ESTUDI PER LA DETECCIÓ DEL PARC D’HABITATGES BUITS I EL...

ESTUDI PER LA DETECCIÓ

DEL PARC D’HABITATGES BUITS

I EL SEU ESTAT DE CONSERVACIÓ

Document de síntesi

Ajuntament de Figaró‐Montmany

Desembre 2010

Equip redactor:

Estudi per la detecció del parc d’habitatges buits i el seu estat de conservació al Figaró‐Montmany

2

ÍNDEX:

1. INTRODUCCIÓ, 3

2. DETECCIÓ DEL PARC VACANT, 4

3. CARACTERITZACIÓ DEL PARC VACANT, 6

4. PROPOSTES D’ACTUACIONS, 12


3

1. INTRODUCCIÓ La necessitat d’aquest estudi sorgeix de les iniciatives de l’Ajuntament de Figaró‐Montmany en matèria d’habitatge, en el marc del desplegament del Pla Local d’Habitatge i de la Llei de Barris: el foment de la rehabilitació, principalment al nucli antic; la introducció al mercat de lloguer el parc d’habitatges vacant; i la voluntat de promoure nous models no especulatius d’accés a l’habitatge, com són el dret de superfície, l’usdefruit o la masoveria urbana, entre d’altres. La definició d'habitatge buit segons la Llei del Dret a l'Habitatge1 és aquell habitatge que roman desocupat permanentment, sense causa justificada, per un termini de més de dos anys. A aquest efecte, són causes justificades el trasllat per raons laborals, el canvi de domicili per una situació de dependència, l'abandonament de l'habitatge en una zona rural en procés de pèrdua de població i el fet que la propietat de l'habitatge sigui objecte d'un litigi judicial pendent de resolució. Els últims anys s’ha detectat un augment de pisos buits, principalment en el nucli antic. Una de les explicacions d’aquest fenomen podria ser l’alt grau d’envelliment dels edificis, i que per tant, les condicions dels habitatges no ofereixen les comoditats dels habitatges nous, els problemes d’accessibilitat tant dels edificis com l’espai urbà, o la dificultat de la mobilitat amb vehicles. Les polítiques d’habitatges del Figaró‐Montmany han prioritzat la conservació i rehabilitació d’aquests immobles per tal d’invertir el procés, i a la vegada, oferir habitatges assequibles, sense necessitat de construccions d’obra nova. L’estudi dels habitatges buits i del seu estat de conservació és un instrument per determinar els habitatges desocupats del municipi amb l'objectiu de fomentar la seva introducció al mercat, convidant al propietari a la cessió o ocupació d'aquests immobles, així com donant a conèixer les mesures de foment de que disposen. El treball està estructurat en dues parts. En la primera part es realitza la detecció del parc vacant i la seva caracterització, tot analitzant les principals característiques, com són la localització, el tipus d’ordenació, l’antiguitat, el seu estat de conservació, etc. La segona part del treball exposa un seguit de models i sistemes per promoure la rehabilitació dels habitatges i la seva introducció al mercat d’habitatge.

1 Article 3.d. de la Llei 18/2007


4

2. DETECCIÓ DEL PARC VACANT Càlcul del parc vacant realitzat en el PLH El Pla Local d’Habitatge va realitzar una primer anàlisi bàsic del parc vacant de Figaró‐Montmany, el qual recuperem. Aquest anàlisi es va realitzar a partir de la informació procedent del processat de dades d’origen estadístic, com ara Administracions Públiques, institucions de dret públic, ONG o empreses subministraments. Per complementar aquestes dades, es va realitzar un treball de camp bàsic, per detectar aquells casos d’habitatges nous o en procés de reforma integral. A partir d’aquests càlculs el nombre d’habitatges buits es situava entorn les 37 unitats. Paral∙lelament, com a comprovació, es va calcular el nombre d’habitatges buits d’acord amb una nova metodologia desenvolupada per la Diputació de Barcelona. En aquesta metodologia es posa en relació els habitatges buits detectats l’any 2001 amb les variacions en el parc d’habitatges i de llars entre l’any 2001 i l’any 2008. Així doncs, considerant els dos mètodes de càlcul, es van obtenir les següents dades:

