InmoCoyuntura-N10

Spanish Real Estate Situation Report

Informe de CoyunturaInmobiliaria

N 10

2015

Informe de Coyuntura Inmobiliaria N10 / 2015

PRESENTACINPublicamos la dcima edicin de InmoCoyuntura, informe de Euroval sobre el mercado es-paol de la vivienda, que ofrece informacin sistemtica y homognea del sector y donde se pone en perspectiva de la actividad Inmobiliaria de la vivienda con datos de 2014, que permiten, con las observaciones ms recientes, ver cules son las tendencias actuales del mercado.

Se tratan de datos cerrados, no provisionales, por lo que el lector podr encontrar diferencias respecto a otros trabajos que han ido avanzando datos del sector. Por otra parte, se ofrece

-cuada. Las tendencias actuales del mercado hacia la estabilidad, aunque con matices segn se traten de precios mnimos o mximos ms frecuentes, vivienda nueva o usada, y zonas

A efectos de comparacin con datos de nuestros informes publicados anteriormente, hay que tener en cuenta que hasta ahora la periodicidad era semestral y este nuevo informe tiene

evolucin de las variables.

Tras el resumen de conclusiones, los captulos 2, 3, 4 y 5 se dedican a analizar los precios de la vivienda. Los precios mnimos y mximos son estimados por Euroval de la forma que

mnimos y mximos ms frecuentes de viviendas. Vemos tambin las variaciones de precio -

tulo 5 se relacionan los precios mnimos y mximos por metro cuadrado ms frecuentes por comunidad autnoma, con las operaciones de compraventa o transacciones.

Continuamos elaborando el indicador sinttico de actividad inmobiliaria, que est en el cap-tulo 6, limitado a las variables escogidas desde su inicio; y la actividad de las sociedades de tasacin, en el captulo 7. La tendencia de la oferta de vivienda se analiza en el captulo 8, tambin con un enfoque algo diferente al de informes anteriores, para tomar en considera-cin la tendencia que marcan los visados de encargos de obra. Por ltimo, dedicamos el ca-

agradecemos la atencin e inters que muestran por nuestro trabajo.

This is the tenth edition of InmoCoyuntura, an annual Euroval report on the Spanish housing property market, which offers systematic and standardized information about the sector. This report offers a perspective view of the housing sector with data from 2014, allowing an analysis of the current market trends.

been advancing in the sector. Moreover, it provides information for extended periods, in order to have a proper analysis perspective. The current market tends towards stability, but with slight differences depending on minimum and maximum prices, new or used housing, and geographical areas, that can be seen very well in this report.

EUROVAL.COM Informe de Coyuntura Inmobiliaria

NDICE

04

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32

Pg.1) CONCLUSIONES MS SIGNIFICATIVAS The most significant conclusions

2) PRECIOS MNIMOS Y MXIMOS POR METRO CUADRADO MS FRECUENTES EN CAPITALES DE PROVINCIA Most frequent mnimum and mximum prices per square meter in provincial capitals

3) VARIACIN DE LOS PRECIOS POR METRO CUADRADO MS FRECUENTES EN CAPITALES DE PROVINCIA Most frequent prices per square meter in provincial capitals

4) PRECIOS MNIMOS Y MXIMOS ABSOLUTOS DE VIVIENDAS MS FRECUENTES EN CAPITALES DE PROVINCIA Most frequent absolute mnimum and mximum property prices in provincial capitals

5) PRECIOS MNIMOS Y MXIMOS POR METRO CUADRADO MS FRECUENTES POR COMUNIDAD AUTNOMA Y RELACIN CON LAS TRANSACCIONESMost frequent mnimum and mximum prices per square meter by autonomus community in relation to transactions

6) NDICE DE ACTIVIDAD ECONMICA INMOBILIARIA Real Estate Economic Activity Index

7) EVOLUCIN DE LAS TASACIONES SOBRE VIVIENDA Property valuations

8) TENDENCIA DE LA OFERTA DE VIVIENDAS Housing stocks trend

9) ALGUNOS DATOS SIGNIFICATIVOS DEL SECTOR INMOBILIARIO Significant Real Estate sector data

Informe realizado por el Instituto de Anlisis Inmobiliario de Euroval.

04 Informe de Coyuntura Inmobiliaria N10 / 2015

Conclusiones ms significativas

1. La comparacin entre los dos semestres de 2013 nos mos-traba, por primera vez desde que realizamos este Informe, que los precios mnimos y mximos medios se mantenan, en 746 euros y 2.989 euros por metro cuadrado, respectivamente. Se distribua de forma desigual entre capitales de provincia, pero haba una tendencia a la homogeneidad, con variaciones re-ducidas de estos precios mnimos y mximos, apuntando a un nuevo entorno de estabilidad de los precios. Sin embargo cuan-do tomamos ahora el ao completo 2013 y el 2014, los precios mnimos experimentan una cada muy significativa pasando de 748 /m2 a 2.898 /m2.

Esta conclusin es relevante, e indica que en 2014 no se esta-bilizan an los precios, ni siquiera los mnimos, sobre los cuales se esperaba que no bajaran ya ms.

2. Analizando por capitales de provincia, se ve un problema de muestra en alguno de ellos. Se debe seguramente a que se han realizado operaciones en las que ofertantes y demandan-tes han aceptado respectivamente precios locales ms bajos o ms altos en viviendas caras y baratas, aunque el dato total es a la baja. Este resultado sorprendente no lo es tanto si consi-deramos el escaso nmero de transacciones, que adems son principalmente de vivienda usada. Aunque no hay una serie su-ficientemente larga que permita una correlacin formal, intuiti-vamente vemos que los cambios en los precios mnimos y mxi-mos estn determinados por el nmero de compraventas que se consiguen cerrar. En doce capitales de provincia los precios mnimos suben en 2014 con respecto a 2013; y en diecinueve los precios mximos son mayores en 2014 que en 2013. Los resultados medios para Espaa son de ligera bajada, tanto en mnimos como en mximos. Solo en cinco capitales coinciden subidas de precios mnimos y mximos; son Bilbao, Mallorca, Cdiz, Crdoba y Zamora, pero puede deberse, como deca-mos, a la muestra de nuevas operaciones de compraventa, ms que a una tendencia definida.

3. La amplitud o diferencia media entre mximos y mnimos ha evolucionado as, 2.566 /m2 en 2010, 2.223 /m2 en 2013 y 2.257 /m2 en 2014. Entre 2012 y 2014 los precios medios mximos pasan de 893 /m2 a 641/m2 y los mximos de 3.458 /m2 a 2898 /m2.

4. La variacin de los precios por metro cuadrado ms frecuen-tes en capitales de provincia hay que destacar que se producen descensos por debajo del 5% entre 2013 y 2014, en 25 capi-tales; entre 1% y 5% de cada en 8; crecimiento de precios entre 1% y 5% en otras 8 capitales; y ms del 5% tambin en 8. El crecimiento cero slo se da en una capital, pero podemos considerar que subidas o bajadas de precios en el entorno del

2% donde se incluirn algunas de las 16 capitales que estn entre -5% y 5% tambin es una situacin de estabilidad de precios.

5. En cuanto a precios mnimos y mximos absolutos ms fre-cuentes valor de vivienda en capitales de provincia, agru-pados en 10 tramos, vemos que aparece un tramo inferior con viviendas a precios muy bajos. Los tramos hasta los 200.000 siguen representando un porcentaje muy elevado de las vivien-das en el mercado.

6. Las operaciones de compraventa suben en Espaa un 21,63% entre 2013 y 2014; disminuyen las de vivienda nueva y aumentan las de vivienda de segunda mano. Esta recupe-racin hay que considerarla en el bajo nivel actual en que se encuentra el mercado. El mayor nmero de operaciones sigue dndose en Andaluca, que representa el 19,2% del total.

7. Viendo la informacin de precios mnimos y mximos y el numero de transacciones y operaciones de compraventa, por comunidades autnomas, vemos una tendencia general con una fase en que los precios suben al igual que las tasaciones; otra, en que los precios se mantienen o caen y las transaccio-nes se reducen de manera relevante; y la situacin actual en que los precios vuelven a los niveles iniciales de 2004, pero con transacciones muy bajas.

8. La dispersin de los precios mnimos y mximos de comuni-dades autnomas respecto a la media nacional es un indicador de cmo se igualan o difieren los precios en el mercado. En los precios mnimos suele haber ms desigualdad territorial de precios que en los mximos, sobre todo en los aos 2004 a 2006; en estos aos, adems, la distribucin permanece es-pecialmente estable. Durante los aos 2007 y 2014 se vuelve ms igualitario el mercado; y en los dos ltimos aos aumenta considerablemente la desigualdad espacial de precios, tanto en las viviendas baratas como en las caras. El mercado espaol de viviendas, pues, es un mercado donde los precios se han diversificado mucho especialmente en relacin a los 10 aos anteriores.

9. El ndice de actividad econmica inmobiliaria de Euroval se-ala que la actividad prcticamente se ha estancado en 2014 respecto a 2013, con ligeras subidas en alguna comunidad au-tnoma. Hay que tener en cuenta las variables, como el alqui-ler, que no se refleja en el ndice, y que puede estar actualmen-te impulsando la actividad.

1The most significant conclusions

05EUROVAL.COM Informe de Coyuntura Inmobiliaria

10.inmobiliario, por ser una aproximacin a las operaciones de compraventa. En 2014 sube un 11.5% respecto al ao anterior, tras ocho aos consecutivos de cadas. Aun as, se hacen hoy slo el 30% de las tasaciones que tenan lugar en 2005.

11. El visado de obra nueva es un indicador adelantado de la actividad inmobiliaria. En 2006, el ao de mximos, se visaron 865.150 viviendas familiares de obra nueva, y en 2014 la cifra desde 34.873. Aunque ha subido ligeramente respecto al 2013, sigue siendo el 5% de las que se visaron hace 10 aos.

12. Las viviendas iniciadas y terminadas en 2014 son, respecti-vamente, 30.721 y 35.226, con lo que prcticamente se igualan antes, frente a la diferencia que se observaba entre el elevado nmero de viviendas que se iban terminando y el escaso n-mero de las que se iniciaban. La provincia donde ms viviendas se han iniciado es Alicante, con que la comunidad Valenciana se sita en 4.143 viviendas iniciadas en 2014, muy cerca de la comunidad de Madrid con 5.430.

13. La evolucin del mercado hipotecario muestra tres rasgos relevantes. Primero, la reduccin paulatina entre el tipo medio hipotecario y el Euribor a un ao, aunque al estar el Euribor tan bajo, hay una diferencia de ms de 2 puntos porcentuales entre ambos, siendo ese tipo medio en 2,56%. Segundo, el n-mero de operaciones de prstamo hipotecario para la vivienda aumenta ligeramente. Y tercero, el porcentaje de operaciones

-ba cado a un 30%, se acerca ahora al 45%.

1.

m2 to 2.898 / m2. This indicates that in 2014 the prices will not stabilize, not even the minimums, which were not expected to go down anymore.

2. It is observed in the prices by provincial capitals that the operations in which suppliers and purchasers have respectively lower or higher local prices in expensive or cheap housing, the overall data is decreasing prices. In twelve provincial capitals the minimum prices rise in 2014 compared to 2013; the average results for Spain are a slight decrease in both minimum and maximum prices.

3. The breadth or average difference between maximums and minimums has evolved as follows: 2,566 / m2 in 2010, 2,223 / m2 in 2013 and 2,257 / m2 in 2014. Between 2012 and 2014 the maximum average prices go from 893 / m2 to 641 / m2 and the maximums from 3,458 / m2 to 2,898 / m2.

