprador con la consignación sino posteriormente, en virtud, en su caso, del pago íntegro del precio aplazado1. En este or-den, arana de la fuente señala que, en el derecho francés, el pacto de reserva de dominio puede incorporarse a cualquier tipo de contrato apto para transmitir la propiedad, ya que las normas del código civil sobre esta figura no la refieren a ningún contrato en particular.2

1. Vid. Cano Martínez de VelazCo, J. I., La reserva de dominio, Boch, Barcelona, 2005 (en línea), consultado el 3-8-14, disponible en: http://app.vlex.com/#sources/1122.

2. arana de la fuente, I.: “La reforma francesa de las garantías mobiliarias”, Re-vista para el análisis de Derecho (en línea), consulado el 26-5-14, disponible en www.indret.com. En torno a la idea, vid. además Código Civil peruano, artículo 1585: Las disposiciones de los artículos 1583 y 1584 (los que a su vez regulan la reserva de dominio en la compraventa) son aplicables a los contratos de arrendamiento en los que se con-venga que, al final de los mismos, la propiedad del bien sea adquirida por el arrendatario por efecto del pago de la merced conductiva pactada.


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En segundo lugar, se trata de un pacto que entra en juego para ga-rantizar la obligación de pago del precio diferida en el tiempo, o sea, cuando las partes convienen en aplazar el pago, ya sea íntegramente o una parte de este. Esta característica tiene que ver con la suscepti-bilidad que tiene la obligación del vendedor de ser fraccionada, sin perder de vista que el pago del precio es la principal obligación que genera el contrato de compraventa para el comprador, y que se trata de una obligación única que se fracciona, en caso de pago aplazado, en tantas partes entiendan los sujetos, no pudiendo confundirse con las obligaciones periódicas; estas se caracterizan porque el programa o proyecto de prestación que lleva en sí toda obligación prevé una serie de actos del deudor, de idéntica naturaleza y de contenido homo-géneo, pero separados por períodos de tiempo.3

En tercer lugar, la introducción del pacto hace depender la trans-misión de la propiedad del bien a favor del comprador, de la satisfac-ción íntegra del pago del precio, permaneciendo aquella en la esfera jurídica del vendedor. Con respecto a este elemento existen dos opi-niones en la doctrina: una que sostiene el argumento antes enuncia-do, arguyendo que efectivamente la transmisión de la propiedad no se produce hasta el cumplimiento de la obligación por el comprador, en cuyo caso se consolidaría en dueño ipso iure desde el momento en punto en que esto suceda; y otra que enarbola que la adquisición del dominio por el comprador se configura a partir de la entrega del bien, en los ordenamientos que acogen la teoría del título y el modo, o a partir de la perfección del contrato, en los que siguen el sistema consensualista de adquisición de los derechos reales; reteniendo en este supuesto el vendedor un derecho real distinto al de propiedad, que generalmente se califica como de garantía. Este elemento de la definición guarda un vínculo estrecho con la naturaleza jurídica de la institución, por lo que posteriormente será analizado con mayor detenimiento.4

De acuerdo con los elementos antes mencionados, Castán to-beñas apunta que en virtud del pacto de reserva de dominio, los sujetos contratantes pueden acordar que no se transmita la propie-dad del bien mediante la traditio, con el fin de garantizar el pago del

3. Vid. díez-PiCazo, L. y Gullón, A.: Sistema de Derecho Civil, vol. II, 6.ª edición, Tecnos, Madrid, 1992, p. 162.

4. Vid. Infra. 1.1.


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precio, reservándose el vendedor el dominio hasta el completo pago del mismo5.

Por su parte, ferrandis Vilella expresa que la especialidad de la compraventa con reserva de propiedad radica en que la traditio no es medio suficiente para la transmisión del dominio, en tanto no existe en ella el animus de que la venta produzca estos efectos inmediata-mente. Por lo que el vendedor entregaría el bien para su uso, disfrute y goce, conservando la titularidad domínica del mismo6.

En nuestra opinión, la reserva de dominio constituye un pacto que podría insertarse en contratos distintos a la compraventa; sin embar-go, su función principal de garantía se enaltece en este; en su virtud las partes convienen en que el vendedor permanezca en posesión de la titularidad domínica del bien enajenado, hasta tanto no sea pagado el precio convenido o una parte de este; trasfiriéndose al comprador las facultades que se derivan de la posesión inmediata y directa del bien, dígase uso y disfrute.

1.1. Naturaleza jurídica

La naturaleza jurídica del pacto de reserva de dominio es un tema hartamente debatido en la doctrina, habiéndose esgrimido las más di-versas y sólidas tesituras, algunas de las cuales consideramos pruden-te incluir en este trabajo a fin de arribar de una forma más coherente a la esencia de la figura.

– Teoría del derecho real de garantíaComo máximo exponente de esta teoría se encuentra berCoVitz,

quien equipara la reserva de dominio a la prenda sin desplazamiento o hipoteca mobiliaria. En fundamento de su opinión arguye el men-cionado autor que no es necesaria la creación de nuevos derechos reales cuando los ya existentes, como es el caso de la prenda, cum-plen la función que desempeñaría el pacto de reserva de dominio en

5. Castán tobeñas, J.: Derecho Civil Español, Común y Foral, tomo IV, Derecho de Obligaciones, Las particulares relaciones obligatorias, 8.ª edición, Reus, Madrid, 1956, p. 88.

6. ennCCerus, L.: Derecho de Obligaciones, revisado por: HeinriCH Lehmann, trad, Blas Pérez González y José alGuer, adaptado a la legislación y jurispru-dencia española por José ferrándis Vilella, vol. II, primera parte, 3.ª edición, Ed. Bosch, Barcelona, 1966, p. 184.



la compraventa, donde desde su punto de vista cuando se inserta el mencionado pacto lo que hay es un claro derecho real de prenda, que por razones puramente históricas ha venido a acogerse bajo una de-nominación peculiar7.

