En 1.993 RENFE adjudicó, en un ominosoconcurso público, “el derecho de adquirir” unsuelo que había sido expropiado para laconstrucción de la estación de Chamartín. Elsuelo tenía una capacidad edificatoria de187.358 m2 y fue adjudicado a DUCH SA paraque construyera un nuevo barrio diseñado porRicardo Bofill.

Hoy, 20 años después, DUCH SA,propiedad del BBVA en un 72,5%, tiene el“derecho de adquirir” 1.855.521m2 deaprovechamiento urbanístico, diez veces masque cuando se adjudicó, pero, aunque losmedios de comunicación han informadoreiteradas veces de que “Arranca la OperaciónChamartín”, DUCH SA no ha pagado ni un solo euro a RENFE, no ha movido ni unpuñado de tierra ni ha puesto un ladrillo en el suelo de la virtual OperaciónChamartín. Mientras tanto, la Administración Pública ha modificado y ampliadovarias veces el contrato con DUCH SA sin nuevos concursos públicos, harecalificado tres veces el suelo, ha hecho tres leyes, dos autonómicas y otranacional, para favorecer al adjudicatario, y ha ignorado en tres ocasiones sendosinformes jurídicos que proponían la rescisión del contrato a DUCH SA porincumplimiento del mismo.

El relato cuenta como protagonistas a ex socios de algún ministro deFomento que actúan de intermediarios, a un presidente de Comunidad –RuizGallardón- y a un ministro de Fomento -Arias Salgado- que según el autor de estelibro dicen falsedades en sede parlamentaria, y a unos herederos de las familiasexpropiadas que fueron insultados y casi criminalizados, cuando pidieron cuentasdel cambio de uso de los terrenos. Y lo más escandaloso: Nunca, en 20 años, haconstituido todo eso un escándalo público.

JESÚS ESPELOSÍN ATIENZA, es un ingeniero de caminos que fue concejal deUrbanismo de Madrid con los alcaldes Enrique Tierno Galván y Juan Barranco ypresidió el Consorcio Pasillo Verde Ferroviario de Madrid, una actuaciónurbanística ya finalizada hace mas de quince años. Fue considerado, por lasautoridades del PP, como el problema fundamental de la Operación Chamartín.

ISBN 84-15353-50-8

9 7 8 8 4 1 5 3 5 3 5 0 8 www.edicionesirreverentes.comEdiciones

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COLECCIÓN RARA AVIS

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J. Luis Gª Rodríguez El fraude nacionalista

Jesús Espelosín Operación Chamartín

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Clarke, Philip K. Dick, etc 2099

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Jesús Espelosín

Jesús Espelosín

Operación ChamartínHistoria de una realidad virtual

Rara Avis

Ediciones Irreverentes

Todos los derechos reservados. Prohibida la reproducción total o parcial de esta obra por cualquier procedimiento y el almacenamiento o transmisión de la totalidad o parte de su contenido por cualquier método, salvo permiso expreso del editor.

De la obra © Jesús Espelosín, 2013De la edición © Ediciones Irreverentes S.L.Marzo de 2013http://www.edicionesirreverentes.comISBN: 978-84-15353-50-8Depósito legal: M-8603-2013Diseño de la colección: Absurda FábulaMaquetación: Dos Dimensiones S. L.Imprime: PublidisaImpreso en España.

“El dinero lo ganan todos aquellos que, con paciencia y fina observación, van detrás de los que lo pierden”

Benito Pérez Galdós

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Agradecimientos

Este libro no habría sido posible sin las declaraciones, esporádicas pero continuadas durante 20 años, de algunos políticos de los dos partidos que se disputan en España el ejercicio del poder y de la colaboración de los medios de comunicación madrileños que han ayudado a divulgar durante ese tiempo la idea de que se iba a reurbanizar una zona del norte de Madrid.

A todos ellos, muchas gracias.