4. The variation in prices per square meter in provincial capitals highlights for its decrease below 5%, between 2013 and 2014, in 25 capitals; between 1% and 5% drop in 8; price growth between 1% and 5% in another 8 capitals; and more than 5% also in 8.

5. As for minimum and maximum absolute prices in provincial capitals, divided into 10 tranches, we see that a lower section appears with housing at very low prices. The sections up to 200,000 still represent a very high percentage of housing on the market.

6. Purchases and sales rise by 21.63% in Spain between 2013 and 2014; decrease of new housing and increase of the second hand housing. This recovery is due to the current level at which the market is located. The largest numbers of transactions are still taking place in Andalusia, which represents 19.2% of the total.

7. Observing the minimum and maximum prices and the number of transactions and sales transactions by autonomous communities, the general trend is a rise in prices as well as in the appraisals; another trend is that prices stand or drop and transactions are extremely reduced; and the current situation in which prices return to the baseline levels of 2004, but with very low transactions.

8. The dispersion of the minimum and maximum prices of autonomous communities on the national average is an indicator of how prices equal or difference on the market. In the minimum prices there is usually more territorial inequality that in the maximums, especially from 2004 to 2006. During 2007 and 2014 the market becomes more egalitarian. The prices of the Spanish

past 10 years.

9. The index of real estate economic activity indicates that the activity has practically stagnated in 2014 compared to 2013, with slight increases in some autonomous communities.

10.market. In 2014 there is an 11.5% increase over the previous year, after eight consecutive years of declines. But still today only 30% of the appraisals of 2005 are taking place.

11. New build approval is an advance indicator of real estate activity. In 2006, 865.150 new build family homes were approved and in 2014 only 34.873. Although the number has slightly increased regarding 2013, it still is only 5% of those that took place 10 years ago.

12.and 35.226, which are virtually equal before, facing the difference observed between the high number of housings that were being

province where more constructions have been started is Alicante, with that the Community of Valencia stands at 4.143 housing starts in 2014, near to the Community of Madrid with 5.430.

13. The evolution of the mortgage market shows three relevant features. First, the gradual reduction of the average mortgage rate and the Euribor to a year. Second, the number of mortgage loan operations for housing increases slightly. And third, the percentage

fallen to 30%, is now near to 45%.


Precios mnimos y mximos por metro cuadrado ms frecuentes en capitales de provincia

En este epgrafe se analiza la amplitud de precios en los mercados de capitales de provincia, es decir, los precios ms probables por los que se puede encontrar una vi-vienda en una determinada capital. Para una mejor comparacin se estudian los precios en euros por metro cuadrado. La amplitud en precios por metro cuadrado se establece recogiendo una muestra compuesta por las ofertas y tasaciones de viviendas en edificio para capital de provincia en, todo el ao 2014. De dicha muestra se eliminan el 2,5% de los valores ms altos y el 2,5% de los valores ms bajos, resultando los precios en euros por metro cuadrado mnimos y mximos que se presen-tan en las Tablas 1 y 2.

La comparacin entre el ao 2013 y 2014, muestra que los precios mnimos ms frecuentes por metro cuadra-do, han bajado significativamente, situndose en 641 en 2014; y lo mismo ocurre con los precios mximos, en 2.989 euros.

CUENCACIUDAD REAL

TOLEDOGUADALAJARA

ZAMORATERUEL

PONTEVEDRABURGOS

LUGOCASTELLN

HUELVALLEIDAVILA

HUESCAMURCIA

SORIAJAN

BADAJOZPALENCIA

VITORIATENERIFE

ALBACETESEGOVIAALMERAOURENSECCERESOVIEDO

ZARAGOZAVALLADOLID

ESPAA (capitales)LOGROO

LENGIRONA

LAS PALMASCRDOBAGRANADA

TARRAGONAMLAGA

ALICANTECDIZ

SALAMANCAPAMPLONAMALLORCA

CORUA (A)SEVILLA

VALENCIABILBAO

SANTANDERMADRID

BARCELONASAN SEBASTIN

This section analyzes the wide range of prices in the provincial capital city market. For better comparison the prices are analyzed in Euros per square meter. The range in prices per square meter is set by collecting a sample of bids and appraisals of housing in buildings, in the provincial capital, in 2014. From said sample 2.5% of the highest values and 2.5% of the lowest values are removed, resulting the minimum and maximum prices in Euros per square meter shown in Tables 1 and 2.

The comparison between 2013 and 2014 shows that the most common minimum prices per square meter, have dropped significantly, reaching 641 in 2014; and so have the maximum prices reaching 2,989 Euros.

Amplitud de precios en 2S13 y 1S14

2Most frequent mnimum and mximum prices per square meter in provincial capitals


Grfico.1 y Tabla.1 Precios mnimos y mximos de viviendas* en capitales de provincia

2013 2014 AMPLITUD (diferencia) 2013/2014 /m2

Precio mnimo

Precio mximo

Precio mnimo

Precio mximo

SAN SEBASTIN 1570 6301 1266 6609 5.343 BARCELONA 797 6239 958 5693 4.735 MADRID 942 5172 956 4808 3.853 SANTANDER 891 4203 769 4417 3.648 BILBAO 1168 4372 1241 4612 3.371 VALENCIA 525 3250 393 3677 3.284 SEVILLA 795 3756 667 3693 3.027 CORUA (A) 777 3332 753 3672 2.919 MALLORCA 623 3405 688 3571 2.883 PAMPLONA 1008 3204 721 3459 2.738 SALAMANCA 736 3234 647 3356 2.709 CDIZ 846 3471 951 3582 2.631 ALICANTE 396 2621 343 2926 2.583 MLAGA 682 2916 603 3146 2.543 TARRAGONA 568 2727 544 3036 2.492 GRANADA 601 2903 561 3023 2.463 CRDOBA 698 2546 743 3182 2.439 LAS PALMAS 688 3159 660 3037 2.377 GIRONA 919 3363 749 3050 2.301 LEN 670 2518 486 2778 2.292 LOGROO 795 3115 419 2693 2.274 ESPAA (capitales)** 748 2971 641 2898 2.257 VALLADOLID 679 3142 529 2778 2.248 ZARAGOZA 801 2791 540 2782 2.242 OVIEDO 876 2886 487 2715 2.228 CCERES 630 2255 750 2933 2.183 OURENSE 674 2233 302 2427 2.125 ALMERA 677 2909 454 2500 2.046 SEGOVIA 1015 2863 620 2625 2.005 ALBACETE 653 2453 529 2425 1.895 TENERIFE 766 2735 625 2508 1.884 VITORIA 904 3402 1406 3253 1.846 PALENCIA 832 2389 561 2393 1.832 BADAJOZ 560 2000 440 2250 1.810 JAN 602 2451 267 2073 1.807 SORIA 922 2677 670 2446 1.776 MURCIA 594 3038 327 2089 1.762 HUESCA 696 2326 334 2065 1.731 VILA 745 2387 417 2147 1.730 LLEIDA 661 2244 354 2064 1.711 HUELVA 547 2324 474 2145 1.670 CASTELLN 483 2233 342 1981 1.638 LUGO 514 2391 409 2030 1.621 BURGOS 675 2688 896 2441 1.545 PONTEVEDRA 763 2487 676 2218 1.542 TERUEL 892 1981 586 1967 1.381 ZAMORA 821 2057 833 2153 1.320 GUADALAJARA 627 2491 771 2000 1.229 TOLEDO 762 2624 839 2000 1.161 CIUDAD REAL 602 2250 819 1917 1.098 CUENCA 720 2038 667 1548 881

** Media no ponderada. Fuente: Euroval. Elaboracin propia. * Todas las tipologas de vivienda en edificio.


Precios mnimos y mximos por metro cuadrado ms frecuentes en capitales de provincia

La baja en media de precios por metro cuadrado ms frecuen-tes se distribuye de forma desigual en las distintas capitales de provincia. En algunas de las grandes capitales, tanto los precios mnimos como los mximos se reducen significativamente. Esto se debe probablemente a la presencia en el mercado de enti-dades financieras con grandes carteras inmobiliarias de precios ms reducidos.

La mayor amplitud se da en San Sebastin, con 5.343 euros por metro cuadrado de diferencia entre mximos y mnimos. Los mnimos han cado significativamente, fenmeno que se pro-duce en varias capitales de provincia. Los mximos en algunas capitales de provincia aumentan, y se produce por tanto una ampliacin del intervalo de precios. La media espaola sufre pues, una bajada importante tanto en los mnimos como en los mximos.

En doce capitales de provincia los precios mnimos suben en 2014 respecto a 2013; y en diecinueve los precios mximos son mayores que en 2013. Slo en cinco capitales coinciden subidas tanto de precios mximos como mnimos. Son: Bilbao, Mallor-ca, Cdiz, Crdoba, Zamora. Pero hay que tener en cuenta la existencia de dificultades con la muestras de las operaciones de compraventa, lo que puede implicar un movimiento puntual, ms que una tendencia.

En la Tabla 2 vemos que entre 2010 y 2014 la diferencia media en Espaa entre precios mximos y mnimos se ha reducido en un 12%, pero con diferencias muy significativas entre capitales de provincias. En algunas esta reduccin ha llegado al 50%, como es Toledo, debido a la fuerte reduccin de los precios mximos. Igual ocurre en Madrid y, en menor medida en Barce-lona. Hay otras capitales, sin embargo, en que la diferencia ha aumentado por haber descendido los precios mnimos propor-cionalmente ms de lo que los han hecho lo mximos; Alicante es un buen ejemplo de este caso.

CUENCACIUDAD REAL

TOLEDOGUADALAJARA

ZAMORATERUEL

PONTEVEDRABURGOS

LUGOCASTELLN

HUELVALLEIDAVILA

HUESCAMURCIA

SORIAJAN

BADAJOZPALENCIA

VITORIATENERIFE

ALBACETESEGOVIAALMERAOURENSECCERESOVIEDO

ZARAGOZAVALLADOLID

ESPAA (capitales)LOGROO

LENGIRONA

LAS PALMASCRDOBAGRANADA

TARRAGONAMLAGA

ALICANTECDIZ

SALAMANCAPAMPLONAMALLORCA

CORUA (A)SEVILLA

VALENCIABILBAO

SANTANDERMADRID

BARCELONASAN SEBASTIN

Amplitud de precios en 2S13 y 1S14

In Table 2 we see that between 2010 and 2014 the average difference in Spain between maximum and minimum prices has been reduced by 12%, but with significant differences between provincial capitals. In some this reduction has reached 50%, such as Toledo, due to the sharp reduction in the maximum prices. The same happens in Madrid and to a lesser extent in Barcelona. There are other capitals, however, in which the difference has increased because of the proportionally decreased minimums that have decreased more than the maximums have done; Alicante is a good example of this case.

Most frequent mnimum and mximum prices per square meter in provincial capitals


Grfico.2 y Tabla.2 Precios mnimos y mximos de viviendas* en capitales de provincia

Fuente: Euroval. Elaboracin propia.*todas las tipologas de vivienda en edificio. En la Tabla 2 se comparan los datos de nuestro Informe del primer semestre de 2010, con el segundo de 2013.

