INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN t *« …

t *« INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

DELEGACIÓN JALISCO

MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

'ANÁLISIS DE INVERSIÓN DE UNA PLANTA EMPACADORA DE MARISCOS ATRAVÉS DE LA INGENIERÍA DE COSTOS"

TESIS

Para Obtener el Grado de Maestro en Valuación Inmobiliaria e Industrial

PRESENTA

Ing. Alejandro De Lira García

ASESOR

M. en A. M.V.I.I. Juan Manual Bravo Armejo

Estudios con Reconocimiento de Validez Oficial por parte de la Secretaria de Educación Pública, conforme al acuerdo RVOE SEP No 2003368 de fecha 17 de diciembre de 2003

Guadalajara, Jalisco, Agosto de 2008

AGRADECIMIENTOS:

POR ACOMPAÑARME Y ESTAR DISPUESTA SIEMPRE DE MANERA

INCONDICIONAL A CONTINUAR CONMIGO EN CADA NUEVO PROYECTO

QUE INICIO, SIEMPRE ACOMPAÑADO DE ELLA SU CARIÑO Y

COMPRENSIÓN.

ANY JHONYJITAN Y ALEX, QUE SIEMPRE ESTÁN CONMIGO

APOYÁNDOME DÁNDOME ÁNIMOS PARA CONTINUAR EN ESTOS NUEVOS

PROYECTOS, PARA QUE LES SIRVA DE INSPIRACIÓN.

POR DARME LA FORTALEZA, SALUD Y CONOCIMIENTO PARA LLEGAR AL

FINAL DE ESTA NUEVA META HOY CUMPLIDA.

INTRAÑABLES E INSEPARABLES AMIGOS Y COMPAÑEROS DE EQUIPO

(OSCAR, IVONE), ASÍ COMO TODOS MIS COMPAÑEROS DE GENERACIÓN

QUE ME APOYARON PARA CULMINAR CON FIRMEZA ESTE NUEVO RETO.

QUIENES CON SU APOYO Y CONOCIMIENTO NOS DIERON UN POCO DE SU

SABIDURÍA PARA PODER CULMINAR NUESTROS ESTUDIOS.

RESUMEN:

ANÁLISIS DE INVERSIÓN DE UNA PLANTA EMPACADORA DE MARISCOS

ATRAVÉS DE LA INGENIERÍA DE COSTOS

Nuestra investigación respecto al tema a desarrollar esta enfocado básicamente al

análisis de inversión de una planta empacadora de camarón, esta ubicada en la ciudad de

Tepic Nayarit, aunque para el tipo de proyecto puede ser aplicado para cualquier

municipio o estado que requiera realizar una inversión de este tipo, aunque dependerá

del mismo para por estimar la inversión del mismo, es decir que tendrá que ser

analizado el costo de equipamiento para cada entidad, para realizar esta estimación nos

apoyaremos en la ingeniería de costos, debido a la complejidad de instalaciones que

para su equipamiento requiere.

En nuestra investigación el desarrollo de este análisis de inversión encontramos un

interesante campo de negocio debido a que el rendimiento que este puede generar es de

importancia, aunque el monto de inversión es fuerte, el rendimiento lo es de igual

forma, este proyecto lo enfocamos hacia zonas costeras principalmente por tener las

condiciones adecuadas para que sean productivas las granjas, las cuales serán las

responsables de suministrar la materia prima a las plantas empacadoras de mariscos.

Este estudio que se realizo nos arrojo como resultado que este campo es poco

explotado, aunque de alguna manera para que se pueda obtener permiso para

desarrollarlo se tiene que tener conocimiento de areas gubernamentales ya que estas se

ecuentran ligadas de manera muy estrecha.

ÍNDICE:

INTRODUCCIÓN

ANTECEDENTES

1. Antecedentes de las plantas empacadoras de mariscos

2. Datos cronografícos del surgimiento de la industria, así como estadísticas del comportamiento de esta.

MARCO TEÓRICO

1. Antecedentes de la Ingeniería de Costos

2. Datos y surgimiento de la Ingeniería de Costos

3. Estimar el Análisis de Inversión de una empresa empacadora de Mariscos utilizando como herramienta la Ingeniería de costos.

4. Datos que permitan estimar el valor de una planta empacadora de mariscos.

MARCO JURÍDICO

1. NORMAS PROFESIONALES DE VALUACIÓN.

DESARROLLO

CONCLUSIONES

BIBLIOGRAFÍA

K

GLOSARIO DE TÉRMINOS

ANÁLISIS DE INVERSIÓN DE UNA PLANTA EMPACADORA DE MARISCOS A TRAVÉS DE LA INGENERÍA DE COSTOS

INTRODUCCIÓN.

Debido a la problemática que en ocasiones encontramos en el crecimiento

del negocio inmobiliario que dentro de los municipios que conforman nuestro Estado se

ha ido acrecentando, nos hemos encontrado con la problemática del costo de mercado

de dicho sector el cual en ocasiones resulta incongruente, los costos que de manera

inexplicable encontramos o que indebidamente algunos valuadores aplican del costo del

bien inmueble que se valúa en ocasiones provoca el encarecimiento o la saturación del

mismo.

Es importante tomar en cuenta la Ingeniería de Costos para estimar valores

mas apegados a la realidad de un bien inmueble o de una construcción,

independientemente del valor de mercado ya que este no solo para el vendedor es

importante sino para toda persona que se involucra en estas operaciones. Pero en

ocasiones nos encontramos con bienes inmuebles que son difíciles de valuar debido al

tipo de negocio o bien que se desarrolló o construyó.

El estimar correctamente los costos reales en el tipo de construcción son

aspectos importantes para determinados bienes o construcciones, los cuales nos pueden

ayudar a conocer el valor nuevo de reposición y aplicarlos a este sector inmobiliario, así

mismo nos puede permitir que estas operaciones roten mas rápidamente a precios o

costos que satisfagan a cada uno de los involucrados.

Si tomamos índices de mercado para costo de un bien inmueble como lo

acostumbran los ejecutivos inmobiliarios, sin dudar del profesionalismo de estos,

encontramos que dichos parámetros no son los indicados y no por que estén mal, sino

por que estos costos son de mercado pero si aplicamos la Ingeniería de costos a este,

tendremos Costos de reposición Nuevo reales o apegados a proyectos que en ocasiones

son difíciles de determinar.

Existen proyectos de construcción que por la complejidad de estos no es

posible encontrar factores que nos ayuden a encontrar valores residuales para elaborar

nuestras muestras comparables, por lo que es necesario recurrir a herramientas que nos

ayuden a estimar estos, una herramienta que podría ser de apoyo: es la Ingeniería de

Costos la cual parte de los análisis de todos y cada uno de los elementos que intervienen

en esta.

PROYECTO : PLANTA EMPACADORA DE MARISCOS.

Nuestro proyecto esta enfocado al análisis de inversión que para esta esta enfocado a la

construcción de una planta empacadora de mariscos, donde el desarrollo de la actividad

de esta, será la separación cocido, congelamiento, empaque y distribución. Para el

desarrollo de nuestro proyecto tomaremos en cuenta como punto de partida, el área o

entidad donde este será construido, las facilidades de las autoridades correspondientes ,

los equipos e instalaciones especiales que intervendrán, el lugar de donde se extraerá el

producto , si este será de granja, o de pesca, así como la producción estimada anual del

producto. Estos elementos los consideraremos como prioritarios para estimar la

factibilidad para desarrollar nuestro proyecto.

La evaluación de proyectos como un proyecto y sus alcances

El nivel mas simple se le llama perfil, gran visión o identificación de la idea, el cual se

elabora a partir de la información existente, o el juicio común y la opinión que la

experiencia. En términos monetarios solo presenta cálculos globales de las inversiones,

los costos y los ingresos, sin entrar en investigaciones de terreno.

El siguiente nivel se denomina estudio de prefactibilidad o anteproyecto. Este estudio

profundiza la INVESTIGACIÓN EN fuentes secundarias y primarias en investigación

de mercado, detalla la tecnología que se empleara, determina los costos totales y la

rentabilidad económica del proyecta, y es la base en que se apoyan los inversionistas

para tomar una decisión.

ANTECEDENTES DE PLANTAS EMPACADORAS DE CAMARÓN

Disminuye el control de Ocean Garden

Hace menos de 20 años, la comercializadora de productos marinos Ocean Garden

Products (OG), controlaba más del 90% de las importaciones de camarón efectuadas por

EE. UU., pero actualmente esta cifra se ha reducido hasta un 4%. Por: Fidencio Ybarra

C. [2004-01-21]

Hace menos de 20 años, la comercializadora de productos marinos Ocean •Garden

Products (OG), controlaba más del 90% de las importaciones de camarón efectuadas por

EE. UU., pero actualmente esta cifra se ha reducido hasta un 4%. Esta disminución

impresionante se debe a dos razones básicas: la primera es que hoy en día participan

más de 500 empresas en este mercado (que ha crecido notablemente), importando

producto de Tailandia, Ecuador, Indonesia, etc., el cual se obtiene por acuicultura

principalmente. La segunda razón, que tiene mayor importancia para nosotros, es que

OG ha disminuido su presencia en captación de producto, así, en sus días de gloria,

exportaba el 90% del camarón mexicano, y hoy probablemente sea sólo la mitad.

Aunque estas cifras puedan ser objeto de debate, es innegable que para esta paraestatal,

al igual que para el PRI, los tiempos de carro completo se terminaron. En la actualidad

funcionan unas doce empresas en el país que exportan camarón a EE.UU., y aunque

éstas, de manera individual ante OG nos recuerdan a "David y Goliat", en conjunto

constituyen un importante adversario. La pregunta obligada: ¿cuáles son las causas de la

pérdida de capacitación de la paraestatal? Las respuestas, y materia para este artículo,

las obtuvimos con los que participan en esta actividad: productores de camarón,

empleados y propietarios de empacadoras asociadas a la empresa. Estas son las razones

que podemos mencionar de estas encuestas:

1. Dirección alejada de los productores Para empezar, encontramos que muchos de los

participantes de esta industria, conocen de OG tanto como los deudores sabemos de los

UDIS. Efectivamente, hay productores que tienen muchas temporadas entregando su

producto a la paraestatal, y ni siquiera saben cómo se llama el presidente de la misma.

Otros que tuvieron la fortuna de asistir al congreso de acuicultura en San Diego, vieron

por primera vez las oficinas de la empresa y a sus luminarias. Pocos entienden la razón

de mantener la oficina matriz en el extranjero, siendo que la actividad principal de

empresa depende del acopio de camarón en México. ¿Cómo pueden los directivos

conocer las necesidades de los productores, armadores y empacadoras que se encuentran

a 1000 Km. de distancia? Si bien es cierto que la paraestatal cuenta con oficinas en

varias plazas, a los gerentes de las mismas no se les delegan funciones para resolver

muchos de los problemas que aquejan a la empresa y a los productores.

2. Infraestructura obsoleta Hemos tenido oportunidad de visitar varias plantas del

Pacífico que empacan camarón para OG, y como característica común en casi todas, es

el deterioro en que se encuentran sus instalaciones y equipos que están operando desde

hace más de 25 años. Así, por ejemplo, encontramos plantas con algunas o todas de las

siguientes fallas: personal sin experiencia; áreas de recepción y descabezado

improvisadas que no

Cumplen con las normas sanitarias; no tienen seleccionadoras automáticas adecuadas, y

hasta sistemas de congelación a base de freón, el cual es inadecuado para esta actividad.

Mientras esto ocurre en plantas de OG (construidas hace más de 25 años, o más

recientes como Boca del Río, pero con deficiencias en equipamiento), su competencia

ha instalado en México modernas plantas empacadoras, tal es el caso de Ahorne Shrimp

Packing Co., localizada a 20 Km. al norte de la ciudad de Los Mochis, con tecnología

de punta en equipamiento y procedimientos de empaque, y que ofrece además los

servicios de cosecha y transportación del camarón a la planta. Otro ejemplo son las

plantas de La Selecta de Guaymas que, aunque no son nuevas, sus instalaciones y

equipos sí están modernizados. En resumen, OG por alguna razón ha decidido no

invertir en la modernización y equipamiento de las plantas empacadoras que procesan

su camarón.

3. La empresa se vende Desde el sexenio anterior, y como resultado de la política de

desincorporación, OG pasó a la lista de empresas de gobierno en venta. Los intentos de

privatización y sus fallidas licitaciones han creado un ambiente de incertidumbre que

tiene paralizadas sus actividades en el mediano y largo plazo, en su afán por presentar

estados financieros atractivos. El apoyo económico a productores, armadores y

acuicultores, se ha visto reducido, y en cambio han aumentado los requisitos para

otorgar dicho apoyo. Como resultado de esto, varios armadores de Guaymas negociaron

el avío y empaque para este ciclo con La Selecta, obteniendo un apoyo más atractivo

que el ofrecido por la paraestatal. En cuanto a las granjas camaroneras, éstas se han

visto obligadas a recortar sus programas de producción, ya que OG redujo el monto de

los avíos. En cuanto a su personal, las percepciones económicas de éste se han visto

reducidas, ya que los salarios no han tenido el ajuste acorde a la inflación, y a diferencia

de lo que antes veíamos, sus ingresos son menores comparados con otras empresas

exportadoras. Así, muchos empleados y funcionarios de OG, por lo regular los más

preparados y con mayor experiencia, se han contratado con la competencia. Esto sin

duda es una gran pérdida para OG, ya que dentro de los activos más importantes de una

empresa está el "know how", es decir, la experiencia de su personal. Estas tres razones

son los factores más importantes que encontramos, y en los que coinciden las personas

encuestadas, que están contribuyendo al estancamiento y retroceso en la captación de

camarón por parte de OG.

Sin embargo, sigue siendo líder Ocean Garden ha comercializado camarón mexicano

durante casi 40 años, muchas empresas han venido y desaparecido en ese tiempo. Esa

continuidad le ha permitido amasar un prestigio y una red de distribución difícil de

igualar por algún competidor en particular. En Estados Unidos cuenta con oficinas en

todas las regiones relevantes de ese mercado (New Jersey, Illinois, Georgia, Texas,

California, Washington y Hawai). En México cuenta con oficinas en los centros de

acopio más importantes: Sonora (Pto. Peñasco, Guaymas), Sinaloa (Los Mochis,

Culiacán, Mazatlán), Baja California Sur, Oaxaca, Chiapas, Tamaulipas, Tabasco,

Campeche, y en la Cd. de México (¿para qué?). Sus ventas anuales rebasan los 200

millones de dólares, por lo que sus ingresos por comisiones son superiores a los 15

millones de dólares anuales. El consejo de administración está presidido por el s

Secretario en turno de la SHCP, y conformado por los secretarios de SECOFI,

SEMARNAP y BANCOMEXT. El organigrama en 1995 está conformado de la

siguiente manera:

Presidente Sr. Enrique Guinea Rivero

Vicepresidente ejecutivo Sr. Carlos Vidali

Vicepresidencia de ventas Sr. John Filóse

Vicepresidencia administrativa Sr. Frank Barrancoto

Vicepresidencia de operaciones Lie. Fernando Pintado

Control de calidad Ing. Fernando Urrea

Gerencia Pacífico Sr. Alvaro Castillo

Gerencia Golfo de México Sr. César Romero

Coordinación de Acuacultura Ing. Juan Manuel Samoano

Se han escuchado comentarios de que dentro de los planes de reestructuración de la

empresa se invitará a participar dentro del consejo a un representante de cada uno de los

sectores que conforman la industria del camarón en México, es decir, los productores

acuícolas, los armadores y los pescadores de bahía. Esto traería beneficios a los

productores, ya que la oferta de camarón mexicano está actualmente atomizada, y han

bajado los precios (en diciembre del '94, la talla 36/40 producido en México se pagaba

hasta 50 centavos dólares/libra), y si se canaliza el producto por una sola empresa con

buena posición en el mercado, podría evitarse esta caída de precio. Por último, quiero

destacar la importancia de que los productores seamos invitados a participar en OG.

Esperemos que pronto haya una propuesta firme en ese sentido, ya que sin duda éste

sería un paso firme hacia la privatización de la empresa, y que quedara en manos de sus

herederos naturales: los productores.

Fuente: 22/01/2008 http://www.panoramaacuicola.com/noticia.php?art_clave=462

Los precios del camarón durante los años 90 han tenido tendencia al alza.

Esto se demuestra en la Figura 6, donde se ejemplifica el caso del camarón Café del

Golfo en Nueva York. A pesar de esto, en 1996, los precios descendieron en relación

con lo experimentado en 1995 (a excepción de las tallas grandes), lo que colaboró con el

descenso en las importaciones en este año. Sin embargo, durante los primeros meses

de 1997, los precios de todas las variedades y tallas han retomado la

Tendencia al alza y, en ese momento, eran en promedio superiores a los de 1996 hasta

en US$ 1 por libra. Se espera que este comportamiento se mantenga durante todo el año.

El embargo, en favor de la protección de la tortuga marina, está teniendo implicaciones

Importantes para el desarrollo del sector camaronero. En 1990, en Estados Unidos, se

Determinó que las trampas para camarón eran la principal causa de muerte de las

tortugas marinas y, para proteger la población de estas especies de esta amenaza, en

octubre de 1996 se decidió no permitir el ingreso de importaciones de camarón a menos

que el país exportador estuviera certificado por la ley "tortuga/camarón" (Ley Pública

101-162).

Esta ley prohibe la importación de camarón capturado de países que apliquen métodos

de pesca que pudieran se dañinos para las tortugas marinas, a menos que se haya

verificado que el país en cuestión aplique programas de protección de estas especies

similares a los de Estados Unidos, o que realice la pesca de forma tal que no signifique

peligro para las tortugas!'

El impacto del embargo en las importaciones de EUA se sintió durante un período

limitado, mayormente en octubre, ya que después de esta fecha Tailandia y China,

países afectados por el embargo, recibieron la certificación para exportar camarón a este

mercado, ya que en diciembre se decidió levantar el embargo a la pesca artesanal al

considerarse que los métodos utilizados en ella, no son de peligro para las tortugas

marinas, esta situación benefició las exportaciones provenientes de la India, país que se

venía siendo afectado por esta medida.

http://www.panoramaacuicola.com/noticia.php?art_clave=462

3.2.3 El mercado europeo

Europa es el tercer importador de camarón en el mundo. A pesar de estar formado por

muchos países con realidades culturales y económicas distintas, debe ser considerado

como un solo mercado, ya que con la creación de la Comunidad Económica Europea se

dio la estandarización de las regulaciones y requerimientos comerciales de la región que

facilita y amplía, en gran medida, las posibilidades del exportador.

El mercado europeo se diside en dos grupos de acuerdo con las especies de camarón

PRECIOS DEL CAMARÓN CAFÉ DEL GOLFO EN NUEVA

YORK

Fuente: Infofish International 5/96.

20

El mercado de los países nórdicos, donde el consumidor muestra predilección por las

especies de agua fría. Se incluyen en este grupo Alemania, Inglaterra, Holanda y

Bélgica.

El mercado de los países mediterráneos, donde destacan España, Italia y Francia,

Países con gran tradición de consumo de productos marinos, y donde la demanda por

Las distintas especies de camarón son muy variadas.

El Cuadro 10 presenta las importaciones de camarón de España, Italia y Francia se debe

mencionar que para el caso del comercio intracomunitario los datos incluyen

exportaciones y reexportaciones.

3.2.3.1 España

España es uno de los principales productores de camarón en Europa, su producción se

concentra en la especie silvestre Penaeus longirostrosis, un tipo de camarón rosado; en

1993, su producción estuvo alrededor de los 25 mil tm/año.

El mercado español tiene preferencia por los camarón rosados y blancos, especialmente

de aguas tropicales, se aprecia en el Cuadro 10 que a excepción de la importante

participación de camarón argentino (camarón de agua fría), los principales suplidores de

este mercado son países de zonas tropicales y subtropicales de América y África.

Resalta, también, la poca participación de los países asiáticos, lo cual concuerda con las

preferencias del mercado; ya que las variedades de camarón

oriental son, en su mayoría, oscuras.

3.2.3.2 Francia

En el mercado francés a diferencia del español se consume una amplia variedad de

especies, sus importaciones provienen de todas las regiones productoras del mundo y en

magnitudes importantes; destacan la participación de Dinamarca por parte de las zonas

productoras nórdicas, Ecuador por las regiones productoras de América Tropical y

subtropical y Tailandia por el Hemisferio Oriental.

3.2.3.3 Italia

El mercado italiano es otro de los principales importadores de Europa. El Cuadro 10

lista sus principales suplidores. Se aprecia participación similar de países productores de

camarón de agua fría (Argentina, Reino Unido, Dinamarca y Holanda) y de países

productores de camarón de zonas tropicales y subtropicales (India, España y Ecuador).

Al igual que en España, destaca el hecho de que los países orientales no participen en

este mercado.

3.3 Comportamiento de los Precios

La estructura de los precios en el mercado internacional está determinada por la relación

entre tamaños, colores, formas y origen del camarón. En general, el camarón de mayor

tamaño es el de mayor precio. La oferta del producto juega, también, un papel

importante; ya que a causa de su inestabilidad, ha sido la causa de la gran variabilidad

presentada por el precio del producto.

En los años ochenta, producto de la introducción de un gran número de países en vías de

desarrollo en la actividad, así como la introducción de nuevas especies como el camarón

"tigre negro" (P. monodon), el blanco de China (P. chinensis) y el P. Vannamei de los

países latinoamericanos en los mercados de Europa y Estado Unidos y el desarrollo de

proyectos de acuacultura, el precio internacional experimentó un notable descenso que

posibilitó la distribución del producto en grandes cantidades y el incremento del

mercado. El consumo de camarón aumentó, y llegó inclusive, a captar sectores que

anteriormente no consideraban este producto dentro de sus posibilidades económicas.

Los precios de los años noventa, sin embargo, presentan una realidad distinta, el

desarrollo de enfermedades devastadoras durante esta época dificultó, en gran medida,

la labor de cultivo del producto y trajo consigo enormes pérdidas en la producción con

la consecuente subida en los precios.

A causa del alto número de variables involucradas es fácil comprender la complejidad

en el estudio de los precios de este producto, como comportamiento general se

presentan las siguientes tendencias:

22

El camarón de oriente es mejor cotizado que el de occidente.

Las tallas grandes tienen un mayor precio, ya que son más difíciles de producir, por lo

que son escasas en el mercado.

La producción de tallas pequeñas es superior a las demás tallas, por lo que su precio

tiende a la baja.

Los precios en Europa son superiores a los de EUA para el camarón entero.

Los precios en EUA son superiores a los de Europa para la colas.

23

4. IMPORTANCIA DEL CAMARÓN EN LA ECONOMÍA NACIONAL

4.1 Superficie Cultivada y en Producción

Durante los últimos 10 años, la industria del camarón ha venido desarrollándose en

forma ascendente; ya que las áreas de producción no han dejado de crecer; sin embargo,

el crecimiento promedio anual desde los inicios de la actividad ha sido reducido, y

puede decirse que la industria ha necesitado más de 20 años para llegar a los niveles de

producción y áreas explotadas actuales.

La variedad Penaeus Vannamei es la principal especie cultivada y por sus características

cuenta con una fuerte demanda en los diferentes mercados del mundo.

Aunque en el periodo de 1980 a 1988 se desarrollaron alrededor de 2 700 hectáreas de

camarón cultivado, es a partir de este último año cuando el ritmo de crecimiento de la

actividad se aceleró, continuando esta tendencia hasta los últimos años en los que el

crecimiento tiende a estabilizarse. El desarrollo de la industria se nota en las cifras

mostradas en el Cuadro 11.

La curva de crecimiento de la producción del P. Vannamei ha dependido de tecnologías

que se fueron adaptando y mejorando a las condiciones ecológicas del país. Al mismo

tiempo, 24 aunque en menor escala, también se adaptaron y desarrollaron tecnologías

para el cultivo de la especie P. Stilyrostris, segunda en importancia en la producción

nacional. A esto se suma, además, la consolidación de las empresas y la cooperación y

asistencia técnica, tales condiciones dieron a la banca nacional la confianza necesaria

para financiar el desarrollo de la industria (apoyada con fondos internacionales

destinados al desarrollo de productos notradicionales).

El crecimiento en las áreas de producción y el mejoramiento de la productividad,

poyados por la seguridad ofrecida por el mercado y los buenos precios recibidos, han

mantenido a la industria camaronera como una actividad rentable en los últimos años.

Esto, a pesar de los problemas de manejo que se han presentado por circunstancias

especiales y de la aparición de algunas enfermedades como el "Mal de Taura", que

frenó durante algún tiempo el crecimiento y el apoyo financiero a la industria (1994 a la

fecha). Sin embargo, mediante prácticas de manejo nuevas se ha logrado convivir con

este mal, eliminando, en gran medida, el impacto negativo que se suponía tendría sobre

la camaricultura hondurena.

4.2 Importancia de la Producción Primaria y Agroindustrial

Más del 90 por ciento del camarón cultivado en Honduras es exportado como colas, es

decir, se exporta procesado, como se discute en el acápite correspondiente al proceso

que sufre el camarón. Por ello, es imposible separar la producción primaria de la

industria de transformación.

En un inicio, el procesamiento del camarón se realizaba por unas pocas plantas

empacadoras propiedad de empresas transnacionales. Posteriormente y con los

esfuerzos realizados por la Federación de Agro exportadores de Honduras (FPX), por

demostrar la factibilidad de las plantas empacadoras (creando la empresa MARSUR),

independientes de la producción primaria, se dio la creación de numerosas plantas de

empaque, independientes de las empresas productoras.

Durante el verano (sequía), los rendimientos en la producción se reducen a la mitad de

los obtenidos en la época lluviosa a causa de la calidad de las aguas de los esteros

durante esa época. Este fenómeno impacta sobre la operación de las empresas

empacadoras independientes, obligándolas a estar asociadas a un productor primario, de

modo que se aseguren el suministro de materia prima durante todo el año.

El Cuadro 12 muestra la evolución de la producción primaria entre 1988 y 1996

(camarón entero) y se nota la influencia del "Mal de Taura" a partir de 1994.

4.3 Importancia de las Exportaciones

El cultivo del camarón se ha constituido en el tercer rubro de exportación de Honduras

después del café y el banano, lo que representa el 9,6% del valor total de las

exportaciones comunicadas por el Banco Central de Honduras en 1996, mientras que en

1990 representaba tan sólo el 3,5 por ciento de éstas. En el Cuadro 13 se muestra la

evolución del valor de las exportaciones de camarón.

CUADRO 13

La situación actual de los tres principales mercados de camarón congelado del mundo

en relación con la oferta y la demanda, así como sus precios y particularidades se

explican en el Cuadro 14.

El producto destinado al mercado local es el de menor calidad, salvo en casos

particulares, donde los consumidores demandan calidad. El producto es obtenido

directamente de las de las empresas productoras y empacadoras o por medio de

intermediarios que lo distribuyen en las cadenas de restaurantes, supermercados y

mercados populares del país

4.8 Medidas de Fomento de la Inversión (Interna y Externa)

Para incentivar el crecimiento de las exportaciones de productos no-tradicionales existe

una serie de medidas que permiten a las empresas beneficiarse de facilidades fiscales y

financieras, haciendo más atractiva la inversión. En el caso específico de la actividad

camaronera, las siguientes son algunas de las medidas más importantes que han

favorecido su desarrollo.

4.8.1 Régimen de Importación Temporal (RIT)

Creado con el objetivo de incrementar la inversión en el sector industrial orientado a la

exportación hacia terceros mercado por medio de la exención de incentivos fiscales para

materias primas y equipos y maquinaría. Originalmente, fue creado para favorecer al

sector industrial tradicional pero en 1986 fueron incluidas las empresas agroindustriales,

por lo que los laboratorios de poslarva y las fincas camaroneras quedaron acogidos a

estos beneficios.

4.8.2 Régimen de Zonas Industriales de Procesamiento (ZIP)

Establecida en 1997, con el objeto de incrementar la contratación de mano de obra y

atraer tecnología foránea, permite a sus usuarios realizar la importación de materia

prima, maquinaria y equipo y la exportación de su producción libres de tributos. Las

plantas de empacadoras procesadoras de camarón se han sometido y beneficiado de este

incentivo, especialmente porque se permite a los beneficiarios establecer contratos de

manufactura con empresas localizadas en el resto del país.

4.8.3 Impuesto Sobre la Renta

Actualmente, la empresa privada hondurena es gravada hasta con el 42% de sus

utilidades operacionales. Honduras es uno de los países de Centroamérica en los que las

empresas exportadoras pagan mayor porcentaje de impuesto sobre la renta; como patrón

de comparación se puede mencionar los casos de El Salvador donde se aporta un 18% y

de Chile donde el impuesto es del 15%. Sin embargo, hay propuestas y negociaciones

en camino entre la empresa privada y el Gobierno para hacer efectiva la baja de

impuestos al 25% en el corto plazo.

4.8.4 Financiamiento

El principal actor en el financiamiento de la actividad camaronera hondurena en los

años 90 es el Banco Centroamericano de Integración Económica que mediante la

intermediación de la banca local ha colocado cerca de US$ 13 mili, destinados al

desarrollo de fincas de cultivos y a la construcción de plantas empacadoras-

procesadoras

30

5. CARACTERIZACIÓN DE LA CADENA: PRODUCCIÓN, TRANSFORMACIÓN Y COMERCIO

5.1 Descripción Básica de la Cadena-Actores

Los principales actores en el proceso de producción del camarón en Honduras son las

empresas privadas que dirigen sus inversiones hacia la zona sur del país para participar

en esta actividad, atraídos por los altos rendimientos, la calidad del producto obtenido,

las facilidades existentes para la exportación del producto y sus atractivos mercados.

Además de la participación de inversionistas nacionales hay una decidida participación

de capital extranjero, entre los que cuentan inversionistas americanos, europeos,

japoneses, canadienses y, en general, de muchos otros países del mundo. De acuerdo

con las leyes del país, la participación extranjera en las empresas no debe superar el

49% del total "invertido".

La Figura 7 muestra el proceso completo de la industria del camarón en Honduras,

desde la captura de larvas hasta la exportación.

El proceso de transformación del producto para la exportación y el mercado nacional es

realizado bajo dos modalidades:

Empresas empacadoras de camarón integradas a las empresas de producción donde se

empaca el producto con los requerimientos de calidad necesarios; al mismo tiempo,

estas empresas brindan servicios a otros productores que no cuentan con esta

facilidad.

Empresas empacadoras o maquiladoras propiedad de inversionistas que participan en el

proceso de producción y subsisten únicamente por la venta de servicios o maquila del

camarón.

Por lo general, este último tipo de empresas no son rentables en el largo plazo, ya que

sus servicios no son suficientemente demandados en la época de "verano". Por esto, se

asocian con empresarios productores de camarón para asegurarse el abastecimiento de

producto.

ESTUDIO DE MERCADO.

Se denomina primara parte de investigación formal del estudio, consta básicamente de

la determinación y cuantificación de la demanda y oferta, el análisis de los precios y el

estudio de la comercialización.

El objetivo general de esta investigación es de verificar la posibilidad real de

penetración del producto en un mercado determinado. El investigador del mercado al

final de un estudio meticuloso y bien realizado, podrá palpar o sentir el riesgo que se

corre y la posibilidad de existo que habrá. Aunque hay factores intangibles importantes,

como el riesgo, que no es cuantificable pero es perceptible.

Al realizar nuestra investigación encontramos datos de importancia a nivel mundial, que

para nuestro tema, mencionaremos pero no profundizaremos. Los cuales mencionó para

conocer el desarrolló y avances que estos presentan actualmente.

LA CADENA DEL CAMARÓN EN HONDURAS

Fuente: Elaborado por SIDE.

5.2 Breve Historia de la Producción

El cultivo científico del camarón en Honduras fue iniciado en 1973 por la empresa Sea

Faros de Honduras. Luego de una década de investigaciones, en 1983, se inició el

proyecto más grande de América, Granjas Marinas San Bernardo (GMSB) y también en

este año fueron otorgados los primeros permisos para la explotación de camarón. El

éxito obtenido por Granjas Marinas San Bernardo se basó en utilizar una tecnología

sencilla de cultivo semintensivo de camarón. Este éxito marcó el inicio de la industria

del camarón cultivado en Honduras en forma comercial y sostenida, lo que dio

confianza a organismos financieros internacionales y nacionales para apoyar esta

importante actividad.

En 1984 se inicia el desarrollo de la actividad comercial, y entre este año y 1988

empresas como Sea Farms de Honduras, Granjas Marinas San Bernardo, CUMAR,

CULCAMAR, AQUAFON, AQH y algunos pequeños productores desarrollaron

alrededor de 2 200 hectáreas de estanques de camarón. Posteriormente, el crecimiento

en la producción se aceleró a partir de 1988 con el incremento en el área sembrada en el

período 88-94, por parte de empresas como Hondufarm's, Agua Marina La Jagua,

Honduespecies, Cadelpa, Caydesa Honduras Camarón, S.A., Aquatec, Bimar,

Copramar, Criesmas, Camaroneras el Faro, Crimasa, Culcasa, Cultimar, Exmar, Finca

Sur, Langostinos del Pacífico, Pioneros del Pacífico, Souther Farm's y C.W.

Inversiones. Actualmente, puede decirse que la actividad camaronera ha llegado a la

madurez en su crecimiento.

5.3 Descripción de la Producción Primaria

La producción de camarón cultivado requiere de ciertas condiciones ecológicas

presentes sólo en la región sur, específicamente en el Golfo de Fonseca, en los

Departamentos de Choluteca y Valle, donde existen los esteros apropiados para el

cultivo.

La producción primaria es bastante complicada y se requiere buena infraestructura y

capacidad técnica, el Manual Práctico de Cultivo de Camarón en Honduras, preparado

por FPX da un detalle completo de las actividades para la producción de camarón con

suficiente información como para iniciarse en el cultivo de éste.

Las áreas destinadas para la construcción de estanques de cultivo semi-intensivo son

aquellas tierras o playones salinos que las mareas inundan una o dos veces por mes. En

la actualidad, en estos terrenos se localizan el 90% de las industrias.

Estas zonas presentan vegetación de muy poca densidad, ya que están afectadas por el

efecto lavador de las mareas diarias. Los suelos en estas áreas tienen, por lo general, un

pH de 6,0 y la destrucción de la vegetación no tiene un impacto sobre el ecosistema de

esteros, estuarios y mangles.

El bosque de mangle es el habitat o ecosistema de la larva del camarón, por lo que es

necesario y vital su conservación.

El precio se paga por libra y de acuerdo con el tamaño del camarón. El rango de cada

talla indica la cantidad de camarones contenidos en una libra.

Las tallas varían en algunos países productores y se presentan las tallas Un/7, Un/10,

Un/12, Un/15 y 16-20.

Los tipos o especies de camarón que se producen en Honduras son los siguientes:

Penaeus Vannamei: De color blanco con gran demanda en el mercado mundial.

Penaeus Stilyrostris: De coloración más oscura y con buena demanda.

Además se encuentran otras especies como la Penaeus occidentales y Penaeus

californiensis cuando la salinidad de las aguas es muy alta; sin embargo, no existe una

tecnología o no se ha hecho investigación sobre estas últimas especies, por lo que no

son cultivadas expresamente como se hace con P. Vannamei.

5.3.2 Tecnologías básicas

La tecnología para el manejo del camarón cultivado en las diferentes fincas camaroneras

se ha venido desarrollando año con año, y se logra mejoras en la productividad y mayor

eficiencia en el manejo. Las técnicas de manejo definen las tecnologías existentes en

Honduras, estas últimas se describen brevemente a continuación.

5.3.2.1 Tecnología semi-intensiva

Esta tecnología es la más desarrollada en las fincas camaroneras medianas y grandes

que se encuentran en un rango desde 50 hasta 3 500 hectáreas que en el Golfo de

Fonseca, sus características principales de manejo son:

Mayores densidades de siembra por metro cuadrado Utilización de alimentos

concentrados con altos contenidos de proteína.

Utilización de instrumentos especiales para medir los parámetros del suelo y del agua,

así como los índices de crecimientos y sobre vivencia del camarón.

Construcciones de bordos con maquinaria especial, estanques de menores tamaños,

bordos altos con suficiente corona.

Recambio de agua diaria con bombas especiales. Utilización de un porcentaje alto de

semilla o poslarva producida en laboratorios larvarios y en menor proporción semilla

salvaje o de los esteros.

Uso ocasional de aereadores.

Se obtienen bajo este sistema hasta dos cosechas por año.

5.3.2.2 Tecnología extensiva o artesanal

Esta técnica de producciones es la que más se usa en la mayoría de las fincas pequeñas

artesanales que van de 2, 5, 10, 20 y hasta 50 hectáreas, cuyas características son:

Menores densidades de siembra por metro cuadrado.

Poca o ninguna utilización de alimentos concentrados; por lo general, los camarones se

alimentan del plancton que se encuentra en los estanques.

Poca o ninguna fertilización.

Construcción de bordas o mano, por lo que son pequeñas y propicias para que las

mareas altas inunden los estanques y se lleven el camarón hacia los esteros.

No existe recambio de las aguas.

Utilización del 100% de semilla o poslarva de la naturaleza.

Solamente se obtiene una cosecha al año bajo este sistema, ya que en temporada de

verano se produce sal en los mismos sitios.

5.4 Caracterización de la Industrialización

La industrialización del camarón consiste básicamente en las siguientes fases:

Control de Calidad en Cosecha. Los aspectos por controlar son la selección del

producto, limpieza de éste, puesta en recipientes refrigerados o en compartimientos

con hielo escarchado. El hielo es producido en las diferentes empresas empacadoras; sin

embargo, las mayores cantidades de hielo para conservación del camarón provienen de

empresas independientes que venden tanto a camaroneros como a los meloneros,

pescadores, etc.

El producto es trasladado inmediatamente después de la cosecha a las empacadoras

donde es recibido bajo un estricto control de calidad, luego atraviesa el proceso de

empaquetado, que va desde la selección de tallas y su división en diferentes secciones

donde son empacados en cajas de cinco libras. Posteriormente, el producto empacado

pasa a los cuartos de refrigeración para su congelamiento y luego cuando se aproxima el

envío al mercado, a los cuartos de mantenimiento. Las empacadoras cuentan con

laboratorios para realizar las pruebas que indicarán la calidad de camarón.

El camarón se prepara para el empaque de diferentes maneras. A medida que ha ido

desarrollándose la industria se han añadido procesos al empaque para darle mayor -

valor agregado con el objeto de hacer la actividad más rentable, dados los competitivos

costos de mano de obra que maneja la industria hondurena en relación con la de los

países consumidores.

Es así como se preparan las siguientes clases de empaque:

Shell On (camarón con cascara)

Pelado (camarón sin cascara)

Pelado y Devenado ( sin cascara y sin venas)

Mariposa IQF (camarón congelado individual como mariposa)

Camarón precocido (listo para cocinar)

Las empresas empacadoras de Honduras utilizan un sistema de control de calidad

exigido por los Estados Unidos para los productos pesqueros que se consumen en ese

país. Este sistema es conocido como Análisis de Control de Puntos Críticos o HACCP

(siglas en inglés) y se refiere al control de los puntos críticos para la salud del

consumidor en todos los procesos del sistema. La implementación del HACCP se inició

lentamente en 1994, y ya, en 1997, todas las empacadoras de camarón lo han adoptado.

