Publicació de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i el Maresme I Octubre 2013

La Riera, 161, baixos • Tel. 937 985 057 • 08302 MATARÓ • www.cambrapropietat.cat

La plusvàlua municipal a debat

ASSESSORIA JURÍDICA

La Cambra posa a la seva disposició advocats especialitzats amb els quals podrà informar-se,

resoldre els seus dubtes i emprendre les actuacions convenients per defensar els seus

interessos. L’assessorament és gratuït per als socis. Les actuacions o gestions que sol·licitin

poden comportar un pagament addicional.

La crisi que viu el sector immobiliari ha provocat una situació fins ara impensable: la venda d'immobles pot generar una pèrdua o minusvali-desa patrimonial, ja que el valor de transmissió és inferior al valor pel qual es va adquirir el bé.

No obstant això, els ajuntaments segueixen

exigint l'impost sobre l’increment de valor dels

terrenys de naturalesa urbana – comunament

conegut com a plusvàlua municipal – quan es

produeix la transmissió d’un immoble, pel fet que

el mètode de càlcul no té en compte el guany o

pèrdua real en la transmissió de l'immoble, sinó

que el sistema legal parteix del supòsit que en

tota transmissió de terrenys subjectes a l'impost

hi ha sempre un increment de valor, que es calcu-

la mitjançant l'aplicació d'uns percentatges

anuals sobre el valor cadastral fixat en el moment

de la transmissió.

Aquesta circumstància és paradoxal. El contri-

buent no entén com, tenint una minusvalidesa

real, es pot tributar per un impost que conceptual-

ment es limita a gravar l'increment de valor.

El Tribunal Superior de Justícia de Catalunya

(TSJC) s'ha fet ressò d'aquesta situació i la seva

Secció Primera, en les sentències del 21 de març i

del 20 de setembre de 2012, ha declarat que

l'increment de valor experimentat pels terrenys de

naturalesa urbana constitueix el primer element

del fet imposable, de tal manera que, si no existeix

aquest increment, no es generarà el tribut,

malgrat les regles objectives de càlcul de la quota

de la legislació d’hisendes locals, perquè, en

mancar un element essencial del fet imposable,

no pot sorgir l'obligació tributària.

Aquest argument és el que s’estableix en el sisè

fonament jurídic de l’esmentada sentència del

TSJC, del 21 de març de 2012:

“SEXTO: Sin perjuicio de lo expuesto, parece eviden-te que la ausencia objetiva de incremento de valor dará lugar a la no sujeción del impuesto, simplemen-te como consecuencia de la no realización del hecho imponible, pues la contradicción legal no puede ni debe resolverse a favor del “método de cálculo” y en detrimento de la realidad económica, pues ello

supondría desconocer los principios de equidad, justicia y capacidad económica.

La misma conclusión ha de aplicarse cuando sí ha existido incremento de valor, pero la cuantía de este es probadamente inferior a la resultante de la aplicación de dicho método de cálculo, al infringirse los mismos principios.”

Les conseqüències que s'extreuen de la sentèn-cia són les següents:

• Si s'acredita i es demostra que en el supòsit concret no ha existit, en termes econòmics i reals, cap increment, no tindrà lloc el supòsit de fet fixat per la llei per configurar el tribut i aquest no es podrà exigir, malgrat que l'aplicació de la legislació sobre hisendes locals sempre produeixi l'existència de teòrics increments.

• La base imposable estarà constituïda per l'increment de valor dels terrenys, que ha de prevaler sobre l'obtingut en aplicar les regles de càlcul esmentades, podent recórrer a la taxació pericial contradictòria en el supòsit que es defen-si l'existència d'un increment de valor inferior al que resulti de l'aplicació del quadre de percentat-ges de la legislació d’hisendes locals.

Amb aquests antecedents i veient la situació

crítica d’aquells contribuents que transmeten un

immoble tot obtenint una pèrdua patrimonial i es

veuen obligats a liquidar la plusvàlua municipal,

caldria plantejar-se seriosament el fet de recórrer

aquesta liquidació, sol·licitar la seva rectificació i

també la devolució del que s’hagi ingressat.