2010 2014 % Var AMPLITUD 2010/2014 /m2

Precio mnimo

Precio mximo

Precio mnimo

Precio mximo

SAN SEBASTIN 1878 7213 1266 6609 0,2% BARCELONA 879 6808 958 5693 -20,1% MADRID 898 6663 956 4808 -33,2% SANTANDER 899 4651 769 4417 -2,8% BILBAO 1358 5802 1241 4612 -24,1% VALENCIA 637 3718 393 3677 6,6% SEVILLA 817 4445 667 3693 -16,6% CORUA (A) 948 3798 753 3672 2,4% MALLORCA 939 3645 688 3571 6,6% PAMPLONA 1027 3885 721 3459 -4,2% SALAMANCA 731 3886 647 3356 -14,2% CDIZ 859 3716 951 3582 -7,9% ALICANTE 641 3005 343 2926 9,2% MLAGA 751 3534 603 3146 -8,6% TARRAGONA 1073 3213 544 3036 16,4% GRANADA 850 3581 561 3023 -9,8% CRDOBA 918 3048 743 3182 14,5% LAS PALMAS 773 3221 660 3037 -2,9% GIRONA 1057 3987 749 3050 -21,5% LEN 868 2974 486 2778 8,8% LOGROO 920 3257 419 2693 -2,7% ESPAA (capitales) 892 3458 641 2898 -12,1% VALLADOLID 873 3558 529 2778 -16,2% ZARAGOZA 942 4231 540 2782 -31,8% OVIEDO 800 3246 487 2715 -8,9% CCERES 668 2436 750 2933 23,5% OURENSE 637 2596 302 2427 8,5% ALMERA 756 3384 454 2500 -22,2% SEGOVIA 1162 3284 620 2625 -5,5% ALBACETE 860 2865 529 2425 -5,5% TENERIFE 614 2910 625 2508 -18,0% VITORIA 1274 3736 1406 3253 -25,0% PALENCIA 901 2949 561 2393 -10,5% BADAJOZ 542 2348 440 2250 0,2% JAN 982 2753 267 2073 2,0% SORIA 1089 2994 670 2446 -6,8% MURCIA 753 3225 327 2089 -28,7% HUESCA 851 2513 334 2065 4,1% VILA 943 2623 417 2147 3,0% LLEIDA 704 3138 354 2064 -29,7% HUELVA 877 2837 474 2145 -14,8% CASTELLN 667 2547 342 1981 -12,8% LUGO 607 2376 409 2030 -8,3% BURGOS 1093 3214 896 2441 -27,1% PONTEVEDRA 824 3042 676 2218 -30,5% TERUEL 961 2269 586 1967 5,6% ZAMORA 853 2446 833 2153 -17,2% GUADALAJARA 1079 2982 771 2000 -35,4% TOLEDO 755 3120 839 2000 -50,9% CIUDAD REAL 832 2668 819 1917 -40,2% CUENCA 818 2276 667 1548 -39,6%


Variacin de los precios por metro cuadrado ms frecuentes en capitales de provincia

Al igual que observaremos posteriormente los precios ab-solutos ms comunes, vemos en la Tabla 3 la evolucin reciente de los precios en las capitales de provincia. Hay que resaltar que los precios que figuran en este infor-me son precios de oferta y tasaciones, recogidos en el momento del anlisis, por lo que reflejan las ofertas y valoraciones actuales en el mercado inmobiliario.

Casi un tercio de la poblacin espaola vive en las capi-tales de provincia, y aunque no se puede generalizar, la mayora de los compradores de inmuebles residenciales ya sea por inversin por adquisicin de vivienda habi-tual, han sufrido descensos en el valor de la vivienda. Los ltimos datos confirman la cada a veces lenta, otras no tanto, pero continuada de los precios medios resi-denciales; hay que tener en cuenta que en este epgrafe se consideran los valores ms frecuentes, con las salve-

Crecimiento de los precios unitarios mayores al 5%

Crecimiento de los precios unitarios entre el 0% y el 5%

Estabilidad en los precios unitarios del entorno al 0%

Descenso de los precios unitarios entre el 5% y el 0%

Descenso de los precios unitarios mayores al 5%

dades anteriormente descritas sobre lo que representan respecto al total de viviendas en el mercado.

En la Tabla 3 hay una capital de provincia donde los pre-cios parecen haberse estabilizado. De las tres capitales con precios estables que sealbamos en nuestro Infor-me anterior, ninguna se mantiene. Se observan localida-des con ligeras subidas en el ltimo ao. En cuanto al ajuste de precios en el mercado espaol, a la vista de los datos que estamos manejando, podemos decir que se irn produciendo cada vez de manera ms especfica, especialmente, y por tipo de vivienda, y con diferencias puntuales segn se traten de precios mnimos o mxi-mos, como sealbamos antes.

3Most frequent prices per square meter in provincial capitals


Table 3 shows the recent price developments in the provincial capitals. It should be noted that the prices contained in this report are offer and appraisal prices, collected at the time of the analysis, which reflect the offers and current valuations in the real estate market.

In Table 3 there is a provincial capital where prices appear to have stabilized. Of the three capitals with stable prices that were indicated in our previous report none remain. There are places with slight increases in the past year. As for the adjustment of prices in the Spanish market, in view of the data we are handling, we can say that they will be produced more specifically and by type of housing, with specific differences as depending on whether they are minimum or maximum prices, as noted earlier.

Tabla.3 Variaciones 2013/2014 de precios por metro cuadrado ms frecuentes.Capitales de provincia. Entre parntesis, nmero de habitantes

* Poblaciones referidas al 1 de enero de 2014.Fuente: INE y Euroval. Elaboracin propia.

Descenso de los precios por m2 Estabilidad en los precios por m2 en

el entorno del 0%

Crecimientos de los precios por m2

menor que -5% entre -5% y -1% entre 1% y 5% mayor que 5% Almera

(193351)

vila Lleida Pontevedra Albacete Badajoz Alicante

(58.933) (139.176) (82.946) (172.487) (150.517) (332.067) Castelln Logroo Segovia Barcelona Cdiz Cceres (173.841) (151.962) (53.260) (1.602.386) (121.739) (95.855) Cuenca Lugo Soria Bilbao Granada Crdoba (55.738) (98.560) (39.516) (346.574) (237.540) (328.041) Girona Madrid Tenerife Burgos Len Corua (A)

(97.227) (3.165.235) (205.279) (177.776) (129.551) (244.810) Guadalajara Murcia Teruel Ciudad Real Mlaga Mallorca (Palma)

(83.720) (439.712) (35.675) (74.960) (566.913) (399.093) Huelva Ourense Toledo Palmas (Las) Salamanca Tarragona

(147.212) (106.905) (83.334) (382.283) (148.042) (132.199) Huesca Oviedo Valladolid Pamplona Santander Valencia (52.555) (223.765) (306.830) (196.166) (175.736) (786.424)

Jan Palencia Zaragoza Sevilla San Sebastin Zamora Vitoria (115.837) (80.178) (666.058) (696.676) (186.126) (64.423) (242.082)


Precios mnimos y mximos absolutos de viviendas ms frecuentesen capitales de provincia

Hasta el momento hemos analizado los precios mnimos y mximos por metro cuadrado (/m2) ms frecuentes de las viviendas en las capitales de provincia. Otra perspec-tiva del estudio de precios es considerarlos en su forma absoluta, es decir, el precio total a pagar por una vivien-da.

En el presente epgrafe se determinan los precios absolu-tos ms frecuentes, es decir, los precios ms comunes de las viviendas en cada una de las capitales de provincia. El procedimiento seguido para su clculo es recoger una muestra de las ofertas y tasaciones de viviendas en edifi-cio en cada capital de provincia en 2014. Dicha muestra, ordenada por valores, se divide en 10 intervalos de pre-cios iguales por cada capital, para determinar dnde se encuentra el mayor nmero de viviendas y as precisar el tramo o tramos de valores ms frecuentes que acumulan entre el 40% y el 60 de la muestra. Esta informacin es la que podemos encontrar en el Grfico 4.

Adems, en un pequeo recuadro se indica el porcentaje total de viviendas de la muestra que se encuentran en

dicho tramo. Por ejemplo, en Barcelona los precios de muestras ms frecuentes de las viviendas se encuentran entre 67.000 y 254.000 euros, los dos primeros tramos de los diez en que se divide la muestra, donde se con-centra el 54% de la muestra. En Bilbao los dos tramos agrupados estn entre 93.000 y 234.000, que son los precios ms frecuentes y supone el 49% de la muestra. En general, aunque no necesariamente, cuando el tramo ms frecuente supone un porcentaje relativamente pe-queo del total, es seal de que hay una cierta disper-sin de precios; mientras que en el caso de que el tramo de precios ms frecuentes represente un porcentaje re-lativamente elevado del total, estamos ante un mercado bastante concentrado. En Mlaga, el 31% de las vivien-das estn entre 120.000 y 171.000 euros, siendo ste el tramo de precios ms frecuente, pero si queremos ver un porcentaje significativo como el que figura en el grfico 4, en este caso el 64, encontramos viviendas que van de 48.000 a 178.000 euros, de manera que lo que se gana en significacin se pierde en interpretacin, al incluir el intervalo precios de vivienda muy diferentes.

Grfico.4 Suma de los dos tramos de precios absolutos ms frecuentes y porcentaje que suponen sobre el total de viviendas en capitales de provincia, segundo semestre de 2013 (en miles de euros)

95

65 67

120

69

93

60 60

116103

94 96117 118

44

10382

113

70 76

48

8570

53

83

293272

254239 235 234 228

218 217 211 207197 195 193 191 191 184 183 180 179 178 176 173 172 169

70%

67%

54%51%

68%

49%

68%

63%

41%

47%

48%

52%

51%

47%

65%

50%48%

43%

66%

53%

64%

53%

46%

55%

47%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

-40

10

60

110

160

210

260

310

360

410

84

48

70 69 73 7079 73 75

99

25

77 72

54 60

4250

60

77

30

65

86

3952

64

168 164 161154 150 149 148 147 146 145 143 140 138 137 133 132 130 125 123 122 122 121 120

10194

52%

57%

59%

54%57%

47%

44%

41%

48%

38%

58%

44%46%

60%

62%

48%46%

49%

45%

52%

45%

41%

56%

44%

40%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

0

50

100

150

200

250

300

350

4Most frequent absolute mnimum and mximum property prices in provincial capitals


This section shows the most common absolute prices, that is, the most common prices of properties in each of the provincial capitals. The procedure for the calculation is to collect a sample of bids and appraisals of housing in buildings in each provincial capital, in 2014. The sample, ordered by values, is divided into 10 intervals of equal prices for each capital, to determine where the largest number of houses is and to specify the section or tranches of more frequent values accumulated between 40% and 60%.This information can be found in Graphic 4.