Las empresas empacadoras realizan contratos de maquila con los productores para

empacar el camarón. Estos últimos se obligan a poner el producto en los predios de la

empacadora y ésta, a su vez, a prestarles el servicio oportuno de acuerdo con un plan de

trabajo que realiza empacadora. Para efectos de coordinación y control de la empresa

productora de camarón, ésta mantiene un supervisor de su confianza en la empacadora

para observar que el proceso se realice con base en los estándares pactados. Por su

parte, el productor de camarón paga el servicio de empaque por cada libra o por caja de

cinco libras o master de diez cajas de cinco libras (es decir, 50 libras por master).

El valor que la empacadora cobra por libra es fijado en el seno de la Asociación de

Empacadoras, debiendo las empresas respetar este valor del servicio. No obstante que la

tarifa de maquila se fija por la Asociación, el valor de la maquila por libra parece seguir

el patrón establecido por la empacadora más grande de la zona (Empacadora San

Lorenzo) que, a su vez, pertenece a la productora más grande de camarón (Granjas

Marinas San Bernardo).

6.1.9 Mano de Obra

La mano de obra requiere estar entrenada en los controles que se deben emplear para

asegurar el cumplimiento de las normas de calidad requeridas en los mercados de

destino es la clave para lograr un buen producto. La mano de obra se utiliza en forma

estacional, por lo que al inicio de cada temporada alta es necesario invertir en el

entrenamiento de nuevos obreros. Mucha de esta mano de obra pasa de empacar

camarón a las empacadoras de melón, por lo que es deseable una estrategia de

complementación entre ambos sectores.

6.1.10 Higiene

Un factor importante en el empacado de camarón lo constituye la limpieza, tanto de la

planta como la higiene personal. La institucionalización del HACCP está precisamente

orientada a este aspecto y ha logrado resultados positivos. El costo de implementación

de programas de sanidad y limpieza de planta y, sobre todo, el asegurarse que se están

cumpliendo los objetivos de estos programas es alto. Esto repercute en el costo final del

empacado, ya que los costos fijos de mantener personal debidamente entrenado y

especializado durante las épocas en que hay poca producción pueden ser muy altos.

6.2 Estructura de la Demanda

La demanda a nivel mundial de camarón se concentra principalmente en tres mercados:

Japón, Estados Unidos y Europa Occidental. La mayor demanda por el camarón

hondureno es la de Estados Unidos con muy pequeñas exportaciones a Europa. El

mercado continúa en crecimiento, y en 1996, éste fue de un 9 por ciento.

A diferencia de otras actividades de exportación, én el caso del camarón no parece

necesario estar asociado o integrado a un comercializador que mantenga presencia en el

mercado para poder ingresar en él y mantenerse en forma exitosa. En el caso de este

producto, los "brokers" o agentes se hallan constantemente buscando suplidores para

cubrir la creciente demanda, por lo que son ellos los que buscan al productor.

En relación con las perspectivas del mercado, a pesar de que los resultados de

investigaciones alimentarías revela que el camarón es alto en colesterol, su consumo no

ha disminuido. Ello se debe, en parte, a que las porciones en que se consume son

pequeñas y la frecuencia de consumo es muy reducida. Lo anterior hace prever que la

esencia de la expansión del mercado está dada por la oferta y, en ella, el desafío de

lograr costos más bajos en la producción, empaque y comercialización. El otro elemento

claro para la ampliación del mercado es lograr mejorías en la calidad, especialmente en

cuanto a tamaño, dadas las preferencias de los consumidores.

CONCLUSIONES

La industria del camarón en Honduras incentivada por políticas adecuadas y por el

desarrollo de tecnologías acordes con las condiciones ecológicas locales se ha

incrementado a ritmo acelerado desde finales de los años 80, especialmente la

producción camarón cultivado que, en la actualidad representa el 10% de los ingresos

por exportaciones del país.

La actividad se concentra en la región sur donde se constituye como la principal fuente

de empleo. Su contribución al desarrollo de esta región ha sido decisiva, y junto con

otras actividades de exportación presentes en la zona ha contribuido a transformarla de

una región en estado de emergencia, en 1985, a un polo de desarrollo nacional en la

actualidad.

La inversión privada es el eje de desarrollo de la actividad y el incremento en el número

de participantes, tanto nacionales como extranjeros, ha propiciado el crecimiento del

sector. Los tipos de productores varían desde grandes transnacionales a pequeños

productores de la región. Existen dos sistemas de producción bien diferenciados, el

primero es propio de las empresas grandes y medianas y utiliza tecnología avanzada en

la producción y el segundo es aplicado por los pequeños productores que realizan la

producción en forma artesanal. El desarrollo de la industria tiende hacia una

concentración de los recursos y procesos a favor del primer grupo, poniendo cada vez

en mayor peligro la participación de los pequeños productores.

En el proceso de producción de camarón para la exportación se distinguen dos

actividades en torno a las cuales se ha desarrollado la actividad industrial. Estas son el

cultivo y el empaque de camarones, en ellas se presentan dos modalidades de

producción, la primera la componen empresas que integran ambos procesos y se

presenta, especialmente, en el caso de las empresas más grandes; la segunda, la

componen empresas maquiladoras dedicadas únicamente al empaque del producto. La

estacionalidad en los rendimientos es un factor crítico para estas últimas, ya que en los

meses secos la producción de camarón disminuye sensiblemente, y muchas de las

maquiladoras deben operar a niveles reducidos de su capacidad instalada.

Los insumos de mayor costo son las larvas y el concentrado. Ambos se pueden obtener

en el medio local o importados, aunque los concentrados son más dependientes del

mercado externo, ya que los insumos para producirlos deben ser importados.

Aunque el desarrollo de la industria ha sido apoyado por la disponibilidad de recursos,

el uso inadecuado del bosque de mangle tanto por parte de camaroneras como de otras

industrias de la región, amenaza la sostenibilidad de la producción y ha obligado a las

empresas cultivadoras a limitar la expansión de las áreas sembradas y basar el futuro de

los cultivos en incrementos en los rendimientos.

Un aspecto que se debe atender es el manejo de desechos, ya que el deterioro en la

calidad del agua de los manglares incrementa las posibilidades de aparición de

enfermedades o de la expansión de otras como el "Mal del Taura" que, en los últimos

años, ha tenido un impacto importante en la industria.

Otro factor importante para el desarrollo de la industria ha sido la evolución de los

servicios de apoyo como los laboratorios de poslarva, proveedores de insumos y

materiales, empresas de transporte, instituciones estatales, gremios y universidades; en

general, el desempeño de estas ha sido eficiente y ha favorecido el crecimiento de la

industria.

Las políticas estatales han jugado también un papel importante en el incentivo de la

inversión y, recientemente, en la protección de los recursos primarios, aunque, en lo

último, su labor ha sido seriamente limitada por la escasez de recursos.

Los servicios de apoyo y el desarrollo tecnológico son la principal fortaleza desarrollada

por la industria y existe la expectativa de que por esta vía se pueda incrementar los

rendimientos en la producción. Para complementar estos logros debería respaldarse los

esfuerzos por diversificar los mercados de exportación especialmente considerar el

mercado europeo, y las presentaciones del producto, sobre todo, considerando los

precios superiores que se pueden obtener.

Para que en los próximos años la industria mantenga un crecimiento sostenido deben

fortalecerse algunas de sus debilidades actuales, especial atención debería dársele a la

imagen negativa que tiene la opinión pública, tanto local como externa de la actividad y

su relación con el medio ambiente, la ausencia de regulación coercitiva referente al

manejo de los manglares y la creación de mecanismos de prevención y el combate de

enfermedades.

55

BIBLIOGRAFÍA

Globefish, Primer Plano 1/97.

Globefish, Primer Plano 2/96.

Ministerio de Agricultura y Ganadería. Estudio de Prefactibilidad Técnico-Económico

del Proyecto Cultivo del Camarón de Agua Salada. República de El Salvador; Banco

Interamericano de Desarrollo BID, Fondo Salvadoreño para Estudios de Preinversión.

Quijandría, Javier y Pratt, Lawrence. (1997). La Industria del Camarón en Honduras,

Análisis de Sostenibilidad. CLACDS/INCAE.

United States. Department of Agriculture. Aquaculture Outlook, March 4, 1997.

United States. Department of Agriculture. Home Page.

Valle Pacheco, Eugenia. (1996). Evaluación del Subsector Exportador de Camarón

Blanco Cultivado en el Litoral Pacífico de Costa Rica y sus Posibilidades de Expansión

hacia la Unión Europea. Universidad Internacional de las Americas.

El camarón, langostino o gamba es un crustáceo marino, decápodo, perteneciente al

suborden de los macruros, de unos 10 a 15 centímetros de longitud, patas pequeñas,

bordes de las mandíbulas fibrosos, cuerpo comprimido, cola muy prolongada respecto al

cuerpo, coraza poco consistente y color grisáceo. Son relativamente fáciles de encontrar

en todo el mundo, tanto en cuerpos de agua dulce como en agua salada.

• Clasificación científica

Reino: Animalia

Filo: Arthropoda

Subfile: Crustácea

Clase: Malacostraca

Orden: Decapoda

Suborden: Natantia

• Relevancia como alimento

Los camarones en sus diferentes especies son criaturas relativamente abundantes en los

cuerpos de agua dulce o salada en todo el mundo, lo cual los convierte en un importante

recurso pesquero y alimenticio.

Prácticamente cada país posee recetas y formas particulares para preparar y consumir

estos crustáceos. Si existe algún punto en común, es que para consumirlos se procede a

su cocimiento y que es común que se remueva la cabeza, la coraza corporal, las aletas

anteriores y posteriores, todas ellas partes ricas en quitina y por ello indigestas.

En la actualidad, la actividad pesquera en la zona de Tonalá, Chiapas, es considerada

una fuente importante de recursos económicos para quienes la practican y

consecuentemente una fuente de ingresos para el estado, sobre todo por la dinámica que

generan las comunidades ribereñas, fundamentalmente por la producción de camarón.

Es evidente el gran potencial pesquero con que cuenta la entidad, para diversificar las

fuentes de trabajo y alimento para la población. Se estima una capacidad productiva

susceptible de explotación de más de 200 mil toneladas anuales; sin embargo, la mayor

producción lograda en la última década fue únicamente de 19,919 toneladas, registrada

durante 1984. Esto significa que aproximadamente un 90% de los recursos disponibles

en Chiapas se encuentran subutilizados, lo cual se considera no como reflejo de

disponibilidad de recursos naturales y humanos sino de limitaciones socioeconómicas y

estructurales que impiden su óptimo desarrollo.

De 1987 a la fecha, la producción pesquera en la entidad se mantuvo casi estable,

existiendo un incremento poco significativo, debido a la instrumentación de algunos

programas ejercidos por parte del estado consistentes en la dotación de artes de pesca a

productores de escasos recursos económicos, construcción de algunas neveras

modulares para la conservación del producto capturado y obras de mantenimiento en

áreas favorables para la pesca.

La pesca predominante, tanto en la entidad como en la zona de estudio, es la

ribereña, caracterizándose por su forma de producción de tipo artesanal, la cual es

incompatible con los volúmenes de producción requeridos para poder hablar de una

competencia a nivel nacional. Por tanto, su campo de acción se encuentra determinado

por un limitado mercado local y estatal.

En general, se propone emprender programas de desarrollo pesquero que se

traduzcan en un incremento de la producción pero sin rebasar los niveles de

sobreexplotación, es decir, promover sistemas más eficaces de captura y técnicas

apropiadas de cultivo intensivo, fundamentalmente del camarón.

Desde el punto de vista de la comercialización, se considera que los esfuerzos deben

centrarse fundamentalmente en los aspectos que enseguida se mencionan:

Garantizar un mercado para los pequeños productores de la zona durante toda la

temporada de pesca, estableciendo una política realista de precios.

Es obvio que se debe evitar a toda costa, o por lo menos en gran medida, la

participación de estos intermediarios en la comercialización, de tal forma que las

propias cooperativas se organicen para cubrir los canales de transporte y distribución de

los productos hacia los mercados de una manera más directa y lineal. En primer

término, al interior del estado y en segundo, de éste hacia el resto de las entidades.

Se debe asegurar la infraestructura pesquera básica para la conservación y

procesamiento de la captura en tierra, es decir, que las Cooperativas Pesqueras

conjuntamente con la iniciativa privada emprendan acciones tendientes a incrementar y

fortalecer la infraestructura productiva por medio de la creación de una procesadora-

empacadora de camarón; de tal manera, que se obtengan productos semielaborados de

buena calidad y a mejor precio, y con ello incentivar la demanda real de producto

pesqueros en el mercado. Por otro lado, puede representar también la atracción de

inversionistas y una fuente de empleo beneficiosa de la zona.

Por último sólo esta mencionar, la importancia que reviste el proponer la unión de

esfuerzos entre los sectores involucrados, es decir, la participación organizada y

concertada del sector público con la comunidad de pescadores, las organizaciones

sociales y la iniciativa privada, lo cual permitirá el desarrollo y modernización de la

pesca ribereña la racionalización y equilibrado reparto de los excedentes que ahí se

generen.

MARCO TEÓRICO :

Ingeniería de costos aplicado a nuestro proyecto:

En el sector de la construcción existen condiciones inesperadas de trabajo, por

todos los factores que en esta intervienen como lo son : Humano, Técnico y Económico,

los cuales juegan un papel importante dentro de un proceso, el cuales nos llevan por un

fin.

Estos elementos ya mencionas son determinantes para la elaboración de un proyecto,

según la base teórica y así mismo poder cuantifícarla, he aquí la importancia de elaborar

una cuantificación, lo mas cercano a costo de mercado.

La Ingeniería de Costos juega un papel importante dentro de la valuación , ya que esta

nos permite tener nuevas armas que dentro del campo de la valuación son tan

importantes.

2.- Que elementos integran la Ingeniería de Costos.

3.- Como se analizan los costos y que integran cada uno de ellos.

4.- De donde viene o como nacen las empresas empacadoras de camarón.

5.- Que instituciones Gubernamentales rigen o regulan una planta empacadora de camarón.

6.- Que Normatividad rige el funcionamiento de una planta empacadora de camarón.

7.- Que tipo de instalaciones especiales deben de ser instaladas en este tipo de proyectos.

8.- Como integramos la Ingeniería de costos a la valuación.

ANTECEDENTES HISTÓRICOS

A lo largo de la historia de los Estados Unidos de Norteamericana , la evolución de la

construcción ha tenido un largo proceso de desarrollo. Desde la época precolombina ya

existían verdadera urbes de inigualable belleza por su estructura urbana y

conceptualización arquitectónica, ejemplo de ello son Tenochtitlan, Montalbán,

Teotihuacan; entre otros.

( Tomado del libro de Análisis de Precios Unitarios Modulo I , INSTITUTO DE

CAPACITACIÓN DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN)

Con la conquista de los españoles y por disposiciones de las ordenanzas de Felipe II, se

ordenó a españoles y a criollos, la construcción de ciudades y villas de acuerdo a la

usanza española. De este período cabe destacar la construcción de bellas ciudades como

Querétaro, Puebla, Guanajuato, Zacatecas, Aguascalientes y desde luego la ciudad de

los palacios, México.

Al término de la guerra de independencia en 1821, las grandes Haciendas y las Minas

requerían de sistemas más eficaces para transportar sus productos. La independencia de

México no marcaba una ruptura de relaciones comerciales entre España y otros países

europeos, por el contrario criollos y españoles radicados en México comercializaron

productos de alta estima en Europa, mismos que exportaron básicamente por mar. Uno

de los principales puntos de contacto comercial, era el Puerto de Veracruz y

precisamente en 1864 se inicia la construcción del Ferrocarril México-Veracruz por

compañías inglesas, este ferrocarril se concluyó en 1873.

Precisamente, este acontecimiento marcó el inicio del desarrollo de la Industria de la

Construcción en México, sólo que los constructores eran compañías inglesas y

norteamericanas, siendo éstas quienes proyectaban, construían y operaban las obras que

se erigieron durante el Porfírismo.

Durante esta etapa (1877-1910) las empresas extranjeras tuvieron primacía en la

construcción de las obras, ya que el desarrollo tecnológico de nuestro país, era

incipiente. En este período se construyeron; el Ferrocarril Central (1884); el Ferrocarril

Nacional Mexicano (1888); el Canal de Desagüé; el Túnel de Tequisquiac (1900); los

Canales de Riego en el Valle de Mexicali y en la Comarca Lagunera; también los

Puertos de Veracruz; Puerto México (Coatzacoalcos), Salina Cruz, Tampico y

Manzanillo (1902-1907).

Cabe señalar que así mismo las empresas extranjeras eran concesionarias de la

explotación de yacimientos minerales, la electricidad y el petróleo, sin embargo, el

estallido de la Revolución Mexicana detuvo el proceso de expansión de la

infraestructura básica del país.

Posteriormente a la Revolución se abrió paso a la creación del estado moderno,

estableciéndose la estrategia de desarrollo social y económico del país bajo un profundo

sentimiento nacionalista. Durante la década de los 20's, se dio un proceso de

transferencia de tecnología de los ingenieros extranjeros a mexicanos. Durante este

período se construyeron importes obras de irrigación y carreteras.

(Tomado del libro de Análisis de Precios Unitarios Modulo I, INSTITUTO DE

CAPACITACIÓN DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN)

Durante el "presidencialismo" (1934-1940), el presidente Lázaro Cárdenas consolidó el

fortalecimiento de las empresas nacionales, así mismo expropio los Ferrocarriles y el

Petróleo. Este período marca un importante paso en la gestación de las empresas

constructoras.

En 1945 se creó la Asociación Mexicana de Contratistas, órgano que trato de conjuntar

a las empresas constructoras mexicanas a fin de competir con sus similares extranjeras y

lograr la representatividad con la banca privada para la obtención de créditos y

financiar la adquisición de maquinaria y tecnología adecuada. Ocho años después, es

decir el 23 de marzo de 1953 se constituye la Cámara Nacional de la Industria de la

Construcción.

Durante el período de 1960 a 1970 se desarrollan totalmente las empresas constructoras,

reinvirtiendo y capitalizando sus utilidades incrementando paulatinamente su parque de

maquinaria y otros activos. Así mismo se generó la diversificación e integración en

grupos corporativos de algunas empresas e inclusive la internacionalización.

De 1970 a 1990 la industria de la construcción se ha consolidado y fortalecido. A lo

largo del país existen muchas empresas grandes, medianas y pequeñas con múltiples

especialidades, cada una de ellas participa en el desarrollo regional de su ámbito social.

INTEGRACIÓN ECONÓMICA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN.

En general la economía del país se constituye por la naturaleza de los bienes y servicios

que éste produce, en sectores económicos. En esencia se distinguen tres sectores

básicos: el agropecuario, industrial y servicios.

El Sector Agropecuario (Primario), se caracteriza por producir la materia prima que

consume un país, es decir productos agrícolas, silvícolas y pesca.

Al Sector Industrial se le conoce como secundario y este depende de los productos

generados en el Sector Primario para transformarlos; por ejemplo Industria del Calzado;

Industria Alimentaría;...

El Sector Terciario o de servicios se compone de aquellas empresas o instituciones que

generan servicios para una comunidad, por ejemplo: los bancos, instituciones privadas,

Telmex.

Cada uno de los sectores económicos a su vez se divide en ramas económicas, y las

ramas en divisiones. La interrelación de sectores ramas y divisiones constituyen la

economía de nuestro país.

( Tomado del libro de Análisis de Precios Unitarios Modulo I , INSTITUTO DE CAPACITACIÓN DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN)

ELEMENTOS QUE INTEGRAN LA INGENIERÍA DE COSTOS

Balance técnica - tiempo - costo

Toda obra realizada por el hombre es motivada por una necesidad, ya sea

estética, de abrigo, de Alimento o de supervivencia, y para satisfacerla, se hace a

nuestro juicio necesaria, una técnica para planearla, un tiempo para construirla y los

recursos necesarias para llevarla a cabo. Respecto a la Técnica, podemos decir que

actualmente no existe obra imaginada por el hombre que no sea posible de realizar, ya

que, tanto la propia tecnología, como el desarrollo de procesos constructivos, han

alcanzado horizontes no imaginados.

(Tomado del libro: Costo y tiempo de Edificación Autor; Suárez Salazar, Editorial Limusa),

En relación al Tiempo, también podemos afirmar que las nuevas disciplinas de

programación determinan al hombre moderno la posibilidad de realizar cualquier obra

en condiciones de tiempo que anteriormente se podrían considerar imposibles.

Pero en referencia al Costo (recursos), si bien aceptamos que esta

intrínsecamente ligado con los anteriores elementos de base, tiene también un valor

"sustancial" hasta cierto punto inconmovible; es decir, creemos que los factores

anteriores están, en cierta forma, supeditados al tercero. Es mas común en la época

moderna encontrar palabra incosteable que la palabra irrealizable o inacabable, y en

ultima instancia podemos decir que si el elemento Costo de una obra cualquiera, esta

dentro de los rangos lógicos acostumbrados para ese momento o esa época histórica, es

posible realizar la misma, reduciendo los tiempos de ejecución y aun supliendo en

muchos casos las carencias de técnica.

Será por lo tanto le principal objeto de este trabajo de confinar en lo posible el

elemento costo a trabes de una técnica adecuada y un tiempo de realización óptimo,

para que conseguido éste, debamos iniciar el correspondiente:

Balance especificaciones-cuantifícaciones-análisis

En forma aislada el costo también requiere de un correcto balance entre sus

bases, especificaciones, cuantificaciones y análisis, es decir, el QUE, el CUANTO y el

COMO.

En nuestra opinión un costo balanceado sería aquel, cuyas especificaciones,

tanto gráficas como escritas definirán sin llegar a duda que es lo que se desea construir y

que dichas especificaciones permitan cuantifícar, lo mas exactamente posible los

volúmenes de conceptos que se pretenden hacer intervenir, así como sus características

detalladas, y finalmente conocidos el QUE y el CUANTO, se puede preceder a analizar

el procedimiento constructivo y obtener el costo parcial de cada uno de dichos procesos.

Balance material-mano de obra-equipo

Desglosando el concepto análisis de costo en sus integrantes, podemos también, señalar

la importancia del balance del material, la mano de obra y el equipo a emplearse, para

lograr su congruente y óptimo aprovechamiento e integrar el diagrama general de

balance de una obra.

El análisis de costo es aproximado

El no existir dos procesos constructivos iguales, el intervenir la habilidad personal del

operario, y el basarse en condiciones "promedio" de consumos, insumos y desperdicios,

permite asegurar que la evaluación monetaria del costo, no puede ser matemáticamente

exacta.

El análisis de costo es específico

Por consecuencia, si cada proceso constructivo se integra en base a sus condiciones periféricas de tiempo, lugar y secuencia de eventos, el costo no puede ser genérico.

El análisis del costo es dinámico

El mejoramiento constantemente de materiales, equipos, procesos constructivos,

técnicas de planeación, organización, dirección, control, incrementos de costos de

adquisición, perfeccionamiento de sistemas impositivos, de prestaciones sociales, etc.,

nos permite recomendar la necesidad de una actualización constante de los análisis de

costos.

El análisis de Costo puede elaborarse inductiva o deductivamente

Si la integración de un costo, se inicia por sus partes conocidas, si de los hechos

inferimos el resultado, estaremos analizando nuestro costo inductivamente.

Si a través del razonamiento partimos del todo conocido, para llegar a las partes

conocidas, estaremos analizando nuestro costo deductivamente.

El costo esta precedido de costos anteriores y este a su vez es integrante de costos

posteriores.

En la cadena de procesos que definen la productividad de un país, el costo de un

concreto hidráulico por ejemplo, lo constituyen los costos de los agregados pétreos, el

aglutinante, el agua para su hidratación, el equipo para su mezclado, etc. etc., este

agregado a su vez , se integra de costos de extracción, de costos de explosivos, de costos

de equipos etc., etc., y nuestro concreto hidráulico a su vez, ser parte del costo de una

columna y está de una estructura, y ésta de un conjunto de edificios y éste de un plaij de

vivienda etc., etc.

Es por ello nuestro interés en la justa evaluación del proceso productivo para

que en la medida de nuestra intervención, hagamos comparativos a nivel nacional o

internacional nuestro producto, conscientes de nuestra responsabilidad como eslabones

de esa cadena que sin mengua de su calidad, debe de producir beneficios justos y por

tanto, sanos desarrollos a nivel persona, familia, empresa y país.

DEFINICIONES

La contabilidad en general acepta y señala como integrante del:

Costo Indirecto. Aquéllos gastos que no pueden tener aplicación a un producto

determinados

Costo Directo. Aquéllos gastos que tienen aplicación a un producto determinado.

Ahora bien, con el fin e aplicar las definiciones anteriores a la construcciones en el

adelante, sus correspondientes definiciones aplicables a la misma.

(Tomado del libro: Costo y tiempo de Edificación Autor: Suárez Salazar, Editorial Limusa).

INTEGRACIÓN DEL COSTO EN CONSTRUCCIÓN

COSTOS

INDIRECTOS

DIRECTOS

DE OPERACIÓN

DE OBRA

PRELIMINARES

FINALES

Definición de costo indirecto. Es la suma de gastos técnico-administrativos necesario

para la correcta realización de cualquier proceso productivo.

Definición de costo indirecto de operación. Es la suma de gastos que, por su naturaleza

intrínseca, son aplicación a todas las obras efectuadas en un tiempo determinado (Año

fiscal, año calendario, ejercicio, etc.)

Definición de costo indirecto de obra. Es la suma de todos los gastos que, por su

naturaleza intrínseca, son aplicables a todos los conceptos de una obra en especial.

Definición de costo directo. Es la suma de material, mano de obra y equipo necesario

para la realización de un proceso constructivo.

Definición de costo directo preliminar. Es la suma de gastos de material, mano de obra

y equipo necesarios para la realización de un subproducto.

Definición de costo directo final. Es la suma de gastos de material, mano de obra,

equipo y subproductos para la realización de un producto.

Las anteriores definiciones nos permiten detallar un poco más nuestra tabla a:

INTEGRACIÓN DETALLADA DE COSTO EN EDIFICACIÓN

COSTOS INDIRECTOS DE OPERACIÓN

1.- Cargos técnicos y/o administrativos 2.- Alquileres y/o depreciaciones 3.- Obligaciones y seguros 4.- Materiales de consumo 5.- Capacitación y promoción

COSTOS INDIRECTOS DE OBRA

1.- Cargos de Campo

COSTOS DIRECTOS PRELIMINARES

COSTOS DIRECTOS FINALES

1.- Técnicos y/o administrativos 2.- Traslados de personal

•p.- Comunicaciones y fletes 4.- Construcciones Provisionales

.5.- Consumos y varios. { 2.- Imprevistos

3.- Financiamiento 4.- Utilidad 5.- Fianzas 6.- Impuestos reflejadles

1.- Lechadas 2.- Pastas 3.-Morteros 4.- Concretos 5.- Aceros de refuerzo 6.- Cimbras 7.- Equipos

1.- Preliminares 2.- Cimentaciones 3.-Drenajes 4.- Estructuras 5.- Muros, dalas y castillos 6.- Pisos 7.- Recubrimientos 8.- Colocaciones 9.- Azoteas

10.- Instalaciones Especiales

(Tomado del libro: Costo y tiempo de Edificación Autor. Suárez Salazar, Editorial Limusa).

7.- Instalaciones especiales deben de ser instaladas en este tipo de proyectos.

Para este tipo de proyectos debemos considerar especiales como lo son:

Maquina seleccionadora de camarón esta selecciona por tamaño.

La construcción de cámaras de refrigeración necesario para el almacenaje de mariscos

procesados.

La instalación de equipo de refrigeración.

Área de descabezado y pelado de camarón.

Área de lavado de mariscos.

Todas las áreas deberán de ser limpias y libres de juntas las cuales deberán de ser sanitarias.

INTEGRACIÓN DE PRECIOS UNITARIOS

El precio unitario de un producto se integrara por la suma del costo directo, mas el costo

indirecto, mas la ganancia o utilidad del valuador.

Así el COSTO DIRECTO estará integrado por el costo de la MANO DE OBRA, los

MATERIALES y el EQUIPO, MAQUINARIA Y HERRAMIENTA que se utiliza

directamente en la elaboración del producto.

DEFINICIONES:

COSTO: Es la suma del importe que representan los consumos de materiales, mano de

obra, los cargos por depreciaciones y amortizaciones de la maquinaria y el equipo, así

como aquellas partidas, que, sin corresponder a ninguna de las mencionadas, incurren

en la elaboración de un producto.

COSTO DIRECTO: Aquellos costos que se identifican claramente con el producto, y

cuya asignaciones, por tanto especifica y definida.

COSTO INDIRECTO: Aquellos costos que, por intervenir de una manera general en la

producción, no pueden aplicarse específicamente a una unidad de trabajo, y por tanto, su

afectación se realiza a través de prorrateos.

CONTABILIDAD: Es la técnica, por medio de la cual se registran las operaciones de

una empresa, utilizando para el efecto de terminados libros y registros, sobre la base de

la teoría de la partida doble y otros principios técnicos.

EL COSTO INDIRECTO, a su vez, se integrara por las erogaciones que realiza el

valuador de manera general, que abarca:

Costo Indirecto de Operación (Central)

Costo Indirecto de Obra (de Campo)

Costo del dinero (Financiamiento)

Costos adicionales (fianzas e imprevistos)

Costos fiscales (Impuestos)

Una vez establecido el costo del producto, el precio unitario integrara también, la

utilidad del valuador y los cargos adicionales que, en el caso de la Obra Publica, exijan

la entidad federativa y la o las dependencias que convocan a concurso o a cotizaciones

de la obra:

Utilidad más impuestos a la utilidad

Cargos adicionales

1).- PRECIO UNITARIO.- El importe de la remuneración o pago total que debe

cubrirse al contratista por unidad de concepto terminado, ejecutado conforme a

proyecto, especificaciones de construcción y normas de calidad.

El precio unitario se integra con los costos directos correspondientes al concepto de

trabajo, los costos indirectos, el costo por financiamiento, el cargo por la utilidad del

contratista y los cargos adicionales.

El análisis, calculo e integración de los precios unitarios para un trabajo determinado,

deberá guardar congruencia con los procedimientos constructivos o la metodología de

ejecución de los trabajos, con los programas de trabajo, de utilización de personal y de

maquinaria y de equipo de construcción, debiendo considerar los costos vigentes de los

materiales, recursos humanos y demás insumes necesarios en el momento y en la zona

donde se llevarán a cabo los trabajos, sin considerar el Impuesto al Valor Agregado,

todo ello de conformidad con las especificaciones generales y particulares de

construcción y normas de calidad que determine la dependencia o entidad.

Los precios unitarios de los conceptos de trabajo deberán de expresarse por regla

general en moneda nacional, salvo en aquellos que necesariamente requieran recursos

de procedencia extranjera.

Las unidades de medida de los conceptos de trabajo corresponderán al Sistema General

de Unidades de Medida: cuando por las características de los trabajos y a juicio de la

dependencia o entidad se requiera utilizar otras unidades técnicas de uso internacional,

podrán ser empleadas.

PRECIO UNITARIO:

Es el valor de un bien o servicio que recibe el contratista o valuador, por unidad de obra

que ejecuta, en cada uno de los conceptos de trabajo en que está se divide, de acuerdo a

unas especificaciones establecidas y comprendiendo el pago de todas las erogaciones

que haya efectuado, así como una utilidad o ganancia a la que legítimamente tiene

derecho.

También se le conoce como PRECIO DE VENTA.

Para ilustrar la definición anterior, estableceremos:

Erogaciones para realizar una

PRECIO UNITARIO = Cantidad de Obra + Utilidad

Cantidad de Obra realizada.

$ 56,000.00 para 50 M2 de

EJEMPLO = Piso de concreto fc=200 kg/cm2 + Utilidad

50 m2 de Piso de concreto

fc= 200 kg/cm2.

PRECIO UNITARIO = $ 1,120.00 M2 + Utilidad

O DE VENTA.

Esto quiere decir que el contratista o valuador cobra a quien corresponda (Cliente o

dueño de la Obra), por cada METRO CUADRADO de concreto fc=200 kg/cm2 que

ejecute, la cantidad de $1,120.00, mas la utilidad respectiva.

PRECIO Y COSTO.- En términos generales, la diferencia entre el Precio y Costo, lo

constituye la utilidad o ganancia del contratista por ejecutar un concepto de trabajo, es

decir, el PRECIO esta integrado por lo que cuesta producir o elaborar una UNIDAD de

producción o de obra (costo), mas las ganancias o utilidades que le corresponden que

realiza el o los conceptos de trabajo o de obra. EL COSTO lo constituyen pues, todos

los GASTOS que directa o indirectamente efectúa el valuador o fabricante en

PRODUCIR O EJECUTARUN PRODUCTO O CONCEPTO DE TRABAJO

CUALQUIERA.

Ya que en las anteriores DEFINICIONES, citamos varias veces la palabra OBRA y

partiendo del supuesto que todos conocemos su significado, vale la pena recordarlo:

OBRA: Es la producción de una Empresa Valuadora, como resultado de un conjunto

organizado de personas y de bienes, que tienden a realizar los trabajos encomendados,

atendiendo a ciertas especificaciones y utilizando sus recursos y capacidades de una

manera eficiente, para satisfacer óptimamente una necesidad.

VI. Especificaciones generales de construcción: el conjunto de condiciones generales

que las dependencias y entidades tienen establecidas para la ejecución de obras,

incluyendo las que deben aplicarse para la realización de estudios, proyectos, ejecución,

equipamiento, puesta en servicio, mantenimiento y supervisión, que comprenden la

forma de medición y la base de pago de los conceptos de trabajo.

VII. Especificaciones particulares de construcción: el conjunto de requisitos exigidos

por las dependencias y entidades para la realización de cada obra, mismas que

modifican, adicionan o sustituyen a las especificaciones generales;

VIII. Normas de calidad: los requisitos mínimos que, conforme a las

especificaciones generales y particulares de construcción, las dependencias y

entidades establecen para asegurar que los materiales y equipos de

instalación permanente que se utilizan en cada obra, son los adecuados;

CONCEPTO DE OBRA DE TRABAJO.- Cada uno de los elementos que constituyen la

ejecución de una obra, por ejemplo, Excavación, Mampostería, Dala de Desplante,

Castillos, Dalas, Castillos, Losas, Aplanados. Etc.

Estos conceptos al agruparse, forman lo que se llama las PARTIDAS, las que a su vez

integran el PRESUPUESTO, que representa el VALOR APROXIMADO DE UNA

OBRA.

Los denominados SUB-CONCEPTOS O BÁSICOS son aquellos elementos que

intervienen en la ejecución de los CONCEPTOS, como son los MORTEROS,

CONCRETOS, CIMBRAS, ANDAMIOS, LECHADAS, etc.

UNIDAD DE MEDIDA O PRODUCCIÓN: Para asignar a un concepto de obra, la

unidad correspondiente para cuantifícarlo (calcular su volumen o cantidad),

recurriremos a la FACILIDAD DE MEDICIÓN del mismo. La unidad para dimensionar

el Concreto Hidráulico debería de ser la Tonelada Métrica (TON), ya que el principal

elemento integrante, el cemento, se mide en toneladas, pero la DIFICULTAD de

controlar en obra esa medida, nos conduce a la conveniencia de utilizar el METRO

CUBICO (M3)

Algo parecido sucede con los Castillos, Dalas y Columnas, en donde intervienen:

Cimbra, Acero y concreto, que son los elementos fundamentales, pero por FACILIDAD

DE MEDICIÓN, se ha escogido el METRO LINEAL (ML).

Tocios los conceptos como Cubiertas, Aplanados, Pisos y Muros: se acostumbra

medirlos en METROS CUADRADOS (M2).

Análogamente en lo que a instalaciones se refiere se ha escogido el término de SALIDA

(SAL), tanto para Hidráulica, sanitaria, especiales así como para eléctricas.

CUANTIFICACIÓN DE LOS CONCEPTOS DE OBRA.- Este proceso es

generalmente sencillo y se determina de las medidas tomadas de los planos

correspondientes, únicamente hay que tomar en cuenta particularidades de cada

concepto para no incurrir en algún error.

Por ejemplo, para cuantificar excavaciones, rellenos y acarreos se hará la medida en el

banco, dejando para el análisis de precio unitario las condiciones de abundamiento. Para

el caso del concreto y demás de materiales del mismo modo se cuantifícarán sobre

planos, sin considerar desperdicios.

La unidad elegida para hacer la cuantifícación se determinará de acuerdo a las

dimensiones más representativas de cada concepto.

Por ejemplo las excavaciones y los rellenos los pondremos por M3, la cimbra por M2 de

superficie de contacto, el acero por TON. , los pisos y recubrimientos por M2, las

cadenas y castillos, aunque intervienen cimbra, acero y concreto, por sus dimensiones

estándar las cuantificaremos por ML.

En caso de las instalaciones es posible hacer un listado de todo el material que

interviene, al igual que la mano de obra, y dividir todo esto entre el numero de salidas

que tengamos, así la unida quedará por salida.

Generalmente los conceptos que intervienen en cerrajería y carpintería van

cuantificados por PIEZA, evitando las cuantifícaciones por LOTE.

Esta cuantifícación, aunque es sencilla, debemos revisarla cuando menos en un par de

ocasiones, ya que de esto depende en forma directa el presupuesto final que obtengamos

y cualquier error nos alejaría de la realidad que estamos tratando de alcanzar.

CATALOGO DE CONCEPTOS DE OBRA.- Una vez identificados los CONCEPTOS

DE OBRA y las PARTIDAS correspondientes, se procede a conformar el CATALOGO

DE CONCEPTOS, que es una agrupación de conceptos, generalmente por orden de

Ejecución, el cual servirá de Base para la elaboración del PRESUPUESTO BASE,

respectivo, de la Obra en cuestión.

Teniendo el CATALOGO DE CONCEPTOS DE OBRA.- Obtenemos el costo total del

proyecto analizado, este costo se tendrá que dividir entre la superficie de construcción,

este resultado nos dice el costo por metro cuadrado del tipo de construcción que analiza.

MARCO JURÍDICO:

NORMAS PROFESIONALES DE VALUACIÓN

Normas Profesionales de Valuación © 1996 Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C.

Comisión de Normas

María de los Ángeles Díaz de León Pablo de Garay y Coca Ruy J. Madero García Gonzalo E. Quiroga Cantú Julio E. Torres Coto Mazier (Director) Adolfo Zavala Muro

Integrantes de la Comisión de Normas establecida por la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C, por acuerdo de Asamblea General celebrada en Toluca, Edo. de México, en julio de 1995.