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Presentación. Aquí un libro, aquí algún lector

En alguna parte de este libro cito a mi admirada historiadora Barbara Tuchman. Contradictoriamente con esa admiración, incumplo tres condiciones que, según escribe en su libro “Practicing history”, debe cumplir un relato histórico: tener una perspectiva temporal superior a los 20 años del episodio que relato en este libro, no utilizar como fuentes históricas la prensa del tiempo narrado y, desde luego, poner en cuarentena la narración de los protagonistas del hecho. Y creo que tiene razón Barbara Tuchman ya que, como verán, este libro no responde a la pregunta de ¿Por qué se hizo así la Operación Chamartín?, para responder a la cual han pasado pocos años. Probablemente, como en otros casos parecidos, cuando prescriban los periodos de reclamación de responsabilidades, de toda clase de responsabilidades, podrán salir a la luz los datos que permitan contestar esa pregunta. Lo que sí hace este libro es recopilar la mayor parte de información publicada sobre el tema a la espera de que el tiempo y el interés social, si lo hubiere, permitan a alguien completar la historia. Por ejemplo, a DUCH SA que son los únicos que podrían escribir “La verdadera historia de la Operación Chamartín”, aunque no creo que lo hagan nunca. Porqueestelibropretendeserdehistoriaparalocualjustificocon, posiblemente, excesivas referencias, todo lo que digo en él. Quizá parece un libro de citas, no como el de un “meublé” (que, a lo mejor, podría asemejarse a ello esta Operación Chamartín) sino como eldeunaficionadoalahistoriaquequiereserrigurosoalahoradecontarla.

En una parte de esta historia aparezco como personaje de la misma y con intereses contrapuestos a los de otros personajes.

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Entiendo que eso me dificulta la objetividad en la narración yaque, en esos momentos, convierto el libro de historia en un libro de memorias. He tratado de evitarlo porque, ahora, me guía mas el deseodeescribirunbuenlibroqueeldeobtenerunbeneficio,porotra parte ya imposible. Sin embargo, por discreción, algunas veces no podré citar la fuente exacta de alguna información y, por tanto, tendré que prescindir del dato concreto. Mis conversaciones con muchos de los protagonistas de la Operación Chamartín, establecidas en el ámbito personal, quedarán en ese ámbito.

No obstante, como también pienso exponer mi opinión sobre los hechos, después de 20 años de no hacerlo, pediré la indulgencia del lectorsi tratodehacerpasar liebreporgato.Alfinyalcabo,otros se han pasado este tiempo haciendo pasar gato por liebre.

Mrs. Tuchman, I am sorry.

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ÍNDICE

PRÓLOGO. A modo de resumen .................................................. 11

CRONOLOGÍA

Capítulo 1. 1.836 Queda inaugurada la prehistoria ................... 27Capítulo 2. 1.939 La guerra ha terminado ................................. 33Capítulo 3. 1.944 Expropia que algo queda ............................... 37Capítulo 4. 1.993 Empieza el espectáculo ................................. 47Capítulo 5. 1.994… and the winner is DUCH ........................... 73Capítulo 6. 1.996 Doble o nada ............................................... 111Capítulo 7. 1.997 El año del Consorcio ................................... 141Capítulo 8. 1.998 Una buena cosecha ..................................... 153Capítulo 9. 1.999 El Parlamento Español al servicio del BBVA La Ley DUCH ....................................................... 185Capítulo 10. 2.002 Más madera, es la guerra............................. 207Capítulo 11. 2.004 La larga travesía del Plan Parcial ................ 229Capítulo 12. 2.011 La cebada al rabo ........................................ 255

LAS TRES OPERACIONES CHAMARTÍN

Capítulo 13. La Operación virtual. Ahora sí que sí ................... 289Capítulo 14. La Operación especulativa Como se hincha una burbuja ................................. 311Capítulo 15. La Operación urbanística. Epílogo provisional..... 329