En esta misma línea se han pronunciado díez-PiCazo y Gullón8, al interpretar el sentido atribuido al pacto en la Ley 28, de 13 de julio de 1998, en la que se reconoce que el vendedor puede hacer efectivo su crédito sobre el bien vendido como un acreedor prendario, aproxi-mando de esta forma la reserva de dominio a un derecho real de pren-da sin desplazamiento a favor del acreedor (vendedor), regulación que tiene su precedente en la Ley de Ventas a Plazos de Bienes Muebles de 17 de julio de 1965 del ordenamiento español.

Considero que la tesis en análisis parte de admitir que la com-praventa con reserva de dominio estaría sujeta a una condición re-solutoria, donde el comprador es dueño del bien gravado desde el momento de perfección del contrato y el vendedor (acreedor pren-dario) solo podrá resolver el contrato en caso de incumplimiento de la obligación de pago. En nuestra opinión, aun cuando el pacto de reserva de dominio tenga fines garantistas del contrato de compra-venta, no se configura como una garantía real propiamente dicha, pues la construcción teórica de la figura está un tanto distante de lo que son los derechos reales.

– Teoría de la condición resolutoriaConjuntamente con la teoría de la condición suspensiva que trata-

remos posteriormente, esta ha sido una de las tesis más aceptadas por la doctrina para explicar la naturaleza jurídica del pacto de reserva de dominio. La condición como elemento accidental es insertada por las partes a la estructura propia del negocio jurídico, con la finalidad de modalizar sus efectos. Las condiciones pueden ser en orden a su efica-cia: resolutorias o suspensivas; en el caso de la primera vemos que los

7. berCoVitz rodríGuez-Cano, R.: La cláusula de reserva de dominio. Estudio so-bre su naturaleza jurídica en la venta a plazos de bienes muebles, Civitas, Madrid, 1971, p. 46 y ss.

8. Argumentan estos autores que el bien comprado estaría afectado con una garantía real hasta el total pago del precio, donde el vendedor sería un acreedor, y el compra-dor un adquirente del dominio, más lógico que admitir que el acreedor ejecute su crédito sobre un bien de su propiedad. Cfr. diez-PiCazo, L. y Gullón, A., op. cit., p. 287.



efectos que despliega un negocio cesarán al verificarse la condición, mientras que en la segunda el negocio no desplegará sus efectos, o al menos alguno de ellos, hasta tanto no se cumpla la condición.

La teoría que trata la reserva de dominio como una condición re-solutoria expone que la propiedad del bien pasaría desde el momento de perfección del contrato a favor del comprador, pero la transmisión de la propiedad quedaría condicionada resolutoriamente al pago del precio en el monto que se haya pactado, de manera que frente al in-cumplimiento de esta obligación, el contrato quedaría resuelto, que-dando sin efecto la transmisión operada.

En virtud de esta tesis, el vendedor con pacto de reserva de do-minio no conserva la propiedad del bien durante la vigencia de la re-serva; deviniendo el comprador entre tanto en legítimo dueño desde que se ha producido la traditio. Se plantea que durante este tiempo el vendedor tendría solo un derecho de garantía sobre la cosa, que lo faculta en caso de impago a subastarla para autosatisfacerse con el precio obtenido en la licitación9.

Por su parte, díez-PiCazo es partidario de esta teoría, argumen-tando que el riesgo pasa del vendedor al comprador con la entrega, de tal manera que, si la cosa se pierde en poder el comprador, se pierde para él, que será obligado además a pagar el precio10.

En contraposición a esta tesis, apunta CaPrile bierMann11 que calificar la cláusula de reserva de propiedad como una modalidad resolutoria implicaría vulnerar la voluntad negocial de las partes, al admitir que el dominio del bien se transfiere al comprador con la cele-bración del contrato, y que este retornaría al vendedor por el aconte-cimiento de no pagarse el precio.

A nuestro juicio, la calificación de la reserva de dominio debe respon-der a los intereses que con ella las partes persigan, que como su nombre lo indica debe ser que el dominio permanezca en poder del vendedor has-ta el completo pago del precio. Consideramos además que, con la califica-ción de condición resolutoria, la cláusula perdería utilidad al confundirse sus efectos con la acción resolutoria que desde nuestro punto de vista,

9. Vid. Supra. teoría del derecho real de garantía.

10. díez-PiCazo, L., Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial, vol. I, 5.ª edición, Civitas, Madrid, 1996, p. 666.

11. CaPrile bierMann, B.: “La reserva de propiedad: ¿garantía eficaz en el derecho chileno?”, Revista Chilena de Derecho, vol. 27, núm. 1, Sección Estudios, 2000, p. 36.



está implícita en toda relación contractual, y que de manera natural se puede poner en marcha cuando una de las partes ha incumplido su obli-gación en un contrato, sin que previamente se haya pactado.

– Teoría de la condición suspensivaConsiderada la teoría tradicional y seguida por numerosos auto-

res, plantea que en la compraventa el pacto de reserva de dominio funciona como una condición suspensiva. Esta teoría es acogida por el Código Civil alemán al regular en su artículo 455 que la transmisión de la propiedad a favor del comprador quedaría sujeta a condición suspensiva. Al decir de díaz Cruz12, esta regulación del BGB marcó una pauta en cuanto a la naturaleza de la figura en examen, desta-cando que el pago del precio es el acontecimiento que suspende la adquisición de la propiedad por el comprador, y no la falta de este el que resuelve su derecho domínico, pues de qué derecho se trataría si justamente el pacto entraña que la propiedad permanezca en la esfera del vendedor hasta que se abone el precio. Con este planteamiento el autor resta virtualidad a la teoría de la condición resolutoria ya anali-zada con anterioridad.