Normas Profesionales de Valuación

CONTENIDO

Nota Preliminar Prefacio PRINCIPIOS GENERALES Norma I - Aplicación de las Normas Profesionales

EL VALUADOR PROFESIONAL Norma II - Definición de Valuador Profesional

BASES DE VALUACIÓN Norma III - Valor de Mercado como Base de Valuación

Norma IV - Costo de Reposición Depreciado como Base de Valuación

Norma V - Información Sobre los Derechos de Propiedad

Norma VI - Determinación de la Depreciación

Norma VII - Cálculo del Área y Volumen de los Edificios

INFLUENCIA DE FACTORES ESPECIALES Norma VIII - Efecto de los Factores Ambientales sobre la Valoración de la

Propiedad

Norma IX - Valuación de Inmuebles Ubicados en el Extranjero

VALUACIÓN PARA FINES ESPECIALES Norma X - Valuación de Inmuebles para fines de Garantía de Préstamo PLANTA Y MAQUINARIA

Norma XI - Planta y Maquinaria Valuados como parte del Inmueble

Norma XII - Valuación de Planta y Maquinaria

EL INFORME DE VALUACIÓN Norma XIII - Contenido del Informe de Valuación Norma XIV - Actualización de Valuaciones

BIENES RURALES Norma XV - Valuación de Bienes Rurales.

NOTA PRELIMINAR

Este trabajo se nutre de la larga historia que la Asociación tiene como principal organismo profesional de los valuadores en México y sigue la tradición de normalización iniciada por el Instituto Mexicano de Valuación (del Distrito Federal) que formuló las Normas para la Valuación de Bienes Raíces aprobadas en la XVII Convención Nacional de Valuación.

Representa el producto del trabajo conjunto de los valuadores de todo el País interesados en contar con un cuerpo de reglas de observancia general que orienten al usuario y fijen las expectativas de la profesión en cuanto a la calidad del trabajo que deben producir los profesionales de esta rama en México.

Si bien, por haber sido dictadas por el propio gremio que las propone, carecen de obligatoriedad para el usuario y obligan, por decisión de la Asociación, a los prestadores del servicio, confiamos que al demostrar su utilidad habrán de servir como base para la elaboración de la Normas Mexicanas primero, y con el andar del tiempo y su perfeccionamiento, de las Normas Oficiales que ya reclama nuestra profesión.

El trabajo que ahora presentamos es producto de la voluntad de la Asociación y de los Institutos que la integran y se debe al esfuerzo conjunto y continuo de la Comisión de Normas creada por acuerdo de la III Asamblea General, reunida en la capital del Estado de México en julio de 1995. Las horas de estudio y análisis individual, así como las invertidas en crítica y comentario conjunto durante la XXXI Convención en Querétaro por todos lo comisionados han permitido obtener, en tiempo perentorio, este volumen. Es indudable que sólo merced al generoso esfuerzo y dedicación de cada uno de ellos y a su experiencia y conocimientos, no solamente en materia valuatoria y de las diferentes especialidades relacionadas, sino en lingüística, semántica y gramática, fue posible culminar con éxito esta tarea.

Al reconocer y agradecer el esfuerzo de los distinguidos colegas María de los Ángeles Díaz de León, Adolfo Zavala Muro, Ruy J. Madero García, Gonzalo E. Quiroga Cantú y Pablo de Garay y Coca se les hace justicia.

La profesión tiene ahora la responsabilidad de completarlo utilizando las Normas y el Código que las complemente y presentando los comentarios y sugerencias que estime útiles y pertinentes para perfeccionarlos. Es preciso tener presente que este tipo de documentos por fuerza son dinámicos y perfectibles. Su avance depende de todos.

Tijuana, B. Cfa., Marzo de 1996 Comisión de Normas

Julio E. Torres Coto M. Director

PREFACIO

La Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C., en respuesta a la necesidad que se percibe en el ámbito económico mexicano, del que incuestionablemente forman parte los profesionales de la Valuación, tiene la satisfacción de presentar las Normas Profesionales de Valuación que constituyen un cuerpo documental que precisa y regula la forma en que debe desarrollarse y prestarse este servicio profesional. Las Normas tienen los siguientes propósitos:

1. Unificar la práctica profesional de los valuadores mexicanos asociados en los Institutos que pertenecen a la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C.

2. Armonizar los principios de la práctica de Valuación en México con aquellos que se siguen por los valuadores de otros países.

3. Promover reglas uniformes de comportamiento en el seno de la profesión valuatoria, para definir las responsabilidades profesionales y legales, así como los límites de la responsabilidad civil.

4. Contribuir a formalizar los requerimientos y expectativas de los clientes con relación a los valuadores y permitir a éstos influir en el contenido de sus contratos y comisiones de Valuación.

5. Proteger el interés de los clientes fijando los requisitos bajo los cuales deben realizarse las valuaciones.

6. Auxiliar en la calificación del trabajo de los valuadores individuales sobre la base de los criterios objetivos fijados por estas normas.

Las Normas son congruentes con las que hasta la fecha han emitido, la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV) y el International Valuation Standards Committee (IVSC), de las que la Asociación forma parte. Toman en cuenta, también, disposiciones que aplican los valuadores de otros países como los Estados Unidos de América, Canadá y Brasil, así como las adoptadas por las asociaciones de Valuadores en la Unión Europea.

Debe hacerse énfasis en que estas normas son de carácter general y dinámicas. Deberán ampliarse y enriquecerse conforme las condiciones lo dicten. Igualmente se irá haciendo necesario desarrollar normas individuales adicionales cuando se lleguen a requerir en la práctica.

El Código de Ética Profesional y Prácticas que Regulan el Ejercicio de la Valuación forma parte integrante de estas Normas. La aplicación de ese Código por cada uno de los Institutos asociados, habrá de ser la base fundamental para ordenar el comportamiento profesional de los miembros del gremio y cimentar el reconocimiento de nuestra profesión.

NORMA I

LA APLICACIÓN DE LAS NORMAS PROFESIONALES

1. Las Normas Profesionales obligan a los valuadores profesionales definidos en la Norma II así como a las personas que realizan valuaciones bajo cualquier otro tipo de autorización legalmente reconocida, si están asociados en Institutos que se integran en la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C.

2. Estas Normas pueden ser aplicables a personas distintas a las señaladas en 1 si el contrato de servicio profesional para realizar una Valuación así lo estipula.

3. El Valuador Profesional está obligado a ceñirse a estas Normas en su ejercicio profesional. En los acuerdos con sus clientes deberá referirse a ellas en los siguientes términos:

"Los trabajos descritos en este acuerdo (convenio) se realizarán en consonancia con las Normas Profesionales de Valuación de la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C."

"Este informe de valuación (de avalúo) se ha elaborado conforme a las Normas Profesionales de Valuación de la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C."

4. En caso de conflicto entre las disposiciones de estas normas y la Ley vigente en la jurisdicción en que se practique o haya de utilizar la valoración al tiempo de realizar la Valuación o a la fecha a que se refiera la Valuación, el Valuador tiene la obligación de respetar las provisiones de la ley. Tal conflicto debe señalarse en el informe valuatorio en la sección en la que definan las características de propiedad del bien.

5. Las Normas Profesionales se han diseñado para quedar abiertas a modificación y ampliación en el futuro en atención a cambios en la legislación, requisitos de los mercados de bienes a valuar y al desarrollo de la educación y práctica valuatoria.

6. La responsabilidad de verificar el cumplimiento de lo previsto en estas Normas descansa en los Institutos que integran la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C.

NORMA II

DEFINICIÓN DE VALUADOR PROFESIONAL

1. El Valuador es un profesional, persona de prestigio intachable, que:

a) Posee amplio conocimiento de los procesos económicos, sociales y políticos que condicionan y afectan el valor de los bienes;

b) Ha recibido grado de licenciatura idónea con la Valuación, de universidad o institución educativa de nivel superior debidamente autorizada;

c) Ha cursado y completado estudios de especialización o maestría en Valuación, en programa acreditado o debidamente autorizado y reconocido, que validen su competencia en el área o áreas de Valuación a las que se dedica y,

d) Ha demostrado poseer la experiencia adecuada y ser competente en el área ó áreas de Valuación en que practica.

2. Estas normas se aplican igualmente a toda persona que realice trabajos valuatorios sujeto a cualquier otra autorización legal, que sean miembros de los Institutos afiliados a la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C.

3. El Valuador Profesional está obligado a actuar con sujeción a las leyes, a estas Normas Profesicmales y al Código de Ética y Principios que regulan el Ejercicio de la Valuación en México, emitido por esta Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C.

4. El Valuador Profesional deberá desarrollar su labor profesional de una manera competente e independiente; en el ejercicio de sus funciones; no podrá recibir de las partes interesadas ningún beneficio personal, obsequios o prebendas, con la excepción de los honorarios que hayan quedado estipulados. Tales honorarios, preferentemente, no deberán estar relacionados con o condicionados por el valor resultante para el bien en estudio.

5. Los honorarios del Valuador se basarán en factores que incluyan:

a) El carácter, tamaño y tipo del bien a valuar, b) La magnitud del compromiso de trabajo involucrado y en particular el

relacionado con la investigación de mercado y el esfuerzo requerido en la aplicación de los enfoques, métodos y técnicas valuatorias elegidos,

c) La competencia del Valuador, d) Los límites de tiempo y los términos para aceptar el trabajo, e) Los costos en que incurrirá el Valuador al desarrollar el trabajo (v.g. impuestos,

cobertura de riesgos, etc.) f) Los gastos adicionales que deba hacer el Valuador para la realización del

trabajo, como transporte fuera de su sitio habitual, viáticos, hospedaje, contratación de otros profesionales, no forman parte de los honorarios, son adicionales a ellos, serán por cuenta del cliente, quien los cubrirá por separado de los honorarios e independientemente de ellos.

6. Los requisitos de formación académica señalados en 1. c implican que el Valuador debe haber cursado satisfactoriamente y aprobado en examen oral, escrito o ambos, según lo requiera la institución académica, cursos formales de por lo menos las siguientes materias:

a) Introducción a la Valuación (que incluirá nociones de macro y microeconomía, economía urbana, procesos económicos y conocimiento general de la ciencia y arte valuatorio, en particular de la forma como se practica en México),

b) Filosofía del Valor y Ética, c) Ingeniería Económica o Matemáticas Financieras d) Ingeniería de Costos, e) Legislación para Valuadores, f) Contabilidad, g) Estadística y Probabilidad, h) Administración y Mercadotecnia, i) Capitalización y Productividad j) Valuación de Terrenos Urbanos k) Valuación de Edificaciones y Otras Mejoras (Valuación de Construcciones). De conformidad con la especialidad valuatoria a la que se dedique podrá ser necesario que acredite, además, el estudio de: 1) Valuación de Bienes Agropecuarios, m) Valuación de Maquinaria y Equipo, n) Valuación Industrial o de Negocios. o) Otras especialidades valuatorias. El contenido programático mínimo de cada una de las materias será el que al efecto fije la propia Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C., por conducto del Consejo Técnico del Posgrado en Valuación.

7. Los procedimientos y sistemas de evaluación para la acreditación de los cursos de la especialidad son los que establezca la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C., o los que en su caso fije cada una de las Universidades con las que aquella haya convenido la impartición de esta especialidad. La terminación de cualquier nivel de la especialidad requiere la presentación de un trabajo formal conforme a lo que en cada caso estipule la Asociación o la Universidad.

8. La experiencia y competencia profesional a que se hace mérito en 1. d, se calificarán conforme a los procedimientos de evaluación que establece la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C.

NORMA III VALOR DE MERCADO COMO BASE DE VALUACIÓN

1. Valor de Mercado

1.1 Valor de Mercado es el precio más probable que podría obtenerse por un bien en el mercado suponiendo:

a) Una operación directa en la que cada parte actúa de manera racional y sin motivación especial,

b) Hay voluntad en las dos partes (vendedor y comprador dispuestos), c) Que las partes conocen todas las circunstancias existentes que afectan el valor, d) Que las partes actúan sin presión alguna, e) Que transcurre tanto el tiempo necesario para exponer el bien en el mercado

con publicidad apropiada, como el requerido para negociar la venta, teniendo en cuenta la naturaleza del bien y las condiciones del mercado.

(Nota Esta definición se basa en y tiene la intención de ser congruente con la definición de valor de mercado adoptada por el IVSC (antes TIAVSC) v g " la cantidad estimada por la cual debería cambiarse un activo entre un comprador dispuesto y un vendedoi dispuesto en una transacción directa después de apropiada comeicializacion en la cual las partes hayan actuado cada una con conocimiento, prudentemente y sin presiones")

1.2 El Valor de Mercado se determina en el proceso de Valuación. El Valuador deberá considerar que el bien se vende en la fecha de Valuación conforme a los anteriores supuestos.

1.3 La Valuación deberá reflejar las condiciones de mercado en la fecha a que se refiere la Valuación y corresponder al precio al que se llegaría al formalizar el contrato de venta. Deberá suponer que durante el periodo de exposición del bien en el mercado y en el curso de la negociación del contrato, los precios han permanecido sin cambio.

1.4 El valuador deberá señalar en su informe de Valuación la fecha del avalúo. Esta puede ser la fecha del informe o una fecha anterior. Esta disposición no se aplica a los casos del párrafo 7 adelante.

1.5 El valuador deberá suponer que el bien ha sido ofrecido en venta en el mercado abierto por un periodo de tiempo suficiente para investigar el mercado, con apropiada comercialización y la negociación del precio de venta.

1.6 El valor de mercado deberá reflejar el valor del bien para un uso diverso del que tiene a la fecha a que se refiere la Valuación, solamente si pueden anticiparse en mercado ofertas para dar un uso alterno al bien.

1.7 El Valor de Mercado no deberá incrementarse por suma alguna que refleje el pago de impuestos o derechos que deban correr a cargo de un comprador potencial, en particular el IVA. Esto deberá consignarse con suficiente claridad en el informe de Valuación.

2. Categorías de Valor de Mercado

2.1 Esta Norma identifica las siguientes categorías de valor de mercado conforme a la definición dada arriba:

• Valor de mercado para el uso existente, • Valor de mercado para un uso alterno, • Valor de mercado para uso óptimo (Uso mejor y más productivo), • Valor de mercado para venta forzosa, • Valor de mercado para venta futura,

Las categorías de valor de mercado aplicables en cada caso dependerán de:

a) Los términos del contrato para el trabajo de Valuación, b) El objeto del avalúo, c) El estado del mercado y las características específicas relacionadas con el bien

en cuestión, 2.2. El valuador debe estipular y justificar en el informe de avalúo la categoría de

valor de mercado que ha adoptado. 2.3. El valuador deberá aconsejar a su cliente de las consecuencias de adoptar una

categoría de valor de mercado y los posibles resultados de adoptar una distinta.

3. Valor de Mercado para Uso Existente

3.1. El Valor de Mercado para el uso existente se entiende que es el valor de mercado definido en 1.1, sujeto al supuesto adicional de que el bien continuará en su uso actual.

3.2. El valor de mercado para uso existente excluye cualquier valor anticipado para un uso alterno o incremento de valor conectado con cualquier proceso de inversión especial. Sin embargo, el valor de uso existente deberá tomar en cuenta los cambios de valor conectados con la ampliación o restricción de las edificaciones y el desarrollo potencial de tierras excedentes (en consonancia con el uso actual), suponiendo que tales trabajos no afectarían ni interrumpirían el uso actual del bien.

3.3. El valor de mercado para uso existente, se tasa bajo el supuesto de que el bien está en concordancia con lo previsto en el PDUCP. Si el uso del bien en ese plan se define como de naturaleza temporal el valuador deberá considerar el valor de mercado para el uso actual así como el valor de mercado tomando en cuenta las restricciones del PDUCP. En estas circunstancias el valor de mercado puede ser mayor o menor que el valor para uso existente.

3.4. El uso existente de la tierra no tiene porqué ser la actividad efectivamente desarrollada en el bien en estudio. Es suficiente tomar en cuenta la naturaleza general de la actividad actual. Así, por ejemplo (excluyendo restricciones especiales) edificios industriales similares, tendrán valores similares independientemente de sus actividades productivas específicas y los locales comerciales en una misma zona, tendrán valores similares independientemente de la naturaleza de los bienes que en ellos se expendan.

3.5. La base de Valuación para uso existente puede aplicarse especialmente a bienes ocupados por una negociación para su propio uso, suponiendo que el negocio habrá de continuar operando en el futuro previsible. Se aplica en particular a bienes comprados o vendidos como negocios en marcha completamente equipados.

4. Valor de Mercado para Uso Alterno.

4.1 El valor de Mercado para uso alterno refleja el uso potencial posible de un bien para propósitos distintos del uso actual. Si el valor para uso alterno difiere substancialmente del valor para su uso actual, esto deberá explicarlo claramente el valuador en su informe de avalúo.

4.2 Si un bien ocupado por un negocio para su propio uso es objeto de Valuación, entonces suponiendo que el negocio continuará sus operaciones, cualquier valor para uso alterno al que se llegue bajo el supuesto de liquidación, cierre o traslado del negocio a otro sitio, debe excluirse. Sin embargo tal valor podría ser importante para determinar el valor de todos los activos de un negocio, del cual el bien valuado es tan solo uno de los componentes.

4.3 La tierra, edificios y demás mejoras, tratados como fuente de ingresos o previstos para desarrollo futuro, deberán valuarse tomando en cuenta cualquier uso alterno potencial.

4.4 En todos los casos el valor para uso alterno deberá basarse en información y datos concretos que respalden el potencial para uso alterno. El valuador no deberá hacer suposiciones infundadas o irreales a este respecto.

5. Valor de Mercado para Uso Óptimo (Uso Mejor y Más Productivo)

5.1 El valor de mercado para uso óptimo es una variante específica del valor de mercado para uso alterno. Esta expresión de valor se fija sobre la base del supuesto adicional de que la propiedad habrá de usarse de la manera más eficiente (uso mejor y más productivo).

5.2 El valor de mercado para uso óptimo refleja el uso más eficiente y mejor del bien entendido como legal, físicamente posible, financieramente viable y que resulta en el valor más alto.

5.3 Se llega al valor de mercado para uso óptimo con sujeción a los supuestos arriba señalados y conforme a los principios para establecer el valor de mercado para uso alterno. Debería aplicarse particularmente a la Valuación de tierra para desarrollar. La Valuación deberá hacer caso omiso del uso actual o anticipado del bien si tal destino impide el uso mejor y más productivo del inmueble.

5.4 Al adoptar el supuesto anterior para llegar al valor de mercado para uso óptimo, el valuador deberá valuar el bien independientemente de que el comprador dispuesto tenga los medios, la necesidad o la posibilidad de usar el inmueble en tal forma, pero sujeto a las provisiones del párrafo 5.2

5.5 El valor de mercado para uso óptimo deberá basarse en información y datos concretos que respalden el potencial para tal uso. El valuador no deberá hacer suposiciones infundadas o irreales a este respecto.

6. Valor de Mercado Para Venta Forzada

6.1. El valor de mercado para venta forzada es el que se obtendría bajo el supuesto de que hay restricciones de tiempo o de otro tipo para la venta de la propiedad que normalmente no se considerarían satisfactorias o razonables en términos del tiempo apropiado que se requeriría para la comercialización y formalización de una venta.

6.2. Para llegar al valor de mercado para venta forzosa el valuador deberá describir y substanciar en su informe de avalúo las restricciones supuestas que ha considerado necesarias, o aquellas que derivan de las instrucciones del cliente.

7. Valor de Mercado para Venta Futura

7.1. El valor de mercado para venta futura es el valor de mercado que puede anticiparse tendría el bien a la fecha de venta.

7.2. El valor de mercado para venta futura deberá determinarse sólo en el caso que el cliente, recién haya decidido vender su propiedad o en el caso de que el cliente deseara saber el valor de mercado del bien pasado el periodo de tiempo que se requiera para las actividades que se especifican en 1.5.

En tales casos el váluador deberá:

a) Formular una opinión del tiempo que se requiere para el desarrollo de las actividades especificadas en el aparte 1.1 e, conforme al tipo de bien objeto del avalúo.

b) Indicar en su informe de avalúo que se ha separado de la definición de valor de mercado citada en el párrafo 1 y hará referencia más específicamente al incumplimiento de condiciones estipuladas en el párrafo 1.1 e.

c) Analizar el mercado del inmueble a la fecha en que terminaría el periodo de tiempo que se ha indicado.

d) Toda vez que se trata de una deducción a futuro y que el Váluador está sujeto al análisis de contingencias de origen externo, que por lo general son imposibles de predecir y cuantificar con precisión, podrá incluir en su informe de Valuación una cláusula de limitación de responsabilidad que exprese con toda claridad que:

"Se han tomado en consideración todos los datos disponibles a la fecha para emitir una opinión sobre un resultado posible que, por el solo hecho de manejarse a futuro puede quedar sujeta a variaciones importantes. Por tal razón el Váluador de ninguna manera garantiza o asume responsabilidad por su cumplimiento."

7.3. Al determinar el valor de mercado para venta futura, el váluador deberá tomar en cuenta todas las circunstancias existentes o que pudiera ser capaz de anticipar al momento de hacer su Valuación.

8. Enfoques, Métodos y Técnicas Básicas para Establecer el Valor de Mercado

8.1. Para llegar al Valor de Mercado deberán usarse los siguientes enfoques, dependiendo de la naturaleza de la propiedad y el propósito de la Valuación.

a) Enfoque comparativo, b) Enfoque de ingresos,

8.2 El método de comparación del precio de venta deberá aplicarse en el enfoque comparativo para la determinación del valor de mercado.

8.3 En el enfoque de ingresos deberán aplicarse los siguientes métodos y técnicas:

a) Método de inversión usando:

La física directa de capitalización del ingreso. La física del flujo de caja descontado.

b) Método de utilidades. c) Método residual.

NORMA IV COSTO DE REPOSICIÓN DEPRECIADO COMO BASE DE VALUACIÓN

1. El costo de reposición depreciado se aplica como base de Valuación de inmuebles:

si se requiere por reglamentación o normatividad especial, para inmuebles especiales que rara vez o nunca, se venden en el

mercado para su uso actual

1.1. La Valuación de una propiedad sobre la base de costo de reposición depreciado exige:

a) La determinación del valor de la tierra para el uso actual, b) Una estimación del costo de los edificios y de los demás elementos de la

propiedad, c) La valoración de la depreciación de los edificios y demás elementos como

resultado de su edad, obsolescencia económica y funcional y factores ambientales y de otro tipo,

d) Establecimiento del costo neto de reposición después de que se deducen del costo bruto de reposición los importes que corresponden a depreciación. •

1.2. El costo de reposición depreciado incluye el valor de la tierra y el costo de reposición de los edificios y otros elementos de la propiedad, menos el importe de la depreciación (costo neto de reposición). La depreciación es una medida y expresión de la pérdida de valor de los edificios derivada de sus condiciones físicas y funcionales y también de factores ambientales.

1.3. La valoración de la propiedad basada en el costo de reposición se hace desde el punto de vista del comprador potencial (no de un contratista) y supone que el comprador no pagaría más por la propiedad que lo que le costaría reponer el edificio en el mismo sitio, suponiendo la misma edad y obsolescencia de las edificaciones.

1.4. El valuador deberá explicar en su informe las razones que le indicaron la conveniencia de utilizar en su Valuación este procedimiento.

1.5. El valuador deberá señalar en su informe valuatorio la fecha del avalúo así como la fecha a la cual ha referido el grado de depreciación que se ha determinado. Puede ser la fecha del informe de Valuación o una fecha anterior si así lo requieren disposiciones legislativas o normativas específicas.

1.6. El costo de reposición depreciado puede ser aplicable aún en los casos en que el terreno se tenga bajo arrendamiento (o en fideicomiso) a largo plazo, en tanto que las edificaciones se tengan en propiedad absoluta.

1.7. Debe hacerse notar que en algunos casos sujetos a reglamentación o disposiciones específicas, el valuador debe fijar el costo neto de reposición de los edificios y otros elementos de la propiedad deduciendo únicamente la depreciación que resulta del desgaste técnico de tales edificios y sus elementos.

2. Determinación del Valor de la Tierra

2.1. El costo de reposición de la tierra es el importe (precio) que habría de pagarse por adquirir tierra para la misma función (tipo de uso), calidad y ubicación, que la haga comparable con la tierra en estudio.

2.2. Aún cuando la Valuación se refiere al inmueble en estudio, en algunas situaciones puede ser aconsejable valuar la tierra para el uso existente mediante la comparación del costo de adquirir tierra sustituía en la misma localización igualmente utilizable para el uso actual. El sitio substituto debería tener las mismas características que el predio en estudio con la excepción de aquellas del sitio objeto de avalúo que no son críticas para el uso actual. Si el terreno en estudio es mayor de lo necesario para el uso de los edificios existentes o edificios modernos que los substituyan, la superficie del terreno substituto podría reducirse a menos de la superficie del terreno estudiado.

2.3. Si una parte del terreno en estudio puede venderse sin afectar el uso actual, el Valuador deberá ponderar si es apropiado valuar esa porción excedente sobre la base de valor para uso alterno.

2.4. El Valuador debe primero considerar si el enfoque de comparación y el método de comparación de precio podrían aplicarse a determinar el valor de la tierra. La deducción del valor del terreno en una Valuación de costo de reposición puede resultar complicada, porque de acuerdo con los criterios señalados atrás, la propiedad por su naturaleza, no sea una para la cual existe mercado. En esas circunstancias pueden aplicarse otros métodos y técnicas de Valuación (v.g. el método residual).

3. Estimación del Costo de Reposición de las Edificaciones

3.1. La forma en que se estima el costo bruto de reposición de los edificios depende de cuales de los siguientes supuestos adopta el Valuador:

a) El costo de reposición se toma como el costo de erigir una réplica del edificio existente tomando en cuenta los tipos de materiales, estructuras y soluciones funcionales.

b) El costo de reposición se toma como el costo de erigir un edificio sustituto moderno con la misma superficie útil y que cumpla las mismas funciones, pero construido con materiales modernos y empleando técnicas modernas de edificación.

3.2. El supuesto 3.1 anterior deberá limitarse a los siguientes casos:

a) Si así lo requieren disposiciones legales especiales, b) Si los edificios existentes se deben conservar (o reconstruir), v.g. edificios

catalogados de importancia histórica.

c) En cualquier otro caso justificado.

3.3. Antes de estimar el costo de reposición de acuerdo con el supuesto 3.1.b., debe darse debida consideración a la posibilidad de alojar la actividad actual en un edificio más pequeño, en razón de cambios tecnológicos u otras razones. En todo caso el edificio moderno sustituto deberá reflejar los cambios tecnológicos para realizar la actividad presente, así como satisfacer los requisitos de uso actuales.

3.4. En su informe el Valuador no deberá estimar el costo de erigir el edificio en el futuro, sino el costo de completar la edificación en periodo fijo de tiempo tal que el edificio habría de estar listo para ocupación a la fecha de Valuación.

3.5. El costo de reposición deberá incluir los costos necesarios para proveer las instalaciones auxiliares que se requieren para el uso apropiado del inmueble, el costo de preparar la documentación de diseño, supervisión y otros costos (v.g. participación) que se justifican conforme a la reglamentación local.

3.6. El costo de reposición de los edificios se estima por el Valuador mediante la aplicación de la que resulte apropiada entre las siguientes técnicas:

a) Física detallada (presupuesto por conceptos individuales), b) Física de elementos integrados (presupuesto por ensambles), c) Física de estimación global.

El Valuador deberá seleccionar la física apropiada tomando en cuenta el propósito del avalúo, el tipo y condición (incluyendo edad) de los edificios.

4. Determinación de la Depreciación

4.1. El Valuador deberá valorar el nivel de depreciación de acuerdo a los principios que se señalan en la Norma VI.

Norma V

Información Sobre los Derechos de Propiedad

1. Por cuanto la forma en que se detenta la propiedad o las modalidades que la Ley le impone afecta o puede afectar el valor de un inmueble, es obligación del valuador examinar los documentos que establecen los derechos que se tienen sobre aquel que se valúa.

Para hacer esto el valuador deberá:

1.1. Obtener del cliente documentos que demuestren: a) Quien y con que fundamento legal ostenta los derechos de propiedad o quien y

con que fundamento legal es el propietario del inmueble o la parte valuada; b) Que derechos (propiedad absoluta, usufructo, condominio) o servidumbres

(arrendamiento, fideicomiso) gravan al inmueble; c) En que consiste la propiedad, donde se ubica, cual es su situación jurídica y la

fecha en que fueron construidas las edificaciones y demás mejoras;

d) El uso actual del inmueble o el que se contempla conforme al Plan de Desarrollo Urbano local;

e) Cualesquiera decisiones administrativas o judiciales relacionadas con el inmueble en estudio o parte de él.

1.2. Si los documentos proporcionados provocan dudas en la mente del Valuador o si el cliente no puede presentarlos, el valuador deberá determinar la situación legal del inmueble en cuestión basándose en explicaciones apropiadas, declaraciones del cliente y el examen de la documentación legal disponible. Si ésta no fuere suficiente podrá, comunicándolo previamente al cliente, acudir a fuentes oficiales como Registro Público de la Propiedad, Oficinas Catastrales o cualquiera otra que pueda proporcionar información adecuada. Esta tarea se considerará adicional a la encomienda valuatoria y el Valuador devengará honorarios adicionales por este trabajo. Se deberá hacer mención concreta y clara en el informe de avalúo, de las fuentes de información que se hayan utilizado para este objeto.

1.3. Obtener del cliente la base legal, términos contractuales y en particular el precio de adquisición de la propiedad en la medida en que esta información resulte pertinente para la determinación del valor.

1.4. Constatar con información del propietario si la propiedad ha sido ofrecida para venta, cuando y bajo que condiciones.

2. Deberán incluirse en el informe de avalúo los datos relativos a la situación legal de la propiedad. En particular, el Valuador deberá indicar todas las restricciones, gravámenes y servidumbres que la afecten (incluyendo hipotecas, derechos de paso y alineamiento, etc.) indicando cuales han debido tomarse en cuenta en su Valuación.

3. Si como resultado del arreglo a que se ha llegado con el cliente o por otras razones no conectadas con el Valuador, éste ha quedado restringido en su examen de la situación legal del inmueble, tal situación deberá mencionarse con toda claridad y explicarse en el informe valuatorio.

Norma VI

Determinación de la Depreciación

1. El Valuador deberá analizar la depreciación de la propiedad determinando su impacto sobre el valor del inmueble en estudio.

2. El Valuador definirá y estimará personalmente la depreciación, en este aspecto no estará limitado ni por cualquier reglamentación dictada en materia de depreciación de los edificios o las mejoras, ni por tablas o fórmulas matemáticas presentadas en la literatura.

3. Se entiende que la depreciación es la pérdida de valor del inmueble o bien en estudio que surge de factores técnicos (físicos), funcionales (de uso), ambientales y externos al bien (económicos).

4. El Valuador describirá la naturaleza de la depreciación con toda precisión, en el informe valuatorio, de la siguiente manera:

4.1. Física: La que deriva de la edad del edificio, la durabilidad de los materiales empleados, el comportamiento del edificio, manera de uso y explotación, condiciones, defectos o fallas de diseño, reparaciones ejecutadas, etc. Normalmente la depreciación se expresa como un porcentaje. En lugar de tomar en cuenta un porcentaje fijo de pérdida de valor puede ser deseable en ciertos casos considerar:

a) El costo de llevar la instalación a una buena condición Física, b) La vida útil remanente de la edificación para el uso o negocio actual.

Esto depende del enfoque de Valuación adoptado, v.g., costo de reposición o valor de mercado.

4.1.1. La evaluación de la condición Física puede hacerse mediante inspección visual o escrutinio, dependiendo de la naturaleza de la depreciación con relación a la totalidad del conjunto.

4.1.2. Si el Valuador no puede llevar a cabo esta evaluación por su cuenta deberá confiarlo a un especialista calificado o a una empresa apropiada.

4.1.3. Los resultados de la inspección y evaluación realizada conforme a 4.1.2. deberán detallarse en el informe de Valuación.

4.1.4. Si el Valuador acepta que no está en posibilidad de determinar y evaluar la condición física de un elemento dado de la edificación o instalación sin que se lleve a cabo un examen por profesional especializado y tiene reserva en cuanto a su condición, deberá estipularlo claramente en el informe valuatorio.

4.2. Funcional: La que deriva de la comparación entre las soluciones de diseño aplicadas en el inmueble, bien o instalación en estudio y aquellas que se prefieren en el presente (determinación de la obsolescencia) y también de comparaciones al respecto de la calidad de los acabados y del equipo técnico así como de diseños o elementos especiales que pueden hacer más complicado o definitivamente evitar cualquier cambio de uso. Esta depreciación puede medirse por el grado de reducción en la productividad del inmueble, bien o instalación dado con relación a otros comparables.

4.3. Ambiental: Que deriva, por ejemplo, de:

a) Cambios actuales o planificados en el vecindario del inmueble que causan perturbación en su uso, tales como: construcción de una planta individual en las inmediaciones de la propiedad, caminos con tráfico intenso, líneas férreas, vías de agua no reguladas, etc.

b) Explotación presente o esperada de yacimientos minerales en el área, que pudiera causar daño duradero al inmueble.

c) La influencia detrimento de un medio ecológicamente dañado sobre la durabilidad de las instalaciones y la calidad del suelo.

4.4. Económica - la que se origina en factores externos, tales como: a) Adeudos en el pago de contribuciones y otras obligaciones de carácter

tributario. b) Cuotas pendientes de liquidación por aportación para mejoras de tipo

comunitario.

c) Cesiones de derechos sobre superficies que hayan sido afectadas por acto administrativo del Gobierno o que queden condicionadas por disposición de leyes y reglamentos.

d) Cambios en el uso del suelo y otras disposiciones de planificación derivadas de planes de desarrollo urbano o de zonificación.

5. Si el Valuador ha determinado en forma separada las depreciaciones Física, Funcional, Ambiental y Económica, y obtenido diferentes resultados para cada una de ellas, deberá adoptar la suma más alta en términos porcentuales.

NORMA VII CÁLCULO DEL ÁREA Y VOLUMEN DE LOS EDIFICIOS

1. Se entiende por área bruta o área total de edificación la suma de las superficies que en cada nivel de un edificio están circundadas por muros, cualquiera que sea el material de que estén fabricados y cubiertas de manera permanente.

2. Se define como área neta o área útil la superficie que resulta de restar del área bruta aquella que en cada nivel ocupen los muros envolventes y divisorios permanentes. Es permisible determinar el área neta de edificación mediante medición directa en el sitio entre los paramentos interiores de los muros envolventes o divisorios. Cuando el avalúo se formule sobre la base de superficie neta determinada en ésta forma deberá, incluirse en el informe una cláusula que precise:

"El área ha sido calculada entre paramentos interiores de los muros perimetrales y divisorios del edificio."

3. El volumen de edificación se calculará conforme a las disposiciones que al efecto establezcan las normas oficiales aplicables, si las hubiere. Cuando se calcule el volumen de cualquier anexo que forme parte de un edificio, el Valuador deberá tomar en cuenta la parte proporcional de la superficie de tales anexos con relación a la superficie total del edificio conforme a las disposiciones legales vigentes. El informe valuatorio deberá incluir una explicación detallada en cuanto al método empleado para el cálculo del volumen de los anexos.

4. Las superficies de terreno, lotes y tierra cultivable deberán basarse en la información contenida en los registros catastrales y, a falta de estos, en la información de las escrituras.

5. En caso de discrepancia entre las áreas que aparecen en los registros de catastro inmobiliario y la contenida en los libros del Registro Público de la Propiedad y de Comercio, el valuador deberá comunicarlo al cliente con el propósito de que se formule la corrección necesaria.

6. Si no se elimina la discrepancia a que se hace referencia en 5 para la fecha de elaboración del informe valuatorio, el Valuador deberá utilizar la información contenida en los registros catastrales. En tal caso, el Valuador deberá incluir en su informe una cláusula que estipule la superficie utilizada con una nota en la que se explique que las diferencias mencionadas en 5, no fueron eliminadas con antelación a la preparación del informe valuatorio.

NORMA VIII EFECTO DE LOS FACTORES AMBIENTALES SOBRE LA VALORACIÓN DE LA PROPIEDAD

Al preparar el avalúo de una propiedad deberá considerarse el efecto tanto positivo como negativo de los factores ambientales, especialmente cuando su efecto sea mayor sobre el bien en estudio que sobre propiedades comparables.

1. El Valuador deberá determinar el efecto de los factores ambientales tomando en cuenta los resultados de cualquier examen realizado por él o por especialistas adecuadamente calificados, especialmente cuando una inspección preliminar de la propiedad sugiera que el efecto de tales factores, es o puede llegar a ser importante.

2. Los factores ambientales que pueden afectar el valor de un inmueble de manera especial son los que se presentan en la siguiente lista:

a) Vecindad con plantas industriales dañinas al medio natural, b) Emisión de polvos e impurezas, c) Ruido, d) Cauces de aguas subterráneas, e) Humedad y nivel de aguas friáticas, f) Socavones de minas, g) Falta de iluminación o asoleamiento, h) Efectos de contaminación química y radiológica, i) Vecindad de parques y áreas recreativas, j) Otros

3. Si el Valuador carece de la competencia para examinar y analizar los problemas especializados relacionados con factores ambientales, deberá solicitar un análisis ambiental u obtener asesoría adecuada antes de formular el informe de avalúo. Tal estudio y el costo que llegue a representar serán por cuenta del cliente y no se considerarán parte de los honorarios del Valuador.

4. La reducción de valor debida al efecto de factores ambientales se determina usando los mismos métodos y técnicas que en la medición de la pérdida de valor debida a obsolescencia funcional. En particular el costo de limpiar los residuos tóxicos o eliminar los daños debidos a minas puede compararse con el costo de restituir inmuebles obsoletos a su condición original. Debe hacerse

notar, sin embargo, que el valor de mercado de un inmueble después de deducir el costo de limpieza puede ser mayor o menor que el que se indica mediante tales cálculos.

5. El costo de restituir el inmueble a su condición anterior no contaminada incluye:

a) Retiro o eliminación de la contaminación del suelo, b) Establecimiento de un control de contaminación más efectivo, c) Rediseño de las plantas de producción, d) Pago de multas y compensación por la violación de legislación o

reglamentación relacionada con la protección del medio ambiente natural, e) Seguros contra daños futuros, conforme los establezca o exija la legislación en

vigor.

6. El Valuador deberá determinar si:

a) Es posible eliminar realmente la fuente de contaminación o la amenaza de contaminación tomando en cuenta también consideraciones económicas y legales,

b) Puede limitarse la contaminación o la amenaza de contaminación hasta el grado de por lo menos hacer posible el uso del inmueble durante un periodo de tiempo limitado,

c) Es posible de alguna manera reducir la contaminación, d) Puede justificarse el costo de garantizarse contra daños futuros.

Para determinar estas posibilidades el Valuador podrá solicitar asesoría de especialistas adecuados o de una dependencia que trate con la protección del medio ambiente. Esas personas deberán mencionarse en el informe de Valuación anexándose a él, sus opiniones.