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MANUAL DE REVERSIONISMO

Capítulo 16. El reversionismo y sus clases. ............................... 345Capítulo 17. El compromiso de DUCH con los reversionistas. 393

APÉNDICES

1. La conversión de la Ley de Ordenación del Territorio en Ley DUCH .............................................................................. 4072. La vida de DUCH. .................................................................. 437

DRAMATIS PERSONAE .......................................................... 461

FUENTES HISTÓRICAS .......................................................... 479

POST SCRIPTUM. UNA INTERPRETACIÓN SOCIOLÓGICA ............................. 527

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Prólogo, a modo de resumen

“Aunque mis ojos ya no puedan ver ese puro destello,

que me deslumbraba. Aunque ya nada pueda devolver la hora

del esplendor en la hierba, de la gloria en las flores,

no hay que afligirse. Porque la belleza

siempre perdura en el recuerdo.”William Wordsworth

Durante las últimas dos décadas, muchos hemos creído que el BBVA (siglas que engloban la fusión de unas cuantas entidades bancarias entre las que está Argentaria) iba a dar un pelotazo urbanístico-inmobiliario en Madrid a costa de la expropiación de unos terrenos por Franco, la ingenuidad de unos políticos, la desvergüenza de otros y la colaboración necesaria de legisladores, jurídicos, funcionarios varios y medios de comunicación que iban a posibilitar un hecho: el que unos terrenos expropiados en su día para construir unas instalaciones ferroviarias, públicas, se fueran a convertir en un negocio inmobiliario, privado. Y ello, naturalmente, dentro de la más estricta y moldeable legalidad.

Porque, con los terrenos que se expropiaron en 1.944 para hacer los “Enlaces ferroviarios de Madrid” (11), la compañía pública RENFE pretendió hacer un buen negocio en 1.993 adjudicando, en un raro concurso, a una empresa privada los “derechos de RENFE en relación con el desarrollo urbanístico de los terrenos anejos a la Estación de Chamartín (Madrid)” (59), es decir los beneficios que

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se produjeran una vez que las administraciones públicas, municipal y autonómica,recalificaranesosterrenosparaquesepudieranconstruirenellosviviendas,oficinas,localescomerciales,etc,enlugardelas“obras de la Estación de Chamartín y sus accesos”, motivo por el que fueron expropiados; en principio, 625.211 m2desuperficiedesueloy 187.358 m2 de aprovechamiento urbanístico. Se lo cuento en los Capítulos 4 y 5.

La adjudicación de esa especie de concurso público recayó en dos sociedades, una filial de Argentaria y Constructora SanJosé quienes constituyeron la empresa Desarrollo Urbanístico de Chamartín SA, a la que llamaremos por su anagrama DUCH. Cuando Argentaria, al poco tiempo, se integró en BBVA, DUCH pasó a estar controlada por esa entidad bancaria ya que dispone, en la actualidad del 72,5 % de las acciones de la sociedad.

A partir del momento de la adjudicación, DUCH se ha dedicado, durante veinte años, a especular con los derechos adjudicadoshastamultiplicarportreslasuperficiedesueloadjudicaday por diez el aprovechamiento urbanístico correspondiente, pero sin mover un solo montón de tierras para la urbanización del suelo ni poner un solo ladrillo en lo que, mientras tanto, los periódicos han estado llamando la Operación Chamartín.

Dos años después, en 1.996, el Ayuntamiento de Madrid recalificó ese suelo con el nuevo Plan General de Urbanismo,dotándole de un aprovechamiento de 363.472 m2, aunque, dado que erainsuficienteparalasaspiracionesdeDUCH,estasociedadpidióa RENFE un aumento del suelo adjudicado. RENFE no solo lo negó sino que propuso la rescisión de la adjudicación a DUCH debido a su inactividad. En lugar de eso, el ministro de Fomento, Rafael Arias Salgado, atendió la petición de DUCH triplicando, sin nuevo concurso público, la adjudicación hasta llegar a la cifra de 1.850.000 m2 de

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suelo, con un aprovechamiento urbanístico de 1.024.972 m2. Tiene usted todos los detalles en el Capítulo 6.