En consonancia con este planteamiento refiere CaPrile bier-Mann que la doctrina de la condición suspensiva ha sido sustentada por los tribunales y un sector de la doctrina francesa, aun cuando existan todavía criterios en contra de la recepción del pacto dado el sistema de venta traslativa de dominio al que se acoge el Código Na-poleónico13; sin embargo, la admisibilidad del pacto se ha consagrado con la reforma en el año 2006 del citado cuerpo legal. Agrega además el autor que esta tesis es la que sin lugar a duda ha tenido mayor aco-gimiento en el derecho chileno, el cual exige el sistema de tradición para la transferencia de la propiedad, acotando que no debe perderse de vista que la tradición constituye una convención, por lo que perfec-tamente pueden sus efectos “sujetarse a modalidades”.14

12. díaz Cruz, M.: «El Pacto de “Dominio Reservado” en las Legislaciones Modernas y en Nuestra Legislación», Academia de Derecho, La Habana, 16 de febrero de 1922, p. 6 (en línea), consultado el 15-7-14, disponible en: http://ecollections.law.fiu.edu/cuban_law/2.

13. Vid. artículos 1582 y 1583 del referido cuerpo legal.

14. CaPrile bierMann, B.: op. cit., p. 37.



En la cláusula de reserva de propiedad, la condición no afecta la traditio propiamente dicha, teniendo en cuenta que la entrega mate-rial de la cosa se realiza, sino más bien los efectos de la traditio, a saber: la transmisión del dominio sobre el bien. El ordenamiento chi-leno, acorde con lo establecido en el artículo 68015, del Código Civil, acepta el carácter condicional de la reserva de propiedad, pero sin embargo ofrece a los sujetos la opción de que sea suspensiva o reso-lutoria, siempre y cuando se deje constancia en el contrato, cuestión esta que no consideramos del todo correcta si tenemos en cuenta las diferencias funcionales que tiene optar por una u otra variante. En este mismo sentido se ha pronunciado el Tribunal Supremo de Justi-cia de Navarra en sentencia de fecha 17-6-1992, cuando refiere “que está pendiente del cumplimiento de una condición para unos suspen-siva, para otros resolutoria, que podría quizá considerarse resolutoria desde una perspectiva, la obligacional del contrato, y suspensiva desde otra, la de los efectos traslativos de la propiedad”16.

– Teoría de la reciprocidad de las prestacionesEn virtud de esta teoría se sustenta que la reserva de dominio, en

la compraventa con pago aplazado, se fundamenta en la propia na-turaleza del contrato con atribuciones patrimoniales recíprocas. Esta interesante tesis es sostenida por doMéniCo rubino17, quien apunta que la reciprocidad debe existir no sólo en el “momento estático” de consumación del contrato, donde consiste en la necesidad de pactar y determinar las dos atribuciones patrimoniales recíprocas “(el llamado sinalagma genético)”, sino que debe persistir en el “momento dinámico de la ejecución del contrato”, donde se convierte en la necesidad de que ambas prestaciones sean realizadas “(sinalagma funcional)”. El mejor desenvolvimiento de la reciprocidad en el momento de ejecución, se aprecia cuando ambas prestaciones tienen lugar simultáneamente, por lo que de la misma forma en que las partes pueden fijar un plazo para el pago del precio, pueden posponer la transmisión del dominio a una

15. Código Civil Chileno, artículo 680. La tradición puede transferir el dominio bajo condición suspensiva o resolutoria, con tal que se exprese. Verificada la entrega por el vendedor, se transfiere el dominio de la cosa vendida, aunque no se haya pagado el pre-cio, a menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago, o hasta el cum-plimiento de una condición.

16. El pacto de Reserva de dominio, op. cit., p. 3.

17. rubino, D.: La compravendita, Giuffré Editore, Milano, 1971, p. 429.



fecha posterior de la concertación del contrato, de tal manera que la contemporaneidad de las prestaciones se logra precisamente, aplazan-do la atribución patrimonial del vendedor, o sea, el traspaso de la pro-piedad, al momento en que sea pagado el precio completamente.

– Teoría de la reserva de dominio como términoSegún esta teoría, la reserva de dominio por el vendedor quedaría

suspendida hasta una fecha determinada, llegada la cual se entendería transmitida la propiedad a favor del comprador. Consideramos que esta tesis está condenada al fracaso, en cuanto el término, como ha sido entendido por la doctrina cubana18, constituye un hecho futu-ro y cierto a partir del cual comienzan o terminan los efectos de un negocio jurídico, en dependencia, si se trata de término suspensivo o resolutorio, es decir, que el término está marcado por la certeza de su llegada, que es exclusivamente una fecha determinada. En este or-den, riVera fernández ha criticado la presente teoría, aduciendo que no se puede considerar la reserva de dominio como una venta a término, por la simple razón de que el pago del precio carece de las características propias del término, toda vez que se considera incertus an e incertus quando19.

Consideramos que cuando se pacta la reserva de dominio, la trans-misión de la propiedad no queda suspendida exclusivamente hasta el advenimiento de un día específico, sino que, en caso de pactarse fecha, esta tendría que ir acompañada necesariamente al pago de pre-cio, que es la condición para que se produzca el mencionado traspaso de dominio. Para mayor entendimiento, amén de que se puede fijar un término o varios para que se ejecute la obligación de pago del precio, el arribo de ese término por sí solo no bastaría para que se produzca la transmisión, tendría que efectivamente producirse el pago.

– Teoría de la propiedad en tránsitoDefendida por una escasa doctrina española, esta tesis estriba en

considerar que con la reserva de dominio existe una transmisión pau-latina de la propiedad, en la medida en que vayan efectuándose sucesi-

18. En relación con la temática, vid. ojeda rodríGuez, N. de la C.: (compiladora): Derecho de Contratos, Teoría General del Contrato, Ed. Félix Varela, La Habana, 2003, p. 88.

19. riVera fernández, M.: La posición del comprador en la venta a plazos con reser-va de dominio, Ed. Tirant lo Blanch, Valencia, 1994, p. 37.



vamente los pagos en plazos. En ocasión de su fundamento se alega20 que de cierta forma mediante esta tesis se explica la posición en que se encuentran ambas partes en la relación jurídica contractual, a saber: el vendedor tendría un crédito sobre el precio aún por vencer, no en la propiedad del bien, pues carece de su disposición actual, y el con-tenido del derecho del comprador será la parte proporcional del bien que ha sido satisfecha con el pago. Cano Martínez de VelazCo ha dicho que se trataría de un “condominio temporal” o una “copropie-dad proporcional y progresiva”, donde hay una “comunidad de cuotas variables entre el vendedor y el comprador, siendo cada vez superior la del comprador conforme va pagando”21; alegando en favor de ella que con su acogida estaría justificado el ejercicio de la acción reivindicato-ria y tercería de dominio por ambas partes, e incluso se entendería por qué ninguna de ellas tiene la disposición absoluta del bien en tanto sería semejante sus situaciones a la de los copropietarios.