Tabla.4 Suma de los dos tramos de precios absolutos ms frecuentes, en capitales de provincia en 2014

Precios

(en miles de euros) 2014

(en miles de euros) 2014

SAN SEBASTIN ( 95 - 293 )

BADAJOZ ( 84 - 168 ) MADRID ( 65 - 272 )

SEVILLA ( 48 - 164 )

BARCELONA ( 67 - 254 )

SALAMANCA ( 70 - 161 ) CCERES ( 120 - 239 )

MURCIA ( 69 - 154 )

MALLORCA ( 69 - 235 )

JAN ( 73 - 150 ) BILBAO ( 93 - 234 )

LLEIDA ( 70 - 149 )

SANTANDER ( 60 - 228 )

LUGO ( 79 - 148 ) CORUA (A) ( 60 - 218 )

LOGROO ( 73 - 147 )

GIRONA ( 116 - 217 )

VILA ( 75 - 146 ) SEGOVIA ( 103 - 211 )

BURGOS ( 99 - 145 )

VALENCIA ( 94 - 207 )

ALICANTE ( 25 - 143 ) GRANADA ( 96 - 197 )

PALENCIA ( 77 - 140 )

LEN ( 117 - 195 )

OVIEDO ( 72 - 138 ) VITORIA ( 118 - 193 )

TENERIFE ( 54 - 137 )

TARRAGONA ( 44 - 191 )

PONTEVEDRA ( 60 - 133 ) CRDOBA ( 103 - 191 )

VALLADOLID ( 42 - 132 )

CDIZ ( 82 - 184 )

SORIA ( 50 - 130 ) ALBACETE ( 113 - 183 )

TERUEL ( 60 - 125 )

CIUDAD REAL ( 70 - 180 )

GUADALAJARA ( 77 - 123 ) TOLEDO ( 76 / 179 )

CASTELLN ( 30 - 122 )

MLAGA ( 48 - 178 )

HUELVA ( 65 - 122 ) ALMERA ( 85 - 176 )

ZAMORA ( 86 - 121 )

PAMPLONA ( 70 - 173 )

ZARAGOZA ( 39 / 120 ) LAS PALMAS ( 53 - 172 )

HUESCA ( 52 - 101 )

OURENSE ( 83 - 169 )

CUENCA ( 64 - 94 )

95

65 67

120

69

93

60 60

116103

94 96117 118

44

10382

113

70 76

48

8570

53

83

293272

254239 235 234 228

218 217 211 207197 195 193 191 191 184 183 180 179 178 176 173 172 169

70%

67%

54%51%

68%

49%

68%

63%

41%

47%

48%

52%

51%

47%

65%

50%48%

43%

66%

53%

64%

53%

46%

55%

47%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

-40

10

60

110

160

210

260

310

360

410

84

48

70 69 73 7079 73 75

99

25

77 72

54 60

4250

60

77

30

65

86

3952

64

168 164 161154 150 149 148 147 146 145 143 140 138 137 133 132 130 125 123 122 122 121 120

10194

52%

57%

59%

54%57%

47%

44%

41%

48%

38%

58%

44%46%

60%

62%

48%46%

49%

45%

52%

45%

41%

56%

44%

40%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

0

50

100

150

200

250

300

350

*El porcentaje que supone cada tramo sobre el total de viviendas en el segundo semestre de 2013 se encuentra en el grfico 4.Fuente: Euroval. Elaboracin propia.

Intervalo de precios mnimos y mximos de viviendas (en miles de euros). Porcentaje del total de viviendas que se concentran en ese tramo de precios.Fuente: Euroval. Elaboracin propia.


Precios mnimos y mximos absolutos de viviendas ms frecuentes en capitales de provincia

A modo de ejemplo, y para ilustrar mejor el sentido de la concentracin y dispersin de los precios ms frecuentes, tomamos varias capitales, para ver la distribucin de los precios de la muestra en cada una de ellas. Divi-dimos la muestra en diez tramos o intervalos iguales, y agrupamos los dos intervalos con precios ms frecuentes; en el caso de Barcelona, los dos primeros tramos concentran los precios del 54 por ciento del total de la muestra.

En el caso de Madrid si agrupamos los dos primeros tramos, vemos que ah est el 61% de la muestra, pero tambin, al igual que en el caso de Mlaga, estamos incluyendo viviendas con un abanico de precios muy amplio; pero est claro que necesitamos, en general, ver la distribucin completa para hacernos una idea del mercado, pues en este caso los dos tramos agrupa-dos tienen un peso parecido, pero no siempre es as.

Valladolid; 42.200-131.760 (48%) Mnimo del mercado: 42.200 Mximo del mercado: 490.000 Amplitud del intervalo: 44.780 Intervalos:

Min () Mx () N de

muestras (%) 1 42.200 - 86.980 400 22% 2 86.980 - 131.760 459 26% 3 131.760 - 176.540 364 20% 4 176.540 - 221.320 277 15% 5 221.320 - 266.100 94 5% 6 266.100 - 310.880 63 4% 7 310.880 - 355.660 57 3% 8 355.660 - 400.440 47 3% 9 400.440 - 445.220 18 1% 10 445.220 - 490.000 21 1%

Total muestras: 1800 100

Pamplona; 70.000-173.400 (46%) Mnimo del mercado: 70.000 Mximo del mercado: 587.000 Amplitud del intervalo: 51.700 Intervalos:

Min () Mx () N de

muestras (%) 1 70.000 - 121.700 210 21% 2 121.700 - 173.400 256 25% 3 173.400 - 225.100 190 19% 4 225.100 - 276.800 129 13% 5 276.800 - 328.500 93 9% 6 328.500 - 380.200 50 5% 7 380.200 - 431.900 25 2% 8 431.900 - 483.600 24 2% 9 483.600 - 535.300 18 2% 10 535.300 - 587.000 11 1%


Len; 117.000-194.000 (51%) Mnimo del mercado: 40.000 Mximo del mercado: 425.000 Amplitud del intervalo: 38.500 Intervalos:

Min () Mx () N de

muestras (%) 1 40.000 - 78.500 98 10% 2 78.500 - 117.000 197 19% 3 117.000 - 155.500 320 31% 4 155.500 - 194.000 209 20% 5 194.000 - 232.500 81 8% 6 232.500 - 271.000 53 5% 7 271.000 - 309.500 21 2% 8 309.500 - 348.000 17 2% 9 348.000 - 386.500 18 2% 10 386.500 - 425.000 12 1%


Granada; 96.400-197.200 (52%) Mnimo del mercado: 46.000 Mximo del mercado: 550.000 Amplitud del intervalo: 50.400 Intervalos:

Min () Mx ()

N de muestras (%)

1 46.000 - 96.400 250 17%

2 96.400 - 146.800 433 29%

3 146.800 - 197.200 342 23%

4 197.200 - 247.600 182 12%

5 247.600 - 298.000 118 8%

6 298.000 - 348.400 41 3%

7 348.400 - 398.800 57 4%

8 398.800 - 449.200 24 2%

9 449.200 - 499.600 24 2%

10 499.600 - 550.000 21 1%


Santander; 60.000-228.000 (68%) Mnimo del mercado: 60.000 Mximo del mercado: 900.000 Amplitud del intervalo: 84.000 Intervalos:

Min () Mx () N de

muestras (%) 1 60.000 - 144.000 554 40% 2 144.000 - 228.000 385 28% 3 228.000 - 312.000 186 13% 4 312.000 - 396.000 79 6% 5 396.000 - 480.000 62 4% 6 480.000 - 564.000 42 3% 7 564.000 - 648.000 27 2% 8 648.000 - 732.000 16 1% 9 732.000 - 816.000 17 1% 10 816.000 - 900.000 13 1%


Jan; 73.500-150.500 (59%) Mnimo del mercado: 35.000 Mximo del mercado: 420.000 Amplitud del intervalo: 38.500 Intervalos:

Min () Mx () N de

muestras (%) 1 35.000 - 73.500 221 12% 2 73.500 - 112.000 544 30% 3 112.000 - 150.500 526 29% 4 150.500 - 189.000 214 12% 5 189.000 - 227.500 102 6% 6 227.500 - 266.000 64 4% 7 266.000 - 304.500 48 3% 8 304.500 - 343.000 16 1% 9 343.000 - 381.500 34 2% 10 381.500 - 420.000 17 1%


Almera; 85.400-176.200 (53%) Mnimo del mercado: 40.000 Mximo del mercado: 494.000 Amplitud del intervalo: 45.400 Intervalos:

Min () Mx () N de

muestras (%) 1 40.000 - 85.400 313 20% 2 85.400 - 130.800 511 33% 3 130.800 - 176.200 315 20% 4 176.200 - 221.600 203 13% 5 221.600 - 267.000 77 5% 6 267.000 - 312.400 47 3% 7 312.400 - 357.800 25 2% 8 357.800 - 403.200 32 2% 9 403.200 - 448.600 12 1% 10 448.600 - 494.000 13 1%


Crdoba; 103.000-191.400 (50%) Mnimo del mercado: 59.000 Mximo del mercado: 498.000 Amplitud del intervalo: 44.000 Intervalos:

Min () Mx () N de

muestras (%) 1 59.000 - 103.000 403 13% 2 103.000 - 147.000 777 25% 3 147.000 - 191.000 755 25% 4 191.000 - 235.000 414 14% 5 235.000 - 278.000 281 9% 6 278.000 - 322.000 168 5% 7 322.000 - 366.000 122 4% 8 366.000 - 410.000 68 2% 9 410.000 - 454.000 41 1% 10 454.000 - 498.000 28 1%


Palma de Mallorca; 69.000-234.000 (68%)

Mnimo del mercado: 69.000 Mximo del mercado: 895.000 Amplitud del intervalo: 83.000 Intervalos:

Min () Mx () N de

muestras (%) 1 69.000 - 152.000 473 33% 2 152.000 - 235.000 495 35% 3 235.000 - 317.000 214 15% 4 317.000 - 400.000 96 7% 5 400.000 - 483.000 60 4% 6 483.000 - 565.000 25 2% 7 564.000 - 647.000 15 1% 8 647.000 - 730.000 22 2% 9 730.000 - 812.000 9 1% 10 812.000 - 895.000 9 1%


Alicante; 25.000-143.000 (61%)


Min () Mx () N de

muestras (%) 1 25.000 - 84.000 628 30% 2 84.000 - 143.000 578 28% 3 143.000 - 202.000 453 22% 4 202.000 - 261.000 192 9% 5 261.000 - 320.000 103 5% 6 320.000 - 379.000 58 3% 7 379.000 - 438.000 43 2% 8 438.000 - 497.000 13 1% 9 497.000 - 556.000 10 0% 10 556.000 - 615.000 7 0%


Mlaga; 48.000-178.400 (61%)


Min () Mx () N de

muestras (%) 1 48.000 - 113.200 636 33% 2 113.200 - 178.400 586 30% 3 178.400 - 243.600 326 17% 4 243.600 - 308.800 139 7% 5 308.800 - 374.000 66 3% 6 374.000 - 439.200 55 3% 7 439.200 - 504.400 47 2% 8 504.400 - 569.600 30 2% 9 569.600 - 634.800 17 1% 10 634.800 - 700.000 21 1%


Valencia; 109.000-159.000 (32%) Mnimo del mercado: 40.000 Mximo del mercado: 600.000 Amplitud del intervalo: 56.000 Intervalos:

Min () Mx () N de

muestras (%) 1 40.000 - 96.000 1128 19% 2

96.000 - 152.000 1566 26%

3 152.000 - 208.000 1283 21% 4 208.000 - 264.000 816 14% 5 264.000 - 320.000 510 8% 6 320.000 - 376.000 298 5% 7 376.000 - 432.000 186 3% 8 432.000 - 488.000 82 1% 9 488.000 - 544.000 62 1% 10 544.000 - 600.000 93 2%


Madrid; 65.000 - 247.000 (61%) Mnimo del mercado: 65.000 Mximo del mercado: 975.000 Amplitud del intervalo: 91.000 Intervalos:

Min ()

Mx ()

N de muestras (%)

1 65.000 - 156.000 3567 32% 2 156.000 - 247.000 3286 29% 3 247.000 - 338.000 1756 16% 4 338.000 - 429.000 1008 9% 5 429.000 - 520.000 558 5% 6 520.000 - 611.000 332 3% 7 611.000 - 702.000 274 2% 8 702.000 - 793.000 151 1% 9 793.000 - 884.000 129 1% 10 884.000 - 975.000 101 1%

Total muestras: 11.162 100

Barcelona; 67.000 - 253.600 (54%) Mnimo del mercado: 67.000 Mximo del mercado: 1.000.000 Amplitud del intervalo: 93.300 Intervalos:

Min ()

Mx ()

N de muestras (%)

1 67.000 - 160.300 1429 24% 2 168.800 - 253.600 1727 30% 3 270.600 - 346.900 1156 20% 4 372.400 - 440.200 609 10% 5 474.200 - 533.500 300 5% 6 576.000 - 626.800 222 4% 7 677.800 - 720.100 169 3% 8 779.600 - 813.400 123 2% 9 881.400 - 906.700 60 1% 10 983.200 - 1.000.000 44 1%