A partir de 1.997, el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid constituyen con el Ministerio de Fomento y RENFE un Consorcio (lo contamos en el Capítulo 7) para el control del asunto y se suman a la carrera de hinchar la burbuja de la Operación Chamartín mediante el ejercicio de su legítimo derecho a incluir infraestructuras públicas que debían ser financiadas por el valor del suelo.Un informe dela propia DUCH de 1.998 cuenta hasta 56 infraestructuras que debían ser incorporadas como carga urbanística del ámbito llamado Prolongación de la Castellana.

Con esa carga de infraestructuras, el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid debieron aumentar más del 70% la edificabilidaddelaOperaciónChamartíncuandounamodificaciónpuntual del Plan General, en 2.002, subió hasta 1.748.250 m2 el aprovechamiento urbanístico a disposición de DUCH. En el Capítulo 10 lo tiene usted todo.

Después, una larga tramitación del Plan Parcial correspondiente, que les cuento en los Capítulos 11 y 12, ha llevado a que la antigua adjudicación a DUCH de 187.358 m2 de aprovechamiento urbanístico haya llegado, después de aprobarse el Plan Parcial en 2.011, a la cifra de 1.855.521 m2, lo que supone multiplicar por diez aquella modesta cifra inicial y un hito en la historia de la especulación urbanística española.

Los herederos de los antiguos expropiados trataron de participar en las plusvalías de la operación, aunque fuera en modesta proporción, pero tuvieron que enfrentar sus argumentos pidiendo la reversión de los terrenos a los de los informes de los funcionarios públicos, los dictámenes de abogados, las negativas de registradores de la propiedad, las sentencias de jueces y la opinión de los medios de

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comunicación. Hasta los legisladores echaron una manita cambiando la normativa sobre el derecho de reversión. Para que nos entendamos: “reversionista” llegó a ser, por entonces, un término tan denostado como lo pueda ser ahora, funcionario, juez, político o periodista. Aunque, como en todo, siempre hay clases: no ha sido lo mismo reclamar los derechos siendo jesuita o gran empresario que siendo ciudadano de a pié. El Capítulo 16 ilustra este aspecto de la Operación Chamartín.

Alberto Ruiz Gallardón, a la sazón presidente de la Comunidad de Madrid lo tenía claro cuando, en diciembre de 1.998, un diputado de la oposición le interpeló en la Asamblea de Madrid por el retraso en la ejecución de la Operación Chamartín: “El problema es Espelosín” respondió el Presidente con su proverbial desparpajo, personalizando el problema de los reversionistas en una sola persona. (Véase Capítulo 8)

Como podrán ustedes leer en el Capítulo 9, el “problema” lo resolvió en pocos meses el Parlamento Español enmendando una Ley que pasaba por el Senado para incorporar una nueva regulación del derecho de reversión favorable a los intereses de DUCH, gracias, nuevamente, a la iniciativa del ministro Arias Salgado y, sin embargo, catorce años después, la cosa está como entonces, lo que demuestra que Ruiz Gallardón, quien puso la diana, y Arias Salgado, el que disparó la “ley DUCH”, se equivocaron de problema.

Porque, la realidad es que el asunto del qué hacer con los antiguos propietarios de suelo expropiado para hacer cosa distinta de lo que se pretendía hacer ahora, era un problema exclusivo de DUCH quien, en su oferta al pseudo-concurso, se había comprometido a resolverlo y, en todo caso, a hacerse cargo de los costes correspondientes a esa resolución, por lo que, en ningún momento ese “problema” lo era para los intereses públicos. El Capítulo 17 reproduce los términos exactos de ese compromiso, incumplido, de DUCH.