En efecte, el dret tributari és regit pel principi

Solve et repete (Vostè pagui i després recorri), de

manera que el més raonable seria que els afectats

paguessin el tribut (o avalessin el seu pagament) i,

paral·lelament, iniciessin la via del recurs

administratiu davant l’ajuntament que hagués

girat la liquidació de la plusvàlua. Posteriorment,

davant la desestimació del recurs per part de la

corporació local, quedaria oberta la via judicial,

però, en aquest cas, el primer que hauria de

valorar el contribuent és el cost-benefici d’iniciar

una via de reclamació judicial.

C

M

Y

CM

MY

CY

CMY

K

infocam1310.ai 1 17/09/13 16:53

Data del contracte Legislació aplicable

Contractes

d’arrendament

anteriors al

9 de maig de 1985

Text refós LAU 1964 i disposició transitòria 2a LAU

29/1994:

• Contractes subjectes a pròrroga forçosa, però amb

prohibició de la subrogació “inter vivos” i supressió

gradual de la subrogació “mortis causa”.

• Sistema de revisió gradual de la renda que pretén

recuperar les variacions de la inflació des de la

celebració del contracte. S’exclou en el cas de

carència de mitjans econòmics del llogater i la seva

família.

Contractes

d’arrendament

posteriors al

9 de maig de 1985

i anteriors a

l’1 de gener de 1995

Text refós LAU 1964, Reial decret llei 2/1985, de 30

d’abril, i disposició transitòria 1a LAU 29/1994:

• Llibertat per pactar la durada del contracte:

possibilitat de pactar el contracte per temps

determinat o sotmès a pròrroga forçosa.

• Possibilitat d’actualització de la renda només en

cas d’existència de clàusula pactada en el contracte.

Contractes

d’arrendament

posteriors a

l’1 de gener de 1995

i anteriors al

6 de juny de 2013

Llei 29/1994, d’arrendaments urbans:

• La durada mínima del contracte, obligatòria per a

l’arrendador, es fixa en cinc anys, i la pròrroga tàcita

en tres anys.

• La renda només es pot actualitzar anualment

d’acord amb les variacions de l’IPC, encara que no es

pacti en el contracte.

Contractes

d’arrendament

posteriors al

6 de juny de 2013

Llei 29/1994, d’arrendaments urbans reformada per

la Llei 4/2013:

• La durada mínima, obligatòria per a l’arrendador,

es redueix a tres anys, i la pròrroga tàcita passa a

ser d’un any.

• Llibertat de pacte sobre l’actualització de la renda,

aplicant-se l’IPC a falta de pacte exprés.

1

2

3

4

Des que el 6 de juny passat va entrar en vigor la reforma de la Llei d’arrendaments Urbans 29/1994, que

introdueix les novetats i modificacions estudiades a la pàgina anterior, ens trobem davant el “quart text legal” que aplicarem als arrendaments urbans d’habitatges, juntament amb el text refós de la LAU de

1964, el Reial decret llei 2/1985, la pròpia LAU 29/1994 abans de la reforma i la LAU reformada per la Llei

4/2013.

Això suposa un veritable “caos arrendatici” ja que, depenent de la data del contracte, aplicarem normes

totalment diferents.

NOVETATSRègim aplicable. Les parts podran pactar submissió a la mediació o arbitratge.

Notificacions electròniques. Es preveu la possibilitat que propietari i llogater assenyalin una

adreça electrònica en el contracte a l’efecte de rebre les notificacions respectives.

Arrendaments exclosos. Queda exclòs de l'àmbit d'aplicació de la LAU l'arrendament temporal

comercialitzat amb finalitats turístiques.

Inscripció en el Registre. És necessària perquè els arrendaments concertats sobre finques

urbanes tinguin efecte davant de tercers.

Determinació de la renda. Es permet el pacte de compensació de la renda amb les obres de

reforma o rehabilitació realitzades per l'arrendatari.

