INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

DELEGACIÓN JALISCO

MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

EL ANÁLISIS DE COSTOS Y PRECIOS UNITARIOS COMO EFICAZ HERRAMIENTA DEL VALUADOR EN EL ENFOQUE FÍSICO."

TESIS

Que Para Obtener el Grado de Maestro en Valuación Inmobiliaria e Industrial

PRESENTA

José Isabel Pacheco Rosales

ASESOR

Arq. Juan Manuel Bravo Armejo MVII & MAE

Estudios con Reconocimiento de Validez Oficial por parte de la Secretaría de Educación

Pública, conforme al acuerdo RVOE SEP No.2003368 de fecha 17 de diciembre de 2003

Guadalajara, Jalisco, Junio de 2011

Dedicatorias

Dedico éste trabajo de Tesis a mis hijos : Leslie Yunuén, Franco Saúl y Edison Olivier con

todo mi amor y con la esperanza de que un día logren también sus metas y se conviertan

en todos unos profesionistas, pero, sobre todo, en gente de bien, útiles a la sociedad y

que encuentren en ello la felicidad.

Dedico también los esfuerzos y desvelos aquí vertidos, a mi esposa y compañera, quién

además de darme tres hermosos hijos, me ha animado y apoyado en todo cuanto ha

podido para conseguir mis metas, creé en mí y está siempre a mi lado.

Agradecimientos

A Dios, por permitirme conseguir todas las metas que me hé propuesto hasta hoy y por

darme una hermosa familia que goza de buena salud.

A mi madre, que con su amor y comprensión nos educó en casa mientras mi padre

trabajaba desoí a sol.

A mí padre, que con su humilde oficio de albañil supo hacer de mí y de mis hermanos

todos unos profesionistas, guiándonos con mano firme por el difícil camino del esfuerzo,

la perseverancia, el estudio y la honradez.

A mis hermanos, que de una u otra manera contribuyeron a mi formación profesional,

A mi esposa y a mis hijos, que tuvieron que soportar mis ausencias y mis desatenciones

durante dos largos años a causa de mis estudios foráneos.

A mis maestros y compañeros de ciase, con los cuáles compartí momentos inolvidables y

pude encontrar entre eflos a verdaderos amigos.

Al personal administrativo de la Cámara Mexicana de la industria de ia Construcción

Delegación Jalisco. A los meseros y personal de cocina que nos atendieron con impecable

profesionalismo todos los fines de semana.

A todos muchas, muchísimas gracias.

Resumen

" Podríamos imaginar a un catador de vinos que ignorase el origen, forma de cultivo, pro­cesamiento y añejamiento de la uva?

Si el valuador de bienes raíces pretende ser una voz autorizada para calificar cuantitativa y cualitativamente un inmueble, y en consecuencia de ello, asignarle valor, queda totalmen­te fuera de discusión que debe por fuerza ser un profundo conocedor de los materiales, procedimientos, agentes directos e indirectos que intervienen en su elaboración. Igual­mente debe conocer la función para la cual fueron producidos. Cuándo están bien hechos y cuándo no. De lo contrario, el valuador sería únicamente un solemne charlatán " . i

Queda entonces fuera de discusión que, el valuador, celoso de su oficio, y mortificado por su capacidad profesional, procurará el conocimiento del origen de los costos y los precios de los bienes que valúa.

Se demostrará en esta investigación que existen trabajos valuatonos que exigen un rigu­roso conocimiento y dominio de los costos para su conclusión.

Por tal motivo, el presente trabajo consistirá en un estudio exhaustivo de dichos costos, enfocado básicamente desde la óptica valuatoria, explicando con claridad mediante un lenguaje sencillo pero a la vez técnico y profesional; Con la finalidad de proveer al valua­dor de todo un bagaje de conceptos, terminología y ejercicios prácticos, mediante los cua­les sea capaz de estructurar un precio unitario, presupuesto, y/o programa de obra, que se le llegase a presentar por necesidad en el oficio de su profesión.

También se dedicará buena parte de esta investigación a la obtención de valores cuya conclusión depende en buena medida del apoyo de la Ingeniería de Costos.

1 -Fernandez Agraz Carias Alberto Ing., Curso básico de valuación inmobiliaria Guadalajara, Jal laedición

1

Abstract

"We Could imagine a wine taster to ignore the origin, method of cultivation, processing

and aging of the grape?".

If the real estate appraiser intented be as an authoritative voice to describe quantitatively

and qualitatively a property, and in consecuence assigning values, is totally beyond ques­

tion that must necessarily be a connoisseur of the materials, procedures, direct agents

and indirectly involved in its preparation. Also must know the function for wich they were

produced. When well made and when not. Otherwise, the appraiser would only be a so­

lemn charlatan". 2

It is then beyond question that the appraiser, jealous of his office, and mortified by their

professional, seek knowledge of the origin of costs and prices of the goods value.

This research will demonstrate that there valuatorios work requiring a thorough know­

ledge and mastery of the costs for completion.

Therefore, this work will consist of a comprehensive study of the costs, primarily through

the lens focused valuatory, explaining clearly using simple language but also technical and

professional in order to provide the appraiser a whole baggage of concepts, terminology

and practical exercises, by which it is able to structure a unit price, budget, and/or pro­

gram work, that he might present of necessity in the business of his profession.

Also dedicated much of this research to obtain values whose conclusion depends largely

on the support of the costs Engineering.

2 .- Basic course in real estate valuation, Carlos Alberto Fernández Agraz.

2

Introducción

El Valuador actual de bienes inmuebles ha venido desestimando en su oficio el empleo,

conocimiento y aplicación del análisis de precios unitarios y el apoyo invaluable de la in­

geniería de costos.

Quizás se deba a ¡a consulta indiscriminada de los Valores de Mercado y los Costos Pa-

ramétricos, lo cual le resulta bastante práctico. Sin embargo, es de vital importancia

aprender a reconocer las limitantes que esta práctica pudiera tener. También es necesario

recordar al valuador que: el origen de un costo paramétrico son los precios unitarios; cuya

estructura, clasificación y naturaleza le van siendo cada vez menos familiares.

De aquí pues, que el desarrollo de éste trabajo enfatizará la importancia que representa

para el valuador el empleo de éstos como una herramienta eficaz para la obtención del

valor de reposición nuevo (VRN) de un bien inmueble.

Con ésta investigación se propone aprender a identificar cuándo puede aplicar y cuándo

no tal o cuál paramétrico con la certeza que nos dará el hecho de conocer el origen y la

naturaleza de dicho costo. Se estructurarán tarjetas de análisis de los precios que se pu­

dieran presentar más comúnmente en la práctica valuatoria y se manejará el lenguaje de

los precios, costos y valores con propiedad.

Mediante el apropiado y certero uso del Enfoque Físico, cuya herramienta básica es el

análisis de costos, el valuador podrá detectar cualquier distorsión sustancial entre el valor

físico y el valor de mercado de un bien inmueble, evitando un mal rato, tanto a los acredi­

tados como a las instituciones hipotecarias y crediticias que contraten sus servicios y por

ende, a nuestra estructura macro-económica.

"Cualquier cuantificación del valor, sólo puede obtenerse a partir de un precio".2

2.- BABCOCK. PRIMER CURSO DE TASACIÓN DE INMUEBLES.

3

índice General

Fundamentos Metodológicos

Resumen Pág.l

Abstract Pág. 2

Introducción Pag. 3

índice Pág.4

Enfoque y línea de investigación Pág.6

Objetivos general y específico Pág.7

Preguntas de investigación Pág.8

Esquema del problema y descripción de las variables Pág.9

Justificación de la tesis, porqué y para qué Pág.10

Planteamiento de las hipótesis y diseño de la investigación Pág.ll Alcances de la investigación Pág.12

Premisas bajo las que se enmarcará éste trabajo de investigación Pág.14

Capítulo 1.- Marco teórico

1.1 Teoría del valor Pág.15

1.2 Antecedentes históricos del valor y definiciones filosóficas Pág.18

1.3 El precio desde la óptica de la valuación inmobiliaria Pág.32

1.4 El precio desde la óptica de la ingeniería de costos Pág.39

Capitulo 2.- Marco Legal

2.1 Leyes que rigen la valuación en México Pág.49

2.2 Constitución política de los estados unidos mexicanos Pág.49

2.3 Banco de México Pág.50

2.4 La comisión Nacional Bancaria y de valores Pág.51

2.5 La sociedad hipotecaria federal Pág.56

2.6 La comisión nacional de avalúos de bienes nacionales Cabin, hoy Indaabin Pág.57

2.7 Reglamento de la Ley de obras públicas y Serv. Relacionados con las mismas Pág.60

Capítulo 3.- Marco Normativo

3.1 Normas y procedimientos que rigen la Valuación en México Pág.72

3.2 Normas mexicanas de valuación Pág.72

3.3 Normas, boletines y procedimientos técnicos de valuación del Indaabin Pág.80

3.4 Código de ética del valuador Pág.81

4

Capítulo 4.- Teoría de la Valuación.

4.1 Teoría de la valuación de inmuebles Pág.83

4.2 Principios fundamentales de la Valuación Pág.84

4.3 El enfoque de costos Pág.85

4.4 Los métodos ó Enfoques de la Valuación Pág.86

4.5 Agentes inmobiliarios Vs. Valuadores Pág.88

4.6 El método físico en la valuación de inmuebles Pág.92

4.7 Análisis del costo de Construcción Pág.96

4.8 Obtención del Valor por Costos Pág.100

4.9 Breve reseña de los costos unitarios Pág.102

4.10 Contratos a precios unitarios Pág.103

4.11 Programación y calendarización de una obra Pág.106

Capítulo 5.- Obtención de diferentes tipos de valor Mediante el empleo del análisis de costos

5.1 Avaluó de obras inconclusas Pág.108

5.2 Caso Práctico 1 , Obtención del Valor de una obra inconclusa Pág.118

5.3 Obtención del valor de transformación Pág.132

5.4 Obtención del valor de derribo o de demolición Pág.132

5.5 Obtención del valor de oportunidad Pág.133

5.6 Caso Práctico 2 , obtención del valor de oportunidad Pág.134

Capitulo 6.- Comprobación de las hipótesis

6.1 Elaboración del cuestionario a los valuadores Pág.154

6.2 Análisis de los resultados de la encuesta Pág.156

6.3 Análisis actual del mercado inmobiliario en los EE.UU Pág.158

Conclusiones y recomendaciones Pág.172

Bibliografía Pág.173

5

Enfoque Mixto de la investigación.

Cuantitativo. Dado que lo que nos interesa es dotar al Valuador del Conocimiento, Estructura,

Naturaleza y Empleo del Análisis de Costos y Precios Unitarios en la estimación del Valor de Repo­

sición Nuevo de un inmueble. Ejemplificando mediante la elaboración de tarjetas de análisis de

precios, estructurando presupuestos, etc. Por tanto estaremos manejando unidades finitas, me-

dibles, determinadas, acotadas, matemáticamente definidas.

Cualitativo. Dado que la naturaleza de los precios, costos y valores es en esencia subjetiva, debido

a que depende desde el punto de vista de quien se trate: del vendedor (oferente), del comprador

(demandante), del valuador (imparcial), del objeto (múltiple) y del propósito (también múltiple)

del Avaluó; Del tiempo o momento, de la oferta y la demanda, de las circunstancias, aunado a que

no existen dos análisis de costos iguales, entonces el estudio se torna apreciativo, es decir, cuali­

tativo.

Línea de investigación a ia que pertenece éste trabajo:

• Metodologías para la valuación de bienes.

"La valoración inmobiliaria está referida a una cosa, a un bien real, por tanto no puede ser ajena al

proceso de producción de ése bien. El conocimiento de los costos de construcción o de urbanización

y de su variabilidad tipológica y temporal es necesario para el valuador.

Lo evolución del estado del bien inmueble, el conocimiento de la existencia de patologías o de las

consecuencias de éstas, costos de reparación, vicios ruinógenos, depreciaciones, envejecimiento,

son áreas que el valuador debe conocer.

Conciliar todos esos conocimientos no es tarea fácil. Valorar es sin duda un arte y un arte difícil

para el que se requieren múltiples conocimientos técnicos".3

6

3.-fuente: http://vlex.eom/vid/tecnJcas-valoracion-inmobiliaria-241403#ixzz0m2Cscuts.

Objetivo General de éste trabajo:

1). Demostrar las múltiples Ventajas del Empleo del análisis de Costos, como Herramienta y So­porte en la obtención del Valor de Reposición Nuevo (VRN) de un inmueble, principalmente en los casos particulares donde se hace Indispensable su Utilización, que , como veremos a continuación son Bastantes.

Objetivos Específicos:

a) Describir la naturaleza, origen, composición, estructura y clasificación de los costos, como materia prima de los precios, para obtener finalmente los Valores. Visto desde la óptica de la Ingeniería de Costos, así como también desde el punto de vista de reconocidos Valuadores de México, España y América Latina, analizando además el lenguaje propio, evitando confusiones y ambigüedades en el manejo de la terminología.

b) Apoyar al valuador en los llamados Avalúos Físicos, donde es preponderante el valor físico sobre los demás enfoques. En los Avalúos Proyectados, en los Hipotéticos, en la Evaluación de Proyectos Inmobiliarios, En las intervenciones ante Tribunales y en todos aquellos donde el análisis de costos sea necesario.

c) Auxiliar al valuador en la determinación de avalúos de inmuebles Atípleos, que no encajen en los catálogos de los costos paramétricos, proporcionándole la herramienta básica para la con­clusión del mismo usando el análisis de costos y precios unitarios.

d) Apoyar al Valuador en los Avalúos de obras Inconclusas. En la obtención del Valor de Trans­formación de un Inmueble, del Valor de Derribo o de Demolición, Del Costo de Oportunidad de un Terreno (decisión por una o más alternativas). Del Valor Presente Neto (cuando haya que proyectar flujos en el tiempo), en la Valuación de Inmuebles con Daño Estructural, en los Avalúos Potenciales, en los Avalúos de Edificios Públicos como bibliotecas u otros en que no se persigue un valor de intercambio, etc....

e) Enfatizar cómo el cambiante costo de los materiales de construcción y la implementación de nuevas tecnologías y procedimientos constructivos, inciden sustancialmente en el valor de re­posición nuevo de los inmuebles. Y porqué el Valuador, debe permanecer alerta a éstas sus­ceptibilidades. Y cómo el conocimiento de la naturaleza del análisis de costos le puede arrojar luz en éste sentido.

f) Resaltar la importancia, hoy por hoy (en medio de la debacle financiera del mercado inmobi­liario de las grandes potencias económicas) de un Certero y Objetivo Enfoque Físico en la Es­timación del Valor de un Inmueble.

g) Coadyuvar como valuadores con las instituciones financieras, crediticias e hipotecarias de nuestro País, advirtiendo con anticipación cualquier señal de "burbuja financiera" que se pu­dieran suscitar a causa de la disociación sustancial entre el precio y el valor de los inmuebles.

7

Preguntas de Investigación:

1. Normalmente es una exigencia y una conveniencia que el valuador inmobiliario posea una profesión afín a la construcción, por tanto, el análisis de costos no es algo que desconozca del todo pero, qué tan familiarizado esta con su uso? Los aplica con regular frecuencia? Cuando habla de costos, precios y valores, lo hace con propiedad?

Lo hemos escuchado decir: "precio indirecto", "precios de producción", o "valor

de venta" y otros términos inadecuados, lo cual hace suponer que, aunque los

precios y los valores son términos cotidianos en su oficio, parecen no quedarle

muy claras sus diferencias.

2. Si los costos paramétricos se componen de los precios unitarios, y éstos a su vez de los costos de producción, tiene sentido para el valuador entonces estudiar los pre­cios unitarios?

Si se conoce la raíz del costo paramétrico será más fácil interpretarlo y aplicarlo

adecuadamente según el t ipo o tipos de construcción que se presenten en la

práctica valuatoria.

3. Si se pretende elaborar el avalúo de una obra inconclusa, será importante el em­pleo del análisis de costos para la conclusión del valor?

4. Si un edificio actualmente mal funciona como hotel, pero tiene potencial para con­vertirse con éxito en una torre de apartamentos, las modificaciones y adaptaciones necesarias son susceptibles de valuar mediante la ingeniería de costos? ó acaso puede el valuador prescindir de ésta herramienta para estimar éste Valor de Trans­formación?

5. Si un inmueble está en ruinas, y se nos pide valuarlo, de tal suerte que no sabemos si es mejor destruirlo que reutilizarlo, nos servirá de apoyo la ingeniería de costos en la toma de ésta decisión?

6. Si se nos pide evaluar el proyecto de un negocio inmobiliario, por ejemplo: el Desa­rrollo de un Fraccionamiento Habitacional. No será necesario apoyarnos acaso en el análisis de costos para obtener las erogaciones que causarán las obras, y, no esta­remos recurriendo a la ingeniería de costos para facilitarnos la programación de di­chas erogaciones?

Estas y muchas interrogantes más nos dejan de manifiesto la relevancia del análisis

de costos y la programación de obra como apoyo indiscutible de la Valuación Inmo­

biliaria. Así mismo, todos y cada uno de éstos temas que se manejan ahora a nivel

de protocolo se tratarán con detalle en el desarrollo de la Tesis.

8

Esquema del problema

A V A L Ú O S F Í S I C O S

AVfttUQ DE OBRAS INCONCLUSAS

VALOR DE DEMOLI­CIÓN

A V A L Ú O S H I P O T É T I C O S

Descripción de las variables.

Variables independientes: Enfoque Físico, análisis de precios, ingeniería de costos.

Variables dependientes: todos los valores que dependan directa o indirectamente de las tres an­

teriores: Valor Proyectado, Valor de obras inconclusas. Valor de transformación, Valor de derribo

o de demolición, Valor de oportunidad, Valor presente neto, Valor de reparación (para Inmuebles

con Daño Estructural), Valor Potencial, etc.

9

Justificación del trabajo:

Porqué ?

Es práctica común del Valuador utilizar, ya sea los valores de mercado o los llamados costos pa­

ramétricos de manera indiscriminada sin reparar que muchas veces no son acordes a las carac­

terísticas de nuestro sujeto ó, en el peor de los casos, no sabe interpretar y por tanto aplicar ade­

cuadamente dicho parámetro, debido fundamentalmente a que se ha ido alejando, sistemática­

mente, del análisis concienzudo del origen de los precios.

"Nosotros no estimamos el valor físico" dicen algunos valuadores, "en realidad, valuamos el mer­

cado", "el mercado manda". Y otras frases que tienden a desestimar el resultado del enfoque físi­

co.

Sin embargo, el mercado es volátil, la oferta y la demanda son impredecibles, y al final lo único

que perdura son los ladrillos. Como dijo el Ing. Antonio Antuñano Iturbide "mientras más corto sea

el período económico que se considere, más importancia se le debe dar a la ley de la oferta y la

demanda, y cuanto más largo sea dicho período, más importancia se le deberá dar al costo de

producción sobre el valor". Imaginemos que un acreditado pagará una hipoteca durante 20 o más

años. Cuántas alzas y bajas del mercado deberá soportar su garantía? Que también es su patrimo­

nio. No nos vaya a pasar lo que a los vecinos del Norte.

Sin embargo pues, el enfoque físico sigue ocupando un apartado sustancial en todo Avaluó, inde­

pendientemente de la conclusión de Valor a que se llegue.

Para qué ?

De ninguna manera éste trabajo pretende menospreciar o sustituir el empleo de los costos pa­

ramétricos, ya que éstos constituyen una herramienta muy valiosa debido a que son el resultado

de estudios analíticos llevados de lo particular a lo general por profesionistas muy capaces:

Se pretende más bien que el valuador aprenda a identificar cuando puede aplicar y cuando no, tal

o cual parámetro con la certeza que le dá el hecho de conocer el origen y la naturaleza de dicho

costo.

Se pretende que el valuador sea capaz de estructurar cualquier tipo de análisis de precios que se

presente en su práctica valuatoria una vez asimilado este trabajo. Así como elaborar un presu­

puesto y un programa de obra.

Se pretende que el valuador maneje el lenguaje de los precios, costos y valores con propiedad.

10

Planteamiento de las hipótesis y diseño de la investigación:

HIPÓTESIS (Hl).- El análisis de precios unitarios y en general la Ingeniería de costos son indispen­

sables para la obtención de cierto tipo de valores, es decir, para la conclusión de cierto tipo de

avalúos.

Se hará un análisis detallado de todos y cada uno de los valores a los que se hace referencia en las

variables dependientes, dejando de manifiesto el carácter indispensable del empleo de la ingenier­

ía de costos, no habiendo una alternativa más acertada para tal conclusión.

HIPÓTESIS (H2).- Existe actualmente un desconocimiento y desestimación por parte del valuador

respecto del empleo del análisis de precios debido al uso indiscriminado de los costos paramétri­

cos y los valores de mercado al momento de calcular el valor de reposición nuevo de los inmue­

bles. Además de referirse a costos, precios y valores con confusión.

El Instrumento que se utilizará en éste caso para la comprobación de ésta hipótesis consiste en un

cuestionario con una serie de preguntas de opción múltiple que se dará a llenar de manera confi­

dencial (puesto que el objetivo no es en ningún momento evidenciar a alguien en particular) a los

peritos valuadores que se presten a la encuesta, de tal manera que al efectuar el cómputo de los

resultados no quede lugar a dudas sobre la indiscutibilidad de los mismos.

HIPÓTESIS (H3).- Dada la volatilidad de la oferta y la demanda, el hecho de inclinar la balanza

normalmente a favor del enfoque de mercado y de la capitalización de rentas, en contra del enfo­

que físico, tarde que temprano puede traer consecuencias negativas a las macroeconomías.

Se hará un análisis de investigación en páginas de Internet y foros sobre éstos temas para dar se­

guimiento a esta problemática en países como Estados Unidos de Norteamérica con la finalidad de

revisar el histórico desde 2003 a la fecha respecto del comportamiento del mercado inmobiliario,

proyectando inclusive las tendencias del mismo en los próximos años, determinando así la compro­

bación de ésta hipótesis.

11

Alcance de la investigación:

Exploratoria:

Se explorarán los procedimientos y tecnologías aplicables al análisis de costos y precios unitarios

desde la óptica de la ingeniería de costos, analizando los programas de aplicación que más se utili­

zan actualmente (Opus, campeón, neo data), y su posible adaptación a casos particulares de va­

luación, como apoyo en la obtención del VRN de los inmuebles de difícil catalogación (atípicos)

que, debido a su naturaleza no puedan ser resueltos medíante las asignaciones tradicionales de

valor. Así mismo se verá ia posibilidad de adaptar estos programas a la resolución de casos valua-

torios donde el enfoque de costos sea indispensable.

Se exploraran así mismo, las fuentes de consulta más comúnmente utilizadas por los valuadores

para la asignación de precios, ya sean valores de mercado o costos paramétricos, comentando las

susceptibilidades a que sean sujetas dichas fuentes.

Descriptiva:

Se describirán los conceptos de costo, valor y precio, desde diversas ópticas: Teoría de la Valua­

ción, Teoría del costo, valor y precio, Filosofía del valor, antecedentes históricos de los precios;

Conceptos y definiciones a través del tiempo. Desde la óptica de diversos estudiosos de la teoría

de la valuación, hasta las modernas descripciones y técnicas de la actual ingeniería de costos.

Se analizarán brevemente las nociones de costo, valor y precio desde la óptica de la economía,

contabilidad y finanzas. Y más a detalle desde el punto de vista de la ingeniería de costos y de la

valuación inmobiliaria por supuesto.

Se hará una breve descripción de la situación actual internacional del mercado inmobiliario y como

tiene relación directa con el tema que se está tratando.

Se describirán las metodologías usadas actualmente para la asignación de precios en los avalúos

inmobiliarios.

Correlacional:

Se compararán los resultados obtenidos en base a la ingeniería de costos, contra los métodos tra­

dicionales con el objeto de ver si existen diferencias sustanciales entre ambos y, si así resultase,

tratar de explicar a que se deben tales diferencias.

12

El tasador no se ha interesado mucho por entender el origen ni la naturaleza del valor, y hace bien.

Dejemos a los economistas esa preocupación. No estamos parados frente al valor con una duda,

sino con un Metro. Nuestro propósito no es definir, sino medir

La valuación no es sino la teoría de la medición de los valores económicos Es bueno para la ciencia

en general la investigación de "la cosa en sí", si alguno de nosotros tiene la vocación, el talento y la

gana de hacerlo, será bienvenido, pero no estará haciendo valuación, porque nuestra misión es­

pecífica es comparar, medir....4

4 - manual del tasador Buenos Aires Argentina http //www.enunblog com/eltasadorpampeano/

13

Premisas bajo tas cuáles se enmarcará éste trabajo de Investigación

El estado de la cuestión estará enmarcado bajo tres premisas principales:

Teórica.- donde se analizará toda la información relativa a la Teoría de la Valuación, Teoría del

costo, valor y precio. Filosofía del valor, antecedentes históricos de los precios. Conceptos y defini­

ciones a través del tiempo. Desde la óptica de diversos estudiosos de la teoría de la valuación,

hasta las modernas descripciones y técnicas de la actual ingeniería de costos.

Se analizarán brevemente las nociones de costo, valor y precio desde la óptica de la economía,

contabilidad y finanzas. Y más a detalle desde el punto de vista de la ingeniería de costos y de la

valuación inmobiliaria, por supuesto.

Como éste trabajo pretende ser ameno al lector, Se evitará en lo posible ser un aburrido glosario

de términos, por tanto, los conceptos irán apareciendo durante el desarrollo de la tesis y según

haya lugar se irán insertando como reforzando, como aclarando el asunto que se esté tratando.

Legal.- aquí se analizará toda la conceptualización desde la óptica de las Leyes y reglamentos que

rigen la valuación, partiendo de nuestra carta magna que es la Constitución, derivando luego en

las leyes y reglamentos de Valuación Federales y Estatales.

El banco de México, la comisión nacional bancaria y de valores, la comisión nacional de seguros y

fianzas, la comisión nacional de avalúos de bienes nacionales Cabin hoy Indaabin, las circulares y

boletines emitidos en relación a la valuación, la Ley de obras públicas y servicios relacionados con

las mismas, etc.

Normativa.- partiendo de las normas mexicanas y las normas estatales de valuación, las normas y

procedimientos técnicos del indaabin, los manuales técnicos para la valuación de inmuebles. Los

códigos de ética de la valuación, etc.

Cabe mencionar que, dada la enorme extensión de la legislación y normatividad mencionada, éste

marco teórico-legal-normativo estará circunscrito en todo momento única y exclusivamente a los

aspectos relativos al costo, valor y precio, a las virtudes éticas y profesionales que deberán carac­

terizar al valuador, y por supuesto al carácter técnico de la elaboración de los avalúos donde la

incidencia del análisis de costos quede manifiesta.

14

Marco teórico.

Cap. 1 Teoría de los costos, precios y valores.

1.1 Teoría del valor

Antes de empezar a escribir sobre éste apasionante tema, la verdad es que un servidor ni

siquiera se imaginaba en las complicaciones filosóficas, históricas, sociales, económicas,

morales y hasta religiosas en que están inmersos los antecedentes del valor. Hablar for­

malmente de precios, costos y valores nos remonta hacia más de 300 años antes de Cris­

to. Se atribuye a Aristóteles la primera mención y análisis de estos conceptos; aunque vis­

tos desde el enfoque filosófico, más que del económico.

A partir de Aristóteles desfilaron incontables personajes, todos ellos verdaderamente pre­

ocupados por desentrañar el misterio que prevalece hasta nuestros días. Las preguntas

como: "cual es el precio justo de un bien?" o "es justo cobrar interés por un crédito?", "es

lícito el comercio?", desde entonces y hasta la fecha se siguen analizando estas preguntas

particularmente bajo el enfoque de estos tres conceptos (costo, valor y precio), sin que la

gente logre aún ponerse de acuerdo en una definición que valga a título universal.

Pero, porqué es tan apasionante éste tema?, porqué se ha preocupado tanto la humani­

dad en definir, acotar, normar y legislar respecto de los precios?

La respuesta és, creo Yo, porque el origen de los precios tiene altísimas implicaciones mo­

rales, éticas y de justicia, y, cuando se toca el tema de la justicia, todo se complica, porque

caemos en terrenos de lo subjetivo y, como todo el mundo es capaz de opinar sobre la

justicia (según algunos literatos es el tema sobre el que más ha escrito la humanidad ),

pues en consecuencia cada ser humano tiene su propio concepto de lo que és justo y de lo

que no lo és. Y aquí precisamente radica la esencia de la controversia de la actividad va-

luatoria, sin duda alguna el precio o el valor que asignemos a un bien podrán ser cuestio­

nados desde el enfoque de que si és justo o no lo és.

"Detrás de toda Valuación, subyace una controversia"... Chandías Mario eduardo Ing.

15

Pero, evitaremos extraviarnos en el inmenso mar de lo subjetivo partiendo de dos premi­

sas vertebrales de los valores. Por principio, y ésto quedó aceptado desde el génesis fi­

losófico, se ha reconocido con absoluta claridad que todo bien posee un Valor de Uso y un

Valor de Cambio.

Podemos definir valor de uso de un bien como la satisfacción o placer que su posesión dá

a una persona en particular; y valor de cambio de un bien como la cantidad de otros bie­

nes que se pueden obtener a cambio de Él. Un ejemplo muy simple: la fotografía de un

hijo puede tener un altísimo valor de uso para su madre y, sin embargo, ningún valor de

cambio para alguien más. Valor de uso y valor de cambio son dos conceptos muy distintos

aunque, como veremos, estén íntimamente relacionados.

Por lo tanto es común llamar VALOR al valor de uso de un bien. Y llamar PRECIO al valor de

cambio o de intercambio de dicho bien.

El valor de un bien (desde este punto de vista), radica en sus características intrínsecas

apreciadas por su poseedor (y por tanto subjetivas), mientras que el precio sería la canti­

dad de bienes equivalentes a nuestro sujeto,("menos subjetivo" porque implica el punto

de vista de varios individuos que tendrán que acordar y aceptar ésta equivalencia).

Existen por tanto dos preguntas primordiales que habrá que responder:

La teoría del valor tiene que dar respuesta a la pregunta: ¿qué es lo que determina el gra­

do de satisfacción o placer que la posesión de un bien dá a una persona? La teoría del pre­

cio tiene que dar respuesta a la pregunta: ¿qué es lo que determina la cantidad de un bien

que tenemos que entregar para obtener una unidad de otro bien?

Se dá cuenta el lector la complejidad de dar una respuesta razonada a éstas dos Interro­

gantes?

"Todo necio confunde valor con precio"... Machado Antonio.

16

Las teorías del valor se han dividido globalmente en dos grandes grupos: objetivas y sub­

jetivas. Las teorías objetivas sostienen que el valor está en las cosas, mientras que las sub­

jetivas sostienen que el valor lo dá el individuo. Nadie que sea partidario de una teoría

subjetiva puede coherentemente decir que una cosa vale más que otra, salvo a título per­

sonal. Una mercancía no tiene "un" valor sino tantos valores como individuos. Siempre

que se dice que una cosa vale más o menos que otra se está emitiendo un juicio subjetivo,

es la apreciación de una persona en un momento y circunstancia particular.

No solamente los individuos valoran de distintas maneras una misma cosa, sino que,

además, pueden valorar diferente una misma cosa en distintos momentos y circunstan­

cias. Es muy probable que un físico o un ingeniero valoren en forma muy distinta una cal­

culadora científica que un abogado. Una misma persona seguramente valorará de manera

diferente a un médico cuando está enferma que cuando está sana. Mil kilos de oro no

tienen ningún valor para una persona si se encuentra encerrada con ellos e incomunicada

en la caja fuerte.

Para qué sirve un destornillador? La respuesta inmediata parece ser: Para colocar y sacar

tornillos. Pero también puede servir para romper un vidrio, hacer agujeros en la pared,

trabar una puerta, abrir una lata, provocar un cortocircuito, etcétera. Hay una tendencia a

objetivar la utilidad de una cosa con el uso más frecuente que se le dá o con el propósito

que tuvo en mente su inventor. Pero en realidad es la mente de las personas la que asocia

y descubre distintas formas de uso.

Me viene a la mente una anécdota, en una ocasión supe de cierto programa de gobierno

que suministró inodoros y letrinas a comunidades indígenas muy marginadas de una re­

gión donde se cultivaban aceitunas, cual no sería la sorpresa de los funcionarios al ver que

la gente nunca usó los inodoros para lo que se esperaba que lo hicieran, al contrario, fue­

ron usados para "enjuagar" las aceitunas que cosechaban. Colocaron un cedazo en la boca

de descarga, vaciaban las aceitunas recién recolectadas, bajaban la palanca del depósito

de agua y con el flujo de ésta las aceitunas quedaban limpias listas para el siguiente proce­

so.

Quizá el valor de cambio de un inodoro no sea muy significativo, pero el valor de uso en

éste caso, ahorró mucho trabajo a las personas de ésta comunidad.

17

1.2 Antecedentes históricos y definiciones filosóficas del valor.

A continuación transcribiré textualmente algunas citas que hé seleccionado, de manera

cronológica, e inmediatamente iré tratando de traducir a mi escaso entender, lo que nos

quisieron decir los grandes pensadores a lo largo de la historia acerca del valor y de los

precios, la verdad es que existe muchísima información y quién guste ampliar sus conoci­

mientos acerca de éste tema iré citando las fuentes, procuraré ser breve y espero hones­

tamente no perder el rumbo de mi tema central:

Aristóteles (384-322 a.C.)

Toda propiedad tiene dos usos que le pertenecen esencialmente, aunque no de la misma

manera: el uno es especial a la cosa, el otro no lo és. Un zapato puede a la vez servir para

calzar el pié o para realizar un intercambio. Por lo menos puede hacerse de él éste doble

uso. E! que cambia un zapato por dinero o por alimentos con otro que tiene necesidad de

él, emplea bien éste zapato en tanto que tai, pero no según su propio uso, porque no había s

sido hecho para el intercambio.

5. Aristóteles, Política, Biblioteca Omebo, 1967, vol. 1, p. 546.

Aquí, Aristóteles deja muy claro que existen dos clases de valor, el de uso y el de cambio,

y los distingue uno del otro.

San Agustín (345-430)

[...] Yo mismo conozco a un hombre a quién se le ofreció un libro; vio que el vendedor des­

conocía su verdadero valor, y por éso pedía tan poco por él y, sin embargo, ése hombre dio

al vendedor, ignorante como estaba, el justo precio, que era muchísimo mayor.6

6

Citado por Bernard W. Dempseyen "Just Price in a Functional Economy". The American Economic

Review (septiembre de 1934): 475.

San Agustín, distingue aquí Valor de Precio, sugiere que el primero és subjetivo y radica en

la necesidad humana, pues, mientras que para un conocedor algo puede tener mucho

valor, alguien sin conocimiento tasa sólo dicha valía en el valor intrínseco del bien. El valor

de uso del libro en éste caso para el vendedor es muy escaso (por desconocimiento),

mientras que para el compradortiene un alto valor intrínseco.

18

San Alberto Magno (1193-1280)

[...] De acuerdo con éste análisis, el carpintero debe recibir el producto del curtidor y, a su

vez, dar a éste lo que conforme a un intercambio justo le pertenece [...], y cuando no se

conserva esta igualdad no se mantiene la Comunidad, ya que no se restituye trabajo y

costo. Verdaderamente, todo podría venirse abajo si el que hace un contrato por tantas

mercancías de tal tipo no recibe una cantidad y calidad similar, ya que no se puede cons­

truir un Estado con un solo tipo de trabajadores. Por lo tanto, el cambio no se hace pro­

piamente de modo absoluto, sino comparando su valor de acuerdo con su uso y necesidad: 7

de otra forma no sería un intercambio.

Ibíd., p. 476

Aquí, san Alberto Magno va más allá que Aristóteles, pues se atreve a sugerir la necesidad

de igualdad entre lo que se dá y lo que se recibe en un intercambio, introduce además un

concepto interesante: el costo de producción identificado aquí como trabajo-costo.

Santo Tomás de Aquino (1225-1274)

Pues és preciso, para que haya una justa conmutación, que sean dados tantos pares de

zapatos por una casa o por el alimento de un hombre, cuánto el constructor o el agricultor

excede al zapatero en trabajo y gastos. Si ésto no se observa no habrá conmutación de las 8

cosas ni los hombres intercambiarán sus bienes entre sí.

8 - Santo Tomas de Aquino, Comentarios a la Etica a Nicómaco, CIAFIC Ediciones, 1983, p.285

Contundente seguidor de Aristóteles y de san Agustín, santo Tomas de Aquino continúa

manejando la imperiosa necesidad de igualar u homologar lo que se dá contra lo que se

recibe, dejando muy clara la existencia de los costos de producción, llamados aquí trabajo-

gastos.

19

Por tanto si primero se encontrará una igualdad según proporción, de modo tal que se

pongan por un lado tantos zapatos contra una casa (ya que muchos más gastos realiza el 9

constructor al hacer una casa que el zapatero al hacer un par de zapatos) [...].

9 Ibid-, p. 284

Al principio, esta igualdad no se establecía únicamente entre el vendedor y comprador,

sino que intervenía toda la comunidad para dar fé de la justicia del intercambio. Una vez

efectuado éste, todo mundo tomaba nota y la transacción quedaba registrada para la pos­

teridad, sentando un precedente.

[...] si el agricultor diera un modio de trigo por un par de zapatos habría en la obra trabajo

excesivo y habría también exceso de daño, porque querría dar más de lo que recibe.

10 Ibíd , p. 286

Nótese como el concepto de justicia esta implícito en todo momento.

Continúa santo Tomás...

[...] el valor de una cosa destinada al uso del hombre se mide por el precio a ella asignado,

a cuyo fin se ha inventado la moneda, como Aristóteles señala. Por consiguiente, si el pre­

cio excede el valor de la cosa, o, por el contrario, la cosa excede el valor del precio, no exis­

tiría ya igualdad de justicia. Por tanto, vender una cosa más cara o comprarla más barata i i

de lo que realmente vale es en sí mismo injusto e ilícito.

11 Santo Tomás de Aquino, Suma Teológica, Biblioteca de Autores Católicos. 1956, tomo 8, p, 666

De nuevo la justicia y la legalidad, pero ahora más contundente, nos dice que el valor de

un bien se mide por el precio a él asignado, pero, ojo: medido en monedas, por tanto, el

valor de uso de un bien se equivale a un valor de intercambio (precio en monedas) y éstos

deben ser equivalentes en todo momento, ni el precio rebasará al valor, ni viceversa, so

pena de cometer injusticia y de cometer una ilegalidad.

20

[Si el comerciante] lo vendiere a mayor precio después de haberío mejorado, parece recibir 12

el precio de su trabajo.

12 ¡bid, p. 678

Sigue a favor del comerciante, pero de aquel que añade valor agregado a un bien antes de

venderlo más caro.

También el famoso historiador Raymond de Roover ha tratado de conciliar los párrafos

contradictorios de Santo Tomás. De Roover interpreta que Santo Tomás se refería a los

costos de producción porque pensaba que: "[...] el precio de mercado tendería a coincidir

con el costo o a oscilar alrededor de este punto como el vaivén de un péndulo". Parece un

poco forzado sostener que Santo Tomás estaba a principios del siglo X pensando en el

equilibrio de competencia perfecta.

Según H. R. Sewall

Si bien Santo Tomás no dejó de reconocer que las cualidades de utilidad de un bien muchas

veces influyen en la estimación de su importancia y, por lo tanto, ayudan a construir el

valor, le asigna a la utilidad un lugar entre ios factores que deben ser considerados en el 13

cómputo de precio, pero el énfasis en su discusión está en los factores de costo.

13 H R Sewall, The Theory of Value Before AdamSmith, Augustus M Kelley, Publishers, 1971, p. 20. Igualmente acertada es la conclu­

sion de Richard H. Tawney: "El verdadero descendiente de las doctrinas de Santo Tomas es la teoría del valor trabajo El último de los

escolásticos fue Karl Mare",Religion and the Rise of Capitalism, Penguin Books, 1987,p 48

En conclusión, santo Tomás fue un claro seguidor de la Teoría de que los costos determi­

nan en mayor medida los precios.

21

John Duns Scoto (1265-1308).

Añade dos normas: La primera és que el intercambio debe ser útil para la comunidad, y la

segunda es que tal persona debe recibir en el intercambio una recompensa por su diligen­

cia, prudencia, interés y riesgo.

Si hacemos una analogía con los conceptos modernos de la ingeniería de costos visualizo

aquí la presencia de la utilidad (recompensa) y los costos indirectos (diligencia, prudencia,

interés y riesgo)... continuamos...

...Pero el que almacena mercancías es también útil y necesario a la comunidad y debe, por

lo tanto, vivir del producto de su trabajo.

Al igual que santo Tomás en defensa del comerciante...

Y, por otro lado, un hombre puede vender su esfuerzo y su atención por un justo precio.

Creo entender que se refiere al prestador de servicios...

Pero el hombre que transporta mercancías de un país a otro tiene que desplegar una gran

actividad, ya que debe investigar los recursos y las necesidades del país. Por lo tanto, pue­

de fijar un precio correspondiente a su trabajo que supere lo estrictamente necesario para

su mantenimiento y el de aquellos que trabajan bajo sus órdenes, y también una cantidad

que lo compense por el riesgo que corre; puesto que si transporta o custodia mercancías,

lo hace a su propio riesgo, y es justo que en virtud de ese riesgo esté titulado para recibir

una recompensa.

Justificación de la utilidad y los costos indirectos...

Y ésto resulta especialmente cierto si de vez en cuando surge alguna pérdida, de la que no

és en absoluto culpable, en éste servicio a la comunidad; ya que un mercader dedicado ai

transporte pierde de tiempo en tiempo un barco cargado de porcelana fina, y el encargado

de su custodia pierde ocasionalmente en un fuego accidental las valiosas mercancías que

almacena para el uso de la comunidad.

Justificación de los costos imprevistos...

22

San Bernardino de Siena (1380-1444)

San Bernardino señala que los bienes pueden tener dos tipos de valor: 1) natural y 2) de

uso. El primero es objetivo y el segundo subjetivo. Los bienes vendibles son valuados en el

mercado por su valor de uso. Pero aparece una inconsistencia, porque San Bernardino sos­

tiene que el valor de uso está determinado por tres factores: 1) vírtuositas, que es la cuali­

dad intrínseca del bien, 2) ratitas, que es su escasez, y 3) complacibilitas, que es la estima­

ción común de un bien.

El precio justo es el que se adecúa a la valuación del lugar, o sea, a lo que el objeto de una 14

venta es comúnmente valorado en tal momento y lugar.

14 Citado por H R. Sewafl, op. cit., p. 25

Se menciona el término Valuación, momento y lugar...

San Antonino de Florencia (1389-1459).

San Antonino tenía la misma teoría que San Bernardino. En la siguiente cita se puede apreciar claramente esta influencia y también la de Aristóteles y Santo Tomás.

El valor de un artículo descansa en una consideración triple: 1) sus cualidades intrínsecas;

2) su escasez, y 3) el deseo que despierte en nosotros.

Martín de Azpilcueta (1493-1586)

Se ha mantenido la ortografía del texto original.

[...] para que la compra y venta sean justas,"es menester que lo que se copra vala tanto, quanto el precio que por ello se da "; y al revés, "el precio sea tanto, quanto ello vale". Y así como también, para que cualquier arrendamiento sea justo, "es menester que bala tanto el uso de la cosa arrendada, quanto precio se de por el"; y al revés" tanto se dé por él, quanto vale: Assi para que el cambio o trueco sea justo y licito, es menester que lo que

is una parte da a la otra sea ygual valor con la que toma".

15 M. de Azpilcueta, Comentario resolutorio de cambios, Consejo Superior de Investigación Científica, 1965, pp 25-26

23

Luis de Molina (1535-1601).

El precio justo de las cosas depende, principalmente, de la estimación común de los hom­bres de cada región; y cuando en alguna región o lugar se suele vender un bien, deforma general, por un determinado precio, sin que en ello exista fraude, monopolio ni otras astu­cias o trampas, ése precio debe tenerse por medida y regla para juzgar el justo precio de dicho bien en ésa región o lugar, siempre y cuando no cambien las circunstancias con las

16 que el precio justificadamente fluctúa al alza o a la baja.