6. Si existe la posibilidad de retirar la fuente de contaminación o sus efectos, debe tomarse en cuenta en el avalúo el costo de eliminación, así como otros factores que afecten el valor del inmueble y, especialmente:

a) La imposibilidad de proveer el saneamiento completo del inmueble, b) Mala reputación del predio en el mercado, c) Riesgo de contaminación renovada, d) Compensación por los trastornos que ocasione en el uso del inmueble, e) El riesgo de cambios en la legislación y reglamentación ambiental.

NORMA IX VALUACIÓN DE INMUEBLES UBICADOS EN EL EXTRANJERO O FUERA DE LA PLAZA DE TRABAJO DEL VALUADOR

Salvo que disposiciones específicas establezcan otra cosa, la valuación de propiedades inmobiliarias situadas fuera de la plaza de residencia del Valuador o en el extranjero deberá realizarse conforme a los siguientes principios:

1. El Valuador solamente podrá aceptar el trabajo de valuación de inmuebles ubicados fuera de su plaza o en el extranjero si está familiarizado con el mercado inmobiliario en la localidad dada y cuenta con la necesaria experiencia. Si el Valuador carece de tal experiencia deberá asegurarse de realizar la valuación conjuntamente con un Valuador del lugar en que está ubicada la propiedad, que esté adecuadamente calificado y cuente con la debida experiencia valuatoria.

Debe mencionarse en el Informe de Valuación a cualquier Valuador local que colabore en la realización del avalúo.

2. El informe de valuación relacionado con bienes situados en el extranjero, deberá incluir:

a) Una estimación del valor de mercado o el costo de reposición depreciado del inmueble, dependiendo del propósito de la valuación;

b) Una declaración que confirme si se ha dado la debida consideración a las leyes impositivas del país en donde se ubica el inmueble o se localizan los bienes objeto del avalúo y si la valuación refleja cualesquiera cantidades adicionales relacionados con la conversión de la moneda;

c) Tablas de tipo de cambio, aún cuando el informe de avalúo deberá citar los valores tanto en la moneda local del país de ubicación del inmueble como en la moneda del país en que se formula el avalúo, estipulando las fechas, tipos de cambio y las fuentes de información en que se apoyo el Valuador en conexión con tales tipos.

3. El Informe de Valuación relacionado con bienes situados fuera de la plaza del Valuador, pero en el mismo país, deberá incluir:

a) Una estimación del valor de mercado o el costo de reposición depreciado del inmueble, dependiendo del propósito de la valuación;

b) Una declaración que confirme que se ha dado la debida consideración a las leyes impositivas del Estado y Municipio en donde se ubica el inmueble o se localizan los bienes que se valúan.

c) En tratándose de bienes inmuebles, se señalará claramente que se han tenido en cuenta las disposiciones locales de planificación urbana y zonificación, así como cualesquiera otras que sean pertinentes por su efecto en el valor de este tipo de bienes.

4. El Valuador deberá examinar en detalle e indicar en su informe de valuación todas las diferencias esenciales legales, de costumbre y de práctica entre su país y plaza y la plaza, Estado o país en el que lleva a cabo la valuación.

5. Si hay diferencias esenciales en el método o la práctica adoptada de valuación o en las reglas de contabilidad entre el país del cliente y el país en que se ubica la propiedad o se localizan los bienes, entonces deberán observarse las prácticas del país del cliente en primer lugar, sujeto a que esas diferencias y acciones del valuador queden debidamente estipuladas en el informe.

El Valuador deberá incluir en su informe, información sobre las leyes impositivas del país en que el bien valuado se ubica, que afecten la venta o compra de ese inmueble. Si debido a esas leyes los costos de venta o compra del inmueble llegaran a ser tan altos que la cantidad total gastada o recibida por la compra o venta sería significativamente diferente del valor determinado para el inmueble, entonces esto deberá claramente exponerse en el informe.

Deberá incluir información similar y hacer igual consideración en el caso de bienes situados en el país del Valuador, pero fuera de la plaza y Estado de su residencia.

NORMA X VALUACIÓN DE INMUEBLES PARA FINES DE GARANTÍA DE PRÉSTAMO

Los préstamos de un acreedor pueden garantizarse por hipoteca sobre la tierra, los edificios, el predio o derechos materiales o reales específicos. Son aceptados también otros métodos de garantizar los préstamos y la prenda sobre inmuebles.

La valuación de inmuebles o derechos con base en los cuales se garantizan tales créditos deberán realizarse sobre la base de valor de mercado.

1. La valuación de un inmueble para el objeto de garantizar un préstamo o una hipoteca deberá realizarse por un Valuador que:

1.1. No tiene relación personal ni oficial con el propietario o persona autorizada para tratar con relación a la propiedad,

1.2. No es empleado ni del acreedor ni de su asesor legal, 1.3. No es el acreditado ni su cónyuge o pariente, 1.4. No recibe remuneración y que de ninguna manera tiene relación o depende de

que el crédito en cuestión se otorgue o no.

2. El Valuador siempre deberá determinar el valor de mercado para el uso actual, habida cuenta de que:

2.1. El Informe de Valuación deberá describir claramente el propósito y la base de la valuación y si existen razones importantes el Valuador podrá modificar el concepto de valor de mercado siempre que las razones queden debidamente explicadas y justificadas en el mismo documento.

2.2. El informe de avalúo, aparte de exponer el valor de mercado para uso actual puede incluir el valor de mercado para uso alterno del inmueble siempre que éste último sea consistente con el Plan de Desarrollo Urbano Local y se justifique con los cambios reales o potenciales de demanda que surjan de factores tecnológicos, sociales, de mercado, etc.

3. El método de valuación que adopte el Valuador también depende del tipo de inmueble que constituirá la garantía. Si se trata de:

3.1. Un inmueble típico entonces, para:

a) Terreno edificaciones y accesiones que produce un flujo de ingreso presente o futuro, la valuación se lleva a cabo de acuerdo al valor de mercado para el uso actual o anticipado,

b) Terreno, edificaciones y elementos accesorios ocupados por el propietario y sus familiares, que no genera ingresos -la valuación se realizará sobre la base de valor de mercado para el uso actual,

c) Terreno, edificios y accesiones ocupados por la empresa propietaria, la valuación deberá llevarse a cabo sobre la base de valor de mercado para el uso actual,

d) Terreno, edificios y accesiones en proceso de construcción. e) Si el préstamo ha de ser otorgado después de la terminación de la construcción

o parcialmente a la terminación y parcialmente cuando el inmueble ya sea productivo o haya sido totalmente arrendado:

la valuación deberá realizarse sobre la base de valor de mercado para un uso consistente con el propósito de la edificación;

si el préstamo se entrega en parcialidades a lo largo del proceso de construcción, el valor de mercado se estima tomando en cuenta el progreso de los trabajos a la fecha de valuación o el valor de mercado del inmueble después de la terminación de la construcción después de deducir el valor de la obra aún por realizar tomando en consideración el nivel de precios a la fecha de valuación.

3.2. Edificios especializados o de escasa comerciabilidad -v.g. aquellos que no se incluyen en 3.1- no son adecuados como garantía de préstamo. Por tanto el Valuador sólo puede valuar el terreno para su uso actual.

4. Si se pide al Valuador que emita opinión en cuanto a si el inmueble es adecuado como garantía de préstamo, entonces deberá indicar en el informe de avalúo todas las circunstancias que puedan aumentar o reducir el riesgo del acreedor.

Sin embargo, en todo caso el acreedor es responsable de la evaluación o valoración del riesgo.

Las circunstancias que pueden pesar en la evaluación del riesgo del acreedor son, en particular:

4.1. La condición física del inmueble, 4.2. La adecuación del inmueble para su uso actual y para un uso alterno potencial

de conformidad con la planificación del sitio y las disposiciones reglamentarias de edificación,

4.3. El ingreso presente o esperado del inmueble o el ingreso que se espera habrá de obtenerse de una ampliación o reconstrucción del inmueble,

4.4. La vida económica de los edificios y sus complementos, 4.5. La ocupación de los edificios y obras complementarias por el propietario, sus

familiares u otras personas en virtud de un título legal específico,

4.6. El potencial económico del inmueble, el valuador deberá indicar las posibles fluctuaciones en la prosperidad económica del inmueble y la fuente de la información obtenida y utilizada.

5. Si el acreedor solicita al Valuador que aconseje sobre el monto máximo del crédito que puede otorgarse, éste puede basar su consejo en el valor del inmueble que ha de usarse como garantía del préstamo. Debe, sin embargo, hacer la estipulación de se trata de una cantidad basada en el valor del inmueble sin considerar otros factores o costos que pueden afectar el monto del préstamo otorgado.

6. El prestamista negocia con el cliente los términos y condiciones sobre las que ha de otorgarse el préstamo y en particular el monto del mismo, la forma de pago del capital, la tasa de interés y los ingresos que se derivarán de la propiedad para cubrir el pago del préstamo.

Cuando se evalúa el riesgo y se fijan los términos del préstamo, el prestamista considera no solamente el informe de valuación elaborado por el Valuador sino también las condiciones del mercado de préstamos y la situación financiera del acreditado. Una opinión del Valuador, como se cita en 4, es sólo de naturaleza informal y no puede prejuzgar el monto del crédito que se otorgará. Se deberá incluir en el informe de avalúo una cláusula que en forma clara precise esto y señale el límite de la responsabilidad del Valuador con relación a este aspecto.

7. Con las salvedades del caso y las excepciones lógicas, los principios arriba enunciados son aplicables cuando los bienes ofrecidos en garantía no son inmuebles.

8. Los principios señalados en esta Norma se aplican también a situaciones relacionadas con todos los tipos de arreglos de créditos y préstamos autorizados por la ley

NORMA XI PLANTA Y MAQUINARIA VALUADOS COMO PARTE DEL INMUEBLE

1. Una partida de planta y maquinaria puede valuarse como parte del inmueble si constituye un componente del inmueble y si es necesaria para el adecuado funcionamiento del inmueble o parte del inmueble.

2. La Valuación del inmueble no incluye la Valuación de planta, maquinaria y equipo usados total o parcialmente en conexión con procesos industriales, tecnológicos o de otro tipo. Esa planta y maquinaria se valúan conforme a la Norma XII.

3. La planta, maquinaria y equipo valuados como componentes integrales de la tierra, edificaciones y elementos accesorios, deberán describirse claramente en el informe de Valuación.

4. El Valuador deberá decidir qué partidas habrá de incluir en su Valuación tomando en cuenta el propósito del avalúo, tipo de inmueble, tipo de maquinaria, planta y equipo y su situación legal.

5. Las instalaciones de servicio, el cableado subterráneo y la planta conectados con ellas serán por lo general valuados como partes integrales del terreno, edificios o elementos accesorios, particularmente las siguientes:

a) Electricidad:

cables de alimentación, instalaciones, cuartos de transformadores y su equipo, unidades de generación de fuerza,

en edificios no industriales las instalaciones internas o de fuerza e iluminación desde el tablero hasta puntos en los muros o cielos,

en edificios industriales instalaciones internas de fuerza e iluminación desde el tablero hasta los puntos en muros y cielos, excluyendo instalaciones y circuitos que constituyan el equipo de maquinaria y planta no valuados como parte del inmueble.

instalaciones externas con alambrado y accesorios incluyendo las estructuras

b) Telefonía, comunicación interna, sonido ambiental, ductos y cableado de televisión. c) Gas:

líneas de gas con medidores y tuberías desde medidores que se empleen para fines no conectados con procesos tecnológicos

d) Agua: pozos, barrenos de perforación, tomas de agua, cuartos de equipo y

accesorios, estaciones de bombeo, instalaciones con líneas de agua, plantas de tratamiento, tanques, estructuras y construcciones necesarias para instalar o localizar la(s) planta(s) o instalaciones,

e) Sistema de drenaje:

sistema sanitario y pluvial, plantas de tratamiento de aguas cloacales no conectadas con la

purificación de agua y otros líquidos usados en procesos tecnológicos o producción.

f) Calefacción y agua caliente:

calderas e instalaciones complementarias con tanques de combustible, instalaciones y accesorios incluyendo calentadores, radiadores a base de vapor o agua caliente para calefacción y otros fines no conectados con procesos tecnológicos (producción).

g) Acondicionamiento de aire y ventilación:

acondicionadores de aire e instalaciones, ductos, tiros o pozos, extractores de ventilación excluyendo aquellos que sirven a maquinaria y planta que no se valúa como parte del inmueble.

h) Equipo y sistema de protección contra fuego:

hidrantes, bombas y líneas de agua, sistemas de aspersores, detectores de humo, alarmas contra fuego y contra robo.

i) Elevadores y grúas viajeras:

elevadores de personal y de carga, escaleras y bandas transportadoras peatonales diseñadas y destinadas para uso en conexión con el uso general de los edificios,

rieles para elevadores y grúas viajeras cuando forman parte integral del edificio,

normalmente se excluyen de esta parte de la Valuación los transportadores, grúas, grúas viajeras, etc.

j) Estructuras incluyendo:

chimeneas de mampostería, concreto o acero, equipo de los cuartos de calderas, calentadores de agua, filtros de agua,

cercos internos y externos,

calles, caminos, patios y superficies pavimentadas,

vías férreas,

puentes y construcciones y cuartos para transportadores.

6. Las estructuras que forman parte integral o complementaria de maquinaria y planta utilizados en los procesos tecnológicos normalmente habrán de excluirse para valuarse por separado. Esto también deberá aplicarse a estructuras que no se usan para los procesos tecnológicos, si el Valuador considera apropiado y necesario tratar esas estructuras por separado en congruencia con el inventario de activos fijos o conforme a las instrucciones del cliente.

7. Alcance de la Valuación.

7.1. La planta y maquinaria, incluyendo las instalaciones que forman parte componente del inmueble deberán valuarse junto con el inmueble en estudio.

7.2. Con base a las instrucciones del cliente un enfoque distinto puede surgir.

8. Distribución del Valor.

8.1. Dependiendo del objeto del avalúo, puede ser necesario hacer en el informe de Valuación un desglose o distribución del valor entre los componentes individuales como sigue:

a) Terreno, edificio y elementos accesorios, b) Planta y maquinaria que forman parte del inmueble.

8.2. En los casos en sea aplicable 8.1. deberá claramente estipularse en el informe de Valuación que:

a) El valor del inmueble en estudio se obtuvo como un todo y que el desglose de valores es solamente una distribución convencional de ese valor total,

b) El valor derivado se refiere al inmueble incluyendo planta y maquinaria y la parte proporcional del valor no puede separarse del contexto y tratarse por separado,

c) En caso de separación de una partida, pieza o elemento de planta y maquinaria del inmueble, su valor o el valor del inmueble resultante cambiara y requerirá una nueva valoración.

NORMA XII VALUACIÓN DE PLANTA Y MAQUINARIA

1. Previo al inicio del proceso de Valuación de planta y maquinaria deberá de clasificarse y proceder a su división en:

1.1. Planta y maquinaria que constituye parte integrante del inmueble (terreno, edificios o elementos accesorios), necesaria para el funcionamiento del inmueble y que se valúa como parte del inmueble conforme a la Norma XI.

1.2. La planta y maquinaria que no constituyen parte del inmueble y que estén siendo sujetos de Valuación separada.

Tal división debe relacionarse claramente en el informe de Valuación.

2. La planta y maquinaria puede valuarse para diversos propósitos, en particular:

a) En conexión con privatización, b) Para división o fusión de empresas, c) En conexión con el traslado de la propiedad, incluyendo venta, aportación a una

sociedad, permuta, etc., d) Garantía de préstamo, e) Para determinar depreciación, f) Para efectos de seguro, g) Para efectos impositivos y aduaneros, h) Liquidación del negocio, i) Para determinar la viabilidad de emprender reparaciones, j) Para otros propósitos.

El Valuador realiza el avalúo de planta y maquinaria teniendo en cuenta el objeto del estudio, las disposiciones legales y el tipo de planta y maquinaria que ha de valuarse. Estos criterios se toman en consideración al seleccionar las bases y el método por aplicar. Atendiendo al objeto o propósito del avalúo, el Valuador podrá adoptar un método de Valuación diferente con relación a planta y maquinaria, que el que se ha adoptado para la Valuación de tierra y edificaciones.

Métodos de Valuación.

Dependiendo del propósito de la valoración, pueden determinarse los siguientes valores: Costo neto de reposición, Valor de mercado, Valor determinado por otro método si así se requiere en atención a

reglamentación específica.

Costo neto de reposición. El costo neto de reposición se fija teniendo en cuenta la vida útil económica de las partidas valuadas. Se llega al valor estimando el costo bruto de reposición actual de cada elemento, pieza o partida y deduciendo una consideración por depreciación que refleje el efecto de uso y desgaste técnico, la edad y obsolescencia; su disponibilidad, adecuación y limitaciones de uso. El costo bruto de reposición actual es el costo de cambiar el elemento, pieza de

equipo o partida, tomando en cuenta el costo de instalar una nueva pieza de equipo, de planta o maquinaria de la misma o similar capacidad de producción o potencial de servicio.

El Valuador llega a este valor basado en la información de productores o calculando el costo de producir el elemento o pieza de maquinaria por un fabricante medio, usando técnicas y materiales actuales.

Si existen datos de mercado apropiados, el costo neto de reposición actual puede tomarse como el costo de adquirir en el mercado abierto una pieza de maquinaria o elemento similar, que tenga la misma vida útil económica remanente que la pieza considerada, incrementado en el costo de instalación deduciendo una cantidad por depreciación.

Después de estimar el costo bruto de reposición actual, el Valuador deberá considerar qué deducciones deberán hacerse por depreciación, tomando en cuenta las condiciones técnicas, modernidad y adecuación de la pieza de equipo que se valúa, dando debida consideración a lo siguiente:

Obsolescencia física o técnica. Al determinar la depreciación por obsolescencia física o técnica no deberán utilizarse tasas porcentuales sino que deben tomarse en cuenta los siguientes factores:

edad, intensidad de trabajo y esfuerzo en su uso presente, condición de la trabajabilidad de la planta o maquinaria, frecuencia de fallas, naturaleza y fechas de las reparaciones condiciones técnicas de la planta o maquinaria,

muestras o señales de descuido en el trabajo del personal de mantenimiento, evidenciado por factores como: orden en las estaciones de trabajo, defectos, raspones, fugas de aceite, picaduras de óxido, muestras o señas de actividad poco profesional, costo de mantener el equipo en su condición actual comparado con uno nuevo. .

Si la planta o maquinaria está sujeta a verificación o inspección física periódica, el Valuador deberá tomar en cuenta los datos de la documentación apropiada.

El grado de obsolescencia física o técnica se determina sobre la base de observación e inspección de la pieza o elemento trabajando y ociosa. En casos especiales relacionados con la Valuación de planta y maquinaria de naturaleza tecnológica importante relativos a seguridad en el trabajo, el Valuador, antes de realizar su Valuación deberá pedir al cliente un informe de un especialista sobre la adecuación para el trabajo de la pieza de planta o maquinaria en cuestión.

5.3.2. Indicador de obsolescencia física

El indicador de obsolescencia física se determina mediante la comparación de la pieza o equipo que se está valuando con piezas o equipos similares que se estén produciendo actualmente tomando en cuenta factores tales como productividad, calidad de producción, costo en uso, ergonomía, seguridad en el trabajo e inconvenientes ambientales.

5.3.3. índice de obsolescencia económica

La obsolescencia económica es el deterioro de la deseabilidad o vida útil de un bien como resultado de factores externos a él, tales como fuerzas económicas o cambios en el entorno que afectan las relaciones de oferta y demanda en el mercado. La pérdida en el uso o valor de un bien resultante de los factores de obsolescencia económica ha de distinguirse de la pérdida de valor originada por el deterioro físico y obsolescencia funcional, ambos inherentes al bien.

5.3.4. Utilidad

El Valuador deberá evaluar y considerar la utilidad de la pieza de equipo para su uso actual y también su potencial futuro cuando ya no sea necesario. En este último caso, el valor deberá determinarse sobre la base del precio que podría obtenerse en el mercado. Si hay un límite de tiempo para efectuar la venta, se deberá establecer un valor de venta forzosa.

5.4. Al realizar la Valuación el Valuador deberá tener en cuenta lo siguientes:

a) Tipo de elemento o pieza de equipo, modelo, etc., b) Especificación y país de origen, c) Calidad y características fuera de lo ordinario, d) Precio y disponibilidad de equipo nuevo o similar en el mercado, e) El tamaño del mercado y relación entre oferta y demanda, f) Utilidad del equipo en sitio, así como fuera de él, g) Flexibilidad de uso, incluyendo demanda de temporada y utilidad para sólo un

cliente, h) Moda,

i) Costo de mantenimiento, j) La posibilidad y costo de reparar y la disponibilidad de piezas de repuesto. Si

el Valuador detecta una disminución permanente en el valor de una pieza de equipo por debajo del costo actual de reposición, entonces puede adoptarse como base de Valuación la cantidad recuperable. Este es el monto que podría alcanzarse durante el uso continuado del equipo por el resto de su vida útil, incrementado por el valor residual neto recuperable (valor de rescate) y disminuido por el costo de retiro.

6. Valor de Mercado.

6.1. El Valor de Mercado definido en la Norma III lo determina el Valuador después de un estudio detallado de las piezas o elementos por valuar, incluyendo los factores mencionados arriba en 5.3 y 5.4 con relación a las condiciones técnicas, modernidad, obsolescencia y utilidad, así como otras circunstancias, particularmente oferta y demanda de los mismos o similares equipos.

6.2. El valor de venta forzosa de planta y maquinaria se define como el valor de mercado sujeto a un límite de tiempo impuesto por el vendedor, en el cual debe realizarse la venta y cuyo límite de tiempo no puede considerarse como un periodo razonable para una adecuada comercialización y para negociar las condiciones de la venta.

6.3. Valor de remate es el precio que se obtendría de la venta obligada del bien en subasta pública, por orden judicial o por determinación administrativa, en la que se satisfagan todas las formalidades de ley. Los supuestos incluyen, que la subasta haya sido debidamente convocada y anunciada, que la puja sea pública y abierta y que el precio se pague de contado.

NORMA XIII CONTENIDO DEL INFORME DE VALUACIÓN

1. El Informe de Valuación deberá formularse por escrito de manera clara reflejando la posición objetiva y legal, contendrá toda la información necesaria para presentar el razonamiento y conclusiones del Valuador al llegar al valor del bien en estudio.

2. Todo Informe de Valuación deberá incluir:

2.1. Objeto o Propósito de la Valuación- Esto es la naturaleza de las instrucciones del cliente, el uso que habrá de darse al avalúo y los requerimientos específicos del cliente con relación a la Valuación así como cualesquiera disposiciones legales que rijan al tipo de propiedad que ha de valuarse.

2.2. Sujeto de la Valuación - Descripción detallada de la propiedad indicando su ubicación, características, título de propiedad, facturas y uso legal. También se deberá indicar claramente el sujeto de la Valuación.

2.3. Fecha de la Valuación y Fecha de la Inspección - El valor de la propiedad que se expresa en el Informe de Valuación se fija para una fecha determinada. A menos que resulte evidente de las instrucciones del cliente o por disposición legal, la Valuación deberá tomar en cuenta el nivel de valores a la fecha de Valuación. Sin embargo, el estado físico y legal del inmueble deberá tomarse a

la fecha de inspección. Cualquier desviación con respecto a este principio deberá quedar claramente señalada en el Informe de Valuación.

3. Además el Informe o Certificado de Valuación deberá cubrir y hacer mención de los siguientes aspectos:

3.1. Base de Valuación,

Como regla general será Valor de Mercado Abierto o Costo de Reposición. El Valuador debe seleccionar la base de Valuación atendiendo a su objeto y a las exigencias legales y reglamentarias, cuidando de no dejarse influenciar en este aspecto por el cliente. Si el Valuador elige la adopción de una base de Valuación distinta a las recomendadas en estas Normas, deberá sustentar en detalle tal decisión. Si el valor para el uso existente difiriera notablemente de un valor de uso alterno y si el cliente tiene interés en el uso alterno el Valuador también deberá determinar el valor para el uso alterno.

3.2. Información y Suposiciones.

El Valuador debe describir las fuentes, el tipo y las características de la información usada para el avalúo. Estas pueden provenir de:

a) Documentos, tales como las inscripciones en los registros de la Propiedad, de Comercio, catastrales, documentación geodésica, fallos judiciales, fallos o determinaciones, de autoridades administrativas, contratos civiles relacionados con los inmuebles, etc., en el caso de tratarse de este tipo de bienes; de notas de venta, facturas, pedimentos de importación, cotizaciones de proveedores, catálogos, etc., en tratándose de muebles, maquinaria y equipo y de los que sean pertinentes y utilizables, cuando sea otro tipo de bienes el que se valúa,

b) Inspección local, que deberá ser realizada personalmente y documentarse en forma debida por el Valuador en la fecha que se precise en el Informe de Valuación. No se limitará a observación externa, sino que buscará determinar el tipo y características de la estructura y el grado de depreciación de los edificios, plantas, obras complementarias en el terreno y el uso que da al inmueble el propietario o el ocupante. Igualmente se buscará identificar la planta, las máquinas y piezas de equipo, estudiando sus condiciones de operación, edad y grado de obsolescencia. La inspección local que se realice en el predio deberá dar como resultado por lo menos:

descripción detallada, formalicen de una opinión sobre su uso óptimo, comparación con otros inmuebles, cuando sea el caso y con maquinaria y equipo similar nuevo, en el estudio de valor de este tipo de bienes

La inspección local podrá no ser posible o de extensión limitada por las siguientes razones:

i) Física - si los edificios hubieren sido demolidos o movidos o si el inmueble se localiza en el extranjero y su inspección es imposible,

i i) Legal - si se veda el paso al Valuador a la propiedad o al sitio en donde estén los bienes a valuar.

iii) Contractual - si el acuerdo entre el cliente y el Valuador prevé la imposibilidad de realizar la inspección.

Cada una de estas circunstancias deberá anotarse y describirse en detalle en el Informe de Valuación. Si esta Valuación se prepara por más de un Valuador, deberá identificarse al Valuador que haya llevado a cabo la inspección local, señalándose la fecha en que se realizó ésta.

c) Información de terceros: la información obtenida de otros Valuadorés, de organismos públicos, descentralizados o privados, agencias inmobiliarias, etc., puede ser fuente de información de apoyo para el Valuador. Si éste considera que la información obtenida debe ser verificada y no le es posible hacerlo, debe incluir una nota clara en tal sentido.

4. Condición Física - Si el inmueble objeto de Valuación incluye edificios, planta y obras accesorias, el Valuador deberá describir su condición física. Deberá estipular si se ha realizado un levantamiento estructural y los resultados de cualquier estudio de este tipo. También deberá evaluar y determinar la condición y comportamiento de la planta e instalaciones. Si detecta desgaste en la condición física del inmueble, habrá de hacer las deducciones apropiadas, dejándolas claramente indicadas en el Informe de Valuación.

En tratándose de maquinaria y equipo igualmente se deberá cuidar de verificar las condiciones físicas de cada pieza y de las partes críticas de cada una de ellas. El desgaste que detecte dará motivo a deducciones que se explicarán claramente en el Informe.

5. Designación del Inmueble.

Cuando el avalúo se refiere a bienes inmuebles, antes de elaborar su trabajo, el Valuador deberá determinar si el uso del inmueble es congruente con las disposiciones del Plan de Desarrollo Urbano correspondiente e indicar lo conducente en su informe. Si así lo instruye el cliente, el Valuador deberá determinar el uso mejor y más productivo del inmueble conforme a las previsiones del citado Plan y la viabilidad económica.

6. En casos específicos, por ejemplo los que surjan de la extensión del informe o por instrucciones del cliente, el Valuador puede emitir un informe resumido. Tal informe deberá contener sus conclusiones básicas con relación a los diversos elementos del informe completo. Solamente puede emitirse sobre la base de que existe un informe completo entendiéndose que forma parte integrante de aquel.

7. Cláusula de No Publicación

El Informe de Valuación deberá incluir una cláusula estipulando que:

a) No puede publicarse en todo o en parte en documento alguno sin el consentimiento escrito del Valuador y sin antes acordar con él la forma y el contenido de tal publicación,

b) No podrá ser utilizado para ningún propósito u objeto diverso al estipulado en el Informe de Valuación.

8. Limitación de la Responsabilidad.

El Informe de Valuación puede incluir cláusulas adicionales:

a) Modificando la responsabilidad del Valuador. En particular puede excluir cualquier responsabilidad con relación a vicios ocultos que no puedan ser detectados durante una inspección ocular o mediante el examen de documentación técnica o legal,

b) Estipulando que cualquier descripción de las condiciones físicas de las construcciones, edificaciones y mejoras contenida en el Informe de Valuación no se basa en un estudio o levantamiento estructural.

9. Firma del Valuador o Valuadores

La firma no solamente deberá indicar el nombre completo del Valuador, sino también sus títulos, registros y acreditaciones. Un Valuador calificado o autorizado deberá indicar el número de su autorización o registro. El Valuador también deberá indicar el nombre de la Asociación profesional a la que pertenece. La firma del Valuador deberá aparecer directamente al calce de la Valuación.

NORMA XIV ACTUALIZACIÓN DE LAS VALUACIONES

1. La actualización de una Valuación consiste en la preparación de un Informe de Valuación de alcance limitado con el objeto de revisar una Valuación anterior tomando en cuenta el periodo de tiempo transcurrido, cambios en el mercado inmobiliario o el de bienes sujetos a estudio, algún requisito para la exclusión o inclusión de ciertas suposiciones y otras circunstancias que afecten el cambio de valor de la propiedad que se estudia.

2. En tratándose de inmuebles, si el inmueble en cuestión ha sufrido cambios materiales, algún cambio en su situación legal, cambios de características o de uso como resultado de modificaciones al Plan de Desarrollo Urbano, no deberá actualizarse la Valuación anterior, sino realizarse una nueva Valuación.

3. El Valuador deberá rehusarse a actualizar una Valuación si ha de ser utilizada para un objeto o propósito distinto al propósito u objeto de la Valuación original o si el mercado correspondiente ha cambiado de manera tal que requiera la adopción de un método de Valuación diferente para llegar al valor actualizado.

4. Si una Valuación se realizó más de un año antes de la fecha en que se solicita la actualización, no se podrá actualizar aún cuando no surjan las circunstancias a que se hace referencia en 2 y 3. En tal caso deberá llevarse a cabo una nueva Valuación.

5. Un Valuador puede actualizar una Valuación o parte de ella solamente cuando él haya realizado la Valuación original.

6. Si una Valuación actual ha de realizarse por dos o más Valuadores entonces, aún cuando uno de esos Valuadores haya realizado la Valuación anterior, aquella no podrá actualizarse. En tal caso la Valuación actual deberá considerarse como un trabajo nuevo.

7. La actualización de una Valuación siempre deberá ir precedida por una inspección ocular local del inmueble o de los bienes en cuestión, salvo que por razones válidas que el Valuador deberá ponderar y justificar, y que expondrá y explicará claramente en el Informe, no sea posible realizar tal inspección o si la Valuación ha sido hecha bajo supuestos especiales. Si no ha sido posible llevar a cabo la inspección de la propiedad o de los bienes en estudio o si el alcance de la inspección ha sido restringido, el Valuador indicará esta circunstancia en su Informe de Valuación.

8. En el caso de Valuación inmobiliaria, el Valuador deberá decidir si para el fin de actualizar una Valuación deberá volver a medir el inmueble o parte de él. Debe respaldar su decisión debidamente en el Informe de Valuación.

9. Al actualizar una Valuación el Valuador no puede omitir el examen de la situación legal, uso y designación del inmueble conforme a Plan de Desarrollo Urbano.

10. El Valuador deberá indicar en el Informe de Valuación correspondiente a la actualización, los hechos y datos adoptados de la Valuación previa que no han sido reexaminados.

11. La actualización de cualquier Valuación implica el análisis de la totalidad de la información pertinente relacionada con el o los bienes que se estudian. En este proceso se descarta por inaceptable el uso de factores, coeficientes o índices que no sean producto del análisis directo del Valuador para el caso específico.

12. Cuando en el periodo que media entre el avalúo original y la actualización se han sucedido cambios bruscos en la Economía general del País, no se debe realizar la actualización. Es estos casos se deberá hacer una nueva Valuación en el curso de la cual se estudien y analicen todos los factores del nuevo entorno económico.

NORMA XV VALUACIÓN DE BIENES RURALES

1. Objetivo

1.1. Esta norma fija las condiciones exigibles para la valuación de bienes inmuebles rurales, de sus frutos y de los derechos sobre ellos y tiene por objeto:

a) Clasificar la naturaleza de los inmuebles rurales, de sus frutos y de los derechos a valuar,

b) Establecer la terminología y metodología que deban utilizarse en trabajos valuatorios de este tipo,

c) Definir la metodología básica aplicable a este tipo de valuaciones, d) Establecer los criterios a ser utilizados en los trabajos de valuación, e) Establecer las directrices para la presentación de los dictámenes. 1.2. Esta Norma se aplicará a todos los trabajos que sirvan para la valuación de

inmuebles rurales, de sus frutos y de los derechos reales sobre ellos. 1.3. La determinación del valor mencionado en 1.2, es responsabilidad y

competencia exclusiva de valuadores profesionales debidamente calificados conforme a lo establecido en la Norma II.

2. Normas Complementarias

Son aplicables paralelamente a la presente todas las Normas Profesionales de Valuación, en particular, las Normas XI y XII

2.1. En la aplicación de esta Norma se respetarán también las disposiciones contenidas en el Código de Ética y Prácticas que Regulan el Ejercicio de la Valuación.

3. Definiciones

Para los efectos de esta Norma se adoptan las siguientes definiciones:

3.1. Valuación - Determinación del valor en precio justo, en términos de dinero, de un bien, de un fruto o de un derecho específico, a una fecha determinada y para un fin debidamente estipulado.

3.2. Aprovechamiento eficiente - Máximo aprovechamiento factible de lograr para el lugar, en un momento dado, utilizando los recursos disponibles de la tecnología adecuada, en congruencia con la tendencia económica y vocación de uso del entorno inmediato.

3.3. Mejoras de Capital - Mejoras permanentes que se incorporan al suelo, cuya remoción implica alteración, destrucción, pérdida total o parcial. Las más comunes son los siguientes:

3.3.1. Sistemas de riego:

a) Pozos b) Canales c) Acequias d) Presas e) Bombas y motores f) Sistemas subterráneos de distribución de agua.

3.3.2 Comunicaciones:

a) Caminos b) Líneas de electricidad c) Líneas telefónicas.

3.3.3 Construcciones y edificaciones:

a) Establos b) Graneros c) Trojes d) Corrales e) Cercas y bardas f) Bebedores g) Silos h) Otros

Estas mejoras, en su conjunto, contribuyen al valor total de una finca, su valor se incrementa frecuentemente en el valor de la tierra. Cuando se valúan por separado se utiliza el método de reposición.

3.4. Mejoras reproductivas - Cultivos comerciales o domésticas implantados en el terreno, cuya remoción implica pérdida total o parcial, comprende cultivos perennes, bosques y pastos cultivados y que, aunque no pueden separarse del suelo, podrán tener valor por separado en el mercado de propiedades rurales. 3.5. Campo de arbitrio - Margen dentro del cual el valuador puede decidir.

3.6. Mejoras al suelo - Obras y trabajos de conservación de eficiencias y de corrección de deficiencias del suelo agro lógico, con vista a su mejor aprovechamiento y a la optimización de la capacidad de producción.

3.7. Maquinaria y equipo - Insumes destinados a la explotación de la tierra, al riego, la defensa fitosanitaria, a la corrección y fertilización, al procesamiento de la producción, a la circulación, a los transportes. Comprende máquinas industriales fijas, máquinas agrícolas e implementos, equipos para riego, fertilización y de drenaje, vehículos, animales y otros.

3.8. Recursos naturales - Recursos que se encuentran en el suelo y que son explotables y constituyen bienes económicos. El dominio directo de los recursos naturales corresponde a la Nación que, con el derecho que la Ley le otorga de imponer a la propiedad privada modalidades que dicta el interés público, puede concesionar y condicionar el aprovechamiento de los recursos naturales para cuidar su conservación.

Se incluyen entre los más importantes:

a) Minerales o sustancias que constituyen depósitos cuya naturaleza sea distinta de los componentes de los suelos,

b) Yacimientos minerales u orgánicos de materias susceptibles de utilizadas como fertilizantes,

c) Las aguas de los mares territoriales y aguas marinas interiores, d) Las salinas formadas directamente por las aguas marinas, e) Las lagunas o esteros, f) Los lagos interiores, g) Los ríos y sus afluentes, h) Los manantiales, i) La fauna silvestre que exista en la propiedad,

j) La pesca existente en las corrientes o depósitos naturales que existan en la propiedad

k) La cacería de ejemplares deseables según la Ley,

3.9. Inmueble rural - Predio rústico, cualquier predio que se encuentre localizado fuera de un área definida como urbana por cualquier disposición legal o jurídica, que se destina a la explotación extractiva, o a la producción agrícola, pecuaria o agroindustrial, sea a través de dependencias públicas, empresas u organismos del sector social o de la iniciativa privada.

3.10. Pequeña propiedad - La que cumple con los requisitos que al efecto establece la "Ley de Reforma Agraria" y está amparada con títulos legalmente expedidos.

3.10.1. La pequeña propiedad agrícola no podrá exceder de:

a) Cien hectáreas de tierras de riego o de humedad de primera, o b) Doscientas hectáreas de tierra de temporal, o c) Cuatrocientas hectáreas de agostadero de buena calidad, o d) Ochocientas hectáreas de monte o de agostadero de tierras áridas, o e) Doscientas hectáreas de terrenos de temporal o de agostadero susceptible de

cultivo, o f) Ciento cincuenta hectáreas de tierras dedicadas al cultivo de algodón, si

reciben riego de avenida fluvial o por bombeo, o g) Trescientas hectáreas de tierras en explotación destinadas al cultivo de plátano,

caña de azúcar, café, henequén, hule, cocotero, vid, olivo, quina, vainilla, cacao o árboles frutales/

3.10.2. La pequeña propiedad ganadera no podrá exceder de la superficie necesaria para mantener hasta quinientas unidades animal (una vaca de 450 Kg. con cría al pie) en las condiciones naturales del terreno o su equivalente en ganado menor en los términos que fija la ley, de acuerdo con la capacidad forrajera de los terrenos.

3.11. Parcela ejidal - La que responde a las disposiciones y definiciones de la "Ley de Reforma Agraria" para tal tipo de bien.

3.12. Parcela comunal - La que responde a las disposiciones y definiciones de la "Ley de Reforma Agraria" para tal tipo de bien.

3.13. Bienes de dominio público - En los términos que establecen la Constitución General de la República, la "Ley de Bienes Nacionales" y las Leyes de Bienes de las distintas entidades de la Federación, que pueden ser:

3.13.1. De la Federación. 3.13.2. De un Estado o del Distrito Federal. 3.13.3. De un Municipio.

3.14. Bienes Nacionales - Los así definidos por la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y la "Ley de Bienes Nacionales".