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Mientras tanto, los responsables políticos de Ministerio de Fomento, Comunidad y Ayuntamiento de Madrid se han dedicado durante todo este tiempo a discrepar entre ellos para terminar, tiempo después, tramitando expedientes favorables a DUCH o, cuando hacíafalta,modificandolegislacionesconelmismofinbenefactor.

Con objeto de transmitir a la opinión pública una idea de la utilidad de su trabajo, se dedicaron a hacer declaraciones triunfalistas a la prensa anunciando, de vez en cuando, que ya se ponía en marcha la Operación Chamartín y que iba a ser el asombro del mundo, hasta que pasado el tiempo había que volver a decir lo mismo porque no había pasado nada. Una especie de técnica mixta de “épater le bourgeois” y “marear la perdiz” que debería haber recibido la atención de la Real Academia Española de la Lengua introduciendo en su diccionario el término “chamartinear”.

La prensa especializada en recoger declaraciones de los políticos se hizo eco, naturalmente, de cada nueva declaración resolviendo, como podían, el problema de idear cada vez un titular distinto para la misma declaración. “Arranca la Operación Chamartín” fue el titular más repetido durante todos estos años aunque los hay muy variados. Podrán ver algunos en el Capítulo 13.

Pero, toda esa actividad de unos y de otros, se ha desarrollado en el ámbito de lo virtual, es decir, en el terreno de la regulación administrativa, de las declaraciones políticas y de la comunicación escrita y dibujada. Nisiquierahahabido,enestetiempo,muchainformacióngráficayaqueeso requiere imágenes y, lo cierto, es que la realidad ha dado para pocas imágenes ya que los terrenos están como el primer día y la “prolongación de la Castellana,” la “Gran Vía del Siglo XXI” o el “Wall Street del Siglo XXI” que estaban siempre a punto de ser de ser erigidos en esa parte de la ciudad de Madrid, nunca han trascendido de los periódicos, radios o televisiones que pregonaban la buena, y futura, nueva.

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La Operación Chamartín,hasido,hastaahoraunaficcióncomo el viaje al centro de la tierra, el viaje a través del tiempo o el hallazgo del Santo Grial. Es decir, una realidad cuya existencia solo ha sido posible en la narración de la misma. Una narración virtual que, como tal, puede considerarse un éxito aunque no fuera este, muy probablemente, el objetivo inicial de sus creadores.

Y hoy, en 2.012 y veinte años después de su lanzamiento, no parece factible que la Operación Chamartín vaya a mantenerse, ni siquiera en ese espacio de los grandes mitos. Las auditorias de Oliver Wyman y Roland Berger encargadas por el gobierno español para valorar la situacióndel sistemafinanciero español han certificadolo que todo el mundo sabía ya en España: que el suelo no urbano, es decir, el suelo que hay que urbanizar, no tiene, en ese momento, ningún valor ya que no hay demanda alguna para el mismo y, por consiguiente, si forma parte de los activos contables de una entidad bancaria, debe ser aprovisionado su valor de adquisición, su valor como garantía o el valor del préstamo que se haya hecho a un tercero para su adquisición.

Por consiguiente, no debería augurase un gran futuro a la actual Operación Chamartín, la del pelotazo urbanístico, la de las infraestructurasfinanciadasporelvalordelsuelo.LadeDUCH.Y,con ella, tampoco ha sido posible la de la reurbanización de la zona ferroviaria de Chamartín y Fuencarral, la de la integración de este espacio en la ciudad, la urbanística. La que necesita Madrid.

Del relato histórico podrán distinguir, como en la hidra de tres cabezas, tres formas de Operación Chamartín.