16 Ibid., pp. 168-S9

Luis Saravia de la Calle (1544-7).

Los precios no se fijan comúnmente en base a ios costos. ¿Por qué un fardo de tela traído por la tierra de Britania con un gran gasto debería valer más que uno que es transportado más económicamente por mar? O tomemos la ropa que traigo a casa de la feria en mi ca­ballo y que me costó más que llevé en la carreta. Tengo ambos fardos en mi tienda y los vendo al mismo precio, y sería injusto pedir más por una que por la otra, cuando ambas fueron tejidas al mismo tiempo y son de la misma cualidad, color, etc. [no]. ¿Por qué un libro escrito a mano debería valer más que uno impreso, cuando el último es mejor a pesar de que haya costado menos producirlo? El precio justo no se encuentra sumando costos

17

sino por estimación común [...].

17 Citado en I bid , pp 81-82

Muy contundente Saravia respecto de desdeñar los costos, pero, ¿a qué se refiere con estimación común?

Excluyendo el fraude y la malicia, el justo precio de una cosa es el precio que comúnmente se vende en el momento y lugar de la operación, en efectivo, y teniendo en cuenta las par­ticulares circunstancias y modos de venta, la abundancia de mercancías y dinero, la canti­dad de compradores y vendedores, la dificultad de conseguir los bienes, y el beneficio que

18

se obtendrá por su uso, de acuerdo al juicio de un hombre honesto.

18 Ibid , p 79

Saravia es partidario cien por ciento de que el precio lo define el mercado, y hace aquí mención de la oferta y la demanda, además cuando menciona el beneficio que se obtendrá por su uso, se estará refiriendo al valor de capitalización? Y cuando menciona a un hombre honesto, se estará refiriendo ya al valuador?

24

Domingo de Soto (1495-1546).

Al estudiar el problema del precio justo, tenemos que considerar varias cosas, que se agru­pan en tres clases. Debemos primero tener en cuenta la demanda que existe por el artícu­lo, y su abundancia o escasez. Luego, debemos pensar en el trabajo, problemas y riesgos de la transacción. Finalmente, debemos considerar si el intercambio es para mejor o para peor, para beneficio o para perjuicio del vendedor, si los compradores son pocos o nume­rosos, y todas las otras cosas que un hombre prudente debe tener en cuenta apropiada-

19

mente. 19 Ibid., p. 84.

Exactamente lo mismo que sus predecesores, De Soto no hace aportacio­nes...aunque no descarta los costos de producción cuando menciona el trabajo y los ries­gos. Continúa de soto...

Puesto que las joyas y otros objetos preciosos fueron mencionados [.,.] Los caballos finos, las joyas, los halcones caen dentro de esta clase. Nosotros buscamos estas cosas para el adorno, dignidad y esplendor de la nobleza: y es para la magnificencia de los magnates tenerlos en gran estima. Pero los alimentos, las ropas y otras cosas del estilo, son necesa­rias a la república. No permitan que el fraude o la malicia entren en su regateo: lo que sig­nifica, lector, que usted no debe vender tales cosas como alimentos a cualquier precio que

20

pueda conseguir.

20

Ibíd., p.88.

Trasladado a nuestros tiempos, no se podría también incluir en "estas cosas" a la vivienda y especialmente a la económica y de interés social? Puesto que son bienes necesarios a la república y por tanto el rey (el gobierno) deberá normar y regular su precio?

Ferdinando Galiani (1728-1787).

Es evidente que el aire y el agua, que son los elementos más útiles para la vida humana, no tienen valor porque no son escasos. Por otro lado, una bolsa de arena de las playas de

21

Japón puede ser escasa, pero no tendrá valor puesto que no tiene una utilidad particular.

21

Citado por M. Grice-Hutchinson, The School of Salamanca, p. 64.

Se hace hincapié en el concepto de utilidad o valor de uso.

25

Étienne Bonot de Condillac (1714-1780).

Nosotros estimamos un bien sobre la base de la utilidad que tenga para los usos en que lo queremos emplear. Ahora bien, ésta estima es lo que llamamos valor. Decir

22

que una cosa tiene valor, es decir que es útil, o que es útil para algún uso.

Uno está inclinado a considerar el valar como una cualidad absoluta, que es in­herente a las cosas, independientemente del juicio que tengamos de ella, y ésta no­ción confusa está originada en un mal razonamiento. Es necesario, entonces, re­cordar que, aunque las cosas tienen un valor porque tienen cualidades que les permiten satisfacer nuestras necesidades, no tendrán valor para nosotros si no juz­gamos que en realidad tienen esas cualidades. Su valor está, entonces, principal-

23

mente en el juicio que hagamos de sus utilidades

Considero que una cosa con la cuál no se puede hacer nada y de la cuál uno no puede extraer nada no tiene valor, y, por el contrario, una cosa tiene valor cuando tiene utilidad; y si no posee aquello por lo cuál es útil, no poseerá un mayor valor en

24

la escasez y menos aún en la abundancia.

[...] una cosa no tiene valor porque cuesta, como uno puede suponer, sino 25

que cuesta porque tiene valor.

El precio es, entonces, solamente el valor estimado de una cosa en relación con el valor estimado de otra [...]. Las cosas son recíprocamente el precio de una respecto

25

deotra [...].

Cuando tenemos necesidad de una cosa, ella tiene valor, lo tiene sólo por ella y an­tes de que haya cualquier intención de realizar un intercambio

[...] Sólo en el intercambio tiene un precio [...I y su precio!...1 es la estimación que hacemos de su valor cuando en el intercambio comparamos su valor con el valor de

27

otra.

Fantástica deducción...este tipo era un genio.

22 Ibíd , p 108 23 I tu d , p 108 ,24 Ibid , pp 108-09, 25 Ibid , p 109 ,26 Ibid , p 109 ,27 Ibid , p 110

26

John Locke (1632-1704).

El precio de cualquier bien sube o baja según la proporción de compradores y vendedores. Esta regla es universal en todas las cosas que se compran y venden, exceptuando una que otra vez la fantasía extravagante de alguna persona particular, que nunca llega a ser una parte importante del comercio como para que valga la pena pensar en una excepción a esta regla.

La venta de cualquier cosa depende de su necesidad o utilidad, como determine la conve­niencia o la opinión, guiada por la fantasía o la moda [...].

No hay nada que esté más confirmado por la experiencia diaria que el hecho de que los hombres prefieren entregar una cantidad de dinero por cualquier cosa que sea absoluta­mente necesaria antes que quedarse sin ella. Y en tales cosas solamente su escasez forma

28

sus precios.

28

Citado por Edwin Carinan, A Review of Economic Theory, P S King and Son, Limited, 1930, p 158

AdamSmith (1723-1790)

Se debe observar que la palabra valor tiene dos significados diferentes, algunas veces ex­presa la utilidad de un objeto en particular, y otras el poder de comprar otros bienes que la posesión de dicho bien nos permite. El primero puede llamarse "valor de uso", el otro "va-

29

lor de cambio".

Las cosas que tienen un alto valor de uso tienen frecuentemente poco o ningún valor de cambio; y, por el contrario, aquellas que tienen un alto valor de cambio frecuentemente tienen poco o ningún valor de uso.

Nada es más útil que el agua: pero con ella no se puede comprar casi nada, casi nada se puede cambiar por ella. Un diamante, por el contrario, tiene poco valor de uso; pero a me­

so nudo se puede cambiar por una gran cantidad de otros bienes

29

Adam Smith, An Inquiry Into The Nature and Causes of The Wealth of Nations, Liberty Classics, 1981, p. 44. 30

Adam Smith, op c i t , pp 44-45

27

El trabajo fué el primer precio, la moneda de compra original que se pagaba por todas las cosas. No fué a través del oro o la plata, sino a través del trabajo, como toda la riqueza del mundo fué originalmente comprada; y su valor, para aquellos que la poseían y que querían cambiarla por nueva producción, és precisamente igual a la cantidad de trabajo que le

30

permite comprar o disponer.

El precio al que efectivamente cualquier mercancía es comúnmente vendida se llama pre­cio de mercado. Puede estar por encima, o por debajo, o coincidir exactamente con su pre­cio natural. El precio de mercado de toda mercancía particular está regulado por la pro­porción entre la cantidad que efectivamente fue traída al mercado y la demanda de aque­llos que están deseosos de pagar el precio natural de la mercancía, o el valor total de la renta, el trabajo y la ganancia que deben ser pagados para traerla hasta el mercado. Tales personas pueden llamarse demandantes efectivos, y su demanda, demanda efectiva, pues­to que puede ser suficiente para hacer traer la mercancía al mercado. Esta es diferente de la demanda absoluta. Puede decirse que en cierto sentido un hombre muy pobre tiene una demanda por un coche, a él le podría gustar tenerlo; pero su demanda no es una demanda

31 efectiva, ya que la mercancía nunca podrá ser traída al mercado para satisfacerla.

Por lo tanto, el precio natural viene a ser el precio central hacia el cual el precio de todas 31

¡as mercancías está continuamente gravitando.

Podríamos concluir que Adam Smith no tiene una teoría del valor y sí una teoría de los pre­cios. Y que su teoría de los precios no es una teoría del valor-trabajo sino una teoría del costo de producción. El precio de mercado, determinado por la oferta y la demanda, tiende a gravitar hacia el precio natural, determinado por los costos de producción. Es cierto lo que decía Smith, que los precios tienden a igualarse con los costos medios en el largo pla­zo; su error consistió en creer que por lo tanto los precios estaban "determinados" por los costos.

31 A. Smith, The Wealth of Nations, pp. 74-75.

28

Decir que los costos determinan los precios llevó a Smith y a todos los economistas clásicos al siguiente círculo vicioso, del cual no pudieron salir: El precio de mercado tiende a igua­larse con el natural, que está determinado por los costos de producción. Pero los costos de producción también son precios y mientras no se explique cómo se determinan éstos no se habrá dado una respuesta definitiva a cómo se determinan los precios, sólo se habrá des­cendido un peldaño. El círculo vicioso consiste en que Smith explica el precio natural de los costos de producción en función de ios precios naturales de tos bienes finales, cuando an­teriormente había explicado éstos en función de los costos.

Smith no tiene una teoría del valor-trabajo sino del costo de producción.

A aquellos que entienden algo de la naturaleza del valor, o de lo que dependen sus varia­ciones, les parecerá un absurdo la existencia de una medida perfecta del valor: puesto que nada puede ser una medida real de una longitud o cantidad que está ella misma sujeta a variaciones de su propia dimensión. Por lo tanto, nada puede ser una medida real del va­lor de otras mercancías, cuando está variando constantemente en su propio valor. Pero como no hay nada que no esté sujeto a variaciones, tanto en su oferta como en su de­manda, no puede haber nada que no esté sujeto a alteraciones en su valor.

John Stuart Mill (1806-1873).

Mill cierra la era de la teoría del valor y del precio de los economistas clásicos con una frase que se ha hecho célebre dentro de la historia del pensamiento económico:

Afortunadamente, no queda nada que aclarar en las leyes del valor, ni para los escritores actuales, ni para los del porvenir: la teoría está completa.

Esta frase, escrita en 1848, la fue repitiendo en las distintas ediciones hasta la de 1871 inclusive. Y es en 1871 cuando se produce la mayor revolución en las teorías del valor y del precio con el descubrimiento de la teoría de la utilidad marginal. Las contradicciones de los clásicos fueron resueltas mediante un giro de 180 grados; los costos no son los que determinan los precios, sino los precios los que determinan los costos.

El valor de uso le pone un techo al valor de cambio: nadie pagará más por una mercancía de loque la valora.

29

Nadie pagará un precio, o se desprenderá de alguna cosa que le sirva para algo, para ob­tener una cosa que no le sirve para nada. Pero, en segundo lugar, la cosa no sólo tiene que

189

ser de alguna utilidad, sino que tiene que haber también alguna dificultad en obtenerla.

Nadie produce por su propia voluntad si espera perder. Si alguien lo hace será por error de cálculo, que corrige tan pronto como puede [...].

Siempre que aparece un nuevo ramo de negocio, que ofrece la posibilidad de obtener ganancias extraordinarias [...] es seguro que al poco tiempo habrá aumentado la produc­ción o la importación de dicha mercancía, en cantidad tan elevada que no sólo desapare­cerán las ganancias extraordinarias, sino que por lo general va bastante más allá y hace descender el valor hasta un punto tan bajo como elevado era el que tenía antes; hasta que el exceso de oferta se corrige por la suspensión total o parcial de la producción.

Karl Marx (1818-1883).

Marx debe ser el escritor más enigmático y malinterpretado, no sólo en su teoría del valor sino en todo su pensamiento. Cuando se habla de Marx inmediatamente se lo asocia con el comunismo y tal vez se le atribuyen ciertas ¡deas comunistas con las que él mismo no estaría de acuerdo. A Marx se lo asocia con una teoría del valor-trabajo. Marx, siguiendo a todos los clásicos, comienza sosteniendo que para que las cosas tengan valor de cambio tienen que ser útiles o tener un valor de uso.

La mercancía es, en primer término, un objeto externo, una cosa apta para satisfacer ne­cesidades humanas, de cualquier clase que ellas sean. El carácter de éstas necesidades, el que broten por ejemplo del estómago o de la fantasía, no interesa en lo más mínimo para estos efectos. Ni Interesa tampoco, desde éste punto de vista, cómo ese objeto satisface las necesidades humanas, si directamente, como medio de vida, es decir como objeto de

32

disfrute, o indirectamente, como medio de producción.

[...] ningún objeto puede ser un valor sin sera la vez un objeto útil. Si es inútil, lo será tam­bién el trabajo que éste encierra; no contará como trabajo ni representará, por tanto, un valor

32

Karl Marx, El Capital, Fondo de Cultura Económica, 1973, tomo 1, p. 3.

30

Comentarios:

Como pudimos ver en éste breve recorrido por la historia de las teorías del precia y del valor, ni siquiera los grandes pensadores fueron capaces de llegar a una conclusión común. Todos ellos caían en constantes contradicciones y reflexiones circulares: que si los costos determinan los precios o viceversa, que si el valor de uso es exclusivo del bien o sólo es producto de la mente humana, que cómo se obtiene el valor de cambio entre lo que se dá contra lo que se recibe, es decir, cómo se establece ésta igualdad. Que si los costos de producción llamado valor-trabajo es quién determina los precios, o que si los costos no tienen ninguna ingerencia en el precio.

Como mencioné al principio de éste trabajo, voy a tratar en lo posible de partir de apre­ciaciones objetivas, tratando de hacer a un lado (aunque sin ignorar del todo), las inciden­cias de carácter subjetivo con la única finalidad de avanzar en mi meta. Por tal motivo y retomando los escritos anteriores:

1.- existen básicamente dos corrientes teóricas del valor: las subjetivistas y las objetivis-tas. Las primeras sostienen que el valor radica en la mente humana, las segundas que el valor está implícito en las cosas. Éste trabajo se inclinará en lo sucesivo a hacer énfasis en ésta última.

2.- existe en todo bien un valor de uso y un valor de cambio. El primero consiste en que el valor de uso está definido por cada individuo en particular y es por tanto subjetivo y para efectos de este tratado lo llamaremos simplemente Valor; el segundo existe únicamente cuando se realiza un intercambio por otro producto y se le denomina también valor de mercado, pero para éste tratado lo llamaremos simplemente Precio, y estará representa­do generalmente en unidades monetarias o sea en dinero.

3.- existen también las teorías del valor-trabajo o de costos de producción, que están re­presentados por la mano de obra, maquinaria y capital que se requiere para conformar los bienes y confiriéndoles a éstos su precio de venta o valor de cambio, una vez añadidos claro: la utilidad y los costos imprevistos identificados como factor de riesgo que señalaba como lícito el señor John DunsScoto.

4.- Si, como menciona karí marx, [...] ningún objeto puede ser un valor sin ser a la vez un objeto útil. Si es inútil, lo será también el trabajo que éste encierra; no contará como tra­bajo ni representará, por tanto, un valor, una cosa que no tenga utilidad no puede tener valor, y por tanto una cosa sin valor no le es útil a nadie, todo el trabajo implícito en éste objeto carecerá de valor junto con el todo. Por tanto, el fin natural será: siempre que incu­rramos en un costo para producir un bien, obtengamos su precio de venta y lo coloque­mos en el mercado, estaremos siempre procurando generar valor.

Fuente Historias de lasteonas delvalory del precio (mav/94 Instituto Universitario Eseade www eseade edu ar JuanC Cachanosky

31

1.3 El precio desde la óptica de la valuación inmobiliaria.

No sería posible desarrollar el presente trabajo sin antes definir la conceptualización y

terminología que es menester a priori mencionar. Para ello me he apoyado en las defini­

ciones del Ingeniero Carlos Alberto Fernández Agraz (reconocido valuador originario del

estado de Jalisco).

Debido a que éste trabajo, lo que menos pretende es ser un simple glosario de términos,

todo concepto o definición se comentará y ejemplificará reiteradamente hasta dejar en

claro su contenido.

A continuación el punto de vista del Ing. Carlos Alberto Fernández Agraz:

"Resulta frecuente, en el mundo del comercio, usar indistintamente y refiriéndose al mis­

mo concepto los términos; costo, valor y precio. Así, escuchamos con frecuencia a alguien

referirse equivocadamente a su precio de producción, o a su valor de venta".

Por supuesto, cuando lo correcto es decir: Costo de producción y Precio de venta. Ésta

confusión es muy común en el ámbito mercantil, pero no la podemos permitir en un pro­

fesional, ni mucho menos pasarla por alto en un Valuador. Es por ello que haremos hinca­

pié en dejar claras estas diferencias. Continuamos....

" Ante éste incorrecto uso de los vocablos y a efecto de aclarar de entrada la confusión a

que ésta viciada práctica ha dado lugar, definiremos:

COSTO. Es el monto numérico en dinero, de los insumos-de todo tipo- utilizados para pro­

ducir un bien.

Los costos pueden ser directos o indirectos y contener, inclusive, porciones de utilidades

parciales de todos aquellos que intervinieron en la producción de dicho bien, a fin de cuen­

tas y para todos los efectos és sobre el promotor o productor sobre quién habrá de gravitar

la suma de los gastos o costo finales de todos los insumos, directos e indirectos utilizados

en el proceso de producción de tal bien ".

Cuando alguien nos vende algo, preguntamos: cuanto cuesta? Y el nos dice: su precio es

de S 100.00

Es decir, lo que para el vendedor es un precio (que ya incluye su inversión más sus ganan­

cias o utilidad), para nosotros es un costo. Luego, más atrás, para que el vendedor llegara

a ese precio tuvo que tener primero costos. Vamos despacio...

32

"VALOR. Es el monto numérico máximo en dinero que alcanzó un bien, o dicho de otra

forma: es la apreciación numérica de su potencial colocación en el mercado.

Con ésto aclaramos que costo no produce necesariamente valor, ya que el costo es bási­

camente la medida de la eficiencia y el acierto en la elección y producción del bien".

Vamos ahora con el valor, "es la apreciación numérica de su potencial colocación en el

mercado". Al invocar al mercado, automáticamente hablamos del valor comercial o de

intercambio, implícitamente hablamos también de oferta y demanda. Esto se empieza a

complicar...

" Esfo nos queda perfectamente claro si revisamos cualquiera de los siguientes casos:

Se precisa trasladar 200 cajas de 70 kg. Cada una a 500mts. De distancia. Para ello se con­

sulta a dos individuos, el primero sugiere que se contraten a 20 trabajadores para que

haciendo diez viajes en la jornada cada uno, transporten las 200 cajas. Si el costo por jor­

nada de trabajador es de $ 15,000.00 el traslado costara 15,000x20=300,000.

En cambio, el segundo individuo consultado sugiere que se contrate un transportador de

horquilla levadiza, la que puede realizar el trabajo en dos horas a razón de $ 60,000 la

hora, en cuyo caso el costo del traslado será de 60,000x2=120,000.

Suponiendo que en ambos casos el efecto final del traslado haya sido el de poder vender la

mercancía, en virtud de su nueva ubicación, nos queda claro que el nuevo valor del produc­

to nada tuvo que ver con la diferencia en el costo del movimiento. En otras palabras no

habría adquirido más valor si se hubiese elegido el costo más alto del traslado ".

Ya me queda más claro y creo tener otro ejemplo: si dos personas construyen una vivien­

da cada quién. Una al lado de la otra (es decir, casi en el mismo espacio físico), con la

mismísima cantidad de ladrillos, cemento y varilla, los mismos albañiles, pero, con diferen­

te proyecto, de tal suerte que uno de ellos consiguió erigir una estética, funcional y con­

fortable vivienda. Mientras que el otro, menos afortunado logro una maltrecha y rígida

"caja de zapatos", más parecida a una bodega.

Que sucedió aquí?, ambos tuvieron los mismos costos de materiales y mano de obra, pe­

ro, uno de ellos generó valor agregado sobre los ladrillos, mientras el otro no. La gente, es

decir, los potenciales compradores (el mercado pues), tiene sus ojos puestos en la vivien­

da bien realizada, mientras que la otra quedo condenada al rezago.

En el primer caso: "costo si generó valor" si consideramos que el costo es la medida de la

eficiencia y el acierto en la elección y producción del bien.

33

En el segundo caso: "costo no generó valor" .

Es el mercado quien determina el valor de un bien? O es el bien en sí. En éste caso ambos

protagonistas ponen su parte.

" Otro caso es el de producir un bien de escasa utilización o en el sitio equivocado.

Aclarando que no hablamos de un bien de escasa apreciación, pues si bien actividades

como el arte o la joyería producen artículos a veces de baja utilización, por otra parte sue­

len ser de alta apreciación.

Esta equivocada ubicación del bien producido o su escasa utilización producen necesaria­

mente merma o demérito en su valor, independientemente del costo en que se haya incu­

rrido al fabricarlo ".

Producir una bien de escasa utilización: por ejemplo un edificio con características tan

particulares para mi uso y necesidad que, difícilmente podría servir a otras personas o

intereses. Una vivienda extravagante, o con un inusitado numero de dormitorios, o una

descomunal desproporción en sus dimensiones, etc. En fin, un inmueble con un escaso o

nulo valor de intercambio.

Producir un bien en el sitio equivocado: por ejemplo, un edificio fuera de zona, sea una

vivienda residencial en una colonia popular, un edificio comercial en una zona sin servicios

básicos. Una vivienda residencial en una colina de difícil acceso, en fin, toda obra de "ca­

pricho "o mal planeada tendrá que pagar su costo. Continuamos...

"PRECIO. Es el monto en dinero en que se ofrece un bien a la venta, y, eventualmente, en

el que se realiza la transacción.

Huelga pues decir que no siempre se pide por las cosas lo que éstas valen y, en más de los

casos tampoco se paga por ellas su real y justo valor.

Empero y según lo veremos más adelante, el precio pagado por un bien sienta un prece­

dente de valo r". 33

De acuerdo, ahora si se cerró el círculo. Costo es lo que me cuesta producir un bien (debo

ser eficiente en la elección de mis recursos en la producción de éste blén, si lo que pre­

tendo es generar valor), Precio es la suma de mis costos más mi utilidad o sea lo que yo

pretendo cobrar por mi bien. Valor es en lo que se convierte mi precio una vez aceptado y

pagado por el mercado.

34

Pero, que significa la expresión: "no siempre se pide por las cosas lo que éstas valen?",

creo Yo que cabrían dos posibilidades: una, que el valor de un blén sea mayor que su pre­

cio, es decir que lo pagado sea mayor que lo pedido. Y dos, que el valor de un bien sea

menor que su precio. Es decir, que lo pagado sea menor que lo pedido.

Ambos casos están regidos por la oferta y la demanda, solo así se explica que alguien pa­

gue más de lo que se pide por un bien (debido a su escasez, éste quiere asegurarse la pro­

piedad a como dé lugar); y, en el caso contrario, debido a un exceso de oferta, el compra­

dor puede darse el lujo de ofrecer una cantidad por debajo del precio solicitado.

Que significa la expresión: tampoco se paga por ellas su real y justo valor?

Bueno, alguien sabe qué es real y qué es justo?

Por: el precio pagado por un bien sienta un precedente de valor, entiendo que, una vez

pagado un precio, este se convierte en valor, y, bien o mal negociado, sirve como referen­

cia posterior.

Ahora bien, si el precio en que se cerró la operación era o no era lo que el dueño requería,

o bien rebasó sus expectativas, el Valor del bien nada tiene que ver.

33.- Fernández Agraz Carlos Alberto Ing. Curso básico de valuación inmobiliaria.Guadalajara, Jal. 1^ edición.

35

A continuación he seleccionado algunas notas tomadas del libro Introducción a la Valua­ción cuyo autor es el M. en !. Enrique Augusto Hernández Ruíz.

Una vez estudiados y analizados los conceptos de Costo, Valor y Precio desde el punto de vista histórico y filosófico, nos enfocaremos en este subcapítulo a revisar éstos mismos conceptos pero ahora más propiamente como Valuadores Inmobiliarios, con la finalidad de ir aterrizando éstos aplicados estrictamente al ejercicio de nuestra profesión.

"El valor de un bien puede ser apreciado bajo dos esquemas básicos: Valor de uso, y Valor

de cambio. El valor de uso es aquel que poseen los bienes por su capacidad de proporcio­

nar una satisfacción. Este valor es asignado subjetivamente por cada individuo, depen­

diendo del grado de utilidad que recibe; por tanto, el grado de satisfacción será distinto de

una persona a otra y su expresión objetiva puede ser que se establezca en términos distin­

tos a los monetarios.

Por otra parte, el valor de cambio de los bienes, es aquél que toman en los mercados al

momento de su intercambio, y se identifica a través del equilibrio de las funciones de

oferta y demanda.

Cabe llamar la atención en el sentido de que el concepto de valor debe ser diferenciado

de los de costo y precio, pues por costo entendemos que se trata de la cuantía monetaria

que debe erogar el productor de un bien producirlo y ponerlo a disposición en el mercada;

y por precio nos referimos a la cuantía también monetaria que pretende recibir dicho pro­

ductor del bien por su venta, es decir, por su intercambio.

Esto significa que el precio está formado por el costo más una cuantía monetaria adicional

que es referida en términos contables como "utilidad", aunque en realidad puede ser en­

tendida también como "plusvalía", la cuál es originada por la existencia de ciertos factores

que hacen atractivo el adquirir una cosa.

Lo anterior hace entender que las cuantías del valor, del costo y del precio son iguales

únicamente al momento de llevar a cabo el intercambio del bien entre el oferente y el

demandante del mismo, pues desde el momento en que una persona paga por adquirirlo,

por ésa simple acción, queda establecido su valor en un instante dado;

después, por distintas circunstancias (inflación, cambio en las condiciones de mercado,

oferta y demanda, etc.), éste puede cambiar, aunque el hecho histórico contable se con­

serva y mantiene el monto del precio y del costo para el vendedor y el comprador respec­

tivamente. No obstante, en momentos de recesión económica, el precio puede llegar a ser

igual o menor que el costo, en la inteligencia que se tiene urgencia y premura por vender

el bien, llevando esta situación a su remate".

36

Como podemos observar, en éstas definiciones actuales tomadas del libro Introducción a

la Valuación del autor Enrique Hernández, básicamente prevalece la apreciación Aristoté­

lica en cuanto al valor de uso y valor de cambio de los bienes. Luego al definir el valor de

cambio se hace clara mención que nos referimos al valor de mercado sujeto a las leyes de

la oferta y la demanda. Continúa Hernández especificando que los costos conforman a los

precios, precios Incluyen utilidad y, sólo cuando se realiza la transacción entonces precio

se equipara a valor. Menciona luego que éste precio-valor puede cambiar con el transcur­

so del tiempo debido a factores exógenos ajenos al valor intrínseco del bien, aunque que­

da como testimonio el registro contable para la historia del evento.

Concluye luego con que el precio-valor puede llegar a ser Igual o menor que su costo de

producción en circunstancias extraordinarias.

" Con base en lo anterior, se definirá al valor como la cuantía económica, expresada en

nuestra época en términos monetarios, dispuesta a ser cambiada por la posesión de una

cosa; es decir, con la cuál se llevan a cabo los intercambios de bienes entre los oferentes

de los mismos y sus demandantes en mercados específicos.

Por su capacidad de conservar el valor, algunos bienes son mercancías acumuladoras de

valor, es decir, tienen el potencial de conservarlo, y de incrementarlo en el tiempo en

términos reales. Esta clase de bienes toma la forma de capital, destinado a la producción o

como capital financiero.

Es importante considerar que el valor de los bienes son meras manifestaciones estadísti­

cas de un componente intrínseco del bien que es expresado por el productor o producto­

res del mismo (precio); de éste modo podemos admitir que el valor es función de un pre­

cio potencial, o sea, el precio que podría alcanzar un bien en un determinado mercado y

momento.

Si se atiende al comportamiento de los precios en el mercado, la predectibilidad aproxi­

mada de los precios se basa en principios que dan a tal pronóstico un fundamento científi­

co; la ciencia resultante se llama timografía. La timografía se integra por cinco principios

fundamentales: permanencia, coherencia, equivalencia, proporcionalidad y normalidad.

Tales principios configuran un modelo que explica con aproximación satisfactoria la reali­

dad.

37

Permanencia: sabemos que hay un lapso durante el cuál los precios se mantienen; ésto

admite la variabilidad de los precios, pero siempre habrá un intervalo durante el cuál el

precio pronosticado tiene vigencia.

Coherencia : refiere las diversas manifestaciones del precio de un bien, las cuales guardan

una relación lógica entre sí.

Equivalencia: sostiene que dos bienes equivalentes en mercados equivalentes tendrán el

mismo precio.

Proporcionalidad: afirma que dos bienes semejantes en mercados semejantes tienen pre­

cios semejantes y que la diferencia de precios es proporcional a las diferencias entre sus

características (de bienes y de mercados).

Normalidad: asegura que los pronósticos de precio obtenidos para un mismo bien en un

mismo mercado tienen todos una distribución estadística llamada "distribución normal".

Los primeros cuatro principios timográficos inducen a la comparación como técnica para

el pronóstico de los precios, en virtud de que el precio no se calcula, sino que se mide, y

toda medición implica comparación.

Es necesario acotar que, al haber definido las ideas de costo, precio y valor, se ha referido

también el concepto de "unidades monetarias", las cuales pretenden ser el reflejo del va­

lor de las cosas; sin embargo, dichas unidades monetarias pueden ser de dos tipos:

• constantes o reales, y corrientes o nominales.

Si hablamos de una serie de flujos de efectivo expresados en unidades monetarias cons­

tantes, significará que todos ellos están ligados a una misma fecha y que cada unidad mo­

netaria expresada tendrá el mismo poder adquisitivo que las demás, entendiendo por po­

der adquisitivo el índice de la cantidad de bienes que se pueden intercambiar por una uni­

dad monetaria. Si por el contrario, hablamos de flujos de efectivo expresados en unidades

monetarias corrientes, se querrá decir que cada flujo de efectivo de un periodo específico

estará afectado por una tasa inflacionaria y por una tasa de productividad efectiva respec­

to de los flujos anteriores o posteriores, por lo que cada unidad monetaria tendrá distinta

poder adquisitivo de las otras ".

El hecho de que si la Valuación és o no una ciencia se sigue discutiendo hoy en día, al Ing.

Eduardo Chandías se atribuye el génesis de la Timografía, que, como se menciona aquí, es

la ciencia que soportaría los principios en que descansa la Valuación.

38

1.4 El precio desde la óptica de la ingeniería de costos

A continuación analizaremos y comentaremos acerca de las definiciones sobre los costos

del Ing. Carlos Suárez Salazar (de sobra conocido en el ámbito de la ingeniería de costas

en México y América latina)

Características de los costos:

El análisis de costo es aproximado.

" El no existir dos procesos constructivos iguales, el intervenir la habilidad personal del

operario y el basarse en condiciones promedio de consumos, insumos y desperdicios,

permite asegurar que la evaluación monetaria del costo no puede ser matemáticamente

exacta ".

Suárez Salazar Carlos, Ing. Costo y tiempo en Edificación, 3^.edición, ed. Umusa, Noriega Editores.2¿ reimpresión 2002.

Muy clara ésta característica del análisis de costos. Sucede lo mismo con la valuación, si

encomendáramos el mismo avaluó a cien o más valuadores, seguramente obtendríamos

el mismo número de resultados, debido a la diferente apreciación de cada uno de ellos.

No obstante existen rangos de variabilidad aceptables, se estima entre un 5 y un 10% de

acuerdo a la media.

Supongamos un ejemplo: si tratásemos de analizar el costo de 1 m2 de aplanado de mez­

cla con mortero cem: arena en proporción 1:5 en muros; de 2 cm. de espesor en planta

baja con terminado floteado; seguramente nos encontraríamos con las siguientes varia­

bles:

1.- El tipo de arena a utilizar afecta el rendimiento de éste insumo.

2.- La cantidad de cemento por unidad de arena varía porque la arena es diferente en ca­

da región.

3.- El rendimiento de mano de obra de un oficial albañil y su ayudante es variable de

acuerdo a: su habilidad para realizar el trabajo, al clima predominante en la zona, al tem­

poral (lluvias o sequía) en que se ejecute la obra, a la altura del muro con respecto al piso

(manejamos rendimientos promedio de cero hasta 3mts. pero en realidad un m2 de apla­

nado cuesta menos a dos metros de altura que más arriba donde ya hay que usar anda-

mios y la maniobra merma el rendimiento).

39

4.- La forma del elemento a aplanar, pues no es lo mismo aplanar un bardeo de 2mts. De

alto por cien mts. De longitud, que las mochetas y recovecos de una casa-habitación.

5.- El volumen o cantidad de metros cuadrados que se han de aplanar, puesto que, a ma­

yor volumen nos dá la oportunidad de automatizar algunos procesos como la elaboración

del mortero, o de organizar el trabajo en cuadrillas: unos elaborando el mortero, otros

acarreando y otros colocando.

6.- La accesibilidad de los materiales al sitio de los trabajos afecta el costo directo.

7.- La habilidad del contratista para seleccionar los mejores recursos humanos y materia­

les, es siempre diferente. Afecta el costo indirecto.

8 - La experiencia de la empresa en tal o cuál clase de trabajos afecta el costo indirecto

9- El tamaño y organización de la empresa con relación a tal o cuál trabajo, afecta sus

costos de operación

10.- La premura o exigencia de entregar los trabajos, en ocasiones obligan a doblar turnos,

lo cual afecta tanto al costo directo (mano de obra por turno especial) como al costo indi­

recto (plantas generadoras de energía eléctrica para el turno nocturno, vigilancia por per­

sonal administrativo,etc)

11.- Los cargos por financiamiento y el importe de la Utilidad pretendida por cada empre­

sa son variables

Y muchos factores más que, si encomendamos su análisis a cien o más contratistas, segu­

ramente obtendríamos el mismo número de resultados diferentes . y solamente estamos

hablando del análisis de costo de un concepto tan simple como el de 1 m2 de aplanado

Queda claro entonces la característica de Aproximación del Análisis de Costos.

El análisis de costo es específico.

"Por consecuencia, si cada proceso constructivo se integra en base a sus condiciones pe­

riféricas de tiempo, lugar y secuencia de eventos, el costo no puede ser genérico".

Suárez Salazar Carlos, Ing Costo y tiempo en Edificación, 3¿ edición, ed Limusa, Noriega Editores.2^ reimpresión 2002

Es decir, según el ejemplo anterior, el costo por m2 de aplanado que se obtenga del análi­

sis, será aplicable Única y Exclusivamente a ésa obra en particular de que se está tratando,

debiéndose hacer un análisis por separado para cada obra.

Análogamente, el avaluó de un inmueble es igualmente especifico

40

El análisis de costo es dinámico.

"El mejoramiento constante de materiales, equipos, procesos constructivos, técnicas de

planeación, organización, dirección, control, incremento de costos de adquisiciones, per­

feccionamiento de sistemas impositivos, de prestaciones sociales, etc, Nos permite reco­

mendar la necesidad de una actualización constante de los análisis de costos".

Suárez Salazar Carlos, Ing Costo y tiempo en Edificación, 3^ edición, ed Limusa, Noriega Editores 2a reimpresión 2002.

Es muy común que los costos de algunos materiales de construcción estén supeditados a

los mercados internacionales (el cobre, acero, aluminio, cemento, etc.) propiciando con

ésto repentinas alzas en el costo directo de los bienes. Por tanto, se recomienda al Valua­

dor, estar al pendiente de éstos cambios y en constante actualización de sus valores de

referencia.

Los más afectados por este fenómeno son sin duda los productores de los bienes en pro­

ceso de elaboración, quienes tienen ya firmados contratos que difícilmente les permiten

recuperar tales diferencias.

Las publicaciones de costos paramétricos están al pendiente de éstas alzas y recalculan

sus conceptos, pero algunas de ellas se publican con tal periodicidad que no nos permiten

darnos el lujo de esperarlos, es más rápido hacer los cálculos por nuestra cuenta

Creo muy saludable agregar una nota al calce del avaluó, donde se haga la observación

que se contempló el aumento repentino del precio de tal o cuál insumo (siempre y cuan­

do, claro, éste sea significativo en el valor final a la fecha del mismo

Continuamos....

Tas valoraciones personales y los precios son impredecibies, por ser consecuencia de la acción humana, que es impredecible" 34

34 - BABCOCK PRIMER CURSO DE TASACIÓN DE INMUEBLES

41

El análisis de costo puede elaborarse inductiva o deductivamente.

"Si la integración de un costo, se inicia por sus partes conocidas, si de los hechos inferimos

el resultado, estaremos analizando nuestro costo inductivamente. Si a través del razona­

miento partimos del todo conocido, para llegar a las partes desconocidas, estaremos inte­

grando nuestro costo deductivamente".

Suarez Salazar Carlos, Ing Costo y tiempo en Edificación, 3^ edición, ed Limusa, Noriega Editores 2a reimpresión 2002.

Si partimos del ejemplo de! aplanado en muros, arriba citado, la forma inductiva de calcu­

lar su costo directo sería mediante la integración del costo de cada uno de sus componen­

tes (cantidad y costo de: arena, cemento, agua, mano de obra, equipo y herramienta),

obteniendo el costo final mediante la suma de éstos.

Si por el contrario, averiguamos primero en el mercado el costo directo final de éste con­

cepto y, posteriormente procedemos a analizar todos y cada uno de sus componentes,

estaremos ante un razonamiento deductivo del análisis de costos.

En la valuación de inmuebles ocurre un fenómeno muy curioso. Generalmente el valua­

dor, (aún antes de calcular los volúmenes del sujeto a valuar, como los metros cuadrados

de construcción por ejemplo), ya obtuvo los valores de mercado mediante los compara­

bles alrededor del mismo. Es decir "ya está influido por el mercado".

Dicho de otra manera, el valuador parte del todo conocido para llegar después a cada una

de las partes desconocidas. Obtiene pues el valor de manera Deductiva. Es lo que nos co­

mentaba chuscamente algún maestro en su clase de costos: "Valuar es el arte de llegar a

un valor desconocido que de antemano ya conozco".

Parece chusco, pero valuar de este modo requiere de mucha experiencia y de mucho "fee­

ling" por parte del valuador. La homologación es todo un arte y muchas de las veces no

tenemos los elementos suficientes para establecer una buena comparación El hecho de

llamar por teléfono y pedir informes sobre el precio y la superficie de los comparables sin

haberlos inspeccionado a detalle personalmente sigue siendo una práctica común. Y es

que, es muy difícil acceder a los inmuebles en el momento y la forma que uno lo requiere,

muchos vendedores no permiten fotografiar sus propiedades y, si hay que acceder a ellas

es previa cita y con limitaciones.

42

Si a ésto agregamos que un avaluó comercial en nuestro país, requiere en promedio de

seis comparables, terminamos entonces conformándonos con una foto de la fachada, una

llamada telefónica donde se nos informa escuetamente las características principales del

inmueble, los metros cuadrados de construcción (dato que debemos tomar como cierto

por no poder constatar), las dimensiones del terreno, el nombre del informante (es requi­

sito también), y luego, lo más importante: el Precio de Venta que pide el propietario, que

sabrá Dios de donde lo obtuvo: si contrató a un valuador, si lo dedujo su vecino, etc.

Por éstos y otros motivos, el valuador no puede darse el lujo de tomar como buena ésta

información. Debe (a mi juicio) al contrario, hacer sus propias conjeturas y es analizando

primeramente, a través del Enfoque Físico, como debería hacer su primer y más meticulo­

so cálculo de Valor. Por supuesto que no podemos ignorar el mercado, pero tampoco

permitir que nos influya "a priori" .

"Pocas profesiones tienen, con la experiencia, un mayor enriquecimiento en sus resulta­dos como la del valuador. Cada uno de los trabajos que se le presentan requiere de esa experiencia u "olfato profesional" que salva los incontables escollos de una valuación"35

35 - MARTINELLI, LA EXPERIENCIA, FACTOR FUNDAMENTAL DE UNA VALUACIÓN

43

El costo esta precedido de costos anteriores y éste a su vez es integrante de costos posteriores.

"En la cadena de procesos que definen la productividad de un país, el costo de un concre­

to hidráulico por ejemplo, lo constituyen los costos de los agregados pétreos, el aglutinan­

te, el agua para su hidratación, el equipo para su mezclado, etc,etc. Este agregado a su

vez, se integra de costos de extracción, de costos de explosivos, de castos de equipos,

etc., etc. Y nuestro concreto hidráulico puede a su vez ser integrante del costo de una co­

lumna, y ésta de una estructura, y ésta de un conjunto de edificios y éste de un plan de

vivienda, etc., etc".

Suárez Salazar Carlos, Ing Costo y tiempo en Edificación, 3^ edición, ed. Umusa, Noriega Editores 2^ reimpresión 2002

Por demás explícito el Ing Suárez Salazar. Yo retomaría mi humilde ejemplo del aplanado

de mezcla en muros, que a su vez está precedido por el costo básico del mortero cemen­

to-arena, y que la arena tiene un costo de extracción para el concesionario de la mina y

otro para el transportista, pero ésos costos no me importan a mí como productor de in­

muebles; una vez puestos en el sitio de los trabajos el precio que ellos me imponen lo

acepto como un costo para mí, y éste costo és mi punto de partida. Luego, como mi nego­

cio no es vender arena, sino metros cuadrados de aplanado, debo transformar ésta mate­

ria prima y agregarle mis propios costos directos e indirectos, añadir además el cargo por

financiamiento y la utilidad que pretendo para obtener así mi precio de venta de 1 m2 de

aplanado. Y así sucesivamente con todos y cada uno de los conceptos que conforman mi

producto terminado.

"el valor colectivo resulta de la interacción de las valoraciones individuales"

36 BABCOCK PRIMER CURSO DE TASACIÓN DE INMUEBLES

44

Costo indirecto

"Aquellos gastos que no pueden tener aplicación a un producto determinado. Es la suma

de gastas técnico-administrativos, necesarios para la correcta realización de cualquier

proceso productivo".

Suárez Salazar Carlos, Ing Costo y tiempo en Edificación, 3^ edición, ed. Llmusa, Noriega Editores 2 i reimpresión 2002

Los costos indirectos no los podemos "palpar" en el producto terminado, sin embargo son

indispensables para la realización de los mismos. Por ejemplo, si hablamos de un edificio,

solo vemos sus muros y sus espacios físicos funcionando. Más no podemos percibir con

nuestros sentidos los gastos administrativos que se tuvieron que hacer para llevarlo a ca­

bo, los trámites en las diversas dependencias que hubieron de efectuarse, los gastos de

renta de oficina, energía eléctrica, servicio telefónico, papelería, equipo de cómputo que

se requirió para efectuar dicha construcción. Amén de los sueldos y prestaciones que

hubo que hacer a contadores, administradores, secretaria, velador, mensajero, encargada

de aseo de la oficina y un sinfín de etceteras. Tampoco es palpable que para que tal edifi­

cio se construyera fué necesario el empleo de personal técnico calificado para su direc­

ción: ingenieros, arquitectos, topógrafos, sobrestantes, auxiliares, etc. También se requirió

una bodega temporal para albergar los materiales, hubo que contratar almacenistas y

veladores, quizá se construyó un comedor para el personal de obra y hubo que contratar

cocineras, quizá se rentaron sanitarios portátiles o hubo inclusive que construir dormito­

rios provisionales para el personal de campo. Y qué decir de los vehículos que se tuvieron

que utilizar para transportar a todos éstos personajes, desde camiones para transporte de

personal, camionetas pick up y todoterreno, combustibles, lubricantes, llantas y refaccio­

nes, gastos de mantenimiento y de renta o adquisición, seguros y fianzas para cada uno de

los vehículos, fianzas y garantías para soportar la seriedad de los contratos, gastos de con­

curso, gastos de representación, publicidad de la compañía constructora y un sinfín de

erogaciones que se antojan intangibles y que, sin embargo, nos es imposible palpar en el

edificio terminado. Los costos indirectos son a la obra, como el software a una computa­

dora. No los podemos palpar, pero son indispensables para el procesamiento del resulta­

do.