3.15. Empresa rural - Actividad de persona física o moral, pública o privada, que explota económica y racionalmente un inmueble rural.

4. Clasificación con relación a la naturaleza.

4.1 Inmueble. 4.1.1. Patrimonio familiar, 4.1.2. Pequeña propiedad, 4.1.3. Parcela ejidal, 4.1.4. Terreno ejidal colectivo, 4.1.5. Parcela Comunal, 4.1.6. Terrenos de comunidades rurales, 4.1.7. Empresa rural.

4.2. Componentes:

4.2.1. Tierras:

a) Aptas para cultivos anuales, b) Aptas para cultivos perennes y de aptitud restringida para cultivos anuales. c) Aptas para pastos y bosques y de aptitud limitada para algunos cultivos

perennes. d) Inaptas para cultivos productivos.

4.2.2. Mejoras:

a) Construcciones: edificios bordos, presas, modificaciones a las condiciones naturales del terreno instalaciones

b) Cultivos: perennes anuales cíclicos.

4.2.3. Obras y trabajos de mejora de las tierras

a) Desmonte b) Protección (cercas) c) Corrección (Nivelación, bordos) d) Mantenimiento (Chapaleos, fertilización) e) Sistematización

4.2.4. Equipos:

a) Máquinas industriales fijas, c) Máquinas agrícolas e implementos, d) Vehículos, e) Semovientes (de trabajo y de transporte), f) Otros

4.2.5. Recursos naturales:

a) b) c)

Forestales Hídricos Minerales

4.3. Rentas:

a) Rentas de explotación directa, b) Alquileres, c) Arrendamiento y aparcerías.

4.4. Derechos

a) b) c) d) e) f) g)

Servidumbres, Usufructos, Concesiones, Comodatos, Derechos sucesorios, Derechos de posesión, Otros.

5. Notaciones, Simbología y Convenciones

Para los efectos de la presente Norma se adoptan las notaciones, símbolos gráficos y convencionales que, habiendo sido normalizados conforme a las previsiones de la Ley, sean aplicables.

6. Metodología Básica Aplicable

6.1. Son aplicables en la valuación de bienes rurales los métodos directos, tanto como los indirectos.

6.1.1. Los métodos directos son:

a) Método Comparativo o de Mercado, b) Método de Costo o de Reproducción, c) Método de Costo de Producción.

6.1.2. Los métodos indirectos son:

a) Método de Ingreso o de Renta, (Método de capitalización de rentas), b) Método Analítico o de Productividad, c) Método Residual.

7. Precisión Requerida

7.1 Toda valuación es un trabajo de investigación que tiene como propósito determinar a expresión de valor requerida conforme a las estipulaciones del cliente, las disposiciones legales y las Normas de práctica profesional aplicables. El Valuador deberá cuidar que su trabajo responda a estas condicionantes.

7.2 Para producir una-valuación con el máximo grado de confíabilidad, el Valuador deberá cerciorarse de cada uno de los elementos que contribuyen para formar la convicción de valor y:

a) Verificar la confíabilidad de cada uno de los elementos y datos utilizados en cuanto a:

la idoneidad y completa identificación de las fuentes de información, actualidad detalle de la descripción de sus características, su semejanza o grado de comparabilidad con el inmueble objeto de la

valuación, en lo que concierne a su ubicación, uso, forma, grado de aprovechamiento, características físicas y adaptación a su entorno, debidamente verificada.

b) Verificar la confíabilidad de los elementos y datos a que se refiere a, en cuanto a:

uniformidad de los elementos entre sí, contemporaneidad de los mismos, que el número de datos de la misma naturaleza efectivamente utilizados sea igual o mayor de tres.

c) obtener

Que el tratamiento que se dé a los elementos para homogeneizarlos permita r:

equivalencia financiera, en los casos de valor a plazo mediante la transformación en valor a la vista por el descuento compuesto de los intereses de mercado, incrementados por la previsión de inflación inferida de los doce meses anteriores, equivalencia temporal mediante la transposición de los valores de los

elementos, considerando la variación de valor de la moneda y la valorización efectiva de los inmuebles inferida, justificando tal inferencia mediante estudio de regresión, equivalencia de ubicación por la transposición de los elementos, obedeciendo a criterios técnicamente consagrados que sean verificables por herramienta matemática,

equivalencia de características, utilizándose criterios técnicamente aceptados, coeficientes, índices, factores, gráficas o tablas, dando el debido crédito a las fuentes y a los supuestos teóricos utilizados en su elaboración, que deberán ser específicos para el tipo de inmueble objeto de la valuación.

d) Las tasas de capitalización, cuando se apliquen métodos indirectos, deberán justificarse y comprobarse con información de mercado o estadística.

e) Cuando no existan datos de mercado suficientes relacionados con operaciones recientes, en conjunto con ellos podrán utilizarse datos de fechas anteriores actualizados (corregidos monetariamente), tomando en cuenta la apreciación real mediante tratamiento estadístico económico y fundamentando la aproximación del modelo matemático con elementos contemporáneos en mercados equivalentes. Además se determinará el valor por medio del método de rentabilidad según la producción del inmueble, tomando en cuenta su óptima utilización.

f) El valor ponderado por el valuador deberá quedar comprendido en un intervalo de confianza del 80% en torno al valor más probable calculado mediante método estadístico y, en los casos de regresión deberá verificarse la hipótesis de su existencia en el análisis de la variación del nivel de confianza mínima de un 90%,

g) El valor final será el resultado del empleo de más de un método, siempre que ello sea posible y necesario, atendiendo a los requisitos de precisión exigidos en los incisos anteriores. En la imposibilidad de usar más de un método o en el caso de adoptarse el resultado obtenido de uno solo de ellos, se deberá justificar la razón para utilizar un solo métodos y el valor resultante.

8. Condiciones Especiales

8.1 Desarrollo del Proceso de Valuación

8.1.1 Supuestos.

Los requisitos que se señalan desde 8.1.1.1 hasta 8.1.1.3. deben preceder al proceso de valuación.

8.1.1.1. La definición del objeto del avalúo permitirá al valuador establecer el grado de detalle de las actividades básicas, el nivel de precisión compatible y las demás circunstancias que pueden influir en el valor del bien a valuar.

8.1.1.2. La identificación del inmueble a valuar deberá ser proporcionada por quien solicite el avalúo e incluirá planos, memorias descriptivas y documentación fotográfica con el grado de detalle que justifiquen, los fines del avalúo, debiendo proporcionarse todos los elementos que influyen en la fijación del valor y comprender la totalidad del inmueble y la caracterización de los frutos y derechos, cuando sea necesario.

8.2 Actividades Básicas

8.2.1 Inspección

Permitirá la clasificación del bien por valuar con relación al universo al que pertenece, además de la verificación y complementación de los elementos referentes a los supuestos y deberá suministrar:

8.2.1.1 Características de la región, comprendiendo:

a) características físicas, determinantes, en gran medida, para efectos de valuación. Deben considerarse, primordialmente:

Calidad del suelo Uso potencial Cultivos existentes o uso actual Disponibilidad de agua, para uso doméstico, irrigación, abrevaderos, etc. Topografía del terreno, Grado de erosión Acceso al predio, Calidad y condiciones de las mejoras, Condiciones climáticas y ambientales de la región.

b) infraestructura existente:

Energía eléctrica, teléfono, red vial, otras;

c) equipamiento y servicios comunitarios:

Transporte colectivo y de la producción, recreación, enseñanza y cultura, red bancaria, comercio, mercado, seguridad, salud y asistencia pública;

d) potencial de utilización:

Situación económica de la zona; restricciones de uso o factores limitantes que afectan el uso potencial del suelo agrícola. Para fines de valuación son significativos, entre otros, los siguientes;

• Deficiencia en la disponibilidad de agua, • Pendiente del terreno, • Erosión,

.*• Salinidad, • Susceptibilidad de inundación, • Frecuencia de heladas y otros factores climatológicos

adversos como vientos violentos, granizadas y otros.

Son de considerar igualmente las condiciones especiales y ventajas no explotadas, así como posibilidades de comercialización y disponibilidad de mano de obra;

e) clasificación de la región:

Fundamentada en sus características (agrícola, frutícola, ganadera, sea que se trate de tierras de temporal o de riego;

8.2.1.2 Definición del bien en estudio, incluyendo:

a) denominación; b) situación geográfica, legal y económica; c) uso actual o potencial del inmueble; d) ubicación y localización;

- Clasificación según las condiciones del sistema de caminos y la facilidad de circulación, teniendo en cuenta los aspectos regionales, así como las características y explotación del inmueble.

e) plano del uso actual; f) identificación agrológica y clasificación de las tierras según

la capacidad de uso y producción; g) descripción de las explotaciones (cultivos u otros tipos de

actividades); h) descripción, clasificación y discusión de la adecuación de

las mejoras, instalaciones, cultivos, obras y trabajos de mejora de las tierras, equipos, recursos naturales, animales de trabajo y de producción.

8.2.2 Análisis de Valores

8.2.2.1 De acuerdo con la naturaleza de la valuación, tomando en cuenta el grado de precisión y la disponibilidad de datos, deberá consultarse:

a) avalúos o estimaciones anteriores, b) valores fiscales, c) transacciones y ofertas, d) valor de los frutos y cosechas, e) costos de producción, f) productividad de las explotaciones g) formas de arrendamiento o aparcería, h) informaciones (bancos, cooperativas y similares, órganos oficiales y

de asistencia técnica).

8.2.3. Selección y justificación de los métodos y criterios de valuación.

8.2.4. Tratamiento de los elementos de acuerdo a los criterios seleccionados y al nivel de precisión del avalúo.

8.2.5. Cálculo de los valores basándose en los elementos investigados y en los criterios establecidos.

8.2.6. Análisis final y determinación del valor.

9. Condiciones que deben observarse.

Los métodos de valuación a emplear deberán adecuarse a las condiciones de los inmuebles, terrenos, mejoras y demás factores que influyen en el valor de acuerdo a la región y a los métodos más usuales que definan con mayor precisión el valor de un inmueble, tomando en cuenta las costumbres de comercialización y valoración de las propiedades.

9.1 Inmuebles

9.1.1 En la valuación de propiedades que constituyan el patrimonio familiar, de pequeñas propiedades y de empresas rurales que comprendan lotes, tierras rústicas urbanizabais, granjas, sitios y haciendas, según la clasificación dada en 4.1, se podrán utilizar los métodos directos o indirectos, estos últimos exclusivamente cuando sea posible realizar en la región una investigación significativa y confiable de rentas, alquileres o arrendamientos.

9.1.2. En la valuación de predios y granjas residenciales o de recreo, se deberá utilizar la metodología indicada en 6, incluyendo el método de renta.

9.1.3. En la valuación de cualquier propiedad, cuando se utilicen los métodos directos, el valor se determinará por el total de los sumandos de los diversos componentes o por comparación directa, salvo lo previsto en 9.1.4.

9.1.4. Cuando las mejoras, las obras y trabajos de mejoramiento aprovechen eficientemente a las tierras, se agregará un sumando que corresponda a la ventaja de uso o funcionamiento o renta del conjunto o, de manera alterna, equivalente a los gastos financieros, compensación de riesgos de la actividad, remuneración y ganancias de los propietarios, en ambos casos durante el plazo necesario para su reproducción.

9.2 Componentes.

9.2.1 Tierras

Para la valuación de terrenos sin vegetación, eriales y cultivados se emplearán preferentemente los métodos directos. La utilización de métodos indirectos deberá respetar las condicionantes impuestas en 9.1.1. Las influencias que deriven de las características mencionadas en 8.2.1.2 deberán considerarse presentando justificación fundamentada con relación a los criterios utilizados.

9.2.2 Mejoras

9.2.2.1. La valuación de las construcciones, edificios e instalaciones se hará a través de presupuestos cualitativos y cuantitativos o mediante la utilización de costos unitarios provenientes de tablas de valores fidedignas, de uso y conocimiento general, a las cuales se deberá dar el debido crédito en el informe.

9.2.2.1. La depreciación de las construcciones, edificios e instalaciones tomará en cuenta lo previsto en la Norma VI y, en cuanto sean pertinentes, las disposiciones de las Normas III y IV. Siempre se deberá dar debida consideración a los

aspectos físicos y funcionales, a la vida útil aparente y probable, así como al estado de conservación y mantenimiento.

9.2.2.3 En la valuación de cultivos perennes deberá utilizarse el método de costo de reposición, computándose el costo de trasplante y los gastos relativos al plantío y mantenimiento hasta la época en que se iniciaría la producción, incrementando con el valor líquido de las cosechas no obtenidas en ese periodo, siempre que este dato pueda obtenerse en la región.

9.2.2.4 En el caso de cultivos perennes y temporales comerciales en producción, se utilizará el método de costo de reposición, incrementado con el valor económico de la plantación. Este deberá equipararse con el valor presente de los rendimientos líquidos de las cosechas correspondientes al número de años, menos uno, necesarios para que la plantación alcance la época de producción de la especie, multiplicado por un coeficiente de riesgo, añadiéndose, cuando sea el caso el rendimiento líquido de las cosechas pendientes, de hecho, al momento de la valuación, reduciendo los costos por cubrir de la misma.

9.2.2.5 En la valuación de especies forestales homogéneas se considerará el valor económico de la plantación que, en el caso, puede equipararse al valor presente del rendimiento líquido de los desbastes periódicos por vencer y el corte final.

9.2.2.6 Cuando se conozcan los ciclos y la vida de cada especie en cultivo, se podrán aplicar las disposiciones de 9.2.2.4 o 9.2.2.5 de manera indistinta.

9.2.2.7 Para la valuación de cultivos perennes y temporales comerciales y de especies forestales puede utilizarse también el método residual cuando sea posible obtener, en la región, datos de mercado comprables confiables.

9.2.2.8 La valuación de cultivos anuales comerciales deberá hacerse mediante la determinación del costo de reposición, incrementado con el valor económico de la siembra. Este valor se equipara al rendimiento líquido de la cosecha pendiente al momento de la valuación, del que se deducirán los gastos por hacer, y multiplicado por un coeficiente de riesgo.

9.2.3 Obras y trabajos para el mejoramiento de los suelos.

Deberán valuarse por el método de costo, considerándose la amortización y depreciación, tal como se prevé en 9.2.2.2. Deberán mencionarse siempre las fuentes consultadas.

9.2.4 Equipos

La valuación de equipos se sujetará a lo dispuesto en la Norma XI o en la Norma XII, dependiendo si se trata de activos ligados al inmueble o de aquellos que deben tratarse como planta y maquinaria conforme lo señalan esas Normas. Deberán citarse las fuentes de consulta utilizadas. La depreciación tomará en cuenta, además de los aspectos señalados en 9.2.2.2 y lo que establecen las Normas aplicables, en particular la Norma VI, la eventual obsolescencia, las condiciones de mantenimiento y las de funcionamiento y operación del equipo.

9.2.5 Recursos Naturales

La valuación de los recursos naturales que se mencionan en 4.2.5 podrá hacerse por métodos directos o indirectos, teniendo en cuenta las respectivas particularidades y disposiciones legales.

En la valuación de recursos no renovables deberá tomarse en cuenta el valor de reservas probadas y sólo de manera marginal la de las probables.

9.3 Frutos

La valuación de los frutos deberá hacerse por comparación directa o por determinación del valor presente de su rendimiento líquido.

9.4 Derechos

9.4.1 Servidumbres

Se valuarán en función de las restricciones que imponen al inmueble considerado como un todo.

9.4.2 Usufructos

Se valuarán en función de la renta real o estimada que habrían de producir durante le plazo establecido o previsto de su duración.

9.4.3 Concesiones y comodatos

La valuación tomará en cuenta el valor presente de los rendimientos futuros que se habrían de obtener a lo largo del plazo de la concesión o del comodato, tomando en cuenta todos los gastos que la operación de una u otro implique a cargo del inmueble.

9.4.4 Derechos de sucesión y Posesión

La valuación deberá determinar el valor del inmueble en el supuesto de que haya quedado regularizada la situación, deduciendo los gastos y el tiempo que habría de requerirse para lograrla.

10. Informe de Valuación.

10.1 El Informe de Valuación se sujetará a las disposiciones generales de la Norma XIII y a las siguientes reglas.

10.2 El Informe de Valuación deberá contener, de manera obligada, la siguiente información:

10.2.1. Solicitante

Persona física o moral que solicitó el trabajo valuatorio.

10.2.2. Propietario

Persona física o moral que, conforme a la información proporcionada al valuador por el solicitante, figura como tal. No es obligación del valuador verificar la veracidad de esta aseveración. Siempre que tenga duda sobre ello lo hará constar así en el Informe.

10.2.3. Propósito de la valuación

Deberá consignar el que, conforme a las instrucciones - preferentemente escritas- del solicitante, se estipule.

10.2.4. Suposiciones, consideraciones y limitaciones.

Se hará referencia, conforme se señala en 8.1.1. a cualquier suposición que haya debido hacerse y se consignarán, debidamente explicadas las consideraciones que el valuador haya hecho en cualquier parte del trabajo que modifiquen o afecten en resultado final y se expresarán claramente cualesquiera condiciones limitantes en cuanto a los trabajos desarrollados por el valuador y a la aplicación, interpretación del valor y uso que pueda darse al Informe.

10.2.5. Inspección

Descripción total con la información que precisa 8.2.1.

10.2.6. Análisis de valores

Descripción completa de la forma en que se llega a cada una de las expresiones de valor determinada, justificación del procedimiento seguido y del razonamiento que lleva a la conclusión final de valor.

10.2.7. Métodos y criterios utilizados.

10.2.8. Homogeneización de los bienes comparables utilizados para establecer valores de mercado.

Se seguirán las estipulaciones a que se hace referencia en 7.

10.2.9. Determinación de la conclusión de valor.

10.2.10. Conclusiones.

10.2.11. Fechas de referencia

Se consignarán en todo caso la fecha o fechas de inspección, la del Informe, cualquier fecha de referencia o fecha a que haya de referirse algún o algunos valores.

10.2.12. Firmas

Deberá asentarse la firma del valuador y, en su caso, de otros valuadores que hayan participado en el trabajo, la de otros especialistas o profesionales si su participación, contribución e información condiciona el resultado final, acompañadas de los datos necesarios referentes a registros o autorizaciones para ejercer.

10.2.13. Certificación

Se incluirá la certificación del valuador responsable en los términos que señala la Norma XIII.

10.2.14. Anexos

Planos, fotografías, documentos complementarios necesarios para la mejor interpretación del trabajo y otros que se estimen útiles para el objeto del avalúo.

CÓDIGO DE ETICA Y PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DÉLA VALUACIÓN EN MÉXICO

NOTA PRELIMINAR

El Código que ahora se pone en manos de los Valuadores profesionales de México y en conocimiento del público que usa sus servicios, viene a ser la culminación un largo proceso de maduración del gremio de valuadores de la República Mexicana. Se inició durante la Décimo Segunda Convención Nacional de Valuación, presidida por el ingeniero civil y valuador Reynaldo Farias Montemayor, que se celebró en la histórica ciudad de Guanajuato en el año de mil novecientos setenta y seis. En ella el Instituto Mexicano de Valuación de Jalisco, A.C., presentó una singular ponencia con el proyecto de Código de Ética Profesional, que expresaba con claridad lo que en opinión de los profesionales de la valuación de México debería ser su código de conducta y, a diferencia del decálogo que ya circulaba debidamente sancionado en las primeras reuniones nacionales de valuación, detallaba obligaciones, responsabilidades, medios de vigilancia, sanciones y órganos facultados para aplicarlas.

Aún cuando se recibió con interés y se recomendó su adopción por los Institutos asociados, pasó a ser una ponencia más, ya que lamentablemente quedó sin adoptarse como documento oficial de la Asociación.

Habrían de pasar muchos años para que finalmente en la Asamblea del mes de abril de 1995 un jalisciense que presidía la Asociación replanteara el tema. En esta ocasión con mejor éxito, receptividad y respuesta.

El proyecto presentado por el ingeniero Raúl Bracamontes Zenizo retomó la ponencia de Guanajuato, proponiéndose que cada Instituto lo revisará y a adecuara para finalmente adoptarlo. Por acuerdo del I.M.V. de Baja California, su Comisión de Honor se dio a la tarea de revisar, corregir redaccióh y estilo, y adecuar a la realidad presente de la valuación en México, el proyecto en cuidadosa labor que dio por resultado el texto de Código que ahora se presenta y que ha merecido la aprobación de la Asociación por conducto de la Comisión de Normas establecida en la Asamblea General celebrada en Toluca en julio de mil novecientos noventa y cinco.

El gremio debe un sentido voto de reconocimiento y gratitud a los señores ingenieros civiles: Francisco Araiza Valadez, Manuel Uriel Ruiz Duran, Oscar Alberto Lepe Peralta y al arquitecto José Luis Aguilar Marco, integrantes de la citada comisión por su dedicación y desinterés, como también a los autores de la ponencia que contenía el proyecto original. La Comisión de Normas, a nombre de la profesión, lo hace público, porque sin ese esfuerzo este Código no habría sido posible.

Tijuana, B. Cfa., Marzo de 1996

CÓDIGO DE ETICA Y PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA VALUACIÓN

PRÓLOGO

La valuación se define como el arte de estimar en su justa medida monetaria la apetencia de poseer en propiedad bienes específicos para fines determinados.

En una sociedad que no sólo permite sino que estimula la propiedad privada de los bienes y que también se involucra en magnos proyectos de obra pública de índole múltiple, surge la a necesidad de valuar los bienes que se tienen en propiedad. De hecho, las valuaciones de bienes se emplean en el desarrollo de las actividades económicas, gubernamentales, legales y sociales de esa sociedad

A medida que con el paso del tiempo la vocación de valuador de bienes ha evolucionado de una ocupación mercantil a una profesión, han surgido y debido ser aclarados ciertos conceptos. Hoy el término "bienes " se aplica a las cosas físicas y también a los derechos legales de posesión sobre entes tangibles o intangibles. En la actualidad se entiende que la valuación comprende tres clases de operaciones, a saber:

1 La estimación del costo de producir o reponer un bien físico, 2 La predicción de la capacidad de compra de determinados tipos de bienes 3 La valuación o determinación del valor de mercado de un bien.

Dado el cúmulo de conocimientos especializados y aptitudes que se exigen al Valuador y que no posee el lego, se ha establecido una relación fiduciaria entre aquel y quienes que se apoyan en sus determinaciones.

En nuestro País la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación ocupa un sitial privilegiado, puesto que en sus filas militan Valuadores de todo tipo de bienes: reales, muebles, tangibles e intangibles, que incluyen inmuebles, planta, maquinaria y equipo, edificaciones y otras estructuras, muebles, recursos naturales, bienes de servicio público y así sucesivamente. Y también es singular al reconocer la múltiple función del Valuador.

Reconociendo la necesidad de promover y fomentar la más alta competencia profesional y ética en los valuadores la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C., ha preparado y promulga estas reglas que establecen los "Principios Generales para el Ejercicio de la Valuación y el Código de Ética " para los

profesionales de la valuación agremiados en los Institutos que la integran.

t

ASOCIACIÓN NACIONAL DE INSTITUTOS MEXICANOS DE VALUACIÓN, A.C CÓDIGO DE ETICA Y PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DÉLA VALUACIÓN EN MÉXICO

CONTENIDO:

I. INTRODUCCIÓN:

1.1. Composición de los miembros de los I.M.V.

1.2. Definición de "Práctica de Valuación" y "Propiedad"

1.3. Propósito del establecimiento del código de ética y principios en la práctica de la valuación

//. CÓDIGO DE ÉTICA

2.1. - DEBERES Y OBLIGACIONES PRIMORDIALES DEL VALUADOR

2.1.1 Obligación del valuador de determinar y describir el valor adecuado

2.1.2 Obligación del valuador de determinar resultados numéricos con la exactitud que fuere necesaria para cumplir con los objetivos particulares de la valuación.

2.1.3 Es obligación del valuador evitar dar un resultado numérico falso.

2.1.4 Obligación del Valuador de lograr competencia y practicar éticamente.

2.1.5 Carácter profesional del ejercicio de la Valuación.

2.1.6 Responsabilidad del Valuador para con terceras personas.

2.1.7 Relación del Valuador con la Sociedad.

2.2. - OBLIGACIONES DEL VALUADOR HACIA SU CLIENTE.

2.2.1 Carácter confidencial de una Valuación

2.2.2 Obligación del Valuador de ofrecer servicio competente

2.2.3 Obligación del Valuador relativa a rendir testimonio 2.2.4 Obligación del Valuador relativa a prestar servicio a más de un cliente en el mismo caso

2.2.5 Acuerdos y contratos para servicios de Valuación.

2.3. - OBLIGACIONES DEL VALUADOR HACIA OTROS VALUADORES Y HACIA SUI.M.V.

23 A Protección de la reputación profesional de otros valuadores

2.3.2 Competencia anti-ética.

2.3.3 Obligaciones del Valuador con relación a las acciones disciplinarias del I.M.V.

2.3.4 Obligaciones del Valuador respecto a cumplir y respetar los estatutos del I.M.V.

2.4. - EJERCICIO CONTRARIO A LA ÉTICA ¥ NO PROFESIONAL DE LA VALUACIÓN

2.4.1 Honorarios contingentes

2.4.2 Responsabilidad respecto a las firmas en los informes de valuación.

2.4.3 Opiniones no consideradas e informes preliminares

2.4.4 Publicación de anuncios.

2.4.5 Causas para acción disciplinaria por el I.M.V.

/ / / . PRINCIPIOS QUE RIGEN EL EJERCICIO DE LA VALUACIÓN

3.1. -OBJETIVOS DEL TRABAJO DE VALUACIÓN

3.1.1 Objetivos en un trabajo de valuación

3.1.2 Carácter objetivo de los resultados de una valuación

3.2. -MÉTODOS Y PRÁCTICAS DE VALUACIÓN.

3.2.1 Varios tipos de valor

3.2.2 Selección del método de valuación

3.2.3 Valuaciones parciales

3.2.4 Condiciones contingentes que afectan la valuación

3.2.5 Valuaciones en que el acceso a los datos necesarios es negado

3.2.6 Variaciones de valor

3.2.7 Valores residuales 3.2.8 Inspección, investigación, análisis y descripción de la propiedad a valuar

3.2.9 Colaboración entre valuadores y utilización de los servicios de otros profesionistas

3.3.INFORMESDE VALUACIÓN

3.3.1 Descripción de la propiedad sujeta a valuación

3.3.2 Declaración de los objetivos del trabajo de valuación

3.3.3 Declaración de las condiciones contingentes y limitantes a las cuales las conclusiones de la valuación están sujetas.

DESARROLLO :

Esta planta empacadora de mariscos será ubicada en el estado de Nayarit que por fines

de facilidad de transporte y producción de producto será la adecuada, de igual forma el

área de proyecto que para esta será de 4900 m2, la cual tendrá una capacidad de

producción anual de 1,000 toneladas.

Para nuestro proyecto contaremos con procesos manuales y automatizados los cuales

mencionó a continuación:

DIAGRAMA DE PROCESO

Recepción

Lavado I

Banda de limpieza e inspección

•

Pesado X Bodega de incubación

Lavado II

Lavado III

Selección mecánica

Área de preparación De producto

Lavado IV

Enfriado •<

Cocido

Embarque

Almacenaje de producto terminado

Encartonado y Flejado

Detector de metales

Sellado de bolsa Á

Pesado y embolsado

Recongelación

Glaceo

-> Congelación

DIAGRAMA DE FLUJO DE PROCESO

Recepción de materia prima

l Inspección

I Almacenaje / Clasificación por talla

i Incubación / Maduración

Con cabeza

Pelar / Desvenar / Corte Mariposa / Corte western

i Congelar por IQF

1 Glasear

i Re-Congelar

l Pesar / Embolsar

1 Etiquetar

i Detector de Metales PCC-1

i Embalaje

i Almacén Frío

I Embarque

De acuerdo a lo estimado de producción del proyecto la Empresa contará con una

plantilla de personal de 195 Personas de las cuales 180 será personal eventual y 15

personas será personal administrativo permanente.

La producción dura solo 7 meses de Agosto a Febrero.

La producción asciende a 1000 toneladas durante este periodo de las cuales 800 ton.

Son producidas por granjas propias aunque de esta producción existe una merma

aproximada del 30% y las toneladas restantes son compradas a granjas vecinas.

Las condiciones del producto generalmente son establecidas por el cliente, aunque este

debe de cumplir con la norma reguladora del marisco La FDA.

Maquinaria y Equipo a utilizar en nuestro proyecto:

Maquina coesedora de camarón.

Maquina congeladora de camarón.

. 4 1 -

* - * •

( V • * • . Tí'.».

. f=-.v;^

A-Maquina congeladora de camarón.

Maquina sepai'adora de camarón.

Maquina separadora de camarón.

; < • • ' • * 1 . , , ,,



Maquina congeladora de camarón.


> • ."."íV-J; . '

Tarjas de aseo y lavado.

Tarjas de aseo y lavado.

Maquina de lavado.


t5zj&E^*&^*'&?tfo - v i

Maquina congeladora

RtíiSvSí*»Í1¿V. ¿¿y':. ',.,• \- •. / / •,,";

Maquina congeladora

Tanque almacenador de agua.

Equipos de refrigeración.

Tanque de amoniaco. 1*43- * * Hr' .•.«i. -

>t

Tanque de gas

v 21b 0310

4-,* i

. • * • '

Tanque de amoniaco.

Tanque de amoniaco.

Proyecto Arquitectónico.

<Í} ty §• ty - ^ ^ <*>

[ Plañía Arquitedonics

ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS :

MAESTRÍA EN VALUACIÓN IMMOBtliARlA E INDUSTRIAL CONSTRUCCIÓN DE PLANTA EMPACADORA DE MARISCOS

UBICACIÓN: TEPIC NAYARIT TEÍtíA DE EXAMEN PROFESIONAL

msep&m

TKAZQ Y NIVELACIÓN

S.71

CALHICHA MADERA OE PSNQ DE 2DA HILO PARA TRAZO WOLA)

TQH PT PZA

7.W 1Z20

0.18 UM ai2

ESTAOAlíñO TOPOGíiAFO

ESTACALERO TOPÓGRAFO

i%)M}

222JD* 222M 503,93

2.11

o.s? o * * 1J01 0.21 ZJSi

i%'po 2.a m

H EQUIPO TOPiOGRAiBCC EKJPO TOPOGUAPKO

* OQNCSETG FC-tOB CONCIffiTO FC-1DB MGKMB H.O. TAM * * " IW CC« M3 REVOLWKJRA.

TotaídeftuxIiafM

«^J2* « 7

2.S8 0.18 0.15 3,31 0.00 ^31

1^71

EXPLOSION DE INSUMOS:

OAUPEZ

VAESTKlflEH tfAOAfcCiOH fNWKJBIl.lA«IA E INCXÍSTRIAL

CONSTRUCCIÓN DE PLAfíTA SIPACAOORA £ £ ütlARISOOS UBICACIÓN! TEPtC MAYARIT

T E f « 3E EXAMEN PSOFESdMAL

Espíoalún d * 1

«RWrtGBWkJMCWiWUS

« f W C « B W U M a » I M «

. 'SHS'iXHíSJ.

.^reíSRCSfre

, « c e »

>K£giO,*3&7

«SWOND 3

ASRAMSRAPAR^

MsiaiMns a s e n s o «50 01

í f i aE^WTiE DU3

¿CESO DE REFUERZO

amenito r*~*¿m

«EaS0A-5C7

nacm

FZA

FZA

FZA

n

m

m

KD

«reaesj

íMXicssa

12JX3X

13.42233

27,DDS.DBa3:

t1«7jas8H

1 ,Be.S i®

3,33

7«3

TSiB

a s i

t u a

nam

«.73

S5S*

J4523

S * : Í S

1,157.23

3Í74S2SP

«,74S3S

IE,3aa3D

a ra

a ra

303

ajsi

i j n

015

oor

.aO'ÍP-ÍCCHWF>«3S3

/OWTADQRWACHO Pi-S&íWTíWOUPO

Pwc&wm^o^po ^«€! í . !K 51 MM

FZA

KMK

miADom

A J W E H E ^ C O C C »

AJWBnOhiM

A n e u t o w

AP* ÍAD0^a3» i l

, *p*:»^f lOJ^s^N

AWSRTAiWAVasií-

«PBW1C3

APemn

mj&wwFwm

Mslamr>esmsm:

ALAMBRE F E C C » »

JMJWraRON DE W

BE3SSMW

Mvomm S B C U . 0

^ ¡ « W H R ^ T O S

KW T T O LVSST

Ürt t .V!««ü«A06 ^SS

)^S«:4£SHAF€S,^

MW. í'O 3 »

M3

RBK

KO

«3

ML

PZA

FZA

PZA

FZA

FZA

l,*3.S47Sf

sra.7js?a

28 J7

25^3

M.73

TSS

5 7 1 * asa

25S2 a a i

2£<0333

2 2 ^ ^ ^

^ « a o

TfiCSH 2S.fi

ABSAZACERAPESA Ci«.VA!ii;AOA.0e"S

54JPCXQ 253

112

Ss® 3.03

i s s f f l ^ nos

J S I I J Í act

ss.'sssss as?

4FSS ara

34SS33 3.02

4,58413 OffiZ

isss? aos

3.T3 a ^

1TSZS 3<S

http://2S.fi

EXPLOSION DE INSUMOS:

MAESTRÍA EN VAUJACÍQN SWMOBfUAHIA E INDUSTRIAL CONSTRUCOON DE PLANTA EMPACADORA DE MARISCOS

UBICACIÓN: TEPIC MAYARIT TEMA DE EXAMEN PROFESIONAL

ABRAZADERA PARA m¡CAmLO£2SMIA.

AKWZ*DERAPARA LMCMM-££&4MM.

A C B B W i T E

ACESOAM7

)hí0.3

AOAPTJW3«WPVCSÍ0tt

AGUA

AISLAOQRtf

5K CUALQUIER OSAMETROFY-í.aOB KOCMZ

ACERO A-307

ACERO ¡ K REFUERZO O E L t a p a ^ F Y - o a o KG>CM2

ADAPTADOR MACHO PWSANITiWBOTIPO ANGER CE 102 MM.

ADAPTADOR MACHO PVCSANITAWOTIPQ ANGES DE SI MM

AiKJAENRRAS

moutom

APAGADOR5ffi}3H

ALAMBRAN DE 1/4"

ÁNGULO PEWMETRAL D€ 3.6S M M7

CAT. SW3N LIMEA

APAGADOR SENCIU.O CAT. 5805} SECA.

APARTARRAYOS15

APERAIBI

APERÁIS

APARTARHAYOS AUTOVALViaAR DE 0XÍK3 DEZWC PARA 15 WTIPOUraOT

ABRAZADERA PERA GALVAMZADA DE tOZ

AHWZADERAPERA GALW^UZADADEB

PZA

PZA

LT

KG

KG

KG

PZA

PZA

Mi

PZA

KG

KG

ML

PZA

PZA

PZA

PZA

1345203

2,187.318

3.33

7.S0

76.03

69.03

12 .a

HLOD

14.70

iS.SH

343.20

9í2.m

1,197 J3

337,862.50

4Í746.38

ODD

I K »

o.ao

0,00

1,20

ais ttO?

M.S7 57.14 OUM»

3S.K u n

1^0.8*791

873.73670

0.12

2,K¡9.

33.08

32.00

18.90 16v513.62 006

14.70 x s i i . r a a o i

7.80 ai,3E3.SS 007

23.BQ 47.60 OOO

764.0»

36.51

1.M

4,584.00 mi

166.57 IMK

3.70 am

APERÁIS PZA iTSjao aoo GALVAMZADADEf9

http://iS.SH

PRESUPUESTO DE CONSTRUCCIÓN DE NUESTRO PROYECTO:

MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL TESIS PROFESIONAL

TEMA: ANÁLISIS DE INVERSIÓN DE PLANTA EMPACADORA DE MARISCOS S A L * E Z PRESUPUESTO DE OBRA

ZAPOPAN JAL. A 08 DE SEPTIEMBRE DEL 2008

NUM. [DESCRIPCIÓN | UNIDAD I CANT. I P.U. [IMPORTE I

CONSTRUCCIÓN DE PLANTA EMPACADORA DE MARISCOS $ 35,109,769.51

PRELIMINARES 7855,812.77

1 TRAZO Y NIVELACIÓN M2 4,500.00 3.71 16,695.00

DESHIERBE DEL TERRENO CON MAQUINARIA PARA

2 DESALOJAR CAPA VEGETAL DE 15 CM DE ESPESOR, INCLUYE: M2 4,500.00 24.32 109,440.00

RETIRO FUERA DE LA OBRA EN TIRADEROS AUTORIZADOS.

RETIRO DE MATERIAL SOBRANTE PRODUCTO DE LA

EXCAVACIÓN Y EL RELLENO Y COLOCACIÓN DE GRAVA

EXISTENTE. EMBOQUILLADO EN REGISTRO Y TODO LO

NECESARIO PARA SU CORRECTA EJECUCIÓN.

CORTE DEL TERRENO EN MATERIAL TIPO B PARA ALOJAR

BASE Y SUB-BASE DE 60 CM DE ESPESOR CON MEDIOS

4 MECÁNICOS DESPERDICIANDO EL MATERIAL, INCLUYE: M3 1,725.00 66.37 114,488.25

RETIRO DE LA OBRA EN TIRADEROS AUTORIZADOS, MANO DE

OBRA Y HERRAMIENTA.