Sin embargo, el propio autor señala que esta teoría tiene reper-cusiones negativas en la práctica jurídica, pues cuando estamos en presencia de una copropiedad es obvio que ambas partes puedan ad-ministrar y disponer de conjunto, percibir los frutos e incluso sopor-tar cargas y gastos que genere el bien, así como ejercitar la acción de división, lo cual no sucede cuando estamos en presencia de la reserva de dominio, pues esencialmente es el comprador quien posee el bien, lo administra, disfruta y asume lo riesgos, y que ninguna de las partes contratantes puede pedir la división del bien; deviniendo la situación de cotitularidad antes mencionada contraria al uso de los negocios y a la realidad práctica.22

No obstante los fundamentos contrarios a esta tesis, nos resulta muy curiosa su concepción, toda vez que en la práctica cubana hemos encontrado manifestaciones empíricas de la misma en la compraventa de vivienda. Los sujetos, en el afán de realizar sus intereses y ante la imposibilidad normativa de establecer el pago del precio a plazos, han optado por utilizar esta variante como medio para asegurar el cum-plimiento de sus prestaciones. La fórmula funciona de la siguiente

20. Cfr. eGusquiza balMaseda, M. Á.: “Sobre el pacto de reserva de dominio (a propósito de la sentencia de 19 de mayo de 1989)”, Revista Crítica de Derecho Inmobi-liario, España, 1991, p. 41.

21. Cano Martínez de VelazCo, J. I.: op. cit.

22. Ídem.



manera: se constituye en una primera escritura una copropiedad por cuotas, entre vendedor y comprador, y estas cuotas van disminuyendo y acreciendo, respectivamente, en la medida que se vaya pagando el precio, otorgándose, cuando se efectúa cada uno de los pagos, escri-turas públicas donde consten las sucesivas cesiones de cuotas, hasta llegar al momento en que no quede nada que pagar por el compra-dor y, por tanto, nada del bien que transmitir por el vendedor. Muy suspicazmente las personas buscan cualquier fisura del ordenamiento jurídico con tal de lograr sus fines; esta situación fáctica demuestra una vez más que el derecho surge de la necesidad de los hombres y su cometido debe estar encaminado a la ordenación de las relaciones entre ellos.

– Teoría de la titularidad compartidaEsta teoría supone que la implementación del pacto otorga una

propiedad dual o compartida entre vendedor y comprador. Entre los autores que sostienen esta tesis se destaca Cano Martínez de Velaz-co, quien plantea que durante la reserva el vendedor sigue siendo el propietario del bien, tal y como se ha explicado, mientras que el com-prador es “entre tanto una especie de propietario por asimilación, me-diante el reconocimiento judicial de las acciones útiles del dominio”; apunta el propio autor que el vendedor tiene una propiedad directa oponible frente a todos, y el comprador una propiedad útil, oponible de igual manera frente a todos excepto frente al vendedor, esta última a nivel inferior que la primera; en este sentido destaca que como la propiedad se encuentra un tanto dividida en planos diferentes, “las posiciones jurídicas de las partes de la venta no se obstaculizan entre sí, sino que se coordinan y complementan”.23

Por su parte, esPejo y lerdo de tejada coincide con la postura anterior, alegando que en la reserva de dominio “subsisten dos posi-ciones jurídico-reales de tipo dominical simultáneas y compatibles, la del vendedor y la del comprador”. Señala además que el comprador no es un simple acreedor de la propiedad, y que puede transmitir a terceros el contenido completo de su posición jurídico-real.24

23. Cano Martínez de VelazCo, J. I.: op. cit.

24. esPejo y lerdo de tejada, cit. pos., zejalbo Martín, J.: “La Reserva de Do-minio y el Fisco”, (en línea), consultado el 16-6-14, Disponible en: www.notariosyre-gistradores.com.



Al parecer, esta tesis encuentra su fundamento a partir del otorga-miento por la mayoría de la jurisprudencia de las acciones propias del dominio al comprador, tales como: la acción reivindicatoria y tercería de dominio, para poder defender su derecho expectante. Aun cuan-do no simpatizamos del todo con esta posición, en tanto no debe ser considerado al comprador como dueño del bien hasta tanto este no pague el precio; consideramos que la misma no está muy alejada de la relación que se crea en virtud del establecimiento del pacto, pues si bien el comprador no ostenta un derecho de propiedad, sí está a la expectativa de poderlo adquirir, posibilidad que se concretaría con su propio actuar. Además de que se ha explicado ya desde otras figuras25, el fenómeno de la coexistencia entre una nuda propiedad y un domi-nio útil sobre el mismo bien.

Opinión personal

Una vez analizados los inconvenientes y ventajas de las distintas teorías que intentan explicar la naturaleza jurídica del pacto de reser-va de dominio, cabe concluir que este constituye, como su nombre lo indica, una convención que las partes contratantes insertan en el negocio principal. La estipulación de este acuerdo accesorio a la com-praventa implica que el efecto traslativo de dominio que tiene este contrato quede en suspenso hasta que se satisfaga el pago de precio establecido por las partes de forma aplazada. Esta conjetura no quiere decir que el mencionado pago constituya una condición suspensiva propiamente dicha, de la cual se haga depender la transmisión del dominio, toda vez que la condición como elemento accidental del con-trato no puede confundirse con uno de sus efectos, en este caso con la satisfacción del precio; la condición, ya sea suspensiva o resolutoria, debe ser un hecho futuro e incierto, ajeno a las propias obligaciones que genera el contrato.