La Operación Chamartín virtual y mediática, la que ha dado lugar a centenares, y aún miles de páginas, en la prensa, especialmente madrileña, recogiendo las declaraciones fantasiosas de los responsables políticos asombrándonos, durante todo este

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tiempo con las características de lo que iba a ser esa maravilla del urbanismo mundial. Así, se ha podido conseguir, incluso, que haya un porcentaje de la población madrileña, que piense que todo eso ya se ha construido. Misión cumplida, en ese aspecto: la Operación Chamartín ha sido un éxito. Lo verán en el Capítulo 13. Incluso habrá quien piense que en realidad, la Operación Chamartín era una entelequiaaristotélica,algoquetienecomofinsupropiaexistencia.Pero no, la Operación Chamartín tenía, en su origen, un objetivo muy concreto: la conversión del suelo ferroviario en dinero.

Esta segunda Operación Chamartín, el pelotazo urbanístico del BBVA, del que han querido aprovecharse RENFE, Ayuntamiento y Comunidad de Madrid y, en la medida que legalmente fuera posible, los antiguos propietarios expropiados, los reversionistas, ha muerto. Señores, les acompaño en el sentimiento. Otra vez será. Si hubieran estado ustedes, todos ustedes, más listos, podrían haber aprovechado los mejores momentos del ciclo económico para disfrutar, todos, de las plusvalías de la operación.

Pero, la suma de las ambiciones personales, de las codicias particulares, no ha funcionado esta vez como decía Adam Smith, haciendo que sirvieran para el interés general. Cuando el BBVA ha conseguido que se pusieran de acuerdo las tres administraciones del Estado competentes en el tema, el suelo del recinto ferroviario de Chamartín no tiene el valor previsto ni existe, por tanto, ninguna posibilidad, ahora, definanciareseproyectoconsuconfiguraciónactual,ynosesiconalguna otra en muchos años. La realidad, pues, es la que es: a pesar de los intentos de tanta gente porque BBVA diera el tan deseado pelotazo y quizás porque la impericia de los responsables ha compensado las ganas de colaborar en el intento, la crisis lo ha evitado. Dedicamos un capítulo, el 14, a contar como se ha ido hinchando la burbuja especulativa de la OperaciónChamartínantesdesuexplosiónfinal.

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Pero queda una tercera Operación Chamartín, la real, que todavía no se ha podido hacer, ni parece fácil ahora imaginar cuando se hará. Pero se hará. Cuando superemos la actual crisis económica, que procede precisamente de la explosión de la burbuja inmobiliaria, y se reconsideren las cosas con que la burbuja específica deChamartín había llegado a engordar el disparate, se volverá a replantear el proyecto de integrar el recinto ferroviario de la estación de Chamartín en la ciudad de Madrid con criterios de utilidad social y sostenibilidad. Somos jóvenes, lo veremos.

Pero, para ello, sería necesario analizar qué habría que hacer diferente de como se ha hecho hasta ahora. No es difícil apreciar, en la historia de la Operación Chamartín, ciertos hechos que, sin necesidad de llamarles errores, puede decirse que no ayudaron a su feliz desarrollo.

En primer lugar, la falta de un entendimiento previo entre las administraciones públicas de cuya competencia dependía la Operación Chamartín, Ministerio de Fomento, Comunidad y Ayuntamiento de Madrid. Cuando RENFE convoca el concurso de 1.993, tenía el acuerdo del Ministerio de Obras Públicas, del que dependía, la neutralidad de la Comunidad de Madrid y la oposición del Ayuntamiento y, a pesar de eso, se embarcó en el proyecto. Es difícil entender porque lo hizo así, quizás por diferencias políticas (era la única administración no gobernada por socialistas), quizás por soberbia, pensando que no tendrían más remedio que aceptar más adelante, o posiblemente por pensar que funcionaría el principio “do ut des” si resolvían el tema de losjesuitas.Entodocaso,estehechosiquedeberíacalificarsedeerrorde bulto ya que, efectivamente, llegaron a ponerse de acuerdo con el Ayuntamiento, pero 18 años después, en 2.011. Esta falta de acuerdo inicial llevó a un segundo hecho que, para un proyecto urbanístico, supone un absurdo: la Operación Chamartín se lanzó sin tener un planeamiento previo, sin un plan económico, sin, siquiera, una idea

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de lo que había que hacer allí. Entre otras cosas, porque el Plan General vigente en aquel momento, el de 1.985, no contemplaba la posibilidad de hacer lo que RENFE y DUCH querían hacer en la Operación Chamartín.