Como anécdota personal, en una ocasión, presentando un presupuesto a un cliente para

construir una casa-habitación, le hablaba Yo de los costosos (y engorrosos) trámites para

obtener la licencia de construcción y de los requisitos para ésta, tales como el proyecto, el

plano de permiso, la memoria de cálculo, el contrato del agua y drenaje, los costos de su­

pervisión que acontecerían, etc.

El cliente quedó asombrado de todo el tiempo y el dinero que tendría que gastar sin haber

siquiera puesto el primer ladrillo.

45

Costo directo.

"Aquellos gastos que tienen aplicación a un producto determinado. Es la suma de mate­

rial, mano de obra y equipo, necesarios para la realización de un proceso productivo".

Suárez Salazar Carlos, Ing Costo y tiempo en Edificación, 3¿ edición, ed. Umusa, Noriega Editores.2a reimpresión 2002.

Se podría decir que los costos directos son hasta cierto punto palpables, es decir los ladri­

llos que conforman los muros, el concreto y el acero que conforman los entrepisos y azo­

tea de nuestro edificio, los cristales y la cancelería, las puertas, los pisos y recubrimientos,

todos y cada uno de los msumos que dan forma al producto terminado, incluyendo sus

fletes y costos de acarreo hasta el sitio de los trabajos, los sueldos pagados al personal

obrero también conforman el costo directo, el equipo y la herramienta necesarios para la

ejecución de los trabajos, la maquinaria ligera o pesada que se haya requerido directa­

mente también forma parte de estos costos. Los combustibles, refacciones y manteni­

miento, así como los sueldos de sus respectivos operadores, requeridos por los equipos y

maquinaria de construcción también conforman estos costos directos.

Los costos directos son pues a la obra, como el hardware a una computadora, es decir, son

la parte física, dura, palpable, percibible y por tanto imprescindible

Costo indirecto de operación

"Es la suma de gastos que, por su naturaleza intrínseca, son de aplicación a todas las obras

efectuadas en un tiempo determinado (año fiscal, año calendario, ejercicio, etc.)".

Suárez Salazar Carlos, Ing Costo y tiempo en Edificación, 3^ edición, ed Limusa, Noriega Editores.2^ reimpresión 2002.

Nos quiere decir el autor que, éste costo es el que requiere una empresa para operar, es

decir, para subsistir. Y es diferente para cada empresa porque depende principalmente de

su tamaño y del número (y monto) de las obras que es capaz de realizar en un año. Es de­

cir, supongamos que una empresa "X" se compone de un administrador, una secretaria,

un chofer, dos residentes (arquitectos), un velador y un sobrestante. Y una empresa "Y"

que se compone exactamente del mismo personal que la primera. Una de ellas es capaz

de agenciarse diez obras en un año por un monto de diez millones de pesos, mientras que

la otra solo consigue cinco obras por un monto de cinco millones de pesos en el mismo

período.

Obviamente que el costo de operación de la primera es 50% más eficiente que el de la

segunda, puesto que, con el mismo personal fué capaz de efectuar el doble de trabajo que

la segunda. Por tanto se puede decir que. mientras menor sea el costo indirecto de opera­

ción de una empresa, más eficiente es ésta. Y viceversa: mientras mayor sea éste costo,

menos eficiente y por tanto, menos competitiva será.

46

En los tiempos actuales, la tendencia (o más bien urgencia) de las empresas constructoras

es la optimización de sus recursos tanto humanos como materiales. Hoy menos que nunca

se pueden dar el lujo de ser incompetentes, por tanto, procuran mantenerse debidamente

informadas y actualizadas buscando la manera de reducir a toda costa sus costos de ope­

ración.

Costo indirecto de obra

" Es la suma de todos los gastos que, por su naturaleza intrínseca, son aplicables a todos

los conceptos de una obra en especial".

Suárez Salazar Carlos, Ing. Costo y tiempo en Edificación, 33.edición, ed ümusa, Noriega Editores.2a reimpresión 2002

Con ésto nos sugiere el autor que, cada obra posee características peculiares que la hacen

única, diferente de las demás, así la ejecute la misma empresa Los factores que producen

ésta diferencia pueden ser tan variados como: la distancia de la obra a la oficina central, la

accesibilidad vial a la obra, el clima predominante en la zona donde se realizarán los traba­

jos (éstos son determinantes en el rendimiento del personal y afectan los costos directos),

la temporada del año, la simplicidad o complejidad del proyecto, la existencia o no de ma­

teriales y mano de obra en el lugar, necesarios para el proyecto en particular, el tiempo

que se demorará dicha obra, las costumbres de la gente de la zona, las cuestiones de polí­

tica laboral, etc

En conclusión, los porcentajes de costo indirecto aplicables a cada obra son siempre dife­

rentes, puesto que, como cada avaluó de un bien es un caso particular cada vez, así una

obra siempre es diferente de otra.

Costo directo preliminar

" Es la suma de material, mano de obra y equipo, necesarios para la realización de un sub­

producto ".

Suárez Salazar Carlos, Ing. Costo y tiempo en Edificación, 32 edición, ed ümusa, Noriega Editores 2a reimpresión 2002

El término subproducto en el caso de la construcción de un edificio, podría ejemplificarse

como el análisis del costo de un mortero que a su vez formará parte de un aplanado.

También podría ser el análisis del costo de un concreto que a su vez formará parte de una

columna o de una cubierta.

También podemos hablar del costo de una cimbra (molde) de madera, que posteriormen­

te utilizaremos como parte del costo de una trabe, de un muro de concreto, de un ele-

47

mentó estructural equis. Es decir, los costos directos preliminares convienen ser analiza­

dos, siempre y cuando intervengan de manera repetida en análisis posteriores.

Costo directo final.

" Es la suma de material, mano de obra, equipo y subproductos para la realización de un

producto ".

Suárez Salazar Carlos, Ing. Costo y tiempo en Edificación, 33.edición, ed. Llmusa, Noriega Editores.2¿ reimpresión 2002.

Es decir, aquí ya integramos tanto los costos directos como los preliminares.

Así pues, un costo directo final podría ser por ejemplo: un metro cuadrado de muro de

concreto armado de 12 cm. de espesor, cuyos costos preliminares son: la cimbra, el acero

yel concreto.

Entendiendo que, a su vez la cimbra es un costo preliminar que se conforma por madera,

clavos, alambre recocido o alambrón para su sujeción, diesel como lubricante y desmol­

dante, habilitado, mano de obra, colocación y descimbrado.

El acero puede estar compuesto por varillas de diferentes diámetros, alambre recocido

para su sujeción, mano de obra para habilitar sus cortes y dobleces e instalación en el sitio

donde quedará permanentemente.

El concreto a su vez puede estar conformado por los agregados pétreos (arena y grava), el

aglutinante (cemento gris), el agua, aditivos de ser necesarios (acelerante, impermeabili­

zante, retardante, fluidizante, etc.), el equipo para mezclarlo (revolvedora), el personal

para elaborarlo y colocarlo.

Cuando alguien indaga a un habilidoso sobre sus técnicas de tasar, responden con va­guedades tales como "la experiencia", "el golpe de vista", "el olfato", "el feeling", "la uni­versidad de la calle"; nadie piense que minimizamos su capacidad para bien tasar. A ve­ces es tan precisa que ningún tasador empírico o científico podría superarlos. Lo verdade­ramente cuestionable de la mera habilidad no es tanto los resultados en áreas muy estre­chas, sino la esterilidad para transmitir sus técnicas a otros. Incluidos sus más inmediatos colaboradores.

MANUAL DEL TASADOR. BUENOS AIRES ARGENTINA CHANDIAS MARIO EDUARDO ING. htip ://www. enunblQQ.com/eltasadorpamDeano/

48

capítulo 2

Marco legal.

Leyes que rigen la Valuación en México.

Sería muy extenso y por tanto tema a tratarse por separado el asunto de las Leyes que

rigen de manera directa e indirecta a la valuación inmobiliaria en nuestro País, son tantas

que me limitaré de la forma más breve pasible a enunciar las más relevantes haciendo una

pequeña pero concisa puntualización de la manera en que afectan a nuestra especialidad.

Sólo por darnos una idea, en el curso propedéutico de valuación tomo I del CIME (colegio

de ingenieros mecánicos electricistas) se mencionan de manera enunciativa, más na

limitativa, alrededor de 93 (noventa y tres) leyes y reglamentos de nuestro País, que, de

una forma u otra tendremos que consultar un día en el ejercicio de nuestra profesión. Esto

convertiría al valuador en un verdadero abogado experto en derecho civil, penal,

mercantil, etc. Éste mismo curso propedéutico inicia su apartado legal con la siguiente

frase que llamó mi atención:

"A lo largo de la vida. Los valuadores en nuestro país han realizado una constante lucha para lograr su independencia. Sólo a través de un auténtico Estado de Derecho es posible construir los mecanismos jurídicos que nos darán certidumbre y seguridad en el goce de nuestros derechos y ejercicio de nuestra actividad".

¿De quién luchan por independizarse los valuadores? más adelante nos quedará muy

claro.

2.1 Constitución política de los Estados Unidos Mexicanos.

Es importante hacer notar que, antes de la revolución mexicana, el concepto de propiedad

era un término casi exclusivo de la burguesía, pues, nada más para darnos una leve idea

valga saber que: para 1910 en la mayoría de los estados de nuestro país, casi el 95% de las

familias rurales carecían de tierras (no se diga de otros inmuebles), mientras que el 1% de

la población era propietaria del 70% de la tierra cultivable.

Vamos entonces a partir de nuestra Carta Magna (1917), Ella no estrictamente nos rige en

cuanto a valuación se refiere, sin embargo, en ella están plasmados los derechos

fundamentales relativos a la propiedad, por tanto, y dado que la valuación es una

actividad cien por ciento relativa a la propiedad y a los derechos ejercidos sobre ésta, me

parece por tanto nuestro punto de partida.

Esto no significa de ninguna manera que antes de esta fecha no haya habido en nuestro

país acontecimientos importantes en lo que a intercambio de bienes se refiere, pues

49

hemos de recordar que " el sistema financiero mexicano se instituyó formalmente

mediante la promulgación de la ley general de instituciones de crédito el 19 de marzo de

1897, que concernía a las instituciones de crédito existentes, a las empresas aseguradoras,

a las compañías de fianzas, a los almacenes generales de depósito y, en cierto grado a las

bolsas de valores y a quienes operaban como agentes".37

37.- Enciclopedia de México, secretaría de educación pública y compañía editora de enciclopedias de México, 1987, tomo

II, pág.84S

El Art. 27 de nuestra Constitución, promulgada el 5 de febrero de 1917 constituye la

piedra angular de toda legislación vigente que se refiera a la tierra, regímenes de tenencia,

modalidades de uso y usufructo, explotación, concesión de derechos, formas de tasación

impositiva y a toda consideración agraria, de uso del suelo urbano y catastral.

Art. 5 de nuestra Constitución en sus capítulos I, IV, V, VI y Vil regula el libre ejercicio de

las profesiones, incluida obviamente la del Valuador. Al respecto dicta:

ARTÍCULO 5.- PARA EL EJERCICIO DE UNA O VARIAS ESPECIALIDADES, SE REQUIERE AUTORIZACIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE PROFESIONES, DEBIENDO COMPROBARSE PREVIAMENTE:

1.- HABER OBTENIDO TÍTULO RELATIVO A UNA PROFESIÓN EN LOS TÉRMINOS DE ÉSTA LEY;

2.- COMPROBAR, EN FORMA IDÓNEA, HABER REALIZADO ESTUDIOS ESPECIALES DE PERFECCIONAMIENTO TÉCNICO CIENTÍFICO, EN LA CIENCIA 0 RAMA DE LA CIENCIA DE QUE SE TRATE.

Art. 123. Toda persona tiene derecho al trabajo digno y socialmente útil.

2.2 Banco de México.

A raíz de la promulgación de la ley general de Instituciones de crédito el 19 de marzo de

1897, que concernía a las Instituciones de crédito existentes, se fijaron los procedimientos

para la creación de los bancos, tanto nacionales como extranjeros. El art. 113 de esa ley

atribuyó a la secretaría de hacienda la facultad de vigilar a todas las instituciones de

crédito por medio de interventores que designaba a cada banco o institución.

Un poco de historia...

Con la efervescencia de la revolución de 1910, éstos bancos se descapitalizaron, la emisión de bilimbiques, billetes Impresos y puestos en circulación sin ningún respaldo en reservas metálicas, suscitó caos, inflación y el cierre de bancos. Para restablecer el orden, en 1915 se creó la comisión reguladora e inspectora de instituciones de crédito, para examinar y calificar el estado financiero de los bancos.

Hacienda nombró un consejo de incautación de bancos. Esta comisión incautó y liquidó los bancos peninsular de Yucatán, oriental de México, Mercantil mexicano y los de Hidalgo,

50

Guerrero, Querétaro, San Luis Potosí, Jalisco, Colima y Tamaullpas por haberse excedido en la emisión de bilimbiques. El 3 de abril de 1916 se creó la Comisión monetaria, que absorbió las funciones de la antigua comisión de cambio y moneda establecida en 1905. Éste fué el primer antecedente del Banco de México. El 1 de septiembre de 1925 inició sus actividades el Banco de México como institución central, encargada de emitir billetes, regular la circulación de la moneda y el cambio externo; operar como banco de reserva y en la práctica, operar como cámara de compensación.

2.3 Comisión Nacional Bancaria y de Valores (de los avalúos y los peritos).

El 24 de diciembre de 1924 el flamante gabinete de Plutarco Elias calles turnó una serie de

medidas complementarias a favor del desarrollo económico del país mediante la

promulgación de la ley general de instituciones de crédito, establecimientos bancarios,

que también creó la Comisión Nacional Bancaria.

La Comisión Nacional Bancaria nació como un órgano desconcentrado de la SHCP, dotada

de la autonomía y facultades necesarias para vigilar el cumplimiento de las disposiciones

legales relativas a la organización y operación del sistema bancario, proponer a la SHCP

criterios para reglamentar de manera eficaz las operaciones bancarias en el país, practicar

inspecciones a las Instituciones, formulary publicar las estadísticas bancarias nacionales;

así como para actuar como cuerpo consultivo de las autoridades hacendarías. El 15 de

julio de 1925 se publicó el Reglamento de la Ley sobre la comisión Nacional Bancaria (que

en aquel momento tenía seis meses de existencia y mes y medio después el 1 de

septiembre de 1925 inició sus actividades el Banco de México.

Entre el progresivo incremento de funciones y facultades reguladoras de supervisión que

en el curso de los años fue atribuyéndose a la CNB no aparece la función de regular la

valuación inmobiliaria. Los primeros indicios de que esta función normativa y reguladora

constituye un atributo a la Comisión son sus propias circulares. La regulación de la

valuación inmobiliaria fue considerada de manera natural como una actividad propia de la

comisión en virtud de la formalidad legal que exige toda transacción sobre bienes

inmuebles.

Como podemos ver, la regulación de la valuación inmobiliaria mediante reglas,

procedimientos, lineamientos técnicos, formatos y tablas ha evolucionado en el curso del

tiempo de la mano con el establecimiento de controles sobre la figura del valuador como

profesional especializado en ésta materia.

51

Anteriormente era la CNBV la institución oficial que registraba y acreditaba a los

interesados en ser peritos valuadores en la especialidad de inmuebles, lo que suponía que

quienes se especializaban en la materia tenían la habilidad para manejar de manera

adecuada un formato, así como una metodología de la Valuación. Cuando ésta

acreditación dejo de ser atributo de la CNBV, el gobierno del D.F. como autoridad fiscal de

la capital del país asumió a través de la tesorería el registro y autorización a las personas

físicas y morales para la práctica del avalúo. De ahí que los peritos valuadores,

instituciones de crédito y sociedades civiles acreditadas para el ejercicio de la valuación,

debieran regirse por la normatlvidad del código financiero del D.F.

Por otra parte, la autoridad dejó abierta la posibilidad de que los valuadores presentaran

su propio formato de avalúo, para que la autoridad fiscal-la tesorería del GDF- aceptara o

rechazara la petición del registro como valuador.

Conviene tener presente que el gobierno del Distrito Federal dependió del poder ejecutivo

federal durante la mayor parte del siglo XX hasta el 30 de noviembre de 1997 en que se

ocupó de normar y regular la valuación inmobiliaria en atención de un conjunto de

Intereses propios de todo gobierno local: el valor y el uso del suelo, el sistema tributario

sobre los bienes inmuebles y las transacciones comerciales que implican la compra-venta

y el alquiler de los predios y edificios.

El año de 1991 fue determinante para que la valuación inmobiliaria fuera el centro de la

atención de dos instituciones que iniciaron una gran actividad reguladora sobre la

materia. El DDF por medio de la Tesorería por un lado, y por otro la CNBV de la Secretaría

de Hacienda y Crédito Público.

El entonces DDF por medio de la secretaría general de planeaclón y evaluación, la

tesorería, la subtesorería de catastro y padrón territorial, el 7 de enero de 1991 publicaron

en la gaceta oficial del DDF el manual de procedimientos y lineamientos técnicos de

evaluación inmobiliaria y de la autorización de sociedades y registro de peritos

valuadores. Éste manual entró en vigor al día siguiente el 8 de enero de 1991 y anuló, por

decreta, toda la normatividad anterior a ésta fecha. El contenido esencial de los 44

artículos de éste manual ha permanecido inalterado, sólo ha variado en las ediciones

posteriores el valor unitario del suelo y de las construcciones.

El 18 de marzo de 1991 la CNBV emitió las circulares 1103 y 1104, la primera estableció las

disposiciones de carácter general para la formulación de avalúos y registro de los peritos

valuadores. La segunda circular presentó el formato y el instructivo que durante muchos

años fué básico para la elaboración de avalúos, tanto de terrenos baldíos como de

52

terrenos y construcciones. Ésta normatividad tuvo vigencia para toda la república

mexicana, éstas circulares iban dirigidas a todas las instituciones de crédito que

practicaban avalúos. Ése formato, con muy pocos ajustes, también permanece vigente

hasta nuestros días (última edición mayo 2005).

La diferencia en la fecha de emisión de éstos formatos, el de la tesorería del GDF y el de la

CNBV, fué de dos meses y una semana. El de la CNBV establecía una metodología para

realizar avalúos.

Fué la CNBV la institución que estableció las reglas generales para los avalúos

inmobiliarios que se practicaron durante muchos añas. En el cap. IV de la guía de avalúos

de la propia comisión, estableció que el cuerpo del avalúo debía justificar la aplicación de

valores unitarios, fuentes de consulta, investigaciones de mercado, criterios de valuación

o todos aquellos conceptos que en forma determinante incidan en el avalúo y se hagan

resaltar en éste apartado.

Dada la índole cambiante del mercado inmobiliario, la CNBV ponía al día periódicamente

sus disposiciones mediante circulares. Durante cierto tiempo, éstas circulares tuvieron

vigencia y fué costumbre que el número de la circular vigente, es decir, la de más reciente

emisión, se volviera familiar entre quienes estaban involucrados en el mercado

inmobiliario.

A continuación hé realizado un extracto de la circular 1118 de la CNBV relativo a los

valores de reposición nuevo y neto de reposición:

Valor de Reposición Nuevo (V.R.N.)

Se entiende como el costo estimado a precios de la fecha de referencia de un bien nuevo, formando parte de una unidad productiva, que pueda prestar un servicio igual o similar al del bien que se está valuando, más las erogaciones en que se incurriría por concepto de derechos y gastos de importación, fletes, maniobras de instalación, de ingeniería, de detalle, etc. No se incluye ingeniería básica tiempo extra ni descuentos en los precios de los materiales.

Valor Neto de Reposición (V.N.R.)

Se entiende como el valor que tienen los bienes en la fecha de referencia y se determina a partir del Valor de Reposición Nuevo, disminuyendo los efectos debidos a la vida consumida respecto de su vida útil total, estado de conservación y grado de obsolescencia relativa para la empresa.

53

1.5 De los métodos para la determinación del Valor Neto de Reposición (V.N.R.)

Los métodos que se deben adoptar en la práctica para la determinación del V.N.R. pueden ser:

a) Método de la línea recta directo, el cual contempla asignación de valores a cada factor de depreciación o demérito en forma directa, según el bien a valuar.

b) Método de la línea recta ponderado el cual contempla asignación de valores a cada factor de depreciación o demérito, al cual previamente se le consideró una importancia determinada según el bien a valuar.

Ambos métodos se representan por las siguientes expresiones matemáticas:

A) V.N.R. = V.R.N.! (1-n/N) x F.C. x F.O.] b) V.N.R. = V.R.N. [l-[(n/N) (A) + F. C. (B) + F. O. (C)]]

Donde:

V.N.R. es el Valor Neto de Reposición de un bien a la fecha en que se practica el avalúo.

V.R.N. es el Valor de Reposición Nuevo de un bien que incluye los gastos de instalación que se tendrían que cubrir en ésa fecha, para que el bien a valuar opere en condiciones normales.

"n" es el número de años de vida consumida en términos de producción y económicos de un bien, los cuales no necesariamente equivalen a la edad resultante por simple diferencia entre la fecha de referencia del avalúo y su fecha de adquisición.

"N" es la vida útil total que se estima tendrá un bien en términos de producción y económicos y en condiciones de operación normales.

F.C; F.C. son los factores de conservación o mantenimiento. F.O.; F.O. son los factores de obsolescencia.

A.B.C. son las ponderaciones consideradas a criterio por los valuadores.

Valor de Reposición Nuevo.

Éste valor se determina por medio de cotizaciones o precios estimados de bienes iguales o equivalentes; o bien, se determina a través de los índices específicos del bien o sus componentes según su origen y de acuerdo a la rama industrial a la que pertenezca el bien avaluar.

En ningún caso se deben utilizar los índices publicados por el Banco de México.

La aplicación de éstos criterios debe llevarse a cabo en tal forma, que el valuador obtenga, para el avalúo inicial el 100% de los valores mediante cotizaciones o precios estimados de los bienes principales.

Se entiende como precios estimados aquellos valores o cotizaciones que de manera informal, pero con una variación razonable respecto de una cotización formal, son obtenidos en la práctica por los valuadores.

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A estos valores, se deben agregar todos los gastos que se tendrían que cubrir en la fecha de referencia del avalúo, por concepto de derechos y gastos de importación, fletes, maniobras, gastos de instalación por concepto de obra civil, mecánica y eléctrica. Su determinación se obtiene mediante montos estimados en forma absoluta o como cantidad relativa (porcentaje) del valor de reposición según sea el caso.

"n" vida consumida.

Se determina tomando en cuenta la información proporcionada por la empresa según sea su fecha de adquisición y de acuerdo a la investigación del valuador durante la inspección física, para conocer realmente el tiempo de vida consumida en términos de producción y económicos.

En caso de que el valuador no conociera la fecha de adquisición del bien, tendrá que formular una estimación basada fundamentalmente en la información escrita que proporcione la empresa durante la inspección física.

"N" Vida útil total.

La vida útil total que se estima tendrá un bien, se determina por medio de boletines especializados, consulta de proveedores y de la experiencia directa del valuador y la empresa.

Para los casos en que los bienes a valuar tuvieran una vida consumida mayor al promedio determinado, como se indica en el párrafo anterior, el cálculo de la vida útil total se obtiene en base a la Vida Útil Remanente que se le estime al bien en términos productivos y económicos.

Desde el punto de vista financiero, la vida útil total es el período en que un bien es económicamente productivo.

F.C; Factor de Conservación.

El estado de conservación se determina según estimación del valuador conjuntamente con la empresa, durante la inspección física de los bienes, tomando en cuenta el tipo de desgaste a que se vé sometido el activo, así como el tipo de mantenimiento que recibe, auxiliándose de la opinión de proveedores y técnicos especializados.

F.O.; Factor de Obsolescencia.

El tipo de obsolescencia se determina según estimación del valuador conjuntamente con la empresa durante la inspección física de los bienes, auxiliándose de la opinión de proveedores y técnicos especializados. La obsolescencia puede ser por causas técnico/funcionales y/o económicas.

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2.4 La Sociedad Hipotecaria Federal.

El 30 de diciembre de 2002 el Diario Oficial de la Federación publicó la siguiente ley, cuyo

título en apariencia no tiene que ver con la valuación, sin embargo fue el momento en que

se definió con mayor precisión el perfil del valuador- al cuál llama Valuador Profeslonal-

en la fracc. IX del art. 3. Mediante la definición, el artículo establece requisitos

profesionales y de actualización de conocimientos para ejercer ésta función. Uno de los

requisitos implicó el establecimiento de un registro actualizado de valuadores bajo el

control de distintas instituciones. He aquí tres fracciones del Art. 3 que se refieren a la

función vaíuadora:

Para los efectos de ésta Ley se entiende por:

IX.- Valuador Profesional a la persona que cuenta con cédula profesional de post grado en

valuación expedida por la Secretaría de Educación Pública y que se encuentra autorizada

para tal efecto por la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C.

X.- Controlador. Es el valuador profesional que tiene poder especial para firmar en

nombre y representación de la unidad de valuación correspondiente a los avalúos que

ésta certifique;

Xl.-Unidad de valuación. Es la persona moral que se encuentra inscrita como tal en la

sociedad Hipotecaria Federal S.N.C.

Aquí se empieza a legislar con mayor contundencia y claridad la actividad valuatoria en el

marco Legal.

Por otra parte, el Art. 46 fracc. XXII de la Ley de Instituciones de Crédito autoriza a los

bancos para practicar avalúos con igual fuerza probatoria que la que legalmente ofrecen

los hechos por corredores públicos o peritos. Por tanto, los avalúos bancarios, los avalúos

de corredor público y los avalúos de un perito valuador, tienen exactamente la misma

fuerza legal y probatoria.

Así mismo, el Art. 48 de la misma Ley previene que los servicios de las instituciones de

crédito se sujetarán a lo dispuesto por la Ley Orgánica del Banco de México, quien

mediante circulares, en marzo de 1988 emitió las reglas para la formulación de avalúos.

Debido a la amplísima gama de la actividad valuatoria, existe la necesidad de

especialización de cada una de las ramas, así por ejemplo, para la especialidad en

valuación inmobiliaria residencial o comercial en los avalúos bancarios se aplican las

circulares 1201,1202 y la 1492 de la CNBV.

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Para los avalúos agropecuarios, se deberán observar los criterios y principios de cada

institución, los cuales deben estar validados en la CNBV.

Para avalúos de Maquinaria y Equipo, apegarse a la circular 1462 de la CNBV. Entre otros

principios y criterios generalmente aceptados.

2.5 La Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (CABIN hoy INDAABIN).

La Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales tiene por objeto practicar los avalúos de bienes inmuebles propiedad de la nación, que lo sean por naturaleza o por disposición de ley, siempre y cuando en la operación sean parte las dependencias y entidades de la administración pública centralizada y paraestatal y determinar el monto de la renta que éstas últimas deben cobrar o pagar por los inmuebles que den o tomen en arrendamiento.

A continuación se transcriben y comentan algunos apartados relevantes de éstas normas.

Cabe aclarar que son muchas las disposiciones respecto de la valuación de inmuebles

propiedad de la nación, por lo que, se enunciarán de la manera más breve posible y

únicamente las que aluden a la legalidad del avalúo, del valuador y de las metodologías y

procedimientos técnicos para la elaboración de dichos avalúos.

NORMAS CONFORME A LAS CUALES SE LLEVARAN A CABO LOS AVALÚOS Y JUSTIPRECIACIONES DE RENTAS A QUE SE REFIERE LA LEY GENERAL DE BIENES NACIONALES

CAPITULO I

DISPOSICIONES GENERALES

Primera.- Las presentes Normas tienen por objeto:

I. Regular la realización de avalúos, justipreciación de rentas y trabajos valuatorios a nivel de consultoría, previstos en los artículos 143 y 144 de la Ley General de Bienes Nacionales, con excepción de la valuación de los bienes muebles, a que se refiere el artículo 132, párrafo quinto de la Ley; II. Definir el contenido de las metodologías, criterios y procedimientos de carácter técnico que debe emitir el Titular del INDAABIN, por medio de los cuales se deben practicar los avalúos, justipreciaciones de rentas y trabajos valuatorios a nivel de consultoría de bienes nacionales; III. Establecer los requisitos, capacidad profesional y técnica y obligaciones a cargo del valuador de bienes nacionales.

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CAPITULO III

DEL VALUADOR DE BIENES NACIONALES

Décima.- Corresponde al valuador de bienes nacionales llevar a cabo los avalúos, justipreciaciones de rentas y trabajos valuatorios a nivel de consultoría en los términos de los artículos 143 y 144 de la Ley y de conformidad con lo establecido en las presentes Normas, así como en las metodologías, criterios y procedimientos de carácter técnico. Décima Primera.- Los peritos valuadores de las instituciones de crédito y los especialistas en materia de valuación con cédula profesional expedida por autoridad competente, acreditarán su capacidad profesional y técnica ante el promovente con la siguiente documentación:

I. En su caso, copia certificada del certificado o constancia de perito valuador emitida por un colegio de profesionistas registrado ante autoridad competente; II. Copia certificada de la cédula profesional de especialista en materia de valuación expedida por autoridad competente;

III. En su caso, constancia de asistencia a las clínicas, seminarios o cursos referidos a la norma Vigésima séptima, y IV. Curriculum Vitae.

CAPITULO V

DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO Y DE LA SOLICITUD Y PRÁCTICA DEL AVALÚO, JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA O

TRABAJO VALUATORIO A NIVEL DE CONSULTORÍA

Décima Octava.- El INDAABIN establecerá el procedimiento administrativo a que deberá

sujetarse el promovente en las solicitudes de servicio de avalúos, justipreciaciones de

rentas y trabajos valuatorios a nivel consultoría, desde la requisición del formato de solicitud de servicio hasta la entrega del Dictamen Valuatorio al promovente.

Décima Novena.- En la solicitud de servicio así como en el respectivo contrato de prestación de servicios profesionales, sin perjuicio de lo que establece el artículo 45 de la

Ley de Adquisiciones, Arrendamientos y Servicios del Sector Público, el promovente

señalará el uso que se pretende dar al Dictamen Valuatorio y el t ipo de bien materia de éste último.

El valuador de bienes nacionales establecerá en su dictamen el propósito, la finalidad, la

metodología, el criterio y el procedimiento de carácter técnico que corresponda. En caso de presentarse alguna duda o discrepancia respecto de las solicitudes de servicios

valuatorios a instituciones de crédito o a ios especialistas en materia de valuación con cédula profesional expedida por autoridad competente, el promovente dará intervención

al INDAABIN, a efecto de que resuelva en definitiva lo procedente.

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Vigésima.- En la realización del avalúo, justipreciación de renta o trabaja valuatorio a nivel de consultoría, el valuador de bienes nacionales deberá apegarse a los conceptas de uso, propósito y finalidad que se encuentren en el Glosario de Términos a que se refiere la Norma Cuarta.

CAPITULO VI

DEL DICTAMEN VALUATORIO

Vigésima Segunda.- Para documentar el valor a que se refieren los artículos 143 y 144 de la Ley, se deberá emitir un Dictamen Valuatorio que será firmado por los responsables de su emisión, conforme a lo siguiente:

I. En el INDAABIN, por los Integrantes del respectivo Cuerpo Colegiado de Avalúos y el perito valuador o el personal técnico asignado del propio Instituto;

II. En las instituciones de crédito, por el funcionario responsable del área de avalúos, así como por el perito valuador encargado de su realización;

III. Cuando se trate de especialistas en materia de valuación con cédula profesional expedida por autoridad competente, exclusivamente por ellos, y

IV. En el caso de los corredores públicos, respecto de la valuación de los bienes muebles a que se refiere el artículo 132, párrafo sexto de la Ley, exclusivamente por ellos.

El Dictamen Valuatorio surtirá efectos legales únicamente para el uso y la finalidad señalados en el mismo.

Vigésima Tercera.- El valuador de bienes nacionales, bajo su estrícta responsabilidad, hará constar en el Dictamen Valuatorio las circunstancias, condiciones limitantes o cualquier otra particularidad o características que afecten el valor del bien materia de valuación.

CAPITULO Vil

DE LA ACTUALIZACIÓN Y DIFUSIÓN

Vigésima Séptima.- El INDAABIN deberá mantener actualizadas las metodologías, criterios y procedimientos de carácter técnico, así como realizar clínicas, seminarios o cursos con objeto de promover que los avalúos, justipreciaciones de rentas y trabajos valuatorios a nivel consultoría se realicen de acuerdo con la normatividad aplicable.

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CAPITULO VIM

DEL CÓDIGO DE ÉTICA DEL PROCESO VALUATORIO

Trigésima.- El INDAABIN difundirá y promoverá entre los valuadores de bienes nacionales la aplicación del Código de Ética del Proceso Valuatorio, elaborado por el propio Instituto con el propósito de lograr el más alto grado de ética profesional en el ejercicio de la práctica valuatoria, y coadyuvar en la protección y control del patrimonio nacional. Trigésima Primera.- El Código de Ética del Proceso Valuatorio estará disponible en la página de Internet del INDAABIN (www.indaabin.gob.mx).

CAPITULO IX

DE LAS SANCIONES

Trigésima Segunda.- Los servidores públicos, incluyendo a los peritos valuadores integrantes del Padrón Nacional de Peritos del INDAABIN cuando se les asignen trabajos valuatorios por parte del Instituto, serán responsables de cualquier violación a las presentes Normas, así como a las metodologías, criterios y procedimientos de carácter técnico a que se refiere la Ley, y estarán sujetos a las sanciones previstas en la Ley Federal de Responsabilidades Administrativas de los Servidores Públicos.

México, D.F., a 15 de septiembre de 2006.- El Secretario de la Función Pública, Eduardo Romero Ramos.- Rúbrica.

2.6 Reglamento de la Ley de obras públicas y servicios relacionados con las mismas.

A continuación, comentaremos acerca del reglamento de ésta Ley, no porque tenga que ver directamente con la valuación de inmuebles, sino por motivos de que en Ella se establecen con mucha claridad técnica las definiciones de costos y precios unitarios, de los cuales tanto hemos estado hablando durante el desarrollo de éste trabajo. Además de abordarlos desde el punto de vista normativo.

Es ésta ley la que norma la licitación, promoción y ejecución de la gran mayoría de los edificios públicos, infraestructura educativa, de salud, hidráulica, eléctrica, agroindustrial, de comunicaciones y transportes, etc. Que conforman el patrimonio de todos los mexicanos; y que, en ocasiones, le corresponde valuar al INDAABIN o le toca auditar al órgano de fiscalización, o le corresponderá en un momento dado a las autoridades municipales y estatales evaluar su infraestructura física para poder acceder a créditos de orden federal o internacional.

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Advierto aquí, en la valuación de la obra pública, sin duda un buen nicho futuro para los valuadores, porque, con el interés participativo de la iniciativa privada conjuntamente con los gobiernos estatales y municipales se han generado ya interesantes proyectos de coinversión.

El Ing. Javier Martínez Díaz, valuador del estado de Jalisco, comenta en su artículo "infraestructura igual a calidad de vida"38 la importancia para las ciudades de valuar la infraestructura con la que cuentan con el fin de elaborar diagnósticos financieros a mediano y largo plazo para generar más obra y mantener la existente. También comenta:

" en municipios denominados como ciudades medias, suele existir mayor equipamiento, ya que algunos de ellos cuentan con plantas de tratamiento de aguas residuales y ya se tienen algunas experiencias de participación del sector privado en la prestación de éste servicio, relacionadas con la concesión para la operación, conservación y mantenimiento de las plantas, y como la fuente de pago son las tarifas que se establezcan para recuperar la inversión, la Valuación tiene un papel importante, ya que es imprescindible llevar a cabo un estudio de factibiiidad financiera y que, en su caso justifique la decisión de emprender o no un proyecto de privatización ".

lo anterior nos permite concluir que la infraestructura instalada es susceptible de valuarse con diferentes propósitos y aunque no existe la cultura de los gobiernos, principalmente el municipal, en conocer el valor de su patrimonio, es importante impulsar ésta herramienta que reconoce la rentabilidad de la infraestructura que posee y que forma parte del patrimonio de la población ".

Después de ésta breve introducción iniciamos pues con las normativas y definiciones del reglamento de la ley de obra pública. Nota importante: por cuestiones de abreviar, se ha recortado el contenido de algunos artículos, sustrayendo lo más esencial, sin alterar ni tergiversar claro está, el mensaje principal del mismo. Si es del interés del lector consultar el texto completo, la Ley y su reglamento se encuentra disponible de manera digital en el sitio de internet que se cita al final.

38.- Martínez Díaz Javier Ing., página 31, revista multiplica, dic.2007, año 3, num.29

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CAPÍTULO SEXTO

ANÁLISIS, CÁLCULO E INTEGRACIÓN DE LOS PRECIOS UNITARIOS

SECCIÓN I GENERALIDADES

Artículo 154.- Para los efectos de la Ley y éste Reglamento, se considerará como precio unitario, el Importe de la remuneración o pago total que debe cubrirse al contratista por unidad de concepto terminado, ejecutado conforme al proyecto, especificaciones de construcción y normas de calidad.

El precio unitario se integra con los costos directos correspondientes al concepto de trabajo, los Costos indirectos, el costo por financiamiento, el carao por la utilidad del contratista y los cargos Adicionales.

Artículo 156.- El análisis, cálculo e integración de los precios unitarios para un trabajo determinado, deberá guardar congruencia con los procedimientos constructivos o la metodología de ejecución de los trabajos, con los programas de trabajo, de utilización de personal y de maquinaria y equipo de construcción; debiendo considerar los costos vigentes de los materiales, recursos humanos y demás Insumos necesarios en el momento y en la zona donde se llevarán a cabo los trabajos, sin considerar el Impuesto al Valor Agregado, todo ello de conformidad con las especificaciones generales y particulares de construcción y normas de calidad que determine la dependencia o entidad.

Artículo 157.- Los precios unitarios de los conceptos de trabajo deberán expresarse por regla general en moneda nacional, salvo en aquellos que necesariamente requieran recursos de procedencia extranjera; las dependencias y entidades, previa justificación, podrán cotizar y contratar en moneda extranjera. Las unidades de medida de los conceptos de trabajo corresponderán al Sistema General de Unidades de Medida; cuando por las características de los trabajos y a juicio de la dependencia o entidad se Requiera utilizar otras unidades técnicas de uso internacional, podrán ser empleadas.

Artículo 158.- En los términos de lo previsto en el penúltimo párrafo del artículo 59 de la Ley, el Catálogo de conceptos de los trabajos únicamente podrá contener los siguientes precios unitarios: I. Precios unitarios originales, que son los precios consignados en el catálogo de conceptos del Contrato, que sirvieron de base para su adjudicación, y

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II. Precios unitarios por cantidades adicionales o por conceptos no previstos en el catálogo original del contrato.

SECCIÓN II EL COSTO DIRECTO

Artículo 159.- El costo directo por mano de obra és el que se deriva de las erogaciones que hace el Contratista por el pago de salarios reales al personal que interviene en la ejecución del concepto de Trabajo de que se trate, incluyendo al primer mando, entendiéndose como tal hasta la categoría de cabo o Jefe de una cuadrilla de trabajadores. No se considerarán dentro de este costo, las percepciones del Personal técnico, administrativo, de control, supervisión y vigilancia que corresponden a los costos Indirectos.

El costo de mano de obra se considerará por jornada de ocho horas, Incluirá todas las prestaciones derivadas de la Ley Federal del Trabajo, la Ley del Seguro Social, Ley del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores o de los Contratos Colectivos de Trabajo en vigor.

Factor de salario real "Fsr", se calcula de acuerdo con la siguiente expresión: Sr = Sn * Fsr

Artículo 160.- Para los efectos del artículo anterior, se deberá entender al factor de salario real "Fsr", Como la relación de los días realmente pagados en un período anual, de enero a diciembre, divididos entre los días efectivamente laborados durante el mismo período. Debiendo ajustar el factor de salario real utilizado en la integración de los precios unitarios.

Artículo 161.- En la determinación del Salario Real no deberán considerarse los siguientes conceptos: Aquellos de carácter general referentes a transportación, instalaciones y servicios de comedor, campamentos, instalaciones deportivas y de recreación, así como las que sean para fines sociales de carácter sindical; Instrumentos de trabajo, tales como herramientas, ropa, cascos, zapatos, guantes y otros similares; la alimentación y la habitación cuando se entreguen en forma onerosa a los trabajadores; Los viáticos y pasajes del personal especializado que por requerimientos de los trabajos a ejecutar se tenga que trasladar fuera de su lugar habitual de trabajo. El importe del o los conceptos anteriores que sean procedentes, deberán ser considerados en el análisis de los costos indirectos de campo correspondiente.

Artículo 162.- El costo directo por materiales és el correspondiente a las erogaciones que hace el contratista para adquirir o producir todos los materiales necesarios para la correcta ejecución del concepto de trabajo, que cumpla con las normas de calidad y las especificaciones generales y particulares de construcción requeridas por la dependencia o entidad.

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Los materiales que se usen podrán ser permanentes o temporales, los primeros son los que se Incorporan y forman parte de la obra; los segundas son los que se utilizan en forma auxiliar y no pasan a formar parte integrante de la obra. En este último caso se deberá considerar el costo en proporción a su uso.

El costo unitario por concepto de materiales se obtendrá de la expresión: M = Pm * Cm

El costo básico unitario del material se Integrará sumando al precio de adquisición en el mercado, los de acarreos, maniobras, almacenajes y mermas aceptables durante su manejo. Cuando se usen materiales producidos en la obra, la determinación del precio básico unitario será motivo del análisis respectivo.

Artículo 163.- El costo directo por maquinaria o equipo de construcción es el que se deriva del uso correcto de las máquinas o equipos adecuados y necesarios para la ejecución del concepto de trabajo, de acuerdo con lo estipulado en las normas de calidad y especificaciones generales y particulares que determine la dependencia o entidad y conforme al programa de ejecución convenido. El costo por maquinaria o equipa de construcción, es el que resulta de dividir el importe del costo Horario de la hora efectiva de trabajo, entre el rendimiento de dicha maquinaria o equipo en la misma Unidad de tiempo.

Artículo 164.- Los costos fijos de maquinaria y equipo, son los correspondientes a depreciación, inversión, seguros y mantenimiento.

Artículo 165.- El costo por depreciación, es el que resulta por la disminución del valor oríginal de la maquinaria o equipo de construcción, como consecuencia de su uso, durante el tiempo de su vida económica. Se considerará una depreciación lineal, es decir, que la maquinaria o equipo de construcción se deprecia en una misma cantidad por unidad de tiempo.

Artículo 166.- El costo por inversión, es el costo equivalente a los intereses del capital invertido en la maquinaria o equipo de construcción, como consecuencia de su uso, durante el tiempo de su vida económica.

Artículo 167.- El costo por seguros, es el que cubre los riesgos a que está sujeta la maquinaria o Equipo de construcción por siniestros que sufra. Éste costo forma parte del costo horario, ya sea que la maquinaria o equipo se asegure por una compañía aseguradora, o que la empresa constructora decida hacer frente con sus propios recursos a los posibles riesgos como consecuencia de su uso.

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Artículo 168.- El costo por mantenimiento mayor o menor, es el originado por todas las erogaciones necesarias para conservar la maquinarla o equipo de construcción en buenas condiciones durante toda su vida económica.

Artículo 169.- Los costos por consumos, son los que se derivan de las erogaciones que resulten por el uso de combustibles u otras fuentes de energía y, en su caso, lubricantes y llantas.

Artículo 170.- El costo por combustibles, es el derivado de todas las erogaciones originadas por los consumos de gasolina y diesel para el funcionamiento de los motores de combustión interna de la maquinaria o equipo de construcción.