El hecho de que el pacto de reserva de dominio provoque la sus-pensión de la transmisión del dominio hasta tanto no sea abonado el precio, se debe más bien a la reciprocidad de la obligaciones que lleva implícito el contrato de compraventa, donde cada una de las partes tiene frente a la otra un derecho de crédito y un deber de prestación de carácter correlativo, ligados entre sí por un nexo de interdependencia.

25. V. gr., la propiedad directa del censualista y la propiedad útil del enfiteuta, asimis-mo lo que sucede con la transmisión de la propiedad fiduciaria.



Este nexo se denomina en la fase de perfección del contrato sinalag-ma genético, mientras que en él la etapa de consumación se define como sinalagma funcional; a este último se debe que la transmisión del dominio sobre el bien no sea realizada hasta tanto no sea el precio pagado.

Compatibilidad de la reserva de dominio con el sistema traslativo del título y del modo.

El estudio de los sistemas de transmisión del dominio es un tema hartamente interesante, toda vez que al decir de algunos autores cons-tituye “el cruce entre el Derecho de Obligaciones con el Derecho de Cosas”.26 Los sistemas traslativos conocidos por el Derecho continental europeo emanan de una u otra forma del Derecho Romano y repre-sentan la cúspide del desarrollo y evolución de la traditio romana; en vista de la acogida que tiene nuestro ordenamiento jurídico del sistema basado en la teoría del título y del modo, dedicaremos a este nuestro análisis.

Autores como jerez delGado destacan que el sistema de trans-misión a través del título y el modo es un producto de la revisión y reelaboración dogmática, por parte de la jurisprudencia medieval, del sistema de transmisión causal a través de la entrega, tal y como lo concibieron los juristas romano- clásicos.27

Sostiene a su vez Pérez álVarez que la teoría del título y el modo se construye sobre la base de los textos romanos que exigían la iusta causa traditionis y la traditio, donde se distingue netamente entre el negocio jurídico causal del que surgen las obligaciones y el negocio jurídico-real con el que se realiza la ejecución del contrato.28 Sin em-bargo, la formulación de la teoría del titulus y modus se les atribuye a juristas alemanes. Es en el seno de este Derecho donde se perfila la unión de esta teoría con la doctrina del ius ad rem. Se plantea que el titulus produce un ius ad rem, visto como la facultad que emana del negocio obligatorio, y que otorga a su titular el derecho a exigir la

26. Kaser, M., cit. pos. Pérez álVarez, M. del P.: “La compraventa y la transmisión de la propiedad. Un estudio histórico-comparativo ante la unificación del Derecho privado europeo”, Revista Jurídica, Universidad Autónoma de Madrid, núm. 14, 2006, p. 202.

27. Jerez delGado, C.: Tradición y Registro, Ed. Colegio de Registradores de la Pro-piedad, Mercantiles y Bienes Muebles de España, Madrid, 2004, pp. 76 ss.

28. Pérez álVarez, M. del P.: op. cit., p. 224.



entrega de la cosa, el cual se transforma en un ius in rem con la inter-vención del modus.29

Este sistema constitutivo de los derechos reales fue acogido por el Código Civil español, y por diversos códigos latinoamericanos, tales como el chileno, argentino, ecuatoriano, boliviano, cubano, entre otros.

En el Derecho cubano, esta teoría tiene su expresión en el artícu- lo 178 del Código Civil30, en virtud del cual los derechos reales se trans-miten y adquieren por diversas causas, entre las que se encuentran los actos jurídicos, sucedida por la entrega del bien. Tal y como se encuen-tra regulado el mencionado, o sea, dado el carácter dispositivo de la norma, pudiera sostenerse que la entrega del bien no necesariamente tiene que conducir al traspaso dominical, si ello no es querido por las partes en el contrato, razón que conduce a pensar en la posibilidad de implementar el pacto de reserva de dominio en el ordenamiento jurídico cubano. Cabe perfectamente una derogación-convención del efecto traslativo del dominio que tiene la traditio.

3. Restricciones a la autonomía privada en la compraventa inmobiliaria en Cuba

La autonomía de la voluntad, específicamente la libertad contractual, permite a los sujetos contratantes introducir los pactos, cláusulas y condiciones que estimen convenientes en un contrato con el fin de sa-tisfacer sus intereses particulares; sin embargo, el Derecho sabiamente ha creado límites, barreras, restricciones, para que esta voluntad pueda desplegarse sin transgredir los intereses de la comunidad. No obstante, estas restricciones, en ocasiones, no están encaminadas precisamente a preservar el orden social, la justicia y la seguridad jurídica, sino que constituyen trabas excesivas que los obstaculizan y afectan.

Tal es el caso del límite legal31, impuesto a los sujetos en el con-trato de compraventa de viviendas en Cuba, de no poder implementar

29. Vid. Ídem.

30. La propiedad y demás derechos sobre bienes se adquieren y transmiten por la Ley, los acontecimientos naturales, los actos jurídicos, la accesión y la usucapión. La transmi-sión se consuma mediante la entrega o posesión.

31. Cfr. Ley General de la Vivienda, artículo 70.3: La transmisión de la propiedad de una vivienda por compraventa, entre personas naturales, se formaliza directamente ante



que la obligación de pago del precio sea fraccionada en el tiempo, lo que deviene en la imposibilidad de pactar la reserva de dominio como garantía del cumplimiento de esta obligación.