CARGA DE MATERIAL PRODUCTO DE CORTE INCLUYE:

RETIRO DE MATERIAL Y ABUNDAMIENTO

ESCARIFICACIÓN, DISGREGADO Y COMPACTACIONDE

TERRENO 90% PROCTOR

FORMACIÓN DE TERRAPLÉN CON MATERIAL TEPETATE DE

BANCO COMPACTADO AL 90% DE LA PRUEBA PROCTOR

SUB-BASE HIDRÁULICA DE 20 cms, DE ESPESOR, CON

MEZCLA EN PESO DE 80 A 20 % DE MATERIAL, TEPETATE DE

8 BANCO Y GRAVA DE 1 1/2" INCLUYE: SUMINISTRO DE M2 5,600.79 41.8 234,113.02

MATERIAL, HUMIDIFICACIÓN Y COMPACTACIÓN AL 95% DE

PRUEBA PROCTOR

BASE HIDRÁULICA DE '20 cms, DE ESPESOR, CON MEZCLA

EN PESO DE 70 A 30 % DE MATERIAL TEPETATE DE BANCO Y

9 GRAVA DE 1 1/2" INCLUYE: SUMINISTRO DE MATERIA, M2 5,600.79 43.43 243,242.31

HUMIDIFICACIÓN Y COMPACTACIÓN AL 95% DE PRUEBA

PROCTOR

Carpeta de concreto asfáltico de 7 cms. De esp.. en zona

1 0 estacionamiento, Considerar: Dar niveles de proyecto, dejando lomo a „ „ 3 242 00 149 76 485 52192 nivel de brocal de cisterna, extendido y compactado de base , . . , • necesaria para dar niveles, riego de impregnación, extendido y

1A CIMENTACIÓN 975,970.70

1A.001 TRAZO Y NIVELACIÓN M ! 3,870.00 5.82 22,523.40

EXCAVACIÓN A MANO EN MATERIAL TIPO II. INCLUYE MANO ¿ DE OBRA Y HERRAMIENTAS

CIMENTACIÓN DE SUELO CEMENTO PROP. 8:1

COMPACTADA CON PIZÓN DE MANO EN CAPAS NO MAYORES A

20 CM. INCLUYE MATERIALES, MANO DE OBRA,

HERRAMIENTAS Y ACARREO A PRIMERA ESTACIÓN

PLANTILLA DE 5 CM DE ESPESOR A BASE DE CONCRETO

1A.004 F'C'IOO KG/CM' HECHO A MANO. INCLUYE MATERIALES, MANO M ! 216.83 82.23 17,829.93

DE OBRA, HERRAMIENTA Y ACARREO A PRIMERA ESTACIÓN

RELLENO CON MATERIAL PRODUCTO DE LA EXCAVACIÓN

1A.005 COMPACTADO CON PIZÓN DE MANO EN CAPAS NO MAYORES Ms 265.19 88.54 23,479.92

A 20 CM. INCLUYE MANO DE OBRA Y HERRAMIENTAS

ANCLAJE DE CASTILLO DE 40X40X50 CM EN CIMENTACIÓN

A BASE DE CONCRETO F'C=150 KG/CM' HECHO EN OBRA

1A.006 ARMADO CON 4#3 Y E#2 @ 20 CM + PATAS DE 30 CM. INCLUYE: PZA 103 118.38 12,193.14

MATERIALES, MANO DE OBRA. HERRAMIENTA Y ACARREO A

PRIMERA ESTACIÓN

M3 3,653.00 163.09 595,767.77

M3 1,725.00 162.06 279,553.50

M2 4,500.00 78.65 353,925.00

M3 3,675.00 115.12 423,066.00

M1 246 82.32 20,250.72

363.01 132,498.65


TEMA ANÁLISIS DE INVERSIÓN DE PLANTA EMPACADORA DE MARISCOS G A t i P E Z PRESUPUESTO DE OBRA

ZAPOPAN JAL. A 08 DE SEPTIEMBRE DEL 2008 N U M . I D E S C R I P C I O N I U N I D A D I C A N T . I P .U. I I M P O R T E I

NIVELACIÓN DE CIMENTACIÓN DE 28 CM DE ESPESOR A BASE DE 3 HILADAS DE BLOCK DE JALCRETO 11X14X28

1A007 ASENTADO CON MORTERO-ARENA DE RÍO PROP. 1 5. INCLUYE ML 205.1 74.22 15,222 52 MATERIAL, MANO DE OBRA, HERRAMIENTA Y ACARREO A PRIMERA ESTACIÓN

CASTILLO EN NIVELACIÓN DE 28X28 CM DE CONCRETO l i n n H F'C=150KG/CM' ARMADO CON 4#3 Y E#3 @ 20 CM CIMBRA ... , „ , . I < ; I - J7QC 1 A 0 0 8 COMÚN. INCLUYE MATERIALES, MANO DE OBRA, Ml 4 1 - 2 3 6 7 - 2 9 1 5 ' 1 3 2 - 3 5

HERRAMIENTA Y ACARREO A PRIMERA ESTACIÓN PASO DE DRENAJE EN CIMENTACIÓN. INCLUYE

1A.009 MATERIALES, MANO DE OBRA, HERRAMIENTA. RESANES Y PZA 2 447.2 894.4 ACARREO A PRIMERA ESTACIÓN

CIMBRA COMÚN EN ZAPATAS AISLADAS DE CIMENTACIÓN , 1A010 A BASE DE MADERA DE PINO DE 2A, INCLUYE CIMBRADO, M2 77.86 142.8 11.118.41

DESCIMBRADO, MATERIALES Y MANO DE OBRA.

CIMBRA COMÚN EN DADOS Y CONTRATRABES DE 1A.011 CIMENTACIÓN , A BASE DE MADERA DE PINO DE 2A, INCLUYE M2 113.1 142.8 16,150.68

CIMBRADO, DESCIMBRADO, MATERIALES Y MANO DE OBRA.

SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE ACERO DE REFUERZO EN CIMENTACIÓN FY= 4200 KG/CM2. INCLUYE ACARREOS,

1A.012 MATERIAL. HABILITADO, ARMADO, SILLETAS, ALAMBRE TON 19.44 23,265.89 452,288.90 RECOCIDO DESPERDICIOS Y TRASLAPES, EQUIPO Y HERRAMIENTA

SUMINISTRO Y COLADO DE CONCRETO PREMEZCLADO CON BOMBA, F'C^OO KG/CM2 EN CIMENTACIÓN, RESISTENCIA

1A.013 NORMAL, AGREGADO MÁXIMO DE 19.00 MM., INCLUYE M3 107,23 1,401.40 150,272,12 SUMINISTRO, COLOCACIÓN, COMPACTADO Y CURADO CON MEMBRANA, MANO DE OBRA, EQUIPO Y HERRAMIENTA

SUMINSTRO Y COLOCACIÓN DE ANCLAS PARA PLACAS DE ANCLAJE DE CIMENTACIÓN, A BASE DE ACERO A-307, DE 25.40

1A.014 MM. DE DIÁMETRO X 1,295 MM DE LONGITUD TOTAL, (VER PZA. 212 328.73 69,690.76 DETALLE EN PLANO DE CIMENTACIÓN), INCLUYE SUMINISTRO, COLOCACIÓN, PLOMEADO Y NIVELADO, ROLDA


1A.015 MM DE DIÁMETRO XI,295 MM. DE LONGITUD TOTAL, (VER PZA, 12 146.53 1,758.36 DETALLE EN PLANO DE CIMENTACIÓN), INCLUYE SUMINISTRO, COLOCACIÓN, PLOMEADO Y NIVELADO, ROLDA

SUMINSTRO Y COLOCACIÓN DE ANCLAS PARA PLACAS DE ANCLAJE DE CIMENTACIÓN, A BASE DE ACERO A-307, DE 31 75

1A.016 MM. DE DIÁMETRO XI,310 MM DE LONGITUD TOTAL, (VER PZA. 36 368.51 13,266.36 DETALLE EN PLANO DE CIMENTACIÓN), INCLUYE SUMINISTRO. COLOCACIÓN, PLOMEADO Y NIVELADO, ROLDA


1A.017 MM. DE DIÁMETRO X 1.295 MM. DE LONGITUD TOTAL, (VER PZA 8 175.01 1,400.08 DETALLE EN PLANO DE CIMENTACIÓN), INCLUYE SUMINISTRO, COLOCACIÓN, PLOMEADO Y NIVELADO, ROLDA

ACABADOS r i64,283.12

Suministro y colocación de Falso plafón modular Mea Armstrong ACCA ™0d- indicado de 61 x 61 cm. en color blanco con suspensión visible .._ . ,__ __

en lamina troquelada esmaltada en color blanco Mea a cualquier altura y en cualquier nivel. Considerar Materiales,

GAUPEZ


TESIS PROFESIONAL TEMA: ANÁLISIS DE INVERSIÓN DE PLANTA EMPACADORA DE MARISCOS

PRESUPUESTO DE OBRA


NUM. DESCRIPCIÓN UNIDAD | CANT. P.U. IMPORTE

ACCA1

1J.002

1B

1B.001

1B.002

CC2221

CC231

CC232

Suministro y colocación de Pintura acrllica marca Corev, color

crema Inverlat, tipo Plntucorev Plus ref. No., a cualquier altura y en

cualquier nivel, hasta cubrir perfectamente la superficie, dos manos

como mínimo. Considerar: Preparación de la s

SUMINISTRO Y APLICACIÓN DE PINTURA ALKIDALICA

ANTICORROSIVA MARCA BEREL CON PISTOLA A DOS MANOS.

INCLUYE: MATERIAL Y MANO DE OBRA

ESTRUCTURA

SUMINISTRO, FABRICACIÓN, HABILITADO Y MONTAJE DE

ESTRUCTURA METÁLICA, FORMADA POR PERFILES DE LÍNEA

TIPO IPR, PLACAS SOLDADAS Y TUBERÍA SEGÚN

ESPECIFICACIONES EN PLANO ESTRUCTURALES, INCLUYE:

DESPERDICIOS, TRANSPORTE DE LUGAR DE FABRICACIÓN A

LAOBR

SUMINISTRO HABILITADO Y COLOCACIÓN DE LÁMINA

GALVANIZADA CAL 24 GALVADECK 25, INCLUYENDO PERNOS

DE CORTANTE DE COLOCACIÓN POR TERMOFUSIÓN DE 16MM.

X Vñ' DE LONG., DESPERDICIOS, ELEVACIÓN Y COLOCACIÓN.

Suministro, habilitado y colocación de cubierta de multypanel 1 1/2" de esp., Considerar: Que se suministre en una sola hoja, para evitar filtraciones en traslapes, sellado perimetral frontal y en todas las uniones de multytecho, fronteras con lami

Sum. Y coloc. de Flashing de lamina galvanizada marca IMSA,

Cal. 24, con un desarrollo indicado.con dos ó más quiebres, dobleces

de 1" minimo, soportada en la parte inferior con ménsulas de ángulo

de 12" x 12" x 1" x 1/8" con diagonal, Considerar: F

Sum. Y coloc. de Canalón de lamina galvanizada marca IMSA,

Cal. 22, con un desarrollo de 90 cms.con tres quiebres, dobleces de 1"

minimo, soportada en la parte inferior con ménsulas de ángulo de 12"

x 12" x 1" x 1/8" con diagonal, Considerar: Fijad

M2 7,659.00 40.57

897 55.17

310,725.63

49,487.49

8,247,477.54

KG 193,297.44 32.72 6,324,692.24

M2

M2

ML

ML

1,919.21 300.04

768 1,115.99

762 211.46

287.65 378.13

575,839.77

857,080.32

161,132.52

108,769.09

GAUPEE


TESIS PROFESIONAL

TEMA: ANÁLISIS DE INVERSIÓN DE PLANTA EMPACADORA DE MARISCOS

PRESUPUESTO DE OBRA


| CANT. | P.U. [ IMPORTE* NUM. [DESCRIPCIÓN UNIDAD

CC233

IHS

IHS-3000

IHS-3010

IHS-3020

Fabricación de Muro de tabique rojo recocido de 7 x 14 x 28 cm. de 14 cms. de espesor asentado con cemento-arena 1:5 acabado común. Considerar: Materiales, mano de obra, desperdicios, fletes, cargas, descargas, acarreos y elevaciones a cualquier alt

INSTALACIÓN HIDROSANITARIA Llave de nariz cromada de 13 mm. Considerar: Tuberias,

conexiones, selladores, cinta teflon, mano de obra, herramienta, equipo, suministro y colocación. Incluye: fijación con ángulo, si es que se coloca en tablaroca. Limpieza del frente de trabajo

Llave cromada de paso de mingitorio de 13 mm. fig. 17 MG. Considerar: Materiales, mano de obra, herramienta, equipo, suministro y colocación, la tubería no deberá estarsuelta. Incluye: Limpieza del frente de trabajo y todo lo necesario para la corre

Llave mezcladora de cuello de ganso marca Galgo, Mod. H-13341 Considerar: Materiales, mano de obra, herramienta, equipo, suministro y colocación. Incluye: Limpieza del frente de trabajo y todo lo necesario para la correcta ejecución del concepto.

Suministro e instalación de Salida Hidráulica a base de Tubería de

IHS SALHID coi"e ' 'P0 ' ' * ' ^e " a 3 8 m m ' incluye conexiones tipo "M" marca Nacobre. Considerar: CUADRO DE VÁLVULAS PRINCIPALES POR CUARTO DE WC, Válvulas de globo y o compuertas, válvulas angula

IHS-3150 Salida Hidráulica para tarja IHS-3160 Salida Hidráulica para vertedero

Coladera Helvex para piso 1 boca modelo 24. Considerar: Materiales, mano de obra, herramienta, equipo, suministro y colocación. Incluye: Limpieza del frente de trabajo y todo lo necesario para la correcta ejecución del concepto.

Salida Hidráulica para llave de nariz, servicio de equipos en azotea. NOTA: Si se requiere.

Salida Hidráulica para tinaco (alimentación de tinaco a mebles) inc. NOTA: Si se requiere.

Salida Hidráulica preparación para motobomba eléctrica de 1/2 H.P.. NOTA: Si se requiere.

Suministro e instalación de válvula reguladora de presión, 2-6 Kg. Mea Walworth de 38 mm de diam.

Suministro e instalación Salida Sanitaria para descarga de IHS-SALSAN r n u e ' > ' e s sanitarios, drenajes, agua pluvial y descargas de equipos de

aire a base de tubería de P.V.C.o si la administración indica lo contrario, tipo anger hasta de 8" de diam., Considerar:

IHS-3250

IHS-3260

IHS-3170

IHS-3180

IHS-3181

M2

Pza

Pza

Pza

876 251.1

4 80.66

1 1,370.00

Sal Sal

Pza

Sal

sal

Sal

Sal

387.7 387.7

691.19

219,963.60

242,434.87

4 108.19 432.76

322.64

1,370.00

387.7 387.7

691.19

3,004.18

3,172.32

7,558.06

1,187.52

3,004.18

3,172.32

7,558.06

1,187.52

GAUPEZ

MAESTRÍA E N VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

TESIS PROFESIONAL TEMA: ANÁLISIS DE INVERSIÓN DE PLANTA EMPACADORA DE MARISCOS

PRESUPUESTO DE OBRA


| IMPORTE ' DESCRIPCIÓN UNIDAD CANT. P.U.

IHS-3230

IHS-3240

IHS-3250

IHS-3270

IHS-3280

IHS-3280A

IHS-3350

IHS-3380

IHS-3390

IHS-3290

IHS-3370

EST-0430

Salida Sanitaria para vertedero Salida Sanitaria para bajadas pluviales en azotea NOTA: Si se

requiere por reubicacion Coladera Helvex para piso 1 boca modelo 24. Considerar:

Materiales, mano de obra, herramienta, equipo, suministro y colocación. Incluye: Limpieza del frente de trabajo y todo lo necesario para la correcta ejecución del concepto.

Válvula de compuerta de 13 mm. 125 lbs. Fig. 02. Considerar: Materiales, mano de obra, herramienta, equipo, suministro y colocación. Incluye: Limpieza del frente de trabajo y todo lo necesario para la correcta ejecución del concepto.



B.A.P., de 101 mm. Diam., incluye coladera helmex mod. Considerar: Tubería de PVC, 151 mm., desde azotea a registro sanitario, conexiones, adaptador, cemento tangit, limpiador de PVC, seguetas, materiales, mano de obra, herramienta, equipo, sumí

Tinaco de 1,100 Its., marca Rotoplas tricapa reforzado Considerar: Válvula compuerta, jarro de agua, niples, conectores, conexiones, válvula de flotador alta presión, tuercas union, filtro rotoplas, jgo. de electroniveles marca seisa, base de fe. de

Sum. Y coloc. De cisterna de 5000011, reforzado marca Rotoplas, con equipo incluido, Considerar: Losa de fondo de 15 cms. Esp., de concreto f=200 kg/cm2.. excavación, relleno y acostillado con arena, compactada en todo el perimetro de cisterna, Los

Construcción de pileta de aseo seccc. 0.80 x 0.40 interiores, con múrete de concreto de 10 cms. De esp.. cubierta en todas sus caras y boquillas con loseta Interceramic de 30 x 30 cms. A hueso considerar: acero de ref. #3 @ 15 cms. Ambos sentidos, a

Fabricación de registro sanitario a base de mamposteria con dimensiones de 60x40x1.00, este ultimo de acuerdo al nivel de arrastre municipal, incluye: tapa de concreto a base de ángulo de 1x1x1/4, en marco y contramarco.Retiro de la existente, ranur

Canalón de lamina galv. Cal 20. Secc. 0.20 x0.40 mts. Incluye: Sellado, fijación, pendientes, cortes, desperdicios, fijación, limpieza del frente de trabajo y todo lo necesario para la correcta terminación del concepto. Para el caso de sustituir o c

Sal

Sal

Pza

Pza

1 517.76

2 3,423.76

3 691.19

2 270.75

2 387.8

1 641.41

Pza

Pza

Pza

MI

1.24

2,542.97

1 64,105.52

1 2,212.85

32 1,676.52

342 263.19

517.76

6,847.52

2,073.57

541.5

775.6

641.41

2.48

2,542.97

64,105.52

2,212.85

53,648.64

90,010.98

©AUPEZ


TESIS PROFESIONAL


PRESUPUESTO DE OBRA

NUM. IDESCRIPCION

INSTALACIÓN ELÉCTRICA


| UNIDAD | CANT. | P.U. | IMPORTE

1715,855.25

ELEC-001

ELEC-002 ELEC-003

ELEC-004

ELEC-005

ELEC-006

ELEC-007

ELEC-008

ELEC-009

ELEC-010

ELEC-011

ELEC-012

ELEC-013

ELEC-014

ELEC-015

ELEC-016

Suministro e instalación de Salida Eléctrica a base de tubería y conexiones conduit galvanizados pared delgada o gruesa para exteriores de 13 a 32 mm. diam. max., marca Omega. Considerar: Cable THW Cal. 8,10 y 12, cable desnudo condumex cal. 10 y/o

Salida para alumbrado

Salida para contacto polarizado y lamparas de emergencia Salida regulada para contacto tierra aislada hubell Cat. IG5262GY

mostrador y site. Salida para contacto polarizado Levitón Cat. 6598 Falla a tierra,

wc, aseo, comedor Salida para contacto 7310-B., Harrow Hart (media vuelta)

servicios pulidoras

Salida Eléctrica para motobomba eléctrica de 1/2 H.P.127 V, con Cal 12 AWG 2 hilos, 1 hilo #12 desnudo, T-13 mm. Diam. PDG. en Interior, inc. Cajas galvanizadas marca Raco, codos, condulets serie ovalada con tapa y empaque de neopreno marca crouse

Salida Eléctrica para unidad enfriadora de agua, con Cal. 8 AWG 3 hilos, 1 hilo #10 desnudo, t-21 mm. Diam. PDG. en Interior y PGG en exterior, inc. Cajas galvanizadas marca Raco, codos, condulets sene ovalada con tapa y empaque de neopreno marc

Salida Eléctrica para Unidad Enfriadora de Agua (UEA-3), con Cal. 6 AWG 4 hilos, 1 hilo #10 desnudo, T-27 mm. Diam. PDG. en Interior y PGG en exterior, inc. Cajas galvanizadas marca Raco, codos, condulets sene ovalada con tapa y empaque de neopr

Sumninistro e Instalación de ducto cuadrado embisagrado de 15x15 cm. 152 cm de largo, mea. Square'D. mod. LD-45. Incluye accesorios, dispositivos tales como copies, codos, tees, conectares, etc. Considerar: Materiales, mano de obra, colocación, fija

Suministro e instalación de tablero NQOD-42-4AB21 con interruptor principal de 200 amps., marca quare D en gabinete Nema 1. Considerar: Materiales, fijación con unicanal de 2" x 2", pruebas eléctricas, peinado, cinturones de plástico, identificación

Suministro e instalación de navajas de 3 x 30 Amp., con fusibles de 30 Amp., en gabinete Nema 3R marca Square D, Considerar: Materiales, fijación con unicanal de 2" x 2", pruebas eléctricas, mano de obra, herramienta, equipo, suministro y colocado

Suministro e instalación de navajas de 2 x 30 Amp., sin portafusibles de 30 Amp., en gabinete Nema 1 marca Square D, Considerar: Materiales, fijación con unicanal de 2" x 2", pruebas eléctricas, mano de obra, herramienta, equipo, suministro y coloc

Suministro e instalación termomagnetico tipo KAL de 3 x 150 Amp., en gabiente Nema 3R Marca Square'D "Principal" Considerar: Materiales, fijación con unicanal de 2" x 2", pruebas eléctricas, mano de obra, herramienta, equipo, suministro y colocado

Suministro e instalación de arrancador magnético tipo SBG1 con elementos térmicos B-11.5 marca Square D, sujeción e interconexión con controlador de bomba, Considerar: Estañado de conexiones, materiales, soporteria con varilla roscada de 1/4" (4 Pz

Suministro e instalación de Centro de cargas de alumbrado y contactos mea. Square'D Cat. Q02-4L-70F /S-1F,2H a 220/127V, y Kit de tierra Cat.PK4GTA., Considerar: Materiales, soportes, unicanales, (aqueles, tornillos, mano de obra, herramienta, equip

Sal Sal

Sal

Sal

Sal

105 59

64

164

164

369.12

565.75

565.75

565.75

565.75

38,757.60 33,379.25

36,208.00

92,783.00

92,783.00

Sal

Sal

Sal

Pza

Pza

Pza

Pza

Pza

Pza

Pza

723.65

3 2,511.12

3 5,306.29

1 1,661.07

12 1,186.21

12 602.04

3 14,299.60

2 3,591.06

2 5,114.45

2,170.95

7,533.36

15,918.87

1,661.07

3 43,144.47 129,433.41

14,234.52

7,224.48

42,898.80

7,182,12

10,228.90

GAUPEZ

MAESTRÍA E N VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL TESIS PROFESIONAL

TEMA ANÁLISIS DE INVERSIÓN DE PLANTA EMPACADORA DE MARISCOS PRESUPUESTO DE OBRA

ZAPOPAN JAL

— r A 08 DE SEPTIEMBRE DEL 2008

r | P.U. [IMPORTE I NUM. DESCRIPCIÓN UNIDAD CANT.

ELEC-017

ELEC-018

ELEC-019

ELEC-020 ELEC-021 ELEC-022 ELEC-023 ELEC-024 ELEC-025 ELEC-026

ELEC-027

ELEC-028

ELEC-029

ELEC-030

ELEC-031

ELEC-032

ELEC-033

ELEC-034

ELEC-035

ELEC-036

ELEC-037

ELEC-038

ELEC-039

Centro de carga mea Square'D Cat. QO616L100 de 6 Polos zapatas de 100 amps. 1F, 3H y Kit de tierra Cat.PK4GTA. Considerar Materiales, soportes, umcanales, taquetes, tomillos, mano de obra, herramienta, equipo, suministro y colocación. Incluye L

Centro de carga mea. Square'D Cat. QO616L100 de 6 Polos zapatas de 100 amps. IF, 3H y Kit de tierra Cat.PK4GTA. Considerar Materiales, soportes, umcanales, taquetes, tomillos, mano de obra, herramienta, equipo, suministro y colocación. Incluye L

Suministro e instalación de interruptor termomagnetico mea. Square'D. Considerar Fijación, pruebas eléctricas, materiales menores, materiales de fijación, mano de obra, herramienta, equipo, suministro y colocación. Incluye Limpieza del frente de t

Int. term QO de IPxIS amp. Square'D Int. term. QO de 1Px20 amp Square'D Int. term. QO de 1 Px30 amp. Square'D para Int. term. QO de 2Px15 amp. Square'D para Int. term. QO de 3Px30 amp. Square'D para Int. term. QO de 3Px4Q amp, Square'D para Int. term. QO de 3Px150 amp. Square'D tab. "A"

Pozo de prueba con tapa registro de 20 cm. en Delta a base de 3 vanllas cooperweld de 5/8" de diámetro por 3.00 m de longitud y conexión mecánica CAT. GAR 6429 Burndy incluye compuesto químico GAP, todo en tubo de concreto de 20 cms. diam. Consid

Suministro e instalación de luminaria de empotrar de 61x122 cm. de 2x28 w mea. Elmsa fabncado en lamina de primera CRS, esmaltado con pintura en polvo blanca 93% de reflectancia, con reflector de aluminio acabado espejo Alemán Alanod 310 G-1, Louv

Suministro e instalación de luminaria incandescente de descarga de aditivos metálicos de 70 w, marca construhta modelo OU7014G, balastro inductivo integrado, fabncada en fundición de aluminio a presión preanodizado 2 mieras acabado rugoso polieste

Suministro e instalación de luminaria de emergencia de sobreponer de 7x45 cm de 2x21 w. mea. Toshiba recargable Considerar Matenales, soportena con perno roscado de 1/4" fijado a losa con balazo y perno Hilti, copies, tuercas y rondanas, conexio

Suministro e instalación de Luminano fluorescente de 2 x 28 W, tipo canaleta de 11x122cm., sene 400 -CT, marca Elmsa Considerar Balastro electrónico (quicktromc) de 2x32W, 127V, 2 tubos fluorescentes T-8 de 32W, 4100''K, marca Osram y 4 bases R

Contacto duplex polarizado modelo 5250M marca Arrow Hart. Considerar Matenales, mano de obra, placa de aluminio para contacto modelo 95101 marca Arrow Hart, herramienta, equipo, suministro y colocación. Incluye Limpieza del frente de trabajo y to

Contacto duplex Hubbell cat. IG5262GY Grado Hospital. Considerar Matenales, mano de obra, placa para contacto duplex color naranja, herramienta, equipo, suministro y colocación. Incluye Limpieza del frente de trabajo y todo lo necesario para la c

Contacto de 1/2 vuelta 20 amp. modelo 7310-B marca Arrow Hart. Considerar Matenales, placa de aluminio para contacto de 1/2 vuelta modelo 95091 Arrow Hart, mano de obra, herramienta, equipo, suministro y colocación. Incluye Limpieza del frente de

Contacto de falla a tierra de 15 amp polarizado Mod. 6598-GFI marca levitón. Considerar Materiales, placa de PVC para contacto de 1/2 vuelta, mano de obra, herramienta, equipo, suministro y colocación. Incluye Limpieza del frente de trabajo y tod

Apagador intercambiable balancín marca Qumziño modelo 5800 Considerar Matenales, placa de una unidad de aluminio, mano de obra, herramienta, equipo, suministro y colocación. Incluye Limpieza del frente de trabajo y todo lo necesario para la cor

Suministro y Colocación de Clavija Hubell de 30A, 125V, 1/2 vuelta, mod. HBL2612

Instalación de Timer Program Logic Control, Telemecamque Nano TSX, suministrado por Scotiabank, Considerar Materiales de fijación, mano obra, peinado, conexión, herramienta, equipo, Incluye Programación conexiones de acuerdo a especificaciones,

Salida regulada para Contador tripolar normalmente abierto para operar a 16 amp , 127/1 f/60 Hz. Marca telemecamque en nel y gabinete Nema 1 normalmente abierto, Considerar el suministro y montaje.

Pza

Pza

Pza

Pza

Pza

Pza

Pza

Pza

Pza

Pza

Pza

Sal

1,208.32

6 1,208.32

287 1,832.44

12 1,924.23

24 623.82

12 1,698 18

112 96.89

57 84.07

287 104.75

287 66.71

23 106 61

3 92.4

2 1,499.96

1 565 75

7,249.92

7,249.92

Pza Pza Pza Pza Pza Pza Pza

Pza

21 15 43 12 12 16 12

3

133 133

169.53 322.38

786.16

786.16

8,140.52

3,006 26

2,793.00

1,995.00 7,289.79

3,868.56 9,433 92

12,578.56

97,686.24

9,018.78

525,910.28

23,090.76

14,971.68

20,378.16

10,851.68

4,791.99

30,063.25

19,145.77

2,452.03

277.2

2,999.92

565.75

GAtlPEZ


TESIS PROFESIONAL


PRESUPUESTO DE OBRA


NUM. DESCRIPCIÓN UNIDAD CANT. P.U. IMPORTE

ELEC-040

Arreglo en acometida eléctrica del local.- Sum. E Inst. alimentador principal a base de cable TMW Cal.2/0 AWG (4Milos del 2/0 + 1 del N' 6 desnudo)., Incluye: tuberia marca omega conduit de 63 mm. diam. marca Omega (long, total estimada (40 mts).

160 957.23 153,156.80

ELEC-041

ELEC-042

ELEC-043

ELEC-044

ELEC-045

Registro eléctrico de tabique rojo común de 60 x 40 cms. (interiores), incluye: Considerar: aplanado cemento arena 1:4 acabado pulido. Losa de'fondo de concreto de 150 kg/cm2, marco y contramarco de ángulo de 1" x 1/8", Considerar: Excavación, fab

Suministro e instalación de base para equipo de medición (de sobreponer) 1.50 x 40cm. Considerar: Soportes, abrazaderas.flejes, nivelación de tubo, codos copies, herramienta, equipo y todo lo necesario para su correcta instalación.

Pagos de permisos por apertura de calles, banquetas y colocación de registros y ducto PAD. Considerar: Tramites ante Del.

Suministro e instalación de identificadores de cableado autolaminada por circuito con surtidor PMD-0-9 y cinta universal PMDR-90-B658, para interiores, mea Panduit., incluye limpieza del conductor, fijación, arreglo, herramienta, equipo, maniobras,

Levantamiento de niveles de iluminación tal como quedo la obra, con luxometro calibrado, presentar calibración oficial; incluye: elaboración de reporte de los niveles de iluminación en cada area en los horarios reglamentarios de 9,12 y 18 hrs., for

Colocación de Sistema de fuerza ininterrupible capacidad 2KVA, ELEC-046 127V, If, 3H, 60hz, equipada con baterías para 10 minutos de soporte

continuo marca toshiba

Colocación de Sistema de fuerza ininterrupible capacidad 1KVA, ELEC-047 127V, 1f, 3H, 60liz, equipada con baterías para 10 minutos de soporte

continuo marca toshiba Sum. Y fabricación de nicho de tabique y concreto de 2.00 x 2.00

x 0.60 mts, con tres huecos 1 de 1.50 x 0.80 mts y 2 de 0.90 x 0.90 mts incluir protección metálica para equipo de medidores eléctricos, a base de placa rolada en frió de 1/4" según di

Sum. Y fabricación de nicho de tabique y concreto de 2.00 x 2.00 x 0.60 mts.

Suministro y Colocación de puertas para tableros de medidores de agua a base de 2 hojas metálicas con ángulo, secc. 0,90 x 0,90, forrada con celored tipo gótico, incluye 2 bisagras tipo barril de 3/8", cerrojo portacandado, candado phillips mod. TX-

ELEC-048

ELEC-049

ELEC-050

Pza

Pza.

Ptda

Pda.

Pza

Pza

Pza

Pza

2 1,536.44 3,072.88

1 1,411.79 1,411.79

1 4,289.04 4,289.04

1 1,016.58 1,016.58

1 22,959.42 22,959.42

1 1,217.89 1,217.89

2 974.31 1,948.62

0 0

24 6,942.06 166,609.44

0 0

GAUPEZ


TESIS PROFESIONAL

TEMA: ANÁLISIS DE INVERSIÓN DE PLANTA EMPACADORA DE MARISCOS PRESUPUESTO DE OBRA

NUM.


DESCRIPCIÓN UNIDAD CANT. P.U. IMPORTE

ELEC-051

ISE-0030

ISE-0040

ISE-0050

ISE-0060

Suministro y Colocación de puertas para tableros de medidores de agua.

SUBESTACIÓN ELÉCTRICA Suministro e instalación de ménsula galvanizada y perno se:

Considerar Soportes, Herramienta, Equipo y todo lo necesario para su correcta instalación.

Suministro e instalación de aislador neopreno: Considerar Soportes, Herramienta, Equipo y todo lo necesario para su correcta instalación.

Suministro e instalación de terminal tipo codo operación con carga con punta de prueba de 75 kva, cal. 250: Considerar Soportes, Herramienta, Equipo y todo lo necesario para su correcta instalación. En realidad son tres piezas pero se consideraran 6

Suministro e instalación de terminal tipo codo con portafusible y fusible de 6 amp., cal. 2/0: Considerar Soportes, Herramienta, Equipo y todo lo necesario para su correcta instalación. En realidad es un juego de tres piezas pero se consideraran 2 p

Suministro e instalación de indicador de falla cal. 1/0: Considerar ISE-0070 Soportes, Herramienta, Equipo y todo lo necesario para su correcta

instalación.

Suministro e instalación de derivador de tierra cal. 2/0: ISE-0080 Considerar Soportes, Herramienta, Equipo y todo lo necesario para su

correcta instalación.

Suministro e instalación de base para equipo de medición (de sobreponer) 7 x 200. Considerar: Soportes, abrazaderas.flejes, nivelación de tubo, codos copies, herramienta, equipo y todo lo necesario para su correcta instalación.

Suministro e instalación de Cable AWG Cu. 6 desnudo: Considerar, Herramienta, Equipo y todo lo necesario para su correcta instalación. Cargas cadwell, conectores, tuberías de pvc de 35mm, accesorios, zapatas, y todo lo necesario para la correcta e

Suministro e instalación de Cable AWG Cu. 2/0 desnudo: Considerar, Herramienta, Equipo y todo lo necesario para su correcta instalación. Cargas cadwell, conectores, tuberías de pvc de 35mm, accesorios, zapatas, y todo lo necesario para la correcta

ISE-0110

ISE-0130

ISE-0131

Suministro e instalación del sistema de tierra a base de 3 ISE 0140 e l éc , ro< íos ó v a r i l l a s copeweld de 3 mts. x 3/8" en delta, y cable AWG

Cu. #2, compuesto químico Gem. para alcanzar valores normalizados de resistencia ohmica < 10 omhs, para subestación ele

Conexión y puesta en operación a punto de subestación tipo pedestal de 75 kva 13.2Kv, delta estrella, Considerar: Pruebas, conexiones, cierres, etc.,Herramienta, Equipo, pruebas y todo lo necesario para su correcta conexión

Tramites y pagos por aprobación de punto de conexión y por proyecto de Media Tensión. Considerar una conexión provisional para servicio de energía de la obra. Y considerar pago a unidad verificadora

ISE-0150

ISE-0160

ISE-0170

ISE-0180

Pagos de permisos por apertura de calles, banquetas y colocación de registros y ducto PAD. Considerar: Tramites ante mpio.

Tramites y gestorías ante CFE para conexión en media tension., incluyendo las visitas de inspección y supervisión de todos los trabajos, elaboración de proyecto en media tension para aprobación y contratación, se entregara a Scotiabank el sellado, d

Pza

Pza.

Pza.

Pza.

Jgo

Pza.

Pza.

Pza.

ML

ML

Ptda

Ptda

Ptda

Ptda

Ptda

6

1

2,185.55

383.29

13,113.30

206,770.88

383.29

3 380.£

3 2,330.26

3 1,916.28

3 646.39

3 408.97

3 1,139.49

65 65.4

160 167.55

1 9,018.80

1 6,820.16

35,693.52

1 4,289.04

10,567.20

1,142.40

6,990.78

5,748.84

1,939.17

1,226.91

3,418.47

4,251.00

26,808.00

9,018.80

6,820.16

35,693.52

4,289.04

10,567.20




NUM. DESCRIPCIÓN | UNIDAD | CANT. P.U. IMPORTE

ISE-0190

ISE-0230

ISE-0231

ISE-0232

ISE-0234

ISE-0235

ISE-0236

ISE-0237

CAM-001

1A CIM-001

CIM-002

Colocación de transformador tipo pedestal suministrado por

Scotiabank, radial 75 KVA, Delta estrella, de 13.2 KV-220-127 v.,

60Hz., frente muerto marca G.E., protocolo CFE, lncluye:Montaje,

izamiento, maniobras, pruebas, base de concreto f'c=150 kg/

Colocación de planta de emergencia con caseta acústica suministrado por Scotiabank, 80 Kw, 220-127 v., 60Hz., marca Power Rent modelo DGCG.con tanque de diesel integardo a la base de I aplanta con capacidad sufiiente para 6 oras de operación continu

Colocación de planta de emergencia con caseta acústica suministrado por Scotiabank, 50 Kw, 220-127 v., 60Hz., marca Power Rent modelo DGCA.con tanque de diesel integardo a la base de I aplanta con capacidad sufiiente para 6 horas de operación contm

Suministro e Instalación de Cable de cobre para media tension tipo xlp, ds, VULCANEL 2000, marca condumex, 90°c de operación, calibre 1/0 XLP, pantalla semiconductora extruida sobre el aislamioento ».

Suministro y colocación de Tubo conduit de 101 mm, de pvc tipo pesado

Fabricación de encofrado para dudo eléctrico de concreto, hecho de concreto simple f'c=150 kg/cm2

Suministro e instalación de registro de media tension en banqueta de 1.16 x 1.16 x 1.16m incluye aro y tapa de Fo.Fo 84b.

Suministro y colocación de Poste de concreto octagonal de 12 mts. De longitud y de 600 kg. De resistencia. Con los herrajes y conexiones, conforme a normas locales de C.F.E.

INSTALACIONES ESPECIALES CÁMARAS DE REFRIGERACIÓN

Suministro, habilitado y colocación de muros y cubierta de refripanel 4" de esp., Considerar: Que se suministre en una sola hoja, para evitar filtraciones en traslapes, sellado perimetral frontal y en todas las uniones de multytecho, fronteras con OFICINAS ADMINISTRATIVAS

CIMENTACIÓN TRAZO Y NIVELACIÓN

EXCAVACIÓN A MANO EN MATERIAL TIPO II. INCLUYE MANO DE OBRA Y HERRAMIENTAS

Pza

Pza

Pza

M3

Pza

Pza

M2

1 4,320.56

1 4,320.56

1 4,320.56

273.04

2 30,929.09

4,320.56

4,320.56

4,320.56

546.08

2 124.34 248.68

2 131.73 263.46

2 6,297.61 12,595.22

61,858.18

0 r554,652.38

864.32 1,798.70 1,554,652.38

M2

M3

123

53

5.82

82,32

4,080,472.80 323,278.79

715.86

4,362.96


TEMA- ANÁLISIS DE INVERSIÓN DE PLANTA EMPACADORA DE MARISCOS 6 A U M S Z PRESUPUESTO DE OBRA


NUM. [DESCRIPCIÓN | UNIDAD | CANT. | P.U. | IMPORTE '

CIMENTACIÓN DE SUELO CEMENTO PROP. 8 1 . COMPACTADA CON PIZÓN DE MANO EN CAPAS NO MAYORES A »<>««•« C I M - 0 0 3 20 CM. INCLUYE MATERIALES, MANO DE OBRA, M 2 3 1 3 6 3 0 1 8 3 '8 5 5 -3 1

HERRAMIENTAS Y ACARREO A PRIMERA ESTACIÓN

PLANTILLA DE 5 CM DE ESPESOR A BASE DE CONCRETO CIM-004 F'C=100K6/CMZ HECHO A MANO. INCLUYE MATERIALES, MANO M2 216.83 82.23 17,829.93

DE OBRA, HERRAMIENTA Y ACARREO A PRIMERA ESTACIÓN

RELLENO CON MATERIAL PRODUCTO DE LA EXCAVACIÓN CIM-005 COMPACTADO CON PIZÓN DE MANO EN CAPAS NO MAYORES M3 76 88.54 6,729.04

A 20 CM. INCLUYE MANO DE OBRA Y HERRAMIENTAS

ANCLAJE DE CASTILLO DE 40X40X50 CM EN CIMENTACIÓN A BASE DE CONCRETO F'C=150 KG/CM2 HECHO EN OBRA

CIM-006 ARMADO CON 4#3 Y E#2 @ 20 CM + PATAS DE 30 CM. INCLUYE' PZA 16 1,900.80

MATERIALES, MANO DE OBRA, HERRAMIENTA Y ACARREO A PRIMERA ESTACIÓN

NIVELACIÓN DE CIMENTACIÓN DE 28 CM DE ESPESOR A BASE DE 3 HILADAS DE BLOCK DE JALCRETO 11X14X28

CIM-007 ASENTADO CON MORTERO-ARENA DE RÍO PROP. 15 . INCLUYE ML 123 74.22 9,129.06 MATERIAL, MANO DE OBRA, HERRAMIENTA Y ACARREO A PRIMERA ESTACIÓN

CASTILLO EN NIVELACIÓN DE 28X28 CM DE CONCRETO r n u i m s F'C=150 KG/CM2 ARMADO CON 4#3 Y E#3@ 20 CM CIMBRA ... i s i « « C I M - 0 0 8 COMÚN. INCLUYE: MATERIALES, MANO DE OBRA, M L " 2 ™12* 1 5 '1 3 2 -3 5

HERRAMIENTA Y ACARREO A PRIMERA ESTACIÓN PASO DE DRENAJE EN CIMENTACIÓN. INCLUYE:

CIM-009 MATERIALES, MANO DE OBRA, HERRAMIENTA, RESANES Y PZA 23 447.2 10,285.60 ACARREO A PRIMERA ESTACIÓN

CIMBRA COMÚN EN ZAPATAS AISLADAS DE CIMENTACIÓN , CIM-010 A BASE DE MADERA DE PINO DE 2A, INCLUYE: CIMBRADO, M2 43.54 142.8 6,217.51

DESCIMBRADO, MATERIALES Y MANO DE OBRA.