Artículo 171.- El costo por otras fuentes de energía, es el derivado por los consumos de energía Eléctrica o de otros energéticos distintos a los señalados en el artículo anterior. La determinación de éste costo requerirá en cada caso de un estudio especial.

Artículo 172.- El costo por lubricantes, es el derivado por el consumo y los cambios periódicos de aceites lubricantes de los motores.

Artículo 173.- El costo por llantas, es el correspondiente al consumo por desgaste de las llantas durante la operación de la maquinaria o equipo de construcción.

Artículo 174.- El costo por piezas especiales, es el correspondiente al consumo por desgaste de las piezas especiales durante la operación de la maquinaria o equipo de construcción.

Artículo 175.- El costo por salarios de operación, es el que resulta por concepta de pago del o los salarios del personal encargado de la operación de la maquinaria o equipo de construcción, por hora efectiva de trabajo.

Artículo 176.- El costo por herramienta de mano, corresponde al consumo por desgaste de herramientas de mano utilizadas en la ejecución del concepto de trabajo.

Artículo 177.- En caso de requerirse el costo por máquinas-herramientas se analizará en la misma forma que el costo directo por maquinaria o equipo de construcción, según lo señalado en este reglamento.

Artículo 178.- El costo directo por equipo de seguridad, corresponde al equipo necesario para la Protección personal del trabajador para ejecutar el concepto de trabajo. Éste costo se calculará mediante la expresión:

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Artículo 179.- Costo por maquinaria o equipo de construcción en espera y en reserva, es el

correspondiente a las erogaciones derivadas de situaciones no previstas en el contrato.

SECCIÓN III EL COSTO INDIRECTO

Artículo 180.- El costo indirecto corresponde a los gastos generales necesarios para la ejecución de los trabajos no incluidos en los costos directos que realiza el contratista, tanto en sus oficinas centrales como en la obra, y comprende entre otros: los gastos de administración, organización, dirección técnica, vigilancia, supervisión, construcción de instalaciones generales necesarias para realizar conceptos de trabajo, el transporte de maquinaria o equipo de construcción, imprevistos y, en su caso, prestaciones laborales y sociales correspondientes al personal directivo y administrativo.

Para su determinación, se deberá considerar que el costo correspondiente a las oficinas centrales del contratista, comprenderá únicamente los gastos necesarios para dar apoyo técnico y administrativo a la superintendencia del contratista, encargada directamente de los trabajos. En el caso de los costos indirectos de oficinas de campo se deberán considerar todos los conceptos que de él se deriven.

Artículo 181.- Los costos indirectos se expresarán como un porcentaje del costo directo de

cada

concepto de trabajo. Dicho porcentaje se calculará sumando los importes de los gastos

generales que resulten aplicables y dividiendo ésta suma entre el costo directo total de la

obra de que se trate.

Artículo 182.- Los gastos generales que podrán tomarse en consideración para integrar el costo

Indirecto y que pueden aplicarse indistintamente a la administración de oficinas centrales

o a la administración de oficinas de campo o ambas, según el caso, son los siguientes:

I. Honorarios, sueldos y prestaciones de los siguientes conceptos: a. Personal directivo;

b. Personal técnico;

c. Personal administrativo;

d. Cuota patronal del Seguro Social y del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores;

e. Prestaciones a que obliga la Ley Federal del Trabajo para el personal enunciado en los Incisos a., b . y c ;

f. Pasajes y viáticos del personal enunciado en los incisos a., b. y c , y g. Los que deriven de la suscripción de contratos de trabajo, para el personal enunciado en los

Incisos a., b . y c ;

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II. Depreciación, mantenimiento y rentas de los siguientes conceptos: a. Edificios y locales; b. Locales de mantenimiento y guarda; c. Bodegas; d. Instalaciones generales; e. Equipos, muebles y enseres; f. Depreciación o renta, y operación de vehículos, y g. Campamentos; III. Servicios de los siguientes conceptos: a. Consultores, asesores, servicios y laboratorios, y b. Estudios e investigaciones; IV. Fletes y acarreos de los siguientes conceptos: a. Campamentos; b. Equipo de construcción; c. Plantas y elementos para instalaciones, y d. Mobiliario; V. Gastos de oficina de los siguientes conceptos: a. Papelería y útiles de escritorio; b. Correos, fax, teléfonos, telégrafos, radio; c. Equipo de computación; d. Situación de fondos; e. Copias y duplicados; f. Luz, gas y otros consumos, y g. Gastos de la licitación; VI. Capacitación y adiestramiento; Vil. Seguridad e higiene; VIII. Seguros y fianzas, y IX. Trabajos previos y auxiliares de los siguientes conceptos: a. Construcción y conservación de caminos de acceso; b. Montajes y desmantelamientos de equipo, y c. Construcción de instalaciones generales: 1. De campamentos; 2. De equipo de construcción, y 3. De plantas y elementos para instalaciones.

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SECCIÓN IV EL COSTO POR FINANCIAM1ENTO

Artículo 183.- El costo por flnanciamiento deberá estar representado por un porcentaje de la suma de los costos directos e indirectos y corresponderá a los gastos derivados por la inversión de recursos propios o contratados, que realice el contratista para dar cumplimiento al programa de ejecución de los trabajos calendarízados y valorizados por períodos.

El procedimiento para el análisis, cálculo e integración del costo por financiamiento deberá ser fijado por cada dependencia o entidad.

Artículo 184.- El costo por financiamiento permanecerá constante durante la ejecución de los trabajos, y únicamente se ajustará en los siguientes casos:

I. Cuando varíe la tasa de interés, y II. Cuando no se entreguen los anticipos durante el primer trimestre de cada ejercicio subsecuente al del inicio de los trabajos.

Artículo 185.- Para el análisis, cálculo e integración del porcentaje del costo por financiamiento se deberá considerar lo siguiente: I. Que la calendarización de egresos esté acorde con el programa de ejecución de los trabajos y el plazo indicado en la proposición del contratista; II. Que el porcentaje del costo por financiamiento se obtenga de la diferencia que resulte entre los Ingresos y egresos, afectado por la tasa de interés propuesta por el contratista, y dividida entre el costo directo más los costos indirectos.

Artículo 186.- Las dependencias y entidades para reconocer en el costo por financiamiento las Variaciones de la tasa de interés que el contratista haya considerado en su proposición, deberán considerar lo siguiente: El contratista deberá fijar la tasa de interés con base en un indicador económico específico, considerando en su caso los puntos que como sobrecosto por el crédito le requiera una institución crediticia, la cual permanecerá constante en la integración de los precios; la variación de la tasa, a la alza o a la baja, dará lugar al ajuste del porcentaje del costo por financiamiento, considerando la variación entre los promedios mensuales de tasas de interés, entre el mes en que se presente la proposición de! contratista, con respecto al mes que se efectúe su revisión.

Artículo 187.- Las dependencias y entidades para reconocer el ajuste al costo por financiamiento, cuando exista un retraso en la entrega del anticipo en contratos que comprendan dos o más ejercicios, en los términos del segundo párrafo de la fracción V del artículo 50 de la Ley, deberán considerar lo siguiente:

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I. Únicamente procederá el ajuste de costos en aquellos contratos que abarquen dos o más ejercicios; II. Para su cálculo, en el análisis de costo por financiamiento presentado por el contratista, se Deberá reubicar el importe del anticipo dentro del periodo en que realmente se entregue éste, y III. El nuevo costo por financiamiento se aplicará a la obra pendiente de ejecutar, conforme al Programa convenido, a partir de la fecha en que debió entregarse el anticipo.

SECCIÓN V EL CARGO POR UTILIDAD

Artículo 188.- El cargo por utilidad, es la ganancia que recibe el contratista por la ejecución del concepto de trabajo; será fijado por el propio contratista y estará representado por un porcentaje sobre la suma de los costos directos, indirectos y de financiamiento.

Este cargo, deberá considerar las deducciones correspondientes al impuesto sobre la renta y la Participación de los trabajadores en las utilidades de las empresas.

SECCIÓN VI LOS CARGOS ADICIONALES

Artículo 189.- Los cargos adicionales son las erogaciones que debe realizar el contratista, por estar convenidas como obligaciones adicionales que se aplican después de la utilidad del precio unitario porque derivan de un impuesto o derecho que se cause con motivo de la ejecución de los trabajos y que no forman parte de los costos directos e indirectos y por financiamiento, ni del cargo por utilidad. Únicamente quedarán incluidos, aquellos cargos que deriven de ordenamientos legales aplicables o de disposiciones administrativas que emitan autoridades competentes en la materia, como impuestos locales y federales y gastos de inspección y supervisión. Los cargos adicionales no deberán ser afectados por los porcentajes determinados para los costos indirectos y de financiamiento ni por el cargo de utilidad. Estos cargos deberán adicionarse al precio unitario después de la utilidad, y solamente serán Ajustados cuando las disposiciones legales que les dieron origen, establezcan un incremento o decremento para los mismos.

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Comentarios:

Resulta claro que la necesidad de legislar en torno a la valuación es evidente.

Principalmente debido a que los principales interesados (Bancos y demás instituciones

crediticias), requieren la certeza y la absoluta seguridad de que sus intereses no corren el

menor riesgo. Ésta ansiedad ha llegado a extremos tales como sugerir al valuador que

manifieste por escrito el precio de remate de tal o cual garantía, es decir, el precio mínimo

al que podría venderse en una situación de impago por parte del acreditado, con el objeto

de conocer el valor de liquidación del bien y prestarle en consecuencia. Acción que de

ninguna manera corresponde al valuador.

(Léase revista del valuador no.11 De fecha: año 4, 1er. Trimestre 2007,articulo "¿valor de

venta rápida?", autor: Torres Coto M.Julio E.ing. esp. En Valuación).

El escenario actual de la valuación en México se debate en dos principales vertientes:

primero, establecer las reglas para evitar que personas sin preparación profesional ejerzan

el oficio valuatorio y, segundo: obtener a toda costa la independencia del valuador

respecto de las instituciones que requieren sus servicios y que de alguna manera lo atan a

sus normativas y conveniencias.

El primer aspecto digamos que se está caminando a veces dos pasos adelante y uno atrás,

pero, aunque despacio, parece ir avanzando de forma positiva. Las leyes están

fomentando la exigencia de un respaldo profesional mediante la certificación de los

valuadores.

El segundo rubro es sin duda el más complicado, pues conlleva implicaciones

estructurales, de fondo y forma por demás complejas, pero que deben encararse y

resolverse de manera saludable para ambas partes.

Cuando el cliente es un particular no hay mayor problema en acotar las posturas de cada

parte, no así tratándose de una institución bancaria, la cual tiene estructurada mediante

formatos protegidos su forma de valuar, pero, además, en muchas ocasiones es la

principal, si no la única fuente de trabajo del valuador, el cual queda prendado y sujeto al

criterio y normatividad de tal institución. Un profesor recomienda: "no tengas todos los

huevos en una sola canasta", es decir, en la medida en que el valuador diversifique su

cartera de clientes, menos dependiente será de las presiones de cualquiera de ellos. Y por

tanto mayor libertad de actuar independientemente tendrá.

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Los yugos pues, que mencioné al inicio de éste capítulo, de los cuales anhela sacudirse el

valuador son, entre otros:

La tutela de los bancos y de la SHF, conseguir que el poder judicial solo empleé valuadores

profesionales al igual que todas las dependencias federales, estatales y municipales, evitar

que los notarios públicos usen valuadores incompetentes é inmorales.39

39.- De Garay y Coca Pablo, Ing. Miembro del colegio de valuadores profesionales de la costa de Sonora. Revista valuador profesional año 3, primer trimestre 2006.

Donde quiera que haya la necesidad de calcular un costo o verificarlo, investigar la conveniencia de conservar un bien físico o reemplazarlo, valorar un proyecto o compararlo con otros, estarán la valuación y el valuador. Dondequiera que haya una empresa estarán la valuación y el valuador cuya gestión se está convirtiendo en algo estructural dentro de la actividad empresarial. Dondequiera que se presente el problema de comparar magnitudes económicas: para intercambiar cosas, para prestar servicios,

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para modificar la titularidad de los dominios, estarán la valuación y el valuador.

40 .- MANUAL DEL TASADOR BUENOS AIRES ARGENTINA CHANDIAS MARIO EDUARDO ING

http :f/www. enunbloQ.com/eltasadorpampeariQ/

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Capítulo 3 Marco Normativo.

3.1 Normas y Procedimientos que rigen la Valuación en México.

En el capítulo anterior enunciamos y analizamos las principales leyes que rigen la Valuación en México, en éste apartado trataremos acerca de las normas, cuyo contenido es mucho más específico que el de las leyes. Es importante mencionar que existen las Normas Internacionales de Valuación como principal órgano regulador de las naciones, sin embargo y, para no extendernos tanto, puesto que no es el objetivo de éste trabajo, sólo mencionaremos algunos datos interesantes acerca de éste comité, antes de entrar de lleno a nuestras Normas Mexicanas devaluación. Para empezar diremos que las normas internacionales surgen como una necesidad de regular, homologar y unificar criterios para la valuación de bienes y activos, evitando confusiones en los procedimientos y criterios; Proponer que éstas valoraciones se realicen por profesionales en la materia. El comité Técnico se forma en 1981 en los Estados Unidos de Norteamérica. Luego cambia de nombre en 1994 tomando el nombre de Comité de las Normas Internacionales de Valuación (IVSC, por sus siglas en inglés), luego desde el 2003 el IVSC es una asociación inscrita, compuesta por asociaciones profesionales de valuación de todo el mundo y que se rige por unos estatutos. Sus objetivos son básicamente dos:

1.- Formular y publicar, en pro del interés público, normas de valuación de bienes y fomentar su aceptación mundial.

2.- Armonizar las Normas entre los Estados del mundo. Identificar y manifestar las diferencias en las declaraciones y/o aplicaciones de las Normas cuando éstas se presenten. El IVSC trabaja de manera conjunta con los Estados miembros y mantiene lazos con agencias internacionales tales como la Organización para la Cooperación y Desarrollo Económico (OCDE), el Banco Mundial, el Fondo Monetario Internacional (FMI), la Organización Mundial de Comercio (OMC), la Comisión de la Unión Europea y el Banco de Pagos Internacionales (BIS). El IVSC también mantiene una relación estrecha con organismos reguladores tales como el Consejo de las Normas Internacionales de Contabilidad (IASO), la Federación Internacional de Contadores (IFA) y la Organización Internacional de Comisiones del Mercado de Valores (IOSCO).

3.2 Normas Mexicanas de Valuación. También llamadas Normas Profesionales de Valuación, rigen el quehacer valuatorio en nuestro país, fueron formuladas y puestas en vigor a partir del 2001 por el Comité Técnico de Normalización Nacional en Materia de Información en Prestación de Servicios. (CTNNMIPS). Los propósitos de las normas mexicanas de valuación son:

Proteger el interés de los clientes fijando los requisitos bajo los cuales deben realizarse las valuaciones en todo el País.

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Auxiliar en la calificación del trabajo presentado por los valuadores individuales, sobre la base de los criterios objetivos fijados por éstas normas.

Unificar la práctica profesional de los valuadores mexicanos asociados en los diferentes Organismos gremiales existentes en la República.

Armonizar los principios de la práctica de Valuación en México con aquellos que se siguen por los valuadores de otros países.

Promover reglas uniformes de comportamiento en el seno de la profesión valuatoria, para definir las responsabilidades profesionales y legales, así como los límites de la responsabilidad civil.

Contribuir a formalizar los requerimientos y expectativas de los clientes con relación a los valuadores y permitir a éstos influir en el contenido de sus contratos y comisiones de Valuación.

Las Normas son congruentes con las que hasta la fecha han emitido, la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV) y el International Valuation Standards Committee (IVSC), de las que la formamos parte la mayoría de los valuadores. Se toman en cuenta, también, disposiciones que aplican los valuadores de otros países como los Estados Unidos de América, Canadá y Brasil, así como las adoptadas por las asociaciones de Valuadores en la Unión Europea. Debe hacerse énfasis en que estas normas son de carácter general y dinámicas. Deberán ampliarse y enriquecerse conforme las condiciones lo dicten. Igualmente se irá haciendo necesario desarrollar normas individuales adicionales cuando se lleguen a requerir en la práctica. El Código de Ética Profesional y Prácticas que Regulan el Ejercicio de la Valuación forma parte integrante de estas Normas. La aplicación de ese Código por cada uno de los Organismos existentes, habrá de ser la base fundamental para ordenar el comportamiento profesional de los miembros del gremio y cimentar el reconocimiento de nuestra profesión. Estas normas se conforman de 15 a 17 capítulos, los cuáles resumiré brevemente: El cap. I se refiere a la aplicación de dichas normas especificando quienes son las personas que se sujetarán a ellas, así como la naturaleza y condicionantes de los trabajos valuatorios. El cap. II define al valuador profesional, con todas las características éticas, profesionales y técnicas que debe observar, así como del comportamiento moral y el apego al derecho y

* al bienestar colectivo antes que al suyo propio. Ejerciendo su oficio de manera independiente y sin obtener beneficios, obsequios ni prebendas distintos de sus honorarios, mismos que no deberán estar condicionados al monto del valor resultante de los bienes que valúa.

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El cap. Ill define el Valor de mercado como base de valuación. Define también los diferentes apellidos del valor de mercado en base a diversos enfoques, por ejemplo:

• Valor de mercado para el uso existente, • Valor de mercado para un uso alterno, • Valor de mercado para uso óptimo (Uso mejor y más productivo), • Valor de mercado para venta forzosa, • Valor de mercado para venta futura,

Los enfoques de valor de mercado aplicables en cada caso dependerán de: • Los términos del contrato para el trabajo de Valuación. • El propósito del avalúo. • El estado del mercado y las características específicas relacionadas con el bien

en cuestión. • El valuador debe estipular y justificar en el informe de avalúo la categoría de

valor de mercado que ha adoptado. • El valuador deberá aconsejar a su cliente de las consecuencias de adoptar una

categoría de valor de mercado y los posibles resultados de adoptar una distinta.

El cap. Vil.- regula los procedimientos y criterios para el cálculo del área y volumen de los edificios. Se entiende por área bruta o área total de edificación la suma de las superficies que en cada nivel de un edificio están circundadas por muros, cualquiera que sea el material de que estén fabricados y cubiertas de manera permanente.

Se define como área neta o área útil la superficie que resulta de restar del área bruta aquella que en cada nivel ocupen los muros envolventes y divisorios permanentes. Es permisible determinar el área neta de edificación mediante medición directa en el sitio entre los paramentos interiores de los muros envolventes o divisorios. Cuando el avalúo se formule sobre la base de superficie neta determinada en ésta forma deberá, incluirse en el informe una cláusula que precise:

"El área ha sido calculada entre paramentos interiores de los muros perimetrales y divisorios del edificio."

El volumen de edificación se calculará conforme a las disposiciones que al efecto establezcan las normas oficiales aplicables, si las hubiere. Cuando se calcule el volumen de cualquier anexo que forme parte de un edificio, el Valuador deberá tomar en cuenta la parte proporcional de la superficie de tales anexos con relación a la superficie total del edificio conforme a las disposiciones legales vigentes. El informe valuatorio deberá incluir una explicación detallada en cuanto al método empleado para el cálculo del volumen de los anexos.

Las superficies de terreno, lotes y tierra cultivable deberán basarse en la información contenida en los registros catastrales y, a falta de estos, en la información de las escrituras.

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En caso de discrepancia entre las áreas que aparecen en los registros de catastro inmobiliario y la contenida en los libros del Registro Público de la Propiedad y de Comercio, el valuador deberá comunicarlo al cliente con el propósito de que se formule la corrección necesaria.

Si no se elimina la discrepancia a que se hace referencia en 5 para la fecha de elaboración del informe valuatorio, el Valuador deberá utilizar la información contenida en los registros catastrales. En tal caso, el Valuador deberá incluir en su informe una cláusula que estipule la superficie utilizada con una nota en la que se explique que las diferencias mencionadas en 5, no fueron eliminadas con antelación a la preparación del informe valuatorio.

Cap. VIII.- norma el criterio a considerar para la evaluación de los factores ambientales que influyen en el valor del bien a valuar, entre otros:

a) Vecindad con plantas industriales dañinas al medio natural, b) Emisión de polvos e impurezas, c) Ruido, d) Cauces de aguas subterráneas, e) Humedad y nivel de aguas friáticas, f) Socavones de minas, g) Falta de iluminación o asoleamiento, h) Efectos de contaminación química y radiológica, i) Vecindad de parques y áreas recreativas. j) Otros.

Cap. IX Trata sobre los inmuebles a valuar ubicados en el extranjero o fuera de la plaza del valuador. Mismo que deberá considerar:

Tablas de tipo de cambio, aún cuando el informe de avalúo deberá citar los valores tanto en la moneda local del país de ubicación del inmueble como en la moneda del país en que se formula el avalúo, estipulando las fechas, tipos de cambio y las fuentes de información en que se apoyo el Valuador en conexión con tales tipo.

El Valuador deberá incluir en su informe, información sobre las leyes impositivas del país en que el bien valuado se ubica, que afecten la venta o compra de ese inmueble. Si debido a esas leyes los costos de venta o compra del inmueble llegaran a ser tan altos que la cantidad total gastada o recibida por la compra o venta sería significativamente diferente del valor determinado para el inmueble, entonces ésto deberá claramente exponerse en el informe.

Cap. X Trata sobre los inmuebles a valuar con fines de garantía de préstamo. La valuación de inmuebles o derechos con base en los cuales se garantizan tales

créditos deberán realizarse sobre la base de valor de mercado. El Valuador siempre deberá determinar el valor de mercado para el uso actual, habida

cuenta de que: El Informe de Valuación deberá describir claramente el propósito y la base de la

valuación y si existen razones importantes el Valuador podrá modificar el concepto de valor de mercado siempre que las razones queden debidamente explicadas y justificadas en el mismo documento.

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El informe de avalúo, aparte de exponer el valor de mercado para uso actual puede incluir el valor de mercado para uso alterno del inmueble siempre que éste último sea consistente con el Plan de Desarrollo Urbano Local y se justifique con los cambios reales o potenciales de demanda que surjan de factores tecnológicos, sociales, de mercado,

El método de valuación que adopte el Valuador también depende del tipo de inmueble que constituirá la garantía. Si se trata de:

Terreno edificaciones y accesiones que produce un flujo de ingreso presente o futuro, la valuación se lleva a cabo de acuerdo al valor de mercado para el uso actual o anticipado, Terreno, edificaciones y elementos accesorios ocupados por el propietario y sus familiares, que no genera ingresos -la valuación se realizará sobre la base de valor de mercado para el uso actual.

Si el acreedor solicita al Valuador que aconseje sobre el monto máximo del crédito que puede otorgarse, éste puede basar su consejo en el valor del inmueble que ha de usarse como garantía del préstamo. Debe, sin embargo, hacer la estipulación de se trata de una cantidad basada en el valor del inmueble sin considerar otros factores o costos que pueden afectar el monto del préstamo otorgado.

los cap. XI y XII Respecto de la planta y maquinaria que se valúan como parte del inmueble principal:

Dependiendo del objeto del avalúo, puede ser necesario hacer en el informe de Valuación un desglose o distribución del valor entre los componentes individuales como sigue:

a) Terreno, edificio y elementos accesorios, b) Planta y maquinaria que forman parte del inmueble.

Deberá estipularse claramente en el reporte del avalúo que: El valor del inmueble en estudio se obtuvo como un todo y que el desglose de valores

es solamente una distribución convencional de ese valor total, que el valor derivado se refiere al inmueble incluyendo planta y maquinaria y la parte proporcional del valor no puede separarse del contexto y tratarse por separado.

En caso de separación de una partida, pieza o elemento de planta y maquinaria del inmueble, su valor o el valor del inmueble resultante cambiara y requerirá una nueva valoración.

El cap. XIII Respecto del contenido del informe del avalúo. El Informe de Valuación deberá formularse por escrito de manera clara reflejando la

posición objetiva y legal, contendrá toda la información necesaria para presentar el razonamiento y conclusiones del Valuador al llegar al valor del bien en estudio.

Todo Informe de Valuación deberá incluir: Objeto o Propósito de la Valuación- Ésto es la naturaleza de las instrucciones del

cliente, el uso que habrá de darse al avalúo y los requerimientos específicos del cliente con relación a la Valuación así como cualesquiera disposiciones legales que rijan al tipo de propiedad que ha devaluarse.

Sujeto de la Valuación - Descripción detallada de la propiedad indicando su ubicación, características, título de propiedad, facturas y uso legal. También se deberá indicar claramente el sujeto de la Valuación.

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Fecha de la Valuación y Fecha de la Inspección - El valor de la propiedad que se expresa en el Informe de Valuación se fija para una fecha determinada, A menos que resulte evidente de las instrucciones del cliente o por disposición legal, la Valuación deberá tomar en cuenta el nivel de valores a la fecha de Valuación. Sin embargo, el estado físico y legal del inmueble deberá tomarse a la fecha de inspección. Cualquier desviación con respecto a este principio deberá quedar claramente señalada en el Informe de Valuación.

Además el Informe o Certificado de Valuación deberá cubrir y hacer mención de los siguientes aspectos:

Base de Valuación: Como regla general será Valor de Mercado Abierto o Costo de Reposición. El Valuador

debe seleccionar la base de Valuación atendiendo a su objeto y a las exigencias legales y reglamentarias, cuidando de no dejarse influenciar en este aspecto por el cliente. Si el Valuador elige la adopción de una base de Valuación distinta a las recomendadas en estas Normas, deberá sustentar en detalle tal decisión. Si el valor para el uso existente difiriera notablemente de un valor de uso alterno y si el cliente tiene interés en el uso alterno el Valuador también deberá determinar el valor para el uso alterno.

Información y Suposiciones. El Valuador debe describir las fuentes, el tipo y las características de la información

usada para el avalúo. Estas pueden provenir de: Documentos, tales como las inscripciones en los registros de la Propiedad, de

Comercio, catastrales, documentación geodésica, fallos judiciales, fallos o determinaciones de autoridades administrativas, contratos civiles relacionados con los inmuebles, etc., en el caso de tratarse de este tipo de bienes; de notas de venta, facturas, pedimentos de importación, cotizaciones de proveedores, catálogos, etc., en tratándose de muebles, maquinaria y equipo y de los que sean pertinentes y utilízables, cuando sea otro tipo de bienes el que se valúa, Inspección local, que deberá ser realizada personalmente y documentarse en forma debida por el Valuador en la fecha que se precise en el Informe de Valuación. No se limitará a observación externa, sino que buscará determinar el tipo y características de la estructura y el grado de depreciación de los edificios, plantas, obras complementarias en el terreno y el uso que da al inmueble el propietario o el ocupante. Igualmente se buscará identificar la planta, las máquinas y piezas de equipo, estudiando sus condiciones de operación, edad y grado de obsolescencia. La inspección local que se realice en el predio deberá dar como resultado por lo menos:

descripción detallada, formalicen de una opinión sobre su uso óptimo, comparación con otros inmuebles, cuando sea el caso y con maquinaria y equipo

similar nuevo, en el estudio de valor de este tipo de bienes. La inspección local podrá no ser posible o de extensión limitada por las siguientes

razones: i).- Física - si los edificios hubieren sido demolidos o movidos o si el inmueble se

localiza en el extranjero y su inspección es imposible.

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¡i).- Legal - si se veda el paso al Valuador a la propiedad o al sitio en donde estén los bienes avaluar.

iii).- Contractual - si el acuerdo entre el cliente y el Valuador prevé la imposibilidad de realizarla inspección.

Cada una de estas circunstancias deberá anotarse y describirse en detalle en el Informe de Valuación. Si esta Valuación se prepara por más de un Valuador, deberá identificarse al Valuador que haya llevado a cabo la inspección local, señalándose la fecha en que se realizó ésta.

c) Información de terceros: la información obtenida de otros Valuadores, de organismos públicos, descentralizados o privados, agencias inmobiliarias, etc., puede ser fuente de información de apoyo para el Valuador. Si éste considera que la información obtenida debe ser verificada y no le es posible hacerlo, debe incluir una nota clara en tal sentido.

Condición Física - Si el inmueble objeto de Valuación incluye edificios, planta y obras accesorias, el Valuador deberá describir su condición física. Deberá estipular si se ha realizado un levantamiento estructural y los resultados de cualquier estudio de este tipo. También deberá evaluar y determinar la condición y comportamiento de la planta e instalaciones. Si detecta desgaste en la condición física del inmueble, habrá de hacer las deducciones apropiadas, dejándolas claramente indicadas en el Informe de Valuación.

En tratándose de maquinaria y equipo igualmente se deberá cuidar de verificar las condiciones físicas de cada pieza y de las partes críticas de cada una de ellas. El desgaste que detecte dará motivo a deducciones que se explicarán claramente en el Informe.

Designación del Inmueble. Cuando el avalúo se refiere a bienes inmuebles, antes de elaborar su trabajo, el

Valuador deberá determinar si el uso del inmueble es congruente con las disposiciones del Plan de Desarrollo Urbano correspondiente e indicar lo conducente en su informe. Si así lo instruye el cliente, el Valuador deberá determinar el uso mejor y más productivo del inmueble conforme a las previsiones del citado Plan y la viabilidad económica.

En casos específicos, por ejemplo los que surjan de la extensión del informe o por instrucciones del cliente, el Valuador puede emitir un informe resumido. Tal informe deberá contener sus conclusiones básicas con relación a los diversos elementos del informe completo. Solamente puede emitirse sobre la base de que existe un informe completo entendiéndose que forma parte integrante de aquel.

Cláusula de No Publicación El Informe de Valuación deberá incluir una cláusula estipulando que: a).- No puede publicarse en todo o en parte en documento alguno sin el

consentimiento escrito del Valuador y sin antes acordar con él la forma y el contenido de tal publicación,

b).- No podrá ser utilizado para ningún propósito u objeto diverso al estipulado en el Informe de Valuación.

8. Limitación de la Responsabilidad. El Informe de Valuación puede incluir cláusulas adicionales:

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a).- Modificando la responsabilidad del Valuador. En particular puede excluir cualquier responsabilidad con relación a vicios ocultos que no puedan ser detectados durante una inspección ocular o mediante el examen de documentación técnica o legal,

b).- Estipulando que cualquier descripción de las condiciones físicas de las construcciones, edificaciones y mejoras contenida en el Informe de Valuación no se basa en un estudio o levantamiento estructural.

9. Firma del Valuador o Valuadores La firma no solamente deberá indicar el nombre completo del Valuador, sino también

sus títulos, registros y acreditaciones. Un Valuador calificado o autorizado deberá indicar el número de su autorización o registro. El Valuador también deberá indicar el nombre de la Asociación profesional a la que pertenece. La firma del Valuador deberá aparecer directamente al calce de la Valuación.

Cap. XIV Sobre la actualización de las valuaciones. La actualización de una Valuación consiste en la preparación de un informe de

Valuación de alcance limitado con el objeto de revisar una Valuación anterior tomando en cuenta el periodo de tiempo transcurrido, cambios en el mercado inmobiliario o el de bienes sujetos a estudio, algún requisito para la exclusión o inclusión de ciertas suposiciones y otras circunstancias que afecten el cambio de valor de la propiedad que se estudia.

Tratándose de inmuebles, si el inmueble en cuestión ha sufrido cambios materiales, algún cambio en su situación legal, cambios de características o de uso como resultado de modificaciones al Plan de Desarrollo Urbano, no deberá actualizarse la Valuación anterior, sino realizarse una nueva Valuación.

El Valuador deberá rehusarse a actualizar una Valuación si ha de ser utilizada para un objeto o propósito distinto al propósito u objeto de la Valuación original o si el mercado correspondiente ha cambiado de manera tal que requiera la adopción de un método de Valuación diferente para llegar al valor actualizado.

Un Valuador puede actualizar una Valuación o parte de ella solamente cuando él haya realizado la Valuación original.

Si una Valuación actual ha de realizarse por dos o más Valuadores entonces, aún cuando uno de esos Valuadores haya realizado la Valuación anterior, aquella no podrá actualizarse. En tal caso la Valuación actual deberá considerarse como un trabajo nuevo.

La actualización de una Valuación siempre deberá ir precedida por una inspección ocular local del inmueble o de los bienes en cuestión, salvo que por razones válidas que el Valuador deberá ponderar y justificar, y que expondrá y explicará claramente en el Informe, no sea posible realizar tal inspección o si la Valuación ha sido hecha bajo supuestos especiales. Si no ha sido posible llevar a cabo la inspección de la propiedad o de los bienes en estudio o si el alcance de la inspección ha sido restringido, el Valuador indicará esta circunstancia en su Informe de Valuación.

...y otras cinco consideraciones importantes más.

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Comentarios.

Como mencionamos al principio, el código de ética del valuador, también se incluye en éstas Normas, sin embargo, las analizaremos por separado en el capítulo 3.4 de éste trabajo, un poco más adelante.

Respecto de la Normas Mexicanas o profesionales de Valuación, éstas son por demás explícitas y específicas, dejan muy pocos resquicios a la deriva, aunque, por supuesto, como sus propios autores lo señalan, están abiertas a la inclusión, modificación y mejoramiento constante por parte del gremio de la valuación en México.

Éstas normas son un esfuerzo conjunto de las diversas agrupaciones oficiales de valuadores en nuestro país, se revisaron y autorízaron entre 1995 y 1996 y su contenido ha servido de base para la creación y adaptación de las normas estatales de valuación de las diversas entidades federativas del País.

Nos corresponde a nosotros como valuadores profesionales, aportar nuestro granito de arena en lo que corresponde a su constante actualización, complementación é inclusión pero, sobre todo, y lo más importante, que seamos celosos del cumplimiento de las mismas, ya que, de no ser así, no existe esfuerzo que valga la pena.

3.3 Normas, boletines y procedimientos técnicos de Valuación del Indaabin.

Boletín Técnico # 1, mayo del 2004 Presentación

La Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales ha determinado publicar series de Boletines Técnicos con objeto de que sean un medio de difusión dirigido a todo el personal adscrito a las áreas de avalúos de esta Comisión, a los peritos valuadores registrados en nuestro Padrón Nacional de Peritos y a los Comisionados en los diversos Cuerpos Colegiados de Avalúos.

Vamos a mencionar brevemente el contenido de los principales boletines que emitió el Indaabin (antes Cabin), debido a la relevancia normativa que representan para la valuación en nuestro país.

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Boletín Técnico U 2, mayo del 2004 Uso, Propósito y Finalidad.

USO DEL AVALÚO: Es el tipo de aplicación que se le va a dar al dictamen del avalúo, como puede ser enajenación, expropiación, reexpresión de estados financieros, etc. En otras palabras, se entiende como la razón por la cual se necesita el estimado de valor. Es común al Perito Valuador y al Promovente solicitante del servicio.

PROPÓSITO DE UN AVALÚO: Es determinar el valor correspondiente al tipo de asignación de que se trate. Como puede ser estimar el Valor comercial, el Valor de Realización Ordenada, etc., Concepto de aplicación en el trabajo valuatorio del Perito.

FINALIDAD DEL DICTAMEN: Es el concepto que involucra el valor que se determina en apego al artículo 145 de la Ley General de Bienes Nacionales, en atención al uso que pretende darle al dictamen el promovente de la solicitud de servicio. Ejemplo: determinar el valor máximo de compra o determinar el valor mínimo de venta, motivo de una compra-venta que el promovente esté por realizar.

Boletín Técnico # 3, mayo de 2004.

3.4 Código de Ética del valuador de bienes nacionales.

• Bien Común La práctica valuatoria para la Administración Pública Federal involucra el patrimonio

de todos los mexicanos y se legitima cuando se procura por encima de los intereses particulares. Los trabajos valuatorios se elaborarán concluyendo con resultados independientes de los deseos o anhelos del solicitante, de organismos involucrados, instituciones públicas o privadas así como de terceros que pretendan poner sus intereses por encima del interés de la sociedad y el bien común.

• Justicia Es obligatorio conocer, cumplir y hacer cumplir la Constitución, las leyes, los

reglamentos y la normatividad aplicable al desempeño de las funciones asignadas así como aquellas relativas al ejercicio profesional.

• Honradez Siempre se asumirá una conducta que genere trabajos honestos y dignos de

credibilidad evitando que se presten a malas interpretaciones, sean fraudulentos o engañosos.

La valuación se realizará con rectitud, dignidad, honestidad, integridad e independencia, dentro de los más altos niveles de ética, técnica y buena voluntad, ya que conduciéndose de ésta manera, se fomentará la credibilidad de la sociedad en las instituciones públicas y contribuirá a generar una cultura de confianza y de apego a la verdad.

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• Transparencia Los trabajos valuatorios proveerán suficiente información para describir el trabajo

realizado, las conclusiones logradas y el contexto en el cual se lograron y toda la información obtenida y reportada deberá ser verídica, estar mencionada y relacionada, así como ser comprobable de tal manera que su lectura no induzca a errores o falsas interpretaciones.

Los avalúos incluirán una descripción clara y exacta del alcance de la asignación, la definición de valor empleada, y el uso que se le va a dar al trabajo, mencionando todas las suposiciones, escenarios hipotéticos, o condiciones limitantes que afecten directamente a la valuación, y en aquellos casos en que esto sea apropiado, indicando el posible efecto sobre el valor. Se deberán evitar conflictos de intereses entre los clientes, usuarios de los trabajos valuatorios, Peritos Valuadores, así como con sus familias, empresas, parientes, amigos, o asociados.

• Imparcialidad La práctica valuatoria se llevará a cabo con la más estricta independencia, objetividad,

e imparcialidad, sin prejuicios y sin acomodarse a los intereses personales de nadie. Se deberá exhibir un juicio objetivo e imparcial y justificar las razones para concordar o discrepar con las conclusiones del trabajo valuatorio.

• integridad Se actuará con honestidad, atendiendo siempre a la verdad. Todos los participantes en

el proceso valuatorio excluirán conductas, motivaciones e intereses que no sean los institucionales, llevando a cabo acciones de entrega diligente a las tareas asignadas y estando dispuestos a dar oportuna y esmerada atención a los requerimientos y trabajos encomendados, llevándolos a cabo pronta y oportunamente.

• Líderazgo Todos los participantes en el proceso valuatorio contribuirán a prestigiar la profesión

valuatoria y mejorar la calidad de los trabajos realizados. Se deberá dar ejemplo con el comportamiento y conducta personal. La actitud, actuación y desempeño construye la confianza de los ciudadanos en sus instituciones.

• Competencia La competencia del personal se logra mediante el estudio, la práctica, la experiencia y

la capacitación continua. Se establecerá un compromiso personal permanente de actualización y formación profesional, para lograr el cumplimiento de las responsabilidades con mayor calidad y productividad.

• Confidencialidad Se protegerá la naturaleza confidencial de la relación de la CABIN con todos los participantes en el proceso valuatorio. Se le dará al trabajo valuatorio, a la información contenida y a la generada por él, su carácter de confidencial.

. Igualdad Se actuará siempre en forma equitativa, sin conceder preferencias o privilegios

indebidos a persona alguna y sin tomar en cuenta deseos o intereses personales, dando a las personas un trato digno, cortés, cordial y tolerante.

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Capítulo 4

Teoría de la Valuación.

4.1 Teoría de la Valuación de Inmuebles.

El diccionario Larousse Universal define el acto de Tasar como el de poner precio oficialmente a ciertas cosas vendibles. Su sinónimo valorar tiene aproximadamente igual definición, aunque no figura en ella el término oficialmente. Pareciera que el acto de valorar puede estar a cargo de quien tenga idea del precio, pero el acto de tasar queda reservada para quienes haciendo ejercicio de un conocimiento y de una profesión que requiere cierta formación técnica avala o certifica ante los demás, el precio o valor de una cosa.- Hay quienes sostienen que el valor de un inmueble es distinto según el avalúo sea destinado a compraventa, garantía hipotecaria, pago de impuestos, etcétera.

La idea que prima es que pueden existir muchos caminos para hallar el valor, e inclusive que ése valor puede ser de distintos tipos (físicos, comerciales, de rentas, históricos, sentimentales), pero que el valor final, el precio de una cosa, en un mercado de libre oferta y demanda, es siempre uno sólo y surge de la inteligente ponderación o preponderancia de cualquiera de las facetas valorativas contempladas en el análisis.

Tampoco existen distintos valores según la mayor o menor profundidad con que se haya hecho el balance ponderativo de los antecedentes estudiados. Éste podrá dar mayor o menor peso o mayor o menor grado de seguridad al valor hallado, pero nunca una definición o calificación diferenciada. Un valor estimativo no debe considerarse ni mayor ni menor que el valor real razonado y documentado, sino, sencillamente, un número que ofrece menos seguridad de certeza que éste.-

Más que intentar definir el valor, importa destacar que es una abstracción, una generalización, una idealización de la realidad observable constituida por los precios:

Porque existen los precios se suponen los valores.-Por lo tanto, cualquier cuantifícación del valor sólo puede obtenerse a partir de un precio.-

Sólo hay precio, en sentido estricto, cuando hay intercambio efectivo de dos bienes (de los cuales uno de ellos es generalmente moneda), pero el concepto admite generalización en distintos niveles. Aparece así la idea de precio potencial (a la cual equiparamos el valor); el precio que tendría el bien en una compraventa libre, si ésta se produjera.-

"saber tasar es la clave, que tasar cualquiera sabe"-. Chandias Mario Eduardo ing.

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Principios y conceptos de valor.

4.2 principios fundamentales de la Valuación.

I. Principios

Valuar es estimar el valor económico que tiene un bien o un conjunto de bienes, en una fecha precisa, para un fin establecido. En función de lo expresado, pueden enunciarse los principios fundamentales de la Valuación:

a) Principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.

b) Principio de finalidad, según el cual la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración.

c) Principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.

d) Principio de probabilidad, según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables.

e) Principio de proporcionalidad, según el cual los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.

f) Principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.

g) Principio de sustitución, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél.

h) Principio de temporalidad, según el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.

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i) Principio de transparencia, según el cual el informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas.

j) Principio del valor residual, según el cual el valor atribuíble a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuíbles al resto de los factores.

Fuente. 7253 ORDEN ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de

determinados derechos para ciertas finalidades financieras

4.3 El Enfoque de Costos.-

Es el método para estimar el indicador de valor de una propiedad o de otro activo que considera la posibilidad de que, como sustituto de ella, se podría construir o adquirir otra propiedad réplica del original o una que pueda proporcionar una utilidad equivalente. Tratándose de un bien inmueble el estimado del valuador se basa en el costo de reproducción o reemplazo de la construcción y sus accesorios menos la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega comúnmente un estimado de la utilidad empresarial o las ganancias del desarrollador. El enfoque de costos refleja el principio de Sustitución, de Homogeneidad o Conformidad, de Cambio, de Progresión y Regresión, de Crecimiento, Equilibrio y Declinación y de Mayor y Mejor Uso. Es también conocido como método físico y se utiliza en la estimación del valor de un bien inmueble, considera la posibilidad de que, como sustituto de él, se podría construir o adquirir otro bien réplica del original o uno que pueda proporcionar una utilidad equivalente. Tratándose de un bien inmueble el estimado del valuador se basa en el costo de reposición o en su caso de reproducción de la construcción con todas sus instalaciones, elementos accesorios y obras complementarias, deduciendo la depreciación total (acumulada) y obsolescencias internas, sumando el valor del terreno cuando sea el caso y agregando todos los indirectos que cause el desarrollo inmobiliario además de los propios de la construcción. Las obsolescencias externas para el caso de seguros no son aplicables.

Valor de las construcciones Se debe de definir los distintos tipos de construcción cuantificados en sus superficies para poder definir los valores de reposición nuevos para cada tipo. De acuerdo a su edad y estado de conservación, se debe de aplicar las depreciaciones correspondientes para obtener los valores netos de reposición y al multiplicarlos por las áreas correspondientes, obtener el valor de las construcciones. Se deberán de clasificar los distintos tipos de construcción existentes, cuantificados en sus áreas para poder estimar los valores de reposición nuevos para cada tipo y que al multiplicarlos por las áreas correspondientes obtener el valor de las construcciones.

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Cuando por solicitud del promovente se requiera el dictamen de valor real, se estimará el valor neto de reposición para cada tipo que al multiplicarlo por las áreas correspondientes dará el valor solicitado.