En un análisis que transite de la norma general a la especial po-dríamos partir afirmando que, en virtud del artículo 312 del Código ci-vil cubano, la reserva de dominio podría perfectamente ser estipulada en el contrato de compraventa de inmuebles, máxime si tenemos en cuenta la compatibilidad ya analizada que tiene con nuestro sistema traslativo de dominio. Aun cuando no exista en nuestra ley sustantiva civil referencia expresa al mencionado pacto, ello no debe conducir a una interpretación restrictiva de su admisibilidad o licitud, toda vez que de hacerlo estaríamos imponiendo una limitación a la voluntad privada de los sujetos contratantes que no tiene respaldo en el mencio-nado cuerpo legal. Este criterio es compartido por raPa álVarez, al expresar que la entrega del bien es el modo que permite al comprador consumar la adquisición del dominio, cuyo título causal es el contrato de compraventa, pero que este efecto transmisivo puede modificarse mediante el pacto de reserva de dominio, el cual es lícito en virtud de la autonomía de la voluntad.32 En este sentido debemos acotar que el pacto en examen fue reconocido tempranamente por la jurispruden-cia cubana como un pacto perfectamente lícito y así queda claro en la sentencia núm. 3, de 19 de enero de 1926, cuando se establece “que el mencionado pacto no se opone a la naturaleza jurídica del contrato, ni a la ley, la moral o el orden público”.33

Tampoco es dable afirmar que el pacto de reserva de dominio vaya en contra de la noción doctrinal de orden público y a la que se acerca la regulación del artículo 2 del Código Civil. La reserva de dominio, tal y como se ha analizado en el capítulo anterior, constituye un pacto por el cual el vendedor conserva la propiedad del bien vendido con el fin

Notario con sede en el lugar donde se encuentre enclavado el inmueble, por el precio que libremente acuerden las partes.

El pago total del precio de la compraventa se efectúa en el acto de formalización de esta, mediante los instrumentos de pago emitidos por la institución bancaria, según las regulaciones establecidas por el Banco Central de Cuba.

32. raPa álVarez, V.: “Los contratos civiles”, en Revista Cubana de Derecho, cit. pos.; Goyas CésPedes, L.: “Admisibilidad del pacto de reserva de dominio en la legislación civil cubana”, La compraventa como paradigma contractual; Pérez Gallardo, Leonar-do B. (coord.), Rubinzal-Culzoni Editores, Buenos Aires, 2012, p. 172.

33. Morejón Curiel, J.: Contratos atípicos, Ed. Lex, La Habana, 1952, p. 26.



de asegurar el cumplimiento de la obligación de pago del comprador, por lo que su finalidad garantista iría en pos de la seguridad jurídica del contrato de compraventa de viviendas, proporcionaría además a los sujetos de esta relación jurídica un medio para lograr sus intereses cuando estos sean precisamente vender el bien y pagar su precio a pla-zos, forma de cumplimiento que sería de mucha utilidad en el tráfico inmobiliario cubano.

En Cuba existe un número considerable de personas que tienen la necesidad de adquirir una vivienda y, sin embargo, sus recursos no son lo suficientemente vastos para realizar el pago íntegro del precio al momento de la formalización del contrato ante Notario público; por lo que la alternativa de pagar a plazos y garantizar el pago reservándose el vendedor la propiedad iría en beneficio de ambas partes, con mayor razón si tenemos en cuenta que en la actualidad se hace prácticamen-te imposible el uso de las garantías que ofrece nuestra legislación, las que nos atrevemos a afirmar no son lo necesariamente factibles34 para asegurar una obligación de pago diferida en el tiempo; entonces, ¿por qué no recurrir a esta figura que en virtud de la libertad contractual es perfectamente viable para satisfacer las necesidades de ambas partes en la compraventa de viviendas? Su contenido no contraviene en lo absoluto los fundamentos políticos, sociales y económicos proclama-dos en la Constitución y regulados en el artículo 2 del Código Civil como bases para la interpretación y aplicación de las disposiciones del propio cuerpo normativo; único impedimento que desde nuestro punto de vista, amparado en el orden público, tendría la estipulación de la reserva de dominio en el contrato de compraventa.

La reserva de propiedad no constituye una cláusula abusiva para ninguna de las partes en el contrato; por el contrario, deviene en ali-ciente para aquellos que se ven impedidos de adquirir una vivienda porque no cuentan con medios suficientes para pagar su precio ínte-gramente, siendo además un modo de asegurar el vendedor la satis-facción de su crédito. De lo que se colige que en este sentido tampoco vulnera el concepto de orden público que hasta el momento se ha ve-nido invocando.

Mucho menos transgrede la concepción de moral acogida por nuestra sociedad, límite que también podría imponerse como cortapi-sa a la libre voluntad del individuo de ordenar y autorregular el con-trato de compraventa de bienes inmuebles.

34. Vid. Infra. 4.



Adpero, este análisis ineludiblemente desemboca en el examen de la normativa especial en materia inmobiliaria, cual es en nuestro país, la Ley número 65 de 1988, Ley General de la Vivienda, con su reciente modificación por el Decreto-Ley 288/11 y sus normas complementa-rias. La compraventa de vivienda se rige en la actualidad por el men-cionado Decreto-Ley. De la lectura de su artículo 70, apartado 3, párra-fo segundo, se colige que la obligación de pago del precio que genera este contrato debe ser cumplida de manera instantánea al momento de su formalización ante Notario público. Esta ceñida regulación que tiene la compraventa inmobiliaria no permite que las partes acuerden que el pago del precio de venta sea diferido en el tiempo, resultando imposible que la reserva de dominio entre en juego como condición a la transmisión de la propiedad, toda vez que como indicamos en párrafos anteriores.

En virtud del mencionado artículo de la Ley General de la Vivien-da, existe claramente una restricción a la libertad contractual en la compraventa de inmuebles en cuanto a poder implementar el recu-rrido pacto. Arribar a la conclusión de que nos encontramos ante una norma imperativa contra la cual nada puede hacer la voluntad privada no resulta difícil; ahora, lo que sí consideramos merece una reflexión pormenorizada es determinar si esta limitación impuesta por el legis-lador tiene la justificación atribuida a la razón de ser de los límites a la voluntad autónoma, que es en definitiva proteger intereses colectivos por encima del interés individual.

3.1. ¿Verdadera necesidad del límite?

No cabe duda que la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario está sostenida en gran medida por la intervención del banco como institución jurídica intermediaria en las operaciones de cobro y pago que se derivan de las relaciones contractuales vinculadas con los bie-nes inmuebles. La razón primordial por la que actualmente el pago del precio en la compraventa inmobiliaria no puede efectuarse a plazos ha sido –según los redactores de la norma– por la imposibilidad que podría tener la banca cubana de asumir los servicios que demanda-rían esta forma de pago. Sin embargo, un estudio pormenorizado de la cuestión nos ha llevado a preguntarnos si ciertamente la existencia del límite legal tiene su fundamento en la indisponibilidad bancaria.