CIMBRA COMÚN EN DADOS Y CONTRATRABES DE CIM-011 CIMENTACIÓN, A BASE DE MADERA DE PINO DE 2A, INCLUYE: M2 65.21 142.8 9,311.99

CIMBRADO, DESCIMBRADO, MATERIALES Y MANO DE OBRA.

SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE ACERO DE REFUERZO EN CIMENTACIÓN FY= 4200 KG/CM2, INCLUYE: ACARREOS,

CIM-012 MATERIAL, HABILITADO, ARMADO, SILLETAS, ALAMBRE TON 5.11 23,265.89 118,888.70 RECOCIDO DESPERDICIOS Y TRASLAPES, EQUIPO Y HERRAMIENTA.

SUMINISTRO Y COLADO DE CONCRETO PREMEZCLADO , F'C=250 KG/CM2 EN CIMENTACIÓN, RESISTENCIA NORMAL,

CIM-013 AGREGADO MÁXIMO DE 19.00 MM., INCLUYE: SUMINISTRO, M3 13.21 1,532.81 20,248.42 COLOCACIÓN, COMPACTADO Y CURADO CON MEMBRANA, MANO DE OBRA, EQUIPO Y HERRAMIENTA.

SUMINISTRO Y COLADO DE CONCRETO PREMEZCLADO , F'C=250 KG/CM2 EN CIMENTACIÓN, RESISTENCIA A 7 DÍAS,

CIM-015 AGREGADO MÁXIMO DE 19.00 MM., INCLUYE: SUMINISTRO, M3 11.21 1,665.59 18,671.26 COLOCACIÓN, COMPACTADO Y CURADO CON MEMBRANA, MANO DE OBRA, EQUIPO Y HERRAMIENTA.

1B ESTRUCTURA 195,945.20 SUMINISTRO, FABRICACIÓN, HABILITADO Y MONTAJE DE

ESTRUCTURA METÁLICA, FORMADA POR PERFILES DE LÍNEA P - T n o 1 TIPO IPR, PLACAS SOLDADAS Y TUBERÍA SEGÚN r . . „ m nqaqia/ i EST-001 E S p E c l F | C A C | 0 N E S E N p ^ Q ESTRUCTURALES, INCLUYE. K G 3 ' 6 5 2 0 0 3 2-7 2 1 1 9 '4 9 3 -4 4

DESPERDICIOS, TRANSPORTE DE LUGAR DE FABRICACIÓN A. LAOBR

SUMINISTRO HABILITADO Y COLOCACIÓN DE LÁMINA ^LVANIZADA CAL 24 GALVADECK 25, INCLUYENDO PERN I CORTANTE DE COLOCACIÓN POR TERMOFUSIÓN DE 1

X 354" DE LONG., DESPERDICIOS, ELEVACIÓN Y COLOCACIÓN.

GALVANIZADA CAL 24 GALVADECK 25, INCLUYENDO PERNOS . . . .,., , . . . , ¿ f i , n R i f i E S T - 0 0 2 DE CORTANTE DE COLOCACIÓN POR TERMOFUSIÓN DE 16MM. M 2 1 5 4 3 0 0 0 4 4 6 ' 2 0 6 - 1 6


TEMA: ANÁLISIS DE INVERSIÓN DE PLANTA EMPACADORA DE MARISCOS G A U f t S Z PRESUPUESTO DE OBRA


[DESCRIPCIÓN I UNIDAD I CANT. | P.U. | IMPORTE

LOSA DE COMPRESIÓN DE CONCRETO F,C= 200 KG/CM2 PREMEZCLADO DE 8.2 CM DE ESP. PROMEDIO ARMADA CON

EST-003 MALLA ELECTROSOLDADA 6-610/10, COLADO CON BOMBA, M2 154 196.4 30,245.60 (INC: FRONTERAS, CALZAS Y ACABADO AFINADO PARA RECIBIR EL IMPERMEABILIZANTE)

1C ALBAÑILERÍA 125,655.15

DALA DE 14 X 20 CM DE CONCRETO F'C=150 KG/CM2

. _ . - . ARMADA CON 4#3 Y E#2 @ 20 CM CIMBRA COMÚN. INCLUYE: ... , . , . . „ IZAH-,,, 1 0 0 0 1 MATERIALES, MANO DE OBRA, DESCIMBRA, ANDAMIOS, M L 7 6 2 0 2 - 7 8 15,411.28

HERRAMIENTA Y ACARREO A PRIMERA ESTACIÓN

IMPERMEABILIZACIÓN DE DALA A BASE DE IMPERFEST 1 r n n , CUBRIENDO TODO EL DESARROLLO DE LA DALA Y ... 7 . „ „ , 7 7 „ „ 1C.003 F E S T E R D A L A DE 15 CM. INCLUYE: MATERIALES, MANO DE M L 7 6 3 6 - 5 6 Zl77SM

OBRA Y HERRAMIENTA

MURO DE 14 CM DE ESPESOR A BASE DE BLOCK DE , _ „ . JALCRETO 11X14X28 ASENTADO CON MORTERO-ARENA . . , „ . „ „ « O R T H B 1 C - 0 0 4 AMARILLA PROP. 1:5. INCLUYE MATERIAL, MANO DE OBRA, • M 8 7 1 6 0 - 5 5 1 3 ' 9 6 7 - 8 5

ANDAMIOS, HERRAMIENTA Y ACARREO A PRIMERA ESTACIÓN

CASTILLO DE 14 X 20 CM DE CONCRETO F'C^ISO KG/CMZ

ARMADO CON 4#3 Y E#2 @ 20 CM CIMBRA COMÚN. INCLUYE: ... Q . , n , 7 „ l o n R i i ? 1 C - 0 0 6 MATERIALES, MANO DE OBRA, DESCIMBRA, ANDAMIOS. M L 9 4 2 0 2 ' 7 8 1 9 ' 0 6 1 ' 3 2


CERRAMIENTO DE 14 X 20 CM DE CONCRETO F,C=150 KG/CM2 ARMADO CON 4#3 Y E#2@ 20 CM CIMBRA COMÚN. ... , RJJ AA

1 C ' 0 0 8 INCLUYE: MATERIALES, MANO DE OBRA, DESCIMBRA, M L 1 2 2 2 3 ' 1 2 2 ' 6 7 7 - 4 4


ENJARRE DE 2 CM DE ESPESOR PROMEDIO EN MURO CON , r n 1 1 MORTERO-ARENA AMARILLA PROP. 1:5. INCLUYE MATERIAL, . „ „ o n . „ „ « m ü R n 1 C - 0 1 1 MANO DE OBRA, ANDAMIOS, HERRAMIENTA Y ACARREO A M 3 2 0 1 0 6 ' 8 3 3 4 ' 1 8 5 - 6 0

PRIMERA ESTACIÓN BOQUILLA CON MORTERO-ARENA AMARILLA PROP. 1:4.

1C.012 INCLUYE MATERIAL, MANO DE OBRA, ANDAMIOS, ML 45 54.4 2,448.00 HERRAMIENTA Y ACARREO A PRIMERA ESTACIÓN

BOLEADO CON MORTERO-ARENA AMARILLA PROP, 1:4. 1C.013 INCLUYE MATERIAL, MANO DE OBRA, ANDAMIOS, ML 21 34.25 719.25


FORJADO DE CAJA DE LUZ CON MORTERO-ARENA 1C.014 AMARILLA PROP. 1:4. INCLUYE MATERIAL, MANO DE OBRA, PZA 22 36.72 807.84


FORJADO DE VERTEDERO DE 1.20X0.50X0.40 M A BASE DE BLOCK DE JALCRETO 11X14X28 CM ASENTADO Y ENJARRADO

1C.015 CON MORTERO-ARENA DE RlO PROP. 1:4. INCLUYE MATERIAL, PZA 1 637.21 637.21 MANO DE OBRA, HERRAMIENTA Y ACARREO A PRIMERA ESTACIÓN

FIRME DE 15 CM DE ESPESOR PROMEDIO DE JALCRETO . „ . . . MORTERO-JAL-ARENA DE RÍO PROP. 2:5:5. INCLUYE MATERIAL, , „ „ , 1 Q 7 „ oi^ain 1 C - 0 1 6 MANO DE OBRA, HERRAMIENTA Y ACARREO A PRIMERA M 1 2 3 1 9 7 - 8 24,329.40

ESTACIÓN AFINE DE FIRME DE 1 CM DE ESPESOR PROMEDIO A BASE

1 r 0 1 7 DE CEMENTO-ARENA DE RÍO CERNIDA PROP. 1:3. INCLUYE M 2 .„„ „ . 15 830 20 MATERIAL, MANO DE OBRA, HERRAMIENTA Y ACARREO A ' PRIMERA ESTACIÓN

RESANE EN RANURAS PARA INSTALACIONES CON i n m a MORTERO-ARENA AMARILLA PROP. 1:4. INCLUYE MATERIAL, ... „ , . , . B m , . 1 U 0 1 8 MANO DE OBRA, HERRAMIENTA Y ACARREO A PRIMERA M L 2 2 3 6 - 3 7 8 0 0 -

ESTACIÓN ACARREO DE ESCOMBRO EN CAMIÓN (7 M») CARGADO A

1C.019 MANO A BANCO OFICIAL DE TIRO A15 KMS. INCLUYE: MANO VJE 3 667.02 2,001.06 DE OBRA, OPERACIÓN, HERRAMIENTA Y EQUIPO

1G PISOS Y RECUBRIMIENTOS 61,410.81

SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE AZULEJO DE CERÁMICA MARCA PORCELANITE MOD. QUIOS 30X45 CM ASENTADO CON PEGAZULEJO MARCA PERDURA Y JUNTEADO CON JUNTEADOR u a « • v m . i n

1 G - 0 0 3 COLOR ARENA UBRE DE AGREGADO MARCA PERDURA. M 6 8 - 4 3 2 3 8 - 4 1 1 6 , 3 1 4 - 4 0

INLCUYE: MATERIAL, MANO DE OBRA, HERRAMIENTA, RECORTES Y


TEMA: ANÁLISIS DE INVERSIÓN DE PLANTA EMPACADORA DE MARISCOS G A U P K PRESUPUESTO DE OBRA


NUM. [DESCRIPCIÓN | UNIDAD | CANT. | P.U. | IMPORTE

SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE PISO DE CERÁMICA MARCA PORCELANITE MOD. QUIOS 55X55 CM ASENTADO CON

, „ - - , PEGAPISO MARCA PERDURA Y JUNTEADO CON JUNTEADOR . „ . , , „ , „ , . n R . RK 1 G 0 0 4 COLOR ARENA UBRE DE AGREGADO MARCA PERDURA. M 1 2 2 2 5 4 -6 3 3 1 '0 6 4 -8 6

INLCUYE: MATERIAL, MANO DE OBRA, HERRAMIENTA, RECORTES Y DESP

SUMINISTRO Y COLOCACIÓN CUBIERTA DE MARMOL DE 60 CM, ZOCLO DE 10 CM Y FALDÓN DE 45 CM PARA OVALINES

1G.005 TIPO CREMA MARFIL INLCUYE: MATERIAL, MANO DE OBRA, ML 2 4,605.25 9,210.50 RESAQUES PARA OVALIN, HERRAMIENTA, RECORTES Y DESPERDICIOS

SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE ZOCLO DE CERÁMICA DE 10 CM. MARCA PORCELANITE MODELO QUIOS DE 10 CM TIPO

1G.006 CREMA MARFIL ASENTADO CON PEGAMARMOL MARCA ML 65 74.17 4,821.05 PERDURA. INLCUYE: MATERIAL, MANO DE OBRA, HERRAMIENTA, RECORTES Y DESPERDICIOS

II TABLAROCA 1'116,059.81 MURO DE TABLAROCA STANDARD DE 9 CM DE ESPESOR A

BASE DE POSTE Y pANAL METÁLICOS DE 6.35 CM CAL. 26 FORRADOS CON PANEL DE YESO STANDARD DE 54" DE . „ „ . ,„„, UA7á^

1 1 0 0 1 ESPESOR Y RESANADO EN SUS JUNTAS CON CINTA DE M 2 5 1 2 1 7 0 3 5 4 '4 7 4 -5 3

CARTÓN Y COMPUESTO LIGERO. INCLUYE MATERIAL, MANO DE OBRA,

PLAFOND REGISTRABLE DE 61X61 CM MARCA BPB ÚNICO MOD. IBÉRICO CON SUSPENSIÓN ESMALTADA MARCA DONN. rn f i l Mü 98

1 I '0 0 7 INCLUYE MATERIAL, MANO DE OBRA, ANDAMIOS, M 4 '8 9 3 -0 0 2 1 6 -9 6 1 0 6 1 . 5 8 5 - 2 8


U PINTURA 110,200.29 SUMINISTRO Y APLICACIÓN DE PINTURA VINÍLCA MARCA

1J.001 BERELMOD. BERELEX A DOS MANOS Y SELLADOR VINÍUCO M ! 2,131.00 31.83 67,829.73 INCLUYE: MATERIAL, MANO DE OBRA Y ANDAMIOS

SUMINISTRO Y APLICACIÓN DE PINTURA ALKIDALICA TEMP82 ANTICORROSIVA MARCA BEREL CON PISTOLA A DOS MANOS. M ! 768 55.17 42,370.56

INCLUYE: MATERIAL Y MANO DE OBRA 1L ALUMINIO Y VIDRIO 466,705.27

SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE VENTANA CORREDIZA DE 6.50 X .80 OXXO FABRICADA DE ACUERDO A DISEÑO EN 2

1L.001 HOJAS CORREDIZOS CENTRALES Y 2 FIJOS LATERALES TODO PZA 19 6,290.88 119,526.72 FABRICADO EN LÍNEA EUROVENT S-50 Y CRISTAL TINTEX DE 6 MM. INCLUYE SELLO PERIMETRAL A BASE DE SIL

SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE PUERTAS DOORLOCK, DE 1.00 X 2.40 MTS INCLUYE MARCO, CONTRAMARCO, CON

1L.008 VENTANILLA DE 15X80, TERMINADA CON LACA AUTOMOTIVA PZA 26 9,377.80 243,822.80 COLOR ARENA, INLCUYE CHAPAS, BISAGRAS, MANO DE OBRA, HERRAMIENTA Y TODO LO NECESARIO PARA SU CORREC

SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE PUERTA DE 2 HOJAS ABATIBLES DE 2.00 X 2.40 FABRICADO DE ACUERDO A DISEÑO

1L.009 EN ÜNEA EUROVENT S-50 Y CRISTAL TINTEX DE 6 MM. PZA 17 6,079.75 103,355.75 INCLUYE SELLO PERIMETRAL A BASE DE SILICON COLOR BLANCO.

1M CARPINTERÍA 22,967.94 SUMINISTRO Y COLOCACIÓN DE PUERTA DE 0.90 X 2.20 M A

BASE DE BASTIDOR DE MADERA DE PINO FORRADO CON 1M.001 TRIPLAY DE CAOBILLA DE 6 MM RECUBIERTO CON FORMAICA PZA 6 3,827.99 22,967.94

MARCA WILSON ART COLOR ARENA INCLUYE CHAPA Y BISAGRAS MARCA SCHLAGE ACERO

INSTALACIÓN ELÉCTRICA 1'658,249.54 Cable de cobre suave calibre 12 tipo THW LS Vinanel 600,

94 Incluye: material, mano de obra, herramienta, equipo, andamios, mi 18,532.00 15.09 279,647.88 acarreos, consumibles, desperdicios y todo lo necesario. P.U.O.T.

Salida Eléctrica para Apagador Sencillo o doble a Base de manguera poliducto y Cable de Cobre Suave tipo THW Vinanel 600

87 volts, incluye: Ramaleo, Cajas, Guiado, Cable de Cobre Suave, sal 54 480.31 25,936.74 Materiales, Mano de obra, Herramienta, Equipo, Andamios, Consumibl


TEMA: ANÁLISIS DE INVERSIÓN DE PLANTA EMPACADORA DE MARISCOS ©AUPEÍ PRESUPUESTO DE OBRA

ZAPOPAN JAL, A 08 DE SEPTIEMBRE DEL 2008

NUM. [DESCRIPCIÓN | UNIDAD | CANT. | P.U. [ IMPORTE*

Salidas de Telefono para Aulas y Laboratorios Incluye Cableado, 85 Cables, Placas, Tapas y Todo lo necesario para su correcta sal 16 1,323.66 21,178.56

Ejecución. P.U.O.T.

CONTACTO DUPLEX POLARIZADO CON INTERRUPTOR DE CON6596 FALLA A TIERRA MCA. LEVITÓN CAT. 6596 CON PLACA PZA 22 219.64 4,832.08

INCLUYE: SUMINISTRO. COLOCACIÓN, FIJACIÓN Y CONEXIÓN

CONACC PLACA PARA ACCESORIOS PZA 22 62.81 1,381.82 Tapa de Resina Linea Modus Marfil de Una Ventana, Incluye

89 Mano de Obra y Todas las Herramientas para su Correcta Instalación. pza 22 36.75 808.5 P.U.O.T.

Tapa de Resina Linea Modus Marfil de Dos Ventana, Incluye 90 Mano de Obra y Todas las Herramientas para su Correcta Instalación. pza 22 36.75 808.5

P.U.O.T.

AMB5003 APAGADOR DE ESCALERA CAT. 5003N LINEA MAGIC MCA. p z A 2 ^ ^ Bl TICINO

LUMINARIO TIPO RIEL DE 2X50W DE BAJO VOLTAJE TIPO LUM2X50 DICROICO CON TRANSFORMADOR MAGNÉTICO MOD. MR-16 PZA 18 548.45 9,872.10

CLAVE L3201-0 MARCA MAGG

1 n n , LUMINARIA TIPO DE EMPOTRAR CAT. OF1008-B 3 X17W . -UR q-ui I J 1 0 0 3 0 127V MCA. CONSTRULITA SUMINISTROS INSTALACIÓN P Z A 1 6 8 8 8 6 - 4 9 148,930.32

LUMINARIO DE EMPOTRAR EN PISO DE 50 W. LUMEP50 INCANDESCENTE MOD. 95/82-M FRAGATA EMPOTRAR PAR 20 PZA 2 846.15 1.692.30

DE 50 W. MCA. CONSTRULITA LUMINARIO FLUORESCENTE AHORRADOR TIPO PL DE

LUMPL1X13 1X13W CON BALASTRO ELECTRÓNICO DE 1x13 W. MOD. PZA 6 371.65 2,229.90 DECOR CENTER EL LFC D 13 W MARCA MAGG

UV-HS CATALOGO DE INSTALACIÓN SANITARIA 183,321.36 UV-IS-01 DESAGÜE DE MUEBLES 7,512.72

SUMINISTRO E INSTALACIÓN DE SALIDA SANITARIA PARA MUEBLE W.C. A BASE DE TUBERÍA DE PVC EN

34 DIÁMETROS INDICADOS EN PROYECTO, INCLUYE: ELEMENTOS SAL 12 325.91 3,910.92 DE CONEXIÓN, PEGAMENTO, SOPORTERIA, CINTA TEFLÓN, ACARREOS HASTA EL LUGAR DE SU COLOCACIÓN, MATERIALS

SUMINISTRO E INSTALACIÓN DE SALIDA SANITARIA PARA MUEBLE LAVABO A BASE DE TUBERÍA DE PVC EN

35 DIÁMETROS INDICADOS EN PROYECTO, INCLUYE: ELEMENTOS SAL 12 300.15 3,601.80 DE CONEXIÓN, PEGAMENTO, SOPORTERIA, CINTA TEFLÓN, ACARREOS HASTA EL LUGAR DE SU COLOCACIÓN, MATERIA

UV-IS-02 RED GENERAL DE DESAGÜES 26,710.88 SUMINISTRO E INSTALACIÓN DE TUBO DE PVC EN

DIÁMETRO 100 MM INCLUYE: ELEMENTOS DE CONEXIÓN, PEGAMENTO, SOPORTERIA, ACARREOS HASTA EL LUGAR DE SU COLOCACIÓN, MATERIALES, DESPERDICIOS, MANO DE OBRA, HERRAMIENTA Y PRUEBAS DE HERMETICIDAD. CONFORM

UV-IS-03 MATERIAL PARA NÚCLEO SANITARIO 62,052.88

SUMINISTRO E INSTALACIÓN DE TUBO DE PVC EN DIÁMETRO 100 MM INCLUYE: ELEMENTOS DE CONEXIÓN,

39 PEGAMENTO, SOPORTERIA, CINTA TEFLÓN, ACARREOS HASTA ML 435 68.14 29,640.90 EL LUGAR DE SU COLOCACIÓN, MATERIALES, DESPERDICIOS, MANO DE OBRA, HERRAMIENTA Y PRUEBAS DE HERMETI

SUMINISTRO E INSTALACIÓN DE CODO DE PVC DE 90 GRADOS X 100MM INCLUYE: ELEMENTOS DE CONEXIÓN,

40 PEGAMENTO, SOPORTERIA, CINTA TEFLÓN, ACARREOS HASTA PZA 89 77.1 6,861.90 EL LUGAR DE SU COLOCACIÓN, MATERIALES, DESPERDICIOS, MANO DE OBRA, HERRAMIENTA Y PRUEBAS DE HERM


41 PEGAMENTO, SOPORTERIA, CINTA TEFLÓN, ACARREOS HASTA PZA 89 75.44 6,714.16 EL LUGAR DE SU COLOCACIÓN, MATERIALES, DESPERDICIOS, MANO DE OBRA, HERRAMIENTA Y PRUEBAS DE HERM

ML 392 68.14 26,710.88

©AUPEZ

MAESTRÍA E N VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL TESIS PROFESIONAL



"3 NUM. I D E S C R I P C I Q N UNIDAD CANT. P.U. IMPORTE

SUMINISTRO E INSTALACIÓN DE "YEE" DE PVC DE 102X102 MM INCLUYE: ELEMENTOS DE CONEXIÓN,

42 PEGAMENTO, SOPORTERIA, CINTA TEFLÓN, ACARREOS HASTA EL LUGAR DE SU COLOCACIÓN, MATERIALES, DESPERDICIOS, MANO DE OBRA, HERRAMIENTA Y PRUEBAS DE HERMETICID

SUMINISTRO E INSTALACIÓN DE TAPA DE INSERCIÓN DE PVC EN DIÁMETRO 100 MM INCLUYE: ELEMENTOS DE

. , CONEXIÓN, PEGAMENTO, SOPORTERIA, CINTA TEFLÓN, ACARREOS HASTA EL LUGAR DE SU COLOCACIÓN, MATERIALES, DESPERDICIOS, MANO DE OBRA, HERRAMIENTA YPRUE

SUMINISTRO E INSTALACIÓN DE COPLE DE PVC EN DIÁMETRO 100 MM INCLUYE: ELEMENTOS DE CONEXIÓN,

44 PEGAMENTO, SOPORTERIA, CINTA TEFLÓN, ACARREOS HASTA EL LUGAR DE SU COLOCACIÓN, MATERIALES, DESPERDICIOS, MANO DE OBRA, HERRAMIENTA Y PRUEBAS DE HERMET

UV-IS-05 DRENAJE PLUVIAL

SUMINISTRO E INSTALACIÓN DE TUBO DE PVC EN DIÁMETRO 100 MM INCLUYE: ELEMENTOS DE CONEXIÓN,

45 PEGAMENTO, SOPORTERIA, CINTA TEFLÓN, ACARREOS HASTA EL LUGAR DE SU COLOCACIÓN, MATERIALES, DESPERDICIOS, MANO DE OBRA, HERRAMIENTA Y PRUEBAS DE HERMETI


46 PEGAMENTO, SOPORTERIA, CINTA TEFLÓN, ACARREOS HASTA EL LUGAR DE SU COLOCACIÓN, MATERIALES, DESPERDICIOS, MANO DE OBRA, HERRAMIENTA Y PRUEBAS DE HERM

PZA

PZA

PZA

ML 657

115.08

76.72

75.44

68.14

77.1

5.293.68

6,828.08

6,714.16

87,044.88

44,767.98

12,027.60

SUMINISTRO E INSTALACIÓN DE "YEE" DE PVC DE 102X102 MM INCLUYE: ELEMENTOS DE CONEXIÓN, PEGAMENTO, SOPORTERIA, CINTA TEFLÓN, ACARREOS HASTA EL LUGAR DE SU COLOCACIÓN, MATERIALES, DESPERDICIOS, MANO DE OBRA, HERRAMIENTA Y PRUEBAS DE HERMETICID

pza. 163 115.08 18,758.04

48

UV-IH-02 IH-02-02

57

58

59

SUMINISTRO E INSTALACIÓN DE "YEE" DE PVC DE 150X102 MM INCLUYE: ELEMENTOS DE CONEXIÓN, PEGAMENTO, SOPORTERIA, CINTA TEFLÓN, ACARREOS HASTA EL LUGAR DE SU COLOCACIÓN, MATERIALES, DESPERDICIOS, MANO DE OBRA, HERRAMIENTA Y PRUEBAS DE HERMETICID

pza. 69 166.54

ALIMENTACIÓN Y RED GENERAL AUMENTACIÓN LINEA GENERAL

.DE SUMINISTRO E INSTALACIÓN DE TUBO DE COBRE . 32 MM (1 1/2") INCLUYE: SOPORTERIA, CINTA TEFLÓN, ACARREOS HASTA EL LUGAR DE SU COLOCACIÓN, MATERIALES, DESPERDICIOS, MANO DE OBRA, HERRAMIENTA Y PRUEBAS DE HERMETICIDAD. CONFORME A PROYECTO Y

SUMINISTRO E INSTALACIÓN DE CODO DE 90 DE COBRE . DE 32 MM (1 1/2") INCLUYE: SOPORTERIA, CINTA TEFLÓN, ACARREOS HASTA EL LUGAR DE SU COLOCACIÓN, MATERIALES, DESPERDICIOS, MANO DE OBRA, HERRAMIENTA Y PRUEBAS DE HERMETICIDAD. CONFORME A PROYEC

SUMINISTRO E INSTALACIÓN DE "TEE" COBRE . DE 25 MM INCLUYE: SOPORTERIA, CINTA TEFLÓN, ACARREOS HASTA EL LUGAR DE SU COLOCACIÓN, MATERIALES, DESPERDICIOS, MANO DE OBRA, HERRAMIENTA Y PRUEBAS DE HERMETICIDAD. CONFORME A PROYECTO Y A L

SUMINISTRO E INSTALACIÓN DE TUERCA UNION DE COBRE DE 25 MM INCLUYE: SOPORTERIA, CINTA TEFLÓN, ACARREOS HASTA EL LUGAR DE SU COLOCACIÓN, MATERIALES, DESPERDICIOS, MANO DE OBRA, HERRAMIENTA Y PRUEBAS DE HERMETICIDAD. CONFORME A PROYEC

ML

PZA

PZA

PZA

768 260.23

187 71.11

78 279.76

60 268.39

11,491.26

977,506.06 977,506.06

199,856.64

13.297.57

21,821.28

16,103.40

GAUPEZ


TEMA ANÁLISIS DE INVERSIÓN DE PLANTA EMPACADORA DE MARISCOS PRESUPUESTO DE OBRA


NUM. DESCRIPCIÓN UNIDAD CANT. P.U. IMPORTE

60

61

62

63

EQUI-01

EQUI-02

EQUI-03

EQUI-04

EQUI-05

SUMINISTRO E INSTALACIÓN DE COPLE LISO DE FO GO . DE 64 MM (2 1/2") INCLUYE SOPORTERIA, CINTA TEFLÓN, ACARREOS HASTA EL LUGAR DE SU COLOCACIÓN, MATERIALES, DESPERDICIOS, MANO DE OBRA, HERRAMIENTA Y PRUEBAS DE HERMETICIDAD. CONFORME A PROYE

SUMINISTRO E INSTALACIÓN DE BOMBA DE 1/2"

SUMINISTRO E INSTALACIÓN DE TINACO MARCA ROTOPLAS CON CAPACIDAD DE 1200 LTS

CISTERNA PREFABRICADA CON CAPACIDAD DE 5000 LTS.

EQUIPOS Y HERRAMIENTAS ESPECIALES

EQUIPO DE TRATAMIENTO DE CAMARÓN

SELECCIONADORA DE CAMARÓN

MAQUINA COESEDORA DE CAMARÓN

MAQUINA CONGELADORA DE CAMARÓN

MAQUINA TRANSPORTADORA DE CAMARÓN

MESAS DE TRABAJO FORJADAS EN ACERO INOXIDABLE CON DIMENSIONES DE 2.80X1 60 M

PZA 56 7,085.12

pza

pza

pza

PZA

PZA

PZA

PZA

PZA

35

35

35

4

1

1

3

12

2,411.21

2,663.58

15,477.84

333,152.74

r092,772.80

9'231,568.08

678,787.20

31,893.05

84,392.35

93,225.30

541,724.40

14'076,030.04

14'076,030.04

1'332,610.96

1'092,772.80

9'231,568.08

2'036,361.60

382,716.60

Para el desarrollo de nuestro análisis de inversión consideramos una

producción anual de 100 toneladas, y un flujo de ventas o efectivo por ventas de y para

llevar a cabo esta producción analizaremos los costos indirectos tanto de personal

administrativo como de personal operativo o de producción.

CALCULO DEL FACTOR DE COSTO INDIRECTO

08-s«p-08

1 - INDIRECTOS POR ADMINISTRACIÓN CENTRAL I A C

CLASIFICACIÓN COSTO

MENSUAL

MESES IMPORTE

ANUAUZADO

a) HONORARIOS, SUELDOS Y PRESTACIONES

DIRECTOR GENERAL

GERENTE DE PRODUCCIÓN

JEFE MANTENIMIENTO

JEFE DE COMPRAS Y COMERCIALIZACIÓN

AUXILIAR ADMINISTRACIÓN

CUOTA PATRONAL I M S S

PRESTACIONES L F T INFONAVIT SAR

IMPUESTO ESTATAL S/NOMINA

b) DEPRECIACIÓN, MANTENIMIENTO Y RENTAS

RENTA OFICINA

MANTENIMIENTO EQUIPO DE OFICINA

MANTENIMIENTO VEHÍCULOS OFICINA

o) SERVICIOS Y GASTOS DE OFICINA

COMBUSTIBLES Y LUBRICANTES VEHÍCULOS

ENERGÍA ELÉCTRICA OFICINA

TELEFONO OFICINA

PAPELERÍA OFICINA

AGUA OFICINA

ARTÍCULOS DE LIMPIEZA

REGISTROS DEPENDENCIAS DE GOBIERNO

LICENCIA MUNICIPAL

GASTOS CONCURSO

d) SEGUROS Y FIANZAS

SEGUROS VEHÍCULOS OFICINA

$ 25 000 00

$ 20 000 00

$ 12 000 00

$ 1 0 000 00

$ 5 000 00

$ 1 750 00

$ 1 250 00

$100 00

$ 5 000 00

$ 5 000 00

$ 4 000 00

$ 5 000 00

$ 5 000 00

$ 2 756 00

$ 500 00

$ 200 00

$ 500 00

$ 8 000 00

$ 3 000 00

$ 1 000 00

$ 5 800 00

12

12

12

12

12

12

12

12

SUMA (a)

12

12

12

SUMA (b)

12

12

12

12

12

12

12

12

12

SUMA (c)

12

SUMA (d)

$ 300 000 00

$ 240 000 00

$ 144,000 00

$120 000 00

$ 60 000 00

$ 21 000 00

$15 000 00

$ 1 200 00

$901,200.00

$ 60 000 00

$ 60 000 00

$ 48 000 00

$ 168,000.00

$ 60 000 00

$ 60 000 00

$ 33 072 00

$ 6 000 00

$ 2 400 00

$ 6 000 00

$ 96 000 00

$36 000 00

$12 000 00

$311,472.00

$ 60 600 00

$ «9,800.00

T O T A L (a) + (b) + (o) + (d) =

I A C « IMPORTE TOTAL ANUAUZADO ADMINISTRACIÓN CENTRAL

IMPORTE TOTAL DE FACTURACIÓN ANUAL

IMPORTE TOTAL DE FACTURACIÓN ANUAL - $36,000,000.00

$1,460,272.00

>.C » 4.14%

CALCULO DEL FACTOR DE COSTO INDIRECTO

2.- INDIRECTOS POR ADMINISTRACIÓN DE PRODUCCIÓN.

CLASIFICACIÓN COSTO MENSUAL

MESES IMPORTE

POR OBRA

a) HONORARIOS, SUELDOS Y PRESTACIONES

JEFE DE PRODUCCIÓN

JEFE AREA

PRODUCCIÓN

CUOTA PATRONAL I M S S

PRESTACIONES L F T INFONAVIT SAR

IMPUESTO ESTATAL S/NOMINA

b) DEPRECIACIÓN, MANTENIMIENTO Y RENTAS

ALMACÉN Y OFICINA PRODUCCIÓN

MANTENIMIENTO EQUIPO OFICINA Y PRODUCCIÓN

MANTENIMIENTO VEHÍCULOS DE REPARTO

c) SERVICIOS Y GASTOS DE OFICINA

COMBUSTIBLES Y LUBRICANTES VEHÍCULOS

LABORATORIOS DE CALIDAD

FOTOGRAFÍAS

SERVICIOS SANITARIOS

MANTENIMIENTO EQUIPO Y MAQUINARIA

EQUIPOS DE SEGURIDAD PARA PERSONAL

PAPELERÍA

SINDICATO

d) FLETES Y ACARREOS

FLETES EQUIPO Y HERRAMIENTA

e) SEGUROS Y FIANZAS

SEGUROS VEHÍCULOS OBRA

FIANZA ANTICIPO (OBRA)

FIANZA CUMPLIMIENTO

FIANZA VICIOS OCULTOS

FIANZA RESPONSABILIDAD TERCEROS

$14 000 00

$9 000 00

$4 200 00

$4 900 00

$3 500 00

$280 00

$1200 00

$1,200 00

$3 000 00

$3 000 00

$2 500 00

$450 00

$3 299 00

$10 000 00

$2 000 00

$200 00

$3 000 00

$500 00

$300 00

$32 760 00

$33 600 00

$16 800 00

$8 400 00

9 00

9 00

9 00

9 00

9 00

9 00

SUMA (a)

9 00

9 00

9 00

SUMA (b)

9 00

9 00

9 00

9 00

9 00

9 00

9 00

9 00

SUMA (c)

3 00

SUMA (d)

3 00

3 00

3 00

3 00

3 00

SUMA (e)

I A O

TOTAL(a ) + (b) + (c) + (d) + (e) =

IMPORTE TOTAL ADMINISTRACIÓN OBRA X 100 IMPORTE TOTAL COSTO DIRECTO OBRA

IMPORTE TOTAL COSTO DIRECTO DE PRODUCCIÓN = $36,000,000.00

IAO = 2.48%

% INDIRECTOS TOTALES = I. A. C. + I. A. O • 6.6255%

$ 126,000 00 $81,000 00 $ 37,800 00 $ 44 100 00 $31,500 00 $ 2 520.00

$ 322,620.00

$ 10,800 00 $ 10,800.00 $27,000 00 $ 48,600.00

$ 27 000 00 $ 22,500 00 $ 4 050 00

$ 29,691 00 $90,000 00 $ 18,000 00 $1800 00

$27 000 00 $ 220,041.00

$1,500 00

$ 1,500.00

$900 00 $98 280 00

$100 800 00 $ 50 400 00 $ 25 200 00

$ 275,580.00

$ 868,641.00

UTILIDAD PROPUESTA ESPERADA POR INVERSIONISTA

08-sep-08

I S R

C D

C I

C F

U E N

UB

IMPUESTO SOBRE LA RENTA = 29 í

COSTO DIRECTO

COSTO INDIRECTO G.63 % X C D $ $35,000,000.00

CARGO POR FINANCIAMIENTO 0,01 % X (CD + CI) $37,318,913.00 =

UTILIDAD ESPERADA NETA 8.00 % X (CD + CI+CF) $37,318,913.00

UTILIDAD BRUTA ANTES ISR = UEN/(1-ISR) = $2,985,513.04 10 71

$35,000,000

$2,318,913.1

$3,219.26

$2,985,613.

$4,148,546.

R

U l UTILIDAD INTEGRADA =

(1)

R/(CD+CI+CF)*100

$4,146,546.

De acuerdo a nuestro a presupuesto por la ejecución de nuestro proyecto el costo es por

la cantidad de $35'109,760.35 ( Treinta y cinco millones ciento nueve mil setecientos

sesenta pesos 35/100 m.n.) + costo del terreno el cual de acuerdo a realización de

nuestro avalúo tiene un valor de $ 6'705,000.00 ( Seis millones setecientos cinco mil

pesos 00/100 m.n. ) esta cantidad no incluye el impuesto al valor agregado (i.v.a.). Por

lo cual al realizar la suma algebraica tenemos como resultado de la inversión la cantidad

de: $41'814,760.35 (Cuarenta y un millones ochocientos catorce mil setecientos sesenta

pesos 35/100 m.n.) Y el tiempo de operación programada será de 12 meses.