Obsolescencias o apreciaciones

Este apartado del valor físico, se divide en internas y externas. Las internas corresponden a aquellos factores intrínsecos o propios del inmueble que demeritan el valor, y se dividen en curables e incurables por su monto económico o imposibilidad física de corregir. En el caso de apreciaciones u obsolescencias externas se atribuyen a factores sociales, políticos y económicos, que se deben de valorar para su aplicación al enfoque de costos.

Valor de mercado

Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de un bien en la fecha de la valoración, habiéndose verificado técnicamente las características del mismo, y suponiendo una comercialización adecuada, que existe al menos un comprador potencial y un vendedor correctamente informados, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente por un interés económico y sin un condicionamiento particular en la operación. El valor de mercado de un bien está siempre determinado por la intersección de sus curvas de oferta y demanda. La curva de demanda está dada por su costo de sustitución para los potenciales compradores.

El valor de mercado puede ser obtenido:

Comparando sus características físicas y técnicas con las de bienes similares cuyo valor se conoce, y ponderando luego la incidencia que puedan tener en su valor de mercado las diferencias detectadas. En función de los ingresos netos que él sería capaz de generar y de la tasa de rédito que se obtiene en ése mercado con bienes similares.

4.4 De los métodos o enfoques de la valuación.

La clásica y primaria división de métodos sigue siendo la de directos e indirectos y dentro de cada uno de ellos una amplia gama de matices definen distintos procedimientos que se aplican en la técnica operativa, tratando permanentemente de mejorarla, tecnificarla y haciéndola menos personal y subjetiva.-

A las ventajas de la mayor rapidez, lograda en los métodos indirectos se opone, sobre todo, en países de economías menos estables, la inseguridad y no permanencia de las rentas y la imprecisión de las tasas convenientes de aplicar­

se

Estimamos que si bien los métodos indirectos son necesarios como control y ante eventualidades que los hagan únicos, en la solución del problema, los métodos directos, comparativos, ofrecen mayor seguridad aunque, en general, a costa de una mayor laboriosidad.-

La valuación de un inmueble viene a ser un examen especial al que se somete un bien para estimar su valor en el mercado. Entre sus aplicaciones tenemos las operaciones de compraventa, la división y partición de herencias, la constitución de garantías hipotecarias, los contratos de arrendamiento financiero, la valorización de activos y otras.

En todos los casos, su finalidad es establecer un valor que, a juicio de peritos experimentados, será el equivalente del bien en moneda en el mercado inmobiliario, en las condiciones prevalecientes al momento de la pericia, y en una situación libre de influencias externas en la oferta y la demanda. El carácter estimativo de la valuación es coherente con su naturaleza, ya que sólo puede establecerse el precio real y exacto de un objeto mediante la transacción efectiva entre el comprador y el vendedor.

Los métodos para establecer el valor de un bien mediante una valuación varían de acuerdo con la finalidad de ésta. En nuestro medio son de uso genérico el método comparativo de mercado y el método de costos. Para explicar los alcances de ambos, vamos a analizar un ejemplo práctico.

Con el fin de determinar el precio de venta, el propietario de una vivienda sumó el costo promedio de la construcción más el valor del terreno. Asimismo, tomó la precaución de agregar los costos estimados por servicios profesionales, suministros públicos, trámites y otros. Por último, estimó un porcentaje de descuento por la depreciación atribuíble a los años de antigüedad de la casa y al desgaste por el uso normal. Al examinar sus sumas, nuestro amigo decidió hacer comparaciones. Así, comprobó que un vecino había vendido una vivienda similar a la suya a un precio inferior en 30% al que él determinó. Poniendo término a sus pesquisas, llegó a la conclusión de que las leyes de la aritmética no funcionan para el cálculo de precios en el mercado inmobiliario, llegando a afirmar que en este caso el total no es igual a la suma de las partes. La conclusión expuesta es válida si nos atenemos a la suma de los componentes materiales de un inmueble.

Sin embargo, en términos de valor agregado, los resultados sí son explicables. Basta considerar que existe una porción no tangible que forma parte del precio y que puede llegar a ser gravitante en un sentido u otro. Se consideran como factores de valor agregado las características de utilización y densidad del suelo, las condiciones del entorno, la intensidad de uso y otros. De éste modo, aunque dos terrenos puedan tener los mismos costos de urbanización por contar con idénticos servicios públicos, tendrá mayor valor agregado aquél en que se pueda construir un edificio comercial de varios pisos y no el apto para una vivienda de dos pisos.

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Asimismo, entre dos viviendas similares, tendrá mayor valor agregado la que se ubique en una zona con amplias y bien cuidadas áreas verdes, donde los vecinos provengan de un medio socioeconómico alto, que otra ubicada en un sector con condiciones divergentes. También se encontrarán diferencias entre el valor de un local comercial ubicado en una zona de alto tránsito vehicular y peatonal con elevado índice de ocupación del área, y otro situado en una zona de menor intensidad de uso. En términos de mercado inmobiliario, se considera que un predio tiene mayor valor comercial agregado en la medida que alcanza un precio más alto en comparación con otros de similares atributos materiales.

Este concepto es fundamental en inversiones inmobiliarias, ya que establece las pautas para la mayor o menor rentabilidad de un proyecto. Pero no todo es ganancia. El valor comercial agregado de un inmueble también se pierde sin cambiar en nada las características materiales. Esto explica por qué los terrenos y edificaciones del Centro Histórico de una Ciudad bajan de valor como consecuencia del deterioro urbano.

También se entiende por qué, en situaciones como la actual recesión económica, la oferta abundante y el descenso en la demanda obligan a reducir los precios siguiendo las leyes básicas de la economía. En tales condiciones, de nada nos sirve sumar los castos de producción de un inmueble para determinar su precio, pues invariablemente se cometerán errores. Por ése motivo las leyes del mercado dieron al protagonista de nuestro ejemplo la frustrante evidencia de que su propiedad tiene un valor que en la actual coyuntura está muy por debajo del costo y de sus expectativas.

Tenemos así definidos los dos métodos tradicionales de valuación. El método de costos está basado en los costos de producción de un inmueble, tal como se ha hecho en nuestro ejemplo. El método de mercado se basa en la comparación con los precios de venta de propiedades similares, tal como cuando el propietario compara con el precio de venta de la vivienda de su vecino. Lo expuesto nos lleva a la conclusión de que, para estimar valores de mercado, existe tan sólo una sencilla norma, que establece la comparación con los precios de bienes similares.

Por ello, si se desea conocer a cuánto puede venderse un inmueble, el valuador realiza una apreciación comparativa en base a las ofertas disponibles para casos similares, tomadas como muestra. El valor así definido es la mejor aproximación a la convertibilidad en efectivo del bien valorizado. En conclusión, el método comparativo de mercado es, por excelencia, el más adecuado para estimar el valor de compraventa de una propiedad.

4.5 Agentes Inmobiliarios vs. Valuadores.

La actividad del valuador es un apoyo técnico recomendable y necesario, tanto para agentes inmobiliarios como para compradores y vendedores. El valuador es un profesional especializado mediante estudios universitarios de postgrado, con los conocimientos adecuados para su labor refrendados por la experiencia.

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La valuación permite contar con un valor de referencia calculado mediante métodos científicos y en forma imparcial. Es de especial ayuda en los casos en que las expectativas de los propietarios impiden establecer un valor realista como base para la operación. Las expectativas son naturales, aunque inconvenientes, cuando se propone una operación de compraventa.

Generalmente, los vendedores asocian su propiedad a consideraciones de carácter subjetivo que en términos de mercado no representan valor agregado. Tal es la situación de los propietarios de inmuebles ubicados en zonas que han experimentado un proceso de declive, y que se aferran al recuerdo del periodo de bonanza que vivieron asociando el precio a circunstancias pasadas. Asimismo, las referencias a operaciones hechas por vecinos o amigos en una coyuntura económica diferente de la actual distorsionan las proyecciones de quienes, deseando vender sus propiedades, fijan precios elevados.

También son frecuentes requerimientos de liquidez que generan una relación entre el precio de venta y las necesidades del vendedor ajenas a las condiciones del mercado. Por parte de los compradores, otra gama de similares expectativas también se presenta como factor de distorsión.

Las expectativas descritas, comprensibles en el ánimo de vendedores y compradores, exigen a los agentes inmobiliarios esfuerzos destinados al fracaso. Sin embargo, los costos de tal fracaso son asumidos en su mayor parte por los mismos propietarios. Cuanto mayor es la distorsión en los precios, mayor es el período de oferta en el mercado, mayor el desgaste del proceso y menor la factibilidad de venta. En términos económicos, ésta distorsión genera importantes mermas.

Con relación a las tasas de rentabilidad, cada año de retraso en una venta significa una pérdida del 6 al 10% del valor de una propiedad, y, en función de las tendencias descendentes del mercado, el mismo período de retraso representa un 15% adicional de depreciación. Así, queda demostrado que el retraso en una operación puede significar la pérdida del 25% del valor real de un inmueble.

Indudablemente, el costo de las expectativas injustificadas es sumamente alto, aunque la mayoría de quienes optan por vender una propiedad no son conscientes de lo que están perdiendo hasta que es muy tarde para evitarlo. La participación del valuador para definir un precio de referencia otorga a vendedores y compradores la seguridad de negociar sobre la base de un valor equitativo y facilita a los agentes inmobiliarios la posibilidad de desempeñar sus servicios a partir de precios fundamentados que significan mayores posibilidades de venta. Como resultado, las operaciones se agilizan reduciendo el periodo de oferta y evitando la depreciación del bien. (Arq. Manuel Ferreyra Luque Asesoría Valuatoria.

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" No subestimemos a quienes mediante una experiencia de muchos años y un profundo conocimiento de determinada zona, les basta la rápida inspección ocular de un inmueble para fijar, con bastante aproximación, su valor; pero sí debemos poner bien en claro que la función de tasar no se debe concretar exclusivamente a hallar el valor de una cosa, sino en demostrar los fundamentos y el análisis ponderativo que nos condujo a él, para satisfacer a nuestros clientes, al juez o a la institución que nos ha pedido este valor" .-

"Saber tasar no significa -como muchos creen-tener un amplio conocimiento de valores actuales en distintas zonas de la ciudad o del país, sino saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes que finalmente conducirán al valor buscado".41

41 - MANUAL DEL TASADOR BUENOS AIRES ARGENTINA CHANDIAS MARIO EDUARDO ING

http://wwwenunblog.com/eltasadorpampeano/

La búsqueda de antecedentes es una de las primeras dificultades con que tropieza el valuador, y es en éste aspecto donde se debe transformar en un verdadero detective que detecta cuanta información puede ser útil a sus fines; Chandías lo ha repetido: sin información no hay valuación. Las ventas, elemento fundamental de comparación, deben ser fruto de una paciente búsqueda y esa búsqueda debe tratar que, en alguna medida, pueden haber hecho modificar el resultado de una libre oferta y demanda. Un rápido análisis a priori de ella permite intuir al tasador experimentado si se trata de un precio real o deformado por circunstancias especiales que son las que debe tratar de averiguar. Dichas circunstancias especiales pueden relacionarse a transferencias de dominio por división de condominio, aportes a sociedades, remates judiciales (en los que un sucesor tiene real interés en quedarse con la propiedad), ventas con excesiva o deficiente publicidad, tendencias a hacer figurar menores valores para evadir impuestos (prácticamente es uno de los problemas más grandes que existe en tasaciones: esa tendencia a evadir los impuestos, disminuir el valor de las ventas o a distorsionarlas). Por tales motivos resulta muy interesante la obtención de antecedentes en remates públicos, o de boletos originales de venta entre particulares, ya que de ellos surgen los valores unitarios sin las distorsiones que es frecuente observar con posterioridad en las escrituras traslativas de dominio.-

Como se ha dicho antes, la búsqueda de antecedentes de ventas se trasforma, a veces, en una verdadera tarea de investigación. La consulta a vendedores de la zona es un punto de partida conveniente, ya que ellos generalmente han participado en alguna operación, o lo orientan a algún colega que haya trabajado la zona que interesa. Los vendedores siempre están muy bien dispuestos para facilitar información al técnico o al profesional que busca antecedentes de ventas. Generalmente emiten también sus opiniones, las que pueden ser aceptadas o, en la mayoría de los casos, ser demasiado optimistas respecto del valor de la zona en que actúan. Es entonces cuando el tasador arterioso tiene que poner un coeficiente de prudente corrección a dichas opiniones.-

El reconocimiento del bien a tasar permite ubicar en la zona carteles anunciadores de ventas ya realizadas o futuras, así como también la ejecución de obras en construcción

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hacen presuponer una reciente adquisición del terreno y nos permite ubicar al propietario y solicitarle la información de compra, que es la materia prima más importante en la elaboración de un informe de valuación.-

Una rápida recorrida a los avisos de diarios del lugar, permite también orientarse en la búsqueda de operaciones o de ofrecimientos. En casos de ofrecimientos de ventas, un criterioso análisis de las condiciones ofrecidas para concretar esa operación, y un prudente coeficiente correctivo por tratarse de una venta en potencia -no realizada-permite suplir la falta de información concreta de ventas.-

Factores del valor

Sería largo enumerar los elementos informativos que el valuador debe obtener para elaborar un informe relacionado con datos generales de la zona y particulares del bien por valuar. Se pueden resumir, en la siguiente forma: en particular, zonal y/o en general, los que son necesarios al estudiar los antecedentes para el avalúo físico de un lote.-

Factores particulares inherentes al lote: Las dimensiones del frente, fondo y superficie, y si son medidas aptas para cocheras, para edificios en torres, etc., forma regular o irregular, factores a favor o en contra, orientación, etc. Es muy importante inclusive, imaginar un proyecto de edificio para poder ponderar los factores de orientación de un lote.-

La ubicación en la cuadra, la topografía del lote: El nivel respecto de la calle, si es bajo, si es alto, si exigirá un relleno, si será necesario un desmonte, o si el desnivel puede significar un beneficio arquitectónico, sacándole provecho, son factores que contribuyen a ir elaborando hábilmente la ponderación de los elementos de juicio que tenemos. La característica del suelo para cimentar es un antecedente que no siempre nos acordamos de averiguar, pero que tiene importancia. Hay muchas zonas donde construir un edifico o una estructura de concreto armado de varios pisos, implica la necesidad de ejecutar una cimentación con pilotes, que puede ser de costo mayor que el terreno mismo, de manera que es importante éste aspecto físico del terreno. No siempre es fácil averiguarlo de inmediato, pero hay formas de hacerlo mediante información municipal o de indagaciones oficiales, etc., donde inclusive nos pueden dar hasta la cota de profundidad a que deben hincarse los pilotes.-

En cuanto a los factores de carácter zonal, podemos mencionar: características de la zona en sus aspectos, residencial, comercial, industrial, etc.; las reglamentaciones de zonificación y alturas de edificios (aspectos cuya influencia es obvio recalcar).-

También hay que observar las tendencias del desarrollo comercial, el volumen de tránsito peatonal y de vehículos. En algunas tasaciones de cierta importancia conviene aportar la información concreta de la cantidad de peatones que pasan por hora por un determinado lugar, o por una determinada cuadra, para confirmar los fundamentos de un coeficiente

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de ubicación. Los servicios públicos de agua, cloacas, alumbrado común o a mercurio, y los tipos de pavimentos (de granito o liso), pueden hacer cambiar el valor de un lote.-

Por último, las vecindades pueden ser valorizantes o desvalorizantes (parque edificios de buena arquitectura, comercios o cementerios, talleres ruidosos, basurales, etc.).-

Y el tercer tipo, es el de los Factores que son de carácter general. Por ejemplo: el estado de la plaza inmobiliaria: cualquier situación de orden económico, inclusive la amenaza de períodos inflacionarios, puede crear una modificación total del mercado inmobiliario; porque basta solamente que la gente vislumbre una posibilidad de desvalorización monetaria, y entonces corre a poner a resguardo su capital. Como el mejor resguardo del capital es la inversión inmobiliaria, vuelven otra vea tonificarse las operaciones de ventas, tanto en terrenos como en propiedad horizontal. Es importante conocer también, como antecedente de carácter general las reglamentaciones municipales que autorizan la subdivisión de fracciones, ya que, en general, en todos los países las municipalidades se están haciendo exigentes en los requisitos para aprobar lotes, y resulta muy oneroso comprar una fracción y subdividirla para venderla en lotes.-

Los regímenes de locación de inmuebles (que congelan o limitan la renta de los inmuebles) tienen mucha importancia como factor de valorización, ya que desalientan las inversiones en este campo.-

La política fiscal respecto a préstamos promocionales para viviendas, conduce a un mayor valor de la tierra. Aspecto que se hace más notable en barrios en desarrollo de viviendas económicas.-

La desgravación impositiva a la edificación es una medida que produce un alza de valores de terrenos, de que se pone en vigencia, porque hay grandes empresas que no son inmobiliarias ni constructoras, pero a las que les conviene por desgravación impositiva, construir un inmueble y venderlo en propiedad horizontal, aunque sea al costo, pues la ganancia está en la desgravación. Eso trae aparejado entonces una gran demanda de lotes aptos para ese fin, y un alza en sus precios así como también una sensible baja en los valores de oferta de departamentos.-

4.6 El método físico en la valuación de inmuebles.

Los componentes intrínsecos son las principales características físicas del valor de un inmueble. Es decir, las características de una edificación, derivada de los materiales empleados en los acabados e instalaciones, influyen lógicamente en su valor.

Un análisis somero podría clasificar un edificio en suntuoso, de lujo, medio, económico o modesto, etc. Por otra parte, habría que determinar su estado de conservación, estableciendo así si es seminuevo, viejo, antiguo, etc.

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El diagnóstico dado sobre el estado de la edificación nos permitirá obtener conclusiones acerca de su aprovechamiento. Al tiempo, se podría determinar el tipo de obra necesario para rehabilitar su uso en las condiciones exigidas para sus similares de nueva construcción.

Es importante determinar la tipología a que corresponda una edificación, para que, en función de su nuevo uso, se pueda valorar el grado de aprovechamiento (en cuanto a superficies, distribución, instalaciones y unidades de obra) y, de esto, poder proceder a presupuestar las obras necesarias; en definitiva, saber cuáles serían los gastos de transformación.

COMPONENTES EXTRÍNSECOS.

Ubicación

El emplazamiento de un inmueble, es el factor Que más influye en su valoración. En efecto, ésta estará en función del interés que suscite, condicionado por su situación urbana. Dado que la influencia del costo del terreno sobre el costo total de la edificación y por consiguiente, su valor es muy elevado y, considerando que la situación es prácticamente la única condición que determina el costo de dicho solar, se deriva de todo ello que la ubicación es uno de los elementos fundamentales para el cálculo de dicho valor . El técnico debe hacer la valoración en función de la relación existente entre el costo del terreno y el nivel de demanda considerado tanto cualitativa como cuantitativamente.

Infraestructura y Servicios

Otro aspecto a considerar es el grado de dotación de la infraestructura, es decir, accesos, trazo, instalación sanitaria, (agua y red de alcantarillado) servicio eléctrico, telefónico, transporte público (autobuses, metro, ferrocarril, etc.).

Es evidente que el número y calidad de infraestructura nos darán una Importante referencia para efectuar la valoración de un solar o edificio.

En zonas de expansión muy recientes, es frecuente encontrarnos con que la infraestructura es deficiente o incompleta. Éste aspecto debe considerarse con atención.

Naturalmente, un inmueble (terreno ó edificación) que cuenta con una infraestructura completa y dotación de servicios, tiene dos ventajas a ponderar: Primero, el coste de las obras e Instalación está hecho, y segundo, el grado de desarrollo de la zona es mayor y por tanto comercialmente más atractivo.

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Finalidad

Otro factor que ejerce influencia en el valor de un edificio es el destino o utilización del mismo. Es consustancial que exista en la mayor parte de los casos un nexo entre situación y destino en efecto, determinada situación puede ser considerada más ó menos favorable según las posibles aplicaciones del edificio.

En las zonas centrales de intensa tráfico y gran densidad de población, se destinan a actividades co merciales las primeras plantas de los edificios. Existen zonas en que toda la actividad es comercial y por tanto las edificaciones se destinan a tal uso.

Edificios remodelables

Serán aquellos que por imperativos legales o por motivos técnicos y económicos, haya que remozar y adecuar a las necesidades actuales del mercado. Es condición básica que la estructura y el estada de la edificación permita una entrada en el mercado mediante Las adecuadas obras de remozamiento. El valor asignable a este tipo de edificación será el resultante de la siguiente expresión:

V = Vm - Ct - B

Siendo V el valor del suelo y edificio. Vm el valor en venta del mercado para el edificio una vez remozado. Ct el costo de transformación y B el beneficio normal de la inversión. Cuando V sea menor que Vm, siendo Vm el valor de mercado del suelo en la zona, será obligada la realización de una nueva construcción en el caso de que sea posible. El valor que se eligirá será siempre el más alto, salvo cuando no haya opción a la demolición.

El inmueble deberá ser analizado mediante los métodos (enfoques) de costo, de ingresos y de mercado, considerando en su aplicación aquellos factores o condiciones particulares que influyan o puedan influir significativamente en los valores, razonando y ponderando los resultados de la valuación por los métodos utilizados en función de las características, condición y vocación del inmueble. En el evento que por alguna circunstancia plenamente fundamentada, algún enfoque de valuación no pudiese aplicarse, a este hecho deberá indicarse en el avalúo, ya sea en las limitaciones al propio avalúo o bien en las declaraciones al mismo.

Este enfoque establece que el valor de un bien es comparable al costo de reposición o reproducción de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a aquél que se valúa. Se deberá tomar en consideración lo siguiente:

Terreno: Se deberá valuar como si estuviera baldío, según sus características físicas de uso y de servicios. Construcciones: Se estimará el valor de reposición o de reproducción nuevo de las construcciones, tomando en cuenta sus características físicas.

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Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias: Se estimará el valor de reposición o reproducción nuevo de éstos, siempre que formen parte integral del inmueble y tomando en cuenta sus características físicas.

Deméritos: Se estimará la pérdida de valor debido al deterioro físico por edad y estado de conservación, para cada tipo de construcción apreciado y en su caso, la obsolescencia económica, funcional y tecnológica del bien, de acuerdo con sus características

particulares.

Conclusión de valores.

"El tipo de valor que será concluido se obtendrá en función al propósito del avalúo

señalándose en su caso, aquellos factores o condiciones particulares que hubieran influido significativamente en su estimación. Se deberán fundamentar las razones que llevaron a la estimación del tipo de valor concluido. Tratándose de bienes que puedan tener diferentes tipos de valor, se deberá describir con suficiente detalle la naturaleza y significado del tipo de valor específico a estimar".43

43 - Fuente: manual de valuación inmobiliaria 146232

"Valor de reemplazamiento (VR) o costo de reemplazamiento o de reposición puede ser: bruto o a nuevo y neto o actual. El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales. El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración".44

44- Fuente 7253 ORDEN ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes Inmuebles V de determinados derechos para ciertas finalidades financieras

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4.7 Análisis del Costo de Construcción.

Vamos a hablar ahora acerca del análisis del costo de construcción, es decir, como se obtiene el valor mediante el método de costos. Se hace énfasis en éste enfoque debido a que constituye el Tema central de éste trabajo de Tesis.

Para ello me he apoyado, entre otros libros, en el del reconocido Valuador, el Ing. Antonio Antuñano Iturbide, titulado "El avalúo de los bienes raíces", vamos pues, paso a paso, analizando cada uno de los apartados de la metodología que Él propone.

Empieza el autor definiendo lo que para Él son el Costo, Precio y Valor. Conceptos que, por nuestra cuenta, venimos discutiendo desde el capítulo I. Dice Antuñano:

Costo.-Es la cantidad de dinero que se necesita para fabricar un bien. En el caso de bienes raíces, es la cantidad dinero que se requirió para construir determinado inmueble.

Precio.- Es la cantidad de dinero que se paga por un determinado bien ó producto.

Valor.- Es la cantidad de dinero que se estima que tiene en el mercado un inmueble u otra producto, y que puede diferir del precio que se pague por El, ya sea un precio alto, bajo é independiente del costo, ya sea que haya costado más o menos de la cantidad en que podría venderse.

Un precio es un hecho, y un valor es una estimación de lo que debería ser el precio.

Muy claro y conciso el Ing. Antuñano, vemos aquí la descripción más breve de éstos conceptos desde el punto de vista meramente valuatorio y muy enfocado al asunto de los bienes raíces. Continuamos...

Existe el concepto de que los precios de venta en el mercado inmobiliario no son valores verdaderos, sino que el valor consiste en el costo menos la depreciación. El precio o valor de determinados bienes casi siempre está afectado por sus costos de producción, llegándose a la conclusión de que el costo forma parte del valor.

Nótese que el autor no ha puesto apellido a su concepto de valor, aunque ha mencionado el mercado, pero no ha llamado al suyo: valor de mercado.

Existe una regla que dice: "mientras más corto sea el período económico a considerar, más importancia se le debe dar a la ley de la oferta y la demanda, y cuanto más largo sea dicho período, más importancia se le deberá dar al costo de producción sobre el valor".

El ciclo completo entre dos períodos de alza se ha estimado en 20 años y es por eso que es aceptada esta teoría (de la oferta y la demanda), para la valuación de inmuebles.

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El costo en sí, rara vez influye sobre la demanda. Sin embargo, cuando el costo de producción es mayor que el precio de venta, entonces la producción disminuirá o se acabará.

El valor no puede medirse por medio del precio, porque debido a las depreciaciones y otras causas, el valor de la moneda varía y lo mismo pasa con varios artículos y mercancías, par lo que el valor viene a ser únicamente un concepto mental, ya que nunca ha podido establecerse un nivel absoluto ni en los valores ni en los precios.

Vuelta para atrás, otra vez la subjetividad del valor nos pone igual que al principio del capítulo uno. Continúa el autor enunciando los 4 factores que ocasionan ésta subjetividad:

l.~ el valor del bien para el vendedor. 2.- el valor del bien para el comprador. 3.- el valor del dinero para el comprador. 4.- el valor del dinero para el vendedor.

Estos factores constituyen las bases de la ley de la oferta y la demanda, y según las circunstancias de cada uno de ellos será la determinación del precio.

La oferta y la demanda son los mayores determinadores del precio. Concluye Antuñano.

Influencia del crédito en el precia.- el crédito es hasta cierto punto, el sustituto del dinero, representa el poder de adquisición y por medio de él se realiza el mayor porcentaje de las transacciones. El valor de los bienes raíces se relaciona estrechamente con el crédito hipotecario, pudiendo decirse que más del 60% de las ventas corresponde a ésta clase de crédito.

Una hipoteca es una promesa de abonar una determinada cantidad en una fecha determinada. Cuando no hay créditos hipotecarios, baja mucho la demanda de bienes raíces, ya que muchos inmuebles sólo se pueden vender con hipoteca. Los préstamos hipotecarios pueden aumentar la demanda y hacer subir los precios, y puede darse el caso de que puedan, también, hacer que los precios lleguen a niveles muy altos, y entonces producirse una crisis.

Antuñano toca aquí uno de los puntos medulares de éste, mi trabajo de Tesis. Efectivamente, la influencia del crédito sobre los precios es la razón principal de que los bienes se vayan a la alza, el problema es que lo hacen de una manera ficticia. Es decir: las instituciones crediticias facilitan los créditos, entonces el poder adquisitivo de los compradores "aumenta", como no se pueden producir bienes inmuebles de la noche a la mañana, éstos empiezan a escasear, como hay escasez, los vendedores aumentan los precios para conseguir mejores ganancias, el comprador es presionado para adquirir de inmediato, so pena de perder la "oportunidad" de endeudarse. La fiebre pasa y el resultado: miles de incautos se encuentran ahora endeudados por un largo período de

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t iempo. Al disminuir los créditos (porque un día simplemente ya no hay), los inmuebles vuelven a abundar y por tanto a bajar de precio, ante la desilusión de los endeudadas que ahora comparan el valor de su patrimonio con el del mercado y se consuelan con la esperanza de que un día el ciclo se repetirá y sus bienes volverán a subir de precio. Con respecto a que el alza inmoderada de los precios pueda ocasionar una crisis, creo que Antuñano tuvo boca de profeta, porque hoy, el mercado inmobiliario de los Estados Unidos de América, así como el de España, sufren una crisis histórica debido principalmente a éste fenómeno. En el capítulo VI tocaremos éste tema con más detalle.

Continúa Antuñano:

Los propietarios de los inmuebles, muchas veces no quieren vender, principalmente porque:

1.- la inversión en inmuebles es muy segura.

2.- cuando aumenta el costo de las cosas, aumenta el valor de los bienes raíces. 3.- en caso de existir una devaluación, el dinero invertido no pierde su valor.

Yo me atrevería a discutir sobre éstas creencias. En primer lugar, habrá que analizar el momento en que se hace la inversión, consultando a un experto en el mercado inmobiliario, recordemos que, por pensar de éste modo, muchos compradores compulsivos adquirieron viviendas a un precio tan alto, que hoy es imposible que se deshagan de ellas aún por la mitad de lo que pagaron. Por lo que, invertir en inmuebles no siempre es muy seguro.

"El valuador es un lector del mercado, que debe estar atento a la alza o a la baja de los mercados, debe comentar cuando es bueno comprar, cuando vender y cuando es peligroso invertir por estar muy desproporcionado el diferencial entre el costo y del valar de mercado".45

Respecto a la creencia núm. Dos, el aumento de las "cosas" no es proporcional al de los bienes raíces, es decir, la inflación, que és a lo que se refiere el autor (quiero entender), no es paralela al valor invertido y aún encima hay que considerar la depreciación del bien (cuando no se trate de un terreno) que se incrementa día con día. Es decir, el t iempo es a la vez un aliado y un enemigo.

45.- Bravo Armejo Juan Manuel Arq., página 7, revista multiplica, dic.2007, año 3, num.29

Estoy más de acuerdo en el punto núm. Tres, puesto que, generalmente, al haber una devaluación, ésta se produce frente a una moneda que regularmente nada tiene que ver con los productos de que está hecho nuestro bien. Es ésta particularidad la que confiere a los bienes inmuebles su capacidad para convertirse en bienes de capital. Continuamos...

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Relaciones entre costo y valor.- basándose en la suposición de que nadie paga por una construcción el doble de su costo, se dice que una construcción nueva, recién terminada, es cuando tiene su máximo valor. Un inmueble tiene su máximo valor cuando es funcional y no tiene construcciones agregadas que sean obsoletas, ya que, una casa obsoleta y mal distribuida puede tener el mismo costo que una bien proyectada pero tienen diferente valor.

El valor de mercado se va influenciando en el mercado abierto de la oferta y la demanda en el lapso de largos períodos, y entonces el valor tiende a aproximarse al costo, debido a los factores de equilibrio entre costo y valor.

Seguramente la suposición mencionada hoy es obsoleta, existen registros fehacientes de que el mercado pagó no sólo el doble, sino a veces el triple del costo de producción por una vivienda en países desarrollados. En nuestro País también está ocurriendo éste fenómeno, tomemos como ejemplo los grandes desarrollos verticales conocidos como torres de apartamentos que hoy se venden seguramente a más del doble de su costo.

"Actualmente, el deseo de vivir en una torre de moda ha hecho que el consumidor pague precios desproporcionados de alto riesgo para las garantías crediticias, en éstos casos es aconsejable limitar el porcentaje de crédito a uno más bajo o de plana no prestar, porque éstos valores corren el riesgo de desplomarse".45

45.- Bravo Armejo Juan Manuel Arq., página 7, revista multiplica, dic.2007, año 3, num.29

Bien, después de ésta breve introducción, entremos en materia de lleno con los costos de construcción. Como se obtienen, que factores condicionan su consistencia, intentaremos enfocarnos cada vez más a su relación con la valuación.

Dice Antuñano: La estimación del costo significa establecer la cantidad de dinero requerido para realizar determinada mejora en un tiempo dado. Éste costo estimado puede aplicarse ya sea a una construcción existente o en proyecto. La construcción de cualquier estructura requiere de una estimación final del costo; la mejor estimación es aquella que, tomando todos los elementos del costo, y las diversas características de construcción, dentro del cómputo, se acerca más al costo final.

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4.8 Obtención del valor por costos.

1. El Método de costos será aplicable en la valoración de toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación o terminados.

2. Mediante este método se calcula un valor técnico que se denominará valor de re­emplazamiento. Dicho valor podrá ser bruto o neto.

Artículo 18. Procedimiento de cálculo del valor de re-emplazamiento bruto. 1. Para calcular el valor de re-emplazamiento bruto se sumarán las siguientes

inversiones: a) El valor del terreno en el que se encuentra el edificio o el del edificio a rehabilitar. b) El costo de la edificación o de las obras de rehabilitación. c) Los gastos necesarios para realizar el re-emplazamiento. Para determinar los

valores o importes a que se refiere el párrafo anterior se tendrá en cuenta lo señalado en los números siguientes:

2. Para determinar el valor del terreno o del edificio a rehabilitar se utilizará bien el método de comparación, bien el método residual de acuerdo con lo previsto en la presente Orden.

3. El costo de la edificación o de las obras de rehabilitación será el costo de la construcción por contrato.

Se considerará como costo de la construcción por contrato, la suma de los costos de ejecución material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor. No se incluirán en dicho costo el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables ni, excepto para los inmuebles ligados a una explotación económica, los costos de los acabados e instalaciones no polivalentes. En el caso de edificios de carácter histórico o artístico se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos de la edificación que le confieran ése carácter.

4. Los gastos necesarios serán los medios del mercado según las características del inmueble objeto de valoración, con independencia de quien pueda acometer el re­emplazamiento. Dichos gastos se calcularán con los precios existentes en la fecha de la valoración, Se incluirán como gastos necesarios, entre otros, los siguientes:

Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la declaración de obra nueva del inmueble, Los honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios, Los costos de licencias de construcción, El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas, los gastos de administración del promotor así como los debidos a otros estudios necesarios. No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros o de comercialización bruto de los inmuebles en construcción o en rehabilitación , se atenderá a la situación de la obra ejecutada en la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni mobiliario.

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Artículo 19. Procedimiento de cálculo del valor de re-emplazamiento neto. 1. Para calcular el valor de re-emplazamiento neto se restará del valor de re-

emplazamiento bruto la depreciación física y funcional del edificio terminado. 2. La depreciación física de la edificación se calculará por alguno de estos tres

procedimientos: a) Atendiendo a la vida útil total y residual estimadas por el tasador el cual deberá

justificar adecuadamente el procedimiento utilizado en dicha estimación. En el caso de que atribuyera diferentes vidas útiles a las diferentes instalaciones o elementos de la construcción de edificio la justificación desglosará cada una de ellas.

b) Mediante la técnica de amortización lineal, a cuyos efectos se multiplicará el VRB, excluido el valor de mercado del terreno, por el cociente que resulte de dividir la antigüedad del inmueble entre su vida útil total. Esta última será la estimada por el tasador y, como máximo: Para edificios de uso residencial: 100 años, Para edificios de oficinas: 75 años. Para edificios comerciales: 50 años. Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación económica: 35 años. En el caso de edificios no destinados a un uso determinado, la vida útil máxima se obtendrá ponderando los plazos máximos señalados anteriormente en función de la superficie destinada a cada uno de los usos.

c) Sumando los costos y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares características. 3. Los elementos de un edificio seguirán el régimen de depreciación correspondiente

al edificio en que se encuentren. 4. La depreciación funcional se calculará como el valor de los costes y gastos

necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina, o para corregir errores de diseño u obsolescencia.

Comentarios Se menciona que el enfoque de valoración por costos podrá hacerse en cualquier etapa de la vida del inmueble sea en proyecto, ejecución, rehabilitación y, por supuesto: terminado. Al resultado se le llamará valor de re-emplazamiento, también conocido como valor de Sustitución, que es el principio en que se sustenta el valor físico. Se menciona el procedimiento para determinar dicho costo que consiste en sumar el valor del terreno, el costa físico de las obras o re-habilitaciones, y los gastos en que debió haber incurrido el contratista o ejecutor de los trabajos en mención.

Se indican los métodos aceptados para determinar el valor, tanto del terreno como de las edificaciones, asintiendo que el valor de las obras se determinará mediante el costo de edificación por contrato, considerado éste como la suma del costo material de las obras, los gastos generales para llevarla a cabo (costos indirectos) y las utilidades lícitas del contratista. Éste enfoque es el que nos ocupará más adelante en los casos prácticos. Una vez determinado éste valor bruto por sustitución, procedemos a aplicarle las deducciones debidas a la depreciación física y/o funcional, mediante los métodos señalados, y bajo los criterios determinados.

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4.9 Breve reseña de los costos unitarios

Los Costos Unitarios entraron en vigencia durante los gobiernos post-revolucionarios, como una forma de pago a los constructores. La aplicación constante de los Análisis de Costos y el apoyo encontrada en las leyes de Obras Públicas generaron un Paradigma, que fue aprovechado por el sector de la construcción para predeterminar los costos de las Obras Públicas. Por lo que los presupuestas que generalmente se elaboran carecen de la Planeación y la Programación necesarias para la ejecución de las obras.

Se dan casos en que, por desconocimiento, los contratistas se limitan a copiar los catálogos de conceptos. La falta de enfoque hace que los rendimientos de maquinaria y mano de obra y los consumos de materiales no sean analizados mediante la Planeación, Programación y Tecnologías necesarias, y que los costos sean asignados con factores que nadie sabe de dónde se originaron.

Paradigma de los Costos Unitarios

"Este Paradigma señala que el Costo Total es igual al Precio Unitario por la Cantidad, y por tanto, le falta tomar en cuenta la Planeación, la Programación y el Redondeo. La explosión de insumos en este sistema arroja cifras fraccionarias".46

46.- Castillo Tufiño Jorge Luis. Paradigma del costo total, Instituto Mexicano del Cemento y del Concreto A.C. Edición 2007.

Paradigma del Costo Total Este Paradigma expresa que el Costo Unitario es el cociente del Costo Total entre la Cantidad. Por la incorporación de la Planeación y Programación, la explosión de insumos en este Paradigma arroja cifras enteras y múltiplos de unidades comerciales. La Planeación deberá tomar en cuenta el 100% de los conceptos.46

Factor Cultural del Costo Unitario

El Precio Unitario se estableció cuando los gobiernos post-revolucionarios necesitaron de una forma de cómo pagar las obras. Luego su aplicación constante por parte de los diferentes gobiernos fue formando la cultura del análisis de Precios Unitarios. La edición de algunos libros y principalmente las disposiciones oficiales, reglamentadas en diversas leyes de Obra Pública, respaldaron también el Paradigma de los Análisis de Precios Unitarios. El sector oficial, las empresas constructoras, los profesionales y catedráticos hicieron del análisis de precios unitarios un Paradigma, entendido como la única forma de calcular los costos de las obras. Así los constructores dictaminaban sus costos con factores que, la mayoría de las veces, ignoraban de dónde procedían.

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Preparando el Camino de los Costos

En los planos ejecutivos de un Proyecto, se determinan los recursos por la geometría del diseño, la cual es básica para conocer las magnitudes de los conceptos de trabajo. La información de los planos determinan sólo una y única cantidad de obra. El diseño cuenta, como complemento, con las especificaciones de construcción. Éstas deben enunciar, con claridad, la calidad de los recursos materiales y de su instalación, así como la tolerancia en los suministros e instalaciones.

El estimado obtenido a partir de las especificaciones otorga un primer acercamiento a los costos de materiales, equipos y salarios. Al estimador le corresponde decidir los Sistemas Constructivos adecuados para el tamaño y características del Proyecto. Por otra parte, es indispensable que el estimador programe las actividades y tiempos de las obras con la intención de minimizar costos. El Estimado de Costos será la conjugación de los recursos de la obra y de sus costos en el mercado.

De acuerdo a la reflexión y evaluación del Marco de Referencia para el manejo de los Estimados de Costos, se puede concluir que:

~ El Proyecto define sus propios Costos y que éstos están supeditados al proceso de construcción.

) o- Si el Proyecta no está definido antes de iniciar la construcción, será muy difícil estimar costos. Sin embargo, en el sistema Fast Track, será obligación del líder controlar los costos y los tiempos a fin de sujetarlos a los requerimientos del proyecto.

~ El manejo conceptual de los costos es vital para el proceso de Contratación. Los Costos Unitarios, en función de sus antecedentes, se han constituido como un paradigma en el trabajo cotidiano en México. Paradigma que se aplica en el análisis, los gastos indirectos y la integración presupuesta!

~ Al Catálogo de Concepto se le ha llamado "La llave de oro de los Costos", lo que trasluce la importancia que dicho catálogo ha adquirido, i.. Al Catálogo de Conceptos están ligadas las Cuantificaciones de Obra, que deberán llevarse a cabo para cada concepto y respetando la normatividad del cálculo correspondiente. En la práctica cotidiana en México, las Estimaciones de Costos difícilmente respetan los diferentes tipos de estimados necesarios para la aprobación de los proyectos y del capital por invertir.

4.10 Contratos a Precios Unitarios

En un Contrato a Precios Unitarios se requiere la aprobación de éstos antes de la ejecución, ya sea en el presupuesto original o en presupuestos adicionales. Este tipo de Contrato no está considerado en el Código Civil. Se diseñó como un sistema de pagos,

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donde se establecían Precios Unitarios para los diferentes conceptos de trabajo. En la obra, se mide la cantidad del volumen ejecutado para pagarse con su Precio Unitario correspondiente. Como la construcción pública ha sido relevante en México, las Leyes de la Obra Pública han influido notablemente en los estilos de contratar. El Sistema de Precios Unitarios seguramente se elaboró porque no se tenían diseños completos y sí urgencia de iniciar las construcciones. El Análisis de Costos Unitarios utiliza el sistema inductivo. El estimador analiza cada unidad del concepto de trabajo a través de una matriz, compuesta por la asignación de los recursos que intervendrán en la ejecución y que cumplen con las especificaciones y el sistema constructivo. Finalmente. El estimador asigna los recursos unitarios para cada renglón. El predominio de los Contratos de Precios Unitarios responde a una razón histórica. Cuando el gobierna juzgó que no era conveniente ejecutar las obras por Administración y tampoco pudo contratarlas a Precio Alzado, por no tener los proyectos completos, tuvo que iniciar sus obras y buscar otra forma de pagar el trabajo de los constructores. El esquema que se implemento fue el de los Precios Unitarios.

El precio unitario debe ser el resultado de un análisis minucioso de los cargos que lo integran incluyendo los directos, indirectos, utilidad y los adicionales. La normatividad oficial señala que el precio unitario es el importe de la remuneración o pago total que debe cubrirse al contratista por unidad de obra de cada uno de los conceptos de trabajo que se realicen. Algunos expertos consideran que el precio unitario deberá estar apegado a la realidad, en la medida en que el estudio que se haya realizado sea minucioso, las condiciones locales de la obra sean favorables, los antecedentes tomados en cuenta son confiables, y la experiencia y actitud del personal que lo integra óptimos.

El costo unitario comprende: Costo Directo Son los cargos aplicables al concepto de trabajo que se deriven de las erogaciones efectuadas por mano de obra, materiales, maquinaria, herramientas. Cargos por Materiales Son las cantidades de materiales que intervienen en un concepta de obra. Son un elemento perfectamente definido hasta la etapa de cuantificación, ya que resulta de la medición de los volúmenes de proyecto. Sin embargo, generalmente los materiales sufren mermas y desperdicios en el proceso de fabricación, colocación y manejo, lo cual deberá tomarse en cuenta al calcular su Cargo en el Costo Directo. Dentro de los cargos deben contemplarse también el importe por fletes locales, maniobras de manejo, estibas, etc. Cargos por Mano de Obra

Este cargo se deriva de los pagos de salarios al personal que interviene en la ejecución de un concepto de trabajo, y el rendimiento que desarrolla dicho personal en un determinado periodo. Los cargos para cabo, maestros y sobre estantes de vigilancia deberán estar incluidos en los Costos Indirectos. Los rendimientos consideradas en una licitación son de la estricta responsabilidad del concursante. El cargo por mano de obra debe obtenerse invariablemente con base en el rendimiento.