Registre de sentències fermes d'impagaments de rendes. Es crea aquest Registre amb la

finalitat d'oferir informació sobre el risc que suposa arrendar immobles a persones que tenen

precedents d'incompliment de les seves obligacions de pagament de renda en contractes

d'arrendament i que, per aquest motiu, han estat condemnades per sentència ferma en un

procediment de desnonament.

Novetats i modificacions

en l’arrendament d’habitatges

Quatre normes vigents: entrada en vigor de la Llei

4/2013, de 4 de juny, que reforma la LAU 29/1994

MODIFICACIONSRègim aplicable. Llibertat de pactes: els contractes d'habitatge es regiran, en primer lloc, per la

voluntat de les parts, Títol II, i, supletòriament, pel Codi Civil.

Durada dels contractes. La duració mínima, obligatòria per a l’arrendador, dels contractes

d’habitatge es redueix a tres anys.

Resolució del contracte per necessitat de l'arrendador o de la seva família, sempre que hagi

transcorregut el primer any de durada, amb comunicació prèvia de dos mesos d'antelació.

Pròrroga del contracte. Pròrroga d'un any en finalitzar els tres anys de durada.

Desistiment del contracte. L'arrendatari pot desistir-ne un cop transcorreguts sis mesos, amb

comunicació mínima de 30 dies. En aquest cas, es pot pactar en el contracte una indemnització a

favor del propietari d’un mes de renda per cada any deixat de complir.

Resolució del dret de l'arrendador. Si durant la durada del contracte el dret de l'arrendador quedés

resolt per l'exercici d'un retracte convencional, l'obertura d'una substitució fideïcomissària,

l'alienació forçosa derivada d'una execució hipotecària o d’una sentència judicial o l'exercici d'un

dret d'opció de compra, l'arrendament quedaria extingit . No queda extingit si el contracte està

inscrit anteriorment a altres drets.

Alienació de l'habitatge arrendat. Subrogació de l’adquirent en els drets i obligacions de

l'arrendador si l'arrendament està inscrit amb anterioritat a la transmissió. Si la finca no es troba

inscrita en el Registre de la Propietat, l'arrendatari podrà exigir de poder-hi continuar durant tres

mesos.

Separació, divorci o nul·litat de matrimoni de l'arrendatari. El cònjuge a qui se li atribueix l'ús de

l'habitatge arrendat passa a ser el titular del contracte.

Subrogació. Possibilitat de pacte de renúncia al dret de subrogació en contractes de durada

superior a tres anys.

Actualització de la renda. Llibertat de pactes entre les parts sobre l'actualització durant tota la

vigència del contracte, aplicant l'IPC a falta de pacte exprés.

Arrendataris amb discapacitat. Quan el llogater (o la persona amb qui convisqui) sigui discapacitat

o més gran de 70 anys, aquest (amb prèvia notificació a l’arrendador) podrà portar a terme obres a

l’habitatge, per adaptar-lo a les seves necessitats.

Dret d'adquisició preferent. Es pot pactar la renúncia de l'arrendatari a aquest dret, però amb

l’obligació de l'arrendador de notificar la venda amb una antelació mínima de 30 dies a la formalit-

zació de la compravenda.

Fiança. La fiança s’haurà d’actualitzar una vegada transcorreguts tres anys de vigència del contracte.

En el BOE del 5 de juny de 2013 es va publicar la tan anunciada Llei 4/2013, de 4 de juny de mesures

de flexibilització i foment del mercat de lloguer d'habitatges, la qual va entrar en vigor el 6 de juny,

i podrà ser objecte de desenvolupament reglamentari.

Amb aquesta llei, el que es pretén és flexibilitzar, tal com el seu propi nom indica, el mercat de

lloguer per aconseguir-ne una major dinamització.

A continuació exposem d'una forma esquemàtica quines han estat les novetats que aporta

aquesta reforma, introduint noves normes o apartats que en la Llei d’arrendaments urbans no

es contemplaven, i d'altra banda, indiquem les modificacions en qüestions que ja estaven

contingudes en aquest text legal.