ANÁLISIS DE FLUJOS DE EFECTIVO :

MES 1

MES 2

MES 3

MES 4

MES 5

MES 6

30 % de anticipo de ejecución de

Costo de terreno

15% de acuerdo avance de obra





trabajos

Total de flujo

$10'532,928.11

$ 6'705,000.00

$ 5'266,464.05

$ 5'266,464.05

$ 5'266,464.05

$ 5'266,464.05

$ 3'510,976.03

$41'814,760.00

VPN = $ 35'000,000.00 - ( $ 22'318,913.00 + $ 10'453,690.09 ) = $ 6735,683.91

Donde:

$35'000,000.00 Ventas esperadas.

$ 22'318,913.00 Gastos de operación.

$ 10'453,690.09 Amortización de Inversión, considerando 25% de amortización

anual.

Estas utilidades, gastos y mercadotecnia se considero en base a costo de adquisición,

venta y comercialización del producto lo cual nos arroja este análisis, y de acuerdo a

cálculos ya presentados obtenemos que:

SIENDO ESTE NUESTRO PRIMER INDICADOR, ES DECIR PARA NUESTRO

PRIMER AÑO DE OPERACIÓN, NOS ARROJA QUE AL SER POSITIVO (MAYOR

QUE CERO) NOS MUESTRA LA RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN, PARA EL

CASO DE NUESTRO PROYECTO ANALIZADO ES CAPAZ DE GENERAR

UTILIDADES:

VPN > 0 PROYECTO RENTABLE

POR CONSECUENCIA LA RELACIÓN BENEFICIO / COSTO ES MAYOR QUE

UNO:

BENEFICIOS $ 35,000,000.00 = 1.57 > 1

COSTOS $22'318,913.00

VPN

ES EL VALOR MONETARIO QUE RESULTA DE RESTAR LA SUMA DE LOS FLUJOS

DESCONTADOS A LA INVERSIÓN INICIAL.

PARA ACEPTAR UN PROYECTO LAS GANANCIAS DEBERÁN SER MAYORES QUE

LAS INVERSIONES, EMPLEANDO UN INTERÉS COMPUESTO EN DONDE ESTOS

MISMOS SE CAPITALIZAN.

PARA CALCULAR EL VPN, LA TASA A UTILIZAR ES LA TASA DE COSTO DE

CAPITAL O LA TASA MÍNIMA ACEPTABLE DE RENDIMIENTO (TMAR). EMPLEO

DEL ÍNDICE INFLACIONARIO.

EL MÉTODO DEL VALOR PRESENTE NETO CONSISTE EN COMPARAR FLUJOS DE

EFECTIVO DEL PROYECTO A PESOS CONSTANTES A VALOR PRESENTE CONTRA

EL VALOR DE LAS INVERSIONES

VPN = A + B*(l+ i)"1 + C*(1 + i)-2 + ...+ K*(l + i)-*"-'^ L*(l + i)"n

(1+i) factor de acumulación que agrega los intereses al capital

FLUJO DE EFECTIVO:

FLUJO DE EFECTIVO

PERIODO DE FLUJO DE EFECTIVO EN MESES 0 1

6,705,000.00 10,532,928.11 5,266,464.05 5,266,464.05 5,266,464.05 5,266,464.05 3,510,976.03 W o

Periodos 0 1 2 3 4 5 6

Flu|0 6,705,000.00

10,532,928.11 5266,464.05 5,266,464.05 5266,46405 5266464.05 351097603

• • m • • v . . .

VPN 6705,000.00 9843,858.05 4599933.66 4,299,00342 4017,760.21 3,75491608 2,33951158

35,559983.00

t » r" VSIMIMI

Tasa ínteres

7%

TASA DE INTERÉS ANUAL

Perioilos 0 1 2 3 4 5 6

Flu|0 6,705,000.00

10,532,928.11 5,266,464.05 5,266,464.05 5,266,464.05 5,266,464.05 3,510,976.03

;'<í- ' WfciV.

VPN 6,705,1100.0c 9,663,236.8C 4,432,677.43 4,066,676.54 3,730,895.91 3,422,840.28 2,093,48029

34,114,807.24

'•) WmMi

Tasa ínteres 9%

TASA DE INTERÉS PROPUESTA PARA EL INVERSIONISTA 27"/.

27% 12 MESES

En el diagrama de Tiempo Valor de Flujos Netos, el sentido de las flechas indica entradas (Hacia Arriba-Ingresos) (Hacia abajo- Egresos) de dinero.

De acuerdo al tiempo de retorno de nuestra inversión será de

Tasa Nominal: i(m) = 8.100 % (costo de capital)

Tasa Neta Equivalente Anual: i = 8.408 %

VALOR PRESENTE NETO: COSTOS Y BENEFICIOS

VPN = $ 35,000,000.00 - $ 22'318,913.00 = $ 12'681,087.00 Antes de impuestos

SIENDO ESTE NUESTRO PRIMER INDICADOR, QUE AL SER POSITIVO (MAYOR QUE

CERO) NOS MUESTRA LA RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN, EL PROYECTO ES

CAPAZ DE GENERAR UTILIDADES:

VPN > 0 PROYECTO RENTABLE

POR CONSECUENCIA LA RELACIÓN BENEFICIO / COSTO ES MAYOR QUE UNO:

BENEFICIOS $ 35,000,000.00 =1 .56>1

COSTOS $22'318,913.00

De acuerdo a nuestro tiempo programado de operación calcularemos nuestra tasa de rendimiento "TIR"

1) ES LA TASA DE DECUENTO QUE HACE QUE EL VPN SEA IGUAL A CERO; O SEA QUE IGUALA LA SUMA DE LOS FLUJOS DESCONTADOS A LA INVERSIÓN INICIAL; SUPONE QUE EL DINERO QUE SE GANA AÑO CON AÑO EN SU TOTALIDAD SE TIENE QUE REINVERTIR.

2) CON LOS FLUJOS NETOS DE EFECTIVO ENLISTADOS COMO INGRESOS Y EGRESOS SE OBTUVO EL VALOR DE LA TIR POR EXCEL.

TIR =17.5825% > CC = 8.100% PROYECTO RENTABLE.

VENTAJAS

-NOS SEÑALA EXACTAMENTE LA RENTABILIDAD DEL PROYECTO. -NO ES NECESARIO DETERMINAR UNA TASA DE DESCUENTO. -CONSIDERA COMO TASA DE REINVERSIÓN SU VALOR, A DIFERENCIA DEL VPN QUE LO HACE A COSTO DEL CAPITAL.

DESVENTAJAS

-EN ALGUNOS PROYECTOS NO EXIETE UNA SOLA TASA INTERNA, SINO VARIAS, TANTAS COMO CAMBIOS DE SIGNO TENGA EN FLUJO NETO DE EFECTIVO. MUTUAMENTE EXCLUYENTES, ÓPTIMO EL DE MAYOR TIR. -CON UNA TASA MUY ALTA EL VPN SE VUELVE NEGATIVO.

ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA

SEPTIEMBRE DEL 2009

CONCEPTO ACTIVO CIRCULANTE Bancos Clientes Inventarios TOTAL ACTIVO CIRCULANTE ACTIVO FIJO Maquinaria y Equipo

Dep. acumulada de maq y equipo Equipo de transporte Depreciación acum de eq. De transporte

TOTAL ACTIVO FIJO

TOTAL ACTIVO PASIVO Créditos Bancarios Provedores Impuestos por pagar

TOTAL PASIVO

CAPITAL CONTABLE Capital social

Reserva legal

Utilidades Acumuladas

Utilidad del ejercicio insuficiencia en actualización de capital

TOTAL CAPITAL CONTABLE

TOTAL PASIVO MAS CAPITAL CONTABLE TOTAL ACTIVO

2009

35,109,760.35 -

-35,109,760.35

--

-~

-

35,109,760.35

-

--

-

35,109,760.35

-

-

-

35,109,760.35

35,109,760.35 35,109,760.35

ESTADO DE RESULTADOS ESPERADO ANUAL

CONCEPTO

VENTAS NETAS ESPERADAS

COSTO DE VENTAS

UTILIDAD BRUTA

GASTOS DE OPERACIÓN

DEPRECIACIÓN

UTILIDAD DE OPERACIÓN

GASTOS FINANCIEROS

UTILIDAD ANTES DE ISR Y PTU

ISR Y PTU

UTILIDAD NETA ESPERADA ANUAL

35,000,000

20,000,000

15,000,000

2,318,913

10,453,690

2,227,397

0

2,227,397

623671.1334

1,603,726

De acuerdo al tiempo de retorno de nuestra inversión y estado de resultados será de 3.5 años.

OBTENER LA TASA DE RENDIMIENTO MÍNIMO ACEPTABLE

Fecha Mo. Avaluó ctAve PAGmA,

« o e se(*T«ií»8«6 o e 20o® 1«XKKXK3et

momrrmmM m

1 Pwtada 2 A¡nrte<!»ii«ntest

y &q«Sp«imieinto 4 Teweno 5 Consideraciones :P.'t»vías 6 l«jv«s*^«cion t)« Mercado

7 Va te fitieo Cone** * * !

« Fótogfíiftí js

AVALUÓ DE PREDIO INDUSTRIAL AV. l íOUSTRlALES «SIAYARITAS SiN

GALIPEZ

Fecha No A M t e CIAV€ PAGINA

s oe ss'iiaaifls c€ aooe lOOOMOOl

90We7?ifflS44 2m

AMTECBJEÍÍTES

lAtearian étT >m nmm mmimm tm, MM JA WfiQ 06 ÜBA Q^CiA jCadiila ii^esiteiai:! 31 j

[FpffcllnifftwWa: leM.1re2AVM.uos SA O € CV

Ireete d« awataa: laOESBPTEMBfiEOEaOOg t toMB<B»i i l^ | |» iBK IffiBtHO ¡NOiSTfilM-

|AV. NAYAHfTAS S «

Icataraa: PARQUE ¡iCWSTOlALNAYASJIA i t - f ü

iPcifeaán' IWwMPte ..'.'"JTEMC TEHC Sftmim • ' - ' ^ N A Y ^ i r

4itPmki4*& ¡joTtrnmioH

Prommaámtmmm: |UC JJAM MAWgi. wco

«>a j j« i í iN

WM-e Wit •''

C»tOCB?¥AL£» €»Sí lBía«.

tC^ lW M N M ' A ' a m 14-130-04488 I P s » t:*i,«»al. |0feei-C91-Cl l O t t a f f l f e f - ' g N O m6^HTA£>A

http://leM.1re2AVM.uos

G A L I P E Z

Feefca Na Avatao

iXAVB. m « N A

BB€.sm>TmmfeEO£ aooa tOOOOOODt

SS«»r! ,6#*544

»

A V A L Ú O S cwwwstawsneAs URBJWAS

ICteatteagtgcufcla

é*Gum¡m¡élM '"IWiMWSTWvtt." I <teS^íra1

t l t t * Act*»»

iNOTJes xMc^sfcaGCikm I HO APUCA,

it -> jli MiMA Ca»a»tfcwe»WiJftwMgjltitig, 1i»-'<|SATtSf ACTOStO

aUNOOSTWUMT

l A V >NS<JRG6MTSS

I M M -J »

L: „

AGUIA POTAM.e BN RED OOJLTA. CON TGWADOMiCUAKIA i | 0««^VA>e»MW*« t i » | SI OO^ S1ST6MA OEREOOLEOClON « « T O l

* t E i N a o o « s e o e x » P O S T E S l l » « B I « & ! P Í M e » ' 1 s -fiÉNOMOo mneo ocm P O S T S S o e MMMmmo l |Mactw«faS: ! Si DE CX»lCf«TODE A*CHS t .C»M. 1 iPWtWMkW ,. ,„. i «1 ASFALTO l |iJfieasiteC«5i»tn«3a,Má« | m T B B F ONKA A f i f C O l trwwim»u««R# I m AOC6»íB lEAt iM«í l |6**i«(s Socte:«K5«K5s | INOUST»Al. 1

| . . . • Espár ten teUfb*™ . . V j ^ f J l H ^ i

lUMH, 1 NO 1 ÍMÉM - lí^üiJ «o 1 1 .•jm*m.* J NO 1

NO

i£¿MS^NMl MO NO

IC«te<j»Ki|«Si Ns teWe» ' AV. l » « J i B C » M T e S Y AV . A G U A mVPA

Fecha No M/éM

o^ve pmsm.

s ot sxPTsmmm oe soea looGeaaw

aooooTTsaes+í 4 S

GALIPEZ

AVALÚOS

mmmimfmjummaimîmmsmmmims-Ymmmfam'm' ' y%&mTmm& &&$&&&&

Caiefe«»t>f« C « i » l H * r f 9

Hifl» Ca tee» WmtMarm

0J^4MH&M5O& f*áOlffl&

O w r t S M n S w

AmmWtmi. IfKkimtoMmMavwsm

OriMfex^&A pBfiBFlI» Ortur íar iáo O fKr t e

lagg» uQCAiizm&n \

^ ^ ^ v * . ^ ,

AGUA AIXTL

. M«iS!$s» jf & * « * « * •

C^ltat imtüB V T««a»aSa

gümWwWiNty ftmflWw*»

>H«^fe#«t»g«i«Mnaeia»;

Twrema tá»c®&i <m fat marszaâ % 10% tZG^£GiifKta£!c*aal£í®3fó&0-®®moa?t

NayaM* y Ai Pneusnm mwtn eon Wo 3S

t^«M»tate<Wf8WWW'l4Ba»>rC

ÍMM»» I fjagros- ate.igados perpsajasafeiáQ

Pia^Mí t o le VaMio

FrorM»» f*<i««nor ] ICaracanssfea^ âroâareaa Nu la

CatnpiiKSe»»R»flton»¡M» | ;C^na# i iHa&ête¡a , 'p«m«aa iMoatítca

leosi lewsi

fsifaa m Avaft» ctAve pmmA

aoe sesmmmmE DE 200» «x»oqeoi

90QSW7M8W4 a»

OALIPEZ AVALUÓ» CfiMsoeuMaotes («EWA

Para d««íYtt«sf al ysuof « wâsá tiia «.«sggaaii»'! de mwuda de sssems es» '.*i»£i y de los ameecrfwlea eaMaônes «sCjaiers. i3«síi«^*.'as ofesía d«ra»da tíJaSJOiíjn, XaM d<3 ubCiKsóácJ*» nmsjeae asi carro ai áBíír.ctíamiei» d«imisito '.a&rt» ecWM<0*M ds «llnuatiiM «Meare*orí tu mu* txin-a «Ipeapásío d a a r a to Sniémetase par «M> oaeno ufo afjíion da vatt»- a » va tía en ¡a ¡n'.\i«Q.it3Ón *J O M S S , ^wataones isaiesKlas. «i«usst as pssianMes y de campo y por &&£!&» egi &ss« a un eîagfs^m asnáifiiB dg» ^ îSe^Dr se ooireiu ¿^ a ygis opÉ^^} de raior c^t^secísi de^ ki^mieSê ô i ie ^neivo d^l i^cesfeê es^jdi> eg •¡rassiear a fiojiij.iad fegat m M etisteficia tía gta•<*-«*,'«ÍS a r essvas de da-mtiso saexe Ms yMdadea dsocMas, Sjítóón de au eaeaas y eoneü^neci VAIOH CC«:»AHATi VO ü€MEiRCAO>o E*s« «stnraaíri de ví&ir ot ««dm dot «lasísM y i3s««v*ae*i «a *l iWMMKti de ««ni** «««MWIIM * un swmigsíjít) s*n*ir «i *atadí> pmm oomAiir «m «I ppsoo mas fwtwM* d» ysnea s«m^j«» d«b««iip homotogsr I » !>w»«» OPRIMIBHI* *t mpüo V&i0&€£&MMV$M. Eselp^cÉo STtás^âble qoe |KJ«Kle Semirun<a propiedado UÍÍ &&n efi sm meseado CiC^p«!^ôy a£¡4e?&t,fó3$Q íodasSascKíadlc^»í«s para toa veosa itjssa, «on ei coma actor y et vwittsdoí cada urn aoija-i^j ppjdente y deMdannt» Menudos y sujgtettímKtn qu» e{ ÍÍÍSCSO no esa&s afeaiaJo fwr wt «síJHiute feMUMv, wnf*cla »n «sía daiMeio» • • h oamnnwctdn ds a » w n * «o «r» * * a delmmmilai, y >a mnitkancMdwt ifcto dí i vendodor «to&msmém tMfo cond^^^ssi esi ^ s que G&fflf>sa{fc»r ^ ve^deder esSî !%¡£cam@£t$e notâdosí ^ asr Ssas a^@s están £2g£í xiismBdss o b^n aoonaepdas y acSsafi ^ aoueô f m&na® de acuerda oan k> qys cüfisüasri mi ¡nejOf Metes m pasrMó ufi iw-iipo «azeciaMe de «xpasító» «a ei: Hwmssda ab'stKi, ef sa.â e s h<ít*<j en Immma tte cortíí»Jo en «noroda ffwrio*»! o ««1 Mmthoa a MI asoato «unfNiaati* a **« El praoo «xnwante ta coneíodsi aeswrt (s»m s» pfOfMidsd vwi.rlda s*i ser a taíado por un A ian^ ins i to «spassif o erwatva o «sf>3a«on®s de vurtm owrttscKis ¡10- q wtqu)s>«i qpcs ««« «»oa,-|a con dirtia vmsm PBMCIPK' OE SüiS 1'n"íiC !ÓN es « to r da rawspBzo de ufB Brapfidad e s esOMecido f»r a vaior de o*a igtiaí o smHtar y qile pfe-süe (a nMsna línaón, <o esuaitas^É Stmdamestada«ei que »<üessHi2»etal>«e ^ya un Gampnxlmlague mássiî^yR branque eafó s i en^ «aSsiaíteque«êeisáSo de y» ieq&á»ieS«Kile aü^&ikt MjCANOm EWL AWMJÚO t E ( ( » ^ « O I « ^ Y /O UPITACI0W5S -&1 te «nfcnserif) d « Vaífj» M«to d i Rîoscnn. tarto pan tan ojrtsSfsicaorws csjmopa» tas tnsüWaairíiíss o^msüita <iJe«T>s»titor» acoKiartijc y o t o» ccfniSiesTtenca;'!»?,, ei enfcqusde •¿Kof empíeatXi lúe « de •COSTOS" En <rt SUSO de ía esSwieieei «hi *»IOf del Iwnmo, el «ntMpn * vator ««fMMdolu* sí *0O««JAi*ATWO OE MSJSCAOC ios s^wsrtisw fsGS«*iM sw osrWmphifi «n ta temctegasBSn d« «nstiBids FACTOR OC SUPEftWDE OE *rBÍ«B*0 ¥ COieTWÍCaaM ramsspoüriefi ai teswes apfc*tes por Mt digwio«s de a e a s de tmwto 6 cansttüctstones *•*« soa «n^wiaHca y ei ísmtués» vatiuada FACTOR 0 6 WSO «»*ísp5fl*!«i a* «pftMM* pír ¡stó (MtatnM* de m<m * « < * > , « «««tssAd ¡te tüimmísmím* prnm*)!®* eetmtsm «Bí»*»**»* » «* 8*8.1 Vi»tJ»í o FACTOR Í£>E UBKÁCíCiM es ai aft l ía £* por tas MmemMmés tócaisaáfi en a menzara , eaMfKf da sanfetos, ceasaiB a eenífce. í» swojEancsa f ACTOR £SE »ORS.« «3 saertcto hay dsfetwss» fKif í«eííjfets<üd o regutartdad ense ti» ca-rtjíaríÉiiéa y at HvmieMe fACTQR O£m,&ocm:xin m¡ m ytatHiaanqtiese aosé-va an«e cu va!» da of^ss y un vaar cte &a*e ÍA0TO8 OKEOÍVD Y ESTADO OC COtiSSRVASiON escsqt-is pmttomee partes c»*ír«icíss an c!*toiwTOÍ:iSoo.oei«oSí«sc9nc3«síirtct™T3í y eesisviowsa «•itte ¡SB adüjaKlos y *! vassacis OEPStECSAetóM í PAííA HNSES OE AvMttíO > o s » pffidda fssa!* « tofde >jn a«íi dctedo * M«dad,dssgaoíe f eo) . SBrvtoá, a»3 ciimlaiscieftóa (tmcfcmai y.' a econámtsat Uta faraares ^ ta de^nhiara ta ctefrec*as<in sai EMtMoraAüw «¡.aaawxirKsa fancmrni OfessÉesoseieta «eonáíwo» Yaaie a s eiesxiea en «geystf se de&e de W a&cgasKJo et valor de Mp&Éi(&6®nitímo p e c ada ?asscr de dspredas^dífi esggn&do V^LOR ea fa eaiiMad adbst, utiidad o tmpojsafiosa tte un liten togMe o insaogiSíe «i (tinción ds SSJ uMMad, demanda y ofeeta 4 Na neoeesMntwta oqtl-.-aNia jjfíKío e a «MÍO }

GAUPEZ A V A L Ú O S

ftseha No Awsíws

CIAVE PASINA

8 DE Sa^TEf iMRC DC 20C® l ooooox j i

90OWi,7666S44 e a

iNVESTiQACW»! OE MERCAOO

iNo. I Ccfcwwa I C ^ « |Ai«»iniZ I V * J Í I í vw i te de In faroac*) 1 Obseivaraom» 1

1 2 3

CiwSad ) J Í * J * S ^ C«i Saw AnteMl» Ciwlad ln*i8*Sai

Aw A a r a M * » Av InMJigarM» s * £ tanfefass*i

4,362,00 5224 OS 3 ^ 8 3 2 9

8S4aflc©j» ?ÍK»,1«.0O SííSd.TOÍkOO

Juan «opea Rotte» Caítos toawa

caaudia Sto«afea V

fenenaeíá» taíBímíctlo fcitennaAo

Monotjeo¿w;«3«

|í*». I $ fn2 | *»o I »4»>i«w5m | «Jís»fe»e I » n a | « * g o * i o & i I factor resitonte | |

1 2 3

1.50)00 1.340.00 1.37821

10000 1.1000 1.0000

1.0000 1.1000 1.0000

1.0CO0 OSOQO IJOOQO

10000 1.1O0O 10CX3O

omm 0.9500 0.W0Q

10000 1.1979 l a c r a

1.900 00 1,605 19 1.378 21

14028*» 1 fctedé» Arawmica

| Valor Unttaf io de 1 TGf rerto 1.488 67 1 .^0.00

KWDOiM' , APLICACIÓN DEL ENF JOWPARATiVO DE M©*CASO PE; $

GALIPÉZ

AVAl-UOS

F*«m Ma.Avataí

GLAVe PASMA

» m sepTiew8í« oe xw vxBooom

mxmrmms** 7»

WALonmíco

Fmaekm 1

mmmi* Area

Prwstfea

SHÍS««&$S

4.SQ0.QG

4,S«»flGi 0

zxuio

Va far U n t a » i , 4se joo

COSTO FR

ee«j fós#*s 1

S fc ívo ^ ^ ^ p %

wttcr T«fl*#» | V * » T«w«#» «MI I f l dM*»

O M E D O CE THÍRE.NO P W Í « 2 :

VW«r «TOftCXXHOO

«1n».ii!«fts«

. %Amm

cmm,mKín

Va lo r u n i t a ñ o d e l T e í t e « o I 1 4 M K J M I I tea P E L TERRENO | 4,50ííi>0

RESULTANDO UN VALOR OE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO OH i 6,705,000 ¿0

ATeNTJMsEiNtTS

A.FJAK0RO DT URASAHCaA

arPT.rvnRr.oeaaú»

GAL1PEZ

F e * * HO A M M I C

CLAVE PAQMA

S OE S f i P T I S i W E 0 € 300S iooi»je©i

9!5iX»077i«S44 8Í8

.FOTOGRAFJjiS

isSET #!:; sV ff;-? j§>: IL^ ' * ' &>#& E T ' v

-*«* .Vwar»'.. - '- íüi •j3f?«i*II ^ ^ & : . * » 5 i t Í L ' " * •;"?5t4-s>*1

•^-w*^ti.*•.#.•., L

* > • :

CONCLUSIONES:

Toda evaluación debe terminar en conclusiones concretas que reflejen el

trabajo desarrollado, que sean precisas y claras, ya que a partir de ellas se toma la

decisión de realizar la inversión o no.

Dentro del Análisis de inversión de nuestra planta empacadora de mariscos es

importante resaltar que tomamos como punto de partida para realizarlo el análisis de

precios unitarios el cual se baso en un sistema tradicional de construcción proyectado

hacia nuestro proyecto, es importante recalcar que cada elemento que interviene en el

proceso constructivo fue cuantifícado y analizado, así como todos y cada uno de los

equipos que nuestra planta empacadora de mariscos requiere.

Con respecto a la maquinaria y equipos que intervienen en nuestro proyecto y

que conformaran nuestra planta cabe resaltar que el costo considerado en nuestro

proyecto fue aproximado debido a que la empresa que fabrica los equipos nos entrego

solamente precios aproximados.

Para nuestro proyecto encontramos que es muy viable y redituable el realizarlo

debido a que auque existen empresas dedicadas a este tipo de negocios, solo algunas

cuentan con tecnología para realizarlo y producirlo a las cantidades que para este

estamos considerando, a lo largo de historia de este tipo de industria muchos

inversionistas han intentado incursionar en este tipo de negocio sin obtener buenos

resultados, esto debido en gran medida al circulo tan cerrado que existe entre las

cooperativas y entidades gubernamentales encargadas de vigilar y entregar concesiones

de este tipo de negocios.

Empresas que han logrado entrar a este tipo de negocios han tenido éxito debido

a la estrecha relación que mantienen con las entidades tanto gubernamentales como las

cooperativas. A lo largo de la historia encontramos que empresas gubernamentales han

mantenido pleno dominio sobre este mercado, obteniendo grandes resultados, por lo que

al realizar y terminar la metodología para conocer la factibilidad de nuestro proyecto

podemos concluir que de nuestra tasa de rendimiento interbancaria equivalente

actualmente al 8.33% anual, nuestro análisis de inversión arroja que obtendremos una

tasa anual asegurada del 30%.

Aunque el monto de inversión es fuerte cabe destacar que el rendimiento que

dicho proyecto ofrece lo convierte en atractivo, además de tomar en consideración que

dicha inversión tendrá de acuerdo a nuestro estudio en un corto plazo recuperación del

mismo.

Este proyecto sería algo complicado realizarlo, si no se hubiera recurrido a la

Ingeniería de Costos debido a que cada elemento que integra el mismo es un caso

especial, si se pensara en el solo hecho de la construcción (obra civil, instalaciones y

equipo) sería difícil de estimar su costo ya que con la experiencia que he adquirido a

travez del ejercicio de la Ingeniería de Costos me encontrando con la dificultad que

implica el tratar de asemejar proyectos debido a que auque existe similitud, en cuanto a

las condiciones tanto de mecánica de suelos y estructuración son distintas, si pensamos

por ejemplo en un terreno donde su estrato o estudio de mecánica de suelos nos arroja el

tipo de suelo arcilloso , automáticamente con este resultado el tipo de cimentación nos

cambia y nos sólo cambia el tipo de cimentación sino también lo hace el tipo de

estructuras por lo que el tratar de estandarizar costo de construcción resulta

prácticamente imposible, en cuanto a los equipos especiales que requiere nuestra planta

no nos daría mayor problema, debido a que el ramo de la valuación esta muy

familiarizado con este tipo de costos. En cuanto a las instalaciones especiales y cámaras

de refrigeración, es complicado de igual forma el realizar avalúo por la complejidad de

los equipos que intervienen en este.

En concreto es importante recomendar para los profesionales de la valuación el

tomar en cuenta para el ejercicio de la misma "La Ingeniería de Costos" , aunque en

ocasiones resulta difícil el poder realizar un presupuesto a detalle debido a los costos

que implica, además de los costos de mercado de dicho ejercicio.

BIBLIOGRAFÍA:

Costo y tiempo en edificación

Ing. Carlos Suarez Salazar

3a. Edición

Editorial: Limusa

Noriega Editores

Evaluación de Proyectos

Gabriel Baca Urbina

5a. Edición

Editorial: Me. Graw Hill

Evaluación de Proyectos de Inversión

Joaquín De La Torre

Berenice De La Torre

Editorial: Prentice Hall.

Análisis de Precios Unitarios

Modulo I y Modulo II

Instituto de Capacitación de la Industria de la Construcción

Tesis : "La Importancia de la Ingeniería de Costos en la Valuación Inmobiliaria"

Ing. María de Lourdes Hernandez Olivo

Instituto Tecnológico de la Construcción.

[email protected]

La industria del camarón en Honduras

www.incae.ac.ar

Condiciones de competitividad de La Industria del Camarón

www.elrosario.com

La actividad camaronera en Sonora

Consejo Nacional del Camarón

www.panoramaacuicola.com

Disminuye el control de Ocean Garden en la Industria del Camarón

www.edel.com.mx

Maquinaria para la Industria del Camarón.

vvww.carnilech.com

Maquinaria para la Industria del Camarón.

La Industria del Camarón en Honduras, Análisis de Sostenibilidad

Clacds/Incae

Evaluación del Camarón Blanco Cultivado en el Litoral Pacifico de Costa Rica y sus

posibilidades de expansión hacia la Union Europea.

http://www.incae.ac.ar

http://www.elrosario.com

http://www.panoramaacuicola.com

http://www.edel.com.mx

http://vvww.carnilech.com

Normas y Costos de Construcción

Volumen I y II

Autor: Perez Plazola

Editorial: Limusa

Administración de Empresas Constructoras

Autor: Suarez Salazar

Editorial: Limusa

GLOSARIO DE TÉRMINOS:

ACTIVO: Todo aquello que tiene valor monetario y de propiedad de una empresa o

individuo.

ANÁLISIS COSTO BENEFICIO: Comparación de los beneficios marginales de un

proyecto o programa con sus costos marginales para decidir si se dedican o no se

dedican recursos a ese proyecto o programa y en qué cantidad.

ANÁLISIS DE SENCIBILIDAD: Análisis del efecto que sobre la rentabilidad de un

proyecto de inversión ejercen los cambios porcentuales en las ventas, costos, y otras

variables.

APRECIACIÓN: Aumento del valor de una moneda expresada en la cantidad de

divisas que puede comprarse con ella.

ARANCEL: Impuesto sobre los bienes producidos en el extranjero y vendidos en el

país.

AVALUÓ DE INVERSIÓN: Análisis de los probables costos y beneficios de nuevas

inversiones posibles y la evaluación de la conveniencia de comprometer recursos para

ese objeto.

AVALUÓ: Acción y efecto de valuar; esto es, de fijar la estimación de una cosa en la

moneda del país o la indicada en el negocio de que se trate, tasación; justiprecio.

BENEFICIO: Ingresos totales menos los costos totales

CAPACIDAD DE SUSTENTACIÓN: Volumen o cantidad que un semoviente (animal

vivo), pude consumir en términos de alimentación de acuerdo al espacio, tipo y

condición del alimento suministrado.

COEFICIENTE DE RENTABILIDAD: Relación entre el beneficio obtenido y los

recursos empleados o renta del capital invertido.

COEFICIENTE DE GARANTÍA: Proporción que representa el crédito concedido sobre

el importe estimado de la garantía otorgada.

Proporción adecuada entre los recursos propios y ajenos. Refleja la proporción de la

suma capital desembolsada más reservas en relación con la totalidad de los depósitos

ajenos.

COEFICIENTE DE INVERSIÓN: Proporción que representa la inversión efectuado

sobre el pasivo total.

CONSUMO Demanda efectiva actual que equivale al volumen total de transacciones

de un producto o servicio a un precio determinado, dentro de un área determinada, en

momento dado.

COSTO DE OPORTUNIDAD: Cantidad de otros productos que se deben perder o

sacrificar para obtener una unidad de producto.

COSTO DE PRODUCCIÓN: Gastos ocasionados por el pago de intereses, salarios,

amortizaciones, materias primas y todos aquellos conceptos que inciden directamente

en la producción de un articulo.

COSTO ECONÓMICO: Pago que se debe hacer para obtener y mantener los servicios

de un recurso; ingreso que una empresa debe proporcionar al proveedor de un recurso

para atraer el recurso desde un uso alternativo; igual a la cantidad de otros productos

que no se pueden obtener cuando los recursos se dedican a un producto particular.

COSTO FIJO: Cualquier costo cuyo total no cambia cuando la empresa modifica su

nivel de producción; costo de los recursos fijos.

COSTO VARIABLE: Costo cuyo total se incrementa cuando la empresa aumenta y se

reduce cuando disminuye el nivel de producción.

CRÉDITO PUENTE: Es el que se concede mientras tanto se tramita o gestiona una

cantidad superior.

DEMANDA POTENCIAL Volumen probable que alcanzaría la demanda real por el

incremento normal a futuro o bien si se modificaran ciertas condiciones del medio que

la limitan.

DEMANDA: Necesidad o deseo de adquirir un bien o servicio unida a la posibilidad de

adquirirlo.

ELASTICDAD PRECIO DE LA OFERTA: Medida del grado en que la cantidad ofrecida

de un bien responde a una variación de su precio; se calcula dividiendo la variación

porcentual de la cantidad ofrecida por la variación porcentual del precio

ELASTICIDAD PRECIO DE LA DEMANDA: Medida del grado en que la cantidad

demandada de un bien responde a una variación de su precio; se calcula dividiendo la

variación porcentual de la cantidad demanda por la variación porcentual del precio.

ELASTICIDAD: Variación relativa que experimenta una función o variable dependiente

ocasionada por la variación relativa de un factor.

EVALUACIÓN: Constituye un balance de ventajas y desventajas de asignar al

proyecto analizado los recursos necesarios para su realización. GARANTÍA

PRENDARIA: Contrato de garantía por el cual el deudor, o un tercero por él, entrega al

acreedor para seguridad de su crédito, la posesión efectiva de un bien mueble, la cual

deberá restituir al quedar extinguida la obligación.

INTERÉS COMPUESTO: Resulta cuando, al final de cada período, los intereses se

unen al capital para producir, a su vez, nuevos intereses.

MANO DE OBRA DIRECTA Consiste en los jornales pagados por el trabajo realizado

y que puede cargarse directamente al mismo. Puede considerase además, como un

costo variable.

MANO DE OBRA INDIRECTA: Representa el trabajo auxiliar hecho en relación con la

manufactura del producto. Es un trabajo que no se emplea en cambiar la forma del

producto, pero que realiza procesos esenciales.

MATERIAL DE EMPAQUE: Son aquellos materiales que forman parte del producto sin

sufrir manufactura.

MATERIAS PRIMAS: Son aquellos materiales que influyen directamente en el proceso

de producción.

MERCADO CAUTIVO Es la cantidad de bienes y servicios que se tienen colocados a

un precio determinado en un lugar determinado, bajo las condiciones establecidas de

demanda y oferta.

MERCADO: Sitio de convergencia de la oferta y la demanda de productos, en que se

establece un precio único.

OFERTA: Cantidad de un bien que los productores están dispuesto a llevar al mercado

de acuerdo con los precios que pueda alcanzar y teniendo en cuenta su capacidad

real de producción.

PERÍODO DE CAPITALIZACIÓN: Es el tiempo al cabo del cual, ios intereses se unen

al capital.

PIGNORACIÓN: Contrato en el cual un deudor o un tercero, da al acreedor una cosa

mueble (cosecha, maquinaria o equipo, semovientes, etc.) en seguridad del crédito, la

cual deberá restituirse al quedar extinguida la obligación.

OLIOPOLIO: Facilidad que ofrece una industria para el ingreso en su mercado.

POBLACIÓN ACTIVA: Número total e trabajadores, incluidos tanto los ocupados como

los desempleados.

PRECIO C.I.F.: (Cost, insurance, freinght, es decir, "costo, seguro y flete") nombre

dado al sistema de pagos de bienes cuando se incluye en el caso de los bienes

fletados los costos del seguro y del flete. PRECIO CONSTANTE: Es el valor monetario

de un bien en un período dado, calculado utilizando los precios de un año base fijo.

PRECIO CORRIENTE: Es el valor de la mercancías medidos en unidades monetarias,

en un determinado momento.

PRECIO F.O.B.: (free on board, es decir, puestos a bordo), nombre dado al sistema de

pagos de bienes fletados a/o de otros países, cuando la cantidad pagada cubre

únicamente el valor de los bienes y excluye ei seguro y el flete.

PRECIO SOMBRA: Es el precio establecido artificialmente sobre la base de

adecuaciones que se efectúan al valorar socialmente un proyecto, convirtiendo los

precios del mercado que se utilizan, en precios sociales. La distribución que sufren los

precios del mercado se explica ante las imposiciones y actos de poder que ejercen los

oferentes, el Estado y algunas veces los demandantes, en el funcionamientos de los

mercados específicos.

PRECIO: Valor de intercambio de los bienes y servicios que se establece entre el

comprador y el vendedor.

PROYECTO: Es el plan prospectivo y cronológico de una unidad de acción capaz de

materializar algún aspecto del desarrollo económico o social.

PUNTO DE EQUILIBRIO: Es el volumen o nivel de operaciones para el cual los

ingresos totales se igualan con los costos totales, representando una situación

particular para la toma de decisiones.

RAZÓN SOCIAL: Es el nombre con que se proyecta registrar la empresa y con el cual

efectuará sus transacciones comerciales.

RENTABILIDAD: Es la relación existente entre los rendimientos netos obtenidos de la

inversión y el capital invertido, expresada dicha relación en tanto por ciento.

SALARIOS: Pago básico realizado a los obreros; estipendio o remuneración en dinero,

especie u otro provecho que recibe una persona a cambio de la realización de un

servicio o trabajo ejecutado por cuenta y subordinación de otro. SUELDOS: Pago

básico de los empleados; remuneración que perciben determinados trabajadores que

no son empresarios en sentido estricto, es decir, que en ningún caso asumen los

riesgos de la empresa.

TASA ACTIVA: Es la tasa de interés que cobra las instituciones financieras por la

realización de sus operaciones activas (créditos a corto, mediano y largo plazo,

colocaciones, etc.)

TASA DE DESCUENTO: Tasa utilizada para calcular el valor actual de los flujos netos

de una inversión futura.

TASA DE INTERÉS: Es precio que se paga por el uso de los fondos prestables, es

decir, el costo o precio del dinero.

TASA INTERNA DE RETORNO: Se define como aquella tasa de interés que hace

equivalentes a un flujo de ingresos con un flujo de costos. En otras palabras, aquella

tasa de interés que hacen igual a cero el valor presente de los ingresos menos los

costos. Se dice que la TIR es aquella en la cual el Valor Actual Neto (VAN) es igual a

cero, o sea, donde los ingresos netos y costos de inversión se igualan a sus valores

actualizados.

Es el tipo de interés, que cuando se utiliza para disminuir los flujos de caja asociados a

un proyecto para hallar el valor presente neto (VAN), proporciona una medida de la

Tasa de Retorno de la inversión del proyecto, puesto que determina la viabilidad del

mismo. Dicha tasa interna tendrá que ser superior a los beneficios del costo de

oportunidad del plan y de cualquier tasa del mercado, incluida la tasa de inflación, para

que el mismo sea lucrativo en términos económicos.

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN t *« …

Documents

Transcript of INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN t *« …