Parc vacant a partir dels consums d’aigua

Parc vacant a partir càlcul Cens 2001

Figaró‐Montmany 37 29

Com a valor d’estudi en el PLH es va considerar el valor mig, és a dir, un parc d’habitatges vacants de 33 unitats. Nivell d’anàlisi avançat L’interès de l’Ajuntament de disposar d’un cens i una caracterització del seu parc vacant, i la voluntat d’incorporar‐los al mercat de lloguer o similars, fan necessari un anàlisi de nivell més avançat consistent en la realització d’un treball de camp. El treball de camp ha consistit en determinar, en primer lloc, si l’habitatge està ocupat o no, i en segon lloc, les principals característiques del mateix (tipus d’edifici, ordenació, estat de conservació, antiguitat, equipaments, accessibilitat i superfície aproximada). En la mesura del possible, es determinarà el motiu de desocupació, i el temps que està buit l’habitatge, ja que poden ser detalls clau per a la seva mobilització forçosa d’acord amb els paràmetres de la Llei del dret a l’habitatge. El treball de camp ha consistit d’anar físicament, a peu de carrer, a comprovar les dades obtingudes en l’anàlisi realitzat en el PLH. I aquestes dades s’han recollit en unes fitxes. La informació obtinguda també s’ha plasmat en un plànol, a fi de localitzar geogràficament on es troben els habitatges buits.


5

La metodologia del treball de camp ha estat: - Elaboració d’una fitxa amb la finalitat de recollir els paràmetres a tenir en compte

posteriorment, en el treball de carrer. - Treball de camp pròpiament. La visita dels habitatges ha recollit només els elements

comuns dels habitatges, ja que no s’ha pogut visitar el seu interior. - Explotació de les dades obtingudes a través de fulls de càlcul i gràfics.

El treball de camp a abastat tots els casos, al ser un univers petit, inferior a 400 casos. A més, les dades s’han contrastat amb l’enquesta a veïns/es i el personal de l’Ajuntament, que és el mitjà més comú de procedència de la informació sobre els casos d’habitatge buit. L’abast geogràfic de l’estudi s’ha centrat en el nucli urbà del municipi. El treball de camp realitzat ha identificat 30 casos de situació d’habitatge buit. En el nucli antic, això suposa un 18% del parc d’habitatges, i en el total del municipi suposa un 7%.

Núm. Habitatges buits 30

Núm. Finques amb habitatges buits 20


6

3. DETECCIÓ DEL PARC VACANT 3.1 Característiques general de l'edificació

• Localització: Com ja havíem exposat anteriorment, la major part de casos d'habitatges buits del nucli urbà del municipi es concentren en el nucli antic. Del total de 31 casos detectats, 27 dels casos estan situats al nucli antic.

LOCALITZACIÓ

Les principals causes que poden explicar aquest fenomen són que degut a l’antiguitat de l’edificació d’aquesta àrea, les condicions dels habitatges són inferiors a les que es poden trobar en edificacions més recents. Per tant, la rehabilitació i millora de les condicions d’aquests habitatges és un element clau per aconseguir la ocupació d’aquests habitatges.

• Antiguitat: Tant el Projecte d’intervenció integral de la Llei de Barris com el Pla Local d’habitatge havien detectat que el grau d’envelliment de l’edificació del nucli antic era elevat, i per tant, els habitatges buits, que majoritàriament estan localitzats en aquesta àrea, són en gran part edificis molt antics.

ANTIGUITAT


7

Quasi el 70% dels edificis amb habitatges buits són anteriors a 1930 i el 18% dels edificis van ser construïts entre el 1931 i 1950. És a dir, que el 85% del parc d’habitatges vacant és anterior a 1950. Aquest fet estar relacionat amb la clara zonificació al nucli antic dels habitatges buits, com hem comentat a l’apartat anterior.

• Tipologia edificatòria: Com anem veient amb totes les característiques, els habitatges buits presenten característiques similars a les característiques detectades al parc d’habitatges del nucli antic en els estudis de la Llei de Barris i el PLH. Pel que fa a la tipologia edificatòria no és diferent, la major part dels edificis amb habitatges buits, casi el 80%, són edificis plurifamiliars entre mitgeres.

TIPOLOGIA EDIFICATÒRIA

Això ens orienta que el treball posterior de mobilització dels habitatges desocupats, no es quedarà amb la intervenció dels habitatges, sinó que tant o més important serà la intervenció en el conjunt de la l’edificació.