Most frequent absolute mnimum and mximum property prices in provincial capitals


Valladolid; 42.200-131.760 (48%) Mnimo del mercado: 42.200 Mximo del mercado: 490.000 Amplitud del intervalo: 44.780 Intervalos:

Min () Mx () N de

muestras (%) 1 42.200 - 86.980 400 22% 2 86.980 - 131.760 459 26% 3 131.760 - 176.540 364 20% 4 176.540 - 221.320 277 15% 5 221.320 - 266.100 94 5% 6 266.100 - 310.880 63 4% 7 310.880 - 355.660 57 3% 8 355.660 - 400.440 47 3% 9 400.440 - 445.220 18 1% 10 445.220 - 490.000 21 1%


Pamplona; 70.000-173.400 (46%) Mnimo del mercado: 70.000 Mximo del mercado: 587.000 Amplitud del intervalo: 51.700 Intervalos:

Min () Mx () N de

muestras (%) 1 70.000 - 121.700 210 21% 2 121.700 - 173.400 256 25% 3 173.400 - 225.100 190 19% 4 225.100 - 276.800 129 13% 5 276.800 - 328.500 93 9% 6 328.500 - 380.200 50 5% 7 380.200 - 431.900 25 2% 8 431.900 - 483.600 24 2% 9 483.600 - 535.300 18 2% 10 535.300 - 587.000 11 1%


Len; 117.000-194.000 (51%) Mnimo del mercado: 40.000 Mximo del mercado: 425.000 Amplitud del intervalo: 38.500 Intervalos:

Min () Mx () N de

muestras (%) 1 40.000 - 78.500 98 10% 2 78.500 - 117.000 197 19% 3 117.000 - 155.500 320 31% 4 155.500 - 194.000 209 20% 5 194.000 - 232.500 81 8% 6 232.500 - 271.000 53 5% 7 271.000 - 309.500 21 2% 8 309.500 - 348.000 17 2% 9 348.000 - 386.500 18 2% 10 386.500 - 425.000 12 1%


Granada; 96.400-197.200 (52%) Mnimo del mercado: 46.000 Mximo del mercado: 550.000 Amplitud del intervalo: 50.400 Intervalos:

Min () Mx ()

N de muestras (%)

1 46.000 - 96.400 250 17%

2 96.400 - 146.800 433 29%

3 146.800 - 197.200 342 23%

4 197.200 - 247.600 182 12%

5 247.600 - 298.000 118 8%

6 298.000 - 348.400 41 3%

7 348.400 - 398.800 57 4%

8 398.800 - 449.200 24 2%

9 449.200 - 499.600 24 2%

10 499.600 - 550.000 21 1%


Santander; 60.000-228.000 (68%) Mnimo del mercado: 60.000 Mximo del mercado: 900.000 Amplitud del intervalo: 84.000 Intervalos:

Min () Mx () N de

muestras (%) 1 60.000 - 144.000 554 40% 2 144.000 - 228.000 385 28% 3 228.000 - 312.000 186 13% 4 312.000 - 396.000 79 6% 5 396.000 - 480.000 62 4% 6 480.000 - 564.000 42 3% 7 564.000 - 648.000 27 2% 8 648.000 - 732.000 16 1% 9 732.000 - 816.000 17 1% 10 816.000 - 900.000 13 1%


Jan; 73.500-150.500 (59%) Mnimo del mercado: 35.000 Mximo del mercado: 420.000 Amplitud del intervalo: 38.500 Intervalos:

Min () Mx () N de

muestras (%) 1 35.000 - 73.500 221 12% 2 73.500 - 112.000 544 30% 3 112.000 - 150.500 526 29% 4 150.500 - 189.000 214 12% 5 189.000 - 227.500 102 6% 6 227.500 - 266.000 64 4% 7 266.000 - 304.500 48 3% 8 304.500 - 343.000 16 1% 9 343.000 - 381.500 34 2% 10 381.500 - 420.000 17 1%


Almera; 85.400-176.200 (53%) Mnimo del mercado: 40.000 Mximo del mercado: 494.000 Amplitud del intervalo: 45.400 Intervalos:

Min () Mx () N de

muestras (%) 1 40.000 - 85.400 313 20% 2 85.400 - 130.800 511 33% 3 130.800 - 176.200 315 20% 4 176.200 - 221.600 203 13% 5 221.600 - 267.000 77 5% 6 267.000 - 312.400 47 3% 7 312.400 - 357.800 25 2% 8 357.800 - 403.200 32 2% 9 403.200 - 448.600 12 1% 10 448.600 - 494.000 13 1%


Crdoba; 103.000-191.400 (50%) Mnimo del mercado: 59.000 Mximo del mercado: 498.000 Amplitud del intervalo: 44.000 Intervalos:

Min () Mx () N de

muestras (%) 1 59.000 - 103.000 403 13% 2 103.000 - 147.000 777 25% 3 147.000 - 191.000 755 25% 4 191.000 - 235.000 414 14% 5 235.000 - 278.000 281 9% 6 278.000 - 322.000 168 5% 7 322.000 - 366.000 122 4% 8 366.000 - 410.000 68 2% 9 410.000 - 454.000 41 1% 10 454.000 - 498.000 28 1%


Palma de Mallorca; 69.000-234.000 (68%)


Min () Mx () N de

muestras (%) 1 69.000 - 152.000 473 33% 2 152.000 - 235.000 495 35% 3 235.000 - 317.000 214 15% 4 317.000 - 400.000 96 7% 5 400.000 - 483.000 60 4% 6 483.000 - 565.000 25 2% 7 564.000 - 647.000 15 1% 8 647.000 - 730.000 22 2% 9 730.000 - 812.000 9 1% 10 812.000 - 895.000 9 1%


Alicante; 25.000-143.000 (61%)


Min () Mx () N de

muestras (%) 1 25.000 - 84.000 628 30% 2 84.000 - 143.000 578 28% 3 143.000 - 202.000 453 22% 4 202.000 - 261.000 192 9% 5 261.000 - 320.000 103 5% 6 320.000 - 379.000 58 3% 7 379.000 - 438.000 43 2% 8 438.000 - 497.000 13 1% 9 497.000 - 556.000 10 0% 10 556.000 - 615.000 7 0%


Mlaga; 48.000-178.400 (61%)


Min () Mx () N de

muestras (%) 1 48.000 - 113.200 636 33% 2 113.200 - 178.400 586 30% 3 178.400 - 243.600 326 17% 4 243.600 - 308.800 139 7% 5 308.800 - 374.000 66 3% 6 374.000 - 439.200 55 3% 7 439.200 - 504.400 47 2% 8 504.400 - 569.600 30 2% 9 569.600 - 634.800 17 1% 10 634.800 - 700.000 21 1%


Valencia; 109.000-159.000 (32%) Mnimo del mercado: 40.000 Mximo del mercado: 600.000 Amplitud del intervalo: 56.000 Intervalos:

Min () Mx () N de

muestras (%) 1 40.000 - 96.000 1128 19% 2

96.000 - 152.000 1566 26%

3 152.000 - 208.000 1283 21% 4 208.000 - 264.000 816 14% 5 264.000 - 320.000 510 8% 6 320.000 - 376.000 298 5% 7 376.000 - 432.000 186 3% 8 432.000 - 488.000 82 1% 9 488.000 - 544.000 62 1% 10 544.000 - 600.000 93 2%


Madrid; 65.000 - 247.000 (61%) Mnimo del mercado: 65.000 Mximo del mercado: 975.000 Amplitud del intervalo: 91.000 Intervalos:

Min ()

Mx ()

N de muestras (%)

1 65.000 - 156.000 3567 32% 2 156.000 - 247.000 3286 29% 3 247.000 - 338.000 1756 16% 4 338.000 - 429.000 1008 9% 5 429.000 - 520.000 558 5% 6 520.000 - 611.000 332 3% 7 611.000 - 702.000 274 2% 8 702.000 - 793.000 151 1% 9 793.000 - 884.000 129 1% 10 884.000 - 975.000 101 1%

Total muestras: 11.162 100

Barcelona; 67.000 - 253.600 (54%) Mnimo del mercado: 67.000 Mximo del mercado: 1.000.000 Amplitud del intervalo: 93.300 Intervalos:

Min ()

Mx ()

N de muestras (%)

1 67.000 - 160.300 1429 24% 2 168.800 - 253.600 1727 30% 3 270.600 - 346.900 1156 20% 4 372.400 - 440.200 609 10% 5 474.200 - 533.500 300 5% 6 576.000 - 626.800 222 4% 7 677.800 - 720.100 169 3% 8 779.600 - 813.400 123 2% 9 881.400 - 906.700 60 1% 10 983.200 - 1.000.000 44 1%



Precios mnimos y mximos por metro cuadrado ms frecuentes por comunidad autnoma y relacin con las transacciones

El nmero de operaciones de compra-venta de vivienda en Espaa comenz a declinar en el segundo semestre del ao 2006; a partir de ese momento la disminucin de las transacciones ha sido constante. En el ao 2009 pa-reci estabilizarse, pero en 2010 y 2011 cae de nuevo y de forma muy acusada. En el segundo semestre de 2014 hay un incremento del 11 por ciento de las transacciones, que pasan de 173.000 en el primer semestre, a 192.000 en este segundo. En el Grfico 5 se observa una nueva tendencia al alza, que continua en 2015.

La informacin que se proporciona en este Informe so-bre precios mximos y mnimos, y sobre transacciones, ofrece una base sobre la que trabajar para una poltica que pretenda identificar tramos de viviendas de mayor o menor precio, y el impacto que podran tener medidas de estmulo segn el nmero de posibles transacciones a las que potencialmente afectara.

El Ministerio de Fomento proporciona la informacin sobre el nmero de transacciones. En Espaa, en el ao 2014, se compraron 365.600 viviendas, un 21,6% ms que en el ao pasado, en el que se vendieron casi 300.600. Se ha optado por comparar ao a ao, teniendo as una mejor precepcin de cmo va evolucionando el mercado a lo largo del tiempo. No obstante, se pueden comparar entre semestres accediendo a nuestros InmoCoyuntura, para seguir la evolucin hasta 2014.

Grfico.5 Evolucin semestral del nmero de transacciones en Espaa

414434 438

464485

470458

379

316

248225

239260

231

165184

154

210

136

164 173192

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

550

N

de t

rans

acci

ones

(M

iles)

11%

*Datos provisionales. Fuente: Ministerio de Fomento

Las transacciones de vivienda nueva entre 2004 y 2007 experimentan un incremento significativo y llegan a igualar a las compras de viviendas de segunda mano, las cuales tradicionalmente son muy superiores. En 2006 se llegan a vender en Espaa casi un milln de viviendas, cifra que cae a 300.000 en 2011 de las que dos terceras partes son de segunda mano. En los aos 2008 y 2009 ambas caen, pero mucho ms la de segunda mano. Des-de entonces, las compraventas de viviendas nuevas se desploman, mientras que se mantienen, ms o menos, las de segunda mano. Esta tendencia contina en 2012, donde las transacciones de segunda mano vuelven a su-perar a las de 2011, situndose en el entorno de 240.000 operaciones, mientras que la vivienda nueva permanece estancada y, aunque se haya producido un repunte en el ltimo semestre por motivos fiscales, cae incluso por debajo de las compraventas del ao anterior.