El banco en Cuba realiza otras actividades relacionadas con el sec-tor inmobiliario. Según lo establecido en el artículo 70, apartado 3,



de la Ley General de la Vivienda, tal y como quedó modificada por el Decreto-Ley 288/11, el desembolso del precio en la compraventa se efectúa mediante los instrumentos de pago emitidos por las institucio-nes bancarias, según las regulaciones del Banco Central de Cuba. En este orden se ha establecido que el pago se satisfaga específicamente a través de cheque de gerencia, o sea, el banco vende al comprador un cheque por el monto total a que asciende el precio de venta con el objetivo de que el vendedor, quien funge como beneficiario en di-cho instrumento, pueda con posterioridad a la venta, cobrar la suma consignada en el mismo. El cheque de gerencia es una modalidad de cheque nominativo que se emite por la institución bancaria contra sus fondos, tal y como establece el artículo 2, apartado 3.3, de la Resolu-ción 101/11 del Ministro-Presidente del Banco Central de Cuba.

Creemos que la razón del legislador, para establecer el pago en la compraventa de vivienda, mediante los instrumentos bancarios y no en cash, responde a un fin preventivo y de seguridad jurídica sobre todo para las partes contratantes. De esta manera se evita que los su-jetos pongan en riesgo su patrimonio, portando considerables sumas dinerarias que tendrían que ser trasladas al local de la notaría, si el pago se realizase en presencia del Notario, o a cualquier otro lugar, sin las condiciones de seguridad requeridas, en caso de efectuarse con anterioridad a la instrumentación del contrato. Además consideramos que igualmente con esta medida se protege al Notario autorizante, en el sentido de que no tendrá que verse inmiscuido en el manejo de dinero en efectivo por las partes, a la hora de contar la suma a que asciende el precio y de ser entregada, prácticas por las que este funcio-nario público no tiene por qué responder, toda vez que para ello están perfectamente adiestrados los operadores bancarios.

El hecho de que la normativa vigente limite la autonomía privada en el sentido de no poder establecer un pago aplazado en la compra-venta de viviendas, no debe tener como fundamento la indisponibili-dad del banco para asumir las operaciones que se deriven de la estipu-lación de esta forma de pago, máxime cuando ello estaría asegurado por otro pacto que cumpliría perfectamente la función de garantía del cumplimiento de la obligación, cual es el de reserva de dominio.

Según criterios de especialistas en materia bancaria, Cuba cuenta con un sistema de instituciones financieras apto para cubrir los servi-cios que resulten de un pago a plazos entre particulares. Sin modificar la legislación vigente sobre los instrumentos de pago, podría perfec-tamente acordarse entre los sujetos contratantes que la prestación del



comprador fuera cumplida de forma fragmentada en el tiempo. El banco podría propiciar el cumplimiento de la obligación a través de la prestación del servicio de venta de cheque de gerencia, tal y como se hace actualmente; otra vía afín podría ser la apertura de una cuenta corriente a favor del vendedor. Ambas opciones resultan viables para que el cumplimiento se realice de forma aplazada y con las garantías que ofrece el sistema bancario. En el caso de la venta de cheque de ge-rencia, como se ha dicho anteriormente, se haría de forma periódica cada vez que el comprador fuera a pagar el monto acordado por las partes en el contrato, emitiéndose los cheques en dependencia de la cantidad de pagos que deban efectuarse. Este procedimiento, aunque parezca un tanto complicado, en la práctica no resulta para nada en-gorroso y funciona cabalmente, sin perder de vista además que, me-diante este mecanismo, la institución financiera cobraría los servicios prestados, por lo que en lo absoluto se vería perjudicada. De igual ma-nera funcionaría con la apertura de una cuenta corriente a favor del vendedor, donde serían depositados los pagos por el comprador hasta el completo abono del precio. Todo ello sin mencionar las nuevas for-mas que podrían diseñarse para auxiliar esta forma de pago.

4. Fundamentos que sostienen la implementación del pago aplazado y la reserva de dominio como medio de garantía efectivo

Puede afirmarse sin lugar a duda que el pacto en examen cumple una función de garantía en el contrato de compraventa. Consideramos que esta finalidad de la reserva de dominio puede coadyuvar a que el pago aplazado, tan importante en el mundo actual, juegue su papel en la compraventa de viviendas en Cuba. El vendedor de un inmueble que da la posibilidad al comprador de pagar su precio de forma fracciona-da necesita proteger su crédito ante el posible riesgo de que éste no pa-gue la totalidad del precio, ya sea porque sus condiciones económicas varíen con respecto al momento de perfeccionarse la venta o porque simplemente actúe dolosamente. Con acierto refiere aMorós Guar-diola35que nada mejor que afectar con esta finalidad la propia cosa vendida, pues en este caso la garantía constituye un reforzamiento del

35. Vid. aMorós Guardiola, M.: “El pacto de reserva de dominio en los bienes in-muebles”, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, núm. 488, España, 1972, p. 29.



acreedor garantizado frente al acreedor común, ante el incumplimien-to o insolvencia del deudor, en cuyo caso no necesitará lanzarse en una búsqueda incierta en cuanto a la cuantía de su patrimonio, sino que podrá poner en marcha el privilegio de la garantía para un cobro más rápido y seguro.

La reserva de dominio como medida de garantía ejerce además una presión en el comprador, quien naturalmente tratará a toda costa de pagar el precio para consolidarse definitivamente como propietario del bien, y encima tratará de hacerlo de manera diligente, pues mien-tras que el pago no sea efectuado en su totalidad habrá desembolsado parte del precio sin ser todavía dueño.