• Accessibilitat: A excepció d’una finca, tots els edificis amb habitatges buits no tenen ascensor. Aquesta no és una causa de desocupació pròpiament, però si que és un paràmetre influent en la tria d’habitatge per part d’un nou ocupant. A aquesta dada s’afegeix l’agreujament que en moltes de les finques no és possible, o és tècnica i costosament molt difícil col∙locar‐hi un ascensor.


8

ACCESSIBILITAT

• Tipus de propietat: La major part dels edificis del nucli antic de Figaró‐Montmany són d’una única propietat en règim vertical, i per tant, també ens trobem aquesta característica en els habitatges buits. Això és degut al procés de construcció del parc d’habitatges del municipi, on els mateixos veïns són els promotors, i construeixen els habitatges per la família actual i les futures generacions. Aquest procés ja no és freqüent, però al ser el parc d’habitatge antic, encara manté aquestes característiques.

TIPUS DE PROPIETAT

Pel que respecte al règim de tinença, ens trobem que casi el 50% dels pisos buits estan situats en finques en que els habitatges estan en lloguer. La gran presència d’immobles d’una única propietat dificulta els processos de rehabilitació, ja que el cost de les obres de tot l’edifici recau sobre un únic propietari.

• Nivell d’ocupació de la finca: La distribució dels habitatges buits és força equilibrada entre aquells que estan situats en finques totalment desocupades, i finques que també presenten habitatges ocupats.

Si ho comparem amb el tipus de propietat, aquelles finques totalment desocupades pertanyen a una única propietat, és a dir, vertical.


9

NIVELL D’OCUPACIÓ FINCA

Aquesta característica ens pot ajudar a plantejar un treball posterior de diàleg amb els propietaris, per oferir diferents mecanismes per aconseguir la ocupació d’aquests immobles. Proposarem solucions diferents en aquells casos que són un únic habitatge en un immoble plurifamiliar ocupat, que en aquells casos que la totalitat de la finca estigui desocupada.

3.2 Característiques de l'estat de conservació

• Paraments exteriors: Les façanes són majoritàriament de pedra o maó arrebossat, principalment els edificis més antics. L’estat de conservació dels paraments exteriors és el que presenta més situacions deficients, situant‐se entorn el 60% dels casos.

ESTAT DE CONSERVACIÓ DELS PARAMENTS EXTERIORS

Val a dir que l’assignació de la qualificació Deficient s’ha donat tant en aquells casos que requereixen manteniment, com aquells casos que necessiten també intervenció d’obres de millora.

Pel que fa a l’estat de les obertures, en la gran majoria dels casos tenen una qualitat acceptable, però són casos puntuals aquells que compleixen amb els requeriments d’eficiència energètica actuals.

Un altre element destacat dels paraments exteriors són els balcons. Aquests, en aquells casos que les façanes necessita treballs de manteniment del revestiment, els balcons també presenten


10

deficiències. Les principals deficiències dels balcons són la caiguda de revestiment en els cantells, a on es recolzen les baranes, fet que denota que no s’ha mantingut degudament.

• Coberta: Les cobertes de tots els edificis són inclinades de teula, a excepció d’un cas, el bloc plurifamiliar situat a les escales de l’Angelus, que presenta una coberta plana transitable. L’estat de conservació de les cobertes és en un 50% dels casos deficient, tot i que a diferència dels paraments exteriors, l’estat Deficient recull únicament situacions de manteniment, com són despreniments de teules o problemes puntuals d’impermeabilització.

ESTAT DE CONSERVACIÓ DE LES COBERTES

L’estat de les cobertes és necessàriament més bo que els paraments exteriors verticals, ja que el fet que la coberta estigui en mal estat pot afectar directament les condicions d’habitabilitat de l’interior, i en casos de goteres o similars, les obres de millora es duen a terme en breus terminis de temps. Fet que en el cas dels paraments exteriors verticals no és així, ja que les façanes poden passar‐se anys sense tractaments de manteniment o millora, ja que no afecten directament a les condicions d’habitabilitat de l’interior.

• Estructura: L’estat de conservació de l’estructura és en general bo, s’ha detectat un 60% de casos acceptable. Els casos que s’han recollit com a Deficients fan referència a situacions puntuals, com són mal estat de la caixa d’escala comunitària o vinclament de mitgeres o façanes.