C

M

Y

CM

MY

CY

CMY

K

infocam1310.ai 2 17/09/13 16:53

Data del contracte Legislació aplicable

Contractes

d’arrendament

anteriors al

9 de maig de 1985

Text refós LAU 1964 i disposició transitòria 2a LAU

29/1994:

• Contractes subjectes a pròrroga forçosa, però amb

prohibició de la subrogació “inter vivos” i supressió

gradual de la subrogació “mortis causa”.

• Sistema de revisió gradual de la renda que pretén

recuperar les variacions de la inflació des de la

celebració del contracte. S’exclou en el cas de

carència de mitjans econòmics del llogater i la seva

família.

Contractes

d’arrendament

posteriors al

9 de maig de 1985

i anteriors a

l’1 de gener de 1995

Text refós LAU 1964, Reial decret llei 2/1985, de 30

d’abril, i disposició transitòria 1a LAU 29/1994:

• Llibertat per pactar la durada del contracte:

possibilitat de pactar el contracte per temps

determinat o sotmès a pròrroga forçosa.

• Possibilitat d’actualització de la renda només en

cas d’existència de clàusula pactada en el contracte.

Contractes

d’arrendament

posteriors a

l’1 de gener de 1995

i anteriors al

6 de juny de 2013

Llei 29/1994, d’arrendaments urbans:

• La durada mínima del contracte, obligatòria per a

l’arrendador, es fixa en cinc anys, i la pròrroga tàcita

en tres anys.

• La renda només es pot actualitzar anualment

d’acord amb les variacions de l’IPC, encara que no es

pacti en el contracte.

Contractes

d’arrendament

posteriors al

6 de juny de 2013

Llei 29/1994, d’arrendaments urbans reformada per

la Llei 4/2013:

• La durada mínima, obligatòria per a l’arrendador,

es redueix a tres anys, i la pròrroga tàcita passa a

ser d’un any.

• Llibertat de pacte sobre l’actualització de la renda,

aplicant-se l’IPC a falta de pacte exprés.

1

2

3

4

Des que el 6 de juny passat va entrar en vigor la reforma de la Llei d’arrendaments Urbans 29/1994, que

introdueix les novetats i modificacions estudiades a la pàgina anterior, ens trobem davant el “quart text legal” que aplicarem als arrendaments urbans d’habitatges, juntament amb el text refós de la LAU de

1964, el Reial decret llei 2/1985, la pròpia LAU 29/1994 abans de la reforma i la LAU reformada per la Llei

4/2013.

Això suposa un veritable “caos arrendatici” ja que, depenent de la data del contracte, aplicarem normes

totalment diferents.

NOVETATSRègim aplicable. Les parts podran pactar submissió a la mediació o arbitratge.

Notificacions electròniques. Es preveu la possibilitat que propietari i llogater assenyalin una

adreça electrònica en el contracte a l’efecte de rebre les notificacions respectives.

Arrendaments exclosos. Queda exclòs de l'àmbit d'aplicació de la LAU l'arrendament temporal

comercialitzat amb finalitats turístiques.

Inscripció en el Registre. És necessària perquè els arrendaments concertats sobre finques

urbanes tinguin efecte davant de tercers.

Determinació de la renda. Es permet el pacte de compensació de la renda amb les obres de

reforma o rehabilitació realitzades per l'arrendatari.

Registre de sentències fermes d'impagaments de rendes. Es crea aquest Registre amb la

finalitat d'oferir informació sobre el risc que suposa arrendar immobles a persones que tenen

precedents d'incompliment de les seves obligacions de pagament de renda en contractes

d'arrendament i que, per aquest motiu, han estat condemnades per sentència ferma en un

procediment de desnonament.

Novetats i modificacions

en l’arrendament d’habitatges

Quatre normes vigents: entrada en vigor de la Llei

4/2013, de 4 de juny, que reforma la LAU 29/1994

MODIFICACIONSRègim aplicable. Llibertat de pactes: els contractes d'habitatge es regiran, en primer lloc, per la

voluntat de les parts, Títol II, i, supletòriament, pel Codi Civil.

Durada dels contractes. La duració mínima, obligatòria per a l’arrendador, dels contractes

d’habitatge es redueix a tres anys.