En el segundo semestre de 2014 las transacciones ms habituales son las de vivienda libre y dentro de estas las de segunda mano; Por tipos, se vendieron poco ms de 347.200 viviendas libres y de stas 300.380 fueron de ms de dos aos de antigedad. La tendencia general del mercado se centra en la compra-venta de viviendas del mercado secundario, es decir, actualmente por cada vivienda nueva vendida existen nueve transacciones de viviendas de segunda mano, lo que explica en parte la lenta reduccin del stock de vivienda nueva y la falta de promocin. En relacin a la vivienda protegida, el nme-ro de transacciones de viviendas nuevas en 2014 ha au-mentado respecto al ao anterior, tanto para la vivienda nueva como para la de segunda mano. En Espaa, desde 2004 se venan vendiendo en el entorno de 45.000 a 50.000 viviendas protegidas; en el ao 2011 este nme-ro cay a 40.000 y en 2014 han sido 18.400 transaccio-nes, 300 ms que en 2013.

Realizando el anlisis por comunidades autnomas el n-mero de transacciones en 2014 han aumentado en todas las comunidades, con aumentos entre 12% y 32%.

Como resumen, en el ao 2014 se vendieron 365.500 viviendas, casi un 22 por ciento ms que en el ao ante-rior. De ellas 46.000 fueron nuevas, y de segunda mano, 330.400, cifra bastante diferente de las 236.000 que se

5Most frequent mnimum and mximum prices per square meter by autonomus community in relation to transactions


The number of purchase-sale housing in Spain began to decline in the second half of 2006; from that moment the reduction of transactions has been constant. In 2009 it appeared to stabilize, but in 2010 and 2011 it drops back and very sharply. In the second half of 2014 there is an

half, to 192,000 in the second. In Graph 5, a new upward trend that continues in 2015 is observed.

Tabla.5 Nmero de transacciones por tipo de vivienda libre, protegida, y de estas, nueva y de segunda mano, variacin, volumen relativo y n de transacciones por 1.000 hab., por Comunidad Autnoma, en 2013 y 2014.

Tabla.6 Evolucin anual de los precios mnimos y mximos ms frecuentes por metro cuadrado en comunidades autnomas.

Fuente: Euroval y elaboracin propia.

*No incluye Ceuta y Melilla. Fuente: Ministerio de Fomento, Euroval. Elaboracin propia.

haban vendido un ao antes. Aunque menos relevante por el volumen que suponen, las viviendas protegidas nuevas, subieron en este ao un 12% con 7.891 vivien-das vendidas; sin embargo, la vivienda protegida usada sume an ms, 10.500 vendidas, frente a 8.233 en 2013.

Las diferencias entre comunidades autnomas no son muy acusadas. La media espaola muestra una subida del 21,63 por ciento, y vemos subidas en torno al 30% en las ventas en Extremadura, Comunidad Valenciana, Cantabria, Navarra Catalua y Castilla y Len; Anda-luca, Aragn, Pas Vasco, Canarias, Castilla la Mancha, Baleares y La Rioja muestran subidas en torno al 20 por ciento; y, por ltimo en Asturias y Murcia se dan subidas muy cerca del 10%.

En cuanto a peso, el mayor nmero de operaciones si-gue dndose en Andaluca, que representa el 19,4 por ciento del total, seguida del Pas Vasco con un 15 por ciento, y con porcentajes similares Murcia y Extrema-dura. En estas cuatro comunidades se concentra el 63 por ciento de todas las transacciones de vivienda que se hacen en Espaa, existiendo, adems, una fuerte con-

lo que el mercado espaol est mucho ms localizado de lo que podra parecer. Es importante entender que la representacin de los precios est en funcin del nmero de transacciones y que, por tanto, en mercados locales con muestras escasas hay que contar necesariamente con expertos en valoracin.

Nmero de Transacciones

Inmobiliarias de vivienda libre nueva


Inmobiliarias de vivienda libre de segunda mano


Inmobiliarias de vivienda protegida

nueva


Inmobiliarias de vivienda protegida de

segunda mano

TOTAL TRANSACCIONES*

Var.(%) 2013/ 2014

% de volumen

relativo de transac.

N de transacciones por cada 1.000 hab.

2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2014 Espaa* 49.487 46.820 235.817 300.382 7.031 7.891 8.233 10.501 300.568 365.594 21,63% 100% 7,82 Andaluca 10.856 8.954 44.464 57.262 1.489 1405 1.963 2524 58.772 70.145 19,35% 19,19% 8,35 Pas Vasco 5.840 5.604 38.013 48.287 287 478 400 664 44.540 55.033 23,56% 15,05% 7,32 Murcia (Regin de) 6.814 6.346 39.885 45.899 161 306 1134 1508 47.994 54.059 12,64% 14,79% 10,8 Extremadura 5367 4907 32.433 44.485 1.154 1600 1226 1769 40.180 52.761 31,31% 14,43% 8,17 Canarias 2.060 1.975 12.935 15.506 160 78 325 361 15.480 17.920 15,76% 4,90% 8,51 Galicia 1.860 1.991 10.716 14.079 581 749 572 572 13.729 17.391 26,67% 4,76% 6,97 Castilla-La Mancha 2.082 2.355 9.376 10.913 499 525 495 629 12.452 14.422 15,82% 3,94% 6,94 Aragn 3.449 3488 7.957 10.048 174 168 297 337 11.877 14.041 18,22% 3,84% 5,11 Cantabria 2.313 2387 6.985 9.777 843 1212 595 502 10.736 13.878 29,27% 3,80% 6,34 Asturias (Ppdo. de) 2.291 1755 7.313 8.974 64 76 194 235 9.862 11.040 11,94% 3,02% 7,53 Madrid (Cd.de) 1.276 1.327 6.913 9.276 6 5 52 47 8.247 10.655 29,20% 2,91% 9,66 Comunidad Valenciana 1.422 1.636 5.672 7.779 397 359 110 169 7.601 9.943 30,81% 2,72% 7,5 Balears (Illes) 763 609 3.532 4.906 489 300 370 479 5.154 6.294 22,12% 1,72% 5,72 Catalua 895 814 3.233 4.653 138 118 294 343 4.560 5.928 30,00% 1,62% 5,58 Navarra (Cd. Foral de) 939 1355 2.112 2.702 253 296 79 81 3.383 4.434 31,07% 1,21% 6,92 Castilla y Len 678 716 2.300 3.114 97 87 58 86 3.133 4.003 27,77% 1,09% 6,8 Rioja (La) 412 337 1560 2154 233 104 48 162 2.253 2.757 22,37% 0,75% 8,64

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Precios (/m2) Mn. Mx. Mn. Mx. Mn. Mx. Mn. Mx. Mn. Mx. Mn. Mx. Mn. Mx. Mn. Mx. Andaluca 1.782 2.337 1.584 2.037 1.470 1.899 1.428 1.798 1.327 1.679 1.201 1.571 1.106 1.477 921 1.166 Aragn 2.257 2.921 2.308 2.916 2.114 2.644 1.958 2.339 1.756 2.125 1.591 1.963 1.459 1.842 734 965 Asturias (Pdo. de ) 1.635 2.314 1.521 2.008 1.457 1.935 1.508 1.827 1.441 1.764 1.328 1.648 1.238 1.580 1.083 1.313 Balears (Illes) 2.078 2.571 1.930 2.438 1.863 2.410 1.787 2.208 1.694 2.117 1.538 1.964 1.476 1.892 1.208 1.620 Canarias 1.716 2.137 1.695 2.092 1.592 1.944 1.483 1.826 1.430 1.788 1.281 1.636 1.217 1.573 1.375 1.625 Cantabria 1.747 2.244 1.669 2.276 1.403 2.084 1.574 1.978 1.527 1.943 1.452 1.862 1.342 1.747 1.256 1.528 Castilla y Len 1.405 2.073 1.408 1.933 1.361 1.774 1.328 1.646 1.159 1.462 966 1.299 899 1.219 873 1.143 Castilla-La Mancha 1.684 2.183 1.504 1.956 1.320 1.750 1.283 1.610 1.090 1.413 1.114 1.427 1.062 1.315 781 972 Catalua 2.486 3.114 2.469 3.056 2.194 2.728 2.086 2.613 1.805 2.363 1.667 2.200 1.537 2.078 875 1.100 Cd. Valenciana 1.410 1.839 1.336 1.777 1.274 1.733 1.254 1.626 1.082 1.461 979 1.388 943 1.326 860 1.080 Extremadura 1.272 1.684 1.119 1.550 1.045 1.487 1.110 1.424 1.017 1.283 925 1.211 861 1.157 622 783 Galicia 1.361 1.922 1.147 1.682 1.057 1.597 1.143 1.503 1.113 1.471 1.036 1.420 1.016 1.371 1.236 1.585 Madrid (Cd. de) 2.711 3.402 2.490 3.157 2.341 3.014 2.063 2.622 1.905 2.346 1.703 2.236 1.629 2.095 1.597 1.974 Murcia (Regin de) 1.288 1.782 1.159 1.599 1.099 1.557 1.031 1.489 935 1.386 919 1.323 847 1.251 907 1.066 Navarra (Cd. Foral de) 1.411 2.012 1.450 2.030 1.337 1.869 1.392 1.701 1.235 1.526 1.105 1.412 1.037 1.328 1.088 1.343 Pas Vasco 2.630 3.372 2.370 3.091 2.323 2.996 2.317 2.857 2.162 2.708 2.124 2.645 2.084 2.618 2.153 2.851 Rioja (La) 1.519 2.053 1.524 1.981 1.467 1.933 1.510 1.848 1.459 1.760 1.283 1.606 1.177 1.495 874 1.093

Espaa 1.788 2.351 1.687 2.211 1.572 2.080 1.544 1.936 1.420 1.800 1.307 1.695 1.231 1.610 1.085 1.365


Precios mnimos y mximos por metro cuadrado ms frecuentes por comunidad autnoma y relacin con las transacciones

Viendo la informacin de precios mnimos, mximos y el nmero de transacciones, elaboramos los grficos 7, donde para Espaa y las Comunidades autnomas, se ve la evolucin temporal de los precios medios (de mxi-mos y mnimos) y el nmero de transacciones. La forma grfica difiere por comunidades autnomas, pero en ge-neral muestra una fase en la que los precios subieron, al tiempo que el nmero de transacciones suba o se man-tena estable cada ao, seguido de otra fase en que los precios se mantenan o caan, pero las transacciones se reducen de manera fuertsima. Hay un retorno de mane-ra que en la situacin actual los precios parecen estar a los niveles iniciales, pero las compraventas permanecen a niveles mucho ms bajos

Por ltimo, hemos calculado la evolucin de la disper-sin de los precios mnimos y mximos de comunidades autnomas respecto a la media nacional. Este coeficiente se mueve entre 0 y 1, o porcentualmente se mueve en-tre 0% y 100; el 0% indica igualdad absoluta de precios entre comunidades autnomas y el 100% una dispersin o desigualdad total en el mercado. El grfico recoge esta informacin a lo largo de once aos, y se obtiene primero que en los precios mnimos hay ms dispersin entre co-munidades autnomas, que en los mximos. En segundo lugar, la dispersin permanece estable hasta 2006, en que se reduce, esto es, el mercado se vuelve algo ms homogneo, y as continuamente hasta 2012. Esta ho-mogeneidad haba que entenderla en el contexto de ca-da de precio, de mximos y mnimos, que tiene un efecto de aplanamiento general del mercado. Y, en tercer lugar, recientemente en el ltimo ao y medio tanto precios mximos como mnimos vuelven a ser ms dispersos, al aumentar el nmero de transacciones y diferenciarse mercado locales, con distintas variaciones en los precios.

Grfico.6 Dispersin de precios mnimos y mximos de comunidades autnomas respecto a la media nacional.