Y, en esas condiciones, convocan un concurso para adjudicarle lagestión,yelmayorbeneficiopotencialdelasunto,aunaempresaprivada. Más allá de la brillantez de la documentación presentada, de los baremos de adjudicación, del valor de la oferta o de la solvencia económica, la adjudicación recayó, sin duda, en la oferta menos profesional de las cuatro que se presentaban, tanto si se analiza desde la excesiva juventud de las entidades que la formaban, como, de la experiencia en la gestión que requería el convertir unos derechos abstractos en activos concretos, como en el tamaño de dichas entidades.

Y esto, que podría haberse corregido en los 20 años transcurridos, ha sido incorregible. No fue posible en 1.996, cuando RENFE debió hacer caso a los informes que tenía, rescindir el contrato con DUCH y hacer, en ese momento, cuando las tres Administraciones tenían el mismo signo político, el Consorcio de gestión, no de control, que debieron hacer en 1.993. Ni en 2.001 o 2.004 cuando los nuevos ministros de Fomento se encontraron con otros informes negativos sobre la marcha de la Operación Chamartín.

En estos veinte años ha habido algunos políticos en España que tenían la suerte como pareja estable y les tocaba la lotería con gran frecuencia. Un concejal de Madrid y un presidente de la diputación de Castellón, entre otros, llegaron a acostumbrarse a ello. Nada comparado a DUCH que raro era el año en que no tenía que celebrar algo. O una adjudicación, o una ampliación de la adjudicación, o una edificabilidadde0,6,ounaampliacióndelaedificabilidada1,05,ouna ley que le evita tener que preocuparse de los reversionistas, o un ministro que ignora informes negativos, etc. Da que pensar en que

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esta ha podido ser una causa de que no haya desarrollado todavía la OperaciónChamartín:DUCHhaconfiadotantoensusuertequehadebido pensar que alguien iba a hacer las cosas por ellos.

La existencia de ese privado, DUCH, que se iba a llevar una partesustancialdelbeneficioeconómico,nohadebidoserunestímulopara que las administraciones incorporasen criterios de austeridad a la hora de programar las infraestructuras públicas necesarias para el desarrollo de la Operación. ¿Por qué iban a hacerlo?, ¿para engordar elbeneficiodeDUCH?Muyposiblementesielórganogestorde laOperación hubiera sido público, con un reparto equitativo de las plusvalías, como ocurrió en el Pasillo Verde Ferroviario, la Operación Chamartín ya habría sido posible. En cualquier caso, como decimos antes, las tres administraciones, una vez iniciada la operación sin consenso previo, tardaron dieciocho años en ponerse de acuerdo con DUCH.

El acuerdo entre administraciones no es que sea siempre fácil pero tampoco es algo insólito. La propia RENFE tenía, en ese momento de 1.993, la experiencia del Pasillo Verde Ferroviario, producto de la acción concertada de las mismas tres administraciones central, autonómica y municipal que intervenían en la Operación Chamartín y que, en menos de seis años cubrieron las vías que atravesaban el distrito madrileño de Arganzuela posibilitando la creación de un nuevo barrio en el sur de Madrid.

O como la conversión, entre 2.001 y 2.007, de la antigua Ciudad Deportiva del Real Madrid en las nuevas cuatro torres de la Castellana (conocidas como Figo, Ronaldo, Zidanne y Beckam) auspiciadas por el mismo Ayuntamiento y la misma Comunidad de Madrid que forman el estéril Consorcio Urbanístico de Chamartín. El que no ha logrado pasar de las musas al teatro.