Resolució del contracte per necessitat de l'arrendador o de la seva família, sempre que hagi

transcorregut el primer any de durada, amb comunicació prèvia de dos mesos d'antelació.

Pròrroga del contracte. Pròrroga d'un any en finalitzar els tres anys de durada.

Desistiment del contracte. L'arrendatari pot desistir-ne un cop transcorreguts sis mesos, amb

comunicació mínima de 30 dies. En aquest cas, es pot pactar en el contracte una indemnització a

favor del propietari d’un mes de renda per cada any deixat de complir.

Resolució del dret de l'arrendador. Si durant la durada del contracte el dret de l'arrendador quedés

resolt per l'exercici d'un retracte convencional, l'obertura d'una substitució fideïcomissària,

l'alienació forçosa derivada d'una execució hipotecària o d’una sentència judicial o l'exercici d'un

dret d'opció de compra, l'arrendament quedaria extingit . No queda extingit si el contracte està

inscrit anteriorment a altres drets.

Alienació de l'habitatge arrendat. Subrogació de l’adquirent en els drets i obligacions de

l'arrendador si l'arrendament està inscrit amb anterioritat a la transmissió. Si la finca no es troba

inscrita en el Registre de la Propietat, l'arrendatari podrà exigir de poder-hi continuar durant tres

mesos.

Separació, divorci o nul·litat de matrimoni de l'arrendatari. El cònjuge a qui se li atribueix l'ús de

l'habitatge arrendat passa a ser el titular del contracte.

Subrogació. Possibilitat de pacte de renúncia al dret de subrogació en contractes de durada

superior a tres anys.

Actualització de la renda. Llibertat de pactes entre les parts sobre l'actualització durant tota la

vigència del contracte, aplicant l'IPC a falta de pacte exprés.

Arrendataris amb discapacitat. Quan el llogater (o la persona amb qui convisqui) sigui discapacitat

o més gran de 70 anys, aquest (amb prèvia notificació a l’arrendador) podrà portar a terme obres a

l’habitatge, per adaptar-lo a les seves necessitats.

Dret d'adquisició preferent. Es pot pactar la renúncia de l'arrendatari a aquest dret, però amb

l’obligació de l'arrendador de notificar la venda amb una antelació mínima de 30 dies a la formalit-

zació de la compravenda.

Fiança. La fiança s’haurà d’actualitzar una vegada transcorreguts tres anys de vigència del contracte.

En el BOE del 5 de juny de 2013 es va publicar la tan anunciada Llei 4/2013, de 4 de juny de mesures

de flexibilització i foment del mercat de lloguer d'habitatges, la qual va entrar en vigor el 6 de juny,

i podrà ser objecte de desenvolupament reglamentari.

Amb aquesta llei, el que es pretén és flexibilitzar, tal com el seu propi nom indica, el mercat de

lloguer per aconseguir-ne una major dinamització.

A continuació exposem d'una forma esquemàtica quines han estat les novetats que aporta

aquesta reforma, introduint noves normes o apartats que en la Llei d’arrendaments urbans no

es contemplaven, i d'altra banda, indiquem les modificacions en qüestions que ja estaven

contingudes en aquest text legal.

C

M

Y

CM

MY

CY

CMY

K

infocam1310.ai 2 17/09/13 16:53

Publicació de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i el Maresme I Octubre 2013

La Riera, 161, baixos • Tel. 937 985 057 • 08302 MATARÓ • www.cambrapropietat.cat

La plusvàlua municipal a debat

ASSESSORIA JURÍDICA

La Cambra posa a la seva disposició advocats especialitzats amb els quals podrà informar-se,

resoldre els seus dubtes i emprendre les actuacions convenients per defensar els seus

interessos. L’assessorament és gratuït per als socis. Les actuacions o gestions que sol·licitin

poden comportar un pagament addicional.

La crisi que viu el sector immobiliari ha provocat una situació fins ara impensable: la venda d'immobles pot generar una pèrdua o minusvali-desa patrimonial, ja que el valor de transmissió és inferior al valor pel qual es va adquirir el bé.