ESTAT DE CONSERVACIÓ DE L’ESTRUCTURA


11

• Estat de conservació general: Del total dels 20 edificis estudiats, un 60% d’ells requereixen obres de rehabilitació d’algun element. Tenint en compte les característiques analitzades a l’apartat anterior, el fet de ser un parc envellit i en un procés d’abandonament, ja intuíem que trobaríem molt casos en mal estat de conservació.

ESTAT DE CONSERVACIÓ GENERAL

Les principals deficiències detectades són el deteriorament dels revestiments de façana. No existeix una relació clara entre l’estat de conservació dels edificis i el seu nivell de desocupació. És a dir, que tant existeixen casos de finques buides amb bon estat de conservació, com finques ocupades en mal estat de conservació. 3.3 Conclusions Com conclusions, ens trobem que existeix un perfil d’habitatge buit bastant generalitzat: és un habitatge situat al nucli antic, de construcció anterior a 1930, de propietat vertical i de tipologia plurifamiliar entre mitgeres sense ascensor. L’estat de conservació de l’habitatge buit presenta falta de manteniment de la façana, alguna deficiència puntual de la coberta i un bon estat estructural. Aquests resultats evidencien el procés de degradació i abandonament que ha patit el nucli antic, i que tant la Llei de Barris com el PLH han dirigit les seves estratègies en pal∙liar aquesta situació. Així doncs, aquest estudi es suma al treball de millorar les condicions tant dels habitatges com de l’espai urbà, per tal que gaudeixin de les mateixes condicions que els habitatges i àrees urbanes de construcció més recent.


12

4. PROPOSTES D’ACTUACIONS PER LA MOBILITZACIÓ DE PISOS BUITS 4.1 Masoveria Urbana La masoveria urbana consisteix en què el propietari cedeix l’ús de l’habitatge, per un termini acordat, i a canvi els cessionaris/masovers n’assumeixen les obres de rehabilitació i manteniment. El terme “masoveria urbana” sorgeix de l’analogia amb els contractes de parceria i masoveria en el que els propietaris de finques rústiques cedien les finques o part d’elles als masovers, per un temps determinat, a canvi del manteniment de les finques arrendades i una part de la collita, el percentatge del qual estava acordat al contracte. En el contracte de masoveria urbana el masover i el propietari fixen conjuntament uns objectius de condicionament de l'habitatge, a assolir al llarg del període establert. Així, el masover realitzarà les actuacions destinades a què es puguin assolir les condicions mínimes d’habitabilitat: l’adequació de les instal∙lacions d’aigua, gas, electricitat i sanejament de l’interior de l’habitatge i la millora de l’aïllament tèrmic i/o acústic, amb l’adaptació dels elements que conformen els tancaments d’un habitatge, tot seguint els paràmetres que exigeixen les normatives vigents. Aquests objectius acordats es van assolint durant el període establert i en cas de que no s'assoleixin, existeix la possibilitat de rescindir el contracte. En el contracte també s’establiran quines despeses aniran a càrrec del propietari i quines a càrrec del masover.

• Avantatges del sistema: La masoveria urbana respon als objectius de reduir el nombre d’habitatges que degut al seu mal estat de conservació o a la necessitat de realitzar‐hi obres per tal de dotar‐los de les condicions mínimes d’habitabilitat romanen desocupats, en molts casos, perquè els propietaris tenen una baixa capacitat econòmica per afrontar les inversions de millora; fomentar el manteniment i rehabilitació dels edificis i habitatges; i dinamitzar el mercat d’habitatge per mitjans alternatius de règim de tinença, sense que suposi la construcció de pisos de nova planta. Amb aquest sistema el propietari evita afrontar una forta inversió econòmica per dur a terme les obres de millora, una de les principals causes de desocupació. I paral∙lelament, els cessionaris/masovers prenen part de la responsabilitat dels deures de conservació, i per tant, són partícips del manteniment dels immobles, una de les majors desconfiances dels propietaris a la hora de posar en lloguer un pis.