Así pues, si Comunidad de Madrid y Ayuntamiento de

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Madrid han sido capaces de ponerse de acuerdo en las operaciones urbanísticas anteriores y, además, con Renfe en el caso del Pasillo Verde.¿CualhasidopuesladiferenciaeficienteentrelaOperaciónChamartín y el Pasillo Verde Ferroviario o las 4 torres del Real Madrid?

No hay que descartar las diferencias políticas, que no existían cuando se puso en marcha el Pasillo Verde Ferroviario, en 1.988, pero que, existiendo más tarde, cuando el PSOE perdió el gobierno del Ayuntamiento de Madrid, no fueron obstáculo para la culminación exitosa del Pasillo Verde. Tampoco cuando, a lo largo de estos veinte años, han coincidido gobiernos del PP en las tres administraciones ha sido posible un acuerdo duradero. Precisamente cuandosellegóalúltimo“definitivoacuerdo”,en2.008,gobernabael PSOE en el Ministerio de Fomento y el PP en Ayuntamiento y Comunidad. No, no ha sido ese el problema.

Pero la falta de un liderazgo político claro ha sido, probablemente, el mayor problema de la Operación Chamartín y la causa de que no haya podido arrancar, realmente, en ningún momento. Ello ha sido motivado, indudablemente, por la necesidad de participación de las tres administraciones, central, autonómica y municipal, en el proyecto que ha ocasionado el que ninguna de las tresasumieraelprotagonismosuficienteparaliderarlaOperación.

No lo tuvo ni el ministro de Fomento que la lanzo, José Borrell ni Mercé Sala, la presidenta de RENFE, ni ninguno de los políticos de cualquiera de las tres administraciones que les sucedieron. En todo momento, cualquiera de ellos reclamaba a las otras administraciones que no hacían lo suficiente por poner enmarcha la operación o,directamente, que la paraban. Estas declaraciones constituían un reconocimiento de su incapacidad para desarrollar, por si mismas, la operación.

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En lugar de eso, el Consorcio que se creo, estableció un turno para su presidencia de un año de duración cuya actividad se basaba engenerarimpulsospuntualessinlainerciasuficienteparallegaralsiguiente. En casi veinte ocasiones, una por año, se han alcanzado acuerdosquenuncaeransuficientesparaquelaoperaciónsellegaraa hacer realidad.

Y este problema no lo ha sabido encarar DUCH, que tardó 8 años en contratar a alguien que supiera llegar a las oficinas deAyuntamiento y Comunidad de Madrid dónde había que ir a hacer gestionesy,cuandolohizo,elnuevoequiponotuvolaeficacia,porejemplo, del Real Madrid con sus cuatro torres, gestionando no sólo laoptimizaciónde losbeneficiossino, sobre todo,elconseguirelacuerdo con las administraciones.

Porque, en ese momento, el boom inmobiliario permitió pensar que el valor creciente del suelo podía soportar las cargas urbanísticas que llegaron a plantearse, y que tenían que ser financiadas por la máquina de fabricar edificabilidad, al mismotiempo que debían enriquecer al BBVA.

Esta falta de acuerdo, quisieron maquillarla echando la culpa a los reversionistas, con lo que crearon un problema donde no lo había, ya que este asunto sólo le incumbía a la propia DUCH y, como luego pudo comprobar, el coste de solucionarlo era muy reducido.

Al final, cuando las tres administraciones se pusieron deacuerdo,habíallegadolacrisisinmobiliaria,ylafinancieraligadaaella, y todo lo previsto ya era inviable.

En aras del rigor histórico citaré siempre las fuentes utilizadas señalándolas con un número correlativo entre paréntesis que remite aunlistadodeFuentesHistóricassituadoalfinaldellibro,despuésde la Dramatis personae.