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Integración de un Presupuesto Para integrar un presupuesto es necesario contar con ciertos elementos fundamentales como proyecto, conocimiento del lugar, especificaciones generales, programa de ejecución y datos de construcción con los conceptos de trabajo y, desde luego, el catálogo correspondiente. Al catálogo de conceptos y sus cantidades de obras, generalmente diseñado por el cliente, se les aplican los Precios Unitarios, previamente calculados a través de sus análisis. La suma de los importes de los conceptos integrará el presupuesto de precios unitarios. Catálogo de Conceptos El Catálogo de Conceptos es la Llave de Oro que permitirá obtener, además de la información estadística, un efectivo Control de Costo"' de la Obra en todos los sentidos y cuyos resultados debidamente registrados servirán posteriormente para preparar mejores estimados. Sin Catálogo de Conceptos no es posible elaborar costos. Pues si éstos no tienen una base consistente de datos como agrupación, clasificación y alcance los resultados pueden variar. El Catálogo de Conceptos es la llave indispensable para iniciar el control de un proyecto de inversión. Los catálogos se vuelven indispensables cuando se termina un anteproyecto de construcción o cuando se ha resuelto el programa de necesidades, pues todas las partes del desarrollo del proyecto se empiezan a analizar con detalle y es cuando las consecuencias de las decisiones se pueden medir con mayor precisión. La única manera en que el cliente inversionista y la empresa constructora pueden evitar problemas por falta de datos confiables es mantener y actualizar sus archivos estadísticos de costos. Cuantificaciones de Conceptos de Obra Las Cuantificaciones se llevan a cabo conforme ai Catálogo de Conceptos. Por lo tanto, la unidad establecida en el Catálogo tiene que ser la misma que la de la Cuantificación y ésta mide el tamaño del concepto. La Cuantificación de Concepto de Obra es importante para los Costos porque permite conocer la cantidad de recursos que se requerirán en el concepto, en la partida o en la obra. Una vez definidos los planos de un proyecto, existirá una y sólo una Cuantificación de Conceptos, pero que generará, a través de la Planeación, Programación y Tecnología, diferentes cantidades de recursos.

La Importancia de la Cuantificación en los Contratos a Precios Unitarios

Todo Contrato a Precios Unitarios debe tener en sus anexos técnicos la metodología de medición. En este tipo de contratos, más que el manejo de los volúmenes por el llamado Sistema de Números Generadores, se deberá llevar a cabo, en su oportunidad, la Cuantificación Total del concepto y a ella restarle la suma de volúmenes estimados. Los Contratos a Precios Unitarios tienen su razón de ser en la Cuantificación de la Obra ejecutada, la cual es fundamental, pues contra ella se cobran las estimaciones.

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Técnicamente es casi imposible estimar los costos sin tolerancia de riesgos. A veces, se hace mediante los factores de costo; otros. Implícitos en los costos indirectos. Integrar un costo no es una práctica común. Hay que resolver las dificultades de incluir todas las actividades directas e indirectas, la cuantía de ellas, su correcta evaluación y, por lo tanto, el importe del costo total no puede quedar escaso ni excedido.

4.11 Programación y Calendarización de una Obra.

La Programación se entiende como el manejo de las actividades, por medio de un cuadro de tiempos de calendario, donde también se asignan los recursos a las actividades. La programación deberá lograr el mejor tiempo y el menor costo de ejecución del proyecto. La Programación es un sistema de red lógica que permite calendarizar un proyecto. El cálculo y distribución de los recursos son fundamentales en la Programación. Y en ella, el estimador buscará la optimización de los recursos. Una buena Programación requiere:

• Programas de Ejecución, que contemplen una secuencia de actividades, que evite la repetición de conceptos de trabajo. • Fechas previstas de comienzo y terminación de todas las fases, considerando las acciones previas a su iniciación y las condiciones climáticas, geográficas y demás características ambientales. La aplicación de una buena Programación permite obtener resultados tiempo-costo satisfactorios.

Los principales métodos de Programación son:

• Gráfico de Diagrama de Barras de GANTT • CPM o Método de la Ruta Crítica • PERT (Program Evaluation Review Technique) • MMRC (Método Moderno de la Ruta Crítica)

Para cada una de las actividades se dará un tiempo estimado, que se evalúa como el cociente del volumen del concepto entre el rendimiento y el número de cuadrillas y equipos:" En la Programación existen actividades que deben terminarse antes de que se puedan iniciar otras. Otras se pueden llevar a cabo simultáneamente y otras sólo se pueden iniciar después de la terminación de una actividad precedente.

Historia de la Programación

1. Taylor, en 1870, da a conocer los primeros estudios de tiempo y movimiento. 2. En 1915, Gantt publica su trabajo denominado Gráficas de Gantt. 3. En 1957, surgen los Diagrama de Flechas y Ruta Critica. 4. En 1958, aparece el método PERT con manejo probabilísta de los tiempos. 5. En 1963, se presenta la combinación de diagrama de flechas y estadísticas."

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La Programación, antes de 1957, sólo se llevaba a cabo con base en "diagramas de barras" o "diagramas de Gantt". El programa consistía en predeterminar cuáles eran las actividades principales, cuál era su duración y representarlas en la-escala, de manera que a cada actividad le correspondiera un renglón de la lista. El orden de ejecución de las actividades indicaban las barras representativas de cada actividad a lo largo de una escala.

Después de emplear el criterio personal, se obtenía la misma fecha de terminación que la de la propuesta. En caso contrario, tomando en cuenta únicamente la experiencia e intuición del programador, se deducía la longitud de las barras hasta obtener la fecha de terminación estipulada. La Programación deberá cumplir con las fechas de terminación estipuladas. Con ella será posible determinar con certeza la fecha de culminación del proyecto. Adicionalmente la Programación deberá proporcionar un medio para evaluar el efecto de las variaciones, como las órdenes de cambio o los trabajos extra, sobre el tiempo de terminación. La Programación deberá apoyarse en la determinación de secuencias que determinan los tiempos de ejecución de la obra. Así como la definición de los tiempos de inicio y de terminación de cada actividad. Ley de Rendimientos Decrecientes Se puede jugar con la fuerza de trabajo hasta que decaiga." La Programación se hace en un proyecto definido, para vincular las actividades en orden lógico, dentro del proceso cronológico de la construcción. Para conocer la duración de las actividades, se usa la fórmula D= V/RN En donde: "D" es Duración "Ves Volumen "R" es Rendimiento "N" es el Número de cuadrillas o número de máquinas El número de cuadrillas se puede aumentar o disminuir de acuerdo a su rendimiento. Determinación de los tiempos de ejecución o duración de las actividades de proyecto Para determinar los tiempos de ejecución se requiere establecer tres valores estimados por los responsables de la ejecución del proyecto. Estos son tiempo óptimo, tiempo medio o normal y tiempo pésimo. Compresión Y Acortamiento de la Obra: Comprimir los tiempos de una obra significa ajustarlos al plazo estipulado para su ejecución. En ocasiones, es indispensable ajustar el tiempo de ejecución de diversas actividades para conseguir los estimados, de preferencia aquellas que sean menos costosas. Compresión de Recursos Acelerar los trabajos es reducir tiempos, esto fue común en la época de los procesos inflacionarios. Trabajar en tiempo normal ¿? aumenta los costos por las limitaciones de espacio.

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Capítulo 5

Obtención de diferentes tipos de valor mediante el empleo del análisis de costos.

Como ya hemos mencionado ampliamente, definimos el precio como el valor objetivo de un bien determinado y lo hemos definido como la cantidad de dinero que representa el equilibrio de valor de un mismo objeto entre dos sujetos diferentes. Aquí subyace la idea de la experiencia, es decir, se trata del equilibrio ya alcanzado en las transacciones que han tenido lugar, se trata pues del precio "a posteriori".

No obstante, lo que intentamos con la valoración de un inmueble es conocer el precio "a priori", antes de que la negociación tenga lugar, para ello, lo que hacemos es "simular" y ponderar la utilidad que el mismo pueda tener para el comprador en función de las circunstancias concretas en que tal inmueble está inmerso.

Viene a mi mente un comentario hecho por el Ing. Julio Torres Coto M. en la revista del valuador num.4, Pag. 18, que dice que estamos aplicando mal el término " valor comercial "consignado al final de un avalúo, no se debiera llamar comercial porque éste nombre sólo existe al momento que se ha llevado a cabo la transacción, en otras palabras "valor comercial es igual a precio de venta", y el valuador jamás va a poder predecir éste precio. Podemos predecir el valor de mercado, es decir, el valor que muy probablemente se pagaría por tal o cual bien en una venta hipotética. En otras palabras: el valor comercial es un hecho, mientras que el valor de mercado es una premisa.

Pero ahora pasaremos a otro tema, por demás interesante. Se trata de la obtención del valor de inmuebles con características muy particulares, me refiero a los inmuebles que, por equis razón se empezaron a construir, pero nunca fueron concluidos. Trátese de obras privadas o públicas. En algún momento nos llamarán a calcular sus valores y nos encontraremos con un amplio abanico de escenarios en los cuáles por regla general falta información fehaciente en cual apoyarnos para llevar a cabo nuestra labor. Como decía el maestro Chandías: " sin información no hay valuación", por eso aquí el valuador se convertirá en un verdadero Detective.

5.1 Avalúo de obras inconclusas.

Sin duda alguna es en éste tipo de avalúos donde más requerimos del apoyo de la ingeniería de costos, vamos a continuación a describir de manera sencilla el procedimiento o metodología para el avalúo de una pequeña obra inconclusa, y digo pequeña cuando el valuador por sí mismo, no requiere de la asesoría de un experto en costos para determinar el Valor.

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Es muy común, sin embargo que, debido a múltiples razones, cada día quedan más obras en el abandono, incluyendo por supuesto: la Obra Pública; que, bien por causas políticas, económicas o de falta de planeación pasan a engrosar la enorme lista de obras inconclusas en nuestro país, (aquí cerquita por ejemplo, la caseta de cobro por reubicar de plan de barrancas en el municipio de Magdalena, Jal. Sobre la autopista Gdl-Tepic).

Como se verá más adelante, la metodología a emplear no tiene nada que ver con el tipo de obra inconclusa a valuar; sino más bien la metodología valuatoria dependerá de los datos e información de que se disponga para realizar el avalúo. Dependiendo de ésta información, dependerá la metodología a usar.

Este trabajo tiene como finalidad presentar al Valuador una metodología que le permita enfrentar el Estudio Valorativo de inmuebles que no han sido finalizados, no se trata de darle valor a unos "Volúmenes de obra o números generadores" de una construcción, sino de considerar a la Obra Inconclusa como un inmueble especial que requerirá una metodología valuatoria particular para la determinación del valor del mismo. Para lograr rapidez, economía y precisión en este tipo de estudio valuatorio, se presenta ésta metodología, que utiliza toda la información disponible para obtener el valor de un inmueble que no ha sido finalizado. A veces, la ausencia de información es tan amplia, que al Valuador la mayoría de los casos, ni siquiera se le suministra un plano arquitectónico de la obra para hacer el Informe Técnico de Avalúo.

Por supuesto, lo primero que se le ocurrirá al Valuador es hacer por su propia cuenta o subcontratar la elaboración del cálculo de volúmenes de obra (llamados también números generadores); sin duda éste es el proceso más laborioso. Siempre vamos a partir de un catálogo de conceptos, el catálogo de conceptos es considerado por los contratistas como "la llave de oro "de un presupuesto, de hecho sin catálogo no hay presupuesto. Y un catálogo bien elaborado y estrurturado resuelve ya el 50% del problema. El catálogo deberá estructurarse por partidas, de preferencia en orden cronológico en que se ejecutará o, supuestamente se ejecutó la construcción del inmueble cuyo desarrollo se paralizó.

Para una obra pequeña tal como una casa habitación o una nave industrial, resultaría relativamente sencillo y rápido levantar la obra y calcular los volúmenes, aún sin disponer de planos ni de ninguna otra información. Pero, para una obra de mediana envergadura tal como un edificio de apartamentos en etapa final de construcción, un centro comercial u otro; el escenario cambia radicalmente. Sin tener los planos ni la cantidad de obra ejecutada, levantar dicho inmueble es un proceso lento y costoso que se reflejará inevitablemente en los Honorarios Profesionales que tendrá que pagar el cliente y el tiempo de entrega del Informe Técnico del Avalúo.

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Consecuencias de la Crisis Financiera en el Desarrollo Inmobiliario

Cuando un país sufre una crisis financiera, generalmente los bancos frenan la emisión de créditos, evitando la conclusión de obras que se estaban ejecutando para la fecha de la crisis, ya sea como créditos otorgados por dichas entidades financieras o que estaban siendo desarrolladas por los propios bancos o sus empresas filiales.

Estos inmuebles, son por definición de difícil liquidación, debido a sus características muy particulares (obras no finalizadas que requieren una importante inversión por parte del adquiriente para su finalización y comercialización) y además son de compleja valoración, ya que en la mayoría de los casos la información básica tal como planos aprobados, presupuesto de obra, estimaciones, cantidades de obra ejecutada, cantidad de dinero invertido etc., no existen o nadie sabe donde están archivadas.

La aplicación de esta metodología, no solo permitirá conocer con precisión el Valor Actualizado de dichos inmuebles, sino que servirá de valiosa guía a los interesados para determinar la magnitud de la inversión que deben realizar para finalizar dichas obras.

Problemática de las Obras Inconclusas Este problema, es el más común al que tiene que enfrentarse el Valuador frente a una asignación de este tipo. La ausencia de información es tan amplia, que al Valuador la mayoría de las veces ni siquiera se le suministra un plano arquitectónico de la obra. La información básica para realizar el Estudio Valuatorio del bien debe ser por lo menos la siguiente:

a) Planos aprobados por la Autoridad Municipal b) Permisos y/o licencia de Construcción y demás permisos y certificados. c) Presupuesto Original de la Obra. d) Contabilidad de Costos de la Obra. (Registro contable de los egresos de la obra). e) Copia de la Bitácora de obra. f) Planería de la Obra con las modificaciones, si las hubo. g) Actas de inicio y paralización (si la hubiera). h) Copia de las Estimaciones aprobadas ejecutadas. i) Estado de Cuenta o Cuadro Comparativo de Aumento y Disminución de volúmenes.

Como se expresó al principio de este trabajo, la Metodología a emplear va a depender de la información de que el Valuador sea capaz de obtener; mientras más información de la arriba señalada se consiga, mayor precisión arrojará el resultado final del Informe de Avalúo.

Es de hacer notar, que la primera fuente de información para obtener éstos datos es el contratista de la obra, sin embargo el promotor y el acreedor hipotecario deberían también de tener parte de esta información en sus archivos.

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Es muy importante la visita a la Dirección de Obras Públicas Municipal de la jurisdicción del bien a ser valuado, ya que en el correspondiente expediente debería obtenerse gran parte de la información arriba descrita y además se podrán verificar datos tan importantes como superficie total por construir, planería completa del proyecto, memoria de cálculo, detalles estructurales, planos de drenaje y demás instalaciones, etc.

Obras donde existe una Contabilidad de Costos

Para iniciar la metodología, se comenzará con el más favorable de los supuestos casos: La Obra tiene una Contabilidad de Costos. Se define como Contabilidad de Costos de una Obra, la relación de todos los ingresos y egresos efectuados en la misma, registradas de una forma ordenada y cronológica. En teoría, el Valor de la Obra será igual al Costo de la misma, es decir, que la sumatoria de todos los costos erogados se corresponderá con el valor de la obra. Si bien ésto es cierto, hay que proceder con mucho cuidado ya que los Costos Financieros aquí también cuentan. Los costos del proyecto, tramitología, impuestos municipales, etc., son parte de éstos costos y por supuesto los intereses causados por el crédito que prestó el Banco también son parte de los mismos. El problema se presenta cuando la Obra Paralizada está gravada por una hipoteca o existe alguna obligación sobre la obra que genere intereses después de la paralización; la situación se complica aún más cuando existen además de los intereses y la amortización a capital, los intereses por morosidad, ( en nuestro país, la ley de obra pública por ejemplo, aplica penas convencionales por atraso en la entrega de los trabajos, éstas sanciones están en función del importe de los conceptos no ejecutados a tiempo con respecto al calendario de obra contratado) . En éste caso hay que determinar cuánto de éstas erogaciones monetarias forman parte del costo y cuáles no lo forman.

Por lo general, los préstamos hipotecarios a los constructores se liquidan en base proporcional a la obra ejecutada, por lo tanto formarán parte del costo de la Obra aquellas obligaciones debidamente documentadas, correspondientes a la cantidad de obra ejecutada al momento de la paralización y los correspondientes intereses causados hasta la fecha del avalúo o el plazo de vencimiento de la obligación (lo que ocurra primero). Si aceptamos como válido este criterio, nos podemos dar cuenta que los atrasos y los intereses por morosidad, más bien castigan el Valor de la obra, ya que esas erogaciones no forman parte del Costo de la misma.

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Cuadro comparativo.

Se define como Cuadra Comparativo, el resumen de las cantidades de obra realmente ejecutada en una construcción. Los Cuadros Comparativos, generalmente se elaboran al finalizar una obra y su utilidad es la de mostrar realmente cual fué el costo verdadero de la misma. Los Cuadros Comparativos, así como los presupuestos, además de describir los conceptos de la partida, También expresan el Precio Unitario de cada partida y su precio total.

El Costo de Reposición: En el Presupuesto de Obra se consiguen los precios unitarios de cada una de las partidas que conforman la obra al momento de la contratación. En el Cuadro Comparativo se obtienen los precios unitarios que han sufrido reconsideraciones así como el precio unitario de las Obras o conceptos Extraordinarios. Sin embargo, ninguno de los anteriores son los Precios Unitarios Actualizados o Precios Unitarios de Reposición.

Definimos como Precio Unitario de Reposición de una partida a la cantidad de pesos por la Unidad de Medida ($/m2; $/ml; S/m3; etc.), que debería pagarse para la ejecución a la fecha del avalúo. No se deberá confundir éste Precio Actualizado con el concepto de Valor Actualizado, el Valor Actualizado se define como el resultado del Valor de Reposición afectado por su Depreciación Acumulada (V.A. = V.R. * Deprec).

En una obra, no podemos hablar del concepto clásico de "Depreciación" ya que la misma involucra los conceptos de Edad y Vida Útil.

La Edad de un inmueble, comienza a correr a partir de la finalización de la misma (que sería el momento en que empieza a prestar un servicio), en una obra inconclusa no podemos hablar de Edad o de Vida Útil, porque simplemente el inmueble no ha comenzado a prestar un servicio.

Sin embargo, sí existe un factor que castiga su valor; que es el "Costo de Reinicio", el cual es producido por la necesidad de invertir una cantidad de dinero para mantener, reparar y remiciar una obra paralizada.

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Determinación del Costo de Reposición:

El Análisis de Precios Unitarios: El análisis de Precios Unitarios es quizá el instrumento más confiable para la determinación del Costo de Reposición. El análisis consiste en desglosar la obra en tres (3) grandes grupos: materiales, equipos y mano de obra (Además de agregar los Costos Indirectos y la Utilidad del contratista ).

En cuanto a la Mano de Obra, hay que ser cuidadosos en la determinación del factor que

comprende las prestaciones Sociales, Antigüedad, Cesantía, Vacaciones, Feriados etc.,

éste dato depende en México generalmente de las prestaciones a que obligan la Ley

Federal del Trabajo, del IMSS y del INFONAVIT y se expresa como un porcentaje que debe

incrementarse al Valor Unitario del salario base de la Mano de Obra. Llamándosele

comúnmente al resultado; Factor de Salario Real. (Actualmente éste factor oscila entre el

60 y 70 % de incremento al salario base).

Las Bases de Datos de Costos de Construcción: Existen varias empresas especializadas en el país, que se dedican mediante algoritmos propios, a calcular los precios unitarios de diversas partidas y subpartidas que componen una obra en cuestión. (Bimsa y Várela por ejemplo). Estas empresas, consiguen con gran precisión obtener los costos paramétricos pero con la desventaja que siempre están referidos al Distrito Federal ó a Grandes Centros Urbanos. Además, es probable que no encontremos los conceptos adecuados en forma y volumen que se adapten a nuestro caso. La sumatoria de las diferentes partidas que componen la obra y los volúmenes de la misma, definirán el Valor de Reposición Total de la obra.

Implementación del Cálculo del Valor Actualizado de una Obra Inconclusa Para la determinación del Valor Actualizado de una Obra aplicando esta metodología se deberán seguir los siguientes pasos:

I) Determinación de las Cantidades realmente ejecutadas de la Obra: A través del Cuadro Comparativo, se obtendrá la totalidad de las cantidades de obra realmente ejecutadas.

II) Determinación de los Precios de Reposición: Para cada una de las partidas del Cuadro Comparativo, se procederá a la búsqueda del Precio de Reposición al costo de la fecha del avalúo. En caso de que una o varias partidas del Cuadro Comparativo sean atípicas o no puedan ser localizados en las publicaciones de costos paramétricos, se deberá calcular el Análisis de Precios Unitarios para cada partida.

III) Determinación del Costo Total de Reposición:

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La Sumatoria del producto de las cantidades de obra de cada partida por su correspondiente Precio de Reposición determinará el Costo Total de Reposición.

IV) Determinación del Factor de Corrección por Actualización de los Precios Unitarios:

Si México fuera un país sin inflación ó con una inflación muy baja, el Costo Total de Reposición de la Obra sería igual al Valor de la Obra inconclusa. Sin embargo, durante muchos años, se ha observado en la economía Mexicana una tendencia casi mensual en el aumento de los precios de los insumos y servicios, ( la gasolina para empezar, que genera una escalada de alzas).

Cuando calculamos el Costo Total de Reposición estamos asumiendo que todas las cantidades de obra fueron ejecutadas instantáneamente para la fecha del avalúo, cuando en realidad éso no es así, ya que para llegar al estado actual de la construcción tuvo que transcurrir un período de tiempo desde el inicio de la obra.

Una obra en construcción necesita un lapso para ser ejecutada, en ese lapso lo más seguro es que los precios de los materiales, equipos, herramienta, mano de obra etc. hayan aumentado de precio dos o más veces durante el lapso de construcción de la obra, por lo tanto será necesario determinar un factor que corrija esta situación.

En un régimen inflacionario, como es el caso de México, los Precios Unitarios de Reposición en el mes 10 (fecha del avalúo), van a ser mucho mayores a los Precios Unitarios vigentes para el comienzo de la Obra (mes 1) o los del mes 5. Con el transcurrir del tiempo los Precios de Materiales y Equipos aumentan, y por lo tanto lo harán los Precios Unitarios de las diferentes partidas. Por lo tanto se deberá deducir un coeficiente que corrija el diferencial entre el cálculo del Costo Total de Reposición en el mes 10 y la variación de los Precios Unitarios durante los 8 meses que duró la obra.

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Fuente: www.monografías.com,Metodología Valuatoria para Obras Inconclusas

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Este Factor de Corrección, le será aplicado al Costo Total de Reposición para obtener el Valor Actualizado de la Obra.

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Fuente: www.monografias.com,Metodología Valuatoria para Obras Inconclusas

Donde: n es el período de tiempo entre el inicio y paralización de la obra. / es la tasa pasiva para depósitos a plazos. F.C. es el factor de corrección calculado.

Nota: es Importante no confundir este período (n ) con el tiempo transcurrido desde el inicio de la obra hasta la fecha de elaboración del avalúo. El lapso de tiempo n solo vá a corregir el Costo Total de Reposición en función únicamente al tiempo que ha durado la construcción.

V) Determinación del Costo de Reinicio: Se define como Costo de Reinicio a todos los gastos que se deberán erogar por concepto de reparaciones, mantenimiento y reemplazos, antes de poder reiniciar los trabajos de construcción de una obra paralizada. Mientras más tiempo transcurra entre la fecha de paralización y la fecha de reinicio, mayor será el Costo de Reinício de la obra. El cálculo del Costo de Reinicio deberá realizarse en base a una inspección y presupuesto detallado de las actividades a realizar para garantizar el reinicio de la obra, incluyendo Honorarios Profesionales de especialistas, materiales, equipos, personal de mantenimiento etc. Para el Valuador, puede ser muy difícil la determinación de éstos gastos; por lo tanto se podrá empíricamente calcular un factor que aplicado al Costo Total de Reposición genere el Costo de Reinicio (C.R.I.) de la Obra.

Obras donde solo se cuenta con el Presupuesto Original de la Construcción Justificación del Método: A veces, de una obra paralizada solo nos es posible obtener el Presupuesto Original de la Construcción. El Presupuesto Original de la Obra, es quizás uno de los documentos, que la mayoría de las veces se puede localizar. Si el promotor no lo tiene (o no lo quiere suministrar, como es en la mayoría de los casos), la Institución Financiera que otorgó el préstamo seguramente lo tendrá, o el Profesional Inspector Externo (que casi siempre lo contrata el ente financiero) es muy probable que lo tenga, o hasta es factible localizarlo en la correspondiente Dirección de Ingeniería Municipal que otorgó el permiso o conformidad de uso.

115

Utilidad del Presupuesto Original de Obra:

Aunque anteriormente dijimos que lo ideal sería calcular los volúmenes de la obra

inconclusa, en la realidad es laborioso, ya que el procedimiento es largo y encarecería

mucho el costo del informe de avalúo.

Sin embargo, el Presupuesto Original de Obra por sí solo no nos sirve para nada. Para que

éste sea significativo en cuanto al cálculo del Costo Total de Reposición, debe ir

acompañado de un Informe de Inspección; donde se establezca las cantidades de obra

realmente ejecutadas. En este caso la precisión del Valor de la obra será directamente

proporcional a la exactitud de la Inspección de la misma.

El Informe de Inspección:

Como antes dijimos, la precisión del método radica en la exactitud de la Inspección de la

Obra Ejecutada. El traslado de estas cantidades de obra ejecutada a las partidas del

Presupuesto vendrían a suplir a los volúmenes de la obra y el producto de estos por los

correspondientes Precios Unitarios de Reposición arrojarían el Costo Total de Reposición. En el supuesto caso que el Valuador, no hubiera localizado en la Base de Datos de Costos

de Construcción una o más partidas, por ser estas muy específicas; el profesional deberá calcular el correspondiente Análisis de Precio para cada una de las mismas.

El Informe de Inspección, debe ser confiado a un profesional con vasta experiencia en

obra, ya que de esa información va a depender el avalúo. El Profesional Inspector deberá poner cuidado en determinar la cantidad de obra

ejecutada en cada partida o grupo de partidas que existan en la obra. Para esto el Inspector podrá:

a) Determinar cuáles partidas o grupo de partidas han sido totalmente colocadas en la obra. b) Estimar que porcentaje de cada partida o grupo de partidas han sido colocadas en obra.

c) Medir aquellas partidas que puedan ser mensurables en sitio. d) Deducir de que Obras Extra adolece la construcción o cuáles son las partidas destinadas a Disminución.

En base a la Inspección realizada, el profesional adecuará los resultados obtenidos a las

partidas de obra presentes en el Presupuesto Original, teniendo especial cuidado en

tomar nota de las Obras Extras y de las obras no realizadas a fin de afinar dichas partidas.

Otro punto sumamente importante para la aplicación del Método, es la estimación del

Tiempo de Paralización (P) y del Tiempo de Ejecución de Obra (T). El Profesional Inspector,

en base a la inspección realizada, la cantidad de obra ejecutada y soportada en su

experiencia; deberá estimar el Tiempo de Ejecución de Obra (T); y de acuerdo con las

informaciones recaudadas por parte del promotor o la entidad financiera se determinará

el Tiempo de Paralización (P).

De esta manera, el Valuador tendrá un instrumento equivalente al Cuadro de f iniquito,

que se explicó en la Metodología anterior, donde se expresarán las cantidades de obra

realmente ejecutadas. A este Instrumento se le denominará Presupuesto de Obra

Modificado (PEM).

116

Implementación del Método: Una vez obtenidas las cantidades de obra realmente ejecutadas, se procederá a determinar el Precio Unitario de Reposición para cada una de las partidas que comprenden el Presupuesto de Obra Modificado (PEM), para obtener el Costo Total de Reposición (CTR). Al Costo Total de Reposición, se le determinará su correspondiente Factor de Corrección por Actualización de Precios Unitarios (F.C). De acuerdo al Tiempo de Paralización (P) con respecto al Tiempo de Ejecución de Obra (T) se calculará el coeficiente a fin de determinar el correspondiente Costo de Reinicio (C.R.). El Valor Actualizado de la Obra Inconclusa, se determinará de acuerdo a la fórmula: V.A. = [ C.T.R * (1 - F.C.) ] - C.R., tal como se explicó en la Metodología anterior.

Obras donde no se tiene mayor información Justificación del Método: Muchas veces sucede que se le asigne a un profesional de la valuación la determinación del valor actualizado de una obra paralizada donde la única información suministrada es el Documento de Dación en Pago. Es muy común, que cuando una Institución Financiera ejecuta una garantía después de un largo juicio, no se tenga en los archivos algo más que la copia registrada de la sentencia donde el Banco se adjudica el "Terreno y las mejoras sobre él edificadas". Este caso es muy similar a la metodología anteriormente explicada, con el agravante que no hay un Presupuesto de Obra que oriente al Valuador. El primer impulso del profesional de la Valuación sería la medición la edificación y levantar los volúmenes de obra de la misma, Este punto ya fue ampliamente discutido en la explicación de la metodología anteríor y se llegó a la conclusión que aunque era factible para obras pequeñas, el avalúo se alargaba y encarecía en construcciones de cierta magnitud. El Área Bruta de Construcción (A.B.C.) como Auxiliar en la determinación del Costo Total de Reposición (C.T.R.): Se define como Área Bruta de Construcción (A.B.C), la proyección horizontal de la obra ejecutada incluyendo el área que ocupan columnas y paredes, excluyendo los ductos de circulación vertical (excepto las escaleras). El Área Bruta de Construcción (A.B.C), es relativamente simple y rápida de medir en sitio (sobre todo si son áreas repetitivas como en el caso de un edificio).

Fuente: www.monografias.com.Metodología Valuatoria para Obras Inconclusas, dado que el documento fuente es de origen venezolano, algunos términos como lugares y moneda se han adaptado a nuestro país, siendo ésto responsabilidad del autor de ésta tesis.

117

5.2 Caso práctico 1

Obtención del valor de un centro comercial cuya construcción quedó inconclusa.

Ubicación: al poniente de la Ciudad de Tepic, Nay. Junto a la delegación Estatal del INFONAVIT.

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Vista oriente junto al Infonavit. Local esquinero con baño y faldón.

Interior de la crujía ppal. De locales apoyos y plafón de losa reticular

Vista al poniente del estacionamiento. Vista al norte del resto de los locales.

La obra está paralizada hace poco más de quince años, el deterioro ppal. Es debido a falta de mantenimiento en la impermeabilización de las azoteas.

La delegación del Infonavit al lado Módulo de acometidas eléctricas abandonado

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Imagen satelital del área, se aprecia la avenida de acceso ppal. Al lado derecho y el estacionamiento. Así como sus colindancias.

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Perspectiva desde el norte con la avenida de los insurgentes en primer plano, se observa la avenida de acceso y el edificio que hoy renta ahí el infonavit Atrás se ve una bodega en renta o venta, y un amplio estacionamiento asfaltado.

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Ubicación en el plano de valores catastrales donde se ubica la sección como vz4-uh2 , residencial superior $ 3,600.00 m2

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Croquis esquemático del área construida a valuar.

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Primer paso:

A falta de mayor información, se realiza visita física y levantamiento del inmueble con el apoyo de un cadenero y un brechero encargado de limpiar la maleza a machete. Se hacen las siguientes observaciones a modo de diagnóstico:

A).- la estructura consta básicamente de columnas de concreto armado acabado semiaparente de 40x40cm de sección transversal y 4m. De altura dispuestas en crujías a cada 4.50 mts una de otra. La losa de cubierta es del tipo reticular, nervada a cada 40cm. Aligerada con block hueco de jalcreto de 20x40x20cm. Con capa de compresión de 5 cm. Concreto armado con malla electro soldada 6x6/10-10. En muy mal estado a causa de las humedades ocasionadas por el deterioro del impermeabilizante que consta de ladrillo de azotea sobre relleno de hormigón de jalcreto. Los pretiles son a base de faldones de panel w con aplanado de mezcla ambas caras y boquilla superior terminado repellado. Las marquesinas se encuentran aplanadas con mezcla, acabado repellado. Cuentan con goteros abultados de mezcla. También presentan signos de deteríoro a causa de la falta de impermeabilización.

B).- los firmes se aprecian de concreto simple ( se hicieron algunas calas y no se encontró armado), el acabado de los mismos es apalillado para recibir vitropiso pero también se encuentra muy deteriorado ya que presenta grietas por hundimientos.

C).- la maleza cubre gran parte del área destinada a estacionamiento y las áreas cerradas se encuentran vandalizadas por vagos que visitan con frecuencia la zona.

D).- la red de registros de aguas negras y tuberías de desagüe se encuentran azolvadas de basura y lodo, por lo que habrá que considerar su desazolve y limpieza así como rehabilitación. Existe una fosa séptica a modo de planta de tratamiento de aguas negras para dar un tratamiento previo a los desechos antes de descargarlos a la red municipal. Además, ésta planta presenta algunas fallas estructurales debido al desuso (cuando un recipiente ha estado vacío por muchos años presenta agrietamientos y asentamientos).

E).- las instalaciones eléctricas han sido saqueadas, al estar expuesta la ductería, el cableado fue extraído. También el cobre expuesto de las instalaciones hidráulicas ha sido robado.

F).- la impermeabilización de la azotea, como se ha mencionado, se encuentra obsoleta debido a que no ha recibido ningún mantenimiento en más de doce años. Por tanto habrá de retirarla, revisar el relleno de hormigón si tiene la pendiente adecuada y no ha sufrido agrietamiento excesivo y entonces proponer otro tipo de impermeabilización más flexible (quizá un prefabricado).

G).- por si esto fuera poco, se advierten algunas fallas estructurales en ciertos puntos de la cimentación del edificio, lo cual hace necesaria su valoración.

124

Comentarios generales:

El edificio es parte de una plaza comercial que se construyó por etapas hace poco más de

15 años, la primera etapa estuvo funcionando rentada a comercial mexicana como tienda

ancla y una serie de locales periféricos. Posteriormente y, en vista del fracaso de la tienda,

debido quizá a la distancia del centro de población o quizá de la competencia que ya tenía

por otros centros comerciales más cercanos al público, se vio obligada a cerrar sus puertas

y con ella cerraron todos los locales que dependían del flujo de ésta.

El error que cometió el empresario (según mi juicio), es haber construido al mismo tiempo

todo el edificio que albergaría el 100% de la plaza, en lugar de construir un área, rentarla y

posteriormente construir la otra y así sucesivamente. También desde luego no haber

realizado un estudio de mercadotecnia apropiado. En fin que, el área que hoy nos ocupa

se encuentra en obra negra desde hace quince años. La primer zona nunca funcionó.

Hasta la fecha se ha rentado como bodega a fábricas de Francia y a un sinnúmero de

empresas sin que logren arraigarse. El estacionamiento fue sede del tianguis dominical del

automóvil con la finalidad de daríe vida y atraer gente, pero ha sido en vano. Simplemente

el lugar no "pega". Hoy día, una parte de esa plaza la renta el infonavit, quien se ha

encargado de acondicionar el área que a él le corresponde, sin embargo, más de 10,000

m2 permanecen como obra inconclusa. Hoy, con la finalidad de aplicar la metodología

antes descrita, me he propuesto primero, a).- calcular el costo de la obra tal como está y,

b). Volver a echar a andar la obra, valorar el costo de reinicio de los trabajos faltantes a

partir del estado actual de los mismos.

Siguiendo la metodología la primera etapa sería:

A).- recabar planos aprobados por la autoridad municipal. (En éste caso no se cuenta con

ellos).

B).- permisos y/o licencia de construcción y demás permisos y certificados. (Tampoco

existen).

c) presupuesto original de la obra. (No contamos con él).

D) contabilidad de costos de la obra. Registro contable de los egresos de la obra. (No hay).

E) copia de la bitácora de obra. (Tampoco existe).

F) planería de la obra con las modificaciones, si las hubo. (No se cuenta con ella).

G) actas de inicio y paralización. Solo sabemos que hace 15 años se detuvieron los trabajos. Mediante la programación y ruta critica determinamos la duración de los mismos que se estimó en 12 meses.

125

H) copia de las estimaciones aprobadas ejecutadas. (No las tenemos).

I) estado de cuenta o cuadro comparativo de aumento y disminución de volúmenes. (Tampoco los tenemos).

Como vemos, estamos ante un caso crítico debido a la escasez de información respecto a la obra. Sin embargo podemos reunir los elementos necesarios para llevar a cabo nuestra tarea. Simplemente:

1.- haciendo un levantamiento físico del inmueble, anotando las cotas en un dibujo a escala. Obtenemos así la planearía de apoyo a la cuantificación.

2.- elaboramos un catálogo de conceptos organizandolo por partidas. Como primeramente vamos a calcular el costo actual de los trabajos ejecutados, bastará con relacionar los conceptos que estamos percibiendo.

3.- en base a los conceptos, elaboramos una lista de materiales que intervienen en éstos, luego investigamos sus precios actualizados al día de hoy.

4.- investigamos también los costos de mano de obra del persona! obrero en la localidad, para ésto nos podemos apoyar en el tabulador del sindicato de albañiles de la zona.

5.- investigamos los precios de maquinaria y equipo de construcción que se debió haber utilizado para ésa obra, tales como maquinaria pesada: camiones de volteo, excavadoras, rodillos com pacta do res, moto niveladoras, camión pipa, etc. Así como del equipo ligero tales como: revolvedoras, vibradores de concreto, malacates, etc. Estos precios deberán considerar los equipos nuevos, con el fin de elaborar los costos horarios que aplicaremos en el software de precios unitarios posteriormente.

6.- investigaremos también en la dirección de obras públicas del municipio cuanto nos costaría actualmente una licencia de construcción de un género de edificio de ese tipo, con todos los requisitos que implica.

7.- elaboramos los números generadores (o volúmenes de obra) en base a nuestro catálogo de conceptos.

8.- necesitaremos el apoyo de un programa de análisis de precios unitarios, En éste caso utilizaremos el opus cms. Mismo que alimentaremos con toda la información que ya hemos recabado: catálogo de conceptos, volúmenes de obra, precios de materiales, precios de mano de obra, precios de maquinaria y equipo, así como la consideración de un financiamiento que debió haber necesitado ya sea el dueño o el contratista o ambos al momento de llevar a cabo los trabajos.

9.- así mismo, debemos hacer un cálculo aproximado de los costos indirectos en que debió haber incurrido el contratista, así como considerar una utilidad razonable pretendida para éste tipo de trabajos. También investigamos la tasa pasiva de interés promedio durante la ejecución de las actividades.

126

10.- una vez con toda ésta información, estamos listos para alimentar el programa, hacemos los cálculos y listo, hemos obtenido el costo de reproducir actualmente un edificio similar. Ahora hay que calcular y aplicar los factores de corrección y de reinicio. Añadimos al final el valor del terreno y, habremos entonces obtenido el valor actualizado de nuestra obra inconclusa en su estado actual.

Aplicando el programa opus cms, el presupuesto quedo como sigue:

Fecha del avalúo: 2010

Fecha de paralización: 1995 (hace quince años). Por tanto P=1S

Duración de los trabajos: 24 meses (según cálculo de ruta crítica programación regresiva). Por tanto n= 2 años

Tasa pasiva i - 10.67 % anual (según histórico dic-1993 cetes a 28 días banamex).

VRN, Valor de Reposición Nuevo que arroja el Opus= $ 6,814,052.11

F.C. factor de corrección = (n*i)/((l+i)exp n +1) = (2*0.1067)/(((l+0.1067)exp 2) +1)= 9.6%

Calculamos el C.C. costo corregido= VRN* 1.096= ($ 6,814,052.11*1.096)= $7,468,201.11

Obtenemos el V.A. valor actualizado de la obra- (C.C.*(1-F.C.))-C.R.= ($7,468,201.ll*(l-.096))- $

654,149.00= $ 6,097,104.80, únicamente restar el costo por daño estructural y listo-

Conclusiones:

En éste t ipo de edificios generalmente el valor de reposición obtenido es igual al valor total del inmueble (siempre y cuando no existe daño estructural y el período de ejecución haya sido relativamente corto). Es posible determinar éste valor también mediante otras alternativas, por ejemplo: analizándolo como un proyecto de inversión y considerar los flujos de ingresos y egresos, pero aún así, nos tendríamos que apoyar en la Ingeniería de Costos. Además, no olvidemos que se mencionó que el Inmueble cuenta a su vez con daño estructural, mismo que hay que evaluar puesto que demerita el valor de reposición nuevo; y de nueva cuenta contamos con el apoyo del análisis de costos.

Platicando con un valuador me comentaba que ellos no valúan obras inconclusas. Es posible que una entidad financiera se rehuse a tomar en garantía un inmueble de éste t ipo, sin embargo, existen otras muchas razones por las cuáles al propietario le interesa conocer el valor del mismo. Por ejemplo: puede ser que alguien le ofrezca comprarlo a tal o cuál precio y entonces se contrata a un valuador para determinar si la oferta es razonable o no. También puede ser que se trate de una herencia cuyos herederos desean vender y repartirse los dividendos, o una empresa deseé apropiárselo para darle un uso distinto para el que originalmente fue concebido, en fin que, el objeto y el propósito del avalúo pueden ser muy, muy variados. Lo interesante aquí es, como se ha mencionado, que mediante el apoyo de la Ingeniería de costos necesitamos muy poca información previa para determinar el valor de reposición de un inmueble cuya construcción no ha sido concluida.

127

En las páginas 128, 129 y 130 tenemos una impresión concentrada de los resultados que nos arrojó el programa de análisis de precios unitarios Opus cms. Una vez que le hemos alimentado con los datos necesarios, obtenemos en la página 128 el presupuesto general por partidas de la obra. A la izquierda tenemos las partidas y a la derecha el importe unitario que genera cada una de ellas, así como el porcentaje que representa del total. Al final la suma de todas ellas lo cual arroja el total general.

En las páginas 129 y 130 tenemos una gráfica del programa de erogaciones mensuales que se supone debió que hacer el promotor para llevar a cabo dicha obra en el período supuesto. Aparecen las mismas partidas de manera comprimida, el importe total, su fecha de inicio y término, así como los importes parciales por mes. Éstas gráficas son de suma importancia para el constructor antes y durante el desarrollo de los trabajos, ya que le permite planear con anticipación los gastos en que ha de incurrir en determinada etapa de la obra, pudiendo así tomar las previsiones pertinentes.

La mayoría de los programas de análisis de precios manejan también la programación de obra como parte integral del análisis. Ésta programación se efectúa de forma semi-automática, es decir, requiere de una minuciosa alimentación manual de datos al computador por parte de una persona experimentada en obra y el resto lo hace la máquina.

También es posible obtener de manera automática el programa calendarizado de suministro de materiales, el cual nos permite prever con antelación el suministro de los mismos. De igual forma y también de manera automática obtenemos el programa de suministro de la mano de obra tanto técnica, obrera y administrativa de todo el personal que intervendrá o intervino en una obra determinada, lo cual nos permite calcular con mucha precisión los gastos que habremos de realizar por conceptos de nóminas, sueldos, destajos, prestaciones laborales y demás.

Por supuesto, no podía faltar el equipo, maquinaria y herramienta cuya calendarización también se genera de manera automática, permitiéndonos prever no sólo los gastos que nos ocasionará su renta o adquisición, sino también anticipar su arribo a la obra oportunamente para evitar tiempos muertos o en espera.

Es importante apoyarnos en éstos casos con profesionales que se dedican de lleno a la construcción, debido a que generalmente cuentan con bases de datos actualizadas tanto de materiales, equipos, herramienta y mano de obra, como de rendimientos tanto de materiales como de maquinaria y mano de obra. Ellos pueden apoyarnos y resolver un avalúo físico de éste tipo en cuestión de un par de horas, sólo necesitan datos de nuestra parte como son: volúmenes de obra (generadores), especificaciones de materiales y equipos, períodos en que se ejecutó o ejecutará la obra, ubicación de la obra, planería o croquis para poder darse una idea espacial y de dimensionamiento del proyecto, en fin que, mientras más información les proporcionemos, mejores resultados podremos recibir por parte de ellos y del programa.