13

4.2 Dret de superfície L’article 564‐1 del Codi Civil Català defineix el dret de superfície: «La superfície és el dret real limitat sobre una finca aliena que atribueix temporalment la propietat separada de les construccions o de les plantacions que hi estiguin incloses. En virtut del dret de superfície, es manté una separació entre la propietat d’allò que es construeix o es planta i el terreny o el sòl en què es fa.» És a dir, que en virtut d’aquesta figura pot existir un propietari d’un habitatge amb plens efectes, mentre que la propietat del sòl sigui d’una persona diferent. El Text refós de la Llei del sòl, en l’article 40.1, amb la finalitat de promoure la utilització del dret de superfície com un instrument públic d’intervenció en el mercat de sòl, admet que el dret de superfície es pot constituir sobre construccions o edificacions ja fetes o sobre habitatges, locals o elements privatius de construccions o edificacions, i n’atribueix al superficiari la propietat temporal, sens perjudici de la propietat separada del titular del sòl. Igualment, el Codi Civil Català, en l’article 564.2, permet que el dret de superfície es constitueixi sobre construccions ja existents. Per tant, al poder constituir drets de superfície sobre habitatges ja construïts i resultants d’una divisió horitzontal, es pot entendre com un nou règim de tinença de l’habitatge.

• Avantatges del sistema: Aquest figura té el potencial per al manteniment del patrimoni d’un particular que no vol vendre el seu patrimoni però vol donar‐hi un ús. Així, la figura permet mantenir la titularitat del sòl, i en canvi, el manteniment dels habitatges correspon als usuaris i no al titular del sòl. Per tant, el propietari no haurà de fer cap inversió econòmica per mantenir l’immoble, i en canvi percebrà una compensació econòmica per cedir el seu ús. El dret de superfície pot constituir una alternativa d’habitatge més assequible per a l’usuari que l’habitatge de compra. Així mateix, aquest figura li dóna estabilitat, ja que el dret d’ús se li atorga per molts anys. A més, el dret es pot transmetre, encara que amb limitacions, entre vius, es pot vendre, es pot deixar en herència i es pot gravar. És possible constituir una hipoteca sobre el dret de superfície (article 107.5 de la Llei hipotecària).


14

4.3 Usdefruit El dret d’usdefruit es pot definir com un dret real en una cosa estranya que permet fer‐la servir durant un temps determinat. És a dir, que hi ha un dret sobre la cosa que és el propietari o nu propietari i un dret d’aprofitament que correspon a la persona de l’usufructuaria. Per tant, el dret d’usdefruit sempre és un dret en un cosa d’una altra persona, amb independència de qui sigui aquesta última. És un dret molt habitual en herències, atès que té la característica que dóna protecció al cònjuge (té l'ús i gaudi per a tota la vida) sense afectar els drets hereditaris dels descendents, que acabaran amb el temps adquirint la seva herència. Hi ha dos aspectes que caracteritzen aquest dret: la seva temporalitat i el respecte a la seva identitat. Amb referència a la temporalitat, pel fet de ser un dret contraposat al dret de propietat, forçosament té un límit temporal. I pel que fa al respecte a la seva identitat, l’usufructuari ha de conservar el que se li entrega temporalment, ja que el gaudiment i l’ús que se li concedeix es predica, de quelcom que ha de tornar tal i com ho va rebre. El propietari recupera l’objecte de seu dret de propietat i, per tant, l’objecte ha de ser conservat per a ser tornat, atès que l’usufructuari només té l’ús de la cosa aliena. L’usufructuari té la obligació de conservar la cosa, formalitzar l’inventari corresponent i procedir a les reparacions necessàries. EL nu propietari, té els poders sobre la cosa, la possibilitat de realitzar obres i millores que no n’afectin la identitat i forma, ni perjudiquin el valor de l’usdefruit; pot imposar servituds, i pot vendre i hipotecar el seu dret. A més, ha d’assumir els desemborsament econòmics per raó de la cosa que puguin correspondre‐li, atesa la seva condició de propietari.

• Avantatges del sistema: Aquest figura, de la mateixa manera que el dret de superfície, té el potencial per al manteniment del patrimoni d’un particular que no vol vendre el seu patrimoni però vol donar‐hi un ús. El propietari cedeix l’immoble tal com està, d’aquesta manera evita fer una inversió econòmica per realitzar obres de millora, i a canvi, percep una compensació econòmica per cedir l’ús de l’immoble. A més, un cop extingit el contracte, es lliura al propietari l’immoble rehabilitat. De cara a l’usufructuari, el sistema posa al seu abast una oferta a preus més reduïts. Així mateix, aquest figura li dóna estabilitat, ja que el dret d’ús se li atorga per molts anys.

ESTUDI PER LA DETECCIÓ DEL PARC D’HABITATGES BUITS I EL...

Documents

Transcript of ESTUDI PER LA DETECCIÓ DEL PARC D’HABITATGES BUITS I EL...