*Coeficiente de variacin de los precios mnimos y de los precios mximos.Fuente: Euroval y elaboracin propia.

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014COV MIN* 32,2% 31,8% 32,3% 26,5% 27,4% 27,6% 24,3% 24,7% 25,6% 26,6% 34,4%COV MAX* 26,8% 25,9% 27,5% 23,0% 24,1% 23,7% 22,6% 22,8% 23,3% 24,3% 35,9%

20,0%

22,0%

24,0%

26,0%

28,0%

30,0%

32,0%

34,0%

36,0%

38,0%

40,0%

Viewing the information of minimum and maximum prices, and the number of transactions, we have made 7 graphs that reflect the temporal evolution of the average prices (maximum and minimum) and the number of transactions, for Spain and the autonomous communities. The graphical form differs by autonomous communities, but it generally shows a phase in which prices raised, while the number of transactions raised or remained stable every year, followed by another phase in which prices remained or dropped, but the number of transactions is extremely reduced. There is a return, so in the current situation the prices seem to be at baseline levels, but the purchases remain at much lower levels.

Most frequent mnimum and mximum prices per square meter by autonomus community in relation to transactions

OAMResaltado


Grfico.7 Precios medios de mnimos y mximos ms frecuentes por m2 y relacin con nmero de transacciones por CC.AA

20042005

2006

2007

2008

20092010

2011

2012

2013

2014

200

300

400

500

600

700

800

900

1.000

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N

de t

rans

acci

ones

Mill

ares

/m2

Espaa

20042005

2006

2007

20082009

20102011

2012

2013

2014

0

50

100

150

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N

de t

rans

acci

ones

Cien

tos

/m2

Rioja (La)

2004

20052006 2007

2008

20092010

2011

2012

2013

2014

0

500

1.000

1.500

2.000

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N

de t

rans

acci

ones

Cien

tos

/m2

Andaluca

2004

20052006

2007

20082009

2010

2011

2012

2013

2014

50

100

150

200

250

300

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N

de t

rans

acci

ones

Cien

tos

/m2

Aragn

2004

20052006

2007

2008

20092010

2011

2012

2013

2014

0

50

100

150

200

250

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N

de t

rans

acci

ones

Cien

tos

/m2

Asturias

2004

2005

2006

2007

2008

200920102011

2012

2013

2014

50

100

150

200

250

300

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N

de t

rans

acci

ones

Cien

tos

/m2

Balears (Illes)

2004

20052006

2007

2008

20092010

2011

20122013

2014

50

150

250

350

450

550

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N

de t

rans

acci

ones

Cien

tos

/m2

Canarias

2004

20052006

2007

20082009

2010

20112012

2013

2014

0

50

100

150

200

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N

de t

rans

acci

ones

Cien

tos

/m2

Cantabria

2004

2005 2006

2007

2008

2009

2010

20112012

2013 2014

50

150

250

350

450

550

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N

de t

rans

acci

ones

Cien

tos

/m2

Castilla y Len

2004

2005

20062007

2008

20092010

20112012

2013 2014

100

200

300

400

500

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N

de t

rans

acci

ones

Cien

tos

/m2

Castilla-La Mancha

2004

20052006

2007

200820092010

2011

2012

2013

2014

200

500

800

1.100

1.400

1.700

2.000

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N

de t

rans

acci

ones

Cien

tos

/m2

Catalua

2004

2005 2006

2007

2008

20092010

2011

2012

2013 2014

200

500

800

1.100

1.400

1.700

2.000

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N

de t

rans

acci

ones

Cien

tos

/m2

Comunitat Valenciana

2004

2005 2006 2007

2008

20092010

2011

2012

2013

2014

0

50

100

150

200

250

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N

de t

rans

acci

ones

Cien

tos

/m2

Extremadura

2004

20052006

20072008

2009

2010

20112012

2013 2014

50

150

250

350

450

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N

de t

rans

acci

ones

Cien

tos

/m2

Galicia

2004

20052006

2007

20082009

2010

2011

2012

2013 200

500

800

1.100

1.400

1.700

2.000

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N

de t

rans

acci

ones

Cien

tos

/m2

Madrid (Comunidad de)

2004

2005 2006

2007

2008

20092010

201120122013

50

150

250

350

450

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N

de t

rans

acci

ones

Cien

tos

/m2

Murcia (Regin de)

2004

2005

20062007

20082009

20102011

2012

2013

0

30

60

90

120

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N

de t

rans

acci

ones

Cien

tos

/m2

Navarra (Comunidad Foral de)

2004

20052006

2007

2008

2009

2010

20112012

2013

50

100

150

200

250

300

700 1.000 1.300 1.600 1.900 2.200 2.500 2.800 3.100 3.400 3.700

N

de t

rans

acci

ones

Cien

tos

/m2

Pas Vasco


ndice de Actividad Econmica Inmobiliaria

El ndice de Actividad Econmica Inmobiliaria es un n-dice realizado con metodologa propia, con referencia

--

les derivados de la actividad inmobiliaria por hipotecas constituidas, ingresos y gastos de construccin y tran-

costes de suelo y alquileres en cada una de las provin-cias espaolas. Las variables del modelo se han recogido de organismos pblicos y se han considerado en valores monetarios, homogneos. El ndice proporciona informa-cin que permite comparar la evolucin anual en el pe-riodo 2004 a 2014 de la actividad econmica inmobiliaria en cada provincia.

procedentes de la actividad inmobiliaria prcticamente est estabilizada. El nmero de compras de viviendas, ya sea por motivo de inversin o por adquisicin de primera residencia, ha disminuido drsticamente, por lo que los

-da son menores. La misma situacin encontramos por

proyectos, ya sea por el mayor riesgo coyuntural o por

actividad inmobiliaria.

The variables of the model are collected by public bodies and have been considered in monetary, homogeneous values. The index provides information that allows the comparison of the annual evolution in the 2004-2014 period of the real estate economic activity in each province.

activity is practically stable. The number of home purchases, either for investment or acquisition of primary residence has

side are lower. The same situation is found in the supply side, developers are not planning new projects, either because of the higher cyclical risk or lack of funding, with a general lack of housing activity.

La actividad econmica inmobiliaria se encuentra en Es-paa, en todos los casos, muy por debajo de los niveles de 2004. Las cuatro grandes autonomas en cuanto a promocin: Andaluca, Valencia, Catalua y Madrid, pre-sentan en 2014 estabilidad respecto a 2013; en Andalu-ca el ndice (sobre 100 en 2004) pasa de 8 a 7. Catalua, muy similar, pasa de 10 a 9; La Comunidad Valenciana se mantiene en 8 y Madrid a 11.

Esta prdida de actividad es interesante de observar en la Tabla 7, donde se aprecia que hay provincias que ini-ciaron la cada en la actividad ya en los aos del apogeo inmobiliario, puesto que el fuerte incremento de la pro-mocin inmobiliaria vena de ms atrs. Otras, que se incorporan ms tarde a este boom inmobiliario, pre-sentan una cada retardada de la actividad. De todas formas, no hay casos conocidos de sectores econmicos con este peso, en pases con un contexto macroecon-

-bio), que sufran en menos de una dcada prdidas que superan el 80%. Slo con este dato podra explicarse el deterioro de la economa espaola y del empleo, y la imposibilidad material de su recuperacin sin recurrir a medidas excepcionales de estmulo econmico.

De todas formas, para analizar hoy la actividad econ-mica real del sector hay que tener en cuenta variables que no se han recogido cuando se inici la elaboracin del ndice, como son los alquileres, y que pueden estar actualmente impulsando la actividad.

6Real Estate Economic Activity Index

The Real Estate Economic Activity Index is produced using our own methodology, with a reference value of 2004=100, and quantifies the dynamics of the real estate sector by adding annual real estate activity economic flows from mortgages, building income and costs, and transactions carried out, excluding flows relating to land costs and rentals in each of the Spanish provinces.


Tabla.7 ndice de actividad econmica inmobiliaria, provincial y por comunidades autnomas.

(P) Previsin, no son datos definitivos. Fuente: Ministerio de Fomento, INE, Banco de Espaa, AHE y elaboracin propia.

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014p Espaa 100 110 115 114 89 49 44 27 17 13 12

Andaluca 100 99 98 92 68 34 27 18 11 8 7 Almera 100 133 173 157 106 41 30 20 13 10 8 Cdiz 100 125 131 119 86 33 24 17 11 7 7 Crdoba 100 121 128 128 97 57 52 36 24 20 15 Granada 100 151 156 183 167 80 61 39 27 19 17 Huelva 100 117 146 140 94 50 44 20 14 8 7 Jan 100 114 134 145 120 67 58 43 25 17 13 Mlaga 100 73 55 46 32 17 14 8 6 4 4 Sevilla 100 122 138 139 103 59 47 37 19 13 12

Aragn 100 91 89 91 84 54 40 27 18 14 11 Huesca 100 108 102 96 85 48 29 19 15 10 8 Teruel 100 114 134 147 154 108 90 57 46 42 31 Zaragoza 100 80 78 82 74 50 38 26 17 14 11

Asturias 100 119 114 94 78 53 50 27 17 12 10

Balears (Illes) 100 123 151 173 161 93 75 50 34 24 24

Canarias 100 103 108 106 82 50 39 21 12 9 8 Palmas (Las) 100 105 108 110 85 43 33 19 12 8 8 Santa Cruz de Tenerife 100 101 107 102 78 56 44 23 12 9 8

Cantabria 100 114 125 125 104 57 45 24 14 9 7

Castilla y Len 100 126 136 130 103 63 53 33 21 13 11 vila 100 158 203 211 176 111 87 50 36 21 14 Burgos 100 118 116 103 82 55 42 26 17 11 9 Len 100 118 137 146 104 57 41 25 15 9 8 Palencia 100 113 118 115 81 48 50 27 21 16 14 Salamanca 100 122 131 120 96 57 57 40 22 13 13 Segovia 100 137 167 169 137 91 86 54 36 33 23 Soria 100 96 99 111 98 71 51 37 37 21 15 Valladolid 100 138 132 116 97 53 48 29 17 10 9 Zamora 100 121 123 102 81 56 41 30 22 13 11

Castilla-La Mancha 100 124 168 185 137 74 55 32 22 14 12 Albacete 100 96 113 136 124 71 77 40 24 17 15 Ciudad Real 100 114 153 189 186 129 91 51 34 25 22 Cuenca 100 133 180 181 150 104 59 42 25 19 15 Guadalajara 100 124 154 156 116 74 54 36 24 12 12 Toledo 100 142 195 199 123 78 73 40 31 22 18

Catalua 100 102 106 105 77 39 36 23 14 10 9 Barcelona 100 102 104 100 71 37 37 24 14 10 9 Girona 100 103 105 105 79 36 29 19 12 8 8 Lleida 100 118 136 144 119 70 50 29 17 13 10 Tarragona 100 98 105 106 75 35 28 18 12 7 6

Comunitat Valenciana 100 117 125 125 98 49 37 21 12 8 8 Alicante/Alacant 100 110 109 94 67 34 24 14 9 7 7 Castelln/Castell 100 118 133 157 138 65 35 21 13 9 9 Valencia/Valncia 100 129 150 162 130 66 57 33 18 12 12

Extremadura 100 99 107 125 128 80 67 40 23 16 15 Badajoz 100 90 97 119 131 73 64 37 21 15 13 Cceres 100 115 124 134 124 91 70 44 26 17 18

Galicia 100 105 114 122 108 62 53 35 19 14 16 Corua (A) 100 102 105 109 100 57 48 29 17 14 18 Lugo 100 107 146 215 198 97 79 58 26 20 17 Ourense 100 112 131 125 102 65 71 40 25 16 14 Pontevedra 100 106 114 110 92 59 50 35 18 12 11

Madrid 100 115 112 100 68 33 32 21 14 11 11

Murcia 100 149 162 151 124 66 45 26 14 9 8

Navarra 100 107 104 94 77 50 43 33 24 18 19

Pas Vasco 100 99 93 86 80 55 60 45 31 20 18 Araba 100 100 117 118 93 52 59 43 37 18 11 Bizkaia 100 94 77 75 78 54 59 35 21 30 26 Gipuzkoa 100 105 99 83 75 58 61 62 45 15 15

Rioja (La) 100 107 128 129 92 48 22 17 13 9 7


Evolucin de lastasaciones sobre vivienda

La actividad tasadora tambin refleja la dinmica del mercado inmobiliario, por ser una variable proxy muy cercana al nmero de transacciones. En la Tabla 8 se muestra la evolucin del nmero de tasaciones de vi-viendas. El nmero de tasaciones ha disminuido desde el ao 2006 hasta la actualidad, y puede decirse que se hacen ahora menos de la mitad de las tasaciones que en 2006, pasando de 1.399.200 a 430.830. La actividad pa-rece estabilizarse en este ltimo ao, presentando ligeras subidas, pero sigue afectando gravemente al sector de la tasacin y obligando a considerar el papel del mismo para mantener una cierta competitividad en el mercado, con el nivel tcnico requerido.