128

ARQ. JOSE ISABEL PACHECO ROSALES AVALÚOS Y OPINIONES DE VALOR Javier Moreno Valle 94 Pte Tepic. Nay Tei 2-13-52-12

Cliente Obra Localidad

Clave

Grupo Empresarial Carsosa Sa de CV construcción de plaza comercial salida a Mazatlán,Sin Tepic, Nayant

Presupuesto Descripción

CONSTRUCCIÓN DE PLAZA COMERCIAL EN LA CIUDAD DE TEPIC, COL.LAS BRISAS SALIDA A MAZATLÁN.

PRELIMINARES Y CIMENTACIÓN

PRELIMINARES

CIMENTACIÓN

Total de PRELIMINARES Y CIMENTACIÓN

ESTRUCTURA Y ALBAÑILERIA

ESTRUCTURA

ALBAÑILERIA

Total de ESTRUCTURA Y ALBAÑILERIA

INSTALACIONES

INSTALACIÓN ELÉCTRICA

INSTALACIÓN HIDRÁULICA Y GAS

INSTALACIÓN SANITARIA

Total de INSTALACIONES

LIMPIEZA

Total de CONSTRUCCIÓN DE PLAZA COMERCIAL EN LA CIUDAD DE TEPIC, COL.LAS BRISAS SALIDA A MAZATLÁN.

Total de Presupuesto

Fecha 27-AGO-2010

Inicio 03-OCT-201D Terminación 03-OCT-2011

Importe %

908,172.66 13.33

616,376.39 9.05

1'524,549.05 22.37

1'495,533.71

3-120,798.36

4*616,332.07

543,071.76

86,104.23

35,455.00

664,630.99

8,540.00

6'814,052.11

6*814,052.11

21.95

45.80

67.75

7.97

1.26

0.52

9.75

0.13

100.00

Empresa Arq José Isabel Pacheco Rosales Representante Arq José Isabel Pacheco Rosales Firma

129

ARQ. JOSE ISABEL PACHECO ROSALES AVALÚOS Y OPINIONES DE VALOR. Javier Moreno Valle 94 Pte. Tepic, Nay. Tei. 2-13-52-12

Cliente.: Grupo Empresarial Carsosa. Sa de CV Obra: construcción de plaza comercial salida a Mazatlán.Sin. Localidad: Tepic, Nayarit.

Fecha:27-AGO-2010

Inicio: 03-OCT-2010 Terminación: 03-OCT-2011

Programa de Montos Mensuales de Ejecución de los Trabajos (por partidas)

ID Clave Descripción i 2010

Total Inicia Termina Nov Die 2011 Ene Feb

20

280

650

1690

CONSTRUCCIÓN DE PLAZA COMERCIAL EN LA CIUDAD DE TEPIC, COLLAS BRISAS SALIDA A MAZATLÁN.

PRELIMINARES Y CIMENTACIÓN

ESTRUCTURA Y ALBAÑILERIA

INSTALACIONES

LIMPIEZA

TOTAL PARCIAL; TOTAL ACUMULADO;

1 '524,549.05 02/Nov/2010* 25/DÍC/2010*

4'616,332.07 01/D¡c/2010* 31/May/2011*

664.630.99 03/Nov/2010* 03fNoW2011*

8,540.00 30/Sep/2011* 03/Nov/2011*

6'814,052.11

T 108,485,52

50,769.88

1'159,255.40 T 159,255.40

416,063.53 í

527,458.92 "

57,693.70

1*001,216.15 ;

2*160,471.55

546,682.94.

54,232.07

600,915.01 2'761J86.56

1*148,185.16

50,770.48

1" 198,955.64 3'960,342.20

UJ o

Empresa: Arq. José Isabel Pacheco Rosales Representante: Arq. José Isabel Pacheco Rosales Firma:

ARQ. JOSE ISABEL PACHECO ROSALES AVALÚOS Y OPINIONES DE VALOR Javier Moreno Valle 94 Pte Tepic Nay Tel 2-13-52 12

Cliente Grupo Empresarial Carsosa Sa de CV Obra construcción de plaza comercial salida a Mazatlán Sin Localidad Tepic Nayant

Fecha 27-AGO 2010

Inicio 03 OCT 2010 Terminación 03-OCT2011

Programa de Montos Mensuales de Ejecución de los Trabajos (por partidas) 2011

ID Mar

20

280

650

1690

1*304,755 84

17,693.70

1'362,449.54 5*322,791.74

Abr

561,790 34

54,232 07

616,022 41 5'93S,8I4.15

May Jun Jul Ago Sep Oct

S27.458 87

55,386.00

582,844 87 6*521,659 02

55,386 00

55,386.00 6'577,045.02

54 232 07

54,232.07 6*631,277 09

57,693 70

57,693 70 6'688,970.79

55,386 00

310.54

55,696.54 6*744,667 33

54,232.07

7,297 82

61,529 89 6*806,197.22

Nov

6,923 25

931.64

7,854.89 6'814,052.11

Empresa Arq Jose Isabel Pacheco Rosales Representante Arq Jose Isabel Pacheco Rosales Firma

5.2 Obtención del valor de transformación.

Ocurre a veces que podríamos conocer el valor del inmueble si reuniera determinadas

condiciones que actualmente no reúne. A la vez que, podemos determinar el costo

necesario para dotarle de las mismas. Imaginemos la valoración de un hotel que no es

explotable como tal, pero que si podría venderse si se transformara en apartamentos o

incluso explotarse en régimen de alquiler.

Entendemos pues por valor de transformación de un inmueble, aquel que se obtiene

restando un valor conocido del costo de la transformación necesaria para que el inmueble

pueda gozar de aquel valor.

Tendríamos entonces la sencilla ecuación: VT= VC-CT

Donde: VT= es el valor de transformación

VC= es el valor conocido del inmueble una vez transformado

CT= es el costo estimado de la transformación.

Obsérvese que tal valor conocido podría haberlo sido a través de otro tipo de valoración,

como por ejemplo, por medio de la capitalización. En éste tipo de valoración puede, así

mismo tenerse en cuenta el tiempo necesario para efectuar dicha transformación. Así, por

ejemplo, si conocemos el valor VC, y el tiempo en realizar la transformación se tarda "t"

períodos, el valor de transformación podría quedar como sigue:

VT = VC 1+ i ) "* -CT

5.3 Obtención del valor de derribo ó de demolición.

Este tipo de valor viene a ser un caso particular del valor de transformación ( puesto que se pretende transformar el inmueble en escombros), se incluye aquí por su peculiaridad y frecuencia dentro del mundo inmobiliario, ya que, muy a menudo se venden edificios antiguos sin otra utilidad que la de servir como solar o baldío, lo que obliga a eliminar la vieja construcción, disminuyendo su precio por el costo del derribo y aumentando con posibles ingresos que se pudieran obtener con la venta de sus materiales recuperados. (Existen empresas de demolición que no cobran por sus servicios a cambio de quedarse con los materiales recuperados en dicha demolición, existiendo aquí verdaderos valuadores de chatarra que advierten el potencial económico del vetusto inmueble).

El valor de derribo es entonces, matemáticamente: VD=VS-C + R

132

Donde: VD= es el valor de derribo, VS= valor del solar como predio baldío, C=costo del derribo y R= son los ingresos del derribo (venta de materiales aprovechables).

Análogamente a lo comentado para el valor de transformación, puede ser útil la consideración del tiempo necesario para el derribo. Téngase en cuenta que éste puede resultar dilatado como consecuencia de la necesaria gestión de expediente o licencia para llevarlo a efecto. En tal caso la fórmula anterior se transforma del modo siguiente:

vs

V D =

(1 +i )-t-C+R

Donde ¡= es el tanto de actualización y t= es el tiempo necesario para efectuar el derribo.

5.4 Obtención del valor de oportunidad.

El tema que sigue es por demás interesante, se trata de pronosticar seriamente, es decir con soporte matemático-estadístico y financiero, cuál es la mejor alternativa de inversión en un terreno determinado.

Bueno pero, que tiene esto que ver con el tema de los precios unitarios, la Ingeniería de Costos, la programación de obra, la Valuación y demás? Vamos despacio...

Ésta modalidad hace referencia al valor de un inmueble (generalmente un terreno, puesto que si se tratara de un inmueble entonces estaríamos hablando del valor de transformación ya comentado páginas atrás), en función de la "oportunidad de negocio" que el mismo puede reportar.

Se trata pues de valorar un negocio (un proyecto inmobiliario por ejemplo), y a partir de éste punto determinar el valor particular del terreno, considerado como un elemento ensamblado con el conjunto de costos y beneficios del mismo.

El proceso de valuación consistirá en predecir con sustento los costos y beneficios del negocio inmobiliario y determinar a partir de los mismos El valor máximo (ó mínimo), que permita obtener del negocio una renta mínima normal.

133

Una promoción inmobiliaria es una inversión eminentemente financiera, es decir, no requiere prácticamente ningún activo fijo para su desarrollo. Consiste fundamentalmente en la gestión y coordinación de diferentes actividades que normalmente se contratan a terceros requiriendo unos desembolsos iniciales que posteriormente se recuperan junto con el beneficio.

Implica pues una inversión inicial de un capital durante cierto tiempo, de modo análogo a una inversión en obligaciones bancarias de cualquier otro tipo, salvadas claro está, las diferencias de riesgo, etc. Es por tanto un negocio que hay que medir en términos de rentabilidad, es decir, beneficio por peso invertido, y por unidad de tiempo de inversión. Esto se hace normalmente por los dos sistemas siguientes:

1. Rentabilidad interna, (llamada también Tasa Interna de Retorno TIR), consiste en determinar el tanto a que se han estado colocando los fondos aportados al negocio, partiendo de los flujos de ingresos y egresos que se han producido a lo largo de toda la vida de la promoción.

2. Valor presente neto (VPN), con éste sistema lo que se hace es actualizar los flujos de efectivo a un momento dado y con un tipo de actualización que es el rendimiento mínimo que exigiríamos a cualquier inversión ( por lo general la tasa libre de riesgo). Lo que obtenemos, en definitiva, es el beneficio que se va a conseguir además del rendimiento mínimo exigido.

Obtener el valor de oportunidad de un predio es uno de los casos más comunes que se pueden presentar a un valuador en el papel de "consejero" de un potencial inversionista que ignora que opciones le convienen más.

5.6 Caso práctico 2

Se ofrece un terreno en venta de 40x50 mts. En la esquina de las calles Av. Del valle y Av. Del parque del Fracc. Cd. Del Valle en Tepic, Nayarit, a un precio de $ 6, 000,000.00 (seis millones d e pesos), se trata de una zona relativamente céntrica y con cierto movimiento comercial y uso de suelo también habitacional. Un empresario cuenta con el capital para adquirir dicho terreno pero antes quiere saber qué negocio le es más conveniente dadas las características y ubicación del predio. Para ello pide asesoría a un Valuador de inmuebles egresado de la CMIC Jalisco, a sabiendas de que éstos profesionales también son capaces de evaluar proyectos de inversión, negocios en marcha, intangibles, maquinaria, etc.

El Valuador le recomienda primeramente ordenar un estudio de mercado a un despacho de investigación en mercadotécnia. El inversionista accede pues le interesa tener la certidumbre de que el negocio no fracasará y desea tener elementos para tomar una buena desición.

134

Los resultados del estudio indican que las opciones siguientes pueden tener mucho éxito en ése terreno en particular:

a).- Una tienda de conveniencia ( oxxo, superfarmacia gld, farmacias Benavides, etc).

b).- Un edificio de apartamentos en condominio para venta o renta.ó bien viviendas unifamiliares de uno o dos niveles tipo interés social.

c).- Un motel de paso.

d).- un salón de eventos para fiestas y celebraciones.

El primer paso que dá el Valuador es investigar Id factibilidad Legal de cada una de éstas opciones y, aunque todas lo fueron, se encontró con que los vecinos del barrio en cuestión estaban muy unidos y organizados de tal manera que manifestaron que no aceptarían en el lugar ni el motel de paso ni el salón de fiestas; el primero por tratarse de un sitio que faltaba a la moral y a las buenas costumbres de la zona y el segundo porque rompía con la tranquilidad y relajación a que estaban acostumbrados. Alegaron que de pronto se verían invadidos de coches, conductores alcoholizados, ruidos estruendosos hasta altas horas de la madrugada, pleitos y alegatos propios de ésa clase de eventos.

Quedaban entonces dos alternativas: la tienda o los apartamentos.

La misma empresa que elaboró el estudio de mercado informó que Farmacias Guadalajara tenía interés en rentar en ésa zona, y todos sabemos que ésta empresa paga mensualidades seguras, pues cuenta con liquidez y buena reputación.

El segundo paso que dio nuestro Valuador fue comprobar la Factibilidad Técnica de cualquiera de los dos proyectos que quedaron en ei tintero. Es decir, en el caso de la tienda de conveniencia comprobar que las dimensiones del predio reunieran los requisitos de superficie que requiere la misma para su operación normal, el área de estacionamiento que tenga suficientes cajones, las áreas verdes y de servidumbre que cumplan con lo solicitado por las autoridades urbanas locales, etc.

También hubo que corroborar que la topografía del terreno fuera la adecuada, es decir, que no implique cortes ni rellenos excesivos, que tenga un buen escurrimiento, que no se inunde, que la composición física-geológica del suelo así como su resistencia mecánica cumpliera con los estándares mínimos.

135

Así mismo para el supuesto de la construcción de los apartamentos ó viviendas unifamiliares, hubo que investigar la normativa del plan parcial de desarrollo urbano de la localidad para checar si el uso de suelo permitía la edificación, si la densidad permitida era la adecuada a nuestro proyecto ( el cuál arrojó resultados positivos para la alternativa de condominios, por lo que se optó por considerar la edificación de apartamentos en vertical); si los servicios de infraestructura y urbanización estaban preparados para recibir un bloque de edificios de ésta naturaleza. Que si las vialidades, que si las áreas de donación, que si las licencias y permisos no tendrían problema en otorgarse, en fin. Cuando todos los aspectos técnicos y normativos se hubieron revisado se concluyó que ambos proyectos ( la tienda de conveniencia y la construcción de apartamentos en vertical) eran legal y técnicamente factibles, sólo quedaba un tercer paso:

Demostrar la factibilidad financiera del proyecto definitivo. Es decir, demostrar la capacidad del proyecto de pagarse por sí mismo (sustentable) y a la vez de generar dividendos ya sea a corto, mediano o largo plazo.

Para ello necesitó recabar cierta información, por ejemplo, para el caso de la tienda de conveniencia se dio cita con algunas franquicias como la famosa cadena de tiendas de conveniencia oxxo, quien mostró su interés en rentar el terreno ofreciendo pagar mensualmente la cantidad de $ 25,000.00 (veinticinco mil pesos ), por un período de 15 años ininterrumpidos, después de los cuales, donaría al propietario del terreno, las construcciones (mejoras) que la tienda debe forzosamente construir, o sea, la estructura de su edificio, el estacionamiento, las instalaciones hidro-sanitarias y eléctricasf excepto la subestación). Con la alternativa también de renovar contrato y seguir rentando por otros 15 años.

También tuvo una charla con los representantes de farmacias Guadalajara quienes ofrecieron las mismas condiciones favorables que oxxo, pero además, ofrecieron pagar $ 40,000.00 (cuarenta mil pesos) mensuales si el arrendatario les facilitaba el 100% del terreno por un período de 20 años. Por lo cuál la oferta de oxxo queda descartada del análisis.

Bueno pues, hasta aquí, ya teníamos información suficiente para evaluar éstas dos propuestas, pero, aún nos falta la posibilidad de construir los apartamentos. Aquí intervienen dos posibilidades: o construímos para vender o lo hacemos para rentar.

Después de hacer un breve estudio en la localidad respecto de la ocupación de viviendas y apartamentos rentados, así como datos de vecindades, hostales y hoteles, nuestro Valuador llegó a la conclusión de que no era financieramente factible construir para rentar, debido a que la demanda en ésta zona era muy baja y la inversión se recuperaría en un periodo muy largo, inaceptable para las expectativas de nuestro inversionista.

136

En cambio, revisando los análisis de la investigación de mercado, se dio cuenta que existía una considerable población en edad casadera y con empleo formal y buen sueldo. Por tanto, nuestro Valuador se concentró únicamente en las dos alternativas que le quedaban: adquirir el terreno para rentar a farmacias Guadalajara, ó adquirirlo para construir apartamentos para venta. Empezó por recabar información acerca de la primer alternativa, de entrada conocía el precio del terreno ( $ 6,000,000.00 ), en la oficina de catastro municipal le informaron del importe anual de predial. Los gastos por licencia de construcción y demás estudios correrían a cargo de Farmacias Guadalajara, ésta misma declaró que invertiría aproximadamente $ 3, 000,000.00 tres millones de pesos en infraestructura, misma que, al cabo de 20 años y desmantelando lo que aún le sirva, estima que restaría un "cascarón" que farmacias Guadalajara donaría al propietario. Como dato adicional, nuestro Valuador investigó el historial de valores de terrenos similares en la zona, de 15 años a la fecha y determinó que éstos se revalorizan, aprecian o plusvalizan un 2% anual aproximadamente. Pues bien, una vez recabada toda la información respecto a ésta alternativa de proyecto, se elaboró un diagrama de flujo en el cuál, por medio de una recta se graficaron en un sentido los gastos o egresos, representados con flechas en sentido descendente mismos que representan la inversión inicial y los gastos anuales de predial, así como los impuestos que deberán pagarse por los ingresos que se reciban (más o menos de un 25 a un 30% de descuento por impuestos predial y hacendarlos); y en sentido positivo, las entradas o ingresos graficadas mediante flechas ascendentes y que representan los ingresos mensuales de las rentas, el valor de rescate de la estructura y el valor del terreno más las apreciaciones o plusvalías al final del período contratado. Se hace una investigación con un contador para determinar el porcentaje de impuestos que van a gravar nuestros ingresos y se determina en un 27.48 % anual. Esto con la finalidad de conocer nuestros ingresos netos. Se consulta a un experto en el ramo de éste tipo de comercios y nos recomienda utilizar como tasa de descuento libre de riesgo sin inflación el 7% como la más adecuada.

S 9,798,120.0C í

5 348,120 348,120 348,120 348120 348,120 348,120 348120 348120 348,120

anos

-$ 6,000,000

Inversión inicial

4

Diagrama de flujos de efectivo.

tasa de descuento libre de riesgo: 7 %

8 9 10

137

Una vez que se han calculado todos los valores parciales en cada período y considerando una tasa de rendimiento mínima aceptable ( llamada también tasa libre de riesgo) para el giro en cuestión, se traen a Valor Presente Neto todos y cada uno de los importes con el fin de conocer el Valor Actual Total del proyecto mediante el método de Flujos Descontados. Después de elaborar la tabla de flujos correspondiente a nuestro diagrama se observa el siguiente resultado:

TABU DE FLUJOS DESCONTADOS CONSIDERANDO LA OPCIÓN DE ADQUIRIR EL TERRENO Y RENTARLO A FARMACIAS GUADALAJARA.

año

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Período (se analiza el proyecto en un período de 10 años)

0

i

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Egresos (inversión inicial, en

éste caso la adquisición del predio)

6,000,000.00

TASA DE

DESCUENTO 7%

ingresos netos (nuestras rentas anuales descontando impuestos)

348,120.00

348,120.00

348,120.00

348,120.00

348,120.00

348,120.00

348,120.00

348,120.00

348,120.00

348,120.00

9,798,120.00

VPN=

TIR=

flujos descontados

(VPN) (aplicando

una tasa del 7%)

- 6,000,000.00

325,345.79

304,061.49

284,169.62

265,579.08

248,204.75

231,967.05

216,791.64

202,609.01

189,354.21

4,980,867.37

1,248,950.02

9.5%

138

Consideraciones:

pago mensual: $ 40,000.00 x 12 meses= $ 480,000.00 anuales brutos.

impuestos 27.48% (cálculo realizado con apoyo de un contador).

flujo neto = anualidad bruta menos impuestos= $ 348,120.00

tasa de descuento apropiada = 7% (consultada con un experto en el ramo).

vpn= 348,120 * (l+0.07)exp - 1 , exp-2, exp-3...exp-n

valor de rescate= terreno apreciado+valor del edificio al final, o sea: 6,000,000 por el 2% anual = 7,200,000.00

valor de rescate del edificio= 3,000 m2 x $ 1,000.00= $ 3,000,000.00

depreciación = edad de uso entre vida útil total menos uno.

depreciación a diez años= (10/ (10+30)-l = 0.75 %

valor de la construcción depreciada= $ 3,000,000 x 0.75 = $2,250,000.00

total flujo num.10= ultima renta (348,120)+terreno apreciado7,200,000.00)+ valor de las construcciones depreciadas( 2,250,000.00). igual a $ 9,798,120.00

INTERPRETACIÓN:

para empezar el vpn es positivo y nos arroja una utilidad de $ 1,248,950.23 si se cumplen todas y cada una de las consideraciones aquí hechas.

la tasa interna de retorno TIR es del 9.5% también muy favorable y mayor que nuestra tasa de descuento que fue del 7% por tanto la opción se considera rentable, no hay muchos riesgos ya que el arrendatario es solvente y seguro con sus pagos, la plusvalía de la zona tampoco representa un riesgo pues la tendencia es a la alza, la tasa de descuento es conservadora, en fin, todo a favor.

Analicemos ahora la segunda alternativa...

139

Después, analizamos la segunda alternativa que es: construir una torre de apartamentos, para lo cuál hubo que elaborar antes un anteproyecto arquitectónico, luego mediante el cálculo de áreas elaborar los volúmenes de obra a ejecutar, para, en base a lo anterior poder elaborar un presupuesto en el cuál se incluyan desde los permisos y licencias, costos de urbanización e infraestructura, costos de edificación, de supervisión, promoción y ventas, etc. Además de cumplir con las normativas tales como el área de servidumbre así como de estacionamiento y vialidades.

Se llegó a la conclusión de construir una torre de 6 pisos con 4 apartamentos cada uno, o sea 24 apartamentos de 150 m2 de superficie cada uno. 24 cajones de estacionamiento y Banqueta perimetral en toda la esquina.

Posteriormente y una vez definido el proyecto, nuestro valuador se dio a la tarea de elaborar un presupuesto detallado de todas y cada una de las partidas que conformarían la obra, apoyándose Indiscutiblemente en la Ingeniería de Costos, tanto para el análisis de los precios unitarios de urbanización y edificación, como para la calendarización y programación de la misma.

Es importante hacer notar que, tanto el proceso de análisis de precios, como la calendarización ó programación de los trabajos requieren de toda la experiencia y capacidad profesional del valuador para determinar con precisión aceptable el monto de las erogaciones mensuales que implicarán los trabajos. Si no se siente capaz, deberá asesorarse con un contratista o un desabollador inmobiliario que le provea información actualizada y veraz. Nunca olvidar que, mientras más detallado sea nuestro análisis, más acertado será el pronóstico de erogaciones. El software de análisis de precios unitarios opus cms nos permite obtener tanto un aproximado preliminar como un fino acercamiento a la realidad.

Deberán considerarse los costos por licencias de construcción, de usos de suelo, contratos de agua y drenaje, de electrificación y alumbrado, de supervisión técnica interna y externa, de pruebas de laboratorio para verficar la calidad de los materiales, la resistencia del suelo, de administración y las utilidades pretendidas.

A continuación se muestra el proyecto arquitectónico al que se llegó:

140

Planta de conjunto indicando que se trata de cabecera de manzana, indicando calles adyacentes y colindancias, áreas verdes, estacionamientos y circulaciones

comunes.

141

Planta arquitectónica del area construida, aparcamientos y zonas verdes.

142

Planta arquitectónica nivel tipo. Núcleo de elevación central y pasillos de acceso y

desalojo radiales. 4 apartamentos por piso, 6 pisos, en total 24 apartamentos de 150 m2

c/uno.

Planta arquitectónica departamento tipo.

En fin que, después de hacer todas éstas consideraciones, el presupuesto, análisis de precios y programación de los trabajos se elaboraron con el programa OPUS CMS, quedando como a continuación se imprime:

143

ARQ. JOSE ISABEL PACHECO ROSALES AVALÚOS Y OPINIONES DE VALOR, Javier Moreno Valle 94 Re. Tepic, Nay. Tel- 2-13-52-12

Propietario.: GRUPO APGAR SA DE CV. Obra: TORRE DE APARTAMENTOS EN CONDOMINIO 6 NIVELES. Localidad: TEPIC, NAYARIT.

Presupuesto

Clave Descripción

CONSTRUCCIÓN DE TORRE DE 24 APARTAMENTOS EN CONDOMINIO SEIS NIVELES

PRELIMINARES Y CIMENTACIÓN.

PRELIMINARES

CIMENTACIÓN

Total de PRELIMINARES Y CIMENTACIÓN.

ESTRUCTURA, ALBAÑILERIA Y AZOTEAS.

ESTRUCTURA

ALBAÑILERIA

AZOTEAS

Total de ESTRUCTURA, ALBAÑILERIA Y AZOTEAS.

INSTALACIONES

INSTALACIÓN ELÉCTRICA

MEDIA TENSION

INSTALACIÓN HIDRÁULICA

INSTALACIÓN SANITARIA

INSTALACIÓN ELÉCTRICA DE AIRE ACONDICIONADO

INSTALACIÓN DE AIRE ACONDICIONADO Y ELEVADOR.

INSTALACIÓN DE GAS

INSTALACIÓN DE TELEVISION

Total de INSTALACIONES

ACABADOS

ACABADOS Y RECUBRIMIENTOS

MUEBLES DE BAÑO

HERRERÍA Y CANCELERÍA

JARDINERÍA Y EXTERIORES

LIMPIEZA

Total de ACABADOS

Total de CONSTRUCCIÓN DE TORRE DE 24 APARTAMENTOS EN CONDOMINIO SEIS NIVELES

Total de Presupuesto

Fecha:01-SEPT-2010

Inicio: 01-OCT-2010 Terminación: 01-OCT-2011

Importe %

624,175.60

1*910,260.19

2'534,435.79

4*400,844.48

3*663,408.04

753,968.41

8*818,220.93

1*483,659.19

187,387.60

867,193.54

176,203.99

594,079.96

2*872,588.14

397,170.11

147,865.11

6*726,147.64

3*349,983.38

387,032.16

1*605,285.58

82,631.92

13,861.12

5*438,794.16

23*517,598.52

23*517,598.52

2.65

8.12

10.78

18.71

15.58

3.21

37.50

6.31

0.80

3.69

0.75

2.53

12.21

1.69

0.63

28.60

14.24

1.65

6.83

0.35

0.06

23.13

100.00

Empresa: Arq. José Isabel Pacheco Rosales Representante: Arq. José Isabel Pacheco Rosales Firma:

144

ARQ. JOSE ISABEL PACHECO ROSALES AVALÚOS Y OPINIONES DE VALOR. Javier Moreno Valle 94 Pte Tepic, Nay Tel 2-13-52-12

Propietario GRUPO APGAR SA DE CV Obra TORRE DE APARTAMENTOS EN CONDOMINIO 6 NIVELES Localidad TEPIC.NAYARIT

Análisis de Precio Unitario

Fecha 01-SEPT-2010

Inicio 01-OCT-2010 Terminación 01-OCT-2011

Descripción

Clave 42 LOSA LLENA DE CONCRETO FC=200 KG/CM2 DE 10 CMS DE ESPESOR ARMADA C

VARILLA 0 3/8" @ 20 CMS EN AMBOS SENTIDOS INCLUYE HABILITADO, CIMBRADO ACABADO APARENTE ARMADO, COLADO, VIBRADO, CURADO Y DESCIMBRADO MATERIALES, MANO DE OBRA, HERRAMIENTA Y TODO LO NECESARIO PARA SU BUENA REALIZACIÓN PARA SENTAR OVALINES)

D, C Clave R Descripción Unidad Cantidad

Importe 2*632,101 12

Precio U. Total

Materiales 04-02 04-01 04-03 03-12 10-11 AC-01

03-11 + CO200

Total de Materiales

Mano de Obra + C02

Total de Mano de Obra

tnplaydepino16mm madera 3a chaflán de madera 2a clavo 2 1/2'* diesel varilla corrugada de acero de refuerzo diámetros 3/8" a 1 1/2" alambre recocido concreto f c=200 kg/cm2

X 1 albañil +1 ayudante

m2 pt mi *8 Ito kg

kg m3

jor

1 00000 0 62500 0 47000 0 12000 0.50000 6 68400

0 22000 010500

0 25000

120 00 15 00 200

28 00 9 00

15 00

25 00 956 10

923 07

Costo Directo Indirectos (

Flnanciamiento ( Utilidad

25 00%) 0.50%)

15.00%)

Precio Unitario

120 00 936 094 3 36 4 50

100 26

5 50 100 39 344.33

230 77 230.77

57810 143.78

3.59 108.37

830.84 * OCHOCIENTOS TREINTA PESOS 84/100 M.N.'

Empresa Arq José Isabel Pacheco Rosales Representante Arq José Isabel Pacheco Rosales Fuma

145

ARQ. JOSE ISABEL PACHECO ROSALES AVALÚOS Y OPINIONES DE VALOR Javier Moreno Valle 94 Pte Tepic Nay Tel 21352-12

Propietario GRUPO APGAR SA DE CV Obra TORRE DE APARTAMENTOS EN CONDOMINIO 6 NIVELES Localidad TEPIC NAYARIT

Fecha 01-SEPT-2010

Inicio 01 OCT-2010 Terminación 01-OCT2011

Programa de Montos Mensuales de los Trabajos (por partidas)

Clave Descripción Total Inicia Termina 2010 Ocl Nov Die

2011 Ene

CONSTRUCCIÓN DE TORRE DE 24 APARTAMENTOS EN CONDOMINIO SEIS NIVELES

PRELIMINARES Y CIMENTACIÓN

ESTRUCTURA, ALBAÑILERIA Y AZOTEAS

INSTALACIONES

ACABADOS

TOTAL PARCIAL TOTAL ACUMULADO

2*534,435 79 01/Oct/2010" 03/Ene/2011*

8*818,220 93 30/Oct/2010* 05/Jul/2011"

672S.14764 01/Oct/2010' 02/Oct/2011

5*438,794 16 30/Jun/2011- 02/Oct/2011

23*517,598 52

972,609 80

9,665 28

513,515 00

1*495,790 08 1*495,790 08

829,319 21

463,967 33

547,749 52

1 841,036 06 3*336,826 14

718,142.93

1,950J247 47

570,572 45

3*238,962 85 6*575,788 99

14363 85

1 '833,232 62

536,338 14

2*383,934 61 8*959,723 60

•ta. OÍ

Empresa Arq José Isabel Pacheco Rosales Representante Arq José Isabel Pacheco Rosales Firma

ARQ. JOSE ISABEL PACHECO ROSALES AVALÚOS Y OPINIONES DE VALOR, Javier Moreno Valle 94 Pte Tepic, Nay Tel 2-13 52-12

Propietario GRUPO APGAR SA DE CV Obra TORRE DE APARTAMENTOS EN CONDOMINIO 6 NIVELES Localidad TEPIC, NAYAR1T

Fechad SEPT2010

Inicio 01-OCT-2010 Terminación 01 OCT 2011

Programa de Montos Mensuales de los Trabajos (por partidas) 2011

Clave Feb Mar Abr May Juti Jul Ago Sep Oct

1*716,217.78

502,103.72

2*218,321.50 11*178,045 10

747,349 96

570,572.45

1*317,922.41 12*495,967.51

683,091.63

536.33814

1*219,429.77

713,556.76

547,749.52

261,306.28 976,703.56

674,892.83

555,146 39 ,

45,270.04 j

i

1*275,309.26 16*252,012.82

25,999 27

594,280 35

1*063,846 07

1*684,125.69 17*936,138.51

i

i

632,213.10 ,

i 2*024,734 38

2*656,947.48 ' 20*593,085.99

606,924 56

2*257,891.96

2*864,816.52 23*457,902.51

12,644.30

47,051.71

59,696.01 23*517,598 52

Empresa Arq Jose Isabel Pacheco Rosales Representante Arq Jose Isabel Pacheco Rosales Firma

Consideraciones:

4 deptos de 150 m2 cada uno por cada piso

Precio de venta= $ 1,800,000.00

Precio pre-venta con 10% desc.= $ 1,620,000.00

Superficie global = 150 m2x24 deptos + 20% de areas comunes= 4,320 m2

Costo de la Obra según Opus= $ 23,517,598.52

Costo del terreno: $ 6,000,000.00

Egresos= $ 29,517,598.52

10 deptos en pre-venta x $ 1,620,000.00 = $ 16,200,000.00

14 deptos en venta x $ 1,800,000.00= $ 25,200,000.00

Ingresos^ $ 41,400,000.00

De entrada 41,400,000 menos 29,517,598.52 = $ 11,882,401.48

El negocio es factible, por tanto, Prefactibilidad aprobada.

partidas

preliminares y cimentación

estructura, albañilería y azoteas

instalaciones

acabados

%

10.78

37.50

28.60

23.12

100.00

importe

2,534,435.79

8,818,220.93

6,726,147.64

5,438,794.16

23,517,598.52

5 % DE DESCUENTO POR COMISIÓN A VENDEDORES

—». S i 539 mili $4 617 $4 617 $4 617 $ 513mill $ 513mill $ 513mill $513mill $171 $ 171mill

$162 mili $486 mili $486 mili $486 mili $5 4mili $ 5 4 mili $ 5 4 mili $54 mili $ 1 8 mili SlBmll l

+ $ 5 92

$6 576

$ 6,000,QOD

t S3 76mil

$ 7 27 mili

12 trimestres

Diagrama de flujos de efectivo.

tasa de descuento libre de nesgo110 % anual, 2 5% trimestral

n= 12 trimestres

149

Enseguida elaboramos la tabla de flujos descontados, acarreamos los valores del

programa calendarizado de erogaciones mensuales que nos reporta el Opus y los

vaciamos en la columna de egresos.

TABLA DE FLUJOS DESCONTADOS

trimestre

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

ingresos brutos

0

1,539,000 00

4,617,000.00

4,617,000.00

4,617,000.00

5,130,000.00

5,130,000 00

5,130,000.00

5,130,000.00

1,710,000 00

1,710,000.00

egresos

6,000,000.00

6,575,788.99

5,920,178 52

3,756,045.31

7,265,585.70

39,330,000.00 29,517,598.52

TASA DE

DESCUENTO 2.5% trim

ingresos netos

6,000,000.00

5,036,788.99

1,303,178.52

860,954 69

2,648,585 70

5,130,000.00

5,130,000 00

5,130,000.00

5,130,000 00

1,710,000 00

1,710,000.00

VPN=

TIR=

flujos K descontados

6,000,000.00

4,913,940.48

1,240,384.08

799,482 02

2,399,487.92

4,534,172.50

4,423,582.92

4,315,690.66

4,210,429.91

1,369,245 50

1,335,849.27

6,434,640.29

6.84%

6 84 x 4 = 27.36% anual

Conclusiones:

Toda vez elaboradas las tablas de flujos descontados y habiendo obtenido así la Tasa Interna de Retorno y el Valor presente Neto de cada una de nuestras alternativas, procedemos a comparar los valores resultantes, pudiendo llegar a las siguientes conclusiones:

Alternativa 1: adquirir el terreno y rentar a farmacias Guadalajara.

Alternativa 2: adquirir el terreno, construir y vender los apartamentos.

Alternativa 1, tin 9.5 % anual, VPN: $ 1,248,950.02, tasa de descuente^ 7%, n= 10 años.

Alternativa 2, tir: 27.36 % anual ,VPN:$ 6,434,640.00, tasa de descuento= 10%, n= 4 años.

Si bien la alternativa 1 nos reporta un VPN muy bajo con respecto a la alternativa 2, también es cierto que no conlleva ningún riesgo ni tampoco requiere de una fuerte inversión inicial, aunque el período es más largo que en la 2^ opción.

La TIR de 9.5 % apenas rebasa nuestra tasa de descuento que es del 7%, lo cuál nos indica que estamos ante un negocio de bajo riesgo (a menor riesgo, menor utilidad).

Es una alternativa muy conservadora, pero es una buena inversión al largo plazo.

En cambio, la alternativa 2, rebasa con mucho las expectativas de nuestra tasa de descuento. De igual forma, el valor presente neto es mucho mayor que en la opción uno. También el plazo es mas corto. Pareciera tener todo a su favor. Sin embargo, hoy por hoy, la mercado inmobiliario no deja de entrañar sus riesgos y aquí son muchos los factores que tienen que darse para que se cumplan las expectativas. Así mismo, la inversión inicial es muy fuerte. Habrá que analizar muy bien ambas opciones ya que a mi juicio son equivalentes, pero hemos de dejar en manos de nuestro cliente la decision final.

Una vez evaluados ambos resultados y comentado acerca del riesgo que conlleva cada uno de ellos, así mismo comentar cuál es más rentable y en que período de tiempo, y una vez analizado, exponer al cliente pero SIN DECIDIR POR EL, ésto es muy importante, el trabajo del valuador es simplemente poner las cartas sobre la mesa y aclarar todas las dudas respecto de la metodología empleada, el proceso de análisis, las fuentes consultadas y mencionar cuál de las alternativas es más rentable y bajo qué circunstancias, Jamás tomar la decisión final. Eso le corresponde exclusivamente al cliente.

151

Nota importante: nunca perder de vista que un proyecto de inversión por éste método el de los flujos descontados ), es muy vulnerable a nuestra susceptibilidad, es decir, debemos tener sumo cuidado con los valores que elegimos ya que una mínima variación en la tasa de descuento por ejemplo, o en los tiempos pronosticados de ingresos y egresos pueden arrojar valores muy alejados de la realidad, lo cuál puede ser muy riesgoso para nuestro inversionista. Por tanto, debemos documentarnos bien, consultar fuentes confiables, charlar con expertos pero sobre todo, ser muy conservadores con nuestros pronósticos y no hacer cuentas alegres. Siempre será preferible elegir un escenario conservador.

Fuente: notas de la clase de toma de decisiones impartida en la maestría por el Ing. Óscar Gerardo Gómez Becerra. Ing. Civil y maestro en Valuación por la CMIC Jalisco. Y de su articulo "Evaluación de Proyectos, costo contra beneficio", Págs. 28 y 29 de la revista multiplica, publicada en die.-2007.

152

Capítulo 6. Comprobación de las hipótesis

En el capítulo anterior quedó demostrada la hipótesis H l enunciada al principio de éste

trabajo de Tesis misma que dice:

Hl.- El análisis de precios unitarios y en general la Ingeniería de costos son indispensables

para la obtención de cierto tipo de valores, es decir, para la conclusión de cierto tipo de

avalúos.

En éste capítulo trataremos de demostrar las dos hipótesis restantes. Primeramente

vamos a instrumentar un cuestionario, mismo que se aplicará de manera aleatoria,

confidencial y voluntaria a un grupo de profesionistas con más de diez años de experiencia

en la actividad valuatoria.

Este cuestionario incluirá preguntas enfocadas básicamente a obtener respuestas claras

del encuestado respecto de su relación con el manejo de los precios unitarios involucrados

o no en el ejercicio de su quehacer. Servirá también, de manera indirecta, para darnos una

idea de que porcentaje de ellos ha estudiado o no una carrera afín a la valuación

inmobiliaria.

Todas las preguntas serán cerradas, obteniendo como respuesta un sí o un no, aunque en

casi todas ellas se solicite información adicional que soporte dicha respuesta.

Al final se hará un cómputo de los resultados asignando un valor de 1 uno a un sí y un 0

cero a un no, ó lo que és lo mismo en éste caso, un 10% para un sí y un 0% para un no, ya

que nuestra muestra aleatoria se compondrá de 10 diez elementos.

Se concluirá con un análisis de las respuestas obtenidas por cada pregunta, de manera que

quede demostrada la hipótesis H2, ya sea afirmativa, nula ó negativamente.

Posteriormente, en la parte final de éste capítulo y después de haber analizado y

comentado sobre la situación por la que atraviesa actualmente el sistema hipotecario de

los Estados Unidos de Norteamérica; trataremos de demostrar la hipótesis H3.

Comencemos pues...

154

6.1 Elaboración del cuestionario a los valuadores.

En encuesta aplicada de manera confidencial y voluntaria, se cuestionó a 10 diez valuadores inmobiliarios y Corredores Públicos de la Ciudad de Tepic, Nayarit con el fin de comprobar la hipótesis fundamental de éste trabajo, éstos fueron los resultados:

ENCUESTA A LOS VALUADORES CON EXPERIENCIA EN BIENES INMUEBLES.

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

PREGUNTA DURANTE SU CARRERA CURSÓ UD ALGUNA MATERIA RESPECTO AL ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS?

CONOCEUD LAS DIFERENCIAS ENTRE COSTO PRECIO Y VALOR? CUALES SON?

SABE UD COMO SE ESTRUCTURA UN PRECIO UNITARIO ? CUAL ES SU ESTRUCTURA?

HA RECURRIDO UD AL ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS PARA LA CONCLUSIÓN DE SUS AVALÚOS? CON QUE FRECUENCIA ?

HA MANEJADO UD ALGÚN PROGRAMA (SOFTWARE) DE ANÁLISIS DE PRECIOS? CUAL?

SABE UD ELABORAR UN PROGRAMA 0 CALENDARIO DE OBRA' QUE MÉTODO UTILIZA?

CONSULTA UD LOS VALORES DE MERCADO PARA LA CONCLUSION DE SUS AVALÚOS ? CON QUE FRECUENCIA?

CONSULTA UD LOS COSTOS PARAMÉTRICOS PARA LA CONCLUSION DE SUS AVALÚOS ? CON QUE FRECUENCIA'

PODRÍA UD MENCIONAR AL MENOS DOS LIMITANTES DE LOS COSTOS PARAMÉTRICOS? CUALES SERÍAN?

CONSIDERA UD QUE EL CONOCIMIENTO DEL ANÁLISIS DE PRECIOS SERIA ÚTIL PARA SU PROFESIÓN? PORQUE?

SI

X

X

X

X

X

X

NO

X

X

X

X

ENCUESTA A LOS VALUADORES CON EXPERIENCIA EN BIENES INMUEBLES.

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

PREGUNTA DURANTE SU CARRERA CURSÓ UD ALGUNA MATERIA RESPECTO AL ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS?

CONOCE UD LAS DIFERENCIAS ENTRE COSTO, PRECIO YVALOR ~> CUALES SON?

SABE UD COMO SE ESTRUCTURA UN PRECIO UNITARIO ? CUAL ES SU ESTRUCTURA?

HA RECURRIDO UD AL ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS PARA LA CONCLUSIÓN DE SUS AVALÚOS? CON QUE FRECUENCIA ?

HA MANEJADO UD ALGÚN PROGRAMA (SOFTWARE) DE ANÁLISIS DE PRECIOS? CUAL?

SABE UD ELABORAR UN PROGRAMA 0 CALENDARIO DE OBRA? QUE MÉTODO UTILIZA?

CONSULTA UD LOS VALORES DE MERCADO PARA LA CONCLUSION DE SUS AVALÚOS ? CON QUE FRECUENCIA?

CONSULTA UD LOS COSTOS PARAMÉTRICOS PARA LA CONCLUSION DE SUS AVALÚOS ? CON QUE FRECUENCIA?

PODRÍA UD MENCIONAR AL MENOS DOS LIMITANTES DE LOS COSTOS PARAMÉTRICOS? CUALES SERIAN?

CONSIDERA UD QUE EL CONOCIMIENTO DEL ANÁLISIS DE PRECIOS SERIA ÚTIL PARA SU PROFESIÓN? PORQUE?

NOTA COMO LAS PREGUNTAS SON REPETITIVAS ME LIMITARE A PRESENTAR SOLO DOS CUESTIONARIOS ( 0 SEA DOS MUESTRAS ) V AL FINAL SE HA ELABORADO UN CONCENTRADO CON TODOS LOS RESULTADOS OBTENIDOS DE MANERA GRÁFICA POSTERIORMENTE SE PRESENTA UN ANÁLISIS DETALLADO DE LA INTERPRETACIÓN DE LOS MISMOS

SI

X

X

NO

X

X

X

X

X

X

X

X

155

CONCENTRADO DE LOS RESULTADOS DEL CUESTIONARIO

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

PREGUNTA DURANTE SU CARRERA ESTUDIO UD ALGUNA MATERIA RESPECTO AL ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS?