Es dable aclarar que no estamos desechando, con los razonamien-tos expuestos hasta el momento, la posibilidad de un pago alzado, el que perfectamente podría coexistir con otras formas de pago; simple-mente pensamos que en la compraventa, como paradigma contrac-tual, no debe tener la autonomía privada este tipo de restricciones legales que impidan a las partes regular el contrato atendiendo a sus intereses individuales, siempre y cuando estos no excedan los límites que tradicionalmente han configurado el propio principio de autono-mía de la voluntad.

Ahora bien, de permitirse legalmente un pago aplazado, muchas serían las voces que se alzarían defendiendo la implementación de la tan recurrida garantía hipotecaria, en virtud de la cual el vendedor puede estar lo suficientemente protegido e incluso quedar satisfecho con la realización del valor del bien en caso de impago; sin que sea necesario que el comprador no adquiera la propiedad del bien al per-feccionarse el contrato sucedido del traspaso posesorio como sucede en la reserva de dominio. En este sentido, cabría alguna objeción en cuanto a la eficacia del mencionado pacto. Por ejemplo, podría aco-tarse que constituye una cláusula abusiva en favor del vendedor, por la desproporción que existe entre el fin jurídico perseguido, que es en de-finitiva garantizar el pago del precio y el medio técnico empleado para ello, o sea, la reserva de propiedad por el vendedor.36 Sin embargo, la regulación de la hipoteca inmobiliaria en nuestro país tiene notables inconvenientes, convirtiéndose en la práctica en una garantía imposi-ble de estipular en la compraventa de vivienda.

Según el Tercer POR CUANTO del Decreto-Ley 289/11 del Presi-dente del Consejo de Estado, entre las medidas adoptadas para im-

36. En este orden vid. ídem., p. 30.



plementar la política bancaria ha figurado la financiación de activida-des por cuenta propia, así como otras formas de gestión no estatal, la producción agropecuaria y la concesión de otros créditos a la pobla-ción, por lo que se ha hecho necesario diversificar la oferta de créditos que las instituciones financieras, reconocidas por el Banco Central de Cuba, pueden ofrecer a personas naturales. En este sentido, el propio Decreto-Ley ha establecido en su Capítulo III una serie de garantías con el fin de asegurar los préstamos otorgados a particulares. Entre las garantías que se regulan en la mencionada legislación37 se encuentra la hipoteca sobre viviendas de veraneo y solares yermos, aspecto que nos resulta un tanto contradictorio en el caso de la vivienda de vera-neo, si tenemos en cuenta que, en virtud de la legislación inmobiliaria vigente, este bien carece de una regulación que permita su enajena-ción onerosa.

Por otra parte, de la lectura del artículo 8 del citado Decreto-Ley, y de la Resolución 99/11 que lo complementa, se colige que entre la car-tera de créditos que ofrecen las instituciones bancarias no aparece la financiación para compraventa de viviendas, por lo que las garantías inmobiliarias, aludidas supra, no podrán utilizarse en este tipo de ne-gocio jurídico. Estas garantías reales, como regula el propio Decreto- Ley, se exigirán exclusivamente para asegurar los créditos concedidos por el banco. Ello, unido a la regulación del artículo 463 de la LPCALE que prohíbe el embargo del inmueble que constituya la vivienda de residencia permanente, nos lleva a la conclusión de que la hipoteca inmobiliaria en Cuba , no tiene cabida en la compraventa entre per-sonas naturales. Esta constituye una razón contundente que nos ha motivado a pensar en el antiguo y tan polémico pacto de reserva de dominio, como medio para garantizar el pago del precio a plazos en la compraventa de vivienda.

La reserva de dominio como garantía de la obligación de pago en la compraventa de viviendas en Cuba podría coadyuvar, como se ha dicho, a la introducción del pago aplazado en este tipo de contrato, dada la seguridad que ofrece, lo que a su vez podría repercutir en la decisión de las partes de declarar en el contrato el precio que realmen-te acuerden; toda vez que al poder dividirse esta obligación en pagos periódicos o simplemente diferidos en el tiempo, fijándose términos en los cuales deba ser cumplida la prestación, el comprador tendría un margen de tiempo para desembolsar el precio íntegro y, en conse-

37. Cfr. artículo 13.1 y 2, Decreto-Ley 289/11 del Consejo de Estado.



cuencia, no se vería forzado a simular el precio de venta, con el fin de evadir impuestos, en detrimento incluso de su propia seguridad jurí-dica y económica.

A los efectos fiscales, el pago del precio a plazos no posee inconve-nientes, ya que el pago del tributo podría efectuarse posteriormente a la constitución del contrato, en un único pago, o podría abonarse en la medida en que se fueran realizando los continuos pagos, en términos matemáticos tiene idéntico resultado. Pensamos que en este sentido, la reserva de dominio también pudiera ayudar a armonizar el tráfico inmobiliario cubano.

5. A modo de conclusión

Consideramos que la apertura de la compraventa inmobiliaria en Cuba ha significado un paso de avance en pos de la autonomía privada y del ejercicio del derecho de los propietarios, a través de la facultad dispositiva. La promulgación del Decreto-Ley 288/11 tuvo su mérito, pues rescató un contrato que por largo tiempo tuvo la intervención directa del Estado, mediante la autorización administrativa que debía ser emitida para que este negocio se concertara; unido al derecho de tanteo que a su favor franqueaba la normativa vigente; razones que nos habían llevado a pensar que la compraventa de inmuebles en Cuba había sido cosa del pasado, pues su realización se tornaba, práctica-mente imposible entre particulares. Sin embargo, su regulación no ha sido del todo efectiva en tanto no ha permitido un desenvolvimiento pleno de la libertad contractual en materia de compraventa, y el ejem-plo claro lo es la imposibilidad de aplazar el pago del precio, pacto tan simple y habitual que acompaña este tipo contractual en cualquier ordenamiento jurídico. Constituye una asignatura pendiente para el legislador cubano redimir de una vez y por todas esta parte del De-recho civil que quedó en el olvido y que tanta importancia reviste; es tarea inminente ordenar de manera efectiva el régimen jurídico de la compraventa inmobiliaria, de manera que este contrato responda a los verdaderos intereses de los sujetos contratantes y cumpla la fun-ción socioeconómica para la que ha sido creado.



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