La Comunidad con mayor nmero de tasaciones en 2014 es Andaluca, con 83.800, seguida de Catalua, con 80.700, Comunidad Valenciana, 62,800 y Comunidad de Madrid, 53.100.

The appraisal activity also reflects the dynamics of the housing market, being a proxy variable very close to the number of transactions. Table 8 shows the evolution of the number of housing valuations. The latest data offered is the estimate of 2014, in contrast to our previous report in which the final data was of 2013. The number of appraisals has declined since 2006 to the present, less than half of the appraisals of 2006 are made, going from 1.399.200 to 430.830. The activity appears to have stabilized in the last year, showing slight increases, but it remains seriously affecting the appraisal sector and obligating to consider the role of this sector to maintain certain competitiveness in the market, with the required technical level.

The region with the highest number of appraisals in 2014 is Andalusia, with 83.800, followed by Catalonia, with 80.700, Valencia with 62.800 and Madrid, 53.100.

7Property valuations


Tabla.8 Nmero de tasaciones de viviendas y variacin, por comunidades autnomas.

(Nmero en miles) 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 E

%Var. 2013/2014

Andaluca (a) 272,7 265,8 225,6 150 134,1 123,5 91,6 84,2 69,3 83,8 20,9%

Catalua 287,3 273 200,3 125,6 112,5 106,7 80 81,6 75,0 80,7 7,5%

Comunitat Valenciana 209,5 207,8 172 110,3 103,1 89,7 69,9 63,1 57,9 62,8 8,4%

Madrid (Cd. de) 184 179,1 141,6 97,5 101,8 94,3 66,5 57,6 46,9 53,1 13,2%

Castilla-La Mancha 53,9 58,6 53,9 35,8 29,3 29,1 21,9 19,8 17,9 18,5 3,3%

Canarias 65,4 68,8 57,4 35,1 29,2 27 20,9 19,3 18,1 19,3 6,9%

Castilla y Len 53,1 52,9 47,6 34,8 31,3 31,5 21,3 18,7 14,7 16,6 13,2%

Galicia 45,6 43,8 41,2 31 29,5 30,9 19,2 18,7 14,9 17,2 15,8%

Pas Vasco 44,4 39,8 35,8 27,8 27,1 28,6 22,1 16,3 12,6 14,4 13,9%

Murcia (Regin de) 51,9 51,8 44 29,6 27,8 23 18,1 16,1 16,9 16,9 0,3%

Balears (Illes) 41,4 42,2 34,6 22,6 20,7 19,1 15 12,4 11,6 12,9 11,4%

Aragn 30,2 31 25,8 18 17,5 16,1 11,9 10,2 8,9 9,9 11,6%

Navarra (C. Foral de) 14,8 16,3 13,6 11,1 11,4 8,9 7,3 7,2 4,9 5,4 11,7%

Extremadura 20,2 20,7 18,2 13,4 12,5 12,3 8,1 6,4 5,3 5,8 9,4%

Asturias (Pdo. de) 23,5 23,8 21,3 14,1 12 12,1 7,4 6,3 5,3 6,4 21,5%

Cantabria 16,9 15,6 12,9 9,6 9,2 8,6 5,7 4,4 3,9 4,4 10,4%

Rioja (La) 7,6 8,2 7 4,8 5,6 4,4 3 2,8 2,3 2,6 11,7%

TOTAL NACIONAL 1.422,4 1.399,2 1.152,8 771,1 714,6 665,8 489,9 445,1 386,4 430,8

11,5%

Variacin interanual nacional -1,6% -17,6% -33,1% -7,3% -6,8% -26,4% -9,1% -13,2% 11,5%

ndice relativo nacional 100% 98% 81% 54% 50% 47% 34% 31% 27% 30% 2005=100%

(P) Previsin, no son datos definitivos; Fuente: Ministerio de Fomento, INE, Banco de Espaa, AHE y elaboracin propia.


Tendencia de la oferta de viviendas

Evolucin del parque de viviendas

En este captulo hemos cambiado la orientacin, que se-guamos en informes anteriores, de intentar predecir el stock de vivienda como resultado de la diferencia entre la construccin de nuevas viviendas y la demanda previ-sible. En las circunstancias actuales del mercado en Es-paa, la demanda de vivienda se comporta de manera anmala. Independientemente de variables que conven-cionalmente son determinantes de la demanda como el precio, tipos de inters y disponibilidad de financia-cin, demografa, y preferencias que pueden valorarse en forma paramtrica de localizacin y caractersticas de la vivienda, se observa un retraimiento de la demanda ante la incertidumbre de la evolucin de la economa y el empleo. La persistencia de este hecho lleva a un retrai-miento importante y generalizado de la oferta de nueva vivienda, por lo que, junto al anlisis de la evolucin del parque de vivienda, vemos los datos de visados de obra nueva, como indicador adelantado del parque de vivienda.

En la Tabla 9 se sigue la evolucin del parque de vivienda en Espaa, que creca a tasas anuales del 5 por ciento hasta 2010, aadiendo ms de un milln de viviendas anuales al parque. Desde ese ao, el crecimiento se li-mita, lo que hace que la variacin para todo el perodo 2006 a 2013, ltimo ao para el que hay cifras, sea relativamente discreta, de un 8,1 por ciento.

Hemos tomado las cinco principales comunidades au-tnomas por nmero de viviendas, que son Andaluca, Catalua, Comunidad Valenciana, Madrid y Pas Vasco, que representan ms del 60 por ciento del parque total de vivienda. Las tasas de crecimiento en ese perodo de 2006 a 2013 oscilan entre el 8.2 por ciento de la Comu-nidad Valenciana y el 8.0 por ciento del Pas Vasco; la di-ferencia es significativa porque es sobre un stock grande como es el de la vivienda.

Hemos desglosado por provincias Andaluca y la Comu-nidad Valenciana, ya que en Catalua se concentran en Barcelona la poblacin y las viviendas, y Madrid es una provincia. Podemos ver cmo al desagregar, las diferen-cias espaciales son muy significativas, con crecimientos por ejemplo del 17,9 por ciento en Almera, y del 1,0 por ciento en Mlaga, un mercado ms maduro y por tanto con un menor crecimiento del stock. Igual ocurre en la Comunidad Valenciana, entre el crecimiento del 11,7 por ciento del stock en Castelln, y el 7,1 por ciento en Ali-cante.

En la Tabla 10 tenemos la divisin entre viviendas prin-cipales o no. Es interesante observar que el crecimiento fuerte de viviendas se da en las principales frente a las segundas viviendas, que pasa de 15.422.540 en 2004, a 18.991.031 en 2013, un incremento del 8.1 por cien-to, que se da principalmente entre 2004 y 2008, como vemos en la Tabla 9. Las segundas viviendas pasan de 6.975.410 en 2004, a 7.269.978 en 2010, con un descen-so del parque de vivienda entre 2010 y 2013, que slo puede explicarse por el cambio de uso declarado de la vivienda, de no principal a principal. Este fenmeno se da de forma acusada en la provincia de Mlaga, donde la segunda vivienda disminuye desde 2004.

In this chapter we have changed the orientation, followed in previous reports, trying to predict the housing stock as a result of the difference between the construction of new housing and foreseeable demand. In the current Spanish market conditions, the demand for housing is behaving abnormally. Regardless of variables which are conventionally determinants of the demand as price, interest rates and availability of finance, demographics, and preferences that can be valued in parametric form of the location and characteristics of the home, a drop in demand is observed because of the uncertainty in the evolution of the economy and employment. The persistence of this fact leads to a significant and widespread withdrawal of new housing supply, which, together with the analysis of the evolution of the housing stock, lets us see new build approvals, as a leading indicator of the housing stock.

Table 9 shows the evolution of the housing stock in Spain, which grew at annual rates of 5 percent until 2010, adding annually more than a million homes. Since then, the growth is limited, making the change for the entire 2006-2013 period, the latest year for which numbers are relatively discreet, 8.1 percent.

8Housing stocks trend


Tabla.9 Evolucin del parque de viviendas.

Tabla.10 Evolucin del parque de viviendas principales y no principales.

Fuente: Ministerio de Fomento y elaboracin propia.

Fuente: Ministerio de Fomento y elaboracin propia.

Unidad: n de viviendas 2006 2008 2010 2011 2012 2013 %Var.

2006/13 Espaa 23.493.772 24.569.715 25.106.251 25.249.053 25.382.415 25.441.306 8,3%

Andaluca 4.067.012 4.248.653 4.330.256 4.362.573 4.384.954 4.394.515 8,1% Almera 336.614 374.027 385.917 395.226 396.217 396.987 17,9%

Cdiz 578.379 608.754 617.654 619.411 622.213 623.633 7,8% Crdoba 364.306 378.732 386.829 396.578 398.920 400.253 9,9% Granada 482.178 514.537 530.222 532.668 534.409 535.247 11,0%

Huelva 268.304 282.619 287.809 288.375 289.710 290.509 8,3% Jan 322.764 334.721 342.035 344.884 347.859 348.570 8,0%

Mlaga 896.849 898.625 900.402 901.290 905.038 905.761 1,0% Sevilla 817.618 856.638 879.388 884.141 890.588 893.555 9,3%

Catalua 3.662.511 3.807.445 3.851.957 3.869.267 3.882.901 3.888.233 6,2%

Cd. Valenciana 2.922.289 3.078.014 3.142.938 3.149.218 3.157.657 3.161.095 8,2% Alicante/Alacant 1.194.263 1.251.882 1.274.375 1.274.647 1.277.680 1.279.082 7,1%

Castelln/Castell 378.128 409.936 421.109 421.280 422.111 422.371 11,7% Valencia/Valncia 1.349.898 1.416.196 1.447.454 1.453.291 1.457.866 1.459.642 8,1%

Madrid (Cd. de) 2.741.442 2.831.768 2.885.861 2.900.061 2.923.510 2.932.915 7,0%

Pas Vasco 957.045 983.247 1.003.676 1.019.564 1.028.524 1.033.938 8,0%

2004 2008 2010 2012 2013 Principal No princ. Principal No princ. Principal No princ. Principal No princ. Principal No princ. Espaa 15.442.540 6.975.410 17.396.800 7.172.915 17.762.862 7.343.389 18.112.437 7.26

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