CONOCE UD LAS DIFERENCIAS ENTRE COSTO, PRECIO Y VALOR ? CUALES SON?

SABE UD COMO SE ESTRUCTURA UN PRECIO UNITARIO ? CUAL ES SU ESTRUCTURA?

HA RECURRIDO UD AL ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS PARA LA CONCLUSIÓN DE SUS AVALÚOS? CON QUE FRECUENCIA?

HA MANEJADO UD ALGÚN PROGRAMA (SOFTWARE] DE ANÁLISIS DE PRECIOS? CUAL?

SABE UD ELABORAR UN PROGRAMA 0 CALENDARIO DE OBRA? QUE MÉTODO UTILIZA?

CONSULTA UD LOS VALORES DE MERCADO PARA LA CONCLUSION DE SUS AVALÚOS ? CON QUE FRECUENCIA?

CONSULTA UD LOS COSTOS PARAMÉTRICOS PARA LA CONCLUSION DE SUS AVALÚOS ? CON QUE FRECUENCIA?

PODRÍA UD MENCIONAR AL MENOS DOS LIMITANTES DE LOS COSTOS PARAMÉTRICOS? CUALES SERIAN?

CONSIDERA UD QUE EL CONOCIMIENTO DEL ANÁLISIS DE PRECIOS SERIA ÚTIL PARA SU PROFESIÓN? PORQUE?

SI

7

4

1

0

0

0

10

6

6

10

NO

3

6

9

10

10

10

0

4

4

0

% que si

70

40

10

0

0

0

100

eo

60

100

% que no

30

60

90

100

100

100

0

40

40

0

6.2 Análisis de los resultados de la encuesta.

Como podemos observar en ésta tabla, el 70% de los encuestados admitió haber cursado la materia de análisis de precios durante sus estudios profesionales, sin embargo dijo haberlo olvidado por falta de práctica ya que nunca los ha empleado en su quehacer. El 30% restante manifestó haber estudiado carreras no afines a la ingeniería y/o arquitectura y no haber cursado ésta materia en su currículo.

Se cuestionó a 10 diez valuadores inmobiliarios y corredores públicos de la Ciudad de Tepic, Nayarit

Respecto a la segunda pregunta, el 40% dijo tener claras las diferencias entre precio, costo y valor, no así el 60% que admitió no tener muy claras las diferencias.

Respecto a la pregunta tres, solamente uno de los encuestados conoce la forma correcta de estructurar un precio unitario acorde a la ingeniería de costos y a la Ley de obra pública y su reglamento. El 90% restante simplemente no lo sabe,

Ninguno de los encuestados admitió haber recurrido alguna vez al riguroso análisis de precios unitarios para concluir sus avalúos.

156

Tampoco hubo quien manejara un software de análisis de precios, por no considerarlo necesario.

Lo mismo contestaron cuando se les preguntó si sabían elaborar un calendario o programa de Obra. Todos ellos admitieron consultar los precios de mercado al momento de elaborar sus avalúos, afirmaron que sondean los valores comparables alrededor del sujeto, así como consulta a revistas especializadas de publicación periódica.

60% de los encuestados admitió haber consultado con regular frecuencia los costos paramétricos de Bimsa y Várela, así como el libro azul y otras publicaciones de la región con el fin de allegarse información de soporte para sus conclusiones de valor.

El mismo porcentaje mencionó algunas de las principales limitantes de consultar los costos paramétricos entre las cuáles figuran: el hecho de que dichas publicaciones no pertenecen a la ciudad de Tepic, sino a grandes centros urbanos entre ellos Guadalajara, Monterrey y el Distrito Federal principalmente. La dificultad de encontrar en ocasiones el valor de los conceptos más apropiados para el sujeto a valuar. La clasificación de las construcciones publicadas muchas veces no encaja con las características del sujeto, entre otras.

El 100% de los encuestados admitió sin embargo, que el conocimiento del análisis de precios podría serles de utilidad en algún momento, ya que la gran mayoría desconoce la estructura básica de los mismos y con frecuencia debe apoyarse con un especialista.

Queda así demostrada afirmativamente la hipótesis H-2 de éste trabajo de Tesis, misma que se enuncia así:

H2.- Existe actualmente un desconocimiento y desestimación por parte del valuador

respecto del empleo del análisis de precios debido al uso indiscriminado de los costos

paramétricos y los valores de mercado al momento de calcular el valor de reposición

nuevo de los inmuebles. Además de referirse a costos, precios y valores con confusión.

157

6.3 Análisis actual del mercado inmobiliario en los EE.UU.

Hablaremos ahora de un tema de gran actualidad. Un tema financiero de suma importancia para los Estados Unidos de Norteamérica y para todos los países que, de manera directa o indirecta llevan a cabo intercambios comerciales con ésta potencia económica. Me refiero a la crisis hipotecaria del mercada inmobiliario en éste país y de cómo ha repercutido en la economía mundial, principalmente de sus países vecinos como es el nuestro.

Dejaremos también muy claro el porqué de la importancia de realizar un buen análisis físico en nuestros avalúos de inmuebles como garantías de crédito y nunca perder de vista la relación costo-precio, pues, si bien es cierto que las más de las veces el valuador ignora el costo y valora el mercado, a veces éste es engañoso.

Hablaremos también, por supuesto, del papel del Valuador en éste juego que, si bien nunca se le culpó por haber "inflado" los valores de las prendas hipotecarias,( puesto que el espejismo del boom inmobiliario aparentaba una bonanza sin precedente era, entonces fácil dejarse engañar por el mercado), Sin embargo no deja de ser cuestionable su labor.

Mucho se ha escrito y comentado sobre éste tema en los últimos meses, (y se sigue y seguirá por varios años, no me cabe duda), de tal modo que existe un exceso de información al respecto. Por tal motivo he seleccionado la que, a mi juicio, es la explicación más sencilla de entender sin ser un experto en finanzas. Advierto, lo que vamos a encontrar puede no gustarnos mucho y, dejo de lado los tintes amarillistas hasta donde me és posible ya que el objeto de éste trabajo es mucho más noble que el de juzgar o señalar.

Explicación de la crisis inmobiliaria en los Estados Unidos (o intento de ella).

Por Leopoldo Abadía, Profesor del IESE y Presidente de Grupo sonnenfeld, con adaptaciones de un servidor.

La historia es la siguiente:

1.- durante años, los tipos de interés vigentes en los mercados financieros internacionales han sido excepcionalmente bajos.

2.- Por tanto el negocio de los bancos disminuía debido a que:

a. Daban préstamos a un bajo interés

b. Pagaban algo por los depósitos de los clientes.

c. Total que, el Margen de Intermediación decrecía...

158

3. Para remediar ésta situación, a alguien, entonces, en América, se le ocurrió que los Bancos tenían que hacer dos cosas:

a. Ofrecer préstamos más arriesgados, por los que podrían cobrar más intereses a mayor riesgo mayor tasa) y...

b. Compensar el bajo Margen aumentando el número de operaciones.

4. En cuanto a lo primero (ofrecer créditos más arriesgados), decidieron:

a. Ofrecer hipotecas a un tipo de clientes, los "ninja" no income, no Job, no assets; o sea, personas sin ingresos fijos, sin empleo fijo, sin propiedades). No todos, aclaro. Pero sí la mayoría.

b. Cobrarles más intereses, porque había más riesgo (recordemos que a mayor riesgo mayor tasa y viceversa).

c. Aprovechar el boom inmobiliario que había en el mercado norteamericano.

d. Además, llenos de entusiasmo, decidieron conceder créditos hipotecarios por un valor superior al valor de la casa que compraba el Ninja, porque, con el citado boom inmobiliario, esa casa, en pocos meses, valdría más que la cantidad dada en préstamo (y no ocupaban ser valuadores, ni gurús o adivinos para obtener el valor plusvalizado, vaya escenario optimista de éstas instituciones).

e. A este tipo de hipotecas, les llamaron "hipotecas subprime"

i. Se llaman "hipotecas prime" las que tienen poco riesgo de impago. En una escala de clasificación entre 300 y 850 puntos, las hipotecas prime están valoradas entre 850 puntos las mejores y 620 las menos buenas.

¡i. Se llaman "hipotecas sub-prime" las que tienen más riesgo de impago y están valoradas entre 620 las menos buenas y 300, las malas.

f. Además, como la economía americana iba muy bien, el deudor hoy insolvente podría encontrar trabajo y pagar la deuda sin problemas (o sea que todo estaba resuelto y no había nada de qué preocuparse, sólo faltaba que se cumplieran al pié de la letra todas y cada una de las predicciones de los prestamistas).

Paréntesis:

Esto me recuerda la situación reciente de la lluvia de ofertas de tarjetas de crédito en nuestro país, recuerdo que los bancos ofrecían tarjetas hasta por correspondencia; Que no puedo comprobar ingresos? no importa. Que no poseo bienes en garantía? No importa, que tengo problemas en el buró de crédito...no importa, nosotros creemos en usted. Se trataba de enganchar al mayor número de tarjeta-habientes, claro, mientras más riesgoso es el cliente mayor la tasa de interés que le pueden cobrar; y con tantos incautos (algunos sin verdadera necesidad), dos o tres que se atrasen los demás responden y sigue habiendo para seguir prestando a fin que los intereses a cobrar dan para eso y más. Además si no pagan los amenazamos con el buró de crédito o los intimidamos mediante una

159

compañía de cobros, o vendemos la cartera, o ya en última instancia que nos rescate el gobierno que para eso está. En fin que el banco nunca pierde.

Triste realidad, y nosotros ciudadanos comunes... sin educación financiera, considerando los plásticos como "ingresos extras", sin saber qué es una tasa activa y que una pasiva, Sin leer las letras chiquitas de los contratos. No en balde hoy pululan las entidades que prestan, claro, si es el gran negocio, a los bancos hoy les comen el mandado coppel, banco azteca, Elektra, fábricas de francia, wall mart y casi todas las megatiendas, monte pío y todas las casas de empeño que nos encontramos en cada esquina, financieras que surgieron de la noche a la mañana y abarrotaron las esquinas; agiotistas barriales (tres por colonia al 10% mensual). En fin que, prestar es la moda. Continuemos...

g. Este planteamiento funcionó durante algunos años. En esos años, los ninja iban pagando los plazos de la hipoteca y, además, como les habían dado más dinero del que valía su casa, se habían comprado un coche, habían hecho reformas en la casa y se habían ido de vacaciones con la familia. Todo ello, seguramente, a plazos, con el dinero de más que habían cobrado.

ler. comentario: creo que, hasta aquí, todo está muy claro y también está claro que cualquier persona con sentido común, aunque no sea un especialista financiero, puede pensar que, si algo falla, el batacazo puede ser importante.

5. En cuanto a la segunda alternativa (aumento del número de operaciones):

a. Como los Bancos estaban dando muchos préstamos hipotecarios, se les acababa el dinero.

La solución fue muy fácil: acudir a Bancos extranjeros para que les prestaran dinero, porque para algo está la globaiización. Con ello, el dinero que yo, hoy por la mañana, he ingresado en la Oficina Central de la Caja de Ahorros de Tepic, Nay. Puede estar ésa misma tarde en Illinois, porque allí hay un Banco al que mi Caja de Ahorros le ha prestado mi dinero para que se lo preste a un ninja. Por supuesto, el de Illinois no sabe que el dinero le llega desde mi pueblo, y yo no sé que mi dinero, depositado en una entidad seria como es mi Caja de Ahorros, empieza a estar en un cierto riesgo. Tampoco lo sabe el Director de la Oficina de mi Caja, que sabe y presume que trabaja en una Institución seria. Tampoco lo sabe el Presidente Nacional de la Caja de Ahorros, que sólo sabe que tiene invertida una parte del dinero de sus inversores en un Banco importante de Estados Unidos.

160

2£ comentario: la globaiización tiene sus ventajas, pero también sus inconvenientes, y sus peligros. La gente de Tepic, Nay. No sabe que su dinero está corriendo un riesgo en Estados Unidos (porque ni siquiera sabe que está allá), y cuando empieza a leer que allá se dan hipotecas sub-prime, piensa: "¡Qué locuras hacen estos americanos!"

6. Además, resulta que existen las "Normas de Basiiea", que exigen a los Bancos de todo el mundo que tengan un Capital mínimo en relación con sus Activos. (Un respaldo pues). Simplificando mucho, el Balance del Banco de Illinois es:

ACTIVO:

Dinero en Caja + Dinero que le han prestado otros Bancos = TOTAL "equis" millones.

PASIVO

Créditos concedidos + Capital + Reservas = TOTAL "equis" millones.

Las Normas de Basiiea exigen que el Capital de ese Banco sea mayor a un determinado porcentaje del Activo. Entonces, si el Banco está pidiendo dinero a otros Bancos y dando muchos créditos, el porcentaje de Capital sobre el Activo de ese Banco baja y no cumple con las citadas Normas de Basiiea.

7. Hay que inventar algo que resuelva esto: Y ése invento se llama Titularización: el Banco de Illinois "empaqueta" las hipotecas 'prime y subprime' en paquetes que se llaman MBS (Mortgage Backed Securities, o sea. Obligaciones garantizadas por hipotecas). O sea, donde antes tenía 1.000 hipotecas "sueltas", dentro de la Cuenta "Créditos concedidos", ahora tiene 10 paquetes de 100 hipotecas cada uno, en los que hay de todo, bueno (prime) y malo (subprime). Es decir, mezcla a los cumplidores con los incumplidos, las hipotecas seguras con las riesgosas (peligroso coktail).

8. El Banco de Illinois va y vende rápidamente esos 10 paquetes (ahora "purificados"):

a. ¿Dónde va a dar el dinero que obtiene por esos paquetes? Va al Activo, a la Cuenta de "Dinero en Caja", que aumenta, disminuyendo por el mismo importe la Cuenta "Créditos concedidos", con lo cual la proporción Capital/Créditos concedidos mejora y el Balance del Banco cumple con las Normas de Basiiea.

b. ¿Quién compra esos paquetes y además los compra rápidamente para que el Banco de Illinois "limpie" su Balance de forma inmediata? ¡Muy buena pregunta! El Banco de Illinois crea unas entidades filiales, los conduits, que no son Sociedades, sino trusts o fondos, y que, por ello no tienen obligación de consolidar sus Balances con los del Banco matriz. Es decir, de repente, aparecen en el mercado dos tipos de entidades:

i. El Banco de Illinois, con la cara limpia.

ü. El Chicago Trust Corporation (o el nombre que le queramos poner), con el siguiente Balance:

161

ACTIVO

Los 10 paquetes de hipotecas (el coktelito pues).

PASIVO

Capital + Lo que ha pagado por esos paquetes

3er. comentario: Si cualquier persona que trabaja en la Caja de Ahorros de Tepic, Nay. Desde el Presidente al Director de la Oficina supiera algo de esto, se buscaría rápidamente otro empleo. Mientras tanto, todos hablan en Expansión de sus inversiones internacionales, de las que ya vemos que no tienen la más mínima idea.

9. ¿Cómo se financian los conduits? En otras palabras, ¿de dónde sacan dinero para

comprar al Banco de Illinois los paquetes de hipotecas? De varios sitios:

a. Mediante créditos de otros Bancos (La bola de nieve sigue creciendo)

b. Contratando los servicios de Bancos de Inversión que pueden vender esos MBS a Fondos de Inversión, Sociedades de Capital Riesgo, Aseguradoras, Financieras, Sociedades patrimoniales de una familia (aguas!), etc.

42. Comentario: fijémonos que el peligro se nos va acercando, no a México, sino a nuestra familia, porque igual, animado por el Director de la oficina de ahorros de Tepic, voy y meto mi dinero en un Fondo de Inversión)

c. Lo que pasa es que, para ser "financieramente correctos", los conduits o MBS tenían que ser bien calificados por las agencias de rating, que dan calificaciones en función de la solvencia. Estas calificaciones dicen: "a esta empresa, a este Estado, a esta organización se le puede prestar dinero sin riesgo", o "tengan cuidado con estos otros porque se arriesga usted a que no le paguen".

RATING. Calificación crediticia de una Compañía o una Institución, hecha por una agencia especializada. Los niveles son:

AAA, el máximo de solvencia, mínimo riesgo.

AA, muy bueno.

A, bueno

BBB, regular

BB, medio malo para pagar, cuidado con él.

Otros, pero son muy malos.

En general:

Un Banco o Caja grande suele tener un rating de AA

Un Banco o Caja mediano, un rating de A

e. Las Agencias de rating otorgaban estas calificaciones o les daban otros nombres, más sofisticados, pero que, al final, dicen lo mismo:

162

Llamaban:

Investment grade a los MBS que representaban hipotecas prime, o sea, las de menos riesgo (serían las AAA, AA y A)

Mezzanine, a las intermedias (supongo que las BBB y quizá las BB)

Equity a las malas, de alto riesgo, o sea, a las subprime, que, en este tinglado, son las protagonistas (También llamadas Toxic Waste, basura tóxica).

f. Los Bancos de Inversión colocaban fácilmente las mejores (investment grade), a inversionistas conservadores, y a intereses bajos.

g. Otros gestores de Fondos, Sociedades de Capital Riesgo, etc., más agresivos pretendían obtener, a toda costa, rentabilidades más altas, entre otras razones porque esos señores cobran el bono de fin de año en función de la rentabilidad obtenida.

h. Problema: ¿Cómo vender MBS de los malos a estos últimos gestores sin que se note que están incurriendo en riesgos excesivos?

52 Comentario: La cosa se complica y, por supuesto, los de la Caja de Ahorros de Tepic, Nay. Siguen haciendo declaraciones en Expansión felices y contentos, hablando de la buena marcha de la economía y de la Obra Social que están haciendo.

j . Algunos Bancos de Inversión lograron, de las Agencias de Rating una recalificación (un reratlng, palabra que no existe, pero que sirve para entendernos)

k. El re-rating es un invento para subir el rating de los MBS malos, que consiste en:

i. Estructurarlos en tramos, a los que les llaman tranches, ordenando, de mayor a menor, la probabilidad de un impago, y con el compromiso de priorizar el pago a los menos malos. Es decir, el portafolios de inversión queda así:

1. Yo compro un paquete de MBS, en el que me dicen que los tres primeros MBS son buenos, los tres segundos, regulares y los tres terceros, francamente malos. Esto quiere decir que he estructurado el paquete de MBS entres tranches el bueno, el regular y el malo.

2. Me comprometo a que si no paga nadie del tranche malo, pero cobro algo del tranche regular y bastante del bueno, todo irá a pagar las hipotecas del tranche relativamente bueno, con lo que, automáticamente, este tranche podrá ser calificado de AAA. (Magia financiera!).

ii. Para acabar de liar a los de Tepic, estos MBS ordenados en tranches fueron rebautizados como CDO (Collateralized Debt Obligations, Obligaciones de Deuda Colateralizada), como se les podía haber dado otro nombre exótico.

iii. No contentos con lo anterior, los magos financieros crearon otro producto importante: los CDS (Credit Default Swaps) En este caso, el adquirente, el que compraba los CDO, asumía un riesgo de impago por los CDO que compraba, cobrando más intereses. O sea, compraba el CDO y decía: "si falla, pierdo el dinero. Si no falla, cobro más intereses."

163

iv. Siguiendo con los inventos, se creó otro instrumento, el Synthetic CDO, que no he conseguido entender, pero que daba una rentabilidad sorprendentemente elevada.

v. Más aún: los que compraban los Synthetic CDO podían comprarlos mediante créditos bancarios muy baratos. El diferencial entre estos intereses muy baratos y los altos rendimientos del Synthetic hacía extraordinariamente rentable la operación.

Al llegar aquíy confiando en que no nos hayamos perdido demasiado, quiero recordar una cosa que es posible que hayamos olvidado, dada la complejidad de las operaciones descritas: que todo está basado en dos premisas básicas: que los ninjas pagarán sus hipotecas y que el mercado inmobiliario norteamericano seguirá subiendo.

PERO... (ó sorpresa):

a. A principios de 2007, los precios de las viviendas norteamericanas se desplomaron.

b. Muchos de los ninjas se dieron cuenta de que estaban pagando por su casa más de lo que ahora valía y decidieron (o no pudieron) seguir pagando sus hipotecas.

c. Automáticamente, nadie quiso comprar MBS, CDO, CDS, Synthetic CDO y los que ya los tenían no pudieron venderlos.

d. Todo el montaje se fue hundiendo y un día, el Director de la Oficina de Tepic llamó a un vecino para decirle que, bueno, que aquel dinero se había esfumado, o, en el mejor de los casos, había perdido un 60 % de su valor.

6S Comentario: Vete ahora a explicar al vecino de Tepic lo de los ninjas, el Bank de Illinois y el Chicago Trust Corporation. No se le puede explicar por varias razones: la más importante, porque nadie sabe dónde está ese dinero. Y al decir nadie, quiero decir NADIE.

f. Pero las cosas van más allá. Porque nadie -ni ellos- sabe la basura que tienen los Bancos en los paquetes de hipotecas que compraron, y como nadie lo sabe, los Bancos empiezan a no fiarse unos de otros.

g. Como no se fían, cuando necesitan dinero y van al MERCADO INTERBANCARIO, que es donde los Bancos se prestan dinero unos a otros, o no se lo prestan o se lo prestan caro. El interés a que se prestan dinero los Bancos en el Interbancario es el Euríbor (Europe Interbank Offered Rate, o sea, Tasa de Interés ofrecida en el mercado interbancario en Europa).

h. Por tanto, los Bancos ahora no tienen dinero. Consecuencias:

i. No dan créditos

ii. No dan hipotecas, con lo que los Astroc, Renta Corporación, Colonial, etc., lo empiezan a pasar mal, MUY MAL. Y los accionistas que compraron acciones de esas empresas, ven que las cotizaciones de esas Sociedades van cayendo vertiginosamente.

164

iií. El Euribor a 12 meses, que es el índice de referencia de las hipotecas, ha ido subiendo, lo que hace que el español medio, que tiene su hipoteca, empieza a sudar para pagar las cuotas mensuales.

iv. Como los Bancos no tienen dinero,

1. Venden sus participaciones en empresas

2. Venden sus edificios

3. Hacen campañas para que metamos dinero, ofreciéndonos mejores condiciones

v. Como la gente empieza a sentirse apretada por el pago de la hipoteca, va menos al restaurante.

vi. Como el restaurante lo nota, compra menos al proveedor de carnes y aves de Tepatitlán, que tampoco sabía que existían los ninja.

vil. El proveedor de Tepatitlán piensa que, como vende menos mercancía, le empieza a sobrar personal y despide a unos cuantos.

víii. Y esto se refleja fundamentalmente en Tepatitlán, donde la gente empieza a comprar menos en las tiendas.

15. Ahora viene otra pregunta: ¿Hasta cuándo va a durar esto?

16. Pues muy buena pregunta, también, muy difícil de contestar, porvarias razones:

a. Porque se sigue sin conocer la dimensión del problema (las cifras varían de 100.000 a 500.000 millones de dólares)

b. Porque no se sabe quiénes son los afectados. No se sabe si mi Banco, el de toda la vida, Banco serio y con tradición en la zona, tiene mucha porquería en el Activo. Lo malo es que mi Banco tampoco lo sabe.

c. Cuando, en América, las hipotecas no pagadas por los ninja se vayan ejecutando, o sea, los Bancos puedan vender las casas hipotecadas por el precio que sea, algo valdrán los MBS, CDO, CDS y hasta los Synthetic.

d. Mientras tanto, nadie se fía de nadie.

7^ Comentario:

a. Alguien ha calificado este asunto como "la gran estafa"

b. Otros han dicho que el Crack del 29, comparado con ésto, es un juego de niñas en el patio de recreo de un convento de monjas.

c. Bastantes, quizá muchos, se han enriquecido con los bonus que han ido cobrando.

Ahora, se quedarán sin empleo, pero tendrán el bonus guardado en algún lugar, quizá en un armario blindado, que es posible que sea donde esté más seguro y protegido de otras innovaciones financieras que se le pueden ocurrir a alguien.

165

d. Las autoridades financieras tienen una gran responsabilidad sobre lo que ha ocurrido. Las Normas de Basiiea, teóricamente diseñadas para controlar el sistema, han estimulado la TITULARIZACIÓN hasta extremos capaces de oscurecer y complicar enormemente los mercados a los que se pretendía proteger.

e. Los Consejos de Administración de las entidades financieras involucradas en este gran fiasco, tienen una gran responsabilidad, porque no se han enterado de nada. Y ahí incluyo al Consejo de Administración de la Caja de Ahorros de Tepic, Nayarit.

f. Algunas agencias de rating han sido incompetentes o no independientes respecto a sus clientes, lo cual es muy serio.

18. Fin de la historia (por ahora): los principales Bancos Centrales (el Banco Central Europeo, la Reserva Federal norteamericana) han ido inyectando liquidez monetaria para que los Bancos puedan tener dinero.

19. Hay expertos que dicen que sí que hay dinero, pero que lo que no hay es confianza. O sea, que la crisis de liquidez es una auténtica crisis de no fiarse del prójimo.

20. Mientras tanto, los FONDOS SOBERANOS, o sea, los Fondos de inversión creados por Estados con recursos procedentes del superávit en sus cuentas, (procedentes principalmente del petróleo y del gas) como los Fondos de los Emiratos árabes, países asiáticos, Rusia, etc., están comprando participaciones importantes en Bancos americanos para sacarlos del atasco en que se han metido.

21. Lógicamente, que ésta historia continuará...

Fuente: www.leopoldoabadia.bloRspot.com/

Vamos ahora a recapitular a modo de resumen y por si todavía no ha quedado claro:

La crisis de los Estados Unidos fue inducida por medio de los créditos hipotecarios con tasas de interés variables. I.- los deudores deciden pagar sólo intereses. 2.- las cuotas suben a montos impagables é inalcanzables. (Mientras no se abone a capital es lógico).

3.-el mercado ofrece casas en renta muy baratas respecto al pago de una casa propia (claro, durante la bonanza, mucha gente compró y compró casas para rentar, lógico que éste mercado, el de las rentas, se abarrotó. Hubo muchos listos que vendieron su casa en el punto más alto de valor, guardaron su dinero y se fueron a rentar).

4.- Cuando revienta la cloaca, dada la cantidad de morosos que tratan de vender su casa para cancelar su deuda, se presenta una sobre oferta en el mercado lo cual lógicamente hace bajar los precios de las viviendas.

5.- por tanto como el deudor no puede pagar, ni vender su casa, el banco la embarga o la subasta.

166

6.- con ésta medida (el embargo), el banco no gana liquidez, por si fuera poco ésta garantía no es suficiente aún para cubrir la deuda, es decir, la deuda es mucho mayor que el valor de la prenda, por lo que el banco se queda con la casa pero a su vez no puede cancelar el crédito para otorgarlo a alguien más debido a que se encuentra "atascado" con el actual deudor (quién: debe no niega, paga: haber cuando).

7.- éstos créditos o dineros fueron otorgados previamente por la Reserva Federal (institución privada), misma que viene al rescate (de los bancos, no de los deudores por supuesto) comprándole éstas deudas a los bancos a precios de "gallina flaca". Adueñándose no sólo de las viviendas embargadas y de las acciones de los bancos quebrados, sino también de la voluntad y control de sectores empresariales ligados a la producción y comercialización de vivienda en ése país.

Resultado:

Fusiones y consolidación del poder financiero en manos de unos cuántos. Proceso cíclico que se ha venido presentando con frecuencia en los Estados Unidos. Que aterrizan en trasnacionalizaciones de la banca (redes globales).

Quién paga?, quién sale dañado?, no importa para los accionistas de la Reserva Federal, quienes debilitan los centros financieros mundiales para seguir trasnacionalizando.

Ellos permitieron y otorgaron crédito a inversionistas que compraron deudas inmobiliarias riesgosas, empaquetándolas en Títulos y papeles que fueron vendidos a través de las casas de bolsa de los mercados bursátiles del mundo; pero, sin dejar entrever la realidad de la garantía de éstos títulos, con el fin de (posteriormente), con su maquinita de hacer billetes y generando inflación, poder apoderarse de los verdaderos activos ( las propiedades, casas, empresas financieras, constructoras, etc.) a través de sus múltiples filíales y empresas familiares (la honorable Reserva Federal de los EUA), en un acto de depredación por demás infame sobre la propiedad privada de la humanidad... Un aumento del poder sobre el mundo.

Contrario a la opinión popular, La Reserva Federal de los EU no es una Institución gubernamental. Sino una compañía cuyos dueños son accionistas privados. Ocho de ellos considerados como mayoritarios mueven los hilos a través de 300 accionistas (una familia porque muchos de ellos están emparentados).

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Recientemente el gobierno de los EU a petición de su entonces presidente George Bush, aprobó la cantidad de 700,000 millones de dólares para rescatar la banca, (increíble, el País que se la pasa todo el tiempo recomendándonos que privaticemos, salió a comprar todos los bancos quebrados convirtiéndose en la nacionalización más grande en la historia de la humanidad), por si fuera poco, éstos tipejos pidleronf o exigieron) al Estado que les comprara los títulos basura que se habían estado vendiendo entre ellos, así no tenían porqué devolver el dinero que ganaron, lo peor de lo peor es que ni siquiera se sabe si éstos recursos (aprobados por miedo del gobierna hacia la Reserva Federal) serán suficientes para resolver el lío.

Pero, por lo pronto, de dónde creé Ud. Que saldrán ésos 700,000 millones de dólares?

1.- de la reducción de ingresos a los programas de salud (ya brincaron los norteamericanos por ésta medida, ahora sin casa, sin empleo, con deuda y sin salud).

2.- de la reducción de ingresos a los programas de educación (otro gancho más al hígado), y, por si fuera poco, la cereza del pastel:

3.- de la inflación. Si leyó usted bien, de nuestros bolsillos, sí señor.

La inflación es muy útil. Al subir todas la cosas productos y servicios, (ya sean reales o virtuales, actuales o futuros) de precio, con excepción de los sueldos y salarios que subirán, pero muy poco, Usted y yo pagamos la crisis. Y la pagamos con intereses y utilidades para los bancos, las financieras, los fondos de inversión y para todos ios que juegan con nuestras vidas y nuestro dinero.

¿Lo va Ud. comprendiendo?

Un vistazo al mercado inmobiliario en los Estados Unidos al día de hoy.

En el sitio de internet www.zillow.com es posible encontrar la mayor parte de la oferta inmobiliaria de los Estados Unidos, pero no sólo eso; todas las viviendas exhiben su precio, así como su historial, de manera abierta al público en general. Debido a ésto, los valuadores estadunidenses batallan menos que nosotros para localizar comparables, encontrar información abundante acerca de cierres de ventas recientes en el sitio que deseen, fotografías de los inmuebles, tanto interiores como exteriores, características de la vivienda, superficie del terreno y superficie construida. También se muestra información acerca de los impuestos que debe pagar anualmente al municipio. Además, los vendedores o corredores de bienes inmobiliarios cuentan con Corridas financieras en caso que deseen asesorar al cliente sobre la adquisición de una propiedad. En fin, a diferencia de nuestro país, aquí la información es muy abundante. Les recomiendo echar un vistazo a la página.

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Observemos ahora el siguiente ejemplo, de cómo se ha venido devaluando la vivienda de unos años a la fecha, en éste historial podemos visualizar gráficamente el comportamiento del valor de ésta propiedad en particular.

Ubicación: 113 Copper Pine Ave, North Las Vegas, NV 89031, Fecha de consulta: 01 de agosto del 2010.

Precio de venta: For Sale: $89,000 usd.

Description. This 1615 square foot single family home has 3 bedrooms and 2.5 bathrooms. It is located at

113 Copper Pine Ave North Las Vegas, Nevada. The nearest schools are Watson Frederick W, Findlay Clifford

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Observemos la gráfica de su historial, es muy interesante:

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Podemos apreciar que, ésta propiedad, alcanzó su mayor valor de mercado en el primer trimestre del 2006, [legando a valer 296,000 dólares. Luego, lo que ya sabemos, se vino la crisis y el desplome de los valores y hoy, apenas cuatro años después, se oferta en 89,000 dólares. Menos de tres veces el valor que tuvo apenas unos meses atrás. Observemos el signo de $ en color verde, significa que ésta vivienda fue adquirida a sus dueños anteriores durante la segunda mitad del 2007 por un precio de alrededor de 220,000 dólares, quizá

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por alguien que realmente la necesitaba o quizá un desinformado que confiaba en hacer una buena inversión. Y hoy se encuentra rematándola en un tercio del precio que pagó (o continúa pagando que es lo peor).

Veamos un ejemplo más, antes de pasar a las conclusiones y despedir el tema.

1521 Victor Way, Modesto, CA 95351

For Sale: $49,000

Description

This house features 3 bedrooms, 2 bathrooms, 2 car garage that includes Living Room w/

Fireplace, Kitchen w/ Dining area and a nice sized back yard. Cash offers only. Thank you, Kathleen

(Katie) Duke, Broker Associate DRE «01705835 Real Living Great West (209) 914-3573 Direct (916)

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De nueva cuenta tenemos aquí el triste historial del comportamiento del valor de ésta vivienda. Las ciudades de Modesto en California y Miami Florida, fueron de las más golpeadas en cuanto al desplome de sus valores, ya explicamos arriba porqué.

El mayor valor alcanzado por ésta vivienda fue de 360,000 dólares a inicios del 2006, hoy, nadie paga por ella 49,000 (menos de 7 siete veces el valor de hace 4 años! Increíble).

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En la imagen podemos observar el croquis de ubicación de nuestro sujeto (en verde), y los valores de todos los comparables a su alrededor. A la izquierda se señala el equipamiento urbano con que cuenta, la dependencia que tiene del uso o no uso del automóvil para desplazarse a los servicios. El tiempo aproximado de manejo y la distancia también a cada uno de ellos.

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Conclusiones.

" Cuando los valores de las propiedades suben, nadie se queja ni preocupa respecto de los avalúos, sin embargo cuando bajan, como ha sido el caso reciente en Estados Unidos de América y Madrid España principalmente, los avalúos de bienes inmuebles son objeto de mucho más interés.

El colapso de una gran cantidad de instituciones financieras de ahorro y préstamo ha puesto al descubierto muchas prácticas abusivas. El hecho lamentable es que ha habido avalúos defectuosos y en ocasiones fraudulentos en el centro de muchos esquemas de financiamiento mal concebidos. En ciertos casos, los avalúos se hicieron aparentemente a solicitud de la institución prestadora que actuaba en forma concertada con el constructor, que con frecuencia tenía un interés de propiedad en la institución. La trapacería tampoco se limitó a propiedades comerciales. En el estado de Florida áreas enteras de viviendas se promovieron y vendieron utilizando datos de avalúo cuestionables en alto grado, cuando no abiertamente falsificados.

Por desgracia, la víctima en último término suele ser el dueño de la propiedad. Si el alza en el precio no compensa la diferencia entre un avalúo inflado y el verdadero valor de mercado, la pérdida sale del bolsillo del propietario cuando se vende la casa. La atención que se está dedicando al problema ha ocasionado que muchos prestamistas hagan más estrictas sus normas. El gobierno federal ha desarrollado nuevos reglamentos para transformar el campo de los avalúos, de su estado previo, prácticamente no regulado, a uno con normas profesionales uniformes, obtención obligatoria de licencias y fuertes sanciones, para actos ilícitos.

En Estados Unidos, y a partir del lg de enero de 1993, los valuadores que participen en ciertas transacciones de orden federal deberán contar con una licencia o certificado emitido por el estado en el que se localiza la propiedad "B.

Es importante hacer notar, que el valuador juega un papel central en lo que a determinar el valor de la prenda se refiere, y, en ésta ocasión se dejó llevar también, sea por el espejismo de un mercado acelerado (queremos creerlo así), aunque, al mismo tiempo, como afirma Ventólo, más de alguno se habrá puesto a las órdenes de los intereses de éstas instituciones crediticias.

Quedan de manifiesto pues, muchas teorías, caen algunas, como la de Antuñano: "nadie paga por un bien el doble de lo que cuesta", aquí se pagó 3 o 4 veces más por el costo de una vivienda. Pero acertó en ésta otra: "mientras más corto es el período, más debemos hacer caso al mercado, pero, mientras más largo es el período más debemos inclinarnos por el valor Físico". En éste caso claro está, lo que influyó fue el corto plazo, se ignoró el valor físico y ahora un tercio de los estadounidenses pagan las consecuencias.

B Técnicas del avaluó inmobiliario, Ventólo Jr William L y Williams Martha R

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BIBLIOGRAFÍA

FICHA TEXTUAL N U M . l

TÉCNICAS DEL AVALUÓ INMOBILIARIO; REAL ESTATE EDUCATION COMPANY, SEGUNDA

REIMPRESIÓN, 1997. WILLIAM L. VENTÓLO JR. MARTHA R. WILLIAM. FECHA DE CONSULTA: ABRIL

2010

DE ESTE LIBRO EXTRAERÉ LO RELATIVO AL ENFOQUE FÍSICO DE LA VALUACIÓN DE INMUEBLES, ASI

COMO INTERESANTES PREDICCIONES ACERCA DEL FUTURO DEL MERCADO INMOBILIARIO DE LOS

EEUU.

FICHA TEXTUAL NUM.2

COSTO Y TIEMPO EN EDIFICACIÓN; SEGUNDA REIMPRESIÓN, 2002. CARLOS SUÁREZ SALAZAR.

TERCERA EDICIÓN, EDITORIAL LIMUSA, NORIEGA EDITORES. FECHA DE CONSULTA: ABRIL 2010

DE ESTE LIBRO EXTRAERÉ LO RELATIVO A LAS CONCEPTUALIZACIONES Y CLASIFICACIÓN DE LOS

COSTOS, ASI COMO U S TARJETAS DE ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS MAS COMUNES EN LA

VALUACIÓN. TAMBIÉN LO REUTIVO A U PROGRAMACIÓN Y ADMINISTRACIÓN DE OBRAS.

FICHA TEXTUAL NUM.3

CURSO BÁSICO DE VALUACIÓN DEL CIME, COLEGIO DE INGENIEROS MECÁNICOS Y ELECTRICISTAS

A. C ; JUNIO DEL 2001, AUTORES VARIOS VOLUNTARIOS. FECHA DE CONSULTA: ABRIL 2010

DE ESTE LIBRO EXTRAERÉ LO REUTIVO A LA TEORÍA DE LA VALUACIÓN , ANTECEDENTES

HISTÓRICOS, TEORÍA DEL VALOR Y DISTINTAS APRECIACIONES DEL PRECIO DESDE EL PUNTO DE

VISTA DE U ECONOMÍA Y LA VALUACIÓN.

FICHA TEXTUAL NUM.4

EL AVALUÓ DE BIENES RAICES; 1» EDICIÓN EDITORIAL LIMUSA, AUTOR: ING ANTONIO ANTUÑANO

ITURBIDE. FECHA DE CONSULTA: ABRIL 2010

OBRA DE APOYO CON LOS ASUNTOS RELACIONADOS CON LOS BIENES INMUEBLES, COMO

FUNCIONARIOS PÚBLICOS DE OFICINAS CATASTRALES, ADMINISTRADORES DE EMPRESAS,

CORREDORES DE BIENES RAICES QUE INDICA COMO OBTENER EL VALOR DE BIENES INMUEBLES.

173

FICHA TEXTUAL NUM.5

LOS BIENES RAICES Y LOS NÚMEROS, REAL ESTATE EDUCATION COMPANY, PRIMERA IMPRESIÓN, 1998 KARIN N. KISER. FECHA DE CONSULTA' ABRIL 2010

OBRA DE APOYO CON LOS ASUNTOS REUCIONADOS CON LOS BIENES RAICES VISTOS DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LOS CÁLCULOS MATEMÁTICOS

FICHA TEXTUAL NUM.6

APUNTES DE INTRODUCCIÓN A U VALUACIÓN, JUNIO DEL 2001, AUTOR: M EN I ENRIQUE AUGUSTO HERNANDEZ RUIZ, INSTITUTO TECNOLÓGICO DE U CONSTRUCCIÓN FECHA DE CONSULTA: ABRIL 2010

OBRA DE APOYO CON LOS ASUNTOS REUCIONADOS CON EL GENESIS DE U VALUACIÓN, LOS TRATADOS DEL VALOR, U POSESIÓN Y LA PROPIEDAD, ETC

FICHA TEXTUAL NUM.7

MANUAL DEL TASADOR, ABELEDO PERROT, BUENOS AIRES, ARGENTINA; PRIMERA IMPRESIÓN, 1991 FECHA DE CONSULTA: ABRIL 2010

OBRA DE APOYO EN LO RELATIVO A U TEORÍA DE LA VALUACIÓN DE INMUEBLES , ASI COMO VARIADAS ANÉCDOTAS DEL AUTOR EN EL DIARIO DEVENIR DE SU OFICIO U VALUACIÓN.

FICHA TEXTUAL NUM.8

U BURBUJA INMOBILIARIA; www idealista com SITIO DE INTERNET. FECHA DE CONSULTA: ABRIL 2010

EL PRIMER LIBRO EN QUE SE PREVIO DE LA CRISIS INMOBILIARIA EN MADRID ESPAÑA, PUBLICADO POR PRIMERA VZ EN 2004 EN ABRIL DEL 2010 www idealista com OFRECE ESTA NUEVA EDICIÓN GRATUITA

FICHA TEXTUAL NUM.9

COMO ELABORAR AVALÚOS COMERCIALES CON MAYOR GRADO DE CONFIABILIDAD, FACTORES DE HOMOLOGACIÓN; ALEJANDRO CARDENAS CASTAÑEDA, MEXICO D F. PRIMERA EDICIÓN 2005 FECHA DE CONSULTA ABRIL 2010

REUCIONADO A U TEORÍA DE U VALUACIÓN Y ANTECEDENTES HISTÓRICOS DE U MISMA, ASI COMO EL MARCO JURÍDICO Y FISCAL DE U VALUACIÓN

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FICHA TEXTUAL NUM.10

PROCEDIMIENTO TÉCNICO PT-CAS PARA EL CALCULO DE AREAS Y SUPERFICIES EN INMUEBLES;

INSTITUTO DE ADMINISTRACIÓN Y AVALÚOS DE BIENES NACIONALES, LUNES 12 DE ENERO DEL

2009, DIARIO OFICIAL DE U FEDERACIÓN. FECHA DE CONSULTA: ABRIL 2010

OBRA DE CONSULTA DE CARÁCTER NORMATIVO PARA DETERMINAR U S SUPERFICIES DE UN BIEN

INMUEBLE Y DIRIMIR U S DIFERENCIAS CUANDO U S HUBIERE.

FICHATEXTUALNUM.i l

CURSO BÁSICO DE VALUACIÓN INMOBILIARIA; JUNIO DEL 2001, AUTOR: ING. CARLOS ALBERTO

FERNANDEZ AGRAZ. GUADALAJARA, JALISCO. PRIMERA EDICIÓN 2001. FECHA DE CONSULTA:

ABRIL 2010

OBRA DE APOYO CON LOS ASUNTOS REUCIONADOS CON U TEORÍA DE U VALUACIÓN Y

ANTECEDENTES HISTÓRICOS DE U MISMA, ASI COMO U TEORÍA Y GENESIS DELSUELO.

FICHA TEXTUAL NUM.12

LEY DE OBRAS PUBLICAS Y SERVICIOS REUCIONADOS CON U S MISMAS. MEXICO D.F. FECHA DE

CONSULTA: ABRIL 2010

OBRA DE CONSULTA DE CARÁCTER LEGAL DE DONDE SE EXTRAERÁN DEFINICIONES DE COSTOS Y

PRECIOS, PRESUPUESTACION, PROGRAMACIÓN DE OBRA, LICITACIONES PUBLICAS,

ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCIÓN, ETC.

FICHA TEXTUAL NUM.13

SITIO DE INTERNET www.zil low.com ; FECHA DE CONSULTA: ABRIL 2010

SITIO DE CONSULTA SOBRE BIENES INMUEBLES EN LOS ESTADOS UNIDOS DONDE SE REGISTRAN Y

ACTUALIZAN LOS VALORES DE BIENES INMUEBLES. INCLUYE INFORMACIÓN ACERCA DEL

HISTORIAL DE VENTAS, TASA PREDIAL Y DEMÁS IMPUESTOS E INFORMACIÓN DE REFERENCIA

PARA LOS VALUADORES.

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