No obstant això, els ajuntaments segueixen

exigint l'impost sobre l’increment de valor dels

terrenys de naturalesa urbana – comunament

conegut com a plusvàlua municipal – quan es

produeix la transmissió d’un immoble, pel fet que

el mètode de càlcul no té en compte el guany o

pèrdua real en la transmissió de l'immoble, sinó

que el sistema legal parteix del supòsit que en

tota transmissió de terrenys subjectes a l'impost

hi ha sempre un increment de valor, que es calcu-

la mitjançant l'aplicació d'uns percentatges

anuals sobre el valor cadastral fixat en el moment

de la transmissió.

Aquesta circumstància és paradoxal. El contri-

buent no entén com, tenint una minusvalidesa

real, es pot tributar per un impost que conceptual-

ment es limita a gravar l'increment de valor.

El Tribunal Superior de Justícia de Catalunya

(TSJC) s'ha fet ressò d'aquesta situació i la seva

Secció Primera, en les sentències del 21 de març i

del 20 de setembre de 2012, ha declarat que

l'increment de valor experimentat pels terrenys de

naturalesa urbana constitueix el primer element

del fet imposable, de tal manera que, si no existeix

aquest increment, no es generarà el tribut,

malgrat les regles objectives de càlcul de la quota

de la legislació d’hisendes locals, perquè, en

mancar un element essencial del fet imposable,

no pot sorgir l'obligació tributària.

Aquest argument és el que s’estableix en el sisè

fonament jurídic de l’esmentada sentència del

TSJC, del 21 de març de 2012:

“SEXTO: Sin perjuicio de lo expuesto, parece eviden-te que la ausencia objetiva de incremento de valor dará lugar a la no sujeción del impuesto, simplemen-te como consecuencia de la no realización del hecho imponible, pues la contradicción legal no puede ni debe resolverse a favor del “método de cálculo” y en detrimento de la realidad económica, pues ello

supondría desconocer los principios de equidad, justicia y capacidad económica.

La misma conclusión ha de aplicarse cuando sí ha existido incremento de valor, pero la cuantía de este es probadamente inferior a la resultante de la aplicación de dicho método de cálculo, al infringirse los mismos principios.”

Les conseqüències que s'extreuen de la sentèn-cia són les següents:

• Si s'acredita i es demostra que en el supòsit concret no ha existit, en termes econòmics i reals, cap increment, no tindrà lloc el supòsit de fet fixat per la llei per configurar el tribut i aquest no es podrà exigir, malgrat que l'aplicació de la legislació sobre hisendes locals sempre produeixi l'existència de teòrics increments.

• La base imposable estarà constituïda per l'increment de valor dels terrenys, que ha de prevaler sobre l'obtingut en aplicar les regles de càlcul esmentades, podent recórrer a la taxació pericial contradictòria en el supòsit que es defen-si l'existència d'un increment de valor inferior al que resulti de l'aplicació del quadre de percentat-ges de la legislació d’hisendes locals.

Amb aquests antecedents i veient la situació

crítica d’aquells contribuents que transmeten un

immoble tot obtenint una pèrdua patrimonial i es

veuen obligats a liquidar la plusvàlua municipal,

caldria plantejar-se seriosament el fet de recórrer

aquesta liquidació, sol·licitar la seva rectificació i

també la devolució del que s’hagi ingressat.

En efecte, el dret tributari és regit pel principi

Solve et repete (Vostè pagui i després recorri), de

manera que el més raonable seria que els afectats

paguessin el tribut (o avalessin el seu pagament) i,

paral·lelament, iniciessin la via del recurs

administratiu davant l’ajuntament que hagués

girat la liquidació de la plusvàlua. Posteriorment,

davant la desestimació del recurs per part de la

corporació local, quedaria oberta la via judicial,

però, en aquest cas, el primer que hauria de

valorar el contribuent és el cost-benefici d’iniciar

una via de reclamació judicial.

C

M

Y

CM

MY

CY

CMY

K

infocam1310.ai 1 17/09/13 16:53